广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10511号原告（反诉被告）：吴幸飞，男，汉族，1981年8月6日出生，居民身份证住址广东省阳江市江城区。被告（反诉原告）：德来惠（广州）市场经营管理有限公司，住所广州市番禺区东环街东艺路1号108、110、112号（部位：一层内商铺D001）。法定代表人：陆宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾祥明，广东太平洋联合律师事务所律师。原告吴幸飞与被告德来惠（广州）市场经营管理有限公司（以下简称德来惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，德来惠公司对吴幸飞提出反诉，本院予以受理。后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，先后两次公开开庭进行了合并审理。原告吴幸飞，被告德来惠公司的委托诉讼代理人曾祥明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴幸飞向本院提出诉讼请求：1.德来惠公司退还保证金12000元、进场费8000元，及支付违约金12000元，共计32000元；2.本案诉讼费用由德来惠公司承担。事实和理由：2017年7月21日，吴幸飞与德来惠公司在平等自愿的基础上，经友好协商签订了商铺租赁合同，双方约定合同期自2017年7月1日起至2019年6月30日止，商铺因德来惠公司的消防不合格拖延至2017年9月9日交付给吴幸飞经营，租赁费为租金每月4000元，商铺管理费600元，商铺月营业额的3%每月扣点金额。合同生效后，德来惠公司于2018年8月31日在未提前告知吴幸飞的情况下停止经营，还一直隐瞒已停止经营的事实，称卖场只是升级改造，要吴幸飞与德来惠公司签订解除合同的协议，吴幸飞因商铺内投入资金较大（大约60000元）不愿与德来惠公司达成协议。根据合同约定，德来惠公司单方违约，德来惠公司应赔偿吴幸飞与保证金等额的违约金12000元，并退还保证金12000元和进场费用8000元，以上共计32000元。因吴幸飞还欠德来惠公司租金和一个月水电费用，水电保证金2000元不用退还吴幸飞。以上款项经吴幸飞多次协商催要，但德来惠公司一直拖延不交。德来惠公司辩称，双方签订的租赁合同，双方都应该继续履行，因为合同目前还没有解除，对双方都有约束力。商场在装修升级改造，导致承租铺位的经营会受到一些影响，双方就是否解除合同未能达成一致，故导致本案诉讼。在合同未正式解除之前双方应该继续履行，且吴幸飞撤场未通知德来惠公司也未办理相关手续，因此吴幸飞应当继续支付德来惠公司租金，故请求法院驳回吴幸飞的诉讼请求。德来惠公司向本院提出反诉请求：1.吴幸飞支付拖欠的租金14400元、管理费2400元；2.吴幸飞承担本案的诉讼费用。庭审中，德来惠公司明确其主张拖欠租金和管理费是2018年9月至11月共四个月的租金和管理费。事实和理由：2017年7月21日，吴幸飞与德来惠公司签订《德来惠联营租赁合同》，德来惠公司将位于广州市番禺区东环街东艺路1号的商铺C04、C05、C06、C07合计29.7平方米铺位出租给吴幸飞经营。合同约定租金每月4000元，先交租金后使用，每月管理费600元，并由吴幸飞承担水电费。商铺月营业额的3%扣点金额。合同约定租赁期为两年，自2017年7月1日起至2019年6月30日止。合同签订后，双方依约履行合同，由于原商场装修装饰不太合理，德来惠公司于2018年8月开始对经营场地进行升级改造。在经营场地改造升级之前，由于吴幸飞的经营项目及市场定位存在问题，生意一直经营惨淡，经常拖欠租金和水电费，吴幸飞多次要求减租金和管理费。德来惠公司同意吴幸飞按原价的八折即每月3600元支付租金。在升级改造期间，吴幸飞的生意受到影响更大，遂打算关门歇业，吴幸飞欲解除合同，要求德来惠公司退还保证金和进场费，而德来惠公司仅同意退还保证金和进场费的一半，双方未能达成一致。吴幸飞于2018年8月3日交了2018年7月的租金和管理费，一直未交8月以及以后月份的租金和管理费，截止2018年11月20日，吴幸飞拖欠四个月的租金和管理费，合计16800元，期间的水电费也没有缴纳。