广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初7770号 原告：广西彩生活中实物业服务有限责任公司，住所：柳州市航鹰大道**四季花城****物业管理用房，统一社会信用代码：91450200272980110T。 法定代表人：陆斌，公司总经理。 委托诉讼代理人：黎木娟，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金玲，公司员工。 被告：韦瑞谋，男，1970年8月18日出生，壮族，住，住广西柳州市柳**/div> 原告广西彩生活中实物业服务有限责任公司（以下简称：彩生活物业）与被告韦瑞谋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告彩生活物业之委托诉讼代理人黎木娟及 -2- 被告韦瑞谋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彩生活物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2011年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费共计1747.44元；2、判令被告向原告支付2011年1月1日至2018年12月31日期间垃圾费672元，2011年1月1日至2019年12月31日期间路灯费672元；3、本案诉讼费、公告费由被告承担；以上诉讼金额合计为：3067.44元。事实和理由：原告于2005年10月8日与柳州市兴柳房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理委托合同》，对位于柳州市进行物业管理服务。被告为柳州市航月路9号2-2-6-1号房的业主（建筑面积为80.88平方米），原告按照《前期物业管理委托合同》履行了对柳州市进行物业管理服务的职责，被告作为业主实际接受了原告的管理和服务，应按约定支付相应的管理服务费。但截止至2019年12月31日被告尚欠缴物业费等共计3067.44元，原告曾多次派人上面催收，均遭拒绝。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求第一项中物业费为1748.3元，事实和理由有笔误，房屋面积是80.94平方米，是1999年4月16日与房开签订的合同。原告当庭变更诉讼请求，主张案涉房屋面积为80.94㎡，物业费变更为1748.3元。 被告韦瑞谋辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：物业服务管理不到位，服务费已包含路灯费不应该重复收费；其居住的屋顶在2007年期间被杂物堆积放满，长时间无人清理，脏乱差、对其家庭有直接危害；单元楼顶门、门禁己被损坏，经反馈后物 -3- 业无人维修及清理，对居住环境造成严重影响，对其生活带来不便，物业应按合约明文规定履行职责；屋顶漏水，初次反映帮补了一次，过后屋顶裂缝越裂越长，继续漏水，告知物业就再也没人理会，睡觉不得安宁，盆桶全用上接水；电动车放在楼下被偷，物业保安未能在小区范围内实行24小时保安值班巡逻制度，故要求物业出示保安工作安排记录来证实物业履行了职责；其车子停放公共区域造到破坏，与物业缺乏管理有关，小区内的公共场所均为公众享用，管理处对任何破坏各种公共设施等不道德的行为有权制止，但物业并未做到；治安管理不到位，进出人员管理不到位；娱乐室被侵占使用，小区娱乐室是小区配套的公共设施，是小区老年共享的娱乐场所，却被物业强占出租，从中获取利益，物业并未与开发商签有协议，无相关证明证实。 本院认为，柳州市航北路9号民鑫小区的建设单位柳州市兴柳房地产开发有限责任公司聘请柳州市中实物业服务有限责任公司（现名称变更为广西彩生活中实物业服务有限责任公司）在民鑫小区进行前期物业管理，并签订《民鑫小区前期物业管理委托合同》，该合同是柳州市兴柳房地产开发有限责任公司在小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下与物业服务企业签订的，其性质属于前期物业服务合同，该合同未违反法律法规，合法有效，对原告及小区的全体业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，被告以其并非上述合同的当事人为由提出抗辩的，人民法 -4- 院不予支持。根据查明的事实，原告已为小区提供物业管理服务，被告应履行交纳物业费的义务。 关于物业服务费。原告诉请被告从2011年1月1日至2019年12月31日期间未缴纳物业费，被告认可在该期间未支付物业费。对于房屋面积双方存在争议，根据柳州市自然资源和规划局出具的《柳州市不动产档案查询结果》，案涉房屋面积为80.94㎡，本院予以采信。根据《柳州市物业服务合同备案表》，案涉小区物业服务费用为0.25元/平方米，该收费标准较低，本院认为原告虽在服务中存在服务不到位的问题，但依据服务质量与收费标准相适应原则，原告的收费标准应与其提供的服务相适应。本院在原告备案收费标准基础上，降低原告的收费标准，确认被告应当支付原告自2011年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1748.3元（0.25元/月·㎡×80.94㎡×108个月×80%）。 关于垃圾费。原告提交柳州市柳南区环境卫生管理所出具的《证明》证实原告已结清民鑫小区2015年度至2018年度生活垃圾清运费和处理费，并主张上述时段垃圾费按照《柳州市人民政府办公室关于同意开征居民生活垃圾处理费的批复（柳政办函〔2008〕43号）》载明的收费标准7.5元/户/月计算，故对于原告诉请被告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间垃圾费360元（7.5元/户/月×48月），本院予以支持；对于原告诉请上述时段之外的垃圾费，因原告并未举证证明上述费用已代缴至相关应缴部门，故应承担举证不能的不利诉讼后果，本院不予支持。 关于路灯费。因原告并未举证证明该费用的收费标准经过物 -5- 价部门的核准，也未举证证明实际发生的费用数额，故应承担举证不能的不利诉讼后果，对原告要求被告支付该费用的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告韦瑞谋向原告广西彩生活中实物业服务有限责任公司支付物业服务费1748.3元、垃圾费360元； 二、驳回原告广西彩生活中实物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费因适用小额诉讼程序减半收取25元（原告已预交），由原告广西彩生活中实物业服务有限责任公司负担10元，由被告韦瑞谋负担15元。 本判决为终审判决。 -6- 审判员 邓 媛 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 邹玉娇 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服 -7- 务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但 -8- 法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -9- 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007