四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初7915号 原告：成都奥克斯财富广场投资有限公司，住所地成都市高新区锦城大道********。 法定代表人：吴煜，总经理。 委托诉讼代理人：刘凌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁青山，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：李后红，男，1967年2月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：谢浩，广东卓建（重庆）律师事务所律师。 原告成都奥克斯财富广场投资有限公司（以下简称奥克斯公司）与被告李后红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥克斯公司的委托诉讼代理人刘凌，被告李后红的委托诉讼代理人谢浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奥克斯公司向本院提出诉讼请求：1、判令奥克斯公司与李后红签署的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李后红关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》于李后红收到起诉状之日解除；2、判令李后红向奥克斯公司支付租金223947元，并按每日百分之一的标准支付迟延履行违约金409823.01元（迟延履行违约金自2019年12月15日计算至付清拖欠的租金之日止，暂计至2020年6月15日）；3、判令李后红腾退占用的奥克斯公司的租赁房屋并恢复至出租前清水房状态；4、判令李后红按照《租赁合同补充协议》租金标准200%即每月98800元支付房屋占用费（房屋占用费从合同解除之日起计算至实际腾退之日止）；5、判令李后红向奥克斯公司支付所在租约年六个月租金296400元作为违约赔偿。事实与理由：奥克斯公司与李后红于2017年9月在成都高新区签订了关于租赁成都市××新区××道××段××广场××号商铺的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李后红关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》。协议约定：租金支付方式为先付后用，以每个季度（三个月）为一个缴租期，李后红应当在每个缴租期最后一个月的二十五日前向奥克斯公司一次性足额支付下个缴租期租金。合同期间内，奥克斯公司多次催促李后红支付拖欠的房屋租金，但李后红拒不履行合同义务。故根据合同的约定，奥克斯起诉至法院，望能判如所请。 李后红辩称，李后红认为本案所涉合同于2020年1月10日双方已经协商解除，针对原告第2、第4、第5项诉讼请求，请求法院予以驳回。针对原告第3项诉讼请求因时间接近春节及疫情原因导致被告没有按照双方协商的调整方式将房屋恢复至清水状态。 本院经审理认定事实如下：2017年9月25日，奥克斯公司（出租方、甲方）与李后红（承租方、乙方）签订《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李后红关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》，约定：1、奥克斯公司将其所有的位于成都高新区××道××段××广场××号商铺，门牌7栋4层1号、13栋四层4号、13栋四层5号商铺出租给李后红用于经营“德香苑烤鸭”，租赁期限自2017年12月1日至2020年11月30日止；2、计租面积为494平方米，租金计算为：2017年12月1日至2018年11月30日，月租金为42484元，年租金为509808元；2018年12月1日至2019年11月30日，月租金为45942元，年租金为551304元；2019年12月1日至2020年11月30日，月租金为49400元，年租金为592800元；3、租金支付方式为先付后用，以每个季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的二十五日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。首期租金在开业前五个工作日内支付；4、在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付84968元作为乙方在本合同项下的履约保证金；同时乙方应当向管理公司支付24700元作为物业管理费保证金。如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金、违约金或其他应付款项，甲方可以直接将等额的履约保证金冲抵前述款项。在乙方按本合同约定交还租赁场所并缴清所有费用并完全履行本合同其他义务后90天内，甲方须将乙方剩余的履约保证金无息退还乙方；5、本合同项下的进场日为2017年12月1日，开业日为2017年12月1日。从进场日至开业日前一天为免租装修期；6、双方确认，本合同因乙方违约而解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。延迟超过三十日，甲方有权单方解除合同。双方约定任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿；7、双方确认，在乙方欠付租金、物业管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。本合同因任何原因而解除或终止后七日内，乙方应当将该房屋按照附件三标准交还甲方。在交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件及复印件，并使该房屋符合本合同附件三的各项标准要求，以及通过甲方的验收。