文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初26796号原告：余平君，男，1952年5月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：徐蜀帆，重庆晓帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：许松捷，重庆晓帆律师事务所律师。原告：唐国惠，女，1959年11月7日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：徐蜀帆，重庆晓帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：许松捷，重庆晓帆律师事务所律师。原告：余星廷，男，1978年9月7日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：徐蜀帆，重庆晓帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：许松捷，重庆晓帆律师事务所律师。被告：重庆大川集团房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区黄桷湾**，统一社会信用代码91500106203068259Y。法定代表人：李建荣，重庆大川集团房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：缪燕敏，女，住重庆市沙坪坝区。被告：重庆鹏域房地产开发有限公司，住，住所地重庆市江**洋河路****一社会信用代码91500105MA5YRJ8B74。法定代表人：瞿晓东，重庆鹏域房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：徐海仁，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪腾，重庆索通律师事务所律师。原告余平君、唐国惠、余星廷与被告重庆大川集团房地产开发有限公司（以下简称大川公司）、重庆鹏域房地产开发有限公司（以下简称鹏域公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行审理。原告余平君、唐国惠、余星廷的委托诉讼代理人徐蜀帆、许松捷，被告大川公司的委托诉讼代理人缪燕敏、被告鹏域公司的委托诉讼代理人徐海仁、汪腾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余平君、唐国惠、余星廷向本院提出诉讼请求：1.被告大川公司、鹏域公司履行房屋过户手续，将其开发的四套房屋过户至余平君、唐国惠、余星廷名下。2.若被告大川公司、鹏域公司不能履行第1项过户义务，则请求判令被告大川公司、鹏域公司返还2371871元，并赔偿经济损失2371871元。3.诉讼费、保全费由被告大川公司、鹏域公司承担。事实及理由：1.2015年7月1日，被告大川公司与重庆星廷物资有限公司签订一份抵房协议，约定被告大川公司将其所开发的五套房屋充抵其应付给重庆星廷物资有限公司的应收工程款2850460元。2.被告大川公司由于其自身的经营问题，迟迟未将本案涉案房屋过户至重庆星廷物资有限公司或其指定的购房者名下。2019年11月，原告余平君、唐国惠、余星廷通过查询得知被告大川公司于2019年8月将本案涉案房屋过户至被告鹏域公司名下。原告余平君、唐国惠、余星廷前往被告鹏域公司了解得知，被告鹏域公司与被告大川公司签订了一份“大川水岸三期项目转让合同”，被告大川公司将本案涉案房屋所在的三期项目转让给了被告鹏域公司。被告大川公司明知大川水岸三期项目中包含本案涉案房屋已经归属重庆星廷物资有限公司，却在未告知重庆星廷物资有限公司的情况下，将该项目转让给被告鹏域公司，其行为违反了“抵房协议”的约定，损害了重庆星廷物资有限公司的合法权益。3.另外，2016年8月26日，重庆星廷物资有限公司召开股东会，决议解散公司；随后成立清算组对公司进行了清算。原告余平君、唐国惠、余星廷均系公司股东亦系清算组的成员。2016年11月18日，重庆市工商行政管理局沙坪坝区分局决定准予重庆星廷物资有限公司的注销登记。综上所述，为了维护自身的合法权益，根据法律的相关规定，原告余平君、唐国惠、余星廷特提出上述诉讼请求，恳请人民法院依法作出公正的判决。被告被告大川公司辩称：1.被告大川公司不是本案的适格被告。其一，被告大川公司并未与重庆星廷物资有限公司签订任何工程类合同，也并无应付重庆星廷物资有限公司工程款的法律关系。其二，根据原告余平君、唐国惠、余星廷提交的《抵房协议》及《委托书》，被告大川公司与重庆星廷物资有限公司签署《抵房协议》系代重庆市祥云建筑安装工程有限责任公司（以下简称祥云公司）履行其对重庆星廷物资有限公司债务的行为，祥云公司并未将其对重庆星廷物资有限公司的债务转让给被告大川公司，故被告大川公司与重庆星廷物资有限公司不存在任何债权债务关系，原告余平君、唐国惠、余星廷要求被告大川公司履行相应义务无事实依据。