广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15275号上诉人（原审被告）：夏立荣，男，1956年4月7日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：罗国民，湖北珞珈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市龙岗三和二股份合作公司，住所地深圳市龙岗区宝龙街道龙东社区三和二村大和街****，统一社会信用代码91440300779861989M。法定代表人：夏永朋，董事长。委托诉讼代理人：赵伟平，广东牧岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵永坚，广东牧岳律师事务所律师。原审被告：刘新辉，男，1969年11月2日出生，汉族，身份证住址深圳市龙岗区之一。上诉人夏立荣因与被上诉人深圳市龙岗三和二股份合作公司（以下简称三和二公司）、原审被告刘新辉土地租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2019)粤0307民初3988号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。夏立荣上诉请求：1.依法撤销(2019）粤0307民初3988号民事判决，将本案发回重审或者依法改判驳回三和二公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由三和二公司承担。事实与理由：原审判决认定事实和适用法律均存在明显错误，并且违反法定程序，其错误的判决结果完全背离了当事人之间的合同，严重损害了夏立荣的合法权益，应当依法撤销并予以改判。具体理由如下：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决“经审理查明：1997年6月1日，深圳市龙岗区龙岗镇龙东村三和二经济合作社作为甲方，刘新辉、夏立荣作为乙方，双方签订了《租地合同》”。一审期间三和二公司提交的证据显示，《租地合同》的甲方为“龙岗区龙岗镇龙东村委三和二小组”，并非原审判决书所认定的“深圳市龙岗区龙岗镇龙东村三和二经济合作社”，原审判决的上述认定毫无事实根据，而且与三和二公司提交的证据相矛盾。关于所谓的“深圳市龙岗区龙岗镇龙东村三和二经济合作社”是否为一个合法成立的民事主体，三和二公司没有提交过任何证据，更没有证据能够证明其与《租地合同》的甲方即“龙岗区龙岗镇龙东村委三和二小组”之间存在法律上的关联。因此，即使如判决所称“深圳市龙岗区龙岗镇龙东村三和二经济合作社改制为三和二公司”，即使夏立荣违反合同，根据合同相对性原则，三和二公司也无权依据一份与自己没有法律关联的合同向夏立荣主张所谓民事权利。故三和二公司不是本案适格的原告。2、原审认为，“刘新辉、夏立荣一直将土地用于经营果场、鸡舍、酒窖等，并因此获取收益”。由于《租地合同》约定的有效期限是三十年，夏立荣对使用标的土地的预期和规划是长远的，无论是养殖还是种植，投入和产出都是一个十分漫长的过程，尤其是果场，前期若干年完全只有投入，再经过若干年慢慢有产出逐步收回前期人力、物力的投入，到了后期才可能会真正产生收益。而就在夏立荣即将开始取得预期收益的时候，三和二公司提起了恶意诉讼，并采取非法手段剥夺了夏立荣的土地使用权和经营权。判决书关于夏立荣从事经营获取收益的认定，毫无根据，纯属主观臆断。二、对于合同中手写添加部分“如不按时交纳租金，甲方可随时收回土地，不作任何补偿”的性质和效力，原审判决避而不谈，属故意遗漏重要案件事实。双方的《租地合同》是经过双方充分协商后拟定的文本，内容完整，打印规范，以手写方式在第四条空白处添加上述内容，明显不符合常理；从该内容的书写风格看，既不可能是甲方经办人刘义兴所写，也不可能是乙方夏立荣或者刘新辉所写；该内容添加时没有任何一方在该处盖章或签字确认，也没有得到双方的事后追认，夏立荣一审庭审中明确予以否认；从内容上看，该添加的文字与合同第八条存在明细冲突。所以，该手写添加内容对合同双方不具有法律约束力，否则，如果合同的内容可以任意篡改、添加，交易安全就没有任何保障，签订书面合同也就没有任何意义。三和二公司后来所制作的股东代表大会决议、通知以及其委托律师的律师函等，都是以这个虚假是事实作为基础和前提的，因而也都是不具有法律效力的。三、根据合同约定，出租方不得收回土地。原审判决结果背离了双方合同。如前所述，由于承租方将在租赁土地上从事长期的经营行为，如果出租方中途（特别是后期）终止合同将会给承租方带来无法承受的损失，所以双方在《租地合同》第八条约定：“甲方不得以任何借口或法人变更而取消或变更合同或收回土地。否则，赔偿一方一切损失即赔偿违约金”，这是双方的真是意思表示，一审期间双方都对此不持异议。所以，即使夏立荣没有按时交纳租金，三和二公司也无权收回土地，其解除合同的诉讼请求不应得到法院的支持。原审法院虽然没有直接支持这一请求，但判决确认合同超过20年部分无效，变相地帮助三和二公司实现了其不法目的，违反了当事人意思自治原则。四、原审判决超出了三和二公司诉讼请求的范围，违反法定程序。三和二公司在诉状中的第1项诉讼请求为“判令解除三和二公司与刘新辉、夏立荣签订的《租地合同》”，一审期间夏立荣没有主张确认无效，但是，一审法院经过审理后，径直判决确认双方《租地合同》超过2017年6月1日的部分无效。