山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终2860号上诉人（一审被告）：刘炎，男，1991年7月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被上诉人（一审原告）：浙江绿升物业服务有限公司日照分公司，住所地日照市东港区海曲中路东段北侧，统一社会信用代码91371102575482071A。法定代表人：姚松亮，总经理。上诉人刘炎因与被上诉人浙江绿升物业服务有限公司日照分公司（以下简称绿升日照分公司）物业服务合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初5873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘炎上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，应依法予以撤销。根据上诉人和被上诉人签订的《中央绿城前期物业服务协议》，被上诉人应为上诉人提供一系列物业服务，而上诉人提交的证据能够证实被上诉人存在未提供服务或服务质量差等多项违约行为，如小区业主报修被上诉人迟迟不能上门维修，经常一拖再拖才上门检查，部分问题一直未予解决；被上诉人对小区楼宇的墙体未曾予以维护过，现在小区楼宇墙体多处出现瓷砖和石灰脱离等问题；从去年开始上诉人所住的28号楼4单元在空调开启时经常有空调水降落，类似下雨，将此问题反馈给被上诉人，到现在也未予解决；未对公共绿化进行养护和管理；小区内停车混乱，被上诉人接到通知后未予整改；小区楼宇单元门经常不能自动关闭，被上诉人迟迟未对故障单元门维修管理；经常出现小区内摆摊现象，被上诉人不予管理。二、被上诉人存在违约行为，上诉人根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，享有先履行抗辩权。绿升日照分公司未到庭答辩。绿升日照分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘炎支付物业管理服务费2237.3元（2019年6月1日至2020年6月30日）；2.判令刘炎支付违约金887.1元（暂计至2019年6月1日，自愿调整为每日千分之二）；以上合计3124.4元；3.刘炎承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：2018年5月26日，绿能日照分公司与刘炎签订《中央绿城前期物业服务协议》，主要约定：刘炎所购的物业位于中央绿城28号楼4单元1301室，房屋建筑面积约为106.81平方米；前期物业服务是指：在业主、业主大会、业主委员会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理；绿能日照分公司提供的物业服务包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.业主共用的公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理等；前期物业服务费约定：本物业管理区域前期物业费由刘炎按其拥有物业的建筑面积缴纳，没有建筑面积的，按个数缴纳，具体标准：1.高层住宅：1.6元/月?平方米；商铺：物业费2元/月?平方米；地下车位：45元/月?位等。注：物业费中已经计入高耗能共用设施设备（如：电梯、景观水系、景观照明等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用不另行向业主分摊；物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第1个月上旬，刘炎或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。违约责任：绿能日照分公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，刘炎有权要求绿能日照分公司限期改正，逾期未改正给刘炎造成损失的，绿能日照分公司承担相应的法律责任；刘炎违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，绿能日照分公司有权要求刘炎支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，对于欠费不缴纳的，绿能日照分公司可向项目所在地人民法院起诉等。绿能日照分公司主张刘炎自2019年6月1日至2020年6月30日未缴纳物业费，刘炎房屋面积是106.81平方米，每平方米1.6元，每月物业费是172.1元，累计拖欠物业费2237.3元，庭审中绿能日照分公司自愿放弃违约金887.1元。刘炎认可上述物业费未缴纳，提出因绿能日照分公司未履行职责，待绿能日照分公司整改后同意缴纳物业费，对于整改之前的物业费不同意缴纳。一审法院认为：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。绿能日照分公司与刘炎签订的《中央绿城前期物业服务协议》是双方的真实意思的表示，未违反国家法律、法规的相关规定，合法有效，依法应受法律保护，各方应按照合同约定全面履行合同义务。绿能日照分公司提供了基本的物业服务，刘炎作为业主应按约按时足额缴纳物业费。双方对于约定的每月1.6元/平方米，刘炎楼房面积为106.81平方米均没有异议，刘炎自2019年6月1日至2020年6月30日的物业费未缴纳亦没有异议，根据双方签订的《中央绿城前期物业服务协议》中约定的楼房面积计算尚欠物业费应为2221.7元，绿能日照分公司主张的物业费计算有误，待案涉楼房办理产权登记后以实际登记面积计算。现刘炎不同意缴纳上述物业费，并提出不同意缴纳物业费的原因系绿能日照分公司在物业服务中存在诸多服务不到位等问题。本案争议的焦点是：绿能日照分公司是否为刘炎提供了物业服务，刘炎是否应缴纳物业费等问题，一审法院作出如下分析：绿能日照分公司作为物业公司已经为刘炎提供了基本的物业服务，刘炎亦接受了绿能日照分公司提供的物业服务，刘炎应按约缴纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”现刘炎提出绿能日照分公司服务质量不到位等辩解，虽提供了照片等证据，但未能提供因物业服务导致其产生损失的证据，虽然物业公司在服务项目中可能存在一定瑕疵，但不能以此拒绝缴纳物业费的理由，故对于刘炎的抗辩意见，一审法院不予采信。如绿能日照分公司在物业服务中存在服务质量等问题，刘炎可在业主大会上向业主委员会、物业管理企业的相关行政管理部门提出，而不能成为拒缴物业费的依据和理由。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，一审法院判决如：刘炎于判决生效之日起七日内支付浙江绿升物业服务有限公司日照分公司物业费2221.7元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘炎负担。二审中，上诉人提交如下证据：证据一上诉人与被上诉人签订的《中央绿城前期物业服务协议》中第二章内容打印件一份（提交完整合同原件供核对），证明双方约定被上诉人应承担合同第二章第4-7条所列服务内容。证据二照片一宗，证明小区出现问题时被上诉人没有及时解决，服务不规范，未达到双方合同的要求。证据三案涉小区物业群业主聊天记录打印件一份，证明物业服务质量差是大部分小区业主的共识。本院认为，上诉人提交的证据一已经一审法院审核认定，本院不再重复审查；对上诉人提交的证据二、三，被上诉人未到庭质证，视为其放弃质证权利，本院予以采信，对其证明效力和证明事实在后文进行说明。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《中央绿城前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，对双方当事人均具有拘束力。根据上述合同约定，被上诉人应为上诉人提供包括小区共用部位维修、养护、管理和垃圾收集、清运等多项物业服务，如其提供的服务质量未达约定目标，上诉人有权要求被上诉人限期改正，逾期未改正给上诉人造成损失的，被上诉人应承担相应的法律责任。因此，虽然上诉人提交的证据能够证实被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，但上诉人应按照上述约定限期要求被上诉人整改，被上诉人未整改的，上诉人可就其损失要求被上诉人承担法律责任，而不能直接拒交或少交物业服务费，因此，上诉人主张的先履行抗辩权不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，处分得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘炎承担。本判决为终审判决。审判长  韩文卓审判员  王林林审判员  李晓艳二〇二〇年十二月三十日法官助理马琛书记员刘静怡