广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终14584号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳凌嘉电音有限公司，住所地深圳市福田区香梅北武×大厦办公楼**，统一社会信用代码91440300618811788J法定代表人：蒋大贵。委托诉讼代理人：何音震，广东水贝律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈志明，男，1955年8月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩永其，男，1957年5月19日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：区坤明，男，1947年12月8日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：盛大斤，男，1954年4月4日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：金纯，男，1958年4月1日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：金光烁，男，1951年2月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卜明华，女，1947年11月29日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐林元，男，1964年3月19日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁仁涛，男，1940年10月23日出生，汉族，身份证住址浙江省嘉兴市南湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐玉如，女，1940年11月11日出生，汉族，身份证住址浙江省嘉兴市嘉善县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：屠建权，男，1967年8月15日出生，汉族，身份证住址浙江省嘉兴市嘉善县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：屠雅娟，女，1963年12月26日出生，汉族，身份证住址浙江省嘉兴市嘉善县。上述十二被上诉人共同委托诉讼代理人：李泽鑫，广东卓建律师事务所律师。原审被告：深圳市达沃斯盾物联科技有限责任公司，住所地深圳市福田区莲花街道香梅北武×大厦办公楼**，统一社会信用代码91440300MA5DDROQ5K。法定代表人：蒋大贵，总经理。委托诉讼代理人：杨建华，福建智君律师事务所律师。原审被告：蒋大贵，男，1966年9月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。上诉人深圳凌嘉电音有限公司（以下简称凌嘉公司）因与被上诉人陈志明、韩永其、区坤明、盛大斤、金纯、金光圻、卜明华、徐林元、丁仁涛、徐玉如、屠建权、屠雅娟（以下简称陈志明等12人）、原审被告深圳市达沃斯盾物联科技有限责任公司（以下简称物联科技公司）、蒋大贵的房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院(2019)粤0304民初40373号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。凌嘉公司上诉请求:1．依法撤销福田区人民法院(2019)粤0304民初40373号民事判决，依法改判。2．依法判决陈志明等12人承担本案诉讼费用。事实与理由:一、关于涉案的租赁房屋的归属权问题一审法院未查清楚，断然的认定租赁合同有效显然错误。租赁合同涉及到出租标的物属于谁，同时是否属于法律禁止的出租屋。1、陈志明等12人之一的区坤明的录音证明，很显然证实当年都未支付任何购房款，后面军队颁发的房产凭证在其名下也不清楚，很显然当年军产房凭证上十位名字是如何登记上去未查清楚。2、一审中，陈志明等12人的代理人出示虚假转款证据证明十位的购房支付款项，很显然，陈志明等12人中的10位根本没有支付购买房子的款项。如果是出了购房款，很显然能够出示支付款项的银行凭证或者其他真实有效证据。二、本案实际属于房屋所有权纠纷，在原来本案的第一次审判中，就认定了本案属于“军产房”纠纷，不属于人民法院受理范围。本案的房屋也确实属于军产房，没有任何规划的证件等等，合法有效的租赁合同对于出租的标的也有规定，军产房是不能转让和出租的。三、如果本租赁合同有效则涉及到本案涉案的房屋就是陈志明等12人合法出租的主体，以后就涉及到可以出租、转让、继承等问题。所以无效的合同认定有效。也存在诸多法律上的问题。综上所述，希望二审法院以事实为依据，以法律为准绳，公正的审理本案。