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。本案中，双方当事人都认为《租地合同》合法有效，如果原审法院最终认定其无效或者部分无效，应当依法释明告知当事人可以变更诉讼请求，不应当直接对当事人没有提出请求的事项作出判决。原审判决依据《合同法》第二百一十四条第一款认定双方合同部分无效，属适用法律错误。五、原审法院认为，三和二公司与刘新辉、夏立荣于1997年6月1日签订《租地合同》，约定租赁期限30年，违反了《合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”之规定，故该份《租地合同》超过20年的部分无效。《合同法》解释（一）第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，《合同法》第四百二十八条规定：“本法自1999年10月1日起施行”。对于1999年10月1日之前成立的合同的效力问题，《合同法》不具有溯及既往的效力。本案中双方《租地合同》签订于1997年6月1日，当时的法律、法规没有对租赁合同的期限作出禁止性的规定，故不能以《合同法》为依据确认其部分无效。六、原审法院判决夏立荣支付自2002年6月1日至2018年12月31日的租金、占有使用费，违背案件客观事实，且绝大部分已经超过诉讼时效。双方合同签订后，龙东村委三和二小组会商同意夏立荣先不用交租金，等政府征收租赁土地时再从应得补偿款项中补交租金，并且开会形成了会议记录。事实上自合同签订后的二十几年来，三和二公司从未找夏立荣催要过租金。我国《民法总则》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。2018年提起本案诉讼后，三和二公司最多只能主张最近三年内的租金，在此之前的租金由于已经超过法定诉讼时效期间而不应受到法律的保护。七、从当事人之间的关系以及合同内容来看，本案实质上是农村土地承包经营权纠纷。关于农村集体所有土地的使用问题，我国多部法律均已有明确规定。《土地管理法》第十四条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年”。《农村土地承包法》第三条：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式”；第二十一条：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年”。本案《租地合同》的甲方为集体经济组织，乙方系该集体经济组织的成员，双方就该集体所有土地的使用和经营订立的合同，其实质就是农村土地承包经营合同，该合同的内容也完全符合上述法律规定，夏立荣依据合同享有的承包经营权应当受到法律的保护。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，且程序违法，其超出当事人诉讼请求作出的错误判决，与客观事实不符，且对夏立荣不公。恳请二审人民法院根据本案客观事实，依法判决支持夏立荣的上诉请求。三和二公司答辩意见如下：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回夏立荣的上诉请求：1.2004年按照深圳市龙岗区城市化《关于批转的试行办法》的通知，深圳市龙岗区龙岗镇龙东村三和二经济合作社改制为三和二公司，三和二公司是一审适格的原告。2.合同中手写“如不按时缴纳租金，甲方可随时收回土地，不作任何补偿”是《租地合同》的组成部分，经《租地合同》双方当事人签名盖章确认，并经第三方深圳市龙岗区龙岗镇龙东村民委员会盖章确认。3.夏立荣、刘新辉在一审期间未提出诉讼时效抗辩，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。4.《租地合同》签订后，三和二公司将租赁土地交付夏立荣、刘新辉使用，夏立荣、刘新辉一直将土地用于经营果场、鸡舍等，但从合同签订至今没有向三和二公司交付租金，严重损害三和二公司的合法权益属根本违约，三和二公司依法行使合同解除权，依据《合同法》相关规定，《租地合同》超过二十年的超过部分无效。综上所述，夏立荣的上诉理由不成立，请求二审维持原审判决，依法驳回夏立荣的上诉请求。原审被告刘新辉二审未到庭，也未提交书面意见。三和二公司一审起诉请求：1.解除三和二公司、刘新辉、夏立荣签订的《租地合同》；2.刘新辉、夏立荣搬离租赁土地；3.刘新辉、夏立荣向三和二公司支付2002年6月1日至2017年6月30日期间的租金40000元，以及支付从2017年7月1日起至搬离之日止的占有使用费（暂计至2018年12月为6000元）；4.本案诉讼费用由刘新辉、夏立荣承担。在一审审理过程中，三和二公司向法院申请撤回上述第2项诉讼请求，并变更第3项诉讼请求为刘新辉、夏立荣向三和二公司支付2002年6月1日至2017年6月30日期间的租金40000元，以及支付2017年7月1日至2018年12月31日期间的租金6000元。