文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初24617号原告：重庆禾美物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇农科大道****6-10，统一社会信用代码915001073050554406。法定代表人：毛盛阳，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周璐，重庆远沐律师事务所律师。被告：王小琴，女，汉族，1978年11月20日出生，住重庆市巴**。原告重庆禾美物业管理有限公司诉被告王小琴物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆禾美物业管理有限公司的委托诉讼代理人周璐、被告王小琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆禾美物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付原告2018年2月1日至2020年8月31日的物业服务费13191.12元；2、被告支付原告滞纳金（自欠缴当月第16日起算，以当月欠缴金额为基数，按每月2%支付至结清时止）；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与建设单位重庆赣江实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告位于重庆市九龙坡区白市驿镇农科大道66号附144号重庆赣江国际五金机电采购中心H栋144号的房屋提供物业服务，被告应在每月15日前缴纳当月物业服务费，若逾期缴纳，按照每日千分之三向原告支付滞纳金。另外，公共部分能源消耗应由业主分摊。之后，原告按照约定履行了相应义务，但被告未支付物业服务费和分摊费用。经原告多次催收无果，特起诉至法院，请求支持原告诉请。被告王小琴辩称：1、原告与建设单位签订物业服务合同，被告没有与建设单位签订物业服务合同，被告对原告与建设单位所签的《前期物业服务合同》的内容一无所知，在没有经过被告同意的前提下，建设单位作出的承诺或承认的事实不能由被告负责；2、被告于2017年才接到案涉房屋，同时与建设单位及原告签订了临时物业服务合同，而建设单位延期交房，也未达到一户一表的交房条件，建设单位应支付被告违约金；3、原告以被告装修时要开口去顶楼为由，断了被告门面的水电，致使门面至今没有完成装修，无法经营，原告不但没理由收取被告物业服务费，还应赔偿被告无法经营的经济损失；4、门面市场是2018年5月23日才开业，不应收取之前的物业服务费，且李经理于2017年8月24日承诺减免签订了《优先定制协议》的业主三年物业服务费，故应驳回原告的起诉；5、原告未依《临时物业服务合同》约定举办业主沟通会、商业交流会以及为市场繁荣所做的商业文化活动，不应收取合同约定的费用；6、原告监督管理差，默认部分业主将车位改为库房使用或卖给其他业主，给业主带来生命和财产安全的隐患；7、原告未向业主提供约定的物业服务，包括举办沟通交流会议、公布开支、分配收益、门岗等方面，物业服务达不到每平方米4元的标准。经审理查明：重庆赣江实业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定前期物业服务是指从业主接到售房单位发出的接房通知单之日起至业主大会委托业主委员会签订物业服务合同时止。重庆赣江实业有限公司委托原告对重庆赣江国际五金机电采购中心G、H、J、K栋住宅/商业房屋进行前期物业服务。物业服务费按房屋建筑面积计算，商业物业服务费为6元/月/平方米，不含共用水、电等分摊费用。业主的空置房，经双方认定水、电、气三表读数均未走动的，业主缴纳50%的物业服务费，自装修申请表上注明的装修之日起，物业服务费按100%缴纳。物业服务费缴纳时间为购买房屋合同约定接房之日起计算，业主应于原告通知期限内到原告收款处交清物业服务费。不按合同约定的收费标准和时间足额缴纳物业服务费的，原告有权有求业主补交，并从逾期之日起加收应交费用（即欠费总额）每日千分之三的滞纳金；无故不交物业服务费，拖欠费用3个月以上的，原告有权向违约业主提起诉讼。《前期物业服务合同》还对双方权利义务、物业服务内容等进行了约定。2014年12月2日，前述《前期物业服务合同》在重庆市九龙坡区房屋管理局备案。2018年1月10日，被告与重庆赣江实业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议一》，约定被告购买重庆赣江实业有限公司开发的位于重庆赣江国际五金机电采购中心一期G、H、J栋的房屋，房屋建筑面积106.38平方米。重庆赣江实业有限公司应在2018年1月17日前，将商品房交付被告使用。被告未按约定的时间接房并办理接房交接手续的，或被告逾期未签署房屋交接清单的，均视为重庆赣江实业有限公司按时交房。被告由于种种原因未收到重庆赣江实业有限公司发出的交房通知，则被告按本合同约定的交房期限为双方交接房屋的日期，被告有义务在该日前往房屋所在地接收房屋，重庆赣江实业有限公司有义务在该日应被告的要求向被告交付房屋。2018年3月5日，案涉房屋办理不动产登记，不动产坐落于九龙坡区白市驿镇农科大道66号附144号，登记面积为106.38平方米，登记权利人为被告。重庆赣江实业有限公司向被告邮寄了接房通知书，催告被告接房。