广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初12332号原告:东莞市*滘镇资产管理有限公司，住所：广东省东莞市*滘镇镇府办公大楼。法定代表人：莫钰峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宁峰，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁志坚，广东佑德律师事务所律师。被告：东莞市龙洲湾都市农业科技有限公司，住所：广东省东莞市*滘镇港口大道道滘路段**。法定代表人：陈炜铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾汉东，男，1971年3月18日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码：441************510，系该公司员工。原告东莞市*滘镇资产管理有限公司（以下简称“道滘镇资产管理公司”）诉被告东莞市龙洲湾都市农业科技有限公司（以下简称“龙洲湾公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理，后转为普通程序后，依法组成合议庭，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告道滘镇资产管理公司的委托诉讼代理人李宁峰、袁志坚，被告龙洲湾公司委托诉讼代理人曾汉东，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。道滘镇资产管理公司向本院提出诉讼请求：1.龙洲湾公司向道滘镇资产管理公司支付拖欠的承包租金2185000元及违约金（以595000元为本金，按照月利率2%，自2017年4月1日起计算至实际付清之日止；以795000元为本金，按照月利率2%，自2018年4月1日起计算至实际付清之日；以795000元为本金，按照月利率2%，自2019年4月1日起计算至实际付清之日）；2.本案诉讼费由龙洲湾公司承担。事实与理由：2014年10月30日，东莞市*滘镇人民政府以道滘镇土地储备中心的名义与龙洲湾公司签订《土地承包合同》，龙洲湾公司承租位于东莞市*滘镇蔡白坭克、龙洲湾地块，面积为318亩，每年承包经营金为795000元，龙洲湾公司需在2016年3月31日前一次性交付承包经营期的第一年承包经营金795000元，以后在每年3月31日前缴纳当年的承包经营金；逾期交纳承包经营金的，每逾期1日，龙洲湾公司需支付应付而未付承经营金的1%作为违约金；承包经营期限为30年，自2014年10月1日至2044年9月30日止，免承包经营金期间为1年半，自2016年4月1日开始计取承包经营金。该地块原属东莞市*滘镇蔡白村村民委员会，后被东莞市*滘镇人民政府征收，以内设机构道滘镇土地储备中心的名义与龙洲湾公司签订《土地承包合同》，并委托道滘镇资产管理公司进行管理并收取承包经营金，合同项下的所有权利和义务均由道滘镇资产管理公司承担。现龙洲湾公司自2017年7月起开始拖欠承包经营金，道滘镇资产管理公司曾多次要求龙洲湾公司履行付款义务，但直至起诉之日，龙洲湾公司尚欠承包经营金2185000元。龙洲湾公司辩称，确认尚欠道滘镇资产管理公司租金2185000元；道滘镇资产管理公司所主张的违约金不合理，因为案涉的项目已获得东莞市***********，农业局已经批准了市财政补助资金6057700元，但因道滘镇政府怠于行使审批流程，导致龙洲湾公司一直未能领取该补助资金，所以对案涉租赁物的租金停止了交租，龙洲湾公司拖欠租金的情况，镇政府方也有一定的责任，不应认定龙洲湾公司属于违约。经审理查明，2014年10月30日，道滘镇土地储备中心与龙洲湾公司签订《土地承包合同》，约定由龙洲湾公司向道滘镇资产管理公司承包东莞市*滘镇蔡白坭克、龙洲湾地块共318亩用于发展都市农业，承包期限自2014年10月1日至2044年9月30日，合同第3.1款约定“乙方承包土地用于发展都市农业，种植物需符合国家相关种植规定”；第4.2款约定“于2016年3月31日前，乙方需一次性交付承包经营期的第壹年承包经营金，共人民币795，000元整（小写：￥柒拾玖万伍仟元整）给甲方。以后乙方在每年的3月31日前将当年的承包经营金转入甲方银行账户。对于未能在规定时间内交纳上述承包经营金的，每逾期1日，甲方向乙方收取应付而未付承包经营金的1%作违约金，超过2个月的，甲方可单方解除本合同，没收乙方保证金作为违约金”。道滘镇土地储备中心在甲方处加盖公章，龙洲湾公司在乙方处加盖公章，东莞市*******民委员会在见证方（土地所在村委会）处加盖公章。此后，道滘镇土地储备中心与龙洲湾公司签订《交地确认书》，确认案涉土地318.33亩已于2014年11月1日交付给龙洲湾公司使用。2020年3月30日，东莞市*滘镇人民政府出具《情况说明》：“东莞市龙洲湾都市农业科技有限公司承租的东莞市*滘镇蔡白坭克、龙洲湾地块（面积318亩），该地块原属东莞市*******民委员会，后被东莞市*滘镇人民政府征收。2014年10月30日，东莞市*滘镇人民政府以内设机构道滘镇土地储备中心的名义与东莞市龙洲湾都市农业科技有限公司签订《土地承包合同》，并委托东莞市*滘镇资产经营管理有限公司进行管理并收取承包经营金。上述地块的《土地承包合同》是东莞市*滘镇人民政府委托东莞市*滘镇资产经营管理有限公司进行出租及经营管理的，合同项下的所有的权利和义务均由东莞市*滘镇资产经营管理有限公司承担”。