四川省夹江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1126民初1350号 原告：何君，男，1969年11月27日出生，汉族，住四川省夹江县。 原告：杨志芬，女，1972年7月15日出生，汉族，住四川省夹江县。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：何利均,四川点道律师事务所律师。 被告：四川省新万兴瓷业有限公司，住所地四川省夹江县黄土镇万松村4社，统一社会信用代码91511126207501478D。 法定代表人：刘纪明，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：车仲仁,男，1959年6月8日出生，汉族，住四川省夹江县。 原告何君、杨志芬与被告四川省新万兴瓷业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何君、杨志芬的特别授权委托诉讼代理人何利均与被告四川省新万兴瓷业有限公司的特别授权委托诉讼代理人车仲仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何君、杨志芬向本院提出诉讼请求：1.退还多收购房4882.10元；2、逾期取得所在楼栋初始权属证明的违约金14948.51元（按已付房款每日万分之一的标准计算从2018年.12月21日起计算至2019年12月30日止）；3、逾期办理房屋权属转移登记违约金15227.55元（按已付房款每日万分之一的标准计算从2018年12月21日起计算至2020年1月7日止）;4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年7月23日与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于夹江县××路××号××期××幢××单元××楼××号住房一套，测绘建筑面积106.54平方米，其中，套内建筑面积85.75平方米，共用分摊建筑面积20.79平方米，总价款为404743元，双方所签订的《商品房买卖合同》的条款约定了双方的权利义务，其中有：第三条买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款……1.1）按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4720.03元，总价款肆拾万肆仟柒佰肆拾叁元。第十条交付条件：（一）出卖人应当在2015年12月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、5、6、项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；6、出卖人应当在买受人付清房款及所有税费10日内向买受人交付该商品房。第十一条市政基础设施和其他设施的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施……，逾期影响正常使用，视为逾期交房比照第十二条。2、其他设施（1）公共绿地：2015-12-20达到使用；（2）公共道路：2015-12-20达到使用；（3）公共停车场：2015-12-20达到使用。……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式，（2）逾期影响正常使用，视为逾期交房比照第十二条。第十二条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理:1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60（含60日）日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2018-12-20前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理:……。2.买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意校照下列第2种方式处理:（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用叁佰元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房文付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理:（2）买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”合同签订后，原告支付了全部购房款404743元，2016年12月8日，经被告计算，被告向原告出具购房正式发票，购房款为398627元。合同履行中，被告却屡屡违反合同约定，未按合同约定交付房屋，也没有按照合同约定办理和取得该商品房所在楼栋的权属证明，也未按期办理该商品房房屋权属转移登记，使原告在约定期限内未取得房屋所有权证书，到2020年1月7日，原告才取得了房屋的所有权证书即《不动产权证书》。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当承担违约责任和支付违约金。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决支持前列诉讼请求。被告四川省新万兴瓷业有限公司辩称，1.被告2009年通过竞拍方式取得了现时代米罗地块的土地使用权，当时原夹江县国土资源局2011年颁发的《土地使用权证》上所附的宗地图与拍卖时的宗地图是一致的，被告2018年办证过程中才发现宗地图变更的问题。被告已在合同约定办证期限前3个月就向相关部门申请变更宗地图。