广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21148号原告：广州市郑铁物流有限公司，住所地：广州市白云区**************。法定代表人：李**。委托诉讼代理人：涂吉伟，广东锐锋律师事务所律师。被告：广东海元物流有限公司，住所地：佛山市南海区**************。法定代表人：陈**。委托诉讼代理人：刘玉国，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓清文，广东海际明律师事务所实习律师。被告：广州中铁物流有限公司，住所地：广州市白云区*********。法定代表人：尹**。第三人：叶金明，男，1967年7月18日出生，汉族，住佛山市南海区*************。第三人：广州市海珠华银小额贷款股份有限公司，住所地：广州市海珠区*****************。法定代表人：方**。第三人：广州火晟投资管理有限公司，住所地：广州市南沙区********。法定代表人：段**。第三人：杨耀祥，男，1964年1月13日出生，汉族，住天津市河东区******************。原告广州市郑铁物流有限公司诉被告广东海元物流有限公司（下称海元公司）、广州中铁物流有限公司（下称中铁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年8月29日立案后，海元公司提出管辖权异议，本院依法裁定驳回异议。诉讼中，本院根据原告的申请，依法追加叶金明为本案共同被告参加诉讼。本院依法追加广州市海珠华银小额贷款股份有限公司（下称华银公司）、广州火晟投资管理有限公司（下称火晟公司）、杨耀祥作为第三人参加诉讼。由于原告变更诉讼请求，本院依法变更叶金明为本案第三人。本院依法适用普通程序于2020年5月18日和2020年9月24日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人涂吉伟和被告海元物流公司的委托诉讼代理人刘玉国均到庭参加了两次庭审。被告中铁公司、第三人华银公司、火晟公司、杨耀祥、叶金明经本院合法传唤没有到庭。诉讼中，当事人申请庭外和解。管辖权异议期间、公告送达期间和庭外和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1.被告海元公司、中铁公司向原告支付自2014年2月1日起至2019年4月30日的未付租金34705695.25元；2.被告海元公司、中铁公司向原告支付利息，利息以34705695.25元为本金从2015年12月24日起至实际偿还之日止按年利率24%计算；3.诉讼费由两被告承担。事实和理由：2009年6月16日，原告与被告海元公司签订了一份《土地使用权租赁合同书》，约定原告租赁被告位于佛山市南海区******A17号土地（A17号土地，土地面积为4000㎡。合同约定的租金为：2012年7月1日前的租金为1.8元/㎡/月，从2012年7月1日起租金每三年递增一次，每次增长10%/年；约定原告应支付的公共设施投资维护费用为：1600元/月。原告取得土地的使用权后，在A17号土地上建设了物流档口和配套仓库。2013年10月16日，原告的法定代表人李**与被告海元公司又签订了一份《物业委托代为管理合同》，约定由被告海元公司代为原告管理、出租上述A17号土地上的物业，土地面积（含办公楼）为4237㎡。被告海元公司的代理权限为：1、代为出租物业；2、代为收取租金；3、代为缴纳税款等等（第三条第2款）。原告应当支付给被告海元公司的款项有：1、管理佣金：3390元/月；2、物业管理费1.2元/㎡/月，即5084元/月，（第六条第1、4款）。同时，管理合同第六条第5项约定被告海元公司将收取的款项扣除相关税费、管理佣金、土地租金后转入原告指定的汪**的账号；管理合同第十一条a款约定承租方所交的保证金由原告保管。另，由于原告为被告海元公司承建的A40栋房屋进行了装饰装修，所以被告海元公司在管理合同第六条第3项承诺，以3006元/月的标准向原告支付租金。2013年10月15日，海元公司与被告中铁公司签订了一份《物流档口租赁合同》，约定中铁公司租赁A17栋物流操作场地，面积为4237㎡，租金为3.8元/㎡/月（合计为16100.6元/月），从2014年10月15日起每年依次递增5%，被告中铁公司应交纳的合同保证金为116941.2元。三方订立合同后，被告海元公司仅连续向原告支付租金至2014年1月31日，之后被告海元公司在2015年陆续付款356390.63元。原告多次向被告海元公司催缴租金，但是被告海元公司一直拒绝支付。原告认为，原告与被告海元公司签订的《土地使用权租赁合同书》《物业委托代为管理合同》合法有效，并且被告海元公司已将物业出租给被告中铁公司，并收取了中铁公司相应的租金，所以根据《合同法》第60条规定以及上述合同的约定，被告海元公司应当依约向原告支付租金，被告中铁公司如果未依约按时足额支付租金，则应当就未付部分承担付款责任。被告海元公司辩称，一、原告第一项诉请主张的款项与第二项诉请主张的款项存在重合、重复，原告的诉讼请求不明确。原告在第一项诉请中主张海元公司支付2014年2月1日起至支付所有剩余未付租金之日止的租金共计3470569.25元，这部分租金已经包含了海元公司在此期间支付给第三人叶金明的部分。原告在第二项诉请中重复向海元公司主张返还租金1334200.48元。原告的两项诉求存在重复、重合部分，原告应对自己的诉求具体明确。二、原告提供的现有证据不能证明原告是涉案房屋的权属人，原告向海元公司主张支付租金可能损害真正权属人的权利，原告应该先确权或解除在前的各项转让协议，再提出租金主张，否则法院应驳回其全部诉请，待讼争标的物权属清晰后再行起诉，否则原告缺乏主张A17栋租金的合同依据与法律依据。1、原告是否为涉诉房屋A17栋的权属人存在很大争议，目前仅就海元公司所知，原告已经将A17栋转让过两次。