江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初4128号原告：高某某，男，1956年3月21日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。被告：李某某，男，1954年10月1日出生，汉族，上海市人，住上海市黄浦区。第三人：龙誉（扬州）置业有限公司，住所地高邮经济开发区文游北路。法定代表人：范犇屋。原告高某某与被告李某某、第三人龙誉（扬州）置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告高某某到庭参加诉讼，被告李某某经本院合法的传票传唤，无正当理由未到庭应诉，第三人龙誉（扬州）置业有限公司（以下简称：龙誉公司）经本院公告送达传票，公告期满后其未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求排除对秦邮路299号帝景龙庭“丽晶公寓”第28幢807、808室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效。涉案房屋的《房屋买卖合同》系原告与第三人平等协商签订，购房款是通过债务抵销结算方式支付的。被告与第三人之间仅仅是普通债权债务关系，被告网签并非合法买受人，被告的网签不具有排他性权利，无法阻却原告与第三人签订购房合同，故在人民法院查封之前，原告已签订合法有效的书面买卖合同。2、原告合法占有涉案房屋后对其装修并入住，缴纳水、电、物业等相关费用。该节事实（2020）苏1084执异55号《执行裁定书》并未否认。3、原告通过债抵消方式交纳了全部购房款，该支付方式不违反法律、法规禁止性规定，是原告与第三人真实意思表示，同样该节事实在上述《执行裁定书》中也并未否定。4、原告听说案外人领取涉案公寓房屋房产证。未竣工验收是第三人的原因，未验收办证则是住建部原因。涉案房屋能否过户登记并非买受人自身原因。综上所述，原告的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。为维护原告的合法权益，特诉讼，望判如所请。被告未答辩。第三人未答辩。本院经审理认定事实如下：2016年8月9日，第三人龙誉公司法定代表人范犇屋向原告出具借据一份，借款金额为80万元。2019年2月14日，因第三人向被告李某某借款未归还，被告向本院起诉要求第三人偿还借款，本院依法作出（2018）苏1084民初3853号民事判决书，判决：第三人龙誉公司于判决生效后十日内一次性归还被告李某某借款本金700万元及利息11339999元（已计算至2019年1月31日，逾期顺加）。第三人龙誉公司不服一审判决，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉，但其未在规定期限内预交上诉案件受理费，被按自动撤回上诉处理。因第三人龙誉公司未履行判决确定义务，被告李某某向本院提出强制执行申请。本院立案受理后，于2019年11月4日查封了第三人龙誉公司所有的位于高邮市帝景龙庭的房产，房号分别为28幢606、607、609、607、611、608、504、510、509、607、609、601、612、609、701、702、607、609、704、705、706、707、708、709、710、711、712、805、806、807、808、809、810、811、812、311、312号。在执行过程中，原告向本院提出异议，要求排除对上述28幢807、808室房产的执行。本院于2020年8月25日作出（2020）苏1084执异55号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告曾与第三人龙誉公司签订《房屋买卖合同》，但未注明签订时间，其主要内容为：第三人将坐落于高邮市秦邮路299号丽晶会公寓807、808室出售给原告所有，用于归还原告部分借款，房价款为原告方净价，原告不支付交易中的任何费用。另原告交纳案涉807、808室的电表改装费13000元、807室电费1000元、物业费400元，收款人：丽晶公寓。另查明，位于高邮市又名为“丽晶公寓”或“丽晶会公寓”。该商品房由第三人龙誉公司开发，第三人龙誉公司已取得商品房预（销）售许可证。但至2020年7月21日止，该小区28幢尚未经过竣工验收。被告李某某与第三人龙誉公司针对上述807、808室房屋已签订《商品房买卖合同》，并于2011年7月5日在高邮市住房和城乡建设局进行网上合同备案。本院认为：本案中，原告要求排除对涉案房产执行的诉讼请求不能成立。理由为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称：《执行异议和复议的规定》）第28条规定，只有同时具备四种情形方能排除执行：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。但本案中并不同时具备上述四种情形。逐一阐述如下：一、关于是否签订合法有效的书面买卖合同。原告与第三人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律的规定，合法有效，但签订时间不明。本院查封涉案房产时间为2019年11月4日，原告无法证明系在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、关于是否合法占有该不动产。原告提交的改造电表收条，用以证明其在法院查封前已合法占有该不动产。本院认为，至2020年7月21日，案涉房屋尚未经过竣工验收，不具备交付条件。原告自行装配电表等亦可佐证此事实。且原告也未提交证据证明案涉房屋已向其交付的事实，故即使原告确实占有该不动产，但该行为不能认定为对案涉房屋的合法占有。三、关于是否已支付全部购房款。根据双方签订《房屋买卖合同》中的约定，购房款以借款抵充。但诉讼中，原告除提交借条复印件外，对借款的来源、如何交付等均未提交证据予以证实，且借条系由第三人的法定代表人范犇屋出具，本院无法确认原告与第三人之间是否存在真实借贷关系，故原告不能证明其已支付全部购房款。四、关于非因买受人自身原因未办理过户登记。“买受人自身原因”主要包括对他人权利障碍、政策限制的忽略以及消极不行使登记权利等。根据本案已查明的事实，至本院查封案涉房屋之前，案涉房屋早在2011年7月就已具备办理网签备案手续的条件。原告与第三人签订《房屋买卖合同》后，一直未办理网签备案手续，系怠于行使权利，应认定为系自身原因未办理过户登记。因此，原告的诉讼请求不符合《执行异议和复议的规定》第28条的规定，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。综上所述，原告主张排除对涉案房产执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告高某某的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告高某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 芬人民陪审员  赵金龙人民陪审员  李素华二〇二〇年十二月二十五日法官 助理  牟疆燕书 记 员  黄 艳附本判决所依照的法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第二条：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。2、《中华人民共和国合同法》第十二条：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。5、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。6、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。