广西壮族自治区隆林各族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1031民初1640号 原告：岑英像，男，1964年2月6日出生，壮族，个体户，住广西隆林各族自治县。 原告：黄秀逢，女，1969年4月24日出生，壮族，个体户，住广西隆林各族自治县。 委托诉讼代理人：颜世曦，贵州心达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾雯，贵州心达律师事务所律师。 被告：隆林华昌投资有限公司，住所地广西隆林各族自治县民权社区财富广场**楼**。统一社会信用代码：9145103108364605X8。 法定代表人：周玉明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗婷婷，该公司职工。 委托诉讼代理人：王永杰，广西金狮律师事务所律师。 原告岑英像、黄秀逢与被告隆林华昌投资有限公司（以下简称：华昌公司）商品房销售纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告岑英像、黄秀逢共同委托的诉讼代理人颜世曦、曾雯，被告隆林华昌投资有限公司的委托诉讼代理人罗婷婷、王永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岑英像、黄秀逢向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告的租金损失2，401，305.93元；2.判令被告返还未实际产生的税费377，532.3元；3.判令被告退还房屋面积误差的差价334，345.97元；4.本案诉讼费、保全费等全部由被告承担。事实与理由：被告系隆林县财富广场的开发商，其在所开发商业房屋的销售过程中，先将本案所涉及房屋出租给中国移动通信集团有限公司百色分公司（以下简称：移动百色分公司），租期五年（即2017年1月1日至2021年12月31日），每年租金109.6万元，五年租金合计548万元。2017年7月，在被告向原告出示其与移动百色分公司签订五年租期的合同及移动百色分公司确已实际入住的情况下，原被告就本案所涉房屋的买卖事宜进行协商。经多次协商，双方于2017年7月28日签订《商品房买卖合同》及《广西隆林财富广场A0001号商铺售卖产权转移后续租赁三方协议》（以下简称“三方协议”），双方约定原告以39，474.14元/平方米的价格，总价1150万元购买涉案房屋；同时“三方协议”约定：2018年1月1日至2021年12月31日期间涉案房屋每年租金109.6万元，四年租金共计438.4万元由被告直接交付给原告，移动百色分公司所需的增值税发票由被告开具，税费由被告承担。原告于签约当日向被告全额支付了房屋价款1，150万元，因被告已收取移动百色分公司第一年的房屋租金109.6万元，故经双方商议，第一年度剩余五个月（即2017年8月1日至2017年12月31日）的租金原告不要求被告支付，作为今后四年被告应向移动百色分公司出具增值税发票所产生的税费。之后，被告按“三方协议”的约定，向承租人移动百色分公司出具了2018年度租金的增值税发票，并将2018年1月1日至2018年12月31日的租金109.6万元支付给原告。2019年被告违反《租赁合同》及“三方协议”的约定，拒不向承租人移动百色分公司开具租金增值税发票，且在移动百色分公司再三催促的情况下，仍拒绝开具发票，导致移动百色分公司拒付租金并解除合同。被告违约行为直接导致原告三年租金收益3，288，000元不能实现，尽管被告违约后为避免损失扩大尽了最大努力，但仍造成原告租金损失2，401，305.93元，该损失应由被告赔偿。由于被告违约导致移动百色分公司解除合同后，其无需再向移动百色分公司开具租金发票，扣除被告此前开具发票已支付的税费外，其应向原告返还未实际产生的税费377，532.3元。根据双方签订的《商品房买卖合同》，原告按建筑面积291.33平方米，单价39，474.14/平方米，向被告支付了房屋总价款1，150万元，但涉案房屋实测建筑面积为282.86平方米，面积相差8.47平方米，故被告应退还原告房屋面积差价为334，345.97元。综上所述，被告未按合同约定向移动百色分公司出具增值税发票，导致移动百色分公司拒付租金并解除合同，被告的行为给原告造成巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉请。 