河北省献县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0929民初2562号 原告：河北万邦重型机械有限公司，住所地河北省献县陈庄镇工业区1号。 法定代表人：樊文涛，职务，经理。 委托诉讼代理人：姜海英，河北林风律师事务所律师。 被告：刘建营，男，1966年9月25日出生，汉族，住河北省献县。 委托诉讼代理人：周维维，河北中旺律师事务所律师。 原告河北万邦重型机械有限公司（以下简称万邦公司）与被告刘建营土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告万邦公司的法定代表人樊文涛、委托诉讼代理人姜海英、被告刘建营及其委托诉讼代理人周维维均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万邦公司向本院提出诉讼请求：一、确认双方的租赁合同于2019年6月依法解除；二、请求法院依法判令被告将建在原告场内的物品搬离，并将临时建筑物拆除，如被告不能自行拆除由原告自行拆除产生的费用由被告承担；三、被告支付所欠 2/13 原告租金47664元，被告依法赔偿自2019年7月至2020年6月底期间因强占原告场地给原告造成的损失71500，后期损失按照每月5958元标准自2020年7月起至被告实际撤离原告场地之日止继续赔偿原告；四、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告将诉讼请求第一项补充为，如不能确认该合同已在2019年6月解除，要求现在与被告解除租赁合同。第三项是被告支付所欠的租金是51330元。 事实和理由：原告与被告于2016年8月7日签订租赁协议，合同约定了被告租用原告场地、租金给付、相关权利义务等一系列条款。被告未按照协议约定给付原告租金，原告多次向被告催要租金，但被告一直未按合同约定给付。原告于2019年5、6月份期间向被告通知，明确要求被告给付原告所欠租金，要求其搬家不再让其使用的意思表示，被告并未提起异议，所以双方之间的租赁合同已经解除。但被告一直在强占原告的场地，妨碍了原告的使用，并造成了原告的损失。因以上事宜，无法协商解决，望依法判如所请。 刘建营辩称，被告方不同意与原告方解除合同，因为双方在2016年8月7日签署了租赁协议，协议约定我们租用他的22亩土地，我们的租赁目的是用于承办驾校。在驾校开办之初，我们投入了大量的人力物力和财力，包括建设、办公房硬化、地面卫星定位、电子围栏等设施，被告的投资高达一百多万元。被告的消防验收、交通局验收等均合格后，我们才开始 3/13 营业，没想到在2019年的6月1日，原告方强行将被告经营的驾校大门紧锁，并且在门口堵上车辆，导致被告方无法继续承租该涉案场地，故此原告的行为给被告造成了很大的经济损失，所以我们根本不同意解除租赁合同，并保留向原告方追偿相应损失权利。 原告提供证据如下，证据一是租赁协议书一份两页，证明2016年8月7日，原告与刘建营签订了租赁协议，详细约定权利义务等一系列条款。 证据二、中国农业银行个人明细对账单一页、原告与案外人李某的手机微信记录九页，证明支付给被告租金的人是案外人卢鹏鹏及李某。佐证刘建营转租他人的事实，并且租金仅给付了139750元。 证据三、原告与刘建营及案外人李某的手机短信记录四页，证明原告在2019年5月10日电话通知刘建营，要求刘建营支付所欠租金并要求其搬走的事实。证明刘建营将场地转租给案外人李某，违反未经出租人同意，承租人不得转租的法律规定。证明在2019年6月21日该场地仍有学员在练车的事实。 证据四，责令整改通知书一页及原告现场照片17张，证明在2020年1月21日，因被告拒不撤离原告场地，致使其建设的车间、简易房、门卫室的工程不合法，导致原告收到职能部门要求整改的通知书，但被告自原告告知之日起没有自行拆除 予以整改。 被告对原告提交的证据的质证意见为，对原告提交所有证据的真实性没有异议，但不能证明其证明目的。证据一，双方的租赁协议属实，首次支付的第一年确定的租金为60000元。