山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12233号 上诉人（原审被告）：山东途家置业顾问有限公司，住所地山东省青岛市崂山区秦岭路**国展财富中心写字楼******。 法定代表人：王希川，执行董事。 委托诉讼代理人：舒雯婕，女，1994年10月28日生，汉族，户籍所在地：甘肃省陇南市武都区，系公司法务。 被上诉人（原审原告）：高士刚，男，1968年6月1日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：张玉凤，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠怡，山东青大泽汇律师事务所实习律师。 上诉人山东途家置业顾问有限公司因与被上诉人高士刚房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初4264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人山东途家置业顾问有限公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判。2、确认双方合同于2019年12月6日解除。3、依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审程序存在瑕疵。一审开庭前，上诉人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的规定向法院申请追加次承租人“青岛拾贰悦酒店管理有限公司”作为本案第三人参与诉讼，但法院未予准许。事实上，租赁合同中被上诉人已明确同意转租、被上诉人一直从青岛拾贰悦公司领取租金并知悉该公司实际占用房屋，上诉人也从未收取任何租金差价，相当于被上诉人与青岛拾贰悦公司直接履行租赁合同，青岛拾贰悦公司与本案有着直接的利害关系。法院未将其追加为本案第三人最终导致本案关于房屋返还时间、租金及各项费用支付情况等案件主要事实无法查清。二、一审判决认定事实不清。1、一审法院认定双方租赁合同于2020年3月25日解除有误，双方的合同至迟已于2019年12月6日解除。(1)原审“关于合同解除时间，应当以房屋交接时间作为相应依据”的裁判思路没有任何法律依据。根据我国《合同法》第96条的规定，“合同自通知达到对方时解除”。即将生效的《民法典》第565条的规定也是“通知到达时解除”，只有未通知而直接起诉的情况下，才以“起诉状副本”送达对方时解除。但无论如何，法律都没有“双方租赁合同需要以房屋交接作为依据”的规定，一审法院的裁判基础本身不成立。(2)根据上诉人二审提交的新证据《律师函》被上诉人已在起诉前委托律师发送《律师函》，以书面形式明确了双方的租赁合同已于2019年12月6日解除。2、原审法院认为“房屋交接不仅系房屋钥匙的交还，还包括相关费用以及租金等事宜结算确认”明显违背法律规定、双方约定及常识。首先，承租人腾退房屋与支付租金、费用是两项独立的义务，法律从未规定以债务结清作为交接完成的依据，双方合同也没有此类约定。一审认为上诉人“未提交双方对费用结算的证据”就认定房屋未交接，明显是扩大了上诉人的举证义务。其次，双方没有结算也是众多因素造成，原审判决使这个不利后果完全由上诉人承担，明显违背常理。如上所述，本案各项费用的结算需要次承租人参与、被上诉人在诉讼之前一直都不配合提供结算相关材料，导致双方未能结算，相应的不利后果也应当由被上诉人承担。三、一审判决违背公平原则。1、2019年10月至今，承租人没有实际使用房屋。法院将被上诉人导致损失扩大的责任全部判决由上诉人承担明显有失公允。根据上诉人举证可知，上诉人已经在2019年10月份将房屋密码告诉被上诉人，以实际行动终止了双方的租赁合同，此后上诉人未实际占有房屋。以常理推测，出租人在没有按约收到租金的情况下，肯定会尽快采取措施收回房屋，但纵观本案，被上诉人2019年12月4日发送了律师函，于2020年1月10日起诉，但是却半年多还“没有收回房屋”，这显然不符合情理。退一步而言，根据法律规定，出租人有义务采取措施防止损失进一步扩大，如果被上诉人在知道欠租情况后真的没有收回房屋、任由房屋空置至2020年3月25日，也是被上诉人自身过错。