山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初4769号原告：荣松涛，男，1988年3月19日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：龚旭日，威海文登小观法律服务所法律工作者。被告：威海东远房地产开发有限公司，住所地威海市文登区天福办香水路**。法定代表人：王鹏，执行董事。委托诉讼代理人：于冬，山东棣华律师事务所律师。原告荣松涛与被告威海东远房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣松涛及其委托诉讼代理人龚旭日、被告威海东远房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣松涛向本院提出诉讼请求：1.判令位于威海市文登区房屋归原告荣松涛所有，被告协助和配合原告办理涉案房屋的相关登记手续（价值510400元）；2.判令被告退还原告威海市文登区香格里拉小区4#15-3号楼1单元102号房屋、4#15-3号楼2单元103号房屋原告已交定金2万元及违约金2万元。事实和理由：2020年6月3日，原告荣松涛、被告威海东远房地产开发有限公司签订关于购买香格里拉小区房源的协议，约定原告购买被告所有的香格里拉小区商品房。根据双方签订合同约定，原告于上述协议签订之日一次性支付15-1号2单元304号房屋房款510400元及4#15-3号楼1单元102号、4#15-3号楼2单元103号等房屋定金。但时至今日，被告仍未向原告交付上述房屋亦未配合原告办理相关产权登记手续，经查询，现被告房屋均被相关银行抵押或存在其他纠纷，不能实际交付及办理相关手续。威海东远房地产开发有限公司辩称，1.根据双方订立的合同，原告所诉请的1#15-1号2单元304号房屋系原告全款购买，该房屋现被案外人申请法院查封，不能办理过户登记手续，待解封后，被告同意协助原告办理过户登记手续；2.对于原告第二项诉讼请求，根据双方达成的协议，原告支付定金预订的3套房源，已经超过协议约定的2个月售卖期，原告没有一次性支付房款购买预留的房源，所以原告无权要求双倍返还定金。被告要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年6月3日，原告荣松涛、被告威海东远房地产开发有限公司签订《关于购买香格里拉小区房源的协议》，约定原告以全款和定金方式，购买香格里拉小区4套商品房。其中全款购买的是1#15-1号2单元304号房屋，该房屋总价510400元，原告于2020年6月3日付款400000元、于6月5日付款140400元（含另外三套房屋的定金30000元）。定金预购房源3套，分别为4#15-3号楼1单元101号、102号房屋、4#15-3号楼2单元103号房屋，原告对该三套房屋每套支付定金10000元。协议签订后，原告共计向被告支付540400元。在提起本次诉讼之前，原告要求被告协助将1#15-1号2单元304号房屋过户登记至自己名下，但被告没有及时予以协助，致使该套房屋被本院另案查封。4#15-3号楼1单元101号房屋已售予他人；4#15-3号楼1单元102号房屋、4#15-3号楼2单元103号房屋在签订协议之前已被被告设定抵押，抵押权人为相关银行。因1#15-1号2单元304号房屋被另案当事人山东国建工程集团有限公司申请查封，荣松涛作为（2020）鲁1003民初5018号案件的案外人向本院提出异议，请求解除对该房产的查封、执行。本院经审查认为：案涉房产虽登记于东远公司名下，但现有证据能够证明，荣松涛购买案涉房产，按照合同约定支付了全部房款，并由荣松涛占有、使用，均发生在本院查封之前，且非因荣松涛的原因未办理过户登记，故其权利能够排除执行，其异议成立，本院予以支持。据此，本院于2020年11月27日作出（2020）鲁1003执异150号执行裁定：解除本院（2020）鲁1003执保744号执行裁定书对位于威海市文登区香水路15-1号楼2单元304室房产的查封。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。本案中，原、被告双方签订的《关于购买香格里拉小区房源的协议》，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同已成立并生效。就案涉香格里拉小区1#15-1号2单元304号房屋，原告已支付全部购房款，其请求被告协助办理该房屋的产权变更登记，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此，在案涉房屋办理产权变更登记之前，原告尚没有取得案涉房屋的物权，故其请求确认案涉1#15-1号2单元304号房屋在变更产权登记之前归己所有，与法相悖，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：“应当先履行义务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，第六十九条规定：“当事人依照第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”，本案中，4#15-3号楼1单元102号房屋、4#15-3号楼2单元103号房屋在签订协议之前已被被告设定抵押，抵押权人为银行，原、被告双方在买卖协议中没有对案涉房屋已抵押给银行这一重要情况加以明示，被告也没有证据证明在出售房屋时其已向原告告知房屋抵押的事实。因东远公司未能对房屋抵押状况尽到告知义务，原、被告双方在协议中也未对抵押债务如何清偿作出约定，在案涉房屋抵押登记未注销且被告又被山东国建工程集团有限公司另案起诉支付工程款的情况下，原告有理由认为被告存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，其行使不安抗辩权，于法有据。原告全额支付房款的1#15-1号2单元304号房屋，在办理产权变更登记之前即被国建公司申请查封、在原告提出异议的情况下才予解封的事实也能够佐证原告的不安。本案中，原告要求被告双倍返还4#15-3号楼1单元102号房屋、4#15-3号楼2单元103号房屋的定金，究其本意，其属请求解除该两套房屋的买卖合同，并要求被告承担违约责任。基于案情，对于解除4#15-3号楼1单元102号房屋、4#15-3号楼2单元103号房屋两套房屋买卖合同的请求，本院予以准许；但考虑到案涉房屋被抵押、被告有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，并非被告的违约行为，原告请求其双倍返还定金，本院不予支持。两套房屋买卖关系解除后，被告应将两套房屋的定金20000元返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告威海东远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告荣松涛将文登区香格里拉小区1#15-1号2单元304号房屋登记至荣松涛名下；二、解除原、被告之间关于文登区香格里拉小区4#15-3号楼1单元102号房屋、4#15-3号楼2单元103号房屋两套房屋的买卖合同；被告威海东远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告荣松涛返还定金20000元（付款至荣松涛名下的账户，账号：62×××29，开户行：招商银行股份有限公司文登支行）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4652元、保全费3120元，合计7772元，由被告威海东远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  梁永强二〇二〇年十二月二日书记员  张华静