山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13824号 上诉人(原审原告)：泰康人寿保险有限责任公司青岛分公司。住所地：山东省青岛市市**山东路**华润大厦******。 法定代表人：王**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王洪玉，山东诚功律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：侯卫东，女，1968年10月25日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：郭振中，山东颐衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑞，山东颐衡律师事务所实习律师。 上诉人泰康人寿保险有限责任公司青岛分公司（以下简称泰康人寿青岛分公司）因与被上诉人侯卫东房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020)鲁0202民初7699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人泰康人寿青岛分公司上诉请求：1.请求依法撤销青岛市市南区人民法院(2020)鲁0202民初7699号民事判决书并依法改判支持上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。首先，迟延办理房屋交接的责任不在于上诉人，上诉人与被上诉人约定在2020年5月14日办理房屋交接，是被上诉人以空调支架及膨胀螺丝等需要拆除为由，拒不与上诉人办理交接手续。但是《房屋租赁合同》并未约定房屋的交付状态，而且根据《房屋租赁合同》第九条第二款，“在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有”，上诉人认为关于空调支架、膨胀螺丝已经与涉案租赁物形成附和，而且上诉人交付的房屋也符合正常租赁物使用后的状态，为被上诉人再次使用提供了便利；另一方面，该部分物品已经因租赁期限届满而归被上诉人所有，上诉人无权自行拆除。另外，上诉人最终完成了拆除、封堵作业，是为了尽快办理交接并要求被上诉人返还保证金，并非是上诉人的合同义务。因此，一审判决将上诉人按照被上诉人要求完成了拆除、封堵作业视为上诉人的合同义务的事实认定错误。其次，一审法院认定应在租赁期限届满后当日内返还涉案房屋系错误的。第一，根据《房屋租赁合同》第七条第二款以及第十五条，均约定在合同终止后三日内，上诉人将物品搬离涉案租赁物并将其返还给被上诉人，而且该搬离腾房时间在合同中用下划线的方式进行着重提示；第二，在房屋租赁关系中，承租人处于弱势地位，该合同模板是被上诉人提供，在合同约定的条款存在冲突的情况下，应当作出对提供合同一方不利的裁判；第三，结合上诉人的经营性质及规模，留出必要的搬离时间是合理的，不应该以合同届满日为准。因此，一审判决作出腾房时间系2020年5月14日的认定是错误的。最后，上诉人不存在继续占用房屋的事实，不应当再支付房屋占用费。虽被上诉人拒不办理交接手续，但房屋已经具备向外出租条件，上诉人实际也并未再占有使用。另外，被上诉人已明知上诉人撤离租赁房屋而任由房屋闲置，未采取任何措施防止损失扩大，应当自行承担不利后果。退一步讲，即使需要支付逾期违约金，但是被上诉人除了房租的正常收益，没有其他任何损失，违约金约定的标准过高，应当进行调整；另外，在合同租赁期届满后的三日内即使如一审判决所述应当支付房屋占用费，但是也不能按照逾期腾房的房屋占用费的标准进行支付。综上，为维护自身合法权益，请求二审法院依法改判。 被上诉人侯卫东辩称，一审判决认定事实正确，逾期办理房屋交接的责任完全在于上诉人，在租赁合同期限届满时，上诉人没有将空调支架及膨胀螺栓拆除，也未将空调穿墙管进行封堵，使房屋不具备交接条件，上诉人没有履行承租人应将租赁物恢复原状的义务，最后导致逾期交房，其后果完全是由于上诉人的自身原因造成的。合同到期当日交接房屋是合同的明确约定，上诉人所谓“空调支架膨胀螺栓已于涉案租赁物形成附和”的观点不能成立，因为事实上空调支架膨胀螺栓是能够拆除的且事实上最终也可以拆除，若按照上诉人的逻辑即便形成附和那也是空调机器本身和支架膨胀螺栓一并形成附和。涉案合同是双方协商一致的结果，关于交房日期也是在合同中明确约定的即期限届满当日，涉案合同既不是格式合同，合同模板也不是被上诉人提供的，整个合同内容都是双方的真实意思表示，上诉人所谓“承租人处于弱势地位”更是无稽之谈。在逾期交房的前提下，上诉人应当按照合同约定正常租金标准1.5倍支付房屋使用费也是合同中明确约定的，且支付标准也在河里的空间之内，只要上诉人存在逾期交房的事实就应当按照该约定标准向我方支付逾期期间的房屋使用费。