四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16202号 上诉人（原审原告）：汪小明，男，1992年3月4日出生，汉族，住四川省邛崃市。（到庭） 委托诉讼代理人：何政泉，四川泰仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐春兰，女，1989年1月15日出生，汉族，住四川省邛崃市，系夫妻关系。 被上诉人（原审被告）：罗红，男，1977年11月4日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：齐富东，四川律航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都冉城农业开发有限公司，住所地：邛崃水口镇金山村**。 法定代表人：何杰。 委托诉讼代理人：张月洪，男，1980年11月21日出生，汉族，住址四川省南充市顺庆区，系公司员工。 上诉人汪小明因与被上诉人罗红、成都冉城农业开发有限公司（以下简称冉城公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2020）川0183民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 汪小明上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.解除汪小明与罗红签订的《商铺租赁合同》；2.罗红退还汪小明商铺租金15120元；3.罗红返还押金3000元；4.罗红赔偿汪小明经济损失4000元；5.罗红承担本案诉讼法、保全费。事实和理由：一、一审判决认定《商铺租赁合同》尚未解除错误。1.汪小明及同时起诉的其他业主都反映罗红提供的水、电、网络不满足正常使用，尤其是水是混黄的，作为经营的小吃商铺而言，混黄的水就是不达标的水，根本不能调制、烹饪出美味佳肴，根本不能作为餐饮使用。2.根据汪小明提交的2018年4月30日、5月29日邛崃市文旅局向冉城公司送达的《暂时停业通知》，因水、电、网本身就是基础设施，在罗红没有证据证明水电网合格且满足租赁场所经营要求的情况下，汪小明在一审中的该项举证已经证明了案件的事实。然而一审不仅否决汪小明陈述的事实，也否决罗红提出关于水、电、网等基础设施不符合要求的陈述。一审判决应当查明《暂时停业通知》所载“基础设施”的具体对象。3.汪小明提交的公消封字[2019]第0009号临时查封决定书中载明的被查封单位虽然是“神龙寨”，但“神龙寨”与汪小明租赁的“欢乐谷”商铺都是采用的木质结构搭建房屋。而该《临时查封决定书》的查封原因是神龙寨“采用木质结构搭建房屋，防火等级低且电线未穿管”。本案商铺所在的欢乐谷与神龙寨一样，都是采用的木质结构搭建房屋。那么，神龙寨被查，欢乐谷不会例外。在汪小明一审中陈述称看到有多份被消防大队查封决定书的事实的情况下，一审法院既没有对此采取进一步的调查措施，也没有要求汪小明就该证据进一步补正，应属不当。同时，一审判决采信罗红所言《临时查封决定书》是针对神龙寨作出的而与本案无关，但又忽视被罗红提供神龙寨的《同意解除临时查封决定书》应属错误。另外，罗红在2019年5月1日的谈话视频中，多次提到整消防问题。而审查本案商铺是否有消防隐患，只需审查罗红是否有消防合格证，然而，至今为止，罗红都没为“欢乐谷”办理消防合格证。在这样的情况下，一审判决以“在无其他证据相印证的情况下，不能证明原告租赁的商铺存在消防隐患且足以导致其合同目的不能实现”作出判决推理就属于失察、失公。4.罗红一审中辩解商铺出租时，水是合格的，有经过检测，但又拿不出检测报告。一审判决引用的罗红在一审中出示的四川省中康环境技术检测有限公司出具的检测报告存在严重问题：检测时间为2018年5月25日，并非罗红2017年3月出租时的检测报告；取水点也非商铺用水的水源点，罗红也不能证明该检测报告取水点与商铺水源点的关系；检测报告的印章模糊不清，真实性存在严重怀疑。同时，该检测报告并未附带检测单位及检测人员的资质证书，合法性存在严重问题。