山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13758号 上诉人（原审被告）：青岛东方聆海置业有限公司，地址：青岛胶州市胶州湾产业新区长江路以西。 法定代表人：杨柏榕，职务：经理。 委托诉讼代理人：周书禾，山东德衡（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦彩虹，山东德衡（胶州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：荆文斐，男，1984年3月18日出生，汉族，住山东省平度市。 上诉人青岛东方聆海置业有限公司（以下简称东方公司）因与被上诉人荆文斐商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初6485号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东方公司上诉请求：一、撤销山东省胶州市人民法院(2020)鲁0281民初6485号民事判决书第二项“返还住房维修基金10720元及利息损失(以779789元为基数，自2018年4月20日起按照中国人民银行发布的同期存款利率计算至被告实际给付之日止)的内容，并依法查明事实后改判；二、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误，上诉人不应向被上诉人返还住房维修基金。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十九条规定：被上诉人行使单方解除权时，上诉人仅需返还房价款及存款利息。且住房维修基金只是由上诉人代收并已将该款项交付房屋主管部门，故一审法院判决上诉人返还住房维修基金缺乏事实和法律依据。二、一审判决中有关利息计算方法是错误的。首先，利息的计算基数是错误的。不应包含维修基金10720元。其次，利息的起算点是错误的。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十九条约定，在被上诉人行使单方解除权且合同解除时上诉人才应向被上诉人支付房屋价款及所对应的利息。一审判决第九页“现原告起诉至法院，向法院提供了诉状、阐述了解除合同的意思表示及理由，法院向被告送达了起诉状副本，被告也了解了原告要求解除合同的意思表示，应视为原告已经履行了书面通知被告的合同义务，符合双方合同约定，也符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除的立法宗旨，”故按照一审法院的观点双方合同解除日为上诉人收到起诉状副本之日。故利息的计算应自上诉人收到起诉状副本之日至实际给付之日。综上，一审法院认定事实错误，利息计算错误，请求查明事实并依法改判。 被上诉人荆文斐辩称：一审判决正确，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 荆文斐向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除荆文斐、东方公司签订的青岛市商品房预售合同；2.依法判决东方公司返还荆文斐已支付的购房款769069元、维修基金10720元及2018年4月20日起至2020年5月20日止的利息97472.625元；3.依法判决东方公司向荆文斐支付违约金11151元(计算至2020年5月20日)；4.依法判决东方公司自起诉之日起以779789元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付荆文斐利息，直至本案款项全部付清为止；5.本案诉讼费用由东方公司承担。 一审法院认定事实如下： 一、2018年3月18日，荆文斐（乙方、买方）与东方公司（甲方、卖方）签订《青岛市商品房出售合同》，合同约定：第一条，甲方通过土地使用权出让方式取得胶州市370281006211GB00298地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：青房地权市字××号，土地面积为：128216.10平方米，土地用途为：商服。甲方经批准，在该地块上投资建造《达观天下小区》（暂定名/现定名）商品房，主体建筑物的建筑结构为混合结构；建筑物地上层数为12层，地下层数为**。上述商品房已具备规定的预售条件，胶州市房产管理局已批准上述预售（预售许可证编号：青房（字（胶州）2）0170404号）。第二条，乙方向甲方购买胶州市湘江路5号《达观天下小区》9号楼商业单元7层714户（以下简称该房屋），政府规划用途为商业。第三条，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥9541.80元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）为人民币￥769069.00元。第十条，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：……贰、商品房单体竣工验收报告。第十一条，甲方定于2019年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条，甲方如未在本合同第十一条约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.01计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同。