文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书2020)渝0107民初24128号原告:重庆绿居物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区下中渡口****楼第****，统一社会信用代码：9150010675306843X9。法人代表人：刘军。委托诉讼代理人：周道，重庆德悦律师事务所律师。被告：王治明，男，住重庆市九龙坡区。被告：周春燕，女，住重庆市合川市。原告重庆绿居物业管理有限公司与被告王治明、周春燕物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆绿居物业管理有限公司的委托诉讼代理人周道，被告王治明、周春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即支付2018年1月1日至2020年5月31日共计29个月的物业服务费2163.4元；2、判令被告立即支付2018年1月1日至2020年5月31日共计29个月的公摊费145元；3、判令被告以实际欠费金额为基数，按每日千分之三的标准支付违约金，计算至2020年5月31日共计3116.34元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告于2017年4月29日与被告房屋所在的九龙坡区欣茂苑小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，物业服务费的收取标准为0.87元/月/平方米（按建筑面积计算），被告房屋建筑面积为107.82平方米，公摊费5元/户/月。合同履行过程中，原告依约提供了物业服务，但被告却未按照合同约定交纳相应的物业服务费。嗣后经原告多次催缴未果，现诉至法院。被告王治明、周春燕共同辩称：原告未依约履行《物业服务合同》的物业服务义务，二被告有权拒缴物业服务费：小区公共设施损坏严重，公共区域被擅自占用，小区保洁工作未做到位，小区安保义务未依约履行，小区保安未认真工作，致使小区治安事件频发，危及业主生命财产，被告多次就上述问题向原告及有关部门反映但未得到解决；因被告不存在违约情形，原告无权要求被告支付违约金；《物业服务合同》已于2019年12月31日期满，但原告未退出小区，被告不愿接受原告继续提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，原告无权要求被告支付2020年1月至2020年5月期间的物业服务费。经审理查明：被告王治明、周春燕系位于重庆市九龙坡区XX房屋的业主，该房屋建筑面积为85.72平方米，用途为成套住宅。庭审中，原告举示《物业服务合同》，拟证明2017年4月29日，欣茂苑小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业服务合同》，约定：甲方通过邀标的方式选聘乙方对本区欣茂苑住宅小区实施物业管理服务；物业服务费选择包干制，住宅0.87元/月˙平方米（建筑面积计算）、商业物业1.5元/月˙平方米（建筑面积计算）、公摊费按5元/户/月执行，不足部分乙方自行承担；业主应按产权证记载的建筑面积的价格于每月10日至20日交纳当月物业服务费用，不按时交纳或拖欠的，按每日千分之三收取违约金；本合同期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。被告对该份合同真实性不认可，认为原告并未同其本人签订该合同，但对合同尾部的签字盖章无异议。原告举示重庆市九龙坡区二郎街道社区居民委员会出具的《证明》（2020年10月15日出具），载明：“兹证明重庆绿居物业管理有限公司从2017年1月1日进场为欣茂苑小区提供物业管理服务，2019年12月31日合同到期后，未续签合同，重庆绿居物业管理有限公司至今仍按合同标准内容在欣茂苑小区提供物业管理服务。”原告陈述，物业服务合同签订时案涉小区有业主委员会，但是现在已经没有了，也未成立新的业主委员会，没有选聘新的物业服务企业，也没有签订新的物业服务合同，原告方无法撤场，所以在合同到期后，仍在案涉小区提供物业服务。该份证明尾部手书：“情况属实”，并由重庆市九龙坡区人民政府二郎街道办事处盖章。被告对该份证明的真实性无异议，但认为原告服务未到位，案涉街道和居委会曾多次至小区协调问题。原告举示催款函等证据拟证明2020年5月16日，原告通过中国邮政向被告邮寄《催款函》，要求被告支付2018年1月至2020年5月期间的物业服务费、公摊费等，该邮件于2020年5月17日由王治明本人签收。原告明确诉请期间被告支付物业服务费计算方式为：85.72平方米×0.87元/月/平方米×29个月=2163.4元，公摊费计算方式为：5元/户/月×29个月=145元；违约金以实际欠费金额为基数，按每日千分之三的标准主张，如果法院认为违约金过高，可酌情调整。二被告确认于2017年1月1日至2020年5月31日未向原告缴纳物业服务费以及公摊费，认可0.87元/月/平方米的物业服务费的计费标准，但认为原告诉请2020年1月至2020年5月期间的物业服务费及公摊费无合同依据，不认可违约金。原告诉称案涉小区在签订《物业服务合同》时有业主委员会，但现在已经不存在了。二被告述称2019年案涉小区业主委员会就没有实际工作，2020年被小区业主罢免。被告举示微信截图、照片、视频等证据拟证明原告物业不到位，未尽到管理职责。对此，原告否认真实性和关联性，认为不能达到被告的证明目的，并称原告已就相应问题进行整改。上述事实有房屋登记信息查询证明、物业服务合同、重庆市九龙坡区二郎街道社区居民委员会出具的证明、欠费明细表、催款函、快递查询信息等证据以及当事人陈述在卷为凭并经当庭质证。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与欣茂苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对原告和被告均具有约束力，原告在合同签订后，依约为欣茂苑小区小区提供了物业服务，在物业服务合同期限届满后，原告仍在欣茂苑小区按照物业合同约定的服务标准提供物业服务，原、被告之间形成了事实服务关系，被告作为欣茂苑小区小区的业主应按照合同约定支付物业服务费。被告虽辩称原告未依约履行《物业服务合同》约定的物业服务义务，但原告已向本院举示由二郎社区居民委员会以及二郎街道办事处盖章确认的《证明》证明原告至今仍按原合同标准内容在案涉小区提供物业服务，并物业服务是一种具有持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务被告的该项答辩意见不予采信。被告虽辩称根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，原告无权要求被告支付2020年1月至2020年5月期间的物业服务费，但案涉小区已无业主委员会，二被告该项辩称意见并不满足该条适用条件，结合《证明》载明内容，本院对此不予采信。原告主张被告欠付的物业服务费和公摊费经书面催收，且计算方式符合合同约定，本院认定被告应向被告支付物业服务费2162.72元以及公摊费145元。关于违约金，双方在《物业服务合同》中约定逾期交纳物业服务费等应支付违约金及标准，但该合同到期后双方形成事实物业服务关系，原告主张的违约金部分在合同期内的，于法有据，本院予以支持，超出合同期的违约金主张于法无据，本院不予支持。因合同约定违约金标准过高，综合本案情况，本院酌情认定违约金80元。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王治明、周春燕于本判决生效之日起十日内向原告重庆绿居物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费2162.72元、公摊费145元、违约金80元，以上费用合计2387.72元；二、驳回原告重庆绿居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为25元，由被告王治明、周春燕负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 员  张 雪二〇二〇年十二月二日法官助理  周小杰书 记 员  李艺苑