广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终25号 上诉人（一审被告）：北海市美凯龙置业有限公司，住所地广西北海市北海大道东延线6号4楼4001号，统一社会信用代码：91450500584333940T。 法定代表人：李松斌，总经理。 委托诉讼代理人：吴恒彩，广西熙棣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张弦，广西熙棣律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：广西世华中鑫房地产代理有限公司，住所地广西北海市北海大道72号东旭华庭0110号，统一社会信用代码：91450500MA5KCHF36J。 法定代表人：李彦秀，总经理。 委托诉讼代理人：李佳，广西贵鹏律师事务所律师。 上诉人北海市美凯龙置业有限公司（简称美凯龙公司）与被上诉人广西世华中鑫房地产代理有限公司（简称世华公司）合同纠纷一案，因不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1741号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。在二审诉讼过程中，被上诉人世华公司申请继续冻结、查封上诉人美凯龙公司的财产，本院依法作出（2020）桂05民终25号民事裁定书予以相应冻结、解封、查封。上诉人美凯龙公司的委托诉讼代理人张弦与吴恒彩、被上诉人世华公司的委托诉讼代理人李佳到庭参加询问。本案现已审理终结。 美凯龙公司上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1741号民事判决，改判驳回被上诉人世华公司对上诉人美凯龙公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律法规错误，本案尚未达到支付佣金的完整条件，被上诉人存在违约行为，且相关合同已经解除，一审判决书判决上诉人向被上诉人支付销售佣金7075729元及违约金缺乏相应的事实及法律依据，应该依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。本案尚未达到《盛荟天地项目销售代理合同》、《促销协议》对佣金支付时间、条件的完整约定。二、被上诉人应该履行而不履行合同其他义务，也视为付款条件不成就，基于被上诉人不履行合同相关义务，上诉人有权不支付佣金。三、双方2018年12月1日签订的《盛荟天地佣金结算表》不能视为双方已就佣金结算、支付达成一致协议。四、涉案《合同》已经解除，被上诉人应该履行的部分合同义务无法继续履行，一审法院判决被上诉人向上诉人支付佣金对上诉人明显不公平。 世华公司辩称，被上诉人认为一审判决认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。理由如下：一、被上诉人在一审提供的销售代理合同、促销协议、盛荟天地项目促销协议是上诉人与被上诉人的真实意思表示，双方均有缔约能力，合同未违反法律法规强制性规定，均为合法有效的合同。被上诉人在合同履行期内销售168套房屋，上诉人应根据合同约定为被上诉人结算佣金，经双方结算后，确认被上诉人的代理销售佣金金额为9155956元，上诉人已支付1857507元，上诉人逾期未支付剩余佣金已构成违约。因此一审法院判决上诉人支付被上诉人7075729元的佣金以及相应的利息正确；二、上诉人的上诉理由表述中提到的一些主张与事实不符，且无证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。 世华公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付代理销售佣金7075729元及逾期付款违约金785405.919元（以7075729元为基数,从2018年8月1日暂计至2019年3月10日的违约金为785405.919元，往后违约金顺延另计至被告全部支付完佣金之日止），合计7861134.919元；二、判令被告支付违反独家委托义务的违约金8800000元（计算方法：委托销售面积40000㎡×销售单价6500元/㎡×3%+保证金500000元×2）。后原告放弃第二项诉讼请求，并将逾期付款违约金的起算时间变更为原、被告结算销售佣金之日（2018年12月3日）。 