重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6884号上诉人（原审原告、反诉被告）：董巧巧，女，1992年5月28日出生，住重庆市綦江区（原万盛区）。委托诉讼代理人：郭仁浩，重庆市万盛经开区青年法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：肖维维，女，1987年9月14日出生，住重庆市綦江区（原万盛区）。委托诉讼代理人：郭斌，重庆市綦江区通惠法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：韦延东，重庆市綦江区通惠法律服务所法律工作者。原审第三人：重庆玉庭房地产经纪有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）**附**，统一社会信用代码91500110MA6048A48G。法定代表人：王燕。原审第三人：姚代敏，男，1964年9月10日出生，住重庆市綦江区（原万盛区）。原审第三人：姚中阳，男，1970年5月30日出生，住重庆市南川区。上诉人董巧巧因与被上诉人肖维维、原审第三人重庆玉庭房地产经纪有限公司、姚代敏、姚中阳合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2020)渝0110民初1544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人董巧巧上诉请求：撤销原判，改判支持董巧巧的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求。事实与理由：1.双方签订的《转让合同》已无法继续履行，应当解除。庭审中，上诉人明确该合同应当撤销；2.董巧巧不应当支付转让费5万元及违约金；3.肖维维存在违约行为，应当支付董巧巧违约金。被上诉人肖维维答辩称，一审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人重庆玉庭房地产经纪有限公司、姚代敏、姚中阳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。董巧巧向一审法院提出诉讼请求：1.请求撤销双方于2020年1月5日签订的转让合同；2.请求判令肖维维退还所收取的董巧巧款项72625元；3.本案诉讼费由肖维维承担。肖维维向一审法院提出反诉请求：1.判令董巧巧履行2020年1月5日签订的转让合同，支付转让费余款160000元；2.判令董巧巧从2020年1月24日起按50000元基数每日按千分之一向反诉人支付违约金，直至付清之日止；3.本案反诉费由董巧巧承担。一审法院认定事实：重庆市綦江区（原万盛区）xxxx商业房屋（产权证号：**地证2006字第**，建筑面积139.82平方米）产权登记权利人为姚中阳、姚代敏。2018年12月1日，姚中阳、姚代敏作为租赁方与肖维维作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定姚中阳、姚代敏将位于重庆市綦江区（原万盛区）xxxx附11号门面（面积约139.82平方米）租赁给肖维维，租赁期自2019年1月1日起至2024年12月30日止，租金每月9000元，合同期内承租方经出租方同意后可将房屋转租他人等内容。肖维维承租该房屋后，将该房屋分隔成三间门面；其中一间门面由其自己经营“转角遇到爱”店铺；一间门面于2019年1月1日转租给玉庭经纪公司经营“玉庭房产”中介，租金每月3500元；一间门面于2019年2月26日转租给他人经营“千禧婚礼”婚庆店，租金每月2800元。2020年1月5日，肖维维作为甲方与董巧巧作为乙方签订《转让合同》。该合同约定：“甲乙双方友好协商，就店铺及所有货品转让给乙方。一、甲方同意将自己位于万盛区xxxx附11号门面租赁经营用，经双方反复协商，一致同意达成本合同条款共同遵守。二、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有货品设备全部归乙方所有。三、转让总金额为230000元人民币，乙方在2020年1月5日先支付70000元，在2020年1月23日前再支付50000元，剩余110000元在2020年12月31日前全部结清给甲方，此外甲方不得再向乙方索取任何费用。