河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终5002号上诉人：河南华运置业有限公司，地址：项城市千佛阁李营村，统一社会信用代码：9141168109252963XK。法定代表人：徐艺榕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：牛晓婷、胡泽晶，河南亚太律师事务所律师。被上诉人：张艳华，男，汉族，住郑州市经济技术开发区，现住项城市。委托诉讼代理人：苏华伟、高杰，河南沐天律师事务所律师。上诉人河南华运置业有限公司因与被上诉人张艳华房屋买卖合同纠纷一案，不服项城市人民法院（2020）豫1681民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南华运置业有限公司的委托诉讼代理人牛晓婷、胡泽晶，被上诉人张艳华的委托诉讼代理人苏华伟、高杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南华运置业有限公司的上诉请求：撤销原判，改判驳回朱艳华诉请。事实和理由：如下：一、一审法院未按照最高院的司法解释和通知精神，对上诉人河南华运置业有限公司与被上诉人张艳华之间的基础法律关系进行严格的审查，对7163081元的由来没有查清事实，一审判决认定事实错误。1、本案的基础法律关系不是商品房买卖合同关系，《商品房买卖合同》是河南华运置业有限公司对其欠付张艳华工程款及赵翠莲借款的一种担保，不应按房屋买卖合同纠纷处理。《商品房买卖合同》只是河南华运置业有限公司对欠付张艳华等人工程款的担保，并未实际履行。买卖合同中显示的房款为2040万元，与一审中河南华运置业有限公司出具的《华运凯旋城会所抵账价值分配表》中显示，河南华运置业有限公司欠付李宗廷800万元、黄世团123.69万元、鲍华峰400万元及张艳华本人43.23万元（部分案外人的欠款合并记在张艳华名下）工程款数额是一致的，《商品房买卖合同》明显系河南华运置业有限公司为保证支付工程款而与张艳华等4人签订的，其合同的实质就是担保工程款和其他欠款的支付；其中李宗廷、黄世团的欠款，已通过诉讼后正在执行；张艳华一审诉讼的数额就是河南华运置业有限公司欠付自己及暂记在自己名下的工程款，其中记在张艳华名下的马伟21.06万元的工程款上诉人已经支付完毕。本案名为房屋买卖合同纠纷，实则为双方工程款及民间借贷债权的担保合同。上诉人与被上诉人之间既然不存在房屋买卖合同关系，就更谈不上解除该合同的情形。2．河南华运置业有限公司欠付张艳华的工程款仅43.23万元，张艳华无权替其他案外人主张债权，其一审主张的7163081元无任何法律依据。张艳华与马伟（外墙保温）、朱叶（消防）、赵翠莲（借款）、吴军伟（物业费）、裴丽莉（X3宝马车）之间并不存在有效的债权转让协议，即使存在也并未通知河南华运置业有限公司，其无权替他人主张债权。其中朱叶也并非消防工程的承包人，消防工程现未取得消防合格证书，未经竣工结算，工程款无法确定，远未达到付款条件；张艳华代赵翠莲主张的500万元的借款，仅提供了一张收据，未提供银行流水等其他证据，一审法院对500万元借款的合法性、真实性、资金来源、形式、交付方式，不作任何审查，径行认定，500万元属于河南华运置业有限公司的借款，一审法院严重违背最高院关于打击职业贷款人和套路贷的规定。3、被上诉人故意虚假陈述、同一事实说法自相矛盾，一审法院未处罚，反而支持一审中张艳华开始声称其妻子裴丽莉的宝马X3系上诉人承租，在上诉人举出裴丽莉亲笔签署的抵债的《声明》证明系抵房款后，又改口说是买卖，明明没有交付也没有任何证据证明交付给了上诉人，车辆的户口仍在裴丽莉的名下，车辆仍在其夫妻的控制之下，却又谎称已交付，虚假陈述确定无异，一审法院却漠然置之，不但不予任何处罚，反而对该笔款项作购房款来认定，匪夷所思。综上，一审法院未审查双方之间工程欠款的事实是否合法真实有效，仅凭一份虚假的《商品房买卖合同》，就创新式的认为该合同属于新债清偿协议，显然是脱离合同的基础法律关系，另行创造一个不存在的法律关系的违法判决。二、即使该案为《商品房买卖合同》纠纷，除张艳华外还存在3名共同购房人，此案也为必要共同诉讼；张艳华在无其他3名合伙购房人的书面同意或推选的情况下无权单独起诉，且有两名合伙人也不同意诉讼请求，一审法院应裁定驳回起诉，而非判决，一审判决适用法律错误、程序违法。