江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初9000号原告：李萍，女，1987年3月14日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。原告：李芳，女，1985年9月23日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。上述二原告共同委托诉讼代理人：马红星、宋晓方，江西大升律师事务所律师。被告：张沁雨，男，1990年4月29日出生，汉族，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：陈华英，江西弘杰律师事务所律师。原告李萍、李芳（下称二原告）与被告张沁雨（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人马红星，被告委托诉讼代理人陈华英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿二原告损失共计200000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月9日，二原告与被告签订房屋租赁合同，被告将位于新余市商铺出租给二原告经营茶楼，租赁期限自2019年11月1日起至2022年10月31日止，租金按每季度16500元支付。合同签订后，被告向二原告交付了商铺，二原告随即对商铺进行了全面精装修并采购了茶叶。正当二原告准备开张经营茶楼时，商铺二楼的卫生间排污管道突然对室内排放污水，致使茶楼的装修全部毁损。被告应确保其出租的商铺质量安全，保证二原告正常使用，现由于该商铺排水管道设计不合理，导致卫生间对外排污，由此造成二原告的损失，被告应当承担赔偿责任。因与被告协商赔偿事宜未果，二原告为维护自身合法权益，遂诉至本院并提出上述诉讼请求。被告辩称，1.二原告诉称案涉商铺排水管道设计不合理导致卫生间对外排污，由此造成原告损失与事实不符。案涉商铺在转租给二原告前，一直由被告使用，从未发生过漏水问题。被告将商铺交付给二原告使用时，双方亦对该商铺进行过验收，商铺交付时并未存在任何问题，直至二原告对商铺重新装修后，才发生漏水问题。商铺排水管道是由开发商设计的，如是排水管道设计问题导致的，则与被告无关。据被告了解，案涉商铺所在小区存在漏水现象，漏水原因极有可能是整个小区的供水、排水系统出现了泄漏。基于此种原因的存在，如要被告承担责任，二原告应举证证明其损害结果与被告之间存在唯一因果关系。二原告要求被告对商铺漏水造成其损失承担赔偿责任，无事实和法律依据。2.二原告主张的损失无证据予以证明，且二原告存在扩大损失的主观故意。二原告主张的多项损失及损失计算方法，完全系根据二原告的主观认识和理解，无事实和法律依据。如本案二原告存在财产损失，二原告亦存在扩大损失的主观故意。商铺漏水问题发生当晚，二原告未及时抵达现场，亦未及时采取措施减少损失，对于损失的扩大，存在主观故意或重大过失，其自身应承担大部分责任。综上，请求法院驳回二原告的全部诉讼请求。二原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：一、《商铺租赁合同》一份，用以证明：2019年9月9日，二原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定二原告承租被告的商铺，租赁期限自2019年11月1日起至2022年10月31日止。二、照片十二张、视频光盘一张，用以证明：因被告交付的商铺存在排水管道设计不合理问题，商铺存在排水隐患，商铺漏水导致二原告财产损失约200,000元。三、房屋装修费用清单，用以证明：二原告承租案涉商铺后对商铺进行了装修，花费装修费用134,999元。四、江西增值税普通发票一份，用以证明：原告为本案诉讼财产保全支付保险费500元。被告对其主张依法提交了以下证据：一、《百乐村商业街商铺租赁合同》一份（复印件），用以证明：被告与新余市百乐房地产开发有限公司（下称百乐房产公司）签订租赁合同一份，案涉商铺开发商是百乐房产公司，被告是案涉商铺的承租人，并非所有权人。二、证明一份，用以证明：经百乐房产公司同意，被告将案涉商铺转租给二原告。