吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终170号上诉人（原审被告、案外人）：刘振华，女，1978年12月25日生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：杨宝杰，黑龙江宋传东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：张喜汉，男，1970年12月1日生，汉族，住吉林省九台市。委托诉讼代理人：韩广军，榆树市正源法律服务所。被上诉人（原审第三人、被执行人）：吉林省展图房地产开发有限公司。住所地吉林省长春五棵树经济开发区长安路。法定代表人：杨荣，经理。委托诉讼代理人：李大超，吉林钟言宇德律师事务所律师。上诉人刘振华因与被上诉人张喜汉、吉林省展图房地产开发有限公司（以下简称展图公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省榆树市人民法院（以下简称榆树法院）（2019）吉0182民初3511号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。刘振华上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判解除对坐落于黑龙江省海林市香山怡林小区13#楼新华北区24委3单元1层01号，面积为86.18平方米的房屋（以下简称案涉房屋）的查封，并将房屋归还刘振华；三、一审及二审诉讼费由二被上诉人承担。事实及理由：1.刘振华在人民法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同，案涉房屋于2018年7月11日被榆树法院查封，而刘振华于2015年7月26日就与展图公司签订了合法有效的买卖合同，并对房屋进行了备案登记，购买时间早于法院查封时间。2.刘振华购买案涉房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，案涉房屋系刘振华在海林市唯一用于居住的房屋。刘振华户籍地虽然在牡丹江，但刘振华一直在海林市居住生活、工作，且一直租赁他人房屋。刘振华购买案涉房屋系为了改善居住环境，属于满足生存权的合理消费范畴之内。3.2014年，刘振华在展图公司开发的海林市香山怡林小区施工外墙装饰工程，2015年，经展图公司与刘振华清算，展图公司欠工程款254876.00元，展图公司用案涉房屋抵顶了拖欠的工程款，刘振华另行向展图公司支付了差价款1万元，展图公司给刘振华出具了收款凭证，至此，刘振华已经支付了全部的房屋价款。4.展图公司开发的香山怡林小区至今尚未完工，从而导致刘振华无法占有房屋，更无法办理权属登记手续，因此，未办理更名过户非刘振华的过错。5.刘振华对于展图公司的债权并非是一般债权。刘振华系展图公司开发香山怡林小区项目工程的施工方、承包方，刘振华施工工程已经物化在该项目整体工程之中，并且所支付的购房款系由展图公司所拖欠的工程款转化而来，展图公司已经与刘振华关于工程款进行了结算，因此刘振华对该建设工程价款享有优先受偿权，应当优先于申请执行人的一般债权。张喜汉辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘振华的上诉理由没有法律依据，应予以驳回。张喜汉与展图公司之间债务纠纷取得了合法执行依据，榆树法院对展图公司所有的案涉房屋进行了房屋查封及司法处置。刘振华对于展图公司之间签订的房屋买卖合同不具有对抗执行的法律效力，买卖合同及所提供的相关票据仅能证明刘振华与展图公司之间存在债权关系，不能由此推断出刘振华已经取得案涉房屋的所有权。刘振华与展图公司签订了买卖合同，办理了销售登记备案，该备案不是物权登记，仅是按照相关行政法规规章履行开发单位的职责，不能产生物权的法律效力，办理备案的合同仅能取得优先购买和期待权，即期待开发单位交付房屋，并转移房屋所有权的权力，其实质为债权。按照法律规定，不动产物权取得存在原因行为和登记公示行为相结合才能产生物权效力，刘振华的债权不优先。其张其占有和使用房屋不符合事实，展图公司所开发的案涉小区属于烂尾状态，小区内至今取暖等生活基本设施未开通，案涉房屋不符合居住条件，刘振华没有任何理由和事实占有房屋。刘振华与展图公司之间不是真实买卖关系，所以其不享有案涉房屋的所有权和物权，其主张不符合相关法律规定，应当驳回。张喜汉向一审法院起诉请求：1.判令继续查封案涉房屋。2.判令准予对案涉房屋的执行。一审法院认定事实：2015年7月26日钱久海给刘振华出具结算清单一枚，约定用案涉房屋抵顶欠刘振华的工程款，房屋总价款为294736.00元，刘振华用现金1万元补交了房款与工程款的差额39860.00元，双方约定房款已全部结清。2015年7月26日刘振华与展图公司签订了商品房买卖合同，并在海林市房产交易所进行了备案登记。2018年张喜汉与展图公司买卖合同纠纷一案，进入执行程序后，榆树法院作出（2018）吉0182执1038号－1号执行裁定书，对案涉房屋予以查封，后刘振华提出执行异议，2019年6月28日，榆树法院又作出了（2019）吉0182执异24号执行异议裁定书，撤销（2018）吉0182执1038号执行裁定书对被执行人展图公司名下的案涉房屋的查封措施。现张喜汉请求判令继续查封案涉房屋并准予对案涉房屋的执行。一审法院认为，刘振华与展图公司签订了商品房买卖合同并办理了备案，刘振华享有的仍是一般债权，没取得该房屋的物权。且刘振华没有合法占有该房屋。该房屋仍登记在展图公司名下，刘振华不享有足以排除执行的实体权益。故张喜汉的诉请应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：准许执行（2018）吉0182执1038－1号执行裁定书中查封的展图公司所有的案涉房屋。案件受理费3747.00元由刘振华负担。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实基本一致。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然刘振华提供了其与展图公司签订的房屋买卖合同，并主张购房款系以展图公司欠其工程款进行抵顶，但案涉房屋所在的香山怡林小区尚未完工，案涉房屋亦未交付使用，对此事实刘振华也予以认可，故刘振华并没有事实上占有案涉房屋，其主张对案涉房屋享有排除法院执行的相关民事权益的上诉请求，本院不予支持。关于刘振华主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定而不应适用第二十八条规定的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”可见，该条款系对于在金钱债权执行中，作为商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，排除法院执行的规定。而关于消费者的界定，《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”本案中，刘振华户籍地及现居住地均不在海林市，其只是在海林市阶段性工作，刘振华虽主张长期在海林租房居住，但并未提供相应的证据予以证明。刘振华之所以“购买”案涉房屋，系由于展图公司拖欠其工程款，而以案涉房屋抵顶工程款，并非为了生活需要而购买的案涉房屋，并非属于商品房消费者，因此，本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。关于刘振华主张其对于展图的债权是建设工程价款，优于张喜汉对于展图公司的普通债权的问题。本案中，刘振华只向法院提供了一张结算清单，而未向法院提供其与展图公司之间签订的相关的建设工程施工合同及其他能够证明其实际承包了案涉房屋所在小区的相关工程项目的材料，本院无法判断刘振华是否享有建设工程价款优先受偿权。综上所述，刘振华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3747.00元，由刘振华负担。本判决为终审判决。审判长  张东宇审判员  蒋振华审判员  邢春鹤二〇二〇年十二月二十八日书记员  赵若冰