四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终1746号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泸州市瑞丰房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市酒城大道二段9号1号楼，统一社会信用代码915105025607082854。 法定代表人：曹其柒，董事长。 委托诉讼代理人：左杰鸿，四川辞鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨霞，四川明炬（泸州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：屈典，男，1975年1月6日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：郭旭，四川京泸律师事务所律师。 原审第三人：曹其柒，男，1951年2月13日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 原审第三人：韩永娒，男，1952年4月10日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 上诉人泸州市瑞丰房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称瑞丰公司）因与上诉人屈典及原审第三人曹其柒、韩永娒商品房销售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院(2019)川0502民初5491号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人瑞丰公司及其委托诉讼代理人左杰鸿、杨霞，上诉人屈典及其委托诉讼代理人郭旭，原审第三人曹其柒、韩永娒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞丰公司上诉请求：一、请求依法撤销四川省泸州市江阳区人民法院(2019)川0502民初5491号民事判决；二、判令屈典给付瑞丰公司购房欠款1500万元，违约金250万元及欠款利息75万元，并从2019年10月2日起按5%年利率支付未偿付欠款利息；三、驳回屈典的反诉请求；四、由屈典负担一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审程序严重错误。本案标的大，案情较为复杂，一审不应适用简易程序审理；二、一审判决事实认定严重错误。瑞丰公司出售给屈典的房屋经过竣工验收合格，且已办理产权登记过户手续，交易已经完成，屈典要求解除合同既不符合合同约定也不符合法律规定。案涉房屋经主体结构安全性鉴定，鉴定报告结论“该建筑主体结构钢筋混凝土、梁和板的承载能力能满足现行国家标准要求”，对存在的质量问题报告中建议进行维修。一审法院忽视主要证据，利用鉴定报告中的瑕疵问题证明案涉房屋质量有问题系采信证据不当，事实认定严重错误；三、一审法院适用法律错误。本案双方当事人在合同中对房屋质量问题有约定，应当从其约定，屈典没有解除合同的理由。瑞丰公司已经履行完全部合同义务，当事人没有行使法定解除权的事实和理由。本案中并不存在“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的问题，屈典也未提交任何证据证明房屋主体存在问题，严重影响正常居住，因此，一审法院适用相关法律规定及司法解释系适用法律错误。二审中，瑞丰公司提出增加诉讼请求，请求案涉房屋的鉴定费12万元由屈典负担。 屈典辩称，瑞丰公司交付的房屋存在重大质量缺陷，已经严重影响到正常使用居住。合同履行期间屈典两次通知瑞丰公司解除合同，瑞丰公司没有提出异议，合同事实上已经解除。 