按照合同约定，租金可以选择第二种方式缴纳，也就是按照首年60000以后每年上浮10%，也就是说2017年8月份到2018年8月份的租金数额为66000元，以此类推。对于原告方提交的付款明细是真实的，但该付款明细不是全部支付租金的明细。对原告方提供的短信中樊文涛在2019年3月3日上午11点30明确说涉案土地已转让，请你提前搬家。这一短信内容被告方早已知情，说明原告方早就想把涉案租用土地转让给他人。故被告方行使了不安抗辩权，迟迟没有将租金给付原告，并且截止到2019年5月份，被告尚欠原告租金仅5700元。对规划局的责令整改通知书真实性没有异议。但该通知书指的是原告的车间、简易房、门卫室。双方在协议书中明确被告方可以自行建设房屋等设施。对照片的真实性没有异议，但是照片中涉及的是被告方建设的场地以及房屋，原告方已将部分损坏。被告保留向原告方承担其损失的权利。 被告提交证据十三份，第一份证据也是租赁协议，该租赁协议明确前五年的租金的缴纳方式有两种，第一种是60000元，后四年一次性缴纳260000元，第二种方式就是第一年缴纳60000元，以后租金数额每年上浮10%。合同第二条还明确了租 5/13 赁期限是十年，第三条明确了需要给原告开门用于车辆通行，也证实原告知道被告使用该场地是用于开办驾校。第四条明确被告给原告提供水电。 第二份证据是被告的法定代表人樊文涛亲笔书写的租金缴纳情况。该份证据证明双方在合同实际履行中是按照租赁协议的第一条的第二种方式缴纳的租金，该份证据中显示截止到原告锁门、断电，由于双方对于这种租金的计算方式没有达成一致意见，所以被告才没有及时缴纳租金。按照合同约定，截止到2019年5月底，被告尚欠原告租金的数额是5700元，同时该证据结合证据四证实被告已支付原告租金179750元。 第三份证据是2019年6月18日献县公安局陈庄派出所出具的接出警经过一份，该证据证明2019年5月31日原告强行锁门断电，导致被告无法继续经营驾校。同时该证据还证明原告锁门的原因是原告又将涉案的租赁场地卖与他人，该证据证明原告违反了合同约定，导致被告无法继续经营驾校，原告方应该向被告方赔偿损失，而非像原告诉状所称。 第四份证据是2016年8月9日的收据一份，证实60000元租金已缴纳。同时证实2016年度的租金数额是与合同约定一致，这也能够证明2017年8月份到2018年8月份的租金应该是66000元，按照租金60000元上浮10%计算。原告方认可被告方已交付74750元。被告方多支付了8750元，应在下一年度租金中予以减除。 第五份证据是献县领航机动车驾驶员培训学校（简称领航驾校）营业执照一份，证实被告营业执照办理的时间是2016年的9月12日，也就是在被告租赁原告场地之后，营业场所是被告方租用原告方场地的地点。 第六份证据是2016年8月10日土建钢结构施工合同一份，该证据是被告方租用原告场地后，被告因经营驾校需要建设办公房、硬化地面、土地、平整与新昌盛安装工程施工队签署的施工合同，证实被告方因经营驾校建设办公房、硬化地面土地平整的直接投资是1500000元。 第七份证据是被告的道路运输许可经营证一份，证实被告经营的驾校在2017年的4月份才经过献县交通运输局管理站的审批，同时证实被告因经营驾校所需的办公房硬化、地面卫星定位、电子围栏等设施已经在2017年4月5日经交通局验收合格。被告于2017年4月5日才可以正常营业。被告方经营驾校需置办公房、硬化地面卫星定位、电子围栏、消防设施等，所以如果解除合同将对被告产生直接的经济损失。 第八份证据是微信支付电子凭证打印件三张，证实证人李某给付原告的租金均是被告刘建营给付李某后李某再支付给原告的，而不是被告又将场地出租给李某。 第九份是会议纪要一份，该证据是原告在(2020）冀0929民初1072号案件中提供的，原告早就想把涉案土地重新卖给他人，这证据与短信与派出所的接处警经过均能相互印证。 第十份证据是原告给被告出具的收款收据三张打印件，该收据是被告向原告缴纳2019年3、4、5月份电费的收据，证实被告从不拖欠原告电费，也从侧面证实原告从未向被告说过解除合同的事宜。 证据十一是原告与另一承租人的微信聊天记录截屏两张。