安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民初236号 原告:程刚,男,汉族,1982年11月20日出生,住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：张志培，上海建纬（合肥）律师事务所。 被告：淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司，住所地安徽淮南市田家庵区朝阳中路科技大厦18楼，统一社会信用代码91340400553255214B。 法定代表人：罗君，该公司总经理。 诉讼代表人：褚道成，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：许立，安徽美林律师事务所律师。 原告程刚与被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司（以下简称淮南荣胜昕安房开公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程刚的委托诉讼代理人张志培、被告淮南荣胜昕安房开公司的委托诉讼代理人许立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程刚向本院提出诉讼请求：1、依法确认程刚与淮南荣胜昕安房开公司于2012年6月3日签订的万国广场3＃楼《联建协议》有效，并要求淮南荣胜昕安房开公司按照协议内容继续履行办理房屋过户手续及承担违约责任和其他损失；2.本案诉讼费用由淮南荣胜昕安房开公司负担。本案庭审中，程刚变更其第一项诉讼请求为：1.请求确认程刚与淮南荣胜昕安房开公司于2012年6月3日签订的二份《联建协议》有效；2.判令淮南荣胜昕安房开公司立即向程刚交付万国广场综合楼25层和26层房屋（现报批备案的万国广场3号楼25层和26层房屋），并办理房屋产权登记。庭后，程刚向本院申请撤回第2项诉讼请求，待房屋交付及办理产权登记条件成就时，再另行主张权利。事实和理由：2012年6月3日，程刚和淮南荣胜昕安房开公司签订了两份万国广场《联建协议》约定：淮南荣胜昕安房开公司拥有1宗土地，位于淮南市田家庵区，淮南荣胜昕安房开公司欲在该宗地块的东北角，国庆路与支17路交叉口处，建一栋商业与办公综合楼，程刚愿意与淮南荣胜昕安房开公司联建。程刚按建筑面积3000／平方米出资，共投入762万元，淮南荣胜昕安房开公司以土地作为出资并负责包干建筑楼房，建成后程刚分得该楼房第25层、第26层，建筑面积约为2524平方米的办公用房，最终以房产证面积为准，多退少补。程刚于2012年6月5日通过程志（账号36×××42）转入吴君胜工行（账号05×××41）275万元，于2012年6月5日两次（账号02×××94）转入吴君胜工商银行卡（账号05×××41）账户487万元，合计全额支付了762万元。2019年7月22日，淮南市中级人民法院裁定受理淮南荣胜昕安房开公司破产清算一案，并于同日指定安徽美林律师事务所担任淮南昕安房开公司破产管理人。2020年4月16日，程刚作为债权人向破产管理人申报债权，要求就上述两份《联建协议》继续履行，进行网上备案、办理房产证、承担违约金及其他损失等。但破产管理人于2020年9月1日作出“申报债权初审结论通知书”，以淮南荣胜昕安房开公司至今未取得案涉土地，也未取得商品房许可证，认定《联建协议》无效。实际上，案涉工程已取得土地使用证及商品房预售许可证，破产管理人所述的没有土地证和商品房预售许可证的实际上是其他地块，并非本案合同所约定的地块。因此，应当认定《联建协议》合法有效。 淮南荣胜昕安房开公司辩称，1.程刚与淮南荣胜昕安房开公司于2012年6月3日签订的《联建协议》依法应当认定无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，为了保障商品房交易安全，开发商未取得商品房预售许可证不得进行商品房预售，淮南荣胜昕安房开公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与程刚签订的《联建协议》无效。无效合同自始无效，不得履行；2.淮南荣胜昕安房开公司至今仅取得一块土地，土地证号：淮国用2012第030137号，该土地座落为田家庵区东侧。