云南省砚山县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2622民初2104号原告：中国工商银行股份有限公司砚山支行，住所地砚山县江那镇锦山社区砚华东路**。负责人：范波，该支行行长。委托诉讼代理人：黄祖玲，云南杨柏王律师事务所执业律师，特别授权。被告：晋加稳，女，1994年5月7日生，汉族，云南省砚山县人，原住砚山县八嘎乡半夜寨村委会美泉组**，现住砚山县。被告：文山市恵祥房地产开发有限责任公司，，住所地文山市卧龙街道七花社区开化北路法定代表人：蒋惠荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姜彦清，特别授权。委托诉讼代理人：喻文洪，云南君山律师事务所执业律师，特别授权。原告中国工商银行股份有限公司砚山支行（以下简称工商银行砚山支行）与被告晋加稳、被告文山市恵祥房地产开发有限责任公司（以下简称恵祥公司）金融借款合同纠纷一案，本院2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行砚山支行委托诉讼代理人黄祖玲、被告恵祥公司委托诉讼代理人姜彦清、喻文洪到庭参加诉讼。被告晋加稳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。工商银行砚山支行向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告于2013年12月4日签订的《个人购房借款／担保合同》；2.判令被告晋加稳偿还原告贷款本金150479.90元，利息13875.54元，本息合计164355.44元（当前贷款年利率为4.9%，罚息利率在贷款利率基础上加收30%计算，暂计算至2020年10月21日，2020年10月21日起的利息、罚息按执行时新的市场报价利率（ＬＰＲ）加基点执行，实际算至被告还清全部本息为止）；3.判决原告对处置被告晋加稳所提供的抵押物即位于砚山县产所得价款享有优先受偿权；4.判令被告恵祥公司对被告晋加稳所欠全部借款本息承担连带赔偿责任；5.本案诉讼费用全部由两被告承担。事实及理由：2013年12月4日，原告与被告晋家稳、惠祥公司签订《个人购房借款／担保合同》（以下简称合同），约定：被告晋家稳向原告借款180000元用于购房，期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。若借款人未按合同约定日期还款，贷款人有权按罚息利率按日计收罚息及复利，罚息利率在贷款利率基础上加收30%确定。还款方式为按月等额本息还款，若借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同并宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告晋家稳以其位于砚山县房产为该笔债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。此外，被告惠祥公司为合同项下的主债权提供连带责任保证。上述《合同》签订后，原告按合同约定向被告晋家稳发放了贷款。但两被告截止2020年10月28日已连续20个月未按照合同约定还款，虽经原告多次催要，两被告至今未履行还款义务。综上所述，被告晋家稳未按合同约定履行还款义务，已构成违约，根据合同约定及法律规定，原告有权解除合同并要求两被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并要求惠祥公司承担相应的担保责任。为此，特向人民法院提起诉讼。工商银行砚山支行委托诉讼代理人认为：原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》应该依法解除，被告晋加稳依法一次性偿还原告借款本息。理由是该《个人购房借款／担保合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定和违背公序良俗，该合同合法有效，双方当事人应按照合同全面履行自己的权利义务，被告应当依照合同的约定偿还贷款，但被告并未按合同约定全面履行还款义务，就应当依照《个人购房借款／担保合同》第十四条的约定依法解除合同，一次性偿还被告所欠的贷款本息。被告晋加稳以其所有的位于砚山县为该笔债务提供抵押担保并办理了抵押登记，所以原告对被告晋加稳所提供的抵押物处置所得价款享有优先受偿权。被告恵祥公司应当依据《个人购房借款／担保合同》第十条所约定承担连带责任保证，第二被告作为被告晋加稳借款担保人且尚在保证期限内，故其应当对晋加稳所欠的借款本息承担连带保证责任，因为该案涉房产并未办理正式的抵押登记手续，第二被告并不能免除其保证责任，并且根据《个人购房借款／担保合同》第二十七条的约定，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，故第二被告尚在保证期内，应当对晋加稳所欠的借款本息承担连带保证责任。晋家稳未到庭，未作答辩。