证实涉案土地原告已经不止一次地出租给他人，原告并没有受到任何损失。 证据十二是涉案土地现场情况照片打印件九张，证实原告将被告硬化的练车用的地面予以破坏，还将被告搭建的停车棚予以拆除。 证据十三，有两小份，第一小份是2017年5月20日赵玉转给樊文涛的转账记录，显示20000元租金已缴纳。第二小份证据是2019年1月11日加盖原告印章的收据一份，证实2019年已经付的40000元租金，该两份证据证明已缴纳租金的数额与证据二一致。 被告又申请证人李某出庭证实，证人和被告是合伙关系，并非是转租了被告的经营场地。 原告对被告提交的证据的质证意见为，对证据一的租赁合同真实性不予认可。因为被告方提交的租赁合同中末尾处乙方明确私自加盖了领航驾校的印章，而与我方持有的不一致，并且在2016年8月7日，领航驾校还没成立。在（2020）冀0929民初1072号裁定书中也明确说明领航驾校是在2016年9 8/13 月12日成立的。所以在作为执行合伙人，领航机动车驾驶员培训学校起诉我方时，也驳回了其起诉。对证据二首先该证据不是原告法定代表人书写的收据，而是一个便条。我方对该证据的真实性没有异议。但不能证实被告方主张。该便条确定了一个事实，全年租金应为65000元，为执行协议缴租金。收到的租金核实后确实为179750元（庭后提交代理词时确认）。对证据三接出警经过，对其真实性不予认可。因为在2020冀0929民初1072号案中，我方向派出所调取相关材料，派出所所长明确答复，不知道是谁出具的，所长并不知情。而该证据上确实也没有载明出具的人员是谁。在我方提交的与李某的短信记录中，能够证实2019年6月21日傍晚6点27分，原告法定代表人给李某发的短信内容为事情谈不起来，明天就别让学员来练车了。说明在2019年的6月20日学员还在练车。而派出所出具的该证据上显示，2019年6月1日派出所接到李某的报警称2019年5月31日驾校大门就被锁了。显然记载的事实是错误的。证据四，对缴纳60000元收据我方无异议。驾校营业执照真实性没有异议，能证实成立日期为2016年9月12日。证据六，三性均不认可。我方要求贵院对被告恶意伪造证据的行为，予以依法处理。该施工合同，末尾底部的日期为2016年8月10日。发包方的印章为献县领航驾校，在合同签订之日，驾校还未成立，并且该合同与本案无关，不能证实被告方主张。证据八，微信支付电子凭证，电子凭证真实性由法 院核实，但该凭证上载明的刘建营给李某转账与本案无关，不能证实被告方的李某支付租金后，刘建营就转账给李某的说法，从而证实不是转租。证据九会议纪要，首先是复印件，真实性由法院核实，其次假如真实，能够证明在2019年10月29日政府才议定对原告的用地进行依法有偿收回，不能证实被告方主张的在2019年6月份就开始行使不安抗辩权的说法。2016年12月31日被告就已严重违约，所以不能证实其说法。证据十，电费收据三张没有异议，同样不能证实被告方主张，电费收取的日期是在2019年3、4、5月份，我方主张2019年6月份已经依法解除合同，在此之前驾校支付电费合情合理合法。证据十一真实性不予认可，如果涉及案外人，被告方想证明其观点所谓的其他租户，应予以到庭，接受法庭的质询，而不应由几个短信来片面的认识本案。该证据与本案也无关联性，不能证明被告方主张。关于证据十二，照片中显示许多简易房，是与我方提交的照片一致，我方认可。这能证实，被告一直强占原告方土地，所谓原告方拆除了原告方的设施，不能证实。 经审理查明，2016年8月7日，原告与刘建营签订了租赁协议，协议中约定了双方的权利义务。被告提交了盖有领航驾校印章的租赁协议，内容和原告提交的租赁协议相一致，但原告不认可。截止到2019年5月份，被告已支付原告租金179750元及电费已经交到2019年5月份。原告以被告未按合 10/13 同约定支付租金及将所租赁的土地转租给第三人，并称已经告知其搬家并要求解除合同。被告认为按双方的合同约定拖欠原告租金不足5700元（庭后代理词确认数额），是因为原告锁门不让被告经营所致。被告不认可原告所说的解除合同，也不同意解除合同，并表示继续履行合同，也没有将所租赁的土地租赁给第三人，而李某是自己的合伙人也出庭作证，被告可以按合同约定违约后的年租金上浮10%计算。