甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初807号原告（反诉被告）:西北永新置业有限公司，住所地兰州市城关区东岗东路**。法定代表人：王**俭，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭晓芸，北京大成（兰州）律师事务所律师。原告（反诉被告）：西北油漆厂，住所，住所地兰州市城关区东岗东路**div>法定代表人：冀发学，该厂厂长。委托诉讼代理人：郭晓芸，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告（反诉原告）:胡允树，男，汉族，1960年9月24日出生，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：午毅俊，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦文，甘肃东方人律师事务所律师。原告（反诉被告）西北永新置业有限公司（以下简称永新置业公司）、西北油漆厂与被告（反诉原告）胡允树房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永新置业公司、西北油漆厂共同委托诉讼代理人郭晓芸、被告（反诉原告）胡允树委托诉讼代理人午毅俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永新置业公司、西北油漆厂向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除2008年3月28日原告永新置业公司与被告所签订的《承包经营合同书》；2、判令被告向原告永新置业公司支付2018年3月1日至2018年12月31日期间的承包费743750元，支付违约金318600元（即442500×3‰×240天），并按约定年承包费892500元的标准计算承包费至实际搬离之日；3、判令被告向原告西北油漆厂移交位于兰州市城关区东岗东路1205号的兰州永新服装城，并返还兰州永新服装城有限责任公司的公章、财务专业章、营业执照等经营手续；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:1998年10月，原告西北油漆厂在其厂空闲土地上建设了商铺，并注册成立了“兰州永新服装城有限责任公司（以下简称永新服装城）”。2000年3月3日，原告西北油漆厂与被告签订了《承包经营合同书》将永新服装城承包给被告经营管理，承包期限为8年，自2000年3月1日起至2008年3月1日止。在签订《承包经营合同书》后，原告西北油漆厂将永新服装城的公章、财务专业章、营业执照等经营手续全部交付给被告，由其管理使用。2008年3月上述《承包经营合同书》到期后，原告西北油漆厂委托原告西北永新置业有限公司与被告重新签订了《承包经营合同书》，双方约定承包经营管理期限从2018年3月1日期开始计算，至原告西北永新置业公司需要时收回，或遇原告西北永新置业有限公司商业开发或政府行政拆迁改造时立即终止，承包费每年85万元，延迟支付费用每日承担3‰的违约金，并约定被告逾期30日未缴纳承包费的，原告永新置业公司有权终止协议。同时，永新服装城的公章、财务专业章、营业执照等经营手续仍由被告继续管理使用。在2009年5月15日，原告西北永新置业有限公司与被告又签订《补充协议》，将承包费调整为89.25万元。被告承包经营后，自行改造，将几栋独体建筑的二层、三层用钢结构连通，使其连为一体，加盖了屋面，把市场改造为整体封闭式建筑，导致永新服装城存在严重消防安全隐患。2017年12月18日，兰州市公安消防支队城关大队向永新服装城下发了《行政处罚决议书》，限三日内立即停止使用市场，并予以4.5万元的处罚。在2017年12月19日，由兰州市城关区政府牵头，召开了由消防、公安、安监、城市执法、社区等相关部门参加的消防安全隐患整改联席会议，约谈了原告西北永新置业有限公司法定代表人及被告，要求永新服装城停止营业。为了消除消防安全隐患，关闭永新服装城，原告与被告积极沟通，但都未果，永新服装城至今仍在正常营业，故诉至法院。胡允树辩称：一、本案案由应当认定为企业承包经营合同纠纷，并非房屋租赁合同纠纷。本案案涉的两份合同名称为《承包经营合同书》，其核心内容是将兰州永新服装城有限责任公司的市场主体经营管理权发包给答辩人，由其承包经营，并向二被答辩人支付固定的承包费。合同的标的，不是房屋的使用权，而是企业的市场经营主体资格和企业经营管理权。依据合同约定，双方移交的是正在履行的172间营业房屋的租赁合同，而不是172间营业房屋。据此法律关系特征和最高人民法院的《民事案件案由规定》，请合议庭将案件案由认定为《民事案件案由规定》第239条规定的三级案由“企业承包经营合同纠纷”，并应当按照企业承包经营合同的法律规定以及合同约定，对本案进行审理、认定事实、适用法律并进行裁判。