四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初5498号 原告（申请执行人）：宜宾农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91511500MA65EYP274，住所地四川省宜宾市翠屏区人民路******。 法定代表人：梅发贵。 委托诉讼代理人：刘曾燕，四川发现（宜宾）律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：易飞吉，四川发现（宜宾）律师事务所律师，执业证号××。 被告（案外人）：杜开琴，女，1974年8月22日出生，汉族，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：杨宗桥，四川晏州律师事务所律师，执业证号：××。 被告（被执行人）：丁科，男，1965年6月29日出生，汉族，四川省宜宾县，现服刑于四川省嘉州监狱。 委托诉讼代理人：毕伍杰，四川翠屏律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：毕倩，四川翠屏律师事务所律师，执业证号××。 第三人（被执行人）：简章会，1969年12月17日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：王瑶，四川戎星律师事务所律师，执业证号：××。 第三人（被执行人）：陈化，1966年10月11日出生，汉族，住四川省宜宾县。 原告宜宾农村商业银行股份有限公司（以下简称宜宾农商行）与被告杜开琴，被告丁科，第三人简章会、陈化申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宜宾农商行的委托诉讼代理人易飞吉、刘曾燕，被告杜开琴的委托诉讼代理人杨宗桥，被告丁科及其委托诉讼代理人毕倩，第三人简章会及其委托诉讼代理人王瑶到庭参加诉讼，第三人陈化经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 原告宜宾农商行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院准许对（2019）川1502执4481号执行案件中登记于被执行人丁科名下位于兴文县××镇××市场××号楼××号房屋【房产证号：兴文县房权证2007字第5××9号，土地证号：兴国用（07）第0&tim**;×5号】的执行；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年6月30日，简章会、陈化向原告借款，丁科以11套房产向原告提供抵押担保并已办理抵押登记，原告按约发放了贷款，借款人、抵押人未按期偿还贷款，原告起诉至贵院。原告与简章会、陈化、丁科金融借款合同纠纷一案，贵院于2015年11月4日作出（2015）翠屏民初字第4号民事判决书，判决原告对丁科位于兴文县××镇××市场××1间房屋（含案涉房屋1间）在120万元债权范围内享有优先受偿权。判决发生法律效力后，因简章会、陈化、丁科未履行生效法律文书确定的义务，原告向贵院申请强制执行，贵院立案执行，并于2020年3月5日作出（2019）川1502执4481号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，查封了上述11间房屋。执行过程中，案外人杜开琴对执行标的：丁科位于四川省兴文县××镇××市场××号楼××号房屋【以下简称案涉房屋，房产证号：兴文县房权证2007字第5××9号，土地证号：兴国用（07）第0&tim**;×5号】提出执行异议。贵院于2020年8月24日作出（2020）川1502执异143号《执行裁定书》裁定中止执行。原告认为，（2020）川1502执异143号《执行裁定书》认定事实不清，证据不足，导致适用法律和裁定结论错误。 原告依法办理了抵押登记，贵院依法判决原告对案涉房屋享有优先受偿权，即使认定丁科不是房屋所有权人，构成无权处分，原告也依法善意取得抵押权。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，仅适用于没有任何抵押登记的情形，该条款保护买受人的权利，只能对抗普通债权人申请的查封，不能对抗抵押权人的抵押权。未办理过户登记系案外人杜开琴的过错。案涉房屋系2007年的产权证，2011年房屋转让属于现房转让，从签订《房屋转让协议》到房屋办理抵押登记，长达1年7个月，未办理转移过户登记，有违常理，案外人存在过错。如果案外人杜开琴支付86000元购房款属实，按照常理会让丁科交付《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，其未收取双证，导致丁科用于抵押，明显有违常理，且存在过错。案外人杜开琴自2011年10月31日签订《房屋转让协议》至2020年6月19日向宜宾市翠屏区人民法院提起书面执行异议，长达近10年的时间从未通过诉讼等方式救济其权利，明显有违常理，存在过错。