内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终2645号上诉人（一审原告）：张淑贤，女，1972年11月8日出生，住内蒙古自治区。被上诉人（一审被告）：内蒙古智通物业服务有限公司。法定代表人：旷璐，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵荣。上诉人张淑贤因与被上诉人内蒙古智通物业服务有限公司（以下简称智通物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初1215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行审理。本案现已审理终结。张淑贤上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、智通物业赔偿因楼顶渗水造成的损失3820元，并责令智通物业在规定期限内通开排水管道；3、一、二审诉讼费由智通物业承担。二审期间，张淑贤补充陈述称，其所称通开排水管道的规定期限为自2020年11月3日起7日内。其上诉主张的事实与理由为：一、一审判决认定事实不清，前后矛盾。物业服务合同对双方当事人都有约束力，不能只对张淑贤有约束力，因其没有履行合同义务导致张淑贤财产损失，理应赔偿。一审法院没有采纳张淑贤提供的照片上的时间连续性。维信物业员工误堵了楼顶内排水，2015年当年就通开了，是智通物业在2019年3月又给堵了。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》、《内蒙古物业管理条例》、《包头市物业管理条例》的规定，楼顶内排水堵塞属于危害房屋使用和人身财产安全的紧急情况，可直接申请使用维修资金。且共用部位设施设备经营所得收益归全体业主所有。但智通物业却违反以上规定，侵占公共部位收益，不承担赔偿责任，至今拒不维修公共部位。三、一审判决显失公平，完全没有考虑张淑贤所遭受的房顶渗水的危害和财产损失。智通物业答辩称：我方不认可张淑贤的上诉主张，请求维持原判。张淑贤向一审法院起诉请求：1.依法判令智通物业退还张淑贤2017年7月1日至2019年6月30日的物业管理费3858.06元（每年1929.03*2年=3858.06元）;2.物业费本金3858.06元，利息按月2分算，直到诉讼为止，利息一共1152元；3.请求法院判令智通物业将张淑贤房顶内排水管道维修、通开、恢复原样，因房顶长时间积水，导致卫生间漏水、漏电，造成屋内的各种设施损坏（浴霸900元，管道配件及维修费158元，共计1058元）；4.请求法院判令智通物业将小区公共收益属于张淑贤的那部分金额退还给张淑贤；5.本案诉讼费由智通物业承担。诉讼过程中，张淑贤明确第2、3、4项诉讼请求为：2.请求判令智通物业按照物业费本金3858.06元支付利息，按月息2分，从2019年6月19日起计算，直至诉讼判决生效之日止。3.判令智通物业将张淑贤房顶处公共内排水管道维修、通开、恢复原样，赔偿张淑贤屋内损坏浴霸900元，管道配件及维修费158元。4.判令智通物业将公共收益部分中属于张淑贤的890元收益退还给张淑贤。一审法院认定事实：张淑贤系包头稀土高新技术产业开发区景苑花园小区22栋1102号房屋业主，该房屋建筑面积为133.96平方米，该小区由包头市维信物业服务有限公司进行前期物业管理服务。2017年7月10日，智通物业与包头市高新区景苑花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同第六条约定本物业服务区域物业服务收费选择以包干制方式：物业服务费用“物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：多层0.8元/月/平米、高层1.2元/月/平米；商品用房1.2元/月/平方米、配套公建1.2元/月/平方米、车库物业0.8元/月/平方米”。合同第十八条约定，“物业服务合同期限为五年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止”。因张淑贤拖欠物业费，（2020）内0291民初735号民事判决书，判决张淑贤给付智通物业2017年7月1日至2018年6月30日的物业费1929元。张淑贤于2019年已交付了2017年7月1日至2018年6月30日的物业费1929元，2018年7月1日至2019年6月30日的物业费1929元。2015年4月22日，原物业包头市维信物业服务有限责任公司出具证明，证实其公司工作人员将楼顶排水堵死，造成排水不畅，屋顶渗水。一审法院认为，根据法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故智通物业与包头市高新区景苑花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》对张淑贤有约束力，张淑贤与智通物业形成物业服务合同关系。智通物业实际提供了物业服务，张淑贤就应按时向智通物业交纳物业管理服务费，且张淑贤支付的部分物业费为生效判决确定的义务，故张淑贤请求返还已经交纳的物业费，不予支持；张淑贤主张智通物业将张淑贤房顶处公共内排水管道维修、通开、恢复原样，赔偿损失。维信物业出具的证明及一审庭审中双方陈述可以证实，张淑贤所处建筑物屋顶的共用雨水内排水管道堵塞时间与智通物业进入服务的时间不相符,堵塞与智通物业没有关系。需要指出的是业主委托物业公司管理建筑物及附属设施，物业公司就应当积极的履行服务义务，该业主2015年就已经发生的管道堵塞、屋顶渗水现象，物业公司应当想办法、定措施，主动服务，物业公司称正在启动申请维修基金的理由不足以说明服务令业主满意，今后仍需不断提升服务质量。关于物业费用是否需要公示问题,智通物业称费用无需公示，与《内蒙古自治区物业管理条例》规定不符，物业公司应当在物业管理区域内显著位置予以公示。张淑贤主张赔偿损失，损害结果与智通物业并无直接关系，不予支持；张淑贤主张分配公共收益，因该收益归全体业主所有，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《内蒙古自治区物业管理条例》第六十二条之规定，判决：驳回原告张淑贤的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告张淑贤负担。二审经审理查明，一审判决认定的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为：双方当事人均对案涉《物业服务合同》的效力不持异议，本院对此予以确认，双方均应依约履行。首先，原物业即包头市维信物业服务有限责任公司于2015年4月22日出具证明，证实其公司工作人员将楼顶排水堵死，造成排水不畅，屋顶渗水；而张淑贤提交的照片内容不能证明其提出的原物业在2015年当年将楼顶内排水疏通，智通物业又于2019年3月将楼顶内排水堵死的事实成立。所以张淑贤主张其家中2018年至2019年期间因屋顶漏水产生的经济损失与智通物业有关，依据不足，不应由智通物业赔偿。其次，《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“……物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本”。而案涉楼顶内排水管道是被灌入混凝土而堵死，属于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修，不应由物业公司自行维修，应通过申请维修资金予以解决。智通物业作为现在小区的物业服务提供者，应积极履行合同义务，尽快申报维修资金对张淑贤房屋所在楼宇的楼顶内排水进行维修疏通。从智通物业一审提交的《房屋专项维修资金使用方案书面确认业主表决表》来看，此项工作正在进行过程中。因何时能够动用维修资金一事并非智通物业能够决定，所以本院对张淑贤提出的责令智通物业自2020年11月3日起7日内通开排水管道的上诉请求不予支持。再次，关于张淑贤提出的返还已付物业服务费等其余一审诉讼请求能否成立的问题，一审判决对此认定事实清楚，本院不再赘述。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张淑贤的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张淑贤负担。本判决为终审判决。审判长 魏晓燕审判员 乔瑞全审判员 董婷婷 二〇二〇年十二月十六日书记员 段鹧庭本判决所适用的法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。