河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初3065号 原告：芦浩，男，1984年3月8日出生，汉族，北京市大兴区人，住北京市大兴区。 委托代理人：冯成，北京京驰律师事务所律师。 被告：武凤巧，女，1968年4月16日出生，汉族，山东省阳谷县人。 委托代理人：孙晓东，北京京师律师事务所律师。 被告：程占任，男，1967年8月27日出生，汉族，山东省阳谷县人。 委托代理人：孙晓东，北京京师律师事务所律师。 被告：固安县联众房地产经纪有限公司。住所地：固安县106国道东侧天地物业商住楼。统一社会信用代码：911310220633932867。 法定代表人：刘伟。职务：总经理。 委托代理人：钟海涛，河北李占廷律师事务所律师。 委托代理人：王海鹏，职务：公司员工。 第三人：廊坊和美房地产开发有限公司。住所地：河北省廊坊市固安县惠文西街合美帝宝壹號25号楼四至五层。统一社会信用代码：911310225576952419。 法定代表人：张向阳。职务：副董事长。 委托代理人：赵若琛，河北乾翔（北京）律师事务所律师。 原告芦浩诉被告武凤巧、程占任、固安县联众房地产经纪有限公司（简称：联众公司）、第三人廊坊和美房地产开发有限公司（简称：和美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告武凤巧、程占任、联众公司的委托代理人、第三人和美公司的委托代理人均到庭参加了事实。本案现已审理终结。 原告芦浩向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2017年3月11日签订的房屋买卖合同；2、判令被告武凤巧、程占任返还购房款1130000元；3、判令被告武凤巧、程占任赔偿违约金100000元、律师代理费40000元；4、判令被告联众公司返还中介服务费40000元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月25日，被告武凤巧与第三人和美公司签订编号为GF-2000-0171号商品房买卖合同，购买了和美•紫晶花园小区11幢2单元13层1301室房屋，并于2014年12月3日进行登记备案，备案编号为20141125092。被告武凤巧、程占任系夫妻关系。2017年3月21日，在被告联众公司的居间服务下，原、被告签订了房屋买卖合同，将涉案房屋以1890000元的价格转让给原告。2017年3月25日，原告通过转账的方式向被告武凤巧支付购房款1130000元，2017年4月4日，原告向被告联众公司支付中介服务费40000元。现因被告房屋不动产权登记证书迟迟不能办理，致使合同目的不能实现，被告联众公司作为居间服务方，未能尽到合理审慎义务，故原告诉至法院。 被告武凤巧、程占任辩称，一、双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方签订合同之初已经对该涉案房屋的权属情况进行了详细沟通，原告对涉案房屋在签订合同时尚未取得房屋所有权证书这一事实是知晓的，并且也同意该房屋在未来取得所有权证书后，双方再办理所有权属转移记。涉案合同第二条第二款关于房屋权属情况双方已经做了明确约定，并且达成了一致的意思表示。即：该房屋尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间2017年6月，具体时间视开发建设单位实际办理而定。待该房屋取得所有权证书后，出卖人与买受人方可就该房屋办理房屋所有权属转移登记。根据以上事实，双方在签订房屋买卖合同时并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的五种事由规定。该合同系双方当事人的真实意思表示，并且对合同的主要条款已经达成了合意，应受法律保护，当事人应严格履行合同。二、原告主张解除涉案合同这一诉求没有法律和合同依据。《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除需具备的条件已经做了明确规定，只有具备法律规定的解除事由时，享有解除权的一方当事人才可以解除合同，终止合同的权利义务。双方当事人在补充协议中也作了明确约定，经甲乙双方协商一致同意：如因行政机关原因致使该套房屋无法并不能取得产权证的，于甲方或居间方提供证明资料之日起30日内甲方退还乙方所交全部购房定金和房款。双方互不追究相关责任，本合同解除。达到约定解除必须同时满足以下前提条件：1、必须是因行政机关原因。2、无法并不能取得产权证。1和2并列关系。现根据我方提供的证据，固安县自然资源和规划局于2020年6月4日做出了以下意见书，该项目占用部分集体土地，需转征国有建设用地后才能办理后续手续……受省政府办公厅2020年3月20日下发的《关于做好近期建设用地报批工作的通知》政策影响，只有省级以上开发区范围内的项目才能组卷报批。据该书面的意思表示可知，涉案房屋确实因行政机关的原因在目前这一阶段上尚不能办理房屋产权，但是固安县自然资源和规划局、县政府与省自然资源厅积极协调，在组卷报批后即可取得产权证。这表明涉案房屋的产权证是能够取得的，取得证书后即可实现合同的目的，只不过是时间长短的问题。这一信访事项处理意见书与补充协议约定的解除条件相违背，完全达不到约定解除的条件。原告任意解除合同违反了诚实信用原则，扩大了解除权，同时其要求我方返还购房款更是没有事实和法律支持。三、被告武凤巧、程占任不存在违约行为，原告要求我方支付违约金和律师费的诉求没有事实和法律依据。