屈典上诉请求：撤销一审判决第三项，改判瑞丰公司承担违约责任，退还屈典支付的购房款和各项费用共计21034520.97元，支付违约金500万元。事实和理由：一、瑞丰公司交付的房屋存在重大质量缺陷，即为没有按照约定移交合格房屋，因此应支付违约金500万元，一审法院未判决支付违约金违背合同法规定；二、即使计算利息损失，也应按屈典交付房款时间作为利息损失的计算起点；三、一审判决采用的损失计算利率标准不当，不足以弥补屈典所受到的损失，应予纠正。 瑞丰公司辩称，一、屈典请求返还购房款和各项费用的理由不成立，瑞丰公司已经履行完毕合同所约定的全部义务，房屋质量存在瑕疵属建筑工程正常范围，根据合同约定属于保修范围，一审法院判决解除合同既无事实根据亦无法律依据，因此屈典要求返还购房款和各项费用亦无事实和法律根据；二、屈典主张的违约金不能成立，瑞丰公司按合同约定交付房屋并办理产权转移手续，系屈典未要求进行维修，因此屈典要求瑞丰公司承担违约责任无合同约定和法律规定；三、屈典要求给付购房款利息不能成立，因退还购房款及其他费用本身是无理要求，不应得到支持，故请求支付利息无法律根据。 原审第三人曹其柒、韩永娒的意见均与瑞丰公司的意见一致。 瑞丰公司向一审法院起诉请求：一、请求依法判决屈典给付购房款1500万元，违约金250万元和欠款利息75万元，并从2019年10月2日起按年利率5%支付未偿付欠款利息至清偿为止；二、要求第三人韩永娒承担保证责任；三、由屈典负担案件受理费。 屈典向一审法院反诉请求：一、请求判决解除《商品房买卖合同》；二、瑞丰公司返还屈典已交纳的购房款和费用21034520.97元；三、瑞丰公司向屈典支付违约金500万元；四、要求第三人曹其柒承担连带保证责任；五、由瑞丰公司负担案件诉讼费。 一审法院认定事实：2017年12月9日瑞丰公司以其为甲方（出卖人），屈典为乙方（买受人）,第三人曹其柒作为甲方担保人，韩永娒作为乙方担保人签订《【瑞丰公馆】商品房买卖合同》，约定：1.乙方打包整体一次性购买甲方开发的位于泸州市江阳区××道××段××号××号楼商务楼（房屋编号：泸州市江阳区××道××段××号××号楼××层××号××层××号××层××号××层××号）和江阳区××大道××××号××号车库××层××号至××号共计24个车库。以上房产全部为现房，乙方已实地勘查，认可后购买。甲方交付房屋后乙方在符合政策和法律前提下自行改造或装修，室内办公用品甲方自行处理，房屋四周现状乙方不能擅自改变。2.甲、乙双方约定该房产建筑面积以泸州市商品房屋初始登记证明为准，建筑面积不作计价依据，甲、乙双方自愿约定整体购买价款为3200万元（叁仟贰佰万元整）,办理过户手续时签订正式的《商品房买卖合同》将整体购买价款分摊到单独产权房产，具体分摊金额由甲、乙双方约定，但不作为购买依据。3.乙方选择分期付款时间：合同签订后五日内乙方付款500万元整（大写：伍佰万元）,2018年3月底前乙方付款600万元整（大写：陆佰万元）,2018年6月底乙方付款600万元（大写：陆佰万元）。余款1500万元整（大写：壹仟伍佰万元）于2019年9月底之前付清，未付清前从2018年10月1日起开始按年利率5%计算未付款项利息；乙方没有按约定时间付款应承担违约责任，支付甲方违约金250万元，甲方所收购房款在扣除250万元违约金后无息退还给乙方。甲乙双方约定2018年乙方付了第三次款后，甲方立即办理过户手续并移交房产，甲方在15个工作日内办理完毕不动产权证。乙方抵押给韩永娒的抵押手续办理完结前,甲方暂时保留所卖房产的所有权。甲方不能按约定移交房屋和办理房屋产权证书的，甲方应承担违约责任，支付给乙方违约金500万元，并在期满后三日内，将收取的转让款1700万元退还乙方，终止本合同。甲方保证转让给乙方的房屋未设置其他项权利，在本合同签订前、后，转让给乙方的房屋没有转让给第三人。否则，甲方应承担违约责任，支付给乙方违约金500万元和赔偿乙方因此受到的损失。 合同还约定为保证甲、乙双方履行本合同确定的义务,保证人韩永娒自愿作为乙方的保证人对乙方未按合同履行义务时承担连带责任，乙方同意在2018年6月办理产权过户时，将所购泸州市江阳区酒城大道二段9号号楼商务楼抵押给韩永娒作为反担保,反担保合同另行签订。