山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初5693号原告（反诉被告）：孙通，男，汉族，1986年7月1日生，住平度市。委托诉讼代理人：邴兆杰，山东颐海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军，山东颐海律师事务所律师。被告（反诉原告）：平度市工人文化宫，住所地：平度市红旗路**。统一社会信用代码：12370283427883746Y。法定代表人：刘旭生，主任。委托诉讼代理人：杨萍，山东道安（平度）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵典明，山东道安（平度）律师事务所律师。原告孙通与被告平度市工人文化宫房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙通的委托诉讼代理人邴兆杰、张军、被告平度市工人文化宫的委托诉讼代理人杨萍、赵典明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平度市工人文化宫向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告房屋装修费用993086.59元，营业损失费是3302984.69元，以上两项合计4296071.28元，判令被告支付原告鉴定费用5万元；2、依法判令被告给付原告就餐费人民币33925元。3、依法判令被告给付原告租赁费人民币198024元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月1日，原被告签订《房屋租赁合同》。因被告违反《房屋租赁合同》第8条关于停车场使用之约定，不准原告及其客户到其停车场停车，致使原告无法正常经营，现原被告已解除《房屋租赁合同》。原告将涉案房屋装修后，被告又返租了××房间，用于其接待用，被告经常到原告的餐厅就餐，现被告尚欠原告就餐费及租赁费。被告的违约给原告造成重大损失。原告为了维护自身的合法权益，故向法院起诉，希望法院依法支持原告的诉讼请求。被告平度市工人文化宫辩称:一、原告违反合同根本义务，致使双方租赁合同不能履行，原告要求支付装修费用、其他损失的诉请没有依据，属于无理之诉。租赁合同是出租方交付租赁物给承租方使用，承租方支付租金的合同。收取租赁费是出租方的基本权利，否则其合同目的就无法实现。本案中，双方于2013年6月1日签订租赁合同，原告至今仅仅支付了一年的租赁费，属于根本违约，导致被告的合同目的无法实现。平度市人民法院（2019）鲁0283民初4973号民事判决，已经做出了判决原告支付拖延租赁费并解除合同的生效判决，足以认定原告严重违约的事实。根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第二款明确约定“乙方装修、改造租赁房屋的所有费用由乙方自行承担，乙方中途违约或到期造成房屋不再租赁，甲方均不承担乙方的任何装修费用，……”。原告长期拖延交纳租赁费，并私自乱搭乱建，已构成根本违约，最终导致合同无法履行。根据合同约定，被告无需承担其装修费用及营业损失。二、原告要求被告支付其租赁费198024元无事实和法律依据。8302房间是被告自有的房屋，与出租给原告的房屋不具有任何关联性，不属于租赁范围，原告要求支付其租赁费没有任何依据。三、被告的房屋已经被原告根据其营业需求进行改造，无法满足被告正常的办公需求，装修的剩余价值对于原告无任何意义。2020年7月19日，双方办理了交接手续，被告发现许多结构发生变化，而且楼顶进行了许多违章建筑，还需拆除。诉前的评估报告将违章部分、改变结构部分等一并评估在内，而且是根据2015年装修的价值，并非剩余价值的评估报告，该评估报告不能作为认定原告装修损失的依据。涉及到的营业损失跟被告没有任何关系被告平度市工人文化宫提起反诉称：1、要求判令原告支付被告租赁房屋占用费113425元（计算标准：占用期间：自2019年6月1日至2020年7月19日，费用计算：100000元÷365天×414天）；2、判令原告赔偿被告拆除其违法乱建乱搭的违章建筑拆除费用50792.72元；3、判令原告赔偿被告财产损失4423.65元；4、被告支付的鉴定费6000元由原告承担，即由原告支付给被告鉴定费6000元；5、本案反诉费用由原告承担。反诉的事实与理由：平度市工人文化宫与孙通租赁合同纠纷一案，孙通没有在合同解除时及时向平度市工人文化宫交付房屋，导致平度市工人文化宫的房屋无法继续使用，而且孙通也未将其乱搭乱建的违章建筑拆除，给平度市工人文化宫留下不良隐患，特别是在2020年7月19日双方交接房屋时，发现孙通破坏了平度市工人文化宫的房屋整体性能，并拆除拿走平度市工人文化宫的太阳能等相关财产，侵犯了平度市工人文化宫的合法权益。原告孙通对被告的反诉辩称，租赁合同有两个根本性的合同目的，出租房屋的一方拿到约定的租金，承租房屋的一方能够正常使用所租赁的房屋，正常经营。原被告对涉案房屋签订的租赁合同约定的非常明确，在履行合同期间，被告的停车场提供给原告使用，原告租赁房屋一是经营宾馆住宿，二是餐饮。涉案房屋门前根本没有停车位，本案被告违背约定造成原告不能正常经营，被告应该承担因违约给原告造成的一切损失，因此原告有法律依据，不是无理之诉，而是有依据之诉。