重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7675号上诉人（原审被告）：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路**，统一社会信用代码9155000006221974260。法定代表人：周红卫，总经理。委托诉讼代理人：文青，该公司员工。被上诉人（原审原告）：郭畅，男，汉族，1972年8月5日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：陶素琴，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖敏，重庆百事得律师事务所实习律师。原审第三人：邓峰，男，汉族，1970年6月16日出生，住重庆市沙坪坝区。原审第三人：招商银行股份有限公司重庆南岸支行，住，住所地重庆市南岸区南坪西路**金台大厦一社会信用代码91500000903178440B。负责人：陈颖。上诉人重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）因与被上诉人郭畅、第三人邓峰、招商银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称招行南岸支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初22746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鑫隆达公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判驳回郭畅的一审全部诉讼请求或发回重审；3.本案一、二审诉讼费由郭畅承担。事实与理由：一、郭畅的诉求涉及多个法律关系，不应在同一案处理。二、郭畅怠于履行合同约定的付款义务，至今未向鑫隆达公司支付购房款，导致鑫隆达公司至今未能实现合同目的，给鑫隆达公司造成了巨大的经济损失，郭畅应当对此承担违约责任。三、2001年鑫隆达公司已经与邓峰签订房屋买卖合同并进行备案，目前合同备案登记仍在邓峰名下，邓峰办理招行重庆分行抵押贷款登记。邓峰对案涉房屋有准物权效力的合同备案登记，已经具有排他性，郭畅仅享有一般债权，一审法院直接判决过户并无依据。四、一审法院认定鑫隆达公司交房错误。五、郭畅向法院提存的请求不符合法律规定。郭畅辩称：一、本案虽涉及多个法律关系，但都是为解决办证目的而涉及到的，而且招行南岸支行、邓峰也均作为了案件当事人参加诉讼，发表意见，并未损害邓峰的合法权益。二、房产证无法办理是因为鑫隆达公司的原因导致而非郭畅未付购房尾款，鑫隆达公司不享有先履行抗辩权。郭畅选择的购房方式是首付款+银行按揭付尾款，合同约定鑫隆达公司在2007年12月办理案涉房屋的解押、注销合同本案手续，但鑫隆达公司至今未完成上述义务，违约在先，在有抵押的情况下，案涉房屋无法再办理按揭抵押。根据合同约定，鑫隆达公司应通知郭畅办理按揭贷款，但鑫隆达公司至今未通知郭畅办理按揭贷款，故郭畅不存在违约行为。三、2008年鑫隆达公司通知郭畅接房，郭畅接房后入住至今多年，案涉房屋的水、电均登记在郭畅名下，足以证明郭畅已合法居住多年，且鑫隆达公司从未向公安机关举报郭畅非法入住。四、鑫隆达公司早已收到招行南岸支行的放贷款，但至今未偿还贷款，现郭畅自愿代邓峰、鑫隆达公司偿还贷款并无法律障碍。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邓峰、招行南岸支行二审未发表意见。郭畅向一审法院起诉请求：1、判令郭畅代邓峰向招行南岸支行偿还重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区号房屋的剩余贷款（具体金额以银行审批的金额为准）；2、第三人招行南岸支行在收到郭畅代还的上述房屋的剩余贷款之日解除原抵押登记；3、鑫隆达公司与邓峰注销其签订的商品房买卖合同备案登记；4、鑫隆达公司在涉诉房屋的抵押权、邓峰的商品房买卖合同备案登记注销后立即将位于重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区号房屋的产权登记至郭畅名下；5.本案诉讼费、保全费等各项费用由鑫隆达公司承担。一审法院认定事实：2001年10月13日，邓峰与鑫隆达公司签订《重庆市商品房买卖合同》。约定邓峰购买鑫隆达公司开发修建的金色家园号房屋，建筑面积149.85平方米，单价2090元/平方米，总价款313186元，首付款为37000元，从招商银行南岸支行按揭贷款219000元，余款57186元在交房前付清，合同签订后，鑫隆达公司与邓峰就该合同到房屋管理部门登记备案。