安徽省宿松县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0826民初4170号 原告：杨爱萍，女，1966年9月26日生，汉族，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：田中宇，安徽天松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶海军，安徽天松律师事务所律师。 被告：陈国保，男，1971年9月12日生，汉族，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：胡喆，安徽皖松律师事务所律师。 原告杨爱萍与被告陈国保房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，作为速裁案件，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。经审理后发现本案不适宜作为速裁案件。本案按规定流转，适用简易程序，于2020年11月24日、2020年12月28日日公开开庭进行审理。原告杨爱萍及其委托诉讼代理人田中宇、被告陈国保及其委托诉讼代理人胡喆第一次、第二次庭审均到庭参加诉讼，原告杨爱萍及其委托诉讼代理人叶海军、被告陈国保及其委托诉讼代理人胡喆第三次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨爱萍向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁协议》;2、依法判令被告赔偿损失20000元并承担违约金160000元;3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第2项、第3项诉讼请求为：依法判令被告赔偿损失147326.62元（307326.62元-160000元）和承担违约金160000元；本案的诉讼费及评估费由被告承担。事实与理由:2016年9月1日,原告与被告签订《房屋租赁协议》,双方约定了权利义务。原告按协议约定履行了协议义务,被告也正常经营。2020年8月,被告在原告不知情的情况下将原安装的空调全部拆走,将原告的房屋开拆的破烂不堪。原告在外地得知情况后立即返回宿松县找被告协商,被告电话告知因为疫情的原因而亏损,其要求单方解除合同。被告于2020年8月11日书面告知单方解除合同,并虚构各种理由而达到不承担违约责任的目的。原告与被告多次协商均未果,故成讼。 陈国保辩称，1、原、被告间的房屋租赁合同可以解除。被告租用原告房屋后，因原告房屋不符合《建设设计防火规范》的要求，如两个疏散口水平距离小于5米，屋顶水池不符合要求，被告对消防设施尽力改造后仍一直不能通过消防验收，导致不能领取KTV经营许可证。在签订合同前，原告房屋原是经营住宿的，已通过消防验收，被告没想到消防规范要求变的更严格，这是被告在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同不能实现合同目的，故本案房屋租赁合同可以解除；2、被告不应承担违约责任。被告于2019年12月申报停业后，一直与原告协商转租和解除合同事宜，且房租支付到2020年9月1日，被告没有故意违约行为。而原告在双方签订协议后将其中一个疏散楼递通道出租给药店，更加无法通过消防验收。3、合同解除没有给原告造成损失。被告对房屋的装修提升了原告房屋价值。被告书面提前告知原告解除合同，没有给原告造成经济损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的证据：房地产权证复印件、照片，本院制作的勘验笔录、现场拍摄照片和视频、调查笔录，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据：1、房屋租赁协议复印件。双方对其真实性无异议证明，本院对该证据的真实性予以采信。2、评估报告及鉴定费发票。被告质证认为电梯维修费与被告无关，电梯在被告退场时是正常运行，根据合同原告同意被告对租赁房屋进行装修且只要求在合同终止时不得拆走装修设施，没有约定不准许被告遮盖原装修和合同终止时恢复原状，现在原告按恢复原状这一目的进行评估不能达到其诉讼目的，该证据不能作为证据采信。鉴定费不能作为本案的损失。本院对两份证据不予采信，具体分析见本院认为部分。3、录音与视频。被告质证认为两组证据不能达到原告的证明目的，反而证明原告堵塞了通道。