重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初20127号原告：重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝**渝鲁大道**，统一社会信用代码91500000202806301C。法定代表人：魏海群，董事长。委托诉讼代理人：陆军，男，1990年2月9日出生，汉族，住重庆市渝**，系原告员工。被告：刘刚，男，1977年6月25日出生，汉族，住重庆市巴**。原告重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司）与被告刘刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告鲁能公司的诉讼代理人陆军及被告刘刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲁能公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2018年12月15日签订的《鲁能商铺租赁合同》、2019年6月签订的编号为ＳＧＬＮＳ00ＺＳＱＴ1900043《补充协议》于2020年7月24日解除；2.请求判令被告将承租位于重庆市巴南区××路××号××号××的房屋立即腾退并交还原告；3.判决被告立即向原告支付2020年1月1日至2020年7月24日的租金26501.6元，并从逾期之日起按日万分之三支付定额违约金至清偿之日止（截至2020年11月10日已产生1667.9元）；4.判决被告支付从2020年1月1日至2020年7月24日的管理费33649.2元，并从逾期之日起按日万分之三支付定额违约金至清偿之日止（截至2020年11月10日已产生2191.33元）；5.判决被告立即向原告支付房屋占有使用费，按合同解除时日租金标准，从合同解除次日起计算至原告收回房屋之日止，暂计算至2020年11月10日共计72475.2元；6.判决被告立即向原告支付从合同解除次日起按日管理费标准计算至被告腾退房屋之日止的管理费损失，暂计算至2020年11月10日共计15530.4元；7.判决被告立即向原告支付因被告原因导致合同提前解除的违约金60396元（合同解除时月租金20132元×3）；7本案受理费用由被告承担。事实和理由：2018年12月15日，原告与邹晓丽签署了《鲁能商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定邹晓丽承租原告位于重庆市巴南区××路××号××号××商铺，用于经营“天然居茶弈会馆”，2019年5月1日起品牌变更为“四季坊茶弈会馆”，租赁期从2019年1月1日至2026年12月31日，租金以三个月为一个交租期，在每个交租期前一个月25日前支付，管理费于当月25日前支付。2019年6月，原告与被告及邹晓丽签订了《鲁能商铺租赁合同补充协议》（编号为ＳＧＬＮＳ00ＺＳＱＴ1900043），约定从2019年7月1日起由被告承租该商铺，按租赁合同约定支付租金及管理费，并承接租赁合同项下邹晓丽的全部权利义务，与原告继续履行租赁合同。被告在租赁合同和补充协议履行期间，逾期支付2020年1月6月租金及2019年12月至次年6月的管理费，经原告多次催收未果，根据合同约定，原告可以单方面解除合同。原告于2020年7月24日通过邮寄及现场张贴方式向被告送达了《解除合同通知书》，通知租赁合同于通知送达之日解除，被告需在收到通知后7日内，将该房屋腾退交还原告，并向原告支付欠付的租金、管理费及违约金。因被告至今未交还房屋，也未支付欠付款项，为维护自身合法权益，原告诉至本院并请求如上。被告刘刚辩称，已向原告缴纳租金至2020年10月，租金是交一月抵一月，现在被告还在免租期。因疫情原因被告经营困难，而且被告还有6万元的押金在原告处，原告可以用来抵扣租金，不同意解除合同。原、被告依法向法庭提交了相应证据，本院认定如下：原告提交的1.《鲁能商铺租赁合同》、《鲁能商铺租赁合同补充协议》（编号为SGLNS00ZSQT1900011）；2.2018年12月20日银行转账电子回单2份；3.《鲁能商铺租赁合同补充协议》（编号为SGLNS00ZSQT1900043）、2019年6月28日的银行转账银行电子回单2份、2019年7月1日银行转账电子回单；4.2020年1月17日租金催收通知书、物业催收通知书及微信聊天记录截图、2020年6月24日租金及管理费催收通知及张贴照片、2020年6月29日租金及管理费催收通知及张贴照片；5.解除合同通知书、EMS邮寄单及回执、流程跟踪图、张贴照片2张；6.商铺腾退通知书及张贴照片；7.巴南区四季坊茶楼企业信用信息公示报告。以上证据，本院予以采信并在卷佐证。被告刘刚未提交证据。