黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1316号上诉人（原审被告）：哈尔滨银行股份有限公司大庆肇源支行，住所地肇源县西北直线瑞丽花园小区**一至四商服楼。法定代表人：尚明明，该行行长。委托诉讼代理人：沈伟伟，男，1986年3月16日出生，汉族，该行职工，现住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：许延平，黑龙江延平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许德峰，男，1973年1月1日出生，汉族，职业，住肇源县。委托诉讼代理人：林春艳（系许德峰妻子），女，1975年12月8日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：曹云凌，黑龙江杨志律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：胡桂芹，女，1948年10月3日出生，汉族，职业，住肇源县。被上诉人（原审第三人）：祁福斌，男，1949年11月5日出生，汉族，职业，住肇源县。被上诉人胡桂芹、祁福斌共同委托诉讼代理人：祁文红（系祁福斌、胡桂芹女儿），女，1975年8月10日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区化祥路******。被上诉人（原审被告）：李延军，男，1985年1月18日出生，汉族，职业，住肇源县。被上诉人（原审被告）：薛文影，女，1987年10月10日出生，汉族，职业，住肇源县。被上诉人（原审被告）：孟范华，女，1970年10月19日出生，汉族，职业，住肇源县。被上诉人（原审被告）：胡民，男，1970年3月24日出生，汉族，职业，住肇源县。上诉人哈尔滨银行股份有限公司大庆肇源支行（以下简称哈尔滨银行肇源支行）因与被上诉人许德峰、胡桂芹、祁福斌、李延军、薛文影、孟范华、胡民案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622民初2861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。哈尔滨银行肇源支行上诉请求：请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人许德峰在原审法院的全部诉讼请求，由被上诉人许德峰、胡民、孟范华、祁福彬、胡桂芹承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决认定“2014年3月1日，原告许德峰与第三人胡桂芹签订房屋买卖协议书”与客观事实不符，本案被上诉人许德峰与第三人胡桂芹不存在真实的房屋买卖合同关系，许德峰提供的房屋买卖协议书是虚假的。2.原审判决认定，被上诉人许德峰基于买卖关系占有案涉房屋错误，假设被上诉人许德峰占有了案涉房屋，也不是基于房屋买卖关系，应为借用或者租用，许德峰向一审法院提供的取暖费票据标注的房屋业主姓名是祁福彬，提供的水电费收据只标明了房号，没有标明交款人。二、原审判决适用法律错误。1.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，而不应适用原审法院引用的办理执行异议和复议案件司法解释第二十八条的规定。2.假设本案适用第二十八条的规定，那么在上诉人购买没有办理过房屋登记，未取得房屋权属证书，不符合转让条件的案涉房屋，导致在人民法院查封前案涉房屋被祁福斌、胡桂芹抵押给上诉人，无法办理房屋过户手续，对于此种因买受人的原因未办理房屋登记，不能阻却人民法院的执行。根据上诉人查证，该房屋所在的龙祥雅居1号楼在2014年4月14日即具备办理房照条件，开发商在小区内阁主户房门前和小区内明显位置张贴了办理仿照的公告。3.本案案涉房屋已经抵押给上诉人，上诉人依法取得了《房屋他项权利证书》，在《房屋他项权利证书》未经法定程序被撤销或注销的情况下，原审法院将案涉房屋确权给上诉人，明显违反法律规定。