被告武凤巧、程占任完全按照房屋买卖合同的约定，按规按时履行全部责任义务，全部行为均由相应合同条款支持，依法应驳回原告的全部诉讼请求。 被告联众公司辩称，我方不同意原告第1、4的诉求，房屋交易过程中我方不存在违约行为，我司已经为买房人提供看房、选房、收集涉案房屋的购房合同、备案合同、发票，协助买卖双方签订购房合同等服务，因涉案房屋暂时不能办理产权证书，没有我司责任，房屋已经到过户最后环节，我司也进行了相应的服务，故不能退回。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效均应按约履行。2017年3月初，我方带原告看房、选房，同年3月21日，原、被告与我司签订房屋买卖合同，约定原告购买被告的涉案房屋，房价款1890000元，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付1130000元购房款。在原告与被告签订合同后，2017年4月4日我司收取了原告中介费40000元，这是对居间方服务的认可才支付的服务费，非我司原因合同不能履行，我司不应退还。合同第七条：因买卖双方基于居间方的媒介服务而订立本合同，居间方有权收取相应的居间报酬，买卖双方在签订本合同当日，由乙方支付居间方服务费40000元，作为居间方的此次交易的居间服务费，第八条第三款、第九条第三款，原被告双方因其中一方违约，居间服务费作为违约金不予退还，第四款该房屋如因甲方或乙方原因造成违约造成本合同不能履行的产生的相关费用诉讼费、律师费、误工费等由违约方承担，这部分条款明确我司服务范围，对买卖双方的原因导致合同不能履行，由违约方承担，我司作为居间方不承担责任。我司在履行合同中不存在违约行为，不应承担违约责任，请求法院依法驳回原告诉求。 第三人和美公司辩称，争议房屋迟延办理证书是政府土地指标不足，暂时未能办理国有土地使用权证书，导致无法进行整体验收，由于政府行为导致无法办理不动产权证书是第三人自始不能克服和遇见的原因，属于不可抗力。原、被告签订的房屋买卖合同约定，因行政机关原因致使权属转移登记不能办理，双方办理权属转移登记日期相应顺延，因此，原、被告应继续履行双方签订的房屋买卖合同。 本院经审理认定事实如下，被告武凤巧与被告程占任系夫妻关系。2014年11月25日，武凤巧与第三人和美公司签订商品房买卖合同，武凤巧购买和美公司开发的位于河北省固安县房屋；该商品房买卖合同已在房产管理部门备案。2017年3月11日，武凤巧、程占任与原告芦浩经被告联众公司居间签订房屋买卖合同一份，合同约定：出卖人武凤巧、程占任为甲方，买受人芦浩为乙方，联众公司为居间方，芦浩购买武凤巧、程占任位于河北省固安县房屋，建筑面积109.37㎡，第二条（二）该房屋尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间2017年6月具体时间视开发建设单位实际办理而定。待该房屋取得所有权证书后，出卖人与买受人方可就该房屋办理房屋所有权属转移登记。第三条成交价格为1890000元；第九条四、该套房屋如因甲方或乙方原因造成本合同不能履行的，产生的相关费用（如诉讼费、律师费、误工费等）由违约方全部承担。第十三条如因行政机关原因致使该套房屋无法并不能取得产权证的，于甲方或居间方提供证明资料之日起30日内甲方退还乙方所交全部购房定金和房款。双方互不追究相关责任，本合同解除。合同签订后，原告向武凤巧、程占任支付定金200000元、购房款930000元，共计1130000元；原告交付联众公司中介费40000元。2020年6月4日，固安县自然资源和规划局出具信访事项处理意见书，内容：和美紫晶花园小区项目占用部分集体土地，需转征国有建设用地后才能办理后续手续，因临空经济区规划管控，我县从2016年至2019年开始土地限批，现又受省政府办公厅2020年3月20日下发的《关于做好近期建设用地报批工作的通知》政策影响，只有省级以上开发区范围内的项目才能组卷报批。县政府和我局正积极协调自然资源厅，尽快组卷报批。 以上事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提供的商品房预售合同、销售发票、房屋买卖合同、银行交易凭证、收据、信访意见书、微信记录、产权办理通知等证据证实。 本院认为，对武凤巧与和美公司签订商品房买卖合同、原告与武凤巧、程占任签订房屋买卖合同、原告交付武凤巧、程占任房款1130000元、交付联众公司中介费40000元等事实，有商品房预售合同、销售发票、房屋买卖合同、银行交易凭证、收据等证据证实，且双方无异议，本院予以认定。通常在房屋买卖合同中，买方的合同目的是取得房屋以供使用，办理产权登记属于取得房屋的一个环节并非合同目的。原告主张的一直不能办理产权登记致使合同目的不能实现，与常理不符，且原告未提供证据明涉案房屋的产权证书不能办理，其提供的信访意见书亦显示县政府和固安县自然资源和规划局正积极协调自然资源厅，尽快组卷报批。对原告的主张本院不予采信。因原告未提供证据证明其在与武凤巧、程占任签订房屋买卖合同时不具有在河北省固安县的资格，其“即使可办理产权证书，原告已不具备购房资质，因此合同应当予以解除”的主张不能成立；综上，因原告未提供证据证明存在房屋买卖合同应予解除的情形，对原告要求与被告解除房屋买卖合同及其他相应请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告芦浩的全部诉讼请求。 案件受理费16690元，减半收取8345元，由原告芦浩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  唐怀玉 二〇二〇年十二月二十六日 书记员  郑大虎