四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初6546号 原告：吕东生，男，汉族，1987年11月11日生，住南充市顺庆区。 原告：欧玉清，女，汉族，1986年4月5日生，住南充市顺庆区。 二原告共同委托诉讼代理人：覃树攀，四川智典律师事务所律师。 被告：南充新世纪房地产开发有限公司，住所地:南充市顺庆区玉带北路二段**。 公司负责人：韩泽民，董事长。 委托诉讼代理人：赵云，四川鑫中云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵勇，四川鑫中云律师事务所律师。 被告：四川云之滨酒店管理有限公司，住所地，四川省南部县蜀北街道办事处幸福路**。 法定代表人：郑义，执行董事。 委托诉讼代理人：杨旭东，四川兴恒平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁玲，四川兴恒平律师事务所律师。 原告吕东生、欧玉清与被告南充新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，被告新世纪公司书面申请追加云之滨公司为本案被告，本院依法追加云之滨公司为本案被告参加诉讼后，于2020年12月3日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕东生及其委托诉讼代理人覃树攀，被告新世纪公司的委托诉讼代理人赵云、被告云之滨公司的委托诉讼代理人杨旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告新世纪公司给付2019年5月10日至2020年7月14日期间共计439×341.41=149879.99元的逾期交房违约金；2.判令被告新世纪公司向原告给付2019年11月11日至2020年7月14日期间共计243日的逾期办证违约金按日万分之一的标准计算，总计16592.5元；3.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2018年10月26日，原告与被告南充新世纪房地产开发有限公司签订编号为201810269463的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的南充市顺庆区“世纪西华家园1号楼”1幢1单元11层11-1号住房，房价682821元。合同第十八条约定商品房交付日期为2019年5月10日，第十九条约定第1款第（2）项第（2）目约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。二十七条约定“自该商品房交付使用之日起180日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记”。2018年10月26日，原告向被告交付房款342821元，之后通过向银行按揭向被告支付剩余房款34万元。因被告的迟延交房行为，导致原告未能在合同约定时间内取得涉案房屋的使用权及未能在约定时间内办理相关的权属证书。被告的交房行为违约反了《中华人民共和国合同法》第107条、《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第18条的规定和涉案合同第十九条约定第1款第（2）项第（2）目约定，依法应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。其中逾期交房的违约金计算方式按涉案合同第十九条约定第1款第（2）项第（2）项第二款约定的计算方式计算违约金，逾期办证的违约金计算方式应按《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第18条第二款和最高人民法院第八次全国民事审判工作会议纪要第18条的规定计算。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告新世纪公司辩称，原告陈述的与新世纪公司签订的合同的内容、形式没有异议，案涉房屋是新世纪与原告签订，但是本案实际是云之滨以新世纪的名义签订的，新世纪的房屋已卖与云之滨公司，案涉房屋整栋房屋的3至24层和一楼的两个门面由新世纪打包卖给云之滨公司，其他都是营业用房。云之滨以新世纪名义对外销售，都是云之滨的销售团队在负责。原告房屋在内计入了新世纪公司与云之滨公司的商品房买卖合同价款之中。本案实际主体是云之滨公司，我公司按照与云之滨签订的合同、调解书和调解协议等对案涉房屋的水电气都达到了交付条件，但云之滨对交付给原告的房屋是否达到交付条件是云之滨的问题；如果涉及到最终认定逾期交房和办证，最终应由云之滨公司承担责任。案涉房屋只有一栋，2019年5月10日已达到交付条件，与原告相邻的其他业主在2019年5月份已接房。新世纪公司已达到合同15、16条的约定条件，原告应当知道已达到交房条件，应当来接房，是原告为了扩大损失，对时间的计算不合理，只能计算2019年5月11日到2019年5月21日。2019年8月份通过报纸公告办证，对原告具有约束力。2019年9月已开始办证。原告不来接房、办证是原告自身的原因。具体逾期交房和逾期办证的时间按照合同的约定。而且违约金过高，逾期交房的日万分之5偏高，标准应按日万分之0.5计算，办证对原告没有造成损失，原告也没有提实际造成的损失，这一项不应得到支持。 被告云之滨公司辩称，我司不是适格的被告，合同是原告与新世纪公司签订的，收款也是新世纪收的，房屋交付也是新世纪负责，本案云之滨不应承担责任。而且案涉房屋在2019年5月10日具备了交付条件，假设新世纪没有通知，原告也应按照合同的约定去办理。合同的27条是交付使用起180日内，原告办证时间没有超过6个月，均不存在违约情况。如果存在违约，违约金过高，应按日万分之0.5计算违约金。新世纪单方说没有达到水、电、气安装，这是不真实的，新世纪与我公司没有约定水、电、气安装的具体时间，并不能证明云之滨有责任。案涉房屋的交付问题和云之滨没有关系，新世纪也没有证据证明。对外来说是新世纪在销售，不是说卖给云之滨就等于交付给云之滨了。原告的请求是新世纪承担相关责任，根据规定，原告在诉请中均是要求新世纪承担责任，合同的签订和原告提供的证据均是新世纪，接房交房也是新世纪，承担责任主体是新世纪，新世纪与云之滨签订的协议是内部之间的法律关系。云之滨不应承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告吕东生、欧玉清与被告新世纪公司于2018年10月26日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：201810269463。