广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1766号 上诉人（一审原告）：徐子亮，男，1946年11月6日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：陈源莲，广西唐程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈港，1968年12月25日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被上诉人（一审被告）：徐雅，女，1971年月3月18日出生，汉族，户籍所在地广西北海市海城区。 被上诉人（一审被告）：徐珂，女,1974年1月11日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：吴裕成，广西海鑫律师事务所律师。 上诉人徐子亮因与被上诉人徐雅、徐珂共有物分割纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐子亮上诉请求：撤销一审判决第一、第二项，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由:（一）一审法院判决内容超出一审原告诉讼请求，违反“不告不理”的基本原则，应当依法予以纠正。被上诉人徐珂、徐雅作为一审原告在一审的诉讼请求主要是房地产归上诉人徐子亮所有，上诉人将房屋折价款支付给被上诉人。尽管一审法院在庭审过程中已经委托鉴定机构对案涉房屋价值进行相应的评估，但一审判决内容并未提及该评估与本案审理过程及判决结果有任何关联，而是径自要求上诉人与被上诉人在判决发生法律效力之日起30日内共同处置房屋，折价、变卖或拍卖所得款由两被上诉人各占25%,此外还判令被上诉人在判决发生法律效力之日起30日内向上诉人支付39000元及利息，该项判决更是与被上诉人一审的诉讼请求无任何关联。（二）一审法院错误认定共有物范围，导致认定本案事实不清，适用法律不正确。1.被上诉人取得案涉房屋的主要依据是继承其母亲杜佰妤生前与上诉人于2001年购买的案涉房屋。2.根据北海市银海区人民法院作出的(1995)银民初字第138号民事判决书、（1997)银执字第176号民事裁定书及钦州市钦北区人民法院作出的(2001)钦北法执字第95-4号民事裁定书，均可以充分证实案涉房屋的原始权属来源于北海宏银实业有限公司（以下简称宏银公司），而宏银公司是基于出资建设取得该房屋权属，但该公司自始至终未取得土地使用权，且法院变更至上诉人名下的房产证中并未载明房屋土地的情况，既没有土地证号也无相应的土地权属性质、使用年限等，由此可知上诉人与杜佰妤在婚姻关系存续期间共同购买的仅仅是房屋，并不包括房屋所附着的土地。3.案涉房屋所附着的土地使用权的权属人是北海贵州宏宇实业总公司（以下简称宏宇公司）。宏宇公司于2008年4月18日与上诉人签订《土地使用权转让合同》约定将案涉房屋所附着的土地使用权转让给上诉人，上诉人支付相应的土地转让款78000元，此事实已经北海市银海区人民法院作出的(2009)银民初字第447号民事调解书确认。该民事调解书于2009年发生法律效力，故而上诉人实际于2009年才取得该土地的物权，该土地的权属与杜佰妤无关，属于上诉人的个人财产，被上诉人在一审中主张该土地与房屋一并折价分割缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。4.北海市银海区人民法院（2004）银确字第3号决定书和北海市中级人民法院（2004）北法确字第6号裁定书证明案涉房屋存在房地分离的情形，即法院拍卖案涉房屋时仅对房屋所有权进行处分，上诉人在婚姻关系期间仅取得房屋的所有权，上诉人在离婚后取得该房屋的土地权属应当为上诉人的个人财产。综上，一审法院认定本案房地产均属于上诉人与被上诉人共有与上述证据反映的事实相违背，所适用的法律也是错误的。（三）一审法院错误认定【2018】（北海）第2008号《房地产评估报告》，忽略查明上诉人在2012年出资对案涉房屋进行装修等事实，导致本案事实认定不清，据此作出的判决也缺乏依据，应当依法予以纠正。（四）被上诉人提出要求分割共有物缺乏事实和法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有财产的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割，没有约定或者约定不明确的，共同共有人原则上不得请求分割共有财产，只有在共有的基础丧失或者重大理由需要分割时才可以请求分割。因此，对共有财产以不允许分割为原则。