江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民初92号原告（案外人）：黄奎华，男，1956年3月1日生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：霍永军，重庆永登律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭文江，重庆永登律师事务所律师。被告（申请执行人）：广西玉柴重工有限公司，住所地广西陆川玉柴工程机械集中区。法定代表人：严茂林，该公司董事长。委托诉讼代理人：李庆新，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚宇，山东齐鲁律师事务所律师。第三人（被执行人）：王帮明，男，1972年9月5日生，汉族，住重庆市綦江区。第三人（被执行人）：刘永祥，男，1966年11月29日生，汉族，住重庆市綦江县，现住重庆市綦江区。第三人（被执行人）：玉柴桩工（常州）有限公司，住所地江苏省常州市武进区常武南路**。法定代表人：李中建，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈悦，江苏尊法律师事务所律师。黄奎华为与被告广西玉柴重工有限公司（以下简称玉柴公司）、第三人刘永祥、王帮明、玉柴桩工（常州）有限公司（以下简称玉柴桩工公司）执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月8日公开开庭进行审理。原告黄奎华的委托诉讼代理人霍永军、谭文江，被告委托诉讼代理人阚宇，第三人玉柴桩工公司委托诉讼代理人陈悦等到庭参加诉讼。第三人王帮明、刘永祥经本院公告送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、请求判决在（2017）苏04执170号案件中对登记在王帮明名下房产证号为207房地证2011字第3××7号房屋执行时，终止对其中原告所享有的40.68%份额（建筑面积973.78平方米）房屋的执行。2、请求判决确认前述份额的房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：第一，原告享有共有权房屋被查封执行，此前不知情。案涉房屋非原告的原因未办理过户登记，现仍在第三人名下。本案的查封、执行均是因玉柴公司与刘永祥、王帮明买卖合同纠纷案，因被告刘永祥、王帮明未履行付款义务而将王帮明名下的房屋予以查封、执行。但是，原告不是该案义务承担者，也与该案无任何关联。因此，对于查封、执行，原告概然不知。第二，法院查封之前，原告与第三人已经签订《合伙购买商业用房协议书》和《房地产转让协议书》，并且合法有效。广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院作出（2014）玉区法民初字第98号民事裁定书查封房屋的时间为2014年1月9日，原告与第三人早在三年前就签订《合伙购买商业用房协议书》和《房地产转让协议书》，其签订时间分别是2011年4月12日和2011年6月21日。2011年4月11日，第三人作为重庆市綦江区文龙街道（原綦江县古南镇）核桃湾6号第三层商业房屋的权利人与第三人缔约签订《合伙购买商业用房协议书》和《房地产转让协议书》，权利义务约定明确，意思表示真实，内容符合合同法的规定。第三，广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院作出（2014）玉区法民初字第98号民事裁定书之前，第三人已经将房屋移交与原告，并且原告已经占有使用收益。第四，原告按照合同约定已经在法院查封前付清购房款。案涉房屋出售单价为每平方米2900元，建筑面积973.78平方米（占总面积的40.38%的份额），房屋价款2823962元。原告于2011年6月21日至2012年6月23日期间分五次共支付3245414.40元，超过了房屋价款。第五，房屋至今未能办理过户，非原告自身的原因。首先，位于重庆市綦江区文龙街道（原綦江县古南镇）核桃湾**第**商业房屋（房地产权证号**地证2011字第3××**）属于非住宅房屋。