山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13773号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王桂娥，女，1957年8月21日出生，汉族，住山东省莱西市经济开发区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：林方臣，男，1955年3月16日出生，汉族，住山东省莱西市经济开发区。 以上二上诉人委托诉讼代理人：郭广京，山东福泰律师事务所律师。 以上二上诉人委托诉讼代理人：宋彦良，山东福泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：滕振顺，男，1954年8月6日出生，汉族，住山东省莱西市经济开发区。 委托诉讼代理人：滕帅，男，1978年12月21日出生，汉族，系上诉人滕振顺之子，住山东省莱西市经济开发区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：滕帅，男，1978年12月21日出生，汉族，住山东省莱西市经济开发区。 被上诉人（原审被告）：青岛科威兴业房地产顾问有限公司，住所地山东省莱西市威海东路南月湖北岸网点**。 法定代表人：宋吉星，经理。 上诉人林方臣、王桂娥与上诉人滕帅、滕振顺以及被上诉人青岛科威兴业房地产顾问有限公司（以下简称科威房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2020）鲁0285民初5406号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林方臣、王桂娥的共同委托诉讼代理人宋彦良，上诉人滕振顺的委托诉讼代理人滕帅到庭参加诉讼，被上诉人科威房地产公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 林方臣、王桂娥上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判撤销双方签订的《房屋买卖合同》；2.撤销原审判决第四项，改判科威房地产公司、滕帅、滕振顺返还中介费9000元，并对原审判决第二项承担连带责任；3.一、二审案件受理费由科威房地产公司、滕帅、滕振顺负担。事实与理由：一、双方签订的《房地产买卖合同》中约定付款方式为贷款，实际上因林方臣、王桂娥年龄原因无法贷款需全款支付购房款，原合同内容是因受对方欺诈签订，原审对此未予认定错误。原审已查明，该房屋交易通过中介交易中介收取中介费并负责为购买方办理贷款。2020年4月6日，双方签订买卖合同是基于科威房地产公司承诺给其办理贷款。在林方臣、王桂娥交付定金后，科威房地产公司置业顾问告知不能办理贷款。林方臣、王桂娥不是房地产专家，不知道其受年龄限制不能办理贷款。科威房地产公司作为专业的房地产中介，明知贷款受年龄影响而故意误导，存在明显的欺诈行为。二、林方臣、王桂娥不仅因贷款问题产生重大误解而与对方签订房地产买卖合同。在合同签订时，滕帅、滕振顺就知道需要全款支付购房款，在合同中约定贷款支付，显失公平，根据有关法律规定，该合同应予以撤销。三、林方臣、王桂娥要求撤销房地产买卖合同，要求滕帅、滕振顺滕帅、滕振顺返还定金，被上诉人科威房地产公司返还中介费并对定金承担连带返还责任的请求符合法律规定，应当予以支持。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判支持林方臣、王桂娥的主张。 滕帅、滕振顺答辩称，1.林方臣、王桂娥于2020年4月6日晚上9点多与我方签订购房合同，比原卖价低5万元的价格签订了房屋买卖合同。从签合同到毁约导致合同终止，再到另行卖房成交用了5个月时间，导致延误为老人治病筹款，为此多次往返于莱西和青岛，产生了数额较大的误工费，交通费，银行利息损失等，我方要求对方承担因毁约造成的损失一万元。2.林方臣、王桂娥在视频中出现的莱西某中介（监控视频中第四段第13分钟出现的女人），在与我方合同未解除的情况下，用同样方法，由林方臣和王桂娥签约，其侄子或儿子贷款的方式完成了莱西水集新村某处房屋的签约，后与我方故意说贷不了款的理由违约，此事恳请法庭调查。3.林方臣、王桂娥一直承诺用他侄子或儿子的名字贷款买房，却自始至终都没有真正为本案房屋去银行贷过款，也提供不了银行当时拒绝为其贷款的证据。4.林方臣、王桂娥原承诺用他们侄子或儿子名字商贷，来购买本案房屋，并多次与我方承诺可以签约和贷款人不是同一人，科威中介也确认可以这么签订合同，欺骗我方与其签订购房合同。并在后期与我方多次协商中，说是他们自己的责任，所以我方实际收取的一万元定金，可以不用退，只要跟他们一起合伙逼中介退中介费就可以。