河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初396号原告：三门峡天一实业有限公司，住所地：三门峡开发区砥柱路北侧。统一社会信用代码：914112007751492307。法定代表人：段玉兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓玉，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：张志超，男，1978年2月17日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：杨雷兵，河南新砥柱律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李书龙，河南新砥柱律师事务所律师（实习）。代理权限为特别授权。原告三门峡天一实业有限公司（以下简称天一公司）与被告张志超租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天一公司的委托诉讼代理人杨晓玉，被告张志超的委托诉讼代理人杨雷兵、李书龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天一公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2．被告及时腾退房屋交付给原告；3．被告向原告支付截止于2020年2月1日的租赁费用216700元（原告要求房租计算至实际腾退房屋之日）；4．判令被告给付原告违约金20万元；5．判令被告给付截止于2020年2月1日拖欠租金的利息30372元（原告要求延迟利息计算至实际勝退房屋之日）；6．判令被告承担本案的案件受理费及其他相关费用。事实和理由：2017年10月31日，原、被告签订《租赁合同》。约定：原告将位于砥柱路北侧的三层办公楼全部出租给被告办学使用；租赁期限共计5年，自2017年11月1日至2022年12月31日止。合同租金计算办法：前二年租金每年为20万元整，后三年租金每年为15万元整。租金支付办法：被告应于本合同签订当日一次性足额支付原告第一年房屋租金20万元整，以后每年被告应于当年租金对应到期日前30日一次足额支付原告次年租金，租金直接汇入原告指定账户。若被告违约，应支付给原告20万元的违约金并赔偿造成的相应损失。被告如拖欠房租从应交纳次日起按月息百分之二加算利息，拖欠房租累计3个月以上，经催促仍未交付的，被告除承担违约责任外，原告可单方面解除本租赁合同，因解除合同造成损失的由被告承担全部法律责任。合同签订后，被告支付了2018年1月1日至2018年12月31日的租金20万元整，自2019年1月1日始，被告应付租金一直拖欠至今。原告认为，因被告违约，原告有权按照约定要求解除租赁合同，被告应当及时将租赁房屋腾空交付给原告。同时，被告还应当承担支付拖欠的租金、支付拖欠租金的约定利息、支付违约金以及赔偿给原告造成损失的责任。被告张志超辩称，1．原告计算得租赁费数额及截止时间明显错误。原告在2019年9月份已经将我承租的房屋，转让给了案外人第三人，并进行了土地及房屋产权变更登记。原告催要转让之后的租赁费明显属于主体不适格，应当由案外人第三人（××）来主张。新冠肺炎疫情期间的房租不能计算，或者应当予以减免。自2020年1月下旬起，全国进入新冠疫情严格防控期。新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见，不开避免，系不可抗力。被告为积极配合政府做好防疫工作，坚决执行政府决定暂停营业，既是租户义务也是房东责任，由此造成的损失，根据不可抗力可以免除交租义务。2．本案中是原告存在违约行为，被告不存在违约行为。被告承租的房屋为三层办公楼，建筑面积1258.38平方米。但是原告并未实际交付给被告，有一间房屋仍由原告占有和使用。对该部分租金也没有进行相应的扣除。原告已经构成违约。2018年11月份，被告准备缴纳第二年房租时，原告让人出面提出解除合同，并与被告协商房屋搬离事宜。被告开始不同意，后来得知原告要卖方，且是开发区政府要使用，被告自知租赁合同无法继续，无奈就要先解决前期的装修费等相关费用的赔偿问题，才同意解除合同。期间，双方一直在进行协商，被告明确表示2019年的房租要和装修费一并解决，原告同意也就没有在催要过房租。2019年11月15日，原告不知为何向被告出具一份通知，告知在2019年11月18日进行全面改造，将不定时断水、断电，为保证安全，请及时撤离。原、被告双方在协商解除租赁合同期满，未就相关赔偿事宜达成协议，且未给被告留出合理的腾房期限就单方解除合同，已构成严重违约。原告的卖房行为没有提前征求被告是否购买，也严重侵犯了被告的优先购买权。原告解除合同的要求依法不能成立，即使根据双方签订的《租赁合同》第13条约定，截止起诉前，原告与被告一直在协商退房赔偿问题，原告一直未向被告岁要房租或是催促交纳房租，原告现单方要求解除合同，明显不符合合同的约定，所谓的解除行为无效。3．原告主张的违约金及租金利息于法无据，不应支持。被告不存在故意拖欠租金的行为。