德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初4575号 原告：中国农业银行股份有限公司德阳旌阳支行，住所地四川省德阳市旌阳区泰山北路二段**，统一社会信用代码915106002051739176 负责人：吕先春，支行行长。 委托诉讼代理人：刘宗宇，四川维扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖顶镇，四川维扬律师事务所律师。 被告：李丽,女,汉族,1977年4月4日出生,住四川省中江县。 被告：绵竹市天河房地产开发有限责任公司，住，住所地四川省绵竹市剑南镇滨河东路二段马尾河**合同区，社会信用代码91510683714431224C。 负责人：任会林，公司总经理。 委托诉讼代理人：陈灵，四川康伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人:樊晓玲,公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司德阳旌阳支行（以下简称农行旌阳支行）与李丽、绵竹市天河房地产开发有限责任公司（以下简称绵竹天河房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案。原告农行旌阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告李丽签订的《个人购房担保借款合同》，贷款全部提前到期；2.判令被告李丽偿还原告贷款本金273506.41元及截止2020年5月12日的利息、逾期罚息、复利等8097.25元，2020年5月12日之后的利息、逾期罚息、复利按双方约定利率计至付清之日止；3.判令原告对被告提供的抵押物在处置变现后所得价款享有优先受偿权；4.判令被告绵竹天河房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告李丽向原告农行旌阳支行申请贷款，在合同期内，未按约定偿还贷款本息，应承担违约责任。基本情况如下，一、合同编号、名称：51020120120064333号《个人购房担保借款合同》；二、合同签订时间：2012年7月30日；借款金额：360000元；借款期限：自2020年8月10日起至2032年8月9日止，共计240个月；借款用途：购买房产；借款利率：贷款利率适用浮动利率，执行利率6.55%；还款方式：等额本息还款；合同主要条款：12.1借款人未按合同约定归还借款本金的，贷款人对逾期贷款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；12.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；12.9因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；借款发放情况：2012年8月10日原告将贷款360000元发放至李丽指定的收款账号；欠款情况：截止2020年5月12日，未结清本金9065.21元，未结清正常息7707.28元，未结清罚息170.95元，未结清复利147.03元；涉案借款的担保情况：为担保案涉贷款的履行，借款人李丽以其房屋向原告提供抵押担保，并已于2012年8月2日办理预告抵押权登记。绵竹市天河房地产开发有限责任公司为其提供阶段性保证。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告绵竹天河房地产公司答辩称:1.对所涉金额无异议；2.所涉债务系由被告李丽拖欠所致,应由李丽承担;3.李丽曾与我司签订购房合同,但我司于2018年11月19日向德阳市旌阳区人民法院起诉,贵院所作的(2018)川0603民初3174号民事调解书已经解除了我司与李丽的买卖合同关系;4.预抵押不应享有优先受偿。购房合同第35条明确约定了保证期限,我司是阶段担保,李丽在2012年与我司签订购房合同,现保证期间已经经过,原告于2020年9月16日起诉,保证期间经过,我司不应承担担保责任。 本院经审理认定事实如下： 2012年7月30日，原告农行旌阳支行与被告李丽、绵竹天河房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，合同主要约定：原告农行旌阳支行向被告发放贷款360000元用于购房，借款期限自2012年8月10日起至2032年8月9日，共计240个月，还款周期为1个月，利率为浮动利率。合同第1.4.1条约定：“本合同适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动上浮或下浮一定比例（具体见合同28.1）确定执行年利率。借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率按借款人下述方式中所选择的方式进行调整，具体见本合同28.2.贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、担保人。”合同1.7条约定：“本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力”。合同10.1.3条约定：“保证期间为借款到期日起二年。借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。”合同10.1.4第（8）款约定：“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人依据选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。”合同第12.1条约定：“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。”第12.3条约定：“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。”