一审判决对一审中汪小明指出的该检测报告存在的疑问没有核实就贸然引用，明显是事实不清。5.一审判决在认定法定解除权的事由时理解错误。一审中，汪小明提出合同解除的法定事由是罗红对商铺的供水，不能满足经营餐饮的需要；电压不足，不能满足电器用电的需要。根据商铺租赁合同第七条“甲方权利和义务”的第7项“甲方应保证商铺正常用水用电和网线铺设”之约定，罗红的该违约行为已经致使汪小明租赁商铺用于经营餐饮目的不能实现。邛崃市文广新局《暂时停业通知》是对汪小明诉求的进一步证明，汪小明在一审中并非仅以《暂时停业通知》主张法定解除。同时，一审判决在引用汪小明提交的谈话录音时，错误将同时审理的他案中的录音作为本案的证据，还认为汪小明“谈话中并未提及《暂时停业通知》。除此之外，原告未提交其他相关证据”也是错误，事实上在一审中，汪小明提供了2019年5月1日的录音，该录音中明确记载“我只晓得我那儿被封了，我连自己的门都进不了，还能做生意?”6.一审判决以汪小明未在“合理期限”行使法定解除权为由否决汪小明的法定解除权是对法定解除权行使的错误理解。根据合同法第九十四条第(四)项以及第九十六条的规定，在本案商铺租赁合同已经不可能得到正常履行的情况下，汪小明已于2017年8月就通知罗红要求解除合同并搬离，此后要约其他商家一起于2018年7月、2018年10月、2019年5月又先后多次找罗红要求解除合同。因此，合同就应从汪小明撤场即从2017年9月开始计算合同解除的起始时间，此时，汪小明解除权的效力已经产生。2018年7月及以后汪小明多次要求罗红解除合同，是汪小明第二次、第三次对合同解除的通知。同时，从法定解除权本身行使的规定来看，本身并无期限限制，一审判决认为“在罗红持异议的情形下，原告不能证明其在《暂时停业通知》发出后至2018年10月7日的合理期限内，依据《暂时停业通知》通知过罗红解除合同，行使了合同法定解除权”不仅错误理解事实，也是错误实用法律。即使没有《暂时停业通知》的事实，当事人之间的合同只要满足法定解除的条件和情形，当事人均可合同期限届满前行使法定解除权，而绝无“合理期限”之说。7.法庭在一审中走访邛崃市文广新旅局的调查笔录的证明内容不可信，不应当被作为支持罗红的证据，理由是：第一，该笔录所载明仅是2018年10月份口头通知冉城公司可以开放景区，该口头通知不是正式的法律文件，不具有法律意义的效力；第二，该口头通知的形成过程及形成来源并没有在笔录中载明，不能体现政府部门的真实意思；第三，即使有该口头通知，在距今已经1年多的时间，都没有再下发正式书面通知，该事实只能证明该笔录中的口头通知并非正式行政行为，由此也反证该口头通知的真实性、合法性均存疑。第四，即使有该口头通知，也不能证明景区开放本案商铺就当然适租，且在汪小明已经对商铺租赁合同行使法定解除后，该口头通知景区开放对本案也不再适用。故该证据不应被采信。故一审判决认为“之后，邛崃市文旅局已于2018年10月8日通知景区可以恢复营业，原告主张合同解除权的基础事实已灭失”明显错误。8.根据一审法官现场查看情况及一审庭审中，冉城公司称在景区安全检查中“发现从欢乐谷到入口处到南宝水榭多处存在木板腐烂、断裂等安全隐患”，于2019年2月23日发出“关于神龙寨不夜城封闭整改的通知”，对商铺所在区域进行封闭。毋容置疑，本案商铺租赁合同已经不能再履行。故一审判决以“邛崃市文旅局已于2018年10月8日通知景区可以恢复营业，原告主张合同解除权的基础事实已灭失”应属错误。二、关于押金及租金、经营损失诉求问题1.一审判决对汪小明押金返还诉求的判决认定不当。本案中商铺租赁的场所已经无法恢复，商铺租赁合同已经事实上不能履行，在这样的情况下，即使汪小明主张合同解除的理由不能得到主张，但汪小明要求返还押金的请求于情于理于法都应得到支持。然而，在商铺租赁合同已经事实上不能履行，在该合同约定的期限仅剩有几天的情况下，一审判决以“合同约定的押金退还期尚未届满”驳回汪小明的该项请求，属认定不当。2.关于租金问题，一审判决完全忽视本案租赁场所长期不能实租，罗红实际没有为租赁场所提供供水、供电、供网等服务，在这样的情况下，即使租赁合同没有解除，司法也应该尽到相应的释明义务，酌情判决减少租金。