安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初7070号 原告：宿州华都物业管理有限公司，住所地宿州市萧县龙城镇虎山三巷**，统一社会信用代码91341322092864841K。 法定代表人：吴书通，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭叮叮，该公司员工。 被告：郭永超，男，1975年9月24日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 原告宿州华都物业管理有限公司（以下简称华都物业）诉被告郭永超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华都物业的委托诉讼代理人彭叮叮、被告郭永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华都物业向本院提出以下诉讼请求：1、判令郭永超支付2019年7月1日至2021年7月1日期间的物业管理费9036元；2、判令郭永超支付违约金2473元；3、本案诉讼费用由郭永超承担。事实和理由：郭永超系宿州市萧县欧陆风情园小区2栋107室业主。2018年1月16日，华都物业与郭永超签订了《前期物业服务协议》，约定了双方的权利义务。华都物业为郭永超提供物业管理服务，但郭永超未支付2019年7月1日至2021年7月1日期间的物业管理费9036元。华都物业经催讨未果，特提起诉讼。 郭永超辩称：原告起诉的物业费是2019年7月1日至2021年7月1日，属于原告预收物业费，原告只能起诉2019年7月1日至2020年7月1日的物业费，预收的物业费不应起诉。原告应当提供县物价局价格物价表等，否则无收费依据，其收费不合法。且物业未尽到应尽义务，现同意部分缴纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）原告提交证据：1、前期物业服务协议、承诺书、业主信息登记表一组，欲证明原、被告双方于2018年1月16日签订了《前期物业服务协议》，根据合同约定，原告为被告提供物业管理服务，物业管理费标准为1.5元/月/平方米，到期前一个月收取下年度物业管理费用，逾期不交的，原告有权要求业主补交，并从逾期之日起按每日万分之五收取滞纳金。被告对其真实性无异议，但对预收下一年度物业费有异议，经审查，对该证据予以认定。2、缴纳物业费收据、催缴通知单一组，欲证明郭永超未支付2019年7月1日至2021年7月1日期间的物业管理费9036元,经原告催讨无果的事实。郭永超对物业费收据无异议，对催缴通知单有异议，认为其没有收到催缴通知单，只接到物业的催费电话。经审核，对该证据予以认定。3、收费标准备案表一份，欲证明华都物业在萧县房地产管理局、萧县物价局的备案物业服务项目、等级及收费标准为：小高层1.1元/月/平方米、商业用房1.2元/月/平方米、别墅2.5元/月/平方米。被告对其真实性无异议，但认为被告收费应该有收费许可证，经审核，对该证据予以认定。（二）被告提交证据：照片一组5张，欲证明共用地面垃圾、建筑垃圾不及时清理，小区环境卫生、交通秩序等维护均不到位，原告未尽到全部服务义务；原告认为是小区没有完全开发完，开发商还在完善中，物业在积极处理。经审核，对该证据予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告郭永超系萧县欧陆风情园小区2栋107室业主，该房屋系连排别墅，建筑面积251平方米。2018年1月16日，宿州华都物业管理有限公司（甲方）与郭永超（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定宿州华都物业管理有限公司提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务。合同约定物业服务费用价格为连排别墅按照建筑面积每平方米每月1.5元收取；约定交费时间实行预收制，物业管理服务费到期前一个月开始收取下年度物业服务费；业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可从逾期之日起加收应缴费用万分之五的违约金。郭永超未按协议约定支付2019年7月1日至2021年7月1日物业管理费9036元，经催收后仍未交纳，为此华都物业提起诉讼。 另查明，涉案欧陆风情园小区没有成立业主委员会。华都物业（甲方）与郭永超（乙方）签订前期物业服务协议，其中第一条双方的权利义务第一款第一项规定，甲方的房屋共用部位、公共设施设备、公共场所、绿化、环境卫生、秩序维护、交通、车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理。第二条物业服务内容第二款环境卫生规定，公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运；公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。对上述范围定期进行除“四害”消杀。第四款交通秩序与车辆停放服务，服务项目包括维护小区道路行车通畅……维护小区交通秩序，负责车辆的有序停放……。案涉小区存在共用地面垃圾、建筑垃圾不及时清理，小区环境卫生、交通秩序等维护均不到位等情况，小区公共卫生环境存在脏、乱、差现象。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力。且合同还约定交费时间实行预收制，物业管理服务费到期前一个月开始收取下年度物业服务费；华都物业作为涉案小区的物业服务企业，其公司应当按照物业服务协议确定的具体管理要求实施物业管理服务，郭永超作为该小区业主亦应按照约定支付相应的物业服务费。本案中，结合审理查明的事实，华都物业在为涉案小区提供物业服务方面履行了主要义务，保障了业主的主要生活需要，郭永超应当向华都物业履行支付物业费的义务，其拒交物业费及认为原告不应预收物业费的请求缺乏事实及法律依据。但通过郭永超提供的照片资料能够反映涉案小区确实存在华都物业管理服务不作为、不到位的情形，小区内存在共用地面垃圾、建筑垃圾不及时清理，小区环境卫生、交通秩序等维护均不到位等情况，小区公共卫生环境存在脏、乱、差现象，华都物业的服务质量、标准未完全达到物业服务协议约定的要求，提供的物业管理服务确有瑕疵，结合上述法律规定，可以合理减少业主郭永超应支付的物业费用，本院酌定由郭永超支付所欠物业费用为7228.8元（9036元×80%）。 关于华都物业要求被告支付逾期违约金诉讼请求。涉案《前期物业服务合同》中虽然约定有业主逾期缴纳物业服务费用的，物业公司可以从逾期之日起加收应缴费用千分之五的违约金，但是华都物业并没有对该违约金的起止期间及分段计算金额予以明确，而是笼统地主张违约金。故华都物业的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告郭永超于本判决生效后十日内支付原告宿州华都物业管理有限公司物业管理服务费7228.80元; 二、驳回原告宿州华都物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费88元，减半收取44元，由被告郭永超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  袁瑾 二〇二〇年十二月九日 法官助理王钦连 书记员张倩茹 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。