综上所述，（2020）川1502执异143号执行裁定书认定事实不清，证据不足，适用法律错误。杜开琴所提供的证据，不能排除本案对案涉房屋的执行。因此，为维护原告合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告杜开琴辩称：我系该房屋的真实权利人，就案涉房屋享有的权利足以排除对该房屋的执行，（2020）川1502执异143号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。在人民法院查封之前我已与被告丁科将位于兴文县××镇××市场××号楼××号××0元的价格转让给我，即我与丁科签订的书面合同在人民法院查封之前。我已支付绝大部分房款。我与丁科签订协议前支付购房定金6000元，签订协议当日支付房款80000元，共计支付了购房款86000元，且约定由丁科办理完过户手续之后我支付剩余的2000元购房款。有丁科收到房款即向我出具收据为凭，即我已支付的大部分房款。我在人民法院查封之前已合法占有该不动产。我在支付丁科房款后丁科即将该房交付我占有，现我已经合法占有该房屋近10年。我一直将房屋给他人使用至今。案涉房屋未办理过户登记的主要原因非因我所致。丁科在出卖房屋后不久便无法联系，经我多方查询得知丁科因涉嫌诈骗下落不明，根本无法配合办理过户登记。因此未办理过户登记非因买受人原因造成。综上，我对案涉房屋的买卖、占有符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，就案涉房屋享有的权利足以排除对房屋的执行。 被告丁科不是房屋的真实权利人，其处分行为构成无权处分，原告无法善意取得抵押权。原告为混淆案件事实，恶意揣测我与丁科签订的《房屋转让协议》存在造假，但没有证据证明应承担举证不能的责任。我对未办理过户登记不存在过错，且买受人要求出卖人协助办理房屋过户手续不受诉讼时效限制。综上，贵院作出的（2020）川1502执异143号《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，维护我的合法权益。 被告丁科辩称：我在《最高额抵押合同》上签字是真实意思表示，自愿将名下11间房屋为借款作担保是事实，对法院判决我承担担保责任没有异议。我签订该抵押合同后，由员工经手办理房产抵押具体事宜，因非本人经手，故当时未核实用作抵押的房屋是否已出卖。我请求人民法院不予拍卖案涉房屋，以维护杜开琴之合法权益。我与杜开琴签订的《房屋转让协议》是真实的，我予以认可，签订时间应为落款时间，协议签订后即向杜开琴交付了房屋。《收据》载明收到购房款是事实，但卖房、收款的具体经办人均为我舅舅赵林昌，故支付方式为现金或转账，我不清楚。赵林昌与我说过买房人要求过户事宜，我准备一批一批集中办理过户，之后案涉房屋因用作抵押致不能过户。原告的金融债权可通过参与我“蓝色港湾”房地产项目等资产的分配实现，我因集资诈骗犯罪，相关资产已被冻结查封，即将启动资产处置程序。 第三人简章会辩称：原告宜宾农商行起诉的事实和理由充分有据，执行法院就案外人执行异议申请作出的《执行裁定书》事实不清、证据不足，适用法律错误，原告的诉讼请求应得到支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不能适用于本案，该法条明确规定适用前提是“金钱债权”，而本案执行的是抵押权，属担保物权，不再是金钱债权，故该法条不适用于本案。原告是经行政主管机关审查后办理了抵押权登记，是法定的抵押权人，抵押权登记具有公信力，根据信赖利益保护原则，原告据此享有对行政单位的信赖利益应予保护；同时，生效判决书亦确定了原告对抵押物的优先受偿权。故基于原告享有的担保物权，适用的法条应是该规定的第二十七条，而案外人并不符合但书中的排除执行条件。杜开琴基于自身原因怠于行使主张物权权利未办理案涉房产的过户登记，理应承担自身过错的法律责任。杜开琴因怠于行使权利致物权已转化为丁科的债权，其有权另案向丁科主张赔偿，原告对抵押物得以受偿后，并不影响杜开琴的法律救济权利。 我及陈化夫妻实际是丁科涉嫌刑事诈骗的被害人，是在丁科虚构事实、隐瞒真相情形下违背自身真实意愿而签署的个人借款合同，不应承担借款合同项下的本金、利息、复息的还款责任。因原告对我及配偶陈化申请执行已超过法定执行时效2年，我及陈化已就（2019）川1502执4481号金融借款合同执行案提出了执行异议，并已向本案递交了中止审理申请书。综上，我认为原告宜宾农商行起诉的事实和理由充分有据，执行局就案外人执行异议申请作出的执行裁定书事实不清、证据不足、适用法律错误，原告的诉讼请求应得到人民法院的支持，并因执行异议应先行中止审理本案。 第三人陈化未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2013年5月28日，简章会、陈化向宜宾农商行借款110万元，丁科以其包括案涉房屋在内的11间营业用房为简章会、陈化的以上债务提供担保。