浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0521民初1033号 原告：汤震华，男，1980年11月21日出生，汉族，住杭州市江干区。 原告：沈东霞，女，1979年11月22日出生，汉族，住杭州市江干区。 两原告的共同委托诉讼代理人：胡肖庆，浙江泽大律师事务所律师。 被告：中国铁塔股份有限公司湖州市分公司，住所地湖州市红丰路****（南太湖科技创新中心）一期1201-12。 负责人：丁仕江。 委托诉讼代理人：刘泉生，浙江汉本律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵俊。 原告汤震华与被告中国铁塔股份有限公司湖州市分公司（以下简称铁塔湖州分公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭适用普通程序。2020年3月10日，原告汤震华向本院申请追加沈东霞为本案共同原告，本院审查后予以准许。2020年5月20日，依法公开开庭进行了审理。原告汤震华和沈东霞的共同委托诉讼代理人胡肖庆、被告铁塔湖州分公司的委托诉讼代理人刘泉生和赵俊到庭参加诉讼。庭审中，原告汤震华、沈东霞方当庭口头向本院申请对案涉通信铁塔等进行测绘鉴定，2020年6月2日提交书面申请。本院依法启动司法鉴定程序，2020年9月16日收到《司法鉴定测绘报告》。收到鉴定报告之日至裁判之日，为双方庭外和解期间。本案现已审理终结。 汤震华、沈东霞向本院提出诉讼请求：1.判令铁塔湖州分公司返还被其非法占用的位于德清县××镇××道××号工业厂房最西端靠近河边区域地块，并恢复原状。2.判令铁塔湖州分公司赔偿汤震华、沈东霞土地占用损失311780.82元。 事实和理由：2016年12月12日，杭州市余杭区人民法院（以下简称余杭法院）在淘宝网司法拍卖网络平台公司，拍卖浙江布莱特实业有限公司（以下简称布莱特公司）所有的位于湖州市德清县××镇××道××号土地面积为17961.61平方米的土地使用权、建筑面积为11512.97平方米的房产及建筑设施。同日，汤震华参加公开拍卖，并以2398万元最高价竞得。2016年12月28日，余杭法院作出杭余执民字第6761-2号执行裁定书，确认汤震华在裁定书送达之日取得前述土地使用权、建筑物及其上建筑设施的产权。之后，汤震华至案涉土地查探发现，铁塔湖州分公司已非法占用位于案涉厂房最西端河边区域土地，并在该土地上非法安装通信设施及机房。铁塔湖州分公司非法侵占的行为，己构成侵权。沈东霞为案涉土地共有人，故汤震华与沈东霞共同诉至法院。 铁塔湖州分公司辩称：一、汤震华、沈东霞无证据证明我方非法侵占了其土地使用权，其无权起诉我方，汤震华受让该工业房地产前，其土地使用权面积为17961.61平方米，受让后重新登记时却为16676.56平方米。土地使用权红线范围有所调整。现有证据，无法证明所涉通讯基站（包括机房和景观塔）所占用的土地使用权是否属于原布莱特公司，也无法证明是否属于汤震华、沈东霞。二、我方使用案涉土地建设通讯基站合法，汤震华、沈东霞无权要求我方搬除通讯基站。2016年8月11日，我方与原土地使用权人布莱特公司签订了《德清县东方工贸通信站址租赁合同》，依法取得了通讯基站所占用土地的用益物权，期限为20年，前10年的租金已支付，该租赁合同合法有效。三、根据余杭法院的司法拍卖规定，并不构成对汤震华权利的损害。我方租赁在先，通讯基站建成于2016年8月24日，而汤震华通过竞拍买受该房地产的时间是2016年12月28日，且为现状竞买取得，竞买资料明确“实地看房了解瑕疵，请务必去现场了解房屋是否存在瑕疵”，凡竞买者都应当接受在拍卖标的物上已通过租赁占用土地建有案涉通讯基站这一现状。通讯基站有机房和景观塔组成，景观塔塔高40米。汤震华明知有案涉通讯基站这一现状，在拍得案涉房地产后，主张租赁合同对其不产生效力，是否认法院拍卖须知的效力，汤震华的行为有违诚实信用原则。四、汤震华、沈东霞主张的以每年20万元使用费的标准赔偿土地占用损失的诉讼请求是毫无事实和法律依据的。