贵州省毕节市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黔05民终7204号上诉人（原审被告）：贵州开明房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915205235733280463。住所地：贵州省毕节市金沙县鼓场街道玉屏社区泰山路开明大厦。法定代表人：陈治岁，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李嘉燕，贵州山一（金沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何浪，男，1989年8月1日出生，汉族，住贵州省金沙县。被上诉人（原审原告）：杨晓艳，女，1988年3月26日出生，汉族，住贵州省金沙县。上诉人贵州开明房地产开发有限公司（以下简称：开明公司）因与被上诉人何浪、杨晓艳商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初2425号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人开明公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不予返还被上诉人购房款1050000.00元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人在办理不了银行按揭贷款时没有合同解除权，在合同是否继续履行上也没有选择权。2018年11月21日被上诉人向上诉人提供了其母亲《棚户区改造房屋征收情况证明》、金沙县新城社区关于被上诉人与赵永碧系母子关系的证明、2018年11月20日被上诉人及其母亲赵永碧委托金沙县鼓场街道办事处从自己的棚改资金中向上诉人支付1308758.00元用于支付被上诉人购买上诉人的房屋购房款的授权委托书，双方于2018年11月23日签订了《商品房买卖合同》，2019年1月8日被上诉人提供资料委托上诉人向金沙县房产管理局申请《毕节市商品房现售合同备案登记表》备案成功。双方签订的《商品房买卖合同》内容具体、意思表示真实，不存在欺诈、胁迫、可撤销、无效的情形，不违反法律的规定和损害他人利益，合同已经依法成立并生效，双方应该切实履行自己的合同义务，现上诉人的义务已经履行完毕。从被上诉人起诉书“事实与理由”第二段“原告认为，被告开明公司与原告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该份合同合法有效应对受到法律保护”也可以看出，其自认了选择继续履行合同，其诉讼请求中也没有“解除合同”的意思表示。根据“诉什么审什么”的原则，法院不能超裁或者漏判，因此庭审中就不应该再一次给予被上诉人“继续履行合同”或者“解除合同”选择的权利。且主合同第八条、第十条及补充协议第四条关于“付款方式及期限”、“逾期付款责任”、“按揭贷款”的约定中，都没有赋予被上诉人解除合同的权利，即便是由于上诉人的原因导致被上诉人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，被上诉人也是继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。一审判决根据主合同第八条、第十条及补充协议第四条，再次给予被上诉人选择的权利不当。二、被上诉人向上诉人出具的《承诺书》，是被上诉人对《商品房买卖合同》中付款方式的一种实质性变更，且《合同补充协议》也约定了由于被上诉人的原因不能办理银行按揭贷款时责任由其自行承担。被上诉人于2018年11月24日（《商品房买卖合同》签订之后）向上诉人出具的《承诺书》表明，由于被上诉人个人或者夫妻双方征信等问题不能办理银行按揭手续，相关责任由被上诉人自行承担；如果被上诉人选择继续认购，则付款方式变更为一次性付款。因被上诉人尚有银行贷款及担保贷款未归还，直接导致被上诉人银行按揭手续未通过银行审核，不能办理银行按揭贷款，根据被上诉人的承诺，购房款的支付方式已经实质性变更为一次性支付购房款2106156.00元，被上诉人由于自身原因不能办理剩余房款的银行按揭贷款，其后果应该自行承担；另外，根据双方签订的《合同补充协议》（附件十二）第四条第二款“乙方提供的个人按揭资料不符合银行要求、乙方有不良贷款信用记录、乙方每月收入额不能满足申请贷款额要求、乙方提供的资料不真实、因乙方其他原因等，导致乙方不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于乙方责任，乙方应按本合同第十条‘乙方逾期付款的违约责任’的约定承担责任”的约定，被上诉人因自身原因不能在银行办理按揭贷款的责任应由其自行承担。