二、被答辩人一“永新置业公司”不具有原告的诉讼主体资格。正如本案诉状中所述，2008年3月签订第二轮《承包经营合同书》时，是被答辩人二西北油漆厂委托被答辩人一永新置业公司与答辩人签订。根据我国《民法总则》第七章“代理”的规定，被答辩人一系被答辩人二的代理人，代理人所实施的民事法律行为，对被代理人（即被答辩人二西北油漆厂）发生效力，其法律后果应由被答辩人二西北油漆厂承担，被答辩人一永新置业公司没有诉权，不具有原告主体资格，合议庭应予裁定驳回被答辩人一的起诉。三、本案案涉《承包经营合同书》的法律效力，有待商榷，并请合议庭给予明确认定。工商行政管理局的公开信息显示，永新服装城登记的股东和股权为：西北油漆厂（即被答辩人二）持股60%，张军持股40%。依据《中华人民共和国公司法》第四十三条的规定，公司重大事项需由三分之二以上表决权的股东表决通过。本案中，没有证据证实永新服装城持40%股权的股东张军对公司实行对外承包经营有过是否同意的表决，如《股东会决议》等文件。被答辩人二对永新服装城仅持股60%，其意思表示尚不能形成法律规定的有效股东会决议。而合同上仅有答辩人二的盖章，没有张军的签名，这就表明被答辩人二有违法越权之嫌，其并没有单方面决定企业对外承包经营的权利。至少，在未获得持40%股权的股东张军的追认时，案涉合同是一个效力待定的民事法律行为，除非在本案审理法庭辩论终结前，张军给予明确、真实的意思表示，才能确定合同效力。四、二答辩人第二项关于要求答辩人支付2018年3月1日之后的承包费以及违约金的诉请，不能成立，应予驳回。如前所述，本案系企业承包经营合同纠纷，合同的标的，或是能够产生经济利益的内容，是指永新服装城的市场经营主体资格以及企业的经营管理权，若这两项实质性的承包经营权利丧失，则该合同目的是无法实现的。永新公司于2017年12月28日，被兰州市公安局消防支队城关大队处以“城关（消）行政决定（2017）0287、0288、0299号”三份《行政处罚决定书》，该处罚决定除行政罚款12.5万元外，还责令对“兰州永新服装城有限责任公司立即停止使用”。之后，城关大队还向兰州市城关区工商行政管理局（即永新公司的市场主体登记机关）发出了“城工消字（2017）57号”《关于对兰州永新服装城有限责任公司吊销营业执照的函》，该函要求，因已对永新服装城责令其停产停业，建议工商局吊销永新服装城公司及其商户的营业执照。随后，兰州市城关区工商局复函，表示将对永新服装城公司及其商户的营业执照进行变更注销。同时，于2017年12月底，被答辩人一向答辩人发出了书面《告知函》，要求自收到本告知函之日起停止永新服装城的营业。鉴于以上处罚决定、行政机关要求以及被答辩人一的书面告知函，答辩人也自知永新服装城确已无法继续开业经营，故向被答辩人一书面复函，表示服从行政处罚和被答辩人一的要求，同意立即停止营业。遂向永新服装城的全体承租商户公告了《停业通知》，并关闭了市场东西两处的大门，至此永新市场于2017年底全面停业。2018年，永新公司的营业执照未被城关工商局年检审核通过，实际上自2018年元月1日即已经丧失市场经营主体资格，其已无法也无权再从事任何经营活动。永新公司的全部营业收入为承租客户的应付租金，但自2018年元月1日至今的市场承租商户的租金，也没有再收取到。以上客观事实证实，自2018年元月1日起，永新公司已丧失了市场经营主体资格。同时，再没有开展原先的租赁经营活动，《承包经营合同书》中约定的标的已不复存在，原来的市场经营资源和经营平台也荡然无存，合同目的无法实现。现今，二答辩人仍主张答辩人支付2018年至今的承包费以及违约金，是没有事实根据和法律依据的。需要说明的是，自2018年元月1日之后，永新服装城虽然有少数承租商户留守，是因为在答辩人承包接管前，永新公司与承租商户签订的《房屋租赁合同》约定，承租商户有连续承租经营的权利，并且被答辩人一在1998年市场建设之初，收取了每户承租人4.8万元的款项，而又不能向其说清楚该款项是每间营业房屋的购房款还是订金，这些商户为争取其利益，而继续留守等待说法。答辩人一年多来，没有再开展承包经营收益是事实，换作是二被答辩人在2018年元月后接管永新市场，同样也无法开展经营活动。不仅如此，答辩人为维护市场平稳过渡和对营业房屋、设施设备进行日常维修保养，还支出各项费用50余万元，也给答辩人造成了经济损失，该部分费用答辩人已经提起反诉，在此不再赘述。事实上，永新市场不能再开展经营活动，无权收取租金的现实情况，已被贵院（2018）甘0102民初6467号生效判决书所证实。该判决书认定，“在本案的租赁合同履行中，由于永新服装城存在重大消防隐患，兰州市公安局消防支队城关大队依法作出的行政处罚决定书，要求兰州永新服装城立即停止使用；且本市场的产权单位永新置业公司亦书面告知原告（即答辩人），要求永新服装城停止营业，并终止双方之间的承包合同。而原告也向全体承租商户下发了停止通知。故原告要求被告给付租赁费37000元、违约金12333元及合同期满后租赁费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。”