曹其柒为甲方履行本合同承担全程连带担保，如果甲方不履行合同或履行合同不适当，乙方既可以要求甲方承担责任，也可以要求曹其柒承担责任。乙方承担按国家规定应由买方交纳的税费、房屋维修基金、代办手续费。合同同时对其他相关事项进行了约定。合同签订后，屈典分别于2017年12月13日向瑞丰公司支付购房款500万,2018年4月2日支付600万元，2018年7月2日支付400万元，2018年7月5日支付200万元，2018年7月9日支付48万元，2018年10月12日支付40万元，2018年10月18日支付100万元，2018年11月29日支付50万元,2018年12月10日支付50万元，并支付税费930285.77元，不动产登记费13200元，办证费5600元,维修基金20543520元共计21034520.97元。2018年7月2日双方以瑞丰公司为出卖人，屈典为买受人签订28份《商品房买卖合同（现售）》，其中合同编号XS1301××、XS1301××、XS1301××、XS1301××的合同载明土地用途为商业，土地使用权终止日期为2050年10月19日，合同编号XS1301××、XS1301××、XS1301××、XS1301××、XS1301××、XS1301××、XS1302××、XS1302××、XS1302××、XS1302××、XS1302××.XS1302××、XS1302××、XS1302××、XS1302××、XS1302××、XS1302××、XS1302××、XS1302××、XS1302××、XS1302××、XS1302××、XS1302××、XS1302××,载明土地用途为地下车库，土地使用权终止日期为2050年10月19。 上述《商品房买卖合同（现售）》第五章商品房质量及保修责任载明：笫十四条商品房质量（一）地基基础和主体结构，出卖人承诺该商品房地基和主体结构合格,并符合国家及行业标准。经检测不合格的买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起，按ｘ%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息…。（二）其他质量问题，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担赔偿责任；（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照ｘ%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担,买受人不解除合同的，ｘ...。合同同时对其他事项进行了约定。此后，原、被告按照28份《商品房买卖合同（现售）》的约定，于2018年7月10日办理了不动产权证，其编号为川（2018）泸州市不动产权证第00857××、00857××、00857××、00857××、00901××、0090165>00901××.00901××.00901××、00901××.00901××.00901××.00901××、00901××、00905××、00905××、00905××、00905××、00905××.00906××、0090619>00906××.00906××.00906××、009065××、0090658>0090670>0090671,并将坐落于泸州市江阳区××道××段××号××号楼-1层负101号等4处房产办理了抵押登记,权利人为韩永娒，不动产单元号为510502、007008、ＧＢ05104.Ｆ00400895等4个，产权证书号：川（2018）泸州市不动产权第00857××、00857××号等4个，抵押方式：一般抵押，担保债权数额为1500万元，债权起止时间：2018年7月16日至2019年10月1日止。 