西安市鄠邑区人民法院   民事判决书   (2020)陕0118民初5428号   原告：西安鄠邑农村商业银行有限责任公司。   法定代表人：鲁建昌，该公司执行董事。   委托代理人：黄士平，男，1968年12月2日出生，汉族，该公司客户经理，住西安市鄠邑区 。   被告：夏建强，男，1986年5月18日出生，汉族，农民，户籍登记地址：西安市鄠邑区，现住西安市鄠邑区。   被告：张少啼，女，1988年11月9日出生，汉族，农民，户籍登记地址及现住址同上，系被告夏建强之妻。   二被告委托代理人：张申伟，陕西缔伍律师事务所律师。   被告：陕西鼎瑞置业有限公司。   法定代表人:韩建璋，该公司总经理。   委托代理人：刘伏虎，男，1960年5月12日出生，汉族，该公司物业公司经理，住西安市鄠邑区。   原告西安鄠邑农村商业银行有限责任公司（以下简称农商银行）诉被告夏建强、张少啼及被告陕西鼎瑞置业有限公司（以下简称鼎瑞公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农商银行委托代理人黄士平、被告夏建强、张少啼委托代理人张申伟、被告鼎瑞公司委托代理人刘伏虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告农商银行诉称，我公司原名户县XX社，2017年4月20日，夏建强、张少啼与户县XX社签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，约定借款金额2700000元，借款期限10年，借款利率4.4917‰，按月固定金额还款（等额本息），约定还款日为每月20日，借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为在合同所执行贷款利率水平上上浮50%。同年5月27日，借贷双方及保证人鼎瑞公司签订了《西安市户县房地产（预购商品房）抵押合同》对上述借款承担连带责任保证，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的一切费用。   合同履行过程中，被告夏建强、张少啼未按约定还款，连续违约15期。至2020年10月15日，贷款余额2264837.96元，其中包括应还未还的本金296727.19元。另外至2020年10月15日，产生利息143376.41元及罚息15752.63元，被告亦未支付。经我行向借款人夏建强、张少啼及保证人鼎瑞公司催收，被告至今仍未履行还款义务。现请求判令解除与被告夏建强、张少啼的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，被告夏建强、张少啼偿还借款剩余本金2264837.96元及至清偿之日的利息、罚息。并依法处置所抵押的位于西安市鄠邑区甘亭街道展宏路南段XX乡XX广场XX幢XX单元XX层XX号房产18套，变卖后偿还上述借款本息、罚息。被告鼎瑞公司承担连带清偿责任。   被告夏建强、张少啼辩称，同意解除《借款合同》，同意用抵押的房屋偿还借款本金及至还清之日的合理利息，合理利息是指在《借款合同》约定利率基础上下浮10%计算的利息，原告主张的本金和利息不合理不公平。不同意支付罚息，《借款合同》约定的罚息和相关费用属霸王条款，我们违心被迫签订合同，违背我们的真实意愿。既有抵押房屋足额担保，原告强加给我们罚息和相关费用违背公平原则和平等原则。我因偿还借款困难，于2019年4月19日书面请求原告尽快以抵押房屋偿还借款，原告延误至今，怠于行使权利，故意扩大损失，违背诚实信用原则。自2020年元月以来，因发生疫情，我们经营的公司受到沉重打击，生活困难靠亲友接济。国家应对疫情出台了相关政策，原告应按国家有关规定取消罚息及相关费用，在《借款合同》约定利率的基础上降低10%。   经审理查明，原告原名户县XX社，被告夏建强、张少啼系夫妻关系。2017年5月27日，原告与被告夏建强、张少啼签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，约定借款人夏建强及共同借款人张少啼向原告借款2700000元，用于从鼎瑞公司购买座落于西安市鄠邑区甘亭镇展宏路南段XX乡XX广场XX幢XX单元XX层XX号房屋18套，并以该房产作为借款抵押。借款期限为120个月即10年，月利率4.4917‰，约定还款日为每月20日，借款逾期即借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。被告鼎瑞公司作为保证人在该合同上加盖其公司印章。   当日，原告与被告夏建强、张少啼签订《西安市户县房地产（预购商品房）抵押合同》，约定以被告购买的XX乡XX广场XX幢XX单元XX层XX号房产为上述借款作为抵押。抵押合同所对应的主合同为上述《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，抵押合同所担保的债权范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等），抵押期限从抵押合同生效之日起至抵押合同所对应的主合同诉讼时效届满后两年止。