2、8302房间属于原告租赁的房屋范围，在租赁合同履行期间，被告使用该房间，应该给原告租赁费或者使用费。3、本案立案以后，原告要求对被告违约给原告造成的损失进行评估，其中包括装修，原被告双方均同意由平度市人民法院指定的评估机构进行评估，说明对原告装修投入的损失，被告是同意给予适当的赔偿。4、被告多次提到有违章建筑，违章建筑应该由主管部门认定，不应由个人认定为违章建筑。通过原被告双方签订的涉案房屋租赁合同可以看出，对房屋的装修及改造双方都同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年6月1日，被告平度市工人文化宫（甲方）与原告孙通（乙方）签订房屋租赁合同一份，内容如下：1、甲方将自有房屋三、四层及五层部分租赁给乙方使用。该房屋位于平度市红旗路46号工会临街楼，建筑面积约1300平方米（以实际建筑面积为准），具体包括该楼三层、四层和五层三间；2、租赁期限为十年（自2013年6月1日至2023年5月30日）；3、房屋租赁费用每年壹拾万元整。租赁费用为一次性交纳。先交费后用房，具体交纳时间为每年的6月1日之前。乙方未能按上述时间交纳租赁费用，除按每日支付租金总额万分之五的滞纳金外，仍应承担违约金10000元。逾期三个月未付清，甲方有权立即终止本合同。7、对租赁房屋的装修、改造乙方需遵守以下承诺：不准乱搭乱建；不得破坏房屋主体结构；如安装电梯及其他设施须符合城建规划设计、消防、安监、质检等相关部门的要求和许可，如出现问题，乙方负全部责任，与甲方无关；必须服从市政府的统一拆迁要求。乙方装修、改造租赁房屋的所有费用由乙方自行承担，乙方中途违约或到期造成房屋不再租赁，甲方均不承担乙方的任何装修费用，同时不能抵顶房屋租赁费用，装修、改造过程中如涉及其他用户，由乙方自行协调。8、租赁期间甲方保证乙方所租赁房屋及附属设施的正常使用功能。甲方同意乙方按规定时间在工会院内有序停车（夏季时间为早6:00至晚10:00；冬季为早7:00至晚9:00），但甲方不负有看管义务，丢失自负。合同还约定了其他内容被告孙通承租涉案房屋后进行了装修，并对承租房屋有的地方进行改造和建造。后原被告就租赁事宜发生纠纷，平度市工人文化宫于2019年5月28日诉至本院，要求孙通支付租赁费用500000元、滞纳金266145元（截止2019年4月31日）、违约金10000元，合计776145元。该案中平度市工人文化宫作为原告称：原、被告双方经合意于2013年6月1日签订房屋租赁合同，租赁期限为十年（自2013年6月1日至2023年5月30日），约定原告将位于平度市红旗路46号工会临街楼，建筑面积约1300平方米出租给孙通使用，租赁费用每年10万元，每年的6月1日前缴纳。如孙通未能按上述时间缴纳租赁费用，除按每日支付租金总额万分之五的滞纳金外，仍应承担违约金10000元。期间被告支付房屋租赁费90000元和定金10000元，剩余租赁费500000元尚没有付清，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，请求判如所请。该案中，原被告双方同意涉案租赁合同于2019年7月5日解除。本院在该案中认定：根据双方约定先交费后用房，每一租赁年度的租赁费应于每年的6月1日前支付，孙通辩称未交纳租赁费系因平度市工人文化宫违约，对此本院认为，若平度市工人文化宫违约（因孙通要求另案主张**度市工人文化宫违约责任，在本案中对平度市工人文化宫是否构成违约本院不作分析认定），孙通应按合同约定要求平度市工人文化宫承担违约责任，其以平度市工人文化宫违约为由不交纳租赁费的主张本院不予支持，孙通2014年6月1日至2019年5月31日期间的租赁费至今未付，构成违约，应当向平度市工人文化宫支付违约金。本院于2020年4月17日作出（2019）鲁0283民初4973号民事判决书，判决如下：一、平度市工人文化宫与孙通签订房屋租赁合同于2019年7月5日解除；二、孙通于本判决生效后十日内给付平度市工人文化宫租赁费500000元及违约金90000元，共计590000元。三、平度市工人文化宫于本判决生效后十日内给付孙通电梯及电梯井折价款115000元。四、驳回平度市工人文化宫的其他诉讼请求及对孙文东的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。2020年7月19日孙通与平度市工人文化宫办理案涉房屋交接事宜，被告接受案涉楼房，出具交接书一份，载明：1、房屋内所有剩余物品，孙通主动放弃，由工人文化宫自行处置。2、对房屋结构改动情况，双方均做了视频和照片记录。具体有：一楼楼梯间拆除门洞一个；四楼南间南向窗体改造为门；二至五楼墙体打开改为电梯门；六楼房间与平台连接处由窗改为门；五楼和六楼平台违章建筑一处。3、房间及楼梯改造及损失情况，以建筑图纸为准。3、电梯一部，手续双方再行协商。第3项内容系原告对楼房改造、建造所致，原告称已征得被告同意改造建造，被告否认，原告未提交证据证明。本案起诉前，原告孙通向本院提出诉前鉴定申请，申请事项：1、对申请人就涉案房屋进行装修产生的装修费用予以鉴定。2、对申请人在承包期间合理营业损失予以鉴定。