河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终5478号上诉人（原审被告、反诉原告）：虞城县枫润置业有限公司，住所地河南省虞城县城关镇汉江路西侧**楼，统一社会信用代码914114250842122539，法定代表人：罗红英，该公司总经理。委托诉讼代理人：田志刚，河南春恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯亚维，河南春恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：戚二银，女，汉族，1969年3月4日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：陈娜，河南归德律师事务所律师。上诉人虞城县枫润置业有限公司（以下简称枫润公司）因与被上诉人戚二银房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省虞城县人民法院（2020）豫1425民初2122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月02日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。枫润公司上诉请求：一、撤销一审法院(2020)豫1425民初2122号民事判决,改判枫润公司不承担返还购房款及利息的责任及不承担赔偿责任，驳回戚二银对其公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由戚二银承担。事实与理由:1.一审判决认定事实错误。上诉人虽与被上诉人签订了房屋买卖合同,但被上诉人未在合同约定期限内向上诉人支付购房款，而将购房款交给案外人刘某,刘某系承建了案涉项目小区部分工程的案外人，但其并未将购房款支付给上诉人。上诉人未收到购房款，更不存在返还之说。一审中案外人刘某称用被上诉人的购房款抵消其在上诉人处的工程款,但被上诉人并未提供其他证据证明其说法，反而是案外人刘某在诉上诉人建筑工程施工合同纠纷一案中，其在起诉、庭审、调解等过程中从未向法院或上诉人提出其已收到被上诉人购房款，用该款抵消其在上诉人处工程款的相关叙述。一审判决仅根据被上诉人提供的“盖有上诉人合同专用章”的收据来推定上诉人认可刘某收购房款抵消其工程款的行为，从而认为上诉人收到了购房款。该收据并非上诉人出具,该收据中上诉人工作人员“孟吉庆”的签字并非其本人所签。2.被上诉人在签订合同后一直不支付购房款，上诉人为避免损失扩大才将房屋出卖他人，上诉人并不存在任何过错行为，对被上诉人不应承担赔偿责任。退一步讲，即使被上诉人遭受了损失，也应向刘某主张，刘某应该承担本案的全部责任。戚二银辩称：1.一审庭审中，上诉人与被上诉人均提交了双方2016年9月4日签订的今朝花苑二期购房合同，该两份合同关于涉案房屋的位置、楼号、单元号、层次、户型、房屋单价、房屋总价以及违约责任的约定完全一致，充分证明双方就涉案房屋达成买卖合意。签订上述房屋买卖合同是双方真实意思的表示，为有效合同。2.一审判决认定被上诉人已在合同约定期限内交付了全部购房款完全正确。被上诉人一审提交的收据是系上诉人出具，该收据明确载明收款事由是4号楼一单元九楼东户,且加盖有上诉人的合同专用章,并由收款人孟吉庆签字，交款日期也与本案房屋买卖合同约定完全一致；虽然被上诉人是将房款交给了案外人刘某，但是上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同并出具收据的行为，充分证明上诉人认可已收到购房款，并同意用涉案房屋的购房款抵扣下欠案外人刘某的工程款，否则上诉人不可能为被上诉人出具收款收据；至于案外人刘某在与上诉人建筑工程施工合同纠纷案件中是否向上诉人重复主张该案房款与被上诉人无关。3.上诉人存在一房二卖的情形,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，被上诉人有权解除双方之间的房屋买卖合同并要求上诉人返还已付购房款并支付利息，承担已付购房款一倍的赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2016年9月4日，戚二银与枫润公司签订今朝花苑2期购房合同，合同约定枫润公司将今朝花苑2期第4幢1单元9层东户出卖给戚二银，该商品房建筑面积约124.17平方米，单价2550元/平方米，总计金额316633元。戚二银持有的收据显示，入账日期：2016年9月4日，交款单位：戚二银，人民币316633元，收款事由：4号楼1单元9楼东户，且盖有枫润公司合同专用章。虞城县不动产登记中心登记证明显示，现案涉房屋权利人为庞雨琳。另查明，戚二银购买枫润公司的案涉房屋，戚二银将购房款交给了案外人刘某。案外人刘某因承建了今朝花苑2期部分工程，其收取戚二银购房款目的系抵消枫润公司拖欠的工程款，但在刘某起诉枫润公司建筑工程施工合同纠纷一案中，刘某对是否用戚二银给付的购房款抵消枫润公司拖欠其工程款不清楚。一审法院认为，本案需解决以下几个问题，1.上诉人与被上诉人签订的今朝花苑2期购房合同是否符合解除的法定条件；2.戚二银持有的收据能否视为枫润公司已收到案涉购房款；3.判决枫润公司返还购房款316633元及期间利息有无事实及法律依据；4.戚二银诉请枫润公司承担已交纳购房款316633元一倍的赔偿责任有无事实和法律依据；5.枫润公司的反诉能否得到支持。一、《今朝花苑2期购房合同》系上诉人与被上诉人2016年9月4日签订，从形式上看，该合同有戚二银签名，枫润公司盖有其公司合同专用章，上诉人与被上诉人均将该合同作为各自证据提交，足以说明该合同是真实的，是双方当事人真实意思表示。从内容上看，该合同对房屋坐落的位置、楼号、单元、层次，户型、单价，总价、违约责任等都作了详实约定，其内容不违反法律和行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人应当严格遵守。