原审判决要求上诉人为其放任损失扩大的行为买单，实属不公。2、原审判决导致上诉人承担了所有疫情不利影响，明显不公。再退一步讲，暂不论上述一、二点及上诉人未实际占有房屋的事实，按照原审法院判决，上诉人应承担自2020年开始未实际占有期间的租金、物业费及水电费等，却无视自2020年1月以来，新冠疫情此不可抗力对上诉人来带的冲击，实属不公。根据《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，应根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。被上诉人作为连锁酒店经营方，疫情暴发后，全国各地门店均处于关店状态。假设其实际占用此房屋，法院也应根据实际情况，参照山东省政府疫情期间相关政策，协调被上诉人或裁量减免部分费用，更何况双方合同已于2019年12月6日解除，且上诉人并未实际占用此房屋。二审审理期间，上诉人补充如下意见，因本案中未主张物业费及水电费，故将事实与理由中第1条的关于物业费与水电费的部分删除。 被上诉人高士刚答辩如下，一、上诉人称原审程序存在瑕疵属于理解错误，原审程序并无不当。根据合同相对性原则，本案不应追加“青岛拾贰悦酒店管理有限公司”作为本案第三人。双方之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，根据合同第5条约定，租金需由上诉人支付。上诉人应依法履行合同义务，不能以次承租人的违约行为为借口。上诉人的行为已构成违约，且在原审审判中，上诉人明确认可并愿意承担违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定了，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。该规定将次承租人列为第三人为可以，而非应当。本案中，双方权利义务清楚，原审法院未将次承租人列为第三人并无不当。二、原审法院认定事实清楚，并无不妥。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定了租赁物的返还。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。根据该规定及被上诉人在原审提供的聊天记录等证据可知，在双方约定的租赁期限内，上诉人拖欠租金且未与被上诉人进行房屋交接手续，上诉人未就双方约定应由其承担的物业费、水电费等进行结算，属于违约行为。按照现行实践，房屋租赁合同解除时，双方应进行房屋交接，具体体现在房屋钥匙交接及各种费用的结清。上诉人未与被上诉人进行钥匙交接，也未结清相关费用，因此原审法院认定的租赁期限解除日期并无不当。三、关于减损规则。上诉人拖欠租金期间，被上诉人一直积极与上诉人协商，但上诉人一直未予反馈及处理导致损失扩大。 高士刚向原审法院提出诉讼请求：1.解除《房屋租赁合同》；2.山东途家置业顾问有限公司支付拖欠的房屋租金25998元（计算时间为2019年8月15日至2020年1月15日）；3.山东途家置业顾问有限公司支付自2020年1月16日至合同实际解除之日止的租金；4.山东途家置业顾问有限公司支付自2019年10月1日起至合同解除之日止的物业费、水电费、燃气费等费用；5.山东途家置业顾问有限公司支付违约金4333元；6.诉讼费由被告承担。一审庭审中高士刚明确诉讼请求：3.山东途家置业顾问有限公司支付自2020年1月16日至合同实际解除之日2020年3月25日的租金共计8666元；4.山东途家置业顾问有限公司支付自2019年10月1日起至2020年2月29日的物业费1472.5元、电费308.2元，共计1780.7元。 山东途家置业顾问有限公司在原审中辩称，对于原告主张租金，我方仅同意支付至2019年10月15日；同意双方《房屋租赁合同》解除，2019年10月15日高士刚姐姐就涉案房屋进行了交接，因此该日应当为合同解除日期；对2019年10月15日以后的房屋租金、物业费、水电费、燃气费不予认可；对违约金予以认可。 原审查明，青岛市市南区江西路193号1号楼1819户房屋所有权人系高士刚。 