经二原告申请，本院委托江西华大工程质量检测有限公司对案涉商铺漏水原因进行鉴定。2020年4月13日，江西华大工程质量检测有限公司作出的鉴定结论为：案涉商铺漏水的主要原因是二楼新加卫生间蹲式大便器下排水横支管与房屋原有下水立管的连接不满足相关设计要求而造成的，墙体发霉是卫生间漏水的次生表现。二原告支付鉴定费15,000元。经二原告申请，本院委托江西金山资产评估有限公司对案涉商铺漏水造成的损失金额进行评估。江西金山资产评估有限公司于2020年10月31日作出的评估结论为：装修损失金额为31,116.73元，库存茶叶损失金额为43,857元，低值易耗品损失金额为36,567.30元，上述损失合计111,541.03元。二原告支付评估费3000元。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于二原告提交的第二组证据，被告对关联性提出异议认为，只能证明案涉商铺被水淹过，商铺漏水原因并非排水管道设计不合理，而是二原告的不当装修。本院认为，关于案涉商铺漏水原因，本院已根据二原告申请委托江西华大工程质量检测有限公司进行鉴定，鉴定结论为：案涉商铺漏水的主要原因是二楼新加卫生间蹲式大便器下排水横支管与房屋原有下水立管的连接不满足相关设计要求而造成的。商铺二楼的卫生间是被告承租案涉商铺后装修时加装的，而二原告承租案涉商铺后的装修行为未涉及商铺的给排水系统，故被告的异议，本院不予采信。二、关于二原告提交的第三组证据，被告提出异议认为，该装修费用清单是由原告单方制作的，二原告装修案涉商铺所花费费用，被告不知情。本院认为，二原告提交的装修费用清单是二原告单方制作的，无相关凭证予以印证，本院不予采信。三、关于江西华大工程质量检测有限公司出具的司法鉴定报告，被告提出异议认为，其装修案涉商铺时并未改变卫生间排水设计，只是将卫生间的排水管接入了整栋楼的总排水管，且2016年至2019年期间，被告亦在案涉商铺经营茶楼，并未发生过漏水现象，鉴定报告未阐述原告的装修行为与商铺漏水存在关联，鉴定结论与事实不符。本院认为，根据鉴定报告，被告加装的卫生间横支管与原有立管连接处距排水立管管底垂直距离太小，不符合《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009版）第4.3.12条规定的要求，而二原告承租案涉商铺后的装修行为未涉及商铺的给排水系统，故被告的异议不成立，江西华大工程质量检测有限公司出具的司法鉴定报告，本院予以采信。四、关于江西金山资产评估有限公司出具的评估报告，被告对关联性提出异议认为，该评估报告未客观反映漏水原因与财产损失之间的关联性，评估报告中多项财产损失并非漏水原因所致，而是二原告自行扩大的损失，扩大部分的损失应由二原告自行承担，其中装修资产损失部分计入10%的管理费用无法律依据，茶叶损失部分，二原告未及时采取补救措施，应自行承担扩大部分的损失，且茶叶损失评估金额依据不足，低值易耗品损失部分与商铺漏水之间无直接因果关系。本院认为，该评估报告评估依据充分、评估程序合法、评估方法恰当，故该评估报告评估确定的各项损失金额，本院予以采信，但评估报告中评定的全部财产损失并非均属商铺漏水造成的直接损失。根据上述所采信的证据并结合庭审笔录，本院认定案件事实如下：2016年2月2日，被告与百乐房产公司签订《百乐村商业街商铺租赁合同》一份，约定被告租赁百乐房产公司位于商铺及过道楼梯间、2层南201号商铺及过道楼梯间，租赁期限为10年，自2016年2月2日起至2026年2月1日止。被告承租上述商铺后对商铺进行了装修，且在商铺二楼加装了一个卫生间。后经百乐房产公司同意，被告将上述商铺转租给二原告，并于2019年9月9日与二原告签订《商铺租赁合同》一份，约定：二原告租赁上述商铺用于经营茶庄，租赁期限自2019年11月1日起至2022年10月31日止，被告应于2019年9月9日前将商铺内设备、钥匙按约定条件交付给二原告，租金按季度支付，每季度租金为16500元，二原告应于合同签订之日支付第一季度租金并交纳押金11000元，之后于每季度第一个月的1日支付下一季度租金等。同日，二原告向被告支付了商铺首期租金16500元及押金11000元。