广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18496号原告：盈动力投资集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：林**。委托诉讼代理人：胡绮婷，该司员工。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所。被告：孙超，男，1988年10月6日出生，汉族，住吉林省双辽市。委托诉讼代理人：杨景翔，广东百言律师事务所律师。原告盈动力投资集团有限公司与被告孙超租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人胡绮婷、杨健霖，被告孙超及其委托诉讼代理人杨景翔，均到庭参加了庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年4-6月租金50331元及逾期付款违约金1851元(以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日)；2.被告向原告支付2020年4-6月公共水电费13503元及逾期付款违约金501元(以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日)；3.被告向原告支付2019年4月至2020年6月铺内水电费6669元及逾期付款违约金146元(以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按年利率24%计实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日)；4.被告向原告支付装修期内租金32994元；5.被告向原告支付违约金243832元；6.被告向原告支付诉讼财产保全责任险费500元；7.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回第6项诉讼请求。事实和理由：2020年3月24日，原被告签订《履约主体变更协议》，约定被告自2020年4月1日起承接合同编号为XDH-2019FZ/5F08B-20190603的《租赁合同》、《关于公共水电费的补充协议》及其他相关文件项下的权利、义务，即被告承租原告坐落于佛山市南海区*********五层内商铺编号为5F08B号的房产，租期自2020年4月1日起至2024年6月16日止。原告依约交付了涉讼租赁物，但被告自2020年4月开始拖欠租金等费用，经原告多次催促，被告仍置之不理，已属违约，故被告应支付装修期内租金同等金额的租金。被告辩称：2020年5月27日，被告通过微信向原告申请撤场。新冠疫情属不可抗力，依据粤高法〔2020〕26号文以及佛山市“八项严管”规定，被告承租涉讼租赁物的目的已无法实现，被告有权要求解除租赁合同及物业服务合同，并主张免除因此产生的民事责任，原告无权主张没收押金、计算违约金及滞纳金。原告员工已接收了被告的解约申请，一应费用应计算至2020年5月。被告承租时，已向原告支付租赁保证金32994元、水电周转金2251元、公共水电费押金4501元等共44247元，应用于抵扣尚欠费用，且足以抵扣2020年4、5月份的所有费用。被告递交撤场申请后，原告已经和新入驻商家达成协议，被告撤场时就有新商家进场测量、装修，新商家已于2020年7月正式开业，即使6月份作为装修免租期但也不免除物业管理费的，实际上原告不存在任何空租损失。被告因疫情影响导致资金短缺但仅停付了2020年4、5月的费用，未超过已付保证金总额，未造成原告任何实际损失，原告主张没收保证金除违反不可抗力的规定外也显失公平。（2020）粤0605民初20940号民事判决的裁判标准公平合理，应予参照。原告主张装修期租金的前提是被告违约，实质是主张违约责任，同上理，被告没有违约，应驳回原告该诉请。被告此前参与原告举办的活动，原告承诺给予现金奖励6475元，该款应抵扣本案债务，原告员工在微信记录中已对此确认。物业公司明确不在物业费案件中抵扣，故应在本案中抵扣。综上，应驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原被告对对方举证的真实性均未提出异议，本院对其真实性均予采信并在卷佐证。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：位于佛山市南海区**********五层的房产已办理房地产权证，登记权利人为广东信盈投资有限公司，其中编号5F08B号商铺为涉讼租赁物。原告原名称为广东信盈投资有限公司，后于2019年10月31日变更为现名称。