江苏省南京市六合区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0116执异93号异议人（被执行人）：南京隆盛化工设备制造有限公司，统一社会信用代码91320193780677943L，住南京市江北新区四豪路**。法定代表人：刘正清，总经理。委托诉讼代理人：周宏彬，泰和泰（北京）律师事务所律师。原案申请人：江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北新区分行，统一社会信用代码91320111589421034Ｌ，住所地南京市江北新区。法定代表人：林正洋，行长。被执行人：刘正清，男，1967年2月1日生，汉族,居民，住南京市江北新区。被执行人：刘艳，女，1975年7月13日出生，汉族，居民，住南京市江北新区。被执行人：刘正凤，女，1961年10月14日生，汉族，居民，住南京市江北新区。被执行人：刘正霞，女，1965年7月10日生，汉族，居民，住北京市海淀区。在本院执行江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北新区分行（下称江北分行）与南京隆盛化工设备制造有限公司（下称隆盛公司）、刘正清、刘艳、刘正凤、刘正霞金融借款合同纠纷一案中，异议人隆盛公司对本院执行其名下位于南京市大厂××路××号不动产及附属物（以下简称案涉不动产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人隆盛公司申请事项：1、请求法院对案涉不动产进行重新评估、拍卖，中止现在的执行行为；2、请求将漏评的行车、污水检测设备以及监控、配电、消防、供水、排水等配套系统一并重新评估、拍卖。事实和理由：1、六合区人民法院对案涉不动产采取评估、拍卖等执行措施，没有通知异议人摇号选择评估机构，没有通知异议人到现场陈述案涉不动产状况，没有制作评估资产清单，拍卖案涉不动产前没有告知异议人，没有通知异议人腾空案涉不动产就进行评估、拍卖。以上行为均违反相关法律规定。2、异议人对评估报告给出评估价不予认可。具体表现为：行车基础是32吨载重，但按10吨载重评估；厂房是全钢结构，但按钢混结构评估；办公楼主楼高3.4米，辅楼高3.9米，但全按3米高评估。厂房高10米，却按6米高评估；无证厂房墙体独立，但按两边借墙无墙体评估；江苏某土地房产评估有限公司选择的评估方法错误，评估价过低。3、评估机构的工作人员柳某不在江苏省高级人民法院公布的司法鉴定人员名册中，由其签字出具的估价报告不能作为拍卖的参考依据。4、漏评厂房里的全部行车和一套污水检测设备以及监控、配电、消防、供水、排水等配套系统。本院经审查查明，江北分行与隆盛公司、刘正清、刘艳、刘正凤、刘正霞金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月21日作出（2019）苏0116民初1202号民事调解：一、隆盛公司欠江北分行借款本金1960万元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2018年10月1日起按流动资金借款合同（合同编号：紫银（江北园区）流借字【2016】第531013号的标准计算至实际还款之日止），此款隆盛公司于2019年3月7日前一次性给付；二、隆盛公司于2019年3月7日前向江北分行给付律师代理费16万元，逾期未给付，律师代理费原告可按照20万元申请强制执行；三、江北分行对隆盛公司名下的位于南京市六合区大厂××路××号（编号：宁房他证六字第××号）的房屋及土地的拍卖、变卖款在抵押登记范围内享有优先受偿权；四、诉讼费142707元，减半收取为71353.5元，保全费5000元，合计76353.5元，由隆盛公司负担（此款原告已垫付，被告于2019年3月7日前一并给付此款）；五、刘正清、刘艳、刘正凤、刘正霞对隆盛公司的上述第一、第二、第四项债务承担连带责任。隆盛公司、刘正清、刘艳、刘正凤、刘正霞未能按调解协议履行义务，江北分行向本院申请执行，其中要求法院拍卖、变卖位于南京市六合区大厂××路××号的不动产，所得价款优先偿还江北银行。2019年9月3日，本院作出（2019）苏0116执1185号执行裁定：评估、拍卖隆盛公司名下位于六合区大厂××路××号不动产。2019年9月11日，本院委托江苏某土地房产评估有限公司对隆盛公司名下位于六合区大厂××路××号不动产价值进行评估，并附不动产登记资料查询结果证明八份（证书号：六初字第××-××号）。2019年11月14日，本院执行法官召集鉴定机构评估师曹某、柳某、江北银行委托代理人李天平以及隆盛公司法定代表人刘正清，对评估的不动产进行现场勘验。