襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0602民初1367号原告：高天皓，男，1993年2月12日出生，汉族，住南漳县。委托诉讼代理人：马玉玲、刘尧，湖北联帮律师事务所律师。被告：张百好，男，1991年12月18日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被告：张益华，男，1962年4月29日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被告：果群峰，男，1970年2月10日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：赵保兵，湖北米芾律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗玉涛，湖北米芾律师事务所实习律师。第三人：刘晓菊，女，1960年2月9日出生，汉族，住襄阳市襄城区。原告高天皓与被告张百好、张益华、果群峰、第三人刘晓菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高天皓的委托诉讼代理人马玉玲、刘尧、被告张百好、张益华、被告果群峰的委托诉讼代理人赵保兵、第三人刘晓菊到庭参加诉讼。本案审理过程中，被告张百好因身体原因无法继续参加诉讼，本院遂中止了诉讼。本案现已审理终结。原告高天皓向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《安置房转让协议》及《安置房转让补充协议》；2、依法判令三被告共同向原告返还660000元购房款、200元水费、240垃圾清运费及利息（自2018年12月2日起以300000元为基数按年利率6%计算至实际付清之日止；自2020年4月20日起以360000元为基数按年利率6%计算至实际付清之日止）；3、依法判令三被告共同赔偿原告损失540000元、支付违约金10000元，合计550000元；4、由三被告共同承担本案诉讼费用、保全费用、鉴定费。事实与理由：2018年12月2日，原告与三被告签订了《安置房转让协议》，协议约定：被告张百好将其所有的位于襄城区××村的拆迁安置房（120㎡）以660000元的价格转让给原告，房屋转让金由原告交付被告果群峰转交。2020年4月19日，原、被告又签订了《安置房转让补充协议》，协议约定：转让房屋位于凤凰家园18栋1-201室；转让房屋与第三人刘晓菊无任何权属纠纷；由三被告负责协助办理入住、过户等手续；若交易房屋因产权等原因发生纠纷，三被告承担全部责任，并赔偿全部损失（含房价上涨损失），由违约方承担10000元违约金；若被告张百好的父亲张益华收取的8000元水、电开户费无正规票据可抵扣房屋转让费。合同签订后，原告按约定向被告交付了购房款，被告出具收据予以确认。于2020年5月8日，原告准备入住时发现房屋已被售给第三人并居住至今，导致原告签订合同的目的无法实现。三被告一房二卖的违约行为给原告造成了重大的经济损失，为了维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如原告所请。被告张百好辩称，1、我没有真实意思要把这个房子卖给高天皓，真正的卖房合同不是我亲自签名，不予认可。补充协议的签名是我父亲张益华引导我签的字，为此我们父子之间还起过争执。2、即便是形成了合同，高天皓也没有按照合同的要求足额把现金交给我，因此本人不承担任何责任，更不承认买房合同的有效性。被告张益华辩称，1、这件事是原告的过错，明知买产权房不合法非要买。2、原告买房子约定把钱给别人，几年儿子都不知情，现在看要交房，果群峰才说这个话，钥匙拿到手，才通知我儿子，高天皓父亲给了我50000元，我钱没有收够，合同上写的是足额，我并没有收到，合同是无效的。被告果群峰辩称，答辩人认为从以下几点，法院应当驳回原告的诉讼请求。一、答辩人并不是房屋的买卖任何一方，作为中间人只是认识双方，后介绍双方进行房屋转让和买卖，并不因此承担任何责任。合同约定答辩人对原告承担责任，有违民法的公平原则，且不是中间人果群峰本人的真实意思表达。2020年4月19日，甲方、乙方、丙方签署安置房转让补充协议时，果群峰并没有到现场和签字，现有的签名非本人自愿，系高天皓起诉果群峰（起诉时间：6月1日）以后的6月10日中午高天皓父亲带着南漳检察院几人趁果群峰喝醉后威逼其签的名字。因此应驳回原告对答辩人的诉讼请求。