陕西省西安市未央区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0112民初18709号原告：王超，男，1982年5月5日出生，汉族，现住西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：潘登峰，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欣，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告：西安好快租物业管理有限责任公司。住所地西安市高新区楼XX.统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX5860。法定代表人：肖光园，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙某某，系公司经理。被告：肖光园，男，1991年7月8日出生，汉族，住西安市户县，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX被告：姜博，男，1985年3月21日出生，汉族，住西安市户县，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX三被告共同委托诉讼代理人：王崇望，陕西邦维律师事务所律师。原告王超与被告西安好快租物业管理有限责任公司（以下简称“好快租公司”）、肖光园、姜博房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告王超及其委托诉讼代理人潘登峰、赵欣，被告好快租公司的委托诉讼代理人孙某某，被告肖光园、被告姜博及三被告的共同委托诉讼代理人王崇望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王超向本院提出诉讼请求：1、判令被告好快租公司向原告支付房屋租金37950元、违约金61050元，以上共计99000元；2、确认原告对被告好快租公司支付的保证金15000元不予退还;3、判令被告姜博和肖光园就以上第1、2项诉请债务，承担连带责任；4、判令三被告承担本案诉讼费、保全费等。事实和理由：2015年9月11日，时任被告西安好快租物业管理有限责任公司(下称好快租公司）持股比例100%的股东及法定代表人即被告姜博，以被告好快租公司的名义与原告王超签订《商用房屋托管协议》，约定原告将位于西安市未央区XX路XX小区XX室房屋租赁给被告，保证金15000元，租期6年，2015年9月11日起至2018年9月19日，每月租金为15000元；2018年9月20日起至2021年9月20日，每月租金为16500元，租金半年支付一次，即被告应在每个结算期满前30日前将下一租期的租金一次性支付给原告。同时，协议约定，承租人拖欠租金1000元以上时视为违约，原告有权解除合同并收回出租房屋并罚扣房屋保证金；另外，协议第七条约定，租赁期限内，承租方擅自转租视为违约，须向出租人赔偿1年租金并终止合同；协议签订后，原告依约将房屋移交于被告好快租公司。协议签订后至2020年2月20日之前，原告方一直按照协议履行自己的义务，但被告于2018年9月擅自将上述房屋转租给《高强盲人按摩》，被告擅自转租，违反协议第7条，构成违约，须向原告赔偿1年租金。另外，2020年2月20日，被告好快租公司未能按约定预付2020年3月21日至2020年9月20日的租金99000元，违反本协议第8条，原告有权解除合同，收回房屋并罚扣其房屋保证金。为此，被告姜博以个人名义出面协商，由被告姜博在2020年4月7日出具书面文件并承诺最迟于2020年5月31日前付清以上租金。但在签订书面文件后，被告好快租公司及姜博均未能按时支付租金。据此，原告在多次催告无果情况下，依约行使合同解除权并在2020年6月1日向被告好快租公司及姜博发函，告知涉案《商用房屋托管协议》及所附委托书等附件一并解除，并继续催告拖欠租金的支付。但被告仅交还房屋，距今仍未支付2020年3月21日至房屋返还之日即2020年5月31日的实际拖欠租金37950元。原告与被告好快租公司就房屋租赁事宜签订的《商用房屋托管协议》合法有效，各方均应遵守。现因被告好快租公司拖欠租金，原告据此己经依约解除了《商用房屋托管协议》。基于涉案《商用房屋托管协议》己经解除的事实，被告好快租公司理应支付2020年3月21日至房屋返还之日即2020年5月31日的实际拖欠租金37950元，同时应按照合同约定标准向原告支付违约金，原告考虑到被告支付能力有限，遂自愿将违约金（1年租金）下调至61050元（3. 7个月房租），另外原告可扣罚房屋保证金且不必退还。此外，被告好快租公司的企业类型系自然人独资的一人有限责任公司，被告姜博作为好快租公司在签约时（2015年9月11日）持股100%的股东及该公司法定代表人，姜博与好快租公司存在财产混同情形，依据《公司法》第63条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告姜博应就协议项下的承租人义务及租金债务承担连带责任。同时，被告姜博在2020年4月7日出具书面文件承诺还款的行为亦进一步确定被告姜博自愿承担相应连带责任的事实。此外，被告姜博在2019年5月6日将所持100%的公司股权变更登记至被告肖光园名下，目前被告好快租公司为被告肖光园持股100%的自然人独资的一人有限责任公司。据此，被告肖光园也作为一人有限责任公司的股东，应就涉案债务承担连带责任。原被告在《商用房屋托管协议》中约定管辖法院为莲湖区法院，该约定因违反《民事诉讼法》第34条的规定，约定无效。根据《民事诉讼法》第33条的规定，房屋租赁合同纠纷，为专属管辖，应由不动产所在地（即未央区）人民法院管辖，据此，原告特向贵院起诉，请依法判决，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。三被告辩称，1、其和XX并非转租关系，房租是由XX的姜坤支付给原告的母亲，原告自始知道XXXX公司使用，与被告无关。2、孙某某代表XXXX公司收取，并非代表好快租公司收取，已经出具证明。3、东一、二、四房均按照原告委托代为出租，且由原告代收租金，原告对此情况自始知情，认可其租赁行为，并非被告转账。好快租公司并无违约情形，对收取15000元无权扣除。