广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初907号原告：茂名市东泽物业管理有限公司，住所地：茂名市电白区水东镇**之一，统一社会信用代码：914***********314H。法定代表人：潘泽雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：张丽斯，该公司财务经理。被告：茂名市电白区荣富房地产发展有限公司，住所地：茂名市电白区水东镇镇西旧营房二小区****，统一社会信用代码：914***********001E。法定代表人：林某1。原告茂名市东泽物业管理有限公司与被告茂名市电白区荣富房地产发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茂名市东泽物业管理有限公司的委托诉讼代理人张丽斯，被告茂名市电白区荣富房地产发展有限公司的法定代表人林某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名市东泽物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的委托管理物业服务费，自2018年9月至2019年1月份的委托管理物业服务费共计人民币为：270404.4元；2、请求判令被告向原告支付以当月所拖欠的委托管理物业服务费为计算基数，按照水东湾1号前期物业服务委托合同计算并支付延迟付款违约金，至被告付清之日止，暂计于2020年2月11日的延迟付款违约金共计为：124375元；3、请求判令被告向原告支付合同提前终止违约金：33600元；4、请求判令被告向原告支付由原告垫付的电费：24419.1元；5、请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月1日，茂名市东泽物业管理有限公司与被告签订《水东湾1号前期物业服务委托合同》，委托原告对水东湾1号提供前期物业服务合同期限自2018年6月1日起至2019年5月31日止；原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务，共用设施设备的维护和管理服务，协助有关部门维护管理公共区域的供电，供水，供气，通信，有线电视等设施设备，公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等合同在内的物业管理服务。根据签订的《水东湾1号前期物业服务委托合同》，被告应当于每月10日前向原告支付上月的委托管理物业服务费，被告2018年9月至2019年1月，拖欠共5个月的委托管理物业服务费，人民币为：270404.4元。拖欠原告垫付的电费人民币为：24419.1元。根据合同约定,逾期支付的从逾期之日起每日按应付款项的1‰向原告支付延迟付款违约金；原告多次向被告催缴，但是被告至今仍未支付。根据双方签订的《水东湾1号前期物业服务委托合同》，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。被告茂名市电白区荣富房地产发展有限公司辩称，对原告的起诉没有异议，叫原告追被告公司支付。对原告主张的违约金按每日应付款项的1‰计算有异议，应按法律规定计算。被告公司并不是故意拖欠原告公司的物业费等，是由于被告公司涉及刑事案件，暂时没有能力支付。经审理查明：原告茂名市东泽物业管理有限公司，属有限责任公司（自然人独资），成立日期：2012年5月31日。经营范围：物业管理，园林绿化工程，楼宇清结，室内外装饰工程，房屋租赁。被告茂名市电白区荣富房地产发展有限公司，属有限责任公司（自然人投资或控股），成立日期：2009年11月5日。经营范围：房地产开发、销售。法定代表人为林某1，2017年12月12日变更后的股东为：黄志明、赖土杰、许铭贵、柯就华、吴汉达、廖世。2018年6月1日，被告茂名市电白区荣富房地产发展有限公司作为委托方（甲方）与原告茂名市东泽物业管理有限公司作为受委托方（乙方）签订《水东湾1号前期物业服务委托合同》，合同主要约定：第一条，项目位置：茂名市电白区*********荣富新城·水东湾1号。第二条，委托管理物业：荣富新城·水东湾1号项目共计约29万平方米。第四条，合同期限：本合同期限暂定为1年，自2018年6月1日至2019年5月31日止。第三条，委托管理事项：包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备的的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清结卫生、垃圾的收集、清运；交通、车辆行驶及停泊；配合和协助当地公安机关安全监控和巡视等保安工作；维护物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防等事项；社区文化娱乐活动；物业及物业管理档案、资料；法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。