四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18403号 上诉人（原审原告）：孙培，男，1991年10月18日出生，汉族，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：乐章汇，四川思沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：许春玲，四川思沃律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：西南轻型汽车工业联营公司，住所地：成都市大石西路。 法定代表人：谭孝武。 上诉人（原审被告）：四川西南轻汽服务部，住所地成都市大石西路。 法定代表人：谭孝武。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张盛，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人孙培与上诉人西南轻型汽车工业联营公司（以下简称西南轻汽公司）、四川西南轻汽服务部（以下简称西南轻汽服务部）买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初5345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人孙培的委托诉讼代理人乐章汇到庭参加诉讼，上诉人西南轻汽公司、西南轻汽服务部的委托诉讼代理人张盛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人孙培的上诉请求：1.撤销原判第一项，依法改判西南轻汽公司、西南轻汽服务部向孙培支付违约金1822249元；2.本案的诉讼费用由西南轻汽公司、西南轻汽服务部承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。双方签订的《产权交易合同（非股权类)》是当事人真实意思表示，合法有效，被上诉人逾期办理过户手续构成违约是事实，应当按照合同约定按每日1‰支付违约金，一审将其下调至日万分之一错误；2.孙培支付价款后不能及时取得产权证，无法进行抵押融资，靠借贷支付交易价款，二审新证据足以证明其实际利息损失巨大，本案并未达到过高的标准，应当依照合同约定的标准支付违约金。 上诉人西南轻汽公司、西南轻汽服务部的上诉请求：1.撤销原判第一项，改判南轻汽公司、西南轻汽服务部无需向孙培支付违约金；2.本案的诉讼费由孙培承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.一审判决西南轻汽公司、西南轻汽服务部向孙培支付逾期办证违约金没有合同和法律依据，孙培要求西南轻汽公司、西南轻汽服务部承担逾期办证违约金必须是双方的合同对逾期办证明确有违约金约定或法律对该逾期办证行为有支付违约金的规定，但本案中合同并没有关于逾期办证违约金的约定，也没有相应法律规定可以参考；2.《产权交易合同》没有逾期办证违约金的约定，一审判决认定“产权持有主体的权利交接”即是权属证书的办理，该理解是错误的，案涉交易所使用的《产权交易合同》是西南联合产权交易所的格式合同，根据前期上诉人与交易所的沟通，合同中的“产权持有主体的权利交接”是指转让标的物的实物交割，并非指过户手续；3.一审判决上诉人承担逾期办证违约金没有法律依据。案涉房屋买卖并非商品房买卖，不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》计算逾期办证违约金；4.一审判决认定涉案房屋分别于2017年12月21日、2017年12月28日和2018年5月11日（证书登记时间）才完成过户，超过约定期限16天、23天和157天系对事实认定错误，将承诺办妥过户手续的截止时间理解为不动产权证上登记的时间是错误的，导致判决违约金存在计算错误；5.即便西南轻汽存在办证逾期，也存在政策变化等上诉人无法控制的多方因素，且没有给孙培造成任何实际损失，不应该赔偿损失。 上诉人西南轻汽公司、西南轻汽服务部针对孙培的上诉理由答辩称，孙培的上诉请求依法不应得到法院的支持。1.西南轻汽公司已在规定的期限内，完成了过户手续的提交，不存在违约行为；2.孙培主张违约金没有合同依据。 上诉人孙培针对西南轻汽公司、西南轻汽服务部的上诉理由答辩称，西南轻汽公司、西南轻汽服务部的上诉理由不能成立，也不应当得到支持。1.产权交易合同约定的主要内容是孙培付款，对方交房并将产权证办理到孙培名下，这是双方在交易前期多次沟通明确确认的事实，不仅是房屋的交接，还包括产权证的办理交付；2.一审法院对认定产权持有主体的权利交接，既包括房屋交接也包括产权证办理两个方面的认定正确，应当承担违约责任；3.孙培及时支付了交易对价，这些款项均是融资取得，本身存在利息，也是想通过尽快取得产权证向银行融资，由于产权证迟迟无法拿到，导致高额利息继续延误，损失客观存在。 孙培向一审法院提出诉讼请求：1.判令西南轻汽公司、西南轻汽服务部承担延迟交付违约金1822249元；2.本案诉讼费等由西南轻汽公司、西南轻汽服务部承担。 