苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初12658号原告：郑加勉，男，1993年2月20日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。被告：徐玉芹，女，1961年5月8日出生，汉族，住江苏省建湖县。原告郑加勉与被告徐玉芹房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2020年10月22日立案受理后，依法由审判员陈烨适用简易程序于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告郑加勉、被告徐玉芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑加勉向本院提出诉讼请求：1.基于被告已经事实违约，请求法院解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告租房押金2300元和剩余租金18400元(租期自2020年9月17日至2021年9月7日)；3.被告承担违约金4600元；4.被告承担原告精神损失费和误工费2000元。事实和理由：被告将坐落于苏州市吴江区东太湖大道11888号云玺湖滨商务广场1栋2220室的房屋委托给包租公司“杭州驻佳房屋租赁有限公司”(以下简称“驻佳公司”或“包租公司”)，由驻佳公司全权代表被告来出租。驻佳公司与原告在2020年9月5日签订了《房屋租赁合同》，起止日期为2020年9月8日至2021年9月7日。2020年9月8日原告与包租公司验房交接时，发现中央空调还没有修好，同时衣柜还没有到，为了方便，将房间钥匙暂时给包租公司使用。9月10日，包租公司告知原告房间密码锁的密码，并告知原告可以去物业处修改。9月13日包租公司告知原告空调已修好，并提出将钥匙还给原告，原告当天没空，因此没有拿。9月15日包租公司通知原告衣柜到了，并把钥匙留在了房间里。9月18日原告来屋子后，发现密码锁已失效，后得知是密码锁的电池被取下，随即原告去物业处，物业告知原告9月17日业主紧急联系物业，让物业断水断电，修改密码，谁都不让放进去。后原告多次通过电话、微信与被告联系，被告声称与原告没有租赁关系，一直拒绝与原告沟通，并将原告的电话和微信拉黑。后原告报警，被告拒绝接受调解。9月21日下午，原告联系了物业提供的开锁公司，准备上门开锁，被告表示要与原告谈谈，后双方在派出所调解未果，原告联系开锁公司上门，被告和被告侄子张某在屋子里，阻止原告开锁，不让原告进门，张某辱骂并殴打原告，原告随即报警张某打人。110出警将原告和被告及张某再次带回派出所，在派出所经民警调解，张某就打人一事给原告赔礼道歉，原告表示谅解后，双方在调解书上签字。随即民警尝试调解租赁纠纷，被告此时再次表示没有与包租公司签订合同并拒绝进行调解。综上，被告修改门锁密码，去房间拿走原告钥匙，通知物业断水断电，拒绝原告居住此房屋的行为已经违反了《房屋租赁合同》，造成事实违约，侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告徐玉芹辩称，第一，原、被告之间不存在房屋租赁合同关系。首先，包租公司与原告之间的合同为转租合同，必须建立在出租人和承租人之间的合同有效的前提下，即需建立在被告与包租公司之间的合同有效的前提下，但根据被告与包租公司之间的合同，合同自双方签字、盖章，资产交割单签订日生效，但被告并没有在资产交割单上签字，合同尚未成立，因此包租公司的转租行为与被告无关。其次，驻佳公司从订立合同到转租他人，具体办事人员（沈阳、张卫霞）对原告有欺诈行为，原告提供的合同附件之《费用结清承诺书》上其签名系冒充的，合同不成立。再者，2020年9月17日，驻佳公司代理人将案涉房屋的钥匙交还给被告的代办人张飞，并正式向被告发出通知，表示合同终止，至此被告与驻佳公司未成立的租赁合同已经自行终止，为无效合同。第二，根据《民法典》第七百二十二条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现驻佳公司未按合同所约定的房租2300元/月向被告交纳房租，已经构成违约，被告与驻佳公司之间的合同已经自行终止。且驻佳公司代理人沈阳已经将钥匙退还给了被告，并表示公司停止运营，终止合同。此外，原告一直声称与驻佳公司公司代理人有联系，但却不去追讨被骗钱款，拒绝请驻佳公司代理人当面对质，单方面以索要居住权为名义向被告诈钱，不符合常理，疑点重重，且原告骚扰被告多次，对被告的生活及财产安全造成一定的损失，被告请求法院判决原告予以经济赔偿12000元、密码锁被原告损坏损失500元、水电被故意损耗100元、精神损失费2001元，请求法院判令原告停止一切对被告财产和精神上的侵害。本院经审理认定书事实如下：2020年8月28日，徐玉芹作为出租方（甲方）、杭州驻佳房屋租赁有限公司苏州分公司（以下简称驻佳苏州分公司）作为服务方（乙方）签订了《房屋租赁服务合同》1份，约定：乙方为甲方所有的座落于苏州市吴江区房屋提供租赁服务，租赁服务期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋租赁服务，并收取相应的租赁服务费；经甲、乙协商，合同期内甲方向乙方共支付3个月的租赁服务费，其中首年首期冲抵1个月租金，双方互不支付，租赁服务期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险；为明确屋内附属设备设施，双方应当于签订本合同时签署《资产交割单》，本合同自甲乙双方签字、盖章，《资产交割单》签订日合同生效，合同签订并完成《资产交割单》起，次日为起租日，本合同租赁服务期合计60个月，自2020年8月31日（以本合同起租日为准）至2025年8月30日止，甲方实收租期57个月，冲抵服务费3个月；租金标准为2300元/月，付款方式为押一付一。