重庆市綦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0110民初4228号 原告：重庆禧德置业有限公司，住所地重庆市綦江区（万盛区）黑山镇农中社，统一社会信用代码915001105634833845。 法定代表人：伍洲，该司执行董事。 委托诉讼代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张茜，重庆万同律师事务所律师。 被告：重庆市万盛区同发商贸公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万东北路28号，统一社会信用代码91500110203297780G。 法定代表人：王正昌，该司经理。 委托诉讼代理人：阳长荣，重庆北信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨莹，重庆北信律师事务所律师。 原告重庆禧德置业有限公司（以下简称：禧德公司）与被告重庆市万盛区同发商贸公司（以下简称：同发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禧德公司的委托诉讼代理人史永峰、被告同发公司的委托诉讼代理人阳长荣、杨莹到庭参加诉讼。 原告禧德公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即与原告网签其所购10里·原麓1号商业楼商业X-X号、商业X-X号房屋的《重庆市商品房买卖合同》；2.判决被告立即缴纳其所购10里·原麓1号商业楼商业X-X号、商业X-X号房屋的契税及房屋专项维修资金。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判决被告立即与原告网签其所购10里·原麓1号商业楼商业X-X号房屋的《重庆市商品房买卖合同》；2.判决被告立即缴纳其所购10里·原麓1号商业楼商业X-X号房屋的契税及房屋专项维修资金。事实和理由：原、被告于2014年4月17日签订了商业X-X《商品房预订协议》，被告购买了原告10里·原麓1号商业楼商业X-X号房屋。该协议均未约定房地产权证办理的时间。2017年4月13日，包括涉案房屋在内的10里·原麓1号商业楼完成了初始登记并取得了一号商业楼房屋产权证的栋证。2017年9月，与涉案房屋同一栋的其他业主均完成了转移登记并办理了其所购房屋的房地产权证。但因1号商业楼2层自2014年4月17日起由被告实际占有使用，无法进行分户，因此测绘机构无法实测房屋面积。2019年5月7日，原被告双方签订了《商品房买卖补充协议》。在被告的协助下，1号商业楼X-X、X-X号房屋于2019年7月22日取得了编号为“竣190019”的《重庆市房产面积测算报告书（分割）》。原告于2019年9月3日取得了《不动产登记受理通知单》，完成了房屋分割变更登记（国有土地）事宜。由于被告一直不与原告进行网签《重庆市商品房买卖合同》，也一直未缴纳契税及房屋专项维修资金。经原告多次催告，要求被告履行配合义务，但被告均予以推诿。根据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”；《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”；《重庆市土地房屋权属登记条例》第十四条“申请土地房屋登记，应当由有关当事人共同申请”；再参照原告与1号商业楼的其他业主签订的《重庆市商品房屋买卖合同》第十三条第一、二款约定，也是由“甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。因此，办理转移登记的主体责任是被告，应当由被告提出申请或者双方共同申请。再根据原被告所签订的《商品房预订协议》第十五条约定及《住宅专项维修资金管理办法》第六条、第七条、《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第二条规定，涉案房屋的缴纳契税及专项维修资金的义务为被告。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料:（一）不动产权属证书:（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同”。涉案房屋中由于被告未按预订协议约定及法律规定缴纳契税及专项维修资金，也拒绝与原告网签《重庆市商品房买卖合同》，导致涉案房屋不符合《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定的房屋转移登记的形式要件，至今未能办理房地产权证。事实上，原告于2017年4月13日就已经完成1号商业楼整栋的初始登记，具备了办理转移登记的条件，除被告之外的其他业主均陆续办理了转移登记，但被告却一直未要求原告配合其办理房地产权证。由于原、被告所签订的《商品房预订协议》第五条均约定了房屋尾款应在原告办完房屋产权证后十日内支付。被告办理房地产权证就意味着需要缴纳剩余面积补差的房款（1，011，647元）、契税及专项维修资金，而不办证不仅没有任何损失，还可以不缴纳上述资金。换言之，由此可以得出，被告不办证就可以获取更多的商业利益，而办证却要付出更多代价。因此，被告对涉案房屋办理房地产权证一直是消极对待的，由于其不配合原告办理产权证，导致原告仍有826，927元房款无法收回。