四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15462号 上诉人（原审被告）：四川隆阳房地产开发有限公司，住所地：成都市龙泉驿区西河镇广场路**城市家园******。 法定代表人：陈亮，总经理。 委托诉讼代理人：陈然，男，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：陈黎，男，1987年3月29日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：李世隆，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都艺联营销策划有限公司，住，住所地：成都市高新区阳光街**/div> 法定代表人：卢福春，董事长。 委托诉讼代理人：兰亚勋，四川雅图律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都盛禾嘉业企业营销策划有限公司，住所地，住所地：成都市成华区二仙桥北二路********iv> 法定代表人：周媛媛，董事长。 委托诉讼代理人：兰亚勋，四川雅图律师事务所律师。 上诉人四川隆阳房地产开发有限公司（以下简称隆阳公司）与被上诉人陈黎、原审第三人成都艺联营销策划有限公司（以下简称艺联公司）、原审第三人成都盛禾嘉业企业营销策划有限公司（以下简称嘉禾公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 隆阳公司上诉请求：撤销原判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决解除《商品房买卖合同（预售）》法律适用错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的是不可归责于当事人双方的事由的情形正解合同时，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，陈黎单方违约导致合同不能继续履行而非不可归责为当事人双方的情形下的合同解除，双方约定了陈黎贷款不能情况下的处理方式，陈黎未按约给付房款系违约。二、一审判决隆阳公司向陈黎返还购房款680000元系事实认定错误。案涉合同和补充协议约定购房款为972477元，而原判决根据陈黎提交的《客户交款确认单》复印件载明的认购总价1060000元，推翻了双方当事人签订的案涉合同及补充协议约定的购房总价960000元。 陈黎在合同价款之外支付的87523元并非由隆阳公司收取而是由艺联公司代盛禾公司收取的居间服务费，隆阳公司实际收取陈黎首付房款金额为592477元。即便双方合同无法履行，案涉合同应该解除，陈黎也应按照合同约定按照总房款972477元的20%支付违约金，隆阳公司在扣除违约金基础上，返还剩余款项397621.6元而不是680000元。 陈黎辩称，一、陈黎并无违约行为，商品房买卖合同不能继续履行完全是因不可归责为双方的事由未订立担保贷款合同所致。二、陈黎在售楼处支付房款时，隆阳公司的销售人员尹国林要求将房款中的87523元刷卡到艺联公司在售楼处的POS机上，目的是避税，因此，陈黎是按照隆阳公司的指定支付房款，并非错误支付，同时，陈黎也无从知晓隆阳公司、艺联公司、盛禾公司之间的关系，因此，隆阳公司指定艺联公司收取的87523元属于房款，并非居间费，其目的是为了避税。 盛禾公司、艺联公司共同答辩称，艺联公司是盛禾公司代为收款的主体，并无实际的权利义务，盛禾公司与隆阳公司签订了分销渠道合同，根据该合同，盛禾公司无权收取房款，但合同第三条第4款约定，盛禾公司可以向团购会员收取会员费，盛禾公司向陈黎收取的就是这种性质的费用，不是房款。同时，盛禾公司认为，交易已经促成，不应解除合同。 陈黎向一审法院提出起诉请求：1．判令解除陈黎与隆阳公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》；2．判令隆阳公司返还购房款680000元，并分别以580000元为基数，自2017年10月28日起计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的计算；以100000元为基数，自2018年7月21日起计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的计算；3．诉讼费由隆阳公司承担。一审庭审中，陈黎对主张的利息损失释明为：国家贷款基准利率标准取消后，按国家公布的同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 一审法院认定事实：2017年10月13日，陈黎就购买隆阳公司开发的房号为1-209的商铺交付定金100000元，同时隆阳公司向陈黎出具《客户交款确认单》，载明：认购总价为1060000元，网签合同总价972477元，付款方式为商贷。该确认单下方注明：成交价1060000元，合同价972477元，避税87523元，首付580000元（492477元＋87523元），贷款480000元。