江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初4395号原告：盐城三华物业有限公司，统一社会信用代码91320902598616140L，住所地在盐城市亭湖区毓龙东路****。法定代表人：王金华，系该公司总经理。被告：李月广，男，1971年1月13日生，住盐城市亭湖区。原告盐城三华物业有限公司（下称三华物业公司）与被告严立生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月28日受理后，依法适用简易程序，于同年11月23日公开开庭审理。原告三华物业公司的法定代表人王金华、被告李月广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三华物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付物业费及滞纳金共计18578元。事实和理由：盐城环保科技城馨港雅居小区系盐城舜宁置业有限公司（以下简称：舜宁置业公司）开发。2013年10月28日，舜宁置业公司与原告签订一份《馨港雅居前期物业服务合同》约定，原告自2015年2月2日起为馨港雅居小区业主提供物业管理服务。被告李月广系馨港雅居的业主，其拖欠2016年度、2017年度、2018年度物业费，按合同约定滞纳金日千分之三。原告多次向被告追要物业费2016年、2017年、2018年、2019年合计10296元，并在小区多处张贴书面催缴通知单，但被告至今仍未交纳物业服务费。原告为证明其主张向本院提交如下证据：证据1、馨港雅居安置住宅小区前期物业服务的中标通知书；证据2、2015年2月27日被告签署的物业服务管理规约；证据3、2013年10月28日盐城舜宁置业有限公司与三华物业公司签订的馨港雅居《前期物业服务合同》；证据4、盐发改【2019】25号文件，盐城市发展和改革委员会、盐城市住房和城乡建设局关于转发省发展改革委省住房城乡建设厅关于印发《江苏省物业服务收费管理办法》的通知；证据5、盐政发【2013】131号盐城市人民政府关于印发盐城市市区城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知。5、盐政发【2013】131号盐城市人民政府关于印发盐城市市区城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知。被告李月广辩称：1、被告服务不到位，不应该收这么多钱。2、我签署的管理规约是多层，应按多层标准收取物业费；3、公共能耗已经收取；4、车库不应当收费；5；对于原告主张的物业费，我交了部分费用，包括当时办理房产证时交了500元，另有装潢保证金1000元，还有政府补贴物业费。被告为证明其主张向本院提交如下证据：照片打印件65张，包括墙体外墙、入库门、栏杆、公共卫生间、消防、电梯、绿化、卫生、安保、人员，被告以此主张物业公司不作为。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理认定事实如下：馨港雅居小区系舜宁置业公司开发。2013年10月28日，舜宁置业公司向原告三华物业公司发出“中标通知书”一份，主要内容为:“舜宁置业公司的馨港雅居安置住宅小区前期物业管理服务的评标工作已结束，根据工程招标投标的有关法律、法规、规章和本工程招标文件的规定，确定你方（三华物业公司）为中标人。我方将于本中标通知书发出之日起6日内，将本工程招标文件、你方的投标文件与你方签订合同。请你方派代表于2013年10月30日前至盐城舜宁置业有限公司与我方洽谈合同。你方中标条件如下：1、中标范围与内容：前期物业管理服务；2、中标价（元/平方米/月）：高层：1.336；商业：1.666；多层：0.671；3、管理期：暂定三年；4、中标项目经理姓名：王文某。”2013年10月28日，舜宁置业公司（甲方）与三华物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，涉案内容如下：舜宁置业公司委托三华物业公司对馨港雅居提供前期物业管理服务。合同第六条物业服务费：物业收费选择包干制方式。由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅住宅1.366元/月/平方米，物业服务费主要用于以下开支：（1）物业管理费收入。（2）其他收入（包括车位管理、有偿服务收入），（3）办公费、固定资产折旧费。（4）年度递延资产折旧费。（5）公用设备、设施日常维修及保养费。（6）绿化管理费。（7）安全巡护管理费。（8）公用水电费（须含电梯、泵房运行费用，不含睡灯费）。（9）管理、服务人员工资福利费。（10）酬金（管理费）。（11）法定税费。（12）相关设施设备年检…。物业服务费用收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在固定位置公布。垃圾清运费、装潢管理费用、装修垃圾清运费、装修保证金、小区内出入卡费没有纳入物业服务费用或根据相关法律法规及地方规定交纳的费用由乙方根据相关规定或实际情况通过合同约定收取及退还；第七条第四款：物业服务费用原则上按半年交纳，业主或物业使用人应在6月30日和12月31日前履行交纳义务，收取的费用一般不得超过一年。第三十一条，业主未能按时足额缴纳物业服务费的，按应交物业服务费用10%标准向乙方支付违约金。第三十五条：本合同自签定之日起生效、执行，生效后乙方应制定相应的工作计划和措施进入介入程序；本合同有效期为一期房屋正式交房起计，暂定叁年；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方庭审中对下列事实进行了确认：1、原告三华物业公司主张被告李月广位于馨港雅居6幢601室的房屋面积为121.42平方米，车库面积为26.29平方米，合计147.71平方米。被告李月广无异议。三华物业公司还陈述：2015年收取物业收费时，车库面积没有出来。