宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初865号 原告：宁波江北恒一商业管理有限公司（统一社会信用代码：91330205340487599D）。住所地：宁波市江**恒一商业中心**2-10。 法定代表人：鲍人友，该公司经理。 委托诉讼代理人：戴洁洁，浙江和诚震旦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋佳盛，浙江和诚震旦律师事务所律师。 被告：宁波市江北金如通讯设备有限公司（统一社会信用代码：91330205099393878H）。。住所地：宁波市江**洪都路**** 法定代表人：王金如，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐勤，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告宁波江北恒一商业管理有限公司（以下简称恒一公司）与被告宁波市江北金如通讯设备有限公司(以下简称金如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序于2020年6月8日公开开庭进行了审理。后为进一步核实案件事实，本案依法转为普通程序于2020年11月9日第二次公开开庭进行了审理。原告恒一公司委托诉讼代理人戴洁洁、被告金如公司法定代表人王金如及委托诉讼代理人徐勤均到庭参加了诉讼。在审理过程中，原、被告申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。 恒一公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2018年7月11日签订的《宁波恒一江北广场租赁合同》于2020年1月1日解除，被告立即将房屋腾退并恢复原状后交还给原告，且需注销登记在涉案房屋上的营业执照、税务登记证等营业手续；2.判令被告支付2020年1月1日起至实际交还房屋之日止、按照718.89元／日（258803元／年÷360日）计算的房屋占用费（暂算至2020年3月1日为43852.29元）；3.判令被告支付违约金64700.75元（258803元／年÷4）。事实和理由：2018年7月11日，原、被告签订《宁波恒一江北广场租赁合同》一份，约定被告承租原告位于江北区××路××双号（除364号）、恒一商业中心3-10号、洪塘中路520-528双号1-1其中1号楼1-10的商铺（以下简称涉案商铺），用于经营小米品牌，租赁面积为141.81平方米，租赁期限自2018年9月26日至2024年9月25日。租赁期间，因被告逾期支付租金及物业费达三次以上，原告按约以书面函件的形式通知被告前述租赁合同于2020年1月1日解除。合同解除后，因被告至今未将涉案商铺腾退交还给原告，故原告诉至法院，望判如所请。 金如公司答辩称：1.被告支付租金的时间虽较合同约定不一致，但系双方协商一致变更的结果，且被告已足额支付租金至2019年12月，之后因原告对涉案商铺锁门、断电，加上涉案商铺漏水，影响被告正常经营，被告有权拒付此后租金，故而原告不享有单方解除权。2.租赁合同已明确约定了被告的送达地址和联系方式，但原告未按照约定地址对被告进行送达，且被告实际上也未收到过原告催缴房租的函件，不能据此认定涉案租赁合同已于2020年1月1日解除。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院认定事实如下： 一、无争议事实 （一）合同约定情况 2018年7月11日，原、被告签订《宁波恒一江北广场租赁合同》一份，约定原告将建筑面积为141.81平方米的涉案商铺出租给被告，用于经营小米品牌，租赁期限自2018年9月26日至2024年9月25日。自计租日（即免租装修期届满次日）开始，被告需支付租金，租金标准按照固定租金方式计取，其中第一、二个租约年（即计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年依次类推）年租金及物业费均为258803元、第三个租约年年租金及物业费为271743元……，原告同意在前述租金标准的基础上，在租约年第一个季度中，被告实际需交纳租金64703元，在第二、三、四个季度被告实际需交纳64700元/季度。一个季度为一个缴租期，被告应当提前一个月（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向原告一次性足额支付下个缴租期租金。第一期租金的支付时间为本合同签订后7个工作日内，如果计租日不是该月第一天，则计租日当月的租金按实际天数计算。装修管理费为每平方米8元，合计1134元，该款项需在办理进场交接手续时一次性支付，且不退还。本合同签署当日，被告应当向原告支付21567元履约保证金。原告有权从履约保证金中相应扣除被告欠付的租金或物业服务费或相应的违约金、滞纳金。双方约定本合同项下的进场日为2018年7月26日，开业日暂定为2018年9月26日。自进场日起，被告应承担水、电、燃气等能源费用，并由原告代为收取，其中电费1.20元/kw、水费6.50元/立方米，被告于每月10日前向原告支付上月的能源费用，费用标准以相关部门公布及调整标准为准。