甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终1346号 上诉人（原审原告）：常某。 委托诉讼代理人：郭某，甘州区长安镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：甘州区新墩镇花儿村民委员会。 委托诉讼代理人：张某，甘肃峰和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：付某。 委托诉讼代理人：崔某、 上诉人常某因与被上诉人甘州区新墩镇花儿村民委员会（以下简称花儿村委会）、付某案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初8088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常某及其委托诉讼代理人郭某、被上诉人花儿村委会的委托诉讼代理人张某、被上诉人付某的委托诉讼代理人崔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常某上诉请求：1.依法撤销本案一审判决书，依法改判此案或将本案发回甘州区人民法院重新审理；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与付某在2016年7月30日就涉案房屋签订《商品房买卖合同》后已经支付价款，并由付某及其丈夫崔某向上诉人常某出具30万元的收条一张。在上诉人常某与被上诉人付某签订《商品房买卖合同》前，上诉人常某多次到花儿村委会询问该房屋的所有权情况，花儿村委会均明确告知该房屋确系付某夫妇购买和居住，购房款已经全部付清。上诉人常某付款后，付某及其丈夫崔某即将上述房屋交付上诉人常某，常某在居住期间，花儿村委会以付某夫妇在向上诉人出售房屋以前尚欠其部分暖气费、物业费为由，对上诉人常某购买的上述房屋采取断水、断电、停暖措施。上诉人向被花儿村委会交纳了购房以前的暖气费、物业费用，此后，该房屋的水电费、暖气费、物业费等全部费用均由常某向花儿村委会交纳，花儿村委会从未提出任何异议。涉案房屋虽为拆迁安置房，但进行安置后仍然剩余多套房屋，故花儿村委会对剩余房屋公开对外进行出售，付某及其丈夫崔某向花儿村委会购买该房屋时，曾承诺日后给被上诉人付某及其丈夫崔某办理房屋产权手续。由于花儿村委会一直未给被上诉人付某办理该房屋的产权手续，导致付某无法给常某办理产权手续和过户手续，致使上诉人常某购买该房屋后无法办理不动产登记手续。上诉人认为花儿村委会于2012年2月18日与付某签订涉案房屋预售合同，花儿村委会给付某出具收款收据，并将该房屋交付被上诉人付某居住和使用长达四年之久。后上诉人与付某、崔某夫妇签订《商品房买卖合同》，并向付某、崔某夫妇支付了全部购房款，上诉人作为善意第三人，已经取得该房屋的实际所有权，并居住达四年之久。在前后长达八年的时间内，被上诉人花儿村委会未提出任何异议，并按期收取了上诉人常某及被上诉人付某、案外人崔某的暖气费、物业费、水电费等费用，上诉人常某与被上诉人付某、案外人崔某签订的合同合法有效，应受法律保护。涉案房屋的实际所有权人为上诉人，甘州区人民法院在作出(2017)甘0702民初12042号民事判决书时，二被上诉人在明知上诉人已经购买了涉案房屋的情况下，恶意串通，故意隐瞒上诉人已经取得该房屋实际所有权的案件事实，未通知上诉人参加诉讼，导致上诉人不能作为有独立请求权的第三人参加该案诉讼，二被上诉人的行为也严重损害了上诉人的合法权益，导致甘州区人民法院作出错误判决结果。据此，请求二审法院依法撤销本案一审判决书，终止对涉案房屋的执行，或将本案发回甘州区人民法院重新审理。 花儿村委会辩称，争议的房屋属于小产权房，付某没有向村委会交清房款，所以该房屋的所有权仍然是花儿村委会的，并不是付某的，故付某无权将房屋出售给常某。如果上诉人认为被上诉人付某（崔某）利用房屋买卖合同侵害了其权益，可另案起诉。 付某辩称，2016年7月29日向常某借款时，虽然写了协议，但没有见到钱，我们也将房屋的情况告知了常某。我们也未向常某交付房屋，房屋系常某强行入住。 常某向一审法院起诉请求：1.判令撤销甘州区人民法院（2020）甘0702执异126号执行裁定书；2.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：不得执行××区的房屋。 一审法院认定事实：2012年11月6日，被告花儿村委会作为甲方，被告付某作为乙方，双方签订《新墩镇花儿小区安置楼预售房合同》一份，约定付某订购花儿村委会所售5号楼东单元801室安置房一套，合同还对其他事项及权利义务进行了约定。签订上述售房合同后，花儿村委会便将付某订购的上述房屋交付于付某。付某接受房屋后，对其予以装修并投入使用。 2017年11月16日，花儿村委会作为原告，将付某列为被告，向一审法院提起诉讼，要求确认双方签订的上述《新墩镇花儿小区安置楼预售房合同》无效。一审法院受理后于2018年2月2日作出(2017)甘0702初12042号民事判决书，判决:一、甘州区新墩镇花儿村民委员会与付某于2012年11月6日签订的《房屋预售合同》无效;二、付某于判决之日起九十日内将位于张掖市××区民委员会。判决书生效后，被告付某未在生效法律文书规定的期限内履行其义务，被告花儿村委会向一审法院申请强制执行，一审法院以(2019)甘0702执654号案件受理。在执行过程中，一审法院向被告付某发出(2019)甘0702执654号执行通知书，责令被告付某在期限内履行生效法律文书所确定的义务，但被告付某未能履行。