四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14427号 上诉人（原审被告）：刘斌，男，1968年2月5日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨霞，四川尺度律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任宏，女，1964年10月25日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）：任娟，女，1967年9月7日出生，汉族，住成都市青羊区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：何涛，四川磐恒律师事务所律师。 上诉人刘斌因与被上诉人任宏、任娟房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初7921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月15日公开开庭审理了本案，上诉人刘斌委托诉讼代理人杨霞、被上诉人任宏、任娟及其共同委托诉讼代理人何涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘斌上诉请求：一、撤销原判，依法改判刘斌不支付违约金70000元及律师费30000元；二、本案的诉讼费由任宏、任娟承担。事实与理由：刘斌并不认可（2018）川0107民初2402、2412号判决中认为其存在迟延支付租金的违约行为的事项，只是因为判决结果达到了解除合同的目的并退回了保证金，故刘斌未上诉纠正该判决的不当之处，自行承担了无法获得餐饮经营许可证而被迫停业的各种损失。任宏、任娟揪住该判决中关于刘斌解除合同是违约行为的认定，现又起诉要求刘斌承担违约责任，无端加重了刘斌的损失。故刘斌已针对（2018）川0107民初2402、2412号判决申请再审，但再审请求被驳回，现已向成都市武侯区人民检察院提起抗诉并已被受理。二、一审法院应查明双方合同的履行情况以及刘斌迟延支付租金的真正原因来作为定案依据。刘斌在承租前实地考察了案涉房屋周边环境，在租房过程中已尽到充分的审慎义务，刘斌承租后在办理相关证照时，行政审批机关明确回复“不符合餐饮服务许可现场核查要求，居民楼下，建议退件”。可见实际是因对方提供的房屋不符合合同中房屋性质为餐饮的约定，才导致刘斌承租房屋的合同目的无法实现，刘斌才依据双方合同约定行使合同解除权。刘斌在行使合同解除权之前也与任宏、任娟进行协商，无奈之下通过微信和EMS向其发送了解除通知。合同既已解除，已付租金尚未到期，刘斌当然不应承担未到期房屋租金，更无理由支付下一期租金。刘斌在履行合同过程中并无违约行为，延迟（不）支付租金也是事出有因，并不存在违约的主观故意。故刘斌不应对任宏、任娟的实际损失承担违约责任，更不应支付任宏、任娟以片面事实为由进行诉讼而产生的律师费。综上所述，一审法院认定事实不清，请求二审法院予以改判。 任宏、任娟辩称，不认可刘斌的上诉理由。一、一审法院是在查明事实并根据双方提交证据作出的判决，理由、证据充分。在刘斌作为原告起诉任宏、任娟的案件中，对方申请了执行，并没有对该生效判决提出异议。当任宏、任娟根据该生效判决主张权利时，刘斌便只认可该判决其中一部分，对自己不利的就否认，该做法显然是不能让人接受的。二、任宏、任娟作为原告起诉刘斌时诉请的违约金是根据双方合同的约定来确定的违约金额，一审法院已经充分地考虑了本案的实际情况，做了合理的调整。三、刘斌不能在案涉房屋继续经营下去的真实原因是对方内部合伙人之间对经营产生了严重的分歧，而不是案涉房屋不能做餐饮。实际上，任宏、任娟从九十年代取得房屋至今一直从事餐饮服务，都是出租给他人来做餐饮工作，包括刘斌退出后，新的承租人仍然进行餐饮工作，故刘斌陈述场地不适合做餐饮与事实不相符。任宏、任娟仅仅是把房屋提供给承租人使用，只有提供场地的义务。至于办理证照是承租人自己的事情。 任宏、任娟向一审法院起诉请求：1.判令刘斌支付拖欠的物业费611.7元、水费141.8元、电费2426元；2.判令刘斌支付违约金420000元；3.判令刘斌承担任宏、任娟因本案所支付的律师费30000元。 一审法院认定事实：一、（2018）川0107民初2402、2412号生效《民事判决书》中认定刘斌存在迟延支付租金的违约行为，因而任宏、任娟享有合同解除权。故此判决：1.确认2017年7月9日任宏、任娟与刘斌就武侯区的商业房（产权证号权0xx4、权0xx5）签订的《商业房产租赁合同》已于2018年1月11日解除；2.任宏、任娟向刘斌返还保证金共计40000元。 二、《商业房产租赁合同》约定：1.租期自2017年7月10日至2022年7月9日，房屋租赁第一、二年的月租金为35000元；2.