广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂0107民初7169号 原告：李扬，女，1978年3月7日出生，壮族，住南宁市。 原告：陈恩泉，男，1971年8月24日出生，汉族，住南宁市。 原告：石忠桃，男，1981年6月26日出生，壮族，住南宁市。 原告：覃仕浩，男，1971年4月17日出生，汉族，住南宁市。 原告：周永群，女，1980年10月13日出生，汉族，住南宁市。 原告：陈贤恒，男，1985年10月13日出生，汉族，住南宁市。 原告：陈瑶，女，1986年12月5日出生，壮族，住南宁市西乡塘区。 原告：韦庆红，女，1985年2月15日出生，壮族，住南宁市。 原告：沈子毅，男，1970年5月10日出生，汉族，住南宁市。 原告：黄绍佳，男，1986年7月5日出生，壮族，住南宁市。 原告：潘海飞，女，1979年7月20日出生，瑶族，住南宁市。 原告：林泳良，男，1986年11月10日出生，壮族，住南宁市。 原告：苏群栋，男，1990年4月4日出生，汉族，住南宁市。 原告：李友林，男，1979年10月1日出生，瑶族，住南宁市。 原告：周燕，女，1963年2月9日出生，汉族，住南宁市。 原告：莫杰，男，1982年7月22日出生，汉族，住南宁市。 原告：韦阳，男，1987年12月7日出生，壮族，住南宁市。 原告：欧哲宇，男，1988年6月22日出生，瑶族，住南宁市。 原告：张旭辉，男，1993年10月26日出生，汉族，住南宁市。 原告：潘慧香，女，1986年11月20日出生，壮族，住南宁市。 原告：黄叶兰，女，1982年3月4日出生，壮族，住南宁市。 原告：陆艳玲，女，1990年5月18日出生，壮族，住南宁市。 原告：秦三约，男，1967年3月18日出生，汉族，住南宁市。 原告：朱曼翠，女，1972年6月10日出生，汉族，住南宁市。 原告：丘建斌，男，1966年3月3日出生，汉族，住南宁市。 原告：韦露，女，1993年2月1日出生，壮族，住南宁市。 原告：陈红全，女，1968年8月11日出生，汉族，住南宁市。 原告：欧万松，男，1971年3月5日出生，汉族，住南宁市。 原告：覃玉梅，女，1973年10月12日出生，壮族，住南宁市。 原告：卢荣侯，男，1982年8月8日出生，壮族，住南宁市。 原告：杨春艳，女，1978年2月13日出生，汉族，住南宁市。 原告：谢儒贵，男，1982年3月28日出生，汉族，住南宁市西乡塘区。 原告：黄东明，男，1978年2月11日出生，汉族，住南宁市。 原告：侯少华，男，1990年12月21日出生，汉族，住南宁市。 原告：陈阳，男，1962年7月30日出生，汉族，住南宁市。 原告：康明书，男，1987年8月21日出生，苗族，住南宁市。 原告：黄涛，男，1980年12月17日出生，壮族，住南宁市。 原告：吴**官，男，1989年7月10日出生，壮族，住南宁市。 原告：韦伟林，男，1962年8月28日出生，汉族，住南宁市。 原告：黄春凤，女，1969年8月25日出生，壮族，住南宁市。 原告：郑凤文，女，1988年1月17日出生，汉族，住南宁市。 以上原告共同委托诉讼代理人：欧万松，广西建邦律师事务所律师。 被告：广西恒大物业服务有限公司，住所：南宁市西乡塘区。 委托诉讼代理人：李作科，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：兰科发，男，该公司职员。 原告李扬、陈恩泉、石忠桃、覃仕浩、周永群、陈贤恒、陈瑶、韦庆红、沈子毅、黄绍佳、潘海飞、林泳良、苏群栋、李友林、周燕、莫杰、韦阳、欧哲宇、张旭辉、潘慧香、黄叶兰、陆艳玲、秦三约、朱曼翠、丘建斌、韦露、陈红全、欧万松、覃玉梅、卢荣侯、杨春艳、谢儒贵、黄东明、侯少华、陈阳、康明书、黄涛、吴**官、韦伟林、黄春凤、郑凤文（以下简称“原告41人”）与被告广西恒大物业服务有限公司（以下简称“恒大物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告41人的共同委托诉讼代理人欧万松及原告郑凤文、覃玉梅，被告恒大物业公司的委托诉讼代理人李作科、兰科发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告41人向本院提出诉讼请求：1.确认被告恒大物业公司与南宁市恒大新城第三届业主委员会（以下简称“恒大新城第三届业委会”）签订的《恒大新城物业服务合同》无效；2.判令被告恒大物业公司支付2017年6月至2020年6月期间四十一名原告应分配得的小区公共收益69899.35元；3.