山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （(2020)鲁02民终12989号 上诉人（原审被告）：青岛龙正饮品有限公司，住所地山东省青岛市即墨区环秀街道办事处前东城村。 法定代表人：邹维进，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：牛艇光，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙宏贵，男，1973年3月22日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：谭长波，山东海之源律师事务所律师。 原审被告：徐锦吉，男，1969年4月6日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 上诉人青岛龙正饮品有限公司（以下简称龙正公司）因与被上诉人孙宏贵、原审被告徐锦吉房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 龙正公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、2018年7月1日至2019年6月30日的厂房占有使用费问题。1.双方还未对账，具体费用数额尚不能确定。2.被上诉人恶意将涉案厂房内属于上诉人的物品非法列入拆迁补偿范围，被上诉人在未赔偿上诉人损失，将属于上诉人物品的拆迁补偿款支付给上诉人的情况下，上诉人有权中止向被上诉人支付占有使用费。二、上诉人是否应当支付自2019年7月1日至实际交付厂房之日止的房屋占有使用费问题。1.2019年7月1日，涉案厂房突然发生火灾，依据即墨区公安消防部门在火灾现场张贴《封闭火灾现场公告》及2019年12月青岛市公安局即墨分局环秀派出所向一审法院作出的书面《情况说明》，涉案厂房封闭措施未予解除，上诉人也没有收到任何有关解除措施决定的通知，上诉人依据该《封闭火灾现场公告》，配合相关部门进行调查期间，是无法进入现场的，而且火灾发生之后，涉案厂房已成废墟，一审法院判决上诉人向被上诉人支付自2019年7月1日至实际交付厂房之日止的房屋占有使用费对上诉人实属不公。2.涉案厂房因火灾事故已被完全烧毁，一片废墟，失去使用价值，上诉人已经无法使用。三、上诉人是否应当腾出涉案房屋、恢复原状并交付被上诉人问题。1.2019年7月1日发生火灾后，上诉人为了配合相关部门调查，并且在相关部门未做出解除封闭决定之前，也不敢擅自进入起火场地。2.火灾发生后，除了能抢救出来的东西之外，包括厂房在内的其他物品全部被烧毁，因此，不存在腾出房屋的问题。3.对于租赁合同期满后，涉案房屋以何种状态进行交接，双方在《租赁合同》当中并没有进行约定，上诉人要求被上诉人恢复原状缺乏依据。四、被上诉人已经于2018年12月26日与青岛景岱实业有限公司（以下简称景岱公司）签订拆迁补偿协议，被上诉人已不是涉案房屋权利人。综上，一审法院未查清本案事实，请二审法院依法查清事实改判驳回被上诉人诉讼请求。 孙宏贵辩称：一、龙正公司应依据合同支付场地占用使用费，龙正公司主张的补偿费，没有事实及法律依据，（2019）鲁0282民初6162号案件依据此案及二审判决均能证明上诉人无权向被上诉人主张补偿。二、被上诉人一审中提交的证据足以证明火灾发生之后龙正公司仍在生产经营，上诉人在相关诉讼及本案一审中均主张其拒绝向被上诉人移交厂房的原因是“被上诉人欠龙正公司补偿款”。三、涉案厂房火灾对生产经营影响非常有限，火灾发生后龙正公司仍在生产经营。火灾发生是在龙正公司拒绝履行因为合同到期向孙宏贵交付厂房期间，而在合同到期之前孙宏贵曾多次通知龙正公司腾出厂房均被拒绝。四、因涉案厂房至今仍在上诉人占有使用且上诉人承认该事实，导致孙宏贵无法向景岱公司履行合同约定，因此厂房所有权仍归被上诉人所有，因此上诉人主张涉案厂房不属于被上诉人所有依法不能成立。 原审被告徐锦吉未参加二审诉讼。 孙宏贵向一审法院起诉请求：1.判令徐锦吉、龙正公司支付2018年7月1日至2019年6月30日欠交的租赁费60664元；2.徐锦吉、龙正公司自2018年7月1日起至25332元租赁费付清之日，以25332元为基数按照0.5%元/日支付逾期付款滞纳金；3.