山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终6440号上诉人（原审被告）：济宁龙灏置业有限公司，住所地汶上县经济开发区，统一社会信用代码91370830575487390P。法定代表人：吴万龙，董事长。委托诉讼代理人：秦茂龙，山东盛强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟某，男，1959年10月25日出生，汉族，住汶上县。委托诉讼代理人：李兆萌，山东中都剑律师事务所律师。原审第三人：韩某，男，1972年5月5日出生，汉族，住汶上县。委托诉讼代理人：韩先朋，山东明廉律师事务所律师。上诉人济宁龙灏置业有限公司（以下简称龙灏公司）因与被上诉人孟某及原审第三人韩某房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省汶上县人民法院(2019)鲁0830民初5388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙灏公司上诉请求：1.撤销汶上县人民法院作出的（2019）鲁0830民初5388号民事判决，改判驳回孟某的诉讼请求；2.诉讼费用由孟某承担。事实和理由：一、一审法院判决龙灏公司向孟某交付房屋是错误的。1、龙灏公司与孟某之间不存在商品房买卖合同关系，双方更没有履行房屋买卖合同，涉案房屋是对韩某货款的担保。龙灏公司与韩某之间存在建材、酒水买卖关系，龙灏公司是应韩某的要求向孟某出具认购协议书、收据是作为对货款的担保。根据《济宁龙灏置业有限公司与韩某定供钢筋、酒抵款房源明细表及供货结算表》约定，现韩某应退还龙灏公司抵押房屋。一审法院仅凭龙灏公司出具购房意向金收据认定龙灏公司已经足额收取涉案房屋的购房款显然是错误的。一审法院没有查清楚韩某是如何向龙灏公司支付的购房款，属于认定事实不清。事实上，韩某、孟某均没有向龙灏公司支付购房款。龙灏公司向韩某、孟某出具认购协议书、收据不是双方买卖房屋的合意，不是买卖房屋的真实意思表示。从龙灏公司提交的《济宁龙灏置业有限公司与韩某定供钢筋、酒抵款房源明细表及供货结算表》记载的“韩某保证在2016年9月30日前将所欠1,782,919.06元钢筋按济宁龙灏置业有限公司的钢筋用量明细分批全部运至隆兴华府工地；保证2016年12月30日前所欠2,453,760元酒送至济宁龙灏置业有限公司指定仓库，若未能履行以上保证，济宁龙灏置业有限公司有权收回欠款额的抵押房屋”可以看出，案涉的认购协议书的性质是担保，不是房屋买卖。本案涉及货物买卖等其他法律关系，必须查明和认定各方真实的法律关系，才能作出正确公正的判决。如上所述，龙灏公司与孟某不存在房屋买卖合同关系，而是龙灏公司与韩某之间存在货物买卖关系，龙灏公司根据韩某的要求向其出具了《隆兴华府认购协议》作为货款担保，韩某没有按照《济宁龙灏置业有限公司与韩某定供钢筋、酒抵款房源明细表及供货结算表》履行交付钢筋、酒水的义务，也没有提交证据证明履行了交付钢筋、酒等货物的义务，所以，按照该结算表的约定龙灏公司有权收回案涉房屋。一审法院判决龙灏公司向孟某交付房屋违背了当事人的约定。2、案涉房屋没有登记到韩某、李某名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，韩某、李某没有取得涉案房屋的物权，无权出卖涉案房屋。一审法院根据孟某与韩某签订的房屋买卖合同判决龙灏公司交付房屋违反了法律规定。3、一审法院在认定认购协议书是预约合同的情况下，判决龙灏公司交付房屋是错误的。一审法院认定涉案认购协议书为预约合同，认购协议书既然是预约合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，在没有签订本约合同的情况下，一审法院不能强制龙灏公司交付涉案房屋。预约合同的标的是签订本约的行为，该行为属于《中华人民共和国合同法》的一百一十条规定的除外情形，不宜继续履行。一审法院判决龙灏公司交付房屋违反了该规定，同时违反了意思自治法律原则。4、一审法院以龙灏公司出具认购协议书和收款收据的行为来认定龙灏公司认可收取房款的行为，来认定龙灏公司已经足额收取购房款,孟某已经履行完毕支付购房款的义务是错误的。认购协议书显示的购房款为620,139元，孟某与韩某约定的购房款为400,000元。韩某、孟某均没有向龙灏公司支付购房款，也没有证据证明韩某、孟某向龙灏公司支付了购房款。显然一审法院认定孟某履行完毕了支付购房款的义务是错误的。