四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18011号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都三福石材有限责任公司，住所地：四川省成都市青白江区万通路**。 法定代表人：洪肇令，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：巫江，四川英特信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都西南石材城有限公司，住，住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇蜀源大道一段**/div> 法定代表人：张华晖，执行董事。 委托诉讼代理人：侯友昌，四川中一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何晓东，四川中一律师事务所律师。 上诉人成都三福石材有限责任公司（以下简称三福公司）因与被上诉人成都西南石材城有限公司（以下简称西南石材城公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初3592号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 三福公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第一、第二判项，改判驳回西南石材城公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由西南石材城公司承担。事实和理由：三福公司认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，且判决显失合理公平，请求二审法院依法查清事实、准确适用法律后予以改判。一审判决第一项要求三福公司支付西南石材城公司案涉房屋的占有使用费和管理费，属于未准确查明本案事实，错误适用法律的一项错误判决，且该判决对三福公司明显不公平，缺乏合理性，应予改判。理由如下：三福公司从2017年7月1日起从未再占有使用过案涉房屋是本案已查明的不争事实。西南石材城公司故意隐瞒真相将并未依法取得建设规划许可证的非法建筑出租给三福公司，且2017年7月1日擅自对三福公司断水断电之后，三福公司没有办法也客观上没有再占有、使用过房屋至今，一审判决三福公司还要支付占用费和使用费没有事实基础。一审判决已准确查明三福公司的房屋停电时间为2017年6月30日，且一审中双方当事人均已确认具体限电措施为商户的配电箱里面的三相动力电拉闸后，在配电箱外张贴封条。至今租赁厂房内三相动力电未恢复。三福公司在一审诉讼中也同时有提交相应的公证书、房屋照片等证明房屋被一直断电断水无法使用的事实情况。这一事实，双方当事人均无异议。一审判决要求三福公司支付占有使用费和管理费所依据的事实基础不成立。三福公司没有参加相关会议，并不获悉会议的相关内容，也不知房屋无法加工生产，一审判决以会议告知三福公司房屋无法加工生产、三福公司不腾退搬离、“明知”无法生产还使用房屋等认定均与事实不符，理由不能成立。一审判决事实认定部分写道：“郫都区政法委、环保局、信访局、公安局等各部门与农商银行、西南石材城公司、商家代表等于2017年8月16日召开会议，会议告知了承租人今后案涉房屋无法加工生产的情况。在此情况下，三福公司也未及时采取腾退房屋等措施减少损失，反而明知房屋无法用于生产，仍占有使用案涉房屋至今，其占用期间应当支付相应的占有使用费”，而客观情况是，三福公司从未参加过该会议，更无从知晓此次会议的内容。一审判决套用司法解释，忽略本案的特殊性，判决三福公司对并未实际占有使用的房屋还要支付占有使用费和管理费，实为适用法律错误。一审判决引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，判决三福公司支付占有使用费，一是没有尊重本案客观事实，二是对法条生搬硬套，三福公司没有占用使用房屋，司法解释第五条的用语是“一般应予支持”，该用语反映出立法者谨慎性、限制性的裁判认定倾向性意图，表达了应该根据案件实际情况具体案情具体分析。而一审判决直接在不审查情况下判决支付占有使用费错误。本案有别于一般城镇房屋租赁合同纠纷，一审判决未考虑西南石材城公司存在虚假宣传石材城能进行石材加工、故意隐瞒案涉房屋未办理建设规划许可证、西南石材城公司私自采取断电措施等重大过错的情形，直接“参照”有关司法解释，以西南石材城公司起诉要求的“租金”，要求三福公司承担“占有使用费”，同时承担司法解释都未规定的“管理费”，属于适用法律错误。