四川省珙县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1526民初1279号 原告：陈朝兵，男，1966年12月15日出生，汉族，户籍地重庆市大足区，现住四川省珙县。 被告：珙县天富房地产开发有限公司，住所地珙县巡场河西文鑫路******。统一社会信用代码：91511526662765635B。 法定代表人：秦永高，总经理。 委托诉讼代理人：周德树，公司员工。 委托诉讼代理人：吴世军，公司员工。 原告陈朝兵与被告珙县天富房地产开发有限公司（以下简称天富房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈朝兵、被告天富房产公司的法定代表人秦永高，及委托诉讼代理人周德树、吴世军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈朝兵向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2011年1月30日签订的珙县商品房买卖合同合法有效，由被告协助原告办理产权变更登记；2.按照合同约定绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告，产权登记面积小于合同登记面积9.42㎡，被告应支付原告9.42㎡×2188×2＝41221.92元；3.判令被告向原告支付购房款资金利息56604.21元。（从2012年1月1日起至2020年9月7日止，按中国人民银行五年期以上商业贷款利率计算再加50%的逾期利息，以后另计至办理不动产证为止，即包含购房款127136元、五通费7460元、大修金4543元、办证费（契税）6000元，共计145136元×0.0325五年期固定利息×8年（2012年-2019年）×1.5）；4.判决被告返还五通费7460元、办证费契税6000元、大修基金4543元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年4月，陈朝兵向被告购买位于珙县××镇××街××段××花园小区××幢××单元××号商品房××，合同约定建筑面积103.81㎡，按照2188元／㎡单价，总金额为227136元。2012年1月入住。2011年1月30日，双方签订书面购房合同，其中合同部分约定：一、分期付款：首付127136元，五通费7460元、办证费契税6000元、大修基金4543元，余款100000元由开发商协助购房者办理贷款支付开发商；二、商品房不能办理产权登记的由出卖人承担全部责任。三、按照合同约定绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告。被告现在备案登记面积94.39㎡，合同面积103.81㎡，小于合同登记面积9.42㎡。按照《省物价局、省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》【川价发（2008）196号文件】第一条之规定，被告应全额返还原告五通费7460元。因被告目无法纪，侵吞原告契税和大修金10543元，导致原告无法办理房屋备案。因被告于2014年涉嫌一房多卖，被法院判入狱。在2015年被告被珙县人民法院纳入失信被执行人员名单中。因被告所开发的天富花园小区有违规超建950㎡和未缴纳相关部门必缴费用，并未向相关部门提供房屋竣工图和房屋建造面积，导致被告不能正常进入办证程序。综合以上被告个人原因导致天富花园整个小区大部分购房者未能办理住房贷款。从购房后至今，陈朝兵在被告未能协助办理住房贷款后，多次要求向被告缴纳除首付外的剩余购房余款，原告多年来多方奔走，无法单个自行办理产权登记手续，在2019年5月16日部分尾款已存入共管账户。 被告天富房产公司辩称：1.同意原告第一项诉讼请求，双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，我司也愿意积极配合办理产权证；2.本案应以双方签订的商品房买卖合同为依据，原告支付的购房款并不是按合同约定面积支付，而是按实测面积支付的，故被我司不承担面积误差比超出3%部分房款双倍返还的责任；3.购房款资金利息，合同中未约定，且原告已经入住多年，不予认可；4.大修金和契税、五通费是合同约定代收的，均不应退还；5.我司协助了12户业主办理了银行按揭贷款，是原告不提供贷款的相关材料，不配合我司到银行贷款，导致至今原告未能贷款是原告自身的过错。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。