A7栋权利初设情况：2009年6月16日，原告与海元公司签订了《土地使用权租赁合同书》，约定海元公司将位于佛山市南海区******兴联、红二、文金路以西地段，自编号A17号土地（以下简称“A17号土地”）出租给原告，原告在A17号土地上建设物流档口和配套仓库。2013年10月16日，原告和海元公司签订了一份《物业委托代为管理合同》，约定海元公司代为管理、代为出租、代缴税费等。原告第一次转让：2014年6月5日，原告与第三人华银公司签订一份《不动产转让合同》，原告将本案标的物A17、A18、A19转让给华银公司，海元公司认为此时A17栋权属已发生变更，同日，华银公司将A17、A18、A19出租给海元公司，双方签订《租赁合同》，租期自2015年6月30日至2035年3月31日止，此份《租赁合同》目前仍有效，在此份《租赁合同》不存在撤销、解除、无效的情况下，A17栋的租赁权及收益权不再属于原告，原告无权主张租金。原告第二次转让：2016年1月16日，原告与杨耀祥签订《转让协议书》，约定将2009年6月16日与海元公司签署的《土地使用权租赁合同书》中的拥有的土地使用权等全部转让给杨耀祥，由杨耀祥承受原合同的权利义务。（2017）粤0605民初8716号《民事判决书》第5页第2段关于查明事实部分认定“2016年1月16日，原告（杨耀祥）与原告签订《转让协议书》，约定因原告借原告3810000元无力偿还，将2009年6月16日与海元公司签订的《广佛物流总部基地土地使用权租赁合同书》包括原告投资的建筑物转让给原告。原合同所有的权利、责任归原告所有，2016年1月1日起所有权益归原告所有。”可见，南海法院在另案中已查明原告已转让涉案标的物土地及建筑物给杨耀祥。进一步导致本案审理的标的物权属关系复杂不明确，海元公司认为案外人杨耀祥极有可能会在日后对A17栋提起权利主张，将导致法律关系更为复杂，本案对原告的权属人或租金收益权的身份做出认定可能导致损害到其他人的实体权利。在原告与杨耀祥之间的《转让协议书》不存在撤销、解除、无效的情况下，A17栋的租赁权同样无法确认属于原告，原告因此无权提起各项诉请。2、目前仍不确定原告是否还向其他人转让过涉案标的物，暂就海元公司目前所知，原告因自身原因导致A17已发生两次转让，A17栋权属目前不确定，海元公司认为原告已经不再是A17栋物业的所有权人及经营收益人，郑铁公司不是本案的适格原告。三、即使原告充分举证证明已经与其他受让方解决了权属问题，原告有权作为为A17栋物业的权属人提起各项诉求的情况下，海元公司认为其诉请中主张租金中2014年2月至2016年9月31日的部分也已经超过诉讼时效。1、原告就2016年9月31日之前的租金请求，已经超过诉讼时效不受法律保护。2、2015年4月-2015年11月的租金实际已支付给原告（详见支付凭证）。3、2016年1月-2017年9月的租金已支付给杨耀祥。（支付依据为（2017）粤0605民初8716号《民事判决书》、（2017）粤06民终13040号《民事裁定书》、支付凭证）。2016年1月16日，原告与杨耀祥签订《转让协议书》，约定将2009年6月16日与海元公司签署的《土地使用权租赁合同书》中的拥有的土地使用权，转让给杨耀祥，由杨耀祥全部承接原合同的权利义务。从2016年1月起，海元公司每月依约将租金支付到杨耀祥的账户。杨耀祥于2017年6月向南海法院提起诉讼，要求海元公司向其支付托管租金。据此，南海法院做出（2017）粤0605民初8716号判决，该判决已判定海元公司向杨耀祥支付A17栋物业2016年1月至2017年9月的租金，海元公司事实上也已向杨耀祥支付2016年1月至2017年9月的租金。因此2016年1至2017年9月的租金已支付完毕，原告无权再次主张。4、2018年1月-2019年10月的租金已支付给叶金明。2014年6月5日，因原告与第三人华银公司签订一份《不动产转让合同》，原告将本案标的物A17、A18、A19转让给华银公司；2016年8月31日，海元公司收到华银公司发出的《关于海元物流园A17栋收益支付的通知》：通知海元物流A17栋原告已经转让给华银公司，要求海元公司停止向原告支付租金，将租金支付到叶金明的帐号。海元公司基于对上述转让合同及书面通知法律效力的信赖，海元公司认为原告已不再是A17栋物业的所有权人及经营收益人，不再将租金支付给原告，而将租金支付给第三人叶金明。即使最终核实海元公司支付租金给叶金明错误，也是由于原告转让A17栋原因导致，海元公司只能依据双方的权利外观进行判断，没有进行实质审查的义务，相应责任应由原告自行承担。海元公司已支付给叶金明的租金无法返还，退一步讲，即使A17号租金收益权经法院向各方查明最终明确原告能够作为租金的收益人的，那海元公司也不能将租金直接支付给原告，海元公司只能请求第三人叶金明将该笔款项退回，再支付给原告。四、原告关于支付保证金的主张不能成立。海元公司与中铁公司签订的第一期《物流档口租赁合同》第二条第4点约定，合同期满，中铁公司无违约的情况下，海元公司在一个月内无息退还保证金给中铁公司。该合同的租赁期限为2013年10月16日至2016年10月14日，合同已经期满，中铁也无违约情况，保证金应退还给中铁公司。再根据该合同的第九条，海元公司与中铁公司约定，“原A17栋及A40栋101-112档的押金用于冲抵2016年12月至2017年5月的各项费用，每月最多冲抵5万元，冲抵完即止”。2016年9月中铁公司在第一次租赁合同到期前续租了第二期《物流档口租赁合同》，因此中铁公司支付的原A17栋及A40栋101-112档的保证金实际已用于冲抵2016年12月至2017年5月的各项费用。中铁公司在租赁合同期间并未中途退场，直到租期届满均未发生违约情形，按约定保证金应归还给中铁公司，只是合同双方为了减少交易成本，约定用于冲抵。无论如何，郑铁公司都不是保证金的所有者，原告诉求海元公司支付保证金缺乏事实和法律依据，应予驳回。五、原告关于资金占用费的主张不能成立。原告在起诉状中并没有解释清楚该资金占用费到底为何费用，且海元公司已将租金支付完毕，海元公司并没有占用租金，因此，原告主张占用费求缺乏事实、合同依据、法律依据。原告主张这笔“资金占用费”的计算标准为年息24%，却没有提供证据证明该计算标准的依据和来源，该请求缺乏事实依据、合同依据、法律依据，不应支持。