贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初1186号原告：宋攀攀，男，1988年9月16日出生，汉族，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：黄丽，贵州听君律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：于飞，贵州听君律师事务所实习律师，特别代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**。法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，系公司员工，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所，住所贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**div>法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，系公司员工，一般代理。原告宋攀攀与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月8日公开开庭进行审理。原告宋攀攀之委托诉讼代理人黄丽、于飞，被告麒鑫房开公司之委托诉讼代理人黄勇到庭参加了诉讼，被告伟庭房开公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案因疫情原因依法扣除相应审理期限，现已审理终结。原告宋攀攀向本院提出诉讼请求:1.依法确认原被告于2017年12月19日签订的《商品房买卖合同》无效。2.依法判令被告麒鑫房开公司返还原告已付购房款人民币115668元，并支付原告违约金22649元（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率两倍标准计算，从2017年12月19日起暂计至2019年12月31日，违约金共计22649元）。3.判令被告麒鑫房开公司承担承担已付购房款一倍的赔偿责任，向原告赔偿115668元。4.判令二被告连带返还原告团购费30000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付自2017年12月19日起至团购费实际偿还完毕之日止的利息，现暂计至2019年12月31日为2937元。5.诉讼费等相关涉诉费用由二被告共同承担。事实及理由：2017年12月17日，原告为购买被告麒鑫房开公司出售的麒鑫商业广场房屋，向被告伟庭房开公司缴纳了30000元团购费。2017年12月19日原告与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》，原告采用一次性付款方式于2017年12月19日向被告麒鑫房开公司支付购房款115668元。合同签订后，时至今日被告麒鑫房开公司仍未取得商品房预售许可证，且并不在合同约定的时间内交房。原告认为，因被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证出售房屋且不在合同约定范围内交房，违反法律的强制性规定和《商品房买卖合同》约定，故该《商品房买卖合同》应解除，而被告伟庭房开公司，帮助原告团购不具备销售资质的房屋，造成原告损失，理应退还收取的团购费。原告就返还全部购房款一事无法联系二被告，故诉至贵院，请求法院支持原告全部诉请。被告麒鑫房开公司辩称，我公司已办理预售许可证，预售许可证原件经法院核实合法有效，双方签订合同真实有效，对房款不予退还，我公司并无赔偿责任。因团购费并非我公司收取，不承担返还义务，诉讼费应由原告自行承担。被告伟庭房开公司未到庭。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面，住宅面积约为10000平方米1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%5%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年12月17日，原告宋攀攀向伟庭房开公司缴纳团购费10000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到宋攀攀X区-X-XX-X-XXXX交来团购费壹万元整”。2017年12月17日，原告宋攀攀向伟庭房开公司缴纳团购费20000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到宋攀攀X区-X-XX-X-XXXX交来团购费贰万元整”。2017年12月19日，原告宋攀攀（买受人）与被告麒鑫房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2017-2356），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第X区X层XX-XXXX号房，建筑面积共10.71平方米，商品房单价为每平方米10800元，总金额为115668元，买受人一次性支付总房款115668元整。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…….”。同日，原告向被告麒鑫房开公司支付购房款115668元。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，原告起诉前已取得商品房预售许可证，有效期从2019年6月28日起。2.被告麒鑫房开公司自述案涉商铺已调整为车库，可以给原告置换其他商铺。3.原告明确表示如案涉《商品房买卖合同》有效，则请求解除合同。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《商品房买卖合同》、收据、商品房预售许可证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，一、《商品房买卖合同》的合同效力问题，是否符合解除条件。二、案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。关于焦点一。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告麒鑫房开公司与原告签订《商品房买卖合同》时虽未取得商品房预售证明，但在原告向本院提起诉讼之前已取得商品房预售证明，双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本院予以认定合法有效，根据双方合同约定，被告麒鑫房开公司应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，因案涉商铺已调整为车库，被告麒鑫房开公司无法按照合同约定进行交付，导致双方合同目的至今无法实现，故被告麒鑫房开公司的行为已构成违约，原告明确表示如合同有效则要求解除合同，因此，对原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司返还购房款115668元，符合法律规定，本院予以支持。合同约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。该违约金标准过低，原告请求酌情调高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本院经审查，认为其请求符合法律规定，予以支持，故本院酌定违约金自房屋支付首期款之日即2017年12月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对原告要求超出部分，不予支持。对原告要求赔偿115668元，因原告与被告麒鑫房开公司签订的《商品房买卖合同》已约定了违约金，本院已对违约金酌情进行了调高，故对原告该项诉请，本院不予支持。关于焦点二。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售。被告伟庭房开公司为促销房屋销售，向原告收取团购费30000元，该费用的收取由伟庭房开公司出具收据，该团购费并未计入购房款项，未有证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由伟庭房开公司予以返还。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费30000元，本院予以支持，原告要求的团购费利息，本院从2017年12月19日起予以支持，自2017年8月16日起至2019年8月19日止的团购费利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告宋攀攀与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于2017年12月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017-2356）；二、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告宋攀攀已付购房款115668元及支付违约金（自2017年12月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告宋攀攀团购费30000元及支付利息（自2017年12月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、驳回原告宋攀攀的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5351元，由原告负担2291元，被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担2264元，被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担796元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏彩霞人民陪审员  杨大德人民陪审员  杨大权二〇二〇年十二月七日书 记 员  张晓燕