黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3252号原告：大庆一居房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆高新区花蔓溪谷项目**商业楼****。法定代表人：李海艳，该公司总经理。委托诉讼代理人:张凤霞，黑龙江美亚律师事务所律师。被告：费晓波，男，1982年5月30日出生，汉族，无固定职业，户籍地黑龙江省大庆市萨尔图区。原告大庆一居房地产开发有限公司（以下简称一居公司）诉被告费晓波买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，因被告费晓波下落不明，本案不宜适用简易程序审理，裁定转为普通程序，并于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告一居公司委托诉讼代理人张凤霞到庭参加诉讼。被告费晓波经本院公告送达传票未出庭应诉。本案依法缺席审理，现已审理终结。一居公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除一居公司与费晓波签订的《商品房买卖合同》及补充协议，收回费晓波购买的花蔓溪谷项目7#底层车库住宅楼1单元402室房屋；2.判令费晓波支付违约金54,704.70元；3.判令费晓波支出的律师代理费30,000元;4.判令将扣除一居公司代费晓波偿还的贷款本息365,683.42元、违约金54,704.70元、律师代理费30,000元的剩余房屋价款96,658.88元返还费晓波;5.案件受理费、保全费等费用由费晓波承担，并从剩余房屋价款中扣除。庭审中,一居公司当庭变更第四项诉讼请求，变更为先请求判令费晓波偿还一居公司代其偿还的贷款本息365,683.42元，本项其他内容不变。事实和理由：2014年9月3日，一居公司与大庆市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）签订了《住房公积金贷款阶段性业务合作协议书》，约定公积金中心向购买一居公司开发建设的花蔓溪谷住房的买受人发放贷款，一居公司为借款人提供阶段性担保，直至借款人办理房产抵押手续并将他项权利证原件送到公积金中心信贷管理科时止。2020年5月7日，双方签订《补充协议》约定，一居公司在不动产登记证明交由公积金中心前，若借款人连续三期未按时偿还公积金贷款，公积金中心有权直接扣划保证金进行还款或要求一居公司代还逾期本息。同时，若存在大庆市房屋置业担保有限公司代替借款人偿还给公积金中心逾期贷款的情况，公积金中心有权从保证金中直接将逾期贷款全部扣划。扣划保证金不足部分，一居公司应在三个工作日内补足。2015年9月15日，一居公司与费晓波签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买了花蔓溪谷项目7#底层车库住宅楼1单元402室，建筑面积100.32平方米，总价款547,047元，首付款117,047元，其余430,000元公积金贷款支付。双方在补充协议第三条第二款中约定，如果买受人在出卖人承担保证责任期间，违反了其与银行签订的借款合同，并发生了银行要求出卖人承担保证责任的后果，则出卖人有权按下列原则处理:如买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》及本协议，并要求买受人除偿还出卖人代偿款项、违约金、诉讼费用、律师费等全部相关费用外，应另向出卖人支付相当于房款总额10%的违约金。2015年9月24日，公积金中心向费晓波发放购房贷款430,000元，扣房价总额20%的风险保证金110,000元后，将其余购房贷款320,000元支付给一居公司，一居公司为费晓波出具了房屋价款为430,000元的商品房销售预收款专用票据。因费晓波购买的涉案房屋被法院依法查封，无法办理不动产权证，因此未办理抵押登记手续，致使一居公司无法将他项权利证交给公积金中心。后费晓波未按贷款合同的约定偿还贷款本息。2020年8月17日，公积金中心向一居公司发函，因费晓波的借款已经逾期，将扣划一居公司的保证金，用以代偿费晓波的贷款本息。2020年8月26日，公积金中心扣划一居公司保证金合计365,683.42元，结清了费晓波的全部欠款本息。同日，公积金中心出具个人贷款结清证明，证明费晓波贷款总额430,000元已结清，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。根据补充协议第三条第二款第(3)项的约定，一居公司请求解除《商品房买卖合同》及补充协议，收回被告购买的花蔓溪谷项目7#底层车库住宅楼1单元402室房屋，将扣除一居公司代费晓波偿还的贷款本息365,683.42元、违约金54,704.7元、律师代理费30,000元的剩余房屋价款退还给费晓波。此外，费晓波应承担的案件受理费、保全费等费用应从退款中扣除。故一居公司诉至法院。费晓波未出庭应诉，未答辩，亦未提交书面答辩状。一居公司就其主张向本院提交如下证据：1.