2.原告余平君、唐国惠、余星廷提交的《抵房协议》首部载明：“……经充分友好协商，就祥云公司与重庆大川集团房地产开发有限公司于2008年08月签订的《大川水岸一期7号楼建筑工程施工合同》和2006年07月签订的《大川水岸一期C组团项目施工协议》，2009年03月祥云公司委托重庆大川集团房地产开发有限公司将其应收工程款288万元支付给重庆星廷物资有限公司……”，原告余平君、唐国惠、余星廷提交的《委托书》载明：“祥云公司承建大川菲尔小城，钢材由重庆星廷物资有限公司供应，下欠货款288万元，现委托重庆星廷物资有限公司代收此款……”。根据《抵房协议》及委托书可知，因祥云公司委托被告大川公司将288万元工程款支付给重庆星廷物资有限公司，被告大川公司才就该委托付款具体事宜与重庆星廷物资有限公司签订了《抵房协议》，就被告大川公司代付款的具体方式进行了明确。无论在《抵房协议》还是《委托书》中，重庆星廷物资有限公司及祥云公司均明确被告大川公司签署《抵房协议》系代祥云公司付款的行为，并非祥云公司将其对重庆星廷物资有限公司的债务转让给被告大川公司，故被告大川公司与重庆星廷物资有限公司不存在债权债务关系，原告余平君、唐国惠、余星廷要求被告大川公司履行相应义务无事实依据。3.被告大川公司已于2019年6月与被告鹏域公司签订《大川水岸三期项目转让合同》将包括涉案房屋在内的项目整体转让给鹏域公司，《抵房协议》被告大川公司已无法继续履行，根据我国《合同法》第六十五条之规定，被告大川公司无法履行《抵房协议》，原告余平君、唐国惠、余星廷应当向其债务人祥云公司主张权利，原告余平君、唐国惠、余星廷向被告大川公司主张权利无法律依据。被告大川公司于2019年6月与被告鹏域公司签订《大川水岸三期项目转让合同》，将包括涉案房屋在内的大川水岸三期项目整体转让给鹏域公司，且被告大川公司己完成了项目的过户手续，现包括涉案房屋在内的项目已登记至鹏域公司名下，《抵房协议》内的房屋已不在被告大川公司名下，被告大川公司无法继续履行《抵房协议》。因重庆星廷物资有限公司与被告大川公司本无债权债务关系，被告大川公司也无法向其支付款项。我国《合同法》第六十五条的规定：“当事人约定有第三人向债权人履行债务，第三人不履行或履行不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”根据该项规定，祥云公司委托被告大川公司向重庆星廷物资有限公司支付相应款项，被告大川公司未履行时，重庆星廷物资有限公司也只能依据合同的相对性要求祥云公司承担违约责任，被告大川公司与原告余平君、唐国惠、余星廷无债权债务关系，原告余平君、唐国惠、余星廷向被告大川公司主张权利无法律依据。4.被告大川公司与原告余平君、唐国惠、余星廷无债权债务关系，且原告余平君、唐国惠、余星廷或重庆星廷物资有限公司也并未与被告大川公司签订涉案四套房屋的《商品房买卖合同》，并未向被告大川公司支付任何购房款项，被告大川公司与原告余平君、唐国惠、余星廷或重庆星廷物资有限公司不成立商品房买卖合同关系，故原告余平君、唐国惠、余星廷主张返还房款及支付经济损失2371871元无事实依据和法律依据。根据前述意见，被告大川公司与原告余平君、唐国惠、余星廷无债权债务关系。《抵房协议》签署后，原告余平君、唐国惠、余星廷或重庆星廷物资有限公司并未与被告大川公司签署涉案四套房屋的《商品房买卖合同》，被告大川公司与原告余平君、唐国惠、余星廷或重庆星廷物资有限公司不成立商品房买卖合同关系，原告余平君、唐国惠、余星廷或重庆星廷物资有限公司也并未向被告大川公司实际支付过购房款项，且被告大川公司无法履行《抵房协议》，原告余平君、唐国惠、余星廷应当向其债务人祥云公司主张违约责任，即便原告余平君、唐国惠、余星廷产生经济损失也应当是债务人祥云公司的过错造成，与被告大川公司无关。因此原告余平君、唐国惠、余星廷所主张的返还房款或赔偿经济损失无事实依据和法律依据。5.原告余平君、唐国惠、余星廷的诉讼请求已超过诉讼时效，双方签订的抵房协议是2015年7月1日，即使原告余平君、唐国惠、余星廷对被告大川公司有请求权也应当在签订合同之后向被告大川公司主张。签署合同之后原告余平君、唐国惠、余星廷并未向被告大川公司催告过，因此，民法通则的相关规定，原告余平君、唐国惠、余星廷的诉讼请求已超过诉讼时效也不应当得到支持。综上所述，原告余平君、唐国惠、余星廷的主张无事实依据和法律依据，请求贵院予以驳回。被告鹏域公司辩称：1.被告鹏域公司不是本案适格被告，被告鹏域公司并非合同当事人。因此，原告余平君、唐国惠、余星廷无权要求被告鹏域公司履行房屋过户义务或承担退还房款和赔偿损失的责任。（一）本案案由为“房屋买卖合同纠纷”，被告鹏域公司将基于该案由进行答辩。（二）合同具有相对性，案涉《抵房协议》系重庆星廷物资有限公司与被告大川公司签订，被告鹏域公司并非协议当事人。因此，被告鹏域公司并非出卖人。