重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初13976号原告：邹伟，男，1970年1月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：胡芳，重庆道伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊洁，重庆道伦律师事务所实习律师。被告：重庆嘉茂物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区双碑大石村，统一社会信用代码91500106203064055A。法定代表人：曾大舟，董事长。委托诉讼代理人：张道成，重庆源伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈赓，重庆源伟律师事务所律师。被告：重庆嘉陵特种装备有限公司，住所地重庆市沙坪坝区双碑自由村**，统一社会信用代码915000007592845392。法定代表人：黄艳，董事长。委托诉讼代理人：张道成，重庆源伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈赓，重庆源伟律师事务所律师。原告邹伟与被告重庆嘉茂物业管理有限公司（以下简称嘉茂物业公司）、重庆嘉陵特种装备有限公司（以下简称嘉陵特种装备公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹伟的委托诉讼代理人胡芳，被告嘉茂物业公司、嘉陵特种装备公司的委托诉讼代理人张道成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹伟向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告嘉茂物业公司于2009年1月4日签订的《公有住房租赁合同（一）》有效。2.请求依法确认原告就其承租位于重庆市沙坪坝区某街道某村*号职工福利房有购房资格。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年3月16日，被告嘉陵物业公司向原告分配职工福利房，原告以公司职工身份租赁位于重庆市沙坪坝区某街道某村*号，并签订《公有住房租赁合同（一）》。后原告租住福利房位置调整为重庆市沙坪坝区某街道某村*号（以下简称涉案房屋），并于2009年1月4日续签《公有住房租赁合同（一）》。合同约定租金为月租金50元，租期为2009年1月1日至2009年12月31日。合同到期后，原告继续租住涉案房屋，被告嘉陵物业公司继续收取福利房租金，二被告也未对此提出异议，双方建立不定期租赁合同关系，直到涉案房屋纳入双碑街道自由村排危拆迁红线范围为止。2019年7月8日，双碑街道自由村排危搬迁工作开始实施，被告嘉陵特种装备公司为了实施拆迁工作，将职工福利房向职工予以出售。当原告申请购买涉案房屋时，被告嘉陵特种装备公司对合同效力不予认可，不认可原告以职工福利房身份租住涉案房屋，也不同意原告对涉案房屋具有购买资格，经多方协商未果。原告认为，涉案租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，合同项下的房屋应当为分配给原告的职工福利房，原告对房屋具有购买资格。遂起诉至法院，请求判如所请。被告嘉陵特种装备公司辩称，1、被告嘉陵特种装备公司对原告的租赁合同的真实性不认可，因为该公房合同版本从2003年起就不再使用了。2、原告要求法院确认其具有购买涉案房屋资格的诉讼请求，依法不属于法院主管范围，法院不应受理该项诉讼请求。具体理由如下：（1）根据最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知（1992年11月25日法发38号），其中第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”据此，本案原告要求法院确认其具有购买单位房屋的资格，该请求不属于法院主管的范围。