5.任何合同的签订都要体现公平的原则，林方臣、王桂娥和科威中介利用我方没有卖房经验，用口头承诺的方式欺骗我方签约，造成签约的购房合同对他们不产生约束，只对我方有约束的不公平情况，林方臣、王桂娥和科威中介负有不可推卸的责任。6.虽然对方确实年龄偏大，但故意欺骗与我方签订购房合同，并给我方造成实际经济损失，所以恳请法院判决定金一万元不予退还，其他违约部分我方不予追究。 滕帅、滕振顺上诉请求：1.判令滕帅、滕振顺实际收取得定金1万元不予退还林方臣、王桂娥；2.一、二审案件受理费由林方臣、王桂娥负担。事实与理由：林方臣、王桂娥在本案中存在欺诈行为。原审认定“如因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”错误，严重侵害了滕帅、滕振顺的合法权益。请求二审法院查明事实依法，改判支持滕帅、滕振顺的一审诉讼请求。 林方臣、王桂娥答辩：滕帅、滕振顺的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求，支持林方臣、王桂娥的主张。 科威房地产公司未到庭答辩。 林方臣、王桂娥向一审法院提出诉讼请求：1.撤销双方签订的《房产买卖合同》；2.判令滕帅、滕振顺、科威房地产公司连带返还定金20000元及利息、中介费9000.00元，共计29000元3.诉讼费由滕帅、滕振顺、科威房地产公司承担。 滕帅、滕振顺向一审法院提出反诉请求：1.判令林方臣、王桂娥支付购房合同违约金15000元；2.判令林方臣、王桂娥承担滕帅、滕振顺中介费9000元；3.判令林方臣、王桂娥支付以24000元为基数，自违约之日起至支付完成之日止的银行同期利率；4.反诉费由林方臣、王桂娥承担。 原审查明，2020年4月6日,滕振顺（滕帅系滕振顺之子，由其代为办理）作为甲方(出售方),林方臣、王桂娥作为乙方(购买方),科威房地产公司作为丙方(居间方),三方共同签订《房地产买卖合同》,载明“一、房屋状况：甲、乙双方通过丙方居间介绍，由乙方购买甲方位于青岛莱西市滨河路工商新村小区14号楼02室，该房地产建筑面积178㎡。二、房屋成交价与付款方式：甲乙双方经协商一致同意上述房地产转让成交价款为90万元整；乙方已于2020年4月6日支付甲方20000元作为购房定金，定金由中介方保管50%；，付款方式为贷款支付（商业贷款），乙方于过户当日向甲方支付38万元作为购房首付款（包含定金）；乙方以贷款形式向甲方支付52万元，此贷款由贷款银行一次性划拨到甲方提供的银行账户，乙方于办理过户之前以转账方式支付给甲方……六、中介费用及义务：鉴于甲乙双方已确认丙方促成了甲乙双方房地产买卖合同的成立，即完成居间义务，甲乙双方均已同意各自支付给丙方本合同成交总房价款的1%中介服务费，甲乙双方于本合同签订时一次性支付给丙方；甲方或乙方不履行本合同，或本合同被解除或被撤销，丙方收取的中介费用将不予退还。若发生上述情形，甲方或乙方未支付全额中介费，丙方有权从代保管的定金中扣除相应金额。七、违约责任：（一）本合同签订后，甲乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照人民币500元/天支付给对方作为违约金，逾期超过30日的，守约方除有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方解除合同，但应书面通知违约方。守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的30%作为违约金或承担定金罚则，并赔偿守约方中介费损失；（二）若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应承担赔偿责任，若因违约方的违约行为导致本合同无法另行或被守约方解除的，违约方除按上述支付违约金以及赔偿金外，还应支付守约方为买卖该房屋所支付的中介服务费，及为解除本合同的违约纠纷所发生的诉讼费，律师费，鉴定费，评估费等支出。（三）由于不可抗力、国家政策、银行政策和政府相关部门手续变化等原因导致未能及时办理相关手续的，甲、乙、丙三方均不承担违约和赔偿责任；合同因上述原因导致逾期办理的，相应时间向后顺延。八：甲乙双方承诺已仔细阅读本合同的各项条款并理解其所表达的含义，且未有重大误解情形，确定各项条款为甲乙双方真实意思表示。甲乙双方确认丙方已履行必要的审查义务，并将买卖双方与交易相关的信息如实告知甲乙双方，并未有信息隐瞒、欺诈行为……”。 当日，林方臣、王桂娥向滕振顺支付定金20000元，滕振顺（由滕帅其代为办理）出具定金收条1张，载明“今本人（售房人）滕振顺收到购房人林方臣为购买位于莱西市的房屋而支付的定金20000元(贰万元整)，支付方式为现金”，其中10000元定金由科威房地产公司保管。