四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初2122号 原告（反诉被告）：成都鑫苑万卓置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道东华巷**********。 法定代表人：谭靖，职务：经理。 委托诉讼代理人：金美兰，四川瑞展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈远，四川瑞展律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈红君，女，1987年9月26日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：何琬，四川遂宜律师事务所律师。 第三人（反诉第三人）：鑫苑科技服务集团有限公司成都分公司，住所，住所地四川省成都市锦江区茶花街******div> 负责人：赵增杰，职务：总经理。 委托诉讼代理人：冀涵星，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：贾文勇，男，系公司员工。 本诉原告（反诉被告）成都鑫苑万卓置业有限公司（以下简称鑫苑万卓公司）与本诉被告（反诉原告）陈红君、本诉第三人（反诉第三人）鑫苑科技服务集团有限公司成都分公司（以下简称鑫苑服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依职权追加鑫苑科技服务集团有限公司成都分公司为无独立请求权第三人，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鑫苑万卓公司的委托诉讼代理人金美兰、陈远，陈红君的委托诉讼代理人何琬，鑫苑服务公司的委托诉讼代理人冀涵星、贾文勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 鑫苑万卓公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.陈红君向鑫苑万卓公司支付租金160032元；2.陈红君向鑫苑万卓公司支付逾期付款违约金109820元（以每日3‰为标准，暂计至2020年5月31日，具体以实际足额支付租金之日为准），以上两项合计269852元；3.本案诉讼费用、保全费用由陈红君负担。庭审过程中，鑫苑万卓公司增加诉讼请求，请求判令：4.解除鑫苑万卓公司与陈红君签订的《租赁合同》，在三日内腾退房屋；5.陈红君向鑫苑万卓公司支付自2020年6月1日起至移交房屋之日止的租金；6.陈红君向鑫苑万卓公司支付自2020年6月1日起至陈红君足额支付欠付租金之日止的违约金；7.陈红君向鑫苑万卓公司支付解约违约金13336元。鑫苑万卓公司明确第1项诉讼请求为2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金。事实和理由：2018年10与10日，鑫苑万卓公司与陈红君签订《租赁合同》（以下简称合同），约定鑫苑万卓公司将位于成都市天府新区瑞祥路110号鑫苑·鑫都汇项目12号楼12-3-212号商铺有偿租赁给陈红君使用，计算租面积222.26㎡，陈红君承租商铺用作茶艺会所，经营轻餐饮、棋牌娱乐。合同对租赁期限、租金、物业费等作了约定。合同签订后，陈红君欠缴租金，经鑫苑万卓公司催告后仍未履行付款义务，其行为已构成违约，故为维护合法权益，鑫苑万卓公司诉至法院。 陈红君辩称，1.延迟交付租金并非由陈红君单方面原因造成，是由于鑫源万卓公司违约在先，作为出租人错误向承租人交付了房屋，致使承租人装修错误，关于此事承租人一直在找出租人协商，期间物业公司负责人出具了书面情况说明一份，承诺协商解决此事，而出租人拒绝协商，所以双方一直未能就后续租金缴纳事宜达成一致意见，导致租金的延迟支付。2.租赁合同虽然于2018年10月10日签订，但由于出租人错误交房，承租人错误装修了12-3-210房屋，此后发现装错之后于2018年12月22日与第二家装修公司签订了装修12-3-212房屋的装修合同，在其之后才入场，所以租金的起算时间应为2018年12月22日之后的五个月，即2019年5月22日。3.即使承租人欠付租金有一定程度上的违约，违约金按日万分之三的标准过高，请求法庭予以调整。4.鑫苑万卓公司不享有合同解除权。