《住房公积金贷款阶段性业务合作协议书》及《补充协议》各1份（出示原件，提交复印件），欲证明2014年9月3日,一居公司与公积金中心签订了《住房公积金贷款阶段性业务合作协议书》，向购买一居公司开发建设的花蔓溪谷住房的买受人发放贷款，一居公司为借款人提供阶段性担保，直至借款人办理房产抵押手续并将他项权利证原件送到公积金中心信贷管理科时止。双方在协议第五条中约定，公积金中心对每笔发放给借款人的公积金贷款扣房款总额的20%作为风险保证金。2020年5月7日，双方签订《补充协议》，一居公司在不动产登记证明交由公积金中心前，若借款人连续三期未按时偿还公积金贷款，公积金中心有权直接扣划保证金进行还款或要求一居公司代还逾期本息。同时，若存在大庆市房屋置业担保有限公司代替借款人偿还给公积金中心逾期贷款的情况，公积金中心有权从保证金中直接将逾期贷款全部扣划。扣划保证金不足部分，一居公司应在三个工作日内补足。2.《商品房买卖合同》及《补充协议》各1份（出示原件，提交复印件），欲证明2015年9月15日，费晓波与一居公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买一居公司开发建设的花蔓溪谷项目7#底层车库住宅楼1单元402室，建筑面积100.32平方米，房屋价款547,047元，首付款117,047元，其余430,000元通过公积金贷款方式支付。双方在《商品房买卖合同》补充协议第三条中约定，买受人付款方式为银行按揭方式，出卖人为买受人提供阶段性保证担保；如果买受人在出卖人承担保证责任期间，违反了其与银行签订的借款合同，并发生了银行要求出卖人承担保证责任的后果，如买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》及本协议，并要求买受人除偿还出卖人的代偿款项、违约金、诉讼费用、律师费等全部相关费用外，应另向出卖人支付相当于房款总额10%的违约金。3.国内支付业务收款回单1份、商品房销售预收款专用票据2张（均出示原件，提交复印件），欲证明2015年9月24日，公积金中心向费晓波发放购房贷款430,000元，扣房价总额20%的风险保证金110,000元后，将其余购房贷款320，000元支付给一居公司，一居公司为费晓波出具430,000元的商品房销售预收款专用票据。2015年9月15日，费晓波向一居公司交付首付款117,047元，一居公司为费晓波开具了销售预收款专用发票。4.公积金中心关于扣划费晓波保证金的函、大庆市住房公积金管理中心个人贷款还款凭条、大庆市住房公积金管理中心个人贷款结清证明各1份（均出示原件，提交复印件），欲证明因费晓波购买的涉案房屋被法院查封，无法办理抵押登记手续，致使一居公司无法将他项权利证交给公积金中心。2020年8月17日，公积金中心向一居公司发函，因费晓波的借款已经逾期，将扣划一居公司的保证金，用以代偿费晓波的贷款本息。2020年8月26日，公积金中心扣划一居公司保证金账户资金合计365,683.42元，结清了费晓波的全部欠款本息，其中借款本金358,943.26元、利息6740.16元。同日，公积金中心出具个人贷款结清证明，证明费晓波为购买涉案房屋贷款总额430,000元，已于2020年8月26日结清，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。一居公司作为费晓波的阶段性担保人，代费晓波清偿了其在公积金中心的全部欠款本息。5.委托代理合同及增值税普通发票各1份（均出示原件，提交复印件），欲证明一居公司为实现债权，委托黑龙江美亚律师事务所代为提起诉讼，支出律师代理费30,000元，根据双方约定，该费用应由费晓波承担。6.（2020）黑0691财保39号民事裁定书1份（复印件），欲证明大庆高新技术产业开发区人民法院经一居公司申请已经将涉案房屋予以查封。一居公司支出保全费2772元，此费用应由费晓波承担。费晓波未出庭应诉，未向本院提交证据，对一居公司所举上述证据亦未进行质证。因上述证据来源合法，客观真实，与本案待证事实具有关联性，且证据形式符合要求，故本院对上述证据均予以采信。根据一居公司当庭陈述及所举证据，认定本案事实如下：2014年9月3日，一居公司与公积金中心签订了《住房公积金贷款阶段性业务合作协议书》，约定向购买一居公司开发建设的花蔓溪谷住房的买受人费晓波发放贷款，一居公司为借款人提供阶段性连带责任保证，直至借款人办理房产抵押手续并将他项权利证原件送到公积金中心信贷管理科时止。双方在协议第五条中约定，公积金管理中心对每笔发放给借款人的公积金贷款扣房价总额的20%作为风险保证金。2020年5月7日，一居公司与公积金中心签订《补充协议》约定，一居公司在不动产登记证明交由公积金中心前，若借款人连续三期未按时偿还公积金贷款，公积金中心有权直接扣划保证金进行还款或要求一居公司代还逾期本息。同时，若存在大庆市房屋置业担保有限公司代替借款人偿还给公积金中心逾期贷款的情况，公积金中心有权从保证金中直接将逾期贷款全部扣划。扣划保证金不足部分，一居公司应在三个工作日内补足。2015年9月15日，一居公司与费晓波签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，费晓波购买一居公司开发的花蔓溪谷项目7#底层车库住宅楼1单元402室，建筑面积100.32平方米，总价款547,047元，首付款117,047元，其余430,000元公积金贷款支付。