一审法院查明事实，2018年4月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《销售代理合同》，主要约定：甲方委托乙方为“盛荟天地”项目北海区域独家销售代理商，销售甲方指定的由甲方在广西壮族自治区北海市北海大道与南珠大道交汇处开发的“盛荟天地”房地产项目住宅；甲乙双方委托代理期限自2018年4月29日起，至2019年1月29日止，期满时合同终止；该项目的销售周期为9个月内销售600套，第一个周期为3个月内最少需完成销售所有销售套数的130套，第二个周期为3个月内最少需完成销售所有销售套数的200套；第三个周期为3个月内最少需完成销售所有销售套数的270套；底价均为6500元/㎡，底价销售，按500元/㎡作为乙方的代理佣金；成交价格高于6500元/㎡后的溢价500元/㎡部分50%作为乙方的溢价提成，当溢价高于500元/㎡后20%作为乙方的溢价提成；一次性付款客户，甲方收到全部房款并与客户签订《商品房买卖合同》后，甲方3个工作日内办理结算手续,由乙方开具收据后支付此套房全部的代理佣金给乙方；分期付款客户，甲方原则上不接受分期付款，如遇特殊情况，经甲方书面同意后方可执行，客户签订《商品房买卖合同》并交首期购房款后，三个工作日内办理结算交款比例的佣金，余款佣金按客户的实际交款时间三个工作日内按比例结算佣金；按揭客户，客户与甲方签订《商品房买卖合同》并交齐首付款，银行审批通过后5个工作日内办理结算手续，由乙方开具收据后支付此套房全部代理佣金乙方；如甲方不按期向乙方支付应得的代理费，每延期一天，甲方须向乙方支付当期佣金总额万分之五的违约金，超过30天仍未付清佣金的，乙方有权单方解除合同；甲方将委托的房源的合同期内委托给第三方销售或自行销售的，乙方有权解除合同并向甲方索要委托该房源总额的3%作为赔偿和双倍保证金作为违约金等。 2018年5月8日，原告向被告交付了50万元销售保证金。 2018年5月23日，原、被告签订《促销协议》，主要约定：促销协议期为2018.05.23-2018.5.31；促销期间销售价5800元/㎡每套（不含装修1500元/㎡）的价格销售；溢价部分90%作为乙方代理佣金，溢价单价不超过8900元/㎡(含装修1500元/㎡)；一次性付款客户在七个工作日内付清房款，按揭客户七个工作日内付清首付款50%，分期付款客户自甲方收到房款的50%，达到上述付款条件时，甲方三个工作日内向乙方付清佣金等。 2018年6月1日，原、被告签订《盛荟天地项目促销协议》，主要约定：销售佣金方案及低价执行时间为2018年6月1日—2018年6月30日；项目按照统一均价6200元/㎡制作为乙方销售底价；在补充协议期内，甲方所有房源做成统一6200元/㎡为销售底价，6200-7000元/㎡之间800元/㎡为乙方佣金，超岀7000元/㎡部分为溢价，溢价的80%作为乙方的销售提成，销售价格上限为7500元/㎡,装修款1500元/㎡；一次性付款，客户交齐房款后3个工作日内结佣金给乙方；分期付款，客户交款50%以上按比例3个工作日内给乙方结佣金；按揭付款，客户交齐50%首付，甲方在3个工作日内支付给乙方结总佣金的50%，客户面签通过后，甲方在7个工作日内支付给乙方结剩余50%佣金等。 2018年4月30日至2018年6月30日期间，原告共售出168套房源，其中：以一次性付款方式售出80套，以分期付款方式售出33套，以按揭付款方式售出55套。2018年12月3日，原、被告对上述所售房源的销售佣金进行结算，签署了盛荟天地佣金结算表（总表）、盛荟天地佣金结算表（一次性总表）、盛荟天地佣金结算表（按揭总表）、盛荟天地佣金结算表（分期付款总表），确认销售佣金总额为9155956元。上述四份结算表的“审核无误美凯龙代表签章确认”栏均加盖被告公司公章，并由被告公司员工签字确认。 被告已支付销售佣金1857507元给原告。 一审法院认为，原告与被告签订的《销售代理合同》、《促销协议》、《盛荟天地项目促销协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应恪守履行。原告在合同期限内依约代理销售168套房房源，并经双方结算确认原告的代理销售佣金金额为9155956元，扣除被告已付的1857507元，被告尚欠原告代理销售佣金7298449元。现原告要求被告支付代理销售佣金7075729元合法有据，予以支持。被告抗辩称“原告违约在先，被告系在原告的误导下才对佣金结算表进行盖章和签字，涉案销售佣金的支付条件未成就”，但被告未能提供相应证据予以证实，而被告提供的证据亦不足已推翻原告所提供的经原、被告双方签字、盖章确认的销售佣金结算表，故对被告的上述抗辩不予采纳。 关于原告要求被告从双方结算涉案销售佣金之日（2018年12月3日）起按每逾期支付佣金一天支付当期佣金总额万分之五逾期付款违约金的问题，该院认为，虽然被告逾期支付佣金已构成违约，但双方约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定、以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案被告应支付的逾期付款违约金酌情调整为：以7075729元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2018年12月3日起计至本判决发生法律效力之日止）。