诉前，本院委托的山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司2020年6月17日出具价格评估报告，在报告中涉案房屋装修费用的基准日为2015年12月，承包期间合理营业损失的基准时间为2015年12月至2023年5月。鉴定结论：案涉房屋装修费用在价格评估基准日的货币金额为人民币993086.59元；涉案房屋承包期间合理营业损失在价格评估基准时间的货币金额为人民币3302984.69元。原告支付鉴定费5万元。2020年7月3日原告起诉至本院，被告平度市工人文化宫要求原告赔偿被告拆除其违法乱建乱搭的违章建筑拆除费用并赔偿原告财产损失。为此，被告平度市工人文化宫提出鉴定申请，鉴定事项：对涉案楼房（平度市总工会楼房）修复费用进行鉴定，上述鉴定事项中涉及的鉴定项目如下：1.一楼楼梯间拆除门洞一个，需要回复门洞；2、四楼南间南向窗体改造为门，需要恢复成窗；3、二至五楼墙体打开改为电梯，需要恢复原状；4、六楼房间与平台连接处由窗改为门，需要恢复成窗；5、五楼和六楼平台违章建筑一处，需要拆除。2020年10月10日本院委托的青岛公信永和工程管理咨询有限公司出具鉴定报告书，鉴定结论：涉案楼房涉及的鉴定项目鉴定所需修复费用为55216.37元。上述第5项费用经鉴定为50792.72元、1-4项经鉴定为4423.65元，两部分相加为55216.37元（55216.37元+4423.65元）。被告平度市工人文化宫称：上述第5项经鉴定的费用50792.72元为拆除费用，1-4项经鉴定的费用4423.65元为财产损失。被告支付鉴定费6000元。本院认为，被告平度市工人文化宫与原告孙通签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本院（2019）鲁0283民初4973号民事判决解决孙通未交纳租赁费构成违约问题，判决孙通向平度市工人文化宫支付租赁费及延期支付租赁费应负担的违约金问题。在该案中提到：“若平度市工人文化宫违约（因孙通要求另案主张**度市工人文化宫违约责任，在本案中对平度市工人文化宫是否构成违约本院不作分析认定），孙通应按合同约定要求平度市工人文化宫承担违约责任”。对此本院认为，房屋租赁合同有两个根本性的合同目的，出租方取得约定的租金，承租方能够正常使用所租赁的房屋、正常经营。本案原被告就涉案房屋签订的租赁合同约定明确，被告应提供给原告停车场以便到原告处就餐、住宿顾客停车使用，但本案被告没有提供证据证明其已履行提供给原告停车场的合同义务，该项义务的履行对从事餐饮住宿业务的原告经营确能造成一定影响，因此因被告没有按合同约定及时充分履行提供停车场满足原告正常使用的合同义务，构成违约，因违约给原告的经营造成一定损失，被告应承担一定的责任。同时，原告经营情况与市场状况及原告自身的经营方法、经营能力存在很大的关系，此对本案合同不再履行、最终解除存在较大影响。对本院委托的司法鉴定机构鉴定的原告装修损失993086.59元、营业损失3302984.69元予以确认，合同未到期而解除，考虑到双方的违约情况、合同履行期限及合同履行情况、结合本院委托司法鉴定机构鉴定的原告装修损失、营业损失情况及鉴定费情况，被告应适当赔偿原告上述装修损失及营业损失、鉴定费中的一部分损失。本院酌情确定被告赔偿原告以上损失的10%计款434607.13元{（993086.59元+3302984.69元+50000元鉴定费）×10%}，同时鉴定机构鉴定确定了被告的拆除修复费用、财产损失共计55216.72元并支付鉴定费6000元，此损失系原告原因而造成，原告应赔偿被告上述费用。另外原告还应支付被告自2019年6月1日至2020年7月19日房屋交付之日的房屋租赁使用费，该费用可按合同约定的年租金10万元的标准计算为113425元（100000元÷365天×414天）。原告主张的被告所欠原告的餐饮费与本案租赁合同不是同一法律关系，本院在本案中对此不予合并处理，原告可持据另行处理。原告主张被告还租赁使用原告一房间应支付租赁费，原告未提交有效确凿证据证明，被告也不认可，故本院对原告要求被告支付该一间房屋租赁使用费的主张，因证据不足，本院不予支持，如原告取得相关证据，可持据另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告平度市工人文化宫于本判决生效后十日内付给原告孙通经济损失434607.13元；二、原告孙通支付被告平度市工人文化宫的拆除修复费用及财产损失计款55216.72元、鉴定费6000元、房屋租赁使用费113425元(自2019年6月1日至2020年7月19日房屋交付之日)，以上共计174641.72元，于判决生效后十日内付清；三、驳回原告孙通的其他诉讼请求；四、驳回被告平度市工人文化宫的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43504元，减半收取21752元，由原告孙通负担19687元，由被平度市工人文化宫负担2065元；反诉费1892元，由原告孙通负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按国务院《诉讼费用交纳办法》规定的数额交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  卢爱林二〇二〇年十二月三十一日书记员  房春玲