内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终2492号上诉人（一审原告）：内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司。负责人：谢敏仁。委托诉讼代理人：王福荣，内蒙古琛琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫勇，内蒙古琛琪律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：米雪，女，1988年7月17日出生，住内蒙古自治区。上诉人内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司（以下简称智通物业公司）因与被上诉人米雪物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。智通物业公司上诉请求：一、依法撤销包头稀土高新技术产业开发区人民法院(2020）内0291民初519号民事判决书,改判支持全部物业费或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉主张的事实与理由是：一、一审法院在(2020）内0291民初519号民事判决书本院认为部分认定:“原告自称与悦榕智胜物业公司公告了债权转让内容,但原告没有证据证实其已经通知被告知晓公告内容,故该债权转让对业主不发生效力,本院仅支持2018年8月22日之后的物业服务费。”智通物业公司认为,一审法院关于债权转让的事实认定错误,理由如下:(一)智通物业公司与包头市锐利宏程房地产开发有限公司(以下简称“锐利宏程公司”)、内蒙古悦榕智胜物业服务有限公司(以下简称“悦榕智胜物业公司”)签订的债权转让协议合法有效。2018年8月22日，智通物业公司与锐利宏程公司、悦榕智胜物业公司共同签订《关于檀香湾、公园大道小区物业服务的协议》,协议约定:“1、悦榕智胜物业公司退出檀香湾物业服务;2、悦榕智胜物业公司将历史债权债务转让给智通物业公司包头分公司;3、由锐利宏程公司与智通物业公司包头分公司签订《檀香湾前期物业服务协议》,合同有效期从签订之日起至2021年8月21日止;4、智通物业公司包头分公司按照物业法律法规要及时完善建设局的备案工作,并在小区进行公示;...”上述协议是智通物业公司、悦榕智胜物业公司和锐利宏程公司的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的合同。智通物业公司依法受让了悦榕智胜物业公司对檀香湾小区业主欠交物业费等费用的债权,取得了向欠费业主主张收交欠费的权利。(二)智通物业公司与悦榕智胜物业公司依法履行了通知义务。2018年8月22日,三方签订债权转让协议后,又共同草拟债权转让公告,该公告的内容为:“致全体业主:经过包头市锐利宏程房地产开发有限公司、内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司、内蒙古悦榕智胜物业服务有限公司(原呼和浩特市悦榕智胜物业服务有限公司)三方协商一致,现在檀香湾小区物业管理工作自2018年8月22日起,由内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司承接,原悦榕智胜物业公司的预收款、应收债权均转给内蒙古智通物业服务有限公司,有效期至檀香湾业主委员会成立并选聘新的物业服务公司止。”同日，智通物业公司负责将上述公告张贴在檀香湾小区公示栏及楼道公告栏内,向全体业主通知债权转让事项。智通物业公司认为,智通物业公司与悦榕智胜物业公司已经完全尽到了通知义务。首先,从通知的主体来看,本案中,公告由智通物业公司、悦榕智胜物业公司及锐利宏程公司三方加盖公章,三方共同作为履行通知的主体,并由智通物业公司负责将公告张贴于檀香湾小区的公示栏和楼道公告栏,《合同法》并未禁止转让人和受让人共同作为通知的主体,故本案履行通知义务的主体适格。其次,从通知的时间来看,三方签订债权转让协议当日,即向全体业主进行通告,转让人和受让人未怠于履行通知义务。再次,从通知的形式来看,《合同法》并未明确规定采取何种形式通知债务人。司法实践中,登报、邮寄、口头、书面或直接起诉的方式均被认定为通知的合法形式。根据《内蒙古自治区物业管理条例》第四十九条规定:“物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:......(五)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况,住宅专项维修资金使用情况,物业共用部位、共用设施设备经营所得收益;......(七)其他应当公示的内容。”由此可见,对物业管理服务中的重大事项，法律法规容许物业服务企业采取公示的方式通知全体业主。故智通物业公司通过在檀香湾小区公示栏和楼道公告栏张贴公告的形式进行通知，符合规定。退一步讲，即使债权人没有履行通知义务，债权受让人直接向法院起诉，并借助人民法院送达起诉状的方式，亦发生通知转让的法律效力。最后，从通知的目的来看，主要是为了避免债务人重复履行、错误履行债务或加重履行债务的负担,因此债务人是否知晓债权转让的事实应当作为认定债权转让通知法律效力的关键。