河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15716号上诉人（原审原告）：郑州市君邦商贸有限公司，住所地河南省郑州市管城回族区商城路**，统一社会信用代码：91410101772178976B。法定代表人：古恩林，该公司经理。委托诉讼代理人：范利静，河南德施普律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南新纪元时尚酒店有限公司，住所地河南省郑州市管城回族区商城路**，统一社会信用代码：91410104572478579Y。法定代表人：刘蕴博，该公司经理。委托诉讼代理人：冯亚丽，河南予顺律师事务所律师。上诉人郑州市君邦商贸有限公司（以下简称为君邦商贸公司）与上诉人河南新纪元时尚酒店有限公司（以下简称为新纪元酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初3133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人君邦商贸公司的委托诉讼代理人范利静，上诉人新纪元酒店公司的委托诉讼代理人冯亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君邦商贸公司上诉请求：1．依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院做出的（2020）豫0104民初3133号民事判决书第四项，并依法改判被上诉人支付自2020年6月16日起至房屋、设备实际腾交之日止的占用使用费；被上诉人缴纳的保证金500000元不予抵扣本项费用；2．一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在认定被上诉人疫情发生前、防控措施解除复工后连续两次未付租金构成违约的情形下，虽然判决解除合同，但仍然减免且减1.5个月租金，且在房屋及设施设备尚未交付的情形下将保证金直接折抵租金无事实及法律依据，且明显不当，应予改判。新纪元酒店公司辩称，本案双方关于租金的支付时间达成新的约定，其在新冠疫情发生前不存在逾期支付租金份的行为，一审法院可根据具体案情按照相关政策和法律规定判决减免租金和抵扣保证金，一审法院就该部分认定事实清楚，适用法律正确。一审法院结合其的经济、经营状况、新冠疫情还在持续的现状等，本着便于执行和减少当事人诉累的原则，将50万元保证金直接抵扣租金符合公平原则，于法有据。新纪元酒店公司上诉请求：1．依法撤销郑州市管城回族区人民法院作出的（2020）豫0104民初3133号民事判决书，依法改判继续履行《租赁合同》及《设备租赁合同》，上诉人仅需支付租金1125000元或发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，涉案《租赁合同》及《设备租赁协议》应当继续履行；二、上诉人因为新冠疫情原因未支付租金的行为不能认定为违约，按照规定不应承担滞纳金和律师费；三、上诉人不同意解除涉案《租赁合同》、《设备租赁合同》，并愿意按照1125000元支付租期最后一年剩余的全部租金。君邦商贸公司辩称，一、一审法院认定上诉人迟延交付租金已构成违约并判决解除租赁合同事实清楚，适用法律正确，应予维持；二、上诉人是在迟延履行支付义务后才出现疫情，且疫情防控解除后仍然拒付租金，其行为已构成违约，应当承担违约责任；三、因租赁合同约定的租期到2020年11月30日止，因此即使一审法院没有判决解除案涉合同，因租赁期限届满，案涉租赁合同亦自然到期。请二审法院查明事实，依法驳回新纪元酒店公司的上诉请求。君邦商贸公司向一审法院起诉请求：1．判令被告支付拖欠的租金500000元，滞纳金25000元；2．判令被告协助原告办理管城回族区商城路1号房屋水、电、燃气的过户；3．判令被告承担律师费28000元；4．本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1．判令被告支付租金1500000元，滞纳金75000元；2．判令被告承担律师费30000元。后原告又变更诉讼请求为：1．解除原、被告于2013年12月16日签订的《租赁合同》及《设备租赁合同》，被告立即腾空搬离案涉房屋并向原告返还租赁房屋及设备；2．被告支付拖欠的租金暂计1000000元（计算至租赁合同解除之日）；3．被告支付房屋占用使用费（自租赁合同解除之日至实际搬离之日，按合同约定标准计算）；4．被告支付滞纳金100000元；5．被告协助原告办理管城回族区商城路1号房屋水、电、燃气的过户手续；6．被告承担本案律师费58000元；7．被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月16日，原告君邦商贸公司（甲方、出租方）、与被告新纪元酒店公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，主要约定：1．