沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0112民初12798号原告刘楠，女，1981年11月1日出生，汉族，住河北省保定市顺平县。委托代理人孙金宝，系辽宁浩逸律师事务所律师。被告沈阳嘉尚置业有限公司，住所地沈阳市浑**创新路****，统一社会信用代码：91210100MA0P4Q0886。法定代表人李伟力，系该公司经理。委托代理人解华，女，1979年3月29日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市大**。原告刘楠与被告沈阳嘉尚置业有限公司（以下简称：嘉尚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月28日受理后，依法由审判员刘勇担任审判长并主审，与审判员任玲玲、人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘楠委托代理人孙金宝，被告嘉尚公司委托代理人解华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘楠诉称，其与被告嘉尚公司于2017年7月14日签订《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市浑南区的房屋一处，合同采用分期付款方式，刘楠于2019年9月16日之前累计付款已达602,400.00元。2020年2月，被告嘉尚公司在没有告知原告刘楠的情况下，将刘楠购买的案涉房屋出售给他人，该公司的行为已经构成违约。提请法院判令解除原告刘楠与被告嘉尚公司于2017年7月14日签订的《商品房买卖合同》；判令被告嘉尚公司返还购房款602,400.00元，并且支付逾期付款利息20,000.00元；由被告嘉尚公司承担案件受理费用。原告刘楠提供如下证据：1、原告刘楠与被告嘉尚公司于2017年7月14日签订的《商品房买卖合同》1份，用以证明原、被告之间确立房屋买卖合同关系，双方已经对标的物的地址房号、面积单价、价款总额、付款方式以及其他事项作出明确约定；2、被告嘉尚公司先后于2017年7月14日、2017年12月13日、2018年1月17日、2018年5月2日、2019年9月16日开具的收款收据5张，用以证明原告刘楠已经向嘉尚公司支付购房款602,400.00元；3、被告嘉尚公司先后于2017年10月13日、2018年1月17日、2018年5月3日开具的收款收据3张，用以证明原告刘楠向嘉尚公司支付5笔购房款602,400.00元的同时，另行分3次向嘉尚公司支付违约金321.00元。被告嘉尚公司辩称，同意解除该公司与原告刘楠签订的《商品房买卖合同》。被告嘉尚公司于2019年1月10日向原告刘楠发送《解约通知书》，按照合同约定刘楠签收之日双方之间的合同解除。因为原告刘楠没有按照合同约定于2018年7月10日之前交纳剩余购房款603,374.00元，逾期超过180天仍然未能支付，被告嘉尚公司于2019年1月10日发送《解约通知书》，行使解除权。原告刘楠要求返还已付购房款并且支付逾期付款利息的诉求不能成立，因为系刘楠逾期支付剩余购房款603,374.00元，已经构成违约，按照双方签订的购房合同约定应当扣除刘楠已付购房款的50%作为违约金后，剩余部分予以返还。被告嘉尚公司提供如下证据：1、被告嘉尚公司与原告刘楠于2017年7月14日签订的《商品房买卖合同》1份，用以证明双方之间存在房屋买卖合同关系，而且按照合同附件四（合同补充协议）第四条二款规定“买受人分期付款，逾期超过180天，仍未按约定支付楼款，出卖人有权单方解除合同，买受人按已付款的50%支付违约金”，因为刘楠应于2018年7月10日之前支付楼款603,374.00元，已经超过180天而未能支付，解除合同后需要按照已付房款602,400.00元的50%向嘉尚公司支付解约违约金；2、被告嘉尚公司于2018年7月20日送达的《还款提示函》、2019年1月10日送达的《解约通知书》各1份，申通快递邮件签收单照片2张，用以证明原告刘楠未能按照合同约定于2018年7月10日之前支付剩余购房款603,374.00元，嘉尚公司先后于2018年7月20日、2019年1月10日向刘楠确认的送达地址，邮寄送达《还款提示函》和《解约通知书》，但是刘楠至今没有按照《解约通知书》的要求与嘉尚公司办理解约手续，并且支付解约违约金；3、原告刘楠于2017年7月10日签署的《地址确认书》1份，用以证明刘楠于2017年7月10日签字确认自己邮寄送达的地址为“北京市大兴区德贤路国韵村3号楼1单元302”，即被告嘉尚公司的《解约通知书》按照刘楠确认的送达地址邮寄，刘楠收到《解约通知书》时双方之间签订的《商品房买卖合同》已经解除。