云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2524民初1435号原告：邹艳梅，女，1971年10月26日生，汉族，住建水县。委托诉讼代理人：李凤岚，云南华垣律师事务所律师。被告：红河州天一房地产开发经营有限公司，住所地：建水县临安镇城陈路B2-7-1。法定代表人：蒋辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李锐，云南刘胡乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雨航，云南刘胡乐律师事务所实习律师。原告邹艳梅与被告红河州天一房地产开发经营有限公司（以下简称天一公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹艳梅的委托诉讼代理人李凤岚、被告天一公司的委托诉讼代理人李锐、吴雨航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹艳梅向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即履行办证义务，并按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付从2015年2月1日起至被告实际履行办证义务完毕之日止的逾期办证违约金，其中暂计至起诉之日逾期1930天为81934元（标的额321748元×4.75%÷360天×1930天）;2.要求被告立即为原告代缴契税9652元，并按中国人民银行同期贷款利率支付从原告向被告交纳契税和维修基金之日起至被告代缴之日止的利息;3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年5月17日，原被告签订商品房购销合同，购买坐落于建水县平方米），合同总价321748元。合同签订后，原告已按合同约定支付全部购房款。2014年10月31日接房时，原告按照被告要求向其缴纳了公共维修基金、契税、印花税及登记费、土地使用证等代办产权证的相关费用。当时被告承诺交房手续办理完毕后90日内为原告办理产权登记手续。原告接房后积极主动地向被告提交了办证所需材料，并询问被告是否需要补充提交材料及填写“委托代办申请”等。被告让原告等待，至今近7年未履行办理产权登记义务。经原告到建水县不动产登记中心了解，被告从未向该中心提交办证申请资料。更严重的是被告居然将原告缴纳的契税、维修基金挪作他用，未向相关部门代缴。被告的行为已违背合同约定和法律规定，对原告造成重大经济损失。故请求支持原告的诉讼请求。被告天一公司辩称：一、原告要求被告办理不动产权证无法定依据，也无约定。根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。据此，不动产登记由建水县不动产登记中心办理，而被告的义务是协助原告办理不动产权登记手续。原告要求被告立即履行办证义务属于对请求权的主体理解错误。金临安商业广场项目首次登记已经完成，已经具备协助原告办理转移登记手续的客观条件，但仍须原告配合被告向不动产登记中心提交其要求必须提交的个人资料和须由原告填写的格式文书，包括但不限于不动产登记申请书、授权委托书、询问笔录、单身申明具结书等。原告配合提交符合建水县不动产登记中心要求的材料，是被告得以履行协助义务的必要条件。二、被告天一公司未逾期履行义务，不应承担逾期违约金。根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定，乙方（原告）必须交清所购房款及相关代收办证费用后，填写“委托代办申请”并将办理产权证所需的个人资料交甲方（被告），甲方备齐资料后90个工作日内向房管部门申请办理产权证手续。根据《合同补充协议》第5.2条，乙方（原告）应授权委托甲方，协助乙方办理商品房产权登记手续。甲方承诺在接受乙方委托，乙方付清相关费用，提供完整产权登记资料，在完成工程竣工验收备案工作及交房手续办理完毕后90个工作日内向房管部门申请办理产权证手续，所产生的办证费用由乙方承担。原告在接房后，办理不动产手续所需的材料尚不齐全，却不是被告的原因导致，项目自2011年取得立项批复和建设用地规划许可证、2012年取得建设工程规划许可证后，由于拆迁和房屋征收补偿工作十分困难、进展缓慢，被告不得不将项目的整体规划分成三个阶段进行施工，于2017年项目才全部竣工。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条的规定，办理不动产证应当提交户籍调查、测绘报告。