福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7227号 上诉人（原审被告）：张明华，男，1953年11月2日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：袁慧霞，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王兴，北京中银（福州）律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：张华珍，女，1950年11月5日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林星，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱有同，福建合立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑小玲，女，1974年12月22日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：吴洪青，福建建达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨良敏，男，1965年3月9日出生，汉族，住福建省福清市。 被上诉人（原审被告）：孙玲，女，1969年12月29日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人张明华、张华珍因与被上诉人郑小玲、杨良敏、孙玲农村房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初1796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张明华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑小玲一审全部诉讼请求。事实和理由：一、根据合同相对性原则，张明华不是本案适格主体。二、案涉房产证、土地所有权证至今未办理变更手续，说明案涉房产还未分割。张明华未经张华珍同意，擅自与杨良敏达成房屋买卖，违反《中华人民共和国物权法》第九十七条共同共有人处分财产的有关规定。张华珍对张明华的处分行为不予追认，案涉《卖断契》、《房屋买卖合同》无法继续履行，《卖断契》依法无效。三、案涉房屋、土地使用权始终未发生转让，产生的所有权益应当属于张明华、张华珍共同所有。1.案涉房产自2003年买卖开始至今，始终未办理产权变更登记，郑小玲、杨良敏、孙玲都不享有案涉房屋所有权及土地使用权。2.郑小玲、杨良敏、孙玲购买房产时未对张明华是否为唯一权属人表示异议或疑问，也未向张华珍主张过追认，之后长达十七年也未催告张明华办理产权变更登记，应当承担一定责任。3.案涉土地使用权性质属农村集体土地建设用地性质，杨良敏并非福建省福清市音西村村民，张明华将土地使用权转让给杨良敏的行为，损害国家、公共利益，依法无效，即使杨良敏后续再行转让给郑小玲也属于无权处分。张明华也未与郑小玲达成土地使用权转让的意思表示，该土地使用权也未进行变更登记，郑小玲始终未获得案涉土地使用权。 郑小玲针对张明华的上诉请求辩称，1.本案郑小玲诉请确认农村房屋连环买卖中诉争房屋及所转化拆迁权益的归属，并非要求张明华承担郑小玲与杨良敏夫妻签订的《房屋买卖合同》的权利义务，故一审法院将张明华列为被告并不违背合同相对性原则。且在杨良敏、孙玲夫妻对诉争房地及相关拆迁权益归于郑小玲不持异议的情况下，张明华作为第一手出卖人，向拆迁部门主张诉争房屋的拆迁权益并阻止郑小玲取得案涉房屋权益，导致本案纠纷，因此，张明华才是就诉争房屋权属及拆迁权益与郑小玲存在实际争议的对立方，与本案具有法律上的直接利害关系，是本案的适格被告。2.本案房屋买卖合同均合法有效。其一，张华珍长期生活在案涉房地所在城市，对案涉房地被张明华出售且十七年由他人占有、居住的事实不可能不知，其从未提出异议，因此本案不存在张明华未经共有人张华珍同意擅自处分案涉房地的事实。其二，张明华并非是案涉房地被侵权的共有权利人，其对于擅自处分共有房地这一主张，不具有相应的抗辩利益及上诉利益。张明华作为出售人提出该上诉理由，明显违背诚信原则。其三，即使张明华对案涉房地缺乏完整的处分权，也不影响本案相关房屋买卖合同的效力。基于当地农村祖宅传男不传女的习俗和张明华在和杨良敏签订的《卖断契》中对案涉房地权属所作的充分承诺，以及《卖断契》签署后，张明华即时交付房屋产权证、土地所有权证原件并将案涉房屋交付由杨良敏长达十几年的居住使用的事实，杨良敏夫妻及郑小玲均完全有理由相信张明华对案涉房地具有处分权，且两手买受人均为购买案涉房地支付合理对价。