福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终2408号 上诉人（原审被告）：刘虹，女，1973年4月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人:周实奇，男，1971年9月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区，系刘虹丈夫。 委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏初寨，男，1967年12月27日出生，汉族，住福建省大田县。 被上诉人（原审原告）：魏秀玲，女，1971年2月6日出生，汉族，住福建省大田县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄清水，福建协胜律师事务所律师。 原审第三人：福建鸿图房地产开发有限公司，住所地：福建省大田县均溪镇福田大道102号，统一社会信用代码：91350425726433753E。 法定代表人：游开辉，董事长。 原审第三人：范立派，男，1964年8月14日出生，汉族，住福建省大田县。 原审第三人：张新美，女，1965年2月28日出生，汉族，住福建省大田县。 上诉人刘虹因与被上诉人魏初寨、魏秀玲、原审第三人范立派、张新美、福建鸿图房地产开发有限公司（以下简称鸿图公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省大田县人民法院（2020）闽0425民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘虹的委托诉讼代理人彭建芬，被上诉人魏初寨、被上诉人魏初寨、魏秀玲共同委托诉讼代理人黄清水到庭参加诉讼。原审第三人范立派、张新美、鸿图公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘虹上诉请求：1.撤销大田县人民法院作出的（2020）闽0425民初612号民事判决书；2.驳回魏初寨、魏秀玲的全部诉讼请求，判决大田县人民法院对大田县××道××号××＃楼××室商品房的执行查封合法，予以维持；3.判决魏初寨、魏秀玲承担本案的诉讼费。事实与理由：一、案涉《商品房买卖合同》实为以物抵债协议，因签订主体不适格，且损害第三人利益，应为无效合同。原审判决对该合同是否合法有效认定事实不清，适用法律错误。1、该合同由鸿图公司大田分公司与被上诉人签订，所依据的是鸿图公司大田分公司于2014年10月11日在被上诉人魏秀玲的《借据》上盖章确认该借据的本息“同意转房款”，以及于2014年10月12日在叶良溪将其对该分公司的195309元债权转让于被上诉人的《债权转让》函上盖章确认“同意”。因此，该合同实为以房抵债协议，在三份文书上盖章的是债务人鸿图公司大田分公司，但涉案房产的开发商却是鸿图公司。原审判决援引《公司法》第十四条：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”原审判决据此不采纳上诉人提出的鸿图公司大田分公司无权处分鸿图公司开发的房产的意见，系对法律的理解有误。根据这条规定，鸿图公司大田分公司的民事责任由鸿图公司承担，对被上诉人而言，仅意味着被上诉人可以向鸿图公司追索鸿图公司大田分公司对其所欠的债务，也意味着如果鸿图公司大田分公司与其签订的涉案合同被认定无效，其可以向鸿图公司追索合同无效带来的损失，绝不等于鸿图公司大田分公司在未经鸿图公司授权的情况下，可以代为出售鸿图公司开发的房产，更不等于其可以自行主张用鸿图公司开发的房产，用于抵偿其借取的债务。本案中，被上诉人始终没有提交过鸿图公司大田分公司在签订涉案《商品房买卖合同》、在《借据》上盖章确认该借据的本息“同意转房款”，以及在《债权转让》盖章确认“同意”，均得到了鸿图公司明确授权的证据。原审判决强行认定这一系列的合同和文书有效，没有事实和法律依据。2、被上诉人与鸿图公司大田分公司签订上述以物抵债协议，是在鸿图公司对上诉人的涉案债务本息已经逾期的情况下发生的。根据本案所涉的执行依据文书（2014）三民初字第673号民事判决认定的事实，上诉人的涉案债权于2014年6月15日已到期。一方面，被执行人鸿图公司对上诉人的到期债务拖欠不还；另一方面，鸿图公司的大田分公司却选择性地对被上诉人的债务本息以房抵债进行偏颇性清偿。这样的以房抵债协议，明显损害了包括上诉人在内的其他债权人的利益。原审判决在未办理不动产预告登记的情况下，认定该以房抵债协议产生物权期待权，可优先于其他债权人受偿，实质是保护了被执行人鸿图公司的大田分公司越权的和具有偏颇性的清偿行为，于法无据，也是对上诉人等其他债权人不公。原审判决置上诉人在原审中的答辩意见于不顾，认为这样的行为“未损害第三人的合法权益”，合同合法有效，可谓是选择性失明，是对被上诉人的明显偏袒。二、原审判决不顾被上诉人就涉案房产所签合同系以物抵债的事实，错误认定被上诉人根据以物抵债协议可以获得物权期待权，使被上诉人对被执行人鸿图公司的债权本金和利息，在未经物权变动登记也未经诉讼确定的情况下，获得优于上诉人经过诉讼确定的债权的偿还顺序，违反了债权平等性原则，对上诉人不公。1、被上诉人所签的《商品房买卖合同》实为以物抵债协议，大部分购房款系被上诉人魏秀玲对鸿图公司大田分公司借款的本息，以及被上诉人受让的叶良溪对鸿图公司大田分公司的债权。原审判决称被上诉人以借款本息抵付购房款不违反法律法规规定，遂予认可，这是适用法律错误。以物抵债协议的效力在于：该协议经过完全履行，物权发生变动，则该以物抵债行为非经法定事由，不得撤销或判定无效。法律并没有赋予以物抵债协议在没有发生物权变动的情况下，可以对抗其他债权执行的权利。以物抵债协议之物，与购物之物相比，其特征在于前者为一般等价物而不具有特定性，后者则具有特定性，为特定物。