被告在项目全部竣工时，积极委托不动产登记中心指定的测绘单位昆明禹通测绘技术有限公司建水分公司对项目进行不动产测绘、权籍调查及数据制作。为完成该项工作，被告应当提供若干项目资料，其中包括项目所涉及的全部国有建设用地使用权证。由于项目拆迁工作难度大，导致政府供地后置，项目涉及的最后两块国有建设用地的使用权并缴纳土地出让金后，于2019年2月3日才取得该两块国有建设用地使用权证书。至此项目才具有制作房地产户籍调查、测绘报告的条件。2019年5月10日，被告向测绘公司递交了制作房地产户籍调查、测绘报告所需的全部材料。该测绘公司是不动产登记中心指定的测绘单位，被告将项目材料向测绘公司提交，即已经完成首次登记手续向有关部门提交的义务，对于测绘公司花费多长时间制作完成房地产户籍调查、测绘报告并不在被告的掌控之中。在测绘工作完成后，建水县不动产登记中心电话通知被告可与业主在备齐资料后共同申请办理转移登记。被告于2020年5月29日及时通知了业主可以办证的消息，以及需要补充提交的材料。至今，由于原告未提供符合不动产登记中心要求的材料，被告无法代原告申请办理不动产登记。况且，原告计算违约金的方法无依据，在双方无约定的情况下，商品房买卖司法解释第十八条规定按照“金融机构计收逾期贷款利息的标准”计算违约金，然而《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定逾期贷款的罚息利率为“在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，在本案中无法适用。原告主张按年利率4.75%计算，没有事实和法律依据。三、被告已完成原告维修基金的代缴，对于契税被告也愿意代缴，但不应支付利息。按照税务机关的规定，契税的缴纳须原告配合提供其个人信息资料，被告方能代缴。在原告提供符合税务机关要求的材料后，被告将根据税务机关核税的情况代理原告完成缴纳，若核税结果高于原告向被告交付的契税额的，原告应当及时补缴超出的部分。原被告之间没有约定过缴纳契税和维修基金的期限和逾期的后果，对要求支付利息的诉讼请求不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告邹艳梅向本院提交了下列证据：1.身份证，证明原告的基本身份情况及主体资格；2.企业信用信息公示报告，证明被告的基本情况；3.商品房购销合同，证明双方存在商品房买卖合同关系，被告怠于履行办证义务导致延期办证的事实；4.合同补充协议，原告于接房时已按照被告的要求交纳了契税、维修基金以及代办产权登记的相关费用，但被告交房至今长达七年的时间未给原告办理产权登记的事实；5.购房发票，证明原告已按合同约定按时足额付清全部购房款；6.代收办证费、契税、维修基金的收据，证明被告于2014年10月31日向原告收取维修基金、契税、办理产权登记的相关费用，但至今未办证的事实；7.契税完税情况说明，证明被告向原告收取契税后，至今未为原告代缴契税，将该笔费用挪作他用的事实；8.告知书、照片，证实原告及其他业主曾多次电话、当面口头及书面催促被告办理产权登记无果；9.《通知》，证明被告怠于履行义务，至今未为原告代缴契税，于2020年5月29日才发出办证通知；10.其他业主与被告工作人员的微信聊天记录，证明很多业主包括原告在内已多次提交办证所需的个人资料，因被告未妥善保管，导致原告多次提交；11.授权委托书，证明被告在2020年5月29日发出通知要求的材料格式；12.短信/彩信聊天记录，证明原告在多年以前就已经提交过办证材料给被告。2020年5月29日被告通知原告提交材料办理不动产权证的相关资料的截屏中，原告回复已经提交过；13.建设工程消防验收意见书，证明2016年1月29日工程消防验收合格，被告怠于履行办证义务。经质证，被告对原告提交的证据1-7、9、11、13的真实性无异议，但认为被告没有办证义务，只有协助义务，对原告主张被告不履行办证义务的证明目的不予认可；对证据8为原告单方制作，不予认可；对证据10、12，因微信聊天记录、短信的另一方不是原告，对其关联性不予认可。被告天一公司向本院提交了下列证据：证据一：1.营业执照复印件；2.法定代表人身份证明书及身份证复印件。证明被告主体身份合法。证据二：3.《建水县北正街金临安广场段古城改造合作协议》，2011年建水县政府引入被告对建水县北正街金临安广场段进行改造整治，约定应于2012年1月31日完成规划范围内的房屋征收工作；4.《建水县人民政府关于建水县金临安广场建设项目房屋征收事宜的公告》及金临安广场征收范围界线平面图。