该判决现已生效，其认定事实亦是本案可采信的事实，主张支付租金及违约金的诉请被生效判决驳回，故答辩人自2018年元月1日起，不再享有永新公司的市场经营资格和企业经营管理权是法判事实，合议庭应予采信，并判决驳回二被答辩人主张缴纳承包费及违约金的诉请。五、对第三项关于移交永新服装城的诉讼请求的澄清说明。永新服装城在1998年时，是由被答辩人二西北油漆厂和兰州城建综合开发公司（以下简称“城建开发公司”）合建的市场。城建开发公司所拥有的土地与被答辩人二拥有的土地毗邻，且紧密连接在一起，各自利用土地也得共同使用唯一的通道通行，故当时两家单位联建合办了永新服装城。1999年，答辩人二将市场房屋建设竣工后（约为7000平方米），分别属于两家单位的营业房屋又同属一个区域，共同组成了永新服装城。其中，靠南、靠东的56间营业房屋是城建开发公司委托答辩人经营的，靠北的三排半172间营业房屋才是属于被答辩人二的。答辩人与被答辩人二共同签署的《移交清单》上载明，当时具体移交给答辩人的是172间营业房屋正在履行的172份《房屋租赁合同》，即能够清晰确定的证实这一事实。二被答辩人无权对属于城建开发公司的56间营业房屋和附属场地、设施设备等主张权利。诉状中第三项关于“移交位于兰州市城关区××路××号的兰州永新服装城”的诉请，是不明确，不清晰且没有具体指向的诉讼请求。首先，当初并没有给答辩人移交所谓的市场，而是移交了172分租赁合同；其次，永新服装城内属于城建开发公司的56间营业房屋和附属场地、设施设备等不在移交范围内。若贵院判决支持被答辩人的该项诉请，则应当在查明永新服装城内房屋分别属于谁、数量、场地区域范围以及当初移交的实际内容后，依法清晰明确的判决，而不是诉状中笼统、含糊的诉请，同时，也应当保护第三人城建开发公司的房屋、场地、设施设备等的合法权益不受侵犯。在此，为了查清案件事实，还原二十年前的历史原貌，答辩人恳请合议庭在法庭调查之余，能够亲临永新服装城现场勘踏，调查。六、解决其他问题后，被告可以向原告移交公章、财务专业章、营业执照等经营手续，承包经营合同也同意解除。以上答辩意见望合议庭重视采纳。胡允树向本院提出反诉请求：1、判令被告永新置业公司退还2018年1月1日至2018年2月28日期间（2个月）的承包费148750元；2、判令被告永新置业公司赔偿反诉原告2018年1月1日至2019年5月1日期间为维护永新服装城安全、秩序而遭受的经济损失（水电费、维护保养费用、保安人员工资等）500000元；3、判令被告永新置业公司、西北油漆厂共同向反诉原告支付永新服装城南大门的拆迁安置补偿费260000元，并赔偿该笔资金被占用造成的利息损失171600元（暂计算至2019年3月1日至实际支付之日的利息损失亦请判决）;4、判令被告永新置业公司、西北油漆厂向反诉原告支付永新服装城内的自动扶梯、南大门建设以及其他设施设备、装修等资产的残值补偿费用500000元（暂估，最终以法院委托评估机构的评估报告金额为准）；5、本案反诉费由反诉被告一、反诉被告二承担。事实与理由：2000年3月3日，反诉原告与反诉被告二共同签订了《承包经营合同书》，约定：反诉被告一将其出资持股60%的下属公司“兰州永新服装城有限责任公司（以下简称永新服装城）”的市场主体经营管理权发包给反诉原告承包经营使用，承包期限为8年，自2000年3月1日起至2008年3月1日止,反诉被告二承担的主要合同义务为：应当一次性解决市场内经营用房冬季暖气不热，回水不畅的问题，修复排雨水管道，铺设市场后门（即现今的市场南大门，当时尚未开通）的地平，保障市场正常经营；反诉原告则应当按时交纳承包费，守法经营，照章纳税，负责市场内的安全、防火、防盗等，另约定由反诉原告解决反诉被告二的三名员工，为其发放工资。2008年3月，前述的第一份《承包经营合同书》期限届满后，反诉被告二又委托了反诉被告一与反诉原告续签了合约，约定：承包经营管理期限从2008年3月1日开始起，届满期限为遇到商业开发或政府行政拆迁、改造等不可抗力因素时即终止，调整上涨了每年的承包费为85万元；2009年5月15日，双方又签订了《补充协议》，约定：将承包费用再次上涨为每年892500元，反诉被告一派驻的三名职工的工资待遇不变等。以上合同签订后，反诉原告均按时足额的交纳承包费，截止2018年3月之前的承包费已交清。反诉原告承包经营管理之初，反诉被告二向其移交了正在租赁合同履行中（带租）的永新服装城可经营利用的营业房屋面积约为7000余平方米，共172间，每间三层结构，一层为商铺，二层为住宅，三层为库房，其中二、三层具备供暖设备。但之后不久，反诉被告二就将市场供暖的锅炉房拆除，导致二、三层的经营用房不能供暖;同时，反诉被告一和反诉被告二均不履行合同约定的修复排雨水管道，开通市场后门、铺设地平等保障市场经营的主要合同义务，致使170余间经营用房的承租方一致要求退租并赔偿损失。鉴于此，为了使租赁合同继续履行，不致于造成违约赔偿，反诉被告二即要求原合同约定的上述“甲方义务”由反诉原告先行垫资完成，事后再退还给反诉原告相关费用。