河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异320号 案外人：梁军华，女，1976年12月11日出生，汉族，住石家庄市正定县。 申请人：殷子岚，女，1965年7月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：殷志刚，河北维民权律师事务所律师。 被申请人：河北金建房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区东岗路**。 法定代表人：赵丙恒。 被申请人：赵丙恒，男，1963年8月17日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：杨玲，女，1963年7月6日出生，汉族，住河北省正定县。 以上三位被申请人的委托诉讼代理人：李冰，河北新旭光律师事务所律师。 以上三位被申请人的委托诉讼代理人：吴鹏。 在申请人殷子岚与被申请人河北金建房地产开发有限公司（以下简称河北金建公司）、赵丙恒、杨玲借款合同、无因管理、不当得利纠纷一案中，案外人梁军华对本院作出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封河北金建公司开发建设的壹度恒园小区房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人梁军华称，请求依法解除对河北金建房地产开发有限公司开发的壹度恒园项目的查封。事实与理由： 案外人已于2013年4月15日与河北金建房公司签订购房协议，购买了贵院拟查封的壹度恒园项目房产，截止到贵院发出拟查封公告前，案外人已支付了购房款625837元（详见购房协议及房款票据），因此，在贵院拟查封的财产范围中，有案外人已购买的房产，申请贵院对案外人已购买的上述房产不进行查封。 申请执行人殷子岚答辩称，石家庄市中级人民法院查封其房产符合法律规定，根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。石家庄市中级人民法院查封的该房产登记在河北金建房地产公司名下，因此申请人申请查封该房产符合法律规定。 被执行人河北金建公司答辩称，我方认为贵院查封本案案外人即被查封房产业主的壹度恒园小区房产，不符合法律规定，依法应予解封。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以及第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，不动产买受人的民事权益符合上述要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 本案所涉业主均与我公司签订了认购书。内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，我公司已于本案诉讼前取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，案涉认购书应认定合法有效。且业主已经交付全款或已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，并实际占有该不动产。显然，本案被查封房产的业主均符合上述规定，法院应依法解除对这些业主房产的查封措施。 案外人梁军华提供以下证据： 证据一、2013年4月15日的认购协议，证明在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。 证据二、2013年1月4日部分首付款2万元收据一份、2013年1月9日部分首付款10万元收据一份、2013年4月15日交179289元收据一份、2016年6月15日补款10798元收据一份、2016年6月15日地上面积差价230000元收据一份、补交房款5万元收据一份、2016年6月15日小房款35750元收据一份； 证据三、2016年6月15日物业费1895元、装运垃圾费494元、装TV装修证170元、水电费100元共计2659元收据一份、2019年5月1日物业费2037元收据一份； 证据四、2016年6月15日契税8689元、维修基金6913元、交易服务费148元、办证工本费80元共计15827元收据一份、2016年10月17日电梯使用费600元收据一份。 以上证据证实案外人在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有案涉房屋。案外人已经支付了全部价款，案涉房产应予以解封。 申请人殷子岚质证称，对证据一认购协议书有异议，该认购协议书不是国家工商部门及住建部门联合制定的正规的商品房买卖合同，因此我们对认购协议书真实性有异议。另外，认购协议书中案外人的签字笔迹和指纹看着与认购协议中其他的笔迹有很大的差异。对证据二2013年1月9日交了10万元，但是认购协议的时间是在2013年4月，不符合常理。没有相应的转款凭证和发票，不能单单依据收据认定其购买了房产。 三被申请人质证称，对证据的三性均没有异议，上述证据足以证实案外人购买了案涉房产，可以排除强制执行。因为一般按照常理，在购房协议签订之前需要先签订认购书，所以存在购房协议签订日期之前收取房款的情况。 本院查明，申请人殷子岚与被申请人河北金建公司、赵丙恒、杨玲借款合同纠纷一案，本院受理后，申请人殷子岚向本院申请财产保全，请求查封被申请人河北金建公司所有的位于河北省正定县正定国用（2011）第xx号、xx号国有土地使用证及在该国有土地使用证上建筑的房产。本院经审查认为，殷子岚的申请符合法律规定，2019年6月18日作出（2019）冀01民初716号民事裁定书，裁定：查封被申请人河北金建公司名下证号为正定国用（2011）第xx、xx号土地使用权及地上部分房产，标的额共计260922022元。 2019年10月21日，本院向正定县房地产管理所发出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封：一、被申请人河北金建公司名下位于石家庄市正定县房产。 8号楼1-101、1-102、2-101、2-102、1-201、2-201、2-302、1-401、2-401、1-502、2-502、2-701、2-702、1-701、1-702号房产。 9号楼3-101、3-103、1-202、1-501、1-702、3-703、3-202年号房产。 10号楼1-101、1-301、2-302、3-301、1-402、2-501、1-701、2-701、2-702号房产。 11号楼3-101、3-102、1-202、2-201、1-301、1-302、2-301、3-301、3-302、1-402、2-401、2-402、3-401、2-501号房产。 12号楼2-102号房产。13号楼2-702号房产。 14号楼3-401、3-501、1-702号房产。 15号楼2-101、2-102、1-202、2-201、2-202、3-202、1-301、1-302、2-301、2-401、2-402、3-401、3-402、1-501、2-501、2-502、3-502、2-602、3-601、3-602号房产。 16号楼1-101、1-102、2-101、2-102、1-202、2-201、3-201、1-301、1-302、2-302、3-301、1-402、2-401、2-402、3-401、4-401、4-402、1-502、2-501、2-502、3-501、2-602、3-601、3-602、1-701号房产。 查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。 二、查封期限日三年，自2019年10月23日至2022年10月22日。 另查明，2013年4月15日案外人梁军华与被申请人河北金建公司签订壹度恒园认购协议书，约定购买河北金建公司开发销售的“壹度恒园”小区，房屋面积98.72平方米，价格为5868元/平米，金额579289元，并约定银行按揭付款。案外人于2013年1月4日交付定金2万元，2013年1月9日交付部分首付款10万元，2013年4月15日交付179289元，2016年6月15日交付补款10798元，2016年6月15日交付地上面积差价230000元，补交房款5万元。2016年6月15日案外人梁军华支付案涉房屋契税8689元、维修基金6913元、交易服务费148元、办证费80元，共计15827元，被申请人河北金建公司出具收款收据。同日，案外人与正定县众鑫物业服务有限公司签订物业管理服务合同及壹度恒园交费协议，并向正定县众鑫物业服务有限公司支付2016年4月26日至2019年4月25日的物业费、垃圾清运费、装TV装修证、水、电、电梯费等在内的一系列费用，共计2659元，2016年10月17日交付电梯使用费600元，正定县众鑫物业服务有限公司向案外人出具了收据。2016年6月案外人已交付全部房款，并一直居住至今。 2019年5月1日，案外人再次向正定县众鑫物业服务有限公司支付2019年4月26日至2020年5月31日的物业费2037元，由正定县众鑫物业服务有限公司出具的收据予以证明。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，登记在河北金建公司名下的壹度恒园小区房产，案外人与河北金建公司于2013年4月15日签订《壹度恒园认购协议书》，并支付全部款项，且案外人梁军华于2019年10月23日本院查封前已实际入住案涉房屋，且非因案外人原因未办理过户登记。案外人梁军华的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北金建房地产开发有限公司名下的壹度恒园小区房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年十二月十四日 书记员  王 攀 书记员  张佳丽