甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初10118号原告:赵燕，女，1995年12月15日出生，汉族，住兰州市城关区。被告:刘虹，女，1989年4月17日出生，汉族，住兰州市城关区。第三人:兰州市城关区雁南街道沙洼河村社区居委会，住所地兰州市城关区沙洼河**。法定代表人：魏周洋，该村社区居委会主任。委托诉讼代理人：唐宏斌，兰州市城关区雁南法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王毓君。原告赵燕与被告刘虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，被告以兰州市城关区雁南街道沙洼河村社区居委会（以下简称：沙洼村委会）为案涉房屋的出租人、与本案有利害关系为由申请追加其为本案第三人，本院予以了准许。后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵燕、被告刘虹以及第三人委托诉讼代理人唐宏斌、王毓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还店铺转让费20000元、房屋租金7000元；2、判令被告赔偿原告装修款及设备款共计10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年5月16日，原告在58同城上看到被告转让位于兰州市城关区××路××号××区雁滩路玉指美甲店”的广告，当日便给被告打电话询问美甲店转让事宜。2020年5月22日，经双方协商确定被告将位于兰州市城关区××路××号的“城关区雁滩路玉指美甲店”铺面转让给原告经营，转让费20000元，被告还要求原告向其支付一年的房屋租金7000元。同时，被告对原告说房东已经同意由她带领原告到沙洼村委会将原承租人刘虹变更为赵燕，并由被告到兰州市城关区市场监督管理局申请注销“城关区雁滩路玉指美甲店”，由原告向兰州市城关区市场监督管理局申请设立自己的美甲店。双方没有签订书面合同。当日，原告通过微信向被告支付定金5000元。2020年6月5日，原告通过微信给被告支付了转让费15000元，一年的房屋租金7000元。随后，被告将“城关区雁滩路玉指美甲店”的钥匙交给原告。2020年6月8日，原告开始装修店铺、添置经营用品，共支出各项费用10000多元。装修结束后，原告一直催促被告尽快带领原告向沙洼村委会变更承租人，并催促被告到兰州市城关区市场监督管理局申请注销“城关区雁滩路玉指美甲店”，使得原告尽快向兰州市城关区市场监督管理局申请设立自己的美甲店。但被告却对原告提出的要求一直推诿，直到2020年8月下旬也没有带领原告到沙洼村委会变更承租人，也没有到兰州市城关区市场监督管理局注销“城关区雁滩路玉指美甲店”，导致原告迄今也没有资格向兰州市城关区市场监督管理局申请设立自己的美甲店。综上，被告的违约行为给原告造成极大的经济损失。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告刘虹辩称，被告将案涉房屋转租、转让给原告属实，而且第三人知晓被告转租的事情，原告自转让后也一直在使用房屋。因此，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回原告的诉请。第三人沙洼村委会述称，2020年5月1日，第三人和被告签订了《租赁合同》，第三人将案涉房屋租赁给刘虹使用，该合同第六条明确规定，承租方不得擅自转租，如转租，承租方需征得第三人同意，办理严格的转租手续，并承担变更租赁使用权的费用5000元。而本案刘虹没有到第三人处办理变更房屋使用权的相关手续，故对于被告擅自转租的行为，第三人不予认可，第三人只认可和刘虹之间的房屋租赁关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼请求的成立向本院提交了以下证据：微信聊天记录、微信转账凭证、城关区雁滩路玉指美甲店工商信息。被告质证意见：对微信转账凭证无异议。对微信聊天记录真实性无异议，证明目的有异议，被告从来没有承诺过要让原告和房东签订合同。2020年8月19日，双方去了第三人处，当时村委会的书记和主任都在，但是原告之前没有给被告说要办理变更承租人的事，只说要办理营业执照的变更，故被告没有带租赁合同，原告是到了第三人处才说要办理变更承租人的事，所以最后没有办成。而且原告发短信上说要办理变更承租人的事，是在我和双方去了第三人处之后发的。对城关区雁滩路玉指美甲店工商信息真实性无异议，证明目的有异议，城关区雁滩路玉指美甲店已经于2020年10月14日注销了，之前一直没注销是因为被告把营业执照的副本丢了。第三人质证意见：原告提交的证据与第三人无关，故不予质证。被告为证明其答辩意见的成立向本院提交了以下证据：租赁合同、收款票据、发票、城关区雁滩路玉指美甲店工商信息、照片。原告质证意见：对租赁合同、收款票据、发票、城关区雁滩路玉指美甲店工商信息无异议。对照片真实性无异议，证明目的有异议，认为当时转让时，被告将里面的东西全部搬走了。第三人质证意见：对租赁合同、收款票据、发票无异议，但认为城关区雁滩路玉指美甲店工商信息、照片与其无关，不予质证。第三人沙洼村委会未提交证据。到庭当事人对当庭出示的证据逐一进行了质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院作为定案依据依法予以确认；对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性及关联性，结合各方当事人的质证意见及审理案件查明的具体情况，在确定案件事实过程中综合认定。根据各方当事人提供的证据及庭审中的陈述，本院认定事实如下：2019年7月10日，被告刘虹注册成立了城关区雁滩路玉指美甲店，经营者为刘虹，注册地址为兰州市城关区××路××号。2020年5月1日，被告刘虹与第三人签订了《租赁合同》，主要约定：第三人将位于兰州市城关区雁滩路原沙洼河肉菜市场、自编号为00号、面积为11平方米的房屋出租给被告使用，租赁用途为铺面；租赁期限为一年，自2020年5月1日起至2021年4月30日止；每月每平方米租金为53元，季租金为1749元，租金按季度收取，押金为583元；租赁期限承租方不得擅自转租、变更使用权，如遇特殊情况承租方将转租给第三方经营时，应事先征得出租方书面同意，办理相关过户手续，并交纳承租权变更管理费5000元。