证明为建水县古城传统风貌保护恢复，建水县政府最早在2006年就批复立项了金临安广场项目的拆迁补偿工作。由于征收工作十分困难，进展缓慢，2011年与被告签订合作协议后，建水县政府也没能在约定的时限内完成全部征收工作。2012年7月25日建水县政府发布金临安项目部分土地征收公告。证据三：5.《建水县发展和改革局关于建水县金临安商业广场建设项目立项的批复》，2011年11月25日金临安商业广场项目获批立项，批准立项的占地面积6927.2平方米；6.《国有建设用地土地使用权证》，项目建设时取得的国有建设用地使用权面积为3999.3平方米；7.建设用地规划许可证，2011年11月16日金临安商业广场项目取得建设用地规划许可；8.建设工程规划许可证，2012年7月27日金临安商业广场项目取得建设工程规划许可。9.建设工程施工许可证，2012年11月30日金临安商业广场项目获颁建设工程施工许可；10.商品房预售许可证，2013年1月8日建水县金临安商业广场一期（3、6、8、9幢）取得商品房预售许可；11.建设工程竣工验收备案表，2014年11月14日建水县金临安商业广场一期（3、6、7、8、9幢）竣工验收，2017年7月5日备案。12.建设工程施工许可证,2014年12月1日金临安商业广场4、5栋取得建设工程施工许可；13.建设工程竣工验收备案表，2014年11月14日建水县金临安商业广场二期（4、5幢）竣工验收，2017年7月5日备案；14.商品房现房销售证明，2017年10月10日，建水县房地产管理处出具证明4幢符合商品房现售条件，准予销售备案；15.建设工程施工许可证，2017年3月2日金临安商业广场1、2栋取得建设工程施工许可；16.商品房预售许可证，2017年3月22日建水县金临安商业广场1、2栋取得商品房预售许可；17.建设工程竣工验收备案表，2017年7月31日建水县金临安商业广场1、2栋竣工验收，2017年9月12日备案。该组证据证明，被告是金临安商业广场项目合法的建设单位，依法依规办理了自项目立项至商品房销售所需的行政许可；由于土地征收工作进展缓慢，金临安商业广场项目建设历时6年，于2017年全部竣工验收。而此时，被告尚未取得该项目的全部国有土地使用权。证据四：18.《建水县公共资源交易中心国有建设用地使用权公开挂牌出让公告》，2018年4月19日，位于建水县地块编号为ＪＳ17-29（面积524.2平方米）、ＪＳ17-30（面积1085.89平方米）的国有建设用地使用权挂牌出让；19.《成交确认书》两份，2018年5月18日，被告竞得ＪＳ17-29、ＪＳ17-30地块的国有建设用地使用权；20.国有建设用地使用权出让金收据两张，被告缴纳了ＪＳ17-29、ＪＳ17-30地块的土地使用权出让金；21.不动产权证两份，2019年2月3日被告取得金临安商业广场项目两地块《不动产权证书》（524.2平方米、1085.89平方米）。该组证据证明，应由建水县政府征收的金临安商业广场项目建设用地，自2011年《合作协议》签订后，直至2018年才公开挂牌出让，2019年2月3日被告才取得办理产权登记手续所需要的全部国有建设用地使用权。证据五：22.“首次登记申请”材料清单，由被告为办理不动产权登记到建水县不动产登记中心领取；23.材料格式（不动产登记申请书、授权委托书、询问记录、单身申明具结书），以上涉及的材料是被告为原告办理不动产权证的必要条件；24.《不动产分户权籍调查测绘委托合同》，金临安项目全部竣工验收后，被告委托土地测绘部门指定的昆明禹通测绘技术有限公司建水分公司，在被告资料齐备时制作不动产权首次登记需提交的分户权籍调查测绘报告等；25.《建水县金临安商业广场不动产权证的相关资料收条》，为办理不动产权首次登记，2019年5月10日被告将全部相关资料提交给土地测绘部门指定的测绘公司；26.《商品房购销合同》及补充协议，合同第十二条约定，被告齐备资料后90个工作日内，向房管部门申请办理产权登记手续。补充协议第5.2条约定：原告应授权委托被告，协助原告办理商品房产权登记的手续，被告在接受原告委托，原告付清相关费用，提供完整产权登记资料等手续办理完毕后90工作日内向房管部门申请办理产权证手续，办证费用由原告承担；27.《通知》，2020年5月29日，被告在金临安商业广场内张贴公告，通知业主办理不动产权证；28.短信通知，2020年5月29日，被告通过短信方式通知原告办理产权证。该组证据证明，在金临安商业广场项目具备办理不动产登记的条件以后，被告积极地以多种方式通知原告提交办理不动产权证需要的材料，被告已经履行了合同约定的协助义务；由于原告未提交不动产登记中心要求提供的个人资料，包括但不限于不动产登记申请书、授权委托书、询问笔录、单身申明具结书等，被告无法为其办理不动产权证。