四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18303号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都豆丁酒店管理有限公司，住所地：四川省成都市青羊区万和路******。 法定代表人：朱晖，董事长。 委托诉讼代理人：戚平，四川发现律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：高仲杰，男，1956年8月29日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：谢迎宇，四川兴远律师事务所律师。 上诉人成都豆丁酒店管理有限公司（以下简称豆丁酒店公司）因与被上诉人高仲杰房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初11716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员杜玉兰适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 豆丁酒店公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判双方于2010年12月19日签署的《房屋租赁合同》已于2020年5月30日解除；2.本案诉讼费用由高仲杰承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审判决认定“即使是《房屋租赁合同》第1.3条所约定的情况，也是经双方协商之后，豆丁酒店公司才能该房产归还给高仲杰，豆丁酒店公司以此约定为由主张其可以在其经营状况发生变化时随时将房屋归还给高仲杰，与约定本意不符。”错误，《房屋租赁合同》第1.3条约定的友好协商属于程序性的协商，并非要达成一致才能归还房屋，只要乙方的经营状况发生变化或在实际使用时出现空置状况，与甲方程序性协商之后就可以自主决定归还房屋。二、一审判决适用法律错误。本案系由于疫情导致行业经营环境恶化，经济形势发生变化而产生，并非一般的商业风险，继续履行合同明显不公平，所以成立情势变更事由。一审在情势变更成立的情况下，未层报省高院审核，直接驳回豆丁酒店公司的诉讼请求不符合法律规定。三、由于高仲杰要求物业公司关闭电梯导致豆丁酒店公司无法正常经营，豆丁酒店公司有权解除合同。关于高仲杰关闭电梯的事宜，在13605号二审开庭笔录中已经明确说明是豆丁酒店公司要求关闭电梯，导致高仲杰无法经营。高仲杰已经搬离案涉房屋，且豆丁酒店公司已经封闭步梯及电梯并实际接收控制案涉房屋。 高仲杰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，合同约定没有歧义，豆丁酒店公司的上诉请求没有事实依据，请求二审法院维持原判并判决豆丁酒店公司赔偿高仲杰律师费20000元。1.豆丁酒店公司根据疫情解除合同不属于法定的解除合同理由，《中华人民共和国合同法》九十四条对解除合同有明确规定，只有法律规定的条件成立，才能依法解除合同而不承担违约责任。2.豆丁酒店公司如果不愿意履行合同，应当与高仲杰协商违约金，通过正当合法的途径解除合同，不应当一方面以疫情为由解除合同，逃避违约责任，另一方面又实际占有案涉房屋，阻碍其他客户看房。3.针对豆丁酒店公司提出的13605号案件的情况，该案件在二审时没有通知高仲杰参加诉讼，所以豆丁酒店公司陈述的关闭电梯的事实高仲杰不认可，其没有事实依据，陈述事实也是错误的。另外，案涉86间房屋目前仍然掌握在豆丁酒店公司方，其是案涉房屋的实际占有使用人。 高仲杰向一审法院提出诉讼请求：1.豆丁酒店公司单方解除豆丁酒店公司与高仲杰于2010年12月19日签署的《房屋租赁合同》无效，豆丁酒店公司应继续履行该合同；2.诉讼费用由豆丁酒店公司承担。 豆丁酒店公司向一审法院提出反诉请求：1.双方于2010年12月19日签署的《房屋租赁合同》已于2020年5月30日解除；2.因本案产生的诉讼费用由高仲杰承担。 一审法院认定事实：2010年12月19日，高仲杰（即甲方）与杭州住友酒店管理有限公司（即乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明：“第一章租赁房产：1.1甲方同意按下述条款和条件将位于中国四川省成都市××路路××号××楼的房产，共一层，房产面积约为1899.17平方米的房产（以下简称房产）出租给乙方使用。具体面积以双方商定盖章确认为准。……第二章租赁期限：2.1除非甲乙双方按本合同第九章提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为10年，即自甲方同意的免租期满之日起即2011年4月1日至2021年3月31日止。甲方实际交付房产的日期为2010年12月31日，双方另行予以书面确认。