贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4329号原告：卢俊，男，1990年9月13日出生，土家族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市。被告：铜仁市诚德商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区新华都农贸市场**。法定代表人：刘洪江，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：龙沼，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。被告：铜仁市立泰商业管理有限公司，住，住所地贵州省铜仁市碧江区西外环新华都**/div>法定代表人：毛子雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。原告卢俊与被告铜仁市诚德商业管理有限公司（以下简称诚德公司）、铜仁市立泰商业管理有限公司（以下简称立泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢俊、被告诚德公司的委托诉讼代理人龙沼、被告立泰公司的委托诉讼代理人张伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢俊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《新华都农贸市场租赁合同》；2、判令被告退换原告保证金2000元，租金26400元及管理费720元，共计29120元；3、判令被告赔偿原告经营损失5000元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其诉求中主张的被告为诚德公司。事实和理由：2019年10月14日，原、被告就位于新华都农贸市场水产区域1号摊位签订了《新华都农贸市场租赁合同》，在合同中明确约定被告将上述摊位以租金2200元/月出租给原告，合同期限为一年，经营保证金2000元，市场管理费720元，原告于2019年10月14日按照合同约定向被告支付了租金26400元、保证金2000元、管理费720元。开业后，被告对市场疏于管理，导致市场内无法正常经营，年后因疫情原因更是雪上加霜。市场为让商家能继续经营，于2020年5月9日签订新的合同，合同约定在缴纳一年租金、保证金的情况下另赠送原告12个月的经营期、减免半年水电费与管理费、半年内补贴门店租金一半的扶持津贴。原告按照合同约定履行义务后，被告于2020年5月起，不再对农贸市场履行管理义务，货运电梯于4月份就故障停运，市场的卫生没有安排人员负责清洁，空调坏了也没有安排人员修理，导致农贸市场蔬菜区垃圾堆积，原告多次要求被告继续履行管理义务，被告均拒绝履行，导致原告自2020年6月起无法继续经营。被告的行为属根本违约，为维护原告合法权益，特诉至人民法院，提出前述请求。被告诚德公司辩称：原告要求解除案涉租赁合同，诚德公司无异议，同意解除。但就该合同是否合法有效，由人民法院依法核实。关于原告主张要求退还的相应款项，诚德公司认为应由第二被告立泰公司履行退还责任，且该应退款项应在扣除原告所实际使用的租赁期限内产生的租金、管理费、水电费相关费用后，再行退还。卢俊主张赔偿经营损失，诚德公司在本案中没有任何违约行为，也未对原告卢俊造成任何损失。原告的该主张没有事实及法律依据。被告立泰公司辩称：立泰公司并非本案的适格被告，不应承担任何支付责任。首先，根据原告起诉的诉请以及相应证据可知，原告系根据租赁合同的相对性向被告诚德公司起诉要求退付租金，而非向立泰公司主张，立泰公司与原告没有租赁合同关系，其无法突破合同相对性要求立泰公司承担责任。其次，被告诚德公司在其追加申请书中自认其系从立泰公司处承租后再转租给原告，故本案中实际的租赁合同关系为原告与诚德公司，与立泰公司无关。再则，根据立泰公司与诚德公司签订的租赁合同以及补充协议体现，系立泰公司将案涉农贸市场租赁给诚德公司后，诚德公司又与原告等商户产生租赁合同关系，原告等商户的租金也是诚德公司进行收取，本案不存在诚德公司所称的代理关系。从双方签订的补充协议可以印证本案系立泰公司将涉案农贸市场租赁给诚德公司后，诚德公司转租给原告等商户，并收取了相关保证金、管理费、租金等费用。后因疫情影响，部分租户要求退租，经政府协调，同时立泰公司为了化解纠纷，维护市场稳定，立泰公司代诚德公司退付了大量租金。对立泰公司代诚德公司退付的租金，立泰公司保留诉权，将依法向诚德公司进行追偿。