若被告未按约定期限支付履约保证金等，自被告逾期支付第5个工作日起，原告有权以书面通知方式单方面解除合同，原告解除合同的，被告应当向原告支付相当于相应保证金应付金额的违约赔偿金。双方确认，本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收本合同项下的履约保证金；在租赁期限内，若被告延迟缴纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则原告有权单方解除合同。本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权直接以履约保证金冲抵被告应付的租金、物业服务费及其相关费用、违约金或者赔偿金，如有不足，原告有权继续追索。除上述违约责任约定外，任何一方因违反约定或者承诺而导致合同解除的，违约方应向对方支付相当于合同解除当月租金标准三个月的违约金。 被告付款情况 被告（含被告法定代表人）向原告承租了包括涉案商铺在内的多个商铺用于经营，并自2017年7月14日至2020年1月17日共计支付原告1893256.35元。另，被告法定代表人王金如分别于2019年9月24日、10月30日、11月1日、11月28日、12月18日、2020年1月1日，转账给原告公司的沈总5796元、430元、2400元、1670元、5000元、10000元，共计25296元。以上共计1918552.35元。前述款项中涉及涉案商铺的具体支付情况如下：于2018年8月22日支付第一期租金、物业费等共计87404元；于2019年2月26日支付第二期租金等共计64700元；于4月18日、4月19日支付第三期租金等共计64700元；于6月26日、7月1日支付第四期租金等共计64700元；于9月16日、9月24日、9月27日、9月30日支付第五期租金等共计60000元，原告陈述该期不足部分4700.75元自履约保证金21567元中扣除，剩余的履约保证金16866.25元视为违约金没收。除此之外，被告未再支付过款项。 对上述事实，由原、被告陈述及原告提交的租赁合同、被告提交的银行明细、转账记录予以证明。 二、争议事实 （一）被告是否按约支付了款项 原告认为，被告按约应于2018年7月11日、7月20日、7月26日支付第一期租金、物业费及履约保证金、装修管理费等共计87404元，应于2018年11月26日、2019年2月26日、5月26日分别支付第二、三、四期租金64700元，应于8月26日、11月26日、2020年2月26日分别支付第五、六、七期租金64700.75元，但被告从第一期开始即未按约支付各项款项，且自第六期起的租金迄今未支付。 被告认为，对原告诉称的被告应付款时间、金额无异议，因双方就付款时间变更达成了一致意见，被告不存在逾期付款。 综上，从付款时间看，被告自第一期起就存在未按约定时间支付款项的情形，逾期次数已达三次以上，且自第六期起的租金至今未付，被告陈述其与原告经协商后就付款时间变更达成了一致意见，但其未就此举证证明，应承担不利后果。鉴于此，可认定被告未按约支付相应款项，已构成违约。 （二）涉案商铺是否被原告锁门、断电；若存在；锁门、断电的时间 原告认为，因被告多次未按约支付各项款项，在沟通无效的情况下，原告工作人员于2020年4月2日后对涉案商铺锁门，但具体锁门时间记不清，5月26日其已经把门打开了，此后未再锁过门。自2020年1月15日至5月25日期间，原告确对涉案商铺断电，但自5月26日恢复供电后，未再断过电。 被告认为，原告自2019年12月11日至今一直将涉案商铺的门锁住，至今未开，且自2019年12月起至今一直对涉案商铺断电，导致涉案商铺无法正常经营。 被告为证明其主张，向本院提交了如下证据： （1）照片一组（显示涉案商铺于2020年4月29日处于锁门状态）； （2）证人张某、章某证言。其中证人张某到庭陈述：其系被告公司员工，在老华为品牌店担任店长，涉案商铺在2019年10月份曾被陆续锁过门，自2019年12月份至2020年5月25日期间一直被原告锁门，直到5月26日才打开，其不清楚锁门的原因，石安活系其同事，负责管理涉案商铺。证人章某到庭陈述：其系被告公司员工，任江北区域经理，涉案商铺没有经营，该店铺自2019年12月至2020年5月25日期间被原告锁门了，其不清楚锁门的原因，自己向老板王金如汇报过，除了移动营业厅，其他商铺都恢复了供电。 2020年11月20日，本院对涉案商铺进行现场勘查，确认涉案商铺基本处于空置状态，该商铺曾于2020年9月16日发生过漏水，被告工作人员当日发现后即刻与原告联系，在原告工作人员将该店铺正门的上锁打开、被告工作人员将正门的下锁打开后，原告工作人员对漏水处进行了维修，现场勘查当日涉案商铺正门仅被被告锁住，该商铺处于有电状态。 经质证，原告对被告提交的上述证据均有异议，其认为照片无法反映具体锁门情况，两位证人均系被告公司员工，证言可信度较低，不应被采信。 经审查，因被告提交的照片仅能反映涉案商铺在2020年4月29日处于锁门状态，结合原告认可2020年4月2日后确将涉案商铺锁住，时间上具有一致性，本院对该照片真实性予以确认；对证人证言，因原告自认确实存在锁门、断电，本院对该事实予以确认，至于具体锁门、断电时间，本院具体认定如下：对于锁门的起始时间，因原告自认2020年4月2日后有锁门，被告未举证证明原告在此之前曾对涉案商铺锁门，故本院认定原告自2020年4月2日开始对涉案商铺锁门；对于开锁的时间，原告自认到2020年5月25日，与证人陈述一致，可予以确认。