综上，本案为房屋买卖合同纠纷案，但被告鹏域公司不是合同相对人，该《抵房协议》对被告鹏域公司无约束力，原告余平君、唐国惠、余星廷无权要求被告鹏域公司履行房屋过户手续，也无权要求被告鹏域公司承担退还房款、赔偿损失的责任。2.案涉《抵房协议》无效，原告余平君、唐国惠、余星廷无权根据协议要求被告鹏域公司履行过户义务。签订抵房协议时，诉争的4套房屋对应的土地均有抵押，未取得抵押权人的同意，因此协议无效，且不能实际履行。原告余平君、唐国惠、余星廷不存在相应的损失，无权要求被告鹏域公司进行赔偿。抵房协议第6条已明确房屋的抵押状况，原告余平君、唐国惠、余星廷在签订协议时已知晓诉争的房屋所对应的土地设有抵押。3.即使抵房协议有效，协议第9条已对被告大川公司自行处置房屋后如何继续履行协议进行了约定。因此，原告余平君、唐国惠、余星廷应受协议的约束，根据协议约定的方式向被告大川公司主张权利，而无权要求被告鹏域公司履行房屋过户义务或承担退还房款并赔偿损失的责任。协议第9条约定，“若甲方（被告大川公司）将该房屋自行处置，则甲方须在自行处置后3个月内将应付工程款2850460元以货币形式一次性支付给乙方”。被告鹏域公司认为，协议第9条的性质为合同当事人对合同的变更，即当被告大川公司自行处置房屋后，该《抵房协议》如何继续履行的约定。该条款系合同当事人协商一致形成，不存在合同法规定的无效情形，依法有效，对协议双方当事人有约束力。综上，原告余平君、唐国惠、余星廷应按照协议第9条约定的内容，要求被告大川公司支付工程款，其并不享有继续要求被告大川公司履行过户手续等的权利，更无权要求被告鹏域公司承担上述责任和义务。4.本案不适用商品房买卖合同司法解释的相关规定。案涉《抵房协议》的性质并非房屋买卖合同，其不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。5.即使本案适用商品房买卖合同司法解释的相关规定，被告鹏域公司受让包含案涉四套房屋在内的“大川水岸三期”项目也不构成“恶意串通”。（一）被告鹏域公司收购“大川水岸三期”项目的背景是“大川水岸三期”项目系由被告大川公司进行开发的房地产项目，由于被告大川公司资金链断裂，导致项目停止施工，大量住宅房屋不能如期交房，引起了购房者、施工单位的多次集体上访，引起市、区两级政府高度重视，属于市级重点维稳项目。为此，2017年，经江北区政府决定，为维护社会稳定，由江北区国资委全资控股的重庆中鹏实业（集团）有限公司（以下简称“中鹏公司”）收购该项目，以妥善解决大川水岸三期项目各项问题。为此，中鹏公司全资出资设立被告鹏域公司，以便于完成“大川水岸三期”项目的收购。2019年6月21日，被告鹏域公司与被告大川公司签订《转让合同》，约定被告大川公司将“大川水岸三期”项目整体转让给被告鹏域公司，包括地上建筑物，其中案涉四套房屋也包含在转让范围之内。（二）《抵房协议》第9条已经披露被告大川公司和原告余平君、唐国惠、余星廷可以选择支付货币的方式履行协议，且被告大川公司选择了自行处置房屋后另行支付货币的方式履行。《抵房协议》第9条约定，被告大川公司和原告余平君、唐国惠、余星廷可以变更协议的履行方式，即被告大川公司可以就案涉四套房屋另行处置，但需在自行处置后三个月内向原告余平君、唐国惠、余星廷一次性支付工程款。因此，被告大川公司选择自行处置房屋另行支付货币的方式表明，被告大川公司和原告余平君、唐国惠、余星廷之间以房抵款的履行方式终止。此时，被告鹏域公司购买受让案涉四套房屋，不存在恶意。（三）由于大川水岸三期项目属于高危项目，项目的土地、房屋存在多起抵押查封情况，被告鹏域公司不进行收购，该项目将成为烂尾项目。（四）被告鹏域公司收购包含案涉四套房屋在内的“大川水岸三期”项目支付了合理价款，且属于善意受让，不存在恶意串通情形。被告鹏域公司受让“大川水岸三期”项目是基于江北区政府维护社会稳定的安排，被告鹏域公司的受让不仅仅是商业活动，更是维护社会稳定的活动。被告鹏域公司受让“大川水岸三期”项目采用承接债务的方式，且在转让前，由专业的机构对项目资产价值进行了审计。被告鹏域公司承接的债务并不低于项目资产价值，且在其受让项目后，继续投入资金完成项目建设。因此被告鹏域公司支付了合理对价，在受让诉争四套房屋时属于善意受让；且被告鹏域公司在受让时，诉争四套房屋所有权人仍为被告大川公司，原告余平君、唐国惠、余星廷并非房屋所有权人，被告鹏域公司受让的诉争房屋没有权利瑕疵。因此，被告鹏域公司不存在恶意串通情形。（五）诉争4套房屋已实际过户至被告鹏域公司名下，该4套房屋的实际所有权人为被告鹏域公司，原告余平君、唐国惠、余星廷对这4套房屋并不享有所有权，无权要求被告鹏域公司履行过户义务或赔偿房款和损失的责任。本院经审理对事实查明如下：2009年9月3日，重庆市祥云建筑安装工程有限责任公司向被告大川公司出具《委托书》。其内容为：由于重庆市祥云建筑安装工程有限责任公司承建大川水岸菲尔小城，钢材由重庆星廷物资有限公司供应，下欠货款288万元整，现委托重庆星廷物资有限公司代收此款，请重庆大川集团房地产开发有限公司给予办理。