浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初4324号 原告（反诉被告）：黄镇，男，1978年3月3日出生，汉族，住金华市金**。 委托诉讼代理人：戴海军，浙江恒霁律师事务所律师（特别授权）。 被告（反诉原告）：舒展，男，1990年10月4日出生，汉族，住常山县，现住金华市金**。 委托诉讼代理人：陈晓磊、童义俊，浙江金兰律师事务所律师（特别授权）。 被告（反诉被告）：金华市幸福房地产代理有限公司，住所地金华市婺城区银都花园****。 法定代表人：姜志飞，经理。 委托诉讼代理人：黄红英，浙江川丰律师事务所律师（特别授权）。 原告（反诉被告）黄镇与被告（反诉原告）舒展、被告金华市幸福房地产代理有限公司（以下简称幸福房产代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，依法适用简易程序审理。期间，被告舒展向本院提出反诉，本院依法合并审理。本案于2020年12月9日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄镇及其委托诉讼代理人戴海军与被告（反诉原告）舒展及其委托诉讼代理人陈晓磊、被告幸福房产代理公司的委托诉讼代理人黄红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄镇诉称，2020年9月23日，原告与被告一在被告二的居间下签订《房屋买卖居间合同》，合同对购买标的、房屋坐落、价款、付款方式、房屋过户等合同内容进行约定。合同签订后原告按约支付定金及第一期房款，但被告一以原告银行信用问题为由拒绝办理房屋过户手续，为此原告多次与两被告协商无果。原告认为，被告一拒绝办理房屋过户手续已构成违约，被告二未尽居间义务应承担赔偿责任。为此，请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被告舒展立即返还购房款430000元及利息损失（利息损失自2020年10月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到款项付清之日止）；3、判令由两被告双倍返还定金100000元；4、本案诉讼费用由两被告承担。 为证明上述事实，原告黄镇向本院提交了以下证据材料： 1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。 2、人口信息一份，证明被告一诉讼主体资格。 3、企业信用信息一份，证明被告二诉讼主体资格及登记信息。 4、《房屋买卖居间合同》一份，证明原告与被告签订合同并约定合同相关内容的事实。 5、定金收条、收款证明各一份，证明被告一收到定金50000元；收到房款430000元的事实。 6、银行转账明细，证明原告转款给被告一购房款430000元事实。 7、微信聊天记录、原告征信记录，证明原告将自己的征信记录通过微信聊天的方式告知被告二业务员的事实。 8、光盘一张（两段通话录音），证明原告的征信记录被告二没有告知被告一的事实；被告一不办理房产过户手续是要求原告付清购房全款，只愿意让五千元的事实。 被告舒展辩称，被告舒展没有违约，而是原告方违约，原告方没有按约足额支付首付款，另外因原告方存在征信问题才没有办理房屋过户手续，请求驳回原告的诉讼请求。同时提起反诉称，2020年9月23日，反诉人与被反诉人签订了《房屋居间买卖合同》，合同约定黄镇以总价197万元购买舒展所有的位于金华市金东区××路××号××幢××室的房地产。合同约定：签订合同后黄镇先支付50000元定金，2020年10月23日前支付60万元，剩余137万元向银行办理按揭贷款。合同签订后，黄镇按约支付5万元定金，该定金现保管在幸福房产代理公司处。但黄镇于2020年10月16日支付了43万元，还剩12万元未支付。舒展也于当日向银行还清了涉案房屋的剩余贷款。并在2020年10月20日准备协助将房屋过户到黄镇名下。在过户过程中发现黄镇的征信有问题，无法办理按揭贷款手续。