而程刚与淮南荣胜昕安房开公司签订的《联建协议》约定的房屋位于国庆路与支17路交叉口处，淮南荣胜昕安房开公司至今未取得上述位置的土地证和商品房预售许可证；3、淮南荣胜昕安房开公司开发的万国广场一期项目3＃商业公寓楼于2015年1月22日取得商品房预售许可证，该房屋座落地点位于人民路东侧，与原淮南荣胜昕安房开公司签订的《联建协议》中约定的房屋座落位置不符；4、程刚与淮南荣胜昕安房开公司之后未达成补充协议，就《联建协议》中约定的房屋地址及房号进行变更。程刚所述的万国广场一期项目3＃商业公寓楼3＃911及3＃909均被销售；5、淮南荣胜昕安房开公司原法定代表人吴君胜因涉嫌非法吸收公众存款罪（非法吸收联建户110余户，资金3000余万元）被公安机关采取强制措施，刑事案件已进入二审程序，刑事案件也已定性吴君胜为非法吸收公众存款罪。淮南荣胜昕安房开公司破产后，破产管理人严格按照《中华人民共和国企业破产法》规定进行债权审核，有关联建户的债权审核原则也报备给淮南市中级人民法院，并经法院同意。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人所提交证据一，用于证明各自身份的证据，相对方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院逐一分析认证。 程刚为证明其主张，提交了以下证据，淮南荣胜昕安房开公司质证意见及本院认证意见如下： 证据二、2012年6月3日程刚与淮南荣胜昕安房开公司签订的《联建协议》两份、款项支付凭证,拟证明双方就案涉的房屋买卖有合同约定,程刚已经向淮南荣胜昕安房开公司全额支付了款项,程刚有权要求淮南荣胜昕安房开公司继续履行合同。 淮南荣胜昕安房开公司质证认为，证据三性均有异议。首先，该证据跟其他人签订的《联建协议》不一样，格式和版本均不同。其次，该《联建协议》，约定的房屋坐落位置为国庆路与支十七路交叉口处，淮南荣胜昕安房开公司至今没有取得上述位置的土地证和预售许可证。《联建协议》中的第二条显示本栋楼为30层。但淮南荣胜昕安房开公司实际开发的3号和4号楼均只有26层，并且该份联建协议没有约定违约责任。 本院认证意见：对证据的真实性予以确认。该组证据证实程刚与淮南荣胜昕安房开公司签订《联建协议》及按约定支付762万元的事实。 证据三、淮南荣胜昕安房开公司破产管理人出具的“申报债权初审结论通知书”和“补充申报债权初审结论”，拟证明淮南荣胜昕安房开公司破产管理人认为双方签订的《联建协议》无效依据不足。 淮南荣胜昕安房开公司质证认为，证据的真实性无异议，对证明目的有异议。破产管理人系严格按照法律法规予以审核的。 本院认证意见：对该证据的真实性予以确认。对证明观点将结合其他证据予以综合分析。 证据四：从市城建档案管调取的万国广场规划图、淮南市发展和改革委员会关于万国项目备案的通知、淮南市不动产查档证明，拟证明案涉两份《联建协议》中约定的房屋位于田家庵区国庆路与人民路交汇处宗地的东北角，国庆路与支17路交叉口，该位置对应万国广场规划图显示正是一期3号楼的房地产项目，该处房地产有土地证及预售许可证，且《联建协议》的时间在该地块万国广场项目备案通知及项目完工之前，双方就一期项目签订协议的时间具有合理性，因此应该认定《联建协议》有效。 淮南荣胜昕安房开公司质证认为，真实性无法核实，淮南荣胜昕安房开公司于2012年的12月才取得土地使用权证，一般是先取得土地证才进行规划设计的。对于项目备案的通知的真实性没有异议，但是此件有效期是两年，现已过期，3号楼和4号楼的备案内容和该通知内容不符合。淮南市不动产查档证明的真实性无异议，该证明可以显示淮南荣胜昕安房开公司的房屋坐落在人民路东侧。 本院认证意见：淮南荣胜昕安房开公司代理人经庭后核实，对于万国广场规划图的真实性无异议。对于该组证据的真实性予以确认。该组证据结合案涉《联建协议》中约定的位置，可以证据案涉房屋位于万国广场一期3号楼。 证据五：建设用地规划许可证、商品房预售许可证、淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初4125号民事判决书，拟证明双方签订的两份《联建协议》实际上是商品房买卖合同，程刚所购买的位于田家庵区，该楼房于2015年1月22日取得商品房预售许可证，《联建协议》应该认定为有效，淮南荣胜昕安房开公司应该立即向程刚交付万国广场3号楼25、26层房屋并办理房屋登记。 淮南荣胜昕安房开公司质证认为，对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，建设用地规划许可证的运营单位是土地储备中心，项目也是田城小区，与本案无关。商品房预售许可证上的房屋坐落位置为人民路东侧，与案涉的《联建协议》位置不符。判决书的第2页的倒数第六行明确备注三号楼81815室调整为3号楼1803室，该证据可以反映房号进行了变更。 