夹江县国土资源局2019年2月21日才召开会议决定同意解决这一历史遗留问题，会议决定以后，被告到不动产中心仍然办理不了初始登记，工作人员告知处理这个历史遗留问题重大，不能一个部门就处理了，需要报住建局和县政府同意才行。直到2019年8月，业主群体上访，才促使自然资源局按2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围变更宗地图办理不动产证。2019年12月国土部门确定变更宗地图后被告就立即办理了初始登记，在办到初始登记后仅一个多月就为500多户业主办了不动产证。2.被告于2018年10月30日向县政府的请示载明：“若不尽快妥善处理，时代米罗一期业主未能按时领取《不动产权证》，从而引发业主群体事件，将会给社会、政府、企业带来不良影响…请求政府尽快协调相关部门解决。”证明被告不可能在可以办证的情况下而不去办证，这完全不符合常理。而初始登记采用的宗地图是在2019年11月15日才绘制出来由国土部门确定的。3.被告多次以该宗地作抵押，又多次解押的事实，证明被告是有能力和条件随时解押的。企业为了利用好资金，等变更宗地图得到落实后才去解押，完全符合常理。时代米罗第一期和第二期开发土地使用权最后一次解压时间是2019年12月27日。被告所持的旧土地证抵押不抵押不影响变更宗地图。4.即便被告知道或应该知道宗地图要变更一事，却不知道变更的复杂性和难度性，只认为申请后就能办理，这是在签订商品房买卖合同时无法预料的，无力克服的，属不可抗力。5.原告同时对逾期办理初始登记证和逾期办理转移登记违约金的起诉，是对购房合同笫十九条的曲解，合同条款的本意是如果要计算逾期办证违约金只选其一，按对原告有利方面来选，并非是双选。因为没有初始登记就无法进行转移登记，所以不可能约定重复计算违约金。即便被告公司被认定应当承担逾期办证的违约责任，违约天数的计算只能从2018年12月21日算至2019年12月29日。原告所主张的违约金计算标准和数额太高，逾期办证，并没有影响原告的入住，原告也没有证据证明因逾期办证带来了什么经济损失，因此应当对违约金金额进行适当调整。6.原告请求退还多收房款，没有事实依据和法律依据。被告交房时已按有资质的测绘公司实测的建筑面积计算购房总价告之原告，经原告验收房并认可无异议的情况下结清了购房款，己与原告达成一致同意按建筑面积单价计算购房总价，并进行了退补结算，这是对原购房合同第三条内容的变更，双方均以认可，被告没有多收原告购房款。原告在收房时已经知道房屋的实测建筑面积，知道购房总价的计算方式和结果。而交房时间是2015年12月23日，已远远超过法律规定的三年诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：被告四川省新万兴瓷业有限公司成立于1996年5月23日，营业期限为1996年5月23日至长期，经营范围为碳纤维地暖产品制造、销售；陶瓷制品制造、销售；经营本企业自产产品及技术的出口业务；经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、电器、电线、开关、机械设备、零配件及技术的进口业务；经营材料加工业务及建筑材料购销；房地产开发及经营业务。其现行营业执照于2017年9月14日经夹江县工商行政管理和质量技术监督局依法予以核准。2009年,被告通过出让方式取得位于夹江县××镇××村×、×、×社的国有土地使用权，土地使用权证号为夹国用（2009）第××号。经有关部门批准，被告在该土地上开发建设时代米罗商品房住宅小区。2013年修建时,被告发现供地范围内有两块地为农民安置地块，实际地块形状与国有土地使用权证后附宗地图的形状有变动，但地块面积未变。该商品房住宅小区竣工后，被告于2018年向不动产登记机关申请办理不动产权证时，被告知其提交的竣工图与土地使用权证所附宗地图不一致，无法办证。从2018年9月起，被告多次向原夹江县国土资源局申请按实际用地范围变更宗地图，其中，2018年11月14日的《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》，原夹江县国土资源局于2018年11月15日签收。2019年2月21日，原夹江县国土资源局作出决定，同意夹江县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证。2019年12月30日，被告取得原告购买的商品房所属楼栋的不动产权利证书，不动产权证证号为川（2019）夹江县不动产权第0××2号。另,被告向不动产权利登记机关申请办理不动产权证时，其享有的上述土地使用权设定了抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司夹江县支行，该抵押于2019年12月27日解除。 2014年7月23日，原告何君、杨志芬作为买受人与被告四川省新万兴瓷业有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号××），被告将已取得预售许可的位于夹江县××路××号“时代米罗一期”×幢×单元×楼×号住房预售给原告，该合同约定：“第一条项目建设依据……建设施工合同约定的开工日期为2013-11-11，建设施工合同约定的竣工日期为2015-03-11。……第三条买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款。1.测绘建筑面积106.54平方米，其中，套内建筑面积85.75平方米，共用分摊建筑面积20.79平方米；……1）按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4720.03元，总价款肆拾万肆仟柒佰肆拾叁元。……第十条交付条件。（一）出卖人应当在2015年12月20日前向买受人交付该商品房。……第十三条面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与第三条载明的面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：……3.