广东省汕头市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤05执复52号 复议申请人（利害关系人）：张伟明，男，汉族，1977年12月31日出生，住所地广西东兴市。 委托诉讼代理人：马旭龙、马泽帆，系广东众大律师事务所律师。 申请执行人：广东联兴投资有限公司，住所地广州市天河区中山大道棠东棠基街****，统一社会信用代码914400006715802024。 法定代表人：曾金雄。 委托诉讼代理人：杜淦，系广东广伦律师事务所律师。 被执行人：汕头市金园区工交厂房修建队，住所，住所地汕头市北墩旧市场**div> 法定代表人：张伟勤。 被执行人：汕头市金平区金园工交厂房统建总公司，住所，住所地汕头市金砂路****502div> 法定代表人：连骏。 委托诉讼代理人：曾爱东，系国信信扬（汕头）律师事务所律师。 复议申请人张伟明不服汕头市金平区人民法院（下称金平法院）（2020）粤0511执异44号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年12月14日举行了听证，复议申请人张伟明的委托诉讼代理人马旭龙、马泽帆，申请执行人广东联兴投资有限公司（下称联兴公司）的委托诉讼代理人杜淦，被执行人汕头市金平区金园工交厂房统建总公司（下称统建总公司）法定代表人连骏、委托诉讼代理人曾爱东到庭参加了听证，被执行人汕头市金园区工交厂房修建队（下称修建队）未到庭。现已审查终结。 金平法院在执行申请执行人联兴公司与被执行人修建队、统建总公司借款合同纠纷一案中，张伟明向金平法院提出书面异议，请求裁定撤销金平法院作出的（2018）粤0511执恢32-2号《执行裁定书》、确认拍卖行为无效并退回异议人已支付的拍卖款5947095元。 异议人张伟明称，金平法院于2019年2月14日在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖汕头市××樟路金砂加油站旁土地使用权【权证号：汕国用（2000）字第××号】，拍卖公告及土地估价报告等拍卖文件上显示该片土地来源为划拨用地，土地面积为2879.4平方米，土地用途为办公用途，设定其用途为一般商务金融用地。 异议人于2019年2月15日通过金平法院淘宝网司法拍卖网络平台以拍卖成交价格5947095元竞买得上述土地并依法支付拍卖款。金平法院于2019年3月5日作出（2018）粤0511执恢32-2号《执行裁定书》确定上述土地使用权自裁定书送达异议人时起转移。但在异议人办理上述土地产权过户登记手续的过程中得知，该片土地的规划情况与司法拍卖公告、土地估价报告上的记载严重不符。金平法院委托土地评估机构对土地进行评估时，该片土地已大部分规划为绿化用地而不能作商业金融用地。2019年10月10日，汕头市自然资源局出具《关于金平区人民法院来函的复函》（汕自然资会[2019]772号），该复函第2点显示：“根据《汕头市城市总体规划（2002-2020）（2017年修订）》，汕头市××樟路金砂加油站旁土地的规划用地性质为公园绿地（G1）及道路用地（S）”，因此，司法拍卖公告及土地估价报告上的记载确实存在与该片土地规划严重不符的情况。因贵院未对该片土地进行明确、仔细的勘察及落实该片土地的相关规划情况，导致评估机构出具的土地估价报告存在严重瑕疵，进而导致异议人在竞买该片土地时产生错误判断，购买该片土地的目的因此也无法实现。 根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条：当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的……。因贵院未对该片规划土地情况进行明确、仔细的勘察，评估机构出具的土地估价报告存在严重瑕疵，导致异议人产生错误判断，购买该片土地目的无法实现，故异议人向金平法院提出上述异议请求，恳请予以支持。 申请执行人联兴公司辩称，答辩人针对异议人提出的异议请求及所陈述的依据，现提出答辩意见如下： 1、相关法律法规并没有强制要求法院在拍卖国有土地使用权前必须调查该土地使用权的规划情况，法院及评估机构根据国土管理部门的登记情况进行披露和评估不存在任何法律瑕疵。所以，异议人认为法院未对该片土地规划情况进行明确、评估机构出具的土地估价报告存在瑕疵的主张不能成立。 2、本次拍卖的竞买公告中第6条明确告知：“标的物以实物现状为准，本院不承担拍卖标的的瑕疵担保”。竞买须知中第8条明确告知：“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”。故此，异议人认为金平法院对拍卖财产的文字说明严重失实致使其产生重大误解的主张不能成立。即便异议人确实产生重大误解，也是异议人没有对拍卖财产进行详尽调查所致，与金平法院无关，异议人应自行承担竞买成功的法律后果。 3、土地使用权的用途以国土部门的登记为准，并非以规划部门的规划为准，而根据汕头市自然资源局的复函（汕自然资会【2019】772号）情况，该土地使用权的土地用途至今没有变更，故此，异议人完全可以依法对该土地使用权进行使用。