六、原告在第一项诉请中要求海元公司支付的租金3470569.25元中，包含了海元公司物流园区中A40栋（自编）的保证金64530元及3006元/月的使用费，该部分费用并不是租金，不应该纳入租金诉请的总额中，原告应当进行拆分。根据海元公司与原告签订的《物业委托代为管理合同》的第六条第三点约定，乙方（海元公司）承诺甲方（郑铁公司）A40栋101-109、201-209档按每平方2元标准返还甲方，即3006元/月。在原告提供的租金计算明细中，加入了这部分使用费，还将A40栋的保证金计算入内，这两部分费用共计273447元。海元公司认为应在总额中扣除这273447元。原告对租金总额进行拆分后，仍向海元公司主张这部分费用的，海元公司认为原告对于A40栋保证金的主张原告没有提供任何的依据，该请求缺乏事实和法律依据，法院应予驳回；对于A40栋3006元/月使用费的主张已经超过了诉讼时效。被告中铁公司没有答辩。第三人火晟公司陈述，2016年7月26日火晟公司和华银公司签订了《债权转让合同》，华银公司将在贷款合同项下对李**、汪**的主债权，对江西**物流有限公司、广州市郑铁物流有限公司、广东**物流有限公司、海元公司的从债权全部转让给了火晟公司。火晟公司于2016年8月10日提起诉讼，案号为（2016）粤0105民初6345号。2016年12月28日，火晟公司与叶金明签订了《债权转让协议书》及其补充协议，火晟公司将在贷款合同项下对李**、汪**的主债权，对江西**物流有限公司、广州市郑铁物流有限公司、广东**物流有限公司、海元公司的从债权全部转让给了叶金明。协议约定，火晟公司继续代为进行诉讼事务但不限于一审、二审、执行阶段的法律诉讼事宜；由叶金明出具书面同意火晟公司方可通知债务人有关本次债权转让的事宜。叶金明于2017年2月28日向火晟公司支付了债权转让款。案件审理过程中，经法院主持调解，各方达成调解协议，广州市海珠区人民法院出具（2016）粤0105民初6345号民事调解书予以确认。因民事调解书确认的债权未得到清偿，火晟公司根据叶金明要求，向法院申请了强制执行。2019年12月11日，火晟公司向李**、汪**、江西**物流有限公司、广州市郑铁物流有限公司、广东**物流有限公司、海元公司邮寄了债权转让通知书，又于2019年12月12日在新快报刊登了债权转让及催收公告。原告和被告之间的其他事宜及纠纷，与火晟公司无关，火晟公司并不清楚。第三人叶金明陈述，叶金明债权来源说明和火晟公司陈述的意见一致。另外，叶金明收取的A17费用，2016年8月31日，火晟公司通知海元公司将债权对应的A17收益转到指定账号即叶金明账号。2016年11月29日，海元公司将50413.05元转让叶金明账号。此后海元公司分别于2016年12月30日、2017年2月17日、2017年2月28日三次分别转让50413.05元，2017年3月31日转让56232.65元，2017年4月28日转让50413.05元。2016年11月29日至2017年4月28日共转入306947.9元。后因杨耀祥于2017年6月13日起诉郑铁公司和海元公司，案号（2017）粤0605民初8716号，叶金明将已经收取的306947.9元退回给海元公司。2018年4月起，郑铁公司和李**未按调解协议履行，叶金明要求海元公司将A17的收益转入叶金明账号，A17的收益还不足以支付当月利息（按调解书，以500万元为本金，2%月息计算，即利息为每月10万元）。2018年6月19日，海元公司开始将A17费用转入叶金明账号。至2019年11月27日，叶金明合计收取1027252.58元。第三人华银公司陈述，2014年6月5日李**、汪**与华银公司签订了《贷款合同》，约定华银公司向李**、汪**提供借款500万元，2014年6月5日华银公司按约向李**、汪**履行了放款义务。2014年6月5日华银公司与原告、江西**物流有限公司、广东**物流有限公司签订了《保证担保合同》；与海元公司签订《保证担保合同》，双方约定原告、江西**物流有限公司、广东**物流有限公司以及海元公司为《贷款合同》项下的贷款提供不可撤销的连带责任保证担保。上述贷款到期后，李**、汪**未能依约履行按时足额还本付息义务。2016年7月26日华银公司与火晟公司签订了《债权转让合同》，华银公司将债权转让给了火晟公司。火晟公司于2016年7月28日向华银公司支付了转让价款，并已于2016年7月27日与华银公司在《民营经济报》刊登了债权转让及催收公告。后华银公司再次以特快专递方式向各被告通知了债权转让的事项。就叶金明提交的《情况说明》中记载的A17收费情况，华银公司并不了解。本案中原被告之间的其他事宜，与华银公司无关，华银公司并不知晓。第三人杨耀祥没有陈述意见。原告在诉讼中举证如下：1.土地使用权租赁合同书原件1份，用以证明涉讼物业属于原告所有。2.物业委托代为管理合同原件1份，用以证明原告已将涉讼物业托管予被告海元公司进行管理经营，期限至2016年10月14日，托费管3390元/月。3.物流档口租赁合同复印件1份，用以证明涉讼物业由被告海元公司出租予中铁公司，租金13.8元/平方米，服务费10元/平方米，即每月租金和服务费共58470.6元，物业管理费1.2元/平方米/月，即每月5084.4元。4.复函原件1份，用以证明被告在2017年明确告知原告拖欠租金的事实，本案并未超过诉讼时效。5.A17栋应收应付汇总原件1份，用以证明被告海元公司自2013年至2019年4月30日，应付原告的所有费用，其中原告应收5456608.67元，应付（土地租金、管理费）947624.05元，原告已收到被告海元公司所支付的租金为356390.63元，被告海元公司代付杨耀祥895913.1元，另A40栋租金应收199899元，以上应收-已收-代付=余额3456579元。6.申请执行书复印件1份。7.（2018）粤0105执5170号执行裁定书复印件1份。举证6、7，用以证明叶金明已向海珠区法院申请强制执行，海珠区法院在没有通知原告的情况下，海元公司与叶金明迅速达成执行和解，这是海元公司与叶金明串通的行为，损害了原告的合法权益。8.