关于重庆赣江实业有限公司何时向被告邮寄的接房通知书，原告陈述是提前一个月发的接房通知，但邮寄单看不到邮戳时间，原告自愿从2018年2月1日起计收物业服务费，被告陈述记不清了。2018年3月17日，被告签署了《赣江国际五金机电采购中心接房会签单》，办理了接房手续。庭审中，原告陈述被告实际于该日接房并申请装修。《前期物业服务合同》签订后，原告提供了物业服务。2020年8月31日，原告通过邮政向被告邮寄了律师函，要求被告于收到该律师函后15日内支付拖欠的物业服务费及违约金。物流信息显示2020年9月1日，收件人已取走邮件。庭审中，被告陈述其并未收到过该律师函。庭审中，被告举示了照片20张，证明物业服务区域内车库被当做库房使用，有的业主浇筑到屋顶，被告却不可以，原告对被告的房屋停水停电，门岗只有一个门有，其余都没有，业主种花、种草、堆货，原告没有管。原告陈述证据显示的业主违章搭建行为与原告无关，原告在业主装修时说明了装修事项的，其他业主的房屋违章情况处于整改期间，停水停电不是原告刻意为之，案涉房屋有意外停电，但是没有停水，停电可能是故障的原因，不是因为被告装修，现在没有停电。庭审中，被告举示了视频，证明原告于2017年8月24日去重庆赣江实业有限公司位于白市驿镇的办公室，找到了负责人李经理，李经理口头承诺针对签订了《优先定制意向协议书》的业主从公告开始计费起减免三年的物业服务费。原告对证据的真实性无异议，但认为该视频无法显示视频的形成时间、形成地点，相关人员身份无法证明，不能确认是物管经理。被告陈述不清楚李经理是代表重庆赣江实业有限公司还是原告，李经理的办公室在重庆赣江实业有限公司的二楼。庭审中，被告还举示了《优先定制意向协议书》，该协议书由被告和重庆赣江实业有限公司于2014年4月16日签署，订制物业房号为25幢33号，用于商业门面。原告对该协议书的真实性无法确认，认为该协议书与本案无关。庭审中，原告陈述物业服务费实际是按4元/月/平方米收取，滞纳金自愿按每月2%的标准计算，案涉房屋是在H栋，即25栋。被告陈述案涉房屋是25栋144号，不清楚25栋是否属于H栋。上述事实，有《前期物业服务合同》、备案证明、《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议一》、不动产登记信息查询结果告知单、接房会签单、接房通知书邮寄单、律师函、EMS邮寄单、物流信息、图片、视频、《优先定制意向协议书》及庭审笔录等证据在案为凭，并经本院审查属实，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。该合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告依约进驻小区提供了物业服务，起诉前通过书面方式向被告催缴过物业服务费，现又通过起诉方式主张被告缴纳物业服务费，被告作为业主应该履行缴纳物业服务费的义务。关于物业服务费的起算时间，《前期物业服务合同》约定物业服务费缴纳时间为购买房屋合同约定接房之日起计算，而《重庆市商品房买卖合同》约定交房时间在2018年1月17日前。依据本案查明的事实，无法确认原告在2018年1月17日前向被告邮寄了相关的接房通知书。根据现有证据，被告实际是在2018年3月17日接的房。因此，本院以2018年3月17日被告接房时间作为物业服务费的起算时间，故对原告要求被告支付2018年3月17日至2020年8月31日期间的物业服务费12538.66元（106.38平方米×4元/月/平方米÷30×14＋106.38平方米×4元/月/平方米×29个月）的诉讼请求，本院予以支持。对超出该部分的物业服务费，本院不予支持。通过被告举示的相关证据，能够证明原告在物业服务过程中存在一定程度上的问题，但并不能证明原告存在根本违约的情形，且部分责任应由被告向开发商主张。因此，上述情形不能免除被告交纳物业费的义务。庭审中，被告辩称李经理口头承诺针对签订了《优先定制意向协议书》的业主从公告开始计费起减免三年的物业服务费。根据现有视频及庭审陈述，无法判断李经理的真实身份，也无法判断李经理是否与原告存在关系，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于原告诉请的滞纳金，本院认为，被告未按时缴纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任。庭审中，原告并未举示证据证明因被告违约造成损失，结合小区的物业服务情况，本院酌情从缴费通知送达之日（2020年9月1日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率主张滞纳金至付清时止。综上，原告本案诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王小琴于本判决生效之日起十日内支付原告重庆禾美物业管理有限公司物业服务费12538.66元，并以12538.66元为基数，从2020年9月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付滞纳金至物业服务费付清时止；二、驳回原告重庆禾美物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为65元，由被告王小琴负担。本案判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 罗霄悍二〇二〇年十二月二十一日法官助理 王培霖书 记 员 谷小玲