四川省珙县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1526民初1312号 原告：袁义邱，男，1979年10月14日出生，汉族，住址四川省珙县，现住四川省珙县。 原告：彭敏，女，1984年2月20日出生，汉族，住址四川省珙县，现住四川省珙县。 被告：珙县天富房地产开发有限公司，住所地珙县巡场河西文鑫路******。统一社会信用代码：91511526662765635B。 法定代表人：秦永高，总经理。 委托诉讼代理人：周德树，公司员工。 委托诉讼代理人：吴世军，公司员工。 原告袁义邱、彭敏与被告珙县天富房地产开发有限公司（以下简称天富房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁义邱、彭敏、被告天富房产公司的法定代表人秦永高，及委托诉讼代理人周德树、吴世军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告袁义邱、彭敏向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2011年3月4日签订的珙县商品房买卖合同合法有效，由被告协助原告办理产权变更登记；2.按照合同约定绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告，产权登记面积小于合同登记面积12.19㎡，被告应支付原告12.19㎡×2990×2＝72896.2元；3.判令被告承担违约金按合同第十五条规定出卖人责任导致不能办理产权的按违约金0.1%进行支付，即369922.8×0.1＝36992.28元；4.判决被告返还五通费7460元、办证费契税8500元、大修基金8127元；5.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告支付资金占用利息55769.22元，计算方式为：（首付款126371元＋大修金8127元＋办证费8500元）×0.0325×8年×1.5；原告放弃要求被告退还契税8500元和大修金8127元的诉讼请求。事实和理由：2010年3月，袁义邱、彭敏向被告购买位于珙县××镇××街××段××花园小区××幢××单元××号商品房××，原合同约定建筑面积135.91㎡，按照2990元／㎡单价，总金额为406370元（后在办理产权登记后变更为123.72㎡，按照2990元／㎡单价，总金额为369922.8元）。2011年12月入住。2011年3月4日，双方签订书面购房合同，其中合同部分约定：一、分期付款：首付126371元，余款由开发商协助购房者在2011年9月底前办理银行按揭贷款支付开发商；二、商品房不能办理产权登记的由出卖人承担全部责任。三、按照合同约定绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告。被告现在备案登记面积123.72㎡，合同面积135.91㎡，小于合同登记面积12.19㎡。四、在2018年成立共管账户时，原告积极配合被告又缴纳房款26924元，但被告仍然不履行办理产权的业务。按照《省物价局、省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》【川价发（2008）196号文件】第一条之规定，被告应全额返还原告五通费7460元。因被告目无法纪，侵吞原告五通费7460元、契税8500和大修金8127元，导致原告无法办理房屋备案。因被告于2014年涉嫌一房多卖，被法院判入狱。在2015年被告被珙县人民法院纳入失信被执行人员名单中。因被告所开发的天富花园小区有违规超建950㎡和未缴纳相关部门必缴费用，并未向相关部门提供房屋竣工图。综合以上被告个人原因导致天富花园整个小区大部分购房者未能办理住房贷款。从购房后至今，原告多年来多方奔走，无法单个自行办理产权登记手续。 被告天富房产公司辩称：1.原告已违反《珙县商品房买卖合同》第七条第1项第（2）款的规定，付款逾期超过30天，我司享有解除权，故请求判令解除原、被告双方于2011年3月4日签订的《珙县商品房买卖合同》；2.解除合同后的清算办法：1）我司退还原告已付的购房款126371元；2）根据《珙县商品房买卖合同》第七条第1项第（2）款的规定，原告应向被告支付违约金369922.8元×1%=3699.23元；3）被告已于2011年12月交房给原告，至开庭日，原告已经使用房屋8年零11个月，原告按每月8元/㎡标准支付被告的租金，合计为123.72㎡×107个月×8元/㎡=105904.32元。解除合同清算后，被告应付原告金额为126371-3699.23-105904.34=16767.43元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。经审理查明：被告天富房产公司于2007年6月8日经珙县工商行政管理局登记成立，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2011年1月20日珙县住房和城乡规划建设局对天富房产公司开发的天富花园房地产项目发放（珙）房预售证第30号《商品房预售许可证》，该证载明：售房单位为珙县天富房地产开发有限公司，项目名称为天富花园，房屋坐落地点：珙县巡场镇滨河西街北一段。2010年9月1日珙县天富花园经竣工验收合格。 原告袁义邱、彭敏系夫妻关系。2011年3月4日天富房产公司（出卖人）与袁义邱、袁敏（买受人）签订《珙县商品房买卖合同》。主要内容：第一条、第三条、第四条约定买受人购买出卖人建设的位于珙县××镇××街××段××花园××幢××单元××号商品房，房屋建筑面积共135.91㎡，单价为2990元／㎡，总金额406370.9元；第五条面积确认及面积差异处理约定……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2（1）种方式进行处理，即面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；第六条付款方式及期限，买受人按下列第2种方式按期付款，即分期付款：首付壹拾贰万陆仟叁佰柒拾壹元，余款贰拾捌万元卖房方协助买房方在2011年9月底前在银行贷款付给卖房方；第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第八条交付期限。