一审法院遂于2020年7月8日发出(2019)甘0702执654号公告，责令被告付某限期搬离甘州区花儿小区5号楼东单元801室房屋，并向被告花儿村委会交付。 2020年7月24日，原告以涉案房屋属其所有为由向一审法院提出执行异议，请求不得执行涉案房屋。2020年8月5日，一审法院作出（2020）甘0702执异126号执行裁定书，驳回原告常某的异议申请。 另查明，2016年7月，被告付某及其丈夫崔某向原告常某借款，并以甘州区花儿小区5号楼东单元801室房屋作抵押。2016年7月30日，原告与付某、崔某夫妇签订《商品房买卖合同》一份，约定：崔某与付某自愿以300000元的××区房屋出售给原告常某，原告一次性付清房款300000元，出卖人应于2016年9月30日前将房屋交于买受人使用。同时，被告付某还向原告提交了其与花儿村委会签订的《新墩镇花儿村花儿小区安置楼预售房合同》、收款收据及书面证明等。此后，被告付某向原告出具了金额为300000元的售房款收据一张。后原告搬入涉案房屋居住。 又查明，本案所涉××区在集体所有土地上开发修建的该村拆迁安置房，即“小产权房”，无不动产登记信息。 一审法院认为，关于被告花儿村委会主体是否适格的问题。本案系案外人执行异议之诉，原告在收到一审法院（2020）甘0702执异126号执行裁定书后提起诉讼，将申请执行人即本案被告花儿村委会列为被告，符合《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条:“案外人提起执行异议之诉，以申请执行人为被告。……”的规定，故花儿村委会作为本案被告参加诉讼，主体适格。对被告花儿村委会关于其主体不适格的辩解理由，一审法院不予采信。 关于原告是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题。一审法院认为，被执行人未按生效法律文书履行迁出房屋的义务，人民法院有权责令被执行人在指定期间履行，被执行人逾期不履行的，人民法院可以强制执行。本案中，被告付某作为被执行人未履行生效法律文书所确定将位于张掖市××区房屋一套腾退给被告花儿村委会的义务，一审法院依法公告限期要求被告付某搬离该涉案房屋并向被告花儿村委会交付，该执行行为合法、有效，措施得当，并不违反法律规定。现原告常某认为一审法院所要求被告付某搬离的房屋系其所有，根据法律及司法解释的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性及该权利能否排除执行，且对未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断权利人。因本案所涉房屋系拆迁安置房，未办理不动产登记，而该不动产的土地使用权系被告花儿村委会集体所有，且作为被告付某取得该房屋的依据即《新墩镇花儿村花儿小区安置楼预售房合同》已被一审法院(2017)甘0702初12042号生效法律文书确定为无效，因此，被告付某对涉案房屋不具有所有权，也就是说该房屋的权利人并非被告付某，那么被告付某也无权将其不享有所有权的财产出售给原告常某，原告主张其依据双方签订的《商品房买卖合同》而取得该房屋的权利不具有合法性。原告所称其系涉案房屋权利人没有相应的事实及法律，一审法院不予认定。综上，原告主张涉案房屋系其所有，要求不得对执行该房屋，但其提供的证据无法证明其系该房屋的权利人，且其权利的取得不具备合法性，也不符合足够排除强制执行的情形，故对原告的诉讼请求，一审法院依法不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定判决：驳回原告常某的诉讼请求。案件受理费70元，由原告常某负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审查明相关事实一致，本院予以确认。 本院认为，常某与付某于2016年7月30日签订《商品房买卖合同》，并于当日出具收到房款的条据，但常某实际在2016年8月3日向案外人曹某转帐付款，出具收条的时间明显早于转帐时间，且上诉人称“我付的房款由他使用两个月，如果不还钱，我就搬进去居住”，可见双方签订合同时实际上并不确定买卖房屋，是将房屋买卖作为借款担保，故双方签订房屋买卖合同时并没有买卖房屋的合意。现在付某对是否收到房款提出异议。 《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，上诉人称其善意取得房屋，并称可以办理房产证，但花儿村委会拒不向付某办理产权证，导致上诉人无法办理产权证，若此观点成立，更说明付某始终没有取得房屋所有权，而上诉人亦无法取得涉案房屋所有权，况且，付某对是否自愿交付房屋都提出异议，此上诉理由于法无据。 房屋使用人交纳物业费、暖气费、水电费等费用，原属使用人的义务，也不能以此反推得出交纳上述费用的人就是房屋所有权人。另外，上诉人称二被上诉人恶意串通，导致出现错误判决，并非本案审理范围所及。 综上所述，常某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人常某负担。 本判决为终审判决。 审判长  任斌文 审判员  宋力国 审判员  赖煜娴 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  张晓燕 附：【本案适用法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……