山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12645号 上诉人（原审被告）：周茂梅，女，1967年10月5日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘海，山东金润通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张建军，男，1964年3月2日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：谭志刚，山东华赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙睿，山东华赛律师事务所实习律师。 上诉人周茂梅因与被上诉人张建军合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院作出的（2020）鲁0211民初8990号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周茂梅上诉请求：1、撤销一审判决、发回重审或撤销一审判决第一项，改判上诉人不协助被上诉人办理过户手续；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决认定张建军名下无宅基地使用权事实错误。张建军夫妇在诉讼期间离婚，并约定张建军名下的两处宅基地使用权及其他所有财产归其前妻张淑美所有，明显涉嫌以假离婚手段，造成张建军名下无宅基地使用权的假象，王台中村委以此给其出具无宅基地使用权的虚假证明，内容违法，不具备证明效力。二、原审判决以司法权代替行政权违法。原审判决第一项直接对上诉人拥有的土地使用权进行了变更，是以司法权代替行政权，违反了国家土地管理法律。被上诉人是否具有办理农村宅基地房屋产权过户资格，是农业农村局行政管理范围，一审只能确认房屋的所有权，不能干预行政权。被上诉人将宅基地以离婚形式转让给配偶，再以无房为借口办理新宅基地手续，侵害了村集体利益，违反了法律，不应支持。 被上诉人辩称：一、原审判决认定被上诉人名下无宅基地使用权事实正确。被上诉人与张淑美属自愿离婚，并在青岛市黄岛区民政局办理离婚登记，上诉人所称“假离婚”无事实依据。《离婚协议》约定被上诉人名下的宅基地使用权及其他所有财产归其原配偶张淑美所有，双方对婚姻期间共同财产的约定是真实意思表示，不违反法律规定。离婚后，被上诉人名下的宅基地已归其妻张淑美所有。根据山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第四十四条规定，农村村民符合下列条件的可以申请使用宅基地:（一）因结婚等原因，确需建新房分户的。被上诉人具备申请使用宅基地的条件。村委会开具的证明，符合山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法的规定。二、本案为合同纠纷，不属于物权纠纷，《土地管理法》第十六条并不适用本案。本案实为借名买房合同关系。虽然土地使用证登记在上诉人名下，但被上诉人提交的证据足以证明房屋对价是由被上诉人支付；被上诉人翻新房屋，诉争房屋已与被上诉人离婚前房屋混同；被上诉人实际居住使用房屋并控制土地使用证，为诉争房屋及土地使用权的实际权利人。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 张建军向一审法院起诉请求：1、判令周茂梅协助张建军办理南集用2013第84132753号土地使用权及地上房屋所有权过户登记；2、判令周茂梅协助张建军办理拆迁手续；3、诉讼费、保全费由周茂梅承担。事实与理由：1998年4月，张建军与本村殷国平签订换房协议，用三间老房换殷国平的三间老房，协议签订后双方即交付房屋。张建军因用地超标，与周茂梅口头约定以周茂梅的名义办理土地使用证，周茂梅同意并将户籍迁入王台中村配合张建军办理土地使用证。手续办理完毕后，土地使用证原件(证号“南集用(2013)第84132753号”)直接交付张建军保存。在办理土地使用证的同时，张建军按照村委要求，征得邻居同意后，对互换后的房屋进行拆旧盖新，并一直占有使用至今。综上，张建军与周茂梅实为“借名买房”，虽然土地使用证登记在周茂梅名下，但房屋对价是由张建军支付，张建军翻新、实际居住使用房屋并控制土地使用证，因此，张建军为诉争房屋的实际权利人。 一审法院认定事实：张建军、殷悦升、殷国平均系青岛市黄岛区王台镇王台中村村民。1998年，张建军从殷悦升处购买了三间平房，殷悦升将房屋及产权证明交付张建军，同年，张建军将购买的三间平房与殷国平名下三间平房进行了置换，殷国平将房屋及产权证明交付张建军，房屋产权印契证载明殷国平名下的房屋东至王伟义、西至李从美（系张建军母亲、）、南至院墙基、北至房后基，房屋所有权证载明东至王伟义、西至张建敏、南至通道、北至通道。 