吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2020）吉24民终372号上诉人（原审原告）:金某，延边州公安局干警，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：崔某，吉林海兰江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:延边大宇房地产开发有限公司。法定代表人:吴某。委托诉讼代理人:刘某，吉林达公伟业律师事务所律师。委托诉讼代理人:李某，吉林达公伟业律师事务所实习律师。原审第三人:马某。上诉人金某因与被上诉人延边大宇房地产开发有限公司（以下简称“大宇房地产公司”）、原审第三人马某房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初6012号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金某及其委托诉讼代理人崔某，被上诉人大宇房地产公司的委托诉讼代理人刘某、李某，原审第三人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金某上诉称：1.请求二审法院依法撤销（2019）吉2401民初第6012号判决，依法改判支持金某在原审中的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由大宇房地产公司负担。事实与理由：1.大宇房地产公司为案涉房屋开具了收款收据,且第三人马某也在原审中认可金某已经交付了购房款,因此在案涉合同无效的情况下，应由大宇房地产公司承担返还购房款的责任。2016年9月11日，金某与大宇房地产公司签订《商品房买卖合同》时，为金某开具了收取购房款的收据。该收据上盖有大宇房地产公司财务章以及时任法定代表人吴宪存的名章,因此大宇房地产公司出具该收据的行为应当视为其已经收到购房款。而且原审中，马某也明确认可，金某交付购房款时三方均在场，所以应当认为金某已经向大宇房地产公司交付全部购房款，在合同无效的情况下，应由大宇房地产公司向金某承担返还购房款的义务。2.大宇房地产公司在明知案涉房屋手续不全(没有预售许可证）的情况下，与金某签订案涉房屋买卖合同的行为，主观上明显存在恶意，应承担返还购房款的责任。综上，原审判决认定事实、适用法律均有误。二审中，金某变更诉讼请求为：撤销原审判决，依法改判大宇房地产公司向金某返还购房款211170元。大宇房地产公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。马某述称：应该支持金某的主张，房款应该由大宇房地产公司偿还。金某向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除金某与大宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令大宇房地产公司向金某返还已支付的购房款316755元；3.诉讼费由大宇房地产公司负担。事实与理由:2016年9月11日，金某通过马某与大宇房地产公司签订《商品房买卖合同》约定，金某购买大宇房地产公司开发的位于延吉市XX小区第9幢6单元601号房屋、建筑面积70.39平方米，购房款每平方米4500元，总房款316755元，当日，金某向大宇房地产公司交纳购房款316755元，大宇房地产公司为金某开具购房款收据。经查，大宇房地产公司在开发该房屋过程中，因手续不全，在房屋建盖至3层时被政府依法拆除,故目前案涉房屋已经不存在，大宇房地产公司已经无法向金某交付房屋，金某认为金某与大宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，根据《合同法》第94、97条的规定，目前金某购买房屋占有使用的合同目的已经无法实现,按照上述法律规定应向金某返还购房款。一审法院认定事实如下：2016年6月21日，马某与大宇房地产公司签订钢材购销合同，主要约定：1.马某根据大宇房地产公司需要提供各种型号的钢材5000吨，产地要求通钢、西林等各种型号国标钢材，价格按签订合同当日钢铁网价每吨加200元利润执行，运费、卸车费由大宇房地产公司负责。2.