即便未来政府部门要按照规划对该土地使用权的用途进行变更，也应依法进行，对异议人的合法权益也有相应的保护，故此，异议人认为其购买该片土地的目的无法实现的主张也是没有相应的事实依据的。 被执行人统建总公司辩称，统建总公司系金平法院网络拍卖位于汕头市××樟路金砂加油站土地的土地使用权人，持有权证号为汕国用（2000）字第××号的土地使用证。该土地使用权来源于政府划拨，权属合法有效，且已依法登记取得国有土地使用权证。至2019年2月14日拍卖成交日，答辩人从未接到任何部门关于土地规划变动、土地登记信息变动的通知，答辩人是在拍卖成交之后才从岐山法庭处得知异议人所反映的情况的。统建总公司认为金平法院案件执行拍卖程序合法，异议人在参加司法拍卖竞买前应自行调查了解、勘查拍卖物及有关土地过户、税费承担情况，若未尽注意义务，应自行承担相应不利后果，并按《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定“执行，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买”执行。基于上述事实与理由，对异议人提出的异议请求，请求金平法院查明事实，依法裁判，维护统建总公司的合法权益。 被执行人修建队没有答辩。 金平法院查明，金平法院在执行申请执行人联兴公司与被执行人修建队、统建总公司借款合同纠纷一案中，于2018年9月12日作出了（2018）粤0511执恢32-1号《执行裁定书》。裁定：“拍卖被执行人汕头市金平区金园工交厂房统建总公司所有的位于汕头市××樟路金砂加油站旁土地使用权（权证号：汕国用（2000）字第××号，地号：，地号2-63.6-003，面积2879.4平方米），以清偿本案债务。”并委托广东昊华土地房地产与资产评估有限公司进行评估。2018年11月21日，该公司作出了一份《土地估价报告》。该报告最终确定估价对象在估价期日2018年10月9日满足地价定义条件下的划拨土地使用权公允市场价格为总地价813万元。2019年1月2日，金平法院依法在淘宝网司法拍卖网络平台上刊登了《拍卖公告》及《拍卖须知》，公告将于2019年2月14日至15日公开拍卖如下标的：汕头市××樟路金砂加油站旁土地【权证号：汕国用（2000）字第××号，地号：，地号2-63.6-003，面积2879.4平方米】，起拍价：5691000元，保证金：569100元，增价幅度：28455元。该《拍卖公告》及《拍卖须知》均作如下规定：“标的物以实物现状为准，本院不承担拍卖标的瑕疵保证。”“拍卖物以实物现状为准，具体情况参见评估报告，法院不承担拍卖物的瑕疵保证，不负责拍卖物的交吉。”“竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知。标的物情况介绍摘录自广东昊华土地房地产与资产评估有限公司作出的昊华地评报字（2018）第058号《土地估价报告》。”2019年2月14日，异议人张伟明以5947095元竞得案涉土地。次日，金平法院出具了《成交确认书》，确认案涉标的物的买受人为异议人。2019年2月25日，异议人在该确认书上签名确认。2019年3月5日，金平法院作出了（2018）粤0511执恢32-2号《执行裁定书》。裁定：“……被执行人汕头市金平区金园工交厂房统建总公司位于汕头市××樟路金砂加油站旁土地使用权（权证号：汕国用（2000）字第××号，地号：，地号2-63.6-003，面积2879.4平方米）自本裁定送达买受人张伟明时起转移。”遂后，金平法院将该裁定书送达给异议人，并将（2018）粤0511执恢32-2号《执行裁定书》及（2018）粤0511执恢32-1号、（2018）粤0511执恢32-2号《协助执行通知书》送达给汕头市不动产登记中心，通知该登记中心解除案涉土地及办理过户登记到异议人名下……，该登记中心也签收确认。 2019年6月19日，金平法院向汕头市自然资源局发出了一份《函》。称：案涉土地用途在国有土地使用权上显示办公，现需向贵局查询该土地用途是否有变更、何时变更及目前土地用途的性质。2019年7月3日，汕头市自然资源局向金平法院出具了一份编号为汕自然资会[2019]120号《复函》。称：……汕头市金平区金园工交厂房统建总公司拥有汕头市××樟路金砂加油站旁的国有土地使用权，土地性质为国有土地使用权，土地来源为划拨，土地用途为办公，土地面积为2879.4平方米，已核发《国有土地使用证》，证号列：汕国用（2000）字第××号。 2019年8月2日，异议人向汕头市自然资源局金平分局提交了《申请书》一份。称：其“经淘宝网络拍卖平台竞得汕头市金平区金园工交厂房统建总公司名下土地，座落：广厦××××号（金砂加油站旁），因办理不动产变更登记手续，需提供该宗地规划用途/规划用地红线图及其它相关资料。现恳请贵单位协助查询并给予开具证明。”同月28日，汕头市自然资源局金平分局出具了《关于协助查询提供汕273号宗地规划用途的复函》一份。并作如下答复：“您所需查询位于广厦××××号宗地的规划用途，根据您提供的资料，经查核《汕头市城市总体规划（2002-2020）（2017年修订）》，该宗地规划用地性质为公园绿地（G1）及道路用地（S1）。” 