广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2400号 上诉人（原审被告）：孙发安，男，1964年4月21日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市银海区。 被上诉人（原审原告）：北海天隆物业服务有限责任公司，住所地：广西壮族自治区北海市美景路**，统一社会信用代码:914505005615885372。 法定代表人：吴家业，该公司经理。 委托诉讼代理人：秦科，该公司副总经理。 上诉人孙发安因与被上诉人北海天隆物业服务有限责任公司（以下简称天隆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初1180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 上诉人孙发安上诉请求：请求撤销北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初1180号民事判决书，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、认定上诉人自2016年10月19日至2019年12月27日应当交纳物业管理费及相关费用属于认定事实错误。理由是：1、2016年10月19日至2017年2月28日为上诉人实际使用本案房产的时间。因此，被上诉人只应主张该期间的物业管理费的债权。上诉人于2017年2月28日之前退出涉案房产的事实有2019年6月5日北海市中级人民法院（2019）桂05民终687号的庭审笔录第6页文字所证明。这一证据已在一审中予以质证，应作为认定本案事实的有效证据。被上诉人是北海天隆房地产开发有限公司开办的下属企业。北海天隆房地产开发有限公司对上述事实的认可，当然对于被上诉人具有约束力。因此2017年3月1日至2019年12月27日期间北海天隆房地产开发有限公司已收回涉案房产。这一个时间段内的相关费用不应该由上诉人缴纳。一审判决上诉人缴纳是错误的。2、上诉人于2017年2月28日前向北海天隆房地产开发有限公司退还涉案房产，被上诉人是明知的。因为退还涉案时，有被上诉人的工作人员在场。3、北海天隆房地产开发公司不把上诉人将涉案房产退还公司的情形告知被上诉人，也不是上诉人的过错造成的。4、2019年12月26日执行“钥匙密码”移交。因为房屋实物移交的事实已经发生在2017年2月。由于上诉人与北海天隆房地产开发有限公司之间发生的房屋买卖合同纠纷案件尚未结束，导致了房屋移交的手续不能完备。因此2019年12月26日的法院执行通知，就是完善房屋移交的手续。5、涉案房产的“钥匙密码”于2017年2月上诉人搬出时就告知了被上诉人。二、本案诉讼的物业管理费及相关费用确实已经超过诉讼时效，故被上诉人的诉讼请求不应得到法院的支持。2016年10月19日至2017年2月28日为上诉人实际使用本案房产的时间。在该时间段内，上诉人应当向被上诉人支付物业管理费。但是，被上诉人没有在2019年3月1日前主张权利，而本案是在2020年6月23日才立案受理的，显然已经超过了法律规定的诉讼时效，因此被上诉人的诉讼请求不应得到支持。按照相关法律规定，物业服务企业未经书面催交而起诉欠费业主的，人民法院应当不予支持。并且《前期物业管理服务协议临时管理规约》第4条明确规定，“甲方应于房屋实际交付之日起预收一年物业服务费用，每半年（前）缴纳下半年的物业管理费即每年分二次收取。”根据这个条款，2016年10月19日至2016年12月31日之间的物业服务费，应当在2016年6月30日缴纳；2017年1月1日至2017年6月30日的物业服务费用，应当在2016年12月30日之前缴纳。但这两个时间段的合理期限内，被上诉人都没有向上诉人发出催收缴纳物业服务费的书面通知。同时该规约还规定，业主拖欠缴纳物业服务费，物业服务企业应当采取书面通知的形式。其合理的期限为三个月。三、如果被上诉人关于诉讼时效2019年12月26日起算的主张成立，也并不会产生被上诉人所主张的请求能够得到法律支持的后果。理由是：1、被上诉人只能主张2017年10月1日之后的权利。因为发生在2017年10月1日之前的权利已经超过了诉讼时效。发生在2017年10月1日之前的权利，必须在2019年10月1日之前主张。2017年10月1日之后到2019年12月26日期间，北海天隆房地产开发有限公司已经实际收回了涉案的房产，该房产应当缴纳的物业管理费用，当然也应当由北海天隆房地产开发有限公司缴纳。因为涉案房产的实际控制人不是上诉人而是北海天隆房地产开发有限公司。如果被上诉人自2017年10月1日之后到2019年12月26日期间的收取物业服务费的权利可以主张，那么也应当根据过错责任原则，有过错责任的承担相应的责任。