四川省珙县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1526民初1284号 原告：温馥菱，女，1975年8月11日出生，汉族，住址四川省珙县。 被告：珙县天富房地产开发有限公司，住所地珙县巡场河西文鑫路******。统一社会信用代码：91511526662765635B。 法定代表人：秦永高，总经理。 委托诉讼代理人：周德树，公司员工。 委托诉讼代理人：吴世军，公司员工。 原告温馥菱与被告珙县天富房地产开发有限公司（以下简称天富房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温馥菱、被告天富房产公司的法定代表人秦永高，及委托诉讼代理人周德树、吴世军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告温馥菱向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2010年11月30日签订的珙县商品房买卖合同合法有效，由被告协助原告办理产权变更登记及办理不动产登记证书；2.按照合同约定绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告，产权登记面积小于合同登记面积9.42㎡，被告应支付原告9.42㎡×2000×2＝37680元；3.判令被告向原告支付购房款资金利息33630.48元。（从2012年1月1日起至2020年9月7日止，按中国人民银行五年期以上商业贷款利率计算再加50%的逾期利息，以后另计至办理不动产证为止，即包含购房款67620元、五通费7460元、大修金4152元、办证费（契税）6000元，装修保证金1000元，共计86232元×0.0325五年期固定利息×8年（2012年-2019年）×1.5）；4.判决被告返还五通费7460元、办证费契税6000元、大修基金4397元、装修保证金1000元；5.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告承担（2018）川1625民初590号债权转让资金违约金2365元和诉讼费2548元。事实和理由：2011年11月，温馥菱向被告购买位于珙县××镇××街××段××花园小区××幢××单元××号商品房××，合同约定建筑面积103.81㎡，按照2000元／㎡单价，总金额为207620元。2014年4月入住。2010年11月30日，双方签订书面购房合同，其中合同部分约定：一、分期付款：首付67620元，五通费7460元、办证费契税6000元、大修基金4152元，余款140000元由开发商协助购房者在2010年12月30日前办理贷款支付开发商，二、商品房不能办理产权登记的由出卖人承担全部责任。原告按约定交付了购房款，因被告各种原因，造成大部分购房者未能办理住房贷款。从购房；三、按照合同约定绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告。被告现在备案登记面积94.39㎡，合同面积103.81㎡，小于合同登记面积9.42㎡。按照《省物价局、省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》【川价发（2008）196号文件】第一条之规定，被告应全额返还原告五通费7460元。因被告目无法纪，侵吞原告契税和大修金10152元，导致原告无法办理房屋备案。因被告于2014年涉嫌一房多卖，被法院判入狱。在2015年被告被珙县人民法院纳入失信被执行人员名单中。因被告所开发的天富花园小区有违规超建950㎡和未缴纳相关部门必缴费用，并未向相关部门提供房屋竣工图和房屋建造面积，导致被告不能正常进入办证程序。综合以上被告个人原因导致天富花园整个小区大部分购房者未能办理住房贷款。从购房后至今，温馥菱在被告未能协助办理住房贷款后，多次要求向被告缴纳除首付外的剩余购房余款，原告多年来多方奔走，无法单个自行办理产权登记手续，在2019年5月14日已存入10008元到共管账户。 被告天富房产公司辩称：1.同意原告第一项诉讼请求，双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，我司也愿意积极配合办理产权证；2.本案应以双方签订的商品房买卖合同为依据，原告支付的购房款并不是按合同约定面积支付，而是按实测面积支付的，故被我司不承担面积误差比超出3%部分房款双倍返还的责任；3.购房款资金利息，合同中未约定，县原告已经入住多年，不予认可；4.装修保证金有票据同意退还；大修金和契税、五通费是合同约定代收的，均不应退还；5.我司协助了12户业主办理了银行按揭贷款，是原告不提供贷款的相关材料，不配合我司到银行贷款，导致至今原告未能贷款是原告自身的过错。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。经审理查明：被告天富房产公司于2007年6月8日经珙县工商行政管理局登记成立，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2011年1月20日珙县住房和城乡规划建设局对天富房产公司开发的天富花园房地产项目发放（珙）房预售证第30号《商品房预售许可证》，该证载明：售房单位为珙县天富房地产开发有限公司，项目名称为天富花园，房屋坐落地点：珙县巡场镇滨河西街北一段。2010年9月1日珙县天富花园经竣工验收合格。 2010年11月30日天富房产公司（出卖人）与温馥菱（买受人）签订《珙县商品房买卖合同》。主要内容：第一条、第三条、第四条约定买受人购买出卖人建设的位于珙县××镇××街××段××花园××幢××单元××号商品房，房屋建筑面积共103.81㎡，单价为2000元／㎡，总金额207620元；第五条面积确认及面积差异处理约定……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2（1）种方式进行处理，即面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第2种方式按期付款，即分期付款：2010年11月30日付陆万柒仟陆佰贰拾元，剩余款壹拾肆万元卖房方协助买房方在2010年12月30日前在相关银行贷款付给卖房方；第七条买受人逾期付款的违约责任约定，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；第八条交付期限约定为2010年11月30日前；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四：合同补充协议约定五通费7460元、办证费（契税）6000元由卖房方代收；合同附件六：房屋共用部分大修基金补充协议约定大修金4152元由卖房方代收。