2002年1月23日，招商银行与邓峰、鑫隆达公司签订了《个人住房借款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定邓峰因购买金色家园号房屋向原告贷款219000元，贷款期限从2002年1月至2022年12月，年利率为5.56%，起息按贷款实际发生日计算，计息按贷款余额计算，若逾期还款则按日支付—‰的违约金，邓峰以其购买的金色家园号房屋为前述贷款本息设定抵押，邓峰若未按时还款，鑫隆达公司保证代邓峰履行该项义务。因邓峰从2008年4月20日其未按时归还贷款本息，故招商银行南岸支行于2010年1月7日将邓峰与鑫隆达公司诉至一审法院，一审法院于2010年12月13日作出（2010）南法民初字第606号民事判决书，判决邓峰偿还尚欠的贷款本金、利息、复息及罚息，鑫隆达公司承担连带责任。在该案的审理过程中，鑫隆达公司举示了一份2002年2月21日签订的《房屋转让协议》，在该协议中，邓峰将涉案房屋转让给鑫隆达公司，由鑫隆达公司无条件承担邓峰与招商银行南岸支行签订的《商品房预售（预购）合同》、《预购商品房抵押贷款合同》、《个人住房借款合同》、《贷款抵押合同》中的权利义务。2007年9月4日，原告郭畅与被告鑫隆达公司《重庆市商品房买卖合同》，约定被告（甲方）将位于经济开发区丹桂路工业区6-2号至6-5号地块“金色家园”小区号房屋出售给原告（乙方），现房屋地址变更为：南岸区花园路街道丹景路6号“金色家园”小区号。合同第四条：该商品房成交总价365950元。第五条：乙方于签合同之日支付房款109950元，余款256000元向银行按揭贷款。第六条：甲方应当在2008年3月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。同日，原告缴纳了购房款109950元及代收费6375元。自2016年起，原告对涉案房屋装修入住。原告郭畅自愿向一审法院提存256000元用以抵扣剩余房款即代被告鑫隆达公司向第三人招行南岸支行偿还剩余贷款利息及费用。一审法院认为，虽然在（2010）南法民初字第606号案中，鑫隆达公司辩称与邓峰签订了转让协议、解除了商品房买卖合同，但该案并未采信，故本案也不予采信。由于案涉房屋存在两个买卖合同，并且由邓峰抵押登记在第三人招商银行南岸支行名下，故本案的争议焦点在于案涉房屋物权归属和抵押权是否应予以注销。综合认定如下：原告已于2008年接房，于2016年入住，享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，基于原告的占有，其已经享有对该房屋进行独占性使用、许可，要求被告鑫隆达公司转移该房屋所有权予原告并排除他人的权利。该权利实质上已排除了他人对房屋的占有权利，即排除了邓峰要求鑫隆达公司交付房屋的权利。鑫隆达公司与邓峰虽就案涉房屋在房屋登记机关办理了备案登记，但只属于房屋登记机关的行政管理行为，不具有确认物权的效力。第三人招行南岸支行已向法院明确了邓峰尚欠贷款本息，原告明确表示愿意代为偿还，并主动向一审法院提出提存该笔款项。根据《物权法》第一百九十一条的规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。依此原理，原告也可以代邓峰清偿债务消灭抵押权，第三人的利益并不会因此受到损害。故，综合本案查明的事实，从审判的正当性、公平性出发，在原告代为偿还第三人案涉房屋的贷款本金、利息、罚息、复利后，第三人应当涤除该房屋抵押权。最后，原告郭畅自愿向一审法院提出提存256000元，该款项首先用于代被告鑫隆达公司向第三人招行南岸支行偿还剩余的贷款本金、利息及相应手续费（具体金额以银行结算为准），该款项冲抵购房款。若向第三人招行南岸支行偿还的金额未超过256000元，在256000元以内的剩余金额用于向被告鑫隆达公司支付剩余房款，其余剩余金额退还原告。若向第三人招行南岸支行偿还的金额超过256000元，原告可通过另案诉讼与被告鑫隆达公司解决该债权债务纠纷。