四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11774号 上诉人（原审原告）：吴国华，男，1979年10月1日出生，汉族，住成都市高新区。 上诉人（原审原告）：王晓燕，女，1979年10月21日出生，汉族，住成都市高新区。 上诉人（原审原告）：胡敏，女，1974年11月17日出生，汉族，住重庆市璧山县。 上诉人（原审原告）：鄢开强，男，1974年4月12日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 上诉人（原审原告）：燕莉，女，1979年11月27日出生，汉族，住四川省射洪县。 上诉人（原审原告）：马季，男，1980年3月19日出生，汉族，住成都市新都区。 六上诉人共同委托诉讼代理人：朱治钢，四川迪泰（德阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李函蔚，女，1981年7月26日出生，汉族，住成都市高新区。 被上诉人（原审被告）：四川中德荣和商业管理有限公司，住成都市高新区中和会龙路******附**。 法定代表人：孙滨，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢莉芝，女，汉族，1985年9月25日出生，住成都，住成都市青羊区员工。 委托诉讼代理人：毛永，男，汉族，1982年10月27日出生，住重庆市巴**，系公司员工。 上诉人吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季因与被上诉人李函蔚、四川中德荣和商业管理有限公司（以下简称中德荣和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 吴国华等人上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判支持吴国华等人的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由李函蔚、中德荣和公司承担。事实与理由：一、一审法院事实和法律认定错误。1.2018年8月1日签订《商品房租赁合同》时李函蔚知晓中德荣和公司系受托人身份，并提前要求吴国华等人向中德荣和公司出具《委托函》。在租赁和使用该房屋前，审查中德荣和公司是否对案涉商铺享有合法处分权是李函蔚应尽的合同义务。2018年8月1日的《商品房租赁合同》是三方在场的情况下签订，2018年8月22日李函蔚将《租赁保证金收据》、《装修管理协议》原件交付吴国华等人一方收讫。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，吴国华等人认为本案《商品房租赁合同》在其和李函蔚之间直接产生法律约束力，其享有委托人介入权。2.即便李函蔚不知道吴国华等人的委托人身份，但在2019年8月20日，吴国华等人已经通过诉讼的方式向李函蔚和中德荣和公司披露了委托人身份，即行使了委托人介入权，诉讼中中德荣和公司亦当庭披露李函蔚的身份。3.2019年11月12日签订的《商品房租赁合同解除协议》不发生解除效力。首先，因案涉《商品房租赁合同》仅在吴国华等人和李函蔚之间发生法律效力，中德荣和为无权处分，李函蔚不能以表见代理为由行使善意第三人抗辩权，而应向吴国华等人承担违约责任。其次，（2019）川0191民初10885号判决第一项是对形成权判决而不是给付判决，其为对法律关系的事后确认，何时下达该判决并不影响委托合同关系已经于2019年8月27日解除的法律状态，李函蔚作为诉讼当事人之一，应当对解除委托的事实知晓并应对受托人是否有权解除协议作出理性判断。再次，即便按照原审判决的推理，《商品房租赁合同》也只因无权处分而效力待定，在（2019）川0191民初10885号案件审理过程中，吴国华等人当时就否认该协议及其解除效力，该意思表示已经当庭送达李函蔚。最后，庭审中中德荣和公司认可“吴国华等人与其委托合同关系已于2019年8月27日解除”这一事实，这说明中德荣和公司和李函蔚均知晓需要得到吴国华等人的同意，其双方签订的解除协议才能生效。二、一审判决和（2019）川0191民初10885号民事判决在本质上存在冲突。（2019）川0191民初10885号判决第三项判定“中德荣和公司应转交李函蔚租赁保证金22000元给吴国华等人”，并认为“李函蔚就该租赁保证金可在租赁关系中向吴国华等人主张权利”，各方当事人未对判决内容提起上诉，该判决已于2020年2月4日生效，且于同年4月10日执行完毕。