2010年11月30日，温馥菱支付了天富房产公司购房款67620元、办证费（契税）6000元、大修金4152元、五通费7460元、装修保证金1000元。此后天富房产公司将天富花园2幢1单元202号房屋交付给温馥菱，温馥菱对该房屋进行装修居住并使用至今。另查明，天富花园2幢1单元202号房屋实际建筑面积为94.39㎡。庭审中，天富房产公司明确表明不能再协助温馥菱办理银行贷款，温馥菱表示不退房，双方均不要求解除合同。 本院于2018年5月7日立案受理的案外人洪自生与本案原告温馥菱、本案被告天富房产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）川1526民初590号民事判决书，因双方在购房合同中约定的房屋单价为2000元／㎡，房屋实际建筑面积为94.39㎡，故总房价为188780元，扣除已付的购房款67620元及契税6000元、大修金4152元，温馥菱还欠天富房产购房款111008元。由于天富房产公司已将对温馥菱的上述债权转让于洪自生，故判决温馥菱支付洪自生购房款111008元及违约金。洪自生不服，向宜宾市中级人民法院提起上诉，宜宾市中级人民法院作出（2019）川15民终319号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 为切实解决珙县天富花园小区产权证办理相关遗留问题，各购房者（包括温馥菱）与天富房产公司签订《珙县天富花园业主购房核对明细表》，双方对已交房款、大修金、契税、合同面积、实际面积等进行了核对。经天富房产公司、珙县天富花园小区业主代表叶发全、珙县巡场镇人民政府、珙县巡场镇龙祥社区共同商议，于2018年11月29日签订《共管账户协议》，确定以龙祥社区名义在珙县农商银行珙州支行开设共管账户，对珙县天富花园购房户所欠房款进行共管。2018年12月3日，购房款债权受让人（甲方）与天富花园小区购房人（乙方）签订《协议书》，约定甲、乙双方同意将购房款债权进入共管账户，在办理不动产权证期间，债权受让人不向人民法院申请强制执行，并约定购房人一旦将资金存入共管账户中，即确定为购房人向债权受人支付的购房款，购房人不得再要求返还。购房人支付清全部购房款后，即证明购房人在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的付款义务已全部履行完毕。温馥菱与债权受让人洪自生分别在落款处签字。本案涉案房屋于2019年4月25日在珙县房产管理所办理备案登记。2019年5月14日温馥菱向共管账户交纳10008元。 本院认为，温馥菱与天富房产公司签订的《珙县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中双方均不要求解除合同，愿意继续履行合同。温馥菱在签订房屋买卖合同后已按约交了部分房款，后天富房产公司将温馥菱差欠的剩余房款转让于案外人洪自生，本院作出的（2018）川1526民初590号民事判决书已确认，故温馥菱现已付清了天富房产公司的购房余款，天富房产公司作为出卖方亦应按合同约定，如期向买受人交付房屋，并在约定的期限内协助买受人办理房屋产权过户手续。天富房产公司交付房屋后，至今未按合同约定为买受人温馥菱办理房屋产权证，故温馥菱要求天富房产公司协助其办理产权变更登记的诉求应予以支持。 关于房屋面积确认及面积差异的处理。根据双方签订的《珙县商品房买卖合同》第五条约定，虽然温馥菱取得的房屋建筑面积94.39㎡与合同约定的103.81㎡误差为9.42㎡，绝对值超出3%，但是双方在合同中约定，以产权登记面积为准。根据查明事实，温馥菱并未按103.81㎡付清购房款，故天富房产公司不承担面积误差比超出3%部分房款双倍返还的违约责任。 关于是否支付购房款资金利息。根据双方签订的《珙县商品房买卖合同》约定，且原、被告双方均不要求解除合同，愿意继续履行合同，而支付购房款是购房人的义务，且天富房产公司已将房屋实际交予温馥菱居住使用至今，故温馥菱要求天富房产公司支付已付房款的资金利息，于法无据，本院不予支持。 关于是否应退还五退费、办证费（契税）及大修基金、装修保证金。温馥菱提供的川价发（2008）196号《省物价局、省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》，明确商品房开发企业不得向购房者收取五通费，但该规定不属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定。故原、被告双方签订的《珙县商品房买卖合同》附件四明确约定由卖房方代收五通费7460元，系属于当事人意思自治，上述约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，所以，天富房产按合同约定向温馥菱收取五通费符合合同约定；根据查明事实，天富房产公司代收的办证费（契税）6000元及大修基金4152元，已全部转为温馥菱的已付房款，现温馥菱诉请要求天富房产公司予以退还，无法无据，本院不予支持。庭审中，天富房产公司自愿退还温馥菱的装修保证金，本院不持异议。 原告诉请由被告退还（2018）川1625民初590号债权转让资金违约金和诉讼费，与本案无关，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下： 一、被告珙县天富房地产开发有限公司与原告温馥菱在2010年11月30日签订的《珙县商品房买卖合同》合法有效； 二、本判决生效后60日内，被告珙县天富房地产开发有限公司协助原告温馥菱到珙县不动产登记中心办理位于珙县××镇××街××段××花园××幢××单元××号商品房的转移登记及不动产登记证书； 三、本判决生效后10日内，被告珙县天富房地产开发有限公司退还原告温馥菱的装修保证金1000元； 四、驳回原告温馥菱的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2044元，由原告温馥菱负担1894元（已申请免交），由被告珙县天富房地产开发有限公司负担150元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 熊 静 人民陪审员 李 军 人民陪审员 罗朝红 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员 张 洁