河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17587号上诉人（原审原告）：胡晓刚，男，1990年7月10日出生，汉族，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：徐世豪，河南程钢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州航空港山顶房地产开发有限公司，住所地郑州航空港区郑港六路北侧26号50号楼2层。法定代表人：唐晓东，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹必琼，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡园园，河南见地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省山顶房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区福彩路1号。法定代表人：刘世峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹必琼，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡园园，河南见地律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行，住所地郑州市郑东新区商都路31号（商都路与黄河东路交叉口东南角）。主要负责人：李宝，该支行行长。上诉人胡晓刚因与被上诉人郑州航空港山顶房地产开发有限公司、河南省山顶房地产开发有限公司、原审第三人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2020）豫0192民初2984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月25日公开开庭审理了本案。上诉人胡晓刚及其委托诉讼代理人徐世豪，被上诉人郑州航空港山顶房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡园园、曹必琼，被上诉人河南省山顶房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡园园、曹必琼，到庭参加诉讼。原审第三人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。胡晓刚上诉请求：一、请求二审撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误，说理不充分，判决随意性过大。（一）涉案商品房并未符合官方验收合格的标准。商品房验收合格，开发商应当取得“三书一证一表”，开发商提供《竣工验收备案表》是工程验收工作中唯一对社会公众具有公示效力的证明文件。（二）2020年十一期间，开发商工作人员通过《民生频道》官方视频，对外已声称此次“交房”是提前发钥匙，不是真正意义上的交房。（三）环境污染防治、扬尘治理等管控措施，企业本可以通过技术手段加以处理，不应草率扣除相应时间。一审法院酌定扣除200天，随意性过大。二、一审法院没有依据合同裁判，且适用法律错误。民事主体应当遵守诚实信用原则，有约必守。即使按一审法院认定的港区山顶逾期71天，依据双方签订《商品房买卖合同》第九条第2款的约定及合同法的相关规定，上诉人有权请求解除合同。总之，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求上级法院主持公道。特请求贵院撤销一审判决，查清事实后依法改判，以彰显法治的公平正义。胡晓刚当庭补充上诉意见称，其与山顶房地产开发有限公司签订的合同约定是2019年12月31日交房，逾期的话是超过60天是可以解除合同。既然一审判决逾期天数是71天，上诉人认为觉得按照合同，应该解除合同。如果说超过60天合同都不能解除，那这样合同就没有任何意义，所以请求能还我们一个公正。郑州航空港山顶房地产开发有限公司辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，依法应予维持。1、涉案房屋已经达到合同约定交房标准。案涉商品房已于2020年9月21日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，具备合同第八条约定的交房条件。案涉《商品房买卖合同》系答辩人与上诉人的真实意思表示，双方约定商品房交付标准为“该商品房经验收合格”，该约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2、答辩人已按合同约定地址向上诉人发出交房通知，视为已完成交房义务。2020年9月24日，答辩人通过EMS邮寄方式向上诉人送达了《入伙通知书》，通知交房时间为2020年9月27日-28日，该《入伙通知书》于2020年9月27日被退回。根据《商品房买卖合同》附件四第八条约定，答辩人按照合同约定地址及利息方式邮寄书面通知视为已经履行通知义务，自通知交付之日即视为已完成交房。3、一审法院认定事实清楚、责任划分公平合理。根据合同约定，答辩人对扬尘治理管控、恶劣天气等因素有权据实延期，而新冠疫情是答辩人不可预见、不能避免又无法克服的不可抗力事件，依法应予延期。一审法院对因合法事由导致的交房延期天数酌情予以扣除，公平保护了各方当事人的利益。二、答辩人受扬尘治理管控、疫情等因素未能按期履行合同，不存在违约的主观恶意。涉案房屋虽延期交付，但上诉人合同目的可以实现。一审法院依法秉持维护交易稳定、妥善化解社会矛盾的司法理念，认定继续履行合同，判令答辩人支付逾期交房违约金，于法有据、于情有理，符合最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）规定，也符合河南省高级人民法院发布的涉疫情房地产典型案例体现的公平保护各类市场主体的纠纷解决导向。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。