大宇房地产公司将现有价值5121187元房屋抵押给马某作为钢材款，马某按大宇房地产公司要求分批次供货，由双方指定人员验收，票据双方各执一份，累计超出部分，双方另外协商，详见（房源附表）…马某在接到大宇房地产公司提货通知后，应按合同约定五日内交付货物，如逾期交付应承担大宇房地产公司无材料施工产生的误工损失，并承担货物总价格1％的违约金，大宇房地产公司最终按钢材总量30％现金和70％房屋价格进行结算，剩余房源可以继续冬储钢材。2016年7月8日，马某与大宇房地产公司签订补充合同，主要约定：马某供应大宇房地产公司的钢材，法院21日签订供货合同，大宇房地产公司给马某开房票顶钢材款，可至今没有收到马某的钢材，经双方协商，马某保证在月末前供应大宇房地产公司的钢材，如果在月末前供应不了大宇房地产公司钢材，大宇房地产公司有权收回所有给马某开出的房票。双方自愿达成补充合同书，共负法律责任，双方签字生效。2016年11月12日，马某与大宇房地产公司签订协议书，主要约定：马某与大宇房地产公司法定代表人吴宪存合作事务，在2016年11月18日中止，以前大宇房地产公司给马某关系户开出的房子，全部收回来，马某把开出的房票全部拿回来，吴宪存从马某手借多少钱，对一下借条，把钱返还给马某，双方在友好的方式达成中止合作，以后再有好事务重新合作，双方当事人签字生效，共负法律责任。另查，马某与大宇房地产公司签订钢材购销合同后，马某将大宇房地产公司抵给其的房源中的两栋房屋出售给金某，还约定赠送一个50平方米的阁楼，双方未签订书面协议。2016年9月11日，金某与大宇房地产公司签订商品房买卖合同，主要约定：大宇房地产公司将其开发的位于解放路北侧、迎春街东侧棚户区地块上建设的商品房，晨祥小区9号楼6单元601号住宅，建筑面积70.39平方米，每平方米4500元，总金额316755元。当日，大宇房地产公司向金某出具316755元的购房款收据。再查，马某与大宇房地产公司之间的钢材购销合同实际未予履行。金某购买案涉房屋时，案涉楼盘已建设至3层，之后因未取得建房手续等原因，未继续建设，且已全部经拆除；金某自认其购房款实际系支付给马某，未直接向大宇房地产公司支付过购房款。一审法院认为：所谓合同权利义务的概括移转，是指合同当事人一方的权利义务一并转移给第三人，由第三人享有和承担依原合同约定该当事人所享有和承担的权利和义务，权利和义务的转让发生法律效力后，该第三人完全取代了原合同一方当事人的地位成为新合同当事人。本案中，金某从马某手中购买大宇房地产公司的抵账房，并与大宇房地产公司签订商品房买卖合同，金某向马某支付购房款，由大宇房地产公司向金某履行交付房屋的义务，实际上马某对金某的合同权利义务，概括转移给大宇房地产公司，金某与大宇房地产公司形成新的买卖合同法律关系。因案涉房屋未办理相关建房手续，根据相关法律规定，双方签订的商品房买卖合同无效，无效的合同自始无效，不涉及解除问题，故金某请求解除双方签订的商品房买卖合同的主张，法院不予支持。对于金某请求大宇房地产公司返还购房款316755元的主张，根据合同法债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩，双方合同权利义务概括转移的基础是金某向马某履行了支付房款义务，大宇房地产公司才负有向金某交付房屋或者返还房款的义务。本案中大宇房地产公司提出其虽向金某出具购房收据，但未收到金某支付的购房款，也不认可金某向马某支付了购房款的抗辩，金某自认其将全部购房款支付给马某，但金某未能提供支付凭证或其他佐证，无法认定其向马某履行了支付房款义务，故大宇房地产公司的抗辩成立，金某请求大宇房地产公司返还购房款的主张，法院不予支持。对于马某提出的大宇房地产公司在金某支付购房款当时从马某处拿走购房款13万元的主张，大宇房地产公司不予认可，马某对此未提供证据予以证实，该主张法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十八条、第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：驳回原告金某的诉讼请求。案件受理费6051元（原告已预交），减半收取3025.50元，由原告金某负担。