重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0112民初25495号 原告（案外人）：蒋小刚，男，1987年10月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告（案外人）：蒋小燕，女，1989年11月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。 二原告共同委托诉讼代理人：刘谦，重庆合纵律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：王楠，重庆合纵律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193号301室，统一社会信用代码91330000075327358A。 法定代表人：孙建华，职务：董事长。 委托诉讼代理人：雷宇，重庆康实律师事务所律师。 被告（被执行人）：重庆琼海建筑装饰工程有限公司，住所地重庆市江北区黄泥磅琼海综合楼，注册号5001052101587。 法定代表人：许传运，职务：执行董事。 被告：中国工商银行股份有限公司重庆江北支行，住所地重庆市江北区建新北路37号，统一社会信用代码91500105903030702G。 负责人：蒋勇，职务：行长。 原告蒋小刚、蒋小燕与被告浙江省浙商资产管理有限公司、重庆琼海建筑装饰工程有限公司、中国工商银行股份有限公司重庆江北支行案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用普通程序进行公开开庭审理。原告蒋小刚、蒋小燕共同委托的诉讼代理人刘谦、王楠，被告浙江省浙商资产管理有限公司的委托诉讼代理人雷宇到庭参加诉讼。被告重庆琼海建筑装饰工程有限公司、被告中国工商银行股份有限公司重庆江北支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蒋小刚、蒋小燕向本院提出诉讼请求：1.判决停止对原告所有的位于渝北区XX路XX号房屋的执行；2.判决被告重庆琼海建筑装饰工程有限公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，涤除对前述房屋的抵押登记，配合原告办理过户手续；3.判令被告浙江省浙商资产管理有限公司涤除对前述房屋的抵押登记，配合原告办理过户手续；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告与被告重庆琼海建筑装饰工程有限公司于2002年2月7日签订了商品房买卖合同，该合同约定：二原告从重庆琼海建筑装饰工程有限公司处购买位于重庆市渝北区XX路XX号商铺，成交价格为139793元；重庆琼海建筑装饰工程有限公司应当于2002年8月30日前将商铺交付给原告，被告重庆琼海建筑装饰工程有限公司在商品房交付后180日内为二原告办理产权登记；付款方式为分期付款，二原告在2002年2月8日付40000元，产权证登记前5日内付40000元，2002年8月30日付29793元。2002年2月8日，二原告按照约定支付了房屋的分期付款及后续款项，重庆琼海建筑装饰工程有限公司在合同履行过程中从未因二原告逾期付款而向二原告发函催告或主张违约责任。2004年4月26日，重庆琼海建筑装饰工程有限公司向原告出具了购房发票，该发票系对二原告之前多次付款行为的总结，发票金额为139793元，发票项目为D幢负6#门面款。原告于2002年8月30日前取得了案涉商铺的占有、使用权。在占有房屋后，案涉商铺被二原告的母亲胡兰花出租给熊书财使用，并签订了房屋租赁合同。但是案涉商铺由于违章建筑未拆除而不能办理“两证”而产生信访问题。市政府相关领导在2006年2月7日也对该问题作出了处理意见。由此可表明未办理案涉商铺的产权登记手续并非二原告的原因，在此期间，二原告一直积极谋求解决问题。2003年4月11日，在二原告不知情的情况下，案涉商铺被重庆琼海建筑装饰工程有限公司抵押给被告中国工商银行股份有限公司重庆江北支行，2006年11月20日，案涉商铺被被告中国工商银行股份有限公司重庆江北支行申请查封。因此，原告对案涉商铺不能办理过户登记，一直没有过错。之后，二原告为了维护自己的合法权益，向本院提起诉讼要求重庆琼海建筑装饰工程有限公司协助原告办理房屋产权证，本院在2009年4月23日作出的（2009）渝北法民初字第3155号判决，该判决在2009年5月11日已发生法律效力。该判决认定了二原告和重庆琼海建筑装饰工程有限公司签订房屋买卖合同的事实、二原告付清房款的事实以及二原告及重庆琼海建筑装饰工程有限公司均认可案涉商铺在2002年8月30日交付的事实。取得该判决书后，二原告申请本院强制执行，但至今未执行到位。据此，二原告认为，基于二原告购买、支付房款、实际占用案涉商铺的行为以及根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，二原告就案涉商铺已取得优先于浙江省浙商资产管理有限公司所享有的抵押权的物权期待权，足以排除浙江省浙商资产管理有限公司申请对案涉商铺的强制执行。具体理由如下：1、二原告签订商品房买卖合同、占有房屋、支付房款的时间均在案涉商铺被查封前，且未办理产权过户登记并非原告的过错；2、重庆琼海建筑装饰工程有限公司在已出售案涉商铺的情况下，将案涉商铺抵押给中国工商银行股份有限公司重庆江北支行，属于无权处分，中国工商银行股份有限公司重庆江北支行不享有抵押权；3、在案涉商铺抵押前，二原告已占用、使用案涉商铺，中国工商银行股份有限公司重庆江北支行在办理抵押时未尽到注意义务，具有重大过错，并非善意第三人，浙江省浙商资产管理有限公司应承担抵押权不具有担保优先性及抵押权无法实现的风险。综上，请法院判如所请。 