云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终10533号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓宜文，男，汉族，1967年10月5日生，身份证登记住址为云南省昆明市。上诉人（原审原告、反诉被告）：邓宜昆，男，汉族，1961年12月25日生，身份证登记住址为云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审原告、反诉被告）：邓宜梅，女，汉族，1959年8月3日生，身份证登记住址为云南省昆明市官渡区。三上诉人共同委托诉讼代理人：孙明扬，系云南春霖律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘立生，男，汉族，1963年3月20日生，身份证登记住址为云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：乔洪兵，系云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。上诉人邓宜文、邓宜昆、邓宜梅因与被上诉人潘立生所有权确认纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初11302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人邓宜文、邓宜昆以及其委托诉讼代理人孙明扬、被上诉人潘立生及其委托诉讼代理人乔洪兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓宜文、邓宜昆、邓宜梅上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、判决认定的基本事实不清。首先，上诉人的父母邓惠中、李桂芬生前从未委托任何人处理过任何与房屋买卖相关的公证事宜。其次，被上诉人潘立生与上诉人及其父母系亲戚关系，与上诉人及父母生前经常来往，却通过案外人杨智捷购买上诉人父母名下的房屋，不符合常理。二、判决适用法律确有错误。被上诉人不符合《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定。潘立生辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邓宜文、邓宜昆、邓宜梅向一审法院起诉请求：1．判令昆明市穿金路新1幢1单元201号的房屋系原告所有，被告立即将已转移至自己名下的该房屋重新变更过户至原告名下，过户费用由被告承担；2．判令被告赔偿原告各项经济损失合计150000元（包括律师费35000元、代偿贷款19482.33元、保全保险费5000元、差旅费5000元、鉴定费8000元，其余为精神抚慰金）；3．本案诉讼费由被告承担。潘立生向一审法院提出反诉请求：1．确认位于穿金路新1幢1单元201室的房屋为反诉人所有，判令被反诉人立即将房屋交还反诉人；2．反诉诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定以下案件事实：邓惠中与李桂芬原系夫妻关系，共育有三名子女，分别为邓宜梅、邓宜昆、邓宜文。邓惠中于2010年12月31日死亡，李桂芬于2020年3月17日死亡，李桂芬死亡后原被告双方均未向一审法院提交其有其他案外继承人的证据材料。李桂芬档案资料中显示，配偶为邓惠中，子女共三人，为邓宜梅、邓宜昆、邓宜文，文化程度登记为文盲。李桂芬系原昆纺退休职工，2004年购买了诉争房屋，取得100%产权，建筑面积为56.13平方米，产权证号为200464653，邓惠中登记为诉争房屋共有权人。2007年12月20日，云南省昆明市中衡公证处出具（2007）云昆中衡证字第16915号《委托书公证书》，委托书载明：委托人邓惠中、李桂芬因出售诉争房屋，房屋所有权证编号：昆明房权证字第**；委托受托人杨智捷办理如下委托事项：1．签订诉争房屋的房屋买卖合同，并办理公证；2．办理房屋所有权转移登记的相关手续；3．代收售房款；4．