河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初22825号原告郭爱枝，女，汉族，1959年12月29日出生，住郑州市金水区。委托代理人朱清，河南中锦律师事务所律师。委托代理人陈燕燕，河南中锦律师事务所律师。被告河南省冶金建材物资供销有限公司，住所地郑州市黄河路**，统一社会信用代码：914100001699512153。法定代表人徐书振，董事长。委托代理人赵晓峰，河南仟问律师事务所律师。委托代理人雷良浩，河南仟问律师事务所实习律师。原告郭爱枝诉被告河南省冶金建材物资供销有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭爱枝及其委托代理人陈燕燕、朱清，被告河南省冶金建材物资供销有限公司委托代理人赵晓峰、雷良浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告以461473元为基数，按最新贷款基础利率（LPR）支付原告自2011年9月8日至实际办理房屋产权证书之日止的违约金（截止2020年9月8日暂计159900元）；2、判令被告返还产权费用37107元；3、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2010年4月28日、2010年4月30日，原告郭爱枝与被告分别签订《房地产买卖契约》，合同约定被告自愿将位于金水区沙口路105号院1号楼3层303、304两套房产（房屋建筑面积约86.26平方米）及2号楼7层706房产（面积约43.13平方米）出售给原告，两份合同房屋价款共计461473元，产权费用（契税、印花税、维修基金、测量费、登记费、工本费）共计37107元。被告应于2010年12月31日前将房产交付原告，并于交付后180个工作日内办理房屋产权证。如被告不能按期办理房屋产权证，每逾期一日，由违约方向守约方支付房屋价款0.001‰的滞纳金。合同约定期限届满后，原告多次向被告询问产权证书办理情况均无果，至今仍未办理房屋产权证，因被告违约时间过长且无法保证办理产权证的具体期限，故应将提前代收的产权费用返还原告，待需要支付时由原告另行支付。贵院于（2019）年豫01**民初1270号民事判决书中的案件事实与本案系相同情形，认定事实部分“2011年3月24日，河南省工商行政管理局核准被告名称由河南省冶金建材物资供销公司变更为河南省冶金建材物资供销有限公司。原被告间《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，成立有效。双方约定由违约方向对方每日给付相当于房地产价款0.001‰的滞纳金，该约定过分低于被告的违约行为给原告造成的损失，应以原告实际损失为基础，兼顾合同履行的实际情况及原告预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，违约金应以房屋价款为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算为宜。”被告违约行为导致原告购买房屋无法正常进行买卖变更登记等，给原告造成巨大损失，为维护其合法权益，特依法诉至贵院。请依法判如所请。被告辩称：一、案涉买卖标的物不是合法建造的房屋，案涉《房地产买卖契约》应属无效合同。案涉《房地产买卖契约》的甲方即被告冶金公司取得了郑国用（2006）第0038号土地使用权证（使用权类型为划拨、仓储用地）和建设工程规划许可证（规划建筑分类为仓库），但该建设工程规划许可证示明该建筑为地上四层，被告冶金公司实际上违法建设了地上七层；案涉买卖标的物分别为1号楼3层303、304两间和2号楼7层706一间共计三套房产，一方面，规划许可证明确1、2号楼位置准建建筑分类应分别为1、2号仓库，1号楼3层房产未按规划建设；另一方面，2号楼7层房产不在允许建设的房屋范围内。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。故，案涉买卖标的物违反法律、法规的强制性规定建造、不是合法建造的房屋，进而根据《合同法》第五十二条之规定，案涉《房地产买卖契约》应属无效合同。二、因案涉买卖标的物不是合法建造的房屋，事实上双方均不能履行《房地产买卖契约》关于办理房产证的约定。2008年7月1日起施行、2019年8月22日废止的《房屋登记办法》（建设部令第168号）第二十二条规定，有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；……《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的：……。故鉴于案涉买卖标的物未依法取得规划许可，不是合法建造的房屋，不能依法取得房屋登记机构的登记，事实上双方当时和现在均不能履行《房地产买卖契约》关于办理房产证的约定。三、原告郭爱枝明知买卖标的物不是合法建造的房屋，理应明知不能取得房屋产权证书，不应依据无效的《房地产买卖契约》向被告冶金公司主张不能按期办理房屋产权证的违约金，案涉《房地产买卖契约》第一条明确约定原告郭爱枝了解所购买的房地产基本情况并愿意购买该房地产，第十四条明确约定房屋性质为办公用房，同时注明：原告已对被告所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。对于这样金额巨大的房地产买卖，原告郭爱枝应尽到适当注意义务，从这样的协议约定内容看，说明其应知案涉买卖标的物不是合法建造的房屋，理应明知不能取得房屋产权证书，对签署无效的案涉《房地产买卖契约》亦有重大过错，故法庭不应支持原告郭爱枝依据无效的《房地产买卖契约》向被告冶金公司主张违约金的请求。四、若法庭支持原告郭爱枝的非法请求，将违法掩盖案涉双方的非法目的，进而给地方政府依法行政造成困惑，还可能带来严重的社会稳定问题，扰乱标的物所在地的营商环境。综上所述，请求法院查明事实，依法公正裁决，驳回原告郭爱枝的诉讼请求。