安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终4228号 上诉人（原审被告）：张**侠，女，1963年10月13日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：姜广辉，安徽朱友生律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚共现，男，1973年2月24日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：征军，安徽鑫光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗飞，安徽鑫光律师事务所律师。 上诉人张**侠因与被上诉人姚共现房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2020）皖1323民初4929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张**侠上诉请求：撤销一审判决，改判姚共现依法履行合同，并由姚共现负担本案一二审诉讼费用。事实和理由：一、张**侠提起本案诉讼时不符合《中华人民共和国合同法》解除合同规定的五种情形之一，一审法院作出解除房屋买卖合同的判决错误。二、姚共现、张**侠无论在《灵璧县房产定金合同》、《存量房屋买卖合同》以及《存量房屋买卖合同补充协议》中均明确约定，房屋交易所产生的税费均由姚共现承担。在双方办理过户手续时，姚共现认为过户税费过高，拒绝履行合同，存在违约的不法行为。三、本案房产交易经由中介居间介绍，姚共现作为完全民事行为能力的买方，对约定所有税费由其承担的法律后果是明知的，姚共现对其需要承担的的税、费种类，有充分了解。在张**侠与姚共现先后在2020年1月、5月三次到房产交易中心办理过户登记时，均是姚共现嫌过户税费过高，拒绝履行合同。本案是姚共现擅自违约，不愿继续履行合同，存在过错，一审认定买卖合同中对税费种类约定不明，双方均存在过错，作出判决是错误的。四、姚共现主张解除合同也没有依约通知张**侠，一审未予审查，直接解除合同程序违法。 姚共现辩称，一、本案是姚共现诉讼提出解除合同，一审法院予以支持，张**侠上诉可以要求撤销一审判决，但张**侠主张要求继续履行合同超出一审判决范围。二、双方约定房屋售价1,250,000元，过户所有的税、费由姚共现承担。但姚共现应承担的过户所产生的税、费中仅指契税、测绘费等，并不包含张**侠应自担的高额财产转让个人所得税。姚共现真心想购买张**侠的房屋，为减少个人所得税，达到交易目的，姚共现与张**侠经多次协商又签订二份合同去办理过户手续，但经房产交易中心审核未能通过，造成合同无法继续履行，并非姚共现单方违约提出解除合用。三、本案系双方对于过户所有税、费的承担合同约定不明，产生重大误解而引发，一审判决姚共现与张**侠解除合同合法有据，应予维持。 姚共现向一审法院起诉请求：1.依法解除姚共现与张**侠于2019年12月12日签订的房屋买卖合同,返还购房款600,000元并双倍返还定金100,000元;2.由张**侠负担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年12月12日，张**侠、姚共现签订《灵璧县房产定金合同》，约定张**侠将位于商住房屋出售给姚共现，产权证号灵房字第××号，总价款1250000元，2019年12月12日付定金50000元，2020年2月29日前、过户当日付首付款1200000元，房屋交易产生的所有税、费均由买方承担等。合同签订后，姚共现交付定金50000元。2020年1月6日，姚共现给付购房款600000元。2020年1月20日（农历腊月二十六日），双方在房屋交易中心办理过户时，因过户税费过高，双方产生争议，未能办理过户手续。2020年5月3日，张**侠、姚共现为减少过户税、费，签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款800000元等。后因未能通过审查，张**侠、姚共现仍未能办理产权过户。2020年5月5日，双方经协商签订《存量房屋买卖合同补充协议》，约定将房屋总价款调整为1210000元，剩余价款在办理房产过户时，由买方一次性支付，房屋交易所产生的所有税费均由买方承担等。协议签订后，双方仍因税费承担问题产生纠纷。2020年8月，张**侠要求姚共现返还房屋产权证未果，张**侠将案涉产权证号灵房字第××号产权证注销，并重新办理了不动产权利证书。本案在审理过程中，姚共现申请财产保全，安徽省灵璧县人民法院依法裁定查封了案涉房屋。 一审法院认为，本案中张**侠、姚共现就案涉房屋买卖形成合意后，双方签订定金合同，同时约定了房屋价款、付款方式等，双方之间的房屋买卖合同关系成立、有效。定金合同虽约定了房屋交易产生的所有税费由姚共现负担，但未明确具体税费种类，在实际交易时产生高额个人所得税等，后张**侠虽降低总价折抵税费，但双方仍存在争议，导致合同长期无法履行。