浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初10号 原告：郭应祥，男，1940年1月18日出生，汉族，住浙江省安吉县。 原告：贾玉莲，女，1946年4月21日出生，汉族，住浙江省安吉县。 原告：贾飞人，男，1970年10月10日出生，汉族，住浙江省安吉县。 三原告委托诉讼代理人：刘健慧，浙江银湖律师事务所律师。 三原告委托诉讼代理人：朱四明，浙江银湖律师事务所律师。 被告：舒长才，男，1949年11月30日出生，汉族，住浙江省安吉县。 被告：刘来娣，女，1952年6月15日出生，汉族，住浙江省安吉县。 被告：舒强牛，男，1979年9月1日出生，汉族，住浙江省安吉县。 三被告委托诉讼代理人：刘国祥，浙江求直律师事务所律师。 三被告委托诉讼代理人：方施颖，浙江求直律师事务所律师。 原告郭应祥、贾玉莲、贾飞人与被告舒长才、刘来娣、舒强牛返还原物纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后依法适用简易程序于2020年2月17日进行第一次公开开庭审理。郭应祥、贾玉莲、贾飞人共同的委托诉讼代理人刘健慧，刘来娣、舒强牛及三被告共同的委托诉讼代理人刘国祥、方施颖到庭参加诉讼。2020年2月20日，本案进行第二次公开开庭审理，郭应祥、贾玉莲、贾飞人及其委托诉讼代理人刘健慧，刘来娣、舒强牛及三被告共同的委托诉讼代理人刘国祥、方施颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告方返还安吉县天子湖镇（原良朋乡）溪港村舒家组的宅基地；2.判令被告方赔偿房屋被拆损失5万元（暂估价）；3.本案诉讼费由被告方承担。事实和理由：被告方向原告方借用（租用）他们所有的位于安吉县天子湖镇（原良朋乡）溪港村舒家组的住宅房屋（土地使用者为郭应祥，土地证号5&tim**;×4，建筑占地面积140.3平方米），双方未约定具体借用（租用）期限。现原告方决定将上述住宅房屋收回自用，但被告方执意不肯归还。原告方认为，被告方的行为已侵害其合法权益，故而起诉并要求判准其诉讼请求。庭审中，原告方的委托诉讼代理人明确案涉房屋系先借给被告方使用，此后因有偿又转为租给被告方使用。 被告方答辩称，双方之间是农村房屋买卖合同关系，并非原告方诉称的借用或租用合同关系。原告方1999年时就已将案涉房屋卖给被告方并签署了售房协议，房款也已全部付清。原被告的农村房屋买卖合同合法有效，该房屋所有权人归被告方至今已有20年，在此期间原告方也一直未提出异议，只因被告方现在准备把房子进行重建，原告方也想回乡下建房，由此才产生本案争议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告方向本院提交下列证据：证据一、土地申请登记审批表一份（3页），以证明案涉坐落于××乡××村××组总用地面积167平方米，其中住房占地面积140.3平方米，道地庭院用地面积26.7平方米的集体土地在1990年经确权属郭应祥家庭四人合法农村住宅用地的事实。证据二、户口簿一份，以证明郭应祥与贾玉莲系夫妻，贾飞人系其次子，三人户籍均在安吉县××镇××村××庙××村的事实。证据三、返还房屋通知书和邮件详情单各一份，以证明原告方在2019年12月通过邮政快递向被告方邮寄返还房屋通知书，要求被告方返还将案涉房屋的事实。证据四、接警单详情二份和现场照片三份，以证明郭应祥与贾玉莲的长子郭飞鹏在2019年11月7日和2020年1月9日两次报警称其房屋被人拆除，以及该房屋现已被拆除的事实。