江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初3416号原告：雷玲，女，1967年9月25日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：苏州耐美尔喷涂有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇东桥人民西路**。法定代表人：张永刚，总经理。委托诉讼代理人：万后勇，河南天荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨军委，系公司员工。原告雷玲与被告苏州耐美尔喷涂有限公司（以下简称耐美尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理，依法由审判员舒馨适用简易程序独任审理。本案于2020年8月3日组织双方进行了证据交换，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告雷玲，被告耐美尔公司的委托诉讼代理人万后勇、杨军委均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将租赁物恢复原状；2、判令被告将院内场地的堆放物移除，并不得再占位使用；3、判令被告支付院子、屋顶等使用费自支付房租之日起至2020年1月31日共计人民币1295000元直到清理完毕之日止；4、判令本次诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、判令解除原、被告2016年12月签订的《厂房租赁合同》；2、要求被告立即迁出涉案租赁房屋及被占用的简易钢棚，并将涉案房屋恢复原状返还给原告；3、判令被告支付简易钢棚及屋顶的占用使用费暂计1172232元，简易钢棚按照6元/平方米/月计算1900平方米自2016年11月28日交付之日至恢复原状返还之日止，屋顶按照6元/平方米/月计算2400平方米自2016年11月28日交付之日至恢复原状返还之日止；4、判令被告支付租用变压器费用（按被告每年使用电费的10%计算）；5、诉讼费由被告承担。后，因双方就合同解除及房屋返还时间达成合意，原告雷玲不再请求判决解除《厂房租赁合同》，在本案中亦不再主张恢复原状，但增加一项诉讼请求，要求被告支付自2020年12月30日起至被告实际恢复原状之日止按120万/年计算的占有使用费。事实和理由：原、被告在2016年12月签订了位于相城区的厂房租赁合同，租赁面积3350平方。合同签订后原告如约将租赁物交于被告使用。2019年3月原告到本诉讼标的内巡视，发现被告在未经得原告同意的情况下，擅自将本案标的物的厂房结构、院子、屋顶进行了改建，墙体、屋顶、多处被破坏，整个屋顶加满了机器，严重损毁了房屋的安全性；院内多处搭建，院内堆满了物品。多次与被告交涉无果，为了维护公民的权益不受侵犯，遂提起诉讼。被告耐美尔公司辩称，1、租赁期间，我方完全依约使用租赁物，既无任何破坏房屋主体结构、承重结构等影响房屋安全的行为，也无任何毁损租赁物，导致其价值毁损或灭失等行为。合同约定我方租赁厂房用于生产用途，我方也是按约使用，未让厂房改变外形，也未对厂房进行加高、加层等行为。2、因环保部门要求，我方在屋顶南侧放置环保设备的行为并未影响租赁物的使用安全。3、原告严重混淆了租赁物合理使用与不当使用的区别，我方作为承租人完全有权利根据自身生产特点使用租赁物，比如因生产需要、按照国家要求安装相关环保设备，出于生活所需，在楼层顶部有限度的（未加高、加层）加以利用，或者在厂房内部为工人设置相应的休息娱乐场所等，我方的行为既未损害房屋安全，也未破坏房屋、造成房屋价值贬损，实际上，法律禁止原告方以任何方式干涉答辩人合理使用租赁物。4、原告请求将“院内场地堆放物移除，支付院子、屋顶等的使用费”完全无事实及法律依据。首先，所租厂房东侧、北侧（紧邻厂房）搭棚，租赁时就已存在，并非我方擅自搭建，原告出租时已有的搭棚自然是厂房不可或缺的一部分，是为方便生产、堆放什物使用，此点虽未写入合同，但依据诚实信用原则，该部分自然可由我方自由使用，如不允许堆放生产用品，我方如何使用厂房？其次，我方既已租赁厂房，自然就取得该厂房的专有部分的使用权，比如厂房内部、房顶、、地下及院内场所及相应的管理权限若原告方认为对消防安全存在隐患，也应由原告申请消防安全鉴定，以确定是搭棚行为本身导致消防安全隐患还是在棚屋下方堆积的机器导致安全隐患。疫情期间，苏州市政府发文鼓励减免租金费用，疫情本身也属于不可抗力，我方完全有理由依据法律规定向原告请求减少租金，而原告反而借口在合同未到期的情况下上涨租金，违背了诚实信用原则，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月28日，原告雷玲作为出租方甲方、被告耐美尔公司作为承租方乙方，共同签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将物业地址为江苏省苏州市相城区东桥镇人民西路61号厂房租赁给乙方使用，面积约3400平方米；乙方租用该厂房期限为5年，第四年起每年递增5%，即自2016年12月30至2019年12月29日止，前30天为装修期，装修期内甲方免收租金，正式起租时间为2016年12月30日；厂房租金为按建筑面积每平方米每月人民币14元，年租金为人民币570