安徽省庐江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0124民初4083号 原告：周玉，女，1991年10月2日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：刘爱民，安徽潜川律师事务所律师。 被告：庐江县佳源房地产开发有限公司，住所地安徽省庐江县庐城镇晨光路18号，统一社会信用代码91340124MA2MXC9016。 法定代表人：邓文平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯显元，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴大兆，安徽中特（黄山）律师事务所律师。 被告：中国工商银行股份有限公司庐江支行，住所安徽省庐江县庐城镇长江中路80号，统一社会信用代码913401241536621366。 负责人：梅光磊，该行行长。 委托诉讼代理人：张祥明，该行员工。 委托诉讼代理人：刘倩倩，该行员工。 被告：合肥市兴泰融资担保集团有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路1688号，统一社会信用代码91340100728497523W。 法定代表人：陈锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏云飞，安徽徽都律师事务所律师。 原告周玉与被告庐江县佳源房地产开发有限公司（以下简称“佳源公司”）、中国工商银行股份有限公司庐江支行（以下简称“工商银行庐江支行”）、合肥市兴泰融资担保集团有限公司（以下简称“兴泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周玉及其委托诉讼代理人刘爱民、被告佳源公司委托诉讼代理人柯显元、吴大兆、被告工商银行庐江支行委托诉讼代理人张祥明、刘倩倩、被告兴泰公司的委托诉讼代理人夏云飞到庭参加诉讼。庭后，本院组织周玉与佳源公司一并至案涉房屋及5号楼负一层进行了勘查，并组织当事人进行开庭质证，原告周玉的委托诉讼代理人刘爱民、被告佳源公司委托诉讼代理人柯显元、吴大兆、被告工商银行庐江支行委托诉讼代理人张祥明、被告兴泰公司的委托诉讼代理人夏云飞到庭参加质证。本案现已审理终结。 周玉向本院提出请求：1、解除周玉与佳源公司于2018年3月31日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及车位购买协议；2、解除2018年9月27日周玉与工商银行庐江支行、兴泰公司三方共同签订的《合肥市住房公积金借款抵押担保合同》；3、解除2018年10月12日周玉与佳源公司、工商银行庐江支行三方订的《个人购房借款/担保合同》；4、佳源公司返还周玉支付的购房首付款251364元及至本案判决生效日止周玉已归还给工商银行庐江支行的贷款本金(截止到2020年6月周玉已归还的贷款本金为40604.16元，具体归还的贷款本金以工商银行庐江支行于本案判决生效当月出具的还款明细单为准)，并判令佳源公司返还周玉支付的购车位款57000元；5、佳源公司赔偿周玉首付款251364元的利息损失33934.14元(该利息损失以251364元为本金，按年利率6%计算，从2018年4月1日计算至2020年6月30日，此后利息仍按年利率6%计算，直至251364元本金实际返还给周玉之日止)，同时判令佳源公司赔偿周玉车位款57000元的利息损失7410元(该利息损失以57000元为本金，按年利率6%计算，从2018年4月9日计算至2020年6月8日，此后利息仍按年利率6%计算，直至57000元本金实际返还给周玉之日止)；6、佳源公司对周玉向工商银行庐江支行支付的利息49394.20元予以赔偿(该利息为2018年11月至2020年6月期间周玉向该银行支付的贷款利息，具体支付的贷款利息以工商银行庐江支行于本案判决生效当月出具的还款明细单为准)；7、佳源公司自本案判决生效之日起，将周玉尚欠工商银行庐江支行的贷款本息，返还给工商银行庐江支行；工商银行庐江支行对“佳源东方都市”5#幢101号住宅房设立的抵押登记手续予以涤除；8、佳源公司将周玉已交纳的契税、物业费、办证费等共计28397.01元返还给周玉，并自起诉之日起，按年利率6%支付利息，直至该款项实际返还给周玉之日止；9、本案诉讼费由佳源公司负担。