五、我方该基站（包括机房和景观塔）列入德清县人民政府批准同意的《德清县通讯基站布点专项规划（2015-2020）》，该基站和其他基站一起，作为国家通讯公共基础设施，承载着满足信号覆盖，保障通信质量的功能。从雷甸区块布点规划分析，该基站如果被拆除，将影响该区块的通信信号覆盖，从而不能确保4G网路信号覆盖率达到100%，进而无法保持网络接通率和网络掉话率等关键指标的平稳，影响通信质量，影响500米范围内手机用户的正常通信。公共利益的保护应当优先，故从维护公共利益出发，也应当维持现状，不能拆除该基站。 汤震华、沈东霞为证明自己的主张，向本院提供了如下证据材料： 证据⑴，2016年12月23日《拍卖成交确认书》和2016年12月28日（2015）杭余执民字第6761-2号执行裁定书各1份（复印件），照片打印件1组。拟证明汤震华通过司法拍卖，于2016年12月28日取得位于德清县××镇××道××号××房地产的事实，铁塔湖州分公司非法占用位于案涉厂房最西端河边区域土地，和非法安装的通信设施及机房的事实。 证据⑵，2016年2月24日执行裁定书（6761号）1份。拟证明涉案土地已于2016年2月24日查封，而铁塔湖州分公司的租赁合同是查封后的2016年8月11日签订的事实。 证据⑶，司法拍卖截图1份。拟证明2016年11月在司法拍卖网拍卖时，涉案土地上仅有中博公司1个租赁对象的事实。 证据⑷，涉案不动产登记宗地图1份。拟证明铁塔湖州分公司非法占用的土地范围的事实； 证据⑸，湖州国兴公司土地测绘的红线图1份。拟证明湖州国兴公司是办理宗地图的第三方公司，铁塔湖州分公司非法占用的土地范围的事实。 铁塔湖州分公司质证后认为，对证据⑴《拍卖成交确认书》真实性、合法性无异议，证明内容有异议，土地面积相差1285.05平方米。对照片证明内容有异议，现在的围墙是建立在公共土地上，不排除被告的基站是建立在公共土地上的。对证据⑵的三性无异议。对证据⑶证明对象有异议，法院在拍卖时没有表述，并不表示该土地上没有其他租赁对象，拍卖时汤震华知道铁塔的存在。对证据⑷不能证明基站是位于该宗土地的范围之内。对证据⑸不能证明该图纸与宗地图之间没有办法证明是一致的，该图纸上测绘人员不明确，没有注明红线范围土地面积，归属谁所有，没有界址点，不符合地图测绘的要求，不具有合法性。 铁塔湖州分公司为证明自己的主张，向本院提供了如下证据材料： 证据⑴，《德清县东方工贸通信站址租赁合同》1份、银行客户专用回单1份和增值税专用发票1份。拟证明铁塔湖州分公司与布莱特公司于2016年8月11日签订租赁协议，由铁塔湖州分公司租赁了案涉土地。合同对站址、土地面积、租赁期限、租赁用途、租金标准等内容进行了约定。布莱特公司开具了房租租赁发票，铁塔湖州分公司支付了前10年的租金47000元的事实。 证据⑵，《德清雷甸东方工贸基站工程施工合同》1份、浙江省建设工程基桩检测报告1份和通信基站现场照片4张。拟证明铁塔湖州分公司的案涉通讯基站在租赁土地后于2016年8月14日开工建设，铁塔桩基在2016年8月24日前已完成施工。该基站在厂房西北角靠近河道不到6米的地方，应该在河堤保护范围，无法确认是否全部在案涉土地使用权红线范围以及景观塔塔高40米，引人注目，共占地不到20平方米。 证据⑶，《竞买公告》、《竞买须知》、《买房注意事项》等共10页（打印件）。拟证明拍卖资料明确规定，拍卖人以拍卖标的的现状进行拍卖。…竞买人竞买前应亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的的实物现状的确认。竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。…租赁合同不随拍下后自然解除，需提前确认租赁处置方式等内容。与《拍卖成交确认书》共同证明了现状拍卖及自行承担拍卖标的物的瑕疵风险。拍卖标的物上已建有案涉通讯基站的事实。 证据⑷不动产登记信息查询、宗地图、土地证、原宗地图6页。拟证明案涉房地产拍卖前后的土地面积是不一样的，土地红线是有变化的。从合法有效地宗地图上，是无法证明通讯基站占地面积是否在红线内。 证据⑸《德清县通讯基站布点专项规划（2015-2020）》1份。