甲方同意从2010年12月31日起至2011年3月31日止为免租期，供乙方进行拆除、装修，设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租赁费。……第三章房屋租赁费及支付方式：3.1租赁房产的起始年度租赁费为1253452元。房屋租赁费用包括：房屋租赁费、设施设备使用费、维护费。租赁期限内，按双方约定，房产的年租赁费每满2年环比递增5%。具体年度租赁费如下：……第九、十年度：租金递增5%后，年租金为：1523579元。……第十四章合同生效及其他：14.2如乙方在房屋所在地已经有或将要设立子公司或分公司，则甲方同意，乙方有权将本合同项下承租方的权利义务转让给该子公司或分公司。……”。落款处，高仲杰签章、杭州住友酒店管理有限公司盖章确认。 2012年10月8日，高仲杰（即甲方）、杭州住友酒店管理有限公司（即乙方）与豆丁酒店公司（即丙方）签订《协议书》，载明：“鉴于：甲乙双方于2010年12月签订了《房屋租赁合同》，甲方将其所属成都市万和路99号三层约1899.17平方米房屋（以下简称租赁房屋）出租与乙方使用。现经甲、乙、丙三方友好协商，就《房屋租赁合同》的权利和义务转让事宜，特订立本协议，三方共同遵守：一、甲、乙、丙三方同意，自2012年7月30日起，乙方将原合同约定的其享有和承担的权利和义务全部转让予丙方。二、自2012年7月30日起，丙方作为租赁房屋的承租方，应认可并严格遵守原合同有关各项条款，享有和承担原合同约定的各项权利和义务；乙方不再享有和承担上述权利和义务。三、依据协议，乙方将权利和义务转让给丙方后，在合同履行期间，甲方和丙方发生法律争议，乙方与丙方向甲方承担连带法律责任。……”落款处，高仲杰签字确认，杭州住友酒店管理有限公司、豆丁酒店公司盖章确认。 2020年5月9日，豆丁酒店公司向高仲杰发出《解约通知书》，载明：“1、即日起解除贵我双方于2010年12月19日签署的《房屋租赁合同》。2、请贵方于本解约通知书送达之日起3日内，接收我司交还承租房屋，并退还我司保证金250000元。3、请贵方减免并返还我司已缴纳的自2020年1月25日起至3月31日止的房屋租金。”。 同日，豆丁酒店公司发布《告知书》，载明：“……2020年开始的前3个月，各行各业都在水深火热之中。而本酒店也因受新冠疫情的影响，自2020年1月25日起停业至今。为尽量减少房东的损失，我司积极、主动寻求新的承租人，欢迎有意向的经营者与我司联系，我司愿协助处理新的承租人与房东达成合作的相关事宜。……”。 2020年5月18日，豆丁酒店公司向高仲杰发《物业交接通知》，表明其将与高仲杰于2020年5月21日下午两点在四川省成都市××路××号××楼的酒店办理物业交接手续，请高仲杰安排人员进行交接。 2020年5月20日，四川兴远律师事务接受高仲杰的委托向豆丁酒店公司发出《律师函》，表明其已收到《解约通知书》，并载明：“1、请贵司立即按照案涉合同约定支付拖欠的房屋租金和物业管理费；2、如贵司坚持解除案涉合同，依法应当由人民法院确认合同的效力，在人民法院裁判之前，高仲杰先生不接受贵司单方面的解约及房屋交接；3、因贵司单方面的解约导致的房屋损毁或其他损失，贵司应承担相应的赔偿责任。4、关于减免房屋租金事宜，贵司可与高仲杰先生友好协商。……”。 2020年5月29日，豆丁酒店公司在浙江省杭州市西湖公证处工作人员的见证下向高仲杰邮寄了案涉房屋的钥匙7把。 一审审理中，（一）高仲杰还向一审法院提交了如下证据：三张物业照片、三张邮件及邮件详单的照片，证明豆丁酒店公司实际占有使用案涉房屋。豆丁酒店公司对真实性、合法性、关联性均不予以认可，把钥匙已经交给高仲杰了，高仲杰不来交接，遂邮寄给他的。豆丁酒店公司要腾退，高仲杰不让搬东西，让物业把三楼的电梯停了，有录像可以证实。一审法院对该证据真实性予以认可，但是对于关联性不予确认。 （二）豆丁酒店公司还向一审法院提交了如下证据：1.2019年营收报表、2020年营收报表，证明疫情期间，豆丁酒店公司营业收入急剧减少，无力支付房租。高仲杰对真实性、合法性、关联性均不予以认可，系豆丁酒店公司单方面制作。一审法院认为该证据系豆丁酒店公司单方面制作，无其他证据佐证对该证据真实性不予确认。 2.2020年1月至4月减免租金的申请函，证明受疫情影响，经济下行导致经营困难，申请减免租金。高仲杰对真实性、合法性、关联性均不予以认可，表示并没有收到该函件。一审法院对证据真实性予以确认，对于关联性及证明目的在之后予以综合论述。 3.2020年1月至5月酒店停业期间照片、录像、2020年6月8日交换钥匙的公证书、2020年5月30日告知函、2020年9月15日告知函、2020年5月9日解约通知书、2020年5月20日律师函，证明受疫情影响，豆丁酒店公司自2020年1月24日已停业，并已解除租赁合同，相关解除的通知，房产钥匙已交还出租人，但相关资产由于房东和物业的阻挠无法搬出。高仲杰对真实性、合法性予以认可，不能达到豆丁酒店公司的证明目的，高仲杰已经把钥匙交给豆丁酒店公司法人，案涉的86间房屋的钥匙及所有监控设备全部是豆丁酒店公司实际占有使用。一审法院对证据真实性予以确认，对于关联性及证明目的在之后予以综合论述。 