江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初11482号原告：朱沈江，男，1985年7月23日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：黄亚峰，上海赢火虫（张家港）律师事务所律师。被告：朱建东，男，1970年11月16日出生，汉族，住张家港市。第三人：陈刚，男，1989年3月5日出生，汉族，住张家港市。原告朱沈江与被告朱建东确认合同无效、返还财产纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序于2020年10月28日公开开庭进行审理，原告朱沈江及其委托诉讼代理人黄亚峰、朱建东到庭参加诉讼。后，本院依法追加陈刚作为第三人参加诉讼，于2020年12月24日公开开庭进行审理，原告朱沈江及其委托诉讼代理人黄亚峰、朱建东到庭参加诉讼，第三人陈刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱沈江向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方2019年3月28日签订的《房地产买卖协议》无效；2.被告将位于张家港市自行车库返还给原告；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告因做生意需要，通过朋友邵云飞介绍向被告借款，被告于2019年3月28日向原告转账114000元，2019年3月29日转账200000元，2019年3月30日转账36000元，共计转账350000元。原告于2019年3月29日向被告指定人赵冶金转账84000元，原告实际向被告借款266000元。被告担心原告无法按时归还借款，经双方协商，于2019年3月28日签订《房地产买卖协议》，以房屋买卖的形式作为对借款的担保。被告于2020年6月8日向张家港市人民法院起诉，要求原告履行房屋过户义务，后于2020年8月19日撤回了起诉。原告认为，原被告之间不存在房屋买卖的真实意思表示，双方签订房屋买卖协议的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖，属于典型的“名为买卖，实为借贷”，原被告之间只存在借贷关系，原被告签订的《房地产买卖协议》应属无效。被告朱建东辩称，一、关于房屋买卖协议的产生。2020年12月1日法庭通知原被告双方对涉案房屋进行了实地勘察，房屋现状足以证明原告对涉案房屋多年长久未使用和打理。同时原告在上次庭审中已表明售房前资金紧缺急需用钱，所以原告出售房屋筹钱是其当时真实意思。反之，除非原告只是以卖房为幌子套取买房人的资金，否则双方签订房屋买卖协议是公平自愿的。二、关于房屋买卖协议的履行。原告收到被告购房总款40万元中的35万元后，向被告交付了钥匙。同时，原告现要求被告将房屋返还原告，说明被告已对房屋实际控制和使用，足以证明双方已履行了房屋买卖协议，至于未履行的部分有待于原告在条件成熟后再履行，履行后被告再将购房余款5万元给付原告。三、关于所谓的借款。原告在收到被告给付的35万元购房款后出具了收条，收条明确注定是购房款。而借贷关系的成立，应当有具体数额、借款期限、借款利息、还款日期的口头或书面约定，而原告未能提供证据证明约定的内容。当然，原被告双方作为房屋买卖双方关系人也未必不可以继续成为借贷关系的双方当事人。如原告一直坚持认为原被告双方存在借贷借贷关系，不排除被告在本案审理完之后，向法庭另案起诉要求原告归还所欠款项。四、关于售房款的资金。原告作为完全民事行为能力人，对于自己取得的售房款，应当有自己的计划和安排，被告作为购房人，按协议约定给付原告购房款后，无义务和权利过问和安排原告的售房款的资金去向。综上，房屋买卖合同合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年3月28日，朱沈江（甲方）与朱建东（乙方）签订一份《房地产买卖协议》，内容为：一、甲方自愿将其购买的位于张家港市的房屋包含自行车库计建筑面积113.33平方米，出售给乙方。二、该房属于拆迁安置房，房产证未办理（没有发放），该房产证发放后二个月内甲方必须配合乙方办理过户手续。