兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初2684号 原告（反诉被告）：兰州新区百年置业有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区综合服务大楼**。 法定代表人：蒋大军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾海宁，甘肃众炀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张莉，女。 委托诉讼代理人：杜浩民，甘肃兴正天律师事务所律师。 原告（反诉被告）兰州新区百年置业有限公司（以下简称百年置业公司）与被告（反诉原告）张莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百年置业公司的委托诉讼代理人贾海宁，被告（反诉原告）张莉及其委托诉讼代理人杜浩民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百年置业公司向本院提出诉讼请求：1．判令张莉继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2．判令张莉支付房款100000元及逾期付款违约金52500元（暂计算至2020年5月31日）以及截止实际给付之日前新产生的违约金（自2020年6月1日起每日按未付款金额的万分之五计算至实际付清之日）；3．判令张莉支付律师代理费4000元；4．判令张莉承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年7月6日，百年置业公司与张莉签订《商品房买卖合同》，约定由百年置业公司将位于兰州新区××广场商品房出售给张莉。合同第六条付款方式及期限约定买受人应于本合同签订之日向出卖人支付该商品房首付款，买受人应于签订合同之日起7日内向出卖人指定的按揭银行提供符合按揭银行要求的全部申请资料，交纳买受人应交纳的费用，并向按揭银行提出正式按揭贷款申请，并通过银行按揭贷款形式向出卖人支付剩余房款100000元。同时合同对买受人逾期付款的违约责任、交付期限等作了约定。补充协议第三条约定买受人因在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。合同签订后，张莉除支付首付款外，对于剩余的购房款并未按合同约定支付，经百年置业公司多次向张莉催要仍推诿未付。现为维护自身合法权益，请求判如所请。 张莉辩称，百年置业公司请求不能成立，涉案房屋未能满足物权不动产区分所有权的基本条件和要求，导致张莉购房目的难以实现，合同无法继续履行，只能解除合同。民事行为不以违背当事人的真实意思为基本原则和准则，法律亦如此。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，而案涉房屋的权利实际是受到限制不完整的权利。张莉购买的房屋不能行使上述物权的所有权能，且产权证书也是建立在他人名下的整体产权，张莉的房屋只不过是被包含其中的租赁柜台而已。因此违背了购房目的，张莉并没有违约，让其支付违约金的请求缺乏事实依据。百年置业公司存在违约，未能按照事先承诺给张莉办理银行按揭贷款，却要求张莉以银行按揭贷款向其支付剩余购房款，既不合理也不符合事实。办理银行按揭贷款须以该房屋为抵押物，作为百年置业公司是承办银行按揭贷款的主体，张莉仅仅是协助。无法保证银行45日内将贷款办好打至百年置业公司名下，百年置业公司制定的格式合同许多条款均是加重张莉义务减轻其自己的义务，存在明显不公平。百年置业公司采用欺诈的方式让张莉与其关联公司同时签订所谓《商铺租赁合同》，实质就是以租代售的销售模式，致使张莉的权利利益难以得到保障，严重影响和限制了张莉的物权权利。百年置业公司请求支付律师费缺乏合同约定和法律依据，其诉请不具有事实及法律依据，请求法院予以驳回。 张莉向本院提出反诉请求：1．判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及其《商铺租赁合同》；2．判令百年置业公司退还已支付的购房款111,685.5元；3．判令百年置业公司给张莉造成的损失20,000元；4．本案的诉讼费用全部由百年置业公司承担。事实和理由：百年置业公司以团购优惠等宣传方式进行房屋销售，2017年7月9日，双方签订《商品房买卖合同》，同时与百年置业公司关联公司签订一份所谓《商铺租赁合同》。百年置业公司在销售商铺当中存在隐瞒和欺诈行为，一方面未对其销售的商铺不具有区分所有权的独立产权作出明确说明，另一方面，百年置业公司利用格式合同及张莉对房地产销售知识的欠缺误导、欺诈张莉与其关联公司签订所谓的《商铺租赁合同》，明显权利义务不对称。百年置业公司在不动产所有权尚未交付，张莉在尚未取得不动产所有权的情况下，物之不存在，无从谈起商铺租赁。百年置业公司明显加重张莉义务责任，减轻自己的义务责任，极不公平。百年置业公司违约未能依照事先承诺给张莉办理银行按揭贷款，导致合同无法继续履行。由于百年置业公司的违约行为给张莉造成了很大损失，包括前期支付的首付款以及其他费用。张莉，其行为已经严重影响合同履行，故张莉请求解除合同于法有据，现提起反诉，请求人民法院维护其合法权益。 