无论任何原因，在交还期满未交还或未按要求交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付租金，并按照合同终止时该房屋物业管理费标准的100%向管理公司支付物业管理费及承担相关的能源费用。合同末尾处有奥克斯公司公章及李后红签字捺印。 《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李后红关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》附件三载明案涉房屋天花、地、地面面等均为“按现状交付”。 合同签订后，李后红奥克斯公司支付了履约保证金84968元及2020年1月10日前的房屋租金。庭审中，李后红认可未支付2020年1月10日后的房屋租金。 2020年1月25日，成都市市场监督管理局、成都市商务局发出《关于禁止举办群体性餐饮经营活动的通告》，决定成都市行政区域内严禁举办各类群体性餐饮经营活动，本通告自发布之日起实施，解禁时间另行通告。 2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《通告》，禁止举办各类群体性聚餐活动。 2020年1月28日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布《公告》，暂停各类群体性聚集活动。 2020年3月5日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部办公室发布依法科学精准做好新××疫情防控保障经济社会发展的通知，其中《四川省餐饮业性××分区分级防控技术方案》，低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，但限制群体性聚餐等。四川省卫生健康委员会发布的成都市区（市）县疫情分区分级地图（截至3月8日24时）显示，案涉租赁房屋所在地为低风险区。 2019年12月4日，李后红向奥克斯公司发送了《商户撤场申请书》，载明因经营不佳，店面一直处于亏损状态，无法持续经营，申请提前解除合同。申请合同的解除时间（即撤场时间）为2019年12月31日，并保证商铺清水交付。庭审中，奥克斯公司认可在2019年12月18日向李后红的工作人员微信发送了提前解除协议的电子版，在2020年12月24日李后红向奥克斯公司反馈对解除协议的模板进行了更改。两份电子版的解除协议均载明：合同于2020年1月10日解除。其中一份解除协议载明已经缴付的履行保证金84968元不退还，一份载明已经缴付的物业保证金24700元不退还，但双方当事人均未对上述解除协议进行签字确认，其后李后红按照协议的约定在2020年1月10日进行了打围处理，但因新冠疫情的爆发，导致尚未对案涉房屋恢复清水。2020年1月13日，国家税务总局成都高新技术产业开发区税务局向高新区德香苑烤鸭店出具了清税证明。 2020年4月，李后红员工前往原告办公地对相关事宜协商，双方未达成一致意见，案涉房屋仍处于打围状态，未恢复清水。 2020年5月30日，奥克斯公司向李后红发送了《关于成都商管步行街商户德香苑解除租赁合同的告知函》，函件载明“迄今为止，贵司仍未缴纳2020年1月11日-2020年6月30日租赁费：279933元，共计欠费金额为：279933元。按照合同约定，我司有权单方解除合同。基于上述情况，我司依照《租赁合同》约定，并结合贵方违约事实。正式函告贵方，双方签订的《租赁合同》于2020年6月15日正式解除。”2020年6月3日，奥克斯公司将上述函件邮寄给了李后红，后函件李后红未接收，作退回处理。 2020年6月3日，奥克斯江雨薇与德香苑张成勋的聊天记录载明“张：我们这边现在怎么处理呢毕竟也是因为疫情耽误了疫情后我到你们商场和王慧也沟通过江：因为没有签署解除，合作关系还在，所以财务会一直计费。……江：时间又过了这么久了，房屋也占用了这么久。当初那个解除条件肯定过不到了噻。张：那你们公司是什么想法？疫情后，我就来谈了，是你们集团也未给回复。我们现在也没法继续经营。……张：我考虑到双方的实际情况，我想这样行不行？你们能否能退一部分保证金。说实话，现在大家都难。江:现场呢？张：现场就不拆了吧”。后双方对此未达成一致意见，案涉房屋继续处于打围未恢复清水状态至今。 2020年7月1日，李后红向案外人成都蓉诚商业运营管理有限公司就针对物管费催收进行回函，载明“我方于2019年12月4日向贵司提出撤场申请，贵司于2019年12月向我方寄出解除协议，针对解除协议的内容，我方工作人员与贵司工作人员进行沟通协调并于2020年1月10日停止营业并打围，正在沟通协调时出现了大规模爆发疫情的情况，所以该事件搁置下来，在疫情缓和后，我方工作人员于2020年4月5日到贵司工作地点进行沟通，得到答复是该工作事项已移交给贵司集团法务处理，贵司已无法处理，贵司于2020年5月25日发来拖欠费用告知函，针对该函件内容，我方有几点诉求：1、我方于2020年1月10日已停止营业并打围，并就撤场的相关后续工作在进行积极的沟通处理，所以函件所提及的租金及物业等相关费用，请考虑去除。2、请贵司考虑到疫情对我方造成的影响及不可抗拒的因素，退还我方质量保证金10000元及物业保证金24700元。我方将场地拆成清水交还贵司”。 以上事实，有当事人身份信息、《房地产租赁契约》、《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李后红关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》、《关于成都商管步行街商户德香苑解除租赁合同的告知函》、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证。 本院认为，李后红与奥克斯公司签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李后红关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。 关于合同的解除。本案中，李后红因为经营困难在2019年12月4日向奥克斯公司提交了撤场的申请。