贵州省镇远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2625民初1109号 原告：杨凤仙，女，1986年7月16日出生，侗族，贵州省镇远县人，初中文化，无业，住贵州省镇远县。 原告：王晓光，男，1982年5月1日出生，汉族，黑龙江省饶河县人，大专文化，个体户，现住浙江省杭州市萧山区。 二原告委托诉讼代理人：龙登海，贵州乾合律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：贵州宏基旅游投资管理有限公司，住所地为贵州省黔东南苗族侗族自治州镇远县舞阳镇小菜园****门面，统一社会信用代码为915226250720257922。 法定代表人：王银轩，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈啊华，贵州维律律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：郑凯兵，男，1988年10月1日出生，代理权限为特别授权。 原告杨凤仙、王晓光诉被告贵州宏基旅游投资管理有限公司（以下简称宏基公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告杨凤仙及二原告的委托诉讼代理人龙登海，被告宏基公司的委托诉讼代理人陈啊华、郑凯兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨凤仙、王晓光向本院提出诉讼请求：一、判令被告为二原告购买的商铺（位于镇远县涌溪乡芽溪新城区宏基酒店****商铺）办理初始登记；二、判令被告支付原告逾期交房的违约金619400.00元以及逾期办理初始登记的违约金暂计340400.00元，以上款项共暂计959800.00元；三、本案案件受理费等诉讼费用由被告宏基公司承担。 事实和理由：原告杨凤仙与原告王晓光系夫妻关系，涉案商铺系夫妻共同购买。2017年2月13日，原告杨凤仙与被告宏基公司签订《宏基商业步行街商铺意向转让协议》（以下简称《转让协议》），约定原告杨凤仙向被告宏基公司购买位于镇远县涌溪乡芽溪新城区宏基酒店15号1、2层商铺，该商铺总价款为920000.00元。原告杨凤仙应于签订《转让协议》之日向被告宏基公司一次性支付商铺全款920000.00元，被告宏基公司应于2017年5月30日前将经建设单位、承建方组织验收合格并符合《转让协议》约定的交房标准的铺面交付给原告。被告宏基公司在商铺交付后360日内完成房屋初始登记，初始登记后，被告宏基公司应在180日内办理房屋所有权证转让手续有关文书。原告杨凤仙于签订《转让协议》之日向被告宏基公司一次性支付了商铺全款920000.00元。但是，被告宏基公司不仅逾期交房且至今未给二原告办理房屋初始登记。 依据《转让协议》第七条之约定，被告宏基公司逾期交付房屋的，自协议约定的交付期限届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告宏基公司按照每天100元向原告支付违约金，协议继续履行。逾期30天后，原告同意继续履行协议的，由被告宏基公司按原告已付款的0.2%乘以逾期天数向原告支付违约金。因此，被告宏基公司逾期交付房屋的违约金为：一是逾期30日内的违约金按100.00元一天计算，共计3000.00元。二是逾期30天以后的违约金以920000.00元为基数，按每日0.2%计算，自2017年6月30日起至2018年5月31日止共计335日的违约金为616400.00元。 依据《转让协议》第九条第二款之约定，被告宏基公司应在房屋交付使用后360日内，完成该幢房屋初始登记。依据《转让协议》第九条第三款第二项之约定，如因被告宏基公司的责任，致使未能在约定期限内办理完毕初始登记或房屋所有权证转让手续的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。若再超出180日未能办理上述登记或手续，出卖人按月支付已付房款的3%的逾期违约金。因此，被告宏基公司逾期办理初始登记的违约金为：一是以原告已付金额920000.00元的1%计算，违约金为9200.00元。二是以原告已付金额920000.00元为基数按照每月3%计算，自2019年11月30日起至2020年11月30日止共计12个月的违约金331200元，以上逾期办理初始登记违约金共计340400.00元。自2020年12月1日起至实际办理登记之日止逾期办理初始登记违约金以实际发生金额为准。 综上所述，被告宏基公司逾期交付房屋且至今未给二原告办理房屋初始登记的违约行为，严重损害了二原告的合法权益。请求依法支持二原告的诉讼请求。 被告宏基公司答辩称：一、本案的逾期并不是被告所期望的，应减轻被告的违约责任。