福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2214号 上诉人（原审原告）:刘建国，男，1953年11月11日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人:吴耀宗，福建明经律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建永达房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区绿岩新村221幢。统一信用代码证××。 法定代表人:陈献忠，董事长。 委托诉讼代理人:唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 上诉人刘建国因与被上诉人福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初919号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘建国的委托诉讼代理人吴耀宗，被上诉人永达房地产公司的委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘建国上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2020)闽0402民初919号《民事判决书》，改判支持刘建国一审的诉讼请求；2.由永达房地产公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一审中永达房地产公司对迟延提供办证手续及应当承担违约责任并无异议，双方争议的焦点在于违约的时间计算及违约金的计算方式。一审判决以永达房地产公司提供的项目竣工备案表和通知业主办证为违约时间，按楼幢交付时间分别计算违约金，没有事实和法律依法。一、刘建国与永达房地产公司于2011年8月2日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，是双方就拆迁安置权力义务的唯一依据。该协议书就违约责任的约定并未按楼幢分别进行计算，而是对违约责任进行了总体的约定，该约定是明确的，即永达房地产公司在首次取得项目竣工备案后90日内必须向刘建国提供办理所安置房屋的产权登记手续，逾期向刘建国承担500元/日的违约金。一审判决将永达房地产公司的违约行为按房屋交付的时间分别进行计算，减轻了永达房地产公司的违约责任，损害了刘建国的合法权益，即不符合协议的约定，也没有法律依据。二、一审判决按房屋交付的数量分别按套数计算违约金同样没有事实和法律依据，从所周知无论是商品房交易、房屋买卖还是拆迁安置房，计算权力义务的基本依据是房屋的面积而非按房屋的套数进行结算。结合本案，一审判决如果要分别计算违约金，也应当按永达房地产公司向刘建国交付房屋的面积来计算违约金。如一审判决认定涉及3号楼共5套房屋的违约时间为1614天，共366818元。而如果按面积计算则为：500元/928.367(全部安置房屋实际面积）x510.262m2(5套房屋面积）x1614天=443554.57元，仅此一项永达房地产公司少承担的违约金为76736.57元（具体按面积计算表详见附件)。因此一审判决按房屋套数来分别计算违约金没有事实和法律依据，本案即使要分别计算违约金，也应当按永达房地产公司交付房屋的面积来分别计算违约金，以最大限度的依法保护刘建国的合法权益。三、一审判决将通知业主办证时间视为向刘建国提供办理所安置房屋的产权登记手续的时间，同样与协议的约定相违背的。永达房地产公司通知业主办证，主要对象是商品房业主,而刘建国是被拆迁户，永达房地产公司是于2018年7月12日、2019年5月7日、2019年10月21日分三次才向刘建国提供办理所安置房屋的产权登记手续。因此本案永达房地产公司的违约责任应当计算至向刘建国提供办理所安置房屋的产权登记手续止。 永达房地产公司辩称，永达房地产公司作为涉案房屋的开发商，一定比业主更希望早日取得房地产权证，让业主可以及时办理不动产权证。永达公司虽未提出上诉，但涉案房屋延迟办理不动产权证，过错不完全在于永达公司。刘建国上诉称一审中，永达公司对迟延提供办证手续及应承担违约责任无异议，与事实不符。一审法院简单以永达公司未与三明市房管部门协调好是否进行测绘成果审核上的意见分歧，判决由永达公司承担涉案房屋的权属登记逾期违约责任，属认定错误。其中《工程竣工规划条件核实意见书》系三明市城乡规划局认可并出具的，三明市房屋机构若对此不予认可，非永达公司的过错。事实上，在永达公司申请对涉案楼幢测绘成果审核时，是三明市房管部门无理要求待总地下室测绘成果数据确认后，方能将地下室数据补录与各幢地上合并，导入房管系统建立楼盘表，才允许办理涉案楼幢的初始预登记。涉案楼幢早已满足可单独办理初始登记的条件。故，涉案房屋延迟办理不动产权证，过错不完全在于永达公司。二、涉案《协议书》约定的逾期办证违约条款，永达公司表示无异议，一审法院亦是按照协议约定计算的，刘建国主张按涉案房屋的面积比进行计算，无理无据。其一，《协议书》约定逾期办证违约金每日按照500元计算，是一种固定的约定赔偿方式，即：房屋的面积大小或者单价多少，对于违约金的计算均不产生任何影响。违约金有约定的应当按约定，或许案涉协议约定按照已付房款总额为基数计算，那刘建国主张按照面积计算会有些许道理。其二，刘建国称权利的计算如商品房的买卖或房屋拆迁安置，系按照面积计算。然而，商品房的转让性质上是所有权的转移，是行使物权；违约金是合同一方当事人违约，向另一方支付的金钱，性质上是具有补偿性的、有限度地体现惩罚性，是基于债权产生的请求权。二者是两种不同的民事权利，刘建国以所有权的变更为参照依据，错误适用于债权请求权，主张按面积计算逾期办证违约金，混淆了物权和债权的法律规定，毫无根据。因此，一审法院判决按涉案房屋交付的数量分别按照套数计算逾期办证违约金，合理合法。