双方自行约定：按本合同约定的房屋建筑面积（套内面积＋共同部位与共用房屋分摊建筑面积）误差比（按本条2计算公式定义）绝对值在3%以内（含3%）的,房价款根据实测面积按建筑面积单价据实结算。超出3%的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有，实测面积小于3%的部分的房价款，由出卖人据实返还买受人。该条第2项约定的计算公式为：建筑面积误差比＝（实测建筑面积-预测建筑面积）除以预测建筑面积×100%。……第十九条产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2018年12月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理。……2、买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（二）转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2中方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金……”。被告于2015年12月23日向原告何君、杨志芬交付该商品房。原告何君、杨志芬通过支付定金、首付款、按揭贷款的方式总计向被告支付了购房款398627元，被告于2016年12月8日向原告出具了《四川增值税普通发票》，载明“货物或应税劳务、服务名称住房，单位平方米，数量104.93，单价3798.9802726，金额398627.00，税率0%，价税合计（小写）¥398627.00”。2020年1月7日，原告何君、杨志芬取得夹江县××路×号×幢×层×号住房不动产权属证明，产权证号为川（2020）夹江县不动产权第0××8号，登记的房屋建筑面积为104.93㎡，专有建筑面积为83.42㎡,分摊建筑面积21.51㎡，分户图测绘绘制日期为2019年11月14日。 上述事实有原、被告身份证明，当事人陈述、《商品房买卖合同》《不动产权证》《购房增值税发票》《收据》《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》《议事纪要》，川（2019）夹江县不动产权第0××2号《不动产权证》，川（2020）夹江县不动产权第0××8号《不动产权证》等证据在卷佐证。 本院认为，原告何君、杨志芬与被告四川省新万兴瓷业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案争议焦点为：1.合同第十三条第三项约定“房价款根据实测面积按建筑面积单价据实结算”应如何计算，被告应否退还原告购房款4882.10元；2.被告未按约定办理涉案房屋所在楼栋权属证明和涉案房屋的权属证明是否因为不可抗力；3.被告未按约定办理涉案房屋所在楼栋权属证明和涉案房屋的权属证明是否因为被告的原因，被告应否承担逾期办理以上两项权属证明的违约金以及违约金如何计算。 关于争议焦点1。《商品房买卖合同》第十三条是关于面积差异如何处理的约定，原被告一致同意按照该约定解决双方存在的面积差争议。该条约定：“实测面积与第三条载明的面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：……3.双方自行约定：按本合同约定的房屋建筑面积（套内面积+共同部位与共用房屋分摊建筑面积）误差比（按本条2计算公式定义）绝对值在3%以内（含3%）的，房价款根据实测面积按建筑面积单价据实结算。超出3%的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有，实测面积小于3%的部分的房价款，由出卖人据实返还买受人。”依上述约定，涉案房屋的建筑面积误差比为（实测建筑面积104.93㎡-预测建筑面积106.54㎡）÷预测建筑面积106.54㎡×100%=1.51%，小于3%，故房价款应根据实测面积按照建筑面积单价进行结算。对于实测面积为不动产权证所载建筑面积,双方无异议,本院予以确认。关于建筑面积单价如何确定的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，……。”由此可以看出，在买卖双方没有约定的情况下,面积误差比绝对值在３％以内的，房屋价款是以合同约定的价格为基础进行结算的。案涉《商品房买卖合同》第三条约定了房屋的价格，但该单价系套内面积单价，此处约定的建筑面积单价，应是区别于合同第三条的套内建筑面积单价而言的，故应以该条约定的房屋总价款除以建筑面积予以确定。《商品房买卖合同》第三条约定的建筑面积为106.54㎡，房屋总价款为404743元，因此建筑面积单价为404743元÷106.54㎡=3798.98元/㎡。原告所购房屋的不动产权证记载的房屋建筑面积为104.93㎡，房屋总价款应为3798.98元/㎡×104.93㎡=398626.97元，以整数计，即为398627元。原告实际缴纳房屋总价款为398627元，不存在多缴购房款的事实，故对原告要求被告退还购房款4882.10元的诉讼请求不予支持。 关于争议焦点2。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告在2013年修建时代米罗商品房住宅小区时即已发现供地范围内有两块地为农民安置房，实际用地范围与原供地范围发生了变化，其作为房地产开发商，应当预见到所修建的时代米罗房地产项目因土地范围发生变化会存在后期不能办证的风险，但被告在发现上述问题后，没有及时采取措施，直到2018年办证受阻后才开始向原夹江县国土资源局寻求解决，其间历时长达五年，而从原夹江县国土资源局就该问题出台会议纪要的实际情况看，上述问题是可以得到解决的，因此，影响办证的土地范围问题，不属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，故被告逾期办理涉案房屋所属楼栋权属证明和涉案房屋的权属证明不是因为不可抗力。 