云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初10446号原告：某某公司。住所：云南省昆明市委托诉讼代理人：张筱婷，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：周某某，男，1977年9月29日出生，壮族，住：云南省昆明市西山区。原告某某公司与被告周某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人张筱婷，被告周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向和原告支付物业服务费18060.8元；2.判令被告向原告支付因拖欠物业服务费产生的违约金9030.4元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告作为物业服务企业，自2008年起至今为被告居住的小区提供物业管理服务，被告按照物业服务的收费标准一直向原告交纳物业服务费至2012年4月30日。被告交纳至2012年4月30日止的物业服务费后，就未向原告续交物业服务费。经原告多次催要仍拒绝交纳。自2012年5月1日起至起诉之日，被告共拖欠8年物业服务费18060.8元，按照合同约定，拖欠物业费应按所欠物业服务费50%的标准向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特向贵院起诉。被告周某某辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告与原告签订的物业合同期限自2008年5月1日至2011年4月30日止，原告要求被告继续履行交费义务没有依据。虽然被告应在2011年4月30日后继续交纳物业费至2016年4月30日，是基于原告在此期间继续履行了物业合同义务，双方继续履行合同的意愿和目的依然存在。物业合同约定电梯费“暂免”，自2012年5月起，原告在未与被告协商的情况下，单方面要求被告交纳电梯费，还强制把电梯费与物业费捆绑，即“不交电梯费就不收物业费”，因被告不同意交纳电梯费，原告就拒绝被告交纳的物业服务费，合同约定电梯使用费暂免，没有截止期限，就是说与合同有效期是一致的，既然原告认为物业合同继续有效，也就意味着电梯使用费暂免的条款继续有效。被告不交物业费是行使抗辩的自救行为，不是违约。原告的服务出现许多问题，小区管理失控，公共设施损坏无人维修，外部车辆、人员随意进出小区、绿化植物枯萎死亡无人管理、垃圾成堆无人清扫，物业费、停车费、广告费、摊位费费用使用情况没有公示等；2012年4月，原告在“服务中心存在问题内部整改方案”第七项中对小区公共设施采取“只拆不做”的做法严重违约，原告对公共设施设备有巡查养护维修的义务，但原告的方案严重违约，亭子拆了不建、树木枯死等，原告应当重建、补种。被告的车停在自己的车位上被划5次之多，损失将近20000元，多次反映也没有得到重视，地下车位照明问题始终没有维修改善，希望原告改善服务并重新制定收费标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的前期物业服务合同、房屋装修申请表、台账，经被告质证对合同效力、期限、收费标准、电梯费等问题有异议，被告提交的物业服务合同、收据，经原告质证没有异议，对上述证据真实性予以确认，就关联性和证明目的的问题随后一并评述。2.被告提交的收费管理办法和环境照片，经原告质证对真实性不予认可，被告未提交原始载体核对，以及被告提交的车辆照片，不能说明拍摄的真实时间、地点及与原告行为的关联性，在没有其他证据佐证的情况，仅凭照片不能证明被告观点，就因原告管理不善导致被告汽车被划的事实未形成证据链，本案中不作确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月28日某公司（甲方）与原告某某公司（乙方）签订前期物业服务委托合同，约定：就甲方委托乙方提供物业管理服务的相关事宜达成协议，乙方提供服务的对象为本物业的全体业主和使用人，住宅物业管理费用1.26元/平方米/月，自业主接房之日起，由业主于每年向乙方支付当年物业服务费，第一次付费日期为接房之日；甲方或业主未能按时足额交纳物业服务费的，按合同约定50%标准向乙方支付违约金；委托管理期限自签订之日生效，至小区成立合法的业主委员会起业主委员会签订的物业服务合同生效之日终止。被告已交纳至2012年4月30日的物业管理费，交费面积149.31平方米。本院认为，原、被告签订物业服务合同，在无相反证据的情况下，应为双方真实意思表示。双方对已交和未交物业费的事实没有争议，根据《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告与建设单位签订前期物业服务协议，实际为案涉小区提供物业服务，且现有证据不能证明该小区“成立合法的业主委员会起业主委员会签订的物业服务合同生效”，故在原告主张被告欠交物业费的期间内，原、被告成立合法有效的物业服务合同关系。就被告提交的证据尚不足以证明因原告的服务缺失达到根本违约的程度，被告对其物业服务水准不达标为由拒交物管费的观点，未完成举证责任，承担举证不能的不利后果。关于收费标准，双方对物业费的收费标准进行约定，约定不违反强制性规定，应尊重当事人意思自治，原告主张按合同约定标准计算物业费不违反法律规定。原告为被告居住的小区提供物业服务，被告抗辩不交纳物业费的理由不成立，原告主张被告支付2012年5月1日起欠付8年的物业管理费，即至2020年4月30日的物业管理费18060.54元（149.31m2×1.26元/m2×12月×8），至开庭之日被告仍未交纳，对原告要求被告支付上述物业费的请求予以支持。约定违约金计算标准不明，且50%的比例过高，结合本案案情和被告的违约情况，酌定被告支付欠款金额10%的违约金即1806.05元。就被告提出的“电梯费”收费问题，原告在本案中未主张电梯费，在本案中不作处理，双方如有争议可另行主张。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周某某于本判决生效之日起十日内支付原告某某公司自2012年5月1日至2020年4月30日物业费18060.54元，以及违约金1806.05元，共计19866.59元；二、驳回原告某某公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费已减半收取计82元，原告已预交，由原告承担25元，被告周某某承担57元，被告承担部分与前款一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  田园二〇二〇年十二月二十二日书记员  刘然