杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初4946号 原告（反诉被告）：宋峥朝，男，1980年1月4日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：鲍金朝，上海市泾锐律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林熠颖，女，1991年8月19日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：李柏，浙江浙杭律师事务所律师。 第三人：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地杭州市西湖区保俶北路****。 法定代表人：陈某某，总经理。 委托诉讼代理人：吴苏华、梅云佳，系公司员工。 原告宋峥朝与被告林熠颖、第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，林熠颖在举证期限内提起反诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员徐菁适用普通程序独任审理。宋峥朝的委托诉讼代理人鲍金朝，林熠颖及其委托诉讼代理人李柏，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人吴苏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋峥朝向本院提出诉讼请求：1.解除宋峥朝、林熠颖及我爱我家公司于2020年5月24日签订的《购房意向合同》；2.林熠颖支付违约金4536000元；3.本案诉讼费用由林熠颖承担。事实和理由：2020年5月24日，宋峥朝和林熠颖在我爱我家公司的居间下签订了《购房意向合同》（编号：ＺＤ0219436）。合同约定林熠颖将其位于杭州市××路××号××花园××幢房××0元的价格转让给宋峥朝，并明确了由宋峥朝在“2020年6月18日前将13800000元打入丙方监管账号。甲乙方承诺特别约定：2020年6月3日前转让掉名下一套房屋并取得购房资格，甲方已通过丙方知晓此情况，甲乙双方共同约定，待乙方获得购房资格后的3天内向丙方提供购房查档所需资料，查档结果出来后3天内至丙方签订《杭州市房屋转让合同》”。合同另对其他双方权利义务均作了明确约定。《购房意向合同》签订后，宋峥朝即将名下一套房产转移过户以获得购房资格，并及时向我爱我家公司提交了查档资料。2020年5月27日查档获通过，但在我爱我家公司联系林熠颖要求按约办理网签后，林熠颖开始对首付条件表示反悔，一会要求网签后三天付，一会又要求付完首付后再网签，最终宋峥朝同意首付提前到6月15日支付，并与林熠颖约定在6月12日下午五点办理网签。但林熠颖开始以中介费过高纠缠我爱我家公司，要求减免5万元中介费，在我爱我家公司同意后，林熠颖再次提出全免，不然便威胁要解除合同、去其他中介成交。2020年6月11日和12日，我爱我家公司向宋峥朝和林熠颖发送签约提醒，宋峥朝在12日下午准时至我爱我家公司处签约，但林熠颖未到场。此后，我爱我家公司数次与林熠颖联系，明确中介费不可能全免，要求林熠颖按约及时办理网签，否则将承担违约责任。但林熠颖反而投诉至我爱我家公司总部官方客服和房管局。期间，林熠颖亦一直要求宋峥朝至其他中介交易，但因《购房意向合同》约束三方，宋峥朝亦明确表示，除非宋峥朝能与我爱我家公司无责解约，否则无法重新交易。2020年6月16日，林熠颖明确表示房子不卖了。2020年6月19日，宋峥朝向我爱我家公司发送了单方解除函。我爱我家公司通知林熠颖并表示宋峥朝将追究其违约责任后，林熠颖于2020年6月28日向我爱我家公司表示不同意宋峥朝单方解除合同，并要求“可以继续履行合同，一周之内完成网签”。