山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终7306号上诉人（原审被告）：李炳杰，男，1982年5月20日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。委托诉讼代理人:闫君卿，烟台芝罘正扬法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李娜，女，1971年2月21日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：烟台市宏荷房地产开发有限公司，住所地:烟台市福山区北一路。法定代表人：郭肇斌，经理。被上诉人（原审被告）：烟台敦悦国际贸易有限公司，住所地:烟台市芝罘区幸福路附**。法定代表人：郭肇斌，经理。上诉人李炳杰因与被上诉人李娜、烟台市宏荷房地产开发有限公司（以下简称宏荷公司）、烟台敦悦国际贸易有限公司（以下简称敦悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初2569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李炳杰上诉请求：1、撤销一审判决，予以改判；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人宏荷公司、敦悦公司之间《房屋租赁合同》有效。上诉人不应向被上诉人李娜支付房屋使用费。1、上诉人之所以与宏荷公司、敦悦公司签署《房屋租赁合同》系因2013年9月12日、2013年11月20日上诉人在二被上诉人处施工，因其拖欠上诉人工程款230万元，故将福海阳光**门市出租给上诉人。上诉人有理由相信其系合法的产权人，有权签署《房屋租赁合同》，而对于李娜对涉案门市具有所有权上诉人不知情，属于善意第三人，而非一审法院认定的恶意串通。2、涉案《房屋租赁合同》具备合同构成要件，一审法院以合同中不具有宏荷公司、敦悦公司经办人签字而否认合同效力错误，经办人签字不是合同成立的必要条件。3、上诉人提交两份相应的施工协议证实与宏荷公司、敦悦公司之间施工的工程量230万元，原审法院以上诉人不具有施工日志决算等证实实际工程量，否定上诉人与二公司之间的工程款债权错误。4、上诉人实际使用涉案房产系2018年9月之后，在此之前一直由烟台市福人居物业管理公司占用，宏荷公司并未按照约定将涉案房产交付给上诉人。为证实上述情形上诉人提供烟台市福人居物业管理公司与其他租户签订的合同予以证实，烟台市福人居物业管理公司系黑社会组织王**所开设，在招远市人民法院对黑社会组织王**的刑事判决书中对本案中涉案房屋非法占用的犯罪事实已经认定王**等人组织强行占用涉案房屋，从2016年4月至2018年1月向福山家俱城收取租金252000元，烟台市福人居物业管理公司占用期间的费用与上诉人无任何关系，片面断定由上诉人支付被上诉人李娜房屋使用费错误。5、一审判决要求上诉人支付房屋使用费自2017年9月17日至2019年6月30日止支付被上诉人李娜房屋使用费103.63万元认定事实错误。上诉人自与宏荷公司、敦悦公司签订《房屋租赁合同》后，李娜从未向上诉人主张权利，上诉人自始至终对涉案房产的所有权人系被上诉人李娜的事实不知情。而且即使人民法院判决计算房屋使用费也应自被上诉人起诉之日起计算，而非2017年9月17日开始计算，况且2017年9月至2018年9月上诉人并没有占用涉案房屋。6、一审法院判决由上诉人承担全部诉讼费、鉴定费明显有失公平。被上诉人李娜答辩称，认可一审判决，上诉人的上诉请求不成立。被上诉人宏荷公司、敦悦公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李娜向一审法院起诉请求：1、判令被告李炳杰提交的落款时间为2015年9月4日的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告李炳杰将位于福山区福海路149号福海阳光花园2号楼201-227号27套房屋全部腾空并交付原告李娜；3、判令被告李炳杰自2017年9月17日起至2019年6月30日止向原告支付房屋使用费103.63万元，并自2019年7月1日起至房屋实际交付原告之日止以原告房屋总面积2930.89平方米为基数按照每月每平方米16.5元标准支付房屋使用费；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：原告李娜与被告宏荷公司存在民间借贷法律关系，被告宏荷公司以其所有的涉案房产为其债务提供担保，并于2015年7月10日办理了抵押登记，房屋他项权利证书编号为：烟房他证福字第××号。2016年6月21日，一审法院作出（2015）福清民初字第372号民事判决书：一、宏荷公司于本判决生效后十日内偿还李娜借款人民币1600万元；二、李娜对宏荷公司所有的位于烟台市福山区.89平方米的房产（房产证号：烟房权证福字第**；土地证号：烟国用[2015]第311**）享有优先受偿权。2017年9月16日，一审法院作出（2016）鲁0611执1007号之二执行裁定书，裁定：一、将被执行人宏荷公司所有的位于烟台市福山区的房产作价16638663元抵顶给申请执行人李娜以偿还被执行人宏荷公司所欠申请执行人李娜的案款，不足部分由被执行人继续清偿；二、被执行人宏荷公司协助申请执行人李娜办理产权过户手续。2018年，原告李娜陆续办理了上述房产的不动产权证书。一审法院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，原告李娜已经取得了涉案房产的所有权，其合法权益应当得到保护。