浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初1749号 原告（执行案外人）：余志强，男，1982年4月30日出生，汉族，住平阳县。 委托诉讼代理人：王凤羽，浙江九州大众律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陶勇，男，1974年2月13日出生，汉族，住平阳县，现羁押于福建省宁德监狱。 第三人（被执行人）：温从丰，男，1965年2月25日出生，汉族，住平阳县。 原告余志强与被告陶勇、第三人温从丰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月2日、2020年10月15日二次公开开庭审理了本案。原告余志强的委托诉讼代理人王凤羽、第三人温从丰到庭参加诉讼，被告陶勇因客观原因不能到庭，本案现已审理终结。 余志强向本院提出诉讼请求：1.停止对坐落于平阳县××镇××小区××幢××单元××室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认原告系上述房屋的产权人；3.依法判决被告协助办理上述房屋产权变更登记手续；4.本案诉讼费用由被告负担。该诉请经本院释明，原告撤回第一项中的解除查封及第三项诉讼请求，变更为：1.停止对坐落于平阳县××镇××小区××幢××单元××室房屋的强制执行；2.确认原告系上述房屋的产权人；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2007年7月19日，原告与被告温从丰签订了一份《房地产卖尽契约》，该房屋总价款为351250元，原告也已实际支付了购房款336250元，约定另外15000元待过户后支付。待房屋建好后，原告便装修入住至今。多年来，原告一直催促被告温从丰办理过户手续，但因房屋性质及政策问题，一直以来未能办理出产权证，便无法办理过户、变更产权。2020年3月19日，涉案房屋终于办理出了产权证，原本以为终于可以办理产权变更手续了。却不料，因温从丰与陶勇的债务纠纷，导致涉案房屋被法院查封，无法办理过户手续。遂原告依法向法院书面提出执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除对案涉房屋的查封，并中止执行。2020年4月20日，法院作出（2020）浙0326执异19号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并明确告知原告可在本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。原告认为涉案房屋已经出售给原告，原告也已经支付了近全部购房款，目前尚未办理过户手续并不是原告的过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，人民法院不得对该房屋进行查封。为此，原告依法向法院提出执行异议之诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告陶勇书面答辩称，原告余志强若确属在借款发生前购买了温从丰名下的房产，并支付了对价款且已长期占有使用涉案房产，那么其合法权益同样应受法律平等保护。但由于被告对该涉案房产买卖不知情，故提不出相应的证据与意见，因此，由法院依法公正裁判。 第三人温从丰述称：2003年间，第三人因县城改建所需将自有坐落于平瑞路房屋6间交付给平阳县综合开发建设指挥部平瑞路改建工程办公室拆除，后分得涉案房屋位置6间地基，共建造了12套商品房，留一套自住外，其余11套全部予以出售。现涉案房产虽初始登记在自己名下，但该案涉房产现确被原告购得，故请求法院依法支持原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据采信的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：该案涉房屋系温从丰开发建造，其在建造过程中，案外人余兴田于2004年11月23日认购了该案涉房产，并与温从丰签订了书面房地产卖尽契。2007年7月25日，案外人余兴田将该案涉房屋以448800元的价款转让给余志强。之后，余志强找温从丰将该案涉房屋买卖契约直接更换成余志强与温从丰之间的房屋买卖。前手尚留15000元待卖方办理好产权证后付清由余志强承受。庭审中，温从丰对该事实均予以认可。为证明实际入住，余志强提供了历月水、电费交费清单，温从丰当庭亦均予以确认。 另查明，2003年10月22日，（乙方）温从丰与（甲方）平阳县综合开发建设指挥部平瑞路改建工程办公室达成房屋拆迁补偿和外迁安置协议书，该协议主要约定：乙方同意将自有座落平瑞路房屋6间交付给甲方拆除，并自愿外迁到城东小区（即涉案房屋地段），甲方按规定给乙方安排宅基地6间，由乙方按规划自建，后温从丰在该6间地基上建造了12套商品房，除一套自住外，其余11套全部予以出售。另，该12套商品房因土地存在非法占地问题，故一直无法办理初始登记，直至2019年11月27日余志强代温从丰向平阳县自然资源和规划局缴纳了全部非法占地作价回购款后，于2020年3月19日领取了不动产权证书。案涉房屋证号为：浙（2020）平阳县不动产权第0005697号，共有情况为单独所有。 又查明，陶勇系温从丰之债权人。2016年3月3日，本院作出（2015）温平商初字第2016号民事判决，限温从丰于本判决生效后十日内偿还陶勇借款50万元及利息。该案生效后，因温从丰未履行判决书所确定的义务，陶勇向本院申请执行。在执行过程中，余志强向本院提出执行异议，本院于2020年4月20日作出（2020）浙0326执异19号执行裁定书，驳回余志强的异议请求，余志强遂向本院起诉，提出上述诉请。 本院认为，本案的争议焦点是：1.余志强对案涉房屋是否享有受法律保护的实体权利；2.该权利是否能够排除强制执行；3.余志强要求确认涉案房屋归其所有的请求是否准许。 一、关于余志强对案涉房屋是否享有受法律保护的实体权利 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照司法解释的规定，结合本案查明的事实，现从四点进行分析：第一，余兴田通过连环买卖将案涉房屋转让给原告，其均是在法院查封案涉房屋之前，已经签订书面的房屋买卖合同，该合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二，余志强提供的水电费票据及平阳县历史遗留个人兑现地基联建套房缴款通知书等证据能够证明其对于案涉房屋从购买到居住已经合法占有十余年。第三，余志强提供的余兴田与温从丰之妻余玉梅共同出具的购房款收据及当事人陈述，对案涉房屋购房款余志强已支付433800元的事实不持异议，且将剩余房款15000元汇入本院账户，可以认定余志强按照人民法院的要求交付执行，已经付清购房款。第四，案涉房屋至今未办理过户登记，是由于地基联建套房存在非法占地所致，出售人经向政府相关部门缴纳了作价回购款后才于2020年3月19日办理了初始登记，因此过错不完全在原告。 综合以上分析，余兴田通过房屋买卖协议，依法取得案涉房屋占有和使用的权利，之后受让余志强。虽因不动产变更登记事项尚未完成，余志强不是房屋所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对案涉房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。 二、关于余志强享有的实体权利是否能够排除强制执行 从性质上而言，物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权。余志强已经依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变更到其名下，在与申请执行人实现一般债权发生冲突时，应优先保护余志强的物权期待权。 本案中，余志强在案涉房屋被查封之前已享有应受法律保护的物权期待权，该权利能够排除针对案涉房屋陶勇对温从丰的金钱债权的实现。既然案涉房屋在本院查封时其实体权利人为余志强，余志强就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对案涉房屋停止执行的诉请，本院予以支持。 三、关于原告余志强要求确认涉案房屋归其所有的请求 依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，因其尚未取得涉案房屋的物权登记，故本院对该请求不予支持。 诉讼中，原告撤回诉讼请求第一项中的解除查封及第三项，系其自由处分民事权利的合法行为，并未违反相关法律、法规规定，本院予以准许。案涉房屋至今未办理过户登记虽过错不在原告，但酿成本案诉讼的直接原因是原告购买无证房产所致，故本案诉讼费用应当由原告负担。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行坐落于平阳县××镇××小区××幢××单元××室房屋； 二、驳回原告余志强的其他诉讼请求。 本案受理费8800元，由余志强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本院（2020）浙0326执异19号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  伍增荣 人民陪审员  蔡婷婷 人民陪审员  周小珍 二〇二〇年十二月二十五日 代书 记员  翁群淑