贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8896号上诉人（一审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**。统一社会信用代码：91520502314331435G。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201710981350。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205201811069899。被上诉人（原审原告）：张淇洋，男，汉族，1988年2月29日出生，住四川省南充市顺庆区。被上诉人（原审原告）：张某，女，汉族，2006年4月17日出生，住贵州省毕节市。法定代理人：贺某，女，汉族，1975年4月3日出生，住贵州省毕节市。系张某之母亲。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：刘晓华，贵州文腾律师事务所律师。执业证号：15224201110732147。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人张淇洋、张某商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、从双方签订的《商品房买卖合同》和《委托办理权属登记协议书》来看，上诉人的义务是在被上诉人授权委托之后，交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人。上诉人要履行向办证部门交付办理房屋转移有关文书义务的前提是已取得商品房所有权初始登记，在未取得商品房所有权初始登记的情况下，上诉人不可能履行该义务。故《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，与《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任为同一违约责任。二、双方在签订《商品房买卖合同》后又签订了《委托办理权属登记协议书》，违约金应当根据《委托办理权属登记协议书》第四条的约定按照每日50元计算。三、《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项约定：……（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照_中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。但双方未勾选（1）或（2）项，应当视为双方约定不明。以往的生效判决均是按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍判决，故即便不以《委托办理权属登记协议书》第四条的约定作为违约金的计算依据，为了统一法律适用，提升司法公信力，根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，也应以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍进行判决。被上诉人张淇洋、张某未作答辩。原审原告张淇洋、张某一审诉讼请求：一、被告以总房款1735045元为基数，从2017年1月29日起至2020年8月20日止，按每日万分之二的标准支付原告逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金450417.68元）；二、本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2016年10月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区住宅，建筑面积240.76平方米，房屋总价款为1735045元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年12月31日前，被告承诺于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订当日，原、被告双方还签订《委托办理权属登记协议书》约定，被告仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与被告无关，被告对此不负任何责任。若被告未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天被告应向原告支付人民币50元的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。一审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2017年1月29日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2017年1月30日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告提起诉讼之日（2020年8月20日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月20日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。原告诉请逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金至2020年8月20日止，系起自愿处分自己的诉讼权利，符合法律规定，一审法院从其自愿支持本案计算违约金的起止时间应为2017年8月20日至2020年8月20日。关于被告承担逾期办理涉案商品房转移登记有关文书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，该约定符合法律规定，在计算违约金时，应予适用。被告提出应适用《委托办理权属登记协议书》第四条每逾期一天被告应向原告支付人民币50元的违约金，经审查，原、被告双方所签订的《委托办理权属登记协议书》第四条约定的50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故对被告的该抗辩主张，不予采纳。关于逾期办理涉案商品房转移登记有关文书违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2017年8月20日开始保护，不再赘述。本案庭审中查明涉案商品房不具备办证条件，原告诉请逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金至2020年8月20日止，系其自愿处分自己的诉讼权利，符合法律规定，予以支持。故违约金的截止时间应计算至2020年8月20日。被告逾期交付涉案商品房转移登记有关文书的违约金为380668.87元（1735045×0.0002×1097天）。据此，依照依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告张淇洋、张某支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金380668.87元；二、驳回原告张淇洋、张某的其他诉讼请求。案件受理费4028元，原告张淇洋、张某负担523元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担3505元。本案审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：依据双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款关于“转移登记”的约定，上诉人负有取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人的义务，而根据本案查明的事实，上诉人未能在合同约定的期限内履行前述合同义务，其行为构成违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项“……（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照_中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，上诉人违约超过180日，被上诉人可以选择退房或不退房的合同履行方式，选择不退房的，上诉人应按日向被上诉人支付已付房价款万分之二的违约金。该意思表示具体、明确，且不存在歧义，一审判决上诉人按前述每日万分之二的标准向被上诉人支付违约金，并无不当。上诉人主张双方对其逾期超过180日的违约责任约定不明，缺乏事实依据，本院不予采纳。本院虽有参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决上诉人以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金的判例，但系基于《商品房买卖合同》中双方当事人对于出卖人逾期超过180日的违约责任并未作出明确约定，与本案查明的基本事实不同。上诉人主张“同案同判”无事实依据，本院不予采纳。双方所签《委托办理权属登记协议书》第四条“出卖人仅负责该商品权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交材料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金”，约定的是“出卖人未按约定向办证部门递交材料（含被上诉人提交的部分）”的违约责任，与前述上诉人逾期未能向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书（仅应由上诉人提交的部分）的违约责任不属于同一事项，上诉人主张以50元/日计算逾期交付有关文书的违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8056元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月十日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青