福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6732号 上诉人（原审原告）：甘毅，男，汉族，1996年9月12日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄文莉（系甘毅母亲），女，1969年1月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：周荣烈，福建凯峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州中悦房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区屏西路**华大综合楼****。 法定代表人：沈永明，执行董事。 委托诉讼代理人：吴凡，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴秀玲，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 上诉人甘毅因与被上诉人福州中悦房地产开发有限公司（以下简称“中悦公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初1354号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审独任审理程序进行了审理。本案现已审理终结。 甘毅上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持甘毅要求中悦公司向甘毅提供双方签署的《商品房买卖合同》原件，并为甘毅办理网签及预告登记备案手续和银行按揭贷款手续。事实和理由：一、本案《XXXX花园认购书》（以下简称“《认购书》”）不仅可视为本约，而且《商品房买卖合同》甘毅这方已签字确认，不存在一审判决认定的“其他合同重要条款还有赖于后期双方的协商”等问题。1.本案《认购书》的主要内容与《最高人民法院公报》2012年第11期案例（张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案）完全一致，中悦公司也按约定收受购房款，因此，本案《认购书》应视为本约。一审认定该《认购书》之约定房屋的位置、面积、总价、付款方式，与事实不符。2.本案双方对《商品房买卖合同》的条款并无争议，甘毅至今未盖章确认的原因是中悦公司要求甘毅与第三方签订《装修协议》之后才同意在该买卖合同上盖章确认。因此，判决支持本案《认购书》视为本约，不存在买卖合同无法履行问题，从鼓励交易原则的角度，也应当支持甘毅的诉请。3.《认购书》与《商品房买卖合同》均约定“毛坯交付”，并未约定装修交付，也未约定甘毅要与第三方先签订《装修协议》。另《商品房买卖合同》和《装修协议》签约主体不同，属两个不同法律关系。因此，中悦公司无权以甘毅未与第三方签订《装修协议》为由拒绝在《商品房买卖合同》盖章，更无权不向甘毅提供《商品房买卖合同》原件和办理网签及预告登记备案手续。二、《认购须知确认书》对甘毅没有约束力，不能作为定案依据，甘毅也从未拒签《装修合同》。1.《认购须知确认书》中“本人在签署本确认书之前，已知悉装修交付标准、装修风格……”等条款，系中悦公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，应当认定无效。2.《认购须知确认书》中“签订本确认书不构成贵司保证本人成功购买”只是要约，并非承诺，2018年6月30日双方正式签订《认购书》才是承诺。《认购书》第四条约定“甲方以毛坯进行交付”，因此本案商品房交付方式应当认定为“毛坯交付”。3.甘毅并未拒签《装修合同》，并且主动向中悦公司提出要求提供装修标准，是中悦公司不提供，本案至今未签订《装修合同》系中悦公司的责任。三、认购书或订购书可视为本约，不仅在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条中明确规定，且有大量案例支持该观点并最终得到强制执行。一审判决以《中华人民共和国合同法》第一百一十条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定“即使是中悦公司违约……而不能强制要求中悦公司与其缔约”，不能成立，且存在适用法律错误。 中悦公司辩称，一审判决驳回甘毅关于要求中悦公司向甘毅提供双方签署的《商品房买卖合同》原件并为其办理网签及预告登记备案手续和银行按揭贷款手续的诉讼请求符合客观事实和法律规定，甘毅上诉无依据，请求二审依法驳回。1.甘毅拒绝签署《装修协议》，已违背双方要约、承诺的内容，中悦公司因此拒绝签署《商品房买卖合同》，案涉合同尚未成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，本案并不适用于强制履行，甘毅要求中悦公司向其提供双方签署的《商品房买卖合同》原件，并为其办理网签及预告登记备案手续和银行按揭贷款手续，缺乏事实基础和法律依据。2.案涉《认购书》约定本认购书为《商品房买卖合同》的预约合同，甘毅承诺于签订本认购书后3天内到中悦公司指定地点钦定“商品房买卖合同及相关文件”，印证了该《认购书》只是预约合同。且《认购书》仅有当事人名称或者姓名和住所、商品房总价款、付款方式、交付日期等条款，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，因此该《认购书》不构成商品房买卖合同。