贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初3721号原告：杨斌，男，汉族，1976年1月15日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈照巧，贵州贵君律师事务所律师。被告：贵州红华物流有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳新区白云大道**，统一社会信用代码91520115780172208M。法定代表人：时伟，公司副总经理。委托诉讼代理人：李家洋，男，公司工作人员。原告杨斌与被告贵州红华物流有限公司（以下简称红华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人王孝益、陈照巧，被告委托诉讼代理人李家洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金162715.94元；2、判令被告按日向原告支付已付房价款万分之二的逾期办理产权转移登记违约金至实际办理产权转移登记之日止（暂计算至2020年4月1日已产生189286.78元）；3、判令被告为原告办理产权转移登记；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月30日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定将被告位于观山湖区房屋出售给原告，合同签订后，原告向被告支付了房款。《商品房买卖合同》十一条约定的交房日期为2013年12月31日前，二十二条第三款约定的办理产权转移登记的时间为2015年12月31日前。合同第十三条逾期交房责任（2）规定“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日至，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金”，合同第二十二条-三-（二）-2-（2）规定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。被告2017年8月27日签订《委托管理合同》视为交房，未办理产权转移登记。综上所述，被告的行为已构成逾期交房违约及逾期办理产权转移登记违约，应承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，因《商品房买卖合同》约定的违约金严重低于给原告造成的实际经济损失，原告将违约金日利率调整为万分之二进行相应计算。为维护原告合法权益，特具状起诉，请依法判决。被告红华公司辩称，1、关于逾期交房违约金。被告开发的A栋项目在2013年底已经竣工，并从2014年上半年开始陆续交付给业主装修使用，开展商场前期试营业，2015年5月28日被告取得A栋商场的竣工验收表，正式具备交付使用的条件，并在2015年5月29日在贵州商报上公告通知原告在内的所有业主前来办理交房手续，至此被告已经具备交房条件并尽到通知义务，如原告是在2015年5月29日前收房，则按实际收房之日视为交付之日，如原告是在2015年5月29日之后收房，则2015年5月29日为收房之日。2、关于逾期办证违约金。逾期交付房屋转移登记文书是政府职能部门审批导致，被告不具有过错，应当免责。被告于2018年8月30日取得A栋商场大产权证，办理了初始登记，全部业主包括原告已经可以办理小产权证，被告在取得大产权证之日就已经通知业主代表及业主办理产权事宜，且已经有部分业主办理完毕，现原告可随时前往被告处办理，即便法院认定被告违约，逾期办证的截止时间也应当为2018年8月30日。3、原告主张的违约金标准过高，应当按照合同约定的标准执行。本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的贵州红华商贸物流园仓储物流中心x单元x层xxx号商铺，总价款609423元；合同主要内容有：一、第十一条交付时间和条件。出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房应当具备下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。二、第十三条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。三、第二十二条第三款转移登记。出卖人承诺于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，逾期超过60日。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。四、附件十二补充协议第十六条第5款，买受人未按出卖人书面通知的时间、地、地点领取额所有权初始登记相关资料的卖人不承担延期办理或交付房屋所有权证的责任。五、附件十二补充协议第二十一条第1款第（3）项，对于房屋交付，出卖人可以登报公告的形式发布通知，在《贵州都市报》或《贵阳晚报》刊登交房通知之日起第3日即视为买受人接到出卖人发布的通知，并以通知确定的交付时间为交房时间。上述合同签订后，原告依约支付了购房款，被告却未按约定期限交付房屋，亦未在约定期限向原告交付办理产权转移登记的有关文书。