广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初13010号原告：深圳联合共赢集团股份有限公司（反诉被告，以下简称原告），住所地：深圳市南山区深南大道**大冲商务中心**楼**整层，统一社会信用代码：91440300075179244H。法定代表人：袁显峰，总经理。委托诉讼代理人：杨莹，广东竞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓彤，广东竞德师事务所律师。被告：刘杰（反诉原告，以下称被告刘杰），男，1987年7月31日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区。被告：深圳市雅庭精品公寓管理有限公司（反诉原告，以下简称被告雅庭公寓），住所地，住所地：深圳市南山区粵海街道大冲1路**大涌商务中心****楼****房屋会信用代码：91440300MA5DCQRD2X。法定代表人：刘杰。执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：马远志，广东汇森律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈莹，广东汇森律师事务所实习律师。第三人：深圳市大冲实业股份有限公司大二分公司，住所地：深，住所地：深圳市南山区深南大道**大冲商务中心******用代码：91440300568545660D。法定代表人：刘志光。委托诉讼代理人：郑映星，广东竞德律师事务所律师。原告深圳联合共赢集团股份有限公司（以下简称联合共赢公司）诉被告刘杰、深圳市雅庭精品公寓管理有限公司（以下简称雅庭公寓）、第三人深圳市大冲实业股份有限公司大二分公司（以下简称大冲实业分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，被告刘杰和被告雅庭公寓在法定期限内提起反诉，本院予以受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联合共赢公司的委托诉讼代理人杨莹，被告刘杰和被告雅庭公寓的委托诉讼代理人马远志、陈莹，第三人大冲实业分公司的委托诉讼代理人郑映星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告联合共赢公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告向原告支付2020年2月份租金费用人民币293779.64元;2.请求判令两被向原告支付逾期付款违约金人民币102822.87元（按照293779.64元为基数，以每日千分之五自2020年2月6日暂计至2020年4月16日，共计至被告还清欠款之日止，算式:293779.64*70*千分之五=102822.87元）；3.本案全部诉讼费、保全费用由两被告承担。事实与理由：2015年9月18日原告与被告刘杰签订《房屋租赁合同》。合同约定原告将房屋出租给被告刘杰，2019年9月15日起至2021年9月14日止的月租金为每月825854.26元，被告刘杰应于每月5号前向原告支付。2016年12月15日，被告雅庭公寓向原告出具《代付款声明》，被告雅庭公寓承诺代被告刘杰向原告支付《房屋租赁合同》约定的所有款项，包括每月租赁费用等。在《代付款声明》中，被告雅庭公寓向原告明确声明“保证上述款项的合法性，如因上述款项产生的一起法律纠纷及造成深圳联合共赢集团股份有限公司的损失，本声明人自愿承担”。被告刘杰本应于2020年2月5日前向原告支付2020年2月份租金费用825854.26元，但一直未按时缴纳。在原告催缴下，被告雅庭公寓才在2020年2月25日向原告支付2月份部分租金412927.13元，在3月20日支付2月份部分租金119147.49元，至今仍剩余293779.64元租金未付清。被告刘杰逾期支付租金的行为已严重违反《房屋租赁合同》的约定，给原告造成了重大的经济损失。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》及《合同法》之相关规定，现原告特诉请人民法院依法判如所请。被告刘杰和被告雅庭公寓辩称：原告的诉求没有事实和法律依据，应当依法驳回原告的全部诉求；且需指出的是，被告雅庭公寓仅系针对其向原告所支付的款项出具了代付款声明，对款项的代为支付进行说明以及对款项的合法性作了承诺，而非对涉案租赁合同项下的支付义务向原告提供连带责任保证担保或作共同清偿承诺，被告雅庭公寓不是本案的适格被告。即使被告被依法裁决需要承担违约金，原告所主张的违约金也远远过高，依法应当予以调低。其余答辩意见以我方反诉状所述为准。第三人大冲实业分公司述称，请法院依法判决。被告刘杰和被告雅庭公寓向本院提出反诉请求：1.