广东省陆丰市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1581民初3083号原告：陆丰市通大物业管理有限公司，住所陆丰市***********九栋一楼B号房，统一社会信用代码914***********056G。法定代表人：谢永波，该公司经理。被告：郑徐招，男，1982年8月23日出生，汉族，住陆丰市桥冲镇三湖村西区*****。原告陆丰市通大物业管理有限公司与被告郑徐招之间物业服务合同纠纷(关于案由变更，详见本院认为部分)一案，本院于2020年10月22日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆丰市通大物业管理有限公司（以下简称通大物业）之法定代表人谢永波及被告郑徐招均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通大物业向本院提出诉讼请求：1.判令郑徐招付还拖欠的物业管理费2639.77元（自2019年3月1日起至2020年9月30日止，住房面积为115.78平方米，每平方米按1.2元/月计算，以后另计），并自2019年3月1日起计付滞纳金；2.由郑徐招负担本案一切诉讼费用。事实和理由：通大物业成立于2014年5月，办公地址在陆丰市***********内，经营范围物业管理，经陆丰市物业局核定许可东海花园物业管理费收取标准为每平方1.2元/月。成立初期，由于管理措施不够得力，加上业主对缴交管理费认识不足，绝大部分业主没交管理费，管理费收取很不理想。2016年度变更法人代表，由李炳雄变更为谢永波。变更后，上段时间管理费仍收不起，严重影响了物业服务管理的正常开展，导致电梯的保养维修费缺乏，化粪池漏出粪便没钱抽除，臭气熏天，小区绿化没法继续，保安人员工资没法发放，严重影响了保安人员工资积极性，时有车辆被窃事件发生，物业内部人员工资难以发放，也影响了物业服务人员积极性，致使服务人员工作受阻中断。随着花园小区业主入住的满额，2019年后，小区成立业主委员会，强烈要求通大物业严格加强物业管理，使物业管理不致瘫痪，为扭转这一困难局面，业主委员会委托通大物业搞好小区物业管理和服务工作，并由法人代表谢永波承包经营，经过业主委员会协商，采取在2018年以前拖欠管理费挂起，从2019年1月1日起开始重新收取的措施。而后开始全面并加大力度，继续征收物业管理费。由于措施得力，管理到位，小区面貌焕然一新，得到绝大多数业主相应缴交，已有80%以上业主缴纳了物业管理费，但仍有部分业主以没办房产证为由拒交。通大物业多次耐心讲明，房产证是开发商的事情，通大物业只能协助而没有能力解决这一问题，而物业管理费是有偿服务，属另一法律关系。通大物业还为此发出通知，催促交费，并通过广东陆洲律师事务所发律师函催讨，但是郑徐招还是拒交。自2019年3月1日起至2020年9月30日止，郑徐招拖欠物业管理费2639.77元。为维护通大物业的合法权益，特提起诉讼。郑徐招辩称，因为物业公司之前有给其发承诺书说明要在一年内办房产证，逾期将承担一切后果。通大物业围绕其主张依法提交了如下证据：1.营业执照、核准变更登记、法定代表人身份证，证明通大物业主体适格；2.购房合同、郑徐招身份证，证明郑徐招系东海花园7栋7B号房产业主，总面积115.78平方，其主体适格；3.收费许可证，证明东海花园物业管理费收费标准为平方米/月/1.2元；4.业主委员会证明，证明自2019年1月1日起正常收取物业管理费；5.郑徐招交款及欠款凭证，证明郑徐招自2019年3月1日至2020年9月30日止欠交物业管理费2639.77元；6.2020年9月1日律师催讨函，证明郑徐招不予处理（或拒收）。郑徐招围绕其主张依法提交了如下证据：1.承诺书；2.关于陆丰市通大物业管理有限公司催收缴纳物业管理费用份复函，证据1至2共同证明物业公司没有尽到合理的义务，郑徐招不需要付物业费。通大物业、郑徐招围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院根据确认的证据及庭审笔录，查明事实如下：通大物业成立于2014年5月5日，其经营范围物业管理。2012年10月30日，郑徐招（买受人）与陆丰市通大投资有限公司（以下简称通大投资公司）（出卖人）签订了商品房买卖合同，约定郑徐招向通大投资公司购买位于广东省陆丰市东海镇河图新区*****侧的东海花园小区第七幢7层B号商品房一套，商品房用途为住宅，涉案商品房建筑面积共115.78平方米。