贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7585号上诉人（一审被告）：毕节市鼎盛房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路（新客车站旁边），统一社会信用代码：9152050067073306XQ。法定代表人：吴正华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权)：王会强，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201610604979。委托诉讼代理人（一般授权)：朱超，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。被上诉人（一审原告）：张守万，男，汉族，1984年11月10日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：顾蜜，女，汉族，1994年8月16日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：张静，贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205202011170595。委托诉讼代理人（一般授权）：徐吉，贵州威迪律师事务所实习律师，证号：230713012110791。上诉人毕节市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称：鼎盛房开公司）因与被上诉人张守万、顾蜜商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初8897号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人鼎盛房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人主张退还“三通费”属不当得利之债，应当适用诉讼时效，提起诉讼时已超过诉讼时效期间，应当驳回其诉讼请求。且上诉人已将代收的“三通费”全部代交到相关部门，并未获利，不应返还。二被上诉人签订案涉《商品房买卖合同》后离婚，至今未明确将案涉商品房产权登记到谁名下，对逾期办证存在明显过错，且双方签订商品房买卖合同后，国家政策法律作出调整，仍以原合同约定判决上诉人承担违约责任不当。被上诉人张守万、顾蜜二审未作答辩。原审原告张守万、顾蜜一审诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂定87594.29元，具体以房屋总价款399609元为基数，按日万分之二的标准从2017年5月27日起计算至2020年5月27日；2.判令被告退还原告三通费用共计3475.00元并给付从2015年6月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月20日、从2019年9月21日起按银行间同行拆借利率计算至实际退还之日止的相应利息；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月6日，原告张守万、顾蜜作为买受人，被告鼎盛房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＤＳ2014-0129），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房号为6-16-6；该商品房合同约定建筑面积128.08平方米，套内建筑面积106.24平方米；出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款：2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为399609元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款129609元，余款270000元以银行按揭支付；转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期之后的180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告付清了购房款399609元。被告向原告收取了天燃气费2500元、电通625元、电视安装入户费350元，共计3475元，以及契税、维修基金等费用。原告认为，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书以及多收取了房屋面积差价款和三通费，损害了原告的合法权益，遂提起诉讼。另查明：涉案房屋所属6幢于2018年11月30日取得初始登记，被告于同日在该幢楼电梯口张贴办证通知。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限内履行其义务，构成违约，故被告应当自约定日期届满之次日开始向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。对于违约金的计算标准，因双方合同中明确约定“……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。”，故本案违约金以原告已付购房款399609元为基数，按日万分之二的标准计算。对于违约金计算起止时间，因被告已收取了原告的办证相关税、费，双方系委托办证，故被告无交付办理商品房转移有关文书给原告的现实必要，但被告应当向原告尽到披露义务，因被告在具备办证条件后即于2018年11月30日在原告所居住楼栋的电梯口张贴了办证通知，通知了原告，故违约金起止时间原则上自2017年1月1日计算至2018年11月30日止，但被告提出诉讼时效抗辩，按照三年诉讼时效的规定，以原告起诉之日2020年5月27日倒推三年即2017年5月27日起的违约金予以保护，之前的违约金因已超过诉讼时效，不予保护。违约时间自2017年5月27日至2018年11月30日止共计552天。该违约金计算为44,116.80元（399609元×0.02%×552天）。关于原告主张被告退还三通费的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电开户费、燃气开户费、电视入户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。原告诉请被告退还电开户费、燃气开户费、电视入户费共计3475.00元，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张守万、顾蜜逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金44,116.80元；二、被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告张守万、顾蜜三通费3475.00元；三、驳回原告张守万、顾蜜的其他诉讼请求。案件受理费1,038元，由原告张守万、顾蜜负担496.00元，由被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司负担542.00元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人作为从事房地产开发的专业机构，理应对房地产开发过程中存在的风险有充分认识，根据双方所签的《商品房买卖合同》，上诉人应当于2016年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，距离合同签订的时间2年有余，上诉人一、二审均未举证证明案涉房屋在合同约定的上述期限之前其已具备办理初始登记中自身应当具备的条件，逾期办理初始登记及交付办理转移登记有关文书系《不动产登记暂行条例》实施所致。一审认定上诉人应当承担违约责任的截止时间为上诉人取得案涉商品房所有权初始登记并通知被上诉人之日，符合双方合同约定，之后因被上诉人原因所致办证迟延并未判决上诉人承担违约责任。上诉人关于不应承担逾期交付转移登记有关文书的违约责任的上诉理由均不能成立，本院不予采信。根据上诉人与被上诉人的诉辩意见及所举证据可知，被上诉人向上诉人交纳“三通费”系委托上诉人向有关部门缴纳，而上诉人所举证据显示，上诉人仅有向贵州省广播电视信息网络股份有限公司缴纳的基本收视、高清、互动、宽带费950元为其代被上诉人向该公司缴纳，其余费用并未举证证明已代为缴纳，被上诉人在履行中要求退还，不应受诉讼时效限制，一审判决上诉人退还剩余费用，并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2076元，由上诉人毕节市鼎盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十二月二日书记员  邓 千