3.本案并不存在未详细告知情形，《确认书》也并未排除甘毅的主要权利，合法有效，甘毅应受该《确认书》约束，与第三方签订《装修协议》。 甘毅向一审法院起诉请求：1.判令中悦公司向甘毅提供双方签署的《商品房买卖合同》原件，并为甘毅办理网签及预告登记备案手续和银行按揭贷款手续；2.判令中悦公司退还多收甘毅首付款469080元；3.本案诉讼费用由中悦公司承担。 一审法院认定事实：2018年6月27日，甘毅母亲以甘毅的名义签署了《XXXX花园认购须知确认书》、《保利•天悦花园选房须知》、《XXXX铂金会员登记表》，其中《XXXX花园认购须知确认书》载明：“本人在签订本确认书前，已知悉贵司开发的福州XXXX花园项目是以毛坯交付，因此同意与贵司指定的第三方装修公司通过签订《装修协议》进行装修；本人在签署本确认书之前，已知悉装修交付标准、装修风格、装修价格（按房屋预测建筑面积计算，装修款不办理面积退补差手续）且没有任何异议，同时本人已认真阅读了《认购书》样本、《商品房买卖合同》及其附件样本和《装修协议》样本，且对前述所有合同文件内容无异议并知悉其签订流程和方式……本人承诺不得提出对《装修协议》解除、确认无效、撤销或终止的请求，若本人提出前述请求，则贵司有权要求解除与本人签订的《商品房买卖合同》，并要求本人承担相应的违约责任。……本人郑重承诺：本人已充分知悉并认可本确认书提示内容，且贵司已就上述内容进行现场公示，并逐一向本人进行说明，尽到通知义务，本人对确认书所述内容认可且无异议”。2018年6月30日，甘毅与中悦公司签订《XXXX花园认购书》，该认购书约定：“甘毅认购房屋位置为XXXX花园B6栋-02-1402单元，面积117.27平方米，总价4332657元；甘毅须于当日支付定金50万元。甘毅选择按揭付款方式，须于签订本认购书后3天内支付不低于总楼价款30%的房款，并在中悦公司指定地点签订“商品房买卖合同及相关文件”，认可并确认“商品房买卖合同及相关文件”要求；本认购书为签订《商品房买卖合同》的预约合同，本认购书签订后，甘毅无合同约定或者法律规定理由的不得解除本认购书，否则所交定金不予退回，甘毅对此充分知悉并接受，中悦公司无合同约定或法定理由解除本认购书的，应双倍返还定金；特别声明：在签署本认购书前，甘毅已详细阅读了中悦公司公布于项目售楼部的《购房须知》以及双方签署的《商品房买卖合同》及其补充协议和全部附件等文件，中悦公司已就本认购书及“商品房买卖合同及相关文件”的全部内容向甘毅说明与解释，履行了提示注意义务和充分说明义务，甘毅已完全了解并接受本认购书及“商品房买卖合同及相关文件”的全部内容。之后，甘毅于2018年6月27日向中悦公司转账支付预约金1500000元，于2018年7月4日向中悦公司转账支付楼款271737元,款项合计1771737元。另查明，甘毅在《商品房买卖合同（预售）》买受人处签字按捺，中悦公司作为出卖人尚未盖章确认。另查，2018年6月27日，案外人富利建设集团有限公司出具《关于委托收取福州XXXX花园项目装修款项的函》，委托中悦公司代为收取XXXX花园项目的房屋装修款项。中悦公司于2018年10月19日向富利建设集团有限公司转款224875183元。 一审法院认为,依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，甘毅、中悦公司双方签订的《XXXX花园认购书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应本着诚实信用的原则履行各自的义务。该协议约定甘毅在签订认购书后3天内（2018年7月3日）到中悦公司指定地点签订“商品房买卖合同及相关文件”。而根据庭审查明的事实来看双方没有就涉案房屋签订商品房买卖合同真实原因系双方就是否签订装修合同没有达成一致意见。一审法院认为，第一，当事人通过签订认购书、订购书等合同形式约定在将来一定期限内订立买卖合同的，系预约合同关系。甘毅与中悦公司签订的《XXXX花园认购书》虽然约定了房屋的位置、面积、总价、付款方式，但对买卖房屋的公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未在《认购书》中明确约定，双方之间系预约合同关系。而商品房买卖合同中除了《认购书》中已经明确约定的事项外，对于其它合同重要条款还有赖于后期双方的协商，是否能够就此达成一致并签订正式的商品房买卖合同本身存在一定的不确定性。且认购书中明确载明“本认购书为签订《商品房买卖合同》的预约合同”，并对对本约合同的签订时间进行了约定。第二，关于装修合同问题，《XXXX花园认购须知确认书》约定“同意与贵司指定的第三方装修公司通过签订《装修协议》进行装修；……本人承诺不得提出对《装修协议》解除、确认无效、撤销或终止的请求，若本人提出前述请求，则贵司有权要求解除与本人签订的《商品房买卖合同》，并要求本人承担相应的违约责任”。可见，若甘毅不愿意签署《装修协议》并支付全额装修款，中悦公司应不会同意与其签订《预售合同》以建立房屋买卖合同关系。中悦公司按毛坯房价出售案涉房产，并要求买受人与指定的第三方签订装修合同，该销售方式有悖于商品房买卖的交易习惯。另一方面，甘毅签字确认的《XXXX花园认购书》载明中悦公司已将《购房须知》等协议约定的相关资料皆予以公示，并履行了提示说明义务，甘毅作为有完全行为能力的个人可以阅读并充分了解上述资料，其权利并未被排除。可知，甘毅已明知并同意接受中悦公司的上述销售方式。