同日，徐玉芹向驻佳苏州分公司出具委托书1份，委托书上载明委托期限为2020年8月31日至2025年8月30日，委托权限为：全权代表委托人办理上述房屋的租赁相关事宜，包括租赁合同签订，代收房屋租金、押金、物业、水电等相关费用，装修、投保理赔，申领业主卡，开通代缴水、电、气、有线电视、更换门锁、安装电话宽带，房屋设施维修等。同时，驻佳苏州分公司向徐玉芹出具业主告知书1份，明确“在您提供完签约资料并完成（资产交割单）当日就是本合同生效日，从生效日起3日后为起租日”。另查明，2020年9月5日，驻佳公司作为甲方与郑加勉作为乙方签订了《驻佳房屋租赁有限公司房屋租赁合同》1份，约定：甲方受房屋产权方委托对本房屋进行出租，甲方房源座落于云玺湖滨商务广场1栋2220室，租赁期限自2020年9月8日至2021年9月7日，共1年，甲方应于2020年9月8日将房屋按约定条件交付给乙方；签订本合同时，甲方收取乙方押金2300元，合同期满后，在乙方无任何违约情形、不再续租，且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金付款凭证全额退还押金；双方约定2020年9月8日至2021年5月7日期间租金为2300元/月，付款方式为付8,2021年5月8日至2021年9月7日期间租金减免，乙方应于合同签订之日支付押金2300元、租金18400元，合计20700元；关于违约责任，合同约定在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于2个月房租的租金作为违约金。当日，郑加勉与驻佳公司签订了物品交割清单。同日，郑加勉按照合同约定向驻佳公司支付了20700元。又查明，2020年9月8日，郑加勉在微信上联系昵称为“嫒”的驻佳公司工作人员，郑加勉要求“嫒”告知房间密码并表示承租房屋中央空调不制冷，后2020年9月8日至2020年9月15日期间郑加勉一直在与“嫒”沟通空调、柜子事宜，驻佳公司未将案涉房屋的钥匙交付给郑加勉，郑加勉未实际入住该房屋。2020年9月17日，“嫒”告知郑加勉其辞职了，有事与驻佳公司联系。2020年8月29日，微信昵称为“A驻佳-沈阳”的人给徐玉芹发送了资产交割单并表示“万一租客需要电视，还麻烦给配一个”，徐玉芹回复“好吧，他要自己装电视网络的，他装了再说吧”，后“A驻佳-沈阳”与徐玉芹就屏风、衣架等事宜进行沟通，徐玉芹未在资产交割单上签字确认。2020年9月17日，“A驻佳-沈阳”给徐玉芹发了一份通知，主要内容为驻佳苏州分公司于9月17日停止运营，租后相关事宜联系安徽中满商业管理有限公司。再查明，2020年9月21日，徐玉芹的代理人张飞向郑加勉退还了水电费548元。以上事实，有原告提供的《驻佳房屋租赁有限公司房屋租赁合同》、《房屋租赁服务合同》、委托书、业主告知书、银行电子回单、微信聊天记录、短信截图、物品交割清单，被告提供的《房屋租赁服务合同》、通知、物品交割清单、微信聊天记录、转账截图，以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本案的争议焦点为：原、被告之间是否存在租赁合同关系。本院认为，原、被告之间不存在租赁合同关系，理由如下：第一，2020年9月5日，驻佳公司作为甲方与原告郑加勉作为乙方所签订的房屋租赁合同没有被告徐玉芹作为合同主体出现在合同文本之中，即从合同文本中无法直接得出原告郑加勉的合同相对人为被告徐玉芹；第二，从合同内容来看，合同约定的权利、义务约束的是直接订立合同的双方，即甲方驻佳公司、乙方郑加勉，且约定的年租金为18400元（实际收取8个月的租金，免4个月租金），远低于被告徐玉芹与驻佳苏州分公司约定的租金，也不符合委托代理的常理；第三，被告徐玉芹与驻佳苏州分公司虽然签订了《房屋租赁服务合同》，但从双方所约定的权利义务上分析，房屋租期、租金支付、违约责任等直接约束签订合同双方，即被告徐玉芹与驻佳苏州分公司，且合同约定“租赁服务期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险”，所以该合同实质是租赁合同，而非代理合同；第四，本案中，虽被告徐玉芹与驻佳苏州分公司签订过一份授权委托书，但其从格式、内容看系驻佳苏州分公司在与客户签订合同时要求客户填写的格式内容，且与合同约定的双方之间的权利义务不符，不能证明被告徐玉芹与驻佳苏州分公司之间是委托代理关系。综上，本院认为原告郑加勉的合同相对人并非被告徐玉芹，被告徐玉芹与原告郑加勉之间不存在租赁合同关系。综上，本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性原则，合同约束力主要存在于特定的合同当事人之间，现原告郑加勉与被告徐玉芹间并无合同关系，原告诉请解除其与被告之间的房屋租赁合同并由被告承担违约责任，无法律依据，本院不予支持。关于被告徐玉芹要求原告承担物品被盗损失、财务损失和精神损失费的主张，因与本案并非同一法律关系，且被告徐玉芹亦未提起反诉，本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告郑加勉的诉讼请求。案件受理费减半收取241元，由原告郑加勉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员 陈 烨二〇二〇年十二月三十一日书记员 顾佳佳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。