北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初9361号原告（反诉被告）：王晓航，男，1957年6月1日出生，汉族，退休职工，住北京市西城区。被告（反诉原告）：何钰，男，1982年8月4日出生，汉族，西安小荧星教育科技有限公司职员，住北京市西城区。原告（反诉被告）王晓航与被告（反诉原告）何钰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王晓航、被告（反诉原告）何钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王晓航向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定支付相当于两个月租金的违约金31200元；2.判令被告承担恢复房屋原状产生的拆除清运费7250元，地面墙面修复费6500元、恢复隔断墙费用5500元、恢复卫生间原状费用2000元、恢复顶面装饰费用1000元，合计22250元；3.被告赔偿原告房屋占用费8533元；4.判令被告赔偿原告施工管理费1030元、赔偿电卡费50元、赔偿原告门膜损失费500元，合计1580元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年下半年，被告租用原告华睦大厦XXX室期间，屡次违反约定拖延交纳房租，双方约定房租季付，被告擅自月付，并强行拖欠至月底付租。原告与其交涉无果，被告恶意拒交最后一个月的租金，并表示用押金抵扣。被告的违约行为给原告造成经济损失，故诉至法院。何钰辩称，我跟原告屡次约定要交房，但是原告一直不见我，我去派出所报了案。我在1月6日就已付清到4月6日的房租，在事实上并没有拖欠。原告以我违约为要求，让我给他两倍的违约金以及复原这些费用，我认为原告起诉就是压榨我们这些房客，我方都不认可。何钰向本院提出反诉请求：1.判令原告返还被告押金16000元；2.判令原告向被告支付违约金32000元；3.原告承担本案诉讼费。事实和理由：我方已于2020年1月6日付清截至2020年4月6日的房租的情况下，原告一直拖欠涉案房屋的物业费和取暖费，导致物业每次只售1度电。被告多次向原告反映该问题，原告表示其不担责任，不承担维修及补缴物业费等义务导致被告无法正常使用房屋。原告的行为构成违约，应向被告支付违约金。2020年1月6日至4月6日疫情期间在原告不减免房租的情况下，被告无任何拖欠房租情形，并且提前交还房屋，原告屡次以各种理由不见面交接，不退还房屋押金，并用大额违约金威胁被告，给被告造成巨大精神压力和财产损失，故诉至法院。王晓航针对反诉请求辩称，我已经问过物业说从来没有只卖1度电，他说限水限电是违法的，违反物业法第33条，他自己故意买的1度电，物业是这么说的。另外我没有违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年4月18日，王晓航（出租人，甲方）与何钰（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），其中约定房屋坐落于北京市西城区马连道南街华睦大厦XXX室，建筑面积约130平方米；租赁期自2019年4月7日至2020年4月6日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前60日向甲方书面提出续租要求，续订房屋租赁合同。月租金16000元。支付方式押一付三，提前一个月支付租金。租金付至甲方工商银行卡。各期租金支付日期：4月6日，6月6日，9月6日，12月6日。租赁期内的下列费用中，(5)，(7)由甲方承担，其他由乙方承担：(1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费(5)供暖费(6)燃气费(7)物业管理费(8)房屋租赁税费(9)卫生费(10)上网费(11)车位费(12)室内非损耗设施维修费。甲方有第六条第（三）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第六条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。第六条第（三）款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金。2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构及附属设施的。王晓航提供的微信聊天记录显示，2019年12月9日，王晓航向何钰发微信催交房租，后何钰交付了一个月房租，王晓航提出异议，何钰回复“一月再付一次，二月应该不用再付了吧？提前付了一个月房租，还有一个月的押金”，王晓航称“租金和押金不是一回事。还是按照合同办事吧”。在2019年11月6日双方的微信聊天中，王晓航也就何钰未按时支付房租以及按月付房租提出了异议。王晓航提供北京易施易工建设工程有限公司开具的收据及物业收据以证明装修公司收取拆除清运及装修费13750元，物业公司收取补电卡费50元。王晓航另提供照片以证明房屋原状以及何钰对房屋原状进行了改变。何钰提供微信聊天记录以证明王晓航同意其按月支付房租，以及租赁到期王晓航不与其交接房屋。聊天记录显示，王晓航曾同意何钰房租一个月一交。2019年10月8日，王晓航向何钰催讨租金，并提出“连续半年了，房租季度改月付，已经是破例照顾了。拖欠房租是合同严重违约的原则问题。是底线。拖欠房租让我非常为难”。何钰表示“实在是没钱了，月底前给你凑上”。2019年12月20日，王晓航告知何钰已向法院起诉。合同到期日，何钰约王晓航见面交接。后王晓航称临时有事未到，提出押金抵何钰一部分违约金，水电费退还。何钰另提供物业收据以证明王晓航拖欠物业费，买电只能买一度。本院认为，王晓航与何钰签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。双方应依合同约定行使权利、履行义务。关于双方互相主张对方违约的问题。结合当事人提交的证据情况及庭审陈述意见，何钰存在未按租赁合同约定支付租金的违约行为，虽然征得王晓航同意，季付改为月付，但此后仍出现未按期支付房租的情形，其相关行为已构成违约。关于何钰主张王晓航违约的相关诉讼请求，其提供的证据不足以证明其主张，故本院不予支持。庭审中，何钰主张约定的违约金标准过高，请求予以酌减。本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定何钰按月租金的150%向王晓航支付违约金，即24000元。关于王晓航主张何钰赔偿房屋恢复房屋相关费用、施工管理费、电卡费、门膜损失费等诉讼请求，因其提供的证据不足以证明相关费用的实际发生，以及与何钰违约行为的关联性及关联程度，考虑前述本院确定的违约金可以弥补相关损失，故本院对王晓航上述赔偿请求不予支持。关于王晓航主张的房屋占用费，因租赁期限至2020年4月6日届满，双方未约定继续租赁，合同权利义务终止。何钰在当日约王晓航交接，王晓航因自身原因未与何钰见面，王晓航亦未提供证据证明何钰占用涉案房屋以及占用期限，故对其上述主张，本院不予支持。关于何钰主张返还的房屋押金16000元，租赁期限届满后王晓航应予返还，但与上述本院确定的违约金相抵后并无剩余部分，故对何钰的相关主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）何钰向原告（反诉被告）王晓航支付违约金8000元。二、驳回原告（反诉被告）王晓航的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）何钰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1389元，由原告（反诉被告）王晓航负担1214元（已交纳），由被告（反诉原告）何钰负担175元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费500元，由被告（反诉原告）何钰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二〇年十二月四日法官助理 肖彦青书 记 员 郭莹莹