浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2778号上诉人（原审原告）：徐基亮，男，1975年6月9日出生，汉族，住河南省雎县。委托诉讼代理人：徐明福、张一姣，浙江君度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王战奇，男，1975年6月9日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：邱国仁，河南金豫律师事务所律师。原审第三人：浙江天台永超房地产开发有限公司，住所地浙江省天台县始丰街道汇泉西路**。统一社会信用代码：91331023092324300Y。法定代表人：朱朝阳，执行董事。上诉人徐基亮因与被上诉人王战奇及原审第三人浙江天台永超房地产开发有限公司（以下简称永超公司）执行异议之诉一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初4818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月23日公开开庭进行了审理，徐基亮委托诉讼代理人徐明福、张一姣，王战奇及其委托诉讼代理人邱国仁到庭参加诉讼，原审第三人永超公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。徐基亮上诉请求：一、撤销（2019）浙0402民初4818号民事判决，发回重审或依法改判。二、本案诉讼费由王战奇承担。事实与理由：一、原审判决适用法律错误。永超公司系房地产开发企业，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，应适用第二十九条规定，该条适用于被执行人是房地产开发企业的情形。二、原审判决事实认定错误。1.王战奇仅提供了房款的收据，证明其通过现金方式支付了211万元购房款，现金交付显然不符合逻辑。2.王战奇认为150万系借款，后以房抵债，转化为购房款，未提供相关证据予以证明。而永超公司提交的《情况说明》、《契约型基金合伙人协议》等证据证明150万购房款系投资款，王战奇是隐名股东，以公司的房产进行以物抵债是抽资行为，应当是无效的。3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产规定》）第二十五条规定：“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人己转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。”本案中，登记机关未对案涉房产进行核准登记，该房产仍应当属于永超公司所有，王战奇并未实际受领他种给付，不符合“以物抵债”的成立要件。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院支持上诉请求。王战奇辩称，一、王战奇支付150万元是2014年4月，实际用于第三人永超公司的实际经营；抵债时间是2015年8月19日，当天双方签订商品房买卖合同，永超公司向王战奇出具收款收据，2018年11月20日向王战奇出具并提供增值税发票；期间王战奇接到永超公司交付的房屋，也已经依法验收；永超公司和天台县地名办亦根据相关的事实变更，向王战奇出具变更后的地名证。因此永超公司从事实上已经认定了王战奇所有款项已经交付的事实；政府的相应主管部门，也以其行为认可了王战奇对案涉房产所享有的实体权。而民事调解书确定的时间是2016年12月，调解书确定的还款时间是2017年7月20日，案涉房产的查封执行裁定时间是2018年11月26日，明显晚于王战奇对案涉房产实际权利的占有和使用时间，足以排除执行。二、《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条是一般性条款和特别性条款，并非相互排斥，法院可以选择适用。三、本案中王战奇的款项已经实际交付，双方有抵债的合意，虽然没有相关协议，但是永超公司向王战奇提供收款收据和增值税专用发票的行为，足以证明王战奇完全支付了房款，即便原来是投资款，也由于永超公司的实际行为确定了款项转化为购房款。四、《查封、扣押、冻结财产规定》第二十五条不适用于本案，应适用第十七条规定。综上，徐基亮的上诉理由不成立，应予驳回。永超公司未作陈述。徐基亮向一审法院起诉请求：一、撤销（2019）浙0402执异29号执行裁定，并继续执行登记在永超公司名下天台县××街道××道××号房产（房款211万元）；二、本案诉讼费由王战奇承担。一审法院认定事实：2016年12月22日，徐基亮诉永超公司民间借贷纠纷一案，经该院主持调解，双方当事人自愿达成永超公司于2017年7月20日前偿还徐基亮借款本金3600万元及利息的调解协议，该院据此做出了（2016）浙0402民初6191号民事调解书。该民事调解书生效后，徐基亮向法院申请强制执行，该院于2018年11月26日办理了查封涉案房产的手续。后王战奇提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封。2019年5月27日，该院作出（2019）浙0402执异29号执行裁定：案外人王战奇的异议请求成立，解除对坐落于天台县××街道××道××号房产的查封。徐基亮不服该裁定，遂提起执行异议之诉。另查明，王战奇与永超公司于2015年8月19日签订《商品买卖合同》一份，载明：王战奇向永超公司购买财富国际商铺Ｃ1-27号房产，建筑面积117.33平方米；商品房总价款为211万元，买受人于2015年8月19日前一次性付清全部房款；出卖人应在2016年3月30日前将商品房交付买受人，于2016年6月30日前取得房屋权属凭证交付买受人，并办理商品房转移登记。合同同时对违约责任、交接、物业管理等作了约定。2015年8月19日，永超公司出具收款收据一份，载明收到王战奇购房款现金211万元。2016年9月28日，王战奇在《房屋验收交接单》中签字确认位于财富国际Ｃ1-27的房屋已验收。同日，台州天佳物业管理有限公司向王战奇出具收款收据，载明收到Ｃ1-27的预收12个月物业费、装修垃圾清运费、二次维护费共计3296元。