河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初6181号原告：中国工商银行股份有限公司许昌分行，住所地河南省许昌市七一路**。负责人：崔胜利，该分行行长。委托诉讼代理人：李慧霞，女，该分行员工。被告：柴占华，男，1971年4月5日出生，汉族，住河南省鄢陵县。被告：刘玉花，女，1973年4月12日出生，汉族，住河南省鄢陵县。被告：许昌鑫盛置业有限公司，，住所地河南省鄢陵县城新区乾明寺路南胜利路东法定代表人：邢其生。原告中国工商银行股份有限公司许昌分行与被告柴占华、刘玉花、许昌鑫盛置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司许昌分行的委托诉讼代理人李慧霞参加诉讼，被告柴占华、刘玉花、许昌鑫盛置业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司许昌分行向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告柴占华、刘玉花偿还借款本金167,451.49元及利息4,915.05元（利息截止到2020年2月27日，以后的利息、复息、罚息按合同约定算至被告结清贷款本息止），本息合计172,366.54元；2．依法判决原告对鄢陵县预售商品房抵押权预告登记证明120360号登记证下抵押的房屋享有优先受偿权，拍卖变卖时优先受偿；3．依法判决许昌鑫盛置业有限公司对上述借款本金及利息、逾期罚息、违约金、赔偿金和实现债权的费用承担连带偿付责任；4．诉讼费等相关费用由以上所有被告承担。事实与理由：2012年6月26日原告与被告柴占华、刘玉花、许昌鑫盛置业有限公司签订3-2012-1179号个人购房借款/担保合同。向被告发放贷款22万元，用于购买许昌鑫盛置业有限公司开发的位于鄢陵鑫盛国际大都厦1号楼1单元18层西户房，借款期限20年。约定利息按照贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率基准执行，采用按月等额还款法。还有预期违约和罚息约定。被告被告柴占华以上述房产为该笔贷款提供抵押担保（抵押权证号码：鄢陵县预售商品房抵押权预告登记证明120360）。被告刘玉花系共同借款人，被告许昌鑫盛置业有限公司作为保证人为该笔借款提供连带保证责任担保。贷款发放后，被告出现多次违约，未按照合同约定履行还款义务，根据借款担保合同第十四条14.1A项“借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任”和14.2（4）项“宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下伟偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”的规定，原告有权要求被告借款人归还全部借款本息，保证人承担连带偿还责任。截止2020年2月27日，欠原告贷款本金167,451.49元、利息4,915.05元（截止到2020年2月27日，以后产生利息计算至被告还清贷款本息止）。特提起诉讼。被告柴占华、刘玉花、许昌鑫盛置业有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。经审理查明：2012年6月26日，原告与被告柴占华、刘玉花、许昌鑫盛置业有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定柴占华向原告借款人民币220,000元，借款用途为购买许昌鑫盛置业有限公司开发的位于鄢陵县××与××国道交叉口南侧鑫盛国际大厦1号楼1单元18层西户的房产，借款期限为20年，自2012年6月27日至2032年6月27日；借款利率为以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（合同签订时执行利率为年利率6.4%，现执行利率为年利率4.9%），还款方式为按月等额本息还款，对未按约定偿还的借款按借款利率上浮50%的标准计收罚息（经核算为年利率7.35%），对未按时支付的利息按罚息利率计收复利；被告柴占华连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权单方面宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告柴占华在该合同抵押人处签字，自愿将所购房产为上述贷款提供抵押担保，并进行了抵押权预告登记（《鄢陵县预售商品房抵押权预告登记证明》证明号：120360）。刘玉花在上述合同抵押物共有人及共同还款承诺书上签名，同意对本案借款承担共同还款责任。被告许昌鑫盛置业有限公司在该《个人购房借款／担保合同》保证人处加盖公章，自愿承担阶段性连带责任保证，保证范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。在正式抵押办理完成后，许昌鑫盛置业有限公司保证责任予以免除。上述合同签订后，2012年6月27日，原告依约履行了出借义务。借款发放后，不能依约按期足额偿还贷款本息，并存在连续3个月及累计6次未按时足额偿还贷款本息的情形。2020年11月6日原告以合同的约定的邮寄通知方式向被告柴占华送达个人贷款提前到期通知书，柴占华于2020年11月7日签收。根据原告提供的历史还款明细显示，被告柴占华按期足额还本付息至2019年2月6日。现被告下欠借款本金165,835.57元、利息9,268.98元、罚息（以借款本金165,835.57元为基数，按年利率7.35%，自2020年11月8日计算至还清借款本金之日止）及复利（以未支付利息9,268.98元为基数，按年利率7.35%，自2020年11月8日计算至还清借款利息之日止）。以上事实，有《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、鄢陵县预售商品房抵押权预告登记证明、个人贷款提前到期通知书、邮件交寄单（收据）、历史还款明细、身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件、营业执照复印件及当事人陈述在卷为凭。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，原告依约履行了出借义务，被告未依约足额偿还借款本息且符合《个人购房借款／担保合同》约定的提前到期情形。原告依约宣布本案借款提前到期，合法有效，案涉借款于2020年11月7日提前到期，柴占华应承担偿还借款本金、利息并支付罚息、复利的的违约责任。刘玉花在《个人购房借款／担保合同》共同借款人处签字，应与柴占华承担共同还款责任。许昌鑫盛置业有限公司作为保证人，应对上述债务向原告承担连带清偿责任。本案中，抵押合同当事人仅就拟抵押的房屋向登记机构申请预告登记，并未办理房产的抵押登记。抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权。原告主张对案涉房屋享有优先受偿权，本院不予支持。柴占华、刘玉花、许昌鑫盛置业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，属放弃自己的诉讼权利，但不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告柴占华、刘玉花于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司许昌分行借款本金165,835.57元、利息9,268.98元、罚息（以借款本金165,835.57元为基数，按年利率7.35%，自2020年11月8日计算至还清借款本金之日止）及复利（以未支付利息9,268.98元为基数，按年利率7.35%，自2020年11月8日计算至还清借款利息之日止）；二、被告许昌鑫盛置业有限公司就上述债务向原告中国工商银行股份有限公司许昌分行承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司许昌分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半收取计1,548元，由被告柴占华、刘玉花、许昌鑫盛置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  丁伟二〇二〇年十二月二十三日法官助理孔园园