该生效判决已经认定案涉《商品房租赁合同》在吴国华等人和李函蔚之间直接产生法律约束力。三、一审未查清李函蔚和中德荣和公司所应承担违约责任的方式和金额等基本事实。首先，案涉合同直接在吴国华等人和李函蔚之间产生法律效力，故李函蔚应当直接向吴国华等人缴纳欠付租金。其次，（2019）川0191民初10885号民事判决已经查明李函蔚应当在2019年5月1日前支付2019年5月15日至2019年8月14日期间租金，2019年8月1日前支付2019年8月15日至2019年12月14日期间租金，并在2019年12月1日前支付2019年12月15日至2020年3月15日期间租金。至2020年1月7日，李函蔚已经逾期6个月，也未支付此期间物业费。根据案涉合同约定，其已经构成根本违约，吴国华等人依照《中华人民共和国合同法》第九十三条享有合同约定的解除权。且中德荣和公司通知李函蔚停止支付的时间为2019年8月27日，即在委托合同解除之后、（2019）川0191民初10885号案件审理过程中，故该通知对李函蔚不产生法律效力。再次，（2019）川0191民初10885号判决已经查明李函蔚实际缴纳租金至2019年5月14日止，2019年5月1日至2020年1月15日8个月租金176000元未缴纳。按照案涉合同约定，李函蔚应当按每日万分之六点六七向吴国华等人承担资金占用利息。在案涉合同解除后，李函蔚至今亦未将案涉商铺交付给吴国华等人，故还应按月租金标准承担案涉商铺占有使用费至其交付之日止。2020年4月29日，吴国华等人在通知李函蔚和中德荣和公司交还商铺无果后，找开锁公司开锁，且替李函蔚缴纳2019年4月23日至2020年4月29日物业费18178元，原审对这一系列开支并未审查。四、中德荣和公司和吴国华等人的委托合同为案涉租赁合同的从合同，如果按一审的思路，委托关系需要另案处理，那么中德荣和就不适宜作为本案适格被告。综合以上事实和理由，应依法撤销原审判决，支持吴国华等人全部诉讼请求。 李函蔚辩称，在其与中德荣和公司签订合同时，并不知道吴国华等人是房东，之后亦是按照合同履行，押金也是向中德荣和公司支付的。合同是2019年11月13日解除的，并已结清所有的水电费、物管费，未收房清理的责任在于吴国华等人。 中德荣和公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确；2.吴国华等人基于同一案件事实分别以3个不同的案件向不同的法院起诉，属于浪费诉讼资源；3.吴国华等人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回其全部上诉请求。 吴国华等人向一审法院起诉请求：1.确认吴国华等人与李函蔚关于成都市高新区商铺的租赁合同已于2020年1月7日解除；2.判令李函蔚立即腾退成都市高新区商铺给吴国华等人，如拒绝腾退，应承担吴国华等人预计支付的清洁费、维修费、开锁费等全部腾退费用；3.判令李函蔚立即支付2019年7月6日至2020年1月15日期间租金和占用费139333.33元和逾期利息22146.67元，并自2020年1月15日起至付清之日止以未支付金额为基数按月利率2%支付占用利息；4.判令李函蔚结清欠缴的物业费、水电费等费用，包括物业费7121.21元、水电费10000元、清洁费1000元、维修费1000元、开锁费100元；5.判令中德荣和公司对第一至第四项承担补充责任；6.案件受理费由李函蔚和中德荣和公司承担。一审审理中，吴国华等人明确，其主张的逾期利息即为合同中约定的违约金且其主动下调违约金；其主张的物业费系其按照前期物业合同从2019年4月23日开始计算得出的金额，其主张的水电费、清洁费、维修费、开锁费目前均未实际发生。 一审查明事实：2016年7月3日，鄢开强与四川中德世纪置业有限公司签订了《中德·英伦联邦认购协议书》，约定鄢开强自愿认购“中德·英伦联邦”项目C区商铺，当日鄢开强向四川中德世纪置业有限公司支付定金200000元。 2018年7月30日，吴国华、鄢开强向中德荣和公司出具《委托函》，载明二人就号商铺委托中德荣和公司代其招商，并载明“本人已知晓在未开通网签前的租赁合同签订需由贵司先行与租房签订合同，待租房办理完营业执照等手续后再与本人换签租赁合同的特殊事项”、“本人委托租赁条件为：（1）#：商铺面积149㎡，租赁22000元，合同期年，免租期3个月，自第三年起每年递增8%，租金季度支付、押金1个月，本人同意支付0个月租金作为招商服务费”。 