一居公司为该贷款提供阶段性连带责任保证，担保责任至费晓波所购房屋办理抵押登记抵押给公积金中心止。2015年9月24日，公积金中心向费晓波发放购房贷款430,000元。后费晓波未按贷款合同约定偿还贷款本息。2020年8月17日，公积金中心向一居公司发函，将扣划一居公司的保证金，用以代偿费晓波的贷款本息。2020年8月26日，公积金中心扣划一居公司保证金合计365,683.42元，结清了费晓波的全部欠款本息。同日，公积金中心出具费晓波个人贷款总额430,000元已结清证明。一居公司与费晓波在《补充协议》第三条第二款中约定，如果买受人在出卖人承担保证责任期间，违反了其与银行签订的借款合同，并发生了银行要求出卖人承担保证责任的后果，则出卖人有权按下列原则处理:如买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》及本协议，并要求买受人除偿还出卖人代偿款项、违约金、诉讼费用、律师费等全部相关费用外，应另向出卖人支付相当于房款总额10%的违约金。根据该约定，一居公司要求费晓波承担律师代理费30,000元、违约金54,704.7元及请求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，收回费晓波购买的涉案房屋，将扣除一居公司代费晓波偿还的贷款本息365,683.42元、违约金54,704.7元、律师代理费30,000元的剩余房款退还给费晓波。此外，费晓波应承担的案件受理费、保全费等费用应从退款中扣除。另查明，涉案房屋至今未办理产权证书。本院认为，本案系买卖合同纠纷。一居公司与费晓波签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》,系各方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，各方均应按约履行。本案中费晓波未按约定支付公积金贷款，公积金中心从一居公司风险保证金账户扣划了贷款本息365,683.42元。至此，一居公司已按约定履行了担保义务。根据双方在补充协议第三条第二款中约定，如果买受人在出卖人承担保证责任期间，违反了其与银行签订的借款合同，并发生了银行要求出卖人承担保证责任的后果，则出卖人有权按下列原则处理:如买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》及本协议，并要求买受人除偿还出卖人代偿款项、违约金、诉讼费用、律师费等全部相关费用外，应另向出卖人支付相当于房款总额10%的违约金。该协议条款约定了解除合同的条件,现因费晓波未按约定偿还公积金贷款,导致一居公司承担了保证责任,一居公司可依照约定解除合同。且涉案房屋至今未办理过户手续未发生物权变动仍属于债权，故一居公司请求判令解除与费晓波签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》,并收回涉案房屋；判令被告支付违约金54,704.7元（547,047元×10%=54,704.7元）及律师代理费30,000元的诉请于法有据,本院予以支持；根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。”之规定,一居公司可以向费晓波追偿。故一居公司请求判令费晓波支付365,683.42元代偿本息的诉讼请求,本院予以支持；一居公司根据双方的债权债务关系要求从全部购房款中扣除一居公司代费晓波偿还的贷款本息365,683.42元、违约金54,704.7元、律师代理费30,000元的剩余房价款96,658.88元返还给费晓波，并不损害费晓波的权益，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国担保法》第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告大庆一居房地产开发有限公司与被告费晓波于2015年9月15日签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》及《补充协议》,费晓波购买的花蔓溪谷项目7#底层车库住宅楼1单元402室房屋归原告大庆一居房地产开发有限公司所有;二、被告费晓波应支付原告大庆一居房地产开发有限公司代偿本息365,683.42元，违约金54,704.7元，律师代理费30,000元。房屋总价款为547,047元，扣除以上款项剩余房款96,658.88元，原告大庆一居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告费晓波；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费8056元，诉前保全费2772元，公告费300元，由被告费晓波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审 判 长  迟雪莲人民陪审员  张媛圆人民陪审员  李慧鑫二〇二〇年十二月十六日书 记 员  高 磊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。