一审法院经审理认定事实如下：孙培通过在西南联交所以网络竞价方式拍得西南轻汽公司、西南轻汽服务部的三处房屋，分别为：成都市武侯区xx街x号x单元x-x、x-x号，x单元x-x、x-x号，底楼x号、x号、x号、x号、x号、x号及客房x号，底楼x号及x号住宅（以下简称百花正街房屋）,成都市温江区公平镇正宗村八社出让住宅用地及地面建(构)筑物（以下简称温江房屋）以及成都市武侯区xx号主楼和附楼的土地使用权和房屋所有权（以下简称大石西路房屋）。孙培（乙方）于2016年8月31日与西南轻汽公司、西南轻汽服务部（甲方）签订《产权交易合同（非股权类）》（编号SP20150004），约定：乙方以5359.922万元购买上述房屋；乙方应在本合同生效次日起5个工作日内，一次性支付扣除保证金余款后的其余产权交易款4977.52122万元；七（三）、甲方承诺该资产在一年内办妥过户手续（若一年内未能办妥乙方愿意给予三个月宽限期）；九、甲方若逾期不配合乙方完成产权持有主体的权利交接，每逾期一日应按交易价款的1‰支付违约金，逾期超过30日，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失。9月5日，孙培向西南联交所支付了4977.52122万元，西南交易所出具《收据》予以确认。次日，西南轻汽公司向西南联交所出具《关于划转产权交易价款的函》，要求西南联交所将孙培支付的全部合同款项予以划转。 2016年9月19日，孙培（受让方）与西南轻汽公司、西南轻汽服务部（转让方）签订《备忘录》，约定：转让方于2016年9月19日将《产权交易合同》约定的房产证、国土证、房屋图纸、租赁合同原件移交给买受人，待测绘、分户工作完成后转让方将《房屋产权证书》移交给受让方；自买受人付清全款之日即2016年9月5日起房屋租金归受让方，受让方委托转让方代收租金至2016年9月30日，自2016年10月1日起房屋租金由买受人自行收取。同日，孙培签收相关房产证、国土证。 2016年10月10日，孙培与西南轻汽公司、西南轻汽服务部共同向案涉房屋的承租人发送《关于房屋租赁合同全部权利义务转移的通知》，载明：自2016年10月1日起，案涉房屋租赁合同及相关协议项下的全部权利义务转移至孙培。 2017年11月底，孙培与西南轻汽公司、西南轻汽服务部完成了向不动产登记部门的办理过户登记递件手续。不动产登记证书载明大石西路、温江和百花正街房屋的登记日期分别为2017年12月28日、2017年12月21日和2018年5月11日。在办理百花正街房屋过户中，双方还于2018年3月19日签订《补充协议》1份，载明：因税务部门要求先由房管部门办理分户后才能完成税务缴纳，之后再由房管部门过户至孙培名下，现西南轻汽公司、西南轻汽服务部已完成分户手续，双方同意将所购房屋门牌号进行相应变更，对面积差异双方互不追究。 另查明,成都市于2016年11月23日起实施“二证合一”。 以上事实，有产权交易合同（非股权类）、人民币结算业务申请书、收据、关于划转产权交易价款的函、关于房屋租赁合同全部权利义务转移的通知、备忘录及附件移交清单、税收完税证明、税收缴纳书、补充协议、不动产登记证书、证人证言及当事人陈述等证据在案证实。 一审法院认为，孙培与西南轻汽公司、西南轻汽服务部签订的《产权交易合同（非股权类）》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系属合法有效。双方约定的办理涉案房屋过户手续的期限为一年，孙培又给予了三个月宽限期，孙培于2016年9月5日支付完毕全部购房款，过户期限从2016年9月6日起计算，即至2017年12月5日届满。涉案房屋分别于2017年12月21日、2017年12月28日和2018年5月11日完成过户，超过约定期限16天、23天和157天，西南轻汽公司、西南轻汽服务部已构成违约。孙培请求按照每日1‰的标准计算逾期办理不动产登记证书的违约金，但孙培并无证据证明其实际损失，一审法院对西南轻汽公司、西南轻汽服务部请求依法予以调整的主张予以采纳，按照公平和诚实信用原则，综合全案事实和合同履行情况，酌情调整违约金的计算标准为每日万分之一，即西南轻汽公司、西南轻汽服务部应向孙培支付逾期办理不动产登记证书的违约金182224.90元（1822249×10%）。孙培主张因未如期取得不动产登记证书而未能如期收取租金，应属逾期办证的损失，但双方已在《备忘录》中对租金收取作出明确约定，孙培可另行主张。 西南轻汽公司、西南轻汽服务部辩称登记部门办理登记的审核期限不应计算在承诺办证的期限内，其已在合同约定的期限内完成过户递件，而办理过程中的分户、二证合一、限购等原因致取证延迟，均属于未能预见的因素，故并不构成违约。本案中，双方约定的办证期限为1年，考虑到过户的实际情况，孙培还同意给予3个月的宽限期，而西南轻汽公司、西南轻汽服务部在期限届满前不足一个月才完成递件，西南轻汽公司、西南轻汽服务部并无证据证明在此之前一直积极履行协助过户的义务，或相关政策因素对其未如期办理过户造成实际影响，故一审法院对此不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、西南轻汽公司、西南轻汽服务部于判决生效之日起三日内向孙培支付违约金182224.90元；二、驳回孙培的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21200元，因简易程序10600元，由孙培负担9540元，西南轻汽公司、西南轻汽服务部负担1060元