浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初16228号 原告：边建平，女，1963年8月15日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：魏家鸣，浙江墨恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞俊江，浙江墨恒律师事务所律师。 被告：诸暨市牌头镇新乐村股份经济合作社，住所地：诸暨市牌头镇新乐村杨傅自然村。 法定代表人：周水军。 委托诉讼代理人：郭胜德，诸暨市牌头法律服务所法律工作者。 第三人：天洁集团有限公司，住所地：诸暨市牌头镇。 法定代表人：边宇。 委托诉讼代理人：沈琼，女，系公司职工。 委托诉讼代理人：周琪，男，系公司职工。 原告边建平与被告诸暨市牌头镇新乐村股份经济合作社（以下简称新乐村经合社）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理。诉讼过程中，本院依职权追加第三人天洁集团有限公司（以下简称天洁公司）参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告边建平及其委托诉讼代理人俞俊江，被告新乐村经合社的委托诉讼代理人郭胜德，第三人天洁公司的委托诉讼代理人沈琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告边建平向本院提出诉讼请求：一、确认原被告买卖登记在诸字第018589号房屋所有权证名下的五幢房屋协议无效；二、由被告返还原告登记在诸字第018589号房屋所有权证名下的五幢房屋；三、由被告支付原告使用登记在诸字第018589号房屋所有权证名下的五幢房屋占用费，具体占用费金额以评估鉴定结论或其他证据确认为准（暂定30万元）。事实和理由：2000年9月25日，原告从浙江天洁机械集团有限公司取得登记在诸字第018589号房屋所有权证名下的坐落于牌头镇徐河村（现改名为新乐村）五幢房屋。2002年，原被告达成房屋买卖口头协议，由被告购得原告取得的该五幢房屋，且原告在2002年已将上述房屋交付被告占有使用。因原被告买卖房屋的口头协议违反了相关法律法规，至今无法办理不动产转移手续，现原告诉请法院解决。 被告新乐村经合社答辩称，1.原被告之间买卖房屋合同是双方自愿基础上协商一致达成的协议，被告于2003年2月12日支付了房屋对价款41万元，原告也交付了房屋给被告使用。2.双方自愿达成的协议且当即履行完毕，没有违反法律相关规定，应当认定合同有效。3.作为原告应协助被告办理房屋变更登记手续。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人天洁公司陈述称，该房屋第三人已经转让给原告边建平，所以该房屋产生的任何纠纷与第三人无关。 原告边建平向本院提供了以下证据： 1.资产转让协议1份，证明原告对案涉房屋享有权利的事实。经质证，被告及第三人均无异议； 2.房屋租赁合同1份、证明1份，证明①被告将案涉房屋出租，至今收到租金74万元的事实；②原被告客观上存在房屋买卖合同关系的事实。经质证，被告对房屋租赁合同无异议，对证明有异议，且认为租金多少与本案无关；第三人无异议； 3.不动产登记查询证明1份、集体土地使用证1份、房屋所有权证1份，证明案涉房屋所涉土地系划拨土地，房屋所有权性质是集体所有的事实。经质证，被告及第三人均无异议。 被告新乐村经合社向本院提供了以下证据： 4.记账凭证复印件1份，证明被告向原告支付41万元的事实。经质证，原告对已支付购房款无异议，但表示时间记不清了；第三人无异议。 第三人天洁公司未向本院提供证据。 本院出示以下证据： 5.天洁公司的工商登记信息1份，证明浙江天洁机械集团有限公司在2001年3月19日变更为天洁公司的事实。经质证，原被告及第三人均无异议； 6.浙江省诸暨市工业环保设备总厂的工商登记信息1份，证明该厂于2001年3月22日注销登记的事实。经质证，原被告及第三人均无异议。 上述证据经庭审出示并质证，均已收录在卷。本院认证如下：证据1、3、5、6，当事人均无异议，本院予以确认。证据2，对房屋租赁合同，被告无异议，本院予以确认；对证明，仅凭证明无法达到原告的证明目的。证据4，原告对已收到购房款41万元无异议，本院就该事实予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 第三人天洁公司名下有坐落于诸暨市××镇××村的房屋五幢（房屋所有权证号：诸字第**，性质：集体，面积：2603.8㎡；土地使用权证号：诸暨集用（1994）字第24-25号，用途：工业，使用权类型：划拨）。2000年9月25日，第三人与原告边建平签订了资产转让协议一份，约定将案涉房产无偿转让给原告个人，作为原告在公司工作期间的补偿，原告负责办理房地产过户手续，费用由原告承担。2002年至2003年，原告与被告达成口头协议一份，约定原告将案涉房产以41万元的价格转让给被告，并于2003年实际履行完毕。其后，案涉房产一直由被告使用，但至今未能办理所有权转移登记手续。2020年8月13日，原告以买卖行为违法，至今无法办理过户登记为由诉讼来院，要求判如所请。 根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于第三人与原告、原告与被告之间转让房产的行为是否有效。关于集体土地使用权流转的沿革，最早见于《中华人民共和国土地管理法（1998修正）》第六十三条，该条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。其后，《中华人民共和国土地管理法（2004修正）》沿用了该规定，但《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》做了修改，规定为“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定”。由此可见，集体建设用地使用权的转移仅有两种情形：一是原有企业的破产、兼并等情形，二是通过出让等方式取得的经营性建设用地。本案中，案涉房屋所有权性质为集体，土地使用权系以划拨方式取得，根据房地一体原则，依法不得转让。故，第三人与原告、原告与被告之间转让房产的行为，违反了法律、性质法规的禁止性规定，应当认定为无效。 本院认为，第三人天洁公司与原告边建平、原告边建平与被告新乐村经合社关于案涉房产的转让行为，虽系当事人真实意思表示，但违反了法律、行政法规的禁止性规定，均属无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。是故，被告应返还原告案涉房产，原告应返还被告购房款41万元；原告还应将案涉房产返还给第三人。同时为减少诉累，本院决定案涉房产可由被告直接返还给第三人。关于原告的第三项诉请，鉴于双方系自愿交付，由此产生的收益或损失应由当事人各自承担，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十一条，《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,判决如下: 原告边建平与被告诸暨市牌头镇新乐村股份经济合作社之间关于坐落于诸暨市××镇××村的五幢房产（房屋所有权证号：诸字第0：诸字第**权证号：诸暨集用（1994）字第24-25号）的买卖协议无效； 二、被告诸暨市牌头镇新乐村股份经济合作社应返还第三人天洁集团有限公司坐落于诸暨市××镇××村的五幢房产（房屋所有权证号：诸字第018589：诸字第**暨集用（1994）字第24-25号），行为限本判决生效之日起三十日内履行完毕； 三、原告边建平应返还被告诸暨市牌头镇新乐村股份经济合作社购房款41万元，款限本判决生效之日起三十日内付清； 四、驳回原告边建平的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费据实调整为10900元，减半收取计5450元，由原告边建平负担3876.50元，被告诸暨市牌头镇新乐村股份经济合作社负担1573.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 陈 浩 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 周梦飞