山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14193号 上诉人（原审被告）：王胜先，男，1975年7月17日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：秦泽恂，山东文鸿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵军义，男，1957年4月3日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：张禹，山东华政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于丽赟，山东华政律师事务所实习律师。 原审被告：青岛市城阳区惜福镇街道西葛家社区居民委员会，住所地山东省青岛市城阳区惜福镇街道西葛家社区。 法定代表人：黄聿青，主任。 委托诉讼代理人：朱士燚，山东青凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚雨山，山东青凯律师事务所律师。 原审被告：青岛城阳振兴工贸有限公司，住所地山东省青岛市城阳区惜福镇西葛村。 法定代表人：范光德，执行董事。 委托诉讼代理人：范学雷，男，1971年9月19日出生，汉族，住青岛市李沧区。 原审被告：范学雷，男，1971年9月19日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 原审被告：王彩霞，女，1971年9月25日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：范学雷（系王彩霞丈夫），男，1971年9月19日出生，汉族，住青岛市李沧区。 上诉人王胜先因与被上诉人邵军义、原审被告青岛市城阳区惜福镇街道西葛家社区居民委员会（以下简称西葛家社区）、青岛城阳振兴工贸有限公司（以下简称振兴公司）、范学雷、王彩霞房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王胜先上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项和第二项，改判为王胜先不向邵军义返还购房款130万元、王胜先不支付保单保函费11720元，以上合计不承担款项1311720元。或将案件发回重审。2、诉讼费用由邵军义承担。事实和理由：一、位于青岛市城阳区(原振兴公司原址)的涉案2号楼201户房屋之买卖行为与王胜先无关，王胜先在购房合同第二页尾部的签名并不是作为卖方身份，王胜先的该签名是作为房屋买卖见证人的身份，所以涉案房屋的纠纷争议法律权利义务关系与王胜先无关，一审将王胜先作为返还房款及支付其它费用的义务主体属认定事实错误，导致判决错误，请求二审给予纠正和改判，改判为王胜先不承担返还款项及支付义务。一审程序中已查明并核实以下事实：涉案房屋所在的工程系青岛西葛民生花卉示范园配套项目，该工程系由西葛家社区作为甲方与振兴公司作为乙方签订了《协议书》，约定项目建设内容，该工程为青岛西葛民生花卉示范园配套项目，位于北侧，西葛村西面，共占地约15余亩，建设西葛花卉基地配套办公室，宿舍7000平方米，共需投资1200万元，土地使用期限50年，甲方负责办理项目立项批文、土地预审意见书、项目选址意见书等，乙方负责该项目投资、施工及监理工作，该项目由甲乙双方共同投资建设，根据双方的投资比例分成，同样所承担的风险也根据投资比例承担。王胜先与涉案房屋所在的工程项目无关，既不是甲方单位的所属人员，也不是乙方单位的所属人员，王胜先不承担涉案房屋所在工程的权利义务关系。王胜先当然也没有进行涉案房屋所有权的实体权益处分。该《购房合同》中，其首部的“甲方”作为卖方也是仅由工程承建方西葛家社区落款，乙方作为买方由邵军义落款，王胜先并未作为卖方有落款，印证了该合同尾部，王胜先的签名系作为买卖见证人身份出现的合法合理性。另涉案房屋的购房款系由振兴公司、王彩霞向邵军义收取并于2016年1月28日向邵军义出具收条，购房款项的收取及支付等事项与王胜先没有任何关联。综合以上事实可以印证，涉案房屋在买卖中产生的法律权利义务关系，与王胜先无关，应由邵军义与振兴公司、王彩霞进行承担，王胜先在《购房合同》尾部的签名属见证行为，不承担涉案房屋买卖的实体责任义务，不承担本案诉讼的购房款及其他相关费用的返还及支付义务。二、涉案房屋所占用土地系农村集体土地，邵军义并非该集体组织成员，所在工程改变了土地用途，未办理《建设工程规划许可证》，而邵军义自愿与振兴公司签订涉案房屋的《购房合同》，系其相关方均明知而为的行为，以致后来由青岛市城阳区综合行政执法局作出罚没的处罚决定。对于《购房合同》违反法律及行政法规强制性规定导致的合同无效，当然不存在合同解除事宜，更不存在关于违约金、利息等的赔偿，装修费之主张没有事实及法律依据。综上所述，一审判决第一项和第二项没有法律依据，王胜先不承担涉案相关款项的返还支付义务，请求二审法院依法查明事实，改判王胜先不承担向邵军义返还购房款130万元义务，王胜先不支付保单保函费11720元，以上合计不承担款项1311720元。或将案件发回重审。 邵军义辩称：一、本案事实清楚，证据确实充分，一审法院适用法律正确、程序合法正当，请求驳回上诉人上诉请求。二、上诉人在一审诉讼中与其他被告共同委托范学雷为其诉讼代理人，并就被上诉人诉请事实无任何异议，上诉人已自认与其他被告共同收取130万元购房款，而不是合同上列明的145万元，更丝毫未提及上诉人所称“见证人”相关事宜，充分证明就本案所涉事项上诉人与一审其他被告本为利益共同体，共享收益共担风险，上诉人在本案二审中一反常态，有违民事诉讼禁反言规则。另，被上诉人在一审提起财产保全过程中，仅有上诉人被保全财产，其余被告名下均无足额有效财产，不排除几被告串通之嫌恶意转移资产，以达到逃避法律责任的目的。