安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初10093号 原告：芜湖融汇物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区融汇中江广场**211，统一社会信用代码91340200779098557Y（1-1）。 法定代表人：黄丹青，董事长。 委托诉讼代理人：刘虹，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁京京，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 被告：罗涛，男，1974年9月23日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：张鹃，女，1978年3月28日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告芜湖融汇物业管理有限公司（以下简称融汇物业公司）诉被告罗涛、张鹃物业服务合同纠纷一案,本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融汇物业公司的委托诉讼代理人丁京京，被告罗涛、张鹃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融汇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付自2015年1月1日起至2015年10月31日的物业管理综合服务费1143元；2、判决被告以1143元为基数按月息2%的标准支付自2015年11月1日起至实际付款之日止的违约金（截至2020年7月31日为1303.02元）。事实与理由：2009年10月4日，原、被告签订了一份《融汇锦江前期物业管理服务协议》，协议约定由原告为被告居住的融汇锦江E区提供物业管理服务；管理费的支付标准为0.8元/㎡/月，计算方式为“0.80元/㎡/月×居住的房屋面积142.9㎡”，即被告每月需支付物业管理费114.32元。自2015年1月以来，被告以各种理由拒绝支付物业管理费。原告催要无果，故诉至法院，望判如所请。 被告罗涛、张鹃共同辩称：1、诉讼时效已逾期，起诉无效。原告在提供物业服务期间未向被告送达催缴物业费通知书，照片中2016年、2017年、2018年催缴通知是在五鑫物业公司进驻后补拍的。物业公司在提供服务期间严重不作为，在退出物业服务后五年直接提起诉讼，不符合合同约定。物业服务合同纠纷案的诉讼时效期为三年，原告于2020年起诉催缴2015年1月至10月的物业费超出三年诉讼时效，其主张不应予以支持。2、原告融汇物业公司不作为，未按照合同约定履行自身义务在先，导致2015年10月31日撤场，造成E区众多业主无奈并非拒交物业费。原告融汇物业公司管理期间存在问题如下：（1）多次给予外界提供宣传场地并在楼道、电梯等公共场所安插广告；（2）未对共用部位、共用设施、公共绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮；（3）被告居住的地下车库无人管理、下水管道漏水；（4）小区环境极差，到处杂草丛生；（5）小区没有消防通道、消防设施形同虚设、消防栓内无水；（6）小区监控是摆设，业主财物受损无处查实。3、对原告诉讼请求及证据的异议：（1）原告融汇物业公司撤场前，小区管理处于半瘫痪的状态；（2）被告的房屋面积为142.15平方米，而非142.9平方米；（3）催缴物业费照片属于摆拍，且粘贴在无人经过的地方，2月和7月的照片背景尽然相同，不应采信；（4）律师函要求业主2018年8月15日前支付费用，但在2018年8月21日才投递并签收，时间混乱。综上所述，请求法庭作出公正判决。 本院经审理认定事实如下：安徽省芜湖市镜湖区融汇锦江Ｅ区系案外人芜湖融汇置业有限公司开发建设，被告罗涛、张鹃从案外人芜湖融汇置业有限公司处购买位于安徽省芜湖市镜湖区房屋，建筑面积142.15平方米。2009年10月4日，被告罗涛、张鹃（乙方）与原告融汇物业公司（甲方）签订一份由原告提供的格式《前期物业管理服务协议》，约定：1、原告为融汇锦江Ｅ区小区提供物业服务。2、高层4层（含4层）以上为0.8元／月／平方米（不含电梯运行费）；物业服务费用每6个月预收一次，逾期缴纳的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金等内容。上述协议签订后，原告融汇物业公司即在芜湖市镜湖区融汇锦江Ｅ区从事物业管理服务至2015年10月31日止。2018年7月1日，原告融汇物业公司委托律师向被告罗涛发催缴2015年1月1日至2015年10月31日物业费的律师函，并通过ＥＭＳ向被告罗涛所购房屋地址送达，查询显示被告罗涛于2018年8月21日签收。因被告罗涛、张鹃未缴纳2015年1月1日至2015年10月31日期间的物业费，遂成讼。 另查明：原告融汇物业公司在服务中存在瑕疵。 以上事实，有原、被告提交的营业执照复印件、前期物业管理服务协议、律师函、EMS签收回执、小区现场照片及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：原告融汇物业公司在芜湖市镜湖区融汇锦江E区从事前期物业管理服务活动，被告罗涛、张鹃作为芜湖市镜湖区融汇锦江房屋的业主与原告融汇物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，接受原告融汇物业公司对涉案物业进行管理服务，原告融汇物业公司实际履行了相关的物业管理服务义务，被告罗涛、张鹃也实际享受了原告融汇物业公司提供的物业服务，理应履行交纳物业费的义务。物业服务合同属于继续性合同，各期物业费用系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的连续性债务，在物业服务持续履行的状态下，各期应履行的债务实际上具有整体性和关联性，物业公司要求业主给付服务费用的诉讼时效起算之日应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，本案中原告融汇物业公司撤出案涉小区的时间为2015年10月31日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，本案的诉讼时效起算日为2015年11月1日，诉讼时效届满日为2018年10月31日；根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，原告融汇物业公司于2018年8月21日通过邮政EMS向被告罗涛发出催收物业费用的律师函的行为引起诉讼时效中断，即诉讼时效从2018年8月21日起重新计算三年，诉讼时效届满期为2021年8月20日，本案原告于2020年12月1日通过诉讼方式主张权利，系在诉讼时效期间内主张权利，被告罗涛、张鹃关于诉讼时效的抗辩理由不能成立，故本院对原告融汇物业公司主张被告罗涛、张鹃支付拖欠的物业费的诉请予以支持。经计算被告罗涛、张鹃欠2015年1月1日至2015年10月31日的物业费为1137.2元（142.15平方米×0.8元/月/平方米×10月），本院对原告融汇物业公司该主张予以确认。因原告融汇物业公司服务中确实存在瑕疵，本院对物业费予以调整按80%收取，即被告罗涛、张鹃应支付原告物业费909.76元（1137.2元×80%）。关于原告融汇物业公司主张被告罗涛、张鹃支付违约金的诉请，两被告受其与案外人芜湖融汇置业有限公司签署《商品房买卖合同》的约束，其对涉案物业的物业管理服务公司不具有选择性，原、被告之间所签订的《前期物业管理服务协议》并非处于平等协商情况下签订；且该协议系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系加重被告的责任，但原告未能证明其已采取合理方式提醒被告予以注意，该条款无效，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告罗涛、张鹃于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖融汇物业管理有限公司物业费909.76元； 二、驳回原告芜湖融汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告罗涛、张鹃负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  秦山成 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  王雨濛 附：本案适用条款如下： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力： （一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的； （二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的； （三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的； （四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。 前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。