陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终13317号 上诉人（原审被告）：西安市沣东新城动岚健身有限公司,住所地:西安市沣东新城三桥街办5号西城馨苑B座2楼3楼C座2楼3楼。法定代表人：陈永峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘帅，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢玲玲，陕西泽诚律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陈永峰,男，1968年4月30日出生,汉族，西安市沣东新城动岚健身有限公司法定代表人，住西安市未央区陈家庄27号。委托诉讼代理人：刘帅，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢玲玲，陕西泽诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:陕西新丝路医药有限公司，住所地：陕西省西咸新区沣东新城建章路186号三层。法定代表人：张彦龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：王**，陕西博硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张彦龙,男,1978年12月25日出生,汉族，陕西新丝路医药有限公司法定代表人，住陕西省永寿县御驾宫乡138号。委托诉讼代理人：王**，陕西博硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张雄雄,男,1984年7月24日出生,汉族，陕西新丝路医药有限公司员工，住陕西省佳县峪口乡叨哃圪塔村21号。委托诉讼代理人:王**，陕西博硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王登峰,男,1987年10月12日出生, 汉族，陕西新丝路医药有限公司员工，住陕西省榆林市榆阳区镇川镇南洼村小豆沟巷南2排10号。委托诉讼代理人：王**，陕西博硕律师事务所律师。上诉人西安市沣东新城动岚健身有限公司（以下简称动岚健身公司）、陈永峰因与被上诉人陕西新丝路医药有限公司（以下简称新丝路医药公司）、张彦龙、张雄雄、王登峰房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。动岚健身公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判，驳回新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰承担。事实与理由：1.动岚健身公司与新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰签订的《房屋租赁合同》为当事人真实意思表示，应当继续履行。2.新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰偷换电卡的行为，属于严重违约。3.动岚健身公司陈永峰在未经动岚健身公司股东授权的情况下在《还款协议》上私盖公章的行为，动岚健身公司不予认可。4.新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰停电与堵门的区域还包括动岚健身公司租赁的案外人西安盛合实业有限公司的场地，其行为已经严重侵害了动岚健身公司的合法权益。5.原审法院对动岚健身公司提供的证据并未组织质证，属于程序违法。新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰共同辩称，1.动岚健身公司与新丝路医药公司签订的《房屋租赁合同》为当事人真实意思表示，故合同约定的违约责任各方均应遵守。2.新丝路医药公司更换电卡并未违约，动岚健身公司逾期缴纳房租在先，且之后动岚健身公司已从其他地方接通电源，并非因此造成损失后才无法按时缴纳房租。3.《还款协议》盖有动岚健身公司公章，及其法人陈永峰签字，具有法律效力。根据《房屋租赁合同》及《还款协议》，每月房租递增至96437.25元。4.动岚健身公司称新丝路医药公司将场地封锁、堵门等事无证据支持。5.动岚健身公司声称一审法院未组织质证其提交的实际欠租的证据和堵门的证据，其对上述证据的定性错误。陈永峰上诉请求：1.撤销原审判决第二项，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰承担。事实与理由：2019年10月22日晚八点，王登峰将自己的车堵在陈永峰健身房电梯口，陈永峰健身房无法正常开展经营。陈永峰当时正与朋友在外喝酒，王登峰带领四人来到陈永峰办公室，电话威胁陈永峰在《还款协议》上签字。该协议签订显失公平，违背陈永峰个人意志。特别是《还款协议》中约定的“每月租金为96437.50元”，但约定前三年每年租金为1102140元。故陈永峰不应对动岚健身公司的债务承担连带责任。新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰共同辩称，1.《还款协议》是当事人真实意思表示，陈永峰声称其受胁迫而签署与事实不符，无证据支持。2.《房屋租赁合同》第二条第三款明确约定，第四年起房屋租金按照5%递增。涉案房屋起租期为2016年8月1日，房租每月为91845元。按照上述约定，房租从2019年8月1日应递增5%，每月96437.25元。《还款协议》签署的日期为2019年10月22日，此时每月房租已递增至96437.25元。该约定与原合同约定一致。新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰向一审法院起诉请求：1、解除新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰与动岚健身公司、陈永峰于2018年5月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令动岚健身公司、陈永峰立即向新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰支付租金、水电费、物业费等共计1315466元；3、判令动岚健身公司、陈永峰立即支付违约金321777.66元；4、判令陈永峰对上述款项承担连带责任；5、判令动岚健身公司、陈永峰腾房；6、动岚健身公司、陈永峰支付自2019年12月18日至腾房之日的房屋占用费、水电费等；7、本案的诉讼费用由动岚健身公司、陈永峰承担。一审法院认定事实：位于西安市未央区三桥街5号1幢10201室所有权人为张雄雄、张彦龙、王登峰，位于西安市未央区三桥街5号1幢10301室所有权人为新丝路医药公司。2018年5月1日新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰和动岚健身公司签订《房屋租赁合同》，约定新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰将西安市未央区三桥街5号1幢10201室、10301室出租给动岚健身公司、陈永峰使用，面积2185平方米，租赁期限自2016年8月1日至2025年7月31日。前三年租金为每年1102140元，房租一年一付，下年房租提前三个月支付。