2017年3月26日，高士刚（甲方）与山东途家置业顾问有限公司（乙方）就该房屋签订《房屋租赁合同》，约定原告将该房屋出租给被告，租赁期限为2017年10月15日至2020年10月14日，共计三年；租金为每月4333元，按月支付，首期租金在合同签署且房屋符合约定条件并经乙方验收合格之日起15日内支付，其余各期租金乙方于每个支付周期首月的十五个工作日内向甲方支付作为当期租金。该合同第六条约定，乙方需承担租赁房屋的水电、燃气、物业管理费等。该合同第十二条约定了合同解除的情形，12.4条约定乙方逾期支付租金达15日，经甲方书面催告后，15个工作日内仍未支付的，甲方有权解除合同收回房屋。该合同第十三条约定，若乙方有12.4条约定的情形之一的，应按一个月的租金向甲方支付违约金。 山东途家置业顾问有限公司承租涉案房屋后，将涉案房屋转租次承租人使用。高士刚自认涉案房屋租金山东途家置业顾问有限公司已经支付至2019年7月份，2019年8月份之后租金未支付。经一审庭审询问，原山东途家置业顾问有限公司双方未对涉案房屋租金、水电费、物业费及燃气费等费用进行交接。高士刚主张其于2020年3月25日自行取回涉案房屋。 对双方有异议的证据，原审法院确认如下： 1.山东途家置业顾问有限公司提交其工作人员与次承租人工作人员工作群微信聊天记录一宗，2019年10月15日工作人员在群中称“1819高士刚的姐姐去办理交接”。山东途家置业顾问有限公司另提交其工作人员与高士刚微信聊天记录一份，2019年10月16日山东途家置业顾问有限公司工作人员称“钥匙在一楼大厅，斯维登服务前台”。高士刚称“我需要正式交接”。山东途家置业顾问有限公司据此认为涉案房屋于2019年10月15日进行了交接，高士刚不予认可。该份证据未载明实际办理房屋交接的相关事宜，该院对证据的关联性、合法性不认可。 2.高士刚提交物业费、电费发票各一张，证明其已经支付涉案房屋2019年10月15日起至2020年2月29日的物业费1472.5元以及2019年10月15日至2020年5月初电费378.5元，本案中高士刚仅主张2019年10月15日起至2020年2月29日电费308.2元，共计1780.7元。山东途家置业顾问有限公司对此质证称，对发票真实性无异议，但涉案房屋房屋已经于2019年10月15日交付给高士刚，对此后的租金、水电费、物业费、燃气费不予认可。根据双方《房屋租赁合同》约定，水电费、物业费及燃气费等费用由山东途家置业顾问有限公司负担，且高士刚提交发票予以证明，对证据的真实性、关联性、合法性该院予以认可。 原审法院认为，一、《房屋租赁合同》是否应当解除以及解除日期？二、山东途家置业顾问有限公司是否应当支付租金及违约金？三、山东途家置业顾问有限公司是否应当支付物业费、水电费以及燃气费等费用？对于争议焦点一，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。根据合同相对性原则，《房屋租赁合同》系对双方权利义务的约束，山东途家置业顾问有限公司将房屋转租给次承租人之行为，不能抗辩其向高士刚支付租金、各项费用以及交接房屋的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。高士刚将涉案房屋交付山东途家置业顾问有限公司后，山东途家置业顾问有限公司应当按照合同约定按期足额向高士刚支付房屋租金。现山东途家置业顾问有限公司未按期支付租金，高士刚可据合同约定行使合同解除权。且，根据庭审中双方举证及高士刚自认情况，涉案房屋已经由高士刚取回，山东途家置业顾问有限公司承租涉案房屋的合同目的无法实现，故对于高士刚主张解除双方签订的租赁合同，于法有据，该院予以支持。当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。当事人不能提供证据或提供的证据不能证明待证事实的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果。关于合同解除时间，应当以房屋交接时间作为相应依据。房屋交接不仅系房屋钥匙的交还，还包括相关费用以及租金等事宜结算确认。