黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0204民初2176号原告：战某山，男，1972年7月8日出生，汉族，个体，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：陈枫，黑龙江双正律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏立秋，黑龙江双正律师事务所律师。被告：齐齐哈尔市晨峰房地产开发有限责任公司，社会统一信用代码91230200578662270F，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区扎龙乡胡屯村。法定代表人：曹尧峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕品政，黑龙江九蕴律师事务所律师。被告：齐齐哈尔市交通建筑安装工程有限责任公司，统一社会信用代码：912302001285387667，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区军校街**。法定代表人：韩春东，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘文娟，女，1962年11月7日出生，汉族，该公司法律顾问，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。原告战某山与被告齐齐哈尔市晨峰房地产开发有限责任公司（以下简称齐齐哈尔晨峰房地产公司）、齐齐哈尔市交通建筑安装工程有限责任公司（以下简称齐齐哈尔交通建筑安装公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年9月21日起诉至本院。本院受理后依法组成合议庭于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告战某山的委托代理人陈枫、夏立秋，被告齐齐哈尔晨峰房地产公司委托诉讼代理人吕品政、齐齐哈尔交通建筑安装公司委托诉讼代理人刘文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告战某山诉称，被告齐齐哈尔交通建筑安装公司是被告齐齐哈尔晨峰房地产公司开发格林小镇项目的施工方，齐齐哈尔交通建筑安装公司自原告处租赁建筑设备及购买木方；被告齐齐哈尔晨峰房地产公司拖欠被告齐齐哈尔交通建筑安装公司工程款，被告齐齐哈尔交通建筑安装公司欠原告租赁费及木方款。原告于2015年10月22日、2015年12月11日分别向被告齐齐哈尔晨峰房地产公司交付购房款40,017.00元及100,000.00元，共计交款500,117.00元，齐齐哈尔晨峰房地产公司分别为原告出具收据，原告与齐齐哈尔晨峰房地产公司于2015年12月11日签订《格林小镇购房协议书》，约定：“原告自愿购买被告开发得到位于铁锋区联通大道77号联通格林小镇项目16号楼5号房屋，建筑面积407.96平方米，单价为13,482.00元每平方米，总房款5,500,117.00元整。第一次交款：500,117.00元整。剩余房款500万元可整抵工程款”。签订协议、交款时原告并不清楚被告齐齐哈尔晨峰房地产公司没有办理房屋的各项许可手续。被告齐齐哈尔交通建筑安装公司于2018年9月6日出具证明一份，证明格林小镇施工方共计欠原告租赁款及木方款5,813,315.00元；2019年3月25日、2019年3月29日被告齐齐哈尔交通建筑安装公司分别为齐齐哈尔晨峰房地产公司出具收据，载明收工程款1,224,239.00元及收工程款4,589,076.00元。因格林小镇项目现已建设完毕，原告要求齐齐哈尔晨峰房地产公司依约定履行义务，与原告签订正式的商品房买卖合同，交付房屋并办理房屋所有权登记手续，但被告齐齐哈尔晨峰房地产公司拒不履行约定义务，原告起诉至法院要求被告齐齐哈尔晨峰房地产公司履行合同交付房屋，经法院调查后发现被告齐齐哈尔晨峰房地产公司所售房屋没有相关的手续，对原告构成了欺诈，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”至规定起诉至法院，请求1.法院依法判令原告与被告齐齐哈尔晨峰房地产公司间签订的《格林小镇购房协议书》无效；2.被告齐齐哈尔晨峰房地产公司返还购房款5,500,117.00元；3.诉讼费由被告承担。被告齐齐哈尔晨峰房地产公司辩称，原告所述部分属实，原、被告间签订买卖合同后原告仅付房款10%左右即5,001,170.00元，余款至今未付，现原告要求法院确认合同无效，被告同意按合同第一条第五款约定办理退款事宜。