重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终6819号上诉人（原审被告）：重庆远域房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**附**正**，统一社会信用代码915001035889430841。法定代表人：邹淑媛，董事长。委托诉讼代理人：杜隆源，该公司员工。被上诉人（原审原告）：大地影院发展有限公司，住所地深圳市南山区蛇口街道东角头半岛城邦花园**商业216，统一社会信用代码91440300797959488J。法定代表人：刘荣，董事长。委托诉讼代理人：刘邱宇，该公司员工。上诉人重庆远域房地产开发有限公司（以下简称“远域公司”）因与被上诉人大地影院发展有限公司（以下简称“大地公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2020)渝0110民初6819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人远域公司的委托诉讼代理人杜隆源，被上诉人大地公司的委托诉讼代理人刘邱宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远域公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判或发回重审；本案二审的相关诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人并未作出任何单方终止意向确认书的行为，而一审法院在无任何证据证明的情况下，简单认定上诉人单方终止意向确认书存在明显的事实认定错误；一审法院在认定基本事实错误的基础上，错误的使用合同条款，进而作出了错误的判决。大地公司辩称，首先，被上诉人认为原审判决事实认定清楚正确，适用法律正确，证据充足，并无错误；第二，被上诉人认为意向书签订后被上诉人主要合同义务及向上诉人支付足额定金400000元，但上诉人出租的物业建造完毕后与其签订正式的租赁合同，上诉人的主要合同义务是在签订意向书后，完成出租物业的建造，并向被上诉人报告出租物业的建造情况以便被上诉人依照约定与上诉人签订租赁合同，在意向书的履行过程中，被上诉人依照约定向上诉人足额按时缴纳了定金400000元，等待上诉人通知签订正式的房屋租赁合同，但至今因上诉人原因，该出租物业还未竣工，根本无法向被上诉人交付，故正式租赁合同无法签订，所以被上诉人诉至巴南区法院，要求上诉人按意向书约定双倍返还被上诉人定金。在一审过程中，上诉人没有按照原审法院要求，向法院说明案涉出租物业的基本情况，也没有证据证明出租物业已经达到了交付标准，原审法院据此认定上诉人单方终止意向书的履行的事实是正确的，所以一审法院适用意向书中双倍返还定金的约定作出裁判是正确的。请求二审驳回上诉人的全部上诉请求。大地公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方于2014年12月9日签订的《商铺租赁意向确认书》（合同编号：FZ（687）-T（ZL）-2014-741）；2、请求判令远域公司向大地公司双倍返还定金人民币80万元（大写人民币：捌拾万元整）；3、请求判令远域公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2014年12月9日，大地公司、远域公司签订《商铺租赁意向确认书》，约定远域公司将其所有的位于重庆市巴南区鱼洞箭河路巴南协信星光天地第XX层第L3-01号商铺，租赁面积为2500平方米，租赁期限为15年6个月。远域公司交付日期（暂定）为2016年6月1日（最终以远域公司向大地公司发出的交付通知书载明的日期为准），定金为400000元，由大地公司于该确认书签订之日起10日内支付给远域公司，双方签署正式租赁合同时，定金转为履约保证金，且该确认书签订之日起90日内，双方签订正式租赁合同。另约定自该确认书签订之日起至大地公司、远域公司签订正式租赁合同的期间，如远域公司单方终止该确认书、将场地出租给第三方或在距影院500米范围内经营电影院业务的，则远域公司应向大地公司双倍返还定金。该确认书自双方签字盖章且大地公司支付定金之日起生效。后大地公司委托广东大地影院建设有限公司于2015年2月2日向远域公司支付了定金400000元。2019年9月26日，大地公司通过邮政EMS向远域公司邮寄了《关于解除重庆巴南协信星光天地项目租赁确认书的工作函》，远域公司于2019年9月30日签收。现大地公司以远域公司未按约定且无法交付租赁场地为由诉至一审法院，提出以上诉讼请求。一审另查明，远域公司对位于重庆市巴南区龙洲湾街道解放村用地面积97112平方米的用地项目为协信解放村一期获得重庆市规划局建设用地规划许可证于2013年5月10日到期。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为远域公司是否应双倍返还定金800000元。关于解除合同的问题，远域公司于2019年9月30日收到大地公司邮寄的《关于解除重庆巴南协信星光天地项目租赁确认书的工作函》，一审庭审中远域公司亦同意解除合同，但认为其未收到大地公司邮寄的关于解除重庆巴南协信星光天地项目租赁确认书的工作函》。本案中，大地公司向远域公司注册登记的住所地邮寄送达了上述工作函，远域公司未提交其已变更注册登记住所地的证据，故一审法院对远域公司的该项辩称不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，一审法院对大地公司、远域公司于2014年12月9日签订的《商铺租赁意向确认书》已于2019年9月30日解除予以确认，故对大地公司要求解除合同的诉讼请求不予支持。