在涉案房屋没有办理预告登记的情况下，原审判决认定被上诉人获得物权期待权于法无据。被上诉人对鸿图公司大田分公司只享有债权，且该债权未经生效判决认定。基于债权平等性，该债权不能优先于上诉人在本案中已经生效判决认定的执行债权，故不能适用法释（2015）10号文第二十八条或第二十九条的规定，因而不应享有排除执行的权利。被上诉人在庭审中举证证明：涉案房产售价901705元，加自行车库25200元，价款合计926905元；房款中有601667元系被上诉人魏秀玲借给鸿图公司大田分公司的500000元本金及利息，占涉案房款的66.7%。另有195309元系受让叶良溪对鸿图公司大田分公司的债权，占涉案房款的21.66%。即使加上不涉案的自行车库款25200元，合计为796976元的以物抵债款也占到了房款的86%（796976元／926905元＝86%）。即涉案《商品房买卖合同》实为以物抵债协议。（2019）最高法民终286号中案外人抵债比例仅为20%，仍然属于以物抵债，而本案以物抵债比例远高于20%。2、如果认定以物抵债协议所涉及的债权享有优于上诉人在本案的执行债权，则意味着被执行人鸿图公司在被上诉人与上诉人之间可以按其意愿选择履行对象，并用以房抵债方式履行债务，最终却可以在未经不动产登记的情况下，使得被其选中的得到抵债物的债权人享有了优于其他债权人的债权，尤其是优于上诉人已被生效判决认定的执行债权，这无疑是荒唐的，也是对上诉人和其他债权人极为不公平的。法释（2015）10号文第二十八条、第二十九规定了不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，无过错不动产买受人的范围应予以严格限制，避免损害债权的平等受偿原则。《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》认为债权人不能基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行。原文如下：“一、债权人能否基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行”“……另一方面，之所以要对无过错的买受人、消费者购房人进行特别保护，基本的理念是，请求交付物的债权是物权期待权，优先于金钱债权。而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，以物抵债不适用该司法解释第28条，第29条的规定。”（2017）最高法民终354号民事判决书载明：“案涉房屋买卖合同的订立系基于魏学传与中海盛明置业之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭魏学传对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中魏学传寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。”与上案类似，本案所涉的《商品房买卖合同》的订立系基于叶良溪、魏秀玲与鸿图公司之间的借款抵账行为，该合同虽具有房屋买卖合同的外在形式，但双方的真实意思表示为以房抵债。被上诉人签订该合同的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿，在于消灭叶良溪、魏秀玲对鸿图公司大田分公司的债权，而非单纯的房屋买卖，这只是履行债务的变通方式。即使案涉房屋现为被上诉人所居住，都不能改变这一事实。3、也正因为涉案《商品房买卖合同》实质是以物抵债协议的一部分，正可解释为什么涉案房产在2014年交付，但直到2017年被上诉人才搬入居住。而根据本案查明事实，被上诉人于2014年10月12日签订该合同时，不仅不需贷款一次性支付了涉案房产90多万元的购房款，且名下在大田县××房××镇××路××号××室,该房产直到2016年11月29日才转让给他人。被上诉人又再到2017年7月以后，才居住到涉案房产，搬家前应当还有其他住处。这些都应是法院考虑优先保护被上诉人的居住权时应该顾及的情况。三、对被上诉人未曾办理涉案房产过户登记是否存在过错的问题，原审判决认定事实不清，且故意混用和错用证据。1、案涉《商品房买卖合同》明确约定办证税费由被上诉人承担，原审判决也清楚查明这一事实。案涉《商品房买卖合同》第四条第二款约定：“办理房屋所有权证、土地使用证及抵押登记等相关税、费由买受人承担，交房时由出卖人代收，办理完毕后按票据据实结算；政府及有关部门规定应当由买受人交纳的相关税、费，由买受人按规定交纳。”既然如此，又何来办证不成系因出卖人鸿图公司无钱交纳税费之说呢？2、被上诉人并未履行其办证义务。上诉人原审证据四一一大田县不动产登记中心于2019年11月14日出具的《证明》，证实涉案房屋所在的大田县福田路99号楼，购房者自2016年4月8日起已可办理商品房转移登记。《福建省商品房预售管理暂行办法》第二十七条：“买受人应当自预售的商品房交付使用之日起九十日内，持有关材料到房地产权属登记机关办理房屋权属登记手续……。”被上诉人并没有证据证明已履行其办证义务。在签订购房合同且超过可以办证的时间近四年的时间里，房产一直没有过户，被上诉人显然对此亦存在过错。3、涉案房产所在住宅楼已有大量房屋可以办证。上诉人已申请法院调查取证证明这一事实。