广东省丰顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1423民初1691号原告：朱志清，男，1986年12月17日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：陈志宏，广东贤方律师事务所律师。委托诉讼代理人：弥瑜浩，广东贤方律师事务所实习律师。被告：梅州四维蓝天投资有限公司。住所地：广东省梅州市丰顺县汤坑镇206国道边（原粤东商贸城）E城****。法定代表人：罗佳斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐海晟，该公司员工。委托诉讼代理人：陈靖华，广东省丰顺县汤坑镇法律服务所基层法律服务工作者。第三人：广东丰顺农村商业银行股份有限公司。。住所地：广东省梅州市丰顺县汤坑镇中兴四路**之一办公楼法定代表人：何镇新。原告朱志清与被告梅州四维蓝天投资有限公司（以下简称梅州蓝天公司）、第三人广东丰顺农村商业银行股份有限公司（以下简称丰顺农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告朱志清的委托诉讼代理人陈志宏、弥瑜浩及被告梅州蓝天公司的委托诉讼代理人徐海晟到庭参加诉讼，第三人丰顺农商行经传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱志清向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同(预售)》；2、判令被告归还原告全部购房款578717元；3、判令被告赔偿原告为购买商品房支出的契税8267.39元，住宅专项维修资金6082.45元；4、判令被告向原告支付违约金5787.17元；5、判令被告向原告支付资金占用利息，自原告付款之日起算至被告实际给付完毕之日止，其中首付款利息以首付款总额178717元为基数，以双方约定利率4.9%自支付首付日2018年8月1日起暂计至2020年9月23日为18833.83、契税利息以8267.39元为基数，以双方约定利率4.9%年自支付契税日2018年12月12日起暂计至2020年9月23日为723.63元、住宅专项维修资金的利息以6082.45元为基数，以双方约定利率4.9%/年以支付住宅专项维修资金之日2018年9月7日起至2020年9月23日为610.78元，贷款40万元的利息按年利率5.73%计自2018年11月29日暂计至2020年9月23日为43446.67元（合计662468.92元）；6、被告承担本案全部诉讼费、财产保全费及保全担保费。事实和理由：被告与原告于2018年8月1日签订了《商品房买卖合同(预售)》，合同第十一条第(一)款约定“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”。原告已按照约定于合同签订当日向被告支付所购商品房首付款金额并通过银行按揭(从第三人处贷款)方式向被告支付完毕剩余购房款金额。根据合同约定，被告应于2019年12月31日向原告交付商品房。经原告反复催促并发送律师函后，被告仍未向原告履行交付义务并拒不退还购房相关款项。依据合同第十二条“逾期交付责任”之约定，在被告逾期交付超过90日的情况下，原告有权解除合同，被告应当自解除通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款(含已付贷款部分)并自原告付款之日起按照4.9%计算给付利息，且被告应按照全部房价款的1%向原告支付违约金。现被告收到原告发送的律师函后仍拒绝承担前述违约责任。因此，原告依法向法院提出诉讼请求，请求法院予以支持，判如所请。被告梅州蓝天公司辩称：其不同意与原告解除《商品房买卖合同(预售)》，延期交房的原因是因新冠疫情的因素所造成，属不可抗力，其不需要承担违约责任。第三人丰顺农商行未到庭参加诉讼，但于庭后提交了一份“关于朱志清与我行签订《个人购房合同》还款情况说明”，根据其行与原告签订的《个人购房合同》中约定的是等额本息还款法，每月固定还款金额为1838.1元（含本金及利息），到2020年9月21日止，原告已履约归还22期，合计还款金额为61851.37元，其中本金20376.56元、利息41474.81元，因此，原告按固定金额40万元计算利息是错误的。本院经审理认定事实如下：原告朱志清与被告梅州蓝天公司于2018年8月1日签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20XX13），约定原告向被告购买位于丰顺县XXX葫芦地丰顺蓝天城A3栋1410室的房地产，建筑面积110.59平方米，商品房总价款为578717元。合同第九条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条约定：“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该房屋。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理”。第十二条约定：“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”合同附件十一补充协议约定：“一、出卖人在本合同第十一条中所确定的日期前交付房产，因不可抗力因素影响出卖人交付房产，出卖人有权延迟交付房产并无需支付延迟交付房产所产生的违约金，买受人需已完全支付全部购房价款、已办理房屋按揭手续且银行已放款予出卖人及交纳相关费用方可交付房产予出卖人，二、房款之外的相关费用：1、买受人应在签订购房合同时自行到银行交纳公共维修基金，以及到地方税务局交纳房屋契税，如因不可抗力因素导致缴纳契税所产生的滞纳金由买受人自行承担。”签订合同当天，原告按照合同约定向被告支付了首期房价款178717元，原、被告及第三人于2018年11月27日签订一份《个人购房贷款合同》，约定原告向第三人贷款40万元用于购买上述房产，利率按基准利率上浮20%，被告作为贷款保证人。第三人于2018年11月29日按约发放贷款40万元并支付给被告。2018年9月7日原告在第三人丰顺农商行处交纳了案涉房产的住宅专项维修资金6082.45元，2018年12月12原告在国家税务总局丰顺县税务局第一税务分局缴纳了房屋买卖的契税8267.39元。因被告梅州蓝天公司未在合同约定时间即2019年12月31日前向原告交付商品房，原告于2020年8月17日向被告发出了“律师函”，主要内容：“1、自本律师函送达之日起，双方签订的合同解除；2、梅州蓝天公司于收到本律师函之日起十五日内向委托人返还全部购房款、给付利息、支付违约金，并赔偿朱志清因购买商品房所缴纳的契税及住宅专项维修资金”。被告于2020年8月19日收到律师函后未予回复，原告遂于2020年10月10日向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。另查明，被告梅州蓝天公司于2012年5月10日成立，经营范围为：房地产投资开发、旅游投资开发、酒店旅业投资、园林种植等。