文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初24574号原告：重庆禾美物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇农科大道****6-10，统一社会信用代码915001073050554406。法定代表人：毛盛阳，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周璐，重庆远沐律师事务所律师。被告：梅媚，女，1976年10月23日生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆禾美物业管理有限公司诉被告梅媚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆禾美物业管理有限公司委托诉讼代理人周璐、被告梅媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆禾美物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付原告2016年6月1日至2020年8月31日物业服务费21258元；2、被告支付原告滞纳金（自欠缴当月第16日起算，以当月欠缴金额为基数，按每月2%支付至结清时止）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与建设单位赣江实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告位于重庆市九龙坡区白市驿镇农科大道66号附541号重庆赣江国际五金机电采购中心X栋X号的房屋提供物业服务，被告应在每月15日前缴纳当月物业服务费，若逾期缴纳，按照每日千分之三向原告支付滞纳金。另外，公共部分能源消耗应由业主分摊。之后，原告按照约定履行相应义务，但被告未支付物业服务费和分摊费用。经原告多次催收无果，特起诉至法院，请求支持原告诉请。被告梅媚辩称：1.《前期物业服务合同》是原告与建设单位签订，合同双方是原告与赣江实业公司，被告不是本案适格主体；2.赣江实业公司之前与被告签订协议，以会议形式口头承诺免收三年的物业管理费、提供8000元的仓储费、提供8000元的广告费抵扣券，也可以用于抵扣物管费，被告多次向原告反映减免物管费的情况，但未得到反馈。经审理查明：2014年12月26日，重庆赣江实业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定：1.前期物业服务是指从业主接到售房单位发出的接房通知单之日起至业主大会委托业主委员会签订物业服务合同时止；2.重庆赣江实业有限公司委托原告对重庆赣江国际五金机电采购中心C、D、E、F栋住宅/商业房屋进行前期物业服务，物业服务费按房屋建筑面积计算，商业物业服务费为6元/月/平方米，不含共用水、电等分摊费用；3.物业服务费缴纳时间为购买房屋合同约定接房之日起计算，业主应于原告通知期限内到原告收款处交清物业服务费，不按合同约定的收费标准和时间足额缴纳物业服务费的，原告有权有求业主补交，并从逾期之日起加收应交费用（即欠费总额）每日千分之三的滞纳金；4.无故不交物业服务费，拖欠费用3个月以上的，原告有权向违约业主提起诉讼。《前期物业服务合同》还对双方权利义务、物业服务内容等进行了约定。2015年2月9日，前述《前期物业服务合同》在重庆市九龙坡区房屋管理局备案。2016年2月29日，被告与重庆赣江实业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议一》，约定被告购买重庆赣江实业有限公司开发的位于重庆赣江国际五金机电采购中心一期CDE栋的房屋，房屋建筑面积106.29平方米。重庆赣江实业有限公司应在2016年2月28日前，将商品房交付被告使用。被告未按约定的时间接房并办理接房交接手续的，或被告逾期未签署房屋交接清单的，均视为重庆赣江实业有限公司按时交房。被告由于种种原因未收到重庆赣江实业有限公司发出的交房通知，则被告按本合同约定的交房期限为双方交接房屋的日期，被告有义务在该日前往房屋所在地接收房屋，重庆赣江实业有限公司有义务在该日应被告的要求向被告交付房屋。2017年3月22日，案涉房屋办理不动产登记，不动产坐落于九龙坡区白市驿镇农科大道66号附541号，登记面积为106.29平方米，登记权利人为被告梅媚。庭审中，原告称重庆赣江实业有限公司向被告邮寄了接房通知书，催告被告接房。关于重庆赣江实业有限公司何时向被告邮寄的接房通知书，邮寄单看不到邮戳时间，原告认为被告经建设单位催告交房却未及时办理接房手续，应按照合同约定的实际计算物业服务费，即2016年3月1日起计收物业服务费。被告称未收到邮寄的该通知书。2016年11月28日，被告签署了《赣江国际五金机电采购中心一期小商接房会签单》，办理了接房手续。庭审中，被告称对房屋面积无异议，接房时间为2016年11月28日，签了会签单才能接房。庭审中，原告自述物业服务费实际按4元/月/平方米收取，同时举示情况说明一份，拟证明被告所在的X栋X号房屋属于前期物业服务合同中约定的C栋，被告对此无异议。《前期物业服务合同》签订后，原告提供了物业服务。2020年6月8日，原告通过邮政向被告邮寄了律师函，要求被告于收到该律师函后15日内支付拖欠的物业服务费及违约金。物流信息显示2020年6月10日，收发室已签收。庭审中，被告陈述其没有收到该律师函。上述事实，有《前期物业服务合同》、备案证明、《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议一》、不动产登记信息查询结果告知单、接房会签单、律师函、EMS邮寄单、物流信息及庭审笔录等证据在案为凭等证据在案为凭，并经本院审查属实，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。该合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告依约进驻小区提供了物业服务，起诉前通过书面方式向被告催缴过物业服务费，现又通过起诉方式主张被告缴纳物业服务费，被告作为业主应该履行缴纳物业服务费的义务。关于物业服务费的起算时间，《前期物业服务合同》约定物业服务费缴纳时间为购买房屋合同约定接房之日起计算，而《重庆市商品房买卖合同》约定交房时间在2016年2月28日前。依据本案查明的事实，无法确认重庆赣江实业有限公司在2016年2月28日前向被告邮寄了相关的接房通知书。根据现有证据，被告实际是在2016年11月28日接的房。因此，本院以2016年11月28日被告接房时间作为物业服务费的起算时间，故对原告要求被告支付2016年11月28日至2020年8月31日期间的物业服务费19174.72元（106.29平方米×4元/月/平方米÷30×3＋106.29平方米×4元/月/平方米×45个月）的诉讼请求，本院予以支持。对超出该部分的物业服务费，本院不予支持。被告辩称建设单位赣江实业与被告签订过协议，口头承诺免除3年物管费、提供8000元仓储费、8000元广告费抵扣券，但未举证证明，同时赣江实业与被告方的协议，不能约束作为物业服务的原告，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于原告诉请的滞纳金，本院认为，被告未按时缴纳物业服务费及公摊费，构成违约，应承担违约责任。庭审中，原告并未举示证据证明因被告违约造成损失，本院酌情从缴费通知到达收发室之日（2020年6月10日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率主张滞纳金至付清时止。综上，原告本案诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告梅媚于本判决生效之日起十日内支付原告重庆禾美物业管理有限公司物业服务费19174.72元，并以19174.72元为基数，从2020年6月10日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付滞纳金至付清时止；二、驳回原告重庆禾美物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取166元，由被告梅媚负担。本案判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 员 罗霄悍二〇二〇年十二月三十日法官助理 赵雪宇书 记 员 杨小梅