2017年10月27日，陈黎、隆阳公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，合同约定：1．陈黎购买隆阳公司开发的位于成都市龙泉驿区××幢××号××房。房屋总价款为972477元，付款方式为：买受人于2017年10月27日前支付首期房价款492477元，余款480000元向中国银行股份有限公司成都蜀都大道支行申请贷款支付，期限为10年；2．因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付的购房款本金及利息或定金……。3．补充协议约定：买卖合同及本协议签订前，买受人应当向出卖人选定的银行、公积金管理中心详细咨询贷款事宜（包括但不限于自身是否符合贷款条件、贷款额度以及个人信用等情况），确定贷款金额，充分评估自身的付款能力，非因出卖人原因导致买受人首付款比例增加或不能贷款的，风险及责任由买受人自行承担；买卖合同及本协议签订后，买受人应向出卖人选定的贷款机构申请贷款，买受人向贷款机构申请贷款的额度、利率及年限、放款日期等均以贷款机构的审批为准；如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或授信额度不足的，买受人应采取增信措施，提高首付比例或另行筹资付清剩余房款；如非出卖人原因导致买受人应付的剩余房款于买卖合同网签备案后满60日仍未能到账的，出卖人可单方面解除买卖合同及本协议，如系买受人自身原因导致未能于前述期限到账的，出卖人还有权向买受人收取商品房总价款20%的违约金。 签订合同后，陈黎向隆阳公司交付房款492477元，并按隆阳公司的要求提交了按揭资料。2017年12月，隆阳公司的代理销售公司工作人员尹某告知陈黎按揭贷款未能审批通过，同时要求陈黎增加首付款或是提高还款能力以获得按揭贷款。尹某称：我们合作的银行就一家，办呢肯定办得下来，主要是看啷个办，有可能会让你提高首付，或者是让你提高还款的能力嘛……。其后，陈黎按照隆阳公司的要求提交了收入高一点的证明材料。2018年6月30日和7月20日，陈黎又按照隆阳公司的要求，向隆阳公司交付了增加的首付款100000元。其后，隆阳公司向陈黎发出催款函，双方因贷款购房问题协商未果。 一审另查明：艺联公司代盛禾公司在2017年10月27日向陈黎收款87523元。盛禾公司系隆阳公司的代理销售公司。 一审法院认为，双方签订的《四川省商品房（预售）买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。 一、关于合同解除问题。根据双方合同约定，因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。陈黎按照隆阳公司的要求，已经积极履行其办理贷款义务，在首次申请贷款未果后，按照合同约定将首付款提高，但是最终非因双方的原因未能办理贷款，导致合同不能继续履行。故，陈黎主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉请，一审法院予以支持。另，《补充协议》系合同的部分，也随合同一并解除。 二、关于返还款项问题。合同解除后，隆阳公司应当返还陈黎已付的购房款。隆阳公司认为其收取购房款为592477元，根据合同约定，盛禾公司无权代隆阳公司收费。盛禾公司陈述称，收取该款为居间费。一审法院认为，盛禾公司为隆阳公司的委托代理销售商，陈黎作为房屋买受人，按照销售人员的要求交付了定金，销售人员也向陈黎出具了客户交款确认单，该确认单载明了总房款1060000元的构成情况，其中包括房款87523元也作了说明。双方签订合同后，陈黎也是按照销售人员的要求将部分房款87523元交付到指定账户，并非盛禾公司陈述的系居间费，也并非陈黎擅自错误地将款项转付他人。综上，陈黎主张隆阳公司返还购房款共计680000元（592477元+87523元），有事实和法律依据，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除陈黎与四川隆阳房地产开发有限公司于2017年10月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；二、四川隆阳房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向陈黎返还购房款680000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11329元，减半收取5664.5元，由四川隆阳房地产开发有限公司负担（此款已由陈黎预交，四川隆阳房地产开发有限公司在履行上述款项时一并支付陈黎）。 二审中，隆阳公司、陈黎提供了新证据。 隆阳公司提交的证据1：隆阳公司工作人员与中国人民银行工作人员微信聊天记录，拟证明：陈黎因征信原因未能申请贷款，并非隆阳公司的原因，也非双方原因未申请贷款。证据2：《按揭贷款合作协议》《中国银行个人商业用房贷款操作办法》《个人商业用房贷款》，拟证明：银行有权依据相关规定及风控要求，对贷款人资格进行审核。 陈黎质证认为，对证据1的真实性有异议，无法确认微信聊天记录的相对方是中国人民银行的员工，该证据不能达到因陈黎的过错导致无法办理银行按揭贷款的证明目的。