事实与理由：佳源公司投资开发建设位于庐江县庐城镇晨光路18号的“佳源东方都市”项目。因生活居住需要，2018年3月31日，周玉前往“佳源东方都市”售房部选购房屋，佳源公司的销售人员向周玉介绍并推荐5#幢101号住宅房，称该5号楼地上6层地下1层，购买该房屋还会获赠一个面积不小于20平方米的院子。当日，周玉与佳源公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，上述合同约定，周玉购买“佳源东方都市”5#幢101号住宅房;该房屋为框架结构，层高2.9米，建筑层数地上6层，地下1层;房屋总售价为981364元，周玉于合同签订时首付251364元，剩余房款730000元，由周玉于2018年4月30日前付清；佳源公司在2019年11月30日前，将经验收合格的房屋交付给周玉;该合同还就产权登记、保修责任、违约责任等事项做了约定。合同签订当日，周玉向佳源公司缴纳了首付款251364元。 2018年9月27日，周玉与工商银行庐江支行、兴泰公司三方共同签订《合肥市住房公积金借款抵押担保合同》，该合同约定，周玉从工商银行庐江支行处办理住房公积金贷款450000元，并将该450000元作为周玉的购房款，支付给佳源公司，贷款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款法;兴泰公司作为担保人，为周玉的此笔贷款提供连带责任保证;该合同还就其他事项作了约定。该合同签订后，工商银行庐江支行于2018年10月12日，将450000元贷款汇至佳源公司的账户。 2018年10月12日，周玉与佳源公司、工商银行庐江支行三方共同签订《个人购房借款/担保合同》，该合同约定，周玉从工商银行庐江支行贷款280000元，并将该280000元作为周玉的购房款，支付给佳源公司，贷款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款法；周玉将所购买的“佳源东方都市”5#幢101号住宅房作为抵押物;该合同还就其他事项作了约定。该合同签订后，工商银行庐江支行于2018年10月12日，将280000元贷款汇至佳源公司的账户。 上述合同签订后，周玉按照合同约定支付了全部的购房款981364元以及车位款57000元，并交纳了契税、办证费用及物业费等28397.01元，全面履行了合同义务。佳源公司本应按照约定履行向周玉交付所购房屋的义务，但是，佳源公司却未能全面履行合同义务。在向周玉交付房屋时，佳源公司没有提供商品房验收合格证明，所交付给周玉的5#幢101号住宅房，层高根本不足2.9米，没有地下一层(仅有电梯井)，也没有交付承诺赠送给周玉的面积不小于20平方米的院子，佳源公司的行为严重违反了合同的约定。佳源公司的行为已经严重违反了与周玉之间达成的合同条款的规定，损害了周玉的合法权益。 佳源公司辩称，周玉起诉要求解除双方在2018年3月31日签订的商品房买卖合同以及合同补充协议、车位购买协议没有事实依据。1、2018年3月31日双方签订的两份协议中从头到尾均不能反映佳源公司要赠送周玉院子的内容；2、商品房层高不足2.9米，根据公司规划图反映层高为2.9米，商品房是严格按照图纸施工的，并且在2019年11月28日该工程通过了竣工验收，因此商品房完全符合图纸设计的要求；3、周玉认为商品房没有地下一层，根据设计图纸显示一层下有负一层的设计方案，并且工程施工也是按照图纸施工的。综上周玉起诉的所有事实均错误，请求法庭查明事实后驳回周玉诉请。 工商银行庐江支行辩称，1、周玉的诉请无事实依据。周玉诉请解除与其签订的两份合同均已生效，并系各方当事人真实意思表示，达成合意所签订。