2019年9月24日，金平法院向汕头市自然资源局发出了一份《函》。称：本院发函至贵局查询案涉土地情况，贵局于2019年7月3日出具《复函》列汕自然资会[2019]120号，该复函载明：汕头市金平区金园工交厂房统建总公司拥有汕头市××樟路金砂加油站旁的国有土地使用权，土地性质为国有土地使用权，土地来源为划拨，土地用途为办公，土地面积为2879.4平方米，已核发《国有土地使用证》，证号列：汕国用（2000）字第××号。另，汕头市自然资源局金平分局于2019年8月28日出具给买受人张伟明的《关于协助查询提供汕273号宗地规划用途的复函》中，载明：广厦街道汕樟路273号（该地址系汕头市公安局广厦派出所提供给买受人张伟明）的规划用途，经查核《汕头市城市总体规划（2002-2020）（2017年修订）》，该宗地规划用地性质为公园绿地（G1）及道路用地（S1）。由于两份复函出现歧义，现需向贵局再次确认上述土地用途是否有变更、何时变更及目前土地用途的性质，并将结果函复我院。同年10月10日，汕头市自然资源局向本院出具了一份编号为汕自然资会[2019]772号《关于金平区人民法院来函的复函》。该局作如下答复：1.根据《国有土地使用证》证号列汕国用（2000）字第××号，汕头市××樟路金砂加油站旁的国有土地使用权，土地来源为划拨，土地用途为办公，土地面积为2879.4平方米。到目前为止，我局未收到该宗地有关土地用途变更的申请。2.根据《汕头市城市总体规划（2002-2020）（2017年修订）》，汕头市××樟路金砂加油站旁土地的规划用地性质为公园绿地（G1）及道路用地（S1）。……异议人遂向本院提出上述执行异议。 另查，汕头市××樟路金砂加油站旁调整地址为汕头市金平区广厦××××号。 金平法院认为，首先，由于案涉土地的《国有土地使用证》上登记的土地用途为办公，汕头市自然资源局的复函对此也予以确认并确认其未收到该宗地有关土地用途变更的申请。被执行人统建总公司在答辩中也承认其从未接到任何部门关于土地规划变动、土地登记信息变动的通知。因此，案涉土地的用途至今仍为“办公”；其次，一、本院在拍卖案涉土地时，依法作出拍卖裁定、拍卖公告、拍卖须知，程序合法，适用法律正确，应予以认定。二、拍卖裁定对案涉土地登记的权属人予以明确，案涉土地的权证号也予以明确，不存在隐瞒、失实的情况。三、拍卖公告、拍卖须知符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，对拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院均予以公示。且根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条、第十四条的要求在拍卖公告、拍卖须知中作公示和特别提示（说明），明确本院对拍卖财产不承担瑕疵担保责任。因此，本院已依法履行了法定职责，本拍卖裁定、拍卖公告、拍卖须知不存在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款规定应当撤销的情形；再者，本院已送达拍卖成交的裁定书及协助解除查封、办理过户登记到异议人名下的执行通知书给不动产登记中心，该中心也予以签收，不存在无法办理过户登记及异议人购买的目的无法实现的问题，因此，异议人的异议理据不足，本院依法予以驳回。 关于异议人所主张的案涉土地属于公园绿地（G1）及道路用地（S1），本院司法拍卖公告及土地估价报告上的记载的土地用途存在与该片土地规划严重不符，致其购买的目的无法实现的问题，一、本院根据案涉土地《国有土地使用证》载明的信息进行公示，而案涉土地的规划用途有改变，并不等同于案涉土地用途已变更为公园绿地（G1）及道路用地（S1），汕头市自然资源局给本院的复函仍确认案涉土地用途为办公。二、案涉土地的规划属于政府公开信息，在《国有土地使用证》明确案涉土地为办公用途的情况下，相关地块规划变更信息不属于土地基本信息，不存在本院司法拍卖公告及土地估价报告上记载的土地用途存在与该片土地规划严重不符的事实，异议人仍可办理过户登记手续，不存在其购买目的无法实现的事实。三、根据《汕头市城市总体规划（2002-2020）（2017年修订）》，这属于政府的城市总体规划，应根据其实施规划条件进行建设，如需变更，应向城乡规划主管部门提出申请，不属于本院调整的范围。四、案涉土地至今作为办公用地使用，异议人在竞买前有义务到有关部门进行详细了解，本院在拍卖公告中也明确不承担瑕疵担保责任。异议人没有尽到详细了解的义务，则应承担相应的责任，其中也包括竞买所得标的物的瑕疵责任。因此，异议人所主张的上述问题没有事实和法律依据，金平法院依法不予支持。金平法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、第二百四十七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第十三条、第十四条、第十五条第一款、第二十二条、第三十条、第三十一条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项、第二十一条第一款之规定，裁定驳回异议人张伟明的异议请求。 