原告与被告签订“宏基商业步行街商铺意向转让协议”的第一页“说明”的第二条：已经明确告知该商铺是指宏基开元大酒店附属商业的独立商铺，该项目尚在建设，在完善产权后办理转让手续。被告先办理产权然后再过户到每个业主名下。该过程原告是明知的，也知道建设铺面的土地规划用途为餐饮旅游业用地，现因土地证抵押在银行，导致无法竣工验收及办理大产权证，故该逾期不是被告所期望的结果，被告也是受害人，请求予以减轻被告的责任。二、原告没有实际损失，故其要求的逾期交房、逾期办证违约金明显过高，请求依法予以降低。在本案中，原告于2018年5月30日收房后立即将涉案商铺出租收取租金至今，被告逾期办理产权登记的行为并不会造成原告的实际损失，也不会影响合同目的实现，故原告在没有实际损失的情况下要求的违约金高达340400.00元，明显过高，依法应当予以降低。黔东南州中级人民法院关于同类案件逾期办证的判决是“以所交房款为基数，按照日万分之零点五计算违约金”。最重要的是被告目前尚不违约，不需要支付违约金，根据双方签订的“协议”第7页“九”、产权登记的约定，双方约定的为工作日，我国法定的每个月平均工作日为20.83天，也就是说在双方不解除协议的情况下，被告要到2021年4月12日以后才承担违约责任。且原告要求月3%的违约金已经违反国家法律规定，明显过高并没有任何损失，故请求判决该条违约金条款无效或者予以降低至“以所交房款为基数，按照日万分之零点五计算违约金”。故目前逾期办证按照“协议”被告应当支付已付房款的1%，即9200.00元。根据法律规定及同案必须同判，类案必须检索的规定，黔东南州中级人民法院关于同类案件判决是以已付房款为基数，按照日万分之零点五计算违约金，本案逾期交房违约金计算为15180.00元，加上3000.00元，合计为18180.00元。 本院经审理查明，原告杨凤仙与原告王晓光系夫妻关系。2017年2月13日，原告杨凤仙与被告宏基公司签订《宏基商业步行街商铺意向转让协议》，约定原告杨凤仙向被告宏基公司购买位于镇远县涌溪乡芽溪新城区宏基酒店15号1、2层商铺，该商铺总价款为920000.00元。原告杨凤仙应于签订《宏基商业步行街商铺意向转让协议》之日一次性支付商铺全款，被告宏基公司应于2017年5月30日前将经建设单位、承建方组织验收合格并符合本协议约定的交房标准的商铺交付给原告杨凤仙。双方约定被告先将该商铺产权统一办至被告宏基公司名下，再转至原告杨凤仙名下，如因被告原因造成该商铺不能按照约定办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告宏基公司承担全部责任，被告宏基公司在商铺交付使用后360个工作日内完成该幢房屋初始登记，初始登记后，被告宏基公司应在180个工作日内清结原告办理房屋所有权证转让手续有关文书。同时，双方还约定了逾期交房的违约责任：自约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天100.00元向原告支付违约金，协议继续履行。逾期30天后，原告同意继续履行协议的，被告按原告已付款的0.2%乘以逾期天数向原告支付违约金。未能在约定期限内办理初始登记或手续的违约责任：买受人不解除协议的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。在该约定内容后，又用手写备注：若甲方再超出180个工作日未能办理上述登记或手续，出卖人按月支付乙方已付房款的3.0%的逾期违约金。 2017年2月13日，原告杨凤仙按照约定向被告宏基公司支付了购买商铺全款920000.00元，2018年5月30日，被告宏基公司将涉案商铺交付给原告杨凤仙。原告杨凤仙已将涉案商铺进行出租。截至目前，被告宏基公司未取得所售商铺的销售许可，至今未能办理不动产登记。 另查明，涉案商铺系被告宏基公司投资建设的宏基开元大酒店附属商业的独立商铺，该酒店的土地规划用途为餐饮旅游业用地,目前未经竣工验收。 上述事实，有双方当事人陈述及原告杨凤仙、王晓光出示的经本院当庭采信的身份证复印件、结婚证复印件、宏基公司的工商信息、《宏基商业步行街商铺意向转让协议》、黔东南州中级人民法院（2020）黔26民终3024号民事判决书、《收据》、《银行流水》等证据在卷予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的《宏基商业步行街商铺意向转让协议》已经黔东南州中级人民法院（2020）黔26民终3024号民事判决书确认为有效合同，双方应遵守合同约定履行各自义务。合同签订后,原告已履行支付购房款义务,被告未按约交付商铺已构成违约,故原告主张被告支付逾期交房违约金于法于约有据,予以支持。原告主张交房的时间为2018年5月30日，被告宏基公司提出交房时间为2018年5月，但未提供证据证实交房的具体日期，故本院对原告主张的交房日期予以确认，则逾期交房的违约金应从2017年5月31日起计算至2018年5月29日止，共计365天。