云南省寻甸回族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0129民初3064号原告：李纯丽，女，1973年10月12日出生，彝族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县，现住寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：张学锋（李纯丽之子），住寻甸回族彝族自治县。特别授权代理。委托诉讼代理人：唐毅，云南凌云律师事务所律师。特别授权代理。被告：孙瑞亮，男，1961年10月19日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。被告：李玉凤，女，1962年9月25日出生，满族，住云南省昆明市西山区。共同委托诉讼代理人：李孙明、陈建波，云南唯真律师事务所律师。特别授权代理。原告李纯丽与被告孙瑞亮、李玉凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序审理，孙瑞亮在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院于2019年8月26日裁定孙瑞亮的异议成立，本案移送云南省西山区人民法院处理。李纯丽对裁定不服提出上诉，云南省昆明市中级人民法院于2020年1月25日裁定撤销本院裁定，本案由本院审理。2020年7月27日，本案转为普通程序审理，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理，于2020年9月16日公开开庭进行了审理，原告李纯丽及其委托诉讼代理人张学锋、唐毅、被告孙瑞亮、二被告委托诉讼代理人李孙明、陈建波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。另，李纯丽在诉状中列张勤海为第三人，视为申请追加张勤海为第三人参加诉讼，经本院通知、询问，张勤海明确表示放弃实体权利，不参加本案诉讼，本院不予追加张勤海为本案第三人。李纯丽向本院提出诉讼请求：1．判令孙瑞亮、李玉凤返还李纯丽涉案房屋购房款470000元及利息395160.99元（自2004年8月23日到2019年7月16日按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算）；2．判令孙瑞亮、李玉凤赔偿李纯丽因房屋买卖合同无效产生的合同违约金300000元和投资经营等其他经济损失（暂定）1900000元；3．本案诉讼费、保全费5000元、诉讼保全责任险保险费9480元、公证费10000元、评估费25000元由被告孙瑞亮、李玉凤承担。本案审理过程中，李纯丽补充其诉讼请求第一项中关于利息的诉讼请求，要求孙瑞亮、李玉凤支付2019年7月17日起至实际清偿之日止按贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算的资金占用费；同时，李纯丽明确其第二项诉讼请求的投资经营等其他经济损失为1732063元。事实和理由：李纯丽前夫张勤海与孙瑞亮于2004年8月23日签订《房屋买卖协议》，约定将现位于昆明市盘龙区房屋作价470000元进行买卖并交付管理使用，该房屋自2009年8月25日后一直开设为“纯丽宾馆”经营使用。后李纯丽和张勤海于2013年1月21日离婚，离婚协议将案涉房屋分割给李纯丽，之后便由李纯丽管理使用。2018年3月21日，孙瑞亮、李玉凤向云南省盘龙区人民法院提起诉讼，要求确认案涉房屋买卖合同无效，该案经昆明市中级人民法院二审判决确认孙瑞亮与张勤海签订的房屋买卖协议无效，同时确认由张勤海、李纯丽返还孙瑞亮、李玉凤案涉房屋。基于上述判决结果，2019年7月19日，经云南省昆明市盘龙区人民法院执行，案涉房屋已向孙瑞亮、李玉凤移交。鉴于案涉房屋买卖协议被判决确认无效，故必然涉及合同无效后相关法律责任即缔约过失责任、返还购房款项及赔偿损失问题。