重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初8986号原告：罗德良，男，1978年11月30日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：殷豪，重庆市巴南区花溪法律服务所法律工作者。被告：贺彦鑫，男，1981年3月5日出生，汉族，住重庆市巴**。被告：王巧，女，1987年7月30日出生，汉族，住重庆市南岸区。第三人：重庆路久置业顾问有限公司，住所地重庆市巴**。法定代表人：付强，总经理。委托诉讼代理人：黄仁芬，女，1982年5月6日出生，汉族，住重庆市渝中区石油路**附**2-1，系该公司员工。第三人：中国工商银行股份有限公司重庆巴南支行，营业场所重庆市巴南区龙海大道3号7幢2-8，统一社会信用代码91500113903444833X。负责人：文革兵，行长。委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。原告罗德良与被告贺彦鑫、王巧，第三人重庆路久置业顾问有限公司（以下简称路久公司）、中国工商银行股份有限公司重庆巴南支行（以下简称工行巴南支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗德良委托诉讼代理人殷豪，被告王巧，第三人路久公司委托诉讼代理人黄仁芬，工行巴南支行委托诉讼代理人杨艳红到庭参加诉讼，被告贺彦鑫经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗德良向本院提出诉讼请求：1.判决罗德良代贺彦鑫、王巧涤除在工行巴南支行的重庆市巴南区XXX房屋（以下简称案涉房屋）上的贷款本息；2、判决工行巴南支行应于收到上述款项之日起7个工作日内协助罗德良办理案涉房屋上的抵押权的涤除手续；3、判决贺彦鑫、王巧协助罗德良办理案涉房屋的房地产权转移登记至罗德良名下；4、判决贺彦鑫支付原告违约金30万元；5.案件诉讼费、保全费由贺彦鑫、王巧承担。事实和理由：2020年1月17日，罗德良与贺彦鑫、路久公司签订《房地产买卖居间协议》，约定贺彦鑫将其所有的案涉房屋出售罗德良；房屋成交价格为800000元，罗德良于协议签订后支付贺彦鑫购房定金及首付款300000元并接手房屋。因贺彦鑫未按协议将案涉房屋产权过户至罗德良名下，罗德良遂诉请如上。贺彦鑫辩未作答辩。王巧辩称，其与贺彦鑫原系夫妻关系，离婚时约定案涉房屋归贺彦鑫所有。贺彦鑫出售房屋时王巧并不在现场。现同意协助将案涉房屋产前过户至罗德良名下，但尚未支付的房屋尾款应当归王巧所有。第三人路久公司述称，罗德良与贺彦鑫经该公司促成双方签订《房地产买卖居间协议》属实。罗德良已支付贺彦鑫购房定金及首付款300000元，贺彦鑫同时将房屋交付罗德良。该公司组织罗德良与贺彦鑫协商办理案涉房屋产权过户手续未果，所以产生本案诉讼。第三人工行巴南支行述称，案涉房屋由贺彦鑫申请按揭贷款并办理抵押担保，该行系案涉房屋抵押权人，所担保的按揭贷款尚未到期。贺彦鑫尚欠工行巴南支行截止2020年12月7日的借款本金为250816.54元，利息1356.56元。就案涉房屋贺彦鑫在向工行巴南支行申请办理信用卡时承诺，在贺彦鑫未向工行巴南支行还清信用卡所欠金额包括本金、利息、违约金等的情形下，工行巴南支行有权不解除案涉房屋的抵押。截止到2019年9月17日，贺彦鑫尚欠工行巴南支行的信用卡本金、利息及违约金合计36616.2元。如果罗德良行使涤除权，需要将房贷及信用卡全部还清，工行巴南支行同意办理案涉房屋上的抵押权的涤除手续。罗德良围绕诉讼请求依法提交了房屋登记信息查询证明、《房地产买卖居间协议》、离婚协议、微信记录和录音、收条等证据，路久公司提交了交房时家私清单，工行巴南支行提交了《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、个人借款凭证、委托转账付款授权书、房屋抵押担保承诺书、共同还款共同确认书、重庆市土地房屋预购证明、个人承诺函、个人住房按揭贷款客户专属定制分期信用卡业务须知、工商信用卡申请表及办理信用卡附件、个人信用卡欠款明细表、按揭贷款自营历史明细表等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贺彦鑫与王巧原系夫妻关系，双方于2019年2月26日在重庆市巴南区民政局登记离婚时约定案涉房屋归贺彦鑫所有。2020年1月17日，罗德良与贺彦鑫、路久公司签订《房地产买卖居间协议》，约定贺彦鑫将案涉房屋作价800000元出售罗德良，房屋建筑面积86.39平方米，罗德良于签订本协议时支付购房定金100000元，2020年1月23日前支付200000元，余款由罗德良向银行申请二手房按揭贷款；案涉房屋已经设定抵押权，由贺彦鑫自行解押；当罗德良按揭通过，贺彦鑫取得房屋产权证书原件10日内，路久公司陪同买卖双方办理案涉房屋权属转移登记，由罗德良承担相关税费；贺彦鑫应于收取300000元首付款当日将案涉房屋交付罗德良；双方均知晓案涉房屋未取得房产证，了解当中的权利、义务及风险；合同签订后，违约方需赔付对方300000元（不含定金）及支付中介费。合同签订后，罗德良于合同签订当日支付贺彦鑫购房定金100000元及首付款200000元，贺彦鑫同时向罗德良交付案涉房屋。因贺彦鑫未按约办理按揭解押事宜，罗德良遂向本院提出诉讼。2020年7月15日，案涉房屋产权转移登记至贺彦鑫与王巧名下。