浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3670号 上诉人（原审被告）：新昌县珑源一品业主委员会，住所地新昌县七星街道珑源一品花园“珑玺”物业管理用房10号。 主要负责人：王春辉，主任。 委托诉讼代理人：王晓松，浙江啸天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾东明，浙江啸天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新昌县春祥房地产开发有限公司，住所地新昌县七星街道（潜溪区域）珑源一品花园“珑玺”10号。 法定代表人：邱克武。 委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。 上诉人新昌县珑源一品业主委员会因与被上诉人新昌县春祥房地产开发有限公司物权保护纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2020）浙0683民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人新昌县珑源一品业主委员会的主要负责人王春辉及其委托诉讼代理人王晓松、顾东明、被上诉人新昌县春祥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人应胜南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新昌县珑源一品业主委员会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决在证据认定、事实认定、法律适用存在诸多错误。(一)原审判决证据12、14,原审法院认为该二份证据虽然形式相同,但从双方所持的证明目的看，实为相反证据。原审法院对证据12予以认可,对证据14不予认可是错误的。该二份证据均是案涉物业管理用房物权归属的真实登记信息。1.根据被上诉人提交的证据,被上诉人2012年2月申请将全部四期的地块统一命名为“珑源一品花园”，同时还将该项目分期开发,其中一期项目称为珑源一品-珑玺、二期珑源一品-珑庭、三期珑源一品-珑湾、四期珑源一品-珑郡。故2014年11月21日，被上诉人申请将案涉物业管理用房登记为珑源一品花园珑玺建筑区划内全体业主共有，即为珑源一品花园一期业主共有。2.被上诉人于2014年9月15日、11月4日将三期、四期的土地使用权分别转让给了新昌县丽城房地产开发有限公司和新昌县华佳房地产开发有限公司（转让前县政府通过会议纪要的形式明要确求三期、四期由受让的房产公司自行配建物业管理用房,同时转让合同对此予以了明确约定）。所以被上诉人在明知三期、四期的土地使用权出让后按照规定仅需配置581.65平方米物业管理用房的前提下,自愿为上诉人所在物业区域配置了1298.85平方米物业管理用房,且已办理了不动产转移登记,将1298.85平方米物业管理用房登记给珑源一品花园珑玺建筑区划内全体业主,是被上诉人对自己权利的处分。同时珑源一品花园建筑区划只剩下一期、二期,而一期、二期是同一小区,且属于同一业主委员会,故2018年11月1日将案涉物业管理用房变更登记为珑源一品花园建筑区划内全体业主,这是源珑一品花园一期业主对自己物权的处分,也符合相关法律和客观实际，与被上诉人无涉。（二）原审判决认定“2017年7月,新昌县房地产管理局按照原告尚存的土地开发建设面积,确认原告仅须配建物业管理用房581.65平方米。”这一事实是错误的。该事实认定的基础是证据7,但该证据是无效证据。理由:1.《民诉法》司法解释第115条:单位向人民法院提出的证明材料,应当由单位负责人及制证作明材料的员人名签者或盖章,并加盖单位公章。证据7没有单位负责人及制作证明材料的人员签名,不符合证据形式要件。经上诉人了解,该证明系被上诉人通过个人关系,私自出具的证明材料，未经单位流程核审。2.内容不真实。该证据内容是说以“珑源一品花园”整体项目为配比标的,并按7‰配置的物业管理用房,非专为“珑源一品花园”一期单独配置的物业管理用房,仅指其位置在前述的珑源一品原会所。根据被上诉人提交的浙规核第字33062420140014号《浙江省建设工程规划核实确认书》可以印证“珑源一品花园一期”配置物业用房1298.85平米方。3.逻辑推理不正确。假定证据7的内容真实,也只是说以“珑源一品花园”整体项目为配比标的,并按7‰配置的物业管理用房,非专为“珑源一品花园一期”单独配置的物业管理用房。