广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17254号原告（反诉被告）：盈动力投资集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：林**。委托诉讼代理人：胡绮婷，该司员工。委托诉讼代理人：卢淑芬，广东星宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：周江，女，1986年10月6日，汉族，住广州市越秀区。原告盈动力投资集团有限公司与被告周江租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月18日受理后，被告提起反诉，经审查，本院予以受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年9月23日、10月14日分别公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人胡绮婷、卢淑芬，被告周江，均到庭参加了庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的2020年2-5月的租金154380元及逾期付款违约金10421元（以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日）；2.被告向原告支付拖欠的2020年2-5月的公共水电费24900元及逾期付款违约金1681元（以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日）；3.被告向原告支付2019年12月20日起至2020年3月11日铺内电费1156元及逾期付款违约金97元（以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日）；4.被告向原告支付装修期租金36105元；5.被告向原告支付违约金280872元；6.被告向原告支付诉讼财产保全责任险费500元；7.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回第6项诉讼请求。事实和理由：2018年7月12日，原被告签订《租赁合同》、《关于公共水电费的补充协议》等文件，约定被告承租原告坐落于佛山市南海区****2F95号的房产（以下简称涉讼租赁物），并约定了租期、租金等费用计付标准、违约责任等。原告依约交付了涉讼租赁物，但被告自2020年2月开始拖欠租金等费用，经原告多次催促，被告仍置之不理，已属违约，故被告应支付装修期内租金同等金额的租金。被告辩称：《租赁合同》约定第一个月为装修免租期。在经营过程中，从首月到2019年11月，尽管业绩再差，被告都按时在每月5号前交租。从2018年底开业到2019年10月，平均每月营业额35000元，每月亏损高达6万左右，被告无力支撑，便于2019年10月底提出要撒场，但原告人员表示可以减租支持，故被告于19年10月31日向原告提交了降租申请。经过双方反复沟通，原告人员于2019年11月20日通过微信回复“12月到3月租金总额7折优惠，调整后费用34860元/月，本月要正常缴费”、“后续铺位调整，待招商安排”。被告曾向原告催要书面回复，但原告拒绝。被告在2019年12月5日按约定的34860元交费后，原告又临时通知要补交1743元，将租金标准改为36603元/月，虽然被告很不能接受和认同，但最终还是选择理解并于12月18日补交1743元，且于2019年12月和2020年1月都按新标准交费。2020年元月中下旬开始爆发疫情，各大商场都被迫停止营业，涉讼租赁物于二月初停止营业，之后再未营业过。2020年2月上旬，被告父亲去世。被告考虑到定居长沙，经营又亏损严重，且疫情后前景惨淡，经济上无力支持，故于2020年2月28日再申请解除合同，原告人员回复“商场正出新策，希望能再等等”。2020年3月1日，商场出了新政策，2月租金减半且可延至4、5月再交纳，3月租金减半剩余50%费用必须本月交齐，否则不予支持。但原告出具的缴费单却是按照合同约定的标准减半，而非按双方变更后的标准减半，经协商，原告不让步，故被告于2020年3月6日递交撤场申请，并主动提出“因为提前解约，所以愿意把合同保证金等等共十万余元以作提前解约的补偿”。2020年3月11日上午，原告人员通知被告撤场，被告于当天完成撤场工作，根据《租赁合同》第6.4条“按租赁物业原状或甲方认可的状态将租赁物业交还甲方”，《租赁合同》正式解除。众所周知，未经商场同意，作为小商户是不可能取走店铺的货品和固定资产等，因为有保安守着，被告是向原告罗列了撤场清单并盖了指模，才撤场的。原告主张的电费计至2020年3月11日，印证了被告的撤场日期。原告称在2020年3月向被告寄过一份费用单，但被告没有收到。被告在2020年5月有收到原告的律师函，被告随即联系了原告人员，原告人员回复称只是按流程发律师函，被告也向其明确“我们撤场是经过沟通同意的，并且也将十万余按金做了补偿”，之后再无下文，被告还以为是个误会。被告向本院提出反诉请求：1.原告退还被告所有保证金101345元；2.原告退还被告2019年12月以及2020年1月租金共73206元；3.原告赔偿被告因其欺骗行为导致经营亏损损失120000元；4.原告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告已约定“2019年12月到2020年3月按34860收取总费用”，但原告违背约定恶意欺骗，令被告随着经营时间的延长加剧亏损。《租赁合同》只明确乙方责任，没有约定甲方违约责任，这是霸王条款。被告第1项反诉请求的101345元包括租赁保证金72210元、公共水电费押金12450元、物业保证金14970元、水电周转金1245元、地贴广告押金500元。被告已于2019年10月份提出提前撤场，原告表示可以减租支持，但原告中途违约，导致被告又多了2019年12月、2020年1月两个月亏损，原告应赔偿两个月期间的租金损失和经济损失，另根据租赁合同第6.4条约定，被告将商铺按原状或原告认可状态交还即视为合同解除。原告对被告反诉答辩称：被告反诉请求没有事实和法律依据。1、被告自身经营风险应由被告承担，不应转嫁予原告，为了支持被告改善经营状况，原告已对2019年12月、2020年1月给予了除电费之外所有费用的七折优惠。2、被告自行退铺导致合同提前终止，其违约行为应承担合同约定的违约责任。3、地贴广告押金500元，被告可凭单退款。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告举证6缴费通知书，举证7催款函、EMS邮单网页截图、邮单查询记录，被告举证2门店销售业绩报表、举证3降租申请、举证10出货清单，到庭相对方有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。