浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0482民初2361号 原告：陈晓英，女，1977年5月20日出生，汉族，住上海市嘉定区。 委托诉讼代理人：苏红捷，上海市经纬律师事务所律师。 被告：嘉兴恒瑾房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市嘉兴港区杭州湾新经济园37幢601室-5。统一社会信用代码：91330400MA2B830L49。 法定代表人：陈中原，总经理。 委托诉讼代理人：梁汪伦，公司员工。 原告陈晓英与被告嘉兴恒瑾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理，依法适用简易程序审理，并于2020年8月13日、11月26日公开开庭进行了审理。原告陈晓英及委托诉讼代理人苏红捷、被告委托诉讼代理人梁汪伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈晓英向本院提起如下诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《御景湾商品房认购书》及《浙江省商品房买卖合同》；2.被告退还原告已支付的房款255502元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年3月29日，中介朱程、陈延带原告从上海来到被告售楼处，两中介和被告员工钱峰向原告介绍，御景湾11幢202室，实际楼层为3楼，下面还有两户人家，赠送车库，房价为1250000元。被告告诉原告需交20000元定金，才能预定涉案房屋。当天原告即按被告的要求交付了定金20000元。后被告将《御景湾商品房认购书》出示给原告，让原告签署。此时原告发现《御景湾商品房认购书》约定的房屋价格为1290000元。原告遂提出异议，被告回复称差价40000元会后续退给原告。第二天，被告要求原告先付首付款，才能预览和签署正式的购房合同。原告即于2020年3月30日15时04分向被告支付了235502元。原、被告于当日16时03分签订《浙江省商品房买卖合同》。原告拿到合同后才发现买房并不赠送车库，且房屋价格为1277509元。原告遂提出异议，被告回复称在原告支付首付款时会返还给原告30000元，当原告向被告核实房屋层数时，被告告诉原告202室下面没有人家。被告及中介朱程、陈延存在欺诈行为，多次违背诚实信用原则，原告合同目的不能实现。原告于2020年4月3日向被告提出退房要求，被告也予同意，告诉原告可以无理由退房。原告即按被告要求到被告销售部将签合同时被告赠送的礼品退还被告，后被告要求原告起诉才能完成退房手续，原告遂提起本诉。 被告答辩称：首先，原告不同意解除合同，合同应继续履行，依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条及附件十三补充协议第三条的约定，原告应按约定期限支付每期楼款，否则，原告逾期180天以内，每逾期一天，须按未付款总金额万分之一向被告支付违约金，逾期付款超过180天，被告有权解除合同。原告于2020年6月29日前应付255502元，截止本案开庭日，原告仍未支付该款，因未超过180日，原告应当依据合同约定承担逾期付款违约金。即使原告欲单方解除商品房买卖合同，也应依据合同附件十三补充协议第二条（二）的约定，需赔偿已付房款50%的违约金。其次，针对原告主张的涉案房屋实际情况与中介介绍不一致，要求退房，被告认为无事实依据：1.原告联系的中介系原告自行聘请的中介人员，非被告销售代理人，被告不对原告自身行为负责；2.涉案房屋销售过程中销售代理人钱峰在与原告沟通过程中未对原告作过与房屋实际情况不一致的承诺或宣传；3.原告与被告签订的认购书及买卖合同明确约定了房屋的基本信息，应理解为原告在签约时对涉案房屋基本情况无异议；4.认购书及买卖合同并无被告销售人员承诺赠送车位的约定，根据买卖合同附件十三第十一条第4项的约定，所有宣传、广告资料仅作购房时的参考，具体以双方签订的合同及补充协议附件的约定为准，且原告未能提供被告在销售宣传、广告时对其承诺过赠送车位的证据，故原告的主张无事实依据。第三，恒大地产集团在对外宣传广告中虽包含“无理由退房”字样，但被告的官方宣传中都备注了应签署《无理由退房协议书》才能享有无理由退房权利，原告现因自身原因欲单方解除合同，以搜狐网站的软文作为行使无理由退房权利的依据，此并非被告官方关于无理由退房的规范宣传，被告不予认可，原告的主张缺乏事实依据。