中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终1019号 上诉人（一审原告）：武淑梅，女，1961年4月17日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大**。 委托诉讼代理人：王蕾，辽宁一雷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘士喜，辽宁一雷律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地辽宁省沈阳市大**小二台子**。 负责人：王俊涛，该支行行长。 委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方（海口）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市大**观泉路**。 法定代表人：郑宝信，该公司总经理。 被上诉人（一审被告）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。 被上诉人（一审被告）：辽宁北方建设（集团）有限公司，，住所地辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路** 法定代表人：鄂宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。 上诉人武淑梅因与被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2019）辽民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。武淑梅及其委托诉讼代理人王蕾、刘士喜，农商行大东支行委托诉讼代理人包腾飞、丁云鹏，北方公司委托诉讼代理人古赛男到庭参加诉讼。宏缘公司、谷实经本院合法传唤无正当理由未到庭,本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 武淑梅上诉请求：1.撤销（2019）辽民初84号民事判决并依法改判；2.停止对沈阳市大东区观泉路50-8号3-6-2号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；3.确认上述房屋归武淑梅所有；4.本案一审、二审的全部诉讼费用由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.农商行大东支行于2013年9月26日向沈阳市房产局出具《同意书》，内容为同意宏缘公司办理抵押的地上建筑物商品房预售许可证。此行为可以认定农商行大东支行作为抵押权人同意抵押人宏缘公司向社会不特定第三人公开出售案涉房屋，其只能对出售房屋的价款行使权利，而不再享有本案房产的物上追及权。2.案涉房屋查封时间应认定为（2015）辽执字第65号裁定书的查封开始日期2016年11月15日，而不是（2014）辽民二初第54号民事裁定书的查封开始日期2014年10月29日，一审判决认定事实错误。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条和第二十九条是一般规定与特别规定的关系，购房者可选择适用，一审判决仅以该司法解释第二十九条作为审核条件，适用法律错误。4.武淑梅虽有一套住房，但购买案涉商品房系为满足基本居住需要的改善性需求，符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定。（二）一审判决未对是否能够排除北方公司执行权利进行单独审查，而是混同于农商行大东支行执行权利，认定事实和适用法律错误。（三）宏缘公司已经取得商品房预售许可证，武淑梅购买商品房行为正当合法，正常商品房市场销售秩序应予维护，武淑梅合法权益应当保护。农商行大东支行未妥善履行商品房出售资金的监管责任，具有明显过错，其应当自担风险。 农商行大东支行辩称，（一）武淑梅请求确认该案涉房屋归其所有的主张，无事实和法律依据。不动产物权变动应以登记为生效要件，案涉房屋并未过户登记到武淑梅名下。（二）农商行大东支行对案涉房屋依法享有抵押权，武淑梅若要排除担保物权等优先权的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。但武淑梅名下另有一套可用于居住的房屋，并不符合上述规定，不享有阻却强制执行的民事权益。（三）放弃抵押权系一种单独的民事法律行为，应由债权人作出放弃抵押权的明确意思表示或者向登记部门申请抵押权涂销登记才产生抵押权放弃的效力。农商行大东支行从未明示放弃案涉房屋抵押权，武淑梅主张农商行大东支行丧失物上追及权，没有事实和法律依据。宏缘公司作为房地产开发企业，其唯一的合法资金来源即为房地产销售，抵押期间银行同意为其办理预售许可证也是为了保证债权的实现，不存在任何过错。 北方公司辩称，（一）《执行异议和复议规定》第二十九条规定的是消费者物权期待权能排除强制执行的特别规定，本案应适用该规定进行审理。（二）武淑梅提出的查封时间独立审查的说法，没有任何法律依据。