西南石材城公司采取各种欺骗、虚假手段招商，还故意隐瞒真相将并未依法取得建设规划许可证的非法建筑出租给三福公司，双方租赁合同被一审法院认定为无效，由此西南石材城公司本应承担全部过错和缔约过失责任，对三福公司的损失予以全额赔偿。但一审判决无视西南石材城公司的重大过错，还要求三福公司继续支付占有使用费，对三福公司而言显失公平。西南石材城公司虚假招商，向三福公司在内的众商家出租非法建筑厂房，导致三福公司巨额损失1000多万元，西南石材城公司应对此承担全部过错责任。成都市郫都区西南石材城是2008年汶川大地震后，由成都市郫县政府招商引资建设关乎民生的重大项目。正因为有当地各级政府的强力支持，以及开发商西南石材城公司一再宣传、承诺石材城符合环保要求，市场是综合性市场可以加工生产，于是众商家都纷纷入驻，并且在西南石材城市场方的一再鼓动下，投入巨资进行厂房装修，设施设备的采购。三福公司在该市场一共投入设备、材料等各类款项1500万左右。经过不断打造，使得土地增值高20多倍。2016年，市场方宣称应政府要求，入驻商家加工厂房必须提档升级，商家们再次举债投入大量资金完成厂房及办公楼的升级改造。2017年初几十家商户一次性缴纳了5年按揭贷款的厂房租金金额高达69000000元。但随后，被政府及市场方告知此市场不符合环保要求，不能进行石材加工生产，并且被市场方2017年6月单方强行断水断电而停产至今。三福公司由此导致的直接损失不低于10000000元。因为市场方即西南石材城公司的全部过错，导致众商家损失惨重，已经引发各种冲突和各类大量诉讼发生，如果再不合理的判决商家继续支付占有使用费，将不可避免地加剧矛盾，引发更大的社会不稳定。自停产以来，三福公司在内的众商家面临经营亏损、合同违约、违约赔偿等等一切的巨额损失，同时导致一大波企业破产潮和失业潮，大量企业及其经营者被迫背上巨额负债。商家停产之后，市场方完全无动于衷，还各种威逼恐吓，把责任全都推给了政府和商家。并且商家变本加厉地采用停水停电的卑鄙手段逼迫众商家缴纳高额的租金、管理费等费用。2018年以来，市场方甚至先向一审法院起诉三福公司在内的5家商家，在商家损失巨大的情况之下，还强迫要求与商家解除租赁合同，支付租金、管理费、违约金等巨额费用。案件经过一审法院一审、成都市中院二审发回重审之后，一审法院再次一审，不曾想此次判决还要求商家支付2017年7月关停之后的所谓“占有使用费和管理费”，腾退房屋。五家商家的案件已经经过了2年，终审结果也还遥遥无期，其他大概60多家商家在无法继续支撑的绝望情况下，起诉要求退还租金和管理费，并要求赔偿损失。同时，西南石材城公司还是比照我们5家的案件，同样提出反诉要求这60多家商家支付租金、管理费、违约金等费用，还要求腾退。客观事实摆在面前，市场方诸多严重过错，应该为三福公司在内的众多商家的损失承担全部赔偿责任：虚假招商，骗取投资。市场方当初招商宣传时多次承诺商家可以进行石材的加工生产，并且实际上这么多年来市场方也实际为商家加工提供了条件，认可商家可以进行加工生产的，现在因为市场方的原因，环保不过关导致众商家不能加工生产、还被断水断电，是明显的严重违约。隐瞒真相，非法出租。2009年和2014年底2015年初，市场方先后和三福公司在内的众多商家分别两次签订厂房的租赁合同，但从未告知过商家厂房没有取得规划许可等真实情况，直到2020年10月，一审法院发回重审一审宣判时商家才知道这个市场大部分厂房都是没有取得建设规划许可的违法建筑。正是因为市场方的故意隐瞒，导致和市场方签订的合同被判无效。从这个情况来说，市场方的过错巨大，责任完全在市场方。除了上面提到的市场方过错之外，其实市场方还有很多违法违规行为。三福公司入驻市场以来，市场方一直盗采地下水冒充自来水提供给商家，获取高额非法利益。2018年以来，商家多次向当地水务局反映，水务局虽然查明了盗采事实，但至今未作出处罚结果。从众商家入驻开始，在正常收取了商家巨额的租金及物业管理费后，在合同中还以“管理费”的名义让众商家在租金之外，还要缴纳大笔的管理费用。同时，市场方还偷税漏税。另外，一审对断电原因并未查清，一审认定环保及转型升级导致案涉商铺断电，非双方当事人的原因，该认定错误。案涉商铺于2017年6月30日断电，但是所谓的环保以及升级转型发生在断电之后，且2017年7月31日能源办发出关于适时关停生产用电的函表明环保升级与案涉商铺断电无关。2017年8月16日郫都区政府部门与商家代表召开会议，但三福公司并未参加，并不知晓会议内容。2018年5月3日《加快西部国际装饰石材城石材企业转型的函》才发布，故案涉房屋断电完全是西南石材城公司所为，与环保转型升级无关。