二、涉案安置房转让协议（2018年12月2日所签）属有效合同，并未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表达，果群峰作为第三方进行了见证。三、原告与张百好之间的房屋转让协议，依照合同约定，原告高天皓在被告张百好、张益华带领下，系自己亲手抓阄取得凤凰家园18栋1-201房（面积120平方米），且张百好、张益华已经配合原告在凤凰村委会办理了水、电、天然气开户及房屋、物业登记，交纳了垃圾清运费。2020年4月20日，在原告高天皓付清房款后，张百好、张益华也于2020年4月20日把该房钥匙亲手交给原告父亲并要求其尽快入住，双方的合同义务已经履行完毕，作为见证人、中间人果群峰义务也已经履行完毕。原告在设计装修的过程中，房屋被其他不法人员撬开门锁，强行入住，在涉案房屋已经实际交付原告后，现被其他人员侵占，原告应对其主张排除妨碍来维护自己的合法权利，而不是要求解除合同。该合同已经实际履行完毕，不符法律规定的解除条件。四、被告张百好并未将该房进行一房二卖，本案的涉案房屋始终只卖给了本案原告，且是原告亲手抓阄取得，并未卖给任何第三人。据了解强行入住的人员和张百好之间并无房屋买卖关系，更未约定将该房（凤凰家园18栋1-201房）出卖给任何人，所以原告要求解除合同的条件不成立，应当驳回其诉讼请求。五、原告要求果群峰等3人共同返还其660000元购房款及其他费用、利息等，果群峰不认可。第一，原告高天皓及其父亲直接给付张百好、张益华水电开户费8000元，后冲抵房款，果群峰未经手。第二，原告高天皓及其父亲借给张百好、张益华10000元，后冲抵购房款。第三，原告高天皓及其父亲于2020年4月20日转给张百好、张益华50000元，后冲抵购房款。第四，原告高天皓及其父亲转给果群峰房款后，果群峰已陆续转给张百好、张益华501000元。1、2017年10月26日，张百好收到360000元（借条1张）。2、2018年12月2日晚，在原告高天皓及其父亲、被告张百好、张益华、见证人果群峰签署第一份房屋转让协议时果群峰付给张百好及张益华现金10000元（张益华打牌用）。3、2017年10月25日至2019年12月29日，果群峰通过微信付张百好及张益华9000元，2019年2月24日果群峰通过支付宝付张百好及张益华2000元（有转账记录）。4、2020年4月20日，果群峰和张百好及其父亲张益华约定，由果群峰通过支付宝转给忠义烟酒店老板娘（电话151××******，可作证）120000元，再由她转给张益华朋友夏连辉120000元（分两天，三笔），张益华付给该店转账手续费110元。综上，569440元与果群峰无关。六、原告要求果群峰等3人共同赔偿其经济损失及违约金550000元等，果群峰不予认可。第一，房屋实际已经交付给原告，并要求其尽快入住，果群峰这个见证人、中间人责任已经结束。第二，果群峰没有违约，更不用赔偿违约金10000元。七、原告要求果群峰等3人共同承担本案诉讼费用、保全费用、鉴定费用，果群峰不予认可。果群峰认为，自己作为见证人、中间人帮助甲乙双方达成房屋买卖，在本案无过错无责任，不应承担本案诉讼费用、保全费用、鉴定费用。要求襄城区人民法院审理结束后，依法尽快对其个人账号冻结及划走款项进行解封和归还。本院经审理认定事实如下：2018年7月28日，高天皓母亲陈望淑通过其卡号尾号为7608的银行账户向果群峰卡号尾号为9945的银行账户转账200000元。2018年10月1日，陈望淑再次通过前述银行账户向果群峰转账100000元。2018年12月2日，张益华代张百好（甲方）与高天皓（乙方）、果群峰签订《安置房转让协议》，约定：“经甲乙双方及中间人在场的情况协商一致，在平等、自愿的基础上达成如下协议：一、甲方现将襄城区××村的拆迁安置房（120平米），以协商价总款陆拾陆万元整的价格转让给乙方。二、本协议签字后，乙方须一次性将房屋转让金交给中间人果群峰。然后再由中间人果群峰足额转交给张百好（甲方）。以此确保此房无任何纠纷，否则造成损失由中间人承担。三、甲方转让给乙方的120平米房屋具体位置、栋数、楼层及交付时间，待襄城区××村委会（拆迁安置办）按相关程序统一分配办法进行，没有自行选择。四、甲方协助乙方办理一切与村民同等权益相关手续，但一切费用由乙方承担，甲方概不负责。五、本协议一式三份，甲乙双方及中间人各持一份，签字生效。出现纠纷可通过法律程序诉讼至人民法院。”同日，果群峰出具收据一份，内容为：“今收到高天皓购房预付款叁拾万元整（￥300000元），收款人：果群峰，2018.12.2”。2018年12月13日，陈望淑通过其卡号尾号为7608的银行账户向果群峰卡号尾号为9945的银行账户转账60000元。