山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13586号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王富杰，男，X年X月X日出生，住X。 委托诉讼代理人：李国政，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张欣秀（王富杰之妻），住X。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛海德宁置业有限公司，住所地X。 法定代表人：胡士宽，董事长。 委托诉讼代理人：程希瑜，山东坤华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程咸密，山东坤华律师事务所律师。 上诉人王富杰因与被上诉人青岛海德宁置业有限公司（以下简称海德宁公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020)鲁0211民初4154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 王富杰上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或依法改判支持王富杰诉讼请求，驳回海德宁公司反诉请求。2.原审本诉、反诉诉讼费及上诉费等诉讼费用由海德宁公司承担。事实和理由：因海德宁公司存在不可否认的违约事实，王富杰诉讼请求应当予以支持。同时，应当驳回海德宁公司反诉请求，理由如下：一、一审法院认定海德宁公司是否承担《商品房预售合同》逾期交房的责任应以王富杰履行《借款证明》中付款义务为前提的事实，系认定事实错误。尽管王富杰还款期限在海德宁公司交付房屋期限前到期，且双方约定了“借款人还清欠款，开发商方可履行交房手续”的个别条款。但上述约定的交房及还款义务的履行又均以海德宁公司能够履行房屋交付、具备交付条件为大前提。在借款期限到期前，海德宁公司已出现了不能按期交付房屋的事实，且王富杰在一审审理中已进行了诸多举证，但一审并未在判决中对该部分重要事实予以审理和考量，存在对重要合同义务的认定缺失问题。其结果致使双方在履行义务的顺序上发生重大改变，无端免除了海德宁公司关于是否具备履行能力等更为前置的合同义务。即：海德宁公司交付房屋虽以王富杰偿还借款为前提，但王富杰还款义务又需要以海德宁公司能够交付房屋、具备交付能力为前提。因此，对该部分事实，应当重新认定。二、一审法院对王富杰的不安抗辩权不能成立的认定过于简单，其认定存在错误。一方面，一审法院认定《借款证明》中王富杰的还款期限和还款义务对《商品房预售合同》中海德宁公司的房屋交付义务和违约责任有直接的联系和约束作用，已将借款关系中的还款义务作为《商品房预售合同》履行交付义务的附加条件。另一方面，《借款证明》形式上系由王富杰与海德宁公司签订，与《商品房预售合同》主体一致。内容上，王富杰借款目的亦是购买海德宁公司房屋，顺利的履行与海德宁公司签订《商品房预售合同》，且借款全部作为购房款支付给了海德宁公司。由上述可知，《借款合同》也可以认定为《商品房预售合同》的一个补充文件。上述两份合同约定的权利义务对双方在商品房买卖关系的整个活动中均起到约束作用。不能仅在追究海德宁公司《商品房预售合同》的违约责任时，依据并认可《借款合同》中的免责约定加以免责，而在追究王富杰《借款合同》的义务履行时不考虑海德宁公司在《商品房预售合同》中的先合同义务和不安因素，便要求王富杰承担违约责任。否则，将会出现在一个案件中对关联合同的合同约束力与关联性的事实认定上存在双重标准的情形。三、海德宁公司逾期交房的事实清楚、证据充分，且海德宁公司应当对借款到期前已具备按期交房能力以及何时具备房屋验收、交付的条件负有举证责任。首先，关于“唐岛海岸”项目资金链断裂、办公场所搬空、商品房建设停滞等信息在X。此外，有多家购房者对海德宁公司提起诉讼，已经生效的多份判决书及庭审笔录均充分证明海德宁公司逾期交房、项目停滞的事实。因此，海德宁公司应对《借款证明》到期前房屋已具备的交付能力、项目进程进行充分举证。其次，海德宁公司在《借款证明》期限内，除向王富杰等业主交付了《迟延交房通知书》外，对该项目的后续相关事宜，未作出任何解决方案或信息公示，特别关于《商品房预售合同》中房屋交付及房款支付等的相关问题，以及持有《借款证明》业主的还款问题(涉及项目烂尾后的解决方案、收款人、指定账号等)均未作任何表示和通知义务。自始至终没有任何工作人员与王富杰对接，售楼处人去楼空。因此，海德宁公司应提供有效材料，证明其所称的项目经营特殊时期，对相关问题与业主进行过沟通，以及制定过相关的解决方案并向王富杰履行过发送催款通知的催款义务。最后，双方在《商品房预售合同》中对房屋交付的条件在合同第十条第二款第7行(此处应为第2项，但合同中没有标注)有过约定，即“交付之日商品房内的配套设施状况：(1)水、电达到交付使用条件；(2)气、暖设备管线安装到位，电话线、有线电视、宽带网的终端接口到位；(3)电子对讲设备交付使用条件；(4)电梯于交付之日达到使用条件。”