安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1876号 上诉人（原审原告）：周青兵，男，1985年12月11日出生，汉族，驾驶员，户籍地安徽省宣城市宣州区，经常居住地安徽省宣城市宣州区。 上诉人（原审原告）：何月英，女，1984年11月7日出生，汉族，公司员工，户籍地安徽省宣城市宣州区，经常居住地安徽省宣城市宣州区。 被上诉人（原审被告）：陈本贵，男，2000年4月10日出生，汉族，居民，户籍地安徽省宣城市宣州区，经常居住地安徽省宣城市宣州区。 上诉人周青兵、何月英因与被上诉人陈本贵房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2020）皖1802民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周青兵、何月英上诉请求：撤销原判决，改判支持其一审全部诉讼请求，并判令陈本贵承担鉴定费用。事实与理由：1.案涉租赁合同尚未解除，且合同价款未变更，陈本贵至今亦未交还房屋钥匙，故租期内剩余9个月的租金16200元仍应由陈本贵给付。2.陈本贵违反租赁合同约定的义务，未能安全使用房屋导致火灾,造成出租人损失,依法应承担相应的民事责任。其一，周青兵、何月英支出的鉴定费2000元，系为确定房屋损失而必然发生的费用，应由陈本贵承担。其二，如仅更换被火灾损毁处的木地板，将与其他部分木地板形成色差，无法恢复地板原状，故应予更换全部的木地板，由此产生的费用亦应由陈本贵负担。3.陈本贵承租期间的水费56.3元、电费360元、燃气费24.66元及物业费636元，共计1076.96元，均应由陈本贵负担。 陈本贵辩称，1.租赁房屋失火以后，出租人主动要求解除合同，其予以同意，且钥匙已于双方在派出所协商完毕后返还，其后亦未再居住和使用租赁房屋，故出租人诉请其支付租期内剩余9个月的租金16200元不符合事实。2.双方在派出所即已协商完毕，其已经承担了赔偿损失责任，不应再行承担出租人主张的包括鉴定费在内的其他费用及所谓其他损失。3.租期内发生的水电费、燃气费，其愿意承担；租期内的物业费其已自行缴纳，不应再行承担。综上，请求二审法院依法判决。 周青兵、何月英向一审法院提出诉讼请求：判令陈本贵立即支付36900元[包括：房屋租赁费用16600元，水、电、燃气费300元，房屋损失20000元（损失具体金额依据评估结果确定）]。一审庭审中，周青兵、何月英增加赔偿房屋使用费5400元的诉讼请求，并明确赔偿其房屋损失的诉讼请求为31169元。 一审法院认定事实：2019年4月7日，周青兵、何月英经宣城市友谊房产经纪有限公司国鑫分公司中介服务，将其所有的位于宣城市宣州区的房屋，出租给陈本贵使用。何月英由宣城市友谊房产经纪有限公司国鑫分公司的工作人员昝星余代理，与陈本贵签订了合同编号№.0000028的《房屋租赁合同》。该合同载明：“……一、租用期限从2019年4月7日至2020年4月6日止，租期1年。乙方（陈本贵）只有使用权。二、三方议定房屋租金每月人民币￥1800.00元整，租金为3个月付一次（先付后住）。租赁期满续租租金必须提前30天交付，逾期不付，甲方（何月英）有权解除合同。如乙方不付下次的租金，那甲方有权进入房屋内处理房屋内乙方所有物品。中介佣金人民币￥800.00元整，由承租人支付。……四、租赁期内，水、电、煤气、有线电视、物业、卫生、电话、宽带等费用均由乙方承担，乙方预付押金￥1800.00元整，等租赁期满，甲方和乙方结清所有费用后，多余押金退还乙方。如乙方租期未满12个月，甲方不退押金。五、租赁期内，乙方不得擅自改变房屋原有结构及附属设施，如需改动必须征得甲方同意，由于乙方原因造成房屋及附属设施损坏的，乙方必须承担赔偿及修复责任，自然老化由甲方修复。乙方在使用水、电、煤气、家电等设施时，注意安全，若使用不当发生事故造成损失的均由乙方承担。……”。昝星余在合同甲方签字处代何月英签名按捺手印并括号注明“昝星余代”，陈本贵在乙方签字处签字并按捺手印。 陈本贵在合同签订后支付了三个月的房租，并与案外人陈雨荷、刘文斌一同入住了案涉房屋。2019年6月8日，案涉房屋发生火灾，宣城市公安局宣州分局济川派出所出警处置，其《接处警情况登记表》载明：“接警时间2019年6月8日10时26分。发现地点国鑫小区南大门61栋。简要情况：匿名报警(指令)称:消防监听:在国鑫小区南大门61栋，发生火灾，不知道是什么着火。济川所反馈是电吹风短路烧坏了沙发，没有人员伤亡，损失不大。处／出警记录：2019年6月8日10时26分40秒接匿名电话报警称:在国鑫小区南大门61栋消防监听:在国鑫小区南大门61栋，发生火灾，不知道是什么着火。