本案中,即使智通物业公司以起诉的方式通知米雪，既不会导致米雪错误履行债务，也不会造成双重履行债务或加重米雪履行债务的负担，更不会损害米雪的利益,现实的情形反而是米雪拖延履行债务至今。退一步讲，就算米雪之前不知晓债权转让的事实，米雪通过参加一审的诉讼活动，已明知债权转让的事实，且知道履行债务的对象。而一审法院机械理解法律，放纵当事人拖延债务，徒增当事人诉累。二、一审法院关于物业费的收取标准认定错误。一审法院关于物业费认定:“......但原告2019年向小区业主发出的交费通知单明确单价为1.6元/平方米/月,说明原告调整了物业服务费收费标准”，智通物业公司认为，一审法院对物业费的认定错误。(一)一审法院确定物业服务费标准违法根据《包头市物业管理条例》第五十六条:“住宅物业服务收费实行政府指导价。......政府指导价由价格主管部门会同房产行政主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度,并每年向社会公布。”由此可见，包头地区住宅小区的物业服务收费实行政府指导价，定价权属于价格主管部门和房产行政主管部门。人民法院可以物业服务企业未达服务标准对物业服务费进行相应减免,但无权调整物业服务费价格。(二)物业服务费收取标准的调整需符合法定的条件根据《内蒙古自治区物业管理条例》第五十三条规定:“物业服务企业应当在业主委员会的监督下，征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可调整物业服务费。”可知，物业服务企业调整物业服务费需满足面积和人数的“双过半”，不是智通物业公司一张交费通知单就可以调整的，假设智通物业公司有权通过交费通知单调整物业服务费，那么就意味着智通物业公司下一次在交费通知单中可以随意变更价格,这显然是不成立的。(三)交费通知书中载明的价格是全年交费优惠,而不是对物业费收取标准的调整。本案中，交费通知单中载明的1.6元/平方米/月，是为了鼓励业主积极交费，对一次性交纳全年物业服务费用的优惠价格，而不是对物业费收取标准的调整。如果业主愿意一次性交纳全年的物业服务费用，该承诺是一直有效的。但该承诺不代表智通物业公司对《前期物业服务合同》中约定的物业服务费收取标准进行了调整，且智通物业公司也没有权利随意调整。业主一次性交付全年物业费，物业服务企业给予相应优惠属于行业惯例，人民法院也应当大力肯定该种做法，而不能一刀切式的否定，一审法院的做法既不合情、又不合理、且不合法。综上，一审法院对债权转让及物业费的收取标准的认定均存在错误，严重侵害了智通物业公司的合法权益。米雪未到庭，也未陈述答辩意见。智通物业公司向一审法院起诉请求:1、判令米雪支付智通物业公司2015年7月2日至2020年5月31日期间的物业费14938元;2、判令米雪支付智通物业公司违约金1493.8元;3、本案诉讼费由米雪承担。一审法院认定事实：米雪系包头稀土高新技术产业开发区檀香湾小区6栋1103号房屋业主，该房屋建筑面积为133.26平方米，该小区由内蒙古悦榕智胜物业服务有限公司（以下简称“悦榕智胜物业公司”）进行前期物业管理服务。2014年7月2日，米雪与悦榕智胜物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议第五条约定物业服务费“高层住宅按建筑面积每月每平方米1.9元”。2018年8月22日，智通物业公司包头分公司（乙方）与锐利宏程公司（甲方）、悦榕智胜物业公司（丙方）签订《关于檀香湾、公园大道小区物业服务的协议》，协议中约定“丙方退出檀香湾物业服务，丙方将历史债权债务转让给乙方，由甲方与乙方签订《檀香湾前期物业服务协议》，合同有效期从签订之日起至2021年8月21日止”。2018年8月22日，智通物业公司与锐利宏程公司签订《前期物业服务合同》，合同第六条约定物业服务费“高层1.9元／月／平方米”，第十条约定物业服务费交纳时间“业主或物业使用人于每年6月1日前交纳”，第十八条约定违约责任“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条至第十条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按物业服务费日3‰的标准，向乙方支付违约金”。2019年7月15日，包头稀土高新技术产业开发区建设环保局作出［2019］72号《政府信息公开申请答复书》答复，内容为“‘包头市稀土高新技术产业开发区檀香湾小区竣工验收备案手续’信息，经查询，该申请信息不存在”。包头稀土高新技术产业开发区檀香湾小区首届业主委员会曾对智通物业公司包头分公司提起诉讼，包头市中级人民法院作出（2019）内02民终1741号民事判决，认为“2018年8月31日，檀香湾业委会成立，业主大会召开程序不合法，业委会无权据此会议决议解聘智通物业，亦无权解除智通物业与包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订的物业合同”。米雪自2015年7月2日至2020年5月31日未交纳物业费。一审法院认为，2018年8月31日，檀香湾小区业委会成立，根据生效判决，业委会无权解除智通物业公司与锐利宏程公司签订的《前期物业服务合同》。