山东途家置业顾问有限公司认为涉案房屋于2019年10月15日交付给高士刚，但并未提交双方对上述费用结算的证据，且高士刚对该交接日期不予认可，因此该院对于山东途家置业顾问有限公司所称不予采信，该院认可房屋交接时间为2020年3月25日，即合同解除时间应为2020年3月25日。对于争议焦点二，根据高士刚提交银行流水明细，能够证明山东途家置业顾问有限公司支付租金至2019年7月份，现高士刚主张自2019年8月15日至2020年3月25日共7个月房屋租金共计30331元（4333元*7个月），系对自己权利的处分，不违反法律及行政法规的强制性规定，该院予以支持。对于高士刚主张的违约金，系双方租赁合同中约定事项，山东途家置业顾问有限公司未按约定支付房屋租金，已构成违约，且山东途家置业顾问有限公司对违约金予以认可，故对于高士刚主张山东途家置业顾问有限公司支付违约金4333元之诉求，于法有据，该院予以支持。对于争议焦点三，对于高士刚主张物业费及电费之诉求，其提交相关发票予以证明，符合证据真实性、关联性及合法性，该院予以确认。根据合同规定以及该院前述分析，合同解除日之前的相关费用应当由山东途家置业顾问有限公司承担。关于高士刚主张水费及燃气费，未提供证据证明费用数额，且高士刚该案中不再予以主张，故该院不予处理。高士刚可另行主张。综上，判决：一、高士刚与山东途家置业顾问有限公司就青岛市市南区江西路193号1号楼1819户房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年3月25日解除；二、山东途家置业顾问有限公司于判决生效之日起十日内支付高士刚2019年8月15日至2020年3月25日房屋租金共计30331元；三、山东途家置业顾问有限公司于判决生效之日起十日内支付高士刚违约金4333元；四、山东途家置业顾问有限公司于判决生效之日起十日内支付高士刚2019年10月15日起至2020年2月29日物业费1472.5元、电费308.2元，共计1780.7元； 五、驳回高士刚其他诉讼请求。案件受理费711元，减半收取355.5元，由山东途家置业顾问有限公司负担。 二审中，上诉人提交被上诉人给付的律师函一份，证明：被上诉人代理人于2019年12月6日已明确双方合同于该日解除。 被上诉人质证称，对该律师函真实性无异议，但对证明目的有异议，被上诉人未办理房屋交接，仍继续占有该房屋。 二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审中争议的焦点问题是一审程序是否存在瑕疵及一审法院对涉案合同解除时间的认定是否适当。涉案《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法性符合法律规定，本院对此予以确认。涉案合同系本案双方当事人签订，上诉人亦认可其主张的案外人拾贰悦公司未与被上诉人签订租赁合同。上诉人将房屋转租给案外人的行为及其与案外人之间的权利义务关系，不能对抗其向被上诉人支付租金、相应费用及交接房屋的义务。上诉人转租的案外人亦非必须参加本案当事人之间诉讼的主体。上诉人关于一审法院未追加案外人为第三人、程序存在瑕疵的上诉理由不成立。被上诉人依约将涉案房屋交付上诉人后，上诉人应依约、按期、足额支付房屋租金。根据一审查明及当事人均认可的事实，上诉人未按期支付租金，被上诉人可依合同约定行使合同解除权。但租赁合同的解除，不仅包括房屋钥匙的交还，还包括相关费用以及租金等事项的结算。本案中，上诉人未向被上诉人实际交接房屋，也未说明其对合同是否继续履行的态度。因此，涉案合同始终处于不确定状态。鉴于上诉人未能提交与被上诉人对房屋进行交接的证据，一审法院对其主张的按照收到通知的2019年12月6日作为解除日期的抗辩不予支持符合法律规定。一审法院据此按照被上诉人自行收回房屋的日期作为合同实际解除的时间于法有据。上诉人关于合同解除时间的上诉理由不成立。涉案合同发生纠纷系在有关疫情之前，且上诉人未及时与被上诉人就涉案房屋进行各项费用的结算，故上诉人相应上诉理由亦不成立。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费711元人民币，由上诉人山东途家置业顾问有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二〇年十二月三日 法官助理曹文斌 书记员王珩霖