湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0302民初3086号原告：艾荣，女，汉族，1990年5月21日生，住湖北省十堰市郧阳区。委托诉讼代理人：曾富民，湖北邦辉律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，调解等。被告：十堰邦尼房地产交易咨询有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民北路港辉**。法定代表人：李伟。委托代理人：陈勇，湖北博理律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：李贤东，男，汉族，1993年1月17日生，住湖北省十堰市郧阳区。被告：周显东，男，汉族，1971年2月19日生，住湖北省十堰市张湾区马家巷**。现住湖北省十堰市。原告艾荣诉被告十堰邦尼房地产交易咨询有限公司（以下简称邦尼公司）、李贤东、周显军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告艾荣及其委托诉讼代理人曾富民、被告邦尼公司的委托诉讼代理人陈勇到庭参加了诉讼。被告李贤东、周显军经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告艾荣向本院提出诉讼请求：1、判决解除艾荣与邦尼公司、周显军于2018年4月27日签订的《房产买卖居间协议》和2017年4月27日艾荣与邦尼公司签订的《委托过户及贷款协议》；2、判决三被告共同返还艾荣购房定金、购房款等共计98293元；3、案件诉讼费由三被告负担。事实和理由：2018年，艾荣经邦尼公司居间介绍购买周显军位于十堰市××箭区××街办××城××号房屋。经三方协商于2018年4月27日达成《房产买卖居间协议》，约定房屋交易总价为22.5万元。此价格已包括买方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用。付款方式：签订协议之日支付购房定金3万元；在市不动产登记中心网签当天支付首付款2万元；余款18万元委托邦尼公司办理按揭贷款手续后支付。同日，艾荣与邦尼公司签订《委托过户及贷款协议》1份，约定艾荣打包支付中介佣金12000元，由邦尼公司办理《不动产所有权证》转让手续及二手房按揭贷款18万元。协议签订后，艾荣按约定于2018年4月27日支付15000元、4月28日支付20000元，后李贤东又以办理各种手续为由，让艾荣支付63293元。但至今三被告不能如约交付房屋。请求依法判决。被告邦尼公司辩称：三方签订的买卖协议是事实。艾荣自己违反协议约定，未按照协议约定的时间和方式划款。在李贤东从邦尼公司离职后，艾荣将部分购房款付给李贤东与邦尼公司无关。艾荣请求解除协议无异议。邦尼公司收到了艾荣2万元，其中有8627.86元用于办理房屋的赠与手续。剩余款项可以退还艾荣。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2018年4月27日，甲方周显军与乙方艾荣、丙方（中介方）邦尼公司签订《房产买卖居间协议》，载明邦尼公司接受甲、乙双方的委托，促成甲乙方订立本协议。协议约定：乙方购买甲方位于茅箭区××街办××城××号房屋，建筑面积79.79平方米。交易总价225000元。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用。付款方式：⑴签订本协议之日，乙方支付甲方购房定金3万元，其中留2万元于丙方做为交楼押金，待交房无异议后由丙方转至甲方账房。甲方原件交由丙方保管；⑵在不动产登记中心网签当天支付首付款（不含定金）2万元；⑶余款18万元由乙方委托丙方办理房产按揭贷款手续支付，于银行放款当日支付给甲方。乙方商业按揭贷款放款后甲方需退还乙方5000元。甲方收到定金当日起，甲乙双方必须积极配合丙方于约定时间内办理过户手续并提供房产过户所需证件。办理过户手续所需税费由乙方承担。乙方同时委托丙方办理产权过户和房产按揭贷款，委托费用以乙丙双方签订的相关委托协议为准。甲方收到银行放款后办理交房手续。物业交割完毕无争议后，丙方即向甲方支付交房尾款。双方对违约责任约定：若甲方违约，甲方应双倍返还定金给乙方。若乙方违约，上述定金归甲方所有。