四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初3380号 原告：攀枝花市麟骊物业服务有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区仁和镇宝兴街****。统一社会信用代码：915104115842411302。 法定代表人：曹忠均，总经理。 委托诉讼代理人：马宗贵，男，该公司员工。 被告：庄洁，女，1979年5月22日出生，汉族，住四川省米易县，现住四川省攀枝花市仁和区。 原告攀枝花市麟骊物业服务有限公司（以下简称麟骊物业公司）与被告庄洁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月17日立案，依法适用简易程序于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告麟骊物业公司的法定代表人曹忠均及委托诉讼代理人马宗贵、被告庄洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告麟骊物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5826元、生活垃圾清运处理费360元；2.判令被告支付原告2016年至2019年逾期支付物业服务费滞纳金5040元。上述费用合计11226元；3.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：攀枝花市麟骊物业服务有限公司在和谐御林小区物业服务期间，认真完整的提供了相应的物业管理服务，但业主庄洁2016年至2020年未交纳物业服务费，为维护当事人的合法权益，特起诉来院。 被告庄洁辩称，物业公司和业主是一种合同关系，物业是提供服务的主体，但是在生活中，却摆着大爷姿态，小区四面八方都能进，1单元的门禁今年一直都是开着的。保安都是50、60岁的大爷。1栋的三楼本来是住房确被改成宾馆，和业主是同一部电梯。宾馆是马宗贵的亲戚开的。1栋只有一个阿姨打扫，每天早上8点半就开始打扫卫生。马宗贵一见到被告，就叫交服务费，不交物业费就断水断电。现被告不同意缴纳物业费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院认为原告提交的《和谐御林小区物业服务合同》《缴费通知单》、照片、巡查记录、发票等具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。上述证据能够证明原告履行了为和谐御林小区提供物业服务的义务，并代收代缴垃圾清运费。被告提交的照片能够证实家中的墙面存在裂缝，单元门禁锁坏，但不能成为被告不缴纳物业费的事实依据。 本院经审理认定事实如下：和谐御林小区为开放式小区，被告庄洁系和谐御林小区业主，拥有该小区1幢一单元建筑面积为98.9㎡的住宅一套。 2016年3月30日，和谐御林小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《和谐御林小区物业服务合同》，约定甲方将攀枝花市和谐御林小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限三年，自2016年4月1日0:00时起至2018年12月31日23：59时止。 2019年3月28日，和谐御林小区二届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《和谐御林小区物业服务合同》，约定甲方将攀枝花市和谐御林小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限五年，自2019年1月1日0:00时起至2023年12月31日23：59时止。 两份合同的委托物业管理服务内容为：甲方在足额缴纳物业管理服务费的前提下，乙方负责实施：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、公共秩序管理；五、交通秩序与车辆停放；六、装饰装修管理规定。合同对甲乙双方的权利义务、物业管理服务质量进行了约定。 两份合同的物业管理服务费用的计收及交纳时间约定如下： 一、本物业的管理公共服务费用执行国家、省、市有关物业管理公共服务费用的相关规定； 二、本物业管理公共服务费（属于包干制）。 1.收费标准：住宅由业主按其拥有产权证建筑面积1.00元（壹元整）/平方米·月向乙方交纳；一屋商铺业主按其拥有产权证建筑面积2.00元（贰元）/平方米·月向乙方交纳，二层商铺业主按其拥有产权证建筑面积1.50元（壹元伍角）/平方米·月向乙方交纳。代环卫所收取（住宅）生活垃圾清运处理费用6元/月/户，（商铺）业主自行向环卫所缴纳生活垃圾清运处理费用。 2.交纳费用形式：以预缴形式，半年一缴；业主和物业使用人应于每年1月30日前交纳1月至6月物管费，每年7月30日前交纳7月至12月物管费。 三、房产闲置、空置时，仍须按全额的物管费及水电分摊费用缴纳； 四、乙方按照上述标准收取物业管理服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供质量服务，盈余和亏损由乙方享有或承担。 五、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主付连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。 六、管理服务费标准的调整，由乙方提出方案，经业主大会（或业主委员会）讨论通过后执行，如遇国家或地方能源、环卫、环保等部门政策性调价，本物业管理服务费所包含与涉及到的内容随之调整。 七、甲方出租物业的，物业管理服务费由甲方或甲方协议约定的使用人交纳，甲方承担连带责任。 八、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用，并负有向受让方告知及要求遵守本合同，否则甲方对受让方的物业管理服务费及相关费用的交纳承担连带责任。 另，两份合同还对代收代缴服务、维修基金的收取、管理与使用、违约责任、附则等进行了约定。