其在合同生效后，依法履行合同义务，未出现违约情况；2、周玉的主张无法律依据。本案中未出现合同无效或可撤销、解除合同等情形，其已积极履约。周玉提供的证据仅能证明周玉与佳源公司存在纠纷，故周玉对其的诉请无事实和法律依据。请求法庭驳回周玉诉请。 兴泰公司辩称，若周玉归还工商银行庐江支行的公积金45万元后，兴泰公司同意解除《合肥市住房公积金借款抵押担保合同》。 周玉围绕其诉讼主张，依法向本院提交证据：1、2018年3月31日，周玉与佳源公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、佳源公司售楼人员书写的证明各一份，证明周玉购买佳源公司开发的“佳源东方都市”5#幢101号住宅房，双方之间关于权利义务的约定。该商品房买卖合同的第三条约定，周玉购买的房屋是5#幢101号住宅房，该房屋地上六层，地下一层。另双方约定该房屋层高2.9米，该条强调层高是指建筑层高。房屋实际交付过程中，周玉发现案涉房屋所在楼栋并没有负一层，没有架空，只有一个电梯井，且该电梯井不在周玉购买房屋下方。周玉当初购买该房屋的原因是有负一层，地面的潮湿情况会好很多，尤其是楼体外面的堆土比室内高，容易向内渗水。周玉丈量的建筑层高也没有2.9米。周玉在购房的时候，佳源公司售楼人员向周玉推荐案涉房屋，承诺赠与20平方左右的小院子，房屋实际交付的时候，院子已经成为小区道路的一部分，小院子已经不存在，无法兑现当初的承诺。 2、2018年9月27日，周玉与工商银行庐江支行、兴泰公司三方共同签订《合肥市住房公积金借款抵押担保合同》一份，证明周玉经兴泰公司担保，向工商银行庐江支行办理住房公积金贷款450000元，该450000元作为周玉的购房款，支付给佳源公司。 3、2018年10月12日，周玉与佳源公司、工商银行庐江支行三方共同签订《个人购房借款/担保合同》一份，证明（1）周玉从被告工商银行庐江支行处贷款280000元，该280000元作为周玉的购房款，支付给佳源公司；（2）周玉将所购买的“佳源东方都市”5#幢101号住宅房作为此笔贷款的抵押物。 4、安徽增值税普通发票两张、佳源公司收据两张、刷卡小票一张，证明周玉向佳源公司支付购房款981364元以及车位款57000元，981364元包括工商银行庐江支行给予的商贷和公积金贷款。车位款的收据当初开具的时候据面金额是59000元，实际上支付57000元。 5、税收完税证明、物业费发票、办证费用收据各一张，证明周玉向佳源公司交纳了契税、办证费用及物业费等共计28397.01元。 6、尾号8354工商银行卡明细清单一份，该卡是用于银行还贷，证明截止2020年6月，周玉共计归还贷款本金40604.16元(其中公积金贷款本金27370.15元、商业贷款本金13234.01元)、利息49394.20元(其中公积金贷款利息23677.45元、商业贷款利息25716.75元)。 佳源公司质证意见：1、对证据1中商品房买卖合同、合同补充协议“三性”均无异议。周玉代理人陈述合同第三条的层高为2.9米，同时其认可层高为建筑层高，佳源公司的房屋是严格按照图纸施工，周玉陈述层高不足2.9米没有依据。根据实际情况及图纸显示，该房屋有地下一层。对销售人员出具的证明“三性”均有异议，如果有小院子应该要写进合同中，且该售楼人员今天未到庭作证。2、证据2不涉及佳源公司，其不发表质证意见。3、对证据3的真实性无异议，周玉确实从银行贷款购房，并将案涉房屋作为抵押。4、对证据4的真实性无异议，佳源公司收取的购房款和车位款属实。5、对证据5的真实性无异议，物业费与本案无关。6、证据6不涉及佳源公司，其不发表质证意见。 工商银行庐江支行对以上证据的质证意见：1、其不是证据1合同当事人，请法庭核实。2、对证据2、3的“三性”均无异议。3、证据4、5与其无关，不予质证。4、对证据6的“三性”无异议。 兴泰公司的质证意见：1、对证据1合同及协议的“三性”及证明目的均无异议。对证明其不清楚情况，不予质证。 2、对证据2的“三性”及证明目的均无异议。 