后经多次协商，双方确定最晚在2020年7月16日网签，并在网签后立即支付首付款，但林熠颖以房价过低为由再次毁约。故宋峥朝提起本案诉讼，要求判如诉请。 林熠颖答辩并反诉称：一、林熠颖同意解除三方于2020年5月24日签订的《购房意向合同》。二、林熠颖不存在宋峥朝所称的违约行为，无须向宋峥朝支付违约金，理由如下：（一）宋峥朝和我爱我家公司都清楚案涉房屋存在典当抵押贷款的问题，双方一开始就对首付需要在网签三天内支付到中介监管账户这一事项达成了合意。2020年6月3日未能办理网签而改期是宋峥朝、林熠颖和我爱我家公司协商的结果，林熠颖无任何违约意思，也无任何违约行为。（二）2020年6月12日未能签约也并非林熠颖的违约行为。2020年6月6日至6月19日，林熠颖即与宋峥朝一直在商议更换中介机构以完成交易，此种情形下如再要求林熠颖在原中介机构签订正式合同显然与常理不符。我爱我家公司并未有效向林熠颖发出签约通知。我爱我家公司的原中介人员王秀强在6月12日9时54分向林熠颖发出了一条“下午三点我们总部签合同”的通知。但当时买卖双方实际的中介服务人员已不是王秀强（林熠颖对其业务能力和服务态度向其总部投诉），而是更换为该店店长郑伟，店长郑伟在短信中也明确注明“其实我们才是服务与你与客户的经纪人。你与公司反映，公司还是让我们来帮你解决。”且当日12时30分，林熠颖看到该微信后就对王秀强的身份表示了质疑。王秀强虽也以短信息的形式通知，但其通知的时间却是5月12日，林熠颖当然有理由不予理会。（三）林熠颖2020年6月16日向宋峥朝的配偶所发送的“房子不卖了”并不是其真实意思，而是为了宋峥朝顺利从我爱我家公司拿回其交付的意向金而作出，根据《民法总则》第146条“行为人与相对人以虛假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，属于虚假意思表示，不构成违约。（四）陈静并不是《购房意向合同》中的当事人，也未向林熠颖提供有权代表宋峥朝的相关证明材料；即使陈静确系宋峥朝之妻，房屋买卖行为并不是因家庭生活所需而法律赋予家事代理权的行为。故林熠颖向宋峥朝之妻陈静所作出的意思表示并不必然发生对宋峥朝有效的法律效力。（五）2020年6月19日后，我爱我家公司的区域经理介入处理本案所涉交易，宋峥朝和林熠颖同意继续履行原意向合同，但是在6月23日三方签约见面时，宋峥朝不同意“提前拿款”约定，并当面拒绝履行合同。其后，我爱我家公司虽多次与双方沟通，但终未能达成一致意见。林熠颖无力承担每日近一万元的利息支出，不得不另寻买家。而且，在另行出售之前，林熠颖仍给出了近两周的时间（6月28日至7月10日），但是宋峥朝及我爱我家公司在这期间一直未有任何反应。（六）宋峥朝所称“后经双方多次协商，确定最晚在2020年7月16日网签，并在网签后立即支付首付款，但林熠颖以房价过低为由再次毁约”不符合客观事实，也没有有效证据支持。三、《购房意向合同》系正式《房屋买卖合同》的预约合同，不适用本约才能适用的20%违约金条款。根据房屋买卖交易习惯，意向合同签订后必然还需后续的磋商完善过程，买方也需要准备首付款、中介查档等工作，然后完成网签程序。即使案涉意向书的内容约定完备，其也只能认定为正式房屋交易行为实施前的预约。退一步说，即使林熠颖所发送的“房子不卖了”是一有效的意思表示而构成违约，宋峥朝主张453.6万元的违约金也明显过高，宋峥朝并未举证证明存在何种损失、多少损失。意向合同中并未约定宋峥朝需要向我爱我家公司交付意向金或者定金，林熠颖更未收到任何款项。2020年7月10日，林熠颖与案外人方新建签订意向合同并收取定金30万元，但当双方于7月31日准备网签时发现宋峥朝已于2020年7月17日向杭州市西湖区人民法院提起诉讼并保全查封案涉房产。