山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终4101号 上诉人（原审原告）：刘绪富，男，1956年11月6日出生，汉族，农民，住聊城市茌平区。 委托诉讼代理人：李国栋，山东群创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：左吉华，男，1977年4月25日出生，汉族，农民，住聊城市东阿县，现住茌平区。 委托诉讼代理人：王凤霞，茌平纵横法律服务所法律工作者。 上诉人刘绪富因与被上诉人左吉华租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市茌平区人民法院（2020）鲁1523民初2507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘绪富上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，应当支持刘绪富要求左吉华支付租金及延期支付租金的违约金的诉求。2019年8月，上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同，其目的是被上诉人已营业饭店（六合园饭店）进行扩张经营，同年9月，上诉人将房屋交付给被上诉人使用，上诉人交付房屋后，被上诉人对于涉案房屋开始进行装修及存放六合园饭店内的物品，直到一审起诉前，该涉案房屋一直用来存放六合园饭店的物品。被上诉人以如家停车问题为由，在一审中称无法进行装修，与客观情况不符。如家酒店从未阻挠被上诉人车辆进入被上诉人所租赁房屋的所属院子，该院面积约200平方米，大概能放下4、5辆车。如家酒店之所以有收费情况，是因为被上诉人将车辆停放在了如家酒店所属的院子。被上诉人自始至终未因此事提出解除租赁关系一事，直到2020年6月份，上诉人索要房租时，才以此为借口要求解除合同，不支付房租。2020年1月21日，被上诉人左吉华与上诉人进行通话，多次提到“饭店开业后再收取租金”此类话题，此事有故意套话的嫌疑，在录音中上诉人并没有不要租金的意思表示，也没有以饭店开业为起始时间来收取房租的意思表示，上诉人的真实意思表示为可以延期收取租金，而不是不要前期房屋租金。后又经历疫情，上诉人才考虑仅收取自2020年1月份至今的租金。自签订租赁合同至今，已经长达14个月之久，涉案房屋完全归于被上诉人使用，涉案房屋钥匙仍由被上诉人控制。一审法院仅凭一份模棱两可的电话录音，便不顾上诉人的真实意思表示和客观事实常理，便认定上诉人同意“饭店开业后再收取租金”，不支持上诉人要求被上诉人支付租金的诉求，违背客观常理，显失公平，认定事实错误。此外，于2020年3月初，各行业包括餐饮业己经开始正常营业，已经不受新冠疫情防控的影响，更不会影响被上诉人对房屋的正常装修行为，涉案房屋至今仍没有装修完毕，是被上诉人自身行为所造成的，不能因为被上诉人的过错行为而让上诉人来承担。另外，上诉人认为涉案房屋已交付被上诉人使用14个月之久，被上诉人也取得了相应的受益，被上诉人拒不缴纳房屋租金，已严重侵犯了上诉人的权益，已构成违约，应当承担违约责任。 左吉华辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 刘绪富向一审法院起诉请求：1.请求依法判令左吉华赔偿刘绪富从2020年1月份到2020年6月份，六个月的房屋租赁费共计25,000元和违约金100,000元；2.判令被告承担全部的诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年8月原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案的房屋、院落租赁给左吉华。合同约定了租金数额、交纳方式、租赁期限及违约责任等，但合同未约定租赁期间及开始收取租金的时间。合同签订后，原告于2019年9月将房屋及院落交付给被告开始装修，后因涉案房屋的通行问题未能妥善解决，双方就交纳租赁费事宜发生争议。