重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初6213号原告（反诉被告）：重庆嘉富房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道璧青北路999号附105号，统一社会信用代码91500227MA5YQDJY39。法定代表人：黄皓，执行董事。委托诉讼代理人：熊焕，男，1991年6月10日出生，土家族，系公司员工，住重庆市石柱县。被告（反诉原告）：肖桂杨，男，1982年3月24日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：邓志鹏，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆嘉富房地产开发有限公司（以下简称嘉富公司）与被告（反诉原告）肖桂杨商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。嘉富公司的委托诉讼代理人熊焕、肖桂杨的委托诉讼代理人邓志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉富公司向本院提出诉讼请求：1.解除嘉富公司与肖桂杨于2019年11月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令肖桂杨给付违约金842,231.4元；3.判令肖桂杨协助办理解除网签手续；4.诉讼费用由肖桂杨承担。事实与理由：2019年11月8日，嘉富公司与肖桂杨签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：肖桂杨购买嘉富公司开发的位于重庆市璧山区璧泉街道福顺大道X号X的房屋，价格为4,21,1,157元；肖桂杨于2019年11月8日支付部分首付款843,042元，于2020年2月7日支付剩余首付款842,115元，余款2,526,000元由肖桂杨向银行申请按揭贷款。现嘉富公司多次向肖桂杨催收剩余购房款未果,故提起诉讼。肖桂杨辩称：肖桂杨已支付首付款843,042元，因新冠疫情而无力支付余款，现同意解除《重庆市商品房买卖合同》；在购买房屋时，嘉富公司未告知在房屋入户大门方向存在网络电话信号发射基站，同时其销售人员所宣称的花园可以外移的情况也不属实，故嘉富公司存在违约行为；《重庆市商品房买卖合同》约定肖桂杨违约需承担房屋总价的20%的违约金，而嘉富公司违约则仅承担每日按已付房款的万分之五计算的违约金，属于《中华人民共和国合同法》第四十条所规定的“或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形；即便前述违约金条款有效，其金额亦过高，且嘉富公司不存在损失，故请求免除违约金。肖桂杨向本院提出反诉请求：1.判令嘉富公司返还购房款843,042元；2.判令嘉富公司返还公共维修基金6579元、抵押登记费用80元、契税115,904元；3.诉讼费用由嘉富公司承担。事实和理由：肖桂杨依据与嘉富公司签订的《重庆市商品房买卖合同》向嘉富公司支付了首付款843,042元、公共维修基金6579元、抵押登记费用80元、契税115,904元，基于合同解除的后果，嘉富公司应返还上述首付款、公共维修基金、抵押登记费用、契税。嘉富公司辩称：因肖桂杨的违约行为而导致涉案购房合同解除，因此，肖桂杨在承担违约责任且协助解除备案登记手续后，嘉富公司可退还剩余房款。嘉富公司已经代付契税77,268.93元、大修基金6579元，嘉富公司在办理完相关退房手续后可以退还肖桂杨未代付的契税；对已代付的契税77,268.93元、大修基金6579元，嘉富公司同意协助肖桂杨办理相关退费事宜。本院经审理认定事实如下：2019年11月8日，嘉富公司（甲方）与肖桂杨（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》（《补充协议》作为《重庆市商品房买卖合同》的附件），约定：甲方将位于重庆市璧山区璧泉街道福顺大道X号X的房屋出售给乙方，价格为4,211,157元；乙方于2019年11月8日付款843,042元，于2020年2月7日前付款842,115元，余款2,526,000元由乙方向银行申请按揭贷款，若因乙方的原因未办妥按揭手续且未获得银行审批通过的，乙方应于2020年5月7日前直接交至甲指定账户；乙未按约定付款，应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五支付违约金，逾期超过30天后，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且甲方有权不予退还已交税费，违约金不足以弥补甲方损失，还应当赔偿甲方损失；无论何种原因导致《重庆市商品房买卖合同》解除的，肖桂杨应在解除之日起10日内配合嘉富公司办理解除备案登记等手续，否则嘉富公司有权拒绝退房或退款，并要求肖桂杨支付总房款5%的违约金；若甲方逾期办理商品房登记备案超过90日或逾期交房超过180日，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款计算），并按乙方已付房价款百分之0.01向乙方支付违约金。其后，肖桂杨支付房款843,042元、公共维修基金6579元、抵押登记费用80元、契税115,904元。再后，嘉富公司将公共维修基金6579元、契税77,268.93分别交付给了重庆市璧山区住房和城乡建设委员会、国家税务总局重庆市璧山区税务局。2020年3月8日左右，肖桂杨致函嘉富公司，要求解除《重庆市商品房买卖合同》，其理由为：1.距离案涉房屋18米处新设了一处网络电话信号发射基站，该基站存在对人体有害的辐射因素，且在签订合同时，嘉富公司未予告知；2.肖桂杨所承接的景观工程因新冠疫情而延误工期，其无法结算工程款，进而导致其履约困难。2020年3月14日，嘉富公司向肖桂杨邮寄回函，表示不同意解除合同，并认为新冠疫情不影响金钱给付义务的履行，嘉富公司未参与网络电话信号发射基站的建设，且在嘉富公司与肖桂杨签订合同前已动工，肖桂杨应当知晓。2020年3月16日，肖桂杨收到该邮件。2020年4月24日，嘉富公司向肖桂杨邮寄《催告函》，要求肖桂杨支付其应于2020年2月7日支付的房款842,115元及对应的违约金。次日，肖桂杨收到该邮件。2020年5月29日，嘉富公司再次向肖桂杨邮寄《催告函》，要求肖桂杨支付其应于2020年2月7日支付的房款842,115元及对应的违约金43,369元,次日，肖桂杨收到该邮件。