鑫隆达公司、邓峰经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩的权利，应当自行承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、第三人招商银行股份有限公司重庆南岸支行在原告郭畅代第三人邓峰就重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区号房屋的贷款债务（金额以第三人招商银行股份有限公司重庆南岸支行审核为准）后五日内，办理注销抵押登记手续；二、被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司与第三人邓峰于本判决生效之日起三日内注销重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区号房屋的《重庆市商品房买卖合同》备案登记；三、被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司在前述抵押权注销登记后五日内转移重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区号房屋的房地产权属给原告郭畅。案件受理费减半收取40元，由被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人鑫隆达公司的上诉请求、事实理由及被上诉人郭畅的答辩，本案的争议焦点为：1.郭畅与鑫隆达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是否有效、鑫隆达公司是否于2008年交付案涉房屋；2.郭畅是否有权代邓峰、鑫隆达公司偿还招行重庆分行贷款并请求招行重庆分行解除抵押登记；3.鑫隆达公司与邓峰是否应当注销其签订的商品房买卖合同备案登记；4.郭畅是否有权在招行重庆分行办理抵押登记注销手续以及鑫隆达公司与邓峰注销其签订的商品房买卖合同备案登记后，请求鑫隆达公司为其办理产权过户手续；5.一审法院在一案中处理多个法律关系是否得当。本院针对上述争议焦点评析如下：1.关于郭畅与鑫隆达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是否有效、鑫隆达公司是否于2008年交付案涉房屋的问题《中华人民共和国合同法》第四十四条第一项规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，邓峰于2001年10月与鑫隆达签订预售房《重庆市商品房买卖合同》，于2002年1月与招行重庆分行签订《预售商品房抵押贷款合同》，又于2002年2月与鑫隆达公司签订《房屋转让协议》。《房屋转让协议》约定，案涉房屋的按揭贷款及所有购房、转让的费用均由鑫隆达公司承担；待贷款清偿后，邓峰与鑫隆达公司到房地产交易所撤销预售合同及抵押合同，房屋的使用权和产权归鑫隆达公司所有；本协议签订后，鑫隆达公司具有房屋处置权。2007年9月，鑫隆达公司与郭畅签订《重庆市商品房买卖合同》，将案涉房屋转让给郭畅，郭畅支付了首付款后鑫隆达公司交付了房屋。从《房屋转让协议》的内容来看，邓峰已明确作出了自愿放弃继续履行预售合同的意思表示，鑫隆达公司亦予以认可，故作为房屋产权人的鑫隆达公司有权再次处置案涉房屋。虽然鑫隆达公司在案涉房屋存在抵押登记、未经抵押权人招行南岸支行同意的情况下，将案涉房屋转让给了郭畅，但根据物权变动的区分原则，物权变动的原因行为是否生效应当按照债的法律规定来进行判断。本案中，鑫隆达公司作为案涉房屋的所有权人，其与郭畅签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，《重庆市商品房买卖合同》不受抵押权人招行南岸支行是否同意转让的影响，合法有效。虽然鑫隆达公司否认交付了房屋给郭畅的事实，但鑫隆达公司并未举示证据证明其对涉案房屋的管理使用情况，且其不能合理解释《重庆市商品房买卖合同》的购房人郭畅长期占有涉案房屋的事实，应当承担举证责任的不利后果。故鑫隆达公司上诉称郭畅并非合法占有涉案房屋的上诉理由不成立，本院不予支持。2.关于郭畅是否有权代邓峰、鑫隆达公司偿还招行重庆分行贷款并请求招行重庆分行解除抵押登记的问题《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定，抵押权人既能够通过抵押权追及效力的途径来实现权利，亦能够通过价金物上代位的方式来保护自身利益。经查，（2010）南法民初字第00606号生效判决书判决邓峰与鑫隆达公司对招行重庆分行承担连带清偿责任。本案中，招行南岸支行一审答辩称，同意在郭畅代替鑫隆达公司、邓峰偿还欠款、结清该行贷款本息的情况下，办理结清手续及解除抵押手续。一审中，郭畅已自愿向一审法院提存256000元用以抵扣剩余房款即代鑫隆达向招行偿还剩余贷款利息及费用。为实现物尽其用的价值目标，允许受让人在代抵押人向抵押权人清偿债务、让抵押权人享有的抵押物之追及效力变为转让价金的物上代位权，既不损害抵押权人的利益，又兼顾了受让人的交易安全，亦能够实现抵押权人、抵押人及受让人三方的利益平衡。