广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0521民初3807号 原告：广西南宁鼎福物业服务有限公司合浦分公司，住所地：合浦县廉州镇廉州大道西路**，统一社会信用代码：91450521585965241L。 法定代表人：陈勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗嵘艺，该公司职员。 委托诉讼代理人：洪兴凤，该公司职员。 被告：陈伟，男，1975年11月23日出生，汉族，住，住所地：合浦县/div> 被告：李春，女，1978年04月12日出生，汉族，住，住所地：合浦县/div> 委托诉讼代理人：苏云燕，广西桂鸿凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱定龙，广西桂鸿凯律师事务所律师。 原告广西南宁鼎福物业服务有限公司合浦分公司（以下简称“鼎福物业合浦县分公司”）与被告陈伟、李春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月13日公开开庭进行了审理。原告鼎福物业合浦县分公司的委托诉讼代理人罗嵘艺、洪兴凤，被告陈伟、李春的委托诉讼 2 代理人苏云燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎福物业合浦县分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向其公司支付物业费16764.69元（其中：公摊水电费130.54元，生活用水加压费110.20元，物业管理服务费3246.72元，电梯费1320元，环卫费287元，公摊电梯电费305.28元，自用电费10238.65元，自用水费1216.30元）；2、判决被告向其公司支付逾期付款违约金30710.26元（以被告所欠的物业费为基数，按每日0.3％计算）。事实和理由：被告是合浦县Ｃ7幢801号房业主，其公司是被告所在小区的物业服务企业，被告享受了其公司提供的物业管理服务，未依约向其公司支付物业服务费。自2017年3月至2020年10月23日，被告共拖欠其公司物业费16764.69元（其中：公摊水电费130.54元，生活用水加压费110.2元，物业管理服务费3246.72元，电梯费1320元，环卫费287元，公摊电梯电费305.28元，自用电费10238.65元，自用水费1216.30元）。被告拒不缴费，已构成违约，被告除需向其公司支付上述物业服务费之外，还需向其公司支付所欠款每日3‰的违约金。为此，请求判如所请。 被告陈伟、李春辩称，其房屋所在的广益中央公园小区已于2015年12月15日成立业主委员会，并向合浦县住房和城乡建设规划局备案。2017年3月10日，小区业主大会依法定程序选聘了广西美景物业服务有限公司作为小区的物业服务企业。合浦县住房和城乡建设规划局也于2017年3月27日向原告发出通知，要求原告配合做好小区物业管理交接工作。依照《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，其与原告的前期物业服务合同关 3 系已于2017年3月10日终止，原告无权再请求其支付2017年3月10日以后的物业服务费及其他相关费用。对于2017年3月10日前的物业服务费，就算其尚有未支付的，而根据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，原告现请求支付也已超过诉讼时效，人民法院依法应当不予支持。原告请求的各项费用，原告也从未与其核对确认，对其中的水、电费，原告也无证据证明已为其垫付。原告请求的违约金，更无事实和法律依据。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：位于合浦县是合浦县广益房地产开发有限公司（以下简称“广益房地产公司”）开发建设的商住小区。该小区在开发建设过程中及建成初期，广益房地产公司委托被告对小区进行前期物业服务管理。2012年，被告与广益房地产公司签订《商品房买卖合同》，向广益房地产公司购买了该小区建筑面积为131.93平方米的Ｃ7幢801号房屋。被告接收房屋后于2013年4月16日与原告签订《入住（租用）协议书》，将上述房屋委托原告进行物业管理服务，如被告未按时交付物业管理服务费及其他相关费用的，则须支付欠款日3‰的滞纳金。被告入住案涉房屋后前期，均按约定向原告交付了物业服务管理费及其他费用。2015年11月28日至30日，广益中央公园小区召开首次业主大会，同年12月15日，合浦县住房和城乡建设规划局批准广益中央公园小区成立业主委员会，并对该业主委员会予以备案。2016年11月1日，广益房地产公司与原告签订《物业租赁授权委托书》及《物业管理委托合同》。《物业租赁授权委托书》约定由广益房地产公司委托原告对其公司所有的位于广益中央公园小区约20000平方米的商铺进行物业管理服务，期限为2016年11月1日至2021年10月31日。《物业管理委托合同》约定由广益房地产公司委托原告对广益 4 中央公园小区A区、B区、C区住宅楼部分进行物业管理服务，期限同样为2016年11月1日至2021年10月31日。《物业管理委托合同》约定住宅部分的物业服务费为A区每平方米每月0.45元、C区每平方米每月0.6元、B区的待定，电梯费及二次加压费等费用据实结算。上述费用由物业公司向业主收取，业主逾期交付的，需支付欠款日3‰的滞纳金。上述合同签订后，原告继续对广益中央公园小区提供物业管理服务。后部分业主因在房屋权属证书的办理、房屋建筑面积存在差异、小区规划被违规更改等问题上与广益房地产公司产生矛盾，并对原告的管理服务不满，拒绝交付物业管理服务费，导致小区物业管理出现问题。小区业主大会为此决定另选聘其他物业服务企业。2017年3月10日，小区业主委员会与广西美景物业服务有限公司签订《合浦县广益中央公园物业服务合同》,委托广西美景物业服务有限公司对的物业进行管理服务，合同期限为2017年3月18日至2020年12月14日。