第四年起租金按5%年递增，以后每两年在前一年基础上按5%递增。房租押金10万元，合同期满后退还给乙方（动岚健身公司）。合同有效期内，乙方动岚健身公司每月产生的水电费和物业费按时缴纳。甲方（新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰）允许乙方营业需要对该房屋进行必要的装修，装饰或添置新物，但不能改变房屋结构。若发生房屋结构改变或损坏均由乙方负责维修和赔偿。甲方保证乙方水电正常经营，乙方必须合法经营，主动接受政府相关部门的管理、检查、监督和处罚。乙方如果出项以下情形之一，甲方可不经乙方同意解除本合同，无权要求甲方退还已付租金、押金及其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于当年年租金的违约金。若前述违约金不足以抵偿甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失和违约金的差额部分。违约情形包括：延迟缴纳租金、水电、物业费等超过30日的。动岚健身公司、陈永峰逾期缴纳租金、水电、物业费等费用或合同终止后逾期腾房，甲方有权采取停止水电供应的权利，一切后果由乙方承担。2019年10月22日，新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰与动岚健身公司、陈永峰经结算，签订还款协议，上记载：“…截止2019年10月18日，乙方（动岚健身公司）欠甲方（新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰）租金共计1060763元。2019年9月20日甲方代乙方缴纳房屋物业费5244元，垃圾费3000元，水费3584元，共计11828.7元，现甲乙方协商一致，达成如下协议：1、乙方于2019年11月5日付清剩余房租和物业费、垃圾费、水费共计1072592.2元。2、如果乙方没有在约定时间内付清全部欠款的，应按照欠款总额的30%向甲方支付违约金。3、乙方法定代表人陈永峰自愿以其个人财产为上述欠款及违约金的支付承担连带责任保证。…”合同签订后，动岚健身公司、陈永峰未按照还款协议的约定向新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰支付款项，故新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰诉至法院。庭审中，动岚健身公司、陈永峰称新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰2019年9月20日后将电停止了供应，且还款协议并非真实意思的表示，当时签订这个协议的时候新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰把门堵了，陈永峰喝了酒，是在受胁迫的情形下签订的。新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰称因为电力线路更新，2019年9月20日左右买不了电，但后面就恢复了正常。因为动岚健身公司、陈永峰欠付租金过多，新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰实际于2019年12月底停止供电。动岚健身公司、陈永峰称与新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰签订的还款协议数额不准确，审判人员向其告知要求三天内提供相应的证据证明实际的欠租金额和阻挠经营的证据，但动岚健身公司、陈永峰未向法庭提供能够证明该事实的证据。一审法院认为，新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰和动岚健身公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，理应合法有效，应当按照合同约定履行各自的责任。动岚健身公司拖欠新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰租金、水电费、物业费，新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰在催要后与动岚健身公司、陈永峰签订《还款协议》，动岚健身公司、陈永峰虽称该协议并非真实意思的表示，但却未提供相应的证据支持，依法不予采信。动岚健身公司、陈永峰称在2019年9月买不了电影响经营，但是双方在2019年10月签订《还款协议》，应当视为双方在协商一致的基础上对之前债务结算后签订的《还款协议》，且动岚健身公司、陈永峰无证据证明新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰在合同履行中存在过错，故动岚健身公司、陈永峰称新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰过错影响经营的辩称不予采信。该还款协议约定动岚健身公司应当在2019年11月5日前支付剩余房租、物业费、水费、共计1072592.2元，陈永峰承担担保责任，但动岚健身公司、陈永峰未按时还款，该支付截止期限在“2020新冠肺炎”疫情发生之前，故新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰要求解除合同，符合法律和合同约定，依法应予支持，考虑到2020年的“疫情”影响，动岚健身公司、陈永峰经营的健身房无法正常营业，根据公平原则，应当适当减免动岚健身公司“疫情期间”的租金，但庭审时动岚健身公司未提供相应的证据证明具体损失，故本案租金应当计算至新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰起诉状确定之日为宜（2019年12月18日），剩余租金、水电费、物业费等待动岚健身公司实际腾房后新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰另案起诉。动岚健身公司应当向新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰支付2019年10月18日之前的租金、垫付的水电费、垃圾费、物业费等共计1072592.2元。该还款协议上约定每月租金为96437.25元，故截止新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰起诉状计算的2019年12月18日，动岚健身公司应当向新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰支付1265466.7元。动岚健身公司经新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰同意后装修，但合同的解除是因动岚健身公司未按时交纳租金导致，现新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰要求动岚健身公司腾交房屋符合法律规定，依法应予支持。新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰请求支付担保费，但该费用并非必要产生，依法不予支持。