隆林华昌投资公司辩称：首先，原告的诉讼请求是商品房买卖合同纠纷还是房屋租赁纠纷不明确，原告诉请的案由不明确，不应当在一个案件中审理；其次，原告诉请被告承担其租金损失没有事实及法律依据。原告诉请其应当获得的租金400多万元属于不固定收入，也未能实际产生，是否能够获得租金收入，还要看合同履行的程度，该协议只能证实双方存在协商的事实；关于税费，协议中未约定原告支付了税费及实际产生税费，原告诉请返还税费没有依据。关于房屋面积差额，被告同意退还。再次，三方协议应当由三方共同签署，移动百色分公司未加入到协议中，且移动百色分公司具有履行事项，故“三方协议”是不完整的；根据“三方协议”，被告也只具有协助的义务，原告应当自行与移动百色分公司对接。对移动百色分公司未能续租，原告也有责任。因租金问题，移动百色分公司一直未承租房屋，被告已经通知原告与移动百色分公司对接，被告因尚欠税款，不能缴纳增值税。综上所述，原告的诉请，无事实及法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：华昌公司依法取得了隆林各族自治县新州镇兴隆路、城中果菜、土产、农资公司片区开发权，用于开发建设商住一体综合楼，名称为隆林财富广场，于2015年2月4日取得商品房预售许可证，境内预售建筑面积为42，298平方米，其中住宅121套，商业用房为21，579平方米。 2016年12月27日，华昌公司(甲方)与移动百色分公司（乙方）签订了一份《隆林分公司手机卖场房屋租赁合同》，约定：移动百色分公司租用被告的财富广场1单元1层A001号商铺，建筑面积为291.33平方米作为手机卖场。租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日止，共5年，年租金为1，096，000元，五年租金共计5，480，000元，租赁期间甲方不得以任何理由任意调整租金。年租金按一年一付，由华昌公司出具与租金相关的增值税发票及承担税费，租金支付方式为先由华昌公司出具合格的增值税发票5个工作日内移动百色分公司将租金给付被告等。 2017年7月28日，华昌公司与岑英像、黄秀逢签订了一份《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：GF—2014—0171），将已租赁给移动百色分公司的财富广场1单元1层A001号商铺，建筑面积为291.33平方米，以每平方米39，474.14元的价格,总价共计为11，500，000元出卖给岑英像、黄秀逢。双方约定了房屋面积差异的处理方式：“该商品房交付时，出卖人应向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。……4.双方自行约定：（1）合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；（2）产权登记面积大于合同面积时，所有差异面积的房价款由买受人补足，产权归买受人（不计利息）；（3）产权登记面积小于合同面积时，所有误差面积的房价款，由开发商退回（不计利息）”。同日，岑英像作为甲方与华昌公司作为乙方及将移动百色分公司列为丙方拟制了一份《广西隆林财富广场A001号商铺售卖产权转移后续租赁三方协议》(以下简称三方协议)，约定：“本协议本着公平、公正、自愿、合法的原则就隆林华昌投资有限公司将财富广场A001号商铺售卖给甲方，鉴于该铺位自双方签订正式《商品房买卖合同》后产权发生了改变，但前期乙方已将该商铺租赁给了丙方共计5年整(2017年1月1日起至2021年12月31日止)，为了保证不改变该商铺现有状态，同时也保证三方利益故达成以下协议条款：1、在甲方购买该商铺后，甲方放弃2017年8月1日至2017年12月31日期间的租金；2、至2018年1月1日起至2021年12月31日至该商铺的每年租金1，096，000元共计四年，租金总额为4，384，000元由乙方在收到丙方租金后直接支付给甲方。(备注：每年支付一次)；3、至2018年1月1日起至2021年12月31日至期间共计四年的丙方需要的增值税发票由乙方开具，并且税费由乙方承担。(以实际甲方开具的发票的税费为准)；4、甲方购买该商铺成功之后，丙方(中国移动通信集团广西有限公司百色分公司)与乙方(隆林华昌投资有限公司)签订的租赁合同由乙方积极配合将该租赁协议转签给甲方所有(备注：中国移动通信集团广西有限公司百色分公司将该商铺的装修完毕开始营业即由甲乙双方配合办理租赁合同的转签流程和手续)；5、在签订本协议同时甲方须一次性支付乙方房款11,500,000元；6、丙方与乙方签订的租赁合同与该协议作为甲方签订的《商品房买卖合同》附属合同，具有同等法律效力；7、本协议一式两份甲乙双方各执一份具有同等法律效力，并且乙方承诺已经告知丙方该商铺的实际状态变化情况，如有欺瞒乙方愿承担甲方的一切损失。