广东省佛山市南海区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0605民申26号再审申请人（原审原告）：广东国安物业经营服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区************************，统一社会信用代码914***********830X。法定代表人：周卫国，总经理。委托代理人：卢振荣，广东泽康律师事务所律师。委托代理人：张粤婷，广东泽康律师事务所实习律师。被申请人（原审被告）：王胜兰，女，1979年11月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区九江镇江滨新区331号誉江**府誉龙湾1座302房，公民身份号码360************326。再审申请人广东国安物业经营服务有限公司（以下简称国安公司）因与被申请人王胜兰物业服务合同纠纷一案，不服本院（2020）粤0605民初9285号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。申请人国安公司申请再审称，一、被申请人的原审答辩已表示减免物业管理费的承诺系由开发商作出，无论被申请人该主张是否真实，但承诺减免物业管理费的主体是开发商，并非申请人。项目的开发商与申请人为两个相互独立的主体。原审在未查清事实、无证据支持的情况下，混淆主体认为是申请人免除被申请人三个月物业管理费存在错误。被申请人仍应向申请人支付2013年5月-7月的物业管理费。首先，被申请人在原审陈述答辩意见时，已明确在购买案涉物业时，系开发商对其作出免除三个月物业服务费的承诺，并未提到是申请人对其承诺减免物业管理费。案涉房地产项目的开发商是佛山市南海江浦湾房地产有限公司，该司与申请人是两个相互独立的主体不论被申请人所述的开发商免除其主张的减免物业管理费的承诺是否客观真实，但该承诺也只是开发商与被申请人之间的约定。其次，申请人从未作出同意减免被申请人物业管理费的意思表示。在原审庭审调查中，申请人也仅是陈述在申请人进驻案涉物业所在小区的初期，开发商曾有“免除三个月物业服务费”的活动。同时，经了解，开发商“免除三个月物业服务费”的优惠仅适用于“前期购买且第一批收楼（2011年12月前）的业主”，未曾说明上述优惠活动是申请人对业主的承诺。另结合被申请人与申请人的庭审意见，双方均从未表示申请人是上述优惠活动承诺的作出主体。因此，原审法院认定申请人承诺免收被申请人2013年5月-7月物业服务费明显缺乏事实依据，更无证据支撑。二、原审法院仅以被申请人提供的物管费缴费发票，即推定申请人可能存在对被申请人作出减免承诺的行为,属认定的基本事实缺乏证据证明。原审过程中，被申请人提证据广东省地方税收通用发票（电子）发票联，用以证明其于2013年5月3日向申请人预交了2013年8月至10月的物业管理费，并拟以此推断申请人同意其减免2013年5月-7月物业管理费的要求。首先，发票不是物业管理费的减免依据，只能说明被申请人已支付2013年8月至10月的物业管理费。交款人交款时明确所交款项对应期间的，申请人也需要尊重交款人的意愿，但不能以此倒推被申请人无需支付2013年5月至7月的费用。2013年8月至10月的发票仅为间接证据，且仅此一份证据，并不能构成完整的证据链以证明申请人曾经同意免除其2013年5月至7月的物业管理费。其次，申请人于原审过程中对上述证据的证明内容提出异议，且被申请人陈述答辩意见时，亦陈述大约在2013年底（即在其入住案涉物业后两个月），申请人也曾向其催收过2013年5月-7月的物业管理费。由此亦可说明，申请人由始至终都未作出减免被申请人案涉物业的上述物业管理费的意思表示。因此，原审法院关于申请人于被申请人收楼之日确认免除其2013年5月-7月的物业服务费的认定，明显缺乏证据证明。综上，申请人认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形，请求撤销（2020）粤0605民初9285号民事判决书第三项，改判被申请人向申请人支付2013年5月至2013年7月的物业服务管理费1592.46元及自逾期付款之日起按年利率24%计算至实际清偿之日止的违约金，诉讼费由被申请人承担。被申请人王胜兰辩称，1.