经审理查明：2010年4月28日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖契约》一份，主要载明：被告自愿将坐落在金水区沙口路105号院2号楼7层706号1间的房地产出售给原告，该房地产的基本情况已载于申请审批表中。原告对被告所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。上述房地产成交价格为人民币150951元，付款方式为分期付款。双方同意于2010年12月31日由被告将上述房地产正式交付给原告。被告保证上述房地产权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，被告负责赔偿。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税、费，由原告承担。产权费用（契税、印花税、维修基金、测量费、登记费、工本费）共计人民币12369元，以及天然气集资费用3800元，有线270元，共计人民币4070元，在首付房款交付时付清，以上为代收费用，所缴纳的款项依照相关部门正式票据为准，多退少补。产权证在房屋交付使用后180个工作日之内办理完毕，如果被告不能按期向原告交付房屋产权证，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款万分之0.01的滞纳金等。该契约第二页下方手写有：原告于2010年4月28日支付房款计90000元，剩余房款及产权配套费用共计人民币77390元应在交房前一次性付清。2010年4月28日，河南省冶金建材物资供销公司出具的《收据》载明：今收到孟子龙2#7层706号，郭爱枝2#7层707号，金额180000元，附注：房款；2011年5月1日，河南省冶金建材物资供销公司出具的《收据》载明：今收到孟子龙2#7层706号，郭爱枝2#7层707号，人民币154780元，系付房款及办证费用。2010年4月30日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖契约》一份，主要载明：被告自愿将坐落在金水区沙口路105号院1号楼3层303、305号2间的房地产出售给原告，该房地产的基本情况已载于申请审批表中。原告对被告所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。上述房地产成交价格为人民币310522元，付款方式为分期付款。双方同意于2010年12月31日由被告将上述房地产正式交付给原告。被告保证上述房地产权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，被告负责赔偿。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税、费，由原告承担。产权费用（契税、印花税、维修基金、测量费、登记费、工本费）共计人民币24738元，以及天然气集资费用3800元，有线270元，贰间共计人民币8140元，在首付房款交付时付清，以上为代收费用，所缴纳的款项依照相关部门正式票据为准，多退少补。产权证在房屋交付使用后180个工作日之内办理完毕，如果被告不能按期向原告交付房屋产权证，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款万分之0.01的滞纳金等。该契约第二页下方手写有：原告于2010年4月30日支付房款计100000元，应于2010年5月15日前支付房款共计人民币100000元，剩余房款及产权配套费用共计人民币143400元应在交房前一次性付清。2010年6月1日，河南省冶金建材物资供销公司出具的《收据》载明：今收到郭爱枝（1#3层304、305号）房号改为303、304号，金额100000元，附注：房款。2011年5月28日，河南省冶金建材物资供销公司出具的《收据》载明：今收到郭爱枝（1#303、304号），人民币243400元，系付房款及办证费用。另查明，被告冶金公司就案涉土地于2006年1月19日取得了郑国用（2006）第0038号土地使用权证，使用权类型为划拨，用途为仓储；2009年2月19日，被告就案涉土地取得建设工程规划许可证，规划建筑分类为1、2号仓库和办公，共计3栋，每栋4层，框架结构。又查明，2011年3月24日，河南省工商行政管理局核准被告名称由河南省冶金建材物资供销公司变更为河南省冶金建材物资供销有限公司，以上名称在企业登记主管机关核准变更登记，换发营业执照后生效。庭审中，被告称土地性质是划拨，审批建设的是仓库和办公用房，被告没有按照审批建设。建设成了分套建筑，批准的是4层，建成了7层，无法办理产权证。原、被告双方均认可涉案房屋交付时间为2010年12月31日。本院认为：根据被告取得的郑国用（2006）第0038号土地使用权证及建设工程规划许可证，使用权类型为划拨、用途为仓储。因案涉房产的土地系划拨地，原告与被告签订的《房地产买卖契约》，改变了土地的规划用途，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院的有关规定，报有批准权的人民政府审批。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”故本案原、被告签订的《房地产买卖契约》违反了法律法规禁止性规定，应属无效。故原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郭爱枝的诉讼请求。案件受理费减半收取为2120元，由原告郭爱枝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴纳凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  田晓丽二〇二〇年十二月二日书记员  郑淑芳