河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初4980号 原告：王海军，男，1964年6月1日出生，汉族，住山西省晋城市高平市。 委托代理人：范立红，河北虹天律师事务所律师。 委托代理人：陈冬冬，河北虹天律师事务所律师。 被告：涿州市济祥房地产开发有限公司，住所地河北省保定市涿州市松林店镇太和庄村。（统一社会信用代码：91130681697599788E） 法定代表人：贾明洋，执行董事。 委托代理人：王树栋，涿州市志同法律服务所法律工作者。 被告：王雪润，女，1981年6月13日出生，汉族，住涿州市。 被告：王雪姣，女，1982年12月28日出生，汉族，住涿州市。 被告：涿州土木创实房地产经纪有限公司，住所地河北省保定市涿州市高铁新城鸿坤理想湾**商业**。（统一社会信用代码：911306813585348160） 法定代表人：王振全，董事长。 委托代理人：宋承序，公司员工。 原告王海军与被告涿州市济祥房地产开发有限公司、王雪润、王雪姣、涿州土木创实房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海军的委托代理人范立红、陈冬冬、被告涿州市济祥房地产开发有限公司的委托代理人王树栋、被告王雪润、被告涿州土木创实房地产经纪有限公司的委托代理人宋承序到庭参加诉讼。被告王雪姣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王海军向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认原告与被告济祥房地产公司于2018年7月18日签订的《商品房买卖合同》无效；2、请求贵院依法判令被告济祥房地产公司退还购房款262607元并向原告支付自2018年7月18日至款项实际还清之日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率为标准）；3、请求贵院依法判令被告王雪润、王雪姣返还原告服务费5000元并支付自2017年2月11日至款项还清之日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率为标准）；4、请求贵院依法判令被告涿州土木创实房地产经纪有限公司返还原告服务费35000元并支付自2017年2月11日至款项还清之日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率为标准）；5、请求贵院依法判令被告涿州市济祥房地产有限公司对被告王雪润、王雪姣、涿州土木创实房地产经纪有限公司收取的40000元服务费承担连带返还责任；6、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：原告计划在北京周边买房，在网上看到售楼信息，经被告涿州土木创实经纪有限公司及涿州市鼎居房地产经纪有限公司介绍：祥云里项目地理位置优越，升值空间大，于是产生购买意向。后于2017年2月11日分别向涿州土木创实经纪有限公司支付服务费35000元，向被告王雪润、王雪姣经营的涿州市鼎居房地产经纪有限公司支付服务费5000元，被告涿州土木创实经纪有限公司和涿州市鼎居房地产经纪有限公司向原告出具了收据。原告于2018年7月18日与被告涿州市济祥房地产有限公司签订了商品房买卖合同，约定：将位于祥云里项目6号楼3单元1502室房屋出售给原告，建筑面积90.42平方米，单价9540元/平方米，总价为862607元，付款方式为按揭贷款。同日原告支付首付款262607元，被告出具收据一张。合同签订之后被告涿州市济祥房地产开发有限公司未按期交房，且未通知原告办理银行按揭贷款手续。后经原告从其他购房人处得知其根本没有取得预售许可证，无法向原告交付所购房屋。原告认为，被告未取得商品房预售许可证与原告签订商品房买卖合同，应当认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，服务费的收取也无合法根据。因涿州市鼎居房地产经纪有限公司现已注销，故其赔偿义务应由王雪润、王雪姣作为股东和清偿承诺人予以承担。现诉至法院，要求确认合同无效，并判令四被告退还原告购房款及服务费。 被告涿州市济祥房地产开发有限公司辩称，原告陈述的部分理由不成立，第一被告作为房地产开发商，因原告与被告在2018年7月18日签订房屋买卖合同时，并没有虚假宣传，并且也说明手续当时不完善，正在申报，原告购房心切，属于原告的自愿意思表示。并且该房屋具备入住条件。原告诉求被告2、3、4法律责任，称第一被告承担连带责任，其主张不能成立，因为我们都是各自经营实体，独立承担责任，原告的主张于法无据。 被告王雪润辩称，公司在销售祥云里的开始，已经做好对客户的宣传和告知工作，客户完全知道该项目的情况和手续的进度，客户自愿交款完成等一系列手续，现在房子已经完全可以交付使用，没有影响到客户切实的利益，客户之所以退房是因为当时的房价和现在的房价不一样，导致心理落差比较大，客户当时就是为了通过房子产生利益，并不是想住房，该项目在2018年已经交付使用，现在小区已经住进去了100多户，我们的工作做完了，我方不予退款。 被告涿州土木创实房地产经纪有限公司辩称，我方公司作为此房屋居间公司，按约定将原告并配合购买祥云里房产，我公司已履行了自己的服务义务，并且原告按照服务费用合理付款，我方没有任何违法违规行为，请法院驳回原告的诉求。 