2019年1月5日屈典向瑞丰公司发出《退房通知书》，载明：贵公司出售给本人的泸州市江阳区××道××段××号××号楼负一层101号1层101号2层201号3层301号以及江阳区××大道××段××号××号车库负1层001号至048号共计48个车位,由于楼板、梁出现大面积裂缝，为此本人提出退房，并退还已支付的所有款项。瑞丰公司签章后注明：已收到此通知将协商解决。其后,瑞丰公司以其为委托单位,委托四川省建筑科学研究院有限公司对泸州瑞丰公馆1＃楼主体结构安全性进行鉴定。2019年3月5日四川省建筑科学研究院有限公司出具《技术服务报告》,该报告载明：项目名称为瑞丰公馆1＃>楼体结构安全性鉴定，瑞丰公馆1＃楼为一栋地下2层，地上3层钢筋混凝土框架结构，在查询相关资料（含地勘、设计、质保）并进行行现场检查、检测（含地基基础、钢筋混凝土柱、钢筋混凝土梁、钢筋混凝土板）...4.4钢筋混凝土板..现场对该建筑负一层、一层及二层面板钢筋进行取样检测，经检查发现，一层面板实际使用钢筋为热轧钢钢筋，与竣工图纸不符，对现场截取的钢筋送样至四川省建筑工程质量检测中心进行力学性能检测，对负一层及二层面板按照ＣＲＢ550级8ｍｍ规格钢筋进行检测，一层楼面板按照ＨＲＢ400及ｌＯｍｍ规格钢筋进行检测。检测结果表明，钢筋的抗拉、弯曲性能分别满足《冷轧钢钢筋》ＧＢ／Ｔ13788-2017及《热轧带肋钢筋》ＧＢ／Ｔ14992-2018标准的要求。4.5缺陷、裂缝及损伤：（1）钢筋混凝土柱，该建筑部分负二层柱存在钢筋锈蚀等现象.....；（2）钢筋混凝土梁，该建筑一层次梁与8／Ｂ-Ｃ轴框架梁交接处存在约03ｍ长的孔洞，孔深0.21ｍ,且箍筋及梁顶纵筋均裸露；部分梁底箍筋锈蚀；部分梁混凝土存在开裂，最大裂缝宽度为0.3ｍｍ.....;（3）钢筋混凝土板，该建筑部分钢筋混凝土板底存在开裂,其中负一层板较为普遍，裂缝以斜向裂缝为主,最大裂缝宽度为0.5ｍｍ,个别板底钢筋锈蚀……6该建筑结构构件出现裂缝和损伤的原因及影响分析如下：6.1该建筑部分梁、柱及板构件存在钢筋锈蚀，主要为施工过程中混凝土保护层厚度过小或箍筋外露，导致钢筋锈蚀。依据《民用建筑可靠性鉴定标准》ＧＢ50292-2015第528条规定，该安全性达到Ｃｕ级要求，对结构构件的安全性、正常使用性和耐久性构成影响；62该建筑一层次梁与8／ＢＣ轴框架梁交接处存在孔洞、露筋等严重缺际依据《民用建筑可靠性鉴定标准》ＧＢ50292-2015第52.8条规定，该构件的安全性达到Ｃｕ级要求，对该次梁的安全性构成影响。63该建筑部分楼面梁板存在开裂,楼面梁最大裂缝宽度为0.5ｍｍ,且负一层龄板分布较为普遍。根据现场检查情况及承载力验算结果进行分析，此类裂缝主要系在施工过程中养护不当，混凝土板面保护层厚度过大、混凝土收缩等因素产生的贯穿性裂缝。依据《民用建筑可靠性鉴定标准》ＧＢ50292-2015第5.2.5条及526条的规定，上述构件的裂缝宽度尚不属于不属于不适于继续承载的裂缝。此类裂缝尚不影响梁板构件的安全性，但对构件的正常使用性和耐久性构成影响。7鉴定结论，根据上述对该建筑主体结构的资料查阅、现场检查和检测及分析，并依据国家现行相关标准，可得出如下结论：（1）该建筑部分柱、梁及板存在的箍筋外露、钢筋锈蚀及混凝土孔洞等，将对这些构件的安全性构成影响。（2）该建筑部分梁、板存在的开裂，虽不影响这些构件的安全性，但对这些构件的正常使用性和耐久性构成影响。8建议，对该建筑钢筋混凝土柱、梁及板存在的保护层太低和箍筋外露、钢筋锈蚀以及混凝土开裂等问题，应依据《混凝土结构加固设计规范》ＧＢ50367-2013的相关要求进行处理。 2019年4月23日屈典以其为原告，瑞丰公司为被告，曹其柒为第三人向四川省泸州市中级人民法院提起诉讼，因未在规定期限内预交案件受理费，四川省泸州市中级人民法院裁定按屈典撤回起诉处理。2019年9月23日屈典向瑞丰公司发出《解除合同通知书》，抬头为瑞丰公司，正文表述为：2017年12月9日，贵公司与本人签订了《瑞丰公馆商品房买卖合同》,贵公司将位于泸州市江阳区××道××段××号××号楼商务楼及部分车库转让给本人。