孙瑞亮、李玉凤应当返还李纯丽购房款、利息和投资经营等其他经济损失。其中，其他经济损失1732063元，包括：1．新建、扩建建筑物31711元，系购买房屋后在六楼加盖的房间；2．机械设备70838元，系宾馆内使用的物品等，因房屋收回，造成了损失；3．房屋装修价值145100元，张勤海、李纯丽接收房屋后，进行过多次装修；4.宾馆经营损失和一楼铺面对外出租的损失1484414元，依据房屋使用年限计算未来房屋使用周期届满的相关损失，时间从2019年7月15日到2054年7月15日。上述经济损失均有公证和评估报告为据。孙瑞亮、李玉凤辩称，第一，李纯丽的诉讼主体不适格，请依法驳回起诉或驳回其诉讼请求请。理由：孙瑞亮、李玉凤与李纯丽之间不存在合同关系，李纯丽不是合同相对方，本案是基于合同无效后相互返还，返还的对象是合同的相对方，在本案中张勤海与孙瑞亮、李玉凤建立合同关系，但张勤海拒绝参与本案诉讼，其在本案中也不主张相关权利，因此李纯丽无权要求孙瑞亮、李玉凤向其返还财产并赔偿损失。第二，李纯丽的相应诉请不应得到支持，理由：1．购房款470,000元并非李纯丽向孙瑞亮、李玉凤支付，因此李纯丽无权要求孙瑞亮、李玉凤返还购房款及相应利息。2．基于合同无效，合同自始没有约束力，因此300,000元的违约金的约定没有法律效力。关于李纯丽主张的其他经济损失没有依据，李纯丽是否有经济损失，与孙瑞亮、李玉凤无关，缔约过失的责任是基于合同双方的过错大小而承担损失，因李纯丽不是合同相对方，无权要求孙瑞亮、李玉凤承担缔约过失责任。而且李纯丽提出的经济损失没有事实和法律依据。不认可李纯丽对房屋进行了加盖，该房屋房顶原来已有48平米的房屋。不认可李纯丽对房屋进行了装修，李纯丽依据现存装修作出价值鉴定，但现有装修不能说都是李纯丽的，该房屋返还后，经孙瑞亮查看，样子基本是原来的样子，只是楼梯贴了瓷砖。不认可李纯丽主张的未来经济损失，缔约过失责任承担的损失是实际损失，且今年以来发生新冠疫情，宾馆行业受到严重冲击，李纯丽依据的评估报告与实际情况存在重大出入，没有事实依据。3．关于保全费责任保险费，是不必要的开支，而且没有法律依据，且李纯丽的保全是错误的，给孙瑞亮、李玉凤造成的经济损失，孙瑞亮、李玉凤将在本案之后对李纯丽提起诉讼，要求李纯丽赔偿因保全错误造成的损失。关于公证费、评估费没有法律依据，孙瑞亮、李玉凤也未参与公证和评估的过程，该公证和评估与本案没有实际关联性，孙瑞亮、李玉凤均不应当承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李纯丽提交的：1．离婚协议书、离婚证。上述证据能够证实李纯丽与张勤海的结婚、离婚时间，以及离婚时协议约定案涉房屋归李纯丽所有，对其真实性予以认定，至于李纯丽是否因此有权向孙瑞亮、李玉凤主张相关权利，在后文评述；2．孙瑞亮与赵保仙、罗永富之间关于案涉房屋的买卖协议、收条、收据、完税证，上述证据系关于案涉房屋上一手买卖相关情况的证据，对于孙瑞亮与赵保仙、罗永富关于案涉房屋买卖的事实予以认定；3．公证书，系2019年7月15日现场公证清点案涉房屋内的物品，对其记载内容，予以采信；4．评估报告，系关于案涉房屋六楼建筑物、房内设备、装修工程、宾馆未来经营损失和一层临街铺面租金损失的评估报告，孙瑞亮、李玉凤质证认为：该报告系李纯丽单方委托鉴定出具，六楼建筑物不是李纯丽加盖，房内设备已经搬除，现有装修除楼梯新铺了瓷砖外均系原样，该评估将不属于李纯丽建筑、设备、装修等评估为李纯丽的资产，丧失客观基础，且评估报告有效期为一年，质证时该报告已经超过期限失效。关于报告的有效性问题，虽然在开庭质证时该报告已过有效期，但因本案存在处理管辖权异议程序等因素，导致审理时间延长，不能归责于李纯丽，且就报告的内容来看，该报告的评估基准日系当事人交接房屋之际，李纯丽据此主张损失，并无不当。至于该报告的评估结论，基于孙瑞亮、李玉凤的质证意见，李纯丽未举证证实其实施了加盖、装修等，对报告中关于新建建筑物、装修工程的价值结论，本院不予采信。关于机器设备价值，因李纯丽已搬走部分设备，但未能详细说明，对报告中关于机器设备的价值结论，亦不予采信。