四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18409号 上诉人（原审被告）：四川同泰置地有限责任公司，住所地四川省成都市新都区斑竹园镇柏水社区。 法定代表人：陈勇超，职务不详。 委托诉讼代理人：田文庆，男，系公司员工，一般代理。 委托诉讼代理人：杨玉霞，四川瀛领禾石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都银行股份有限公司，住所地四川省成都市西御街**。 法定代表人：王晖，董事长。 委托诉讼代理人：陈琳，四川运逵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王一乔，四川运逵律师事务所律师。 原审被告：陈伦超，男，1991年5月12日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 上诉人四川同泰置地有限责任公司（以下简称同泰公司）因与被上诉人成都银行股份有限公司（以下简称成都银行）、原审被告陈伦超金融借款合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初16599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 同泰公司上诉请求：撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初16599号民事判决，改判驳回成都银行对同泰公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.同泰公司于2018年8月11日取得案涉房屋产权证，于8月27日将产权证交给成都银行，同年10月10日案涉房屋被其他法院查封，从同泰公司移交产权证给成都银行办理他权证至房屋被查封历时53天，成都银行都未取得他权证，也未要求同泰公司提供协助，实属怠于办理他权证；2.案涉《成都银行楼宇按揭业务合作协议书》、《成都银行个人房产按揭贷款保证合同》系成都银行提供的格式合同，里面对于阶段性担保的相关条款排除了自己的责任，加重了同泰公司的保证责任，应属无效；3.对成都银行办理抵押登记的合理期间，根据《成都市房地产管理局关于开展预购商品房抵押登记管理工作的通知》第五条规定：“预购商品房在抵押期间建工工程竣工验收合格后，当事人应当在抵押人领取《房屋所有权证》后十日内，重新办理房地产抵押登记，领取《房屋他项权证》”，故成都银行应在拿到产权证后10日办理抵押登记，10日应为合理期间，同时申请法院调查收集新都区不动产登记中心办理他项权证的时间周期规定；4.根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”之规定，成都银行怠于行使权利，应当在放弃的范围内，免除同泰公司的担保责任。 成都银行辩称，成都银行未拖延办理他权证，同泰公司于2018年8月27日将产权证交给成都银行，成都银行于2018年9月18日即向房管局提交了申请，不存在延误的情况。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。 成都银行向一审法院起诉请求：1.请求陈伦超偿还贷款本金及利息、罚息、复利（截止到2019年9月29日的本金231320.9元、利息9583.09元，罚息为271.15元，复利328.43元，以上本息合计241503.57元，2019年10月1日之后的贷款利息、罚息、复利则按双方合同约定利率计至付清之日止，最终金额以还清之日根据借款合同计算的数额为准）；2.陈伦超单独所有的位于新都区××镇××路××号××号房屋在担保范围内对上述债务承担抵押担保责任，所得价款由原告优先受偿；3.同泰公司对上述债务承担连带保证责任；4.本案诉讼费、保全费、公告费由陈伦超、同泰公司承担。一审庭审中，成都银行表示对第一项诉讼请求的金额有变化，因参与新都区法院的执行分配，分配时间截止2020年1月10日，金额为110692.88元。 一审法院认定事实：2016年5月27日，陈伦超（借款人）与成都银行（贷款人）签订了《个人房产按揭借款合同》及特别条款，约定贷款人向借款人提供借款人民币250000元，借款用途为购置房产，借款期限为20年，从2016年5月27日起至2036年5月27日止。合同第十六条第五款约定，对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被宣布全部或部分提前到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；第二十九条约定，本合同执行浮动利率，贷款利率为月利率，具体为在基准利率水平下浮一定的比例，该比例为5%。基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率。