第四，原告与被告销售代理人钱峰的微信聊天记录，显示被告销售代理人欲为原告办理退房手续，但明确告知应扣除54163元费用，该费用与被告补充证据证明的应扣费用相对应，且原告在与销售代理人钱峰协商退房过程中已明确自己解除合同属违约行为，并默认同意从退房款中扣除54163元，只是不满退款时间太久。故被告认为，如原告执意解除合同，应扣除恒房通佣金及销售员代理费共计54163元。第五，销售员钱峰建议原告起诉，目的是让原告通过诉讼能够顺利撤销网签。被告再次声明如合同解除，原告应配合被告办理撤销网签等手续。综上，原告诉请缺乏事实和法律依据，请求法院不予支持。 庭审中，原告为证明自己的主张向本院提交如下证据： 1、御景湾商品房认购书（编号×××94）1份，证明原告和被告于2020年3月29日签订《御景湾商品房认购书》，房屋价格为1290000元； 2、转账明细1份，证明原告于2020年3月29日支付被告定金20000元； 3、pos签购单1份，证明原告于2020年3月30日支付被告房屋首付款235502元； 4、收据（原件）1份，证明被告收到原告支付的255502元房款； 5、《浙江省商品房买卖合同》1份，证明原、被告于2020年3月30日签订买卖合同，房屋价格为1277509元，原告付款前没有看到买卖合同，被告存在签订合同流程不规范行为； 6、陈延身份证复印件1份，证明中介陈延的身份信息； 7、账单详情1份，证明原告按中介朱程的要求支付的内部房源介绍费2000元； 8、钱峰名片、代理团队销售人员风采展示各1份，证明钱峰为被告员工，职务为销售主管； 9、原告与被告员工钱峰电话录音光盘1份，证明原告付款前没有看到过合同，原告是因为相信被告和中介朱程的介绍，202室下面还有两户人家，且赠送车库，与样板房楼层一样才支付的房款、签订的合同。录音中钱峰承认付首付款后才能看合同、签合同； 10、被告员工钱峰出具的收条（原件）1份，证明被告同意解除买卖合同，原告已于2020年5月20日按被告要求将买房时的赠品退还被告； 11、原告与被告员工钱峰的微信聊天截图1份，证明原告于2020年4月3日已向被告提出解除合同，被告同意，并要求原告起诉解除合同，撤销网签合同，被告向原告承诺可无理由退房； 12、网页截图1份，证明恒大御景湾项目承诺可以无理由退房，故被告应履行无理由退房义务； 13、“恒大地产客户服务”网页截图1份，并当庭出示原告手机查询该网页显示均价，证明现在房屋价格比原告购买时的成交价高，故退房并未给被告造成损失，原告不应支付违约金； 14、结婚证1份、社区配药记录册1份、医疗费发票2份，证明原告丈夫本身身体情况欠佳，患有精神疾病，因房屋买卖问题造成精神压力过大，疾病复发。 被告质证认为：证据1，真实性、合法性无异议，关联性不予认可，后期原、被告已重新签订了认购书。证据2，三性无异议。证据3，真实性无异议，关联性不予认可，网签后才能打印合同，付款是依据认购书的付款时间付款，而非依据合同付款，商品房信息在认购书中已经明确，不影响原告的权益，故原告主张先签合同再付首付款不是事实。证据4、5，无异议。证据6，三性不予认可，陈延非被告员工，被告不清楚。证据7，对于朱程的身份信息及转账目的不明，三性不予认可。证据8，真实性、合法性无异议，关联性不予认可，钱峰非被告员工，而是被告委托的第三方营销公司的员工，代理销售员的权限在合同第41页有明确约定，其无权决定退房。证据9，真实性无异议，对其中信息的关联性不予认可，超越了代理销售的权限。证据10，真实性无异议，关联性不予认可，无法证明与涉案房屋是否有关联。证据11，真实性无异议，关联性有异议，销售人员的职能是对签约进行磋商、促进合同的成立，无特别授权情况下销售人员不能代表公司承诺退房；钱峰自始至终在聊天记录里仅是帮原告办理退房手续而非承诺无理由退房，且明确了退房应扣除违约金，更体现了非无理由退房；钱峰在原告起诉后要求其签订退房手续的资料，但原告拒绝签订，很明显系原告过错导致合同未能解除；钱峰在聊天记录中反映的意思是根据当地房管局的要求需要通过诉讼的形式解除合同，而非表明通过诉讼主张无理由退房权利，恰恰表明了原告在本次退房过程中的过错行为。证据12，此截图不是恒大御景湾的官方广告，不予认可。