江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0111民初5434号 原告（反诉被告）：马荣，女，1978年6月25日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：刘松明（与马荣系夫妻关系），男，1977年9月5日生，汉族，住南京市浦口区。 被告（反诉原告）：张弛，男，1968年10月31日生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：戎晓霞，江苏路漫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈睿卿，江苏路漫律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）马荣与被告（反诉原告）张弛租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马荣及其委托诉讼代理人刘松明、被告张弛及其委托诉讼代理人戎晓霞、陈睿卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马荣向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方签订的租赁合同；2、请求被告支付2020年4月至7月房租，共计237500元，3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2018年5月15日将位于南京市浦口区××门面房出租给被告，租期8年，租金第一年、第二年为70万元，第三年按每年5%递增，双方约定第一年房租半年一付，第二年按季度提前一个月支付，现被告未支付2020年4月至7月的房租共计237500元，现诉至法院，要求判如所请。 被告张弛反诉、辩称，欠付租金时间段为2020年3月16日到2020年6月15日，金额为21.5833万元。在疫情之前以及疫情之后，被告均正常支付租金。案涉租赁房屋用于幼教培训，根据南京市的相关政策，真正恢复营业时间为6月1日，在此之前因政府强制停业。双方签订房屋租赁合同之后，案涉房屋一直存在大面积漏水，且经反复维修均不得改善，结合案涉房屋是幼教机构，对房屋环境要求相对较高，因此大面积漏水给被告的运营造成了严重的影响。2020年7月1日，政府对案涉房屋所在区域，强制进行外墙面出新等工程，原告并未在收到通知后及时告知被告，因政府出新，强制要求门头统一，对被告的营运又是一个巨大的影响。根据最高院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见，案涉租赁合同不应被解除，同时，被告方对案涉租赁物同投入了巨额的装修，如果合同被解除，将导致被告的损失进一步扩大。因为新冠疫情属于不可抗力，被告请求变更合同，免除疫情停业期间即2月到6月份四个月的房租。现反诉请求：1、请求原告履行维修义务，对房屋漏水部分进行维修，对因漏水而造成的房屋的毁损进行恢复，赔偿被告委托第三方进行维修支付的维修费用损失63000元；2、请求原告赔偿营业额损失暂定20万元，3、原告承担本案的诉讼费用。 原告马荣针对反诉辩称，之前原告的房屋用于开宾馆，后将房屋租给被告用于教育机构，在开设宾馆时，房屋没有漏水情况，漏水是因被告装修野蛮施工导致，后原告也及时为被告维修，修好后未再出现漏水情况。直到2020年7、8月份，梅雨季节出现了漏水情况，原告通知被告等梅雨季节过后再维修，后又赶上政府出新，有一部分使用了维修基金，政府答应帮助维修。关于门头问题，现在被告不愿意拆门头，现在政府要求拆掉门头，原告也没有办法。3、被告要求赔偿漏水损失63000元没有事实根据，原告不同意，2020年3月被告的早教机构处于停业状态，因为原告催缴被告房租，被告才提出漏水要求赔偿。被告要求赔偿营业额损失20万元，原告不同意。关于新冠疫情被告要求免除4个月房租，原告同意让一个月房租。 双方对如下事实无争议，本院予以认定： 2018年4月23日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其坐落于南京市浦口区××门面房共977.14平方米（套内面积951.04平方米）出租给被告用于经营，租期8年，自2018年5月15日至2026年7月14日，第一、二年租金每年70万元（第一年自2018年7月15日至2019年7月14日止，第二年自2019年7月15日至2020年7月14日止），第三年开始按每年5%递增，租房押金10万元，第一次支付半年租金35万元，之后按季度提前支付。