江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1012民初1688号原告：扬州恒琛房地产开发有限公司，住所在扬州市江都区大桥镇工业园。法定代表人：周子杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈群，江苏擎天柱律师事务所律师。被告：张大鞠，男，1983年1月27日出生，汉族，住扬州市江都区。原告扬州恒琛房地产开发有限公司（以下简称恒琛公司）与被告张大鞠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法先适用简易程序进行审理。后因被告张大鞠下落不明，转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒琛公司的委托诉讼代理人陈群到庭参加诉讼，被告张大鞠经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告恒琛公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的商品房买卖合同、合同补充协议已于2020年1月22日解除，并判令被告按房屋总价的10%承担违约金计61800元；2、判令被告配合办理上述房屋买卖合同网签备案注销手续，并自2020年2月5日起每日按总房款的千分之五承担违约金至网签备案注销之日；3、扣除原告代偿费用后，原告返还被告购房款188376.15元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月31日，原、被告签订商品房买卖合同及合同补充协议各一份，主要约定被告购买扬州市江都区房屋一套，房屋总价款618000元。被告首付186000元。余款432000元由被告向中国工商银行股份有限公司扬州江都支行（以下简称工商银行江都支行）按揭贷款。原告为被告的贷款提供了连带责任担保。原、被告订立的补充协议第6条约定，买受人因按揭未及时还款导致银行向出卖人主张担保责任的，追回按揭款的，视为买受人未足额付款，出卖人有权拒绝交房，并解除合同，扣除总房款的10%作为违约金。后因被告未能按约还贷，工商银行江都支行于2019年5月诉至法院，要求被告还款以及原告承担连带担保责任。江都区人民法院于2019年8月作出（2019）苏1012民初4855号民事判决。判决生效后，被告未能履行判决书确定的还款义务。原告于2019年10月18日代被告向工商银行江都支行偿还本息422528.85元，诉讼费用7095元。2020年1月，原告根据合同约定，书面催促被告偿还原告代偿款项，并告知原告不能及时付款即解除买卖合同，但通过合同约定的被告通讯地址和联系方式向被告送达信件，被退回。根据合同约定及法律规定，原告的通知已发生送达效力。现原告为维护自身的合法权益，故向法院提起诉讼。被告张大鞠未答辩，亦未提供证据。原告恒琛公司围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同、补充协议、（2019）苏1012民初4855号民事判决书、工商银行江都支行于2019年11月28日出具的代偿证明、2020年1月6日原告恒琛公司的通知、送达通知信件以及查询回单等证据。原告恒琛公司当庭保证所提交的证据以及所作陈述真实、客观。被告张大鞠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩权利。根据原告恒琛公司的举证陈述，本院经审理后认定事实如下：2017年3月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同备案号为SP1144D373C5，该《商品买卖合同》主要约定：被告购买原告开发的位于扬州市江都区房屋，建筑面积114.68平方米；商品房总价款618000元，于签订合同当日给付186000元，余款432000元办理银行或者公积金贷款，2017年4月7日前补足按揭资料。该《合同补充协议》第6条约定，买受人因按揭未及时还款导致银行向出卖人主张担保责任的，追回按揭款的，视为买受人未足额付款，出卖人有权拒绝交房，并解除合同，扣除总房款的10%作为违约金；第7条约定，买受人逾期付款后，出卖人解除合同的，买受人须在收到通知的15天内配合解除合同或撤销网备合同，如买受人不配合的，买受人承担出卖人不能另行销售产生的损失，并按日向出卖人支付总房款的千分之五的违约金；第10条约定，合同中买受人提供的联系电话、地址、邮政编码等信息，出卖人视为约定通知方式，只要出卖人证明已按约定通知方式寄送变更通知、交房通知、催款通知等信函即视为已经送达。如买受人需变更法定通知方式的，则应向出卖人提出书面的变更申请，如因买受人原因信函未能送达的，则出卖人不承担相关责任。同日，被告给付原告房屋首付款186000元。被告张大鞠就房屋余款432000元在工商银行江都支行办理了贷款手续，贷款期限30年，款项一次性划入恒琛公司账户。原告恒琛公司为被告张大鞠在工商银行江都支行的贷款432000元提供阶段性担保，担保期限自发放贷款之日起至《房屋他项权》交付工商银行江都支行之日止。因被告张大鞠未能按约偿还工商银行江都支行的贷款本息，2019年5月29日，工商银行江都支行以张大鞠、恒琛公司作为被告向本院提起金融借款合同纠纷诉讼。2019年8月9日，本院作出（2019）苏1012民初4855号民事判决书，判决：一、张大鞠于本判决生效之日起十日内向工商银行江都支行偿还借款本金417519.61元以及利息3809.08元（截止2019年7月17日），并继续承担至本息还清之日止的利息；二、恒琛公司对张大鞠的上述债务承担连带清偿责任；三、恒琛公司承担保证责任后，有权向张大鞠追偿；四、驳回工商银行江都支行的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计4075元，保全费3020元，由张大鞠、恒琛公司负担。