山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11526号 上诉人（原审原告）：马喜芳，女，1973年6月19日出生，汉族，住山东省平度市。 被上诉人（原审被告）：张素令，女，1956年9月3日出生，汉族，住青岛市崂山区。 被上诉人（原审被告）：李小敏，女，1976年11月28日出生，汉族，住青岛市崂山区。 原审第三人：平度市人民政府东阁街道办事处尚家疃居民委员会，住所地山东省平度市东阁街道办事处尚家疃村**。 法定代表人：尚寿山，居委会主任。 上诉人马喜芳因与被上诉人张素令、李小敏和原审第三人平度市人民政府东阁街道办事处尚家疃居民委员会（以下简称尚家疃居委会）租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初1174号民事判决，于2020年5月28日向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，由审判员冯梅担任审判长，审判员曲波主审，与审判员温燕组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马喜芳上诉请求：依法撤销原判并改判两被上诉人向马喜芳返还49,642元。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。马喜芳于2017年4月28日起开始租赁位于山东省平度市人民路中段尚街二号楼85-8一楼商铺，从2017年签订的合同中可看出，租赁期限为一年，自2017年4月28日至2018年4月27日止；而马喜芳于2018年签订的《尚街商铺租赁合同》记载的时间为：2018年3月28日至2019年3月27日，这就是马喜芳支付65,000元的原因，实际支付金额应为71,500元，计算方式应修改为(71500元/365天×132天)，故被上诉人返还金额应为45,642元。二、马喜芳有新证据提交。马喜芳与被上诉人签订合同时，被上诉人向马喜芳要求缴纳履约保证金4,000元，由被上诉人指定转入王艳丽交通银行账户，马喜芳已向被上诉人指定账户汇入并有马喜芳与李小敏的微信聊天记录为证。 李小敏答辩称：马喜芳与被上诉人的合同是在2018年签订，但马喜芳提供的保证金收据是2017年的，与2018年合同无关，上一年合同解除，无法确认马喜芳所称的保证金与本案有关。2、马喜芳在2018年实际只交纳了65,000元租金，一审判决正确，应驳回上诉、维持原判。 张素令未作答辩。 马喜芳向一审法院提出诉讼请求：依法判令张素令和李小敏返还马喜芳租赁费45,680元和履约保证金4,000元，共49,680元。事实与理由：马喜芳与张素令、李小敏于2018年3月28日签订尚街商铺租赁合同，约定租赁费每年78,000元，租期6年。2018年8月8日，商铺所有人尚家疃居委会给马喜芳出具证明，称张素令、李小敏已与其解除合同，房屋已被居委会收回。因马喜芳已向张素令、李小敏交纳2018年3月28日至2019年3月27日期间的租赁费78,000元，张素令、李小敏应返还马喜芳2018年8月8日至2019年3月27日期间7个月零20天的房屋租赁费45,680元。 李小敏在一审中答辩称：1、李小敏委托张素令与马喜芳签订租赁合同，在合同履行期间马喜芳存在违约，马喜芳在我们与尚家疃居委会租赁合同期内自愿再次向尚家疃居委会交纳双份租金，与张素令、李小敏无关，张素令、李小敏不用再支付马喜芳任何费用，并保留追究马喜芳违约给张素令、李小敏造成损失的权利。2、履约保证金按合同约定不应退还。 张素令在一审中未作答辩。 尚家疃居委会在一审中述称：尚家疃居委会与张素令在2013年3月28日签订的尚街商铺租赁合同已于2018年8月7日解除，马喜芳诉请张素令、李小敏返还租赁费，与尚家疃居委会无关。 