文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0151民初6875号原告：重庆市仁德物业管理有限公司铜梁公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处龙门街**14-13-5，统一社会信用代码91500224322417079J。负责人：杨三，董事长。委托诉讼代理人：徐忠，男，1960年2月19日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，系原告公司员工。委托诉讼代理人：季泽林，男，1985年9月11日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，系原告公司员工。被告：周千秀,女,1966年3月18日出生,汉族,住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：刘生涛，男，1963年11月10日出生,汉族，住重庆市铜梁区，系被告周千秀之夫。委托诉讼代理人：戴亨奇，重庆智谋律师事务所律师。原告重庆市仁德物业管理有限公司铜梁公司（以下简称：仁德物业公司）与被告周千秀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告仁德物业公司的委托诉讼代理人徐忠、季泽林及被告周千秀的委托诉讼代理人刘生涛、戴亨奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仁德物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费3878.60元（2014年1月1日至2015年6月30日及2019年6月1日至2020年7月15日共31.5个月×1.40元/平方米/月×87.95平方米）、公摊费315元（31.5个月×10元/月）、二次供水费348.80元（2015年1月1日至2019年11月7日共436吨×0.80元/吨），合计4542.40元。2、判令被告向原告支付逾期交费违约金，违约金以当月未交的物业服务费及公摊费为基数从次月1日起付清之日止按年利率24%计算。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月10日，原告与被告小区所在社区居民委员会签订了《×××物业管理服务合同》，约定服务期限自2015年7月1日至2020年6月30日，为期五年。同日，原告与该小区原物业管理处达成了《×××物业移交债务补偿协议》，该协议约定2015年6月30日以前应收未收的物管费及水电公摊费由原告收取、归原告所有。签订物业管理服务合同后，原告事实上为该小区提供了清洁卫生、保安巡查、设施设备维护保养、化粪池清掏等物业工作至2020年7月15日，履行了合同相关义务。2020年7月14日，原告与被告小区业主委员会订立了《铜梁×××一期物业服务物品、资料、设备移交协议》，2015年7月15日被告小区业主委员会出具了《情况说明》，协议及情况说明证明了原告与铜梁区巴川街道办事处白龙社区签订了为期五年的《×××物业管理服务合同》，合同期满后原告为该小区提供的服务至2020年7月15日，形成了事实上的物业服务合同，对欠费业主采取了上门、电话、在小区公示栏或业主入户门张贴的方式进行催收，且约定对2020年7月15日前部分业主欠交的物业服务费等相关费用归原告所有，由原告收取。被告经原告书面催收，至今仍拒绝交纳诉请时段的相关费用。原告认为，前述合同、移交协议等已发生法律效力，对全体业主具有约束力，被告的行为致原告的正常经营受到极大影响，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。庭审中，原告放弃了要求被告支付二次供水费的请求。被告周千秀辩称，原告所述的欠费期间属实，2019年6月30日前，原告与被告所在小区有事实上的物业服务关系，被告只同意交纳2019年6月的物业服务费，原告的其余诉讼请求均应驳回。理由如下：一、关于2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务相关费用，首先，在此期间，原告与被告所在小区没有物业服务关系；其次，原告提供的《×××物业移交债务补偿协议》，其中债权的转让没有通知到作为被告的债务人，不发生法律效力；再次，原告要求主张的该笔债权已超过了法律规定的诉讼时效；故原告要求主张2015年6月30日之前的物业相关费用的请求应予驳回。二、关于2019年7月1日至2020年7月15日期间的物业服务相关费用，原告也无权向被告收取。