2018年8月1日，中德荣和公司与李函蔚签订《商品房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定中德荣和公司将案涉房屋出租给李函蔚，租期自2018年11月6日起至2023年8月5日，实际计租期以中德荣和公司书面通知时间为准；租金季付，合同签订后5日内预付2018年11月6日至2019年2月5日的租金66000元，于2019年1月20日前预付下一季度租金，以后每期租金在上期的最后15日前预交（节假日顺延），以后每季度租金的计费时间及交费时间依此类推；具体租金如下：2018年11月6日至2019年8月5日暂定198000元，2019年8月6日至2020年8月5日暂定264000元，2020年8月6日至2021年8月5日暂定285120元，2021年8月6日至2022年8月5日暂定307930元，2022年8月6日至2023年8月5日暂定332564元；本合同签署后，李函蔚应于合同签订当日支付22000元作为租赁保证金；李函蔚不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每半年租金总额1‰支付违约金给中德荣和公司，逾期15日仍未足额支付租金及违约金，视为李函蔚根本违约，中德荣和公司有权单方面解除合同，李函蔚应无条件退场，同时李函蔚应向中德荣和公司支付违约金22000元，且租赁保证金不予退还；租赁期内，如李函蔚未能按时足额支付租金、物业服务费、能源费、违约金及其他应当支付的费用或未能履行合同约定的其他义务的，中德荣和公司有权从租赁保证金中抵扣应付未付款项、赔偿金额或直接以租赁保证金抵扣违约所造成的损失；任何一方擅自终止本合同皆视为违约，违约方应向对方支付300000元违约金，且守约方有权单方面解除本合同。当日，李函蔚向中德荣和公司缴纳了租赁保证金22000元，以及租赁服务费22000元。 2018年8月12日，李函蔚签署《装饰装修管理服务协议》，开始进场装修，并向物业管理公司交纳装修保证金5000元。2018年8月20日，李函蔚以该商铺作为经营场所注册个体工商户。 2018年8月24日，吴国华等人作为买受人，与四川中德世纪置业有限公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定吴国华等人按份购买中德英伦联邦C区商业产权的房屋，建筑面积149平方米。2019年4月15日，马季与案涉房屋的物业管理公司进行交接，接收了案涉房屋。 2019年7月24日，李函蔚在装修时缴纳的保证金5000元抵扣了案涉房屋2018年11月7日至2019年4月23日期间的物管费。 2019年8月20日，吴国华等人向成都市高新技术产业开发区人民法院提起对中德荣和公司、李函蔚等人的诉讼，要求解除与中德荣和公司之间的委托合同关系，并要求中德荣和公司返还2018年11月6日至2019年7月5日期间的租金及支付租赁保证金以及相应的资金占用利息。审理中，中德荣和公司与李函蔚于2019年11月13日签订《商品房租赁合同解除协议》（以下简称《解除协议》），载明中德荣和公司与双方签订的《商品房租赁合同》于2019年11月12日解除。中德荣和公司与李函蔚当庭陈述，双方签署《解除协议》后，李函蔚缴纳房租、物业服务费、水电费等至2019年11月12日，李函蔚于2019年11月13日腾退。2019年12月31日，成都市高新技术产业开发区人民法院作出（2019）川0191民初10885号民事判决，认为吴国华等人与中德荣和公司之间成立委托关系，吴国华等人作为委托人可以随时解除委托合同，且吴国华等人在收房前并不实际享有案涉房屋的占有、使用权利，故也不享有收房前案涉房屋产生的租金收益。综上，成都市高新技术产业开发区人民法院判决：1.确认吴国华等人与中德荣和公司的委托合同关系于2019年8月27日解除；2.判令中德荣和公司向吴国华等人支付2019年4月15日至2019年7月5日期间的租金59400元及资金占用利息；3.判令中德荣和公司向吴国华等人返还租赁保证金22000元及资金占用利息。至本案一审法庭辩论终结前，该判决已生效且中德荣和公司已执行完毕。 2020年1月7日，李函蔚签收了吴国华等人向其发出的《立即腾退通知函》，载明因李函蔚未支付租金或占用费，故通知李函蔚案涉《租赁合同》于2020年1月4日解除，限李函蔚在收到本函之日起七日内腾空商铺、恢复原状。 一审另查明，案涉商铺的物业费为每月10元/平方米。 