根据当事人的当庭陈述及提交的证据，本院认定如下事实：2018年12月15日，原告作为出租人与案外人邹晓丽作为承租人签订了《鲁能商铺租赁合同》，主要约定：邹晓丽承租原告位于重庆市巴南区××路××号××号××商铺用于茶楼会所；租赁期为96个月，从2019年1月1日至2026年12月31日，其中2019年1月1日至2020年12月31日每月每平方米28元，月租金20132元；承租人在合同签订后5日内支付首期租金共计60396元，首期租金外的其余租金以一个季度为缴租期，在缴租期前一个月的25日前缴纳下个缴租期的租金；为扶持承租人经营，原告同意在一定期限内给予承租人租金优惠，其中2019年1月1日至2019年6月30日的首期租金为60396元，2019年7月日至2019年12月31日的租金收取60396元，2020年1月1日至2020年6月30日的租金收取60396元，2020年7月1日至2020年10月31日的租金收取60396元；合同签订后5日内，承租人应缴纳2个月租金和2个月物管费总额48892元作为履约保证金，该保证金是被告履行本合同约定义务的担保，不作为预付租金，原告有权将该保证金用于冲抵欠付的租金、管理费、违约金、损失等费用；如承租人需使用天然气，承租人需额外缴纳20000元天然气拆除保证金，在合同终止或解除，承租人按合同约定交还房屋且不再欠付任何费用、注销了工商登记、天然气账户已销户或转让给指定的第三方后，原告予以退还天然气保证金；承租人应当与原告委托的重庆鲁能开发（集团）有限公司商业管理分公司签署《经营管理合同》，自该商铺交付之日向商业管理公司缴纳经营管理费，每月4314元；如承租人逾期支付租金、商业管理费，原告有权就逾期未付部分按每日万分之三标准收取逾期违约金，逾期5日，原告有权解除合同，并收取租金总额20%作为违约金；租赁期限届满或合同因任何原因终止后7日内，承租人应当将商铺恢复原状交还原告，承租人应向原告移交附加设备，并使这些设备、装置保持良好、清洁和可租状态，原告经检查商铺符合“返还状态”的，向承租人签发《接受返还确认书》并作为商铺返还日；如承租人未按时返还的，每逾期一日须按合同终止或解除时的租金标准支付占有使用费，逾期超10日，承租人仍未移除商铺内物品的，原告可自行移除，费用按200元／平方米计算，由被告承担。合同签订后，原告按约将涉案商铺交付给承租人邹晓丽，邹晓丽向原告缴纳了首期租金60396元、履约保证金48892元、天然气拆除保证金20000元以及物管费4314元。邹晓丽承租该商铺用于经营“天然居茶弈会馆”，2019年5月1日起更名为“四季坊茶弈会馆”。2019年6月1日，原告作为出租人、邹晓丽作为原承租人、被告作为新承租人签订了《补充协议》（编号为SGLNS00ZSQT1900043），三方约定：从2019年6月1日起，原租赁合同项下的承租人由邹晓丽变更为被告刘刚，原合同项下邹晓丽的全部权利义务均概括转让为被告刘刚（包括但不限于租金、管理费的缴纳等）；邹晓丽向原告缴纳的履约保证金48892元及天然气保证金20000元，合计68892元，由邹晓丽转让给被告刘刚；2019年6月的租金邹晓丽已支付，由邹晓丽与被告刘刚协商处理，原告不予退还，2019年6月的物管费由被告刘刚承担；2019年7月1日之后的租金、管理费以及其他应付费用由被告刘刚按租赁合同约定的方式支付。协议签订当日，被告刘刚向原告支付了2019年7月1日至2019年12月31日的租金60396元。2019年12月27日支付了原告租金30000元，2020年1月22日缴纳租金20000元。合同履行中，因被告刘刚未按期足额缴纳租金及相关费用，2020年1月17日和2020年6月24日，原告及其下属的重庆鲁能开发（集团）有限公司商业管理分公司向被告下发了催收通知书，并通过微信和张贴商铺门口的方式向被告送达。2020年7月24日，因被告仍未按期缴纳租金，原告向其发出了《解除合同通知书》，主要载明：双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于通知书送达之日即解除；被告应付原告租金70792元、管理费30198元以及截至2020年7月10日的违约金1562.29元和解除合同违约金；被告在收到通知书后7日内腾退房屋，逾期腾退的按约以两倍日租金标准计算违约金。原告将该通知张贴于被告经营的商铺，同时向被告邮寄了该通知，但该邮件未被妥投成功。2020年8月13日，原告在被告经营商铺张贴了《商铺腾退通知》，该通知主要载明，因被告未按期腾退房屋，原告要求其在2020年8月14日前按租赁合同约定对商铺内添置的可移动物品进行搬离，并对商铺内不可分离的装修、设备、设施以及增建、改建物品进行拆除，清理干净后将商铺腾退并及交还。另查明，2020年6月17日，原告向被告发送了《租金减免补充协议签订同时》，主要载明：因新冠肺炎疫情影响，原告为减轻租户经营负担制定了统一的租金减免政策，要求被告在收到通知后3日内与原告就租金减免的补充协议进行协商，逾期未签署补充协议的，视为放弃新冠疫情的租金减免优惠，仍应按原租赁合同标准履行缴费义务等。