因此，杨良敏夫妻及郑小玲均构成“善意有偿取得”。三、如前所述，郑小玲依法有权取得房屋买卖合同项下的权益。现基于该权益已转化为拆迁补偿权益，因此该拆迁安置补偿的相关权益依法应归郑小玲享有。 杨良敏、孙玲针对张明华的上诉请求辩称，杨良敏、孙玲在十几年前向张明华购买案涉房产及土地使用权时，张明华称他没有姐妹，杨良敏、孙玲根本不知道案涉土地存在产权争议；张明华将案涉土地出卖后至今的十几年期间都没有提出异议，去年杨良敏、孙玲因急需资金就把房子卖给了郑小玲，根本不知道案涉房产后来会拆迁。 张华珍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑小玲一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审以张华珍未提供证据证明对出售房屋事宜不知情，且未提供证据证明杨良敏购买房屋过程中存在恶意为由，认定《房屋买卖合同》有效，显然错误。1.杨良敏与张明华签订《卖断契》时，其知道张明华房屋由继承而来，且《卖断契》中约定若有产权纠纷由张明华出面抵挡，证明其知道有其他继承人存在。因此，杨良敏购买房屋并非善意取得。2.张华珍外嫁他村，案涉房屋一直以来无人居住，也未修整，从外观上根本无法知道张明华将房屋出卖。3.案涉房产自2003年买卖开始，至今未办理房产过户手续，没有进行物权公示，张华珍无法得知买卖情况。二、案涉房屋、土地使用权产生的所有权益依法应当属于张明华、张华珍共同共有，张明华未经张华珍同意擅自处置案涉房产的行为违反《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，应属无效。 郑小玲针对张华珍的上诉请求辩称，1.郑小玲与杨良敏签订的《房屋买卖合同》合法有效，张华珍是否明知张明华出售案涉房屋的事实及杨良敏是否具有处分权与该《房屋买卖合同》的效力无关。2.张明华处分案涉房产的行为依法具有法律效力，案涉房产转化的拆迁权益系房屋买卖合同项下权益，依据两份先后签订的有效买卖合同依法应由最后一手买受人郑小玲享有。3.张华珍已通过上诉请求实际放弃、变更其一审中提出的第三人诉讼的诉讼请求，其原诉讼请求及上诉请求均不应予以支持。 杨良敏、孙玲针对张华珍的上诉请求辩称，杨良敏、孙玲在十七年前通过中间人介绍向张明华购买房子的时候已经支付相对应的价款，而且张华珍都在福清肯定知道这事情，杨良敏、孙玲在购买案涉房产时问过张明华，张明华也没说他有姐妹，《卖断契》都写得很清楚。后来杨良敏、孙玲因为急需资金把房子卖给郑小玲，并不知道案涉房产会被政府拆迁。 郑小玲向一审法院起诉请求：1.确认郑小玲与杨良敏、孙玲于2019年4月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.现登记于张贤智名下坐落于福建省福清市××镇××楼村××号的房屋所有权归郑小玲所有（房屋所有权证号：榕融Ｓ字第4××4号）；3.现登记于张贤智名下坐落于福建省福清市××镇××楼村××楼××号××的土地使用权归郑小玲所有［集体土地建设用地使用证号：融音集建（92）字第××××号］；4.现登记于张明华名下坐落于福建省福清市××镇××楼村××号××的土地使用权归郑小玲所有［集体土地建设用地使用证号：融音集建（92）字第××××号］；5.本案诉讼费用由张明华承担。一审诉讼过程中，郑小玲增加诉讼请求：依法确认坐落于福建省福清市××镇××楼村××号房屋及地号为297、291的土地使用权（即上述第2、3、4项诉讼请求所涉房屋及土地）的拆迁权益归郑小玲所有。 一审法院认定事实:2003年6月8日，张明华出具《卖断契》将涉案坐落于原福清市××镇××楼村××号旧房转让给杨良敏，转让价款为252000元，并交付杨良敏证号为榕融Ｓ字第4××4号的房屋所有权证、证号为融音集建（92）字第××××号和融音集建（92）字第××××号的集体土地建设用地使用证，《卖断契》载明诉争旧房为“张明华管有父亲张贤智遗留私产”、“卖断后，张明华的亲属及其子女，孙等均永不得回赎，若有产权纠纷，由张明华出面抵挡，不涉杨良敏之事，今后买断人若要进行产权变更，卖断人必须无偿提供有关手续”等内容，在《卖断契》上有“立卖断契人”张明华、“在见妻”刘剑兰、“中证人”周玉妹、“长女”张炫娟、“次女”张梅娟、“子”张春分别签名捺印；2007年3月30日张明华、刘剑兰作为收款人共同向杨良敏出具收条，确认收到杨良敏交付的购房款252000元。2019年4月15日，杨良敏、孙玲作为甲方与作为乙方的郑小玲签订《房屋买卖合同》，约定将诉争房屋以1460000元转让给郑小玲，并约定于合同签订之日支付定金100000元，余下款项分别于2019年5月20日、5月24日支付600000元、760000元。