上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13316号上诉人（原审被告）：时光昌，男，1975年8月9日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：苏圣，上海普盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王国彬，男，1973年10月2日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：宋效梅（系王国彬妻子），1973年3月6日出生，汉族，住浙江省嘉善县。上诉人时光昌与被上诉人王国彬房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初9950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人时光昌上诉请求：撤销原审判决第二、三项，改判时光昌无需支付王国彬任何房屋占有使用费及水电费。事实与理由：一、2019年3月24日，时光昌与案外人陈某签订《店铺转让协议》，应由陈某承接租赁合同项下的权利义务。上海市松江区XX镇XX村为XX中心XX号房屋（以下简称系争房屋）已转给陈某使用，时光昌既不是承租人，也未占有使用房屋，不应当由时光昌支付房屋占有使用费与水电费。二、即使存在房屋占有使用费，房屋占有使用期间也应当为自2019年4月30日起至2019年9月25日为止。1.松江区XX镇XX村村民委员会向王国彬出具的水电费收据表明2019年8月之后从未产生费用，从时间节点来看，表明2019年8月份之后，该房屋从未产生过水电费，从日常生活经验中可以推断出，房屋是无人使用的，即属于空置状态，故也不存在有人占有使用。2.王国彬可以随时处置房屋，不存在他人占有使用的情况：根据时光昌与李老板即房屋旁熟食店的老板的通话录音表明，王国彬的妻子宋效梅与李老板熟识，常将物品交于李老板保管。而在陈某搬离房屋并在2019年9月25日把系争房屋钥匙放到隔壁老板处后，该日宋效梅就知道房屋钥匙在李老板处，系自行通过找隔壁店铺老板拿钥匙进入系争房屋，并非一审庭审陈述的通过自行换锁收回房屋。故王国彬可以随时进入房屋，不存在房屋处于他人占有使用的情况。被上诉人王国彬辩称，不同意时光昌的上诉请求。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王国彬的一审诉讼请求：1.判令时光昌支付王国彬2019年4月30日至2020年4月30日房屋占有使用费20,000元；2.判令时光昌支付王国彬水电费1,051元；3.判令时光昌赔偿王国彬冰箱损失3,000元。一审法院查明事实：2009年10月19日，案外人上海市松江区XX镇XX村村民委员会（甲方）与案外人顾某（乙方）签订《胡家埭为农综合服务中心房屋销售合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积50.2平方米。2010年4月10日，案外人顾某与王国彬签订《房屋转让协议书》一份，约定案外人顾某将系争房屋出售给王国彬。2018年4月30日，王国彬（甲方、出租方）与时光昌（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定王国彬将系争房屋出租给时光昌使用，租赁期限自2018年4月30日至2021年4月30日止。年租金为20,000元，每12个月付款。乙方于支付首期租金之日向甲方支付押金5,000元。租赁期间若室内物品自然损坏，则由甲方维修，反之乙方自行负责维修。乙方在租赁期内使用的水、电、煤气、宽带、电话费按实际耗用量和规定计算，并由乙方按期缴付。此外，合同还对其他内容进行了约定。2019年3月24日，时光昌（甲方、转让方）与陈某（乙方、受让方）签订《店铺转让协议》一份，约定甲方于2019年3月24日前将系争房屋转让给乙方使用，房屋交给乙方使用后，乙方同意代替甲方向房东履行租赁合同，每年缴纳该合同约定的由甲方缴纳的水电费等各项费用。此外，协议还对其他内容进行了约定。一审法院另查明：2020年7月3日，松江区XX镇XX村村民委员会向王国彬出具收据一份，载明收到30号饭店缴纳的2019年8月份的电费978元、水费73元，合计1,051元。收款方式为现金。