且《承诺书》是被上诉人单方的意思表示，上诉人并未赋予其有选择解除合同、承担违约责任的权利，因此被上诉人的承诺内容的真实意思应为其选择了一次性支付房款。三、一审判决理由与判决结果互相矛盾，不能彻底解决纠纷，违背“一事不再理”原则。一审判决理由主要有以下两点：1.《承诺书》表明被上诉人有选择解除合同、承担违约金2万元的权利；2.被上诉人当庭表示“如果在继续配合都不能办理按揭贷款，将按照合同第8条的约定，解除合同，并自愿承担相关的违约责任”；姑且不论被上诉人是否有选择解除合同的权利，但根据以上2点并不必然得出判决“由被告贵州开明房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内返还原告何浪、杨晓艳被扣划的购房尾款1050000.00元”的判决结果，而应该判决解除合同，由被上诉人承担违约责任才符合判决的逻辑，但这样判决又违背了不能“超裁漏判”的原则。而根据合同及补充协议的约定，被上诉人根本没有解除合同的权利。另，即便判决返还购房尾款，被上诉人母亲赵永碧授权委托支付的1308758.00元也应该支付给上诉人，只能判决返还购房尾款797399.00元（2106156元-1308758元=797399元）才符合逻辑。因此，一审判决理由与判决结果互相矛盾，经不起推敲。再者，在赵永碧个人签字的“授权委托书”中有委托人何浪的名字，只是何浪本人的棚改款797398.00元不足以支付购房款2106156.00元才用其母亲赵永碧的棚改款1308758.00元来补充，从该《授权委托书》也可以看出，何浪本人的棚改款用于支付自己购买的房屋是理所应当的，是本人真实意思表示，因此，上诉人在明知被上诉人因为自身原因不能办理银行按揭的情况下，一次性扣划被上诉人棚改款2106156.00元具有合法性和合理性。最后，如果原判决成立，上诉人真的返还了被上诉人的购房尾款1050000.00元，上诉人肯定会向人民法院提起诉讼，请求被上诉人支付购房尾款，浪费司法资源，且违背“一事不再理”原则。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审发回重审或依法改判。被上诉人何浪、杨晓艳答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式为按揭付款，上诉人应将除首付款以外的1050000.00元退还给被上诉人。被上诉人及被上诉人母亲赵永碧签订授权委托书的目的是将所有棚改款通过上诉人提取出来，但不是用于支付全部房款。剩余1050000.00元房款应依双方约定以按揭方式支付。被上诉人出具的《承诺书》证明被上诉人享有继续履行合同或解除合同的权利，不能证明双方将付款方式变更为一次性付款。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。何浪、杨晓艳向一审法院起诉请求：判令被告立即偿还原告1050,000.00元；本案诉讼费、保全费5000元由被告承担。一审法院认定事实:2018年11月23日，原告何浪、杨晓艳与被告开明公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于金沙县，用途为商业，建筑面积71.2平方米，套内建筑面积68.76平方米，单价为每平方米30630.54元，总价款为2106156.00元。合同第八条付款方式及期限：“买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以【√银行按揭】【公积金贷款】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计1056156元，余款（小写）1050000元以【√银行按揭】【公积金贷款】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……”第十条逾期付款责任：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起10日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”2018年11月24日，双方签订《合同补充协议》。第四条按揭付款：“……2、乙方提供的个人按揭资料不符合银行要求、乙方有不良贷款信用记录、乙方每月收入额不能满足申请的贷款额要求、乙方提供的资料不真实、因乙方其他原因等，导致乙方不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于乙方责任，乙方应按本合同第十条‘乙方逾期付款的违约责任’的约定承担责任。乙方同意，双方贷款年限及贷款额度为暂定年限和额度，最终贷款年限及贷款额度以银行批准为准。”