被告于2018年7月13日取得了涉案丰顺蓝天城（A栋）商品房预售许可证（丰商预[2018]023号）。本院于2020年11月11日向丰顺县住房和城乡建设局函询案涉建设项目的商品房预售许可证及住宅专项维修资金相关问题，丰顺县住房和城乡建设局于2020年11月12日作出复函，主要内容如下：“1、梅州蓝天公司开发建设的丰顺蓝天城项目，取得广东省丰顺县商品房预售许可证共3张（预售证编号：丰商预[2018]023号、丰商预[2018]024号、丰商预[2018]025号），预售栋号:A1栋、A2栋、A3栋、A4栋、B1栋、B2栋、B3栋、B5栋、B6栋、C1栋、C2栋、C3栋、C4栋、C5栋。其中B1、B2、B3、B5、B6、C1、C2、C3、C4、C5工程于2020年8月21日办结工程竣工验收备案。2、根据《梅州市区住宅专项维修资金管理实施细则》第十一条，购房人由于购房中途退房需要办理住宅专项维修资金退款手续的，向丰顺县住房和城乡建设局提交退款申请，经其受理审核后，由购房人到住宅专项维修资金专户管理银行办理退款”。本院还于2020年11月16日向国家税务总局丰顺县税务局函询办理契税退款相关问题，丰顺县税务局于2020年11月17日作出复函，主要内容如下：“1、根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更后退房的，不予退还已纳契税。2、退税流程为法院裁定购房人与开发商解除《商品房买卖合同（预售）》后，购房人应凭相关资料到税局申请办理退税等”。庭审中，被告称案涉商品房已竣工，正在验收中。本院认为，本案纠纷是房地产开发企业被告梅州蓝天公司将正在建设中的房屋预先出售给承购人原告，原告支付房屋价款的合同履行过程中产生的纠纷，故本案应为商品房预售合同纠纷。原告与被告于2018年8月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20XX13），是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，被告亦取得了商品房预售许可证，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。本案争议焦点为：1.原告朱志清与被告梅州蓝天公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20XX13）是否可以解除；2.如若解除合同，违约责任如何承担。一、关于原告朱志清与被告梅州蓝天公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20XX13）是否可以解除的问题。按照合同约定，被告应当于2019年12月31日前向原告交付符合交付条件的商品房，商品房交付条件为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.取得《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。且合同第十二条约定，逾期交付商品房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。经查，案涉商品房至今尚未竣工验收，尚不符合交付条件，被告梅州蓝天公司逾期交付已达十一个月多，且原告朱志清于2020年8月17日发出律师函，要求解除合同，被告于8月19日收到了律师函。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，原告主张解除合同符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于被告辩称涉案房屋未能按时交付是因为新冠肺炎疫情影响，属于不可抗力情形，本院认为，新冠肺炎疫情发生在2020年1月份，此时被告已经逾期交房，被告亦未能提供相关证据证明因新冠肺炎疫情影响而不能履行交房义务，且被告至今尚未符合交付条件，因此被告提出因不可抗力不同意解除合同的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。二、合同解除后，违约责任如何负担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，合同解除后，原告有权要求被告赔偿损失。对于解除合同后出卖人的违约责任，合同第十二条约定“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金”，故上述合同解除后，被告应向原告返还购房款578717元及利息（其中178717元从2018年8月1日起，40万元从2018年11月29日起，按照年利率4.9%计付至实际还清款项之日止），并向原告支付全部房款1%的违约金即5787.17元。原告主张其贷款支付的款项40万元的利息应按年利率5.73%计与约定不符，由于双方对解除合同后被告应承担的违约责任进行了约定，且该约定的总违约金高于原告主张的贷款利息损失，故原告的主张依据不足，本院不予支持。对于原告主张被告赔偿原告支出的契税及住宅专项维修资金及利息，根据国家税务总局丰顺县税务局、丰顺县住房和城乡建设局的复函，购房人与开发商解除《商品房买卖合同（预售）》后，契税及住宅专项维修资金均可由购房人自行向相关政府部门办理退款手续，故原告的主张依据不足，本院不予支持。对于原告主张的财产保全担保费，由于该费用不是因原、被告解除合同引起的直接损失，故原告的主张证据不充分，本院不予支持。第三人丰顺农商行经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃当庭举证及质证等相关诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告朱志清与被告梅州四维蓝天投资有限公司在2018年8月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20XX13）；二、被告梅州四维蓝天投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告朱志清返还购房款578717元及利息（其中178717元从2018年8月1日起，40万元从2018年11月29日起，按照年利率4.9%计付至实际还清款项之日止）；三、被告梅州四维蓝天投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告朱志清支付违约金5787.17元；四、驳回原告朱志清其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5202元（原告已预交，被告负担部分本院予以退回原告），由原告朱志清负担599元，被告梅州四维蓝天投资有限公司负担4603元；财产保全申请费3822元（原告已预交），由被告梅州四维蓝天投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  张淑婷二〇二〇年十二月四日书记员  邱文科附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。