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：恒大新城第三届业委会的黎清芳委员在被告恒大物业公司任职董事长，恒大新城第三届业委会与被告恒大物业公司恶意串通签订《恒大新城物业服务合同》，有诸多合同条款对业主极其不利，严重损害小区广大业主的利益，违反《合同法》第五十二条第二项规定，属于无效物业服务合同。恒大新城小区约有业主3600户，小区较老旧，过去规划建设的地下停车位只有380个，大多数业主的车辆都停在小区地面的公共停车位及公共活动场所。停在小区地面的小轿车按1500辆计算，每辆车每个月的停车费为78元，每年的停车费收入为140.4万元，加上外来车辆进入小区临时停车的收费，小区每年的停车费收入不少于150万元；公共物业、场地出租的收入每年不少于40万元；收取商家在小区宣传的广告费每年不少于10万元，被告每年收取的公共收益不少于200万元。依据物权法的相关规定，公共收益应归全体业主所有。恒大新城小区有多层住宅268332㎡，高层住宅89142㎡，商铺9213㎡，会所125㎡，建筑面积合计为367937㎡。根据各原告购买房屋的日期及房屋建筑面积占整个小区建筑面积的比例，2017月6月至2020年6月三年期间四十一名原告可分得该小区的公共收益为69899.35元。被告恒大物业公司从未按期准确公布公共收益及公共支出，使用公共收益从未征求业主的意见，也从未向业主分配公共收益。多年来，一直全部占有、处分业主的公共收益，严重侵犯包括四十一名原告在内的业主应得财产权益。被告恒大物业公司的行为严重违反了《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的规定，原告为此诉至法院。 被告恒大物业公司辩称:1.原告的诉讼主体资格不适格。根据《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。原告要求确认物业服务合同无效，实质上是行使对物业公司的选聘、解聘的权利，这关乎物业全体业主的共同利益，必须由全体业主通过集体意志来决定。原告仅能代表41户业主，而整个小区业主为3600多户，原告在没有全体业主或大多数业主授权的情况下，不享有直接的单独诉权；2.恒大新城第三届业委会任期已于2018年12月5日已届满，主体已不存在，不能作为本案的被告；3.恒大新城第三届业委会与被告恒大物业公司签订的《恒大新城物业服务合同》虽已于2018年12月5日届满，但在合同有效期内是合法有效的；4.原告要求被告恒大物业公司分配小区公共收益69899.35元无事实和法律依据。综上所述，原告诉讼主体资格不适格，且其要求分配公共收益无事实和法律依据，请依法裁定驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告41人为南宁市西乡塘区秀厢大道东段32号恒大新城小区的业主。被告恒大物业公司系具有物业管理服务资质的物业服务公司，其前身为广西春风物业服务有限责任公司（以下简称“春风物业公司”），于2017年10月18日变更为现在的恒大物业公司。2013年12月24日，南宁市西乡塘区住房和城乡建设局作出西建发[2013]66号《关于同意南宁市恒大新城第三届业主委员会备案的通知》，载明关于成立南宁市恒大新城第三届业主委员会的备案材料已收悉，经审核，同意该业主委员会备案，该业主委员会组成名单如下：主任：钟立课，副主任：谢慰安、凌克翠，委员：周玉梅、卢勇、闫伟、黎清芳，任期五年，时间从2013年12月6日至2018年12月5日止。2014年9月5日，恒大新城第三届业委会（甲方）与春风物业公司（乙方）签订《恒大新城物业服务合同》，约定恒大新城第三届业委会根据相关的法律法规及业主大会决定，选定春风物业公司对恒大新城小区提供物业管理服务，合同有效期自2014年9月5日至2018年12月5日。该合同第二条约定：业主委员会有权委托物业公司负责公共部位临时占用收费管理，并经业主大会表决通过，有权从本小区公共部位临时占有收费中提取费用，作为业主公共活支出、业委会成员的工作补贴、办公经费等。第十五条约定：物业管理区域内在非自有产权车位或临时占地停放的小汽车按以下标准交纳汽车占地停放费：1.月票收费标准：78元/辆·月，2.临时停放收费标准：停放超过2个小时（包括两小时）8:00-19:00收费6元，19:00-次日0:00收费8元，过夜24小时内收费15元，超过24小时累加收费；车辆停放费由物业公司收取，用于停车场地维护及收费管理人员的劳务费等发生的各项支出以及补充物业管理服务经费、社区文化建设经费、业主公共活动经费、公共设施维修费用、业委会工作经费等。