山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初9343号原告：郭玉霞，女，1980年4月25日生，汉族，住平度市。原告：姜本林，男，1972年2月29日生，汉族，住平度市。以上两原告共同委托诉讼代理人：刘积波，山东天正平律师事务所律师。被告：段杰杰，女，1978年7月14日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：李明，山东泽川律师事务所律师。被告：唐振龙，男，1978年7月10日生，汉族，住平度市。原告郭玉霞、姜本林与被告段杰杰、唐振龙农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜本林、原告姜本林及郭玉霞的共同委托诉讼代理人刘积波、被告段杰杰及其委托诉讼代理人李明到庭参加了诉讼，被告唐振龙经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告姜本林、郭玉霞向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告向原告支付房屋增值款362000元（暂按增值部分40%的比例主张，最终以拆迁补偿协议中确定的数额为准）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中原告将第二项诉讼请求变更为“判令被告向原告支付房屋增值款408013.34元”。事实与理由：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系，2018年，原告姜本林在其妻子郭玉霞不知情的情况下与被告签订一份《房屋转让协议》，将坐落于平度市同和街道办事处姜家沙戈庄村2-1号房屋出售给被告，出售价格为320000元。其他详见协议书。原告认为涉案房屋因没有任何合法的建造手续，依法是不能交易的，因此，双方签订的房屋买卖协议无效。现该房屋签订补偿协议属于货币置换，其房屋增值相关权益应依法属于原告所有。被告段杰杰答辩称：一、程序方面：2020年7月13日，本案原告郭玉霞以本案原告姜本林和本案被告段杰杰为共同被告提起诉讼，请求确认姜本林与段杰杰之间的房屋买卖行为无效并要求返还房屋，平度市人民法院以（2020）鲁0283民初6067号《民事裁定书》裁定驳回其起诉，理由是“涉案房屋未进行登记、无行政管理部门对涉案房屋的建造行为进行审批，涉案房屋的合法性及土地使用权权属均不明确”，本案不属于人民法院的主管范围。裁定书送达后各方均未上诉，现该裁定书已经生效。2020年10月份，郭玉霞又与姜本林组成共同原告对段杰杰及其丈夫唐振龙提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效，也就是本案。本案中，虽然姜本林的诉讼地位有所变化而且新增了唐振龙为被告，但究其实质仍然是合同一方主张合同无效且唐振龙不是合同一方当事人，增加其为被告并不导致原告诉讼目的的变化和权利、义务承担者的变动，因此本案构成重复起诉，违反了民事诉讼“一事不再理”原则，两原告的起诉应予驳回。二、事实方面：涉案房屋是姜家沙戈庄村利用本村集体土地进行房地产开发所形成的并对外公开销售的商品房，该批商品房为二层楼，共计52栋，村委对外销售指向不特定人群，既有本村村民也有非村民社会人群，因此涉案房屋所占土地不属于传统意义上的批准给某一村民使用的农村宅基地，合同不因是否违反农村宅基地使用法规而存在效力问题。原告主张涉案房屋无建造手续并以此为由主张不能进行交易但又无证据证明其自己已经合法取得了该房屋，因此，其作为原告提起本次诉讼主体不适格。三、被告段杰杰与姜家沙戈庄村委签订《平度市同和街道办事处姜家沙戈庄村搬迁改造货币补偿协议》并未实际履行，将来能否履行，尚不得知道，因此原告主张没有事实依据，该补偿协议是被告段杰杰取得搬迁利益的合同依据，无论原房屋买卖合同效力如何，均不影响被告段杰杰依补偿协议取得相应权利。四、原告姜本林与被告段杰杰签订的《房屋转让合同》第三条第3项约定：“如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿归乙方所有，甲方负责积极配合”，这是双方对拆迁权益的明确约定，无论房屋转让行为效力如何，均不影响该约定的合法性且该合同得到了姜家沙戈庄村委的认可，原告违背诚信原则提起本次诉讼，其诉讼请求不应得到支持。五、被告唐振龙不是合同一方当事人，也没有占有行为，原告以买卖合同纠纷为由提起诉讼，列唐振龙为本案被告明显主体错误。