广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初6338号原告：胡永其，男，1950年7月20日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：王键浩，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市金安房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区工业大道**都市广场**楼**自编之一（仅限办公用途）。法定代表人：薛辉，总经理。委托诉讼代理人：卢杰恩，男，该公司工作人员。被告：卢锦南，男，1963年8月31日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：李永祥，广东红棉律师事务所律师。原告胡永其与被告广州市金安房地产开发有限公司（以下简称金安公司）、卢锦南合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡永其的委托诉讼代理人王键浩、被告金安公司的委托诉讼代理人卢杰恩、被告卢锦南的委托诉讼代理人李永祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡永其向本院提出诉讼请求：1、因合同无法继续履行，判令解除合同，两被告向原告退还已付合同款105600元，并支付前述款项自支付之日2006年8月10日至实际清偿之日的逾期利息以及5%的违约金5280元；2、判令两被告向原告赔偿土地及房屋差价损失、可得利益损失40万元。事实和理由：2006年8月10日，原告与两被告签订了《分割转让土地使用权协议书》，约定：被告将神山旧市场地块中的18号地块进行分割转让给原告；原告在该地块上自费修建村民自用房；被告负责该地块前期开发工作，原告分担前期费用，以此进行合作。协议签订后，原告依约支付了前期开发费用总额的50%，即105600元。之后，原告多次与被告法定代表人协商，要求被告办理相关手续，但被告口头答应后却迟迟未予办理。若现有政策导致合同无法继续履行，两被告应当向原告退还已付合同款，并支付逾期利息以及5%的违约金，还要赔偿实际损失及可得利益损失。被告金安公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由是：1、本案土地使用权转让合同的效力存在严重问题。被告金安公司根本没有取得涉案地块的使用权。2、被告卢锦南滥用法定独立人格签订这一批效力有问题的合同，事后也多次与原告协商解除合同，其应当承担所有赔偿责任。被告金安公司与本案没有关联。3、原告并没有占有涉案地块，也没有对涉案地块进行投资，故不存在损失。4、本案合同盖章不一，既有公章，也有合同专用章，还有发票专用章。5、法院已经明确要求原告补充支付土地款的情况，但原告一直没有提交证据。故本案需要排除原告与被告卢锦南恶意串通、损害被告金安公司利益的情况。被告卢锦南辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：1、本案纠纷与卢锦南个人无关。本案土地使用权转让协议是原告与被告金安公司签订的。合同权利义务由双方享有和承担。原告支付的转让款也是直接支付给被告金安公司的。2、关于本案土地使用权转让合同，被告卢锦南认为应是有效的。涉案地块从1985年开始办理征地手续，属于国有土地，其使用权未被禁止转让。涉案地块系原神山镇政府从中八村征地而来，各种文件都有。后神山镇政府将涉案地块转让给被告卢锦南，但不知什么原因无法办理使用权证。现涉案地块仍登记在广州市郊区石龙区公所的名下。3、现涉案地块无法开发是因政府政策的原因，属于不可抗力。原、被告及被告卢锦南均没有过错。按照合同的约定，合同应当解除，被告金安公司将收取的转让款以不计利息的方式退还给原告。2011年至2012年，双方有解除合同的意向，但由于原告坚持要取得涉案地块的使用权，故没有形成协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《分割转让土地使用权协议书》、收款收据、广州市规划和自然资源局白云区分局复函、广州市规划和自然资源局政府信息公开答复书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年至2007年3月26日期间，卢锦南为金安公司的法定代表人、股东。2006年8月10日，金安公司（甲方）与胡永其（乙方）签订《分割转让土地使用权协议书》，约定：神山旧市场地块使用权为神山镇政府于2003年12月28日整体转让给甲方的；甲方将该地块使用权分割转让给乙方，由乙方在其中18号地块的土块上自费修建村民自用房；该地块占地192平方米，建筑物基底面积约为93.9平方米，可建楼层为3层，可建总面积为245.78平方米，单体户型为C型，以规划局审批为准；甲方负责该地块前期开发工作，包括：办理使用权手续、三通一平、规划设计、报建等工作；乙方承担前期费用；乙方向甲方支付前期开发费用，总额为211200元，在签订本协议书同时向甲方支付前期开发费用总额的50%，即105600元；总平面规划图及单体报建图由甲方负责；乙方办妥报建手续后，自选施工队伍，按照批准的施工图自行施工，自行支付工程费用、对质监、城管负责、负责施工现场管理；工程验收合格后，甲方协助乙方办理村民自住房房产证，费用由乙方支付；乙方负责办理该地块报建手续，时间定为半年，自2006年8月10日起算；乙方如不能办成报建手续，按照银行一年期贷款基准利率计算，将本息退还乙方；如办成报建手续，乙方应于收到通知10天内向甲方支付余下50%的前期开发费用后方可施工；签订本协议书后，如乙方提出解约，甲方不退还已收取的前期开发费用；签订本协议书后，如因不可抗力因素或政策性原因，致使本项目无法实施的，甲方以不计息的方式将已收取的费用全额退还给乙方；如甲方未按不能办成报建手续的的退款约定退还费用的，甲方除退还全部已收款及利息外，另按实际已收取费用5%的比例支付违约金；等等。