山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终13495号 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛三山实业有限公司精密机械厂，住所地：山东省青岛市李沧区金水路**。 负责人：王宏颖，经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：任立平，女，1966年6月16日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：郑清明，北京市易理律师事务所律师。 原审被告：青岛三山实业有限公司，住所地，住所地山东省青岛市市**东海西路**凯旋大厦东塔楼****iv> 法定代表人：王宏颖，经理。 上诉人青岛三山实业有限公司精密机械厂因与被上诉人任立平、原审被告青岛三山实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初1419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛三山实业有限公司精密机械厂上诉请求：1.撤销一审法院第四项判决，发回重审或直接改判支持青岛三山实业有限公司精密机械厂的反诉请求；2.青岛三山实业有限公司精密机械厂承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对青岛三山实业有限公司精密机械厂的反诉置之不理。青岛三山实业有限公司精密机械厂在房屋租赁过程中2008年至2018年期间，因为房屋漏雨等问题多次与任立平沟通协商。因房屋漏雨、土地性质问题、租赁房屋外部电路问题，导致青岛三山实业有限公司精密机械厂的直接经济损失达到423525.25元，其中不包含因停工延期导致第三方损失及企业形象口碑声誉等损失。租赁期间，青岛三山实业有限公司精密机械厂员工与负责人多次电话、见面就租赁房屋漏雨等其他问题与任立平协商解决，任立平承诺协商解决，但一拖再拖，当青岛三山实业有限公司精密机械厂提出就任立平损失补偿问题时，任立平也是一拖再拖。在一审过程中，青岛三山实业有限公司精密机械厂提交的证据，一审未按事实予以认定，一审法院认为是青岛三山实业有限公司精密机械厂故意拖欠任立平房租，不以事实为依据。二、一审法院对任立平的认定是错误的，对不予追加马振惠的判决是错误的，与该案实际情况及证据的认定有直接关系。青岛三山实业有限公司精密机械厂与任立平至今未见面，且并没有任何与租赁合同相关事宜的任何往来。1.青岛三山实业有限公司精密机械厂在2008年寻找厂房时、未签订租赁合同时、现场看租赁厂房时均是同任立平丈夫马振惠联系沟通并由任立平丈夫马振惠陪同看房。任立平未出现，青岛三山实业有限公司精密机械厂也不知任立平为何人。2.租赁厂房合同签订也是由被马振惠签订，马振惠在签订合同时随口一提此房屋为夫妻共同财产，可由马振惠代签，具备同等法律效力。后经青岛三山实业有限公司精密机械厂查询后得知任立平与马振惠为夫妻关系。3.每期房租租金支付部分也是支付到任立平的丈夫马振惠个人账户或马振惠本人到青岛三山实业有限公司精密机械厂收取。4.青岛三山实业有限公司精密机械厂自房屋租赁、法院一审判决至今均未见过任立平。5.在合同履行中，青岛三山实业有限公司精密机械厂员工数次电话与马振惠就房屋租赁所产生的修缮、损坏设备维修等问题与马振惠直接联系，2008年至2019年马振惠也多次到青岛三山实业有限公司精密机械厂沟通。6.马振惠多次来青岛三山实业有限公司精密机械厂沟通承诺同意青岛三山实业有限公司精密机械厂继续使用房屋并对损失予以承担。综上所述，一审法院对实际情况调查不够充分，任立平向法院提出的诉讼请求中(经任立平多次催促，仍拒绝返还并拖延至今)不成立，马振惠为实际房屋租赁者与房屋责任的承担者，与一审及上诉有直接关系，应作为当事人而非代理人，必须参加本案诉讼。 任立平辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，青岛三山实业有限公司精密机械厂上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回青岛三山实业有限公司精密机械厂的上诉，维持一审判决。一、一审判决青岛三山实业有限公司精密机械厂返还厂房、支付租金、使用费，事实清楚，证据充分。一审查明，2008年9月12日，任立平与青岛三山实业有限公司精密机械厂签订《租赁合同》，约定青岛三山实业有限公司精密机械厂承租任立平位于青岛市李沧区的合计建筑面积2369.57平方米的厂房、办公室、值班室、宿舍等，租赁期限十年，自2018年11月1日止。合同生效后，青岛三山实业有限公司精密机械厂开始承租涉案房屋，2018年11月1日期满未续签，房屋至今由青岛三山实业有限公司精密机械厂使用。青岛三山实业有限公司精密机械厂对任立平诉请的租金及占有使用费无异议，应当及时支付。