贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初6840号原告：罗孝强，男，苗族，1970年9月27日出生，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。原告：陈娜，女，汉族，1973年2月17日出生，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。委托诉讼代理人：方庆、张兴元，贵州达德律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地在贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，汉族，1986年11月21日出生，该公司员工，住贵阳市南明区，一般代理。委托诉讼代理人：李颖萍，女，汉族，1985年11月6日出生，该公司员工，住贵阳市乌当区，一般代理。原告罗孝强、陈娜诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗孝强、陈娜的共同委托诉讼代理人方庆、被告宏益公司的委托诉讼代理人王莉、李颖萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗孝强、陈娜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议；2、判令被告返还原告购房首期款544506元、维修基金10875元、预告登记费550元、电表开户费122元、有限电视开户费265元、装修保证金5000元；3、判令被告在判决书生效之日起十日内支付原告利息，该利息以首期款544506元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准，从2015年5月9日起计算利息至该544506元退还原告之日止；4、判令被告向原告支付已向兴业银行股份有限公司贵阳分行归还的贷款本金及利息613513.54元，并以613513.54元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准，从2017年10月20日起计算利息至该613513.54元退还原告之日止；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年4月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定原告购买被告开发建设的南明区花果园T1区第4、5栋1层31号房，建筑面积28.77平方米，总价款1087506元，于合同签订当日支付首期购房款544506元，余款543000元原告采取银行按揭贷款方式付款。被告应当于2016年8月31日前向原告交付案涉房屋，并承诺于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期180日后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。合同签订当日，原告向被告交付了购房首付款544506元，余款543000元于2015年6月1日原告通过向兴业银行股份有限公司贵阳分行（以下简称兴业银行贵阳分行）按揭贷款向被告支付。2017年10月20日，原告将按揭贷款本息613513.54元结清。被告在2016年12月27日将案涉房屋交付原告。但被告在2019年6月30日前未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，被告的行为已构成违约，按合同约定原告有权退房，故特提起诉讼。被告宏益公司辨称：1、2009年10月1日起施行的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条第二款规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占用建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”在商品房买卖过程中，买受人只要合法占用交易房屋，即可认定为业主。本案中，原告已于2016年8月31办理接房并将房屋对外出租持续获取收益。原告签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均已实现，即使被告暂未办理房屋转移登记，也不影响原告作为房屋业主行使占有、使用、收益、处分该房屋的权利。故被告逾期交付转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求。2、如果法院仍判决解除双方合同，则应按照双方合同约定计算退还购房款的违约金。原告因被告违约行为所造成的损失已通过案涉房屋的租金收益得到弥补，故被告所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益。且为避免扩大被告的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为房屋交还之日，且原告应将房屋恢复成交付状态交还给被告。3、本案所涉房屋维修基金系交至住建部门，如判决解除合同，被告不承担返还责任，原告可凭相关票据到住建部门办理退还事宜。因违约金兼具惩罚违约行为和补偿当事人因违约所受损失的双重属性，如果判令解除合同，被告在依约承担违约责任后，不应再承担原告所产生的损失赔偿责任，故原告所主张的预告登记费、有线电视开户费、电表开户费、装修保证金等费用不应在违约金之外另行判决由被告承担。4、根据合同附件十二20.2条约定，如判决解除合同，则原告应配合被告办理备案登记、预告登记等注销手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项。本院经审理认定事实如下：2015年4月14日，原告罗孝强（买受人）、陈娜（买受人、共同共有人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：191430）及补充协议，约定：二原告购买被告开发建设的本市南明区花果园花果园项目T1区第4.5栋（4.5）1层31号商业用房，建筑面积28.77平方米，套内建筑面积24.18平方米，按套内建筑面积计算总房款1087506元；买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款544506元，余款543000元以银行按揭支付。出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定申请预告登记。……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之1承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。”合同签订当日，二原告向被告支付首期购房款544506元及预告登记费550元。2015年5月28日，原告与兴业银行贵阳分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，通过向该支行按揭贷款于2015年6月1日向被告支付购房余款543000元。2016年4月19日，案涉房屋所在土建建设工程取得《建设工程消防验收意见书》，意见为：综合评定该工程消防验收合格。2016年9月6日，二原告与被告签订《交房协议》及《房屋交付验收表》，二原告确认自2016年8月31日起涉案房屋被告交付给二原告。同日，二原告向贵州宏立城物业服务有限公司第二分公司交纳电表开户费122元及有线电视开户费265元，该分公司在出具给二原告的代收费收据上注明：此费用为物业公司代收代缴费用。