合同成立后，本人按照合同约定履行了付款义务，在接收贵公司交付的买卖房屋拟准备装修时，发现贵公司转让的房屋存在重大质量问题;2019年1月5日，本人向贵公司发出《退房通知书》，贵公司表示同意协商解决，但至今未与本人达成一致意见。其后，贵公司委托了四川省建筑科学研究院对房屋进行了主体结构安全性鉴定，鉴定结论为房屋在安全性、正常使用性、耐久性等方面存在质量问题。鉴于贵公司转让房屋存在质量问题，现本人通知解除与贵公司之间签订的《瑞丰公馆商品房买卖合同》，请贵公司在即时退还本人交付的房款后收回转让房屋，并按照合同约定和贵公司承诺与本人协商赔偿事宜，否则，由此造成的不利后果由贵公司承担。 一审法院同时查明：国家企业信用信息公示系统显示，第三人曹其柒、韩永娒系瑞丰公司股东。 一审法院认为：本案争议的首要焦点系《【瑞丰公馆】商品房买卖合同》能否解除，屈典向瑞丰公司发出的《退房通知书》及《解除合同通知书》是否具有相应效力。瑞丰公司与屈典及第三人曹其柒、韩永娒在平等、自愿、合法基础上签订的《【瑞丰公馆】商品房买卖合同》,系各方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，且当事人对合同内容均无异议，一审法院依法予以确认。屈典、瑞丰公司双方为具体履行《【瑞丰公馆】商品房买卖合同》，分别签订28份《商品房买卖合同（现售）》，瑞丰公司按约履行了房屋及车库的交付、办证义务，屈典亦按约履行了前期付款、设置抵押的义务。合同履行过程中，双方因对案涉房屋的质量发生争议，瑞丰公司遂委托四川省建筑科学研究院有限公司对该房屋主体结构安全性进行鉴定，四川省建筑科学研究院有限公司虽作出的报告名称为《技术服务报告》,但其内容载明项目名称为瑞丰公馆1#楼主体结构安全性鉴定，鉴定结论表明该建筑部分柱、梁及板存在的箍筋外露、钢筋锈蚀及混凝土孔洞等情况，将对这些构件的安全性构成影响；该建筑部分梁、板存在的开裂，虽不影响这些构件的安全性,但对这些构件的正常使用性和耐久性构成影响。众所周知，房屋、车库系长久性使用建筑，钢筋混凝土柱、梁、板系构成案涉房屋的主要构件，钢筋、混凝土系柱、梁、板的重要组成部分,部分构件存在质量问题对其构件的安全性以及部分梁、板构件的正常使用和耐久性构成影响，势必会对房屋、车库的整体安全性能、后续正常使用及使用年限产生不利影响。瑞丰公司在明知该房屋、车库存在质量问题的情形下并未按相关规范进行必要、及时的修复，也未及时提出具体的整改维修方案,怠于履行合同义务，屈典在前述质量问题尚未解决前，拒绝向其支付剩余购房尾款，系依法行使抗辩权，故瑞丰公司的该项诉请，因缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予以支持。 诉讼中，屈典辩称双方的权利义务系按双方签订的28份《商品房买卖合同（现售）》的约定履行，其已按该合同所约定的房屋质量条款向瑞丰公司发出《退房通知书》和《解除合同通知书》，《【瑞丰公馆】商品房买卖合同》已经解除。结合双方前期合同的履行情况，双方实质系按《【瑞丰公馆】商品房买卖合同》所约定的房屋价款、付款方式等实际履行，《商品房买卖合同（现售）》作为前述商品房买卖的备案合同，虽用于案涉房屋办理过户手续，但该合同作为示范性合同条款模板，所包含的商品房质量及保修责任在内的相关内容应视为对原《【瑞丰公馆】商品房买卖合同》未予约定部分的补充和细化，对双方当事人仍具有法律约束力。《商品房买卖合同（现售）》关于质量问题的约定，并未赋予屈典在瑞丰公司能否通过更换、修理妥善解决案涉房屋及车库现存质量问题尚不明确的情况下享有合同约定的解除权。但瑞丰公司在已知晓案涉房屋及车库存在质量问题后并未采取积极妥善的措施消除产生相应质量问题的障碍,庭审中亦未有更换、修理的意思表示，且该房屋、车库如经更换、修理后是否影响屈典正常使用及使用年限，瑞丰公司也未提交相应证据予以佐证。考虑屈典购买房屋、车库的首要目的在使用，而目前案涉房屋、车库的质量问题已严重影响其正常使用，致使双方订立合同的根本目的不能实现。