河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17828号上诉人（原审原告）：方丽昌，女，1990年8月24日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：陈运，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：田霄阳，河南荟智源策律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州华商汇房地产开发有限公司，住所地新郑市郭店镇文化路**。法定代表人：王复兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王嘉玮，女，该公司员工。被上诉人（原审第三人）：河南巩义农村商业银行股份有限公司，住所地巩义市紫荆路**。法定代表人：王建伟，该行董事长。委托诉讼代理人：马会芳，河南鹰与鲨律师事务所律师。委托诉讼代理人：信明珠，河南鹰与鲨律师事务所律师。上诉人方丽昌因与被上诉人郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称华商汇）、河南巩义农村商业银行股份有限公司（以下简称巩义农商行）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初8894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月28日公开开庭审理了本案。上诉人方丽昌及其委托诉讼代理人陈运、田霄阳，被上诉人华商汇的委托诉讼代理人王嘉玮，被上诉人巩义农商行的委托诉讼代理人马会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方丽昌上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案中，上诉人并非如一审判决所述直接通过诉讼要求解除合同，事实上上诉人多次上门找华商汇要求解除合同，但华商汇工作人员均是不予理会，从一般常理也可推断，提起诉讼是需要花费大量的时间和金钱成本的，只有通过正常途径无法解除合同的人才会经过诉讼解决问题，故一审判决认定上诉人于2020年11月12日才提出解除合同与事实不符。因受政府环境治理影响，华商汇未能按照合同约定的2019年5月31日交房，但其称遭受政府扬尘治理管控影响，于2019年12月18日发布公告称“华商汇家居馆暂定于2020年5月1日开业”。根据一般常识即可得知，开业应当以交房为前提。鉴于上诉人与华商汇签订的《购房合同》附件4第四条有约定“因政府限制性行为等导致工程延期的，出卖人有权延期交付房屋”。因此上诉人认可了其延期的公告，在此期间并未向华商汇要求解除合同，此后华商汇又分别称会在8月份交房开业、9月份交房开业、11月份交房开业，但均未实现，上诉人系因华商汇一次又一次的失信后才提出解除合同。由此可以看出，上诉人与被上诉人的交房协议已经发生了变更，即便是计算解除合同的除斥期间亦应当从华商汇公告的2020年5月1日开始计算。退一步讲即便是按照合同的约定“2019年5月31日交房；延期90日交房买受人有权退房；因遭受下令扬法治理管控影响出卖人有权延期交房”；结合案涉项目确实遭受政府扬尘治理、疫情等不可抗力因素的影响，上诉人于2020年10月20日向人民法院提起诉讼要求解除合同也不应当按超出除斥期间计算。华商汇辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确。华商汇并未接到方丽昌要求解除商品房买卖合同的通知。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该解除权适用于除斥期间，除斥期间是不变期间，不因任何事由而终止、中断或延长。综上，应驳回方丽昌的上诉请求。巩义农商行辩称：一、上诉人要求解除与原审第三人之间的《个人购房借款（综合）合同》没有事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方提出确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。本案中，根据一审调查情况，上诉人提出解除商品房买卖合同已超过法律规定的解除权行使期间，解除权已消灭，上诉人没有理由要求解除借款合同。另一方面，本案巩义农商行未在本案中提出诉讼请求，法院应当只处理商品房买卖合同。另外，即使本案商品房买卖合同解除，上诉人也无权要求解除借款合同。就借款合同本身而言，上诉人与华商汇、巩义农商行签订的借款合同系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方当事人应当按约履行。借款合同同时明确约定，贷款发放后上诉人与华商汇公司就房屋质量、条件、权属等问题发生的任何纠纷，均与第三人无关，上诉人须按借款合同约定履行还款义务。二、若《商品房买卖合同》、《个人购房借款（综合）合同》解除，第三人有权要求上诉人与被上诉人共同偿还剩余全部借款本息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同、贷款合同解除后，被上诉人应当偿还巩义农商行剩余全部借款本息。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同相对性原理，上诉人是借款合同的当事人，是借款人，也是还款义务人。因此，若本案两合同解除后，巩义农商行有权立即要求上诉人和华商汇偿还剩余全部贷款本息及因此带来的全部经济损失。综上，上诉人要求解除《个人购房借款（综合）合同》既不符合法定解除，也不符合约定解除条件。一审判决结果并无不当，请求二审予以驳回。方丽昌向一审法院起诉请求：1.解除方丽昌与华商汇签订的《商品房买卖合同》，合同编号180019891014；2.被告返还原告已支付的购房首付款181646元、维修基金2133元、认购金（团购费）50000元、按揭服务费1694元，共计235473元；3.被告以原告实际付款数额为基准按相应时段银行贷款利率支付违约金至实际支付完毕之日（暂计至2020年9月25日为37984.75元）；4.