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十条规定：“在诉讼中，未依法登记领取营业执照的个人合伙的全体合伙人为共同诉讼人。个人合伙有依法核准登记的字号的，应在法律文书中注明登记的字号。全体合伙人可以推选代表人；被推选的代表人，应由全体合伙人出具推选书。”本案中，购房合伙人李宗廷、黄世团已书面告知法院二人不同意上诉人一审的诉讼请求，也不同意追求为共同原告，故张艳华本人不具有诉讼主体资格，应裁定驳回起诉，告知各债权人按各自的基础法律关系（建设工程施工或民间借贷）处理。一审法院自导自演，自己追加，然后又自己按撤诉处理，是一种无法让人理解的操作。综上，原审判决认定事实、适用法律均错误，判决程序违法，上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向贵院提起上诉。张艳华辩称，本案的争议事实基础是2018年2月8日双方签订的商品房买卖合同，双方对该买卖合同适用于以物抵债的目的均予以认可。因此在买卖合同不存在无效情形和可撤销情形之下，该合同为有效合同。其次，以物抵债合同及买卖合同将工程款债权转化为买卖合同，债权，产生了新的债权债务关系。如果河南华运置业有限公司违反该合同约定则构成违约，应承担违约责任，如果构成侵权者，应当承担侵权责任。第二项，买卖合同具备解除条件。第一点是涉案的房屋因河南华运置业有限公司买卖合同未全面履行。理由是买卖合同约定了河南华运置业有限公司在办理权属登记时提供资料和办理备案的义务，但因河南华运置业有限公司已将涉案房屋的土地使用权抵押且未清偿债务，导致涉案的房屋被查封拍卖，因此河南华运置业有限公司之前的交付行为并没有产生实质和根本交付房屋的法律后果。张艳华不仅不能取得房屋产权，而且无法继续占有该房屋，河南华运置业有限公司显然没有履行买卖合同的约定义务。第二点是答辩人签订买卖合同的目的不能实现，应予解除并全部返还张艳华的购房款。如前所述，答辩人张艳华不能获得房屋及其物权，当然享有解除合同的权利。同时河南华运置业有限公司向答辩人出具的华源凯旋城会所抵账价值分配表以及收款收据，均证明张艳华对该合同享有7163081元的独立债权。张艳华解除合同符合合同法的规定，解除应当恢复原状及返还价款的规定。其三是河南华运置业有限公司主张买卖合同系债的担保，恰恰证明了河南华运置业有限公司认可张艳华负有债务，交付涉案房屋作为让与担保物权权利消灭后，双方的债权债务关系恢复到普通债的状态，不仅不可能免除河南华运置业有限公司清偿债务的义务，河南华运置业有限公司还应负有立即清偿的义务，这同样是对张艳华诉请和主张的内容支持和指认。第三项是张艳华享有独立授权，原判程序合法。首先张艳华与另外三个人即时共同签订了买卖合同，但并非合伙购房，3人并非合伙。第二是4人对合同标的是按份共有而非共同共有，认购协议、收款收据以及抵账价值分配表足以证明河南华运置业有限公司认可张艳华等4人各自持有不同份额的债权凭证。享有各自独立债权和收益权。张艳华提起本案诉讼并不影响其他3人物权分割的事实。因此河南华运置业有限公司故意将房屋的不可分割，各自独立的事实混淆，已达到偷换概念的目的。因此张艳华与三案外人并非法律规定的必要，共同诉讼当事人不必列为共同被告。原审程序合法综述，答辩人要求解除合同返还购房款依法有据，原审认可，认定事实清楚，证据确实充分，恳请二审法院维持原判。张艳华向一审法院起诉请求：1．解除2018年2月8日与被告签订的商品房买卖合同；2．请求判令被告退还原告购房款7163081元；3．案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2018年2月8日，李宗廷、鲍华峰、张艳华、黄世团与河南华运置业有限公司签订编号为：GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定该商品房位于华运凯旋城12号楼与3号楼中间4层商业，总价款2040万元，支付方式为签订本合同时一次性付清，并约定了其他事项。河南华运置业有限公司于同日给原告张艳华开具了收款收据一份，该收据载明：缴款人张艳华，金额7163081元。