证据2中的三份文件不是原件，对《按揭贷款合作协议》的真实性不予认可，对其他两份文件的真实性予以认可，三份文件与本案待证事实无关联性，仅是证明了银行相关审核的程序问题，但不能证明陈黎不能申请贷款的征信问题和偿还能力的问题。 盛禾公司、艺联公司质证认为：对上述证据的真实性、合法性、关联性都认可，能够达到其证明目的。 本院经审查认为，对证据1的真实性不予认可，对证据2中的《按揭贷款合作协议》的真实性不予认可，对《中国银行个人商业用房贷款操作办法》《个人商业用房贷款》的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，证据1、证据2均不能达到其证明目的。 陈黎提交信用卡（2017年），拟证明：该银行卡是隆阳公司的工作人员为陈黎办理的，信用卡都已办理下来了，陈黎的个人征信没有问题，也有偿还能力。 隆阳公司质证认为，对信用卡的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，也无法达到其的证明目的。首先，信用卡的信用卡额度只有10000元，预借现金的额度只有4000元，与本案案涉480000元贷款有巨大的额度差距，银行审批商业用房贷款所依据的规定，与审核通过信用卡的相关规定，并不是同一个，不能达到其证明陈黎征信没问题的目的。 盛禾公司、艺联公司质证认为：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，信用卡具有工具性质，其仅是提供账户而已，不能达到其证明目的。 本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，不能达到其证明目的。 盛禾公司、艺联公司未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院另查明，《补充协议》第一条第5项约定“凡买卖合同文本与本协议约定不一致的，均以本协议约定为准；本协议与网上备案登记的买卖合同如有不一致，以本协议约定为准。” 又查明，隆阳公司于2018年11月19日向陈黎送达《催告函》，主要内容为：请您务于2018年11月30日前亲临我司售楼处提交符合银行规定的按揭资料，办理贷款手续或自筹资金交清余款。 再查明，隆阳公司于2020年4月20日向陈黎送达《催款函》，主要内容为：请您务于2020年4月30日前亲临我司售楼处提交符合银行规定的按揭资料，办理贷款手续或自筹资金交清余款。 本院认为，本案的争议焦点为：陈黎诉请解除其与隆阳公司签订的《商品房买卖合同》是否成立；若案涉合同应解除，则陈黎诉请隆阳公司返还购房款680000元及支付利息损失能否得到支持。对此，本院评述如下： 根据查明的事实，在《四川省商品房买卖合同》第九条付款方式及期限中约定，案涉房屋采用贷款方式付款。第十条逾期付款的处理约定（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于10日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。此后，双方在《补充协议》第七条买受人以贷款方式支付购房款的，按下列约定执行，对《四川省商品房买卖合同》约定的付款方式进行了变更即“买卖合同及本协议签订前，买受人应当……充分评估自身的付款能力，非因出卖人原因导致买受人首付款比例增加或不能贷款的，风险及责任由买受人自行承担；……如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或授信额度不足的，买受人应采取增信措施，提高首付比例或另行筹资付清剩余房款；如非出卖人原因导致买受人应付的剩余房款于买卖合同网签备案后满60日仍未能到账的，出卖人可单方面解除买卖合同及本协议，如系买受人自身原因导致未能于前述期限到账的，出卖人还有权向买受人收取商品房总价款20%的违约金”。也就是说，如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或授信额度不足的，买受人应采取增信措施，提高首付比例或另行筹资付清剩余房款；如非出卖人原因导致买受人应付的剩余房款于买卖合同网签备案后满60日到账。而陈黎在不能获得银行贷款的情况下，并未另行筹资付清剩余房款。隆阳公司分别于2018年11月19日、2020年4月20日向陈黎进行了催告，陈黎至今未支付剩余房款。因此，陈黎逾期支付剩余房款，构成违约，就本案而言，作为违约方的陈黎不享有合同解除权。其诉请解除案涉《商品房买卖合同》、隆阳公司返还购房款及支付利息无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，隆阳公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初2184号民事判决； 二、驳回陈黎的全部诉讼请求； 一审案件受理费11329元，减半收取5664.5元，由陈黎负担；二审案件受理费11329元，由陈黎负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 白福群 二〇二〇年十二月二日 法官助理 廖成春 书 记 员 夏玉荣