辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民初502号 原告（申请执行人）：大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙），住所地：辽宁省大连花园口经济区迎春街**楼****。 执行事务合伙人：大连城乡一体化建设发展基金管理有限公司。（委派代表：王秋良）。 委托诉讼代理人：宋诗军，辽宁天合律师事务所律师。 被告（执行案外人）：王志国，男，1983年3月11日生，汉族，住黑龙江省甘南县。 第三人（被执行人）：大连安邦房地产开发有限公司。住所地：辽宁。住所地：辽宁省大连市甘井子区盛景园******** 法定代表人：张仕祥，系公司董事长。 委托诉讼代理人：王丛姝，辽宁水平律师事务所律师。 原告大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）（以下简称城乡基金）与被告王志国及第三人大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王志国、被告城乡基金委托诉讼代理人宋诗军、第三人安邦公司委托诉讼代理人王丛姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城乡基金向本院提出诉讼请求：判决驳回被告提出的关于终止对大连市甘井子区石灰石矿南侧樱花北园25号楼1单元11层3号房屋民事执行的异议请求。诉讼费用由被告负担。事实及理由：一、大连市中级人民法院（2016）辽02民初125号民事判决书，作为生效的法律文书，已经确认城乡一体化，作为抵押权人对本案案涉的房产享有优先受偿权。2016年10月19日，针对原告城乡基金诉被告安邦公司、张忠臣、包展红借款合同纠纷案。大连市中级人民法院以（2016）辽02民初125号民事判决书判决：一安邦公司应于本判决生效后10日内偿还城乡基金借款本金9，450万元人民币及利息（自2015年11月21日起，按年息15.08%计息，至欠款还清日）；二、城乡基金对张忠臣持有的安邦公司99%的股权享有优先受偿权；三、城乡基金对安邦公司为案涉债务设定抵押并仍处于抵押登记状态的房产、在建工程及土地在抵押担保范围内享有优先受偿权；四、张忠臣、包展红对前述第一项债务承担连带偿还责任。案件受理费53，050元，由被告共同负担。该判决主文中，明确认定了本案案涉的房产包含在该案中已设定抵押并仍处于抵押登记状态的房产范围之内。上诉判决生效后，各被告均未履行还款义务，城乡基金申请法院强制执行。2017年1月20日，大连市中级人民法院以（2016）辽02执855号执行裁定查封安邦公司作为案涉借款抵押物的位于大连市甘井子区园）等共计187套房产，其中包括本案案涉房产。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。既然上诉已生效的民事判决书判决认定了城乡一体化对案涉抵押项下房产的优先受偿权，则该担保物权应依法受到保护。大连市中级人民法院依据该生效判决对抵押房产实施查封及其他执行措施，具有充分的事实和法律依据。二、本案案涉房产系安邦公司所有的财产，王志国不是案涉房产的合法权利人。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容。（一）、案外人是否系权利人。（二）、该权利的合法性与真实性。（三）、该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产。按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……包括本案涉房产在内的已被大连市中级人民法院依法查封的187套抵押房产，均系被执行人安邦公司开发建设的新建商品房。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，目前该等房产的所有权人系安邦公司，王志国并非该房产的权利人。三、被告针对其购买案涉房产的相关事实，需进一步举证。1、被告应提供其购买案涉房产房款支付的发票原件，供法庭核实及质证，且413，647元的价款远低于该房正常价格，被告应当对此进一步说明。2、被告应提供其购买案涉房产的商品房买卖合同。3、关于购房款被告是否已实际支付，被告应提供证据予以证实，仅提供发票是不足以证明付款事实的。4、本案案涉房屋是否系被告唯一住房，被告应进一步举证。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十七条之规定，鉴于被告提供的证据及提出的异议理由不能排除，大连市中级人民法院对案涉房产的执行。请法庭依法判决驳回被告提出的执行异议请求。 王志国辩称，不同意城乡基金的诉讼请求。事实及理由：一、根据《民事诉讼法司法解释》第306条第（二）项之规定，申请执行人提出执行异议之诉，应当有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，而本案原告的诉讼请求并不是明确对案涉房屋继续执行，故原告不具备起诉条件，请求裁定驳回原告的起诉。2、原告虽然对案涉房屋享有优先受偿权，但根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，王志国作为案涉房屋的买受人，对该房屋享有的物权期待权及其作为消费者的生存权、居住权，应优于原告对该房屋享有的优先受偿权，即该规定的第二十九条属于第二十七条的例外情形。