2015年4月3日，被告大川公司与重庆祥云建设工程有限公司（历史名称重庆市祥云建筑安装工程有限责任公司，以下简称祥云公司）签署《截止2015.4.2重庆大川集团房地产有限公司支付祥云建司花园、滨江花园、菲尔小城及壹江城工程款及发票情况》，载明：工程类付款项：委托我司代付星廷物资2880000元。在应付祥云公司的工程款中已将该款予以扣除。2015年7月1日，被告大川公司（甲方）与重庆星廷物资有限公司（乙方）签订《抵房协议》。协议约定，甲乙双方依照《中华人民共和国合同法》及相关法律法规、规章制度的规定，经充分友好协商，就祥云公司与甲方于2008年8月签订的《大川水岸一期7号楼建筑工程施工合同》和2006年7月签订的《大川水岸一期C组团项目施工协议》，2009年3月，祥云公司委托甲方将其应收工程款288万元支付给乙方，甲乙双方就上述工程款支付事宜达成如下补充协议：一、乙方同意甲方用其所开发的大川水岸（滨水城）项目房屋五套（甲方自编房号A6-14-6、A4-14-2、A4-15-2、A7-2-2、A7-2-3，总房价人民币2850460元，冲抵应付给乙方的人民币（该笔工程款中的）2850460元。                          重庆祥云建筑安装工程有限公司 ''一                  合同签      订时间              合同名称              按合同应付款              累计已付款              未付金额              本次抵房金 额              备注                  2006. 07 .04              大川水岸一期C组团项目施工协议              41684763. 14              40011004. 70              1673758. 44              1673758. 44                                合同签      订时间              合同名称              合同结算金额              累计己付款              未付金额              本次抵房金 额              备注                  208. 08. 13              大川水岸一期7号楼建筑工程      施工 合同              5142013.41              3363244. 53              1778768. 88              1176701. 56                                抵房款总计              2850460                                抵房房号              套内面积              单价              总价              折扣              折后总价              折后单价                  **-**-**              110.79              10040              1112332              (总价*0.85*0. 98)              926572              8363. 32                  **-**-**              66.9              9020              603438              (总价*0. 85*0. 98*0. 95)              477531              7137. 98                  **-**-**              66.9              9040              604776              (总价*0. 85*0. 98*0. 95)              478589              7153.80                  **-**-**              66. 9              9140              611466              (总价*0. 85*0. 98*0. 95)              483884              7232.94                  **-**-**              66.9              9140              611466              (总价*0. 85*0.98*0. 