福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申3916号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：莆田市华港房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区新度镇新度村（莆田市日山饲料有限公司综合楼**）。 法定代表人：彭炳星，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴勇，福建理策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭晓红，福建理策律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：张武，男，1993年4月16日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 再审申请人莆田市华港房地产开发有限公司（以下简称华港公司）因与被申请人张武房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田中级人民法院(2019)闽03民终1543号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 华港公司申请再审称：（一）案涉幼儿园属小区配套设施，根据相关政策规定应由当地政府根据实际情况进行回购或与开发商协商产权，依法不得转让，案涉《房屋转让协议书》无效。二审法院判决认为案涉《房屋转让协议书》合法有效，案涉房屋可以对外转让，与相关政策及法律规定相悖，依法应予以纠正。（二）即使案涉《房屋转让协议书》有效，案外另外五坎店面系案外人张某所购，不在《房屋转让协议书》范围内，且与案涉幼儿园及靠延寿路第一坎店面属于同一整体，不能分割。协议所涉房产及另外五坎店面分别由张武及案外人张某所购，二审法院为了达到能够将案涉房屋产权过户给张武的目的，认定案外五坎店面面积属房产交易存在正常面积差，毫无依据，也损害了案外人张某的利益。（三）即使案涉另外五坎店面属华港公司所有，且能够过户给张武，但二审法院认为该五坎店面的面积属于正常交易产生的面积差，在判决案涉房产过户的同时，对于面积差价款问题却不解决，认为应由华港公司与张武另行协商，判决错误。1.案涉《房屋转让协议书》载明的标的仅包括案涉幼儿园房屋与靠延寿路第一坎店面，明确不包括案涉另外的五坎店面，本案根本不存在二审判决所谓的“面积差”。二审法院认为“双方签订协议时，不动产权证尚未办理，出现面积差也属合理”没有任何依据。二审法院无视上述事实枉法裁判，以生效判决的形式将案涉协议之外的另五坎店面当做所谓的“面积差”强迫与案涉幼儿园房产一起过户给张武。2.即使本案存在所谓的“面积差”，二审判决强迫华港公司将上述五坎店面过户给张武，却未同时解决该五坎店面的面积差价款问题，反而认为该问题由双方另行协商。本案二审判决生效后，华港公司与张武之间的矛盾并未实际解决，案涉协议未涉及的另外五坎店面权属在未协商亦未付款的基础上被要求过户给张武，华港公司已然失去与张武平等协商的基础，无法保障自己的合法权益。二审判决强迫华港公司将案涉协议之外的另五坎店面过户给张武，侵犯华港公司的合法权益，属于强迫交易，应依法予以撤销。（四）荔城区不动产中心的回函［荔不动产函（2019）7号］及荔城区教育局《关于“东城一号”小区配套幼儿园有关问题的回复函》这两份关键性证据均未经庭审质证，二审判决却以上述两份明显与政策规定相悖的回函作为本案的定案依据，程序违法。（五）华港公司仅收到房屋转让款480万元，也未与张武约定以消防工程款折抵购房款，根本不存在张武主张的所谓以幼儿园消防工程款折抵购房款20万元的事实，二审判决认为张武已按协议约定支付了购房款500万元是错误的。综上，请求再审本案。 本案审查过程中，华港公司提交《房屋买卖合约》、《证人出庭作证申请书》，并申请证人张某出庭作证，证明华港公司于2016年11月8日将案涉幼儿园6坎店面转让给张某，后因幼儿园出入需要，张某同意将其中一坎店面转让给幼儿园，另五坎店面则由幼儿园向张某租赁的事实。 本案审查查明，一审庭审过程中，对于讼争5坎店面是否包含在双方买卖标的中，华港公司陈述，“是的，5坎店面没卖。……（另外5坎店面）跟买卖的幼儿园同时给原告使用，有算租金的，但是具体租金多少目前不清楚，用租金抵扣债务”。 