一审法院再查明：2020年9月8日，上海市松江区规划和自然资源局向一审法院回函，言明：经查，系争房屋地块为集体建设用地，用途为公共基础设施用地，2009年经沪松府土[2009]205号文批准，XX镇XX村村民委员会使用集体土地建设胡家埭农贸市场，该项目未办理建设工程规划许可证。一审审理中，王国彬确认：1.时光昌2018年4月30日至2019年4月29日（一审笔误为2019年4月30日至2020年4月29日）的房屋占有使用费已经付清；2.王国彬于2019年5月收到陈某支付的10,000元；3.2020年6月，王国彬通过自行换锁方式收回系争房屋。一审审理中，一审法院向王国彬、时光昌双方释明系争房屋租赁合同无效，时光昌表示要求王国彬返还押金5,000元，如时光昌需要支付王国彬款项，愿意从中进行抵扣。除此以外，双方表示无其他合同无效的后果需要在本案中一并处理。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，系争房屋并未取得建设工程规划许可证，故王国彬、时光昌之间于2018年4月30日签订的《房屋租赁合同》无效。合同确认无效后，王国彬请求时光昌参照合同约定的租金标准支付系争房屋占有使用费，符合法律规定。关于时光昌未支付占有使用费的期间，时光昌主张2019年9月25日其已通过将钥匙交付他人的方式与王国彬完成了系争房屋的交接，但王国彬表示从未要求时光昌将房屋钥匙交付他人，时光昌就此也未提供相应的书面证据予以证明，故对于时光昌主张的房屋交接时间，一审法院不予采信，一审法院确认时光昌尚欠王国彬2019年4月30日至2020年4月30日期间的房屋占有使用费未付。关于陈某已支付给王国彬的10,000元，王国彬主张房屋占有使用费应当按年支付，陈某未经王国彬同意只支付半年使用费后，王国彬向陈某表示如不在2019年8月30日支付剩余的半年使用费，已经支付的10,000元使用费也即作废，一审法院认为王国彬的该项主张明显缺乏合理性亦有违公平，上述10,000元应当视为陈某代时光昌支付的房屋占有使用费从王国彬主张的金额中予以扣除。扣除后，时光昌尚欠王国彬2019年4月30日至2020年4月30日期间的房屋占有使用费10,000元未付。对于王国彬主张的水、电费1,051元，鉴于该笔费用系时光昌使用系争房屋期间产生，且王国彬已代为缴纳，故一审法院予以支持。对于冰箱损失，一审法院认为，王国彬未提供证据证明冰箱系时光昌故意损坏，故对于王国彬的该项诉请，一审法院不予支持。时光昌要求王国彬返还其已付的5,000元押金，此项请求符合合同无效后果的处理原则，一审法院予以支持，并在时光昌应付的占有使用费中予以扣除。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2020年10月9日作出判决如下：一、确认王国彬与时光昌于2018年4月30日签订的《房屋租赁合同》无效；二、时光昌于判决生效之日起十日内支付王国彬自2019年4月30日起至2020年4月30日止的房屋占有使用费5,000元（已扣除王国彬应退还时光昌的押金5,000元）；三、时光昌于判决生效之日起十日内支付王国彬水电费1,051元；四、驳回王国彬的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费401元，减半收取计200.5元，由王国彬负担175.5元，由时光昌负担25元。二审中，时光昌向本院提交新证据材料如下：1.2020年10月29日时光昌与系争房屋隔壁熟食店李老板的电话录音光盘及文字稿，证明王国彬一方与隔壁熟食店李老板关系不错，且问过李老板钥匙是不是在他那里，王国彬知道时光昌把系争房屋的钥匙放在隔壁熟食店处，之后王国彬一方拿到隔壁熟食店处的钥匙后自行进入了系争房屋；2.2019年9月24日时光昌与王国彬妻子宋某之间的微信聊天记录，证明2019年9月24日时光昌系经王国彬一方告知后才知道陈某搬离了系争房屋；3.2019年12月1日时光昌与王国彬妻子宋某之间的微信聊天记录，证明2019年12月1日时光昌要求王国彬办理交房手续。对此，王国彬发表质证意见：关于证据1，确认是通过时光昌留在李老板处的钥匙开了系争房屋的门。但王国彬是在2020年6月问过隔壁熟食店老板钥匙的事，王国彬报过警，当时派出所说让王国彬去把门打开，拖也没意思，如果这房子不好租就拖，拖一年后再去打官司。后时光昌表示等春节后付房租但实际也没有付，王国彬遂提起诉讼。关于证据2，对于时光昌要证明的该节事实予以认可，王国彬听到隔壁店老板说系争房屋的租客好像连夜搬走了，于是当天微信时光昌让其前往房屋查看，查看后该租客确实搬离了系争房屋。