六、原告在诉状中称房屋出卖给案外人柳伟但请求两被告承担相应责任，其诉讼主体与案件事实不符，应驳回其起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供以下证据：证据一,房屋转让合同一份，证明原被告就涉案房屋买卖的事实。证据二,售楼合同、现金收入单原件、楼房买卖合同各一份，证明：涉案房屋来源。证据三,（2020）鲁0283民初3446号、（2020）鲁0283民初2274号、（2020）鲁02民终10258号民事判决书各一份，证明：涉案房屋的买卖关系与该判决书判决的房屋买卖关系属于同样的房屋买卖关系，根据最高院有关规定，同级别人民法院审理的相同或者相似的案件应该同案同判.被告段杰杰对上述证据质证称：对证据一真实性无异议，该转让合同中双方对土地被征用后土地赔偿及住房面积赔偿，补偿权益的归属做了明确约定，约定所有人为被告段杰杰。证据二的该三份证据真实性无法确认，被告对该次交易不清楚，但是就原告提供的该三份证据来看，涉案房屋仍然没有进行权属确认，原告不能证实涉案房屋享有合法的财产权，在原告不能证明其享有涉案房屋合法权益之前，不应得到保护。证据三（2020）鲁0283民初3446号、（2020）鲁02民终10258号判决书真实性无异议，该两份判决没有考虑被告的搬迁补贴、装修增值等评估项，明显存在瑕疵，本案应根据查明的事实，结合被告的答辩意见做出正确的判决，而不应以一份有瑕疵的判决进行同案同判；（2020）鲁0283民初2274号判决被告认为该份判决较为公平合理，但是该份判决原告的请求内容与本案完全不同，以原告房屋经过确权，宅基地使用权具体到业主个人，且经过合法审批，但是本案中土地权属、房屋权属均不明确，原告权利的合法性无法得到证实，且涉案房屋所在土地仅属集体宅基地储备，并非批准给原告个人的宅基地使用权，因此2274号判决与本案属于不同类型案件。被告段杰杰向本院提交如下证据：证据一，平度市人民法院（2020）鲁0283民初6067号《民事裁定书》复印件1份，证明：原告姜本林本案起诉属重复起诉，另外关于本案合同效力问题，已有该民事裁定书做出处理且已经生效，原告提出本案诉讼，属于重复起诉，应予以驳回。证据二，编号为010号搬迁改造货币补偿协议复印件一份，证明该协议由被告与姜家沙戈庄村委签署，属于有效协议，且已实际履行，原告仅主张原房屋买卖合同无效，但是对该份补偿协议效力不持异议，被告依照该协议取得的权益为合法权益，有合同依据。原告对被告段杰杰提交的证据质证称：证据一真实性无异议，证明内容有异议，该裁定书是依据权属不明而裁定驳回，本案诉讼请求是拆迁、补偿利益分配而起诉，不属于一事不再理。证据二真实性无异议，请求法庭依据该协议搬迁补偿费1215033.35元扣除原被告房屋买卖32万元×40%+该协议第七条50000元腾房奖，给付原告。被告陈述原告认为被告与村委房屋搬迁货币补偿协议合法有效，该村属于全村搬迁改造，不存在不履行情况，原告提供的证据3中的第三份判决书，补偿款也未到被告手中，但是本院认为双方签订补偿协议合法有效，应依据该协议对原被告因涉案房屋对拆迁权益的分配予以评判。本院经审理查明事实如下：两原告系夫妻关系,原告姜本林系平度市同和街道办事处姜家沙戈庄村村民，原告郭玉霞及两被告非平度市同和街道办事处姜家沙戈庄村村民。2009年9月30日，原告姜本林购买无任何合法手续的位于平度市同和街道办事处姜家沙戈庄村二层楼房一处。原告姜本林与被告段杰杰于2018年签订《房屋转让合同》一份，约定：原告将其位于平度市同和街道办事处姜家沙戈庄村2-1号二层楼房以总价320000元出售给被告段杰杰，并约定如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归段杰杰所有，姜本林负责积极配合。《房屋转让合同》签订时，原告姜本林系平度市同和街道办事处姜家沙戈庄村村主任。原告姜本林出售涉案房屋时房屋系毛坯房，并未装修。现平度市同和街道办事处姜家沙戈庄村正在进行旧村拆迁改造，被告段杰杰与同和街道办事处姜家沙戈庄村民委员会签订搬迁改造货币补偿协议，房屋面积为141.8平方米，补偿款1056276.65元，房屋装修及附属物补偿费141201.2元，拆迁补助费2000元，临时过渡补偿费26360元，以上补偿款在扣除被搬迁房屋宅基地的征地区片综合地价补偿费10804.5元后补偿款合计为1215033.35元。补偿协议第七条约定：…搬迁区域内所有房屋在规定的期限内全部签订补偿协议且搬迁腾房率达到100%后，甲方将村庄速签及腾房奖50000元发放给被告，否则不予发放。