故屈典反诉主张解除《【瑞丰公馆】商品房买卖合同》，于法有据,一审法院依法予以支持,合同解除之日为瑞丰公司收到一审法院送达的民事反诉状之日即2020年4月7日。瑞丰公司、屈典为履行《【瑞丰公馆】商品房买卖合同》而签订的28份《商品房买卖合同（现售）》随之一并解除,屈典由此支付的购房款及相应费用应由瑞丰公司予以返还和赔偿。第三人曹其柒为瑞丰公司履行前述合同提供连带担保，依法应由其对瑞丰公司履行的义务承担连带担保责任。鉴于案涉房屋因履行《【瑞丰公馆］商品房买卖合同》已办理权属登记且向第三人韩永娒设立抵押登记，双方解除商品房买卖合同关系后，该抵押关系也一并解除，应由第三人韩永娒协助办理撤销抵押登记。屈典应于上述合同解除后退还瑞丰公司案涉房屋及车库并协助瑞丰公司办理不动产变更登记手续，由此产生的相应税费由瑞丰公司承担。 其次，关于屈典主张瑞丰公司应予支付违约金的问题，双方于合同中仅对瑞丰公司如未按约交付房屋、办理房屋产权证书及确保房屋未设置任何权利等情形约定了相应违约金的承担,对其余违约行为是否应予支付违约金尚未进行约定。结合本案的具体情况,瑞丰公司在知晓案涉房屋存在质量问题,却未对其作任何处理,其行为已构成违约，由此给屈典造成的违约损失客观存在，但屈典并未向一审法院提交相应证据证明其违约损失的具体构成，该违约损失实质系资金利息损失。一审法院综合双方实际履行合同的情况,兼顾当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约损失以购房款1988万元及屈典因实现购房目的而支付的相关费用1154520.97元之和为基数，从瑞丰公司委托的鉴定机构出具《技术服务报吿》的次日即2019年3月6日起按中国人民银行同期贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付（其中2019年3月6日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之曰止）。 一审法院判决：一、原告（反诉被告）泸州市瑞丰房地产开发有限公司与被告（反诉原告）屈典、第三人曹其柒、韩永娒签订的《【瑞丰公馆】商品房买卖合同》于2020年4月7日解除；二、原告（反诉被告）泸州市瑞丰房地产开发有限公司与被告（反诉原告）屈典签订的合同编号ＸＳ130136、ＸＳ130137、ＸＳ130138；ＸＳ130125、ＸＳ130180、ＸＳ130193、ＸＳ130194、ＸＳ130195、ＸＳ130197、ＸＳ130199、ＸＳ130202、ＸＳ130205、ＸＳ13021ＥＸＳ130214、ＸＳ130219、ＸＳ130221、ＸＳ130230、ＸＳ130234、ＸＳ130240、ＸＳ130246、ＸＳ130253、ＸＳ130258、ＸＳ130274、ＸＳ130276.ＸＳ130278>ＸＳ130280>ＸＳ130282、ＸＳ130284《商品房买卖合同（现售）》于2020年4月7日解除；三、原告（反诉被告）泸州市瑞丰房地产开发有限公司于本判决生效之日内起十日退还被告（反诉原告）屈典购房款1988万元，赔偿被告（反诉原告）屈典因购买上述房屋及车库所缴纳的维修基金、税费、不动产登记费用、办证费用共计1154520.97元，合计21034520.97元；并向被告（反诉原告）屈典支付2019年3月6日起至款项付清之日止的利息损失（以21034520.97元为基数，其中2019年3月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、解除第三人韩永娒与被告（反诉原告）屈典之间就泸州市江阳区××道××段××号××号楼-1层负Ｗ1号、1层101号、2层201号、3层301号房屋设置的抵押关系；五、第三人韩永娒于本判决生效之日起三十日内协助被告（反诉原告）屈典办理泸州市江阳区××道××段××号××号楼××层××号××层××号××层××号××层××号房屋抵押登记撤销手续；六、被告（反诉原告）屈典在原告（反诉被告）泸州市瑞丰房地产开