河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初26776号原告郑州金成时代广场建设有限公司，住所地郑州市东明路**金成大厦****，统一社会信用代码91410100795714209N。法定代表人祁军，执行董事。委托诉讼代理人高晨，河南仟问律师事务所律师。被告张现杰，男，汉族，1983年9月13日出生，住址河南省周口市鹿邑县。原告郑州金成时代广场建设有限公司诉被告张现杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高晨到庭参加诉讼；被告张现杰经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号为140××××****）；2、判令被告向原告支付欠款138302.28元，并向原告支付违约金15652.8元（自扣款之日日起以138302.28元为基数按照日万分之五的标准暂计算至2020年9月23日，之后应继续计算至实际支付之日）；3、判令被告配合原告办理注销合同备案手续以及预告登记【预告登记号：郑房预字第1409067982号】手续；4、解除被告抵押给上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行的房屋抵押登记，被告配合办理解除抵押登记手续；5、本案诉讼费用、案件受理费、保全费、公告费等由被告承担。事实与理由：2014年9月12日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于郑州市金水区××时代广场小区××楼××单元××号房屋，房屋总价款为273464元，约定付款方式为于合同签订当日支付113464元，剩余160000元以银行贷款方式支付。附件四补充协议第三条约定：被告未能按期向按揭贷款银行偿还到期本息，导致××承担担保责任，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项以及××遭受的全部损失（包括但不限于诉讼费用、律师费等），支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起至××实际向××支付全部款项万分之五的违约金；××未按照上述约定支付全部款项，逾期超过30日，构成根本违约，××有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。2014年11月3日，原、被告及上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向浦发银行借款16万元，以其所购房屋向银行提供抵押担保，原告作为保证人为上述债务承担阶段性连带保证责任。然而，被告并未按约定期限和金额偿还银行贷款，被告的逾期还款行为直接导致浦发银行宣布贷款提前到期，浦发银行从原告保证金账户中扣除贷款本息138302.28元，原告代被告偿还全部贷款本息，原告合同目的已无法实现。原告诉至法院，望判如所请。被告未答辩。经审理查明：2014年9月12日，原告（××）、被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告购买原告开发的位于金水区××单元××房，总金额为273464元，其中113464元现金支付，剩余16万元以商业贷款方式支付；如果××为××提供阶段性贷款保证的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及××因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（2）××没有按本项（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。××有权选择立即解除本合同。××选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项；（3）如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求××承担担保责任，则××除应照本条前款约定向××还款、赔偿、及支付补偿金外，自××代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。××应按照本合同的有关约定承担违约责任。同日，该合同在房管部门进行了信息备案。2014年11月3日，原、被告与浦发银行签订《个人购房担保借款合同》一份，主要约定：被告从浦发银行贷款16万元用于购买涉案房屋；贷款期限为10年，自2014年11月3日起至2024年11月3日止；原告自愿提供阶段性连带责任保证，如被告已办妥现房抵押登记手续并且浦发银行已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除。2020年8月13日，浦发银行出具《情况说明》，载明：金水区姚砦路133号1号楼2单元25层2519客户张现杰于2014年11月21日在我行申请住房按揭贷款16万元，后因个人原因经常逾期，我行于2018年至2020年8月，共计10次扣除开发商郑州金成时代广场建设有限公司共计138302.28元，并列有明细。2020年9月23日，原告出具催款告知函，显示：由于被告未按时归还浦发银行贷款，导致浦发银行宣布贷款提前到期，陆续从原告保证金账户中扣除借款本息共计138302.28元，原告要求被告偿还上述款项并支付违约金。原告向被告邮寄了上述告知函。原告提交的房屋预告登记证明显示：位于金水区姚砦路****楼****2519的房产于2014年9月26日办理预售商品房预告登记，权利人为张现杰。本院认为：被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告与浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，可以解除合同。本案中，原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》，原告提交的浦发银行出具的情况说明显示被告自2018年开始拖欠银行贷款，导致原告为被告代偿借款本息138302.28元，根据原、被告合同约定，被告未按约定付清全部款项延迟达30日的，构成合同项下严重违约，原告有权选择立即解除本合同。故原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。因《商品房买卖合同》解除，被告丧失了基于《商品房买卖合同》请求办理该合同项下房屋产权过户登记的合同权利，涉案房屋的预告登记因合同解除而失效，故对原告要求被告配合其办理注销合同备案登记和房屋预告登记手续的诉讼请求，本院予以支持。因涉案房产目前无抵押信息，故原告要求被告配合办理解除房屋抵押登记手续的诉讼请求，本院不予支持。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同约定，被告通过支付首付款及银行贷款的方式向原告支付购房款273464元，鉴于原、被告双方《商品房买卖合同》已解除，原告应向被告返还其支付的购房款。浦发银行划扣金额138302.28元，有浦发银行出具的情况说明予以佐证，被告应向原告支付垫付款138302.28元。关于原告诉请的违约金，原告作为房地产开发企业和格式合同的提供方，其在法律知识、信息获取方面相对于被告都存在明显优势，因该约定系双方签订合同前原告预先起草的格式化条款，约定的违约金标准明显过高，结合房地产市场房屋价格客观上的上涨原告并无损益的情形，综合本案原、被告双方合同实际履行情况，对于原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州金成时代广场建设有限公司与被告张现杰于2014年9月12日签订的编号为1400181****的《商品房买卖合同》；二、被告张现杰于本判决生效后二十日内配合原告郑州金成时代广场建设有限公司办理注销编号为1400181****的《商品房买卖合同》的预告登记和备案信息手续；三、原告郑州金成时代广场建设有限公司于本判决生效后十日内返还被告张现杰购房款273464元；四、被告张现杰于本判决生效后十日内支付原告郑州金成时代广场建设有限公司代偿款138302.28元；五、驳回原告郑州金成时代广场建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1690元、保全费1290元，均由被告张现杰负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 嫣二〇二〇年十二月二十三日书记员 朱晴晴