陈志明等12人答辩如下：凌嘉公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求法庭查明后全部驳回。陈志明等12人认为本案系房屋租赁纠纷，就凌嘉公司在上诉状中提出的房屋归属权问题，（2018）粤03民终24577号民事裁定书第8页“本院认为”中已详细阐述清楚，本案属于房屋租赁合同纠纷，属于人民法院受理的范畴，且该裁定书中中级人民法院指定一审法院就双方当事人的租赁合同纠纷加以审理。故本案原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回凌嘉公司的上诉请求。物联科技公司答辩如下：首先，基于陈志明等12人并未就一审判决提起上诉，有关一审判决中，判决驳回原审陈志明等12人对物联科技公司承担连带责任的诉讼请求，我方认为仅就该请求事项，一审判决正确无误，适用法律正确。其次，我方认为凌嘉公司主张的讼争房屋权属归属确实属于本案租赁合同审理的基础法律关系，因此我方建议二审法院对该基础法律事实进行查明，我方请求二审法院依法就凌嘉公司的上诉请求在查明事实的基础上作出公正裁决。蒋大贵述称：我与陈志明等12人没有签订任何协议，陈志明等12人也没有出租任何房屋给我。后来因为发生纠纷，我方就搬走。陈志明等12人一审起诉请求：1．解除陈志明等12人与凌嘉公司之间的租赁合同关系；2．凌嘉公司立即将位于深圳市福田区武×大厦第**房屋交还给陈志明等12人；3．凌嘉公司向陈志明等12人支付拖欠的租金至凌嘉公司实际搬离之日止（2017年11月1日至2018年3月31日的租金为190811.5元）；4．凌嘉公司向陈志明等12人支付拖欠租金的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算至凌嘉公司实际清偿之日止，暂以每月租金38175.5元为基数，自2017年11月1日起暂计至2018年3月31日为2863.16元）；5．凌嘉公司向陈志明等12人支付滞纳金至其实际清偿之日止（自2017年11月1日起暂计至2018年3月31日为22905.3元）；6．物联科技公司和蒋大贵对凌嘉公司的租金债务承担连带清偿责任；7．凌嘉公司、物联科技公司和蒋大贵承担本案的诉讼费、保全费、担保费、公告费等费用。凌嘉公司一审反诉请求：1．确认凌嘉公司与陈志明等12人的租赁关系无效；2．陈志明等12人向凌嘉公司返还凌嘉公司已经缴纳的自2015年12月2日起至2017年10月31日的租金共计458016.元；3．陈志明等12人承担本案的诉讼费、公告费、保全费、保全担保费等费用。一审法院认定的事实：凌嘉公司提交的买卖合同及相应的收款收据显示凌嘉公司于2003年7月11日向中国人民武装警察部队深圳办事处购买了武×大厦第9层(建筑面积689.97平方米），购买价为2800619元。2004年凌嘉公司将案涉房屋出售给以区坤明为代表的10人（陈志明、韩永其、区坤明、盛大斤、金纯、金光圻、卜明华、徐林元、丁仁涛、屠成章，以下简称区坤明等10人）。但凌嘉公司一直在案涉房屋办公。2015年12月3日，区坤明等10人（甲方）与凌嘉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限为2015年12月2日至2016年11月30日，租金为每月38175.5元，于每月5日前支付。租赁合同第五条第2款约定：如在租赁期间，凌嘉公司出现亏损等状况而无法支付房租，蒋大贵先生同意由其本人支付所有协议费用。租赁合同第九条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租房屋转让、转借、转租他人或擅自调换使用；2、……；3、欠租金累计达15天。租赁合同第十一条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳年度租金5%的滞纳金。此外，租赁合同还就双方其他权利义务进行了约定。租赁合同履行期间，凌嘉公司每月向陈志明支付租金，租赁期满后双方未续签租赁合同，但凌嘉公司仍占有使用租赁物并继续按照38175.5元向区坤明等10人支付租金至2017年10月31日，之后凌嘉公司拒绝向区坤明等10人支付租金。凌嘉公司称区坤明等10人大部分为凌嘉公司原董事及高级管理人员，凌嘉公司当时为上市考虑，将案涉房屋交给区坤明代持，区坤明并未向凌嘉公司支付任何购房款，区坤明等10人不是案涉房屋的合法使用权人。区坤明等10人否认代凌嘉公司持有房屋的说法，称自己是真正的权利人。2016年10月25日，凌嘉公司与物联科技公司签订《房屋转租合同》，约定凌嘉公司将案涉租赁物业中的部分空间转租给物联科技公司，转租面积为300平方米，月租金为18000元，转租期间自2016年7月至2017年7月。该转租合同到期后，凌嘉公司与物联科技公司未签订续租合同，物联科技公司仍占有使用租赁物业，凌嘉公司也未提出异议。一审诉讼期间，作为区坤明等10人中的屠成章因病去世，一审法院依法追加其妻子徐玉如、儿子屠建权、女儿屠雅娟作为本案共同原告参与诉讼。上述事实，有当事人提交的证据及当庭陈述在卷证实。