山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终2816号 上诉人（原审被告）：高凤华，男，1990年1月7日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：李瑞锋，山东海亚律师事务所专职律师。 被上诉人（原审原告）：时衍超，男，1988年4月19日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：山世乾，山东德衡（日照）律师事务所律师。 上诉人高凤华因与被上诉人时衍超房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初6768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭,不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 高凤华上诉请求：撤销一审判决、发回重审，或者直接改判驳回时衍超的诉讼请求。事实和理由：1.原审判决认定高凤华未在时衍超支付首付款三十日内及时收款、还款撤押构成违约错误。根据涉案房屋买卖合同的性质，高凤华是否及时收取时衍超的首付款系高凤华的权利，而非义务。根据合同第四条第1款第4项约定的“首付款99万元暂由第三方(房屋中介)账户托管，待时衍超银行按揭贷款获批后由第三方直接打入高凤华账号”，时衍超自始至终未能取得贷款审批，本案尚不具备高凤华收取首付款的条件。2.原判决认定高凤华自时衍超支付首付款三十日内未办理撤押还款手续构成违约，且符合合同约定的守约方解除合同的条件，属于认定事实错误。房屋买卖合同第四条第三款约定“高凤华应于申请办理房屋权属转移登记前结清房屋贷款并注销房屋抵押登记”，第四条第三款3(1)约定“时衍超贷款手续获批后，由房屋中介以电话或短信方式通知办理房屋过户手续”。时衍超应当首先获得贷款审批后，由高凤华办理房屋的还贷撤押，然后办理房屋权属转移登记，在时衍超未获银行按揭审批之前，高凤华没有还贷撤押之义务。3.原审判决以房屋中介工作人员马文的录音认定时衍超贷款获批错误。马文的录音内容并未明确时衍超确已获得贷款审批，也未明确获批的具体银行，且贷款获批应有纸质材料，时衍超或中介从未向高凤华和法庭出示过。补充：一审判决认定高凤华返还时衍超定金5万元，根据房屋买卖合同的约定，该5万元定金由中介收取，高凤华并没有收取，且该款项存放于中介。一审判决认定高凤华在房屋买卖合同履行过程中存在违约行为错误。房屋买卖合同无法正常履行的根本原因在于时衍超没有获得按揭贷款的审批，时衍超无法按合同约定履行支付房款的义务，本案中存在违约行为是时衍超而非高凤华。 时衍超辩称，根据《房产买卖合同》的约定以及二手房买卖的交易惯例，买房人付完首付款后去银行办理贷款时，需要原房主和买房人双方共同到银行办理相关手续，否则，银行无法进行下一步的批款手续。双方共同在贷款银行提交手续，银行进行审核并予以批准，同时，原房主用买房人缴纳的首付款还清房屋原来的贷款并解除抵押登记后办理房屋过户。过户后，买房人用该房屋办理抵押贷款，银行将贷款直接打到原房主账户，交易完成。本案中，通过高凤华提交的中介录音可以证实，时衍超已经按约定提交了贷款材料并通过了银行的审核，只要在交付完首付款后和高凤华一同去银行签字后按约定办理即可获批。时衍超按约定交齐首付款后，已经履行完应履行的合同义务，剩余合同义务均需要高凤华来履行（与时衍超一起到贷款银行办理手续以及办理房屋撤押还款手续）。但是，虽然经过时衍超和中介多次催促告知，高凤华在30余天里无正当理由拒不配合到银行办理贷款手续，导致银行贷款无法继续审批，高凤华也无正当理由拒不还清房屋原来的贷款并解除抵押登记。时衍超认为高凤华拒不配合到银行办理贷款手续，不履行支取首付款办理撤押还款手续的义务的行为已经构成实质性违约。