上述协议签订后，胡永其按照金安公司的指示支付了105600元。金安公司开具了“今收到胡永其交来购神山雅苑18号地块基建面积共93.90平方米集资建房地价款105600元（占地面积192平方米）”的收据。此后，金安公司未履行协议约定的办理土地使用权、三通一平、规划设计、报建手续等义务。胡永其未占有、使用涉案地块。后卢锦南曾与胡永其协商解除协议，但未果。诉讼中，经胡永其的委托诉讼代理人王键浩律师申请，本院签发律师调查令，对神山旧市场地块的土地权属、性质及变更记录进行调查。广州市规划和自然资源局白云区分局答复：暂未发现神山旧市场的（土地权属）登记信息；有关该地块土地性质及变更记录的调查项目属于法院不予签发律师调查令的情形（与待证事实不具有关联性或必要性的），不予回答。后王键浩律师继续向广州市规划和自然资源局白云区分局发函咨询神山旧市场的土地信息。广州市规划和自然资源局白云区分局复函称神山旧市场在2003年至2020年土地利用总体规划中均规划为建设用地。其中，根据复函附图土地利用总体规划信息，神山旧市场地块在1997年至2010年期间为居民点及工矿用地，在2010年至2020年期间为城乡建设用地，在2013年至2020年期间为城镇用地。后王键浩律师又向广州市规划和自然资源局申请公开神山旧市场地块的建设工程规划许可证或乡村规划许可证信息。广州市规划和自然资源局答复：该局在履行行政管理职能过程中未制作或获取。卢锦南提供了一些征地手续文件的复印件，证明神山旧市场地块的土地性质已转化为国有建设用地。诉讼中，胡永其未能举证证明涉案地块的具体位置，仅主张涉案地块已建有一层建筑，门牌号为××至20号。金安公司、卢锦南均无法确认涉案地块的具体位置。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”关于本案的法律关系性质，虽然协议中有合作开发的表述，但双方实际上并不存在共同投资、共享利润、共担风险的合作关系，仅转让涉案地块的国有建设用地使用权，故应认定为国有建设用地使用权转让合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，因起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”因起诉前，双方均无证据证明金安公司已经取得土地使用权证书或经政府同意转让，故本案合同效力应为无效。诉讼中，本院按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定，将合同效力问题作为争议焦点进行审理，并组织举证、辩论，但双方仍坚持主张合同有效。胡永其也未按合同无效申请变更诉讼请求。因此，本院按照合同无效的规定对胡永其的诉讼请求进行处理。对于胡永其主张解除合同的诉讼请求，因合同自始无效，不存在解除合同的情形，故本院不予支持。对于胡永其主张退还105600元及支付利息的诉讼请求，根据合同无效相互返还的规定，合理合法，本院予以支持。该利息标准以中国人民银行同期同类贷款利率及后续的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为宜。对于胡永其主张金安公司支付违约金的诉讼请求，因合同无效，违约金的约定亦无效，故本院不予支持。对于胡永其主张金安公司赔偿土地及房屋差价损失、可得利益损失的诉讼请求，首先，胡永其主张的上述损失系期待利益损失，属于合同有效前提下的违约损失，但本案合同无效，故其主张该损失无法律依据；首次，从合同无效导致的损失来看，胡永其并无证据证明其除了资金被占用外还有其他合法意义的损失，而且也无证据证明金安公司从该无效合同中获得占用资金以外的利益，故本院对上述诉讼请求不予支持。对于胡永其主张卢锦南承担共同责任的诉讼请求，经查，卢锦南当时系金安公司的法定代表人，并无证据证明其为本案合同相对方之一，故胡永其主张卢锦南承担共同责任没有事实、法律依据，本院不予支持。对于金安公司主张卢锦南滥用法人独立人格、公章不一、收款事实不清、恶意串通等抗辩意见，首先，卢锦南作为金安公司当时的法定代表人对合同订立、收款的事实均予以确认；其次，金安公司并无证据证明卢锦南滥用法人独立人格及胡永其与卢锦南恶意串通的事实；因此，上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定，判决如下：一、被告广州市金安房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告胡永其退还合同款105600元及支付利息（以105600元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2006年8月10日起计至2019年8月19日，再按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计至清偿之日止）；二、驳回原告胡永其的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9859.3元，由原告胡永其负担4929.65元，由被告广州市金安房地产开发有限公司负担4929.65元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  廖宣波人民陪审员  谢淑贞二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  邝婉欣