该证据内容与原审判决事实认定“2017年7月,新昌县房地产管理局按照原告尚存土地的开发建设面积,确认原告仅须配建物业管理用房581.65平方米。”完全无关。(三)原审判决依据《物权法》第三十条、三十四条判决上诉人返还716.66平方米物业管理用房系适用法律错误。1.《物权法》第三十条系因事实行为而设立物权的有关规定,而本案中虽然讼争的物业管理用房系被上诉人建造，但被上诉人已行使其处分权，于2014年11月21日由被上诉人申请将其登记给珑源一品花园珑玺建筑区划内全体业主。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释一》第八条:依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权,但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人,根据物权法第三十四条至第三十七条的规定,请求保护其物权的,应予支持。反言之,被上诉人基于其新建房屋享有的物权,在其行使处分权将全部物业管理用房登记给一期业主之后,该物业管理用房的物权已发生变动,被上诉人不得再依据《物权法》第三十条对外主张权利。2.被上诉人的诉讼请求与其主张的基础法律关系之间存在悖论。被上诉人的诉讼请求是返还无权占有的716.66平方米的房屋,而返还原物的请求权的基础必须有被无权占有的特定物,且起诉人对该特定物拥有物权,被起诉人为无权占有人等构成要件。本案讼争物业管理用房在房管部门分别登记为新昌县七星街道珑源一品花园珑玺物业管理用房7号（47.4平方米)、8号(76.35平方米)、9号(34.52平方米)、10号(1140.04平方米),上述房产不仅在产证权上不得分割,从物理空间上看也无法进行分割,为此根本不存在可供返还的716.66平方米特定的物业管理用房。且上述房产均登记在上诉人名下,上诉人占有上述房产均为合法占有。二、《浙江省物业管理条例》第二十六条第一款:建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的,物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。第二款:物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其面积位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。第三款:因依法调整规划,物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的,建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的,应当按照该物业管理区域内物业的平均销售价格支付不足部分相应的价款,列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。很明显,上述规定仅是一种管理性规范,而不是效力性规范。对于低于千分之七,法规规定了相应的法律后果;对于超过千分之七,法规并没有相应的法律后果。按照被上诉人理解,这个规定是效力性规范,超过千分之七的配置属于无效,应予返还。效力性规范的目的在于违反行为的法律行为价值,以否认其法律效力。上诉人认为,从法律行为价值看,应该是鼓励多配置物业用房,以提高小区业主的幸福感。譬如本案,珑源一品销售时,由于配备了较高比例的物业用房,在新昌地区“珑源一品”一时成为高档小区的代名词。当时房产市场低迷，在销售时被上诉人一直将高档、奢华的会所作为该小区的销售亮点。为了提高该小区二期开盘后的认筹率，被上诉人还将作为会所的全部物业管理用房登记为该小区一期业主共有。许多业主都因小区有高档、奢华的物业管理用房才购买了房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反，应当承担违约责任。为此，该物业管理用房的配备应当视为房屋买卖合同的一部分，在小区已经全部交付后，被上诉人无权要求返还。三、本案不存在合同无效、撤销的情形,且超过诉讼时效。（一）《浙江省物业管理条例》规定了被上诉人应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配署物业管理用房,但相关规定中从未对配置物业管理用房的上限进行限制,仅规定少于该比例时应当补足或按照面积向全体业主补偿差价。为此该规定仅为管理性规定,根本不会导致合同无效或者可撤销。