徐锦吉、龙正公司自2019年1月1日起至35332元租赁费付清之日，以35332元为基数按照0.5%元/日支付逾期付款滞纳金；4.徐锦吉、龙正公司自2019年7月1日起至交付厂房之日，按照194.6元/日支付场地占用费；5.徐锦吉、龙正公司自2019年7月15日起至交付厂房之日，以330万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的损害赔偿金；6.徐锦吉、龙正公司停止占用厂房，恢复原状并向孙宏贵交付厂房；7.诉讼费用由徐锦吉、龙正公司承担。 一审法院认定事实：2009年10月25日，孙宏贵（出租方）与徐锦吉（承租方）签订《租赁合同》。约定：第一条厂房座落、面积、用途。1．出租方保证向承租方出租的厂房系本人所有，拥有完全所有权和使用权。按厂房现状出租给承租方。2．出租厂房概况。出租厂房座落地址：即墨前东城村村南工业园。出租厂房用途：饮料食品。出租厂房建筑面积1168平方米。（按丈量数为准）。第二条租赁期限：租赁期共10年，承租方自2008年7月1日起至2019年6月30日止收回。2008年7月1日至2009年6月30日租金留企业改造用于卫生间、传达室、拉顶棚、主电缆线拉进厂内到主配电箱，自来水已安装到厂内现状。自2009年7月1日起承租方应以现款交纳租赁费。第三条租金：1．租金按建筑面积自第一年至第五年每平方米年租金55元人民币，自第六年至合同期满每年每平方米租金增加10%(每平方60.50元)。2．合同租赁费，每年租金分为上半年（6个月），下半年（6个月）交付。每年上半年1月1日缴纳租金额50%，下半年7月1日缴纳租金总额50%。往下以此类推至合同期满。如乙方逾期缴纳租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的百分之零点伍；如承租方拖交一个月租金视为自动违约：甲方收乙方缴纳租金只给开收款收据。第十条违约责任。1．任何一方未履行本约定的任何一项条款均被视为违约。2．任何一方在收到对方的具体违约情况书面通知后，应在10天内对次确认或提出书面异议或补充说明。如果在10天内不予以书面回答，则视为其接受书面通知所述内容。在此情形下，对方应对此问题进行协商，协商不成的，按本协议争议条款解决。违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失。 《租赁合同》签订后，徐锦吉作为承租方占有使用涉案厂房。2013年4月18日，徐锦吉作为发起人之一，注册成立了龙正公司。将涉案房屋作为公司住所地进行生产经营。2014年12月3日，徐锦吉将其持有的龙正公司的股权转让给邹云花。《租赁合同》约定的租赁期限到期后，龙正公司继续占用涉案厂房。2013年4月18日之后的租金均为邹云花（公司的股东）或者她兄弟的个人账户转给孙宏贵。2018年7月1日之前的租赁费龙正公司已付清，2018年7月1日至2019年6月30日租赁年度内，龙正公司向孙宏贵支付租赁费1万元。 还查明，涉案厂房无建设工程规划许可证。 2018年12月26日，搬迁人景岱公司（甲方）与被搬迁人孙宏贵（乙方）签订《即墨城南出入口搬迁改造项目集体土地上工业、仓储类及其他非住宅房屋搬迁货币补偿协议》（以下简称非住宅房屋搬迁补偿协议）一份，约定甲方作为环秀街道前东城村集体土地上工业、仓储类及其他住宅房屋的搬迁人，负责搬迁补偿协议签订工作．．．．．.经甲乙双方充分协商，就被搬迁房屋的补偿事宜达成如下协议：“第一条被搬迁房屋现状。乙方现有前东城村非住宅（工矿仓储类）房屋一处，房屋建筑面积2831.58平方米。第二条根据相关法律法规政策予以评估，进行货币补偿。有关补偿事项如下：1.根据相关机构认定，甲、乙双方确认的被搬迁房屋、附属建筑物、构筑物等评估补偿费共计5125604元（附评估报告）。2.甲方应支付乙方搬迁补助费56632元，按规定期限签订补偿协议奖励费6000元，在规定期限搬迁腾房奖励费14000元(未在规定期限内搬迁腾房并交付房屋的，此项奖励费不予发放，以签订搬迁腾房确认书时间为准)，经营性补助费849474元。3.综上，甲方对乙方的货币补偿金共计6051710元，大写陆佰零伍万壹仟柒佰壹拾元整。