四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0113民初3237号 原告：嘉合置业（成都）有限公司，住所地：四川省成都市青白江区凤凰大道二段**。 法定代表人：唐小雨，总经理。 委托诉讼代理人：冯红兵，四川达和律师事务所律师。 被告：吴小琼，女，1964年9月15日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：曾红波，四川智解律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雯静，四川智解律师事务所律师。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市青白江区支行，住所地：成都市青白江区石家碾西路****附****。 负责人：吴永碧，职务不详。 第三人：张宗艳，女，1976年10月16日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 原告嘉合置业（成都）有限公司(以下简称“嘉合公司”)诉被告吴小琼、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市青白江区支行(以下简称“邮政银行”)、张宗艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，于2020年12月3日、同月18日公开开庭进行了审理。原告嘉合公司的委托诉讼代理人冯红兵、被告吴小琼的委托诉讼代理人曾红波、张雯静，第三人张宗艳的委托诉讼代理人徐欣到庭参加了诉讼。第三人邮政银行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 嘉合公司向本院提出诉讼请求：判令1.解除嘉合公司、吴小琼签订的位于成都市青白江区凤凰大道二段765号23幢2单元10层1001号房屋（案涉房屋）的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2.吴小琼将案涉房屋返还给嘉合公司；3.吴小琼协助嘉合公司办理案涉房屋的注销登记相关手续；4.邮政银行与吴小琼办理撤销案涉房屋的预抵押登记手续；5.吴小琼协助嘉合公司办理撤销商品房预告登记手续；6.吴小琼支付嘉合公司代偿款331,892.69元；7.吴小琼支付嘉合公司公证费及邮寄费用1,040元；8.吴小琼支付嘉合公司律师费71,600元；以上第2、6、7、8项诉讼请求合计1,224,532.69元；9、本案诉讼费用由吴小琼承担。事实和理由：2017年12月12日，嘉合公司与吴小琼签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由吴小琼购买嘉合公司开发的位于成都市青白江区凤凰大道二段765号23幢2单元10层1001号房屋一套，购房总价款为525,000元。合同第九条约定付款方式为贷款方式付款，首付款158,000元，余367,000元办理银行按揭贷款支付，并由嘉合公司承担连带清偿责任。吴小琼按约支付首付款后，嘉合公司办理了案涉房屋的备案登记手续并交付房屋。因吴小琼未按期偿还邮政银行贷款，导致嘉合公司为其代偿贷款本息及邮政银行实现债权的费用共计331,892.69元。后嘉合公司向吴小琼发出通知，要求偿还代偿费用，吴小琼不予理睬。为维护其合法权益，嘉合公司特提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 吴小琼辩称，吴小琼与嘉合公司的商品房买卖合同正在履行中，吴小琼无违约行为；因疫情和自身原因吴小琼无力偿还银行按揭款，嘉合公司代为偿还系承担的担保责任向吴小琼追偿，本案实际为担保权纠纷。若双方解除合同，需退还案涉房屋现价1,000,000元减去嘉合公司代为偿还的费用，剩余的费用退还给吴小琼，因为案涉房屋被告不仅支付了158,000元首付款加上偿还的按揭贷款，还向原告支付了420,000元精装修款。 张宗艳述称，案涉房屋已出售给张宗艳,如解除吴小琼与嘉合公司签订的商品房买卖合同，将导致张宗艳与吴小琼的房屋买卖合同无法履行，故嘉合公司应将退还给吴小琼的购房款退还给张宗艳；据了解，虽商品房买卖合同上签订的购房款为520,000元，但实际上吴小琼还支付了427,000元的装修款，故嘉合公司应退还的房屋总价款为947,000元。 邮政银行向本院提交书面答辩意见述称，因吴小琼违约，第三人已提前终止双方签订的《个人消费贷款及担保合同》；嘉合公司已承担连带清偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了营业执照、身份证、港澳居民来往内地通行证、商品房买卖合同摘要、四川省商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议、《个人消费贷款及担保合同》及公证书、个人贷款手工借据、收据及现金交款单、凤凰岛业主收房物品签收表、邮储银行个人贷款本息代偿通知书、提前结清贷款通知书、律师函、关于偿还银行按揭贷款的通知函、邮件交寄单（收据）、企业网上银行电子回单、贷款结清证明、个人贷款资产保全还款单及明细、债务履行情况核实函、执行证书、委托代理合同及补充协议、执行证书公证费发票、银行实现债权支付律师费的发票、关于邮寄行为保全公证的公证书、微信记录及照片、公证费发票、邮寄交寄单（收据）、委托代理合同、平安银行收付款凭证、不动产登记证明、查封登记信息及预告登记信息等证据。