(2)根据1999年实施的《重庆市住房货币化分配实施方案（试行）》（渝府发〔1999〕11号）以及2004年7月1日起实施的《重庆市人民政府关于印发重庆市住房货币化分配实施方案的通知》（渝府发[2005]92号），重庆市从1999年试行停止实物分房、2004年全面停止实物分房，据此本案原告要求法院确认其具有购买单位房屋的资格，该请求不符合重庆市关于停止实物分房的政策。（3）从2003年开始，嘉陵集团就全面停止实物分房，原告要求购买单位住房的诉讼请求不应得到支持。经查询，被全国各地法院以“不属于法院主管为由”依法不予受理的案例，在“裁判文书网”上多达1000多个判例。3、本案租赁合同关系已经被解除，原告已经超过3个月的诉讼请求期间，依法不应受法律保护。4、被告嘉陵特种装备公司为积极配合政府排危搬迁工作，于2019年7月12日书面通知原告，要求原告于规定期限内结清所有费用，并将房屋退还被告嘉陵特种装备公司。原告没有在收到解除租赁合同关系通知之日起3个月内提起诉讼，双方租赁关系已经在2019年7月12日解除。5、原告至今未将涉案房屋退还被告嘉陵特种装备公司，并继续强占使用该房屋，也给政府排危搬迁工作带来很大阻碍。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告嘉茂物业公司辩称,案涉房屋不属于嘉茂物业公司，被告嘉茂物业公司是受被告嘉陵特种装备公司的委托代收房屋租金，因此不应当作为房屋租赁合同的被告。并且，在开具租金收据的时候，由于工作失误，将几张收据误写为福利房，涉案房屋实际上不属于福利房的范畴。在2003年被告嘉陵特种装备公司已经全面结束实物分房，因此，涉案房屋已经不属于福利分房。由于租金比较便宜，工作人员误以为是福利房，所以才在收据上写上“福利房租金”几个字。其余答辩意见与被告嘉陵特种装备公司一致。经审理查明，2009年1月4日，原告（乙方）与被告嘉茂物业公司（甲方）签订《公有住房租赁合同（一）》，约定：甲方将位于重庆市沙坪坝区某街道某村*号即涉案房屋出租给乙方，总使用面积为21.7平方米，租期从2009年1月1日至2009年12月31日，月租金50元。甲方按统一规定的租金标准、房屋条件和有关规定核定乙方承租住宅应交纳的租金，租金标准改变时，甲乙双方应按届时规定的租金标准执行，房屋条件发生变化时，甲方应重新核定租金。乙方按月（季）交纳房租及有关物业管理费。租赁最长期限原则上与员工签订的劳动合同期一致，租赁期内，若乙方当初分配此房的条件丧失，本合同自然终止。租期内乙方履行了合同规定的义务，租赁期满时，乙方需要继续承租的，经甲方审核符合条件的，可以继续出租，并重新签订租赁合同。因城市建设等需要，乙方承租的房屋须拆除或腾让时，甲方有权终止合同，乙方所需房屋按有关规定处理，乙方有下列情况之一时，甲方有权终止合同，收回房屋：1、擅自将承租的房屋转租、转让……9、丧失集团分房条件的。合同签订后，被告嘉茂物业公司按约定向原告交付房屋。2011年8月11日，被告嘉陵特种装备公司取得涉案房屋的所有权，原权利人为嘉陵工业有限公司、嘉陵机器厂。业务类别为企业改制或企业合并、兼并、作价入股、破产、房屋调拨等导致房屋转移。房屋建筑面积23.15平方米，套内面积22.05平方米。2019年7月12日，被告嘉陵特种装备公司向原告发出《通知》，通知原告于2019年7月31日前结清所有费用，退还涉案房屋。审理中，原告举示了以下证据：1、《科瑞公司2007年12月工资发放明细表》，其中列有邹伟为模具工，邹伟在工资发放表上有签字。拟证明在2018年前，原告的房租是由原告所在公司从工资中直接扣减，重庆科瑞实业有限责任公司（以下简称科瑞公司）是被告嘉陵特种装备公司的全资或控股公司。二被告对该证据的真实性无异议，但不认可原告是二被告的员工。2、被告嘉茂物业公司的工商档案(股东会决议、公司章程等)，显示嘉茂公司在2004年12月10日第六次股东会会议决议嘉陵工业有限公司将36%的股份转让给嘉陵特种装备公司。拟证明被告嘉陵特种装备公司为被告嘉茂物业公司的股东，嘉陵工业公司原为被告嘉茂物业公司的控股股东，第二次章程修正案能够显示变更后的股权结构为被告嘉陵特种装备公司出资比例达96%。二被告对该证据的真实性无异议，但认为科瑞公司与二被告无关。3、科瑞公司工商档案，显示科瑞公司在2001年第一次股东会中决议同意嘉陵工业有限公司将其所占科瑞公司20%的股份转让给科瑞公司工会。2002年5月8日科瑞公司股东会决议同意中国嘉陵工业股份有限公司（集团）将持有的5.39%的股份转让给科瑞公司工会。