广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初1132号 原告：广西伟业联行物业服务有限公司。住所：北海市广东路深海花园铺面****。统一社会信用代码：914505005522636347。 法定代表人：郭学伟，董事长。 委托诉讼代理人：黄晶晶，广西嘉友律师事务所律师。 被告：刘凤伟，女，1973年10月15日出生，汉族，住辽宁省法库县。 原告广西伟业联行物业服务有限公司（以下简称“伟业公司”）与被告刘凤伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，适用小额诉讼程序，后被告下落不明，需要公告送达，本院依法转为普通程序进行审理，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告伟业公司的委托诉讼代理人黄晶晶到庭参加诉讼。被告刘凤伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：被告支付原告物业费4564.8元、电梯费1260元、滞纳金3583.9635元，合计9408.76元（以上费用从2017年4月1日起暂计至2020年3月31日，以后另计至清偿之日止）。事实与理由：2013年12月6日，被告购买了位于北海市嘉盛名都1幢2单元1503房屋，之后办理了收楼手续。涉案房屋开发商北海五象房地产开发有限公司于2013年10月11日委托原告对嘉盛名都小区进行物业管理并签订了《嘉盛名都前期物业管理服务协议》，原告对涉案房屋实际提供了物业服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。该协议第四条第二款第1项管理费标准：（ａ）约定住宅（电梯房）1.8元／平方米（含公共水电费分摊），该项费用之后调整为1.5元／平方米（不含公共水电费分摊）；（ｄ）电梯费：35元／户；第五项第（1）滞纳金的计算方式为：每月第5日后，每日加收欠交金额的千分之一。在原告为该小区物业提供物业管理服务期间，原、被告都应当切实履行该物业服务协议约定的义务，但是被告从2017年4月1日起至今仍无故拖欠应缴纳的物业管理服务费，截止2020年3月31日累计拖欠9408.76元，原告多次催收无果。原告认为，被告作为小区业主，在接受原告提供物业服务的同时，应当按照双方协议约定按时向原告缴纳物业管理服务费，但是被告久拖未付，属于违约，依法应承担相应的违约责任。为此，原告起诉至法院。 被告未作答辩，在举证期限内亦没有提交证据。 经审理查明：2013年12月6日，被告与北海五象房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买北海市嘉盛名都1幢2单元1503号房屋，建筑面积为84.55平方米。2016年4月18日，关立如代被告刘凤伟与原告签订《前期物业管理服务协议》，内容：本物业管理区名称：嘉盛名都已完成开发区内的物业管理区；被告所购房屋基本情况：住宅，座落位置：北海市银海区广东路与新世纪大道交汇处****；原告按《业主临时规约》组织、安排管理和维护物业管理区公共场地及公共设施，行使对物业管理区的物业管理权及办理与上述管理有关的事项及职责；被告同意遵守及履行《业主临时规约》及本协议内适用于业主的规定；同意及接受原告可按《业主临时规约》管理物业管理区、执行职责和行使职权；并向原告交纳物业管理费用、滞纳金、专项维修资金、税费及其它政府部门允许原告收取的相关费用。被告自房屋竣工验收后，按《商品房买卖合同》约定的交楼时间（如被告提前收楼，以实际收楼之日为准交费）之日起交纳费用，住宅按建，住宅按建筑面积每月交纳管理费，住宅为1方米，电梯费35元/户，其他费用按国家及地方相关文件收取；若因被告原告空置房屋按建筑面积每月交纳管理费；每次交纳费用的时间，（1）现金缴付：为每月第5日前或原告另通知被告日期，被告自行到客户服务中心缴费。滞纳金的计算方式为：每月第5日后，每日加收欠交金额的千分之一；（2）银行转帐：为每月第5日前或原告另通知被告日期，业主须在收楼时提供中国工商银行的账号办理委托扣费手续，并存入足够的支付金额。若因余额不足导致扣费不成功的，所产生的滞纳金由业主负责，滞纳金的计算方式为：每月第5日后，每日加收欠交金额的千分之一等等。2016年9月12日，原告与被告签订《装饰装修管理服务协议》，由被告对案涉房屋进行装饰装修。被告自2017年4月1日起开始拖欠原告物业费、电梯费等费用。原告多次向被告发出物业服务费缴款通知未果。 另查明，原告自2017年1月1日起将物业管理费调整为1.5元/平方米。 以上事实，有原告提交的《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》、《缴费通知单》、《照片》、《装饰装修管理服务协议》等证据及原告的陈述予以证实。 本院认为，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，上述协议合法有效。原告已进驻案涉小区并提供物业服务，被告亦享受了该物业服务，理应支付物业费，但被告没有按协议约定向原告支付物业服务费等费用，构成违约。根据《前期物业管理服务合同》的约定，原告要求被告支付2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费4564.8元、电梯费1260元、以上费用共计5824.8元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案原告主张滞纳金，实质为违约金的性质，被告迟延交纳管理费造成原告的损失主要表现为利息损失，原被告约定的滞纳金为“每日加收欠交金额的千分之一”过高，本院予以调整为滞纳金以每月欠付款项为基数，从欠款之次日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%分段计算，从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%分段计算至偿清之日止。原告主张以后的物业费，可另行主张，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告刘凤伟支付原告广西伟业联行物业服务有限公司2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费4564.8元、电梯费1260元，共计5824.8元及滞纳金（滞纳金以每月欠付款项为基数，从欠款之次日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%分段计算，从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%分段计算，均计算至偿清之日止）； 二、驳回原告广西伟业联行物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元、公告费350元，合计400元，由被告刘凤伟负担380元，原告广西伟业联行物业服务有限公司负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  韦振静 人民陪审员  丁绍娟 人民陪审员  吴雪琼 二〇二〇年十二月十七日 法官 助理  冯 志 书 记 员  姚 琳 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 9