原告于2020年6月17日将该通知张贴于被告经营的商铺，同时向被告邮寄了该通知，但邮件未妥投成功。本院认为，原告与案外人邹晓丽签订的《鲁能商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反强制性法律规定，双方均应按约诚实信用地履行。被告通过与原告以及案外人邹晓丽签订《补充协议》的方式，概括承受了邹晓丽在租赁合同项下的权利义务，该《补充协议》合法有效，被告应当按照协议约定履行租赁合同中的义务。但在合同履行中，被告未按约向原告履行租金及管理费的给付义务，且符合合同约定逾期5日的情形，原告有权按照合同约定解除合同。原告于2020年7月24日在被告经营的商铺张贴了解除通知，该通知已于当日送达被告，故《鲁能商铺租赁合同》及该合同相应的《补充协议》已于通知送达之日2020年7月24日解除，本院予以确认。合同解除后，被告应当按照合同约定将承租商铺腾退并交还原告，故本院对原告的第二项诉讼请求予以支持。对原告诉请的租金、管理费问题。被告2019年12月31日前的租金已结清，按照合同约定，2020年1月1日至2020年6月30日的应缴租金为60396元，虽然被告未与原告就新冠疫情期间的租金减免签订补充协议，但被告在承租案涉房屋经营期间，由于疫情或者疫情防控导致被告没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金明显不公，被告亦请求减免租金，本院结合被告的经营地及经营范围等实际情况，根据公平原则，酌情免除被告两个月租金。即2020年1月1日至2020年6月30日的租金为40264元。按照合同约定，2020年7月1日至2020年10月31日的应缴租金为60396元，故2020年7月1日至2020年7月24日期间24天的租金为60396÷4个月÷30天×24天=12079.2元。合同解除前的欠缴租金总额为40264元+12079.2元-已支付的50000元=2343.2元。关于管理费，虽然租赁合同约定了被告应向原告委托的重庆鲁能开发（集团）有限公司商业管理分公司缴纳，但重庆鲁能开发（集团）有限公司商业管理分公司系原告的分公司，其权利义务由原告承担，原告有权向被告追索欠付的管理费。被告从2019年12月1日起未缴纳管理费，至2020年7月24日合同解除，欠付的管理费总金额为4314元/月×7个月+4314元/月÷30天×24天=33649.2元。但本院认为管理费实质上系因被告承租商铺产生的费用，结合被告的经营情况，根据公平原则，本院比照新冠疫情期间租金减免标准，酌情免除被告2个月的管理费，故被告实际应支付的管理费为33649.2元-4314元/月×2个月=25021.2元。对原告主张的租赁合同解除后至收回房屋之日的房屋占有使用费。因合同解除后被告未及时腾退房屋，期间产生的占有使用费应由被告承担。占有使用费参照当年度月租金标准20132元从2020年7月25日计算至被告时间返还之日止，本院予以支持。对原告主张的租赁合同解除后至收回房屋之日管理费损失。本院认为，虽然原被告之间的租赁合同关系已于2020年7月24日解除，但被告与重庆鲁能开发（集团）有限公司商业管理分公司签署《经营管理合同》并未解除，被告在租赁合同解除后继续占有商铺并开展经营，期间的管理费应由被告承担。重庆鲁能开发（集团）有限公司商业管理分公司系原告的分公司，原告可以代其向被告主张权利。为此，对原告要求被告承担自2020年7月25日合同解除次日起至实际返还房屋之日止按照合同约定的每月4314元/月标准计算的管理费损失，本院予以主张。对原告主张的逾期支付租金、管理费违约金以及提前解除合同违约金。根据合同约定，被告逾期支付租金、管理费的，原告有权按照未付部分年利率10.95%（日万分之三）收取逾期违约金，本院认为该标准符合法律规定，应予支持。但违约金的起算时间应以当期未付金额为基数，以对应的应付时间为起算点计算至实际付清之日止。逾期支付租金违约金为：按照年利率10.95%，以198元为基数计算从2019年12月28日至2020年1月21日止，以10396元为基数计算从2020年3月25日起至2020年6月24日止，以22475.2元为基数计算从2020年6月25日起至全部付清为止的逾期支付租金违约金（详见下表）。租赁期间租金应缴时间实缴时间实缴金额累计欠缴金额2020年1月1日至2020年3月31日2019/12/252019/12/272020/1/222020年4月1日至2020年6月30日2020/3/252020/1/222020年7月1日至2020年7月24日12079.22020/6/25//22475.2关于逾期支付管理费违约金，因合同并未约定每月管理费的支付时间，本案按照常理确定管理费的支付时间为当月1日之前。