2004年12月10日股东会决议同意嘉陵工业有限公司将其持有的占本公司注册资本总额36%的股份转让给嘉陵特种装备公司。拟证明原告曾工作过的科瑞公司为嘉陵工业集团控股子公司。二被告对该组证据的真实性有异议，但认为嘉陵工业集团与被告嘉陵特种装备公司并没有股权关系。4、2018年-2019年被告嘉陵特种装备公司出具的收据三张，交款人为原告，收款事由为福利房租金。拟证明被告嘉陵特种装备公司作为房屋所有权人收取了原告涉案房屋的租金，且是按照福利房的标准收取的租金。被告对该组证据的真实性无异议，但认为收据中写的“福利房租金”是工作人员的笔误，租赁合同是用错了版本，原被告双方并不是上下级关系，也不存在管理和被管理的关系。诉讼中，原告申请撤回了第二项诉讼请求：依法确认原告就其承租位于重庆市沙坪坝区某街道某村*号职工福利房有购房资格，本院予以准许。被告嘉陵特种装备公司向本院提交了民事反诉状，要求反诉被告邹伟返还位于重庆市坪坝区詹家溪街道自由村240-2号房屋，后被告嘉陵特种装备公司申请撤回了反诉，本院予以准许。上述事实，有原告举示的《公有住房租赁合同（一）》、工商档案、档案查询结果，被告举示的房地产权证、通知等证据以及原被告双方的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告申请撤回第二项诉讼请求系原告对自身民事权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。现原告的诉讼请求为依法确认原告与被告嘉茂物业公司于2009年1月4日签订的《公有住房租赁合同（一）》有效，本案的争议便只为2009年1月4日签订的《公有住房租赁合同（一）》的合同效力。《公有住房租赁合同（一）》约定被告嘉茂物业公司将涉案房屋出租给原告，原告诉称涉案房屋是被告嘉陵物业公司向原告分配的职工福利房，原告是以公司职工身份租赁的涉案房屋，并举示了《科瑞公司2007年12月工资发放明细表》、嘉茂物业公司工商档案、科瑞公司工商档案、收据等证据。对此部分证据，被告对真实性均予以认可，本院对真实性予以确认，但《科瑞公司2007年12月工资发放明细表》只是载明科瑞公司在2007年12月向原告发放了工资，并不能看出原告与科瑞公司之间是否存在劳动合同关系及其具体期限；原告举示的工商档案信息也不能看出科瑞公司被告之间的具体关系，更不能证明原告与被告之间存在劳动合同关系；收据的收款单位是被告嘉陵特种装备公司，时间为2018年-2019年，而原告在本案中要求确认有效的合同签订时间为2009年1月4日，出租人为被告嘉茂物业公司，合同约定的租赁期限也已经于2009年12月31日到期，并不能看出原告举示的收据与涉案租赁合同之间有何关联性。虽然合同中约定了“租赁最长期限原则上与员工签订的劳动合同期一致”，但被告坚持认为与原告并没有劳动合同关系，合同只是用错了版本，双方存在争议，因此，并不能简单依据合同文本来认定合同的性质，仍需由负有举证责任的原告继续举证。由于原告现有证据并不能证明原告与被告存在劳动合同关系，并且，根据国发【1998】23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，从1998年下半年开始停止住房实物分配，涉案合同的签订时间为2009年1月4日，原告仍以分配职工福利房为由主张权利，并无法律依据。综上，本院认为《公有住房租赁合同（一）》并不属于单位内部分房所签协议，而是平等民事主体之间就民事权利义务关系签订的协议，为原告与被告嘉茂物业公司的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。另外，《公有住房租赁合同（一）》的签订主体为原告与被告嘉茂物业公司，被告嘉陵特种装备公司并不是合同签约方，原告对被告嘉陵特种装备公司也无诉讼请求，被告嘉陵特种装备公司并不是本案适格被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：原告邹伟与被告重庆嘉茂物业管理有限公司于2009年1月4日签订的《公有住房租赁合同（一）》为有效合同。案件受理费80元，减半收取计40元（原告已预交），由原告邹伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 向 容二〇二〇年十二月七日书记员 徐寰玉