被告李炳杰认为，其与宏荷公司等签订的房屋租赁合同合法有效，时间在原告李娜取得涉案房产所有权之前，该房屋租赁合同应当继续履行。但李炳杰提交的房屋租赁合同、施工协议、补充合同等无法证明其真实性，即使真实，其签订房屋租赁合同的时间也是在李娜与宏荷公司办理涉案房产抵押登记之后，故一审法院对李炳杰要求确认其与宏荷公司签订的房屋租赁合同有效并要求继续履行的答辩主张不予支持。庭审中，李炳杰主张其于2018年9月份才对涉案的福海阳光花园2号楼201-227号房产进行使用，在此之前的房屋占有费用不应支付，但其未能提交有效证据予以证明，故一审法院对李炳杰的该主张不予支持。根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，宏荷公司于2015年7月10日与原告李娜办理涉案房产的抵押登记手续，又于2015年9月4日与李炳杰签订房屋租赁合同，明显恶意。从宏荷公司与李炳杰签订的房屋租赁合同内容来看，双方约定租赁期为20年，租赁费为230万元，但李炳杰未能提供其施工230万元工程决算证明，既李炳杰无法证明其已经支付了租赁费，且租赁房产面积为3700平方米，年租金仅10万余元明显不符合市场规律，故李炳杰与宏荷公司签订房屋租赁合同并非善意，故原告李娜要求确认李炳杰与宏荷公司、敦悦公司签订的房屋租赁合同无效，符合法律规定，一审法院予以支持。在房屋租赁合同无效的情况下，原告李娜要求被告李炳杰将涉案房产腾空、交付，并支付房屋使用费的主张，于法有据，一审法院予以支持。被告李炳杰、宏荷公司、敦悦公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、第二十条规定，一审法院于2020年1月14日判决：一、确认被告李炳杰与烟台市宏荷房地产开发有限公司、烟台敦悦国际贸易有限公司、烟台精艺木雕工艺品有限公司于2015年9月4日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告李炳杰于判决生效后九十日内将位于烟台市福山区房屋腾空并交付原告李娜；三、被告李炳杰于判决生效后十日内给付原告李娜房屋使用费103.63万元（自2017年9月17日起至2019年6月30日），并自2019年7月1日起至房屋实际交付原告之日止，以房屋总面积2930.89平方米为基数，按每月每平方米16.5元标准支付房屋使用费；四、被告李炳杰于判决生效后十日内给付原告李娜鉴定费48000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14127元，由被告李炳杰负担。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由，以及被上诉人的答辩理由，本案争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同的效力问题；二、上诉人应否承担涉案房屋使用费、诉讼费、鉴定费及房屋使用费的起算时间问题。关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”宏荷公司因与李娜存在民间借贷关系，以涉案房屋为其对李娜所负债务提供担保，并于2015年7月10日办理了抵押登记。宏荷公司、敦悦公司又于2015年9月14日与上诉人签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给上诉人，约定租赁期限至2035年9月14日届满。现涉案房屋已经法院生效裁判文书确认归李娜所有，且李娜已办理不动产权证书。上述事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。宏荷公司将房屋抵押后与上诉人订立租期为20年的房屋租赁协议，上诉人在尽到谨慎交易义务即可审查该房屋权属状况的情况下仍签订长期租赁合同并主张以该房屋租金抵顶宏荷公司、敦悦公司拖欠的大额工程款，不构成民法上的善意，故其关于签订租赁合同时对该房屋被抵押的情况不知情，属于善意第三人的抗辩理由，不能成立，本院对此不予采纳。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。因宏荷公司、敦悦公司与上诉人之间的房屋租赁合同侵犯李娜对房屋所有权的圆满状态，损害李娜合法民事权益，故一审法院认定涉案房屋租赁合同无效正确，应予维持。上诉人对此上诉理由不成立，本院依法不予支持。关于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因上诉人占用涉案房屋无法律上的依据，侵害李娜对房屋的所有权，故李娜要求其支付房屋使用费，于法有据，应予支持。上诉人于2015年9月14日签订租赁合同租赁涉案房屋，李娜基于一审法院于2017年9月16日作出的（2016）鲁0611执1007号之二执行裁定书取得该房屋所有权，故一审法院认定房屋使用费自2015年9月14日起开始计算，并无不当，应予维持。上诉人以涉案房屋在2018年前未由其实际占有，故其不应向李娜支付2018年9月之前房屋使用费的抗辩理由，缺乏事实根据和法律依据，本院对此不予支持。此外，一审法院判决本案诉讼费、鉴定费由上诉人承担，并无不当，上诉人对此的上诉理由于法无据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14127元，由上诉人李炳杰负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  殷连泽二〇二〇年十二月二十三日书记员  王 玥