出卖人应当在2011年6月18日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人：1.该商品房经验收合格；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。3.买受人不按时提供具有法律效力的办理产权登记的手续，其责任和由此产生的一切损失由买受人承担。合同附件六：房屋共用部分大修基金补充协议约定大修金8127元。原告袁义邱、彭敏支付了被告天富房产公司购房首付款126371元、契税8500元、大修金8127元、五通费7460。天富房产公司于2011年12月将天富花园X幢X单元XXX号房屋交付给袁义邱、彭敏，袁义邱、彭敏对该房屋进行装修搬进居住并使用至今。另查明，天富花园X幢X单元XXX号房屋实际建筑面积为123.72㎡。 庭审中，天富房产公司明确表明不能再协助袁义邱、彭敏办理银行贷款，并表示因二原告违反与其签订的《珙县商品房买卖合同》第七条的约定而未按时支付尾款，故要求解除合同；原告袁义邱、彭敏陈述是因为被告不能按合同履行办理不动产权证和银行按揭贷款的义务，购房尾款不能按揭贷款的责任在于被告，系被告违约在先，故不同意解除合同，要求继续履行合同。 为切实解决珙县天富花园小区产权证办理相关遗留问题，各购房者（包括袁义邱、彭敏）与天富房产公司签订《珙县天富花园业主购房核对明细表》，双方对已交房款、大修金、契税、合同面积、实际面积、实际已交付房款、应交纳购房尾款等进行了核对。经原、被告双方确认，袁义邱、彭敏交纳的购房首付款126371元、契税8500元、大修金8127元，上述共计142998元全部纳入实际已交付房款，袁义邱、彭敏应交纳购房尾款为226924元。经天富房产公司、珙县天富花园小区业主代表叶发全、珙县巡场镇人民政府、珙县巡场镇龙祥社区共同商议，于2018年11月29日签订《共管账户协议》，确定以龙祥社区名义在珙县农商银行珙州支行开设共管账户，对珙县天富花园购房户所欠房款进行共管。《共管账户协议》载明：……三、共管账户存入的款项为：“购房欠款”，是指购房户与开发商签订购房合同之日确定的房款总价减去已付款的差额，……四、购房户按与开发商核定的“购房欠款”，在共管账户开设后60天内将所欠房款全部存入共管账户中。六、共管账户中的资金优先用于办理产权证和购买消除设施。……八、按照“成熟一户、办理一户”的原则，购房户在规定时间内交清所欠房款后进入办证程序。……九、待规定期限内交清房款的购房全部办理产权证后，共管账户中剩余资金由甲乙丙丁四方共同认可盖章后交归甲方（天富房产公司）所有。2019年6月11日，袁义邱、彭敏以胡德的名义向共管账户转入26924元。现袁义邱、彭敏尚差欠天富房产公司购房尾款20万元。本案涉案房屋于2019年6月4日在珙县房产管理所办理备案登记。 本院认为，原告袁义邱、彭敏与被告天富房产公司签订的《珙县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照原、被告双方签字确认的《珙县天富花园业主购房核对明细表》及庭审查明事实，现袁义邱、彭敏尚差欠天富房产公司购房款20万元，按照《共管账户协议》的约定，袁义邱、彭敏所购的房屋，即珙县××镇××街××段××花园××幢××单元××号商品房，现尚未达成进入办证程序的条件，故袁义邱、彭敏诉请由天富房产公司协助其办理产权变更登记，本院不予支持。 关于房屋面积确认及面积差异的处理。根据双方签订的《珙县商品房买卖合同》第五条约定，虽然袁义邱、彭敏取得的房屋建筑面积123.72㎡与合同约定的135.91㎡误差为12.19㎡，绝对值超出3%，但是双方在合同中约定，以产权登记面积为准。根据查明事实，袁义邱、彭敏并未按135.91㎡付清购房款，故天富房产公司不承担面积误差比超出3%部分房款双倍返还的违约责任。 关于是否支付购房款资金利息。原告袁义邱、彭敏不要求解除合同，愿意继续履行合同，而支付购房款是购房人的义务，且天富房产公司已于2011年12月将房屋实际交予袁义邱、彭敏居住使用至今，且合同中也没有关于资金占用利息的约定，故袁义邱、彭敏要求天富房产公司支付已付房款的资金利息，于法无据，本院不予支持。 关于是否应退还五通费。袁义邱、彭敏提供的川价发（2008）196号《省物价局、省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》，明确商品房开发企业不得向购房者收取五通费，但该规定不属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定。故原、被告双方签订的《珙县商品房买卖合同》附件四明确约定由卖房方代收五通费7460元，系属于当事人意思自治，上述约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。所以，天富房产按合同约定向袁义邱、彭敏收取五通费符合合同约定。袁义邱、彭敏的此项诉请，本院不予支持。 关于是否支付迟延办理产权证违约金。根据双方签订的《珙县商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，即天富公司应向袁义邱、彭敏支付迟延办证违约金143元（142998元×0.1%）。袁义邱、彭敏要求天富公司支付的未取得权属证书的违约金36992.28元（369922.8×0.1），该诉请与合同约定不符，本院不予支持。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告珙县天富房地产开发有限公司与原告袁义邱、彭敏在2011年3月4日签订的《珙县商品房买卖合同》合法有效； 二、本判决生效后十日内，被告珙县天富房地产开发有限公司向原告袁义邱、彭敏支付迟延办理违约金143元； 三、驳回原告袁义邱、彭敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2980元，由原告袁义邱、彭敏负担2830元（已申请免交），由被告珙县天富房地产开发有限公司负担150元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 熊 静 人民陪审员 李 军 人民陪审员 罗朝红 二〇二〇年十二月九日 书 记 员 张 洁