湖南省临武县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1025民初1290号 原告：陈柏霖，女，1991年12月1日出生，汉族，住湖南省临武县。 原告：周开文，女，1969年7月28日出生，汉族，住湖南省临武县。 委托诉讼代理人：龙贤达，广东深田律师事务所律师。 被告：郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司，住所地湖南省临武县舜峰镇韩山路**临武迎宾馆。 法定代表人：李伟，该公司执行董事、经理。 原告陈柏霖、周开文与被告郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司（以下简称：万容达舜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈柏霖，陈柏霖、周开文的委托诉讼代理人龙贤达，被告万容达舜公司法定代表人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈柏霖、周开文向本院提出诉讼请求：1、判令万容达舜公司立即把不动产权转移登记所需的全部材料报不动产登记机关备案并书面告知原告；2、万容达舜公司支付未按约定期限办理房产证的从2019年12月31日起至办理成功之日止以已交房款为基数按每日万分之五计算的违约金（2020年10月1日止为74626.2元）；3、万容达舜公司支付房屋不符合约定和延期交付的从2019年1月1日起至交付之日止以已交房款按万分之五计算的违约金（2020年10月1日止为160107.12元）。事实和理由：2018年9月23日，陈柏霖、周开文与万容达舜公司签订商品房买卖合同和补充协议一、二，陈柏霖、周开文购买万容达舜公司开发的临武县农资市场5幢X单元1-2层商业120号一套。合同约定总价款为542736元。约定于2018年12月31日交付使用。逾期未交付则按已交房款千分之三罚滞纳金；2019年12月30日前代办理好不动产权证，逾期则按已交房款千分之三罚滞纳金。原告自愿调整为万分之五。然而万容达舜公司至起诉时依然未将办理产权所需的资料提交登记机关，导致无法办理权属登记证书。8月13日，告知原告可以试营业，要求原告办理水电，故原告办理了入户水电。万容达舜公司已构成违约。 万容达舜公司辩称，本项目为政府招商引资开发项目，2017年11月正式动工，总栋数7栋，2018年底完成了6栋和一半的地下停车场。本项目在2018年为配合临武县环城北路提质改造项目进行了原定用地红线的退让和项目设计方案更改。临武县政府因补偿所占地1.62亩的征地置换至今未解决，补偿土地涉及用地指标和用地性质需要上报省自然资源厅报批，至今还处于报批手续审批过程中，导致整个项目剩余部分无法正常施工，也无法进行整个项目竣工验收，导致不能办理产权分户和办证。项目逾期非被告主观意识造成且不可控制，政府及相关部门至今没有把1.62亩土地报批手续审批下来，符合补充协议中关于不可抗力的约定，万容达舜公司依据不可抗力约定，不承担预期交房和办理分户、办证的过失和责任，应驳回陈柏霖、周开文的诉讼请求。目前公司正抓紧对接政府和相关部门办理剩余土地手续问题，抓紧施工，待土地手续完善后在最短的时间内申报项目综合验收和办理产权分户、办证等相关手续。 陈柏霖、周开文围绕诉讼请求依法提交了合同、发票等证据，万容达舜公司提交了项目用地、政府会议纪要等证据。对双方无异议和符合三性特征的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月23日，周开文、陈柏霖与万容达舜公司签订《商品房买卖合同（预售）》和补充协议一、二，购买万容达舜公司开发的临武县农资市场5幢X单元1-2层商业铺面120号一间。合同约定总价款为542736元。付款方式为银行按揭付款。合同第九条、第十一条约定了交付时间、交付地点和条件。在合同第十二条约定了逾期交房责任，在不可抗力外，逾期12天的，按支付房价款日万分之三十支付违约金，逾期超过12日，买受人有权解除合同，在解除通知之日起30日内退还全部房款（含已付贷款部分），并按年息5%计算利息，同时按全部房款10%支付违约金；继续履行合同的，按日计算全部房价款万分之三十五的违约金。