山东省沂南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1321民初5475号 原告（反诉被告）：谢充华，女，1975年3月2日出生，汉族，住沂南县。 原告（反诉被告）：王卫东，男，1968年7月18日出生，汉族，住沂南县。 二原告委托诉讼代理人：王立玉，沂南传明法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：刘月博，男，1955年12月20日出生，汉族，住临沂市兰山区。 被告(反诉原告)：临沂市弘城安装工程有限责任公司，住所地临沂市罗庄区罗庄街道罗七路与双龙路交汇处。 法定代表人：李毅，总经理。 二被告委托诉讼代理人：汲川，山东鼎元律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：岳进彩，山东鼎元律师事务所律师。 原告(反诉被告)谢充华、王卫东与被告(反诉原告)刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)谢充华、王卫东及二原告(反诉被告)的委托诉讼代理人王立玉、被告(反诉原告)刘月博、被告(反诉原告)临沂市弘城安装工程有限责任公司和刘月博的委托诉讼代理人汲川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢充华、王卫东向本院提出诉讼请求：1、要求被告限期给予二原告办理方正小区房产及车库权属登记证书。2、要求被告支付逾期办证违约金80000元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年5月18日原告谢充华与被告签订了《住宅楼销售合同》，合同约定位于沂南县××路××小区××号楼××单元××层××楼××，分二次付清购房总价款90600元。合同约定由被告统一办理房屋产权证，购房者承担办证费用。但因被告仅于2006年12月，向房管部门办理了大产权房产证，迟迟未与房管部门签订《备案合同》并分户，致使原告未能取得房产权属证书。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，原告认为被告已经违反合同义务，侵害了原告的合法权益。为此，原告提出上述诉讼请求，请求法院查明事实后依法支持原告的诉讼请求。 刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司辩称，原告诉求及事实与理由部分与客观事实不符。1、原被告所购买房屋为方正小区1号楼中单元1层东户的楼房一套，并未涉及车库，只带一储藏室。2、该涉案房屋买卖时原被告统一知情，该涉案房屋当时只具备办理统一的大产权证，而不能分户办理房权证。大产权证于2006年12月已经办理完毕。3、通过政府及各方面工作协调，于2018年底能够办理分产权证。被告多次通知原告进行办理，但原告要求被告给予办理房产证及车库产权证，原告从2007年7月占用被告25平方车库一个至今。4、办理权属证书需要原被告双方到相关办证机关共同办理，在此被告明确表示如果原告需要办理房权证，需要被告协助，被告仍然愿意协助办理相关手续。5、原告因自身原因没有办证，不存在被告的违约行为。因此被告不承担违约金。而且原告的违约金诉求已远过诉讼时效。综上所述，请求贵院依法驳回原告诉求。 刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被反诉人停止侵权，向反诉人返还方正小区车库（西数第二间）。2、向反诉人支付占用费48000元及利息（自2007年7月起，按300元／月计算占用费）。3、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2006年5月18日签订沂南方正小区住宅楼销（预）售合同书一份，被反诉人购买了由反诉人建设的方正小区1号楼中单元一层东户住宅（现编号×××01）及附属储藏室，总面积112平方米。反诉人交付房屋后，被反诉人自2007年7月私自占用反诉人车库，经反诉人多次通知，被反诉人既不同意购买，也不返还，一直占用至今。反诉人于2009年10月27日由沂南县方正安装工程有限公司变更为临沂市弘城安装工程有限责任公司。2018年该小区经沂南县政府同意批复办理产权登记，反诉人多次通知被反诉人办理产权手续并返还或购买占用的车库，被反诉人以种种借口推诿，并提出以低价购买占用车库的要求被反诉人拒绝，双方因此产生争议纠纷，致使被反诉人迟迟不配合办理产权登记，鉴于被反诉人已向法院提起诉讼要求反诉人办理产权登记等诉求，因被反诉人该诉求和反诉人的反诉请求密切关联，特提起反诉，请求依法支持反诉人的反诉请求。 谢充华、王卫东辩称，反诉原告所述与事实不符，反诉被告没有侵权行为。反诉原告所陈述的西数第二间车库是双方口头达成买卖协议以18000元的价格卖给反诉被告。反诉被告找反诉原告商议办理房产手续及车库手续，反诉原告迟迟未能给办理。