2017年12月11日，被告曾出借给原告法人何晔10万元（钱转账给原告的法定代表人张艳霞）。另外，在2017年10月31日接收承租房屋时原告又向被告索要了10万元的转让费。在2018年11月份，开始协商对被告的投入进行补偿时，被告便与原告协商用上述借款和转让费折抵2019年房租，何晔表示同意，当时原告正和第三人协商将该租赁房屋出售。被告实际上已经交纳了2019年的大部分房租，仅剩一小部分说的也是和原告算账之后一并解决。据上述所述，原告要求被告立即搬离租赁房屋的原因不是因为被告未及时缴纳全部租金，真实原因是原告在合同有效期内已经将该租赁物出让给了第三人，原告为了收回房屋而故意单方强行解除合同，其行为是一种违约行为，也是本案纠纷产生的根本原因，被告并无任何违约行为。因此，原告所主张违约金和利息无事实和法律依据，依法不应支持。本院经审理认定如下事实：2017年10月31日，天一公司（出租方、甲方）与张志超（承租方、乙方）签订租赁合同一份，载明：1．租赁标的：甲方将位于砥柱路北侧，天一公司三层办公楼（房产证号为三开房权字第**，建筑面积为1258.38平方米）全部出租给乙方办学使用，包括租赁办公楼前必要的停车区域及进出通道。乙方如占用楼顶、车间及其他场地设施并进行加建改造改善的，应与甲方另行协商租赁费用等事宜，并签订书面协议；2．租赁期限：共计5年，自2017年11月1日起至2022年12月31日止。乙方从2017年11月1日起至2017年12月31日为装修、装饰施工期，此期间为施工免租期，甲方不计算租金，但所产生的水电费等由乙方承担；3．本合同租赁计算方法：前二年租金每年为贰拾万元整（200000元），后三年租金每年为贰拾伍万元整（250000元）……；4．租金支付办法：乙方应于本合同签订当日一次性足额支付甲方第一年房屋租金贰拾万元整。以后每年乙方应于当年租金对应到期日前30日一次性足额支付甲方次年租金……7．因租赁房屋主体结构出现重大问题由甲方履行维修义务，甲方怠于履行维修义务的，乙方可组织维修，维修费用由甲方支付或折抵租金。除此之外，租赁房屋及附属设施日常维护及维护费用由乙方承担。甲方同意乙方对建筑物外立面更改乳胶漆颜色。乙方在不破坏房屋主体结构的情况下，可对租赁房屋及附属设施进行改造、改善、增加，但应在施工前30日通知甲方并取得甲方书面同意，未取得甲方书面同意的乙方不得进行相关施工，同时乙方对增加、改造、改善设施的施工及日常使用安全负全部责任。租赁期满后，乙方增加、改造、改善所有固定设施无偿交甲方所有，甲方不支付任何费用，并且乙方应保持租赁房屋设施现状完好，不得任意破坏。租赁房屋及附属设施电费、水费等由乙方承担，乙方于每月5日前按月将上月水电费交给甲方，由甲方直接向电业局和自来水公司交付，费用发票归甲方所有；……12．甲方违约责任：若甲方违约，应支付给乙方20万元的违约金并赔偿造成的相应损失。有下列情形之一的，甲方应承担违约责任：甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的；甲方因房屋权属瑕疵而导致本合同无法履行的；13．乙方违约责任：若乙方违约，应支付给甲方20万元的违约金并赔偿造成的相应损失。有下列情形之一的，乙方应承担违约责任：……；乙方若拖欠房租从应交纳次日起按月息百分之二加算利息，拖欠房租累计3个月以上，经催促仍未交付的，乙方除承担上述第十三条违约责任外，甲方可单方面解除本租赁合同，因解除合同造成损失的有乙方承担全部法律责任；……15．在合同存续期间，如遇政府征用本土地及地面附着物时，双方应共同配合解决善后事宜。因城市整体规划拆迁改造，自拆迁该物业时，本合同自行终止。乙方投入费用按拆迁发生时政策执行补偿给乙方；……17．本合同在履行中如发生争执，双方应协商解决；协商不成时，任何乙方均可向三门峡市湖滨区人民法院起诉。该合同有天一公司（出租方、甲方）盖章、张志超（承租方、乙方）签字摁手印予以确认。合同签订后，张志超分别于2017年10月31日和11月2日向何平两次各转账15万元，天一公司于2017年10月31日向张志超出具收据，载明：今收到张志超房租20万元（2018年1月1日至2018年12月31日）。合同签订后，涉案房屋交付张志超使用。张志超未缴纳2019年年度的租金。2019年9月3日，三门峡经济技术产业集聚区投融资有限公司（甲方）与天一公司（乙方）签订天一实业公司厂区土地房屋转让协议一份（协议编号：投融资MMXY-2019-001），载明：经双方协商一致，现就甲方购买乙方位于开发区砥柱路北侧厂区的土地、房屋及附属设施签订本协议，甲方购买乙方国有土地使用权证上四至范围以内的厂区土地房屋及附属设施。乙方厂区位于开发区砥柱路北侧，用地面积8529平方米。乙方厂区内现有正规建筑两栋，面积共1894.68余平方米，以及苗木等附属物。双方协商，上述土地、房屋及附属物设施交易总价款为898万元。……本协议签订后六十日内，乙方负责处理厂区内六书教育、汽修厂、于清风、党永生等四家承租户解除协议的补偿赔偿，并腾空办公楼（现六书教育部分）、拆除清空临时土地上除绿化苗木以外的全部附属物，向甲方完成清洁移交．．．．．．．。该协议有三门峡经济技术产业集聚区投融资有限公司（甲方）与天一公司（乙方）盖章予以确认。