广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初2737号原告:江门市房产物业管理有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区兴华苑**602。法定代表人：岑日成，总经理。委托诉讼代理人：何梓聪，广东华法（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘明达，广东华法（江门）律师事务所律师。被告：李灵枚，女，1976年10月12日出生，汉族，公民身份号码：440************424，住广东省江门市江海区***************。原告江门市房产物业管理有限公司（以下简称“房产物业公司”）与被告李灵枚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。房产物业公司的委托诉讼代理人何梓聪，李灵枚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房产物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李灵枚立即向房产物业公司支付物业费7513.34元；2.判令李灵枚向房产物业公司支付自拖欠物业费之日起按照中国人民银行公布的同期贷款市场报价利率计算的滞纳金（按照房产物业公司每月物业费为计算标准，分段累积计算至李灵枚清偿完毕之日）；3.判令由李灵枚承担本案的案件受理费。本院查明事实一、本院查明如下事实：1.李灵枚购买了江门市银泉房地产开发有限公司（以下简称“银泉公司”）开发建设的位于江门市江海区银泉花园翠湖湾住宅小区*********，该房产建筑面积为82.12平方米，属二期电梯住宅。2.翠湖湾小区原由江门市丰盛物业管理有限公司（以下简称“丰盛公司”）提供物业服务，该公司于2014年12月25日向房产物业公司移交翠湖湾小区设施设备，并于当日撤离翠湖湾小区。3.银泉公司与房产物业公司签订《翠湖湾前期物业服务合同》，约定：银泉公司选聘房产物业公司对翠湖湾小区进行前期物业管理，物业费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，标准为一期电梯住宅1.3元/月/平方米，二期电梯住宅1.5元/月/平方米，步梯房住宅物业0.6元/月/平方米等；合同期限自2015年1月1日起至2019年12月30日止或成立业主委员会之日止。该合同于2015年5月15日经江门市江海区住房城乡建设和水务局作出同意备案的意见。4.2017年江门市住房和城乡建设局作出《2017年江门市物业管理专项整治检查情况的通报》指出，在这次专项整治检查中，房产物业公司（翠湖湾小区）因存在问题较多，物业管理服务不到位，被通报批评，并将其列入重点监督单位（小区）。江门市住房和城乡建设局要求江海区住建水务局责令房产物业公司限期整改。5.翠湖湾小区于2018年2月成立业主委员会后在本案讼争物业费所涉期间未聘请其他物业服务企业对翠湖湾小区提供物业服务。6.江门市****翠湖湾业主委员会于2020年1月22日通过挂号信的方式向房产物业公司邮寄发出《关于移交相关资料的函》，要求房产物业公司收到函件10日内撤出涉案小区的物业管理服务，并于2020年6月9日向房产物业公司出具《移交确认书》，确认房产物业公司从2020年6月8日全面撤出翠湖湾小区的物业管理。二、本案争议部分争议事项1：银泉公司与房产物业公司签订的《翠湖湾前期物业服务合同》的效力问题。房产物业公司主张:《翠湖湾前期物业服务合同》合法有效，且对小区业主有约束力。李灵枚抗辩意见：不认可《翠湖湾前期物业服务合同》。法院认定及理由：银泉公司与房产物业公司签订的《翠湖湾前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同。房产物业公司接受银泉公司的选聘，为涉案小区提供物业管理服务，而涉案小区成立业主委员会后在本案讼争物业费所涉期间也未选聘新的物业服务企业，因此，银泉公司与房产物业公司签订的《翠湖湾前期物业服务合同》对业主依法具有约束力。争议事项2：房产物业公司诉请李灵枚支付2017年4月前的物业费是否超过诉讼时效。房产物业公司主张:其提交的《律师函》及快递单证明其于2018年12月27日向李灵枚书面催收2015年4月至2018年11月的物业费，诉讼时效发生中断，其诉请李灵枚支付2017年4月前的物业费未超过诉讼时效。李灵枚抗辩意见：没有收到房产物业公司提交的催收通知，房产物业公司主张的2017年4月前的物业费已超过诉讼时效。法院认定及理由：《翠湖湾前期物业服务合同》约定业主在每月1至5号前交纳当月物业费，而李灵枚自2015年4月起欠缴物业费，对于2015年4月至12月的物业费，房产物业公司最迟应于2018年4月至12月，在每月5日前分别催收2015年4月至12月的物业费，现李灵枚针对该期间的物业费提出超过诉讼时效的抗辩意见，但房产物业公司并未提交任何证据证明其曾在以上期间内向李灵枚主张支付2015年4月至12月的物业费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，房产物业公司应承担怠于行使权利的法律后果，本院确认房产物业公司提起本案诉讼要求李灵枚支付2015年12月前的物业费已超过诉讼时效。