被告王雪姣未向本院提交书面或口头答辩意见。 原告为证实自己的主张，向本院提交证据如下： 1、商品房买卖合同原件； 2、原告向被告一付款的POS单据和收据； 3、支付电商费POS单据和收据、说明及王林羽户口本、身份证； 4、涿州市鼎居房地产有限责任公司注销档案； 5、涿州市人民法院民事判决书； 被告涿州市济祥房地产开发有限公司对证据1、2真实性认可，证明目的不认可；证据3、4与被告一无关；证据5与本案无关。 被告王雪润对证据1、2认可，但是在销售过程中认识王海军，不知道王林羽是怎么回事，收据上的签字是王林羽，我们对的是王海军；对证据3、4、5无异议。 被告涿州土木创实房地产经纪有限公司对证据1、2认可，对证据3真实性无异议，证明目的有异议；对证据4、5无异议，与我公司无关。 被告涿州市济祥房地产开发有限公司、被告王雪润、王雪姣、被告涿州土木创实房地产经纪有限公司均未向本院提交相关证据。 被告王雪姣不答辩、不提供证据，亦未出庭质证，应视为对其举证、质证、抗辩权利的放弃。审核分析原告的证据，本院经审理认定如下：2017年2月11日，涿州市鼎居房地产经纪有限公司收取王林羽服务费5000元。该公司为其出具收据，并加盖公司财务专用章。当日，王林羽通过POS机刷卡方式向涿州土木创实房地产经纪有限公司支付35000元，该公司向其出具收据。经查，王林羽系王海军之子，原告于庭审中向本院提交王林羽签名捺印说明一份，表示该上述服务费系王林羽代王海军支付，上述款项为王海军所有，与王林羽无关。 2018年7月18日，原告与被告涿州市济祥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定涿州市济祥房地产开发有限公司将祥云里项目6号楼3单元1502室以单价9540元/平方米（总价862607元）的价格出售给原告，并就付款方式、交房日期、交房标准及付款方式等进行了约定。同日，原告支付给被告涿州市济祥房地产开发有限公司首期购房款共计人民币262607元，该公司出具收据一张，并加盖该公司财务专用章。 涿州市鼎居房地产经纪有限公司于2019年3月19日注销。注销前，该公司全体投资人王雪润、王雪姣于2019年1月21日签署《全体投资人承诺书》，对公司债权债务等情况作出承诺。 至本案起诉前，被告涿州市济祥房地产开发有限公司未取得涉案房屋的房地产项目商品房预售许可证明。 本院认为，一、关于合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，至原告起诉时，被告涿州市济祥房地产开发有限公司仍未取得商品房预售许可证明，违反法律的强制性规定，故对涉案《商品房买卖合同》应认定为无效合同。二、关于原告要求被告涿州市济祥房地产开发有限公司返还购房款的诉讼请求。涉案《商品房买卖合同》无效，故原告作为买受人请求返还已付购房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。三、关于原告要求被告支付违约金及利息的诉讼请求。原告作为完全民事行为能力人，对购买房屋一类的大宗商品没有尽到基本的审查义务，本身存在过错；原告亦未能在法定举证期限内提供相关证据证实被告有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的行为，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。四、该合同确认无效后，涿州市鼎居房地产经纪有限公司、被告涿州土木创实房地产经纪有限公司理应将基于该合同取得的服务费返还给原告。被告王雪润、被告王雪姣作为涿州市鼎居房地产经纪有限公司股东，二人在申请该公司注销时，未经清算即办理该公司注销登记手续，导致公司无法进行清算，依法应当对公司债务承担清偿责任，故原告要求被告王雪润、被告王雪姣将服务费予以退还的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告王雪姣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告王海军与被告涿州市济祥房地产开发有限公司于2018年7月18日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、被告涿州市济祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王海军购房款262607元； 三、被告王雪润、王雪姣于本判决生效之日起十日内返还原告王海军服务费5000元： 四、被告涿州土木创实房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王海军服务费35000元； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2920元，由被告涿州市济祥房地产开发有限公司负担2534元，王雪润、王雪姣负担48元，涿州土木创实房地产经纪有限公司负担338元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  高献辉 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  杨 硕