缴费通知复印件1份，用以证明海元公司将涉讼物业出租予广东梦圆顺捷供应链管理有限公司，其费用为167616.4元，反映涉讼物业的租金已高于十万元以上的事实，海元公司至今未向法院出示其与梦圆公司的租赁合同，刻意隐瞒客观事实。被告海元公司在诉讼中举证如下：1.土地使用权租赁合同书复印件1份，用以证明海元公司于2009年6月16日将位于佛山市南海区******星联、红二、文金路以西地段，自编号A17号土地出租予原告。2.物业委托代为管理合同复印件1份，用以证明合同约定海元公司代为管理、出租A17号土地上的物业，将所得经营收入转入原告指定账户。3.物流档口租赁合同（2013年）原件1份，用以证明海元公司于2013年10月15日与中铁公司签订该合同，将A17栋物业出租予中铁公司。合同届满后，续签第二期合同。4.不动产转让合同复印件1份，用以证明中铁公司将A17-A19号土地上的物业转让予华银公司。5.租赁合同（2014年6月5日）复印件1份，用以证明华银公司将A17栋物业出租予海元公司。6.转让协议书原件1份，用以证明原告将土地使用权租赁合同书中A17号土地的土地使用权转让予杨耀祥，由杨耀祥承受原合同的权利义务。7.（2017）粤0605民初8716号民事判决书原件1份，用以证明杨耀祥曾向法院提起诉讼，要求海元公司将A17栋物业的租金支付予杨耀祥，法院判决海元公司向其支付A17栋物业2016年11月至2017年4月的未付租金。8.明细表（2020年9月24日提交）打印件1份及银行转账凭证复印件1组，用以证明海元公司已履行的租金支付义务。9.贷款合同复印件1份，用以证明中铁公司法定代表人李**于2014年6月5日向华银公司贷款500万元。10.保证担保合同复印件1份，用以证明海元公司为李**与华银公司的贷款提供保证责任。11.关于海元物流园A17栋收益支付的通知原件1份，用以证明华银公司要求海元公司将A17栋的租金支付至其指定的叶金明账户。12.债权转让通知书原件1份，用以证明华银公司通知海元公司，其对李**的债权已经转让予火晟公司。13.（2016）粤0105民初6345号民事调解书，用以证明火晟公司于2017年4月7日与李**、江艳红及上述债务的担任海元公司、中铁公司就债务偿还达成调解协议，李**按照协议还款，海元公司承担连带保证责任。14.债权转让通知书原件1份及其EMS邮单复印件1份，用以证明火晟公司于2019年12月11日通过邮寄方式通知海元公司，其已将债权转让予叶金明。15.网上银行交易电子回单复印件3份，用以证明海元公司已退还保证金予中铁公司。16.关于海元物流园A17栋收益支付的通知原件1份，用以证明火晟公司通知海元公司将A17-A19栋租金支付予叶金明，另火晟公司已明确注明产权所属人并非原告。17.缴税表复印件1份，用以证明海元公司用A17栋租金抵扣对账单中所述税费的明细。18.面积测绘报告原件1份，用以证明海元公司计算对账单中土地租金及维护费两项费用的依据（4236.74平方米乘以单价）。19.物流档口租赁合同原件1份，物流档口管理合同（2016年10月15日）复印件1份，用以证明原告与海元公司的租赁合同届满后，海元公司于2016年10月15日与中铁公司签订该合同，将A17栋物业出租予中铁公司。20.A18、A19物业委托代为管理合同原件1份，用以证明海元公司后期针对整个园区的土地托管费用进行调整为租金的10%，A18、A19栋也是原告与其他人合伙租赁的场地，因此对于托管费的调整原告是知悉并且认可的，该合同与原告同华银公司不动产转让协议中原告将A17-A19一并转让予华银公司相印证，另原告举证1、被告举证1也有A18、A19的管理合同签字人员的签名，即原告与A17-A19的关系是密不可分的。第三人火晟公司没有到庭举证，但庭前提交以下证据材料：1.(2016)粤0105民初6345号民事调解书复印件1份；2.债权转让协议书及补充协议复印件各1份；3.关于办理债权转让通知的告知函复印件1份；4.债权转让通知书复印件1份及自寄订单、快递查询结果复印件各6份；5.新快报（发布转让及催收公告）复印件1份。经审查，被告中铁公司、第三人华银公司、火晟公司、杨耀祥、叶金明经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，依法视为其放弃举证质证的权利。当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。当事人对真实性有异议的证据，本院认定如下：原告证据8没有原件核对，且与本案无关，本院对证据效力不予确认。被告海元公司证据8，本院综合分析认定。海元公司证据20和本案无关，本院其关联性不予确认。火晟公司的证据，海元公司作为相对方之一对真实性予以确认，本院对真实性予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：位于佛山市南海区******、的土地已办理土地使用权证，土地使用权人为佛山市南海区*******股份合作经济社、佛山市南海区******股份合作经济社。广东海元空港商贸物流园项目A区（一期）货物分理车间A1项目已办理建设工程规划许可证。2009年6月16日，李**代表原告与海元公司签订《土地使用权租赁合同书》，约定海元公司将位于佛山市南海区******，自编号A17号土地出租给原告，租赁期限从2009年7月1日至2039年6月29日。第一次缴纳时间在2012年7月1日前，以后缴纳租金时间为每年7月1日前。租金每隔三年递增一次，第一次递增期限从2012年7月1日起算，递增率为10%计算。2013年10月16日，李**（甲方）和海元公司（乙方）签订了一份《物业委托代为管理合同》，约定乙方在佛山市南海区******筹建物流园区（海元物流园），甲方向乙方租赁园区内的土地，自编A17号。甲方将租赁的土地出资委托乙方代建三层楼物流档口及配套仓库，其相关收益亦属于甲方。甲方将园区内的A17自有物业委托乙方代为管理。委托期限自2013年10月15日至2016年10月14日。每月与土地租金一起交予甲方财务处。乙方代为管理收取甲方的佣金标准每月3390元；物业管理费每平方米1.2元归乙方所有。