关于未来经营损失，在后文予以评述；5．保全责任险保函、保单、发票、公证费发票、资产评估费发票、保全费收据，本院认可李纯丽发生上述费用的真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年7月1日，孙瑞亮与罗永富、赵保仙签订关于案涉房屋买卖协议，以470000元购得案涉房屋。2004年8月23日，孙瑞亮与案外人张勤海签订《房屋买卖协议》，约定孙瑞亮将位于昆明市官渡区房屋卖给张勤海，房屋价款470000元。当日，孙瑞亮向张勤海出具收条，确认房款两清。孙瑞亮、李玉凤于2018年3月21日向昆明市盘龙区人民法院提起诉讼，要求确认其与张勤海关于案涉房屋的买卖合同无效，判令张勤海返还房屋，该案经昆明市中级人民法院二审判决：确认孙瑞亮与张勤海签订的《房屋买卖协议无效》，由张勤海、李纯丽向孙瑞亮、李玉凤返还案涉房屋。2019年7月19日上午，经昆明市盘龙区人民法院强制执行，李纯丽向执行局移交了案涉房屋，在移交房屋时，李纯丽搬除房屋内部分主要用于开设宾馆的物品。孙瑞亮于2019年7月底接收案涉房屋。另查明，现案涉房屋登记的所有权人为孙瑞亮，房屋建筑面积530.55平方米，登记房屋层数为5层，但房产证中所附测绘图记载共计6层，其中6层建筑面积34.43平方米。李纯丽持有经营场所为案涉房屋的宾馆营业执照、昆明市特种行业治安许可证、卫生许可证、云南省排放污染物许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。再查明，李纯丽与张勤海于1991年12月5日登记结婚，2013年1月21日登记离婚，李纯丽与张勤海在离婚协议中约定案涉房屋归李纯丽所有。孙瑞亮与李玉凤于1996年3月6日共同生育一子，2009年3月2日补办结婚登记。本院认为，关于本案的争议焦点，分别分析认定如下：一、李纯丽主体是否适格的问题第一，在张勤海向孙瑞亮购买房屋时，李纯丽与张勤海系夫妻关系，孙瑞亮与李玉凤也系夫妻关系。张勤海和孙瑞亮实施的房屋买卖行为，均应视为依各自夫妻双方的意思表示所为的民事法律行为，李纯丽、李玉凤虽然未在协议上签字，但均应当承担因此而产生的法律后果，也应当享有因此而产生的权利。正如李玉凤依据夫妻日常代理行为，享有向张勤海、李纯丽主张返还房屋的权利，并以此提起了相应的诉讼，引发本案；第二，在孙瑞亮、李玉凤起诉张勤海、李纯丽的案件中，李纯丽被司法裁判确认因合同无效负有向孙瑞亮、李玉凤返还房屋的义务，该司法裁判事实上系在认定李纯丽的合同当事人地位的基础上作出；第三，李纯丽和张勤海在离婚时已明确约定案涉房屋归李纯丽所有，本案诉讼开始后，张勤海明确表示案涉房屋相关权益归李纯丽所有，不参加诉讼。综上，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，孙瑞亮、李玉凤关于李纯丽主体不适格的抗辩不能成立，李纯丽有权向孙瑞亮、李玉凤主张相关权利。二、关于导致合同无效的过错如何认定的问题张勤海与孙瑞亮签订的关于本案房屋买卖合同违反法律规定，而被确认无效，对此张勤海、孙瑞亮均存违法行为，均有过错。李纯丽主张其不是合同缔约当事人，不存在缔约过失责任，基于上述分析的夫妻日常代理行为，李纯丽应承担张勤海案涉房屋买卖行为中的过错，其主张不能成立。孙瑞亮、李玉凤主张关于该房屋一度时期可以办理产权变更，因张勤海怠于办理导致未能过户，过错责任在张勤海一方。对于上述主张，其一，没有证据证明；其二，关于案涉房屋的买卖行为本身违法，办理产权证亦不能改变其违法本质。其主张亦不能成立。三、关于李纯丽的相关诉讼请求能否得到支持的问题1．购房款。本案所涉房屋买卖合同为双务合同，合同无效后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。李纯丽已向孙瑞亮、李玉凤返还房屋，孙瑞亮、李玉凤应当向李纯丽返还购房款470,000元。2．购房款资金占用费。基于合同无效，房、款应当同时返还。