林熠颖房产因此不能完成网签，有可能造成违约金30万元的损失。综上，林熠颖不存在违约行为，无须承担违约责任。请求法院依法驳回宋峥朝的诉讼请求，并提出反诉请求：1.宋峥朝支付违约金300000元；2.宋峥朝赔偿利息损失195000元（暂计算至2020年8月31日，其后按月19.5万元计算至解封时止）；3.宋峥朝赔偿林熠颖需双倍返还给案外人的定金损失300000元；4.本案诉讼费由宋峥朝承担。 宋峥朝针对林熠颖的反诉答辩称：宋峥朝不存在违约行为，不需承担违约责任。现有证据不能确定林熠颖实际支付利息的情况，且宋峥朝对案涉房产进行保全与林熠颖的利息支出没有关联性，相关利息不应由宋峥朝承担。双方签订的《购房意向合同》明确约定双方应于2020年6月3日进行网签，宋峥朝应于6月18日支付首付。林熠颖之所以不愿在6月3日网签是其在签订意向合同时未考虑到抵押权人对首付款有要求。对于更换中介的问题，系林熠颖提出，宋峥朝因要购买案涉房屋，只能被动接受。意向合同解除后，林熠颖通过我爱我家公司表示要继续履行合同。双方协商在7月16日办理网签，但中途林熠颖一再违约，并最终明确表示其不同意出售案涉房屋。 第三人陈述称：2020年5月24日，宋峥朝与林熠颖在我爱我家公司就物业地址为××路××号××花园××幢房屋签订三方《购房意向合同》。合同中明确约定：房屋转让总价2268万，其中首付款1380万元，余款申请商业贷款；双方应于2020年6月3日前签订《杭州市房屋转让合同》，宋峥朝于2020年6月18日前支付首付房款。嗣后，我爱我家公司按正常程序申请网签查档，且于2020年5月27日查档出结果，我爱我家公司及时通知双方并积极沟通确认网签时间。此时，林熠颖以“按照典当行建议，网签后三天左右拿首付”为由要求延后网签，并要求宋峥朝准备好首付房款再另行通知网签。宋峥朝仍希望按《购房意向合同》相关约定先网签，再于2020年6月18日前支付首付房款。2020年6月6日左右，宋峥朝再次通知我爱我家公司，其可以在6月15日左右准备好首付，要求尽快办理网签手续。于是，我爱我家公司立刻通知林熠颖，并约定于2020年6月12日进行网签。我爱我家公司分别已于2020年6月11日下午4：36及6月12日上午9：50向林熠颖发送《告知函》，提前告知签约具体时间及地点及所需资料。2020年6月12日下午，林熠颖并未出现。但当日林熠颖曾向我爱我家公司提出要求减免其一方的全部中介费，我爱我家公司不同意。后，我爱我家公司从宋峥朝处了解到林熠颖有意跳单至其他中介，且不断与其他中介频繁联系。于是，2020年6月16日，我爱我家公司向双方发送《敦促函》，敦促各方要求按意向合同的相关约定尽快进行签约。后经我爱我家公司多次协商仍无果。6月23日，宋峥朝要求我爱我家公司向林熠颖转发《解除〈购房意向合同〉通知函》。2020年6月24日，我爱我家公司将30万元购房意向金退还给宋峥朝。2020年7月3日，林熠颖主动要求继续履行合同，让我爱我家公司去联系宋峥朝尽快签署《杭州市房屋转让合同》，并要求宋峥朝尽快筹钱。在我爱我家公司的积极斡旋下，林熠颖在2020年7月8日左右与宋峥朝初步确定凑足首付房款的时间为7月16日，并同意7月16日当天签订网签合同。2020年7月11日，我爱我家公司突然接到林熠颖发来的短信，大意为“因宋峥朝未与其签约，要求调整案涉房屋挂牌价至2700万元，底价2500万，并要求重新出售”。后，林熠颖以《购房意向合同》无效为由投诉至房管局、中介协会等职能部门要求我爱我家公司撤销查档。事后，我爱我家公司才知晓，林熠颖早已于2020年7月10日与案外人方新建达成了案涉房屋的买卖协议。2020年7月17日，我爱我家公司依林熠颖的书面申请撤销查档事宜，林熠颖书面明确表示“不要求与客户宋峥朝继续交易”。综上，致使案涉《购房意向合同》目的无法达成系因林熠颖造成，我爱我家公司保留向违约方追究责任的权利。