青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2725号上诉人(原审被告)：青海广利机电科工贸有限责任公司，统一社会信用代码：91630000710467406E，住所地西宁市城中区南川东路**。法定代表人：马文忠，总经理。委托诉讼代理人：刘雪琴。委托诉讼代理人：周青，青海竟帆律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：单东辉，公民身份号码：×××，男，汉族，1992年4月15日出生，住陕西省安康市。上诉人青海广利机电科工贸有限责任公司（以下简称广利公司）因与被上诉人单东辉商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初3243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人广利公司的委托诉讼代理人刘雪琴、周青，被上诉人单东辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广利公司上诉请求：撤销原判第一、二项,改判驳回单东辉的一审全部诉讼请求。事实及理由:一审法院对广利公司未按合同约定期限交付房屋,构成违约认定错误。单东辉依据合同第十一条“逾期交付责任”中的约定向广利公司主张权利,但第十条约定了交付前应当满足的条件：(一)出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第八条、第九条约定的交付条件后,出卖人应当…的通知书面送达买受人。也就是说,交付房屋不仅满足时间条件,同时还要具备一定的交付条件,且需满足第八条、第九条约定的交付条件,根据合同第九条“商品房相关设施设备交付条件”(一)中第4条约定:“采用分户燃气壁挂锅炉采暖或有分户燃气接口的房屋,交付时完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网链接”。当广利公司未完成上述工作内容时约定:如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件,双方同意继续办理直至达到交付使用条件。此条款意味着,因天然气因素导致延误交付,将按约定继续办理直至达到交付使用条件。广利公司严格按照约定将具备条件的房屋交付买受人，此类情形导致的延误并非违约。一审法院认定广利公司重复收取锅炉价款错误，双方在附件三中约定“未经双方约定增加的装置视为无条件赠送给买受人”,意味着对于经过约定所增加的装置,不视为无条件赠送。广利公司收取该笔费用系双方约定增加的装置,不能视为无条件赠送给买受人,结合买受人收房时缴纳了锅炉款且未提出异议，锅炉款应不包含在房款中,广利公司不存在重复收费的问题。单东辉要求广利公司承担延误交房违约金和退还重复收取锅炉款的诉讼请求不能成立，原审判决认定事实错误，请求二审法院依法裁决。单东辉辩称，一、关于逾期交房违约金问题，双方签订的西宁市商品房预售合同合法有效，单东辉按约履行了给付房屋价款的义务，广利公司没有按期交付房屋确已构成违约，应当承担违约责任。涉案合同中关于继续办理直至达到交付使用条件的约定是在商品房相关设施、设备交付条件中，对于供水、电、暖、燃气安装的特殊表达不是对涉案整体房屋交付期限做出的变更，因此广利公司关于延误交付、按约定继续办理，直至达到交付使用条件的上诉理由不能成立。单东辉与广利公司约定房屋交付应当取得竣工验收备案文件的同时，明确了交房期限，向购房者按照约定期限交付验收合格的房屋是广利公司的合同义务，广利公司关于其严格按照约定将具备条件的房屋交付单东辉由此导致延误并非违约的上诉理由不能成立，不应采纳。二、关于重复收取锅炉款问题，合同附件三关于装饰装修及相关设备标准的约定中列明了电梯、管道、外墙保温、窗户、锅炉等，未明确约定上述设备另需收费，根据房屋买卖的交易习惯，电梯、管道、窗户等均包含在房屋价款中，广利公司将锅炉包含在电梯、管道、窗户等设备中，作为附件列入，表明锅炉款已经包含在双方约定的房屋总价款中，广利公司在房屋总价款之外，重复收取锅炉款没有合同依据及法律依据，应当予以返还。广利公司上诉称附件三约定，未经双方约定增加的装置无条件赠送给买受人，这意味着对于经过约定增加的装置不视为无条件赠送系解读错误，该条约定应当解读为双方在附件三中已经约定的相关设备及装饰、装修包含在房屋总价款中。单东辉向一审法院起诉请求：1．广利公司返还重复收取的天然气壁挂锅炉费5680元；2．广利公司支付逾期交房的违约金10277.9元；3．广利公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：单东辉与广利公司签订了《西宁市商品房预售合同》，约定广利公司将其开发的位于西宁市××区出售给单东辉，房屋总价款为538110元，预测建筑面积为93.26平方米。合同第十一条约定广利公司应该在2018年12月31日前向单东辉交付该商品房。逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后单东辉按照合同约定如数缴纳购房款。