第八条，管理服务费用：高层住宅：1.35元/平方米·月(不含公共能耗)；2、商业：2.00元/平方米·月(不含公共能耗)；3、产权、月租车位管理费：50元/月(临时收费按区物价局车场管理标准执行)；4、业主装修余泥清理费。5、管理服务费标准的调整按下列执行：①按政府规定的标准调整；②按每年的幅度上调；③按每年的幅度下调；④按每年当地政府公布的物价涨跌幅调整；⑤按双方议定的标准调整。6、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。7、房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准，甲方有义务督促业主缴交上述基金。8、甲方承担水东湾1号项目前期双方核定所配置的人员工资及开展物业管理工作所须要的日常物料费用(如项目工作需要,后续需要增加的人员在征得甲方同意下方可增加；所有配置的人员归属为乙方主体并由乙方管理，在工作服务过程中出现的任何经济纠纷及安全责任问题由乙方负责，与甲方无关。9、在酬金制方式期间乙方向业主和物业使用人收取的管理费全部归甲方所有。第九条，管理服务费及支付方式：1、管理服务费采用酬金制方式。甲方在与乙方实行管理酬金制期间，甲方须向乙方付总人员费用外10%的费用做为乙方的管理酬金并于每月10日前与乙方配置的人员费用一起支付。2、物业服务费按月结算支付。乙方应于每月5日前提交有效收据(或发票)交到甲方财务处，每月10日前甲方向乙方付清上月的服务费。3、乙方指定收款账户如下：开户名称：茂名市东泽物业管理有限公司；开户行：电白县**信用合作联社西湖分社；账号：800****00********。乙方应在甲方付款前开具足额有效票据，负责甲方有权顺延付款，且不承担违约责任。第十一条，违约责任：1、甲乙双方非严重事件不得以任何借口解除合同，可以双商议共同解决。2、如乙方全面、适当履行本合同，甲方无正当理由逾期支付物业服务费，经乙方书面催告仍未支付的，甲方按自逾期付款之日起，每日向乙方支付应付未付款项1‰的迟延付款违约金。3、如乙方提供的服务不符合标准，甲方有权要求乙方限期整改，并按照约定标准扣款。4、乙方违反本合同其他约定，且在甲方书面指出后未予限期改正。5、本合同因一方违约导致提前终止（包括守约方行使合同解除权的情况），违约方除按照相关约定承担违约责任外，还应向另一方支付相当于1个月物业服务费用的违约。6、因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理，因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)。还约定双方权利义务、管理目标等。原告提供的《广东省茂名市电白区荣富房地产发展有限公司拖欠东泽物业工人工资备案表》，记载被告拖欠2018年9月的工资总额58400元、管理佣金10534元，共68934元；拖欠2018年10月的工资总额59474元、管理佣金10712元，共70186元；拖欠2018年11月上半月的工资总额23760元、管理佣金4784.2元，共28544.2元；拖欠2018年11月下半月的工资总额20160元、管理佣金3706.6元，共23866.6元；拖欠2018年12月的工资总额33600元、管理佣金5937.6元，共39537.6元；拖欠2019年1月的工资总额33600元、管理佣金5736元，共39336元。以上委托管理物业服务费共计270404.4元（68934元+70186元+28544.2元+23866.6元+39537.6元+39336元）。被告公司的股东柯就华在该备案表的单位负责人处签名确认，被告公司的财务刘春梅在该备案表的财务主管处签名。原告自2018年12月24日已代被告交纳了自2018年11月1日至2018年12月1日止的电费为24419.1元（7737.88元+465.26元+15471.46元+744.5元）。原告并提供了电费发票4张，记载：购买方名称为茂名市电白区荣富房地产发展有限公司。原告对被告的荣富新城·水东湾1号物业管理服务至2019年2月份结束。原告主张系被告没有能力支付人工工资，所以原告主动提出终止对被告的水东湾1号物业的管理服务。现在被告的水东湾1号物业已由其他物业公司接手管理。原告以被告拖欠委托管理物业服务费、电费，原告多次向被告催收未果，遂向本院提起诉讼，要求办理。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，原告与被告签订的《水东湾1号前期物业服务委托合同》，双方意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且不损害社会公共利益，属有效合同，对被告具有约束力。