广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24944号原告：林佳华，女，1984年3月4日出生，汉族，住深圳市南山区。委托诉讼代理人：周妹，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄湙森，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。被告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：刘**。委托诉讼代理人：杨兆霖，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾志军，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司，住所地：佛山市南海区。负责人：张**。委托诉讼代理人：陈泽伟，广东固法律师事务所律师。原告林佳华与被告广东新天鸿物业发展有限公司（以下简称新天鸿公司）、第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司（以下简称戴维斯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月27日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人周妹、黄湙森，被告新天鸿公司的委托诉讼代理人杨兆霖、艾志军，被告戴维斯公司的委托诉讼代理人陈泽伟，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告支付逾期交楼租金损失，以广东省佛山市南海区房屋租赁市场指导租金为标准，自2018年10月31日起至2020年6月19日止（共597天），共计382716.8元[（597÷30）×192.32×100=382716.8元]；2.两被告返还公共事业保障金3945.9元；3.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告新天鸿公司于2017年8月18日签订《商品房买卖合同（预售）》，由原告购买**金融中心3幢2梯2302房（以下简称涉讼房屋），新天鸿公司应在2018年10月30日前向原告交付涉讼房屋。2018年10月21日，原告收到新天鸿公司发出的《楼宇交付使用通知书》，通知原告前往小区物业管理处办理收楼手续。原告前往被告指定的物业服务中心收楼时，却被被告戴维斯公司告知必须交纳“公共事业保障金”才可收楼。因戴维斯公司不能解释该笔“公共事业保障金”的合法性，原告拒绝交纳，一直未能收楼。2020年6月19日，原告被告知涉讼房屋户内质保项目保修期将于2020年6月21日届满，为避免超过质保期后新天鸿公司不再承担维修义务，原告交纳了公共事业保障金，办理了收楼手续。戴维斯公司在代办房屋交付手续时设置了超出合同约定的收楼条件，导致原告未能如期收楼，两被告应赔偿原告未能按期收楼产生的损失，应参照同期同地段房屋市场租金的标准计算损失金额。原告为检验房屋质量问题，不得已交纳了公共事业保障金，该笔公共事业保障金的收取无任何法律或合同依据，两被告应予返还。被告新天鸿公司辩称：一、原告此前已经就同一法律事实起诉，并经法院调解，双方达成和解，法院作出了（2020）粤0605民初30331号（以下简称30331号案）民事调解书，该调解书是经双方反复磋商后达成，是双方真实的意思表示，不违反自愿原则，也不违反法律的强制规定，已履行完毕，并已发生法律效力。该案中,林佳华也曾表明其因不同意交纳公共事业保障金，才一直未收楼。调解书中就逾期交付、逾期开通燃气等事实已经达成和解，如原告对调解书的内容有异议，应提起再审。原告就此前已经提起诉讼的事项，在已有生效调解书后再次起诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）款的规定，原告应申请再审，而不应以逾期交楼的事实再次提起诉讼。原告重复起诉已经构成双方签署和解协议的违约行为，如原告不当庭撤回起诉，被告将根据原告的违约行为起诉并主张赔偿违约金。二、原告就同一事实重复起诉，违反一事不再理，浪费司法资源，存在恶意诉讼之嫌，并给新天鸿公司造成累诉，应裁定驳回其起诉。对照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和囯民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定：1、30331号案的原告、被告与本案相同。虽然本案中原告增加戴维斯公司作为被告，但原告和新天鸿公司之间的民事法律关系并没有改变，故属于后诉与前诉的当事人相同的情形。2、本案与30331号案的诉讼标的均为林佳华与新天鸿公司之间的商品房预售合同法律关系，且双方所争议的新天鸿公司是否承担逾期交楼违约责任的事实也是30331号案的争议焦点，属于后诉与前诉的诉讼标的相同。3、30331号案诉讼请求不一样，但本质上都是因为逾期交付产生的违约金和损失，上述问题均在法院制作的调解书上有明确的表示。本案的诉讼请求实质上否定了30331号民事调解书关于新天鸿公司应向林佳华支付调解金的调解结果。三、退一步说，即使应当受理本案，原告主张新天鸿公司承担逾期交楼租金损失和返还公共事业保障金，于法无据。(一）新天鸿公司已于2018年10月21日通知原告收楼，根据此前的案例，涉讼房屋在房屋测绘报告出具后（即2018年12月29日）已符合双方约定的交付条件，原告在收到收楼通知后未前往配合接收涉讼房屋，应承担相应的不利后果。(二）原告诉称其在交楼手续办理中，新天鸿公司强行收取公共事业保障金，否则不予收楼。该说法与事实不符：首先，原告不能举证证明新天鸿公司有任何阻碍业主收楼行为；其次，新天鸿公司已按约交付房屋，且公共事业保障金、物管费并非新天鸿公司收取，而是原告与戴维斯公司之间的权利义务行为，与新天鸿公司无关。根据合同相对性，公共事业保障金与新天鸿公司无关，原告要求新天鸿公司赔偿因其未交纳公共事业保障金，从而未能收楼产生逾期交楼的租金损失，缺少法律、合同基础，不应得到支持，应予驳回。