福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初1952号 原告：李爱满，女，1976年8月30出生，汉族，住福建省连城县。 被告：龙岩市连城县星辉物业服务有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇阳光新都****，统一社会信用代码913508250732287004。 法定代表人：何建文，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：童文煌，福建启赞律师事务所律师。 原告李爱满与被告龙岩市连城县星辉物业服务有限公司（以下简称星辉物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李爱满、被告星辉物业公司的委托诉讼代理人童文煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李爱满向本院提出诉讼请求：1．判令星辉物业公司立即向李爱满返还2018年4月23日至2018年7月22日的物业费用169元，装修保证金1000元，预缴电梯维保费800元，合计1969元。2．判令本案诉讼费用由星辉物业公司承担。 事实与理由：星辉物业公司系连城县阳光新都小区前期物业管理单位。2017年8月14日，阳光新都小区业主委员会经连城县住建局备案成立后，书面函告星辉物业公司要求其合同到期后撤离阳光新都小区；2018年7月25日，业主委员会在多次催促星辉物业公司撤离无果后，向连城县人民法院提起诉讼。2020年4月28日，龙岩市中级人民法院作出（2020）闽08民终173号民事判决书，判决星辉物业公司与开发建设单位前期物业服务合同于2017年12月29日期限届满，前期物业服务合同关系于合同期限届满之日终止。星辉物业公司在前期物业合同到期后经业主委员会多次要求撤离的情况下强行滞留不撤离小区，并以此强制要求李爱满缴纳合同到期后的物业服务费等相关费用，其行为构成强迫交易。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷具体运用法律若干问题的司法解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”以及即将生效实施的《民法典》第九百四十九条“物业服务合同终止的，原物业服务人员应当在约定的期限内或者合理期限内退出物业管理区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其它指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”原物业服务人违反前款规定的不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，造成业主损失的，应当赔偿损失。李爱满多次要求星辉物业公司退还上述费用，但星辉物业公司均不予理睬，至今未还。星辉物业公司拒绝退还2018年4月23日至2018年7月22日物业费用以及拒不退还装修保证金及预缴电梯维保费的行为违反法律规定，侵犯了李爱满的合法权益。望判如所请。 星辉物业公司辩称，一、李爱满主张2017年8月14日阳光新都业主委员会书面函告要求星辉物业公司撤离物业服务区后，无权收取2017年12月30日以后的物业服务费及相关公摊费用，无事实和法律依据。 1．李爱满主张业主委员会要求李爱满撤离的函件是未经业主大会通过的决定。根据《物权法》第76条第（四）项的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的应由业主共同决定，李爱满未提供证据证明该决定经业主大会通过决议，该决定是无效决定，且本案是物业企业与业主间的物业服务合同纠纷，不是业委会与物业企业解聘或选聘物业 服务企业纠纷，该证据体现的内容是无效的，不能作为李爱满拒付物业费用的定性依据。 2．根据国务院《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，表明：前期物业至业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时才终止。本案阳光新都业主委员会与新的物业服务企业签订的临时《物业服务合同》于2020年7月1日才生效，且业主委员会2020年5月30日《工作联系函》确认不同意星辉物业公司2020年5月31日退出物业管理服务，星辉物业公司与李爱满在2017年12月29日以后至2020年6月30日双方存在事实服务关系。 二、本案李爱满的物业是2017年9月28日购买，李爱满在主购房合同的第18条约定及合同附件中的前期物业服务合同上签字确认，并于2018年4月22日与星辉物业公司建立物业服务合同关系，在2018年4月22日交房时主动自愿向星辉物业公司交纳物业服务费的行为也是对物业服务行为的认可。 1．