浙江省金华市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）浙07行终917号上诉人（原审被告）武义县自然资源和规划局，住所地武义县城北岭新区。法定代表人曹锦勋，局长。出庭行政负责人邓国平，不动产登记中心主任。委托代理人潘伟萍、潘永乐，浙江前程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈祖德，男，1951年11月8日出生，汉族，住武义县。委托代理人朱强，武义县联合法律服务所法律工作者。委托代理人陈悦，女，1981年3月21日出生，汉族，住武义县，系陈祖德之女。原审第三人陈月妃，女，1959年12月10日出生，汉族，住杭州市下城区。委托代理人李励、刘唯，浙江浙联律师事务所律师。上诉人武义县自然资源和规划局因房屋行政登记一案，不服浙江省武义县人民法院（2020）浙0723行初9号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年10月28日传唤各方当事人进行了调查询问。本案现已审理终结。原审法院审理查明：1993年4月17日，原武阳镇童庐村村民委员会以“溪滩建房”的名义向非本村集体经济组织成员的陈祖德收取了205平方米土地“征地费”6150元。1994年6月9日，原武义县武阳镇人民政府作出农村个人建房用地通知书，主要内容为：童庐村陈祖德户要求建造房屋的申请已于12月31日经县土管局批准同意在童庐溪滩建房，计用地119平方米。1997年8月8日，陈祖德与陈玉屏登记离婚，离婚协议约定武阳镇童庐村地基一块205平方米归陈祖德建房。同年12月20日，原审法院在审理汤娉婷、舒娟、徐谷箕诉陈祖德、陈玉屏民间借贷纠纷案件中，根据原告的诉讼保全申请，查封了陈祖德坐落武义县武阳镇××村××路××幢××建设用地205平方米。2000年9月，原审法院在执行申请执行人汤娉婷与被执行人陈祖德、陈玉屏民间借贷纠纷一案中，将陈祖德的“征地费”6150元执行支付给了汤娉婷。2003年10月10日，陈月妃向武义县地税局缴纳契税2326.4元、向武义县国土资源管理总站交纳土地增值费41358元。同月30日，陈月妃与武义县国土资源局就位于武义县××街道××村××平方米土地签订国有土地使用权出让合同，用途为住宅。2004年7月13日，陈月妃分别就坐落武义县白洋街道童庐村106.6平方米、100.6平方米土地向土地登记机关申请土地使用权登记，土地登记机关经审查后于2004年7月19日分别向陈月妃颁发了武国用（2004）第03772号、第03773国有土地使用证。房屋登记机关于2006年4月21日颁发的房权证武字第0×**号房屋所有权证记载：房屋所有权人陈祖德，房屋坐落武义县白洋街道童庐村，混合结构，房屋总层数3层，建筑面积300.19平方米。2006年5月31日，根据陈月妃的申请，房屋登记机关将上述房屋转移登记至陈月妃名下，并向陈月妃颁发了房权证武字0×**房屋所有权证。2008年6月，房房权证武字0×**屋所有权证因案涉房屋转让他人被登记机关注销。另查明，2015年12月14日，原审法院在执行申请执行人汤娉婷与被执行人陈祖德、陈玉屏民间借贷纠纷一案中，裁定冻结了被执行人陈祖德的银行存款234440元。2018年12月14日，陈祖德向原审法院提起民事诉讼，请求确认陈月妃于2006年5月15日签写的房地产买卖契约不成立。在该案审理过程中，陈祖德申请对陈月妃在2006年5月30日向房屋登记机关申请转移登记时提交的落款时间为2006年5月15日的房地产买卖契约上落款处甲方（签章）陈祖德、乙方（签章）陈月妃的签名笔迹进行司法鉴定。经原审法院委托浙江千麦司法鉴定中心鉴定，鉴定意见为：“2006年5月15日”的房地产买卖契约上落款“甲方（签章）”处“陈祖德”签名字迹不是陈祖德所写，“乙方（签章）”处“陈月妃”签名字迹是陈月妃所写。原审法院经审理后于2019年5月5日作出（2018）浙0723民初4012号民事判决，认为：“涉案房地产买卖契约的双方为原告和被告，落款处“陈祖德、陈月萍”字样，经鉴定“陈祖德”字样的字迹为非陈祖德自书的字迹。