贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初17723号 原告：刘某，男，汉族，2011年2月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 法定代理人：王某，系原告刘某之母。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼****房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），该公司员工。 原告刘某与被告贵州七众置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘某的法定代理人王某，被告贵州七众置业有限公司的委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即与原告签订《商品房买卖合同》，并到相关部门进行合同备案；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年9月30日与被告签订了《商品房买卖认购合同》，约定原告向被告购买毕节市城市南部新区。负2层511号商铺总计价款246220元，原告向被告支付了首期款73866元，同时还支付了维修基金1002元和测绘费55元，剩余价款172354元。负2层512号商铺总计价款259622元，原告向被告支付了首期款77887元，同时还支付了维修基金1046元和测绘费55元，剩余价款181735元。负2层511号商铺、负2层512号商铺剩余价款由原告（乙方）与被告（甲方）于同日分别签订了《分期付款之补充协议》，约定由贵州和聚祥商业运营管理有限公司以应当向原告支付的租金向被告分期进行支付，原告无需再向被告进行支付。被告在《商品买卖认购合同》中承诺，该商品房没有权属纠纷和债务纠纷；没有销售给除原告以外的其他人，还一并承诺被告收到乙方缴纳首期款后在一年内即应按照国家有关规定对原告办理房屋备案登记手续和相应不动产权证。同日，原告、被告以及贵州和聚祥商业运营管理有限公司分别签订了两个商铺的《三方协议》，协议约定，由原告将自己向被告认购的南部新区圆梦国际负2层511号商铺、负2层512号商铺租给贵州和聚祥商业运营管理有限公司十年，负2层511商铺每年租金22160元，负2层512号商铺每年租金23366元，由贵州和聚祥商业运营管理有限公司代原告向被告在8年之内偿还原告所欠被告房款的余款及利息，剩下2年的房租，由贵州和聚祥商业运营管理公司直接打在原告指定的账户上。然而，历经四年多时间，原告均未接到被告办理备案及不动产权证的任何通知，在2019年5月，原告在毕节市中级人民法院贴出的房屋查封通告上得知，自己向被告认购的南部新区圆梦国际负2层511号商铺、负2层512号商铺已被毕节市中级人民法院以被告欠他人款项为由进行了查封，被查封的包括原告认购之房及其他商铺。为此，原告于2020年7月31日向毕节市中级人民法院提交了执行异议申请书，并附上相关证据，可是至今没得到被告的处理或退款，原告所购买的商铺依旧处于查封状态。原告认为，根据原、被告双方签订的《分期付款之补充协议》第4条：“甲方收到乙方缴纳首期款后即应按照国家有关规定为乙方办理房屋备案登记手续，后续购房尾款由贵州和聚祥商业运营管理有限公司以应当支付乙方的租金向甲方分期进行支付，乙方无需再向甲方进行支付。”可是时至今日，已四年有余，被告作为该补充协议的甲方，却一直未履行双方约定为原告办理房屋备案登记手续，也未与原告签订《商品房买卖合同》。被告的行为，已经违反了诚实信用原则和双方的约定，依法应承担法律责任，除应立即与原告签订《商品房买卖合同》为原告办理房屋备案手续或立即退房退款外，还应承担由此给原告造成的各项经济损失。为了维护自身的合法权益，原告特根据有关法律的规定，诉至人民法院，请求人民法院支持原告前述请求。 被告贵州七众置业有限公司答辩称，原告要求办理备案登记的条件现今是无法满足的，被告无法为原告办理。一方面原因是由于受大量诉讼案件的影响，被告公司业务没有办法正常办理；另一方面原因是由于原告所购买的商铺目前状态为被告为避免查封备案至天厦房地产开发有限公司。出现这样的情况并非是被告所愿，被告一直在积极协调政府各部门、中级人民法院以及天厦房地产开发有限公司，目前已经取得进一步的进展，被告也希望能早日将购买被告公司商铺的业主关心的备案、办证等问题及时解决，能备案后，被告也会在第一时间通知原告及广大业主。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月30日、2016年12月3日，原告刘某与被告贵州七众置业有限公司签订两份《商品房买卖认购合同》，约定原告向被告购买毕节市城市南部新区，建筑面积为13.94平方米，总价款为259622元；负2层511号商铺，建筑面积为13.36平方米，总价款为246220元。买受人采取分期付款方式付款，具体付款方式及付款期限以双方签署的补充协议为准。出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》并完成《商品房买卖合同》备案登记后本合同自然终止。双方权利义务以《商品房买卖合同》约定为准。涉案两个商铺总价款为505842元。2016年12月3日，原告向被告支付了涉案两个商铺30%的购房款151753元，剩余价款354089元，原、被告于2016年12月3日签订《分期付款之补充协议》，约定原告所购商铺交由案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司运营管理，原告委托贵州和聚祥商业运营管理有限公司将前八年每年租金支付给被告以抵扣购房款。原、被告及贵州和聚祥商业运营管理有限公司就商铺租金支付原告欠付被告的购房尾款签订了《三方协议》予以明确。2016年12月3日，原告与贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，原告将认购商铺租赁给贵州和聚祥商业运营管理有限公司，租期十年（2016年11月1日至2026年10月31日），第一年至第八年租金由贵州和聚祥商业运营管理有限公司于每年10月31日前支付给被告，以清偿原告欠付被告的分期购房款，第九年、第十年租金按照商铺租赁合同在每年10月31日前支付给原告。合同签订后，原告向被告支付圆梦国际负2层511号、512号商铺首付款151753元，维修基金2048元，测绘费55元。因被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，未办理《商品房买卖合同》备案登记，故原告以前述诉讼请求诉至本院。 另查明，截止2020年12月8日，涉案负2层511号、512号商铺未备案，已被查封。 上述事实，有原、被告的陈述、双方提交的各项证据以及本院依职权调取的《查询结果说明》在卷为凭，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案原、被告之间签订的《商品房买卖认购合同》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应属于预约合同性质。根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”及第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干干预。”的规定，当事人订立合同应当遵循意思自治原则，不能违反合同自由原则。因此，原、被告双方签订正式《商品房买卖合同》仍然需要采取要约与承诺的合同订立方式，若不能协商达成一致，双方均不能强制要求对方与自己签订合同。故对原告诉请判决被告与原告签订《商品房买卖合同》并进行合同备案的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘某的诉讼请求。 案件受理费25元，由原告刘某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  邵烨旭