福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初2961号 原告：张小燕，女，1988年6月16日出生，汉族，原住山东省聊城市东昌府区梁水镇镇肖集村323号，现住福建省龙岩市连城县。 被告：连城恒大置业有限公司，住所地福建省龙岩市连城县大桥下路48号莲峰镇政府三楼，统一社会信用代码91350825MA31GQ5034。 法定代表人：石书鑫，职务董事长。 委托诉讼代理人：马悦，女，1992年5月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：华润，女，1995年6月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司连城县支行（下称邮储银行），住所地福建省连城县莲峰镇莲中路3号明珠城一层117-121号、三层323-337号，统一社会信用代码91350825676517501B。 负责人：罗雪春，职务行长。 原告张小燕与被告连城恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司连城县支行（以下简称“邮储银行连城县支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小燕、被告恒大公司的委托诉讼代理人马悦、华润到庭参加诉讼，第三人邮储银行连城县支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张小燕向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认张小燕的单方无理由退房权利；2、请求法院判令解除张小燕、连城恒大置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201901651），并解除张小燕与邮储银行连城县支行于2019年10月25日签订的《个人购房借款及担保合同》（合同编号：×××03）；3、判令连城恒大置业有限公司归还张小燕支付的房款（首付款232185元及邮储银行连城县支行按揭贷款530000元）合计762185元整；4、请求法院判令连城恒大置业有限公司向张小燕支付自2020年11月9日（起诉之日）起至退清购房款之日止按银行同期贷款利率计算的利息；5、本案的诉讼费用由连城恒大置业有限公司负担。事实和理由：张小燕于2019年5月3日同恒大公司签订了《连城恒大悦澜湾商品房认购协议》、2019年7月26日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201901651），认购了恒大公司开发的连城恒大悦澜湾楼盘19号楼503室，并于2019年5月12日付清首付款232185元，通过银行按揭贷款支付房款530000元整。在签署商品房买卖合同时恒大公司出具了《无理由退房承诺书》和《无理由退房协议书》，承诺购房人在支付总房款30%及以上且无任何违约行为的前提下，在办理房屋入住手续前的任何时间，都有权无理由退房。张小燕按合同约定通过首付款以及银行按揭贷款方式按时支付了全部房款。2020年9月初，张小燕到恒大公司售楼部提出按协议约定退房退款的要求，恒大公司以退房需要内部审核、需要通过法院诉讼程序、退款时间不确定等各种理由推脱。张小燕购房时，均积极配合恒大公司办理手续，按时支付房款，没有任何违约行为。而张小燕提出行使退房权利时，恒大公司却百般推诿、巧借理由、无端设置不合理条件，与其宣称的“无理由”退房承诺严重不符，严重损害张小燕的合同权利和利益。为了维护张小燕的合法利益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。 恒大公司辩称，一、案涉相关合同合法有效，恒大公司严格按合同约定履行义务，亦未存在违约行为。《商品房买卖合同（预售）》系张小燕与恒大公司在平等、自愿的基础上经协商一致签订的，其内容不违反法律、行政法规的规定，未损害张小燕的合法权益，同时不存在《合同法》第五十四条、第九十四条规定的可撤销或可变更、可解除的情形，具有法律约束力，各方均应严格履行。在履行过程中，恒大公司依照合同约定履行应尽合同义务，并无违约行为。因此，建议张小燕考虑双方良好的合作关系，继续履行合同。二、恒大公司同意解除《商品房买卖合同（预售）》，但无理由退房并非绝对无条件退房，张小燕应在退房的同时，依照《无理由退房协议书》的约定履行相应义务。鉴于双方已签订《无理由退房协议书》，在张小燕履行合同义务且不存在任何违约的情况下，按照约定，张小燕具备无理由退房的权利，故恒大公司同意解除《商品房买卖合同（预售）》。但是，无理由退房不是绝对的无条件退房，《无理由退房协议书》意在当张小燕符合该协议书所约定的条件后、张小燕提出退房要求时可以免受违约责任追究，并不是张小燕无须履行任何义务，恒大公司对其任意且随时提出的退房要求立刻绝对无条件地进行退款。否则，无理由退房便违背了国家“房住不炒”的政策。《无理由退房协议书》第二条明确约定：“乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还。”因此，在符合无理由退房情形的前提下，张小燕在申请退房时，还应按照协议书的约定同时履行退房相关的义务，包括但不限于向恒大公司提交书面退房申请，提供房管局要求的证明文件或生效法律文书，配合办理撤销商品房买卖合同备案手续，办理完毕案涉房屋的抵押解除手续等。待办理完毕上述有关手续后，恒大公司才有退还房款的约定义务。三、合同解除过程中恒大公司未违约，按照《无理由退房协议书》的约定及公平原则，恒大公司仅应退还购房款本金，且退还的房款本金应先支付给贷款银行，剩余部分才是归还给张小燕，张小燕无权要求恒大公司支付利息。根据《无理由退房协议书》第二条约定，恒大公司仅应退还楼款本金，张小燕选择无理由退房，恒大公司仅需退还购房款本金即可，但本案中张小燕还拖欠银行贷款，恒大公司对该笔贷款承担阶段性保证责任，同时房屋处于银行的抵押状态中，因此恒大公司应将退还给张小燕的本金中优先支付给中国邮政储蓄银行股份有限公司连城县支行，剩余部分再退还给张小燕。