而陈月萍也是虚名。陈月妃庭审中亦否认与陈祖德签过合同。依法当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，因此涉案房地产买卖契约因没有陈祖德签字或者盖章，事后也无陈祖德的追认，故不成立，没有法律效力。”据此判决确认2006年5月15日以陈祖德、陈月萍名义与陈月妃签订的房地产买卖契约不成立。陈月妃不服该判决，向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院经审理后于2019年8月23日作出（2019）07民终3108号民事判决，驳回上诉，维持原判。陈祖德于2020年3月2日提起本案诉讼。原审法院认为，因案涉房屋转移登记前的登记产权人为陈祖德，故该转移登记行为与陈祖德存在利害关系，其作为本案原告诉讼主体适格。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.陈祖德的起诉是否已超过法定起诉期限；2.案涉房屋登记行为是否合法。关于争议焦点1，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”武义县自然资源和规划局主张陈祖德在2015年已知晓案涉行政行为的内容，但未提交相应的证据证明，不予采信。根据在案证据，应认定陈祖德在（2018）浙0723民初4012号一案中才知晓案涉房屋登记行为的内容，故本案应适用一年的起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。”陈祖德就本案涉及的房地产转让行为提起民事诉讼的审理期间，不属于其自身的原因耽误起诉期限，应在起诉期限内予以扣除。据此，应认定陈祖德在2020年3月2日提起本案诉讼并未超过法定起诉期限。关于争议焦点2，案涉房屋转移登记行为作出时有效的《城市房屋权属登记管理办法》（2001年8月15日修正后施行，已于2008年7月1日废止）第十七条第二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”具体到本案中，对陈月妃在2006年5月30日向房屋登记机关申请转移登记时提交的落款时间为2006年5月15日的房地产买卖契约，陈祖德明确表示其未与陈月妃签订过上述契约，且该契约落款“甲方（签章）”处“陈祖德”签名，在（2018）浙0723民初4012号一案审理过程中经鉴定非陈祖德本人笔迹，“乙方（签章）”处“陈月妃”签名系陈月妃本人笔迹。因此，因作为案涉房屋转移登记行为基础的买卖关系不成立，故案涉转移登记行为认定事实错误，依法应予以撤销。鉴于案涉房屋转移登记至陈月妃名下后，陈月妃已将案涉房屋转让他人且已办理了转移登记，房权房权证武字0×**所有权证也已被注销，且陈祖德在本案中也明确表示不要求撤销登记行为，故依法确认案涉房屋转移登记行为违法，而不撤销登记行为。对于武义县自然资源和规划局有关其在案涉转移登记行为过程中已尽到合理审查义务的辩解，原审法院认为，不动产登记机关在登记过程中是否尽到审慎审查义务与登记行为是否合法并非完全等同，故对武义县自然资源和规划局的上述辩解不予采纳。综上所述，陈祖德的诉讼请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决：确认武义县自然资源和规划局于2006年5月31日将坐落于白洋街道童庐村溪滩的房屋转移登记至陈月妃名下的行政行为违法。案件受理费50元，由武义县自然资源和规划局负担。武义县自然资源和规划局上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。上诉人对一审法院查明的事实不存在异议，但对一审法院认为涉案登记行为违法有异议。一、涉案房屋登记行为合法有效。行政行为违法包括行政行为的主要证据不足，适用法律、法规错误，违反法定程序，超越职权，滥用职权等。