一审法院认为，区坤明等10人与凌嘉公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，法院予以确认。租赁合同约定的租赁期限届满后，凌嘉公司仍继续占有使用租赁物业，区坤明等10人对此并未提出异议且仍按照原租金标准继续向凌嘉公司收取租金，根据《合同法》第二百三十六条之规定，区坤明等10人与凌嘉公司之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。因不定期租赁期间出租人有权随时解除租赁合同，故陈志明等12人起诉主张解除与凌嘉公司之间的租赁合同关系，符合法律规定，法院予以支持。因租赁合同解除后凌嘉公司占有使用租赁物业已没有合法依据，故凌嘉公司应将租赁物业返还给陈志明等12人，陈志明等12人主张凌嘉公司交还租赁物业，符合法律规定，法院予以支持。租赁合同履行期间，凌嘉公司出现拖欠陈志明等12人租金的情形，该情形已违反租赁合同的约定，陈志明等12人主张凌嘉公司支付2017年11月1日至实际搬离之日止的租金，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。租赁合同第十一条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定，须按年度向对方交纳年度租金5%的滞纳金。因凌嘉公司已违反租金支付义务，故凌嘉公司应按照该条约定向陈志明等12人支付滞纳金。陈志明等12人主张凌嘉公司自2017年11月起，按照年度租金5%的标准支付其滞纳金，符合合同约定，法院予以支持。陈志明等12人还主张凌嘉公司支付拖欠租金的利息损失，无合同依据，法院不予支持。陈志明等12人主张蒋大贵对凌嘉公司应支付租金义务承担连带清偿责任，因蒋大贵在租赁合同中已经对陈志明等12人作出保证承诺，故对陈志明等12人该主张，法院予以支持。陈志明等12人还主张物联科技公司对凌嘉公司应支付租金承担连带清偿责任，因物联科技公司为次承租人，与陈志明等12人之间没有租赁合同关系，陈志明等12人主张物联科技公司对凌嘉公司应支付的租金承担连带清偿责任，没有法律依据，法院不予支持。凌嘉公司反诉主张租赁合同无效并要求陈志明等12人退还已支付2015年12月2日起至2017年10月31日的租金共计458016元，没有依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条，《中行人民和共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、解除区坤明等10人与凌嘉公司签署的《房屋租赁合同》；二、凌嘉公司应自判决发生法律效力之日起三十日内将位于深圳市福田区武×大厦第**房屋交还给陈志明等12人；三、凌嘉公司应自判决发生法律效力之日起十日内将拖欠的租金支付给陈志明等12人（租金计算标准为：按照每月38175.5元的标准，自2017年11月1日起计至凌嘉公司交还房屋之日止）；四、凌嘉公司应自判决发生法律效力之日起十日内向陈志明等12人支付滞纳金（滞纳金计算标准为：按照每月1908.78元的标准，自2017年11月1日起计至凌嘉公司付清租金之日止）；五、蒋大贵对凌嘉公司的上述租金及滞纳金义务承担连带清偿责任，蒋大贵承担保证责任后有权向凌嘉公司追偿；六、驳回陈志明等12人的其他诉讼请求；七、驳回凌嘉公司的反诉请求。如果当事人未按照判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉案件受理费4549元（已由陈志明等12人预交），由凌嘉公司和蒋大贵连带负担；财产保全费1603元（已由陈志明等12人预交），由凌嘉公司和蒋大贵连带负担；反诉案件受理费4086元（已由凌嘉公司预交），由凌嘉公司负担。二审期间，双方均未提交新的证据，经本院二审认定，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议的焦点为：凌嘉公司上诉主张与区坤明等10人签订的房屋租赁合同无效是否成立。根据本案事实：区坤明等10人将涉案军产房出租给凌嘉公司有双方签订的《房屋租赁合同》予以证实，凌嘉公司也长期按照合同的约定向区坤明等10人支付租金，双方成立租赁关系事实清楚。凌嘉公司主张涉案军产房的实际所有人为凌嘉公司，区坤明等10人仅是代持人，但未提交有效证据证实，也与凌嘉公司长期交纳租金的事实不符。凌嘉公司以其系涉案军产房的实际所有人、区坤明等10人仅是代持人为由上诉主张双方签订的《房屋租赁合同》无效及上诉请求区坤明等10人退还已交纳的租金理由不成立，本院不予采纳.综上所述，凌嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币8635元(深圳凌嘉电音有限公司已预交)，由深圳凌嘉电音有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 丁    婷二〇二〇年十二月八日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。