被告浙江省浙商资产管理有限公司辩称，二原告的诉讼请求不能成立，应当驳回，本案应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案涉房产是商铺，非用于居住。二人原告陈述的交付时间与生效判决认定的不一致。二原告缴清全部房款的时间也是在抵押权形成之后。 被告重庆琼海建筑装饰工程有限公司未答辩。 被告中国工商银行股份有限公司重庆江北支行提交答辩状辩称，我行收到蒋小刚、蒋小燕诉我行案外人执行异议之诉相关法律文书，现将情况说明如下：2003年我行向重庆琼海实业（集团）有限公司（以下简称琼海实业公司）发放贷款39000000元，合同到期后琼海实业公司未按约归还贷款，案涉房产为贷款抵押物。我行向法院起诉，我行胜诉，我行申请了执行。2015年，我行对该笔贷款进行了核销。2018年，我行将该笔不良资产批量转让给重庆富城资产管理有限公司，同时将抵押房产办理了抵押变更登记，同年，重庆富城资产管理有限公司将该笔不良资产转让给浙江省浙商资产管理有限公司。我行现在与原告不存在任何法律关系，我行作为被告主体不适格，不应当承担诉讼费，请求法院驳回对我行的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了重庆市商品房买卖合同、房屋租赁合同、琼海花园业主购房合同要素表、琼海花园已售未解押房屋合同要素表、民事判决书、证明书、受理执行通知书、民事裁定书、案涉房屋产调信息、关系证明等证据，经庭审质证审查后，本院认定事实如下：2003年4月11日，重庆琼海实业（集团）有限公司向中国工商银行股份有限公司重庆江北支行（原中国工商银行股份有限公司江北支行建北分理处，下同）借款39000000元，同时，重庆琼海建筑装饰工程有限公司与中国工商银行股份有限公司重庆江北支行签订（2003）年江抵字001号《最高额抵押合同》和（2003）抵押第011016号《重庆市房地产抵押合同》，约定重庆琼海建筑装饰工程有限公司以琼海花园部分房屋（其中含案涉商铺）为前述借款中的38500000元提供抵押，并于2004年12月1日办理了抵押设立登记。因贷款人逾期未履行还款义务，中国工商银行股份有限公司重庆江北支行以重庆琼海实业（集团）有限公司、重庆琼海建筑装饰工程有限公司为被告向重庆市第一中级人民法院提起借款合同纠纷之诉。诉讼过程中，中国工商银行股份有限公司重庆江北支行申请财产保全，2006年11月21日，含案涉商铺在内的抵押物被重庆市第一中级人民法院查封。之后，案涉房屋一直处理被法院查封状态。 2007年2月26日，重庆市第一中级人民法院作出（2006）渝一中民初字第554号民事判决书，判决：一、被告重庆琼海实业（集团）有限公司在本判决生效后五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行贷款本金920万元。二、被告重庆琼海实业（集团）有限公司向原告中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行偿付920万元本金的利息。截止2006年6月20日，按合同约定年利率（2005年4月7日前，执行利率5.94%；2005年4月8日至2006年6月30日，执行利率7.56%，计息775626.48元；以后利息按中国人民银行规定逾期贷款利率）计算至本金还清之日止，利随本清。三、被告重庆琼海实业（集团）有限公司不履行上述义务时，原告中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行有权对2003抵押第011016号《重庆市房地产抵押合同》项下的抵押物（详见房屋抵押清单，含案涉房屋）折价或变卖拍卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿。该判决生效后，重庆琼海实业（集团）有限公司司、重庆琼海建筑装饰工程有限公司未主动履行判决书确定的债务，中国工商银行股份有限公司重庆江北支行申请强制执行，重庆市第一中级人民法院指定本院执行该案。 2010年7月22日，案涉房屋进行了城镇房屋初始登记，登记所有权人为重庆琼海建筑装饰工程有限公司。 执行过程中，申请执行人中国工商银行股份有限公司重庆江北支行将其上述债权转让给重庆富城资产管理有限公司，并通知了债务人，之后重庆富城资产管理有限公司又将该债权转让给浙江省浙商资产管理有限公司，亦通知了债务人，2019年3月25日，本院作出（2019）渝0112执异111号执行裁定书，裁定变更浙江省浙商资产管理有限公司为该案的申请执行人。 2020年7月，蒋小燕、蒋小刚以其购买了案涉房屋为由，对执行位于重庆市渝北区XX路XX号商铺提出书面异议，本院于2020年7月18日作出（2020）渝0112执异250号执行裁定书，裁定驳回案外人蒋小燕、蒋小刚的异议申请。二原告收到该裁定后不服，向本院提起本案之诉。 另查明，以重庆琼海建筑装饰工程有限公司为出卖人，以蒋小刚、蒋小燕为买受人签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：1、二原告购买被告位于渝北区XX路XX号商铺；2、建筑面积为32.51㎡，单价4300元，按建筑面积计该商品房成交总价139793元。配套费1500元于2002年8月30日支付。买受人分期支付房款，应在2002年2月8日支付40000元，在产权登记前5日支付70000元，在2002年8月30日前支付29793元。出卖人应在2002年8月30日前，依照国家和地方政府有关规定，在该商品房经质量验收合格后，将房屋交付买受人使用。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，应当签署房屋交接单。该合同落款时间为2002年2月7日。 2004年4月26日，重庆琼海建筑装饰工程有限公司向二原告出具销售不动产专用手写发票一张，记载二原告缴纳了案涉商铺款项共计139793元。 