上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12893号上诉人（原审被告）：上海路利物业管理有限公司，住所地上海市松江区松汇西路**A-289。法定代表人：王义贵，总经理。委托诉讼代理人：吴天洪，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：纪茜，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人（原审被告）：上海杉中投资管理有限公司，住所，住所地上海市浦东新区南汇新城镇申港大道****div>法定代表人：汤磊，执行董事。委托诉讼代理人：唐敏峰,上海国宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司泉州分行，住所地福，住所地福建省泉州市丰泽区宝洲路东段南侧中骏国金中心**楼**v>负责人：黄伟，行长。委托诉讼代理人：张笑声，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶勇，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海沸森实业有限公司，住所地上海市，住所地上海市松江区鼎源路******法定代表人：刘小飞，执行董事。上诉人上海路利物业管理有限公司（以下简称路利公司）、上海杉中投资管理有限公司（以下简称杉中公司）因与被上诉人中信银行股份有限公司泉州分行（以下简称中信泉州分行）、上海沸森实业有限公司（以下简称沸森公司）排除妨害纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人路利公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判路利公司不承担支付占有使用费及鉴定费。事实和理由：一、路利公司对上海市松江区XX路XX弄XX号XX幢房产（以下简称“系争房屋”）属于有权占有，且系争房屋商业氛围冷清，让路利公司承担房屋占用使用费显失公平；二、路利公司对系争房屋的租赁权形成于房屋抵押权登记前与房屋所有权人变更前，应适用“买卖不破租赁”的规定；三、路利公司实际占有系争房屋25平方米，由路利公司承担全部占有使用费错误。上诉人杉中公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中信泉州分行一审诉讼请求，或发回重审。事实和理由：一、杉中公司对系争房屋通过合法租赁取得，属于有权占有；二、杉中公司与中信泉州分行之间无合同关系，故杉中公司只承担向路利公司支付租金的法律责任，占用使用费、评估费应由路利公司承担。被上诉人中信泉州分行坚持一审辩称意见，认为一审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。被上诉人沸森公司未发表答辩意见。中信泉州分行向一审法院提起诉讼，请求：一、判令杉中公司、路利公司共同向中信泉州分行支付上海市松江区XX路XX弄XX号XX幢房产的占有使用费【自2018年5月22日起计算至实际搬离之日止，按照每日每平方米人民币（下同）1.2元计算】；二、判令杉中公司、路利公司共同支付鉴定费39,600元。一审庭审中，中信泉州分行将第一项诉讼请求的计算标准变更为每日每平方米0.7元。一审法院认定的事实：2012年5月4日，沸森公司登记成为系争房屋的所有权人，系争房屋共计3,767.87平方米。2014年5月27日，系争房屋进行抵押登记，抵押权人为中信泉州分行。2015年7月29日，福建省泉州市中级人民法院出具（2015）泉民初字第1052号民事调解书：一、Z公司于2015年8月1日前向中信泉州分行偿还4,500万元及相应利息、罚息……二、Z公司于2015年8月1日前向中信泉州分行支付律师代理费433,900元……四、若Z公司未按期履行第一、二项债务，则中信泉州分行有权就抵押财产（上海市松江区XX路XX弄XX号XX幢的房产、土地使用权）在本金37,679,000元及相应的利息、罚息及律师代理费433,900元额度内折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……。2018年4月26日，福建省泉州市中级人民法院出具（2015）泉执字第902-2号执行裁定书：……二、将沸森公司址在上海市松江区XX路XX弄XX号XX幢的房产、土地使用权作价22,030,000元，交付中信泉州分行抵偿所欠债务，该财产权自本裁定送达中信泉州分行时起转移……2018年5月22日，该执行裁定书送达中信泉州分行。2018年7月9日，中信泉州分行曾向一审法院提起排除妨害纠纷一案，案号为（2018）沪0117民初11741号（以下简称“11741号案件”）。该案审理中，根据中信泉州分行的申请，中信泉州分行委托上海城市房地产估价有限公司就系争房屋自2018年5月22日起的占用费标准进行评估。