山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初3142号原告（反诉被告）：王萌萌，男，1991年7月13日出生，汉族，住济宁市。原告（反诉被告）：王慧慧，女，1991年7月1日出生，汉族，住济宁市。委托诉讼代理人：仲赪（一般代理），山东民桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李万瑞（一般代理），山东民桥律师事务所律师。被告（反诉原告）：济宁欧凯龙置业有限公司，住所地：济宁高新区新元路66号（洸河办事处院内），统一社会信用代码：91370800590328718U。法定代表人：庄贤武，执行董事。委托诉讼代理人：张楚（特别授权），山东同章律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢田雨（一般代理），山东同章律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王萌萌、王慧慧与被告（反诉原告）济宁欧凯龙置业有限公司（以下简称“欧凯龙公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王萌萌、王慧慧的委托诉讼代理人仲赪、李万瑞，被告（反诉原告）欧凯龙公司的委托诉讼代理人张楚、卢田雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王萌萌、王慧慧向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告逾期交付商品房违约金6,724.2元（自2018年7月31日起至2018年12月4日止）；2、请求法院依法判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金5,469.6元（自2019年3月14日起暂计算至2019年7月1日止）；3、请求法院依法判令被告承担本案的诉讼费等其他合理费用。事实与理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了位于金宇路北侧红星?康城丽景的商品房，合同约定被告应当于2018年7月30日前向原告交付商品房，逾期交付商品房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；因被告原因，未能在商品房交付之日起90日取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一日按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。原告按照合同约定支付了商品房价款，但被告没有按照合同约定及法律规定交付房屋，同时因被告原因逾期办理房屋所有权证书。为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特诉至贵院，请求法院依法判决。被告欧凯龙公司辩称，1、本案存在商品房顺延交付的情形，交房日期应顺延至2018年12月13日（自2018年7月31日顺延135日）。根据双方签订的《济宁市商品房买卖合同》第十二条约定，除不可抗力外，逾期交房应承担违约责任，也就是说因不可抗力导致延期交房的不承担违约责任，不可抗力延误的日期应相应顺延。不可抗力包括政府有关部门规划设计、政策、法规变更或政府行为等被告主观上所不能控制的事由。本案中，因2017年10月17日，济宁高新技术产业开发区市政建设管理局发布的停工整改通知书，要求停止施工9天（2017年10月18日至2017年10月26日）、2017年11月3日，济宁高新技术产业开发区市政建设管理局发布的停工整改通知书，要求停止施工5天（2017年11月3日至2017年11月7日）及济宁市住房和城乡建设局下发济建[2017]268号《关于做好全市2017-2018年秋冬季建筑工地“封土行动”工作的通知》，责令我公司全部工程全面停工，导致案涉工程停止施工长达135天，该停工原因系被告所不能控制、不能预见、不可避免的，属于不可抗力，故交房日期应相应顺延135天，即交付房屋的期限为2018年12月13日前，本公司实际交房日期为2018年12月14日，原告主张逾期交房违约金自2018年7月31日开始计算无依据。2、被告不存在逾期办证的情形，被告已多次通知原告进行办证，因原告原因未及时办证，被告不承担责任。反诉原告欧凯龙公司向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告向反诉原告支付逾期办理不动产证违约金7,825.71元（以501,648元为基数，按照合同约定，逾期一日买受人按已付房款的万分之一向出卖人支付违约金，自2019年7月9日起计算至2019年12月12日）；2、本案诉讼费用全部由被反诉人承担。事实与理由：2016年12月24日，反诉原告、反诉被告签订《济宁市商品房买卖合同》及补充协议，反诉被告购买反诉原告开发建设的红星?康城丽景小区13号楼2单元8层02-0802室房屋一套。附件十一补充协议第二条约定，“买受人应在出卖人通知之日起七日内向出卖人提交办理产权登记所需要的全部材料并缴纳所有税费，并在通知之日起十五日内向房屋登记机构办理房屋登记，逾期一日，买受人按已付房款的万分之一向出卖人支付违约金。”，2019年6月25日，反诉原告以书面形式通知反诉被告办理产权登记手续，但反诉被告一直无故拖延，其行为构成违约，依法应向反诉原告支付违约金。反诉被告王萌萌、王慧慧辩称，1、合同没有约定具体送达地址，故对方无法实际送达，且该责任应由对方承担，因对方是合同版本的提供者，又是专业房产公司，签合同时未让我方留下具体地址，故应承担不能送达的责任。2、根据合同第28条的约定，增加我方义务的补充协议视为无效，在对方的反诉状提供的补充协议中，约定在通知之日起15日内办理房屋登记，我方认为是格式条款，显失公平，因通知之日未必是我方收到之日，假设我方收到，也会远远小于15天，不能达到办理房产证的时间条件，故该条款我方认为是无效条款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月24日，王萌萌、王慧慧与欧凯龙公司签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：（20161224054）。