另查明，东莞市*滘镇蔡白坭克、龙洲湾地块共318.33亩，其中12.84亩为国有土地，属于莞惠城际交通用地；18.65亩为集体土地，权属为东莞市*滘镇蔡白律涌股份经济合作社农民集体；剩余286.84亩未确定土地所有权属，用地单位为东莞市*滘镇经济联合总社农民集体，尚处于登记造册阶段。该地块地类为建设用地51.15亩、农用地267.07亩、未利用地0.11亩。道滘镇资产管理公司主张，龙洲湾公司是从2017年度开始拖欠租金，一直到2020年3月31日，按照双方的约定，一个年度为当年的4月1日，至次年的3月31日，2017年度龙洲湾公司支付了200000元，经扣减，尚欠该年度租金595000元，2018年度、2019年度均未支付任何租金，该两年拖欠的租金为1590000（795000×2年度），2019年度是至2020年3月31日止。龙洲湾公司对道滘镇资产管理公司前述主张予以确认。以上事实，有道滘镇资产管理公司提交的土地承包合同、交地确认书、证明、2020年3月30日情况说明、中国银行对公客户收款通知单、卫星图、2020年7月24日情况说明、2020年8月25日情况说明，租赁合同书、补充协议、终止协议、催收通知、文书送达回执、收据、房屋所有权证、东莞市房产信息查询结果证明，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。道滘镇资产管理公司与龙洲湾公司之间签订的《土地承包合同》实际为土地租赁合同，所涉土地318.33亩，其中12.84亩国有土地系国家交通用地，对该地域的约定属于无效约定，其余305.49亩地，道滘资产管理公司出租给龙洲湾公司发展都市农业的行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，该合同合法有效，应由双方遵照执行。道滘镇资产管理公司主张龙洲湾公司尚欠租金2185000元，龙洲湾公司对此亦予以确认。但该款项中应对无效约定的12.84亩所占价款进行扣减，即2185000元÷318.33亩×12.84亩=88133.07元。龙洲湾公司应向道滘镇资产管理公司支付租金2185000元-88133.07元=2096866.93元。道滘镇资产管理公司要求龙洲湾公司支付上述租金的违约金：以595000元为本金，按照月利率2%，自2017年4月1日起计算至实际付清之日止；以795000元为本金，按照月利率2%，自2018年4月1日起计算至实际付清之日；以795000元为本金，按照月利率2%，自2019年4月1日起计算至实际付清之日。龙洲湾公司亦确认2017至2019年各年度所欠租金数额的情况及应支付日期。根据案涉合同第4.2条的约定，道滘镇资产管理公司按照月利率2%诉请违约金合法有据，但如前所述，违约金的本金应扣除无效约定的部分，本院按照双方所确认的租金拖欠及延迟支付情况依法计算违约金如下：1、2017年度租金所产生的违约金：本金595000元÷318.33亩×（318.33亩-12.84亩）=571000.37元，按照月利率2%的标准，自2017年4月1日起计算至实际付清之日止，违约金总额不得超过571000.37元；2、2018年度租金所产生的违约金：本金795000元÷318.33亩×（318.33亩-12.84亩）=762933.28元，按照月利率2%的标准，自2018年4月1日起计算至实际付清之日止，违约金总额不得超过762933.28元；3、2019年度租金所产生的违约金：本金795000元÷318.33亩×（318.33亩-12.84亩）=762933.28元，按照月利率2%的标准，自2019年4月1日起计算至实际付清之日止，违约金总额不得超过762933.28元。道滘镇资产管理公司超出上述计算范围的违约金诉请，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市龙洲湾都市农业科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市*滘镇资产管理有限公司支付租金2096866.93元；二、限被告东莞市龙洲湾都市农业科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市*滘镇资产管理有限公司支付违约金（以571000.37元为基数，按照月利率2%的标准，自2017年4月1日起计至实际付清之日止，总额不得超过571000.37元；以762933.28元为基数，按照月利率2%的标准，自2018年4月1日起计至实际付清之日止，违约金总额不得超过762933.28元；以762933.28元为基数，按照月利率2%的标准，自2019年4月1日起计至实际付清之日止，违约金总额不得超过762933.28元）；三、驳回原告东莞市*滘镇资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32286.4元（原告东莞市*滘镇资产管理有限公司已预交），由原告东莞市*滘镇资产管理有限公司负担1302.29元，被告东莞市龙洲湾都市农业科技有限公司负担30984.11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  金晓谦人民陪审员  吴志平人民陪审员  莫日暖二〇二〇年十二月十四日法官 助理  邓芬香书 记 员  黄瑞莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。