金某为证明自己的主张，提交以下证据：证据一：金某母亲金善姬护照、美国入境签证、金某购房款美元结汇明细一份（结算金额为9000美元）、2016年8月6日金善姬在美国向朴丽娜转账6000美元凭证、2016年10月13日金善姬在美国向金贞玉转账9000美元凭证、2016年10月14日金善姬在美国向黄山玉转账9000美元凭证、2016年10月13日金善姬在美国向姜辉转账9000美元凭证、2016年10月13日金善姬向许小燕转账5000美元凭证、2016年10月14日金善姬向玄光延转账9000美元凭证各一份。证明：金某购买案涉房屋的购房款来源，以上共计56000美元，加上没有找到凭证汇给金香花的8000美元，共计64000美元。以上均为复印件，原件在韩国，以拍照形式传来的复印件。大宇房地产公司质证称，上述证据都是复印件，真实性有异议，并且上述证据均为英文，没有经过正规的机构进行翻译，无法核对内容及真实性，即使真实也不能证明该组证据中转账的款项用于支付给马某的借款或给付大宇房地产公司的房款。该明细中2016年9月11日（日期是签订案涉房屋买卖合同及交付房款日期）之前的只有3笔，总金额为23000美元，折合人民币15万元左右，不足以支付案涉房屋的价款，案涉房屋价款是40万元。收款人是多人，只有第二笔2016年8月6日9000美元收款人是金某，不能证明其他款项是经母亲金善姬汇给金某。综上，该组证据证明不了金某主张的事实。证据二：金香花中国工商银行凭证、金某交通银行延边吉利支行结汇凭证、朴丽娜中国工商银行凭证、金贞玉中国工商银行凭证、玄光延交通银行延边百花支行凭证、黄山玉交通银行延边百花支行凭证、姜辉交通银行延边吉利支行结汇凭证复印件各一份。证明:金某购买案涉房屋的购房款来源，本证据与证据1的转账凭证一一对应，可以证明金某为购买房屋从其母亲金善姬处收到64000美元。大宇房地产公司质证称，同证据1质证意见一致。另外补充如下：1.案涉房屋买卖合同签于2016年9月11日写的是当日付款，而金某举证的汇款凭证只有3笔23000美元在2016年9月11日之前，金某的该组证据证明不了金某的上述主张。2.金某主张除金某签字外各笔结汇款项用于购买案涉房屋，从证据内容来看缺乏关联性，因为其他各笔都是案外人，玄光延、黄山玉、金香花等人领取与金某无关。证据三：中国农业银行定期转存明细清单一份、存款明细账一份、借记卡账户历史明细单两张。证明：金某于2016年8月10日、9月11日、10月14日、10月15日、10月16日先后分12笔取现347252.02元用于支付购房款，用于证明部分购房款来源。大宇房地产公司质证称：这一组5份书证其中有3份没有公章也没有银行工作人员签字确认，大宇房地产公司对该3份书证真实性提出异议，对另2份户名为金香花，开户行为延边龙井支行营业部，卡号为:×××的借记卡账户历史明细清单真实性没有异议，但因该账户名称为金香花根据存款实名制规定其账户内存款应属金香花所有，与本案金某无关，另其他3份存款明细均是金香花的个人账户，即使真实也与本案金某无关。该5份存取款明细体现只有金额为103000元人民币发生在2016年9月11日之前，即使上述存取款记录真实也不能证明上述款项用于交付案涉房款。证据四：收条3份。证明：金某共向大宇房地产公司、马某支付两套房屋购房款504000元（直接向被金某支付364000元，通过马某向大宇房地产公司支付14万元）。2016年9月11日金某将364000元现金交给大宇房地产公司，然后大宇房地产公司留下了13万元，剩下的钱234000元大宇公司交给了马某。所以马某也为金某出具了234000元的收据。支付当日，大宇房地产公司为金某开具了购房合同和收据。就本案案涉房屋金某支付购房款数额为211170元（3000元X70.39平方米）。大宇房地产公司质证称，真实性有异议，该收条是马某出具的，需要马某本人核实，经与大宇房地产公司原当时法定代表人吴宪存核实，大宇房地产公司没有收到金某任何款项。该三份收条没有经大宇房地产公司认可，不能证明大宇房地产公司收到了全部或部分款项。从三份收条内容来看虽然写的是金某的房款，并没有表明给付的案涉房屋的房款。从三份收条时间来也不一致，不能证明是支付的案涉房款。上述三组证据证明的事实均与金某在一审中表述的事实相矛盾，一审庭审中金某与马某都认可，双方之间存在其他借贷关系。证据五：房屋户型图两份、沙盘照片一张、延吉市发改局关于延吉市2014年棚户区（C15地块）改造项目建议书的批复。证明金某到大宇房地产公司处交纳房款时，大宇房地产公司向金某提供了上述材料，用于证明金某与大宇房地产公司存在房屋买卖合同关系，金某向大宇房地产公司支付了购房款。