新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0203民初1254号 原告：周霞，女，1979年6月24日出生，汉族，个体从业人员，住河北省廊坊市。 委托诉讼代理人：钱文丽，新疆玺善律师事务所律师。 被告：高志霞，女，1985年5月7日出生，汉族，新疆匡孚商贸有限公司法定代表人，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 原告周霞与被告高志霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周霞之委托诉讼代理人钱文丽到庭参加诉讼，被告高志霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告周霞向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间订立的《房屋买卖合同》；2．判令被告将案涉房屋返还给原告并恢复原状；3．判令被告支付违约金100，000元；4．判令被告支付房屋占用期间使用费至其交还房屋时止，每月按照2，000元计算，自2018年10月10日起计算至2020年12月共计是52，000元；5．判令被告支付原告为其垫付的暖气费7，131.94元、物业费2，547.12元。事实及理由：2018年10月，原告将其××区房屋出售给被告。2018年10月10日，原告将其个人物品存放在书房后就将该房屋交付给被告使用；2019年1月26日，原告将其所有物品清空后将房屋完全交付给被告使用至今。2019年6月21日，原告委托朋友赵江莲与被告补签了《房屋买卖协议》，约定原告将该房屋以50万元的价格给出售被告，并约定了分期付款的时间和金额，其中最后一笔款项应于2019年8月21日前支付，但被告至今仅支付了100，000元。另，根据双方签订的《房屋买卖协议》约定，被告未按时付款，视为被告不再购买此房，原告有权收回房屋，同时违约方向守约方支付违约金100，000元。被告在使用房屋期间拖欠的暖气费、物业费已经由原告为其垫付，根据谁受益谁负担的原则，被告应当向原告支付该费用。综上，请求法庭支持原告的诉请。 被告高志霞未到庭参加诉讼，亦未进行答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：周霞、薛瑞夫妇共同共有克拉玛依区石油小区26栋17号住房，建筑面积114.39㎡。2019年6月21日，原告周霞（甲方）与被告高志霞（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将××区房产出售给乙方，出售价格50万元，签合同时将付款给甲方。乙方需按约定按时付款。后双方又签订《补充协议》一份，主要内容为：“付款方式。房款总额50万元，乙方已向甲方付款3万元，余款47万元，分10次付款，按照以下时间向甲方支付：1．2019年6月21日前，乙方向甲方支付5万元；……10．2019年8月21日前，乙方向甲方支付2万元。乙方没有按时付款，甲方将视同乙方不购买此房，甲方将收回此房（目前乙方已经在使用）。过户问题，如果有好的方式，甲方将全力协助乙方尽早过户。以上约定双方共同遵守，如果违约一方将赔付另一方违约金10万元。”庭审中，原告述称，被告向原告分三次支付购房款共计100，000元，最后一次付款时间为2019年7月28日。此后原告通过电话催要购房款，被告起初以资金困难为由拖延，后来不接听电话，原告去案涉房屋敲门也无人应答，故与被告失去联系遂诉至法院。庭审中原告述称，因被告违约给其造成的损失主要包括：房屋被被告实际占有并使用、为收回房屋付出的诉讼费、律师费，以及原告居住在北京，为了寻找被告多次往返的路费等。 另查，案涉房屋目前仍由被告居住使用，但双方未办理房屋过户登记。经供热企业催缴，原告交纳了案涉房屋2018年10月至2020年4月的暖气费7，131.94元及2019年、2020年的物业费2，547.12元。 另查，原告提交58同城租房信息截图1份，显示案涉房屋同小区、房屋面积70㎡左右、配套齐全的房屋出租均价为2，000元／月。 上述事实，有《房屋买卖协议》、《补充协议》、不动产权证书、结婚证、付款凭证、交费提示、电子发票、58同城租房信息截图及当事人陈述等证据在案予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方均应全面履行各自义务。原告向被告交付了出售的房屋后，被告理应按约定时间支付全额购房款，但被告至今仅支付100，000元，在2019年7月28日后再未向原告付款，早已超过双方约定的最后一笔付款时间2019年8月21日，显属违约。原告依据“乙方没有按时付款，甲方将视同乙方不购买此房，甲方将收回此房。”之合同约定主张解除合同，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。”之规定，本院不予支持；但被告仅支付了20%的购房款，超过约定的付款期限一年多拒不付款，且采取不接电话、敲门无人应答等方式躲避债务，致使原告的合同目的不能实现，已构成根本违约，符合法定的解除合同条件，故对原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除时间，应为本院向被告公告送达起诉状副本到达被告的时间，经查公告送达期限届满的时间为2020年11月24日，故本案合同解除时间应为2020年11月24日。 原告主张返还房屋及恢复原状的请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告主张被告返还房屋的请求，合法有据，应予支持；但原告主张对案涉房屋恢复原状的请求，因原告未提交证据证明其向被告交付房屋时该房屋的具体状况，故该项请求本院不予支持。关于违约金，原告主张按合同约定支付100，000元。被告虽未到庭进行抗辩，但该约定数额显然过高，结合原告庭审中述称的损失范围，本院认为违约金的数额以不超过20，000元为宜。原告主张被告按2，000元／月支付房屋使用费。根据原告提交的58同城租房信息截图显示，案涉房屋同小区、房屋面积70㎡左右、配套齐全的房屋出租均价为2，000元／月，故原告主张的价格适当，被告应根据实际居住期限参照房租市场平均价格2，000元／月向原告支付案涉房屋的使用费。原告主张被告支付使用期间的暖气费、物业费。因案涉房屋于2019年6月双方签订《补充协议》前已交付给被告，故被告应承担2019年、2020年度的暖气费、物业费，原告代为支付后，被告应予返还，故原告的该项请求成立，本院予以支持。被告高志霞经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩及质证的权利，由此产生对其不利的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告周霞与被告高志霞于2019年6月21日签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》于2020年11月24日解除； 二、被告高志霞于判决生效之日起十日内向原告周霞腾空并返还位于新疆维吾尔自治区克拉玛依市××区的房屋； 三、被告高志霞于判决生效之日起三日内向原告周霞支付违约金20，000元； 四、被告高志霞于判决生效之日起三日内向原告周霞支付案涉房屋使用费，按2，000元／月支付，自2018年10月10日起至实际返还之日止； 五、被告高志霞于判决生效之日起三日内向原告周霞返还代付的案涉房屋暖气费7，131.94元及物业费2，547.12元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3，533.58元、公告送达费710元（原告均已预交），由原告周霞负担1，691.60元，被告高志霞负担2，551.98元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判长 霍莉莉人民陪审员徐新霞人民陪审员徐新华 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 阿     依     努     尔