次日，小区业主委员会向原告发出《关于物业移交工作的通知》，告知原告小区业主大会已另选聘物业服务企业对小区进行物业管理服务，小区业主与原告物业管理服务合同关系终止，并要求原告于同年3月18日与业主委员会办理移交手续。合浦县住房和城乡规划建设局也于同年3月30日向原告发出通知，告知原告小区业主大会已另选聘广西美景物业服务有限公司为小区提供物业管理服务，要求原告于2017年4月23日前将相关材料移交给广西美景物业服务有限公司，逾期不交的，将对原告进行行政处罚。但原告置之不理，仍然对小区进行物业服务，广西美景物业服务有限公司因此也一直未能介入对小区的物业进行管理服务。但包括被告在内的部分业主此后便不再向原告支付物业管理服务费及水、电费等相关费用。为了维持小区大部分业主的正常居住生活，广益房地产公司和原告共同垫付了小区拖欠的部分水、电费及其他相关费用。原告在向欠费的部分业主发出通知要求交费未果后便 5 提起本案诉讼。 以上事实有原告提供《营业执照》、被告身份证、《商品房买卖合同》、《入住（租用）协议书》、《物业租赁授权委托书》、《物业管理委托合同》、《广西区发展和改革委员会关于降低一般工商业电价的通知》、北海市物价局《关于合浦县自来水供水价格的批复》、合浦县人民政府出台的《合浦县收取城市生活垃圾处理费暂行办法》、合浦县物价局《关于广益中央公园鼎福物业收费的批复》、广西南宁鼎福物业服务有限公司合浦分公司《费用催缴通知单》及张贴该通知单的照片、费用催缴短信、《业主应缴费用明细表》、原告及合浦县广益房地产开发有限公司垫付广益中央公园小区2017年至2020年的水、电费发票、《关于广益中央公园改造一表一户的抄表证明》及附表、合浦县住房和城乡规划建设局《关于撤销住建K-0002715号〈行政处罚决定书〉的告知书》，被告提供的《业主大会会议备案表》、《广益中央公园小区业主委员会备案证明》、《关于广益中央公园小区成立业主委员会报告的批复》、广益中央公园小区成立业主委员会的《通知》、《合浦县广益中央公园物业服务合同》、合浦县广益中央公园业主委员会《关于物业移交工作的通知》、合浦县住房和城乡规划建设局《关于要求配合广益中央公园小区新聘物业服务公司做好交接工作的通知》、《住房和城乡建设行政处罚决定书》、12345投诉件、微信聊天记录、照片、合浦县供电局关于暂时恢复广益中央公园小区用电的公告等以及原、被告在庭审中的陈述为证。 本院认为，原告受案涉小区的开发企业广益房地产公司委托对小区的物业进行前期物业管理服务，系该小区的前期物业管理服务企业，有权对小区的物业进行管理服务。被告作为该小区的业主，在其入住该小区时曾与原告签订了《入住（租用 6 ）协议书》，同意接受原告的物业管理服务。《物业管理条例》也规定，在小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，业主须接受原告的物业管理服务。根据上述协议的约定和法律规定，在原告依法依约对小区物业服务企业期间，被告必须接受原告的物业管理服务，并按规定向原告支付物业管理服务费及其他应由业主支付的费用。然而，一旦小区的业主、业主大会依法选聘其他物业服务企业的，双方的物业服务合同关系终止。2016年11月1日，虽然广益房地产公司重新与原告签订《物业管理委托合同》，委托原告对小区的A区、C区进行物业管理服务的期限延长至2021年10月31日期间。但在原告管理服务期间，因小区部分业主与广益房地产公司产生矛盾，加上对原告的管理服务不满而拒绝交费，致使小区物业管理出现问题。鉴于上述情况，小区业主大会于2017年3月10日选聘广西美景物业服务有限公司对小区物业进行管理服务，小区业主委员会及合浦县住房和城乡建设规划局也分别向原告发出通知，将小区业主终止与原告的物业服务合同关系告知了原告，并要求原告配合做好移交工作。小区业主大会选聘广西美景物业服务有限公司对小区进行物业管理，是法律赋予小区业主大会的合法和正当权利，无论是原告还是小区的开发商广益房地产公司均不得无理阻碍。在小区业主委员会向原告履行终止业主与原告的物业服务关系的告知义务后。原告应当退出、并依法移交管理。但原告拒不退出和移交，仍继续对小区进行物业管理服务，并据此要求被告支付物业管理服务费。《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，根据该规定，原告无权以物业服务合同关系请求被告向其公司支付业主委员会要求原告于2017年3月18日退出和移交之后的物业管理服务费及其他相关费用。至于2 7 017年3月17日前如尚有被告应付未付的物业管理服务费，原告现起诉请求支付，也已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的诉讼时效，本院对该部分服务费的请求不予支持。由于原告请求的2017年3月17日前的物业服务费因超过诉讼时效得不到支持，原告又无权请求2017年3月18日之后的物业服务费，原告更无依据请求违约金。 综上所述,根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条第二款之规定，判决如下： 驳回原告广西南宁鼎福物业服务有限公司合浦分公司的诉讼请求。 本案受理费986元，因适用简易程序减半收取493元，由原告负担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判员  吴裕库 二 ○ 二 ○ 年 十 二 月 二 十 九 日 8 书记员刘基源 附：本判决书引用的法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的依照其规定。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专 9 项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。