但刘正清人在外地，未能到现场，其通知门卫刘某打开厂房，予以勘验，各方当事人包括门卫刘某在司法鉴定项目现场签到表上签字。2019年12月4日，本院应江北分行的申请，变更评估事项为：对隆盛公司名下位于六合区大厂××路××号不动产及附属物（即案涉不动产）的价值进行评估。2019年12月5日，江苏某土地房产评估有限公司作出（苏）苏地行（2019）房估字第272号房地产估价报告，对八幢登记的不动产、一块工业用地以及未登记的一幢厂房、一幢仓库和附属物（构筑物）水泥地面、围墙、电动门、电动门库、门垛进行估价，房产价值（含供电、供水、通讯、监控、消防、排水系统以及装饰装修，已分摊在房产价值内）2286.85万元，土地价值1020.11万元，附属物价值146.41万元，合计3453.37万元。2019年12月16日，本院将估价报告送达给刘正清，刘正清在谈话中认为评估价值过低，但没有提出书面异议。2020年5月26日，本院在淘宝网上发布案涉不动产拍卖公告，载明标的物详情等内容，拍卖期限2020年6月27日10时至6月28日10时。最终由南京某建材有限公司以4260万元竞拍成功。2020年8月31日，本院召集隆盛公司与南京某建材有限公司商谈案涉不动产交付，在谈话过程中刘正清表示同意交付，但要给予一定的时间。同时对附属物的范围有疑惑，并认为评估方法不合理。执行法官询问其收到估价报告后为何没有提出异议？刘正清回答：也不算异议，认可估价报告中的评估价格，但想知道附属物的组成部分。2020年10月10日，经本院协调，隆盛公司腾让交付案涉不动产给南京某建材有限公司。另查明，为了向江北银行抵押贷款，隆盛公司曾于2015年5月委托中证房地产评估造价集团有限公司对其八幢登记的不动产进行评估，作出中证估字（2015）第418号房地产抵押估价报告，该报告未对行车以及污水检测设备进行评估。江苏某土地房产评估有限公司基于本院的委托，对隆盛公司不动产及配套附属物进行评估，但江苏某土地房产评估有限公司认为厂房内的行车以及污水检测设备系专有机械电子设备，属于可移动资产，不影响厂区以及厂房的正常使用功能，故在评估时未对行车以及污水检测设备评估。本院认为，第一，根据2020年8月31日本院执行笔录记载，隆盛公司对江苏某土地房产评估有限公司的估价报告并未提出异议，且对估价报告的结果予以认可，其只是要求江苏某土地房产评估有限公司明确附属物的组成。该估价报告已经明确了附属物的组成：水泥地面、围墙、电动门、电动门库、门垛，不包括行车以及污水检测设备。该组成指向明确，不存在歧义，无需另行解释。江苏某土地房产评估有限公司选择市场比较法评估地价，选择重置成本法评估房价，并将装饰装修、供电、供水、通讯、监控、消防、排水系统分摊到房价中，是评估的一种技术手段和处理方式，没有不妥之处，不存在对供电、供水、通讯、监控、消防、排水系统以及装饰装修的漏评。第二，江北银行申请执行请求是为了实现担保物权，但隆盛公司提供的抵押物并不包括行车和污水检测设备。隆盛公司委托中证公司作抵押评估时也不包括行车和污水检测设备，这和江苏某土地房产评估有限公司评估范围不含行车以及污水检测设备是一致的。至于隆盛公司认为评估价格过低，本院认为，对拍卖财产进行评估，只是辅助法院确定拍卖保留价的手段，评估后最终成交价格仍需由市场检验。事实上，案涉不动产的成交价已远远高于评估价。第三，根据《最高人民法院关于委托评估、拍卖工作的若干规定》[法释（2011）21号]第二条规定，取得政府管理部门行政许可并达到一定资质等级的评估、拍卖机构，可以自愿报名参加人民法院委托的评估、拍卖活动。人民法院不再编制委托评估、拍卖机构名册。即使柳某不在江苏省高级人民法院公布的司法鉴定人员名册中，但其具备房地产估价师资质，可以出具估价报告。综上，江苏某土地房产评估有限公司的估价报告可以作为本院拍卖案涉不动产的参考。隆盛公司的异议请求不成立，本院不予支持。另，本院未对隆盛公司厂房里的行车及污水检测设备采取执行措施，行车及污水检测设备不在本院委托评估范围内。隆盛公司要求对行车及污水检测设备一并评估，不属于执行异议审查范围，应驳回该申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第七条、第十七条之规定，裁定如下：一、驳回南京隆盛化工设备制造有限公司要求对南京市六合区大厂××路××号不动产及附属物重新评估、拍卖的异议请求；二、驳回南京隆盛化工设备制造有限公司要求对南京市六合区大厂××路××号内的行车及污水检测设备一并评估、拍卖的异议申请。如不服裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省南京市中级人民法院申请复议。审判长  周江勤审判员  达式年审判员  朱家清二〇二〇年十二月四日书记员  杨 飞