百年置业公司对反诉辩称，双方签订的合同是真实意思表示，张莉作为完全民事行为能力人，对其权利义务是清楚的，并且在补充协议中对权利进行了明确告知和说明，张莉自愿签订合同，不存在欺诈和胁迫情形，请求驳回对张莉的反讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年7月9日，百年置业公司与张莉签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，百年置业公司将位于奥特莱斯国际商业广场第2幢2-701房屋出售给张莉，建筑面积15.05平方米，总价款210,082元，张莉支付首付款 110,082元；合同第六条付款方式及期限约定：买受人应于签订合同之日起7日内向出卖人指定的按揭银行提供符合按揭银行要求的全部申请资料，并向银行办理按揭申请手续支付剩余房款100,000元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理。……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日至，买受人按日向出卖人支付逾期应付万分之四的违约金。补充协议第三条约定：买受人在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。 另查明，2017年7月6日，案涉房屋办理了网签手续。2017年7月21日，张莉作为出租方（甲方）与承租方兰州百年奥特莱斯经营管理有限公司（乙方，以下简称百年奥莱公司）签订《商铺租赁合同》，将案涉房屋出租给百年奥莱公司用于商业房使用或由乙方根据商业经营需要使用。案涉商铺正式起租日为2017年7月1日，租赁期限为10年（2017年7月1日起至2027年6月30日止）。第一、二、三个租赁年度为免租期，即自2017年7月1日起至2020年6月30日。第四、五个租赁年度的租金双方确定为按照实际购房成交价格的8%计算保底租金，即16,806.56元；第六、七、八、九、十个租赁年度的租金为按照实际购房成交价格的6%计算保底租金，即12,604.92元。合同第八条转租和合法使用约定1．甲方同意乙方在租赁期间可以根据需要对该商铺进行不限次数地转租和合法使用，无需甲方再出具任何同意的文件，均视为甲方同意转租和合法使用。乙方可以自行决定于转租承租人和使用人签订租赁合同和使用合同。2．甲方同意，乙方有权根据出租、转租和经营需要，将该商铺与相邻商铺连通构成一个整体进行出租、转租和经营，也有权将该商铺分割出租、转租和经营。 2020年4月28日，百年置业公司与甘肃众炀律师事务所就案涉纠纷签订《委托代理合同》，并于2020年5月28日支付律师代理费4,000元。 以上事实由当事人陈述及提供的《商品房买卖合同》及其补充协议、兰州市住房和城乡建设局商品房合同查询单、《逾期付款违约金明细》、《委托代理合同》、中国工商银行网上银行电子回单、律师费发票、《商铺租赁合同》等证据在卷佐证，并经法庭质证后确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于双方争议的主要问题：一、案涉合同继续履行或解除问题。本案中，百年置业公司已按照合同约定为张莉办理了网签备案，张莉也已支付首付款，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定解除合同的情形。故百年置业公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。张莉辩称涉案房屋未能满足物权不动产区分所有权的基本条件和要求，导致张莉购房目的难以实现，合同无法继续履行，只能解除合同返还首付款的请求，张莉权利受到限制享有不完整的权利的辩称意见与其与百年奥莱公司签订的商铺租赁合同相矛盾，其作为完全民事行为能力人，已将案涉房屋行使了物权全部权能，故对其主张解除合同的辩称理由，本院不予采信。张莉以此主张解除合同退还首付款以及要求百年置业公司承担其损失20,000元，缺乏相应的事实及法律依据，本院就此不予支持；关于张莉反诉请求解除与百年奥莱公司签订的《商铺租赁合同》，因租赁合同相对方并非本案被告百年置业公司，对该反诉请求本院不予支持。二、关于剩余房款支付及违约责任问题。张莉支付首付款后，虽也提交了相关按揭手续，但至今未能办理完结，双方就此各执己见，但均未提供相应证据证明系对方因素造成，即现有证据不能反映按揭未能如期办理的责任应完全归责于一方。因此，双方均应承担相应的责任。结合本案实际履行情况及我国合同法的相关规定，本着鼓励交易的原则，本院参照双方补充协议中的相关约定，就百年置业公司主张支付剩余款的诉讼请求，予以支持。对该公司主张的逾期付款违约金，不予支持。至于百年置业公司主张的诉讼费和律师代理费，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、兰州新区百年置业有限公司与张莉签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017预29272号）及其附件继续履行； 二、张莉于本判决生效之日起十五日内支付兰州新区百年置业有限公司房款100,000元； 三、张莉于本判决生效之日起十五日内支付兰州新区百年置业有限公司律师代理费4,000元； 四、驳回兰州新区百年置业有限公司其他诉讼请求； 五、驳回张莉的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3,630元，减半收取1,815元，由兰州新区百年置业有限公司负担454元，张莉负担1,361元；反诉案件受理费1,567元，由张莉自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 员 马列东 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 王 玲 书 记 员 陈治卓