湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1222民初1941号 原告：谢玉珍，女，1965年2月9日出生，苗族，湖南省沅陵县人。 原告：欧家清（系原告谢玉珍之夫），男，1963年11月1日出生，汉族，湖南省沅陵县人。 被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。 法定代表人：李带秀，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张显刚（特别授权），湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号：14312200310543345。 委托诉讼代理人：姚杰耀（特别授权），湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号：14312202010230598。 原告谢玉珍、欧家清与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称被告天赐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月30日、12月7日二次公开开庭进行了审理，原告谢玉珍、欧家清及被告的委托诉讼代理人姚杰耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢玉珍、欧家清向本院提出诉讼请求：1.判令被告天赐公司延期办理不动产权属证违反合同约定，并向两原告支付违约金40170元（自2017年6月26日起按日向原告谢玉珍、欧家清支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权利证书之日2020年4月16日共1030天）；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年9月10日原被告签订《沅陵县商品房买卖合同》，约定被告将位于XXX项目第X幢XX层XXXX号房，作价39万元出售给原告。原告按照合同约定交纳了14万元首付款，剩余25万元以公积金贷款方式支付给被告。同时合同约定被告于2015年12月30日交付房屋，交付房屋365日办理初始登记，初始登记后180日内办理房屋权属证明。但被告未按照合同约定办理房屋权属证明，直至2020年4月17日方才办理下权属证明，被告违约天数为1030日，按照合同约定日万分之一计算违约金即一天39元，计算为40170元。综上，被告违反合同约定办理权属证明，应当支付违约金，现协商不成，特诉至法院，请求依法判决。 被告天赐公司辩称：1.被告的交房时间为2020年9月23日，依照《商品房买卖合同》的约定被告并未违约，原告依据《住宅使用说明书》记载的交付使用日期来认定的实际交付时间是错误的。双方签订的《商品房买卖合同》附件四，即《合同补充协议》第四条第1项约定“买受人须在出卖人发出的《入伙通知书》注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，自收房之日起，该商品房的风险责任由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用由买受人承担”。根据该条约定断定商品房交付时间应当以《入伙通知书》落款时间及办理房屋交接手续记载的时间为准。原告购买房屋的《入伙通知书》记载的时间是2020年9月23日，根据被告与原告所签订的《商品房买卖合同》第十七条的约定，办理房屋的产权登记应在房屋交付之后，被告已经通知原告前来交付房屋，但原告直到2020年9月23日才到被告处交付房屋，故被告与原告实际的交房日期是2020年9月23日，而非2015年12月30日。2.原告2018年4月2日才提交《不动产登记查询结果证明》，原告没有在“合同规定期限”提供资料，按照约定被告不应当承担违约责任。即使按照涉案房屋的原告主张是2015年12月30日交房，按《商品房买卖合同》第十七条约定被告办证截止时间为2017年12月25日。但原告的《不动产登记查询结果证明》是2018年4月2日才提交，显然本案原告提供《不动产登记查询结果证明》，超出“合同规定期限”，因此“合同规定期限”内未能办证原因是原告致使的，原告应承担违约金，被告不应承担责任。3.双方签订《商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权证和土地使用权证，因法律的变化被告只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，双方对办理不动产权证时间没有重新约定，原告适用合同中约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间，认为被告违约理由不成立。2007年10月1日起施行的《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。但双方签订合同时《不动产登记暂行条例》没有公布施行，故合同中约定办理是房屋所有权证和土地使用权证。2015年3月1日配套的《不动产登记暂行条例》开始施行后，房屋所有权证和土地使用权证停止办理，取而代之是不动产权证，沅陵县不动产登记中心两年后才成立。因此，被告无法提供合同中约定的房屋所有权证和土地使用权证，只能给原告办理不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，加之双方没有重新约定，故原告认为被告违约理由不成立。综上所述，敬请法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据【原告谢玉珍、欧家清出示的身份证复印件各1份、结婚证复印件1份、湘（2020）沅陵县不动产权证第XXXXX**房产证复印件1份】，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告出示的商品房买卖合同复印件1份，欲证明：（1）2014年9月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的XXX小区X幢XX层XXXX号房，房屋总价款390000元；（2）合同第十七条第三款约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证；（3）合同第十七条第四款约定：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理不动产权证书，出卖人应当按合同约定按日向原告支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权证书之日止；（4）合同第十一条第二款约定：房屋交付时间为2015年12月30日前，逾期视同交房。