理由是被告所在小区业主委员会根据业主大会的决议，已书面通知原告解除物业服务合同，服务期截止2019年6月30日24时，并要求原告在2019年7月1日以前与新中标的物业管理公司办理物业交接手续，由于原告拒绝交接、撤场，小区业主及业委会处于混乱状态，小区业主委员会的公章保管在铜梁区南城街道办事处社会事务中心，南城街道办事处社会事务中心是保管公章，无权代表业主委员会使用公章，且业主委员会亦无权改变业主大会的决议，《铜梁×××一期物业服务物品、资料、设备移交协议》及《情况说明》涉及准许原告收取2019年7月1日至2020年7月15日期间的物业费事宜，与业主大会的决议相矛盾，与相关法规相抵触，不发生法律效力，原告是违法强迫提供服务至2020年7月15日，依法原告对此期间的物业服务费无权收取。三、公摊费不应主张，因原告没有提供公摊费是否发生及分摊的明细说明，且在以前原告起诉的大量案件中亦没有得到支持。四、关于违约金，因既没有合同依据，也没有法律依据，故不应当主张。本院经审理确认事实如下：2015年7月10日，仁德物业公司与×××小区所在社区铜梁区巴川街道办事处白龙社区居民委员会签订了《×××物业管理服务合同》，协议主要内容为：双方约定，由仁德物业公司对该小区实施物业管理服务，合同期限为五年，自2015年7月1日至2020年6月30日。第七条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制。双方约定业主或物业使用人按照以下标准缴纳物业服务费用（按建筑面积计算）：……3、高层住宅物业管理服务费按照1.40元／㎡·月；……第八条业主或物业使用人按年度向乙方交纳上述物业服务费或物业服务资金，并且应于每年第一个月的1-5日前缴纳。……第十条……公用水、电费按每月每户10元收取，化粪池的清掏按户据实分摊后有产权人或物业使用人缴纳（其中二次加压按照0.80元／吨的标准向业主收取）。……第二十七条业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费和其他物业服务金的，应按每日百分之三的标准向乙方支付违约金。……2015年7月10日，仁德物业公司与该小区原物业管理处达成了《×××物业移交债务补偿协议》，该协议约定2015年6月30日以前应收未收的物管费209579元及水电公摊费33540元由仁德物业公司收取，归仁德物业公司所有。签订物业管理服务合同后，仁德物业公司为该小区提供了清洁卫生、保安巡查、设施设备维护保养等物业工作。2019年5月26日，被告所在小区业主委员会即铜梁区×××一期业主委员会向仁德物业公司出具了《解除物业服务合同的决定》，决定解除与仁德物业公司的物业服务合同，仁德物业公司的服务截止时间为2019年6月30日。2019年6月19日，铜梁区×××一期业主委员会向小区业主发布了《×××一期业主委员会关于招聘物业管理公司的告知书》，告知业主解除与仁德物业公司的物业服务合同，并通过招投标程序于2019年6月18日选择重庆吉旭物业管理有限公司作为小区物业服务公司的事宜。2019年6月22日，铜梁区×××一期业主委员会向原告发出了办理×××一期物业交接事宜的函，要求原告在2019年7月1日以前明确专人与新中标的物业管理公司办理物业交接手续。由于仁德物业公司未按期撤离×××一期的物业服务，铜梁区×××一期业主委员会于2019年7月30日向本院提起了诉讼，要求判决仁德物业公司与铜梁区×××一期业主之间的物业服务合同关系于2019年7月1日终止，并判决仁德物业公司移交物业管理的相关资料及设施、设备，撤离该物业。因仁德物业公司提出管辖异议、且对本院管辖异议的裁定提出上诉等原因，仁德物业公司事实上对该小区的物业服务持续至2020年7月15日结束。2020年7月14日，仁德物业公司作为甲方与作为乙方的铜梁区南城街道白龙社区居民委员会签订了《铜梁×××一期物业服务物品、资料、设备移交协议》，该协议确认仁德物业公司与铜梁区巴川街道办事处白龙社区签订了为期五年的《×××物业管理服务合同》，合同期满后仁德物业公司为该小区提供的服务至2020年7月15日，形成了事实上的物业服务合同，且约定对2020年7月15日前部分业主欠交的物业服务费等相关费用归仁德物业公司所有，由仁德物业公司收取。协议上乙方经办人签字为社区居民委员会工作人员，乙方签章为铜梁区×××一期业主委员会。被告周千秀系重庆市铜梁区×××号房屋业主，房屋建筑面积87.95㎡，未交纳2014年1月1日至2015年6月30日及2019年6月1日至2020年7月15日的物业服务费及水电公摊费。仁德物业公司于2016年3月24日、2020年3月26日通过在被告入户门张贴通知单的方式催收了2014年1月1日至2015年6月30日的物管费及公摊费，于2020年8月10日通过邮寄律所函的形式向被告催收了诉讼请求所载明期间的相关费用，被告至今未交纳。