淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初5876号原告：沈俊峰，男，汉族，1985年1月19日出生，住淮安市清江浦区。原告：陈玲，女，汉族，1988年7月20日出生，住淮安市清江浦区。两原告共同委托诉讼代理人：祁金波、周恒勇，江苏凯仕曼律师事务所律师。被告：张明，男，汉族，1977年8月29日出生，住淮安市清江浦区。第三人：清浦区云之家房产信息咨询服务中心，住所地淮安市清江浦区人民南路**S-105，统一社会信用代码92320811MA1N9PP30P。经营者：唐勇，系个体工商户。原告沈俊峰、陈玲与被告张明、第三人清浦区云之家房产信息咨询服务中心（以下简称：“云之家房产中心”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告沈俊峰、陈玲及其委托诉讼代理人祁金波、周恒勇，被告张明到庭参加诉讼，第三人云之家房产中心经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告沈俊峰、陈玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告、第三人于2020年4月23日签订的淮海南路60号23幢104-2室的淮安市房屋买卖及居间服务合同；2、判令被告返还购房款1287000元、赔偿税费14300元、房屋溢价损失暂定387000元及中介费损失12000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年4月23日，原告因孩子上学需要，通过第三人与被告共同签订了淮海南路60号23幢104-2室的淮安市房屋买卖合同及居间服务合同，被告保证涉案房屋无人占用西大街开明中学学位，原告可以使用。合同签订后，原告依约支付了购房款1287000元，现涉案房屋已过户至原告名下。后经原告向教育部门咨询，教育部门告知涉案房屋不符合派位条件，孩子不能报名入学。为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求判如所请。被告张明辩称：1、不同意解除合同，因为我方没有违反合同约定；2、不同意返还购房款1287000元，赔偿税费14300元、房屋溢价损失暂定387000元及中介费损失12000元等费用，因为我方没有违反合同约定。第三人云之家房产中心未答辩，也未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月23日，原告沈俊峰、陈玲（买方）与被告张明（卖方）、第三人云之家房产中心（居间方）签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》一份，约定被告张明将其名下位于淮安市房屋（以下简称：“104-2室”）出售于原告沈俊峰、陈玲。建筑面积54.98平方米，总价款129万元。合同签订时原告支付被告定金10万元，余款119万元于2020年5月29日之前一次性支付至被告指定银行账户，所有税费由原告负担。被告应当于2020年10月31日将涉案房屋交付原告，预留3000元作为交房保证金。2020年5月29日之前，双方办理产权转移登记手续。第三人云之家房产中心在备注条款中手写注明：1、被告保证此房无债权债务，保证此房在过户之前无人占用西大街开明中学学位，此房款包含一个小院子和楼顶上自建房，如与上述不符，按照总房款的百分之三十赔偿原告；2、原告保证有购房资格。2020年4月23日，原告陈玲与第三人云之家房产中心签订佣金确认书，并向第三人云之家房产中心支付了佣金12000元。2020年5月27日，原告向被告支付购房款1187000元，被告向原告出具了收条。同日，双方办理了104-2室房屋的产权移转登记手续，原告为此缴纳了契税、个人所得税合计14300元，现104-2室房屋已登记在原告沈俊峰、陈玲名下。2020年6月24日，淮安市清江浦区就教个育体育局印发关于《2020年清江浦区义务教育阶段学校招生工作意见》（清教体〔2020〕20号），该文件的具体招生事项说明中规定：同一地点、相同产权人的非成套住宅分户出售并办理产权证的，在2011年6月7日之前办理的，且户籍长期未变动并实际居住的，可以作为所属施教区派位的条件。在2011年6月7日之后办理的，则不能作为该施教区派位的条件。另查明，104-2室房屋性质为自建房。2002年，原房主方杰、戴素珍将涉案房屋与商品房一起办理了所有权变更登记，登记位置为淮海南路60号北院23幢104室，后为被告张明与案外人谢杰（系被告张明前妻）购得。2017年，被告张明与案外人谢杰离婚并进行财产分割，将淮海南路60号23幢104室分户为淮海南路60号23幢104-1室（归案外人谢杰所有，以下简称：“104-1室”）与淮海南路60号23幢104-2室（归被告张明所有），并各自办理了独立的产权证。