贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民再32号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：蒋应秀，女，汉族，1984年2月16日生，住贵州省紫云县猫营镇猫营村鸡脚寨组。现住贵州省安顺市西秀区国际佳缘7幢2单元10层2号。被申请人（一审被告、二审上诉人）贵州好旺佳房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市西秀区横二路万绿城铂瑞兹酒店7层。法定代表人：包世生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘伯裕，贵州君跃律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：罗文君，贵州君跃律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。再审申请人蒋应秀因与被申请人贵州好旺佳房地产开发有限公司（以下简称好旺佳公司）商品房预售合同纠纷一案，因不服本院（2018）黔04民终778号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2019年11月26日作出（2019）黔民申3151号民事裁定，指令本院再审。本院依法组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭进行了审理，再审申请人蒋应秀、被申请人贵州好旺佳房地产开发有限公司的委托代理人刘伯裕、罗文君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。蒋应秀申请再审称，二审法院违法裁判，损害申请人合法权益，应予以撤销。1.二审法院违反“谁主张，谁举证”的规则，将该部分举证责任分配申请人，违背民诉法的基本规则。2.违约金是否过高，可以参照标准予以确定。双方当事人约定的以已付房款为基数、按日万分之一比例支付违约金的标准远远低于法律及司法解释的规定。3.二审法院擅用自由裁量权，损害其合法权益；4.二审法院针对同一小区，同类案件做出不同的裁判结果，本案与（2017）黔04民终568号判决的诉请、合同及法律依据均相同，但是结果却天壤之别，这对申请人显然不公平。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第199、200条之规定申请再审。被申请人好旺佳公司辩称，首先，好旺佳房开逾期办证不构成违约；其次，好旺佳房开公司逾期办证具有合法免责事由；再次，因第三方过错原因导致项目开发周期、消防验收延后，扣除相应期限后，部分购房户办证时间已不存在逾期；最后，申请人因逾期办证未有实际损失，其主张的违约金比例过高，应酌情调减。原审原告蒋应秀向一审法院起诉称：1、判决被告立即为原告办理位于安顺市黄果树大道国际佳缘7栋2单元10楼2号房屋的权属登记。2、判决被告立即支付原告逾期办理房屋权属登记的违约金44821.5元(暂从2015年10月1日至2O18年3月15日止),按房屋买卖合同付款房价的万分之一支付违约金。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原、被告于2013年9月17日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于安顺市西秀区龙泉路A3、A4地块国际佳缘7栋2单元10层2号房，建筑面积123.49平方米，套内建筑面积为101.07平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5126.82元，总价款518168元，付款方式为签订合同之日支付首付款158168，余款360000元以贷款方式支付。合同第十一条第（一）款约定出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担。第三款转移登记部分约定：（一）出卖人承诺取得初始登记后，90日内申请办理商品房转移登记。（二）出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起X日内退还买受人已付款，并按照X利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，原告支付给被告购房首付款158168元，后原告通过贷款支付剩余购房款360000元，共计向被告支付购房款518168元。同时原告还向被告支付了维修基金8027元、契税7773元、交易手续费370元、产权工本费10元、产权代办费200元等费用共计20520元。被告于2015年3月24日将房屋交付给原告使用。后原告以被告逾期办证为由提出上述诉请。审理中，原告陈述其主张被告支付的逾期办证违约金44821.5元，是按双方合同约定以购房款518168元为基数从2015年10月1日计算至2018年3月15日的逾期办证违约金。庭审中，被告自认原告所购买的国际佳缘7栋的房屋及8栋的房屋现还不具备办证条件，暂不能办理不动产登记证书。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。因被告在庭审中自认其开发的国际佳缘7栋房屋现还不具备办证条件，达不到办理不动产登记证书的条件，故原告现要求被告办理其向被告购买的位于安顺市西秀区龙泉路A3、A4地块国际佳缘7栋2单元10层2号房房屋权属登记的诉讼请求，暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。对本案被告是否应承担逾期办证的违约责任的问题。被告辩称被告逾期办证是因政府相应的职能部门的原因造成，属于补充协议中约定的其不应承担违约责任的情形，但未提供证据加以证实，并且本案被告开发的该小区的其他栋楼都可以办理不动产登记证书，只有7、8号楼不能办证，故认为逾期不能办理不动产登记证书的原因在于被告。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证实，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告对自己的该辩称没有证据证实，不予采纳。关于逾期办证违约金的计算标准是否过高的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定出卖人逾期未申请办理商品房转移登记的，双方同意按买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；同时双方在该合同对原告逾期支付购房款时约定的违约责任也是买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，双方对逾期付款及逾期办证的违约责任都是按日万分之一计算，义务对等。