三、永达公司已分别于2018年3月9日、2019年4月30日、2019年7月22日按约通知刘建国可以办理涉案房屋不动产权证。至此，永达公司已尽协议约定的协助办证义务。刘建国主张计算至移交办证材料的时间止，明显加重了永达公司的合同义务，一审判决逾期办证违约金计算截止时间为通知办证的前一日，符合法律规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决逾期办证违约金计算方式正确，恳请二审法院查清事实，驳回上诉。 刘建国向一审法院起诉请求：1.判令永达房地产公司向刘建国支付逾期办理房屋权属登记手续违约金982,500元（自2014年6月4日暂计至2019年10月21日止，共计1965天，按500元/天计算）；2.本案诉讼费用由永达房地产公司承担。 一审法院查明事实： 一、2011年8月2日，刘建国与永达房地产公司于签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定永达房地产公司对刘建国所有的位于三明市梅列区××路××村××幢房屋进行拆迁建设。合同第七条“安置房的交付及产权登记”第5项约定：“甲方（永达房地产公司）应当在项目竣工备案后90天内，提供办理所有安置房的产权登记手续”；第九条“违约责任”第5项约定：“甲方（永达房地产公司）未按本协议约定的期限提供办理产权登记手续，每逾期一天向乙方（刘建国）支付伍佰元违约金”。 二、刘建国于2014年3月3日收到永达房地产公司《收楼告知书》，永达房地产公司于2014年3月11日将案涉11套房屋交付给刘建国，其中3号楼五套，7号楼2套，35号楼4套。 三、永达房地产公司于2014年8月28日取得案涉3号楼和7号楼的竣工项目备案表；于2015年12月11日取得案涉35号楼的竣工项目备案表，于2019年4月30日通知3号楼业主办证，于2019年7月22日通知7号楼业主办证，于2018年3月9日通知35号楼业主办证。 四、永达房地产公司于2018年7月12日、2019年5月7日、2019年10月21日分三次向刘建国提供办理产权登记所需要的手续。 一审法院对双方当事人争议的焦点分析与认定： 一、关于永达房地产公司是否应承担违约责任及违约金如何计算的问题。一审法院认为，永达房地产公司提供《工程竣工规划条件核实意见书》未得到房屋登记机构的认可，且未能及时解决其与房屋登记机构在是否进行测绘成果审核上的意见分岐，导致延误了本案《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的其为被拆迁人办理拆迁安置房权属初始预登记及权属登记期限，永达房地产公司应承担逾期办证的违约责任。刘建国与永达房地产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，应受法律保护。永达房地产公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担违约责任。鉴于永达房地产公司于2014年8月28日取得案涉3号楼和7号楼的竣工项目备案表；于2015年12月11日取得案涉35号楼的竣工项目备案表，于2019年4月30日通知3号楼业主办证，于2019年7月22日通知7号楼业主办证，于2018年3月9日通知35号楼业主办证，依照合同约定，永达房地产公司应从取得安置房竣工项目备案表后90天内提供办理所有安置房的产权登记手续。因此，违约金起算时间应自2014年8月28日及2015年12月11日开始分别计算90天（2014年11月26日和2016年3月10日）后，从第91天（2014年11月27日和2016年3月11日）起计算，违约金计算的截止时间分别为各楼幢通知的办证时间的前一日。违约金的计算标准应按刘建国与永达房地产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》第九条“违约责任”第5项约定：“甲方（永达房地产公司）未按本协议约定的期限提供办理产权登记手续，每逾期一天向乙方（刘建国）支付伍佰元违约金”。永达房地产公司在未取得竣工项目备案表的情况下提前将案涉房屋交付给刘建国使用，违反相关法律和行政法规的规定，但该违法行为属于行政处罚范畴，并不意味着交房的时间就是竣工项目备案表取得的时间。因此，刘建国关于计算违约金的起算时间应从收房之日加上90日开始计算之主张，缺乏相应依据，不予支持。 二、关于刘建国主张违约金是否超过法律规定的诉讼时效的问题。一审法院认为，因涉及逾期办证等纠纷，翡翠城业主多次积极维权，并引发政府重视。后由政府牵头，就“两证办理”等问题召集翡翠城业主代表、开发商永达房地产公司及物业公司召开协调会，并于2016年7月25日由三明市梅列区人民政府出具（2016）37号《专题会议纪要》，对会议内容予以记载；2017年8月23日，永达房地产公司针对翡翠城业委会的《协商函》作出《复函》，内容涉及翡翠城“两证办理”等遗留问题。上述事实可以印证，翡翠城全体业主（含刘建国）在其权利受到侵害后积极主张权利的事实，永达房地产公司关于本案超过诉讼时效的抗辩理由不成立，不予采纳。 一审法院认为，刘建国与永达房地产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。永达房地产公司未按合同约定的时间履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。永达房地产公司关于违约金约定过高应予以调整的主张，与事实不符，不予支持；刘建国虽然在取得案涉房屋权属证书后将部分房屋转让他人，该行为与永达房地产公司因延迟办理案涉房屋所有权初始登记所应承担的违约责任并不冲突，不影响其向永达房地产公司主张逾期办理房屋权属登记违约金。基于以上事实，刘建国请求判令永达房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。