如委托出售的房屋涉及法律纠纷，则委托人亦授权受托人或受托人聘请的律师为本人的代理人进行诉讼或仲裁，授权范围为特别授权代理（包括代为起诉、应诉、调解、和解、领取诉讼文书、申请强制执行、领取执行款物）；5．代为办理《国有土地使用证》变更、过户的相关手续。同日，杨智捷与潘立生签订《房屋买卖合同》，约定出售诉争房屋，成交价格为120000元，价款支付方式为首付60000元，剩余房款通过银行贷款支付，合同还对其他事项进行了约定；云南省昆明市中衡公证处出具（2007）云昆中衡证字第16921号对前述《房屋买卖合同》进行公证。2007年12月28日，诉争房屋所有权变更至潘立生名下。2018年1月8日，潘立生与中国工商银行关上支行（以下简称工行关上支行）签订《个人购房借款／担保合同》，约定由工行关上支行向潘立生发放贷款130000元用于购买诉争房屋，放款账户为户名：杨智捷，账号：25×××89；还款账户为户名：潘立生，账号：25×××93。上述贷款已于2019年4月1日全部结清。另查明，自2004年李桂芬取得诉争房屋产权至今，诉争房屋一直由李桂芬及其家属占有使用。经邓宜昆、邓宜文、邓宜梅申请，一审法院对2007年12月20日昆明市中衡公证处出具的（2007）云昆中衡证字第16915号《公证书》内的委托书及询问记录（委托书）上涉及的“邓惠中、李桂芬”签名及捺印与李桂芬本人的签名及捺印对比，是否为李桂芬本人所签、捺进行鉴定，云南春城司法鉴定中心出具云春鉴［2020］痕鉴字第77号鉴定意见书，鉴定意见：2007年12月20日昆明市中衡公证处出具的《公证书》中的《委托书》、《申请公证风险告知书》、《云南省昆明市中衡公证处询问记录【委托书】（19页）》、《云南省昆明市中衡公证处询问记录【委托书】（20页）》中有“李桂芬”压名指纹不是出自李桂芬本人捺印。经质证，三原告对该鉴定意见书无异议，被告虽对鉴定意见书提出异议，但未提交相反证据予以证明，故一审法院对该鉴定意见书予以采信。庭审后，一审法院通知杨智捷到庭接受询问，据杨智捷陈述，2007年时其系正序房地产经纪公司员工，因邓惠中家属需要贷款未能办理，故以向亲戚出售房屋方式获取款项，其收取款项后已将扣除手续费后的购房款交付给邓惠中家人。经原被告双方质证，双方对杨智捷的陈述均不认可，因无其他证据佐证杨智捷陈述的事实，故一审法院对其陈述的事实不予确认。根据原被告双方的举证质证以及在庭审中的陈述，一审法院总结双方的争议焦点为：潘立生取得诉争房屋是否合法。针对争议焦点，原告认为因出售房屋的委托书虚假，故基于委托书订立的房屋买卖合同虚假，原告无出售房屋的意思表示，且房屋至今未交付，取得过程不合法不合理。被告认为，物权变动以公示为准，本案诉争标的为房屋，系不动产，应以不动产登记为准，被告与邓惠中、李桂芬的委托人签署了《房屋买卖合同》，支付了相应对价，变更了房屋所有权登记，已经合法取得房屋所有权，即便委托书不真实，被告作为善意相对人，符合善意取得条件。一审法院认为，首先，针对本案涉及的委托书，经鉴定，李桂芬手印并非其本人所按，又根据李桂芬档案资料显示文化程度为文盲，故一审法院认为委托书中李桂芬的签名及手印均不真实。对邓惠中的签名及手印，因邓惠中已去世，无法找出比对笔迹，鉴定基础不完备，但可做如下假设分析：1．邓惠中签名及手印均非其本人所签所按，则本案委托书并非李桂芬、邓惠中两人的真实意思表示，杨智捷构成无权代理，其出售本案诉争房屋的行为为无权处分；2．邓惠中签名及手印均系其本人所签所按，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，本案诉争房屋原系邓惠中、李桂芬共同共有，如邓惠中签名及手印真实，在未经得李桂芬同意的情况下，其委托杨智捷出售房屋的行为属于无权处分。综上，无论邓惠中签名及捺印是否真实，本案杨智捷基于委托书向潘立生出售诉争房屋的行为均属无权处分。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”关于潘立生是否善意的问题。根据潘立生提交的证据，杨智捷作为代邓惠中、李桂芬出售房屋的受托人，持有委托书公证书，在无其他证据的情况下，基于普通群众对公证书的一般信任，一审法院认为潘立生与杨智捷签订《房屋买卖合同》时为善意。