赵永碧与何浪系母子关系，何浪与赵永碧均系金沙县鼓场街道棚户区改造房屋被征收人，已经签订《金沙县2018年棚户区改造房屋征收补偿合同》。2018年11月20日，赵永碧出具《承诺书》：“本人赵永碧（性别女，身份证号5224241963********）是鼓场街道棚改户，在鼓场街道棚户区改造的合同号为金沙县棚改（2018）235号，棚户区改造时拆迁补偿款共计1322404元（大写壹佰叁拾贰万贰仟肆佰零肆元整），我预留在金沙县财政局分局的购房款是（空白）。我承诺自愿将棚户区改造的预留款和拆迁补偿款用于支付何浪（性别：男、身份证号：5224241989********）在贵州开明实业股份有限公司开发的开明同心城项目中购买商品房的相关事宜，对财政分局按合同支付给开明同心城开发有限公司的购房款一事我予以认可，并愿承担相应的法律责任。若因此产生的一切经济纠纷由本人全部负责，完全与贵单位无关。”同日出具《授权委托书》：“委托人：何浪，男，1989年8月1日出生，汉族，贵州省人，住贵州省金沙县，身份号码：522424************，电话号码151××******。委托人：赵永碧，女，1963年2月28日出生，汉族，贵州省人，住贵州省金沙县，身份号码：522424************，电话号码150××******。受委托人：金沙县鼓场街道办事处。委托事项：委托人何浪在贵州开明实业股份有限公司开明同心城项目选购商品房（或商业用房）一套，购房合同号为（空白），购房合同总款为人民币（大写）贰佰壹拾万零陆仟壹佰伍拾陆元（小写2106156.00元）。委托人与受委托人签订的《金沙县2018年棚户区改造房屋征收补偿合同》（合同编号：金沙县金溪片区新城社区棚改（2018）235号），预留购房款为人民币（空白），不足于支付购房款总价款，现委托人授权受委托人在《金沙县2018年棚户区改造房屋征收补偿合同》（合同编号：金沙县金溪片区新城社区棚改（2018）235号）应支付补偿款中支付人民币（大写）壹佰叁拾万零捌仟柒佰伍拾捌元（小写1308758.00元）给公司作为委托人何浪的购房款。”该授权委托书仅有委托人赵永碧签字捺印。2018年11月23日，被告向二原告出具《收据》，载明收到购房首付款1056156.00元。2018年11月24日，何浪出具《承诺书》：“本人何浪认购开明同心城Ａ区6-1-8铺位／住宅，申请办理银行按揭付款，本人承诺个人或夫妻双方办理银行按揭时的银行征信无不良记录，可以通过银行的审批手续；如因个人或夫妻双方征信问题不能办理银行按揭手续，相关责任自行承担。（如选择退房的从已交房款扣除2万元的违约金，选择继续认购的付款方式变更为一次性付款；）”。另查明：案涉《商品房买卖合同》已在金沙县房产管理局（金沙县住房和城乡建设局）备案，预售合同登记号：Ｙ18053778。因原告何浪提供的《个人信用报告》名下贷款较多，2020年6月29日，金沙富民村镇银行股份有限公司出具《情况说明》：“贵州开明房地产开发有限公司：我部于2018年11月26日收到你公司提交的关于何浪（身份证号码：5224241989********），杨晓艳（身份证号码：5002251988********）的客户资料，根据我行相关政策规定，该客户不符合我行办理按揭贷款条件，特此说明！”再查明：庭审过程中，经询问原告是否要求继续履行合同，原告表示如果再继续配合都不能办理按揭贷款，我们将按照合同第8条的约定，解除合同，并自愿承担相关的违约责任。因原告原因不能办理按揭贷款，被告于2020年1月15日向棚改办申请领取棚改资金2106156.00元，其中原告自己房屋的棚改资金797398.00元，原告母亲赵永碧房屋的棚改资金为1308758.00元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行义务。该《商品房买卖合同》第八条对购买房屋的付款方式进行了明确约定，首付为1056156元，余款1050000元为银行按揭，并且约定“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。”合同第十条对逾期付款责任以及《合同补充协议》第四条对按揭付款也进行了明确约定。现因买受人的原因导致不能获得银行贷款，按照合同约定出卖人应当书面通知买受人支付不足部分余款，其在扣划买受人棚改款时应当取得买受人同意或者与买受人协商一致，确认买受人有选择继续履行合同的意思表示后才按照承诺划款，而不是未经买受人认可就推定买受人选择继续购买的意思表示，通过棚改办将其棚改款扣划。从原告何浪出具的《承诺书》内容来看，也不必然得出其就认可选择继续认购，付款方式变更为一次性付清，其还有可能选择退房，这从庭审中对其询问是否选择继续履行合同，其表示“如果再继续配合都不能办理按揭贷款，将按照合同第8条的约定，解除合同，并自愿承担相关的违约责任。”