国安物业公司在申请表里已确认被申请人在购房时开发商确实有同意免除三个月物业费的事实，但却把开发商和物业方拆分成两个单独的主体来起诉被申请人，被申请人从以往的购房经验和同周边朋友的交流中知道，我国消费者在买房时都是和开发商谈判，开发商承诺的楼房成交价和其它福利优惠（大部份为赠送物业费）应视为开发商方所有利益合作方的承诺，在普通购房者的心里，开发商和物业服务方在楼盘发售过程中是一个利益共同体，开发商和物业公司之间的关系和交易方式不是被申请人这些普通购房者能了解的，甚至很多时候物业公司和开发商就是同一家公司内的两个不同部门，现在申请人把自己从这个共同体中单独拆分出来是无理的，而且2018年底申请人退出誉江**府小区管理时也是将被申请人装修房屋时早应退还的装修押金转为由开发商来退款，而不是申请人来退款，这更进一步证明他们双方是利益共通的。2.被申请人根据自己以往的买房经历和向在房地产行业工作的朋友了解过，国内现在所有楼盘的业主在开发商通知收楼的时候都会在物业服务中心要求业主签订一份物业服务合同，并要求业主缴交自收楼开始的物业费，这个收楼流程可以说是硬性流程，一个小业主完全不可能像申请人说的因为尊重交款人的意愿想交什么时候的物业费就交什么时候的物业费，而且如果业主欠缴了物业费，物业公司在业主后期的房子装修等方面上也会以欠缴物业费而卡着不给办理相关手续，另外除申请人提出的这件开发商同意免除物业费但申请人未同意的欠款案件，被申请人入住小区8年从未有过任何欠缴费用的问题，因为被申请人对于个人信用十分看重，申请人说他们给业主开具的发票是随业主意愿来开具的，并表示这是对业主的尊重，被申请人认为这种对业主的尊重在中国房地产业暂时不存在，因此申请人开具的2013年8-10月的物业发票是因为申请人当时知道开发商有对被申请人承诺免除三个月物业费的行为默认，再加上开发商和物业公司是利益共同体的关系，被申请人认为该份发票是可以用来证明购房时被申请人享有的三个月免除物管费的。最后，申请人申请再审属于无理缠诉，请法院依法驳回。本院经审查认为，民事再审审查属于“事由审查”，应围绕当事人提出的法定事由进行。一、申请人确认是其与开发商佛山市南海江浦湾房地产有限公司签订《佛山市前期物业服务委托合同》并根据该合同对涉案房屋所在的誉江**府小区提供物业管理服务，亦确认经其与开发商达成一致意见后曾对部分业主进行过免除三个月物业服务费的操作，故申请人仅以其与开发商属于不同的主体为由认为物业服务费优惠期是开发商给予的，该优惠期与申请人无关，缺乏理据。二、关于申请人国安公司认为原审判决认定申请人免除被申请人2013年5-7月物业服务费的事实缺乏证据证明意见。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款规定，“行为人可以明示或者默示作出意思表示”。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条规定，“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示”。根据双方签订的《誉江**府前期物业服务协议》的约定，被申请人应从收楼之日起向申请人计付物业服务费。申请人实际经办被申请人收楼手续事宜，即申请人明确知道被申请人应从2013年5月3日收楼之日起计付物业服务费。被申请人应申请人要求预交三个月物业管理费发生在收楼当日，申请人亦在当日出具2013年8月至10月物业服务费发票，而不是出具2013年5月至7月物业服务费发票，申请人的该行为可表明其接受被申请人关于免除2013年5月至7月物业服务费的要求，根据上述规定，申请人已通过默示方式作出同意免除被申请人2013年5月至7月物业服务费的意思表示。至于申请人主张该出具发票行为只是按被申请人指定的交费月份作出，并不代表减免物业服务费的意见，因该主张与物业服务收费的习惯做法不符，且缺乏证据证明，本院不予采纳。综上，原审认定申请人免除被申请人2013年5-7月物业服务费的事实，并无不当，申请人主张该认定内容缺乏证据证明的再审事由不成立，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回广东国安物业经营服务有限公司的再审申请。审判长  王志钊审判员  郭敏谊审判员  屈定武二〇二〇年十一月二十七日书记员  原 炜