广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1403民初3169号原告：王清龙，男，汉族，住址：梅州市梅县**********。委托诉讼代理人：张文源，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹鼎昊，广东义致律师事务所实习律师。被告：危锐升，男，汉族，住址：梅州市梅县*******田坑。委托诉讼代理人：刘沙，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓敏鹤，广东广和律师事务所律师。被告：朱章剑，男，汉族，住址：梅州市丰顺县*******祝子元。原告王清龙与被告危锐升、朱章剑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告王清龙及其委托诉讼代理人张文源、被告危锐升的委托诉讼代理人邓敏鹤、被告朱章剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王清龙向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告朱章剑于2020年9月22日签订的《梅州市房地产交易房屋买卖合同书》（N0:0000020)及2020年9月30日签订的《补充协议》。二、判令被告危锐升、朱章剑共同向原告支付违约赔偿金(相当于双倍购房定金）人民币壹拾万元整（小写：¥100000.00)。三、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2020年9月间，被告危锐升欲出售自有的位于梅州市梅县**********************，但是，由于被告危锐升身在外地，无法亲自处理案涉房屋的出售事宜，便委托被告朱章剑代为销售。经房产中介人的居间活动，原告获悉被告欲出售以上房屋，遂与之联系，并在中介方的见证下，与被告朱章剑商议房屋买卖具体事宜。2020年9月22日，原告与被告朱章剑（被告危锐升的代理人）签订《梅州市房地产交易房屋买卖合同书》一份（N0:0000020)，该合同约定：“......二、双方议定上述房屋成交价格为（大写：捌拾叁万玖仟捌佰元整人民币（小写¥839800元）。三、付款方式：本合约签订之日乙方（原告）应付给甲方(被告）大写：伍万元整人民币（小写¥50000)，作为购房定金,第二次付款时间为：甲乙双方议定2020年9月30日前到梅州市梅县********受理过户地税受理资料，领取回执付款人民币壹拾伍万元（小写¥150000)整，余款人民币陆拾叁万玖仟捌佰元（¥639800元）整由银行按揭，如银行按揭不足现金补足,银行贷款余款交房当日付清......九、违约责任：本合约签订后，乙方中途违约，购房定金不予退还。甲方中途违约，甲方无条件退还定金和定金一倍共计（¥壹拾万元（¥100000)元整）的违约金赔偿给乙方......备注：①如买方征信不良无法贷款交易定金如数退还给买方②由于卖方未在场定金由朱章剑代收身份证号码：441************同等受法律效力......”以上合同签订当日，原告向被告朱章剑交付了购房定金5万元，被告朱章剑亦向原告出具了《收据》一张，该《收据》载明：“今收到王清龙先生购买梅州市梅县**********************定金人民币伍万（¥50000)整。”以上合同签订后，当于原告向银行递交按揭申请时，由于己经临近国庆，且被告危锐升当时仍身处外地，故原告与被告朱章剑于2020年9月30日签订《补充协议》一份，约定：“......双方补充此协议与原合同一致生效，为了确保买方征信和贷款无异，买卖方才能顺利正常交易的前提下，双方同意待银行审批通过后七天内通知买卖方办理过户手续，产权人危锐升徐须在2020年10月13日前来指定的邮政银行配合签名递交按揭流程资料，如一方不按规定时间内办理即视为违约，按原合同第九条违约责任实行，同等受法律责任。”但是，上述《补充协议》约定的期限到来后，被告仍未配合原告办理按揭手续，原告多次通过中介方要求被告危锐升、朱章剑协助履行办理银行按揭手续，但被告均不予配合。原告与被告签订的《梅州市房地产交易房屋买卖合同书》、《补充协议》，不违背双方真实意思表示，是合法有效的合同，各方均应遵守。但是，被告迟迟不配合原告办理银行按揭手续，己经严重违反双方约定，依原被告双方合同约定和《合同法》《民事诉讼法》等相关规定，特提此诉，望人民法院及时审理，并判如所请。被告危锐升辩称，一、涉案房产的实际所有人系被答辩人朱章剑，答辩人仅系名义上的所有权人；涉案房产买卖由被答辩人朱章剑单方面决定，与答辩人无关。