广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初9698号 原告：中国工商银行股份有限公司南宁市民主支行，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区民主路**，统一社会信用代码：91450000MA5KU8CT39。 主要负责人：陈亮，该行行长。 委托诉讼代理人：赵谊，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭达彦，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 被告：卢胤霖（曾用名：卢芳枝），女，1980年10月4日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 被告：广西荣和企业集团有限责任公司，，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区佛子岭路**荣和E中心****统一社会信用代码：914500007114277807。 法定代表人：李斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张慧，女，该公司法务经理。 原告中国工商银行股份有限公司南宁市民主支行（以下简称工行南宁民主支行）与被告卢胤霖、广西荣和企业集团有限责任公司（以下简称荣和公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行南宁民主支行的诉讼代理人赵谊、被告卢胤霖、荣和公司的诉讼代理人张慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行南宁民主支行向本院提出诉讼请求：1、被告卢胤霖向原告提前偿还贷款本金188814.52元；2、被告卢胤霖向原告支付利息、罚息、复利（计算方法：至2020年9月14日止的利息为1956.88元、罚息为10.57元、复利为7.91元，合计1975.36元，此后以本金188814.52元为基数，按《个人购房借款合同》的约定计至实际清偿完毕之日止）；3、被告卢胤霖向原告赔偿律师代理费9085元；4、本案诉讼费用由被告卢胤霖承担；5、被告荣和公司对被告卢胤霖的上述债务承担连带清偿责任；6、为实现上述第一、二、三、四项债权，原告对被告卢胤霖提供的位于南宁市青秀区凤凰岭路某房屋［编号：507XXX］，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。事实和理由：2003年10月22日，工行南宁民主支行（贷款人）与卢芳枝（借款人、抵押人）及荣和公司（保证人）签订了一份合同编号为Ａ：［按］）字［邕］行［民主］支行［2003］年［1XX］号的《个人购房借款合同》，约定：贷款人根据卢芳枝的申请向其发放个人住房（商业用房）贷款299000元用于购买南宁市青秀区凤凰岭路某房屋，贷款期限为30年，自2003年10月27日至2033年10月27日;贷款月利率为4.2‰；贷款一次性发放至卢芳枝指定的售房者荣和公司账户，还款方式为按月等额本息还款；借款人如未按约定的时间归还贷款本息，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之2.1罚息。借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人清偿全部贷款本息，并处分抵押物；借款人以其所购房产为该笔贷款作抵押，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用。抵押人在本合同抵押设定并登记完毕之日，将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于抵押权人保管；保证人自愿为借款人提供连带责任保证。保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用。保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前。合同签订后，工行南宁民主支行于2003年10月27日向卢芳枝发放贷款299000元。案涉房屋于2003年10月30日在南宁市房屋产权交易中心办理了《预购商品房贷款抵押登记证明》（编号：507XXX），记载抵押人为卢芳枝，抵押权人为工行南宁民主支行。合同履行中，卢芳枝更名为卢胤霖，其未依约还款，截至2020年9月14日已累计逾期35期，连续逾期3期，积欠本金2641.46元、积欠利息1975.36元（其中：利息为1956.88元、罚息为10.57元、复利为7.91元），已达合同约定的贷款提前到期的条件，贷款本金余额为188814.52元。原告多次催款未果。原告认为，卢胤霖的行为已严重违约。在起诉前原告依据借款合同的约定向卢胤霖发出宣布贷款提前到期的通知，要求卢胤霖归还全部剩余的贷款本息，卢胤霖于2020年10月18日收到该通知。因原告尚未取得抵押房屋的他项权利证书，荣和公司作为保证人，应当按照借款合同的约定对卢胤霖的以上债务承担连带保证责任。 被告卢胤霖承认原告所主张的事实并承认原告提出的全部诉讼请求。 被告荣和公司承认原告所主张的事实，并承认原告提出的第1、2、3、4、6项诉讼请求，仅对第5项诉讼请求有异议，认为案涉房屋已经办理《预购商品房贷款抵押登记证明》，在人保与物保同时并存的情况下，应优先处置房屋，并由银行就抵押物拍卖价款优先受偿后，对于不足部分荣和公司同意补充清偿。