北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）京03民终4354号 上诉人（原审原告）：郭乃瑞，女，1949年5月5日出生，汉族，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：左新庆，北京市汇源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋春阳，北京市汇源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京市通州区西集镇人民政府，住所地北京市通州区西集镇。 法定代表人：马清文，镇长。 委托诉讼代理人：湛向东，男，北京市通州区西集镇人民政府办公室副主任科员。 委托诉讼代理人：刘向东，北京通美律师事务所律师。 上诉人郭乃瑞因与被上诉人北京市通州区西集镇人民政府（以下简称西集镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初12060号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭乃瑞上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判西集镇政府赔偿郭乃瑞损失即郭乃瑞现在购买西集镇政府承诺交付未交付同等区位农贸市场商业用房市场价值差价款，按（25000-2200）元*批复面积计算（具体请求增加赔偿损失金额，以继续申请二审法院委托对本案一审庭审结束时、与郭乃瑞被拆迁原郎府农贸市场房屋相同土地使用性质和区位等情况的、北京市通州区西集镇农贸市场《通集建（94西）字第个体002号集体土地建设用地使用证》房屋底商评估建筑面积市场价值/平方米计算为准）；二、撤销一审判决第二项，依法改判西集镇政府给付郭乃瑞搬迁歇业周转补助费自2018年3月1日起至第一项上诉请求（含一审判决已支持郭乃瑞损失）本息给付之日止，按每月4000元计算；三、一审、二审案件受理费由西集镇政府承担。事实和理由：一、一审判决西集镇政府赔偿郭乃瑞的损失，与西集镇政府违约给郭乃瑞所造成的损失相差巨大，违背《合同法》及有关政策规定，恳请二审法庭予以纠正。（一）一审判处理由“已拆除的旧（郎府）市场不具有完全的审批手续”，没有任何事实、证据证明。（二）一审判处理由“新郎府市场亦无相关审批手续”，与庭审查明事实不符。（三）一审判决以无据认定“旧（郎府）市场”和“新郎府市场”均存在审批手续问题，以及以两市场灭失为由，认为对两市场房屋“无法确定市场价格”，进而阻断郭乃瑞有关评估请求，均不能成立。（四）一审判决以2012年拆迁协议签订时西集镇政府确定的1-3层安置房屋价格4500元/平方米作为赔偿郭乃瑞损失的依据，违背事实及有关法律、政策规定。二、按照协议和违约责任的法律规定，西集镇政府给付郭乃瑞搬迁歇业周转补助费，应给付至交付郭乃瑞安置房屋或赔偿郭乃瑞未获得安置房屋损失时。 西集镇政府辩称，同意一审判决，不同意郭乃瑞的上诉请求和事实理由。 郭乃瑞向一审法院起诉请求：1、判令西集镇政府赔偿承诺交付未交付新郎府市场房屋现购买同等区位商业用房市场价值差价款【（35000-2200）元*批复面积40平方米】；2、支付歇业周转补助费自2018年3月1日起至第一项诉讼请求本息给付之日止，每月按4000元计算；3、诉讼费由西集镇政府承担。 一审法院认定事实：2012年5月2日，西集镇政府（甲方）与郭乃瑞（乙方）签订《北京市非住宅房屋及附属物补偿协议》，约定：一、被搬迁房屋。甲方因配合西集镇中心编号为（0208-002、0401-002）土地的一级开发项目建设，需搬迁乙方坐落于北京市通州区西集镇郎府农贸市场的房屋及附属物。乙方在本项目范围内有非住宅房屋1间，实测房屋面积69.62平方米，其中政府批复正式经营房屋建筑面积为40平方米。二、搬迁补偿款。经北京金地房地产评估有限公司评估确定，被搬迁房屋重置成新价补偿款为43334元，附属物8079元，以上搬迁补偿款合计51413元。三、搬迁补助费。甲方支付乙方搬迁补助费共计14376元。