2017年5月27日，各方就上述抵押事项到房屋产权部门办理了预购商品房贷款抵押登记备案。   合同签订后，原告于2017年6月9日发放了贷款，被告还款至2019年6月25日，借款本金余额尚有2264837.96元。此后因被告夏建强经营公司收入下降，被告再未还款。2019年4月，被告夏建强向原告提出因其开办环保公司经营收入大幅度下降，无力按期每月归还贷款，申请原告将借款合同、抵押合同所涉的除1608-1612以外的13套房屋收取抵债。原告将此项申请告知被告鼎瑞公司，鼎瑞公司于2019年7月31日向原告出具还款计划书，载明：“我公司客户夏建强于2017年6月12日在贵行（原户县XX社）办理按揭贷款270万元，期限240个月，2027年5月26日到期，目前结欠贷款226.483796万元。由于客户（夏建强）向贵行申请退房，我公司作为以上贷款的保证担保人承担贷款的代偿责任，我公司将积极面向社会出售以上两笔贷款的抵押物用于偿还贵行贷款。我公司保证于2019年12月10日前结清两笔贷款本息。特此承诺”。2019年2月，原告更名为西安鄠邑农村商业银行有限责任公司。2019年11月，原告再次向被告夏建强催收未果，遂于2020年10月22日持前述诉称提起诉讼。审理中，被告夏建强、张少啼提供《陕西省人民政府办公厅关于印发应对新冠肺炎疫情支持中小微企业稳定健康发展若干措施的通知》，其中有“对受疫情影响、还款确有困难的中小企业，鼓励各大型银行在原贷款利率水平上下浮10%”的内容，被告据此主张原告应将借款利率下降10%。   上述事实，有个人贷款申请表、共同还款声明、《个人住房（商业用房）按揭借款合同》、《西安市户县房地产（预购商品房）抵押合同》、贷后检查表、还款计划书、催收通知书借款借据、还款明细及当事人陈述在卷佐证。   本院认为，原告作为贷款人、被告夏建强作为借款人、被告张少啼作为共同借款人、被告鼎瑞公司作为保证人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告与被告夏建强、张少啼签订的《西安市户县房地产（预购商品房）抵押合同》均系当事人自愿协商签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照约定向被告发放了贷款，但被告未按合同约定如期归还贷款，且明确表示其无力偿还贷款，亦同意解除借款合同，故原、被告签订合同的目的已无法实现，因此对原告向本院提出的解除其与被告签订的借款合同、被告偿还借款合同项下尚欠贷款本金2264837.96元及利息、罚息的请求，于法有据，本院予以支持。鉴于疫情影响，根据相关政策及通知精神，结合本地区具体情况，本院酌定自2020年1月20日起，本案所涉贷款利率在原、被告借款合同约定基础上下浮10%，对原告要求被告支付自2020年1月20日起的罚息，本院不予支持。因被告自2019年6月15日后再未还款，其违约之时疫情尚未发生，故在此期间按合同约定产生的利息、罚息被告应向原告支付。被告张少啼作为共同借款人，与被告夏建强共同承担还款责任。被告鼎瑞公司作为保证人，承担连带清偿责任。   被告夏建强、张少啼以其购买的位于XX乡XX广场XX幢XX单元XX层XX号房屋为其贷款提供抵押，并办理了抵押登记，故原告享有优先受偿权。原告要求实现抵押权，以该房屋变卖后所得的价款优先受偿，于法有据，本院予以支持。   被告夏建强辩称其于2019年4月向原告申请以房抵债，故原告怠于行使权利。但实现抵押房屋变卖以偿贷款需要具备相应条件及合理期限，故被告此项辩称不能对抗原告要求其偿还贷款本息的请求，本院不予采信。被告其他辩称，缺乏依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条及《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下：   一、被告夏建强、张少啼于本判决生效后十五日内偿还原告西安鄠邑农村商业银行有限责任公司贷款本金2264837.96元及截止到2020年1月20日按双方合同约定的标准计算的利息、罚息，2020年1月20日之后的利息按照合同约定利率下浮10%支付至贷款本金实际清偿之日。被告西安鼎瑞置业有限公司对上述款项负连带清偿责任；   二、如被告未能履行上述还款义务，原告西安鄠邑农村商业银行有限责任公司有权对位于XX乡XX广场XX幢XX单元XX层XX号共18套房屋折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；   三、驳回原告其余诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费28400元，减半收取14200元，由原告负担500元，被告负担13700元。因原告已预交，故被告应将负担之受理费连同上述给付之款一并给付原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审判员 王维妙     二O二O年十二月二十三日     书记员 刘锦云              －1－