合同签订后，鑫苑万卓公司并未履行法定及合同约定的交付租赁物的义务，造成合同履行受阻，但陈红君一直在继续履行合同并积极寻求妥善解决。若违约方因其违约行为反而获利，既不符合法律规定也有悖常理。 鑫苑服务公司述称，首先，本案系房屋租赁合同纠纷，鑫苑服务公司并非房屋租赁合同的当事人，租赁标的物的交付与鑫苑服务公司无关联。其次，鑫源服务公司对房屋的装修审核是基于物业服务人对于房屋使用人的管理和监督，在审核过程中，只是对装修设计是否符合安全规范进行审查，陈红君去我方办理装修手续时已经将租赁房屋弄错，并且从提供给我方的装修图纸中，也无法看出该情况。 陈红君向本院提出反诉，请求判令：1.鑫苑万卓公司向陈红君承担因错误交付租赁房屋而产生的损失共计235015元（大写：贰拾叁万伍千零拾伍元整）；2.本案诉讼费用由鑫苑万卓公司负担。庭审过程中，陈红君明确第1项诉讼请求产生的损失共计235015元。其中包括商铺装修费用为185015元、赔偿金50000元。事实与理由：2018年10月10日，鑫苑万卓公司与陈红君签订《租赁合同》，约定鑫苑万卓公司将位于成都市天府新区瑞祥路110号鑫苑·鑫都汇项目12号楼12-3-212号商铺有偿租赁给陈红君使用，计算租面积222.26㎡，陈红君承租商铺用作茶艺会所，经营轻餐饮、棋牌娱乐。合同对租赁期限、租金、物业费等作了约定。2019年10月13日，陈红君按约向鑫苑万卓公司预缴了三个月租金40008元并支付13336元履约保证金。按合同约定，鑫苑万卓公司应在收到租金及履约保证金后三日内将房屋交付给陈红君使用，但鑫苑万卓公司委托的物业公司鑫苑服务公司错将同栋同楼层210号商铺交付给陈红君，并审核了陈红君的装修设计图、办理了装修许可证、收取了装修入场押金和预缴电费，进而导致陈红君错将210号商铺装修完成，产生直接损失共计235015元。陈红君的上述损失均系鑫苑万卓公司交房错误导致，理应由其承担损害赔偿责任，故陈红君为维护合法权益诉至法院。 鑫苑万卓公司辩称，第一，陈红君并无证据证明发生了装修错误，并因此造成了自身经济损失；第二，即使发生了装修错误，在鑫苑万卓公司与积木时代公司签署了《整体购房协议书》的情况下，也不存在鑫苑万卓公司错误交付租赁房屋的可能。综上，陈红君的反诉请求没有事实依据，请法庭依法驳回其全部反诉请求。 鑫苑服务公司述称，首先，本案系房屋租赁合同纠纷，鑫苑服务公司并非房屋租赁合同的当事人，租赁标的物的交付与鑫苑服务公司无关联。其次，鑫源服务公司对房屋的装修审核是基于物业服务人对于房屋使用人的管理和监督，在审核过程中，只是对装修设计是否符合安全规范进行审查，陈红君去我方办理装修手续时已经将租赁房屋弄错，并且从提供给我方的装修图纸中，也无法看出该情况。 本院经审理查明，2017年8月20日，鑫苑万卓公司与成都积木时代品牌管理有限公司（以下简称积木时代公司）签订《整体购房协议书》，约定积木时代公司购买鑫苑万卓公司位于成都市天府新区××街××号××商品房共计52套，其中包括案涉12-3-210号与12-3-212号房屋。2018年7月31日，鑫苑万卓公司与积木时代公司签订《整体购房协议书补充协议》，对房屋价款支付时间重新做了约定，第二条，双方原约定于2018年7月30日前付清整体购房款，截至2018年7月30积木时代公司已支付整体购房款的86%，经双方友好协商，将8-2-207、12-3-211等共计4套商铺的购房款于2019年3月31日前，视政策和监管及银行可以按揭之后进行支付。2018年8月23日，鑫苑万卓公司与先琼、汪善银签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，约定由先琼、汪善银购买鑫苑鑫都汇项目12-3-210号房屋。2018年8月24日，唐同志申请将案涉12-3-210号房屋更名为先琼、汪善银。另查明，唐同志为积木时代公司总经理，陈红君为总监。 2018年9月26日，唐同志出具《确认书》，载明其将于2017年8月20日购买位于成都市天府新区瑞祥路110号鑫苑·鑫都汇项目12号楼12-3-212号商铺承租给陈红君用于经营“茶艺会所”。2018年10月10日，鑫苑万卓公司与陈红君签订《租赁合同》，约定：一、由陈红君租赁案涉12-3-212号房屋，租期为60个月，自2018年9月29日起至2023年9月28日止。三、鑫苑万卓公司给予陈红君免租期5个月，从2018年9月29日起至2019年2月28日止，免租期内陈红君不予支付租金。