合同12.4条约定：“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。”合同第34条约定被告李丽以建筑面积109.56平方米的房屋一套提供抵押。合同第三十五条约定：“抵押人应协助配合贷款人按以下第（2）项的约定办妥抵押（预告）登记：（2）自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起220日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。”合同第三十七条约定：“阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。”借款人处李丽予以签名捺印确认，保证人处绵竹天河房地产公司予以盖章确认。 2012年8月2日，原告农行旌阳支行与被告李丽就房屋办理了抵押权预告登记。 原告农行旌阳支行提交的个人借款凭证显示：执行利率为6.55000%，逾期利率为9.82500%。 2020年1月2日、2020年5月12日，农行旌阳支行多次采用函告方式向被告李丽催收还款。 2020年5月12日，农行旌阳支行向被告李丽出具贷款提前到期通知书，通知合同项下贷款于2020年5月12日提前到期，要求李丽筹措资金，归还全部结欠本金273506.41元、利息8025.26元（计至2020年5月12日止）。 原告农行旌阳支行提交的贷款基本信息显示，截止2020年5月12日，被告李丽尚欠原告农行旌阳支行贷款本金273506.41元，利息、逾期利息、复利共计8097.25元，前述金额合计281603.66元。 2020年11月4日，本院依法向李丽送达了民事起诉书等应诉材料。 以上事实，有原告农行旌阳支行提交的个人购房担保借款合同、个人借款凭证、商品房抵押权预告登记证、贷款基本信息等证据在卷予以佐证。 本院认为，原告与被告李丽、绵竹天河房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已履行了发放贷款的义务，被告李丽应当按照合同约定履行还款义务。由于被告李丽未按期足额偿还借款本息，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，故原告要求被告李丽提前偿还借款本金273506.41元及利息、罚息的诉请符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。同时，在合同履行过程中，被告李丽经催告后仍未履行还款义务且未依约按时足额归还借款，属未按时偿还借款本息的情形，原告有权依法解除合同并按照双方约定宣布债务立即到期。原告诉请宣告债务提前到期，符合合同约定，本院予以支持。本院于2020年11月4日向被告李丽送达民事起诉书等应诉法律文书，原告解除合同及宣布债务立即到期意思表示已于2020年11月4日到达被告，故宣告债务立即到期的日期为2020年11月4日。 关于抵押物是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，原告与被告李丽按合同约定将案涉房屋作为抵押物并进行了抵押预告登记，但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是当抵押登记条件成就后对该房屋办理抵押权登记的请求权，该请求权具有排他效力，但不能产生物权变动效力，实际的抵押权并未设立。因此，原告对案涉抵押物不享有优先受偿权，对原告的该项诉讼请求本院依法不予支持。 关于被告绵竹天河房地产公司是否承担连带保证责任问题。本案中，原、被告双方虽然在《个人购房担保借款合同》中约定的担保方式为阶段性保证+抵押，但是对保证期间做了特别约定，根据双方的约定，案涉借款于2020年11月4日到期。因此，原告的主张尚在保证期间内，被告绵竹天河房地产公司应对案涉借款承担连带保证责任，原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对被告绵竹天河房地产公司辩称案涉债务保证期间已过，无事实和法律依据，本院不予采信。对被告绵竹天河房地产公司辩称已解除与李丽签订的商品房买卖合同，而根据合同相对性原理，商品房买卖合同与案涉借款合同并非同一法律关系，绵竹天河房地产公司与李丽间形成的商品房买卖法律关系不能对抗被告与原告间形成的借贷法律关系。因此，对该抗辩意见，无法律依据，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条规定，判决如下： 一、确认原告中国农业银行股份有限公司德阳旌阳支行与被告李丽签订的《个人购房担保借款合同》于2020年11月4日解除，该合同项下的借款于2020年11月4日到期; 二、被告李丽于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司德阳旌阳支行偿还借款本金273506.41元、截至2020年5月12日的利息、逾期利息、复利8097.25元、以及此后的利息、逾期利息、复利（计算方式：以本金273506.41元为基数，自2020年5月13日起至本判决确定的本金给付之日止，按《个人购房担保借款合同》中约定的方式和利率计算）；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息、逾期利息、复利计算至本金付清之日止； 三、被告绵竹市天河房地产开发有限责任公司对本判决确认的第一项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司德阳旌阳支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5524元，减半收取2762元，由被告李丽、绵竹市天河房地产开发有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  陈雪梅 二〇二〇年十二月十七日 书记员  陶 维