的答复说明其并未对被告划取其棚改款1050000.00元作为购房尾款这一行为进行追认。在案外人赵永碧出具的《承诺书》中也是明确按照合同支付，而在其出具的《授权委托书》中仅有赵永碧一人的签字捺印。因此，被告在原告不能办理按揭贷款后，可以选择要求解除合同、要求原告支付违约金等途径对其合法权益进行救济。庭审过程中，被告未提供任何证据证明其系在取得了买受人同意继续履行合同的情况下划取买受人的棚改款1050000.00元作为购房尾款，事后也未得到买受人的追认，而是直接认定二原告选择继续履行合同，不符合双方约定，其划取该款项不具有合法性、合理性。为此，二原告要求被告返还其购房尾款1050000.00元的诉讼请求，符合情理，予以支持。该款返还后，被告亦可选择其他方式维护其合法权益。对二原告要求被告承担保全费5000.00元的诉讼请求，未提供任何证据予以证明，本案中导致不能办理银行按揭的原因系原告方所致，二原告具有过错，且对本案的标的来说被告具有明显的履行能力，是否确有财产保全的必要值得商榷，因此对其要求被告承担保全费5000.00元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告贵州开明房地产开发有限公司在判决生效后十五日内返还原告何浪、杨晓艳被扣划的购房尾款1050000.00元；二、驳回原告何浪、杨晓艳的其他诉讼请求。案件受理费7130.00元，由被告贵州开明房地产开发有限公司负担。本院审理本案期间，双方当事人均未提供证据。经审理查明：本院对一审查明的事实予以确认。另查明，被上诉人二审中明确：其不主张解除合同，要求上诉人退还扣划的1050000.00元棚改款的理由是合同约定的该1050000.00元付款方式是按揭贷款支付，上诉人扣划棚改款无依据，应予返还。本院认为:被上诉人要求上诉人返还扣划的1050000.00元棚改款的理由不能成立，理由详述如下：一、被上诉人母亲赵永碧出具《承诺书》及《授权委托书》承诺并授权政府部门将其名下的棚改款1308758.00元用于支付本案房款，上诉人基于赵永碧的承诺及授权申请扣划具有合同依据。二、上诉人陈述之所以在赵永碧承诺并授权用棚改资金支付本案房款的情况下仍与被上诉人约定了按揭付款的方式，系为保障棚改不成功，棚改资金不能到位的情况下的房款支付，该解释具有合理性。三、被上诉人二审主张因棚改款只能用于买房，棚改户不能直接领取，故其母亲赵永碧出具《承诺书》及《授权委托书》授权政府部门将其名下的棚改款1308758.00元用于支付本案房款的真实目的是通过上诉人将棚改款领出，领出的棚改款应予返还，赵永碧并无以棚改款支付上诉人本案房款的意思。但《承诺书》及《授权委托书》均未载明相应内容，也无其他证据证明。同时，赵永碧承诺并授权支付的1308758.00元刚好为案涉购房总款2106156.00元减去被上诉人自己的棚改款797398.00元。被上诉人该主张无事实依据，不予采信。四、被上诉人不主张解除案涉《商品房买卖合同》，只以《商品房买卖合同》约定了1050000.00元房款应以按揭贷款方式支付为由，要求上诉人返还，并称上诉人向其返还扣划的1050000.00元棚改款用于清偿其所欠银行债务后，可便于办理按揭贷款。但现已明确被上诉人不符合办理按揭贷款的条件，同时，被上诉人二审中明确其不能保证上诉人退还其1050000.00元棚改款用于偿还其所欠银行债务后，其可具备办理按揭贷款的条件。被上诉人在此情况下要求上诉人返还1050000.00元棚改款有违诚信及公平原则。五、本案上诉人申请扣划的1050000.00元棚改款属被上诉人母亲赵永碧所有，上诉人系基于赵永碧的承诺及授权，用于清偿被上诉人所欠房款，系赵永碧与上诉人之间的约定，且未损害被上诉人利益，上诉人不能因此享有主张返还该1050000.00元棚改款的权利，被上诉人要求上诉人向其返还主体资格不适格。基于上述理由，本院对被上诉人要求上诉人退还1050000.00棚改款的请求，不予支持。综上，上诉人关于其不应退还案涉1050000.00棚改款的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。原审认定事实有误，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：一、撤销贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初2425号民事判决；二、驳回被上诉人何浪、杨晓艳的起诉。一审案件受理费7130.00元，二审案件受理费14260.00元，由被上诉人何浪、杨晓艳退回。本裁定为终审裁定。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月三日书记员 高 进