因2014年2月17日，重庆市国土资源和房屋管理局作出的渝国土房管（2014）117号《重庆市国土房管局关于进一步明确非住宅分割销售及权属登记有关事宜的通知》文件规定，自规定之日起，在重庆市范围内许可对非住宅的房屋进行分割销售和权属登记。因此，在2014年2月17日之前，原告与第三人因政策原因无法对房屋办理权属过户。被告辩称，原告黄奎华的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据。第一，黄奎华提供的其与王帮明签订的房地产转让协议书不真实。根据黄奎华提供的证据，其与王帮明先于2011年4月12日签订了“合伙购买商业用房协议书”，证明涉案房屋系王帮明与黄奎华等人合伙购买，后又于2011年6月21日签订房屋转让协议。两份协议相互矛盾，故房屋转让协议的真实性存疑。第二，原告不能证明在法院查封之前已合法占有案涉争议房屋。至于原告提供的房屋租赁合同并不能证明原告的证明目的。第三，原告不能证明就案涉房屋已支付全部价款。原告提供证据证明其分五次共向王帮明支付3245414.4元，但按照合同约定，房款金额为2823962元，因此首先金额不符。其次，根据黄奎华提供的支付凭证，除首付款467414.4元外，其于2011年6月17日转账600000元，于2012年4月18日转账1098000元，于2012年4月19日转账1020000元，共计转账2718000元，但根据房屋转让合同的约定，黄奎华对房款2823962元中除首付款外的2356547.6元，应该是通过代王帮明偿还欠重庆银行借款的方式支付，而黄奎华提供的上述三次转账显然不能证明是向重庆银行付款。另外，黄奎华还提供了一份王帮明出具的“收条”，内容为：今收到黄奎华973.78平方米房款、刘小林170平方米的房款。该收条上签署的日期为2011年4月11日。而双方签订房屋转让协议的时间是2011年6月21日，且黄奎华提供上述付款凭证的时间也均在该收条的时间之后，其中的两笔付款时间已在2012年4月，显然与收条内容矛盾，黄奎华虽然解释该收条上的时间是倒签形成的，但没有证据证明。第四，即使认定房屋转让合同为真实，原告作为买受人也是因自身原因导致未办理过户登记。据原告所称，原告未能办理涉案房屋产权登记的原因是因为重庆市政府相关文件规定自2014年2月17日才许可非住宅分割销售及进行权属登记，此前不能办理分割销售权属登记。说明原告在政策不允许非住宅房进行分割销售并办理产权的情况下仍然与王帮明签订房屋转让协议，从而导致不能办理产权登记，责任在原告自己。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人玉柴桩工公司述称，玉柴重工公司申请执行刘永祥、王帮明和玉柴桩工公司期间，法院依法查封王帮明名下的房产合法合理，虽然原告购买了王帮明案涉房屋的部分所有权。但该购买事实未经法院确认，且原告购买后没有办理过户，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。故原告未办理产权变更所发生的法律后果应自行承担。其在购买房屋后未办理产权过户登记，自身存在明显过错。第三人王帮明、刘永祥未发表意见。原告黄奎华为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、2011年6月21日黄奎华与王帮明签订的房地产转让协议书复印件一份。原告用以证明其与王帮明在上述时间签订了房地产转让协议书，约定转让房款2823962元。同时协议约定房屋交付的时间是协议签订之日。因此，其与王帮明之间签订涉案房屋转让协议和房屋交付的时间是在法院查封之前。2、房地产权证复印件一份。证明2012年4月11日王帮明作为房屋权利人享有坐落于綦江县核桃湾6号建筑面积2393.78平方米的房屋所有权。王帮明有权与原告签订房屋买卖协议。3、收条复印件三份以及工商银行个人业务凭证复印件三份。证明原告按照房屋买卖协议约定已经支付房款2823962元。三份收条共计收款3245414.40元。三份付款凭证的金额2718000元。第一张收条：2011年6月21日房屋买卖协议签订的当日黄奎华支付王帮明467414.4元，该款项是合同约定的应支付的第一笔款项，所以没有具体的付款凭证；第二张收条：2012年6月23日黄奎华付款60000元，原告认为收条中所指的付款人“黄二哥”就是黄奎华，收款人“王小刚”就是王帮明，这是他们两人的平常的称谓。