乙方将收取的款项扣除相关税费、管理佣金、土地租金后转入甲方指定的汪**的账号；承租方所交的保证金由甲方保管。乙方承诺甲方A40栋以3006元/月的标准向甲方返还。甲方委托乙方向辖区税务机关统一代理缴纳税费。如甲方的物业在经营过程中产生了税费，则乙方在次月的租金中扣除等额税费，乙方必须将相关税票的复印件交与甲方。如承租方在合同期间出现任何违反合同或违法的行为，所有责任由甲方与承租方承担。原告和海元公司在诉讼中均确认该合同的合同当事人是原告和海元公司。2013年10月15日，海元公司与被告中铁公司签订《物流档口租赁合同》，约定中铁公司租赁档口A17栋，租赁期限从2013年10月15日至2016年10月14日，面积为4237平方米，租金为3.8元/㎡/月（合计为16100.6元/月），从2014年10月15日起每年依次递增5%，被告中铁公司应交纳的合同保证金为116941.2元。2016年9月9日，海元公司和中铁公司签订《物流档口管理合同》，约定双方确认租赁档口A17栋，租赁期限从2016年10月15日至2019年4月30日，管理费每月42370元。2016年9月9日，海元公司和中铁公司签订《物流档口租赁合同》，约定双方确认租赁档口A17栋，租赁期限从2016年10月15日至2019年4月30日，租金每月17753元，经营服务费每月46734元，被告中铁公司应交纳的合同保证金为193461元以及1个月租金、经营服务费64487元。合同期内第三年起，从2018年10月15日起，租金、经营服务费用比上一年递增7%。A17栋及A40栋101-112档的押金用于冲抵2016年12月至2017年5月的各项费用，每月最多冲抵5万元，冲抵完即止。2014年6月5日，原告与第三人华银公司签订《不动产转让合同》，原告将佛山市南海区******自编号A17、A18、A19转让给华银公司，物价成交价500万元。2014年6月5日，华银公司和海元公司签订《租赁合同》，约定华银公司将A17、A18、A19出租给海元公司，租期自2015年6月30日至2035年3月31日止，每月租金150000元。2016年1月16日，原告和杨耀祥签订《转让协议书》，约定将2009年6月16日与海元公司签署的《土地使用权租赁合同书》中的拥有的土地使用权转让给杨耀祥（2015年前的权益归原告所有，2016年1月1日起所有收益归杨耀祥所有），由杨耀祥承受原合同的权利义务。2016年8月31日，海元公司收到火晟公司发出的《关于海元物流园A17栋收益支付的通知》：通知海元物流A17栋原告已经转让给华银公司，华银公司又转让给火晟公司，要求海元公司停止向原告支付租金，将租金支付到火晟公司指定的叶金明的账号。火晟公司诉李**、汪**、江西**物流有限公司、郑铁公司（本案原告）、广东**物流有限公司借款合同纠纷一案，广州市海珠区人民法院于2017年4月7日出具（2016）粤0105民初6345号民事调解书，确认各方达成的一致协议:李**、汪**于2018年11月25日分20期向火晟公司偿还借款本息共计600万元；若李**、汪**未能按第一项约定归还欠款，火晟公司有权申请强制执行等，被告江西郑铁公司、郑铁公司、广东**物流有限公司、海元公司对李**、汪**上述债务承担连带责任。2017年8月25日，本院就杨耀祥诉郑铁公司、海元公司、中铁公司财产损害赔偿纠纷一案，作出（2017）粤0605民初8716号民事判决书，认定2016年1月16日，杨耀祥与郑铁公司签订转让协议书，约定因郑铁公司借杨耀祥3810000元无力偿还，将2009年6月16日与海元公司签订的《广佛物流总部基地土地使用权租赁合同书》包括郑铁公司投资的建筑物转让给杨耀祥。原合同所有的权利、责任归杨耀祥所有，2016年1月1日起所有权益归杨耀祥所有。本院在该案判决海元公司向杨耀祥支付A17栋2016年11月至2017年4月的托管租金90144.4元，驳回杨耀祥的其他诉讼请求。杨耀祥不服，提起上诉，但没有在规定期限内预交上诉费，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终13040号民事裁定书，裁定按杨耀祥撤回上诉处理，一审判决自裁定送达之日起发生法律效力。2019年12月11日，海元公司收到火晟公司发出的《转权转让通知书》，载明火晟公司已将对李**、汪**的借款及江西郑铁物流公司等提供担保的债权转让给叶金明，请海元公司收到通知书后向叶金明履行全部义务。原告于2019年8月23日向本院提交起诉材料，本院于2019年8月26日受理原告起诉。杨耀祥合计收取海元公司支付的款项952717.95元。叶金明至2019年11月27日，合计收取海元公司支付的款项1027252.58元。2020年10月11日，李**、汪**出具收款证明，确认2015年5月1日至2015年12月16日期间收到海元公司支付的A17栋和A40栋租金8笔，共计407781.31元，其中A17栋383733.31元，A40栋24048元。本院认为，原告和海元公司成立的《土地使用权租赁合同书》和《物业委托代为管理合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。关于海元公司应收原告的款项，原告对海元公司主张的2016年10月前的托管费标准无异议，但认为2016年11月至2019年4月30日的托管费应按每月3390元计算，不应按租金的10%计算。《物业委托代为管理合同》约定代为管理的佣金标准为每月3390元，虽然委托期限至2016年10月14日届满，但双方并未签订新的委托管理合同或就管理佣金约定新的标准，托管费即管理佣金应按每月3390元计算应收款。关于应付租金，海元公司和中铁公司签订的《物流档口租赁合同》约定租金、经营服务费从2018年10月15日起比上一年递增7%，海元公司提供的应付款表已载明2018年11月起按每月6900.11元计算应付款，已经在合同约定的租金、经营服务费64487元的基础上递增7%。原告主张未递增没有依据。原告和海元公司约定物业管理费归海元公司所有，原告主张物业管理费应计入海元公司应付款和双方约定不符，本院不予采纳。