山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12236号 上诉人(原审被告)：任瑞峰，女，1980年6月15日生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：陈宇，山东颐衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张**，山东颐衡律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：陈洪娟，女，1971年6月5日生，汉族，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：焦安康，男，1986年12月21日生，汉族，住山东省青岛市黄岛区，系被上诉人所在山东一达能源集团有限公司推荐人员。 上诉人任瑞峰因与被上诉人陈洪娟房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初2468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 任瑞峰上诉请求：1.判令撤销山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初2648号民事判决书，依法改判并驳回陈洪娟的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审审理期间明确上诉请求为，驳回被上诉人诉讼请求，鉴于我方实际占有的时间，我方同意支付10353元的占有使用费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，一审判决结果与事实认定不相符；对上诉人的责任认定没有事实和法律依据，且存在矛盾之处。首先，一审法院认定被上诉人主张的损失是“任由房屋空置导致进一步扩大的损失”（判决书第6页倒数第6行），而非因上诉人对涉案房屋占有使用造成的损失。在此基础上，判决上诉人支付所谓的“占有使用费”没有事实依据，与其认定明显不符。其次，“空置”损失的性质为因未采取合理减损措施造成的可避免损失，即应采取且能够采取减损措施之后产生的扩大损失。对于扩大损失的计算节点，应为受损人知道或应当知道受损事实且可以采取减损措施时起算.山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初467号民事判决书确认上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》于2017年9月26日解除，上诉人腾空涉案房屋并于2017年10月16日短信通知被上诉人。从2017年10月16日起，被上诉人知道（应当知道）房屋腾空事实，其作为涉案房屋所有权人，完全可以对房屋进行管理及处置，因其未采取减损措施，放任房屋空置才导致了损失的产生和扩大。再次，依据《中华人民共和国合同法》第119条的规定，“空置”损失的减损义务人为受损方，而非违约方。本案中，一审明确被上诉人为减损义务人，“其作为涉案房屋所有权人，有权对房屋进行管理及处置；其未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。合同解除后，上诉人多次要求向被上诉人交付房屋，其不予配合，上诉人并无任何过错，即使未履行一审强加的提存义务，亦不因此免除、减轻被上诉人的减损义务，因为《合同法》第119条的适用条件是即使“当事人一方违约”。一审判决以被上诉人“提起上诉，该民事判决书尚未生效，双方就涉案房屋所产生的权利义务关系未确定终止前，陈洪娟方拒绝办理房屋交接事宜亦在情理之中”为由为其脱责于法无据；以上诉人“未向法院提存涉案房屋门卡、电卡、燃气卡、供热证或作出向法院提存前述卡、证的相关意思表示”为由认定其为“空置”损失的赔偿主体，属于认定事实及适用法律错误。二、一审适用法律错误。(一)一审判决上诉人负担2017年9月28日至2019年3月26日期间的房屋占有使用费，变相认可了“一房二租”的合法性，支持了违约方非法获利的主张，严重违背公平及诚实信用原则。山东省青岛市市南区人民法院(2018)鲁0202民初467号民事判决书认定“被告(陈洪娟)在涉案租赁物受案外合同羁束的情况下，导致原告(任瑞峰)未能实际占有使用租赁物，即违背合同目的，亦违反瑕疵担保义务，本院认为被告应承担履行不能违约责任”。所谓“案外合同”是指被上诉人案外人赵婷婷于2016年10月26日签订《房屋租赁合同》，合同期限自2016年11月1日至2018年10月31日。一审认定的占有使用期间(2017年9月28日至2019年3月26日)包含了前租赁合同期间，变相认可了“一房二租”的合法性，严重违反《最高人民法院关于印发的通知》第32条、不能通过违约行为获利的司法原则，严重违背公平及诚实信用原则。(二)一审判决违反“一事不再理”原则，否定了山东省青岛市市南区人民法院(2018)鲁0202民初467号民事判决的结果及既判力。