恒大公司在合同履行中不存在任何违约行为，恒大公司也不构成怠于履行退房手续，无论张小燕是否享有无理由退房的权利，合同的解除也不应使守约方遭受任何损失。在上述合同解除过程中，恒大公司并未过错，由于解除合同的请求是由张小燕发起，且张小燕从未书面通知过恒大公司其要解除合同，也未办理解除合同的相关手续，按照公平合理的原则，诉讼费等作为张小燕单方提出解除合同增加的费用，应由其自行承担。因此，张小燕要求恒大公司支付利息及承担诉讼费的请求，没有事实和法律依据，应依法予以驳回。四、无理由退房实际上是恒大公司附条件主动增加己方义务而减轻张小燕责任的行为。鉴于退房协议未约定退款时间，且恒大公司已将张小燕交付的购房款投入工程建设，考虑到办理完整个退房退款手续客观上需要一定的期限及兑付大量现金对恒大公司财务所造成的影响，恳请法院酌定给予三个月以上的办理期限。综上，恒大公司积极诚信履行约定义务，张小燕尚未履行办理案涉房屋合同网签备案注销手续、预告登记注销手续及解除案涉房屋的抵押手续等等，恳请法院综合考虑合同约定及张小燕单方请求解除合同给恒大公司造成的不利影响，查明案件事实，依法公正判决，依法维护恒大公司的合法权益。 第三人邮储银行连城县支行未作答辩。 本院经审理认定如下事实：2019年5月3日，张小燕与恒大公司签订《连城恒大悦澜湾商品房认购协议》，认购了连城恒大悦澜湾楼盘19幢503室房产。同日，恒大公司向张小燕出具《无理由退房承诺书》（以下简称承诺书），承诺书载明：“……若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。同时，恒大公司作为甲方与张小燕作为乙方签订了《无理由退房协议书》（以下简称协议书），协议书载明：“……二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。……”2019年5月6日，张小燕支付首付款472685元，余款530000元向银行按揭贷款。2019年7月26日，恒大公司与张小燕签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号201901651号，合同约定张小燕购买恒大公司开发的“恒大悦澜湾”19#楼503室房屋，房屋面积115.13平米，价格为6620.21元/平方米，总价762185元。涉案商品房办理了备案登记手续。2019年10月25日，邮储银行连城县支行作为贷款人与张小燕作为借款人、抵押人、恒大公司作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》，张小燕向邮储银行连城县支行借款530000元用于支付购房款。邮储银行连城县支行向张小燕发放按揭贷款530000元，并将贷款直接支付至恒大公司账户，涉案商品房办理了抵押权登记。截止2020年12月2日止，张小燕结欠邮储银行连城县支行贷款本金513469.19元。 上述事实，有张小燕提供的下述证据：《签约确认函》、《认购协议》、《收款收据》、《发票》、《个人购房合同无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款/担保合同》、银行按揭贷款已还款记录、邮储银行连城县支行出具的《证明》；恒大公司提供的下述证据：《无理由退房协议书》、连城房管局《合同注销申请资料清单及申请表》、连城开发企业沟通微信截图、房管局联系人微信截图以及双方当事人在法庭上所作的陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，张小燕与恒大公司签订的《无理由退房协议书》，属双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的规定，对双方当事人均具有法律约束力。根据《无理由退房协议书》的约定，在支付总房款30%及以上，并在签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，张小燕有权行使无理由退房的权利，故张小燕要求解除其与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉请，本院予以支持。因张小燕购买的房屋在第三人邮储银行连城县支行办理了按揭贷款，并办理了抵押权登记，本案合同解除后所退回的购房款首先应当用于归还第三人的按揭贷款本息，剩余部分用于返还张小燕。第三人邮储银行连城县支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，属对其自身民事权利处分，本院依法缺席审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除张小燕与连城恒大置业有限公司于2019年7月26日签订的编号为201901651号的《商品房买卖合同（预售）》。 二、连城恒大置业有限公司应于本判决生效之日起一个月内归还中国邮政储蓄银行股份有限公司连城县支行张小燕结欠的贷款本金513469.19元及自2020年12月2日起至实际归还之日按借款合同约定的相应利息。 三、连城恒大置业有限公司应于本判决生效之日起一个月内返还张小燕购房款762185元，并支付以762185元为基数自本判决确定履行期限届满之日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心于2020年12月公布的贷款市场报价利率计算的利息。连城恒大置业有限公司返还给张小燕的购房款762185元首先用于归还本判决第二项中张小燕结欠的贷款本息，剩余部分返还给张小燕。 四、驳回张小燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11421.8元，减半收取5710.9元，由连城恒大置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 马  勋  彪 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 黄晓晖（代） 附注法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”