一审判决显然没有这样做。3.关于汪小明的经营损失问题。在汪小明有充分证据证明罗红没有履行提供适租条件义务，汪小明要求法院酌情认定损失，既合法也非常合理，汪小明的该项诉求也应得到支持。三、冉城公司应当与罗红共同承担对汪小明的合同责任1.根据罗红向法庭出示《南宝山旅游区开发罗红山庄合同书》第三条、第四条、第五条、第六条第1款，冉城公司在一审庭审中也陈述，其为汪小明等商户提供供水供电的主网，并对景区进行整体管理(比如本案中其在景区安全检查中发现商铺所在区域安全隐患时，对商铺所在区域进行封闭)。均能证明冉城农业开发有限公司与罗红是一种合作关系，罗红与冉城公司各自以不同方式向汪小明履行适租的义务。冉城公司对商铺所在区域进行封闭，不仅证明汪小明反映问题的客观真实，也与崃市文广新旅局的处罚通知构成因果关系。冉城农业开发有限公司对商铺所在区域进行封闭，也进一步说明导致本案商铺租赁合同客观上不能履行，因此，本案合同的责任主体是成都冉城农业开发公司和罗红。然而，一审判决简单以“合同相对性”排除成都冉城农业开发公司，不合事理，也不合法理。四、一审判决在使用罗红提交的证据时，选择性明显本案一审判决使用了罗红提交的《南宝山旅游区开发罗红山庄合同书》、《水质监测报告》、南宝山旅游区导览图，缺忽视罗红举示的的证据：罗红提供的关于天池人家、南宝水榭两户房屋的《安全性鉴定》、《屋盖维修合同》、《关于供水的情况说明》等证据。一审判决对这些问题证据不予置评，只用对罗红有利的证据，弃用对罗红不利甚至“添乱”的证据。此外，一审判决在没有证据证明的情况下，错误认定“后于2019年3月8日解除封闭”。综上，一审判决在事实认定不清，判决有误，请求依法改判。 罗红辩称，一、《商铺租赁合同》尚未解除的事实一直存在，双方没有解除《商铺租赁合同》。因为案涉《商铺租赁合同》的签订是汪小明实地查看之后与罗红签订的，表明汪小明对合同签订时租赁商铺的现状是认可的，其接受房屋并进行装修营业，罗红已经履行了《商铺租赁合同》的合同义务，并无违约行为。汪小明停止营业与罗红无关，租赁商铺已经移交汪小明占有使用，如何经营是汪小明自主决定的，是其自主经营决策的行为。二、从合同约定来看，装修是由汪小明自行处理的，涉及到相关的水、电、消防的配置，应当是汪小明在装修过程中予以考虑的，合同中对此也作出了相应的约定，所以汪小明所说的消防问题，实际上本身是不存在的，而从消防整改的相关意见来看，那是针对神龙寨存在的灭火器或线网的安装，从解除消防查封的通知书也说明只要进行了相应的整改，是能够达到消防要求的，对于汪小明所在的欢乐谷，如果在装修时按照相关标准进行装修，就不应该存在消防的问题，消防问题本质上是汪小明自身的责任问题。三、一审认定《商铺租赁合同》没有解除，事实是清楚的，从汪小明的起诉以及上诉主张来看，其诉讼主张是解除其与罗红签订的《商铺租赁合同》，而不是确认《商铺租赁合同》什么时候已经解除了。从诉讼主张来看，汪小明在起诉和上诉时均认为当时的《商铺租赁合同》是合法有效存在的，汪小明2017年10月停止营业离场，是其自主行为，既未通知罗红，也未与罗红协商，按照《商铺租赁合同》，这是汪小明的违约行为，而不是罗红的违约行为。汪小明以诉讼的方式要求解除合同，其理由也不能成立。四、关于其主张的水、电、网络不符合使用标准的问题，供水供电以及网络都是第三方提供的，包括国家电网、网络服务单位，水是供水单位提供的，不止是汪小明一家，从具体的使用情况来看，至今没有任何商家说水、电、网络不符合要求，客观上也没有任何一个用户要求这些单位提供符合相关标准的检测证书，这是客观大众都知悉的事实，不需要证据证明。汪小明认为不符合标准，应当由汪小明提供证据予以证明。就目前来看仅仅是汪小明的陈述，没有任何证据能够证明其所陈述的水发混、发黄无法使用的情况，既然举证不能的后果应当由汪小明承担。罗红提交的水质检测报告是反驳证据，能够证明冉城公司供应的水符合相关标准，并不因此能够减轻汪小明就其主张的举证责任。是否符合消防的要求，应当由汪小明在接手装修时就进入去规划设计的范围。