内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终1866号上诉人（原审被告、反诉原告）：顶柱，男，住内蒙古自治区。上诉人（原审被告、反诉原告）：清格勒，女，住内蒙古自治区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：卞玉荣，海拉尔区奋斗法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：席海云，女，住内蒙古自治区。上诉人顶柱、清格勒因与被上诉人席海云房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院（2020）内0724民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。顶柱、清格勒上诉请求：撤销内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院（2020）内0724民初727号民事判决，改判维护顶柱、清格勒的诉讼请求，即确认《房屋买卖合同》无效，并判决席海云返还顶柱、清格勒15000元与利息。事实和理由：一审法院认定事实有误，适用法律错误，导致判决错误。一审法院认定案外人席某1认可委托席海云出售房屋的事实，就该争议房屋席某1已将顶柱、清格勒向一审法院提起诉讼，据此不支持顶柱、清格勒的反诉请求，属于认定事实错误。没有任何证据证实席某1委托了席海云出售房屋，顶柱、清格勒没有见过委托书，席海云自称是房主，合同的出卖人也是席海云，顶柱、清格勒与席海云形成房屋买卖合同关系。席海云本诉要求确认双方在2017年10月21日签订的《房屋买卖合同》无效，可见席海云认可其出售房屋的事实没有了基础。顶柱、清格勒在一审时要求确认合同无效，返还已交付的15000元房款并赔偿损失，依法依事实应得到支持。顶柱、清格勒与席海云对2017年10月21日签订的《房屋买卖合同》都请求一审法院确认无效，虽然案外人提起了起诉，但不应成为不支持顶柱、清格勒诉请的理由。一审法院违反当事人意思自治原则，同时违反合同相对性原则，作出错误的认定，导致错误的判决。综上，请求二审法院撤销错误的一审判决，改判支持顶柱、清格勒的诉请，以此维护顶柱、清格勒的合法权益。席海云辩称，当时席海云的弟弟席某1口头委托席海云卖房子，房证还有钥匙都在席海云处，目前为止房证还在席海云这里。之后，席海云跟顶柱签订了买卖合同。席海云将顶柱交的15000元首付款交给了席某1，在席某1案件的一审笔录中都有记录。2017年10月21日签订合同之后，席海云将房屋钥匙给了顶柱，同时也口头告诉了顶柱房子是席某1的，等付完全款之后，席某1会与顶柱办理过户手续。这些情况顶柱在2017年都是知道的，也是认可的，从那天起顶柱就一直正常居住在买卖的房子里，长达三年多的时间，期间没有任何人去打扰过其正常的居住生活，只是席海云在微信或者是短信，还有电话里与清格勒、顶柱多次沟通，催要房屋剩余款项，但是顶柱、清格勒以多种理由推迟付款。有微信、短信记录可以证明。在2020年3月和4月期间，席某1多次和顶柱沟通，疫情过后也去过这个房子，顶柱说在筹款，等到5月份一定会交付房款，这也代表其认可合同。后期一直催顶柱交款，其始终就不接电话了。直到本案一审起诉，顶柱、清格勒才反悔。一审前，顶柱知道实际房主是席某1，并且一直表示履行合同。如果顶柱现在付款，随时可以办理房屋过户手续。席海云向一审法院起诉请求：1.要求判令房屋买卖合同无效；2.要求顶柱、清格勒支付自2017年10月21日至今占用房屋的房租及违约金99000元；3.本案诉讼费由顶柱、清格勒负担。顶柱、清格勒向一审法院反诉请求：1.要求确认因席海云对位于鄂温克旗巴彦托海镇某号房产没有处分权而导致商品房买卖合同无效；2.要求席海云因其过错导致合同无效，依法应返还顶柱、清格勒购房款15000元及利息（按银行同期贷款利率计算，自2017年10月21日至实际返还为止）。一审法院认定事实：顶柱、清格勒系夫妻关系。席海云与案外人席某1系姐弟关系。2017年10月21日席某1委托席海云与顶柱签订《房屋买卖合同》，将席某1名下位于鄂温克族自治旗巴彦托海镇某室以230000元价格出售给顶柱、清格勒，房屋面积×××平方米，并约定购房款分三次支付，签订合同当日支付购房款15000元，2018年10月21日支付购房款115000元，2019年10月21日支付剩余购房款100000元，如不能按期支付，则按后支付金额的每月3%付利息，即每月3000元。双方还约定待购房款全部结清后，顶柱需要办理房屋产权过户手续，协助办理，过户时将提供相关有效证件，过户所产生的一切费用由顶柱自行承担，并约定了如有违约，违约方需承担违约责任，并赔偿经济损失，支付违约费用。签订合同之日，顶柱支付了购房款15000元，剩余购房款至今未支付。合同签订后，席海云将涉案房屋钥匙交付给顶柱，顶柱、清格勒已入住。本案席海云于2020年7月21日向该院提出撤诉申请，因席海云撤诉申请符合法律规定，该院准许席海云撤诉申请。涉案房屋所有人席某1对于涉案房屋争议将顶柱、清格勒已另案诉至该院。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。顶柱、清格勒要求确认其与席海云双方于2017年10月21日签订《房屋买卖合同》无效，因顶柱、清格勒未提供充分证据证明一方存在欺诈、胁迫手段、恶意串通等行为损害第三人利益或者国家、集体利益的行为，故该合同不存在无效情形，且案外人（涉案房屋所有权人）席某1认可其委托席海云出售房屋的事实，该涉案争议房屋事宜席某1将顶柱、清格勒向该院已提起诉讼，故该院对顶柱、清格勒的反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回顶柱、清格勒的反诉请求。反诉案件受理费87.5元，由顶柱、清格勒负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为席海云与顶柱于2017年10月21日签订的《房屋买卖合同》是否应认定为无效合同。顶柱、清格勒上诉主张因没有任何证据证明席某1委托席海云出售涉案房屋，即席海云无权出售涉案房屋，且席海云在一审中的诉讼请求亦是确认该《房屋买卖合同》无效，故该《房屋买卖合同》无效，席海云应返还顶柱、清格勒已支付的购房款15000元及相应利息。本院认为，席某1作为涉案房屋所有权人对其委托席海云出售涉案房屋的行为予以认可，且席某1已作为原告就涉案房屋买卖合同争议问题另行提起诉讼主张权利，因此席海云作为受托人与顶柱签订《房屋买卖合同》，并不足以导致该买卖合同必然无效。顶柱、清格勒并未提交有效证据证明涉案《房屋买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，顶柱、清格勒应自行承担举证不能的不利后果。对其提出的涉案《房屋买卖合同》无效并要求退还购房款及利息的上诉主张，本院不予支持。综上所述，顶柱、清格勒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人顶柱、清格勒负担。本判决为终审判决。审判长 张静超审判员 薛忠卫审判员 丁 可二〇二〇年十二月十六日法官助理 珍 珠书记员 李 杰附相关法律、法规规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。