(备注：甲乙双方完成租赁协议的转签后该协议自动终止)；8、在甲乙双方未完成与丙方的租赁转签合同之前，甲方必须履行乙方与丙方的所签订的租赁合同，不得改变该商铺的现有状态；9、甲、乙、丙三方完成了租赁合同的转签过后，乙方(隆林华昌投资有限公司)一次性按照甲方所开具的实际增值税发票金额将2018年1月1日至2021年12月31日止,共计四年的税费一次性支付给甲方；10、甲乙双方签订该协议后对各自的利益均保留向当地仲裁委员会提出仲裁的权利”。该三方岑英像在甲方签字代表处签字，华昌公司由龚方俊乙方签字代表处盖个人私章并加盖了华昌公司的公章。移动百色分公司没有在该三方协议签字、盖章。 原被双方签订了《商品房买卖合同》（预售）和《广西隆林财富广场Ａ001号商铺售卖产权转移后续租赁三方协议》后，岑英像、黄秀逢依约于2017年7月31日一次性向被告支付了11500000购房款。岑英像、黄秀逢于2019年1月21日取得了财富广场1单元1层Ａ001号商铺不动产权利，证号为：桂20**隆林各族自治县不动产权第××号《不动产产权证书》，使用期限为2013年11月12日起2053年11月12日止，建筑面积282.86㎡。移动百色分公司正常在该商铺正常营业，并支付了2018年度的租金。华昌公司按约定将2018年度租金1096000元转支给了岑英像、黄秀逢。 2019年4月1日，移动隆林分公司向华昌公司发出《开票通知》；2019年5月1日，移动百色分公司又向华昌公司发出一份《提前终止合同告函》。移动百色分公司向华昌发出上述两个通知后，华昌公司未予以开具2019年度的租金增值税发票及答复。岑英像、黄秀逢未收到2019年度的租金。2019年11月14日，岑英像、黄秀逢以华昌公司未出具增值税发票给承租人移动百色分公司，导致承租人拒付租金并与华昌公司解除合同。 2020年4月18日岑英像、黄秀逢发出《联系函》，要求对涉案商铺的出租事宜进行协商后，华昌公司对商铺出租事宜未予以回复。6月22日，岑英像、黄秀逢以承租意向人叶增宏的租赁商铺向华昌公司征询意见。岑英像、黄秀逢在华昌公司对岑英像、黄秀逢向叶增宏出租商铺的事宜未置可否后，岑英像、黄秀逢于7月18日向华昌公司发出《联系函》，要求华昌公司协商商铺出租事宜和对《商铺租赁合同书》进行审阅。 2020年9月1日，黄秀逢、岑英像（甲方）与叶增宏（乙方）签订《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将位于隆林县方；租赁期限：2020年9月1日至2025年8月30日止，免租期限为两个月（即从2020年7月1日至2020年8月31日止）。前三年（2020年9月1日至2023年8月31日）年租金为30万元，后两年（2023年3月1日至2025年8月31日）年租金为35万元。 另查明，2020年9月28日，华昌公司向黄秀逢转入商品房租赁费486,694.07元。 再查明，岑英像、黄秀逢以华昌公司的违约行为，已经严重违反了双方买卖房屋时的约定，致使岑英像、黄秀逢购买涉案房屋的合同目的不能实现，已经给岑英像、黄秀逢造成了巨大的经济损失为由，向本院提起本案诉讼，要求解除《广西隆林财富广场A0001号商铺售卖产权转移后续租赁三方协议》并返还购房款和支付资金占用期间的利息。本院于2020年2月5日作出（2019）桂1031民初1995号民事判决，判决：一、驳回岑英像、黄秀逢解除《商品房买卖合同》、《广西隆林财富广场A0001号商铺售卖产权转移后续租赁三方协议》的诉讼请求;二、隆林华昌投资有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿岑英像、黄秀逢2019年租金损失1，096，000元；三、驳回岑英像、黄秀逢其他诉讼请求。岑英像、黄秀逢不服，向百色市中级人民法院提出上诉，百色市中级人民法院于2020年6月23日作出（2020）桂10民终1219号民事判决，判决：一、撤销隆林各族自治县人民法院（2019）桂1031民初1995号民事判决；二、驳回岑英像、黄秀逢的诉讼请求。现岑英像、黄秀逢以华昌公司存在违约，造成租金损失为由，向本院提起诉讼。 本院认为，关于租金损失。