本院认证意见：建设用地规划许可证所涉项目与本案无关，对该证据不予确认。商品房预售许可证及判决书的真实性予以确认。该证据可以证实淮南荣胜昕安房开公司就万国广场一期项目3#商业公寓楼公寓部分于2015年1月22日取得商品房预售许可证。 淮南荣胜昕安房开公司为证明其主张，提交了以下证据，程刚质证意见及本院认证意见如下： 证据二、《商品房预售许可证》、《土地使用权证》。拟证明：1.淮南荣胜昕安房开公司开发的万国广场一期项目3#商业公寓楼部分于2015年1月22日取得商品房预售许可证，该房屋坐落地点于人民路东侧；2.淮南荣胜昕安房开公司至今只取得一个地块的土地使用权证，该地块位于人民路东侧。 程刚质证认为，证据的三性无异议。万国广场3#楼公寓楼部分有土地使用权证且取得预售许可证，该楼可以交易买卖，本案双方当事人买卖的万国广场综合楼25层、26层正是报批备案的万国广场3#商业公寓楼部分，双方签订的《联建协议书》合法有效。 本院认证意见：对该证据的真实性及证明观点予以确认。 证据三、民事判决书两份。拟证明：淮南市中级人民法院同类案件均判决认定联建协议无效，退还相关款项及违约金。 程刚质证认为，真实性元异议，对关联性和证明目的有意义，该两份判决书所涉及的《联建协议书》中就交易房屋的位置写的是“位于淮南市田家庵区，甲方欲在该地块建一栋商业与住宅为一体的综合楼……乙方分得1号楼”，而本案中的《联建协议书》中就交易房屋位置写的是“位于淮南市田家庵区，甲方欲在该地块的东北角，国庆路与支17路交叉口处，建一栋商业与住宅为一体的综合楼（以甲方报批的规划及设计图为准）……乙方分得该楼房25层、26层”，根据程刚提交的规划及设计图，《联建协议》中约定的交易房屋正是万国广场3＃楼所在位置。因此该两份判决书与本案楼栋不一致，不具有参考性。 本院认证意见：该两份判决与本案无关联性，不予确认。 本院庭后调取了淮南荣胜昕安房开公司原法定代表人吴君胜所涉刑事案件中所涉万国广场1#2#联建投资人员汇总表及所涉及的联建协议。双方对该材料均无异议。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月20日，淮南荣胜昕安房开公司取得座落于田家庵区东侧、面积为25395Ｍ2的土地使用权证【淮国用（2012）第030137号】。 2012年6月3日，程刚与淮南荣胜昕安房开公司签订《联建协议书》一份，其中内容主要为：甲方淮南荣胜昕安房开公司乙方程刚1、甲方拥有1宗地块，位于淮南市田家庵区的交汇处，甲方欲在该宗地块的东北角，国庆路与支17路交叉口处，建一栋商业与办公为一体的综合楼（以甲方报批的规划及设计图为准），乙方愿与甲方联合建设2、甲方以土地作为出资，乙方按建筑面积每平方米3000元出资，由甲方包干，乙方共投入现金人民币叁佰捌拾壹万元，该楼房建成后，乙方分得该楼房第25层（本栋楼地上层数为30层），建筑面积约1270平方米的办公用房，最终以办理房产证的建筑面积为准，多退少补……甲方保证在本协议生效后3年左右将乙方应分得的房产交付给乙方，并负责为乙方办理房产证书，乙方应积极协助，办证费用由乙方交纳。同日，程刚与淮南荣胜昕安公司另签订《联建协议》一份，协议约定内容除楼层为26层外，其他内容与上述《联建协议》相同。协议签订后，2012年6月5日，程刚通过程志（账号36×××42）转入吴君胜徽商银行账号（账号05×××41）275万元，2012年6月5日，程刚分两次通过其个人账户（账号02×××94）转入吴君胜徽商银行账户（账号05×××41）487万元，合计支付了762万元。 2015年1月22日，淮南荣胜昕安房开公司取得万国广场一期项目3#商业公寓楼公寓部分的商品房预售许可证（淮房预售证第20150110号）。 2019年7月22日，安徽省淮南市中级人民法院作出（2019）皖04破2号民事裁定：受理叶集实验区金达木业加工厂对淮南荣胜昕安房开公司的破产清算申请。并于同日作出（2019）皖04破2号决定，指定安徽美林律师事务所担任淮南荣胜昕安房开公司管理人。 程刚向淮南荣胜昕安房开公司管理人就其所购买的万国广场25层、26层申报债权，主张继续履行合同、进行网上备案、办理房产证、承担违约金及其他损失等。淮南荣胜昕安房开公司管理人的初审结论为：1、本案破产债权人主体适格。2、管理人初审认定本案《联建协议》无效。管理人依法收回万国广场第25层、第26层房屋（建筑面积约为2540平方米办公用房）并另行处置。3、管理人初审认定债权人有效破产债权求偿总额7620000元。其中，本金7620000元，利息0元。普通债权7620000元。核减债权金额0元。