济川所反馈是电吹风短路烧坏了沙发，没有人员伤亡，损失不大。我单位赶到现场，经查：该房屋位于国鑫小区61栋304室，由房东何月英委托友谊中介昝星余将房屋出租给陈本贵，后因左右隔壁举报租客产生噪音，双方约定端午节后提前解除租赁合同，租客于端午节前搬出租住房屋。端午节期间租客陈本贵的合租人张志私自入住该房屋，今日早晨张志在房间睡觉期间发现客厅沙发失火，后再（在）物业人员帮助下将火扑灭。失火原因据张志称系电吹风老化造成的,现场损失沙发一套，客厅、餐厅以及卧室墙面屋顶以及家具不同程度被烟熏黑。处／出警民警签名：郭超……”。其后，双方就涉案房屋因火灾造成的损失赔偿问题，经济川派出所调解是否形成一致意见的事实存在争议。 一审诉讼中，一审法院依周青兵、何月英的财产损失鉴定申请，依法委托了北京华瑞行房地产评估咨询有限公司对国鑫世纪新城61幢304室房屋火灾后财产损失数额进行鉴定。北京华瑞行房地产评估咨询有限公司于2020年7月23日出具了华瑞行评估报字（2020）050038号资产评估报告书，载明：“……十、评估结论……采用成本法得出评估对象在评估基准日2019年06月08日的室内装饰装修更新重置成本价值为：17411.00元。……”。 一审另查明，国鑫世纪新城61幢304室房屋，原所有权人为宣恒山，约2010年左右对该房进行了装饰装修。2018年12月25日，周青兵、何月英从宣恒山处受让该房。2019年的端午节时间为2019年6月7日。 一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人自愿签订，意思表示真实，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按约履行各自义务。合同法规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。经查，陈本贵在承租案涉房屋期间未尽到妥善管理、注意义务引起该房屋失火，致使出租人部分财产受损，故应当按照合同约定就该财产受损承担修复或赔偿责任。周青兵、何月英诉请陈本贵赔偿其房屋财产损失，符合合同约定，依法予以支持，但该财产损失数额应以鉴定机构出具的鉴定意见为依据确认为17411元。周青兵、何月英为确定财产损失申请鉴定而垫付的鉴定费2000元，因其在本案中没有主张，依法不予审理。 关于周青兵、何月英主张的房屋租赁费16600元，其在庭审中表明该款系2019年4月7日至2020年4月6日的房租。庭审中，何月英表明该房屋的钥匙是于济川派出所最后一次调解的2019年9月从陈本贵处收回，而陈本贵认为2019年7月已将钥匙交还，据此可认定双方之间的房屋租赁合同已经双方协商一致而解除，但双方均无证据证明钥匙归还的具体日期。就此时间事实的争议，结合双方当事人在案涉房屋2019年6月8日失火后经济川派出所调解处理过的一致陈述内容等事实，推定双方应于2019年6月底前后时间段解除了《房屋租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。周青兵、何月英明知陈本贵已交付涉案房屋钥匙不能及时对受损房屋予以维修，理应自行安排受损部分的房屋维修并保管好维修的票据等证据，却怠于行使权利没有采取适当措施防止损失扩大，依法不得就扩大的损失部分要求陈本贵赔偿。由于陈本贵已于双方签订合同时支付了三个月的房租，且在没有届满三个月时就不再居住，综合本案已查明的各方面事实酌定陈本贵因该房失火受损需时间维修、维修期间当然存在损失，还应赔偿周青兵、何月英一个月的房屋使用费1800元。关于周青兵、何月英主张该房屋的水、电、煤使用费300元，对此未提交相应证据，且陈本贵辩称其已通过手机支付方式交纳，故不予支持。陈本贵辩称，其在经过济川派出所调解后已付部分赔偿款给宣城市友谊房产经纪有限公司国鑫分公司代为转付，该公司没有转付以及失火系他人行为所致一节，依法其可另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十九条规定，判决：一、被告陈本贵于判决生效之日起十日内支付原告周青兵、何月英房屋占用使用费1800元并赔偿房屋内财产损失17411元，合计19211元；二、驳回原告周青兵、何月英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取565元，原告周青兵、何月英负担204元，被告陈本贵负担361元。 本院二审期间，周青兵、何月英围绕上诉请求向本院提举证据如下：燃气费清单、水费清单、支付宝（微信）缴费记录、电费清单、银行回单各1组，拟证明：其在陈本贵租赁期间为其垫付了水电费、燃气费及在一审中支付鉴定费。