江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0322民初2556号 原告：苏果超市（沛县）有限公司，住所地沛县汉城路中段东侧维多利亚商城****。 法定代表人：陈兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：申德龙，男，1989年10月15日出生，汉族，该公司员工，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：饶梅，女，1975年1月16日出生，汉族，该公司员工，住沛县。 被告：蔡斌斌，男，1983年11月8日出生，汉族，住江苏省通州市。 委托诉讼代理人：陈**云，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 原告苏果超市（沛县）有限公司（以下简称苏果超市）与被告蔡斌斌房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月12日立案后，依法先适用简易程序，后适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏果超市的委托诉讼代理人申德龙、饶梅，被告蔡斌斌的委托诉讼代理人陈**云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏果超市向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付拖欠租金1634121.21元；2、请求判令被告以拖欠租金为基数按照0.5%/日支付滞纳金（截止到2020年3月31日暂计4045068.61元）；3、判令被告赔偿原告消防设备损失280000元；4、判令被告赔偿室内装修设备损失191832.7元；5、诉讼费由被告承担。后变更前三项诉讼请求为：1、请求判令被告支付拖欠租金2099739.46元、物业费27697.5元（2018年6-8月）、水电费226667.75元（2018年6-8月），合计2354104.71元；2、请求判令被告以2354104.71元为基数，按照年利率24.7%（4.75%*4*1.3）支付自拖欠之日计算到付清之日的滞纳金；3、判令被告赔偿原告消防设备损失248233.23元。事实与理由：原告与被告于2017年5月15日签订《大型项目租赁合同》，由被告承租原告位于沛县（维多利亚商城）的二层201#专柜（经营面积4000平方米）用以经营。合同期限自2017年9月1日至2020年7月31日，同时约定了保证金的数额、缴纳时间以及租金的数额、计算方式以及水电费等费用的计算、支付方式，载明了每季度应缴租金及缴纳时间，并就商铺租赁事宜约定了双方的权利、义务和经济责任等。后双方于2018年3月9日签订《商铺租赁补充协议》，将合同期内总租金变更为8678326元。截止至2020年3月31日，被告拖欠原告租金、物业费、水电费等费用，抵扣被告已支付的保证金后，尚欠2354104.71元。依据《大型项目租赁合同》第十七条第一款第一项之规定，被告应支付滞纳金。此外，被告返还案涉场地后，经原告验收发现场地内消防设备及室内装修、设施设备等均出现不同程度损坏，原告维修消防设备花费248233.23元，维修室内装饰设备花费191832.7元。请求法院支持原告的诉讼请求。 蔡斌斌辩称，1、原告曾经与被告就本案所涉的房屋租赁纠纷在沛县人民法院立案审理，最终双方均撤诉，原告再次提起诉讼，构成重复起诉，违反了“一事不再理”原则，应裁定驳回原告的起诉。2、原告出租给被告的房屋无产权证明，因房屋系违章建筑，导致一直未能办理消防证，被告一直没有正常营业。在2017年9月10日开业当天，警察和消防到场，要求停业整顿。17年11月28日，原告负责人与被告的聊天中也自认存在消防隐患，无法办理消防证，要求被告积极配合申报。被告最终没有在租赁场所办理到营业执照。双方签订的租赁协议无效，被告无需支付原告的租金、滞纳金，对原告主张的消防设备和装饰设备损失均不认可。3、原告要求的滞纳金过高，请求法院予以调整。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认证如下：1、对原告提供的维修工程施工合同、清单及价格表、公证书、消防设施整改施工合同书，拟证明被告撤离涉案房屋时，没有按合同约定将房屋恢复原状，且破坏了房屋室内装修及消防系统设备，原告为了恢复原状，支出了室内设备维修费用191832.7元、消防设备维修费用248233.23元。被告对维修工程施工合同、公证书、消防设施整改施工合同书的真实性无异议，对清单及价格表的真实性有异议，对上述证据的关联性及证明对象有异议，认为原、被告双方没有对房屋进行共同验收，原告所主张的损失为其单方维修，没有经双方确认。本院认为，原告提供的维修签证单只有原告单方签字，价格表无人签字确认，故本院对真实性不予确认。另原告提供的公证书中的视频录制时间为2020年1月，维修单中载明维修时间为2019年12月和2020年1月，消防设施整改施工合同书中载明的工期为2020年1月18日至2月17日，而被告于2019年3月从涉案房屋中撤离，结合双方签订的商铺租赁补充协议中载明房屋存在“物业漏水严重、电梯损坏无法使用、消防整改等问题”，即使原告对涉案房屋进行了维修，也不能证明维修项目是由被告造成的损坏，故本院对该组证据的证明对象亦不予确认。2、对原告提供的沛县京达房地产开发有限公司提供的说明，拟证明涉案房产产权证中的三层实际为二层。被告对该证据的真实性有异议。