一审中，吴国华等人当庭陈述，其在四川省成都高新技术产业开发区人民法院审理过程中，得知了李函蔚与中德荣和签署《解除协议》时，就表示了不认可《解除协议》的效力，并认为中德荣和公司并无权与李函蔚签订《解除协议》。李函蔚陈述，其与中德荣和公司签订《解除协议》后，即腾退了房屋并按中德荣和公司的要求将房屋钥匙交付给案涉房屋的物业管理公司。中德荣和公司陈述，物业管理公司收取了李函蔚交付的案涉房屋钥匙后，并未交还给吴国华等人，且其收取了李函蔚截至2019年11月12日之前的房租后，并未支付给吴国华等人。 一审法院认为，中德荣和公司受吴国华等人的委托，以自己的名义与李函蔚签订《租赁合同》，该《租赁合同》真实有效。一审法院对本案的争议焦点分述如下： 针对《租赁合同》的相对方。吴国华等人主张在签订《租赁合同》时李函蔚就知道吴国华等人是《租赁合同》的相对方，但李函蔚对此并不认可。根据一审查明的事实，在签订《租赁合同》时吴国华并未与四川中德世纪置业有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，吴国华等人也未提供其他证据证实李函蔚在与中德荣和公司签订《租赁合同》时就知道中德荣和公司与吴国华等人之间的关系。因此，《租赁合同》并不直接约束吴国华等人和李函蔚，合同的相对双方应为中德荣和公司和李函蔚。 针对《租赁合同》的解除和腾退。吴国华等人主张，李函蔚与中德荣和公司签订的《解除协议》无效，李函蔚与中德荣和公司串通损害了吴国华等人的利益。一审法院认为，吴国华等人虽系案涉房屋所有权人，但并非《租赁合同》的合同相对方，李函蔚与中德荣和公司签订《解除协议》时，法院尚未对中德荣和公司与吴国华等人的委托合同关系做出认定，李函蔚依据合同相对性与中德荣和公司签订《解除协议》并不违反法律规定；李函蔚在签订《解除协议》时便结清了所有费用，也不存在拖欠费用的情况。故吴国华等人主张因李函蔚与中德荣和公司串通并无事实与法律依据，一审法院不予认可。在吴国华等人向李函蔚发出《立即腾退通知函》时，李函蔚与中德荣和公司的《租赁合同》已经解除，且李函蔚已经腾退了房屋并结清了租金、物业服务费、水电费等费用，故吴国华等人发出的《立即腾退通知函》对李函蔚不产生解除合同的法律效力。此外，本案中，李函蔚于2019年11月13日已经腾退了房屋，故吴国华等人主张腾退并无事实及法律依据，一审法院不予支持。 针对租金、占用费及其他费用。本案中，中德荣和公司代收了李函蔚缴纳的租金及退还的房屋钥匙，但至一审法庭辩论终结前中德荣和公司未将李函蔚支付的租金转给吴国华等人、未将李函蔚已腾退的情况告知吴国华等人、未将李函蔚退还的房屋钥匙交付给吴国华等人，中德荣和公司的行为给吴国华等人造成了损失，应当承担相应的责任。但中德荣和公司与吴国华等人的法律关系与本案并非同一法律关系，吴国华等人可以另行主张权利。综上，对于吴国华等人主张由李函蔚支付租金及利息、占用费及利息、物业服务费、水电费等费用的主张，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：驳回吴国华等人的全部诉讼请求。案件受理费1765元，由吴国华等人负担。 二审中，吴国华等人提交了以下新证据： 第一组：2019年6月1日吴国华与李函蔚谈话录音1份，证据内容：2019年06月01日上午，吴国华等人找李函蔚，经李函蔚询问对方身份，吴国华表示自己是房东，需要相关票据、装修证明，并提出“我们是去年8月1日签的租赁合同嘛”，李函蔚回答“啊，哦”，双方还就租金标准是否适当进行了讨论。拟证明李函蔚知晓吴国华等人与中德荣和公司的委托关系。 第二组：110报警通话录音材料及开锁进入时的现场视频资料。该证据显示2020年4月29日下午吴国华报警称其铺面出租后长期关门，希望进去看看，请公安派人到场，视频显示公安等人和吴国华等人一并开锁进入了案涉房屋中。拟证明李函蔚未将房屋移交给吴国华等人。 第三组证据：物业费收据1页，拟证明吴国华等人替李函蔚补缴2019年11月13日至2020年02月29日期间物业费共计5006.4元，尚欠2020年03月01日至2020年04月29日期间物业费1788元。 第四组：水电费收据1页，拟证明吴国华等人替李函蔚补交水电费115.02元。 第五组：开锁费收据1页，拟证明因李函蔚拒绝配合开门，吴国华等人不得不自行开锁，垫付开锁费160元。 李函蔚质证认为，对第一组录音证据真实性予以认可，该谈话发生于2019年6月，在这之前，其并不知晓吴国华等人与中德荣和公司的委托关系；对第二组证据其不清楚真实性；对第三组、第四组证据，李函蔚认为其在2019年11月13日已经解除合同，后续的开支不应当由其负担；第五组证据，李函蔚认为与其无关。 