甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初12120号原告：兰州城关物业服务集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区平凉路**。法定代表人：杨佳林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王征，男，汉族，1967年1月28日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：王红娟，女，汉族，1989年3月29日出生，住甘肃省兰州市红古区。被告：刘广林，男，汉族，1958年8月29日出生，住甘肃省兰州市城关区。原告兰州城关物业服务集团有限公司（以下简称：城关物业）与被告刘广林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城关物业委托诉讼代理人王红娟、被告刘广林到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。城关物业向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即向原告支付物业管理服务费5197.5元；2、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：被告系兰州市城关区雁南路2118-2248号城关区政府雁滩住宅小区13-3-101室业主，房屋建筑面积70平方米。2001年原告与兰州市城关区房产管理局签订了《物业管理委托合同》，约定由原告为兰州市城关区大雁滩104号安居小区院内住宅楼，即兰州市城关区雁南路2118-2248号城关区政府雁滩住宅小区提供物业管理服务，服务时间为2001年4月1日起至今，物业管理服务费为0.5元每月每平方。合同签订后，原告开始对兰州市城关区大雁滩104号安居小区实施物业管理工作。2003年4月至今，原告多次上门及书面催缴物业费，被告无正当理由拒绝交纳自2003年4月至2020年6月30日拖欠的物业服务费5197.5元。被告的行为已构成违约，严重侵犯了原告即其他业主的合法权益。现原告为维护合法权益诉至法院，望判如所请。刘广林辩称，1、小区内有物业公司,其也交过物业费，但被告的太阳能热水器部分材料被损坏、偷盗，不止其一家，当时报过案，派出所让物业协调解决，后来物业公司就石沉大海，找过很多次，一直没有解决，之后被告就拒交物业费了。2、物业公司只是拉垃圾、扫院子，其他都没有做，现在汽车停满了乱停。小区安全形同虚设，物业安保形同摆设，外来人员可以随意进入，安保人员只是收停车费，其他都不管。3、物业公司恶意停水，在2020年6月停水，物业应当公开道歉并对全体业主每户赔偿10元。4、被告热水器损坏，物业不解决，要求原告赔偿。5、物业费曾多次向收费的人员反映，但原告从来没有解决过。6、原告起诉已经超过法律规定的诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年3月24日，兰州市城关区房产管理局与兰州城关物业管理服务中心（已注销）签订《物业管理委托合同书》，该合同约定，根据区政府2001年3月6日第68此常务会议决定，将雁滩安居小区物业管理，由房管局移交城关物业管理服务中心管理。甲方即兰州市城关区房产管理局将大雁滩104号安居小区院内1#、2#、3#、5#、9#、10#、11#住宅楼（备注：其他住宅楼由房管局负责协调各产权单位将其物业管理权交由乙方即兰州城关物业管理服务中心）委托乙方实行物业管理。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用。委托管理期限为五年，自2001年4月1日起至2006年3月31日。2008年4月1日，兰州市城关区房产管理局与兰州城关物业管理有限公司签订《物业管理委托合同书》，该合同约定兰州市城关区房产管理局即甲方将大雁滩104号安居小区院内住宅楼的物业管理工作委托给乙方即兰州城关物业管理有限公司，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费。委托管理期限为五年，自2008年4月1日起至2013年3月31日止。2018年1月1日，兰州市城关区房产管理局作为甲方与乙方即本案被告签订《物业服务合同》，该合同约定，甲方作为本物业的产权代表，代表本物业的全体业主与乙方订立本合同；乙方提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人应履行本合同，并承担相应的责任。物业名称为大雁滩区委家属院，坐落位置为雁南路2118号-2248号。物业管理区域物业服务收费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准实行政府指导价，由乙方上报价格主管部门审批后确定。暂定多层住宅0.5元/月·平方米。业主应于获得房屋所有权之日起交纳物业服务费用。本合同服务期限为叁年，自2018年1月1日起至2021年12月31日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主（业主大会）与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。除此，上述三份合同还对物业服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护等其他事宜作了明确约定。2019年10月22日，兰州市发展和改革委员会印发《兰州市发展和改革委员会关于核定兰州城关物业服务集团有限公司红星紫郡等物业服务收费标准的通知》，同意城关区区委家属院多层住宅每月/平方米收费标准为0.5元，应提供2星级服务。被告系城关区雁滩乡雁南路2160号16幢房屋业主，该房屋建筑面积75.14平方米。原告为被告所居住小区提供了物业管理服务，被告在交纳部分物业费用后，对2003年4月至2020年6月的费用未及时履行交纳物业服务费的义务，双方遂发生纠纷诉至本院。另查明，2016年5月13日，兰州城关物业管理有限公司变更名称为兰州城关物业服务集团有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告提交的物业管理合同及兰州市发改委关于原告物业服务收费标准的文件均相互印证了原、被告之间存在物业管理合同关系的事实。原告依约长期为被告所在小区提供物业服务，已经履行了合同约定的环境卫生、车辆管理、绿化管理等主要合同义务，被告应在享受了原告实际提供的服务后履行给付物业服务费的义务。且被告并未提供证据证明其辩称，故本院对原告的辩由不予采信。对于被告所称本案已超过法律规定的诉讼时效的问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”。庭审时，被告自认其未向原告交纳过物业服务费，原告明确物业费缴纳方式为按月交纳，诉讼时效应从每一期债务履行期限届满分别计算，原告应自被告不交纳物业服务费之时起诉讼时效内向被告主张权利。原告虽向本院提交了其向被告主张权利的催款函，但原告出示的张贴催款函的照片无法证明张贴地址就是本案涉案房屋，且该照片催款函载明时间为2020年7月15日，本院无法依据该份催款函认定本案诉讼时效中断。故原告所主张的2017年6月之前的物业服务费已超过法律规定的诉讼时效。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”。故本院对2017年6月之前的诉请不予保护。对2017年6月以后的物业服务费，按0.5元每月/平方米×75.14平方米×37个月=1390.1元（2017年6月至2020年6月）予以支持。对被告刘广林关于太阳能热水器部分材料被损坏、偷盗，物业公司恶意停水，故不缴纳物业费的答辩意见，被告未提交证据证明其辩称，本院不予认可。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告刘广林于本判决书生效之日起十日内给付原告兰州城关物业服务集团有限公司物业服务费1390.1元；二、驳回原告兰州城关物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期限的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告刘广林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 王 丽二〇二〇年十二月二十二日书记员 乔文佳