2018年12月2日，恒大新城第三届业主委员会向恒大物业公司出具一份《关于延续物业服务合同的复函》，表示同意继续延续原签订的《恒大新城物业服务合同》，直至第四届业主委员会签订新的物业服务合同之日止。 上述《恒大新城物业服务合同》签订后，被告恒大物业公司按照约定为南宁市恒大新城小区提供物业管理服务。该合同于2018年12月5日到期后，恒大物业公司继续为南宁市恒大新城小区提供物业管理服务至今。恒大新城小区约有业主3600户，该小区至今未选举成立新的业主委员会，亦没有全体业主或召开业主大会决定终止或延续上述合同，或重新签订新的物业服务合同。 另，原告在起诉状中将恒大新城第三届业主委员会列为被告参加诉讼，因恒大新城第三届业主委员会的任期已于2018年12月5日届满，此后该业主委员会已经解散，不再在履职，该主体已经不存在，故本院不将恒大新城第三届业主委员会列为本案的被告参加诉讼。 本院认为：原告主张恒大新城第三届业委会委员黎清芳在被告恒大物业公司任董事长，恒大新城第三届业委会与恒大物业公司恶意串通签订《恒大新城物业服务合同》，有诸多合同条款对业主极其不利，严重损害小区广大业主的利益，要求确认该《恒大新城物业服务合同》无效，被告恒大物业公司对此不予认可，根据原告提交的现有证据，不足以证明该业委会委员黎清芳系恒大物业公司的董事长，即使黎清芳确为恒大物业公司的董事长，其也只是该届业委会的一名委员，不足以证明该业委会与被告恒大物业公司存在恶意串通签订物业服务合同的行为。原告41人诉请和所主张的事实本质上讲是利益分配问题，同时，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同并不存在违反国家强制性法律规定、侵害国家利益或者社会公共利益的情形，而业主委员会是业主的代表，其与物业公司签订的物业服务合同也不存在侵害第三方重大利益的情况，故并不存在无效情形。如果业主认为业主委员会的行为侵犯业主个人利益的，可以依照《物业管理条例》第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，由业主主张权利。如果认为侵犯全体业主利益的，应当结合《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，按照业主行使管理监督权的相关规程进行。《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主参加。第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。结合上述规定可以确认，在业主委员会的决定侵犯全体业主利益时，具体的救济方式为：第一、向行政主管部门反映，由行政主管部门对业主委员会的行为作出纠正，并由业主委员会以纠正决定进行处理；第二、召开业主大会，按照业主大会决议处理。召开业主大会处理的方式又分两种，1.更换业主委员会成员，成立新的业主委员会，由新的业主委员会按业主大会决议进行处理；2.由业主大会同时推选业主代表，按业主大会决议处理。第三、由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主联名决定并推选代表直接进行处理。所以，个别或少数业主并不能以业主委员会的决定侵犯全体业主利益单独主张权利，否则物业管理制度设计就会变成空文，物业管理秩序也会出现混乱。 综上所述，原告41人的诉讼请求和主张的事实，在程序方面和实体方面均缺乏法律依据，依据程序优先原则，依照《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条、第十九条、第四十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告李扬、陈恩泉、石忠桃、覃仕浩、周永群、陈贤恒、陈瑶、韦庆红、沈子毅、黄绍佳、潘海飞、林泳良、苏群栋、李友林、周燕、莫杰、韦阳、欧哲宇、张旭辉、潘慧香、黄叶兰、陆艳玲、秦三约、朱曼翠、丘建斌、韦露、陈红全、欧万松、覃玉梅、卢荣侯、杨春艳、谢儒贵、黄东明、侯少华、陈阳、康明书、黄涛、吴**官、韦伟林、黄春凤、郑凤文对被告广西恒大物业服务有限公司的起诉。 案件受理费1547元（原告41人已预交)，本院予以退回。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦必懂 人民陪审员  甘祖光 人民陪审员  莫志平 二〇二〇年十二月二日 书 记 员  覃文秋