首先，根据合同约定，高凤华需要使用该首付款偿还该房屋的原银行贷款办理撤押还款手续，使该房屋达到过户的基本条件。所以支取首付款是高凤华的主要合同义务而并非是其自由支配的权利。其次，在涉案房屋的贷款手续办理程序中，买卖双方共同到贷款银行办理相关手续是贷款批款的必备前置程序，而贷款批款与支取首付款办理原房屋的还贷撤押是一个连续性的过程。在本案中，就是因为高凤华不配合到银行签字，不接听电话，不回复微信，不与时衍超见面，人为设置障碍不继续履行下一步的贷款办理手续，所以导致贷款根本无法批款，更遑论其余的撤押还款等手续。一审法院关于高凤华未履行支取首付款、未办理撤押还款义务的行为构成违约的认定正确。第三，时衍超按约定于2019年7月1日交齐首付款后，根据交易惯例以及合同中“出卖人有义务为买受人的贷款提供相关材料及配合办理相关手续”、“出卖方使用首付款办理撤押还款手续”等约定，时衍超已经履行完应履行的合同义务，剩余的均属于高凤华在时衍超支付首付款后应当履行的义务，根据“逾期超过30天的守约方有权解除合同”等约定，高凤华30日内应当履行相关义务而未履行，时衍超有权要求解除合同并追究其违约责任。 时衍超向一审法院起诉请求：1、确认时衍超、高凤华签订的房屋买卖合同解除；2、判令高凤华退还时衍超定金50000元、支付违约金518000元；3、诉讼费由高凤华承担。 时衍超为证实其诉讼请求向一审法院提交如下证据： 1、《房产买卖合同》原件一份，该合同的签订时间为2019年3月28日，主要内容为高凤华将其位于日照市四季圣园南区卖与时衍超，价格为2590000元，付款方式为签订合同当日支付定金50000元（该定金由第三方托管且属于总房款的一部分，过户时转为交房保证金，待时衍超、高凤华办理完房屋交割手续后由高凤华支取），于2019年7月1日前支付首付款990000元，时衍超首付款根据实际情况可以提高，剩余房款1550000元由时衍超使用银行贷款的方式支付，时衍超支付的首付款暂存于第三方账户，待时衍超银行批款后过户前当日或高凤华还银行贷款当日由第三方直接支付至高凤华账户。时衍超、高凤华应在2019年4月5日前提供时衍超贷款所需材料，并且按中介方通知履行相关手续，因涉案房屋有抵押，时衍超同意高凤华用其首付款办理撤押还款手续，不足部分由高凤华自行解决。办理房屋过户所产生的费用由时衍超承担，中介服务费为总房款的2.5%，由时衍超承担。签订合同后，如时衍超违约不买，则定金不退，定金归高凤华及中介所有，双方各得一半；如高凤华违约不卖，则需双倍赔付定金，定金归时衍超及中介所有，双方各得一半，同时违约方应按照总房款的3%支付中介方服务费。支付首付款后，如时衍超违约不买，则其已付房款不退归高凤华所有，且应按总房款的20%计算支付违约金给高凤华；如高凤华违约不卖，则应双倍赔付时衍超已付购房款并按总房款的20%计算支付违约金给时衍超。逾期超过30天的，守约方有权要求解除合同，违约方应付清全部违约金，并按总房款的3%计算支付中介服务费。违约方付清违约金及中介服务费后愿意继续履行合同的，经守约方同意，合同继续履行；守约方不同意的，合同解除。如因时衍超原因导致银行不能贷款，则由时衍超承担全部责任。时衍超在合同中买受人处签字，高凤华在合同中出卖人处签字，中介方为山东玫瑰园不动产股份有限公司（以下简称玫瑰园公司），载明的业务所属人为高群。 2、《收到条》一份、《收据复印件》一份，证明时衍超已按约缴纳了定金及首付款，履行了付款义务。 3、《微信聊天》记录一份，证明时衍超在缴纳首付款后已及时通知高凤华，高凤华未予回复，时衍超家属询问高凤华不卖房子的原因，高凤华亦未予回复，高凤华至今未依约履行过户手续。 4、《通话记录》一份，证明时衍超先后126次联系高凤华，但高凤华拒不接听。 5、《收到条照片打印件》一份，证明高凤华于2019年7月1日通知中介不卖房屋，并将房产证原件取回。 6、《房产买卖合同》原件一份，证明时衍超为凑齐首付款于2019年4月16日卖掉了自有房屋。 