广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24953号原告：陈东，男，1968年7月8日出生，汉族，住佛山市南海区*******************，公民身份号码XXX。被告：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地：佛山市南海区里水镇东部工业园区**，统一社会信用代码XXX。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：周志华，系员工。原告陈东与被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告向本院提出管辖权异议申请，本院经审查后依法作出（2020）粤0605民初24953号民事裁定，驳回其管辖权异议申请。本案于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告陈东、被告的委托诉讼代理人周志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：1.被告向原告返还购房款及税费共1092525元，并支付以1092525元为本金自2017年5月6日起按日万分之五计算的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确其主张的违约金是依据与被告于2017年5月6日签订的《商品房买卖合同》中关于逾期违约责任的约定。事实与理由：原告于2017年5月6日与被告签订了商品房买卖合同，约定被告将位于佛山市南海区里水镇中金路A区*********出售给原告，成交价为1092525元，约定交款方式为全款支付，房屋交付日期为2018年5月1日。2016年10月30日，原告转账30000元定金给被告，2016年11月4日至2017年5月11日原告又陆续支付1062525元给被告。2018年7月13日，原告致函被告督促其交付房屋，如不能按期交付房产就退还原告已缴房款，但被告以2020年才能交付房不能按期交付为由不交付房屋，但同意办理退款和承担违约金。2018年8月30日被告通知原告解除商品房买卖合同后就可退款并支付违约金。原告在2018年9月10日在被告人员要求下至房管局解除了商品房买卖合同，解除合同后被告迟迟不支付房款及违约金，原告在拿钱无望后，无奈之下与被告在2019年1月10日又签订了份协议书，约定在2019年8月1日前重新签订商品房买卖合同，双方权利义务按2017年5月6日签订的原合同执行，如未能如期签约，被告需退还全部房款，并付8%利率利息给原告。但截至起诉日，原告未收到被告任何房款及违约金，故起诉。被告辩称，一、被告确认原、被告双方曾于2017年5月6日签订的关于中企项目XXXX号房屋的《商品房买卖合同（预售）》。同时，被告于2015年11月30日取得佛山市住房和城乡建设管理局颁发关于案涉房屋所在栋号的《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》（编号为：南房预字第XXX号）。据此，被告向原告销售案涉房屋的行为是符合相关法律法规的要求。二、被告确认已收到原告所支付的案涉款项共计1092525元。本案的案涉房款为105万元，余下款项42525元实为原告支付的案涉房屋税费等费用。三、原告主张被告退还已付房款并按照案涉合同第十二条的约定以已付房款为本金，按每日万分之五支付违约金。对此，被告认为该两项的同时主张存在法律适用相互矛盾。毕竟两者存在不同的请求权，如要求被告退还房款的，那原告行使的是合同的解除权；另如，要求被告以已付房款为本金，按每日万分之五支付违约金的，该条款的适用应在合同继续履行的情况下行使。据此，被告认为原告主张的该两项要求存在法律适用上的相互矛盾。四、原告要求被告按照案涉合同第十二条的约定，向其支付违约金，并无合同依据。同时，按日万分之五的利率也超出双方约定。首先，从合同条款理解上。根据案涉合同第十二条约定违约金按日万分之五的比例支付，其仅于案涉合同继续履行的情况下适用。除此之外，如原告行使案涉合同解除权的，那么应当适用该条的第1款第（2）项的约定，即年利率4.9%。其次，从法律适用上。根据原告就本案提交的《民事起诉状》的“事实与理由”中已述明，双方就案涉合同已于2018年9月10日解除。故此，原告继续援引案涉合同条款进行权利主张，是没有法律依据。再次，从事实履行上，被告确认因自身原因，导致案涉房屋需延后交付。为此，双方协商一致后办理案涉房屋的合同解除手续。此后，因被告被另案牵涉引致账户被查封，而未能向原告退还款项。因此，双方于2019年1月10日签订了案涉房屋的《协议书》。最后，被告认为双方就本案的争议事宜，应当依照共同落款于2019年1月10日签订的《协议书》约定为解释依据。五、被告认为原告主张的违约金过高，请求法庭予以合理适当调整。鉴于年初受全国爆发的新型冠状病毒蔓延，造成项目销售和融资困难。因此，对于原告所提出的违约金标准。请求法庭参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算。诉讼中，原、被告为证明自己的诉讼请求及主张的事实，依法提供证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。经审查，本院确认原、被告提交的全部证据的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年5月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称预售合同），约定出卖人将中企绿色总部中心XXX号房屋（以下简称涉讼房屋）出售给买受人；房屋总价105万元；交付时间为2018年5月1日前；合同还约定了双方的其他权利义务。被告共向原告出具了7份收据，2016年10月30日的收据载明收到涉讼房屋定金3万元，2016年11月4日的收据载明收到涉讼房屋房款50万元，2017年5月6日的4份收据分别载明收到涉讼房屋的房款40万元、契税31500元、印花税525元、维修基金10500元，2017年5月11日的收据载明收到涉讼房屋房款12万元。2019年1月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，载明乙方购买涉讼房屋并支付全部房款1092525元，预售合同因甲方未按合同期限交楼，双方达成协议解除合同，经双方申请，房管局于2018年9月10日审批同意解除预售合同。预售合同解除后，甲方未将房款1092525元及利息退回给乙方，甲方同意乙方继续购买涉讼房屋，重新签订《商品房买卖合同》，在再次签订《商品房买卖合同》期间，涉讼房屋被法院查封，导致涉讼房屋无法正常签订《商品房买卖合同》。基于此，双方达成以下协议：1.双方同意2019年8月1日前重新签订《商品房买卖合同》，双方权利义务按原合同执行。如未能在上述期限内签订《商品房买卖合同》，甲方将于2019年8月1日退还全部房款1092525元及自交款之日起按照所交款项的8%计算给付利息给乙方……诉讼中，原、被告确认双方未再另行签订《商品房买卖合同》。就协议书的第1点约定的内容，原告认为原告已付房款为1092525元，利息应从支付定金日2016年10月30日以定金3万元、2016年11月4日以房款50万元、2017年5月6日剩余所有房款562525元，分别从支付款项日起均按年利率8%计至付清日止，被告确认原告陈述的付款金额及日期，但认为应按已付房款105万元从2017年5月7日起按年利率8%支付利息。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告双方签订的协议书明确约定如双方未能重新签订商品房买卖合同，则被告需退还全部房款1092525元及自交款之日起按照所交款项的8%计算利息给乙方，现双方均确认未再重新签订商品房买卖合同，故被告应根据协议书履行退款义务，原告主张被告退还1092525元符合双方的约定，被告主张应按预售合同约定的房款数额退款与协议书的约定不符，本院不予采纳。被告迟延退款应按协议书的约定支付利息给原告，原、被告签订的预售合同已经协商解除，故原告主张被告按预售合同的约定支付违约金缺乏依据，本院认定被告应以1092525元为本金自2017年5月6日起按年利率8%计付利息予原告，原告主张的违约金中超过的部分，本院不予支持。利率的约定系经过原、被告协商确认，并未过高，被告关于利率过高的的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决如下：一、被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还1092525元并以1092525元为本金自2017年5月6日起至付清日止按年利率8%计付利息予原告陈东；二、驳回原告陈东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取10057.24元（原告已预交），由被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司负担并应于本判决发生法律效力后十日内迳付予原告陈东，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年十二月二十六日书记员 邓洁婷