安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初9694号 原告：芜湖天盛物业服务有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区龙湖街道中沟小商品市场**楼**，统一社会信用代码913402086957245144(1-1)。 法定代表人：陈烁宇，总经理。 委托诉讼代理人：周春兰，女，该公司员工。 被告：盛雪梅，女，1976年3月16日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告芜湖天盛物业服务有限公司（以下简称天盛物业公司）诉被告盛雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天盛物业公司的委托诉讼代理人周春兰，被告盛雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告2018年7月1日至2020年8月31日合计26个月的物业服务费共计4727.42元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：天盛物业公司自2018年7月1日起，对芜湖市天泰花园小区提供物业服务和管理。本小区的业主和物业使用人应当按照合同约定按时向原告交纳物业服务费。被告系芜湖市天泰花园小区业主，产权面积为151.52平方米。根据车站社区2018年9月4日出具的公示，该户交纳物业管理服务费的标准为1.2元每平方米，被告应向原告交纳2018年7月1日至2020年8月31日共26个月的物业服务费合计4727.42元（1.2元/平方米×151.52平方米×26月）。原告天盛物业公司具备合法资质，对芜湖市天泰花园小区物业提供服务与管理，且收费标准符合相关法律法规及政策规定，被告作为原告提供物业服务的受益人，应当履行按时向原告交纳相应物业服务费的义务。被告拖欠物业服务费期间，原告以多次上门、电话、函告等方式向被告催交，但被告一直没有交费。综上所述，原告认为被告的行为侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告盛雪梅辩称：一、原、被告之间无合同关系，被告自2009年与芜湖市天泰物业公司签订了前期物业管理服务协议，天泰物业公司与原告是何种关系，并没有向全体业主告知。不管该公司是名称变更还是主体变更，都应该和业主重新签订物业服务协议。二、物业服务公司应由全体业主选聘，但全体业主从未对原告进行选聘，也未按规定成立业主委员会，致使业主权利无法得到全面落实；而且原告天盛物业公司的财务支出也从未按规定进行公开。三、物业服务过程中，还存在以下一些问题：1、天泰花园小区地下停车位尺寸不符合标准（车位宽度不得低于2.5米），小区有些停车位尺寸只有2.3米；2、不顾小区全体业主的一致反对，将小区商业性餐馆的油烟管道直接面向小区，至今没有拆除；3、未经业主同意，擅自将公共使用区域进行隔离外租；4、防火门年久失修；5、未履行全面物业管理服务内容，业主多次提出意见，至今没有整改落实：（1）单元大门常年损坏，无人维修，门禁系统形同虚设；（2）公共区域窗户栏杆损坏多年，无人维修；（3）公共区域窗户玻璃损坏多年，无人更换，且推拉窗变成了固定窗，无法关启；（4）公共区域顶棚、墙面常年脱落，无人维修；照明灯罩常年脱落，无人维护；（5）公共电梯门套常年脱落，无人处理。 本院经审理认定事实如下：被告盛雪梅系芜湖市镜湖区天泰花园业主，房屋面积151.52平方米。2018年9月4日，芜湖市镜湖区车站社区居民委员会向天泰小区业主书面公示，内容为：“自收到芜湖市天泰物业有限公司的撤场报告，经了解天泰小区于2009年交付，共有212户，自主户89户，承租户71户，长期无人居住户52户。鉴于上述情况，小区难以成立业主委员会。为了保障小区的正常运转，在不提高物业收费标准、不降低物业服务水平的情况下，芜湖市天泰物业有限公司推荐芜湖天盛物业服务有限公司接管该小区服务。如有异议，请于9月10日前来车站社区反映”。2018年9月11日，芜湖市镜湖区车站社区居民委员会向天泰小区业主书面公示，内容为“车站社区于2018年9月4日张贴公示后，在规定的时间内小区无业主来社区反映，依据安徽省物业管理条例，由小区所在的社区居委会代行业主委员会职责。定于9月14日上午9点在社区居委会会议室进行交接，请广大业主参与鉴证”。2020年8月17日，芜湖市镜湖区车站社区居民委员会出具情况说明，载明“天泰花园小区建成于2009年，建成交付使用后，由建设单位天泰置业公司选聘芜湖市天泰物业有限公司实施前期物业管理。由于天泰花园没有成立业主委员会，一直由前期物业进行该小区的管理服务。2018年7月，由于芜湖市天泰物业有限公司自身管理调整，决定放弃对天泰花园的管理服务，经与芜湖天盛物业服务有限公司协商，由芜湖天盛物业服务有限公司接管天泰花园进行物业管理服务，于2018年9月在车站社区居委会的见证下，双方物业完成交接。自2018年9月至今，芜湖天盛物业服务有限公司一直从事天泰花园的物业管理服务”。因被告盛雪梅未缴纳2018年7月1日至2020年8月31日的物业费，原告经催要无果后，遂成讼。案件审理过程中，被告盛雪梅提交其与芜湖天泰物业有限公司签订的前期物业管理服务协议，该协议约定高层6楼以下暂按1元/平方米/月收取等内容。 另查明：原告天盛物业公司在芜湖市天泰花园小区提供物业服务存在一定瑕疵。 以上事实，有原、被告提交的营业执照复印件、房屋所有权证复印件、催费告知书及照片、车站社区居民委员会的情况说明及公示、现场照片、前期物业管理服务协议及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：原告虽然未能提供物业服务合同，但从其提供的芜湖市车站社区居委会出具的公示及情况说明，可以确认原告确实为天泰小区提供了物业服务。被告实际享受了原告提供的物业服务，理应履行交纳物业费的义务。被告提出小区停车位不符合标准及占用公共区域等问题，可另行向责任人主张权利，被告拒交物业费用的抗辩理由不能成立。虽然原告与芜湖天泰物业有限公司的交接于2018年9月完成，但芜湖市车站社区居委会出具的情况说明载明2018年7月由原告接管天泰花园进行物业管理服务，现原告主张被告支付自2018年7月1日起至2020年8月31日止的物业服务费用，被告未提供已交纳上述期间物业费用的证据，故对原告要求被告支付上述期间内物业管理费用的诉请，本院予以支持。关于物业服务费用的标准，原告主张1.2元/月/平方米，但未能提供证据予以证实。芜湖市车站社区居委会的公示中载明不提高物业收费标准，本案审理过程中被告提交其与芜湖天泰物业有限公司的前期物业管理服务协议，按照1元/平方米/月收取物业管理费，故上述期间的物业费按1元/月/平方米计算。被告实际差欠2018年7月1日起至2020年8月31日期间物业费为3939.52元（1元/平方米/月×151.52㎡×26个月）。但考虑到原告在提供物业管理和服务的过程中确有瑕疵，未能完全履行物业服务合同约定的义务，给业主的生活造成了一定程度的影响，故本院酌情调整为3545.57元。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告盛雪梅于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖天盛物业服务有限公司物业费3545.57元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告盛雪梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  秦山成 二〇二〇年十二月三十日 书记员  王雨濛 附相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《最高人民法院的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。