1、2019年9月，被答辩人朱章剑向答辩人借款70万元人民币用于生意周转，为保障答辩人的资金安全，双方约定以签订买卖合同，将房产过户至答辩人名下作为抵押的方式处理，被答辩人还清借款后，涉案房产由被答辩人朱章剑赎回，而后双方签订了编号0002478《房屋买卖合约》。2020年9月4日，被答辩人朱章剑向答辩人清偿了上述借款；双方于同日在编号0002478《房屋买卖合约》上确认涉案房产已由朱章剑赎回，涉案房产过户手续由答辩人办理公证手续给案外人宋广忠处理。2、被答辩人朱章剑已于2020年9月4日将该房屋赎回，该房屋实际产权人系朱章剑，答辩人与朱章剑对此均予以确认。涉案房屋的买卖、购房款收取均与答辩人无关，答辩人已按照约定，将涉案房屋过户手续公证委托给案外人宋广忠处理。二、编号0000020《梅州市房地产交易房屋买卖合同书》系被答辩人王清龙与朱章剑签订，答辩人对此从不知情，事前未授权给朱章剑，事后未对此进行追认；被答辩人王清龙所付定金由朱章剑个人收取，与答辩人无关。1、编号0000020《梅州市房地产交易房屋买卖合同书》签订于2020年9月22日，此时涉案房屋已由被答辩人朱章剑赎回，所有买卖事宜均由朱章剑单独进行，答辩人事前并不知情，从未授权给朱章剑代为签订合同，朱章剑并非答辩人的表见代理人。被答辩人王清龙认为朱章剑系房屋的真实产权人而与其交易，其因此而产生的法律后果，由双方自行承担，与答辩人无关。2、答辩人事后从未追认二被答辩人之间签订的买卖合同，因为答辩人并非涉案房屋的真实所有权人，不存在追认的法律基础，而仅系履行配合买房办理按揭、过户手续而已。而被答辩人于2020年9月30日签订的《补充协议》也系朱章剑以其个人名义与王清龙签订。答辩人与被答辩人及田新友签订的《房屋买卖合同》与编号0000020《梅州市房地产交易房屋买卖合同书》并非同一份合同，该合同约定的购房总价款、定金、银行按揭款、交付时间、违约条款均与编号0000020《梅州市房地产交易房屋买卖合同书》不一致，该合同仅系答辩人配合被答辩人办理银行按揭手续所用，并非真实的房屋买卖意思表示（答辩人根本无卖房的意思表示），不构成所谓的追认。3、被答辩人王清龙所支付的定金人民币5万元，由王清龙直接付给朱章剑，双方已对此进行了确认，答辩人并未收取王清龙任何款项。所有的房屋买卖事宜，均是由王清龙与朱章剑沟通，答辩人对此毫不知情。王清龙与朱章剑之间有关购房的纠纷事宜，应由双方自行解决，与答辩人无关。三、被答辩人王清龙已明确向朱章剑表示，因其不能凑足首付款，希望终止房屋交易，由王清龙扣除部分款项后，多余的定金退还给其本人。根据被答辩人王清龙与朱章剑的聊天记录显示，王清龙因个人原因无法备齐首付款，提出解约退款的要求，表示希望朱章剑退还2.5万元定金，其余款项由朱章剑与中介解决。聊天记录标明被答辩人王清龙从始至终知道涉案房屋的卖家系朱章剑，而非答辩人，购房定金由王清龙支付给朱章剑，解约退款事宜是王清龙与朱章剑沟通，答辩人从始至终与其没有过任何沟通，更不知晓此事。因此，两被答辩人之间有关房屋买卖的纠纷事宜，应由两被答辩人自行解决，与答辩人无关。综上所述，被答辩人王清龙与朱章剑之间有关涉案房产的买卖事宜，全部流程包括联系、签约、收款、解约等均系被答辩人王清龙与朱章剑之间发生的，答辩人对此并不知情，亦未收取被答辩人王清龙任何款项，上述房屋买卖纠纷与答辩人无任何关系。被答辩人王清龙要求答辩人返还购房定金并承担违约责任的诉讼请求无合同和法律基础，其诉讼请求不应得到人民法院支持。请人民法院在查清事实的基础上，驳回被答辩人王清龙对答辩人的全部诉讼请求。被告朱章剑辩称，按照原告微信聊天记录所说，我愿意退还2.5万元给原告。本院经审理认定事实如下：梅州市梅县**********************原产权人为被告朱章剑,后因被告朱章剑与被告危锐升之间存在其他经济往来,2019年9月29日俩人约定被告朱章剑将房屋过户给被告危锐升，为此双方签订了《房屋买卖合同》（编号：0002487）,后双方又在2019年10月18日约定被告朱章剑有权在支付利息后赎回该房屋，并在该《房屋买卖合同》第九条其他补充部分，附加了相关约定内容，双方签名捺印确认，并署上2019.10.18日期。2020年9月4日，被告朱章剑转账支付被告危锐升620000元，赎回涉案房屋，并在双方签订的《房屋买卖合同》上备注“该房屋朱章剑本人于2020年9月4日赎回，并委托危锐升本人案例公证处办理给宋广忠全权处理过户事宜。”朱章剑在该备注处署上2020.9.4日期并签名捺印确认。被告朱章剑欲出售该房产，遂将涉案房产在中介处挂网出售，并声称其是涉案房产的实际产权人，但登记在其“亲戚”被告危锐升名下，并将房屋房权证复印件发送给中介。