双方签署的《德来惠联营租赁合同》合法有效，双方均应遵照执行，吴幸飞拖欠租金的行为已经违约，吴幸飞应纠正违约行为，并及时缴纳拖欠的各项费用。吴幸飞对德来惠公司的反诉辩称，2018年8月30日德来惠公司通知其称给予一个星期时间其清场，不然就停水停电。其实际经营到2018年9月14日。2018年9月25日其发现其所租赁铺位的桌椅被搬走了，其他东西还在，但铺位的门已经锁了，其询问保安，保安告知是业主上锁的，后其找德来惠公司协商。2018年9月29日，其父亲将铺位里面的其他东西卖掉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月21日，德来惠公司作为甲方（出租方）与吴幸飞作为乙方（承租方）签订《德来惠联营租赁合同》一份，约定：租赁商铺位于广州市番禺区X号编号为C04、C05、C06、C07的铺位（下称涉案租赁商铺），铺位建筑面积约29.7平方米；铺位租金4000元/月，先交租后使用，乙方应于每月5日前缴纳本月租金；乙方需向甲方支付每月商铺管理费用600元和租金一并缴纳；乙方每月向甲方支付营业额的3%的扣点金额，作为营销推广费用，在下月交租时一起缴纳；商铺经营范围为餐饮，在租赁期间未经甲方同意不得改变其经营范围和用途；为保证乙方联营商户的品质，甲方将以乙方联营商户七天的销售款（免息）作为保证金，如期间未出现质量投诉及其它问题，满七天的销售款将于第八天开始转入乙方联营商户的指定账户，每滞留一天甲方将以万分之五的违约金对乙方进行赔付；乙方于本合同签署当日，一次性支付甲方场地建设费8000元，该场地建设费作为乙方自愿支付给甲方的进场费用，不做退还；乙方于本合同签署当日，一次性支付甲方场地保证金12000元，水电保证金合计2000元，在联营期间，乙方忠实履行本合同各项条款，则于本合同期满后1个月，由甲方归还乙方，该保证金不计利息；本合同有效期为二年，自2017年7月1日起至2019年6月30日止。合同期满，双方另签合同。乙方因特殊原因需提前终止合同，须于30天前向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可终止；联营结算方式为乙方自收银；有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：1.乙方所经营商品的质量、内容无法达到甲方的要求。2.甲方代收银而乙方擅自截留销售款。3.乙方随意停止营业或擅自将本合同的权利义务转让给第三者，或与第三者合作经营专柜以及其它有损甲方权益的事宜。4.乙方进行违法经营或出现违反任何法律规定的情形。5.因不可抗力致使合同无法按期履行或无法履行；有下列情形之一的，乙方有权解除本合同：1.乙方在遵守甲方《联营租赁合同》的前提下，甲方擅自变动乙方经营场地，乙方有权解除本合同。2.甲方未按《联营租赁合同》管理，给乙方经营造成损失，乙方有权解除本合同。3.因不可抗力致使合同无法按期履行或无法履行；一方有下列情形之一的，另一方均有权解除本合同：1.一方不能偿还到期债务，或处于非正常经营或破产、停业状态时。2.一方的资产或商品（不包括联营及代销商品）被扣押或被法院执行导致无法继续经营。3.由于国家的政策原因而使合同无法正常履行。4.因不可抗力致使合同无法按期履行或无法履行，双方可以提前终止合同，租赁双方所受的损失各自承担，甲方无需对乙方作出任何补偿；甲、乙任何一方违反本合同的上述约定，均应承担违约责任，违约方应向对方支付与保证金等额的违约金；乙方应于本合同终止后的次日下午5点以前，将商品全部撤离专柜并恢复原状，若乙方未履行此义务，甲方有权自行办理商品的撤离或拆除有关的设备，因此产生的费用及商品毁损、丢失的风险，由乙方自行负责；乙方应于本合同终止的当日内向甲方清偿尚欠的费用，若乙方拒不支付、拖延支付或无力支付，甲方有权从应付乙方款项中予以抵扣；本合同经双方签字盖章后生效。2017年7月21日，德来惠公司出具收款收据，确认收到吴幸飞委托其办理个体工商户执照费200元。