并经反诉被告一及反诉被告二同意方案后，反诉原告多年来，出资将市场设施、设备进行了升级改造，主要是安装了电动扶梯，开通、建设了市场南大门及铺设地平，修缮原有雨棚，重新安装了排雨管道，铺设连接二层过街通道等，对此反诉被告一及反诉被告二均予以认可，多年来未有提出任何异议。但这些本应由反诉被告一及反诉被告二承担义务所发生的相关费用，一直未予以退还反诉原告，并给反诉原告造成资金被占用的经济损失。2017年12月18日，由于永新服装城市场本身已经存续近20年之久，消防设施老化等原因，被兰州市公安消防支队城关区大队以“城公（消）行罚决字（2017）0287、0288、0289号三份《行政处罚决定书》，给予行政处罚。责令对兰州永新服装城有限责任公司立即停止使用，并共计处以罚款壹拾贰万伍仟元整（12.5万元）。次日，2017年12月19日兰州市公安消防支队城关区大队又向永新服装城公司的工商登记机关—兰州市城关区工商行政管理局发出了“城公消字（2017）57号”《关于对兰州永新服装城有限责任公司吊销营业执照的函》，该函称：已对永新服装城责令其停产停业，建议工商局吊销永新服装城公司及其商户的营业执照。2017年12月22日，兰州市城关区工商局复函，表示将对永新服装城公司及其商户的营业执照进行变更注销。同日，反诉被告一也向反诉原告发出《告知函》，要求自收到告知函之日起停止永新服装城的营业，并终止合同。由于以上事实及原因，客观上永新服装城确已无法继续经营，故针对该《告知函》，反诉原告于2017年12月29日书面答复，同意了反诉被告一关于“自收到本告知函之日起停止永新服装城的营业”要求，但同时表示称：“本人将遵照贵司意见执行，但是因此而造成的一切经济损失均应当由贵司承担”，并且提出了投资的资产补偿需协商一致后，方可终止或解除原合同的诉求。同日，反诉原告向永新服装城的全体承租商户发出并在市场内张贴了《停业通知》。至此，永新服装城于2017年12月底全面停止营业，原合同约定的市场主体经营管理权随之消失，反诉原告的承包经营合同权利义务亦实际终止。之后，反诉原告又多次向反诉被告一主张关于投资形成的资产应当给予补偿以及追索自己垫付的费用，但双方就该问题始终未达成一致。酿成纠纷。自2018年1月1日起至目前本案提起反诉的长达16个月期间，反诉原告对永新服装城再未有实质性的承包经营管理行为，但为了市场的财产、人员安全以及平稳过渡和妥善安置原承租经营户，避免发生社会不稳定因素，自己仍然承担了该期间市场的水电费、维护保养费用及保安等人员（含反诉被告一派出的三名人员）的工资的各项费用50余万元。鉴于以上事实，反诉原告认为，应当由反诉被告一及反诉被告二退还其没有实际承包经营管理市场的2个月承包费、垫付的南大门相关费用，以及对其投资形成的市场资产残值给予补偿，同时还应赔偿其为此遭受的经济损失。故提起反诉。永新置业公司、西北油漆厂对胡允树的反诉请求辩称：1、一二项合并答辩，关于被告返还承包费和要求赔偿经济损失，被反诉人认为无事实依据。在西北永新置业公司向反诉原告要求解除承包经营合同书、返还经营手续时，被告并未及时移交经营场地，至今仍由被告经营使用，产生的经济损失应由反诉原告承担；被告要求返还承包经营费，但因至今永新服装城仍由胡允树经营管理，故其应向原告支付承包费，且应支付至移交之日；2、胡允树在其生产经营期间支出的保安、维护等费用，是正常经营期间支出的费用，应由承包人自己承担。不应由原告承担；3、被告主张的南大门拆迁安置补偿费26万元及其利息损失应予以驳回，贵院（1999）城拱民初字第245号民事判决书已驳回了安置人胡金山的诉讼请求，且该拆迁发生在胡允树承包经营之前，被告主张无事实依据；4、被告主张设施、设备资产的残值未提供事实依据，只是暂估价，且合同约定被告对承包经营场所改造时应征得原告的书面同意。但被告在升级改造前，并未向原告书面报告，亦未征得原告同意，故不应支持。当事人围绕诉讼请求及答辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2000年3月3日，西北油漆厂（甲方）与胡允树（乙方）签订《承包经营合同书》一份，该合同主要约定：1、甲方将其下属兰州永新服装城批发市场承包给乙方经营，乙方自主经营，自负盈亏，照章纳税；2、承包期限为八年，自2000年3月1日至2008年3月1日；3、承包费每年由乙方交税后的净利润中支付给甲方（含折旧费），即2000年3月1日至2002年3月1日每年度支付55万元；2002年3月1日后，每间隔二年递增5万元，即2002年3月1日至2004年3月1日支付60万元，2004年3月1日至2006年3月1日支付65万元，2006年3月1日至2008年3月1日支付70万元；付款方式为每年度份二次付清，自双方签字之日付款30万元，2000年12月31日前付清第一年度余款25万元，以后每年的3月1日前和12月31日前分别付清承包费，不得拖欠。