虞城县不动产登记中心登记证明显示，现案涉房屋权利人为庞雨琳，该购房合同已经出现履行不能，故对戚二银要求解除购房合同的诉讼请求，该院予以支持。二、戚二银持有的收据能否视为枫润公司已收到案涉购房款的问题。戚二银将盖有枫润公司合同专用章的收据提交法庭，证明其已将购房款316633元给付枫润公司，枫润公司有异议，认为收据中签字并非其员工孟吉庆签名。而关于该购房款316633元，戚二银提供的证人刘某明确表示其收到了该购房款项，用该购房款316633元抵消枫润公司拖欠的工程款，刘某收购房款抵消工程款的行为是否得到枫润公司的认可，双方各持一词，故只能从戚二银提供盖有枫润公司合同专用章的收据来推定枫润公司认可了刘某收购房款抵消其工程款的行为。三、判决枫润公司返还购房款316633元及期间利息有无事实及法律依据的问题。综合上述一、二，故对戚二银要求枫润公司返还购房款316633元的诉请，该院予以支持。关于其诉请要求按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算利息的问题，由于近年来中国人民银行不再公布同期同类人民币银行贷款利率，故戚二银诉请的利息应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，故戚二银诉请的利息自2016年9月4日起计算至全部返还清购房款之日止。四、戚二银诉请枫润公司承担已交纳购房款316633元一倍的赔偿责任有无事实和法律依据的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”结合本案案情，枫润公司与戚二银签订购房合同后，枫润公司给戚二银出具盖有合同专用章的收据，而非财务专用章，说明该收据的出具存有瑕疵，戚二银购买枫润公司的房屋，应将购房款直接交付给枫润公司，但其却将案涉房款交付给了具有亲属关系的案外人刘某，说明戚二银亦存有过失；刘某收到戚二银购房款316633元后，应及时告知枫润公司抵消其拖欠的工程款，但刘某收到戚二银案涉购房款后，从庭审笔录刘某的陈述可以看出，直到刘某等起诉枫润公司索要拖欠的工程款到庭审当天，刘某都不清楚是否用该购房款抵消了工程款。枫润公司在不知戚二银是否交纳购房款的情况下，将案涉房屋再出卖他人不存有故意，但其给戚二银出具收据后又出卖案涉房产存在过失，结合当地目前房屋价值，故对戚二银诉请的购房款316633元一倍的赔偿责任，酌定支持50%即158316.5元。另需说明的是，枫润公司给付戚二银款项后，若已不欠刘某工程款，枫润公司可向刘某另行主张权利；若拖欠刘某工程款，枫润公司应在拖欠工程款范围内将该款项予以扣减。五、关于枫润公司反诉的问题，因枫润公司未交纳反诉费用，故裁定按撤回反诉处理。一审判决：一、解除戚二银与枫润公司2016年9月4日签订的《今朝花苑2期购房合同》；二、枫润公司返还戚二银购房款316633元及利息（利息以316633元为基数，自2016年9月4日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付至全部返还清购房款之日止）;三、枫润公司承担戚二银已付购房款50%的赔偿责任即158316.5元；四、驳回戚二银的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10133元，由戚二银负担1709元，由枫润公司负担8424元。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据材料。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，第一，案涉《今朝花苑2期购房合同》系上诉人与被上诉人2016年9月4日签订，首先，该合同有戚二银签名并加盖有枫润公司的合同专用章，枫润公司与戚二银均将该合同作为证据提交，足以说明该合同是双方当事人真实意思表示。其次，该合同对房屋坐落的位置、楼号、单元、层次，户型、单价，总价、违约责任等都作了详实约定，其内容不违反法律和行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人应当严格遵守。虞城县不动产登记中心登记证明显示，现案涉房屋权利人为庞雨琳，案涉房屋已另售他人，该购房合同已经出现履行不能情形，因此，戚二银要求解除《今朝花苑2期购房合同》的诉讼请求，应予支持。第二，关于购房款316633元，戚二银提供的证人刘某明确表示其收到了该购房款项，用该购房款316633元抵消枫润公司拖欠的工程款，刘某收购房款抵消工程款的行为是否得到枫润公司的认可，双方各持一词，但戚二银持有的收据加盖有枫润公司合同专用章，枫润公司虽提出异议认为收据中签字并非其员工孟吉庆真实签名，但并无证据证明该收据中所盖枫润公司合同专用章不真实，据此，一审判决认定枫润公司认可刘某收购房款抵消其工程款的行为并据此认定戚二银交纳了案涉购房款并无不当。第三，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，结合本案案情，枫润公司与戚二银签订购房合同后，枫润公司给戚二银出具盖有合同专用章的收据，枫润公司后又出卖案涉房产存在过失，一审判决结合当地目前房屋价值及各自过失程度，酌定支持50%的赔偿数额并无不当。且一审判决亦对枫润公司进行了权利告知：枫润公司给付戚二银款项后，若已不欠刘某工程款，枫润公司可向刘某另行主张权利；若拖欠刘某工程款，枫润公司应在拖欠工程款范围内将该款项予以扣减。综上所述，枫润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10133元，由上诉人虞城县枫润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许玉霞审判员  文志林审判员  曹燚森二〇二〇年十二月二十一日书记员  李登攀