四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初5773号 原告：杜江，男，生于1993年10月21日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈铭，四川法雨律师事务所律师。 被告：广安市广达置业有限公司,住所地四川省广安市广安区广宁南路2号1幢1001室，统一社会信用代码为915116003233628075。 法定代表人：王成贵，董事长。 委托诉讼代理人：伍国媚，女，生于1987年1月18日，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：李华军，男，汉族，生于1980年9月12日，住四川省岳池县。 原告杜江诉被告广安市广达置业有限公司（以下简称“广达置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈铭，被告广达置业公司的委托诉讼代理人伍国媚、李华军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杜江向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付截至2020年4月9日的逾期交付房屋违约金6550元，此后的违约金从2020年4月10日开始按照每天50元的标准计算至房屋实际交付之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年4月27日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的广安市广安区××路××号××号××幢××单元××层××号房屋，交房时间为2019年11月30日。约定交房日期已到，被告未能完成该项目房屋的修建，达不到交房条件，原告一再催促被告按约定的条件交房未果。原告认为，被告逾期交房是一种严重的违约行为，应当承担违约责任，现依法提起诉讼，请求法院支持其诉求。 被告广达置业公司辩称，一、案涉房屋已于2020年4月23日具备了交付条件，我方于2020年4月17日就向原告邮寄了接房通知，原告于2020年4月18日签收。故原告自己的原因导致房屋未交付，该责任在于原告；二、原告主张的违约金计算标准不符合合同的约定，合同约定逾期交房违约金按照每日总价款的万分之一计算，原告主张的50元每天计算没有法定和约定的条件，不应当得到支持。 审理查明：2018年4月27日，原告杜江（买受人）与被告广达置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：一、乙方购买的商品房位于四川省广安市广安区××路××号××号××幢××号房屋，建筑面积为114.54平方米，总价款为468491元；二、该商品房交付给买受人时符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；3.分期交房的，买受人同意不以第1、2目约定为交付条件，以单项工程竣工验收合格为交付条件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；三、出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房；四、除不可抗力外，出卖人未在2019年11月30日前向买受人交付该商品房的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房款万分之0.1的违约金，合同继续履行。上述合同签订后，原告按照约定将购房款468491元支付给了被告，但被告未在2019年11月30日前向原告交付房屋。 2020年4月17日，被告广达置业公司向原告邮寄了接房通知书，通知广发叁号业主从2020年4月30日按楼栋依次接房。原告杜江于2020年4月18日签收。该接房通知书上载明：1栋、2栋接房时间2020年4月30日-5月3日；3栋、4栋接房时间2020年5月4日至5月6日；5栋、6栋接房时间2020年5月7日至5月9日；7栋、8栋接房时间2020年5月15日至5月17日；9栋、10栋接房时间2020年5月18日至5月21日；11栋、12栋接房时间2020年5月22日至5月26日。 案涉房屋分别于2020年1月12日、15日，取得了门窗安装、防水工程等质量验收合格记录表、安装质量工程验收记表。2020年4月30日，广发叁号取得了《广安市商品住宅质量保证书》。同时，广发叁号还取得了《四川省房屋使用说明书》。2020年4月23日，广发叁号1、2、8-12#楼取得了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方竣工验收报告。 2020年5月8日，协兴园区规划建设局对广安市广达置业有限公司作出《责令整改通知书》，载明广安市广达置业有限公司建设的广发参号项目未经竣工验收合格就投入使用，该行为违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建筑工程质量管理条例》第一十六条的规定，要求其立即停止交房，在竣工验收合格备案后方可投入使用。2020年6月4日，协兴园区规划建设局在回复案外人谈某、王某蓉等市民的信访事项处理意见书中载明，广发叁号未取得《建设工程规划条件核实意见书》，现进行的是五方责任主体验收。该项目已基本建成，消防工程未进行验收。协兴园区规划建设局已作出《责令整改通知书》，要求停止交房。 以上事实，有原告向本院提交的商品房买卖合同、收据、信访事项处理意见书及被告提交的接房通知书、邮寄单、（2020）川1602民初1840号民事判决书、（2020）川16民终1374号民事判决书等证据证实，本院结合双方当事人的陈述予以认定。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行其义务。原告履行了支付购房款的义务，被告应当按照合同约定期限向原告交付房屋，逾期交付，应当承担相应的违约责任。 本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否符合交房条件；二、逾期交房违约金如何认定。 关于案涉商品房是否符合交房条件的问题。案涉商品房买卖合同第十五条就商品房交付条件约定为：一、该商品房交付给买受人时符合下列第1、2所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；3.分期交房的，买受人同意不以第1、2目约定为交付条件，以单项工程竣工验收合格为交付条件；二、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。从合同文义理解，在分期交房中，单项工程竣工验收合格即符合约定的交付条件，而单项工程竣工验收合格通常就是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方责任主体竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择分期交房时将单项工程竣工验收作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定讼争商品房是否符合交付条件的依据。并且《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。”《建筑工程质量管理条例》第三条规定“建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述规定来看，“竣工验收合格”和“竣工验收备案”是两个不同的概念，法律和行政法规仅规定建设工程经“竣工验收合格”即符合法定交付使用，没有规定经“竣工验收备案”才可交付使用。因此，双方在合同中约定以单项工程竣工验收合格作为房屋交付条件并不违反法律及相关规定。竣工验收备案不属于法定的交房条件，故协兴园区规划建设局作出的《责令整改通知书》及信访回复并不影响本案房屋交付条件的认定。原告主张案涉房屋未经竣工验收备案未达到交房条件的理由不能成立，本院不予采纳。案涉房屋在2020年4月23日经五方责任主体竣工验收合格后，已达到双方约定的交付条件。被告在具备合同约定及法律规定的交房条件下，向原告发出接房通知，原告拒绝接房屋，其责任不在被告。本案双方约定的交房时间是2019年11月30日前，涉案房屋2020年4月23日才竣工验收合格，被告通知原告所在楼栋业主接房的最后期限是2020年5月17日，故被告超过合同约定期限169天交房，应当承担相应的违约责任。 关于违约金标准的问题。原告认为约定的违约金计算标准过低，主张按照50元/天的标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原、被告双方虽然约定违约金标准为每日按已付购房款的万分之0.1计算，但对比本地租房市场的实际情况明显过低。综合被告的违约程度、案涉房屋实际情况、当地房屋租赁市场的价格水平，兼顾公平原则，确定以原告所购房屋的租金损失1200元/月（每天40元）作为违约金支付的标准。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广安市广达置业有限公司向原告杜江支付逾期交付房屋的违约金6760元； 二、驳回原告杜江的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告广安市广达置业有限公司承担20元，由被告杜江承担5元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡道凤 二〇二〇年十二月三日 书记员  蒲华琴