同日，林方臣、王桂娥支付给科威房地产公司中介费9000元。双方签订合同后，林方臣、王桂娥因年龄较大的原因无法办理贷款导致该合同无法履行。现涉案房屋已由滕振顺、滕帅另行出售给他人。 原审认为，根据双方当事人的陈述和举证质证，本案的争议焦点为涉案合同效力和合同的履行及违约责任问题。 一、关于合同效力问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”本案中林方臣、王桂娥确实有购买房屋的意愿，其陈述科威房地产公司承诺可以顺利办理贷款才签订购房合同，现因林方臣、王桂娥年龄较大银行政策无法办理贷款，但林方臣、王桂娥未提供证据证明科威房地产公司存在欺诈等行为，且林方臣、王桂娥系完全民事行为能力人，应当对签署购房合同这样的重大事务尽到合理审慎的义务，其应对自己的民事行为承担相应的法律责任。综上，滕振顺、滕帅与林方臣、王桂娥、科威房地产公司三方签订的《房地产买卖合同》,是各方当事人的真实意思表示，合法有效，不存在欺诈行为，各方当事人均应当按照约定履行各自的义务，故林方臣、王桂娥以科威房地产公司存在欺诈行为要求撤销《房地产买卖合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。 二、关于合同的履行及违约责任问题。二手房通过中介交易，一般交易习惯为中介收取费用并负责为购买方办理贷款。本案合同履行期间，因林方臣、王桂娥年龄过大无法办理购房银行贷款,致其二人无法继续履行合同。根据合同约定，因银行政策等原因导致未能及时办理相关手续的，均不承担违约和赔偿责任，故林方臣、王桂娥不构成违约。且在此情况下已明确告知滕帅、滕振顺、科威房地产公司不再履行合同,滕振顺、滕帅也因此情况已将涉案房屋另行出售给他人,该房屋买卖合同实际已经解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“如因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。故滕振顺、滕帅应将收取的定金20000元退还林方臣、王桂娥。因科威房地产公司代为保管林方臣、王桂娥交付的定金10000元，故滕振顺、滕帅应返还购房定金10000元，科威房地产公司应返还购房定金10000元。林方臣、王桂娥对定金利息的主张没有法律依据,一审法院不予支持。 根据合同约定，科威房地产公司基于其居间行为促成《房地产买卖合同》的成立,开展了居间工作应当收取必要费用，依约收取林方臣、王桂娥中介费9000元,应受法律保护。故林方臣、王桂娥主张返还中介费，一审法院不予支持。一审法院认为，本案《房地产买卖合同》关于中介费的第二项条款，不适用于合同解除因不可归责于当事人双方事由的情形，故科威房地产公司不应当再向滕振顺、滕帅收取中介费。因合同各方都不存在违约行为，故滕帅、滕振顺反诉要求林方臣、王桂娥支付违约金及中介费,于法无据,一审法院不予支持。据此，判决：一、确认林方臣、王桂娥与滕振顺以及青岛科威兴业房地产顾问有限公司于2020年4月6日签订的《房地产买卖合同》已经解除；二、滕帅、滕振顺于判决生效之日起10日内返还林方臣、王桂娥购房定金10000元；三、青岛科威兴业房地产顾问有限公司于判决生效之日起10日内返还林方臣、王桂娥购房定金10000元；四、驳回林方臣、王桂娥的其他诉讼请求；五、驳回滕帅、滕振顺的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本诉案件受理费263元，反诉费200元，由林方臣、王桂娥负担113元，由滕帅、滕振顺350元负担。 二审查明的事实同一审。 本院认为，林方臣、王桂娥作为成年人，具有完全民事行为能力，应当对签订房地产买卖合同尽到合理审慎义务。双方对合同中约定的事项事先经过磋商、了解，故该房地产买卖合同真实有效，对双方当事人具有约束力。现由的证据不能证实双方存在合同欺诈，林方臣、王桂娥不能按照合同约定方式贷款支付，是基于银行的规定而造成的，原审认定“不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之理由成立，林方臣、王桂娥要求滕振顺、滕帅返还购房定金，本院予以支持。林方臣、王桂娥要求撤销双方合同不符合相关法律规定和双方约定，本院不予支持。根据合同约定，科威房地产公司基于其居间行为促成《房地产买卖合同》的成立,开展了居间工作应当收取必要费用。双方上诉人的其他上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人林方臣、王桂娥负担50元，滕帅、滕振顺负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 厉永军 书记员王繁