庭审中，吴幸飞确认上述合同签订后，德来惠公司就涉案租赁商铺的经营为其办理了个体工商户的营业执照，后其在撤场时遗失营业执照，之后没有补办也没有注销登记。2017年7月22日，德来惠公司出具收据，确认收到吴幸飞交来现金26600元。庭审中，双方确认，该笔款项为吴幸飞支付的进场费（场地建设费）8000元、场地保证金12000元、水电保证金2000元、一个月的租金4000元和一个月的管理费600元。2017年9月9日，德来惠公司将涉案租赁商铺交付给吴幸飞使用，租金自2017年9月9日开始计算，2017年9月租金按照合同约定的4000元/月计算实际使用天数22天，2017年10月之后租金变更为3600元/月。2017年10月16日，德来惠公司出具收据，确认收到吴幸飞涉案租赁商铺2017年9月9日至9月30日的租金2933.33元、管理费440元、营销费用扣点和水电费等。涉案租赁商铺2017年10月的租金，由德来惠公司从吴幸飞2017年7月22日缴交的租金中抵扣。2017年11月11日，德来惠公司出具收据，确认收到吴幸飞涉案租赁商铺2017年11月租金3600元和2017年10月的管理费600元、营销费用扣点、水电费等。2017年12月18日，德来惠公司出具收据，确认收到吴幸飞涉案租赁商铺2017年12月租金3600元和2017年11月的管理费600元、营销扣点、水电费等，并备注“其中2566.34元营业额抵扣（12.9-12.12）”。吴幸飞提交的德来惠公司出具的2018年1月至2018年6月缴费通知单显示，涉案租赁商铺应缴的费用明细包括当月租金3600元和上月管理费600元、营销费用扣点和水电费等。诉讼中，双方确认该期间的租金和费用吴幸飞已经缴清。双方均未提供相应的缴费凭证。2018年8月3日，德来惠公司出具收据，确认收到吴幸飞涉案租赁商铺2018年7月租金3600元和2018年6月的管理费600元、营销费用扣点、水电费等。吴幸飞提交其与德来惠公司财务于2018年9月5日至同年9月8日的微信聊天记录记载，吴幸飞于2018年9月5日要求对方发送涉案租赁商铺欠付租金和扣款的流水，对方发送的收银对账流水显示，涉案租赁商铺2018年8月2日至2018年8月31日营业额总金额6090元，对方发送的费用明细显示包括2018年8月租金3600元和2018年7月的管理费600元、营销费用扣点1657.50元、水费100元、电费513.81元、分摊费240.51元，合计6711.82元，双方确认两者相减所得621.82元为吴幸飞欠付的当期租金和费用，吴幸飞询问对方该欠费向谁支付，对方对此未予回复；吴幸飞询问对方其一共交纳了多少个月租金，对方回复“除2018年8月租金和水电费没有交齐外，之前的租金都缴清，2018年7月租金已经在营业额中扣除，并开具了收据给吴幸飞父亲，如果吴幸飞9月份不清场离开就要多交一个月的租金和实际使用的水电费”；吴幸飞告知对方“照合同，你们违约在先要赔付我等额保证金”，对方复“你不交租还说我们违约先，你确定吗？其他租户都是在我发缴款通知书下去的有限日期内交租的，就你们几个是最难搞，每次都要拖到下个月才交上个月的租金”，吴幸飞复“我押金就有14000元在，欠你几百块也算不交租？我确定是你们违约先”，对方复“合同上并没有说明租金可以在营业款抵扣，是老板仁慈”，吴幸飞复“要不是你们停业，这几百块钱早已经扣完”。德来惠公司对该聊天记录无异议。吴幸飞提交其与德来惠公司法定代表人陆宁20**年9月6日的微信聊天记录记载，吴幸飞发“陆总，今天金山谷物业公司说我铺里三天后要停水停电，如果你公司不安顿好我的话，到时我只能通过法律途径解决问题了。”陆宁复“现在所有商铺都签了解约合同，只有你这间没有处理。一年来我们已经垫付很多优惠租金，你们经常也不按时交租，我也不作出任何滞纳金的行动。加上你上个月也欠我公司租金还没有交完。我们有权清场罚滞纳金。所以我认为好聚好散，谁都不想搞成这样。你考虑考虑吧！”吴幸飞复“我们一直是先交租再营业的，何来欠你店租，反而是你们多扣了我一个月的店租，其它租户大多是签一年合同，而且他们的投入不及我的三分之一，和我一样签两年合同的面包店也是安顿好了，才肯和你们解除的合同”，陆宁复“你了解一下你到现在有没有交完租再说吧！”