2014年8月24日，原告向案涉商铺物业公司签署《验房记录表》，该表格载明业主意见为“若159号门面业主是出租的话，建议合租，其中间就不用隔断；灯未安装好”，该表格尾部注明上述楼宇单位经本人/业主代表检查后认为一切妥善或满意，可以正式办理接收该单位门匙壹套共2条，并同意所有因业主对本物业进行装饰工程而引起的楼宇损坏由业主负责，任何与建筑、装饰条例规定有抵触或楼宇内部结构更改的工程必须经管理处批准后方能动工。2015年5月18日，被告取得案涉房屋所在楼栋《建筑工程竣工验收备案表》，2015年5月29日，被告在《贵州商报刊登收房公告，要求业主在2015年5月31日前办理收房手续。2017年8月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《协议书》，载明原告向被告购买了红华商贸物流园仓储物流中心x栋x层xxx号商铺，双方达成如下协议：1、根据《商品房买卖合同》的约定，双方共同核算确认，甲方需支付给乙方逾期交房违约金7161元，截止2017年8月31日逾期办理产权登记违约金37052元，共计44213元；2、若由于甲方原因，造成2017年9月1日后仍存在商铺产权登记迟延情形，且依据《商品房买卖合同》应当由甲方对此迟延期间承担违约责任的，则双方将在产权登记办理完毕时根据《商品房买卖合同》约定的标准进行核算支付；3、双方确认，甲方支付完毕本协议第一条约定款项后，根据《商品房买卖合同》甲方应承担的逾期交房违约责任，以及截止2017年8月31日的逾期办理产权转移登记的责任全部豁免，如甲方不能按本协议兑现支付给乙方款项，乙方有权按购方合同上的条款约定对甲方保留司法权力；4、甲方分6次向乙方支付第一条约定的款项。上述协议书签订后，被告于2017年9月25日支付原告7368元，于2017年11月17日支付原告7369元。2018年3月8日，被告取得案涉房屋建筑面积测绘报告。2018年8月30日，被告取得案涉房屋初始登记，但初始登记权证中载明的房屋竣工时间为2018年4月11日。2020年5月14日，原告以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自身义务。本案中原告如约履行了支付房款义务，被告却未按照约定期限交付房屋及办理产权转移登记的有关文书，被告应当承担相应违约责任。对违约金双方当事人于2017年8月27日签署《协议书》进行了明确，但被告并未按照《协议书》约定全面履行付款义务，根据《协议书》约定，应按《商品房买卖合同》的约定确定被告的违约责任。原告主张的违约金标准均系按日万分之二计算，被告认为应按合同约定标准计算，考虑到被告同时承担逾期交房违约金及逾期办证违约金，合同约定的两项违约金标准合计为每日万分之一点五，则本院确认对合同约定的违约金标准不作调整。对于逾期交房违约金的截止时间，原告在2014年8月24日签署案涉房屋《验房记录表》，被告于2015年5月18日取得案涉房屋所在楼栋《建筑工程竣工验收备案表》，于2015年5月29日通知办理收房手续，但被告在2018年3月8日方取得案涉房屋建筑面积测绘报告，具备约定的交付条件，则原告2014年8月24日收取钥匙及被告2015年5月29日通知收房均不能免除被告应承担的逾期交房违约责任，而原告认可2017年8月27日曾与被告签订委托管理协议，则签订协议后视为接收房屋，本院确认被告应支付截止2017年8月27日止的逾期交房违约金，共计逾期970天，经计算逾期交房违约金数额为609423元×970天×0.00005=29557.02元，扣除被告已支付的14737元，余款为14820.02元，原告的该项诉请，本院以此予以支持。对于逾期办证违约金，被告虽已于2018年8月30日取得初始登记，但并未提供证据证实向原告交付办理转移登记的有关文书或通知原告办理产权转移登记事宜，则被告应当从逾期之日即2016年1月1日起向原告支付逾期办证违约金至其向原告实际交付办理产权转移登记的有关文书或通知原告领取办理产权转移登记有关文书之日止，其中截止2020年4月1日共计逾期1552天，违约金数额为94582.45元。原告要求被告为其办理产权转移登记，但办理产权转移登记系双务行为，被告的义务为向原告交付办理产权转移登记的有关文书，原告的该项诉请不属于具体明确的诉讼请求，本院不予处理。被告认为逾期办理产权转移登记系政府部门审批所致，但其提供的证据不足以认定，其辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨斌逾期交房违约金14820.02元；二、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨斌截止2020年4月1日的逾期办证违约金94582.45元，并从2020年4月2日起，继续以609423元为基数、按每日万分之一的标准支付逾期办证违约金至其向原告杨斌实际交付办理产权转移登记的有关文书或通知原告杨斌领取办理产权转移登记有关文书之日止；三、驳回原告杨斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3290元，由被告贵州红华物流有限公司负担1244元，原告杨斌负担2046元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 张 铮二〇二〇年十二月二十一日书记员 邵曦霖