一审法院认定事实：2013年3月28日，尚家疃居委会与张素令签订尚街商铺租赁合同，约定尚家疃居委会将坐落于尚街的多个商铺（建筑面积共计1,735平方米）租赁给张素令，用作品牌餐饮经营，租赁期限10年，自2013年4月8日开始计算，满10年为止，张素令需提前一个月预交12个月租金。2013年3月29日，张素令作为委托人与山东平都律师事务所律师焦秋和签订授权委托书，焦秋和的委托权限如下：1、就上述租赁合同涉及的商铺对外出租事宜代理委托人进行协商、谈判、代为签订商铺承租合同；2、原承租合同到期，代理委托人续签商铺承租合同。2018年3月28日，焦秋和代表张素令与马喜芳签订尚街商铺租赁合同，张素令将租赁尚家疃居委会的坐落于尚街的一栋商铺转租给马喜芳用于商业经营活动，租赁期限6年，自2018年3月28日至2024年3月27日止。合同约定商铺年租赁费78,000元，先交租金后用房，第一年租金于合同签订当日一次付清；马喜芳于合同签订之日起3日内预交电、水费及协议履约保证金4,000元，履约保证金在合同期满结清电、水费并交付商铺后由张素令一次性返还。2018年3月10日，马喜芳通过掌上银行向李小敏交纳租赁费65,000元。马喜芳未提供其向张素令、李小敏交纳履约保证金4,000元的证据。一审庭审中，马喜芳提供了其于2017年6月2日向案外人王艳丽转款4,000元的转账凭证。2018年4月，李小敏、张素令与尚家疃居委会因续交商铺租金事宜发生争议，张素令、李小敏未按合同约定向尚家疃居委会续交下一年度租金。2019年4月28日，尚家疃居委会以张素令为被告向原审法院提起诉讼，案号为（2019）鲁0283民初3935号，李小敏作为张素令的委托诉讼代理人参加诉讼。2019年6月14日，经原审法院调解，尚家疃居委会与张素令达成调解协议，确认双方签订的房屋租赁合同于2018年8月7日解除。 针对马喜芳提供的转租合同的出租方、尚家疃居委会提供的租赁合同的承租方为张素令，而由李小敏收取马喜芳租金问题，李小敏称其与张素令是合作关系，并称张素令是其会计，是签订合同的甲方代表，且称涉案合同是其委托张素令所签，合同权利义务都由李小敏承担，与张素令、焦秋和无关。马喜芳称其只知道出租方是两个人，其以为是两个房东。李小敏未提供其与张素令是委托关系的证据。除本案外，还有6名商户向原审法院起诉张素令、李小敏与尚家疃居委会，要求返还租赁费及履约保证金。 原审法院认为，张素令与马喜芳签订的房屋转租合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按约履行。生效民事调解书确认张素令与尚家疃居委会签订的房屋租赁合同已于2018年8月7日解除，该租赁合同解除后，必然导致马喜芳作为次承租人与张素令签订的房屋转租合同无法继续履行。马喜芳已向李小敏交纳了2018年3月28日至2019年3月27日期间的租赁费65,000元。李小敏未提供证据证实其与张素令是委托关系，马喜芳对此也不认可，故李小敏关于张素令不应承担责任的答辩意见，原审法院不予采纳。张素令作为与马喜芳签订房屋转租合同的合同相对方，在涉案房屋转租合同不能继续履行的情况下，理应向马喜芳返还其多交的租金，李小敏收取了马喜芳交纳的租赁费，并自认涉案合同的权利义务由其承担，故马喜芳要求张素令、李小敏返还租金，原审法院予以支持。马喜芳未按涉案转租合同约定交足1年租赁费78,000元，仅交纳了65,000元，其实际租用涉案房屋时间为2018年3月28日至2018年8月7日共计132天，此期间的租赁费应为28,208.22元（78,000元÷365天×132天），张素令、李小敏应返还马喜芳租赁费36,791.78元（65,000元-28,208.22元），马喜芳超出上述数额的租金返还请求，原审法院不予支持。马喜芳未提供证据证明其已向张素令、李小敏交纳履约保证金4,000元，其要求张素令、李小敏返还该部分费用，于法无据，原审法院不予支持。