贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8268号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205201610721167。被上诉人（一审原告）：赵祖美，女，1987年2月5日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人赵祖美商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行审理，上诉人委托诉讼代理人余英民，被上诉人赵祖美到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、关于逾期办证问题。1.根据补充协议第五条5.6款约定，上诉人已于合同签订之日通知被上诉人于收房之日时提交办证相关的资料、缴纳契税和出具办证授权委托书；关于被上诉人提交办证相关资料问题，被上诉人应负有注意义务，而向上诉人出具办证授权委托书是被上诉人力能所及且在收房时能及时完成的事。根据补充协议第八条8.2和8.3款的约定，被上诉人委托办证360日后，若上诉人未履行办证义务的，才承担违约责任，违约时间应从委托办证360日后起开始计算，违约金计算标准按已付购房款的每日万分之一标准计算。按照双方补充协议的约定，被上诉人委托办证的，上诉人均在合同约定的360日内完成了办证义务，因此不应承担办证违约责任。但一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定认定上诉人的违约责任错误。2.双方合同签订于2016年9月30日毕节市实施二证合一新政之前，合同约定的是为被上诉人办理房屋所有权证，而非二证合一的不动产权证，二者的办理程序和要求是不同的，毕节市2016年9月30日开始实施二证合一后，办理程序和要求发生了根本变化，若要求上诉人按照原合同约定履行要求，实属不公。因此上诉人认为，对于毕节市二证合一后的办证变化导致的延迟办证责任已不能按原合同约定履行，因政策变化的不可抗力导致的延迟办证违约责任不应由上诉人承担。3.关于违约金标准，首先，涉案房屋已实际交付给被上诉人使用，上诉人是否为被上诉人及时办证，并未给被上诉人造成实际性损失；其次，上诉人拖延出具办证授权委托书，无办证授权委托书，上诉人不能为其代理办理产权证，上诉人未及时出具办证授权委托书对及时办证存在重大过错；再次，因政策从房产证和土地使用证到两证合一的变化，该不可抗力客观上导致延迟办证。故而，本案中，办证违约金应以补偿性为主、惩罚性为辅，若按照双方约定的日万分之一计算违约金，会导致利益失衡。因此，请求法院结合被上诉人的主观过错和毕节市统筹地区办证难的事实，调减违约金至合同约定的10%。二、关于各项开户费问题。1.上诉人收取的是合同第十四条约定的开户费用，而非合同第十二条约定的配套设施建设安装费用。双方关于代收开户费的约定，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照该合同约定履行。各项开户费上诉人已分别向燃气、供电、闭路公用设施部门交纳，全面履行了代缴义务，被上诉人亦已享受该费用带来的生活便利，委托事项已经履行完毕，没有退还基础。2.被上诉人主张退还各项开户费的诉请受诉讼时效限制，不应得到支持。被上诉人赵祖美辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告赵祖美一审诉讼请求：一、被告支付原告逾期交房违约金7145.93元；二、被告支付原告逾期办证违约金暂定计9304.77元（具体金额以原告已付房款334704.00元为基数，按日1／10000计算，从2019年1月1日起计算至2019年10月9日止；三、被告返还原告各项开户费3285.00；四、本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：原告赵祖美于2014年9月3日与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积105.45平方米，总价334704.00元，双方签订格式合同，合同第三章第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2016年10月30日前向原告交付商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件交付房屋给买受人的，按照逾期时间分别处理：1.逾期在60日内，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的万分之零点五的违约责任；2.逾期超过60日以后，出卖人仍不能交付商品房，买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定交房日期至实际交房之日止，按日向买受人支付万分之零点五的违约金。合同第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于年月日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.逾期在个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的承担违约责任；2.逾期在个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付的违约金。合同签订后，原告按约实际支付了房款334704.00元以及办证所需的税费，被告实际于2018年1月1日向原告交付房屋。出卖人取得办理涉案商品房初始登记后，于2018年11月18日在小区张贴通知办证，原告于2019年9月18日出具委托书委托被告代办商品房不动产权证，原告已取得房屋产权证。另查明被告在涉案房屋总价款之外分别向原告收取了燃气入户费等三通费3285.00元。一审认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，委托被告代办房屋产权证。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务，被告未在期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，予以支持。原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了原告赵祖美的闭路电视入户费等共计3285.00元建设安装费用，无事实及法律依据，应予退还。被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，予以支持。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自本案立案2020年8月24日回溯3年，即2017年8月24日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。三通费的收取无法律依据，原告可以基于收取理由不成立随时要求予以返还，不受诉讼时效限制。关于逾期交房违约金，应从2017年8月24日计算至实际交房日即2018年1月1日止，共128天。违约金以原告实际支付房款334704.00元为基数，按双方约定日0.5／10000计算为334704×128／10000=2142.11元。关于逾期办证违约金，双方约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日的规定；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。