即原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。但原告的请求过高，过高部分不予支持。被告关于“原告按日万分之五计算违约金过高”的抗辩理由成立，该院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，一审法院判决：被告北海市美凯龙置业有限公司应于本案判决生效之日起十日内支付销售佣金7075729元及违约金（违约金计算：以7075729元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2018年12月3日起计至本判决发生法律效力之日止）给原告广西世华中鑫房地产代理有限公司。案件受理费66827.94元、诉讼保全费5000元，合计71827.94元，由被告北海市美凯龙置业有限公司负担。 在本院指定的举证期限内，世华公司未提交证据；美凯龙公司提交如下证据：证据一：盛荟天地佣金结算表（分期付款可结）、盛荟天地佣金结算表(分期未达结佣条件)。拟证明经双方于2018年12月确认，采取分期付款方式销售的房屋达到可结佣金的金额为1517220元，未达到结佣金条件的房屋双方也明确确认；上述可结结算表也说明被上诉人一审提交盛荟天地佣金结算表（分期付款总表）载明的“北海美凯龙置业有限公司应付广西世华中鑫房地产有限公司，佣金合计1948272元”的意思并非是结算时可结佣金合计1948272元，且（分期付款总表）也载明可结佣金为1517220元，佣金合计1948272元不能作为认定上诉人向被上诉人支付佣金的依据。证据二：盛荟天地佣金结算表（一次性可结）、盛荟天地佣金结算表（一次性已交定金）。拟证明经双方于2018年12月确认，采取一次性付款方式销售的房屋达到可结佣金的金额为3900761元，未达到结佣金条件的房屋双方也明确确认；上述可结结算表也说明被上诉人一审提交盛荟天地佣金结算表（一次性总表）载明的“北海美凯龙置业有限公司应付广西世华中鑫房地产有限公司，佣金合计4117304元”的意思并非是结算时可结佣金合计4117304元，且一次性总表也载明可结佣金为3900761元，佣金合计4117304元不能作为认定上诉人向被上诉人支付佣金的依据。证据三：盛荟天地佣金结算表（按揭可结）、盛荟天地佣金结算表（按揭已交定金）。拟证明经双方于2018年12月确认，采取按揭付款方式销售的房屋达到可结佣金条件的佣金金额为1350821元，未达到结佣金条件的房屋双方也明确确认；上述可结结算表也说明被上诉人一审提交盛荟天地佣金结算表（按揭总表）载明的“北海美凯龙置业有限公司应付广西世华中鑫房地产有限公司，佣金合计3090380元”的意思并非是结算时可结佣金合计3090380元，且（按揭总表）载明可结佣金为1350821元，佣金合计3090380元不能作为认定上诉人向被上诉人支付佣金的依据。上述三份证据综合证明盛荟天地佣金结算表（总表）载明的“北海美凯龙置业有限公司应付广西世华中鑫房地产有限公司，佣金合计9155956元”的意思并非是结算时可结佣金合计9155956元，上述结算表反映达到佣金支付的金额为6768802元（1517220元+3900761元+1350821元=6768802元）。证据四：盛荟天地佣金结算表（已结佣金）。拟证明上诉人已经向被上诉人支付佣金1857507元。世华公司质证认为，1.对证据一、证据二、证据三均不认可。经双方确认佣金结算金额为9155956元，而非上诉人表中的8318401元，且年前双方到实地清点测算，确认可结佣金为7269205元；2.对证据四无异议。被上诉人已收到上诉人1857507元佣金。本院认证认为，证据一至证据三，与本案一审提交的证据互相印证世华公司与美凯龙公司之间的销售佣金结算情况，本院予以采信；证据四拟证明已支付佣金1857507元的事实在一审时已查明，且世华公司对此并不持异议，该份证据不作为二审证据采信。 本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。 本院二审另查明，世华公司、美凯龙公司分别于2018年的12月3日、12月1日确认，世华公司代理美凯龙公司销售的案涉房产佣金结算方式及金额为：一、分期付款销售33套房屋，总佣金1948272元：1.销售28套房屋，可结佣金1517220元，未可结佣金145936元；2.未达结佣条件销售5套房屋，涉及佣金285117元，可结佣金0元；二、一次性付款销售80套房屋，总佣金4117304元：可结3.销售77套房屋，可结佣金3900761元，未可结佣金52842元；一次性已交定金：4.销售3套房屋，涉及佣金163701元，可结佣金0元；三、按揭销售55套，总佣金3090380元：5.可结销售47套房屋，可结佣金1350821元，未可结佣金1350821元；6.按揭已交定金销售8套房屋，涉及佣金388738元，可结佣金0元（见附表1）。上述已销售房屋合计168套，世华公司、美凯龙公司无争议应付佣金为：1.