证据13，关联性不予认可，仅是参考均价，且实时变动，案涉房屋是具体的单价形式，本项目每套房屋单价都不一样，本套商品房的最终定价需要在原告解除合同后重新定价。证据14，三性均不予认可。 为证明自己的主张，被告向本院提交如下证据： 1、催交款通知书、快递运单详情各1份，证明原告存在逾期付款行为，被告通过书面催告后，原告仍未履行； 2、御景湾商品房认购书（原件）1份，证明原、被告签订编号×××94的认购书后，又重新签订了新的认购书，编号×××02，房款由1290000元变更为1277509元； 3、恒房通平台截图1份，证明原告通过恒房通平台购买涉案房屋产生的销售佣金，与佣金实际发放情况。如原告要求解除合同，需承担被告的销售佣金损失47775元； 4、嘉兴御景湾微信公众号广告截图7页，证明被告对外宣传无理由退房时，都重点提示应当签订《无理由退房协议书》方可享受无理由退房的事实； 5、被告支付给销售员的代理佣金明细表1份，证明成交案涉房屋，被告已支出的销售代理佣金6388元，原告违约解除合同，应当承担给被告造成的该部分损失。 6、庭审后被告在浙江移动微法院平台提供徐东辉注册的恒房通兼职销售的信息及佣金支付凭证各1份，证明佣金47775元已实际支付给徐东辉的事实。 原告质证认为：证据1，真实性无异议，合法性不予认可，原告于2020年4月3日即向被告提出退房，被告同意，原告也将买房的赠品退还被告，所以没有产生违约金。证据2，需要被告提供原件，不提供原件真实性不予认可。证据3，真实性不予认可。证据4，三性不予认可，在双方签订合同时，被告从未向原告展示过此页面，也从未向原告告知无理由退房需要签订协议，被告在与原告协商退房时已承诺无理由退房，故应当以双方协商的无理由退房为准。证据5，三性不予认可，被告向员工钱峰支付的代理佣金与原告无关，系被告公司内部行为。证据6，不认可证据的关联性，证据显示支付销售佣金的公司是“恒大地产集团有限公司”，并不是本案被告，同时，原、被告签署的《御景湾商品房认购书》及《浙江省商品房买卖合同》均未对“销售佣金”进行约定。原告在诉讼前不知晓有销售佣金，也没有在恒房通注册过，原告也不认识徐东辉，故恒大地产集团有限公司支付给徐东辉的销售佣金与原告无关，被告向原告主张此费用没有事实根据和法律依据。另，被告向原告主张的被告员工钱峰6388元销售佣金也无事实和法律依据，首先被告向员工钱峰支付销售佣金是被告内部奖励行为，与原告无关，诉讼前原告也不知晓代理佣金的事。 经审核，本院对原、被告提供的上述证据认证如下： 原告提供的证据1、3、8、9、10、11，被告对真实性无异议，本院予以认定。证据2、4、5，被告无异议，本院予以认定。证据6，被告有异议，仅系身份证照片，缺乏关联性，本院不予认定。证据7，被告有异议，缺乏关联性，本院不予认定。证据12，被告有异议，系网络截图，真实性难以确认，且无证据证明此文系被告发表，本院不予认定。证据13，系“恒大地产客户服务”网页截图，本院确认其真实性。证据14，与本案缺乏关联性，本院不予认定。 被告提供的证据1，原告对真实性无异议，本院予以认定。证据2，系原件，本院予以认定。证据3、6，原告有异议，与本案缺乏关联性，本院不予认定。证据4，原告虽有异议，但确认无理由退房的事实，结合原告与钱峰的微信聊天记录，本院确认被告承诺无理由退房的事实。证据5，原告有异议，被告未提供此费用的依据，与本案缺乏关联性，本院不予认定。 基于以上证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 2020年3月29日，原告陈晓英与被告嘉兴恒瑾房地产开发有限公司签订编号×××94《御景湾商品房认购书》1份，约定原告自愿向被告认购御景湾楼盘11幢202室，该商品房建筑面积122.16平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米10559.92元，总金额为1290000元；原告同意签署本认购书时，支付20000元作为定金；原告须于2020年3月31日前支付首期房款238000元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2020年6月28日前付清258000元，于2020年9月28日前付清258000元，于2020年12月28日前付清258000元，于2021年3月28日前付清258000元。当天，原告即转账支付定金20000元。