三、该房售价为人民币肆拾万元整（¥400000.00），乙方于2019年4月1日前支付甲方叁拾伍万元（¥350000.00），甲方收到乙方叁拾伍万元三日内交房给乙方，余款伍万元等乙方配合甲方办理房产证转让过户后，甲方一次性付给乙方。四、该房办理转让手续等产生的费用由乙方承担。五、甲方交房时不得破坏任何结构和装修，只需带走自用生活必须物品。六、合同签订即生法律效力，如甲乙双方未按合同履行，由违约一方承担违约金，按总房价肆拾万元的月百分之二计息。合同签订当天，朱建东分两次向朱沈江各打款84000元和30000元，朱沈江出具一份收条，内容为“今收到朱建东购房款十五万元”。次日，朱建东分两次向朱沈江各打款50000元和150000元，朱沈江又出具一份收条，内容为“收到朱建东购房款贰拾万元”；朱沈江收到上述50000元后将48000元打到朱沈江尾号为9074的银行卡，随即从该银行卡向赵冶金尾号7169的银行卡中打款48000元，赵冶金尾号7169的银行卡随即再向朱建东转账48000元；朱沈江收到上述150000元后，向赵冶金尾号7169的银行卡打款36000元，赵冶金尾号7169的银行卡随即再向朱建东打款36000元。2019年3月30日，朱建东向朱沈江打款36000元。2020年3月4日，朱建东发微信给朱沈江，内容为：“朱沈江，你出售给我的新塍小区60幢204室的房屋，本人决定予以重新装修，请你务必将你寄放在此房屋中的物品，于本月七日前取走，届期未能取走，本人将作垃圾处理！”。2020年，4月17日下午，朱沈江发送微信给朱建东，内容为：“朱建东，我把去年借的35万准备的差不多了，你看啥时候我们约一下把钱给你再做一个手续”。2020年7月2日，朱建东向本院提起诉讼，要求：一、朱沈江在合理时间内对涉案房屋过户至其名下，并完成所有交接事项；二、朱沈江如不能完成房屋过户交接时，返还其购房款35万元人民币，及违约金11.2万元人民币，合计46.2万元人民币；三、朱沈江承担46.2万元自立案之日起至结清该款项之期间的利息，按月百分之二计息。该案于2020年8月6日开庭，庭审中朱沈江答辩：该案为民间借贷，并不是房屋买卖，朱建东以借款的形式骗取案涉房屋，涉嫌套路贷，请求驳回朱建东的诉讼请求，并依法移送公安部门。该案中，承办法官询问朱建东是否认识赵冶金，是否和赵冶金存在资金往来，朱建东回答不认识，没有资金往来。同时，承办法官询问朱建东、朱沈江协议签订后房屋有没有实际交付，朱建东陈述朱沈江给了其钥匙，但是并没有实际居住，自己也没有去过案涉房屋，也不清楚是谁在使用案涉房屋；朱沈江陈述协议签订后朱建东问其要了一把备用钥匙，为了怕其财产转移不能归还他借款，所以他要去房子看一下，房子一直是其和其母亲在使用的。该案审理中，朱建东承认其作为原告在法院起诉的有五六笔民间借贷纠纷，后朱建东于2020年8月19日向本院申请撤诉，本院裁定准许。2020年9月20日，朱建东与陈刚通过张家港市杨舍镇万佳房产信息服务部（以下简称万家房产）签订《房屋租赁协议》，协议中约定：一、房屋中空调3台、冰箱1台、洗衣机1台；二、租赁期限2020年9月20日至2020年9月20日；三、租金及支付方式：租金总计12000元，按半年支付，先付后住。租赁合同签订当天，陈刚向“万佳房产”的微信号转账6000元，随后“万佳房产”的微信号向朱建东转账5800元。审理中，本院至案涉房屋现场勘查：客厅堆满杂物，东面房间电视机、路由器都开着，但床上未铺床单也没有枕头，衣橱里有大量女装，客厅地面上有大量枯叶，厨房间灶台上有蜘蛛网，水槽也比较邋遢，厨房间盆子、客厅桌面都布满灰尘，客厅桌面有日期为2020年10月14日、15日、17日、18日的外卖盒子4袋，餐厅冰箱未通电，里面均是腐烂的水果和杂物，西面房间有一床被子，桌上有一杯2019年12月13日已经霉变的奶茶，北侧小房间也堆满了杂物。本院还向张家港市给排水公司调取了案涉房屋《2020年用户台帐资料》，资料反映案涉房屋自2020年3月起未产生水费。另查明，案涉房屋系朱沈江于2009年11月28日向孙根权、孙燕购买所得。2020年3月10日，朱沈江起诉要求：一、确认2009年11月28日其与孙根权、孙艳签订的《协议书》有效；二、确认张家港市金港镇后塍新塍小区60幢204室、60幢12#自行车库、60幢04#汽车库归朱沈江所有；三、孙根权、高玉琴、孙艳、陈雪忠将上述房屋过户至朱沈江名下。