终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7363号原告:林英健，男，1960年9月11日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：丁浚，广东恒生律师事务所律师。被告：广州市安坤置业建设有限公司，住所地广州市越秀区东风西路**广州医学院教学学术交流中心大厦****。法定代表人：陈伟栋。委托诉讼代理人：陈文浩，男，1991年11月2日出生，汉族，系公司的员工，联系地址。原告林英健与被告广州市安坤置业建设有限公司（以下简称“安坤置业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员邱思陵独任审理，公开开庭进行了审理。原告林英健的委托诉讼代理人丁浚，被告广州市安坤置业建设有限公司的委托诉讼代理人陈文浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林英健向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理广州市荔湾区文昌南路143号-145号(文昌花苑)1002房的过户手续，将该房屋登记在原告名下；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：1994年中旬，广州市南方建设开发公司(下称南方公司)经广州市房地产管理局以(94)房拆许字118号房屋拆迁许可证批准拆除荔湾区长寿西路、文昌南路兴贤坊、宝华卡等地块，后南方公司进驻办公，陆续与地段内各住户沟通拆迁事项。原告原来居住广州市荔湾区长寿西路74号地下的华侨房，故与南方公司签订《房屋拆迁安置协议》，并由广州市荔湾区公证处进行公证，约定原告迁出广州市荔湾区长寿西路74号地下的房屋，南方公司在1997年12月31日前，在长寿西路62-88号范围第B座第10层，使用面积30平方米西向的房屋，给予原告回迁居住，同意原告以2500元每平方米的价格购买使用权。当时甲方是广州市南方建设开发公司，拆迁受委托人是金赞平。1995年7月13日被告广州市安坤置业建设有限公司成立，当时的法定代表人是金赞平，成为此开发建设项目的项目公司。之后与原告联系的通知单上都会加盖被告公章。经过两年时间建筑，在1996年3月21日，以南方公司与被告名义向购买使用权的住户(包括原告)发通知预计将在1997年12月入伙，并且提出一次性解决产权关系。由于当时大楼还没有完工，各住户还没有见到实际房屋结构布局，所以少有居民愿意购买此产权之事。由于工程原因，1998年9月29日被告向住户们发出《准予收楼通知书》，并且将各人回迁的房号告诉住户。原告回迁到文昌南路××号××房，办理了各项手续：水、电、煤气、户口等落名事项，每月支付所住的房屋大楼物业管理费。入住多年之后，被告于2019年6月13日向原告发出《办理房产证通知》，告知可以在补偿地价款后取得房产证。根据房地产测绘图，1002房的建筑面积是47.46平方米，补差价款109158元(47.46*2300=109158元)。并且委托文昌花苑管理处代收补差款。其后原被告双方于2019年6月27日签订《分期付款协议》，原告提供了《房屋拆迁安置协议》原件等材料给被告办证之用，并交付了补差款的50%(50000元)。到了2020年5月，被告突然通知原告，不能完成办证到原告名下，要原告自行到房管部门办理房地产权证。为了维护自己的合法权益，特此向人民法院起诉，请求贵院查明事实，依法维护原告的合法权益。被告安坤置业公司辩称，不同意原告的所有诉讼请求。1、原告与我司签订购买房屋使用权协议，其实质实为是房屋租赁关系和一次性预交租金性质。根据我国合同法的规定，租赁期限超过20年的，超过部分为无效。原告使用房屋超过20年，原告缴纳的房屋使用款应视为20年租金。因原告使用房屋已经超过了20年，原告无权继续占有及使用房屋，应将房屋交还我司，或另行协商房屋租赁价格和签署租赁合同。2、我司办妥产权证出证后，曾通知原告缴交剩余50%的款项，但遭原告拒绝，根据分期付款协议，应视为原告放弃办理产权，其所交款项不予退还，我司有权不再为原告办理房屋产权证。经审理查明：1994年7月27日，广州市南方建设开发公司（拆迁人、甲方）与林英健（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局批准，拆除长寿西路74号的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积29.22平方米，有正式户口的实际居住人口3人。乙方同意1994年8月30日前迁出原址房屋，自行解决临时搬迁。甲方应于1997年12月31日前，在长寿西路62-88号范围第B座第十层，产权属于公有的房厅套间，使用面积30平方米（西向）安置给乙方回迁居住。甲方安排给乙方的回迁面积，同意由乙方以2500元/平方米购买使用权免租使用，该购买使用权款总数75000元整，首期先付伍万元，余款入住前6个月付清（首期在8月30日前付清5万元正）；等等。上述协议于1994年8月1日经广州市荔湾区公证处公证。林英健分别于1994年8月30日和1998年10月27日向广州市南方建设开发公司支付十层1002房使用权款50000元和25000元。1998年10月27日，安坤置业公司向林英健出具《准予收楼通知书》，通知管理处为林英健办理10楼1002房的收楼交钥匙验收等手续。