经审理查明，原告刘楠与被告嘉尚公司于2017年7月14日签订《商品房买卖合同》1份，刘楠购买嘉尚公司开发销售的位于沈阳市浑南区的112平方米住宅1套，单价每平方米8,980.12元，总计价款1,005,774.00元；约定分期付款，刘楠分别于2017年7月12日前支付首期房款100,600.00元、2017年10月10日前支付房款100,600.00元、2018年1月10日前支付房款100,600.00元、2018年4月10日前支付房款100,600.00元、2018年7月10日前支付剩余房款603,374.00元；合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如果未能按照合同规定的时间付款，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金；合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当于2020年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格并且符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同附件四（合同补充协议）第四条二款约定“如果买受人分期付款，买受人必须严格按照协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买受人逾期180天仍未按照约定金额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按照已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因为办理相关手续所支付的费用由买受人承担”。合同签订后，原告刘楠先后于2017年7月14日、2017年12月13日、2018年1月17日、2018年5月2日向被告嘉尚公司交付前4期的购房款共计402,400.00元，期间刘楠出现逾期付款的情况，其先后于2017年10月13日、2018年1月17日、2018年5月3日向嘉尚公司支付违约金共计321.00元（3次分别为30.00元、70.00元、221.00元）。由于原告刘楠没有按照合同约定于2018年7月10日前支付剩余房款603,374.00元，嘉尚公司于2018年7月20日向刘楠送达《还款提示函》，之后于2019年1月10日送达《解约通知书》，刘楠又于2019年9月16日向嘉尚公司支付购房款200,000.00元，但是没有继续交付剩余应付购房款403,374.00元。原告刘楠因为没有支付剩余购房款，认可解除其与被告嘉尚公司之间签订的《商品房买卖合同》，要求返还已付购房款602,400.00元，嘉尚公司提出按照已付房款的50%收取刘楠的违约金，双方由此产生纠纷，刘楠起诉来院。本院认为，原告刘楠与被告嘉尚公司于2017年7月14日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告均应按照约定履行各自义务。由于原告刘楠没有按照合同约定于2018年7月10日前支付剩余房款603,374.00元，嘉尚公司于2018年7月20日向刘楠送达《还款提示函》，之后于2019年1月10日送达《解约通知书》，虽然刘楠于2019年9月16日向嘉尚公司支付购房款200,000.00元，但是仍然欠付嘉尚公司剩余购房款403,374.00元，刘楠起诉要求解除其与嘉尚公司签订的《商品房买卖合同》，明确表示不再履行支付剩余购房款的义务，嘉尚公司已经向刘楠送达《解约通知书》，而且诉讼期间亦明确表示同意解除双方之间的《商品房买卖合同》，刘楠的该项诉求成立，本院予以确认。原告刘楠逾期付款的违约行为致使合同解除，被告嘉尚公司应当返还刘楠交付的购房款，刘楠亦应向嘉尚公司支付违约金，嘉尚公司主张依据合同附件四的第四条二款约定按照已付房款50%的标准收取刘楠的违约金，该条款约定的违约金标准明显过高，不符合法律规定。原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金”，原告刘楠的应付未付房款金额为403,374.00元，其逾期付款已经超过180天，应当按照未付款额403,374.00元的1%承担违约金4,033.74元。被告嘉尚公司收取原告刘楠交付的购房款602,400.00元，扣减刘楠需要承担的违约金4,033.74元，嘉尚公司应当返还刘楠购房款598,366.26元。原告刘楠未能按照合同约定履行支付剩余购房款的义务而存在违约行为，其要求被告嘉尚公司承担逾期返还购房款的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条一、二款、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告刘楠与被告沈阳嘉尚置业有限公司于2017年7月14日签订的《商品房买卖合同》予以解除；二、被告沈阳嘉尚置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告刘楠购房款598,366.26元;三、驳回原告刘楠的其他诉讼请求。如果被告沈阳嘉尚置业有限公司未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,006.00元，由原告刘楠承担386.00元，被告沈阳嘉尚置业有限公司承担9,620.00元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 勇审 判 员  任玲玲人民陪审员  金 丽二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  余姝颍本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。