合同签订后，被告向二原告交付了案涉商铺，二原告随即对商铺进行装修，装修内容包括墙面刷漆、局部吊顶、添置经营用具，未改动给排水管道和电路。另，二原告为经营需要，在商铺开业前采购了大量茶叶放置在商铺一楼。2019年9月25日，案涉商铺二楼卫生间反冒污水，所有生活污水均从二楼卫生间蹲式大便器排水管道反向冒出，污水从二楼楼梯口直接流向商铺一楼，致使商铺室内装修及部分物品受损。经二原告申请，本院委托江西华大工程质量检测有限公司对案涉商铺漏水原因进行鉴定。2020年4月13日，江西华大工程质量检测有限公司作出的鉴定结论为：案涉商铺漏水的主要原因是二楼新加卫生间蹲式大便器下排水横支管与房屋原有下水立管的连接不满足相关设计要求而造成的，墙体发霉是卫生间漏水的次生表现。二原告支付鉴定费15000元。经二原告申请，本院委托江西金山资产评估有限公司对案涉商铺漏水造成的损失金额进行评估。江西金山资产评估有限公司于2020年10月31日作出的评估结论为：装修损失金额为31116.73元，库存茶叶损失金额为43857元，低值易耗品（绿植、茶桌、电视、冰箱等物品）损失金额为36567.30元，上述损失合计111541.03元。二原告支付评估费3000元。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。二原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定。被告作为案涉商铺的出租人，依法负有在租赁期间内保持商铺符合约定用途的义务。现因被告向二原告交付的商铺二楼加装卫生间下水管不符合相关设计要求，导致污水从二楼卫生间排水管道反向冒出，商铺室内装修及部分物品受损。故被告未尽到其合同义务，其行为已构成违约，对于商铺不符合约定用途造成二原告的损失，被告依法应予赔偿。二原告承租案涉商铺后对商铺进行了装修，商铺卫生间漏水直接导致二原告为商铺所作装修受损，二原告该损失，被告应予以赔偿，根据评估报告，被告应赔偿二原告装修损失31,116.73元。二原告租赁案涉商铺用于经营茶庄，为经营需要，二原告在商铺开业前采购了大量茶叶放置在商铺一楼，因商铺漏水造成部分茶叶受损，部分未受损的茶叶因商铺漏水问题无法营业，受茶叶保质期的影响，也已失去价值。评估报告确定的茶叶损失金额是建立在所有茶叶均已失去价值的基础上，有失妥当，本院根据评估报告确定的茶叶损失金额酌定被告赔偿二原告茶叶损失30,699.90元（43,857元×70%）。二原告为经营需要在商铺内置办的绿植、茶桌、电视、冰箱等物品，并未因商铺漏水直接受损，二原告主张因商铺未能营业导致其置办的上述物品无利用价值故要求被告赔偿其置办费用损失，于法无据，故评估报告确定的低值易耗品损失金额36,567.30元，被告无需赔偿。另，关于本案鉴定（评估）费的负担问题，本院先后两次委托鉴定（评估）机构进行鉴定（评估），其中商铺漏水原因鉴定事项，原告支付鉴定费15,000元，该项鉴定系因被告向二原告交付的商铺存在漏水原因而引起，故鉴定费应由被告承担；损失金额评估事项，原告支付评估费3000元，因原告主张的损失范围部分不属于商铺漏水造成的直接损失，故评估费由二原告负担1337元，被告负担1663元。综上所述，被告应赔偿二原告装修损失31,116.73元，茶叶损失30,699.90元，二项合计61,816.63元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张沁雨应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李萍、李芳装修损失31,116.73元，茶叶损失30,699.90元，二项合计61,816.63元；二、驳回原告李萍、李芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，财产保全申请费1520元，合计3670元，由原告李萍、李芳负担2337元，被告张沁雨负担1333元。鉴定（评估）费18,000元，由原告李萍、李芳负担1337元，被告张沁雨负担16,663元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  李炜晟二〇二〇年十二月十五日法官助理朱秋凤书记员廖丽英