浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初2742号 原告：白洪炎，男，1976年1月28日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原告：张云雅，女，1977年2月6日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被告：安吉碧桂园房地产开发有限公司，住所地浙江省湖州市安吉县昌硕街道安吉大道********，统一社会信用代码91330523MA29JR6T1Y。 法定代表人：唐鹏。 委托诉讼代理人：温伟杰，男，1988年2月27日出生，汉族，住浙江省长兴县。 原告白洪炎、张云雅与被告安吉碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白洪炎、张云雅，被告碧桂园公司法定代表人唐鹏的委托代理人温伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白洪炎、张云雅向本院提出诉讼请求：1.碧桂园公司支付逾期交房违约金92743.42元（1520384×0.02%×305天=92743.2元，暂计算至2020年3月30日后续违约金计算至碧桂园公司满足法定交房义务之日止）；2.碧桂园公司向白洪炎、张云雅公开解释道歉，消除其因虚假宣传对白洪炎、张云雅造成的影响；3.碧桂园公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，白洪炎、张云雅变更第二项诉请请求为：碧桂园公司向白洪炎、张云雅公开解释道歉，消除其因虚假宣传对白洪炎、张云雅造成的影响，并赔偿15203.84元。事实和理由：2018年5月5日，白洪炎、张云雅与碧桂园公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定碧桂园公司向白洪炎、张云雅出售其开发的碧桂园凤凰府5幢3单元306室，房屋总价1520384元，同时约定碧桂园公司应当在2019年5月30日前将符合合同约定及相关法律规定的房产交付给白洪炎、张云雅。2019年4月，白洪炎、张云雅得知因碧桂园公司原因，同小区大量叠排业主开始维权要求退房，后在县相关政府的主持协调下，叠排业主退房成功。基于此，白洪炎、张云雅作为同小区洋房准业主，开始对标的房产及小区整体进行关注，发现小区存在大量消防、规划以及质量上的瑕疵，同时发现在2018年5月25日，县市场监督管理局已对碧桂园公司的虚假宣传作出行政处罚决定，并责令碧桂园公司向已购房客户消除因其虚假宣传引起的影响。白洪炎、张云雅也因此与开发商进行协商。2019年5月底，碧桂园公司在未解决上述问题的情况下，为避免承担逾期交房的违约责任向白洪炎、张云雅邮寄收房通知书，白洪炎、张云雅依收房通知书前往收房时，碧桂园公司并未出示建设工程竣工验收备案证明、规划、公安消防、环保等部门出具的认可或准许使用文件，同时白洪炎、张云雅房屋内部存在与合同约定不一致的，故白洪炎、张云雅拒绝收房。后白洪炎、张云雅多次与碧桂园公司进行沟通，同时两次向碧桂园公司发函要求其进行整改并取得与相关行政准许使用文件，但碧桂园公司始终置之不理，致使白洪炎、张云雅至今仍旧无法实现合同目的。 被告碧桂园公司辩称，碧桂园公司不存在逾期交房的情形，根据双方签署的商品房买卖合同第9条的约定，该商品房的交付期限是2019年5月30日，交付条件为1.取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、绿化等，具备商品房正常使用的基本条件。涉案项目已经在2019年5月30日前达到上述约定条件，碧桂园公司可以向白洪炎、张云雅交付与合同约定的交付标准一致的商品房。碧桂园公司将相关证明文件在涉案楼盘的销售中心予以公示，并且也及时向白洪炎、张云雅寄发收房通知，故碧桂园公司不存在逾期交房的违约行为，无需向白洪炎、张云雅支付逾期交房违约金。行政机关的处罚行为与本案无关，本案系民事纠纷，判定碧桂园是否应当承担法律责任，应当与其是否存在违约行为，以及该行为是否造成白洪炎、张云雅实际损失等予以确定。