重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7345号上诉人（原审被告）：重庆泛融地产发展有限公司，住所地重庆市渝**双凤桥街道晓星工业园**，统一社会信用代码915001127874576523。法定代表人：张**，职务总经理。委托诉讼代理人：张璇，重庆承业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹晓华，男，汉族，1966年1月11日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：贺岱，重庆德威律师事务所律师。上诉人重庆泛融地产发展有限公司（以下简称泛融公司）因与被上诉人曹晓华房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院作出的（2018）渝0108民初11051号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。泛融公司上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判。事实及理由：1.本案系基于房屋买卖合同起诉，泛融公司不存在逾期交房的情形，曹晓华因自身原因无正当理由拒绝接房，无权向泛融公司索赔。2.曹晓华的诉讼请求应当是侵权纠纷，与本案房屋买卖合同关系法律性质不同。3.排烟管道虽是泛融公司安装，但油烟并非是泛融公司排放，曹晓华主张的损失与泛融公司搭建油烟管道之间并无因果关系。4.排放油烟的标准是否超出了国家标准、地方标准，一审并未查明。曹晓华答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。曹晓华向一审法院起诉请求：1.判令泛融公司自行拆除排油烟道。2.判令泛融公司支付曹晓华因房屋无法使用空置期间的租金损失，自2015年4月1日起至泛融公司拆除烟道为止（按照市场同地段租金评估标准计算）。3.判令本案诉讼费由泛融公司承担。一审法院经审理查明：曹晓华与泛融公司于2014年12月31日签订了合同编号为（CQ-5938316）的《重庆市商品房买卖合同》，曹晓华在泛融公司处购买了坐落于重庆市南岸区兴塘路2号附X号房屋，房屋价款为1208300元。合同第七条约定：泛融公司应在2015年3月31日前将房屋交付曹晓华使用。合同签订后，曹晓华付清了全部房屋价款。房屋的权属证书已经办理。2016年3月7日，曹晓华向泛融公司发函，函称：我于2014年12月31日与贵司签订购房合同，从购房之日起已达一年之久，在此期间多次反映安装的排烟道出口直接排到该商业用房2楼窗户下，已严重影响该房屋的使用，并多次以书面报告给贵司要求整改，至今未整改，现再次要求贵司对排烟道和漏水问题进行整改并交房。2016年5月6日，南岸区环保局、天文街道环保办对涉案房屋进行环境监察，要求泛融公司对业主曹晓华楼下餐馆油烟管道进行整改完成，到期不能完成整改，由天文街道环保办对曹晓华业主楼下经营者负责调查，调查完成上报环保局进行处理。2017年12月22日，南岸区环境保护局作出《信访事项处理意见书》，查明：南岸区兴塘路银翔翡翠谷A区15栋、16栋门面无公共油烟道，泛融公司擅自为15栋、16栋门面设置铁皮油烟管道，且排放没有修建到屋顶，然后租用、出售给多人经营餐饮。2018年1月3日，南岸区环保局对泛融公司作出行政处罚决定，罚款五万元。一审诉讼期间，依曹晓华申请，一审法院委托评估机构对案涉房屋在2015年4月1日至2018年4月1日期间的租金进行评估。后评估机构作出评估报告，确认：兴塘路2号附X号2015年4月1日至2018年4月1日期间的租金为175300元。一审另查明，案涉房屋未交付，泛融公司认为曹晓华在支付完费用后的任一时间段内都可以来接房，是曹晓华自己未接房。一审另查明，兴塘路2号附X号、附X号门面紧密相连，两门面均分为负二、负一层两层楼，在临街的负二层外墙顶部、负一层外墙底部架设有排烟道，在2号附X号负一层窗户外部有排烟道口，排烟道口外墙均已被熏黑。一审法院认为，曹晓华与泛融公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院予以确认。本案争议焦点有二：一是排烟道是否该拆除；二是泛融公司是否应赔偿曹晓华损失。关于排烟道是否该拆除。