请求法院查明事实后依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对宋峥朝与林熠颖提交的《购房意向合同》、房产证复印件、收据、汇款凭证、我爱我家公司经纪人王秀强与林熠颖的微信聊天记录、陈静与林熠颖的微信聊天记录、我爱我家公司客服与林熠颖的通话录音、我爱我家公司区域经理刘凡与林熠颖的短信聊天记录和通话录音、宋峥朝与林熠颖的微信聊天记录、三方解除协议照片、提前拿款风险告知书照片、抵押合同复印件、林熠颖与案外人赵铭杰的微信聊天记录、宋峥朝与林熠颖的对话录音、房地产买卖居间合同等证据，宋峥朝和林熠颖对其真实性均无异议，本院对其真实性予以认定，对其证明力应综合认定。宋峥朝和林熠颖提交的其余证据与本案无关，不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年5月24日，林熠颖（卖方）、宋峥朝（买方）和我爱我家公司（居间方）分别作为甲、乙、丙三方签订《购房意向合同》一份，合同约定：转让房屋位于杭州市××路××号××花园××幢，转让总价为2268万元，付款方式为首付款1380万元，余款申请商业贷款，付款时间为签订《杭州市房屋转让合同》后7个工作日内。交房条件为待银行放贷房款到账后2个工作日内。合同第四条关于“甲方权利和义务”约定为：“甲方为表示售房诚意，在签订本合同时向丙方支付保证金￥300000元。待甲乙双方签订《杭州市房屋转让合同》后，若甲方需承担费用……”第七条约定：“甲乙双方应在本合同签订后10天内向丙方提供查档所需资料，待查档通过后3天内共同至丙方签订《杭州市房屋转让合同》。”“若甲方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，甲方无权要求丙方返还保证金，可通过诉讼或其他合法方式解决。”“若乙方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权要求丙方返还定金，可通过诉讼或其他三合法方式解决。”“甲乙双方协商同意，乙方于2020年6月3日前签订《杭州市房屋转让合同》，于2020年6月18日前将13800000元打入丙方监管账号。甲乙方承诺特别约定：2020年6月3日前转让掉名下一套房屋并取得购房资格。甲方已通过丙方知晓此情况。甲乙双方共同约定，待乙方获得购房资格后的3天内向丙方提供购房查档所需资料，查档结果出来后3天内至丙方签订《杭州市房屋转让合同》。”第八条关于违约责任约定：“若发生违约情形守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的20%要求对方支付违约金。”合同签订当日和次日，宋峥朝共向我爱我家公司转账支付300000元，转账交易附言为“西湖花园31幢定金”。我爱我家公司经纪人郑伟和王秀强于2020年5月24日向宋峥朝出具《收据》一份，载明：“今收到宋峥朝购买××路××号××花园××幢的定金人民币叁拾万元（￥300000.00）。待我爱我家开据（具）机打收据后，换取此收据。具体以实际到款为准。” 2020年5月27日，我爱我家公司经纪人王秀强联系林熠颖称：“查档通过了，可以网签了，你来接您”、“你这边看下时间，方便的时候跟我说下，我跟买家约时间”、“他们的钱没这么快，因为当时宋总跟您沟通过，公转私每天限额的，约定时间之前没问题的，您如果不是很方便那网签可以先放放，查档结果反正已经出来了，随时可以网签的”。林熠颖回复：“按照之前说得约在下周，然后尽量按照典当行建议的网签后三天左右首付”、“你去给买家说吧，首付到齐再网签，典当行的人也都告诉我差不多网签之后三天内首付，之前我自己经验不足，现在周围所有人都让准备好了首付再签，我也想少折腾几趟，最好上午网签，下午打首付，一天就办好前面部分。”