合同约定：王萌萌、王慧慧（买受人）购买欧凯龙公司（出卖人）开发的位于济宁市金宇路北侧、丰泰路东西两侧的红星?康城丽景13号商住楼02单元8层02-0802号房屋，商品房单价每平方米5,114.16元，总价款501,648元。该合同第十一条约定，出卖人应当在2018年7月30日前交付商品房。该合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式分别处理：1、按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。该合同第二十条规定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证的，双方同意按照每逾期一日出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。附件十一补充协议中约定，买受人应在出卖人通知之日起七日内向出卖人提交办理产权登记所需要的全部材料并缴纳所有税费，并在通知之日起十五日内向房屋登记机构办理房屋登记，逾期一日，买受人按已付房款的万分之一向出卖人支付违约金。合同签订后，王萌萌、王慧慧依约向欧凯龙公司实际支付购房款501,801元，并于2018年12月14日上房。另查明，欧凯龙公司以邮寄办证通知书的形式通知王萌萌、王慧慧办证，王萌萌于2019年8月29日签收。王萌萌、王慧慧不动产登记申请被登记机关受理的时间为2019年12月12日，并于当日进行了登记。本院认为，王萌萌、王慧慧与欧凯龙公司签订的《济宁市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于本诉：1、逾期交房违约金。本案中，王萌萌、王慧慧主张已经按约定履行了向欧凯龙公司支付全部购房款的义务，根据合同约定欧凯龙公司应在2018年7月30日前向王萌萌、王慧慧交付房屋，但该公司未按约定履行向王萌萌、王慧慧交付房屋的义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。欧凯龙公司抗辩称在合同履行过程中存在不可抗力因素，依照约定应对交房日期予以顺延。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”无论是济宁市住房和城乡建设局发布的“封土行动”通知，还是济宁高新技术产业开发区市政建设管理局因十九大安保及污染防治所发布的停工整改通知，均为具体行政行为，并不属于上述法律所规定的不可抗力范畴，欧凯龙公司作为济宁本地的房地产开发企业对特殊时间节点或环境重污染情况下政府采取相应措施应有所预见，并对施工工期及交房时间作出合理安排，因此欧凯龙主张上述情况构成合同约定的不可抗力，并要求顺延交房日期，本院不予采纳。鉴于案涉房屋实际交付时间为2018年12月14日，欧凯龙公司应向王萌萌、王慧慧支付2018年7月31日至2018年12月14日期间的逾期交房违约金。原告主张6,724.2元，本院予以确认。2、关于逾期办证违约金。双方签订的合同中约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照每逾期一日出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，案涉房屋交付时间为2018年12月14日，被告欧凯龙公司未按合同约定履行义务，构成违约，应承担逾期办理不动产登记证书的违约责任。自交房之日起扣除90天，欧凯龙公司应向王萌萌、王慧慧支付2019年3月14日至2019年7月1日期间的逾期办证违约金。本案原告主张5,469.6元，本院予以确认。关于反诉：欧凯龙公司通知王萌萌、王慧慧办证的时间为2019年8月29日，王萌萌、王慧慧不动产登记申请被受理的时间为2019年12月12日，扣除15天，王萌萌、王慧慧应向欧凯龙公司支付2019年9月13日至2019年12月12日期间的逾期办理不动产登记违约金4,566.39元（501,801元×0.0001×91天）。对于王萌萌、王慧慧提出附件十一补充协议关于买受人逾期办理房屋登记违约条款无效的抗辩，本院认为，上述约定系出卖人、买受人就办理产权登记的时间、违约责任进行的约定，属于双方当事人自由协商的范围，该约定并未加重买受人责任或排除买受人主要权利，故不符合格式条款的无效情形，该约定也并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，没有《中华人民共和国合同法》规定的第五十二条、第五十三条规定的无效情形。故，对于王萌萌、王慧慧的该项抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）济宁欧凯龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王萌萌、王慧慧支付逾期交房违约金6,724.2元；二、被告（反诉原告）济宁欧凯龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王萌萌、王慧慧支付逾期办理不动产登记证书违约金5,469.6元；三、原告（反诉被告）王萌萌、王慧慧于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）济宁欧凯龙置业有限公司支付逾期办理不动产登记违约金4,566.39元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取52元，由被告（反诉原告）济宁欧凯龙置业有限公司负担；反诉案件受理费减半收取25元，由原告（反诉被告）负担王萌萌、王慧慧16元，被告（反诉原告）济宁欧凯龙置业有限公司负担9元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 张 波二〇二〇年十二月一日书记员 徐亚梅