大宇房地产公司质证称，真实性无异议，证明目的有异议。该组证据只能证明案涉房屋是经过政府批准的，是合法的，但不能证明金某已经向大宇房地产公司支付了购房款的事实。马某对上述证据统一质证称，对上述证据的真实性及证明目的均无异议，虽然我没有按照协议向大宇房地产公司提匀钢材，但大宇房地产公司从我这里拿走价值470万元左右的房子，已由大宇房地产公司变卖。另外，大宇公司在金某支付的房款中已经拿走了13万元现金。本院认为，结合马某的陈述及收条落款日期与大宇公司出具的合同日期一致的事实，本院对收条的真实性予以确认。因涉及合同概括转让的相关事实，对上述证据中证明交付钱款及数额的事实，本院将结合马某陈述综合评议。大宇房地产公司、马某未向提交新证据。本院对一审认定“金某自认其购房款实际系支付给马某，未直接向大宇房地产公司支付过购房款。”的事实不予确认，对其他一审认定的事实予以确认。另查，马某为金某出具三份收条，内容分别为：1.“今天收到金某购房款贰拾叁万肆仟元整，234000，房款总价伍拾万肆仟元整，余款贰拾柒万尚未支付。（504000元）收款人：马某，立据人：金某，2016年9月11日。”2.“收到金某购房款肆万元整，40000，尚有房款余额贰拾叁万未支付。”3.“收到房款拾壹万元整。收款人马某，房款结清，2016年10月16日。此房保证在2017年10月交工。马某2016年10月16日。”马某陈述，房款总额为504000元，已由金某按照收条的时间给付马某，马某收到后，按照收款日期向金某出具三个收条。另陈述，2016年10月16日出具的借条时，因金某实际给付23万元，马某留下11万元后，留下12万元另加1万，合计13万元给付大宇房地产公司。再查，二审中，金某明将请求大宇房地产公司返还的房款数额变更为211170元。本院认为：一、关于商品房买卖合同效力问题。大宇房地产公司与马某于2016年6月21日签订钢材购销合同后，向马某出具部分房屋的房票。2016年9月11日，马某与金某就购房事宜达成口头协议后，共同到大宇房地产公司，由大宇房地产公司与金某签订购房合同并为金某出具房款收据。上述行为，符合《中华人民共和国合同法》第八十八条合同概括转让的法定情形，大宇房地产公司与金某形成新的房屋买卖合同法律关系。因案涉房屋并无相关建设审批手续，双方签订的商品房买卖合同依法认定无效。一审未支持金某解除商品房买卖合同的诉请正确。二、关于大宇房地产公司是否应返还房款问题。因商品房买卖合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。大宇房地产公司作为合同概括转让的权利义务的承受者，其同意金某向马某支付房款，并以此款充抵预付钢材款，在合同认定无效的情况下，应由其向金某承担返还义务。马某是否按约定交付钢材，不作为大宇房地产公司拒绝返还房款的法定事由。三、关于大宇房地产公司向金某应返还的房款数额问题。虽然大宇房地产公司向金某出具总金额为316755元的房款收据，但该房款数额系其与马某约定的预抵付钢材款的数额，应以金某实际交付的数额确定应支持的返还房款数额。马某自认分三次收到金某房款504000元（其中本案房款211170元，另案房款292830元）后，为金某出具三份收条，据此，大宇房地产公司应向金某返还的房款数额为211170元。对于大宇房地产公司与马某之间约定的抵付数额超出上述返还房款部分，以及马某收到房款是否向大宇房地产公司支付13万元，均与金某无关，大宇房地产公司与马某可另行结算。本案中，大宇房地产公司未举证证明金某与马某之间存在串通行为，结合金某的相关支付凭证，以及马某认可接到房款211170元的事实，金某对其主张的已支付211170元房款的事实已完成举证责任。一审以金某未完成支付举证责任为由，驳回金某的诉讼请求不当，本院予以纠正。综上，金某的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初6012号民事判决；二、延边大宇房地产开发有限公司于本判决生效之日立即给付金某211170元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6051元，二审案件受理费6051元，合计12102元，由延边大宇房地产开发有限公司负担8108元，由金某负担3994元。本判决为终审判决。审判长秦承兰审判员池东波审判员崔玉二〇二〇年十二月二十二日书记员 韩宇