文书内容重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0155民初5276号原告：尹祖政，男性，汉族，1973年1月1日出生，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。原告：许超清，女性，汉族，1976年6月9日出生，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。原告尹祖政、许超清的委托诉讼代理人：古光轩，重庆豪文律师事务所律师。被告：重庆联隆房地产开发有限公司，住所地重庆市梁平区梁山街道名豪商贸区**1-4，统一社会信用代码9150022856994628XX。法定代表人：谷彬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张捷，男性，汉族，1982年11月9日出生，重庆市渝中区人，住重庆市渝中区。（系该公司员工）原告尹祖政、许超清诉被告重庆联隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人古光轩及原告尹祖政、被告委托诉讼代理人张捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹祖政、许超清向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告的售房行为额外赠送户外花园与隐瞒道路标高属于欺诈行为构成恶意违约，判令被告赔偿因违约造成房屋差价损失等违约损失费80000.00元。2.本案诉讼费由被告承担。原告诉称的事实和理由：被告所预售的梁平区××街道××区××栋××单元××号，明知低于公路3米，通风、采光、排水很差，明知无私家花园，为了能吸引购买者高额销售，通过其销售人员向原告宣传，购买了被告所销售梁平区××街道××区××栋××单元××的房屋，被告无偿赠送额外配套私家花园67平方米，被告通过其销售人员向原告宣传，商品房沙盘模型和样板房的展示，被告销售的梁平区××街道××区××栋××单元××号住房与公路在同一平面上，2013年2月21日，原告与被告订立了商品房买卖合同，该预售建筑面积110.97平方米，原告依约履行了义务，缴纳购房款429574.00元，可被告将原告住房修至临街面（公路面）3米之下，被告实际交付给原告的房屋为地下室，无法通风、采光、排气、排水，二原告2009年1月一直在广州市汉升罗服装有限公司上班，生活居住在该公司宿舍，2013年2月21日返家购房接房装修后返回该公司上班，2020年9月1日因房屋地下管道爆裂被物管公司电话通知必须返回，二原告发现所装修的房屋地板被污泥覆盖，在处理相关事务中才得知被告隐瞒了道路标高，虚构了私家花园，被告的恶意违约和欺诈行为违背了诚信原则，严重损害了市场经济的交易安全秩序，给原告身心造成巨大伤害和重大财产损失。现特诉至法院，望判如所请。被告重庆联隆房地产开发有限公司答辩称，1.被告在销售过程中未承诺赠送私家花园，商品房买卖合同中亦无相应约定，双方权利义务应以合同为准。原告主张的户外私家花园是公共绿地，原告在签约时应当清楚被告无权将公共绿地赠送给原告，且原告也清楚所购房屋面积，故被告不存在违约行为。2.关于道路标高问题，被告销售的沙盘模型表明模型仅供参考，具体建设结果会与本模型效果存在差异，一切未列举事项和模型更改不再另行通知，最终交付结果以政府部门核准的文件以及双方的约定为准。3.即使被告的房屋销售存在违约行为，原告的主张已经超过了法律规定的三年诉讼时效。原告于2013年2月21日就已经接房，其接房时应当知道房屋实际情况，就已经起算诉讼时效，就算原告不知情，本案涉及同类型案件早在2016年初便已有生效的判决并对外公开。4.请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年2月21日，原告尹祖政、许超清作为乙方与被告重庆联隆房地产开发有限公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将其位于重庆市梁平区××街道××大道××栋××单元××的房屋出售给乙方；该房屋建筑面积110.97平方米，套内建筑面积93.21平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.76平方米，户型三室一厅；房屋总价款422574.00元，建筑面积单价为3808.00元/平方米，套内建筑面积单价4533.57元/平方米；于2013年2月21日首付房款172574.00元，剩余房款250000.00元由乙方向银行申请按揭贷款；甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更，甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高商品房项目的建筑容积率；乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受变更；甲方不得擅自改变本项目按照规划批准建设的公共建筑和共有设施的用途。