许德峰答辩称，一、本案事实清楚明确，证据确实充分，一审法院认定事实正确。1.在一审庭审中，被上诉人提供了房屋买卖协议书，收据、取款凭证、取暖费、物业费、水费、电费、安装天然气、有线电视等票据，大庆市龙和物业有限公司出具的证明，以及购房时胡桂芹交付的楼房交接协议、质量分户验收表、楼房装修协议以及2013年度的取暖费、物业费等票据。以上证据都是在买卖行为和日常生活中逐步产生的，与客观事实相符，时间上相连贯，足以证实被上诉人在2014年3月1日购买涉案房屋，并合法占有装修后一直居住至今。2.房屋没有进行过户被上诉人没有过错。根据双方协议的约定，胡桂芹负责将产权证落户到被申请人名下，在小区能够办理产权证后，被上诉人一直在催促胡桂芹，胡桂芹也一直答复正在办理过程中，从没有拒绝过或者提出过任何意义，这一点胡桂芹一方也明确予以认可。3.上诉人在贷款抵押中存在过错。上诉人作为专业金融主体和职业贷款人，理应具备完备的贷款交易经验和相关的专业法律知识，所以在办理贷款业务时应该严格的程序办理业务，也应履行相应的审慎经营义务。但在胡桂芹未抵押人的借款过程中上诉人为达成贷款目的，竟然违规办理抵押手续，在2016年2月4日19时56分非正常时间办理抵押登记，而且在签订抵押合同时并未告知抵押人权利义务，而是在签订完抵押合同后第二天，才与抵押人签订房屋抵押声明书。在这笔贷款过程中，借款人与担保人、抵押人之间并不认识，这本身就有违常理，借款人和担保人理应相互了解经济情况并充分信任，这一点也可以说明这笔贷款并不是贷款人担保人自愿的。上诉人明知抵押房屋被他人占有使用，作为金融机构，上诉人应该对房屋的现状进行充分的现场调查，以有查明居住人与抵押人之间关系，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。被上诉人作为房屋的买受人，基于房屋买卖协议书履行而对涉案房屋所享有的物权期待权，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，具有排除执行的效力。一审法院作出的判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。祁福斌、胡桂芹答辩称，2014年确实将房屋卖给被上诉人许德峰，因是动迁房，房产证始终未能办理。两年后去办理房产证时直接被办理房产证的人员姜志强拉取办理了贷款。办理完贷款后并未看到一分钱，贷款被信贷员和姜志强分了。李延军、薛文影、孟范华、胡民经传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。许德峰向一审法院起诉请求：1.请求法院确认肇源镇龙祥雅居小区1号楼3单元302室归原告所有；2.请求法院判令停止对肇源县人民法院（2019）黑0622执1284号执行裁定的执行；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人祁福斌、胡桂芹系夫妻关系，李延军与薛文影原系夫妻关系。被告哈尔滨银行肇源支行与第三人胡民、孟范华、祁福斌、胡桂芹、薛文影、李延军金融借款纠纷一案，经一审法院（2018）黑0622民初3338号民事判决，判决胡民、孟范华偿还借款本金67万元及利息，李延军、薛文影、祁福斌、胡桂芹承担连带给付责任。该判决生效后，哈尔滨银行肇源支行向一审法院申请执行。一审法院于2019年5月13日作出（2019）黑0622执1284号执行裁定书，依法查封被执行人祁福斌、胡桂芹共有位于肇源县龙祥雅居1号楼3单元302室房产。2019年5月28日原告许德峰以其为涉案房屋所有权人为由提出异议。一审法院作出（2019）黑0622执异54号执行裁定书，驳回许德峰的异议请求。许德峰不服该裁定，在法定期间向一审法院院提起执行异议之诉。另查明，2014年3月1日，原告许德峰与第三人胡桂芹签订房屋买卖协议书。原告以27.5万元购买涉案房屋，并交付24.5万元的房款，剩余尾款因未办理过户手续，一直未给付。胡桂芹在收款人处签名。