兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初2826号 原告（反诉被告）：兰州新区百年置业有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区综合服务大楼**。 法定代表人：蒋大军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾海宁，甘肃众炀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：火高发，甘肃众炀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李杰，男。 原告（反诉被告）兰州新区百年置业有限公司（以下简称百年置业公司）与被告（反诉原告）李杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日作出（2020）甘0191民初999号民事判决，百年置业公司不服提起上诉。兰州市中级人民法院于2020年10月19日作出（2020）甘01民终2958号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百年置业公司的委托诉讼代理人贾海宁、火高发，被告（反诉原告）李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百年置业公司向本院提出诉讼请求：1．判令李杰继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2．判令李杰支付房款150000元及逾期付款违约金63600元（暂计算至2020年3月31日）以及截止实际给付之日前新产生的违约金（自2020年4月1日起每日按未付款金额的万分之五计算至实际付清之日）；3．判令李杰支付律师代理费4000元；4．判令李杰承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月24日，百年置业公司与李杰签订《商品房买卖合同》，约定由百年置业公司将位于兰州新区××广场商品房出售给李杰。合同对买受人逾期付款的违约责任、交付期限等作了约定。合同第六条付款方式及期限约定买受人应于本合同签订之日向出卖人支付该商品房首付款153985元，买受人应于签订合同之日起7日内向出卖人指定的按揭银行提供符合按揭银行要求的全部申请资料，交纳买受人应交纳的费用，并向按揭银行提出正式按揭贷款申请，并通过银行按揭贷款形式向出卖人支付剩余房款150000元。补充协议第三条约定买受人在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。合同签订后，李杰除支付首付款外，对于剩余的购房款并未按合同约定支付，经百年置业公司多次向李杰催要仍推诿未付。现为维护自身合法权益，请求判如所请。 李杰辩称，百年置业公司的陈述与事实不符，应驳回该公司的诉讼请求。2017年11月15日，双方签订购房合同，双方约定百年置业公司将涉案商铺出售给李杰，签订合同当日李杰首付款153,985元以及15,000元团购款。李杰按照银行要求提交了按揭贷款手续，且银行审核无误后签署了贷款合同及借据，因开发商未办理预告抵押登记所以导致银行无法发放贷款，李杰与银行经办人咨询未发放贷款原因，银行表示因百年置业公司资质不符合要求所以未发放贷款，百年置业公司明知其未办理预告抵押登记不能办理贷款手续却让其销售人员销售时说可以办理贷款有欺骗消费者的嫌疑，李杰及家人首次购买商铺不了解详细手续，当时的销售顾问后续也未继续处理该问题。截止2019年12月，百年置业公司置业顾问及工作人员没有派任何人员与李杰进行沟通，李杰及其家人多次联系百年置业公司，其工作人员均说要和领导汇报均无回话，开发商一直推诿扯皮，李杰没有任何违约行为，百年置业公司的诉请没有事实及法律依据，请求予以驳回。 李杰向本院提出反诉请求：1．判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2．判令百年置业公司退还兰州新区奥特莱斯国际商业广场第1幢1-307商品房首付款153985元及利息18700元（暂计算至2020年5月14日）；3．本案的诉讼费用全部由百年置业公司承担。事实和理由：2017年11月15日，双方签订《商品房买卖合同》，约定将其位于兰州新区××广场××幢××商品房××，付款方式是按揭贷款。合同签订后，李杰向百年置业公司交付了首付款153985元，并按照约定到指定银行交纳了首付款以及办理贷款所需要的所有手续并经银行工作人员审核无误。贷款办理完一年多后，贷款迟迟未发放，后了解到是因为预告抵押登记不能按时办理导致贷款无法发放。上述情况发生后，李杰及其妻子多次积极主动与百年置业公司及银行联系协商均，但该公司根本无任何解决意向。李杰在房屋买卖过程中无任何过错并积极主动推动合同履行，百年置业公司欺骗消费者在前，违约在后，甚至威胁李杰，该行为已经严重影响合同履行，请求人民法院支持其反诉请求。 