2018年左右，104-1室出售于他人，该房购房人的子女凭借此房已在西大街开明中学成功入学。本案审理过程中，根据原告沈俊峰、陈玲的申请，本院依法对被告张明名下价值175万元的财产采取了保全措施。2020年10月24日，原告沈俊峰、陈玲向本院递交司法鉴定申请书，请求对104-2室房屋（有西大街开明中学学位情况下）在评估时的市价价值进行评估。庭审中，原告提供户口簿原件4页及原告女儿沈舒乐的学生证原件，证明原告女儿现就读于淮阴师范学院第一附属小学6年级，购买涉案房屋的目的系为了女儿在西大街开明中学就学；被告对上述证据真实性无异议，但认为无法证明原告购房的目的就是为子女就学，也许是为了炒房。2020年10月22日、2020年10月26日，本院工作人员向淮安市清江浦区教育体育局教育科、西大街开明中学办公室调查核实案涉104-2室房屋是否符合西大街开明中学施教区的派位条件，经答复称，从今年开始，开明中学可以查询施教区内房屋的分户信息，案涉104-2室房屋属于2011年6月7日之后分户出售并办理产权证，不符合《2020年清江浦区义务教育阶段学校招生工作意见》中的招生事项要求，无法作为施教区进行派位。而104-1室房屋购房人子女系在今年之前派位入学的，当时学校还不能查询施教区内房屋的分户信息。本院认为，原、被告签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，依法有效，应受法律保护。合同签订后，双方依约履行了合同约定的义务，现因案涉房屋的学区房性质不被教育部门认可，致使原告不能实现子女入学的合同目的，原告请求判决解除合同，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。据此，原告在解除合同的情况下，请求被告返还其已经支付的购房款1287000元，于法有据，本院予以支持。关于原告对104-2室房屋有西大街开明中学学位情况下的市场价值进行司法鉴定评估的申请，并据此主张赔偿损失。本院分析如下：一、原、被告签订的房屋买卖合同仅在备注条款中约定案涉房屋在过户之前无人占用西大街开明中学学位，而在案涉房屋过户前，确实无人占用西大街开明中学学位，且原告亦无证据证明被告签订合同时具有隐瞒案涉房屋不符合西大街开明中学派位条件的主观故意；二、合同签订后，原告按约履行了付款义务，被告亦积极协助原告办理不动产权证变更登记的相关手续，被告在合同履行过程中并无违约行为，结合本院调查核实的事实，教育部门今年可以查询案涉房屋分户信息，而根据目前案涉房屋的查询结果，案涉房屋的学区房性质不被教育部门认可，由此导致原告合同目的的落空，但原、被告在签订房屋买卖合同时均无法预见，对此造成的后果不能归责于任何一方。故，原告要求被告赔偿损失，有违公平原则，本院不予支持。基于以上理由，对于原告进行司法鉴定评估的申请，本院亦不予准许。关于原告要求被告赔偿税费14300元及中介费损失12000元的主张。在双方当事人对于案涉合同的解除均无过错的情况下，考虑原告为了履行案涉合同支付了契税、个人所得税合计14300元，确有利益损失，该部分损失可由双方当事人基于公平原则予以平均分担，被告应补偿原告7150元，原告主张超出部分，本院不予支持。中介费12000元系第三人云之家房产中心基于和原告的居间合同关系而收取，且第三人云之家房产中心作为专业的中介机构，明知原告要购买西大街开明中学学区房，在未经核实案涉房屋是否符合派位条件的情况下就促成原、被告签订并履行合同，也存在一定的过错，故原告要求被告赔偿中介费损失12000元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告沈俊峰、陈玲与被告张明于2020年4月23日签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》；二、被告张明于本判决生效后十五日内一次性返还原告沈俊峰、陈玲购房款1287000元，并赔偿原告沈俊峰、陈玲税费损失7150元，以上合计1294150元；三、驳回原告沈俊峰、陈玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费20130元，由原告沈俊峰、陈玲负担10065元，被告张明负担10065元；保全费5000元，由原告沈俊峰、陈玲负担2500元，被告张明负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××99）。审 判 长 王 强人民陪审员 刘 静人民陪审员 宋团争二〇二〇年十二月二十二日法官 助理 张天沿书 记 员 丁 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。