关于价格是否合理，根据潘立生提交的国家统计局数据以及诉争房屋建筑面积，本案《房屋买卖合同》约定房屋成交价为120000元属于合理对价，并且潘立生已经通过银行贷款方式向杨智捷支付了购房款，虽实际房款额超过合同约定价格，但潘立生对此作出了合理解释，基于普通群众对公证书的一般信任，一审法院认为潘立生已经向出售方委托的收款人支付了对价。关于变更登记，本案中，诉争房屋已于2007年12月28日变更登记为潘立生名下，至于邓宜昆、邓宜文、邓宜梅抗辩称房屋至今未交付，一审法院认为诉争房屋为不动产，应以变更登记为公示方式。综合上述两点，一审法院认为，潘立生取得诉争房屋符合善意取得条件，其取得诉争房屋符合法律规定。针对邓宜昆、邓宜文、邓宜梅要求潘立生赔偿其损失150000元的主张，如前所述，潘立生取得诉争房屋符合法律规定，不存在侵犯邓宜昆、邓宜文、邓宜梅的行为，故对上述主张一审法院不予支持。针对潘立生要求邓宜昆、邓宜文、邓宜梅返还诉争房屋的主张。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。如前所述，潘立生取得诉争房屋合法，系诉争房屋的所有权人，排他地享有该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，邓宜昆、邓宜文、邓宜梅占有使用房屋无合法依据，应当向潘立生返还。对腾还房屋的期限，因邓宜文、邓宜昆、邓宜梅在诉争房屋居住多年，在搬迁时需要一定的时间，故一审法院酌情确定腾还时间为二十日。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第九十七条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认坐落于昆明市房屋（产权证号：昆明市房房权证字第**）潘立生所有；二、邓宜昆、邓宜文、邓宜梅于本判决生效之日起二十日内向潘立生腾还坐落于昆明市房屋（产权证号：昆明市房权房权证字第**）、驳回邓宜昆、邓宜文、邓宜梅的诉讼请求。在二审审理过程中，上诉人提交如下证据：1、房屋信息摘抄表，欲证明根据2020年11月27日房屋信息摘抄表，诉争的位于昆明市穿金路新1幢1单元201号房屋于2007年12月28日过户登记到被上诉人潘立生名下。2、《装修施工协议书》，欲证明2018年6月26日邓宜文把本案争议的该房屋交给田明进行装修施工。3、《证明》，欲证明盘龙区社会保险局于2020年10月12日出具《证明》，证明被上诉人潘立生在《云南省社会保险管理信息系统》中没有参加职工养老保险的记录。4、照片四张，欲证明被上诉人最近两年在当贷典寄售服务公司上班，并租住在该寄售行后门对门的一楼楼梯间生活。5、《公证书》，欲证明案涉房屋于2007年12月10日被他人办理《买卖合同公证书》，并证明该房屋的成交价为25万元。经质证，被上诉人对证据1的三性认可；对证据2的三性不予认可；对证据3的三性不予认可，上诉人主张被上诉人是否缴纳保险，与本案没有任何关联性；对证据4的真实性予以认可，对合法性、关联性、证明目的不予认可；对证据5的三性不予认可。本院认为，被上诉人对上诉人提交的证据1、4真实性无异议，本院依法予以确认；证据2因双方对诉争房屋一直由上诉人邓宜文占有使用无异议，邓宜文在占有使用房屋过程中对房屋进行装修符合日常生活习惯，本院对真实性予以认可；证据3加盖有盘龙区社会保险局的公章，在没有相反证据证明的情况下，本院对真实性予以认可；证据5没有原件，不符合证据的形式要件，本院对其真实性不予认可。关于证据1-5的证明目的，本院将在说理部分予以陈述。对一审法院认定的案件事实，双方当事人均无异议。上诉人要求补充确认：1、公证书不是邓惠中、李桂芬本人所委托，委托书及其委托公证书有瑕疵，根据委托书、公证书办理的房屋买卖合同，即买卖合同公证，也是不真实、不合法、无效的。2、诉争房屋的电费户头一直是邓惠中，没有办理电费户主的变更。3、最后一笔贷款是邓宜文结清的。对此，被上诉人不予认可，认为杨智捷是上诉人找的人，与被上诉人无关，被上诉人认为该份公证书是真实、合法、有效的；被上诉人潘立生没有居住到涉案房屋中，不存在水电费过户的情况；认可最后一笔贷款是邓宜文支付。本院认为，一审法院已经对2007年12月20日昆明市中衡公证处出具的（2007）云昆中衡证字第16915号《公证书》内的委托书及询问记录（委托书）上涉及的“邓惠中、李桂芬”签名及捺印是否是李桂芬本人的签名及捺印予以认定，无需在二审事实部分重复进行认定。