行政处罚决定书本身并不能成为白洪炎、张云雅要求碧桂园公司承担民事法律责任的依据。宣传资料宣传行为，根据相关的法律规定属于要约邀请，而不属于要约，其本身并不构成合同内容，因此碧桂园公司前期的相关宣传行为，不能作为合同的内容。故白洪炎、张云雅的诉请没有任何的事实和法律依据。 原告白洪炎、张云雅依法向本院提交了以下证据： 1.商品房买卖合同一份，以证明白洪炎、张云雅与碧桂园公司之间存在商品房买卖合同关系，并且约定双方各项权利义务及违约责任的承担相关事实； 2.安市监处[2018]133号行政处罚决定书，以证明碧桂园公司存在虚假宣传的事实； 3.安市监处[2019]360号行政处罚决定书，以证明案涉商品房小区存在特种设备安全隐患，小区未达到安全交付条件的事实； 4.安市监处[2019]626号行政处罚决定书，以证明碧桂园公司存在虚假宣传的事实； 5.拒收函、回函及快递面单，以证明案涉房屋存在多处问题，白洪炎、张云雅拒绝收房并要求碧桂园整改的事实。 6.视频光盘一份，以证明碧桂园公司存在虚假宣传的事实； 7.微信聊天记录，以证明碧桂园公司存在虚假宣传的事实； 8.宣传手册，以证明碧桂园公司存在虚假宣传的事实； 9.水土保持验收报告，以证明碧桂园公司在2019年5月30日时未通过水土保持验收； 被告碧桂园公司依法提交以下证据： 10.房屋建筑工程竣工验收备案证明书； 11.建设工程竣工规划核实确认书； 12.环保（监察）意见； 13.建设工程消防验收意见书； 14.通水证明； 15.用电工程竣工验收纪要； 16.燃气配套工程验收证明； 17.三网合一管线暗埋工程完工验收证明； 18.广电管线暗埋工程完工验收证明； 19.市政基础设施工程竣工备案证明书，证据10-19共同证明被告已在2019年5月30日达到合同约定的房屋交付条件，取得相关的证明文件，不存在逾期交房的情形； 20.安吉县市场监督管理局行政处罚告知书，以证明涉案房屋已在2019年5月30日完成对电梯的整改，房屋交付时不存在特种设备安全隐患； 21.安吉县市场监督管理局行政处罚决定书，以证明对被告的行政处罚的内容与本案无关； 22.案涉房屋交付标准及配套设施，以证明原被告双方对于涉案房屋的交付标准有明确的约定，二原告亦签字确认； 23.签约特别提示，以证明被告已告知原告禁止被告工作人员作出超合同约定承诺。 24.照片，证明竣工验收备案证明书等证明文件装订成册，碧桂园公司予以公示，供买房人翻阅的事实。 原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对白洪炎、张云雅提供的证据，碧桂园公司质证对证据1、2、4、5、8、9的真实性无异议，对证据3的真实性无法确认，对证据6的关联性、证明目的不予认可，对其中卫生间只有一根下水管的事实予以认可。证据7中陈和并非白洪炎、张云雅对接销售，故该证据与本案不具有关联性；对碧桂园公司提供的证据，白洪炎、张云雅质证对证据10、11、13、15、16、17、18、19、20、21、22、23的真实性无异议，证据12与国家规定不符，无法达到其证明目的，证据14与地方性法规不符，无法达到其证明目的，证据24，销售大厅有一本册子，白洪炎、张云雅认可，没有具体翻阅，但证明竣工验收备案证明书是提供的。 针对原、被告的举证及质证情况，本院认证如下：证据1、2、4、5、8、9、10、11、13、15、16、17、18、19、20、21、22、23，原被告对对方提出证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；证据3，行政处罚决定书与证据20系同一事实，即被告公司因违反特种设备安全管理规定被行政处罚，安市监处告字（2019）9-021号行政处罚告知书载明被告公司于2019年5月30日完成案涉电梯的整改，即房屋交付前，故证据3与本案不具有关联性，不予认定；证据6，安吉市场监督管理局已多次对碧桂园公司的虚假宣传作出处罚，故虚假宣传的主要内容应以处罚决定书认定的为准，故证据6不能达到其证明目的，不予认定，但对案涉房屋卫生间只有一根下水管的事实予以认可。