现甘毅拒绝签订《装修合同》显然违背诚实信用原则及《XXXX花园认购须知确认书》的约定。因此，未能签订《商品房买卖合同》双方均有一定过错。第三，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，甘毅诉请要求中悦公司继续履行《认购书》的缔约义务亦不适于强制执行，即便是中悦公司违约，不同意就涉案房屋与甘毅订立买卖合同，甘毅亦只能主张违约责任或损害赔偿，而不能强制要求中悦公司与其缔约。现中悦公司未在《商品房买卖合同》上盖章，故甘毅诉请中悦公司提供双方签署的《商品房买卖合同》，依据不足，不予支持。另甘毅要求中悦公司办理网签及预告登记备案手续的诉请，因双方未订立本约合同，故甘毅的该项诉请，亦缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。关于469080元的款项，结合庭审调查可知，甘毅按照中悦公司工作人员的指示预交了装修款469080元，然甘毅未与富利建设集团有限公司签订装修合同，亦未有证据显示中悦公司已将代收装修款项的事宜告知甘毅，故中悦公司收取469080元装修款，亦缺乏合同及法律依据，应当予以返还。综上，判决：一、福州中悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向甘毅返还469080元；二、驳回甘毅的其他诉讼请求。本案受理费8336元，减半收取计4168元,由福州中悦房地产开发有限公司负担。 二审中，甘毅向本院提供：证据一，微信聊天记录和投诉记录，证明案涉楼盘三个微信群业主反映中悦公司指定的第三方装修质量很差，与其收取的装修款相差甚远，且不让业主上楼查看装修情况；证据二，微信视频，证明部分装修质量问题情况。中悦公司经质证认为，对该两份证据的三性及证明对象均有异议，目前合同并未成立。本院认为，甘毅二审提供的证据，不能证明其购房当时未签订装修协议的原因、责任等情况，本院不作为新证据采纳。 根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。 本院认为，2018年6月30日甘毅与中悦公司签订的《XXXX花园认购书》中明确约定了当事人的名称或姓名和住所、商品房的基本情况、销售方式、价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，并在特别声明中表示“在签署本认购书前，甘毅已详细阅读了中悦公司公布于项目售楼部的《购房须知》以及双方签署的《商品房买卖合同》及其补充协议和全部附件等文件，中悦公司已就本认购书及‘商品房买卖合同及相关文件’的全部内容向甘毅说明与解释，履行了提示注意义务和充分说明义务，甘毅已完全了解并接受本认购书及‘商品房买卖合同及相关文件’的全部内容”，因此可以确认双方都就通常《商品房买卖合同》中都具有的装饰、设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任、解决争议的方法等条款进行了知悉和确认，可以确认双方签订的《XXXX花园认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且中悦公司已经按照约定收受购房款。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本案双方当事人签订的《XXXX花园认购书》应当认定为商品房买卖合同。甘毅已经履行合同约定的交付购房款义务，故其要求中悦公司向其提供双方签署的《商品房买卖合同》原件、为其办理网签及预告登记备案手续和银行按揭贷款手续符合双方合同约定，本院予以支持。一审认为双方“对买卖房屋的公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未在《认购书》中明确约定，双方之间系预约合同关系”，认定错误，应予纠正。 关于甘毅未与中悦公司指定的第三方装修公司签订装修合同问题，本院认为，根据双方当事人签订的《XXXX花园认购须知确认书》中“装修知悉确认”条款，甘毅同意与中悦公司指定的第三方装修公司通过签订《装修协议》进行装修，因此甘毅应当与中悦公司指定的第三方装修公司签订装修合同，但装修公司应当将装修交付标准、装修风格、装修价格细项等按照通常装修合同应具有的内容、条款在合同中载明，以供双方协商签订。双方对装修问题如有争议可另行处理。 综上所述，甘毅的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初1354号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初1354号民事判决第二项； 三、福州中悦房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向甘毅提供双方签署的《商品房买卖合同》原件； 四、福州中悦房地产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内为甘毅办理网签及预告登记备案手续和银行按揭贷款手续。 一审案件受理费8336元，减半收取计4168元,由福州中悦房地产开发有限公司负担；二审案件受理费8336元，由福州中悦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 唐文生 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 游 佳 书 记 员 蔡志前