本院经审查认为，案涉幼儿园涉及的《国有土地使用权出让合同》签订于《莆田市旧城改造和新建住宅小区配套幼儿园建设管理规定》［莆政综（2011）214号］等文件出台之前，且上述合同中没有具体条款约定配套幼儿园产权归属，也没有具体条款禁止幼儿园房产转移。华港公司与张武于2017年6月签订《房屋转让协议书》，约定华港公司将“东城一号”幼儿园房产转让给具备办学师资团队的张武。该协议是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。张武随后依约成立莆田市荔城区凯斯幼儿园有限公司，并按相应政策要求办成普惠性幼儿园，并未改变该房产的规划用途，符合莆田市人民办公室《关于印发莆田市城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案的通知书》［莆政办（2019）46号］等文件要求。在闽政［2010］24号、莆政［2011］214号、闽教发［2018］7号等文件出台后，当地政府仍于2018年10月29日将讼争房产登记在华港公司名下，且该权属登记证书也未备注“不可转让”。故本案在案证据尚不足以认定案涉房产依法不得转让。二审法院判决认定案涉《房屋转让协议书》合法有效，案涉房产应转移登记至张武名下，并无不当。华港公司主张案涉幼儿园属小区配套设施，根据相关政策规定应当由当地政府根据实际情况进行回购或与开发商协商产权，依法不得转让，案涉《房屋转让协议书》应为无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。荔城区不动产中心的回函［荔不动产函（2019）7号］及荔城区教育局《关于“东城一号”小区配套幼儿园有关问题的回复函》，系一审法院依职权与相关部门进行沟通形成的文件材料，可作为人民法院审理案件参考。该材料是否经过质证，并不影响本案事实认定及相应处理结果。 案涉协议的转让标的为“东城一号”配套幼儿园房屋，经原审法院现场勘查，产权证上多出的445.33平方米也是幼儿园整体中的一部分，无法单独分割，且交付当时华港公司亦一并交付给张武，并未单独分离由其管理。二审判决认定双方签订协议时，不动产权属登记尚未办理，出现面积差也属合理，并无不当。且一二审诉讼过程中，华港公司始终未提及案涉协议之外的另五坎店面已经卖给案外人张某。其申请再审后补充提交的《房屋买卖合约》欲证明案涉协议之外的另五坎店面已出卖给张某，并申请张某出庭作证，但该证据均不属于新证据，且与华港公司在一二审诉讼过程中的主张相悖，本案亦无证据证明张某曾对案涉店面主张过权利，故不予采信。 张武一审仅诉请法院判决华港公司将案涉房产过户至其名下，未就案涉房产证上多出的面积价款问题请求法院一并解决。华港公司亦未就案涉房产证上多出的面积价款问题提起反诉主张权利。在双方对案涉房产证上多出的面积价款问题未达成一致的情况下，二审法院对此未进行处理，认定双方协商后另行处理，并未剥夺华港公司对该部分面积差价款享有的权利。至于案涉协议约定的一坎店面价款问题，案涉协议第三条第2点明确约定：“店面付款方式：在双方时间协商一致的情况下，本协议店面产权过户到乙方指定的个人或公司后五个工作日付清店面款79.5万元，本店面付款为单独成项，不与幼儿园房屋价款混在一起”，因张武尚未支付上述店面款项，而该店面产权目前也未过户至张武指定的个人或公司名下，华港公司也未反诉要求张武付款，二审法院对该店面价款问题暂不处理，由华港公司和张武另行协商解决，亦并无不当。 根据案涉《房屋转让协议书》第四条第1点约定，华港公司应当办理好房屋建设质量/消防验收等相关的手续，确保张武经营的幼儿园正常营业，因此讼争房屋的消防验收系属华港公司的义务。张武提供的福建省南博望消防工程有限公司出具的《说明》、《二次消防改造工程协议》及银行转账流水等证据材料，可以证实张武代华港公司履行消防验收手续并支付了相关的费用。故二审法院判决认定张武已按协议约定支付了购房款500万元，亦无不当。 综上所述，华港公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回莆田市华港房地产开发有限公司的再审申请。 审 判 长 程光毅 审 判 员 俞裕铨 审 判 员 林 琳 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 纪佰辉 书 记 员 缪建铃 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。