福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初9049号 原告：深圳市馨居佳物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区桂园街道松园社区笋岗东路**长虹大厦1913，统一社会信用代码9144030076636481XT。 法定代表人：丁秋玉，董事长。 委托诉讼代理人：邹继明，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈柏钗，女，该公司员工。 被告：刘娟，女，1981年10月9日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：李辉祥，男，1979年12月25日，汉族，住龙岩市新罗区，系刘娟之夫。 原告深圳市馨居佳物业管理有限公司（以下简称馨居佳公司）与被告刘娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告馨居佳公司的委托诉讼代理人邹继明、陈柏钗及被告刘娟的委托诉讼代理人李辉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 馨居佳公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘娟支付物业服务费2428.2元、公摊电费285元，共计2713.2元。2、判令刘娟承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：馨居佳公司分别于2009年6月和2012年5月与龙岩市新罗区中山路一、二期业主委员会签订《中山路一、二期物业管理合同》，合同约定自2009年6月1日至今，由馨居佳公司向龙岩市新罗区中山路一、二期业主提供物业服务，收取物业服务费。刘娟是龙岩市新罗区产权人，房屋面积71平方米。龙岩市新罗区中山路一期Ｋ栋为多层住宅，根据合同约定，多层住宅物业费为每平方米每月0.3元，刘娟应缴纳物业费21.4元／月。刘娟从2011年1月起拖欠物业费，截止2020年6月共拖欠114个月物业费2428.2元、公摊电费285元，合计2713.2元。为此，馨居佳公司诉至法院，请求判如所请。 刘娟辩称，馨居佳公司未尽到物业管理的责任，故不予缴纳物业管理费。理由如下：一、《中山路一期、二期物业服务合同》的签署人为龙岩市新罗区中山路一期业主委员会，代理人为陈森辉。作为业主，业主委员会从未通知其参加任何会议、投票等活动，至于代理人陈森辉，其不认识，亦从未看到服务合同，因此对物业服务合同不予认同。二、馨居佳公司未尽到应尽的管理业务。1、中山路K栋804室于2000年8月交付使用，刘娟未装修将该房屋租给他人使用，2009年下半年发现房屋厨房与房间的墙体出现漏水（主水管从外墙进入连接到厨房，在厨房内安装水表，该水管处于该房屋水表之外），墙体及地板水泥呈现由内而外的潮湿渗水现象。当时刘娟多次向物业公司反馈，物业当时将渗水处简单用水泥重新堵住，并未查看水管问题。后刘娟也多次找物业反应此问题，物业对于刘娟的反应不予应答回复。2、2010年6月该房屋开始装修，当时房屋连接厨房与房间的墙体、地板、地板已经有大面积潮湿渗水再次找物业公司反映问题，想趁着装修之际彻底找出问题并维修。但物业公司将责任推给开发商，并不理会刘娟反映的问题，当时因此与物业公司工作人员发生争吵。刘娟在装修时将泡水潮湿的墙体敲掉，水泥地板撬开找到渗水原因系埋在墙体与地板连接处的供水主水管连接处渗水（此处属于该房屋水表之外），后刘娟将该水管修好，将长期泡水的墙体敲掉，将地板潮湿部分刮掉一部分，重新铺平地板及砌墙。因维修此墙体及底板维修费6000余元。馨居佳公司未履行其维修供水主水管，拒绝履行其所签订的服务合同中应尽的责任，因此馨居佳公司要求刘娟支付物业费是不合理。3、2000年8月，该房屋交付使用时，刘娟缴纳了装修垃圾转运费144元，公共设施维修备用金216元。当时刘娟提出此房屋没有那么快装修，要求物业将垃圾转运费退回，物业答复已缴纳的费用不予退回，以后该房装修时由物业处理装修垃圾。2010年该房屋装修时，物业拒绝处理该房屋的装修垃圾，装修垃圾由刘娟花费400元请人清理，至今刘娟缴纳的装修垃圾清运费未退还。第三、馨居佳公司未尽职尽责履行起其所应负的责任，现中山路一期三楼（一楼二楼为商场，三楼为公用大坪）地板）地板多出损坏积水无人维修中山路的一期的门、栏杆等公共设施损坏无人维修，到处堆放杂物无人清理管理。综上，馨居佳公司并未按物业服务合同的约定实际履行职责，甚至将责任推卸给开发商。