2020年4月19日，张百好（甲方）、高天皓（乙方）、丙方（刘晓菊）、果群峰（中间人）签订《安置房转让补充协议》，约定：“2018年12月2日，甲方转让了一套凤凰村还建住房，120平方米，村委会当时还未确定到详细位置，2019年7月12日，凤凰村实行还建房分配抓阄，甲方分得房号18号1-201一套，120平方米还建房。为此，双方就有关事项补充协议如下：一、甲方转让给乙方的120平方米房屋属凤凰村还建房，抓阄取号所得，位于现凤凰家园****。二、甲方转让给乙方上述一项的房屋与丙方刘晓菊无任何权属纠纷。三、甲方张百好及其父亲张华承诺转让给乙方的凤凰家园18栋1-201号房屋与任何人无产权及其它方面的纠纷。当该房屋交付乙方后因产权等原因发生纠纷，甲方及中间人果群峰承担全部责任，并赔偿乙方的全部损失（含房价上涨损失）。四、甲方及中间人无条件协助给乙方办理房屋产权登记所需相关手续，所需费用由乙方承担，若因甲方不协助提供乙方办理房屋产权登记的所需手续，造成的损失由甲方及中间人承担。五、甲方及中间人将上述协议中房屋交付给乙方时，要及时协助乙方办理入住手续。六、双方签订补充协议后，中间人将转让的房屋钥匙交与乙方，乙方结清剩余的房屋转让费，其中甲方的父亲以需交水电、燃气、网络等开户入户的名义收取了乙方8000元现金，甲方应提供收取单位的正规收据，若不能提供，则乙方可以抵扣所欠的房屋转让费。七、本协议一式四份，甲、乙、丙、中间人四方各一份。本协议签订之日生效，若有违反，由违约方支付对方违约金壹万元。”次日，陈望淑通过其卡号尾号为7608的银行账户向果群峰卡号尾号为9945的银行账户转账232000元，高天皓父亲高永红向夏连辉尾号为6077的银行账户转账50000元，张益华认可收到该50000元转账，张益华则将案涉房屋交付给高永红。转账同日，果群峰出具收据一份，内容为：“今收到高永红购买凤凰家园18幢1-201室购房款叁拾陆万元整（共计66万元）。收款人：果群峰，2020-4-20。”2020年4月22日，高天皓向案涉房屋所属物业公司支付垃圾清运费240元，向襄阳中环水务有限公司支付水费200元。2020年5月8日，高天皓发现案涉房屋被案外人占有，遂与案外人共同报警，尹集派出所接警后对果群峰、张百好、张益华、高永红等人进行了询问。此后，双方协商处理未果，引起本案诉讼。另查明，2018年12月1日，高天皓向张益华支付8000元，张益华收款后出具收据一份，内容为：“今收到高天皓现金捌仟元整（8000），用于该购房水、电开户费，此款为暂收，有多退少补的应以另行数据为准。2018年12月1号，张益华。”2019年2月3日，高永红向张益华转账10000元，张益华收款后向高永红出具欠条一份，内容为：“今欠到高永红现金壹万元整（10000），限2019年3月10日前付清，此款与其它任何事情无关，纯属个人借贷关系。2019年2月3号，张益华。”张益华认可该款项为购房款。又查明，案涉房屋为凤凰村集体土地上所建房屋。本院认为：《安置房转让协议》及《安置房转让补充协议》是否有效是本案的第一个争议焦点。对此本院认为，《安置房转让协议》及《安置房转让补充协议》指向的买卖标的物为凤凰家园18-1-201号的房屋，该房屋占有的土地性质为农村集体土地。农村集体土地上的房屋属于限制出售的房屋,即交易对象限制在本集体经济组织内部的成员之间，而高天皓并非案涉房屋所在村集体经济组织成员，其签订的《安置房转让协议》及《安置房转让补充协议》中关于案涉房屋买卖的部分因违反强制性规定应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。而由谁承担返还款项的责任以及返还的数额是本案的另外一个争议焦点。对此本院认为，《安置房转让协议》及《安置房转让补充协议》的出卖方为张百好，张百好与高天皓签订《安置房转让补充协议》，追认了其父亲张益华在《安置房转让协议》中的代理行为。经庭审确认，张益华和果群峰已经收到全部购房款660000元（张益华收款68000元、果群峰收款592000元），张益华作为代理人，果群峰作为《安置房转让协议》约定的购房款收款人，其收取购房款的行为效力及于张百好。故张百好作为合同相对方，其应承担购房款的返还责任。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，果群峰作为中间人及购房款的收款人，其在《安置房转让协议》及《安置房转让补充协议》中约定发生纠纷，果群峰也承担全部责任，则果群峰也负有购房款的返还义务。高天皓请求张百好及果群峰返还，本院予以支持。