罚息利率为月利率，本合同项下借款逾期的，罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。利率调整按年调整，每年1月1日自动调整本合同项下贷款利率，以最新的基准利率作为基础。还款方式为等额本息还款法，采用的担保方式为保证、抵押，由陈伦超提供抵押担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。成都银行作为甲方与乙方同泰公司签订《成都银行楼宇按揭业务合作协议书》，第七条约定乙方对购房人于《成都银行个人房产按揭贷款合同》项下对甲方欠负的全部债务承担连带保证责任，主债务范围包括但不限于借款本息、罚息、违约金、及甲方为实现主债权而支付的费用（包括但不限于公证费、律师费、评估费、拍卖费、调查费等）。保证期间自《成都银行个人房产按揭贷款合同》生效之日起至购房人取得所购房产的《房屋所有权证》并办妥抵押登记之日止。同泰公司为甲方与成都银行为乙方另签订《成都银行个人房产按揭贷款保证合同》，第二条约定本合同的保证方式为连带保证；第三条第二款约定保证期间按成都银行与债务人签订的每份主合同分别计算，自每份主合同签订之日起至乙方取得以乙方为抵押权人的该份主合同约定的借款所购房屋的他项权证之日止。 合同签订后，2016年6月8日，成都银行依约向陈伦超发放贷款250000元，后陈伦超未按约偿还贷款，成都银行向陈伦超、同泰置地发出不良个贷提前到期通知书，宣布该合同所有借款全部到期。 一审另查明，同泰公司于2018年8月11日取得陈伦超案涉房屋的分户产权证，2018年8月27日将产权证移交给成都银行，2018年10月10日案涉房屋被其他法院查封。后新都区法院因另案对陈伦超位于新都区××镇××路××号××号房屋进行了拍卖，成都银行参与普通债权分配，金额为110692.88元。截止2020年5月17日，陈伦超尚欠借款本金120628.02元，利息16322.16元、罚息732.17元、复利938.01元。 一审审理中，自2019年8月20日起，“中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率”现为“全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”。 一审法院认为，成都银行与陈伦超签订的《个人房产按揭借款合同》，成都银行与同泰公司签订的《楼宇按揭业务合作协议书》、《个人房产按揭贷款保证合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。成都银行依约向陈伦超发放贷款250000元，陈伦超未足额履行还款义务，应当承担相应的违约责任。成都银行要求陈伦超偿还截止2020年5月17日尚欠的借款本金120628.02元，利息16322.16元、罚息732.17元、复利938.01元及自2020年5月18日起至本息清偿日的利息、罚息、复利，一审法院明确为：罚息以尚欠的借款本金120628.02元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）下浮5%再上浮50%计算至本金还清之日止；复利以应付未付的利息16322.16元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）下浮5%再上浮50%计算至利息还清之日止，但陈伦超应偿还的全部利息、罚息、复利总计以年利率24%为限。成都银行主张对陈伦超单独所有的位于成都市新都区××镇××路××号××号房屋拍卖或变卖所得价款优先受偿，因该不动产已经被新都区人民法院依法拍卖，成都银行参与了普通分配，对其主张的优先受偿权，一审法院不予支持。成都银行主张同泰公司对陈伦超上述债务承担连带保证责任，同泰公司抗辩称成都银行怠于办理抵押登记，现同泰公司不再承担连带保证责任。根据同泰公司提交的证据显示案涉产权证移交给成都银行后被其他法院查封，按照双方签订的合同约定，同泰公司承担保证责任的保证期间为自每份主合同签订之日起至成都银行取得其作为抵押权人的该份主合同约定的借款所购房屋的他项权证之日止，同泰公司未提交证据证明双方有关于办理抵押登记的限定时间及逾期未办理抵押登记责任承担的其他约定，且同泰公司亦未提交其他确实充分的证据佐证案涉房屋权证移交后被其他法院查封期间未办妥抵押登记系成都银行怠于办理所致，故对同泰公司的上述抗辩，一审法院不予采纳，原告要求同泰公司承担连带保证责任，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。同泰公司承担连带保证责任后，有权向陈伦超追偿。