文书内容重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初298号原告：周芳，女，1971年2月12日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：熊小燕，重庆鼎圣（璧山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱秋虹，重庆鼎圣（璧山）律师事务所实习律师。被告：王军，男，1989年1月24日出生，汉族，住重庆市璧山区。第三人：重庆燕桥置业代理有限公司璧山一分公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道双星大道**附**，统一社会信用代码91500227MA5UEY3K5L。负责人：龙厚渝。第三人：刘开莉，女，1990年4月10日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告周芳与被告王军、第三人重庆燕桥置业代理有限公司璧山一分公司（以下简称燕桥公司璧山一分公司）、刘开莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。周芳及其委托诉讼代理人熊小燕、朱秋虹、燕桥公司璧山一分公司的负责人龙厚渝和刘开莉到庭参加诉讼，王军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。周芳向本院提出诉讼请求：1.确认周芳、王军于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令周芳代王军向中国银行股份有限公司重庆璧山支行提前清偿剩余按揭贷款，代为偿还的该部分款项从周芳应付房款中抵扣，由王军配合该行注销案涉房屋的抵押登记；3.判令王军将房屋过户登记至周芳名下；4.判令王军支付违约金162,450元；5.由王军承担本案的诉讼费、律师费。诉讼中，周芳撤回了2、3、4项诉讼请求和第5项请求的律师费，并增加了4项请求：1.判令解除周芳、王军、燕桥公司璧山一分公司于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》；2.判令王军返还房款385,000元、物业费1880元、代为支付的按揭款3336.27元、评估费300元、中介服务费7000元；3.判令王军支付以收到的房款385,000元为基数从2018年6月1日起至2019年12月31日止按年利率6%和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；4.判令王军支付违约金162,450元，并另行支付房屋溢价损失332,550元。最后，周芳再次撤回部分诉讼请求并将其诉讼请求明确为：1.解除周芳、王军、燕桥公司璧山一分公司于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》；2.判令王军返还房款385,000元；3.判令王军支付违约金162,450元；4.由王军承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年4月4日，周芳、王军、燕桥公司璧山一分公司签订《房屋买卖合同》（合同中卖方处有刘莉的签名，刘莉系受王军委托洽谈房屋买卖合同事宜，并非实际的卖方），约定周芳购买王军所有的位于重庆市璧山区房屋，成交价855,000元，首付385,000元。2018年5月30日前，周芳向王军给付385,000元，王军分别于2018年4月10日、2018年5月30日向周芳出具《收条》，确认收到定金100,000元、首付285,000元。其后，王军未按照约定办理房屋的过户登记，故应按照《房屋买卖合同》的约定，承担违约责任。王军未答辩。燕桥公司璧山一分公司对周芳的诉请无异议。刘开莉述称，其是燕桥公司璧山一分公司的店长，其促成周芳与王军之间房屋买卖合同的签订。经审理，本院认定事实如下：2016年9月13日，王军与重庆璧晖实业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定王军购买坐落于重庆市璧山区的住房一套，所购房屋为预售商品房。2018年4月4日，周芳与王军、燕桥公司璧山一分公司签订《房屋买卖合同》，约定：王军向周芳出售位于璧山区的住房一套（该房即前述王军所购买的预售商品房），价格为855,000元；周芳于2018年5月30日前付首付款385,000元，余款470,000元则向银行贷款，由银行一次性划入王军指定的账户，王军在取得房产证后办理产权转移登记;中介费14,000元，周芳与王军各承担7000元；若王军的原因导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记、或委托公证手续，王军须双倍返还定金或按房屋成交价的19%给付违约金并赔偿燕桥公司璧山一分公司8000元中介费用损失，如实际损失超过违约金的，则据实赔偿。当日，周芳向王军支付20,000元。2018年4月10日、2018年5月30日，周芳向王军支付房款共365,000元。王军向周芳出具《收条》两张，其中一张《收条》载明“今收到周芳购买王军位于：璧山区住房定金壹拾万元整（￥：100000）。收款人：王军，日期：2018年4月1日”，另一张收条载明“今收到周芳购买王军位于：璧山区住房首付款贰拾捌万伍仟元整（￥：285000.00元），收款人：王军，日期：2018年5月30日”。对于前述落款时间“2018年4月1日”，周芳主张其系笔误，实际时间为2018年4月10日。2018年10月11日，重庆市璧山区国土资源和房屋管理局为王军颁发了产权证。2019年9月19日、23日、24日、25日、26日，周芳与王军通话6次，要求其办理过户。2019年11月14日，重庆鼎圣律师事务接受周芳委托向王军送达关于限期履行房屋买卖合同义务的律师函。2019年9月10日，经四川普嘉特饲料有限公司申请,四川省隆昌市人民法院作出（2019）川1083执1266号之一执行裁定，裁定查封前述房屋。2019年9月12日，该院查封了该房屋，同日，周芳向四川省隆昌市人民法院提出执行异议，申请解除对前述房屋的查封，2019年12月2日，该院作出（2019）川1083执异68号执行裁定，裁定中止对前述房屋的执行。四川普嘉特饲料有限公司不服该裁定，于2019年12月5日向四川省隆昌市人民法院提起申请执行人执行异议之诉，该院于2020年6月9日作出判决：准予执行王军所有的坐落于重庆市璧山区的商品住房。其后，周芳向四川省内江市中级人民法院提起上诉，该院于2020年9月7日作出终审判决，驳回了周芳的上诉。上述事实，有双方当事人的陈述和周芳举示的《重庆市商品房买卖合同》《房屋买卖合同》、2张《收条》、案涉房屋的登记信息、（2020）川10民终611号《四川省内江市中级人民法院民事判决书》等证据证明，本院予以确认。本院认为，周芳与王军之间的房屋买卖合同是依法成立的有效合同，按照约定，王军在取得产权证后有向周芳办理产权转移登记的合同义务，而王军在2018年10月11日取得房产证后未及时办理产权转移登记，现案涉房屋已被作为王军的财产纳入执行程序，王军不可能再办理产权转移登记，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，周芳有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉合同属学理上的一时的合同，宜恢复原状，即王军应返还已收取的房款385,000元。周芳与王军约定“若王军的原因导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记、或委托公证手续，王军须双倍返还定金或按房屋成交价的19%给付违约金”，现王军未向周芳办理产权转移登记，应承担房屋总价19%的违约金，为162,450元（855,000元×19%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周芳与被告王军间的《房屋买卖合同》；二、被告王军于本判决生效次日返还周芳房款385,000元；三、被告王军于本判决生效次日给付周芳违约金162,450元元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6978.52元（已减半收取），由被告王军负担，原告周芳预交的案件受理费6978.52元，本院于判决生效后退还。保全申请费5000元，由王军承担，此款已由原告周芳垫付，被告王军随案款一并支付给周芳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何国华二〇二〇年十二月二十九日法官助理 杨晓静书 记 员 何宗媛