其中协议书约定，甲方负责将房屋的产权证落户到乙方名下，费用由甲方负责。因该房屋系祁福斌、胡桂芹拆迁置换取得，转卖给原告时，开发公司尚未办理产权登记手续。合同签订后，祁福斌、胡桂芹将涉案房屋交付给原告。原告提供自2014年3月至2019年5月期间的电费凭证、2014年3月至2019年8月期间的水费凭证、2014年-2018年交纳取暖费、物业费票据及交纳有线电视票据，证明居住至今。被告对此有异议，认为原告提供的取暖费票据标注的业主姓名是祁福斌并不是本案的原告，水电费收据只表明了房号，没有标明交款人。2013年6月28日第三人祁福斌、胡桂芹办理涉案房屋土地使用证，证号为（2013）第456号，2016年1月21日办理不动产权证，产权证号为YF00021428号，建筑面积89.1平方米。2016年2月4日19时56分第三人祁福斌在肇源县房地产管理处办理房屋抵押登记，2016年2月5日第三人祁福斌、胡桂芹以涉案房产为胡民向哈尔滨银行肇源支行贷款67万元作抵押担保，签订《房产抵押声明书》。被告以其对案涉房屋享有担保物权，拒绝原告诉讼请求。2014年3月1日原告许德峰购买涉案房屋，与第三人胡桂芹签订房屋买卖协议书后，原告交付房款，第三人将房屋交给原告，双方履行合同义务，该合同是当事人真实意思表示，客观、真实，合法有效。原告入住后交纳涉案房屋电费、水费、取暖费、物业费等费用。电费、水费等票据虽未注明交款人为原告，但大庆市龙和物业有限公司证明原告2014年3月1日购买涉案楼房并居住至今，且原告提供的2014年4月29日、2015年11月7日的燃气工作单均记载客户名为原告妻子林艳春，燃气收费小票自2014年7月28日至2019年3月25日，记载用户名称也均为林艳春，地址为龙祥，地址为龙祥雅居**楼****成证据链条，足以证明原告实际占有使用涉案房屋至今，原告系该房屋所有权人。2016年1月21日第三人祁福斌、胡桂芹办理涉案房屋所有权证，二人应当按照合同约定协助原告办理房屋过户手续，但二人却于2016年2月5日以涉案房产为胡民向哈尔滨银行肇源支行贷款67万元作抵押担保，签订《房产抵押声明书》。但2016年2月4日19时56分第三人祁福斌在肇源县房地产管理处办理房屋抵押登记，时间发生在《房产抵押声明书》之前，不符合正常办理流程，其行为存在瑕疵。同时，根据《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告许德峰买受该房时间发生在法院查封之前，且按照合同约定支付大部分价款并占有标的物至今，而涉案房屋未过户的原因并非原告过失，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告许德峰就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故其诉讼请求不得对肇源县龙祥雅居1号楼3单元302室予以执行，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、肇源县龙祥雅居1号楼3单元302室归原告许德峰所有；二、不得执行肇源县龙祥雅居1号楼3单元302室。案件受理费5425元，由被告哈尔滨银行股份有限公司大庆肇源支行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。哈尔滨银行肇源支行为证明其主张，向本院提交证据开发商申请办理产权的告知通知单一份,证明：在2014年4月14日，肇源县房地产管理处就通知案涉房屋的开发商龙祥公司可以办理该小区房屋的房屋产权证书，龙祥公司将该通知单在小区内公示。如被上诉人许德峰、祁福斌及胡桂芹之间存在真实的房屋买卖关系且在该小区实际居住，则许德峰应当看到该通知单，进而督促祁福斌、胡桂芹办理房屋所有权证书，进而过户至其本人名下。但许德峰并未这么做，其本身具有一定过错。许德峰质证称，对该证据的真实性和对证明问题均有异议。看证据的内容，出具单位应该是房产部门，但印章是龙祥公司的印章。出具单位与印章单位不符，且系复印件，无法核实其真实性，故不能作为证据使用。