四、提前搬迁奖励费、搬迁期限。本项目可给予提前搬迁奖励费的签约期限为15天，本协议签订于签约期限的第15天，若乙方在本协议约定的搬迁期限内完成搬迁，则甲方给予乙方提前搬迁奖励费127848元，若乙方未按本协议完成腾退，则甲方不予支付该项费用。乙方应在本协议签订后7日内，将项目范围内本协议约定的所有房屋附属物腾空并交付甲方拆除。五、付款方式、期限。符合本协议第四条规定条件的，甲方应在乙方将地上物交付甲方后7个工作日内，将搬迁补偿款、补助费及提前搬迁奖励费，合计193637元支付于乙方。同日，西集镇政府（甲方）与郭乃瑞（乙方）签订《西集镇郎府农贸市场搬迁对积极配合的商户停产停业综合补助的补充协议》，根据乙方提供的纳税证明，一次性停产停业综合补助标准为每平方米300元，乙方批示经营面积以外的房屋面积为29.62平方米，给予乙方停产停业补助计8886元。同日，西集镇政府（甲方）与郭乃瑞（乙方）签订《西集镇郎府农贸市场搬迁歇业周转补助协议》，约定甲方按五个月的歇业周转期计算，在签订本协议后7日内一次性支付给乙方以下两项歇业周转补助：1、按五个月计算，每户给予每月2000元的补助，该项补助金额为人民币10000元；2、按五个月计算，按批示经营面积每月给予每平方米50元的补助金额，批示经营面积为40平方米，该项补助金额为10000元。以上甲方支付给乙方的歇业周转补助，共计人民币20000元。2012年5月15日，西集镇政府发布《西集镇新郎府市场优先入住方案的通知》，载明：此优先入住方案只适用于2012年5月15日之前签订搬迁补偿协议的，及签订协议后于2012年6月15日之前交房的商户，新建房屋入住方案及计算方式：1、按照原批复面积要求一层底商的商户，按相应套型面积入住：A、批复面积内的每平方米按2200元计算；超出批复面积每平方米按3000元计算；2、要求按原实测面积入住的商户，按相应套型入住一至三层：A、批复面积内的每平方米按2200元计算；B、房屋按原实测面积减去批复面积的按每平方米3200元计算；C、超出原实测面积的按每平方米4500元计算。西集镇政府履行了给付搬迁补偿款、补助费及提前搬迁奖励费的义务。2018年2月，西集镇政府停止向郭乃瑞发放歇业补助。 2016年1月，新郎府市场因无相关审批手续被拆除。2018年5月21日，西集镇政府发布《终止履行协议通知书》，载明：因通州发展需要，北京市通州区西集镇人民政府与你签订的《西集镇郎府农贸市场搬迁歇业周转补助协议》及《西集镇郎府农贸市场搬迁歇业周转补助协议补充协议》已无法继续履行，特通知如下：1、上述协议于本通知发放之日起终止履行，协议中约定的歇业补助费发放至2018年5月31日止；2、请你于2018年6月30日之前到企业服务中心西配楼一楼会议室，领取2018年3月至5月的歇业补助费并办理协议终止的相关手续；3、如在2018年6月30日之前办理完协议终止相关手续的，我镇将按原协议约定的标准给予3个月的歇业补助费作为终止协议的补偿。 2019年9月28日，北京中恒正源资产评估有限责任公司出具《不予受理通知书》，载明：经审查，因评估标的已经拆除，难以对评估标的于时点的存在状态进行核实，根据资产评估基本准则，本机构决定不予受理。 以上事实，有《北京市非住宅房屋及附属物补偿协议》、《西集镇新郎府市场优先入住方案的通知》、《西集镇郎府农贸市场搬迁歇业周转补助协议》及双方当事人陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，本案的争议焦点有三，一是郭乃瑞与西集镇政府签订的《北京市非住宅房屋及附属物补偿协议》是否有效；二是新郎府市场被拆除后，安置房屋灭失，郭乃瑞的损失是否应该得到赔偿，如果得到赔偿，郭乃瑞损失如何确定；三是郭乃瑞要求的歇业周转补助费是否合理。 关于争议焦点一，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。西集镇政府（甲方）与郭乃瑞（乙方）签订《北京市非住宅房屋及附属物补偿协议》，约定郭乃瑞配合西集镇政府土地开发项目建设，需搬迁郭乃瑞坐落于北京市通州区西集镇郎府农贸市场的房屋及附属物，西集镇政府给予郭乃瑞相应的搬迁补偿款和搬迁补助费等费用。