河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终4999号上诉人（原审被告、反诉原告）：孟凡超，男，1974年7月2日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：许志远，河南凤苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈春沟，男，1979年1月21日出生，汉族，户籍地河南省虞城县，现住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：郭坤，河南辰正律师事务所律师。上诉人孟凡超因与被上诉人陈春沟租赁合同纠纷一案，不服商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初2292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人孟凡超的委托诉讼代理人许志远，被上诉人陈春沟的委托诉讼代理人郭坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟凡超上诉请求：撤销原判，依法改判支持孟凡超一审反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。一、认定孟凡超自认已收到陈春沟1254460元的房租没有证据，陈春沟已拖欠孟凡超房屋租金达3年的事实清楚，证据确实充分，依据双方合同的约定，陈春沟拖欠孟凡超房屋租金达3个月以上，孟凡超依法可终止合同并收回房屋，孟凡超一审反诉请求第二、三项依法应得到支持。二、认定涉案房屋年租金为314820元错误。陈春沟2015年4月最后一次缴纳(银行汇给)孟凡超2015至2016年度的租金为419760元，一审判决认定涉案房屋年租金为314820元不变没有证据。双方合同约定2013年5月20日后开始按市场价格调整租金，通过陈春沟提供的向孟凡超缴纳房租汇款的银行汇款凭条，充分证明2013年5月20日后的2014至2015年度和2015至2016年度的房租已调高，远不是年租金314820元。三、认定陈春沟不欠孟凡超租金错误。陈春沟2015年4月最后一次缴纳(银行汇给)孟凡超2015至2016年度的租金为419760元，孟凡超依据双方最后一次的年度房租计算陈春沟拖欠其4年的房租合情合理，于法有据，即陈春沟拖欠的房租为419760×4－944460－300000－10000＝424580元，依法应予以支持。陈春沟辩称，一、孟凡超与陈春沟签订合同明确约定租金为每年314820元，根据市场情况再做调整。孟凡超以陈春沟支付其房租数额认定房租上涨不符合事实，是陈春沟在13年、14年交了三年的房租，并不是孟凡超所述房租上涨。二、涉案房屋已被公安机关和法院进行查封，公安机关和法院均要求将涉案房屋租金支付给其，现在陈春沟并不确定将房屋租金支付给谁，所以暂时没有支付，并不是不予支付房租，陈春沟不存在违约行为。如果孟凡超解除房屋租赁合同，在赔偿陈春沟装修损失及营业损失后，陈春沟同意解除。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。陈春沟向一审法院起诉请求：依法判令：1、孟凡超支付陈春沟维修房屋的费用360000元；2、赔偿陈春沟经营损失700000元；3、本案诉讼费由孟凡超承担。陈春沟提起诉讼但未预交一审案件受理费，经一审法院催交后仍未交纳，该院按其撤回起诉处理，已另行裁定。孟凡超向一审法院反诉请求：依法判令：1、陈春沟给付孟凡超自2016年4月10日至2020年4月10日之间的房屋租赁费424580元；2、解除双方签订的房屋租赁合同，并责令陈春沟限期搬出原租赁房屋，将租赁房屋依原合同约定恢复原状或支付给孟凡超恢复工程所需费用；3、陈春沟给付孟凡超自2020年4月10日起至陈春沟搬出租赁房屋实际占用房屋及将租赁房屋恢复原状期间的费用（按月房租34980元计算）及租赁合同第九条产生的一切费用；4、本案反诉费由陈春沟承担。一审法院认定事实：2011年3月6日，孟凡超为甲方（出租方）、陈春沟为乙方（承租方），双方签订房屋租赁合同一份，合同内容为：第一条：房屋基本情况：房屋坐落于南京路应天花园，位于第**，共两间。房屋结构为框架结构，建筑面积583平方米。第二条：房屋用途：该房屋用途为商业用途。除双方约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条：租赁期限：租赁期限自2011年3月6日起至2023年5月20日。第四条：租金和付款方式：该房屋月租金每平方米为人民币45元，年租金合计人民币314820元。租赁期间从2011年5月20日到2013年5月19日止租金不变。从2013年5月20日开始按市场价调整租金。乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金人民币5000元。租金按年结算，由乙方于每年第四个月的十日交付给甲方。装修期75天。2011年5月20日开始计算房租。第五条：交付房屋期限：甲方应于本合同生效之日起三日内，将该房屋交付给乙方。第六条：甲方对房屋产权的承诺：甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。第七条：维修养护责任：租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔2年检查、修缮一次，乙方应予积极协助。