且本案的合同条款系被告提供，何时能够办理商品房的转移登记被告比原告更了解情况和能预见。本案中原、被告明确约定了申请办理商品房转移登记的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记的有关文书的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定逾期办证违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准，故原告要求被告按日以已交付房价款万分之一支付逾期办证违约金有理，予以支持。被告认为该违约金标准过高，要求调整的辩称不予采信。对于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，属于单纯的债权性质的债务。本案起诉于2018年3月19日，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，对2017年10月1日以后的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。具体到本案，双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在办证期限届满之日超过两年并且在2017年10月1日后起诉的，对2017年10月1日前的违约金只保护从2017年10月1日倒推两年至2015年10月1日的违约金即731天，对2017年10月1日后的违约金计算至原告主张的2018年3月15日。而本案逾期办证违约金应从合同约定的交房时间2014年12月31日的次日2015年1月1日起再加180天再计算，而原告现在主张是从2015年10月1日起算，在上述时间之后，系其对诉权的处分，并不损害被告的利益，且也未超过诉讼时效，予以准许。原告应得到支持的违约金计算如下：从2015年10月1日起至2018年3月15日，共计897日，以原告已交购房款518168元×897日×万分之一=46480元，现原告只主张被告支付该期间的违约金为44821.5元，系其对诉权的处分，予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、由被告贵州好旺佳房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告蒋应秀从2015年10月1日起至2018年3月15日止的逾期办证违约金人民币44821.5元。二、驳回原告蒋应秀的其他诉讼请求。好旺佳公司上诉请求:上诉人好旺佳公司上诉请求:1、依法改判，判令驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、原审对2017年10月1日前适用两年诉讼时效，认定本案的诉讼时效未过，适用法律错误，贵州省高院对此已有相关规定且有判例印证。原审法院判决中所述，按计算的产权权属登记逾期违约金的诉讼时效从买受人起诉之日起倒推计算两年，对于两年内的逾期办证违约金的请求权不超过诉讼时效，而对于两年之前的逾期办证违约金超出了诉讼时效，此适用仍然存在争议和有待讨论。根据《贵州省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》（2005年8月1日）第二条：出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在诉讼时效中断或中止情形的，应当适用中断或中止的规定。产权权属登记逾期违约金的诉讼时效从约定办证期限届满之次日起开始计算两年，两年后再起诉的，对于逾期办证违约金的请求权超出诉讼时效。违约金合同之债应受诉讼时效的约束，被上诉人在收房之日起180日（即2015年9月21日）就知晓其权利受到侵害，直到2018年3月16日才提起诉讼，已超过诉讼时效，且无中断、中止情形，其违约金诉请应予驳回；2、上诉人提交的入伙通知单证实，被上诉人收房时间为2015年3月24日，其主张逾期办证的起算时间应为2015年9月21日，《民法通则》规定请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，故被上诉人在2018年3月16日请求支付逾期办证违约金的诉求已过诉讼时效，不适用三年诉讼时效，原审法院适用法律错误；3、根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》“补充协议”约定：“因非归责于出卖人原因，导致商品房未能在本合同约定的或法律规定的时间内完成预告登记、初始登记、转移登记的，出卖人不承担违约责任”，政府拆迁延误、办证部门工作交接延误导致规划验收逾期造成办证时间逾期，不是上诉人的原因和责任，上诉人不应承担违约责任。被上诉人蒋应秀二审未提交答辩意见。二审更正认定被上诉人蒋应秀一审起诉时间为2018年3月16日，其余二审查明事实与一审认定事实一致。二审法院认为，本案争议焦点是：一、商品房买卖双方就逾期办证产生的违约金计算应当如何适用诉讼时效；二、上诉人好旺佳公司是否对逾期办证承担违约责任及怎样承担。一、被上诉人蒋应秀主张的违约金是一种继续性债权，并随时间的推移不断产生。在上诉人好旺佳公司实际履行为购房户办证义务之前，其违约行为处于持续状态，违约金应当以每个个别的债权的产生分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》在2017年10月1日施行前的诉讼时效应当适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效两年的规定。在2017年10月1日前产生逾期办证违约金的受诉讼时效保护的期间应从2017年9月30日起计算，倒推两年至2015年10月1日止，2015年9月30日及之前的违约金债权超过了两年的诉讼时效，不再受到法律保护。故，一审法院对于2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前的诉讼时效适用两年的处理是正确的，与《贵州省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》（2005年8月1日）并不矛盾。所以，上诉人好旺佳公司的该项上诉理由不能成立。二、关于上诉人是否对逾期办证承担违约责任及怎样承担的问题。被上诉人在原审中向上诉人提出逾期办理房屋权属登记的违约金请求的依据是双方在《商品房买卖合同》中第二十二条的约定，上诉人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，取得初始登记后90日内申请办理商品房转移登记。