云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终2969号上诉人（原审被告）：龚明辉，男，1983年5月18日生，汉族，云南省会泽县人，户籍住址云南省曲靖市会泽县，现住宣威市。委托诉讼代理人：刘盛国、王洪，云南恒志律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：会泽鑫鼎物业服务有限公司。住所地：云南省曲靖市会泽县古城街道金鼎财富中心8幢66号，统一社会信用代码：915303260863903601。法定代表人：胡晓华，公司总经理。委托诉讼代理人：宦霁溪，特别授权代理。上诉人龚明辉因与被上诉人会泽鑫鼎物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服会泽县人民法院（2020）云0326民初2328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龚明辉上诉请求：1.撤销一审判决，对本案依法作出驳回原告起诉或者依法进行改判。2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，请二审法院予以重新认定。一审判决认定每年租金为800,000元系事实认定错误，因双方于2019年8月9日经过自愿平等的协商，由被上诉人会泽鑫鼎物业服务有限公司致函会泽县慧启游乐文化传播有限公司“关于减免租金的函”中明确同意将租金降至60万/年。被上诉人明确同意将租金降至60万/年，系合法的民事法律行为，依照法律规定，该行为系真实意思的表示，并以明确的书面形式告知了会泽县慧启游乐文化传播有限公司，依法对双方均具有法律约束力，应当以变更后的合同内容对双方产生法律约束力。上诉人己交5万元租金的事实，在一审庭审中被上诉人明确表示认可，而在判决中，一审法院却未进行扣减，系错误认定事实错误。一审判决对租金时间的计算错误。一审诉状明确请求合同解除，立案吋间为2020年7月21日，诉状中主张为解除合同，而一审判决计算到2020年8月31日的算法是错误的，请求二审法院纠正。二、一审判决存在程序错误。上诉人抗辩被告系主体不适格，一审法院未对其主张进行审查，请求二审法院审查被告的主体资格，依法驳回原告的起诉。《儿童乐园联营合同》是上诉人以会泽慧启游乐文化传播有限公司的法定代表人的身份代理会泽慧启游乐文化传播有限公司进行签订。上诉人系公司的法定代表人，依法自动享有对外代表公司为意思表示的公司职务代表行为。从后续履约情况看，上诉人不是以个人名义而是以公司名义进行活动，属于代表行为。从签约后履行合同过程中，双方所形成的两份函上能够证明《儿童乐园联营合同》的履约主体系会泽慧启游乐文化传播有限公司，且被上诉人也认可了两份函上的主体系合同主体。因被告主体不适格，清求依法驳回原告的起诉。三、被上诉人在履约过程中，存在多项违约行为，导致上诉人一方的会泽慧启游乐文化传播有限公司无法进行正常经营，已经实际造成会泽慧启游乐文化传播有限公司的损失，其所主张的租金依法应予以扣减。被上诉人会泽鑫鼎物业服务有限公司未答辩。会泽鑫鼎物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、依法解除原被告双方于2017年8月21日签订的《儿童乐园联营合同》，由被告解除之日起3日内将腾空后商铺移交原告；二、由被告支付原告2019年3月1日至2020年8月30日租金120万元；三、根据合同14.2违约条款约定扣除被告合同保证金15万元，并由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：，2017年8月21日，原被告双方共同签订了《儿童乐园联营合同》（编号5-2），约定原告在金鼎财富中心提供5栋2层商铺场地给被告在该场地营销，合作方式为：联营扣点（甲方有偿提供商铺给乙方经营，乙方从营业额中提出15％给甲方作为商铺使用回报），每年保底租金为人民币800,000元（甲方每月提取乙方营业额的15％作为甲方联营中的利润，含必须缴纳的66,666.67元/月的保底租金在内），含物业管理费，联营合作年限为5年，从2017年11月1日至2022年10月30日止；被告龚明辉交付人民币150,000元给原告会泽鑫鼎物业服务有限公司作为联营履约保证金。在合同第十三条合同之解除约定：“乙方逾期支付本合同项下的任何应付款项，并在甲方发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后仍未缴付应付款…”。同日双方签订了补充协议，主要约定鉴于乙方不能保证10月1日开业，甲方特别让步将开业时间顺延一个月，之后开始交纳保证金及租金。于2018年7月10日，双方因租金及相关费用再次签订《儿童乐园补充协议》。另查明，被告于2017年10月12日就涉案儿童乐园办理了会泽县慧启游乐文化传播有限公司营业执照，法定代表人龚明辉。2020年7月21日，原告会泽鑫鼎物业服务有限公司以解除合同、支付租金为由诉至本院。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”，第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（五）法律规定的其他情形。”，第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案，原告会泽鑫鼎物业服务有限公司与被告龚明辉签订的《儿童乐园联营合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同有效，原被告应依约全面履行合同义务。