95)              483884              7232. 94                  房款总计                            2850460                    二、以方抵款的具体内容:1.本协议生效之日即视为乙方已收讫与该房屋总房价等额之（该笔工程款中的）人民币2850460元，甲乙双方需互开发票完善冲抵手续。2.乙方如果需将该房屋销售给乙方指定的购房者，乙方需出具书面委托书后，甲方才与乙方指定的购房者签订购房合同，完善后续相关手续。3.办理该房屋销售登记、产权证办理、大修基金、银行按揭等有关的各项费用，按国家和地方政府部门的相关规定由三方各自承担，乙丙方应交部分由乙丙方另行缴付。4.若乙方指定购房者采用按揭购房方式，无论是否接受甲方或乙方所指定的按揭银行，按揭保证金均由乙方承担。5.乙方指定购房者拖欠银行按揭月供款、房款、税费、大修基金等费用，导致甲方经济损失的，甲方有权立即解除购房合同，并追究乙方指定购房者的违约赔偿责任，乙方处置该房屋时须将本条内容如实告知乙方指定购房者，否则甲方有权向乙方追偿。6.乙方已知悉该房屋抵押状况，且乙方须将该房屋抵押状况如实告知乙方指定购房者，甲方无需再书面告知乙方及乙方指定购房者，甲方亦不承担任何与该房屋抵押有关的违约赔偿责任，但甲方在该房屋具备交房条件后3个月内应解除抵押；在该房屋解除抵押前，甲方有权不与乙方或乙方所指定的购房者签订《商品房买卖合同》，且不承担任何违约赔偿责任。乙方应将本条内容如实告知乙方指定购房者，否则所造成一切损失及责任均由乙方承担。7.乙方或乙方指定的购房者应遵守合同约定及物业管理等相关规定，承担相应义务。8.乙方保证：乙方或乙方指定购房者自愿放弃向甲方主张逾期交房、延期办证等违约赔偿责任，且绝不扰乱甲方的正常销售秩序，否则甲方有权要求乙方赔偿该房屋总房价5%的损失。9.该房屋在抵款金额内未经乙方书面同意甲方不得进行自行销售处置；若甲方将该房屋自行处置，则甲方需在自行处置后三个月内将应付工程款人民币2850460元，以货币形式一次性支付给乙方（乙方违约的除外）。三、无论何种情况，本协议内容均视为乙方或乙方指定购房者已完全知悉并接受。乙方或乙方指定购房者违反本协议的，甲方有权要求乙方支付该房屋总房价5%的违约金，不足弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。四、甲乙双方的任何一方均不得无理单方解除或变更本协议。与本协议、协议一有关的争议或因本协议、协议一引发的争议，协商不成的，双方同意向本协议签订地人民法院起诉。本协议签订地：重庆市沙坪坝区天马路176号。2016年11月12日，重庆星廷物资有限公司召开股东会，并形成股东会决议。决议内容为：1.同意公司注销。2.同意清算报告内容。3.委托涂守碧办理公司注销登记的一切事务。2016年11月18日，重庆市工商行政管理局沙坪坝区分局决定准予重庆星廷物资有限公司注销登记。2016年11月12日，重庆星廷物资有限公司对公司债权债务进行清算，并形成《重庆星廷物资有限公司注销清算报告》。该报告载明：公司债权已清收完毕，债务已清偿完毕；公司剩余的财产由全体股东按出资比例分配。2019年6月21日，被告鹏域公司（甲方）与被告大川公司（乙方）签订《大川水岸三期项目转让合同》。合同约定，鉴于1.“大川水岸三期”由乙方开发建设，因乙方负债严重，发生了债务危机，并引发了系列社会稳定问题，乙方通过转让名下“大川水岸三期”项目，实现解决相关债务的目的；2.甲方和系江北区属国有独资公司重庆中鹏实业（集团）有限公司全资设立的项目公司，经重庆市政府、江北区委区政府研究决定，由甲方收购“大川水岸三期”项目，以妥善解决项目稳定问题。3.截止本合同签署之日，甲乙双方已就乙方开发的“大川水岸三期”项目转让事宜开展了前期准备工作，已基本具备实施项目转让的相关条件。3.6项目存在开发建设借款及与项目资产权利限制相关的债务或乙方关联公司对外负有的债务，该债务由甲方承接（详见附件八：项目相关债务清单；除附件八中所列债务外，其他乙方及关联公司负债不包含在本次项目转让解决范围内）。4.1.1一、二标段已实施销售但尚未办理网签的房屋（详见附件九：一、二标段已实施销售未网签房屋、车库清单）前述房屋均由乙方指定产权人甲方无条件配合完善后续权属手续的办理，不包含在本次项目转让资产范围之内；1103号别墅因情况特殊，涉及项目后续开发规划问题，由乙方负责与购房人协商解除合同，甲方以400万元为限（如发生诉讼，双方另行协商解决）承担相关费用，包含在本次项目转让资产范围之内，房屋相关所有权利归甲方所有；一、二标段其余房屋（详见附件十：一、二标段未售房屋清单）包含在本次项目转让资产范围之内，房屋相关所有权利归甲方所有，乙方保证前述房屋无权利瑕疵，不存在第三方向甲方主张任何权利的情形。