四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17420号 上诉人（原审被告）：四川省川喜实业集团有限公司，住所地四川省成都市新津区五津镇太中东街。 法定代表人：方久伦，董事长。 委托诉讼代理人：吴辉，女，1975年10月9日，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：杨杰，四川八和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都德昌行物业服务有限公司，住所地四川省成都市武侯区高升桥路********。 法定代表人：彭善国，总经理。 委托诉讼代理人：牟肖，男，1984年7月15日出生，汉族，住四川省大邑县。 上诉人四川省川喜实业集团有限公司（以下简称川喜公司）因与被上诉人成都德昌行物业服务有限公司（以下简称德昌行公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2020）川0129民初656号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人川喜公司上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判川喜公司不承担物业服务费、车位服务费及违约金；二、本案一、二审诉讼费由德昌行公司承担。事实和理由：1.德昌行公司怠于履行物业服务义务，物业管理混乱导致川喜公司财产得不到保护，川喜公司自己进行管理和维护并支付了高昂的费用；2.每平方米3元/月的物业服务费收费标准超出市场平均水平，应当适当调减；3.物业服务合同以及车位服务已到期，不应当支付物业服务费；4.违约金计算标准应当按照银行同期贷款利率计算。 被上诉人德昌行公司二审未提交书面答辩意见。 德昌行公司向一审法院起诉请求：1.川喜公司支付物业服务费（2017年4月1日至2019年9月30日）合计人民币350548.2元；2.川喜公司支付违约金人民币100000.00元；3.川喜公司支付车位服务费（2017年4月1日至2019年9月30日）58500.00元。 一审法院认定事实：2012年11月25日，德昌行公司（乙方）与大邑县丽都花城业主大会（甲方）签订《大邑县丽都花城小区物业管理服务合同》（以下简称2012物业服务合同），约定由德昌行公司向丽都花城物业管理区域提供物业服务，委托管理期限为2012年12月1日至2015年11月30日止。其中商业物业服务费为每平方米3.00元/月，业主需在每年的3月30日前交纳上半年物业服务费，9月30日前交纳下半年物业服务费。同时约定业主出租其拥有的物业，应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应当将此约定送物管公司备案并负连带缴纳责任。2012物业服务合同到期后，德昌行公司于2015年11月25日与大邑县丽都花城业主委员会续签了《大邑丽都花城小区物业服务合同》（以下简称2015物业服务合同），合同期限为2015年12月1日0时至2020年11月30日24时止。其中物业服务费标准及交纳方式、业主出租物业时物业费承担同2012物业服务合同约定标准。同时约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的，将承担从逾期之日起按欠费总金额每天千分之三的标准计算的违约金。物业公司违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同第五条约定的服务事项和质量的，业主大会有权解除本合同，并有权要求物业公司按其减少的服务支出予以赔偿。合同签订后，德昌行公司一直为丽都花城小区提供物业服务至今。川喜公司将其所有的产权监证号分别为：监证××、监证××、监证××、监证××、监证××、监证××、监证××、监证××、监证××、监证××、监证××、监证××、监证××的商铺出租给了不同的案外人，涉及面积共计3894.98平方米。物业服务合同第十五条第二款约定机动车停车场（库）属于开发建设单位所有的……物业服务公司按50元/个·月的收费标准向车位使用人收取车位服务费。川喜公司名下拥有39个车位，分别为：1号、2号、3号、4号、5号、7号、8号、9号、12号、13号、14号、17号、20号、21号、23号、24号、25号、27号、29号、30号、35号、36号、37号、38号、41号、42号、44号、48号、51号、53号、54号、55号、56号、57号、58号、59号、60号、61号、62号。上述商铺和车位服务费从2017年3月30日起至今未缴纳物业服务费用和车位服务费。一审法院另查明，德昌行公司曾于2014年6月向一审法院提起诉讼，要求川喜公司支付2013年7月1日至2014年6月30日的物业服务费，一审法院（2014）大邑民初字第649号民事判决书判决生效后，德昌行公司向一审法院申请强制执行，川喜公司于2015年5月履行了判决书中载明的金钱给付义务。川喜公司在本案审理过程中提起另案诉讼，要求法院确认2012物业服务合同、2015物业服务合同无效，大邑县人民法院作出（2017）川0129民初1762号民事判决书，驳回了川喜公司的诉讼请求。川喜公司不服上诉，后又自愿撤回上诉。德昌行公司于2017年4月19日再次向一审法院提起诉讼要求川喜公司支付2014年7月1日至2017年3月31日的物业服务费及违约金，一审法作出（2017）川0129民初521号民事判决书，川喜公司不服该判决提起上诉，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终11422号民事判决书维持原判，德昌行公司通过申请强制执行使川喜公司履行了该时间段的物业费及违约金。