山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初5427号原告：青岛奥克斯商业管理有限公司，住所地青岛市李沧区京口路****，统一社会信用代码:91370213073287057B。法定代表人：何锡万，职务执行董事。委托诉讼代理人：王凯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪梦璐，上海段和段（青岛）律师事务所实习律师。被代：董钊，男，1975年3月21日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：武传清，山东天华律师事务所律师。原告青岛奥克斯商业管理有限公司与被告董钊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王凯、汪梦璐，被告董钊的委托诉讼代理人武传清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛奥克斯商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《青岛奥克斯商业管理有限公司与袁老四火锅关于青岛奥克斯广场的租赁合同》；2、依法判令被告支付欠付租金111341.69元及租金违约金（违约金计算至被告实际付款之日）；3、依法判令原告不予退还全部履约保证金74384.3元；4、依法判令被告支付租赁房屋占用费46837.5元；5、依法判令被告赔偿原告支出的律师费损失17000元；6、依法判令被告腾空并返还青岛奥克斯广场步行街四层4006号商铺；7、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2018年3月20日，原告与胡四华签订《青岛奥克斯商业管理有限公司与袁老四火锅关于青岛奥克斯广场的租赁合同》，由胡四华承租原告位于青岛市李沧区商铺用于经营使用。2019年4月26日，原告与胡四华及被告签署《协议书》，胡四华将租赁合同项下全部权利、义务和责任一并转让给被告。租赁合同及协议书签订后，原告依约履行了全部义务，但被告却未按租赁合同约定支付租金，其行为已构成根本违约，并达到租赁合同约定的解约条件。被告的违约行为给原告造成较大损失，其应当承担相应的违约责任。原告因此诉至法院，望判如所请。被告董钊辩称，一、被告没有违约。只是今年1月份以来，全国爆发重大疫情，发生了不可预见、无法避免的不可抗力疫情因素，致使合同目的无法实现。租赁合同第24.1、24.2明确约定了相关不可抗力条款，明确在不可抗力事件发生后90日内一方无法继续经营的，双方也无法达成一致意见的，则任何一方可终止本合同，本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任。故被告不应该承担违约责任。二、疫情发生后，根据政府防疫要求，也是原告的通知，被告停止营业，直到今年5月份原告通知恢复营业后，被告才继续营业。营业后被告一直与原告的经理王东先沟通关于停业期间的免租问题。对此，国家发展改革委员会及山东省人民政府相继发放了关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业、小微企业和个体工商户缓解房租压力的指导意见，明确对承租非国有房屋用于经营，出现困难的服务业、小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人的实际困难，在双方平等协商的基础上减免或延期收取房屋租金。山东省人民政府办公厅于2020年6月5日又发布了通知，其中第二项在落实已经出台的减免或减半征收房租的优惠政策基础上，再将减半征收房租期限延长至2020年12月31日，其中对餐饮六类行业纳税人租用其他经营用房的，鼓励业主减半收取2020年12月30日前的房租，当地财政给与补贴，或按规定减免业主相关税费。青岛市也发布了相关政策。被告也一直与原告的经理王东先进行沟通，但未达成一致意见。原告于2020年9月16日通知被告解除租赁合同，并要求被告列出支付租金、退还房屋的计划。原告总部也只是要求被告于2020年12月底前还清所有欠费，并出具一个阶段性的还款计划。综上所述，在本合同履行期间，确实发生了无法预见的重大疫情因素的不可抗力，致使被告经营困难，合同目的无法实现，为此被告依法不应该承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交《青岛奥克斯商业管理有限公司与（袁老四火锅）关于青岛奥克斯广场的租赁合同》原件1份、《协议书》原件1份、《补充协议》原件1份、《租赁合同补充协议》原件1份。