超过其标准配置物业管理用房也不会损害国家利益和公共利益。若上诉人要返还其中716.66平方米的物业管理用房,那么该部分房产会导致本物业区域的住宅或经营用房的面积增加。在全体业主购房买屋的价款中已包括了全部公摊面积应承担费用的情况下,该716.66平方米房屋的减少必然导致全体业主在当初购买房屋时多支付了价款,损害了全体业主的权利。（二）本案也不存在任何撤销情形,如重大误解、显失公平等。被上诉人也没有提供这方面的证据,且早已超过一年的诉讼期间。四、案涉物业管理用房应属上诉人所有。（一）本案讼争的全部物业管理用房在设计、建造过程中即确定为上诉人所属物业区域的物业管理用房,已经过规划部门、房管部门确认。《浙江省物业管理条例》第二十六条第二款规定物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其面积位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。《绍兴市物业管理办法》第三十五条规定，物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,自然资源和规划部门应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明,在办理物业销售(预)售许可证前予以确定。建设单位应在办理商品房预售证之前到县级物业主管部门进行物业用房预留确认。结合被上诉人提交的浙规核第字33062420140014号《浙江省建设工程规划核实确认书》可以印证珑源一品花园一期配置了物业用房1298.85平方米。该物业用房的存在是与相应的物业区域同步设计，且需经规划部门在设计方案中确认的,未经变更的情况下该物业用房的用途不得随意变更。又因为根据法律规定物业管理用房必须归全体业主所有,所以作为物业管理用房的上述房产若其用途不经变更,不可能归被上诉人所有。（二)案涉物业区域的全体业主与被上诉人通过房屋买卖合同取得珑源一品花园建筑物区分所有权。上诉人作为全体业主代表,根据《物权法》第十四条及三十一条之规定依法取得物权,并非无权占有。被上诉人无权根据《物法权》第三十条、第三十四条行使返还原物请求权。综上,上诉人系基于全体业主与被上诉人的房屋买卖合同关系,代表全体业主接收物业管理用房。被上诉人在明知无需配置1298.85平方米物业管理用房的前提下,自愿为上诉人所在物业区域配置了1298.85平方米物业管理用房,且已办理了不动产转移登记,将全部物业管理用房登记给珑源一品花园珑玺建筑区划内全体业主。为此,被上诉人无权根据《物权法》第三十条行使返还原物请求权。同时,被上诉人基于房屋买卖合同接收物业管理用房的行为符合相关法律规定,所涉合同不存在无效或可撤销的情形。原判决认定事实错误,适用法律错误,依法应当改判。 新昌县春祥房地产开发有限公司辩称，首先需要明确的是：上诉人代表的是原珑源一品花园的一期、二期业主，现在的珑源一品业主委员会与项目部分土地转让前的原珑源一品业主委员会不是同一个法律概念。珑源一品一期、二期的建设工程规划核实确认的是规划控制指标的许可建筑面积和建成后经核实的建筑面积，并核实了实际建筑的情况，实际建筑情况并不等同于规划控制指标的范围。实际建筑情况中的物业用房面积只是表明物业用房建造在某一期物业上，而不是说这些物业用房就归该一期业主所有。也正因如此，一期实际建造的物业用房情况是1298.85平方米，二期实际建造的物业用房情况是无物业用房，即不能得出一期业主享有1298.85平方米物业用房，而二期业主不享有物业用房的结论。根据物业管理法规所规定的物业用房应当预留和预先建设的规定，建造在一期上的物业用房，实际是为整个项目四期配建。同理，在二、三、四期业主委员会成立前，物业用房暂时先行登记在一期业委会名下，并不意味着一期业委会取得全部物业用房的所有权。一、原判认定事实和适用法律正确。1.原审法院对证据12.14的认定符合客观事实。证据12表明当时是先将1298.31平方米物业用房登记在一期业主名下，不是说一期业主享有该物业用房的全部所有权。证据14是上诉人擅自申请变更为仅代表一期、二期业主的名下，不能因此取得物业用房所有权。被上诉人也是在发现上述变更登记行为后提出了异议，并提起本案诉讼。2.一审判决对证据7的认定同样符合客观事实，也符合证据规则。证据7系新昌县房地产管理局物业管理科写给办证中心的，是告知办证中心珑源一品一期、二期需要配建的物业用房面积为581.65平方米，该证据系书证，而非单位向人民法院提供的证明材料，无需法定代表人签字确认。3.