广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初28976号原告：崔天美，女，1985年11月14日出生，汉族，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：周澎，广东睿国律师事务所律师。被告：广东中旅（南海）旅游投资有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：李**。委托诉讼代理人：陈佳娜，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红斌，广东至高律师事务所律师。原告崔天美与被告广东中旅（南海）旅游投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序于2020年1月15日公开开庭审理了本案。后因案情复杂，本案转换适用普通程序，于2020年9月4日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人周澎，被告的委托诉讼代理人陈佳娜，均到庭参加了两次庭审；原告崔天美，被告的委托诉讼代理人何红斌到庭参加了第一次庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《广东省商品房买卖合同》；2.被告立即向原告返还已支付购房款4533973.51元，并从2014年6月25日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至实际返还之日止；3.被告向原告支付违约金226698.68元（已经支付款项的5%）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月20日，原被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：原告以16372251元的价格购买被告开发的位于佛山市南海区********花园**区**座**号别墅（以下简称涉讼房屋）。原告在2014年6月24日向被告支付了购房首付款4533973.51元。后由于被告的原因，被告未能按照合同约定在2015年年底将竣工验收备案合格的涉讼房屋交付给原告使用。据原告了解，涉讼房屋在2017年12月29日才竣工验收，2018年1月才取得验收备案，且被告至今没有向原告送达过任何收楼通知，没有办理过任何收楼手续。基于被告的违约行为，原告在2019年7月份开始向被告多次提交要求解除合同并退还购房首期款4533973.51元的书面申请材料。但是，被告收取了原告的书面材料后没有给予任何的答复和处理。被告既不按约定交付房屋，又拒不退还购房首期款，已严重违反合同约定，构成根本违约。被告辩称：一、原告向被告支付的首期购房款，实际上是案外人李**通过贪污受贿所得，存放在原告处，并非原告个人财产，且李**已确认该款用于退赃，原告无权要求被告返还。案外人李**，原系被告的副董事长，任职期间因犯行贿罪、受贿罪、贪污罪被判处执行有期徒刑十二年，刑期从2015年8月21日起至2027年8月20日止，目前正在监狱服刑当中。原告与李**是情人关系。广东省高级人民法院作出（2018）粤刑终805号刑事裁定书确认：李**于2013年至2014年间，按照时任广东中旅（集团）有限公司（以下简称中旅集团公司）董事、总经理、党委副书记姚**的安排，以个人名义并借助虚假施工合同，与中旅集团公司签订咨询服务合同的佛山市丹灶世海钢材物流基地有限公司收取咨询服务余款450万元，用于抵扣李**此前为姚**支出的费用及此后供姚**个人开支使用。法院最终判决李**与姚**共同构成贪污罪，责令李**与姚**共同退缴违法所得450万元，发还被害单位中旅集团公司。李**在服刑期间曾通过案外人向被告表示，原告向被告汇入的案涉首期购房款实际上是李**通过贪污受贿所得，存放在原告处，并非是原告的个人财产，因中旅集团公司系被告100%控股股东，李**同意该笔通过原告向被告支付的款项直接抵扣其应退赃给中旅集团公司的款项，不再作为原告的首期购房款。由此可见，原告要求被告返还的首期购房款实际上是其情人李**依法应向中旅集团公司退还的赃款，该款的实际权属人应为中旅集团公司，属国有资产，无论原被告签订的涉讼合同是否解除，原告均无权要求被告向其退还此笔应当依法追缴的国有资产。二、即使法院不认定原告所主张的款项为应当追缴的国有资产，原告行使合同解除权也早已超过法定的除斥期间，无权要求解除合同，涉讼合同应当继续履行。涉讼合同第八条约定被告应于2014年6月30日前交付涉讼房屋，如逾期超过60日未交房的，买受人有权解除合同。即原告自2014年9月1日开始享有合同的解除权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，原告最迟应当在2015年9月1日前向被告行使合同解除权，逾期未行使，解除权应当认定为已消灭。根据现有证据以及原告在起诉状中的自述，原告最早于2019年7月24日向被告发出书面的诉请书，请求退还首付款以及终止协议，早已超过了法定的解除权行使期间，已无权要求解除合同，涉讼合同应当继续履行，原告要求被告返还首期购房款及支付因解除合同而产生的违约金，没有事实和法律依据。三、涉讼房屋目前已具备交楼条件，涉讼合同不存在法律上或事实上不能履行的情况，应由双方继续履行。涉讼房屋已于2017年12月29日竣工验收，目前已具备交楼的客观条件，在原告按照涉讼合同的约定向被告支付完全部购房款的情况下，被告即可向原告办理收楼交接手续。因此，涉讼合同不存在法律上或事实上导致无法继续履行的情况，基于维护交易稳定性的考虑，应由双方继续履行。综上，原告向被告支付的首期购房款实质上并非原告个人的款项，而是李**应当向被告的控股公司中旅集团公司退还的赃款，属于依法应当追缴的国有资产，原告无权要求被告返还。另一方面，即使法院不认定该笔款项属于应当追缴的赃款，原告行使合同解除权早已超过法定的除斥期间，其无权要求解除合同，在涉讼合同不存在客观上履行不能的情况下，应当由双方继续履行，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证如下：1.原告身份证复印件、被告企业信用信息打印件各1份。2.账户明细查询结果打印件1份。3.建设领域信息公开网页截图打印件1份。