这一笔也没有对应的付款凭证；第三张收条：黄奎华支付所有款项后双方事后补签的一个收条，用于确认黄奎华已支付所有的购房款。收条上的时间2011年4月11日，该时间是在2012年4月付清所有房款后倒签的时间。三张付款凭证（工商银行个人业务凭证）的时间分别为：2011年6月17日支付了600000元、2012年4月18日支付1098000元、2012年4月19日支付1020000元，共计2718000元。上述付凭证载明的付款人为黄奎华，收款人为王帮明。4、房屋租赁合同一份。2012年9月16日刘荣与代有伦等人签订房屋租赁合同，租赁本案争议的房屋。具体为，刘荣将坐落于重庆市綦江区核桃湾6号房屋5590.69平方米租于代有伦等人，该出租房屋包括登记在王帮明名下的位于该三楼的房屋2393.78平方米。5、湖南长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104执211号裁定书、协助执行通知书。证明对王帮明债权执行的时候，只执行了王帮明名下该房屋当中应该享有的份额42.62%，而没有把王帮明名下的房屋全部查封。即没有查封登记在王帮明名下但属于黄奎华的份额。6、渝国土房管[2014]117号文件。重庆市国土房管局《关于进一步明确非住宅分割销售及权属登记有关事宜的通知》一份。7、重庆市人民政府办公厅关于加强商场农贸市场办公用法权属分割行为管理的通知渝办发320号。该份证据主要证明在2014年1月之前房屋权利人王帮明怠于行使该规定的要求，未将房屋分割过户给原告。本案争议的房屋未能过户给原告，原告没有过错。被告玉柴公司的质证意见为：1、房地产转让协议书转让协议真实性不予认可。第一，房屋转让协议与黄奎华提供的合伙购房协议存在矛盾。第二，王帮明在2014年1月18日向玉州法院提出查封异议中确认涉案房屋属于其所有，在2017年8月17日常州中院执行人员对王帮明询问的谈话笔录中又表明：“黄奎华起诉（2014）綦法民初字第01001号民事调解书我当时不同意律师签的字”，从这一事实也反映该份房屋转让合同不可采信。2、对房地产产权证无异议。3、对黄奎华提供的购房款收条和付款凭证的关联性不予认可。第一，付款金额和合同约定的房屋价款不符。第二，支付方式与合同约定的不符，因合同约定除首付款外，余款以代王帮明向重庆银行归还贷款的方式支付，但现支付凭证均是黄奎华向王帮明付款。第三，王帮明于2011年4月11日出具的证明收到黄奎华全部房款的收条与房屋转让合同签订时间以及房款支付凭证反映的时间均存在矛盾，即收条时间在先，合同签订时间和支付凭证反映的付款时间在后。黄奎华虽然解释该收条上的时间倒签的，但没有证据证明。因此，黄奎华不存在向王帮明支付购房款的事实，仅能证明双方存在款项往来。4、租赁合同反映的内容，黄奎华不是房屋出租人。因此不能证明原告的举证目的。5、该法律文书与本案无关，之前黄奎华起诉王帮明案件所达成的（2014）綦法民初字第01001号调解书已撤销。该调解书对黄奎华房屋份额的确认可能影响了岳麓区人民法院在执行王帮明案涉房屋时对产权份额的判断。6、假使房屋转让协议真实，则该文件也不能证明黄奎华未办理产权过户登记没有过错，相反，因该政策文件的存在，说明黄奎华明知该房屋不能办理产权登记，但却仍然签订该房屋买卖协议，因此，在人民法院查封前不能办理产权登记，其自身存在过错。本院经审理查明以下事实：一、关于本案执行异议之诉所涉执行依据以及所实施的执行行为等相关事实。2013年12月27日，广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（以下简称玉州法院）立案受理原告玉柴公司与被告刘永祥、王帮明、玉柴桩工（常州）有限公司买卖合同纠纷一案。根据玉柴公司的申请，玉州法院于2014年1月9日作出（2014）玉区法民初字第98号民事裁定：1、对王帮明自有的座落于重庆市綦江县古南镇核桃湾6号房地产进行查封，2、对刘永祥、王帮明的其他房地产进行查封，3、对刘永祥、王帮明的银行存款进行冻结；上述查封或冻结的财产价值不超过350万元。2014年1月14日，玉州法院向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局送达（2014）玉区法民初字第98号协助执行通知：1、对王帮明自有的座落于重庆市綦江县古南镇核桃湾6号房地产权证号为207房地证2011字第3××7号（以下简称xx号）房地产进行查封。