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交《关于催告及时交纳租金及物业费的函》原件1份、《催款律师函》原件1份及EMS回执查询原件1份，证明因被告未按约支付租金，原告于2020年8月3日通过EMS向被告发函催告被告一次性支付欠交的租金及违约金。原告后于2020年9月11日向被告发送要求其一次性支付欠交租金及违约金的律师函。两份函均退回，退回原因系被告拒收。被告对上述证据的真实性有异议，称其没有收到上述材料，被告一直与原告的经理王东先沟通，不可能存在原告送达不到的情况。本院认为，原告提交的上述证据均系原件且能够互相印证，而被告亦未提交相反证据予以反驳，因此对于上述证据的真实性，本院予以采信。原告提交《关于解除租赁合同的通知函》原件1份及EMS回执查询结果打印件1份，证明原告2020年9月17日通过EMS向被告发函要求解除租赁合同，后因被告拒收退回。根据租赁合同约定，双方租赁合同应于2020年9月23日解除。被告对上述证据的真实性有异议，称其没有收到上述材料。被告一直与王东先沟通协商退还房屋等问题，不可能存在送达不到原告的情况。王东先2020年9月16日微信告知被告解除合同，合同应于被告收到解除通知之日的2020年9月16日解除。本院认为，上述通知函系原件，通知方式符合双方租赁合同的约定，且被告亦未提交相反证据予以反驳，因此对于上述证据的真实性本院予以采信。原告提交民商事诉讼委托代理合同原件1份、青岛增值税专用发票原件2份、客户回单原件1份、诉讼财产保全责任保险（2016版）保险单原件1份、客户收付款入账通知原件1份，证明原告为本案诉讼支出律师费17000元、保全保险费500元，要求被告负担。被告称，无法确认上述证据的真实性，该与被告无关。被告不构成违约，依法不应该承担上述费用。本院认为，上述证据均系原件且能够互相印证，因此对于上述证据的真实性，本院予以采信。被告提交被告与原告的经理王东先微信聊天记录打印件1宗（附手机原始载体），证明2020年5月恢复营业后，被告一直与原告经理王东先协商减免租金事宜，王东先称原告总部要求被告连续经营6个月以上才能够免除疫情期间的租金，被告要求先暂停营业6个月，原告不同意。被告一直与原告沟通解除租赁合同、支付房租及物业费等事宜，并不构成违约。原告认可王东先是其员工，但对聊天记录的真实性无法确认，该仅能证明双方曾经就费用支付事宜进行过沟通，但没有达成一致意见，原告也从未同意免除被告应承担的违约责任。被告自述已经于2020年5月恢复营业，不存在其所述的因疫情导致租赁合同无法继续履行的情形。而且，被告拖欠物业费的违约行为发生在疫情之前，其也无权以疫情构成不可抗力为由，免除其应当承担的违约责任。另外，被告所述的相关政策文件系倡导性的意见，不具有法律强制力，而且其针对的是承租国有房屋减免租金的情形，被告也无权据此主张减免物业费及违约金。本院认为，原告认可王东先系其工作人员，虽不认可上述聊天记录的真实性，但并未提交相反证据予以反驳，因此对于该聊天记录的真实性本院予以采信。根据经审查确认的证据及各方当事人的陈述，本院认定事实如下：1、原告与胡四华于2018年3月20日签订《青岛奥克斯商业管理有限公司与（袁老四火锅）关于青岛奥克斯广场的租赁合同》，于2018年7月11日签订《补充协议》1份。约定原告将青岛奥克斯广场步行街四层4006号商铺出租给胡四华用于经营使用，租期自2018年4月1日至2021年7月26日。2019年4月26日，原、被告及胡四华签署协议书，约定胡四华将租赁合同项下的全部权利、义务和责任一并转让给被告。被告在租赁房屋内的经营品种为火锅。租赁合同及上述补充协议约定，租金的支付方式为先付后用，被告应于2019年12月25日前缴纳2020年1月1日至2020年6月30日期间租金共计63064.95元；应于2020年6月25日前缴纳2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金共计56197.88元。2019年12月2日，原、被告签订《租赁合同补充协议》，约定被告于2019年12月25日前缴纳2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金由63064.95元变更为52554.12元，并约定被告承诺补充协议签订后继续经营不少于6个月。如被告未按合同约定支付物业管理费、能源费用等其他费用或违反其关于经营期限的承诺，被告应当按照原合同约定的租金数额即63064.95元支付租金并承担违约责任。合同约定，关于违约责任，被告延迟缴纳租赁合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1%的延迟履行金。