立泰公司为维护市场稳定已帮助诚德公司解决了大量纠纷，现因诚德公司原因导致商户起诉，诚德将立泰公司追加为本案被告，违背了诚信原则。立泰公司并未收取原告任何款项，立泰公司不应承担返还责任，请求人民法院依法驳回原告对立泰公司的诉请。经审理，本院查明事实如下：2019年8月13日，立泰公司作为甲方与乙方诚德公司签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，约定如下：一、租赁摊位（铺面）位置：甲方提供位于新华都农贸市场，第2层农贸市场专区，区位详见附件图，（计3800㎡，含一层仓库、卸载货物区，约计200㎡及三层办公室300㎡，区位详见附件图），第3层屋顶自由区，（计3000㎡，区位详见附件图），租赁给乙方经营场所使用，合同租用面积合计6800㎡（含办公区域）。二、租赁用途：乙方租赁以上房屋面积作为商业使用，并遵守国家、地、地方的有关规定和市场管理的有关规定、租赁期限：第二层租赁期限为五年，从2019年12月1日起至2024年12月1日止。第三层租赁期限为十年，从2019年12月1日起至2029年12月1日止。租赁期满，如乙方需要继续承租该房屋使用权的，应在合同期满届前30日内，向甲方提出续租的书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方享有优先继续承租权，租金按市场门面的涨幅进行调整，若乙方未能续租的或者乙方中途退出的，乙方同意不将租赁楼层面自建设施设备拆除，甲方不负责补偿。租金，该租赁物（二楼商场）的租金为递增式，1-3年租金不变，4-5年根据三年之后收取商家增长60%计算。（三楼）租金按递增式，1-3年每月按3.5元每平方米计算，4-5年每月按5.5元每平方米计算，6-8年每月按7.5元每平方米计算，9-10年每月按9.5元每平方米计算，（可按实际丈量的建筑面积为准）。乙方租赁期间无转租权，但鉴于租赁房屋系整体租赁给乙方，结合每年的市场营销行情进行合理调整，因此，乙方从第三年之后在收取商家的费用时涨幅以市场合理调整，并以此类推。四、租金、相关费用、支付方式和期限：支付方式：第二层每年交纳租金合计295.4万元（大写：贰佰玖拾伍万肆仟元整），每壹年交纳一次，第三层每年交纳租金合计12.6万元（大写：壹拾贰万陆仟元整）。上述租金甲方指定乙方转入以下账户：户名：铜仁市立泰商业管理有限公司，开户银行：中国银行股份有限公司铜仁分行，账号：13×××03。租赁押金：30万元，该押金自动转换成第三年租金款项，押金不予退还。在乙方租赁期间连续两年不存在违反本合同条款的情况下，从第二年开始租金按照年付执行，每年租期到期前10日内将租金打到指定账户，其他协商条款见合同另行约定执行。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同尾页加盖了甲乙双方公章，立泰公司委托代理人毛子雄签字，孟航在乙方签字处签字并捺印。2019年11月26日，甲方立泰公司与乙方诚德公司签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，约定的租赁标的物、租赁物面积、租赁期限、甲、乙双方的权利义务与2019年8月13日签订的《新华都农贸市场楼面租赁合同》内容一致。就租金、相关费用、支付方式和期限约定如下：在签订合同之日起乙方每年将二楼商场及三楼屋顶自由区所收取的租金及各项费用如数上缴甲方，甲方按照乙方实际上缴的租金15%提取返还给乙方作为运营管理费用，每年租期到期前10日内将实际收取租金打到制（指）定账户。合同尾页载明手书内容：承诺：在2019年12月1日-2020年10月30日，铜仁市诚德商业管理有限公司一致参与运用管理，不擅自退出。如有违背承担相应的法律责任，并加盖了诚德公司公章。2019年12月1日，甲方诚德公司与乙方卢俊签订《新华都农贸市场租赁合同》，约定：一、租赁摊位（铺面）位置：甲方提供位于新华都农贸市场，水产区域01号（代号）摊位租赁给乙方经营场所使用，该摊位只限乙方本人及其雇员在摊位经营（乙方本人及雇员各交纳身份证复印件及一寸相片一张，如更换雇员请及时交来新雇员身份证复印件及相片）。二、租赁用途：乙方租赁该摊位作为经营水产类使用，并遵守国家、地、地方的有关规定和市场管理的有关规定方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未批准前，不得擅自改变上述约定的摊位使用用途。三、租赁期限：租赁期限为壹年，从2019年12月1日起至2020年11月30日止。租赁期满，甲方有权收回该摊位，乙方应如期返还。