山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁13民终7633号 上诉人（原审被告）：高霞，女，1970年9月2日出生，汉族，居民，现住临沭县。 委托诉讼代理人：朱崇范，临沭沭新法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：李征程，男，1977年11月8日出生，汉族，居民，住临沭县。 委托诉讼代理人：张月果，山东图文律师事务所律师。 原审被告：李粟荣，系高霞之子，1995年8月24日出生，汉族，居民，住临沭县。 上诉人高霞与被上诉人李征程、原审原告李粟荣合同纠纷一案，不服山东省临沭县人民法院（2020）鲁1329民初2692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高霞上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审被上诉人所诉与事实不符，造成一审判决错误。2019年4月15日，因为被上诉人看中了上诉人涉案的这间房屋，想让上诉人转让给他，该房屋我已经装修和使用，上诉人投资了十几万元，并进了部分货物，此事经双方多次协商，上诉人与被上诉人签订了房屋转让合同，其中转让费3万元，其他费用由被上诉人承担，合同签订后，上诉人将房屋及其与临沭县水利局签订的合同原件一并交给被上诉人，一切权利与义务全部转给了被上诉人，水利局也盖章认可，也就是说，上诉人和被上诉人签订房屋转让合同后，上诉人已经没有任何义务对被上诉人进行负责。对于该房屋的租赁费，是转让费以外的费用，是应该由被上诉人承担的，被上诉人应当去临沭县水利局交纳租赁费，不应该从上诉人的转让费当中扣除。 李征程辩称：同意一审判决。 李征程向一审法院起诉请求：一、请依法判令被告退还原告租金16200元及利息；二、诉讼费由被告承担。庭审中，李征程增加诉讼请求：请求依法判决双方签订的房屋转让合同无效。 一审法院认定事实：高霞与李粟荣系母子关系。高霞为李粟荣投资饭店，需要租赁沿街商铺。2018年10月1日李粟荣与临沭县龙滩水电有限公司（以下简称水电公司）签署了《房屋租赁合同》，合同约定租赁标的房屋为：“水利局家属院西第四间”，租期为3年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止。租金每年30000元，每年的9月30日一次性付清，每年一付。合同签订后，高霞缴纳了一年度的租金30000元，对该房屋进行了吊顶装修，并在房屋南面搭建了临时房屋，材料为铁皮泡沫板材，长约6米，宽约1.8米。合同履行6个月15天后经营不善，经水电公司同意对外转租，李征程因经营需要用房，找到高霞协商，2019年4月15日，高霞作为甲方与李征程作为乙方签订《房屋转让合同》，将“水利局家属院西第四间”商铺转让给李征程经营使用。合同约定：转让费每年人民币30000元，每年的4月15日（本来高霞主张合同9月30日付清，在李征程要求下修改为4月15日，双方留存的合同一致）一次付清，每年一付。转让期间，因乙方对房屋使用而产生的水电费、物业费全部由乙方承担。合同签订后，李征程向高霞支付30000元，之后对房屋占有使用至今。后因水电公司到该商铺催要2019年10月1日以后的租金，2019年10月1日，李征程将2019年10月1日-2020年9月30日的租金交纳，并与水电公司于2019年10月1日另行签订了涉案房屋的租赁合同（合同范本与李粟荣2018年签订的租赁合同一致），租期三年，自2019年10月1日起至2022年9月30日止；每年租金30000元。2020年5月17日，李征程找到水电公司负责人朱孟彩，要求水电公司出具证明与高霞已经解除租赁合同，以证明“自2019年10月1日起，临沭县龙潭水电有限公司与被告解除租赁合同。”，水电公司为李征程出具“解除合同证明”：“乙方李粟荣于2019年4月15日与甲方水电公司沟通转租房屋，甲方同意。原房屋租赁合同到2019年9月30日第1年到期，因此甲方水电公司于2019年10月1日解除与乙方李粟荣的房屋租赁合同。”但是，落款时间写成了2019年10月1日，与出具时间不符。 一审法院认为，根据李征程提供的水电公司为其出具解除租赁合同证明，高霞在转租房屋，事先经水电公司同意，高霞与李征程签订的房屋转租合同，是双方在平等、自愿协商的基础上签订的，是双方真实意思表示，不违反法律规定，转租合同合法有效。