2018年12月14日，该公司出具《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象自2018年5月22日起的占用费单价0.7元/平方米/天。双方对该估价报告均无异议。本案中，中信泉州分行与杉中公司、路利公司均同意以该估价报告的使用费标准计算使用费。中信泉州分行承担了该案的司法鉴定费39,600元。一审法院再查明，2013年6月1日，沸森公司与案外人上海A有限公司（以下简称“A公司”）签订《施工合同》，由A公司为系争房屋四楼进行装饰装修。2013年8月17日，沸森公司与A公司另行签订《施工包工工程合同》，约定由A公司为系争房屋一、二、三、六楼进行装饰装修。2016年3月21日，A公司以沸森公司作为被告向一审法院提起装饰装修合同纠纷诉讼。诉状陈述，A公司自2013年6月开始承接沸森公司办公楼装修工程，2014年12月将工程交付沸森公司使用，累计工程款总价1,253,479元，沸森公司已向A公司支付373,300元，尚欠880,179元未付。2016年5月18日，一审法院出具（2016）沪0117民初5440号民事调解书：一、沸森公司支付A公司装饰装修款60万元（于2016年5月30日前支付30万元，于2016年6月30日前支付30万元）……。2016年3月21日，案外人上海B有限公司（以下简称“B公司”）以沸森公司为被告向一审法院提起买卖合同纠纷诉讼。诉状陈述，B公司自2013年6月为沸森公司提供材料，至2014年3月27日累计提供材料共计506,559.60元，沸森公司已付188,864.50元，仍拖欠材料款317,695.10元。2016年5月18日，一审法院出具（2016）沪0117民初5438号民事调解书：一、沸森公司偿付B公司材料款30万元，分别于2016年5月30日前偿付15万元，于2016年6月30日前偿付15万元……。2016年5月18日，沸森公司（甲方）、A公司（乙方）、B公司（丙方）签订《三方协议》，载明：一、甲乙双方就（2016）沪0117民初5440号案件达成和解，乙方已经完成案涉的工程项目，甲方应向乙方支付工程款60万元，分别于2016年5月30日前支付30万元，2016年6月30日前支付30万元。双方对（2016）沪0117民初5440号案件没有其他争议，甲乙双方得要求法院出具民事调解书，将上述内容通过民事调解书的形式予以确定。二、甲丙双方就（2016）沪0117民初5438号案件达成和解，甲方应向丙方支付工程材料款30万元，分别于2016年5月30日前支付15万元，2016年6月30日前支付15万元。甲丙双方得要求法院出具民事调解书，将上述内容通过民事调解书的形式予以确定。三、三方一致同意并确认，丙方将对甲方所享有的30万债权转让给乙方，由乙方支付丙方30万元，甲方共计欠乙方90万元，甲方应向乙方支付90万元。四、甲方将系争房屋出租给乙方，用租金折抵乙方的90万元，甲方承诺乙方在租赁期内（2014年1月1日至2021年12月31日）不收取乙方的任何租金，但物业、水电、宽带等费用均由乙方承担……。2016年11月8日，沸森公司、B公司、A公司出具《确认函》，载明：2016年5月18日签订的《三方协议》，所涉条款内容与事实不符：1、（2016）沪0117民初5440号民事调解书明确要求沸森公司应在规定时间内支付A公司工程款60万元。2、A公司没有实际租用沸森公司系争房屋的事实。3、B公司与A公司没有任何关系，不存在债权转让的事实。依据上述各条事实，认定三方协议为无效协议，即日起解除、作废。2016年11月21日，沸森公司（甲方）与路利公司（乙方）签订《协议书》，载明：2016年5月18日的《三方协议》已解除。A公司是路利公司实际控制人王义贵挂靠的企业，B公司是王义贵配偶开设的企业。《三方协议》中A公司、B公司权利义务均由路利公司承担。经甲乙双方协商，达成如下协议：一、（2016）沪0117民初5440号和5438号案件，甲方分别应当给付A公司60万、B公司30万。双方一致确认上述90万全部由乙方享有，甲方应当向乙方支付90万。二、甲方将系争房屋出租给乙方，用租金折抵乙方的90万元，甲方承诺乙方在租赁期内（2014年2月15日至2021年12月31日）不收取任何租金，但物业、水电、宽带等费用均由乙方承担。三、乙方自2017年1月1日，按照620平米X0.3元/平米/天补贴甲方钱款直至2021年12月31日。该补贴款由乙方一个季度支付一次……六、调解和解款项由A公司、B公司申请强制执行，但该款项归沸森公司所有，在法院打入A公司、B公司指定账户之后应当汇入甲方指定账户……。2017年8月27日，路利公司（出租方、甲方）与杉中公司（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方之出租权限来源于2014年2月15日甲方与赖某签订的《房屋租赁合同》（详见附件一），同时赖某的出租权限来源于2014年2月10日赖某与沸森公司签订的《房屋租赁合同》（详见附件二），合同均有效，甲方承诺具有合法出租该房屋的权限。