不管甲、乙双方任何一方违约，都必须每日按房款的1%给守约方支付违约金到履约为止，且需支付丙方2.5%中价佣金，并承担相关的律师费、诉讼费等费用。当日，艾荣与邦尼公司签订了《委托过户及贷款协议》，委托邦尼公司办理不动产所有权转让手续及办理18万元按揭贷款。过户费用由艾荣自行支付，按揭贷款费用、中介佣金打包一共12000元。艾荣向周显军支付了定金10000元，向邦尼公司支付了中介服务费5000元（经办人李贤东出据收据并加盖了邦尼公司公章）。次日，邦尼公司代收了艾荣交付的购房定金2万元。因周显军名下有两套房屋，为减少办证税费，各方商定把周显军案涉房屋以赠与的形式过户给周显军的母亲后，再过户给艾荣。2018年7月4日邦尼公司通过周显军赠与的方式把案涉房屋过户至周显军的母亲吴兴英名下，邦尼公司支付了过户费用8627.86元。房产过户到周显军名下后，邦尼公司随即通知艾荣当天办理过户手续。但因艾荣户口信息有错误未能办理。待艾荣回老家将户口信息更正之后，周显军母亲去世，无法办理过户手续。在办理前述事项中，邦尼公司的经办人是李贤东。2018年8月24日，李贤东辞职离开邦尼公司。艾荣称李贤东仍以办理按揭贷款需要等为由，要求艾荣向其付款。艾荣提供了支付宝账单5张表明其于2018年10月至12月间共计向李贤东个人账户付款共计38200元。艾荣提供了微信联天记录5页载明其向网名为“等一下（房子中介）”的转款共计：3400元，其中2018年3月1日2000元，3月16日300元、4月11日500元、4月28日400元、12月14日200元（红包）。本院认为：周显军、艾荣、邦尼公司签订《房产买卖居间协议》，约定邦尼公司居间促成周显军将案涉房屋出售给艾荣。在协议履行过程中，为降低办理案涉房屋过户的税费，各方商定将周显军的房屋赠与给其母吴兴英，再从吴兴英名下过户给艾荣。但在将案涉房屋过户到吴兴英的名下后，因吴兴英去世，致使案涉房屋现无法办理到艾荣名下。现艾荣要求解除三方签订的《房产买卖卖居间协议》本院予以支持。艾荣与邦尼公司签订的《委托过户及贷款协议》系从属于前述《房产买卖卖居间协议》，艾荣要求一并解除本院亦予支持。合同解除后，艾荣因本案居间买卖协议向周显军支付了定金10000元，应由周显军返还；艾荣向邦尼公司支付的中介费5000元及代收定金20000元，扣除其代办过户手续过程中实际支出的费用元后，余额16372.14元应由邦尼公司返还。艾荣在明知案涉房屋按各方约定过户至周显军母亲吴兴英名下，而吴兴英死亡后暂无法过户至艾荣名下的情况下，在邦尼公司经办人李贤东从邦尼公司离职后，向李贤东个人账户支付款项共计38200元，并无任何依据证明系李贤东代邦尼公司收取的款项。在案涉交易中，艾荣已按约定在签订合同时支付了定金3万元（1万元交付给周显军、2万元交付给邦尼公司代收），剩余款项约定在办理网签手续当天支付2万元，剩余18万元通过办理银行按揭贷款支付。故艾荣尚需支付的款项最多为2万元。而当时吴兴英死亡后已无法办理网签等手续，存在履行不能的巨大风险。而按合同约定艾荣尚不应支付任何款项。在此情形下，艾荣不向邦尼公司支付合同款项，却向李贤东个人账户支付款项，自身存在审查不严的过错。故艾荣向李贤东个人支付的38200元，应由李贤东个人负责返还。艾荣通过微信（主要在案涉合同签订之前）所转款项，并不足以证实收款人的真实身份，也无法证实系支付的案涉交易款项，艾荣要求返还该部分款项本院不予支持。经上，经合议议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第三百九十六条、第四百一十条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条的规定，判决如下：一、被告周显军返还原告艾荣购房定金1万元；二、被告十堰邦尼房地产交易咨询有限公司返还原告艾荣款项16372.14元；三、被告李贤东返还原告艾荣款项38200元；四、驳回原告艾荣的其他诉讼请求。案件受理费2257元，由被告周显军负担10000元，被告十堰邦尼房地产交易咨询有限公司负担700元、被告李贤东负担500元，原告艾荣负担257元。上述执行事项，限于本判决生效后10日内履行完毕。如逾期未履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  张昌安人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二０二０年十二月二十日书 记 员  陈 芳