浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9708号 上诉人（原审被告）杭州雅朋旅店有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区湖墅南路****。 法定代表人刘炳英，执行董事兼总经理。 委托代理人楼婕，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）中国建银投资有限责任公司，住所地，住所地北京市西城区闹市口大街**院**楼**iv> 法定代表人董轼，董事长。 委托代理人刘兴红，浙江海浩律师事务所律师。 原审第三人杭州库居酒店管理有限公司，住所地浙江省，住所地浙江省杭州市西湖区文三西路香樟公寓**** 法定代表人杨江，总经理。 上诉人杭州雅朋旅店有限公司（以下简称雅朋公司）因与被上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）、原审第三人杭州库居酒店管理有限公司（以下简称库居公司）返还原物纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初9867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员李国标独任审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：建银公司系杭州市拱墅区湖墅南路154号、156号房屋的所有权人。2013年12月25日，建银公司（甲方）与建银置业有限责任公司（乙方）签订《资产委托管理合同》一份，约定甲方将包括杭州市拱墅区湖墅南路156号房屋在内的1034项资产委托乙方经营管理。2019年5月15日，建银公司（甲方、委托方）与建投嘉昱实业投资发展股份有限公司（乙方、受托方）签订《资产管理委托合同》一份，约定由甲方将包括杭州市拱墅区湖墅南路156号房屋在内的168项资产委托乙方经营管理。2014年6月20日，建银公司（出租人）与杭州酷居投资管理有限公司（承租人）签订《房屋租赁协议》一份，约定：出租人将杭州市拱墅区湖墅南路154号和156号（建行自助银行除外）出租给承租人，出租面积为1951.74平方米；租期为5年，自2014年6月20日至2019年6月19日；2018年6月20日至2019年6月19日期间的租金标准为131679.84元／月，1580158.13元／年；租赁期满或本协议终止后5个工作日内，承租人应根据本协议规定将房屋交还出租人，并无权就装修、改造或自行增加的附属物等要求补偿，也不得实施拆割等有损房屋使用价值的行为；租期届满后，承租人如需续租，须于租期届满前3个月以书面方式通知出租人，续租事宜需征得承租人同意；承租人对该物业的续租，在与其他第三方承租人同等条件下享受优先租赁权。承租人未提前3个月发出续租书面通知的，视为自动放弃续租；租赁期满或本协议终止后，承租人应根据本协议约定及时交还房屋，出租人有权按日向承租人收取违约金，违约金的标准相当于迟延交还的房屋的日租金的2倍。2016年4月10日，杭州酷居投资管理有限公司（出租人）与叶时坑（承租人）签订《房屋租赁协议》一份，约定：出租人将杭州市拱墅区××路××号××楼××层（面积共计993平方米）房屋出租给承租人；租赁资产的用途仅限于酒店；资产租期自2016年4月10日起至2019年6月19日；2019年4月10日至2019年6月19日期间的租金为144609元；租赁期满或本协议终止后5个工作日内，承租人应根据本协议规定将房屋交还出租人，并无权就装修等要求补偿；租期届满后，承租人如需续租，须于租期届满前6个月以书面方式通知出租人，承租人享受优先租赁权。叶时坑承租上述房屋后用于经营“雅朋精品酒店”。2018年10月8日，杭州酷居投资管理有限公司更名为杭州库居酒店管理有限公司。2019年，建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司拟通过招标的方式来确定案涉物业租赁期满后的出租事宜，并于2019年5月15日向各意向承租人发送邀请函、资产招租说明等相关招投标材料。嗣后，建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司通过公开招投标的方式确定了新的承租人。因雅朋公司等次承租人于租赁协议到期后继续占有使用案涉房屋，建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司于2019年8月12日向各承租户发送《告知函》一份，载明：杭州酷居与我方的租赁合同已于2019年6月19日到期，杭州酷居未能续租，因此，我方已通知其限期搬离。我司现通知你方，请于2019年8月19日前退出，并将房屋恢复原状归还我方…。2019年8月19日，雅朋公司作为自荐人向建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司发送《自荐信》一封，确认已收到限期腾退的通知函，并自荐其为案涉房屋的承租人。