甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初9841号原告：兰州市城关粮油购销公司，住所地兰州市城关区通渭路**。法定代表人:张文杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨建平，甘肃崇平律师事务所律师。被告:李菊红，女，1978年10月14日出生，汉族，户籍住址兰州市城关区。被告：张辉，男，1968年9月8日出生，汉族，户籍住址甘肃省镇原县。原告兰州市城关粮油购销公司与被告李菊红、张辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨建平到庭参加诉讼，被告李菊红经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告张辉经传票传唤，也未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告兰州市城关粮油购销公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即向原告腾交位于兰州市城关区××路××号（建筑面积48平方米）二层房屋；3、判令被告立即向原告支付自2018年7月10日起至2019年7月12日的房屋租金34607元，自2018年7月10日起至2019年7月12日的逾期付款违约金12683.52元；4、判令被告向原告支付自2019年7月12日起至法院判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》之日止94.68元／日的房屋租金及每日34560×1‰的逾期付款违约金；5、判令被告向原告支付自法院判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》之日起至实际返还房屋之日止，以“34560×150%＋365×占用天数”计算的房屋占用费；6、本案案件受理费等费用由被告承担。事实与理由：2018年7月10日，原、被告于兰州市城关区签署《房屋租赁合同书》，约定：原告将位于兰州市城关区××路××号××层××建筑面积48平方米的房屋出租给被告，用于被告李菊红、张辉夫妻二人与他人合伙经营“陇东酒家”使用；租赁期限为三年，自2018年7月10日起至2021年7月9日止；年租金为34560元，支付方式为在签署本合同之日一次足额支付半年租金17280元，以后租金在半年期满之日前15日足额付清，以后以此类推；被告未按时交纳租金、物业水电费的，原告有权解除本合同，收回出租房屋及向被告要求赔偿，租赁期间被告逾期交付房租等费用的，每逾期一日，应向原告就本合同年度租金的千分之一支付逾期付款违约金，直至付清；本合同终止或者解除之日起，被告未依约返还房屋的，以合同约定年度租金的150%支付房屋占用费直至返还之日。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告，但被告自房屋租赁合同签署之日起，至今未向原告支付任何一笔租金及其他费用。2019年6月5日，原告向被告的丈夫张辉送达了《解除房屋租赁合同通知书》，告知被告自2019年6月5日，原、被告签订的《房屋租赁合同》正式解除，并要求被告自房屋租赁合同解除之日起15日内将房屋内属于被告的一切物品清理搬走;同时要求被告在收到本通知之日起15日内缴清拖欠的房屋租金及违约金，合同解除后若继续占用房屋的，房屋占用费以本合同年度租金的150%计算至返还之日，如拒不支付，原告将采取法律措施维护自身合法权益。但被告在收到该《解除房屋租赁合同通知书》后，仅仅承诺支付租金，但自起诉之日仍不予理睬，并未及时缴清拖欠的房屋租金及违约金。被告的行为构成根本违约，己严重侵害到原告的权利，损害了原告的利益。另外，因被告李菊红称该合同系其夫张辉持李菊红身份证复印件签署，又因张辉与李菊红系夫妻关系，且案涉房屋用于李菊红、张辉夫妻二人与他人合伙经营“陇东酒家”，故被告张辉应与李菊红共同承担合同责任。为此，原告故诉至法院，望判如所请。庭审时，原告表示鉴于被告已于2020年2月26日将案涉房屋腾交给原告，其诉讼请求减少为：1、判令被告向原告支付2018年7月10日至2020年2月26日的房屋租金56289.85元，并支付违约金20597.76元；2、本案案件受理费等费用由被告承担。被告李菊红、张辉未到庭答辩，亦未提交书面答辩材料。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：2018年7月10日的《房屋租赁合同》、2020年12月3日的说明、公告费发票。本院出示了（2017）甘0102民初2239号案件中的民事起诉状、（2017）甘0102民初2239号民事判决书、（2018）甘01民终1976号民事调解书。