本案与上述案件的当事人相同，互为原被告，案由相同，标的相同，均为涉案房屋租赁合同纠纷；案件事实相同，且本案诉讼请求实际上就是对前诉责权认定及裁判结果的否定。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，被上诉人的诉讼请求属于“一事不再理”范畴，依法应予驳回。一审判决对上诉人过错责任的认定、占有使用费负担的分配均是对上述判决结果的否定。因此，一审判决违反“一事不再理”原则，否定生效判决的既判力属性，属于适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均存在严重错误，请求二审法院予以更正并驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈洪娟向一审法院起诉请求：1.请求依法判令任瑞峰向陈洪娟支付房屋占有使用费211,600元、物业费18,144.608元，电费152.09元、水费52.5元、采暖费779.3元、财产损失11,000元及利息；2.本案诉讼费由任瑞峰承担。庭审中陈洪娟撤回主张水费52.5元的诉讼请求。 任瑞峰在一审中辩称，请求依法驳回陈洪娟的所有诉讼请求，诉讼费由陈洪娟承担。具体理由如下：1、双方基于房屋租赁产生的纠纷已经两审法院审理完毕，山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初467号民事判决书依法确认“任瑞峰（陈洪娟）在涉案租赁物受案外合同羁束的情况下，导致陈洪娟（任瑞峰）未能实际占有使用租赁物，即违背合同目的，亦违反瑕疵担保义务，本院认为任瑞峰应承担履行不能违约责任”。因此，陈洪娟所主张的“答辩人占有、使用涉案房屋”的事实不存在，其诉讼请求不具有事实依据。2、房屋是否办理交接手续不是所有权人能否收回房产的必要条件，更不是考量“占有使用”的绝对因素，两者之间不存在必然的因果关系。3、导致《房屋租赁合同》解除的原因是陈洪娟根本违约，任瑞峰无法达到合同目的，陈洪娟在违约的情况下，仍在本案中主张所谓的房屋占有使用费，有悖诚信，显属无理。4、双方之间的《房屋租赁合同》解除后，陈洪娟作为涉案房屋的所有权人具有管理义务，陈洪娟非但未积极采取任何管理措施，却放任损失产生、扩大，其主观存在明显恶意，由此产生的任何损失均应由陈洪娟自行承担。5、本案中陈洪娟的诉讼请求属于“一事不再理”范畴，依法予以驳回。 一审法院认定事实：一、双方房屋租赁的相关事项。2017年9月11日，陈洪娟（甲方、出租方）与任瑞峰（乙方、承租方）就青岛市市南区山东路6号丙2号楼1单元3201户房屋签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限：2017年9月18日至2019年9月17日，月租金11,500元。合同签订后，任瑞峰缴纳租赁费138,000元，押金11,000元，向居间方支付中介服务费10,350元。2017年9月15日，任瑞峰向陈洪娟出具收到条：今收到2号楼1单元3201户4张门卡、1张电卡、1张燃气卡、一本供热证。后，因双方发生纠纷，任瑞峰作为陈洪娟将陈洪娟诉至一审法院[案号：山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初467号]，诉求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令任瑞峰向陈洪娟返还租金138,000元、押金11,000元、天然气费1000元；3、判令任瑞峰赔偿损失14,350元。上述费用共计164,350元；4、判令任瑞峰支付上述款项自2017年10月5日至实际给付之日止的利息，按同期贷款利率计算；5、本案诉讼费由任瑞峰承担。2018年8月28日，一审法院作出（2018）鲁0202民初467号民事判决书，认定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。任瑞峰作为出租方负有交付租赁物义务，但从《报警记录》《律师函》等证据可以看出，任瑞峰在涉案租赁物受案外合同羁束的情况下，导致陈洪娟未能实际占有使用租赁物，既违背合同目的，亦违反瑕疵担保义务，陈洪娟证据显然优于任瑞峰抗辩，一审法院认为任瑞峰应承担履行不能违约责任。陈洪娟依据合同约定行使解除权并不不当，一审法院对陈洪娟要求确认案涉合同于2017年9月27日解除的主张予以支持。”并判决：“一、任瑞峰与陈洪娟签订的《房屋租赁合同》于2017年9月27日解除；二、陈洪娟于判决生效后十日内向任瑞峰返还租赁费138,000元、押金11,000元，共计149,000元及利息（以149,000元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算，自2017年10月5日至判决生效之日止）；三、陈洪娟于判决生效后十日内向任瑞峰支付中介服务费10,350元、天然气充值费1000元，共计11,350元；四、驳回任瑞峰的其他诉讼请求。”陈洪娟不服该判决，上诉至青岛市中级人民法院。