从证据的形成时间上看，该证据不属于二审期间的新证据。即便该证据的内容真实，也不能证明被上诉人存在过错，该通知单只能证实从2014年4月14日开始，该小区已经具备产权登记的条件。但小区业主进行产权登记必须经开发商协助，并不能单独完成，所以该小区业主每家每户真正能够登记产权登记的时间取决于与开发商房屋买卖合同的履行情况，并不是统一的。我方购买的房屋是胡桂芹的回迁房，需胡桂芹进行产权登记后才能过户。事实上我方始终在督促胡桂芹进行产权登记，胡桂芹也一直承诺办理。但胡桂芹将产权证登记到其名下后即将房屋抵押，对于没有进行产权过户我方并没有过错。祁福斌、胡桂芹质证称，2014年后许德峰确实多次催促我方进行产权过户，我方也多次去开发商处咨询，但一直无法办理过户。2016年能够办理过户时，当天晚7点直接就去银行贷款了。本院认为，综合许德峰及祁福斌、胡桂芹质证意见，对该份证据予以采信。本院审理查明的事实，祁福斌、胡桂芹系夫妻关系。2016年1月21日祁福斌、胡桂芹就案涉房屋办理房屋不动产权证，产权证号为肇源房权证肇源镇字第**，建筑面积89.10平方米。2016年2月4日祁福斌在肇源县房地产管理处办理房屋抵押登记，2016年2月5日祁福斌、胡桂芹以涉案房产为胡民向哈尔滨银行肇源支行贷款67万元作抵押担保，签订《房产抵押声明书》。哈尔滨银行肇源支行与胡民、孟范华、祁福斌、胡桂芹、薛文影、李延军金融借款纠纷一案，经一审法院（2018）黑0622民初3338号民事判决，认定胡民、孟范华偿还借款本金67万元及利息，李延军、薛文影、祁福斌、胡桂芹承担连带给付责任。该判决生效后，哈尔滨银行肇源支行向一审法院申请执行。一审法院作出（2019）黑0622执1284号执行裁定书，依法查封祁福斌、胡桂芹共有的位于肇源县龙祥雅居1号楼3单元301室房产即案涉房屋。2019年5月28日许德峰以其为涉案房屋所有权人为由提出异议申请。一审法院作出（2019）黑0622执异54号执行裁定书，驳回许德峰的异议请求。许德峰不服该裁定，在法定期间向一审法院提起执行异议之诉。本院认为，关于案涉《房屋买卖协议书》及收条是否真实的问题。一审中许德峰出示其与胡桂芹于2014年3月1日签订的《房屋买卖协议》及收条一份，哈尔滨银行肇源支行该组证据的真实性提出异议。本院审理期间，哈尔滨银行肇源支行提出鉴定申请，本院依据当事人申请委托西南政法大学司法鉴定中心对该组证据的形成时间进行鉴定，西南政法大学司法鉴定中心以“当事人无法提供符合要求的比对样本”为由，根据《司法鉴定程序通则》第十五条第二项规定将鉴定委托予以退回。上诉人哈尔滨银行肇源支行无其他证据证明《房屋买卖协议》及收条系虚假伪造的，故本院对该项主张不予支持。关于许德峰对案涉房屋的权利是否能够排除执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。祁福斌、胡桂芹就案涉房屋为胡民向哈尔滨银行肇源支行贷款67万元进行抵押担保并在房产管理部门进行了抵押登记，肇源县房地产管理处就涉案房屋办理房屋抵押登记时间即2016年2月4日19时45分是否为工作时间提出异议。在房产管理部门未就其抵押登记行为予以撤销之前，一审法院认定该登记时间因不属于工作时间、不符合正常办理流程、存在瑕疵，属于认定不当。因此申请执行人即哈尔滨银行肇源支行对案涉房屋依法享有对抗许德峰的担保物权等优先受偿权，对许德峰提出的排除执行异议不应予以支持。祁福斌、胡桂芹在本案中主张其就案涉房屋办理的抵押登记行为系受到欺骗，但祁福斌、胡桂芹提出的该项抗辩理由既不符合常理，亦未提交证据证明该主张，不能对抗生效判决认定的事实，因此，本院对其该项抗辩不予采纳。综上所述，上诉人哈尔滨银行肇源支行的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622民初2861号民事判决；二、驳回原审原告许德峰诉讼请求。一审案件受理费5,425元、二审案件受理费5,425元，共计10,850元，由被上诉人许德峰负担。本判决为终审判决。审判长 边 坤审判员 毛瑞利审判员 田 蕾二〇二〇年十二月二十四日法官助理张欣然书记员王子强