四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初7201号 原告:宛家学，男，汉族，1975年8月26日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：彭强，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：肖国强，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号：××。 被告：张家海，男，汉族，1975年6月28日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：张杰，四川翠屏律师事务所律师，执业证号：××。 原告宛家学与被告张家海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告宛家学及其委托诉讼代理人、被告张家海及其委托诉讼代理人、证人潘某、张某到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告宛家学向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告于2018年3月30日签订的《房屋买卖合同》无效；二、请求判决被告向原告返还位于宜宾市翠屏区××镇××村××小区××栋××单元××楼××号××栋××号的房屋；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告系朋友关系，原告系宜宾市翠屏区沙坪镇天桂社区十社的社员。2014年，宜宾市临港经济技术开发区因实施沙坪街道天桂社区、海滨村城乡建设用地增减挂钩试点项目，需要拆除包括原告在内的位于天桂社区十社社员的农村房屋并对宅基地等进行复垦，并以另行审批宅基地的方式，安排被拆除房屋的农户到天桂社区集中建房。2015年1月6日，原告向天桂社区村委会提出《农民集中建房申请书》，承诺按天桂社区城乡建设局用地增减挂钩试点项目实施要求，拆除原有农村全部住房并将宅基地复垦，统一到集中居住点审批的宅基地上集中建房；2015年3月26日，原告与天桂社区村委会签订《天桂海滨集中居住小区房屋拆建协议》，约定拆除原有农村房屋43.45ｍ³，复垦宅基地及院坝共69.74ｍ³，拆除后到集中居住点建房。 因原告属于被拆除宅基地及房屋的农户，享有到集中居住点集中建房的权利。按项目实施要求，集中居住点由政府相关部门以另行审批宅基地的方式统一进行建设，建成后分配给被拆除原农村宅基地及其房屋的农户。2018年初，集中居住点房屋修建完成，原告所分得的房屋位于宜宾市翠屏区××镇××村××小区××栋××单元××楼××号××栋××号。在此期间，被告因不是被拆除农户不享有集中建房的权利，向原告提出购买上述房屋，原告考虑到双方系朋友且原告原房屋被拆除后家人都要去新疆生活便答应了被告的购房请求。为此，原、被告双方于2018年3月30日签订了《房屋买卖合同》，约定原告以24万元的价格将宜宾市翠屏区××镇××村××小区××栋××单元××楼××号××栋××号房屋出售给被告，但被告至今未向原告支付购房款，且该房屋系原告基于原宅基地及房屋被拆除复垦后由政府另行审批宅基地进行集中建设所取得的房屋，是原告属于农村集体经济组织成员和被拆除原房屋的农户才享有的权利，不能未经集体经济组织批准转让给非本集体经济组织的成员。因此，涉案《房屋买卖合同》因违反《物权法》和《土地管理法》的效力性强制性规定而无效，被告应向原告返还涉案房屋。经双方多次协商无果，为妥善解决该争议，特诉至贵院，请求判如所请。 被告张家海辩称：1、我国宪法和法律已确认了私人对房屋享有所有权，依法可以处分、转让，且现行法律并未禁止农村房屋的买卖、转让；2、原告称不同集体经济组织成员之间买卖房屋无效于法无据；3、原告转让新建房屋指标系其行使财产处分权真实意思的表示，应予尊重，且被告受让建房指标后，已履行了一系列建房义务，并于2017年从当地政府手中接过新建房装修后，入住两年；4、原告称被告未支付购房款，也不是客观事实；5、原告要求被告退房违背了诚实守信原则。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的原被告双方身份信息、宜宾市国土资源局临港经济技术开发区分局关于审查《沙坪街道天桂社区、海滨村城乡建设用地增减挂钩项目实施方案》的请示、《农民集中建房申请书》、《天桂海滨集中居住小区房屋拆件协议》、《房屋买卖合同》、《房屋修建指标转让协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有争议的证据，分析评判如下： 被告出示的2018年3月30日宛家学出具的收条一张，载明“今收到张家海天桂海滨小区三栋二单元五楼和门面三栋十六号房屋房款240000元，全款已付清”，原告称该收条上字为其本人所签，但并未收到该笔房款。对该笔证据，本院将结合全案证据与实施，综合予以评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 2014年2月15日，沙坪街道作出《沙坪街道天桂社区、海滨村城乡建设用地增减挂钩项目实施方案》，为整合农村建设用地，将原沙坪街道天桂社区、海滨村178户农户原有宅基地上的房屋拆除，并统一在天桂社区1社新建居民集中居住点。