湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0702民初3667号 原告：常德市安泰房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区丹阳街道丝瓜井社区武陵大道******。 法定代表人：陈明安，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：严沐彤，湖南洞庭律师事务所律师，特别授权代理。 被告：杨建英，女，1973年7月16日出生，汉族，户籍地湖南省常德市武陵区。 委托诉讼代理人：袁志鸿，湖南南天门律师事务所律师，特别授权代理。 原告常德市安泰房地产开发有限公司与被告杨建英租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常德市安泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人严沐彤，被告杨建英及其委托诉讼代理人袁志鸿到庭参加诉讼。本案一审现已审理终结。 常德市安泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告之间的不定期租赁合同关系；2.由被告向原告支付尚欠的99166.66元租金（租金已经计算至2020年10月份，实际计算至被告搬离门面的当日）；3.由被告在15日内按原合同关于退场时的约定规范从门面搬离，不得损坏主体装修，且逾期一日按合同规定的租金标准双倍计收逾期占房赔偿金；4.由被告承担本案全部的诉讼费用； 杨建英辩称，原被告的房屋租赁合同尚在约定的六年合同期内，租赁应按约继续履行，现原告中途提出解除租赁合同，实属违约，且于法无据，于理不合，法院应予以驳回其诉讼请求。被告可以按每年48万元的租金标准继续租赁经营到2023年5月31日。 常德市安泰房地产开发有限公司围绕诉讼请求向本院提交了以下证据复印件：1、原被告双方签订的《房屋租赁合同》及押金收据；2、原告的法定代表人与杨建英的微信聊天截图；3、杨建英出具的承诺；4、交租详情表；5、原告发出的《通知》及短信截图；6、《行使续租优先权告知书》、《房屋租赁意向性协议》。 杨建英围绕诉讼请求向本院提交了以下证据复印件：1、《房屋租赁合同》、2017年6月5日常德市安泰房地产开发有限公司出具的6月1日至8月31日，金额为137500元的租金收据；2、备注有“合同期内（连续6年）不涨房租。须甲方同意，乙方可转让”内容的，且加盖常德市安泰房地产开发有限公司财务专用章的50000元押金收据一张；3、2018年7月31日，常德市安泰房地产开发有限公司出具的“好润脚房租经公司老总陈明安同意，每月按肆万元交”的说明以及常德市安泰房地产开发有限公司2018年11月5日月出具的租金4万元的收款收据、常德市安泰房地产开发有限公司2020年4月30日出具的2月份、3月份的每月2万元租金收款收据（标有“疫情减免2万元”字样）；4、出租方、承租方均未签字的《房屋租赁合同》一份（拟议定租金8万元整）；5、2020年5月31日常德市安泰房地产开发有限公司出具的2万元租金收据、微信截图；6、证人刘某、燕某证言。 经审理查明：常德市安泰房地产开发有限公司法定代表人陈明安（出租方，甲方）与杨建英（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：1、甲方同意乙方租赁锦都豪苑第3、4号楼第一层（面积为85平方米）及第二层（面积为1075平方米），总面积1160平方米。作为经营性商铺的房屋出租给乙方；2、租赁期限：自2017年5月31日起至2020年5月31日止，乙方必须立即清场交还房屋给甲方，如果乙方需要继续租用上述房屋，必须在租赁期届满前三个月书面提出，并经出租方同意后双方签订房屋租赁合同。同等条件可续签三年；3、甲乙双方议定的每年租金总额为人民币550000元，租金缴纳时间为每月5号前缴纳租金；4、乙方在签订本合同之日，须向甲方一次性缴纳租赁押金为50000元整，且押金在本合同约定的租赁期限届满前，乙方不得用此款抵扣甲方的租金，押金以收据为准。此款甲方在本合同约定的租赁期限届满时十日内以不计息方式全额一次性返还给乙方；5、租金递增比例：租赁房屋从2018年5月31日起至租赁期满，租赁时间每增加十二个月按上月租金为基数每平方米递增：8%；6、不论本合同履行情况如何，无论本合同是提前解除或期满终止，在任何情况下甲方均不须赔偿或补偿因装饰装修的费用；7、乙方在退场时对房屋的主体装修(不包括可拆除的大件电器，如空调等和乙方为经营自行投入的主要生产资料、生活物品）不得予以拆除；8、欠交租金时间长达三十天的，乙方还须向甲方支付年租金百分之十的违约金；9、甲方按本合同的约定单方解除合同时，如乙方未按甲方解除合同通知指定的日期交还房屋，则乙方须支付给甲方违约金年租金10%，且甲方可按本合同规定的租金标准双倍按日计收乙方逾期占房赔偿金。如乙方未在本合同期满后交还房屋，同等处理。…… 2017年4月6日，杨建英缴纳押金5万元。常德市安泰房地产开发有限公司出具押金收据，内容为“今收到杨建英交来押金5万元。