已按601室住宅房面积收取物业费、装潢垃圾清运费、生活垃圾费等，但车库的物业费、装潢垃圾清运费、公共设施能耗费没有收取。现根据车库面积，物业费为422元（26.29*1.34/平方/月*12）；装潢垃圾清运费78元（26.29*3元/平方）；公共能耗费126元（26.29*0.4/平方/月*12）。为证明垃圾清运费标准，原告举证盐政法【2013】131号盐城市人民政府“关于盐城市市区城市生活垃圾处理费征收管理办法”，该办法第六条规定：“城市生活垃圾处理费的征收应本着简便、有效、易操作的原则，按不同的收费对象采取不同的计费方法，按月计收。具体征收标准为：（一）个人城市居民经及纳入城市暂住人口管理的居民，按每户每月4元计征，在缴纳水费时一并征收。……。”2、双方确认李月广于2016年2月27日拿房时按601室房产面积交纳2015年度的住宅的物业费、装潢垃圾清运费、公共设施能耗费、生活垃圾清运费等。另被告交纳装潢保证金1000元。2016年至2020年期间的物业费，被告于2019年交纳了500元外，其他没有交纳。3、对于环保园区补贴物业费问题三华物业公司陈述，对李月广户，环保园区补贴1／3物业费2015年-2019年合计补贴4076元。4、本案因双方分歧较大未能调解。本院认为：本案原告作为馨港雅居的物业服务单位，其与开发商舜宁置业公司签订了前期物业服务协议，其按照协议的约定提供物业服务，并有权依照协议向业主收取物业费。被告李月广系该小区的业主，实际接受了原告的物业服务，故原告有权要求被告按照约定支付物业服务费。关于原告主张的各项费用。1、物业服务费关于物业服务费的收费标准，中标通知书中明确载明高层住宅收费标准为1.336元/月/平方米，原告有权以此标准，按照被告房屋的实际面积147.71平方米收取物业费。原告按1.34元/月/平方米收取物业费，与该约定不符。被告辩称其签署的管理规约勾选物业类型为多层，应按多层标准收费。因被告居住的案涉房产为高层住宅，并不因其勾选的物业类型为多层就否认其高层住宅的事实。故对被告的抗辩不予采信。关于收费期限。原告主张被告支付2015至2020年的欠费部分。当事人在物业服务合同中可以约定预收物业服务费，但根据本案《前期物业服务合同》，物业费交纳的周期为半年，并于每年的6月30日、12月31日之前交纳，故合同中未明确约定是预付费。李月广2015年2月27日拿房，按照上述标准计算，被告应交纳2015年度车库面积的物业服务费421元，及2016年至2020年8月27日前（4.5年）的物业费10656元，合计11077元。扣减被告已经交纳的500元，余额为10577元。对于原告主张被告支付2020年全年物业费，虽然原告举证的管理规约中所附的前期物业服务协议第四条第一款约定“物业服务费每6个月交纳一次，业主或使用人应在每6个月的第一个月15日前缴纳。”但与上述其与盐城舜宁置业有限公司签订的《前期物业服务合同》不符，本案不予适用。故原告要求被告支付2020年下半年物业费依据不足。2、垃圾清运费《前期物业服务合同》中约定，垃圾清运费不包含在物业费开支的范围内，且原告实际从事了垃圾清运的工作，结合原告提交相关文件，确定按每月每户4元标准计算。被告应支付从2016年2月27日起至2020年8月26日前的垃圾清运费216元。对于原告主张按照0.04元/月/平方米标准收费与相关文件不符，也无其他证据予以证实，故本院不予采信。对于原告主张的被告应承担车库面积的装潢垃圾清运费问题。因物业服务合同中对装潢垃圾清运费并未有约定，原告也已收取了被告装潢垃圾清运费，现原告又主张要求被告按车库面积承担每平方米3元的装潢垃圾清运费，本院依法不予支持。3、公共能耗费原告与舜宁置业公司签订的《前期物业服务合同》未对另行收取公共能耗费用有明确的约定。原告陈述其现在按照1.9元/平方米/年预收，且已将费用明细公示，但其未能提交证据证明公共能耗费用的具体组成、实际发生的金额、分摊方式、分摊标准，也未就其按照1.9元/平方米每年收取一次提供依据，故在本案中暂不予支持。上述1-3项物业费、垃圾清运费合计10793元，被告交纳的装修保证金1000元予以抵扣，另环保园区补贴2015-2019年物业费合计4076元也应当予以扣减，尚需支付5717元。4、关于滞纳金《前期物业服务合同》中约定违约金标准，未约定滞纳金。且在本案中，结合双方当事人陈述、被告举证，原告在提供物业服务过程中对照其与被告签订的《前期物业服务协议》中相应的服务标准，确有尚有需要改进之处，故不宜简单认定被告违约，原告要求被告支付违约金的请求不予支持。关于庭审中被告提出原告服务不达标并以此为由拒交物业费的问题。被告所举证的照片中确实能够反映出小区服务管理有不足之处，但小区物业服务是一种动态的、持续性的服务，不能简单地以某一时间、某一特定地点的状况或发生的事件来简单判断物业服务是否符合合同约定或达到国家标准。本案中被告所反映的问题，原告庭审中表明已经整改或可以及时整改。原告在今后的物业管理服务中也应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，与业主共同创造幸福家园。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告李月广应于本判决生效后十日内支付原告盐城三华物业有限公司2015年2月27日至2020年8月26日期间差欠的物业服务费、垃圾清运费合计人民币5717元。二、驳回原告盐城三华物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取29元，由原告盐城三华物业有限公司负担20元，被告李月广负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  郑春水二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈明培附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。