3、对第三、四、五组证据的真实性、合法性无异议，但是与兴泰公司无关联性，其不清楚情况。 4、对证据6的“三性”及证明目的均无异议。 佳源公司提交证据：1、营业执照一份，证明佳源公司的诉讼主体。2、工程竣工验收报告、查验合格证书各一份，证明其开发的5号楼房屋于2019年11月28日完成竣工验收，同时在2020年3月31日经庐江自规局查验工程竣工验收合格。3、5号楼工程设计图纸一张、一层平面图打印件一张、立体图打印件两张，证明案涉房屋从设计图纸上显示建筑层高2.9米，图纸上的负一层平面图显示周玉购置房屋位置是有地下负一层的。再根据一层平面图显示周玉购置房屋的位置与负一层的位置是一致的。4、建设工程规划许可证一份，证明其房屋设计和施工符合规划。 周玉对佳源公司的证据意见：1、对证据1无异议。2、对证据2的真实性无异议，对其证明目的有异议。按照双方签订合同第八条约定，佳源公司在向周玉交付房屋的时候就应当取得房屋查验合格的相关手续，但是直到2020年3月31日庐江县自规局才为其出具合格证明。3、对证据3的真实性无异议，尽管该平面图上标有负一层，但是5号楼实际建成后没有负一层。另外图纸上也能看出5号楼只有两个电梯井，并没有佳源公司所称的负一层。4、对证据4的真实性无异议，但从该许可证来看，5号楼底下不是负一层，仅仅是设备用房，且面积只有110.6平方米，并非地下存在整层的负一层设施，该许可证上记载的内容与法院现场勘查的情况是一致的，从另一个层面证明5号楼地下不存在负一层的情形，更不能证明周玉购买的101室下方是架空的。 工商银行庐江支行的质证意见：佳源公司提交的1-4证据与其无关，不予质证。对证据5无异议。 兴泰公司质证认为：1、对证据1的“三性”及证明目的均无异议。2、对证据2的真实性、合法性无异议，但是与其没有关联性。3、证据3与其无关联性。4、对证据4无异议。 对工商银行庐江支行向本院提交的用以证明周玉贷款购房及还款的情况的证据：合肥市住房公积金借款抵押担保合同、个人购房借款/担保合同、还款明细、还款情况证明，本案其他当事人均无异议。 对周玉提交的证据王泽林出具的证明，真实性无法核实，本院不作认定，对原、被告双方提交其他的证据，本院经审查予以确认。 本院现场勘查时拍摄现场照片并根据现场勘查情况绘制现场示意图，原、被告各方均无异议。勘查经过：案涉房屋位于东侧边户，出门后向西步行几步到电梯口，进入电梯到达负一层，电梯出口为过道，左侧为墙面，向右沿着过道前行，再右转进入南北走向过道，后通过一扇防火门进入较矮的有台阶的坡道，所经过的过道和坡道的侧面均是墙面，出了坡道便是地下室。坡道出口与地下室相连的东西两向均是墙面，沿着东边墙面步行不远右转看到右边墙面与不远处的负一层墙体垂直相连。另在案涉5#幢101号房内张贴的经建设单位、施工单位、监理单位盖章的住宅工程质量分户验收表，记载室内主要空间尺寸开间净尺寸、室内净高等项均验收符合要求。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月31日，买受人周玉与出卖人佳源公司签订《商品房买卖合同》，约定，周玉向佳源公司购买位于庐城镇晨光路18号佳源东方都市5#幢101号房，合同第三条关于“买受人所购商品房基本情况”约定：该商品房的用途为普通住宅，属框架结构，层高为2.9米，建筑层数地上6层，地下1层，并约定层高指建筑层高，非净高。房屋总价981364元，周玉于合同签订时首付251364元，于2018年4月30日前付清剩余房款730000元。合同签订当日，周玉向佳源公司支付了首付款251364元。 2018年9月27日，周玉与工商银行庐江支行、兴泰公司三方共同签订《合肥市住房公积金借款抵押担保合同》，约定周玉从工商银行庐江支行处办理住房公积金贷款450000元，作为购房款支付给佳源公司，贷款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款法;兴泰公司作为担保人，为周玉的此笔贷款提供连带责任保证。合同签订后，工商银行庐江支行于2018年10月12日将450000元住房公积金贷款汇至佳源公司银行账户。 