本院认为第一段录音系案外人与原告的通话，与本案无关，本院不予采信；第二段录音系原、被告之间的通话，本院对其真实性予以采信，但无实质性内容，对其证明目的不予采信。被告提交的证据：1、准予注销登记通知书及五份责令改正通知书原件。原告对真实性无异议。本院对两组证据的真实性予以采信；2、行政处罚决定书、（宿）文改字[2019]第1105002号改正通知书无原件。真实性无法核实，本院不予采信。3、照片、视频。与本院现场勘验一致，本院予以采信。4、解除合同通知书复印件。原告认可于2020年8月12日收到该通知书。本院对该解除合同通知书予以采信，对被告于2020年8月12日向原告发出通知的事实予以认定。 本院经审理认定事实如下：2016年9月1日,原、被告签订了一份《房屋租赁协议》,该合同约定原告将其位于宿松县门面店中的二、三、四层出租给被告，租赁期为十年（自2016年9月1日至2026年8月31日止）,每年租金为180000元,自租赁之日起每隔三年租金上涨10%，以此类推至期满。租金在协议签订之日一次性付清当年的租金，以后每年提前一个月一次性付清当年的租金。其中第二条约定，租赁期间，被告必须守法经营，不得从事违反法律法规的事情。被告从事ＫＴＶ经营，必须证、照齐全，必须经过消防部门验收通过和获得有关部门的批文后方能营业。第四条约定，租赁期间，被告用于经营而装修的一切固定设施以及卫生间设备在租赁期满后不得拆除，必须无偿交给原告，不得蓄意损坏，固定空调、所有设备不可拆走。第七条约定，本协议一式二份，原、被告双方各执一份。为保证本协议顺利履行，维护双方的合法权益，原、被告双方均不得违约，如有违约，违约方赔偿守约方违约金160000元。 2020年8月12日，被告向原告发出《解除房屋租赁合同的通知》，该通知载明因原告房屋结构原因（无法建设消防水池及楼顶不能承受高容量消防水箱）和消防通道堵塞（改为药店经营）致使被告开设的KTV不能办理经营证件，执法部门多次要求关停整改，故歇业，要求解除与原告签订的房屋租赁合同。发出通知后，被告交纳租金至2020年8月31日。2020年7月被告退场时拆走KTV内空调风管机的室内机及配套的外机共13组。后双方就租赁房屋事宜多次协商未果，遂成讼。 另查明，原告的房屋一直用作其本人设立的酒店经营。2018年5月，原告将其中东北向的两间门面出租给药店。酒店后侧有面朝西北水泥楼梯和电梯各一部，药店后侧一扇门，门后有面朝东北的水泥楼梯一部，两部水泥楼梯中间有砖墙隔开。顶楼（七楼）有储存冷水的水池一个，水池所接的管道通往一至六楼的消防栓。一水泥楼梯口到另一水泥楼梯口间隔约10米。一楼梯通道的出口酒店的大门与另一楼梯通道的出口药店的大门间隔约1.6米。酒店的每日营业时间为0时至24时。KTV的每日营业时间为12时至24时。药店每日营业时间截止在21时左右，药店员工于下班后将药店后侧通往楼梯的门关闭。被告租赁房屋期间该KTV多次被消防部门及相关主管部门认定为未经消防安全检查或消防验收而擅自投入使用、擅自从事娱乐场所经营及未办理娱乐场所许可证等原因多次责令其停业整顿。 诉讼中，杨爱萍向本院申请对其酒店二、三、四楼恢复至五、六楼状态所需费用（含拆除及重新装修等）进行评估。本院依法委托评估机构进行评估。安徽安和房地产土地评估有限公司于2020年10月27日出具皖安和评字（2020）0060号评估报告书，评估结果为：通过计算确定价格评估标的客观合理价格（总价）为307326.62元。其中2-4层拆除及电梯维修为25589.07元，重新装修为281737.55元，合计为307326.62元。评估费为10000元。 本院认为，原、被告之间订立的《房屋租赁协议》合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。2020年8月12日被告明确表示不再租赁原告的房屋，向原告发出书面解除合同通知，并已从租赁的房屋中搬走，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”和第九十六条的规定：“当事人一方依照……第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”双方所签订的《房屋租赁协议》自被告书面解除合同通知到达原告时（2020年8月12日）已经解除。故原告主张解除双方所签订的《房屋租赁协议》的诉求，本院不需要处理。 原告主张被告赔偿损失147326.62元（其中包括2-4层拆除及电梯维修费用25589.07元和重新将2-4层装修至当前时点下的5-6层的装修状态的费用281737.55元）。根据合同第四条约定，租赁期间被告用于经营而装修的一切固定设施以及卫生间设备在租赁期满后均不得拆除。