甲方将位于郑州市商城路1号七层商业楼（建筑面积8469.26平方米）出租给乙方使用；2．租赁期限为柒年，自2013年12月16日保证金的抵扣问题至2020年11月30日止，乙方已于首次签订合同之后将保证金500000元打入甲方指定账户；3．年租金为1700000元整，先交钱再用房，每次交清6个月房租，下次租金应提前10天到甲方账户，以此类推。逾期一天扣滞纳金1％，超出5天甲方有权解除合同；4．在租赁期间，甲方保证乙方水电的正常使用，房屋涉及的水、电、燃气等费用均由乙方承担。同日，双方又签订《设备租赁合同》一份，主要约定：1．甲方将以下设备出租给乙方使用：空调，配电箱，消防设施，桑拿设备，锅炉，电梯，天然气设备（详见双方物品明细表）；2．租赁期限自2013年12月16日至2020年11月30日止，期限为柒年，如需继续租用，应在本合同期满前十五天内，重新签订合同；3．本合同签订当日，乙方向甲方缴纳租金1300000元，打入指定账户。如乙方不能按期支付租金，甲方则按逾期租金总额每天加收千分之五的滞纳金；4．关于违约责任，“乙方如不按期支付租金或违反本合同的任何条款时，甲方除按照本条第一款规定追究乙方违约责任外，还有权采取下列措施：（1）没收乙方保证金，要求乙方及时付清全部租金和其他费用；（2）合同终止时，乙方应将所有设施设备按物品交接明细表完好如数交与甲方；（3）设备租赁与房屋租赁合同期限同时执行，如终止同时终止”；5．凡因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，仲裁或诉讼费用及胜诉方的律师费用应由败诉方承担等。合同签订后，原告如约向被告交付了租赁房屋及《设备租赁合同》约定的设备，被告以每年3000000元标准向原告支付房屋租赁费及设备租赁费。2020年1月7日，被告向原告支付了2019年12月16日至2020年6月15日的房屋租赁费及设备租赁费1000000元，尚欠500000元未按约定支付节点足额支付。2020年4月21日和6月22日，原告君邦商贸公司为解决案涉租赁纠纷与河南德施普律师事务所签订委托代理合同，并支付代理费58000元。另查明，1．案涉合同的由来。2010年9月16日，时任被告新纪元酒店公司的法定代表人赵宏建（乙方）与案外人郑州德丰园实业有限公司（甲方）签订租赁合同一份，约定被告承租案涉房屋，租期自2010年9月16日至2020年11月30日；乙方于合同签订之日将半年（六个月）租金1500000元及保证金500000元打入甲方指定账户。2011年5月17日，被告与郑州德丰园实业有限公司就上述租赁合同签订补充协议，双方约定将水、电、气用户名由郑州市裕华苑餐饮洗浴有限公司（系原告前身，于2011年9月10日更名）、邓克铎、邹学飞过户到被告名下，待房屋租赁期满后再过户给郑州市裕华苑餐饮洗浴有限公司。案涉水、电、燃气现用户名登记在被告名下。2．被告因新冠疫情影响于2020年1月26日停业，于2020年4月中旬经审核通过后复工。诉讼过程中，被告对原告所诉的欠付租金数额没有异议，但抗辩其不存在延期支付的违约行为。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2013年12月16日签订的《租赁合同》及《设备租赁合同》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守。本案的争议焦点是：1．案涉合同是否应当解除；2．保证金500000元如何处置问题；3．被告应支付的租金金额如何计算。关于争议焦点1，根据案涉合同约定“下次租金应提前10天交付，超出5天甲方有权解除合同”，本案被告应于2019年12月6日前支付2019年12月16日至2020年6月15日的房屋及设备租赁费，但被告至2020年1月7日才支付部分租金及设备租赁费1000000元，迟延交付已构成违约，原告有权依约解除合同。加之原告系在诉讼期间要求解除合同且被告至开庭之日仍未支付相关房屋及设备租金，原告明确要求解除合同，不违背法律规定，故该院对原告要求解除双方签订的《租赁合同》、《设备租赁合同》的诉请予以支持。合同解除后，被告应腾空搬离案涉房屋、向原告返还租赁房屋及设备、支付逾期腾房期间的占有使用费，并协助原告办理管城回族区商城路1号房屋水、电、燃气的过户手续。关于搬离问题，综合考虑被告经营酒店业务，该院认为应当给予被告充分合理的时间，故酌定被告于判决生效后十五日内腾空租赁房屋并交还租赁房屋、租赁设备。关于争议焦点2，原告主张解除合同时保证金不予退还并要求被告支付滞纳金。被告则抗辩滞纳金过高且保证金应用于抵扣拖欠的费用。该院认为，没收保证金及收取滞纳金均系被告拖欠租金违约行为承担责任的方式，应择一行使。