2.被告举证1中国工商银行电子银行回单，举证5缴款通知书、中国工商银行电子银行回单，根据原告的质证意见，本院对该举证的打印内容的真实性予以确认，对手写内容不予采信。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：位于佛山市南海区****的房产已办理房地产权证，登记权利人为广东**投资有限公司，其中编号2F95号商铺为涉讼租赁物。原告原名称为广东**投资有限公司，后于2019年10月31日变更为现名称。2018年7月12日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉讼租赁物出租给乙方使用，用途仅作为女装、服饰配套、饰品使用；租赁期限自2018年11月20日至2021年11月19日；装修期30天；2018年11月20日至2019年11月19日月租金36105元，2019年11月20日至2020年11月19日月租金38595元；乙方在合同履行期间无违约、违法行为，包括但不限于违反本合同任一约定、拖欠租金及其他费用、单方面解除合同、私自停业等，乙方可获得与装修期内租金同等金额的减租优惠；乙方一次性支付两个月租金作为合同的履约保证金；乙方单方解除合同的，履约保证金不予退还；乙方应承担使用租赁物业发生的全部费用，包括但不限于水费、电费等；乙方应于每月五日前向甲方支付当月租金及上月水电费等本合同或补充协议约定的各项费用；乙方逾期支付合同约定的各项费用，每逾期一日，乙方按应付未付金额的百分之一向甲方支付违约金，逾期达十五日的，甲方有权继续追偿乙方应付费用外，并有权要求乙方按租赁期间租金总额的百分之二十支付违约金，违约金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于履约保证金等费用的补充协议》、《关于公共水电费的补充协议》，约定：乙方一次性向甲方支付履约保证金72210元、水电费押金1245元、公共水电费押金12450元；公共水电费每月6225元；合同履行期间，乙方违反任何合同约定的，除依合同原约定承担违约责任外，水电费押金、公共水电费押金不予退还。2019年1月16日，原告出具《收据》确认收取被告租赁押金99600元、水电周转金1245元。诉讼中，被告陈述：99600元是租赁保证金72210元＋公共水电费押金12450元＋物业保证金14970元。原告确认租赁保证金是72210元。2019年10月25日，原告出具《收据》确认收取被告地贴广告按金（营运部）500元。2019年11月，原被告经协商，原告人员通过微信通知被告“公司这边最终批复支持12月到3月租金总额7折优惠，调整后费用34860/月”。原告于2019年11月25日、2019年12月25日、2020年1月18日向被告出具的《缴款通知单》均载明：租金22908元、商场综合管理费7470元、公共分摊水电费6225元。被告于2020年3月6日向原告递交撤场申请，称：疫情期间，原告不顾原本约定好的租金金额，按原合同的租金进行结算，多次沟通无法达成共识，被告已无力支撑正常营业，申请提前撤场，被告在原告账上仍有10多万的保证金，被告愿意抵作提前撤场的赔偿。2020年3月11日，被告撤场。本院认为：原被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。被告在合同期限届满前提出解约，并于2020年3月11日撤场，被告应结清相应的租金费用予原告，原告主张被告支付自2020年3月12日起的租金等费用，缺乏依据，本院不予支持。被告承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施确可能导致承租人没有营业收到或者营业收入明显减少，继续按照原租金标准支付租金对其明显不公平，本院根据公平原则酌定2020年2月1日至2020年3月11日的租金减半收取，因原被告已协商变更2020年2、3月的月租金为22908元，故被告应向原告支付该期间的租金31037元（按22908元/月，计1个月又11天），原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。公共水电费是原告维系商场运营的实际费用，被告应按约支付2020年2月1日至2020年3月11日的公共水电费8434元（按6225元/月，计1个月又11天）予原告。原告主张被告支付铺内电费1156元，被告无异议，本院予以支持。《租赁合同》因被告单方违约而解除，被告应承担相应的违约责任。根据双方约定，原告有权没收被告已支付的履约保证金72210元、水电费押金1245元和公共水电押金12450元，并要求被告支付装修期租金。现被告反诉请求原告返还上述保证金及押金，原告有异议，本院不予支持，被告应支付装修期租金36105元予原告。原告另行主张被告按租赁期间租金总额的20%计收违约金及对租金、公共水电费、电费计收逾期付款违约金，过分高于原告的实际损失，本院不予支持。被告反诉请求原告返还地贴广告按金500元，原告无异议，本院予以支持。原被告均确认被告反诉主张的14970元为物业保证金，该款应在物业服务合同关系中结算，本案是租赁合同，该款的收退问题不适宜在本案中一并处理，故本院在本案中不予支持，但不影响权利方另行主张权利。被告占有使用涉讼租赁物至2020年3月11日，被告反诉主张原告赔偿2019年12月、2020年1月的租金及经营损失，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周江应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金31037元、公共水电费8434元、电费1156元、装修期租金36105元予原告（反诉被告）盈动力投资集团有限公司；二、原告（反诉被告）盈动力投资集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还地贴广告按金500元予被告（反诉原告）周江；三、驳回原告（反诉被告）盈动力投资集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）周江的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计4450.56元（原告已预交），由原告负担3600.56元，被告负担850元；反诉受理费2859.13元（被告已预交），由原告负担50元，被告负担2809.13元。经比对，被告负担的800元（850－50）应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年十二月四日书记员  程学斌