2019年7月1日单东辉向广利公司交纳了包括锅炉款在内的天然气初装费等共计9656元后，双方签订了交房收费确认表，其中锅炉价款5680元，当日广利公司向单东辉交付了房屋。一审法院认为，单东辉与广利公司签订了《西宁市商品房预售合同》，单东辉按照约定履行了给付房屋价款的义务，广利公司应该按照合同约定履行按期交付房屋的义务，广利公司没有按照合同约定期限交付房屋，构成违约，按照合同约定，广利公司应该承担给付违约金的责任。单东辉与广利公司合同约定的违约金计算方式符合法律规定，故对单东辉起诉要求广利公司给付违约金10277.9元的诉讼请求，一审法院予以支持。单东辉与广利公司签订的《西宁市商品房预售合同》附件三装饰装修物品中包括有锅炉，参照其附件三装饰装修物品中包括有外墙保温、电梯等，可以认定各户房屋中的壁挂锅炉是包含在房屋价款中的，广利公司在房屋价款外另行收取锅炉款，是重复收取了锅炉价款5680元，对此项收款，广利公司没有合同依据及法律依据，广利公司应该予以返还，故对单东辉要求广利公司返还重复收取的锅炉价款5680元的诉讼请求，一审法院予以支持。广利公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。遂判决：一、广利公司于本判决生效之日起十五日内给付单东辉延迟交房违约金10277.9元；二、广利公司于本判决生效之日起十五日内返还单东辉锅炉款5680元。案件受理费198元减半收取计99元，由广利公司负担。本院二审期间，广利公司提交《西宁晚报》上刊登的公告复印件两份，拟证明5号楼公告交房时间为2019年6月30日、10号楼公告交房时间为2019年4月30日；因天然气延迟施工，造成5号、10号楼不能按约定时间交房，广利公司履行了告知义务；单东辉对该证据的真实性、合法性予以认可，对证明方向不予认可；本院认为，以上证据能够证明广利公司延期交付房屋的事实，对其证明力予以确认。单东辉提交《告知书》一份，拟证明广利公司给部分业主按锅炉价款及违约金的70%退还了款项；广利公司对该证据的真实性认可，证明方向认可；本院认为，广利公司认可退款属实，对该证据的证明力予以确认。双方当事人对一审法院查明的事实均不持异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。本院认为，单东辉与广利公司签订的《西宁市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方理应依此约定行使权利、履行义务。该合同中关于“继续办理直至达到交付使用条件”的约定，是在商品房相关设施设备交付条件中对于供水、电、暖、燃气安装的特别表述，不是对涉案整体房屋交付期限作出的变更，故广利公司关于因天然气因素导致延误交付，按约定继续办理直至达到交付使用条件的上诉理由不能成立，不予采纳。双方在约定房屋交付应当取得竣工验收备案文件的同时明确了交房期限，向购房人在约定期限内交付经验收合格的房屋是广利公司的合同义务，广利公司关于其严格按照约定将具备条件的房屋交付买受人，由此导致延误并非违约的上诉理由亦不成立，不予采纳。双方在《西宁市商品房预售合同》附件三装饰装修及相关设备标准的约定中列明了电梯、管道、窗户、锅炉等设备，未明确约定以上设备需另行收费，根据房屋买卖的日常交易习惯，电梯、管道、窗户等均包含在房屋价款中，广利公司将锅炉包含在电梯、管道、窗户等设备中作为附件列入，在双方未有特别约定的前提下，可以认定壁挂锅炉款已包含在双方约定的房屋总价款中，广利公司在向单东辉交房时重复收取锅炉款5680元，没有合同依据。一审法院判决广利公司返还收取的锅炉价款5680元正确，应予维持；广利公司关于经过约定增加的装置,不视为无条件赠送的上诉理由不能成立，不予采纳。虽然单东辉在广利公司出具的《“海星阳光”交房收费确认表》上签字，其中记载广利公司应收费项目包含天然气壁挂锅炉5680元，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条关于“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，广利公司提供的格式条款是为了重复使用而预先拟定，并未采取合理的方式提请购房人注意，亦未与购房人协商，其在《“海星阳光”交房收费确认表》中记载天然气壁挂锅炉为应收费项目的内容，改变了原合同约定，进而排除了购房人向广利公司主张返还锅炉价款的民事权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，广利公司出具的《“海星阳光”交房收费确认表》中关于广利公司应收费项目包含天然气壁挂锅炉5680元的条款无效。综上所述，广利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费198元，由青海广利机电科工贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 纳 敏审判员 靳 玲审判员 张洁琼二○二○年十二月二十二日书记员 张 媛附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。