岑英像、黄秀逢与华昌公司签订的《商品房买卖合同》、《广西隆林财富广场A0001号商铺售卖产权转移后续租赁三方协议》合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。“三方协议”虽然系岑英像、黄秀逢与华昌公司共同签订，并约定由第三方移动百色分公司履行，但任何一方均应按照合同约定履行义务，才能实现合同目的。华昌公司未履行“三方协议”约定的义务，导致移动百色分公司解除合同，致使岑英像、黄秀逢遭受租金损失，华昌公司应当承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”“三方协议”约定了房屋产权转移后续租赁的相关事宜，但未约定违约的承担方式，岑英像、黄秀逢主张按照“三方协议”中出租给移动百色分公司的租金计算损失符合法律规定，本院予以支持，但租金损失的计算期限应当为房屋的闲置期间。岑英像、黄秀逢向叶增宏出租房屋的期限为2020年7月1日至2025年8月30日（其中，2020年7月1日至2020年8月31日为免租期），岑英像、黄秀逢主张租金损失计算至移动百色分公司租赁期限届满之日（2021年12月31日），本院认定租金损失计算至再次转租之前（即2020年6月30日止），故岑英像、黄秀逢租金损失为：1，096，000元×2年6个月-（1，096，000元+486，694.07元）=1，157，306元。岑英像、黄秀逢与华昌公司在“三方协议”中未约定违约的责任承担，岑英像、黄秀逢与华昌公司签订《商品房买卖合同》并履行了合同义务后，房屋的所有权归岑英像、黄秀逢享有，岑英像、黄秀逢对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，其对合同履行过程中承担主要责任；华昌公司在履行合同中，承担积极配合的义务，且在移动百色分公司解除合同后，华昌公司也未采取必要措施减少租金损失，根据公平原则，本院酌定由岑英像、黄秀逢对房屋租金损失承担70%的责任，华昌公司承担30%的责任，故华昌公司应当赔偿岑英像、黄秀逢租金损失为1，157，306元×30%=347，191.8元。 关于税费。《商品房买卖合同》只约定了岑英像、黄秀逢放弃2017年8月1日至2017年12月31日期间的租金及由华昌公司承担自2018年1月1日起至2021年12月31日期间移动百色分公司需要的增值税发票的费用，岑英像、黄秀逢提供的证据不足以证实双方将房租抵扣了开具增值税发票的费用，岑英像、黄秀逢亦无其他证据予以证明，不利后果由岑英像、黄秀逢自行承担，且税费未实际产生，故对岑英像、黄秀逢的该项诉请，本院不予支持。 关于房价款差额。岑英像、黄秀逢与华昌公司约定了建筑面积差异的处理方式，现合同约定的面积与产权登记的面积相差8.47平方米，且华昌公司亦予以认可，岑英像、黄秀逢要求华昌公司退回误差面积的房价款的诉请，本院予以支持。华昌公司应当退回误差面积的房价款为39，474.14元/㎡×8.47㎡=334,345.97元。 关于华昌公司提出本案的案由不明确，不应在本案中一并审理商品房买卖合同纠纷和房屋租赁合同纠纷，本案《商品房买卖合同》、“三方协议”依法成立，因合同在履行过程中造成的损失，也应当一并审理。 综上所述，对岑英像、黄秀逢有事实和法律依据的部分，本院予以支持，无事实和法律依据的部分，不予支持。对华昌公司有事实和法律依据的部分，本院予以支持，无事实和法律依据的部分，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下： 一、隆林华昌投资有限公司于本案判决生效之日起十日内赔偿岑英像、黄秀逢租金损失347，191.8元； 二、隆林华昌投资有限公司于本案判决生效之日起十日内退回岑英像、黄秀逢房价款差额334,345.97元； 三、驳回岑英像、黄秀逢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,853元，保全费5，000元，由岑英像、黄秀逢负担14,597.1元，隆林华昌投资有限公司负担6,255.9元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 黄继文 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 班桂莲 书 记 员 李维倩 相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。