被告应当支付的逾期办证违约金，原则上应从双方实际交付商品房之次日2018年1月1日之后90日，即2018年4月1日计算至被告张贴公告通知办证之日止即2018年11月18止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效十日内支付原告赵祖美逾期交房违约金2142.11元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效十日内支付原告赵祖美逾期办证违约金；违约金以原告实际支付房款334704.00元为基数，从2018年4月1日起至2018年11月18日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告赵祖美燃气入户费等3285.00元；四、驳回原告赵祖美的其他诉讼请求。案件受理费30.00元由原告赵祖美负担2.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担28.00元。本案审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审认定上诉人于2018年11月18日在小区张贴通知办证之事实不予确认，对一审认定的其余事实予以确认。另查明：上诉人与被上诉人签订《商品房预售合同》附件十二《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资7料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。涉案商品房所有权已于2019年10月9日转移登记至被上诉人赵祖美名下。本院认为：本案二审争议焦点为：1.一审认定上诉人的违约责任是否正确；2.违约金应否调减；3.上诉人应否返还“各项开户费”。关于焦点1,根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理涉案商品房的转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。上诉人未能举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的材料，由此可见，被上诉人未在交房之时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未于交房时提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记。根据本案查明的事实，上诉人于2018年1月1日向被上诉人交付房屋，则应于2018年12月26日前为被上诉人办理商品房转移登记，但上诉人实际于2019年10月9日才办理完毕，已超过合同约定的期限，其行为已构成违约，应当承担违约责任。被上诉人主张上诉人自2019年1月1日起承担违约责任，未违反双方合同约定，应予支持。一审判决上诉人自2018年4月1日承担违约责任，超出当事人的诉讼请求，亦与双方当事人的合同约定不符，本院予以纠正。关于违约金截止时间。上诉人一审提交通知业主提交办理不动产权证的公告通知照片，不能反映成像时间，不能确定张贴公告之时间，被上诉人对此证据不予认可，一审采信该公告认定上诉人于2018年11月18日张贴公告通知业主提交办理不动产权证书不当，予以纠正。上诉人一审提交“短信记录”显示，2019年3月8日，上诉人通过企业短信管理平台向被上诉人在《商品房买卖合同》中预留的电话号码发送短信，内容为告知被上诉人在2019年3月31前提供相关资料以办理商品房所有权转移登记。该“短信记录”符合证据三性，应采信作为本案定案依据，该证据足以证明上诉人于2019年3月8日短信通知被上诉人提交办证资料的。由于上诉人履行为被上诉人办理商品房转移登记的合同义务，确有赖于被上诉人提交相关资料，在被上诉人不提交应由买受人提交的办证资料的情况下，上诉人亦无法履行其办证义务。被上诉人未按照上诉人2019年3月8日的短信通知于2019年3月31日前完整提交所需由买受人提交的办证资料，迟延至2019年9月18日才向上诉人出具办证所需授权委托书，被上诉人自身存在怠于履行协同办证义务的情形，由此产生的逾期办证后果不应归咎于上诉人。故自2019年4月1日至2019年9月18日期间的逾期办证损失，应由被上诉人自行承担，即上诉人承担逾期办证违约责任的期间为2019年1月1日至3月31日，2019年9月19日至10月9日。关于违约金标准，双方《补充协议》明确约定以被上诉人已付购房款334704.00元为基数，按每日万分之一计付，该约定不违反法律规定，应遵从当事人意思自治处理双方争议。一审在双方有明确约定的情形下，援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准作为本案违约金标准，适用法律错误。上诉人关于按照《补充协议》约定的每日万分之一标准计付违约金的抗辩理由成立，本院予以采纳。据此，上诉人应承担的逾期办证违约金为334704.00元×0.01%×90天+334704.00元×0.01%×21天=3715.21元。对于上诉人主张因毕节市实施二证合一办证政策而减免违约责任的抗辩主张，虽毕节市自2016年9月30日实施二证合一的办证政策，要求将原房屋所有权证和国有土地使用权证统一登记为不动产权证，并相应调整了相关办证流程与要求的事实客观存在，但上诉人未举证证明其逾期办证系前述办证政策调整所致，其以此为由主张减免违约责任，事实依据不足，本院不予支持。关于焦点2，《补充协议》约定的违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行，对上诉人主张调减违约金的请求不予支持。关于焦点3，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的各项开户费，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳。因双方未就该委托事项约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表明终止委托关系，并未超过诉讼时效。因双方委托关系终止，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用亦应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对该部分予以支持，其余无理部分，予以驳回。一审判决认定基本事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14241号民事判决第一、三项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效十日内支付原告赵祖美逾期交房违约金2142.11元；被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告赵祖美燃气入户费等3285.00元”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14241号民事判决第二、四项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效十日内支付原告赵祖美逾期办证违约金；违约金以原告实际支付房款334704.00元为基数，从2018年4月1日起至2018年11月18日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；驳回原告赵祖美的其他诉讼请求”；三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人赵祖美逾期办证违约金3715.21元；四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求；五、驳回被上诉人赵祖美的其他诉讼请求。一审案件受理费30元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担20元，被上诉人赵祖美负担10元；二审案件受理费100元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担80元，被上诉人赵祖美负担20元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月二十四日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青