经审理查明：被告天富房产公司于2007年6月8日经珙县工商行政管理局登记成立，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2011年1月20日珙县住房和城乡规划建设局对天富房产公司开发的天富花园房地产项目发放（珙）房预售证第30号《商品房预售许可证》，该证载明：售房单位为珙县天富房地产开发有限公司，项目名称为天富花园，房屋坐落地点：珙县巡场镇滨河西街北一段。2010年9月1日珙县天富花园经竣工验收合格。 2010年5月6日，原告陈朝兵为购买天富花园小区的房屋，支付了天富房产公司购房首付款127136元、五通费7460元、大修金4540元、办证费（契税）6000元。2011年1月30日天富房产公司（出卖人）与陈朝兵（买受人）签订《珙县商品房买卖合同》。主要内容：第一条、第三条、第四条约定买受人购买出卖人建设的位于珙县××镇××街××段××花园××幢××单元××号商品房，房屋建筑面积共103.81㎡，单价为2188元／㎡，总金额227136元；第五条面积确认及面积差异处理约定……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2（1）种方式进行处理，即面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第2种方式按期付款，即分期付款：首付壹拾贰万柒仟壹佰叁拾陆元，余款壹拾万元整由开发商协助购房者在银行贷款；第七条买受人逾期付款的违约责任约定，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；第八条交付期限约定为2010年11月30日前；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四：合同补充协议约定水、电、气等五通费7460元、办证费（契税）6000元；合同附件六：房屋共用部分大修基金补充协议约定大修金4543元。另查明，天富房产公司于2010年11月30日将天富花园2幢1单元401号房屋交付给陈朝兵，陈朝兵对该房屋居住使用至今，且查明天富花园2幢1单元401号房屋实际建筑面积为94.39㎡。庭审中，天富房产公司明确表明不能再协助陈朝兵办理银行贷款，陈朝兵表示不退房，双方均不要求解除合同。 本院于2018年7月18日立案受理的案外人李国玲与本案原告陈朝兵、本案被告天富房产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）川1526民初914号民事判决书，确认天富房产公司收到陈朝兵购房款127136元、五通费7460元、大修金4540元、办证费（契税）6000元。虽天富房产公司明确表示对已收取的办证费（契税）和大修金，可以抵扣拖欠的房款，但陈朝兵表示不愿用于抵扣其购房款。故陈朝兵与天富房产公司在购房合同中约定的房屋单价为2188元／㎡，房屋实际建筑面积为94.39㎡，故总房价为206525.32元，扣除已付的购房款127136元，陈朝兵还欠天富房产公司购房款79389.32元未付。由于天富房产公司已将对陈朝兵的上述债权转让于李国玲，故判决陈朝兵支付李国玲购房款79389.32元及违约金。李国玲不服，向宜宾市中级人民法院提起上诉，宜宾市中级人民法院作出（2019）川15民终318号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 为切实解决珙县天富花园小区产权证办理相关遗留问题，各购房者（包括陈朝兵）与天富房产公司签订《珙县天富花园业主购房核对明细表》，双方对已交房款、大修金、契税、合同面积、实际面积等进行了核对。经天富房产公司、珙县天富花园小区业主代表叶发全、珙县巡场镇人民政府、珙县巡场镇龙祥社区共同商议，于2018年11月29日签订《共管账户协议》，确定以龙祥社区名义在珙县农商银行珙州支行开设共管账户，对珙县天富花园购房户所欠房款进行共管。2018年12月3日，购房款债权受让人（甲方）与天富花园小区购房人（乙方）签订《协议书》，约定甲、乙双方同意将购房款债权进入共管账户，在办理不动产权证期间，债权受让人不向人民法院申请强制执行，并约定购房人一旦将资金存入共管账户中，即确定为购房人向债权受人支付的购房款，购房人不得再要求返还。购房人支付清全部购房款后，即证明购房人在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的付款义务已全部履行完毕。陈朝兵与债权受让人李国玲分别在落款处签字。2019年5月16日陈朝兵向共管账户交纳18849元。 另查明，珙县地税局未委托过天富房产公司及个人代收购房者的契税，也未收到天富房产公司及其他个人代收购房者契税的任何相关资料。珙县房屋维修基金管理办公室至今未有陈朝兵的维修缴存记录。