造成被上诉人不能收取涉案房产的物业管理费用和相关费用，充其量属于上诉人和北海天隆房地产开发有限公司不能及时通知被上诉人的共同过错。按照共同过错的原则，也应该由上诉人和北海天隆房地产开发有限公司共同承担。被上诉人在上诉人退还涉案房产时也实际在场，也应承担相应的责任。综上所述，一审判决对部分事实认定不当，本案被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效。 被上诉人天隆物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人孙发安拖欠天隆物业公司的物业费，应当支付物业费给天隆物业公司，还应当承担相应的违约责任。根据天隆物业公司和上诉人签订《前期物业管理服务协议临时管理规约》，该合同对双方有合同约束力，天隆物业公司为上诉人居住的物业提供物业服务，上诉人应当缴纳物业费和代收、代缴的费用，由于上诉人长期拖欠费用，根据《前期物业管理服务协议临时管理规约》第11条规定，上诉人从逾期之日起应当每天按千分之三缴纳滞纳金。天隆物业公司截止计算物业费的时间是根据执行案件（2019）桂0503执955号案件，在银海区人民法院的主持下，2019年12月26日，将位于北海市美景路88号某小区某幢某单元某号房屋交付给北海天隆房地产公司，所以之前产生的物业费等费用应该由上诉人交纳，之后的费用，应由北海天隆房地产公司交纳。所以，一审认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 天隆物业公司向一审法院起诉请求：1、判令孙发安支付2016年10月19日暂计至2019年12月27日物业管理费18521.88元、电梯维护费1340.50元、生活垃圾处理费337.04元；2、判令孙发安支付2014年10月19日暂计至2019年12月27日公摊水电费3311.16元；3、判令孙发安支付2016年10月19日暂计至2019年12月27日滞纳金45392.74元;以上3项共69903.32元。 一审法院认定事实：孙发安原系北海市美景路88号某小区某幢某单元某号房屋（建筑面积160.94㎡）的产权人。2014年10月19日，孙发安办理了涉案房屋的交房手续，并于同年11月8日对涉案房屋进行装修。另因商品房销售合同纠纷，孙发安以开发商北海天隆房地产开发有限公司为被告提起诉讼，后于2019年12月26日经一审法院依法执行，孙发安将位于北海市美景路88号某小区某幢某单元某号房屋交付北海天隆房地产开发有限公司。 2014年2月12日，孙发安（甲方）与天隆物业公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议临时管理规约》，合同第四条对物业管理服务费用进行了约定，双方约定，物业管理公共服务费收费标准如下（按建筑面积计算）：高层住宅每平方米3.00元/月，电梯维护费45.00元/户；孙发安逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三的标准向天隆物业公司支付滞纳金。孙发安已支付2014年10月19日至2016年10月18日的物业管理费及其他费用。孙发安尚欠天隆物业公司2016年10月19日至2019年12月27日期间的物业服务费18521.88元、电梯维护费1340.50元、生活垃圾处理费337.04元、公摊水电费3311.16元，共计23510.58元。对于孙发安尚欠天隆物业公司的上述物业服务费用等，天隆物业公司曾于2016年11月9日至2019年11月8日间向孙发安催款，未果。天隆物业公司遂于2020年6月23日诉至一审法院解决。 一审法院认为：天隆物业公司与孙发安签订的《前期物业管理服务协议临时管理规约》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方理应按照合同约定和法律规定全面履行自己的义务。天隆物业公司为涉案小区提供了物业管理服务至今，孙发安应当依照合同约定交纳相关物业服务费用，但孙发安自2016年10月19日至2019年12月27日止的物业服务管理费等共计23510.58元至今未交纳，其行为已构成违约，依法应承担违约的民事责任。天隆物业公司诉求孙发安支付该期间的物业服务费、电梯服务费、生活垃圾处理费、公摊水电费等共计23510.58元，于法有据，一审法院予以支持。孙发安辩称，天隆物业公司的起诉超过了民法总则规定的3年诉讼时效，与一审法院查明“原告曾于2016年11月9日至2019年11月8日间向被告催款，未果”的事实不符，一审法院不予采纳。关于孙发安抗辩天隆物业公司主张按日千分之三的标准计算的滞纳金过高的问题。因天隆物业服务公司未能提供合法有效的证据证实其因孙发安的违约行为造成其实际损失的数额，根据诚实信用原则和公平原则予以综合衡量，双方当事人约定的滞纳金过分高于实际损失，人民法院应予调整。