一审法院认定的事实：1997年6月1日，深圳市龙岗区龙岗镇龙东村三和二经济合作社作为甲方，刘新辉、夏立荣作为乙方，双方签订《租地合同》，约定甲方将水产及龙九窝等地段土地租给乙方用于种植及一切合法用途，总面积大约20亩；租地使用期30年，从1997年6月1日至2027年6月1日，到期再协商；第一个5年内甲方不收取乙方的任何租金，从2002年6月开始交付租金，2002年6月至2012年6月期间乙方每年总共交付2000元租金给甲方，2012年6月至合同期满乙方每年总共交付4000元给甲方；租地范围内水、电、税收及一切费用均由乙方负责；合同期内政府征用时，地上一切投资的赔偿归乙方，地款归甲方；甲方不得以任何借口或法人变更而取消或变更合同或收回土地，否则赔偿乙方一切损失及赔偿违约金；乙方不需租地时提前1个月通知甲方并补交1个月租金。上述合同中手写备注“如不按时交纳租金，甲方可随时收回土地，不作任何补偿”，刘新辉、夏立荣对该条约定的真实性不予认可，但对合同其他内容无异议。2004年，按照深圳市龙岗区城市化工作领导小组《关于批转的通知》，深圳市龙岗区龙岗镇龙东村三和二经济合作社改制为三和二公司。2018年9月2日，三和二公司召开股东代表大会，认为刘新辉、夏立荣自签订《租地合同》后一直未按约定支付租金，决议确认两人已经构成根本违约，《租地合同》立即解除，并向两人发出《违约通知》、《收回土地通知》，限两人自收到通知之日起10个工作日内清理土地上所有资产；如刘新辉、夏立荣未能在限期内交回土地，三和二公司将启动司法程序强制收回，并保留追诉两人因霸占集体土地而应赔偿股份公司的损失的权利。随后，三和二公司将《违约通知》、《收回土地通知》张贴在村委宣传栏，又于2018年9月5日张贴于刘新辉、夏立荣在租赁土地上经营的果场内。2018年9月4日，三和二公司委托广东牧岳律师事务所向刘新辉、夏立荣发出《律师函》，陈述刘新辉、夏立荣签订《租地合同》后一直未向三和二公司交纳租金，已构成根本违约，三和二公司决定收回租赁土地，要求刘新辉、夏立荣在收到通知之日起10个工作日内将租赁土地返还予三和二公司。刘新辉确认收到该份律师函，夏立荣表示因家中无人，未收到该函件。因刘新辉、夏立荣未在三和二公司指定时间内交还土地，三和二公司诉至法院。一审另查明，三和二公司自认刘新辉、夏立荣从2019年1月起未实际占用部分租赁土地。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”三和二公司与刘新辉、夏立荣于1997年6月1日签订《租地合同》，约定租赁期限30年，违反了上述规定，故该份《租地合同》超过20年的部分无效。涉案《租地合同》签订后，三和二公司将租赁土地交付予刘新辉、夏立荣使用，刘新辉、夏立荣一直将土地用于经营果场、鸡舍、酒窖等，并因此获取收益，根据公平原则，其理应按照合同约定的租金标准支付相应的对价。《租地合同》约定从2002年6月开始支付租金，其中2002年6月至2012年6月期间租金为2000元/年，从2012年6月起租金增加为4000元/年，故刘新辉、夏立荣应支付2002年6月1日至2017年5月31日合同有效期间的租金40000元（2000元/年×10年＋4000元/年×5年）、2017年6月1日至2018年12月31日合同无效期间的占有使用费6333元（4000元＋4000元÷12个月×7个月），合计46333元。三和二公司仅诉请刘新辉、夏立荣支付租金（占有使用费）共46000元，属于对其自身权利的处分，法院予以支持。刘新辉、夏立荣辩称三和二公司同意暂时不用交租，待租赁土地被征收之时再补交租金，但其并未对此提供有效证据予以证明，依法应承担举证不能的法律后果。故对此辩解，法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认三和二公司与刘新辉、夏立荣签订的《租地合同》超过2017年6月1日的部分无效；二、刘新辉、夏立荣于判决生效之日起十日内向三和二公司支付2002年6月1日至2017年5月31日期间的租金40000元、2017年6月1日至2018年12月31日期间的占有使用费6000元，合计46000元；三、驳回三和二公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费950元（三和二公司已预交），由刘新辉、夏立荣负担。二审期间，双方均未提交新的证据，经本院二审认定，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，二审争议的焦点为：1、三和二公司是否是适格的原告。2、夏立荣主张一审认定签订的《租地合同》部分无效不当及不应解除《租地合同》是否成立。3、夏立荣主张不应支付尚欠的租金、占有使用费共46000元是否成立。关于焦点1：根据1997年6月1日签订的《租地合同》，合同的签订人一方为深圳市龙岗区龙岗镇龙东村三和二经济合作社，另一方为刘新辉、夏立荣。根据2004年深圳市龙岗区城市化工作领导小组《关于批转的通知》，深圳市龙岗区龙岗镇龙东村三和二经济合作社经居民代表会议决议，深圳市龙岗区龙岗镇龙东村三和二经济合作社改制为三和二公司。一审庭审时，双方对刘新辉、夏立荣系三和二公司的村民及股东并无异议。三和二公司依法属于本案适格的原告。关于焦点2：刘新辉、夏立荣与三和二公司签订《租地合同》的时间为1997年6月1日，三和二公司将20亩林地租给刘新辉、夏立荣用于种植及一切合法用途，租地使用期30年。