重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初3003号 原告：重庆守柴炉餐饮管理有限公司，住所地重庆市江**北城天街**同创国际商业街**L217-L218，统一社会信用代码915001055801625826。 法定代表人：赵礼兵，总经理。 委托诉讼代理人：范迪，女，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：姚蜀华，四川发现（宜宾）律师事务所律师。 被告：冉超，男，汉族，1989年5月15日出生，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：向绍明，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。 被告：李小琴，女，汉族，1986年1月24日出生，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：向绍明，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。 原告重庆守柴炉餐饮管理有限公司与被告冉超、李小琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万园薇担任审判长，与人民陪审员石登素、彭钦洪组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆守柴炉餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人姚蜀华，被告冉超及二被告委托诉讼代理人向绍明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆守柴炉餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付拖欠的2019年11月5日起至2020年2月4日止的房屋租金336508元及同期物管费12210元；2.判令二被告支付所拖欠的2019年7月5日起至2019年11月22日止的水电费50677.7元；3.判令二被告承担违约责任并支付滞纳金25000元（按租赁合同第9.3条约定滞纳金金额过高，原告主动降低至25000元）；4.判令二被告支付律师费5000元。事实和理由：原告与二被告于2018年10月27日签订《商铺租赁合同》，并分别于同年10月27日、同年11月3日签订两份《补充协议》。合同约定原告将位于重庆市渝北区×路×号（幢）楼第二层（平街层）商铺自编×号的商铺出租给二被告用于经营餐饮；租赁期自2018年11月5日起至2023年11月4日止；租赁面积814平方米；租金计算标准为112169.2元/月，物业费4070元/月。合同生效后原告按约向二被告交付了案涉租赁物，但二被告未全面适当的履行合同义务，存在拖欠房屋租金、物管费及水电费等违约行为。原告多次催收租金等费用未果，遂提起本案诉讼。 被告冉超、李小琴辩称，1.二被告是从2019年11月5日起欠付房屋租金和同期物管费，但是租金以及物管费应当计算至2020年1月23日，因为2020年1月24日后重庆启动新冠肺炎一级响应，此后的租金及物管费因疫情应当免除；2.认可欠付2019年7月5日起至2019年11月22日止的水电费50677.7元；3.二被告因为经营有困难，所以向原告申请分批支付租金及物管费，但因为原告相关人员一直在推诿，导致租金及物管费一直没有支付，因此违约责任不在二被告，不同意支付滞纳金；4.不同意支付律师费，因为合同约定是二被告违约的才承担律师费，而二被告没有违约；5.二被告在搬离时原告同意将二被告留在房屋内的中央空调折价20000元以及冻库折价10000元，该30000元应从本案中二被告应支付的款项中扣除；6.原告不是案涉房屋的产权人，不是适格的原告主体，原、被告签订的租赁合同中没有产权人同意转租的签字，本案合同是无效合同；7.二被告因疫情无法正常经营，合同目的无法实现，在此情况下二被告提出解除合同于法有据，二被告不存在违约行为，对于二被告已缴的合同保证金、水电保证金、装修保证金，二被告将另案起诉。 本院经审理认定事实如下：以重庆加州花园餐饮文化（集团）有限公司为出租方（甲方），原告为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于重庆市渝北区龙溪街道×号楼第×层（平街层）出租给乙方，房屋建筑面积1302.74平方米，租期为2018年11月19日至2020年11月18日；在租赁期内，在不影响甲方租金收益的情况下乙方可将房屋部分或全部租给他人，但乙方仍须按合同约定向甲方支付租金。 2018年10月27日，以原告为甲方，二被告为乙方，双方签订《商铺租赁合同》。