而且还告诉反诉被告该车库价格有所变动，而且一直在涨价。而且该车库反诉被告一直未占用，不同意支付占用费48000元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年5月17日，谢充华向沂南县方正安装工程有限公司支付购房款60000元。同年5月18日，谢充华与沂南县方正安装工程有限公司签订《住宅楼销售合同》一份，合同二、三条约定：谢充华以90600元的价款，购买沂南县方正安装工程有限公司位于沂南县方正小区的1号楼中单元一层东户的楼房一套，建筑面积为106.55平方米，及1号楼中单元西数第2室的储藏室，面积为6.1平方米，买受人须将房款于2007年6月1日前全部付清，逾期未付清由买受人按欠款额每月1%支付违约金。合同第四条约定：…该住宅楼达到交付使用条件后，出卖人通知买受人办理交付手续，并签订房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《使用说明书》，统一按规定办理房屋产权证（乙方承担办证费用：契税、测绘费、工本费、印花税、土地证费）。2007年5月21日，谢充华又向沂南县方正安装工程有限公司支付购房款30600元，至此，谢充华已结清全部购房款。该《住宅楼销售合同》中，双方未约定争议车库购买事宜。 至2018年底，案涉房产能够办理分产权证。自2018年12月21日开始，刘月博便以多种方式通知小区居民及谢充华、王卫东进行办证，并多次电话联系通知谢充华、王卫东进行办理，但2019年9月22日刘月博亲自电话联系通知王卫东要求办理房产登记手续后，谢充华、王卫东对案涉房产也未办证。庭审中，刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司已当庭承诺愿意为谢充华、王卫东所购房产协助办理产权登记。 另查明，沂南县方正安装工程有限公司系原告刘月博与股东刘月亮设立的有限责任公司，2008年4月17日变更为股东刘月博一人的有限责任公司（自然人独资）。2009年10月19日原告刘月博与案外人付仕忠签订股权转让协议，约定：“刘月博将其在沂南县方正安装工程有限公司的股权叁佰万元依法转让给付仕忠，公司原股东同意放弃优先购买权；刘月博依法将股权转让给付仕忠后，其转让之前在沂南县方正安装工程有限公司经营所产生的资产、风险、债权、债务由刘月博承担，转让之后经营所产生的资产、风险、债权、债务由付仕忠承担，付仕忠遵守和执行公司章程”。2009年10月20日，沂南县方正安装工程有限公司变更为股东付仕忠一人的有限责任公司（自然人独资），2009年10月27日，沂南县方正安装工程有限公司变更为临沂市弘城安装工程有限责任公司。 又查明，谢充华、王卫东系夫妻关系。 本院认为：谢充华与沂南县方正安装工程有限公司签订的《住宅楼销售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格信守履行。刘月博作为沂南县方正安装工程有限公司股权转让前的自然人独资公司股东，根据其与付仕忠股权转让协议的约定，其承受了沂南县方正安装工程有限公司的权利义务，系本案的适格权利义务承接主体。谢充华、王卫东要求刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司为其限期协助办理方正小区所购房产权属登记证书的诉讼请求，是物权请求权而不受诉讼时效制度的约束，因为办证请求权应为物权请求权，双方当事人签订房屋买卖合同的目的是发生商品房物权变动，登记显然属于物权行为，并不适用诉讼时效的有关规定，故刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司有关协助办证方面的已过诉讼时效理由不能成立。庭审中，刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司已当庭承诺愿意为谢充华、王卫东所购房产协助办理产权登记，本院予以确认。 本案争议的焦点，是刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司未及时协助、王卫东办理楼房产权登记是否构成违约，并应承担违约责任的问题。谢充华与沂南县方正安装工程有限公司签订的《住宅楼销售合同》第四条约定“…统一按规定办理房屋产权证…”虽然双方未约定该条中的“规定”是何种规定，但应理解为系法律法规的规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人应自合同签订之日起90日内为买受人办理房屋产权登记并办理权属证书。本案《住宅楼销售合同》的签订日期为2006年5月17日，谢充华结清全部购房款的时间为2007年5月21日，故出卖方至迟应于2007年8月21日前为谢充华协助办理产权登记，鉴于出卖方未能在该期限内协助谢充华为其所购房产办理产权登记，已构成违约，应承担违约责任。