广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初8077号 原告：广西福来物业服务有限责任公司，住所地：柳州市白沙路**之一金瑞国际****，统一社会信用代码：91450200753730745E。 法定代表人：莫太贵，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘志军，广西鱼峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付德元，广西鱼峰律师事务所律师。 被告：张国地，男，1973年8月4日出生，汉族，住柳州市。 被告：彭紫珍，女，1978年4月1日出生，汉族，住柳州市。 原告广西福来物业服务有限责任公司（以下简称福来物业公司）诉被告张国地、彭紫珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告福来物业公司的委托诉讼代理人付德元，被告张国地、彭紫珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告福来物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付物业服务费2501.28元（2018年12月至2020年11月）； 2、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告为柳州市柳邕路二区八号之一华柳佳苑小区提供物业服务。2015年1月5日，原被告双方签订了《华柳佳苑前期物业服务协议》，协议约定了原告的服务等级及收费标准。自2018年12月起二被告拒绝缴纳物业服务费。经统计，被告共拖欠物 -2- 业服务费2501.28元。二被告的行为已经严重侵犯了原告的利益，原告采取了包括上门催收、在其物业门上粘贴通知等方式多次与其进行沟通，均无效果。原告为维护自身的合法权益，现诉至人民法院，请求法院判如所请。 被告张国地、彭紫珍辩称，一、原告所诉的与事实根本不相符，2020年5月9日其与2020年2月13日被起诉的多位业主一起去物业交费，问物业费怎么交，姓黄的男性工作人员说：“物业费按法院判定的交，公共费用原来怎么交现在还是怎么交”，而被起诉的业主中，就有一位业主，在同一法庭同一时间同样的问题，法院明确判定不支持交公共费用的，本身其与其他业主是保障性限价商品房小区，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）法释(2009)8号》第二条（一）、（二）、第三条、《柳州市物价局关于住宅小区物业服务收费管理有关问题的通知(柳价格(2016)56号）》是实行政府指导价收费的，附件：实施细则第十三条、第十四条l-10、第十五条、第十六条、第二十四条：物业服务费采用包干制，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式，第三十一条：物业服务企业在物业服务中应当遵守国家有关价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。也就是说，法律法规政府文件明确规定了业主只需要交物业服务费就可以了，是有法律依据的，但黄姓工作人员又说：“法院没有判到公共费用，物业会另案起诉的”，不是其不交物业费，是物业不承认国家法律法规政府文件和法院判决结果重复乱收费导致的，责任不在其，其有当时现场手机录音的。至于物业说其欠费，物业是不是应该拿出交费详细清单，提供其所交费用的依据，让其能够知道每一笔费用的去向，至今没能明白费用交到什么时候，哪些该交，哪些不该交。从2016年7月3日交房开始到现在，预收预存公共能耗费500元，说到装修完毕另行结算等等费用，多次要求物业打印交费清单给我，直到2019年11月11日物业微信昵称Ling的工作人员到家里收费，打印了一份天书交费清单给其，到2020年的今天都没能给其一份真正意义上结算清单，不能物业说要交多少就交多少吧，是物业没有提供所交费用详细清单的依据造成了其拒绝交费的原因之一。物业是服务单位，有义务向业主无偿提供相关所需文件，不能作为要挟手段，但现实情 -3- 况物业是拒不配合，态度蛮横，物业态度有待提高；二、原告不能按照物业合同（华柳佳苑前期物业服务协议、房屋装饰装修管理协议、华柳佳苑临时管理规约、华柳佳苑住宅使用说明书、华柳佳苑住宅质量保证书）约定提供物业服务。在2017年初，在保修期间内多次反映，每年至少报修2至3次，入户门存在质量问题，向物业提出反映，在2018年年底更换一次门扇，当时门扇就有多处锤凹下去、刮伤碰伤掉漆、没有猫眼且开关门声音较大，锁好的门还自动弹开，或轻轻一推就开了，在装门师傅还在帮楼上另一户换门的时候，其就去物业反应问题了，至今未给一个满意的解决方案，原告在违反以上诸多的法律法规和各项条例条款证的情况下，没有为其解决任何问题。反倒拿不动产权证书出具证明不配合、小孩小学升初中出具证明不配合、装网线喊开一下网络井门也不配合，总以收费为要挟来不配合，没有替业主真正的办点实事，解决半点问题。