该民事判决书生效后。2019年10月18日，恒琛公司代张大鞠向工商银行江都支行偿还借款本息合计422528.85元（其中本金416254.37元、利息6274.48元），保全费3020元，案件受理费4075元。2020年1月14日，原告恒琛公司向被告张大鞠的扬州市江都区大桥镇三丰村郭巷组89号地址邮递送达通知一份，该通知主要内容为：张大鞠，根据合同补充协议第6条约定，我公司代偿按揭款后，视为你未足额支付房款，我公司有权解除商品房买卖合同，并扣除总房款的10%作为违约金，现通知如下，1、限你于接到本通知之日起7日内向我公司足额支付房款；2、逾期不付房款，我公司解除与你的商品房买卖合同，请及时至我公司办理房款结算手续。该信件于2020年1月27日退回，原因是原址查无此人。现原、被告因解除合同事项争执成讼。审理中，因被告张大鞠下落不明，本院依法在相关地区张贴公告，向被告张大鞠公告送达了民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、民事裁定书等相关应诉材料，通知被告张大鞠应诉。被告张大鞠在限期内未到庭应诉，故缺席审理。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条（以下简称《合同法》）规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告自愿签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，合同以及协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对原、被告具有法律约束力，原、被告按照合同以及协议约定履行各自权利义务。原、被告签订《商品房买卖合同》以及补充协议后，被告按约给付原告首付款，并就房屋余款与工商银行江都支行签订借款合同并办理贷款手续，原告为被告的贷款提供连带责任担保。被告应当按约偿还贷款本息。现因被告未能按时偿还贷款本息，导致工商银行江都支行向原告主张担保责任，原告代被告支付了部分贷款本息以及诉讼费、保全费。被告至今未能给付原告代偿的房屋贷款本息，原告作为已经承担保证责任的保证人，获取房屋出售对价的合同目的已然无法实现。根据原、被告签订的《合同补充协议》第6条约定内容，原、被告约定的解除合同的条件已成就。现原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，符合原、被告协议约定内容，故对原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。根据原告向被告送达的通知于2020年1月27日被退回，结合通知确定的被告给付代偿款的日期，本院确定原、被告签订的《商品房买卖合同》于2020年2月4日解除。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同解除》后，被告有义务协助原告办理案涉商品房买卖合同备案注销登记手续，故对原告要求被告配合办理商品房买卖合同网签备案注销手续的诉讼请求，本院依法予以支持。原、被告在《合同补充协议》第6条中明确约定了违约金条款，被告未能按时偿还工商银行江都支行房屋按揭贷款，导致工商银行江都支行向原告主张担保责任，追回出借款项。被告未能按时偿还房屋贷款的违约行为导致原、被告之间的房屋买卖合同被解除，被告应当按照约定承担违约金，故对原告要求被告按照总房款的10%给付违约金61800元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告按总房款的千分之五支付自2020年2月5日起至备案手续注销之日止期间违约金的诉讼请求。本院认为，被告在向原告送达的通知中并未载明被告需协助原告办理注销案涉商品房买卖合同网签注销手续事项，案涉商品房至今亦未办理房屋交付手续，原告未举证证明合同解除后案涉房屋不能另行销售造成原告损失。而且，原告已主张了解除商品房买卖合同的违约金，注销备案手续仅是合同解除后的附随义务，现原告再行主张备案注销手续的违约金，依据不充分，本院对原告此项诉讼请求，依法不予支持。原、被告之间《商品房买卖合同》解除后，原告应当返还被告已付的购房款。根据案涉房屋总价款为618000元，原告代被告偿还房屋贷款本息合计422528.85元以及被告支付的案件受理费4075元、保全费3020元。据此，原告需返还被告款项合计为188376.15元（618000元-422528.85元-4075元-3020元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告扬州恒琛房地产开发有限公司与被告张大鞠于2017年3月31日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号SP1144D373C5）及《合同补充协议》，被告张大鞠于本判决生效之日起十日内协助原告扬州恒琛房地产开发有限公司办理上述商品房买卖合同备案注销登记手续；二、被告张大鞠于本判决生效之日起十日内给付原告扬州恒琛房地产开发有限公司违约金61800元；三、原告扬州恒琛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告张大鞠款项188376.15元；四、驳回原告扬州恒琛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5052元，由原告扬州恒琛房地产开发有限公司负担3804元，被告张大鞠负担1248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长 汪   德   义人民审判员 殷俊人民陪审员朱芸二〇二〇年十二月十八日书 记 员 王       媛