2020年5月29日王秀强回复：“林女士，我跟宋总那边反应（映）了你这边的想法，他说没问题的，他最近钱一直都在慢慢的取出来”。林熠颖回复：“行，准备得差不多了，你安排工作日的上午去网签（提前一个晚上和我约），然后网签后三天内（最好一天办下来）完成打首付和解压（押）。第二个行程就是过户了。”2020年5月31日林熠颖询问关于首付时间，王秀强回复：“15号左右他那边能打进来，第二天你这边就能拿到，我陪你去拿钱还钱”。2020年6月1日林熠颖询问王秀强：“要是12号下礼拜五前可以打首付，可以这礼拜五（指6月5日）或下周一，二去网签”。王秀强回复：“林女士，意向合同上面约定的时间是6月3号前网签诶，请您配合下”、“如买家纠结这个事情，您这边属于违约的呢……”、“买家这边已经让步，15号首付打进监管，望您配合下，不然买家那边追究责任，属于您这边违约的”。林熠颖随即向经纪人发送了2020年5月29日的聊天记录，并询问：“你不是说同意了，怎么今天就不同意了”。经纪人回复：“当时是同意了啊，那现在买家这么说，我也没办法啊，我的工作是调节你们之间最快速的办完流程”。2020年6月8日，王秀强通过微信通知林熠颖于2020年6月12日签合同，林熠颖未予回复。6月12日，经纪人通知林熠颖：“下午3点我们总部签合同”、“我跟宋总会等您到3点”。林熠颖在14时59分回复：“3点了，你让宋总回去吧”。后又于15时43分称：“既然你不想签合同，那解约吧，这个你和你们公司说下的”。2020年6月12日下午16时36分，林熠颖向王秀强表示：“我这边其他无所谓，解约或者中介费我不付，你决定，你们商量好和我说下，合同也让我们家律师看了，我不用负责的……”、“意思我已经表达清楚了，我第一次电话，可以付5万，第二次一分不想出”。王秀强表示：“10W（万）的中介费是付给公司的啊。你说让我帮您去谈低点，我有把握。您一下子砍死，您让我怎么做工作，公司肯定不会同意的啊”。林熠颖回复：“那算了，意思我表达清楚了，你们公司我也有认识的人，知道这个情况”。王秀强又询问：“你的意思就是说10W（万）不付，就签是不是”。林熠颖回复：“嗯嗯”。其后双方未就免除中介费的问题达成一致。 与此同时，林熠颖与宋峥朝通过微信协商关于延期网签的问题，2020年6月3日，林熠颖告知宋峥朝：“……因为网签是典当行负责人拿产证出来和咱们去网签的，他们内容有个要求是，网签后三天内还款的。典当行是国有企业”，并询问：“所以咱们这边时间估计得往后推迟几天，时间上您和您太太这边没问题的吧？”宋峥朝回复：“好的，我问问”。林熠颖又称：“……等你们首付快准备好的时候，先约个时间网签。我这边和典当行约好……”。宋峥朝回复：“嗯好的，等我通知哈”。2020年6月6日，宋峥朝告知林熠颖：“我看了下网签我们大概12号去签，首付我大概15号付给中介”、“但是有个问题你要和中介确认下，我付了首付，你不是第二天是不是马上能拿到去付按揭”、“因为据我了解，这个钱是要等我这边按揭审批通过你才能拿到，这个时间大概在4至5个工作日”。林熠颖回复：“……是要看办按揭进度的……如果很顺利的一天的也有，普通的四、五天也有”、“……我下周工作日和典当行确定好具体时间……”、“典当行回复……可以预约周五（指6月12日）下午；周四上午和周四下午……”。宋峥朝回复：“那就周五下午好了”。林熠颖回复：“好的，就按你说的这个时间吧。不过我这周和我爱我家的沟通，感觉我爱我家的服务有点不行的，我都有点想去链家做了……”。宋峥朝回复：“那估计现在换的话不好操作吧”。林熠颖认为：“我没收到定金，这个不是定金合同，这个只是意向金合同……”。宋峥朝回复：“嗯嗯，我们两方和气生财就好了”。2020年6月9日，林熠颖向宋峥朝提出：“我这边不想在这个公司走流程了，合同的话，我让我律师朋友看了，这个我可以无责解约的。