次年如乙方需要继续承租该摊位的，应在合同期届满前10日内，向甲方提出续租的书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方享有有限继续承租权。四、租金、相关费用、支付方式和期限：凡在本市场经营的业主，在签订合同之日须交纳2000元的经营保证金及一个（年）度的租金及相关费用（保证金+市场经营管理费），并于合同约定时间3日内缴纳该摊位、门面交纳一年的租金及相关费用（保证金+市场经营管理费）。该门面按每月交纳的费用租金合计2200元/月，每壹年交纳一次，共计26400元。五、经营保证金、管理费：乙方向甲方交纳经营保证金2000元（一个摊位或者门面。不计息），在租赁期间，乙方不得以保证金抵作租金或者相关费用，租赁合同正常履行期满。乙方没有转租他人经营等违约行为的，在一方交清各项费用且甲方收回摊位后应将收取的经营保证金（不计息）返还给乙方。乙方同意向甲方交纳经营市场管理费720元∕季度（不计息），在租赁期间，乙方不得以市场经营管理费抵作租金或者相关费用，租赁合同正常履行。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。2020年5月9日，诚德公司与卢俊签订《新华都农贸市场租赁合同》一份，约定租赁期限从2019年12月1日起至2022年5月30日止；乙方（原告卢俊）享有缴纳一年租金、保证金的情况下赠送12个月经营期的优惠扶持政策；乙方享有原定管理费、水电费减免半年的优惠措施；乙方享有续签经营合同后半年内实际租金补贴一半金额的扶持津贴，分两个季度发放到位（必须持续经营达到半年，每月实际经营工作日达到24天，按照市场正常经营时间进行营业，中途不得关门，特殊情况须申报批准）。其余部分内容的约定与2019年12月1日签订的合同内容一致。庭审中，原告卢俊称案涉租赁摊位其从2019年12月1日开始使用，正常使用至2020年1月23日，新冠疫情后停业一个月，2020年2月23日恢复经营，原告卢俊经营至2020年6月20日，整个农贸市场于2020年9月中旬左右关闭。原告卢俊于2019年10月15日向被告诚德公司交纳了一年的租金26400元、保证金2000元及管理费720元，合计29120元。2020年3月25日，甲方立泰公司、乙方诚德公司与案外人丙方青映梅（原租赁合同乙方）签订《协议书》一份，约定甲、乙、丙三方经友好协商，2020年3月18日碧江区河西办事处及凉水井派出所协调，就相关事宜甲乙丙三方自愿达成如下协议：一、针对市场确定退租的商家，甲、乙双方定于2020年6月1日甲、乙双方按比例进行退付租金，由甲方按3分之2的比例退付，乙方按3分之1的比例进行退付。二、乙方从丙方已交租金、管理费中扣除从2019年12月1日至2020年2月1日的租金，同时全额扣除所交保证金、管理费、摊位水电费（门面按照独立水电表核算公摊水电费的实际3个月计算）之后剩余尾款如数退还丙方，甲、乙双方最迟于2020年6月1日退清剩余尾款。三、从签订本协议之日起，丙方的摊位及门面必须暂停营业，丙方与甲、乙方在三日内办理退租手续，甲、乙双方按比例支付完丙方剩余租金后3日内丙方自行清场，不得违约，否则甲方、乙方均有权将其清理出场。四、三方签订本协议并履行后，丙方不得在农贸市场进行滋事，如丙方有上述行为的，赔偿甲方的经济损失并承担因此产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、保单费等费用）。五、本协议一经签订，丙方（原租赁合同乙方）与乙方（原租赁合同甲方）于2019年10月12日签订的《新华都农贸市场租赁合同》终止。六、甲、乙双方承诺按本协议约定时间向丙方退付相关费用。如甲、乙双方不在2020年6月l日退清，逾期则由甲、乙双方按逾期天数每天300元的标准向丙方承担违约责任（甲、乙双方连带承担违约责任300元，并非各承担300元）。七、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执壹份，具有同等法律效力。本协议书于双方签字盖章之日起生效。2020年4月8日，甲方立泰公司与乙方诚德公司签订《补充协议》一份，约定：鉴于甲、乙双方于2019年11月26日签订的新华都农贸市场楼面租赁合同，甲方将新华都农贸市场第二层农贸市场专区（含一层仓库、卸载货物区）及第三层屋顶自由区租赁给乙方管理使用，而后乙方又与各商户签订了摊位租赁合同，将上述租赁物分别租赁给了各商户，并收取了相关保证金、管理费、租金等费用。