兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初969号 原告：孙继山，男。 被告：绿地集团兰州新区置业有限公司。 法定代表人：李蓟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：毛轩，甘肃勇盛律师事务所律师。 被告：深圳市彩生活物业管理有限公司兰州分公司。 主要负责人：孙洪涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：王行安，男，该公司员工。 被告：谢文婷，女。 委托诉讼代理人：朱榕桥，甘肃崇平律师事务所律师。 原告孙继山与被告绿地集团兰州新区置业有限公司（以下简称绿地公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司兰州分公司（以下简称彩生活公司）、谢文婷财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年9月11日作出（2019）甘0191民初1149号民事判决。彩生活公司不服该判决，向兰州市中级人民法院提起上诉。兰州市中级人民法院于2020年4月1日作出（2020）甘01民终160号裁定，发回重审。本院于2020年4月15日立案后另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙继山，被告绿地公司委托诉讼代理人毛轩、彩生活公司委托诉讼代理人王行安、被告谢文婷委托诉讼代理人朱榕桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙继山向本院提出诉讼请求：1.判令绿地公司、彩生活公司、谢文婷排除房屋漏水妨碍，停止对其权益的进一步侵害；2.判令绿地公司、彩生活公司、谢文婷向其赔偿酒吧装修损失及其他财产损失（具体赔偿数额待相应鉴定结果作出时确定）；3.判令绿地公司、彩生活公司、谢文婷向其赔偿商铺租赁费用、商铺物业服务费用、商铺生活垃圾处理费及房屋使用保证金共计66345.96元，并偿还资金占用损失6162.8元（暂计算至起诉前一日，具体数额待实际偿还全部欠款时确定）；4.判令绿地公司、彩生活公司、谢文婷向其赔偿酒吧营业损失（具体赔偿数额待相应鉴定结果作出时确定）；5.本案诉讼费、鉴定费、律师费、保全费及其他诉讼相关费用由绿地公司、彩生活公司、谢文婷承担。事实和理由：2017年5月18日，孙继山与谢文婷签订合同，租赁谢文婷位于兰州新区××号楼商铺××层××室××室用于酒吧经营，经过为期两个月的装修，酒吧于当年7月底开始营业。2017年8月4日，因楼上管道破裂漏水并下渗，致使酒吧地板泡水损坏鼓起、墙纸大面积脱落，沙发等家具被水浸泡，酒吧无法继续经营。孙继山联系绿地公司、彩生活公司、谢文婷进行处理，要求对损坏管道维修并赔偿损失，绿地公司派人对酒吧楼上管道阀门做了简单查看和关闭处理。数日后因下雨，酒吧门口地面修建不平导致雨水倒灌屋内，地板再次浸泡鼓起，其再次联系三方要求维修及赔偿。经各方协商一致约定：由彩生活公司向其赔偿各项损失5万元，并于一周内维修楼上损坏水管，以便酒吧继续经营。但孙继山要求签订书面协议被拒绝。此后，三方既未进行赔偿，也未维修损坏水管，管道处于关闭状态。当年冬季供暖期至，因管道未修复无法供暖致使酒吧卫生间水表被冻坏又一次漏水，浸泡损坏酒吧地板，其再次与各方沟通无果。此后一年多时间，酒吧因被水泡无法正常经营，其与三方多次通过各种方式协商房屋维修及损失赔偿均未果。现酒吧门已上锁，无法进入，孙继山权益受到严重侵害。综上所述，孙继山为维护自身权益，依法诉至人民法院，望判如所请。 绿地公司辩称，1.该公司与孙继山之间不存在法律关系，非本案适格被告；2.涉案房屋在交付之前已经通过竣工验收，验收合格后交付买受人，因此不存在质量问题，孙继山损失非该公司所致，不应承担赔偿责任；3.孙继山要求该公司承担2017年度供暖期至因管道问题导致地板受浸泡损坏的损失于法无据，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第3项规定，供热系统保修最低期限为2个采暖期，涉案房屋供暖管道保修期已于2017年3月供暖期结束止，故孙继山所称发生质量问题的管道已超过国家规定的保修期，该公司不应承担赔偿责任；4.即使本案需要承担赔偿责任，也因由与孙继山存在法律关系的谢文婷进行赔偿。综上所述，请法院驳回孙继山的各项诉讼请求。 彩生活公司辩称，1.2017年5月，孙继山对涉案房屋进行了装修，对室内设备也进行了相应改动；2.房屋产权归属于房主所有，产生的故障和损坏应由房主承担，不应由彩生活公司承担；3.该公司未承诺赔偿孙继山5万元损失，也未作出过相应决定；4.供暖管道破裂是热力公司与房屋使用方的问题，且根据孙继山提供的证据显示，与绿地公司也有一定的关系。彩生活公司只是协助业主，不存在直接责任。故该公司不应承担相应的法律责任。 谢文婷辩称，1.本案纠纷系侵权之诉，其与孙继山之间是房屋租赁关系，不存在侵权的因果关系，不应承担赔偿责任；2.在孙继山所述的侵权行为发生之后，谢文婷对其索赔事项提供了必要的资料和协助，前期也陪同孙继山前往彩生活公司和绿地公司处协商，充分履行了出租方的义务；3.关于房屋内设施拆除的问题，原审时其提交了反诉状请求解除租赁关系，现因其涉及其他诉讼，涉案房屋已经被评估拍卖不再由其控制。