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对该证据证明的第（1）、（3）项证明目的无异议，对第（2）、（4）项证明目的有异议，认为：（1）计算的标准不当，应该在1030天的基础上减去180天即为850天；（2）合同约定的时间为法律行为，房屋的交付系事实行为，不能以法律行为来证明房屋交付的事实行为。本院经审查后认为，该证据来源合法，内容客观真实，能证明待证事实，与本案具有关联性，且被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该证据予以采信。被告的异议不成立，本院不予采纳。 2.原告出示的沅陵县房地产管理局交款通知单复印件1份，欲证明2014年10月14日原告在沅陵县房地产管理局缴纳了住房登记费、档案利用服务费，共计120元。被告对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为该证据与本案不具有关联性。本院经审查后认为，该证据与本案具有关联性，本院予以采纳。 3.原告出示的销售不动产统一发票复印件2份、湖南增值税普通发票复印件1份，欲证明2016年4月8日、2016年4月14日、2018年11月19日被告给原告出具购房发票，原告共计缴纳房款392384元。被告对该组证据中的2份销售不动产统一发票的真实性、合法性、关联性均无异议；对该组证据中的1份湖南增值税普通发票的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为诉状中总房款的价格为390000元，而该份证据证明总房款为392384元，与诉状不符。本院经审查后认为，该组证据中的湖南增值税普通发票系二原告于2018年11月19日根据案涉房屋的实际面积补缴房款2384元的凭证，与本案具有关联性，该组证据来源合法，内容客观真实，能证明待证事实，与本案具有关联性，本院对该组证据予以采信。被告的异议不成立，本院不予采纳。 4.原告出示的沅陵县天宇物业公司御鑫城收款凭据复印件2份，欲证明原告已交清2016年1月1日至2020年的物业费。被告对该组证据的合法性、关联性无异议，对真实性及证明目的有异议，认为该组证据不是原告主张的2016年交房时开具的，而是事后补开的收据，该组证据不能证明原告的待证目的，也就是不能证明交房时间是2016年1月1日，原告提交的该组证据与原告提交的不动产权证之间有矛盾，原告提交的不动产权证上记载的房屋竣工时间为2018年12月10日，原告却说交房的时间是2016年1月1日。本院经审查后认为，该组证据系沅陵县天宇物业管理责任有限公司于2020年11月27日出具给原告欧家清的物业收款票据，能够证明原告已缴纳案涉房屋从2016年1月1日至2020年12月的物业费的客观事实，该组证据来源合法，内容客观真实，能证明待证事实，与本案具有关联性，本院对该组证据予以采信。 5.原告出示的住宅使用说明书、住宅质量保证书复印件各1份，欲证明2016年1月1日就已经交房。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为证明交房的时间是2016年1月1日不是事实，原告提交的该组证据与原告提交的不动产权证之间有矛盾，因为原告提交的不动产权证上记载的房屋竣工时间为2018年12月10日，原告却说交房的时间是2016年1月1日，2016年1月1日不是原告所主张的自己房屋达到了交房条件，而是7号楼整栋楼达到了交付条件。本院经审查后认为，该组证据中的住宅使用说明书中载明的案涉房屋的竣工时间2015年8月30日与不动产权证上记载的房屋竣工时间2018年12月10日不一致，庭审中，被告作为开发商亦无法确定案涉房屋所在的7号楼的竣工时间，但认可2016年1月1日7号楼到达了交付条件；该组证据中的住宅质量保证书载明的案涉房屋的保修期限从2016年1月1日起开始计算，说明案涉房屋2016年1月1日已达到交付条件，且原、被告均认可被告已于2014年5月31日电话通知原告收房，虽然原告没有实际接收案涉房屋，但根据合同第十一条的关于买受人应在接到交付通知后15天办理验收交付手续，买受人未能按期接受房屋的视同买受人已验收并交接房屋的约定，以及该合同的附件四《合同补充协议》中第四条对房产交接相关事宜的约定:“2、超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理交房手续的，则以合同约定的交房期限届满之日即为房屋收房日……”，应视为原告已于2016年1月15日接收案涉房屋；该组证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对该组证据予以采信；但该组证据不能证明被告于2016年1月1日就已经交房，故本院对该待证目的不予采信。被告的异议部分成立，本院部分予以采纳。 6.被告出示的《入伙通知书》复印件2份，欲证明原告购买房屋《入伙通知书》记载的交房时间是2020年9月23日，并不是原告主张2015年12月30日交房。原告对该组证据的真实性、关联性均无异议，对该证据的证明目的有异议，认为《入伙通知书》是2020年9月23日补开的，并不能证明2020年9月23日才交房，实际上2015年12月31日就已经交房了。本院经审查后认为，该组证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明原告于2020年9月23日签收《入伙通知书》的事实，本院对该组证据予以采信；但该组证据不能证明被告的交房时间为2020年9月23日的待证事实，故本院对该待证目的不予采信。原告的异议部分成立，本院部分予以采纳。 7.被告出示的不动产查询资料查询结果证明复印件1份，欲证明原告向被告提交《不动产查询资料查询结果证明》落款日期是2018年4月2日，即超过合同规定的递交办证资料的期限。