甲方于2016年10月1日前向乙方交付该房屋，租期自2016年10月1日起至2031年9月30日止。免租期为12个月，自2016年10月1日至2017年9月30日。合同另约定，本合同签订之日起4年内（含免租期）的租金暂不向甲方支付，包含免租期在内的4年内乙方能够顺利经营的情况下，乙方应于本合同约定的第五个年度租赁期内一次性向甲方免息支付前3年的租金。合同后附有交房确认书，其中“其他”部分载明，甲乙双方共同商议约定，本合同租赁起始日期为2017年4月1日，其他日期相应顺延。为证明路利公司对系争房屋享有承租权，且该承租权的形成早于系争房屋抵押登记给中信泉州分行的时间，路利公司向一审法院提交了以下证据：证据一，2014年2月8日，沸森公司（甲方）与路利公司（乙方）签订的《协议书》（以下简称“2014年2月8日协议书”），证明：因沸森公司缺少资金支付装修款和材料款，经双方友好协商，达成如下协议：一、A公司因该工程产生的装修款大致为60多万、B公司提供的材料款大致为30多万。双方一致确认上述90多万全部由乙方享有，甲方应当向乙方支付90多万。二、甲方将系争房屋出租给乙方，用租金折抵乙方的90多万元，甲方承诺乙方在租赁期内（2014年2月15日至2021年12月31日）不收取乙方的任何租金，但物业、水电、宽带等费用均由乙方承担。三、该房屋由乙方经营使用，乙方盈亏均与甲方无关……证据二、2015年3月16日，沸森公司（甲方）与路利公司（乙方）签订的《补充协议》，证明：一、双方一致确认，2014年2月8日协议书中装修款为60万元，材料款为30万元。二、甲方房屋尚未完全装修完毕，乙方应当继续完成房屋装修。乙方后续装修产生的费用由乙方自行承担。三、乙方应尽早完成装修。四、2016年1月1日至2016年12月31日为甲方给予乙方的免租期。2016年1月1日后物业费、水电费、招商运营费等费用由乙方承担。五、乙方租赁该房屋的期限截止2021年12月31日，乙方保证在2022年1月1日返还甲方上述房屋。在该期间乙方无需支付租金，乙方装修费用抵扣相应租金……。对上述证据，中信泉州分行质证意见：证据一，真实性不予认可，即便是真实的，协议书并未明确路利公司有转租权，且对协议书的形成时间也不认可；证据二，真实性不予认可，协议约定免租期是2016年，但租赁期起始于2012年，按一般常理，免租期应是在租赁期开始的时候，故与常理不符。沸森公司在11741号案件中发表质证意见：对两份证据的真实性都认可，但两份协议都是2016年5月18日签订的，是在诉讼之后才明确了装修工程款的金额，在此基础上签订了协议书和补充协议。杉中公司质证意见：对上述证据真实性均予以认可。另，沸森公司在11741号案件中提供了：2014年2月15日，赖某（甲方）与路利公司（乙方）签订的房屋租赁合同（以下简称“2014年2月15日租赁合同”），该合同载明，乙方向甲方承租系争房屋，租期自2014年2月15日至2021年12月30日。租金为每天每平方0.5元。租金为年缴，每年1月10日前缴纳，乙方在装修过程中所支付的款项、以及工程款均可优先抵扣租金，直至偿还完所有工程款项为止。甲方同意乙方转租。本出租房为沸森公司所有，甲方与沸森公司签订《房屋租赁合同》期限自2014年2月10日至2034年2月9日，甲方保证沸森公司允许甲方转租。证明沸森公司与赖某没有关系，也从未自赖某处获取过租金。中信泉州分行对真实性不认可，杉中公司认可该合同真实性，路利公司认可真实性，同时确认其承租权的来源是其与赖某签订的该份租赁合同。一审庭审中，各方当事人均表示，无法提供赖某的身份信息，亦无法联系到赖某。11741号案件审理过程中，因各方对2014年2月8日协议书以及2014年2月15日租赁合同的形成时间无法确认一致，中信泉州分行向一审法院申请对两份文件的打印体字迹、签名和印文的形成时间是否为落款日期，如不是，则形成时间是否晚于落款日期或形成于2016年5月进行文书鉴定。一审法院委托司法鉴定科学研究院进行鉴定。2019年7月23日，该院出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为无法判断两份检材上打印体字迹、签名和印文的形成时间是否为落款日期，亦无法判断其形成时间是否晚于落款日期或形成于2016年5月。此外，对2014年2月10日赖某与沸森公司签订的《房屋租赁合同》，沸森公司的法定代表人刘小飞称，其并不认识赖某，和赖某之间没有过经济纠纷，是当时沸森公司的律师让其签订的，签字时间应该是在2016年5月18日之后，但无法提供协议原件，原件应在律师手里。一审庭审中，杉中公司和路利公司均表示，系争房屋由杉中公司占有使用，杉中公司占用系争房屋后，委托路利公司进行物业管理，故提供了25平方米的房屋给路利公司办公使用。