结合原告提供的房屋产权证明，本院对该证据的真实性予以确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：2007年8月1日，原告与张新梅签订房屋租赁合同，约定原告租赁张新梅所有的位于沛县（维多利亚商城）并附有九份涉案房屋所有权证，租赁期限暂定自2007年12月1日至2019年11月30日。2017年5月8日，张新梅书面同意原告将承租的房屋中8000平方米进行转租。 2017年7月7日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订《大型项目租赁合同》，约定乙方承租甲方位于沛县（维多利亚商城）的二层，商铺号201#，面积4000平方米，租期自2017年9月1日至2020年7月31日，用途为商业，并以工薪服饰大卖场的品牌的名义经营/售卖综合类产品。租赁期中第一季度的租金于起租日前十五日内缴付，后续租赁费，乙方均按季度支付，且于每个季度开始前15个工作日内支付。自起租日的第一年租金为2376000元，每年递增5万元，合同期内总租金为7069424元。电费、水费、煤气费依实际使用量每月5日前交纳。乙方在签订合同前向甲方交纳40万元保证金，甲方有权扣除全部或部分保证金抵偿乙方的任何应付款项。如乙方逾期支付款项，应支付滞纳金，其中租金、管理费及空调费、推广宣传费（如有）、停车费、设施费用的滞纳金按每日0.5%计收。另补充约定：如甲方开设超市，则自甲方超市开业起，乙方每一年租金为2676000元，第二年租金为2726000元，第三年租金为2776000元。 2018年3月12日，原、被告双方签订商铺租赁补充协议，双方就合同期、租金达成协议：1、因甲方物业漏水严重、电梯损坏无法使用、消防整改等问题，导致乙方无法正常开业，直至2017年12月1日正式营业。乙方因推迟开业，造成重大损失，多次向甲方提出降租申请，经多次沟通，双方合同期调整为2017.11.1-2020.7.31；2、根据合同约定，自甲方超市开业起，乙方租金每年增加30万元，故乙方自2017年12月1日起第一年租金变更为3123594元，总租金变更为8678326元。3、经甲乙双方协商一致，该店物业经营费乙方承担75%，电梯、货梯等设备的支出费用承担50%。租金支付明细为：2017.11.1-2017.11.30支付232076元；2017.12.1-2018.2.28支付780898元；2018.3.1-2018.5.31支付780898元；2018.6.1-2018.8.31支付780898元；2018.9.1-2018.11.30支付780900元；2018.12.1-2019.2.28支付793398元；2019.3.1-2019.5.31支付793398元……。后原告于2018年8月27日将所开设的超市关闭。 2017年10月30日，被告在沛县市场监督管理局办理个体工商户登记，名称为沛县泰格服装店，经营场所为沛县汉城路中段东侧维多利亚商城****。 2016年4月20日，原告与沛县维多利亚物业管理有限公司签订物业管理服务合同，约定物业管理服务费每月每平方米0.794元，房屋建筑面积为15500平方米，每月物业管理服务费为12310元，合同期限自2016年1月1日至2019年12月31日。后双方又签订了物业管理服务补充协议，约定自2018年10月开始上调物业费。 被告提供的证据表明，被告于2017年9月29日、2018年2月2日，分别向原告转账20万元，合计40万元，作为保证金。后于2018年3月30日转账612974元、2018年5月2日转账20万元、5月31日转账20万元、10月11日转账50万元、12月13日转账50万元，合计2012974元，用于支付租金。被告于2019年3月27日从涉案房屋中撤离。 原告自认包括被告支付的40万元保证金，共向原告支付租金2812974元，其中2017年11月1日至2018年8月31日期间的租金2574770元（232076元+780898元+780898元+780898元）全部支付完毕；自2018年9月开始，因超市关闭，每个季度租金减少75000元，2018年9月1日至2018年11月30日应付租金705900元，被告支付了238204元，欠付467696元；2018年12月1日至2019年2月28日应付租金718398元及2019年3月1日至2019年3月17日应付租金132747.46元，被告未支付。 蔡斌斌曾于2019年4月30日向本院提起诉讼，要求确认与苏果超市签订的大型项目租赁合同无效、返还租金及保证金、赔偿装潢损失及经营损失，苏果超市提出反诉。2020年3月，蔡斌斌撤回起诉，苏果超市撤回反诉。在此案件审理过程中，2019年10月，被告向原告出具承诺书，承诺门店现场遗留的物品交给原告自行处理，放弃与苏果诉讼中所提出的装修赔偿诉求，同意取消装修鉴定，其余诉讼请求不变。 本案中，蔡斌斌亦提起反诉，要求确认与苏果超市签订的大型项目租赁合同无效、返还租金及保证金、赔偿装潢损失。因未在限定的期限内缴纳诉讼费，按撤回反诉处理。 本院认为，一、关于原、被告双方签订的租赁合同是否有效的问题。被告认为涉案房屋系违章建筑，无产权证明，租赁合同无效。结合原告提供的房屋所有权人张新梅的房屋所有权证及沛县京达房地产开发有限公司提供的说明，可以证明涉案房屋已经办理了产权证明，系合法建筑，被告亦未提供证据证明涉案房屋被认定为违章建筑。故原、被告双方签订的大型项目租赁合同及补充协议合法有效，对双方均有约束力。原告已将房屋交付给被告使用，被告应按照合同的约定向原告支付租金及其他费用。 二、关于原告要求的欠付租金、物业费、水电费数额问题。 