证据六：29.《云南省住宅专项维修资金专用收据》，被告于2018年9月30日代原告全额缴纳维修基金；30.纳税申报指南（契税申报），云南省税务局在税务局网站公示的申报契税所需材料；31.契税申报报送资料清单，建水县税务局办税服务厅张贴公示的申报契税所需材料。该组证据证明，被告已代原告缴纳维修基金；被告代交契税需要原告配合提交有关材料。证据七：金临安6幢一业主的不动产权证，证明被告积极协助履行办证义务，且有业主已经取得产权证。经质证，原告对被告提交的证据一至四、五中26-28、六、七的真实性无异议，但认为证据二、三、四、七与本案无关，不认可其证明目的，对证据五中22-25项证据不认可。本院向建水县不动产登记管理中心调取了不动产登记受理凭证及情况说明。说明2020年4月7日，建水县不动产登记管理中心收到被告办理金临安项目的相关申请登记材料并受理；被告开发的金临安商业广场于2020年4月27日办理开发商首次登记，2020年7月17日办理转移登记。经质证，原被告对本院调取的不动产登记受理凭证及情况说明无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据8、10、12中原告未取得产权证的事实予以认定；对被告提交的证据五26-28中，办理不动产权首次登记申请应提交相关材料及按格式要求提交不动产登记申请书等材料事实予以认定。本院经审理认定事实如下：2013年5月17日，以原告邹艳梅为乙方、被告天一公司为甲方签订了《商品房购销合同》，约定甲方将其开发经营的位于建水县（套内建筑面积26.4平方米）以321748元的价格出售给乙方；乙方以按揭贷款方式支付房款，甲方应于2013年8月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；合同第十二条关于产权登记的约定：“乙方必须交清所购房款及相关代收办证费用后，填写“委托代办申请”，并将办理产权证所需的个人资料交甲方，甲方备齐资料后90个工作日内向房管部门申请办理产权证手续”。同日，双方签订的《合同补充协议》，协议第五条关于产权登记的约定：“5.1甲方保证销售的商品房产权清晰，房屋竣工验收合格后，甲方应将其提交的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门，确保乙方能顺利办理所购商品房分户产权登记手续；5.2乙方应授权委托甲方，协助乙方办理商品房产权登记手续。甲方承诺在接受乙方委托，乙方付清相关费用，提供完整产权登记资料，在完成工程竣工验收备案工作及交房手续办理完毕后90个工作日内向房管部门申请办理产权证手续，所产生的办证费用由乙方承担；5.3乙方在此确认，本补充协议签订后，如国家或云南省、红河州有关规定及政策对乙方办理该房屋产权证书所需交纳的契税等税费进行调整，乙方保证按调整后的标准执行并交纳，保证不以任何理由向甲方主张任何权利。甲方不因此承担任何责任。”合同签订后，原告已按合同约定支付全部购房款；被告于2014年10月31日将房屋交付原告。同日，原告向被告出具收到违约退款（9-2-5、9-2-6号）13,374元的收据,该款为违约退房款，每套6,687元；同时，原告向被告交纳代收办证费（9-2-5、9-2-6号）25,910元。其中每套交纳12,955元，包含契税9,652元、维修基金2,248元、登记费550元、印花税5元、土地使用证500元。2018年9月30日被告代原告缴纳住宅专项维修资金2,248.05元。另，2011年10月13日建水县人民政府与被告天一公司签订《建水县北正街金临安广场段古城改造合作协议书》，引入被告对建水县北正街金临安广场段进行改造整治。2011年11月16日被告天一公司取得金临安商业广场商业用地6927.2㎡建设用地规划许可证。2011年11月22日建水县发展和改革局作出批复同意被告金临安商业广场建设项目立项。建设地点：建水县北正街人民商城对面。宗地号为成滇字第5734号，总占地面积6927.2平方米，建筑面积15000平方米。2012年7月27日被告天一公司取得金临安商业广场建设工程规划许可证。该项目工程分金临安商业广场一期3、6、7、8、9幢、二期4、5幢及1、2栋相继施工建设。2012年11月30日，被告取得建筑工程施工许可证，2013年1月8日被告取得建水县金临安商业广场一期3、6、8、9幢商品房（面积8496.56平方米）预售许可证。2014年12月1日被告天一公司获得建水县金临安商业广场4、5栋建筑工程施工许可证。