被告戴维斯公司辩称：本案法律关系是基于商品房买卖合同，基于合同相对性，即使本案存在任何违反合同约定的未予收楼情形或违约行为，均属于原告与新天鸿公司之间的法律纠纷，与戴维斯公司无关。戴维斯公司作为涉讼房屋的物业公司仅为本案受到新天鸿公司的委托代为执行收楼的相关手续，不应承担任何原告与新天鸿公司之间的法律关系所产生的责任。戴维斯公司在与原告办理相关收楼手续时，已向原告强调若原告不同意支付公共事业保障金的，亦可在签署及时支付水电费的承诺书后继续办理收楼，戴维斯公司从未设置支付公共事业保障金作为收楼的必备条件，也已经积极的与原告进行解释。据戴维斯公司了解，原告已就同一事项向新天鸿公司提起诉讼，双方在另案中已就收楼事宜达成调解。原告作为完全民事行为能力人，应对自己的行为承担相应后果。本案与另案的诉讼请求本质上是一致的，原告对新天鸿公司的起诉属于重复起诉，浪费司法资源，应遵循一事不再理原则驳回原告诉请。戴维斯公司在与原告办理收楼手续时，原告需支付公共事业保障金3000元，原告为了拒绝支付该保障金也拒绝签订承诺书，导致其租金损失至本案庭审已高达38万元，原告所主张的损失是由于原告没有通过合理手段及时止损而进一步扩大损失所造成的，两个金额之间远无法相匹配，戴维斯公司也不应当因原告的错误而承担原告所发生的经济损失。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告举证3《**金融中心收楼指引》、举证4《业主收楼缴费清单》、举证5《催款通知书》、举证6录音及其文字整理材料、举证7视频、举证8富力国际金融中心物业服务中心架构图、举证9短信截图、举证10收款收据，被告戴维斯公司对其真实性均无异议，本院对其真实性均予采信。2.原告举证11《2019年桂城街道房屋租赁市场指导租金标准图》，系复印件，被告新天鸿公司有异议，本院对其真实性不予采信。3.被告戴维斯公司举证1录音及其文字整理件，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。4.被告戴维斯公司举证2《承诺函》是复印件，原告及被告新天鸿公司对其真实性均有异议，本院对其真实性不予采信。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区**********金融中心****房。2017年8月18日，原告（买受人）与被告新天鸿公司（出卖人）就涉讼房屋签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告新天鸿公司应当在2018年10月30日前向原告交付涉讼房屋，逾期交付超过60日后，原告要求继续履行合同的，被告新天鸿公司按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金；被告新天鸿公司依法选聘的前期物业服务企业为被告戴维斯公司。2018年10月20日，被告新天鸿公司向原告出具《楼宇交付使用通知书》，通知原告于2018年10月30日至现场办理涉讼房屋收楼手续。2018年10月，被告戴维斯公司向原告出具《业主收楼缴费清单》，通知原告需交纳公共事业保障金3945.9元。2019年8月12日被告戴维斯公司向原告出具《催款通知书》，催要公共事业保障金3945.9元。2020年6月19日，原告向被告戴维斯公司支付了公共事业保障金3945.9元。同日，原告接收了涉讼房屋。2019年12月19日，林佳华就涉讼房屋的逾期交付问题起诉新天鸿公司，要求新天鸿公司支付2018年10月31日至2018年12月29日的逾期交楼违约金、2018年10月31日起至2019年9月18日止的逾期交付基础设施设备违约金、退还房屋实际面积与约定面积不一致的房款差额，该案诉讼中，林佳华与新天鸿公司达成一致调解意见，本院于2020年7月10日作出（2019）粤0605民初30331号民事调解书，确认：新天鸿公司就涉讼房屋的逾期交付、逾期开通燃气和房屋面积差异问题向林佳华支付违约金和赔偿共34180.32元，等等。诉讼中，原告与被告新天鸿公司共同确认：30331号民事调解书已经履行完毕。另查：2018年6月22日，**金融中心3、4、5幢（包括塔楼及裙楼和地下室）办理了竣工验收备案手续。2018年12月29日，涉讼房屋所在的3幢2梯取得面积测绘报告书。本院认为：原告与被告新天鸿公司存在商品房预售合同关系，被告新天鸿公司应按约交付涉讼房屋予原告。被告戴维斯公司并非《商品房买卖合同（预售）》的合同相对方，原告主张被告戴维斯公司就涉讼房屋的逾期交付承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期交付涉讼房屋的违约责任。原告在30331号案中起诉主张被告新天鸿公司存在逾期交楼、逾期交付基础设施设备的情况并要求被告新天鸿公司支付相应的违约金，在该案审理过程中，原告在办理了收楼手续之后，与新天鸿公司就涉讼房屋的逾期交付等问题的违约责任达成调解协议并已履行完毕。现原告再以其因与新天鸿公司、戴维斯公司就公共事业保障金是否应交纳存在争议故未能及时收楼为由，要求被告新天鸿公司承担2018年10月31日至2020年6月19日期间因逾期交付涉讼房屋所导致的租金损失，理据不足，本院不予支持。被告戴维斯公司基于其作为涉讼房屋所在小区的物业服务企业的身份，要求原告交纳公共事业保障金作为原告支付户内水电费用的担保，现原告主张被告戴维斯公司退还公共事业保障金3945.9元，被告戴维斯公司无异议，本院予以支持，原告主张被告新天鸿公司对该保证金承担退还责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还3945.9元予原告林佳华；二、驳回原告林佳华的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计3549.97元（原告已预交），由原告负担3524.97元，被告戴维斯公司负担25元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年十二月二十五日书记员  程学斌