4.2020年5月18日物业交接通知，证明豆丁酒店公司已经通知高仲杰交接物业。高仲杰对真实性、合法性、关联性不予以认可，与本案无关。一审法院对证据真实性予以确认，对于关联性及证明目的在之后予以综合论述。 5.2020年1月24日成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防空指挥部2020第1号通告、2020年1月26日成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防空指挥部2020第2号通告，证明因不可抗力，导致豆丁酒店公司按合同约定解除合同。高仲杰对证据真实性认可，但是与本案无关，不能达到豆丁酒店公司的证明目的，豆丁酒店公司的经营状况与疫情没有直接的、全部的因果关系。一审法院对证据真实性予以确认，对于关联性及证明目的在之后予以综合论述。 一审法院认为，《房屋租赁合同》及高仲杰、杭州住友酒店管理有限公司与豆丁酒店公司签订《协议书》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。高仲杰和豆丁酒店公司应按照《房屋租赁合同》履行权利和义务。本案争议焦点在于豆丁酒店公司于2020年5月向高仲杰发送的《解约通知书》是否发生解除效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，豆丁酒店公司发送的《解约通知书》必须符合法定解除情形或者约定解除情形，才能产生解除的效力。但是结合本案情况来看，豆丁酒店公司主张解除并不符合法定解除情形或者约定解除情形。即使是《房屋租赁合同》第1.3条所约定的情况，也是经双方协商之后，豆丁酒店公司才能该房产归还给高仲杰，豆丁酒店公司以此约定为由主张其可以在其经营状况发生变化时随时将房屋归还给高仲杰，与约定本意不符。同时，豆丁酒店公司以疫情为由，主张确认解除，一审法院认为，该情形亦不符合法律规定的情形。因此，豆丁酒店公司所发送的《解约通知书》并不产生解除效力。对于豆丁酒店公司主张确认《房屋租赁合同》于2020年5月30日解除，一审法院不予支持。对于高仲杰主张的确认豆丁酒店公司单方解除《房屋租赁合同》行为无效，继续履行合同的请求，一审法院予以支持。至于双方所主张的是否存在阻挠腾退房屋等情形，与本案所审理的争议无关，就相关证据及事实本案不予审查处理。 据此，对于高仲杰的本诉诉讼请求，一审法院予以支持；对豆丁酒店公司的反诉诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认豆丁酒店公司单方解除《房屋租赁合同》行为无效，豆丁酒店公司应继续履行《房屋租赁合同》；二、驳回豆丁酒店公司的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费100元，减半收取50元，由豆丁酒店公司承担。一审反诉案件受理费50元，由豆丁酒店公司承担。 本院二审期间，豆丁酒店提交了新证据，本院依法组织当事人进行举证质证。豆丁酒店提交了以下新证据：1.（2020）川01民终13605号民事判决书，拟证明豆丁酒店公司搬离房屋后，物业费由高仲杰承担，合同已经解除，豆丁酒店公司不应支付房租。2.2020年12月7日豆丁酒店公司代理人到案涉房屋现场拍摄的照片三张，照片内容是进入豆丁酒店公司步梯的大门被封住，无法进入酒店，拟证明案涉房屋已经实际交付给高仲杰，案涉房屋的电梯、步梯已经被封闭。3.调取证据申请书，申请法庭调取13605号庭审笔录。 高仲杰质证认为：1、对（2020）川01民终13605号民事判决书真实性、合法性予以认可，但关联性和证明目的不予认可。（2020）川01民终13605号案件剥夺了高仲杰的诉讼权利，没有通知高仲杰参与诉讼，豆丁酒店公司陈述的高仲杰指示物业公司关闭房屋的事实高仲杰不予认可，高仲杰未指示任何人关闭案涉房屋及电梯。2、对三张照片的三性均不予认可，仅从照片无法确定是否是案涉房屋，该房屋由谁关闭也无法确定，不能达到豆丁酒店公司的证明目的。3、关于调取证据申请书，由法院依职权决定。 本院对双方无异议的证据予以确认，作为认定本案事实的依据。对双方有异议的证据的证据资格和证明力，将在“本院认为部分”一并阐述。 二审中，双方当事人对一审审理查明事实均无异议，本院依法予以确认。 二审另查明，本院于2020年11月19日作出的（2020）川01民终13605号民事判决，判令豆丁酒店公司向馨成佳物业公司支付2020年1月1日至2020年5月29日的物业服务费，高仲杰对该款项承担连带责任；高仲杰向馨成佳物业公司支付2020年5月30日至2020年6月30日的物业服务费。本案二审中，高仲杰依照《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条规定，要求豆丁酒店公司支付律师费20000元，豆丁酒店公司认为高仲杰在一审中并未主张律师费，故该项请求不属于二审审理范围。 