2014年11月14日，建水县金临安商业广场一期3、6、7、8、9幢，二期4、5幢工程验收合格，2017年7月5日分别完成竣工验收备案。2017年10月10日金临安商业广场4幢房屋获得现房销售备案。2017年3月2日被告获得建水县金临安商业广场1、2栋建筑工程施工许可证，同年3月22日被告获得1栋、2栋商品房预售许可证。2017年7月31日，建水县金临安商业广场1、2栋工程验收合格，2017年9月12日,竣工验收备案。被告天一公司于2006年6月20日取得座落于临安商业用地的使用权（使用面积3999.3㎡）；2018年4月19日，建水县公共资源交易中心发布国有建设用地使用权公开挂牌出让公告，2018年5月18日，被告天一公司竞得建水县临安镇文安府旁ＪＳ17-29号、ＪＳ17-30号地块国有建设用地使用权，并于2019年2月3日分别取得上述地块的不动产权证。被告天一公司委托昆明市禹通测绘技术有限公司建水分公司对金临安商业广场的不动产分户权籍进行调查测绘。2019年5月10日昆明市禹通测绘技术有限公司建水分公司收取被告天一公司建水县金临安商业广场不动产权证的相关资料。2020年4月7日，建水县不动产登记管理中心收到被告办理金临安项目的相关申请登记材料并受理；被告开发的金临安商业广场于2020年4月27日办理开发商首次登记，2020年7月17日办理转移登记。2020年5月29日通知金临安商业广场业主到被告公司提交材料、签署相关文件办理不动产权证。原告已收到被告方手机短信通知。办理产权证除开发商提供相关资料外，购房者需要向开发商出具授权委托书、提交已登记备案的购房合同、契税完税或减免税凭证、购房者身份证明（身份证、结婚证、单身申明具结书）、不动产登记申请书、授权委托书及询问记录等资料。双方对逾期办证违约金发生争议，诉讼过程中，原告未向被告提交以上办证资料，被告未代原告缴纳契税。庭审中，原告要求被告继续代缴契税，被告同意按合同约定代缴。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。在双方签订的《商品房购销合同》第十二条及《合同补充协议》第5.2条约定：原告应授权委托被告，协助原告办理房屋产权登记手续。被告承诺在接受原告委托，原告付清相关费用，提供完整产权登记资料，在完成竣工验收备案工作及交房手续办理完毕后90个工作日内需向房管部门申请办理产权证手续，所产生的办证费用由原告承担。依据双方约定，办理产权登记须由双方配合完成，原告应按要求提交相关办证资料，被告应将备齐的资料在90个工作日内提交办证机关。根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》规定，国有建设用地使用权及房屋所有权必须办理首次登记，才能办理转移登记；办理不动产权首次登记需要提供房地产调查或者测绘报告。本案原告于2014年10月31日接房，但项目建设用地规划项下的土地使用权于2019年2月3日全部取得，2019年5月10日昆明市禹通测绘技术有限公司建水分公司收取被告天一公司建水县金临安商业广场不动产权证的相关资料。2020年4月27日办理首次登记，被告已履行并完成不动产首次登记，具备办理不动产权转移登记的条件，建水县不动产登记中心于2020年7月17日受理转移登记，被告按合同及补充协议的约定履行了办理产权登记的合同义务，在完成涉案房屋不动产权首次登记后，采用短信等方式通知原告按现办理不动产权证提交所需的个人资料，原告应按办证要求提交相关资料办理不动产权证，对原告要求支付逾期办证违约金的主张，本院不予支持。双方未约定代缴维修基金、契税的具体时间，维修基金已代缴，契税被告同意代缴，对原告要求支付维修基金和契税的利息的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告红河州天一房地产开发经营有限公司于判决生效后三十日内为原告邹艳梅代缴契税9,652元，经税务机关核税不足部分由原告邹艳梅补缴，多余部分予以退还原告邹艳梅；二、被告红河州天一房地产开发经营有限公司于判决生效后三十日内备齐资料，协助原告邹艳梅办理金临安商业广场第一组团第九幢第二层9-2-6号房的产权证；三、驳回原告邹艳梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,220元，由被告红河州天一房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判长  谢晓琴审判员  李智强审判员  张永波二〇二〇年十二月二十一日书记员  孙 成