广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5491号原告：谢静音，女，1968年11月9日出生，汉族，住广州市天河区。被告：广州泊客物业管理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇捷顺路******。法定代表人：彭进光。原告谢静音诉被告广州泊客物业管理有限公司（以下简称泊客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告谢静音到庭参加了诉讼。被告泊客公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢静音向本院提出诉讼请求：1.解除2015年9月4日原告与被告签订的《泊客逸家租赁合同》；2.被告支付2020年3月的租金1185元（租金6685元-押金5500元）及迟延履行滞纳金1404元；3.被告支付违约金66000元；4.被告承担本案诉讼费和财产保全费。庭审过程中，谢静音撤回其第1项诉讼请求。事实和理由：2015年9月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《泊客逸家租赁合同》，约定：甲方将位于广州市番禺区番禺大道383号海印星玥1栋306房自有产权房屋出租给乙方，租期自2020年2月10日至2021年2月9日。每月租金5500元，以后每年增长5%。如乙方逾期支付租金超过10日，则每逾期1日按应付租金之百分之一向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过30日，则视为乙方自动退租，构成违约。甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。乙方应向甲方支付保证金11000元。关于违约责任，甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为66000元。合同签订后，原告按期将上述房屋交付被告使用，被告也基本按时交租。自2020年2月份起，被告表示因疫情影响公司资金困难，要求延期交租，经双方协商，同意延期一个月，先用一个月押金抵扣一个月的租金，不足部分被告补交。但是3月份交租期到期后，经原告多方催促，被告起初表示尽量交租，后期无论原告微信还是手机短信催租，被告负责人胡晓蝉均置之不理，电话也拒接。原告提醒被告已严重违约，如再不交租就解除合同，收回房屋，并追究其司违约责任，被告仍不予回复。2020年3月29日，原告前往上述房屋张贴《通告》，发现有租户正在搬离，问其原因，说被告告知他业主要收回房屋，故让他们搬到公司安排的其他房屋居住。原告问他什么时候入住该房屋，其回答已经住了一年多。问其有没拖欠房租，其回答没有。还说其他租户也是这几天接到通知陆续搬走。由此可见，并非被告所称因租户拖欠租金致使其无法交租。而且被告采取不回信息不接电话，公司搬走，故意不让业主找到的行为十分恶劣。3月31日，原告冒充想租房的房客，终于找到了被告公司所在地广州市番禺区番禺大道383号海印星玥3栋605房，要求其负责人马上解决合同纠纷。但是被告一名叫小君的工作人员称公司目前已经破产，所以合同无法继续履行，可以马上把房子退回，至于租金和违约金就无法支付。原告表示房子可以收回，但是拖欠的租金和违约金必须按照合同处理，否则起诉至法院。被告只是交还房子的钥匙，对于违约金和租金表示无能为力。被告是一家从事房屋租赁的公司，旗下注册商标的泊客逸家目前在蘑菇租房平台上放租的房源达70多套，证明其司仍在正常经营。而且原告在被告公司看到文件柜里面很多业主的合同资料，证明其仍在继续出租房屋，带客户看房，可见被告是恶意拖欠租金，违反合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。由于被告没有按期交租且经多次催告仍没有交租，并明确表示不能继续履行合同，要求退回房屋。被告的行为已经违反上述法律规定，故原告要求解除合同，被告应按合同约定向原告支付余下的租金、滞纳金和违约金。被告泊客公司无答辩，亦未提供证据。谢静音围绕其诉讼请求依法提交了证据。在泊客公司缺席庭审的情况下，根据谢静音的庭审陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区南村镇番禺大道北383号写字楼X栋XX房（以下简称涉讼房屋），登记权属人为谢静音，面积为98.5571平方米。