合同约定：甲方将位于重庆市渝北区×路×号楼第×层（平街层）自编×号的商铺出租给乙方；双方确定该商铺按建筑面积824平方米计算；乙方将承租商铺用于经营海鲜，经营品牌为至鱼；本合同租期为2018年11月5日至2023年11月4日，租赁费用及租赁费用递增均按约定的租期之日起算（免租装修期免收租金）；免租装修期为2018年11月5日至2019年2月4日。合同第3.1条约定：租金标准为107120元/月，物业费4120元/月，从第2年开始，年租金标准逐年按6%进行递增，第一年月租金（含物业）为111240元，第二年月租金（含物业）为117667元/月。第3.2条约定：租赁费用按季支付，下季度租赁费用应于本季度届满30日前缴纳。第3.3条约定：本合同签订之日起7日内，乙方应向甲方缴付保证金214240元作为履约保证金；在本合同期满自动终止后，乙方按本合同约定交还租赁商铺并交清租金相关费用后，以上履约保证金由甲方在90日内无息退还给乙方；乙方违约的，甲方有权没收乙方的全部履约保证金；乙方不得以任何理由要求用履约保证金冲抵其应缴的任何费用，履约保证金不足以抵扣的甲方有权另行向乙方追偿，乙方保证金被扣除后应即日补足差额部分。第6.2条约定：在本合同期限内，乙方租赁商铺内发生的用水、用电、天然气、网络、电话及其他一切费用由乙方承担，乙方向甲方缴纳水、电、气费保证金1401000元，合同履行完毕，乙方无违约情形的，保证金无息退还。第9.3条约定：乙方未按合同约定，支付任何应缴费用的，均按商铺年度租金总额×0.3%×拖欠天数另行计算滞纳金，乙方逾期七天仍不能完全支付租赁费用或其他应缴费用的，甲方有权采取停止供应水、电、气等措施，由此造成的损失由乙方自行承担，同时甲方有权没收乙方的履约保证金，并有权解除本合同，甲方可将商铺另行出租。第15.2条约定，乙方违约的，甲方因起诉乙方所支付的包括但不限于律师费、公证费等必要费用均由乙方最终承担。 2018年10月31日，二被告向原告缴纳合同保证金、水电保证金共计224240元、缴纳装修保证金10000元。2018年11月4日，原告将案涉房屋交付给二被告使用。 2019年9月30日，原告向二被告送达催交函，催收2019年7月5日至8月5日的水费及2019年7月22日至8月22日的电费23333.34元、2019年8月5日至11月4日的租金物管费329670元、2019年8月5日至9月5日的水电费21017.07元，以及相应的滞纳金。 2019年12月，原告与四川发现（宜宾）律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，约定就原告与二被告房屋租赁合同纠纷案件，原告委托四川发现（宜宾）律师事务所作为代理方，律师代理费为5000元。2019年12月23日，四川发现（宜宾）律师事务所开具5000元发票一张。 被告冉超与原告公司罗达友2020年4月8日的微信聊天记录显示：被告冉超称“罗总那就按你说的嘛，空调折算2万，冻库折算1万”，“我这边就不安排拆了”；罗达友称“好的”；冉超向罗达友发送《提前解除租赁合同通知函》的照片，通知函载明因疫情情况符合不可抗力事件，无法继续经营，现以书面形式向被告提出解除租赁合同，店铺已于2020年4月8日搬空；冉超另称“罗总今天我们都搬完了”。 2020年4月8日，二被告向原告邮寄了案涉门面的一把钥匙。2018年4月10日，原告收到二被告邮寄的前述《提前解除租赁合同通知函》。2018年4月11日，二被告向原告邮寄了案涉门面的另一把钥匙。 庭审中，原、被告均认可《商铺租赁合同》约定的租赁年度指的是自然年度，因此2019年11月5日至2019年12月31日的租金是一个标准，2020年1月1日至2020年2月4日要递增6%。二被告认可物管费为4070元/月。 原告陈述：原告认为二被告拖欠租金的行为已构成根本违约，故二被告不享有解除合同的权利；原告本案只主张诉讼请求中相应期间的费用，对于2020年2月4日之后的租金、物管费以及2019年11月22日之后的水电费在本案中不主张，将另案起诉；原告同意在本案中抵扣中央空调20000元及冻库10000元，不同意将合同保证金、水电保证金、装修保证金在本案中予以抵扣，因为二被告违约，上述保证金不应予以退还。 上述事实，有原、被告的陈述、房屋租赁合同、房地产权证、商铺租赁合同、商铺交付确认书、补充协议、催缴函、EMS快递单、查询明细、微信聊天记录、民事案件委托代理合同、发票、收据、顺丰邮寄单、提前解除租赁合同通知函、录音等证据在案为证，足以认定。 本院认为，原告虽然并非案涉商铺的产权人，但其与产权人重庆加州花园餐饮文化（集团）有限公司签订的《房屋租赁合同》明确约定原告可将房屋部分或全部租给他人，二被告亦未举示证据证明房屋产权人曾作出过不同意转租的意思表示，故对于二被告关于原告与二被告签订的《商铺租赁合同》因未附产权人同意转租的签字而无效的主张，本院不予支持。