合同对甲乙双方的权利与义务亦进行了明确的约定：乙方不按期交纳承包费，甲方有权单方终止合同并追缴余款；甲方负责该市场水、电、暖气的有偿供给；一次性解决冬季暖气不热、回水不畅的问题，修复排雨水管道，辅设市场后门甲方有权制止乙方在市场内随意改变房屋结构，拆卸市场设施的行为，如乙方需改造和修建，须书面报告征得甲方同意，否则造成损失须照价赔偿并恢复原状；甲方无正当理由，不得停供市场内的水、电、暖气，否则，造成损失由甲方承担；在承包期内乙方配合甲方处理4.8万元的订金问题并积极协助共同解决此事；乙方负责市场内营业房屋及其他配套设施的正常维修和管理，如发生自然损害倾倒等现象不及时维修而造成损失由乙方赔偿；乙方负责市场内的安全、防火、防盗，如有纠纷和法律责任由乙方承担。甲乙双方另约定，在合同履行过程中，双方均不得随意终止合同，自然灾害、政府动迁等不可抗力的因素致使合同无法履行，双方可不承担违约责任。该合同还约定了其他事宜。合同签订后，西北油漆厂向胡允树转移了兰州永新服装城批发市场的管理权限，同年4月11日，双方代表移交和接收了其他物品，包括，该服装城的房屋租赁合同两套（每套172份），精品屋租赁合同两套（每套5份），楼梯间租赁合同两套（每套5份），公司警卫用工合同8份，未向租户发放的合同94份（附具体房号），原移交清单一份，124号商铺暖气破裂处理结果协议书1份，其他原始资料（包括商铺承租商户钥匙领取表、抓阄登记表，椅子、灭火器领取表），钥匙（其中包括：库房钥匙6把、会议室钥匙6把、总配电箱钥匙1把、总配电室钥匙1把、文件柜钥匙6把、财务办公室钥匙2把、总经理办公室钥匙2把、消防柜钥匙2把、市场办公室钥匙4把），电话管理卡4张，计算器1个，订书机一个，剪子1把，电暖气1个，备用电话1部，经警用坏电话1部，纪念品（大，4盒；小，12盒），消防档案2份，10号商铺未处理赔偿清单1份，兰州永新服装城介绍信1本。2000年6月14日，西北油漆厂向胡允树出具委托书一份，该委托书载明：“我厂下属兰州永新服装城有限公司，已于2000年3月1日起承包给胡允树经营管理，属独立核算，自负盈亏。现委托胡允树全面负责该公司的经营事务并同时承担相关的民事责任”。2008年3月1日，西北油漆厂与胡允树签订的《承包经营合同书》到期后，永新置业公司（甲方）与胡允树（乙方）于2008年3月28日签订《承包经营合同书》一份，该合同主要约定：甲方将其拥有的位于兰州市城关区××路××号兰州永新服装城整体承包给乙方经营管理，承包期限为从2008年3月1日起至甲方需要收回时，如遇甲方商业开发或政府行政拆迁、改造等不可抗力因素，双方的合同终止，乙方无条件将永新服装厂交还甲方，否则甲方有权追究乙方所承担的经济损失和法律责任；承包费按每年度计，承包期每满一年双方重新商谈承包费金额；2008年全年的承包费金额为85万元，付款方式为乙方每半年向甲方支付一次，即2008年4月15日支付上半年承包费45万元，2008年11月15日支付下半年承包费40万元；若乙方未按照约定支付承包费，应每日向甲方支付迟延租金3‰的违约金；承包期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于承包期满或合同终止后15日内将承包场地、配套设施等向甲方移交；甲方有权制止乙方在兰州永新服装城内随意改变房屋结构拆卸市场设施的行为，如乙方需改造和装修，须书面报告，征得甲方同意后方可实施。否则，造成的损失照价赔偿并恢复原状;乙方在承包期内应对市场进行物业管理，并负责市场内的安全防范和经营设施的建设及维护，包括:建筑物的管理及维修保养，对市场经营户装修的审查和监督，水、电、暖等设备、管道、线路设施及系统的管理、维修和保养，清洁管理，保安管理及负责市场的公共安全，消防、消防通道的管理以及消防相关部门的协调工作均由乙方自行解决处理，如有经济纠纷和法律责任由乙方承担；乙方必须按期支付承包费并承担相应的因经营产生的各项税费、物业费、采暖费、水电费等；合同还约定了其他内容。2009年5月15日，永新置业公司（甲方）与胡允树（乙方）签订补充协议一份，该协议约定，基于双方所签订的《承包经营合同书》约定的内容，即“承包期每满一年双方重新商谈承包费金额”，双方达成协议：自2009年3月1日至2010年2月28日止的承包费为892500元，乙方分两次支付承包费，2009年4月15日之前支付450000元，2009年11月15日支付442500元；该补充协议还约定了其他事宜。嗣后，双方依照年承租费892500元的标准继续履行《承包经营合同书》内容，承租费胡允树已付至2018年2月28日。2017年12月18日，兰州市公安局消防支队城关区大队向兰州永新服装城有限责任公司作出城公（消）行罚决字（2017）0287号、0288号、0289号三份行政处罚，分别给予该公司，消防设施、设置不符合标准的违法行为处以罚款20000元和疏散指示标志、应急照明灯部分损坏的违法行为处以罚款20000元的处罚；不及时消除火灾隐患的违法行为罚款40000元的处罚；电器线路敷设不符合规范要求逾期未改正，不及时消除火灾隐患，责令该场所停止使用，并处罚款45000元的处罚。