山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12856号 上诉人（原审原告）：范学舜，男，1977年11月10日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：徐迎伏，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺爽爽，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：辛爱云，女，1953年11月18日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：王春雷，青岛李沧联兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：辛鸿亮，男，1963年9月2日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 被上诉人（原审被告）：吕文，女，1967年9月20日出生，汉族，住青岛市市**。 上诉人范学舜与被上诉人辛爱云、辛鸿亮、吕文房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初1922号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷调查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 王峰刚向本院提出上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判。2、本案一、二审诉讼费由辛爱云、辛鸿亮、吕文承担。事实与理由：一、一审判决基本事实认定错误，理应撤销一审判决予以改判。（一）辛爱云与辛鸿亮、吕文签订的买卖合同上诉人不予追认，理应自始无效。1、辛爱云无权处分共有房产，与辛鸿亮、吕文签订的买卖合同为效力待定合同。（1）涉案房屋为范光晨与辛爱云共同所有，其单方处分共同财产属于效力待定的无权处分行为，其所签订的涉案房产买卖合同属于典型的效力待定行为，另一共有人事后不予追认，属于无效行为。首先，辛爱云与范光晨在婚姻关系存续期间购买取得涉案房屋，虽登记在辛爱云个人名下，但属于辛爱云、范光晨夫妻共同财产。辛爱云在出卖房屋时，范光晨已去世，范光晨的份额应由法定继承人辛爱云及独子范学舜继承。根据《中华人民共和国继承法》第二十五条规定，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。本案中，无证据证明范学舜明确放弃继承父亲范光晨遗产，辛爱云私自向辛鸿亮、吕文转让房产的行为侵害了范学舜的法定继承权。故，辛爱云未经范学舜同意擅自对涉案房屋进行事实上的处分，该买卖合同的行为属于效力待定的无权处分行为。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中辛爱云不能对涉案房屋取得完全处分权，范学舜作为涉案房屋的共有权人对合同不予追认，因此辛爱云与辛鸿亮、吕文之间签订的房屋买卖合同无效。2、辛爱云为限制民事行为能力人，其实施民事法律行为应由法定代理人代理或同意、追认。辛爱云患有精神分裂症，曾于2018年3月23日住院，为限制民事行为能力人。范学舜为其独子，根据《中华人民共和国民法总则》第二十三条之规定，范学舜系辛爱云之监护人，亦是其法定代理人。因此根据《中华人民共和国民法总则》第二十二条之规定，辛爱云实施民事法律行为应由法定代理人范学舜代理或同意、追认。故，辛爱云与辛鸿亮、吕文之间签订的房屋买卖合同在范学舜不予同意追认的情况下属于无效合同。（二）辛鸿亮、吕文受让房产并不属于善意取得情形。1、辛鸿亮、吕文受让房屋时并非“善意”购买人。当事人订立合同或从事交易时是否善意，属于其主观心理状态，一般需要从交易行为的客观情况等外在表现来综合认定。其一，范学舜、辛爱云、辛鸿亮、吕文同属一社区且在该社区生活多年，辛鸿亮、吕文对辛爱云的家庭情况、亲属关系理应知悉。即使在涉案房屋交易之前，辛鸿亮、吕文不清楚辛爱云的家庭情况亲属关系，但在正常房屋买卖交易情况下，按照一般的交易习惯，买受人对房主的家庭情况会进行询问和了解，对欲购买房屋的产权情况也会进行详细调查，以免卷进产权纠纷。特别是在房主为年过六旬老妇人的情况下，其是否有丈夫是否有孩子，仅凭对该房屋权属登记证书公信力的信赖认为该房屋是辛爱云的个人财产，有违常理。其二，辛鸿亮、吕文声称于2017年4月份在中介处看到涉案房屋卖房信息，并在中介陪同下到房主辛爱云处看房商谈，并于2017年4月24日签订买卖合同。由于房屋买卖并非简单货物交易，亦涉及巨额购房款，要经过中介沟通联系、预约时间看房、买卖双方接洽衡量、商讨房价、买前产权审核、交付定金、签订合同等过程，并非一朝一夕就能确定。因此，辛鸿亮、吕文与辛爱云从接触到看房再到签约的时间不到一个月，甚至少于半个月，不符合交易习惯，有违常理。综上所述，范学舜认为，辛鸿亮、吕文受让房产过程中存在诸多与日常生活经验法则相悖的情形，既不在意涉案房屋产权是否明晰，又急于签订合同购买，可认定辛鸿亮、吕文并非“善意”购买人。2、涉案房屋的交易价格低于市场价，不符合“善意取得”条件。涉案房屋位于青岛市市南区户，建筑面积53.35平方米。据了解，2017年该地区二手房交易平均价格大约为3万元／平方米，涉案房屋价款应大约为160万元；而对方仅以116万元受让该涉案房屋，低于市场价30%左右。显而易见，辛鸿亮、吕文是以明显低于市场价的交易价格受让涉案房屋，并非一审所称“支付了合理对价”。 二、一审判决适用法律错误，理应撤销一审判决予以改判。