广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26591号原告（反诉被告）：关春华，女，1976年1月11日出生，汉族，住广东省广州市东山区**********，公民身份号码XXX。委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庭裕，广东南天明律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨爱玉，女，1981年12月6日出生，汉族，住湖北省洪湖市***********，公民身份号码XXX。第三人：佛山市世策网络科技有限公司，住所地：佛山市南海区***********************，统一社会信用代码XXX。法定代表人：洪某1。原告关春华与被告杨爱玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。后本院依法追加佛山市世策网络科技有限公司作为第三人参与诉讼。诉讼中，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本案于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨健豪、李庭裕，被告到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期付款违约金25760元（即以160000元为本金自2020年4月9日起按日千分之一计至2020年9月17日止）；2.被告承担原告律师费12000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告及第三人于2020年1月5日签订了《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区*************************（以下简称涉讼房屋）及XXX号车位（以下简称涉讼车位），房款是1370000元，车位款是160000元，总价款1530000元。后双方于2020年1月20日签订《广东省佛山市存量房买卖合同》用于办理网签。原告已按合同约定履行涉讼房屋的过户义务并向被告交付车位，后于2020年4月8日将涉讼车位过户予被告，被告应于当日支付车位款160000元，但被告共计只向原告支付了房款1370000元，直至2020年9月17日才向原告付清车位款160000元。被告逾期付款，应当承担违约责任及负担原告的律师费。原告为维护自身合法权益，故起诉。被告辩称，一、被告已于2020年9月17日将车位款160000元支付给原告。二、被告购买涉讼房屋是基于可以拎包入住，涉讼合同约定的价款包含涉讼房屋出售前房屋内的全部物品，但涉讼合同签订后，原告未经被告允许，擅自将涉讼房屋内的装饰装修及家电、家私全部拆除并搬走，属于违约在先，应向被告承担违约责任。三、因原告未积极处理涉讼房屋的交付问题，故被告未向原告支付车位款，被告系行使先履行抗辩权。四、原告主张律师费无事实和合同依据。被告提出反诉请求：1.原告向被告赔偿家私电器损失60000元；2.原告向被告支付不完整交付房屋违约金60000元；3.本案本诉及反诉费用由原告承担。事实和理由，涉讼合同约定原告出售涉讼房屋予被告是附带家私、家电，但2020年4月8日，原告交付涉讼房屋予被告时，被告发现原告将涉讼房屋内的家私、家电全部拆除搬走，原告不完整交付涉讼房屋，已构成违约，给被告造成巨大损失，被告有权拒绝支付剩余款项。原告针对被告的反诉答辩称，一、原、被告双方并未约定附带家私、电器出售涉讼房屋，原告没有提供家私、电器的义务。涉讼合同填空部分及是否附带家私家电的条款均是第三人预先填写及勾选，原、被告磋商时，原告提出若附带家私、电器需要另加收费用，但被告不同意另付费，也明确提出不要家私、电器，最终双方就家私、电器没有达成一致意见，故双方没有签订家私、电器清单或备注，即双方根本未就附带家私、电器达成合意，只是第三人未将选项进行更改。被告未提供双方签名确认的清单或备注，被告需要提供什么家私电器不明确，且后来签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》中约定是不附带家私、家电的，故原告不构成违约。涉讼合同约定的价款不包括家私、家电的费用。涉讼合同第二条约定的楼价款中并未注明包含家私、家电费用。从交易过程来看，可知双方实际上未就附带家私家电达成一致，原告交付涉讼房屋时，被告尚未付清款项，若原告诚心违约，必然是在收齐款项后置之不理，不可能在未收齐款项时提前交楼。二、原告实际上留下了部分家私，不属于违约，原告留下了衣柜、鞋柜、橱柜、浴缸，被告的反诉主张没有依据。三、涉讼房屋及车位已办理过户及交付，原告已完成合同主要义务，并无违约。四、原告同意将搬走的家私、家电交付被告，即使法院认为需要赔偿家私、家电的损失，被告并未提交损失的证明，被告主张的损失和违约金无依据。原告同意将搬走的家私、电器交付被告，此时被告不存在任何损失。被告未提供家私、电器清单，未列举家私、电器的种类、品牌、规格、型号，也未举证其损失，应承担举证不能的不利后果，且从原告代理人与被告通话录音可知，被告认可按折旧价补偿家私、电器。原告于2006年购入涉讼房屋，屋内的家私、电器是同一时期购置，使用至今已有十几年，且空调、冰箱、抽油烟机、灯具已损坏无法正常使用，价值偏低，故被告主张的损失明显过高。另原告已完成交付及过户的主要义务，无需支付违约金。被告以家私、电器借题发挥，故意拖欠比家私、电器更巨额的160000元车位款，是恶意违反合同约定。请求驳回被告的全部反诉请求。第三人就本诉及反诉均未作陈述。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了证据交换和质证。第三人未到庭也未提交证据，视为放弃举证、质证的权利。经审查，当事人对对方举证的真实性无异议的证据，本院确认其真实性并在卷佐证。对于有争议的其他证据，本院结合案件情况进行综合认定。