合同签订后，杨良敏、孙玲按照合同的约定向郑小玲交付诉争房屋，并将证号为榕融Ｓ字第4××4号的房屋所有权证、证号为融音集建（92）字第××××号的集体土地建设用地使用证、融音集建（92）字第××××号的集体土地建设用地使用证、2003年6月8日签订的《卖断契》及收条分别作为《房屋买卖合同》的附件一、附件二、附件三、附件四一起交付给郑小玲。杨良敏于2019年5月24日出具收条，确认收到郑小玲按照合同约定交付的购房款（分三次付清）总额为1460000元。至此，杨良敏、孙玲和郑小玲按照《房屋买卖合同》的约定各自履行了义务。该争议房屋未办理产权变更登记。2020年3月，涉案房屋被列入福清市2020年第一期重点项目征迁范围，因张明华与郑小玲就涉案房屋的权属发生争议，郑小玲遂提起本案诉讼。 另查明，2020第一期重点项目征迁第二指挥部于2020年5月6日就涉案房产拆迁问题作出会议纪要（2020年第5期），主要内容为“该征收房屋只能作产权调换，不作货币补偿。福清市龙山街道攻坚组建议该房屋由音西街道社区规划与建设服务中心代为签约选房，并予以拆除。待福清市人民法院判决生效后，胜诉方依据相关法律文书享受征迁补偿权益，并根据本纪要到福清市安置选房组进行安置房更名”，现诉争房屋已被完全拆除。 再查明，榕融Ｓ字第4××4号房屋所有权证载明诉争的房屋坐落音西镇××楼村××号，所有权人张贤智，所有权性质私有房产；融音集建（92）字第××××号集体土地建设用地使用证载明诉争土地使用权的地址福清市××镇××楼村××楼，土地使用者张贤智，地号297；融音集建（92）字第××××号集体土地建设用地使用证载明诉争土地使用权的地址福清市××镇××楼村××楼，土地使用者张明华，地号291。张明华、郑小玲均系福清市音**村村民，张贤智因死亡于1998年12月23日被注销户口，张明华与张华珍系姐弟。 本案在一审审理过程中，郑小玲向一审法院提出财产保全的申请，一审法院作出（2020）闽0181财保70号民事裁定书，裁定：一、查封原登记在张贤智名下的坐落于福建省福清市××镇××楼村××号房产及其土地使用权﹛房产证号：榕融Ｓ字第4××4号土地使用权证号：融音集建（92）字第××××号﹜或者查封、冻结上述房产及其土地使用权的拆迁补偿权益；二、查封被申请人张明华名下的坐落于福建省福清市××镇××楼村××地号土地使用权﹛土地使用权证号：融音集建（92）字第××××号﹜或者查封、冻结上述房产及其土地使用权的拆迁补偿权益。 一审法院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：1、张明华是否本案适格被告；2、郑小玲与杨良敏所签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；3、张明华在未征得其他继承人的同意,擅自处分登记在张贤智名下房地产的行为是否合法有效；4、涉案房屋拆迁后的权益归属。 关于张明华是否本案适格被告问题。虽张明华并非郑小玲与杨良敏之间房屋买卖合同的当事人,但涉案房产系其出售给杨良敏，且张明华在涉案房产征迁时向征迁单位主张拆迁权益，张明华与郑小玲有直接利害关系,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定，张明华是本案适格被告。张明华以其并非杨良敏、孙玲与郑小玲签订的《房屋买卖合同》的相对方，根据合同相对性原则，其不是本案适格被告的抗辩理由，一审法院不予采信。 关于郑小玲与杨良敏所签订的《房屋买卖合同》是否合法有效问题。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让给集体经济组织成员以外的人。本案中,张明华将诉争房屋出售给杨良敏后,杨良敏又将该房屋出售给郑小玲。虽然杨良敏并非诉争房屋所在的福清市××楼村村民,但郑小玲、、张明华均为该村村民,综合上述两个买卖关系,并未导致宅基地使用权流转给集体经济组织成员以外的人,不违反相关法律规定。为此，郑小玲与杨良敏、孙玲所签订的《房屋买卖合同》系双方意思表示真实，合同内容未违反法律行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，对郑小玲要求确认《房屋买卖合同》合法有效的主张，一审法院予以支持；张明华、张华珍认为其与杨良敏农村房屋买卖合同无效,进而导致杨良敏与郑小玲农村房屋买卖合同无效的抗辩理由,依法不能成立。 关于张明华在未征得其他继承人的同意,擅自处分登记在张贤智名下房地产的行为是否合法有效的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”。