由上可知，即便海德宁公司以房屋单体楼座竣工进行备案，也应当对房屋是否达到上述标准进行举证。由上述可知，房屋作为普通人的重要财产和生活场所，海德宁公司作为开发商，在对于《商品房预售合同》的免责和责任承担的问题上，应对其自身应尽义务承担较高的举证责任，否则，应承担举证不能的不利后果。 海德宁公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、海德宁公司在合同约定的交付期限内，已经具备房屋交付条件，购房合同约定，房屋交付条件为单体楼座竣工验收，海德宁公司在一审中已提交证据证明符合交付条件，王富杰主张交付条件为取得综合验收不符合合同约定，也无法律依据。二、王富杰签署的借款证明已对房屋交付条件作出了新的明确约定，在王富杰履行完毕还款义务后方可交付房屋，但王富杰至今未还清本息，海德宁公司有权拒绝交付房屋，王富杰主张不安抗辩权无事实依据，也不符合不安抗辩权的行使方式，王富杰不享有不安抗辩权，因此王富杰主张的逾期交房违约金不能成立。三、王富杰签署的借款证明不违反法律行政法规的强制性规定，约定有效，从借款证明的目的上看，王富杰为确保按期履行还款的义务，从而承诺如逾期则承担高于与主合同约定的违约金或解除合同，其签署借款证明时自知逾期还款将导致的风险，王富杰应当依约履行还款义务并承担逾期付款的违约责任，且王富杰的付款义务为应当积极履行的主合同义务。王富杰在一审中提交的证据也能够证明王富杰知晓海德宁公司的收款账户，而不能将不能还款的责任转嫁为海德宁公司。 王富杰向一审法院起诉请求：1.判令海德宁公司向王富杰支付逾期交房违约金160670元，并以已支付的房价款860580元为基数按照日万分之一计算逾期交房违约金至实际交付之日；2.判令海德宁公司承担王富杰因申请保全所支付的保险费500元；3.本案诉讼费用由海德宁公司承担。 海德宁公司向一审法院反诉请求：判令王富杰支付逾期付款违约金126912元。 一审法院认定事实：2014年2月26日，王富杰（甲方）与海德宁公司（乙方）签订《商品房预售合同》。该合同约定：1.乙方购买甲方预售的位于唐岛海岸X户房屋，总房屋价款暂定为人民币860580元。2.付款方式及时间：按揭贷款支付；乙方于2014年2月25日前付定金30000元；2014年2月26日与甲方签约，并付首付款230580元；2014年3月26日前应支付房款600000元。3.2014年12月31日前将房屋交付给乙方，不可抗力除外。4.违约责任：乙方若未按合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日1?计算。甲方如未按约定交付房屋，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付房价款日1?计算。 2014年2月26日，海德宁公司向王富杰开具了金额为80000元、180580元的收据各一份，项目均为涉案房屋。2014年3月4日，王富杰以涉案房屋办理了住房公积金贷款抵押借款手续，贷款金额600000元，约定转入海德宁公司账户。2014年6月4日，青岛市住房公积金管理中心向王富杰出具了金额为600000元的住房公积金委托贷款支付凭证。2014年4月1日，涉案房屋进行了预告登记，预告登记权利人为王富杰。2014年2月26日，王富杰缴纳了涉案房屋的住宅专项维修资金。2018年12月7日，王富杰向海德宁公司支付了80000元。 2014年2月26日，王富杰与海德宁公司协议，形成《借款证明》，其中约定：王富杰以借款人身份购买涉案房屋，总价860580元，首付为260580元；因个人原因，王富杰只能支付180580元，向开发商借款80000元以凑足首付款；借款人承诺于2014年12月25日前归还此借款；借款人还清欠款，开发商方可履行交房手续；如若逾期，借款人按日向开发商支付借款额8?的违约金，逾期超过30日，开发商有权解除房屋买卖合同。 一审另查明，双方均同意继续履行《商品房预售合同》。 一审庭审中，王富杰提交了其他房屋的《迟延交房通知书》、网络信息证明其所购买的房屋所在项目将延期交房，且海德宁置业经营不善、楼盘无人等情形，存在延迟付款不安抗辩权；海德宁公司认为延迟交房的并非王富杰所购房屋，且偿还借款不存在不安抗辩权问题。 一审法院认为，王富杰、海德宁公司签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效的约定，双方均应依据合同约定履行各自义务。对于《借款证明》，根据其内容及海德宁公司出具的首付款收据，可以认定王富杰向海德宁公司借款80000元，并约定2014年12月25日前偿还，同时约定借款人还清欠款，开发商方可履行交房手续。因此，虽然双方同意继续履行《商品房预售合同》，但是，王富杰要求海德宁公司交付房屋应以其履行先付款义务为前提。而根据《借款证明》的约定，王富杰应于2014年12月25日前归还借款，但其于2018年12月7日才向海德宁公司支付80000元，因此，王富杰在支付借款本金及违约金后，海德宁公司才负有交付房屋的义务，故，对王富杰的诉讼请求，一审法院不予支持。对于反诉请求，虽为民间借贷，但涉及房屋交付条件的成就与否，故，一审法院一并予以处理。