7、《出生医学证明原件》一份，证明时衍超购买房屋系为孩子上小学，但高凤华拒不履行过户手续导致时衍超合同目的不能实现。 8、《履行合同义务通知》及《解除合同通知》一份，证明时衍超于2019年7月14日通过微信督促高凤华履行过户手续，但高凤华未予回复，亦未在时衍超缴纳首付款后30日内履行合同义务，后时衍超于2019年8月5日通过微信方式通知高凤华解除合同。 9、民事判决书打印件一份，证明时衍超于7月1日缴纳首付款并不构成违约。 高凤华对时衍超提交的证据1真实性无异议，但主张合同中约定的首付款付款时间为2019年7月1日前，同时合同中约定的剩余尾款的付款方式为二手房按揭贷款，且合同中丙方填写的业务所属人为高群，经查高群查无此人，且电话联系不上，该份合同存在虚假嫌疑；对证据2中数额为50000元的收到条真实性无异议，对玫瑰园公司出具的收据有异议，主张该证据系复印件，且高凤华并未收到该990000元。合同中约定玫瑰园公司为时衍超、高凤华建议贷款银行，最终贷款银行由时衍超、高凤华双方确定，高凤华自合同签订后一直未收到具体贷款银行名称，合同约定时衍超有一次更换银行贷款的机会，时衍超没有通知高凤华自行更换贷款银行，后果自负。对证据3的真实性无异议，但主张时衍超于2019年6月28日通过微信通知高凤华可能7月1日无法按时付款，时衍超对交付首付款已存在违约意愿。对证据4真实性无异议，但主张该证据显示时衍超于2019年7月4日向高凤华号码为151××××1125的号码呼叫一百余次，时衍超打电话时间段为当晚八点零六分至当晚二十二点之间，高凤华在日照港从事调度工作，当晚在值夜班，不允许打电话、玩手机，且手机不在身边，该证据不能证明时衍超的证明目的，且时衍超完全可以在7月4日后通过电话、中介或其他方式与高凤华取得联系。对证据5真实性有异议，主张该证据属于复印件，无法确定其真实性，且该证据不能证明高凤华告知中介方不再履行涉案合同。高凤华于2019年7月1日到中介处了解时衍超首付款情况，发现时衍超没有按照合同约定支付首付款就向中介提出异议，中介在下午五点四十几分通知高凤华时衍超已支付首付款并出示中介出具的收据一份，但经查看收据内容，发现990000元中所有款项均是房产中介工作人员及其他人员支付，没有时衍超支付首付款的证据。时衍超通过微信方式发送给高凤华一个收据，但收据显示的金额为99元整而非990000元。对证据6真实性、关联性有异议，主张其对真实性及履行情况不清楚；对证据7真实性无异议，但对关联性未予认可，且时衍超明确表示其孩子是明年上学而非今年。对证据8真实性无异议，但主张根据合同约定，只有时衍超支付完全部购房款后才能办理房屋过户，但时衍超仍然没有取得二手房按揭贷款审批手续，时衍超及中介也从未通知高凤华办理按揭贷款手续，高凤华曾多次联系中介工作人员询问时衍超按揭贷款进展情况，但高凤华知时衍超一直未向中介提交获得银行按揭贷款审批的手续。对时衍超通过微信告知高凤华解除合同一事，高凤华自始至终不认可不接受，且高凤华通过向中介提交书面告知函的形式明确不同意时衍超解除合同，并要求中介督促时衍超履行合同。时衍超在凌晨三点五十六分给高凤华发送长达千字的微信内容，纯属骚扰。对证据9真实性未予认可，主张我国为成文法而非判例法，该证据起不到证明和参照作用。 高凤华为证实其抗辩主张向一审法院提交如下证据： 1、照片打印件一张，证明时衍超通过微信向高凤华转发的收据上载明的数额为99元。 2、函件两份，高凤华主张该两份函件系高凤华于2019年7月26日和8月21日向玫瑰园公司所发，且已通过微信方式发送给时衍超，证明高凤华仍然履行合同并要求时衍超按照合同履行义务，证明高凤华没有单方解除合同的行为。 3、照片和微信聊天截图，证明高凤华将两份函件送到玫瑰园公司且时衍超已收到该两份函件。 4、建房［2017］215号文件一份，证明时衍超支付首付款的方式严重违反国家关于房地产调控的政策。 