四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16624号 上诉人（原审被告）：成都蓉晶置业有限公司，住所地四川省成都市郫都区古城镇指路村**。 法定代表人：黄钢，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵疏影，四川豪俊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴映兵，四川豪俊律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：三和佳（成都）物业服务有限公司，住所地四川省成都市武侯区科华中路新********。 法定代表人：罗毅，董事长。 委托诉讼代理人：李永乐，四川蜀天律师事务所律师。 上诉人成都蓉晶置业有限公司（以下简称蓉晶置业公司）因与上诉人三和佳（成都）物业服务有限公司（以下简称三和佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初3184号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 蓉晶置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回三和佳物业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由三和佳物业公司承担。事实和理由：1.根据《投标文件》及相应的监控视频等证据，三和佳物业公司提供的物业服务与约定标准差距明显，不应收取全额物业费；2.销售中心属于独立的物业服务范畴，不受《前期物业服务合同》约束，蓉晶置业公司不应当就此支付物业费。一审法院认定事实不清，适用法律错误，故提起上诉。 三和佳物业公司上诉请求：1.依法改判蓉晶置业公司按3元每月每平方米标准向其支付11-102商铺的物业服务费，据此应在一审判决该商铺物业费的基础上再增加48440.07元；2.本案上诉费用由蓉晶置业公司承担。事实和理由：根据提交的证据照片及目前现实情况证明，蓉晶置业公司将11-102商铺用于餐饮经营使用，并不属于案涉补充协议约定的空置情形，应按照商业3元每月每平方米标准支付物业服务费，至于该商铺的具体经营人、餐饮服务对象等均不影响该商铺属于已使用的状态。 三和佳物业公司向一审法院起诉请求：1、蓉晶置业公司支付拖欠的商铺“商11-101、11-102、11-201、11-301”物业费463913元、违约金92782.6元，共计556695.6元，一审诉讼中，三和佳物业公司要求物业服务费及违约金计算至判决之日。 一审法院认定事实：2014年12月30日，三和佳物业公司与蓉晶置业公司签订《前期物业服务合同》，约定其为蓉晶置业公司开发的“蓉晶公馆”提供物业服务，期限自2014年12月31日至业委会成立并代表业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立物业服务合同时为止，物业费标准为住宅1.5元每平方米每月、酒店1.2元、商业3元。物业费按照季度交纳，逾期交纳，按照逾期之日未付金额20%支付违约金。2015年1月19日，三和佳物业公司、蓉晶置业公司签订《蓉晶公馆售楼中心服务合同》，约定销售中心面积约800平方米的内场外场物业服务由其承包经营管理，每月费用32972.38元，包括人员工资开支、办公用材、税费开支等，期限自2015年1月20日至2016年1月19日，蓉晶置业公司后要求三和佳物业公司离场，三和佳物业公司2017年2月17日离场交由蓉晶置业公司自行管理，蓉晶置业公司继续按照前期物业服务合同提供相关公共区域的物业服务，就前述物业区域物业费用支付发生争议，三和佳物业公司遂诉讼至一审法院。同时查明，蓉晶公馆售楼中心范围内房屋商11-101、11-102、11-201、11-301”商铺在三和佳物业公司诉蓉晶置业公司的（2018）川0124民初33号物业服务合同纠纷案件中，前述四商铺未予处理；11-101商铺873.71平方米作为售楼部使用；11-102、11-201、11-301商铺蓉晶置业公司交付三和佳物业公司时间为2016年7月1日，产权人为蓉晶置业公司。一审法院另查明，2015年1月5日，三和佳物业公司、蓉晶置业公司分别作为乙方、甲方签订《郫县蓉晶公馆前期物业服务合同补充协议》，第二条约定“所有物业在交房后而甲方未实现销售（空置且权属归甲方所有）部分，甲方按照合同约定标准50%向乙方支付物业服务费”。一审诉讼中，蓉晶置业公司对三和佳物业公司提供的物业服务内容中的“维保记录”形成时间申请鉴定，未提供比对样本，无法鉴定。一审法院认为，双方当事人签订的《前期物业服务合同》，蓉晶置业公司已将包含案涉“商11-101、11-102、11-201、11-301”房屋统一交由三和佳物业公司进行物业服务，期限至业委会成立并代表业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立物业服务合同时为止。