如荣和公司代偿，请求法院判决荣和公司有权向卢胤霖追偿。 本院认为，被告卢胤霖、荣和公司承认原告工行南宁民主支行在本案中主张的事实，故对原告工行南宁民主支行主张的事实予以确认。 另查明，卢胤霖所购上述房屋于2016年4月14日办理了《房屋所有权证》（邕房权证字第××号）。截止至庭审之日，该房屋尚未办理记载工行南宁民主支行为抵押权人的《房屋他项权证》。 还查明，《个人购房借款合同》的缔约各方在该合同中对卢胤霖以所购南宁市青秀区凤凰岭路某房屋办理预购商品房贷款抵押登记给工行南宁民主支行作为偿还贷款担保的事宜没有约定；对卢胤霖所购该房屋取得《房屋所有权证》并办妥记载工行南宁民主支行为抵押权人的《房屋他项权证》前的荣和公司保证期间内，如出现该合同约定以外其他物的担保方式的，对其他物的担保方式与荣和公司所提供的保证担保在债权人实现债权时的位序关系，缔约各方在合同中也没有约定。 本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。两被告承认原告的第一、二、三、四、六项诉讼请求，不违反法律规定。 关于荣和公司应否承担原告诉请的连带保证责任问题。保证合同属于民事合同，基于意思自治及合同自由原则，只要不违背法律、行政法规的强制性规定，当事人对合同的效力可以自行约定附一定的条件，以作为控制意思表示效果发生与消灭手段的合同附款。本案中，荣和公司、工行南宁民主支行与卢胤霖在《个人购房借款合同》中自愿约定“保证人自愿为借款人提供连带责任保证。保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止”，该“阶段性保证”的契约本意是保证人仅对现房抵押登记之前的借款承担保证责任，即荣和公司为工行南宁民主支行获得安全物保的等待过程提供保证，一旦卢胤霖已就取得房产证之抵押物设定了安全物保，荣和公司“阶段性保证”的任务即告完成。该约定本身充分显示了缔约各方在缔约时已考虑相互之间利益的平衡及贷款回收的安全，系缔约各方自愿协商的结果，并未损害国家及社会公共利益，故可认定“阶段性保证”担保的效力。该保证的“阶段性”并非对保证期间的约定，而是荣和公司保证责任解除期间，故“阶段性保证”实为附解除条件的保证合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，卢胤霖虽取得所购房屋的产权证，但尚未办妥记载工行南宁民主支行为抵押权人的现房抵押形态的抵押登记，故保证合同所附解除条件没有成就，工行南宁民主支行有权要求荣和公司承担相应的保证责任。 在被告卢胤霖未能就取得房产证之抵押物设定安全物保以前，荣和公司阶段性保证的任务尚未完成。尽管卢胤霖在签订《个人购房借款合同》后又以案涉尚未取得产权证的房屋办理了预购商品房贷款抵押登记，从而使贷款银行对案涉房屋享有了抵押权，但是该种按揭担保方式并非依据《个人购房借款合同》关于“抵押加阶段性保证”担保的约定而设立。由此，在卢胤霖所购住房尚未办妥合同约定现房抵押登记之前，本案同一笔贷款既有荣和公司提供的阶段性连带责任保证又有卢胤霖提供的按揭担保这两种担保方式同时并存。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”根据该规定，本案在没有证据表明工行南宁民主支行就按揭物保与阶段性连带责任人保在实现债权时的位序关系已与两被告进行了明确约定的情况下，应当认定，在借款人卢胤霖自己提供了按揭物保的情况下，原告作为担保物权人，没有选择优先行使人保的权利，而必须先行使物的担保。 据此，本案处理应先就被告卢胤霖物的担保来满足原告债权，如担保物权实现结果未能满足全部债权，不足部分则由荣和公司向原告承担担保责任。荣和公司承担保证责任后，有权向卢胤霖追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下： 一、被告卢胤霖应归还原告中国工商银行股份有限公司南宁市民主支行贷款本金188814.52元； 二、被告卢胤霖应支付原告中国工商银行股份有限公司南宁市民主支行利息、罚息、复利[计算方法：1、至2020年9月14日止的利息为1956.88元、罚息为10.57元、复利为7.91元；2、从2020年9月15日起至实际清偿之日止，以188814.52元为基数，计算方式和标准按合同编号A：[按]）字[邕]行[民主]支行[2003]年[1XX]号的《个人购房借款合同》的约定计付]； 三、被告卢胤霖应赔偿原告中国工商银行股份有限公司南宁市民主支行律师代理费9085元； 四、原告中国工商银行股份有限公司南宁市民主支行对被告卢胤霖所有的南宁市青秀区凤凰岭路某房屋贷款抵押登记证明（编号：507XXX）］经协议折价或者拍卖、变卖后所得的价款有优先受偿权； 五、在原告中国工商银行股份有限公司南宁市民主支行依据上述第四项判决处理抵押物所得价款不足以清偿上述第一、二、三项债务时，不足部分由被告广西荣和企业集团有限责任公司向原告中国工商银行股份有限公司南宁市民主支行清偿。被告广西荣和企业集团有限责任公司承担保证责任后，有权向被告卢胤霖追偿； 六、驳回原告中国工商银行股份有限公司南宁市民主支行的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2149元，由被告卢胤霖、广西荣和企业集团有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 王 坚 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 高文姬