王志国支付了全部全部购房款，安邦公司出具了购房发票并将案涉房屋交付王志国居住至今。因此，请求判决驳回原告的诉讼请求。 第三人安邦公司述称，王志国提供的购房发票是复印件，此发票不存在，公司也没有收到购房款，即使王志国入住该房屋，王志国目前证据无法证明其入住的合法性。 经审理查明，城乡基金与安邦公司、张忠忱、包展红、第三人浦发银行借款合同纠纷一案，本院于2016年10月19日作出（2016）辽02民初125号民事判决书，判决：一、安邦公司于本判决生效后十日内偿还城乡基金借款本金人民币9,450万元，并以9,450万元为基数，按年利率15.08%的标准，支付自2015年10月21日起算至欠款还清日止的利息；二、城乡基金对张忠忱持有的安邦公司99%股权享有优先受偿权；三、城乡基金对安邦公司为案涉债务设定抵押并仍处于抵押登记状态下的房屋、在建工程及土地在抵押担保范围内享有优先受偿权；四、张忠忱、包展红对前述第一项债务向城乡基金承担连带偿还责任；张忠忱、包展红承担保证责任后，有权向安邦公司追偿。案件受理费538,050元，由安邦公司、张忠忱、包展红共同负担。 案涉房屋于2014年7月由安邦公司作为借款担保抵押给城乡一体化基金委托的上海浦东发展银行股份有限公司大连分行，并办理抵押登记。 在执行过程中，本院于2017年1月20日作出（2016）辽02执855号执行裁定书，裁定：查封安邦公司名下187套房屋（案涉房屋在查封范围内），查封期限三年。大连市不动产登记中心在本院协助执行通知书上记载：除大连市甘井子区红凌路213号1单元28层1号房屋本次查封为首次查封，其他186套房屋为轮候查封。2019年8月1日，本院作出（2019）辽02执恢474号执行裁定书，裁定：拍卖安邦公司所有的187套房屋和网签备案在连铎名下的4套房屋、网签备案在范卫国名下的2套房屋（详见抵押清单）。该裁定书载明：本院查封了安邦公司所有的187套房屋和网签备案在连铎名下的4套房屋、网签备案在范卫国名下的2套房屋（详见抵押清单），共计193套房屋，并对上述房屋进行了评估，评估价值为21246.14万元。案涉房屋在上述抵押清单范围内。2020年1月9日，本院作出（2019）辽02执恢474号执行裁定书，继续查封包括案涉房屋在内的部分房屋。 本院在执行申请执行人城乡基金与安邦公司、张忠忱、包展红、第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行借款合同纠纷一案过程中，王志国作为案外人对本院执行案涉房屋提出书面异议，本院作出（2020）辽02执异234号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。城乡基金对该裁定不服，于该裁定送达之日起十五日内向本院提起本案诉讼。 王志国提举安邦公司出具的销售不动产统一发票（自开）复印件，记载的出具时间为2013年12月6日，交款人为王志国，金额为413,647元，款项性质为预付款；安邦北湾业主临时公约及服务协议、承诺书、房屋交付审批会签单。 本院所认定上述事实有城乡基金提举的（2016）辽02民初125号民事判决书、（2016）辽02执855号执行裁定书、（2019）辽02执恢474号执行裁定书、（2020）辽02执异234号执行裁定书及当事人的陈述在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。据此，本案诉争焦点为王志国对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于本案法律适用问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。上述规定是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，应避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者。本案中，城乡基金作为抵押权人，经生效判决确认对案涉房屋享有优先受偿权，并申请执行登记在安邦公司名下的案涉房屋，王志国就案涉房屋提出的执行异议，应当适用第二十九条的规定予以审查。 关于王志国对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。王志国应当就自己同时符合以上三项情形，承担举证证明责任。本案中，王志国未能提举与安邦公司签订了书面的《商品房买卖合同》及支付房款的原始购房发票，王志国提举的证据不足以证明与安邦公司之间具有真实的商品房买卖合同关系，故王志国对案涉房屋不享有商品房消费者的权利，不可优先于抵押权人的抵押权，本院认定王志国对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 准予执行大连市甘井子区石灰石矿南侧樱花北园25号楼1单元11层3号房屋。 案件受理费7505元，由大连安邦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  范瑞瑶 审判员  孙利颖 审判员  陈 伟 二〇二〇年十二月十八日 书记员  宋 敏 附：相关法律规定 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。