经审查，嘉合公司提交的上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房屋系位于成都市青白江区凤凰大道二段765号23幢2单元10层1001号的商品房一套。 2017年12月12日，嘉合公司与吴小琼签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由吴小琼购买嘉合公司开发修建的位于成都市青白江区凤凰大道二段765号23幢2单元10层1001号商品房一套，清水成交价为525000元。关于付款方式，《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条和《商品房买卖合同补充协议》第二条约定，吴小琼于2017年12月12日前向嘉合公司付总房款30%（158000元），余款367000元向邮政银行申请贷款支付，期限10年。关于逾期付款违约责任，《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条约定，除不可抗力外，吴小琼未按照本合同约定时间付款的，（1）逾期在30日之内，吴小琼按日计算向嘉合公司支付逾期应付款万分之二的违约金；（2）逾期超过30日后，嘉合公司有权解除合同，嘉合公司解除合同的，书面通知吴小琼。吴小琼自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%支付违约金，同时，嘉合公司退还吴小琼已付全部房价款（含已付贷款部分）。 《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》签订后，吴小琼向嘉合公司支付了房屋首付款158000元。 2017年12月29日，吴小琼（借款人、抵押人）、邮政银行（贷款人、抵押权人）、嘉合公司（保证人）签订《个人消费贷款及担保合同》，该合同主要载明吴小琼为购买案涉房屋向邮政银行贷款367000元，并以案涉房屋作抵押。关于违约责任，合同第十二条约定“（二）借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施：3.宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用。”关于费用承担，合同第十五条约定“本合同订立和履行过程中产生的相关费用，包括但不限于：……律师费等费用，由合同各方依照法律、法规、行政规章以及其它规范性文书的要求承担，合同各方另有约定的除外。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，有权随时向借款人和担保人追偿，并从垫付之日起计收活期存款利息。”关于保证范围，该合同第三十一条约定“法人或其他组织作为保证人的，保证人嘉合公司承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任”；关于保证期间，合同第三十二条约定“（一）保证期间至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日后两年止。（二）若债务人借款展期且展期后的到期日晚于主合同履行期限届满之日，保证人继续承担连带保证责任，保证期间至展期后的借款期限届满之日后两年止。（三）若发生法律法规规定或主合同约定的事项，导致主合同债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间至贷款人确定的主合同债务提前到期之日后两年止。”2018年1月3日，吴小琼向邮政银行出具《个人贷款（手工）借据》。同年7月24日，成都市蜀都公证处对《个人消费贷款及担保合同》进行了公证，并出具（2018）川成蜀证内经字第106599号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2017年12月21日，嘉合公司将案涉房屋备案至吴小琼处，备案号为：1009954 2019年12月3日，嘉合公司将案涉房屋交付给吴小琼。 因吴小琼未依约按时向邮政银行偿还按揭贷款本息，2020年5月14日，邮政银行向嘉合公司发出《个人贷款本息代偿通知书》，主要载明截止2020年5月13日，吴小琼已逾期115天未归还邮政银行贷款本息，根据协议和合同约定，请嘉合公司履行连带保证。 同年7月7日，邮政银行向吴小琼及嘉合公司发出《提前结清贷款通知书》，主要载明截止2020年6月19日吴小琼已连续逾期151天，请在2020年7月10日前归还贷款剩余本金307585.52元，利息7137.21元，罚息220.54元（截止2020年6月19日，具体金额以实际结清日为准）以及为实现债权的费用和违约金。否则邮政银行将向法院申请强制执行同时追加依据该借款合同以及依据《四川省律师协会关于印发四川省律师法律服务收费行业指导标准》的通知【川律协（2016）39号】之相关规定由吴小琼、嘉合公司承担代理费用。同日四川明之鉴律师事务所发送律师函，要求吴小琼、嘉合公司在2020年7月10日到该所签收相关文书。 2020年7月29日，嘉合公司向吴小琼邮寄送达《关于偿还银行按揭贷款的通知函》，主要载明：吴小琼从2020年1月20日开始，未再偿还邮政银行贷款。