尽管在一审庭审中上诉人同意分割，但其同意分割的仅限于房屋部分，据此可知，双方对案涉房屋并未达成一致意见进行分割。而被上诉人在一审中并未提交任何证据证实案涉的共有房屋存在必须分割的情形，因此应当按照法律规定判令不准予分割并依法驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。 徐雅、徐珂辩称，（一）案涉房屋土地使用权属归被上诉人与上诉人按份额共有。2017年12月17日，两被上诉人根据北海市中级人民法院（2017）桂05民终1055号继承纠纷民事判决依法取得了案涉房屋各25%所有权。我国《物权法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地出让和转让暂行条例》等法律综合确定了房地一体原则，故两被上诉人继承所得各25%案涉房地产权属包括房屋所占土地的使用权，上诉人主张案涉房屋占用的土地使用权归其所有没有依据。（二）2008年上诉人隐瞒案涉房屋真实权属情况，在北海市银海区人民法院达成关于案涉土地7.8万元转让款的（2008）银民初第447号民事调解书，是上诉人实施离婚财产转移行为，侵占被上诉人应得50%份额的继承资产，侵占资产及现金的金额远超过应支付土地转让款的总金额。（三）上诉人隐瞒离婚事实，藏匿共有的案涉房屋，超越物权权限处置案涉房屋并申办权证至其个人名义之下，向法院提交案涉房屋失效房权证和加建装修虚假证据，并在另案终审判决已认定两被上诉人各享有25%案涉房屋所有权后拒不履行法律义务，阻碍产权变更，损害被上诉人享有案涉房屋相关权利，被上诉人提起诉讼，申请依法评估及分割，以维护自身权利。（四）上诉人先取得了属于被上诉人的遗属抚慰金后签订购买案涉房屋土地合同支付钱款，其行为并非出于协助被上诉人进行无因管理，且至今拒绝履行判决，阻碍办理案涉房屋过户，一审判决被上诉人承担案涉房屋份额土地款义务外的额外利息，于情于法不合，应予纠正。 徐珂还另辨称，一审没有按一审评估价格直接裁判，而判决在生效后由双方共同处置不当；一审判决被上诉人向上诉人支付39000元及利息，超出一审诉求，没有事实及法律依据。 徐雅、徐珂向一审法院提出诉讼请求：1.判令位于北海市银海区房屋（价值80万元）折价分割，被告徐子亮享有房屋全部产权；2.判令被告徐子亮按上述房屋25%的产权份额的对价款补偿给原告徐珂；3.判令被告徐子亮按上述房屋25%的产权份额的对价款补偿给原告徐雅；3.本案的诉讼费用由被告徐子亮承担。在一审审理过程中，徐雅、徐珂变更诉讼请求为：1.判令对位于北海市银海区价值分割，被告徐子亮享有该房地产全部产权；2.判令被告按上述房地产市场价值25%的份额计683586元补偿给原告徐珂；3.判令被告徐子亮按上述地产价值25%的份额计683586元补偿给原告徐雅。 一审法院认定事实：1970年1月7日，被告徐子亮与杜佰妤登记结婚，双方分别于1971年3月18日、1974年1月11日共同生育徐珂、徐雅，于2003年12月12日协议离婚。杜佰妤母亲庞玉基于2004年11月12日病逝，父亲杜寿卿于2005年5月31日病逝。除原告徐珂、徐雅外，杜佰妤未与他人生养儿女，亦未收养儿女。在被告徐子亮与杜佰妤协议离婚时，约定:位于北海市银海区房屋分割给被继承人杜佰妤。2001年，位于北海市银海区房屋为被告徐子亮与杜佰妤在夫妻关系存续期间出资购买，为夫妻共同财产，在双方于2003年12月12日协议离婚时没有对该部分财产进行分割。杜佰妤于2007年11月10日因病在北海市死亡。2001年7月25日，北海市房产管理局对座落于北海市贵州开发区房屋核发了北房权证（2001）字第000229**《房屋所有权证》，登记的房屋所有权人为徐子亮，产别为私产。 另查明，2001年3月13日,广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院依法作出（2001）钦北法执字第95-3号民事裁定书，裁定：一、将被执行人谭宗友根据（2000）海执初字第355-1号民事裁定书依法取得的原属江进成所有的位于北海市贵州开发区房屋以人民币53678元变卖给徐子亮（身份证号码：4505014××××××××）；二、办理该两幢房屋转户手续及转户税费均由买受人徐子亮自行负责。 另案关于徐子亮与宏宇公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，一审法院于2009年9月2日作出（2019）银民初字第447号民事调解书，该案查明以下事实：2008年4月18日，徐子亮与宏宇公司经协商签订了《土地使用权转让合同》二份，双方约定：宏宇公司将座落于北海市贵州宏宇开发区怡丰花园B10、B30幢（面积分别为134平方米/幢）的土地使用权转让给徐子亮，转让价格为人民币78000元/幢;徐子亮在合同签订三日内将土地款交至宏宇公司指定的帐户上，宏宇公司在收到徐子亮的土地款后三十日内将土地使用权证办至徐子亮名下。