吴幸飞复“签合同后你收了我第一个月租金4600元，我也有收据在手，现在营业额扣的是每一个月的水电费和下一个月的租金，所以不存在我欠你租金一说，还有你每个月的分摊水电费高得出奇，我也不想搞到以后大家没朋友做，我也是逼不得已，说清场就清场？我只能维护我该有的利益了。”陆宁复“既然你还不了解，你明天再叫你的人来办公室了解”。德来惠公司对该聊天记录无异议。吴幸飞提交的涉案租赁商铺所在场地门口上张贴的《通知》记载，德来惠公司于2018年9月4日向客户发出通知，称德来惠公司从2018年9月1日开始进行为期2个月装修升级改造，告知现可办理凭会员充值卡退款，请客户积极配合，及时办理，办理时间为2018年9月4日至9月18日下午2时到4时，如延期办理，德来惠公司依照有关规定进行处理。德来惠公司对该通知无异议。吴幸飞提交2018年12月5日拍摄的涉案租赁商铺所在场地视频，主张当时并没有进行升级改造。德来惠公司确认视频拍摄地点在涉案租赁商铺所在场地，称虽然当时没有开业，但不能否认正在升级改造中，因为视频显示周边进行了围蔽处理的。德来惠公司主张，涉案租赁商铺所在场地登记住址为番禺区东××、××、××层内商铺，该址产权人是广州市五湖四海集团有限公司，起初商铺由广州市五湖四海集团有限公司出租给广州金谷商业管理有限公司，广州金谷商业管理有限公司是广州市五湖四海集团有限公司下属的商业运营公司，后广州金谷商业管理有限公司将商铺转租给广东全品惠佳市场经营管理有限公司，广东全品惠佳市场经营管理有限公司再转租给陆某，陆某再转租给德来惠公司，陆某是德来惠公司的股东，德来惠公司承租时上址商铺连在一起没有间隔，德来惠公司承租后将商铺分隔成大概几十间铺位并自编号码，再分别出租给不同的经营者，自编号没有经过备案登记，吴幸飞承租的涉案租赁商铺包含在其中。对此，德来惠公司提交的同意转租证明、《合同主体变更三方协议书》和房屋租赁登记备案证明能够证实上述出租和转租的事实，其中房屋租赁登记备案证明显示，上址一层内商铺租赁登记备案审核时间为2017年11月8日，出租人为广州金谷商业管理有限公司，承租人为德来惠公司，租赁期限为2016年10月1日至2021年9月30日。吴幸飞对上述证据无异议，吴幸飞确认其承租的涉案租赁商铺在上址一层内商铺里。经本院向不动产登记部门调取的广州市不动产登记查册表显示，坐落于番禺区******、112房不动产的产权人为广州市五湖四海集团有限公司，处于抵押和查封状态，最早的查封时间为2019年3月28日。诉讼中，双方确认，涉案租赁商铺2018年7月及之前的租金、管理费等所有费用已经缴清，2018年8月应缴租金、管理费等所有费用合计6711.82元，抵扣当月营业额6090元后，吴幸飞实欠621.82元。吴幸飞称，德来惠公司自2018年9月从上址撤场后一直没有再经营，德来惠公司之前通过系统扣营业额抵租金等费用，德来惠公司撤场后系统无法使用，2018年9月起上址一层商铺大门上锁并围蔽，仅留后门供保安出入，其曾建议不要求押金待升级改造完后留一个铺位出租给其，德来惠公司不同意，其在涉案租赁商铺实际经营至2018年9月14日，双方没有办理涉案租赁商铺的交还交接手续，据其了解，其撤场后涉案租赁商铺已由业主上锁。德来惠公司称，其不知道吴幸飞何时撤场，但其在2018年9月20多号还看到涉案租赁商铺内存放着吴幸飞的物品，其不清楚吴幸飞是主动撤场还是被第三方赶走，也可能是吴幸飞因为经营惨淡的原因长期休业而撤场。上址一层内商铺直至2019年1月还在装修改造中，没有开业，涉案租赁商铺在装修改造范围内，但由于吴幸飞没有交还商铺，故未对涉案租赁商铺进行装修改造，虽然全部商铺大部分已经围蔽，但留有通道自有出入，不影响涉案租赁商铺经营，其自2019年6、7月起没有实际开展经营业务，但未注销登记，上址一层内商铺也不再由其管理。本院认为，吴幸飞与德来惠公司就涉案租赁商铺签订的《德来惠联营租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。关于合同是否已经解除及解除的原因和责任问题。