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条之所以要求在法院查封前签署买卖合同，目的就在于界定一个时间点，以此来考察买受人对于案涉房屋受让时的真实状态。不同申请执行人因获得债权时间先后不同导致采取查封措施存在先后顺序，不能成为否认案涉房屋首次查封时间效力的理由，二者没有必然联系。（三）武淑梅的上诉请求因不符合法定条件，不应获得支持。首先，武淑梅在一审中提供的编号0094630号收据，显示的付款人为武淑芬，并非武淑梅。且收据显示的金额与案涉《商品房买卖合同》中约定的购房款数额不符。在武淑梅不能提供证据证明已支付案涉房屋购房款的情况下，其对案涉房屋不享有任何权利。其次，武淑梅提供的《商品房买卖合同》签署时间为2014年3月13日，加盖了宏缘公司合同专用章及郑宝信的名章，而2014年9月12日之前，宏缘公司的法定代表人为谷实，2014年9月12日之后才变更为郑宝信。因此，武淑梅提交的《商品房买卖合同》是虚假合同。最后，武淑梅名下有其他可用于居住的房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的法定条件。综上，武淑梅的上诉请求应予驳回。 宏缘公司和谷实未提交答辩意见。 武淑梅向一审法院起诉请求：1.停止对沈阳市大东区观泉路50-8号3-6-2号房屋的执行，并解除对上述房产的查封；2.确认上述房屋归武淑梅所有；3.本案全部诉讼费用均由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司承担。 一审法院经审理查明，2012年5月21日，宏缘公司与农商行大东支行签订《借款合同》，约定宏缘公司向农商行大东支行借款25000万元，用于房地产开发。2012年9月11日双方签订《最高额抵押合同》，约定以房产作为抵押物为《借款合同》中的6000万元提供担保，案涉房屋在在建工程抵押权登记申请书所附清单中。2014年12月9日，一审法院就农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173353460.86元；三、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33353460.86元（5000万元扣除已还本金16646539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司提起上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。在该案一审审理中，一审法院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189105832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房产）。2016年11月15日，一审法院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产。 2019年3月19日，武淑梅作为案外人对案涉房屋提出书面执行异议，一审法院于2019年5月28日作出（2019）辽执异39号执行裁定，认定虽然武淑梅在一审法院查封案涉房屋前已与宏缘公司签订了书面买卖合同，且已支付全部购房款，但武淑梅名下另有用于居住的房屋（沈阳市大东区大什字街34号1-4-1），故裁定驳回武淑梅的异议请求。武淑梅不服，向一审法院提起本案诉讼。 2012年8月13日，农商行大东支行向沈阳市房产局出具《同意书》，同意宏缘公司在农商行大东支行办理土地使用权证号为（2011）第0085号的土地抵押，在其抵押期间办理该宗土地建筑物商品房预售许可证。 2014年3月13日，武淑梅与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定武淑梅购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50-8号第9幢3-6-2号房产，建筑面积113.67平方米，商品房单价3017.51元/平方米，总金额343000元,买受人于签约当日已交齐全部房款。后宏缘公司向武淑梅出具《宏缘地产入住通知书》（未注明日期）载明：50-8号第9幢3-6-2号业主武淑梅，请于2015年11月23日办理入住手续。2015年11月23日，武淑梅对《沈阳验房收楼确认单》签字确认,同日沈阳盈德物业管理有限公司向武淑梅开具了收款收据，收款事由为物业费、电梯费、建筑垃圾清运费及预收电费、采暖费。2012年8月2日，宏缘公司向武淑芬（武淑梅姐姐）开具收款收据，收款事由为团购预收款，金额为466480元。2014年12月31日，武淑梅通过银行取现金380000元。 沈阳市不动产登记中心于2019年4月4日出具的房屋电子登记（簿）查询证明记载，武淑梅名下拥有位于沈阳市大东区大什字街房屋住宅一处，面积44.98平方米，登记日期为2007年11月12日。 