房子是要卖给您的，可以找个别的公司我们先签个合同……”。宋峥朝提出：“你确定可以无责解约吗”、“我们有30万定金在那边，不签的话他们要扣的”、“他们定金不会退给我的”。林熠颖表示：“这个不是定金……”、“……我有个朋友上个月也在我爱我家签约了这种合同，付了30万的定金……直接给他们总部打电话，然后把30万拿回来了”。宋峥朝表示：“我晚点问问律师”。2020年6月10日，宋峥朝告知：“我问了下律师，她说合同是有效的”、“刚刚我爱我家给我打电话了，说意向合同是有效的，如果我们协商解除，还是要按照合同约定支付中介费的。所有，现在换中介不是我同意就好了，我们还有30万押金在中介，他们肯定要扣违约金，他们总部明确说不同意撤销意向合同”。林熠颖回复：“……您就说房子不卖了说好了，是我违约，您没有违约……然后我们换个公司签约好了……或者我们先找个公司签个合同也行”。 2020年6月12日，宋峥朝至我爱我家公司通知地点林熠颖签订《杭州市房屋转让合同》。林熠颖未前往签约。 2020年6月16日15时17分，宋峥朝的配偶陈静联系林熠颖：“我们刚刚收到中介发的函”、“我看要跳单不具有操作性啊”、“总之，我爱我家不会允许我们跳单的，你考虑清楚”。林熠颖回复：“……我刚才给家里人打电话了，这个房子先暂时不卖了，以前有点任性的，至于违约责任，你们按照那个意向合同，起诉我好了，其他公司我也让他们下架了……”。陈静回复：“意向书约定的违约责任是总价的20%，也就是400多万。我希望你考虑清楚。大家都是成年人，是要为自己的任性买单的”。林熠颖回复：“我考虑清楚了，明天你们可以联系法院起诉了。”同日19时47分，宋峥朝谈及其向一“投资贝壳系门店”的朋友询问向我爱我家公司退取定金的问题，林熠颖提出可以委托宋峥朝的该朋友作为中介进行案涉房屋买卖。宋峥朝表示认可，并称：“我联系了我朋友……我让他帮忙给我们做，中介费收你一万多点就行”、“我先把我爱我家的定金拿回来，到时候去他们公司就行”。林熠颖表示：“好的。我这边付十万也没事。”其后，双方又就向我爱我家公司退取定金的问题进行了沟通，林熠颖认为我爱我家公司“在拖时间”，宋峥朝表示需要等我爱我家公司回复。6月18日，林熠颖提出：“您今天给我个时间，因为上次陈姐（指陈静）给我发了消息，我这边联系了家里，家里说这两天不能确定得的话，可能就不考虑卖了。”后我爱我家公司同意退还宋峥朝支付的30万元意向金（定金），并组织签订《三方解除协议》。宋峥朝和林熠颖认为其中关于“丙方本着遵行甲乙双方意思自治的原则，同意甲乙双方终止上述协议并协助相关手续。甲乙双方承诺在本协议签订一年内，若以不通过丙方的任何途径成交，甲乙应当按照实际成效价的2%向丙方进行赔偿”的约定对其二人不利。且宋峥朝提出，经与陈静商量，需要“找好新的中介签好合同，我们再去解约拿定金”。林熠颖表示同意。故未签订该《三方解除协议》。在协商签订新的购房合同期间，双方对是否同意林熠颖在案涉房屋抵押注销前领取首付款，即“提前拿款”的问题产生争议，未能签订新的意向合同。 2020年6月23日，我爱我家公司经纪人向林熠颖转发落款日期为2020年6月19日的《解除〈购房意向合同〉通知函》一份，称：“买家让我转发给你的”，该函载明：“2020年5月24日你与我通过杭州我爱我家房地产经纪有限公司签订了位于杭州市××路××号××花园××幢房屋的《购房意向合同》。根据意向合同约定，你应在2020年6月3日前与我签订《杭州市房屋转让合同》；但至今你仍未与我签约，你已违约。现特函告于你：自2020年6月19日起我与你方解除该《购房意向合同》，并取回我爱我家代为保管的意向金且保留追究你违约责任的权利。”林熠颖于2020年6月27日，回复：“收到，麻烦约下买家一式三份作废。”同日，林熠颖微信联系宋峥朝：“宋总，我收到您发的解约函了。还要三方在场一式三份作废的。”