刘绪富在2020年1月21日录音中曾明确表示到饭店开业时再收取租金，之后我国进入新冠疫情防控时期，至今饭店没有开业。一审法院认为，本案中刘绪富将涉案房屋租赁给左吉华，用以经营饭店，但双方在《房屋租赁合同》中却未约定开始交纳租金的起算时间。经庭审调查，从左吉华提交的证据三录音可知，因为涉案房屋的基本通行问题未得到及时有效解决，至2020年1月21日双方仍然意见一致即从饭店开业时开始收取租金。之后我国进入新冠疫情防控时期，左吉华也不具备继续装修施工的条件。综上，左吉华没有明显的违约情形，不应承担违约责任。关于租金的问题，双方在《房屋租赁合同》中并未约定开始交纳租金的起算时间，刘绪富在2020年1月21日录音中也曾明确表示到饭店开业时再收取租金，之后我国进入新冠疫情防控时期，期间左吉华没有条件继续进行对涉案房屋的装修改造。综上，对刘绪富要求左吉华支付从2020年1月份至6月份房租的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：驳回刘绪富的诉讼请求。案件受理费525元，由刘绪富负担。 本院二审期间，上诉人刘绪富提交振兴街道办事处周楼村村委会出具的证明一份和如家酒店出具的证明一份。证明如家酒店没有收取过被上诉人的费用，从未阻拦被上诉人正常的停车行为，同时，村委会协助解决被上诉人关于停车场的问题，不存在被上诉人无法使用停车位与无法通行的问题。提交被上诉人酒店照片、如家停车场照片、涉案房屋及院子照片一组。证明如家酒店虽然设立了停车杆，但是该停车杆处于抬起状态，没有人员进行停车收费，被上诉人租赁涉案房屋是为了扩大经营自己的饭店，并非重新成立酒店重新开张。左吉华对于第一组证据中村委会的证明的真实性无异议，对证明目的有异议。该内容仅是村委会允许上诉人作为本村村民正常通行，不能证明上诉人将该房屋作为经营性用房，允许承租人通行。对如家酒店出具的证明的真实性无异议，但是对证明内容有异议，如家酒店在被上诉人装修期间，对被上诉人装修人员的车辆曾经收取20元的出入费，直接阻挡了被上诉人车辆的通行。对第二组证据的真实性无异议，根据照片的内容靠近六合园饭店唯一通道进入之后是如家停车场，上诉人的房屋出来大门之后所有的场地都是如家停车场，也是周楼村集体用地。被上诉人不知道上诉人的房屋是居住型用房，所以上诉人明知被上诉人在签订合同时是用于餐饮经营，而直接与被上诉人签订租赁合同，上诉人有明显过错。该证据证明不适合被上诉人从事餐饮经营，没有客户停放车辆的地方。本院认为，村委会出具的证明内容含糊，不能证明是否允许承租人左吉华方的车辆正常通行。如家酒店出具的证明与一审被上诉人提交的证据冲突，仅依据该证明不足以认定上诉人主张的事实，对该证据不予采信。对于上诉人提交的照片，本院认为该照片仅能证明拍照的情况，难以证明其主张的事实。本院查明的事实同原审法院认定的事实。 本院认为，关于被上诉人左吉华应否支付租金的问题。首先，双方签订的房屋租赁合同中没有约定租赁的起止时间，也没有约定开始交纳租金的起算时间。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。据此，当事人应当先进行协商。其次，依据一审中被上诉人提交的录音，可以认定双方曾就通行和租金问题进行过协商和沟通，并同意从饭店开业时开始收取租金的事实。因此，原审据此驳回上诉人的诉讼请求并无不当。再次，左吉华租赁房屋从事餐饮经营，就餐人员车辆的进出和停放属于餐饮正常经营的重要条件。虽然双方当事人签订租赁合同时对通行问题没有约定，但房屋出租人协助承租人处理相关通行问题仍应系其附随义务之一。本案中，涉案房屋交付被上诉人占有已经14个月，但因通行问题未得到解决又有疫情等原因，被上诉人并未营业获得收益。因此，由被上诉人先行支付租金有违公平。综上所述，刘绪富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人刘绪富负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘育颖 审判员  王玉东 审判员  李曙霞 二〇二〇年十二月十日 法官助理陈闪 书记员孙静文