本案中，原告已经起诉要求被告支付滞纳金，主张保证金予以没收没有合法依据，但鉴于原告收取保证金本身的作用是为了对被告的违约行为采取的防范措施之一，就本案来言，无论是解除合同或者合同自然到期，除了租金的支付还涉及到房屋和设备的返还及水、电、燃气的过户等，为了便于执行和减少当事人的诉累，本着公平原则，该院对被告要求保证金折抵所欠租金予以支持。关于争议焦点3，因被告认可其欠付2019年12月16日至2020年6月15日的房屋租赁费及设备租赁费500000元，之后租金及设备租赁费未再支付的事实，加之因受新冠肺炎疫情和各级政府防控措施的不可抗力影响，被告承租案涉房屋经营的酒店确实存在停业的情形，被告要求减免疫情期间的租金符合法律和政策规定，该院酌定减免1.5个月的租金即375000元，冲抵2020年6月16日至2020年7月31日的租金；2020年8月1日起至实际腾交租赁房屋及设备之日止产生的租金及占有使用费均按合同约定租金标准每日8219元（3000000元÷365天）据实计算为妥。原告诉求超出部分，该院不予支持。关于原告主张的违约金100000元。《租赁合同》约定“逾期一天扣滞纳金1％”，《设备租赁合同》约定“按逾期租金总额每天加收千分之五的滞纳金”，原告主张按“逾期一天扣滞纳金1％”的标准计算，虽约定过高，但仅计算五天，结合被告实际违约天数，原告主张违约金100000元，低于双方约定且符合法律规定，应予以支持。关于律师费58000元，原告提交有委托代理协议及票据，该费用并未超过河南省律师收费办法的规定，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告郑州市君邦商贸有限公司与被告河南新纪元时尚酒店有限公司2013年12月16日签订的《房屋租赁合同》及《设备租赁合同》；二、被告河南新纪元时尚酒店有限公司于本判决生效后15日内，将郑州市商城路1号七层商业楼（建筑面积8469.26平方米）房屋腾退并按照《设备租赁合同》约定将所租赁设备一并返还给原告郑州市君邦商贸有限公司；三、被告河南新纪元时尚酒店有限公司于本判决生效后15日内，支付原告郑州市君邦商贸有限公司2020年6月15日之前的租赁费500000元、违约金100000元；四、被告河南新纪元时尚酒店有限公司于本判决生效后15日内，支付原告郑州市君邦商贸有限公司自2020年8月1日起至房屋、设备实际腾交之日止的占有使用费（按照合同约定租金标准日8219元据实计算）。被告缴纳的保证金500000元从本项费用中予以抵扣；五、被告河南新纪元时尚酒店有限公司于本判决生效后15日内协助将水、电、燃气过户至原告郑州市君邦商贸有限公司名下，由此产生的费用由原告负担；六、被告河南新纪元时尚酒店有限公司于本判决生效后15日内支付原告郑州市君邦商贸有限公司律师费用58000元；七、驳回原告郑州市君邦商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24064元，由原告郑州市君邦商贸有限公司负担5576元，被告河南新纪元时尚酒店有限公司负担18488元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案中，关于案涉合同是否解除的问题，案涉合同约定“下次租金应提前10天交付，超出5天甲方有权解除合同”，根据一审查明的事实，上诉人新纪元酒店公司迟延交付租金的行为已构成违约，根据上述约定，上诉人君邦商贸公司有权主张解除案涉合同。上诉人新纪元酒店公司上诉称其与上诉人君邦商贸公司关于租金的支付时间达成新的约定，其在新冠疫情发生前不存在逾期支付租金的行为，案涉合同应当继续履行，其并未提交证据证明双方就租金支付时间达成新的约定，故本院不予采信。一审法院判决解除案涉合同，并无不当；关于保证金的抵扣问题，上诉人君邦商贸公司以房屋及设施设备尚未交付为由，主张保证金不应当抵扣。案涉合同中即有收取滞纳金的约定又有没收保证金的约定，该二项约定均系上诉人新纪元酒店公司拖欠租金违约行为承担责任的方式，应择一行使。一审法院本着公平原则，以便于执行和减少当事人诉累为目的，将保证金折抵所欠租金，处理并无不当。上诉人君邦商贸公司的上诉理由依据不足，本院不予采信。关于租金减免问题，上诉人新纪元酒店公司因新冠疫情影响于2020年1月26日停业，于2020年4月中旬经审核通过后复工，一审法院根据新冠肺炎疫情和各级政府防控措施的不可抗力影响，结合上诉人新纪元酒店公司承租案涉房屋经营的酒店确实存在停业的情形，酌定减免1.5个月的租金，于法有据，并无不当。上诉人君邦商贸公司的上诉理由，依据不足，本院亦不予采信。关于二上诉人的其他上诉理由，二上诉人在二审中均未提交证据予以证明，故本院均不予采信。综上所述，上诉人郑州市君邦商贸有限公司、河南新纪元时尚酒店有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32864元，由上诉人郑州市君邦商贸有限公司负担8800元，上诉人河南新纪元时尚酒店有限公司负担24064元。本判决为终审判决。审判长  刘文琳审判员  任 璐审判员  石卫华二〇二〇年十二月二十九日书记员  曹 恒