一审判决适用法律不当，司法解释规定的是租赁合同无效可参照租金标准支付占有使用费，但并不包括管理费，支付管理费无任何法律依据，且西南石材城公司并未尽到管理职责，导致三福公司的空调设备被盗。一审判决对案涉商铺断电后三福公司未再使用案涉商铺的事实未予查清。综上，请求依法支持三福公司的全部上诉请求。 西南石材城公司辩称，一审法院认定断电原因“因为环保及转型升级的要求”正确，三福公司认为实施断电的行为与相关部门发出的函件及传达的意见无关并不正确。一审法院依据能源办《关于限制和适时关停生产用电的函》《加快石材城转型的函》和2017年8月16日的《会议纪要》以及《关于加快西部国际装饰石材城石材企业转型的函》等证据足以认定断电原因系因为环保及转型升级的要求，实施断电的行为与相关部门发出的函件及传达的意见具有关联性。具体断电时间是2017年8月2、3日，而非2017年6月30日。并且《关于限制和适时关停生产用电的函》与《会议纪要》的参与主体不同，故能源办在发布《关于限制和适时关停生产用电的函》之后对西南石材城公司的生产用电进行限电不存在时间逻辑问题。西南石材城公司提交的三福公司缴纳水电费《专用收据》可以看出，三福公司生活用电及用水未受到影响，故西南石材城公司不存在断电断水的行为。一审法院认定案涉房屋未取得建设工程规划许可证及房产证与客观事实相符。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，未取得建设工程规划许可证及未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋均属于租赁合同无效的事由，本案中，案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，因此双方租赁协议已属无效，再进一步核实案涉房屋是否属于建设工程规划许可证范围也就没有必要。一审判决适用法律正确。三福公司陈述其以继续占有房屋的方式实施民法上的“自力救济”及合理的抗辩权缺少法律依据。案涉房屋被能源办断电后，双方及政府各部门等于2017年8月16日召开会议，告知了三福公司今后案涉房屋无法加工生产的情况，但三福公司并未采取减损措施，反而明知案涉房屋无法加工生产，仍继续占有使用至今，其主观存在过错，且给西南石材城公司已经造成了巨大损失，未尽到止损义务，故应当承担该期间的占有使用费及管理费。其次，在召开前述会议之后，西南石材城公司也告知各个商户，提前退租将不追究提前终止协议的违约责任，事实上，在召开前述会议之后至2018年，也有280多户商家（占60%以上）办理了提前退租手续，西南石材城公司也从未追究任何一家商户提前终止协议的违约责任。并且，西南石材城公司也充分考虑到三福公司不能进行生产加工这一实际情况，并主动免除了2017年7月、8月的租金及管理费，同时自2017年9月开始将租金及管理费标准降至19元，充分体现了西南石材城公司对三福公司经营上的体谅和支持。故，一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条等有关规定，参照降租后的19元/平方米的标准判决三福公司支付占有使用费和管理费符合法律规定。根据信访局2018年3、4日的信访回复，载明商家超范围经营，环保设备不达标，由技术监督局、环保局对包括三福公司在内的商家发出了责令改正和停止生产的通知，因此存在动力电被限制的情况，从西南石材城公司提交的三福公司缴纳水电费、物管费的票据可知，三福公司对案涉房屋的使用基本不受影响。本案租金分为两部分，一部分是租金，一部分是管理费，收取管理费的原因是根据西南石材城公司的经营执照所载范围，包括对整个市场的管理，西南石材城公司也提交了证据证明自己履行了相应的管理职责。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，三福公司的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回其全部上诉请求。 西南石材城公司向一审法院起诉请求：1.解除西南石材城公司与三福公司于2014年12月8日签订的《仓储厂房租赁协议》，并判令三福公司立即腾退承租的西南石材城公司位于成都市郫县××镇××道××段××号西部国际装饰（石材）城内的仓储厂房（编号为14-17）；2.三福公司向西南石材城公司支付拖欠的自2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金及管理费共计人民币205200元，2018年7月1日至实际腾退期间的租金及管理费按照租赁协议约定标准即每月20520元向西南石材城公司支付；3.三福公司向西南石材城公司支付违约金（违约金计算标准：按拖欠金额每天万分之三的标准计算，暂计算至起诉之日为33242.4元，违约金共计144050.4元）；4.