不得阻挠施工。日常的房屋维修费用由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任。第八条：关于维修和改变房屋结构的约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需经甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。第九条：关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。1、水、电费；2、煤气费；3、供暖费；4、物业管理费。在租赁期间，如果发生有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均有乙方支付。第十条：租赁期满：租赁期满后，本合同即终止，届时乙方需将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前6个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下乙方享有优先租赁的权利。第十一条：因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用；2、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；3、欠租金达3个月；4、无正当理由闲置达5个月；5、利用承租房屋进行违法活动；6、故意损坏房屋。第十二条：提前终止合同：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍然有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十一条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。第十三条：登记备案的约定：自本合同生效之日起20日内，甲、乙双方持本合同及有关证明文件向房管局申请登记备案，由乙方承担相关费用。租赁合同签订后，按照合同约定，年租金为314820元，孟凡超反诉要求陈春沟支付2016年4月10日至2020年4月10日期间的房租应为314820元／年×4年＝1259280元。按照孟凡超自认，陈春沟在此期间支付给孟凡超的租金为：1、通过法院执行交纳300000元，2、孟凡超收取10000元，3、法院判给孟凡超的债权人徐辉944460元（待执行未给付），以上共计支付租金1254460元。一审法院认为，陈春沟、孟凡超之间是一种租赁合同纠纷，不违反法律禁止性规定，合法有效，依法受法律保护。陈春沟的诉讼请求，由于陈春沟未预交一审案件受理费，经一审法院催交后仍未交纳，该院按照陈春沟撤回起诉处理，并另行制作裁定书。关于孟凡超的反诉请求，从孟凡超提交的证据无法认定在租赁期间，双方达成了租赁费上涨的意向。孟凡超反诉请求要求陈春沟支付2016年4月10日至2020年4月10日期间的房租应为1259280元，按照孟凡超自认，陈春沟在此期间支付给孟凡超的租金为1254460元。达不到孟凡超要求解除合同，陈春沟给付欠付房租的反诉请求。因此，孟凡超的反诉请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回被告（反诉原告）孟凡超的反诉请求。反诉费4097元，由被告（反诉原告）孟凡超负担。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：涉案房屋租赁合同应否予以解除，一审法院对租金等事宜的认定是否适当。双方当事人对争议焦点均无异议和补充。二审中，被上诉人陈春沟提交涉案房屋周边房租表及租赁合同复印件一组。证明目的是：涉案房屋周边房屋租金与陈春沟和孟凡超签订的房屋租金相当，孟凡超主张房租上涨无任何事实依据，也未书面变更合同。上诉人孟凡超质证认为：真实性有异议，其提交的租赁合同签订日期、面积与涉案合同均不一样，达不到其证明目的。本院对上述证据分析认证如下：房租表系陈春沟单方制作，租赁合同等均系复印件，真实性无法核实确认，本院依法不予采信，涉案房屋租金问题应立足本案案情予以合理裁判。本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当依约忠实履行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”现徐辉与陈春沟、孟凡超债权人代位权纠纷案（2019）豫1403民初8518号民事判决已经（2020）豫14民终1029号民事判决予以维持，涉案房屋2018年、2019年、2020年房屋租赁费数额及计算标准已经生效法律文书确认，该租赁费数额及计算标准对孟凡超、陈春沟具有拘束力。因此，一审法院据此认定2016年4月10日至2020年4月10日期间陈春沟应予支付孟凡超房屋租金1259280元并无不当。因通过法院执行、生效判决确认、孟凡超自认，陈春沟已实际支付和代位负担上述期间的房屋租金1254460元，合同义务基本履行。故目前孟凡超反诉所依事实和条件尚不成就，一审法院未予支持其反诉请求并无不当。综上，孟凡超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4097元，由上诉人孟凡超负担。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  张学朋审判员  王晓辉二〇二〇年十二月十八日法官助理姬红岭书记员刘雪