具体到本案，2006年陈月妃申请转移登记时提交了武义县私有房产所有权登记申请书、房地产买卖申请审批书、房地产买卖契约、武义县房屋所有权转移证、武义县房地产管理处服务发票、缴税证明、房权证武字第0×**号房屋所有权证、房地产价值评估报告、国有土地使用权出让合同、金华市（地区）建设用地呈报表、国有土地使用权证书、身份证复印件。符合《城市房屋权属登记管理办法》第十一条、第十七条的规定，故涉案的房屋登记行为证据充分，事实清楚，程序合法。二、不动产登记机关已尽到合理审查义务。虽然陈月妃提交的房地产买卖契约被民事判决书认定为不成立，但在陈月妃申请涉案房屋转移登记时，当时的登记机关不可能知道买卖关系不成立的。因为：1、民事案件中是通过司法鉴定才能够确认买卖契约不成立的，登记机关不可能采取此方法来确认；2、陈月妃在申请登记时除了提交房地产买卖契约，还提交了本应由陈祖德保管的房权证武字第0×**号房屋所有权证，同时还提交的建设用地呈报表中村委会以及乡镇政府意见栏中均为同意且均盖有公章；3、房地产买卖属于房屋交易环节，买卖关系是否成立属于房屋交易审批环节审查范围，与房屋登记审批属于两个不同的环节。以上事实足以说明，相关工作人员足以相信买卖合同是双方的真实意思表示，没有理由再行怀疑陈月妃提交的转移登记申请等材料的实质真实性。根据《城市房屋权属登记办法》第二十七条的规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的二个月内核准登记”，基于前文所述的理由，当时的房屋登记机关不可能不办理涉案的房屋登记行为。所以房屋登记机关作出涉案的房屋登记行为系由于陈月妃未将事实如实告知登记机关导致，过错在于陈月妃，应当由陈月妃承担相应责任，房屋登记机关已经尽到合理审查的义务，本案被诉行政行为并不违法。一审法院以在做出具体行政为时行政机关不可能知晓的事实来确认因此做出的行政行为违法，属于强人所难，是不正确的。陈祖德答辩称：房屋产权登记机关依法对权利人的申请进行审查、检查、核对，是行使行政权利和承担行政义务的体现。房管部门在受理转移登记申请时疏于管理，未尽到审查、核对当事人的义务，致使原房屋产权人权利受到侵害，其行政行为违法,据此一审判决涉案房屋转移登记至陈月妃名下的行政行为违法，是完全正确的。上诉人提出本案涉案房屋登记行为合法。其理由一是认为2006年陈月妃申请登记转移时，提交了武义县私房所有权登记申请书、房地产买卖申请审批书、房地产买卖契约、武义县房屋所有权转移证、武义县房地产管理处服务发票、缴税证明、房权证武字第0×**号房屋所有权证、房地产价值评估报告、国有土地使用权出让合同，金华市建设用地呈报表、国有土地使用权证书、身份证复印件，但是本案所涉房产转移的买卖基础法律关系未成立，故陈月妃申请转移登记时提交的上述文件都违法。二是认为不动产登记机关已尽到合理审查义务。陈月妃审申请涉案房屋转移时，当时登记机关不可能知道买卖关系不成立的，需要通过司法鉴定才能够确认买卖契约不成立，登记不可能采取此方法来确认，但是房管部门在工作中加强审查责任心,配置必要的技术设备，避免发生错误，切实履行好维护房地产权利人合法权益，是上诉人的行政职责。上诉人不可以借没有笔迹、司法鉴定来推卸自己的审查责任。事实上，上诉人对房屋买卖过户方的审查方式一直是采取买卖双方当事人还包括卖方的配偶到场，由上诉人的工作人员核对双方当事人的身份无误后，当着公证人的面，在房地产买卖申请批准书、房地产买卖契约上签名，以确保买卖双方真实。本案中，陈月妃在办理买卖过户时，陈祖德不在场。所谓的陈祖德妻子陈玉屏也需如此人。事实上，陈祖德与妻子陈玉屏早已于1997年8月8日离婚，离婚协议约定，涉案土地归陈祖德建房，陈祖德的妻子陈玉屏根本无须在2006年5月15日的房地产买卖申请审批书、房地产买卖契约上签名，显然是上诉人与第三人串通弄虚作假，在房地产买卖申请审查批准书、房地产买卖契约虚假签名。退一步讲，上诉人应该有能力辨别到场签字人和权利人是否为同一人，这种能力只能通过司法鉴定才能辨别的辩解实属错误，是否定了登记机关的审查责任。