双方在合同中约定逾期交房的违约金为：约定的交房期限届满次日起至实际交房之日止30天内按每天100.00元支付，30天后的按已付款的0.2%乘以逾期天数支付。此外，双方还在合同中约定了办证及交房产权证的日期及违约责任，即在商铺交付使用后360个工作日内完成初始登记，初始登记后在180个工作日内交房产权证书。被告宏基公司提出该约定的360个工作日和180个工作日应扣减节假日后予以计算，则扣减后被告宏基公司并未违反该时间约定。本院认为，涉案合同系由被告宏基公司为售卖商铺统一提供，合同中的该项约定属于格式条款，《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”故本院认为该时间约定不应扣除节假日。涉案商铺因故至今仍未能办理初始登记，被告宏基公司显然已违反了合同约定，应承担支付违约金的法律责任。 被告宏基公司对该合同中约定的逾期交房违约金按100.00元每天计算30天的部分和逾期办理初始登记180天之内按已付款的1%计算部分不持异议，提出逾期交房违约金按0.2%每天计算及逾期办理初始登记违约金按每月3%计算的约定过高,要求按日万分之零点五予以调减，本院对双方认可的违约金部分予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条规定:“当事人通过反诉或者抗辩的方式,请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的,人民法院应予支持。”第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中,虽未有证据证明原告杨凤仙、王晓光的实际损失是多少,但被告宏基公司未能按约交付房屋，使得买受人不能在预先设定的时间使用所购房屋,行使占有、使用、收益、处分的权能,遭受了失去签订《宏基商业步行街商铺意向转让协议》目的最主要的损失,应支付相应的违约金，故本院综合被告宏基公司的过错程度,兼顾公平原则、原告的预期利益损失等,按日万分之一的标准计算原告杨凤仙、王晓光自2017年6月30日至2018年5月29日的逾期交房违约金。则逾期交房违约金计算为100.00元/天×30天=3000.00元，920000.00元×0.0001×335天=30820.00元，合计为33820.00元。被告宏基公司未在约定的期限内办理初始登记及交付产权文书的行为，并未影响双方买卖合同目的的实现，且原告已于2018年5月30日取得了涉案商铺的占有、使用、收益权并出租收益至今，故本院综合考虑全案，从弥补原告的心理预期损失出发，对被告提出的调减违约金主张予以支持，按日万分之零点五的比例进行调减。逾期办理初始登记的违约金2019年5月25日至2019年11月25日期间内计算为9200.00元。2019年11月25日以后的按日万分之零点五支付。但原告主张自2019年11月30日开始计算，本院予以确认。则2019年11月30日至2020年11月30日止的逾期办理初始登记违约金计算为920000.00元×0.00005×365天=16790.00元，加上9200.00元，合计为25990.00元，2020年12月1日后至实际办证之日的违约金继续计算。 关于涉案商铺的初始登记问题。因案涉商铺所在的宏基开元大酒店目前未经竣工验收，不具备办理初始登记转移相关手续的合法条件,故对原告该诉讼请求本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下： 一、被告贵州宏基旅游投资管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告杨凤仙、王晓光支付2017年5月31日至2018年5月29日期间的逾期交房违约金33820.00；支付2019年5月25日至2020年11月30日的逾期办理初始登记违约金25990.00元，2020年12月1日后至实际办理初始登记之日止的违约金以920000.00元为基数，按日万分之一继续计算； 二、驳回原告杨凤仙、王晓光的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13398.00元，减半收取6699.00元，由原告杨凤仙、王晓光负担6282.00元，被告贵州宏基旅游投资管理有限公司负担417.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时还应在上诉期限届满后七日内预交上诉费用，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审 判 员 母绍先 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 李 甜 书 记 员 龙昱铭