2017年12月19日，兰州市公安局消防支队城关区大队向兰州市城关区工商局作出城公消字（2017）57号关于对兰州永新服装城有限责任公司吊销营业执照的函，该函件主要载明：“因发现兰州永新服装城存在消防安全隐患突出，且存在先天性火灾隐患，整改难度大，造成火灾隐患久拖不改，为及时消除火灾隐患，建议吊销兰州永新服装城有限公司及其商户的营业执照，待整改合格后予以办理”。2017年12月22日，兰州市城关区工商局行政管理局向兰州市公安消防支队城关区大队作出兰城工商函字（2017）186号关于对兰州永新服装城有限责任公司吊销营业执照的复函，该复函主要载明：“根据一事不再罚原则，我局无权对该单位及其商户做出吊销处罚。我局将根据贵单位处罚实施情况。积极配合贵单位做好兰州永新服装城有限公司及其商户营业执照的变更注销等相关登记事宜”。同日，永新置业公司向兰州永新服装城承租人胡允树下达告知函，该函告主要载明：“由于永新服装城存在重大消防安全隐患，区政府于2017年12月19日下午在此召集消防、公安、安监、城市执法等相关主管部门召开了消防安全隐患整治工作会议，现将具体要求正式告知如下：一、自贵方收到本函告之日起停止永新服装城的营业；二、双方于2018年2月10日前终止《承包经营合同书》；三、妥善解决好商户安置问题，避免群体事件的发生”。2017年12月28日，永新置业公司向兰州永新服装城承租人胡允树下达告知函，该函告主要载明：“由于永新服装城存在重大消防安全隐患，区政府于2017年12月19日下午在此召集消防、公安、安监、城市执法等相关主管部门召开了消防安全隐患整治工作会议，现将具体要求正式告知如下：一、根据《承包经营合同书》第一条第二款约定，自贵方收到本告知函之日起双方签订的《承包经营合同书》随之终止；二、贵方于2017年12月31日前将兰州永新服装城有限公司的公章、财务专用章、营业执照等相关经营手续交回我方”。2017年12月29日，承租人胡允树向永新置业公司作出关于对《告知函》的异议答复函，该答复函主要载明如下异议：“一、关于‘自收到告知函之日起停止永新服装城的营业’的要求，将遵照该意见执行，但是因此而造成的一切经济损失（包括但不限于本人、市场以及承租商户的经济损失）均应当由贵司承担；二、关于‘双方于2018年2月10日前终止《承包经营合同书》’的要求，本人不同意终止合同且持有异议。原合同约定的终止或解除条件并未成立，贵司的行为属于单方面解约的违约行为，即便终止，也应当是双方在对一系列善后问题以及本人所投资的资产补偿协商一致后，方可终止或解除原合同；三、关于‘妥善解决好商户安置问题，避免群体事件发生’的意见，贵司作为市场的发包人及产权单位，对该问题也有不可推卸的责任，且解决好此问题是如何处理对当初收取4.8万元如何处理”。同日，兰州永新服装城有限责任公司以张贴公告的方式向永新服装城全体承租商户通知了停业决定，该《停业通知》内容为：“我公司于近日收到兰州市公安局消防支队城关区大队依法作出的《行政处罚决定书》，要求兰州永新服装城立即停止使用；另有本市场的产权单位西北永新置业有限公司亦书面告知我公司，要求自收到告知函之日起停止永新服装城的营业。鉴于以上行政处罚及产权单位的书面告知，我公司均已收悉，且应当认可服从，故决定于即日起永新服装城全面停止营业，特此通知”。通知公示后，永新服装城仍有商户继续营业，胡允树亦未与永新置业公司就解除《承包经营合同书》达成合意并将该市场及其他物品办理移交手续。2019年5月28日，经永新置业公司申请，兰州中山公证处作出（2019）甘兰中山公内字第857号公证书，对位于兰州市城关区东岗东路兰州××商铺外观实际状况进行保全证据，并附有照片49张。2019年11月25日，兰州市公安消防支队城关区大队将永新服装城配电箱粘贴了封条，自此服装城因停电再未经营，原告实际管理服装城的安保等事务。由于部分商户需拿取自己放在商铺中的货物或个人物品，原告要求取物品的商户提交租赁合同和已付租金的凭证，以确认商户身份而为其办理出入证。从部分商户提供的租赁合同载明的内容，可以证实被告继续收取了永新服装城商户2019年度至2020年度的租金。另查明，永新服装城有限公司在经营期间对永新服装城增设自动扶梯3部、直梯2部，建造了南大门，后又因故拆除。添附了排雨管道、雨棚、过街通道等设施设备实施了部分装修改造。又查明，胡允树在经营永新服装城期间，依照与西北油漆厂、永新置业公司的合同约定，承担三名职工的工资发放。本案在审理中，经胡允树申请，本院委托甘肃信诺房地产土地资产评估有限公司对兰州市城关区东岗东路1205号永新服装城内的自动扶梯、南大门建设以及其他设备设施、装修等资产的残值进行价值评估，2020年4月23日，甘肃信诺房地产土地资产评估有限公司作出以上资产的评估价为162.13万元。