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其中“超过合同规定的递交办证资料的期限”的证明目的有异议，认为原告没有超过合同规定的递交办证资料的期限。本院经审查后认为，该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明原告谢玉珍于2018年4月2日提交《不动产登记查询结果证明》的事实，本院对该证据予以采信。但该证据不能证明原告未在合同规定的期限内提供资料的待证事实，本院对该待证目的不予采信。原告的异议成立，本院予以采纳。 8.被告出示的御鑫城7栋1202业主、1301业主的《入伙通知书》复印件2份，欲证明：（1）被告在7栋房屋达到交付条件时，已经通知原告同栋的业主按时收房；（2）1202的业主于2015年12月31日被告通知的当天接收房屋办理交接手续，1301的业主于2016年1月1日收到被告通知，直到2016年9月4日才接受房屋办理交接手续；（3）被告与原告所住7栋的业主办理房屋交接手续的依据是以《入伙通知书》为准。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为整栋楼是同一天通知大家交房，交房时间应该是一致的，不可能存在先后交房的情况，合同约定了交房时间为2015年12月30日，被告在2015年12月31日也给原告打电话通知原告知去收房，合同第11条关于由于买受人的原因不能验收房屋的，产生的风险应由买受人承担的约定，原告认为被告已于2015年12月31日给原告交房了。本院经审查后认为，该组证据来源合法，能够证明被告于2015年12月29日开始通知案涉所在的7栋房屋业主办理房屋验收交付及入伙手续及业主陆续办理交付及入伙手续的事实，本院对该组证据予以采信；根据合同第十一条的规定，买受人应在接到交付通知后15天办理验收交付手续，买受人未能按期接受房屋的视同买受人已验收并交接房屋，而并非所有买受人均以签收《入伙通知书》的时间为交付时间，故本院对待证目的部分予以采信。原告的异议部分成立，本院部分予以采纳。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认下列案件事实： 原告欧家清、谢玉珍系夫妻关系。被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。 2014年9月10日，原告谢玉珍、欧家清（买受人）与被告天赐公司（出卖人）签订了一份《沅陵县商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXXXXXX），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县沅陵镇XXX小区X幢XX层XXXX号商品房，建筑面积134.09平方米；总价款为390000元，首付款（含定金）140000元于2014年9月10日支付，剩余房款250000元采用银行按揭贷款方式付款。 关于交付期限及条件双方在该合同第十条中约定：出卖人应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于房屋交接及违约责任双方该合同第十一条中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……由于买受人的原因，未能按期接受房屋的，双方同意按“视同买受人已验收并交接房屋，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担，并按标准缴纳物业管理费……”方式处理。该合同的附件四《合同补充协议》中第四条亦对房产交接相关事宜作了约定:“2、超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理交房手续的，则以合同约定的交房期限届满之日即为房屋收房日……”。 关于产权登记双方在该合同第十七条中约定：自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按“买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金”处理；如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按“出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金”处理。双方还在《合同补充协议》第三条约定：签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。 合同签订当日，二原告向被告交纳了首付款140000元（含定金），双方随后办理了银行按揭贷款手续。2014年10月14日，原告欧家清缴纳了住房登记费80元及档案利用服务费40元。被告于2016年4月8日、4月14日分别给二原告出具收到预收购房款250000元、140000元的销售不动产统一发票。 2015年12月31日，被告电话通知原告办理案涉房屋的交接手续，但原告没有办理。 2016年9月23日，沅陵县不动产登记中心揭牌成立，依照《不动产登记暂行条例》的相关规定将房屋、土地分散登记变为统一登记，提供一站式服务。 原告于2018年4月2日向被告提交了沅陵县不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明。2020年4月17日，被告为原告办好了《不动产权证书》[证号：湘（2020）沅陵县不动产权第XXXXXXX号；房屋建筑面积：134.91㎡]。2018年11月19日，原告补缴购房款2384元，二原告的总购房款为392384元。 2020年9月23日，原告谢玉珍到被告处签收了《入伙通知书》。2020年11月27日，原告欧家清缴纳了案涉房屋2016年1月1日至2020年12月的物业管理费。 本院认为，本案原、被告签订的《沅陵县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。原告诉请判令被告支付原告逾期办证的违约金40170元，其依据主要是《沅陵县商品房买卖合同》约定的房屋交付时间、办证期限和被告实际逾期办证的事实；被告则辩称被告的交房时间为2020年9月23日，依照《沅陵县商品房买卖合同》的约定被告并未违约办证，即使按照原告主张的涉案房屋的交付时间，但因法律、国家政策及不动产登记条件发生变化，双方未重新协商办证期限，也不能根据合同原约定的期限认定被告违约，且原告谢玉珍于2018年4月2日才提交《不动产登记查询结果证明》，在办证过程中未予配合，也是办证迟延的原因。