河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初9409号原告：张立永，男，1975年12月21日出生，汉族，住河南省桐柏县。委托诉讼代理人：夏俊波，河南金杞律师事务所律师。被告：朱全旗，男，1969年10月21日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：董鹏，河南官渡律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁书占，河南官渡律师事务所实习律师。被告：崔保红，男，1969年5月2日出生，汉族，住河南省中牟县。原告张立永与被告朱全旗、崔保红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏俊波，被告朱全旗及其委托诉讼代理人董鹏，被告崔保红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张立永向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2019年3月25日签订的房屋买卖合同无效。2、判令两被告退还原告购房订金10万元及资金暂用期间的利息（参照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2019年3月25日至实际支付之日止）。3、判令被告承担原告因本诉讼产生的诉讼费、保全费、律师费。事实与理由：2019年3月25日，原告与朱全旗签订房屋买卖合同，约定朱全旗将其名下位于郑州市中牟县刘集镇朱庄锦绣小区2号楼1单元401室拆迁安置房售卖给原告，总价88万元，被告崔保红为担保人，合同签订后原告向被告朱全旗支付了10万元的购房订金。朱全旗给原告出具了一份10万元的购房订金收据。合同签订后，原告了解到被告基于案涉房屋存在其他纠纷，且该拆迁安置房未满五年，尚未取得房屋产权证，原、被告签署的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定应属无效。被告收到的10万元购房订金已构成不当得利，依法应当返还给原告，崔保红作为保证人应当承担共同还款义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告朱全旗辩称，一、涉案房屋系朱全旗家的拆迁安置房，虽未办理相关权属登记证书，但毕竟是因拆迁安置由政府分配给朱全旗的房产。朱全旗对涉案房屋享有完全的处分权利，政府对于这类安置房屋的交易并没有任何干预。就本案而言，房屋买卖双方在不违反法律及行政法规禁止性规定的前提下，依法享有自愿订立合同的权利，故该《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，同时也不涉及扰乱社会公共利益、金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗问题，合同合法有效。二、对于原告提出的第二项诉求，只有在原告提出确认合同无效或解除合法有效的合同的前提下法院才可对合法合理诉请予以支持，但本案关键是原告虽提出让法院确认合同无效，而合同本身实际上合法有效，所以也就没法确认合同无效。另外，从原告的诉求和理由来看，原告自己的意图是不想再继续履行合同，因为当时朱全旗已经把房屋钥匙交给了原告，后来原告又主动将钥匙退还回来，这就牵涉到了解除合同的问题。遗憾的是原告并没提出让法院裁判解除合同，故法院也不能超越原告的诉求去自行解除《房屋买卖合同》，故此，原告依据合同无效请求法院判决退还购房款并没有依据。三、退一万步讲，就算是原告请求解除本案合同且要求返还退房“订金”也不应该得到支持。本案实际情况是，原告和朱全旗签订房屋买卖合同及支付10万元房款时，说的就是将这先行支付的这10万元作为“定金”，否则原告不可能在出具下余购房款的欠条时，还特意注明“下欠780000元到4月30日前付完，如未付完，钱和合同作废”。虽然朱全旗为原告出具收条时将这10万元房款写成了“订金”，这也仅是朱全旗作为一个没有学过法律的普通老百姓因自身文化水平过低和法律知识欠缺的原因，导致在书写收条时其对法言法语或个别文字的意思表达出现了与自己真实意思不相符的笔误，就包括原告在欠条上书写的“如为付完”的“为”字也是错别字，毋庸置疑，原告脑子里想的“未”字肯定是未来的“未”，也就是“没有”“不”的意思。实际上结合原告本人书写的欠条内容及双方在进行房屋交易时所协商的真实意思，原告支付给朱全旗的10万元就是双方约定的具有担保性质的“定金”，而不是预付款。既然是定金，那么就应该适用《担保法》的规定，当原告没有在2019年4月30日前付完下余78万元购房款，且又将房屋钥匙退还给了朱全旗，即给付定金的原告一方不履行约定的债务的，无权要求朱全旗返还定金。从这个角度来看，朱全旗仍然不需要返还这10万元购房款。四、对于原告在第三项诉讼请求中主张的律师费等费用承担问题，首先合同双方应有约定，没有约定按法定。在双方没有约定律师费等费用由谁承担的情况下，本案并不符合由被告支付相关费用的条件。况且，在第一、二项诉求都得不到支持的情况下，也就谈不上让被告承担诉讼费、保全费和律师费。综上，本案系原告不守信用、单方违约想解除合同所酿成的纠纷，其提出的每项诉求结合本案客观事实及法律规定都无法得到法院支持，请求依法驳回原告的诉讼请求，以此警示那些不讲诚信的人，以维护市场交易道德秩序。被告崔保红辩称，不同意承担责任。事实是原告托崔保红要在崔保红村买套安置房，崔保红介绍原告购买朱全旗的房屋。朱全旗要求原告全款购买房屋，当时原告说先交10万元定金，在2019年4月30日前付清尾款，结果到4月30日前原告没有付清尾款，随后朱全旗又给原告推迟两个月的付款期限，两个月之后原告仍未付清款项。因为崔保红只是起到介绍的作用，当时原告委托崔保红介绍买房，原告担心钱交过后买不到房子，怕房子再涨价，所以让崔保红担保。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年3月25日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，《房屋买卖合同》载明：“出卖人（甲方）：朱全旗，买受人（乙方）：张立永，担保人（丙方）：崔保红，1、甲方自愿将位于锦绣路朱庄锦绣苑小区拆迁安置房2楼1单元401室的房子卖给。甲方卖给乙方的房子的面积130平方米的房子一套，价格每平方米6769.23元，共计880000元。2、本合同签订时乙方一次性全额支付甲方购房款880000元”。2019年3月25日张立永向朱全旗支付10万元，朱全旗向张立永出具收条一份，收条的主要内容为：“今收到张立永交来朱庄锦绣苑小区东院2号楼1单元401室朱全旗130平方订金100000元”。同日张立永向朱全旗出具欠条一份，欠条的主要内容为：“今买朱庄小区2号楼1单元401室房款880000元，已付100000元，下欠780000元，到4月30号前付完，如为付完钱和合同作费”。后双方发生纠纷，原告诉至本院。庭审中，张立永表示房屋现在朱全旗已经出售给他人，并且已经装修入住。朱全旗表示2019年7月份，朱全旗将涉案房屋出售给他人。本院认为：关于案涉《房屋买卖合同》是否有效问题。根据相关法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原、被告签订房屋买卖合同时对涉案房屋系拆迁安置房的事实明知，签订的买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确定为合法有效。故原告诉称案涉安置房尚未取得房屋产权证，原、被告签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。关于原告交纳的10万元是“订金”或是“定金”的问题。本案朱全旗向原告出具的收条中虽然写的是“订金”，但原告同日向朱全旗出具的欠条中载明“已付100000元，下欠780000元，到4月30号前付完，如为付完钱和合同作费”，从原告出具的欠条的内容来看，前面的订金应为定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，合同签订后，原告支付100000元后未再继续履行合同，故原告要求被告退还定金100000元，不予支持。原告诉称被告的案涉房屋存在其他纠纷，但未提供证据加以证明。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张立永的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告张立永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验。审判员  唐慧良二〇二〇年十二月二十九日书记员  孙晨红