一审法院认为，本案争议的焦点是武淑梅对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据案涉事实，农商行大东支行与宏缘公司于2012年5月21日签订《借款合同》，于同年9月11日签订《最高额抵押合同》，以宏缘公司名下含案涉房产的在建工程向农商行大东支行提供抵押担保。双方的金融借款合同纠纷，经一审法院及最高人民法院两级法院审理作出判决，农商行大东支行对宏缘公司提供的含案涉房产在内的在建工程依法享有优先受偿权。在该案执行中，2014年10月23日案涉房产被依法查封。因此，武淑梅能否对抗农商行大东支行的优先受偿权，能否享有排除对案涉房产强制执行的民事权益，应考量其是否符合最高人民法院《执行异议和复议规定》第二十九条规定之情形。 《执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然武淑梅于法院查封前同宏缘公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同中载明武淑梅于签约当日已交齐全部房款，而其提供的欲证明交款情况的收款收据所载姓名并非本人，且金额也与合同约定的金额存在较大差异；其个人账户支取现金的日期在合同签订之后，亦与合同约定的已经交款的内容存在矛盾之处；其称系向他人借款支付房款，但仅提供了一笔他人2010年的现金支取记录，不足以证明其主张。故不能认定武淑梅已就案涉房产支付了相应的价款。且武淑梅名下另有一处用于居住的房屋，亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的可以排除强制执行的情形。 综上所述，武淑梅就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其提出的相关诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：驳回武淑梅的诉讼请求。案件受理费6445元，由武淑梅负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。武淑梅提交以下新证据：1.《“观泉路50号”项目团购房回购确认单》，拟证明争议房屋原为武淑梅姐姐武淑芬以34.3万元所购，因宏缘公司未按期交付房屋，后计算本金及利息为466480元。因此，宏缘公司出具了466480元的收据一张。2.武淑芬账户交易明细，拟证明武淑芬向宏缘公司支付购房款34.3万元。3.武淑梅盛京银行整存整取特种储蓄单及武淑梅活期银行账户流水，拟证明武淑梅从自己名下的银行账户中取现43万元，向武淑芬支付了案涉房屋的购房款，成为了案涉房屋的最终受让人。4.武淑梅与赵书谦离婚证及赵书谦单独所有的位于大东区大什字街34号（1-4-1）的房屋所有权证，拟证明武淑梅离婚后名下无其他可用于居住的房屋。5.《同意书》及三份商品房预售许可证，拟证明农商行大东支行同意宏缘公司办理商品房预售许可证，以其行为表明其放弃了优先受偿权，不再享有案涉房屋的物权追及权，不得对抗商品房的合法买受人。案涉房屋已办理商品房预售许可证，武淑梅已尽相关注意义务，系合法购买，应受法律保护。 农商行大东支行质证称，武淑梅提供的上述证据不属于一审举证期间届满后产生的证据。一审期间，武淑梅就知道上述证据的存在，不属于在举证期间内因客观原因而未取得的证据，不属于新的证据。证据五在一审法院查明事实部分已有论述。对证据一、证据二、证据三的真实性没有异议，关联性有异议。从《“观泉路50号”项目团购房回购确认单》内容看，确认单的时间是2011年4月21日，宏缘公司尚未取得案涉房屋所在地的土地使用权证书，且双方亦约定解除团购协议。武淑芬与宏缘公司之间是明显的民间借贷或者集资关系。武淑芬与宏缘公司不存在团购、买卖、借贷关系，武淑梅借用武淑芬的名义购买案涉房屋没有法律基础以及事实基础。对证据四的真实性没有异议，关联性有异议。武淑梅提供的离婚证以及房屋所有权证显示时间均在一审庭审之后，武淑梅办理离婚登记和房屋所有权变更手续，是规避《执行异议和复议规定》第二十九条规定的行为，不应予以保护。对证据五的真实性没有异议，关联性有异议。农商行大东支行为确保债权的实现签订抵押合同并办理了抵押登记，宏缘公司在办理预售许可证的情况下，才能对外销售房屋并偿还银行贷款，农商行大东支行同意宏缘公司办理预售许可证不存在任何过错。放弃抵押权是一种单独民事法律行为，应当有明确的意思表示或者向登记部门办理涂销抵押权的登记才能产生抵押权消灭的效力。 北方公司质证称，上述证据不属于新证据，不应予以采信。《“观泉路50号”项目团购房回购确认单》与武淑芬的选房协议有矛盾，证明案外人武淑芬系团购人，并非武淑梅，武淑梅和案涉房屋没有法律关系。对证据二的真实性没有异议，关联性有异议。该交易明细的收款人系谷实，不是宏缘公司，无法证明案外人武淑芬支付的款项为案涉房屋的购房款。对证据三真实性没有异议，关联性有异议。该证据无法证明武淑梅取款目的是为了支付案涉房屋购房款的事实，也无法证明武淑梅和武淑芬之间存在对案涉房屋转让的法律关系与事实。对证据四的真实性没有异议，证明问题有异议。武淑梅与其配偶离婚时间是2019年11月4日，是在本案一审庭审后。据2019年4月4日房屋电子登记（簿）查询证明显示，武淑梅名下另有一套位于沈阳市大东区大什字街34号1-4-1号房屋，登记日期2007年11月12日。