4.1.2三标段已实施销售但尚未办理网签的房屋（详见附件十一：三标段出售房屋情况），包含在本次项目转让资产范围之内，由乙方负责与购房人协商解除合同，不得影响甲方另行销售，具体解除合同费用以购房人已支付房款的2倍为限，由甲方承担（其中乙方在转让过程中已垫付的2套房屋退房款60.29万元，由甲方在过户后7个工作日内支付到乙方指定账户）。4.1.3除本合同另有约定外，已网签房屋属于项目转让范围，但销售款已由乙方收取，故该部分房屋不包含在转让资产之内。如该部分购房人发生退房，由乙方负责退还购房款，退回的房屋权益归属于乙方，乙方有权进行合法处分。2019年11月28日，祥云公司出具情况说明，其内容为：2009年9月3日，我公司向重庆大川集团房地产开发有限公司出具了一份“委托书”，委托重庆星廷物资有限公司代收重庆大川集团房地产开发有限公司差欠我司的工程款288万元整。该“委托书”实际系我司通知重庆大川集团房地产开发有限公司将上述288万元工程款债权已于当日转让给重庆星廷物资有限公司。重庆大川集团房地产开发有限公司完全知晓此笔债权转让并在于我司后续欠付工程款对账中予以扣除并出具相应对账单。2020年7月，原告余平君、唐国惠、余星廷申请对涉案房屋现有市场价值进行司法鉴定。经当事人选择鉴定机构后，本院委托重庆华信资产评估房地产土地估价有限公司进行鉴定。2020年10月16日，重庆华信资产评估房地产土地估价有限公司作出重华信房评（2020）52号《房地产估价报告》。该报告估价结果为：本次评估以掌握的有关估价对象的信息资料为依据，根据估价目的，遵循估价程序，采用科学的估价方法，经过周密的计算，重庆市沙坪坝区人民法院委托评估的房地产于价值时点2020年7月的评估价值为：评估价值513.65万元。另查明，位于江****房屋于2015年11月23日设立在建工程最高额抵押，抵押人为被告大川公司，抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行；于2019年8月29日进行初始登记，房屋所有权人登记为被告鹏域公司；2019年12月4日，原告余平君、唐国惠、余星廷申请诉讼保全，本院对该房屋进行查封。位于江北区15-2号房屋于2016年1月27日办理预售合同备案，卖方系被告大川公司，买方为覃大金。位于江北区14-6号房屋于2015年11月23日设立在建工程最高额抵押，抵押人为被告大川公司，抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行；于2019年8月29日进行初始登记，房屋所有权人登记为被告鹏域公司；2019年12月4日，原告余平君、唐国惠、余星廷申请诉讼保全，本院对该房屋进行查封。位于江北区2-2号房屋于2015年11月23日设立在建工程最高额抵押，抵押人为被告大川公司，抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行；于2019年8月29日进行初始登记，房屋所有权人登记为被告鹏域公司。位于江北区2-3号房屋于2015年11月23日设立在建工程最高额抵押，抵押人为被告大川公司，抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行；于2019年8月29日进行初始登记，房屋所有权人登记为被告鹏域公司；2019年12月4日，原告余平君、唐国惠、余星廷申请诉讼保全，本院对该房屋进行查封。至2020年9月25日，涉案四套房屋在江北区不动产登记中心已无抵押登记。审理中，双方均认可《抵房协议》表格中的“2-5”系“2-2”的笔误。上述事实，有当事人提供的《委托书》《截止2015.4.2重庆大川集团房地产有限公司支付祥云建司花园、滨江花园、菲尔小城及壹江城工程款及发票情况》《抵房协议》《股东会决议》《大川水崖岸三期项目转让合同》《情况说明》《房地产估价报告》《重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果》，当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性，合法性，关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院现针对当事人的诉讼请求、抗辩理由及双方所举示的证据，分项评述如下：一、关于原告余平君、唐国惠、余星廷是否有权提出诉讼主张的问题重庆星廷物资有限公司股东系余平君、唐国惠、余星廷三人。2016年11月12日，重庆星廷物资有限公司对公司债权债务进行清理，并形成《重庆星廷物资有限公司注销清算报告》。2016年11月18日，重庆市工商行政管理局沙坪坝区分局决定准予重庆星廷物资有限公司注销登记。但重庆星廷物资有限公司在其注销时的清算报告中并未涉及《抵房协议》所涉债权，故在重庆星廷物资有限公司注销后，《抵房协议》所涉债权成为股东的共同债权，现余平君、唐国惠、余星廷作为本案原告主张权利并无不妥。二、关于祥云公司向被告大川公司出具的由重庆星廷物资有限公司代收工程款的《委托书》是否系债权转让的问题原告余平君、唐国惠、余星廷主张祥云公司将其对被告大川公司享有的工程款债权2880000元转让给重庆星廷物资有限公司。