新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰与动岚健身公司、陈永峰约定动岚健身公司未按《还款协议》约定2019年11月5日前付款应当支付应付款项30%的违约金，显系偏高，考虑“疫情”对健身行业的影响，酌情调整至10%，应以还款协议上未还款项计算该违约金的数额。陈永峰在《还款协议》上承诺对2019年10月18日之前的债务承担连带担保责任，故陈永峰应当对2019年10月18日签订的《还款协议》上所有的违约金、租赁费、物业费、水电费承担连带还款责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百二十七条、二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条、《中华人民共和国担保法》第十八条、二十一条、之规定，判决：一、判决生效后立即解除原告陕西新丝路医药有限公司、张彦龙、张雄雄、王登峰与被告西安市沣东新城动岚健身有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、被告西安市沣东新城动岚健身有限公司于判决生效后三日内向原告陕西新丝路医药有限公司、张彦龙、张雄雄、王登峰支付截止2019年10月18日房屋租金、物业费、水电费共计1072592.2元，并支付违约金107259.22元。陈永峰对上述债务承担连带偿还责任。三、被告西安市沣东新城动岚健身有限公司于判决生效后立即支付2019年10月18日至2019年12月18日之间的房屋租金192874.5元。四、被告西安市沣东新城动岚健身有限公司于判决生效后立即向原告陕西新丝路医药有限公司、张彦龙、张雄雄、王登峰腾交位于西安市未央区三桥街5号1幢10201室、10301室房屋。五、驳回原告其余诉讼请求。诉讼费 19535元，新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰已预交，由动岚健身公司负担16600元，新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰负担2935元。保全费5000元，新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰已预交，由动岚健身公司负担。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2019年11月6日，陈永峰向王登峰支付房租10000元，新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰同意予以扣减。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰与动岚健身公司自愿签订《房屋租赁合同》，新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰向动岚健身公司提交符合租赁房屋，动岚健身公司未能依约完全履行支付租金的义务。经催要后双方形成《还款协议》，动岚健身公司、陈永峰称非其真实意思表示，证据不足，故新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰及动岚健身公司、陈永峰均应依照《还款协议》履行。根据协议内容，动岚健身公司应于2019年11月5日前支付剩余房屋、物业费、水费、共计1072592.2元，陈永峰承担担保责任，但动岚健身公司、陈永峰仍未按时还款，新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰要求解除合同，符合法律和合同约定，依法应予支持。二审审理期间，陈永峰提供证据证明2019年11月6日其向王登峰支付房租10000元，新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰同意予以扣减，故2019年10月18日之前的租金、垫付的水电费、垃圾费、物业费等，动岚健身公司应当向新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰支付共计1062592.2元（1072592.2-10000）；双方约定未按还款协议约定还款动岚健身公司应支付应付款项30%的违约金，一审法院考虑疫情影响，酌情调整至10%，并无不当，应为106259.22元；陈永峰在还款协议中承诺承担连带担保责任，故对上述债务承担连带还款责任。疫情期间动岚健身公司无法正常营业应当适当减免租金，一审法院考虑疫情原因举证困难，根据公平原则，仅确认本案租金至新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰起诉状确定之日（2019年12月18日），判决剩余租金、水电费、物业费等待动岚健身公司实际腾房后由新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰另案起诉，新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰并未提出上诉，故根据双方《房屋租赁合同》及《还款协议》约定的内容确认2019年10月19日至2019年12月18日月租金应为96437.25元，截止起诉之日，除还款协议已经结算及支付的款项，动岚健身公司还应向新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰支付2019年10月19日至2019年12月18日的租金192874.5元。动岚健身公司、陈永峰提供的证据不足以证明新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰的行为致其持续性无法使用涉案房屋，故对动岚健身公司、陈永峰的其余上诉主张，本院不予采信，唯对2019年11月6日陈永峰向王登峰支付的房租10000元予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初83号民事判决第一、三、四、五项；二、变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初83号民事判决第二项为：西安市沣东新城动岚健身有限公司于判决生效后三日内向陕西新丝路医药有限公司、张彦龙、张雄雄、王登峰支付截止2019年10月18日房屋租金、物业费、水电费共计1062592.2元，并支付违约金106259.22元。陈永峰对上述债务承担连带偿还责任。一审案件受理费19535元，新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰已预交，由动岚健身公司负担16600元，新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰负担2935元，保全费5000元，新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰已预交，由动岚健身公司负担；二审案件受理费动岚健身公司已预交16600元，由动岚健身公司负担16445元，新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰负担155元，陈永峰已预交已预交16600元，由陈永峰负担16445元，新丝路医药公司、张彦龙、张雄雄、王登峰负担155元。本判决为终审判决。 审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  刘 书 方     1