山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执复215号 复议申请人（被执行人）：青岛渤海湾房地产开发有限公司 申请执行人：青岛温泉建设集团有限公司 复议申请人青岛渤海湾房地产开发有限公司（以下简称渤海湾公司）不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282执异192号执行裁定书，向本院申请复议，本院依法立案受理，并组成合议庭审查，现已审查终结。 青岛市即墨区人民法院（下称即墨法院）在执行申请执行人青岛温泉建设集团有限公司（以下简称温泉集团）与被执行人渤海湾公司建设工程合同纠纷一案中，渤海湾公司向即墨法院提出异议称，在2015年5月13日的青岛市即墨区房产部门的《房屋测绘报告》中，明确约定鳌山名苑10号楼一单元101、102户及13号楼二单元1101、1102户房屋属于物业用房，在房产局的系统中明确约定上述房屋的用途为物业，任何单位和个人不得改变其用途，且该四套房屋已经实际作为物业管理用房投入使用，其产权属于鳌山名苑全体业主而非渤海湾公司。根据相关法律规定，物业服务用房属于业主共有，查封、扣押、冻结案外人财产的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定。综上，请求法院中止对上述四套房屋的执行。 申请执行人温泉集团称，渤海湾公司所提执行异议无事实根据和法律依据，理由如下：首先，渤海湾公司曾在（2017）鲁0282民初5425号案件审理过程中提出过对涉案房屋的执行异议，经审查并不符合执行异议的条件，因此未解除涉案房产的查封措施；其次，经查询青岛市即墨区住宅发展保障办公室（以下简称住宅办），渤海湾公司与住宅办签订的《即墨市物业管理用房预留协议书》证实鳌山名苑预留物业用房为40号楼，面积411平方米，并附有渤海湾公司盖章的图纸一份。物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明，物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。因此涉案房屋并非物业用房，渤海湾公司私自改变物业用房的用途，且未经业主大会同意，损害业主的合法权益。综上所述，渤海湾公司要求解除对涉案房屋的查封没有事实根据和法律依据，应当依法驳回其异议申请。 即墨法院查明，（一）申请执行人温泉集团与被执行人渤海湾公司建设工程合同纠纷一案，即墨法院于2019年12月19日作出的（2018）鲁0282民初9627号民事判决书已发生法律效力，被执行人未履行生效文书所确定的法律义务，申请执行人遂向即墨法院申请执行。执行案号：（2020）鲁0282执3810号。 （二）在诉讼过程中，温泉集团向即墨法院申请财产保全，即墨法院于2017年6月8日作出（2017）鲁0282民初5425-1号民事裁定书及协助执行通知书，查封涉案四套房屋。 （三）在执行过程中，渤海湾公司向即墨法院提出异议申请，请求中止对涉案房屋的执行。 （四）在异议审查过程中，渤海湾公司为证实其主张，向即墨法院提交房屋测绘报告书一份，证明2015年5月13日，青岛市即墨区房产部门的测绘报告中明确规定鳌山名苑10号楼1单元101、102户以及13号楼2单元1101、1102户属于物业用房，即墨区房产局系统中已经对上述四套房屋的物业用房使用性质做出了明确的规定，并且涉案四套房屋目前也实际作为物业用房在使用，物业用房属于全体业主共有，人民法院应当解除查封。 申请执行人温泉集团质证称，测绘报告的出具方为青岛市即墨区城建房地产勘察测绘有限公司，委托人为渤海湾公司，这份报告是渤海湾公司自行委托测绘的，不具有公示公信力，对该份证据不予认可。 