根据原、被告的诉辩情况及本案事实，本案存在以下争议： 一、被告将涉案房屋交付给原告的时间如何确定？ 本案中，原、被告均认可被告已于2014年5月31日电话通知原告收房，虽然原告没有实际接收案涉房屋，但根据双方签订的《沅陵县商品房买卖合同》第十一条的关于买受人应在接到交付通知后15天办理验收交付手续，买受人未能按期接受房屋的视同买受人已验收并交接房屋的约定，以及该合同的附件四《合同补充协议》中第四条对房产交接相关事宜的约定:“2、超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理交房手续的，则以合同约定的交房期限届满之日即为房屋收房日……”，应视为原告已于2016年1月15日接收案涉房屋，故本院认定被告已于2016年1月15日将涉案房屋交付给原告。现被告以被告的交房时间为2020年9月23日，被告并未违约办证为由，拒绝承担违约责任，其理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。 二、涉案房屋由房屋所有权、土地使用权分散登记，依法变更为不动产统一登记，当事人双方未对这一情况变化进行重新商定，原告请求按原合同约定办证期限追究被告的违约责任，被告是否应当承担违约责任？ 1.本案中，房屋登记机关和内容形式的变化不适用情势变更原则。情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日公布，自2015年3月1日起实施。原、被告签订合同的时间为2014年9月10日，此时沅陵县不动产登记中心尚未成立，但被告作为房产开发商对于不动产登记的这一变化应为明知并有所预见，应当而且可以在合同中对此进行协议补充，即使在办证过程中因过渡期种种条件限制，可能导致办证的迟延，被告作为代办不动产权证的义务人，也应当及时主动的与原告（购房人）进行协商，适当变更办证期限，但被告在长达725日的办证期限内，并未向原告（购房人）提出要求延长办证期限，应视为被告认可在合同约定的期限内完成办证义务，现被告以合同约定的办证情况发生变化，双方当事人未重新协议为由，拒绝承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 2.原、被告在合同中约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。从以上内容可以确定，被告代办房屋权证的期限为房屋交付使用后的725日内。涉案房屋的交付时间为2016年1月15日，2016年1月16日至2018年1月8日为办证期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。如果原、被告约定的725日办证期限无效，应当按照该司法解释规定的自房屋交付使用之日起90日执行。本案双方当事人均未要求对办证期限进行变更，又无法定变更之事由，故合同约定的办证期限有效，被告应当按此期限履行办证义务。沅陵县不动产登记中心于2016年9月23日正式成立，被告完全有足够的时间履行约定的办证义务，而被告直至2020年4月17日才办理原告的不动产权证登记，被告怠于履行办证义务，应当承担违约责任。 三、原告有无违约行为导致办证迟延并对此承担责任？ 本案中，原告已经按合同约定交纳购房款及相关费用等，说明原告已经履行了合同义务，而被告未在合同约定的期限内履行办证义务。根据双方合同补充协议第三条约定签订合同时买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。上述约定符合商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯，也就是说在合同签订时或者合同约定的办证期限内出卖人有通知买受人提交相关办证资料的义务。虽然原告于2018年4月2日才提交《不动产登记查询结果证明》，但是诉讼中被告没有向本院提交在约定的办证期限前已通知了原告提供不动产查询证明等相关办证资料的证据，应承担举证不能的法律后果，不能减轻被告逾期办证的违约责任，原告对被告办证迟延不承担责任。 综上所述，被告在《沅陵县商品房买卖合同》约定的办证期限内未履行办证义务，已构成违约，依法应当承担违约责任。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金的数额以本院认定的数额为准。被告辩称被告的交房时间为2020年9月23日，依照《沅陵县商品房买卖合同》的约定被告并未违约办证，以及系国家政策或办证机构整合及原告未在合同规定期限内提供不动产查询证明等原因导致被告逾期办证，应驳回原告的诉讼请求的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依据合同约定被告应于2018年1月8日前办好产权证书，那么被告逾期办证时间应从2018年1月9日起计算至2020年4月17日被告实际办好产权证书时止，共计逾期829天，被告应当支付二原告逾期办证的违约金为32528.63元（392384元×829天×1‱）。原告要求被告支付逾期办证的违约金40170元系原告计算错误，本院对超过32528.63元部分不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告谢玉珍、欧家清逾期办理房屋权属证书的违约金32528.63元； 二、驳回原告谢玉珍、欧家清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费804元，由原告谢玉珍、欧家清负担153元，由被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担651元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  廉 政 审 判 员  郑从容 人民陪审员  李 翔 二〇二〇年十二月七日 法官 助理  周海平 书 记 员  唐 强 附相关法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。