请求原告联合共赢公司返还两被告租金46023.36元；2.请求原告联合共赢公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2020年1月末，受新型冠状病毒影响，全国各行各业响应国家政府号召停工停业，共同抗击疫情。2020年2月6日，广东省人民政府出台《关于印发应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持企业复工复产若干措施的通知》等相关文件，为保障中小企业、个体经营户等维持发展，鼓励其他物业持有人根据实际情况适当减免租金。两被告基于疫情的影响及上述政策，向原告联合共赢公司提出按原租金标准的50%缴纳租金的减租要求，并于2020年2月25日向原告支付2月份租金412927.13元。期间，虽经物业产权人、街道办等有关单位的协调，但原告坚持不同意两被告的前述减租要求。为表示沟通诚意，在未取得一致协商结果前，两被告公司于2020年3月20日向原告联合共赢公司预先支付款项119147.49元，即两被告已合计向原告联合共赢公司支付费用532074.62元。后经两被告核实：1.2020年2月25日，深圳市大冲实业股份有限公司（以下简称大冲实业）响应政府号召，对承租在大冲公司名下的物业（包括写字楼、商铺、公寓等）一律减免2020年2月份15天的租金；2.第三人大冲实业分公司作为大冲实业的分支机构，落实了响应的减租政策，对承租在其物业下的全部租户予以15天的减租期；3.第三人大冲实业分公司系涉案租赁物业所在整栋大厦（建筑面积57857平方米）的物业产权人，原告系该大厦的承租人并将其转租给两被告使用；4.第三人大冲实业分公司根据大冲公司的指示，对2020年2月份两被告应缴租金减免3412000元，即每平方米所减租租金约为58.97元。根据原告和两被告签订的《房屋租赁合同》第一条及第三条，两被告向原告承租的物业面积为5762.31平方米，月租金为825854.26元，依上述减免政策及原告向第三人大冲实业分公司所作的减租承诺，原告关于2020年2月份的租金应向两被告减免58.97元每平方米*5762.31平方米=339803.42元。而两于2020年2月已合计向原告支付费用532074.62元，显然已超出该月应缴租金46023.36元。综上，两被告认为原告在享受了大冲实业分公司给予的租金优惠并作出相应的减免承租承诺后，超额收取两被告支付的租金共计46023.36元，应当予以返还。为维护两被告的合法权益，望法院判如所请。针对反诉请求，原告联合共赢公司答辩称：1.双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，因此，合同的相关内容对双方均有约束力。依据《房屋租赁合同》第四条C款约定:“乙方应于：每月5号前向甲方交付租金；逾期乙方按照月租金每日千分之五支付逾期违约金给甲方。”2.答辩人是大冲商务中心1栋1号楼的商务租赁运营商，拥有合法、完整的涉案房屋租赁权，其每月的运营成本接近2000万元。答辩人此次因疫情原因本身已承受了较大损失且亏损状态持续至今，亏损原因即包括疫情期间运营的1号楼房屋空置率显著增高、答辩人给予商户减免的租金远高于业主方给予答辩人所减免的租金数额、答辩人因配合政府要求开展疫情防控措施而在相关人力、物资等管理成本的增大等等。其中,关于租金减免方面，因答辩人是对整栋楼整体承租且租金也是按一个打包总价支付，故业主方大二公司系按照答辩人向大二公司应支付的2月份总租金额50%的标准作为打包价直接减免。而因为考虑到答辩人所整租的房屋中含有商铺及办公写字楼等不同经营用途，故答辩人向大二公司表示按照在租客户的实际租赁情况予以租金减免。答辩人出于公平合理原则，给予签署了《减免租金协议书》的写字楼办公租户2月份租金30%的减免。给予签署了《减免租金协议书》的商铺租户2月份整月租金及3月、4月各15天租金的减免优惠。答辩人作为商务租赁运营商的主要收益来源就是租金，在自身已有严重损失的情况下仍愿意主动减免被答辩人2月份30%的租金确已是做出了极大的让步。而被答辩人承租案涉房屋是作为办公用途，相较于商铺等经营性场所而言，被答辩人履行租赁合同义务本身所受到的疫情影响相对较小。3.参考《深圳市新型冠状病毒性肺炎疫情防控指挥办公室关于疫情防控期间开展住房租赁有关工作的意见》第四点：“引导依法理性减免租金住房租赁各方当事人应本着守法守约、互谅互让原则，协商分担疫情造成的租金损失，任何一方不能违法强制要求对方作出让步。轻资产住房租赁企业与业主就租金减免未协商达成一致的，不能违法停止支付业主租金。”答辩人已按照前述租金优惠标准与被答辩人协商履行，系被答辩人拒绝接受且违法停止支付2月份剩余租金，因此答辩人有权依据《房屋租赁合同》约定的租金标准以及逾期违约金标准向被答辩人进行主张。涉案《房屋租赁合同》的违约条款对双方均是平等、公正的，若答辩人在租赁期间出现违约行为，被答辩人一样可以依照《房屋租赁合同》要求答辩人返还保证金、承担搬迁费、佣金损失等等。