三福公司承担本案的全部诉讼费、保全费、保全担保费。 三福公司向一审法院提出反诉请求：1.西南石材城公司继续履行租赁协议，并相应延长厂房租期至2022年2月15日（延长的租期期限，以2017年7月1日为起算点计算至三福公司实际完全恢复租赁条件之日止的对应期限。暂计算截止2019年8月15日，为2年1个月15天。从租赁合同到期日2019年12月31日顺延）；2.判令西南石材城公司承担所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年7月9日，郫县服务业发展管理委员会作为甲方与厦门万**石有限公司作为乙方签订《框架协议书》，约定：乙方拟在郫县投资建设集石材销售、加工为一体的石材市场。项目暂定名为“西部国际装饰石材城”。合同还对土地的取得方式等进行了约定。西部国际装饰石材城建成后，西南石材城公司对外进行招商。在招商过程中，西南石材城公司通过报纸、网络等方式宣传西部国际装饰（石材）城可进行石材加工。2011年5月19日，郫县环境保护局出具《关于西部国际装饰（石材）城环境保护的情况说明》，载明：西部国际装饰（石材）城项目一期310亩，建筑面积19万平方米，于2009年12月竣工验收，招商完毕，已正常投入运营。项目二期290亩，建筑面积17万平方米，于2011年度6月全面建设完毕。该项目按照环评及批复的要求，配套落实了环保措施，采用循环用水工艺，建成污水处理站，实现零排放，达到环保要求。 2014年12月8日，西南石材城公司（甲方）与三福公司（乙方）签订《仓储厂房租赁协议》一份，约定：1.租赁的仓储厂房位于成都市郫县××镇××道××段××号西部国际装饰（石材）城内，编号为14-17；2.乙方保证，在租赁期内未征得甲方和市场管理方的书面同意不得擅自改变该仓储房的结构或者搭建功能空间，否则，甲方和市场管理方有权制止，由此引起的一切责任由乙方承担。乙方应遵守甲方的管理制度，在仓储厂房内进行改造、建设、装修等工作之前，不能擅自利用原结构进行搭接和建设，若因需要，必须先将有设计资质的单位出具的设计方案和审批文件报送甲方工程部和市场管理方批准后方可实施，同时乙方自行承担一切安全事故责任；3.乙方承诺在租赁期间不得将租赁厂房作其他用途，仅将厂房用于石材精加工仓储、搬运、吊装等；4.租赁期限为：2015年1月1日至2019年12月31日为期五年。租赁期满，合同自行终止，甲方收回该仓储厂房；5.乙方须向甲方支付安全生产风险金100000元；6.租金每月22元／平方米，管理费每月9元／平方米，厂房建筑面积为1080平方米，月租金及管理费合计33480元。租金及管理费一年分两次支付，按照先款后租的原则，每半年提前15日付清。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，三福公司租赁案涉房屋并交纳租金及管理费至2017年6月30日。 2017年7月31日，郫都区能源办向西南石材城公司发出《成都市郫都区能源管理办公室关于限制和适时关停生产用电的函》，载明：因近期我区天气持续高温，用电负荷长期处于满载运行，为了保障民生用电平稳安全，根据应急预案要求，即日起对我区内各生产型单位生产用动力电进行分时限制使用；由于你单位目前处于环保督查整改停产期，按照《环保法》和郫都区区委、区政府的相关要求，关停你公司辖区内的生产用电，并严禁私自恢复生产用电，请你公司在此期间对辖区内企业加强宣传和监督，一旦出现违规生产行为，我办将即刻通知并配合相关部门对你单位采取强制限电措施。此后，郫都区能源办在西南石材城商户动力电源配电箱外张贴封条。该配电箱外也有西南石材城公司封条。2017年8月16日，由郫都区政法委、环保局、信访局、公安局等各部门与农商银行、西南石材城公司、商家代表等召开会议，并形成《会议纪要》，载明：1.环保局传达石材城今后无法加工生产的消息；2.石材城补充说明石材城以后欲向服务、仓储物流方向转型；3.解决租金按揭合同问题；4.商家代表提出的停产期间厂房免租的诉求，西南石材城公司提出在8月18日答复。2018年5月3日，犀浦街道办、区经济和科技局、区商务局发出《加快西部国际装饰石材城石材企业转型的函》，载明：西南石材城石材产业不符合犀浦产业发展定位，需进行产业转型，请立即停止石材生产或加工，并加快产业转型相关工作。2019年5月15日，犀浦街道办发出加强对石材城商家管理的函，载明：因发现两家石材商家私自违规生产，请西南石材城公司加强管理，停止石材加工用电，严禁反弹。 西南石材城公司未取得案涉房屋的建设规划许可证及房屋产权证。西南石材城公司免收2017年7、8月的租金及管理费，对2017年9月后的租金及管理费按照租金11元/平方米，管理费8元/平方米计收。