一审法院再查明，成都市中级人民法院的（2020）川01民终7034号判决认定川西医院所租赁的房屋（监证）××（1333.69平方米）不属于德昌行收取物管费的范围。一审法院认为，德昌行公司于2012年11月25日与大邑县丽都花城业主大会签订的《大邑县丽都花城小区物业管理服务合同》及德昌行公司于2015年11月25日与大邑县丽都花城业主委员会续签的《大邑丽都花城小区物业服务合同》已经四川省大邑县人民法院（2017）川0129民初1762号民事判决书确认为有效合同，双方均应按照合同约定行使权利履行义务。德昌行公司为川喜公司居住的小区提供了物业管理服务，川喜公司作为业主，享受了德昌行公司提供的物业管理服务，川喜公司应当按照合同约定向德昌行公司支付相应的物业服务费用。对于车位服务费，川喜公司在庭审中对车位的数量39个和车位服务费的收取标准50元／个/月均无异议，且认可应该支付的事实，故对德昌行公司该项诉求予以支持。对川喜公司关于2017年4月1日至2017年5月25日期间的物业费及车位服务费已过诉讼时效期间的抗辩意见，根据双方约定，业主在每年的3月30日前缴纳上半年物业服务费，（2017）川0129民初521号判决已经确认2017年3月30日之前的物业服务费应该给付，对于2017年上半年其余月份的物业服务费，按照约定亦应于2017年3月30日之前给付，由于德昌行公司未提交有效证据证明此段时间诉讼时效中断的情况。德昌行公司于2020年5月25日提起诉讼，2017年4月1日至2017年5月25日期间的物业费已经超过三年的诉讼时效期间，一审法院对该项抗辩意见予以采纳，即物业费计算期间为2017年5月25日起至2019年9月30日止。对于车位服务费，因合同中未约定缴纳期限，对此德昌行公司可随时要求川喜公司缴纳，故对于川喜公司关于车位服务费该时段已过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。对川喜公司关于德昌行公司物业服务质量差，不应支付物业费的抗辩意见，其未能就该抗辩意见提供任何证据，不予采纳。川喜公司又辩称，违约金支付标准应予调减，应该按照中国人民银行同期贷款利率计算。《物业服务合同》第十条约定业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的，将承担从逾期之日起按欠费总金额每天千分之三的标准计算的违约金。一审庭审中，德昌行公司主动调减违约金计算标准为每日万分之三，并明确仅诉求自2017年4月1日至2019年9月30日的违约金。两份物业服务合同均约定，物业管理服务费每6个月交一次，每年3月30日前交纳上半年物业服务费，每年9月30日前交纳下半年物业服务费，故德昌行主张的违约金计算方式有误，截止2019年9月30日的违约金应分段计算：从2017年5月25日起，以9220.68元为基数；2017年9月30日起，以46103.22元为基数；2018年3月31日起，以46103.22元为基数；2018年9月30日起，以46103.22元为基数；2019年3月30日起，以46103.22元为基数,以上五笔费用均按照日万分之三的标准计算至2019年9月30日止共计27628.75元。对川喜公司关于川西医院所租赁的房屋不应该计入物业费收取范围的辩论意见，（2020）川01民终7034号生效判决已经认定川西医院所租赁的房屋（监证）××（1333.69平方米）不属于德昌行公司收取物管费的范围，故对该辩论意见予以采信，德昌行公司收取物业服务费的商铺面积应该为2561.29㎡（3894.98㎡-1333.69㎡=2561.29㎡）。综上，川喜公司应向德昌行公司支付自2017年5月25日至2019年9月30日止的物业服务费216685.13元[2561.29㎡×3.00元／㎡/月×(28月+6天）]，车位服务费58500.00元[39个×50元／个/月×30月]。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、川喜公司在判决生效之日起十五日内支付德昌行公司物业服务费216685.13元及违约金27628.75元；二、川喜公司在判决生效之日起十五日内支付德昌行公司车位服务费58500.00元；三、驳回德昌行公司的其他诉讼请求。案件受理费8146.00元，减半收取计4073.00元，由德昌行公司负担73.00元，川喜公司负担4000.00元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，2015年11月25日与大邑县丽都花城业主委员会签订的《大邑丽都花城小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对包括川喜公司在内案涉小区全体业主均有拘束力，双方均应按约履行。川喜公司称德昌行公司未提供物业服务且物业费收费标准过高，但其未提供证据证明，本院不予认可。川喜公司称《大邑丽都花城小区物业服务合同》已到期，不应当支付物业服务费。本院认为，德昌行公司履行了提供物业服务的义务，川喜公司亦应按约履行支付相应物业服务费的义务。根据查明的事实，川喜公司欠付物业服务费以及车位服务费且经德昌行公司催告后仍拒不履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金。德昌行公司主动调减违约金计算标准为逾期之日起按欠费总金额每天万分之三计算，该标准低于合同约定违约金计算标准且不违反法律、法规规定，应予支持。综上，一审法院判决川喜公司向德昌行公司支付欠缴的物业服务费、车位服务费以及违约金并无不当。 综上，上诉人川喜公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8146元由上诉人四川省川喜实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  陈 悦