延迟超过三十日，原告有权单方解除租赁合同。在租赁期间，若被告延迟缴纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过三次（含本数），原告也有权单方解除合同。合同约定，合同因被告违约而解除或终止的，则原告有权没收本合同项下的履约保证金。被告自行承担合同提前终止产生的全部损失，且被告应承担的其他违约责任包括延迟履行违约金并不免除。合同约定，原告因被告违约行为遭受损失的，被告除应按照租赁合同约定向原告支付违约金外，还应当据实赔偿原告因此遭受的全部损失，包括但不限于因被告原因导致原告向第三方支付的违约金、赔偿金、罚款、鉴定费、评估费、律师费、差旅费、诉讼费、公证费等费用。合同约定，租赁合同解除或终止后七日内，被告应当将涉案商铺交还原告且使涉案商铺符合租赁合同约定的各项标准要求并通过原告的验收。合同约定，因被告违约导致租赁合同解除或者终止的，被告在七日交还期内仍应当按照租赁合同约定的标准向原告支付租金、物业管理费、各项能源费用等并承担可能发生的延迟付款的违约责任。被告在七日交还期届满后仍未按照交还要求向原告交还房屋，被告应自交还期届满之日的次日起，按照租赁合同终止时涉案商铺租金标准的200%向原告支付租金、物业费标准的100%向原告支付物业管理费及承担相关的能源费用，直至被告按照租赁合同要求向原告交还房屋为止。租赁合同中约定了原、被告双方的通知地址、联系方式等，并约定，通知仅限于专人手递及特快专递方式。以特快专递方式发出的，以给特快专递公司后第七日未收悉日，以发送记录为发送凭证。2、原告为本案诉讼支出律师费17000元、保全保险费500元。3、被告向原告缴纳了租金保证金42043.3元，物业费保证金32341元，合计74384.3元。被告已于2020年11月3日向原告交还房屋。原告主张，根据原、被告之间租赁合同及补充协议的约定，被告应于2019年12月25日前缴纳2020年1月1日至2020年6月30日期间租金共计63064.95元,应于2020年6月25日前缴纳2020年7月1日至2020年9月23日合同解除之日的租金共计51828.75元。现被告尚欠2020年1月1日至2020年6月30日期间租金59512.94元、2020年7月1日至2020年9月23日期间租金51828.75元，共计111641.69元。被告未按合同约定支付租金，应当承担违约责任。原告主张，原告于2020年9月17日发出《关于解除租赁合同的通知函》，双方之间的租赁合同应于2020年9月23日解除。原告要求被告承担违约责任，原告要求不退还被告保证金74384.3元，并要求被告支付所欠租金、租金违约金、房屋占用费、律师费损失及诉讼费用。被告抗辩称，疫情发生前，原告的经理王东先已经同意被告按月支付租金，于每月的月底支付当月的租金。故被告只支付租金到2019年12月。2020年1月发生疫情后被告停业，故后续租金未交。被告因疫情原因于2020年1月25日至2020年5月1日期间停业。双方之间的租赁合同应于被告收到王东先微信发送的解除通知之日的2020年9月16日解除。在租赁合同履行期间，因发生了无法预见的重大疫情因素的不可抗力，致使被告经营困难，合同目的无法实现，租赁合同因不可抗力因素终止，双方应互不承担违约责任，因此被告不构成违约，不应当承担违约责任。关于被告的上述抗辩，原告称，其并未同意被告按月支付租金，双方租赁合同的变更应当签订书面补充协议。根据山东省关于进一步统筹做好疫情防控和加快恢复生产生活秩序的通知，自2020年3月28日起餐饮业恢复正常经营。在此时间之后，被告未实际开业经营系其自身原因导致，与原告及不可抗力无关。被告自2019年12月25日起即拖欠下个支付期限的租金。被告拖欠租金的违约行为发生在疫情之前，其无权以疫情构成不可抗力为由免除其应当承担的违约责任。另外，被告所述的相关政策文件系倡导性的意见，不具有法律强制力，而且其针对的是承租国有房屋的情形，被告也无权据此主张减免租金及违约金。本院认为，原告青岛奥克斯商业管理有限公司与被告董钊之间的房屋租赁合同关系，不违反法律法规效力性的强制规定，具有法律约束力，原、被告应按照约定全面履行各自的合同义务。法律规定，当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。被告未按期足额支付租金，原告于2020年8月、9月两次向被告催缴租金及物业费后，被告仍未支付。原告于2020年9月17日向被告发出《关于解除租赁合同的通知函》，根据租赁合同约定，双方通知的方式仅限于专人手递及特快专递方式，以特快专递方式发出的，于发出后七日视为收悉日。