河南省山顶房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1、上诉人未提交足够的证据证明答辩人与港区山顶公司财产混同上诉人称两公司具有财产混同的高度可能性，但未提交相应的证据证明。相反，答辩人一审中提交的答辩人与港区山顶公司的审计报告可以证明专业人士经过审计未发现两公司存在财产混同无法区分的情形。2、港区山顶公司有能力独立承担法律责任。审计报告显示，截止2019年12月31日，港区山顶公司资产超过1.48亿元，港区山顶公司能够履行判决要求承担的法律义务。综上，上诉人要求答辩人承担连带责任没有事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行庭前提交书面意见述称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，依法应予维持。二、案涉《商品房买卖合同》合法有效，一审法院认定继续履行该合同，符合合同约定及法律规定。涉案《商品房买卖合同》并未解除，且答辩人已按《个人购房借款/担保合同》约定履行了放款义务，上诉人仅负有向答辩人偿还贷款的义务，故上诉人请求解除《个人购房借款/担保合同》，没有事实与法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。胡晓刚向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》（合同编号：G17003667122）；2．判令二被告返还原告已支付购房首付款238500元并支付自2017年11月9日至实际支付之日的利息（其中2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．判令二被告支付原告已向第三人支付的购房款本金及利息，暂计至2020年7月12日共91756.35元；4．判令二被告返还原告已支付的团购费、按揭服务费、维修基金及印花税共计14416元，并支付自2017年11月9日至实际支付之日的利息（其中2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5．判令二被告支付违约金7785元并赔偿原告租金损失3300元；6．判令解除原告与第三人之间的《个人购房借款／担保合同》；7．判令二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年11月9日，原告胡晓刚（××）与被告港区山顶公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为G17003667122，原告向被告购买位于航空港区郑港××、郑港××、鸿运××、××东××单元××房，建筑面积84.64平方米，该商品房单价为每平方米9197.78元，总金额为778500元。付款方式为：约定金额238500元，付款方式为现金，约定付款时间为2017年11月9日，交纳比例为30.64%，约定金额为540000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2017年12月9日，交纳比例为69.36%。双方在合同中约定出卖人应当在2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知××；2、法律法规或规定发生变化，导致竣工交付验收延期或政府行为、恶劣天气导致工期延误；政府改变相关规划导致延期或无法交房的，合同另约定了出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。同日，原告胡晓刚与被告港区山顶公司签订了《合同补充协议》，协议第一款第2项中约定：双方填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效，发生变更的以书面通知为准，因联系方式变更无法有效送达的，由变更方承担违约责任。后原告胡晓刚（借款人、抵押人）与被告港区山顶公司（保证人）、第三人工商银行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同主要内容如下：第一条贷款种类与金额贷款人根据借款人的申请，同意向其发放以下第A种贷款，金额为人民币540000元（大写伍拾肆万元整）；第二条贷款用途与担保方式2.1本合同项下贷款用于购买/自建坐落于航空港区郑港××、郑港××、鸿运××、××东××楼××单元××707的房屋……本笔贷款的担保方式为A一般抵押、D保证，具体见本合同相关担保条款……第四条贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证为记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率……5.3借款人同意贷款人按以下第A种方式发放贷款，贷款利息自实际放款之日起计算：A、将贷款一次性划入下列账户户名：郑州航空港山顶房地产开发有限公司账号17×××87开户行：中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行。后原告交纳按揭服务费800元及印花税54元，河南嘉航房地产经纪有限公司向原告胡晓刚出具收据一份，载明兹收到胡晓刚交来按揭服务费800元，印花税54元大写捌佰伍拾肆元。原告向被告港区山顶公司缴纳首付款238500元，2017年11月9日，被告港区山顶公司向原告出具金额为238500元的河南增值税普通发票。原告胡晓刚向第三人工商银行贷款后于2018年1月15日支付被告港区山顶公司支付购房款540000元。2020年9月21日，涉案2号楼经过勘察、设计、施工、监理及建设等单位验收竣工。2020年9月24日被告港区山顶公司向原告邮寄交房的《入伙通知书》，2020年9月27日，该《入伙通知》被退回。同时查明，原告提交了豫环攻坚办（2017）274号、郑环攻坚办（2017）180号、郑港环攻坚办（2017）99号、郑州市人民政府办公厅、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室等多份环境污染防治、停止土石方作业、扬尘治理的文件用以证明因环境治理管控天数共计353天，山顶公司工期受到政府行为影响。