四川省珙县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1526民初1280号 原告：龚定奇，男，1974年1月21日出生，汉族，住址四川省珙县，现住四川省珙县。 被告：珙县天富房地产开发有限公司，住所地珙县巡场河西文鑫路******。统一社会信用代码：91511526662765635B。 法定代表人：秦永高，总经理。 委托诉讼代理人：周德树，公司员工。 委托诉讼代理人：吴世军，公司员工。 原告龚定奇与被告珙县天富房地产开发有限公司（以下简称天富房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚定奇、被告天富房产公司的法定代表人秦永高，及委托诉讼代理人周德树、吴世军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告龚定奇向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2010年7月18日签订的珙县商品房买卖合同合法有效，由被告协助原告办理产权变更登记；2.按照合同约定绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告，产权登记面积小于合同登记面积12.19㎡，被告应支付原告12.19㎡×2280×2＝55586.4元；3.判令被告向原告支付购房款资金利息40162.17元。（从2012年1月1日起至2020年9月10日止，按中国人民银行商业贷款利率计算利息，以后另计至办理不动产证为止）；4.判决被告返还五通费7460元、办证费及大修基金12540元；5.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告龚定奇放弃第3项诉讼请求，变更第4项诉讼请求为“判令被告返还五通费7460元”。事实和理由：2010年7月18日，龚定奇向被告购买位于珙县××镇××街××段××花园小区××幢××单元××号商品房××，合同约定建筑面积135.91㎡，按照2280元／㎡单价，总金额为309874.8元。2011年3月入住。2010年7月18日，双方签订书面购房合同，其中合同部分约定：一、分期付款：首付61975元，五通费7460元、办证费契税及大修基金12540元，余款247900元由开发商协助购房者办理公积金贷款支付开发商；二、商品房不能办理产权登记的由出卖人承担全部责任。三、按照合同约定绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告。被告现在备案登记面积123.72㎡，合同面积135.91㎡，小于合同登记面积12.19㎡。按照《省物价局、省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》【川价发（2008）196号文件】第一条之规定，被告应全额返还原告五通费7460元。因被告于2014年涉嫌一房多卖，被法院判入狱。在2015年被告被珙县人民法院纳入失信被执行人员名单中。因被告所开发的天富花园小区有违规超建950㎡和未缴纳相关部门必缴费用，并未向相关部门提供房屋竣工图和房屋建造面积，导致被告不能正常进入办证程序。综合以上被告个人原因导致天富花园整个小区大部分购房者未能办理住房贷款。从购房后至今，龚定奇在被告未能协助办理住房贷款后，多次要求向被告缴纳除首付外的剩余购房余款，原告多年来多方奔走，无法单个自行办理产权登记手续。2019年6月11日原告交到共管账户17567元，及2020年9月4日交到共管账户170000元及余款12540元并且抵减购房尾款多付五通费用7460元。原告现已付清全部房款。 被告天富房产公司辩称：1.同意原告第一项诉讼请求，双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，我司也愿意积极配合办理产权证；2.本案应以双方签订的商品房买卖合同为依据，原告支付的购房款并不是按合同约定面积支付，而是按实测面积支付的，故被我司不承担面积误差比超出3%部分房款双倍返还的责任；3.五通费是合同约定代收的，不应退还；4.我司协助了12户业主办理了银行按揭贷款，是原告不提供贷款的相关材料，不配合我司到银行贷款，导致至今原告未能贷款是原告自身的过错。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。经审理查明：天富房产公司于2007年6月8日经珙县工商行政管理局登记成立，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2011年1月20日珙县住房和城乡规划建设局对天富房产公司开发的天富花园房地产项目发放（珙）房预售证第30号《商品房预售许可证》，该证载明：售房单位为珙县天富房地产开发有限公司，项目名称为天富花园，房屋坐落地点：珙县巡场镇滨河西街北一段。