2019年8月20日，库居公司委托金道律师事务所律师向叶时坑发送《律师函》一份，要求其收到函件后5日内将租赁房屋腾空并交还给库居公司，并向库居公司支付违约金251127元。2019年9月17日，库居公司向建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司发送《物业交接函》一份，载明：库居公司享有杭州酷居投资管理有限公司全部的权益并承担全部的义务；浙江省杭州市拱墅区湖墅南路154、156号房产的合同租赁期为2014年6月20日至2019年6月19日，租赁期间，库居公司对该房产进行整改出租，分别与各租户签订了租赁合同，租赁合同到期时间统一为2019年6月19日。现合同已到期，库居公司自合同到期后不再也无权向商户收取租金，后续商户的租金或占用费由建银置业有限责任公司自行收取。并附商户情况统计表一份。后因雅朋公司未向建银公司返还其占用的房屋，建银公司于2019年11月6日起诉请求判令雅朋公司：1、返还侵占的杭州市拱墅区湖墅南路156号1-8层房屋；2、支付房屋的占有使用费313908.30元（以每月62781.66元的标准从2019年6月20日暂计算至2019年11月19日，此后计算至实际腾空交还之日止）。另原审庭审中查明，叶时坑系雅朋公司实际控制人。 原审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还。侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据建银公司与库居公司签订的房屋租赁协议的约定，库居公司对案涉房屋的承租期限届满之日为2019年6月19日，因双方未就续租事宜达成一致，故库居公司应根据原租赁协议的约定向建银公司返还案涉房屋。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因库居公司在承租案涉房屋期间将房屋进行改造并将其中一部分出租给雅朋公司，雅朋公司作为次承租人，在出租人和承租人之间的房屋租赁协议届满之后，亦负有腾退并返还房屋的义务。故建银公司作为案涉房屋的所有权人，其有权要求雅朋公司腾退、返还案涉房屋。关于雅朋公司主张其对案涉房屋享有的优先承租权，原审法院认为，根据合同相对性的特点，库居公司系与建银公司签订房屋租赁合同的主体，根据双方之间合同的约定，库居公司在与其他第三方承租人同等条件下享有优先租赁权，且库居公司需在租期届满前3个月向建银公司发出书面的续租通知，否则视为自动放弃续租。现未有证据证明库居公司已提前3个月向建银公司提交续租说明，且库居公司未在建银公司组织的就案涉房屋租赁业务的招投标活动中中标，故库居公司已丧失优先承租权，建银公司和库居公司未就案涉房屋续租事宜达成合意，故建银公司和库居公司之间的租赁合同关系已于2019年6月19日解除。在库居公司已丧失优先承租权，且建银公司和库居公司之间的租赁关系解除的情形下，雅朋公司对案涉房屋的优先承租权已丧失，且占有案涉房屋缺乏相应的法律依据，故雅朋公司主张其存在优先承租权依据不足，原审法院不予支持。故建银公司作为案涉房屋所有权人，依法享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利。雅朋公司在2019年6月19日之后仍继续占有使用案涉房屋，缺乏相应法律依据，建银公司有权要求返还，原审法院对建银公司要求雅朋公司返还案涉房屋及支付占有使用费的主张予以支持。关于占有使用费的计算标准，根据雅朋公司与库居公司签订的房屋租赁协议的约定，第七期的租金计算标准为2065.84元／天，即雅朋公司在签订合同时可以预见到的违反合同的可能支付的房屋占有使用费的标准为2065.84元／天，雅朋公司应按照该标准向建银公司支付房屋占有使用费。至于建银公司主张的按照其与库居公司签订的合同中约定的日租金的2倍支付违约金的标准，系其与库居公司之间的约定，如建银公司需主张该部分损失，根据合同的相对性，需另案主张。关于雅朋公司主张的其装修费用的损失，因其未提交相应的装修凭证，且根据其与库居公司签订的租赁协议的约定，租赁协议终止的，承租人无权就装修等要求赔偿，故雅朋公司关于该部分费用的主张依据不足。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、杭州雅朋旅店有限公司于判决书生效之日起十日内腾退并返还中国建银投资有限责任公司其占有的位于杭州市拱墅区××路××号××楼××层的房屋（面积共计993平方米）并支付相应的房屋占有使用费（计算标准：以2065.84元／天的标准，自2019年6月20日起计算至房屋实际交还之日止）；二、驳回中国建银投资有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3005元，申请费2090元，共计5095元，由中国建银投资有限责任公司负担65元，由杭州雅朋旅店有限公司负担5030元。 宣判后，雅朋公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人侵害上诉人的优先承租权才导致上诉人构成表面上的无权占有，在整个事件过程中，上诉人没有任何过错。也形成了事实上的续租，一审法院对该事实置之不顾，使得上诉人的合法权益未得到有效保护。