广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初11961号原告：齐齐旺（广州）投资发展有限公司，住所地广州市荔湾区下九路****铺。法定代表人：邹智华，职务：经理。委托诉讼代理人：白健忠，该公司员工，联系地址。被告：祝燕明，男，1969年6月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告齐齐旺（广州）投资发展有限公司（以下简称齐齐旺公司）与被告祝燕明物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用小额诉讼程序公开开庭审理。原告齐齐旺公司的委托诉讼代理人白健忠，被告祝燕明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐齐旺公司庭审中变更诉讼请求为：1.被告偿还管理费5288.08元，及滞纳金2300.31元（按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，从2018年6月1日起以当月拖欠的管理费为基数计算至被告全部欠款还清之日止，暂计至2020年8月份）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2018年5月至2020年7月拖欠物业管理费5288.08元及滞纳金2300.31元，合共7588.39元，原告认为被告无正当理由长期拖欠管理费，致使原告经济受到很大的损失，希望法院支持原告的诉讼请求。被告祝燕明辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告于2014年5月4日签订《委托经营管理合同》，受托方是荔尚物业公司，不是原告。被告没有与原告签订关于该商铺的委托经营管理合同。被告委托荔尚物业公司的经营管理期限已经届满，且荔尚物业公司的委托经营管理权不得转让，被告不清楚原告如何取得关于该商铺所属物业的委托经营管理权，也未见到合法文件。经审理查明：齐齐旺公司成立于2018年10月26日，经营范围为商务服务业。黄炳忠与雅居乐物业管理服务有限公司广州荔湾分公司(已更名为雅居乐雅生活服务股份有限公司广州荔湾分公司，以下简称雅居乐服务荔湾分公司)签订《前期物业服务协议》，约定黄炳忠对发展商雅居乐荔湾房地产开发有限公司选聘的物业服务公司雅居乐服务荔湾分公司无异议；物业坐落荔湾区文昌南路（××区××号）；黄炳忠所购物业单元情况：类型商铺，坐落位置荔湾区文昌南荔尚国际，单元号商场一至三层，建筑面积为《商品房买卖合同》约定的8620.82平方米；物业服务费按黄炳忠签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付；物业服务费收费标准为商铺每平方米4元/月（包括清洁费、水电费、设备维护费等费用）；黄炳忠须每月30日前缴交当月物业服务费，雅居乐服务荔湾分公司次月1日起征收滞纳金，黄炳忠应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付滞纳金；本协议有效期至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止，但在雅居乐服务荔湾分公司与业主委员会及业主委员会选聘的物业服务企业完成本物业的物业管理移交手续之日前，双方仍按本协议履行；等等。《前期物业服务协议》没有填写签署时间。2014年4月24日，出售方黄炳忠与认购方祝燕明签订《商铺认购书》，约定祝燕明向黄炳忠购买广州市荔湾区文昌南××号××房。2014年5月4日，出卖人黄炳忠与买受人祝燕明签订《商铺买卖合同》，约定祝燕明向黄炳忠购买广州市荔湾区文昌南××号××房；该商铺移交后，祝燕明承诺遵守黄炳忠已选聘的商场物业经营管理公司制定的商场物业经营管理规定；等等。同日，祝燕明与广州市荔尚御宝物业管理有限公司（以下简称荔尚公司）签订《委托经营管理合同》，约定祝燕明将涉案商铺委托荔尚公司进行经营管理，且由荔尚公司对包括涉案商铺在内的商场提供物业管理服务；委托经营期限为2015年5月1日至2018年4月30日止，委托经营管理期限届满后，祝燕明如需继续委托荔尚公司经营管理的，经双方协商同意后须另行签订委托经营管理合同；委托经营管理期限内，荔尚公司确认不向祝燕明收取任何费用，同时委托经营管理期限内所产生的包括但不限于物业管理费、水电费、通讯费、人工费等在内的所有费用，均由荔尚公司承担，与祝燕明无关；委托经营管理期限届满后，如双方决定不再续约，且祝燕明不同意荔尚公司按委托经营管理期限届满时该商铺的实际状况进行交铺的，则双方同意由荔尚公司按商铺地面高级抛光砖、恢复独立电表及配电箱、轻钢龙骨石膏板间隔的装修标准交铺，上述标准应具备正常使用功能，恢复公用设备、设施及公共区域具备正常的使用功能；等等。