其中违约责任均约定有如下内容： 一、乙方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期末改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任； 二、甲方违反合同，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任； 三、乙方违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用； 四、甲方（物业使用人）违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方将收取滞纳金，凡逾期三十日以上者，除按应缴纳费用每日千分之三的标准增收滞纳金外，乙方可以公布欠费者名单，并可采用法律手段予以追缴； 五、甲方违反合同，未能让本物业区域内业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日起，按应缴纳费用每日千分之三的标准增收滞纳金； 六、甲乙双方中任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付伍万元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿； 七、甲方物业项目内业主（物业使用人）的房屋自用部位、自用设备包括窗户玻璃、空调等，应当业主（物业使用人）自行检查、维修或者加固处理，在本合同执行期间，如造成伤亡事故、经济损失和法律责任等，甲方或者业主（物业使用人）和相关职能部门不得向乙方主张任何权利，乙方不承担任何责任。 八、因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准； 九、甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任； 十、因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在提前三十个工作日内办理交接手续。如有异议,可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力； 十一、自本合同生效之日起十天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。 另，仁和区综合行政执法局委托攀枝花市乾亨资产管理有限公司为生活垃圾清运业务的收费单位。原告与攀枝花市乾亨资产管理有限公司签订有《生活垃圾清运处理费收费协议》，由原告向攀枝花市乾亨资产管理有限公司缴纳和谐御林小区的垃圾清运费。 原告组织人力、物力为和谐御林小区提供物业服务，被告自2016年4月1日起至2020年12月31日期间未向原告缴纳物业服务费5637.3元（1元/月/㎡×98.9㎡×57月）及垃圾处理费342元（6元/月×57月）。经原告催收未果，现原告诉讼来院。 和谐御林小区三楼开设有宾馆，与业主共用同一部电梯，宾馆的开设时间原告、被告均认可系原告入住小区前已经开设。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，及《物业管理条例》第十五条第二项：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告系和谐御林小区的业主，原告与和谐御林小区业主委员会签订的物业服务合同，对被告具有约束力。 原告作为物业管理企业，组织人力、物力按照合同为和谐御林小区业主提供了物业管理服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。被告实际接受了原告的服务，双方之间建立了物业服务合同关系，被告理应及时按约支付相应的物业管理服务费用。物业管理涉及小区公共建设与管理，原告履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使原告现在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，被告不能因为原告在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定原告所付出的服务，不予支付物业服务管理费。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主委员会解聘物业公司，或者协商变更收费标准等合法途径解决。本案中，被告庄洁应向原告缴纳自2016年4月1日起至2020年12月31日期间的物业服务费5637.3元。关于滞纳金，原告与攀枝花市仁和区和谐御林小区业委会签订的物业服务合同虽对全体业主具有约束力，法律赋予违约金的功能以补偿守约方的损失为主，本案在诉讼过程中，原告未举证证明被告逾期交纳物业服务费给其造成了经济损失以及损失的金额，故对原告要求被告承担延迟支付物业服务费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于垃圾处理费，原告已向攀枝花市乾亨资产管理有限公司交纳，被告应当支付，被告应支付垃圾处理费为342元（6元/月×57月）。 关于被告的屋内墙面开裂的问题，屋内墙面属被告房屋所有权的专有部分，不属原告提供物业服务的范围。房屋系被告向开发商购买，被告如认为属质量问题，可向开发商主张权利。被告购买的小区属开放式小区，购买时即没有围墙。原告认可单元门禁锁前一段时间损坏，并在庭审中承诺及时修复。关于原告保安人员的年龄问题，和谐御林小区业主委员会与原告签订的《和谐御林小区物业服务合同》并没有对原告所使用人员的年龄进行约定。关于三楼开设的宾馆，在原告进入前已经开设，原告不存在没有制止装修的行为。被告主张不缴纳物业费的辩解意见没有事实依据和法律依据，本院依法不予以采信。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告庄洁应于本判决生效后十日内支付原告攀枝花市麟骊物业服务有限公司自2016年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5637.30元、垃圾处理费342元，合计5979.30元； 二、驳回原告攀枝花市麟骊物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告庄洁负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。 审判员  李仕荣 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  蒲 杨