备注：合同期内（连续6年）不涨房租，经甲方同意，乙方可转让”。该收据加盖了常德市安泰房地产开发有限公司的财务专用章。 2018年7月3日，常德市安泰房地产开发有限公司出具说明，内容为：好润脚房租经公司老总陈明安同意，每月按肆万元交。 2020年4月30日，杨建英出具“说明”，内容为：“今天是四月三十日，交纳租金贰万元整，经营到五月三十一日止，如不续签合同，押金伍万和四月份所交肆万元租金，全部视为前合同的租金交纳。五月三十一日同意关门只拆合同规定的东西，如果续签合同成功前面多交一万元抵下次合同的押金”。 2020年8月14日，常德市安泰房地产开发有限公司向杨建英发出《通知》，内容为：……现双方在不定期的租赁关系的情况下就新的租赁合同不能达成一致意见，故本公司现正式向你方发出通知，拟解除双方的租赁关系，请你方在8月30日前将门面内主动清场、搬离、装修装饰物的处置按原合同之约定来处理，且不得损害本公司的房屋。…… 2020年8月26日，常德市安泰房地产开发有限公司向杨建英出具《行使续租优先权告知书》，内容为“……，基于您所享有的同等条件下的续租优先权，据此由我公司行使告知权，并将拟租者的承租条件一并告知于您，望能在本月31日前，书面告知我公司是否放弃行使续租优先权，逾期不答复，我公司将视同您已放弃该权利，我公司为维护自身的合法权益，将依法采取措施”。 另查明：1、杨建英2020年缴纳租金情况：1月4万元；2月2万元（原告同意疫情减免2万元）；3月份0元（原告同意疫情减免2万元）；4月份0元（原告同意疫情减免2万元）；5月份2万元；6月份4万元；7月份4万元；8月份4万元；9月份2万元；2、杨建英缴纳的押金5万元已抵充3月份租金2万元、4月份租金2万元、抵充5月份租金1万元；3、截止2020年12月31日止，杨建英尚欠房租：5月份1万元、9月份2万元，10月份4万元、11月份4万元、12月份4万元。以上合计15万元。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中：1、原被告双方在租赁期是3年还是6年的问题上各持己见，本院根据杨建英2020年4月30日出具的“说明”，即“今天是四月三十日，交纳租金贰万元整，经营到五月三十一日止，如不续签合同，押金伍万和四月份所交肆万元租金，全部视为前合同的租金交纳。五月三十一日同意关门只拆合同规定的东西，如果续签合同成功前面多交一万元抵下次合同的押金”可以看出，杨建英已和原告达成案涉《房屋租赁合同》于2020年5月31日届满的合意。因3年租赁期届满后杨建英仍在继续使用租赁物，且向常德市安泰房地产开发有限公司支付租金，常德市安泰房地产开发有限公司也收取了租金。故原被告之间的房屋由定期租赁已变更为不定期租赁，原被告双方均可以随时解除该不定期租赁合同，但常德市安泰房地产开发有限公司解除合同应在合理期限之前通知承租人； 2、合同变更是指当事人对已经发生法律效力，但尚未履行或者未完全履行的合同，进行修改或补充所达成的协议。当事人协商一致可以变更合同。本案中，根据常德市安泰房地产开发有限公司的法定代表人向杨建英出具了“好润脚房租经公司老总陈明安同意，每月按肆万元交”的说明，本院认定案涉《房屋租赁合同》租金已变更为4万元/月。但原合同未变更部分的权利义务继续发生效力，原被告仍需按照原合同未变更部分条款履行自己的权利义务； 3、原告关于5月份租金减半收取的主张，因没有证据证据原被告双方就此事达成合意，本院不予支持； 4、原告已经在2020年8月14日向被告下达了解除不定期租赁合同关系的通知，考虑疫情的原因以及解除合同应在合理期限之前通知承租人的法律规定，本院确认原、被告之间的不定期租赁合同关系于2020年12月31日解除，且本院认为，案涉《房屋租赁合同》中关于逾期搬离门面按租金标准双倍按日计收乙方逾期占房赔偿金的标准过高，本院酌情调整为按52000元/月计收占房赔偿金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条第一款、第九十二条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、常德市安泰房地产开发有限公司与杨建英之间的不定期租赁合同关系于2020年12月31日解除； 二、杨建英在本判决生效之日起十日内向常德市安泰房地产开发有限公司支付租金15万元； 三、杨建英在本判决生效之日起十日内搬离案涉房屋（对房屋主体装修不得予以拆除）；逾期搬离，则按每月52000元的标准向常德市安泰房地产开发有限公司支付占房赔偿金； 四、驳回常德市安泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1139元，由杨建英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  蔡雨静 二〇二〇年十二月八日 法官助理陈浩 书记员周丽娅 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第七十七条第一款，当事人协商一致，可以变更合同。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。