销售28套房屋，可结佣金1517220元；3.销售77套房屋，可结佣金3900761元；5.销售47套房屋，可结佣金1350821元。合计6768802元。美凯龙公司上诉主张未达到支付佣金条件为：2.未达结佣条件销售5套房屋，涉及佣金285117元；4.销售3套房屋，涉及佣金163701元；6.按揭已交定金销售8套房屋，涉及佣金388738元，合计837556元以及1.3.5中未可结佣金145935元、52842元、1350821元，合计1549598元。 附表1                            销售方式                       房屋             套数                       世华公司主张佣金                       美凯龙主张可结佣金                       美凯龙主张未可结佣金                               分期             付款                       33                       1948272元                       1517220元                       431052元                               1.                       28                       1663155元                       1517220元                       145935元                               2.                       5                       285117元                       0元                       285117元                               一次性付款                       80                       4117304元                       3900761元                       216543元                               3.                       77                       3953603元                       3900761元                       52842元                               4.                       3                       163701元                       0元                       163701元                               按揭付款                       55                       3090380元                       1350821元                       1739559元                               5.                       47                       2701642元                       1350821元                       1350821元                               6.                       8                       388738元                       0元                       388738元                               合计                       168                       9155956元                       6768802元                       2387154元                本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。上诉人美凯龙公司、被上诉人世华公司签订的案涉《销售代理合同》、《促销协议》、《盛荟天地项目促销协议》均系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该三份合同为合法有效的合同正确，本院予以确认。