该约定系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。现原告主张被告赔偿2-4层的拆除及重新装修的费用损失，与双方约定相悖，故对原告该项诉求，本院不予支持。原告主张被告承担电梯维修费用损失，根据原告的陈述电梯损坏原因系2020年10月热水管道漏水所致，而被告于2020年7月已退场，8月书面通知原告解除合同，原告亦未举证热水管道系被告在退场之前所损坏，且从时间上不符合逻辑，故对原告该项诉求，本院不予支持。原告主张被告承担评估费用10000元的诉求，本院亦不予支持。 原告主张被告承担违约金160000元。双方于租赁协议中约定如有违约，违约方将赔偿守约方违约金160000元。被告仅租赁四年即要求解除租期为十年的房屋租赁合同；未通过消防验收及办理相关证照即擅自经营；退场时拆走空调13组，被告的上述行为均构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩系原告的房屋结构原因（两个疏散口水平距离小于5米、无法建设消防水池及楼顶不能承受高容量消防水箱）和消防通道堵塞（改为药店经营），以致无法通过消防验收，不能办理KTV的经营许可证，故只能解除合同。本院认为，根据双方于书面协议中第二条约定的内容，租赁期间被告从事KTV经营必须证、照齐全，必须经过消防部门验收通过和获得有关部门的批文后方能营业。双方特意对“经过消防验收作”和“证照齐全”作出特别约定，证明双方对通过消防验收并办理许可证于KTV经营有重要意义是有预知的，而被告于庭审中陈述其不清楚KTV营业的消防标准，亦未到消防部门咨询或办理登记，其在不知租赁的房屋是否符合消防设施基本标准的情况下，擅自对租赁的房屋进行装修，其存在重大过错。在未经过消防验收及办理相关证照的情况下擅自将该房屋作KTV使用，被相关部门多次责令停业整顿仍继续用于KTV营业，亦存在过错。被告未就其抗辩称原告的房屋因两个疏散口水平距离小于5米、无法建设消防水池及楼顶不能承受高容量消防水箱而不能通过消防验收进行举证，亦未提交消防专业部门关于本案案涉房屋上述问题不符合消防验收的技术规范认定和专业解答意见或进行专业评估检测。但安全出口堵塞问题确实存在，根据《建设设计防火规范》第5.5.8条规定，“公共建筑内每个防火分区一个防火分区的每个楼层，其安全出口的数量应经计算确定，且不应少于2个”，该规定属于强制性要求，故KTV应设置2个安全出口。原告于2018年5月将两间店面出租给药店，营业截止时间药店早于KTV，确实存在KTV部分营业时间没有2个安全出口，不符合消防规范要求。原告称酒店现载有汉字的墙面原有一玻璃门，门后有通道通往药店后的水泥楼梯，在原告将房屋租赁给药店前，即由被告砌墙堵塞通道，故原告不应承担责任。本院认为经现场勘验和双方庭审陈述，载有汉字墙面原有通道通往现药店后的水泥楼梯，被告在原告租赁房屋给药店前就将该通道予以封闭，以致该通道改从现药店所占用的门面房进出，因当时四间门店均由原告做大堂使用，酒店全天营业，KTV两安全出口畅通，后原告将酒店大堂的两间店面租赁给药店，虽原告明知药店于晚上停止营业后要锁门导致堵塞安全出口，但原告仍将该门店租赁于药店以获得租金利益，以致存在消防安全隐患，原告应负有一定责任。但被告并未举证原告租赁药店的行为存在安全隐患系导致该KTV消防验收不能通过的原因，因为即使原告将房屋租赁给药店前两个安全通道均畅通时，该KTV也未通过消防验收；被告亦确实砌墙堵塞通道在前，应减轻原告的责任。综上，结合本案的查明的事实，被告存在多次违约，原告对消防安全隐患的存在负有一定责任，本院酌情认定被告应给付原告违约金120000元，原告有关违约金诉求超出的部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告陈国保于本判决生效之日起十日内支付原告杨爱萍违约金120000元； 二、驳回原告杨爱萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5910元，减半收取计2955元，由原告杨爱萍负担1154元，由被告陈国保负担1801元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  付蓉 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理陶家香 书记员王习松 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补进救措施或者赔偿损失等违约责任。