三、被上诉人一直秉承事宁人的态度息诉止争，实为本案中真正意义上的利益最大受害方。被上诉人基于对社区居委会、被告提供的政府批文、会议纪要的合理依赖，与各被告共同签订购房合同，不但未能享受到应得利益，反而因最终合同无效遭受房价上涨带来的巨额价差损失，甚至被上诉人本人及年迈多病的爱人因此身陷囹圄，直到上级检查完毕才被释放。被上诉人本在一审中诉请各被告赔偿损失，而在一审判决作出后，却以息诉止争的心态就损失赔偿未再提起上诉，现提请二审法庭注意，被上诉人才是本案中利益最大受害方。四、上诉人称其为本案见证人，无任何事实及法律依据，应当承担虚假陈述的法律责任。上诉人作为完全行为能力人，深知作为共同投资受益人与其他被告在卖方处签字所带来的法律后果，如其以保证人或见证人的身份签字，按一般社会自然人行为习惯应该在合同文本中作以特别标注，且就本案事实而言，需要见证人的意义何在。实在让人费解，于情不通于法无据。依据民事诉讼法解释第90条第1款，当事人对自己提出的诉求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应该提供证据加以证明。被上诉人已经在本案中充分尽到举证义务，对于上诉人辩称其系见证人，需由上诉人承担举证证明责任，否则应当承担不利法律后果。五、上诉人滥用上诉权，应当承担浪费司法资源的法律责任。上诉人违背最基础的诚信原则，在本案中其他被告未被保全财产，仅因个人财产被保全，内心失衡无理上诉，实则浪费宝贵司法资源，更应追究其罔顾事实虚假陈述的法律责任。综上，被上诉人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。 西葛家社区辩称：认可上诉人的上诉主张。 振兴公司、范学雷、王彩霞共同辩称：我盖房屋是借的王胜先的钱，我们是借款关系，不是合作关系，王胜先与建设本案项目没有任何关系。 邵军义向一审法院起诉请求：1.依法判令解除邵军义与西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞签订的购房合同；2.依法判令西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞向邵军义返还购房款145万元并赔偿违约金1万元以及因西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞违约给邵军义造成的各项实际损失，其中包括购房款利息损失（利息自2016年1月28日起按照同期银行贷款利率计算至实际支付之日止）、装修费损失90万元；3.本案诉讼费、保全费、保函费等诉讼费用由西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞承担。 一审法院认定事实： 2012年12月20日，西葛家社区（甲方）与振兴公司（乙方）签订《协议书》，其中约定：项目建设内容，该工程为青岛西葛民生花卉示范园配套项目，位于北侧，西葛村西面，共占地约15余亩，建设西葛花卉基地配套办公室、宿舍7000平方米，共需投资1200万元，土地使用期限50年；甲方负责办理项目立项批文、土地预审意见书、项目选址意见书等；乙方负责该项目投资、施工及监理工作；该项目由甲乙双方共同投资建设，根据双方的投资比例分成，同样所承担的风险也根据投资比例承担；等等。 2015年4月14日邵军义（乙方）与西葛家社区（甲方）、振兴公司（甲方）、范学雷（甲方）、王胜先（甲方）、王彩霞（甲方）签订《购房合同》，其中约定甲方在（振兴公司原址）建花卉基地配套安置楼，乙方自愿购买，购房者所购楼房位置2号楼201户，建筑面积290平方米，售价5000元/平方米，购房金额合计145万元；甲方对该房屋买卖的合法性承担全部法律责任，如因该房屋使用及建设性质等出现不合法行为或代收款事项产生纠纷造成乙方损失，均由甲方承担；本协议甲乙双方都应自觉遵守，如单方违约，应付给对方违约金壹万元整；等等。合同签订后，邵军义按照约定支付给振兴公司与王彩霞房款共计130万元，并非合同约定的145万元，振兴公司与王彩霞于2016年1月28日为邵军义出具了收条。西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞亦按照约定将该房屋于2016年交付给邵军义占有、使用，邵军义对该房屋进行了装修后即居住。 2019年12月11日，因案涉安置楼（包括2号楼201户）未办理《建设工程规划许可证》，已被青岛市城阳区综合行政执法局作出没收房屋的处罚决定，致邵军义至今无法继续占有使用案涉2号楼201户房屋。根据邵军义的申请，一审法院依法委托青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司以及青岛德融房地产评估有限公司对案涉房屋的装修进行司法鉴定。2020年9月8日，上述两家鉴定机构分别作出退案。另外，本案审理过程中，邵军义申请财产保全，请求查封或冻结西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞的财产，为此支出保单保函费11720元。 一审法院认为，一、关于案涉《购房合同》是否有效。案涉房屋所占用土地为农村集体土地，邵军义非该农村集体组织成员，且案涉房屋的建设改变了土地用途，系违法用地，故一审法院认为邵军义与西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞签订的《购房合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，《购房合同》无效后，邵军义请求解除与西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞签订的《购房合同》及赔偿违约金1万元，一审法院均不予支持。 