浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初1592号 原告：钱理，男，1980年4月22日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。 原告：胡海霞，女，1985年10月1日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。 二原告委托诉讼代理人：徐月仙，浙江海赛律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：郭佳妮，浙江海赛律师事务所实习律师。 被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市海盐县武原街道盐北路88号美林·金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码：9133040077572037X9。 法定代表人：林尔良。 诉讼代表人：浙江美林房地产开发有限公司管理人（由浙江越光律师事务所、浙江中兴会计师事务所有限公司、浙江凯信律师事务所联合担任）。 原委托诉讼代理人：雷婷婷，浙江红船律师事务所律师。 变更后委托诉讼代理人：汪韵夏、吕亮宇，浙江凯信律师事务所律师。 原告钱理、胡海霞与被告浙江美林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月24日向本院提起诉讼，诉请法院依法判令：1、被告履行将美林·金色港湾三期19幢601室商品房办理交付手续中不动产转移登记至二原告的义务；2、被告支付二原告逾期办理商品房交付手续中不动产转移登记的违约金（自2016年12月18日起每日按已付房价款的万分之一标准计算，暂算至2020年4月30日为80607元，以后计算至不动产转移登记手续完成日）；3、被告负担案件诉讼费用。本院立案受理后，依法由审判员李晓炯适用简易程序独任审判，并于同年5月27日公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人徐月仙、郭佳妮、被告原委托诉讼代理人雷婷婷均到庭参加诉讼。后，因本院于同年6月5日作出（2020）浙0424破申2号民事裁定书，裁定受理浙江海盐农村商业银行股份有限公司对浙江美林房地产开发有限公司的破产清算申请，本院于同日依法裁定本案中止诉讼。在中止诉讼的原因消除后，本院依法恢复本案诉讼，并于同年12月16日公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人徐月仙、被告委托诉讼代理人汪韵夏、吕亮宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理认定，2016年3月29日，二原告（作为买受人）、被告（作为出卖人）签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将位于海盐县城北分区××期××幢××单元××室的房屋出售给二原告，房屋总价款为655345元，买受人于签订合同当日支付房款首付款355345元，剩余房款300000元于2016年4月29日前通过贷款方式支付给出卖人。其中合同第十六条“关于产权登记的约定”：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。该合同还对双方其他权利义务内容作了约定。同日，二原告、被告及案外人嘉兴伟达房地产开发有限公司签订《补充协议》一份，其中对合同第十六条补充约定如下：1、双方同意以2016年6月20日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应在该日之次日起180日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。2、出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房。3、如果买受人未按合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测计价面积与合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无须协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何责任。 2016年2月26日，二原告向被告支付预售房款10000元，于同年4月13日向银行申请办理个人购房贷款300000元，并由被告向银行出具金额为355345元的预售购房款发票（开具日期为同年4月8日），同年4月20日，银行发放贷款并转入被告账户。同年5月16日，被告向二原告发出《交付通知书》一份。同年6月7日，双方办理收房及结算手续，二原告于同日缴清代办费、物业费等款项。现，二原告已装修入住涉案房屋。但涉案房屋仍登记在被告名下。 审理过程中，被告答辩称：1、二原告已于2020年8月4日向管理人申报债权，管理人针对其申报要求，对其合理要求予以认定，且同年10月10日第一次债权人会议上，管理人已报告债权拟认定情况并在全国企业破产重整案件信息网上予以公告，在规定期限内无债权人、债务人对该笔债权提出书面异议。2、被告对二原告主张的过户要求无异议，但对逾期办证违约金计算方式有异议。根据《补充协议》约定，逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%计算。且关于工程款抵扣事宜，浙江嘉兴中达建设有限公司、嘉兴伟达房地产开发有限公司、中达联合控股集团有限公司与被告系2017年9月25日达成《备忘录》，且《备忘录》中表述为“以房抵款暂定800万元”，附件也无明确的房款抵扣明细。后浙江嘉兴中达建设有限公司提供《美林三期以房抵款清单》，列明抵扣15套房的部分房款共计7985518元，也是形成于2017年9月25日之后。此前，二原告实付房款为10000元和贷款300000元，房款处于未付清或未结算状态，无权主张逾期办证违约金。故，该违约金只能从2017年9月26日起算至2020年6月4日止。3、如办理过户手续，二原告应补足交房过户应支付的费用。 另查明：一、2019年8月28日，本案被告曾向本院起诉本案二原告要求本案二原告支付房款345345元及支付违约金、保管费等，本院于同年11月22日作出（2019）浙0424民初4264号民事判决书，判决认定，本案二原告与相关公司抵付的工程款为购房款的一部分，且本案被告于2016年4月8日开具涉案房屋首付款发票，视为对相应工程款抵付房款的情况予以确认，本案二原告已依约付清房款，因此，本院依法驳回本案被告的全部诉讼请求。上述判决后，本案被告向嘉兴市中级人民法院上诉，该院于2020年3月30日作出（2020）浙04民终174号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。 二、在本案审理过程中，二原告于2020年8月4日向被告破产管理人申报债权，要求：办理涉案房屋不动产转移登记过户手续及支付违约金83818元（以每日购房款655345元的万分之一为标准，从2016年12月18日计算至2020年6月4日）。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。本案中，经生效判决认定，二原告就购房款的支付方面，不存在违约情形，故根据三方《补充协议》的约定，被告应在2016年12月17日前为二原告办妥产权登记。现被告至今未履行上述义务，已属违约，应承担相应的民事责任。二原告的第一项诉讼请求，因经二原告债权申报，被告管理人通过债权人会议已确认将涉案房屋过户给二原告，根据我国破产法的规定，债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认，因此，就过户事宜应在破产清算程序依法处理，本案中，二原告提出的该项诉讼请求，应裁定予以驳回。二原告的第二项诉讼请求，逾期办证违约金应自2016年12月18日起算至2020年6月4日止。至于该违约金的计算标准问题，双方主合同约定为每日按已付房价款的万分之一计算，补充协议约定为每年按已付房款的0.1%，两者相差较大，现二原告主张按前一标准计算违约金，一则该标准未明显过高，二则本院在2019年期间审结的多个起诉本案被告的房屋买卖合同纠纷（涉及同一楼盘）中，均按日万分之一计算逾期办证违约金，故本院认为二原告主张的计算标准较为合理，本院予以支持。因此，逾期办证违约金应为80607元（暂算至2020年4月30日，以后以655345元为基数，按日万分之一的标准计算至2020年6月4日止）。另，因被告已进入破产程序，各债权人需就债务人的财产统一参与分配以确保公平受偿，二原告要求被告立即给付已无法律依据，故，本院改作确认之判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、裁定驳回原告钱理、胡海霞的第一项诉讼请求即要求被告浙江美林房地产开发有限公司就位于海盐县城北分区××期××幢××单元××室房屋履行办理不动产转移登记义务的起诉； 二、确认二原告对被告享有逾期办证违约金80607元（暂算至2020年4月30日，以后以655345元为基数，按日万分之一的标准计算至2020年6月4日止）的债权； 三、驳回二原告的其他诉讼请求。 本案受理费908元、财产保全费870元，合计1778元，由被告浙江美林房地产开发有限公司负担。 如不服上述第一项裁定，可在本文书送达之日起十日内向本院递交上诉状；如不服上述第二项、第三项判决，可在本文书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  李晓炯 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  张韬略