申请执行人温泉集团为证实自己的主张，向即墨法院提交以下证据：证据一、即墨市物业管理用房预留协议书复印件一份，证明渤海湾公司与住宅办签订该协议，物业项目预留情况显示鳌山名苑的物业用房为40号楼，物业用房管理面积为411平方米，备注栏明确，乙方所预留物业用房的面积以测绘为准（附图有甲乙双方加盖公章进行确认）；证据二、物业附图（有渤海湾公司加盖公章予以确认），证明物业用房为40号楼，面积411平方米的一层房屋。 被执行人渤海湾公司质证称，该两份证据均系打印件，真实性不予认可，另外，涉案房屋在房管部门已经明确规定为物业用房，任何个人和单位不能改变物业用房的使用性质，四套房屋的性质是明确的，且是在政府部门经过备案的。 即墨法院认为，关于申请执行人温泉集团与被执行人渤海湾公司建设工程合同纠纷一案，渤海湾公司向即墨法院提出的执行异议不成立，其理由如下：综合本案证据分析，对于渤海湾公司提交的房屋测绘报告书，因系渤海湾公司自行委托测绘公司做的，申请执行人对此不予认可，且在住宅办与渤海湾公司签订的物业管理用房预留协议书及带有渤海湾公司印章的附图中确定的物业用房不是涉案的四套房屋。综上，即墨法院作出（2020）鲁0282执异192号执行裁定，驳回青岛渤海湾房地产开发有限公司的异议请求。 复议申请人渤海湾公司不服向本院复议，请求：1.撤销即墨法院（2020）鲁0282执异192号执行裁定；2.依法解除对即墨市鳌山卫镇鳌山名苑10号楼1单元101、102户及13号楼2单元1101、1102户房屋的查封。事实与理由：1.有新证据证明涉案四套房产系物业管理用房，属于鳌山名苑全体业主共有，人民法院应该解除查封。物业管理用房预留协议书中确定的原物业管理用房5号楼（即变更前的40号楼）已经置换为涉案的四套房产，且5号楼已经过户至第三人名下，目前5号楼已经青岛市中级人民法院（2019）鲁02执250号执行裁定过户给案外人万瑞恩。涉案四套房产已经在房管部门登记为物业管理用房，属于全体业主共有。2.物业用房属于全体业主共有，人民法院应该解除查封。根据相关法律规定，涉案四套房产属于物业用房，应该解除查封。 申请执行人温泉集团答辩称，1.渤海湾公司曾于2017年在（2017）鲁0282民初5425号案件审理过程中提出过对涉案房屋的执行异议，经审查不符合执行异议的条件，因此即墨法院未解除涉案房产的查封措施。2.渤海湾公司自称涉案房屋为物业用房，属于鳌山名苑全体业主共有，经查询青岛市即墨区住宅发展保障办公室，渤海湾公司与即墨区住宅发展保障办公室签订的《即墨市物业管理用房预留协议书》证实鳌山名苑预留物业用房为40号楼，面积411平方米，并附有青岛渤海湾房地产开发有限公司盖章的图纸一份。物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明，物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。因此涉案房屋并非物业用房，渤海湾公司私自改变物业用房的用途，且未经业主大会同意，损害业主的合法权益。3.渤海湾公司在温泉集团起诉查封之后，于2018年5月7日将物业预留用房卖给案外人万瑞恩，规避级别管辖，将物业预留用房过户至万瑞恩名下，损害全体业主的合法权益。综上所述，渤海湾公司要求解除对涉案房屋的查封没有事实根据和法律依据，应当依法驳回其复议申请。 复议过程中，复议申请人渤海湾公司提交如下证据： 证据一、（2018）鲁02民初1153号民事判决书、（2019）鲁02执250号执行裁定各一份。证明事项：1.2018年5月7日，渤海湾公司与案外人万瑞恩签订《房屋买卖契约》，将涉案房屋即鳌山名苑5#房产（房产证号：即房地权市字第××号、地号：8200600240208000、土地用途：住宅）以2600万元的价格出售给案外人万瑞恩。后双方产生纠纷诉至法院，青岛市中级人民法院审理后作出（2018）鲁02民初1153号民事判决，该判决判令渤海湾公司协助案外人万瑞恩办理5#房产的房地产权登记手续及房地产权证书。2.判决生效后，青岛市中级人民法院执行局作出（2019）鲁02执250号执行裁定，裁定将5#楼房产的所有权及房地产权证书转移至案外人名下。3.