2020年9月中旬，原告王清龙通过梅州市梅县区程江雅誉房地产咨询服务部了解到被告朱章剑欲出售涉案房产。原告在中介带领下实地查看过该房产后，欲予以购买。因被告朱章剑对外宣称其是涉案房产的实际产权人，但登记在其“亲戚”被告危锐升名下，中介将此信息告知原告王清龙，故原告作为乙方（买方）、被告危锐升作为甲方（卖方）、被告朱章剑作为被告危锐升的全权代理人及中介方于2020年9月22日签订了《梅州市房地产交易房屋买卖合同书》（编号：NO：0000020），合同约定主要内容有：“（甲方）：危锐升、朱章剑（代），身份证号码：441************。（乙方）：王清龙，身份证号码：441************519。一、甲方自愿将坐落在梅州市梅县**********************的房屋按现状出售给乙方，建筑面积为130.16平方米，详见0019067号。二、双方议定上述房屋成交价格为（大写）：捌拾叁万玖仟捌佰元整人民币（小写￥839800元）。三、付款方式：本合约签订之日乙方应付给甲方（大写）：伍万元整人民币（小写￥50000元），作为购房定金，第二次付款时间为：甲乙双方议定2020年9月30日前到梅州市梅县********受理过户、地税受理资料、领取回执付款人民币壹拾伍万元（￥150000元）整，余款人民币陆拾叁万玖仟捌佰元（￥639800元）整由银行按揭，如银行按揭不足，现金补足，银行贷款余款交房当日付清。六、甲方必须保证出售上述房屋证件齐全、产权清晰、无查封和任何纠纷，并保证所提供的资料真实有效、不含虚假内容，若有违反上述约定所造成的一切责任由甲方承担。七、乙方保证银行信用良好，无不良记录，如因乙方自身原因导致银行不能办理商业贷款和按揭手续时，乙方应承担全部责任，并必须用现金支付给甲方。九、违约责任：本合同签订后，乙方中途违约，购房定金不予退还。甲方中途违约，甲方无条件退还定金和定金一倍共计（￥壹拾万元（￥100000）元整）的违约金赔偿给乙方，但任何一方所得的违约赔偿金应支付50％给中介方，作为此次房屋买卖中介方应得的报酬。备注：②由于卖方未在场，完全由朱章剑代收，身份证号码441************，同等受法律效力。”签订《梅州市房地产交易房屋买卖合同书》当日，原告王清龙依约支付被告朱章剑定金50000元，被告朱章剑亦出具了50000元的收据给原告收执。2020年9月22日，原告王清龙与被告朱章剑协商，提出因房屋面积太大，无法凑足首付，希望可以退房退定金，但双方未能协商一致，原告王清龙遂决定继续购买该房屋。并于2020年9月29日前往中国邮政储蓄银行递交按揭贷款资料及签名。因被告危锐升不能及时配合原告办理银行按揭贷款事宜，为保障交易，原告王清龙作为买方与被告朱章剑作为卖方于2020年9月30日签订了《补充协议》，协议的主要内容有：“买方（甲方）：王清龙，身份证号码：441************。卖方（乙方）：危锐升、朱章剑（代），身份证号码：441************。甲方向乙方购买梅州市梅县*********************的房屋，买方王清龙已在9月29日到邮政银行已呈交按揭资料及签名，因国庆8天假期原因的推迟，产权人居住较远一时不能过银行签字原因，双方补充此协议与原合同一致生效，为了确保买方征信和贷款无异，买卖方才能顺利正常交易的前提下，双方同意待银行审批通过后七天内通知买卖方办理过户手续，产权人危锐升须在2020年10月13日前来指定的邮政银行配合签名递交按揭流程资料，如一方不按规定时间内办理即视为违约，按原合同第九条违约责任实行，同等受法律责任。”2020年10月13日，原告王清龙、被告危锐升、朱章剑在中介带领下到中国邮政储蓄银行办理按揭贷款事宜，但因被告朱章剑一直未提供完整的房产证复印件，导致银行按揭贷款手续一直未能完善。另查，一、危锐升于2020年9月4日在广东省梅州市梅县公证处办理了授权书公证（公证书编号为（2020）粤梅县第125号），委托宋广忠为其合法代理人，办理梅州市梅县**********************（见粤（2019）梅州市梅县区不动产权第0019067号《不动产权证书》）的出售、产权过户及领取不动产权证的一切有关事宜，签署有关的法律文件，代为支付与上述事项有关的一切正当费用，委托权限为2020年9月4日至2021年9月4日。二、根据原告申请，本院依法于2020年11月16日作出（2020）粤1403民初3169号民事裁定书，裁定：查封危锐升名下的位于梅州市梅县**********************（不动产权证号：粤（2019）梅州市梅县区不动产权第00*****7号）。