张益华的代理行为对张百好发生效力，高天皓请求张益华承担购房款的返还责任，本院不予支持。除此之外，高天皓还为案涉房屋交纳了200元水费、240元垃圾处理费，也应由张百好一并返还。高天皓的损失如何确定也是本案的争议焦点。本院认为，被告明知案涉房屋属于农村集体土地上所建房屋，却仍然向高天皓出卖案涉房屋，其对合同无效存在过错。被告占有购房款，首先给高天皓造成了资金占用的损失，高天皓请求利息，本院予以支持。按照款项的交付时间，本院酌定支持自购房款交付之日起至购房款返还完毕之日止按照中国人民银行贷款基准利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息，具体为：自2018年7月28日起以200000元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2018年9月30日止；自2018年10月1日起以300000元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2018年11月30日止；自2018年12月1日起以308000元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2018年12月12日止；自2018年12月13日起以368000元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年2月2日止；自2019年2月3日起以378000元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起以378000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年4月19日止；自2020年4月20日起以660000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项返还完毕之日止。《安置房转让协议》及《安置房转让补充协议》明确指出买卖的标的物为凤凰村还建房，高天皓对此负有审查义务，而其仍然签订合同购买案涉房屋，对合同无效自身存在过错，其请求赔偿房价上涨损失及违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，中华人民共和国土地管理法（2004修正）第六十三条规定，判决如下：一、被告张百好、果群峰于本判决生效之日起十日内向原告高天皓返还购房款660000元并支付利息（自2018年7月28日起以200000元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2018年9月30日止；自2018年10月1日起以300000元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2018年11月30日止；自2018年12月1日起以308000元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2018年12月12日止；自2018年12月13日起以368000元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年2月2日止；自2019年2月3日起以378000元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起以378000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年4月19日止；自2020年4月20日起以660000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项返还完毕之日止）；二、被告张百好于本判决生效之日起十日内向原告高天皓返还200元水费、240元垃圾清运费；三、驳回原告高天皓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15960元，保全费5000元，合计20960元，由原告高天皓负担7080元，由被告张百好、果群峰负担13880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  孙同江审 判 员  朱春红人民陪审员  赵娟娟二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  陈 蓓