原告有义务维护该处房屋，确保被告能够正常运营。被告在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，租赁期内因租赁产生的水、电、卫生费、物业管理费由被告承担。租赁期内，被告发现房屋及附属设施有损坏或故障时应及时通知原告，原告应在接到通知后及时进行维修，逾期不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担。因使用不当或不合理使用致房屋及附属设施损坏或故障的，被告应负责维修，费用由被告承担。原告保证该房屋非被告装修或改动部分处于正常的可使用和安全状态，遇此类修缮，原告应在被告通知的24小时内安排解决。未按约定期限交付房租超过30天以上的，原告有权解除合同，押金不再退还。 合同签订后，被告于2018年12月7日支付租金35万元，2019年6月12日支付16.5万元，2019年9月10日支付18.5万元，2019年12月3日支付17.5万元，2020年8月13日支付11.6667万元加上8750元，2020年9月30日支付18.3750万元。 原、被告确认，被告在2020年3月底前不欠租金，2020年4月1日至2020年7月31日期间的租金23.3333万元未付。月租金为58333.33元，季度租金为175000元。 上述事实，亦有原告提交的房屋租赁合同、银行流水，以及当事人陈述为证。 双方争议焦点为：1、疫情期间是否减免租金，2、涉案房屋漏水原因，原告是否已履行维修涉案房屋义务。 原告认为，原告也要还贷款，家里开支、小孩学费都靠房租，不同意免除4个月房租。漏水是因被告野蛮施工，原告亦已履行维修义务。为此原告提交如证据： 证据一、2019年6月10日微信聊天记录（载体为手机），聊天人王姓施工人（微信号：×××，电话号码156××××8379）与刘松明（原告丈夫，微信号：×××），聊天内容为：刘松明请施工工人到案涉房屋的楼顶看漏水问题，刘松明委托施工人拍几张照片，证明及时为被告维修漏水情况； 证据二、2019年5月28日、9月3日刘松明与何成立（微信号：×××）的微信聊天记录，证明何成立是施工队老板，原告让何成立安排油漆工人做油漆。 被告质证意见为，证据一、二的三性均不予认可，对施工人的身份不能确认，内容不能证明已维修。 被告认为，因为新冠肺炎疫情爆发，被告作为南京市第一批验收合格复课的托育机构，于6月1日之后才开始营业，根据规定，应免除停业期间四个月的租金。因房屋一直漏水未解决，被告为此自行维修支付维修费63000元。被告为支持其反诉提供如下证据： 证据一、南京市第十批赴学安排和验收合格通知书，证据的内容是因为新冠肺炎疫情爆发，被告作为南京市第一批验收合格复课的托育机构，于6月1日之后才开始营业，期间被告营业的托育机构连续四个多月处于未开门营业状态，证明目的是被告响应政府部门防治疫情的有关规定，一直停业，至今年6月，根据相关政策以及法律规定，可以不可抗力为由，要求免除停业期间四个月的租金； 证据二、微信聊天记录，证据内容是双方就停业期间的租金免除问题，反复沟通；证明目的是被告并未逾期交付租金； 证据三、房屋漏水照片以及微信聊天记录，证据的内容是，被告在房屋租赁出现漏水问题后，一直积极与原告沟通漏水维修事宜，但原告一直拖延维修，且后续维修对漏水问题未进行彻底解决； 证据四、政府外墙出新的照片、出新通知，证据的内容是今年7月初，因市政建设，需对涉案房屋所在的沿街商铺进行外墙出新对被告门头的进行整修，被告因门头整修以及相关道路进行封锁，对被告营业额产生影响； 证据五、房屋租赁合同（与原告提交的租赁合同一致）、房屋漏水照片、微信聊天记录，证明原告提供的房屋漏水问题一直存在，一直未能彻底进行维修，给被告造成了巨大的损失； 证据六、维修合同、报价清单、维修发票、微信转账记录，证据内容是被告委托第三方对漏水造成的一些房屋发霉等问题进行维修，产生了维修费用63000元； 证据七、政府的出新通知以及政府出新工程的照片，证明案涉房屋在2020年7月1日之后，政府统一进行出新，严重影响了被告的正常营运。 