现由于××影响，多数商户无法正常经营，故商户要求按照与乙方签订的摊位租赁合同第6-1-5条请求解除合同并要求退租，于是甲方为了稳定农贸市场，尽快恢复运营，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的情况下签订此补充协议：一、甲方自愿为乙方代为退付要退租商户的租金，退付的租金按照该商户与乙方签订的摊位租赁合同第6-1-5条进行计算支付，甲方为稳定商户情绪，可以在该条款的基础上自行拟定退租方案。二、甲方代为退付给商户的租金，直接从甲、乙方双方签订的新华都农贸市场楼面租赁合同中4-1条款进行结算。三、甲方代为退付该笔租金的前提是乙方承诺必须按照双方签订的新华都农贸市场楼面租赁合同中约定的租赁期限进行管理运营，按时支付其所聘请的管理人员、安保人员、清洁人员的工资，不得退出管理经营，否则需赔偿甲方30万元违约金，并承担因此产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、保单费等各项费用）。四、本补充协议系对双方原来签订的新华都农贸市场楼面租赁合同的补充，与原合同有冲突的条款，优先适用本补充协议约定。五、本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，自甲、乙双方盖章时发生法律效力。以上事实，有原告陈述、被告辩称及案涉项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、被告诚德公司与立泰公司于2019年8月13日、2019年11月26日签订的《新华都农贸市场楼面租赁合同》各一份、原告与诚德公司签订的《新华都农贸市场租赁合同》、照片、立泰公司向诚德公司出具的《收据》、立德公司向原告出具的《收据》、2020年3月25日二被告与案外人签订的《协议书》、2020年4月8日二被告签订的《补充协议》在卷佐证，足以认定。本院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原告与被告诚德公司签订的《新华都农贸市场租赁合同》是否合法有效；2、该合同是否达到解除条件，被告诚德公司应否返还原告租金、保证金及管理费，原告主张的金额是否于法有据。关于焦点一，本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。案涉农贸市场系经批准建设取得建设工程规划许可证的合法建筑，本案原告卢俊与被告诚德公司在平等自愿的基础上签订的《新华都农贸市场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或者解除。关于焦点二，案涉租赁合同依法成立后，原告卢俊按照约定向被告诚德公司交纳了一年的租金26400元、保证金2000元及市场管理费720元。双方约定案涉农贸市场的摊位租期为1年，即自2019年12月1日起至2022年5月30日止。经庭审查实，案涉农贸市场于2020年4月左右处于非正常经营状态，于2020年10月正式关闭。原告要求解除与被告诚德公司签订的案涉合同，诚德公司表示同意，此系该案诉至本院后，双方对解除合同达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，原告要求解除合同符合法律规定，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告卢俊称其从2019年12月1日占用使用案涉租赁摊位经营至2020年1月23日，受新冠疫情影响农贸市场停业一个月，至2020年2月23日恢复经营至2020年6月20日，期间市场处于非正常经营状态。根据公平原则，原告实际占有使用租赁摊位经营6个月，被告诚德公司对此没有提交反驳证据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，导致案涉合同解除原告无过错责任，根据合同履行情况，本着公平原则和平衡双方当事人利益，本院认为，原告已交纳的租金26400元，扣减6个月租金2200元×6＝13200元，尚余13200元被告诚德公司应予返还。原告已交纳的保证金2000元及市场管理费720元诚德公司应予返还，诚德公司应返还原告的款项合计15920元。故原告的该部分主张，本院予以支持，超过部分不予支持。对原告卢俊主张经营损失5000元的诉求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，至本案作出判决前，原告卢俊不能向本院提交证据足以证明其主张，对此，卢俊应承担举证不能的不利后果，故对原告的该部分主张本院不予支持。庭审中，诚德公司称其与被告立泰公司之间系委托代理关系而非租赁合同关系，应由立泰公司向原告履行返还义务。