一个简单的入户门问题，向物业反应无数次，并在物业《杂项记事本》登记过，不知物业工作人员换了多少个罗海智、刘晓梅，刘晓梅在华柳佳苑任职期间，还在其报修记录下面签字确认，还承诺一个星期内解决，结果四五年都没有解决，到今天入户门都还没有猫眼，若造成人身损害，财产损失，物业必须承担责任。都没有为其解决问题，没有沟通过，门上贴单倒有，岂有沟通一说，其找物业沟通倒是真的，其有录音为证。根据2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号文公布，2007年8月26日《国务院关于修改 -4- 题解决了，其会把物业费交了，是物业自己不作为，久拖不解决这么多年，事出有因，是物业违约在先，种种的不作为，物业费用必须减半，本人不承担物业费之外的任何费用；三、小区到目前没有按照竣工总平规划图配套设备设旋完善，小区还属于在建，公共活动区域缩小，公摊面积严重缩水（小），更改了原使用用途：1.购房时没有公厕的地方建了公厕；2．原规划的酒店变成了住宅楼；3.原封闭的小区，变成了半开放式的小区，必须无条件的按规划蓝图整改，积极赔偿因此给业主带来的财产损失，完善小区安全防护，保障全区域业主生命财产的安全，端正服务态度；4．要求物业协调建设单位（开发商），积极的重新测量公示华柳佳苑的总建筑面积平方数，不要忽悠业主这里、那里不属于业主的，不要说物业违建的几处停车棚都是政府地块，只能物业享有收益，必须确定属于业主的权属问题，所购房款多退少补，承担一切必须承担的责任和义务；并且还存在多处违规违建，违反了《物业管理条例》第六条（八）、第三十五条、第四十一条已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，事实是比不动产权证书登记的晚竣工9个月。结合《限价商品房买卖合同》第八条第5款、第六十三条（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、公用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上至1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万以下的罚款。救火救命是分秒必争的，堵死出行的生命通道，且拒绝执法部门下发的整改通知，10栋该围不围，不该围的违章围了，还有好多的出口敞开、锁死或堵死，连一个保安都没有，给业主的生命财产造成安全威胁，其有从档案馆拷贝回来的小区竣工总平规划蓝图，任何借口都不可以改变原有的安全审核通过进档案馆的规划设计，必须无条件的按图整改，加之物业服务质量及态度太差，剪业主家电线，拒不道歉；强拆业主家的水表，还大言不惭的说是共产党给的权利，安保不到位，保洁、维修、养护等等，除了欺诈欺压业主行，一样都不行，其都有视频图片投诉相关部门的证据，也是包括其在内众多的业主不交物业费的原因之一，故物业费必须减半。而且业主的不动产权证书上标注的竣工日期为2017年4月7日，物业从2016年7月份交房开始收取业主物业管理费用，应以不动产权证书上标注的竣工日期开始收费，在这相差9个月的物业费应由建设单位变纳，所收费用理应退还；四、物业未做 -5- 好小区内安全防范导致的损失问题，小区大门进出口安保措施存在漏洞，至今如此，无关人员随意进出，进本小区从未做有效登记，出小区也从未严格检查，导致业主合法财产损失严重。小区安全存在问题，很多业主的电动车电瓶被偷，多家业主门口被破坏，有关证据可从（公安部门调取报案记录）该事件新闻媒体也有播报。小区内配置监控不到位，存在好多的监控死角，给案件侦破造成阻力，导致案件侦破困难。根据《华柳佳苑临时管理规约》第三十二条：物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。2020年12月8日，华柳佳苑10栋2单元早上就有业主在业主群里面发电动车电瓶被盗的视频，足可以看出物业服务质量有多差；五、物业侵占小区公共收益、收支不透明的问题物业违反了《物业管理条例》第六条（八）、《物业管理条例》第三十七条、第三十九条、不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，第五十四条：利用物业共用部位、公用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主（大会）的决定使用。结合《华柳佳苑临时管理规约》第四十四条、第四十六条：年度费用收支情况张榜公布，接受上级部门和交费人监督。再结合《华柳佳苑前期物业服务协议》第一条第一项第8款：定期向乙方公布物业管理费用收支账目。《柳州市物价局关于住宅小区物业服务收费管理有关问题的通知(柳价格(2016)56号）》第二十一条、第二十二条物业服务企业应对收费收入单独设立帐目，并定期向全体业主公布收支情况。《华柳佳苑临时管理规约》第三十五条第1款、第9款、第10款、第1l款：业主有权对物业管理的有关事项提出建议、意见或批评。第四十九条：实行依法、文明、民主、高效管理，定期或不定期征求业主（用户）意见，为业主排忧解难，认真热情接待业主或当事人来访。