第一，（2020）闽0425民初857号庭审笔录显示，鸿图大田分公司2012年和2013年期间为与涉案房产同一栋楼的6＃楼2101、1006室提供了发票，2101室于2017年办理了不动产登记，不动产证书为闽（2017）大田县不动产权第0××6号；第二，（2020）闽0425民初627号庭审笔录显示，根据大田法院主动调取的大田县不动产登记中心结果，该案陈永将6＃楼2601、2602、2603、2604、2605、2606室共6套房产于2017年3月17日不动产登记到陈永名下（不动产证书分别为闽（2017）大田县不动产权第0××8号、闽（2017）大田县不动产权第0××9号、闽（2017）大田县不动产权第0××0号、闽（2017）大田县不动产权第0××1号、闽（2017）大田县不动产权第0××2号、闽（2017）大田县不动产权第0××3号）；（2020）闽0425民初628号庭审笔录显示何敏已经将其于2014年合同备案登记的6＃楼2217、2617、2717室共3套房产转卖给其他买受人；第三，大田县不动产登记中心2019年11月14日出具的调查回执显示，大田县福田路99号6＃楼2510、2516室已经不动产登记到曾家凤，廖华玲名下，对应的不动产证书分别为闽（2017）大田县不动产权第0××8号、闽（2017）大田县不动产权第0××0号，表明该二套房产不动产登记时间都是2017年。由此可见，自2012年开始鸿图公司大田分公司陆续为买受人开具发票，并从2016年4月8日6＃楼具备办理转移登记条件开始，陆续有买受人办理不动产登记。因此，原审判决主张因鸿图公司大田分公司未缴纳税费导致不能过户不能成立。4、大田县不动产登记中心出具的《情况说明》并没有说明任何与被执行人鸿图公司是否缴纳税费有关的事实，仅仅是说明涉案房产未提交税费缴纳凭证等转移登记所需资料，原审判决却故意将其与鸿图公司大田分公司负责人韦某关于鸿图公司大田分公司资金短缺不能缴交税费的证言混在一起，认定该《情况说明》与韦某的证言共同证明了涉案房产未能办理过户系由于鸿图公司大田分公司资金短缺而未缴纳税费的原因。但其实，证明这一点的只有韦某的证言，与大田县不动产登记中心的《情况说明》毫无关系。而韦某作为债务人代表的证言，其证言属于对债权的自认，在涉及到包括上诉人在内的其他债权人的权益，又没有其他可靠的证据证明的情况下，该证言并不具有证明效力。在其他同类案件中，鸿图公司大田分公司提供的同样意思的书面证明，并没有得到法院的采信。如同一个月同由大田县人民法院审理的（2020）闽0425民初627号判决，就没有采信鸿图公司大田分公司出具的《证明》。更何况，原审判决已经认定案涉《商品房买卖合同》明确约定办证税费由被上诉人承担，而韦某的证言仅仅涉及到鸿图公司大田分公司，并不能说明鸿图公司。另一方面，大田县不动产登记中心的《情况说明》恰恰证明了被上诉人没有承担其对办证所负有的义务：第一，没有缴纳法律规定应由被上诉人应承担的买方税费，如契税、印花税、维修基金等；第二，没有缴纳按合同第四条约定应由其承担的办证税费。但是，原审判决对此再次选择性忽略。5、被上诉人未提交其曾向相关部门申请办理登记的证据。被上诉人所签《商品房买卖合同》第十四条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：“1、买受人退房……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之零点一向买受人支付违约金。”被上诉人既没有出示鸿图公司大田分公司支付违约金的证据，也未出示其向鸿图公司大田分公司主张违约金的证据。最高人民法院中国裁判文书网推荐案例（2019）最高法民申4287号民事裁定书载明：“本案申请人张春梅、魏丹须在同时满足上述法律规定的四项要件情形下，才享有足以排除强制执行的民事权益。2011年3月1日，张春梅、魏丹与鑫顺房产公司签订《商品房买卖合同》，并约定房屋交付使用后九十日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。张春梅、魏丹与鑫顺房产公司应按约在2011年6月1日前办理完成案涉房屋的权属转移登记。但根据本案查明的事实，张春梅、魏丹系于一年后即2012年6月15日，才向鑫顺房产公司出具自书催告办证函要求办理过户登记手续，二人对房屋权属转移登记的办理怠于行使权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，二审法院认定张春梅、魏丹就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当，本院予以支持。”由此可见，本案被上诉人对房屋权属转移登记的办理也属于怠于行使权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。6、被上诉人对鸿图公司的经营风险是明知的，其理应及时办理过户登记，但被上诉人未能提供充分证据证明其曾采取过积极措施办理过户登记。在2014年10月12日签订合同至今如此长的时间里，被上诉人对于《福建省商品房预售暂行管理办法》第二十七条不动产权属登记以及《中华人民共和国契税暂行条例》等法律规则的漠视甚至无视，拒不履行《商品房买卖合同》权属登记约定义务，结合上述事实，显然无法认定被上诉人对涉案房产未办理过户完全不存在自身原因。因此，被上诉人应当承担房产未能过户的相应后果。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，被上诉人在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果，但根据《商品房买卖合同》有关房屋权属登记及费用承担的约定，系被上诉人自身责任，不能归咎于鸿图公司。四、原审判决不应支持被上诉人通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任。1、《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》关于以物抵债的效力，原文载明：“如果抵债物尚未交付债权人的，债权人有权请求履行以物抵债协议，但不能直接请求确认对该抵债物享有所有权。”根据本案查明事实，涉案《商品房买卖合同》实为以房抵债协议，因此不能直接认定被上诉人对案涉房产享有所有权。2、尽管原审判决有《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，被上诉人基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权。