本院认为，被告迟延支付租金，经原告催告后，被告仍未履行，原告要求解除双方的租赁合同符合法律规定及双方合同约定，原告通知的方式亦符合双方合同约定，因此双方之间的租赁合同应认定于2020年9月23日解除。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间的租赁合同解除后，被告应当按照合同约定，于解除后7日内向原告交还房屋，被告未及时交房，应当支付房屋占用费。原告主张的房屋占用费计算方式符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。关于被告所欠租金，原告主张，根据双方租赁合同约定，2020年1月1日至2020年9月23日租赁合同解除被告尚欠原告租金111641.69元。被告认为，系因发生了无法预见的重大疫情因素的不可抗力而导致合同终止，要求免除其租金及违约责任。本院认为，因执行政府文件采取疫情防控措施暂停营业既是承租人的义务也是出租人的责任，由此造成的损失应根据公平原则，同时考虑实际情况由双方分担。新冠疫情发生后，山东省于2020年1月24日启动特别重大突发公共卫生事件I级响应，于2020年3月7日将Ⅰ级响应调整为重大突发公共卫生事件Ⅱ级响应，于2020年5月6日将Ⅱ级响应调整为较大突发公共卫生事件Ⅲ级响应。本案中，被告从原告处承租商铺用于餐饮经营。根据山东省疫情防控的要求，2020年1月24日至2020年5月5日共计102天期间，餐饮行业需采取疫情防控措施，被告自述其于2020年5月2日恢复营业，被告实际停业时间为98天，该期间被告租赁的商铺无法营业，被告也无法获得任何经营收入，此期间的租金损失以原告分担60日，被告分担38日为宜。扣除原告应当分担的租金，被告所欠租金为90320.04元（111341.69元-10510.825元×2个月）。关于违约责任，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告要求被告支付按照LPR利率4倍计算的租金违约金，并不退还租金及物业费保证金。原告主张的损失金额过高，本院依法予以调整，综合考虑疫情防控措施对合同履行的影响及原、被告的过错程度，将租金违约金计算的利率调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍；对原告要求不退还保证金74384.3元的主张不予支持，租金保证金42043.3元用于抵扣被告所欠租金；被告2020年1月1日至2020年6月30日所欠租金38491.29元，以被告自2020年5月2日起支付违约金为宜，即租金违约金为以38491.29元为基数，自2020年5月2日起计算至被告实际支付之日止；以51828.75元为基数，自2020年6月26日起计算至被告实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。根据双方租赁合同约定，原告为本案支出的律师费17000元应由被告负担，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于保全保险费，双方的租赁合同并未明确约定，该费用也不属于原告的必要合理支出，因此原告要求被告负担该500元，本院不予支持。综上，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告青岛奥克斯商业管理有限公司与被告董钊之间的《青岛奥克斯商业管理有限公司与袁老四火锅关于青岛奥克斯广场的租赁合同》于2020年9月23日解除。二、被告董钊于本判决生效之日起10日内支付原告青岛奥克斯商业管理有限公司租金48276.74元及违约金（以38491.29元为基数，自2020年5月2日起计算至被告实际支付之日止；以51828.75元为基数，自2020年6月26日起计算至被告实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。三、被告董钊于本判决生效之日起10日内支付原告青岛奥克斯商业管理有限公司7日内房屋占用费4371.5元及7日后的房屋占用费42466元，共计46837.5元。四、被告董钊于本判决生效之日起10日内支付原告青岛奥克斯商业管理有限公司律师费损失17000元。五、驳回原告青岛奥克斯商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10447元（原告已预交），减半收取5223.5元，保全费1720元，共计6943.5元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  王强二〇二〇年十二月二十八日法官助理张宝霞书记员匡文