四、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金……”等内容。合同签订当日，董巧巧向肖维维支付了首期转让款70000元及2020年1月的剩余房租2625元，并出具欠门面转让费50000元、110000元的欠条各一张，肖维维将“转角遇到爱”店铺及店中的货品交付给董巧巧。之后，董巧巧与肖维维就门面转让问题发生纠纷，董巧巧未支付第二期转让费，且诉至法院要求判如所请。庭审中，董巧巧向一审法院提交其与肖维维的微信聊天记录拟证明其主张。2020年1月6日的聊天记录载明：“董：“姐，隔壁婚纱店哥哥在问押金的事，你们国人去沟通哦”、“今天黑多个朋友都说你说的你把店转叻。我说没有，我帮你”；肖：“对头。不要说就是。就说你帮我。”、“我不晓得哪个说的”、“那边那个我都跟她们说了的。现在还是我在住。房东回来了。我会让他们跟你重签”……”。2020年1月8日的聊天记录载明：“董：“没撒子，抽个时间，我们见个面，就是隔壁两个门面的事。”；肖：“什么事。到时见完房东。你跟房东签了。我就喊她们跟你重签。到时我回退保证金。你喊他们重交”。另一聊天记录载明：“肖：“你记到。不能让他们见房东。”；董：“你明白她们就是想跟房东签”；肖：“不可能。当时是我隔的门面。怎么可能让他们见房东。”、“这样她们晓得你的租金。她们就会嫌你收的高”、“房东也有可能跟你加价”、“还有就是如果他们跟房东签。相当于就把转让权给他们了”、“懂不”；董：“是撒”；肖：“千万不要让他们晓得房东的信息。”、“只有你才有资格跟房东面对面。”、“当时给我的时候。就一间。是我花了几万才隔出来的。”……”。庭审中，肖维维亦向一审法院提交其与肖维维的微信聊天记录。2020年1月4日的聊天记录载明：“董：“店准备好多打出切”、“那你旁边两个小门市怎么搞”、“整体带货一起打哇”；肖：“想整体打”、“你身边有没得想做生意的朋友哇”；董：“大概要打成好多钱”；肖：“实话跟你说嘛。我在和你哥哥闹。我想去外地。哪个要要。我25万都打。包括旁边两个店的转让权。”……；董：“没钱，不然我转过来先做到”；肖：“你想做。娃儿那个带哇”；董：“我才没钱搞哦”……；肖：“你要的话可以跟你少点。两姊妹。但是要快。我想走”……”。2020年1月12日的聊天记录载明：“肖：“……当时我跟你说的25万。说的既然你要就23万。这个怎么叫不讲价呢？……”一审法院认为，本案的争议焦点为：《转让合同》约定的标的物的具体范围以及《转让合同》的法律效力问题。针对该争议焦点一审法院评述如下：首先，董巧巧与肖维维签订的《转让合同》载明转让的标的物为位于重庆市綦江区（原万盛区）xxxx附11号门面，与肖维维与姚中阳、姚代敏签订的《房屋租赁合同》约定的租赁物位于重庆市綦江区（原万盛区）xxxx附11号门面一致；其次，综合分析董巧巧与肖维维聊天记录中肖维维的陈述：“哪个要要。我25万都打。包括旁边两个店的转让权。”、“你要的话可以跟你少点。两姊妹。但是要快。我想走”、“当时我跟你说的25万。说的既然你要就23万。这个怎么叫不讲价呢？”、“房东回来了。我会让他们跟你重签”、“到时见完房东。你跟房东签了。我就喊她们跟你重签。到时我回退保证金。你喊他们重交”，能看出肖维维与董巧巧洽谈门市转让事宜时欲转让的价格250000元包含另两个门市的转让权，且门市转让后亦由董巧巧与姚中阳、姚代敏另行签订合同，“玉庭房产”中介、“千禧婚礼”婚庆店再与董巧巧签订合同、缴纳保证金。综上，《转让合同》载明的标的物与《房屋租赁合同》载明的标的物均为重庆市綦江区（原万盛区）xxxx附11号门面，且结合洽谈价格和最终转让价格以及门市转让后由董巧巧与“玉庭房产”中介、“千禧婚礼”婚庆店重新签订合同，收取保证金的情形综合判断，一审法院认定董巧巧与肖维维签订《转让合同》约定转让的标的物为重庆市綦江区（原万盛区）xxxx1-11号商业房屋（产权证号：108房：**地证2006字第**139.82平方米）。《转让合同》经双方洽谈后签订，且取得出租人姚中阳、姚代敏的同意，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。虽然双方在履行《转让合同》过程中发生争议，但董巧巧并未举示充分证据证明肖维维存在欺诈行为，故董巧巧要求撤销《转让合同》并退还款项72625元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。