2018年3月5日，河南华运置业有限公司出具一份《华运凯旋城会所抵账价值分配表》，载明：李宗廷抵账金额为800万元，鲍华峰抵账金额为400万元，黄世团抵账金额为123.6916万元，张艳华抵账金额为：包括张艳华本人43.2395万元、马伟21.0653万元、朱叶70.1432万元、赵翠莲500万元、吴军委41.8601万元、裴丽莉40万元，四人抵账金额合计为2040万元。后被告将涉案会所房屋交于原告等四人，四人于2018年5月1日将涉案房屋分别进行了出租，用于开办火烈鸟婚庆公司、神舟良子足浴、鸿运食府。原告张艳华以被告河南华运置业有限公司与他人发生经济纠纷，导致该商品房买卖合同涉及的商业用房，现已被周口市川汇区人民法院查封，致使该合同无法履行为由提起诉讼。2016年7月25日，周口市红旗农药有限公司、周口市红旗肥料有限公司、项城市红旗农资专业合作社分别向中原银行借款8500000元、11900000元（后偿还2000000元）、7600000（后偿还500000元）元，被告河南华运置业有限公司用其名下通过“出让”方式取得的位于项××迎宾大道西、清风路南项土国用（2016）第008号土地使用权证项下37587M2“居住用地”使用权为上述三笔借款提供抵押担保【他项权证号：项土他项（2016）第05号】。上述三公司因没有依约偿还借款，于2017年11月13日被诉至河南省周口市川汇区人民法院，经该院主持调解，上述三公司、河南华运置业有限公司等被告与原告达成（2017）豫1602民初5959号、5958号、5960号民事调解书，约定于2017年12月20日之前一次性偿还中原银行借款本息，并约定中原银行对河南华运此前抵押的37587M2土地价值享有优先受偿权。但因上述三公司、河南华运置业有限公司均未履行已经生效的调解书，周口市川汇区人民法院下发了（2018）豫1602执509-511号之一执行裁定书。2020年5月7日，周口市川汇区人民法院向鸿运食府发出了通知书，2020年9月3日周口市川汇区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台刊登拍卖公告对包括涉案房屋在内的房地产进行公开拍卖，2020年9月22日拍卖成交。另查明，2019年3月28日，马伟向被告出具《证明》一份，所欠马伟的21.0653万元外墙保温款被告已支付给马伟。一审法院认为，本案的争议焦点如下：1．关于双方签订以物抵债的《商品房买卖合同》的效力问题。本案双方签订的《商品房买卖合同》属于以房抵债协议，有别于一般的商品房买卖合同，但效力认定还是要遵循一般的原则，除非当事人明确约定债权人现实受领抵债物或取得抵押物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件，否则，只要当事人意思表示真实，合同即为有效。根据查明的事实，原告等四人与河南华运置业有限公司对工程欠款等进行过结算，由于被告不能清偿到期工程款，双方一致协商一致用购房款抵扣工程欠款，并于2018年2月8日四人与被告签订了商品房买卖合同，由此可见，工程款债务金额明确，房屋价款抵扣工程债务，均已形成明确的合意，亦不存在欺诈、胁迫或者虚构债务等无效或可撤销情形且双方未另行约定成立或生效要件，被告也向原告出具了购房收据，双方进行了房屋交付，原告等人也实际占用该涉案房屋，故该以房抵债的《商品房买卖合同》可认定为有效。2．原告要求解除《商品房买卖合同》是否有依据。依法成立的《商品房买卖合同》对原被告均有约束力，双方应按照约定全面履行各自的义务。该合同第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第三项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起陆拾日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。3．超过约定时间一年的，买受人可按本条第1、2项处理：因买受人原因造成产权证无法办理的，其责任由买受人自行承担。”而根据查明的事实，双方签订《商品房买卖合同》后，被告即将涉案房屋进行了交付，原告等人也实际占用该涉案房屋，但因被告因未履行其他债务，涉案房屋被周口市川汇区人民法院予以拍卖，致使双方为以物抵债而签订的《商品房买卖合同》合同的目的不能实现，根据《合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故原告要求解除合同，符合法律规定的精神，应予支持。3．