2020年3月30日，原、被告重新签订《御景湾商品房认购书》1份（编号为×××02），约定原告自愿向被告认购御景湾楼盘11幢202室，该商品房建筑面积122.16平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米10457.67元，总金额为1277509元；原告同意签署本认购书时，支付20000元作为定金；原告须于2020年4月3日前支付首期房款235502元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2020年6月29日前付清255502元，于2020年9月29日前付清255502元，于2020年12月29日前付清255502元，于2021年3月29日前付清255501元；原告必须在约定的付款方式和期限内到御景湾营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。当天，原告支付首期房款235502元，被告当场出具255502元（含定金）的收据。原、被告当天即签订《浙江省商品房买卖合同》1份，合同约定：出卖人为被告，买受人为原告，商品房为御景湾11幢2层202号，预测建筑面积共122.16平方米，按建筑面积计算，该房单价为每平方米10457.67元，总价为1277509元，原告应于2020年4月3日前支付首期房款255502元，于2020年6月29日前支付楼款255502元，于2020年9月29日前支付楼款255502元，于2020年12月29日前支付楼款255502元，余款255501元于2021年3月29日前支付。约定原告逾期付款责任，除不可抗力外，原告未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在180日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，应当书面通知原告，原告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向被告支付违约金，同时，被告退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）；被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。被告应在2021年3月31日前向原告交付该商品房。同时，原、被告还签订了附件十三补充协议，约定：在《房地产权证》办理完毕前，原、被告双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失；如原告分期付款，原告必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，原告须按未付款总金额的万分之一计算，向被告支付违约金；原告逾期180天仍未按约定全额支付的，被告有权单方解除《浙江省商品房买卖合同》，原告按已付款的50%向被告支付违约全，该房屋归被告所有，原告应无条件配合被告到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由原告承担；按合同约定或法律规定原告可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若原告未在三十天内行使该项权利的，视为原告自愿放弃该项合同解除权；被告针对原告所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供原告购房时参考，并不视为正式要约之内容，被告不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与合同及其附件内容不一致的，以合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。被告销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中超越合同及广告宣传书面资料作出的介绍、说明或承诺，以及未经被告同意的录音、录像，凡未经被告书面盖章确认的，均不视作为被告的意思表示，不构成合同内容，对被告无约束力。《浙江省商品房买卖合同》及附件还对其他事项作了约定。 