故上诉人以招投标形式进行招租，有违租租赁协议中承租人享有优先租赁权的约定，直接剥夺了上诉人的优先租赁权。要保证承租人的优先租赁权，首先要有一个明确的续租条件，并由承租人决定是否接受该条件继续承租，这才是同等条件下的优先续租。而本案被上诉人组织的房屋租赁招投标，只限定最低报价，最终中标价格是未知的，也就是说在公布中标结果之前。所谓的租赁涉案房屋的“同等条件”还不存在，而得知中标结果之后，就产生了新的承租人。因此，在招投标活动中，承租人根本无法行使优先租赁权。被上诉人表面上公平、公正的招投标活动，实质上是剥夺了上诉人的优先租赁权。（二）在未得到出租人告知的同等租赁条件，原审第三人再三保证能够续租，且上诉人一直正常缴纳水电费等相关费用的情况下，上诉人有理由认为自己有权继续承租涉案房屋，形成事实上的续租关系。2019年6月19日租赁期限届满后，因原审第三人一直告诉上诉人其已经完成续租，且同意上诉人继续承租涉案房屋，上诉人基于对原审第三人和被上诉人的信任。在未重新签订租赁合同的情况下，继续占用涉案房屋并于每月21日向原审第三人缴纳水电费用。此期间，被上诉人从未回复上诉人关于办理续租手续的要求，也未告知上诉人其他意向承租者给出的承租条件，因此。上诉认有理由认为自己已经得到续租认可，只需等待办理补签协议的手续即可。二、被上诉人侵害承租人与次承租人的优先租赁权，给上诉人造成了巨大经济损失。上诉人基于对原审第三人与被上诉人的信任，在2016年租用涉案案房屋后先后投入400万元用于酒店装修等，现在被上诉人直接剥夺上诉人优先续租权，要求上诉人返还房屋，给上诉人造成了巨大经济损失。三、退一步讲，即便上诉人需要返还房屋，一审判决认定的房屋占有使用费的支付标准过高，不具有合理性。同时，在2020年爆发的新冠肺炎疫情期间的房屋占有使用费，应当按原国家政府部门有关扶持政策予以减免扣除。（一）一审判决认定的房屋占有使用费标准过高。涉案房星系由案外人建银置业有限责任公司出租予库居公司。再由库居公司转租予上诉人。通过常识即可判断，在房屋租赁的过程中，转租方赚取租金差价。因此被上诉人将涉案房屋转租或交由案外人建银置业有限责任公司代为出租的过程中，被上诉人所收到的租金理应低于建银置业有限责任公司向库居公司收取的租金。而建银置业有限责任公司向库居公司收取的租金又肯定低于库居公司向上诉人收取的租金。根据侵权法中关于赔偿损失的填平原则，占有使用费系用于补偿权利人的损失，本案中，被上诉人房屋被占用的损失肯定远低于上诉人向库居公司缴纳的租金。因此原审判决以上诉人与库居公司约定的租金标准，判决上诉人向被上诉人支付房屋占有使用费，是不合理的，违反了损失填平原则。（二）根据国家发展与改革委员会等八部委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的精神，疫情期间房屋占有使用费应当予以免除。根据该《指导意见》关于“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋。下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户。免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”被上诉人是由中央汇金投资有限责任公司百分百控股的国有独资企业，涉案房屋租金问题适用上述规定，本案房屋应当免除3个月占有使用费。四、一审判决未将上诉人缴纳的押金考虑在内，不利于一揽子解决案件纠纷，给上诉人增加了讼累。上诉人已缴纳押金给库居公司，虽然库居公司并非本案被上诉人，但是出于定纷止争的审判原则，一审法院应当一并处理原审第三人已收取押金的退还问题，以便达到案结事了的审判效果。一审判决未考虑该问题，仅判决上诉人向被上诉人支付占有使用费，却不提退还押金事宜，导致上诉人只能另行起诉库居公司，并且承担较高无法执行到位的风险，给上诉人增加了讼累。综上，上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。 被上诉人建银公司答辩称：一、一审法院认定上诉人无权占有房屋，要求腾退并返还房屋的事实认定清楚，法律适用正确。本案属物权保护纠纷，请求权基础是《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条。本案最主要的焦点是上诉人有无合法权利占有房屋。被上诉人与承租人即原审第三人库居公司的租赁期限是2019年6月19日止，次承租人与承租人的租赁期限也是到2019年6月19日止。而且一审中被上诉人已经提供证据证明在租期未到的时候通知承租人库居公司以及在房屋现场张贴了不再续租、要求退还房屋的通知，当时还对张贴通知进行了拍照保留证据。另外，从合同到期，到被上诉人起诉，经历了诉前调程序，时隔好几个月，一直在书面通知以及现场要求上诉人交还房屋，也被予以拒绝。上诉人并无任何合法占有被上诉人房屋的理由和权利。一审根据事实作出认定，符合法律规定。二、关于上诉人所提到的，说一审法院未考虑到上诉人的优先承租权的问题，这完全是上诉人没有事实依据的片面之词。在本案中不管是被上诉人和承租人的租赁合同，还是承租人和次承租人的租赁合同，都是约定“同等条件下，乙方有优先承租权”。