4.诉求书复印件1份、收据遗失说明复印件1份、申请面谈沟通书复印件1份。5.邮箱截图打印件4页（已核对手机原始载体）。6.EMS邮单原件1份、物流查询结果打印件1份、律师函原件1份。7.照片打印件2页。8.账户交易明细查询打印件3页（加盖广东南海农村商业银行股份有限公司西樵崇南支行业务专用章）。9.结婚证原件1份。10.最高额借款合同、最高额保证合同复印件各1份。11.阿里拍卖·司法网页截图及其公告打印件1组。被告举证如下：1、（2018）粤刑终805号《刑事裁定书》复印件1份。2、企业信用信息报告（被告）打印件1份。3、企业信用信息报告（广东中旅（集团）有限公司）、企业信用信息报告（广东省旅游控股集团有限公司）打印件各1份。4.商品房买卖合同原件1份。5.（2016）粤0605民初19418号民事判决书打印件1份。6.（2016）粤0605民初19721号民事判决书打印件1份。7.竣工验收备案表原件1份。经审查，对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告举证4，被告有异议，但综合原被告的诉辩意见，本院对该举证的真实性予以采信。2.原告举证5已出示原始载体，举证6、9有原件，被告虽有异议但未能举证推翻，本院对其真实性予以采信。3.原告举证7、11和被告举证5、6均为打印件，原告举证10、被告举证1均为复印件，到庭相对方有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋是位于佛山市南海区************花园**座**号房屋。2014年6月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为201********602的《广东省商品房买卖合同》（即涉讼合同），约定：原告购买被告预售的涉讼房屋，总金额16172251元；（第六条）原告在2014年8月20日前支付全部房价款；（第八条）被告应当在2014年6月30日前将已办理竣工验收备案的商品房交付原告使用；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金；（第十一条）商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续……如原告未付清房款，则商品房交付日期适当延至款项付清后。2014年6月24日，原告通过其银行账户转账支付了4533973.51元予被告。原告于2014年5月5日、7月26日、8月11日分别通过邮件与案外人沟通涉讼房屋的装修设计方案。诉讼中，原告陈述：2014年，原告经被告同意对涉讼房屋外墙进行了装修，做了石材，后因被告制止，没有再继续装修。原告的银行账户在2014年6月11日收到案外人佛山市南海区**建筑材料有限公司转入的4650000元。原告通过其银行账户于2014年10月21日转账支付了1850000元、于2014年12月12日转账支付了3150000元予案外人刘瑞青，合共5000000元。诉讼中，原告陈述：原告与案外人李**原为男女朋友关系，原告于2014年6月11日向李**借款4650000元以支付涉讼房屋首期购房款；刘瑞青是李**的秘书，原告转账给刘瑞青的上述5000000元就是针对上述借款向李**偿还的借款本息。2016年11月2日，广东省珠海市人民检察院对案外人李**提起公诉，广东省珠海市人民法院经审理后作出（2016）粤04刑初129号刑事判决，认定李**犯行贿罪、受贿罪、贪污罪，并判决：追缴李**违法所得3653715元上缴国库，责令李**与同案人姚**共同退缴违法所得450万元发还被害单位广东中旅（集团）有限公司，等等。后李**不服上诉，广东省高级人民法院经审理作出（2018）粤刑终805号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原判。涉讼房屋于2018年1月19日办理了竣工验收备案。2019年7月24日，原告向被告递交《诉求书》，称：上述4533973.51元为涉讼房屋的首付款，因为各种原因，双方失去联系，同时，房屋也没有如之前所定达成交易，现原告提出退还全部首付款并且将之前购房协议一并取消。另查：被告原登记股东为案外人广东中旅旅游投资发展有限公司及佛山市南海恒美投资有限公司，后于2018年3月2日变更登记股东为案外人中旅集团公司一人。原告是佛山市南海恒美投资有限公司的登记股东。本院认为：原被告签订的涉讼合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原被告应按约履行各自的义务。涉讼合同第六条、第八条、第十一条中关于原告支付款项及被告交付房屋的先后顺序的约定存在矛盾，被告未能在约定期限前将已办理竣工验收备案的商品房交付原告使用，在涉讼房屋符合交付条件后又以原告未交清购房款为由没有通知原告收楼，原告以被告未能按时交付涉讼房屋构成违约为由没有支付剩余购房款，合同约定不明双方未能协商一致，涉讼合同无法继续履行，现原告主张解除涉讼合同并由被告退还已收取的购房款4533973.51元，于法有据，本院予以支持。涉讼合同因双方无法协商一致而解除，原告请求被告计付利息、支付违约金，本院不予支持。被告辩称涉讼购房款属于李**的犯罪所得，但未能举证予以证实，本院对被告该辩解不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告崔天美与被告广东中旅（南海）旅游投资有限公司于2014年6月20日签订的合同编号为201********602的《广东省商品房买卖合同》；二、被告广东中旅（南海）旅游投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款4533973.51元予原告崔天美；三、驳回原告崔天美的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费121393.7元（原告已预交），由原告负担60696.85元，被告负担60696.85元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁惠妍审 判 员  陈宇琼人民陪审员  吴泽枫二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  程学斌