2019年6月13日，安坤置业公司向1002房住户林英健发出《办理房产证通知》，载明：根据公司清算的规定，当时购买使用权回迁的拆迁户在补偿地价等差价款和相关税费后可取得房产证。请明白这是最后一次办理房产证的机会，截止时间后将不再受理，且今后无机会办理……根据房地产测绘图，你的房号的建筑面积是47.46平方米，仅需补差价款：109158元。办理条件：1、带拆迁协议原件，购买使用权收据复印件；2、身份证复印件，户口簿复印件；3、上述价差款请你在2019年6月25日前交付。上述价差款，我司委托管理处代收，请你在2019年6月25日前到管理处办理。4、相关契税待房管局计算通知。2019年6月28日，安坤置业公司（甲方）与林英健（乙方）就1002房签订《分期付款协议》，约定：1、根据双方当时签署的购买使用权回迁协议，乙方购买的使用权面积，核算建筑面积47.46平方米。每平方米建筑面积应补差价款2300元（2300元*47.46平方米=109158元）。2、双方同意上述差价款109158元分两期支付，首期50%共50000元于交资料后7天内以现金方式交付给甲方或甲方委托的代收款人，余款共59158元在房产证办妥后取证前3天一次性付清余款，如乙方不按时付清余款，则甲方有权视为乙方主动放弃取得房产证的权利，并且，前期所交款项不予退还，甲方不承担因此引起的后果。3、因政府部门原因或乙方办理房产证资格未能通过审核，导致未能办理房产证时，甲方退回本次乙方或乙方代理人交付的房屋差价款。4、相关契税待房管局计算通知后由乙方缴交。等等。协议签订后，林英健向安坤置业公司交付了如下材料：1、安置协议；2、收据；3、身份证；4、户口本。其中安置协议为原件，其余材料为复印件。同日，林英健向安坤置业公司缴纳了文华楼1002房补差价款50000元，安坤置业公司向林英健出具了收据。为查明案涉房屋的产权情况和有无查封、抵押情况，本院向广州市规划和自然资源局发协助调查函查询相关情况。广州市规划和自然资源局于2020年10月12日向本院复函[穗规划资源协查（2020）1865号]，内容如下：项目文昌花苑以统字567279号首次登记在广州市安坤置业建设有限公司名下，登记地址为荔湾区文昌南路137号之1，139号（除2楼），141号之1－之8，143，145号（除145号7001－7012，8005-8007，9003，9005，9006，9009，9010，9014，9015，1005-1007，1105-1108，1113，1206，1207，1303-1305，1309，1310，1605，1611，2107，3007房，139号119，120，131，352铺，141号之4，之5，之8铺48套市局接管房外）。暂无文昌南路143-145号（文昌花苑）1002房预购商品房预告登记（合同备案）、查封、抵押或转移登记信息。另查，该项目曾以测字H583A出具测绘成果，1001与1002房合并一个单元出图，其中1001为代管公房。鉴此，来函房产是否涉代管公房情况建议一并征询广州市住房和城乡建设局意见。本院因此向广州市住房和城乡建设局发协助调查函查询1002房的情况。广州市住房和城乡建设局于2020年11月18日向本院函复[H20204524]，内容如下：文昌南路143号-145号（文昌花园）1002房不属于直管房范畴。文昌南路143-145号（文昌花园）1001房于1999年9月由原广州市国土房管局以“99年房字第**”接管，目前由荔湾区住房和建设局管业。经查，林英健具备本市住房限购区域内住房购买资格。庭审中，原、被告均确认原告未付房款为59158元；原告同意向被告支付该未付房款，被告表示同意原告支付剩余房款到被告账户，待原告支付后同意为原告办理房产的过户登记手续。此外，被告陈述确认原告诉请所依据的事实。本院认为：林英健与安坤置业公司签订的《分期付款协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应严格履行。林英健已在案涉房屋居住多年，且按照上述协议提交了相应资料并支付了补房屋差价首期款，完成了办证前的相关义务，同时案涉房屋已经具备办理过户登记手续的客观条件，安坤置业公司应按照协议的约定向林英健承担办证义务，故本院对于林英健要求安坤置业公司协助原告办理广州市荔湾区文昌南路143号-145号1002房的过户手续，将该房屋登记在林英健名下的诉请，依法予以支持。根据协议约定，尾款是在房产证办妥后取证前3天一次性付清，安坤置业公司抗辩要求要在收到林英健支付的补房屋差价尾款后才同意协助办证，没有合同根据，本院不予采纳。安坤公司在本案庭审中同意林英健支付剩余房款到其公司账户，为免讼累，本院结合双方协议约定的支付剩余房款时间，酌定林英健应在安坤公司履行协助办理案涉房屋产权登记及过户手续之日起三日内向安坤公司支付剩余房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州市安坤置业建设有限公司协助原告林英健办理广州市荔湾区文昌南路143号-145号（文昌花苑）1002房的产权登记及过户手续，将上述房屋登记在原告林英健名下。二、在被告广州市安坤置业建设有限公司履行上述第一项义务后三日内，原告林英健向被告广州市安坤置业建设有限公司支付剩余房款59158元。本案受理费100元，由被告广州市安坤置业建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内，按照不服一审判决部份的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年十二月八日书记员  雷启鸿胡晓琴