证据五、责令停止违法行为通知书一份（复印件），以证明安吉县国土资源局2020年2月19日责令被告方停止违法新建房屋的事实。证据六、陶百林和舒贵生手写材料两份，以证明陶百林和舒贵生均证明1999年12月14日郭、舒两家订协议时其本人不在场，以此印证售房协议复印件是伪造的。经质证，被告方对证据一、二、三、四的真实性无异议，提出被告方受让案涉房屋后经审批对该房屋进行拆建与原告方无关。对证据五的真实性无异议，提出原告方将会与国土资源局沟通。如有必要将提起行政诉讼。对证据六，被告方认为该证据属证人证言，但证人未到庭，故对证明目的不予认可。同时提出，从两位证人手写证明内容来看，两证人均知晓1999年郭、舒两家房屋转让的事实可反证售房协议是真实的。 被告方向本院提交下列证据：证据七、售房协议（复印件）一份，以证明贾玉莲和舒长才作为买卖双方在1999年12月14日签订售房协议，双方约定甲方将坐落于舒家队的四间楼房、两间旧房以35000元出售给乙方，付款期限为1999年付8000元，2000年付9000元。2001年付9000元，2002年付9000元，甲方收到第一次付款时将房屋交付乙方，甲方房屋边的土地使用权归乙方，房屋交付乙方使用时，房屋边已成材树木仍归甲方所有，但必须于2000年3月底前砍伐完毕，以及该协议由笪百发进行执笔，笪百林、石相生、舒贵生、姚国顺、刘贻杰作为见证人进行签名的事实。证据八、收款凭证六份，以证明贾玉莲在2001年1月22日至2003年1月28日期间分六次出具收款凭证，并在2003年1月28日确认房屋转让款全部付清的事实。证据九、农村居民住宅建设审批表一份，以证明安吉县人民政府在2019年9月批准同意被告方拆除案涉房屋并进行新建，以及在办理上述申请时被告方已将售房协议和郭应祥的集体土地证原件提交给安吉县国土资源局天子湖分局的事实。经质证，原告方代理人第一次发表质证意见时提出，对证据七售房协议中由贾玉莲签字的第二页的真实无异议，对没有贾玉莲签字的第一页的真实性不予认可，认为该页存在伪造嫌疑，并提出该售房协议并未取得其他共有人同意，违反物权法相关规定，故对合法性也不予认可。同时提出，证据八中的六份收款凭证载明的是“房屋金、房款、买房屋款”，并未涉及土地，而售房协议第三条约定“……，甲方房屋周边的土地使用权归乙方”、第四条约定“甲方将房屋交付给乙方使用时，甲方房屋边已成材的树木仍归甲方所有，但甲方必须于2000年3月底前砍伐完毕”，故六份收款凭证与售房协议约定并不相符。此后，原告方委托诉讼代理人又以自己听错，以及未向当事人进行核实为由对该证据七、八的证据三性均提出异议。对证据9农村建房审批表的合法性不予认可，认为该审批表是以案涉售房协议有效为基础。现案涉售房协议是无效协议，所以认为政府机关属未审查并批准的滥作为行为。 本院审查后认为，证据一、二、三、四、五被告方质证对真实性无异议，因该部分证据涉及本案基本事实，本院予以确认。证据六、七、八关于贾玉莲是否在1999年与被告方签订了案涉售房协议。案涉售房协议虽为复印件，但该协议除有买卖双方签字外，还有笪百发执笔并签名，并由笪百林、石相生、舒贵生、姚国顺、刘贻杰多人见证和签名。现经本院核实，笪百发确认该协议系其执笔并签名的协议，刘贻杰、姚国顺确认该协议系其见证并签名的协议，舒贵生确认该协议系其作为见证人签名的协议，但解释称其是事后签名，并非现场见证。笪百林表示对该协议完全不知情。根据本院核实的上述情况，除笪百林对案涉售房协议表示不知情外，其余人员中除已去世的石相生，剩余四人均确认该协议真实。因此，可以排除一方当事人伪造或变造案涉售房协议的可能。此外，贾玉莲出具的六份收款凭的形成时间、记录的款项性质和数额均与售房协议约定内容相符。