故天隆物业公司请求孙发安支付的滞纳金应以上述未付物业管理费用23510.58元为基数，自2016年10月19日起计至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至孙发安实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，天隆物业公司主张超出部分，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、孙发安向天隆物业公司支付自2016年10月19日至2019年12月27日间的物业管理费18521.88元、电梯维护费1340.50元、生活垃圾处理费337.04元;二、孙发安向天隆物业公司支付自2014年10月19日至2019年12月27日间的公摊水电费3311.16元；三、孙发安向天隆物业公司支付滞纳金（计算方法：以23510.58元为基数，自2016年10月19日起计至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起计至孙发安实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审案件受理费1522元，减半收取761元，由天隆物业公司负担400元，孙发安负担361元。 本院二审查明：被上诉人主张其曾于物业费交费（公摊费）时间届至时向上诉人催缴，但没有提交上诉人收到催缴通知的证据予以证实。在北海市中级人民法院（2019）桂05民终687号案件询问中，孙发安的委托诉讼代理人主张已搬出案涉房屋，天隆物业公司未作肯定只表明待核实。 另查明：案涉房产于2017年4月19日至2019年12月27日间产生物业管理费15595.09元（3元/月×160.94平方米×32个月零9天＝15595.09元）、电梯费1130.5元（35元/月×32个月零9天＝1130.5元）、垃圾处理费284.24元（8.8元/月×32个月零9天＝284.24元）、公摊水电费2235.16元（69.2元/月×32个月零9天＝2235.16元）。 本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的相应事实一致。本院对一审查明的相应事实予以确认。 本院认为，上诉人退还案涉房产最终经司法执行的事实足以推翻上诉人主张其于2017年2月已退还房产的事实，对上诉人主张不应交纳2017年2月之后的物业费用不予支持。根据上诉人与被上诉人之间的缴费实际，上诉人2016年10月19日至2017年4月18日的半年物业费如期应于2016年10月18日前交纳，延期最迟应于2017年1月18日前交纳，被上诉人于2020年6月10日-6月23日间向一审法院起诉，因而该部分物业费用超过诉讼时效，2017年4月19日之后物业管理费仍在诉讼时效期间内。同时因物业费分期到期、分期逾期，其违约金应分段以不同基数计算。违约金标准亦应参照逾期付款违约金确定。 综上所述，上诉人孙发安的上诉请求部分成立，依法予以支持；一审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂 0503民初1180号民事判决书； 二、上诉人孙发安于本判决生效后十日内一次性给付被上诉人北海天隆物业服务有限责任公司物业管理费15595.09元、电梯费1130.5元、垃圾处理费284.24元、公摊水电费2235.16元，以上各项费用共计19244.99元。 三、上诉人孙发安于本判决生效后十日内一次性给付被上诉 人北海天隆物业服务有限责任公司分期分段的相应滞纳金（滞纳金计算：第一期以[（3×160.94）+35+8.8+69.2]×6为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2017年7月19日起计付至2019年8月19日；以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，计至2019年12月26日；以后每期以逾期金额为基数，分段计至2019年12月26日）。 四、驳回被上诉人北海天隆物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决确定的履行期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费1522元，减半收取761元，由北海天隆物业服务有限公司负担548.5元，由孙发安负担212.5元。二审案件受理费1522元，由被上诉人北海天隆物业服务有限公司负担1097元，由上诉人孙发安负担425元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 曹东霞 书 记 员 庞 桦