现该房屋在双方离婚后变更为赵书谦单独所有，其目的是阻却执行，不应予以采纳。对证据五的证明目的有异议，《同意书》不能对抗法律优先受偿权的执行，即便如武淑梅所说，其已经支付了购房款，但是支付时间是2011年，当时宏缘公司尚未取得商品房预售许可证，武淑梅与宏缘公司之间不是房屋买卖法律关系，而是宏缘公司账外集资的出借人。武淑梅提交的商品房买卖合同，并非真实买卖合同。 本院对上述证据认定如下：农商行大东支行、北方公司对武淑梅提供的五组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。从证据一《“观泉路50号”项目团购房回购确认单》记载的内容看，武淑芬曾预定购买由宏缘公司开发的“观泉路50号”商品房一套，但双方已解除团购协议，宏缘公司不再向武淑芬提供或保留房源。该份证据不能实现武淑梅的证明目的。证据二为武淑芬账户交易明细，该笔款项的付款单位是武淑芬、收款单位是谷实，不能证明所涉金额为武淑芬向宏缘公司交付的购房款，亦不能实现武淑梅的证明目的。证据三为武淑梅名下盛京银行储蓄存单及银行账户流水，可以证明武淑梅有488944元存款及取款的事实，但不能证明该笔款项支付给武淑芬，亦不能证明该笔款项系案涉房屋的购房款。证据四为武淑梅离婚证及登记在赵书谦名下位于沈阳市大东区大什字街34号1-4-1号房屋的所有权证，该证据可以证明武淑梅与赵书谦于2019年11月4日办理离婚登记，沈阳市大东区大什字街34号1-4-1号房屋于2019年11月8日登记在赵书谦名下。但案涉房屋于2014年10月23日被法院查封，而2019年4月4日的《房屋电子登记（簿）查询证明》显示，当时沈阳市大东区大什字街34号1-4-1号房屋登记在武淑梅名下，即在人民法院执行中，买受人名下有其他可用于居住的房屋。证据五可以证明农商行大东支行同意宏缘公司办理商品房预售许可证及商品房预售许可证的办理时间，但不能证明宏缘公司已放弃抵押权。综上，武淑梅提交的证据，不能实现其证明目的，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，武淑梅名下另有一套位于沈阳市大东区大什字街34号1-4-1号房屋，虽然武淑梅在一审期间办理了离婚手续，沈阳市大东区大什字街34号1-4-1号房屋于2019年11月8日登记在赵书谦名下，但在案涉房屋执行过程中，武淑梅名下确有其他可用于居住的房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定。武淑梅主张依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，缺乏依据，本院不予支持。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。武淑梅虽于一审法院2014年10月23日查封案涉房屋之前与宏缘公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，但入住通知书显示，宏缘公司通知武淑梅2015年11月23日办理入住手续，武淑梅于2015年11月23日签收验房收楼确认单，并交纳了电费、水费、建筑垃圾清运费等。在案涉房屋于2014年10月23日查封之前，武淑梅并未占有案涉房屋。虽然武淑梅主张应以2016年11月15日法院再次查封的时间作为案涉房屋的查封时间，但武淑梅提交的证据显示其占有案涉房屋的事实发生在首次查封期间，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定。此外，从武淑梅的付款情况看，虽然《商品房买卖合同》中载明其已在签约当日交齐购房款，但其提供的宏缘公司的收款收据系出具给案外人武淑芬的收款收据，武淑梅提供的银行流水显示的取款时间在签订《商品房买卖合同》之后，与《商品房买卖合同》载明的付款情况不符，且取款金额与约定的购房款金额存在较大差异，一审法院据此作出“不能认定武淑梅已就案涉房产支付了相应的价款”的认定，并无不当。本案亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项规定的关于“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。武淑梅对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其关于本案既符合《执行异议和复议规定》第二十八条、又符合第二十九条规定的上诉主张不能成立，本院不予支持。 农商行大东支行出具《同意书》，同意宏缘公司在抵押期间办理建筑物商品房预售许可证，但不能证明其放弃抵押权。武淑梅关于农商行大东支行出具《同意书》的行为可以认定其放弃抵押权、不再享有对案涉房屋的物上追及权的主张，缺乏依据，本院不予支持。 综上，武淑梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6445元，由武淑梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  余晓汉 审判员  宋春雨 审判员  丁俊峰 二〇二〇年十二月十二日 法官助理王慧娴 书记员曹美施