5、通话记录打印件及微信聊天截图，证明时衍超曾于2019年7月份某天给高凤华打过一百多次电话，后时衍超未再与高凤华有过通话记录；微信聊天记录证明高凤华未与时衍超断绝房屋买卖事宜的联系，且高凤华在与时衍超沟通过程中始终同意继续履行合同，只是要求时衍超完善和规范支付首付款的方式。 6、电话录音一份，证明时衍超按揭贷款未获审批且时衍超从未以任何方式通知高凤华其二手房按揭贷款已获批，且时衍超并未要求高凤华协助其办理贷款手续。 时衍超对高凤华提交的证据1的证明目的有异议，主张收据中小写的金额为990000元，大写为99元系笔误，且该证据能够证明时衍超已全额支付首付款且高凤华知情；对证据2的关联性、合法性均有异议，主张其仅收到第一份函件，从未见过第二份函件，且通过该证据不能证明高凤华想履行合同，高凤华无正当理由要求时衍超找中国人民银行、银监会、城乡建设部开具证明，通过该证据能证明高凤华无正当理由在合同约定之外设置障碍，拒不履行合同义务；对证据3的真实性、关联性、证明目的均未予认可；对证据4的真实性无异议，但主张该规定效力低于合同法，即使时衍超交付首付款的方式违反了该通知，时衍超、高凤华仍应继续履行合同，该规定只能约束到中介公司，对时衍超、高凤华没有直接的约束力，且时衍超、高凤华在合同中并未对房款支付方式作出任何限定，如何付款属于购买方的自由，高凤华无理由拿回房产不再出售房屋明显属于违约。对证据5的真实性无异议，但主张通过该证据能证明时衍超在缴纳首付款后多次联系高凤华，但高凤华拒不接听，事后亦未予回复。微信聊天记录可以证明高凤华无正当理由要求时衍超找三部委开具证明，在合同约定之外设定障碍，拒不履行合同义务，高凤华虽口头称没有不卖，但以实际行动拒绝履行合同，且在合同约定时间内也没有履行，应当承担违约责任。对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，主张通过录音内容可以看出中介方已清楚地向高凤华表明时衍超已按照合同约定的时间向中介提交了贷款材料，而且该材料也符合贷款的批款条件，对于高凤华来讲，只要贷款能够批款，高凤华都能实现合同目的，时衍超也没有义务向高凤华通知贷款的批款情况。 在案件审理过程中，时衍超申请证人高某出庭作证，证人高某主要陈述如下：我是玫瑰园公司分店员工，和时衍超父母熟悉，时衍超叫我嫂子，但双方没有血缘关系。公司7月1日给我打电话说高凤华把房产证拿走了，说高凤华不卖房子了，高凤华拿回房产证时明确和我同事说不卖房子了，我和时衍超一起去找过高凤华，但是敲门没有敲开，去的原因是时衍超还想继续买高凤华的房子，想和高凤华沟通，时衍超7月1日当天就交齐了首付款。合同中高群的签字是我签的，我在公司签名一般都签高群，涉案业务的专属业务员是刘春燕，时衍超支付首付款的方式有刷卡和现金，我给时衍超垫付了可能是50000元，时衍超有一套房子在水晶城，想把那套房子卖了买涉案的房屋，但是水晶城的房子银行贷款慢了，所以在2019年7月1日前没能支付全部首付款。高凤华不是找我卖的房子，也没有和我联系，没有当着我的面亲自表达过不再出售房子的意思，但是和刘春燕说过，按照交易流程房产证要放在公司，如果房产证拿走说明问题也可以继续交易，但是高凤华拿走房产证时说的是不卖房子了。 时衍超主张通过证人证言可以证明时衍超已按照合同约定支付首付款，高凤华明确向中介表示不卖房子，并且拒绝和时衍超、中介方进行沟通，高凤华的行为已构成根本违约。高凤华主张通过证人主动为时衍超寻求房源并帮助其支付首付款，可以看出证人和时衍超关系紧密，且证人的陈述内容均是听所谓的玫瑰园公司其他工作人员得来的，证人并未亲自听闻或者是见到高凤华明确表示不再履行合同，其证人证言不应被采信。时衍超是否按照合同约定支付首付款只能通过付款凭证来证明。 对于时衍超、高凤华无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证；对于双方有异议的证据，一审法院将在后续分析中综合认定。 