2.2015年9月4日，谢静音（出租方，甲方）与泊客公司（承租方、乙方）签订一份《泊客逸家租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方，租赁期限自2016年2月10日起至2021年2月9日止；甲方应在2015年12月10日前将已经装修好且通过物业管理中心验收合格的房屋交给乙方，即免租期2个月；每月租金为5500元，以后租金每年增长5%；租金以转账形式支付，如乙方逾期支付租金超过十日，则每逾期壹日按应付租金之百分之壹向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过三十日，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任；乙方应当承担租赁期内的水、电、煤气、电话、宽带、物业管理费等一切因乙方实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳；为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意支付给甲方保证金共计11000元；合同终止，乙方在付清房租及按时迁出时，甲方应将保证金无息退回给乙方；因乙方违反本合同的规定，而产生的违约金，损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在保证金中扣抵，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足；甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为66000元，若违约金不足弥补无错过方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金；等等。3.2020年4月17日，谢静音提起本案诉讼。4.根据谢静音的申请，本院于2020年5月11日作出民事裁定书，裁定查封、冻结泊客公司名下价值68589元的财产。庭审过程中，谢静音称在涉讼合同签订后，泊客公司向其支付了保证金11000元，其向泊客公司交付了涉讼房屋，并给予了两个月的免租期。泊客公司已缴清涉讼房屋2020年1月前的租金、水电费及管理费。2020年2月10日，泊客公司向其表示因疫情原因经营情况不好，要求迟延一个月支付租金，其表示同意，但2020年3月泊客公司仍没有支付租金，故其按照涉讼合同的约定，直接用保证金抵扣泊客公司应交的2020年2、3月的租金，经抵扣后，泊客公司尚欠租金1185元。2020年3月31日，其再次向泊客公司催讨租金，泊客公司提出向其返还涉讼房屋，解除涉讼合同，其要求泊客公司支付租金及违约金，但泊客公司表示无力支付。其已于2020年3月31日与泊客公司的员工现场查看并收回了涉讼房屋，故涉讼合同已于2020年3月31日解除。因泊客公司逾期支付租金，且最终导致涉讼合同解除，故泊客公司应依约向其支付迟延履行滞纳金1404元及解除合同违约金66000元。为证明其上陈述，谢静音向本院提交了其与泊客公司的员工胡某婵（其时为泊客公司的监事）的微信聊天记录予以证明。微信聊天记录显示，2020年2月10日，胡：“……您看能不能这样，2月份起的租金都延后一个月支付（相当于用押金抵扣一个月的租金），我们的合同也快到期了，到期之后我们再根据是否续租再统一结算。您看这样可以吗？这个月我们公司的资金的确紧张。”谢：“按合同约定2月租金这个月开始上浮5%，用一个月押金抵扣租金也不够”，“一个月押金是5500元，你们将不足部分支付给我，就同意你们的方案”，“就是要补1185”，胡：“好的”，“没问题”。另谢静音表示，其已于2020年6月将涉讼房屋重新对外出租。本院认为，谢静音与泊客公司签订的涉讼合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。泊客公司承租并使用涉讼房屋，应按照涉讼合同约定向谢静音缴纳租金。现谢静音主张泊客公司拖欠涉讼房屋2020年2、3月的租金，其依涉讼合同约定用保证金予以抵扣拖欠的租金，经抵扣后仍欠1185元未付，并提供了微信聊天记录予以证明其主张，而泊客公司未能提交证据证实其已履行交租的义务，应承担举证不能的不利后果，故就谢静音要求泊客公司支付2020年3月的租金1185元的诉请，合法有理，本院予以支持。另就谢静音要求泊客公司支付解除合同违约金66000元的诉请，根据涉讼合同的约定，任何一方未按约定履行导致合同终止的，应支付违约金66000元，现涉讼合同因泊客公司的违约行为而解除，故谢静音有权要求泊客公司支付解除合同违约金，但综合考虑本案中泊客公司的实际履行情况，剩余的租赁期限以及谢静音将涉讼房屋重新对外出租的情况等，本院酌情将解除合同的违约金调整为15000元，故泊客公司应向谢静音支付解除合同违约金15000元，就谢静音诉请中的超出部分，本院不予支持。最后，就谢静音要求泊客公司支付迟延履行滞纳金1404元的诉请，因本院已支持泊客公司向谢静音支付解除合同违约金15000元，该违约金足以弥补谢静音的损失，故就迟延履行滞纳金的诉请，本院不予支持。泊客公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、广州泊客物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向谢静音支付2020年3月拖欠的租金1185元及解除合同违约金15000元；二、驳回谢静音的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1515元、财产保全费706元，均由广州泊客物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年十二月十日书记员  凌绮珊