2020年7月8日，本院判决：一、确认2009年11月28日孙根权、孙艳与朱沈江签订的《协议书》有效；二、孙艳、陈雪忠于判决生效后十日内将张家港市金港镇后塍新塍小区60幢204室、60幢12#自行车库、60幢04#汽车库过户到朱沈江名下（过户费用由朱沈江负担）；三、驳回朱沈江的其他诉讼请求。再查明，自2014年起，朱建东在本院共有12笔作为原告起诉的民间借贷纠纷。2020年12月2日，本院向陈刚做了调查笔录，陈刚陈述，其家人都在锦丰，其与朱建东一开始并不认识，是通过网上看到中介挂房子出租后联系中介向朱建东租的房子，租房的时候中介直接带其去房屋现场看的，朱建东当时只给其看了买卖合同，双方就签订了《房屋租赁协议》，其是2020年9月份开始租房的，当时其给中介微信转账6000元作为半年的房租，但是其只一个人住了一个多月，就为了躲债去南通工作了，房屋中的宽带是其自己安装的，安装了700多元后由朱建东返还给其的，后来发现朱建东和其是一个村的，就经常问朱建东借钱。在调查过程中，本院查询陈刚与朱建东的微信转账记录，9月23日朱建东通过微信转账给陈刚500元；9月26日转账500元；9月27日转账708元；10月2日转账500元；10月8日转账500元；10月16日转账500元；10月17日转账500元；10月19日转账1000元，陈刚陈述这些是其问朱建东借的钱，至今未归还。本院认为，《民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，朱建东与朱沈江签订的《房地产买卖协议》系虚假的意思表示实施的法律行为，理由如下:一、从双方的交易流水来看，不符合房屋买卖交易的特征。如3月28日朱建东仅向朱沈江转账114000元，朱沈江却出具确认收款150000元的收条；3月29日朱建东向朱沈江转账200000元，朱沈江出具确认收款200000元的收条后，其中84000元分2笔通过赵冶金的银行卡又回到了朱建东账户。且朱建东在前案庭审中声称并不认识赵冶金，也未曾发生任何资金往来，而在本案审理过程中，朱建东又明确表示认识赵冶金，并存在经济往来，陈述前后矛盾，有意掩盖通过赵冶金转回相关款项的事实。二、从双方约定的房屋交付内容看，也不符合房屋买卖的交易习惯。朱建东与朱沈江签订的《房地产买卖协议》中载明朱沈江于收到35万元后三日内将房屋交付给朱建东，但朱建东拿到钥匙后并未要求朱沈江交付房屋，而是仍任由卖方继续占有使用，直到一年后才以微信方式通知朱沈江清理物品重新装修，间隔时间之长，既不符合合同的约定，也不符合交易的习惯。综上，朱建东主张的房屋买卖关系，应系虚假意思表示，结合朱建东在本院有大量民间借贷纠纷案件，其与朱沈江之间的交易情形更加符合民间借贷法律关系的特征。因此，朱建东与朱沈江签订的《房地产买卖协议》因系虚假意思表示而无效，案涉房屋应当返还给朱沈江。关于朱建东与陈刚签订的《房屋租赁协议》，系双方恶意串通的行为。理由如下：一、陈刚称为了躲债而租房，又称其居住了一个月后就外出工作，二者相互矛盾。二、陈刚称其租住了一个月，但是水费清单显示期间并未发生任何费用，朱建东称是向4楼用水管借水的，显然与正常租房不符。三、从现场勘查情况看，案涉房屋内部脏乱，种种迹象表明实际并没有人租住。四、朱建东在陈刚租房后，除708元安装电信宽带的费用外，一个月内还向陈刚7次打款共计4000元，陈刚称是借款，但是并无证据证明，且该频繁的借款也不符合一般生活经验。综上，朱建东与陈刚之间并无真实的房屋租赁关系，案涉房屋实际仍由朱建东控制，故朱建东应承担返还案涉房屋的义务。第三人陈刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告朱沈江与被告朱建东于2019年3月28日签订的《房地产买卖协议》无效。二、被告朱建东将位于张家港市自行车库返还给原告朱沈江，限于判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取5940元，由被告朱建东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 蒋晓二〇二〇年十二月二十四日法官助理 钱莉书 记 员 曹静