关于远域公司是否应双倍返还定金800000元的问题。大地公司、远域公司签订的《商铺租赁意向确认书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，双方均应按照约定享有权利、履行义务。该确认书约定了远域公司须双倍返还定金的情形之一为在签订该确认书之日起至双方签订正式租赁合同期间远域公司单方终止该确认书，一审庭审中，一审法院要求远域公司陈述案涉项目的基本情况，远域公司未在指定的时间内向一审法院说明案涉项目情况，亦未提交证明已达到交付标准的证据，其应承担举证不能的法律后果。本案中，双方至今未能签订正式的租赁合同，虽远域公司没有以书面的形式向大地公司表示终止该确认书，但从合同的履行情况来看，截止庭审之日，自签订该确认书已长达五年，且因远域公司的原因无法在合理期限内交付租赁场地，该合同已在事实上不能履行，应视为远域公司在履行合同过程中没有积极履行其义务导致该确认书在事实上终止，故远域公司应承担违约责任。对大地公司要求远域公司双倍返还定金800000元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：“一、被告重庆远域房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内双倍返还原告大地影院发展有限公司定金800000元。二、驳回原告大地影院发展有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费10420元，由被告重庆远域房地产开发有限公司负担（此款已由原告垫付，被告负担部分随上述款项迳付给原告）。”二审中，双方当事人均未举示新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本案经本院调解未果。本院认为，大地公司与远域公司之间签订的《商铺租赁意向确认书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。关于案涉意向确认书的性质，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。预约合同是相对于本约合同而言的一种特殊合同，预约合同通常应具备合意性、约束性、确定性和期限性，判断当事人之间订立的合同系本约合同还是预约合同的根本标准在于当事人是否存在确定的为将来订立本约合同的意思，即当事人是否有意在将来订立新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容，在包含这种意思或能够推知这种意思的情况下，即便预约合同十分接近本约合同的内容，也应排除将预约合同客观解释为本约合同的可能性。本案中，双方签订了案涉意向确定书，虽然案涉意向确定书约定了双方拟租赁的房屋地址、租赁期限、租赁用途、租金标准等条款，但是双方对租金的支付时间、方式等未作约定。关于租赁房屋的交付时间，双方约定暂定为2016年6月1日，以远域公司发出的交付通知书载明的日期为准，同时案涉意向确定书第10条约定：“本确认书签订之日起90（九十）天内，甲乙双方应在本确认书的基础上签订正式租赁合同。”第12条约定：“双方签署正式租赁合同之日，本确认书即时失效。”综上，双方当事人签订案涉意向确认书的目的是在案涉意向确定书签订后九十日内签订正式租赁合同，以最终明确双方的房屋租赁法律关系的具体内容，故案涉意向确认书的性质应为预约合同。《商铺租赁意向确认书》第10条约定：“本确认书签订之日起90（九十）天内，甲乙双方应在本确认书的基础上签订正式租赁合同。”但双方均未在案涉意向确认书签订后九十日内签订正式租赁合同，且在案涉意向确认书签订后近五年多时间内，均无证据显示双方对签订正式租赁合同进行过任何磋商，故双方均构成违约。对于大地公司要求远域公司双倍返还定金800000元的主张，因双方均未按案涉意向确认书约定的期限签订租赁合同，且在案涉意向确认书签订后近五年多时间内，均无证据显示双方对签订正式租赁合同进行过任何磋商，案涉租赁合同未能订立系因双方的行为所致，大地公司要求远域公司承担定金罚则的违约责任，本院不予支持，一审法院判决远域公司向大地公司双倍返还定金不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人远域公司的上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市巴南区人民法院（2020）渝0113民初1851号民事判决；二、被告重庆远域房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告大地影院发展有限公司定金400000元；三、驳回原告大地影院发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10420元，由大地影院发展有限公司负担5210元，重庆远域房地产开发有限公司负担5210元；二审案件受理费5900元，由大地影院发展有限公司负担（此款已由重庆远域房地产开发有限公司垫付，双方履行上述判决款项时自行抵扣，本院不作清退）。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 秦 敏审 判 员 苏致礼二〇二〇年十二月二十二日法官助理 宋 扬书 记 员 陈鹏锋