江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9730号上诉人（原审被告）：江苏国网贝豪集团有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇优比路****房，统一社会信用代码913205833390588504。法定代表人：王锦霞，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：苏州苏港物业管理有限公司，住所地，住所地江苏省苏州工业园区高和路**高尔夫花园****会信用代码91320594668993874L。法定代表人：孙军,该公司总经理。委托诉讼代理人：陈必谦，江苏朋德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玮，江苏朋德律师事务所实习律师。上诉人江苏国网贝豪集团有限公司（以下简称国网贝豪公司）因与被上诉人苏州苏港物业管理有限公司（以下简称苏港物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初10262号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人国网贝豪公司上诉请求：撤销原审判决并发回重审，诉讼费由苏港物业公司承担。事实与理由：1.双方当事人于2018年10月签订的前期物业管理协议对于物业费的支付期限未作出约定，按照常理，物业服务单位应当通知业主定期交纳物业费，但我方根本不清楚何时交纳物业费，也未收到过苏港物业公司的交费通知，不存在拖欠或者拒付物业费的行为，因此也不需要承担逾期付款的违约责任，一审判决我方承担支付逾期付款利息错误。至于昆山市创业投资有限公司与苏港物业公司签订的前期物业服务合同，我方并不知情，也不清楚合同具体内容，一审以此作为我方应当每半年交纳一次物业费，显属不当。2.因2020年上半年新型冠状病毒疫情影响，苏港物业公司未提供物业管理服务，服务费应当予以减免，我方在一审中提出该项抗辩理由并提交了相关证据，但一审中未就此作出判决，程序违法。疫情期间，我方收到苏港物业公司要求停止营业的通知，该期间商业用房处于关闭状态，我方也未享受到物业服务，属于不可抗力情形，我方有权要求减免物业费。苏港物业公司辩称，双方当事人签订的物业服务合同是双方真实意思表示，国网贝豪公司应当按约支付物业费。国网贝豪公司因疫情无法正常经营并非我方过错，事实上我方在疫情期间并未停止物业服务，相反该期间我们比平时投入了更多的人力物力，服务内容更多。此外，国网贝豪公司欠付物业费的行为在疫情产生之前就已经长期存在，其以疫情为借口拒交物业费，不应支持。苏港物业公司向一审法院起诉请求：1.判令国网贝豪公司给付拖欠的物业服务费86635.08元；2.判令国网贝豪公司自逾期给付物业费之日起至实际支付之日止，按每日万分之五标准向苏港物业公司支付违约金；3.判令国网贝豪公司承担本案诉讼费。审理中，苏港物业公司明确第1、2项诉讼请求为：判令国网贝豪公司支付2019年10月22日至2020年7月21日物业服务费43317.54元及逾期付款违约金(以43317.54元为基数按照日万分之五的标准从2020年7月22日起计算至实际支付之日止)。一审法院认定事实如下:苏港物业公司依照与昆山市创业投资有限公司签订的《昆山市前期物业服务合同》，为汇金财富广场项目（包括办公、商业）物业提供物业服务管理，双方约定：期限自2018年3月1日至2020年2月29日，物业公共服务费采取包干制，每半年支付一次，商业物业服务费标准为7.75元/月/平方米，商业物业代收代交费为8.79元/月/平方米；完成商品房屋交付手续的次月起，物业服务费用(含代收代交费)由业主或使用人交纳，由使用人交纳的，业主负连带交纳责任。2019年7月12日，昆山市创业投资有限公司作为甲方、苏港物业公司作为乙方、江苏华电贝豪电力投资有限公司作为丙方共同签订《昆山市前期物业管理服务协议》，约定：苏港物业公司为国网贝豪公司租赁房屋汇金财富广场商业用房3-58室提供物业管理服务，建筑面积621.04平方米；期限一栏空白未填写；物业公共服务费7.75元/月/平方米，代收代缴公共能耗费12.1元/月平方米；代收代缴公共能耗费由甲方委托物业公司代为收取，单独列帐，合理、公开分摊；装修垃圾清运费3元/平方米，物业公司代为收取；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。协议签订后，国网贝豪公司未支付物业管理费，苏港物业公司遂诉诸一审法院。另查明：江苏华电贝豪电力投资有限公司于2019年6月5日申请工商登记名称变更，更名为江苏国网贝豪集团有限公司。审理中，苏港物业公司自认双方协议签署日期为2018年10月18日，物业费的起算时间是2018年10月22日，是从国网贝豪公司接受涉案的场地开始计算物业费的；为证实双方实际的物业服务关系起始时间，苏港物业公司提交了增值税专用发票，该票显示国网贝豪公司曾缴纳了2018年10月22日至2019年4月21日期间的物业服务费，苏港物业公司对该票据真实性认可，但未对该票据载明的缴费期间提出过异议；同时双方确认国网贝豪公司于2020年6月30日支付了第二期物业服务费28878.36元；此外，国网贝豪公司未再缴纳过物业服务费。