对房屋登记，合同第二十条约定为：因出卖人原因未能在商品房交付之日起560个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。解除合同的，退还全部房款，并自买受人付款之日起按年息5%计算利息。不解除合同的，为违约金空格处为X。合同附件十一为补充协议一、二。与本案争议相关的约定有：补偿协议一第二、四条约定，公司应予2019年12月30日前办理好一期项目不动产权证，乙方协助提供好相关证件。逾期未办好，公司将每日按业主已交房款千分之三罚滞纳金。5号楼在2018年9月15日前下架即可进场装修，2018年12月31日交付使用。逾期未交付公司按每日已交房款的千分之三罚滞纳金。补偿协议二第六条第5项约定，“不可抗力”原因所导致的延误双方不承担责任。其中含政府政策、法规变化而引致的延误等其他非出卖人所能预料及控制的情况。 万容达舜公司开发的临武县农资市场，为政府招商引资项目。总栋数7栋，2017年11月正式动工。2018年10月11日，临武县人民政府办公室印发了2018年9月4日县政府研究对环城北路提质改造项目涉及征地拆迁的临政专阅[018]第22号政府专题会议纪要，影响案涉地块，导致万容达舜公司项目用地原定用地红线退让，项目设计方案更改。政府对其中补偿所占地1.62亩的征地置换至今未解决，补偿土地涉及用地指标和用地性质至今仍处于向省厅的报批手续审批过程中。项目的1栋楼、一半的地下停车场等剩余部分无法正常施工，也无法进行整个项目竣工验收，无法办理产权分户和办证。 案涉门面属于2018年底已主体完成建设的6栋楼中的第5号楼。周开文、陈柏霖已将该门面出租。卷闸门由周开文、陈柏霖安装，何时安装，陈述为不知道。2019年10月办理了个人门面水电落户。之前，水电由公司免费提供。 本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，所涉房屋为商铺。本案的争议焦点为周开文、陈柏霖主张的逾期办证、交房未达到约定要求支付违约金能否被万容达舜公司主张的“不可抗力”抵销。 周开文、陈柏霖与万容达舜公司2018年9月23日签订《商品房买卖合同（预售）》和补充协议一、二，约定2018年12月31日交房。项目已于2017年11月正式动工，签订合同时，案涉临武县农资市场5幢X单元基本处于建成状态，所涉的商业铺面120号主体已建成，配套处于建设中。门面已由周开文、陈柏霖占有，不知始于何时占有，并已经出租。 2018年10月11日临武县人民政府办公室印发了2018年9月4日县政府研究对环城北路提质改造项目涉及征地拆迁的临政专阅[018]第22号政府专题会议纪要，影响案涉地块。万容达舜公司项目用地因环城北路提质改造原定用地红线退让，项目设计方案更改，补偿土地涉及用地指标和用地性质至今仍处于审批过程中。项目无法进行整体竣工验收，无法办理产权分户和办证，非万容达舜公司所能左右。因而，万容达舜公司抗辩是不可抗力理由成立。原告购买商铺、被告开发楼盘，均始于商业行为，本身均存在风险，出现不可抗力，万容达舜公司主张适用补偿协议二第六条第5项约定“不可抗力原因所导致的延误双方不承担责任”的约定，符合双方合同的约定。但万容达舜公司也应积极争取办证和房屋配套条件成就，切实维护好买受人的利益。 综上所述，对周开文、陈柏霖要求判令万容达舜公司立即把不动产权转移登记所需的全部材料报不动产登记机关备案并书面告知原告，万容达舜公司支付未按约定期限办理房产证的从2019年12月31日起至办理成功之日止以已交房款为基数按日万分之五计算的违约金，支付房屋不符合约定和延期交付从2019年1月1日起至交付之日止以已交房款按日万分之五计算的违约金的诉讼请求，因目前仍不具备办证的条件，不予支持，对违约金部分，因存在不可抗力，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回周开文、陈柏霖的诉讼请求。 案件受理费4821元，减半收取计2410.5元，由周开文、陈柏霖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  郑小平 二〇二〇年十二月二日 法官助理王小雅 书记员邹姗姗 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。