合同约定：原告购买被告新世纪公司开发的顺庆区“世纪西华家园1号楼”第1幢1单元11层1号住房，总价款为682821元，合同第十五条商品房交付条件约定，（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得《建设工程竣工验收备案证明文件》、《建设工程竣工验收合格证明》；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十六条约定该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：（一）基础设施设备：1、供水、排水；2、供电；3、燃气；4、电话通信；5、有线电视；6、宽带网络。第十八条约定交付时间和手续：（一）出卖人在2019年5月10日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期交房责任：逾期在30日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金；（2）逾期在30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第二十七条约定房屋所有权转移登记：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起180日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。第三十六条约定送达：出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，邮政快递、邮寄挂号信、电子邮件等方式送达对方。同时约定其他相关权利义务。 合同签订后，原告按约定支付了购房款，案涉房屋所在楼盘于2018年9月13日取得《竣工验收报告》。2019年8月22日，被告新世纪公司在南充晚报公告：世纪西华家园1号楼已经具备房屋所有权转移登记。2020年7月14日，原告接房，2020年8月10日，原告办理案涉房屋所有权证书。 另查明，2018年5月25日，因被告新世纪公司与被告云之滨公司商品房预约合同纠纷一案，本院作出（2018）川1302民初1484号民事调解书，协议：四、南充新世纪房地产开发有限公司同意四川云之滨酒店管理有限公司以南充新世纪房地产开发有限公司的名义对外销售其已购房屋，除本协议第三条商议的前提外，另附条件……。2018年9月26日，被告新世纪公司与被告云之滨公司签订《补充协议》，协议第四条约定：云之滨公司确保必须在2019年3月15日前完成3层及以上楼层建筑面积约15500平方米的水、电、气一户一表施工及烟道的安装。第六条约定如因云之滨公司改造水、电、气、厨房排烟管道、进户门的安装及装饰楼道公共部分等原因不能如期交房给购房客户所造成的所有经济及法律责任由云之滨公司全部承担，新世纪公司不承担相关责任。 庭审中，原告陈述因被告新世纪发了告知书，所以我一直没有接房，2020年7月14日，被告才通知接房，并提供《告知书》照片打印件一份及电话号码为081××××9128的通话记录，拟证实被告在2019年5月13日向原告发出告知书，告知原告由于小区水电气分户安装工程目前尚未到位不能如期交房，交房时间待定，因延期交房给您造成的损失按《商品房买卖合同》的约定我司给予逐一赔偿。庭审后，原告提供被告发给同小区其他业主的《告知书》原件。经本院核实，原告提供的业主吕刚的《告知书》原件有被告新世纪公司签署的鲜章，内容与原告原告的《告知书》照片打印件一致；081××××9128电话号码为原被告所签《商品房买卖合同》约定的被告新世纪公司的预留号码。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，原告吕东生、欧玉清与被告新世纪公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告吕东生、欧玉清按合同约定给付购房价款，被告新世纪公司亦应按合同约定履行交房和房屋所有权转移登记义务。案涉《商品房买卖合同》约定,被告新世纪公司应在2019年5月10日前向原告吕东生、欧玉清交付案涉商品房，被告虽于2019年8月22日通过登报方式通知世纪西华家园1号楼的业主办理房屋所有权转移登记，但后来向小区业主发出《告知书》，告知由于小区水电气分户安装工程目前尚未到位不能如期交房，交房时间待定，同时，被告新世纪公司对于履行告知原告接房未提供其他证据，原告提供的证据证明被告新世纪公司于2020年7月14日才电话通知原告接房，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，故原告请求被告新世纪公司承担逾期交房违约责任的诉请，本院予以支持。虽然《商品房买卖合同》第二十八条没有约定逾期办证的违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排队对方权利的，条款无效。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告请求被告新世纪公司承担逾期交房及逾期办证违约责任的诉请，本院予以支持。本案《商品房买卖合同》的合同相对人为原告与被告新世纪公司，合同关系以外的被告云之滨公司不能基于该合同而承担违约责任，被告新世纪公司辩称其与被告云之滨公司之间的民事纠纷，可另行主张权利。 关于违约金的计算方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，从上述条款可以看出，对违约金的适用采用补偿性为主、惩罚性为辅的原则。合同中双方约定逾期交房违约金的计算方式，即自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金明显过高，故本院酌定按已交房款的日万分之一计算被告应支付的逾期交房违约金；因利率改革，人民银行不再发布贷款基准利率，被告应支付的逾期交房违约金酌定按已交房款的日万分之一计算、逾期办证违约金酌定按已交房款的日万分之0.5计算。逾期交房违约金：房屋价款682821元从2019年5月10日起至2020年7月14日实际交房日止按日万分之一标准计算违约金，合计为29429元（682821元×万分之一×431天）；逾期办证违约金：房屋价款682821元从2019年11月11日起至2020年7月14日止按日万分之0.5标准计算违约金，合计为8296元（682821元×万分之0.5×243天）； 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告南充新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吕东生、欧玉清支付逾期交房的违约金29429元； 二、被告南充新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吕东生、欧玉清支付逾期办证的违约金8296元； 三、驳回原告吕东生、欧玉清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1649元，由被告南充新世纪房地产开发有限公司承担506元，原告吕东生、欧玉清承担1143元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林 康 二〇二〇年十二月十一日 书记员 薛丽君