拟证明雷甸东方工贸基站（包括机房和景观塔）在2016年建成，且列入德清县人民政府批准同意的专项规划，是确保雷甸区块通讯覆盖率的重要公共基础设施，受法律保护。 汤震华、沈东霞质证后认为，对证据⑴的三性及证明对象均有异议，2016年3月布莱特公司的财产已经被余杭法院查封，2016年8月布莱特公司法人、股东及实际控制人因刑事犯罪被刑事拘留，布莱特公司没有条件签订租赁合同，是布莱特公司员工签订的，规避法院执行，该租赁合同应属无效。对证据⑵的三性及证明对象均有异议，施工合同上开工时间、施工周期不合理，证据自相矛盾，存在虚假陈述。对证据⑶的真实性合法性没有异议，关联性及证明对象均有异议，不能证明基站和配电房当时就已存在，即使存在，该租赁关系也不在拍卖公告中，故不受法律保护。对证据⑷真实性合法性没有异议，关联性及证明对象均有异议。宗地图的本案案涉铁塔和机房大部分在红线范围内。对证据⑸三性及证明对象均有异议，铁塔其建造没有取得任何规划许可，没有报批流程，是被自行建设。社会公共利益受法律保护，但不应该侵犯合法利益。 汤震华、沈东霞提交的证据⑴、⑵、⑶、⑷和铁塔湖州分公司提交的5组证据，经双方质证，并结合双方的庭审陈述。本院经审核认为，双方提交的上述证据，均符合有效证据的条件，本院均予以认定；汤震华、沈东霞提交的证据⑸，不符合有效证据的条件，不予认定。 庭审中，汤震华、沈东霞方当庭口头申请对所涉通信铁塔等进行司法测绘鉴定，本院依法启动鉴定程序。2020年9月16日，本院收到浙江地科土地勘测规划设计有限公司出具的《司法鉴定测绘报告》，测绘报告中司法鉴定技术小结写明：“四、鉴定结果。经数据处理及面积核算，基站、配电房部分建筑在不动产权号为浙（2017）德清不动产权第0018972号的土地所有权范围内（界址点J20至J25）。”测绘鉴定费金额为49600元。双方均要求书面质证，并提交了书面质证意见。本院经审核认为，该报告虽符合法定鉴定程序，但报告中仅表述了本案所涉基站、配电房部分建筑在“界址点J20至J25”这一模糊表述，没有确定本案所涉基站、配电房部分建筑实际占用了多少平方米的土地面积，也未明确在汤震华和沈东霞方土地所有权红线范围内又占用了多少平方米的土地面积。 本院经审理，认定事实如下： 2007年3月30日，德清县国土资源局登记显示：“土地证号：德清国用（2007）第004006**。土地使用权人：布莱特公司。座落：德清县××镇××道××号。地类。地类用地。地号。地号4-101-000-00300-000。使用权面积：17961.61平方米。” 2016年2月24日，余杭法院作出015）杭余执民字第6761号执行裁定书1份，裁定书载明：“查封被执行人布莱特公司坐落于德清县××镇××道××号土地工业用地，地号，地号4-101-000-00300-000，土土地证号：德清国用（2007）第004006**使用面积：17961.61平方米。查封期限为三年。” 2016年6、7月，铁塔湖州分公司与布莱特公司接洽有关土地租赁事宜，用于通讯基站的建设使用。 2016年8月11日-8月15日，铁塔湖州分公司与布莱特公司签订《德清县东方工贸通信站址租赁合同》1份，合同约定：“一、甲方（指布莱特公司）同意将位于布莱特公司的场地租赁给乙方（指铁塔湖州分公司）使用。该场地：厂房最南端靠近河边，200平方米。二、租赁期限自2016年7月12至2036年7月11日。三、租赁场地仅限于乙方建设移动通信设施以及机房使用，建成后由相关电信企业安装信号覆盖设施投入使用。四、租金每年4700元。租金支付：于2016年8月15日前一次性付清前10年租金47000元。2026年8月15日前一次性付清后10年租金47000元。”同日，布莱特公司向铁塔湖州分公司开具了租赁金额为47000元的增值税专用发票（NO.17491928）。2016年10月9日，铁塔湖州分公司通过建设银行向布莱特公司转账支付了前10年的租金47000元。 2016年8月，铁塔湖州分公司与浙江蓝宝建设有限公司签订《德清雷甸东方工贸基站工程施工合同》1份，合同约定：“1.1工程名称：德清雷甸东方工贸基站。工程范围：机房基础与主体、塔基及附属地埋、地网、地网纸为准）。承包方式：包工包料。1.2开工日期：2016年8月14日，交工日期：2016年11月13日。”