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月10日，被告张辉持被告李菊红的身份证复印件以“李菊红”的名义与原告兰州市城关粮油购销公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定：原告将位于兰州市城关区××路××号××层××建筑面积为48平方米的房屋出租给李菊红；租赁期限为三年，自2018年7月10日起至2021年7月9日止；年租金为34560元，在签署本合同之日一次足额支付半年租金17280元，以后租金在半年期满之日前15日足额付清，以后以此类推；若李菊红未按时交纳租金、物业水电费等各项费用，原告有权解除本合同，收回出租房屋并向李菊红要求赔偿；租赁期间李菊红逾期交付房租等费用的，每逾期一日，应向原告就本合同年度租金的千分之一支付逾期付款违约金，直至付清；合同终止或者解除之日起，李菊红未依约返还房屋的，以合同约定年度租金的150%支付房屋占用费直至返还之日。双方还约定了其他事宜。合同签订后，原告向被告交付了房屋。但被告未向原告支付租金，双方发生纠纷，原告诉至法院。在本案审理过程中，原告陈述被告张辉于2020年2月26日向原告腾交了案涉房屋。另查，原告曾因房屋租赁合同纠纷将李继红起诉至本院，本院于2018年3月21日作出（2017）甘0102民初2239号民事判决书。在该案中，被告张辉以李菊红丈夫的身份作为李菊红的委托诉讼代理人参加诉讼。随后，李菊红提出上诉，兰州市中级人民法院于2018年11月1日作出（2018）甘01民终1976号民事调解书，协议内容如下：“一、解除李菊红与兰州市城关粮油购销公司于2016年3月24日签署的《房屋租赁合同》；二、李菊红向兰州市城关粮油购销公司腾交位于兰州市城关区××路××号××楼××楼××平方米房屋（该房屋腾交行为已履行完毕）；三、……。”原告称上述合同亦是张辉持李菊红的身份证复印件以“李菊红”的名义与其所签订。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。由此可见，表见代理是指没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的无权代理人，以被代理人名义进行的民事行为在客观上的使第三人相信其有代理权而实施的代理行为。本案中，原告陈述案涉房屋租赁合同之前的一份房屋租赁合同也系张辉持被告李菊红的身份证复印件以“李菊红”的名义与原告所签订，而且原告与李菊红因房屋租赁发生纠纷后，亦是张辉作为李菊红的委托诉讼代理人出庭参加诉讼，因此，原告已尽到合理注意义务，其有理由相信张辉持被告李菊红的身份证复印件以“李菊红”的名义与原告签订《房屋租赁合同》系受李菊红委托或已告知李菊红，张辉的行为在客观上已形成其具有代理权的表象，故张辉以李菊红的名义与原告签订案涉《房屋租赁合同》属于表见代理行为，根据上述法律规定，该代理行为有效，案涉《房屋租赁合同》合法有效，并对李菊红具有法律效力。依据租赁合同约定，李菊红负有按约支付房屋租金的义务。原告主张，李菊红自租赁案涉房屋时起并未向其支付过房屋租金，在2020年2月26日腾房时仍未支付。而被告李菊红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应自行承担不予抗辩的诉讼风险，故本院对原告主张的上述事实予以确认，因此，原告要求被告李菊红支付2018年7月10日至2020年2月26日的房屋租金56256元[（34560元÷12个月×19个月）+(34560元÷12个月÷30天×16天)]的请求，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告李菊红支付违约金20597.76元的问题，被告李菊红未能按约履行合同义务的行为构成违约，本应依约支付原告相应的违约金，但被告未按约支付租金的行为给原告造成的直接损失即为利息损失，而且原告并未提供证据证明被告的违约行为给其造成的实际损失达数万元，原告主张的违约金过高，为衡平双方当事人利益关系，综合考量被告迟延付款的期限，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%（年利率）计算，本院依法酌定被告向原告支付一年的违约金2166元为宜。即56256×3.85%≈2166元。而张辉并非该租赁合同的相对方，原告要求张辉承担合同责任的请求，于法无据，本院不予支持。被告李菊红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应自行承担不予抗辩的诉讼风险，故本院依据现有证据依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李菊红于本判决生效后十日内向原告支付2018年7月10日至2020年2月26日的房屋租金56256元，并支付违约金2166元；二、驳回原告兰州市城关粮油购销公司的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费982元，公告费390元，原告兰州市城关粮油购销公司承担172元，被告李菊红承担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张金凤人民陪审员  孙慧良人民陪审员  杜建英二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  王淑娟