双方当事人争议的主要焦点是：合同中约定“转让费30000元”的理解问题，是租金还是转让费，临沭是否存在“转让费”的行业惯例，亦即转租方转租商铺能否获利的问题。因双方对转让费的含义没有约定，需要从合同签订时的实际情况和当事人的本意来理解并确定。关于“转让费”，法律没有禁止性的规定。在临沭县城，沿街商铺资源是有限的，其租金价格主要受市场调节，由市场经营主体自行约定，随着经济发展，总体看是呈逐年上升趋势的。经查阅法院已审结的房屋租赁（转租）合同纠纷案卷，合同中存在“转让费”、转租价格要比之前高的情形。即现实中，存在原承租商户转租剩余期限时加价的情形。故对高霞主张的转让费系临沭当地行业惯例，符合临沭县城当地的实际情况和本案实际。本案中，合同明确约定是“转让费”而非“租金”。虽然约定“转让费”每年一付清，但实际高霞从未要求李征程支付之后年度的“转让费”。故高霞陈述其在签订合同时的本意，收取的30000元为一次性转让费，并非租金，包含5.5个月的租金，剩余的16200元为转让费和装修、添附设施费用折价，一审法院予以采信。转让费的合法性并无问题，转租获利并不违反法律规定。李征程已实际接受、使用原高霞装修、添附的设施一年以上，故李征程应给予一定的折价补偿，其主张由被告拆除，有违公平原则和诚实信用原则，一审法院不予支持。至于16200元转让费、装修、添附折价高低，只是双方约定的价格合理性、适当性的问题，一般应遵循当事人的意思自治原则。但是，鉴于双方在合同中对“转让费”约定不明，因而导致本案纠纷的发生，双方对约定不明和纠纷的产生均有一定过错。考虑到高霞装修、添附的设施已经使用6.5个月的折旧等实际情况，根据公平原则，一审法院酌情确定高霞应退还转让费10000元。关于责任承担主体。因房屋实际由高霞出资经营使用，转租合同由李征程与高霞签订，转让费30000元亦由李征程支付给高霞，李征程对此是明知的，故李征程对李粟荣的诉讼请求，不予支持。综上所述，李征程的部分诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，判决如下：一、被告高霞于本判决生效之日起十日内退还原告李征程转让费10000元。二、驳回原告李征程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元减半收取103元，由被告高霞负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交录音光盘及文字整理一份，证实上诉人与被上诉人之间有转让费，不应当再给被上诉人一万元转让费。被上诉人质证意见：对证据的三性均不认可，对方的证据是如何取得。录音中的房主不明，该证据与本案无关联。 被上诉人提交两份录音光盘证据，证明案涉房屋转让合同实为房屋转租合同，通话录音中多次提到都是房租30000元，没有提过转让费，根本不存在转让费一事。被上诉人提供证据确实充分，上诉人理应全部退还多收取的房租。上诉人质证意见：对录音的真实性无异议，但对证明目的有异议，该录音在一审开庭前张律师与高霞的妹妹在门外闲谈时，高霞的妹妹对案件不知情，在门口说的不真实，该证据不能作为新的证据使用。该证据在一审庭审前双方均已知晓，该证据与本案无关联。对方律师称的转让合同，既然系转让就应当有转让合同，一审法院只是认定的租赁费没有涉及转让费，因此，请求二审法院查清事实，对上诉人的转让费予以支持。 二审查明的其他事实同一审相一致。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。针对双方在二审中的诉辩主张，本案争议的主要焦点问题是：上诉人是否应当返还被上诉人转让费10000元。本案中，双方当事人之间签订房屋转让合同，合同中亦明确约定转让门面及转让费数额，一审法院认定合同中的费用约定系转让费用并无不当。一审法院根据公平原则，考虑到上诉人高霞在装修、添附设施已经使用6.5个月后才转让的实际情况，酌情确定上诉人高霞退还转让费10000元较为合理，本院予以支持。上诉人、被上诉人二审提供的证据均无法证实主张的待证事实，本院不予采信。 综上所述，高霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费206元，由上诉人高霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵凤金 审 判 员 申慧雁 审 判 员 赵修娜 二〇二〇年十二月三日 法官助理 朱 军 书 记 员 张艳菲