“请问您这边什么时候有时间，麻烦联系一下中介把之前的一式三份作废。”宋峥朝回复：“……因为意向合同项下你违约了，我们现在作为守约方，单方解除合同。不是协商一致解除，不需要一式三份协议作废”。林熠颖不认可宋峥朝单方解除合同。后双方仍就合同解除责任、双方沟通过程中产生的问题进行了沟通。2020年6月30日，宋峥朝提出：“如果你这边诚心要卖，我明天回来单独和你聊下，如果你不想卖的，也请回复下，我也就不安排了，谢谢”。次日，双方进行了面谈。2020年7月2日，宋峥朝回复：“今天我和陈静沟通了，她不同意”。林熠颖表示：“好”，“……西湖花园3幢359方2650Ｗ卖掉了，他们现在给我的报价是2600Ｗ，因为我的面积比较大，397.79平方……正好陈姐也不太想买了，上次说高尔夫没去看，这边你们去看下高尔夫吧，我也不想让这个事情影响你们夫妻之间的关系。” 2020年6月28日，林熠颖向我爱我家公司区域经理刘帆表示其未违约，不同意宋峥朝单方解除合同，但可以协商解除合同。并提出可以继续履行合同，但需在一周内进行网签；如未完成网签的，则三方进行解约，互不追究任何一方法律责任。 2020年7月3日，我爱我家公司客服与林熠颖联系。林熠颖提出：“要么按照合同处理，要么就解约嘛”。客服询问：“就是按照原来合同来履行，是吧？”林熠颖回复：“嗯，是的。” 2020年7月6日，林熠颖向我爱我家公司区域经理刘帆提出：“卖得的基础上是这个周二（指2020年7月7日）打首付，或者延迟一天，需要1万的利息，这个客户同意了吗？同意我就卖”。2020年7月8日称：“要是你觉得这周五（指7月10日）网签了比较保险的话，你约下客户周五网签，我让国企的负责人把原件带过来”。2020年7月10日，林熠颖电话询问刘凡关于宋峥朝首付款准备情况。刘凡电话告知林熠颖首付款2020年7月16日之前可以到位，林熠颖提出要提前进行网签，但双方未确定网签具体时间。同日，林熠颖与案外人方新建在杭州蓝钱房地产经纪有限公司的居间下签订《房地产买卖居间合同》一份，约定将案涉房屋以2290万元的价格转让给方新建。2020年7月11日，林熠颖向刘凡发送信息：“客户发了解约函之后我又给了两周时间，一直没有签约。既然那个客户这边不买我房子，那这个房子就算了吧，然后你官网上给我调整2700万，现在最低2500万可以出售……你们再给我找找其他客户。” 本院认为，宋峥朝、林熠颖和我爱我家公司于2020年5月24日签订的《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均具有约束力。该意向合同包含两个法律关系，即宋峥朝与林熠颖关于案涉房屋达成的房屋买卖预约合同关系及宋峥朝、林熠颖与我爱我家公司之间的居间合同关系。《购房意向合同》履行过程中，宋峥朝和林熠颖经协商一致，对原约定签订《杭州市房屋转让合同》的时间和首付款支付时间作出了变更，即约定双方应于2020年6月12日签订《杭州市房屋转让合同》，宋峥朝于2020年6月15日支付首付。宋峥朝于2020年6月23日通过我爱我家公司向林熠颖转发的《解除〈购房意向合同〉通知函》以《购房意向合同》约定的网签时间（即2020年6月3日）为依据，主张林熠颖构成违约并要求解除合同，该解除合同的理由不成立，故《解除〈购房意向合同〉通知函》不产生解除合同的法律后果。现作为买卖双方的宋峥朝和林熠颖均要求解除合同，本案房屋买卖预约合同已没有继续履行的基础，对宋峥朝要求解除该合同的诉请，本院予以支持。本案争议焦点在于：一、导致案涉合同解除的责任在哪一方；二、双方主张的违约金和损失如何认定和承担。 争议焦点一，导致案涉合同解除的责任在哪一方。本院认为，《购房意向合同》履行过程中，宋峥朝和林熠颖经协商一致，对原约定签订《杭州市房屋转让合同》的时间和首付款支付时间作出了变更，双方均应按变更后的合同继续履行。