拆迁补偿款项尚未支付给被告段杰杰。涉案房屋尚未拆除。原告郭玉霞于2020年7月13日向平度市人民法院提起过民事诉讼，案号为（2020）鲁0283民初6067号，要求判令姜本林与被告段杰杰之间的房屋买卖无效及要求被告返还房屋。经平度市人民法院审理认为该案所涉房屋的合法性及土地使用权权属不明确，裁定驳回郭玉霞的起诉。本院认为，本案争议焦点为：一、本案是否属于重复起诉？二、被告唐振龙是否是本案适格被告？三、涉案《卖房协议》的效力如何认定？四、拆迁补偿款如何分配？关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。在本案中，首先，当事人不同，（2020）鲁0283民初6067号案件原告是郭玉霞，被告是段杰杰与姜本林，而本案原告是郭玉霞及姜本林，被告除段杰杰外还增加了唐振龙。其次，诉讼请求不同，（2020）鲁0283民初6067号案件的诉讼请求除要求判令买卖协议无效外还要求判令段杰杰向原告返还房屋，但本案原告除要求判令买卖协议无效外还要求被告向其支付房屋增值款408013.34元，两次起诉的诉讼请求并不同，且本案诉讼请求并未包含在（2020）鲁0283民初6067号案件中。故本案并不构成重复起诉，对被告的该抗辩意见，本院不予采信。关于争议焦点二，原告称两被告系夫妻关系，但原告未提交证据证明两被告登记结婚的时间，故本院无法确认涉案房屋是否是在两被告婚姻关系存续期间购买，且涉案《房屋转让协议》并没有被告唐振龙的签字，故原告起诉唐振龙没有事实依据，本院不予支持。关于争议焦点三，本案所涉房屋的建造并未取得合法的审批手续，且涉案房屋系建造在平度市同和街道办事处姜家沙戈庄村集体土地上，根据我国现行“房随地走、地随房走、房地一体”的房地产制度，农村房屋买卖包括房屋所有权及其宅基地使用权的买卖。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能。本案中，被告段杰杰并非平度市同和街道办事处姜家沙戈庄村村民，不具有该集体经济组织的成员身份，因此，原告姜本林将涉案房屋出售给被告段杰杰的行为违反了农村宅基地使用权的基本属性，应当认定为无效。故原告要求确认涉案房屋转让合同无效，本院予以支持。关于争议焦点四，本院认为，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。本案原告出卖房屋后，又以涉案房屋无任何合法建造手续为由主张合同无效，违反诚实信用原则，原告应当对合同无效承担主要责任（70%），被告应对合同无效承担次要责任（30%）。本案所涉《房屋转让合同》已确认无效，原告应返还被告购房款320000元，被告应返还原告房屋，但考虑到本案所涉房屋已纳入拆迁范围且已签订拆迁货币补偿协议，故本院认为已无返还必要，应对涉案房屋增值部分进行分配。涉案房屋在出售时系毛坯房，并未进行装修，故补偿款中的房屋装修及附属物补偿费141201.2元应归被告所有；临时过渡费26360元、搬迁补助费2000元及腾房奖50000元是对于房屋的使用人而作出的拆迁补偿，与使用人这一身份关系密不可分，与原告的房屋买卖行为无相互关联，故该部分拆迁利益应归被告所有。剩余补偿款1045472.15元（1215033.35元-141201.2元-26360元-2000元）扣除购房款320000元属房屋增值价值，具体为725472.15元，由原告享有30%即217641.65元，被告享有70%即507830.5元。考虑到涉案房屋拆迁补偿款并未实际发放，故本院确认涉案房屋拆迁补偿款中的217641.65元归原告姜本林及原告郭玉霞所有。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、确认原告姜本林与被告段杰杰签订的《房屋转让合同》无效；二、确认被告段杰杰与平度市同和街道办事处姜家沙戈庄村民委员会签订的《平度市同和街道办事处姜家沙戈庄村搬迁改造货币补偿协议》确定的拆迁款中的217641.65元归原告姜本林及原告郭玉霞所有；三、驳回原告姜本林及原告郭玉霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7360元，减半收取3680元，由原告姜本林及郭玉霞共同负担1717元，由被告段杰杰负担1963元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  徐淑平二〇二〇年十二月十二日书记员  张 丽