关于营销费用和税费应否抵扣的问题，《物业委托代为管理合同》约定：海元公司将收取的款项扣除相关税费、管理佣金、土地租金后转入原告指定的账号；原告委托海元公司向辖区税务机关统一代理缴纳税费。如原告的物业在经营过程中产生了税费，则海元公司在次月的租金中扣除等额税费，海元公司必须将相关税票的复印件交与原告。海元公司没有举证证明营销费用的实际发生及费用的构成，如为招租推广费用，属于海元公司运营管理的成本，《物业委托代为管理合同》并未约定营销费用由原告承担，海元公司主张扣除营销费用没有依据。海元公司主张扣除的税费包含土地使用税、房产税，是属于物业租赁相关的税费，建安税（建筑业营业税）属于涉讼物业自建使用必须缴纳的税种，《物业委托代为管理合同》约定海元公司自行筹建物流园，物业初始建成所需缴纳的建筑业营业税属于物业经营相关的税费，属于《物业委托代为管理合同》应予扣除的税款。上述税费是必然发生，原告没有主张并举证证明已自行缴纳上述税费，原告应根据合同约定负担上述税费。关于海元公司主张原告应予支付的融资担保费用和车辆场地占用费用，海元公司没有任何依据证明该费用和本案物业委托代为管理合同及租赁合同有关，也没有证据证明原告承诺支付从而可从海元公司应予支付的款项中扣除，本院对海元公司主张的28000元其他应抵扣款不予采纳。关于海元公司已付款情况，原告确认李**、汪**收到的383733.31元视同原告收到。另外，海元公司根据生效裁判文书及原告、李**多次以《土地使用权租赁合同书》中的拥有的土地使用权作为借款担保及转让的行为，向叶金明支付了共计1027252.58元，向杨耀祥支付了952717.95元，相关付款应视同原告已收取相应款项，应从海元公司应付款中扣除。原告及李**多次名为转让实为借款担保行为导致合同权利人混乱不清，海元公司的付款均根据债权人通知实施，海元公司在付款过程中没有任何过错，原告是否已清偿对杨耀祥、叶金明的全部债务，不影响海元公司向杨耀祥、叶金明支付的款项视同原告收取的认定。关于原告诉请的租金是否已过诉讼时效的问题，双方在《物业委托代为管理合同》约定租金每月支付，每月的租金是继续性债权，应按每期租金分别适用诉讼时效。原告诉请的2014年2月至2016年9月30日的租金，在《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日施行前已过一年期诉讼时效，但海元公司已支付的款项已超过该期间的租金，海元公司支付的款项按发生先后予以抵扣。经核算(详见附表)，海元公司至2019年4月30日应付租金扣除原告应支付予海元公司的土地租金、维护费和托管费，再减去应抵扣税费后，海元公司已支付的款项超过海元公司应付款，原告诉请海元公司、中铁公司支付租金及资金占用费，本院不予支持。被告中铁公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。各第三人经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，不影响本案的审理。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告广州市郑铁物流有限公司的诉讼请求。本案受理费36016.34元（原告已预交），由原告广州市郑铁物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。附表1：海元公司应收原告的款项所属期土地租金维护费托管费应收小计备注2013.108,388.751,694.703,390.0013,473.452013.118,388.751,694.703,390.0013,473.452013.10.15-2014.1.31免租2013.128,388.751,694.703,390.0013,473.452013.10.15-2014.1.31免租2014.18,388.751,694.703,390.0013,473.452013.10.15-2014.1.31免租2014.28,388.751,694.703,390.0013,473.452014.38,388.751,694.703,390.0013,473.452014.48,388.751,694.703,390.0013,473.452014.58,388.751,694.703,390.0013,473.452014.68,388.751,694.703,390.0013,473.452014.78,388.751,694.703,390.0013,473.452014.88,388.751,694.703,390.0013,473.452014.98,388.751,694.703,390.0013,473.452014.18,388.751,694.703,390.0013,473.45合同期内第2年（2014.10.15）起每年递增5%2014.118,388.751,694.703,390.0013,473.452014.128,388.751,694.703,390.0013,473.452015.18,388.751,694.703,390.0013,473.452015.28,388.751,694.703,390.0013,473.452015.38,388.751,694.703,390.0013,473.452015.48,388.751,694.703,390.0013,473.452015.58,388.751,694.703,390.0013,473.452015.68,388.751,694.703,390.0013,473.452015.79,236.091,694.703,390.0014,320.792015.89,236.091,694.703,390.0014,320.792015.99,236.091,694.703,390.0014,320.792015.19,236.091,694.703,390.0014,320.792015.119,236.091,694.703,390.0014