五、对于暂停营业通知，该通知针对的是冉城公司，该停止营业的行为并未在景区商家发布，也未落实执行，景区的商家经营都是正常进行的，没有对景区的经营造成任何影响，不存在影响汪小明使用租赁商铺的情形，而且汪小明于2017年10月前停业进场，通知在后，停止营业通知与汪小明的停业离场没有任何关系。六、汪小明不具有约定的或者法定的合同解除权，虽然汪小明主张其与其他商家多次找到罗红，在汪小明没有法定或者约定的合同解除权，其找到罗红提出所谓的是否终止合同或者退还相关的材料，仅仅是协商行为，从结果来看，双方的协商没有达成一致意见。合同还是在继续履行的。即使汪小明认为《商铺租赁合同》已经解除，但汪小明行使解除权的请求并未向罗红直接提出，而是向人民法院提起诉讼，请求判令解除合同。七、对于汪小明提到的欢乐谷的现状，出现了毁损、腐败的情况，这也是汪小明未履行合同对租赁物进行维修、维护所造成的，造成的后果和责任应由汪小明承担，由此造成的损失应由汪小明进行赔偿。八、关于罗红与冉城公司的关系，从罗红与冉城公司签订的合同书来看，双方的权利义务是清楚的，罗红自主开发建设相关的旅游接待项目，自主经营，自负盈亏，汪小明所说的合同第六条第一款而认为罗红所开发的项目所有权属于冉城公司，这种理解明显与客观事实不符，也与普通认识不符，罗红开发的所有项目的所有权属于罗红。从合同相对性的原则来看，合同是由罗红和汪小明签订的，冉城公司对合同签订履行并没有任何参与行为。对于汪小明所说的毁损、腐败等，是因为汪小明等承租人不进行维修、维护所造成的，而冉城公司作为旅游区开发主体进行的管理行为，与罗红和冉城公司签订的合同书的约定是一致的，而不能因此就推论出冉城公司是罗红所开发项目的所有权人以及冉城公司是案涉合同的一方当事人。综上，汪小明的上诉事实和理由不能成立，其主张缺乏事实依据，请求依法驳回汪小明的上诉，维持一审判决。 冉城公司辩称，冉城公司确实和罗红是合作关系，但汪小明提出的冉城公司委托罗红，冉城公司表示不认可，冉城公司和汪小明之间没有直接合同，诉讼前也未见过汪小明，也没有委托罗红和汪小明签订合同。政府的开发协议当中允许冉城公司招商引资，冉城公司把罗红招进来，罗红是独立的经营主体，至于罗红去经营、租赁，是罗红的事情，罗红和谁签合同以及收租金的事情冉城公司不知情，也根本没有参与。本案项目是灾后重建项目，景区大小商家有40多家，冉城公司给商家配套的水、电都是到项目的口子上，由商家自行去布局，只是冉城公司要对所有的商家进行统一管理的，也是考虑到形象和口碑这方面的问题。就景区本身来说，刚开业后景区因为品牌影响力还不够，也缺乏宣传，生意不好，汪小明等商家就陆续撤场，因为生意不好的原因。 汪小明向一审法院起诉请求：1、确认汪小明与罗红、冉城公司签订的《商铺租赁合同》已解除；2、判令罗红、冉城公司退还汪小明租金15120元、押金3000元；3、判令罗红、冉城公司赔偿汪小明经济损失4000元。 一审法院认定事实：2016年1月1日，冉城公司（甲方）与罗红（乙方）与签订了《南宝山旅游区开发罗红山庄合同书》，约定：甲方将景区内一定面积的流转土地使用权租给乙方用于开发建设罗红山庄项目；该项目由乙方独立开发建设、自主经营或招商引资，自负盈亏；甲方按规划在条件许可的前提下开同该区域电、气及光纤网络，在该区域处预留接口等。上述合同签订后，罗红在景区内独自开发建设了“欢乐谷”、“不夜城”和“神龙寨”，该三个项目分处不同区域。2017年3月4日，罗红（甲方）与汪小明（乙方）签订了《商铺租赁合同》，主要内容有：甲方将位于“欢乐谷”商铺编号103号，建筑面积24平方米的商铺租赁给乙方用于经营餐饮；租期三年（2017年3月1日至2020年8月31日），租金共计15552元；乙方应当在签订合同后当月向甲方交纳租赁商铺押金3000元，合同期满不计息如数退还；甲方保证商品正常用水用电和网线铺设；乙方非特殊情况不得连续三天关门，否则视为违约；乙方在合同期满一年后如有生意不好或特殊情况要撤场的，可把在甲方购买的各种材料物品等由甲方折价回收等。合同签订后，汪小明向罗红缴纳了全部租金和押金。后汪小明开始营业，于2017年10月前停业并离场，至今未进场恢复营业。 