原审判决认定事实清楚，适用法律清楚，应当驳回对方上诉请求。 泰康人寿青岛分公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令侯卫东向泰康人寿青岛分公司退还房屋租赁保证金50000元；2.请求判令侯卫东以50000元为基数，以银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向泰康人寿青岛分公司支付自2020年5月15日起至实际支付之日止的利息；3.本案的诉讼费用由侯卫东承担。事实和理由：泰康人寿青岛分公司、侯卫东双方于2010年签订《房屋租赁合同》，分别于2013年、2015年续签《房屋租赁合同》，约定侯卫东将坐落于香港西路77号裕源大厦A区8层房屋（以下简称案涉房屋）出租给泰康人寿青岛分公司作日常办公使用，租赁期限自2015年5月15日起至2020年5月14日止，年租金775304元，泰康人寿青岛分公司需向侯卫东支付50000元作为房屋租赁保证金。泰康人寿青岛分公司按照合同约定支付了房屋租赁保证金，并在租赁合同期满当天组织侯卫东及物业一同到达现场办理房屋交接手续。现租赁合同因期限届满而终止，根据《房屋租赁合同》第三条，侯卫东应当在租赁关系终止时将保证金返还泰康人寿青岛分公司。泰康人寿青岛分公司曾多次跟侯卫东沟通保证金的退还事宜，并在2020年5月28日向侯卫东发出《通知函》，催促侯卫东退还保证金，但侯卫东拒不返还。 侯卫东辩称，泰康人寿青岛分公司诉称侯卫东“拒不返还”租赁保证金与事实不符，侯卫东不存在不返还保证金的本意、动机和目的，而是积极坦诚就保证金的退还金额、退还账户等事宜与泰康人寿青岛分公司进行交流沟通，从来没有发生所谓的“拒不返还”的情形。按照合同约定，泰康人寿青岛分公司应当在合同期限届满当日将案涉房屋交还侯卫东，逾期交还应按照合同约定租金的1.5倍支付房屋使用费。本案中合同期限届满之日为2020年5月14日，泰康人寿青岛分公司应当于该日将案涉房屋交还侯卫东，但泰康人寿青岛分公司因自身原因直到5月25日方将房屋交还侯卫东，逾期交房达11天。泰康人寿青岛分公司应当按照合同约定的标准支付侯卫东该11天的房屋使用费35046元。该35046元款项应从50000元保证金中扣减，剩余部分保证金由侯卫东返还泰康人寿青岛分公司。综上，泰康人寿青岛分公司诉请侯卫东返还全部50000元保证金及相应利息不符合合同约定，其诉讼请求应依法予以驳回。 一审法院认定事实如下：2010年4月28日,侯卫东作为出租方（甲方）与承租方泰康人寿保险股份有限公司青岛分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定侯卫东将案涉房屋出租给泰康人寿青岛分公司使用，租赁期限三年，即自2010年5月15日至2013年5月14日止，年总租金861449.64元。合同签订后，双方均按约履行了义务。承租期限届满后，双方分别于2013年、2015年就上述房屋续签了《房屋租赁合同》。三份合同均约定：在签订合同同时,甲方交付房屋,乙方向甲方支付房屋租赁保证金。保证金为人民币50000元,甲方收取保证金后应向乙方开具收款收据。租赁关系终止时,甲方收取的上述保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方于2010年4月15日交付给甲方的房屋租赁预定金自合同签署之日起自动转为房屋租赁保证金。合同终止时除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的日租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费。同时结清应当由乙方承担的各项费用。合同终止三天内，乙方应将自己的物品搬走，否则甲方有权对房屋内的物品作任何形式的处理。合同还约定，本合同终止后，乙方应于终止后三日内迁离出租房屋并将其返还甲方。 2015年双方签订的房屋租赁合同约定的租赁期限自2015年5月15日至2020年5月14日止，年租金为775304元。该合同约定的租赁期限届满前，双方约定2020年5月14日办理房屋交接。因泰康人寿青岛分公司未将空调室外机的固定支架（含膨胀螺丝）拆除，且未对空调穿墙管进行封堵，侯卫东不同意交接。在泰康人寿青岛分公司完成对空调室外机的固定支架（含膨胀螺丝）拆除，并对空调穿墙管进行封堵后，双方于2020年5月25日完成了房屋交接。此后，双方曾就保证金的退还事宜进行协商未果，侯卫东坚持要求按合同约定扣除逾期返还房屋期间的占用使用费。 经查，2010年4月29日，泰康人寿青岛分公司根据合同约定向侯卫东支付了房屋租赁保证金50000元。 另查明，2016年12月，泰康人寿保险股份有限公司青岛分公司企业名称变更为泰康人寿保险有限责任公司青岛分公司。 