关于争议焦点3。根据《商品房买卖合同》第十九条第一款的约定，被告应当在2018年12月20日前取得涉案商品房所在楼栋的权属证明，而事实上被告于2019年12月30日才办理涉案房屋所在楼栋的初始登记权属证明，从2018年12月21日起计算至2019年12月30日止，共计逾期375天。根据《商品房买卖合同》第十九条第二款的约定，原告未在涉案商品房交付之日起1095日内取得该房屋的权属证明，即构成逾期，涉案房屋实际交付时间为2015年12月23日，约定办理转移登记时间应为2018年12月23日前，被告实际为原告办理转移登记的时间为2020年1月7日，逾期380天。 关于逾期的原因，首先，被告于2018年11月14日向原夹江县国土资源局提交《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》，该局于2018年11月15日收到该申请，2019年2月21日该局党组第四次《议事纪要》中将此问题作为历史遗留问题解决，同意县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证，故2018年11月15日原夹江县国土资源局收到四川省新万兴瓷业有限公司变更时代米罗《国有土地使用证》宗地图申请之日起至该局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》期间不能归责于被告；其次，解决土地范围问题客观上需要一定时间，本院在原夹江县国土资源局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》后再酌定计算60天作为合理变更宗地图的时间，即2019年2月22日至2019年4月22日期间亦不应归责于被告；再次，因不可归责于被告的事件发生在双方合同约定办证期内，故双方约定的办证期间应该从该事件发生之日中止计算，待该中止原因消除之日起，双方合同约定办证期间继续计算，即自原夹江县国土资源局收到被告变更时代米罗《国有土地使用证》宗地图申请之日2018年11月15日至双方合同约定办证截止之日2018年12月20日期间共计36天应从不可归责于被告的中止原因消除之日的次日开始继续计算。又因中止原因于2019年4月22日消除，故双方约定的办证期间应从2019年4月23日开始继续计算36天至2019年5月28日。从2019年5月29日至2019年12月30日共计216天，被告未办理涉案房屋所在楼栋初始登记权属证明，从2019年5月29日至2020年1月7日期间共计224天，被告未办理涉案房屋转移登记的权属证明，系因被告将用于开发时代米罗房地产项目的土地使用权抵押给中国农业银行股份有限公司夹江县支行，该行于2019年12月27日才解除抵押，致使被告备齐原国有土地使用权证原件申报初始登记等材料滞后造成，故上述逾期期间216天和224天属于被告自身原因所致，被告应当承担违约金。因被告的原因逾期办理初始登记与逾期办理转移登记的期间存在重合，重合期间为2019年5月29日至2019年12月30日。由于办理初始登记的违约行为与办理转移登记的违约行为均系逾期办证违约行为，性质相同，因此对办理初始登记与转移登记的违约重合期间不宜作重复评价，以承担壹份违约责任为宜。故被告承担逾期办理初始登记违约金的天数为216天，承担逾期办理转移登记违约金的天数为8天。双方约定的违约金的计算方式为出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，被告已付房款为398627元，故被告承担逾期办理初始登记的违约金为216天×398627元×日万分之一=8610.34元，承担逾期办理转移登记的违约金为8天×398627元×日万分之一=318.9元。原告诉请的违约金超出该范围，超出部分，本院不予支持。 关于被告提出的约定的违约金过高的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，出卖人应承担的违约责任可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，虽双方未在合同中约定贷款利率，但双方约定的“从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”，计算标准明确。“日万分之一”的利率标准相当于年利率3.6%，参照中国人民银行公布的一年期贷款基准利率（2019年8月20日前）和2019年8月20日后实行的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率均高于3.6%。由此可见，双方约定的违约金计算标准低于金融机构计收逾期贷款利息的标准。故对被告提出的违约金过高并要求调整的抗辩意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告四川省新万兴瓷业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何君、杨志芬逾期办理房屋所在楼栋权属证明违约金8610.34元； 二、被告四川省新万兴瓷业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何君、杨志芬逾期办理房屋转移登记违约金318.9元； 二、驳回原告何君、杨志芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费676元，减半收取计338元，由原告何君、杨志芬负担250元，由被告四川省新万兴瓷业有限公司负担88元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  吴金其 二〇二〇年十二月十一日 书记员  曾友红