要求姜博和肖光园承担责任无法律依据，请求驳回原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据,本院认定事实如下: 2015年9月11日，王超（甲方、出租方）与好快租公司（乙方、承租方）签订《商用房屋托管协议》，甲方出租给乙方的房屋坐落于西安市未央区XX路XX小区XX室（包括门面，东1、东2、东3、东4），房屋租赁期自2015年9月11日至2021年9月20日止，共计陆年。装修期为10天，自2015年9月11日至2015年9月20日止，装修期不计租金。该房屋租金每月为人民币15000元/月，租金支付按半年支付。乙方应在每个结算期满前30日前将下一期租金一次性交付给甲方。该房屋租金叁年内不变，计租金壹万伍仟元/月。自2018年9月20日，双方同意对租金标准进行调整，调整幅度在前一年租金的基础上按10%的租金递增，计租金16500元/月，后三年租金保持不变。房屋租赁保证金，计人民币15000元，乙方于签订当日支付甲方，若在本合同执行过程中无任何违约行为，则租赁期满甲方退还乙方所付保证金。租赁期限内，乙方不得擅自转租，如果乙方擅自转租，视为违约，须向甲方赔偿1年租金，并终止合同。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋交还甲方（2021年9月20日）。违约责任约定：在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退房的，乙方应该支付甲方1年租金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付1个月租金。乙方还应承担逾期给甲方造成的损失。其他约定：甲方同意乙方将房屋转租给XX房产，转租行为有效，乙方与XX房产转租的各项条款与甲方无关，甲方不承担任何法律责任；如果本协议履行过程中，乙方违约，乙方转租给XX房产的各项条款同时视为违约，终止本合同，违约处理只涉及甲乙双方，XX房产与乙方之间的任何协议与条款与甲方无关。合同附件中约定了具体支付款项数额及支付时间。签订合同当日，王超向姜博出具授权委托书，内容为：委托人王超，受托人姜博，委托人是坐落于西安市XX路XX室的东（1）、东（2）、东（4）房屋的所有权人，我们同意出租上述房产，现委托人因工作繁忙，不能亲自办理上述房产的出租及相关手续，故委托姜博为我们的合法代理人，受托人在上述委托权限范围内所实施的法律行为及所签署的文件委托人均表示认可。之后，好快租公司定期将租金支付至王超母亲何某某的账户。此外，XXXXX商铺4-4-011室被分隔为东（1）12平方米，东（2）10平方米、东（3）130平方米, 东（4）5平方米，好快租公司作为出租人将分隔的房屋转租并签订租赁合同、收取租金。另查，2020年4月7日，姜博向王超出具一份条具，该条具内容为：XXXXX小区东门4-4-010室租金2020年2月20日-2020年8月20日租金￥99000元，到5月31号付款最好5月15日。2020年5月27日，王超的母亲何某某将XXXXX店房屋钥匙取走。2020年6月1日，王超出具《解除合同通知函》，桑XX将该函件向被告姜博户籍地西安市户县XX镇XX村XX组邮寄。2020年6月3日及6月11日，王超、何某某作为出租人，将涉案房屋东4室及东2室分别出租，并签订《房屋租赁合同》。再查，2018年3月21日，西安好快租物业管理有限责任公司的法定代表人发生变更，由姜博变更为肖光园；2019年5月6日，股权发生变更，姜博出资100%变更为肖光园出资比例为100%；此外，经查询，肖光园为该公司执行董事，孙某某系公司经理。西安XX万家实业有限责任公司的法定代表人为姜坤。本院认为，关于王超与好快租公司姜博签订的《商用房屋托管协议》内容明确约定了租赁房屋、租期、租金、支付租金时间等内容，故该协议为房屋租赁合同，且该合同为双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。关于好快租公司是否欠付王超租金的问题，首先，依据双方《商用房屋托管协议》看，好快租公司并未按约定支付租金构成违约；其次，王超于2020年6月1日发出解除合同的通知函，并于2020年6月3日及6月11日将涉案房屋重新出租，王超与好快租公司签订的租赁合同已无法继续履行，应予解除；再次，依据微信聊天记录可知，王超的母亲何某某于2020你家5月27日将涉案房屋的钥匙取走，可视为涉案房屋王超收回；综上，王超主张2020年3月21日至2020年5月31日期间的租金37950元并无不妥，本院予以支持。关于保证金的问题，好快租公司向王超支付的保证金为15000元，双方合同无法继续履行，解除后王超应予退还，但因好快租公司仍欠付王超租金，保证金可直接抵扣租金。关于违约金的问题，首先，王超主张好快租公司转租行为其不知情，但依据双方签订的协议，结合王超母亲何某某收取转租租金再支付给好快租公司的事宜，王超的此项主张本院不予采信；其次，好快租公司未按约定支付租金构成违约，但双方约定违约金过高，考虑王超的实际损失应为欠付租金的同期银行贷款利率计算的利息，故对王超超出此部分的主张本院不予支持，违约金应以欠付租金37950元为基数，自应支付之日2020年2月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。关于肖光园、姜博是否应当承担连带责任的问题。首先，2019年5月6日，股东变更为肖光园，因好快租公司为一人有限责任公司，王超依据《中华人民共和国公司法》第六十三条主张肖光园承担连带责任并无不妥，本院予以支持；其次，姜博向王超出具条具时已并非好快租公司的股东，欠付租金的系好快租公司，且该条具上对姜博是否承担责任约定不明，故王超主张姜博承担连带责任的依据不足，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告西安好快租物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告王超租金22950元及违约金（以37950元为基数，自2020年2月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告肖光园对上述债务承担连带责任；三、驳回原告王超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2580元 (原告已预交)，由原告承担1728元，剩余852元由被告西安好快租物业管理有限责任公司及肖光园承担，并于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。     审  判  员    王冬青   二〇二〇年十二月二十九日 书  记  员    刘  晶