2019年9月30日，天一公司向张志超发出解除租赁合同通知1份，载明：“2017年10月31日，我公司与你方签订的租赁协议，因三门峡市政府及产业聚集区规划和公共利益的需要，致租赁协议无法履行，特通知你方解除此租赁合同，望你方接到通知五个工作日内与我公司协商处理遗留问题”。庭审中，张志超表示收到解除租赁合同通知，没有书面复函。2019年11月15日，天一公司向张志超发出通知一份，载明：由于公司经营业务变更，原公司用地及建筑物已签订出售协议。按照协议规定，2019年11月18日将进行全面改造。届时将不定时断电、断水。为保证安全，请原租用单位及滞留人员及时搬离。审理中，张志超提交何晔2017年12月11日出具的借条（金额10万元，借期一年）、银行电子回单、核发《企业法人营业执照》及归档情况复印件以及（2018）豫1202行初1号、（2018）豫12行终46号行政判决书各一份，欲证明何晔实际参与公司的经营，并且用借条抵顶租金的事实；提交微信聊天记录一份，内容包含2018年11月份以后被告方派何晔出面，与张志超协商，欲出让土地和房屋，张志超曾和其他股东商量过购买的事宜，但是最终无果，同意天一公司出售房屋并搬离，但是要求天一公司赔偿装修等损失，2019年1月开始协商赔偿价格问题，协商无果后，张志超决定起诉等事实；提交情况说明一份以及天一公司未交付房屋的照片两张，欲证明被告未依照合同约定全部交付房屋；提交2018年1月-2020年4月招生收入同期对比表一份，欲证明因天一公司的违约行为造成其招生损失30万元的事实；提交三门峡市百姓物业管理有限公司开具的搬运清单以及搬运费票据各一份，欲证明其因天一公司违约于2020年5月12日搬迁产生的费用是8900元；天一公司提交搬迁补偿协议及收据一份，欲证明与张志超达成租赁的意向时，天一公司与河南比内思文化传播有限公司（以下简称比内思公司）的租赁合同未到期，天一公司签订搬迁补偿协议并赔偿比内思公司151000元后，于比内思公司提前解除租赁合同，比内思公司于2017年10月31日搬迁当日天一公司将房屋租赁给张志超，且张志超以转让费的方式承担了10万元的赔偿款；提交比内思公司装修照片打印件一份，欲证明其提出的承租后完全重新装修不是事实。提交马超峡证明一份以及照片11页，欲证明租赁物在出租前附有部分装修的事实。另查明：涉案房屋张志超于2020年5月12日已经交付天一公司。涉案房屋于2019年12月20日变更至三门峡经济技术产业聚集区投融资有限公司名下。本院认为：原告天一公司与被告张志超签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告天一公司主张与被告张志超解除租赁合同，其解除租赁合同通知在2019年9月30日作出，被告张志超也收到该解除合同通知。本案中，被告张志超亦明确表示同意解除租赁合同，双方就解除租赁合同一事达成一致。故，本院认可双方租赁合同已于2019年9月30日解除。关于租金，被告张志超自2019年1月1日起未支付租金，按照20万元/年，应支付2019年1月1日起至2019年9月30日止的租金，共计15万元。自2019年10月1日起至2019年12月20日止，本涉讼房屋仍登记在原告天一公司名下，原告天一公司系所有权人，其仍对本涉讼房屋享有收益权益，被告张志超应支付此期间的房屋占用费，参照20万元/年，即547.95元/天计算，共计44383.95元。自2019年12月21日起，本案涉讼房屋已经登记在案外人三门峡经济技术产业聚集区投融资有限公司名下，原告天一公司依法不再对该房屋享有收益权益，对此部分诉讼请求，本院不予支持。被告张志超关于其与何晔之间的借款用于抵顶房租的辩称意见，原告天一公司不予认可，且与本案不属于同一法律关系，被告张志超可另行主张权利。张志超未按约缴纳涉案房屋2019年度的租金，故原告天一公司主张被告张志超支付违约金20万元，但原告天一公司同样违反约定提前收回房屋，双方均存在违约行为，均应承担违约责任，双方违约责任相当，应予以相互抵消。故对该违约金和租金利息部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告主张，部分有事实和法律依据，本院仅支持部分诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告三门峡天一实业有限公司与被告张志超于2017年10月31日签订的租赁合同于2019年9月30日起解除；二、被告张志超支付原告三门峡天一实业有限公司租金15万元及房屋占用费44383.95元，限于本判决发生法律效力之日起十日之内履行完毕；三、驳回原告三门峡天一实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8200元，由原告三门峡天一实业有限公司负担4670元，由被告张志超负担3530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提供副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  郭爱丽审 判 员  郭 路人民陪审员  袁月英二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  冯 慧