奥克斯在庭审中也认可在2019年12月8日经双方协商一致后，向李后红微信送达了载明有解除合同意思表示的协议电子版，该微信发送行为应当视为解除合同的要约。虽后来该解除合同未经双方签字盖章，但李后红按照解除协议约定在2020年1月10日对案涉房屋进行打围、对门店进行闭店清税，系以其实际行为表达了同意解除租赁合同的承诺，本院认为双方一致同意于2020年1月10日解除合同，只是对于解除合同后关于租金的给付、保证金的退还等后果未协商一致。故本院确认双方之间签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李后红关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》于2020年1月10日已经解除。合同解除后，李后红应当腾退案涉房屋，庭审中李后红抗辩因受疫情影响及后续双方对解除合同的时间等协商不一致，导致案涉房屋一直处于打围状态，但愿意将案涉房屋拆除恢复清水后退还给奥克斯，故本院予以确认。 关于奥克斯要求李后红支付租金及迟延履行违约金的问题。根据庭审查明的事实，李后红已经支付完毕本院确认的合同解除前的租金。故本院对奥克斯要求支付租金及迟延履行违约金的请求不予支持。 关于李后红支付从2020年1月10日解除之日起至实际腾退之日的房屋占用费的问题。奥克斯公司诉称，李后红未腾退且占有使用案涉房屋，应当按照合同约定按照租金标准的200%支付房屋占用费的主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当的措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。案涉房屋现在一直处于打围状态，虽然受疫情影响，但在2020年3月5日四川省已经发布了对于低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业的通知，截至2020年3月8日24时显示，案涉租赁房屋所在地为低风险地区。复工复产后，因疫情导致李后红不能将已经打围的案涉房屋恢复至清水状态的客观限制已经不存在，李后红应当在3月上旬着手开展恢复清水事宜，但根据奥克斯江雨薇与德香苑张成勋的微信聊天记录及德香苑向奥克斯发送的函件，均只能证实李后红一方在疫情后的4月、6月与奥克斯公司进行过沟通腾退房屋事宜，并在6月3日李后红一方明确表示“现场就不拆了吧”，因双方未能协商一致，导致案涉房屋至今处于打围状态。本院认为，在6月3日，奥克斯公司已经明确知道李后红不再愿意拆除案涉房屋，作为出租方的奥克斯公司有防止损失扩大的义务，即便因奥克斯公司自己对案涉房屋恢复清水会先行垫付相关费用，导致其损失进一步增加，但是该垫付的费用可以另行向李后红主张相关权利，而不是将案涉房屋放任空置，导致损失继续扩大。故本案中，导致案涉房屋空置时间过久，奥克斯公司与李后红均存在过错。结合双方沟通的时间及疫情造成的影响，本院支持李后红方支付2020年1月11日至2020年6月3日的房屋租金作为其房屋占用费的主张。故房屋占用费确认为233826.67元（49400元/月×4个月+49400元/月÷30天×22天）。 关于奥克斯要求李后红承担违约责任的问题。虽合同系双方协商一致解除，但根据双方往来的微信聊天记录及不同版本合同解除协议第1条的差异，可以看出奥克斯公司同意解除合同并不追究李后红提前终止合同的违约责任的条件是不予退还履约保证金84968元，但是双方对是否退还履约保证金未达成一致，李后红并没有按照协议约定将案涉房屋及时恢复清水状态，其不履行合同义务已给奥克斯公司造成损失，应当承担相应违约责任。本院综合考虑以下因素，一是李后红确因经营困难而闭店，双方已经协商一致解除合同，主观恶意不大；二是本院已经支持了奥克斯关于房屋占用费的部分主张；三是合同已履行过半。故本院酌情将解除合同的违约金调减为10000元。 关于李后红主张应当品迭履约保证金的问题。租赁合同约定，李后红在按照合同约定交还租赁场所并缴清所有费用并完全履合同的义务后90天，奥克斯公司应当将履约保证金在扣除李后红欠付的租金、物业服务费、违约金、赔偿金后的剩余部分无息退还李后红。本合同因李后红的违约而提前终止的，奥克斯公司有权没收本合同履约保证金。上述约定可见，保证金具有担保性质和违约金性质。奥克斯主张保证金系解除合同的违约金性质予以没收，本院认为，违约金系弥补奥克斯公司的实际损失，本案中，本院已支持奥克斯公司10000元违约金、房屋占用费等诉请，足以弥补李后红应当赔偿的损失部分，不应再重复计算违约金，故本院支持李后红主张以其交纳的履约保证金品迭其应当承担的房屋占用费的主张。品迭后，李后红应当支付给奥克斯公司的房屋占用费剩余金额为148858.67元（233826.67元-84968元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都奥克斯财富广场投资有限公司与被告李后红签订《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李后红关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》于2020年1月10日解除； 二、被告李后红于本判决生效之日起十日内支付原告成都奥克斯财富广场投资有限公司房屋占用费148858.67元； 三、被告李后红于本判决生效之日起十日内将位于成都高新区××道××段××广场××号商铺，门牌7栋4层1号、13栋四层4号、13栋四层5号商铺腾退并以清水状态交付给原告成都奥克斯财富广场投资有限公司； 四、被告李后红于本判决生效之日起十日内支付原告成都奥克斯财富广场投资有限公司违约金10000元； 五、驳回原告成都奥克斯财富广场投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费7475元，由成都奥克斯财富广场投资有限公司负担5737元，被告李后红负担1738元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  陈春梅