000元，此价格为税后价格，由乙方自行到税务机关开具发票；甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金100000元，合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额退还乙方；乙方应每6个月支付一次租金，支付时间为提前15天支付，逾期15天未付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其它合法的追缴权力，由此造成的经济损失由乙方自行负责；甲方将厂房出租给乙方作生产用途使用，如乙方用于其他用途，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定办理改变房屋用途手续，并保证符合国家有关消防安全规定，乙方自行完善消防设施，如因消防设施不完善而造成的损失均与甲方无关；甲方为乙方提供用电用水，供电变压器由甲方提供，供电量为315千伏安，高压线路拉至乙方配电箱为止，厂房内低压线路由乙方承担，如为供电局按民用电计价，乙方则按工业用电向甲方交差价，如供电局按工业用电计价则乙方向甲方交电价的10%租机费，若乙方因生产需要需增容，费用由双方协商解决；物业按现状交付，合同期内房屋的修缮由乙方负责，如因房屋漏透水原因造成的损失由乙方负责；乙方应保持厂房的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备；如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施；如因乙方使用不当造成厂房损坏、破灭等责任，由乙方负责维修和赔偿；如因建筑结构原因造成的厂房损坏、破灭等责任，由甲方负责，并赔偿乙方的损失；合同期内乙方必须依法经营、依法管理、自行完缮（善）消防设施并负责租用厂房内及公共区内安全、防火、防盗等工作，如发生违法行为或灾害性事故，均由乙方负责，如给甲方或第三方造成损失，应由乙方负责赔偿，乙方应按国家政策法令正当使用该物业；未经甲方书面同意，乙方不得将出租厂房全部或部分转租给他人，经甲方同意转租的，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿；如发生自然灾害、不可抗力或意外事故，使本合同无法履行时，本合同自动解除；本合同期满后，乙方需继续租用的，应于有效期满之前三个月提出续租要求，乙方不续租或本合同解除的，室内装修物归甲方所有，不作任何补偿，乙方必须在到期时搬出，如租赁物内有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。合同另约定其他权利义务事项。原告雷玲在甲方处签名，并在甲方代表处书写“曹雨田”的名字，另加盖“苏州颐和家园护理院”字样的印鉴；被告耐美尔公司的法定代表人张永刚在乙方处签名并加盖耐美尔公司的公章。合同签订后，原告雷玲向被告耐美尔公司交付了涉案房屋及门卫室。2019年10月8日，原告雷玲就房屋租赁合同纠纷诉至本院，要求被告耐美尔公司将租赁物恢复原状，将院内场地的堆放物移除，并不得再占位使用，后因原告方雷玲未按规定交纳诉讼费，该案经本院作出（2019）苏0507民初7419号民事裁定，裁定按撤诉处理。后，原告雷玲再次起诉至本院。又查，涉案房屋坐落于苏州市相城区，层数为2层，建筑面积为3353.88平方米，登记所有权人为原告雷玲及案外人曹雨田；前述房屋所附着的土地地址同前，土地使用权面积为4409.6平方米，土地使用权人登记为原告雷玲及案外人曹雨田。涉案房屋外部系场地，沿房屋外墙搭建有三处彩钢棚，一处彩钢棚横跨在涉案房屋的南墙及案外他人的彩钢棚上，一处彩钢棚横跨在涉案房屋的东墙和相邻的案外人房屋的外墙，一处彩钢棚横跨涉案房屋的北墙及临近建筑的外墙（中间有钢柱支撑），场地四周均有围墙，入口处建有门卫室一间。前述彩钢棚及门卫室均未取得房屋所有权证登记。再查，本院在审理（2019）苏0507民初7419号关联案件时，曾组织双方至涉案房屋现场查看，三处彩钢棚下及棚外的部分空地上由被告耐美尔公司放置机器设备及货物等物品，厂房顶部由被告耐美尔公司架设了设备、堆放了杂物，并划分一片区域进行家禽饲养及蔬菜种植。本案审理中，被告耐美尔公司已将厂房顶部的家禽饲养及蔬菜种植物品移除。审理中，原、被告双方一致确认：1、被告耐美尔公司已向原告雷玲支付自起租日至2020年12月29日的房屋租金，被告耐美尔公司向原告雷玲交付的保证金待被告耐美尔公司搬离涉案房屋后自行与原告方进行结算；2、涉案房屋所在厂区的门卫岗亭及安保工作由被告负责，大门钥匙也是由被告掌控；3、双方之间的房屋租赁合同于2020年12月29日解除，被告耐美尔公司于2021年1月29日前自涉案房屋迁出；4、双方房屋租赁合同期间的变压器租金按187100元计算。审理中，雷玲陈述，其与曹雨田系母子，涉案房屋的出租事宜及诉讼事宜均由其负责，涉案厂房租赁合同系其本人与被告耐美尔公司签订，其本人系出租方，合同文本上“曹雨田”的名字系其代签，本案中曹雨田自愿放弃诉讼权利，由其行使，对此提交署名为“曹雨田”的说明一份予以证明；加盖的“苏州颐和家园护理院”字样的印鉴系因涉及到变压器的登记问题，当时涉案房屋的变压器是登记在苏州颐和家园护理院名下的，其本人是该护理院的负责人，除了变压器，所有的租赁事宜与苏州颐和家园护理院无关。被告耐美尔公司对原告关于合同签名及捺印的陈述予以认可。