复议申请人张伟明称，请求汕头市中级人民法院依法撤销金平法院（2020）粤0511执异44号裁定书；撤销金平法院（2018）粤0511执恢32-2号《执行裁定书》、确认拍卖行为无效并退回复议申请人已支付的拍卖款5947095元。理由如下：一、金平法院以“拍卖裁定对案涉土地登记的权属人予以明确，案涉土地的权证号也予以明确”为由认定不存在隐瞒、失实的情况明显是认定事实错误。根据汕头市自然资源局汕自然资会【2019】772号《复函》第3点：“贵院在处置时，应在公告中对该宗土地现行规划情况详尽披露，并告知竞得者应按规划要求使用土地，若政府收回土地，应无条件予以配合。”可见土地的规划情况直接影响复议申请人决定是否购买案涉土地及该院在公告中应尽的信息披露的义务，而该院提供的土地评估报告中未据实体现相应的土地规划情况，严重失实，且有关土地的性质与用途方面的披露与实际情况也并不一致，致使复议申请人根据土地评估报告无法正确了解该土地的实际情况，从而产生错误判断购买该土地。二、金平法院在拍卖公告及相关文件中未尽到如实披露义务，致使土地估价报告及土地现状等信息严重失实，符合撤销网络司法拍卖的情形。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，……”因该份土地估价报告及土地现状信息严重失实，致使复议申请人产生重大误解，购买目的无法实现，符合该条款规定的撤销网络司法拍卖的情形，而金平法院以其已在拍卖公告、拍卖须知中已作公示和特别提示（说明），明确该院对拍卖财产不承担瑕疵担保责任为由对拍卖行为不予确认无效，明显是认定基本事实不清。复议申请人正是基于对该院公示的拍卖公告及相关文件的信赖，才决定竞买该片土地，而该院未对该片土地现状进行详细正确的披露致使土地评估报告出现瑕疵，进而导致复议申请人产生错误判断购买该片土地，该责任不应当由复议申请人承担。三、金平法院以不存在无法办理过户登记及复议申请人购买的目的无法实现的问题为由驳回复议申请人的异议请求是认定事实错误的。复议申请人购买得该片土地的目的是为了能够使用、经营，而不仅仅是为了过户，土地估价报告中未正确披露该片土地的用途及相关规划情况，即使复议申请人进行实地勘察，也无法对土地现状有客观、详细的了解，即使购买该片土地后能够办理过户手续，复议申请人也无法进行经营、使用，故购买该片土地的目的是无法实现的。四、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条的规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……，（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明，……。”根据上述规定，明确案涉土地的现状并予以说明是金平法院依法应当履行的职责、义务，但该院认为：“案涉土地至今作为办公用地使用，复议申请人在竞买前有义务到有关部门进行详细了解，没有尽到详尽了解的义务应承担相应的责任”，是将该院应当履行的职责、应尽义务及疏于履行该职责产生相应的责任推卸给复议申请人，是严重渎职的表现。五、金平法院在（2020）粤0511执异44号《执行裁定书》中反复强调该院对拍卖财产不承担瑕疵担保责任，认定事实不清，导致错误适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四、十五条关于特别提示及瑕疵担保责任承担的相关条款，驳回复议申请人的异议请求。 复议申请人补充意见称，一、拍卖所依据的《土地估价报告》涉及财产基本信息错误、遗漏财产评估，该评估价格不可作为拍卖的保留价和起拍价的定价依据。第一，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第三条：“人民法院确定参考价前，应当查明财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项”、《汕头市中级人民法院司法评估、拍卖和变卖工作细则》（2018.05.01实施）第十三条：“对外委托评估时应要求评估机构查明财产的详细情况并在评估报告中载明下列事项：（四）财产是土地使用权的，还应当查明规划建设主管部门对该土地的规划建设意见”。本案中，无论是金平法院还是广东昊华土地房地产与资产评估有限公司，均没有向规划建设部门查询涉案拍卖标的的规划情况。而根据《汕头市城市总体规划（2002-2020）》（2017年修改）以及相关函件（汕头市自然资源局和汕头市自然资源局金平分局）可知，拍卖所涉土地的规划用地性质在司法委托评估前已经变更为公园绿地及道路用地。从评估的技术依据《城镇土地估价规程》和本案中的《土地估价报告》（第二部分）第18页中“城市规划因素对地价的影响，城市规划是城市建设的方向标，它的有效实施将对城市房地产投资及土地市场产生重大的影响”可知，影响土地价格的因素无论是一般因素、区域因素还是个别因素，全部包涵土地的规划和使用限制，可见土地规划和使用限制对土地价格的重大影响。