另查明，2020年2月9日，郑州市城乡建设局关于印发《郑州市建设工程开（复）工实施方案》的通知，规定房地产等建设工程3月16日零时起，可申请开（复）工，涉及天数为39天。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按约定向被告港区山顶公司交付了购房款，被告港区山顶公司应按约定向原告交付房屋。原告以被告港区山顶公司逾期交房为由要求解除双方之间的《商品房买卖合同》，请求不能成立，理由如下：首先，依照双方签订的商品房买卖合同第八条约定，“出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付××：“1、该商品房经验收合格；……”。因双方明确约定交房条件为该商品房经验收合格，而非综合验收合格，案涉商品房于2020年9月21日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收为合格，具备交房条件，被告港区山顶公司于2020年9月24日向原告邮寄《入伙通知书》，因双方在合同补充协议中明确约定双方填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效，发生变更的以书面通知为准，因联系方式变更无法有效送达的，由变更方承担违约责任。被告港区山顶公司根据原告提供的地址邮寄相关通知，原告拒绝签收，退回之日（2020年9月27日）可视为送达之日，被告港区山顶公司共逾期271天。其次，双方在合同第八条明确约定政府行为、恶劣天气导致工期延误，出卖人可据实予以延期，被告提交的相关政府文件亦能证明案涉工程施工受到政府封土令、环境污染防治、扬尘治理行动的影响；又因2020年初发生的新型冠状病毒肺炎疫情，确属被告无法预见、不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，该院酌定被告港区山顶公司在合同约定范围内因据实延期而导致逾期交房天数扣减200天，故被告港区山顶公司实际逾期交房天数为71天。被告港区山顶公司逾期交房并未构成根本性违约，被告港区山顶公司因政策、疫情防控等因素未能按约定期限履行合同，且继续履行合同并未影响双方合同目的的实现，故对原告请求解除《商品房买卖合同》，该院不予支持。据此，对于原告的第二、三、四项诉讼请求，该院亦不予支持。关于原告主张的违约金及租金损失的问题，本案中原告主诉为解除合同，基于上文分析，涉案合同未解除，但被告港区山顶公司存在逾期交房行为，应当按照合同关于逾期交房的相关条款承担违约责任，即被告港区山顶公司应支付原告逾期交房违约金5527.35元［（778500元×0.0001×（271-200）］。关于原告要求河南山顶公司承担连带责任，证据不足，该院不予支持。原告胡晓刚要求解除其与第三人工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》，因涉案《商品房买卖合同》与该合同具有主从关系，涉案《商品房买卖合同》并未解除，且原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》亦已实际履行完毕，原告仅负有向第三人偿还贷款的义务，故原告请求解除该合同，没有事实与法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告郑州航空港山顶房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告胡晓刚支付逾期交房违约金5527.35元；二、驳回原告胡晓刚的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6568元，减半收取计3284元，由原告胡晓刚负担3232元，被告郑州航空港山顶房地产开发有限公司负担52元。二审中，胡晓刚提交了如下证据：第一组证据在10月5号民生频道，小莉帮忙采访（光盘一份），拟证明：此次交房是提前发钥匙，不是真正意义上的交房。然后另外一个就是证明小区的绿化，还有小区的电梯等多处并没有达到交付的标准，也没有取得三书一证一表。第二组证据、是当时山顶公司对外宣传的一个宣传页，上面写的御景园是里面的绿化五重立体景观的标准。第二个是本小区还有1.5米的喷泉。在目前来看，本小区并没有达到相关的标准。郑州航空港山顶房地产开发有限公司、河南省山顶房地产开发有限公司发表意见称：对第一项证据小莉帮忙节目内容确实是拍摄小区的情况，但是绝大多数画面是小区内还在建设的楼栋。不是案涉房屋所在的2号楼，且拍摄视频经过剪辑有失偏颇。根据商品房买卖合同附件四第八条第八款约定出卖人对项目内公用设施、商业线、商业性配件、绿化景观、水系会所等配套设施的宣传是指整个项目交付完整交付时的配置标准。××办理交房手续时，小区内配套承诺尚未达到约定标准，××应当理解并接受，并不因此追究出卖人任何责任。因为该楼盘还有部分属于分期开发性质，还有部分楼栋正在建设当中。小区内绿化景观并未完全符合宣传中认定的情况。第二、真实性没有异议。但是这是销售中的广告宣传，不构成要约，仅为要约邀请，最终按照合同约定房屋交付标准进行交付。中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行未发表质证意见。本院经审查认为，对胡晓刚提交的证据真实性予以确认，但其提交的证据一不足以证明案涉房屋未达到合同约定的交付条件，或存在其他不能居住的情形，证据二无法证明系双方签订的合同约定内容，故对其证明目的不予采信。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审法院根据当事人提交的相关证据，酌情考虑政府封土令、扬尘治理、恶劣天气、疫情等因素，认定扣除合理误工天数为200天，并无不当，扣除合理误工天数后，郑州航空港山顶房地产开发有限公司虽存在逾期交房的情况，但违约情形轻微。胡晓刚主张其构成根本违约，应当解除合同，依据不足，本院不予支持。综上所述，胡晓刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6568元，由胡晓刚负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年十二月三十日书记员  韩 冰