黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初1459号 原告：解美英，女，1964年8月8日出生，住牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：孙志超，黑龙江国大律师事务所律师。 被告：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区江南开发区八面通街99号。 法定代表人：马金福，该公司经理。 第三人：牡丹江市城市投资集团有限公司，住所地牡丹江市西安区七星街103号 法定代表人：郝吉峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏哲峰，男，该公司工作人员。 第三人：牡丹江龙盛投资有限公司，住所地牡丹江市东安区江南新城中俄信息产业园孵化中心5005室。 法定代表人：丁小龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张喆，女，该公司工作人员。 原告解美英与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园公司）、第三人牡丹江市城市投资集团有限公司（以下简称城投公司）、第三人牡丹江龙盛投资有限公司（以下简称龙盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月16日公开开庭审理了本案。原告解美英的委托诉讼代理人孙志超、被告世纪家园公司的法定代表人马金福、第三人城投公司的委托诉讼代理人夏哲峰、第三人龙盛公司的委托诉讼代理人张喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 解美英向本院提出诉讼请求：1.请求判令解美英与世纪家园公司签订的商品房买卖合同有效；2.请求判令世纪家园公司交付位于牡丹江市爱民区XX1小区X号楼X单元XX室房屋；3.请求判令世纪家园公司按照房屋价款日万分之一的标准支付2018年6月1日至2020年12月1日期间逾期交房违约金22685.66元，并按照上述标准继续支付逾期交房违约金至世纪家园公司实际交付房屋时止；4.诉讼费由世纪家园公司负担。事实和理由：2016年12月19日，世纪家园公司与城投公司、龙盛公司签订预定存量商品房源安置居民框架协议，该协议选定的房源包含位于牡丹江市爱民区XX1小区X号楼X单元XX室案涉房屋。该协议签订后，世纪家园公司未按照约定与城投公司、龙盛公司签订商品房买卖合同，城投公司和龙盛公司亦未向世纪家园公司支付购房款。2017年11月15日，解美英与世纪家园公司签订商品房买卖合同，约定解美英以249293元价格购买案涉房屋，世纪家园公司应于2018年5月31日前交付房屋。合同签订后，解美英向世纪家园公司支付了全部购房款，但世纪家园公司至今未向解美英交付房屋。因世纪家园公司与城投公司、龙盛公司签订的框架协议中所列房源仅为供被征收人挑选的房源，并非最终买卖的房源，且城投公司、龙盛公司未履行付款义务，故该框架协议不具有房屋买卖合同的效力，而解美英与世纪家园已签订商品房买卖合同并已办理登记备案，且解美英已履行支付全部购房款的义务，解美英应优先取得案涉房屋，故解美英诉至法院。 世纪家园公司辩称，解美英与世纪家园公司签订的商品房买卖合同有效，世纪家园公司同意向解美英交付案涉房屋，但不同意支付解美英逾期交房违约金，亦不同意承担诉讼费。 城投公司述称，城投公司对解美英的诉讼请求没有异议，城投公司愿意放弃案涉房屋，并希望世纪家园公司配合解美英办理案涉房屋入住手续。 龙盛公司述称，龙盛公司的意见与城投公司的意见一致。 本案的争议焦点为：解美英诉请世纪家园公司支付逾期交房违约金是否合法合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于解美英举示的商品房买卖合同（预售）复印件（与原件核对无异）1份、备案证明复印件（与原件核对无异）1份、发票复印件（与原件核对无异）1张、证明复印件（与原件核对无异）1份，世纪家园公司与城投公司、龙盛公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 城投公司举示的证据一、牡丹江市区棚户区改造预定存量商品房源安置居民框架协议复印件1份。本院认为，解美英、世纪家园公司及龙盛公司对此份证据的形式要件没有异议，本院予以采信；此份证据能够证明根据《牡丹江市区棚户区改造安置房屋购买工作实施办法》文件精神，城投公司、龙盛公司与世纪家园公司于2016年12月29日就预购置世纪家园公司开发建设的XX1项目存量商品房源签订牡丹江市区棚户区改造预定存量商品房源安置居民框架协议的事实，本院予以确认。 证据二、购房信息告知单复印件（与原件核对无异）1份、楼层认证单复印件1份。本院认为，解美英、世纪家园公司及龙盛公司对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信；此组证据能够证明世纪家园公司于2016年10月20日向被征收人郝某花出具案涉房屋购房信息告知单，后因世纪家园公司未交付案涉房屋，城投公司于2020年12月1日向郝某花出具楼层认证单，选定安置XX2X地块X期X号楼X单元X层XX号房屋的事实，本院予以确认。 世纪家园公司、龙盛公司未举示证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月29日，城投公司、龙盛公司与世纪家园公司就预购置世纪家园公司开发建设的XX1项目存量商品房源签订牡丹江市区棚户区改造预定存量商品房源安置居民框架协议，主要内容为：根据《牡丹江市区棚户区改造安置房屋购买工作实施办法》文件精神，经市政府采购中心依法采购，世纪家园公司已成为入围供应商；预购置房源、购置价格以世纪家园公司投标入围的房源数量、房屋价格为准；被征收人选定房源后，世纪家园公司依据城投公司、龙盛公司出具的被征收人“认定房源顺序号”及“房票”，与被征收人签订购置商品房合同；世纪家园公司应保证投标入围房源按期交付使用，如延期交付，城投公司、龙盛公司及被征收人有权要求退房，世纪家园公司应无条件办理退房相关手续，返还城投公司、龙盛公司及被征收人交付的资金，并应按银行同期贷款利率支付违约金；世纪家园公司项目具备入住条件后，并与城投公司、龙盛公司履行相关程序，被征收人办理入住手续并取得钥匙后，城投公司、龙盛公司按照购置价格90%为世纪家园公司办理国家开发银行拨付房款的相关手续，剩余10%房款待被征收人办理房屋所有权证完毕后，一次性付清。城投公司及其相关负责人、龙盛公司及其相关负责人与世纪家园公司及其相关负责人均在该协议上盖章。