江西省会昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0733民初2037号 原告：会昌县格岚城大酒店有限公司，住所地：会昌县文武坝镇下渡街湘青桥头，统一社会信用代码：91360733063469084L; 法定代表人：胡建平，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨建平，江西昌远律师事务所律师，特别授权代理。 被告：刘鑫，女，1975年11月7日生，汉族，住会昌县。 委托诉讼代理人：陈运有，江西柯睿律师事务所律师，特别授权代理。 被告：刘成发，男，1982年9月5日生，汉族，住会昌县。 被告：王会芳，女，1967年12月30日生，汉族，住会昌县。 原告会昌县格岚城大酒店有限公司诉被告刘鑫、刘成发、王会芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告会昌县格岚城大酒店有限公司委托诉讼代理人杨建平、被告刘鑫委托诉讼代理人陈运有、被告刘成发、王会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告会昌县格岚城大酒店有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告所签订的租赁合同及其补充合同；二、判令被告于解除合同后立即将所租赁房屋腾出并交还给原告；三、判令被告支付自2019年7月20日起按22,000元/月计算至解除合同并腾房时止的房屋租金（含公摊费）及该款自欠付之日起至付清之日止按年利率24%计算的违约金；四、判令被告承担违约金50,000元（从押金中没收抵扣）；五、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年5月初，原、被告签订租赁合同一份，将原告承租的“格岚城大酒店”一楼部分大堂及二、三楼转租给被告经营“海云天酒楼”，租赁期限自2019年5月15日起至2023年8月30日止。月租金为21,000元，于每月的5日前缴清当月租金给原告，如有逾期未缴，被告应支付按所欠款项每天1%的违约金给原告，超过10天未交清所欠款项，原告有权单方面终止合同。同时在违约责任条款中还约定，如被告违约造成合同终止，原告有权没收被告的租赁押金（签订合同时被告已交50,000元押金）并追偿被告在合同期内的租赁租金，直至双方合同终止。2019年10月25日，原、被告双方签订补充合同一份，对原租赁合同约定的公摊费用作了降低至1,000元每月。合同签订后，被告即在该房屋内营业，截至2019年12月，被告共向原告缴交款项99,365元，扣除代缴的电费51,506元外，只缴交了47,859元的房屋租金（含公摊），换算后缴交房屋租金（含公摊）65天即至2019年7月20日，剩余租金（含公摊）经原告多次催讨，被告均以各种理由拒绝支付，也未将房屋腾空交还给原告。原告认为，被告拖欠原告租金的行为严重违反了合同的约定，依法应当承担补交租金及违约金等违约责任。被告的违约行为，按合同约定属于原告单方解除合同的条件，原告有权解除租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求依法支持原告诉请。 被告刘鑫辩称，一、答辩人同意解除双方签订的租赁合同及其补充合同。2019年底，答辩人便对原告表示终止双方的租赁合同，原告亦未予以否认，双方一直就解除合同事宜进行磋商，答辩人也停止了酒店营业。2020年初，由于武汉突发新冠××疫情并向全国蔓延，根据当地政府禁令，所有餐饮业闻令停止营业，答辩人租赁的酒店因不可抗力（政府禁令）自2019年底关闭以后也未重新开业，尽管赣州市人民政府于2020年3月中旬印发了关于加快复工复产的通知，但因经济萧条等客观原因答辩人租赁的酒店一直没有恢复营业，关停至今，因此答辩人及合伙人同意解除合同，但解除合同时间应以2019年12月31日为节点，租赁合同的租金也只能算至2019年12月31日并扣除房租转充值数额。