刘新辉、夏立荣承租后将上述土地用于种果等相关用途，而刘新辉、夏立荣系三和二公司的村民，根据当时的相关法律，双方约定的期限并未违反相关法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条虽有“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，但《中华人民共和国合同法》系于1999年10月1日生效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：合同法实施前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，原则上适用当时的法律。第三条规定：人民法院确认合同效力时，对合同法实施前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。该条确立了保护合同有效的原则。根据本案事实及相关法律规定，《租地合同》约定的期限应为有效。三和二公司一审起诉时也系请求判令解除《租地合同》，并未请求确认《租地合同》的部分租期无效，一审依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，认定《租地合同》中超过二十年的部分无效不当，本院予以纠正。三和二公司主张刘新辉、夏立荣长期未按《租地合同》约定交纳租金，三和二公司以刘新辉、夏立荣长期未交租金而通知解除《租地合同》符合合同约定。经审查，《租地合同》第四条与第五条之间虽有手写添加“如不按时交纳租金，甲方可随时收回土地，不作任何补偿”的内容，但其他内容基本均为打印件，该文字明显与其他内容不一致。三和二公司主张上述手写的内容系经刘新辉、夏立荣确认后，刘新辉、夏立荣才在合同下签字。刘新辉、夏立荣对此不予确认，主张系三和二公司事后添加。三和二公司未能进一步提供证据证明上述内容曾得到刘新辉、夏立荣的确认。三和二公司主张2018年前系口头要求刘新辉、夏立荣交租金，只是2018年才书面要求交纳租金。刘新辉、夏立荣对此不予确认，主张三和二公司曾同意征收时再补交。结合刘新辉、夏立荣系三和二公司的村民及股东，每年在公司享有分红，且每年所涉租金金额较小，刘新辉、夏立荣主张三和二公司也可从分红中扣除为由抗辩三和二公司解除《租地合同》不当，本院予以采纳。刘新辉、夏立荣与三和二公司签订的《租地合同》虽未到期，根据一审庭审笔录，双方确认曾就刘新辉、夏立荣搬离租赁土地进行过多次协商，但双方未就补偿事宜达成一致意见。刘新辉、夏立荣主张其所种的果树、鸡舍等均已被铲除，经一审法院组织双方实地勘察，所涉土地上已建商品房，二审调查时双方均确认建有商品房。鉴于原租赁土地现状已发生重大改变，双方无法继续履行原《租地合同》，且各方协调时刘新辉、夏立荣对解除《租地合同》并无异议，只是补偿事宜未能达成协议，根据本案实际，三和二公司请求判令解除《租地合同》本院予以采纳，有关赔偿事宜可另循途径解决。关于焦点3：根据《租地合同》约定；第一个5年内不收取任何租金，从2002年6月开始交付租金，2002年6月至2012年6月期间每年总共交付2000元租金，2012年6月至合同期满每年总共交付租金4000元。双方均确认租金每年一交。夏立荣主张三和二公司曾同意征收时再补交租金，三和二公司不予确认，夏立荣未能进一步提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，其上诉主张不应支付尚欠的租金46000元本院不予采纳。一审时夏立荣并未主张三和二公司的租金请求超过诉讼时效，其二审时以超过诉讼时效为由上诉主张大部分租金不应支持本院不予采纳。综上所述，夏立荣的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院(2019)粤0307民初3988号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院(2019)粤0307民初3988号民事判决第二项为：上诉人夏立荣、原审被告刘新辉应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市龙岗三和二股份合作公司支付2002年6月1日至2018年12月31日期间的租金46000元；三、确认被上诉人深圳市龙岗三和二股份合作公司与上诉人夏立荣、原审被告刘新辉签订的《租地合同》于2019年1月1日解除；四、驳回被上诉人深圳市龙岗三和二股份合作公司的其他诉讼请求；五、驳回上诉人夏立荣的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件诉讼费950元（深圳市龙岗三和二股份合作公司已预交）、二审案件诉讼费950元（夏立荣已预交），由深圳市龙岗三和二股份合作公司与夏立荣各承担950元。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 丁    婷二〇二〇年十二月八日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第一条合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。第三条人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。