上述事实有当事人提交的企业信用信息公示、《昆山市前期物业服务合同》、《昆山市前期物业管理服务协议》、律师函及当事人陈述在案佐证。一审法院认为：苏港物业公司已依《昆山市前期物业服务合同》、《昆山市前期物业管理服务协议》为汇金财富广场商业、办公物业提供了物业管理服务，国网贝豪公司作为该物业服务范围内的业主有义务按物业服务合同支付物业管理费用。根据庭审查明的事实，一审法院认定国网贝豪公司应从2018年10月22日起支付物业服务费，至今国网贝豪公司已经缴纳了2018年10月22日至2019年10月21日的物业服务费，故苏港物业公司要求国网贝豪公司支付2019年10月22日起至2020年7月21日期间物业服务费43317.54元及逾期付款利息（以43317.54元为基数按每日万分之五从2020年7月22日起计算至实际支付之日止），有合同约定，一审法院均予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决：江苏国网贝豪集团有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州苏港物业管理有限公司2019年10月22日至2020年7月21日期间的物业服务费43317.54元及逾期付款利息（以43317.54元为基数，按每日万分之五的标准，从2020年7月22日起计算至实际支付之日止）案件受理费2096元，减半收取1048元，由江苏国网贝豪集团有限公司负担524元，苏州苏港物业管理有限公司自负524元。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，苏港物业公司称按照交易习惯物业费都是需要提前6个月支付，其考虑到双方当事人签订的物业合同中未对付款时间作出明确约定，故其作出让步，以其主张物业服务期的次日作为计算逾期付款违约金的起始日。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。涉案房屋的开发商昆山市创业投资有限公司与物业服务企业苏港物业公司签订的前期物业服务合同对于国网贝豪公司具有约束力，该合同约定物业费每半年支付一次，国网贝豪公司应当每半年支付一次物业费。双方确认物业费起算日为2018年10月22日，现国网贝豪公司已交两期物业费即截止2019年10月21日的一年期物业费，故仍应支付2019年10月22日之后的物业费，苏港物业公司主张2019年10月22日至2020年7月21日期间的物业费，应予支持。虽涉案的物业合同未约定物业费交纳时间，但根据交易习惯，物业费一般是预先支付，且本案中苏港物业公司主张的逾期付款违约金是自其主张的物业服务期次日起算，应予支持。国网贝豪公司上诉称苏港物业公司在2020年上半年新型冠状病毒疫情未提供物业服务，但疫情期间相关物业服务部门更需要加强安保、卫生防护措施，苏港物业公司所称其在疫情期间投入比平时更多的人力物力，具有合理性，本院予以采信，国网贝豪公司的该项上诉理由本院不予采纳。国网贝豪公司认为其不应当支付逾期付款违约金，隐含了其对违约金过高的抗辩，本院就此认为，合同约定“乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金”，该标准过高，本院结合本案具体案情酌情调整以欠付物业费43317.54元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍的标准，计算自2020年7月22日起至实际支付之日止的利息作为应付违约金。综上，国网贝豪公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初10262号民事判决；二、江苏国网贝豪集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州苏港物业管理有限公司2019年10月22日至2020年7月21日期间的物业服务费43317.54元及逾期付款违约金（以43317.54元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍的标准，从2020年7月22日起计算至实际支付之日止）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2096元，减半收取1048元，由江苏国网贝豪集团有限公司负担448元，苏州苏港物业管理有限公司负担600元。二审案件受理费2096元，由上诉人江苏国网贝豪集团有限公司负担1996元，苏州苏港物业管理有限公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 员 黄源榕二〇二〇年十二月三十日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。