另查明，在案涉房屋所在小区之外，有一座网络电话信号发射基站；2020年8月25日，肖桂杨收到本案的起诉状副本。上述事实，有双方当事人的陈述、嘉富公司举示的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、《关于的函>的回函》及EMS单、两份《催告函》及EMS单、《招商银行电子缴税付款凭证》、《招商银行转账支票存根》、《用款申请报告》和肖桂杨举示的《预收款凭证》、《的函>》等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，嘉富公司与肖桂杨之间的《重庆市商品房买卖合同》是依法成立的有效合同，嘉富公司和肖桂杨均应诚信履行。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，肖桂杨与嘉富公司约定肖桂杨应于2020年2月7日前支付第二期房款842,115元，若逾期30天则嘉富公司有权解除合同，现肖桂杨已逾期30天以上，嘉富公司有权解除合同。《合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，嘉富公司向本院起诉，请求解除其与肖桂杨之间的《重庆市商品房买卖合同》，本院向肖桂杨所送达的副本即可视为解除合同的通知，副本送达之日即为合同解除之日，故该合同于2020年8月25日被解除。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，故《重庆市商品房买卖合同》关于违约金和合同解除后肖桂杨配合办理注销备案登记等条款为结算清理条款，不受合同解除的影响。本案，因肖桂杨逾期交付第二期购房款超过30日以上，且肖桂杨通过其行为表明其不履行合同，因此，嘉富公司根据合同约定有权解除合同，且肖桂杨应承担违约责任。关于违约金的计算问题，合同约定，若肖桂杨违约而导致合同解除，肖桂杨应向嘉富公司支付房屋总价20%的违约金；若嘉富公司违约而导致合同解除，嘉富公司应向肖桂杨支付已付房款的利息（按银行同期贷款计算），并按肖桂杨已付房价款百分之0.01支付违约金。现嘉富公司基于该约定请求判令肖桂杨按房款总价的20%给付违约金，而肖桂杨抗辩购房合同系格式合同，合同中对购房人制定的违约条款加重了购房人的责任，应为无效，且对购房人而言，违约金约定过高。对此，本院认为，违约方主张违约金约定过高的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。鉴于双方均未举证证明嘉富公司的具体损失，根据公平原则，本院酌情并参照合同中对因嘉富公司自己违约导致合同解除应承担的违约责任(计算方法)来计算嘉富公司主张的违约金，具体计算方式为：第二期未付购房款842,115元从2020年2月8日起至解除合同之日止，未按揭应支付购房款2,526,000元从2020年5月8日起至解除合同之日起,均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率再加日万分之一（年利率3.65%）支付违约金。另双方还约定，肖桂杨应在解除合同后配合嘉富公司办理注销备案登记，现合同已被解除，肖桂杨应当协助办理注销备案登记。对肖桂杨辩称其购买房屋时，嘉富公司未告知在房屋入户大门方向存在网络电话信号发射基站，同时其销售人员所宣称的花园可以外移的情况也不属实，故嘉富公司存在违约行为的问题，本院认为，对销售人员宣称花园可以外移以及对网络电话信号发射基站是否有害人体健康，肖桂杨未举证证明，加之基站所处位置在案涉房屋所在小区外，肖桂杨购买房屋时，已在建设之中，肖桂杨在购房时应当清楚基站建设情况，其责任不能归于嘉富公司。因此，肖桂杨上述辩称理由不能成立。肖桂杨反诉要求返还已付房款843,042元、抵押登记费用80元，因符合法律规定，本院予以支持。肖桂杨反诉要求嘉富公司返还契税、维修基金，因嘉富公司代收肖桂杨契税115,904元中的77,268.93元和维修基金6579元，已向相关职能部门缴纳，故肖桂杨要求嘉富公司退还已付的契税77,268.93元及维修基金6578元，无法律依据，本院不予支持；对嘉富公司尚未代付的契税38,635.07元，因嘉富公司同意退还，对此，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）重庆嘉富房地产开发有限公司与被告（反诉原告）肖桂杨之间的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）肖桂杨于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）重庆嘉富房地产开发有限公司违约金（计算方式:以842,115元为基数，从2020年2月8日起至2020年8月25日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款一年期市场报价利率再加年利率3.65%计算；以2,526,000元为基数，从2020年5月8日起至2020年8月25日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率再加年利率3.65%计算）；三、原告（反诉被告）重庆嘉富房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还被告（反诉原告）肖桂杨的购房款843,042元、抵押登记费用80元、契税38,635.07元；四、被告（反诉原告）肖桂杨协助原告（反诉被告）重庆嘉富房地产开发有限公司办理解除网签手续；五、驳回原告（反诉被告）重庆嘉富房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）肖桂杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取23,607.86元，反诉案件减半收取受理费6728.03元，合计30,335.89元，由原告（反诉被告）重庆嘉富房地产开发有限公司承担6143.8元，由被告（反诉原告）肖桂杨承担24,192.09元。本诉受理费23,607.86元已由重庆嘉富房地产开发有限公司缴纳，反诉受理费6728.03元已由肖桂杨缴纳，品迭各自缴纳和承担的受理费后，限肖桂杨于本判决生效后随案款一并支付重庆嘉富房地产开发有限公司垫付的受理费17,464.06元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 员 刘云金二〇二〇年十二月三十日法官助理 白琳琳书 记 员 王艺颖