惠祥公司辩称，根据本案中签订的《个人购房借款担保合同》第十条的约定，恵祥公司承担的是阶段性连带保证责任，在这个借款办理了抵押登记以后，保证人的保证责任得以免除，所以本案恵祥公司不应再承担保证责任，应驳回原告对恵祥公司的诉讼请求。恵祥公司为晋加稳向原告贷款提供保证责任担保，所签订的合同第二十七条确实对这个保证期间进行了约定，但是如果保证责任已经免除就不存在在保证期间内继续承担保证责任的义务。本案的《个人购房借款/担保合同》第十条对于保证人承担的保证责任范围方式做了约定，在借款的过程中晋加稳的房产已经办理了抵押登记手续，并且原告已经取得了房屋他项权证书，这个办理的过程是在具有相应职权的机关办理的登记，原告方认为这个登记不是正式的抵押登记，该理由不能成立。在原告的起诉中我方看到了原告要求对抵押登记的房产处置以后享有优先受偿权，显然优先受偿权是基于正式的登记而产生，原告一方面主张优先受偿权，另一方面又认为这不是正式的抵押登记，这个说辞自相矛盾。根据合同的约定以及办理了抵押登记的事实，恵祥公司的保证责任已经免除。综合原、被告诉辩主张，双方当事人争议焦点为：惠祥公司对晋家稳所欠工商银行砚山支行债务是否应当承担保证责任。本院组织双方当事人进行了举证和质证。工商银行砚山支行向法庭提交了三组证据：一是《贷款借据详细信息》。以证明截止2020年10月21日，被告晋加稳已连续超10个月未履行还款义务，尚欠贷款本金150479.90元，利息是13875.54元，本息合计164355.44元。二是《中国工商银行个人住房贷款申请表》、《个人购房借款／担保合同》、《中国工商银行个人借款凭证》。以证明：1.2013年12月4日，原告与被告晋家稳、惠祥公司签订《合同》，约定晋家稳向原告借款180000元用于购房，期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款年利率为6.55%，若借款人未按合同约定日期还款，贷款人有权按罚息利率按日计收罚息及复利，罚息利率在贷款利率基础上加收30%确定。还款方式为按月等额本息还款，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同并宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同项下的主债权由晋家稳提供抵押担保及惠祥公司提供连带责任保证；2.《合同》签订后，原告已按照合同约定一次性足额向被告晋家稳发放了180000元贷款。三是《房屋他项权证》。以证明晋家稳以其位于砚山县产为合同项下的主债权提供抵押担保并办理了抵押登记。晋家稳未到庭发表质证意见。经质证，惠祥公司对工商银行砚山支行向法庭提交的第一组证据真实性称己方不清楚，无从核实，不予质证；对第二组证据三性无异议，但认为该组证据的第2项证据能够证明恵祥公司承担的是阶段性连带责任保证，在抵押登记完成以后，保证责任即得以免除；对第三组证据三性无异议，认为该组证据能够证明合同约定的抵押登记已经办理完成，作为贷款方的原告已经收到了抵押登记的他项权证书，依据合同约定，恵祥公司的保证责任已经免除。晋家稳未向法庭提供证据。惠祥公司未向法庭提供证据。根据当事人质证情况，本院对工商银行砚山支行向法庭提交的三组证据依法认证如下：第一组证据为晋家稳还款流水记录，晋家稳是该行为实施人，客观上只有其有权对该证据发表具体质证意见，而晋家稳在接到本院案件承办人电话、微信联系通知其应诉并发送了全部诉讼文书、开庭传票，且其还两次向案件承办人进行电话咨询的情况下，仍拒不到庭应诉，本院依法视为其自愿放弃质证权利并推定该证据成立。惠祥公司对工商银行砚山支行提交的第二、三组证据三性认可，本院对该两组证据三性予以确认。至于该两组证据证明内容即证明力的理解及确认问题，本院将在判决说理部分予以具体论述确认。根据当事人举证质证和法庭审理查明情况，本院确认如下法律事实：2013年12月4日，原告工商银行砚山支行与借款人即被告晋家稳、保证人即被告惠祥公司签订《个人购房借款／担保合同》（以下简称合同），约定：被告晋家稳向原告借款180000元用于购房，期限为20年。若借款人未按合同约定日期还款，贷款人有权按罚息利率按日计收罚息及复利，罚息利率在贷款利率基础上加收30%确定。还款方式为按月等额本息还款，若借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同并宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。晋家稳以其所购房屋即位于砚山县房产为该笔债务提供抵押担保（他项权证编号“砚山县房他证砚字第××号”）。合同第十条“保证担保”项下约定：保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定即阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第Ａ项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。