2010年9月1日珙县天富花园经竣工验收合格。 2010年7月18日天富房产公司（出卖人）与龚定奇（买受人）签订《珙县商品房买卖合同》。主要内容：第一条、第三条、第四条约定买受人购买出卖人建设的位于珙县××镇××街××段××花园××幢××单元××号商品房，房屋建筑面积共135.91㎡，单价为2280元／㎡，总金额309874.8元；第五条面积确认及面积差异处理约定……1.双方自行约定大型维修金为6197元；第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第2种方式按期付款，即分期付款：首付61975元，按揭付款；第七条买受人逾期付款的违约责任约定，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；第八条交付期限约定为2010年10月30日前；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四：1.买房方交房款总金额的20%；2.五通费、办证费、大修金卖房方暂收贰万元（卖房方交房给买房方里买房方付给卖房方）；3.买房方首付房款61975元，剩余247900元，卖房方协助买房方在相关银行贷公积金交卖房方。合同附件六：房屋共用部分大修基金补充协议约定买房方交大修金为房价总金额2%。2010年7月18日，龚定奇支付天富房产公司购房款61500元，2010年11月19日支付天富房产公司五通费、大修金、办证费共计20000元，2011年3月，龚定奇入住涉案房屋并使用至今。另查明，天富花园1幢1单元201号房屋实际建筑面积为123.72㎡。庭审中，天富房产公司明确表明不能再协助龚定奇办理银行贷款，双方均不要求解除合同。 为切实解决珙县天富花园小区产权证办理相关遗留问题，各购房者（包括龚定奇）与天富房产公司签订《珙县天富花园业主购房核对明细表》，双方对已交房款、大修金、契税、合同面积、实际面积等进行了核对。经天富房产公司、珙县天富花园小区业主代表叶发全、珙县巡场镇人民政府、珙县巡场镇龙祥社区共同商议，于2018年11月29日签订《共管账户协议》，确定以龙祥社区名义在珙县农商银行珙州支行开设共管账户，对珙县天富花园购房户所欠房款进行共管。龚定奇于2019年6月11日向共管账户交纳17567元、于2020年9月4日向共管账户交纳170000元、于2020年11月2日向共管账户交纳12540元。龚定奇已共计交纳购房款281607元。庭审中秦永高陈述在龚定奇交首付款时天富房产公司优惠了龚定奇475元，故龚定奇已按房屋实测面积付清涉案房屋购房款。另查明，本案涉案房屋于2019年5月20日在珙县房产管理所办理备案登记。 本院认为，龚定奇与天富房产公司签订的《珙县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中双方均不要求解除合同，愿意继续履行合同。龚定奇现已付清了天富房产公司的购房款，天富房产公司作为出卖方亦应按合同约定，如期向买受人交付房屋，并在约定的期限内协助买受人办理房屋产权过户手续。天富房产公司交付房屋后，至今未按合同约定为买受人龚定奇办理房屋产权证，故龚定奇要求天富房产公司协助其办理产权变更登记的诉求应予以支持。 关于房屋面积确认及面积差异的处理。根据双方签订的《珙县商品房买卖合同》第五条约定，虽然龚定奇取得的房屋建筑面积123.72㎡与合同约定的135.91㎡误差为12.19㎡，绝对值超出3%，但龚定奇并未按135.91㎡付清购房款，故天富房产公司不承担面积误差比超出3%部分房款双倍返还的违约责任。 关于是否应退还五通费。根据原、被告双方签订的《珙县天富花园业主购房核对明细表》及查明事实，双方已将五通费纳入龚定奇已交房款，故龚定奇诉请被告退还此笔费用，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下： 一、被告珙县天富房地产开发有限公司与原告龚定奇签订的《珙县商品房买卖合同》合法有效； 二、本判决生效后60日内，被告珙县天富房地产开发有限公司协助原告龚定奇到珙县不动产登记中心办理位于珙县××镇××街××段××花园××幢××单元××号商品房的转移登记手续； 三、驳回原告龚定奇的其他诉讼请求。 案件受理费2615元，由原告龚定奇负担2515元（已申请免交），由被告珙县天富房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 熊 静 人民陪审员 李 军 人民陪审员 罗朝红 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员 张 洁