广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0521民初3997号 原告：张保，男，1989年8月5日出生，汉族，住河南省桐柏县。 原告：张美凤，女，1984年1月30日出生，汉族，住河南省桐柏县。 两原告的共同委托诉讼代理人：田永鲜，广西先导联合律师事务所律师。 两原告的共同委托诉讼代理人：陈业俊，广西先导联合律师所实习人员。 被告：北海兰庭房地产有限公司，住所地：合浦县廉州镇廉东大道**穗丰大厦**,统一社会信用代码：91450521685152161L。 法定代表人：童庆钱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周林东，合浦县康顺法律服务所法律工作者。 原告张保、张美凤与被告北海兰庭房地产有限公司（以下简称为“兰庭公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告张保、张美凤的委托诉讼代理人田永鲜、陈业俊，被告兰庭公司的委托诉讼代理人周林东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张保、张美凤向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办证违约金12146.8元（违约金以购房款总额329183元为基数按每日万分之一的比率，从2018年3月29日起计至2019年4月2日止）。事实和理由：2013年9月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告位于合浦县的房屋，该房屋总价款为329183元。签订合后，原告支付首付款后，向中国银行申请按揭贷款给被告。根据合同第十五条关于产权 登记的约定第3项：“出卖人（被告）应于商品房交付使用后及综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理：按合同第九条处理”，即是如果被告违约，那么从被告违约的第二天起，被告按日向原告支付已付购房价款万分之一的违约金。被告购房后已向被告支付了办证费用，但被告于2019年4月2日才协助原告办理房屋产权转移登记到原告名下，被告已违约，应向原告支付违约金。为此，原告特提起诉讼，望判如所请。 被告兰庭公司辩称，不同意原告方的诉讼请求。理由如下：1、被告不存在违约，根据合同第15条约定被告作为出卖人的合同义务，提交相关材料至登记机关备案，被告已经履行了相关义务，本案中是由于原告未及时缴纳物业专项维修基金才导致其买受的房屋不能登记产权，应当归责于原告。2、原告不存在由于被告的违约造成的损失，原告买受房屋已经占有、取得了物权，并已经向金融机构设置了抵押贷款，原告没有造成损失；3、原告主张违约金的起算点错误，即使被告存在违约，应当以原告缴纳物业维修基金的时间起算，被告向办证机构交付了办证材料，办证机构审核材料的期间也应扣除；4、原告起诉超过了诉讼时效，案涉房屋基本上是2013年或2014年交付的，原告请求的违约金是请求权，无论是旧的时效2年还是民法总则规定的3年，原告的请求权都超过诉讼时效；5、本案不适宜用小额诉讼程序处理。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2013年9月2日，原告张保、张美凤与被告兰庭公司签订了《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的位于合浦县（原县城红旗村北侧处）玫瑰轩18幢1101号商品房一套，该商品房建筑面积共124.22平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2650元，总金额为329183元。合同约定出卖人应当在2014年8月30日前将经符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定出卖人应当在商品房交付使用及综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按逾期时间，分别处理（不作 累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行;（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。如非出卖人原因，出卖人不承担任何责任，若因买受人原因如付款不及时过户资料不充分完善，税费不付足等及其他原因，造成无法按时办理产权登记办证的责任由买受人承担。合同补充协议约定买受人承担房地产过户办证的印花税、房地产评估费、测绘费、交易手续费、房屋所有权登记费、土地使用证书费，买受人在交付首付款时，预交给出卖人代收代缴，多退少补。此外，合同还对付款方式、交付期限、保修责任等其他事项进行了约定。合同签订后，原告按时向被告缴足购房款及代办证费用。2014年8月31日，被告将案涉房屋交付原告管理使用。2018年1月22日，被告向原告出具购房款发票329183元。2019年2月21日，被告向原告收取物业专项维修基金2490元。合浦县不动产登记局向原告颁发了涉案房屋的不动产权证，该证书登记日期为2019年4月2日。 另查明，涉案房屋为被告开发的玫瑰轩项目第一期工程，第一期工程（第18至22幢楼）于2017年12月28日向住建管理部门进行竣工验收备案。 上述事实有原告提交的身份证、不动产权证、发票、商品房买卖合同、交接书，本院依法调取的竣工验收备案表等证据以及原、被告的陈述予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。关于两原告请求被告支付逾期办证违约金的问题，根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后及综合验收后90日内，将办理 权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而该条约中的“综合验收”不仅是经勘查、设计、施工、建设、监理验收，还应包括监督、规划、消防、环保等有关部门或单位的验收，建设工程竣工验收合格后，开发商依规应将上述部门出具的认可文件报房地产开发管理部门备案，因此，竣工验收备案时间可作为综合验收完成的时间。本案中，涉案房屋于2017年12月28日向住建管理部门进行备案，而被告未在交房及验收备案后的90内向登记机关提交相关手续进行备案，违反合同约定，应承担违约责任。依合同的约定，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。被告主张原告逾期缴纳公共维修资金致使延迟办证，责任在原告方。本院认为，合同第十五条约定被告应履行的义务，与原告何时缴纳维修资金并不矛盾，况且原被告在合同补充协议约定了被告代收办证费代办产权证，实行多退少补。即使原告不缴纳维修资金，被告也有义务代缴或提供证据证实其已向原告告知义务，但被告无证据证实其告知义务，对被告该主张，本院不予支持。被告支付逾期办证违约金日期计算应自合同约定的交房验收备案后90日结束的第二日起算，计至涉案房屋实际办理不动产权证的前一日止，即从2018年3月29日起至2019年4月1日止，共计369天。因此，逾期办证违约金为329183元×0.01%×369天=12146.8元。原告主张违约金12146.8元，本院予以支持。关于原告请求的逾期办证违约金是否超过了诉讼时效的问题。本院认为，从2018年3月29日起至2019年4月1日的逾期办证违约金请求权未超过三年的诉讼时效，故对被告主张本案请求权超过诉讼时效，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 被告北海兰庭房地产有限公司应支付原告张保、张美凤逾期办理商品房权属证书的违约金12146.8元。 案件受理费104元，适用小额诉讼程序减半收取52元，由被告兰庭公司负担。受理费两原告已预交52元，由被告在履行本案生效判决书确定的给付义务时一并支付给两原告。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判员  徐雪花 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  庞泉善