根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十四条的规定，建设单位擅自占用、处分业主共用部分、改变其使用功能或者进行经营活动，权利人请求排除妨害、恢复原状，人民法院应予支持。那么，泛融公司在外墙架设的烟道是否为擅自架设、是否侵害了业主的合法权益。2017年12月22日，经南岸区环境保护局查明：南岸区兴塘路银翔翡翠谷A区15栋、16栋门面无公共油烟道，泛融公司擅自为15栋、16栋门面设置铁皮油烟管道，且排放没有修建到屋顶，然后租用、出售给多人经营餐饮。从调查内容可知，银翔翡翠谷A区15栋、16栋门面并无烟道设计，属于无经营餐饮资格的商铺。泛融公司擅自添附该附属设施改变商铺的使用功能，未征求权利人的意见，曹晓华作为权利人，自然有权要求其拆除。关于曹晓华主张的损失。一审法院认为，兴塘路2号附X号、附X号门面紧密相连，两门面均分为负二、负一层两层楼，在临街的负二层外墙顶部、负一层外墙底部架设有排烟道，在2号附X号负一层窗户外部有排烟道口，排烟道口外墙均已被熏黑。从熏黑的事实来看，排烟道口排出的油烟可以直接通过负一层外墙窗户进入附X号，严重影响曹晓华对附X号商铺的使用。经评估机构评估，兴塘路2号附X号2015年4月1日至2018年4月1日期间的租金为175300元，每月平均租金为4869元。考虑到双方合同约定的交房时间为2015年3月31日前，曹晓华按约接房后也需要一定的时间进行出租，并不是接房后就一定能立马出租，故一审法院合理延期三个月，从2015年7月1日起作为曹晓华出租的起算时间。因泛融公司擅自添加油烟道严重影响曹晓华对商铺的使用，同时考虑到商铺本身为负二、负一层两层楼，负二层本身所受的影响要小一些，而且在泛融公司违约的情况下，曹晓华本身也有防止损失扩大、止损的义务，故一审法院酌情主张商铺空置的租金损失为每月3500元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条，最高人民法院关于《审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、重庆泛融地产发展有限公司于一审判决生效后十日内自行拆除位于重庆市南岸区兴塘路2号附X号商铺负二、负一层外墙的排油烟道，恢复原状；二、重庆泛融地产发展有限公司于一审判决生效后十日内支付曹晓华位于重庆市南岸区兴塘路2号附X号商铺的空置损失（该损失从2015年7月1日起至商铺负二、负一层外墙的排油烟道拆除时止，按每月3500元计算）；三、驳回曹晓华的其他诉讼请求。一审案件受理费120元，由重庆泛融地产发展有限公司负担。二审中，泛融公司举示如下证据：证据一，照片3张，拟证明涉案烟道的拆除时间为2018年10月20日；证据二，案涉房屋的交房手册2份，拟证明曹晓华于2018年11月8日对案涉房屋进行了接房；证据三，《情况说明》，拟证明曹晓华首次自行来接房的时间为2015年7月13日，曹晓华因自身原因拒绝接房，2015年3月31日至2015年7月13日期间的房屋空置损失不应当由泛融公司承担；证据四，涉案房屋的装修许可证，拟证明曹晓华在接房后超过半年以后才将房屋出租，一审扣除3个月的合理时间不正确；证据五，租赁合同（复印件）2份，拟证明租期在装修之后。经组织质证，曹晓华发表如下质证意见：对证据一的真实性予以认可，认可涉案烟道的拆除时间为2018年10月20日；对证据二的真实性、合法性、关联性予以认可,并确认曹晓华于2018年11月8日对案涉房屋进行了接房；对证据三的真实性、合法性认可，但对证明目的不认可，2015年7月13日之前多次交涉烟道整改；对证据四的真实性、合法性认可，但不认可对方的证明目的；证据五系复印件，对真实性、合法性及关联性均不予认可。本院认为，曹晓华对证据一至证据四的真实性予以认可，故本院对证据一至证据四的真实性予以确认；因证据五系复印件，加之曹晓华亦不认可真实性，本院无法核实其真实性，故该证据不能作为本案的定案依据，本院依法不予采信。根据当事人在二审中举示的证据，本院查明：涉案房屋添加的油烟道的拆除时间为2018年10月20日；曹晓华已于2018年11月8日办理了涉案房屋的接房手续。2015年7月13日，曹晓华向泛融公司出具《情况说明》，称其准备接房，但发现房屋存在油烟道问题严重影响其所购门面的使用，要求泛融公司进行整改等内容，并称待问题解决后再接房。