目前没有证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续。被上诉人不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此法院不应予以支持。事实上，大田县不动产登记中心已经证明2016年4月8日起涉案房产所在的6＃楼可以办理转移登记，且已经有前述多个成功办理案例的情况下，即使法院认定被上诉人符合（法释〔2015）10号）第二十九条的规定，判决解除涉案房产的查封，也不应当支持被上诉讼人以司法确权规避其本应履行的申请不动产登记的责任的诉讼请求。更何况，如上所述，被上诉人并不符合（法释〔2015）10号）第二十九条的规定，不享有排除执行的权利，且尚未履行《商品房买卖合同》规定的权属登记义务，其自身存在过错，被上诉人有关确权的请求应当予以驳回。五、原审法院判令上诉人承担被上诉人请求司法确权的诉讼费于法于理不合。被上诉人请求司法确权所要求的权利是一种对世权，其权利相对人并不限于上诉人，也不仅是计对上诉人涉案的查封申请。原审判决判令上诉人承担被上诉人司法确权的诉讼费于法无据，于理不合。 魏初寨、魏秀玲辩称，一、被上诉人与福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司签订的《商品房买卖合同》（编号为201401710号、201401711号）合法有效。（一）《商品房买卖合同》系被上诉人与鸿图大田分公司协商一致而订立。2014年10月，被上诉人与福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司（以下简称鸿图大田分公司）协商一致，购买位于大田县××镇××道××号××小区××幢××层××室房××号自行车库（以下简称涉案房产）。双方签订《商品房买卖合同》，约定了双方的权利义务。合同签订时，被上诉人一次性付清购房款。2014年10月21日，该商品房买卖合同在大田县房地产管理所备案。证据《商品房买卖合同备案信息》可以证实以上事实。《商品房买卖合同》系被上诉人与鸿图大田分公司协商一致而签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（二）鸿图大田分公司有权签订《商品房买卖合同》，合同不因合同主体一方为分公司而无效。原审第三人福建鸿图房地产开发有限公司（以下简称鸿图公司）营业执照经营范围包括房地产买卖、商品房销售等。鸿图大田分公司作为鸿图公司的分公司，营业执照已明确“受公司委托承办公司业务”。因此，鸿图大田分公司已经鸿图公司的授权，有权以自己名义经营公司业务。证据企业登记信息可以证实以上事实。退一步，若鸿图大田分公司对涉案房产没有处分权，买卖合同也不因此而无效。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2012）8号）第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此，鸿图公司大田分公司在鸿图公司授权范围内签订的商品房买卖合同，合法有效。二、被上诉人享有足以排除强制执行的民事权益本案的事实符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个要件，被上诉人享有足以排除强制执行的民事权益，具体理由如下：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。被上诉人与鸿图大田分公司于2014年10月12日签订书面合同，2014年10月21日，合同在大田县房地产管理所进行备案。证据合同备案信息、《房屋交易信息证明》可以印证以上事实。而大田县人民法院于2019年11月15日裁定查封涉案房产，因此，在法院查封之前已签订合法有效的合同。（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。1、被上诉人买房的目的是用于居住，是商品房消费者。被上诉人及其家人从2017年7月至今一直居住在涉案房产内，被上诉人提供的居委会证明、物业费票据、水电费缴费历史记录可以证明被上诉人实际居住的事实。实际居住的事实直接证明被上诉人买房目的是居住，被上诉人是商品房消费者。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。而建设工程价款优先权优先于抵押权和普通债权。因此，被上诉人享有的商品房消费者权益优先于被告因民间借贷享有的普通债权。2、被上诉人名下无其他房产。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019）254号第125条之规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。被上诉人在三明市范围内，名下无其他用于居住的房产。被上诉人所提供的证据足以证明被上诉人所购商品房系用于居住，且名下无其他用于居住的房屋。（三）被上诉人已全额支付购房款，符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的要求。1、被上诉人支付的购房款由三部分组成，具体如下：第一部分购房款，500000元＋101667元＝601667元系通过将鸿图大田分公司尚欠被上诉人的借款本息601667元与部分购房款进行抵销支付。双方一致同意，以尚欠的借款本息与应付的购房款进行抵销。被上诉人为了生活居住从鸿图大田分公司购买涉案房产。经双方结算，从2013年3月6日借款之日至2014年10月11日协议债务抵销之日，鸿图大田分公司尚欠利息计101667元，尚欠被上诉人借款本息合计601667元。两份借据上体现的利息计算公式、大田分公司盖章确认的“同意抵购房款”“已结清”等信息足以证明双方协商一致抵销债务的事实。