同年10月27日，罗德良再次向贺彦鑫支付房款5123元。另查明，案涉房屋产权证为（2020）巴南区不动产权第0006630**，原地址为重庆市XXX，现经公安机关核准坐落地址为重庆市XXX。2015年9月21日，贺彦鑫与工行巴南支行签订《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，将案涉房屋用于借款抵押，并于同年12月18日办理抵押登记，贺彦鑫向工行巴南支行申请按揭贷款298000元。2016年1月7日，工行巴南支行转账支付贺彦鑫借款298000元。2018年11月6日，贺彦鑫向工行巴南支行申请个人住房按揭贷款客户专属定制分期信用卡业务，同时承诺以案涉房屋为该信用卡业务作担保，在未结清信用卡透支款项前，原有案涉房屋贷款不提前结清，原有抵押物不变卖出让等。在审理过程中，罗德良要求其代贺彦鑫偿还涤除工行巴南支行在案涉房屋按揭贷款本息以及信用卡透支全部款项。同时要求工行巴南支行应于收到上述款项之日起10日内协助其办理案涉房屋上抵押权的涤除手续。罗德良已将案涉房屋剩余房款494877元元转账至本院账户提存，同时表示可以依法对其诉请的违约金进行调整。本院认为，罗德良与贺彦鑫、路久公司签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定全面履行各自义务。贺彦鑫与罗德良签订协议并收取定金及购房款300000元后，未及时将案涉房屋提前清偿按揭并注销抵押登记，致使案涉房屋办理产权转移登记手续存在障碍。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，贺彦鑫未履行协助罗德良办理案涉房屋的产权转移登记义务，罗德良为保证房屋买卖合同的顺利履行，已将剩余房款494877元转账至本院账户提存，抵押权人工行巴南支行亦同意罗德良代为涤除案涉房屋的抵押权，案涉房屋买卖合同能够履行。罗德良主张代贺彦鑫偿还案涉房屋在工行巴南支行借款合同项下的抵押借款本息，工行巴南支行亦当庭同意，也同意在罗德良偿还借款本息后配合办理房屋的注销抵押登记的手续，故罗德良诉请代贺彦鑫向工行巴南支行偿还案涉房屋的抵押借款本息以及工行巴南支行收到借款本息后办理案涉房屋抵押登记的注销手续，本院予以支持；工行巴南支行在罗德良还清贷款后办理案涉房屋的注销抵押权登记即涤除手续，案涉房屋产权转移登记障碍消除，贺彦鑫应当履行房屋买卖合同约定义务即协助罗德良将案涉房屋产权转移登记至罗德良名下。由于贺彦鑫与王巧离婚时虽约定案涉房屋归贺彦鑫所有，但未对房屋产权人登记作出变更，现罗德良诉请贺彦鑫继续履行房屋买卖合同，并要求贺彦鑫及王巧协助罗德良将案涉房屋的产权转移登记至罗德良名下，符合法律规定，理由正当，本院予以支持。此外，为免当事人诉累以及明确购房余款的支付问题，罗德良已将案涉房屋剩余房款494877元转账提存至本院账户，贺彦鑫可在本判决发生法律效力后领取扣除代偿案涉房屋抵押贷款本息及信用卡透支款项的剩余部分款项。关于罗德良主张的违约金问题，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，并非以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金可能与公平原则存在冲突，故违约金的确认应以实际损失为基础。本案贺彦鑫未按约及时解除案涉房屋抵押登记，致使罗德良未能以约定的按揭方式购买房屋，而直接将剩余房款提存至本院。贺彦鑫的违约行为客观上导致罗德良变更房款支付方式，致使其短期内组织大量资金提存，故本院根据公平原则，结合罗德良表达了调整双方约定违约金的意愿，将罗德良主张的违约金调整为30000元。贺彦鑫经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院依法裁判。综上，本院对罗德良的诉讼请合理部分求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告罗德良应于本判决发生法律效力之日起10日内代被告贺彦鑫向第三人中国工商银行股份有限公司重庆巴南支行清偿坐落于重庆市XXX房屋（原地址为重庆市巴南区XXX）上的按揭贷款本息以及贺彦鑫个人住房按揭贷款客户专属定制分期信用卡透支的本金、利息、违约金等全部款项(具体金额以实际还款之日结算为准)；二、第三人中国工商银行股份有限公司重庆巴南支行在收到上述款项之日起10个工作日内协助原告罗德良、被告贺彦鑫办理坐落于重庆市XXX（原地址为重庆市巴南区XXX），产权证号：[（2020）巴南区不动产权第000663026号]房屋上的抵押权的涤除手续；三、被告贺彦鑫、王巧应于重庆市巴南区XXX抵押权涤除之日起10日内协助原告罗德良将坐落于重庆市巴南区XXX的房地产权转移登记至原告罗德良名下；四、被告贺彦鑫于于本判决发生法律效力后十日内给付原告罗德良违约金30000元。案件受理费11800元，财产保全费3020元，共计14820元，由被告贺彦鑫负担（此款已由原告罗德良垫付，限被告贺彦鑫于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告罗德良）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  廖 凯人民陪审员  吴洪兰人民陪审员  穆礼芬二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  谢爽尔