,320.792015.129,236.091,694.703,390.0014,320.792016.19,236.091,694.703,390.0014,320.792016.29,236.091,694.703,390.0014,320.792016.39,236.091,694.703,390.0014,320.792016.49,236.091,694.703,390.0014,320.792016.59,236.091,694.703,390.0014,320.792016.69,236.091,694.703,390.0014,320.792016.79,236.091,694.703,390.0014,320.792016.89,236.091,694.703,390.0014,320.792016.99,236.091,694.703,390.0014,320.792016.19,236.091,694.703,390.0014,320.792016.119,236.091,694.70-10,930.79中铁新签合同，免租期一个月；2016.129,236.091,694.703,390.0014,320.792017.19,236.091,694.703,390.0014,320.792017.29,236.091,694.703,390.0014,320.792017.39,236.091,694.703,390.0014,320.792017.49,236.091,694.703,390.0014,320.792017.59,236.091,694.703,390.0014,320.792017.69,236.091,694.703,390.0014,320.792017.79,236.091,694.703,390.0014,320.792017.89,236.091,694.703,390.0014,320.792017.99,236.091,694.703,390.0014,320.792017.19,236.091,694.703,390.0014,320.792017.119,236.091,694.703,390.0014,320.792017.129,236.091,694.703,390.0014,320.792018.19,236.091,694.703,390.0014,320.792018.29,236.091,694.703,390.0014,320.792018.39,236.091,694.703,390.0014,320.792018.49,236.091,694.703,390.0014,320.792018.59,236.091,694.703,390.0014,320.792018.69,236.091,694.703,390.0014,320.792018.710,168.181,694.703,390.0015,252.882018.810,168.181,694.703,390.0015,252.882018.910,168.181,694.703,390.0015,252.882018.110,168.181,694.703,390.0015,252.882018.1110,168.181,694.703,390.0015,252.882018.1210,168.181,694.703,390.0015,252.882019.110,168.181,694.703,390.0015,252.882019.210,168.181,694.703,390.0015,252.882019.310,168.181,694.703,390.0015,252.882019.410,168.181,694.703,390.0015,252.88中铁合同到期小计947,629.69附表2：海元公司应付给原告的租金所属期应付租金备注2013.102013.112013.10.15-2014.1.31免租2013.122013.10.15-2014.1.31免租2014.12013.10.15-2014.1.31免租2014.258,470.602014.358,470.602014.458,470.602014.558,470.602014.658,470.602014.758,470.602014.858,470.602014.958,470.602014.159,932.37合同期内第2年（2014.10.15）起每年递增5%2014.1161,394.132014.1261,394.132015.161,394.132015.261,394.132015.361,394.132015.461,394.132015.561,394.132015.661,394.132015.761,394.132015.861,394.132015.961,394.132015.162,928.982015.1164,463.842015.1264,463.842016.164,463.842016.264,463.842016.364,463.842016.464,463.842016.564,463.842016.664,463.842016.764,463.842016.864,463.842016.964,463.842016.164,463.842016.11中铁新签合同，免租期一个月2016.1264,487.002017.164,487.002017.264,487.002017.364,487.002017.464,487.002017.564,487.002017.664,487.002017.764,487.002017.864,487.002017.964,487.002017.164,487.002017.1164,487.002017.1264,487.002018.164,487.002018.264,487.002018.364,487.002018.464,487.002018.564,487.002018.664,487.002018