以上查封金额以100000元为限，查封期限三年。但当日在本院到梅州市自然资源局梅县分局查封该房产时，梅州市自然资源局梅县分局答复该房产已于2020年10月26日过户至王莉清、何裕平名下。三、在原告王清龙购买涉案房屋过程中，全程是与被告朱章剑联系，并未与被告危锐升联系过，直至2020年11月11日为发送催促履约通知才与被告危锐升联系的。被告朱章剑确认被告危锐升只是为办理按揭贷款手续才配合到邮政银行递交了资料签名，并未参与涉案房屋买卖的其他过程。上述事实，庭审笔录、问话笔录、身份证、《梅州市房地产交易房屋买卖合同书》、《补充协议》、收据、不动产权证书、不动产登记信息系统查询结果、微信聊天记录截屏、《证明》、营业执照、《房屋买卖合约》、银行个人明细对账单、《房屋买卖合同》及身份证复印件、本院（2020）粤1403民初3169号民事裁定书及送达回证、广东省梅州市梅县公证处（2020）粤梅县第125号公证书等证据证实。本院认为，原告王清龙与被告朱章剑签订的《梅州市房地产交易房屋买卖合同书》、《补充协议》是当事人在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，各方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。原告王清龙按照《梅州市房地产交易房屋买卖合同书》约定，如约向被告朱章剑支付了定金50000元，虽合同履行期间原告王清龙曾与被告朱章剑协商退房退定金,但最终俩人协商未果,原告王清龙已继续履行合同,前往银行递交按揭贷款资料及签名,事后也与被告朱章剑在2020年9月30日签订了《补充协议》。后来因被告未能提供合格的房产证复印件导致银行按揭贷款手续一直未能完善，且涉案1303房已在2020年10月26日转售他人，并办理了房产过户手续，合同已不能继续履行，被告朱章剑已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”现原告请求解除原、被告双方于2020年9月22日签订的《梅州市房地产交易房屋买卖合同书》及2020年9月30日签订的《补充协议》，合理合法，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十五条规定：“当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”且原告与被告朱章剑在《梅州市房地产交易房屋买卖合同书》第九条中约定：“甲方中途违约，甲方无条件退还定金和定金一倍共计100000元的违约金赔偿给乙方。”现因被告朱章剑违约导致合同不能履行，原告要求被告朱章剑支付违约赔偿金（即双倍返还购房定金）100000元，符合双方合同的约定和法律规定，本院予以支持。关于被告危锐升是否需要承担违约责任问题。虽然梅州市梅县**********************的房产[不动产权证号：粤（2019）梅州市梅县区不动产权第00****7号]在原告王清龙与被告朱章剑签订《梅州市房地产交易房屋买卖合同书》时是登记在被告危锐升名下，但是被告朱章剑作为该房产的实际产权人，已于2020年9月4日从被告危锐升处赎回该房产，被告危锐升亦根据被告朱章剑的指示，在广东省梅州市梅县公证处办理了授权书公证，委托宋广忠全权办理涉案房屋过户等手续。且原告在知晓被告朱章剑是实际产权人的基础上与被告朱章剑签订《梅州市房地产交易房屋买卖合同书》购买涉案房屋，定金亦由被告朱章剑收取，而被告危锐升全程未参与，仅仅是在办理银行按揭贷款事宜时需房产登记所有人签名，才配合双方到银行签名。故被告危锐升并非本案合同相对人，原告王清龙与被告朱章剑签订《梅州市房地产交易房屋买卖合同书》和《补充协议》的效力不及于被告危锐升，原告要求被告危锐升共同承担违约责任，于法无据，不予支持。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告王清龙与被告朱章剑于2020年9月22日签订的《梅州市房地产交易房屋买卖合同书》（编号：NO：0000020）及2020年9月30日签订的《补充协议》。二、被告朱章剑应在判决生效后五日内支付违约赔偿金100000元给原告王清龙。三、驳回原告王清龙的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按规定减半收取1150元，保全费1020元，均由被告朱章剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  刘伟梅二〇二〇年十二月二十九日书记员  谢 妮