原审判决判令上诉人返还716.66平方米物业管理用房，适用法律正确。被上诉人根据建设规划在建设一期房屋时，为整个小区配建了物业管理用房，如果最终未分割给其他开发商，被上诉人将根据规划完成整个小区7‰的物业管理用房配建。而在项目三期、四期被转让至其他开发商名下且承诺自行配建物业管理用房的情况下，一、二期业主无权享有原为整个小区配建的物业管理用房，可享有的面积要根据新昌县房地产管理局的确认进行调整。被上诉人有权要求上诉人返还多配建的物业用房。至于应当返还的物业用房如何分割登记是执行阶段的事情，由于每本房产证的物业用房都包含多间乃至数十间房屋，按建筑面积分割本身即非常简单。二、不论根据浙江省物业管理条例的规定，还是按照新昌县物业管理办法的规定，被上诉人只有按建筑面积7‰配建物业管理用房的义务，没有超额配建的义务。三、本案既非合同无效之诉，也非合同撤销之诉，更不存在时效问题，上诉人也无权在二审中提出时效抗辩。四、在2018年擅自变更登记前，上诉人从未取得过涉案物业用房的所有权。综上，请求驳回上诉，维持原判。 新昌县春祥房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令新昌县珑源一品业主委员会立即返还新昌县七星街道珑源一品花园“珑玺”物业管理用房10号的716.69平方米房屋；2.本案诉讼费由新昌县珑源一品业主委员会负担。一审审理中，新昌县春祥房地产开发有限公司对第一项请求返还房屋的建筑面积数字予以变更为716.66平方米。 一审法院认定事实:新昌县七星街道葫芦岙（潜溪区域）国有土地使用权证号为新国有（2011）第0054号、0055号、0056号、0057号、0058号、0059号、0060号、0061号、3992号、1494号、1495号、1496号、1497号国有土地使用权证载明的国有土地使用权原均系新昌县春祥房地产开发有限公司依法受让并拥有。根据《新昌县物业管理办法》第三十一条的规定，建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配建物业管理用房。新昌县春祥房地产开发有限公司开发建设珑源一品花园一期珑玺时，即按照《新昌县物业管理办法》的规定比例在前述受让的土地上先行配建了1298.31平方米的物业管理用房。2014年9月15日，新昌县春祥房地产开发有限公司将新国用（2011）第0057号、0061号、0059号、0058号、（2010）新国用第3992号等国有土地使用权证载明的各宗国有土地使用权转让给新昌县诚茂丽都房地产开发有限公司（该公司现已变更登记为新昌县丽城房地产开发有限公司）。同年11月4日，新昌县春祥房地产开发有限公司将新国用（2011）第0060号、0056号国有土地使用权证载明的两宗国有土地使用权转让给新昌县华佳房地产开发有限公司。2016年6月20日和2017年1月20日，新昌县丽城房地产开发有限公司和新昌县华佳房地产开发有限公司分别向新昌县房地产管理局物业管理科作出书面承诺，二家公司均承诺在各自受让的国有土地上所开发的小区内自行配建相应的物业管理用房。2017年7月，新昌县房地产管理局按照新昌县春祥房地产开发有限公司尚存土地的开发建设面积，确认新昌县春祥房地产开发有限公司仅须配建物业管理用房581.65平方米。 2012年2月21日，新昌县人民政府作出新政复〔2012〕4号“关于同意珑源一品花园住宅区地名的批复”，同意将新昌县春祥房地产开发有限公司原拟开发的新昌县七星街道葫芦岙（潜溪区域）国有土地使用权证号为新国用（2011）第0054号、0055号、0056号、0057号、0058号、0059号、0060号、0061号、3992号、1494号、1495号、1496号、1497号国有土地使用权证载明的全部地域范围命名为珑源一品花园。2015年11月13日，新昌县民政局以新民字〔2015〕156号“新昌县民政局关于同意‘潜溪壹号公馆’地名命名的批复”将上述新昌县丽都房地产开发有限公司受让的区域名为“潜溪壹号公馆”。2016年12月16日，新昌县民政局以新民字〔2016〕199号“新昌县民政局关于同意‘首府’地名命名的批复”将上述新昌县华佳房地产开发有限公司受让的区域命名为“首府”。 另查明，2014年11月21日，经新昌县春祥房地产开发有限公司申请，新昌县春祥房地产开发有限公司配建的案涉共计1298.31平方米的物业管理用房的权利人登记为珑源一品花园珑玺建筑区划内全体业主。2018年11月1日，经新昌县珑源一品业主委员会申请，新昌县春祥房地产开发有限公司配建的案涉共计1298.31平方米的物业管理用房的权利人登记为珑源一品花园建筑区划内全体业主。 