证据7，结合证据23签约特别提示，白洪炎、张云雅已明知碧桂园公司禁止其工作人员做出超合同约定的承诺，应以合同约定为准，该份证据不予认定；证据12、14，合同仅约定交付房屋前应取得相关部门出具的认可文件，被告公司亦取得相应认可文件，至于实际是否符合相关规范性文件的要求，本案民事诉讼不作审查，故证据12、14予以认定。证据24，本院对白洪炎、张云雅已知晓案涉商品房已通过竣工验收的事实予以认定。 根据当事人陈述以及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：2018年5月5日，白洪炎、张云雅与碧桂园公司签订商品房买卖合同一份，约定向碧桂园公司购买其开发的安吉县昌硕街道碧桂园5幢3-306室商品房。第九条约定出卖人应当在2019年5月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任。第十一条规划设计变更的约定。第十二条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同约定交付期限达到后，碧桂园公司通过邮政EMS向白洪炎、张云雅邮寄了收楼通知书，通知白洪炎、张云雅办理收楼手续。白洪炎、张云雅于2019年6月1日收到通知。白洪炎、张云雅于2019年6月2日前去验房，发现案涉商品房及小区有诸多问题，所以没有和碧桂园公司办理交房手续，但知晓案涉商品房已通过竣工验收备案。2019年6月3日，白洪炎、张云雅通过EMS向碧桂园公司邮寄了《关于房屋未达交付条件并拒收的通知确认函》，认为案涉商品房未达到交付的理由有以下几点：1.四墙体开裂，墙体下沿存在非常多的空洞；三角承重部位严重断离、错位、内中空，主体结构质量存在严重问题，并存在严重安全隐患。其他房屋外墙多处有修补痕迹；2.卫生间无排气管，未做到污废分流，而且2个卫生间都无地漏，无马桶排水管，无淋浴房排水管，无洗手盆排水管，2个卫生间共用一根污水管，达不到污废排放标准；3.厨房内无水龙头、达不到最基本的生活保障；4.小区消防未达标；5.房屋内部存在大量修补痕迹等内容。2019年6月21日，白洪炎、张云雅通过EMS向碧桂园公司邮寄了《回函》，要求碧桂园公司完成以下工作：1.通过各主管部门的验收；2.整改与约定图纸不符的现场；3.修补完毕项目内的质量问题；4.践行前期销售人员的各项承诺；5.主动向本人解释，消除因归公司虚假宣传对本人违背真实意思作出购买房屋决定的不利影响。否则，本人拒不收房。 另查明，涉案房屋所属5号楼工程于2019年5月22日通过了勘察、设计、施工、监理和有关单位联合验收，同年5月29日在安吉县住房和城乡建设局完成了工程验收备案。其中涉及法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件已在验收之前取得。 案涉楼盘于2019年12月8日通过水土保持验收。 碧桂园公司因虚假宣传，被安吉县市场监督管理局两次处罚。安市监处字[2018]133号处罚决定书中认定的涉及虚假宣传为：高炮广告中印有“碧桂园·凤凰府，有成就的人都住碧桂园”、销售大厅正对门墙上广告牌标注安吉城区部分建筑图中，宣传“凤凰府楼盘交通便利”，但不按实际距离标注，商合杭高铁路线紧邻县城，但实际距离县城有几十公里远；宣称安吉杭州将建轻轨。安市监处字[2019]616号处罚决定书中认定的涉及虚假宣传为：DP259下叠宣传有私家花园；DP259上叠户型的户型图未标识烟道通风口，而样板房有；楼房一楼宣传有私家花园。 案涉商品房的卫生间中只有一根下水管道，而案涉合同中的合同图纸中显示为三根下水管。为此，白洪炎、张云雅向碧桂园公司交涉，要求整改，碧桂园公司不予认可。 本院认为，白洪炎、张云雅与碧桂园公司就涉案房屋所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应依约全面履行合同义务。本案原告已依约向被告支付了购房款，被告应将经验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明并符合合同约定的商品房交付原告使用。 