该方案载明，选择到建新区建房的农户，需同时具备以下条件：1、建房户的户籍必须是沙坪街道天桂社区、海滨村的在册农业户口；2、拆旧房屋属项目规划的拆旧图斑（地块）……。方案同时载明，对符合条件到建新区集中建房的农户，由沙坪街道办事处审核汇总后统一按程序报批宅基地，面积按建新区分户分摊土地面积予以审批。 原告宛家学原系天桂村十社村民。2015年1月6日，原告宛家学向天桂村村民委员会出具《农民集中建房申请书》，申请按增加挂钩实施方案拆旧建新，天桂村村委会在该申请书上签字同意并加盖公章。2015年3月26日，原告宛家学与天桂村村民委员会签订《天桂海滨集中居住小区房屋拆建协议》，约定将原告合计占地面积69.74平方米，建筑面积43.45平方米的房屋及院坝拆除，奖补金额15766元，并按200元／ｍ³的标准享受建房风貌补助，面积以实际面积为准。同日，原告宛家学向张某出具委托书，委托其代为办理案涉建房相关手续，及代为管理该房屋、办理转让手续等。 2015年3月26日，原告宛家学与被告张家海签订《房屋修建指标转让协议书》，载明：原告自愿将案涉建房指标转让给被告，被告付给原告该项目中国家财政补助款项，并在签订协议当日支付定金20000元，其余金额在小区建好后付清。原被告双方在该协议上签字捺印，见证人田某、潘某、张某在协议见证方栏签字。 2015年4月4日，原告宛家学出具收条，载明：今收到张家荣、张家海人民币各壹万，共计20000元。 2016年8月5日，天桂社区、海滨村村民聚居点建设管理委员会出具《建新农户建房款缴款管理办法》，载明建房款缴款分三期，被告张家海按该办法规定，按时足额以原告宛家学的名义缴清了建房款。 2017年12月24-25日，天桂社区、海滨村建房管理委员会出具《住房确认书》及《门面确认书》，载明宛家学建房户选取的住房编号为3-2-502，门面编号为3-16。 2018年3月30日，原告宛家学与被告张家海签订《房屋买卖合同》，约定将原告宛家学位于宜宾市翠屏区××镇××村××小区××栋××单元××楼××号，建筑面积为152平方米和门面三栋十六号建筑面积28平方米门面出卖给被告张家海，并载明价款为240000元，协议签订时支付。该合同另载明：上述门面及房屋的土地性质为集体建设用地，如该土地转为国有建设用地，原告应配合被告办理相关手续。合同签订当日，原告宛家学向被告张家海出具收条，载明收到购房款240000元。案涉二房屋被告张家海装修并使用至今。 庭审中，被告自认：一、上述购房款240000元是由建新房所支出的157914元及将政府给予建房户的拆旧、风貌补助转给原告以及支付给原告的定金10000元组成。 二、在案涉房屋买卖期间，被告在海滨村4组尚有宅基地房屋，该房屋系由被告父母名义报批报建，因分家分给被告几兄弟，其中，被告分得两间。被告所分得的两间房屋现已被征收拆迁，且被告选择了住房置换安置。 另查明：2020年8月7日，宜宾市翠屏区人民政府出具翠府函【2020】73号《宜宾市翠屏区人民政府关于同意沙坪街道社区建制调整改革方案的批复》，载明将天桂社区居民委员会与海滨社区居民委员会合并为顺南社区居民委员会。 本院认为：双方的争议焦点为：1、原被告双方签订的房屋买卖合同是否支付了对价？2、原被告双方签订房屋买卖合同是否有效？ 针对焦点1，原被告双方均认可该《房屋买卖合同》系属对《房屋修建指标转让协议》的延伸和细化，但对于该《房屋买卖合同》上所约定的购房款240000元，虽然原告方出具了收条，但被告方自认该款并未支付，而是以建新房的支出及政府的相应补贴付给原告等方式构成。故《房屋买卖合同》所约定的购房款240000元并未实际支付。 针对焦点2，案涉房屋为增减挂钩试点新建的居民集中居住点的房屋，在《沙坪街道天桂社区、海滨村城乡建设用地增减挂钩项目实施方案》中已明确其土地性质为宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，农村村民一户只能拥有一户宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，而被告张家海于合同签订之日尚在海滨村4组有宅基地住房。本案不论《房屋买卖合同》还是《房屋修建指标转让协议》，均为原被告双方以流转交易宅基地房屋为目的所签订，在被告张家海已有宅基地住房的情况下，向当时非同一集体经济组织的原告宛家学购买其宅基地住房，违反了法律的强制性规定，故《房屋买卖合同》为无效合同，原告的诉讼请求本院予以支持，而被告可另行向人民法院起诉主张其损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，判决如下： 一、原告宛家学与被告张家海于2018年3月30日签订的《房屋买卖合同》无效。 二、被告张家海于本判决生效之日起六十日向原告宛家学返还位于宜宾市翠屏区××镇××村××小区××栋××单元××楼××号××栋××号的房屋。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告张家海负担。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行本判决书所载明内容，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 肖必春 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 孙 懋 书 记 员 周莉萍