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告依法起诉，望判如所请。 被告同发公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原被告于2014年4月签订了案涉X-X房屋的商品房预订协议，商品房预订协议第五条约定了付款方式，尾款需在原告办完房产证后十日内支付，因此双方的真实意思表示是原告办理完不动产权证后，被告才支付尾款。2、案涉商品房预订协议具有商品房买卖合同的主要特征，且法院另案对该协议的三性进行过相应认定，因此被告不存在还应当与原告另行签订商品房买卖合同。3、根据重庆市城镇房地产交易管理条例第十九条，原告作为商品房预售人应当对买卖合同进行备案，并进行网上签约，是原告的义务。第二十六条第二款规定，商品房预售的，预售人应当自预售商品房交付使用之日起六十日内为预购人办理申请房地产权登记的手续，并取得房地产行政主管部门出具的登记受理通知书，案涉两套房屋属于原告的商品房预售行为，因此办证义务在原告。该条例系2019年9月26日重庆市人大修正，与不动产登记暂行条例不相冲突，包括2012年公布实施时也有该内容的规定。4、原告之前曾通知被告要求缴纳剩余房款、大修基金及契税，因原告要求不符合合同约定，特别是被告在取得不动产权证之前没有缴纳房屋尾款的义务，且按照不动产登记操作规范转移登记的相关规定，原告应当提交作为房地产企业办理不动产权证所需的不动产销售增值税发票、大证测绘资料等办证材料，至今原告并未开具发票（办证联是必须提交不动产登记中心的）。5、契税的缴纳时间是在办证过程中，在行政大厅税务窗口缴纳各自应承担的契税。大修基金是按照重庆市物业专项基金管理办法，由房地产商通知购房人，持相关的缴费书到银行缴纳，进入物业专项基金专用账户。原告至今也未履行过前述行为。 本院经审理认定事实如下：2014年4月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商品房预订协议》，约定乙方所购商品房坐落为重庆市万盛区黑山镇南门村“十里·原麓”商业第二层X-X号，建筑面积177.84平方米，其中套内建筑面积118.13平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积59.71平方米；2.本商品房总成交金额为1，155，960元，建筑面积单价为6500元/平方米，套内建筑面积单价为9785.49元/平方米；3.乙方于签订本协议时向甲方支付房款即80万元整，余款355，960元整在甲方办完房屋产权证后10日内支付；4.甲方应当在2014年4月30日前,依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用等。 2014年4月17日，被告向原告支付房款80万元。 2019年9月17日，原告取得坐落于万盛区黑山镇江流北路1号附1号X-X、X-X号不动产的房屋分割变更登记。 审理中，原告明确原告与被告需签订正式版的重庆市商品房买卖合同，之后再由原告的销售人员通过原告的系统向不动产登记中心申请网签。原告与被告均认可办理10里·原麓1号商业楼商业X-X号房屋的不动产权证需要网签《重庆市商品房买卖合同》。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否应当与原告网签其所购10里·原麓1号商业楼商业X-X号房屋的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告是否应当缴纳其所购10里·原麓1号商业楼商业X-X号房屋的契税及房屋专项维修资金。 一、依法成立的合同受法律保护且对双方当事人具有约束力。原告与被告签订的《商品房预订协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 原告明确原告与被告需签订《重庆市商品房买卖合同》，之后再由原告的销售人员通过原告的系统向不动产登记中心申请网签。在原告与被告已经签订《商品房预订协议》的情况下，原告与被告应当积极沟通协调达成一致，然后由原告向不动产登记中心申请网签，尽快办理涉案房屋的不动产权证以减少双方之间的纠纷。原告提供的证据不足以证明是被告的原因导致《重庆市商品房买卖合同》不能网签，应当承担举证不能的不利后果，所以原告要求被告与其网签其所购10里·原麓1号商业楼商业X-X号房屋的《重庆市商品房买卖合同》，无事实和法律依据，本院不予支持。 二、原告没有提供证据证明原告与被告约定被告应当向其缴纳其所购10里·原麓1号商业楼商业X-X号房屋的契税及房屋专项维修资金，亦未提供证据证明案涉房屋的契税及房屋专项维修资金的具体数额，应当承担举证不能的不利后果，所以本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。 综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告重庆禧德置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费40元，由原告重庆禧德置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  张毅 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  张琳