合同签订的当天，徐子亮依约向宏宇公司交纳了土地转让款共计人民币156000元，但宏宇公司至今未能将该转让土地的土地使用权办至徐子亮名下。为此，徐子亮遂于2009年7月9日诉至一审法院，请求判令宏宇公司为徐子亮办理土地使用权证，并负担该案诉讼费。该案在审理的过程中，经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成一致的调解协议，协议之一：宏宇公司于领取本调解书后7日将座落于北海市贵州开发区怡丰花园B10、B30幢（面积分别为134平方米/幢）的土地使用权办理到徐子亮名下，办证所需费用由徐子亮负担。2016年11月15日，根据发生法律效力的（2019）银民初字第447号民事调解书向北海市规划局发出（2016）桂0503执字第158号协助执行通知书。 再查明，北海市天惠律师事务所于2006年5月11日出具一份《律师函》，载明：幢业主，北海市银海区法院于1997年对该房屋作出裁定，并裁定说明房屋所占用的土地需继后补交土地费。所以，你购买该房屋是没有土地使用权的。为了你最终合法拥有土地使用权证，相互妥善解决房、地分离的历史问题，必须向宏宇公司交纳土地费，并通过法院将土地权属裁定到你名下。为此，本律师事务所最后通知你，你所购买或居住的“怡丰花园”幢房屋，已事实上对宏宇公司土地侵权，望你在收到本函30日后到北海天惠律师务所交纳土地费，否则，宏宇公司将通过法律途径解决你土地侵权行为。到时必将造成你的房屋被依法收回的后果。之后，被告徐子亮于2009年5月21日向北海市天惠律师事务所支付北海市贵州开发区怡丰花园B10幢房屋的土地款78000元。 本案在审理的过程中，原告徐珂、徐雅于2020年1月30日向一审法院申请变更诉讼请求：1.判令对位于北海市银海区价值分割，被告徐子亮享有该房地产全部产权；2.判令被告按上述房地产市场价值25%的份额计683586元补偿给原告徐珂；3.判令被告徐子亮按上述地产价值25%的份额计683586元补偿给原告徐雅。被告徐子亮自动撤回其反诉请求。经一审法院释明，两原告表示：坚持其诉讼请求，或通过变卖、拍卖涉案房屋所得价款按其诉求的比例进行分割；被告表示:1.如贵院认定涉案房屋的房地合一，因被告无法承担按照房地合一市场价值按比例向两原告补偿，故被告申请自行变卖或通过法院拍卖房屋后，获取金钱给付；2.如贵院认定案涉房屋的房地分离，故被告申请获取涉案房屋的所有权，同意向两原告按比例补偿。 受一审法院委托，对位于北海市银海区房屋，广西公大房地产土地资产评估有限公司于2018年7月3日作出的桂公大评报房字［2018］（北海）第2008号《房地产评估报告》，价值时点：2018年6月13日，估价结果：建（构）筑物、装修费用于价值时点2018年6月13日的价值合计539500元；本报告有效期为一年，即从2018年7月3日至2019年7月2日止。之后，广西众益资产评估土地房地产评估有限公司于2019年12月5日作出的桂众房评（2019）080号《房地产评估报告》,价值时点：2019年10月15日，估价结果：1层房屋价值为199180元，2、3层房屋价值为419918元，房屋所占土地价值为2115246元，总价值合计2734344元；报告有效期自提交报告之日起为一年，即从2019年12月5日至2020年12月4日止。 还查明，一审法院于2017年6月21日依法作出（2017）桂0503民初243号民事判决书，该民事判决书第二项判决：被继承人杜佰妤遗产位于北海市银海区房屋（现登记在被告徐子亮名下）被告徐子亮占房屋权属的二分之一，原告徐雅、徐珂各占房屋权属的四分之一。该民事判决书现已发生法律效力。 一审法院认为，对于涉案位于北海市贵州开发区房屋，该院已经发生法律效力的（2017）桂0503民初243号民事判决书认定，被告徐子亮与杜佰妤在2001年夫妻关系存续期间出资购买，为夫妻共同财产，双方至2003年12月12日协议离婚时没有对该部分财产进行分割。该房屋的土地使用权是由被告徐子亮于2008年4月18日向原土地使用权人宏宇公司购买所得，现房屋所有权人登记为徐子亮，但对于房屋的权属继承问题，上述民事判决书第二项判决：被继承人杜佰妤遗产位于北海市银海区房屋（现登记在被告徐子亮名下）被告徐子亮占房屋权属的二分之一，原告徐雅、徐珂各占房屋权属的四分之一。