四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13801号 上诉人（原审被告）：于琼，女，1972年2月23日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：尹文兵，四川法典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王婷，四川法典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都海亮金沙房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路**商业****。 法定代表人：任睿，经理。 委托诉讼代理人：张毅，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘翊，泰和泰律师事务所律师。 上诉人于琼因与被上诉人成都海亮金沙房地产开发有限公司（以下简称海亮金沙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初6224号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。于琼的委托诉讼代理人尹文兵、王婷，海亮金沙公司的委托诉讼代理人张毅、刘翊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于琼上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，要求中止审理本案，要求解除房屋和两个车位的合同，一审判决的违约金过高，请求法院予以调低。事实和理由：1．一审判决认定事实错误。三个合同应作为三个案件立，按三个案件审，如果当事人同意可以一并审理，事实上于琼对三个合同的处理意见不同，一审中没有单独立案，在程序上也没有体现合并审理，因此一审程序错误。2．因为一审中实际包含审理三个合同关系，于琼现单独就车位提起了诉讼，就应待车位单独判决出来之后再审理本案。3．车位价格分别是420000元和390000元，现在车位价格70000元左右，违背公平原则，若拍卖车位，所得价款无法偿还剩余债务，于琼丧失支付能力，合同无法履行，于琼愿意按法律规定承担违约金。4．因海亮金沙公司原因未订立商品房担保贷款合同，本案违约有海亮金沙公司的责任，不能全部归责于于琼，违约金应该予以减少。另，违约金起算时间不对，不能贷款的原因是签订合同后，按揭一直办理不下来才出现的，应从2019年的某个时间点计算才公平。以及本案格式合同问题、没有履行通知义务问题、车位价格明显虚高等问题，一审均没有审理清楚。于琼以商业贷款的方式购买案涉房屋，因该房屋设有抵押，致使于琼贷款申请未通过银行审批，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因海亮金沙公司的原因未订立商品房担保贷款合同，于琼可以请求解除该合同，要求海亮金沙公司退还全部购房款并赔偿损失。 海亮金沙公司辩称，1．于琼强调其没有履行能力与事实不符，于琼故意违约导致合同没有履行，应由于琼承担不利后果。海亮金沙公司保全查封于琼的资产与海亮金沙公司所主张的金额等同，于琼具有履行能力。2．于琼要求发回重审同时又要求中止审理，再继续要求解除合同自相矛盾且缺乏法律依据。3．海亮金沙公司签订《商品房买卖合同》时，已告知于琼房屋性质为公寓以及案涉房屋抵押状态。且格式合同并未加重于琼责任，减轻海亮金沙公司责任。不能办理贷款是于琼自身原因导致。商品房买卖合同中对于不能办理贷款的情况下，房款的继续支付已有明确约定。4．不管是房屋价格还是车位价格，均是双方当事人协商达成一致后以合同形式进行约定，是双方真实意思表示。房屋或车位的价格受市场的影响上涨或下浮，不能作为于琼不履行合同的理由。5．本案属于金钱给付债务，一审中对于琼未按合同履行的三个合同进行一并审理符合程序规定，不存在所谓的程序不合法的问题。6．违约金约定是按逾期付款的时间每日万分之一。综合的年利率也就3.65%，低于现在的LPR市场报价利率，不存在违约金过高的情况。综上，于琼的上诉请求缺乏法律依据和事实依据，请求二审法院依法驳回，维持原判。 海亮金沙公司向一审法院提出的起诉请求：1．于琼支付购房款1390000元，并支付自2018年4月14日起按逾期应付款每日万分之一为标准计算至实际付清购房款之日止的违约金；2．于琼支付律师费22500元、保险费1500元、保全费5000元、住宅物业费5779.82元、车位物业费4160元；3．本案全部诉讼费用由于琼承担。 一审法院认定事实：2018年4月14日，出卖人海亮金沙公司与买受人于琼分别签订三份《商品房买卖合同（现售）》及补充协议，主要约定：1．