简章会、陈化未履行借款合同的约定，宜宾农商行诉至本院。本院于2015年11月4日就该案作出（2015）翠屏民初字第4号民事判决书，判决：简章会、陈化于判决生效之日起10日内共同向宜宾农商行归还借款本金110万元并支付从2014年6月30日起至本判决确定的给付之日止的利息和复息；宜宾农商行对丁科位于兴文县××镇××市场××1间房屋在120万元债权范围内享有优先受偿权。判决发生法律效力后，简章会、陈化、丁科未履行生效法律文书确定的义务。宜宾农商行向本院申请强制执行，本院立案执行，于2020年3月5日作出（2019）川1502执4481号执行裁定和协助执行通知书，查封了案涉房屋。 另查明，案涉房屋于2007年登记于丁科名下。2011年10月31日，丁科（甲方）与杜开琴（乙方）签订《房屋转让协议》，合同主要约定：甲方将其拥有的兴文县XX镇XX市场XXXX号门市转让给乙方，总价88000元，签订协议之日乙方一次性支付甲方86000元，甲方负责将两证过户给乙方，过户费用甲方承担，交两证时乙方交清余款2000元。协议签订后，杜开琴于2011年10月31日将86000元购房款交付给丁科，后杜开琴在该门市开展经营活动至今。 本院在执行宜宾农商行申请执行简章会、陈化、丁科金融借款合同纠纷一案中，杜开琴对执行标的【即案涉房屋：四川省兴文县××镇××市场××号楼××号门市，房产证号：兴文县房权证2007字第5××9号，土地证号：兴国用（07）第0&tim**;×5号】提出书面异议。本院于2020年8月24日出具（2020）川1502执异143号执行裁定书，裁定：中止本院（2019）川1502执4481号执行案件对登记于丁科名下位于四川省××镇××市场××号楼××号门市的执行。现宜宾农商行提起执行异议之诉。 另查明，2014年10月，丁科因集资诈骗逃匿，后于2015年9月25日在云南省临沧市被挡获归案。2018年12月7日，成都市中级人民法院判处：丁科犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十二年，……。丁科现于四川省嘉州监狱服刑。被告杜开琴等人因无法找到丁科，向当地政府反映办证事宜。 诉讼过程中，贺春来、覃小洪向本庭证实：案涉农贸市场于2005年开始修建，2007年完工，并边修边卖，前期给业主办理了房产证，后期资金链断裂，丁科将门市房产证办至自己名下用于抵押贷款。2014年丁科跑了，至今仍有30多户商铺业主没办到房产证。案涉农贸市场的管理员石仲辉向本庭证实：案涉农贸市场分为三期，丁科将第二期房屋出卖后又抵押，没有给购房者办房产证。当时大部分购房者都是拿现金去买门市，由丁科的赵姓舅舅收钱，杜开琴购买的是3号楼4号门市。 本院认为：该案系宜宾农商行诉简章会、陈化、丁科借款合同纠纷的生效判决的执行中，对执行标的（案涉房屋）提起的执行异议，本案的争议焦点为买受人（即被告杜开琴）对案涉房屋享有的权益是否能够阻却执行？案涉房产系营业用房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执中行，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，结合杜开琴向本院提供的证据以及本院依法调取的证人证言可证实，买受人在不动产办理抵押登记以及被人民法院查封前已购买并合法占有了案涉房屋，且已按合同约定支付了大部分房屋价款86000元，买受人亦明确表示愿意将剩余价款交付人民法院保管并执行。丁科将案涉不动产办理抵押登记，买受人等人对此并不知情，且买受人等人购买房屋至丁科失踪也仅有2年左右时间，结合证人证言证实买受人向政府反映办证之事实，本院认定买受人对购买不动产未办理过户登记不存在过错。原告作为专业从事信贷业务的金融机构，在办理抵押登记时，完全可通过实地调查、询问等了解到案涉房屋已出卖之相应情形，其怠于行使该权利而导致丁科将已出卖的不动产用于抵押。故本院认定原告在办理抵押登记当时知道或应当知道房屋已出卖，其通过与丁科签订《最高额抵押合同》获得的抵押权不能优先于善意第三人（即本案被告杜开琴，房屋的真实买受人）提出的执行异议。 综上所述，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人对案涉不动产享有的权益足以阻却执行。原告请求判决准许执行案涉不动产，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告宜宾农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告宜宾农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长  刘琳 审判员  蒋波 审判员  王利 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  李苇