2020年5月14日嘉合公司收到邮政银行发出要求嘉合公司承担连带保证责任的通知书。2020年7月7日，嘉合公司再次收到提前结清贷款通知书及律师函。故请吴小琼在接到本通知函后十日内将所欠邮政银行的贷款本息还清，若导致嘉合公司履行保证责任，嘉合公司将根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定解除合同，收回房屋。嘉合公司花费邮寄费20元。 2020年8月4日，成都市蜀都公证处出具《债务履行情况核实函》，并于同月12日出具《执行证书》，邮政银行支付公证费1000元。2020年8月7日，嘉合公司向邮政银行支付代吴小琼偿还的贷款303703.95元、利息6464.29元、罚息206.45元、律师费20518元、公证费1000元，共计331892.69元。邮政银行出具贷款结清证明。 2020年8月12日，嘉合公司向吴小琼发出《关于偿还嘉合公司代偿款的通知》，请吴小琼于接到本通知后三十天内支付代偿款331892.69元，否则将解除商品房买卖合同及补充协议，收回房屋，追究其他违约责任。嘉合公司通过EMS向吴小琼邮寄上述材料，支出邮寄费20元。后嘉合公司向吴小琼邮寄解除合同通知书，吴小琼认可已收到。 同月13日，嘉合公司员工叶欣通过微信通知吴小琼支付代偿款。同月17日，嘉合公司申请成都市青白江公证处对其邮寄送达的行为进行证据保全公证，该公证处作出（2020）川成青证内字第4546号公证书。嘉合公司支付证据保全公证费1000元。 为处理本次诉讼，嘉合公司与四川达和律师事务所签订委托代理合同，并根据该代理合同约定支付了律师代理费71600元。庭审中，嘉合公司与吴小琼对律师代理费达成协议，嘉合公司同意将主张的代理费71600元变更为50000元。 2020年1月15日，张宗艳向本院起诉吴小琼、中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市青白江区支行、毛继远房屋买卖合同纠纷【案号为(2020)川0113民初316号】，请求解除房屋买卖合同并退还购房款，现本案因当事人申请和解，已暂停审理。 除本案嘉合公司申请的财产保全外，案涉房屋上尚存有以下权利瑕疵：本院依据（2020）川0113执保22号、（2020）川0113民初316号文书查封，查封期限为：2020年3月2日-2023年3月1日；成都市锦江区法院依据（2020）川0104财保29号、（2020）川0104财保29号文书轮候查封，查封期限为：2020年7月13日-2023年7月12日。案涉房屋上还存在权利人为邮政银行，2018年9月13日办理的预售商品房抵押权预告登记。 本院认为，依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。嘉合公司与吴小琼签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，吴小琼未依约按时向邮政银行偿还按揭贷款本息，邮政银行根据《个人消费贷款及担保合同》约定，要求嘉合公司承担连带责任保证，嘉合公司依约向邮政银行偿还了贷款本息、律师费、公证费等，共计331892.69元，贷款本息已全部结清。现嘉合公司主张解除与吴小琼签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，符合《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条的合同约定，予以支持。但因案涉房屋已被人民法院查封并限制登记，故对嘉合公司要求吴小琼返还房屋、支付代偿款、协助办理商品房注销登记、预抵押登记、预告登记等所有相关手续的诉讼请求，本院依法不予支持。对吴小琼支付嘉合公司公证费及邮寄费用1040元的诉讼请求，因有公证书、公证费发票、邮寄交寄单（收据）等佐证，本院予以支持；对吴小琼支付嘉合公司律师费的诉讼请求，因双方达成一致意见，由吴小琼支付嘉合公司律师费50000元，本院予以支持。对嘉合公司是否应退还吴小琼前期已付购房款的问题在本案中不予处理，吴小琼可自行与嘉合公司结算，若有争议可以另行起诉。对张宗艳与吴小琼就案涉房屋所签订的买卖合同，在本案中不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告嘉合置业（成都）有限公司与被告吴小琼签订的位于成都市青白江区凤凰大道二段765号23幢2单元10层1001号房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、由被告吴小琼向原告嘉合置业（成都）有限公司支付公证费及邮寄费用1040元； 三、由被告吴小琼向原告嘉合置业（成都）有限公司支付律师费50000元； 四、驳回原告嘉合置业（成都）有限公司的其他诉讼请求； 以上给付义务，限于本判决生效后十五日内履行完毕。 本案案件受理费7910元（已减半收取），由原告嘉合置业（成都）有限公司负担7580元，被告吴小琼负担330元。（此款已由原告嘉合置业（成都）有限公司垫付，被告吴小琼在本判决生效之日起十五日内向原告嘉合置业（成都）有限公司支付。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张晖 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  吴觅