关于证据3，王国彬表示认可该聊天记录中一方微信号主体系王国彬妻子宋某，确认12月份双方就交接有过沟通。但对于时光昌要证明的事实不予认可，时光昌从没有主动要求王国彬交接房屋，一直是王国彬要求时光昌来交接但是时光昌不予理睬。本院认为，鉴于王国彬一方对上述证据材料的真实性均不持异议，故本院对时光昌提供证据材料的真实性均予以确认。二审审理中，时光昌表示其在2019年9月24日已经搬离系争房屋，且于2019年9月25日将房屋钥匙放在隔壁熟食店老板处。王国彬认可2019年9月25日时光昌在电话里告知了王国彬其把系争房屋的钥匙放在了隔壁熟食店李老板处，但当时不清楚时光昌是否继续承租，且因时光昌未结清房租、水电费等费用，双方亦未办理正式交接，故王国彬当时表示不同意钥匙放那里，也不可能去收回系争房屋。经本院审理查明，2020年6月，王国彬一方系在隔壁熟食店处拿到时光昌留下的房屋钥匙后自行进入了系争房屋。一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。二审中，时光昌表示同意用押金5,000元抵扣剩余未付的房屋使用费及水电费。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审认定因系争房屋未取得建设工程规划许可证，故王国彬与时光昌就系争房屋签订的《房屋租赁合同》属无效，并无不当，本院予以认同。关于时光昌主张租赁合同项下其权利义务均转移给陈某的上诉意见，并未提供证据材料予以佐证，故本院不予支持。合同无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。现本案中王国彬已自行收回房屋，双方亦明确无其他合同无效后果需要处理，故本案二审争议焦点在于：一、时光昌应支付王国彬房屋占有使用费的具体数额；二、时光昌应否支付王国彬水电费1,051元。关于争议焦点一。二审中，经双方当事人确认，2019年9月24日王国彬一方得知陈某搬离消息时通知时光昌查看系争房屋，2019年9月25日时光昌告知王国彬一方陈某已搬离，并通知王国彬一方系争房屋钥匙放至隔壁熟食店李老板处。本院认为，本案中时光昌擅自搬离属不妥，但王国彬在知晓合同无法履行后亦负有减损义务。王国彬主张其在对方告知钥匙放至李老板处后不确定时光昌是否继续承租，确有一定合理性，但从双方2019年12月1日的微信聊天记录内容上显示，时光昌已明确要求王国彬一方办理房屋交接手续，在此情况下王国彬应及时收回房屋，防止损失进一步扩大。王国彬称因时光昌未结清房租等而无法交接房屋，并无合同及法律依据，而王国彬收回房屋的过程显示王国彬收房并无障碍，系争房屋符合交付条件。因此，对于因王国彬怠于减损所造成或扩大的损失，本院不予支持。一审认定王国彬就系争房屋已从时光昌处收取房屋占有使用费30,000元并无不当，本院予以认同。故本院根据合同约定的租金标准、时光昌占有使用系争房屋的实际情况、双方的过错程度等因素酌定时光昌还需支付王国彬房屋占有使用费5,000元。鉴于时光昌主张将其押金5,000元在本案中一起处理，且同意抵作房屋使用费，并无不当，本院予以准许。上述费用相互抵扣后，时光昌无需再行支付王国彬房屋占有使用费，王国彬亦无需再退还时光昌押金。一审对此认定有误，本院依法予以纠正。关于争议焦点二。根据在案证据显示，王国彬已缴纳系争房屋处2019年8月的水电费共计为1,051元。本院认为，该费用发生在时光昌使用系争房屋期间，故一审认定时光昌支付王国彬该期间水电费1,051元，并无不当，本院予以认同。关于时光昌该上诉意见，本院不予支持。综上，上诉人时光昌的上诉请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初9950号民事判决第一项、第三项；二、撤销上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初9950号民事判决第二项、第四项；三、驳回王国彬的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费401元，减半收取计200.5元，由王国彬负担175.5元，由时光昌负担25元。二审案件受理费50元，由时光昌负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年十二月三十日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……