2020年4月3日，原告向被告销售人员钱峰提出退房申请，后双方通过微信聊天联系退房事宜，钱峰告知原告退房有二种方案，一种是通过公证办理，一种通过向法院起诉办理，并要求原告将签认购书时被告赠送给原告的礼品归还，同时也告知退房需扣除佣金计54163元。2020年5月20日，原告将被告赠送的礼品退还原告，钱峰出具了收条。后钱峰又告知原告无法通过公证方案退房，让原告通过起诉退房，并告知按合同在2020年6月29日前有一笔楼款255502元到期，超过日期将有违约金产生，同时不能享受“无理由退房”权益。原告遂向本院提起本案诉讼，本院于2020年6月28日立案受理。 2020年7月15日，被告以快递方式向原告邮寄催缴款通知书，通知原告截至2020年7月10日，已逾期11日未支付应付房款255502元，并产生违约金281元，要求在2020年7月31日前支付逾期应付房款，否则，将按相关约定处理。 本院认为，当事人进行民事活动应当遵循诚实信用原则。本案被告在庭审中确认就本案讼争御景湾商品房在销售时对外宣传中包含“无理由退房”的字样，也确认在其官方微信公众号承诺“无理由退房”。按照文义理解，“无理由退房”应指买受人自签订购房协议起至办理入驻手续或办理产权手续前均可向出卖人提出退房要求，这是出卖人对买受人的承诺，不应对买受人退房权利的行使进行限制或设置障碍。被告抗辩认为买房人退房应先签署《无理由退房协议书》才能享有无理由退房权利。本院认为，无理由退房系被告对买房人的承诺，如买房人行使退房权利需以签署《无理由退房协议书》为前提，那么被告在所有买房人购买房屋时均应提出与买房人签署《无理由退房协议书》，但本案被告未证明其与原告签订过《无理由退房协议书》，也无证据证明其曾向原告提出签署《无理由退房协议书》而原告拒绝签署。且原告在与销售员钱峰提出退房要求时，钱峰并未拒绝，也未提出需签署《无理由退房协议书》才能享受无理由退房权利，反而通过微信告知原告“按合同于2020年6月29日有一笔楼款255502元到期，超过日期将有违约金产生，同时不能享受无理由退房权益，特此提醒”。据此表明，原告是享有无理由退房权利的，而且钱峰也通过微信告知原告需通过公证或诉讼方式办理退房手续，而原告在通过公证方式办理退房手续无果后，在2020年6月29日第二笔购房款到期前向本院诉请解除购房合同，原告自提出退房申请至原告起诉前，销售员钱峰均未表示过原告因未签订《无理由退房协议书》而不能享受退房权利，反而原告均按照钱峰的指点进行，包括退还赠品、办理公证手续及提起诉讼。故对被告抗辩的原告未签订《无理由退房协议书》而不能退房的主张，本院不予采信，对原告要求解除原、被告签订的《御景湾商品房认购书》及《浙江省商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持，合同解除时间本院确认为本案应诉材料送达被告之日即2020年7月22日。解除合同后，原告已支付的购房款应予退还，对此，被告提出需扣除支付给恒房通的销售佣金47775元及支付给销售员钱峰的代理佣金6388元，合计54163元。对此，本院认为，本案双方签订的《御景湾商品房认购书》及《浙江省商品房买卖合同》均未约定如原告退房需扣除相关佣金，也没有证据证明在双方签订合同时被告曾就佣金之事告知原告，被告主张扣除上述佣金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，原告要求被告返还原告已付房款255502元（含定金20000元）的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告陈晓英与被告嘉兴恒瑾房地产开发有限公司签订的《御景湾商品房认购书》及《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2020330492YS0011807）于2020年7月22日解除； 二、被告嘉兴恒瑾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈晓英定金及购房款合计255502元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5132元，减半收取2566元，由被告嘉兴恒瑾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  唐永祥 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  黄韵如 16- 15-