甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初5697号原告：招商银行股份有限公司兰州分行，住所地：甘肃省兰州市城关区庆阳路**。负责人：毛旭，系分行行长。委托诉讼代理人：侯煊，甘肃玉榕律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晶晶，甘肃玉榕律师事务所律师。被告：康峻豪（曾用名康建东），男，汉族，1985年2月5日出生，住甘肃省陇南市武都区。被告：周小琪（曾用名周琦），女，汉族，1985年4月22日出生，住甘肃省陇南市武都区。被告：兰州天庆房地产开发有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区天庆大道**。法定代表人：韩庆，系公司董事长。委托诉讼代理人：午毅俊，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦文，甘肃东方人律师事务所律师。原告招商银行股份有限公司兰州分行诉被告康峻豪、周小琪、兰州天庆房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人侯煊、被告兰州天庆房地产开发有限公司委托诉讼代理人午毅俊当庭参加诉讼，被告康峻豪、周小琪经本院依法送达开庭传票，未能按时到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原告与被告康峻豪签订的《个人购房借款及担保合同》；2、判令被告康峻豪、周小琪向原告返还贷款本金人民币844298.46元、利息54124.33元、复息2569.49元、罚息2271.42元（暂计至2018年6月15日），合计903263.7元及直至贷款本息实际清偿之日的罚息、复息（罚息、复息按年利率7.35%计算）；3、判令被告兰州天庆房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；4、判令三被告共同向原告支付为实现债权的律师费54195元；5、判令原告对被告抵押的位于兰州市高新区××新区××镇××幢××单元××室房屋折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2012年，被告康峻豪（曾用名康建东）填写《个人贷款申请表》向原告申请贷款。2012年12月24日，原告与被告康峻豪、兰州天庆房地产开发有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定原告为被告提供人民币96万元的贷款用于购买位于兰州市高滩区××新区××镇××幢××单元××号房屋。贷款期限为240个月。即自2012年12月24日起至2032年12月24日止。还款方式为等额还款，执行年利率为4.9％；并约定被告未按约按时足额偿还贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50％计收罚息，还约定在被告以其从售房人处购买的房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费及原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、差旅费等所有费用，均由被告全数负担。2012年12月24日，原告向被告放款96万元。被告康峻豪在《个人贷款借款借据》上签字确认收款。2013年5月29日，原告与被告就抵押的房屋办理了预抵押登记［兰房预（城关区）字第26613号］。自2017年3月10日起，被告康峻豪不依约归还贷款，经原告多次催收被告仍拒绝履行。其行为已经构成根本违约，根据合同约定，原告有权提前收回贷款，被告康峻豪应立即偿还剩余全部借款本息并承担相应的违约责任。被告康峻豪与被告周小琪系夫妻关系，应共同承担夫妻关系存续期间的共同债务。被告兰州天庆房地产开发有限公司作为保证人应对该笔债务承担连带保证责任。现为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告康峻豪、周小琪未到庭，亦未作答辩。被告兰州天庆房地产开发有限公司答辩称：案件事实基本属实，我方作为被告，对借款本金认可，康峻豪作为借款人尚欠金额和利息、复息、罚息、利率不清楚，请法院查明事实，复息、罚息、利率有无依据请法院认定；该房屋办理了预告登记，该登记事项成立，根据担保法，如果是债务人用自己的财产做了物的担保，同时有保证人的情况下，根据法律，应当以物的担保先进行清偿，不足部分由保证人承担连带责任，请法庭明确清偿顺位；原告要求承担律师费的部分请求原告出示证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了质证。原告提交的证据：个人贷款申请表、个人购房借款及担保合同、商品房买卖合同、个人贷款借款借据、房屋预告登记、结婚证复印件、贷款附属信息表。证明：被告康峻豪、周小琪填写个人贷款申请表，向原告提供贷款申请；原告与被告就借款金额、用途、利息、偿还方式、违约责任等进行了约定；被告用所借96万元购买商品房的事实；原告向被告放款96万元的事实；2013年6月24日原告与被告就兰州市城关区高新北面滩无号房屋，办理兰房预（城关区）字第26613号抵押权预告登记，未经原告同意，被告不得处分该房屋；证明两被告系夫妻关系，应共同承担夫妻关系存续期间的共同债务；被告贷款合同到期后未履行还清全部本息义务，及拖欠本金、利息及罚息的金额。被告兰州天庆房地产开发有限公司质证认为：个人贷款申请表真实性无异议，证明目的无异议；个人购房借款及担保合同真实性及关联性无异议；买卖合同无异议；借款借据无异议；房屋预告登记无异议；结婚证无异议；附属信息表真实性无异议，我方对于康峻豪和周小琪已还金额和尚欠金额，利率、复息、罚息不知情。各被告未提交证据。到庭当事人对当庭出示的证据逐一进行了质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院作为定案依据依法予以确认；对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性及关联性，结合各方当事人的质证意见及审理案件查明的具体情况，在确定案件事实过程中综合认定。