本案争议焦点为：碧桂园公司是否存在商品房不具备交付条件，应视为逾期交付的违约行为。白洪炎、张云雅主张未达到交付条件，案涉房产项目未通过水土设施验收，未取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，房屋存在质量问题以及不符合约定的情形。碧桂园公司抗辩主张涉案房屋在约定的交付期限时已具备交付条件。本院认为，第一，案涉房屋施工工程于2019年5月29日通过建设工程竣工验收备案，并在2019年5月30日前均已取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。故碧桂园公司在约定的交付期限时已具备合同约定的商品房交付条件。而且根据合同约定，上述文件系办理交接时，由出卖人出示，出示的目的即出卖人交付买受人的商品房应当符合质量标准。现根据白洪炎、张云雅的陈述其仅对房屋进行了验收而未办理交接手续，且碧桂园公司举证其销售大厅有上述相关文件放置供购房人翻阅，白洪炎、张云雅亦认可有提供，但没有具体翻阅，竣工备案证明书是有的，而取得竣工备案证明书的前置条件是需规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用文件，故白洪炎、张云雅以碧桂园公司以未出示合同约定的证明文件为由拒绝收房，无合同及法律依据。第二，关于白洪炎、张云雅主张案涉楼盘未通过水土保持验收，不符合法定交付条件。白洪炎、张云雅主张逾期交房的违约金所依据的是合同约定，而水土保持是否通过验收不属于合同第九条约定的内容。第三、白洪炎、张云雅所主张的案涉商品房存在质量问题，未举证予以证明，碧桂园公司亦予以否认，白洪炎、张云雅应承担举证不能的法律后果。第四、关于《浙江省商品房买卖合同》附件图纸约定卫生间配备三根管道，而实际只配备一根管道的问题。案涉楼房已通过验收，白洪炎、张云雅未举证证明上述管道的更改使房屋使用功能受阻，且不属于合同第十一条所约定的规划设计变更的范畴。第五、白洪炎、张云雅主张碧桂园公司至今未出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据白洪炎、张云雅提供的《关于房屋未达交付条件拒收的通知确认函》和《回函》，白洪炎、张云雅提出的意见均为房屋质量问题、虚假宣传等问题，而并未提及上述证明文件。且根据合同约定，上述文件系在办理交付手续时由出卖人交付给买受人，现根据白洪炎、张云雅陈述其仅对房屋进行了查验而未办理交接手续，其也未举证证明碧桂园公司拒绝提供上述材料，故白洪炎、张云雅由此主张拒绝收房，无合同及法律依据。综上，本院认为碧桂园公司已在合同约定的时间内通知白洪炎、张云雅收房，且案涉房屋达到合同约定的交付条件，现白洪炎、张云雅主张碧桂园公司逾期交房需支付违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于白洪炎、张云雅主张认为碧桂园公司虚假宣传行为并要求公开道歉，并赔偿15203.84元的问题。首先，安市监处自[2018]133号中认定的虚假宣传内容并未达到足以影响白洪炎、张云雅对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定。其次，安市监处自[2019]616号中认定的虚假宣传内容不涉及白洪炎、张云雅购买的房屋。最后，白洪炎、张云雅诉称碧桂园公司虚假宣传电梯厅赠送，电梯开门就入户，该内容体现在宣传册中，属于要约邀请，亦未载入案涉合同。综上，白洪炎、张云雅以上述理由认为碧桂园公司虚假宣传，要求其道歉并赔偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院对白洪炎、张云雅的全部诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告白洪炎、张云雅的诉讼请求。 案件受理费1230元（减半收取），由原告白洪炎、张云雅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 冯 涛 二〇二〇年十二月九日 书记员 费丹枫