美凯龙上诉主张的合同已解除，应为其与世华公司不再继续履行代理销售商品房合同，是一种往后解除，但在合同解除前已销售且符合支付佣金条件的代理销售行为，应据实予以结算佣金。世华公司、美凯龙公司应依据上述三份协议据实结算相应销售房屋的佣金。依据本案查明的事实，争议的佣金涉及2387154元（具体数额见附表1）。关于销售佣金的支付方式，分别约定在《盛荟天地项目销售代理合同》第四点“一次性付款客户，甲方收到全部房款并与客户签订《商品房买卖合同》后，甲方3个工作日内办理结算手续,由乙方开具收据后支付此套房全部的代理佣金给乙方；分期付款客户，甲方原则上不接受分期付款，如遇特殊情况，经甲方书面同意后方可执行，客户签订《商品房买卖合同》并交首期购房款后，三个工作日内办理结算交款比例的佣金，余款佣金按客户的实际交款时间三个工作日内按比例结算佣金；按揭客户，客户与甲方签订《商品房买卖合同》并交齐首付款，银行审批通过后5个工作日内办理结算手续，由乙方开具收据后支付此套房全部代理佣金乙方”以及《盛荟天地项目促销协议》第三点“一次性付款，客户交齐房款后3个工作日内结佣金给乙方；分期付款，客户交款50%以上按比例3个工作日内给乙方结佣金；按揭付款，客户交齐50%首付，甲方在3个工作日内支付给乙方结总佣金的50%，客户面签通过后，甲方在7个工作日内支付给乙方结剩余50%佣金”。双方当事人的约定佣金结算条件为：1.世华公司一次性付款销售房屋的，可结佣金条件为收齐全部购房款；2.世华公司按揭付款销售房屋的，可结佣金条件为：收齐首付款，并在银行放款后；3.世华公司分期付款销售房屋的，可结佣金条件为：原则上不接受，美凯龙同意后按照交款达到50%以上，按回款比例结算。关于结算佣金事宜，世华公司、美凯龙公司于2018年12月3日最终形成结算表，以总表、分表的形式对上述三种销售模式下的佣金进行了结算，总表中的可结佣金一项显示的金额6778954元，各分表中累加的可结佣金金额为6768802元，世华公司在一审起诉时以总佣金9155956元为总数，主张扣减已支付佣金，美凯龙公司尚欠付佣金7075729元，没有事实依据，总表中最后一项注明的：“北海美凯龙置业有限公司应付广西世华中鑫房地产代理有限公司，佣金9155956元”，虽经双方当事人盖章确认，但鉴于各分表中亦存在相同文字表述，且各分表中的金额为可结佣金金额，经累计实为6768802元，因此，该总表上的表述不应当认为是美凯龙公司的真实意思表示，本院确认以分表的可结佣金6768802元为已达结算佣金的支付金额，其余未可结佣金待条件成就后，世华公司可另行依据合同主张。因世华公司已收到美凯龙公司佣金1857507元，故美凯龙公司尚欠世华公司可结算佣金为4911295元（6768802元-1857507元）。一审法院以总表的应付佣金9155956元作为认定可结算佣金，认定事实错误，本院予以纠正。一审法院计算违约金的标准、期间并无不当，但自2020年8月20日之后，中国人民银行贷款基准利率被全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率所替代，自2020年8月20日起，本案美凯龙公司应承担违约金的计算标准应调整为全国银行间同业拆借中心每月20日公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%，直至付清止，一审法院仅将违约金计至判决发生法律效力之日止没有依据，本院予以纠正。 综上所述，美凯龙公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1741号民事判决； 二、上诉人北海市美凯龙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付销售佣金4911295元及违约金（以4911295元为基数，自2018年12月3日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日至付清日，按照全国银行间同业拆借中心每月20日公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算）给被上诉人广西世华中鑫房地产代理有限公司； 三、驳回被上诉人广西世华中鑫房地产代理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费66827.94元，一审诉讼保全费5000元，二审案件受理费66827.94元。由被上诉人广西世华中鑫房地产代理有限公司负担一审案件受理费26731元、二审案件案件受理费26731元；上诉人北海市美凯龙置业有限公司负担一审案件受理费40096.94元、一审诉讼保全费5000元，二审案件受理费40096.94元。 本判决为终审判决。 审 判 长 丘富圣 审 判 员 何能媛 审 判 员 明 智 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 余园园 书 记 员 童华健