被告被告大川公司主张祥云公司仅是委托重庆星廷物资有限公司收取工程款2880000元，祥云公司并非将工程款债权2880000元转让给重庆星廷物资有限公司。本院认为，2009年9月3日，祥云公司向被告大川公司出具《委托书》，委托重庆星廷物资有限公司代收被告大川公司欠祥云公司承建大川水岸菲尔小城的货款2880000元整，仅从该委托书的内容看祥云公司与重庆星廷物资有限公司系委托关系。但2015年4月3日，被告大川公司与祥云公司签署《截止2015.4.2重庆大川集团房地产有限公司支付祥云建司花园、滨江花园、菲尔小城及壹江城工程款及发票情况》，在被告大川公司尚未支付该2880000元的情况下，被告大川公司与祥云公司在对账中，将该2880000元从其应付祥云公司的工程款中扣除，也即对被告大川公司、祥云公司而言，该笔工程款已履行完毕，这显然与祥云公司委托重庆星廷物资有限公司收款的法律后果相矛盾。2015年7月1日，被告大川公司又与重庆星廷物资有限公司直接签订《抵房协议》，并同意与重庆星廷物资有限公司指定的购房者签订购房合同，进一步增强了债权转让的可能性。加之2019年11月28日祥云公司出具《情况说明》，证明其于2009年9月3日向被告大川公司出具委托书委托重庆星廷物资有限公司代收工程款2880000元，系其通知被告大川公司将上述2880000元工程款债权已于当日转让给重庆星廷物资有限公司。基于以上几点，在双方当事人对同一事实所举示的证据都没有证据否定对方证据时，法院又不得以无从发现证据为由而拒绝裁判，本院将以现有的证据来认定争议的事实。本院通过比较双方当事人的证据，认为证明祥云公司与重庆星廷物资有限公司债权转让的证据明显优于祥云公司与重庆星廷物资有限公司系委托代理关系的证据。故本院根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，确认祥云公司与重庆星廷物资有限公司成立债权转让关系。三、关于《抵房协议》的性质与效力被告大川公司与重庆星廷物资有限公司签订的《抵房协议》约定被告大川公司用其所开发的大川水岸（滨水城）项目房屋五套，总房价人民币2850460元，冲抵其应付给重庆星廷物资有限公司的（该笔工程款中的）人民币2850460元，可见该协议是在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议。《抵房协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，系有效合同。被告大川公司主张，其于2019年6月与被告鹏域公司签订《大川水岸三期项目转让合同》将包括涉案房屋在内的项目转让给被告鹏域公司，包括涉案房屋在内的项目已登记至被告鹏域公司名下，被告大川公司已无法继续履行《抵房协议》，原告余平君、唐国惠、余星廷应当向其债务人祥云公司主张权利，原告余平君、唐国惠、余星廷向被告大川公司主张权利无法律依据。本院认为，以物抵债协议属于诺成合同，不以抵债物的交付作为成立要件。以物抵债协议成立后，同时存在新旧两债，债务人不履行以物抵债协议的，债权人既可以请求继续履行以物抵债协议，也可以请求恢复履行旧债。债务人不履行新债的，债权人可以根据新债主张继续履行、违约责任，也可以请求恢复履行旧债。本案中，《抵房协议》第二条第9款约定，该房屋在抵款金额内未经乙方书面同意甲方不得进行自行销售处置；若甲方将该房屋自行处置，则甲方需在自行处置后三个月内将应付工程款人民币2850460元以货币形式一次性支付给乙方（乙方违约的除外）。该条款实际是重庆星廷物资有限公司在被告大川公司不能履行新债的情况下作出的要求被告大川公司履行旧债，即工程款的选择。四、关于《大川水岸三期项目转让合同》是否系债权债务概括转让的问题原告余平君、唐国惠、余星廷与被告鹏域公司各自提供的部分《大川水岸三期项目转让合同》内容，原告余平君、唐国惠、余星廷、被告大川公司、鹏域公司对其真实性无异议。本院认为，上述合同内容可以看出大川水岸三期项目中有的房屋不包含在本次项目转让资产范围之内，有的房屋包含在本次项目转让资产范围之内；鹏域公司承接的债务有原在本次项目转让解决范围内，有的不包含在本次项目转让解决范围内。由此可见，《大川水岸三期项目转让合同》并非债权债务概括转让合同。现涉案房屋已转让给被告鹏域公司，且已办理不动产权属登记，被告鹏域公司已优于原告余平君、唐国惠、余星廷取得了涉案房屋的所有权，故对原告余平君、唐国惠、余星廷要求被告鹏域公司履行涉案房屋的过户手续的诉讼请求，本院不予支持。五、关于被告大川公司在履行《抵房协议》中是否存在违约行为并应当承担违约责任的问题被告鹏域公司主张，《抵房协议》协议第二条第9款已对被告大川公司自行处置房屋后如何继续履行协议进行了约定。因此，原告余平君、唐国惠、余星廷应受协议的约束，根据协议约定的方式向被告大川公司主张权利，而不享有继续要求被告大川公司履行过户手续等的权利，也无权要求被告鹏域公司履行房屋过户义务或承担退还房款并赔偿损失的责任。