二、关于邵军义请求西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞返还购房款。根据西葛家社区与振兴公司签订的《协议书》约定，案涉房屋所在的花卉基地配套安置楼系西葛家社区与振兴公司共同开发建设。结合邵军义与西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞签订的《购房合同》，一审法院认为《购房合同》的甲方为西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞，西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞均签字或盖章，故西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞依法应承担相应的民事责任。西葛家社区辩称没有收到邵军义的购房款，请求驳回邵军义对其诉讼请求的主张，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉《购房合同》无效，邵军义为购买案涉房屋所支付的购房款130万元西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞应予返还，故邵军义请求西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞返还购房款130万元，于法有据，一审法院予以支持。但邵军义请求西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞赔偿购房款的利息损失（利息自2016年1月28日起按照同期银行贷款利率计算至实际支付之日止），因邵军义对案涉房屋系占用农村集体土地明知，邵军义非该农村集体组织成员，且案涉房屋的建设改变了土地用途，系违法用地，其仍与西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞签订《购房合同》，自身亦存在过错，故一审法院不予支持该项请求。 三、关于邵军义请求西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞赔偿因西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞违约给邵军义造成的装修费损失90万元。一审法院认为邵军义已对案涉房屋进行了装修并居住使用，其存在装修损失，与事实相符，一审法院予以确认。但因本案诉讼过程中委托的青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司以及青岛德融房地产评估有限公司对案涉房屋的装修价值均未作出司法鉴定结论，故一审法院认为在本案中邵军义主张的装修费损失90万元，证据不足，不予支持。但一审法院认为邵军义可与西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞自行协商案涉房屋的装修费价值或另行提起诉讼并进行鉴定后继续向西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞主张权利。 四、邵军义主张西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞支付保单保函费11720元，证据确实充分，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞于判决生效后10日内返还邵军义购房款130万元；二、西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞于判决生效后10日内支付邵军义保单保函费11720元；三、驳回邵军义的其他诉讼请求。案件受理费48620元，邵军义变更诉讼请求后应收取25680元（应退还邵军义22940元），由邵军义承担11407元，由西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞承担14273元。保全费5000元，由西葛家社区、振兴公司、范学雷、王胜先、王彩霞承担5000元。 经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，本案主要焦点问题是上诉人应否承担返还被上诉人房款及保单保函费用。 上诉人以及原审被告西葛家社区、振兴公司、范学雷、王彩霞共同与被上诉人签订了案涉《购房合同》，因合同标的物存在未办理合法的建设手续、且土地用途被改变以及被上诉人并非该集体经济组织等情形，一审法院认定该《购房合同》为无效合同正确。根据合同无效的法律后果，上诉人作为购房合同的相对方，对于合同无效的法律后果亦应当承担责任，一审法院判令上诉人返还被上诉人购房款并承担因本案诉讼发生的保单保函费用并无不当。上诉人主张其在合同中签字仅为见证人，合同中并未写明其主张的身份，亦无其他证据证实，而且上诉人与原审被告对于上诉人在涉案购房合同中作为见证人签名的必要性及合理性的解释为基于对上诉人的信任，无证据证实，且并未在合同内容中体现，该解释意见不足以令人信服。原审被告对上诉人的主张虽予以认可，但其与上诉人均为合同相对方，相互之间存在利害关系，对原审被告的意见，本院不予采信。故，对上诉人的上诉主张本院难以采信。 综上所述，王胜先的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16605元，由上诉人王胜先负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十二月二十七日 书记员 王 繁 书记员 马博阳