2018年4月30日、2018年5月29日，邛崃市文旅局向冉城公司送达了两份《暂时停业通知》，主要内容为：“南宝山旅游区（金山片区）项目由于基础设施暂不完善，需要整改到位之后方可营业。”“请你公司在旅游区在完善相关基础设施、整改安全隐患，并征求相关部门同意后方可营业”等。2018年10月8日，邛崃市文旅局口头通知冉城公司景区可以恢复营业。 2019年2月23日，冉城公司以多处木板腐烂、断裂存在安全隐患为由将“欢乐谷”、“不夜城”入口处封闭，后于2019年3月8日解除封闭。 审理中，汪小明申请对罗红、冉城公司的财产采取保全措施，预缴了保全费180元，并提交了邛崃市公安消防大队作出的邛公消封字[2019]第0009号临时查封决定书、汪小明等商铺租户与罗红面谈的谈话录音（录制时间为2018年10月7日）、视频录像（拍摄时间为2019年5月1日）。罗红提交了四川省中康环境技术检测有限公司于2018年5月25日出具的对王山蓄水池的水质进行检测的检测报告。 一审法院认为，本案的主要争议焦点为： 一、《商铺租赁合同》是否已解除的问题 1、汪小明能否以水、电、网络不符合要求和存在消防安全隐患为由主张合同法定解除权。只有不履行合同主要义务或履行合同主要义务不合格，导致合同目的不能实现，构成根本违约的，当事人才能行使合同法定解除权。本案中，首先，《暂时停业通知》中没有明确指出景区具体哪些基础设施不完善，汪小明也未提交其他任何证明水、电及网络不符合要求且导致其合同目的不能实现的证据；其次，邛公消封字[2019]第0009号临时查封决定书中载明的被查封单位是“神龙寨”，而非汪小明商铺所在地“欢乐谷”，在无其他证据相印证的情况下，不能证明“欢乐谷”存在消防隐患且足以导致汪小明合同目的不能实现；最后，罗红提交的水质检测报告结论是“未检出消毒剂，其余指标符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006的要求”，即使检测时间是在汪小明停业后，但在无其他相反证据反驳的情况下，能够在一定程度上反驳汪小明水质不符合要求的主张。综上，汪小明不能证明罗红提供的水、电、网络及消防安全等不符合要求，导致其合同目的不能实现，已构成根本违约，故不能享有合同法定解除权。 2、汪小明是否依据《暂时停业通知》在合理期限内行使了合同法定解除权。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限的，享有解除权的一方应当在合理期限内行使。根据汪小明提交的谈话录音，汪小明等租户要求解除合同退还两年租金及全部押金的理由是：“我们来签合同的时候，是不是一年之后生意不好，我们可以退的嘛。”等，谈话中并未提及《暂时停业通知》。除此之外，汪小明未提交其他相关证据。据此，在罗红持异议的情形下，汪小明不能证明其在《暂时停业通知》发出后至2018年10月7日的合理期限内，依据《暂时停业通知》通知过罗红解除合同，行使了合同法定解除权。之后，邛崃市文旅局于2018年10月8日通知景区可以恢复营业，汪小明主张合同法定解除权的基础事实已灭失。 二、汪小明诉请的租金、押金及购买服装等器具的损失问题 1、关于退还部分租金和全部押金。因《商铺租赁合同》尚未解除，双方也未达成其他协议，在罗红持异议的情况下，一审法院对汪小明的该项诉请不予支持。 2、购买服装等器具的损失。经商有风险，可能盈利，也可能亏损。汪小明作为完全民事行为能力人，在签订《商铺租赁合同》时应当是知晓该风险的。根据前述理由，购买服装及经营餐饮的器具费用因停业而产生了损失，是正常的商业亏损，应由汪小明自行负担。另，汪小明未提交任何证明具体损失的证据。据此，一审法院对汪小明的该项诉请不予支持。 另，根据审理认定的事实，涉案景点项目是由罗红投资开发并自负盈亏的，涉案《商铺租赁合同》也是汪小明与罗红签订的，成都冉城农业开发有限公司并不是《商铺租赁合同》当事人。据此，根据合同相对性原则，汪小明与罗红就《商铺租赁合同》产生的纠纷不能涉及与合同无关的成都冉城农业开发有限公司。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回汪小明的全部诉讼请求。