被告应当按照该合同约定接受原告提供的服务，并按时交纳委托管理物业服务费及其他相关费用。原告与被告签订的《水东湾1号前期物业服务委托合同》第九条第1项约定“管理服务费采用酬金制方式。甲方在与乙方实行管理酬金制期间，甲方须向乙方付总人员费用外10%的费用做为乙方的管理酬金并于每月10日前与乙方配置的人员费用一起支付。”第2项约定“物业服务费按月结算支付。乙方应于每月5日前提交有效收据(或发票)交到甲方财务处，每月10日前甲方向乙方付清上月的服务费。”被告未按合同约定向原告交纳委托管理物业服务费，已构成违约，被告应承担违约责任。对于被告拖欠的委托管理物业服务费的数额问题。原告提供的《广东省茂名市电白区荣富房地产发展有限公司拖欠东泽物业工人工资备案表》，记载被告拖欠2018年9月至2019年1月的委托管理物业服务费共270404.4元，且被告的股东柯就华及财务分别在该备案表的单位负责人、财务主管处签名确认，被告也没有异议。原告主张被告支付委托物业服务费270404.4元，本院予以支持。对于委托管理物业服务费违约金应如何计算的问题。原、被告签订的《水东湾1号前期物业服务委托合同》第十一条违约责任约定“如乙方全面、适当履行本合同，甲方无正当理由逾期支付物业服务费，经乙方书面催告仍未支付的，甲方按自逾期付款之日起，每日向乙方支付应付未付款项1‰的迟延付款违约金。”原告主张被告从逾期付款之日起每日按应付物业服务费的1‰（即月利率为3%）交纳违约金，该违约金计算标准约定过高，鉴于原告未对其实际损失进行举证，基于公平合理原则，本院酌情将违约金计付标准调整为按月利率2%计算。本案委托管理物业服务费的违约金计算为：违约金按月利率2%计算，以当月所欠委托管理物业服务费为计算基数[其中2018年9月的委托管理物业服务费为68934元，2018年10月的委托管理物业服务费为70186元，2018年11月的委托管理物业服务费为52410.8元（28544.2元+23866.6元），2018年12月的委托管理物业服务费为39537.6元，2019年1月的委托管理物业服务费为39336元]，从当月所欠委托管理物业服务费的第二个月的1日起计算，计至被告茂名市电白区荣富房地产发展有限公司付清委托管理物业服务费之日止。原告主张被告拖欠原告垫付的电费问题。原告提供的《广东省茂名市电白区荣富房地产发展有限公司拖欠东泽物业工人工资备案表》、电费发票载明从2018年11月1日至2019年12月1日止的电费共为24419.1元，原告已代被告交纳该笔电费，故原告主张被告支付原告垫付的电费共24419.1元，合理合法，本院予以支持。原告主张被告向原告支付合同提前终止违约金33600元的问题。原告主张：原告对被告的荣富新城·水东湾1号物业管理服务至2019年2月份结束，系因被告没有能力支付人工工资，所以原告主动提出终止对被告的水东湾1号物业的管理服务。因本案是原告主动提出终止对被告的水东湾1号物业的管理服务，被告的行为并不符合双方签订的《水东湾1号前期物业服务委托合同》第十一条第5项约定的违约情形，故原告主张被告支付合同提前终止违约金33600元，依据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限被告茂名市电白区荣富房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告茂名市东泽物业管理有限公司支付从2018年9月1日起至2019年1月31日止的委托管理物业服务费270404.4元及违约金[违约金按月利率2%计算，以当月所欠委托管理物业服务费为计算基数（其中2018年9月的委托管理物业服务费为68934元，2018年10月的委托管理物业服务费为70186元，2018年11月的委托管理物业服务费为52410.8元，2018年12月的委托管理物业服务费为39537.6元，2019年1月的委托管理物业服务费为39336元），从当月所欠委托管理物业服务费的第二个月的1日起计算，计至被告茂名市电白区荣富房地产发展有限公司付清委托管理物业服务费之日止]；二、限被告茂名市电白区荣富房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告茂名市东泽物业管理有限公司支付自2018年11月1日起至2018年12月1日止由原告垫付的电费24419.1元；三、驳回原告茂名市东泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4045.99元(原告已预交)，由原告茂名市东泽物业管理有限公司负担622.35元，被告茂名市电白区荣富房地产发展有限公司负担3423.64元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 员 李秀华二〇二〇年十二月二日法官助理 黄文锋书 记 员 梁俊翊