西安市鄠邑区人民法院   民事判决书   (2020)陕0118民初5427号   原告：西安鄠邑农村商业银行有限责任公司。   法定代表人：鲁建昌，该公司执行董事。   委托代理人：黄士平，男，1968年12月2日出生，汉族，该公司客户经理，住西安市鄠邑区 。   被告：魏栋，男，1987年12月12日出生，汉族，农民，户籍登记地址：西安市鄠邑区，现住西安市鄠邑区。   被告：李楠，女，1986年7月2日出生，汉族，农民，户籍登记地址及现住址同上，系被告魏栋之妻。   被告：陕西鼎瑞置业有限公司。   法定代表人:韩建璋，该公司总经理。   原告西安鄠邑农村商业银行有限责任公司（以下简称农商银行）诉被告魏栋、李楠及被告陕西鼎瑞置业有限公司（以下简称鼎瑞公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农商银行委托代理人黄士平到庭参加了诉讼，被告魏栋、李楠及被告鼎瑞公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告农商银行诉称，我公司原名户县XX社，2017年5月27日，魏栋、李楠与户县XX社签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，约定借款金额2300000元，借款期限10年，借款利率4.4917‰，按月固定金额还款（等额本息），约定还款日为每月20日，借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为在合同所执行贷款利率水平上上浮50%。同年5月27日，借贷双方签订了《西安市户县房地产（预购商品房）抵押合同》对上述借款承担连带责任保证，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的一切费用。   合同履行过程中，被告魏栋、李楠未按约定还款，连续违约15期。至2020年10月15日，贷款余额1917139.34元，另外至2020年10月15日，产生利息121365.21元及罚息13334.29元，被告亦未支付。经我行向借款人魏栋、李楠及保证人鼎瑞公司催收，被告至今仍未履行还款义务。现请求判令解除与被告魏栋、李楠的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，被告魏栋、李楠偿还借款剩余本金1917139.34元及至清偿之日的利息、罚息。并依法处置所抵押的位于西安市鄠邑区甘亭街道展宏路南段XX乡XX广场XX幢XX单元XX层XX号房产，变卖后偿还上述借款本息、罚息。被告鼎瑞公司承担连带清偿责任。   被告魏栋、李楠缺席无答辩。   被告鼎瑞公司缺席无答辩。   经审理查明，原告原名户县XX社，被告魏栋、李楠系夫妻关系。2017年5月27日，原告与被告魏栋、李楠签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，约定借款人魏栋及共同借款人李楠向原告借款2300000元，用于从鼎瑞公司购买座落于西安市鄠邑区甘亭镇展宏路南段XX乡XX广场XX幢XX单元XX层XX号商业用房，并以该房产作为借款抵押。借款期限为120个月即10年，月利率4.4917‰，约定还款日为每月20日，借款逾期即借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。被告鼎瑞公司作为保证人在该合同上加盖其公司印章。   当日，原告与被告魏栋、李楠签订《西安市户县房地产（预购商品房）抵押合同》，约定以被告购买的XX乡XX广场XX幢XX单元XX层XX号房产为上述借款作为抵押。抵押合同所对应的主合同为上述《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，抵押合同所担保的债权范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等），抵押期限从抵押合同生效之日起至抵押合同所对应的主合同诉讼时效届满后两年止。2017年5月27日，各方就上述抵押事项到房屋产权部门办理了预购商品房贷款抵押登记备案，该备案证明载明权利范围为画乡文化广场2幢1 单元1层10105号房。   合同签订后，原告于2017年5月31日发放了贷款，被告还款至2019年6月25日，借款本金余额尚有1917139.34元。此后因被告魏栋、李楠收入下降，被告再未还款，被告魏栋并向原告申请退房。原告将此项申请告知被告鼎瑞公司，鼎瑞公司于2019年7月31日向原告出具还款计划书，载明：“我公司客户魏栋于2017年5月31日在贵行（原户县XX社）办理按揭贷款230万元，期限240个月，2027年5月26日到期，目前结欠贷款191.7139万元。由于客户（魏栋）向贵行申请退房，我公司作为以上贷款的保证担保人承担贷款的代偿责任，我公司将积极面向社会出售以上两笔贷款的抵押物用于偿还贵行贷款。我公司保证于2019年12月10日前结清两笔贷款本息。特此承诺”。2019年2月，原告更名为西安鄠邑农村商业银行有限责任公司。此后被告所欠贷款未得到清偿，原告遂于2020年10月22日持前述诉称提起诉讼。   上述事实，有个人贷款申请表、共同还款声明、《个人住房（商业用房）按揭借款合同》、《西安市户县房地产（预购商品房）抵押合同》、贷后检查表、还款计划书、催收通知书借款借据、还款明细及当事人陈述在卷佐证。   本院认为，原告作为贷款人、被告魏栋作为借款人、被告李楠作为共同借款人、被告鼎瑞公司作为保证人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告与被告魏栋、李楠签订的《西安市户县房地产（预购商品房）抵押合同》均系当事人自愿协商签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照约定向被告发放了贷款，但被告未按合同约定如期归还贷款，且因其无力偿还贷款向原告申请退房，故原、被告签订合同的目的已无法实现，因此对原告向本院提出的解除其与被告签订的借款合同、被告偿还借款合同项下尚欠贷款本金1917139.34元及利息、罚息的请求，于法有据，本院予以支持。鉴于疫情影响，根据相关政策及通知精神，结合本地区具体情况，本院酌定自2020年1月20日起，本案所涉贷款利率在原、被告借款合同约定基础上下浮10%，对原告要求被告支付自2020年1月20日起的罚息，本院不予支持。因被告自2019年6月15日后再未还款，其违约之时疫情尚未发生，故在此期间按合同约定产生的利息、罚息被告应向原告支付。被告李楠作为共同借款人，与被告魏共同承担还款责任。被告鼎瑞公司作为保证人，承担连带清偿责任。   被告魏栋、李楠以其购买的位于XX乡XX广场XX幢XX单元XX层XX号房屋为其贷款提供抵押，并办理了抵押登记，故原告享有优先受偿权。原告要求实现抵押权，以该房屋变卖后所得的价款优先受偿，于法有据，本院予以支持。   依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条及《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下：   一、被告魏栋、李楠于本判决生效后十五日内偿还原告西安鄠邑农村商业银行有限责任公司贷款本金1917139.34元及截止到2020年1月20日按双方合同约定的标准计算的利息、罚息，2020年1月20日之后的利息按照合同约定利率下浮10%支付至贷款本金实际清偿之日。被告西安鼎瑞置业有限公司对上述款项负连带清偿责任；   二、如被告未能履行上述还款义务，原告西安鄠邑农村商业银行有限责任公司有权对位于XX乡XX广场XX幢XX单元XX层XX号房折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；   三、驳回原告其余诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费25200元，减半收取12600元，由原告负担350元，被告负担12250元。因原告已预交，故被告应将负担之受理费连同上述给付之款一并给付原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审判员 王维妙     二O二O年十二月二十三日     书记员 刘锦云      －1－