第三条乙方须在签订协议后，于2019年7月15日前将被搬迁房屋腾空并与甲方签订《搬迁腾房确认书》、同时将被搬迁房屋交付甲方处置。第五条其他约定：1.集体土地4.95亩(协议约定时间：2007年-2056年12月31日共50年；实际使用时间：2007年-2018年，剩余时间38年，按照1320元/亩/年)应补偿款共计248290元人民币，大写人民币贰拾肆万捌仟贰佰玖拾元整。2.协议签订后，15个工作日内甲方向乙方付第一笔补偿费共计3000000元，大写人民币叁佰万元整。余款于2019年7月15日前付清。” 合同到期前后，孙宏贵多次向徐锦吉发出快递，要求徐锦吉在合同到期后，立即腾房。 2019年6月26日龙正公司已要求孙宏贵在租赁房屋拆迁补偿范围内向龙正公司支付拆迁补偿损失880473.8元及其利息等，案号（2019）鲁0282民初6162号。青岛市即墨区人民法院开庭审理后，认为该案属于房屋租赁合同纠纷，判决驳回了龙正公司对孙宏贵的诉讼请求。龙正公司对该判决不服，已提起上诉。 另查明，涉案厂房于2019年7月1日因不明原因突遭火灾。青岛市即墨区公安消防部门对涉案厂房进行灭火后，在火灾现场张贴《封闭火灾现场公告》内容是：根据《中华人民共和国消防法》第五十一条第一款和《火灾事故调查规定》第十六条、第十七条的规定，从2019年7月1日17时31分起，对即墨区环秀街道办事处前东城工业园火灾现场（地址：前东城工业园**）予以封闭。封闭范围内警戒标志以内的区域，禁止任何人擅自进入封闭区域，违者依法追究相应法律责任。警戒标志撤除时，视为现场封闭解除。时间：2019年7月1日。青岛市即墨区公安消防大队作出“即消行移字[2019]第0008号”《移送案件通知书》，认为火灾案件属于青岛市公安局即墨分局环秀派出所管辖范围。青岛市公安局即墨分局环秀派出所在2019年7月25日盖章确认接收。龙正公司监事邹云花于2019年7月26日签字，孙宏贵在2019年7月29日签字。青岛市公安局即墨分局环秀派出所在2019年12月X日向一审法院作出书面《情况说明》称该派出所对火灾现场是否封闭、何时封闭、何时解除，均未采取以上措施。 2019年7月2日《民生播报》、7月3日孙宏贵提交的视听资料显示，涉案厂房在发生火灾后，现场没有消防部门设置的警戒标志。 又查明，龙正公司成立时，作为公司股东的徐锦吉和邹云花在2013年4月18日通过尾号7572账号转入资金50万元，2013年4月24日已将资金全部转出，然后该账户销户。一审庭审中，徐锦吉提交设备购销合同、收款收据、银行转账交易凭证证明龙正公司在公司成立初期，花费100余万元购买大桶水处理设备，含公司注册资本金50万元，并且该设备生产线已在孙宏贵租赁房屋评估明细中作为拆迁补偿评估项目进行了评估确值。孙宏贵质证称，证据都可以单方形成的，对真实性不予认可，徐锦吉仍然不能证明其注册资金在公司成立后立即转出是因为正当的生产经营，徐锦吉仍然没有解释其公司成立时投入到公司账户的50万元立即转出不是虚假的出资行为，徐锦吉引用的判决，不能证明其出资情况和数额。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，涉案房屋租赁合同应认定为无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，关于孙宏贵主张的房屋使用费及利息问题。该院认为《租赁合同》虽属无效，但合同双方已按约定实际履行，故孙宏贵主张龙正公司应给付的租赁费，实际即系房屋使用费，可参照合同约定计算。孙宏贵主张2018年7月1日至2019年6月30日欠交的租赁费60664元，因合同无效，孙宏贵所主张的租赁费实际应为房屋占有使用费，其主张数额（年房屋占有使用费：每平方米60.50元*1168平方米=70664元，减去已付10000元）计算正确，该院予以支持。对于逾期支付租赁费的滞纳金，孙宏贵主张龙正公司按合同约定0.5%元/日向孙宏贵支付逾期付款滞纳金，双方约定的滞纳金系违约金，因涉案合同系无效合同，对孙宏贵要求支付滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。对于孙宏贵主张自2019年7月1日起至龙正公司交付厂房之日，龙正公司向孙宏贵支付场地占用费。