一审案件受理费177元、保全费180元，合计357元，由汪小明负担。 二审审理中，汪小明依法提交以下证据：一、成都市中级人民法院（2018）川01民终16662号民事判决书。拟证明：汪小明租赁商铺所在的景区从2017年7月至2020年2月一直未能营业。二、照片。拟证明：案涉房屋消防措施不到位。罗红发表质证意见称，一、对该判决书，因没有看到原件，真实性由人民法院依法进行核实。对于关联性，与本案无关，也不能达到汪小明的证明目的。汪小明想证明景区从2017年7月至2020年2月一直没有营业，这也仅仅是作为诉讼中的陈述，法院最终认定的是2017年7月开始营业，而且实际经营至今，整个景区的经营情况是没有任何中断的。二、对照片，无法核实拍摄的位置是不是汪小明所租的位置，对真实性不予认可，从照片的展示的内容来看，是一个配电箱的位置，从合同约定的义务，罗红提供的电只到配电箱，电进入各个商铺是由各个业主自己处理的，而且该线路有可能是网线，网线和所谓的消防措施是没有关系的。而且这个线是串管了的，是符合相关要求的，是否在使用罗红也不清楚，对照片的真实性、合法性不予认可，也不能达到汪小明的证明目的。 冉城公司发表质证意见称，一、对该判决书，真实性、合法性由人民法院审查，冉城公司知道有这个诉讼，但不知道判决的具体内容，这是一个工程项目的纠纷，当时因为合同的计价和最终没有形成统一意见，引起这个纠纷，至于过程和结果冉城公司不清楚。同时判决中标的物不是案涉房屋所在景区，不在罗红的范围内，这是南宝山另外一个景点，叫天罡转运洞。二、对照片，这可能是欢乐谷或者不夜城其中一部分，具体不清楚，而且这里面有离开的商家，景区为了排除安全隐患已经对电进行了关闭、封锁，是没有人使用的。 罗红提交以下证据：2020年11月19日拍摄的照片。拟证明：汪小明租赁房屋现状。门锁是由汪小明锁上的。汪小明发表质证意见称，对照片真实性、合法性、关联性有异议。照片不能反映真实来源，同时也不能明确指向，也不能反映照片形成时间。冉城公司发表质证意见称，对照片真实性、合法性、关联性予以认可。 冉城公司提交以下证据：一、邛崃市规划管理局关于邛崃市南宝山旅游区（金山片区）项目规划情况说明（2016年9月29日）、邛崃市国土资源局关于邛崃市南宝山区（金山片区）项目拟用土地规划情况（2016年9月27日）、邛崃市规划委员会会议纪要（2015年12月28日、2016年5月9日）。拟证明：案涉项目是汶川地震灾后重建项目，2015年通过的总规和2016年通过的控规。因是灾后重建项目，享有灾后重建政策，可以边建边办理手续。二、2018年4月30日-10月8日销售汇总分析。拟证明：2018年4月30日、2018年5月29日文旅局发出了《暂时停业通知》后到2018年10月8日期间景区并未停止营业。汪小明发表质证意见称，一、对上述文件真实性、合法性无异议，因不能证明本案争议事实，对关联性有异议。二、对销售汇总分析，系冉城公司单方制作2018年4月30日至10月8日的销售统计表，缺乏客观性，且该统计表指向不明，是不是暗示景区存疑，故对真实性、合法性有异议。即使如冉城公司所言，其在主管部门责令停业期间没有执行停业，也不能当然得出案涉商铺满足适租条件的结论。且因案涉商铺所在区域木质腐烂存在安全隐患，被冉城公司封闭，故对关联性有异议，不能达到案涉房屋适租的证明目的。罗红发表质证意见称，对上述证据真实性、合法性、关联性均予以认可。 对汪小明提交的证据，本院认定如下：一、对成都市中级人民法院（2018）川01民终16662号民事判决书，系冉城公司与案外人杨天贵就南宝山景区内的部分人物、动物、假山、钟乳石、栏杆、溶洞等雕塑造型签订《仿真石报价表》所引发承揽合同纠纷，冉城公司在该案亦是基于杨天贵承揽该项目存在严重质量问题未整改合格，主张导致景区不具备营业条件，被要求整改不得对外营业。汪小明本案主张顾客因网络原因无法支付，应系在离场前进行过营业，与上述判决中冉城公司陈述存在不一致。故上述判决所涉纠纷是否涉及本案欢乐谷部分，并导致案涉房屋因此无法营业亦无法核实，汪小明提交该证据并不能达到其在本案中主张的证明目的，亦缺乏对本案的关联性，本院依法不予采信。