二、原告要求没收押金50000元并支付租金利息没有事实依据。从双方的履约情况来看，答辩人并不存在明显的违约行为，即使拖欠了部分租金，也是因为双方对租金计算存在争议，并非答辩人不愿意承担，答辩人也一直在与原告进行真诚沟通，极力解决问题。租赁合同也有约定，合同期满后押金应一次性退还答辩人。对于拖欠租金问题待双方结算确认后，答辩人愿意支付。原告要求答辩人按年利率24%计算租金的利息明显过高，请求法院予以调减。另，原告既要求没收押金又要求支付违约金没有法律依据，也显失公平，属于双重索赔，在支付所欠租金的逾期利息的情况下，已经填补了原告的损失，原告不能获取超出实际损失的不当利益。三、案涉租赁合同的权利义务应由实际承租方刘成发、王会芳及答辩人三人承担。案涉租赁物系答辩人刘鑫与刘成发、王会芳三人合伙经营会昌县海云天酒楼所用，该租赁合同系答辩人刘鑫代表会昌县海云天酒楼全体合伙人签署并经全体合伙人认可，并非答辩人刘鑫的个人租赁行为，该租赁合同涉及的权利义务归属全体合伙人，本案的法律后果也应由全体合伙人共担。但是，答辩人与合伙人之间已对合伙事务进行了内部清算，对合伙债务承担也进行了明确，因此如果刘成发、王会芳能够按清算协议将应承担的款项交付给答辩人，答辩人愿意承担本案的法律责任。 根据被告刘鑫向本院提交追加当事人的申请，本院依法追加刘成发、王会芳为被告参加本案诉讼。 被告刘成发辩称，我们三个人合伙开酒店，我作为法人代表，房屋是刘鑫去租的，我们之间的合伙关系与本案没有关系。 被告王会芳辩称，一、根据合同相对性的原则，答辩人不是本案适格当事人。原告所提交的第三、四组证据中显示，该租赁合同系原告会昌县格岚城大酒店有限公司与被告刘鑫所签订。从租赁合同法律关系来看，需要承担义务的是被告刘鑫，而并非是答辩人。所以，本案与答辩人无关。二、如果确需答辩人承担责任，根据会昌县海云天酒楼所有合伙人内部的合伙协议，答辩人只占有5%的股份，应当在5%的股份范围内承担责任。况且合伙人内部的纠纷应当由所有合伙人内部进行处理。合伙人之间的法律关系与本案不同。三、2020年1月份期间，全国爆发新冠××疫情，该疫情属于不可抗力。根据有关规定，在疫情期间造成酒店未经营的，该酒店的租金应当减免。 原告会昌县格岚城大酒店有限公司为其主张提交了证据：一、营业执照复印件，为证明原告诉讼主体资格；二、被告刘鑫身份证复印件，为证明被告刘鑫诉讼主体资格；三、租赁合同及补充合同，为证明原、被告的房屋租赁关系及双方的权利义务，约定每月租金21,000元、公摊1,000元，合计22,000元；四、房屋租赁合同及房产证复印件，为证明原告对房屋具有合法转租权；五、电费及房租缴交明细，为证明被告应缴交的电费、房租及已付金额。上述证据，经本院审查予以确认并在卷佐证。 被告刘鑫为其抗辩提交了证据：一、聊天记录，为证明被告租赁的酒店在农历2019年底停止了营业，向原告提出了解除合同事宜，原告也没有否认；二、酒店通道照片，为证明被告租赁的酒店在农历2019年底停止营业，原告也在通道张贴了相关的标示，因为疫情原因，在2020年以后也无法正常开业，租赁合同因为不可抗力，可以终止，终止时间应为2019年12月31日；三、赣州市政府通知，为证明发生疫情，餐饮业等相关营业全面关停，直到2020年3月中旬，政府才下达通知可以逐步恢复生产经营，但是此后被告经营的酒店一直没有重新开业；四、财务明细表，原告提供的，为证明原告对租金进行过核算，但是经过被告核对后，被告实际欠付的租金大约是四万多元；五、股东协议书，内部清算协议，为证明租赁是用于答辩人与刘成发、王会芳等人合伙经营酒店使用，合伙人之间对合伙事务进行了清算，对责任承担也进行了明确。上述证据，经本院审查对第一、二、五组证据予以确认，其他证据不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月初，原告与被告刘鑫签订租赁合同一份，将原告承租的“格岚城大酒店”一楼部分大堂及二、三楼转租给被告经营“海云天酒楼”，合同主要约定以下内容：“租赁期限自2019年5月15日起至2023年8月30日止。