《房屋登记管理办法》第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。上述办理初始登记应当提交的材料中，上诉人尚未取得房屋已竣工的证明。根据住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，取得工程竣工验收备案的前提要具有工程竣工验收报告和消防验收合格证明文件等。上诉人于2015年3月24日将案涉房屋交付给被上诉人使用，该房屋所在楼栋应当具备竣工合格证明文件即《单位工程质量竣工验收备案表》等，但是上诉人不能证明其已经具备了办理初始登记所需材料中的全部材料且上诉人已经向房屋登记行政部门申请了初始登记和转移登记。在本案中，上诉人未能办理涉案房屋相关手续，违约的事实客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，应当承担违约责任。双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件五即《补充协议》虽然约定因非归责于出卖人的原因，导致商品房未能在合同约定或法律法规规定的时间完成预告登记、初始登记、转移登记的，出卖人不承担违约责任，但该《商品房买卖合同》及补充协议系由上诉人提供的格式合同，而上诉人并没有提供证据证明其已经依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条的规定，对免除或限制其责任内容的合同条款采取了足以引起被上诉人注意的特别标识，并按照被上诉人的要求对格式条款进行了说明，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款不发生法律效力。上诉人关于不应当承担违约责任的上诉理由不能成立，不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人不能在约定期限内申请办理商品房转移登记，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。诉讼中，上诉人认为该违约金约定过高并要求调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观因素所致，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展，故对于上诉人调减违约金的请求，予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经于2015年3月24日交付给被上诉人使用，被上诉人基本上实现其合同目的，但上诉人逾期办理房屋相关手续的违约事实客观存在，然而，被上诉人并没有举证证明因为上诉人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决上诉人支付给被上诉人逾期办证违约金4000元。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，但对于违约金的处理不当，予以纠正，同时，一审裁判不属于错误裁判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初1253号民事判决第二项；二、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初1253号民事判决第一项；三、由上诉人贵州好旺佳房地产开发有限公司在本判决生效后七日内支付给被上诉人蒋应秀从2015年10月1日起至2018年3月15日止的逾期办证违约金人民币4000元。围绕当事人的再审请求，本院对当事人提交的新证据及有争议的事实认定如下：被申请人好旺佳公司的委托代理人在再审中提交了以下四组证据：第一组：部分购房者已获得产权证、好旺佳无违约责任的证据。证据（1）：产权证复印件，拟证明：部分再审申请人已获得产权证。证据（2）：好旺佳向严连香发的《联系函》及送达记录证明，拟证明：好旺佳已于2019年10月21日发《联系函》要求再审申请人严连香前来办理产权证，但其本人拒绝办理，至今仍未前来办理。第二组：关于因政府拆迁延迟导致土地逾期开发可以免责1336日的证据。证据（3）：2013年7月9日《安顺日报》“横二路建设拆迁”新闻；证据（4）：住房与城乡建设部发布的国家标准《火灾自动报警系统施工及验收标准》；证据（5）：《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条第一款第（四）项；证据（6）：《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条。该组证据拟证明：1.拆迁工作属土地出让人义务，土地出让人拆迁工作延误导致项目开发周期延迟三年半；2.拆迁逾期导致场地移交延迟三年半，建设周期相应后延为2013年11月至2017年11月；3.国际佳缘项目整体共用一个消控中心，根据相关要求需待全部建筑完成消防联通后才能通过消防验收；4.建设周期延期导致整体消防验收延后三年半；5.消防验收是办理《竣工验收备案登记表》的必要条件，而取得《竣工验收备案登记表》是办理产权证的必要条件；6.消防工程施工及验收因建设周期延长三年半也应对应延长三年半；7.在2009年11月3日至2013年7月1日期间，共计1336天，因拆迁导致交地延误，因交地延误导致消防无法通过验收，因消防无法通过验收导致不能办证，属非因好旺佳原因导致不能办证，依约应当免除该期间好旺佳的逾期办证违约责任。第三组：关于因施工单位恶意拖延交付竣工验收材料可免责800日的证据材料。证据（7）：7#、8#、13#、15#一单元《建设工程施工合同》；证据（8）：人防工程质量监督检查记录表；证据（9）：（2018）黔04民终101号《民事判决书》；证据（10）：2019年5月10日《联系函》及送达回证；证据（11）：2019年6月18日《联系函》《公证书》及送达回证；证据（12）：2019年7月19日《联系函》《公证书》及送达回证；证据（13）：2019年8月1日《回复函》《公证书》及送达回证，该组证据拟证明：7#、8#、13#、15#一单元由晓沃公司施工。晓沃公司施工质量存在问题、恶意拖延提交竣工验收材料导致人防地下室至今无法通过验收，自2018年3月7日至今共计800天。证据（14）：《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条第一款第（四）项；证据（15）：《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条。证据（14）与（15）拟证明：人防未能通过验收导致产权证办理逾期。在2018年3月7日至今（暂计至证据清单出具时止），共计800天，属晓沃公司恶意拖延导致无法办理产权证，属合同中约定的非因好旺佳原因导致逾期办证，依约应当免除该期间好旺佳公司的逾期办证违约责任。