审理中，刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司提出抗辩，认为谢充华、王卫东要求其支付逾期办证违约金的诉讼请求早已超过法律规定的诉讼时效，本院认为该项抗辩理由不能全部成立，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，合同双方未约定违约金，且被告未能举证证明其损失数额，故原告的违约责任应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该法律规定的违约金计算方式，所反应出来的违约金债权是随时间推移不断变化的继续性债权，在理解适用该规定时，应将该违约责任作为继续性债权来确定计算违约金数额，这有利于合理地平衡当事人之间的利益，彰显司法公平正义。 该案中的逾期办证违约债权属继续性债权，适用有关法律规的讼诉时效，前期按民法通则的有关规定应为二年，后期按民法总则的有关规定应为三年，谢充华、王卫东在办证期限届满超过二年后起诉，由于违约行为在起诉时仍在继续，故应按民法总则的有关规定支持保护其自起诉之日起倒推三年的因实际违约而产生的违约金，而其余部分超过诉讼时效。谢充华、王卫东向本院提起诉讼要求刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司支付逾期办证违约金的时间是2020年11月2日，此时间起倒退三年的时间是2017年11月2日，该时间是本院应予支持的违约责任的开始计算时间。至于谢充华、王卫东要求刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司支付逾期办证违约金80000元的理由是否正当问题。至2018年底，案涉房产能够办理分产权证时，自2018年12月21日起，刘月博便以多种方式通知小区居民及谢充华、王卫东进行办证，但至2019年9月22日，刘月博亲自电话联系通知谢充华、王卫东方要求办理案涉房产权证后，谢充华、王卫东仍未办理，此时是刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司逾期办证违约行为的终止时间，此后刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司不再构成违约，故2017年11月2日起至2019年9月22日，是本院应予支持的违约责任的违约金计算时间。 谢充华、王卫东要求刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司限期给予办理车库权属登记证书的诉讼请求，对方否认存在车库买卖合同关系，庭审中谢充华、王卫东未向法庭提供有效证据予以佐证，其诉讼理由并无事实依据证明正当，本院不予支持。刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司请求判令被反诉人停止侵权，返还方正小区车库(西数第二间)，支付占用费48000元及利息(自2007年7月起，按300元/月计算占用费)的反诉请求，谢充华、王卫东在庭审答辩中亦未予认可，反诉人也未就侵权事实向法庭提供证据，证明其主张的案件侵权事实能够成立，故本院也不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条之规定，判决如下： 一、刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司于本判决生效后十日内协助谢充华、王卫东为其所购的沂南县方正小区1号楼中单元一层东户楼房办理产权登记；谢充华、王卫东依照合同约定承担办证的契税、测绘费、工本费、印花税、土地证费。 二、刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内向谢充华、王卫东支付逾期办证违约金（以90600元为基数，自2017年11月2日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2019年9月22日止）。 三、驳回谢充华、王卫东的其他诉讼请求。 四、驳回刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司的反诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，减半收取计900元，由原告谢充华、王卫东负担762元，被告刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司负担138元；反诉案件受理费1000元，减半收取计500元，由反诉原告刘月博、临沂市弘城安装工程有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员 张 敏 二〇二〇年十二月十日 书记员 谢瑞典