原告质证意见为，对证据一、二无异议，根据相关规定可以不可抗力为由免除停业期间4个月房租，但原告尚有620万元的银行贷款，如果免除房租对原告生存有影响；证据三陈述原告不维修、拖延维修，对此不能认可，原告在10月9日已经派人应急处理；对证据四原告没有收到政府的出新通知，原告到现场看到公示，证据五群聊的内容基本上吻合，千百媚是原告，一涵是被告爱人，房屋漏水存在，原告也在积极处理漏水问题；证据六的维修合同没有写明时间，被告没有维修，维修合同、报价清单都是假的，转账记录时间有矛盾；对证据七中出新照片是真实的，政府做雨污分流，没有通知原告。 被告陈述，2019年上半年签订了维修合同，一直在维修，从2019年上半年到现在一直都是崔秀林在维修，到现在为止支付了63000元，从2019年开始陆续支付，都是现金支付，具体支付情况忘记了。 本院认证意见为，双方提交的证据真实性无异议部分，本院经审查予以认定。原告提交的证据内容未反映房屋漏水是因被告野蛮施工导致，本院不予采信。双方提交的证据被告提交的证据六原告认为虚假，综合证据二、三、五中微信聊天记录，可证原告知道被告自行维修的事实，证据六形式完整，内容与待证事实相关联，本院予以认定。 经审理查明，被告承租涉案房屋后，设立南京汉密尔顿保育服务有限公司，使用过程中，涉案房屋每逢下雨出现墙面渗水，原告实施了维修，被告亦自行维修，因自行维修支付维修费用63000元。因新冠肺炎疫情爆发，被告停止营业，于2020年6月1日之后开始营业，2020年7月1日，经政府批准，南京市浦口区建设发展有限公司对涉案房屋所在区域进行综合整治提升，工程计划于2020年12月31日前完工。 本院认为，原、被告之间签订的租赁合同不违反法律规定，受法律保护，双方当事人均应全面严格履行。双方在合同中约定按季度提前支付租金，双方在本案中确认，被告在2020年3月底前不欠租金，2020年4月1日至2020年7月31日期间的租金23.3333万元未付。原告仅以被告未支付2020年4月至7月的房租要求解除合同，被告不同意，结合被告租赁房屋的用途，因疫情及疫情防控原因，且继续履行并不影响原告合同目的的实现，故原告主张解除合同本院不予支持。 合同履行期限内，适逢新冠疫情及疫情防控需要，适用不可抗力情形，综合租赁用途、疫情和防控措施对被告的影响，继续按原租赁合同支付租金对被告明显不公平，其请求减免租金，应得支持。但其请求减免4个月租金对原告亦不公平，本院参照疫情期间租金减免政策，酌定按三个月租金的50%减免。 双方在合同中约定原告有义务维修涉案房屋，确保被告能够正常运营，租赁期内，被告发现房屋及附属设施有损坏或故障时应及时通知原告，原告应在接到通知后及时进行维修，逾期不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担。合同法第二百二十条、第二百二十一条亦规定，应由出租人即原告承担维修义务，原告未履行维修义务的，被告可自行维修，维修费用由原告承担。实际履行中，涉案房屋因下雨漏水，原告未能证明系被告野蛮施工导致，原告有义务为其维修，被告亦可自行维修，自行维修发生费用应由原告承担，故被告反诉主张维修费用63000元本院予以支持。被告请求原告赔偿营业额损失20万元无事实依据，亦未提供证据证明，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告张驰自本判决生效之日起五日内支付给原告马荣租金145833.33元； 二、原告马荣自本判决生效之日起五日内支付给被告张驰维修费63000元； 三、上述一、二项折抵，被告张驰自本判决生效之日起五日内支付给原告马荣租金82833.33元； 四、驳回原告马荣的其他诉讼请求； 五、驳回被告张驰的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4863元，由原告马荣负担1646元，被告张驰负担3217元；反诉受理费2623元，由原告马荣负担688元，被告张驰负担1935元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费4863元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九的规定向本院申请执行。申请执行的期间为两年，从判决规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  俞昌盛 人民陪审员  张桂霞 人民陪审员  尚自英 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  徐 乔