广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18677号原告：佛山市南国啟骏商业运营管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*************广东南国小商品城中区7街9号二楼101室，统一社会信用代码*****。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：卢淑芬，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝晃煊，广东星宇律师事务所律师。被告：佛山市回来医疗有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*************************，统一社会信用代码*****。法定代表人：刘某1。原告佛山市南国啟骏商业运营管理有限公司诉被告佛山市回来医疗有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序于同年12月8日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人卢淑芬，被告的法定代表人刘某1到庭参加了诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付租金307712.6元；2.被告立即支付物管费106345.44元；3.被告立即支付公摊费5299.14元；4.被告立即支付因逾期支付上述费用而产生的违约金（违约金以每月逾期支付的租金、物管费、公摊费为本金按日万分之六点七的标准从每月11日起算计至实际支付之日止，暂计至2020年6月30日为27527.46元）；5.本案受理费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告支付2020年1月1日至2020年6月30日租金203336.52元；2.被告支付2020年1月1日至2020年6月30日管理费106345.44元；3.被告支付租金及管理费违约金[以2020年1月1日至2020年6月30日期间每月应付的租金及管理费为本金，分别从每月的11日起按日万分之六点七的标准计算违约金至2020年11月30日为68998.46元，并以309681.96元（剩余未付的租金203336.52元+管理费106345.44元）为本金，从2020年12月1日起按日万分之六点七的标准计算违约金至实际支付之日止]；4.被告支付逾期支付公摊费的违约金1926.93元（2019年6月1日至2020年6月30日以每月应付的公摊费为本金，分别从每月的11日起按日万分之六点七的标准计算违约金至2020年11月13日）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《写字楼租赁合同》，约定由被告承租原告位于佛山市南海区************************、4107、4108、4109、4110、4111、4112室，租期从2018年2月1日起至2023年1月31日止。合同还约定被告应于每月10日前交纳当月租金及其他费用，逾期交纳的，每逾期一天应按拖欠费用万分之6.7的标准支付违约金。自2020年1月起，被告不按时支付相关费用。截止至2020年6月30日，被告共拖欠租金307712.6元、物业管理费106345.44元、公摊费5299.14元，并产生违约金27527.46元。原告起诉后，被告于2020年11月13日付清了2019年6月至2020年9月的公摊费10141.1元，另于2020年11月30日支付了三笔费用，金额分别为50000元、18927.6元、35448.48元，合计104376.08元。被告辩称，1.被告于2020年11月13日已经付清2019年6月1日至2020年9月30日公摊费10141.09元。被告不应支付违约金，公摊费是由物业公司收取，原告无权主张。2.2020年1月租金49234元，被告认为应当按此标准支付至2021年1月份，并不按照合同从2020年2月开始递增。因疫情原因，应减免2020年2、3月的租金，2020年4至9月按8折计算租金，被告要求免除违约金。3.被告同意按照合同约定支付管理费，确认拖欠2020年1月1日至2020年6月30日管理费106345.44元，被告要求免除违约金。本案当事人围绕诉讼请求及其主张的事实依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的邮政快递单为原件，查询记录反映邮件已妥投签收，故本院确认邮政快递单、关于敦促支付租金等费用的函、邮件查询截图的真实性。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：坐落佛山市南海区************************、4107、4108、4109、4110、4111、4112室（以下简称涉讼房屋）已办理不动产权证书。2018年1月30日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订七份《写字楼租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方，租赁期限自2018年2月1日起至2023年1月31日止，2018年2月1日至2018年4月30日为装修免租期；4106室每月租金4925元、物业管理费1773元，4107室每月租金4925元、物业管理费1773元，4108室每月租金3651.5元、物业管理费1314.54元，4109室每月租金11414.5元、物业管理费4109.22元，4110室每月租金6611.5元、物业管理费2380.14元，4111室每月租金6572.5元、物业管理费2366.1元，4112室每月租金11134元、物业管理费4008.24元；第2年起，租金每年递增5%，乙方应于每月10日前按合同约定完税后，将完税后的当月应付的租金存入指定的账户；水费、电费、治安费、卫生费、电视收视费、通信及上网等费用均由乙方承担及交纳，以上各项费用如使用甲方的银行账号进行托收支付的，乙方应及时将应付费用存入该账户，并负责留意信箱有否物业管理处或其他部门的缴费通知。