《儿童乐园联营合同》第13.2条约定：“乙方逾期支付本合同项下的任何应付款项，并在甲方发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后仍未缴付应付款…”，被告龚明辉未按照合同约定支付2019年3月1日至2020年8月30日的租金，庭审时也明确表示以个人名义的话不愿支付租金，其行为已经构成违约，故原告要求解除合同、移交商铺的诉请，本院予以支持。原告会泽鑫鼎物业服务有限公司诉请2019年3月1日至2020年8月30日的租金人民币1,200,000元，但因新冠肺炎疫情原因，会泽县文化和旅游局于2020年1月25日发布了关于县域所有网吧娱乐场所及旅游景区景点暂停开放的公告，直至2020年5月25日会泽县新冠肺炎疫情防控指挥部关于印发会泽县歌舞游艺电影等行业复工复产实施方案的通知，在此期间，共计4个月租金人民币266,667元应予减免，结合本案被告龚明辉对会泽县慧启游乐文化传播有限公司的实际经营状况及庭审时原被告陈述，现该公司确实经营不良，因此对于原告所诉扣除被告合同保证金人民币150,000元的诉请，本院认为应予抵扣为商铺租金较为恰当。现扣减后还应由被告龚明辉支付原告会泽鑫鼎物业服务有限公司租金人民币783333（1200000-266667-150000）元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、解除原告会泽鑫鼎物业服务有限公司与被告龚明辉签订的《儿童乐园联营合同》；二、由被告龚明辉于本判决生效后六十日内支付原告会泽鑫鼎物业服务有限公司租金人民币783,333元。三、由被告龚明辉于本判决发生法律效力后30日内腾空位于会泽县通宝路金鼎财富中心5栋2层租赁商铺并将租赁商铺交还原告会泽鑫鼎物业服务有限公司。案件受理费人民币15,600元（原告会泽鑫鼎物业服务有限公司已预交人民币7800元），减半收取计人民币7800元，由被告龚明辉负担。本院二审期间，被上诉人没有提交新证据。上诉人提交了2019年被上诉人同意降租的复函一份，用于证明被上诉人同意租金降为每年60万元，照片一组，用于证明被上诉人允许其他游乐设施在场经营，严重影响上诉人经营；调证申请书一份，用于证明被上诉人锁门的事实；回函一份；用于证明2019年10月22日被上诉人关闭电梯，严重影响上诉人经营；转账明细一份，用于证明上诉人给付租金5万元的事实。被上诉人质证认为，对证据的真实性予以认可，对其证明目的不予认可；对2019年3月21日龚明辉转账支付5万元租金的事实认可。本院经审查认为，上诉人提交的同意降租的复函一份、照片一组、调证申请书一份、回函一份不属二审中的新证据，本院不予审查；上诉人提交的转账明细，被上诉人认可，本院予以采信。二审经审理查明的案件事实，与一审认定的一致，本院予以确认。另查明，2019年3月21日，龚明辉支付被上诉人租金5万元。本院认为，本案二审争议的焦点是，上诉人龚明辉是否是本案适格的被告，双方合同的租金如何计算的问题。首先，2017年8月21日，双方共同签订了《儿童乐园联营合同》，出租方被上诉人，承租方为上诉人，在合同落款处有上诉人的签名及捺印，双方又于2017年8月21日及2018年7月10日分别签订补充协议，在补充协议中落款处是上诉人的签名及捺印，上诉人龚明辉是《儿童乐园联营合同》的相对人，现上诉人龚明辉仅依据其与被上诉人双方在履行合同过程中沟通的函中的称谓主体主张合同相对人已经变更为“会泽县慧启游乐文化传播有限公司”没有事实依据，故上诉人是本案合同相对人，是适格的被告。其次，关于双方租金的问题。被上诉人于2019年8月9日做出的《关于减免租金要求的函》中第三项是：我司同意将租金降至60万/年。但支付方式需变更为：按年支付，先付费后使用。在你方结清与我方的所欠款后，即可签订减免租金的补充协议，并立即生效。从该条中可以看出，被上诉人对于同意上诉人减免租金为60万/年是附有条件的，双方须签订减免租金的补充协议，但上诉人与被上诉人并没有签订过减免租金的补充协议，故被上诉人同意减免租金的回复没有生效，现上诉人要求租金按照60万/年计算，不符合同双方合同约定，本院不予支持。同时因为上诉人至今没有腾房给被上诉人，故一审判决计算租金至2020年8月30日并无不当，上诉人主张租金截止日期计算错误没有事实依据。另，上诉人于2019年3月21日支付租金5万元，对上诉人已经支付的租金应当予以扣除，故扣除上诉人支付的租金5万元后，上诉人还应当支付被上诉人下欠租金733,333元（783,333元-50,000元）综上所述，上诉人龚明辉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持会泽县人民法院（2020）云0326民初2328号民事判决第一项、第三项；二、撤销会泽县人民法院（2020）云0326民初2328号民事判决第二项。三、龚明辉于本判决生效后六十日内支付会泽鑫鼎物业服务有限公司租金人民币733,333元。一审案件受理费15,600元（原告会泽鑫鼎物业服务有限公司已预交7800元），减半收取7800元，由龚明辉负担；二审案件受理费15,600元，由龚明辉负担。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生效力后，若负有义务的当事人不履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向一审法院申请强制执行。审判长  邬汉洪审判员  迟少杰审判员  李泽文二〇二〇年十二月三日法官助理张玲玲书记员唐容