综上，答辩人在疫情期间已经积极响应了政府号召，给予租户合理的减租比例，本案系因被答辩人单方拖欠租金未付清而迫使答辩人循法律途径予以解决，故请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人大冲实业分公司述称，请法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月18日，原告联合共赢公司（甲方，出租方）与被告刘杰（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市南山区房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方办公使用，房屋面积共计5762.31平方米。乙方租用房屋的期限自2015年9月15日至2030年9月14日止。租金单价为130元／平方／月含税，租金总价为749100.3元／月。租金从第三年开始递增，每2年递增5%，即2017年9月15日至2019年9月14日止每平方米136.5元，合计786555.31元／月，2019年9月15日至2021年9月14日止每平方米143.32元，合计825854.26元／月等。乙方应于每月5日前向甲方交付租金，逾期乙方按照月租金每日千分之五支付逾期付款违约金给甲方。房屋交付日为2015年9月15日。2016年12月25日，被告雅庭公寓向原告联合共赢公司出具《代付款声明》，记载声明人代被告刘杰支付就案涉房屋所签《房屋租赁合同》项下所有款项，包括每月应付款，付给原告联合共赢公司；其保证上述款项的合法性，如因上述款项产生的一切法律纠纷及造成原告联合共赢公司的损失，声明人自愿承担。该声明为不可撤销声明。两被告对该声明的证明内容不予认可，认为该份声明仅能证明被告雅庭公寓代被告刘杰向原告联合共赢公司支付租金及被告雅庭公寓对款项合法性作了承诺，被告雅庭公寓对租金的代付关系作了声明、说明，而非对涉案租赁合同项下的租金等支付义务向原告提供连带责任保证担保或对租金等的支付义务作共同清偿承诺。两被告为证明大冲实业对其本公司及分公司名下的物业一律减免2020年2月份15天的租金，提供了大冲实业2020年2月25日发出的《关于疫情期间减免租金的通知》。原告联合共赢公司对此通知的三性不予认可，认为第三人大冲实业与原告联合共赢公司之间的履行情况和通知内容并不一致。并且，原告联合共赢公司是对整栋楼整体承租且租金是按打包总价支付，第三人大冲实业分公司没有细分商铺、办公等各不同优惠标准的客观条件，因此第三人大冲实业分公司直接按2月份应付租金额的50%进行减免。被告刘杰为证明其依照上述通知向原告联合共赢公司申请减免2020年2月份15天的租金，提供了落款为2020年2月25日的《关于要求免除租金申请函》予以证明。原告联合共赢公司对此证据系被告刘杰单方制作，未与其协商一致也未经其确认，故不予认可。原告联合共赢公司为证明已充分考虑到写字楼及商铺承租人面临疫情的不同影响，给予了相应的租户减免的比例，提供了其与第三人大冲实业分公司（甲方，出租人）2020年2月28日《减免租金协议书》。该协议书约定因当前全国共同抗击新型冠状病毒疫情的特殊情势，乙方向甲方申请减免租金，甲方为响应政府相关文件精神同意减免部分租金。现甲、乙双方就减免部分租金事宜经协商一致，达成如下协议以供双方共同遵守：1.乙方是甲方名下位于深圳市南山区物业的承租人，乙方因新型冠状病毒感染肺炎疫情期间的特殊情势，提出要求甲方减免该租赁物业2020年2月份的50%租金即3412379.25元的申请，甲方为响应政府号召与承租人共同抗击疫情，同意乙方前述减免租金申请。2.经减免后，乙方该租赁物业2020年2月份的租金仅需向甲方支付3412379.25元，自2020年3月份起，乙方仍需严格依合同约定按时全额向甲方缴纳租金。被告对该协议的真实性不予认可；及其他内容。2020年2月28日，原告联合共赢公司向第三人大冲实业分公司出具《承诺书》，承诺其接受租金优惠后将按照租客户实际租赁情况予以租金减免，用以扶持中小企业正常生产经营。原告联合共赢公司工作人员罗小姐与被告雅庭公寓工作人员的微信聊天记录显示，2020年3月17日，罗小姐说把减租协议电子版发给被告雅庭公寓工作人员，直接打印出来盖章给过来就好。被告雅庭公寓工作人员表示同意。3月18日，被告雅庭公寓工作人员要求与原告联合共赢公司协商减租事宜，表示其不接受减免30%，要求按第三人免租的实际平方数免。罗小姐表示会先传达。第三人大冲实业分公司对此的真实性、合法性、关联性表示无法核实。原告联合共赢公司为证明其已充分考虑到写字楼及商铺承租人面临疫情的不同影响，给予了相应的减免的比例，提供了与多个案外人签订的《减免租金协议书》为证。为证明其作为经营商务租赁的企业，因疫情影响导致大量房屋空置，同样遭受了巨大损失，原告提供了《尾盘销控表》为证。