发有限公司履行上述付款义务后的三十日内,将位于泸州市江阳区××道××段××号××号楼××层××号××层××号××层××号××层××号房屋和泸州市江阳区××大道××段××号××号楼××层001号至024号共计24个车库退还原告（反诉被告）泸州市瑞丰房地产开发有限公司，并协助办理不动产变更登记手续，由此产生的费用由原告（反诉被告）泸州市瑞丰房地产开发有限公司承担；七、笫三人曹其柒对原告（反诉被告）泸州市瑞丰房地产开发有限公司履行的上述笫三项债务承担连带清偿责任；八、驳回原告（反诉被告）泸州市瑞丰房地产开发有限公司的诉讼请求；九、驳回被吿（反诉原告）屈典的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费本院减半收取65650元,反诉案件受理费减半收取85986元,由原告（反诉被告）泸州市瑞丰房地产开发有限公司负担135650元，被告（反诉原吿）屈典负担15986元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 瑞丰公司提交的证据有：1.《地基与基础分部工程质量验收报告》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》、《主体结构分部工程质量验收报告》、《单位开工报告》，以上五份证据均加盖了“泸州市城建档案馆资料原件复印专用章”；2.瑞丰公司与谢安海、李刚、孟繁波签订的车库买卖合同；3.四川省建筑科学研究院有限公司出具的鉴定费发票两份。 瑞丰公司提交上述证据拟证明，1.案涉房屋已经竣工验收，系质量验收合格房屋；2.案涉房屋（车库）的质量瑕疵并不影响正常使用；3.瑞丰公司支付了鉴定费12万元。 屈典质证认为，1.关于工程竣工验收报告的五份证据不属于新证据，二审中不应作为证据使用，且竣工验收报告并不能有效对抗房屋现实存在的质量缺陷；2.瑞丰公司与他人签订的车库买卖合同与本案不具有关联性；3.鉴定费发票在一审中并未提出，对该鉴定费的负担属于瑞丰公司在二审中新增的诉讼请求，不予认可。 原审第三人曹其柒、韩永娒未发表质证意见。 屈典及曹其柒、韩永娒均未提交新证据。 本院认证认为：1.瑞丰公司提交的有关房屋竣工验收的证据在一审中已提交，不属于新证据，但该事实和证据客观存在，能够据此认定案涉房屋已经竣工验收的事实；2.瑞丰公司所提屈典应当负担12万元鉴定费的请求属于二审中新增的诉讼请求，因屈典不予认可，故本院对该证据及事实不作认定，瑞丰公司可另行主张；3.瑞丰公司提交的其他证据因与本案不具有关联性，本院不予认定。 二审中，本院依法通知四川省建筑科学研究院有限公司鉴定人员齐某某出庭接受了质询，鉴定人针对质询陈述，案涉房屋的质量问题可以通过技术措施得到妥善处理，且只需针对问题单独处理，不需要对房屋进行整体处理；案涉房屋通过维修后应该不会影响安全及使用年限。 二审查明的其余事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。 本案二审的争议焦点系案涉房屋出现质量问题后双方当事人签订的《【瑞丰公馆】商品房买卖合同》及28份《商品房买卖合同（现售）》能否解除。 本院认为，就《【瑞丰公馆】商品房买卖合同》而言，当事人没有就合同解除的条件进行约定，则主张合同解除的一方应当举证证明具有法定的合同解除情形。即存在合同法第九十四条规定的“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形"或者《最髙人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的“因房屋主体结构质量不合格”“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”等情形。屈典主张案涉房屋存在重大质量问题，严重影响正常居住使用，依法享有合同解除权。