后因当事人提出管辖异议，经玉州法院一审裁定和广西壮族自治区玉林市中级人民法院终审裁定，该案移送本院审理。本院于2014年10月27日立案受理后，于2015年12月21日作出（2014）常商初字第398号民事判决：一、刘永祥于判决生效后10日内向玉柴公司支付价款3297880元，并承担该款从2013年12月27日起诉之日起至实际履行之日止按每日万分之六计算的逾期付款违约金；二、王帮明对刘永祥的上述第一项付款承担连带保证责任；三、玉柴桩工（常州）有限公司对刘永祥、王帮明的上述第一、第二项责任向玉柴公司承担连带保证责任；四、驳回刘永祥的反诉请求。王帮明不服该判决提起上诉，江苏省高级人民法院经二审审理，判决驳回上诉，维持原判。审理中，本院于2015年12月31日作出（2014）常商初字第398-1号民事裁定：继续查封案涉xx号房地产。并于2016年1月12日向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局送达了（2014）常商初字第398-1号协助执行通知书，查封期限为三年。2014年1月21日，重庆市綦江区人民法院（以下简称綦江法院）立案受理黄奎华、潘洪、罗德忠诉王帮明所有权确认纠纷一案，并于2014年5月14日作出（2014）綦法民初字第01001号民事调解书。该调解书确认如下调解协议：一、位、位于重庆市綦江区文龙街道（原綦江县古南镇）核桃湾**第**商业房屋（**地证2011字第3××**套由黄奎华、潘洪、罗德忠与王帮明按份共有，其中王帮明的份额为42.62%（1020平方米）、黄奎华的份额为40.38%（973.78平方米）、潘洪的份额为8.35%（200平方米）、罗德忠的份额为8.35%（200平方米）。二、王帮明于领取本调解书后30日内协助黄奎华、潘洪、罗德忠办理房屋产权变更登记手续。2017年9月7日，本院书面函告綦江法院：根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。綦江法院在涉案房产被其他法院查封的情形下再行调解确权，违反上述规定精神，特函请綦江法院依法处理，并及时将处理意见函告本院。2018年3月29日，綦江法院作出（2018）渝0110民再4号再审判决，撤销綦江法院（2014）綦法民初字第01001号民事调解书。2018年12月5日，本院作出（2017）苏04执170号之一执行裁定，继续查封被执行人王帮明名下的房地产，并于2018年12月24日向房管部门送达了协助执行通知书：续行查封被执行人王帮明名下坐落于重庆市綦江区文龙街道（原綦江县古南镇）核桃湾6号的商业房地产（房地产权证号207房地证2011字第3××7号，建筑面积为2393.78平方米），续行查封期限三年，自2019年1月11日起至2022年1月10日止。黄奎华不服上述执行行为，向本院提出执行异议，本院经立案审查，于2020年4月13日作出（2020）苏04执异7号执行裁定：驳回黄奎华的异议请求。黄奎华不服裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。二、关于就涉案执行标的物房屋买卖行为的相关事实。坐落于重庆市綦江区文龙街道（原綦江县古南镇）核桃湾6号第三层商业用房的所有权人为王帮明，该房屋的权证号为：207房地证2011字第3××7号，房屋建筑面积2393.78平方米。2011年4月12日，黄奎华与王帮明签订了一份“合伙购买商业用房协议书”，协议载明：黄奎华和王帮明以及王帮敏等6人合伙购买綦江县古南镇核桃湾6号第三层商业用房，房地产权证为：207房地证2011字第3××7号，房屋建筑面积2393.78平方米。因当时房管局过户只能办成一个人的权证，所以将房产证办成了王帮明一个人的名字，但上述房地产实为黄奎华等人共同按份出资购买。其中王帮明为600平方米，而黄奎华为973.78平方米。该协议仅有王帮明和黄奎华签字。2011年6月21日，黄奎华与王帮明签订了一份“房地产转让转让协议书”，协议约定的主要内容为:1、王帮明出售位于綦江县古南镇核桃湾6号第三层商业用房973.78平方米，该房屋产权与其他共有人的部分不能分离。房屋价格为2823962元。