浙江蓝宝建设有限公司进行了施工，完工后，机房基础、铁塔主体、塔基占地约20平方米，单管铁塔高40m。2016年8月24日，《浙江省建设工程基桩检测报告》写明：“工程名称：德清雷甸东方工贸基站。检测方法：基桩低应变（反射波法）。委托单位：铁塔湖州分公司。一、前言。所建建筑物为1幢1F机房及1座40m单管塔，塔为钢结构，设计荷载1100KN/桩。三、桩基概况。采用钻孔灌注桩基础，桩径800mm，桩长20米，桩身C30，桩顶建筑标-1.90米，总桩数4根。七、结论与建议。通过检测，结论如下：低应变桩身完整性测试4根桩，结果表明，桩身完整，砼波速正常，桩身质量等级均评定为Ⅰ类。” 2016年11月25日，余杭法院在淘宝网司法拍卖网络平台发布司法拍卖公告（含拍卖须知等），公告写明：“拍卖标的：德清县××镇××道××号工业房地产，起拍价2200万元，保证金300万元。土地使用面积为17961.61平方米。本次拍卖是经法定公告期间和展示后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。” 2016年12月23日，余杭法院与汤震华共同签署《拍卖成交确认书》1份，确认书载明：“一、买受人汤震华于2016年12月13日10时05分通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，即位于德清县××镇××道××号的工业房地产，成交价为2398万元。三、拍卖标的已知详情已在拍卖公告、拍卖须知、拍卖标的调查表中公示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。拍卖人不对拍卖标的物的已知或未知瑕疵负责，买受人系承担风险参与竞买，应自行承担拍卖标的物的瑕疵风险。” 2017年2月6日，德清县人民政府下发德政函[2017]6号《关于同意〈德清县通讯基站布点专项规划（2015-2020）〉的批复》的文件，该文件明确：“第1条（规划目的）为贯彻落实国家部委、各级政府的相关文件精神，在德清县域总体规划范围内通信基站的需求量，细致梳理存量通信基站颁布情况，深入研究通信基站的建设类型和适用区域、科学落实增量通信的建设能满足社会经济发展、人民生产生活的需求，特编制德清县通讯基站布点专项规划。”还明确规划依据、规划范围、规划指导意见、规划原则、强制性条文、法律效力、规划审批、信号覆盖及质量目标、通信基站选址原则、基站布点标准、规划生效、规划调整等等，规划共6章29条。该文件中包含本案所涉基站，即“Z9283德清雷甸东方工贸”。 2017年7月13日，德清县自然资源和规划局的不动产登记信息进行了变更，信息显示：“权利人：汤震华、沈东霞。权证号：浙（2017）德清县不动产权第0018972号。坐落：雷甸镇明珠大道199号。用途：工业用地。土地使用权面积：16676.56平方米。”该登记信息，与2007年3月30日土地登记信息和司法拍卖确认的雷甸镇明珠大道199号土地面积17961.61平方米相差1285.05平方米。 由于汤震华、沈东霞认为铁塔湖州分公司非法占用其合法所有的土地，双方协商未果，纠纷成讼。 另查，《司法鉴定测绘报告》仅表述了本案所涉基站、配电房部分建筑在“界址点J20至J25”这一模糊表述。根据报告所附的“勘测定界图”显示，本案所涉基站、配电房部分建筑实际占用的土地面积中，大约50%左右的面积占用在汤震华和沈东霞方土地所有权红线范围内。 本院认为，结合庭审中所查明的本案事实，本案的主要争议有二：一是2016年8月15日铁塔湖州分公司与布莱特公司签订的《德清县东方工贸通信站址租赁合同》是否合法有效？二是汤震华、沈东霞与铁塔湖州分公司之间的“买卖不破租赁”法律关系是否依法成立？ 争议一、2016年8月15日《德清县东方工贸通信站址租赁合同》是否合法有效？ 布莱特公司因债务纠纷，于2016年2月24日被余杭法院查封了布莱特公司的17961.61平方米土地，其中包括本案所涉的土地。2016年8月11日-8月15日，布莱特公司与铁塔湖州分公司签订了期限为20年的该租赁合同，布莱特公司开具了合法的增值税专用发票，铁塔湖州分公司转账支付了前10年的租金47000元。