贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8361号上诉人（一审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张勇，男，1976年10月27日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：邓丽，女，1979年6月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：李正福，贵州衡瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：郑栋源，贵州衡瑞律师事务所律师。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人张勇、邓丽商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14221号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：违约金不仅具有惩罚性质，也有补偿性质，应当结合被上诉人的实际损失，根据合同法解释（二）第二十九条的规定予以调整，而被上诉人的实际损失即为已付房价款资金占用期间的法定孳息损失，一审判决违约金过高。被上诉人张勇、邓丽二审未作答辩。原审原告张勇、邓丽一审诉讼请求：1.判决被告向原告交付办理房屋权属转移登记的相关文书；2.判决被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金537148元（暂定计算至2020年8月20日，实际违约金以原告已付购房款2058041元为基数，按日万分之二的标准从2017年1月30日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止）；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积260.08平方米，房屋总价款为2058041元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年10月31日前，被告承诺于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，后因房屋面积差问题，被告向原告退还部分房款，一审庭审中，原告同意按购房发票金额1996470元为基数计算相应违约金。被告就涉案商品房尚不具备转移登记的条件。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。关于诉讼时效问题，逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2017年1月29日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告逾期交付，原则上应从2017年1月29日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告提起诉讼之日（2020年8月21日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月21日起的逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。关于被告承担逾期逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金的标准应如何适用的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告在签订涉案合同时，对被告在约定日期起180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作选项选择约定，视为双方没有约定违约金。根据前述司法解释的规定，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于原告提出的判决被告向原告交付办理房屋权属转移登记的相关文书的诉请，因被告尚未取得涉案房屋的初始登记，转移登记及交付相关文书处于客观不能的状况，故对原告的该诉请，暂不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告张勇、邓丽支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金，该违约金以已付购房款1996470元为基数，自2017年8月21日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、驳回原告张勇、邓丽的其他诉讼请求。案件受理费4586元，由原告张勇、邓丽负担2086元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担2500元。本案二审过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的法定义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人履行协助办证义务的具体方式是限期取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。根据在案事实，上诉人未能在合同约定期限内完成涉案商品房所有权初始登记、未将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上诉人的行为构成违约，违约期间超过180日。一审根据双方在《商品房买卖合同》中所作约定，结合被上诉人的诉请，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，判令上诉人以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍承担违约责任，并无不当。上诉人主张该违约金过高，但未能提供证据予以证明，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9172元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十二月十日书记员  邓 千