本院认为，本案争议焦点为：1、永新置业公司是否本案适格诉讼主体；2、西北油漆厂、永新置业公司分别与胡允树签订的《承包经营合同书》的性质及效力；3、《承包经营合同书》能否解除，如果合同解除，胡允树拒绝返还永新服装城是否构成违约，应否支付承包费、违约金及履行各项返还义务；4、永新置业公司和西北油漆厂应否返还胡允树承包费、支出费，赔偿拆迁安置费及利息，对永新服装城设施添附及扩建部分的残值损失应否补偿。一、永新置业公司是否本案适格诉讼主体就永新置业公司是否本案适格主体而言。本院认为，民诉法第一百一十九条关于起诉和受理的条件规定了原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，永新置业公司系依法成立的营利法人，其与胡允树签订承包合同以及胡允树实际支付承包费，永新置业公司亦履行合同义务的事实表明，永新置业公司对永新服装城享有财产收益之权利，永新置业公司与本案有直接的利害关系。永新置业公司与西北油漆厂之间因国有企业改制而存在相关利益关系，但并不存在代理法律关系。因此，胡允树辩称永新置业公司非本案适格诉讼主体的理由本院不予采纳。二、西北油漆厂、永新置业公司分别与胡允树签订的《承包经营合同书》的性质及效力本院认为，最高人民法院法发[2011]42号《民事案件案由规定》第239条规定的企业承包经营合同纠纷仅指中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业和乡镇企业承包经营合同纠纷。本案中，西北油漆厂、永新置业公司分别与胡允树签订的《承包经营合同书》所涉永新服装城之企业性质并非上述规定中所涉企业类型，故案涉《承包经营合同书》中的缔约主体与该案由中规定的主体不同。另，案涉《承包经营合同书》的性质及特征亦与企业承包经营合同的性质和特征不同。因为，合同法第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该条规定的租赁合同是标的物用益权与租金对等转移的合同，具有转让财产使用权、双务有偿的法律特征。租赁合同的标的物具有特定有体，非消费性的特点，缔约双方之间即产生债权债务关系，又产生物权性法律关系。本案中，西北油漆厂与胡允树签订《承包经营合同书》的时间是2000年，此时，我国合同法已颁布实施一年，法律关于租赁关系的性质、特征已规定的很明确。双方签订的合同名称虽为承包经营合同，但合同内容及双方的交易模式更符合租赁合同的特征。虽依据该合同约定胡允树可以使用永新服装城的公章、财务专用章及营业执照，但胡允树并不是通过永新服装城的经营权实现其合同目的，而是通过对西北油漆厂交付的商铺进行租赁获取利益，亦即胡允权通过案涉合同取得的是承租权。胡允树除负担永新服装城个别职工相关费用外，其经营管理的权利直接指向的是商铺，其权利基础是承租权。西北油漆厂交付的标的物具有特定有体、非消费性的特点，胡允树基于取得的承租权向西北油漆厂支付对价即合同所谓的承包费。故双方签订的名为《承包经营合同书》的性质系租赁合同法律关系。就《承包经营合同书》的效力而言。无论西北油漆厂与胡允树签订的合同，还是永新置业公司与胡允树签订的合同，除应支付的租赁费不同，租赁的期限由定期变更为不定期外，其余内容均一致，永新置业公司概括受让了西北油漆厂与胡允树间合同的权利义务，且系双方真实意思表示，内容约定合法，依法对双方具有法律上的拘束力。合同权利义务的概括转让并不涉及永新服装城股权转让的问题，该交易行为的性质亦非股权转让，故胡允树辩称案涉合同效力待定的理由本院不予采纳。三、《承包经营合同书》能否解除，如果合同解除，胡允树拒绝返还永新服装城是否构成违约，应否支付承租费、违约金及履行各项返还义务就《承包经营合同书》能否解除而言。合同法第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，永新置业公司与胡允树在合同中约定了合同终止的条件。该合同履行过程中，因永新服装城消防设施存在隐患，兰州市公安消防支队城关大队责令停业整顿，永新置业公司通知终止合同的行为，符合双方约定的合同解除条件。另依案涉合同双方未约定具体的履行期限，应属不定期租赁合同，双方均有任意解约权，永新置业公司依法享有解除合同的权利，故永新置业公司主张解除合同的诉讼请求本院予以支持。西北油漆厂与胡允树间的合同依上文所述之理，因已概括转让了合同权利义务予永新置业公司，故其无需另行主张解除合同。就胡允树拒绝返还永新服装城是否构成违约，应否支付承包费、违约金及履行各项返还义务而言。本院认为，合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，永新置业公司依法解除合同的诉讼请求应予支持，胡允树依法应返还租赁标的物，西北油漆厂提出返还永新服装城的请求，虽文字表述欠妥，但其该项主张的意思表示很明确，旨在主张胡允树依据案涉合同内容返还由其管理和控制的商铺，以使西北油漆厂依消防法的要求进行整改，且在永新置业公司事先已明示停业的原因，胡允树亦参加政府召集的整改会议的情况下，胡允树仍拒绝履行返还商铺的行为对永新置业公司构成违约，故永新置业公司主张胡允树支付占用期间承租费的诉讼请求本院予以支持。