在招行南岸支行同意选择获取价金物上代位的方式来实现抵押权，郭畅代邓峰与鑫隆达公司向招行南岸支行清偿欠款的情况下，招行南岸支行能够通过物上代位的方式将其享有支配权的客体从案涉房屋转移到提存价金，在履行上并无法律障碍，其抵押权能够得到实现，故郭畅在代邓峰与鑫隆达公司清偿所有欠款的情况下有权请求招行重庆分行办理抵押登记注销手续。3.关于鑫隆达公司与邓峰是否应当注销其签订的商品房买卖合同备案登记的问题从《房屋转让协议》的内容来看，邓峰已明确作出了自愿放弃继续履行预售合同的意思表示，鑫隆达公司亦予以认可，故作为房屋产权人的鑫隆达公司有权再次处置案涉房屋。郭畅根据其与鑫隆达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2008年接房，于2016年入住，享有对该房屋的占有、使用、收益的权利，享有要求鑫隆达公司转移该房屋所有权予郭畅并排除他人的权利，该权利排除了邓峰要求鑫隆达公司交付房屋的权利。故鑫隆达公司与邓峰虽就案涉房屋在房屋登记机关办理了备案登记，但只属于房屋登记机关的行政管理行为，不具有确认物权的效力，根据《房屋转让协议》及《重庆市商品房买卖合同》的履行情况，郭畅有权要求鑫隆达公司与邓峰注销其签订的商品房买卖合同备案登记。鑫隆达公司对此提出的上诉意见不能成立，本院不予支持。4.关于郭畅是否有权在招行重庆分行办理抵押登记注销手续以及鑫隆达公司与邓峰注销其签订的商品房买卖合同备案登记后，请求鑫隆达公司为其办理产权过户手续的问题鑫隆达公司上述称，案涉房屋产权证未能办理过户手续的原因是郭畅存在未足额支付购房尾款的违约行为，且邓峰与鑫隆达公司的预售合同备案登记具有物权登记效力，能够达到阻却物权变动的效果，郭畅无权要求鑫隆达办理过户手续。经查，郭畅与鑫隆达公司于2007年5月签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，郭畅是选择首付款加银行按揭贷款的方式购买案涉房屋，鑫隆达公司应当在收到首付款后30个工作日内完成案涉房屋抵押的解押手续、解除他项权利及注销原登记，以便郭畅办理案涉房屋的抵押贷款登记。但截至本案诉讼之时，鑫隆达公司并未完成上述合同义务，导致郭畅无法办理案涉房屋的抵押贷款手续，鑫隆达公司亦未要求郭畅一次性支付尾款，故鑫隆达公司上诉称案涉房屋产权证未办理过户手续系郭畅存在违约行为的理由不成立，本院不予采信。《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”根据上述条款可知，商品房预售合同备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，其法律价值在于通过行政管理的手段加强对商品房预售合同的管理，属于行政管理范畴，并不具有审查、批准的性质，不改变原有的法律关系，更不能直接对他人的权利义务产生实质影响，故商品房预售合同的备案登记不能达到预购人获得准物权的法律效果，预购人亦不能以合同备案为由对抗第三人。本案中，邓峰与鑫隆达公司签订的《房屋转让协议》约定，鑫隆达公司偿还案涉房屋全部贷款后，邓峰应当配合鑫隆达公司解除案涉房屋的合同备案登记。邓峰经一、二审法院传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此引起的不利法律后果，其预售合同备案登记不能达到阻却郭畅在已足额支付房款并实际占有房屋的情况下行使具有物权请求权性质的过户登记请求权，故鑫隆达公司上诉称邓峰的预售合同备案具有物权登记效力，能够达到阻却物权变动的效果的理由并无事实和法律依据，本院依法不予支持。5.关于一审法院在一案中处理多个法律关系是否得当的问题鑫隆达公司与邓峰就案涉房屋签订合同至今已近20年，郭畅占有案涉房屋已逾12年。鑫隆达公司作为案涉房屋的出卖人，因未及时清偿抵押权人招行南岸支行的按揭贷款、未解除与邓峰的预售合同备案，致使无法为郭畅办理案涉房屋的户手续。根据物权公示原则，因鑫隆达公司未及时为郭畅办理案涉房屋的产权登记的行为，导致郭畅的合法权益面临巨大的法律风险。一审法院在查明郭畅自愿清偿案涉房屋的抵押贷款，抵押权人招行南岸支行同意选择通过价金物上代位的方式来实现抵押权的情况下作出的判决，不仅有利于抵押权人招行南岸支行实现抵押权、亦能消除邓峰基于案涉房屋的不良贷款记录、还能免除鑫隆达公司基于案涉房屋的连带还款责任、更能使郭畅最终获得真正意义上的房屋所有权，让案涉房屋发挥物尽其用的经济效益。一审法院一并解决历史遗留问题、化解矛盾纠纷的贯穿式审理思维，有利于保护各方当事人合法权益，并无不当，故鑫隆达公司上诉称一审法院在同一案中不应当处理多个法律关系的理由不成立，本院不予支持。综上所述，鑫隆达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢英姿审判员  张泽兵审判员  邓方彬二〇二〇年十二月十四日书记员  黄 倩