商品房为公寓，套内建筑面积69.92平方米，按照套内建筑面积计算，单价每平方米17087.59元，总价款1194764元，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式付款，于2018年4月14日前支付首付款364764元，余款830000元向兴业银行成都分行申请贷款支付；该商品房设计用途为公寓；2．商品房为车位，按照套计算商品房价款，为426800元，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式付款，于2018年4月14日前支付首付款136800元，余款290000元向工行高新区支行申请贷款支付；3．商品房为车位，按照套计算商品房价款，为391800元，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式付款，于2018年4月14日前支付首付款121800元，余款270000元向兴业银行成都分行申请贷款支付；4．除不可抗力外，买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过90日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；5．与商品房有关的抵押情况为抵押人海亮金沙公司，抵押权人中建投信托有限责任公司（以下简称中建投公司）；6．除出卖人原因外，买受人按揭贷款应于签订本合同之日起90日内全部到达出卖人账户，否则买受人即构成逾期付款，须按合同约定承担逾期付款的违约责任；7．出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，买受人未按出卖人交付通知书指定的期限内办理该商品房验收交付手续的，视为双方已完成商品房的交接手续；8．商品房的物业服务费自商品房交付的次日起由买受人支付，若买受人未按合同约定的日期办理验收交接手续的，该商品房的物业服务费及其他应由该商品房业主或使用人承担的费用自合同约定的交付之日的次日起由买受人支付；9．如出卖人通过诉讼及聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定、审价费、律师费等，均由买受人承担。 成都市商品房现售合同信息摘要载明：1．青羊区房屋合同签约号3xx8，初始登记权证号××，房屋规划用途公寓，清水成交价1194764元，无查封、无抵押；2．青羊区房屋合同签约号3xx0，初始登记权证号××，房屋规划用途车位，清水成交价426800元，无查封、无抵押；3．青羊区蜀鑫房屋合同签约号3xx1，初始登记权证号××，房屋规划用途车位，清水成交价391800元，无查封、无抵押。上述信息摘要网签时间均为2018年8月22日，房屋出卖人海亮金沙公司，房屋买受人于琼，共有情况为单独所有。 海亮金沙公司出具三份《购房款催告函》，要求于琼于收到函后5日内向海亮金沙公司一次性支付剩余房款以及违约金。2018年9月25日，海亮金沙公司通过ＥＭＳ（邮单号107080616××××）向于琼邮寄上述催告函。邮件全程跟踪查询显示，该邮件已于2018年9月26日妥投。 委托人海亮金沙公司（甲方）与受托人泰和泰律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定乙方接受甲方委托，乙方安排张毅、刘翊律师担任甲方与于琼房屋买卖合同纠纷甲方的委托代理人，诉讼代理服务按固定金额收费，一审、二审包干费用20000元，甲方应在本合同生效后十日内向乙方支付律师代理费10000元、在一审判决取得后十日内向乙方支付律师代理费10000元。2020年6月11日，泰和泰律师事务所出具增值税发票，载明购买人海亮金沙公司，货物或应税劳务、服务名称为*法律咨询*律师费，价格10000元，备注为代理费。 2020年6月18日网签合同信息查询记录显示，青羊区公寓，网签备案号3xx8，网签备案时间2018-08-22，出卖人海亮金沙公司，买受人于琼，付款信息工行高新支行贷款，无限制登记信息，无抵押信息。 2018年3月4日，于琼通过POS机刷卡共向海亮金沙公司转账六笔，共计60000元。2018年4月14日，于琼通过POS机刷卡共向海亮金沙公司转账七笔，共计563364元。2020年5月8日，于琼向海亮金沙公司转账100000元，附言为支付于琼海亮樾金沙购房款。 一审法院另查明，2017年10月17日，中建投公司出具《同意函》，载明海亮金沙公司位于成都市青羊区及成都市××路××号的部分房产已抵押给该司，并已办理一般抵押登记，中建投公司同意海亮金沙销售上诉抵押房屋。 一审庭审中，1．于琼称其于2020年5月8日向海亮金沙公司支付100000元系购房款。