以上事实，有当事人提供的企业信息查询页面打印件、厂房租赁合同、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、银行转账凭证打印件、司法拍卖网页截图打印件、电费清单打印件、本院依法调取的关联案件的民事裁定书及该案案卷中本院制作的照片、当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。本案争议焦点：涉案房屋屋顶、周围搭建的彩钢棚及场地是否属于本案租赁标的？原告雷玲主张，其向被告出租的系房屋所有权上载明的面积，所以合同上约定的是约3400平方米房屋，并没有包含彩钢棚和场地的面积；被告在屋顶上架设机器设备、养殖种植等行为均未告知原告并取得原告的同意，即便按照被告的陈述，其在屋顶上架设机器设备是出于环保要求，也应该支付屋顶的占有使用费。原告直到2019年才发现被告擅自使用的行为，故才提起诉讼。被告耐美尔公司认为，屋顶是涉案房屋的一部分，双方签订合同时原告已知晓被告是从事喷涂生产，该工艺对环保要求很高，必须安装环保设备，被告在屋顶搭设的都是环保设备，并未破坏房屋主体结构，养殖和种植并非出于商业盈利目的，而是为改善员工伙食；院落、门卫室、墙体均是涉案房屋的附属设施，彩钢棚、场地和厂房是作为整体一起出租的，被告并无使用彩钢棚的主观目的，但是对于彩钢棚范围内的院落享有专有使用的权利。本院认为，原告主张的屋顶系涉案房屋不可分割的一部分，包含在涉案租赁房屋范围内，不应单独计算租赁面积。根据双方签订的厂房租赁合同，租赁的物业为苏州市相城区厂房，面积约3400平方米，该表述未提及厂房外场地及三处彩钢棚、门卫室，视为约定不明，在本案双方无法达成补充协议的情况下，应按照合同有关条款或交易习惯确定。本案中，彩钢棚、场地及门卫室应视为涉案房屋的附属设施，包含在租赁范围内。其一，从建筑物构造来看，三处彩钢棚的一侧均附着于涉案厂房的三面外墙，进出厂房的入口即在彩钢棚之下，三处彩钢棚之外的空地面积不大，供日常通行之用，彩钢棚及场地从空间上无法与涉案厂房分割使用，更无法租赁给其他方使用，否则难以保证厂房租赁者的正常通行和使用。其二，三处彩钢棚及门卫室均未取得房屋所有权证，不具备单独出租的合法条件。其三，从合同约定和实际履行来看，双方在合同中约定承租人负责租用厂房内及公共区内安全、防火、防盗等工作，双方也认可涉案厂区的门岗安保由承租人负责，大门钥匙由承租人掌管，而出租人在交付租赁物长达两年多的时间内并未向承租人主张彩钢棚及场地的费用，可以印证承租人对公共区存在使用权利和管理责任，也可由此推定，双方订立房屋租赁合同时所约定的租赁物泛指整个封闭的厂区，亦包括三处彩钢棚、场地及门卫室，每年570000元的租金也应包含前述附属设施的对价。故原告雷玲现要求被告耐美尔公司另外支付彩钢棚租赁费的诉讼请求缺乏事实依据和合同依据，本院不予支持。本院认为，根据当事人提供的证据及当庭陈述，可以认定原、被告就涉案房屋达成的厂房租赁合同系双方真实意思的表示，且于法不悖，应为合法有效，双方均应按约履行。现原、被告双方在合同履行中产生分歧，双方就涉案厂房租赁合同于2020年12月29日解除达成合意，系双方对各自权利的处分，于法不悖，本院予以确认。合同解除后，被告耐美尔公司应按双方合意及时向原告雷玲返还租赁物，故被告耐美尔公司于2021年1月29日前迁出涉案厂房并将前述厂房返还给原告雷玲。关于合同解除后的占有使用费，根据合同约定，自2020年12月30日起的租金在先前租金的基础上增加5%，故被告耐美尔公司应向原告雷玲支付自2020年12月30日起按49875元/月（570000元/年*1.05/12个月/年）计算至被告耐美尔公司实际返还房屋之日止的占有使用费。关于房屋租赁合同期间的变压器租赁费，双方一致确认按187100元计算，本院予以确认，根据合同约定，该款亦由被告耐美尔公司向原告雷玲支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、苏州耐美尔喷涂有限公司应于2021年1月29日自坐落于苏州市相城区的厂房（含彩钢棚、场地、门卫室等附属设施）迁出并将前述厂房及附属设施返还给原告雷玲。二、苏州耐美尔喷涂有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告雷玲变压器租赁费187100元及厂房占有使用费（自2020年12月30日起按49875元/月计算至被告实际返还房屋之日止）。（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户；或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022026010）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告雷玲的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币8227.5元，由原告雷玲负担6206.5元，由被告苏州耐美尔喷涂有限公司负担2021元（被告苏州耐美尔喷涂有限公司负担之款，原告雷玲已自愿垫付，本院不再退还，由被告苏州耐美尔喷涂有限公司于本判决生效后十日内直接给付原告雷玲）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 舒 馨二〇二〇年十二月三十日书记员 薛海燕