马喜芳提供的其于2017年向案外人王艳丽转账4,000元的证据，与本案无关，原审法院不作认定。尚家疃居委会非马喜芳签订涉案转租合同的相对方，其不应承担租金返还责任。李小敏关于马喜芳在涉案房屋转租期内向尚家疃居委会交纳数额较低的租赁费，致使其与尚家疃居委会签订的房屋租赁合同解除从而构成违约故其不应再返还马喜芳任何费用的答辩意见，未提供证据，原审法院不予采纳。张素令经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩质证权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、张素令、李小敏返还马喜芳租赁费36,791.78元，于判决生效后10日内付清。二、驳回马喜芳对平度市人民政府东阁街道办事处尚家疃居民委员会的诉讼请求。三、驳回马喜芳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,042元，减半收取521元，由马喜芳负担135元，张素令、李小敏负担386元。 马喜芳在二审中提交如下证据： 证据一，马喜芳同张素令于2017年5月26日签订的《尚街商铺租赁合同》一份，约定的租赁日期自2017年4月28日至2018年4月27日，证明：马喜芳于2017年就与被上诉人签订合同，同时证明交纳78,000元房租和4,000元水电费保证金。 证据二，马喜芳与李小敏的微信聊天记录打印件三页，并现场播放马喜芳与李小敏的微信聊天语音，证明：房租和水电费保证金已打到王艳丽卡上，马喜芳于2017年6月2日将保证金汇至李小敏指定的银行卡。 李小敏质证称：对证据一的真实性无异议，但对证明事项有异议，租金确实汇到王艳丽的银行卡上，但不能证明马喜芳支付了保证金，此份合同第3页第7条最后一句话“截至2017年5月26日，租金已交纳，履约保证金4,000元尚未给付”，马喜芳对此已签字认可。对证据二微信聊天记录的真实性无异议，对证明事项也无异议，马喜芳确实已交纳当年的租金，但此微信聊天记录不能证明马喜芳已交纳了保证金，马喜芳于2017年6月2日汇付的不确定是保证金。 基于马喜芳所举证据显示的内容和李小敏的质证意见，本院将结合查明的事实，对上述证据在本民事判决书裁判理由部分作出具体分析评判。 本院经审理查明，马喜芳在本案一审中曾提交被上诉人于2018年3月7日向老商户发送的书面优惠政策通知，载明：所有继续经营的商户免租半年，分六年期每年免租一个月，此优惠政策仅针对2018年继续租赁经营的原商户。 李小敏认可此份通知的真实性，但称此优惠政策是否已实施需马喜芳举证。 本院经审理查明的其他事实与原审法院查明事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点是：一、马喜芳是否已向被上诉人支付4,000元履约保证金。二、被上诉人应向马喜芳退还的租金数额当如何认定。 关于争议焦点一，本院认为，首先，因李小敏对马喜芳在二审中所提交两份新证据的真实性均无异议，故本院对此两份证据的真实性均予以确认，并据之认定马喜芳自2017年起就承租了涉案商铺，其首年的租赁期限系自2017年4月28日至2018年4月27日，马喜芳在2017年4月14日就已向李小敏指定的收款账户（收款人：王艳丽；开户行：交通银行；卡号：62×××98）汇付了涉案商铺截至2018年4月27日的租金78,000元。虽然李小敏称其不确定马喜芳于2017年6月2日向王艳丽账户所汇款项是否是涉案商铺的履约保证金，但李小敏并未提交反驳证据证明马喜芳与其指定的收款人王艳丽之间还存在其他业务关系，结合马喜芳在一审中提交的其于2017年6月2日向王艳丽在交通银行所开立62×××98账户转款4,000元的交易凭证，此汇款金额又恰与涉案合同约定的履约保证金金额完全相同，据此足可认定马喜芳已于2017年6月2日向李小敏交纳了涉案商铺的履约保证金4,000元。