本院认为，本案争议的焦点为：一、关于原告要求被告支付2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务相关费用的请求是否应当得到支持；二、关于原告要求被告支付2019年7月1日至2020年7月15日期间的物业服务相关费用的请求是否应当得到支持；三、原告要求按每户每月10元计收水电公摊费是否应当得到支持；四、关于原告要求主张违约金的请求是否应当得到支持。对上述争议焦点评析如下：一、针对第一个焦点，首先，虽然原告与小区原物业管理处签订了《×××物业移交债务补偿协议》，该协议亦约定了2015年6月30日以前应收未收的物管费209579元及水电公摊费33540元由原告收取，归原告所有，被告亦认可该时段未交物业服务及水电公摊费，但原告既未提供接收债权的具体明细，也未提供在2015年6月30日之前小区物业服务费及水电公摊费的收费标准，即依原告现提供的证据不能证明被告在此期间实际欠费的具体金额；其次，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”原告未提供小区原物业管理处针对债权的转让已通知到作为被告的债务人，依法该转让对被告不发生法律效力。综上，原告要求被告支付2014年1月1日至2015年6月30日所欠物业服务费及水电公摊费的请求，既缺乏事实依据证明其欠费的具体金额，也不符合法律规定，本院不予支持。二、针对第二个焦点，2019年5月26日，被告所在小区业主委员会即铜梁区×××一期业主委员会已向原告仁德物业公司出具了《解除物业服务合同的决定》，决定解除与原告仁德物业公司的物业服务合同，仁德物业公司的服务截止时间为2019年6月30日，意味着原告仁德物业公司与×××一期小区的物业服务合同于2019年6月30日终止。由于原告未按照铜梁区×××一期业主委员的通知办理物业移交手续、按期撤离×××一期的物业服务，铜梁区×××一期业主委员因此向本院提起了诉讼，原告事实上将该小区的物业服务持续到了2020年7月15日。虽然原告提供的《铜梁×××一期物业服务物品、资料、设备移交协议》中确认了原告与铜梁区巴川街道办事处白龙社区签订了为期五年的《×××物业管理服务合同》，合同期满后原告为该小区提供的服务至2020年7月15日，形成了事实上的物业服务合同，且约定对2020年7月15日前部分业主欠交的物业服务费等相关费用归原告所有，由原告收取，但该协议只能证明针对在2020年7月15日之前部分业主所欠物业服务等相关费用的债权归原告所有，不能证明欠费业主已同意交纳所欠费用，该债权能否得到法院的支持，取决于是否符合法律的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，人民法院不予支持。”原告在铜梁区×××一期业主委员会已向其书面通知物业服务合同于2019年6月30日终止后，拒绝按该业主委员会的通知办理物业移交手续、按期撤离×××一期的物业服务，现以事实上对被告所在小区物业服务持续至2020年7月15日为由，要求被告支付2019年7月1日至2020年7月15日物业服务费及水电公摊费的请求，不符合法律规定，本院不予支持。三、针对第三个焦点，原告与被告小区所在社区居民委员会于2015年7月10日签订的《×××物业管理服务合同》第十条明确约定了公用水、电费按每月每户10元收取，故被告2019年6月所欠公摊费10元应予支付给原告。四、针对第四个焦点，被告所欠原告2019年6月的物业服务费及水电公摊费应予向原告支付，《×××物业管理服务合同》第二十七条约定了违约金的计算标准，其按每日百分之三计算的标准过高，不符合法律规定，现原告仁德物业公司降为要求按年利率24%计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。经计算,被告应支付原告2019年6月1日至2019年6月30日的物业服务费123.13元（87.95平方米×1.40元/平方米/月）、水电公摊费10元，合计133.13元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周千秀于本判决生效之日起三日内支付原告重庆市仁德物业管理有限公司铜梁公司物业服务费123.13元、水电公摊费10元，合计133.13元及违约金，违约金以133.13元为基数从2019年7月1日起至付清之日止按照年利率24%计算。二、驳回原告重庆市仁德物业管理有限公司铜梁公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告周千秀负担。此款原告已自愿垫付，履行本判决时由被告直接支付给原告。本判决为终审判决。审判员 游 洪二〇二〇年十二月二十九日书记员 周礼杰