由于我国法律没有强制规定被执行人不得使用和经营已经被法院查封的不动产，且余杭法院的查封方式属于动态查封，余杭法院也没有告知该查封的不动产不得使用和经营。同时，该租赁合同的内容也没有违反强制性的法律规定，该租赁行为属于企业存续期间的合法经营范畴。因此，布莱特公司在企业存续期间与铁塔湖州分公司签订的《德清县东方工贸通信站址租赁合同》合法有效。 争议二、汤震华、沈东霞与铁塔湖州分公司之间的“买卖不破租赁”法律关系是否依法成立？ 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即“买卖不破租赁”，也就是“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”通常情况下，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，受让人不能以其已成为租赁物所有人为由否认原租赁关系的存在，并要求承租人返还租赁物。 结合本案实际，本案所涉通信基站（铁塔、配电房等）在2016年8月就已经建成，且铁塔是1座40ｍ高单管塔，相当醒目。余杭法院在2016年11月25日的拍卖公告（含拍卖须知等）中明确表述：“请竞买人在拍卖前必须仔细审查标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”2016年12月13日，汤震华通过司法拍卖取得案涉土地所有权。2016年12月23日，余杭法院与汤震华签署的《拍卖成交确认书》，再次明确：“以最高价2398万元竞得拍卖标的物。拍卖标的已知详情已在拍卖公告、拍卖须知、拍卖标的调查表中公示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。拍卖人不对拍卖标的物的已知或未知瑕疵负责，买受人系承担风险参与竞买，应自行承担拍卖标的物的瑕疵风险。”由此可知，汤震华在司法拍卖前及司法拍卖后，均已经明确知道或者视为其明确知道，其用2398万元竞拍取得的“德清县××镇××道××号的工业房地产”的土地上，存在1座40ｍ高的单管通信铁塔及附属配电机房等设施。但其并未在拍卖前、拍卖中、拍卖后向余杭法院提出过任何异议，根据司法拍卖规则、拍卖约定、拍卖确认，其作为买受人应当承担参与竞买的风险，并应当自行承担拍卖标的物的瑕疵风险。所以，汤震华、沈东霞与铁塔湖州分公司之间的“买卖不破租赁”法律关系依法成立。在租赁合同约定的租赁期间内，汤震华、沈东霞要求终止该合法租赁关系和返还土地无法律依据，铁塔湖州分公司可以继续合法占用使用所涉土地，但双方可以自愿协商终止租赁合同。而租赁合同约定的后10年的租金47000元，铁塔湖州分公司应当依照合同约定于2026年8月15日前一次性支付给现有的土地所有权人汤震华、沈东霞。 另，本案所涉通信基站已列入德清县人民政府批准同意的《德清县通讯基站布点专项规划（2015-2020）》，该基站是满足德清县社会经济发展、人民生产生活的需要，是确保雷甸区块通讯覆盖率的重要公共基础设施，是社会公共利益的需要。 综上所述，由于所涉《德清县东方工贸通信站址租赁合同》合法有效，汤震华、沈东霞与铁塔湖州分公司之间的“买卖不破租赁”法律关系依法成立，同时，该通信基站的建成也是满足社会公共利益的需要。因此，铁塔湖州分公司经合法的租赁法律关系而合法取得案涉土地的租赁使用权，依法并未侵害汤震华、沈东霞合法拥有的土地所有权的权益，故汤震华、沈东霞起诉请求湖州分公司返还土地、恢复原状及赔偿土地占用损失，理由不当，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告汤震华和沈东霞的全部诉讼请求。 本案案件受理费5977元，司法鉴定费49600元，均由原告汤震华和沈东霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  姚 俭 人民陪审员  王赛舟 人民陪审员  姚玉国 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  施 青 书 记 员  章 萍