为保证原告商铺的相关设备设施以及约束合同的履行，被告刘鑫应缴交租赁押金为伍万元整，在签订本合同时被告刘鑫一次性交清，合同期满后，在被告刘鑫无违约的前提下原告一次性不计息退还给被告刘鑫。月租金为21,000元，于每月的5日前缴清当月租金给原告，如有逾期未缴，被告刘鑫应支付按所欠款项每天1%的违约金给原告，超过10天未交清所欠款项，原告有权单方面终止合同。如被告刘鑫违约造成合同终止，原告有权没收被告刘鑫的租赁押金并追偿被告刘鑫在合同期内的租赁租金，直至双方合同终止。 2019年10月25日，原告与被告刘鑫又签订补充合同一份，对原租赁合同约定的公难费用作了降低至1,000元每月。 合同签订后，被告刘鑫实际与被告刘成发、王会芳合伙经营“海云天酒楼”在该房屋内营业。被告刘鑫等于2019年5月31日交给原告租金21,000元，于2019年7月27日交给原告租金7,300元，于2019年8月4日交给原告租金46,065元，于2019年12月5日交给原告租金10,000元，于2019年12月16日交给原告租金5,000元，于2019年12月21日交给原告租金5,000元，于2020年1月2日交给原告租金5,000元，截至2020年1月2日，被告刘鑫共向原告缴交款项99,365元，计99,365元。原告在被告刘鑫等经营的“海云天酒楼”于2019年10月消费27,500元（房租转充值），于2019年12月消费5,000元（房租转充值），计32,500元。以上，被告刘鑫等付给原告共计131865元，扣除原告代缴的电费51,506元外，实际交给原告租金80,359元，经折算被告刘鑫等所交租金（公摊费）日期至2019年9月5日。 2020年2月1日起，为疫情防控，政府下达禁止餐饮经营令。2020年3月2日，被告刘鑫向原告的法定代表人胡建平发出微信表明，不再经营“海云天酒楼”餐饮业务，其他股东意见也表示解散不再经营。 2020年3月7日，政府下达全面恢复餐饮业正常营业的通知，全面开放包厢经营，大堂用餐不拥挤，大型宴会暂缓。2020年7月18日，政府下达全面恢复餐饮业正常营业的通知，做好疫情防控措施的前提下，全面恢复正常营业。自2020年1月25日（春节）起，被告刘鑫、刘成发、王会芳合伙经营的“海云天酒楼”未再开业经营。原告的股东卢雨回复了不同意被告刘鑫以海云天酒楼”现有设施抵扣所欠付的费用以及租金计算至2020年1月24日的意见。此后，双方就结付租金未达一致意见，被告刘鑫等也未将设施搬离或处置，至今存放于原告的房屋中。原告为维护合法权益，向本院提起诉讼请求支持其诉讼请求。 本案在审理过程中，原告、被告刘鑫、刘成发与被告王会芳就达成了调解意见如下：一、王会芳给付原告会昌县格岚城大酒店有限公司租金35,000元（王会芳的亏损资金），限于签订本调解协议之日起，七天内付清；二、被告王会芳不再承担本案其他责任（另见调解书）。 本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。2020年2月1日，政府发布抗疫令，餐饮业被禁止属于不可抗力，被告刘鑫于2020年3月2日明确向原告表示不再经营“海云天酒楼”即可视为因为不可抗力致使合同目的不能实现，行使合同的解除权；因此，本院认定双方的租赁合同于2020年3月2日予以解除。解除合同后，被告刘鑫应当在合理期限内处置酒楼的物品设施，腾出房屋交还给原告，但是被告刘鑫至今未处置酒楼物品设施腾出房屋属于非法占用原告房屋，对此，被告刘鑫等应当承担原告相应的损失。 2020年2月1日前，被告刘鑫应当依约给付原告租金、公摊费用22,000元/月。2020年2月1日至2020年3月2日，因抗疫禁令导致不能经营，属不可抗力导致合同不能履行，对此双方风险共担，被告刘鑫等承担一半的租金等费用，即2020年2月1日至2020年3月2日被告刘鑫等支付原告租金等费用11,000元。 2020年3月3日之后双方已解除合同。解除合同后，双方应当及时结算租金等费用，被告刘鑫等应当及时腾出房屋交还给原告。