江西省九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初1539号原告：潘明强，男，1969年4月24日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。委托诉讼代理人：林炜，江西进取律师事务所律师，一般授权。被告：张学钢，男，1971年10月18日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。被告：马楚金，男，1968年7月2日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。被告：周国华，男，1975年9月17日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。被告：吴宜波，男，1967年7月28日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。被告：熊六标，男，1968年8月19日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。被告周国华、被告吴宜波、被告熊六标的共同委托诉讼代理人：刘干育，江西阳丰律师事务所律师，特别授权。原告潘明强与被告张学钢、被告马楚金、被告周国华、被告吴宜波、被告熊六标租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告潘明强及其委托诉讼代理人林炜到庭参加诉讼，被告张学钢、被告马楚金、被告周国华、被告熊六标及周国华、吴宜波、熊六标的共同委托诉讼代理人刘干育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘明强向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判决被告张学钢、被告马楚金在判决生效后十五日之内将位于九江市柴桑区国华轧花厂内的机械、设备等物品（变压器、打包机、轧花机、地磅、籽棉清理机、变电箱）全部搬离，将国华轧花厂土地和厂房交付给原告潘明强；2．判决两被告向原告支付2019年5月24日至2020年10月24日租金共计人民币5364元；3．本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2009年上旬两被告张学钢、马楚金因开办棉花轧花厂而找到原告潘明强，要求租用原告位于九江市柴桑区浅角和军坵两块承包地用于建造厂房。2009年5月24日原告与两被告签订《土地租用合同书》，约定原告为田地拥有者，两被告为租用者；租金每年3800元，期限为十年；合同终止后，田地上所有建筑物归原告所有。合同签订后，两被告租用了原告土地并建造了厂房进行使用。2019年5月23日双方《土地租用合同书》到期，此后原告要求两被告搬走轧花厂内的全部机械设备等物品，2019年6月1日两被告出具承诺书，承诺合同到期，并同意将土地及厂房于2019年5月24日正式归还给原告。目前已过两被告承诺的归还期限，但两被告至今仍未搬离其机械设备等物品。未能将土地及厂房归还给原告。综上所述，原、被告所签《土地租用合同书》已于2019年5月23日到期，双方租用合同终止。两被告依法依约应当向原告归还土地和厂房。但两被告至今仍未搬离其机械设备等物品并占据着土地和厂房，致使原告无法使用，侵害了原告的合法权益，给原告造成损失。为维护原告自身合法权益，故诉讼来院。被告张学钢辩称，同意原告的诉请。被告马楚金辩称，合同到期后答辩人没能力经营了，答辩人不租了，土地同意归还给原告。被告周国华、被告吴宜波、被告熊六标辩称，1．原告与被告签订了土地租用合同，在第二条明确写清楚了租期为10年，10年以后，甲乙双方根据市场行情协商租价然后续租，甲方应当不故意阻扰，在到期之前，当事人在2019年5月份找到了原告要求续租合同，原告一直没答应续租，2018年答辩人还对厂房刷了墙加了瓦，是准备续租的。2．资产是五个被告最初投资60万元以上投资厂房以及设备，现在应该是五个人的合伙财产，除了张学钢本人退出，财产属于其他4个人所有，哪怕是马楚金今天同意原告的诉请，三答辩人都不同意原告的诉请。马楚金、张学钢两个人的承诺书承诺交还房产给原告是侵犯了三答辩人的合法权利。房产不归原告，那么房产租出去的收益应当是属于三答辩人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的所有证据，被告张学钢、马楚金均无异议，被告周国华、吴宜波、熊六标对真实性均无异议，对于被告周国华、吴宜波、熊六标提交的所有证据的真实性本院予以认定，对于上述证据的证明力，本院将结合案件事实以及当事人欲证明的相关诉讼主张进行评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月24日，原告潘明强（甲方）与被告张学钢（曾用名张海洋）、马楚金（乙方）签订《土地租用合同书》约定：“今经过协商，关于潘明强的壹点柒亩至贰亩田地租于做轧花厂，条件如下：1、甲方为田地拥有者，乙方为租用者。2、乙方以每年叁仟捌佰元资金租用，期限为十年，十年期满后，甲乙双方根据市场行情协商租价续租，甲方不得故意阻扰。3、乙方必须在每年八月左右付清当年租金，逾期甲方有权终止合同，乙方自行放弃租用。4、如乙方不租用合同终止后，田地上所有附属建筑物归甲方所有。5、甲方租用内不得无故阻扰乙方正常生产，否则赔偿乙方损失。6、乙方在租期未满内，不得把厂房未经甲方同意转让他人，否则甲方有权终止合同。7、在乙方租用期内任何单位和部门阻止或罚款与甲方无关，由乙方自己承担。8、乙方在动工之前付清今年租金。9、此合同一式二份，签字即日生效。”