被告认为此后涉案商铺一直被原告锁住，但在2020年6月8日庭审时被告未曾提出，此后也未向本院反映该情况，本院对该意见不予采纳。另，现场勘查时确认涉案商铺的正门在2020年9月16日17：40时被原告锁住，加上原、被告查看监控录像后确认2020年10月15日原告未打开涉案商铺的门，故可认定该两日原告将涉案商铺的门锁住。至于断电情况，因原告自认2020年1月15日至5月25日期间对涉案商铺断电，被告虽陈述原告自2019年12月起至今一直对涉案商铺断电，但其证人陈述除移动营业厅外，其他店铺至5月26日已恢复供电，结合本院现场勘查确认涉案商铺处于有电状态，故本院按照原告自认时间认定断电时间。 （三）原告是否有权解除租赁合同及合同解除的时间 原告认为，其于2019年2月22日、10月13日、12月15日、2020年2月25日多次发函催促被告付款，但被告一直未履行付款义务，因被告逾期付款已达三次以上，原告有权解除租赁合同，且租赁合同应以发函确认解除之日起解除。 被告认为，原、被告经协商后对付款时间进行了变更，被告已足额支付了租金，原告无权解除租赁合同，且原告对涉案商铺锁门、断电，被告有权拒付此后租金。 原告为证明其主张，向本院提交了2019年2月22日、10月13日、12月15日、2020年2月25日的函件四份（其中2019年2月22日函件上有石安活签名，10月13日函件上的签字人员身份不明）及函件照片一组、短信打印件一份。经质证，被告表示其工作人员石安活按照原告要求在函件上签名，但随后该函件被原告拿走，其他函件均未收到，因被告手机未开通彩信业务，被告未收到原告发送的短信图片。 经审查，因2019年2月22日函件上有被告工作人员签名，真实性可确认，但此后三份函件因原告未举证证明已送达被告，真实性难以认定；对短信截图，因系原告工作人员通过彩信形式发送，被告法定代表人否认收到该信息，且当庭核实时也无法显示被告已收到该信息，故本院对短信不予认定。综上，因租赁合同已对被告支付各项款项的时间、金额进行了明确约定，但被告仅支付了五期款项，且自第一期起即已存在逾期付款的情况，逾期期数达三次以上，原告依约可行使解除权。现因原告未举证证明解除通知已送达被告，故而不应以函件上载明的时间认定合同解除时间。因原告在本案起诉状中诉请确认合同解除，故而可认定自本案副本送达之日即2020年5月6日为合同解除日。 本院认为，原、被告签订的《宁波恒一江北广场租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。现因被告未按约履行付款义务，原告依法可行使解除权，且租赁合同已于2020年5月6日解除。合同解除后，被告应及时办理房屋腾退、注销登记在涉案商铺上的营业执照、税务登记证等手续。对腾退的时间，考虑到涉案商铺的面积、经营性质及腾退的难易程度等，本院酌情给予15日腾退期限。因被告已支付租金至2019年12月25日，原告诉请自2020年1月1日起至实际腾退日止的租金、占有使用费，按照租赁合同约定标准计算，符合法律规定，本院予以支持，但考虑到原告自2020年4月2日至5月25日及9月16日、10月15日期间对涉案商铺锁门、自2020年1月15日起至5月25日对涉案商铺断电，影响涉案商铺正常经营，被告辩称上述期间的租金（共计金额为95049元）不应支付，该意见具有合理性，本院予以支持。对于违约金，原告主张64700.75元（258803元/年÷4），考虑到原告已将履约保证金21567元中的16866.25元视为违约金扣除及原、被告各自过错程度、租期时间、涉案商铺承租的难易程度等因素，本院酌定被告另支付违约金15000元，对超过部分不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告宁波江北恒一商业管理有限公司与被告宁波市江北金如通讯设备有限公司于2018年7月11日签订的《宁波恒一江北广场租赁合同》于2020年5月6日解除； 二、被告宁波市江北金如通讯设备有限公司于本判决生效后十五日内将其依据前述租赁合同承租的商铺腾退交还给原告宁波江北恒一商业管理有限公司，并注销登记在该商铺上的营业执照、税务登记证等营业手续； 三、被告宁波市江北金如通讯设备有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波江北恒一商业管理有限公司自2020年1月1日起至实际腾退日止、按照前述《宁波恒一江北广场租赁合同》约定标准计算的在扣除95049元后的租金、占有使用费； 四、被告宁波市江北金如通讯设备有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波江北恒一商业管理有限公司违约金15000元； 五、驳回原告宁波江北恒一商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2471元，由原告宁波江北恒一商业有限公司负担471元，被告宁波市江北金如通讯设备有限公司负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  陈冬红 二〇二〇年十二月十一日 书记员  罗燕燕 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。