四、租金及付款方式，首年租金为60元/㎡/月计算，每月租金13336元；第二年租金按60元/㎡/月计算，每月租金13336元；第三年租金在上一年租金标准上递增6%，租金为63.6元/㎡/月，每月租金14136元；第四年租金……租金支付方式为每3个月支付一期，乙方应在每个支付期开始前15日内，向甲方一次性足额支付下个支付期租金。合同期间内房屋所产生的水电气、停车费、空调费、物业费及公摊费用等均由乙方自行缴纳。合同签订之日起三日内陈红君向鑫苑万卓公司支付履约保证金13336元。五、鑫苑万卓公司在收到陈红君交纳的房屋租金及履约保证金后三日内将房屋交付给陈红君使用。六、如陈红君对房屋装饰装修，须遵守鑫苑万卓公司或物业审查核准后方可施工，合同期满陈红君负责将房屋恢复至装修前状态。八、解除与终止：(3)乙方逾期支付租金累计达15日的，甲方可以提前解除合同收回房屋。九、违约责任：3、合同期内，若乙方无故拖延支付本合同项下租金及其他费用，每逾期一天应当按拖欠金额的千分之三向甲方支付逾期付款违约金。逾期超过15天的，甲方有权解除合同。4、一方违约、导致合同提前终止的，违约方应向守约方支付相当于该解除月一个月的租金的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿实际损失与违约金的差额部分。 合同签订后，陈红君于2018年10月13日交纳12-3-212号房屋租金及押金共计53344元，转账户名为“唐同志”。 2018年9月20日，积木时代公司与四川德盛未来建筑装饰工程有限公司（以下简称德盛公司）签订装修合同，由德盛公司进场装修鑫苑鑫都汇项目12-3-212号房屋（实际为12-3-210号房屋）。并有鑫苑鑫都汇管理处（鑫苑服务公司）出具的12-3-212号房屋《室内装修许可证》。 2018年9月26日，唐同志向鑫苑万卓公司出具《确认书》，载明其于2017年8月20日购买鑫苑鑫都汇南区12-3-212号商铺，现有商家陈红君拟承租该套商铺。经与鑫苑万卓公司及陈红君三方协商一致，同意将该套商铺租赁于商家陈红君，用于经营“茶艺会所”。 2018年10月15日，鑫苑服务公司出具收据，收取12-3-212号房屋（实际为12-3-210号房屋）商业零星电费共计300元整。 2018年12月7日，鑫苑服务公司工作人员贾文勇等二人出具《情况说明》，载明“12-3-212号商铺错装为12-3-210号商铺，因开业原因，先租赁12-3-210号商铺，签订合同后鑫都汇管理处继续协调租方、置业公司、商业中介公司协商此问题，如3个月未协商好，再考虑其他途径处理。”同日，汪善银、先琼出具《收据》，载明“因鑫苑鑫都汇物业对汪善银、先琼购买鑫都汇12-3-210商铺监管过失，由此造成我方损失，今天三方协商达成一致协议，赔偿金共计50000元（大写金额：伍万元整），现由承租方龙强分两次代为支付，第一次支付25000元，时间2018年12月7日；第二次支付25000元于2019年2月底支付。汪善银、先琼在收款人处签字捺印。”其后，陈红君于2018年12月22日装修并使用12-3-212号房屋至今。 在庭审中，鑫苑万卓公司、鑫苑服务公司均表示鑫苑万卓公司未委托鑫苑服务公司办理交付房屋事宜。鑫苑服务公司陈述仅为陈红君办理了用电手续且办理的12-3-212号房屋的电卡，办理电卡亦不是交付义务。鑫苑万卓公司、鑫苑服务公司、陈红君均认可案涉租赁房屋系清水状态，没有钥匙等进行交付。 以上事实有《租赁合同》、《整体购房协议书》、“积木时代”工商信息、《商品房买卖合同（现售）》、《确认书》、《情况说明》、转账明细《鑫苑鑫都汇管理处室内装修许可证》、装修合同、收据等证据在案佐证。 本院认为，鑫苑万卓公司与陈红君签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方均应当按约履行各自的义务。 一、关于案涉房屋的交付问题。 积木时代公司与鑫苑万卓公司签订《整体购房协议书》后，鑫苑万卓公司又与陈红君签订《租赁合同》并将12-3-212号房屋出租给陈红君，积木时代公司予以认可。《整体购房协议书》以及《租赁合同》均未对房屋的具体交付流程进行约定。 1.鑫苑万卓公司是否按约完成12-3-212号房屋的交付义务的问题。鑫苑万卓公司认为其与积木时代公司签订《整体购房协议书》后即履行完毕52套房源的交付义务，加之案涉房屋为清水房，没有房屋钥匙，故无需履行其他交付义务。本院认为，《整体购房协议书》的合同主体为鑫苑万卓公司与积木时代公司，案涉《租赁合同》的主体为鑫苑万卓公司与陈红君。