其次，因涉案商铺租赁合同约定履约保证金在合同期满结清水电费后返还，而被上诉人既未举证证明也未主张其曾在涉案商铺首期租赁期届满后向马喜芳退还过4,000元履约保证金，鉴于马喜芳与张素令在2018年续签了涉案商铺租赁合同，且马喜芳也未主张其于2018年还向两被上诉人指定的收款人交纳过4,000元履约保证金，由此可推定马喜芳已同两被上诉人合意将其交纳的4,000元履约保证金顺延至第二年的租赁期，则在被上诉人未举证证明甚至未主张马喜芳拖欠涉案商铺水电费的情况下，两被上诉人应在涉案商铺租赁合同解除后向马喜芳退还4,000元履约保证金。因此，马喜芳诉请两被上诉人向其退还履约保证金4,000元，事实清楚、证据充分，本院依法予以支持。 关于争议焦点二，本院认为，首先，因马喜芳在2017年4月14日就已向李小敏指定的收款账户汇付了涉案商铺截至2018年4月27日的租金78,000元，故虽然马喜芳在2018年3月28日同张素令续签涉案商铺的租赁合同时，对涉案商铺的续租期限系约定从2018年3月28日起算，但马喜芳已无须再向李小敏或张素令交纳涉案商铺2018年4月27日之前的租金。则若无特别约定或无租金优惠减免举措，马喜芳就涉案商铺自2018年3月28日至2019年3月27日期间的租赁费，仅须再向被上诉人交纳71,500元即可。其次，因李小敏认可其曾于2018年3月7日向老商户发送书面优惠政策通知，承诺对2018年继续租赁经营的原商户在六年之内每年免租一个月，此应视为被上诉人向包括马喜芳在内的老商户作出的减免一个月租金的承诺，故马喜芳在原应仅向被上诉人交纳截至2019年3月27日的租金71,500元基础上可再免交一个月的租金6,500元，即马喜芳就涉案商铺在2018年仅须向被上诉人交纳6.5万元租金便可。即使李小敏向马喜芳等老商户发出的上述减免租金的通知仅可视为变更合同的要约，在李小敏和张素令未撤回其此项要约前，马喜芳已于2018年3月10日通过向李小敏转款6.5万元的行为表示接受其减免租金的要约，至此双方也已就减免租金达成合意，被上诉人已无权再要求马喜芳补交租金。此由李小敏在收到马喜芳于2018年3月10日向其所汇6.5万元租金后未曾向马喜芳表示异议也可佐证。最后，因涉案商铺2018年4月27日之前的租金马喜芳已交纳，而其作为老商户可享受自2018年起每年减免一个月租金的优惠，故马喜芳在2018年交纳的涉案商铺租金应从2018年5月28日开始起算，则其至涉案商铺租赁合同解除之日2018年8月7日应交纳租金的天数为71天，而根据涉案商铺的月租金6,500元可计算得出马喜芳在2018年实际应向被上诉人交纳的涉案商铺租金数额为15,383元（6,500÷30*71）。因此，两被上诉人就涉案商铺应向马喜芳退还的租金数额为49,617元（65,000-15,383）。而因马喜芳仅诉请被上诉人向其退还租金45,642元，此系马喜芳对其实体权益作出的自愿处分，故本院对马喜芳关于退还租金的上诉请求予以全部支持。 综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持；原审判决认定事实有误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初1174号民事判决。 二、被上诉人李小敏、张素令于本判决生效后十日内向上诉人马喜芳退还租金45,642元和履约保证金4,000元。 三、驳回上诉人马喜芳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费521元，由被上诉人李小敏、张素令负担；二审案件受理费1,041元，由被上诉人李小敏、张素令负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯梅 审判员  曲波 审判员  温燕 二〇二〇年十二月七日 法官助理 纪雪 书记员彭晓凤 书记员刘欣瑜