双方都认可被告建设的简易房尚在涉案租赁的土地上。 另查明，2016年9月12日，被告作为执行合伙人在租赁的土地上注册成立领航驾校，其在2020年5月份以领航驾校的名义起诉原告要求赔偿损失，案件为（2020）冀0929民初1072号。 以上事实有开庭笔录、租赁协议、微信聊天记录、银行转账明细、照片、营业执照、接出警经过、证人证言等予以证实。 本院认为，原、被告间签订的租赁协议初期的承租方为被告个人，但被告承租土地后经营驾校是对原来个人承租合同的追认，原告方对该事实予以否认，不认可被告提交的盖有领航驾校印章的租赁协议是不恰当的。双方提供的租赁协议内容是完全一致的，只是有没有盖章的问题，这与原告的法定代表人和被告刘建营的聊天记录中称被告刘校长，开具的电费收据也标注为献县领航驾校的事实是相矛盾的，被告经营驾校的事实 原告方是明知的。双方约定的租赁期限是10年，从双方的表述中看出，被告在其租赁的土地上进行了投资并开展了驾校的经营。截止到2019年5月份被告仍在缴纳电费，原告却认为2019年6月份就解除了合同，这是不符合常理的，其主张不应支持。双方在合同中没有约定解除合同的条款，而是约定的在任何一方违约的情况下要承担违约金，说明双方在签订合同的初衷是如何履行合同，而不是在合同期限内轻易解除合同。被告在所租赁土地上的投资也是会考虑到其租赁期限的，在很短的租赁期限内也不会轻易大量投资，对于硬化道路的投资这应该是不动产的投资，在双方的合同履行二年多的情况下，原告就对十年期的租赁合同主张解除相对于被告方显失公平，其要求解除合同不应支持。从双方提交的证据可以看出，被告履行合同虽然有缺陷，但还是按合同约定履行了合同的主要义务，被告迟延支付租金尚不足以达到解除合同的程度，合同中约定如不按时给付租金在原年租金的基础上上浮10%，这是对违约履行合同的惩罚，而并不是赋予其解除合同的权利。在双方对合同支付租金理解出现分歧时应该友好协商，或通过法律途径解决支付违约租金问题，而不应出现阻挡被告进行经营的行为，导致经营损失扩大。被告始终表示不同意解除合同，而是要求继续履行合同及支付迟延履行后的违约责任，对双方相对公平，这有利于节约资源，是符合双方合同初衷的，这应该是一种双赢的结果。被告应该按合同约定（65000元/年上浮 10%）即71500元承担迟延支付租金的违约责任到2021年8月20日（按合同中约定的前五年租金给付方式计算），对原告来讲是没有损失的。即使如原告所说于2019年5、6月份月份通知被告要求其搬走，被告未提异议，就认为双方之间的租赁合同已经解除，这种说法理由不足，是不客观的，这也只是一种效力待定的状态，其主张已经解除合同不应支持。在被告有投资建设的事实情况下，原告并未给被告合理的恢复原貌，搬离物品、拆除房屋的期限，这与法律规定的应该在合理期限内通知承租人也是相违背的，其主张解除合同不应支持。证人李某证实其和被告是合伙关系，原告所称的被告已将租赁的土地转租给别人的说法及证据不能充分予以证实，本院对该主张亦不予支持。虽双方对具体履行合同内容有分歧，被告方也没有明确表示不履行主要的合同义务，原告也并非不能实现合同目的。被告目前的行为并不一定导致原告合同目的不能实现，被告的承诺不影响原告合同目的实现。被告在租赁的土地上尚有投资的建筑物及其他资产，且双方还有其他相关联案件，在（2020）冀0929民初1072号案件中被告已经以领航驾校的名义起诉了原告要求赔偿损失，本案关于租金的诉讼请求亦应在（2020）冀0929民初1072号案件中一并处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规 13/13 定，判决如下： 驳回原告河北万邦重型机械有限公司的诉讼请求。 案件受理费1341元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沧州市中级人民法院。 审判员  冯靖华 二〇二〇年十二月九日 书记员  曹大顺          沧州市中级人民法院诉讼服务中心微信公众号二维码