山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终4769号上诉人（原审被告）：高唐赛石置业有限公司，住所地山东省高唐县鱼邱湖街道滨湖南路赛石·滨湖花街二楼。法定代表人：郭柏峰，董事长。委托诉讼代理人：李德功，男，高唐赛石置业有限公司主管。委托诉讼代理人：童军，山东普新（高唐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高景强，男，1992年4月29日出生，汉族，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：王冠鲁、张德义，山东舜天律师事务所律师。上诉人高唐赛石置业有限公司（以下简称“赛石公司”）因与被上诉人高景强房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2020）鲁1526民初2809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人赛石公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判减少上诉人承担的逾期办证的违约金额。事实与理由:一、原审法院认定未在合同约定的期限内办理房产证的原因系双方未共同提出申请，系认定事实、适用法律错误。根据当事人双方合同约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”办理房屋所有权转移登记是被上诉人的义务，上诉人仅是协助义务。在2019年12月1日接收房屋之后的90天内，被上诉人没有证据证明其向不动产登记机构申请登记，上诉人也未收到过要求协助办理登记的通知。另外，上诉人逾期办理初始登记的原因系业主在小区内乱搭违法建筑导致。因此，导致未在合同约定的期限内办理房产证的原因主要是因为被上诉人未提起、小区内业主乱搭乱建违法建筑导致。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，由双方按照50%的比例分担，违约责任明显过高。二、原审法院对于逾期办理房产证违约金的计算过高。本案中合同没有约定违约金，可以按照已付房款的总额，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期（4.05%）基准利率计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条款明确是出卖人的原因导致无法办理房屋所有权登记的，可以要求赔偿损失。而本案无法办理房屋所有权登记的原因系双方违约造成。所以，上诉人认为原审法院按照被上诉人要求的年利率4.05%的1.5倍计算违约金，违反法律规定，数额较高，请二审予以核减。被上诉人高景强辩称：上诉人未办理完首次登记所需的全部材料，导致被上诉人无法办理房产证，应承担逾期办证的违约责任，支付被上诉人逾期办证违约金。原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。高景强向原审法院起诉请求：判令被告赔偿原告自2020年2月29日起至2020年5月10日的逾期办理房产证违约金11429.50元及自2020年5月10日起至本判决生效之日止的违约金。原审庭审中明确诉讼请求为：以总购房款913363元为基数，按照一年期以下贷款市场报价利率4.25%的1.5倍计算，计43269元。原审法院认定：2018年8月23日，原、被告签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，主要内容为：“原告（买受人）购买被告（出卖人）承建的27#楼2单元4层402室，该商品房及附属房屋总房款合计为913363元，首付款413363元，余款500000元办理银行按揭贷款。合同第二十条：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证的，双方同意按照下列第2种方式处理。即双方协商处理”。合同签订后，原告交纳首付款413363元，剩余500000元办理了按揭贷款。原告于2019年12月1日接受涉案房屋，被告至今未办理完成首次登记所需的全部材料，原告也未向不动产登记机构提出过登记申请。原审法院认为，原、被告双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》,是双方的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,应属合法有效，双方当事人应该按照合同约定履行义务。本案中，原告及被告均未按照《不动产登记暂行条例》第十四条规定在约定期限内向不动产登记机构提出申请，应认定未在合同约定的期限内办理房产证的原因是双方未共同提出申请致使损失不断扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，应由双方各自承担相应的违约责任，原审法院酌定为原、被告分别按照50%的比例分担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人原因，买受人在下列期限未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。双方合同约定的逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约责任为协商处理，但双方未能协商一致，因此原审法院参照上述规定计算违约金数额。涉案房屋于2019年12月1日交付原告，根据合同约定，最迟应于2020年3月1日前办理房屋所有权证书。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，按照不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因2020年1月24日至2020年3月7日为山东省新冠××疫情防控一级响应期间，应顺延至2020年3月8日。因被告违约，应自2020年3月9日开始计算违约金，至本案一审审理终结前为256天，参照全国银行间同业拆借中心2020年2月20日公布的贷款市场报价利率一年期（4.05%）的1.5倍即年利率6.075%计算，违约金为38916.77元（913363元×6.075%÷365天×256天）。被告承担其中的50%，即38916.77元×50%=19458.39元。原告超出上述金额的诉讼请求，不予支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告高唐赛石置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告高景强逾期办理房屋产权证书违约金19458.39元；二、驳回原告高景强的其他诉讼请求。案件受理费882元，减半收取计441元，由原告高景强负担247元，被告高唐赛石置业有限公司负担194元。二审审理期间，上诉人赛石公司提交了高唐县重污染天气预警停工天数统计表，拟证明自2018年1月至2019年4月，因重污染天气导致停工99天，上诉人与被上诉人签订涉案合同后因国家对空气污染的重视导致在上述期限内无法施工，这是逾期交房的重要原因之一，也导致了逾期办证。本院组织当事人进行质证，被上诉人高景强对该证据的真实性及证明目的均有异议，认为该证据无相关公章，且为上诉人单方制作，即使真实，也不能免除上诉人方的责任。上诉人应对政府环境治理及天气条件等可能影响施工的外界因素有所预期，在订立涉案合同时，对房屋交付期限及办证事宜进行约定时应将上述因素考虑在内。该风险系正常经营风险，不应转移给购房者。上诉人方提交的证据不足以证明延期交房、逾期办证确实仅因外界因素所致。本院审查认为，该证据为上诉人单方制作的空气污染天数统计，缺乏证据的形式要件，且不能证明空气污染与逾期办证之间的因果关系，本院不予采信。二审审理查明的事实、证据与原审相同。本院认为，二审中当事人双方争议的焦点有：1.双方在未办理房屋所有权转移登记中的责任。2.违约金的计算方式及数额确定。关于未办理房屋所有权转移登记的责任。被上诉人高景强未向不动产登记机关申请房屋所有权转移登记，上诉人赛石公司未及时办理房屋初始登记的行为导致高景强不能在规定期限内办理转移登记。赛石公司主张逾期办理初始登记的原因系业主在小区内乱搭违法建筑导致，但未提交证据予以证实。原审法院基于以上事实，并考虑赛石公司办理转移登记中系协助义务的因素，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，酌定双方各自承担50%的责任，并无不当。关于违约金的计算方式及数额确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，当事人双方未能就合同约定的“特殊方式”即“协商处理”达成一致意见，因此引起本次诉讼。原审根据被上诉人高景强的诉求、双方各自相应承担的责任比例，依据上述规定以违约金形式确定违约责任的承担、计算违约金的方法及确定的数额均无不当。综上，上诉人高唐赛石置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费286元，由上诉人高唐赛石置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟凡利审判员  陈正飞审判员  于景涛二〇二〇年十二月二十六日法官助理幺海军书记员付莹莹