本案中,虽然涉案部分房地产登记在张贤智的名下,但张明华在处分时将《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》的原件交给杨良敏,杨良敏有理由相信张明华可处分该房地产,张华珍未提供证据证明对所出售的房屋事宜不知情,亦未提供证据证明杨良敏购买房屋过程中存在恶意。张明华与杨良敏在《卖断契》中约定的价款系双方当事人平等协商的结果,价格适当，且支付了购房对价，上述房屋买卖行为已经在2003年完成,而张明华按照《中华人民共和国物权法》的规定,认为该争议房屋未办理产权变更登记而不适用善意取得的主张,一审法院不予采纳；张华珍以该涉案房屋有自己一半份额,主张张明华与杨良敏之间签订的《卖断契》无效并要求上述房屋被征收后的相应拆迁权益应归其所有的请求,一审法院亦不予支持。郑小玲在杨良敏取得涉案房地产后与其签订《房屋买卖合同》系合法有效,张明华作为部分共有人在共同共有关系存续期间擅自处分共有财产,是张明华与张华珍等继承人之间的共同共有纠纷,不能据此对抗郑小玲的权利,如张华珍认为自己的权益受到侵害,可以向张明华主张权利。 关于涉案房屋拆迁后的权益归属问题。杨良敏已依《卖断契》约定向张明华缴纳了房屋转让款,郑小玲亦已依《房屋买卖合同》的约定向杨良敏与缴纳了房屋转让款,张明华亦已依约将房屋交付,郑小玲对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。诉争房屋虽然未办理所有权变更登记,但房屋权属明确,买卖合同有效,房屋因合同交付买受人后所产生的相应权益亦应由买受人享有,现涉案房屋已被拆迁,房屋买卖合同的标的已转化为征迁补偿权益,因此本案诉争房屋安置补偿的相关权益应归郑小玲享有。对于郑小玲提出的关于房屋所有权、集体土地建设用地使用归其所有的诉请,一审法院不再支持；对郑小玲诉请确认其享有涉案房屋的征迁补偿权益的诉讼请求,符合事实及法律规定,一审法院予以支持。综上，判决：一、郑小玲与杨良敏、孙玲于2019年4月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、原坐落于福清市××镇××楼村××号的房屋（房屋所有权证号：榕融Ｓ字第4××4号）［集体土地建设用地使用证号：融音集建（92）字第××××号］及坐落于福建省福清市××镇××楼村××号××的土地使用权［集体土地建设用地使用证号：融音集建（92）字第××××号］征迁置换补偿权益归郑小玲享有；三、驳回郑小玲的其他诉讼请求；四、驳回张华珍的诉讼请求。本诉案件受理费17940元，保全申请费5000元，由郑小玲负担8000元，由张明华负担14940元，张华珍交纳的案件受理费8970元,由张华珍负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。 本院认为，关于张明华是否为本案适格主体。张明华虽与郑小玲没有直接合同关系，但其主张《房屋买卖合同》、《卖断契》无效并以此为由向征迁单位主张拆迁权益，在案涉房屋的权属问题上与郑小玲有直接利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，一审法院认定张明华是本案适格主体，并无不当。 关于案涉合同是否有效。2003年6月8日，张明华出具《卖断契》将案涉房产转让给杨良敏，后杨良敏将房屋转让给郑小玲，，案涉房产最终买受人郑小玲是福清市音**村村民，基地使用权并未流转给到本集体经济组织成员以外，不违反法律规定。 另外，虽然涉案部分房地产登记在张贤智的名下,但张明华在处分时将《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》的原件交给杨良敏,杨良敏有理由相信张明华可处分该房产。张华珍未提供证据证明对所出售的房屋事宜不知情,亦未提供证据证明杨良敏购买房屋过程中存在恶意。张明华与杨良敏在《卖断契》中约定的价款系双方当事人平等协商的结果。张华珍如认为张明华作为共有人在共同共有关系存续期间擅自处分共有财产,则属于张明华与张华珍等继承人之间的共同共有纠纷,不能据此对抗郑小玲的权利,其可以向张明华主张权利。 综上所述，张明华、张华珍的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17940元，由张明华负担8970元，张华珍负担8970元。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐文生 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 游 佳 书 记 员 蔡志前