山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执复211号 复议申请人（案外人）：马某某，男，1978年2月22日出生，汉族，住山东省平度市。 委托代理人：周府，山东文康律师事务所律师。 申请执行人：于振宝，男，1976年9月21日出生，汉族，住山东省平度市。 被执行人：王某某，男，1974年1月5日出生，汉族，住山东省平度市。 被执行人：赵某某，女，1973年6月7日出生，汉族，住山东省平度市。 被执行人：青岛揽桥建材有限公司，住所地山东省平度市。 法定代表人：王某某，经理。 复议申请人马某某不服青岛市市北区人民法院（以下简称市北法院）（2020）鲁0203执异91号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 市北法院在执行申请执行人于振宝与被执行人王某某、赵某某、青岛揽桥建材有限公司典当纠纷一案【执行案号（2016）鲁0203执1602号，后恢复执行，案号（2019）鲁0203执恢166号】中，对被执行人王某某名下位于平度市同和街道办事处xx路xx号x层x号房产进行了拍卖。案外人马某某向市北法院提出书面异议，认为其在租赁期限内继续对涉案房产享有租赁权。马某某称，2014年3月27日，案外人与王某某签订租赁协议，约定王某某将其名下位于平度市同和街道xx前排xx门市（xx路xx号x层x号房产）租赁给案外人当仓库使用，租赁期限自2014年3月27日至2034年3月26日。案外人将租金全部支付给王某某，并通过修缮、装修房屋，缴纳物业、水电费等证据证明自签订协议之日起，已实际占有该房产。本案中，案外人租赁在前，申请执行人抵押在后，因此，按照相关法律规定，本案拍卖应当遵循买卖不破租赁的原则。退一步讲，即使涉案房产转移所有权也应当保护承租人的租赁权益。综上，涉案拍卖程序严重违法，严重损害了案外人的租赁权益，特提出执行异议，依法维护案外人的合法权益。 申请执行人于振宝称，涉案房产拍卖已经依法告知、通知案外人，拍卖程序符合法律规定，案外人清楚涉案房产执行和拍卖的全部过程。拍卖前，法院在涉案房产张贴查封公告和拍卖公告，告知权利人可以主张权利。评估时，案外人开门配合了房屋的评估工作。抵债后，法官到该房张贴腾房公告时，案外人表示三天内腾一半房屋，其余在2019年12月底前腾出。后案外人反悔，以种种理由拒绝腾迁。其次，即使案外人有租赁协议，但其未在公告期限内主张权利，也应视为其放弃了该权利。综上，案外人恶意侵占涉案房产，无租赁权，无优先购买权，请求依法驳回异议并责令其腾空房屋。 被执行人王某某、赵某某、青岛揽桥建材有限公司未进行答辩。 市北法院查明，1、山东中泰创展典当有限公司（以下简称中泰公司）与王某某、赵某某、青岛揽桥建材有限公司典当纠纷一案，市北法院于2016年1月作出（2015）北民初字第1866号民事判决，判令王某某偿还中泰公司当金x万元及相应的利息、典当综合服务费、违约金；赵某某、青岛揽桥建材有限公司对上述承担连带清偿责任；中泰公司对王某某所有的位于青岛平度市同和街道办事处xx路xx号x层x号房产享有优先受偿权，有权对抵押的财产经协商折价或以拍卖、变卖抵押物取得的价款优先受偿债务；驳回中泰公司其他诉讼请求。 2、判决生效后，中泰公司向市北法院申请执行，市北法院以（2016）鲁0203执1602号立案。后恢复执行，案号（2019）鲁0203执恢166号。2018年5月，中泰公司将本案债权转让，市北法院依法变更于振宝为本案申请执行人。 3、涉案房产位于平度市同和街道办事处xx路xx号x层x号，登记在被执行人王某某名下。 4、2016年6月，市北法院作出（2016）鲁0203执1602号执行裁定书，并向平度市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封王某某名下该涉案房产，查封期限自2016年8月31日至2019年8月30日止。 5、2018年8月10日，市北法院制作查封公告，内容为：关于申请执行人山东中泰创展典当有限公司与被执行人王某某、青岛揽桥建材有限公司、赵某某典当纠纷一案，市北法院已依法查封被执行人王某某名下位于平度市同和街道办事处xx路xx号x层x号房产，现该房屋均已进入执行程序。若上述房屋存在相关权利人，权利人可自本公告之日起十五日内向市北法院主张。并附联系人、电话。2018年8月17日，办案人至涉案房产张贴上述查封公告并拍照。案外人在规定期限内，未向市北法院主张其承租权。 6、2018年9月25日，市北法院委托山东弘裕土地房地产评估有限公司对涉案房产市场价值进行评估。2019年3月8日、2019年5月8日，市北法院在淘宝网人民法院网络司法拍卖平台两次发布拍卖公告。 2019年6月17日，市北法院作出执行裁定书，裁定：一、将被执行人王某某所有的位于平度市同和街道办事处xx路xx号x层x号（x号综合楼）房产作价10517140元，交付申请执行人于振宝抵偿债务。二、申请执行人于振宝可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。三、在办理本裁定第一条规定的过户登记手续时，解除对被执行人王某某位于平度市同和街道办事处xx路xx号x层x号（x号综合楼）房产的查封。2019年6月21日，市北法院向平度市不动产登记中心发出协助执行通知书，请求该中心协助办理上述裁定书内容。 市北法院认为，案外人马某某以对法院拍卖的房产享有租赁权为由提出执行异议，属于民事诉讼法第二百二十七条规定的在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的范围。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：案外人按照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结前提出。根据上述法律规定，本案中，涉案房产已经经过网络司法拍卖后以物抵债，该执行标的已执行终结，因此，案外人的异议申请，不符合执行异议的受理条件。市北法院于2020年5月8日作出（2020）鲁0203执异91号执行裁定书，裁定驳回案外人马某某的异议申请。 复议申请人马某某不服该裁定，向本院申请复议，请求依法撤销市北法院（2020）鲁0203执异91号执行裁定书。事实与理由：1、（2020）鲁0203执异91号执行裁定书错误适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，该裁定在事实部分已认定执行标的抵债给申请执行人的事实，应当符合执行标的由当事人受让的情形，但在本院认为部分却仅认定“案外人依据民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的终结前提出”，明显适用法律错误。且该案并未执行终结，复议申请人在此期间提出异议，符合法律规定。2、（2020）鲁0203执异91号执行裁定书错误适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定对本案进行审查。复议申请人系对涉案执行标的提出异议，并非对涉案执行行为违反法律规定提出异议，因此本案异议裁定应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第五项，应撤销异议裁定，发回重裁。 本院查明事实与市北法院查明事实基本一致，本院予以确认。 另查明，市北法院于2019年12月19日作出（2019）鲁0203执恢166号执行裁定书，裁定终结山东省青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第1866号民事判决书的本次执行程序。 本院认为，复议申请人马某某以其对执行法院拍卖的房产享有租赁权为由提出执行异议，实质系基于实体权利，就执行标的提出的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本案中，涉案房产已经经过网络司法拍卖后以物抵债给申请执行人，案外人应当在执行程序终结之前提出异议，本案执行案件并未执行完毕，故市北法院应当受理马某某的执行异议申请并对其所提异议进行审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，裁定如下： 一、撤销青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203执异91号执行裁定； 二、指令青岛市市北区人民法院对马某某所提异议进行审查。 本裁定为终审裁定。 审判长  王 松 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年十二月十五日 法官助理马春伟 书记员 王 钰