逾期支付管理费违约金为：按照年利率10.95%，以4314元为基数从2019年12月1日计算至2019年12月31日，以8628元为基数从2020年1月1日计算至2020年1月31日，以12942元为基数从2020年2月1日计算至2020年2月28日，以17256元为基数从2020年3月1日计算至2020年3月31日，以21570元为基数从2020年4月1日计算至2020年4月30日，以25884元为基数从2020年5月1日计算至2020年5月31日，以30198元为基数从2020年6月1日计算至2020年6月30日，以33649.2元为基数从2020年7月1日计算至付清之日止。（详见下表）租赁期限管理费应缴时间累计欠付金额2019年12月2019/12/12020年1月2020/1/12020年2月2020/2/12020年3月2020/3/12020年4月2020/4/12020年5月2020/5/12020年6月2020/6/12020年7月3451.22020/7/133649.2关于提前解除合同违约金，租赁合同已经约定了因被告违约提前解除合同的，原告有权收取租金总额20%作为违约金，原告自愿下调提前解除合同违约金为3个月租金，本院结合租赁合同的租赁年限、被告的实际租赁时间、合同解除后的合理空租期以及对商铺另行招租产生的运营成本等因素综合考虑，认为该金额较为适宜，应当予以支持。故被告应支付的提前解除合同违约金本院酌情主张3个月租金，即20132×3个月=60396元。因被告已支付了履约保证金48892元，虽租赁然合同约定“因被告原因导致合同解除的，原告不予退还履约保证金”，但同时也约定了“保证金可用于冲抵租金、管理费、违约金等费用”，保证金的性质就是为保证被告履行合同而支付，在被告未按约履行合同时，可以充抵违约金，冲抵后被告实需支付原告提前解除合同违约金11504元。至于被告缴纳的天然气拆除保证金20000元，因租赁合同约定需被告完清欠付费用并返还房屋、注销工商登记、注销或转让天然气账户后才能退还，现被告仍在实际经营中，退还的条件尚未成就，故本案对该笔款项暂不作处理，双方可另行解决。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告重庆鲁能开发（集团）有限公司与被告刘刚于2019年6月1日《鲁能商铺租赁合同》以及编号为SGLNS00ZSQT1900043的《补充协议》已于2020年7月24日解除；二、被告刘刚于本判决生效之日起十日内将位于重庆市巴南区××路××号××号××商铺腾退并返还给原告重庆鲁能开发（集团）有限公司；三、被告刘刚于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鲁能开发（集团）有限公司租金2343.2元、管理费25021.2元；四、被告刘刚于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鲁能开发（集团）有限公司按照20132元/月标准计算的从2020年7月25日起至实际返还商铺之日的房屋占有使用费；五、被告刘刚于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鲁能开发（集团）有限公司按照4314元/月标准计算的从2020年7月25日起至实际返还房屋之日止的管理费损失；六、被告刘刚于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鲁能开发（集团）有限公司提前解除合同违约金60396元（冲抵后实需支付11504元）；并按照年利率10.95%，以198元为基数支付从2019年12月28日至2020年1月21日止，以10396元为支付从2020年3月25日起至2020年6月24日止，以22475.2元为基数支付从2020年6月25日起至全部付清为止的逾期支付租金违约金；按照年利率10.95%，以4314元为基数支付从2019年12月1日计算至2019年12月31日，以8628元为基数支付从2020年1月1日计算至2020年1月31日，以12942元为基数支付从2020年2月1日计算至2020年2月28日，以17256元为基数支付从2020年3月1日计算至2020年3月31日，以21570元为基数支付从2020年4月1日计算至2020年4月30日，以25884元为基数支付从2020年5月1日计算至2020年5月31日，以30198元为基数支付从2020年6月1日计算至2020年6月30日，以33649.2元为基数支付从2020年7月1日计算至付清之日止逾期支付管理费违约金；七、驳回原告重庆鲁能开发（集团）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12410元，减半收取6205元，由被告刘刚负担（此款已由原告垫付，被告负担金额限被告于本判决生效后十日内向原告支付）。本院预收的费用不作清退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员李炳灿二○二○年十二月二十八日法官助理张林书记员李霞