第四组：关于逾期办证实际损失的证据即证据（16）：贷款合同。该组证据拟证明：案涉房屋已交付使用且办理预抵押登记，占有、使用、收益、处分权能均不存在损害。关于以上几组证据，再审认为，第一组证据与本案不具有关联性，故对该组证据不予认定；第二组、第三组证据证明因第三人原因导致逾期未办理房产证，根据合同的相对性，该组证据并不能免除好旺佳公司的违约责任，故对该组证据不予认定；第四组证据达不到证明目的，故对此不予认定。经再审确认原判决查明的事实。同时查明，案涉房屋目前尚不具备办理房屋权属证的条件。再审认为，本案的争议焦点为：1、被申请人好旺佳公司是否应对逾期办证承担违约责任；2、违约金数额及逾期办证的天数如何计算；3、好旺佳公司是否应为案涉房屋办理房屋不动产权证书。关于被申请人好旺佳公司是否应对逾期办证承担违约责任问题。根据当事人2013年9月17日签订的商品房买卖合同第二十二条，第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担。”第三款转移登记部分约定：“（一）出卖人承诺取得初始登记后，90日内申请办理商品房转移登记。（二）出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”系当事人平等、自愿、真实意思表示所订立的合同，因此该合同合法有效。本案中，被申请人好旺佳公司应当在承诺取得初始登记后，在90日内为申请人蒋应秀的房屋申请办理商品房转移登记，但被申请人于2015年3月24日交房之日起至今未给申请人办理房屋产权转移登记证书，实属违约。好旺佳公司提出根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五即《补充协议》第六条，即约定因非归责于出卖人的原因，导致商品房未能在合同约定或法律规定的时间完成预告登记、初始登记、转移登记的，出卖人不承担违约责任。再审认为，《商品房买卖合同》及补充协议系由被申请人提供的格式合同，且被申请人好旺佳公司并没有提供证据证明其已经依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条的规定，对免除或限制其责任内容的合同条款采取了足以引起申请人注意的特别标识，并按照申请人的要求对格式条款进行了提示与说明，另根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款不发生法律效力。被申请人好旺佳主张以此不承担违约责任的抗辩理由不能成立，再审不予支持。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被申请人好旺佳公司应当承担违约责任。关于违约金数额及逾期办证的天数如何计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人不能在约定期限内申请办理商品房转移登记，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。诉讼中，好旺佳公司认为该违约金约定过高并要求调减，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被申请人已经将涉案房屋于2015年3月24日交付给申请人居住，使申请人取得了房屋的使用权及管理权，在一定程度上保障了申请人权利的实现。本院认为，违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合被申请人违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。原审判决将逾期办证的损失的举证责任片面的分配给再审申请人不当，原审所酌定的违约金不合理，再审予以纠正。另外，好旺佳公司在原审中提出的申请人主张的违约金已过两年的诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，2017年10月1日后主张违约金应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效，原审法院对诉讼时效的认定并无不当，再审予以确认。本案的交房时间为2015年3月24日，扣除180日后，即为逾期办证违约金的起算时间，而申请人主张是暂从2015年10月1日起至2018年3月15日止计算逾期办证的违约金天数，系其对权利的处分，并不损害被申请人的利益，且也未超过诉讼时效。故本案被申请人应支付申请人蒋应秀2015年10月1日起至2018年3月15日止的逾期办证违约金6964.18元（518168元×0.000015×896天），2018年3月16日起至贵州好旺佳房地产开发有限公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以再审申请人蒋应秀已交付房价款518168为基数，按日万分之零点一五进行计付。关于好旺佳公司应否为案涉房屋办理房屋不动产权证书的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定了好旺佳公司具有为再审申请人办理房屋不动产权证的义务，但目前案涉房屋达不到办理不动产权证书条件，故原判不支持再审申请人现要求被申请人办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求并无不当，再审申请人在待该房屋具备办证条件后，另行向被申请人主张。综上，原审所确定的违约金数额不当，再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零七条第二款之规定判决如下：撤销本院（2018）黔04民终778号民事判决及贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初1253号民事判决;由被申请人贵州好旺佳房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给再审申请人蒋应秀从2015年10月1日起至2018年3月15日止的逾期办证违约金6964.18元，2018年3月16日起至贵州好旺佳房地产开发有限公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以再审申请人蒋应秀已交付房价款518168为基数，按日万分之零点一五进行计付；驳回再审申请人蒋应秀的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费970元，减半收取485元，二审案件受理费970元，均由被申请人贵州好旺佳房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  芶薇薇审判员  吴永顺审判员  王明芹二〇二〇年十二月三十日书记员  程凯军