5、一审法院将案涉认购协议书记载的“11号楼1单元13A02室房屋”认定为“11号楼1单元1402室房屋”错误。事实上，汶上县隆兴华府小区不存在11号楼1单元13A02室房屋，一审法院调取的汶上县住房保障中心隆兴华府11号楼的信息也显示没有11号楼1单元13A02室房屋。一审法院以汶上县住房保障中心信息记载的11号楼1单元1402室房屋的价款与孟某持有的收据数额一致来推断“11号楼1单元13A02室房屋”就是“11号楼1单元1402室房屋”显然没有事实依据。证人孙某是孟某的弟媳，且代理孟某在汶上县聚鑫房地产经纪有限公司的《商品房买卖合同》上签字，与孟某存在利害关系，其证言不应采信。证人李某是代理第三人韩某签字的一方，与第三人韩某存在利害关系，其证言亦不能采信。韩某提交的《房源信息表》是韩某自己制作的，一审法院采信上述证据显然错误。6、涉案房屋没有进行整体验收，不符合交房条件，一审法院强制判决龙灏公司交付房屋，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定。一审判决应当撤销。二、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第三十七条是错误的。法律规定房屋买卖应当采用书面形式签订合同。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中商品房买卖合同书（本约合同）并没有签订，只有龙灏公司出具的认购协议书（预约合同）；孟某也没有履行完毕支付房款的义务；孟某向韩某交付房款的行为没有得到龙灏公司的认可，龙灏公司出具认购协议书、收据只是作为借款的担保。双方对认购协议书的性质、涉案房屋交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记等事宜均未达成协议，没有证据能够证明“一方已经履行主要义务，对方接受的”的事实，双方的商品房买卖合同并未成立，所以，一审法院认定本案适用该条款认定商品房买卖合同成立属于适用法律错误。三、涉案房屋已经出售给案外人杨绪栋，一审遗漏必须参加诉讼的当事人，应当依法裁定撤销原判决，发回重审。因为龙灏公司与孟某之间并不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋已经出售给其案外人，一审法院将汶上县隆兴华府小区11号楼1单元1402室房屋判决交付孟某，已经损害了案外人杨绪栋的合法权益，应当依法通知其参加诉讼，但一审法院未通知，属于遗漏必须参加诉讼的当事人，应当依法裁定撤销原判决，发回重审。案外人杨绪栋于2015年11月14日交付了30,000元的定金，于签订认购协议书当日即2016年3月17日交付了剩余的549,959.5元的购房款，龙灏公司于2019年5月2日将汶上县隆兴华府小区11号楼1单元1402室房屋交付给了杨绪栋，龙灏公司提交了认购协议书、8张收据足以证明房屋买卖的真实性。案外人杨绪栋于2015年11月4日交付30,000元定金，在签订合同时交付剩余房款完全符合交易习惯，一审法院认为杨绪栋交付房款不符合交易习惯是错误的。一审法院以龙灏公司没有提交案外人杨绪栋交付的579,959.5元购房款已存入商品房预售资金监管账户为由不认定交易的真实性是错误的。孟某主张交付的621,427.51元的购房款不但没有交付给龙灏公司，其款项更没有存入商品房预售资金监管账户，而一审法院却认定其交易的真实性，可见一审法院认定的事实与其判决是相互矛盾的，且对龙灏公司与孟某适用不同的标准，对龙灏公司明显不公。综上，请求二审法院支持龙灏公司上诉请求。孟某答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当依法驳回上诉，维持原判。一、龙灏公司与孟某直接签订了认购协议书，双方成立房屋买卖合同关系。认购协议书明确约定孟某购买龙灏公司的涉案房屋，约定付款方式为一次性付款，龙灏公司在认购协议书上加盖了合同专用章。签订认购协议书时，龙灏公司从未告知孟某涉案房屋为向第三人的欠款抵押担保，认购协议书也未记载涉案房屋为向第三人的欠款抵押担保。龙灏公司不仅按照认购协议书约定的房款总数620139元向孟某出具了收款收据，后又通知孟某补交了房屋差价款1288.51元，并出具了收据。孟某补交差价款后的房屋总款621427.51元，与汶上县住房保障中心登记的涉案房屋的总价完全一致。二、无论第三人韩某及案外人李某对涉案房屋是否有权处分，孟某相信作为房地产开发企业的龙灏公司对涉案房屋有权销售。本案为孟某基于与龙灏公司之间直接成立的房屋买卖合同，要求龙灏公司交付房屋。