即使鑫苑万卓公司已将案涉房屋交付给积木时代公司，也不能视为已交付给陈红君，故鑫苑万卓公司未按约履行12-3-212号房屋的交付义务。 2.鑫苑万卓公司是否委托鑫苑服务公司履行交付义务的问题。陈红君反诉称鑫苑万卓公司委托鑫苑服务公司交付房屋，并提交了装修许可证、装修入场预交12-3-212号房屋电费收据、装修设计图、物业公司负责人贾文勇签字的情况说明拟证明上述主张的事实。鑫苑万卓公司、鑫苑服务公司均表示鑫苑万卓公司未委托鑫苑服务公司办理交付房屋事宜，鑫苑服务公司表示仅为陈红君办理了用电手续且办理的12-3-212号房屋的电卡，装修审核和办理电卡不是交付义务。本院认为，陈红君提交的证据不足以证明鑫苑万卓公司委托鑫苑服务公司履行房屋交付义务，故该项主张的事实，本院不予采信。 3.鑫苑万卓公司是否错误交付12-3-210号房屋的问题。鑫苑万卓公司与陈红君作为《租赁合同》的相对方，均应当履行房屋的交付义务以及接收义务。鑫苑万卓公司虽然未按约交付案涉12-3-212号房屋，但鑫苑万卓公司并未将12-3-210号房屋交付给陈红君，亦未委托物业公司将12-3-210号房屋交付给陈红君。陈红君作为《租赁合同》的承租人，在入场装修时理应与出租人现场确定租赁房屋的位置后再进场施工，陈红君对12-3-210号房屋进行装修并非由鑫苑万卓公司造成，且陈红君装修12-3-210号房屋后并租赁使用，故鑫苑万卓公司不应承担其装修费用和赔偿金。 二、关于合同解除以及腾退房屋的问题。 《租赁合同》第八条约定了合同解除的相关条款，逾期支付租金累计达15日的，鑫苑万卓公司可以提前解除合同收回房屋。在本案中，陈红君怠于行使支付租金义务的原因系鑫苑万卓公司未按约履行交付义务致使陈红君遭受损失，双方就该情况未达成一致意见故造成租金的延迟支付，陈红君并非存在主观恶意，本院考虑到陈红君对案涉房屋的装修投入且表示仍在继续经营的情况下，且陈红君表示并非不支付租金而是因错装问题未解决而延迟支付租金，故合同目的并非不能实现。鉴于上述原因，本院对鑫苑万卓公司主张解除合同、腾退房屋、解约违约金的诉请不予支持。 三、关于租金和逾期付款违约金的问题。 鑫苑万卓公司未按约履行交付房屋的义务（鑫苑万卓公司应在收到陈红君交纳的房屋租金及履约保证金后三日内将房屋交付给陈红君使用，即应于2018年10月16日前向陈红君交付房屋），其违约行为导致陈红君应享有的免租期2018年10月16日至2018年12月22日（共计67天）期间未能实际使用案涉房屋，鑫苑万卓公司应当予以补偿上述免租期，则从2019年2月28日（合同约定的免租期截止日期）起增加67天免租期，故应从2019年5月6日起算租金。陈红君已支付租金40008元，还应当支付2019年5月6日起至2020年6月3日（截至起诉之日，之后的租金可另行主张）的租金132026.40元（13336元/月×12个月27天－40008元）。租赁合同第九条约定了违约金的计算为每逾期一天按拖欠金额的千分之三向甲方支付逾期付款违约金，陈红君辩称该违约金的计算方式过高。由于违约金系为弥补鑫苑万卓公司损失，千分之三每日计算违约金确实过高，考虑到鑫苑万卓公司的损失主要为资金占用利息，本院将该违约金计算标准酌情调减为：截至2020年5月30日，违约金为7650元；以132026.40元为基数，从2020年5月30日起按万分之三每日计算至实际付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十条之规定，判决如下： 一、陈红君于本判决生效之日起三日内向成都鑫苑万卓置业有限公司支付欠付租金132026.40元； 二、陈红君于本判决生效之日起三日内向成都鑫苑万卓置业有限公司支付逾期付款违约金（截至2020年5月30日，违约金为7650元；以132026.40元为基数，从2020年5月30日起按万分之三每日计算至实际付清之日止）； 三、驳回成都鑫苑万卓置业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回陈红君的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为8740元，由陈红君负担1547元，成都鑫苑万卓置业有限公司负担7193元；反诉案件受理费减半收取为2413元，由陈红君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈思 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  程悦