程刚不服该初审结论提出异议，要求确认联建协议有效、继续履行。2020年10月20日，程刚签署了申报债权初审结论通知书。 另查明，淮南荣胜昕安房开公司及吴君胜集资诈骗一案中认定，吴君胜隐瞒“万国广场”住宅楼所需土地尚未取得土地使用权等事实，以公司名义面向社会特定人员进行公开宣传，许诺三年内交房、公司负责回购、可退出投资并负担相应利息等诱人条件，采取以签订《联建协议》的方式，销售“万国广场”批准规划图纸中并未有的1#、2#住宅楼募集资金。程刚不在该刑事案件中所涉及的与淮南荣胜昕安房开公司签订《联建协议》购买万国广场1#楼或2#楼房屋102户之中。 根据当事人的诉请理由及答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：案涉《联建协议》的效力应当如何认定。 针对上述焦点问题，本院评判如下： 依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十五条规定，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”程刚与淮南荣胜昕安房开公司签订的《联建协议书》名义上为双方联合建设住宅楼，但程刚仅需要提供现金，承建等建设过程中的任何事宜均由淮南荣胜昕安房开公司负责，程刚并不参与淮南荣胜昕安房开公司的管理和分红，也不拥有股份，程刚按照协议仅能获得特定房屋。而且，该《联建协议》中对于当事人的姓名和住所、商品房基本情况、总价款、付款方式及时间、交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事宜等均有约定，具有商品房买卖合同的主要内容，淮南荣胜昕安房开公司已收受了全部购房款。故《联建协议书》并非合作开发房地产合同，应认定为商品房买卖合同。本案中，淮南荣胜昕安房开公司辩称其并未取得案涉人民路东侧周边其他地块的土地权证、案涉《联建协议书》载明的国庆路与人民路交汇处东北角、国庆路与支17路交叉口建造的综合楼并非万国广场3#商业公寓楼，该《联建协议书》应为无效。本院认为，根据程刚提交的其从淮南市城建档案馆调取的案涉项目规划图显示国庆路与人民路交汇处东北角、国庆路与支17路交叉口的综合楼所在位置就是现万国广场3#商业公寓楼，对于该地块，淮南荣胜昕安房开公司已于2012年12月20日取得《土地使用权证》，故淮南荣胜昕安房开公司辩称其未取得案涉《联建协议书》所对应地块的《土地使用权证》的理由与事实不符，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”经查，淮南荣胜昕安房开公司于2015年1月22日取得万国广场一期项目3#商业公寓楼公寓部分的商品预售许可证。本院审理期间，淮南荣胜昕安房开公司认可万国广场一期3#楼第25层、第26层为公寓。故程刚与淮南荣胜昕安房开公司签订的两份《联建协议书》系双方就商品房买卖所作出的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 综上所述，程刚请求确认其与淮南荣胜昕安房开公司于2012年6月3日签订的二份《联建协议书》有效的诉讼请求能够成立，应予支持。本案审理期间，程刚撤回其他诉讼请求，不违反法律规定，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 确认原告程刚与被告淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司于2012年6月3日签订的两份《联建协议书》有效。 案件受理费65140元，由程刚负担65040元，淮南市荣胜昕安房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理陈志琴 书记员魏海燕 附：一、证据清单 程刚提交证据如下： 证据一、程刚的身份证复印件、淮南荣胜昕安房开公司网上信息查询单 证据二、《联建协议》两份、转款凭证三份 证据三、申报债权初审结论通知书、补充申报债权初审结论、快递单 证据四、万国广场规划图、淮南市发展和改革委员会关于万国项目备案的通知、淮南市不动产查档证明 证据五、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初4125号民事判决书 淮南荣胜昕安房开公司提交证据如下： 证据一、民事裁定书、决定书一份 证据二、商品房预售许可证一张、土地证一份 证据三、民事判决书两份 二、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。