本案涉案房屋于2019年4月23日在珙县房产管理所办理备案登记。 本院认为，陈朝兵与天富房产公司签订的《珙县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中双方均不要求解除合同，愿意继续履行合同。陈朝兵在签订房屋买卖合同后已按约交了部分房款，后天富房产公司将陈朝兵差欠的剩余房款转让于案外人李国玲，本院于2018年11月2日作出的（2018）川1526民初914号民事判决书已确认，故陈朝兵现已付清了天富房产公司的购房余款，天富房产公司作为出卖方亦应按合同约定，如期向买受人交付房屋，并在约定的期限内协助买受人办理房屋产权过户手续。天富房产公司交付房屋后，至今未按合同约定为买受人陈朝兵办理房屋产权证，故陈朝兵要求天富房产公司协助其办理产权变更登记的诉求应予以支持。 关于房屋面积确认及面积差异的处理。根据双方签订的《珙县商品房买卖合同》第五条约定，虽然陈朝兵取得的房屋建筑面积94.39㎡与合同约定的103.81㎡误差为9.42㎡，绝对值超出3%，但是双方在合同中约定，以产权登记面积为准，且根据查明事实，陈朝兵并未按103.81㎡付清购房款，故天富房产公司不承担面积误差比超出3%部分房款双倍返还的违约责任。 关于是否支付购房款资金利息。现陈朝兵不要求解除合同，愿意继续履行合同，且在2010年11月30日天富房产公司已将房屋实际交予陈朝兵居住使用至今，而支付购房款是购房人的义务，且合同中也没有关于资金占用利息的约定，故陈朝兵要求天富房产公司支付已付房款的资金利息，于法无据，本院不予支持。 关于是否应退还五退费、办证费（契税）及大修基金。陈朝兵提供的川价发（2008）196号《省物价局、省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》，明确商品房开发企业不得向购房者收取五通费，但该规定不属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定。故原、被告双方签订的《珙县商品房买卖合同》附件四明确约定由卖房方代收五通费7460元，系属于当事人意思自治，上述约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。所以，天富房产按合同约定向陈朝兵收取五通费符合合同约定。陈朝兵的此项诉请，本院不予支持。 关于是否退还代收维修基金。根据合同约定及查明事实，天富房产公司实际代收的大修基金为4540元。依据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条的规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”房屋交付之前，买受人即应自行缴纳或由开发商代收代缴维修基金，本案中被告天富房产公司已将房屋交付给陈朝兵实际使用，陈朝兵在接收房屋前应按照规定缴纳维修基金。至于天富房产公司迟迟未将代收、代管的维修基金移交相关主管部门代管或存入维修基金专项账户，应由相关主管部门进行监管，并不属于民事案件审理范围，故对陈朝兵诉请天富房产公司退还代收的大修基金，本院不予支持。 关于是否退还代收的办证费（契税）。虽然双方签订《珙县商品房买卖合同》附件四明确约定由卖房方代收办证费6000元，但《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动”，上述约定违反了法律的禁止性规定。从查明事实看，珙县地方税务局也未委托天富房产公司代收购房者税款，故天富房产公司无权向陈朝兵收取办证费，且至今天富房产公司亦未向税务机关上交代收的办证费，故而陈朝兵要求天富房产公司返还办证费6000元的诉请本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下： 一、被告珙县天富房地产开发有限公司与原告陈朝兵在2011年1月30日签订的《珙县商品房买卖合同》合法有效； 二、本判决生效后60日内，被告珙县天富房地产开发有限公司协助原告陈朝兵到珙县不动产登记中心办理位于珙县××镇××街××段××花园××幢××单元××号商品房的转移登记手续； 三、本判决生效后十日内，被告珙县天富房地产开发有限公司向原告陈朝兵退还代收的办证费（契税）6000元； 四、驳回原告陈朝兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2617元，由原告陈朝兵负担2467元（已申请免交），由被告珙县天富房地产开发有限公司负担150元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 熊 静 人民陪审员 李 军 人民陪审员 罗朝红 二〇二〇年十二月九日 书 记 员 张 洁