两被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。2020年3月23日，原告联合共赢公司向被告刘杰发出《律师函》，要求其支付2020年2月份拖欠的租赁费用293779.64元。被告工作人员于2020年3月24日在微信聊天时签收。第三人大冲实业分公司对此的真实性、合法性、关联性表示无法核实。庭审中，原告联合共赢公司和第三人大冲实业分公司共同确认大冲实业分公司减免了原告联合共赢公司就1号楼2月份50%的租金。原告联合共赢公司和两被告共同确认两被告已支付2月份租金492721.93元和119147.49元。原告联合共赢公司陈述其基于大冲实业分公司的减免政策经综合考量减免了商铺租户2月份租金及3、4月各15天的租金，减免办公写字楼租户2月份租金的30%，实现了对第三人大冲实业分公司的承诺。庭审后，原告联合共赢公司为证明其已按照第三人大冲实业分公司的要求，实际给1号楼整栋物业减免租金已超过第三人大冲实业分公司给予其减免金额3412379.25元，提供了1号楼租户减免清单、相关《减免租金协议书》和租金转账记录为证。两被告对上述证据的三性不予认可。本院认为，原告联合共赢公司与被告刘杰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原、被告双方确认被告刘杰2020年2月租金仅交纳492721.93元、119147.49元，根据合同约定的2月租金应为825854.26元，被告刘杰仍有293779.64元租金未交纳。关于原告联合共赢公司主张被告刘杰应按照100%比例全额支付2月份租金及支付相应利息，被告刘杰主张应按照50%减免比例对2月份租金进行减免，本案中，原告和被告刘杰签订《房屋租赁合同》，原告出租案涉房屋以获取租金利益，被告刘杰则为获取案涉房屋的使用权，新冠肺炎疫情的发生以及后续疫情防控措施实际上影响了被告刘杰的经营使用。就原告联合共赢公司与第三人大冲实业分公司之间签订的《减免租金协议书》，该协议约定的是对整栋大楼进行租金减免的总比例和数额，原告联合共赢公司向第三人大冲实业分公司作出的承诺陈述的亦是根据实际情况进行租赁减免，结合原告联合共赢公司的陈述及其提交的与案外人签订《减免租金协议书》等，可以推知其确实根据商铺和写字楼等面对疫情不同影响作出了不同的租金减免方案，被告虽不予认可但未提供证据予以证明，并且该方案符合其对第三人大冲实业分公司的作出的全部减免到位的承诺，本院认为，该种安排是原告联合共赢公司作为商业租赁管理公司作出的市场化的商业运营行为，且未违背其与第三人大冲实业分公司之间的协议及就减免租金作出的承诺，应予以尊重。综合考虑本市疫情严重程度，结合疫情防控相关政策及采取的相应措施等因素，联系原告联合共赢公司曾对被告刘杰应支付的2月份租金作出减免30%的意思表示，以及对1号楼的其他写字楼办公租户亦以30%的比例减免了2月份租金的实际，根据《中华人民共和国民法总则》第六条的相关规定，依据公平原则，本院酌定被告刘杰应按照30%减免比例交纳2月份租金享有，并且，此期间所产生的滞纳金亦无需支付。综上，被告刘杰未缴纳2月份租金数额为46023.36元。关于被告雅庭公寓是否应当对被告刘杰未支付的租金承担连带责任，本院认为，被告雅庭公寓出具的《代付款声明》已载明其对《房屋租赁合同》项下所有款项包括每月应当支付的款项负责，应当视为其自愿加入了被告刘杰对原告联合共赢公司所负的租金债务，应当对刘杰2020年2月未支付的租金46023.36元承担连带责任。综上，原告联合共赢公司的主张部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘杰于本判决生效之日起十日内向原告联合共赢公司支付2020年2月未付租金46023.36元；二、被告深圳市雅庭精品公寓管理有限公司对被告刘杰的上述债务承担连带责任；三、驳回原告深圳联合共赢集团股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告刘杰和被告深圳市雅庭精品公寓管理有限公司的其他诉讼请求。如被告刘杰和被告深圳市雅庭精品公寓管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3624.52元，原告已预交3624.52元，由原告负担3204.08元，两被告负担420.44元；反诉案件受理费475.29元，两被告已预交475.29元，由两被告负担。保全费2503.01元，由原告负担2212.66元，两被告负担290.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 钟 雯二〇二〇年十二月十日书记员 袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。