第十九条，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款0%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。第二十条，按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。第二十一条，甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起180天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。第二十六条，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接方式送达，则于另一方签收视为已送达。合同附件一付款方式和付款期限约定：按时间付款，付款方式：自有资金支付。2、乙方于2018年03月18日与甲方签约，并付首付房款计人民币389069.00元；3、乙方于2018年04月20日前应支付房款计人民币380000.00元。合同补充条款第三条关于本合同第十一条交付期限的补充第四款约定：《青岛市商品房预售合同》第十二条中的第二种方式为：甲方如未按《青岛市商品房预售合同》约定时间将商品房交付乙方，乙方同意给甲方90日的宽限期，若甲方在宽限90日内仍未能将商品房交付乙方，则按《青岛市商品房预售合同》约定的方式处理。 二、2018年3月18日，荆文斐向东方公司支付定金20000元、房款369069元；2018年4月20日，荆文斐向东方公司支付购房款380000元。东方公司为荆文斐所支付的上述款项出具了收据。 三、2018年3月15日，荆文斐向东方公司支付住房维修基金10720元，东方公司为荆文斐出具收据。 四、2020年5月21日，东方公司向荆文斐出具《关于解除荆文裴解除双方签订的答复》载明：荆文裴请求：解除荆文斐、东方公司签订的青岛市商品房预售合同；判令东方公司返还荆文斐维修基金10720元、购房款769069元并承担相应符合国家规定的造约金及利息。 起诉理由：青岛东方聆海置业有限公司(以下简称“聆海置业”)与荆文裴《商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)延期交付房屋，根据第十二条，逾期超过180天荆文裴有权单方有权解除预售合同。 答复：我公司通过审查与您签订的“预售合同”条款约定：虽您依据“预售合同”第十二条提出解除合同，但根据“预售合同”补充条款第二条关于本合同第十一条交付期限的补充四，《商品房预售合同》第十二条中的第二种方式为：甲方如未按《青岛市商品房预售合同》约定时间将商品房交付乙方，乙方同意给甲方90日的宽限期。若甲方在宽限90日后未能将商品房交付乙方，则按《青岛市商品房预售合同》约定方式处理”，即“预售合同”约定2019年9月30日交付房屋，我公司如未在“预售合同”约定期限内交付房屋，逾期超过180天，您有权单方面解除本合同：补充条款约定将180天宽限期延后90日，即逾期超过270天后，您才产生解除合同的权利，方可与我公司协商解除“预售合同”相关事宜。且自2020年春节后，因发生不可抗力情况(新冠疫情)，政府要求我公司停止一切经营工作，使我公司无法复工，导致了房屋延期交付。现我公司已经达到复工条件，将尽快完善房屋交付相关手续，尽快的将房屋交房给您，以尽可能减少双方不必要的纠纷。 东方公司对上述答复的真实性无异议，但称，根据双方合同约定，荆文斐应当书面通知东方公司解除合同，而该答复，据东方公司工作人员称是2020年5月收到荆文斐的电子稿件而进行的回复。而且该通知写的是“荆文裴”不是“荆文斐”。当时荆文斐提供的是一份起诉状，版本是电子版，且内容与本案诉状不一致。 荆文斐称，该答复中的“荆文裴”是东方公司将荆文斐“荆文斐”名字书写错误，根据答复中记载的“购房款为769069元，维修基金10720元”，与本案房款及维修基金相吻合。且荆文斐之前到售楼处，书写过书面退房申请，而荆文斐向东方公司发送的电子版也是解除合同的意思表示，并且东方公司已经给荆文斐予以答复，根据合同法第94条规定，东方公司已经构成违约，荆文斐、东方公司之间的合同应当解除。 五、2020年7月27日，东方公司通过EMS按照荆文斐在涉案合同上预留的地址给荆文斐邮寄《达观天下交房通知书》一份，通知书载明“尊敬的业主：您好！达观天下住宅小区经过精心的设计和工程建设，在您的信任和支持下，现已建成并完成交付验收。依照国家和青岛市的相关规定，经相关部门验收合格，欢迎前来办理交房手续。1、您在接到本通知后按规定的时间前来办理交房手续。时间：2020年7月30、31日。地点：达观天下小区。2、我们交房时间统一为2020年7月30日9#楼，7月31日10#楼。在此期间开发公司和物业公司的有关部门将在现场集中办公，为您提供方便快捷的服务。3、若您不能在约定时间内，来办理交房手续，请您于收到本通知书两日内联系管理处另行预约，电话：17685597328。4、若您在约定时间内，未来办理交房手续，我们将按照相关法律法规视同您已交房，并承担所有物业的管理费用生。……”经查询，该快递于2020年7月29日投递成功，显示“已签收，他人代收”。 荆文斐质证称，未收到该快递。 六、庭审中，东方公司自称涉案房屋已经具备交付条件。 七、经一审法院查询，荆文斐于2020年6月5日提交诉状立案至调解中心，于2020年7月2日因调解不成功转正式立案。 