对此，海亮金沙公司称该笔款项应优先抵扣违约金。 2．海亮金沙公司提交中国太平洋保险公司出具的增值税发票，主张其支付诉讼财产保全责任保险费1500元。 3．海亮金沙公司称因于琼未能足额支付房款，故案涉房屋尚未交付，由其一直代为支付物业服务费，并提交空置物业费用明细表、付款凭证等证据。该代为支付的物业费系产生的损失。对此，于琼称案涉房屋尚未交付，物业费不应由其承担。 4．对于于琼未按时支付房款的原因，海亮金沙公司、于琼均确认系因为于琼申请贷款未通过银行审批。于琼称其无法办理贷款系因为案涉房屋名下有抵押，海亮金沙公司有义务积极协助其解决贷款事宜。 于琼辩称，海亮金沙公司提交的《同意函》系海亮金沙自行制作，且通过天眼查并未查询到“中建投信托有限责任公司”的企业信息。 一审法院认为，（一）合同效力的认定。海亮金沙公司、于琼签订的《商品房买卖合同》及补充协议，于琼抗辩称签订合同时案涉房屋处于抵押状态，海亮金沙公司并未告知房屋性质为公寓，隐瞒了合同标的物重要信息，合同应无效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，案涉合同系当事人自愿签订，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，且合同明确告知了房屋的抵押状况、约定了商品房规划用途为公寓，故于琼的抗辩主张于法无据，一审法院不予采纳。（二）购房款。本案中，案涉房屋价款总计2013364元（公寓1194764元+车位426800元+车位391800元），于琼支付房屋首付款623364元后，由于贷款申请未通过银行审批，未按照合同约定时间支付房款，海亮金沙公司有权要求于琼支付尚欠房款。至于于琼于2020年5月8日支付的100000元，海亮金沙公司主张上述款项应先行抵扣逾期付款违约金。一审法院认为，案涉合同未约定逾期付款清偿顺序，且于琼向海亮金沙公司转账时，附言明确为支付于琼海亮樾金沙购房款，故，100000元系案涉房屋购房款，于琼应向海亮金沙公司支付尚欠购房款1290000元（2013364元-623364元-100000元）。（三）违约金。合同约定买受人按揭贷款应于签订合同之日起90日内全部到达出卖人账户，现由于于琼贷款申请未通过银行审批，按揭贷款未按约到达海亮金沙公司账户，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，海亮金沙公司有权要求于琼支付违约金。合同约定违约金以日万分之一为标准计算，海亮金沙公司应于合同签订之日起90日（即2018年7月14日）起前收到按揭贷款，且于琼于2020年5月8日支付房款100000元，故于琼支付违约金的具体计算方式为，1．以尚欠房款1390000元为基数，自2018年7月14日计算至2020年5月8日止；2．以尚欠房款1290000元为基数，自2020年5月9日起计算至房款付清之日止；3.上述均按照日万分之一为标准计算。（四）律师费、保险费、物业费等。合同约定如出卖人通过诉讼及聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定、审价费、律师费等，由买受人承担。于琼未按约支付房款，海亮金沙公司有权要求于琼支付其为实现债权支出的律师费。结合海亮金沙公司提交的《委托代理合同》及律师费发票等证据，对于海亮金沙公司实际支出的律师费10000元，一审法院予以支持；至于超出部分，无事实依据，一审法院不予支持。至于保险费，无合同约定及法律规定，一审法院不予支持。至于物业费损失，海亮金沙公司主张其因于琼违约不能交付房屋，代为交纳了物业费，该损失应由于琼承担。但海亮金沙公司所提交的证据，未能区分计收的物业费所针对的具体房屋和车位，无法证明其代于琼向案涉房屋和车辆交纳了物业管理费，故系证据不足，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、于琼于判决发生法律效力之日起十日内向成都海亮金沙房地产开发有限公司支付购房款1290000元及违约金（1．以尚欠房款1390000元为基数，自2018年7月14日计算至2020年5月8日止；2．以尚欠房款1290000元为基数，自2020年5月9日起计算至房款付清之日止；3．上述均按照日万分之一为标准计算）。二、于琼于判决发生法律效力之日起十日内向成都海亮金沙房地产开发有限公司支付律师费10000元；三、驳回成都海亮金沙房地产开发有限公司其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17660元，减半收取8830元，保全费5000元，共计13830元，其中13205元由于琼负担，625元由成都海亮金沙房地产开发有限公司负担。 