2019年6月3日，原告（甲方、出租方）与案外人廖泽生（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉讼租赁物出租给乙方使用；租赁期限自2019年6月10日至2024年6月9日；装修期60天；乙方在合同履行期间无违约、违法行为，包括但不限于违反本合同任一约定、拖欠场地租用费及其他费用、单方面解除合同、私自停业等，乙方可获得与装修期内场地租用费同等金额的减租优惠；乙方一次性支付两个月租金作为合同的履约保证金；乙方单方解除合同的，履约保证金不予退还；乙方应承担使用租赁物业发生的全部费用，包括但不限于水费、电费等；乙方逾期支付合同约定的各项费用，每逾期一日，乙方按应付未付金额的百分之一向甲方支付违约金，逾期达十五日的，甲方有权继续追偿乙方应付费用外，并有权要求乙方按租赁期间租金总额的百分之二十支付违约金，违约金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。同日，原告（甲方）与案外人廖泽生（乙方）签订《关于履约保证金等费用的补充协议》、《关于公共水电费的补充协议》，约定：公共水电费每月4501元；合同履行期间，乙方违反任何合同约定的，除依合同原约定承担违约责任外，水电费押金、公共水电费押金不予退还。2019年6月12日，原告（甲方）与案外人廖泽生（乙方）就《补充协议（一）》，约定：涉讼租赁物2019年6月17日至2020年6月16日月租金16497元。2020年3月24日，原告（甲方、出租方）与案外人廖泽生（乙方、原承租方）、被告（丙方、新承租方）签订《履约主体变更协议》，约定：甲、乙、丙三方一致同意确认，从2020年4月1日起上述《租赁合同》承租方项下的权利、义务，由乙方变更为丙方，即丙方承接原合同的余下租赁期为2020年4月1日起至2024年6月16日止；乙方已向甲方交纳的履约保证金、水电费押金、公共水电费押金共计44247元（即32994元租赁保证金＋2251元水电周转金＋9002元公共水电费押金），直接转为丙方应支付的保证金；甲、乙、丙三方一致同意确认，乙方已向甲方支付的20000元设施设备更新折旧费，乙、丙双方清晰、理解该费用为租赁期内，承租商铺所需交纳的一次性设备设施损耗费用，无论《租赁合同》在租赁期间变更、解除或合同期满终止，乙、丙任何一方均不得向甲方主张返还该等费用的权利。2020年5月27日，被告通过微信向原告人员询问彩虹计划的金额，原告人员回复“第一季3400元，第二季3075元”、“孙总，你那租管费可以先交，然后减去这两个合计金额，后期我们跟公司申请一下”、“这个费用要在5月31号前结清的”。同日，被告通过微信向原告递交《撤场申请书》。2020年5月29日，被告要搬离店内物品，但原告拒绝放行。2020年8月24日，案外人佛山市南海新都会物业管理有限公司就涉讼租赁物的物业服务合同纠纷起诉孙超。该案诉讼中，孙超提出其参加活动的现金奖励6475元在该案中扣减，但佛山市南海新都会物业管理有限公司认为该款属于附条件减免租金性质故不同意扣减。诉讼中，原告主张被告于2020年6月1日撤场，被告主张其于2020年5月31日撤场。本院认为：原被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。被告在合同期限届满前提出解约，于2020年5月29日搬离店内物品被原告阻挠，被告自认于2020年5月31日搬离了涉讼租赁物，被告应结清相应租金费用予原告，原告主张被告支付自2020年6月1日起的租金等费用，缺乏依据，本院不予支持。原告主张被告尚欠2020年4、5月的租金32994元、公共水电费9002元，铺内电费6021元，铺内水费648元，被告未举证予以反驳，本院予以支持。《租赁合同》因被告单方违约而解除，被告应承担相应的违约责任。根据双方约定，原告有权没收被告已支付的履约保证金、水电费押金和公共水电押金，并要求被告支付装修期租金，故被告应支付装修期租金32994元予原告。被告抗辩称以上述保证金、押金抵扣尚欠的款项，原告有异议，本院不予采纳。原告另行主张被告按租赁期间租金总额的20%计收违约金及对租金、公共水电费、电费、水费计收逾期付款违约金，过分高于原告的实际损失，本院不予支持。被告主张其参加活动的现金奖励6475元应扣减本案债务，原告未举证予以反驳，本院予以支持。经扣减，被告应支付75184元（32994＋9002＋6021＋648＋32994－6475）予原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孙超应于本判决发生法律效力之日起十日内支付75184元予原告盈动力投资集团有限公司；二、驳回原告盈动力投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计3277.46元（原告已预交），由原告负担2277.46元，被告负担1000元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年十二月四日书记员  程学斌