2019年6月24日，青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02民终2081号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该民事判决认定：“本案焦点问题系一审法院认定上诉人违约并解除涉案房屋租赁合同是否正确。双方当事人之间的房屋租赁合同依法成立。一审对双方之间法律关系的认定符合法律规定，一审法院对此予以确认。根据青岛市公安局市南分局湛山派出所出具的《报警记录》《律师函》等证据，可以认定上诉人就涉案房屋与案外人存在争议，该争议导致被上诉人不能实现涉案房屋租赁合同的目的。在上诉人存在违约，并导致被上诉人合同目的不能实现的情况下，一审法院确认双方合同解除并判决上诉人返还被上诉人交付的租赁费、押金、中介服务费、天然气充值费符合法律规定，一审法院对此予以确认。另，上诉人二审期间提到的房屋占有使用费及物品损失等与本案非同一法律关系，一审法院依法不予审查。”。二、涉案房屋交接情况。2019年3月26日，陈洪娟（甲方）与任瑞峰（乙方）签订《房屋交接单》，载明：甲乙双方就位于青岛市市南区山东路6号丙2号楼1单元3201户房屋进行交接。一、房屋装修情况：5个吊灯；4套窗帘及窗帘遥控器2个丢失；2个窗户支架损坏；花洒架损坏（螺丝脱落）。二、房屋家具、电器清单：其他家具、电器同合同附件一一致，原样放置无毁损。三、水、电、气表读数及相关费用水63方，电费152.09元、物业费18,736.28元（2017年9月至2019年3月）、采暖费779.3元。另备注：以上物业费、取暖费数额均由物业提供尚未交纳，最终数额以发票为准。五、门卡、水、电、气卡、供热证交接情况收到乙方4张门卡、1张电卡、1张燃气卡、1本供热证。任瑞峰代理人称，该《房屋交接单》代为签字确认的是交接当时的事实情况，对双方权责分担未作认定，陈洪娟据此主张赔偿无法律依据；且针对交接时所记载水电、煤气、物业、取暖费等费用数额，均由陈洪娟方自称为物业提供，因避免纷争双方约定上述费用的合法性以有权机关作出的发票为准；对于陈洪娟所主张的灯具及窗帘损失系前承租人购买安装，系其个人合法财产，因前承租人与陈洪娟产生纠纷将灯具及窗帘全部取走，陈洪娟对非属于自己的财产主张赔偿无法律依据，且该损失系陈洪娟自身违约行为造成，其可以向前承租人主张权利。陈洪娟提供发票三张，证明2017年9月至2019年3月涉案房屋物业费共计18,144.6元，另提交2017年12月电费发票两张，证明该月电费共计152.09元。经庭审询问，任瑞峰自认其于2017年10月16日搬离涉案房屋，并提交短信记录予以证明。陈洪娟对此不予认可，称任瑞峰仅在短信中告知房屋于2017年10月16日腾空，未提交证据证明其是否真的搬离，且搬离亦非房屋交接。对于房屋未办理交接原因，任瑞峰称根据青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终2081号案件调查笔录以及短息记录可知，在2017年10月25日我方到中介处与陈洪娟办理交接时，陈洪娟未到场，其不予配合；我方在实际履行过程中一直要求房屋交接但均被陈洪娟拒绝。陈洪娟则称我方代理人因双方争议太大且案件尚未生效不能代为收取相关卡、证，符合常理，任瑞峰应当将卡、证提交法院。本案争议焦点为：一、任瑞峰是否应向陈洪娟支付房屋占有使用费、物业费、电费？二、任瑞峰是否应向陈洪娟支付采暖费及财产损失、利息损失？ 一审法院认为，对于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。债权人无正当理由拒绝受领，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存。一审法院（2018）鲁0202民初467号案件民事判决作出后，任瑞峰认为双方之间《房屋租赁合同》解除，则其应当履行向陈洪娟交付房屋、返还房卡、水电卡以及结清各项费用之合同解除附随义务。但基于陈洪娟提起上诉，该民事判决书尚未生效，双方就涉案房屋所产生的权利义务关系未确定终止前，陈洪娟方拒绝办理房屋交接事宜亦在情理之中。在此情形下，任瑞峰未向法院提存涉案房屋门卡、电卡、燃气卡、供热证或作出向法院提存前述卡、证的相关意思表示，而任由房屋空置导致损失进一步扩大，其本身存在一定的过错。 另，经一审法院（2018）鲁0202民初467号民事判决及青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终2081号民事判决认定，陈洪娟就涉案房屋与案外人存在争议，导致任瑞峰不能实现涉案房屋租赁合同目的，陈洪娟存在违约，应当承担相应的违约责任。陈洪娟作为涉案房屋所有权人，有权对房屋进行管理及处置；其未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综合本案案情，一审法院认定双方过错相当，各自承担50%的过错责任。经生效判决认定，双方《房屋租赁合同》于2017年9月27日解除，故对于2017年9月28日至2019年3月26日期间的房屋占有使用费、电费、物业费、取暖费应由双方各自负担50%。 