因2019年11月25日永新服装城因消防隐患被强制停业后，永新置业公司实际已控制管理了服装城，故胡允树应支付的租金亦应截止到2019年11月25日。即胡允树除应支付永新置业公司2018年3月1日至2018年12月31日期间的租金743750元外，还应支付2019年1月1日至11月25日的租金805729.17元。西北油漆厂主张移交永新服装城的诉讼请求，因永新置业公司已实际控制管理永新服装城，故本院无需再作出判处。关于西北油漆厂针对胡允树在位于永新服装城东北门口修建的共计404.19平方米的二层建筑物亦应返还的主张，由于在该处建筑物上经营的商户未在消防整改的范围而未停业，考虑到该处商铺未在消防整改范围，以及维护次承租人利益，故该处商铺暂不予返还。另，胡允树还应返还永新服装城公司的营业执照、公章、财务专用章等与经营有关的证照。胡允树辩称其于2017年底关闭市场，永新服装城已无经营资格，无需支付承租费的理由，因永新置业公司以公证的方式对该服装城实际未停止营业的事实予以证明，且无论服装城经营与否，均应在政府相关部门责令停业整改消防设施时返还商铺，但事实是胡允树未返还且实际仍由其经营受益，胡允树实际从商户处收取了永新服装城2019年度至2020年度租金的事实亦证明胡允树继续经营的事实客观存在，故胡允树的辩称理由本院不予采纳。关于永新置业公司主张的违约金，因合同的解除系消防隐患引起，双方均负有责任，故该项诉讼请求本院不予支持。四、永新置业公司和西北油漆厂应否返还胡允树承租费、赔偿拆迁安置费、对永新服装城设施添附及扩建部分的残值损失应否赔偿就永新置业公司和西北油漆厂应否返还胡允树承包费、赔偿拆迁安置费及保安费等损失而言。本院认为，本案双方当事人均参加了政府召集的关于整改永新服装城消防隐患的会议，双方均对政府要求停业整改的事实明知，但胡允树既未返还商铺予永新置业公司，亦未自行对存在消防隐患的商城进行整改，而是基于自身商业利益的考虑放任市场内商户继续经营，且自消防机关要求整改乃至诉讼期间，并未发生胡允树的承租商户全部要求返还租金的事实，相反，胡允树已收取了2019年度至2020年度的租金，故其主张永新置业公司和西北油漆厂返还承租费、赔偿保安费损失的反诉请求本院不予支持。胡允树主张赔偿拆迁安置费的反诉请求，因修建南大门，打通服装城通道，均基于胡允树经营之需，胡允树系受益者，即使胡允树支付了该款项，理当应由胡允树承担，故该项诉讼请求本院不予支持。就胡允树对永新服装城设施添附及扩建部分南大门的残值损失应否赔偿而言。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，胡允树在承租经营期间，对永新服装城进行了部分改造，虽亦添附了电梯等设备，但主要系改造工程。鉴于双方间合同解除的原因在于消防隐患引起，且依据合同约定胡允树对永新服装城的设施设备等负有维修责任，加之胡允树将永新服装城6栋楼的二层、三层予以连接，势必占用了楼与楼之间的防火间距及消防通道，该建造行为违法，故消防隐患的存在主要是胡允树所致，其就商城改造项目的残值主张赔偿的请求，本院酌定永新置业公司补偿30%为宜。即1621300元×30%=486390元。永新置业公司和西北油漆厂以其未同意改造项目等为由不同意补偿的辩称，因胡允树的改造项目位于商城，即使其未明确表示同意，但不可能不知胡允树的改造项目施工之事实，其未制止的事实表明其以默示方式予以同意，故应对该项目残值承担30%的补偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项之规定，判决如下：一、解除2008年3月28日西北永新置业有限公司与胡允树签订的《承包经营合同书》；二、胡允树向西北永新置业有限公司支付2018年3月1日至2019年11月25日期间的承租费1549479.17元;三、胡允树于判决生效后十日内返还兰州永新服装城有限责任公司的公章、财务专业章、营业执照等经营证照；四、西北永新置业有限公司向胡允树支付永新服装城内的自动扶梯以及其他设施设备、装修等资产的补偿费用486390元；五、驳回西北永新置业有限公司、西北油漆厂的其他诉讼请求；六、驳回胡允树的其他反诉请求。以上第二项、第四项当事人互负债务折抵后，胡允树于判决生效后十日内向西北永新置业有限公司支付1063089.17元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21610元，西北永新置业有限公司、西北油漆厂共同负担3674元，胡允树负担17936元（于判决生效后十日内付清西北永新置业有限公司、西北油漆厂），反诉费14207元，西北永新置业有限公司负担2557元（于判决生效后十日内付清胡允树），胡允树负担11650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  苏克鸿人民陪审员  徐仲先人民陪审员  王 冰二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  张文娟