陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0881民初3482号原告：王伟，男，汉族，陕西省神木市人。委托诉讼代理人：王怀忠，男，汉族，陕西省神木市人。被告：庄怀信，男，满族，河北省丰宁县人。委托诉讼代理人：武占强，陕西神东律师事务所律师。第三人：杨振刚，男，汉族，陕西省神木市人。第三人：贺志军，男，汉族，陕西省神木市人。第三人：贺志刚，男，汉族，陕西省神木市人。原告王伟诉被告庄怀信，第三人杨振刚、贺志军、贺志刚案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王伟委托诉讼代理人王怀忠，被告庄怀信委托诉讼代理人武占强，第三人杨振刚、贺志军、贺志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟向本院提出诉讼请求：一、停止对位于神木市酿造小区1幢4层4单元-401号房屋（不动产权证号：09156083）的执行措施；二、确认该房屋产权归原告所有；三、案件受理费由被告庄怀信、杨振刚负担。事实和理由：2008年6月7日，杨振刚以25万元的价格将其所有的位于神木市酿造小区1幢4层4单元-401号房屋（不动产权证号：09156083）出售给贺志军并于当日签订了房屋转让协议书。同年，贺志军又以该价格将房屋转让给胞第贺志刚，未签订房屋买卖合同，贺志刚装修了房屋并入住。2010年3月13日，贺志刚以52.38万元的价格将房屋转售给原告并于当日签订了房屋转让协议书，贺志刚将房屋交付后原告入住至今。2018年11月5日，贵院就庄怀信与杨振刚民间借贷纠纷一案作出（2018）陕0881民初7911号民事调解书。后因杨振刚未如期履行还款义务，经庄怀信申请执行，贵院于2019年6月11日作出（2019）陕0881执208号民事裁定，查封了登记在杨振刚名下已归原告所有的案涉房屋。房屋在杨振刚、贺志军、贺志刚及原告之间转让时并未办理产权登记，故无法进行产权变更登记，杨振刚、贺志军承诺会尽快为原告办理产权登记，但直至案涉房屋被查封，其也未履行承诺。2020年，原告再次向杨振刚提出办理产权登记才知晓其已将房屋产权变更登记在自己名下，经原告催促，杨振刚与原告去神木市不动产登记中心准备办理产权变更登记，被告知房屋已被贵院查封。为此，原告于2020年6月15日向贵院提出书面执行异议申请，贵院经审查于2020年6月22日作出（2020）陕0881执异62号执行裁定，驳回原告的异议申请。原告认为，原告等人在房屋被贵院查封前已签订了合法有效的买卖合同，并于2010年支付了全部价款取得了房屋所有权，合法入住、实际占有房屋至今，未能办理产权变更登记也是杨振刚未积极履行承诺所致，原告并无任何过错。根据《最高人民法院》第二十八条规定，原告对房屋的权利足以对抗贵院的强制执行，贵院对房屋的执行势必会损害房屋买受人即原告的合法权益。被告庄怀信辩称：原告在异议审查阶段提交的两份转让协议均不具有真实性及合法性，房屋此前曾被多次转让，原告未提供第三人贺志军给第三人杨振刚、原告给第三人贺志刚支付了购房款的合法有效证据，也自认房屋登记在杨振刚名下，房屋转让协议即使真实，也仅是债权合同，不能发生物权变更的法定效力，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院》第二十五条规定，原告并非房屋权利人。房屋于2017年便登记在杨振刚名下，直至被查封两年内未有任何权利负担，而原告消极未办理产权变更登记亦未提起相关诉讼，必定存有过错，其提供的诸如电费等证据均体现房屋业主为王怀忠，不符合最高人民法院》第二十八条规定，故原告不具有房屋期待物权人的身份，其现有民事权益不能排除贵院的强制执行。第三人杨振刚辩称：第三人已将房屋出卖给贺志军，但不清楚贺志军之后将房屋出卖给谁。原告代理人今年要求第三人配合办理产权变更登记，起初因原告被羁押于监狱、原告哥哥与其有纠纷，第三人不愿配合，后改变主意但房屋被查封。第三人与庄怀信在执行时已达成和解协议，已用煤矿股份将借款抵顶完毕，房屋不应被执行。第三人贺志军辩称：第三人于2008年以25万元的价格向杨振刚买得房屋，一次性支付现金15万元，剩余10万元现金分期支付，后将房屋原价转卖给弟弟贺志刚，2008年贺志刚向第三人索要银行账户向其账户存款20万元，又转账5万元，贺志刚居住一年多后于2010年将房屋出卖给原告。第三人贺志刚述称：第三人向哥哥贺志军买得房屋，先后支付了购房款20万元、5万元，居住一年多后又将房屋出卖给原告，其余意见同贺志军。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的送达回证、（2020）陕0881执异62号执行裁定书、（2019）陕0881执208号执行裁定书、（2018）陕0881民初7911号民事调解书，被告及第三人均无异议，经本院审查，该证据能证明原告在本院执行庄怀信与杨振刚民间借贷纠纷一案的过程中就本院对案涉房屋采取查封措施提出执行异议后被本院裁定驳回，故本院对该证据予以采信、对该事实予以确认。原告提交的杨振刚给贺志军转让协议书、第三人贺志军提交的建设银行银行明细，当事人对真实性无异议，该证据结合原告及第三人的庭审陈述，能证明第三人杨振刚向贺志军转让案涉房屋、贺志军向其支付对价，本院予以采信。