三、无论认购协议书为预约合同还是本约合同，孟某已经履行完毕了支付涉案房屋全部购房款的买受人义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，龙灏公司与孟某之间房屋买卖合同成立，龙灏公司应当履行交付涉案房屋的出卖人义务。四、龙灏公司办理了涉案房屋的更名手续，向孟某出具了认购协议书及收款收据，证明龙灏公司认可第三人收取孟某房款的行为。龙灏公司出具了与认购协议书约定一次性付款房款金额相符的收据，后又直接收取了孟某补交的房屋差价款。补交差价款后的房屋总款，与龙灏公司在汶上县住房保障中心备案的涉案房屋的总价完全一致。龙灏公司已足额收取了涉案房屋的购房款，孟某已经履行完毕了支付购房款的合同义务。五、汶上县住房保障中心备案登记的1402号房屋总价与龙灏公司向孟某出具的两张房款收据的金额总额完全一致，与其他房屋登记的房屋总价均不相同。结合签订认购协议书前，孟某与案外人李某在汶上县聚鑫房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同约定的为1402号房屋，第三人韩某的陈述及提交的房源信息表，证人孙某的证人证言，案外人李某的调查笔录，房产销售中存在因忌讳楼层14，将14写成13A等现象的日常生活经验，相互印证足以证明认购协议书记载的13A02室就是1402室。六、认购协议书虽然没有明确交房时间，但汶上隆兴华府11号楼大部分楼房都早已入住，涉案房屋早已具备交房条件，龙灏公司应当向孟某交付涉案房屋。七、房屋买卖合同买受人的主要义务就是交付房款，孟某已经履行了交付全部房款的义务，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，认定龙灏公司与孟某之间事实上成立了商品房买卖合同是完全正确的。八、涉案房屋已经法院查封，且早已在涉案房屋门口张贴公告，但一审期间从未有人对法院的查封行为提出异议，所谓的案外人杨绪栋也从未申请参加过本案一审诉讼。一审中龙灏公司提交的将涉案房屋出售给杨绪栋的认购协议书、房款收据、物业收据均不具有真实性。龙灏公司提交的杨绪栋付款总数579959.5元，与汶上县住房保障中心备案登记1402号房屋备案登记的房屋总价不符。事实上，涉案房屋至今无人装修入住。一审没有通知所谓的案外人杨绪栋参加诉讼的必要。韩某在二审中陈述，根据原审案件的证据材料，案件中的购房款有一个共同特点，除有韩某涉及的货款外，上诉人与被上诉人在第三人之外产生了直接的房款交付义务，即补交房屋差价的情况，也就意味着双方均认可了房屋买卖合同关系。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，对于上诉人的上诉请求应当依法予以驳回。孟某向一审法院起诉请求，1.判令被告向原告交付汶上隆兴华府11号楼1单元1402室及1-117储藏室，并协助办理产权登记；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告交付汶上隆兴华府11号楼1单元1402室及1-117储藏室；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月4日，第三人韩某与被告济宁龙灏置业有限公司就位于汶上县签订《隆兴华府认购协议书》，案外人李某代理第三人韩某签署该认购协议书。2016年11月4日，原告孟某与案外人李某在汶上县聚鑫房地产经纪有限公司（即山东鲁房）签订《房屋买卖合同书》，约定李某将汶上县隆兴华府11号楼1单元1402房产出售给原告孟某，房产交易成交价为400000元。原告孟某之弟媳孙某代孟某签署该《房屋买卖合同书》。2016年11月4日，原告孟某（乙方、买受人）与被告济宁龙灏置业有限公司（甲方、出卖人）就汶上县及1-117号储藏室签订《隆兴华府认购协议书》，将前述房屋认购协议书中的买受人由韩某变更为孟某，该认购协议书由孙某代孟某签署。该认购协议书约定被告济宁龙灏置业有限公司将其开发的位于汶上县以587939元的价格、储藏室1-117以32200元的价格出售给原告，约定的付款方式为一次性付款，全款金额为620139元，还约定“乙方收到甲方通知3日内需携带相关资料（有效身份证件、认购协议书、缴款凭证等）前来售楼处签订《济宁市商品房预售合同》，签订购房合同后准备相关贷款资料15日内积极配合甲方去银行办理按揭手续。如果乙方不予配合，甲方有权不再另行通知将该房屋另行出售，并扣除乙方所交首付款的20%作为违约金，剩余款项不计利息退还乙方。”同日，被告向原告出具收到原告购房意向金620139元的收据一份。