原审二审中，三福公司陈述限电时间为2017年6月30日，西南石材城公司代理人陈述限电时间是2017年6月，具体时间不清楚，本案一审中又称限电时间为2017年8月2、3日。一审庭审中，双方当事人确认具体限电措施为：对存在加工行为的商户配电箱里面的三相动力电拉闸后，在配电箱外张贴封条。至今租赁厂房内三相动力电未恢复。 2019年12月27日，西南石材城公司向三福公司发送《合同终止告知函》，内容为：1.自2019年12月31日租赁期限届满之日起，终止双方签订的仓储厂房租赁协议；2.自租赁期限届满之日起三日内，三福公司应支付拖欠的全部租金及管理费；3.自租赁期限届满之日起十日内自行搬离；4.自租赁期限届满之日起十日后，西南石材城公司停止供水供电。对该送达行为，西南石材城公司进行了证据保全，四川省成都市成都公证处出具了公证书。 一审法院认定以上事实，有双方当事人的营业执照、法人身份证明以及身份证、租赁协议、《成都市郫都区能源管理办公室关于限制和适时关停生产用电的函》《加快西部国际装饰石材城石材企业转型的函》、犀浦街道办关于加强对商家管理的函、《框架协议书》、能源办封条、《关于西部国际装饰（石材）城环境保护的情况说明》、西部石材城业主手册、物业服务合同、西部石材城网站公证书、《会议纪要》、安全生产风险金收据、租金缴费收据、物业管理费缴费收据、水电费、垃圾清运费收据、公证书（4份）及一审法院依职权调取的西南石材城公司房屋登记信息及建设规划许可证等证据在卷佐证。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉合同的效力；二、三福公司是否应当支付2017年7月1日起至实际腾退之日的租金及管理费；三、三福公司是否应当支付违约金。关于合同效力问题。本案中，西南石材城公司与三福公司签订的《仓储厂房租赁协议》虽系双方当事人的真实意思表示，但因租赁房屋未取得建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”及第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，对西南石材城公司提出的解除合同的诉讼请求及三福公司提出的继续履行合同的诉讼请求，一审法院均不予支持。对西南石材城公司提出的腾退房屋的主张，一审法院予以支持。关于三福公司是否应当支付2017年7月1日起至实际腾退之日的租金及管理费问题。双方当事人对停电时间及停电事由存在争议。本案中，双方当事人在原二审中所陈述的停电时间大体一致。在本案一审审理过程中，西南石材城公司陈述停电时间为2017年8月，根据“禁反言”规则，对其陈述的停电时间，一审法院不予支持。案涉房屋停电时间为2017年6月30日。根据本案查明的事实，案涉房屋停电的原因为环保及转型升级要求，而非西南石材城公司所称的三福公司的行政违法行为导致，也非三福公司所称的西南石材城公司自行断电及招商时环保即未达标造成的。对三福公司、西南石材城公司的上述辩称，一审法院均不予支持。因此，因环保及转型升级要求，案涉房屋从2017年7月1日起断电至今。在出现断电情况后，郫都区政法委、环保局、信访局、公安局等各部门与农商银行、西南石材城公司、商家代表等于2017年8月16日召开会议，告知了承租人今后案涉房屋无法加工生产的情况。在此情况下，三福公司也未及时采取腾退房屋等措施减少损失，反而明知房屋无法用于生产，仍占有使用案涉房屋至今，其占用期间应当支付相应的占有使用费。鉴于租赁房屋存在断电等影响生产的情况，西南石材城公司给予了两个月的免租期，降低了租金及管理费标准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，案涉的占有使用费及管理费按照西南石材城公司降低后的标准从2017年9月1日起计算至实际腾退之日止。租赁房屋面积为1080平方米，占有使用费及管理费为20520元/月。关于三福公司是否应当支付违约金问题。因合同无效，其违约金条款也无效。故对西南石材城公司提出的违约金主张，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、三福公司在判决生效之日起十五日内向西南石材城公司支付占有使用费和管理费（计算方式为：按20520元/月的标准从2017年9月1日起支付至实际腾退之日止）；二、三福公司在判决生效之日起十五日内腾退位于成都市郫都区犀浦镇蜀源大道一段1789号西部国际装饰（石材）城内编号为14-17的仓储厂房；三、驳回西南石材城公司的其他诉讼请求；四、驳回三福公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6846元，由西南石材城公司负担3423元，由三福公司负担3423元；反诉案件受理费100元，由三福公司负担。 