刘娟在2008年8月至2010年12月都有按期缴纳费用，因刘娟多次反映属于物业公司责任范围内的问题，但物业公司未履行其责任，刘娟才自2011年1月停交物业费。请求依法驳回馨居佳公司的诉请， 针对诉辩主张，馨居佳公司向本院提交《中山路一、二期物业服务合同》、馨居佳物业管理2018年5-6月及2019年5-6月收费通知单、龙岩市不动产登记查询证明；刘娟向本院提交收款收据、照片、停水通知；双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在案佐证。刘娟提供的手写计算清单，馨居佳公司对该清单不予认可，故不作为本案证据使用。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2009年6月5日、2012年5月28日，馨居佳公司与龙岩市新罗区中山路一、二期业主委员会分别签订《中山路一、二期物业服务合同》，主要约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为多层住宅（无电梯）0.3元/月·平方米，物业服务费、公摊水电费每两个月交纳一次。2012年5月28日签订的《中山路一、二期物业服务合同》第四条约定，服务期限自2012年6月1日至新一届业主委员会备案之日止。因该小区至今未成立新一届业主委员会并进行备案，现馨居佳公司继续为该小区提供物业服务。馨居佳公司陈述，公摊电费根据2009年的合同约定每月每户预收1元，2012年合同约定按实际用水、电量由使用人分摊，并公示公摊水电测算依据，后因电费涨价，经与业委会协商，根据实际测算后约定每月每户2.5元。刘娟系新罗区中山路一期K栋804室的业主，建筑面积为61.97平方米。刘娟认为其房屋厨房与房间的墙体出现漏水，馨居佳公司未尽到维修责任，应赔偿其雇请人员维修渗水的损失6000元，遂从2011年1月起未缴纳物业服务费及公摊电费。截至2020年6月，刘娟尚欠物业服务费2119.37元（61.97元×0.3元/月×114个月）、公摊电费285元（2.5元/月×114个月），合计2404.37元。馨居佳物业向刘娟催要款项未果，遂诉至法院，请求判如所请。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。馨居佳公司系有资质的物业管理服务单位，龙岩市新罗区中山路一、二期业主委员会与馨居佳公司签订的《中山路一、二期物业服务合同》，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。刘娟抗辩其对物业服务合同的签订不知情，对合同不予认可，本院不予支持。馨居佳公司作为物业服务企业，应按约定的物业管理事项和服务质量提供相应的服务。业主或物业使用人应按约向馨居佳公司交纳物业服务费、公摊水电费。馨居佳公司诉请刘娟支付尚欠的物业服务费2119.37元、公摊电费285元，有事实和法律依据，本院予以支持。从刘娟提供的证据来看，在合同履行过程中，馨居佳公司确实存在一些服务瑕疵，但因物业服务系针对广大业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利。如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，馨居佳公司的服务瑕疵并不构成刘娟减交或免除物业服务费的理由，刘娟若认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。本案中，刘娟以馨居佳公司未按物业服务合同的内容提供服务，拒交物业费，缺乏依据，本院不予支持。刘娟主张其房屋厨房与房间的墙体出现漏水，馨居佳物业未尽到维修责任，因其未举证证明渗水与馨居佳物业的服务管理之间存在因果关系，且损害赔偿系另一法律关系，刘娟可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下： 刘娟应于本判决生效之日起十五日内支付深圳市馨居佳物业管理有限公司物业服务费2119.37元、公摊电费285元，合计2404.37元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由刘娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 江    彬 二〇二〇年十二月七日 书记员 张丽芳（代） 附注：一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：1710××××4401 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。