2017年8月6日，原告孟某根据被告的通知补交购房意向金1288.51元，被告向原告出具收到原告购房意向金1288.51元的收据一份。后被告未就涉案房屋与原告签订《济宁市商品房预售合同》。2016年11月4日，原告孟某向汶上县聚鑫房地产经纪有限公司支付中介费5000元，同日原告向案外人李某支付定金10000元。2016年11月5日，原告孟某之弟媳孙某从中国工商银行汶上中都支行取款100000元并将该款支付给李某。2016年11月8日，原告孟某之弟孟现玉从中国建设银行汶上支行取款290000元并将该款支付给李某。2016年11月8日，李某向原告出具收到购房款400000元的收条一份。第三人韩某与被告济宁龙灏置业有限公司之间存在债权债务关系。2016年9月9日，被告济宁龙灏置业有限公司的法定代表人吴万龙与第三人韩某共同签署出具《济宁龙灏置业有限公司与韩某定供钢筋、酒抵款房源明细及供货结算表》。该结算表记载了10套房屋，但没有记载涉案房屋；在该结算表中韩某保证在2016年9月30日前将所欠1782919.06元钢筋按济宁龙灏置业有限公司的钢筋用量明细分批全部运至隆兴华府工地；保证在2016年12月30日前将所欠2453760元酒送至济宁龙灏置业有限公司指定仓库，若未能履行以上保证，济宁龙灏置业有限公司有权收回欠款额的抵押房屋。第三人韩某向本院提交了其与吴万龙共同签署的书面材料一张及《房源信息表》一张，《房源信息表》记载了13套房屋，其中的9套在前述结算表中也同时列明，另外4套在前述结算表中未记载。该《房源信息表》中第10套记载了“姓名孟某房号11-1-1402金额620139201611.04”。庭审中，证人孙某证实其参与了原告孟某购买隆兴华府房屋的全过程，其在山东鲁房看到的房源是汶上县隆兴华府11号楼1单元1402室。山东鲁房的工作人员带其看房，因正在施工，看的是一楼的户型。看房后，其交付定金。2016年11月4日，案外人李某带其到被告售楼处写好认购协议书和发票。2016年11月5日、11月8日其共向李某支付390000元，李某于2016年11月8日出具收到400000元的收条。因龙灏售楼处通知交差价款，其于2017年8月6日向被告交付现金1200余元。2020年9月4日，本院向汶上县住房保障中心调取了汶上县隆兴华府小区11号楼1单元102、202、302、402、502、602、702、802、902、1002、1102、1202、1302、1402、1502、1602、1702共计17户商品房的相关信息，调取结果为：汶上县隆兴华府小区11号楼1单元102室房屋总价为498049.00元，202室房屋总价为478110.00元，302室房屋总价为514692.61元，402室房屋总价为572717.11元，502室房屋总价为450949.00元，602室房屋总价为538369.20元，702室房屋总价为448750.02元，802室房屋总价为461537.42元，902室房屋总价为523554.50元，1002室房屋总价为568045.31元，1102室房屋总价为471909.22元，1202室房屋总价为482396.62元，1302室房屋总价为494691.60元，1402室房屋总价为621427.51元，1502室房屋总价为528820.70元，1602室房屋总价为585072.00元，1702室房屋总价为1147245.00元。2020年9月8日，本院对案外人李某进行调查。李某陈述其代理韩某出售汶上隆兴华府小区11号楼1单元1402室，原被告签订认购协议书时其在现场，售楼处向其明确表示13A02就是1402，因忌讳出现14，所以写成13A02，签协议时售楼处没有提出交纳更名费，售楼处也明确表示该房未出卖与他人。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原被告之间签订的认购协议书仅对房屋的位置、单价、付款方式进行了约定，对《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等主要内容未进行约定。同时，结合该协议书明确载明的“乙方收到甲方通知3日内需携带相关资料（有效身份证件、认购协议书、缴款凭证等）前来售楼处签订《济宁市商品房预售合同》……”，能够认定该认购协议书并非商品房买卖的本约合同，而是预约合同。关于原被告之间签订的认购协议书中记载的隆兴华府11号楼1单元13A02室是否为1402室的问题。