智通物业公司虽然未经法定程序与锐利宏程公司签订该合同，但是智通物业公司依合同提供了物业服务，与业主已经形成事实上的物业服务合同关系，业主应当向智通物业公司交纳物业服务费。关于债权转让对业主的效力。《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。智通物业公司自称与悦榕智胜物业公司公告了债权转让内容，但智通物业公司没有证据证实其已经通知米雪知晓公告内容，故该债权转让对业主不发生效力，一审法院仅支持2018年8月22日之后的物业服务费。关于物业费的收取标准。智通物业公司与锐利宏程公司签订的《前期物业服务合同》约定物业服务费为1.9元／平方米／月，但智通物业公司2019年向小区业主发出的交费通知单明确单价为1.6元／平方米／月，说明智通物业公司调整了物业服务费收费标准。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。智通物业公司在《智通物业致广大业主的一封信》中陈述了多项小区存在的问题并作出整改规划，但智通物业公司却未能依规划完成整改目标。承诺不能实现、物业服务存在瑕疵、未与业主签订物业服务合同等多种原因，造成业主不予配合交费、收费率低的现状，陷入物业服务有瑕疵-拒绝交费-服务更差的恶性循环。智通物业公司只有提升物业服务水平，得到广大业主的认可，才能步入良性循环。综合考虑，一审法院将物业服务费标准确定为1.6元／平方米／月，同样，智通物业公司请求的违约金亦不予支持。综上，一审法院支持米雪向智通物业公司交纳2018年8月22日至2020年5月31日（共计21个月零10天）的物业服务费4546.3元（133.26㎡×1.6元×21个月＋133.26㎡×1.6元÷31天×10天）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、八十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告米雪于判决生效之日起十五日内给付原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司2018年8月22日至2020年5月31日的物业服务费4546.3元；二、驳回原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司的第二项诉讼请求；三、驳回原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司的其他诉讼请求。案件受理费212元，减半收取计106元，由原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司负担77元，被告米雪负担29元。二审中，智通物业公司提交了27份《收据》复印件，拟证明案涉小区部分业主已将2018年8月22日之前的欠付悦榕智胜物业公司的物业费向智通物业公司交纳，说明相关公告和通知已经通知到业主。二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题为米雪是否应当向智通物业公司交纳物业服务费及具体金额。首先，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”依据该规定，债权转让发生效力的前提是必须以适当的方式通知债务人。对于以诉讼方式视为通知的情形，是在债权转让无法有效通知到债务人或者难以通知债务人等情况下，为了保护债权人及债权受让人能够及时主张权利，有效地保护合法债权人的利益而作出的认定。本案中，智通物业公司受让的债权所针对的债务人均为其提供物业服务的小区的业主，不存在上述情形，且物业服务针对的是小区的众多业主，涉及群体性利益，物业服务费的债权受让人仅以诉讼的方式通知债务人，有违《中华人民共和国合同法》第八十条的法律精神，故一审法院对此认定并无不当。另外，本案的法律关系是物业服务合同纠纷，智通物业公司提出的支付2018年8月22日前的物业服务费的主张是基于债权转让合同法律关系，该两个不同的法律关系也不宜在本案中一并处理。其次，智通物业公司向小区业主发出的交费通知单明确为1.6元/平方米/月，对于该收费标准，双方当事人均未提供证据证明涉案物业服务区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主对1.6元/平方米/月物业服务费标准提出异议，那么，智通物业公司作为市场经营主体，在依法、依约提供服务及未增加业主负担的前提下，且在不违反相关法律、行政法规规定的情况下，根据其自身经营需要给予业主一定数额或比例的物业服务费的减免的民事行为是有效的。故智通物业公司的该项上诉主张本院不予支持，一审法院对于交费标准的确认并无不当。综上所述，智通物业公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由上诉人内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 钢审判员 乔瑞全审判员 董婷婷 二Ο二Ο年十二月三十日书记员 段鹧庭附：本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。