三方就此问题也曾多次协商，但均未达成一致协议。为此，请求：1、判令被诉人黄镇支付反诉人违约金5万元（即没收被反诉人黄镇支付的5万元定金，由被反诉人幸福房产代理公司立即将由其代保管的5万元定金支付反诉人）及被反诉人黄镇支付反诉人因提前还贷所造成的损失；2、反诉人与二被反诉人签订的《房屋买卖居间合同》产生的佣金等一切费用由两被反诉人承担；3、本案的诉讼费由二被反诉人承担。 被告舒展在向本院提交了《房屋买卖居间合同》一份，证明因原告个人征信问题，首付款没有足额支付，构成违约的事实。 被告幸福房产代理公司辩称，签订合同的前一天，原告妻子发给本被告业务员征信记录，业务员跟原告妻子说让原告将征信问题处理掉，同一天下午，原告妻子又向业务员发送了相关凭证，征信问题已经处理好，第二天就签订了房屋买卖合同。事情的起因是去办理过户手续时，需要办理银行贷款，原告想用他哥哥名义去贷款，利息会低一点，贷款先转到他哥哥账户，再转到舒展账户。但舒展对原告方的转账方式表示不信任，因此双方开始出现了矛盾，同时原告方其实也没有说征信问题，银行已经受理了按揭贷款申请，也签订了担保合同，本案是完全能够履行的，原告不存在违约。请求驳回被告的反诉请求。 被告幸福房产代理公司向本院提交了以下证据： 1、微信聊天记录，证明微信内容为原告妻子于2020年9月22日11点03分，微信发送给第二被告业务员，原告的征信于同日17点12发了处理该征信的银行收贷收息凭证，表示原告已无征信问题，证明了被告二已尽到了居间人的义务。 2、《浙江省二手房买卖合同》，证明原告与舒展于2020年10月20日办理房屋过户手续，合同已在履行阶段。 3、照片、《个人客户征信信息查询和使用授权书》、收入说明、《房贷受理告知书》、《二手房按揭贷款转入账户确认书》、舒展身份证和银行卡复印件、《个人购房借款/担保合同》，证明原告与被告舒展于2020年11月23日、25日在工商银行金东支行办理案涉房屋按揭贷款，银行对原告征信审查无问题后预受理房贷的事实。 原告黄镇针对被告舒展的反诉辩称，被告舒展的反诉无事实及法律依据，2009年9月，原告在被告二处看中了反诉人的房屋，为促成本次房屋交易，同年9月22日，原告将自己的个人信用报告通过微信照片的形式告知第二被告的业务员。9月23日，三方签订了《房屋买卖居间合同》，同日原告支付购房定金5万元，并由反诉人出具收条。2020年10月16日，原告按合同约定，将第一期购房款43万元汇入反诉人的银行账户。10月20日被反诉人与反诉人在不动产登记中心，欲将涉案房屋过户，但反诉人认为原告征信有问题，而拒绝过户。原告认为，2020年9月23日，双方签订合同时，反诉人已知道合同的全部内容，特别是合同第十二条等其他合同条款，反诉人与被反诉人在办理房屋过户手续时，突然拒绝过户，显然违反了合同约定，已构成违约，应承担违约责任，现反诉人以原告征信有问题，无法办理按揭贷款手续为由，提出反诉，无事实和法律依据，请求驳回被告的反诉请求。 对原告黄镇提交的证据经庭审质证，被告舒展对证据1-证据3均无异议；对证据4真实性无异议，但认为根据合同约定，首付款是60万元，合同第十条约定双方办理银行按揭手续，确保无银行信用问题，是原告方的原因导致合同无法履行；对证据5、证据6无异议，被告舒展在收到43万元购房款后，第一时间就向银行申请了提前还贷，解除了涉案房产的抵押；对证据7真实性无异议，被告舒展曾多次向原告索要征信记录，但一直没看到，根据原告的征信情况，按照银行正常规定的话是无法办理按揭贷款的；对证据8第一段录音无异议，第二段录音认为具体情况没办法核实。 被告幸福房产代理公司对证据1-证据3无异议；对证据4的三性无异议，认为合同第九条明确约定办理银行贷款，银行两个字是手写的，与第十条相冲突，应以第九条为准；对证据5、证据6三性无异议；对证据7合法性及证明目的有异议，认为微信聊天记录不完整，不能达到原告的待征目的，征信记录中有征信有问题的这笔款项是636元每个月还款，原告肯定是还得出来的，这笔还款原告已经处理完毕了，签订合同前，原告通过其妻子告诉业务员，征信问题已经处理完毕；对证据8第一次通话录音，三性均有异议，原告方之前已经处理掉了小额的征信问题，征信问题是个人隐私，有无征信问题是原告自己的问题，应该由原告自己披露，原告无权要求他人代替承担，因此不能达到原告的证明目的，对第二段通话录音的三性也均有异议，认为当时本公司的业务员并不是陈玉林，陈玉林所说的也是向他人听来的，不能达到原告的证明目的。 