因该部分为民间借贷的还款问题，王富杰主张的不安抗辩权不能成立，一审法院不予采纳。但《借款证明》约定的违约金过高，王富杰选择按利息主张，符合法律规定，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外”之规定，在2019年8月19日前中国人民银行贷款利率4.35%的四倍计算利息，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息。因此，截止于2018年12月7日，利息为55032元（80000元×4.35%×4×4年-80000元×4.35%×4÷365天×17天）；依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，按费用、利息、主债务的先后顺序进行冲抵。因此，王富杰2018年12月7日支付的款项先冲抵利息，剩余24968元冲抵本金，剩余本金55032元尚未偿还，故，王富杰自2018年12月8日起应偿还本金55032元,并以该数额为基数，按4.35%的四倍支付利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息至实际付款之日。 综上，一审法院判决：一、驳回王富杰的诉讼请求。二、王富杰于判决生效之日起十日偿还海德宁公司借款本金55032元，并支付利息【自2018年12月8日起按4.35%的四倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际付款之日；可支付至海德宁公司账户（户名：青岛海德宁置业有限公司，账号：37×××84，开户行：建设银行青岛中山路支行）】。三、驳回海德宁公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,523元，减半收取1,761.5元，由王富杰负担；反诉案件受理费1,419元，由海德宁公司负担524元，王富杰负担895元。 本院二审期间，王富杰提交证据一，案外人X、X、X、X三位业主的《迟延交房通知书》三份。证明：2014年11月22日左右，业主陆陆续续收到海德宁公司的《迟延交房通知书》，且海德宁公司明确告知业主唐岛海岸整个项目（包含每个楼座）将延期交付，其中案外人X与王富杰及一审提交的证据中的杨明志同为2号楼座业主。且该延期的原因系海德宁公司自身原因，与业主无关，一审审理期间提交的证据证明具体原因，海德宁公司系管理混乱，经营不善，最终因为资金链断裂问题导致唐岛海岸项目烂尾。因此，在2014年11月22日，唐岛海岸楼盘项目及涉案房屋均已出现了不能按期交付的情形。海德宁公司也未在此时给王富杰等业主任何解决方案，双方的签订的商品房预售合同已处于不能履行，且状态不明的情形。同时，王富杰也在此时具备了不安抗辩权的权利基础。证据二，企查查审判案件统计表一份。证明：证明海德宁公司及其项目涉诉较多，已至数百起，且以房屋买卖合同纠纷或者房地产预售合同纠纷为案由的纠纷占了较大部分，2017年之后的案号占了绝大部分，说明海德宁公司的经营尤其是唐岛海岸项目的房屋交付的争议已成为群体性事件。此外，从案件数量来看，与海德宁公司所称其经营正常显然存在矛盾。而且案例中大量涉及解约、交房等方面的争议，说明关于房屋交付方面海德宁公司存在重大违法和违约事实。海德宁公司质证称，对第一组证据，真实性无异议，但与王富杰购买涉案房屋无关，不能证明海德宁公司在约定的期限内不符合交付条件，并且王富杰在一审中也提交了类似延期交房通知书的证据，海德宁公司也不予认可，与本案并无直接关联性，王富杰存在根本违约的事实，与该延期交房通知书并不存在直接的因果关系。对证据二，真实性不认可，系打印件，即使真实也不能证明海德宁公司存在的纠纷与王富杰不能履行还款义务存在关联性。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、王富杰未按照《借款证明》约定偿还借款是否系由海德宁公司所造成；二、王富杰未偿还借款能否构成免除海德宁公司逾期交房责任的条件。王富杰与海德宁公司签订的《借款证明》明确约定借款人于2014年12月25日前归还此借款；借款人还清欠款，开发商方可履行交房手续。因此，按照《借款证明》约定的期限偿还借款系王富杰的合同义务，王富杰应当积极履行其义务，但其于2018年12月7日才向海德宁公司支付80000元，且王富杰在本案一审、二审审理期间提交的证据均不足以证明其未及时偿还借款是由于海德宁公司过错所造成，故一审法院认定王富杰偿还借款及利息，并无不当，本院对此予以确认。因合同明确约定王富杰在还清欠款后，海德宁公司方可为其办理房屋交付手续，在王富杰未还清欠款的情况下海德宁公司不构成逾期交房，不应承担逾期交房的违约金。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4942元，由上诉人王富杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 王化宿 审判员 盛新国 二〇二〇年十二月十七日 书记员 石 晗 书记员 李珊珊