内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初1584号原告：遇大萌，男，1990年5月6日出生，个体工商户,住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：李萍，住内蒙古自治区包头市。系原告遇大萌之母。被告：包头市荣泰置业有限责任公司。法定代表人:王秉仁，董事长。委托诉讼代理人：裴悦。委托诉讼代理人：王文平。原告遇大萌与被告包头市荣泰置业有限责任公司（以下简称“荣泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遇大萌的委托诉讼代理人李萍及被告包头市荣泰置业有限责任公司的委托诉讼代理人裴悦、王文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遇大萌向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行包头市商品房买卖合同；2.要求被告依照合同约定及时交付位于××区房屋；3.要求被告为上述房屋协助办理房屋产权证书；4.要求被告承担违约责任，赔偿金从2015年6月至2020年9月，共5年3个月，以购房款679667元为基数，按照年利率4.9%计算，共349688元，利息从2015年6月至2020年9月，共5年3个月，以购房款679667元为基数，按照合同约定万分之0.01计算；5.诉讼费和保全费由被告负担。庭审中，原告遇大萌明确第4项诉讼请求：违约金以购房款679667元为基数，从2015年7月1日暂计至2020年8月20日，实际计算至房屋交付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率，暂以4.9%的2倍计算，实际以中国人民银行同期贷款利率2倍计算。同时要求被告支付利息以购房款679667元为基数，从2015年7月1日至实际交付之日止，按照合同约定的日万分之0.01计算。事实和理由：2014年8月21日，原、被告签订了商品房买卖合同。约定原告购买被告开发的的位××区的房屋，总价款为1024667元，已支付房款679667元。合同约定：2015年6月30日前交房，2015年12月31日前办理商品房产权登记证。但被告未依约履行合同构成违约，为维护原告合法权益，请求人民法院支持原告上述诉讼请求。被告荣泰公司辩称，原告交纳的是首付款，原告交清全部购房款的前提下，同意继续履行合同，依据合同法第67条，因原告未全额交纳购房款，被告有权拒绝交付房屋。暂时不具备办理产权证条件。原告诉请的房屋价款基数与合同中的总房价和首付款不一致，起算日期是正确的。不予认可第4项诉讼请求：1.双方虽然在合同中约定了逾期交房支付利息及违约金，但该约定是两种赔偿方式，原告不能同时获得，有失公平，不应得到支持；2.根据合同法的规定，双方所约定的利息及违约金过高，如果法院支持原告的请求，我公司请求减少；3.如果法庭支持原告的违约金及利息就会造成被告资金更加困难，不利于房屋的建设，也无法及时交付房屋，本次涉诉当事人人数众多，如果最后产生巨额赔偿，我们也无力承担；4.原告的诉讼请求已超过诉讼时效，根据双方合同第三条及第五条约定的被告交付房屋的时间到现在已超过两年，本案原告也未提起诉讼。按照民法总则的的诉讼时效三年的规定，原告都已超出诉讼时效，故法院不应支持原告的诉讼请求。原告与被告并没有约定支付二倍违约金。本院经审理认定事实如下：2014年8月21日，原告遇大萌与被告荣泰公司签订合同编号2014-0313572的《包头市商品房买卖合同》。合同约定原告（乙方）购买被告（甲方）位于包头稀土高新技术产业开发区黄河大街**时代广场****房屋**，建筑面积为79.73㎡，价格为9251.71元/㎡，房屋总价款为737639元。付款方式为买受人于2014年8月21日前交清首付款392639元，其余价款办理贷款。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2015年6月30日前，将商品房交付乙方”，合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.01向乙方支付违约金”，合同第十二条约定“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，协议约定贷款方式付款，第三条约定“在房屋交付时，买受人须已付清合同中约定的全部房款”，第十二条约定“本补充协议为合同不可分割的组成部分，若补充协议约定的内容与合同规定的内容不一致的，以本补充协议的约定为准。”2014年8月21日，被告出具案涉房屋的392639元购房款收据以及287028元的精装修款收据，交款人处有原告的母亲李萍签字。根据同类案件查明，因案涉房屋长期不能交付，购买人与被告荣泰公司在包头稀土高新技术产业开发区政府有关部门组织下，协商房屋交付事宜。被告荣泰公司承诺，2018年年内房屋交付使用，从最终承诺交工日起至实际交工的期间内，以银行同期贷款利率的双倍进行赔偿。以上事实，有原告提供的《包头市商品房买卖合同》、收据，被告提供的建设用地规划许可证、商品房预（销）售许可证等证据材料以及双方当事人当庭陈述并经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同第三条约定，被告应当于2015年6月30日前向原告交付经验收合格的商品房，合同第五条约定，未按约定日期交房，合同继续履行，但其至今未向原告交付房屋，构成违约，故被告应当继续履行合同。关于原告请求被告向其交付房屋，补充合同约定在房屋交付时原告须付清合同中约定的全部房款，故原告付清全部房款后，被告应当按照合同约定向原告交付经验收合格的房屋。关于原告要求被告协助办理案涉房屋产权登记，双方签订的《包头市商品房买卖合同》中约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付”“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。本案中案涉房屋未经验收合格，也未向原告交付，故不具备办理房屋产权登记的条件。关于利息及违约金的计算依据。合同第三条约定被告于2015年6月30日前将商品房交付原告，故被告承担逾期交房违约责任的起算时间为其应交付商品房之日次日，即2015年7月1日。合同第五条明确约定了违约利息及违约金的计算方法，该约定为被告迟延交付房屋应承担的违约责任，均为违约损失，不违反法律规定，被告抗辩原告不能同时获得两种赔偿的理由，本院不予采纳。精装修款虽然不在合同约定的数额之内，但被告收取精装修款，交付的应当是精装修房屋，精装修款因房屋迟延交付也一并造成买受人的损失，故计算利息及违约金的基数应当为679667元（392639元＋287028元）。原告请求按照双倍利息计算违约损失，被告抗辩违约金约定过高，请求调减。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案系因逾期交付房屋引起的纠纷，逾期交付给原告造成的损失主要是不能获取房屋的损失，该损失不能超出原告实际损失的30%。本院结合“谁主张，谁举证”的原则，对原告请求的违约金计算标准予以调整。购买人与被告荣泰公司协商交房的过程，是权利人向义务人提出履行请求的行为，诉讼时效中断。综上，被告应向原告支付以购房款679667元为基数，自2015年7月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告实际交付商品房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；以购房款679667元为基数，自2015年7月1日起至被告实际交付商品房之日止，按照每日0.01计算的违约金。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告包头市荣泰置业有限责任公司继续履行合同编号2014-0313572的《包头市商品房买卖合同》；二、被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内向原告遇大萌支付以购房款679667元为基数，自2015年7月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告实际交付商品房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内向原告遇大萌支付以购房款679667元为基数，自2015年7月1日起至被告实际交付商品房之日止，每日按0.01计算的违约金；四、驳回原告遇大萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6565元（原告缓交），减半收取计3282.5元，由原告遇大萌负担1635.5元，由被告包头市荣泰置业有限责任公司负担1647元，保全费5000元（原告缓交），由被告包头市荣泰置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇二〇年十二月十六日书记员 于慧颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。