另外，案涉不动产交付被告方的时间，以及被告方持有郭应祥集体土地证原件也与售房协议约定的履行内容相符。综上，在案证据已形成完整的证据链条，足以证实案涉售房协议的真实性，以及该协议约定的转让款已全部付清的事实。证据九系来源国家机关的公文书证，与本案要件事实有关，本院予以确认。另，被告方申请拆除案涉房屋时将郭应祥集体土地证原件提交给安吉县国土资源局天子湖分局的事实，经查属实，本院亦予以确认。 综上，本院对本案事实认定如下： 郭应祥与贾玉莲系夫妻，郭飞鹏是长子，贾飞人是次子。1990年9月，郭应祥以上述家庭成员补办原良朋乡溪港村舒家队1989年建造的农村房屋的土地登记审批，并取得安集建（90）字第5××4号集体土地建设用地使用证，该集体土地证登记的农村住房占地面积140.3平方米，晒场占地面积26.7平方米，合计167平方米。1992年12月3日，郭飞鹏与贾玉莲登记结婚。1993年8月，郭飞鹏申请并取得安集建（93）字第93010号集体土地建设用地使用证，该集体土地证登记的用地面积66平方米，由位于郭应祥140.3平方米住房东西两侧的两部分建筑用地面积构成，其中东侧土结构建筑用地面积42平方米、西侧砖结构建筑用地面积24平方米。郭飞鹏与贾玉莲在1992年婚后就将其住房布置在郭应祥140.3平方米四间楼房的二楼，双方与家人共同生活至1999年左右，此后搬到县城居住。 舒长才与刘来娣系夫妻，舒强牛系其儿子。 上述人员均系溪港村大庙冲自然村集体经济组织成员。 1999年12月14日，贾玉莲和舒长才作为买卖双方签订售房协议，双方约定“原良朋镇溪港村舒家队郭应祥有楼房四间愿出售后给本队舒祥牛，经双方协商，制定如下以协议（简称：甲方郭应祥乙方舒祥牛）：一、甲方有楼房四间（面积以房产证为准）、旧屋两间出售给乙方。房屋四址：东址叶根苗交界；南址胡久元交界；西址舒长发交界；北址舒长富交界。二、房屋售价为叁万伍仟元（35000元），价款分肆年付清。即99年付8000元；2000年付9000元，2001年付9000元，2002年付9000元。款项付清后甲方应将房产证交给乙方保管。三、自制定本协议之日（即乙方第一次付款时）起，甲方应将房屋交付给乙方使用，甲方房屋边的土地使用权归乙方。四、甲方将房屋交付给乙方使用时，甲方房屋边已成材的树木仍归甲方所有，但必须于2020年3月底前砍伐完毕。五、本协议自签字之日起生效，任何一方不得违约，如有一方违约应赔偿违约金仟元。本协议一式叁份，甲乙双方各执一份，鉴证人一份”。该售房协议由笪百发执笔并签名，舒贵生、姚国顺、刘怡杰等作为见证人在该售房协议上进行签名。 售房协议签订后，双方约定的房屋和周边土地当年就交付被告方使用。此后，贾玉莲在2001年1月22日向被告方出具领条一份，该领条载明“致2001年1月22日已付房屋金14000元（壹万肆仟元）尚存21000元（贰万壹仟元）”。2001年6月20日，贾玉莲第二次出具收款凭证，该收款凭证载明“今收到来娣送来房款贰仟伍佰元”。2001年10月8日，贾玉莲第三次出具收款凭证，该收款凭证载明“今收到刘兰娣付现金伍佰元整。房屋经费还欠壹万八千元整”。2001年10月24日，贾玉莲第四次出具收款凭证，该收款凭证载明“今收到刘兰娣买房屋人民币贰仟元整（2000）”。2002年2月10日，贾玉莲第五次出具收款凭证，该收款凭证载明“今收刘兰娣付房屋金陆仟元整”。2003年1月28日，贾玉莲第六次出具收款凭证，该收款凭证载明“买房屋款全部交期”。上述期间，贾玉莲还向被告方交付登记权利人为郭应祥的安集建（90）字第5××4号的集体土地建设用地使用证。 