对上诉人要求补充确认的案件事实2、3，因被上诉人无异议，本院予以确认。本院对双方无异议的案件事实依法予以确认。综上，二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。并补充确认：诉争房屋的水电费户头为邓惠中，邓宜文代偿贷款19482.33元。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人取得涉案房屋的所有权是否符合法律规定？本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被上诉人提交的证据不足以证明邓惠中、李桂芬出卖涉案房屋是其真实意思表示，一审法院已经对杨智捷无权处分行为的认定进行了详细阐述，本院在此不再赘述。被上诉人陈述曾支付过4-6万元的现金给邓惠中、李桂芬作为首付款，但未提交任何证据予以证明；银行贷款的13万元是支付到杨智捷账户，没有证据证明该笔款项支付给了邓惠中、李桂芬，因此，被上诉人未提交证据证明支付了相应的购房款。并且杨智捷与被上诉人签订的《房屋买卖合同》约定房屋总价款12万元，首付款6万元，剩余房款通过银行贷款，而双方用诉争房屋在银行贷款13万元，明显高于《房屋买卖合同》约定的总价款，不符合正常交易惯例。综上，被上诉人不符合善意取得的构成要件，杨智捷与被上诉人签订的《房屋买卖合同》并没有实际履行。同时，被上诉人在长达12年的时间内，从未向邓惠中、李桂芬及三上诉人主张过权利，也对邓惠中、李桂芬、邓宜文一直占有使用诉争房屋未提出过任何异议，被上诉人的行为亦不符合日常生活惯例。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条之规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，诉争房屋虽然登记在被上诉人名下，但被上诉人未支付合理对价，不构成善意取得，因此，被上诉人不是诉争房屋的真实权利人，不享有诉争房屋的物权，诉争房屋的真实物权人应当是邓惠中、李桂芬，三上诉人作为邓惠中、李桂芬的合法继承人，依法享有诉争房屋的物权，三上诉人的该项上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持，一审对此认定有误，本院予以纠正。同时，被上诉人应当配合三上诉人办理房屋过户登记手续，过户费因未实际发生，故本院暂不予处理，待实际发生后，当事人可另寻途径解决。三上诉人主张的各项经济损失150000元，其中代偿贷款19482.33元，是三上诉人代被上诉人支付的款项，理应由被上诉人承担，鉴定费8000元是三上诉人的实际损失，应当由被上诉人承担，律师费、保全保险费及差旅费，三上诉人的主张没有任何依据，本院不予支持。综上所述，三上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，不成立部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初11302号民事判决；二、确认坐落于昆明市房屋（产权证号：昆明市房权证房权证字第**）文、邓宜昆、邓宜梅所有；三、被上诉人潘立生于本判决生效之日起三十日内配合上诉人邓宜文、邓宜昆、邓宜梅办理坐落于昆明市房屋（产权证号：昆明市房权证字房权证字第**）户登记手续；四、被上诉人潘立生于本判决生效之日起十日内向上诉人邓宜文、邓宜昆、邓宜梅支付代偿贷款19482.33元、鉴定费8000元，共计27482.33元；五、驳回上诉人邓宜文、邓宜昆、邓宜梅的其他诉讼请求；六、驳回被上诉人潘立生的一审反诉请求。一审本诉案件受理费10800元及反诉案件受理费4400元，合计15200元，由被上诉人潘立生承担10000元，由上诉人邓宜文、邓宜昆、邓宜梅承担5200元；二审案件受理费10800元，由被上诉人潘立生承担6800元，由上诉人邓宜文、邓宜昆、邓宜梅4000元。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年十二月三十一日书记员 刘 雯