德来惠公司于2018年9月4日发出《通知》的内容表明其自2018年9月1日开始对包括涉案租赁商铺在内的全部商铺进行为期两个月的装修升级改造，德来惠公司也确实对商铺进行了围蔽，且德来惠公司自认商铺至2019年1月仍在装修升级改造中及其自2019年6、7月起已经没有实际开展经营业务，结合吴幸飞提供的视频显示的情况及德来惠公司登记住所为商铺所在地址的事实，可认定德来惠公司自2018年9月起处于非正常经营状态。根据吴幸飞与德来惠公司财务、法定代表人的微信聊天记录，可以确认德来惠公司向吴幸飞提出过解除合同。吴幸飞自认其实际经营至2018年9月14日，德来惠公司作为出租方和管理方则表示不清楚吴幸飞何时撤场，德来惠公司也未举证证明吴幸飞实际使用涉案租赁商铺至何时，故应采信吴幸飞的陈述，认定《德来惠联营租赁合同》已于2018年9月14日解除。根据本案查明事实，吴幸飞主张系因德来惠公司停业导致合同提前终止，理据充分，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于吴幸飞主张退还保证金12000元问题。根据《德来惠联营租赁合同》的约定，保证金12000元应于合同期满后一个月由德来惠公司不计利息归还吴幸飞，本案系因德来惠公司非正常经营原因导致合同提前终止，吴幸飞主张德来惠公司退还保证金12000元，于法有据，本院予以支持。关于吴幸飞主张退还进场费8000元问题。虽然双方在合同中约定场地建设费8000元为吴幸飞自愿支付给德来惠公司的进场费用，不做退还，但是，吴幸飞在签订合同后所缴纳的进场费8000元，系基于吴幸飞对能够承租涉案租赁商铺二年的对价承诺，现《德来惠联营租赁合同》仅履行了一年多即终止，因此，根据公平合理原则，本院酌情认定德来惠公司应向吴幸飞退还一半的进场费4000元。关于吴幸飞主张支付违约金12000元问题。根据《德来惠联营租赁合同》的约定，任何一方违反合同的约定，违约方应向对方支付与保证金等额的违约金。本案中合同提前终止的原因是德来惠公司处于非正常经营状态，故吴幸飞主张德来惠公司构成违约，根据上述约定要求德来惠公司支付与保证金等额的违约金12000元有理，本院予以支持。关于德来惠公司主张租金和管理费问题。德来惠公司主张租金和管理费的期间是2018年9月至11月合计4个月，德来惠公司作为出租人和管理方，对吴幸飞实际租赁期间负有举证义务，鉴于对此德来惠公司未能举证证明，故本院采信吴幸飞自认实际经营至2018年9月14日的事实，认定吴幸飞租赁使用涉案租赁商铺至2018年9月14日止。因此，吴幸飞应据实向德来惠公司支付2019年9月1日至9月14日期间的租金和管理费合计1960元（3600元/月÷30天×14天+600元/月÷30天×14天）。德来惠公司主张租金和管理费超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告德来惠（广州）市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴幸飞退还保证金12000元。二、被告德来惠（广州）市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴幸飞退还进场费4000元三、被告德来惠（广州）市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴幸飞支付违约金12000元四、驳回原告吴幸飞其余诉讼请求。五、反诉被告吴幸飞于本判决发生法律效力之日起五日内向反诉原告德来惠（广州）市场经营管理有限公司支付租金和管理费1960元。六、驳回反诉原告德来惠（广州）市场经营管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费600元，减半收取计300元（原告吴幸飞已预交），由原告吴幸飞负担37元，被告德来惠（广州）市场经营管理有限公司负担263元。反诉案件受理费220元，减半收取计110元（反诉原告德来惠（广州）市场经营管理有限公司已预交），由反诉原告德来惠（广州）市场经营管理有限公司负担97元，反诉被告吴幸飞负担13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  吴春燕人民陪审员  崔冬平人民陪审员  黄卓丹二〇二〇年十二月十八日书 记 员  何佳玲