被上诉人与鸿图大田分公司抵销债务的行为符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第一百条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》法（2019〕254号第43条之规定，被上诉人依法可以与鸿图大田分公司协商一致抵销债务。最高人民法院指导性案例72号认定，双方经协商一致，终止借款合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，该商品房买卖合同具有法律效力。可见，最高法对借款抵销购房款是支持的。且最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案例时，应当参照。第二部分购房款，195309元是受让叶良溪对鸿图大田分公司的债权。2013年，叶良溪对鸿图大田分公司享有债权195309元。2014年10月，叶良溪与被上诉人协商一致，将该债权转让给被上诉人，并通知了鸿图大田分公司。被上诉人依法取得了对鸿图大田分公司的债权195309元，并用于抵购房款，得到了鸿图大田分公司的同意。有关证据银行支付凭证、叶良溪名下建设银行的交易明细、债权转让协议、债权转让、明细分类账，足以证明以上事实。第三部分购房款，129929元系通过被上诉人魏秀玲的账户转账给鸿图大田分公司负责人韦某。扣除债务抵销、债权受让后，被上诉人尚欠购房款129929元。被上诉人根据鸿图大田分公司的要求，将剩余购房款转入负责人韦某的农业银行账户。公司的分类明细账体现，公司财务已对该购房款129929元进行财务处理，证实公司已收到该笔购房款。证据魏秀玲农村信用社账户交易流水、分类明细账可以证实以上事实。2、关于鸿图分公司负责人韦某收取款项的性质，应认定为鸿图大田分公司的行为。（1）韦某庭审证言证明，鸿图大田分公司因经营需要，以负责人韦某名义开具多个银行账户，银行账户由公司管理使用，个人无权支配。公司经营中另设账户的行为，应由公司承担相应法律责任，但不能把相应责任转嫁到消费者身上。多份生效法律文书认定，韦某个人银行账户收取款项的行为是鸿图大田分公司的行为。其中，包括韦某名下的农业银行账户×××69。被上诉人向鸿图大田分公司支付的借款本金500000元即转入韦某农业银行账户×××69。韦某系公司的负责人，其职务行为代表公司，由公司承担法律责任。因此，被上诉人已通过三种方式全额支付购房款，已完成了付款义务。锦绣福田购房结算清单、收款收据等书证，可以印证以上事实。综上所述，本案证据形成了完整的证据链，达到了民事诉讼法所要求的高度盖然性的证明标准，足以证明本案符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，请求人民法院判决不得执行该标的，解除对涉案房产的查封。三、被上诉人请求确认所有权有事实依据与法律依据。被上诉人作为商品房消费者，依法与鸿图大田分公司签订商品房买卖合同，依约全额支付购房款，并从2017年7月开始实际居住至今，被上诉人依法是涉案房产的真实权利人。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《物权法》第七十条之规定，被上诉人对涉案房产享有所有权。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，被上诉人请求确认所有权的，应予支持。综上所述，被上诉人与鸿图公司签订的《商品房买卖合同》合法有效被上诉人是涉案房产的真实权利人，享有足以排除强制执行的合法权益，被上诉人的诉请具有充分的事实依据和法律依据。驳回上诉，维持原判。 范立派、张新美、鸿图公司均未作答辩。 魏初寨、魏秀玲向一审法院起诉请求：1.不得执行位于福建省大田县××镇××道××号××小区××幢××室的房产，解除对该房产的查封。2.确认魏初寨、魏秀玲与鸿图公司大田分公司签订的《商品房买卖合同》（编号为201401710号、201401711号）合法有效。3.确认魏初寨、魏秀玲系福建省大田县××镇××道××号××小区××幢××室房产的所有权人。4.案件受理费由刘虹承担。 一审法院审查查明： 刘虹诉范立派、张新美、鸿图公司民间借贷纠纷一案，福建省三明市中级人民法院（以下简称三明中院）于2015年8月31日作出（2014）三民初字第673号民事判决，判令范立派、张新美偿还刘虹借款1500000元、利息270000元（从2014年3月至2014年11月止，其后的利息至实际还清借款之日止按月利率2%计付），鸿图公司对范立派所负的债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，范立派、张新美、鸿图公司未履行还款责任。刘虹向三明中院申请强制执行。2018年10月17日，三明中院作出（2018）闽04执恢32号执行裁定，裁定（2014）三民初字第673号民事判决书由一审法院执行。一审法院立案执行后，于2019年11月15日查封鸿图公司开发的位于大田县××镇××道××号××小区××幢××室房产。2020年2月26日，魏初寨、魏秀玲以6幢2513室房产系其向鸿图公司大田分公司合法购买且系其唯一住房为由向一审法院提出书面异议，要求中止对上述房产的执行并解除查封。2020年2月26日，一审法院以其仅提供收款收据不足以证明其已支付合同价款超过百分之五十的事实及其提供的其他证据也不足以证明其所购涉诉房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋为由，作出（2020）闽0425执异4号执行裁定书，驳回了魏初寨、魏秀玲的异议请求。2020年3月2日，魏初寨、魏秀玲收到上述裁定后不服，遂于2020年3月16日诉至一审法院。 同时查明：魏初寨、魏秀玲系夫妻关系。