本院认为，被告大川公司因其负债严重，发生了债务危机，并引发了系列社会稳定问题。为妥善解决项目稳定问题，经相关部门介入协调，被告鹏域公司与被告大川公司于2019年6月21日签订《大川水岸三期项目转让合同》，被告大川公司将包括涉案房屋在内的大川水岸三期项目转让给被告鹏域公司，且涉案房屋已登记在被告鹏域公司名下。被告大川公司虽是为解决社会稳定问题而转让涉案房屋，但其行为对其合同相对人来说，仍属违约行为。根据《抵房协议》第二条第9款约定，若被告大川公司自行处置涉案房屋，则需在自行处置后三个月内将应付工程款人民币2850460元，以货币形式一次性支付给重庆星廷物资有限公司。可见，本案在以物抵债不能履行的情况下，重庆星廷物资有限公司作出了由被告大川公司给付工程款的选择，故对原告余平君、唐国惠、余星廷要求被告大川公司履行涉案房屋的过户手续的诉讼请求，本院不予支持。但原告余平君、唐国惠、余星廷可以要求被告大川公司支付涉案房屋对应的工程款及工程款利息。合同关系只能发生在特定主体之间，只在特定的合同当事人之间发生法律拘束力。只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。被告鹏域公司与原告余平君、唐国惠、余星廷或者重庆星廷物资有限公司并无合同关系，故原告余平君、唐国惠、余星廷要求被告鹏域公司返还房款并赔偿损失，本院不予支持。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定，工程款利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。本案中，原告余平君、唐国惠、余星廷未提供建设工程的实际交付时间及提交竣工结算文件，但被告大川公司与祥云公司于2015年4月3日签署《截止2015.4.2重庆大川集团房地产有限公司支付祥云建司花园、滨江花园、菲尔小城及壹江城工程款及发票情况》，对被告大川公司欠付祥云公司的工程款数额进行了确认，故本院认为被告大川公司应当从2015年4月4日起向重庆星廷物资有限公司支付工程款利息。工程款利息从应付工程价款之日计付。当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理，没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。被告大川公司与重庆星廷物资有限公司未约定工程款利息计付标准，可按中国人民银行发布的同期同类贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算。六、关于本案的诉讼时效的问题对被告大川公司提出的诉讼时效抗辩，本院认为诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务之日起计算。本案中，若甲方将该房屋自行处置，《抵房协议》第二条第9款约定，该房屋在抵款金额内未经乙方书面同意甲方不得进行自行销售处置；若甲方将该房屋自行处置，则甲方需在自行处置后三个月内将应付工程款人民币2850460元以货币形式一次性支付给乙方。2019年6月21日，被告鹏域公司（甲方）与被告大川公司（乙方）签订《大川水岸三期项目转让合同》，涉案房屋于2019年8月29日登记房屋所有权人为被告鹏域公司，故原告余平君、唐国惠、余星廷自此才应当知道其权利受到损害，故原告余平君、唐国惠、余星廷的诉讼请求未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告重庆大川集团房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后五日内给付原告余平君、唐国惠、余星廷工程款2371871元。二、被告重庆大川集团房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后五日内给付原告余平君、唐国惠、余星廷工程款利息，该利息以2371871元为基数，从2015年4月4日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至该款付清时止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算。三、驳回原告余平君、唐国惠、余星廷的其他诉讼请求。案件受理费34426元，减半交纳17213元，保全费5000元，鉴定费27300元，共计49513元（原告已预交49513元），由原告余平君、唐国惠、余星廷负担34113元，由被告重庆大川集团房地产开发有限公司负担15400元。此款限被告重庆大川集团房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后五日内立即向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  龚陵川二〇二〇年十二月三十日书记员  张 立