其中Ａ项条件即：本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。其中第20.2条即：抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋产权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。上述《合同》签订后，原告按合同约定向晋家稳发放了贷款。但截止2020年10月28日晋家稳已连续20个月未按照合同约定还款，原告认为晋家稳未按合同约定履行还款义务，已构成违约，根据合同约定及法律规定，原告有权解除合同并要求晋家稳立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并要求惠祥公司承担相应的保证责任。本院认为，就原告工商银行砚山支行提出的全部事实、证据及诉讼请求，被告晋家稳经法庭依法传唤拒不到庭进行答辩或提出任何异议，故本院予以确认和支持；就原告工商银行砚山支行提出的全部诉讼请求，被告惠祥公司经法庭释明和提示，未就争议焦点即惠祥公司在本案中是否应当承担保证责任之外的内容提出异议，故本院视为其对其他部分诉讼请求内容无异议。针对本案争议焦点即按照合同约定，惠祥公司保证责任是否应予免除的问题，本院确认惠祥公司保证责任应予免除，理由是：通读双方所签《合同》第十条“保证担保”项下约定延引适用的“10.2”种方式及“A项条件”和“第20.2条约定”内容，保证人承担保证责任的范围按“阶段性连带责任保证”方式确定，在满足“本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。”的条件下，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。而其中第20.2条约定：抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋产权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。可见，首先，本案中原告工商银行砚山支行在起诉本案前已经掌握持有晋家稳用于抵押的所购房屋他项权证书，并向法庭提交了该他项权证书复印件（原告证据第43页）；其次，庭审中原告方辩称本案未办理正式的抵押登记手续，不认可前述他项权证书的主张既自相矛盾，又与上述第20.2条合同约定内容不符。因为根据该条约定内容“抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋产权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。…”但是原告方没有举证证明其照此约定自己做了这方面的后续工作，也没有举证证明其要求晋家稳照此约定“协助”自己做了这方面的后续工作；第三，原告方在本案诉讼请求中对晋家稳提供的抵押物主张了“优先受偿权”，而优先受偿权行使的前提是合法有效的抵押登记，原告方既要求对抵押物享有优先受偿权，又否认合法有效的抵押手续的主张也是自相矛盾的。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零七条规定：借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。借款人晋家稳长期、多笔借款未如约履行还款义务，已经构成违约，原告工商银行砚山支行针对借款人晋家稳提出的全部诉讼请求依法应予支持；《中华人民共和国担保法》第二十五条规定：一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。原告工商银行砚山支行针对借款保证人惠祥公司提出的诉讼请求违背双方关于保证期间的合同约定，本院不予支持。被告晋家稳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法应缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司砚山支行2013年12月4日与晋家稳、文山市恵祥房地产开发有限责任公司签订的《个人购房借款/担保合同》。二、晋家稳于本判决生效后十日内，支付所欠中国工商银行股份有限公司砚山支行截至2020年10月21日止的借款本金150479.90元，利息13875.54元，本息合计164355.44元；2020年10月22日起至实际清偿日止的借款利息按照双方所签《个人购房借款/担保合同》约定计算支付。三、中国工商银行股份有限公司砚山支行对处置晋加稳所提供的抵押物即位于砚山县产所得价款享有优先受偿权。四、驳回中国工商银行股份有限公司砚山支行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3588元，减半收取计1794元，由晋家稳负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  王锦华二〇二〇年十二月二十四日书记员  卢春影