2016年2月3日，涉案商铺登记在祝燕明名下，建筑面积4.97平方米，规划用途商业。2019年5月23日，雅居乐服务荔湾分公司向齐齐旺公司出具《工作回复函》，内容为：我司已知悉并确认位于广州市荔湾区文昌南103号-107号皇城国际商城首层全层、二层至三层部分商铺的物业经营管理的全部权利和义务于2018年11月1日由原物业管理公司广州市荔尚御宝物业管理有限公司移交给新物业管理公司齐齐旺（广州）投资发展有限公司，从2018年11月1日起广州市荔尚御宝物业管理有限公司由齐齐旺（广州）投资发展有限公司承继，皇城国际商城首层全层及二层、三层部分商铺的物业管理费、水电费将由齐齐旺（广州）投资发展有限公司缴纳给雅居乐雅生活服务股份有限公司广州荔湾分公司。2020年6月9日，黄炳忠、雅居乐服务荔湾分公司、齐齐旺公司签订《三方协议》，该协议约定物业管理服务费4元/月/平方米；2018年5月1日-2018年10月31日期间的商铺物业管理费由黄炳忠承担，2018年11月1日至2020年5月31日的物业管理费由齐齐旺公司承担，签订协议生效后，黄炳忠、齐齐旺公司需向雅居乐服务荔湾分公司提交该期间管理服务费欠费清缴计划，并保证按计划向雅居乐服务荔湾分公司清缴。2020年6月18日，雅居乐服务荔湾分公司出具《关于齐齐旺代收代缴商场管理费及水电费的相关事宜》，主要内容为：据我司财务资料显示，阁下位于文昌南103-107号荔尚国际小区一至三层商铺从2018年5月1日至今，商城拖欠本司物业管理费本金合计550889.49元，滞纳金195775.56元。因一至三层商铺前期未及时到我司办理过户手续，导致我司未能及时将相关欠费函件及律师函发送至阁下本人。现商城经营公司齐齐旺（广州）投资发展有限公司为保证商城有序经营，已与我司签订缴交计划进行清缴。……请欠费商铺及时联系齐齐旺（广州）投资发展有限公司缴清拖欠管理费，若仍未缴纳欠费，我司将保留通过法律途径追究法律责任的权利。庭审中，双方确认没有签订物业管理合同。齐齐旺公司陈述：齐齐旺公司受大业主黄炳忠委托从2018年11月1日对上述房屋商场部分进行物业管理，物业服务内容有保安、清洁、中央空调的管理、公共设备的维护、监控的维护、水处理服务、电梯维修保养等，按照提供的服务及部分业主的管理合同，物业管理费标准为每平方米38元，雅居乐服务荔湾分公司仅提供外围的物业服务，齐齐旺公司按每月每平方米4元标准向雅居乐服务荔湾分公司交付物业管理费。齐齐旺公司为此提供《水处理服务合同》、《会员（维护）服务合同》、工人工资汇总、电梯维修工程报价表、相关发票、部分业主或承租人与齐齐旺公司签订的经营管理合同及收据等证据。祝燕明陈述：与荔尚公司所订立的《委托经营管理合同》期满后，双方没有续签合同，因涉案商铺未达到收铺条件祝燕明没有接收，该商铺未对外出租，一直处于闲置状态。本院认为：《物业管理条例》规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。从本案查明的事实看，齐齐旺公司并非由开发商或业主委员会选聘，显然不属于涉诉物业所在管理区域的物业服务企业，其为部分商铺业主提供的经营管理服务，应与该部分业主自行协商确定相关权利义务。《商铺买卖合同》虽约定祝燕明承诺遵守黄炳忠已选聘的商场物业经营管理公司制定的商场物业经营管理规定，祝燕明亦与荔尚公司签订了《委托经营管理合同》，但该委托经营管理合同约定祝燕明将涉案商铺委托荔尚公司进行经营管理的期限至2018年4月30日，委托经营管理期限届满后，祝燕明如需继续委托荔尚公司经营管理的，经双方协商同意后须另行签订委托经营管理合同。以上合同进一步印证，经营管理公司提供经营管理，需与业主签订《委托经营管理合同》，明确相关的经营服务及收费标准等权利义务。本案中，齐齐旺公司与祝燕明没有签订相关合同，双方不存在合同关系，且祝燕明也没有实际使用涉案商铺，齐齐旺公司以物业服务合同关系为由要求祝燕明按每平方米38元/月的标准交纳2018年5月至2020年7月期间的物业管理费及支付滞纳金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：驳回原告齐齐旺（广州）投资发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告齐齐旺（广州）投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  林惠卿二〇二〇年十二月一日书记员  林凯琳陈展鹏