李纯丽一方在购买案涉房屋后，用于经营宾馆、出租门面等，对案涉房屋具有使用情形，对此李纯丽一方也负有向孙瑞亮、李玉凤支付使用费的义务，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在李纯丽返还房屋之前，孙瑞亮、李玉凤仅须返还购房款，而无须支付该期间的资金占用费，即利息。在李纯丽返还房屋之后，孙瑞亮、李玉凤应当支付至因占有购房款而产生的资金占用费。本案中，李纯丽主张2019年7月19日向昆明市盘龙区人民法院执行局移交房屋，孙瑞亮、李玉凤主张于2019年7月底接收房屋，鉴于双方均无具体的依据，本院酌情确定2019年8月1日为本案资金占用费计算的起始时间，孙瑞亮、李玉凤应当支付李纯丽自上述日期起至实际履行之日止的资金占用费，利息标准按照银行贷款有关利率标准确定。3．违约金。李纯丽主张孙瑞亮在案涉房屋买卖合同中约定：“任何一方违约，必须承担违约金30万元，作为损失补偿费。”故请求孙瑞亮、李玉凤赔偿违约金300,000元，但案涉合同被确认无效，自始没有法律约束力，李纯丽的主张没有法律依据，不予支持。4．投资经营等其他经济损失。具体包括6楼建筑物价值、装修工程价值、宾馆设备价值、宾馆未来经营损失（含一楼临街门面租金损失）。上述损失中，六楼建筑物价值、装修工程价值、宾馆设备价值，孙瑞亮、李玉凤仅认可装修工程中李纯丽对房屋内的楼梯贴了地砖，其余均不认可，李纯丽的证据不能证实其相关建设、装修添附行为，关于宾馆设备价值因李纯丽已搬走部分设备，其主张的不能搬走的热水器等设备亦无法认定是否由其添附，故对李纯丽主张的6楼建筑物价值、装修工程价值、宾馆设备价值，除楼梯贴地砖损失酌情予以支持外，其余均不予支持。至于宾馆未来经营损失（含一楼临街门面租金损失），虽然属于间接损失，不属于因合同无效损害赔偿的范围，但是，鉴于本案的特殊情况，该损失应当作为信赖利益损失纳入本案赔偿范围，理由如下：首先，案涉房屋交易产生于2004年8月，当事人房款两清，相安无事已近14年之久。尽管孙瑞亮以其交易时不知道违法、房屋无法过户造成后代纠纷等原因主张返还房屋，但其行为仍有违诚实信用原则。其次，案涉房屋虽然属于限制流通的房屋，但仍具有十分重要的经济价值，按照日常生活经验，14年间其潜在价值随着我国经济社会发展已有巨大提升，现当事人之间房、款互相返还，造成了利益严重失衡；再次，李纯丽一方接收案涉房屋后，用于宾馆经营，虽然李纯丽未举证证实相关建设、添附行为由其实施，但根据日常生活经验，其经营一方面需要投入成本维护房屋，另一方面在某种程度上也保持或促进了房屋的潜在价值提升。另外，宾馆内的物品虽已搬除部分，但根据物品性质、用途，势必造成一定的损失。故应将李纯丽主张的上述损失纳入赔偿范围。至于经济损失的具体数额，李纯丽主张的相关数额缺乏足够的事实依据，本院综合考虑市场因素、李纯丽的经营、添附等行为与财产增值之间的关联性，以及对当事人诚实信用方面的考量，酌情认定孙瑞亮、李玉凤应当支付李纯丽的损失为300,000元。5．其他费用。李纯丽主张的保全费、诉讼保全责任险保险费、公证费、评估费，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、孙瑞亮、李玉凤于本判决生效之日起十日内返还李纯丽购房款470,000元；二、孙瑞亮、李玉凤于本判决生效之日起十日内支付李纯丽以470,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月1日-19日按照中国人民银行贷款基准利率）计算的自2019年8月1日起至清偿日止的资金占利息；三、孙瑞亮、李玉凤于本判决生效之日起十日内支付李纯丽其他损失300,000元；四、驳回李纯丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,373元，由孙瑞亮、李玉凤负担12,000元，李纯丽负担18,373元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  徐博煜二〇二〇年十二月十五日法官助理韩华瑜书记员保德萍