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人孙培提交以下新证据：证据1：孙培及其父母身份证明、孙小虎关联公司营业执照，拟证明孙培与孙小虎、石均芳存在父子、母子关系以及相关联公司之间的关系；证据2：孙培及其父母或关联公司对外支出的利息汇总表（5张）及借款协议（1份），拟证明孙培父母或关联公司代孙培，以及孙培自行向出借人支付的利息实际为孙培因西南轻汽公司、西南轻汽服务部的延期办证行为导致的损失，总额近20000000元；证据3：利息收条、孙培及其父母的银行卡明细，拟证明孙培、石均芳、孙小虎的账户支出的利息的情况；证据4：银行借款合同（一份，金额为1900万元）、贷款审批表及还款明细，拟证明因西南轻汽公司、西南轻汽服务部延期办证，孙培向银行支付的贷款利息。 上诉人西南轻汽公司、西南轻汽服务部质证称，对证据1，认可他们之间的身份关系;对证据2，虽然有原件，对其真实性、关联性有异议，这是孙培与其他人之间的交易，是否真实发生，发生的何种法律关系无法确定，不能证明该部分利息就是系因逾期办证给孙培造成的损失；对证据3、证据4的真实性、关联性有异议，孙培的以上证据无法达到其证明目的。特别是银行转款明细中并未注明是借款或归还利息，款项是否真实发生，是否存在其他其他经济往来无法确定。孙培主张孙培为购买案涉房产向孙小虎或其他人借款，这部分借款是有利息的，这也只能证明购买房产证产生的利息，与逾期办证无关。 本院对证据1、证据3中的银行卡明细、证据4银行借款合同、贷款审批表及还款明细等新证据的真实性、合法性、关联性予以采信，是否达到其证明观点待本院认为部分一并阐述。证据2中的利息汇总表系孙培一方自行整理，在对银行明细真实性予以确认的情况下，不作为证据采信。借款协议、收据等在无其他证据佐证的情况下，本院对其真实性不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 根据一审在卷证据及二审新证据补充查明以下事实：《产权交易合同（非股权类）》第五条约定：“产权交接事项甲方应当共同配合，于乙方付清全部成交价款后15个工作日内完成交易标的及相关权属证明文件、技术资料的交接，并在获得西南联合产权交易所出具的产权交易凭证后/个工作日内（或/年/月/日前），完成交易标的的权证变更登记手续。” 二审审理过程中，上诉人孙培一方明确其案涉房屋的购房款来源于银行和个人的借款，其实际损失系逾期办证后增加的利息损失。 本院认为，本案二审争议焦点为：1、孙培主张延迟办证的违约金是否有法律依据或合同依据；2、案涉的违约金是否存在过分高于实际损失的情形，是否应当予以调整，一审法院调整的范围是否恰当。对此，本院分别做如下分析认证： 关于争议焦点一，《产权交易合同（非股权类）》第五条产权交接事项的文意理解来看，产权交接既包含交易标的及相关权属证明文件、技术资料的交接，亦包括交易标的的权证变更登记手续的完成。虽然在该部分没有对具体的工作日作出约定，但在甲乙双方承诺及特别约定部分，均对办理过户手续的时间作出了明确约定，即“甲方承诺该资产在一年内办妥过户手续（若一年内未能办妥乙方愿意给予三个月宽限期）”。西南轻汽公司、西南轻汽服务部抗辩“甲方若逾期不配合乙方完成产权持有主体的权利交接，每逾期一日应按交易价款的1‰支付违约金，逾期超过30日，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失”这一约定支付违约金的条款中“产权持有主体的权利交接”不包含权证变更登记手续与查明的事实不符，本院不予采纳。西南轻汽公司、西南轻汽服务部逾期办证，孙培据此主张违约金有合同依据。 关于争议焦点二，《最高人民法院》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”由此可知，第一，审查约定的违约金是否过高，可以参考实际造成的损失。第二，调减需要考虑的因素，除以实际损失为基础，还应当兼顾合同履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”具体到本案中，虽然孙培一方主张房款来源于借款，还有部分来源于自然人借款的高利损失，但利息损失不应当属于出售方在订立合同时应当预见的损失。其次，即使借款支付案涉购房款，但从孙培提供的银行借款合同、贷款审批表及还款明细来看，借款期限为36个月，实际办证时间亦在借款期限内，故本院对其主张按照贷款利息计算其损失的上诉理由不予采纳。考虑到西南轻汽公司、西南轻汽服务部在约定的办证期限届满之前已完成了向不动产登记部门的办理过户登记递件手续，且现有证据亦不足以证明其存在故意不配合办理产权登记的行为，故在当事人的过错、预期利益、合同实际履行情况等因素下，本院认为一审法院将违约金标准调至日万分之一，符合公平原则，并无不当。 综上所述，孙培、西南轻汽公司、西南轻汽服务部的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费是的负担，按照一审判决确定的方式执行；二审案件受理费共计23504元，由西南轻型汽车工业联营公司、四川西南轻汽服务部负担3944元，由孙培负担19560元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 谢 芳 二〇二〇年十二月十六日 书记员 陈廷露