第三人贺志刚提交的农村商业银行存款凭条、农村商业银行明细、电信客户登记单及电信收费发票，当事人对真实性均无异议，提交的房屋转让协议即为原告提交的贺志刚与王伟房屋转让协议，虽被告对协议真实性有异议，但结合起来能证明贺志刚从贺志军处买得房屋后安装电话及宽带，之后向原告转让房屋、原告向其支付对价，本院予以采信。原告提交的安全隐患整改告知书、广播影视服务、电费收据、天然气收费票据及协议书，当事人对真实性均无异议，提交的物业费、管理费表、水费统计表、自来水费发票、水费催缴通知单等，仅被告对真实性有异议，经审查虽为复印件，但结合原告提交的前述证据、原告及第三人的庭审陈述，能证明原告从贺志刚处买得房屋后，其父亲王怀忠对房屋进行了管理，本院予以采信。庭审举证时，原告还称其于2012年左右被刑事羁押有刑事判决书提交，本院征求被告及第三人意见，其均表示无需再行质证，对原告庭后提交的刑事判决书，本院经审查予以采信。本院经审理查明：庄怀信与杨振刚民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，双方自愿达成协议，本院于2018年11月5日作出（2018）陕0881民初7911号民事调解书确认，由杨振刚偿还庄怀信借款55万元。后本院在该案的执行过程中于2019年6月11日作出（2019）陕0881执208号执行裁定，查封了杨振刚、冯雪利名下位于神木市神木镇环城南路酿造小区1幢4层4单元-401号（不动产权证号：09156083）房屋及附属车库、车位。2020年6月15日，原告王伟向本提出书面异议，要求停止对案涉房屋的执行措施并解除查封，本院经审查于2020年6月22日作出（2020）陕0881执异62号执行裁定，驳回其异议请求，后原告在法定期限内提起本案诉讼。另查：2008年6月7日，杨振刚将案涉房屋以25万元的价格转让给贺志军，双方当日即签订了房屋转让协议书，且由贺志军向杨振刚现金支付15万元，剩余10万元亦由贺志军分期现金支付。之后，贺志军又以该价格将房屋转让给贺志刚，贺志刚先后于2008年11月11日、2018年12月29日分别向贺志军支付5万元、20万元。贺志刚购得房屋后居住了一年有余，期间为房屋接入了天然气、安装了电话及宽带。2010年3月13日，贺志刚（甲方）与原告（乙方）签订房屋转让协议书，约定“甲、乙双方经过平等协商，将甲方所有的位于旧酿造厂院小区一套单元楼房（含地下室）转让于乙方，具体条款如下：一、转让房屋为酿造厂小区肆单元肆楼401号；面积以图纸设计为准，该套房屋总价款为伍拾贰万元叁仟捌佰元（小写：52.38万元）。……三、土地使用证、房产证由甲方根据形势统一安排办理，一切费用由乙方承担，甲方予以配合。四、……甲方对院落实施硬化后，如能停车等，乙方可按统一安排使用。……”，当日原告即以银行转账方式向贺志刚支付42.38万元，剩余10万元亦由原告以该方式于2010年3月21日支付。原告购得房屋后，其父亲王怀忠管理居住房屋至今，电费、供暖费、水费、天然气费、物业费等亦由其交纳。2014年1月19日原告父亲还以原食品公司里院住户身份与食品厂出售后的持股人杨永田、贺志军等10人就解决安全设施等要求签订了协议书。再查：原告于2013年4月3日因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，关于其犯合同诈骗罪一案，陕西省高级人民法院于2017年10月10日作出刑事裁定，发还榆林市中级人民法院重审。本院认为：本案争议的焦点为原告就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杨振刚早于2008年6月7日便将房屋转让给贺志军、贺志军又转让给贺志刚，贺志刚购得房屋后于2010年3月13日与原告签订的房屋转让协议书合法有效，原告已依约向贺志刚支付了全部购房款52.38万元，贺志刚也将房屋交付于原告由原告父亲管理居住至今。杨振刚与庄怀信民间借贷纠纷一案经本院主持调解并于2018年11月5日出具调解书，后在执行过程中本院于2019年6月11日查封房屋，可见原告购买房屋事实在前、房屋被查封在后，杨振刚并无转移财产之可能。另经本院审查，房屋为原食品厂商住楼，因涉及改制问题产权一时难以办理实属正常，且原告提交的协议书也可以证明时至2014年产权仍无法办理，同时原告因涉嫌合同诈骗一直被羁押，杨振刚庭审亦陈述原告代理人今年要求其配合办理产权变更登记时，其才知道房屋产权于2017年已登记在其名下，故本院认为房屋至今未办理过户登记，原告不存在过错。故此，原告作为买受人符合上述规定的情形，享有物权期待权，能够排除庄怀信与杨振刚的一般债权，其现请求停止对房屋的执行措施，本院予以支持。原告还请求本院确认房屋产权归其所有，关于房屋产权问题，由原告及贺志军按双方签订的房屋转让协议书中的第三条约定继续履行即可，并不属于本案的审理范围，故本院在本案中不作理究。综上，依照《最高人民法院关于适用一、不得执行第三人杨振刚、冯雪利名下位于神木市神木镇环城南路酿造小区1幢4层4单元-401号（不动产权证号：09156083）房屋及附属车库、车位。二、驳回原告王伟的其他诉讼请求。案件受理费9040元，由被告庄怀信负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  张 艳人民陪审员  李子录人民陪审员  祁 艳二〇二〇年十二月十四日书 记 员  杨艳梅