解除原告与第三人签订的《个人购房借款（综合）合同》，合同编号2018071004-2，被告返还原告已经实际偿还的月供（月供数额以被告实际返还时第三人出具的还款凭证为准），并偿还原告尚欠第三人的贷款本息；5.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月28日，方丽昌与华商汇签订《商品房买卖合同》（编号：180××××****）及附件一至附件四，约定方丽昌购买华商汇开发的位于郭店镇郑××路东、××路××商××楼××号，户型为其它，建筑面积为32.82平方米，房屋总价款361646元，约定首付金额181646元，付款时间为2018-6-28，以商业贷款支付180000元，付款时间为2018-6-28；合同第八条交付期限出卖人应在2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇政府原因，市政工程，恶劣的气候等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四补充协议第三条买受人逾期付款的违约责任3、买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无须承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。第四条交接4、如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为等导致工程延期的；（4）买受人未能按时付款、或因买受人原因为办理房屋交付手续，买受人以银行按揭贷款方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款额发放给出卖人时，出卖人有权延期交付房屋并不负延期交付责任。合同签订后，方丽昌依约向华商汇支付首付款181646元（华商汇于2018年7月6日开具了增值税发票，票号为00057969）、维修基金2133元、认购金（团购费）50000元、按揭服务费1694元，共计235473元。方丽昌、华商汇及巩义农商行于2018年7月10日签订《个人购房借款（综合）合同》，约定方丽昌向巩义农商行贷款180000元用于支付房款，华商汇为该贷款提供阶段性连带责任保证。2018年7月30日，巩义农商行将180000元支付给方丽昌，华商汇认可收到该笔购房款180000元并于2020年9月11日开具了增值税发票，票号为23486639。方丽昌自2018年8月21日起按月偿还贷款本金及利息。现原告以被告并未按约履行交房义务，按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项之约定，原告向被告提出解除合同，双方引起纠纷。庭审中，华商汇辩称原告的解除权已超过一年的除斥期间，逾期不行使解除权消灭，截止起诉被告也没有收到原告的解除通知。涉案房屋已陆续在办理交房手续，不同意解除《商品房买卖合同》。一审法院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律规定，应为有效合同。《商品房买卖合同》第八条约定，华商汇应在2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。根据上述约定，因华商汇未在2019年5月31日交付房屋且逾期超过90日后，方丽昌自2019年9月1日起有权解除合同。方丽昌未向华商汇进行过催告，其合同解除权是否于2020年9月1日消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外。”第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”在解除权事由发生后，在合同相对方没有进行催告的情况下，给予解除权人一年的时间考虑，已经足以让其充分衡平权益作出理性的决定，并不损害其合法利益，亦可督促其尽快行使权利，尽快结束双方权利义务关系不确定的状态，维护稳定的交易秩序。本案中，方丽昌自享有合同解除权之日起一年内没有行使合同解除权，即应当在2019年9月1日至2020年8月31日期间行使解除权，但是方丽昌于2020年11月12日以诉讼方式向被告华商汇提出解除合同，已超过法律规定的一年期限，解除权已消灭。故方丽昌请求解除双方签订的《商品房预售合同》和《个人购房借款（综合）合同》的诉讼请求，依法不予支持。方丽昌的其他诉讼请求是基于解除《商品房预售合同》而提出，对其他诉讼请求亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告方丽昌的诉讼请求。案件受理费5402元，减半收取2701元，保全费2328元，共计5029元，由原告方丽昌负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，方丽昌与华商汇签订的案涉合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行各自的合同义务。合同签订后，方丽昌依约缴纳了全部购房款，华商汇未按照合同约定于2019年5月31日前将经验收合格的房屋交付方丽昌。根据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，即方丽昌自2019年9月1日起享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，方丽昌自2019年9月1日起即享有合同解除权，其未提交证据华商汇进行了催告，故方丽昌应在解除权发生之日起一年内行使，方丽昌未提交有效证据证明其在一年内行使解除权，故一审法院认定方丽昌解除权消灭并无不当。因方丽昌的其他诉讼请求均是基于解除案涉合同而提出，一审法院对方丽昌的诉讼请求未予支持并无不当。方丽昌的上诉理由依据不足，不予支持。综上所述，方丽昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5402元，由方丽昌负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年十二月三十一日书记员 赵凌杰