二审中，西南石材城公司未向本院提交新的证据。三福公司提交了下列新证据：一份申请书，一份受案回执，拟证明西南石材城公司疏于管理案涉厂房，造成三福公司的重大财产损失，不应支付管理费。西南石材城公司质证称，对该证据原件的真实性予以认可，对该证据的关联性和证明目的不予认可。该市场有专门的独立的物业管理公司四川洪程商业管理公司在负责整个市场的物业管理，包括治安、公共卫生、公共设备的维护。而西南石材城公司所说的市场管理，正如西南石材城公司在举证中所举示的证据能证明，西南石材城公司所履行的管理职责，是传达政府有关职能部门的指令和要求，对整个市场的生产经营活动落实政府的政策和要求。因此，该证据所称的被盗与西南石材城公司无关，也与本案无关。 本院对三福公司提交的新证据的证据资格与证明力，将在“本院认为部分”一并阐述。 三福公司、西南石材城公司对一审查明的事实无异议。经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，三福公司向本院提交中止审理申请书，以其已就郫都区相关部门要求停止石材生产或加工一事提起行政复议为由，要求中止本案审理。 本院认为，本案二审主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、关于本案是否应当中止审理的问题 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。”的规定，案件审理中存在上述情形的，应当中止审理。本案中，双方争议的问题在于案涉《仓储厂房租赁协议》无效后，三福公司是否应承担返还案涉厂房前的占有使用费。三福公司提交的行政复议申请表明三福公司是对行政机关要求西南石材城停止生产的决定有异议，而行政机关要求停止生产是否正确，均不影响西南石材城公司基于案涉《仓储厂房租赁协议》无效要求三福公司返还案涉厂房并支付相应占有使用费的诉请，也不影响三福公司要求延展租期的诉请。简而言之，无论是否存在行政机关要求西南石材城停止生产的行政行为，三福公司均应基于案涉《仓储厂房租赁协议》无效返还案涉厂房并支付占有使用期间的占有使用费。因此，三福公司以其提起行政复议为由要求中止本案审理的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 二、关于三福公司是否应当承担返还案涉厂房并支付从2017年9月1日至实际返还之日止的占有使用费及管理费的问题 三福公司认为其自2017年6月30日前已经没有再使用案涉房屋，6月30日断电后，三福公司再也没有进入过案涉房屋，且三福公司要求西南石材城公司通电搬离物品，但被西南石材城公司拒绝，因此，三福公司不应承担相应的占有使用费及管理费。西南石材城公司认为三福公司未向其返还房屋，也未提出过返还房屋，因此，三福公司应当支付相应的占有使用费。 对此本院认为，案涉厂房未取得房屋产权证，也未取得建设规划许可证，现有证据也不能证明案涉厂房经主管部门批准建设，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉《仓储厂房租赁协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，三福公司应当将案涉厂房返还给西南石材城公司。 现三福公司未能举证证明其已经将案涉厂房返还给西南石材城公司，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，三福公司应当支付至其返还案涉厂房之日止的占有使用费。 现三福公司主张不应支付管理费。对此本院认为，三福公司占有使用案涉厂房而向西南石材城公司支付的对价为案涉《仓储厂房租赁协议》约定的租金和管理费之和。因此，在确定案涉厂房占有使用费时，应以案涉《仓储厂房租赁协议》中约定的租金和管理费之和为参照。故三福公司关于不应支付管理费的主张，本院依法不予支持。 此外，三福公司并未举证证明一审法院按照西南石材城公司降低后的租金和管理费标准确定的案涉厂房占有使用费标准错误，故本院对一审法院的该认定予以确认。 综上，三福公司的上诉请求及上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6846元，由上诉人成都三福石材有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  何广智 审判员  赵 韬 审判员  王 果 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  曹成香