.764,487.002018.864,487.002018.964,487.002018.164,487.002018.1169,001.092018.1269,001.092019.169,001.092019.269,001.092019.369,001.092019.469,001.09中铁合同到期；总计3,936,735.20附表3：税费所属期已付备注收款人2016.11258,703.62抵扣税费：（截止到2016.12）（2012.6-2015.12共234811.8；2016.1-2016.12共23891.82；抵扣合计258703.62）2018.1123,891.82抵扣税费：（截止到2017.12）抵扣2018.1224,562.92抵扣税费：（截止到2018.12）抵扣2019.18,411.34抵扣税费：（截止到2019.4）抵扣合计315569.7附表4：税费明细铺位编号面积总造价建安税（6.3%）土地使用税（2.5元/㎡）（2009.7-2015.12共6年6个月)房产税（租金*12%/月）（2012.6-2015.12共43个月）合计A17栋4,236.741,937,599.34122,068.7668,847.0343,896.02234,811.802016.1-2016.12面积总造价建安税（6.3%）土地使用税房产税合计（2.5元/㎡/年）（租金*12%/月）4,236.741,937,599.3410,591.8513,299.9723,891.822017.1-2017.12面积总造价建安税（6.3%）土地使用税房产税合计（2.5元/㎡/年）（租金*12%/月）4,236.741,937,599.3410,591.8513,299.9723,891.822018.1-2018.12面积总造价建安税（6.3%）土地使用税房产税合计（2.5元/㎡/年）（租金*12%/月）4,236.741,937,599.3410,591.8513,971.0724,562.922019.1-2019.4面积总造价建安税（6.3%）土地使用税房产税合计（2.5元/㎡/年）（租金*12%/月/年）4,236.741,937,599.3410,591.8514,642.178411.34附表5：已付款（1）付给李**/王艳红（2）付给杨耀祥所属期已付备注收款人2016.150,143.051.26支付（杨耀祥）杨耀祥2016.250,143.053.1支付（杨耀祥）杨耀祥2016.350,143.053.30支付（杨耀祥）杨耀祥2016.450,143.055.4支付（杨耀祥）杨耀祥2016.550,143.055.31支付（杨耀祥）杨耀祥2016.650,143.056.30支付（杨耀祥）杨耀祥2016.750,143.057.28支付（杨耀祥）杨耀祥2016.850,143.058.31支付（杨耀祥）杨耀祥2016.950,143.0510.10支付111000元油卡（杨耀祥）杨耀祥2016.1050,143.0510.10支付111000元油卡（杨耀祥）杨耀祥2016.1110,713.9010.10支付111000元油卡（杨耀祥）余10713.9元抵11月杨耀祥2017.550,143.055.27支付（杨耀祥）杨耀祥2017.5100,000.005.27支付（杨耀祥）杨耀祥2017.650,143.056.30支付（杨耀祥）杨耀祥2017.6100,000.006.30支付（杨耀祥）杨耀祥2017.750,143.057.31支付（杨磊）杨磊-杨耀祥指定收款人2017.990,144.409.4支付杨耀祥2016.11-2017.4未付托管租金尾款杨耀祥合计952,717.95（3）付给叶金明所属期已付备注收款人2016.1150,143.0511.29支付叶金明50143.05元叶金明2016.1250,143.0512.30支付（叶金明）叶金明2017.150,143.052.17支付（叶金明）叶金明2017.250,143.052.28支付（叶金明）叶金明2017.356,232.653.31支付（叶金明）；3.31支付前期（叶金明）叶金明2017.450,143.054.28支付（叶金明）叶金明2017.6-100,000.006.29收回叶金明代付杨耀祥前期托管租金叶金明2017.8-200,000.008.4、8.29收回叶金明代付杨耀祥前期托管租金叶金明2017.9-6,947.909.11收回叶金明代付杨耀祥前期托管租金叶金明2018.150,000.002018.6.19付叶金明2018.1-6托管租金30万叶金明2018.250,000.00叶金明2018.350,000.00叶金明2018.450,000.00叶金明2018.550,000.00叶金明2018.650,000.00叶金明2018.750,000.002018.6.19付叶金明2018.7-8托管租金10万叶金明2018.850,000.00叶金明2018.950,143.059.28支付（叶金明）叶金明2018.1050,143.0510.31支付（叶金明）叶金明2018.1126,251.23合同期内第三年（2018.11.1）11.29支付（叶金明）叶金明2018.1250,143.0512.28支付（叶金明）叶金明2019.150,143.051.28支付（叶金明）叶金明2019.250,143.052.28支付（叶金明）叶金明2019.350,143.054.2支付（叶金明）叶金明2019.450,143.05中铁合同到期；4.28支付（叶金明）叶金明2019.650,000.006.27支付（叶金明)；新客户免租叶金明2019.750,000.007.29支付（叶金明)：叶金明2019.850,000.008.30支付（叶金明)叶金明2019.950,000.009.27支付（叶金明)叶金明2019.1050,000.0011.27支付（叶金明)叶金明合计1027252.58审 判 长  方 菲人民陪审员  叶瑞婵人民陪审员  范健良二〇二〇年十二月四日书 记 员  程学斌