2019年9月左右，被告方以原址拆建申请农村建房，并将其持有的郭应祥集体土地证原件提供给安吉县国土资源局天子湖中心所。2019年9月24日，安吉县人民政府批准被告方的农村居民住宅建设用地申请。此后，被告方对受让房屋进行拆除，并对周边土地进行平整。2019年11月7日，郭飞鹏以其住房被人拆除为由进行报警。2019年12月1日，原告方向被告方邮寄通知书，以“自己生活需要”为由要求被告方返还房屋和土地。2020年1月9日，郭飞鹏又以“租客打电话告诉其房子被拆”为由进行报警。2020年2月19日，安吉县国土资源局通知被告方停止施工，听候处理。现原告方以被告方先借用后租用其房屋为由要求被告方返还宅基地，并要求被告方赔偿其房屋被拆除损失50000元。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担举证不利的后果。同时，主张法律关系存在的当事人，应当对该法律关系存在的基本事实承担举证证明的责任。对照本案案情，原告方诉称其与被告方存在房屋借用和租用合同关系，但未提供证据予以证实，故原告方以借用和租用合同关系提出的诉请请求缺乏事实依据。相反，被告方提供的售房协议能够证明其基于农村房屋买卖合同关系取得案涉不动产，且该售房协议对原告方具有法律约束力。理由如下：首先，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款和第四款有关农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准之规定，法律并不禁止农村居民出租、出卖自己的房屋，但出卖、出租后，相关人员需承担不再被批准宅基地申请的不利后果。同时，基于农村宅基地所具有的福利性质，宅基地仅供集体经济组织成员内部成员所享有。现本案双方当事人均系溪港村舒家队同一集体经济组织成员。因此，案涉农村房屋买卖合同关系并不违反法律和行政法规的禁止性规定。其次，贾玉莲与舒长才签订的售房协议明确约定转让标的物除包含登记在郭应祥名下的四间楼房外，还包括旧屋两间，上述转让的四间楼房、两间旧屋与郭应祥、郭飞鹏父子两人各自集体土地证上登记的地上建筑相符，可以确定售房协议约定转让的标的物已包含郭应祥、郭飞鹏父子两人的集体土地证所载明的该部分不动产。再次，售房协议约定转让的标的物虽登记在郭应祥、郭飞鹏父子两人各自名下的集体土地证上，但上述证载不动产的整体布局和功能区分仍是作为整体进行利用，买卖过程中一并进行处理符合交易习惯，否则难以实现物的价值和合同目的。最后，案涉不动产转让事宜不仅有与买卖双方的亲戚和同一生产队的多名队员参与见证，还有同村人员进行执笔。案涉不动产直至被拆除也已交付被告方使用近20年。通过上述情况来看，案涉不动产转让被告方的事实在当地不仅公开，而且近乎人尽皆知。原告方及其他家庭成员若对此不知情，显然有悖常理。原告方及其家庭成员在上述期间也从未就此提出异议，说明其对此也是接受并认可的，否则难以解释其房屋被他人控制并使用近20年对此不闻不问。综上，案涉售房协议对原告方家庭成员同样具有法律约束力。现原告方以借用和租用合同关系要求被告方返还不动产并赔偿损失，明显有违诚实信用原则，且有滥用诉讼权利之嫌，对其相关诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 驳回郭应祥、贾玉莲、贾飞人全部诉讼请求。 本案受理费525元（已减半），由郭应祥、贾玉莲、贾飞人负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  毛效龙 二〇二〇年十二月十八日 书记员  吴秀倩 12- 11-