新昌县春祥房地产开发有限公司认为，根据《新昌县物业管理办法》的规定，在其转让部分土地后，其仅需按留存土地规划确认的地上建筑面积配建物业管理用房581.65平方米，新昌县珑源一品业主委员会无权取得1298.31平方米的物业管理用房，新昌县珑源一品业主委员会应将超过581.65平方米部分的物业管理用房返还给新昌县春祥房地产开发有限公司。为此双方形成纠纷。新昌县春祥房地产开发有限公司曾就要求相关主管部门撤销案涉物业管理用房的确权登记之事向浙江省诸暨市人民法院提起行政诉讼，后被浙江省诸暨市人民法院裁定驳回起诉，新昌县春祥房地产开发有限公司不服该裁定向绍兴市中级人民法院提起上诉，后绍兴市中级人民法院作出驳回上诉、维持原裁定的裁决。 一审法院认为，本案争议的焦点在于新昌县××房××街道××花园××房××号的716.66平方米房屋的诉讼请求是否成立的问题。该院对该争议焦点评述如下：新昌县春祥房地产开发有限公司诉讼请求成立的要件系其为自己诉请所指面积的物业管理用房的权利人。而新昌县春祥房地产开发有限公司对其诉请所指面积的物业管理用房主张物权所凭据的事实是基于其对案涉物业管理用房的建造行为。根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。探究该法条的立法本意，可理解为包含此层含义，即建造房屋属于取得物权的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权。本案中，新昌县春祥房地产开发有限公司提供的证据足以证明包括新昌县春祥房地产开发有限公司诉请面积在内的物业管理用房共计1298.31平方米的房屋均为新昌县春祥房地产开发有限公司出资建造。根据新昌县春祥房地产开发有限公司住所地所在新昌县人民政府颁发的《新昌县物业管理办法（试行）》第三十一条的规定，新昌县春祥房地产开发有限公司作为建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房。按照新昌县春祥房地产开发有限公司实际开发建设的珑源一品花园的总建筑面积，经就地的房产管理职能部门新昌县房地产管理局物业管理科确认，新昌县春祥房地产开发有限公司只需为珑源一品花园小区配建581.65平方米的物业管理用房。也就是说，根据《物业管理条例》第三十七条的规定，新昌县春祥房地产开发有限公司配建的物业管理用房其中有581.65平方米建筑面积部分房屋所有权属于珑源一品花园建筑区划内的全体业主。对于新昌县春祥房地产开发有限公司配建的物业管理用房超出581.65平方米建筑面积部分计716.66平方米的房屋，珑源一品花园建筑区划内的全体业主并不享有所有权，珑源一品花园的全体业主对该部分建筑面积的物管用房的占有使用已构成无权占有。新昌县珑源一品业主委员会系代表珑源一品花园建筑区划内全体业主利益的组织机构，新昌县春祥房地产开发有限公司以其为被告主张返还原物请求权，属诉讼主体适格，该院予以认可。另新昌县春祥房地产开发有限公司原先受让的新昌县七星街道葫芦岙（潜溪区域）的国有土地中后有多宗土地由其转让给新昌县丽城房地产开发有限公司和新昌县华佳房地产开发有限公司，该二家公司已分别承诺在各自所受让的国有土地上会按照规定自行配建各自所开发小区所需的物业管理用房。综上，新昌县××房××街道××花园××房××号的716.66平方米的房屋之诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条之规定，判决：新昌县珑源一品业主委员会于判决发生法律效力后十日内返还新昌县春祥房地产开发有限公司位于新昌县七星街道珑源一品花园珑玺物业管理用房10号716.66平方米建筑面积的房屋。案件受理费35468元，由新昌县珑源一品业主委员会负担，款限新昌县珑源一品业主委员会于判决发生法律效力后十日内向该院缴纳。 二审中，上诉人向本院提交了宣传画册三本，证明被上诉人在销售一、二期房屋时，宣传画册中重点宣传了物业用房，并在画册中明确物业用房就是会所，是归全体业主共有。 被上诉人质证认为，上述证据不属于二审中的新证据，且无法确认真实性，没有加盖被上诉人的印章。假如是真实的，因当时被上诉人是准备开发全部四期土地的，所以规划的物业用房是用于四期全体业主的，但随着三期、四期土地转让，整个规划已经发生变化。 本院对上述证据分析认证认为，上述证据不属于二审中新出现的证据，且从上述画册中反映的图片及宣传内容来看，部分画册显示的整个珑源一品花园住宅区开发规划的对外宣传图册，不能达到上诉人所要证明的目的,本院不予采纳。 