浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初5147号原告:薛宇胤，男，1971年8月28日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人（特别授权）：徐启杜、余守坤，浙江时代商务律师事务所律师。被告:杭州启昆宝贝托育有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区昆仑商务中心**楼**，统一社会信用代码91310109MA1G52B499。法定代表人：朱磊。被告：上海玉出教育科技有限公司，住所，住所地：上海市崇明区北沿公路******（上海崇明森林旅游园区）社会信用代码91310230MA1JY6PK06。法定代表人：朱磊，执行董事。原告薛宇胤与被告杭州启昆宝贝托育有限公司（以下简称启昆宝贝）、上海玉出教育科技有限公司（以下简称玉出教育）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理，并依法适用简易程序，实行独任审判，同年12月8日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人徐启杜到庭参加诉讼，被告启昆宝贝（提交书面答辩意见）、被告玉出教育经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告薛宇胤请求判令：1、解除原告与被告启昆宝贝于2017年12月12日签订的《房屋租赁合同》；2、被告启昆宝贝向原告支付租金168000元（2020年2月17日至2020年8月16日）及该租金违约金（以租金168000元为基数，从2020年1月16日起至实际还款之日止，按月利率2%计付）；3、被告启昆宝贝向原告支付租金（从2020年8月17日起至租赁合同解除之日，按28000元/月计付）。暂计一个月为28000元；4、被告启昆宝贝向原告支付电费、物业管理费等共计15848元（截至2020年8月）；5、被告启昆宝贝的租赁保证金5万元归原告所有；6、被告玉出教育对第二项、第三项、第四项诉请的债务承担连带责任；7、本案诉讼费由两被告承担。后在庭审中变更多项诉讼请求、增加一项诉讼请求，整理如下：1、原告与被告启昆宝贝签订的《房屋租赁合同》于2020年12月4日解除；2、被告启昆宝贝向原告支付从2020年2月17日至2020年12月4日期间的租金268800元（不含税，税费被告自行承担），及逾期支付租金的违约金（2020年2月17日至8月16日的租金168000元，从2020年1月18日起至实际还款之日止；2020年8月17日至12月4日的租金100800元，从2020年7月18日起至实际还款之日止计算，均按年利率16%计算）；3、被告启昆宝贝向原告支付违约赔偿金10万元；4、被告启昆宝贝向原告支付电费、物业费，共计15848元（截止2020年8月）；5、租赁保证金50000元抵扣被告所欠原告租金；6、被告玉出教育对第二项、第三项、第四项诉请的债务承担连带责任；7、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年12月12日原告薛宇胤（甲方）与被告启昆宝贝（乙方）签订房屋租赁合同。约定：第一条，原告将坐落于温州市楠溪江路255号家景花园1号204室和温州市开发区××路××号房屋出租给被告。第二条，租赁期限2017年12月17日至2023年2月16日，共计62个月。第五条，2020年2月17日至2020年8月16日的租金为168000元，2020年8月17日至2021年2月16日的租金为168000元（上述租金均不含税）。第六条，租金按半年一付支付，第一期租金支付时间为签订合同起五个工作日内，以后每期租金支付时间为到期日提前30日支付；租赁期内被告未按时向原告支付租金的，每逾期一日被告应按期应付租金的千分之三每日向原告支付违约金。第十一条，租赁期内，使用该房屋所发生的水、电、气、通讯、设备、物业管理费等费用由被告承担。第二十二条，若被告确需退租，应提前三个月通知原告，并征得原告同意后，确认已结清所有相关费用及房租，退还已支付的未使用租金，被告需另行支付原告10万元作为违约赔偿。截至2020年8月份，被告启昆宝贝已拖欠物业费（2019年10月1日到2020年8月21日）7384元、电费（2020年1月15日到2020年8月21日）8464元，合计15848元尚未支付。被告启昆宝贝的租赁保证金5万元作为履约保证金，在被告严重违约的情况下，应由原告给予没收。被告玉出教育作为被告启昆宝贝（一人公司）的唯一股东，应承担连带责任。被告启昆宝贝提交书面答辩意见：1.同意双方签订的《房屋租赁合同》于2020年12月4日解除，双方租金亦结算至2020年12月4日；2.原告按月利率2%主张违约金过高，应按银行月利率LPR计付；3.被告向案外人温州保利物业管理有限公司支付欠缴费用即可，无需向原告支付物业费、水电费；4.租赁保证金应扣除租金，而非没收。被告玉出教育未作答辩，亦未提供证据材料。本院经审理认定的事实，2017年12月17日，原告薛宇胤（甲方）与被告启昆宝贝（乙方）签订房屋租赁合同。约定：第一条，原告将其所有的坐落于温州市××路××号××号××花园××号××室的房屋出租给被告使用，总面积532平方米。第二条，租赁期限，自2017年12月17日起至2023年2月16日，共计62个月。第五条，2020年2月17日至2020年8月16日、2020年8月17日至2021年2月16日，上述半年期的租金均为168000元（不含税）。第六条，租金半年一付，第一期为签订合同起五个工作日内，以后每期租金支付时间为到期日提前30日支付；未按时支付，每逾期一日按该期应付租金的千分之三每日向原告支付违约金。第七条，被告向原告支付5万元作为租赁保证金。