由于在评估过程中没有将土地的实际规划情况考虑进去，而是以规划用途为一般商务金融办公用地进行评估，导致估价明显失实，不能客观科学的体现土地使用权的实际价值，同时给复议申请人造成错误的引导，属于评估程序违法。第二、金平法院在上网拍卖之前，已经发现所涉土地使用权存在有效的租赁关系（租赁期限至2027年6月30日，且租金已经于法院查封前由承租人一次性支付），却没有及时通知评估机构更正，致使评估机构对土地剩余使用年限认定为23.3年（从估价期日2018年10月9日起算，终止日期截至2042年1月10日），而事实上土地的剩余使用年限应该是14.6年（从租赁期限到期次日2027年7月1日起算，终止日期截至2042年1月10日)，导致评估机构对涉案土地的使用权价格错误高估，故本案的拍卖标的应当在撤销拍卖后予以重新评估，方能作为重新拍卖的依据。二、金平法院拍卖本案国有划拨土地之前，没有经行政主管部门及国资委批准或同意，违反法律规定，拍卖程序违法，依法应当予以撤销。第一，金平法院拍卖涉案的国有划拨土地使用权之前，未经汕头市人民政府和国资委批准同意，涉嫌国有资产流失，拍卖程序严重违法。依照《中华人民共和国企业国有资产法》第五十三条的规定：“国有资产转让由履行出资人职责的机构决定。”第五十五条的规定：“国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。”依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”依照《广东省实施办法》第四十条的规定：“土地使用权交易，有下列情形的，必须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核同意；依法应当报县级以上人民政府批准的，由土地行政主管部门审核后报有批准权的人民政府批准。（二）划拨土地使用权转让、出租、抵押的”。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”从上述规定反映，国有划拨土地使用权的转让必须先经过人民政府批准或者土地主管部门的批准以及国资委的同意，金平法院拍卖涉案划拨国有土地使用权时，必须经过汕头市政府的同意或者征求自然资源局和国资委的意见，否则，拍卖程序违法，应当予以撤销。第二、涉案土地使用权应当在经人民政府批准的土地交易机构中进行交易，而不是采取网络拍卖的形式。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条的规定：“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置，或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。”依照《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第六条的规定：“涉国有资产的司法委托拍卖由省级以上国有产权交易机构实施，拍卖机构负责拍卖环节相关工作，并依照相关监管部门制定的实施细则进行。”依照《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条的规定：“下列土地使用权交易，必须在土地交易机构公开进行：（三）以划拨方式取得的土地使用权转让。但必须依法经过批准，签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金；（五）判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让。”从以上规定可知，本案涉案标的权属人汕头市金平区金园工交厂房统建总公司是全民所有制企业，涉案的土地使用权来源于政府划拨，属国有资产，对于国有资产的处理，有着以上严格的法律规定，应当予以严格遵守。三、金平法院未尽法律规定的调查义务，拍卖公告中的“不承担拍卖财产瑕疵担保责任”依法不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（一）制作、发布拍卖公告；（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；……”。第十四条规定“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：……（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；……”。第十五条的规定：“被执行人应当提供拍卖财产品质的有关资料和说明。人民法院已按本规定第十三条、第十四条的要求予以公示和特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”从上述规定反映：第一，调查拍卖标的物的现状、权利负担等内容是人民法院的法定职责；第二，人民法院只有全面尽了调查拍卖标的物的现状、权利负担等内容（特别是已知的瑕疵）后，并予以公示和特别提示后，才能免除其承担拍卖标的物的瑕疵担保责任。