云南省永德县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0923民初964号原告：石海军，男，1978年12月8日出生，汉族，湖南省邵东县人，现住云南省永德县。原告：谭海军，男，1984年5月4日出生，汉族，湖南省邵东县人，现住云南省永德县。原告：黄元，男，1989年8月11日出生，汉族，四川省岳池县人，现住云南省永德县。原告：吴净宇，男，1985年5月14日出生，汉族，湖南省邵东县人，现住云南省永德县。共同委托诉讼代理人：蔡靖宇，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。共同委托诉讼代理人：杨好好，云南聚盈律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告：吕远征，男，1967年6月2日出生，汉族，云南省临翔区人，住云南省临翔区。被告：却志华，男，1967年9月26日出生，汉族，云南省永德县人，住云南省永德县。原告石海军、谭海军、黄元、吴净宇诉被告吕远征、却志华建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石海军、谭海军、黄元、吴净宇向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除四原告与被告吕远征于2017年12月22日签订的《协议书》；2.请求人民法院依法判定被告吕远征返还原告土地款项240万元；3.请求人民法院依法判令被告吕远征承担违约责任，赔偿四原告违约金100万元；4.判令被告却志华对上述土地款项的返还、违约金的给付承担连带责任；5.判令本案原告为实现债权所产生的全部费用包括诉讼费由被告承担。事实及理由：原告石海军、谭海军、黄元、吴净宇经熟人介绍，欲向被告吕远征、却志华购买位于永德县。2017年12月22日，四原告与被告吕远征经过多次协商后签订了《协议书》，约定：四原告以每宗60万元的价格，分别向被告吕远征购买位于永德县宗的土地，以设计规划为准，每宗约130㎡，价款由四原告一次性支付到临沧市昊洋商贸有限公司账户，被告承诺四原告可以随时开发土地，如有其它单位介入干扰，由被告吕远征负全责，并赔偿原告损失，若被告吕远征违约，应退还原告合同价款并承担违约金100万元。被告却志华与被告吕远征系合伙关系，却志华向四原告出具《担保协议》，为被告吕远征应履行的协议内容提供担保，如被告吕远征违约，无法履行合同，由被告却志华承担全部责任。2017年12月25日，四原告将购买土地价款240万元汇入被告吕远征指定的临沧市昊洋商贸有限公司账户。后二被告迟迟未按合同约定履行向四原告交付土地的义务，四原告多次催促，二被告均以各种理由搪塞。2020年6月，四原告与被告吕远征交谈时才得知，被告吕远征并不是涉案土地的权利人，在与四原告签订《协议书》之前，涉案土地就已经抵押在银行，因尚未还清银行贷款，四宗土地并不具备交易条件，二被告无法履行合同约定的义务。被告吕远征在签订合同前未告知原告土地已经抵押在银行的事实已构成根本违约，因被告的行为导致原告无法实现合同目的，严重侵害了原告的合法权益。故，请求判令解除原告与被告吕远征于2017年12月22日签订的《协议书》，判令被告吕远征立即归还四原告购买土地款项240万元，并承担合同约定的违约金100万元。被告却志华对上述款项的返还、违约金的给付承担连带责任。被告吕远征答辩称，根据法律规定，被告应当返还四原告合同价款240万元，除此之外不再承担任何责任。第一，四原告称在签订《协议书》时不知道涉案土地抵押在银行与事实不符。四个原告都是个体工商户，在永德做生意，通过杨拥政得知被告和临沧市杰诚康房地产开发有限责任公司合作开发富民小区三期工程，而且开发地段区位优势相当好，是做生意的黄金地段，四原告在杨拥政的带领下，一而再再而三找被告，要求把涉案土地出卖给他们，被告将涉案土地抵押在农业发展银行的事实如实告知了四原告，并且杨拥政早就知道土地抵押在银行的事实，同时，四原告也几次找过临沧市杰诚康房地产开发有限责任公司法定代表人赖杰，赖杰也将土地已经设定抵押，并且进行了抵押登记的情况告知了四原告。是四原告多次、反复找被告协商，杨拥政一再帮忙求情，才于2017年12月22日签订了《协议书》，将富民小区三期九栋1至4宗土地出卖给四原告。第二，四原告与被告于2017年12月22日签订的《协议书》违反了法律规定，自始无效，对双方当事人没有约束力，四原告要求被告支付100万元违约金不成立，应当驳回。该协议违反了《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，该《协议书》无效。第三，被告与临沧市杰诚康房地产开发有限责任公司合作开发永德县富民小区三期开发项目是合法的。第四，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原、被告于2017年12月22日签订了无效的《协议书》，双方都有过错，且过错责任是同等的，被告应返还四原告土地购买款240万元，除此之外，不再承担任何责任。被告却志华答辩称，第一，四原告与被告吕远征于2017年12月22日签订的《协议书》无效，协议内容对双方当事人没有约束力。第二，四原告与被告却志华于2017年12月22日签订的《担保协议》是对四原告与被告吕远征签订的《协议书》提供担保，是从合同，根据《中华人民共和国担保法》第五条的规定，主合同无效，担保合同无效，因此，被告却志华不承担担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了举证、质证。