后城投公司、龙盛公司与世纪家园公司未履行该协议内容。2017年11月15日，解美英与世纪家园公司签订编号为XX号商品房买卖合同（预售），约定解美英购买世纪家园公司开发建设的位于牡丹江市爱民区XX1小区X幢X单元X层XX号、房产图号XX、建筑面积67.36平方米房屋，总价款为249232元；世纪家园公司应当于2018年5月31日前交付房屋；除不可抗力外，世纪家园公司未按照约定时间将该商品房交付解美英的，逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，世纪家园公司按日计算向解美英支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，解美英要求继续履行合同的，合同继续履行，世纪家园公司按日计算向解美英支付全部房价款万分之一的违约金。世纪家园公司在该合同中盖章。当日，解美英与世纪家园公司在牡丹江市房产管理局办理了商品房买卖合同备案证明。该合同签订前，解美英于2017年11月9日以现金方式向世纪家园公司支付购房款249232元，世纪家园公司向解美英出具了购房款发票。目前，案涉房屋已具备交付条件，世纪家园公司未向解美英交付案涉房屋；世纪家园公司称，其逾期交付房屋系因不可抗力所致，但未举示相关证据。 另查，城投公司、龙盛公司与世纪家园公司签订的牡丹江市区棚户区改造预定存量商品房源安置居民框架协议中约定的预购置存量商品房源包含案涉房屋。世纪家园公司在与解美英签订商品房买卖合同时已取得案涉房屋预售许可证。2016年10月20日，世纪家园公司向被征收人郝某花出具购房信息告知单，该告知单记载购房人为郝某花、购买房屋为位于牡丹江市爱民区XX1小区X号楼X单元XX室、总价款为265398元。2020年12月1日，因世纪家园公司未交付案涉房屋，城投公司向郝某花出具了楼层认证单，该认证单记载产权人郝某花、认证XX2X地块X期X号楼X单元X层XX号、建筑面积79.9平方米房屋。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，解美英与世纪家园公司于2017年11月15日签订商品房买卖合同（预售），约定解美英购买世纪家园公司开发建设的案涉房屋，因该合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，且在该合同签订时世纪家园公司已取得案涉房屋预售许可证明，故该商品房买卖合同有效，本院对解美英主张该商品买卖合同有效的诉讼请求予以支持。 关于解美英诉请世纪家园公司交付案涉房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，解美英与世纪家园公司在商品房买卖合同中约定解美英以249232元价格购买案涉房屋，世纪家园公司应于2018年5月31日前交付房屋，且解美英已依约履行支付全部购房款的义务，但世纪家园公司未依约向解美英交付案涉房屋，现案涉房屋已具备交付条件，世纪家园公司作为房屋出卖人应向房屋买受人解美英履行交付案涉房屋的合同义务；在该商品房买卖合同签订前，世纪家园公司虽向被征收人郝某花出具了案涉房屋购房信息告知单，并与城投公司、龙盛公司签订了牡丹江市区棚户区改造预定存量商品房源安置居民框架协议，但因上述购房信息告知单未实际履行，城投公司已为郝某花重新选定安置XX2X期X号楼X单元X层XX号房屋，且上述框架协议选定的房屋均为预购置房源，世纪家园公司应与被征收人签订购置商品房合同，但世纪家园公司未就案涉房屋与被征收人签订购置商品房合同，故城投公司、龙盛公司与世纪家园公司签订的框架协议虽有效，但不具有商品房买卖合同的性质和效力，且双方均未实际履行该协议内容，而解美英与世纪家园公司之间已形成商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同业经牡丹江市房产管理局登记备案，且解美英已实际履行付款义务，世纪家园公司同意向解美英交付案涉房屋，城投公司和龙盛公司亦表示放弃主张案涉房屋相关权利，故本院对解美英主张世纪家园公司交付案涉房屋的诉讼请求予以支持。 关于解美英诉请世纪家园公司支付逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，因世纪家园公司与解美英在商品房买卖合同中约定世纪家园公司应于2018年5月31日前交付房屋，按照前述，世纪家园公司至今未向解美英交付案涉房屋，且世纪家园公司未举证证实其逾期交房存在不可抗力的情形，故世纪家园公司存在逾期交房的违约行为，其应向解美英支付逾期交房违约金；又因世纪家园公司与解美英在商品房买卖合同中约定逾期交房超过180日后，解美英要求继续履行合同的，合同继续履行，世纪家园公司按日计算向解美英支付全部房价款万分之一的违约金，本院按照房屋价款249232元日万分之一的标准计算2018年6月1日至2020年12月1日共计915天逾期交房违约金即22804.73元，故本院对解美英主张世纪家园公司支付2018年6月1日至2020年12月1日期间逾期交房违约金22685.66元的诉讼请求予以支持，并自2020年12月2日起世纪家园公司按照上述标准支付解美英逾期交房违约金至实际交付房屋之日止。 综上所述，本院对解美英的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告解美英与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于2017年11月15日签订的编号为XX号商品房买卖合同（预售）有效； 二、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告解美英交付位于牡丹江市爱民区XX1小区X幢X单元X层XX号、房产图号XX、建筑面积67.36平方米房屋； 三、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告解美英2018年6月1日至2020年12月1日期间逾期交房违约金22685.66元；被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司自2020年12月2日起按照房屋价款249232元日万分之一的标准支付原告解美英逾期交房违约金至实际交付房屋之日止。 如果被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5380元，减半收取计2690元，由被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  刘凤羽 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  郭新宇