2018年10月12日，周玉与佳源公司、工商银行庐江支行三方共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定周玉从工商银行庐江支行贷款280000元作为购房款支付给佳源公司，贷款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款法；周玉将所购买的“佳源东方都市”5#101号住宅房作为抵押物;该合同还就其他事项作了约定。后工商银行庐江支行于2018年10月12日将280000元贷款汇至佳源公司银行账户。 周玉自2018年11月份开始按月向工商银行庐江支行归还借款本息。周玉还向佳源公司支付了车位款57000元以及契税、办证费用及物业费等28397.01元。案涉房屋已交付周玉。 2017年8月8日，庐江县规划局颁发的编号庐规建副2017-097号《建设工程规划许可证副本》，在附件中记载5#住宅楼的情况：地上建筑面积2709.24㎡（计容面积），另有地下设备用房110.61㎡（不计容面积）；地上六层，均为住宅，地下一层，为设备用房，檐口高度18米（±0.00以上高度），框剪结构。2019年11月28日，5#楼竣工验收，竣工验收报告记载的工程概况，框架剪刀墙，层数地上六层、地下一层。2020年3月31日，庐江县自然资源和规划局向庐江县不动产登记中心出具《查验合格证明》，内容：“庐江县佳源房地产开发有限公司东方都市三期5#、7#、13#、25#楼项目工程竣工验收，验收合格。（建设工程规划许可证：建字第341421202000027号）” 本院认为，本案争议焦点为周玉能否以合同目的不能实现解除案涉房屋买卖合同以及与之相关的借款担保合同。 合同目的应通过双方当事人签订的合同或者其他明确约定来显现。周玉提出佳源公司向其交付的案涉5#101号房地下没有负一层、建筑层高未达到2.9米以及未按承诺向其赠送小院，不符合合同的约定，导致其不能实现购买房屋的初衷。关于佳源公司交付的5#101号房的位置、面积、楼层等，周玉未提出异议。案涉房屋经规划以及竣工验收，且在101号房内张贴的住宅工程质量分户验收表上记载的建筑净高符合要求，周玉虽提出建筑层高未达到合同约定的2.9米，但没有提供证据证明；其提出的佳源公司承诺赠送小院，同样也未提供有效的证据证实，故对该两方面异议，本院不予认定。 对5#101号房的地下情况，经本院现场勘查，整幢楼东西走向，该房为东侧边户，在负一层电梯出口过道的东侧是墙面，在地下室，坡道出口向东也为墙面，向东右转后看到的也是墙面，且未有其他的出口，也就是负一层靠东面全部被墙面遮挡，且没有出口，对于本院在庭审中向佳源公司提问的5#101号房地下是否被架空的问题，佳源公司明确其不予正面回答，故可以认定5#101号房所在的地下没有被架空。但案涉《商品房买卖合同》约定的房屋基本情况，该商品房建筑层数地上六层、地下一层，没有作其他的约定。从实际情况看，房屋门口有电梯通向地下负一层，再通过过道与地下室连接，地下室也有一定的面积。另，5#楼的规划许可证、竣工验收报告均载明该幢楼为地上六层、地下一层，房屋竣工后经庐江县自然资源和规划局查验，验收合格，故从规划以及实际建成的房屋，符合合同约定的房屋为地上六层、地下一层的基本情况，合同对房屋建筑层数的文字描述与规划许可证以及竣工验收报告上的文字描述一致。综上，在没有合同或者其他明确约定的情况下，周玉主张的案涉5#101号房所在的地下没有被架空，与合同约定不符，缺乏事实和法律依据，故对周玉诉请解除案涉房屋买卖合同以及与之相关的借款担保合同，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告周玉的诉讼请求。 案件受理费10995元，由原告周玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  包 玲 人民陪审员  马法东 人民陪审员  徐 进 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  杨 琳