贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初9132号原告：蔡某，女，汉族，1986年9月4日生，住贵阳市南明区。原告：谢某1，女，汉族，2014年12月26日生，住贵阳市南明区。法定代理人：谢某2，男，汉族，1983年5月9日生，住贵阳市南明区。法定代理人：蔡某，女，汉族，1986年9月4日生，住贵阳市南明区。二原告共同委托诉讼代理人：王志钱，贵州黔成起智律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：何美玉,女，汉族，1995年1月20日生，该公司员工，住贵阳市南明区，一般代理。原告蔡某、谢某1诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡某，原告谢某1的法定代理人谢某2、蔡某，二原告的共同委托诉讼代理人王志钱，被告宏益公司的委托诉讼代理人何美玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡某、谢某1向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年4月8日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即退还原告购房款999702元并支付违约金19994.04元（违约金按购房款的2%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2019年4月8日签订《商品房买卖合同》，约定被告出售位于贵阳市南明区，面积为50.49平方米的商铺一套给原告。同时。原被告还签订此合同的《补充协议》，该协议告知原告，被告出售给原告的商铺存在抵押，被告承诺在一年内即2020年4月9日前解除该商铺的抵押登记。合同签订后，原告于2019年4月8日向被告全额支付了购房款999702元。后原告联系被告要求被告履行合同及其解除抵押登记事宜，被告却一直在推诿。被告没有按照商品房买卖合同13条的约定，按时交房，已构成根本违约，原告要求解除合同，符合合同约定。被告不按照合同约定承担相应的责任，已经违约，导致合同目的不能实现。故特提起诉讼。被告宏益公司辩称：原告已经知道该房屋出租及抵押的情况，仍然签订补充协议，是对该房屋抵押的法律后果清楚知晓，补充协议明确约定由于抵押不能办理房屋抵押造成乙方损失的由被告承担法律责任，但原告对逾期解除抵押没有损失，相反收取了租金收益，因此已经实现商品房买卖的投资收益目的，不应解除商品房买卖合同。原告蔡某、谢某1围绕其诉讼请求提交如下证据：1、原告身份证复印件、户口册，拟证明原告诉讼主体适格。被告无异议；2、《商品房买卖合同》、《补充协议》各1份，拟证明原、被告于2019年4月8签订《商品房买卖合同》并约定权利义务，合同约定“被告出售违约贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目Ｋ区1-6栋，面积50.49平方米的商铺一套给原告”，原、被告同时还签订补充协议，该协议告知原告，被告出售给原告的商铺存在抵押，被告承诺在一年之内即2020年4月9日前解除商铺的抵押登记。被告对证据的真实性无异议，但认为《补充协议》未约定逾期解除抵押就可以解除《商品房买卖合同》；3、收据、中国农业银行交易凭证各2份，拟证明原告于2019年4月8日购房款999702元一次性支付给被告。被告无异议；4、备案登记表、商铺登记信息各1份，拟证明被告将商铺出卖给原告后，并未到房屋管理部门进行备案登记，该商铺至今仍然登记在被告名下。被告没有履行补充协议的约定在2020年4月9日解除该商铺的抵押登记，至今仍然是抵押状态。被告无异议。被告宏益公司未提交证据。根据当事人提交的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2019年4月8日，原告蔡某（买受人）、谢某1（共同共有人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：192721），约定：原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区，建筑面积为50.49平方米，套内建筑面积39.14平方米。按套计算总价款999702元；付款方式及期限为：分期付款。买受人应当在2019年4月8日前分期支付房价款。预付款300702元，剩余房款699000元于2019年4月8日付清。出卖人应当在2019年4月9日前向买受人交付该商品房。交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件。合同第十三条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”。合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定不申请预告登记。……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记……”。同日，二原告（乙方）与被告（出甲方）签订《补充协议》一份，该《补充协议》载明：“甲乙双方经友好协商，根据《中华人民共和国合同法》等有关法律规定。对双方于2019年4月8日签订的合同编号为192721的《商品房买卖合同》（以下简称主合同）达成以下补充协议，以资共同遵照执行：一、鉴于乙方购买商品房（房号：花果园-花果园商铺-Ｋ区-6栋-132）的现状，甲、乙双方签订主合同及本补充协议时，乙方对购买的前述房屋存在以下情况是清楚知悉、了解的，并自愿按照本协议约定享有和承担相关权利义务：1、甲方出卖给乙方的前述商品房，在出售乙方时时已经设定抵押。乙方对此情形完全清楚知晓，且不持异议。甲方应在本协议签订后一年内，解除上述房屋的抵押登记。如甲方在主合同约定办理房屋登记的期限内，因前述房屋已设定抵押而不能办理房屋登记造成乙方损失的由甲方承担相关法律责任。合同签订当日，二原告向被告支付完毕全部购房款999702元。因被告至今未向二原告交付案涉房屋，以及未在约定期限内解除案涉房屋抵押登记，二原告遂起诉来院，提出如前诉请。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。本案中，二原告与被告签订《商品房买卖合同》后，按合同约定已将全部购房款支付给被告，完全履行了自身义务。但被告未按合同约定于2019年4月9日前将案涉房屋交付二原告使用，被告的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。因被告至本案庭审结束尚不能明确何时能向二原告交付案涉房屋，致使二原告不能实现其合同目的，故二原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》，要求返还购房款999702元并支付违约金19994.04元的主张，符合法律规定及合同约定，本院予以支持据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告蔡某、谢某1与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2019年4月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：192721）。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蔡某、谢某1购房款999702元并支付违约金19994.04元，共计1019696.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13978元、减半收取6989元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告蔡某、谢某1已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告蔡某、谢某1）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十二月三十一日书记员  谭博文