期间，林熠颖提出更换中介，宋峥朝虽未明确表示反对，但其当即表示“那估计现在换的话不好操作吧”，后又多次表示担心如解约我爱我家公司会扣除相应违约金，并告知林熠颖：“我问了下律师，她说合同是有效的”、“刚刚我爱我家给我打电话了，说意向合同是有效的，如果我们协商解除，还是要按照合同约定支付中介费的。所以现在换中介不是我同意就好了，我们还有30万押金在中介，他们肯定要扣违约金，他们总部明确说不同意撤销意向合同”等；2020年6月12日当天，宋峥朝亦按约至我爱我家公司处欲与林熠颖签订《杭州市房屋转让合同》。在此过程中，双方并未就更换中介、另行约定网签时间达成新的合意。林熠颖在与宋峥朝达成一致，并收到我家我家公司的通知后未于2020年6月12日与宋峥朝签订《杭州市房屋转让合同》已构成违约。且我爱我家公司已为宋峥朝和林熠颖提供了居间服务。林熠颖所称的《购房意向合同》关于意向金约定有瑕疵、未考虑房屋典当情况下对网签和还款时间有要求、经纪人态度不好等均非法定的解除的合同的事由，其试图通过与宋峥朝串通的方式解除三方签订的《购房意向合同》，从而达到规避居间合同关系中的违约责任的目的，其行为亦有违诚信。对于宋峥朝在2020年6月23日向林发送《解除〈购房意向合同〉通知函》，且在后续协商时不同意林熠颖按原合同约定提前拿款的问题。因林熠颖在此前已存在违约行为（包括2020年6月12日未前往签约，2020年6月16日明确向宋峥朝配偶表示其不同意出售案涉房屋）；且从本案查明的事实来看，在林熠颖与宋峥朝后续磋商过程中，林熠颖于2020年7月10日便与案外人方新建签订《房地产买卖居间合同》，约定将案涉房屋以2290万元的价格转让给方新建，并于2020年7月11日明确向我爱我家公司表示不再履行案涉《购房意向合同》，且要求提价另行挂牌出售。至此，双方签订买卖合同的基础已丧失，故导致本案合同解除的责任在于林熠颖，其应依法承担违约责任。 争议焦点二，双方主张的违约金和损失如何认定和承担。关于宋峥朝主张的违约金数额。虽《购房意向合同》约定违约金按房屋转让总价的20%计算，但该《购房意向合同》属于预约合同，其在法律性质上不同于正式的房屋买卖合同，林熠颖违反上述预约合同给宋峥朝造成的损失仅为为准备达成本约而支出的费用，而不包括未达成本约所产生的预期利益损失。故本院认为上述《购房意向合同》约定的违约金明显高于给宋峥朝造成的实际损失，应予以适当调整。综合考量本案过错情形、实际损失等因素，本院酌情确定林熠颖支付违约金300000元。关于林熠颖反诉部分的主张。如上所述，因林熠颖的原因导致《杭州市房屋转让合同》未能签订，其应承担违约责任。现其要求宋峥朝支付违约金、赔偿利息损失及需双倍返还给案外人的定金损失的反诉请求均缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除宋峥朝与林熠颖于2020年5月24日通过《购房意向合同》建立的关于杭州市××路××号××花园××幢房产的房屋买卖预约合同。 二、林熠颖于本判决生效之日起十日内支付宋峥朝违约金300000元。 三、驳回宋峥朝的其他诉讼请求。 四、驳回林熠颖的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费43088元，诉讼财产保全费5000元，共计48088元，由宋峥朝负担44908元，林熠颖负担3180元。反诉案件受理费5875元，由林熠颖负担。 宋峥朝于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；林熠颖于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 徐 菁 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 倪倩虹