此外，路利公司还提供了收条一份及微信聊天记录，证明沸森公司于2016年12月12日收到路利公司支付的截至2021年12月31日的租金23万元整。中信泉州分行对真实性不予认可。杉中公司认为真实性、合法性、关联性均无法核实。一审法院认为：本案的争议焦点在于路利公司及杉中公司对于系争房屋的占有使用是否为有权占有。系争房屋系由福建省泉州市中级人民法院在执行过程中，三次拍卖均流拍后且变卖亦未成交的情况下，通过折价方式作价22,030,000元，交付中信泉州分行抵偿所欠债务。虽杉中公司在此之前已经对系争房屋进行了占有使用，但现无证据证明其对系争房屋的占用系有权占用。此外，杉中公司陈述，其是从路利公司处承租而取得的系争房屋，而路利公司亦未能提供证据证明其对系争房屋的占有使用系有权占用，故杉中公司、路利公司关于其不应支付占有使用费以及可用已支付租金折抵占有使用费的抗辩意见，一审法院难以支持。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。一审庭审中，路利公司、杉中公司均陈述路利公司受杉中公司委托为其提供物业服务，故占用系争房屋的一部分作为办公地点，一审法院对此予以确认。杉中公司系从路利公司处取得对系争房屋的占用，且目前亦由杉中公司、路利公司共同占用系争房屋，其行为必然对中信泉州分行行使所有权造成侵害，故中信泉州分行要求杉中公司、路利公司共同支付占有使用费，并无不当，一审法院予以支持。对于占有使用费的计算标准，双方均同意按0.7元/平方米/天的标准计算，一审法院予以确认。系争房屋共计3,767.87平方米，经核算，每天的占有使用费为2,637.51元。故杉中公司、路利公司应共同支付中信泉州分行自2018年5月22日起至实际搬离系争房屋之日止的占有使用费。关于鉴定费39,600元，一审法院酌定由杉中公司、路利公司共同承担23,100元。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定于2020年9月1日作出民事判决：一、上海杉中投资管理有限公司、上海路利物业管理有限公司于判决生效之日起十日内共同支付中信银行股份有限公司泉州分行占有使用费（自2018年5月22日起计算至上海杉中投资管理有限公司、上海路利物业管理有限公司实际搬离上海市松江区XX路XX弄XX号XX幢房产之日止，按每日2,637.51元计算）；二、上海杉中投资管理有限公司、上海路利物业管理有限公司于判决生效之日起十日内共同支付中信银行股份有限公司泉州分行鉴定费23,100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币24,419元，由中信银行股份有限公司泉州分行负担213元（已付），由上海杉中投资管理有限公司、上海路利物业管理有限公司共同负担24,206元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，中信泉州分行对系争房屋的抵押权登记于2014年5月27日，路利公司抗辩称其与沸森公司(赖某)的承租权发生在抵押权登记之前，但从沸森公司法定代表人刘小飞的陈述、赖某的身份情况等在案证据，无法认定路利公司与沸森公司的租赁关系发生在抵押权登记之前。因此，路利公司所陈述的租赁关系及此后转租杉中公司所形成的转租关系，均不足以对抗中信泉州分行的抵押权。后，中信泉州分行行使抵押权偿债，经三次流拍且变卖未成交的情况下，经人民法院裁定取得系争房屋的所有权，故无论路利公司与沸森公司于抵押权登记之后的租赁关系及路利公司与杉中公司此后形成的转租关系真实有效与否，对中信泉州分行均不发生法律效力，构成对中信泉州分行的无权占有，亦不存在路利公司所谓的“买卖不破租赁”的适用，所以，路利公司与杉中公司应当自中信泉州分行取得所有权之日起承担占有使用费，一审法院认定无误，本院依法予以认同。至于，路利公司认为其仅实际占有系争房屋25平方米，无需与杉中公司共同承担全部面积的占有使用费，但由于系争房屋系路利公司以转租为目的交付杉中公司，与杉中公司共同构成占有与使用系争房屋，均构成对中信泉州分行所有权圆满状态的侵害,故一审法院判决路利公司与杉中公司对外共同承担占有使用费，亦于法有据，本院依法予以维持。杉中公司辩称其系有权占有，无需承担房屋使用费，评估使用费，但路利公司与杉中公司对系争房屋的内部关系，不影响对外共同责任的承担，故本院依法不予采纳其辩称。综上所述，上诉人上海路利物业管理有限公司、上诉人上海杉中投资管理有限公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币48,838元，由上诉人上海路利物业管理有限公司、上诉人上海杉中投资管理有限公司各半负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十二月三十日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……