2、王帮明已于2011年4月用此房在重庆民生银行抵押担保借款，担保金额2356547.6元。3、从本协议签订后，王帮明将担保贷款的合同、抵押合同及评估资料交付受让人。协议约定的付款方式为：在签订协议后当天受让人支付转让款467414.4元，余款2356547.6元以黄奎华代为给王帮明返还重庆银行的借款2356547.6元本息的方式支付，从本协议签订之日起，该笔贷款的本息由受让人偿还，受让人按王帮明与银行签订的借款合同约定的还款方式，以王帮明的名义还清贷款。4、本协议签订后，转让人立即将房屋交付给受让人占有、使用、收益、处分。5、在受让人需办理过户手续时，王帮明应当无条件积极协助受让人办理过户手续，王帮明如有违约，应承担违约责任。上述合同签订的当日，王帮明向黄奎华出具了一份收条，内容为：收到黄奎华购房款467414.4元。对该收条记载上述付款，黄奎华未提供具体的付款凭证。根据“工商银行个人业务凭证”记载，2011年6月17日黄奎华向王帮明转账600000元，2012年4月18日转账1098000元，2012年4月19日支付1020000元，共计转账2718000元。2012年6月23日，王小刚向“黄二哥”出具一份收条，载明：“今收到黄二哥核桃湾6号楼余（款）陆万元正全部付清”。黄奎华认为黄二哥即其自己，王小刚即王帮明。2011年4月11日，王帮明向黄奎华出具一份收条，该收条载明：今收到黄奎华973.78平方米房款、刘小林170平方米的房款。黄奎华陈述，该收条实际是在2012年6月黄奎华付清所有房款后出具的，但考虑到当时协商的是合伙购房，所以将日期倒签到购买房屋的当天。本案的争议焦点：1、黄奎华提出登记在被执行人王帮明名下的位于重庆市綦江区文龙街道（原綦江县古南镇）核桃湾6号房地产中（207房地证2011字第3××7号）40.68%的房屋（建筑面积973.78平方米）所有权属于其所有的主张能否得到支持；2、对黄奎华主张所有权的上述建筑面积973.78平方米的房屋是否应当中止执行问题。关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案中，案外人黄奎华称其与被执行人王帮明于2011年6月21日签订的房地产转让协议书，就案涉房屋中的973.78平方米出售给了黄奎华，但双方因未能依法办理房地产权属变更登记，故不发生该房屋权属变更的法律后果。因此，黄奎华主张该登记在王帮明名下的973.78平方米的房屋属其所有的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。…”；第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，4、非因买受人自身原因未办理过户登记”。最高人民法院上述司法解释是针对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。本案中，首先，黄奎华虽然提供了向王帮明付款的凭证，但该凭证反映的付款金额与合同约定的购房款不符，同时，付款方式也与合同约定的方式不符，以及最终证明收到全额购房款的收条日期也与付款凭证反映的时间相矛盾，因此，黄奎华提供的付款凭证尚不足以证明系支付的购房款。其次，对于登记在被执行人王帮明名下的位于重庆市綦江区核桃湾6号楼第三层的房地产，案外人黄奎华在2011年购买时明知重庆市房地产管理部门并无可以办理分割产权变更登记的规定而加以购买，故对其所购买的涉案房屋不能办理产权登记，应认定其自身存在过错。因此，黄奎华的诉讼理由不符合上述司法解释的规定，其该项诉讼请求不予支持。综上所述，黄奎华提出的要求确认涉案建筑面积973.78平方米的房屋所有权归其所有以及对该房屋中止执行的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。第三人王帮明、刘永祥经本院公告送达开庭传票未到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回黄奎华的诉讼请求。案件受理费29392元，由原告黄奎华负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 吕福清审 判 员 孙慧民审 判 员 朱正生法官助理 陶金沙二〇二〇年十二月十一日书 记 员 张玉娘