根据各方当事人提供的证据及庭审中的陈述，本院认定事实如下：2012年，被告康峻豪（曾用名康建东）填写《个人贷款申请表》向原告申请个人购房贷款。2012年12月24日，原告与被告康峻豪、兰州天庆房地产开发有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定：因被告康峻豪购买被告兰州天庆房地产开发有限公司开发的位于兰州市高滩区××新区××镇××幢××单元××号房屋，原告向被告康峻豪发放贷款人民币96万元，贷款期限为240个月，即自2012年12月24日起至2032年12月24日止。实际执行年利率为4.9％，并约定被告未按合同约定按时足额偿还贷款的，本金罚息按日在执行利率水平上加收50％计收，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；贷款本息还款方式为等额还款。同时约定：被告康峻豪将其从售房人处购买的兰州市高滩区××新区××镇××幢××单元××号房产的全部权益抵押给原告，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费及原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、差旅费等。2013年5月29日，原告与被告康峻豪在登记部门办理了房屋抵押权预告登记［登记号：兰房预（城关区）字第26613号］。同时约定：被告兰州天庆房地产开发有限公司作为保证人自愿为本合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费及原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、差旅费等费用。上述合同签订后，2012年12月24日，原告向被告康峻豪发放贷款96万元。被告康峻豪在《个人贷款借款借据》上签字确认收款。在合同履行至2017年3月10日后，被告康峻豪未能按期偿还借款本息，被告兰州天庆房地产开发有限公司也未能履行担保责任，截止2018年6月15日，被告康峻豪尚欠原告借款本金844298.46元、借款利息54124.33元、复息2569.49元、罚息2271.42元，原告遂提起本案诉讼。本院认为，原告与被告康峻豪、兰州天庆房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》是各方当事人真实意思的表示，不违反法律法规强制性、禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务，不履行义务或履行义务不符合约定的，应当承担相应的还款义务及违约责任。根据本案审理已查明的案件事实，首先，原告已按照合同约定如期支付了借款96万元，但被告康峻豪未能按照合同约定按期还本付息，截止2018年6月15日，被告康峻豪尚欠借款本金844298.46元、借款利息54124.33元、复息2569.49元、罚息2271.42元，被告康峻豪理应按照合同约定承担相应的还款义务及违约责任；同时，由于被告康峻豪的违约行为，原告有权按照合同约定及法律规定依法解除涉案合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行，原告有权要求被告按照合同约定提前还款并支付相关费用；其次，根据原告与被告兰州天庆房地产开发有限公司的约定，被告兰州天庆房地产开发有限公司自愿为本合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围为合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费及原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、差旅费等费用，被告兰州天庆房地产开发有限公司理应按照合同约定在合同约定的担保范围内承担连带清偿责任。本案中，被告康峻豪自愿以其购买的涉案房产的全部权益为本案借款提供抵押担保，并在相关部门办理了涉案房屋的抵押权预告登记，《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”按照上述规定，预告登记并不导致不动产物权的设立或变更，只是对将来实现物权赋予一定的保障性。因此，虽然双方当事人办理了抵押权预告登记，但该登记只是为将来实现物权办理的登记，并不直接导致担保物权的设立或变更，原告对将来担保物权的设立享有请求权，在正式抵押登记办理完成前，原告不能对涉案房屋行使优先受偿权；再次，被告周小琪既非本案借款的共同申请人,也非本案借款合同的当事人，而原告也未提供任何证据证实被告周小琪应当作为共同债务人对涉案借款承担还款责任，因此，原告请求被告周小琪偿还借款的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持；同时，在本案审理过程中，原告当庭提供的证据与其所称律师费的支出不存在任何关联性，对原告请求被告支付律师费的诉讼请求本院依法予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条的规定，判决如下：一、解除原告招商银行股份有限公司兰州分行与被告康峻豪（曾用名康建东）、兰州天庆房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》（合同编号：120131931084011524）；二、被告康峻豪于本判决生效后十日内向原告招商银行股份有限公司兰州分行偿还借款本金844298.46元、利息54124.33元、复息2569.49元、罚息2271.42元（按照合同约定计算至2018年6月15日,2018年6月16日至借款本息付清之日期间的利息、复息、罚息按照合同约定利率计算）；三、被告兰州天庆房地产开发有限公司对本判决第二条确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告招商银行股份有限公司兰州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13375元，由被告康峻豪、兰州天庆房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  王向阳人民陪审员  曹乃心人民陪审员  王 冰二〇二〇年十二月十八日书 记 员  梁 婕