对此，本院认为，诚德公司与立泰公司分别于2019年8月13日、2019年11月26日签订了《新华都农贸市场楼面租赁合同》各一份，2019年8月13日签订的合同对案涉农贸市场租赁面积、租期、租金计收标准等进行了明确约定，对租金收取标准约定为：第二层每年交纳295.4万元，每一年交纳一次，第三层每年交纳12.6万元。前述租金合计308万元。该份合同签订后，诚德公司于2019年9月至2019年10月期间分七次共计向立泰公司支付了款项308万元，该金额与该份合同约定的租金金额相吻合。2019年11月26日签订的合同对租金支付标准约定为“在签订合同之日起乙方（诚德公司）每年将二楼商场及三楼屋顶自由区所收取的租金及各项费用如数上缴甲方（立泰公司），甲方按照乙方实际上缴的租金15%提取返还给乙方作为运营管理费用，每年租期到期前10日内将实际收取租金打到制（指）定账户。”该合同签订后，诚德公司没有向立泰公司有过付款行为。立泰公司称该份合同双方没有履行，双方实际履行的是2019年8月13日签订的合同。案涉农贸市场发生非正常经营后，诚德公司、立泰公司与案外人于2020年3月25日签订《协议书》，针对向案外人退付的款项达成由立泰公司按2∕3的比例退付，诚德公司按1∕3的比例退付。庭审中，立泰公司称因涉及群体性问题，在政府相关部门组织协调下，为化解纠纷，立泰公司系代诚德公司履行退付义务。2020年4月8日，诚德公司与立泰公司签订《补充协议》一份，约定甲方（立泰公司）自愿为乙方（诚德公司）代为退付要退租商户的租金，退付的租金按照该商户与乙方签订的摊位租赁合同第6-1-5条进行计算支付，甲方为稳定商户情绪，可以在该条款的基础上自行拟定退租方案；本补充协议系对双方原来签订的新华都农贸市场楼面租赁合同的补充，与原合同有冲突的条款，优先适用本补充协议。庭审中，诚德公司与立泰公司对双方分别于2019年8月13日、2019年11月26日签订的《新华都农贸市场租赁合同》、2020年3月25日与案外人签订的《协议书》及双方于2020年4月8日签订的《补充协议》的真实性均不持异议，前述合同及协议的意思表示存有不一致之处，对此，本院要求双方作合理解释。诚德公司称双方的法律关系进行了变更，由租赁关系变更为委托代理关系，诚德公司系代理立泰公司经营管理案涉农贸市场，立泰公司将收取商户的租金等各项费用上交立泰公司，立泰公司按照15%的比例返还诚德公司作为运营管理费用。立泰公司称双方实际履行的是2019年8月13日签订的合同，诚德公司向立泰公司交纳的308万元均发生在2019年11月26日签订合同之前，且该308万元金额与2019年8月13日合同中约定的租金金额完全吻合，2019年11月26日后，诚德公司没有向立泰公司有过付款行为，不存在该份合同中载明的诚德公司应将收取商户的租金及各项费用全额上交立泰公司之说。与案外人签订《协议书》系在政府相关部门组织协调下为化解群体事件立泰公司代为向退租商户退付相关款项，2020年4月8日诚德公司与立泰公司签订的《补充协议》进一步明确界定了双方之间系租赁合同关系的事实。对此，本院认为，综合全案证据及合同履行情况、交易习惯，立泰公司的证据更具证明力，其解释更为合理，足以证明诚德公司与立泰公司之间系租赁关系的事实。因此，对诚德公司称其与立泰公司之间系委托代理合同关系的辩解理由，本院不予采纳，本案应由诚德公司向原告履行返还责任。综上所述，对原告卢俊要求解除其与诚德公司签订的《新华都农贸市场租赁合同》、要求被告诚德公司返还租金13200元、保证金2000元以及管理费720元，共计15920元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，超过部分不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第四条、第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告卢俊与被告铜仁市诚德商业管理有限公司分别于2019年12月1日、2020年5月9日签订的《新华都农贸市场租赁合同》；二、被告铜仁市诚德商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告卢俊租金13200元、保证金2000元、管理费720元，共计15920元；三、驳回原告卢俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费654元，已减半收取计327元，由原告卢俊承担100元，被告铜仁市诚德商业管理有限公司负担227元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  饶和秀二〇二〇年十二月三日法官助理杨婷婷书记员郑宇翔