内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院   民事判决书   （2020）内0502民初7845号   原告（反诉被告）：张亮，男，1983年出生，蒙古族，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。   原告（反诉被告）：张佳欣，女，1988年出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。   二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：孙旭阳，内蒙古富河律师事务所律师，执业证号：×××。   被告（反诉原告）：张振富，男，1970年出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：王智，北京市道成（通辽）律师事务所律师，执业证号：×××。   第三人：通辽市信驰易家房地产经纪有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市，统一社会信用代码：×××。   法定代表：刘江，总经理。   委托诉讼代理人：刘健，男，该公司员工，公民身份号码：×××。   原告（反诉被告）张亮、张佳欣诉被告（反诉原告）张振富、第三人通辽市信驰易家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张亮、张佳欣及委托诉讼代理人孙旭阳，被告（反诉原告）张振富及其委托诉讼代理人王智，第三人通辽市信驰易家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   本诉原告张亮、张佳欣向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的通辽市存量房屋买卖合同；2.请求判令被告向原告支付因违约行为造成损失5300元（以165800元为基数，期限自2019年11月至2020年8月，利率按全国银行间同业拆借贷款利率），违约金33160元（未付款165800元乘以20%），合计38460元；3.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月20日，原被告双方签订了通辽市存量房屋买卖合同及补充协议，居间方为第三人，合同约定房屋总价款为430000元，2018年1月1日前被告向原告累计支付首付款200000元，剩余230000元购房款待办理房证并过户至被告名下30日内，由被告按揭贷款支付给原告。同时还约定由于房证未下发，且该房屋有抵押贷款，双方同意交完首付后该房屋贷款由被告按月偿还，被告承诺在每月还款前一日按银行要求将当月应还贷款转至原告指定的银行卡中，否则造成后果由被告负责。合同签订后，被告按约定向原告支付了首付款200000元并搬进了该房屋，也按月将其应当负责偿还的自2017年4月至2019年12月银行按揭贷款转至原告指定账户，共计还款64200元。2019年9月，该房屋产权证下发后，被告要求原告给房屋过户，因房屋过户需要提前还清全部银行贷款，原告想尽办法尽数凑齐，待所有材料准备好后，被告又突然不过户了。2020年1月起被告又开始拒绝承担其所应当按月偿还的银行贷款。原告认为，被告的行为已构成违约，根据双方签订的合同，被告未按合同约定付款超过30日的，原告有权解除合同，并应当由被告向原告支付未付款20%的违约金。为维护本诉原告的合法权益，故提起本案诉讼。   本诉被告张振富辩称，原告诉被告违约与事实不符，被告不存在违约，被告一直按照合同约定履行自己的义务；原告所述被告未在约定时间付款系原告原因造成，原告在房屋所有权证下发后，未在约定的时间内办理清偿贷款和转移登记，被告是在对原告的行为产生了不信任的状态下，认为原告属于合同先履行一方，原因是原告的行为所造成的，责任并不在被告。   反诉原告张振富向本院提出以下反诉请求：1.请求判决反诉原告与反诉被告继续履行双方之间签订的通辽市存量房屋买卖合同及补充协议；2.请求判决反诉被告给予反诉原告办理“通辽经济技术开发区龙兴世纪城1#楼-3-1802”房屋权属转移登记；3.请求判决反诉被告向反诉原告支付违约金42272元（2019年11月1日至2020年9月16日），2020年9月17日起的违约金按照合同约定计算至反诉原告实际取得房屋所有权证书之日止；4.请求判决反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月20日，原、被告双方签订了通辽市存量房屋买卖合同及补充协议，合同约定房屋总价款为430000元，反诉原告先行支付首付款200000元，剩余230000元购房款待办理房证并过户至被告名下30日内，由被告申请银行贷款支付给原告。同时还约定由于房证未下发，且该房屋有抵押贷款，双方同意交完首付后该房屋贷款由买受方按月偿还，直到房证下发当月在出卖方清贷时，所有还款额从剩余尾款230000元中扣除。2019年9月，涉案房屋产权证下发，但反诉被告并未按约定在当月清偿房屋剩余贷款并解除抵押，导致房屋所有权至今不能转移。反诉原告仍按约定偿还银行贷款至2019年12月，而反诉被告向反诉原告明确表示不能清偿剩余房屋贷款，无法办理权属转移登记。反诉原告认为，反诉被告履行房屋权属转移登记的义务在先，而反诉原告申请贷款并支付剩余购房款款的义务在后，所以反诉原告停止偿还银行按揭贷款符合法律规定，属于行使后履行抗辩，并不构成违约。由于房屋已实际交付并入住，为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉。   反诉被告张亮、张佳欣辩称，我方没有违约，合同继续履行没有事实及法律依据，在对方没有及时履行合同的前提下，要求我方继续履行合同毫无事实依据，同时，被告应该承担违约责任，所以请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。