2013年3月6日，鸿图公司大田分公司向魏秀玲借款500000元，并出具借据一份予以确认，双方约定借款利息按月利率2%计算，借款期限为一年。当日，魏秀玲通过郭登宝的账户将500000元转入鸿图公司大田分公司指定的公司负责人韦某的账户。借款期限届满后，鸿图公司大田分公司未能偿还借款，双方协商后对借款期限展期一年，利息仍按月利率2%计算，并重新出具借据一份予以确认。尔后，鸿图公司大田分公司通过韦某的账户偿付了部分借款利息。2014年10月11日，经双方结算确认，鸿图公司大田分公司尚欠魏秀玲借款500000元及利息101667元，合计601667元。2014年10月12日，魏秀玲与鸿图公司大田分公司达成协议，将上述借款本息转为魏秀玲向鸿图公司购买涉诉房产购房款进行债权债务抵消。 2013年5月5日、2013年5月16日、2013年9月16日，叶良溪因购房分别转账给鸿图公司大田分公司指定的公司负责人韦某名下中国农业银行的账户50000元、85309元、60000元，总计195309元。2014年10月12日，叶良溪与魏初寨、魏秀玲签订一份债权转让协议，约定叶良溪转账给鸿图公司大田分公司的195309元购房款转让给魏初寨、魏秀玲，再由受让人魏初寨、魏秀玲分期偿还给叶良溪。同日，叶良溪出具一份债权转让书给鸿图公司大田分公司，其主要内容：叶良溪转给鸿图公司大田分公司的购房款195309元转让给魏初寨、魏秀玲，作为其购买涉诉房产6幢2513室所用；鸿图公司大田分公司负责人韦某签字同意并加盖鸿图公司大田分公司公章，销售部经理丁伟杰和经办人范琳琳签字确认。 2014年10月12日，魏秀玲、魏初寨与鸿图公司大田分公司签订编号为201401710的《商品房买卖合同》，其主要约定：（1）鸿图公司大田分公司将鸿图公司开发的位于福建省大田县××镇××道××号××小区××房××幢××室建筑面积为117平方米的房产以每平方米7706.88元的价格出售给魏初寨、魏秀玲，总价款为901750元。（2）办理房产所有权证、土地使用证及抵押登记等相关税费由买受人承担，交房时由出卖人代收，办理完毕后按票据金额结算；政府及有关部门规定应当由买受人交纳的相关税费，由买受人按规定交纳。（3）付款方式与期限：买受人应当按时依约将房价款存入指定的银行预售款监管账户上，监管银行是中国农业银行股份有限公司大田县支行，监管账户为：8751××××4994；分期付款，其中2014年10月12日前支付全部购房款50%，2014年10月19日前付清余款。（4）出卖人应当在2015年12月31日前将房产交付给买受人使用。（5）出卖人保证销售的该商品房在向买受人交付时没有出卖人设定的抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务由出卖人承担全部责任。（6）出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。若是出卖人原因导致买受人在商品房交付使用后90日内无法取得房屋权属证书的，由出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之零点一向买受人支付违约金。（7）买受人购买的该商品房仅作住宅用途使用。8.本案合同一式四份，出卖人与买受人各持一份，大田县房地产管理所和大田县国土资源局各备案一份。（8）本合同自双方签订之日起生效。本合同签订之日起30日内，由出卖人向大田县房地产管理所申请预告登记；商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向大田县房地产交易管理所办理合同登记备案。同日，魏秀玲、魏初寨与鸿图公司大田分公司签订编号为201401711的《商品房买卖合同》，其主要约定：（1）鸿图公司大田分公司将鸿图公司开发的位于福建省大田县××镇××道××号××小区××房中的6幢负2层1145号建筑面积为11.172平方米的自行车库以总价款25200元的价格出售给魏初寨、魏秀玲。（2）在合同签订当日由买受人一次性付全款给买受人。（3）买受人购买的商品房仅作自行车库使用。（4）其余约定与编号为201401710的《商品房买卖合同》相同。签订上述两份合同后，除了当日已经抵偿购房款的各项债权总计796976元之外，魏秀玲按鸿图公司大田分公司要求再转账支付购房尾款129929元至公司负责人韦某的账户。尔后，鸿图公司大田分公司出具了金额分别为129929元和736976元的收款收据给魏初寨、魏秀玲。2014年10月31日、2015年2月28日，鸿图公司大田分公司财务在公司明细分类账上载明，收到魏秀玲、魏初寨的购房款195309元、129929元，共计325238元。 再查明：2014年10月21日，鸿图公司大田分公司将涉诉房产向大田县房地产管理所办理备案登记，并将涉诉房产交付给魏初寨、魏秀玲。尔后，魏初寨、魏秀玲对涉诉房产进行了装修装饰。2016年11月29日，魏初寨将其名下位于福建省大田县××镇××路××号××室房产转让他人后，在大田县房地产管理所办理了产权注销手续。从2017年7月至今，魏初寨、魏秀玲及其子魏祥攀共同居住在涉诉房产。从魏初寨、魏秀玲提供的三明市各县、市区不动产登记中心出具的证明显示，目前除了涉诉房产居住外，魏初寨、魏秀玲名下在三明地区无其他可居住房产。 又查明：鸿图公司系于2000年12月27日经大田县市场监督管理局核准成立的有限责任公司（自然人投资），其股东包括游开辉、陈恢显、范立派、韦某；法定代表人是游开辉，董事是范立派、韦某；该公司的经营范围包括房地产投资、开发，房地产买卖、出租，商品房、建筑材料销售，房地产租赁，房屋维修。鸿图公司大田分公司系于2006年4月20日大田县市场监督管理局核准成立无独立法人资格的分支机构，负责人是韦某，其经营范围是受鸿图公司委托承办鸿图公司的各项业务。2006年期间，鸿图公司通过出让方式取得大田县均溪镇福田大道99号面积为6556.5平方米土地使用权，经批准在上述地面建设商品房并进行销售。