3 山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0105民初4637号 原告：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：崔节论，该公司董事长。 委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，济南源浩置业有限公司员工，住济南市。 被告：满娟，女，1981年11月20日出生，汉族，住济南市。 原告济南源浩置业有限公司（以下简称源浩公司）与被告满娟商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。源浩公司委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加诉讼。被告满娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告源浩公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《济南恒大滨河左岸商品房认购书》(认购书编号:0008390)；2.判令被告所付款项1242976元作为违约金不予退还；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年6月21日，原、被告签订《济南恒大滨河左岸商品房认购书》（认购书编号：0008390），被告认购济南恒大滨河左岸项目12号楼2-1103号房屋，房屋总价款为1885952元。被告于2017年6月21日前支付了定金20000元，于2017年6月22日支付了首期房款282893元（含定金20000元），于2017年12月18日支付了分期款282893元,于2018年8月5日支付了分期款377190元，于2019年7月23日支付了部分分期款300000元，但并未按认购书约定签订《商品房买卖合同》及支付剩余房款。根据认购书第五条约定，被告必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署《商品房买卖合同》，否则视为被告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，原告无须通知被告，可另行处理该房屋。被告一直占用原告房源，但却未按认购书约定履行后续义务，导致原告房屋出售后，资金一直无法正常回笼，损失严重，为维护原告合法权益，特提起本诉讼，望判如所请。 被告满娟未到庭，在诉讼过程中亦未提交书面答辩状。 原告源浩公司围绕诉讼请求提交了证据，被告满娟未到庭质证亦未提交证据，本院对原告源浩公司提交的证据予以采信。本院认定事实如下：原被告于2017年6月21日签订了《济南恒大滨河左岸商品房认购书》（认购书编号：0008390），被告认购济南恒大滨河左岸项目12号楼2-1103号房屋，房屋总价款为1885952元。被告于2017年6月21日前支付了定金20000元，于2017年6月22日支付了首期房款282893元（含定金20000元），于2017年12月18日支付了分期款282893元,于2018年8月5日支付了分期款377190元，于2019年7月23日支付了部分分期款300000元，合计支付购房款1242976元，但并未按《济南恒大滨河左岸商品房认购书》约定签订商品房买卖合同及支付剩余房款。原告源浩公司于2020年3月13日向被告满娟寄送《催签商品房合同及催款函》，被告满娟于2020年3月16日签收；于2020年4月2日向被告满娟寄送《认购书解除函》，被告满娟于2020年4月4日拒收。 本院认为，被告满娟与原告源浩公司签订的《济南恒大滨河左岸商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。关于原告源浩公司主张的解除《济南恒大滨河左岸商品房认购书》的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同；当事人一方依照该规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告源浩公司于2020年3月13日向被告满娟寄送《催签商品房合同及催款函》，提示被告尽快与其签署商品房买卖合同并交清逾期房款及违约金，应视为已履行催告义务，被告满娟在合理期限内仍未履行付款义务，原告源浩公司应享有对《济南恒大滨河左岸商品房认购书》的解除权。原告源浩公司于2020年4月1日向被告满娟寄送《认购书解除函》，告知《济南恒大滨河左岸商品房认购书》已解除，并无不妥。针对被告满娟拒收解除函的问题，根据原、被告签订的商品房认购书第八条之约定，甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到一方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。原告源浩公司按被告满娟在《济南恒大滨河左岸商品房认购书》中载明的地址及联系方式寄送认购书解除函，被告满娟故意拒收，应视为原告源浩公司已履行通知送达义务，《认购书解除函》的送达时间应为被告满娟的拒收时间，即2020年4月4日，原被告于2017年6月21日签订的《济南恒大滨河左岸商品房认购书》也于同日解除，本院予以确认。因该合同已解除，故对原告主张的请求解除原、被告签订的《济南恒大滨河左岸商品房认购书》(认购书编号:0008390)的诉讼请求，本院予以确认，合同解除时间为2020年4月4日。关于原告源浩公司主张的被告满娟所付款项1242976元作为违约金不予退还的问题，被告满娟未能按照商品房认购书的约定签署商品房买卖合同并支付房款，构成违约，应承担违约责任，但违约金的计算除合同约定之外，还需综合考虑多项因素。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，结合被告满娟的过错程度、违约时间及违约成本等各项因素，本院认为原告源浩公司主张的将被告满娟已支付的购房款1242976元视为违约金的标准过高，应予调整，酌情认定违约金按房屋总价的百分之十计算为宜,即违约金为188595.2元，对原告该部分内的违约金主张，本院予以支持；对原告超出该部分的违约金主张，本院不予支持。针对满娟已支付的1242976元房屋购房款，在《济南恒大滨河左岸商品房认购书》解除后，原告源浩公司在扣除被告满娟应支付的违约金后，应将剩余购房款返还给被告满娟。被告满娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、举证及对证据进行质证的权利，应当承担由此产生的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告济南源浩置业有限公司与被告满娟于2017年6月21日签订的《济南恒大滨河左岸商品房认购书》已解除； 二、被告满娟于本判决生效之日起10日内向原告济南源浩置业有限公司支付违约金188595.2元； 三、原告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起30日内向被告满娟返还相应购房款（在被告满娟已付购房款1242976元中扣除该判决第二项的违约金数额后计算所得）； 四、驳回原告济南源浩置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7993元，由原告济南源浩置业有限公司承担6780元，由被告满娟承担1213元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长  王淑娟 二〇二〇年十二月二十六日 书记员  娄风芸