中德荣和公司质证认为，对第一组证据的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，2019年4月15日吴国华才交清房款，接收商铺，才享有商铺的占有使用权；对第二组证据的真实性予以认可，对关联性不予认可，认为根据物业公司反馈的情况，物业公司于2019年11月12日通知了吴国华等人领取钥匙并通知了李函蔚已退房；对第三、四组证据的真实性无异议，对关联性有异议，该证据的费用都是吴国华等人应当向物业公司缴纳的费用；对第五组证据真实性无异议，对关联性有异议，该证据是吴国华等人为达到自己的目的而产生的费用，应当由其自行承担。 本院对前述证据的真实性、合法性予以确认，对证据关联性和证明力将综合认定。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，中德荣和公司以自己名义与李函蔚签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案争议焦点为吴国华等人是否与李函蔚建立了直接的租赁合同关系，李函蔚与中德荣和公司签订的《解除协议》是否有效。 吴国华等人认为，其持有案涉租赁合同的原件，2019年7月24日的物业单据是李函蔚以吴国华名义开具，且2019年6月1日的录音也表明了双方建立了直接的合同关系。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。从二审中吴国华等人提交的2019年6月1日录音证据来看，李函蔚当时尚不认识吴国华等人，吴国华关于“我们是去年8月1日签的租赁合同嘛”的表述，与吴国华录音时需作自我介绍、案涉租赁合同以中德荣和公司名义签订等事实明显不符，明显是吴国华等人在录音状态下的诱导性表述，故该证据不能证明李函蔚在合同订立时即知晓中德荣和公司与吴国华等人的委托关系。吴国华等人持有的租赁合同来源和获取时间不明，不能单独作为认定李函蔚在订立租赁合同时即知晓存在委托关系的证据；李函蔚在2019年7月以吴国华名义支付物管费，只能表明当时其知晓了案涉房屋物权的相应变动情况，不能证明其在订立合同时就已知晓委托关系的存在。故吴国华等人提交的前述证据均不能证明李函蔚在订立合同时即知晓委托关系的存在。还需指出的是，2018年8月1日中德荣和公司与李函蔚签订了《租赁合同》，虽然在此前吴国华等人向中德荣和公司出具了委托函，但此时吴国华等人尚未与案涉房屋开发商签订正式的房屋买卖合同，更未支付房款、实际占有房屋及取得物权，因此该委托函在租赁合同订立时尚不具备实际履行条件，按照一般常理，结合录音证据中李函蔚尚不认识吴国华等人的事实，应当认定李函蔚在订立合同时不知晓中德荣和公司系受吴国华等人委托。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”2019年6月1日李函蔚知晓吴国华等人与中德荣和公司的委托关系后，并无证据证明存在因李函蔚原因导致中德荣和公司对吴国华等人不履行义务的情形，因此吴国华等人作为委托方无权在此时介入租赁合同关系，直接成为租赁合同中李函蔚的相对方。因此，本院对吴国华等人关于李函蔚知晓委托合同关系，李函蔚与吴国华等人建立了直接合同关系的主张不予支持。 关于中德荣和公司与李函蔚的解除协议是否合法有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”李函蔚的合同是基于出租方系中德荣和公司而订立，吴国华等人起诉要求解除对中德荣和公司的授权后，李函蔚有权拒绝选择吴国华等人为合同相对方，在此情况下，李函蔚的合同相对方仍为中德荣和公司。因中德荣和公司已经不能再继续履行合同义务，故李函蔚有权要求解除租赁合同，双方协议解除租赁合同的行为不构成恶意串通，中德荣和公司同意解除的行为亦不构成无权处分，该解除行为合法有效。 本案中，因吴国华等人与李函蔚未形成直接的租赁合同关系，吴国华等人要求李函蔚支付租金、占用费、物业、水电等租赁费用的主张均不能成立，故吴国华等人要求中德荣和公司承担补充责任的前提条件亦不存在，吴国华等人可另行向中德荣和公司主张权利。 综上，吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3530元，由吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二〇年十二月三日 书记员 袁雅丽