广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4930号 原告：李娅，女，汉族，1974年5月10日出生，住广西北海市海城区。 被告：北海湾春投资开发有限公司，住所地：广西北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxx9。 法定代表人：邵有春，董事长。 委托诉讼代理人：廖文凯，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 原告李娅与被告北海湾春投资开发有限公司（以下简称“湾春公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法适用简易程序于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告李娅、被告湾春公司的委托诉讼代理人邓泽涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李娅向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原告与被告于2017年3月12日签订购买的《商品房买卖合同》，并于判决生效之日起30天内退还全部已付房款290000元及装修款36060元，合计326060元；2、被告按累计已付款326060元的5%向原告支付违约金16303元，并按银行同期贷款利率支付利息54610元（326060×4.75%÷365天×1287天=54610元，利息天数从2017年3月12日暂算至2020年9月18日），合计70913元；3、被告赔偿一倍购房款290000元；4、被告承担本案诉讼等费用。 案件审理过程中，原告当庭增加一项诉讼请求：判令被告承担本案诉讼财产保全责任保险保险费2070元。 事实和理由：原告于2017年3月12日与被告签订一份《商品房买卖合同》，根据该合同约定：原告以290000元的价格购买被告开发的位于北海市西南大道以南、湖北路东侧北海市个，建筑面积共30.05平方米，套内面积13.8平方来，公共分摊建筑面积16.25平方米，单价每平方米9650.58元，合同签订后，原告已全款付清购房款290000元和装修款36060元，合计326060元。从购房至今，被告未按时办理房屋产权登记，也未按合同约定交付使用。根据《商品房买卖合同》合同约定，被告应当在2017年5月31日前交付使用，合同中第九条：出卖人逾期交房的违约责任第二条：逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖入应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。（累计已付房款290000元及装修款36060元的5%向原告支付违约金16303元并按银行同期贷款利率支付利息54610元，合计70913元）。根据原告从北海市自然资源局不动产登记中心查询得知：原告购买的被告开发的位于北海市西南大道以南，湖北路东侧北海市东盟国际商贸城6幢3层3238号不动产的抵押、查封登记信息，北海市住建局已于2015年5月14日暂停办理签约，广西壮族自治区高级人民法院已于2016年8月8日进行预查封，也就是说原告购买了该查封房产就办理不了签约根本无法过户办理不了产权登记证书，但是被告在明知查封状态还继续销售给原告，非法处置司法机关查封的财产，属于合同诈骗行为，给原告造成了经济损失。综上所述，原告依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告湾春公司辩称，不同意原告的诉求，1、本案原被告并非简单的商品房买卖合同关系，而是带有租约的合同关系，原告购买的商品房，购房款已经是扣除三年的租金。房屋十年内需交付北海湾春企业管理有限公司经营管理，原告不占有房屋，存在的查封不影响双方合同目的的实现，因此原告请求解除合同无依据。2、即便在合同解除的情况下，原告请求按照银行同期贷款利率支付利息是没有事实和法律依据的。针对商品房买卖合同的约定，即使合同解除，被告也只应按照累计已付款（29万元的5%）支付违约金，因此原告请求按照同期利率支付利息无事实与法律依据。3、本案的装修款，是原告与案外人之间签订的合同关系，也并非由被告收取，属于另一个法律关系，不应当在本案处理，原告可另行主张。4、本案的诉讼财产保全责任保险保险费并非本案所必然发生的一个费用，故原告请求保险担保费没有任何依据。5、原告请求按已付购房款的一倍支付购房款也没有事实和法律依据。 经审理查明，2017年3月12日，原告李娅与被告湾春公司签订一份《商品房买卖合同》（销售合同编号：ＤＭＧＪ06-3238），主要约定：原告购买被告开发的位于北海市，建筑面积30.05㎡，总价款290000元，付款方式为：于2017年3月10日首付款已交190000元，2017年4月30日前交纳第二期房款100000元；被告应当在2017年5月31日前，将经综合验收合格、符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%支付违约金。被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。该合同还约定了其他内容。 同日，原告李娅（甲方、出租方）与被告湾春公司（丙方、保证人）、案外人北海湾春企业管理有限公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：原告将北海东盟国际商贸城6-3-3238号房商铺出租给案外人北海湾春企业管理有限公司，租期十年，以原告将商铺使用权转交给案外人北海湾春企业管理有限公司之日的第二天起算。该合同还约定了其他内容。 原告提交的银行流水显示其于2017年3月10日分两笔向被告转账167000元、18000元，两笔共计转账185000元；于2017年4月30日分四笔向案外人北海湾春企业管理有限公司转账50000元、20000元、23600元、6400元，四笔共计转账100000元。原告主张除了以上转账，其还于2017年3月9日另现金支付给被告5000元。以上共计支付了房款290000元。 另查明，2017年3月10日，被告向原告开具了一份《收据》，载明今收到李娅交来“北海东盟国际商贸城”63238#房款（原15年4月25日楼锡平64448#房款转入）5000元。 