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、陈伦超于判决发生法律效力之日起十日内偿还成都银行股份有限公司贷款本金120628.02元及利息、罚息、复利（暂计算至2020年5月17日的利息16322.16元、罚息732.17元、复利938.01元及自2020年5月18日起至本息付清之日止的罚息、复利计算方式为：罚息以未付贷款本金120628.02元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）下浮5%再上浮50%从2020年5月18日起计算至本金还清之日止；复利以应付未付的利息16322.16元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）下浮5%上浮50%从2020年5月18日起计算至利息还清之日止），但陈伦超应偿还的全部利息、罚息、复利总计以年利率24%为限；二、若陈伦超未按时足额履行上述第一项给付义务，成都银行股份有限公司有权要求被告四川同泰置地有限责任公司对陈伦超的上述第一项给付义务承担连带清偿责任，四川同泰置地有限责任公司承担连带清偿责任后，有权向陈伦超追偿；三、驳回成都银行股份有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4923元，保全费1728元，公告费300元，合计6951元，由陈伦超、四川同泰置地有限责任公司负担。 本院二审审理期间，成都银行提交以下新证据：1.一份由成都银行系统打印的关于提交预抵押转正式抵押申请时间的截图，该系统和房管局的系统是联网的，数据是一致的，拟证明成都银行于2018年9月18日已提交了转正式抵押的申请资料，不存在延误办理他权证的情形。且抵押未办理及是因为陈伦超的房屋被查封，与成都银行无直接关联性。2.预抵押证，该证据与预抵押转抵押的时间形成证据链，证明上述事实。同泰公司质证认为，对系统截图，因无法看出房管局的联网信息，且已超过二审举证期限，不属于二审新证据，故对该证据不予认可。对预抵押证的真实性无异议。本院经审查认为，成都银行提交的系统截图系其自行制作，不能达到其证明目的，本院不予采信。对预抵押证，各方均无异议，本院予以确认。 本院经审理查明的事实与一审法院查明一致。 本院认为，本案的争议焦点为同泰公司是否应当承担担保责任。在阶段性担保中，银行在发放贷款前，为了解决按揭贷款在办理抵押登记前的风险敞口，通常会与开发商签订担保合同，约定开发商对购买其在售商品房而与银行发生借贷关系的全部债务人提供阶段性担保。上述约定并未违反法律、行政法规的禁止性规定，系各方意思自治，且不存在免除成都银行责任、加重同泰公司责任、排除同泰公司主要权利的情形，应属合法有效。 关于银行办理抵押登记合理期限的认定。考量到按揭抵押登记通常涉及整个房产项目的贷款用户，开发商产权证也并非一次性全部交付，由于涉及业务量大，在办理抵押登记时通常要提前向房产登记机构预约，且准备登记材料需要耗费不少时间，据此衡平各方利益，并参照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款关于能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效的规定，本院认定如银行在收到房屋产权证书后，未及时催促抵押人办理登记，或在抵押人就办理抵押登记已向银行公证授权的情况下，三个月内未向不动产登记机构提交抵押登记申请，应属于怠于履行办理抵押登记的情形，在此情况下，如因抵押物被法院查封等事由导致无法办理抵押登记，相应的法律后果应由银行自行承担，开发商保证合同项下的阶段性担保应当予以免除。具体到本案，成都银行于2018年8月27日取得同泰公司移交的案涉房屋分户产权证，但案涉房屋于2018年10月10日被其他法院查封，未超过三个月的合理期间，故成都银行以房产未办妥抵押登记为由，要求同泰公司承担担保责任，符合合同约定，本院予以支持。另，对同泰公司申请法院调查收集新都区不动产登记中心办理他项权证的时间周期规定，因该证据与本案无直接关联性，本院不同意调取。 关于同泰公司应否在物的担保之外承担相应的担保责任。同泰公司主张根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”之规定，同泰公司即使承担责任，也仅应对陈伦超提供的抵押物拍卖、变卖价款不足部分承担连带清偿责任。本院认为，适用上述法律规定的前提是物的担保已有效设立。本案中，案涉房屋并未办理正式抵押登记，物的担保并未有效设立，在此情况下，债权人实现债权不受物的担保与人的担保并存时先后顺序的约束。 综上所述，同泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4923元，由四川同泰置地有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  谈光丽 审判员  刘一颖 审判员  任文磊 二〇二〇年十二月三日 书记员  杨 婷