第十一条，租赁期内，使用该房屋所发生的水、电、气、通讯、设备、物业管理费等费用由被告承担。第二十二条，若被告确需退租，应提前三个月通知原告，征得原告同意后，确认已结清所有相关费用及房租，退还已支付的未使用租金，被告需另行支付原告10万元作为违约赔偿。2020年8月，被告启昆宝贝搬离承租房屋，不再继续在此办公经营。经案外人温州保利物业管理服务有限公司统计，被告拖欠2019年10月1日到2020年8月21日的物业费7384元、2020年5月12日到2020年8月21日的电费8464元，合计15848元。另查明：被告启昆宝贝系法人独资有限责任公司，其唯一股东为被告玉出教育。被告启昆宝贝曾多次工商更名：2017年5月23日，从上海启昆教育投资有限公司更名为上海启昆教育科技有限公司；2019年8月26日，更名为杭州启昆教育科技有限公司；2020年5月11日，更为现名杭州启昆宝贝托育有限公司。2020年11月9日，本院受理原告薛宇胤诉被告启昆宝贝的《房屋租赁合同》纠纷一案；同年11月18日，被告启昆宝贝收到本院邮寄的起诉状等材料。上述事实，有原告向法庭提交的原告身份信息，被告工商登记材料，《房屋租赁合同》，不动产登记信息查询记录，拖欠物业费电费说明，发票，腾空情况说明，照片，原告的当庭陈述等证据证实。本院认为，原、被告之间租赁合同的事实清楚，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，对各方当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。鉴于双方均同意《房屋租赁合同》于2020年12月4日解除，本院予以确认。2020年2月至8月，被告启昆宝贝在涉案房屋办公经营；2020年8月至今，被告启昆宝贝虽不在承租房屋办公经营，但遗留办公设备未予清理且未与原告办理交接手续。现双方达成一致意见，租金从2020年2月17日起计算至2020年12月4日止，本院对双方达成的租金支付期限的意思表示，予以支持。根据《房屋租赁合同》第二条约定的半年度租金、支付方式、违约金等，可知2020年2月17日至8月16日的租金为168000元，违约金支付时间从2020年1月18日开始计算；2020年8月17日至12月4日总计110天租金为100800元，违约金支付时间从2020年7月18日开始计算。原告主张的违约金按年利率16%计算，不违反法律规定，且在合同约定范围之内，本院予以支持。租赁保证金50000元抵扣第一期所欠租金后，被告仍需支付第一期拖欠的租金为118000元。被告启昆宝贝拖欠物业费7384元、电费8464元，合计15848元的事实有发票及证明为凭。双方签订的《房屋租赁合同》第十一条已明确约定“租赁期内，使用该房屋所发生的水、电、气、通讯、设备、物业管理费等费用由被告承担。”被告在案外人温州保利物业管理有限公司规定的时间内未缴纳相关费用，现合同解除，遂被告答辩自行向案外人支付欠缴费用，无需向原告支付物业费、水电费的意见，本院不予采纳。原告要求被告启昆宝贝支付违约赔偿金100000元的请求过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定违约金为一个月的租金，即28000元。被告启昆宝贝为个人独资企业，被告玉出教育为唯一投资股东。根据《公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告未出庭举证被告启昆宝贝与被告玉出教育的财务情况，遂应承担连带清偿责任。原告提出的被告玉出教育对第二项、第三项、第四项诉请的债务承担连带责任诉讼请求，本院予以支持。综上，原、被告租赁合同的债权债务关系的事实，本院予以确认。被告无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权。原告的合理的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条，第九十四条第二、三项，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条，第二百一十二条，《个人独资企业法》第二条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告薛宇胤与被告被告杭州启昆宝贝托育有限公司于2017年12月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月4日解除；二、被告杭州启昆宝贝托育有限公司于本判决生效之日起十日内向原告薛宇胤支付拖欠的租金226000元及逾期支付租金的违约金（以2020年2月17日至8月16日的租金118000元为基数，从2020年1月18日起；以2020年8月17日至12月4日的租金100800元为计算，从2020年7月18日起，均按年利率16%计算至实际履行完毕之日止）；三、被告杭州启昆宝贝托育有限公司于本判决生效之日起十日内向原告薛宇胤支付违约赔偿金28000元；四、被告杭州启昆宝贝托育有限公司于本判决生效之日起十日内向原告薛宇胤支付支付电费、物业费15848元，由原告代其向案外人温州保利物业管理服务有限公司缴纳；五、被告杭州启昆宝贝托育有限公司不足以清偿上述第二项、第三项、第四项债务时，被告上海玉出教育科技有限公司以其财产对上述第二项、第三项、第四项债务予以清偿；六、驳回原告薛宇胤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7820元，减半收取3910元，由原告薛宇胤负担1236元，由被告杭州启昆宝贝托育有限公司、被告上海玉出教育科技有限公司共同负担2674元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 员 吴先慧二〇二〇年十二月八日代书记员 朱微丰代书记员 郑 睿