一审法院认定事实如下：时衍超、高凤华于2019年3月28日签订房产买卖合同一份，主要内容为高凤华将其位于日照市四季圣园南区卖与时衍超，价格为2590000元，付款方式为签订合同当日支付定金50000元（该定金由第三方托管且属于总房款的一部分，过户时转为交房保证金，待时衍超、高凤华办理完房屋交割手续后由高凤华支取），于2019年7月1日前支付首付款990000元，时衍超首付款根据实际情况可以提高，剩余房款1550000元由时衍超使用银行贷款的方式支付，时衍超支付的首付款暂存于第三方账户，待时衍超银行批款后过户前当日或高凤华还银行贷款当日由第三方直接支付至高凤华账户。时衍超、高凤华应在2019年4月5日前提供时衍超贷款所需材料，并且按中介方通知履行相关手续，因涉案房屋有抵押，时衍超同意高凤华用其首付款办理撤押还款手续，不足部分由高凤华自行解决。办理房屋过户所产生的费用由时衍超承担，中介服务费为总房款的2.5%，由时衍超承担。签订合同后，如时衍超违约不买，则定金不退，定金归高凤华及中介所有，双方各得一半；如高凤华违约不卖，则需双倍赔付定金，定金归时衍超及中介所有，双方各得一半，同时违约方应按照总房款的3%支付中介方服务费。支付首付款后，如时衍超违约不买，则其已付房款不退归高凤华所有，且应按总房款的20%计算支付违约金给高凤华；如高凤华违约不卖，则应双倍赔付时衍超已付购房款并按总房款的20%计算支付违约金给时衍超。逾期超过30天的，守约方有权要求解除合同，违约方应付清全部违约金，并按总房款的3%计算支付中介服务费。违约方付清违约金及中介服务费后愿意继续履行合同的，经守约方同意，合同继续履行；守约方不同意的，合同解除。如因时衍超原因导致银行不能贷款，则由时衍超承担全部责任。时衍超在合同中买受人处签字，高凤华在合同中出卖人处签字，中介方为山东玫瑰园不动产股份有限公司（以下简称玫瑰园公司），载明的业务所属人为高群。时衍超于同日支付定金50000元，后时衍超于2019年6月28日通过微信方式向高凤华告知其可能7月1日支付不了首付款，后于7月1日通过微信方式告知高凤华其首付款已支付至玫瑰园公司，并将玫瑰园公司开具的收据通过微信方式发送给高凤华，该收据载明的大写款项数额为99元，小写数额为990000元，同时载有“高某转兴业50000元、兴业行四笔865000元、现金65000元”等内容，时衍超同时在微信中向高凤华询问“多次给你打电话不接，不知你方什么意思”，高凤华回复为“让中介刘经理给我回个电话吧”，后时衍超通过微信方式向高凤华表达其想见面协商解决问题的意思，并询问高凤华是否不再出售涉案房屋，高凤华均未向时衍超进行回复，时衍超于2019年7月14日向高凤华发送微信一条，主要内容为“我已按约定将房屋首付款交至中介处，现需到银行办理贷款手续，请你收到信息后及时联系我，约合适的时间到银行办理下一步手续”，于2019年8月5日向高凤华发送微信一条，主要内容为“我已按约定支付首付款，并多次联系你或通过中介联系你办理贷款手续，我曾多次打电话但你未接也未回电，且你于7月1日从中介处拿回了房产证，经多次沟通后你依然违约不卖，现我根据房产买卖合同第八条约定通知你该合同解除，我将向法院起诉你违约责任”。高凤华当日向时衍超回复微信一条，主要内容为“我没说不卖，已跟中介清楚表达了我的意思，你的付款有问题”，后于2019年8月6日向时衍超发送微信一条，将其提交的第一份函件文字版发送给高凤华，该函件的主要内容为鉴于时衍超坚持购买涉案房屋，高凤华理解并尊重已经达成的合同，根据2017年9月29日央行、银监会、住房城乡建设部三家联合发出的［2017］**文件，严禁中介为购房人垫付首付款且当日现金累计达到50000元以上，应在交易发生日5个工作日内向中国反洗钱检测中心报送大额交易报告，该文件系依照中华人民共和国银行法和国家反洗钱法发出的，高凤华认为守法公民必须遵守，高凤华请时衍超及玫瑰园公司就已经发生的首付款问题到上述三个部门核实时衍超首付款的合法性及有效性，如上述三个部门认为文件已经过时作废且日照房地产交易可以不接受相关部门的约束，请上述三个部门开具证明，高凤华必当履行合同。 