被上诉人作为一家央企，为了国有资产的利益最大化，必须通过竞争性报价的方式进行招租，当然这也是被上诉人的权利。被上诉人已经通知了承租人库居公司以及其下面的次承租人参加报价，但是库居公司和上诉人都未参加报价。虽然库居公司以另家公司名义参加过报价，还因价格太低而落选。归根归底，上诉人和原审第三人，并未以租赁合同中的主体身份来参加过竞争性报价，根本就不符合享受优先承租权的条件。这些事实从上诉人一审中提供的证据中可以充分看出来。所以，上诉人所谓的被上诉人侵害其优先承租权的观点完全是完全没有事实依据的。三、一审法院判决上诉人支付房屋占有使用费的标准合理合法。1、首先，本案是返还原物纠纷，上诉人无权占有被上诉人房屋，本质上是一种侵害他人房屋所有权的行为，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条，权利人可以请求损害赔偿。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人要求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。恶意非法占有他人房屋，占有使用费不应低于非法占有人在租赁期间内应付的租金，否则就鼓励社会上其他人非法占用他人房屋的行为。实际上，现在市场上对于到期后不返还房屋的租户都是以双倍租金的标准要求支付占有使用费。所以本案中一审法院以上诉人原支付的租金标准来确定占有使用费，是一个非常低的标准了。2、关于上诉人提到的因为占有期间遭受了新冠疫情，属不可抗力，所以应该减少占有使用费的意见。1）刚才提到过，上诉人的行为是侵害他人房屋所有权的行为，不能适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力免除责任条款；2）其次，《中华人民共和国民法总则》第180条有规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。但是在本案中，上诉人最主要的义务是返还房屋。本案年前就已经起诉，上诉人自己或者通过库居公司都可以电话联系到被上诉人一方的工作人员，就返还房屋的事宜进行协商。但上诉人从来没有联系过被上诉人一方，通知返还房屋等。而且被上诉人一方追着上诉人以及其它几个租户请求退还房屋，上诉人根本不搭理。3）上诉人主张免除此期间的占有使用费，在法律上是没有任何依据的。因为非法占有他人财产的期间，非法占有人必须承担占有期间不可抗力的风险。其实本次疫情的影响，我们都有目共睹。但是本案一审开庭的时候，被上诉人还追着上诉人调解，希望上诉人早日退还房屋，被上诉人经手的工作人员尽量去向上级部门申请对疫情期间的占用费有所减免。但是上诉人仍是拒绝被上诉人的方案。如前所述，非法占有他人房屋，本质上是一种侵权行为，占有使用费带有惩罚性质，它的计算标准是应该高于原租金的。鉴于被上诉人为了尽早收回房屋，避免其它不必要的法律程序，所以按原租金主张占有使用费。一审法院判决支持，合理合法。上诉人所述完全没有法律依据。四、关于上诉人提到的其保证金问题。本案是返还原物纠纷，解决的是租赁合同到期后上诉人无权占有被上诉人房屋，被上诉人要求返还房屋并且支付占有使用费的问题。上诉人要求原审第三人退还租赁保证金的问题是上诉人与原审第三人之间的租赁合同的法律关系，原审法院不予审理符合法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确。上诉人应腾退并返还被上诉人房屋并支付相应的占有使用费。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人库居公司未作答辩。 各方当事人均无新证据提供。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：库居公司与建银公司签订的房屋租赁合同的约定，库居公司在与其他第三方承租人同等条件下享有优先租赁权，且库居公司需在租期届满前3个月向建银公司发出书面的续租通知，否则视为自动放弃续租。现并无证据证明库居公司已按合同约定向出租人要求续租，且在建银公司组织的就案涉房屋租赁业务的招投标活动中，库居公司、雅朋公司均未参与，故库居公司、雅朋公司均已丧失优先承租权，建银公司和库居公司、库居公司和雅朋公司之间的租赁合同关系已于2019年6月19日解除。租赁合同关系解除后，雅朋公司继续占有使用案涉房屋属无权占有，原审法院判令雅朋公司返还案涉房屋并按2065.84元/天的租金标准向建银公司支付房屋占有使用费，并无不当。房屋占有使用费系因合同解除后产生的违约之债，而租金系合同约定之债权债务关系，雅朋公司要求免除3个月房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。雅朋公司要求原审第三人即库居公司返还押金，与本案系不同的法律关系，不在本案的审查范围。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6009元，由上诉人杭州雅朋旅店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  李国标 二〇二〇年十二月十四日 书记员  徐亚萍