但就本案双方当事人均认可的房屋鉴定《技术服务报告》对案涉房屋主体结构“经结构验算表明，该建筑主体结构钢筋混凝土柱、梁和板的承载能力能够满足现行国家标准要求”的表述，结合案涉房屋已经通过竣工验收的事实，以及鉴定人出庭接受质询的陈述，应当认定案涉房屋存在的质量问题不属于主体结构质量不合格问题；亦不存在“严重影响正常居住使用”的情形；本案中，案涉房屋已经交付并办理了过户手续，不存在《合同法》第九十四条规定的合同解除情形，故屈典不享有对《【瑞丰公馆】商品房买卖合同》的解除权，其所主张的合同已经解除的理由不能成立。 就瑞丰公司与屈典签订的28份《商品房买卖合同（现售）》而言，该系列合同就房屋因质量问题解除合同的条件作了约定，合同第五章笫十四条载明：“（一）地基基础和主体结构，出卖人承诺该商品房地基和主体结构合格,并符合国家及行业标准。经检测不合格的买受人有权解除合同.....。（二）其他质量问题。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担赔偿责任；（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。”由于案涉房屋不存在主体结构不合格或严重影响正常使用的情形，故屈典亦不享有约定的合同解除权；同时，因案涉房屋已实际交付屈典并办理了过户手续，屈典是房屋的实际占有、使用人，故屈典就房屋质量问题负有通知、请求、配合瑞丰公司进行“更换、修理”的义务，否则，不应将未予修缮的责任归咎于对方当事人。本案中，双方虽陈述进行过一定程度的商谈，但在商谈未果的情况下，屈典直接采取主张解除合同的方式履行，而没有证据证明明确向瑞丰公司提出“修复”并予以配合的主张，故一审法院关于瑞丰公司“在已知晓案涉房屋及车库存在质量问题后并未采取积极妥善的措施消除产生相应质量问题的障碍”的认定缺乏事实依据。综上，屈典请求解除合同的主张无法律依据和事实依据，不应得到支持；其基于合同解除而提出的上诉请求亦不能成立，本院不予支持。 二审中，当事人均认可案涉房屋出现质量问题后就合同的履行进行过协商，该协商行为应当视为瑞丰公司同意对合同如何履行包括剩余购房款的数额、支付时间、支付方式等作出新的意思表示，因双方发生纠纷，在瑞丰公司未明确主张屈典继续履行合同之前，屈典有理由不支付剩余房款，故瑞丰公司主张屈典支付未按期履行合同的违约金及起诉之前剩余购房款利息的请求有失公平，本院不予支持；因屈典未依约请求瑞丰公司对房屋质量问题进行维修，系怠于行使合同权利，其不能以此为由主张行使不履行支付剩余购房款的抗辩，屈典仍应支付剩余购房款及从瑞丰公司起诉时起按双方合同约定利率计算的利息。当事人对房屋质量问题的处理，可另行主张权利。 综上所述，上诉人屈典的上诉理由不能成立，本院不予支持；上诉人瑞丰公司的上诉理由部分成立，其上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初5491号民事判决； 二、上诉人屈典于本判决生效之日起六十日内向上诉人泸州市瑞丰房地产开发有限公司支付剩余购房款1500万元，并支付从2019年11月7日起至款项付清之日止按年利率5%计算的利息； 三、第三人韩永娒对屈典负担的上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回上诉人泸州市瑞丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回上诉人屈典的上诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费共计151636元，由屈典负担135236元，泸州市瑞丰房地产开发有限公司负担16400元；二审案件受理费共计310022.6元，由屈典负担277222.6元，由泸州市瑞丰房地产开发有限公司负担32800元。 本判决为终审判决。 审 判 长 靳泰雨 审 判 员 李 斌 审 判 员 邹 波 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 王文辉 书 记 员 王 艳