原告提交的认购协议书记载13A02室房屋全款金额为620139元，2016年11月4日被告向原告出具的收据记载购房意向金数额为620139元，2017年8月6日被告向原告出具的收据记载购房意向金数额为1288.51元，前述二张收据记载的购房意向金总数额为621427.51元；本院向汶上县住房保障中心调取了汶上隆兴华府11号楼1单元102、202、302、402、502、602、702、802、902、1002、1102、1202、1302、1402、1502、1602、1702共计17户商品房的相关信息，调取结果显示此17户商品房的房屋总价均不相同，但1402室房屋总价为621427.51元，与前述被告向原告出具的二张收据记载的购房意向金总数额621427.51元完全一致，而原告所持二张收据记载的购房意向金总数额与其余16户所调取商品房的总价均不一致；原告提交的《房屋买卖合同书》证实原告孟某向案外人李某购买的房屋为汶上县隆兴华府11号楼1单元1402室；证人孙某证实原告孟某向案外人李某购买的房屋是汶上县隆兴华府11号楼1单元1402室，案外人李某带其到被告售楼处办理的认购协议书和发票；第三人韩某陈述认可收到原告所述的房款，被告抵付给其的房产是14楼，因忌讳4，才将1402写成13A02；第三人韩某提交的《房源信息表》记载原告孟某对应的房号为11-1-1402，金额为620139元，时间为2016年11月04日；经本院向案外人李某调查，李某陈述其代理韩某出售汶上县隆兴华府小区11号楼1单元1402室，原被告签订认购协议书时其在现场，售楼处向其明确表示13A02就是1402，因忌讳出现14，所以写成13A02，签协议时售楼处没有提出交纳更名费。前述认购协议书、2016年11月4日的收据、2017年8月6日的收据、本院向汶上县住房保障中心调取的17户商品房的相关信息、《房屋买卖合同书》、证人孙某证言、第三人韩某的陈述、《房源信息表》、本院对案外人李某制作的笔录相互印证，能够证实原被告之间签订的认购协议书中记载的13A02室即是1402室。被告虽辩解13A02室不存在，但其不能对通知原告于2017年8月6日补交的购房意向金是哪套房屋的款项作出合理解释。被告虽辩解原告于2017年8月6日补交的费用是更名费，但被告于2017年8月6日向原告出具的收据上明确记载收款事由为购房意向金，而非更名费；庭审中被告已陈述由于工作人员没能区分出出售房屋的认购协议书和作为抵押给韩某的认购协议书，而通知了认购协议书的一方补交差价；原被告双方于2016年11月4日办理更名手续，而被告辩解于2017年8月6日通知原告补交更名费1288.51元，无论从时间方面还是交款金额方面看均明显不符合常理，被告也未提交证据证实其观点，故对被告之辩解本院不予采信。关于原被告之间是否成立商品房买卖合同的问题。根据各方当事人陈述及举证情况，本案中原告孟某具有购买房屋的真实意思表示并向第三人韩某支付购房款400000元，被告济宁龙灏置业有限公司向原告出具了涉案房屋的认购协议书及收款收据，应认定被告济宁龙灏置业有限公司认可第三人韩某收取房款的行为，且被告济宁龙灏置业有限公司按照其与原告孟某签订的认购协议书约定的房款总数620139元向原告出具了收款收据，后又通知原告补交房屋差价款1288.51元，同时出具收到原告购房意向金1288.51元的收据，应认定被告济宁龙灏置业有限公司认可收到了原告房屋总价款621427.51元，即对于被告济宁龙灏置业有限公司来说，其已足额收取了涉案房屋的购房款，原告已经履行完毕了支付购房款的房屋买卖合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条之规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告济宁龙灏置业有限公司在未按照认购协议的约定签订《济宁市商品房预售合同》（本约合同）时，原告方就已经履行了本约合同，那么在原告与被告济宁龙灏置业有限公司之间事实上成立了商品房买卖合同，双方之间存在商品房买卖合同法律关系。被告虽辩解其与原告孟某之间不存在房屋买卖合同关系，但被告自愿与原告签订了认购协议书，协议书明确记载系就原告孟某定购被告济宁龙灏置业有限公司的商品房一事达成的协议，并未记载用原告孟某购买的涉案房屋为第三人韩某提供担保，且被告在与原告签订认购协议书并出具收到购房意向金收据后又于第二年通知原告补交房屋差价款1288.51元，这一系列行为充分证实被告具有与原告建立商品房买卖合同的意思表示，原被告之间成立商品房买卖合同，对被告上述辩解本院不予采信。关于原告的诉讼请求能否得到支持的问题。