而相对于买受人来说，其对拍卖标的物只有注意义务而非法定义务，相比之下，法定义务的责任远大于注意义务。本案中，金平法院在未尽全力、全面对拍卖标的物的现状进行调查，在对涉案标的进行拍卖之前，没有向涉案土地相关部门调查（国土部门和规划部门等）该地的现状，而且该片土地的规划早在2017年之前已经发生变化，被规划为公园绿化用地和道路用地，而该土地的现状并非按现在技术无法发现的瑕疵，即上述情况为涉案土地已知的瑕疵，只要金平法院依法履行了调查责任就能发现，但其仅凭该土地2000年颁发的国有建设用地使用权证书，就草率对该地进行拍卖，是一种对竞拍人（买受人）不负责任的行为。不能因为金平法院相关人员的疏忽大意或者工作不到位的行为导致的后果由买受人（复议人）来承担。因此，金平法院的免责条款只有尽了法定调查义务后，才能成立，才可以免除其对拍卖标的物的瑕疵责任。四、司法网络拍卖中所涉及的税费应当依法由相应的主体承担，而不是由买受人囊括承受，本案的拍卖公告违法。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定：“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”依据《国家税务总局对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复》的规定如下：“一、关于取消不动产司法拍卖公告中由买方承担税费的转嫁条款，统一改为“税费各自承担”的建议，您提出的拍卖不动产的税费按照规定由“买卖双方各自负担”的建议，是一种较为合理的做法。根据税收征管法第四条规定，法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。即单位或个人发生经济行为，按照法律、行政法规规定负有纳税义务，则该单位或个人属于法定的纳税人，应依法履行纳税义务。各税种单行法律及暂行条例也对不动产转让环节的各项税费和纳税主体作出了明确规定。我局和最高人民法院赞同您关于税费承担方面的建议，最高人民法院将进一步向各级法院提出工作要求：一是要求各级法院尽最大可能完善拍卖公告内容，充分、全面向买受人披露标的物瑕疵等各方面情况，包括以显著提示方式明确税费的种类、税率、金额等；二是要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定，严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费，以提升拍卖实效，更好地维护各方当事人合法权益。”从以上规定可知，本案拍卖公告内容违法，依法应当撤销拍卖程序。 综上可知，该片土地是属于国有划拨土地，即便经相关部门批准可以转让，但其需要交纳土地出让金等相关费用且涉案土地已经被规划为公园用地及道路（已知的瑕疵），与一般的土地交易存在重大的不同，金平法院并未就此进行特别公示或者披露，导致复议人产生重大的误解，拍下该土地。经当事人与有关部门沟通，本案所涉的土地已经没办法绘制红线图，更不可能办理过户手续取得土地使用权，也没办法取得根据原先的办公用途取得规划许可证和施工许可证，没法实现复议人竞买的目的。请求汕头市中级人民法院支持复议申请人的复议申请。 申请执行人联兴公司辩称，金平法院（2020）粤0511执异44号裁定书认定事实清楚，处理正确，结果应予维持。 被执行人统建总公司辩称，一、统建总公司系本案法院网络拍卖土地的土地使用权人，持有权证号为汕国用（2000）字第××号的土地使用证。该土地使用权来源于政府划拨，权属合法有效，且已依法登记取得国有土地使用权证。至2019年2月14日拍卖成交日，统建总公司从未接到任何部门关于土地规划变动、土地登记信息变动的通知，统建总公司是在拍卖成交之后才从金平法院岐山法庭处得知复议申请人所反映的无法办理土地使用权变更过户情况的。二、统建总公司认为金平法院在执行网络拍卖土地过程中程序合法。三、复议申请人在参加司法拍卖竞买前应自行调查了解、勘查拍卖物及有关土地过户、税费承担情况，若未尽注意义务，应自行承担相应不利后果，按《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买”执行。基于上述事实与理由，请求法院查明事实，依法裁判，维护统建总公司的合法权益。 经审查，本院对金平法院查明的事实予以确认。 另查明，本案据以执行的生效法律文书系金平法院2009年7月27日（2009）金岐民初字第54号民事判决和本院2010年1月10日（2009）汕中法民二终字第113号民事判决，依上述判决：汕头市金园区工交厂房修建队应于判决生效之日起10日内付还广东联兴投资有限公司借款197000元及相应利息、罚息；汕头市金平区金园工交厂房统建总公司对汕头市金园区工交厂房修建队的上述借款本息承担连带清偿责任；一审诉讼费用5640元、二审受理费4240元，由汕头市金园区工交厂房修建队承担，汕头市金平区金园工交厂房统建总公司承担连带清偿责任。 