合同第十一条第二款约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为买受人已接收该房产，并按规定缴纳物业管理费。通大物业于2020年9月17日作出东海花园物业管理情况反映，涉案小区2018年底由通大物业服务管理，因自2013年开始业主陆续入住，期间因种种原因致小区物业管理处于半瘫状态，2018年底，涉案小区业主代表及业主委员会人员多次与通大物业协调后，一致同意由通大物业继续逐步完善管理，从2019年开始继续征收物业管理费，维持东海花园小区住户生活秩序的正常发展。该情况反映右下方盖有“陆丰市****业主委员会”公章。郑徐招于2019年1月份至2月份共缴纳物业管理费278元。自2019年3月份开始，再无向通大物业缴纳涉案商品房物业管理费。通大物业委托广东陆洲律师事务所向郑徐招寄送催讨物业管理费通知书，郑徐招于2020年9月12日签收。另查明：通大投资公司于2013年7月1日获得广东省收费许可证，有效期至2014年7月1日。收费性质经营服务性，发证机关陆丰市物价局。其中收费项目“东海花园物业服务费”每平方米按1.2元/月计算。批准机关及文号陆价字【2013】56号。本院认为，本案系因郑徐招未按时缴纳物业管理费所引起的民事纠纷。从通大物业及郑徐招庭审中的陈述及双方当事人提供证据可以看出，本案系物业服务合同纠纷，原立案案由确定为服务合同纠纷不妥，现予以更正。本案中，东海花园业主委员会在《东海花园物业管理情况反映》盖有公章，说明该业主委员会同意自2019年开始同意由通大物业收取物业管理费，以维持东海花园小区住户生活秩序的正常发展。因该业主委员会是依法成立的，其实施的民事法律行为应视为全体的业主的民事行为，故该行为对涉案小区的全体业主具有约束力。通大物业为郑徐招所在的东海花园小区提供了物业服务，郑徐招应当向通大物业交纳物业服务费。关于通大物业收取物业管理费按每平方米按1.2元/月的标准是否支持的问题。根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第九条第一款的规定：“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。”本案中，从通大投资公司的广东省收费许可证看，其中收费项目“东海花园物业服务费”每平方米按1.2元/月计算，且该标准也已在陆丰市物价局备案。虽然该许可证在2014年7月1日已失效，但基于民法的公平原则，通大物业为涉案小区提供了物业服务并进行了管理，必定产生一定的成本费用，且该物业费用标准与小区服务也相适宜。郑徐招在2019年1月份至2月份连续两个月按每平方米按1.2元/月缴纳了物业管理费，其行为也证明郑徐招对由通大物业为其商品房所在东海花园小区提供物业服务及物业服务的费用等标准均是明知并认可的。故本院对通大物业要求郑徐招支付物业管理费的诉请，本院予以支持。关于通大物业请求郑徐招承担自2019年3月1日起滞纳金的请求，本院认为该滞纳金实质上系违约金。因双方并没有约定违约金,且通大物业所提交证据并不能证明其提供的物业服务不存在任何瑕疵，亦未能提供因郑徐招未及时交纳物业服务费造成其实际损失的有效证据，从维护涉案小区和谐稳定的角度出发,对于通大物业的该项诉讼请求,本院不予支持。关于郑徐招抗辩通大物业没有尽到合理的义务即物业服务不到位，其不应缴纳物业管理费的主张。本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益，故对郑徐招的抗辩理由不成立本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第九条第一款之规定,判决如下：在本判决生效之日起十日内，被告郑徐招向原告陆丰市通大物业管理有限公司支付自2019年3月1日起至2020年9月30日止期间的物业管理费2639.77元，并支付自2020年10月1日起每月按138.94元缴纳物业管理费直至全部缴清为止。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（陆丰市通大物业管理有限公司已预交)，由郑徐招负担（郑徐招应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 员 温建豪二〇二〇年十二月二十日法官助理 蔡少将书 记 员 袁科英附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；