三是认为陈月妃在申请转移登记时，提交了陈祖德保管的房产证和建设用地呈报表中村委会及乡镇政府意见栏中均为同意且均盖章。但是上诉人应该知道陈祖德根本没有办理涉案房产证，不存在房产证交付给陈月妃的事由，上诉人应该提供陈祖德领取涉案房产证的证据。其次建设用地呈报表是土地登记审查的内容，为什么会在房产登记的案卷内，值得质疑。本案房屋产权来源依据不是2004年7月陈月妃建设用地呈报表和陈月妃的土地使用权证，而是1993年12月武义县土地管理局向陈祖德颁发的建房用地批准书，该批准书在涉案房产案卷第48页。但是上诉人在提供房产案卷的证据时，抽掉了这一页，可见上诉人有弄虚作假嫌疑，建设用地呈报表不是涉案房屋初始登记的依据，也不是涉案房屋买卖转移产权登记的依据。四是认为房地产买卖属于房产交易环节，买卖关系是否成立属于房屋交易审批环节审查范围，与房屋登记审批属于两个不同的环节。但是本案的房地产买卖契约是在上诉人工作人员面前进行，是审查双方买卖是否真实的根本内容。因此上诉人提出这上诉理由，错误。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确。请求二审依法驳回上诉，维持原判陈月妃陈述称：被上诉人非童庐村村民没有建房的资格，且其在一审庭审当中也明确表明，没有过建造房屋的行为，因此也没有房屋所有权，建房用地批准书上有其姓名，不代表其有实际权利。1、该争议土地使用权系童庐村村民童一峰通过法院执行取得，并在土地上盖房屋，再由本案第三人购买取得，第三人与被上诉人无买卖合同关系。2、第三人在2003年土地整理期间购买取得土地使用权及房屋，第一时间办理了土地使用权登记，因登记部门告知无法办理房屋产权登记，而没有办理房产证，但对不能办理的原因没有深入了解。至2006年房屋产权登记时，第三人实际已将该房屋转让给案外人舒华女，土地房产相关凭证一并移交，据第三人了解，当时上诉人工作人员发现该房屋未办理过初始登记，故要求先办理初始登记，工作人员在被上诉人与第三人并不在场的情况下，未核实土地使用权人情况，武断的要求将案涉房产从被上诉人处先过户到第三人处。3、综上，我们认为一审事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持一审判决。各方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议的问题是武义县自然资源和规划局于2006年5月31日将坐落于白洋街道童庐村溪滩的房屋转移登记至陈月妃名下的行政行为是否合法。案涉房屋在2006年4月21日由房屋登记机关颁发的房屋所有权证记载：房屋所有权人为陈祖德，而2006年5月31日变更登记为陈月妃所有，变更登记的原因是陈祖德与陈月妃之间的买卖关系。陈月妃提交的买卖契约，在原审法院（2018）浙0723民初4012号一案审理过程中，陈祖德明确表示其未与陈月妃签订过买卖契约。经鉴定，该买卖契约落款“甲方（签章）”处“陈祖德”签名确非陈祖德本人笔迹，则作为案涉房屋转移登记行为的原因，即双方之间的买卖关系不成立，故案涉转移登记行为依据的事实错误。虽然武义县自然资源和规划局基于形式审查，已尽到合理的审查义务，但案涉房屋自陈祖德变更登记为陈月妃的登记行为依据的事实错误，依法应予撤销。鉴于案涉房屋转移登记至陈月妃名下后，陈月妃已将案涉房屋转让他人且已办理了转移登记，房权证房权证武字0×**有权证也已被注销，不具有可撤销内容。故一审法院确认案涉房屋转移登记行为违法的处理结果并无不妥。武义县自然资源和规划局以其已尽到审查义务为由主张该变更登记行为合法的主张与事实不符，其提出的上诉请求，不能成立。鉴此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项、第八十六条、第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人武义县自然资源和规划局负担。本判决为终审判决。审 判 长 单晓剑审 判 员 张淑英审 判 员 徐青雅二〇二〇年十二月二十九日代书记员 陈思秀