2016年12月27日，二原告向贵阳市住房和城乡建设局交纳维修基金10875元。2018年5月8日，二原告向贵州宏立城物业服务有限公司交付装修保证金5000元。因被告在2018年12月31日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给二原告，二原告于2020年5月14日向本院递交民事起诉状，提出如前诉请。另查明：2015年6月1日起至2017年10月20日止，原告共计向兴业银行贵阳分行归还贷款本息601429.44元后，兴业银行贵阳分行于2018年5月20日向原告出具《贷款结清证明》，确认原告的全部贷款本息于2017年10月20日结清。上述事实，有原告的陈述、《商品房买卖合同》、《收据》、《借款合同》、银行明细、《交房协议》、《房屋交付验收表》、银行结清证明等材料在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应遵按约履行合同权利义务。合同签订后，二原告作为买方已履行了向被告支付购房款的最基本合同义务，被告的合同目的已经实现，二原告作为买方取得房屋及房屋所有权为原告订立商品房买卖合同的根本合同目的，被告作为房屋出卖人须向二原告交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是被告作为出卖人最基本的合同义务，被告逾期履行交房义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。本案涉案商品房买卖合同签订后，被告在未按合同约定取得建筑工程竣工合格证明文件前提下向二原告交付案涉房屋。同时，按合同约定，被告承诺于2018年12月31日前，取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至二原告起诉时止仍未履行该项产权转移登记义务，以致二原告未能取得房屋所有权，二原告虽占用房屋，但对房屋缺少最根本的处分权，严重影响原告订立合同时所期望的经济利益。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，自2018年12月31日起180日后即2019年6月29日后二原告有权解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，二原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告退还相应购房首期款，于法有据，本院予以支持。对二原告要求被告支付以首期购房款为基数按合同约定利率计算的资金占用利息的诉请，符合双方合同约定，本院予以支持。但合同仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定。二原告支付首期房款时间为2015年4月14日，现二原告要求从2015年5月9日起算，本院从其自愿，予以支持。至于被告辩称所承担的违约金中应扣除二原告已获取的租金收益，因涉案合同系因被告逾期办证的违约行为导致解除，而二原告合法占有涉案房屋期间，对涉案房屋进行出租获取收益，系二原告对涉案房屋行使自己的处分权利，该收益理应属二原告所有，故被告的该辩解意见，于法无据，本院不予采纳。关于二原告诉请被告支付已偿还银行贷款本息613513.54元及利息（以613513.54元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准，从2017年10月20日起计息至该款退还之日止）的主张。二原告已向兴业银行贵阳分行清偿完毕按揭贷款，双方所签《房屋买卖合同》解除后，被告应当将二原告已经支付的贷款本金及利息返还给二原告。但二原告提交的银行还款明细体现二被告共计偿还银行贷款本息计601429.44元，对该款本院予以确认，高于该款项部分12084.1元，本院不予支持。同理，利息计算的基数亦应以二原告实际支付银行贷款本息计算。对二原告要求赔偿房屋维修资金的诉请，因该款二原告系向贵阳市住房和城乡建设局交付，并非被告收取，在原、被告签订的商品房买卖合同解除后，二原告可向相关住建部门申请退还，故对二原告的该诉请，本院依法不予支持。对二原告要求被告返还预告登记费550元的诉请，因本案系被告违约导致合同解除，对二原告的该损失应承担赔偿责任，故对二原告的该诉请，本院予以支持。关于二原告诉请返还电表开户费122元、有线电视开户费265元的主张，因电表开户费、有线电视开户费依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿。关于二原告诉请被告返还装修保证金5000元的主张，因该款并非被告收取，对被告称如合同解除二原告应当返还房屋并配合被告办理完毕房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续，本院认为合同解除以后，房屋的返还以及注销相关备案登记属于原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对房屋的交还及相关备案登记的注销在本案当中本院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗孝强、陈娜与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年4月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：191430）及《补充协议》。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告罗孝强、陈娜首期购房款544506元并支付利息（以购房款544506元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准，从2015年5月9日起计算至上述款项付清之日止）。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告罗孝强、陈娜已向兴业银行股份有限公司贵阳分行归还的贷款本息601429.44元并支付利息（以601429.44元基数，按照中国人民银行同期存款利率标准，从2017面10月20日起计算至上述款项付清之日止）。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告罗孝强、陈娜预告登记费550元、电表开户费122元、有线电视开户费265元，共计937元。五、原告罗孝强、陈娜于本判决生效之日起十日内将本市南明区花果园花果园项目T1区第4.5栋（4.5）1层31号房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。六、原告罗孝强、陈娜于本判决生效之日起十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理本市南明区花果园花果园项目T1区第4.5栋（4.5）1层31号房屋的《商品房买卖合同》预告、备案登记的注销手续。七、驳回原告罗孝强、陈娜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17520元，减半收取8760元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告罗孝强、陈娜已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告罗孝强、陈娜）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十二月七日书记员  谭博文