经本院审核，原告所提交的证据均具有真实性，本院予以认定。 对被告黄镇提交的证据经庭审质证，原告对证据的三性无异议，但认为不能达到被告舒展的待证目的，也不能证明原告首付款没有付清就违约的事实。 被告幸福房产代理公司对该证据的三性无异议，但对证明目的有异议，认为买卖合同只是约定了权利义务，并且在合同第九条手写的银行贷款，应遵照真实的意思表示，不一定要按揭贷款。 经本院审核，对该证据的真实性予以认定，至于原告是否已构成违约，应结合其他证据综合认定。 对被告幸福房产代理公司提交的证据经庭审质证，原告对证据1真实性无异议，但对关联性、合法性有异议，认为不能证明第二被告的待证事实，能否办理房屋按揭贷款，从微信聊天记录中不能证明；对证据2三性有异议，认为该合同未生效，双方当事人没有签字；对证据3三性均有异议，认为这些合同都未生效，只是经原告妻子的签字，不能达到证明目的。 被告舒展对证据1认为无法核实其真实性；对证据2质证意见与原告一致；对证据3是在双方再再次协商的情况下尝试办理的，当时办理按揭贷款的银行经理也说可以试试看，但不一定能办下来。 经本院审核，对被告幸福房产代理公司提交的证据1本身的真实性予以认定；对证据2合同的另一方并未签名，且属虚假合同，故该项证据不予认定。对证据3，原告方欲向工商银行金东支行申请办理按揭贷款的事实予以认定。 根据各方当事人举证、质证及本院对证据的认证情况，结合到庭当事人在庭审中的陈述，本院对本案基本事实认定如下： 2020年9月23日，原告（反诉被告）黄镇（乙方）与被告（反诉原告）舒展（甲方）、被告幸福房产代理公司（丙方）签订了《房屋居间买卖合同》，合同约定：黄镇以总价197万元购买舒展所有的位于金华市金东区××路××号××幢××室的房地产；签订合同后黄镇先支付甲方50000元作为购房定金，如双方均按约履行，该款即用来抵充第一期房款，甲、乙双方并同意该房屋交付押金从定金中扣除人民币1万元，暂由丙方保管，待该房屋交付当天一次性支付给甲方；购房款支付方式：分二期付清，于2020年10月23日前由乙方支付第一期付款给甲方人民币60万元（含定金），剩余137万元在银行放款（给买方）当日支付给甲方；甲、已双方约定（暂定）2020年12月23日支付余款，实际放款时间以银行放款之日为准；甲乙双方确认本合同签订之日起于乙方支付第一期房款当天并符合银行领证规定，向房地产交易所申请办理过户手续；甲方承诺，在乙方已履行合同约定后，乙方或乙方委托他人办理过户时，甲方有义务积极协助乙方办理该房产的过户手续，否则按违约处理；甲方同意乙方办理银行贷款，放款到位后即日支付余款，贷款不足部分由乙方自行补足；甲方、丙方协助乙方办理银行按揭手续，乙方承诺乙方无银行信用问题，乙方按丙方要求提供银行认可的贷款有效资料，贷款额度与利息及贷款到位时间等由银行确认；违约责任：乙方悔约的，不得向甲方索还定金；甲方悔约的，甲方应在悔约之日起三天内将定金退还乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金；同时违约方承担双方应支付的佣金，如甲、乙双方任何一方悔约，丙方可直接从定金中扣除甲、乙双方应支付的佣金，再将剩余款项付给守约方，不足部分由违约方付给守约方；甲、乙双方各自按房产总价款的1%支付给丙方佣金；其他约定事项：鉴于甲方将该房不动产权证在银行办理抵押贷款的事实，乙方同意用第一期房款还甲方银行贷款，还款不足部分甲方自行补足；甲方还清银行贷款后同时将该房产权过户给乙方名下或乙方指定名下；如涉及甲方银行提前还款所产生的违约金由甲方自行承担。合同签订后，黄镇按约支付5万元定金，现该定金保管在幸福房产代理公司处，并于2020年10月16日向原告支付了第一期房款中的43万元，第一期房款的余款12万元原告要求在舒展办理涉案房产过户登记以后支付。