二、对照片，根据手机显示的属性，拍摄时间为2019年5月1日。但该照片无法看出拍摄地点，故该证据缺乏证明力本院不予采信。 对罗红提交2020年11月19日照片，根据罗红手机中显示，拍摄时间为2020年11月11日至2020年11月18日。汪小明认可照片中房屋上的锁系其2017年锁的。本院对该证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。 对冉城公司提交证据，本院认定如下：一、对邛崃市规划管理局关于邛崃市南宝山旅游区（金山片区）项目规划情况说明（2016年9月29日）、邛崃市国土资源局关于邛崃市南宝山区（金山片区）项目拟用土地规划情况（2016年9月27日）、邛崃市规划委员会会议纪要（2015年12月28日、2016年5月9日）真实性、合法性、关联性予以认可。二、对2018年4月30日-10月8日销售汇总分析，系冉城公司单方制作，因缺乏证明力，本院依法不予采信。 对汪小明有异议的一审查明事实，本院认定如下：一、对汪小明离场时间的认定。汪小明主张其2017年9月离场，但不能明确具体时间，一审基于此认定汪小明2017年10月前离场并无不当。二、对案涉景区恢复经营时间的认定。根据一审到邛崃市文旅局的《询问笔录》，邛崃市文旅局就一审询问何时恢复营业时回复“我局于2018年10月8日口头通知了该旅游区恢复营业。”。三、对南宝山旅游区对案涉景区解除查封的时间。南宝山旅游区2019年3月8日出具《通知》载明“金鱼于2019年3月8日对整改情况进行了检查，已全部整改完毕，同意解除对欢乐谷、不夜城的查封。”。一审以此认定冉城公司于2019年3月8日解除查封并无不当。四、对神龙寨是否包含不夜城和欢乐谷，汪小明并未提供证据证明三个景区的位置关系，同时一审中汪小明称，公安消防大队除了向神龙寨出具9号临时查封决定书外，还针对欢乐谷和不夜城出具8号和10号临时查封决定书。虽其并未提交上述证据，但其陈述亦可看出三个景区存在独立性。 本院对一审判决查明的其他事实予以确认，另补充查明，一、2015年12月28日，邛崃市规划委员会《2015年第7次规划委员会会议纪要》载明“（一）原则同意邛崃市南宝山旅游区（水口金山片区）总体规划方案。同意旅游区内布局灾后重建用地指标200.42亩，作为项目建设用地。根据该总体规划方案及灾后重建指标落地方案推进项目实施，具体项目方案设计完成后再按程序报规委会审批。”，2016年5月9日，邛崃市规划委员会《2016年第3次规划委员会会议纪要》载明“一、讨论冉城公司的《南宝山旅游区（核心区）控制性详细规划及单位建筑设计方案》。会议议定：（一）原则同意冉城公司《南宝山旅游区（核心区）控制性详细规划及单位建筑设计方案》。”“（三）该规划方案连同原已审定的《邛崃市南宝山旅游区（金山片区）总体规划》作为该片区域规划建设的法定依据。”，2016年9月27日、2016年9月29日，邛崃市国土资源局作出两份《邛崃市国土资源局关于邛崃市南宝山旅游区（金山片区）项目拟用地土地规划情况说明》，载明邛崃市南宝山旅游区（金山片区）项目拟用地位于××镇××村××组，面积200.4亩，符合《邛崃市芦山地震灾后恢复重建土地利用实施规划》《南宝山旅游区（金山片区）总体规划》《南宝山旅游区（金山片区）控制性详细规划》。 本院认为，汪小明与罗红签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。本案二审的主要争议焦点为：一、案涉租赁合同是否符合解除要件；二、罗红是否应当向汪小明退还已付租金、押金，并赔偿经济损失。现评判如下。 关于案涉租赁合同是否符合解除要件的问题。汪小明主张案涉房屋水电网等基础设施不能满足经营餐饮需求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，其享有案涉合同解除权。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，在一方当事人存在违约行为且达到合同目的不能实现程度时，合同相对人可因此享有合同解除权。