百年置业公司对反诉辩称，李杰在诉状中陈述不属实，贷款流程是办理预告抵押登记后，交首付、签订购房合同、去银行办理贷款手续，李杰在银行签订了手续，办理贷款的主体是李杰，与百年置业公司无关。李杰向银行办理委托支付手续，可能是其征信、流水不合适。办理按揭贷款主体是李杰，百年置业公司是协助义务，在其反诉状中提到李杰已经提交了全部资料，百年置业公司就已经完成了协助义务。李杰申请解除合同的条件不成就，双方签订的合同是双方真实意思表示，是合法有效的，双方应当依照合同继续履行。双方在多次沟通中百年置业公司并没有提出解除合同，也未通知李杰解除，故请求法院驳回李杰的反诉请求。 本院经审理查明事实如下：2017年11月15日，百年置业公司与李杰签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，百年置业公司将位于奥特莱斯国际商业广场第1幢1-307房屋出售给李杰，建筑面积13.25平方米，总价款303,985元；合同第六条付款方式及期限约定：2017年11月24日，百年置业公司为李杰办理了网签备案，李杰于当日支付首付款153,985元。买受人应于签订合同之日起7日内向出卖人指定的按揭银行提供符合按揭银行要求的全部申请资料，并向银行办理按揭申请手续支付剩余房款150,000元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理。……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日至，买受人按日向出卖人支付逾期应付万分之四的违约金。补充协议第三条约定：买受人在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。2017年11月24日，办理了网签手续。 百年置业公司的商铺在2017年-2019年销售期间，浦发银行、兰州银行均存在发放按揭贷款的情形。 另查明，2020年3月25日，百年置业公司与甘肃众炀律师事务所就案涉纠纷签订《委托代理合同》，并于2020年3月27日支付律师代理费4,000元。 以上事实由当事人陈述及提供的《商品房买卖合同》及其补充协议、兰州市住房和城乡建设局商品房合同查询单、《逾期付款违约金明细》、《委托代理合同》、中国工商银行网上银行电子回单、律师费发票等证据在卷佐证，并经法庭质证后确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于双方争议的主要问题：一、案涉合同继续履行或解除问题。本案中，百年置业公司已按照合同约定为李杰办理了网签备案，李杰也已支付首付款，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定解除合同的情形。故百年置业公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。李杰辩称百年置业公司因预告登记未办理导致其贷款按揭至今未办理成功，但百年置业公司提供的证据反映该公司销售的房产在2017-2019年期间银行确有发放贷款的行为，故李杰的辩称仅凭银行工作人员录音不足为证，本院对此不予采信。李杰以此主张解除合同退还首付款，缺乏相事实及法律依据，本院不予支持。二、关于剩余房款支付及违约责任问题。李杰支付首付款后，虽也提交了相关按揭手续，但至今未能办理完结，双方就此各执己见，但均未提供相应证据证明系对方因素造成，即现有证据不能反映按揭未能如期办理的责任应完全归责于一方，因此，双方均应承担相应的责任。结合本案实际履行情况及我国合同法的相关规定，本着鼓励交易的原则，本院参照双方补充协议中的相关约定，就百年置业公司主张支付剩余款的诉讼请求，予以支持。对该公司主张的逾期付款违约金，不予支持。至于百年置业公司主张的诉讼费和律师代理费，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、兰州新区百年置业有限公司与李杰签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017预58185号）及其附件继续履行； 二、李杰于本判决生效之日起十五日内支付兰州新区百年置业有限公司房款150,000元； 三、李杰于本判决生效之日起十五日内支付兰州新区百年置业有限公司律师代理费4,000元； 四、驳回兰州新区百年置业有限公司其他诉讼请求； 五、驳回李杰的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 兰州新区百年置业有限公司缴纳的本诉案件受理费4,764元，由该公司负担1,191元，李杰负担3,573元；李杰缴纳的反诉案件受理费1,977元，由其自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长 马列东 审 判 员 郭东霞 审 判 员 刘艳芝 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 王 玲 书 记 员 陈治卓