本院认为，高仲杰与杭州住友酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及高仲杰、杭州住友酒店管理有限公司、豆丁酒店公司签订的《协议书》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。高仲杰、杭州住友酒店管理有限公司、豆丁酒店公司于2012年10月8日签订的《协议书》，杭州住友酒店管理有限公司已将《房屋租赁合同》中享有的全部权利义务概括转让给豆丁酒店公司，豆丁酒店公司成为案涉《房屋租赁合同》的承租方，与高仲杰建立了租赁关系。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：豆丁酒店公司是否有权解除案涉《房屋租赁合同》。对此，本院评述如下： 豆丁酒店公司认为，因高仲杰指令物业关闭电梯，导致酒店事实上无法经营，高仲杰关闭电梯的行为致使租赁合同目的无法实现，豆丁酒店公司有权解除合同。且根据《最高人民法院关于印发的通知》第48条的规定，法院应当判令合同解除。此外，依照案涉《房屋租赁合同》第1.3条约定，豆丁酒店公司租用的房产全部空置，只要进行程序性协商后，不论双方是否达成一致，豆丁酒店公司都享有解除权。加之，因发生疫情导致行业经营环境恶化，豆丁酒店公司已在发出《解约通知书》前已3次向高仲杰发出减免租金申请函，按照情势变更原则，豆丁酒店公司有权解除合同。 高仲杰认为，（2020）川01民终13605号案件没有通知高仲杰参加诉讼，剥夺了其诉讼权利，对物业公司陈述的受高仲杰指示关闭电梯不予认可，且高仲杰绝对没有指示任何人关闭电梯。案涉《房屋租赁合同》第1.3条约定明确，豆丁酒店公司断章取义将其理解为程序性协商是胡搅蛮缠。此外，成都市自2020年3月以来，各行业都在全面复工复产，豆丁酒店公司母公司在成都市的其他十几家子公司（酒店）都在正常营业，豆丁酒店公司依据新冠肺炎疫情单方面解除合同既不符合合同约定，也不符合法律规定。 对此，本院认为，首先，根据双方签订的《房屋租赁合同》第1.3条“若乙方的经营状况发生变化或乙方在实际使用房产的时候仍出现空置情况。乙方可通过与甲方友好协商后，选择下列的做法：Ⅰ.将房产部分分租或转租予第三方；Ⅱ.将房产部分归还予甲方；Ⅲ.将房产全部转租予第三方。在乙方选择以上任何一项做法时，必须与甲方和/或有关第三方对本合同进行相应的修改”之约定可看出，如若豆丁酒店公司在实际使用房屋时出现空置欲部分归还，应当与高仲杰进行友好协商，双方还要对合同进行实质修改，且该条款无法看出豆丁酒店公司在案涉房屋出现空置后即可单方归还予高仲杰，现豆丁酒店公司并未举证证明双方就归还房屋事宜协商一致，亦未举证证明双方对合同进行了相应修改，故豆丁酒店公司无权单方解除案涉合同。 其次，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不循序违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件的，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形（2）违约方继续履行合同，对其显失公平（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”之规定，豆丁酒店公司与高仲杰自签订合同以来，双方一直诚信履约，直至因解约事宜发生本案纠纷，不宜因此认定豆丁酒店公司存在恶意违约。现豆丁酒店公司已将案涉房屋钥匙交还，亦未再使用案涉房屋经营酒店，在豆丁酒店公司已未实际经营且明确表示不愿继续经营的情形下，若判令合同继续履行不具备可执行性，因此，解除合同更有利于减少因继续履行造成的损失。虽然请求为确认双方2010年12月19日签署的《房屋租赁合同》于2020年5月30日解除，但从减少讼累，防止损失进一步扩大的角度出发，可判决案涉合同解除。 豆丁酒店公司本应承担的违约责任并不因合同解除而减少或免除。在案涉合同解除后，双方还应及时办理腾退交接事宜，避免损失继续扩大，否则将承担相应的不利后果。 另，高仲杰在一审中未主张律师费，现在二审中主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，双方对此调解不成，故本院对此不予审查。如高仲杰坚持认为应当由豆丁酒店公司支付律师费，可另行主张。 综上所述，豆丁酒店公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审对此认定不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初11716号民事判决； 二、解除高仲杰与成都豆丁酒店管理有限公司于2010年12月19日签订的《房屋租赁合同》； 三、驳回高仲杰的诉讼请求。 一审案件受理费100元，减半收取50元，由高仲杰负担；反诉案件受理费50元，由高仲杰负担。二审案件受理费100元，由高仲杰负担。 本判决为终审判决。 审判员  杜玉兰 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  何浩铭