本案中，汪小明主张存在《民事起诉状》中载明的“水质混黄；电压也不够，连冰箱都开不了；商铺及周边网络缺失，游客前来就餐使用不了移动支付。”的情况，应当举证证明。根据邛崃市文旅局出具的《暂时停业通知》并未明确哪些类别基础设施存在不完善。邛崃市公安消防大队基于消防问题所出具《临时查封决定书》载明被查封单位系神龙寨非案涉房屋所在欢乐谷，2019年5月录音中亦未明确欢乐谷因消防问题被查封。在汪小明并未提交其他证据证明案涉房屋存在水电网无法使用的情况下，罗红提交水质监测报告载明“未检出消毒剂，其余指标符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006的要求”，该报告显示检测时间为2018年5月14日，系在邛崃市文旅局2018年5月29日出具《暂时停业通知》前，能在一定程度上反映景区水质情况。故汪小明2017年9月的搬离行为不能达到解除合同的后果。而虽邛崃市文旅局出具《暂时停业通知》，但汪小明亦无证据证明其在停业期间主张解除。根据罗红与各商户于2019年5月的录音内容，应系罗红与各商户的协商，并未明确合同解除事宜。故对汪小明主张案涉合同已经基于其解除权的行使而解除，本院不予支持。一审对此认定并无不当，本院予以维持。因案涉合同约定租赁期限截至时间为2020年8月31日，故现在案涉合同已经履行届满。至于汪小明主张案涉商铺所在区域走廊、凭栏多处断裂，屋顶多处腐朽霉烂，合同无法继续履行。汪小明并未提交证据案涉房屋已经因破败无法使用。同时，汪小明在离场后对案涉房屋进行上锁，未与罗红办理腾退交接，二审亦称房屋内还有其物品，案涉房屋仍由其继续占有。而根据合同第六条第一款约定，罗红交付房屋给汪小明后，汪小明在使用期间的装修及修缮均自行负责。故案涉房屋在使用期间的维护亦由汪小明负责。基于此，对汪小明以此为由主张合同无法继续履行的责任在罗红，本院不予支持。 关于罗红是否应当向汪小明退还租金、押金，赔偿损失。本院认为，对罗红是否应当退还租金，因支付租金系承租人主要合同义务，故罗红要求汪小明向其支付租金有事实和法律依据。然在邛崃市文旅局出具《暂时停业通知》要求停业期间，以及冉城公司封闭入口期间，案涉房屋客观上丧失使用用途，该原因系因罗红导致，故对罗红要求汪小明支付该期间租金，本院不予支持。罗红应向汪小明返还租金2908.8元（432元/月×6个月+432元/月÷30天×22天）。至于罗红、冉城公司主张上述期间并未应向商户经营，并未提供充分证据证明，本院对其主张不予支持。对罗红是否应当退还押金，根据合同第四条第三款约定，押金退还条件为“合同期满不计息如数退还，若乙方违反合同约定造成甲方经济损失，甲方有权没收押金作为违约金，并负责赔偿甲方损失。”，因案涉合同已经履行期限届满，在案证据不足以证明罗红因汪小明的违约行为就案涉合同的履行产生经济损失。故其应向汪小明返还押金。对汪小明主张赔偿损失，因其并未提供证据证明其具体支出，本院对其该项主张不予支持。 关于冉城公司是否系本案案涉合同责任主体。本院认为，案涉合同系汪小明与罗红签订，汪小明系从罗红处接手案涉房屋，并向罗红支付租金。故其系与罗红成立房屋租赁合同关系。冉城公司虽于罗红存在合作关系，但并非案涉合同相对人。汪小明主张冉城公司系案涉合同责任主体，本院不予支持。 综上所述，汪小明的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定罗红是否应退还租金存在不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省邛崃市人民法院（2020）川0183民初829号民事判决； 二、罗红在判决生效之日起五日内向汪小明返还租金及押金共计5908.8元； 三、驳回汪小明的其他诉讼请求。 一审案件受理费177元、保全费180元，合计357元，二审案件受理费354元，共计711件，由罗红负担184元，汪小明负担527元。 本判决为终审判决。 审 判 员 何广智 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 郑 帅 书 记 员 曹成香