刘斌不支付或者不按照合同约定时间支付租金达15日的，任宏、任娟有权单方解除合同，收回房屋，刘斌应按当年年租金的100%向任宏、任娟支付违约金；3.租赁期间，刘斌在经营使用该房屋所发生的费用，包括但不限于水、电、气、物业费等费用由刘斌承担；4.如进入诉讼程序，违约方承担守约方包括但不限于诉讼费、律师费、误工费、交通费等费用。 三、任宏、任娟已垫付2017年11月1日至2018年1月31日期间的物业费611.7元、2017年10月12日至2018年1月18日期间的水费141.8元、2017年10月12日至2018年1月18日期间的电费2426元。 四、案涉租赁房屋现已经由武侯区赖二二姐牛肉店重新登记并办理了食品经营许可证，登记时间为2018年3月5日。 五、任宏、任娟因本案支付律师费30000元； 一审法院认为，刘斌与任宏、任娟签订的《商业房产租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。在案涉合同履行过程中，刘斌迟延支付租金导致合同解除，应当承担相应的违约责任。现任宏、任娟主张违约金按年度租金的100%计算为420000元。刘斌提出违约金的计算标准过高，要求予以调低。一审法院认为，违约金以实际损失为基础，综合考虑双方合同履行情况、任宏、任娟因刘斌逾期未付租金产生的资金利息损失、案涉房屋的空置损失，一审法院酌情调整违约金为70000元。 根据案涉合同约定，刘斌使用案涉房屋过程中产生的物业费、水电费由其自行承担。案涉合同已于2018年1月11日解除，故一审法院对物业费在2017年11月1日至2018年1月11日范围内予以支持，即480.15元（611.7元÷3个月×（2＋11÷31）个月）。案涉房屋租赁合同于2018年1月11日解除，因案涉房屋于2018年3月再次出租，任宏、任娟主张2017年10月12日至2018年1月18日水、电费应均系刘斌使用过程中产生具有事实依据。故任宏、任娟要求刘斌支付水费141.8元、电费2426元，符合合同约定，一审法院予以支持。 另，任宏、任娟因本案产生并支付律师费30000元，任宏、任娟诉请刘斌承担律师费，有合同约定和事实依据，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、刘斌于判决生效之日起十日内向任宏、任娟支付物业费480.15元、水费141.8元、电费2426元、违约金70000元、律师费30000元，合计103047.95元；二、驳回任宏、任娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8098元，减半收取4049元，保全费2786元，合计6835元，由任宏、任娟负担5009元，刘斌负担1826元。 二审中，任宏、任娟提交了现在铺面的照片，显示铺面目前店招为“巷巷里头麻辣烫”，拟证明目前的店面仍然从事火锅类似的经营业态。刘斌质证认为该照片不能确认系案涉出租房屋现状。本院认证认为，案涉房屋系路边店铺，若刘斌对店铺现状有异议，完全可以提交反证，在其未能提交反证的情况下，本院对该照片的真实性予以采信。 二审另查明，一审法院（2018）川0107民初2412号民事判决载明，任宏、任娟原将房屋出租给唐爽作餐饮使用，经协议在收取转让费后，唐爽将案涉房屋出让给刘斌，并解除了原任宏、任娟与唐爽之间的租赁合同。2017年9月18日，成都市武侯区行政审批局以“不符合餐饮服务许可现场核查要求，居民楼下，建议退件”退回了刘斌的申请。2017年10月16日，与刘斌共同经营三重门火锅店的罗永婷通过微信向任娟表示打算转让案涉租赁商铺。 二审中，刘斌承认其在行政机关退件后未采取其他方式向行政机关提出异议。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，刘斌与任宏、任娟签订的《商业房产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。因生效判决已经确认案涉房屋在刘斌承租前后均用于餐饮，符合约定的使用目的，且刘斌系从他人处支付转让费后承租案涉房屋，知晓该商铺原已用于餐饮经营，故其应积极向行政机关以法定形式主张权利。刘斌未能积极履行合同，逾期支付租金，导致合同解除，应承担相应的违约责任。根据合同约定，刘斌作为违约方应承担对方支付的律师费。一审法院已根据案件实际情况，在合同约定基础上酌情调低违约金，该判决结果并无不当，本院予以维持。 综上所述，刘斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由刘斌负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 赵 韬 二〇二〇年十二月三日 书记员 袁雅丽