金平法院于2018年9月12日作出（2018）粤0511执恢32-1号执行拍卖裁定后，委托广东昊华土地房地产与资产评估有限公司对汕国用（2000）字第××号《国有土地使用证》项下土地使用权进行评估。广东昊华土地房地产与资产评估有限公司按照汕国用（2000）字第××号《国有土地使用证》记载的内容进行评估，于2018年11月21日作出昊华地评报字（2018）第058号《土地估价报告》。汕国用（2000）字第××号《国有土地使用证》载明：土地使用者汕头市金平区金园工交厂房统建总公司；地址汕；地址汕金砂加油站旁；地号83.2-63.6-003公；土地使用期限自1992年1月11日至2042年1月10日；土地权属来源划拨。 2019年1月2日，金平法院就本案拍卖事项在淘宝网司法拍卖网络平台上刊登的《拍卖公告》及《拍卖须知》均载明：“金平法院拍卖标的：汕头市××樟路金砂加油站旁土地（权证号：汕国用（2000）字第××号，地号：，地号2-63.6-003，面积2879.4平方米）；……拍卖物以实物现状为准，具体情况参见评估报告，……本次拍卖为带租拍卖，租赁期限至2027年6月30日，承租人汕头市浮西建筑材料厂有限公司享有优先购买权”。 本院在复议审查期间，去函汕头市自然资源局，查询涉案土地有关情况。汕头市自然资源局于2020年12月11日复函（编号：20200905）：一、根据《国有土地使用证》（证号列汕国用（2000）字第××号），位于汕金砂加油站旁的国有土地面积2879.4平方米，为汕头市金园区工交厂房统建总公司的办公用地，土地来源为划拨。土地不动产登记管理系统的附记信息反映出，该宗土地依据汕头市金平区人民法院（2018）粤0511执恢32号《执行裁定书》、《协助执行通知书》拍卖成交给买受人张伟明，但是，买受人至今未按规定向我局申请办理补交地价款、土地使用权转移登记手续；二、该宗土地按《国有土地使用证》（证号列汕国用（2000）字第××号）记载用途进行处置，根据《汕头经济特区地价管理规定》（汕头市人民政府令第167号），办理转移登记手续时应按剩余使用年限宗地地价的50%补交划拨改出地价款，宗地地价需按规定进行市场评估；三、根据《汕头市城市总体规划（2002-2020）（2017年修订）》、《国有土地使用证》（汕国用（2000）字第××号），该地块规划性质为公园绿地。依据《汕头经济特区城乡规划条例》第四十一条规定：“新建、改建和扩建建（构）筑物和设施，不得占用城市道路、河道、广场、公共绿地、高压走廊”；四、该宗土地应按规划要求依法依规使用。 本院认为，本案争议焦点是：一、金平法院拍卖被执行人统建总公司名下划拨的国有土地使用权，程序是否得当；二、本案是否存在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定应当撤销拍卖的情形。 一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让金，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押；（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”的规定，通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，法律规定是不能自行转让的。但该规定是对当事人自主转让划拨土地使用权的限制，并未限制人民法院依法强制执行。复议申请人张伟明提出金平法院拍卖本案国有划拨土地之前，需经行政主管部门及国资委批准或同意，否则拍卖应予撤销的主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。 根据国家土地管理局1997年8月18日（1997）国土函字第九十六号《国家土地管理局关于人民法院裁定转移土地使用权问题对最高人民法院经（1997）18号函的复函》第四条“对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定。但裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移”和最高人民法院2006年1月10日（2005）执他字第15号《最高人民法院对安徽省高级人民法院（2004）皖执监字第175号的复函》的函件精神，法院对当事人划拨方式取得的土地使用权进行的处置时，应当事先函商土地管理部门，取得一致意见，同时充分披露土地信息，包括应缴纳土地出让金信息。金平法院在拍卖被执行人统建总公司名下划拨的国有土地使用权时，事先未与土地管理部门函商，拍卖成交后向汕头市不动产登记中心送达成交裁定书、协助执行通知书，后又向汕头市自然资源局去函查询规划情况。虽然汕头市不动产登记中心接收了拍卖成交过户材料，汕头市自然资源局在给法院的复函中也未拒绝办理土地使用权转移登记手续。但金平法院事先未与土地管理部门函商，征询土地管理部门的意见，程序上确有不妥。 