舒展也于当日向银行还清了涉案房屋的剩余贷款。2020年10月20日原告及其妻子向工商银行金东支行申请按揭贷款，申请办理贷款过程期间，舒展得知原告存在征信问题不能办理按揭贷款，原告要求舒展先把涉案房产过户到原告名下，再由原告方向银行申请抵押贷款，待抵押贷款发放到原告方名下后再一并支付舒展全部房款，舒展认为涉案房产抵押贷款发放到原告名下存在风险，而拒绝先办理房产过户手续，并要求原告先付清全部房款再办理过户，双方多次协商，因各持己见未果而成讼。另查明，涉案房产现仍登记在被告舒展名下。 本院认为，原、被告签订的房产买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方本应依约履行。本案的争议焦点是买方还是卖方或居间方构成违约的问题。根据合同的前期履行情况，买卖双方在交付第一期房款前均是具有履行合同的诚意和行为的。根据合同约定买卖双方于买方支付第一期房款当天并符合银行领证规定，向房地产交易所申请办理过户手续，其中的“领证”实际是指卖方解除其房产抵押，注销抵押登记。在原告未按时足额交付第一期房款的情形下，被告舒展享有先履行抗辩权，即舒展未协助办理涉案房产的过户登记手续不构成违约。原告要求舒展先办理过户登记手续后再用涉案房产办理抵押贷款，与合同的约定不符。至于被告方认为合同中约定的“办理银行贷款”包括可以用涉案房产抵押贷款的方式付款，一方面这与合同中明确约定的“甲方、丙方协助乙方办理银行按揭手续”不符，另一方面，如通过办理按揭贷款方式付款的，贷款方可以指定由银行直接将相应款项付至卖方名下，以减少交易风险，而如通过抵押贷款方式付款，则贷款银行只能将贷款直接发放到贷款方名下，这样势必增加交易风险。在原告征信记录不明及付款方式存在风险和争议的情形下，原告舒展也享有不安抗辩权，即在上述情形下舒展拒绝办理涉案房产的过户登记手续并不构成违约，同时原告也无证据证明居间方幸福房产代理公司存在违约情形，故对原告要求被告赔偿损失及双倍返还定金的诉请，本院依法不予支付。至于黄镇未足额支付第一期房款及其征信不明是否属于根本性违约的问题，原告在交付首期的43万元房款前后是具有履行合同的意愿和行为的，只是在后期买卖双方就支付剩余房款的履行方式产生争执，这属于变更合同的履行方式的问题，而合同履行方式的变更需要合同当事人的合意，期间双方多次协商未果。现原告以舒展拒不协助办理房产过户登记手续为由请求解除上述房产买卖合同，根据审理期间被告舒展的反诉请求，其反诉请求显然也包含了解除合同的主张。故现买卖双方当事人对解除合同均不持异议，上述合同现系双方合意解除，故依法应予解除，同时舒展认为原告存在根本性违约及其提前还款造成损失，证据并不充分，故对其反诉请求，本院依法不予支持。合同解除后，因合同取得的款项依法应予返还。居间方幸福房产代理公司的佣金应由其另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）黄镇与被告（反诉原告）舒展、被告（反诉被告）金华市幸福房地产代理有限公司签订的《房屋买卖居间合同》。 二、由被告（反诉原告）舒展于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）黄镇购房款43万元。 三、由被告金华市幸福房地产代理有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）黄镇代为保管的购房款定金5万元。 四、驳回原告（反诉被告）黄镇的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）舒展的诉讼请求。 本诉案件受理费4550元（已减半收取），财产保全费3170元，由原告（反诉被告）黄镇与被告（反诉原告）舒展各负担3860元；反诉案件受理费525元（已减半收取），由被告（反诉原告）舒展负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 章巧军 二〇二〇年十二月三十一日 代书记员 汪土姣