一审法院认为，荆文斐与东方公司青岛东方聆海置业有限公司签订的《青岛市商品房出售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据荆文斐、东方公司签订的《青岛市商品房出售合同》第十一条、第十二条约定，东方公司应于2019年9月30日前交付涉案房屋，逾期超过180天，荆文斐有权解除合同；结合双方补充条款第三条第四款约定，荆文斐同意给东方公司90日宽限期，但东方公司在宽限期内仍未按约定向荆文斐交付房屋，故荆文斐主张解除合同符合双方合同约定的解除条件。对此，东方公司抗辩称荆文斐未按照双方合同约定履行书面通知东方公司的合同义务，东方公司于2020年7月27日向荆文斐邮寄《交房通知书》，视为涉案房屋已经交付。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条中，对当事人解除合同的规定为“应当通知对方”。本案中，原东方公司双方合同约定的通知形式为“书面通知”，荆文斐向东方公司送达了电子版的“民事诉状”，表示要求解除合同，东方公司对此予以答复，应视为荆文斐要求解除合同的意思表示已经到达东方公司，且现荆文斐起诉至法院，向法院提供了诉状、阐述了解除合同的意思表示及理由，法院向东方公司送达了起诉状副本，东方公司也了解了荆文斐要求解除合同的意思表示，应视为荆文斐已经履行了书面通知东方公司的合同义务，符合双方合同约定，也符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除的立法宗旨，故一审法院对东方公司称荆文斐未履行书面通知义务的抗辩不予采信。东方公司于2020年7月27日向荆文斐邮寄了《达观天下交房通知书》，快递显示“已签收，他人代收”，庭审中，荆文斐抗辩称没有收到。因荆文斐在东方公司邮寄该通知书之前已经向东方公司表示要求解除合同并提起诉讼，显然无法按照通知要求进行收房，且在荆文斐已经起诉东方公司要求解除合同的情况下，一审法院对东方公司以该通知书到达荆文斐视为荆文斐接收房屋的主张不予采信。故，因东方公司逾期交房超过180天，且在宽限期内仍未交房，现荆文斐要求解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》，符合双方合同约定及法律规定，一审法院对此予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，本案中，荆文斐已向东方公司支付购房款769069元、住房维修基金10720元，合同解除后，东方公司应予以返还。关于荆文斐主张的利息损失。根据双方合同第十九条约定，荆文斐单方面解除本合同时，东方公司应当返还荆文斐房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算），并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款0%。故，因合同解除原因在于东方公司逾期交房，东方公司理应支付荆文斐利息损失（以779789元为基数，自2018年4月20日起按照中国人民银行公布的同期存款利率计算至东方公司实际给付之日）。荆文斐主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息不符合双方合同约定，一审法院不予支持。关于违约金。根据荆文斐、东方公司签订的合同第二十条约定“按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除”，应视为原东方公司约定的逾期交房违约金是在荆文斐同意接收涉案房屋的前提下，现荆文斐明确表示不接收房屋，并要求解除合同，再主张该部分违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决：一、解除荆文斐与东方公司签订的《青岛市商品房预售合同》；二、东方公司于本判决生效之日起十日内返还荆文斐购房款769069元、住房维修基金10720元并支付荆文斐利息损失（以779789元为基数，自2018年4月20日起按照中国人民银行发布的同期存款利率计算至东方公司实际给付之日止）；三、驳回荆文斐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审查明的案件事实与一审一致。 二审时，东方公司向本院提交房管部门出具的房屋维修基金收据及房屋维修基金交款确认单各一份。证明：结合双方签订的青岛市商品房预售合同第19条约定，合同解除时上诉人仅需返还购房款、退款利息。上诉人已将房屋维修基金交给房管部门，不应由上诉人返还，上诉人可以协助被上诉人与房产部门返款房屋维修基金。经本院质证，被上诉人荆文斐辩称：对该证据的真实性无异议，证明事项与荆文斐无关。对该证据的真实性本院予以认定。 本院认为，东方公司违反与荆文斐签订的《青岛市商品房出售合同》的约定，在约定的期限内未能向荆文斐交付房屋，致使合同解除，东方公司应承担违约责任。荆文斐缴纳房屋维修基金是基于双方签订的合同，且由东方公司收取并出具收据，合同的而解除是因东方公司的违约行为造成的。因此，一审判决东方公司返还荆文斐房屋维修基金及相应利息并无不当，本院予以维持。《青岛市商品房出售合同》第十九条并未约定解除合同退款利息起算时间，且致使合同解除完全是由于东方公司的违约行为造成的，故一审法院自荆文斐最后一笔款项交付时间2018年4月20日作为利息损失的起算时间并无不当。东方公司认为应自其收到起诉状副本之日起计算利息损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，青岛东方聆海置业有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费68元，由上诉人青岛东方聆海置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理厉永军 书记员王繁 书记员马博阳