高凤华认可其于2019年7月1日从中介处取回房产证，称取回房产证的原因为单位核对个人所得税需要房产证号且已于取回房产证两三天后将房产证送回玫瑰园公司，时衍超主张高凤华在取回房产证时已明确告知玫瑰园公司不再出卖涉案房屋；另查明，时衍超曾于2019年7月份拨打高凤华号码为151××××1125的电话100多次，高凤华均未接听，亦未通过电话方式向高凤华进行回复，高凤华主张其当时在公司值夜班，不允许私自打电话、玩手机，主张时衍超的上述行为属于骚扰行为。 高凤华主张曾向玫瑰园公司于2019年7月26日发送函件一份、于2019年8月21日向玫瑰园公司送达函件一份并提交函件两份、照片两张予以证明，第一份函件的电子版高凤华已于2019年8月6日通过微信方式告知时衍超，第二份函件的主要内容为高凤华不同意时衍超单方面解除合同的说法，并要求时衍超按照合同的约定继续履行合同，尽快办理相关手续：1、理顺首付款的支付方式，使其符合规定，避免后患；2、如时衍超不能从相关部门取得首付款合法的证明，应由时衍超书写书面保函，表明由此产生的责任和后果由时衍超承担，与高凤华无关，高凤华也可以接受。在此基础上高凤华一定配合，以便使贷款过户顺利进行。时衍超仅认可收到第一份函件，主张其从未收到第二份函件。 建房［2017］215号文件于2017年9月29日发布，其中第一条规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房。第十一条规定房地产开发企业、房地产中介机构应要求房屋交易当事人以银行转账交易方式支付购房款，并使用交易当事人的同名银行账户；发生退款的，应按原支付途径，将资金退回原付款人的银行账户。如确需使用现金支付的，当日现金交易单笔或者累计达到5万元以上的，应在交易发生之日起5个工作日内向中国反洗钱监测分析中心报送大额交易报告。 高凤华主张其提交的录音的形成时间为2019年4月8日，在该录音中高凤华标注为玫瑰园公司业务员的马文就时衍超银行按揭贷款问题有如下陈述“他（时衍超）拿走了（贷款材料），刚开始送过来了，又拿走了”、“我这边给落实了，兴业银行可以给他办，让他买保险，一年存五万块钱就是了，然后这个人（时衍超）说想自己再找别的银行问问，问问别的什么政策”、“当时不是约定第二天4月5日把材料送过来，他那天下午送过来了”、“他（时衍超）星期五那天下午送过来的，然后我们这边，就是银行都下班了，就没去给落实，星期一给落实的”、“他去银行落实好了，工商银行，然后他（时衍超）说这个你不用担心”“这个人（时衍超）自己找的关系，工商银行，他征信这一块没有很大的问题，你不用担心，他要是不能办，他自己就撒急了”。 一审法院认为，时衍超与高凤华签订的房产买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，一审法院予以确认，双方均应按合同履行义务。时衍超在签订合同后已按约支付定金50000元，根据高凤华提交的录音证据中其标注为玫瑰园公司业务员马文的陈述，时衍超已于2019年4月5日将贷款材料交至玫瑰园公司，在高凤华与马文的对话中，马文已告知时衍超办理银行贷款的银行为工商银行且兴业银行在时衍超满足一定条件下也可以办理。截至此时，时衍超、高凤华均未存在违约行为。 根据时衍超、高凤华合同约定，时衍超应于2019年7月1日前支付首付款990000元，虽时衍超于6月28日通过微信方式通知高凤华其7月1日可能无法支付首付款，但时衍超已于7月1日交付首付款。对于时衍超支付首付款是否违约，一审法院分析确认如下：1、根据《中华人民共和国民法总则》第二百零五条的规定：民法所称的“以上”“以下”“以内”“届满”，包括本数；所称的“不满”“超过”“以外”，不包括本数。