二审中，被上诉人未提交新证据。 经审理，本院除对一审查明的“2017年7月，新昌县房地产管理局按照新昌县春祥房地产开发有限公司尚存土地的开发建设面积，确认新昌县春祥房地产开发有限公司仅须配建物业管理用房581.65平方米”的事实不予确认外，对其余事实均予以确认。 另查明：新昌县人民政府于2014年9月16日及2014年12月4日分别形成了《春祥房产土地转让有关问题协调会议纪要》（2014）63号以及《春祥房产A4地块转让有关问题协调会议纪要》（2014）84号，对新昌县春祥房地产开发有限公司将部分土地转让给新昌县丽城房地产开发有限公司和新昌县华佳房地产开发有限公司过程中的相关问题进行了明确。其中明确了转让后必须按规定自行配建物业管理用房。但未就涉案的新昌县春祥房地产开发有限公司已建成的1298.31平方米物业管理用房如何处置进行明确。 2017年7月4日，新昌县房地产管理局物业管理科向办证中心出具了一份《物业管理用房确认联系单》，载明：由新昌县春祥房地产开发有限公司开发建设的珑源一品（珑玺）（珑庭）总建筑面积为平方米（其中地上面积：82349.95平方米）。物业管理用房经物业科确认，已符合有关规定要求（具体位置及面积见下表），可以办理相关移交手续：物业管理办公用房及公共活动用房位置：珑源一品7＃8＃9＃会所一层，面积581.65平方米。 本院认为，新昌县春祥房地产开发有限公司的诉请为要求新昌县珑源一品业主委员会返还新昌县七星街道珑源一品花园“珑玺”物业管理用房10号的716.69平方米房屋。从已查明的事实来看，新昌县人民政府于2014年9月16日及2014年12月4日分别形成了两份会议纪要，对新昌县春祥房地产开发有限公司将部分取得的国有土地使用权分别转让给新昌县诚茂丽都房地产开发有限公司（该公司现已变更登记为新昌县丽城房地产开发有限公司）及新昌县华佳房地产开发有限公司的相关问题进行了明确。其中明确了转让后必须按规定自行配建物业管理用房，但未就涉案的新昌县春祥房地产开发有限公司已建成的1298.31平方米物业管理用房如何处置进行明确。2017年7月4日，新昌县房地产管理局物业管理科向办证中心出具的《物业管理用房确认联系单》，经本院向新昌县房地产管理局物业管理科走访核实了解，当时出具该份联系单系依据市政府的上述两份会议纪要中关于转让后必须按规定自行配建物业管理用房的内容，按照配建物业管理用房的比例规定重新计算出的物业管理用房面积。但也明确政府会议纪要中并未就已建成的1298.31平方米物业管理用房如何处置进行规定，且明确表示物业管理用房的性质及面积从规划到登记，均系经各方当事人同意后履行了相关手续，目前暂无法进行变更。上述情况经本院向新昌县自然资源和规划局走访核实了解后，也对物业管理用房的性质及面积一经规划确认并登记后，目前无法进行变更的事实予以了确认。结合新昌县房地产管理局物业管理科在向办证中心出具《物业管理用房确认联系单》后，登记机关仍然于2018年11月1日依新昌县珑源一品业主委员会申请，将新昌县春祥房地产开发有限公司配建的案涉共计1298.31平方米的物业管理用房的权利人登记为珑源一品花园建筑区划内全体业主的事实，也表明了登记机关并未依照《物业管理用房确认联系单》的内容对涉案的物业管理用房权利人进行变更登记。新昌县春祥房地产开发有限公司曾就要求相关主管部门撤销案涉物业管理用房的确权登记一事提起行政诉讼，经一、二审审理后被裁定驳回起诉。故在目前涉案物业管理用房的规划及房屋性质未作变更的情况下，即便不考虑该716.66平方米是否系上诉人多占的物业管理用房，新昌县春祥房地产开发有限公司要求新昌县珑源一品业主委员会返还位于新昌县七星街道珑源一品花园珑玺物业管理用房10号716.66平方米建筑面积房屋的诉请，目前事实上也属于履行不能的情形。一审法院判决新昌县珑源一品业主委员会返还716.66平方米物业管理用房的处理显属不当，本院予以纠正。 综上，新昌县珑源一品业主委员会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省嵊州市人民法院（2020）浙0683民初424号民事判决； 二、驳回新昌县春祥房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费35468元，由新昌县春祥房地产开发有限公司负担；二审案件受理费35468元，由新昌县春祥房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 韦 玮 审判员 王常山 审判员 季璐璐 二〇二〇年十二月七日 书记员 鲁 易