从时间上来看，位于上述地点的房屋是被告徐子亮与前妻杜佰妤在2001年夫妻关系存续期间出资购买的夫妻共同财产，杜佰妤于2007年11月10日死亡后，为完善涉案房屋的土地使用权登记手续，被告徐子亮于2009年5月21日通过北海市天惠律师事务所向原土地使用权人宏宇公司交纳土地转让款78000元购买了涉案房屋的土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年）第三十一条关于“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条关于“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”及第一百四十七条关于“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，认定位于北海市贵州开发区房屋的房屋所有权和土地使用权属被告徐子亮与其已故前妻杜佰妤的夫妻共同财产。根据法院释明后原、被告对涉案不动产的分割方式的意思表示，依法由各方当事人共同处置涉案不动产，以折价、变卖或拍卖所得价款按原告徐珂、徐雅各占25%、被告徐子亮占50%的比例进行分割。但原、被告依法进行分割的款项应以变卖或拍卖所得价款中优先扣除被告徐子亮已向宏宇公司交纳的土地转让款78000元后所得余款作为分割依据,并由两原告各向被告支付39000元及利息，利息计算为：以本金39000元为基数,自购买土地实际付款之日即2009年5月21日起计至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起计至款项实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院遂依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第五项、《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年）第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百条、第一百四十六条、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、原告徐珂、徐雅与被告徐子亮于本判决发生法律效力之日起30日内共同处置位于北海市银海区不动产权，折价、变卖或拍卖所得价款由原告徐珂、徐雅各占25%、被告徐子亮占50%；二、原告徐珂、徐雅于本判决发生法律效力之日起30日内各向被告徐子亮支付39000元及利息（利息计算：以本金39000元为基数,自2009年5月21日起计至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起计至款项实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告徐珂、徐雅的其他诉讼请求。本案受理费28675元，鉴定费11336元，二项合计40011元，由原告徐珂、徐雅负担20950元，被告徐子亮负担19061元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对当事人二审无争议的事实，本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。 对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：被上诉人徐珂认为一审判决认定上诉人于2008年4月18日与宏宇公司签订《土地使用权转让合同》当天，依约向宏宇公司交纳了土地转让款共计156000元的事实和上诉人于2009年5月21日向北海市天惠律师事务所支付北海市贵州开发区怡丰花园B10幢房屋的土地款78000元的事实是矛盾的。上诉人主张宏宇公司收款的时间是2008年4月18日，其中B10幢房屋78000元，B30幢房屋78000元，两栋房屋共156000元，票据是后来补开的，北海市天惠律师事务所代收后转给宏宇公司，再由宏宇出具收据。本院认为，案涉房屋土地转让款是由上诉人交纳的，故应采信上诉人的主张，一审判决认定上诉人于2009年5月21日向北海市天惠律师事务所支付北海市贵州开发区怡丰花园B10幢房屋土地款78000元的事实有误，本院予以纠正。 本院二审另查明，本院于2005年2月24日作出的已经生效的（2004）北法确字第6号裁定认定如下事实：1.1993年7月2日，宏宇公司与宏银公司签订《关于在北海贵州经济开发区的合同》约定，宏宇公司在发开区Ａ区五号地段向宏银公司提供五十亩土地（以红线图为准），用于开发别墅区，宏银公司负责出资兴建Ａ型别墅32幢，Ｂ型别墅28幢，共建60幢，别墅用地面积33331.7平方米，总建筑面积22390.6平方米。