关于2016年1月至2019年12月的物业费的诉讼时效，根据房产物业公司提交的《律师函》以及快递单，房产物业公司于2018年12月27日向李灵枚邮寄发出《律师函》，向李灵枚催收2015年4月至2018年11月的物业费，该快递件于同年同月28日送达。李灵枚虽辩称其没有收到房产物业公司提交的催收通知，但其并未提交相反的证据对房产物业公司提交的催收证据予以反驳，因此，本院对李灵枚该项意见不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求;……”的规定，房产物业公司向李灵枚发出《律师函》的行为可导致诉讼时效中断，即房产物业公司向李灵枚主张2016年1月至2017年4月物业费的诉讼时效应从2018年12月28日起重新计算三年至2021年12月27日届满，因此，房产物业公司提起本案诉讼主张李灵枚支付2016年1月至2017年4月的物业费并未超过诉讼时效，本院对李灵枚提出的该项抗辩主张不予采纳。争议事项3：李灵枚是否应向房产物业公司支付拖欠的物业费，金额是多少。房产物业公司主张:李灵枚应向其支付自2015年4月起至2020年5月的物业费7513.34元。李灵枚抗辩意见：房产物业公司未能依约为小区提供符合约定的物业管理服务，并且擅自使用公共收益支付其他费用，隐瞒并私自占有广告收益，因此，2017年5月至2019年12月的物业费应按合同约定的收费标准的80%支付。而2020年1月至5月物业费，因涉案小区于2020年1月通过业主大会表决决定解聘房产物业公司并由新的物业公司为小区提供物业服务，同时业委会于2020年1月22日向房产物业公司送达《关于移交相关资料的函》，房产物业公司自2020年1月至5月已没有继续履行合同的约定，其无须向房产物业公司支付该期间的物业费。法院认定及理由：根据本院查明的上述事实，房产物业公司要求李灵枚支付2015年12月前的物业费已超过诉讼时效，因此，房产物业公司诉请李灵枚支付该期间的物业费，本院不予支持。关于2016年1月至2019年12月的物业费，房产物业公司签订《翠湖湾前期物业服务合同》后为涉案小区提供了物业服务，但经房产物业公司发出书面通知后，李灵枚并未在合理的期限交纳2016年1月至2019年12月的物业费，因此，房产物业公司诉请李灵枚支付该期间的物业费5912.64元（82.12平方米×1.5元/月/平方米×48个月），合法合理，本院予以支持。房产物业公司要求李灵枚支付2020年1月至5月的物业费，但其并未提交证据证明其已向李灵枚发出书面通知催收该期间的物业费，因此，本院对房产物业公司该项请求不予支持。李灵枚辩称因房产物业公司未尽履行物业管理的职责，2017年5月至2019年12月的物业费应按合同约定的标准80%收取，本院认为虽房产物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但并未构成根本性违约，按80%计收物业费缺乏充分的理据，因此，本院对李灵枚提出的上述意见不予采纳。李灵枚提出的业主公共收益权受侵害的问题，属侵权法律关系，与本案的物业服务合同纠纷并非同一种法律关系，李灵枚可以另案主张其权利，本院在本案中对李灵枚该项意见不予审查。争议事项4：李灵枚应否向房产物业公司支付滞纳金。房产物业公司主张:李灵枚应按照第二项诉讼请求支付滞纳金。李灵枚抗辩意见：不同意支付滞纳金。法院认定及理由：翠湖湾小区原由丰盛公司进行管理，丰盛公司撤场后，房产物业公司予以接管，但房产物业公司没有提供证据证明其在进场时向业主公示翠湖湾小区已由其接管；另，根据2017年江门市住房和城乡建设局作出《2017年江门市物业管理专项整治检查情况的通报》，房产物业公司在履行物业管理合同时有明显瑕疵，且房产物业公司也未举证证明其对存在的问题进行了相应的整改，根据公平原则，房产物业公司诉请李灵枚支付逾期交纳物业费所产生的滞纳金，本院不予支持。裁判理由及结果本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据本院查明的上述事实，李灵枚应向房产物业公司支付物业费5912.64元，对房产物业公司提出的其他诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李灵枚于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业费5912.64元给原告江门市房产物业管理有限公司；二、驳回原告江门市房产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告李灵枚负担25元。原告江门市房产物业管理有限公司预交的案件受理费25元，由本院予以退回；被告李灵枚应向本院补缴案件受理费25元。本判决为终审判决。审 判 员  罗 斌二〇二〇年十二月二十一日法官助理  曾家玲书 记 员  林 欣