四原告为证明其主张，向本院提交了以下四组证据：1.《协议书》复印件1页，欲证明四原告与被告吕远征之间存在真实有效的合同关系；2.《担保协议》复印件1页，欲证明被告却志华为四原告与被告吕远征签订的《协议书》的全部内容提供担保责任；3.吴净宇、杨修云结婚证复印件2页，中国农业银行《汇款凭证》《业务回单》，欲证明四原告已经严格履行了支付土地购买款的义务；4.通话笔录两份，欲证明被告已无法履行合同，被告已构成根本违约，四原告在2019年7月才得知涉案土地已经抵押的情况。被告吕远征、却志华为证明其主张，向本院提交了一组证据：1.协议书复印件一页，欲证明涉案土地是临沧市杰诚康房地产开发有限公司的，原、被告签订的《协议书》无效。经质证，被告对原告提交的第3组证据没有异议，认为原告提交的第1、第2组证据不合法，对双方当事人没有约束力，第4组证据内容不完整；原告对二被告提交的证据真实性、合法性、关联性均不予认可，但认可二被告非涉案土地的权利人。双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，其他证据的合法性及证明目的亦是本案争议焦点，本院将在事实说理部分予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2017年12月22日，四原告与被告吕远征签订《协议书》，约定：被告吕远征将位于永德县宗的土地以每宗60万元的价格转让给四原告，合同价款汇入临沧市昊洋商贸有限责任公司账户，被告吕远征承诺四原告随时可以对涉案土地进行开发，四原告需按照规划设计建设，并且不得拖延施工，建设完工后，吕远征帮忙办清土地使用和房产手续，费用由四原告负担，任何一方违约需给付守约方违约金100万元。同日，被告却志华单方出具《担保协议》，承诺若吕远征违约，由被告却志华承担全部责任，杨拥政作为见证人在《担保协议》上签名捺印。2017年12月25日，原告吴净宇的妻子杨修云通过其中国农业银行账户（62284833005********）将涉案土地转让价款240万元转账至临沧市昊洋商贸有限责任公司账户（241705010********）。四原告支付转让价款后，被告吕远征至今未取得涉案土地的使用权，未能按约定交付涉案土地。庭审中，被告吕远征同意返还合同价款240万元。综合双方当事人的诉辩主张，存在如下争议焦点：一是四原告与被告吕远征签订的《协议书》是否有效，被告吕远征是否应当承担违约责任；二是被告却志华出具的《担保协议》是否有效，被告却志华是否应当承担担保责任。对上述争议焦点本院认定如下：一、四原告与被告吕远征签订的《协议书》是否有效，被告吕远征是否应当承担违约责任（一）《协议书》是否有效。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，被告吕远征以涉案土地使用权不得转让、涉案土地设定了抵押权为由主张其与四原告签订的《协议书》无效，与法律规定不符，该《协议书》有效。（二）被告吕远征是否应当承担违约责任。首先，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”现被告吕远征仍未取得涉案土地的建设用地使用权，无法履行《协议书》约定的义务，四原告主张解除《协议书》符合法律规定，应予支持。其次，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”本案中，四原告主张按照《协议书》中的约定，要求被告支付违约金100万元，但原告未举证证实被告违约给其造成的实际损失或可得利益损失。本院认为，被告违约给原告造成的损失主要是利息损失，支付100万元违约金明显过高，结合被告已占有使用合同价款三年的实际，根据公平原则和诚实信用综合衡量，违约金酌定支持20万元。二、被告却志华出具的《担保协议》是否有效，被告却志华是否应当承担担保责任《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”第二十一条第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”本案中，被告却志华出具的《担保协议》中，载明了“黄元、吴净宇、谭海军、石海军向吕远征购买富民小区9栋1——4宗土地所涉及的协议内容由却志华（身份证号：×××361Ｘ）担保，如甲方违约由却志华承担全责”，《担保协议》中未明确约定保证的方式及范围，故，应由却志华对全部债务按照连带责任保证承担保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告石海军、谭海军、黄元、吴净宇与被告吕远征于2017年12月22日签订的《协议书》。二、由被告吕远征于本判决生效后三十日内返还原告石海军、谭海军、黄元、吴净宇合同价款240万元，并支付违约金20万元，共计260万元；被告却志华对此承担连带清偿责任。三、驳回原告石海军、谭海军、黄元、吴净宇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,000元，由原告石海军、谭海军、黄元、吴净宇负担8,000元，由被告吕远征、却志华负担26,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审 判 长  李正富审 判 员  潘濑锶人民陪审员  唐正宁二〇二〇年十二月十六日书 记 员  苏有波