二、一审判决驳回青岛三山实业有限公司精密机械厂的反诉，理由充分、判决正确。一审时青岛三山实业有限公司精密机械厂提起反诉，要求任立平支付直接经济损失423525.25元。依据任立平与青岛三山实业有限公司精密机械厂签订的《租赁合同》第七条明确规定，租赁期间，当青岛三山实业有限公司精密机械厂发现该房屋主体及附属设施有损坏或故障时，应通知任立平修复，而不应由青岛三山实业有限公司精密机械厂自行修复。青岛三山实业有限公司精密机械厂自行修复不符合双方当事人的约定。三、一审法院不追加马振惠为一审被告是正确的。经一审查明，青岛三山实业有限公司精密机械厂对租赁合同相对人为任立平的事实并无异议，马振惠仅作为代理人不承担合同项下的权利义务，其也非必须参加诉讼的当事人，青岛三山实业有限公司精密机械厂的追加申请，不符合法律规定，不应准许。 青岛三山实业有限公司未陈述。 任立平向一审法院起诉请求：1.判令青岛三山实业有限公司精密机械厂、青岛三山实业有限公司返还位于山东省青岛市李沧区金水路720-8号的厂房一处（建筑面积2639.57平方米）；2.支付租金585000元；3.房屋使用费150000元（暂计算至2019年4月30日，自2019年5月1日至返还之日，按每半年150000元，即每天822元计算，之后每年递增5000元，一审庭审中，任立平明确占有使用费计算方式为自2018年11月1日至返还之日，按每年295000元计算）；4.青岛三山实业有限公司精密机械厂、青岛三山实业有限公司承担诉讼费用。事实和理由：2008年9月12日，任立平与青岛三山实业有限公司机械厂签订《租赁合同》，约定青岛三山实业有限公司机械厂承租任立平位于山东省青岛市李沧区金水路720-8号的厂房、办公室、值班室、宿舍等，建筑面积共2639.57平方米，租期十年，即2008年11月1日至2018年11月1日。首年租金250000元，逐年递增5000元，半年支付一次租金。合同签订后，任立平依约履行义务。青岛三山实业有限公司机械厂应在2016年11月1日支付第九年度上半年租金，却无故拖延，至今拖欠第九、十年度租金，共计585000元。2018年11月1日租期届满，青岛三山实业有限公司机械厂应返还房屋，但经任立平多次催促，仍拒绝返还并拖延至今。青岛三山实业有限公司机械厂应支付拖欠租金、返还房屋、支付合同到期后至实际返还之日的使用费。青岛三山实业有限公司机械厂为青岛三山实业有限公司的分支机构，不具备独立承担民事责任的主体资格。遂起诉至一审法院。 青岛三山实业有限公司、青岛三山实业有限公司机械厂在一审中共同辩称，合同到期前所欠租金585000元无异议，任立平违约，未履行房屋修缮义务，造成青岛三山实业有限公司机械厂损失，损失数额大于租金，故未缴纳租金；2018年11月合同到期后，公司法定代表人王宏颖与任立平配偶马振惠商议。马振惠一直推辞，未往下进行。双方还商议合同到期后如何使用，马振惠让继续使用，王宏颖提出周边租金低于约定租金的15%至20%，马振惠坚持按照原房租，双方未达成一致；同意返还厂房，条件是由于青岛三山实业有限公司机械厂与第三方已签订产品生产合同，不得违约，故申请房屋使用延期至2020年2月底；合同约定到期后，如任立平仍向外租赁、出售厂房，在同等条件下，青岛三山实业有限公司机械厂具有优先租赁权和优先购买权。青岛三山实业有限公司机械厂在一审中认可任立平诉请第三项。 青岛三山实业有限公司机械厂向一审法院提出反诉请求：1.判令任立平支付直接经济损失423525.25元；2.继续租赁房屋；3.承担反诉费用。事实和理由：2018年9月12日，青岛三山实业有限公司机械厂与任立平签订《房屋租赁合同》，约定任立平将坐落于青岛市李沧区房屋及院落租给青岛三山实业有限公司机械厂，用做生产、制造及研发卡丁车的厂房使用，期限十年。租赁期间，因房屋漏雨、土地性质问题及房屋外部电路问题，造成直接经济损失423525.25元，其中不包含因停工延期导致第三方损失及企业形象口碑声誉等损失。租赁期间，青岛三山实业有限公司机械厂多次电话、见面与任立平协商解决房屋漏雨等问题，但任立平一拖再拖，并就损失补偿问题置之不理，遂提起反诉。 任立平就反诉辩称，《租赁合同》第七条明确约定，租赁期间，当青岛三山实业有限公司机械厂发现该房屋主体及附属设施有损坏或故障时，应及时通知任立平修复，任立平应在接到通知后三日内进行维修。青岛三山实业有限公司机械厂不应自行修复，其自行修复不符合合同约定，自行修复费用不应由任立平承担；部分反诉请求超过诉讼时效；不同意续签合同。 一审法院认定事实：1.青岛三山实业有限公司机械厂系青岛三山实业有限公司的分公司。