陈本贵未提举证据。本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。本院经审查认为，周青兵、何月英所举燃气费清单中2019年4月25日、6月25日的燃气费用18.56元、6.1元，与其支付宝（微信）缴费记录的燃气费24.66元相互印证，予以认定；水费清单中费用均发生于2020年，与租期无涉，不予采信；电费清单中的160元缴费记录与支付宝（微信）缴费清单的记录相互印证，对其“三性”予以认定，该电费清单反映2019年4月3日前的欠付电费为46.54元，该电费与租赁期间无涉，2019年5月2日应收电费110.11元，系租赁期间的电费，基于何月英提举支付宝（微信）缴费清单证明其于2019年5月支付了电费160元，故对其代为陈本贵支付租赁期间电费110.11元的证明目的予以采信；银行回单1份，系何月英向本案一审评估机构交纳的2000元鉴定费，予以采信。本院对一审法院认定的案件事实予以确认。 二审另查明：1.陈本贵居住使用案涉租赁房屋期间为2019年4月-6月，租赁费5400元业已支付。该期间发生燃气费为24.66元，电费110.11元，均由出租人何月英支付。2.陈本贵二审中陈述：其在房屋失火后，曾将赔偿费3600元、案涉租赁合同的押金1800元交给其委托的中介机构，其后该中介机构将该款退还给陈本贵。3.何月英就案涉损失评估，支付了评估费2000元。4.案涉租赁房屋因火灾受损的木地板条为2.57平方米，周青兵、何月英一审诉称由于在市场上找不到与受损木地板相同的颜色，故主张应按更换106平方米面积的木地板条计算其损失费用。 本院认为，1.关于陈本贵应否支付剩余9个月租期的租金问题。根据查明的事实，陈本贵实际租赁期间为2019年4月-6月，其后未再居住使用租赁房屋，其钥匙业已返还出租人，且原判决已根据维修需要酌定陈本贵赔偿1个月租金损失。周青兵、何月英上诉认为合同未解除、钥匙未返还，与查明的事实不符，本院不予采信，对其该节诉请不予支持。2.关于水、电、燃气费问题。租期内发生的水、电、煤气费用依约应由承租人承担。二审中，周青兵、何月英举证证明代为支付租期内的燃气费24.66元、电费110.11元，该部分费用应由陈本贵负担。3.关于评估费问题。评估费系属一审诉讼过程中为评估财产损失而由出租人预付给评估机构的费用，依法应由人民法院根据案件审理的具体情况，确定由败诉方当事人负担。一审以周青兵、何月英未提出诉讼请求为由未予支持，系属不当，二审予以纠正。4.关于应否按更换全部木地板计算赔偿损失的问题。依照我国合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因火灾受损的木地板条面积为2.57平方米，相应损失已经一审委托评估机构予以确定，且本案中无充足证据显示原装木地板颜色系为罕见，市场上无可替代产品，从而形成更换部位与原装部分明显色差，故周青兵、何月英以颜色不协调为由主张更换全部106平方米地板条，缺乏事实根据，本院不予采纳。据此，陈本贵共计应承担19345.77元（19211元+24.66元+110.11元）。 综上，周青兵、何月英的上诉请求部分成立。原判决认定基本事实清楚，对诉讼中发生的评估费2000元未予认定、处理有失妥当，二审依法予以变更；周青兵、何月英一审能够提举水、电、燃气费等凭据而怠于举证，直至二审方才提举，本院虽据实予以认定，但相应的诉讼费用确定由周青兵、何月英自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省宣城市宣州区人民法院（2020）皖1802民初187号民事判决第二项，即“二、驳回原告周青兵、何月英的其他诉讼请求”。 二、变更安徽省宣城市宣州区人民法院（2020）皖1802民初187号民事判决第一项为：被上诉人陈本贵于本判决生效之日起十日内支付上诉人周青兵、何月英房屋占用使用费1800元、燃气费24.66元、电费110.11元，并赔偿房屋内财产损失17411元，合计19345.77元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费已减半收取计565元，评估费2000元，合计2565元，由上诉人周青兵、何月英负担204元，被上诉人陈本贵负担2361元；二审案件受理费1179元，由上诉人周青兵、何月英负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年十二月二十七日 法官助理冯忠山 书记员隆菲菲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……