二审另查明，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定所购涉案房屋为现房，该合同的附件五即补充协议中第五条第2条约定“乙方应在购房合同约定的交付期限内自行向甲方领取房屋交付通知并办理接房手续”。二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为泛融公司是否应当支付曹晓华涉案房屋的空置损失以及损失的计算标准。就前述争议焦点，本院评述如下：关于泛融公司是否应当支付曹晓华涉案房屋的空置损失的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，……”以及第十四条第一款：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》第十九条约定，本商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归全体产权人所有。本案中，根据查明的事实，涉案房屋所在的银翔翡翠谷A区15栋、16栋门面并无烟道设计，泛融公司擅自添附的排烟道导致烟道口外墙均已被熏黑，且排烟道口排出的油烟可以直接进入涉案房屋，严重影响曹晓华对涉案商铺的使用。泛融公司未征求权利人的意见，在共有部分的外墙擅自添附该附属设施改变商铺的使用功能，违反了法律规定以及合同约定，侵害了曹晓华的合法权益。曹晓华称涉案房屋虽系现房，因系抵款房，故在签订合同前并未现场踏勘，但泛融公司亦未举证证明涉案烟道在合同签订之前就已经添附。故泛融公司有义务交付符合合同约定及法律规定的房屋。因泛融公司的行为导致了曹晓华无法接收并使用涉案房屋，曹晓华有权主张泛融公司赔偿房屋的空置损失。至于房屋空置损失计算的起止时间问题，本院认为，根据双方签订的补充协议第五条第2条约定，乙方应在购房合同约定的交付期限内自行向甲方领取房屋交付通知并办理接房手续。故曹晓华应当按照合同约定交付期限自行向甲方办理接房手续。涉案房屋合同约定的接房时间为2015年3月31日前，根据泛融公司二审中举示的《情况说明》，曹晓华首次准备接房的时间为2015年7月13日，并于此时主张涉案房屋存在烟道影响其使用的问题。曹晓华虽称其在2015年7月13日之前就烟道情况向泛融公司主张了整改权利，但对此并未举示证据予以证明。因此，2015年3月31日至2015年7月13日期间，因曹晓华并未按约自行前往接房，该期间的房屋空置损失系曹晓华自身的原因造成，故不应由泛融公司承担损失。即使曹晓华于2015年7月13日接房后也需一定的时间进行出租，故本院合理延期三个月，从2015年10月13日起作为曹晓华出租的起算时间。二审中查明，因涉案房屋添附的油烟道的拆除时间为2018年10月20日。故融华公司应当支付曹晓华自2015年10月13日至2018年10月20日期间的房屋空置损失。本院根据二审新证据依法对一审关于房屋空置损失的计算时间予以纠正。关于损失的计算标准的问题。本院认为，因泛融公司擅自添加油烟道严重影响曹晓华对商铺的使用，根据商铺的位置分布以及违约情况，一审认定商铺空置的租金损失的计算标准为每月3500元并无不当。至于曹晓华要求泛融公司自行拆除排油烟道的诉讼请求。本院认为，根据本案二审查明的事实，涉案烟道已于2018年10月20日拆除。故曹晓华要求泛融公司拆除烟道亦无事实依据。本院根据二审查明的新事实，对此依法予以改判。综上，本院根据二审中泛融公司举示的新证据及查明的新事实，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初11051号民事判决第一项、第三项；二、变更重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初11051号民事判决第二项为“重庆泛融地产发展有限公司于本判决生效后十日内支付曹晓华位于重庆市南岸区兴塘路2号附X号商铺的空置损失（该损失从2015年10月13日起至2018年10月20日止，按每月3500元计算）”；三、驳回曹晓华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费120元，由重庆泛融地产发展有限公司负担；二审案件受理费120元，由重庆泛融地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 艳审 判 员  申 威审 判 员  苏 渝二〇二〇年十二月二十二日法官助理  宋彦君书 记 员  黄 雯