对方未及时向我方支付银行月供款是其自身原因导致，是主观不想支付，而非客观不能支付，我方已经在第三人处花费相关手续款，借得所有房屋清贷款项，但由于对方原因，不能进行房屋贷款，所以，导致清贷失败，在对方无法进行贷款的前提下，我方如进行清贷是毫无意义的，还会给我方带来相关经济损失，所以我方没有违约，在对方后来不及时过户的前提下，对方应当承担违约责任。   第三人通辽市信驰易家房地产经纪有限公司述称，原告与被告属实是通过我公司办理的购房事宜，我公司提供了中介服务，原告与被告之间的纠纷与我方无关。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：通过第三人通辽市信驰易家房地产经纪有限公司居间介绍，原告（反诉被告）张亮、张佳欣与被告（反诉原告）张振富于2017年3月20日签订了通辽市存量房屋买卖合同及补充协议各一份，约定由张亮、张佳欣将其所有的未下发房屋权属证书并在银行有抵押贷款的坐××区住宅以430000元的价格出售给张振富，由买受方先行支付首付款200000元，剩余购房款230000元自房证下发之日起30日内，双方办理房屋权属转移登记后由买受人在30日内向银行申请贷款进行支付；同时还约定由于房证未下发，且该房屋有抵押贷款，双方同意交完首付后该房屋贷款由买受方按月偿还，直到房证下发当月在出卖方清贷时，所有还款额从剩余尾款230000元中扣除。合同签订后，张振富按约定向张亮、张佳欣支付了首付款200000元并搬进了该房屋，也按月将其应当负责偿还的自2017年4月至2019年12月银行按揭贷款转至张亮、张佳欣指定账户，共计还款64200元。2019年7月12日，涉案房屋产权证下发，张亮张佳欣至今未到中国银行办理房屋清贷手续，导致房屋至今未能办理产权转移登记，张振富也无法持有房证向银行申请贷款并向张亮、张佳欣支付剩余购房款165800元（已扣除偿还银行贷款数额）。   上述事实，有原、被告的当庭陈述及张亮、张佳欣提交的不动产权证复印件一份、通辽市存量房屋买卖合同一份、补充协议一份、张亮和被告妻子程绍英的电话录音光盘一张，以及张振富提供的复举对方出示不动产权证复印件一份、通辽市存量房屋买卖合同一份、补充协议一份在卷佐证，经审查，上述证据来源合法、内容真实、与案件具有关联性，本院予以确认。   本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。民事主体依法享有债权。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。原告（反诉被告）张亮、张佳欣与被告（反诉原告）张振富之间所签订的通辽市存量房屋买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本诉原告张亮、张佳欣要求解除合同的理由是由于本诉被告张振富未按合同约定付款构成违约，但结合查明事实，本诉被告张振富已按合同约定向本诉原告张亮、张佳欣履行支付首付款200000元的义务，并按约定承担了在房证下发前应由其承担的银行还款，未付剩余购房款的原因是房屋未办理产权转移登记，无法向银行申请贷款，责任不在本案被告张振富，故本诉被告张振富并未违约，且即使存在逾期付款的违约事实也不构成根本违约，并达到不能实现合同目的的程度，故本诉原告张亮、张佳欣要求解除合同、赔偿损失并支付违约金的诉讼请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。人民法院审理涉及合同解除纠纷案件，应当树立依法保护诚信守约方、惩戒恶意违约方的价值取向，秉承合同严守、诚实信用、公平正义的原则，为维护交易的稳定性，通常在合同只要不存在根本违约导致无法实现合同目的之外，但凡合同继续履行的基础存在，即便存在一般违约行为，也应当优先适用继续履行。因反诉原告张振富已大部分履行了付款义务，且涉案房屋产权证也已下发，具备了合同继续履行的条件，故反诉原告要求继续履行合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。本案中双方对合同履行产生争议的根本原因为反诉被告张亮、张佳欣就涉案房屋至今尚有按揭贷款未还清，而合同中对反诉被告张亮、张佳欣还清银行全部贷款的时间约定不明，也不能认定反诉被告张亮、张佳欣存在违约行为，故反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。第三人通辽市信驰易家房地产经纪有限公司在本案中不承担民事责任。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百三十条、第一百六十一条的规定，判决如下：   一、反诉原告张振富与反诉被告张亮、张佳欣继续履行双方于2017年3月20日签订的通辽市存量房屋买卖合同及补充协议；   二、反诉被告张亮、张佳欣在本判决生效后30日内偿还坐××区住宅的现有房屋抵押贷款，并于还清贷款后30日内解除上述房屋的抵押登记并协助反诉原告张振富将上述房屋变更登记至反诉原告张振富名下，反诉原告张振富于房屋产权变更登记后30日内向反诉被告张亮、张佳欣支付剩余购房款165800元；   三、驳回本诉原告张亮、张佳欣的诉讼请求。   四、驳回反诉原告张振富的其他反诉请求。   本诉案件受理费减半收取计381元，反诉案件受理费减半收取计429元，合计810元，由原告（反诉被告）张亮、张佳欣负担610元，由被告（反诉原告）张振富负担200元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。   判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。   本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况，如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活和工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   审判员 翟广明   二〇二〇年十二月十一日   书记员 陈鹏飞