双方还约定了其他事宜。合同签订后，被告在该地址经营城关区雁滩路玉指美甲店，被告陈述该美甲店的注册地址即为上述租赁合同中约定的房屋地址。随后，被告欲转让上述美甲店。2020年5月22日，经原告与被告协商，双方达成了口头转让协议，被告将上述铺面转让给原告，转让费为2万元。当日，原告向被告支付了定金5000元。2020年6月3日，被告告知原告带上身份证，其将带原告去第三人处签订租赁合同，将租赁合同签订给原告，并注销被告成立的城关区雁滩路玉指美甲店，以便原告及时办理营业执照。2020年6月5日，原告向被告支付了剩余转让费15000元，一年的房屋租金7000元。随后，被告向原告交付了房屋钥匙。同时，被告在收到原告支付的款项后于2020年5月29日向第三人交纳了铺面押金1000元，并于2020年6月9日向第三人支付了2020年5月1日至2021年4月30日期间的房屋租金7000元。随后，原告开始使用案涉房屋。此后，其一直在催促被告到第三人处办理案涉房屋的承租人变更手续、并注销城关区雁滩路玉指美甲店，但被告仍未配合原告办理。直到2020年8月19日，原、被告同时去了第三人处，但仍然未办理案涉房屋的承租人变更手续。在原告多次催促被告办理上述手续未果的情况下，其遂诉至法院。在本案审理过程中，被告刘虹于2020年10月14日注销了城关区雁滩路玉指美甲店。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告赵燕与被告刘虹于2020年5月22日达成的口头店铺转让协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。依据查明的事实可知，在双方达成口头转让协议时，被告向原告作出了带领原告去第三人处，将租赁合同签订给原告，并注销其成立的城关区雁滩路玉指美甲店的承诺，原告予以了同意。根据上述约定，被告作为店铺转让人负有在转让商铺后配合原告与房屋出租人达成新的租赁协议的义务，即被告有义务促进和保障受让人与店铺出租人之间签订新的租赁协议从而实现该店铺转让后能够由受让人续行占有和使用之目的。但被告却未能配合原告完成原告与第三人之间新的租赁协议的签订，而且其明知原告转让该店铺从事经营活动，却未按约尽快注销其在案涉房屋注册成立的个体工商户营业执照，导致原告至起诉时仍无法用案涉房屋地址办理营业执照，被告存在迟延履行合同义务的情形，而且经原告催告后在合理期限内仍未履行，致使原告的经营目的不能实现，依据《合同法》第九十四条第（三）项规定，原告有权解除合同。原告现向本院提出要求被告退还转让费与租金的请求，而退还转让费与租金为合同解除后的法律后果，故原告实为要求解除双方之间的铺面转让协议，依据上述分析，双方之间的合同应予解除，因此，被告应向原告退还相应的转让费与房屋租金。关于被告需向原告返还的转让费与房屋租金的数额问题。首先，《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本条规定了合同解除所产生的基本法律后果。本案中，由于双方的铺面转让合同已经解除，原告理应尽快将使用的房屋返还被告，否则相应的房屋占有使用费应当由原告承担。考虑到原告作为房屋的实际使用人，应当给予其合理的腾房时间，故本院从公平合理角度确定自本判决送达之日起3日内原告将房屋返还被告，逾期原告应按照年租金7000元（即月租金583元）的标准向被告全额承担房屋占有使用费，并且原告需按月转让费1667元的标准承担自逾期之日起的转让费。同时，被告亦应配合原告接收房屋，以避免双方损失的继续扩大，若被告无故不接收原告归还的房屋，相应的房租以及转让费损失由被告自行承担。其次，从原告与被告达成的口头店铺转让合同看，应当包含两方面内容，一方面是承租权的让与，即被告将房屋转租给原告使用；另一方面是被告店铺内装修，甚至其在该房屋中经营所形成的商业价值、先行占有房屋的垄断利润等多种资产的转让。对于承租权部分，因原告已实际占有使用案涉房屋，参考本院给予的其向被告返还房屋的期间，本院酌定原告使用房屋的期间为2020年6月1日至2020年12月20日，故原告应按照每月583元的标准承担其使用期间即2020年6月1日至2020年12月20日的房屋租金3889元[7000元-（7000元÷2）-（7000元÷12个月÷30天×20天）=3889元]，因此，被告应向原告退还租金3111元（7000元-3889元）。而对于房屋内装修及商业价值的转让部分，原告支付了转让费20000元。该转让费系原告基于对商铺使用期限及商铺预期利润的合理信赖而支付。造成本案损失的主要原因是被告未按约履行合同义务所致，导致转让合同被解除，合同解除后，被告理应承担返还责任。结合原告转让、使用店铺的时间（6个月零20天），被告应向原告退还转让费8889元[20000元-（20000元÷12个月×6月）-（20000元÷12个月÷30天×20天）=8889元]。综上，被告应当向原告返还转让费8889元、房屋租金3111元。需要说明的是，上述费用均计算至2020年12月20日。在前述分析中，本院已明确原告向被告归还案涉房屋的合理期限，对合同解除后的相关法律后果给予了必要释明，望双方履行。若此后双方因归还房屋及由此产生的占用费损失等再发生纠纷，由双方另行解决。关于原告要求被告赔偿装修款及设备款10000元的诉讼请求，因原告并未提供证据证明该项费用的产生，其应承担举证不能的法律后果，故本院对原告该请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、被告刘虹于本判决生效后十日内向原告赵燕返还转让费8889元、房屋租金3111元；二、驳回原告赵燕的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费363元，原告赵燕承担163元，被告刘虹承担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇二〇年十二月十七日书记员  王淑娟