原告主张被告欠付2018年6月至8月期间的物业费27697.5元。根据双方在补充协议中的约定“该店物业经营费乙方承担75%，电梯、货梯等设备的支出费用承担50%”，联系上下文，电梯、货梯应为全部经营场所共用，故“该店”代指的应为全部经营场所。被告未提供证据证明已支付了物业费，结合原告与沛县维多利亚物业管理有限公司签订物业管理服务合同中约定物业管理服务费每月12310元，故对原告主张被告欠付物业费27697.5元（12310元*75%*3月）本院予以确认。根据原、被告双方在租赁合同中约定，保证金可以抵扣任何被告应付费用，被告欠付的物业费从其缴纳的40万元保证金中扣除。故对原告要求被告支付物业费27697.5元本院不予支持。 原告主张被告欠付租金2099739.46元。原告自认包括40万元保证金在内，被告已支付租金2812974元，扣除保证金已抵扣的物业费27697.5元，已支付租金数额为2785276.5元（2812974元-27697.5元），高于被告主张的2412974元（40万元+2012974元），本院予以确认。根据原、被告双方签订的租赁合同及补充协议的约定，在开设超市期间每年增加租金30万元，即每季度增加75000元。原告于2018年8月27日将所开设的超市关闭，即自2018年8月27日起，每季度租金应减少75000元。因此，2018年6月1日至2018年8月31日的租金数额应为776822元（780898元-75000元/92天*5天）。2018年9月1日至2018年11月30日应付租金705900元，扣除已支付的214582.59元（238204元-27697.5元+75000元/92天*5天），尚欠491317.41元（705900元-214582.59元）；2018年12月1日至2019年2月28日欠付租金718398元（793398元-75000元），2019年3月1日至2019年3月17日欠付租金132747.46元[（793398元-75000元）/92天*17天]，欠付租金合计1342462.87元（491317.41元+718398元+132747.46）。故对原告要求被告支付租金1342462.87元本院予以支持，超过部分本院不予支持。 原告主张被告欠付2018年6月至8月期间的水电费226667.75元。根据原、被告双方在租赁合同中约定，水电费按照被告实际使用量支付，因原告未提供证据证明被告在此期间水电的具体使用量，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 三、关于原告要求被告赔偿消防设备和室内装修设备损失的问题。因原告提供的证据不足以证明原告实际进行了维修并支付价款以及所进行的维修项目是由被告造成的损坏，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 四、关于原告主张的滞纳金的问题。根据原、被告双方租赁合同约定，租金应于每个季度开始前15个工作日内支付。现原告要求2018年9月1日至2019年3月17日欠付的租金自每个季度开始前一天支付，不超过双方约定，本院予以支持。对原告要求滞纳金计算至付清之日，本院亦予以支持。原、被告双方约定滞纳金按每日0.5%计收，被告辩称该约定过高要求调整。原告未提供证据证明其实际损失，故该约定过高，应予调整。原告要求按照年利率24.7%（4.75%*4*1.3）计算，没有法律依据，本院不予支持。本院调整为2019年8月19日之前按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计付、2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍计付。故原告主张的滞纳金应以491317.41元为基数，自2018年8月31日、以718398元为基数，自2018年11月30日、以132747.46元为基数，自2019年2月28日开始，2019年8月19日之前按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍、2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍计付至付清之日止。其中计算至2020年10月31日的滞纳金数额为139861.47元，之后以1342462.87元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍自2020年11月1日开始计付至付清之日止。超过部分本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下: 一、被告蔡斌斌于本判决生效后十日内支付原告苏果超市（沛县）有限公司租金1342462.87元及滞纳金（2020年10月31日前滞纳金为139861.47元，之后滞纳金以1342462.87元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍自2020年11月1日开始计付至付清之日止）； 二、驳回原告苏果超市（沛县）有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29154元，由原告苏果超市负担11013元，被告蔡斌斌负担18141元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 李 霞 人民陪审员 刘 云 人民陪审员 魏海英 二〇二〇年十二月十日 书 记 员 王荣祺