该院认为，现因龙正公司未向孙宏贵交付厂房，应当按照约定租金标准向孙宏贵支付。孙宏贵主张按照194.6元/日支付，符合双方合同约定（合同约定日租金标准：年度房屋占有使用费70664元÷365=193.6元），该院予以支持。对于孙宏贵主张自2019年7月15日起至向孙宏贵交付厂房之日，以330万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的损害赔偿金。因租赁合同无效，该所谓的利息不是合同的实际损失，且龙正公司在腾出房屋之前还需支付孙宏贵占有使用费，因此，孙宏贵要求支付330万元的利息损失，该院不予支持。关于孙宏贵请求龙正公司停止占用孙宏贵厂房，恢复原状并向孙宏贵交付厂房。该院认为虽然租赁合同无效，但双方约定的合同已经到期，龙正公司应当腾出占用房屋恢复原状并向孙宏贵交付。关于孙宏贵请求徐锦吉与龙正公司承担连带责任，2013年4月18日，徐锦吉作为发起人之一，注册成立了龙正公司。将涉案房屋作为公司住所地进行生产经营。2013年4月18日之后的租金均为邹云花（公司的股东）或者其兄弟的个人账户转给孙宏贵。龙正公司应为合同的相对方，由龙正公司承担责任。徐锦吉在设立公司后虽将注册资金转出，但系因购买设备，不构成抽逃资金。因此，孙宏贵要求徐锦吉承担责任，该院不予支持。综上，判决：一、孙宏贵与龙正公司的租赁合同无效；二、龙正公司于判决生效后三十日内腾出占用房屋恢复原状交付孙宏贵；三、龙正公司于判决生效后十日内支付孙宏贵20**年7月1日至2019年6月30日欠交的房屋占有使用费60664元；四、龙正公司向孙宏贵支付自2019年7月1日起至实际交付厂房之日止，按照193.6元/日计算的房屋占有使用费；五、驳回孙宏贵其他诉讼请求；六、驳回孙宏贵对徐锦吉的诉讼请求。案件受理费1317元（孙宏贵预缴），由龙正公司负担。 二审中，龙正公司提交照片一组（八张），证明：因火灾发生涉案厂房已经变成一片废墟，涉案厂房客观上已经不能实际使用。 孙宏贵质证称：对该证据的真实性不予认可。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、厂房占有使用费问题；二、上诉人应否恢复占用厂房原状、腾出并交付被上诉人。 关于焦点一，首先，关于2018年7月1日至2019年6月30日的厂房占有使用费问题。从一审查明事实来看，自2018年7月1日至2019年6月30日期间，涉案租赁物由上诉人控制并占用，上诉人应向被上诉人支付此期间的厂房占有使用费。至于，上诉人主张的其与被上诉人之间未对账及存在拆迁补偿纠纷的抗辩理由，与上诉人因占有使用厂房而应向被上诉人支付占有使用费之间并无直接关联性，上诉人可依法主张。故，一审法院认定上诉人应向被上诉人支付此期间的厂房占有使用费，并无不当。 其次，关于2019年7月1日起至厂房实际交付之日止的占有使用费问题。虽然涉案厂房因未取得建设工程规划许可证，导致涉案房屋租赁合同无效。但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被上诉人已经将涉案厂房交付上诉人占有使用，在上诉人向被上诉人返还（交付）涉案厂房之前，上诉人无论是否实际使用涉案厂房，但因涉案厂房在上诉人占有控制之下，上诉人均应向被上诉人支付相应期间的占有使用费。一审已查明，在涉案租赁合同到期前后（合同到期日为2019年6月30日），被上诉人多次向原审被告徐锦吉发出快递，要求徐锦吉在合同到期后，立即腾房。而上诉人未能举证证明其已经向被上诉人履行了返还（交付）厂房义务。涉案厂房于2019年7月1日发生火灾，该火灾发生时厂房系在上诉人占有控制中，故火灾的发生不影响上诉人应向被上诉人支付厂房占有使用费。 关于焦点二，同上所述，被上诉人已经将涉案厂房交付上诉人占有使用，双方约定的合同已经到期，上诉人应当腾出占用厂房、恢复原状并向被上诉人交付。一审法院相关认定，亦无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1317元，由上诉人青岛龙正饮品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二〇年十二月十六日 法官助理曹文斌 书记员王珩霖 书记员丛丽红