李爱满于2018年4月22日与星辉物业公司单独所订立的《物业管理服务协议》并没有约定合同期限，业主大会在没有依法定程序确定选聘新的物业服务企业前，因没有新的物业服务企业入驻服务，李爱满与星辉物业公司的前期物业服务合同权利义务并未终止，星辉物业公司依其在2018年4月22日确认了《物业管理服务协议》合同关系，为李爱满提供了物业服务，李爱满也享受了该服务，星辉物业公司有权依约收取物业服务费。 2．根据业主委员会2020年5月30日《工作联系函》、东街居委会（2020）l号《会议纪要》、阳光新都业委会及临时物业服务公司《公告》表明，即使前期物业服务合同期限届满，因没有新的物业服务企业入驻服务，业主委员会认为星辉物业公司单方决定突然撤出小区的时间，严重违背了相关法律法规的精神，且《会议纪要》各方确定新物业于2020年7月1日入驻，从法律角度上业主委员会属于认可并事实上同意星辉物业公司提供小区物业服务至2020年6月30日止。根据《合同法》第36条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此星辉物业公司与李爱满存在物业服务合同关系。 三、星辉物业公司与阳光新都小区业主委员会就物业服务合同权利义务关系是否终止存在纠纷，双方就此提起诉讼，于2020年5月13日终审判决才明了，星辉物业公司与阳光新都小区业主委员会达成协议，服务期至2020年6月30日止，显然星辉物业公司自2017年12月29日起至2020年6月30日止与李爱满亦存在着物业服务合同关系。由于业主委员会于2020年6月17日才确定星辉物业公司的退出时间，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，业主委员会决定星辉物业公司于2020年6月30日退出服务的时间段以内，李爱满应当按照《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，承担事实服务期的物业服务费。 综上，李爱满、星辉物业公司存在物业服务合同关系，星辉物业公司有权向李爱满按约定的标准收取物业服务费。 四、龙岩市中级人民法院（2020）闽08民终173号判决仅判决要求生效之日起15日内撤离，并未判决不能收取物业费，且判决第三条内容要求星辉物业公司移交业主缴纳物业费、停车费、公摊水电费的资料，表明该判决并未否定星辉物业公司收取上述费用的权利。 李爱满、星辉物业公司物业服务合同关系，因与业主委员会纠纷，于2020年5月13日因终审判决才明确，纠纷期间的事实上的物业服务不应认定为强行服务，星辉物业公司提供的物业服务未侵害业主利益，不存在侵权行为。 五、李爱满理应承担公摊水电费及电梯维保费。 1．《前期物业服务合同》第七章专项维修资金第二十六条明确约定：电梯的日常维护保养费用、年检费用由业主分摊支付。 2．星辉物业公司与李爱满签订的《物业管理服务协议》第四条明确约定：物业管理服务费不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用，共用水、电费按实际发生的金额平均分摊。服务费标准也注明带电梯住宅1.0元／平方米（不含电梯电费及维保费，公共分摊的水电费。 3．小区公摊水电费必然发生，电梯维保是关系生命财产安全，法定要进行维保的事项，是业主合理的分摊费用。 根据《物权法》第八十条的规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。李爱满按约定以发生的金额平均分摊，符合法律规定。 4．李爱满预缴公摊水电费及电梯维保费，已抵交2018年4月-2020年6月。 六、李爱满无权要求星辉物业公司退还己交纳的物业服务费。星辉物业公司是物业服务提供方，李爱满是物业服务使用方，在物业服务合同期间，星辉物业公司已合理履行《物业服务协议》义务，李爱满自愿向星辉物业公司交纳物业服务费的行为是对星辉物业公司物业服务行为的认可，李爱满无权要求星辉物业公司退还己交纳的物业服务费。 本院经审理认定事实如下：2017年9月28日，李爱满与连城县派拉蒙房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买阳光新都1-2幢1008室。同日，李爱满在连城县派拉蒙房地产开发有限公司与星辉物业公司的前期物业合同上签名并捺印，李爱满并在临时管理公约上签名并捺印。前期物业合同约定：期限三年，自首期房屋竣工验收合格、交付使用之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。即星辉物业公司的最长物业服务履行期限为2014年12月30日起至2017年12月29日止。2018年4月22日，连城县派拉蒙房地产开发有限公司向李爱满交房。当日，李爱满与星辉物业公司签订了物业管理服务协议。协议约定：星辉物业公司根据法律、法规，自主开展物业经营管理服务活动物业服务费带电梯住宅1.0元每平方米收取，公共照明活动设施、保洁绿化等用水、电费按户均摊；电梯单元住户的电梯电费、维修、保养费（保修期后）、年检费等按系数分摊。