同日，案外人北海中亚置业有限公司向原告开具了一份《收据》，载明今收到李娅交来“北海东盟国际商贸城”6-3238#装修款36060元。 2017年4月30日，被告分别向原告开具了两份购北海东盟国际商贸城6幢3层3238号房发票，发票金额分别为185000元及100000元。 还查明，2020年9月17日，北海市自然资源局出具一份《不动产登记信息查询证明》，载明：经核查，截止2020年9月17日10时41分，坐落于北海市盟国际商贸城6幢3238号不动产于2015年4月13日办理抵押权登记，查封登记记录如下：1、北海市住房和城乡建设局于2015年5月14日来文暂停办理签约；2、广西壮族自治区高级人民法院于2016年8月8日来文预查封；3、广西壮族自治区高级人民法院于2018年8月2日来文续查封。 再查明，案涉房屋至今仍未交付给原告。原告还提交了中国平安财产保险股份有限公司广西分公司于2020年11月6日向其开具的(2020)桂0502民初4930号案件的诉讼财产保全责任保险费2070元，但原告未向本院提出诉讼财产保全申请。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。涉案《商品房买卖合同》签订后，原告李娅已依约向被告湾春公司支付了全部购房款，被告湾春公司应当在该合同约定的期限内交付房屋给李娅并办理房屋过户手续，但被告湾春公司从合同约定的交房时间至今已逾数年之久，仍未履行交付房屋的义务，且案涉房屋已被人民法院查封，被告湾春公司在房屋被解封前也无法履行交付义务，已导致涉案《商品房买卖合同》的目的不能实现，被告湾春公司的行为已构成违约。因被告湾春公司的违约行为致使涉案《商品房买卖合同》的目的不能实现，原告主张解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”关于法定解除合同条件的规定，据此，原告主张解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。原告行使的合同解除权基础应当是法定解除权，而非约定解除权。被告湾春公司以涉案房屋租赁给案外人北海湾春企业管理有限公司为由，主张其不存在逾期交房的违约责任的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，被告湾春公司应向原告返还购房款290000元，故原告诉请要求被告于本案判决生效之日起30天内退还全部已付房款290000元，于法有据，本院予以支持。 关于原告主张的已付购房款5%的违约金以及资金占用利息，均属于违约金范畴。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本案中，原告李娅将购房款290000元支付给被告湾春公司后，被告湾春公司未依约交付房屋又实际占有原告的购房款，原告李娅的实际损失应当是其购房款被被告湾春公司占用期间的利息损失，现原告主张按4.75%的贷款利率计算资金占用期间利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告关于应按合同约定的已付购房款的5%计算违约金的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。上述资金占用期间的利息已足以弥补原告的实际损失，故原告再主张已付购房款5%的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于资金占用利息的计付方式，原告主张以290000元为基数，按年利率4.75%计算，从支付房款的时间即2017年3月12日起算，但从原告提供的支付房款的银行流水以及被告出具的《收据》来看，原告于2017年3月12日前仅支付了190000元，于2017年4月30日支付了100000元，故资金占用期间利息的计算方式应为：以190000元为基数，按年利率4.75%的标准，从2017年3月12日起计至2017年4月29日止；以290000元为基数，按年利率4.75%的标准，从2017年4月30日起计至实际清偿之日止。原告主张均从2017年3月12日起以290000元为基数计算，本院不予支持。 关于原告主张被告赔偿一倍购房款290000元。经本院查实，被告湾春公司虽同时存在逾期交房和将案涉房屋抵押给第三人两种违约行为，但并无证据证实有抵押权人实现抵押权等情形发生而导致原告订立《商品房买卖合同》目的无法实现，本案中导致原告诉请解除《商品房买卖合同》的直接原因仍在于被告逾期交房，且本案就解除合同后判决返还原告已付购房款和利息已足以弥补了原告的损失，达到补偿性赔偿的目的，故原告主张被告赔偿一倍购房款的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 关于36060元装修款的返还及支付违约金、利息的问题，因无证据证实该笔装修款系被告湾春公司收取，且36060元装修款的《收据》系案外人北海中亚置业有限公司向原告开具，故原告主张被告湾春公司返还该笔装修费并支付违约金、利息，没有依据，本院不予支持。 关于原告主张的诉讼财产保全责任保险保险费2070元，因原告仅系向保险公司支付了该保险费，但未实际向本院提出诉讼财产保全申请，故本院对于原告要求被告承担该笔费用的诉讼请求，不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李娅与被告北海湾春投资开发有限公司于2017年3月12日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：DMGJ06-3238）； 二、被告北海湾春投资开发有限公司须于本案判决生效之日起三十天内返还购房款290000元并支付利息（利息的计算方式：以190000元为基数，按年利率4.75%的标准，从2017年3月12日起计至2017年4月29日止；以290000元为基数，按年利率4.75%标准，从2017年4月30日起计至实际清偿之日止）给原告李娅； 三、驳回原告李娅的其他诉讼请求。 案件受理费10668元，减半收取5334元，由被告北海湾春投资开发有限公司承担。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费10668元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 沈振荣