但通常“以前”与“以内”相近，“以后”与“以外”相近，因此，就时衍超、高凤华关于时衍超应于2019年7月1日前支付首付款990000元的约定而言，应包括2019年7月1日；时衍超在支付首付款后已通过微信方式将玫瑰园公司出具的收据发送给高凤华，虽高凤华收到的收据中大写金额为99元，但通过小写数额以及收据的其他内容，足以认定该收据载明的数额为990000元，大写数额应为笔误，且高凤华认可玫瑰园公司已于2019年7月1日下午告知其时衍超已支付首付款，故对高凤华关于时衍超逾期支付首付款已构成违约的抗辩，一审法院不予采纳。退一步讲，即使时衍超缴纳首付款存在违约，但其行为并不构成根本违约，根据合同约定，高凤华亦无权以时衍超晚交付首付款一天为由解除合同。 高凤华抗辩称时衍超交付首付款的方式存在违约并提交建房［2017］215号文件一份予以证明，但该文件第一条规定的是严禁房产中介为购房人垫付首付款，通过玫瑰园公司出具的收据无法确认玫瑰园公司为时衍超垫付首付款，且该条款约定的是房产中介不得为购房人垫付首付款，其约束的对象为房产中介及房地产开发企业，并非个人，时衍超在购买房屋急需交付首付款时通过借款的方式支付首付款并不违反法律、法规的强制性规定；对于高凤华主张的时衍超购房首付款中的现金交付部分，根据该文件的规定，支付购房款时现金交付数额超过50000元的，房地产开发企业以及房地产中介机构应当在交易发生后5个工作日内向中国反洗钱监测分析中心报送大额交易报告，该规定约束的对象为房地产开发企业及房地产中介机构，时衍超交付的首付款部分虽现金支付数额超过50000元，但应当向中国反洗钱监测分析中心履行报送义务的系玫瑰园公司而非本案时衍超，且玫瑰园公司仅系需履行报送义务，并不一定会产生时衍超交付首付款的方式违反法律、法规的法律后果。综上，一审法院对高凤华关于时衍超交付首付款的方式存在违约的抗辩，不予采纳。退一步讲，即使时衍超存在交付首付款的方式不符合相关规定的情况，其相应的法律后果亦应由时衍超承担。 高凤华称其已于2019年7月26日通过玫瑰园公司向时衍超送达函件1，于2019年8月21日通过玫瑰园公司向时衍超送达函件2并提交照片、微信聊天记录予以证明，时衍超对高凤华提交的照片、微信聊天记录的真实性未予认可，且高凤华提交的照片中未能显示拍摄时间，其提交的微信聊天记录并无相应的原始载体进行核对，时衍超对其真实性亦未予认可，故对高凤华的该项主张，一审法院不予采信。 时衍超交付首付款后，根据时衍超、高凤华合同约定，因涉案房屋尚有抵押，高凤华应履行用时衍超已经支付的首付款办理撤押还款手续的义务，高凤华应以自己的行为积极履行合同。对于高凤华关于时衍超方未告知其按揭贷款办理银行的抗辩，一审法院分析确认如下：通过高凤华提交的录音证据中马文的陈述，其已明确告知高凤华时衍超能办理银行按揭贷款，且根据时衍超、高凤华合同约定，在时衍超支付首付款后，如因时衍超原因不能办理银行按揭贷款，由时衍超承担责任，即在时衍超支付首付款、高凤华支取首付款办理涉案房产的撤押还款手续后，如因时衍超原因未能办理银行贷款，则相应的法律后果应由时衍超承担。现高凤华未履行支取首付款、办理撤押还款手续的义务。时衍超方已通过微信方式要求高凤华履行合同，但高凤华截至2019年8月4日，并未对时衍超进行回复，对时衍超拨打的电话未接听未回复，亦未履行支取首付款、办理撤押还款手续的义务，其行为显然已构成违约，应承担相应的违约责任。 对于时衍超的第一项诉讼请求，一审法院分析确认如下：时衍超缴纳首付款的时间为2019年7月1日，时衍超在缴纳首付款后已将其缴纳首付款的事宜告知高凤华，但截至2019年8月4日，高凤华仍未履行支取首付款、办理撤押还款手续的义务，其行为已构成违约，时衍超、高凤华在合同中约定“逾期超过30天的守约方有权解除合同”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。