被告刘鑫等至今未清偿所欠租金并腾出房屋交还给原告，上述行为属于违约和非法占用原告的房屋行为；但是，根据本案实际情况，应当给予被告刘鑫等1个月合理时间用于腾房，1个月后，被告刘鑫等未腾房应当赔偿原告的损失。 关于原告主张被告刘鑫等人未按期交清房租的违约损失问题。双方虽然约定逾期未交清租金，按所欠款项每天1%的计算违约金。该约定明显过高，显失公平，本院依法调整为按银行罚息利率计算损失。罚息利率为正常利率的1.5倍；因此，本院依法参照一年期贷款报价利率（LPR）的1.5倍。原告向本院起诉时，市场报价利率为年利率3.85%，1.5倍即为年利率5.775%。依据约定，被告刘鑫等人应当每月5日前交清当月租金，因此，被告刘鑫等应当于每月6日起支付按当月租金额为本金并按年利率5.775%计算的利息至清偿之日止。 关于被告刘鑫等人解除租赁合同后非法占用原告房屋的损失计算问题。原告未向法庭举证证明，双方解除合同后原告就该房另租他人并按租金22,000元/月，故原告主张按此计算的损失本院不予支持。依据本案实际情况，本院酌定被告刘鑫等人赔偿原告非法占用房屋损失10,000元/月，计算至被告刘鑫等人搬离其所有物品，腾出房屋之日止。因为装修、安装设备所形成的附合物无法搬离，可另行主张相关权利。 关于被告刘鑫等所交租赁押金50,000元的问题。押金属履约担保金性质，未明确约定为定金性质，并且双方解除合同属因疫情不抗力而导致，故原告主张予以没收不作抵扣租金费用及相关损失，本院不予支持。 被告王会芳与原告及其他被告达成调解，其所承担35,000元从中予以抵充。 被告刘成发与被告刘鑫系经营“海云天酒楼”合伙人，应对合伙债务承担连带清偿责任，超出其清偿范围部分，可依法行使追偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、原告会昌县格岚城大酒店有限公司与被告刘鑫所签订房屋租赁合同及其补充合同于2020年3月2日予以解除； 二、限被告刘鑫、刘成发于判决生效之日起十日内腾出其所租赁原告会昌县格岚城大酒店有限公司的房屋，并交还原告会昌县格岚城大酒店有限公司； 三、被告刘鑫、刘成发连带承担原告会昌县格岚城大酒店有限公司租金如下： （一）2019年9月租金（含公摊费）18,325元，并自2019年9月6日起按年利率5.775%计算的利息至清偿之日止； （二）2019年10月租金（含公摊费）22,000元，并自2019年10月6日起按年利率5.775%计算的利息至清偿之日止； （三）2019年11月租金（含公摊费）22,000元，并自2019年11月6日起按年利率5.775%计算的利息至清偿之日止； （四）2019年12月租金（含公摊费）22,000元，并自2019年12月6日起按年利率5.775%计算的利息至清偿之日止； （五）2020年1月租金（含公摊费）22,000元，并自2020年1月6日起按年利率5.775%计算的利息至清偿之日止； （六）2020年2月1日至2020年3月2日租金（含公摊费）11,000元，并自2020年2月6日起按年利率5.775%计算的利息至清偿之日止； 四、被告刘鑫、刘成发连带承担原告会昌县格岚城大酒店有限公司的损失每月10,000元，自2020年4月3日起计算至被告刘鑫、刘成发腾出房屋时止； 五、被告刘鑫所交押金50,000元，被告王会芳在调解书中所承担的35,000元，合计85,000元充抵上述第三、四项应付款金额。 上述付款义务，限于本判决生效之日起五日内付清至本院标的款账户（户名：会昌县人民法院，开户行：会昌农商银行营业部，账号：14×××02）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6,600元，由被告刘鑫、刘成发负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  周群勇 人民陪审员  钟锦平 人民陪审员  刘小明 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  蔡江美