山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初6048号原告：泰安市至诚物业管理有限责任公司，住所地：泰安市泰前大街温泉小区，统一社会信用代码：91370902726214921T。法定代表人：王兴杰，经理。委托诉讼代理人：焦平春，山东锦春律师事务所律师。被告：聂利勇，男，1989年12月25日生，汉族，住泰安市泰山区。原告泰安市至诚物业管理有限公司与被告聂利勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰安市至诚物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付自2019年1月1日起至2020年12月31日止拖欠物业管理费3565.7元及违约金(自逾期之日起暂时按照每日万分之五计算至被告实际支付之日止，暂计算至2020年10月30日的违约金为730.51元)；2.依法判令被告立即支付拖欠水费371.7元；3.赔偿因实现债权支出的费用2000元。4.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告系泰安市泰山区大安绿视界小区17号楼1单元201室业主，房屋面积94.63m2。根据被告2015年5月29日同泰安市至诚物业管理有限责任公司(以下简称原告)达成的《前期物业管理服务合同》之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2019年1月1日至2020年12月31日止拖欠物业管理费3565.7元、水费371.7元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其未予理睬。现根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条、第五条及第十一条约定：每6个月交纳一次物业管理服务费，交纳时间为前一缴纳期限届满15日内。逾期不交者，原告有权依法催交，被告应承担原告实现债权的费用(包括律师费)，并自逾期之日起按应交费用的千分之三按日向被告收取违约金。被告自2019年1月1日起至今未向原告缴纳物业管理服务费，截止2020年12月31日，被告欠原告物业服务费累计达3565.70元，原告主张按照每日万分之五计算违约金至2020年10月30日为730.51元，原告因实现债权支出律师费2000元，根据《前期物业管理服务协议》约定，被告应承担上述费用。被告聂利勇辩称：2019年之前我所有物业费全部交齐了，没有拖欠过。2018年开始我家下水道出现堵塞，在2020年6月份我家下水道又堵了，把我家里泡了三天两夜，地板、墙面、橱柜、线路和背景墙都泡了。我之前一直都心甘情愿的交物业费，现在物业不负责，消极怠工，拖延时间，给我造成了严重的损失，原告把我下水道堵了的事情处理之后我才会交物业费。本院经审理认定事实如下：2015年5月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。房屋坐落位置：大安绿视界17号楼1单元201室，建筑面积94.63平方米。电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.57元（含电梯运行费0.30元/月/平方米）。缴纳费用时间：乙方与开发企业收楼时与甲方签订《前期物业服务协议》，并预交一年物业服务费，预交一年期满后十五日内乙方第二次交费，预交半年，到期后再按半年预交，依次类推。经多次催交，乙方逾期6个月仍未交纳物业管理服务费，甲方可以向法院提出诉讼，甲方实现债权所支出的费用（包括律师费）由乙方承担。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，或通过张贴公式等形式予以催交。被告自2019年1月1日至2020年12月31日未交纳物业管理服务费3565.70元。原告提交物业费催缴律师函、邮寄费发票、运单明细各一份，证实原告在起诉前已向被告催收物业费用；原告按日万分之五计算违约金、主张被告拖欠水费371.70元，被告均无异议。原告提交《法律服务委托合同》、山东增值税普通发票、中国农业银行转账汇款回执各一份，证实原告委托山东锦春律师事务所处理原被告物业服务合同纠纷一案，并支付律师代理费2000元。对该费用被告无异议。关于被告主张的下水道堵塞问题，被告提交了2018年3月23日疏通下水道支出60元的收据一份。在该收据背面，原告工作人员展保梅写到：室内若出现下水道堵塞（自用部位）物业免费疏通一次，并加盖了公章。2020年6月，被告居住的楼下检查井到室内一侧排水管道发生堵塞，造成被告家中室内污水溢出。根据双方签订的前期物业管理服务协议约定：甲方（即原告）对房屋公用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理。共用设施设备是指共用的下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、排水沟（渠、池、井）和公用设施设备使用的房屋、安防设施设备等（不含乙方自用部位）；被告据此拒交物业费，要求原告承担相应损失。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，本院予以确认。该合同对原告及被告均具有约束力，双方均应按照该合同约定履行各自义务。本案中原告按照合同约定实际履行了相应物业服务义务，被告应当交纳物业服务费，现原告要求被告支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3565.70元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的违约金,原、被告双方在签订的《前期物业管理服务协议》中对物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准进行了约定，被告无正当理由拒不交纳物业服务费，已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。协议中约定逾期违约金额支付标准为3‰/日，原告主张按日万分之五计算违约金，因原告未提交逾期交纳物业费造成的损失数额，本院依法酌定违约金标准为自2019年1月1日至2019年8月19日按日万分之五计算，自2019年8月20日至被告实际付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。对于原告要求被告支付拖欠的水费371.70元，被告无异议，本院予以支持。关于律师代理费，《前期物业管理服务协议》中约定“甲方实现债权所支出的费用（包括律师费）由乙方承担”，且原告已实际支出该项费用，故对于原告要求被告赔偿其因实现债权支出的费用2000元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告主张原告赔偿其因下水道堵塞污染室内造成损失的请求，因其未提供相关损失的证据、也未提交2020年疏通管道支出的费用，且原告也不同意赔偿，对该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告聂利勇于本判决生效之日起五日内支付原告泰安市至诚物业管理有限责任公司物业服务费3565.70元；二、被告聂利勇于本判决生效之日起五日内支付原告泰安市至诚物业管理有限责任公司违约金（自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按协议约定的交费方式，以当期未交纳物业费为基数，按日万分之五计算；自2019年8月20日起至被告实际付清之日止，按协议约定的交费方式，以当期未交纳物业费为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；三、被告聂利勇于本判决生效之日起五日内向原告支付拖欠水费371.70元；四、被告聂利勇于本判决生效之日起五日内支付原告泰安市至诚物业管理有限责任公司律师代理费2000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告聂利勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数，提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  徐燕二〇二〇年十二月二十日书记员  王娜