时衍超、高凤华在合同中已对双方行使解除权的条件进行了约定，现高凤华在时衍超缴纳首付款后未在30日内履行办理撤押还款手续的义务，根据时衍超、高凤华约定，时衍超有权解除合同，时衍超于2019年8月5日通过微信方式通知高凤华解除合同，应视为时衍超已行使合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。时衍超、高凤华之间签订的房产买卖合同应视为已于2019年8月5日解除。综上，对时衍超要求确认时衍超、高凤华双方签订的房产买卖合同解除的诉讼请求，一审法院予以支持。 对于时衍超的第二项诉讼请求，一审法院分析确认如下：现时衍超、高凤华合同已解除，故对时衍超要求高凤华返还定金50000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于时衍超要求高凤华支付的违约金，根据时衍超、高凤华合同中“支付首付款后，如时衍超违约不买，则其已付房款不退归高凤华所有，且应按总房款的20%计算支付违约金给高凤华；如高凤华违约不卖，则应双倍赔付时衍超已付购房款并按总房款的20%计算支付违约金给时衍超”的约定，违约金为总房款的20%，高凤华虽在案件审理过程中未提出关于违约金过高的抗辩，但高凤华抗辩称其并不存在违约行为，其提出不存在违约的抗辩实际系抵消时衍超的违约金请求权，其已对违约金提出根本性抗辩，故一审法院有权就时衍超、高凤华约定的违约金进行调整。结合时衍超缴纳定金情况、时衍超、高凤华合同约定以及时衍超对其损失未提交证据的情况下，一审法院酌定违约金为70000元。对于时衍超主张的过高部分，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认时衍超与高凤华签订的《房产买卖合同》于2019年8月5日解除；二、高凤华于判决生效之日起十日内返还时衍超定金50000元；三、高凤华于判决生效之日起十日内支付时衍超违约金70000元；四、驳回时衍超本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9480元，由时衍超负担7477.2元，由高凤华负担2002.8元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，时衍超与高凤华签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行。双方合同约定：双方应在2019年4月5日前提供时衍超贷款所需材料，并且按中介方通知履行相关手续，因涉案房屋有抵押，时衍超同意高凤华用其首付款办理撤押还款手续，不足部分由高凤华自行解决；逾期超过30天的守约方有权解除合同。本案中，根据高凤华提供的录音证据，时衍超已于2019年4月5日将贷款材料交至玫瑰园公司，马文已告知高凤华时衍超办理银行贷款的银行为工商银行且兴业银行在时衍超满足一定条件下也可以办理。时衍超于2019年7月1日将首付款交付至玫瑰园公司，并将收据发送给高凤华，于7月14日向高凤华发送主要内容为“我已按约定将房屋首付款交至中介处，现需到银行办理贷款手续，请你收到信息后及时联系我，约合适的时间到银行办理下一步手续”的微信信息。而截至2019年8月4日，高凤华仍未履行用时衍超依约支付的首付款办理撤押还款手续的义务。故一审法院认定高凤华的行为已经构成违约，时衍超按照合同约定有权解除合同并无不当。 综上所述，高凤华上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由高凤华负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 红 审判员 王春燕 审判员 刘丽艳 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 宋 欢