2009年3月17日，二原告以其购买案涉商铺，已支付了购房款，并由开发商交付为由向本院提起诉讼，要求被告重庆琼海建筑装饰工程有限公司为其办理案涉商铺的房地产权证。被告重庆琼海建筑装饰工程有限公司的代理人彭继光答辩称：原告所述属实，原告的房屋未办产权证是因房屋现被法院查封，无法办证。被告愿意承担相应的民事责任。2009年4月22日，本院就该案作出（2009）渝北法民初字第3154号民事判决书。该判决认定，二原告在2004年4月26日向重庆琼海建筑装饰工程有限公司交清了全部房款139793元，重庆琼海建筑装饰工程有限公司于2004年4月将案涉商铺交付二原告使用，二原告至今未取得案涉商铺的权属证书，还认定，2003年4月11日，琼海实业公司向中国工商银行股份有限公司重庆江北支行借款39000000元，重庆琼海建筑装饰工程有限公司以琼海花园部分房屋（包括二原告所购XX幢负XX号房屋）设定抵押权对上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。2006年11月20日，包括二原告所购房屋在内的被告重庆琼海建筑装饰工程有限公司的数十套房屋被重庆市第一中级人民法院查封。该民事判决书判决：由被告重庆琼海建筑装饰工程有限公司在本判决生效后三十日内为原告蒋小刚、蒋小燕办理位于重庆市渝北区XX路XX号房屋的《房地产权证》。该判决书于2009年4月22日发生法律效力，二原告于2009年6月22日向本院申请强制执行至今未果。 庭审中，原告申请重庆琼海建筑装饰工程有限公司原工作人员彭继光出庭作证，彭继光称案涉房屋未达到竣工验收，直到2005年才办理了消防验收，没有正式接房手续，只是物业公司通知业主交了钥匙。 本院认为，根据（2006）渝一中民初字第554号民事判决书，中国工商银行股份有限公司重庆江北支行对案涉商铺享有抵押权，在琼海实业公司未履行该判决确定义务时，可就案涉商铺折价或变卖拍卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿。执行过程中，浙江省浙商资产管理有限公司在受让了中国工商银行股份有限公司重庆江北支行债权，作为担保该债权从权利的抵押权一并移转，且该债权让与通知均通知了债务人，其抵押权的取得不涉及善意取得问题。浙江省浙商资产管理有限公司作为申请执行人在执行程序中主张享有优先受偿权，而原告作为案外人提出对案涉商铺排除执行的异议请求，故应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定。 根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，二原告与重庆琼海建筑装饰工程有限公司签订了商品房买卖合同，并付清了购房款，但案涉商铺至今未登记至原告名下，故原告对案涉商铺不享有所有权，其对案涉商铺仅享有物权期待权，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定。而第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 上述两条均规定了可以排除金钱债权执行的物权期待权，不同的是第二十九条规定的是房地产开发企业出售商品房时的消费者物权期待权。该条规定源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的精神，其第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。而该批复第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。基于保护消费者生存利益至上的考量，在效力优先性上消费者的物权期待权优先于承包人的工程价款优先受偿权，而承包人的工程价款优先受偿权又优先于抵押权人的抵押权。第二十九条的又对可以排除执行的消费者物权期待权作出进一步的限缩，将消费者限于名下无住房且为居住目的而购买住房的买受人，将购买的对象限于用于居住的住房，亦即商铺不包括在内。 第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权，该条并无保护消费者生存利益之考量，故对满足该条规定要件的一切不动产买受人均有适用的余地，是对已占有不动产尚未过户登记的买受人的过户请求权的一种特殊保护，其本质仍是债权，在优先性上优先于一般的金钱给付债权人，故根据物权优先于债权的原则，其效力优先性上劣后于作为物权的抵押权。 基于以上分析，二原告购买的案涉房屋为商铺，非为居住目的之住宅，故其对执行标的物不享有第二十九条规定的消费者物权期待权，其仅享有第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权，而申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司对执行标的物享有的是抵押权。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。原告对执行标的物享有的物权期待权不具有对抗被告浙江省浙商资产管理有限公司抵押权的优先效力，故其无权要求排除对该商铺的执行，对其第一项诉讼请求，本院不予支持。 因本案属执行异议之诉，原告第二、三项诉讼请求非本案的审理范围，本案中不作处理。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告蒋小燕、蒋小刚的全部诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告蒋小燕、蒋小刚共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  刘涛峰 人民陪审员  石登素 人民陪审员  彭钦洪 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  杨 星 书 记 员  简清清