被告主张汶上隆兴华府11号楼1单元1402室已经出售给案外人杨绪栋并提交买受人为杨绪栋的认购协议书一份及收据8张，但其提交的二份购房意向金收据记载的购房意向金总数为579959.5元，与本院向汶上县住房保障中心调取的汶上隆兴华府11号楼1单元1402室相关信息不一致；其提交的认购协议书记载付款方式为“一次性付款”，而收据显示两次交纳购房意向金，且其中一份收据记载入账日期为2015年11月14日，早于认购协议书的签订时间2016年3月17日，不符合交易习惯；二份购房意向金收据记载的收款方式均为现金，总额为579959.5元，但被告并未提交证据证实该笔购房款已存入其商品房预售资金监管账户，不能证实其交易的真实性，综上，对被告的上述主张本院不予采信。原告孟某与被告济宁龙灏置业有限公司之间已经成立商品房买卖合同，被告应履行向原告交付房屋的义务，对于原告要求交付汶上隆兴华府11号楼1单元1402室及1-117储藏室的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：被告济宁龙灏置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告孟某交付汶上县隆兴华府小区11号楼1单元1402室及1-117储藏室。当事人在二审中均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，在本案中，龙灏公司主张涉案房屋是对韩某货款的担保，是应韩某的要求向孟某出具认购协议书、收据作为对货款的担保。经审查，2016年11月4日，韩某与龙灏公司签订的《隆兴华府认购协议书》，以及同日孟某与龙灏公司签订《隆兴华府认购协议书》，并将前述房屋认购协议书中的买受人由韩某变更为孟某，以上两份认购协议书中约定的房屋均为汶上县及1-117号储藏室。2016年11月4日，龙灏公司向孟某出具收到购房意向金620139元的收据。2017年8月6日，龙灏公司通知孟某补交购房意向金，孟某向龙灏公司交付1288.51元，龙灏公司于同日向孟某出具收到购房意向金1288.51元的收据。2016年11月8日，李某作为韩某的代理人向孟某出具收到购房款400000元的收条。龙灏公司主张，汶上县隆兴华府小区不存在11号楼1单元13A02室房屋，原审法院认定案涉认购协议书记载的“11号楼1单元13A02室房屋”就是“11号楼1单元1402室房屋”没有依据。对于该上诉主张，本院认为，龙灏公司在一审及二审中对于涉案认购协议书的真实性均没有异议。龙灏公司作为涉案认购协议书中的出卖人，其没有提供证据证明11号楼1单元13A02室房屋的具体位置，结合原审法院调取的汶上县住房保障中心汶上隆兴华府11号楼1单元共计17户商品房的相关信息，以及龙灏公司向孟某出具的两张收据记载的购房意向金总数额，足以认定“11号楼1单元13A02室房屋”就是“11号楼1单元1402室房屋”，龙灏公司所作的汶上县隆兴华府小区不存在11号楼1单元13A02室房屋的主张，与查明的事实不符，本院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案中，龙灏公司与孟某签订认购协议书，龙灏公司按照其与孟某签订的认购协议约定的价款向孟某出具了收款收据,于2017年8月6日收取孟某补交的购房意向金，并于同日向孟某出具收到购房意向金1288.51元的收据。依据《济宁龙灏置业有限公司与韩某定供钢筋、酒抵款房源明细及供货结算表》记载的内容，龙灏公司以涉案房屋折抵货款给韩某，涉案房屋经过更名后卖于孟某，实际已抵款项620139元。在本案中，应视为龙灏公司将涉案房屋以折抵货款的方式给韩某，可认定龙灏公司已经足额收取了涉案房屋的购房款,孟某已经履行完毕支付购房款的房屋买卖合同义务,所以孟某与龙灏公司之间成立了商品房买卖合同,基于孟某支付房款义务已经履行完毕,龙灏公司应该交付房屋。在本案中，即使存在龙灏公司将案涉房产作为货款担保的情形,在其允许债权人将房屋转让出售,并与孟某签订商品房认购协议时,该法律行为在性质上已经成为商品房交易的协议。龙灏公司主张其将案涉房屋又出售于案外人，对于龙灏公司与案外人合同效力及履行问题,超出了本案审理范围,权利人可以根据事实和法律规定另寻救济。原审法院认定事实清楚，判决并无不当。综上，济宁龙灏置业有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10001元，由上诉人济宁龙灏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十二月十日法官助理王鹏书记员翟梦若