该争议产生的原因系合同约定不具体所致，双方均存在过错。现姚共现主张解除合同，予以支持。按《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋尚未交付，合同解除后，姚共现要求张**侠返还购房款600,000元及定金50,000元，予以支持。因双方对合同不能履行均存在过错，姚共现要求张**侠双倍返还定金，不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条之规定，判决:一、解除张**侠与姚共现之间的房屋买卖合同；二、张**侠于判决书生效后十日内返还姚共现购房款600,000元及定金50,000元，合计650,000元；三、驳回姚共现其他诉讼请求。一审案件受理费10,800元，财产保全费3,520元，合计14,320元，由姚共现负担1,023元，张**侠负担13,297元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张**侠提交书证二组：证据1.不动产地籍调查表、测绘费发票，拟证明案涉买卖合同已履行到缴纳过户费用环节，该买卖合同完全可以继续履行，姚共现不愿缴纳过户税、费存在过错；证据2.张**侠的还款记录，证明其正是为了偿还贷款而出售房屋，案涉合同解除损害了张**侠的利益；证据3照片一组，拟证明合同签订后，张**侠为了履行合同，搬出房屋，紧急出售房屋内商品，造成损失。申请证人高某出庭作证，高某出庭证明，其是房屋中介，姚共现与张**侠通过其介绍商议房屋买卖事宜，其向姚共现明确告知办理过户所产生的税费种类，之后，姚共现与张**侠未让其参与签协议，两人自行达成买卖协议。姚共现表质证意见为：证据1真实，双方房屋买卖交易确实进行到测绘阶段，测绘费是姚共现支付，进而证明姚共现想促成交易；证据2、3与本案不存在关联性；对证人高某证言的三性均有异议，既然高某是房屋中介，为何没有在姚共现与张**侠签订的协议上签字或加盖中介公司印章，显然证人所述不实。本院认证意见为：对证据1的真实性予以确认；证据2、3与本案不具有关联性；证人高某所述无其他证据佐证，达不到张**侠的证明目的，本院对该证人的证明力不予确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，按照二手房交易规则，在房屋买卖双方交易过程中，需要缴纳税费及其他费用，税费主要包括：契税、营业税、个人所得税、印花税、土地增值税，其他费用主要包括房屋交易手续费、不动产权登记费。一般情况下，营业税、个人所得税、土地增值税应由卖方承担，契税应由买方承担。房屋交易手续费应由双方承担，登记费应由买方承担。但是，买卖双方可以协议约定上述费用的负担方式，双方的约定对买卖双方具有约束力。现实生活中，卖方为了满足买方降低房屋价款的要求，在减少交易价款的同时，提出过户费用及税费由买方承担的情况较为普遍，在此情况下，双方应在合同中明确载明过户费用及税费的承担方式，并将协议内容清晰、明确、全面的记载于书面合同中，以避免履行过程中发生争议，更好地维护自身合法权益。本案中，姚共现与张**侠签订房屋买卖协议，双方协议中明确房屋售价，也约定了过户所有税、费用由买方姚共现承担等事项，但双方在对过户所有税、费用的约定表述方式不全面，并未明确约定姚共现承担的过户税、费中包括出售方张**侠承担的个人所得税等税、费，继而引发争议。期间，姚共现、张**侠也通过采取另行签订阴阳合同，降低购房款的方式解决纠纷，力促成交易，但经房产交易部门审核均未获得通过。姚共现向张**侠交纳定金，支付部分购房款，与张**侠签订阴阳合同，向房产交易部门缴纳测绘费等一系列行为就是要促成房产交易，并没有放弃购房的想法。由于双方在合同中对过户税费承担约定不明，产生重大误解，姚共现、张**侠又均不愿承担个人所得税，造成案涉房产不能办理过户手续，房产交易无法完成，双方对此后果均存有过错。现姚共现明确向张**侠提出不愿再购买案涉房屋，提起诉讼要求解除与张**侠之间的买卖合同，基于上述事实该合同已具备解除条件，一审判决解除双方之间的买卖合同并无不当。双方之间合同解除后，张**侠应将收取姚共现的购房款600,000元及定金50,000元予以返还，一审判决张**侠向姚共现返还该650,000元并无不当，本院予以支持。张**侠上诉要求姚共现继续履行合同，完成房产交易,但双方已无继续履行合同的基础，对张**侠的该项上诉主张本院不予支持。 综上所述，张**侠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,800元，由上诉人张**侠负担。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  宋 莉 审判员  许劲松 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理赵如如 书记员刘相 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。