一审法院认为，侯卫东与泰康人寿青岛分公司签订的三份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案争议的焦点在于：房屋租赁期限届满后，承租人是否延迟腾退房屋?造成迟延的责任在哪一方？首先，合同中明确约定，案涉房屋租赁期限届满日期为2020年5月14日，承租方应在租期届满后的当日内返还该房屋，否则即应按约定标准向出租方支付房屋占用使用费。其次，合同双方当事人本约定在5月14日办理交接，但因泰康人寿青岛分公司未能按照侯卫东要求拆除空调室外机的固定支架（含膨胀螺丝），并对空调穿墙管进行封堵，导致未能完成交接。而侯卫东提出上述恢复出租房屋原来状态的要求并无不当，且泰康人寿青岛分公司后来亦按照侯卫东的上述要求完成了拆除、封堵作业。由此可见，造成案涉房屋不能按时交接的原因在于泰康人寿青岛分公司，故侯卫东提出的按照合同约定标准计算从房屋租赁保证金中扣除房屋占用使用费的抗辩理由成立。至于泰康人寿青岛分公司主张“合同终止三天内，乙方应将自己的物品搬走”、“本合同终止后，乙方应于终止后三日内迁离出租房屋并将其返还甲方”的约定并不能排除房屋占用使用费条款的适用，故房屋占用使用费的起算日期应自租赁期限届满之次日，即2020年5月15日起计算。因此，侯卫东应返还泰康人寿青岛分公司房屋租赁保证金14954元（50000-775304/365×1.5×11）。 至于泰康人寿青岛分公司要求侯卫东支付自2020年5月15日起至实际支付之日止利息的请求，因导致争议发生的主要责任在泰康人寿青岛分公司，故对泰康人寿青岛分公司的此项请求一审法院不予支持。 综上，泰康人寿青岛分公司的部分诉讼请求一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、侯卫东于判决生效之日起十日内返还泰康人寿保险有限责任公司青岛分公司房屋租赁保证金14954元。二、驳回泰康人寿保险有限责任公司青岛分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，因适用简易程序减半收取525元，由泰康人寿保险有限责任公司青岛分公司负担368元，侯卫东负担157元。 二审审理期间，被上诉人侯卫东提交2020年5月15日物业公司向上诉人开具的青岛增值税普通发票三张（复印件加盖物业公司公章），该发票是物业公司向泰康人寿青岛分公司收取水费电费物业费的凭证，证明泰康人寿青岛分公司向物业公司缴纳有关费用的截止日期为2020年5月14日，该行为本身也证明了泰康人寿青岛分公司的交房日期应当为2020年5月14日。上诉人质证称，对该证据的真实性因提供的是复印件而无法确认，另该证据显示的开票日期为2020年5月15日，在一审庭审前，不符合新证据的提交规则，最后也正如被上诉人所述，上诉人截交物业费的日期为2020年5月14日，正是因为上诉人的合同履行期限截止到2020年5月14日，且上诉人于2020年5月14日与被上诉人进行交接房屋，是被上诉人提出其他无理要求导致交接不能，但是上诉人缴纳物业费截止到该日是合理正当的。本院对该证据予以采信，双方当事人对于合同约定的房屋交接时间本身亦无争议。 本案二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是上诉人关于被上诉人应将房屋租赁合同的保证金5万元全额退还本金及利息的主张能否支持。一方面，双方在租赁合同中约定租赁期限至2020年5月14日届满，租赁期限届满后，上诉人作为承租人有义务将涉案房屋按约定返还给出租人。上诉人主张双方未能在约定的时间完成交接的责任在于被上诉人，对此，本院认为，根据一审法院查明的事实，双方未能在约定时间当日完成交接，系由于出租人即被上诉人要求承租人即上诉人拆除空调室外机的固定支架（含膨胀螺丝）。上诉人作为出租人要求被上诉人将涉案房屋恢复原状并无不当，且空调室外机的固定支架（含膨胀螺丝）是可以与房屋分离拆除的，并不属于形成了附和的装饰装修物，故上诉人的该主张不能成立。另一方面，双方在租赁合同中明确约定承租人应在租期届满后的当日内返还房屋，未经出租人同意逾期返还房屋的，承租人应按合同约定的日租金标准的1.5倍向出租人支付房屋占用使用费。虽然双方在合同中还约定合同终止三天内，上诉人应将自有物品搬走，否则被上诉人有权处置房屋内物品，但该条款的约定仅是赋予出租人对承租人逾期腾房而享有的救济方式，并不能阻却前款占用使用费条款的适用。由于双方未能在约定时间完成交接的责任在于上诉人，一审法院判令上诉人按照约定向被上诉人支付逾期交房的占用使用费符合合同约定，有事实和法律依据。 综上所述，上诉人的主张不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元人民币，由上诉人泰康人寿保险有限责任公司青岛分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 刘思涵 书记员王珩霖