1995年5月份，周茂梅户籍地由铁山迁入王台中村，1998年6月，周茂梅取得王台中村的农村宅基地使用权一处，编号为南农宅字（98）第0079号，土地登记审批表中的土地平面图及四至载明东至王伟义、西至张建军、南至胡同、北至胡同。2013年7月，原胶南市人民政府颁发新证，证号为南集用（2013）第84132753号，周茂梅名下的宅基地东至王洪青（系王伟义儿子）、西至张建军，南至胡同、北至胡同。新的宅基地使用权证书由张建军持有。周茂梅名下的宅基地西侧为登记在张建军名下的宅基地。张建军提交的案涉宅基地及房屋视频显示，张建军实际占有、使用两宗宅基地及地上房屋。 2020年5月19日，青岛市黄岛区王台镇王台中村村民委员会出具证明，载明：1998年4月，张建军与殷国平互换三间平房，后张建军翻建了房屋，并一直在此居住。同年8月3日，村委会出具证明，载明：张建军系本村村民，因与配偶离婚，原有宅基地转移给配偶，目前已无宅基地，符合申请农村土地使用权的条件，如法院判决支持张建军的诉讼请求，村委同意将涉案房屋及农村土地使用权（编号：南集用（2013）第84132753）变更登记到张建军名下或由张建军办理拆迁手续。 一审法院认为，本案的争议焦点为：张建军要求周茂梅协助其办理案涉土地使用证及建筑物过户登记、拆迁手续有无事实和法律依据？根据当事人提交的证据，可以认定张建军以置换方式取得了原登记在殷国平名下的、位于张建军名下宅基地东侧的宅基地上房屋，因已享有一宗宅基地使用权，张建军在取得原殷国平所有房屋后，将房屋所在宅基地登记在周茂梅名下，之后张建军将其原有房屋及置换所得的房屋进行了翻建，形成了张建军提交视频中显示的房屋现状。结合现有证据，可以认定周茂梅是明知且同意张建军将与殷国平置换所取得的宅基地登记在其名下，根据青岛市黄岛区王台镇王台中村村民委员会出具的证明内容，可以认定该村委会同意张建军现有资格申请王台中村的土地使用权，故张建军要求周茂梅协助其将南集用（2013）第84132753号集体土地使用权证书登记的宅基地使用权过户登记至张建军名下，于法有据，对张建军的该项诉讼请求予以支持。张建军要求周茂梅协助办理地上建筑物过户登记及办理拆迁手续的诉讼请求，因张建军未能提供证据证明其已经取得案涉房屋的产权登记证明，结合案涉房屋尚未拆迁的事实，张建军的上述诉讼请求于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告周茂梅于本判决生效之日起十日内协助原告张建军将南集用（2013）第84132753号集体土地使用权证书登记的宅基地使用权过户登记至原告张建军名下；二、驳回原告张建军的其他诉讼请求。案件受理费7300元（原告已预交），减半收取计3650元，保全费2520元，由被告周茂梅负担，被告周茂梅于本判决生效之日起十日内直接支付给原告张建军。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，张建军提交的兑换房屋协议书、《农村土地使用权证》、房屋现状视频及证人证言等证据能够证明张建军以置换方式取得了原登记在殷国平名下、位于张建军名下宅基地东侧的宅基地上房屋，之后张建军将其原有房屋及置换所得房屋进行了翻建，居住使用至今，并实际持有涉案集体土地使用权证。二审庭审中，周茂梅称其对张建军所称房屋的购买及建设没有参与，都是张建军办理的，房屋是张建军实际占有使用，其未支付任何款项，也不在村内居住。结合现有证据，可以认定张建军因原有宅基地使用权面积超标，将涉案房屋所在宅基地登记在周茂梅名下，周茂梅对此是明知且同意的，张建军为南集用(2013)第84132753号集体土地使用权证登记宅基地上房屋的实际权利人。 关于协助过户问题。本院认为，张建军要求协助办理宅基地使用权及地上房屋所有权过户登记，需要有关部门、涉案房屋所在村集体经济组织根据有关法律、法规、政策的规定对其是否符合一户一宅、人均居住面积等方面进行审查、核准，涉及行政部门相关职能的行使，张建军是否具备办理涉案宅基地使用权及地上房屋所有权过户手续的条件，应由相关部门予以审查、审批、办理，不宜作为人民法院民事案件的审理范围，本院对此不予处理。一审直接判决周茂梅协助办理宅基地使用权过户登记手续，处理不当，依法应予纠正。 综上，上诉人周茂梅的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但处理结果欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初8990号民事判决； 二、确认南集用(2013)第84132753号集体土地使用权证登记的宅基地上的房屋归张建军所有； 三、驳回被上诉人张建军的其他诉讼请求。 一审案件受理费7300元，减半收取3650元，保全费2520元，由上诉人周茂梅负担1851元，由被上诉人张建军负担4319元；二审案件受理费7300元，由上诉人周茂梅负担2190元，由被上诉人张建军负担5110元。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  尤志春 审判员  刁培峰 二〇二〇年十二月十五日 书记员  侯小凡 书记员  肖若男