2019年6月1日，张学钢、马楚金向潘明岗、潘明强出具《承诺书》载明：“本人马楚金身份证号码（3604211968××××××××），张海洋身份证号码（3604211971××××××××）于2009年5月24日和潘明岗、潘明强签订土地租用合同期限为十年，现已合同到期，按原合同之约定同意将土地及厂房于2019年5月24日正式归还给潘明岗、潘明强两人。特立此据注（但因厂房内机械设备未及时处理，暂时寄存放在厂房内一年）”。2009年9月8日，《合作协议书》载明：“关于周国华、吴宜波、马楚金、张学钢与熊六彪在马回岭合建的马回岭供销社合作收花站（国华轧花厂），（位于马回岭镇潘家村105国道旁）的合作协议如下：一、熊六彪投入人民币贰拾伍万元建厂房、以及设备。二、熊六彪以后在股份分红的股份为六分之一股。三、此股份不得拍卖与转让，如确实有困难要经过股东友好协商，经过所有股东同意才可，否则自行退出。四、如此厂合作时长，大家年迈已高，可由继承人继承。五、厂里每年收入经过协商分部分红，多余的留为第二年运转。六、熊六彪在有空时可来厂帮忙，可以自愿，如不来也行，但不得干涉生产事项和发展情况。七、如果以后继续扩建厂房或添加设备就拿大家的盈利来投资。八、如生意上有亏损，大家确实资金困难就以厂房和设备的投资作为风险抵出，然后弥补，弥补不上自动退出，但以后厂房设备升值则按照股份分配，因为以后添加太多东西。九、如厂以后整体拍卖，大家都同意的情况，后面不管投入厂房与设备多少，首先要保住第一批投资的投入，然后再按股分配。十、生产时如资金不够问题在银行贷款利息大家一起承担。十一、其它未尽事宜，大家有好协商。十二、本合同一式三份，签字生效。股东签字：周国华、马楚金、吴宜波、张海洋、熊六标，09年9月8日”。被告张学钢已退出上述合伙组织。2020年12月3日，本院到涉案土地上清点物品，原告潘明强，被告周国华、被告马楚金、被告吴宜波及委托诉讼代理人刘干育，案外人刘春保在场，当事人认可厂房内只有四被告的设备和案外人刘春保物品。本院对涉案土地上物品进行清点，在物品清单记录上共计十八项物品属四被告马楚金、周国华、吴宜波、熊六标所有，物品清单上除地磅外其余十七项物品在涉案土地上，厂房内不可见部分有一个油箱、一个变电箱属四被告所有。当事人未提交证据证明本案厂房、宿舍有产权证书，亦未提交证据证明厂房、宿舍的建设经过相关行政部门规划审批同意建设。原告潘明强陈述涉案土地性质为耕地，未提交农用地转为建设用地转用审批手续。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第三条“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策……”的规定，本案原告将其农村承包土地出租用于非农业建设，所签订的《土地租用合同书》因违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”以及《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设……”的强制性规定，故本案《土地租用合同书》无效，合同无效的应恢复原状，因厂房建设、机械设备的投入系四被告马楚金、周国华、吴宜波、熊六标合伙共同行为，张学钢已退出合伙，故四被告马楚金、周国华、吴宜波、熊六标应将租赁土地上厂内机械设备全部搬离。关于原告要求将国华轧花厂厂房交付给原告潘明强的诉请，因厂房系四被告马楚金、周国华、吴宜波、熊六标合伙共同建设，被告马楚金系合伙成员中一员，在未经其他合伙人同意的情况下，其无权代表其他合伙人作出上述承诺。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”规定，原告潘明强并不符合善意取得的规定，故对于原告要求厂房交付给其的诉请，本院不予支持。关于原告要求将国华轧花厂土地交付给原告的诉请，因本案签订的《土地租用合同书》无效，土地上建有厂房，交付土地涉及厂房的处理，厂房并非归原告所有，原告应与四被告马楚金、周国华、吴宜波、熊六标协商厂房处理方式（例如上述四被告自行拆除厂房还是不拆除厂房，厂房归原告，原、被告协商折价补偿等方式），如协商不成再另行主张，关于本项诉请，本院不予支持。关于原告要求判决被告马楚金、被告张学钢向原告支付2019年5月24日至2020年10月24日租金共计人民币5,364元的诉请，因租赁合同已到期，原告也不同意与被告续签租赁合同，原告主张的租金系租赁期满后的款项，实为土地占用费。虽签订的《土地租用合同书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，《土地租用合同书》无效，承租人应按照其实际占用租赁物其间返还其占用使用利益，即支付占有使用费，四被告马楚金、周国华、吴宜波、熊六标应参照合同约定的租金3,800元每年的标准支付实际占用土地期间的土地占用费，2019年5月24日至2020年10月24日土地占用费为5,383元［（3,800元÷12个月）×17个月］，但原告主张费用5,364元低于5,383元，故四被告马楚金、周国华、吴宜波、熊六标应向原告潘明强支付5,364元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三条、第四十四条第一款，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、被告马楚金、被告周国华、被告吴宜波、被告熊六标于本判决生效之日起十五日内将位于九江市柴桑区国华轧花厂内机械、设备（详见物品清单及现场清点图片、视频）搬离；二、被告马楚金、被告周国华、被告吴宜波、被告熊六标于本判决生效之日起十日内向原告潘明强支付土地占用费5,364元；三、驳回原告潘明强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告马楚金、被告周国华、被告吴宜波、被告熊六标负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  涂国祥审判员  钱自强审判员  廖晓文二〇二〇年十二月二十一日法官助理黄煌书记员吴宜航