二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（一）制作、发布拍卖公告；（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；（三）确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等；（四）……”、第十三条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（一）拍卖公告；……（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等……”、第十四条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：……（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担……”规定，执行法院在处置财产前，要依法全面、具体、祥细对财产进行调查，查明拍卖财产权属、权利负担、占有使用以及房产土地的性质（用途）、规划与现状、查封前后房产结构变化情况；查明后，执行法院应将拍卖财产的调查情况在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台予以公示或特别提示。从金平法院的执行情况看，该院2018年作出拍卖裁定书后，就汕国用（2000）字第××号《国有土地使用证》记载的项下土地委托评估公司评估。同年12月20日，金平法院查明案涉土地已出租。2019年1月2日，金平法院在淘宝网司法拍卖网络平台上刊登了《拍卖公告》及《拍卖须知》，载明于2019年2月14日至15日公开拍卖汕头市××樟路金砂加油站旁土地，拍卖为带租拍卖。拍卖前，金平法院查明了案涉土地的权利负担，但未到土地管理部门核实土地性质（用途）、规划等情况。拍卖成交后，在汕头市自然资源局函复金平法院时，才查询到案涉土地性质已在拍卖前规划为公园绿地和道路用地。金平法院和买受人张伟明均系拍卖后才知悉土地用途已规划为公园绿地和道路用地。 根据汕头市自然资源局函复本院、金平法院的资料可知：按照《汕头经济特区城乡规划条例》第四十一条规定，新建、改建和扩建建（构）筑物和设施，不得占用城市道路、河道、广场、公共绿地、高压走廊；该宗土地应按规划要求依法依规使用，若政府收回土地，竞得者应无条件予以配合。从上述资料反映，复议申请人张伟明已无法按办公用途正常建设使用该地块。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）项“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”规定，本案在拍卖公告中，对案涉土地性质已规划为公园绿地和道路用地未予告知，该瑕疵足以使复议申请人（买受人）张伟明产生重大误解，购买目的无法实现。故复议申请人张伟明请求撤销本次拍卖，本院予以支持。 另外，关于金平法院在拍卖公告中明确不承担瑕疵担保责任，包括竞买所得标的物的瑕疵责任，复议申请人是知悉的，复议申请人是否应承担相应责任的问题。本院认为，由于金平法院未尽法律规定的调查义务，致使案涉土地已规划为公园绿地和道路用地的信息未予披露，该调查、披露工作是法院应当履行的职责，且案涉土地规划变更是拍卖前可以调查取证的，因此金平法院在拍卖公告中关于不承担瑕疵担保责任的条款对复议申请人没有约束力。复议申请人张伟明提出土地的剩余使用年限是14.6年，不是23.3年，评估机构对涉案土地的使用权价格错误高估，本案的拍卖标的应当予以重新评估的主张，因该土地使用权期限至2042年1月10日，估价期限应自估价之日起算，土地使用人是谁不影响期限，即使存在租赁关系，承租人也应承担对价，故其主张本院不予采信。复议申请人张伟明提出本案拍卖中所涉及的税费依法由相应的主体承担，而不是由买受人囊括承受的问题，与本案处理无关，本院不予审查。 综上所述，金平法院在处置本案划拨的国有土地使用权时，未尽到对财产全面调查并予信息披露的职责，致使复议申请人张伟明产生重大误解，购买目的无法实现，本次网络拍卖依法应予撤销。金平法院（2020）粤0511执异44号执行裁定结果应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）项的规定，裁定如下： 一、撤销汕头市金平区人民法院（2020）粤0511执异44号执行裁定； 二、撤销汕头市金平区人民法院于2019年2月14日10时至2019年2月15日10时对汕头市汕樟路金砂加油站旁土地使用权[权证号：汕国用（2000）字第××号，地号：，地号2-63.6-003，面积2879.4平方米]的网络司法拍卖； 三、撤销汕头市金平区人民法院（2018）粤0511执恢32-2号执行裁定； 四、汕头市金平区人民法院退还复议申请人张伟明（公民身份号码）全额拍卖款。 本裁定为终审裁定。 （此页无正文） 审判长  黄伟牧 审判员  林炼丛 审判员  陈家彬 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  吴秀银