在此期间，鸿图公司大田分公司受鸿图公司委托，从事包括商品房开发、销售在内的所有公司在大田县境内的各项业务。涉诉房产在2014年10月21日办理了网签备案，并于2016年4月8日办理商品房初始登记（总确权），但因鸿图公司资金严重短缺而无力承担税费，导致魏初寨、魏秀玲因缺少税费缴纳凭证而无法正常办理产权变更登记手续。 一审法院认为，1.关于涉诉的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。经审查认为，魏初寨、魏秀玲与鸿图公司大田分公司所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且其合同内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。由于鸿图公司大田分公司系不具有独立法人资格的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”故鸿图公司大田分公司所从事的民事活动产生的民事责任应当由鸿图公司承担。鸿图公司大田分公司与魏初寨、魏秀玲所签订的《商品房买卖合同》，属于鸿图公司的业务组成部分，该合同对鸿图公司产生法律约束力，鸿图公司大田分公司因出售涉诉房产而产生的合同权利义务和民事责任应当由鸿图公司承担。被告刘虹提出鸿图公司大田分公司无权处分鸿图公司开发的房产，鸿图公司大田分公司与魏初寨、魏秀玲所签订的商品房买卖合同为无效合同的意见，不予采纳。2.关于魏初寨、魏秀玲是否已经全额付清购房款的问题。经审查认为，根据鸿图公司大田分公司确认已经全额收到的涉诉购房款包括魏秀玲在合同签订日所支付的129929元、魏秀玲对鸿图公司大田分公司因民间借贷所产生的借款本息601667元抵付购房款及案外人叶良系对鸿图公司大田分公司所享有的195309元债权转让款抵付购房款。其中，借款本息抵付购房款的601667元，有借款交付银行转账记录及鸿图公司大田分公司出具的借据和部分利息还款银行转账记录为凭，且双方利息约定和计算方式并不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的债权。根据《中华人民共和国合同法》第一百条规定，“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。”魏秀玲经与鸿图公司大田分公司自愿协商后将借款本息抵付购房款并不违反法律、法规规定，应予以认可。对于魏初寨、魏秀玲受让案外人叶良溪的195309元债权，有债权转让协议书和叶良溪的银行转账记录为凭，且鸿图公司大田分公司予以书面确认并同意魏初寨、魏秀玲受让的195309元债权抵付涉诉购房款，亦属当事人意思自治表示，不违反法律法规规定，亦应予以认可。魏秀玲、叶良溪按照鸿图公司大田分公司的要求，将款项转入其指定的公司负责人韦某的账户，且鸿图公司大田分公司对上述款项进行了财务入账登记并出具收款收据给对方，应视为款项交付完成。对被告刘虹提出涉诉购房款均转入韦某个人账户而非鸿图公司大田分公司账户，应视为未完成款项交付的意见，不予采纳。对魏初寨、魏秀玲已经付清涉诉房产总价款926905元的事实，予以确认。3.关于魏初寨、魏秀玲在本案中是否享有对涉诉房产足以排除强制执行的民事权益的问题。经审查认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，魏初寨、魏秀玲提供的三明市地区各县、市区的不动产登记中心出具的无房证明及居住地社区证明、涉诉房产物业缴费和水电缴费票据等证据可以证实魏初寨、魏秀玲不仅是商品房购买者，且所购房屋系用于居住的唯一住房。魏初寨、魏秀玲与鸿图公司大田分公司在2014年10月12日签订了《商品房买卖合同》，并在2014年10月12日付清了全部购房款，均早于涉诉房产被法院查封时间2019年11月15日。本案具备了上述第二十九条所规定的要件，魏初寨、魏秀玲可以向法院申请阻却其他金钱债权申请执行人对涉诉房产的执行。被告刘虹提出魏初寨、魏秀玲所支付的购房款中存在借款本息抵付购房款的情形，属于以物抵债行为，应当排除使用上述第二十九条规定。本院认为，魏初寨、魏秀玲与鸿图公司发生的债权在前，购买商品房行为在后，经双方当事人自愿协商基础上达成的债权债务抵消，并不违反法律法规规定，且未损害第三人合法权益，属于正常市场交易行为。且从魏初寨、魏秀玲与鸿图公司大田分公司签订《商品房买卖合同》后的实际履行情况分析，魏初寨、魏秀玲在2014年10月12日付清了全部购房款后，鸿图公司大田分公司出具了收款收据给魏初寨、魏秀玲，并于2014年10月21日在大田县不动产登记中心办理了备案登记。尔后，鸿图公司大田分公司将涉诉房产交付给魏初寨、魏秀玲管理使用，魏初寨、魏秀玲占有涉诉房产后还进行了装修装饰，并从2017年7月起居住至今。因此，魏初寨、魏秀玲作为涉诉房产的买受人，对其唯一居住房有较高的物权期待权，应高于申请执行人刘虹的一般金钱债权予以保护。被告刘虹提出魏初寨、魏秀玲在购买涉诉房产后至今未办理产权变更登记手续存在过错，因本案符合上述第二十九条规定的情形，对魏初寨、魏秀玲未能及时办理变更登记是否存在过错不是该条文要件之一，故对其辩解意见，不予采纳。退而言之，从《商品房买卖合同》约定来看，鸿图公司大田分公司应当缴纳相应的税费后将办理产权变更登记的必要材料交付给魏初寨、魏秀玲，但从大田县不动产登记中心出具的情况说明以及证人韦某的证人证言可证实，涉诉房产在2014年10月21日办理网签备案后，于2016年4月8日办理了商品房初始登记（总确权），根据相关规定，商品房初始登记后申请商品房转移登记应提供申请人身份证材料、商品房买卖合同、税费缴纳凭证等相关材料。鸿图公司大田分公司因资金短缺而未缴纳税费，导致魏初寨、魏秀玲因缺乏税费缴纳凭证而无法正常办理产权变更登记手续，故对涉诉房产在查封前无办理产权变更登记手续不可归咎于魏初寨、魏秀玲过错所致。因此，应认定魏初寨、魏秀玲在本案中对涉诉房产享有足以排除强制执行的民事权益。