山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异524号 案外人：田善铜 申请执行人：青岛神特新能源科技有限公司 被执行人：青岛温泉阳光置业有限公司 被执行人：青岛渤海湾集团有限公司 被执行人：青岛渤海湾房地产开发有限公司 被执行人：青岛景园假日酒店有限公司 本院在执行申请执行人青岛神特新能源科技有限公司与被执行人青岛温泉阳光置业有限公司、青岛渤海湾集团有限公司、青岛渤海湾房地产开发有限公司、青岛景园假日酒店有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案【执行案号：（2020）鲁02执630号】过程中,田善铜向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 田善铜请求法院停止对青岛市即墨区温泉街道办事处麒麟路16号33号、35号房屋（下称“案涉房产”）的拍卖程序并解除对案涉房产的查封。事实与理由：被执行人已经出售案涉房产给案外人并已实际交付给案外人，案外人已入住案涉房产，根据相关法律规定不得作为执行标的物。 青岛神特新能源科技有限公司辩称，案外人的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定，依法应当予以驳回。 青岛温泉阳光置业有限公司辩称，同意田善铜执行异议，应予以解封。其他被执行人未发表答辩意见。 为证明其主张，田善铜向本院提交了以下证据：1.商品房订购协议书两份，以证明其与被执行人于2017年4月29日签订协议书，购买案涉房产，双方已就房屋买卖达成了有效的书面合同。2.付款凭证一份，以证明2017年4月28日田善铜支付了案涉房产的购房定金两万元。3.物品交接单一份，以证明被执行人已于2018年10月25日将案涉房产交付给田善铜，田善铜占有、使用房屋至今。综上，田善铜是案涉房产的实际购买人，并且两套房屋已实际交付，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》不得作为执行标的，应予以解封。 青岛神特新能源科技有限公司质证称，对所有证据的真实性均有异议。1.证据1商品房订购协议书只是一份认购性质的预约合同，不是正式的本约合同，不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定的合法有效的书面买卖合同，案外人也未提供其与被执行人签订的正式的商品房买卖合同，也未办理买卖合同的网签备案手续。2.证据2收入凭证日期是2017年4月28日，但订购协议书日期为2017年4月29日，收入凭证日期早于订购协议书日期，与常理相悖，并且案外人也未提供该两万元定金的转账记录。3.证据3交接单上面没有被执行人的盖章，无法证明案涉房产的交付，并且涉案的整个小区至今未经过竣工验收，不符合交付条件，整个小区至今没有一套房屋交付业主，案外人的陈述与事实不符。案外人未提供证据证明两万元定金外的其他房款的交付证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条中关于已交付了大部分或全部购房款的规定，案外人也没有提交证据证明除案涉房产外，其名下无其他用于居住的房屋，并且本案中案外人一次性购买两套别墅，即使案外人名下无其他住房，若本案支持其异议申请将导致违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定。 青岛温泉阳光置业有限公司质证称，对证据的真实性与证明事项均无异议。其他被执行人未发表质证意见。 为证明其主张，青岛神特新能源科技有限公司向本院提交（2018）鲁02民初666-1号民事裁定书一份，以证明案涉房产在2018年5月4日由申请执行人申请保全。 田善铜质证称，未见过该裁定书，也不了解查封情况，裁定书的真实性由法院依法核实，但是申请执行人在与被执行人的诉讼中查封了案外人所有的房屋，违反了法院执行工作的相关规定，应将案涉房产依法解封。 青岛温泉阳光置业有限公司质证称，对证据的真实性无异议，但案涉房产属于案外人田善铜所有，应予以解封。 本院查明，青岛神特新能源科技有限公司与青岛温泉阳光置业有限公司、青岛渤海湾集团有限公司、青岛渤海湾房地产开发有限公司、青岛景园假日酒店有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年8月23日作出（2018）鲁02民初666号民事判决书，判决：一、解除青岛神特新能源科技有限公司与青岛温泉阳光置业有限公司、青岛渤海湾集团有限公司、青岛渤海湾房地产开发有限公司、青岛景园假日酒店有限公司于2016年12月17日签订的《协议书》。二、青岛温泉阳光置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付青岛神特新能源科技有限公司违约金30882353元。三、驳回青岛神特新能源科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费291800元，保全费5000元，共计296800元，由青岛神特新能源科技有限公司负担148400元，由青岛温泉阳光置业有限公司负担148400元。青岛神特新能源科技有限公司、青岛温泉阳光置业有限公司不服上述判决，向山东省高级人民法院提起上诉。2020年4月24日，山东省高级人民法院作出（2020）鲁民终410号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本案诉讼过程中，本院以（2018）鲁02民初666-1号民事裁定书及协助执行通知书查封包括案涉房产在内的29套房产，查封期限自2018年5月4日至2020年5月3日。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，青岛神特新能源科技有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁02执630号。本院于2020年6月23日作出（2020）鲁02执630号执行裁定书，裁定拍卖包含案涉房产在内的29套房产。 本院认为，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人田善铜提交的证据不足以证明其已于人民法院查封之前合法占有案涉房产，故案外人田善铜的异议请求不符合上述司法解释的规定。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人田善铜已支付的价款未达到合同约定总价款的百分之五十且其提交的证据不足以证明其名下无其他用于居住的房屋，故案外人田善铜的异议请求不符合上述司法解释的规定。 综上，案外人田善铜的异议请求，无事实与法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人田善铜的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年十二月七日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳 书记员张澳