合同双方意思表示真实一致，未出现导致合同无效的法定情形，故应为有效。 关于争议焦点二，一审法院认为郭乃瑞的损失应该得到赔偿。理由如下：根据西集镇政府发布《西集镇新郎府市场优先入住方案的通知》、双方签订的《西集镇郎府农贸市场搬迁歇业周转补助协议》以及西集镇政府向市场商户发放选房号的行为可以看出西集镇政府承诺为拆迁商户安置房屋，该承诺虽未明确写入合同，但对西集镇政府具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，新郎府市场因无审批手续被拆除，西集镇政府对于无法安置旧市场的商户负有责任，故理应赔偿郭乃瑞的损失。关于郭乃瑞损失的确定问题，一审法院认定如下：因已拆除的旧市场不具有完全的审批手续，新郎府市场亦无相关审批手续，且现已灭失，无法确定市场价格，根据《西集镇新郎府市场优先入住方案的通知》中关于新建房屋入住方案及计算标准，2012年度社会人员购买新市场房屋价格4500元/平方米，该价格系社会人员购买房屋的价格，一审法院以此为参考该作为郭乃瑞主张损失的依据。根据上述确定的4500元减去郭乃瑞购买新市场房屋价格即批复面积内2200元/平方米的差价确定郭乃瑞损失。本案中郭乃瑞批复的房屋总面积为40平方米，经计算损失为92000元。 关于争议焦点三，一审法院认为，歇业周转补助费的发放应建立在合同的签订和继续履行的基础之上。本案中，郭乃瑞与西集镇政府并未签订安置协议，且新市场房屋已灭失，无法继续履行，前述确定的西集镇政府应赔偿郭乃瑞的损失数额，即是对郭乃瑞无法获得安置房屋所造成损失的补偿，郭乃瑞再行主张歇业补助费无依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决：一、北京市通州区西集镇人民政府赔偿郭乃瑞损失92000元，于判决生效之日起30日内给付清；二、驳回郭乃瑞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，郭乃瑞要求按照北京市通州区西集镇农贸市场《通集建（94西）字第个体002号集体土地建设用地使用证》房屋评估结果计算差价补偿款，西集镇政府对此不予认可。 本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案二审主要争议焦点有二：一是差价补偿款计算标准问题；二是歇业周转补偿是否应当发放。 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据西集镇政府发布《西集镇新郎府市场优先入住方案的通知》、双方签订的《西集镇郎府农贸市场搬迁歇业周转补助协议》以及西集镇政府向市场商户发放选房号的行为，可以看出西集镇政府承诺为拆迁商户安置房屋，后新郎府市场因无审批手续被拆除，西集镇政府对于无法安置旧市场的商户负有责任，故理应赔偿郭乃瑞的损失。一审法院综合考虑《西集镇新郎府市场优先入住方案的通知》、2012年度社会人员购买新市场房屋价格、商户批复面积内购买新市场价格、安置房屋实际情况及新郎府市场的审批情况等因素，最终确定其损失数额并无不当。郭乃瑞要求按照其他市场价格确定本案中差价补偿款的意见，理由不充分，本院难以采纳。 关于争议焦点二，歇业周转补助费的发放应建立在合同的签订和继续履行的基础之上。本案中，郭乃瑞与西集镇政府并未签订安置协议，且新市场房屋已灭失，无法继续履行，前述确定的西集镇政府应赔偿郭乃瑞的损失数额，即是对其无法获得安置房屋所造成损失的补偿，其再行主张歇业补助费依据不足，本院难以支持。 综上所述，郭乃瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12800元，由郭乃瑞负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 邓青菁 审 判 员 龚勇超 审 判 员 张清波 审 判 员 张海洋 审 判 员 金妍熙 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 刘佳钰 书 记 员 徐 曼 书 记 员 张好好