目前（2018）鲁02民初1153号民事判决已经执行完毕，5#楼房产已归案外人万瑞恩所有。 证据二、青岛市不动产登记信息表一份。 证明事项：根据涉案房屋的房屋状态查询结果，鳌山名苑10号楼一单元101、102户及13号楼二单元1101、1102户房屋类型均登记为“物业”，而不是住宅，加之原预留的5#楼已经过户给案外人万瑞恩，因此，涉案四套房屋是经房管部门登记备案的物业管理用房，属于全体业主共有。如若任由申请执行人温泉集团查封并最终将四套房屋拍卖，势必造成鳌山名苑小区无物业管理用房的局面，将严重侵害小区全体业主的合法权益。 证据三、鳌山名苑楼牌号变更登记表一份。 证明事项：《物业管理用房预留协议书》中预留的原物业管理用房40#楼，也就是现在的5#楼，经青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初1153号民事判决确认作为普通商品住宅出售给了案外人万瑞恩，于2019年4月4日办理完成过户手续，2019年8月13日执行完毕。鳌山名苑物业管理用房已经变更为10号楼一单元101、102户及13号楼二单元1101、1102户房屋。 申请执行人温泉集团发表质证意见为：对（2018）鲁02民初1153号民事判决书及裁定书的真实性均不予认可，这是渤海湾公司与第三人万瑞恩恶意串通，在温泉集团于2017年6月8日起诉后将原来的物业预留用房卖给第三人万瑞恩，并且自称卖价为2600万元，双方故意提高级别管辖的标的额，规避即墨法院的审判管辖权，侵害了温泉集团的合法权益。对证据二的不动产登记信息的真实性不予认可，渤海湾公司在设计规划及提供给物业管理办公室的预留物业用房为40号楼，面积411平方米，渤海湾公司未经合法程序私自变更，将预留物业用房出卖，损害了全体业主的合法权益，也损害了温泉集团的合法权益。对证据三鳌山名苑楼牌号变更登记表无异议。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和二百二十七条规定了两种执行异议类型，一种是执行行为异议，系当事人或者利害关系人认为执行法院作出的执行行为违法而依据二百二十五条提出；另一种是案外人执行异议，系案外人对执行标的主张实体权利以排除执行，其依据是二百二十七条。上述两种执行异议从异议主体到当事人的救济途径，均存在显著不同，可以简要归纳为执行行为的违法通过执行异议和复议程序纠正，对执行标的的实体性争议，则通过诉讼程序解决。无论执行行为异议还是案外人执行异议，均需当事人、利害关系人或者案外人自行向执行法院提出，不能由其他主体代为主张。本案中，复议申请人渤海湾公司向即墨法院提出异议的理由以及向本院申请复议的理由均为涉案的四套房产是物业用房，其实体权利属于鳌山名苑全体业主共有，其目的是排除即墨法院（2020）鲁0282执3810号执行案件对该四套房产的执行，其本质是对即墨法院查封的涉案四套房产的实体争议。即墨法院查封涉案四套房产的行为是否损害了鳌山名苑全体业主的合法权益的问题，应该由鳌山名苑的全体业主向即墨法院提出异议，对涉案的四套房产主张实体权利，最终引导至案外人异议之诉程序确认涉案四套房产的实体权利归属，而不能由复议申请人渤海湾公司代替鳌山名苑全体业主提出异议，并在执行异议与复议程序中直接审查并认定。综上，即墨法院（2020）鲁0282执异192号执行裁定驳回渤海湾公司的异议理由欠妥，但结论正确，本院予以维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人青岛渤海湾房地产开发有限公司的复议申请，维持青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282执异192号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  于瑞军 审判员  王 松 审判员  焦兴凯 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