对于房屋占有使用费，该期间545天共计206054.8元（11500元/月×12个月/365天×545天=206054.8元）应由任瑞峰承担50%即102037.4元（206054.8元×50%=102037.4元）。对于陈洪娟主张2017年9月15日至2019年9月27日期间房屋租金之诉求，因上述（2018）鲁0202民初467号民事判决书判令陈洪娟返还租赁费138000元，对于租金已予以处理，一审法院不予支持。 对于物业费及电费，陈洪娟提供发票予以证明，对证据关联性、合法性一审法院予以确认，陈洪娟主张该期间物业费18144.608元系对其权利的处分，不违反法律及行政法规强制性规定，一审法院予以确认，因此任瑞峰应当支付陈洪娟2017年9月至2019年3月物业费9072.304元(18144.608元×50%)以及2017年12月电费76元（152.09元×50%）。 对于争议焦点二，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。当事人不能提供证据或提供的证据不能证明待证事实的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果。对于陈洪娟主张取暖费之诉求，未提供相应发票证据予以证明，证据不足，一审法院不予支持。 对于陈洪娟主张各项损失之诉求，仅提供损失物品明细，未提交损失计算依据，一审法院不予支持。 对于陈洪娟主张利息之诉求，因双方未对利息事宜进行约定，无事实以及法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第九十三条、第九十七条、第一百零一条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，形成判决：一、任瑞峰于判决生效之日起十日内支付陈洪娟2017年9月28日至2019年3月26日房屋占有使用费102037.4元、2017年9月至2019年3月物业费9072.304元、2017年12月电费76元；二、驳回陈洪娟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4926元，由陈洪娟负担2660.2元，任瑞峰负担2265.8元。因该费用陈洪娟已经预缴，任瑞峰于判决生效后十日内支付给陈洪娟。 二审审理期间，各方均未提交新证据。 二审查明事实同一审一致，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案焦点问题系一审法院判决上诉人支付占有使用费、电费是否正确。根据法律规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、并要求赔偿损失。根据业已生效裁判文书查明的事实，双方之间涉案房屋租赁合同因被上诉人就涉案房屋与案外人存在争议，导致上诉人合同目的不能实现，被上诉人违约导致合同解除。被上诉人认可收到上诉人告知搬离涉案房屋的短信，因涉案合同系被上诉人违约导致解除，被上诉人应积极处理合同解除后的法律后果，且被上诉人主张的上诉人未交接的门卡、水、电、气卡等均为附属卡，被上诉人作为涉案房屋产权人在上诉人明确表示搬走，希望交接的情况下，可以取消上述卡的授权。一审认定上诉人任由房屋空置导致损失进一步扩大与查明事实不符，一审据此判决上诉人承担合同解除直至双方实际交接期间损失的50%无事实及法律依据，本院对此予以纠正。 上诉人自认其于2017年10月16日搬离涉案房屋，但双方未能进行交接。双方当事人协商于2017年10月25日至中介处搬离交接，因双方原因导致未能同时至中介处进行实际交接。综合本案情况，依据公平原则，宜从该日起再加60日的合理期限以利双方交接，上诉人宜承担该时间段被上诉人的损失，超出该合理期间的损失，应由被上诉人自担。根据法律规定，租赁合同解除后，可以参照租金标准支持占有使用费，即2017年9月28日至10月25日的占有使用费为33271元（11500元/月×12个月/365天×88天=33271元）及期间的物业费1432元（9072.304÷19月×3月=1432元），电费76元。 综上，上诉人任瑞峰的上诉理由部分成立，原审判决认定事实部分有误，适用法律部分有误，依法应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初2468号民事判决第二项； 二、变更山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初2468号民事判决第一项为：上诉人任瑞峰于本判决生效之日起十日内给付被上诉人陈洪娟占有使用费33217元、物业费1432元、电费76元； 三、驳回被上诉人陈洪娟其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4926元，由上诉人任瑞峰负担3400元，被上诉人陈洪娟负担1526元；二审案件受理费4926元，由上诉人任瑞峰负担1526元，由被上诉人陈洪娟负担3400元。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 张鹏飞 书记员王珩霖