被告齐齐哈尔交通建筑安装公司辩称，其公司与原告之间是材料供应的买卖合同关系，其公司已给原告出具发票核算完数额由原告与齐齐哈尔晨峰房地产公司之间进行结算，他们之间是否购买房屋及买卖合同是否有效与其公司没有关联性，本案应由原告与齐齐哈尔晨峰房地产公司之间进行诉讼，不应由其公司承担任何法律责任，其公司与原告算完账，应从齐齐哈尔晨峰房地产公司欠其公司的工程款中由齐齐哈尔晨峰房地产公司直接支付。经审理查明，被告齐齐哈尔晨峰房地产公司系格林小镇项目的发包方，被告齐齐哈尔交通建筑安装公司系该工程的施工方，原告战某山系格林小镇项目的木材供应商及脚手架租赁的经营者。2015年10月22日原告战某山向被告齐齐哈尔晨峰房地产公司交款400,117.00元，又于2015年12月11日向被告齐齐哈尔晨峰房地产公司交款100,000.00元，共计交款500,117.00元。2015年12月11日原告战某山与被告齐齐哈尔晨峰房地产公司签订《格林小镇购房协议书》，协议约定战某山自愿购买齐齐哈尔晨峰房地产公司开发的位于铁锋区联通大道77号“联通格林小镇项目”16号楼5号房屋，建筑面积407.96平方米，单价为13,482元/平方米，总价款5,500,117.00元整，并约定付款方式为“第一次交款500,117.00元，剩余房款500万元整抵工程款”。另查明，2018年9月6日刘某辉与毛某伟出具证明一份，内容为：“今有格林小镇施工方刘某辉欠战某山租赁费及木方款合计金额人民币肆佰伍拾捌万玖仟零柒拾陆元整。格林小镇施工方毛某伟欠战某山租赁费及木方款”合计金额为人民币壹佰贰拾贰万肆仟贰佰叁拾玖元整。刘某辉和毛某伟共欠战某山伍佰捌拾壹万叁仟叁佰壹拾伍万元整，刘某辉、毛某伟所欠款用于格林小镇门市房及楼房顶账，由交通建筑公司代办楼房顶账相关手续”。该证明有被告齐齐哈尔交通建筑安装公司盖章、刘某辉与毛某伟签字确认。再查明，2019年3月25日、2019年3月29日被告齐齐哈尔交通建筑安装公司分别出具收据两张，交款单位为被告齐齐哈尔晨峰房地产公司，收款事由为收工程款，金额分别为4,589,076.00元及1,224,239.00元，原告持有上述两张收据。被告齐齐哈尔晨峰房地产公司未办理涉案房屋相关手续。上述事实有原告向本院提交的《格林小镇购房协议书》、收据、证明为证及原、被告开庭陈述记录在卷为凭。本院认为，合法有效的合同依法受法律保护，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。关于原告要求确认与被告齐齐哈尔晨峰房地产公司签订的《格林小镇购房协议书》无效的诉讼请求，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍不办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。”之规定，本案中，该涉案房屋并未办理相关产权手续，致使原告无法办理该房屋过户手续，在一审法庭辩论终结前，被告齐齐哈尔晨峰房地产公司也未能办理相关手续，其行为违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同属于合同无效的事由，故本院对双方签订的《格林小镇购房协议书》认定无效。因原告战某山已向被告齐齐哈尔晨峰房地产公司交付了500,117.00元购房款，在确认合同无效后，被告齐齐哈尔晨峰房地产公司应予以返还原告购房款500,117.00元。关于该笔5,000,000.00元工程款抵房款问题，因双方签订的协议无效，双方之间因合同订立的法律关系自始无效，双方的法律关系亦恢复到原始状态。因被告齐齐哈尔晨峰房地产公司与被告交通建筑公司对工程是否结算说法不一致，且原告亦未提供相关证据证明工程结算的具体情况，故关于5,000,000.00元工程款原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告战某山与被告齐齐哈尔市晨峰房地产开发有限责任公司签订的《格林小镇购房协议书》无效；二、被告齐齐哈尔市晨峰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日立即给付原告战某山购房款500,117.00元；三、驳回原告战某山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用50,300.00元，由原告战某山负担45,899.00元，被告齐齐哈尔市晨峰房地产开发有限责任公司负担4,401.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判长 姜 兴审判员 戴冰然审判员 董 朔二〇二〇年十二月二十八日书记员 郑友丽