别墅区建成后，双方按别墅完工后实际建筑面积进行分配，宏银公司得63%，宏宇公司得37%，采用先分房后销售的方式等。2.1997年3月5日，北海市银海区人民法院分别作出（1997）银执字第174－3号、174号民事裁定，将被执行人宏银公司投资兴建的“怡丰花园”的57幢单体别墅（包括案涉房屋）按房产评估总价2561512万元抵偿给申请执行人武汉建筑总承包（集团）北海公司第三工程处（以下简称第三工程处），“怡丰花园”的57幢单体别墅房产所有权自本裁定生效后转给第三工程处所有。3.宏宇公司到目前为止，因为费用问题尚未取得“怡丰花园”土地使用权证；“怡丰花园”所有57幢别墅均已抵给有关债权人，并已办理房屋产权证。 本院认为，房地一体转移是房地产交易的一般原则，即房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权亦同时转让。《建设部关于国有房屋土地使用证及房地产交易中土地使用权转让等有关问题的答复》[（89）建房市字第77号]第二条、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条等均体现房地一体转移原则即房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权亦同时转让。本案中，根据本院（2004）北法确字第6号裁定可知，案涉房屋由宏银公司与宏宇公司共同开发建造，因为宏银公司的债务被法院于1997年3月5日处置时还没有办理好房屋所有权证和土地使用权证。2001年3月13日，钦州市钦北区人民法院作出（2001）钦北执字第95－3号民事裁定将案涉房屋变卖给上诉人，但未明确房屋价格是否包括土地使用权价值。根据房地一体转移的原则，在没有证据证明法院将案涉房屋变卖给上诉人时不包括土地使用权的情况下，应推定是房地一体变卖即上诉人是房地一体受让，最后案涉房屋由被上诉人继承时亦应是房地一体继承。上诉人主张钦州市钦北区人民法院将案涉房屋变卖给其时仅处分房屋部分，土地使用权是其在与杜佰妤离婚后向宏宇公司购买，土地使用权属于其个人财产。本院认为，本院（2004）北法确字第6号裁定在查明事实部分并未明确法院在将案涉房屋处置给债权人时不包括房屋占用范围内的土地使用权价值，上诉人提供的其他证据亦不能证明上诉人的主张。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人应承担举证不能的不利后果。案涉房屋是上诉人与杜佰妤婚姻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共有财产，杜佰妤于2007年去世后，被上诉人依法对案涉房屋享有继承权。上诉人为完善案涉房屋的土地使用权登记手续，于2008年与宏宇公司签订《土地使用权转让合同》并支付78000元土地转让款，但没有通知被上诉人或征求被上诉人意见，现在土地使用权价值大大高于当时价值的情况下，主张案涉房屋占用的土地使用权是其个人财产，对被上诉人显失公平。案涉房屋经法院生效判决确认上诉人占50%份额，两被上诉人各占25%份额，故案涉房屋是上诉人与被上诉人的按份共有的财产。上诉人与被上诉人并未约定案涉房屋不得分割，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”作为按份共有人的被上诉人可以随时请求分割。因此，上诉人关于被上诉人请求分割案涉房屋缺乏事实和法律依据的上诉理由不成立，本院不予支持。被上诉人起诉请求对案涉房屋按市场价值分割，上诉人在一审期间则表示如法院认定案涉房屋房地合一，因其无法承担按照房地合一市场价值按比例向被上诉人补偿，故申请自行变卖或通过法院拍卖房屋后，获取金钱给付。据此，一审判决上诉人与被上诉人共同处置案涉房屋，所得价款由两被上诉人各占25%，上诉人占50%并无不当，本院予以维持。上诉人为完善案涉房屋的土地使用权登记手续支付了78000元土地转让款，被上诉人继承取得案涉房屋的部分份额后，应按其所占份额比例（50%）向上诉人支付土地转让款及利息。因此，一审判决在双方共同处置案涉房屋后，被上诉人向上诉人支付39000元及利息并无不当，亦有利于一次性解决双方纠纷，减少双方的诉累。 综上所述，徐子亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人徐子亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 文庆强 审 判 员 何能媛 审 判 员 明 智 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 庞晓湖 书 记 员 曾 荣