2008年9月12日，任立平作为甲方、青岛三山实业有限公司机械厂作为乙方，签订《租赁合同》约定，乙方承租甲方位于青岛市李沧区的厂房一处，建筑面积2639.57平方米，租期十年，即2008年11月1日至2018年11月1日；首年租金250000元，逐年递增5000元，每半年支付一次；租赁期间，甲方负责承担房屋主体及其附属设施（包括房屋漏水，上、下水等）的维修，当乙方发现该房屋主体及其附属设施有损坏或者故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后三日内进行维修；甲方应定期对房屋进行安全检查，因房屋而导致的安全问题，责任由甲方承担；合同第八条约定，合同到期后，如果甲方仍向外租赁厂房或出售厂房时，在同等条件下，乙方有优先承租权和优先购买权。青岛三山实业有限公司机械厂在合同落款处加盖合同专用章，出租方处由马振惠代任立平签字。同日，双方签订补充协议一份，约定厂房基础改建费用先由乙方垫付，后在租赁费中扣除。2.合同签订后，青岛三山实业有限公司机械厂自2008年11月1日开始承租涉案房屋。2018年11月1日期满未续签。房屋至今仍由青岛三山实业有限公司机械厂使用。3.青岛三山实业有限公司机械厂提交损失目录两份、损坏物品说明、收款收据、损失清单、付款申请表、发票、环境处罚通知等证据一宗，证明2009年至2018年期间，青岛三山实业有限公司机械厂因人为偷电导致电路问题、地下水管破裂漏水、地下水管破裂漏水厂外电缆老化、未办理环评审批以及配电室火灾等问题，产生损失423525.25元。任立平对上述证据均未予认可。4.一审审理过程中，青岛三山实业有限公司机械厂申请追加案外人马振惠为一审的反诉被告，理由为合同签订前，系马振惠联系并陪同看房；租赁合同由马振惠签订；马振惠实际收取租金；合同履行过程中，系与马振惠沟通修缮、维修等问题；马振惠与任立平系夫妻关系，青岛三山实业有限公司机械厂人员从未见过任立平。 一审法院认为，青岛三山实业有限公司机械厂对租赁合同相对人为任立平的事实并无异议，马振惠作为代理人，不承担合同项下权利义务，其非必须参加诉讼的当事人。青岛三山实业有限公司机械厂的追加申请，不符合法律规定，不予准许。涉案租赁合同期限届满，根据任立平诉请内容及青岛三山实业有限公司机械厂当庭陈述，双方未就续租事宜协商一致。故，双方租赁关系于合同期满终止。虽双方约定有优先承租权，但现有证据未显示任立平有另行出租的行为，青岛三山实业有限公司机械厂要求继续承租，未得对方同意，且无合同及法律依据，不予支持。故，青岛三山实业有限公司机械厂应及时返还任立平租赁房屋。青岛三山实业有限公司机械厂对任立平诉请的租金及占有使用费并无异议，应及时支付，其不具有法人资格，相应民事责任应由青岛三山实业有限公司承担。青岛三山实业有限公司机械厂在一审中反诉主张损失，但相关证据未得任立平认可，无法证明损失事实、违约行为以及二者之间因果关系的存在。青岛三山实业有限公司机械厂的该项反诉请求，证据不足，不予支持。综上所述，任立平诉请成立，一审法院予以支持；青岛三山实业有限公司机械厂反诉不成立，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，一审判决：一、青岛三山实业有限公司精密机械厂于一审判决生效之日起十日返还任立平位于青岛市李沧区的厂房一处（建筑面积2639.57平方米）；二、青岛三山实业有限公司精密机械厂于判决生效之日起十日支付任立平租金585000元；三、青岛三山实业有限公司精密机械厂于判决生效之日起十日支付任立平房屋占有使用费（自2018年11月1日至返还之日，按每年295000元计算）；四、驳回青岛三山实业有限公司精密机械厂的一审期间的反诉请求；该案案件受理费11150元，反诉费3826元，由青岛三山实业有限公司精密机械厂、三山实业有限公司负担。 经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方租赁合同明确约定“租赁期间，甲方负责承担房屋主体及其附属设施（包括房屋漏水，上、下水等）的维修，当乙方发现该房屋主体及其附属设施有损坏或者故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后三日内进行维修”。青岛三山实业有限公司精密机械厂主张涉案厂房存在诸多问题影响使用并给其造成巨额损失，但其既未提交充分的证据证明在合同履行过程中其曾向任立平进行过修复、维修的通知，又无证据证明对其所谓自行维修所发生的费用以及损失赔偿曾向任立平进行过主张。青岛三山实业有限公司精密机械厂自2008年开始租赁并使用涉案厂房，在长达10年之久的时间里未对其所主张的上述问题进行过主张，与常理不符，一审法院对此未予支持，并无不当。马振惠不是涉案租赁合同的当事人，青岛三山实业有限公司精密机械厂要求追加其为被告并承担责任，缺乏事实与法律依据，一审法院对此不予支持，符合合同相对性的原则，本院对此予以维持。综上所述，青岛三山实业有限公司精密机械厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3826元，由上诉人青岛三山实业有限公司精密机械厂负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 徐鹏 书记员祁康