2018年11月30日，台州天佳物业管理有限公司出具证明证实财富国际商铺Ｃ1-27，2017年3月1日至2018年2月28日的物业费已经付清。2018年12月4日，台州天佳物业管理有限公司向王战奇出具收款收据，载明收到Ｃ1-27房产2018年3月至2019年2月的物业费2816元。2018年1月30日永超公司出具给王战奇证明一份，证明因地名办重新规划地名原因，财富国际Ｃ1-27室不动产现改为天台县××街道××道××号。2018年11月19日天台县地名办公室向王战奇颁发了涉案房产的地名证。2018年11月20日，永超公司向王战奇开具购买上述房产的购房款211万元的增值税发票。另查明，位于天台县××街道××道××号的房产于2018年登记在永超公司名下，不动产权属证号为浙（2018）天台县不动产权第0××8号，房产上无抵押。另查明，王战奇与陈晓亮于2016年9月28日签订《房屋租赁合同》一份，王战奇将涉案房屋出租给陈晓亮，租期自2016年11月10日至2018年10月9日，每月租金4166元等。2018年10月31日，王战奇再次将涉案房屋续租陈晓亮，租期自2018年11月1日至2019年10月31日，六个月租金39000元等。一审法院认为，本案争议的焦点为王战奇是否对天台县××街道××道××号的房产享有排除法院强制执行的权利。《执行异议复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王战奇在一审法院查封之前已与被执行人永超公司就涉案房产签订了房屋买卖合同，并已在2016年9月验收占有并出租房屋至今，且永超公司开具的收据和发票已确认王战奇支付了全部购房款，在房屋具备过户条件后即至房管部门办理过户，因房产被一审法院查封而未能办理过户，王战奇要求解除对涉案房产的查封，有事实和法律依据，一审法院予以支持。永超公司提供的《契约型基金合伙人协议》仅为徐基亮所签名确认，不能作为认定王战奇交付款项性质的依据。即使王战奇也签订过相同内容的协议，也因永超公司向王战奇以房抵债的事实而改变了双方之间的权利义务关系。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决：驳回徐基亮的诉讼请求。案件受理费23680元，由徐基亮负担，于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，原审第三人永超公司提供王战奇签署的《契约型基金合伙人协议》一份。经质证，徐基亮对该协议的三性均无异议，证实了王战奇的股东身份，与上诉理由相互印证。王战奇对该协议的真实性、合法性、关联性均有异议：1.契约型基金不具备公司企业或法人身份，持有人不具备股东身份，王战奇即便是合伙人也并非永超公司股东；2.该协议约定的是合伙人之间的权利义务，并非是其与永超公司之间的投资关系及权利义务关系，并且第九条约定发生争议时协商或调解解决，基金发起人与王战奇以房抵债正是协商解决；3.该证据超出法定举证期限，不属于二审新证据。即便该证据真实，也不改变王战奇与永超公司以房抵债、法律关系已经改变的事实。本院认为，王战奇未对该协议真实性提出实质性异议，结合王战奇开庭时陈述永超公司借款目的为接盘法院拍卖的烂尾楼，时间为2014年4月，款项转入贾光明账户，与永超公司《情况说明》中“2014年4月，王战奇等人签订合伙协议，共同出资，其中王战奇出资150万元，用于永超公司收购原天台县始丰新城金色广场在建房地产项目……王战奇于2014年4月25日通过贾光明账户打入本公司150万元”相互印证，可以认定王战奇基于《契约型基金合伙人协议》通过贾光明向永超公司汇入150万元，故本院对该协议予以认定。经审理，本院除确认一审法院查明的事实外，另查明，王战奇于2014年4月25日与赵红珍、贾光明、朱朝阳签订《契约型基金合伙人协议》一份，该协议确认：契约型基金合伙事务执行人为贾光明、赵红珍、朱朝阳，募集规模人民币17000万元整，基金月收益率4.5%，其中王战奇为有限责任（有限合伙人）实缴出资额为现金150万元。该协议约定：一、收益分配方式：1.项目如期收回投资及收益，执行合伙人按照固定的月利率4.5％计算固定投资回报给全体有限合伙人。二、亏损分担基金在运作过程中若发生亏损，先以基金资产清偿；基金资产不足以清偿全部债务时，普通合伙人承担连带责任，有限合伙人以其出资额为限承担有限责任。本院认为，本案的争议焦点为王战奇对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。王战奇通过贾光明向永超公司汇入150万元，后永超公司无法返还该笔款项，王战奇与永超公司签订了《商品房买卖合同》，约定将王战奇2014年汇入永超公司的150万元款项抵作房款的一部分，因此本案基础法律关系是王战奇与永超公司之间的投资法律关系，后王战奇与永超公司达成了以消灭金钱债务为目的，以物的交付为实际履行方式的以物抵债协议。《执行异议复议规定》第二十八条保护的是无过错不动产买受人的物权期待权，第二十九条保护的是房屋消费者的物权期待权。而王战奇基于以物抵债受让案涉房产，不产生物权期待权。因此，本案不适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定。即便王战奇与永超公司的基础法律关系是借贷关系，以房抵债也不形成优于其他债权的利益，不能阻却对案涉房产的强制执行。综上所述，徐基亮的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律错误，判决不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项之规定，判决如下：一、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初4818号民事判决；二、准予执行登记在浙江天台永超房地产开发有限公司名下天台县××街道××道××号房产。一审案件受理费23680元，二审案件受理费23680元，由均由王战奇负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨迪虎审 判 员 徐惠明审 判 员 王黎明二〇二〇年十二月二十四日法官助理 张淑慧书 记 员 朱晓俊书 记 员 季 杰