三和佳物业公司也提供足够证据证明其实际提供物业服务至今，蓉晶置业公司自当接受该《前期物业服务合同》的约定，交纳案涉物业服务费用。蓉晶置业公司辩称三和佳物业公司进行日常维护管理不严格履职，存在诸多不作为情形，一审法院认为，物业服务合同较为特殊，日常管理繁琐复杂，但合同是否履行，应视合同主要义务是否履行，物业服务过程中可能存在不尽如人意现象，但不能否认物业服务企业已尽主要合同义务，即便确存在服务不到位等现象，业主也可以要求物业服务企业整改、更改、维护等，促进物业服务改善，不能以此为由简单拒绝交纳物业费；蓉晶置业公司同时辩称，商11-101房屋作为售楼部，在三和佳物业公司2017年2月17日离场交由蓉晶置业公司自行管理后，蓉晶置业公司不再负有售楼部的基础物业费用的交纳义务，一审法院认为，三和佳物业公司、蓉晶置业公司针对售楼部签订单独的《蓉晶公馆售楼中心服务合同》，包括人员工资开支、办公用材、税费开支等，统一交由三和佳物业公司负责处理，蓉晶置业公司向三和佳物业公司发函要求离场，由其自行营运管理，但双方对蓉晶置业公司自行营运管理是否包含售楼部的基础物业服务内容并未约定，双方当事人签订的《蓉晶公馆售楼中心服务合同》系因售楼部的特殊性，双方对售楼部所需特殊的物业服务及其他开支的一种特别约定，在三和佳物业公司撤场后且双方并未就撤场后的基础物业费用明确情形下，作为售楼部的商11-101房屋整体于案涉小区，并不独立存在，应受案涉《前期物业服务合同》的约束，蓉晶置业公司理应支付售楼部的基础物业费用，蓉晶置业公司辩解售楼部在三和佳物业公司撤场后自己经营，无需三和佳物业公司服务、未接受物业服务，不再支付物业费用，不予采信；蓉晶置业公司同时辩称，其为11-102、11-201、11-301商铺产权人，上述商铺未销售及空置，符合双方《郫县蓉晶公馆前期物业服务合同补充协议》第二条约定，应按1.5元每月每平方米标准支付物业费用。而三和佳物业公司述称蓉晶置业公司已对前述商铺实际使用，不符合补充协议的约定，蓉晶置业公司应按3元每月每平方米标准支付物业费用，一审法院认为，11-102、11-201、11-301商铺产权人为蓉晶置业公司，且未销售，三和佳物业公司提供证据的照片并不足以证明蓉晶置业公司对前述商铺持续使用已不符合补充协议约定的“空置”表征，根据双方补充合同约定，对蓉晶置业公司辩称11-102、11-201、11-301商铺应按1.5元每月每平方米标准支付物业费用予以采信。诉讼中，三和佳物业公司要求物业费计算至判决之日，因合同约定物业费按季度半年交纳，其要求计算物业费至判决之日，并不符合法律规定，不予支持，但考虑物业服务合同的持续性特性，支持支付计算至2019年12月31日，商11-101房屋物业费用：90079.42元，商11-102、11-201、11-301房屋物业费用：243856.62元，前述费用共计333936.04元。关于三和佳物业公司诉请违约金，《前期物业服务合同》第六条四款物业费交纳条款约定，每个交费周期起始日5日内交纳费用，逾期未交纳，物业企业应以通知书、短信、邮件等书面形式催收，经催收无正当理由未交纳，承担违约责任。三和佳物业公司并未提供证据证明其按照约定履行书面催收义务，蓉晶置业公司已提供足量证据已能证明三和佳物业公司在日常物业服务过程中，存在较多瑕疵，其拒付物业费行为一定程度上可以谅解，同时考虑物业服务特殊性及合同履行实际，兼顾公平诚信原则，三和佳物业公司主张逾期交费违约责任，不予支持。综上，一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决：一、蓉晶置业公司于判决生效后三日内支付三和佳物业公司333936.04元；二、驳回三和佳物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用减半收取4683元，由蓉晶置业公司承担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，蓉晶置业公司与三和佳物业公司签订的《前期物业服务合同》及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应当按约履行。本案中，三和佳物业公司提交的证据能证明其为案涉小区提供了物业服务，蓉晶置业公司作为案涉商铺业主亦应按合同约定履行交纳物业服务费义务，其上诉称用作销售中心的商铺属于独立的物业服务范畴，不受《前期物业服务合同》约束无事实和法律依据，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。关于三和佳物业公司上诉称案涉11-102商铺用于餐饮经营使用，并不属于案涉补充协议约定的空置情形，但提交的证据不足以证明其观点，对其上诉请求本院不予支持。 综上，上诉人蓉晶置业公司、三和佳物业公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9366元，由上诉人成都蓉晶置业有限公司负担8355元，三和佳（成都）物业服务有限公司负担1011元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十二月十六日 书记员  陈 悦