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2020年1月5日，原告（甲方、卖方）、被告（乙方、买方）和第三人（经纪方）签订涉讼合同，约定：卖方将涉讼房屋及涉讼车位出售予买方，物业现状为附带家私电器（详见清单或备注）；总楼价为1530000元，该价格包括卖方自买入物业至本次出售前已产生及已支付之一切费用；签订涉讼合同时支付定金150000元，首期款420000元（不含定金）应于办理交易过户手续并取得递件回执时支付，余款960000元由贷款银行直接划入卖方账户；卖方需于收齐楼款时交付物业给买方使用；买方或卖方违反约定，则逾期未超过五天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金，逾期超过五天的，守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金；违约方除了承担违约责任外，守约方为追究违约方责任发生的费用包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用等均由违约方承担；等等。原、被告签订了一份佛山市住房和城乡建设局制定的《广东省佛山市存量房买卖合同》，载明被告向原告购买涉讼房屋，房屋不带家私家电，总价1370000元等等。2020年1月5日，被告向原告支付150000元。2020年3月23日，被告向原告支付270000元。2020年4月10日，被告就涉讼房屋申请的贷款950000元发放至原告账户。2020年9月17日，被告向原告转账160000元。根据佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果，涉讼房屋于2007年3月7日登记的所有权人为原告，于2020年3月25日登记的所有权人为被告，涉讼车位于2020年4月10日登记的所有权人为被告。另查明，2020年5月25日，原告向被告发送《律师函》，催告被告支付购买涉讼房屋及车位的余款160000元。该律师函于次日送达被告。2020年7月4日，原告与广东南天明律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定该所作为原、被告房屋买卖合同纠纷一案的代理人，原告为此支付律师费12000元，该所向原告出具了增值税普通发票。诉讼中，1.原、被告均确认双方未签订家私家电清单，涉讼房屋和车位均于2020年4月8日交付被告。2.被告提交的照片显示屋内有一套餐桌椅、两个墙边柜、一台电视机、一张电视柜、一张茶几、一台燃气热水器等等物品，原、被告均确认上述照片为涉讼房屋交付前的状况。原告陈述其在交付前搬走了涉讼房屋内尚未与房屋形成附合的家私、家电包括空调4台（3个房间挂机、一台客厅柜机，其中2台不能制冷）、冰箱1台（坏的）、洗衣机1台、煤气炉1台、油烟机1台（坏的）、3张床及床垫、客厅灯具2展（坏的）、沙发1套，且家私电器使用年限均超过10年，留下了衣柜、鞋柜、橱柜、浴缸等与房屋形成附合的物品。被告陈述原告除了搬离其陈述的上述物品外，还搬离了1台电视、电视柜、茶几、餐桌椅、酒柜、1台热水器。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告及经纪方于2020年1月5日签订的涉讼合同是签约当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对各方均具有拘束力。原、被告签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》是涉讼房屋买卖过程中办理的行政手续，并非双方实际履行的房屋买卖合同，双方实际履行的是涉讼合同。被告作为购房者，其主要义务是支付房款，涉讼合同约定卖方于收齐楼款时交付物业给买方使用，涉讼房屋及车位于2020年4月8日交付给被告，被告当天应当付清价款予原告，被告逾期付款，构成违约，应当承担逾期付款的违约责任，考虑涉讼合同的履行情况，本院酌情确定被告应以160000元为本金按日万分之二的标准支付自2020年4月9日起至2020年9月17日的违约金5184元予原告，原告主张超过的部分过高，本院不予支持。被告以原告交付房屋存在瑕疵为由拒绝支付房款的抗辩缺乏法律依据，本院不予采纳。原告的律师费并非本案的必要支出，原告主张被告支付律师费12000元，本院不予支持。涉讼合同约定涉讼房屋现状附带家私、电器，故原告应当将房屋内的家私、电器一并交付被告，原告在交付前将涉讼房屋内可移动的家私、电器拆卸搬走，属于交付瑕疵，本院根据涉讼房屋的现场照片结合家私、电器的折旧情况及原、被告的陈述，酌情确定原告应赔偿被告损失15000元，被告主张超过的部分，本院不予支持。被告辩称与原告未就涉讼房屋交付时附带家私、电器达成一致意见，双方签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》载明不带家私、电器，与涉讼合同的约定不符，《广东省佛山市存量房买卖合同》也并非双方实际履行的合同，故本院不予采纳。原告作为卖方，其主要义务是交付房屋及过户，附带家私、电器交付仅是原告的附随义务，被告主张原告因此承担违约责任缺乏法律依据，本院不予支持。第三人未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨爱玉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金5184元予原告（反诉被告）关春华；二、原告（反诉被告）关春华应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿家私、电器损失15000元予被告（反诉原告）杨爱玉；三、驳回原告（反诉被告）关春华的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨爱玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取372元（原告已预交），反诉案件受理费1350元（被告已预交），合共1722元，由原告负担490元，由被告负担1232元，经抵扣，原告应于本判决发生法律效力之日起十日迳付118元予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年十二月十八日书记员 邓洁婷