占用小区公共场地经营，地面摆摊占地出租，地面摆摊占地出租、地面占地停车棚等等管理收益应当归业主所有，地下车库收益归不，地下车库收益归不归建设单位和物业管理单位所有证。物业收支不透明问题，从未做到年度费用收支情况公布接受监督。占用公共安全区域经营，谋取非法利益，侵害了业主利益；六、最后请求法院对前期物业服务协议合同条款中的第五条第一项中的收费标准10.11.12.13.14及第二项中的收款方式；第九条第四项与现物业法，法律法规有抵触的请求解除。为维护被告的合法权益根据《中华人民共和国合同法》、《华柳佳苑前期物业服务协议 -6- 、房屋装饰装修管理协议、华柳佳苑临时管理规约、华柳佳苑住宅使用说明书、华柳佳苑住宅质量保证书》、《柳州市物价局关于住宅小区物业服务收费管理有关问题的通知（柳价（2016）56号）》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》等条约中约定提供物业服务，物业应立即停止对全体业主民事侵权行为，恢复小区内原有设施设备的安全正常使用功能。希望业主付出的物业费能得到回报，现实中并没有，从以上条例陈述中，可以看出物业的种种不作为事实的存在，违约在先。希望法院能站在保护弱者的立场，驳回原告诉讼请求，并依法追求原告物业立即恢复对本小区业主应尽的服务责任和义务，恢复原有设备设施的安全使用功能，停止对该小区业主的侵权行为。同时要求原告赔偿对被告人入户门需要更换造成的损失，精神和名誉给予相应的赔偿，赔偿被告人的合法财产损失。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订《华柳佳苑前期物业服务协议》，未有违反法律、行政法规的强制性规定，故该份合同合法有效，受法律保护，缔约双方均应依约履行各自所负的合同义务。该合同约定物业服务费收费标准为1.00/平方米/月。该收费标准经柳州市建设委员会、柳州市物价局价格管理科备案，原告庭审中要求本案物业服务费按照1.00/平方米/月标准计算，未超出双方约定的价格。 对于被告庭审中的辩称。其一，被告辩称对于公共费用原告无权收取。对此，原告并未在本案中要求被告支付公共项目费用，被告的该项辩称与本案无关。其二，被告辩称房屋质量存在问题，认为根据《限价商品房买卖合同》的约定，出卖人应承担保修义务。对此，如被告认为房屋存在质量问题，应向房屋建设单位等实际侵权人进行主张，被告未能举证证实房屋质量问题是由被告造成，被告对原告所有的房屋没有保修义务。其三，对于被告辩称原告未向其出示物业费用清单故拒绝支付物业费。对此，原告在本案中仅要求按照《华柳佳苑前期物业服务协议》约定的物业费收费标准按月计算物业费，被告认可原告诉请期间未支付物业费，故原告诉请的物业费计算标准明确，被告不能以此拒绝支付物业费。其四，被告辩称小区并未按照规划图纸建造。对此，对于小区部分设施未按照规划建设，被告应向小区建设单位主张权利；对于被告辩称原告擅自使用小区公共区域、房产，并未能举证证实，本院不予采信。但由于经查实原 -7- 告所提供的物业服务尚存在服务不到位的情况，依据服务质量与收费标准相适应的原则，故应当降低原告的收费标准。本院酌定本案应按原告应收取物业服务费的80%计收。 关于具体的金额。被告认为其房屋面积为104.26㎡，原告仅要求根据《华柳佳苑前期物业服务协议》载明房屋建筑面积为104.22㎡主张。原告递交照片仅显示其向被告催收2018年12月至2020年8日，本院对未催收部分不予支持。本院对本案应予支持原告自2018年12月至2020年8月止的物业服务费计算为：[1.00元/㎡/月×104.22㎡×21个月]×0.8=1750.9元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告张国地、彭紫珍向原告广西福来物业服务有限责任公司支付自2018年12月起至2020年8月止的物业服务费人民币1750.9元； 二、驳回原告广西福来物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元（原告已预交），由原告广西福来物业服务有限责任公司负担6元，被告张国地、彭紫珍负担19元并迳付给原告广西福来物业服务有限责任公司。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判员 邓 媛 -8- 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 邹玉娇 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订前期物业服务合同。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费 -9- 的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条：人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007