如乙方不按时交纳，相关责任由乙方承担；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的万分之6.7向甲方支付滞纳金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则每日须按租金的万分之6.7向甲方支付滞纳金。2020年5月28日，原告委托广东星宇律师事务所通过邮政特快专递方式向被告发出《关于敦促支付租金等费用的函》，要求被告于2020年6月10日前付清所欠的租金等费用及因逾期支付租金等费用产生的违约金。邮件于次日妥投签收。另查明，案外人深圳市***美物业管理有限公司出具《4106-4112公摊费明细》，载明：涉讼房屋2019年6月的公摊费为701.48元，2019年7月为799.95元，2019年8月为750.73元，2019年9月为878.73元，2019年10月为563.62元，2019年11月为750.73元，2019年12月为553.8元，2020年1月为701.48元，2020年2月为179.61元，2020年3月为524.23元，2020年4月为603.01元，2020年5月为543.93元，2020年6月为472.63元。2020年7月30日，原告提起本案诉讼。2020年11月12日，被告支付涉讼房屋2019年6月1日至2020年9月30日的公摊费10141.09元。2020年11月30日，被告向被告支付104376.08元。诉讼中，原告陈述，涉讼合同约定租金自2019年2月开始递增5%，但实际履行中2019年2月并未递增，2019年口头约定不递增，但应从合同履行第三年即2020年2月起递增5%。被告陈述，2019年因为万达广场租金水平下降，双方就口头协商当年不递增，但没有说明从何时开始递增；被告承租涉讼房屋用以经营医美整形业务。本院认为，涉讼合同是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。涉讼合同约定租金自承租第2年起递增5%，双方确认口头约定2019年当年不递增租金，现原告主张从2020年2月开始递增，符合合同约定，本院予以采纳。考虑到被告承租非国有房屋用于经营，新冠肺炎疫情及疫情防控措施确可能导致被告没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，本院根据公平原则，酌情确认2020年2月、3月的租金减半收取。根据涉讼合同约定，2020年1月租金为49234元（4925+4925+3651.5+11414.5+6611.5+6572.5+11134），2020年1月1日至2020年6月30日期间，被告应支付的租金金额为256016.8元（49234+49234×105%×4），被告已付104376.08元，故其仍应向原告支付租金151640.72元，原告诉请的租金超出以上核定部分，本院不予支持。被告确认拖欠原告2020年1月1日至2020年6月30日的物业管理费106345.44元，本院对原告诉请被告支付管理费106345.44元予以支持。涉讼合同约定每月10日前支付租金及其负担的费用，被告逾期支付租金及物业管理费，已构成违约，应当承担违约责任。涉讼合同约定每逾期一天则应按欠款总额的万分之6.7向原告支付滞纳金，该滞纳金实质系逾期付款的违约金，该违约金标准过高，本院调整为按日万分之二计算。关于逾期支付租金的违约金，被告应向原告支付以49234元为本金从2020年1月11日起，各以25847.85（49234×105%÷2）元为本金分别从2020年2月11日、2020年3月11日起，各以51695.7元（49234×105%）为本金分别从2020年4月11日、2020年5月11日、2020年6月11日起，各项均按日万分之二计算，被告于2020年11月30日支付租金104376.08元，经核算，被告应支付截止当日的违约金12407.21元[（49234元×0.0002×325天+25847.85元×0.0002×（294天+265天）+51695.7×0.0002×（234天+204天+173天）]，之后被告应以151640.72元为本金从2020年12月1日起至实际清偿日止按日万分之二计付违约金。关于逾期支付物业管理费的违约金，被告应各以17724.24元（106345.44÷6）为本金分别从2020年1月至2020年6月每月的11日起至实际清偿日止按日万分之二计付违约金予原告。公摊费每月应缴金额不同，原告未举证证明被告收到确认及催缴公摊费通知的时间，涉讼合同亦未明确约定公摊费的支付时间及违约金，本院对原告诉请被告支付公摊费的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市回来医疗有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金151640.72元予原告佛山市南国啟骏商业运营管理有限公司；二、被告佛山市回来医疗有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费106345.44元予原告佛山市南国啟骏商业运营管理有限公司；三、被告佛山市回来医疗有限公司应支付截止至2020年11月30日的逾期付款违约金12407.21元及以151640.72元为本金从2020年12月1日起按日万分之二计算至实际清偿日止的逾期付款违约金予原告佛山市南国啟骏商业运营管理有限公司，本项随上述第一项清；四、被告佛山市回来医疗有限公司应支付各以17724.24元为本金分别从2020年1月至2020年6月每月的11日起，各项均至实际清偿日止按日万分之二计算的逾期付款违约金予原告佛山市南国啟骏商业运营管理有限公司，本项随上述第二项清；五、驳回原告佛山市南国啟骏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3504.56元（原告已预交4001.64元），由原告佛山市南国啟骏商业运营管理有限公司负担822.56元，被告佛山市回来医疗有限公司负担2682元并应于本判决发生法律效力之日起十日迳付予原告，本院不另收退。原告佛山市南国啟骏商业运营管理有限公司多预交的497.08元，在本判决发生法律效力后经书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年十二月三十日书记员  林浩成