原告虽然并非产权人，但其合法享有案涉房屋的使用及转租权利，对于二被告关于原告主体不适格的主张，本院亦不予支持。《商铺租赁合同》是原告与二被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。 关于2019年11月5日至2020年2月4日期间的租金及物管费问题。《商铺租赁合同》约定第一年租金为107120元，第二年租金在第一年标准上递增6%，原、被告均认可租赁年度指的是自然年度，2020年的租金要在2019年的租金基础上递增6%，因此2019年11月5日至2019年12月31日的租金标准应为107120元/月，2020年1月1日后的租金应为113547元/月（107120元/月×1.06，四舍五入到元）。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发。2020年1月24日，重庆市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，重庆突发公共卫生事件响应级别调整为二级。结合疫情及经营情况，二被告2020年1月24日至2020年2月4日的租金应予以免除。因此，二被告应支付原告2019年11月5日至2020年1月23日期间的租金294366元（107120元/月×1.9个月+113547元/月×0.8个月），对于2020年1月24日至2020年2月4日的租金，本院不予支持。原、被告均认可物管费为4070元/月，故二被告应支付原告2019年11月5日至2020年2月4日期间的物管费12210元（4070元/月×3个月）。 关于2019年7月5日至2019年11月22日的水电费50677.7元，因二被告对此并无异议，本院予以确认。 关于滞纳金。《商铺租赁合同》第3.2条约定租赁费用按季支付，下季度租赁费用应于本季度届满30日前缴纳，因此，二被告应于2019年10月5日前缴纳2019年11月5日至2020年1月23日的租金。合同第9.3条约定二被告未按合同约定支付任何应缴费用的，均按商铺年度租金总额×0.3%×拖欠天数另行计算滞纳金。二被告应交租金时未受新冠疫情的影响，因此其迟延支付租金的行为构成违约，原告认可该约定过高，并自愿将滞纳金降低至25000元符合法律规定，本院予以支持，故二被告应支付原告滞纳金25000元。 关于律师费。《商铺租赁合同》第15.2条约定，二被告违约的，原告因起诉二被告所支付的包括但不限于律师费、公证费等必要费用均由二被告最终承担，因此，原告支付的律师费5000元应由二被告承担赔偿责任。对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上，二被告共计应支付原告2019年11月5日至2020年1月23日期间的租金294366元、2019年11月5日至2020年2月4日期间的物管费12210元、2019年7月5日至2019年11月22日的水电费50677.7元、滞纳金25000元、律师费5000元，上述款项共计387253.7元，扣除原告同意在本案中抵扣的中央空调20000元及冻库10000元，二被告还应支付原告357253.7元。对于二被告已缴纳的合同保证金、水电保证金、装修保证金，因原告未主张2020年2月5日后的租金及物管费以及2019年11月23日后的水电费，双方权利义务尚未结清，二被告亦表示将另案提起诉讼，故本院在本案中不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告冉超、李小琴于本判决生效后七日内支付原告重庆守柴炉餐饮管理有限公司357253.7元（该款项系2019年11月5日至2020年1月23日期间的租金294366元、2019年11月5日至2020年2月4日期间的物管费12210元、2019年7月5日至2019年11月22日期间的水电费50677.7元、滞纳金25000元、律师费5000元，扣除中央空调20000元及冻库10000元后的费用）。 二、驳回原告重庆守柴炉餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费7740.47元，由原告重庆守柴炉餐饮管理有限公司负担1300.47元，被告冉超、李小琴负担6440元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务资金占用损失。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  万园薇 人民陪审员  石登素 人民陪审员  彭钦洪 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  潘文洁