由于存在案涉房屋所在楼幢取得竣工项目备案表的时间和各楼幢通知办证的时间各不相同的情况，故永达房地产公司关于应当按照其在不同楼幢所完成的相应合同义务分别依对应楼幢比例计算违约金的辩解，理由充分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：福建永达房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给刘建国逾期办理房屋权属登记手续违约金653,272元［该违约金包含三个部分：1.涉及3号楼共5套房屋的违约金自2014年11月27日计算至2019年4月29日，共计1614天，具体计算为：（500元/天÷11×5）×1614天＝366,818元；2.涉及7号楼共2套房屋的违约金自2014年11月27日计算至2019年7月21日，共计1697天，具体计算为：（500元/天÷11×2）×1697天＝154,273元；3.涉及35号楼共4套房屋的违约金自2016年3月11日计算至2018年3月8日，共计727天，具体计算为：（500元/天÷11×4）×727天＝132,182元］。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,625元，因适用简易程序审理，减半收取6,813元，由刘建国负担2,283元，福建永达房地产开发有限公司负担4,530元，于判决生效之日起七日内交纳。 二审中，双方当事人对一审认定的事实无异议,本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘建国向本院提交拆迁安置11套房屋的房产证，拟证明案涉房屋的总面积。 永达房地产公司质证认为，对房产证的真实性无异议，但与本案违约金的计算无关联性。 本院认证认为，永达房地产公司对房产证的真实性无异议，本院确认案涉11套拆迁安置房的面积共928.367m2，其中：3号楼5套面积510.262m2（房号2701，面积115.579m2；房号2801，面积115.579m2；房号2802，面积80.91m2；房号2803，面积80.91m2；房号2805，面积117.284m2）；7号楼2套面积238.33m2（房号601，面积140.365m2；房号602，面积97.965m2）；35号楼4套面积179.775m2（房号801，面积48.1m2；房号802，面积41.68m2；房号803，面积47.995m2；房号804，面积42m2）。 二审中，对双方当事人争议的案涉房屋违约金计算问题，本院分析认定如下： 一、关于违约金的起止时间问题 一审法院以永达房地产公司提供的项目竣工备案表90天后至通知业主办证时间的前一日为违约金起止时间，并无不当。案涉3号楼违约起止时间（2014年11月27日至2019年4月29日）共1614天，案涉7号楼违约起止时间（2014年11月27日至2019年7月21日）共1697天；案涉35号楼违约起止时间（2016年3月11日至2018年3月8日）共727天。 二、关于违约金的计算标准问题 刘建国与永达房地产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》第九条“违约责任”第5项约定：“甲方（永达房地产公司）未按本协议约定的期限提供办理产权登记手续，每逾期一天向乙方（刘建国）支付伍佰元违约金”。本案中，拆迁返还的安置房每套房屋面积有大有小，在合同没有明确约定的情况下，应合理支持守约方提出的损失赔偿请求，计算违约金的依据应是房屋的面积。因此，永达房地产公司应支付给刘建国逾期办理房屋权属登记违约金共731772元：1.涉及3号楼5套房屋面积共510.262m2的违约金自2014年11月27日计算至2019年4月29日，共计1614天，具体计算为：500元÷928.367m2×510.262m2×1614天＝443555元；2.涉及7号楼2套房屋面积共238.33m2的违约金自2014年11月27日计算至2019年7月21日，共计1697天，具体计算为：500元/天÷928.367m2×238.33m2×1697天＝217827元；3.涉及35号楼4套房屋面积共179.775m2的违约金自2016年3月11日计算至2018年3月8日，共计727天，具体计算为：500元/天÷928.367m2×179.775m2×727天＝70390元。 本院认为，由于案涉房屋存在所在楼幢取得竣工项目备案表的时间和各楼幢通知办证的时间各不相同的情况，一审法院以永达房地产公司提供的楼幢项目竣工备案表90日后及通知业主办证前一天为违约起止时间，按楼幢交付时间分别计算违约金，并无不当。刘建国主张以永达房地产公司向其交房90日后计算至永达房地产公司最后一次向其提供办证材料的时间止计算违约金的起止时间，于法无据，本院不予支持。一审法院按房屋交付的数量分别按套数计算违约金不妥，本院予以纠正；刘建国主张按永达房地产公司向刘建国交付房屋的面积来计算违约金，于法有据，本院予以支持。 综上所述，刘建国的上诉请求部分成立；一审法院对违约金计算方式认定错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初919号民事判决； 二、福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给刘建国逾期办理房屋权属登记违约金731772元； 三、驳回刘建国的其他诉讼请求； 四、驳回刘建国的其他上诉请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13625元，因适用简易程序审理，减半收取6813元，由刘建国负担1740元，福建永达房地产开发有限公司负担5073元，于本判决生效之日起七日内交纳。 二审受理费13625元，由刘建国负担3475元，福建永达房地产开发有限公司负担10150元，于本判决生效之日起七日内交纳。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  陈思宇 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。