二审中，于琼向本院提供新证据：证据一：先行调解告知书（2020）川0105民诉前调7899号、民事起诉状。拟证明：于琼就车位起诉海亮金沙公司，立案时间是2020年9月21日。本案合同关系中于琼就车位单独提起诉讼，而本案也有车位的合同关系，所以于琼申请本案中止审理。证据二：2018年5月15日成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知。拟证明：对贷款影响的主要原因是成都市限购政策，不是于琼、海亮金沙公司的原因无法贷款，导致无法履行案涉合同。证据三：1．2020年6月在网上查询的案涉车位价格107000元；2．于琼20**年7月去售楼现场拍摄的照片，售楼部推销时的价格是114200元，而实际成交价不足110000元；3．2020年10月12日的左右的短信记录(海亮金沙公司售楼部的销售人员发短信给于琼告诉现在车位价格70000元)。拟证明：现在案涉车位实际销售价格在70000—100000元，而出售给于琼的车位价格高出了4-5倍。 海亮金沙公司质证认为，对证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议。不能达到于琼的证明目的。对证据二的成都市的限购政策无法核实，对真实性不予认可，与本案无关。补充说明，本案的合同是在2018年4月14日签订的，合同签订时5.15限购政策还未实施，因此于琼有充分时间按原来的政策办理贷款。该证据不能达到于琼的证明目的。对证据三的真实性、合法性、关联性不予认可，商品房与车位的售价是市场行为，不能达到于琼的证明目的。对短信的真实性不予认可。 本院经审查认为，对证据一、证据二的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。不能达到于琼的证明目的。对证据三的真实性、合法性、关联性不予认可，不能达到于琼的证明目的。 海亮金沙公司未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，海亮金沙公司诉请于琼向其支付购房款及逾期应付款的违约金是否成立；一审法院是否存在程序违法。现本院评判如下： 本院经审查认为，海亮金沙公司、于琼签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。 关于第一个争议焦点。《商品房买卖合同》第八条付款方式及期限（二）买受人采取下列第3种方式付款：3．贷款方式付款。第九条逾期付款责任，主要约定逾期付款的，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；《补充协议》第三章商品房价款：3．除出卖人原因外，买受人按揭贷款应于签订本合同之日起90日内全款到达出卖人帐户，否则买受人即构成逾期付款，须按合同主文约定承担逾期付款的违约责任。4．除出卖人原因外，如贷款银行不予批准贷款或批准的金额少于买受人申请的金额，买受人应在签订本合同后90日内自筹资金付清差额部分，若买受人全部款项不能在合同约定之日全部到达出卖人账户的，则买受人即构成逾期付款，须按合同主文约定承担逾期付款违约责任。可知，除出卖人原因外，买受人不能在约定时间内足额支付购房款，应按合同主文约定承担逾期付款违约责任。根据查明的事实，于琼仅支付了房屋首付款，由于贷款申请未通过银行审批，也未按照合同约定时间自筹资金付清差额部分，于琼逾期付款，构成违约，应按合同主文约定承担逾期付款违约责任。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定及双方约定的违约责任，判决于琼向海亮金沙公司支付购房款、违约金（违约金的计算方式）、律师费正确，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。本案涉及三个合同，一审法院因三个合同的当事人相同，法律关系相同，为减少当事人诉累，彻底解决双方纠纷，同时，也便于人民法院审理，将三个合同一并审理并不违反法律、行政法规的规定。 另外，本案因于琼逾期付款引发纠纷，海亮金沙公司基于继续履行合同，诉请于琼支付购房款及逾期付款违约金。根据本案已查明的事实，于琼应当支付购房款并支付逾期付款的违约金，本案不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的应当中止诉讼的情形，因此，于琼申请本案中止审理的理由不能成立。 综上，于琼的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17660元，由于琼负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二〇年十二月七日 书记员  夏玉荣