2013年2月21日，原告尹祖政向被告出具《承诺书》一份，承诺书载明：本人尹祖政于2013年2月17日购买梁平××小区××栋××单元××层××号房屋一套，于2013年2月21日签订商品房买卖合同，建筑面积110.97㎡，该套房屋额外配套户外花园67.00㎡，花园范围详见附件一，现就配套花园的相关问题作出如下承诺：该部份配套花园本人只享有使用权，不计入产权；本人承诺对配套花园不私自进行搭建或扩建，对花园进行装修和大规模种植时需提前向物业管理公司提交申请，在取得同意后方可进行，对花园的使用仅限于“附件一”图示所限定的范围，并保证不会破坏外围公共区域的绿化；本人承诺当开发商、物业管理公司对小区管网、设备及建筑外立面等部位进行检修需要临时占用该部分花园时，将无偿提供场地；如涉及到对花园的破坏性施工，只要施工方可负责恢复原貌的，本人愿意无条件配合；本人承诺将遵守物业管理公司关于该部分花园具体使用的其他相关规定，本人自愿遵守以上承诺，如有违背以下承诺的行为，开发商、物业管理公司或业主委员会均可收回该部分花园的使用权。被告销售人员在二原告购买该房屋时，称无偿赠送额外配套私家花园67平方米。原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》后，原告按照约定支付了相应的购房款，并在接房后检查该房屋，还对该房屋进行了装修。原、被告当庭确认：原告于2013年2月21日接房。2015年4月17日，梁平县规划局答复其他业主：经核实隆鑫·花漾城项目审定的规划方案中绿化总平面无私家花园显示。原、被告约定使用私家花园系该小区的公共绿地。另查明，庭审中，被告对原告诉称“被告将原告的住房修至临街面（公路面）3米之下”的事实未提出异议。原、被告当庭一致确认：临近原告购买房屋的月桂路于2014年底左右修建完成。原告尹祖政当庭陈述：其装修后未使用该房屋，二原告在广东省务工，该房屋一直空置，未出租。根据被告申请，本院依法调取了登记在原告尹祖政名下位于梁平区××街道××区××栋××单元××号房屋的天然气用度数和缴费情况，根据《天然气缴费记录表》载明：从2016年4月9日之前，原告购买的案涉房屋就有天然气用度产生，从2016年5月11日开始有相应的缴费记录。上述事实，有原告尹祖政和二原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人的当庭陈述，以及原告当庭出示的《重庆市商品房买卖合同复印件》《承诺书复印件》《询问笔录复印件》《沙盘图照片》《梁平县规划局关于隆鑫花漾城规划方案中绿化总图的说明复印件》，被告当庭出示的《天然气缴费记录表》等证据，予以证明。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告提出被告在销售行为中，虚假宣传赠送私家花园的行为，属于违反合同的约定，要求被告承担因违约造成房屋差价损失等违约损失费。被告当庭抗辩原告的主张已经超过诉讼时效。经查，原告已于2013年2月21日接房，接房后对房屋进行装修和检查，原告从接房检查后就应当知道被告未赠送私家花园，原告主张被告承担违约责任的时间应当从2013年起计算，原告未出示证据证明其有诉讼时效中断、中止的情形，根据《中华人民共和民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告要求被告就其虚假宣传赠送私家花园承担违约责任的诉讼请求已经超过二年的诉讼时效，超过诉讼时效的请求，本院不予支持。关于原告主张被告隐瞒道路标高，将房屋修至临街面公路3米之下，影响原告购买房屋通风、采光、排气、排水，因此要求被告承担违约损失费。被告未对临街面公路是否高于原告房屋平面的问题提出异议，仅抗辩原告的主张超过诉讼时效。经查，根据原、被告当庭确认临街面公路于2014年底左右完工，而原告尹祖政当庭自认该房屋未出租，结合该房屋产生的天然气用度数和缴费情况表明该房屋实际有人居住，原告至迟于2016年4月9日应当知道临街面的公路是否高于房屋，故原告主张被告承担违约责任的时间应当从2016年4月9日起算，且原告未出示证据证明其有诉讼时效中断、中止的情形，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，原告要求被告就其未如实履行告知义务而承担违约责任的诉讼请求已经超过三年的诉讼时效，超过诉讼时效的请求，本院不予支持。关于原告提出确认被告售房行为额外赠送户外花园与隐瞒道路标高属于欺诈构成恶意违约的请求，经查，被告的上述行为确属违反合同约定，但原告出示的证据不足以证明被告系恶意违约，故对原告要求确认被告属于恶意违约的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告尹祖政、许超清的诉讼请求。案件受理费1800.00元，减半收取900.00元，由原告尹祖政、许超清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提交减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 朱 飞二〇二〇年十二月十八日书记员 刘笃滢