一审判决第4页法院判决部分援引《物权法》第一百零六条规定认定辛鸿亮、吕文受让房产属于善意取得情形，表述如下：“《物权法》第一百零六条本亦规定了善意取得的情形，本案中，辛鸿亮、吕文受让房产时是善意的，已支付了合理对价，并办理了过户手续，符合善意取得的情形。”根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，“善意取得”的构成要件有三：一，受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二，以合理的价格转让；三，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。但是，如前述分析，范学舜认为辛鸿亮、吕文受让房产并不符合善意取得之第一、第二构成要件。 首先，辛鸿亮、吕文受让房产过程中存在诸多与日常生活经验法则相悖的情形，即不在意涉案房屋产权是否明晰，又急于签订合同购买，可认定辛鸿亮、吕文并非“善意”购买人； 其次，辛鸿亮、吕文以低于市场价格30%的对价受让涉案房屋，并非合理价格。因此一审法院认定被上诉人辛鸿亮、吕文受让房产符合善意取得，属法律适用不当。 因此，范学舜认为，原审法院事实审理不清认定错误，适用法律不当，理应发回重审或查清事实后改判。综上所述，请求贵院依法撤销一审判决，查清事实后改判。 辛爱云答辩称：同意上诉人意见。 辛鸿亮、吕文答辩称：辛爱云名下有三套房屋，思维清晰，上诉人所述不属实。我方也未与辛爱云在同一小区生活，案涉房屋为1999年建成，毛坯房且没有暖气，市价2万元左右1平方，我们全款付清的。去办理过户时，房产交易所的工作人员仔细询问同意后才过户。这也是我夫妻双方唯一住房。 范学舜向一审法院提出诉讼请求：1.依法撤销辛爱云与辛鸿亮、吕文于2017年4月24日签订的《青岛市存量房买卖合同》；2.本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。 一审法院查明事实： 一、辛爱云原系青岛市市**户房产的房地产权利人。2017年4月24日，辛爱云（出卖人、甲方）与辛鸿亮、吕文（买受人、乙方）签订《青岛市存量房买卖合同》（合同编号：323739），约定：甲乙双方通过青岛宝相投资咨询有限公司居间介绍（房地产执业经纪人：张伟），由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产座落市南区户，建筑面积53.35平方米，转让价款为32万元。二、范学舜系辛爱云之子。 辛鸿亮、吕文提交辛爱云20**年4月24日签名捺印的《收条》一份及中介丁某、于某2017年4月24日签名捺印的《证明》一份，证明涉案房屋实际购房价格为116万元，辛爱云已收到全部房款。《收条》载明：“今收到辛鸿亮购买位于青岛市市南区户房款共计116万元整，全部房款已付清，房东配合购房者辛鸿亮于2017年4月25日12点之前过户到辛鸿亮名下，户口于2017年5月5日前迁出。”《证明》载明：“今证明购房人向房东支付全部房款116万元，购买房东位于户的房子，督促房东在2017年4月25日前过户于购房人名下。”经辛鸿亮、吕文申请，证人丁某、于某到庭作证，证明购房过程。范学舜质证认为，对该二份证据真实性无法确认，仅有收条没有转账明细，无法证明款项的具体支付情况，其当时在国外，对交易情况不清楚。辛爱云质证后认可其确实收到房款116万元。一审法院认为，辛鸿亮、吕文提交的证据相互印证，可以证明已足额支付购房款116万元的事实，且房屋出卖人辛爱云亦对此无异议，故一审法院对该二份证据予以采信。范学舜对该二份证明的真实性不认可，但没有提出反驳的证据，一审法院对其陈述不予认可。 一审法院认为，辛爱云与辛鸿亮、吕文签订的《青岛市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律拘束力。双方实际约定的转让价格为116万元，位于市场价格合理区间内，属于合理对价，一审法院对此予以认可。辛鸿亮、吕文已支付了全部价款并实际办理了过户手续，取得了涉案房屋的所有权。范学舜认为，涉案房屋系其父母的夫妻共同财产，其母亲辛爱云擅自处分房产的行为应予以撤销。对此，一审认为，《物权法》规定了处分共有的不动产应经全体共有人同意，此规定旨在保护共有人的利益，但同时《物权法》第一百零六条亦规定了善意取得的情形，该案中，辛鸿亮、吕文受让房产时是善意的，已支付了合理对价，并办理了过户手续，符合善意取得的情形。因此，一审法院从保护交易安全的角度，对范学舜的该项主张不予认可。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：驳回范学舜的全部诉讼请求。案件受理费100元，保全费2270元，由范学舜负担。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人主张案涉房屋售价低于市场价30%左右，但未能提交有效证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故对其该上诉主张，本院不予采纳。关于上诉人主张辛爱云签订案涉《青岛市存量房屋买卖合同》时为限制行为能力人。本院认为，上诉人一审时提交的住院病历、电视台视频等证据材料形成的时间均在辛爱云与被上诉人签订案涉《青岛市存量房屋买卖合同》之后，该些证据不能证明辛爱云在签订案涉合同时是限制民事行为能力人。且办理房屋过户时需要辛爱云本人到场，房产交易中心的工作人员也会询问辛爱云过户相关问题，如真如上诉人所述辛爱云存在严重精神问题，案涉房屋也不会办理过户。上诉人的上诉主张无事实和法律依据，本院不予采纳，其上诉请求本院不予支持。 综上所述，上诉人范学舜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人范学舜负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 栾才玉 书记员王繁