协议还约定了其他与物业服务有关的内容。同时李爱满还向星辉物业公司交纳了三个月的169元物业费，800元电梯维保费，1000元装修保证金。李爱满从2018年4月22日起至2020年6月应向星辉物业公司交纳公摊水电费、电梯维保费702.5元。 另查明，2017年8月14日，连城县阳光新都业主委员会成立，任期三年，并于成立当天报连城县住房和城乡规划建设局备案。2017年8月26日，连城县阳光新都业主委员会发函要求星辉物业公司应于前期物业服务合同期满后撤离阳光新都小区。2017年10月，连城县阳光新都业主委员会进行公开选聘物业服务企业，并于2017年11月30日与福建佳烨物业管理有限公司签订《福建省物业服务合同》，并将相关文件报连城县住房和城乡规划建设局备案，2017年12月7日，连城县住房和城乡规划建设局作出不予备案的决定。2019年8月19日，福建省龙岩市中级人民法院作出（2019）闽08民终791号民事判决书，撤销连城县××小区物业服务企业的决定。2018年7月25日，连城县阳光新都业主委员会向本院提起诉讼，要求星辉物业公司撤离阳光新都小区。2020年4月26日，福建省龙岩市中级人民法院作出（2020）闽08民终173号民事判决书，判决“二、被上诉人龙岩市连城县星辉物业服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内撤离阳光新都小区”，该判决已于2020年4月28日发生法律效力。2020年5月16日，星辉物业公司与连城县阳光新都业主委员会达成《协议书》，《协议书》约定双方于2020年5月19日8时开始启动交接程序，在专家清点资料移交期间，物业暂由星辉物业公司进行管理。专家清点完毕形成报告后7天内星辉物业公司自行撤离阳光新都小区。2020年5月29日，星辉物业公司发函决定于2020年5月31日17：00撤离阳光新都小区，2020年5月30日连城县阳光新都业主委员会回函称物业移交应解决好公共设施设备毁损及业主民生等问题，不能突然撤离。2020年6月16日，连城县莲峰镇东街社区委员会负责人牵头组织连城县阳光新都业主委员会、星辉物业公司、福建佳烨物业管理有限公司等单位代表召开物业管理工作协调会，会议纪要记录，连城县阳光新都业主委员会已于2020年6月7日与福建佳烨物业管理有限公司签订临时服务合同，约定自2020年7月1日正式进入该小区实施物业管理服务工作。2020年6月28日星辉物业公司向阳光新都业主发布公告，通知业主办理退费和2020年7月1日后的物业费由建佳烨物业管理有限公司收取。 上述事实有李爱满提供提供的商品房买卖合同、前期物业服务合同、民事判决书、缴费通知书、收据，星辉物业公司提供的协议书、工作联系函、会议纪要、公告、水费发票、电费发票、维保费发票、李爱满、星辉物业公司在法庭上的陈述为证，本院予以认定。 本院认为，星辉物业公司与李爱满签订的《物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方均具有法律约束力。虽双方签订的《前期物业服务合同》于2017年12月29日届满，但因双方对合同期满后是否继续由星辉物业公司提供物业服务存有争议，并向本院提起相关诉讼，直至2020年4月28日生效的福建省龙岩市中级人民法院作出的（2020）闽08民终173号民事判决书，判决星辉物业公司应于判决生效之日起十五日内撤离阳光新都小区，才确认星辉物业公司的撤离时间，之后在连城县阳光新都业主委员会同意后，确定星辉物业公司于2020年6月30日撤离。在该争议期间，星辉物业公司提供了事实上的物业服务，作为业主李爱满依法应参照《物业管理服务协议》支付相应的物业管理等费用。李爱满辩解星辉物业公司在2017年12月30日后，无权再向李爱满主张收取物业服务费的辩解意见，本院不予采纳。故李爱满要求星辉物业公司退还169元物业费的诉讼请求本院不予支持。李爱满多交纳的公摊水电费、电梯维保费97.5元、装修保证金1000元，星辉物业公司应退还给李爱满。星辉物业公司称李爱满欠其1438元物业费，因星辉物业公司未提起反诉，本案对此不予审查。星辉物业公司在退还上述款项时，可与李爱满对抵。如双方对李爱满是否欠物业费、欠多少物业费发生争议，星辉物业公司可另行向李爱满主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条规定，判决如下： 一、龙岩市连城县星辉物业服务有限公司应于本判决生效之日起三日内返还李爱满1097.5元。 二、驳回李爱满的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由李爱满负担10元，由龙岩市连城县星辉物业服务有限公司负担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 谢  海  龙 二〇二〇年十二月八日 法官助理 桑  建  霞 书 记 员 吴功生（代） 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。