董巧巧可依据《转让合同》对重庆市綦江区（原万盛区）xxxx1-11号商业房屋（产权证号：108房地证200：**地证2006字第**2平方米）享有权利。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。《转让合同》约定董巧巧应于2020年1月23日前支付50000元，逾期按每日支付转让费的千分之一作为违约金。现该款项支付期限已届满，董巧巧未支付，已构成违约，应支付肖维维转让费50000元及违约金（以50000元为基数，自2020年1月24日起至款项付清时止，按每日千分之一的标准计付）。关于肖维维要求董巧巧支付转让费110000元的问题。因《转让合同》约定的该款支付期限尚未届满，故一审法院对肖维维要求支付转让费110000元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、董巧巧与肖维维于2020年1月5日签订的《转让合同》继续履行；二、董巧巧于判决生效之日起五日内支付肖维维转让费50000元及违约金（以50000元为基数，自2020年1月24日起至款项付清时止，按每日千分之一的标准计付）；三、驳回董巧巧的全部诉讼请求；四、驳回肖维维的其他诉讼请求。本诉案件受理费1616元，减半收取808元，由董巧巧负担（已交纳）；反诉案件受理费3500元，减半收取1750元，由肖维维负担1225元，董巧巧负担525元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。董巧巧举示了以下证据：以沫婚庆工商资料及现场照片以及经营者的朋友圈截图，拟证明在未经董巧巧同意的情况下，原千禧婚礼转让给了以沫婚庆。上诉人并未享有合同中约定的三个门面的转租权，故合同存在欺诈应予以撤销。肖维维的质证意见为：对上述证据的真实性无异议，但朋友圈截图真实性无法确认。在签订转让合同时，董巧巧是明知另外另个门面有转租。现由于上诉人的原因导致房东不愿意继续将门面租给董巧巧，但董巧巧目前经营的门面还在继续租赁。原审第三人均未发表质证意见。二审中，肖维维向本院提交书面申请，自愿将违约金调整为按照每月2%计算。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议的焦点主要为：一、《转让合同》是否应予撤销；二、违约责任的承担。针对争议焦点，本院评述如下：一、关于《转让合同》是否应予撤销的问题。现董巧巧上诉认为合同中约定其享有另两个门面的转租权，现由于无法行使，故肖维维存在欺诈行为，合同应予以撤销。本院认为，根据《转让合同》约定，双方转让的标的除门面租赁权外，还包括店铺现有的装修、装饰及其他所有货品设备，且董巧巧亦明确认可已经实际接受店铺里面的物品，店铺现仍处于持续经营中。至于其他两间门面的转租权问题，从肖维维之前签订的租赁合同看，董巧巧经营的店铺租金为2700元，现由于房东原因董巧巧不再对两间门面享有转租权后，其经营的店铺租金仍为2700元，也即转租权的丧失对董巧巧的利益并无影响。综上，《转让合同》约定的条款并未导致双方的权利义务失衡，故董巧巧以欺诈为由请求撤销该合同，没有事实依据，本院不予支持。二、关于违约责任的承担问题。如前所述，肖维维在签订《转让合同》后，按约履行了门面及货物的交付义务，其并不存在违约行为。而董巧巧未按照合同约定的时间及金额支付转让价款，构成违约，故应按照合同约定的条款支付违约金。上诉人董巧巧的该上诉理由不能成立，本院不予采信。但由于肖维维自愿将违约金调整为按照每月2%计算，系当事人对自己权利的处分，本院予以尊重。综上所述，上诉人董巧巧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但因二审中新的事实，对部分判决内容应予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持重庆市綦江区人民法院(2020)渝0110民初1544号民事判决第一、三项；二、撤销重庆市綦江区人民法院(2020)渝0110民初1544号民事判决第二、四项；三、董巧巧于本判决生效之日起五日内支付肖维维转让费50000元及违约金（以50000元为基数，自2020年1月24日起至款项付清时止，按每月2%的标准计付）；四、驳回肖维维的其他诉讼请求。二审案件受理费3500元，由上诉人董巧巧负担。本判决为终审判决。审判长 杨 瑾审判员 柳光洪审判员 黄 淳二〇二〇年十二月十五日书记员 赵光宇