4.关于魏初寨、魏秀玲能否在本案中主张确认其为涉诉房产的所有权人的问题。经审查认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利诉讼的，人民法院可以在判决中一并作出判决。”故魏初寨、魏秀玲在本案中除了提出执行异议之诉外，依法可提出确权请求。本案中，魏初寨、魏秀玲作为商品房买受人，与鸿图公司大田分公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》后，已全部付清购房款，并从2017年7月开始实际居住至今。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”的规定及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，魏初寨、魏秀玲是涉诉房产的真实权利人。涉诉房产在查封前虽登记在鸿图公司名下，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有该物权的，应予以支持。”故魏初寨、魏秀玲主张确认涉诉房产6幢2513室归其所有的请求，应予以支持。 综上所述，一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，魏初寨、魏秀玲提供的证据足以证实，魏初寨、魏秀玲在一审法院查封涉诉房产之前已与鸿图公司大田分公司签订了合法有效的书面买卖合同，其所购买的涉诉房产系用于居住且魏初寨、魏秀玲名下无其他用于居住的房屋，魏初寨、魏秀玲已全额付清了涉诉购房款，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定，对涉诉房产享有足以排除强制执行的民事权益。故魏初寨、魏秀玲主张不得执行位于大田县××镇××道××号××小区××幢××室房产的诉讼请求，依法有据，应予以支持。而根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定，“案外人同时提出确认其权利诉讼的，人民法院可以在判决一并作出判决”。故魏初寨、魏秀玲在本案中除了提出执行异议之诉外，依法可提出确权请求，对魏初寨、魏秀玲提出确认其与鸿图公司大田分公司签订的编号为201401710号、20140701711号的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求及确认魏初寨、魏秀玲系大田县××镇××道××号××小区××幢××室房产所有权人的诉讼请求，具有事实依据且符合法律规定，亦予以支持。被告刘虹提出驳回魏初寨、魏秀玲诉讼请求的辩解意见，不予采纳。张新美、范立派、鸿图公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃其诉讼权利。依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：一、不得执行位于福建省大田县××镇××道××号××小区××幢××室房产；二、确认魏初寨、魏秀玲与福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司签订的编号为201401710号、20140701711号的《商品房买卖合同》合法有效；三、确认魏初寨、魏秀玲系福建省大田县××镇××道××号××小区××幢××室房产的所有权人。案件受理费13069元，由刘虹负担。 二审期间，刘虹向本院依法提交了新的证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证，将结合全案事实进行综合分析认定。双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在一审法院查封涉案锦绣福田小区第6幢2513室房产之前，魏初寨、魏秀玲与鸿图公司大田分公司于2014年10月12日签订了合法有效的涉案商品房买卖合同，双方协商同意抵偿购房款796976元及魏初寨、魏秀玲支付购房尾款129929元，魏初寨、魏秀玲已经付清涉诉房产总价款926905元，鸿图公司大田分公司于2014年10月21日将涉诉房产向大田县房地产管理所办理备案登记并将涉诉房产交付给魏初寨、魏秀玲，魏初寨、魏秀玲所购买的涉诉房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，一审法院认定魏初寨、魏秀玲在本案中对涉诉房产享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利诉讼的，人民法院可以在判决中一并作出判决。一审法院确认魏初寨、魏秀玲系福建省大田县××镇××道××号××小区××幢××室房产的所有权人，有事实和法律依据，本院予以确认。刘虹主张涉案商品房买卖合同无效，及魏初寨、魏秀玲不具有优先偿还顺序等意见，证据不足，本院不予支持。 综上所述，刘虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。范立派、张新美、鸿图公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13069元，由魏初寨、魏秀玲与福建鸿图房地产开发有限公司负担12969元，由刘虹负担100元。一审案件受理费13069元，由魏初寨、魏秀玲与福建鸿图房地产开发有限公司负担12969元，由刘虹负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  何善坚 审判员  程哲明 审判员  吴有强 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  王 倩 附：本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。