假如解除《商品房买卖合同》，解除的法律后果如何处理。由于当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与就债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需要当事人明确消灭旧债的合意，否则当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，一般为新债清偿。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》没有约定因此而消灭相应金额的工程款等债务。该协议在性质上应属于新债清偿协议，双方当事人尚未履行房屋所有权的产权登记手续，所有权不发生变动，原合同约定的工程款等债务亦不消灭，旧债与新债处于衔接并存的状态。现双方为以房抵债而签订的《商品房买卖合同》客观上无法履行而解除，被告对于以房抵扣的相应工程款等债务并未消灭，债权人可以主张工程欠款等债权。故原告向被告主张双方签订的《商品房买卖合同》购房款即相应的工程款等，应予支持。因涉案合同中，被告已将马伟的债权予以清偿，该款应从总额中予以扣除，即下余款为7163081-210653=6952428元。综上所述，原告要求解除合同，符合法律规定，应予支持，被告的辩称无事实和法律依据，不予采纳。法院追加鲍华峰、李宗廷、黄世团为原告，在开庭时无正当理由拒不到庭，已按撤诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条、第七十四条、第九十条规定，判决如下：一、解除原告张艳华与被告河南华运置业有限公司2018年2月8日签订的商品房买卖合同；二、被告河南华运置业有限公司于判决生效后三十日内返还原告张艳华购房款6952428元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61942元由被告河南华运置业有限公司负担60467元，原告张艳华负担1475元。本院二审期间，河南华运置业有限公司提交民事判决书一份，证明李宗廷虽然签订房屋买卖合同，其债权却另案起诉并且该案正在执行。该证据和马威等证据在一起充分说明商品房买卖合同是一种借款担保，而非真实的买卖合同。张艳华质证意见为，李宗廷诉请是华运凯旋城项目7号、8号、11号楼的建设工程价款优先受偿权。工程价款的数额是13574803元，与涉案商品房买卖合同涉及的花园凯旋城会所抵账价值分配表中涉及到的李总庭800万元没有关联。以物抵债所产生的新债行为与旧债并存的情况下，债权人享有的选择权。张艳华提交马伟、朱叶、赵翠莲、吴军伟、裴丽莉的声明，证明张艳华主张涉案债权，他们知情同意，河南华运置业有限公司质证意见为，不是新证据、真实性无法核实，记载到张艳华名下没有支付对价。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，一、合同效力认定。本案双方签订的《商品房买卖合同》属于以房抵债协议，根据查明的事实，由于河南华运置业有限公司不能清偿到期工程款或欠款，签订了商品房买卖合同，房屋价款抵扣债务，均已形成明确的合意，亦不存在欺诈、胁迫或者虚构债务等无效或可撤销情形且双方未另行约定成立或生效要件，河南华运置业有限公司也向张艳华出具了购房收据，双方进行了房屋交付，张艳华等人也实际占用该涉案房屋，故该以房抵债的《商品房买卖合同》可认定为有效。二、张艳华主张权利是否适格。一审中河南华运置业有限公司出具的《华运凯旋城会所抵账价值分配表》中显示部分案外人的欠款合并记在张艳华名下，张艳华二审中提交案外人对欠款记在张艳华名下知情并同意的声明，且《商品房买卖合同》也是以张艳华名义签订，故本院认为张艳华代为主张权利并无不当。三，本案是否是必要共同诉讼。张艳华与另外三人共同签订了《商品房买卖合同》，三人并不是共同共有关系，而是按份共有，享有各自的独立债权，张艳华的本案诉讼并不影响其他三人的实体权利。综上所述，上诉人河南华运置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61942元，由河南华运置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋诗永审判员朱雪华审判员吕文静二〇二〇年十二月二十八日法官助理申亮亮书记员吴静