综上，其对孙继山的诉请不应承担法律责任，请驳回孙继山的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月18日，谢文婷与孙继山签订《商铺租赁合同》，约定谢文婷将其名下位于兰州新区××号楼商铺××层××室××室租赁给孙继山使用；租赁期为两年，自2017年8月19日至2019年8月18日；每月租金4317元，每年一次性付清，以后每次租金均在下次租金应付日一次性付清；房屋使用保证金4317元；租赁期内，因相邻权纠纷造成孙继山人身伤害或财产损失的，谢文婷应配合协调解决并提供纠纷解决所需的相关资料等。当天，孙继山向谢文婷交纳了2017至2018年度的租金51804元及保证金4317元。并通过谢文婷向彩生活公司交纳106室垃圾处理费及物业费共计4017.6元，107室垃圾处理费及物业费共计6207.36元。后谢文婷依约交付涉案商铺，孙继山对房屋进行了装修，为经营兰州新区后街酒吧做准备。同年8月4日，涉案商铺因顶楼渗水造成酒吧地板、墙纸等装修设施损坏，后又遇雨水返流进室内造成地板损坏，孙继山与彩生活公司、绿地公司、谢文婷协商赔偿事宜未果，至此孙继山未能继续经营酒吧，也未缴纳第二年租金。谢文婷遂在第一年租赁期满后，搬移商铺内家具，并将商铺转租他人。2019年4月25日，孙继山诉至本院处理。本院判决后，彩生活公司不服上诉至兰州市中级人民法院。后该案发回本院重新审理。 认定以上事实的证据如下：孙继山提交的照片、视频、《商铺租赁合同》、兰州新区不动产登记资料查询结果告知单、转账记录、收条、物业费用收据及当事人庭审陈述等，上列证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，公民的合法财产受法律保护。围绕本案的焦点问题，评述如下： 第一、关于本案各方当事人的责任认定问题。根据孙继山提供的视频及照片，涉案商铺系二楼渗水导致墙面壁纸、木地板等装修设施损坏，后期又遇雨水返流进商铺内等客观情况。庭审查明，涉案商铺位于一楼，二楼对应位置的房屋原系谢文婷购买，后谢文婷办理了退房手续，渗水事件发生时绿地公司未向他人再次出售二楼房屋，故二楼房屋的所有人应为绿地公司。综上，二楼房屋在空置阶段水源自上而下流入一楼商铺内，房屋所有人应当承担未能管理和维护好通水管道设施造成孙继山租赁商铺受损的赔偿责任。绿地公司辩称涉案房屋在交付之前已经通过竣工验收，发生质量问题的管道已超过国家规定保修期的意见于法无据，不予采纳。对于彩生活公司是否应当承担责任的问题，彩生活公司系涉案一楼店铺和二楼店铺的物业管理公司，负有及时检修破损公共设施的义务，但本案无证据证明确切的漏水点，亦无法明确漏水位置是否系彩生活公司管理范围之内，故由彩生活公司承担赔偿责任的证据不足。对于谢文婷是否应当承担责任的问题，谢文婷与孙继山之间是房屋租赁关系，不存在侵权的因果关系，不应承担赔偿责任。对于孙继山是否承担责任的问题，其作为承租方，虽称在渗水浸泡事件发生后多次与彩生活公司、绿地公司及谢文婷进行协商，但其未能采取主动修复或者解除合同等有效措施及时止损，造成自身损失扩大，本人过错明显。综上，本次事故的产生，绿地公司应付70%的责任，孙继山自负30%的责任。 第二、关于孙继山的损失认定问题。本案中，孙继山的商铺因渗水事件未能正常经营，其装修损失因涉案商铺转租他人重新装修已无法启动鉴定程序，本着公平合理的原则，孙继山停业期间的商铺租金、保证金、物业服务费及垃圾处理费应系其直接损失，根据《商铺租赁合同》关于租金、保证金的约定以及物业费、垃圾处理费的交纳情况，本院认定孙继山的损失为66345.96元（51804元＋4317元＋4017.6元＋6207.36元）。孙继山自负30%的责任即承担19903.79元，绿地公司应承担70%的赔偿责任即46442.17元。 第三、关于孙继山主张排除房屋漏水妨碍，停止对其权益的进一步侵害的请求，因涉案商铺现已不在谢文婷控制范围之内，租赁期限也已届满，故该项诉请本院不予支持。关于孙继山主张的酒吧装修损失、其他财产损失以及营业损失，其并未提供相应证据，且涉案商铺在谢文婷转租他人期间已经重新装修，丧失了通过鉴定确定财产损失的客观条件，故该项诉请本院不予处理。关于孙继山主张的资金占用损失于法无据，本院不予支持。关于孙继山主张的律师费，并非涉案事件的直接损失，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十二条、第十五条第六项、第十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、绿地集团兰州新区置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿孙继山租赁费、保证金、物业费、垃圾处理费共计46442.17元。其他损失由孙继山自负； 二、驳回孙继山的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1812元，由孙继山负担544元、绿地集团兰州新区置业有限公司负担1268元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  刘 锋 审 判 员  何?莉 审 判 员  田彩兰 二〇二〇年十二月十日 法官助理  康玉佳 书 记 员  杜 悦