中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终1202号 上诉人（原审原告）：徐晓明，男。 委托诉讼代理人：高本京，山东阳都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高本进，山东阳都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。 法定代表人：鲍世峥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈明俊，北京汉韬（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。 原审第三人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路**气象大厦**。 法定代表人：陈贵德，该公司董事长。 上诉人徐晓明因与被上诉人中国金融租赁有限公司（以下简称中金公司）、原审第三人山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市高级人民法院（2019）津民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。徐晓明的委托诉讼代理人高本京，中金公司的委托诉讼代理人沈明俊、孙宪到庭参加诉讼，晨始公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 徐晓明上诉请求：1.依法撤销一审法院（2019）津民初94号民事判决；2.依法撤销一审法院（2019）津执异22号执行裁定（以下简称22号执行裁定）；3.解除对登记在晨始公司名下的沂南县智圣汤泉庄园南区Ｄ3号房屋（沂房权证城区字第××号）（以下简称Ｄ3号房屋）的查封，并不得执行该房产；4.依法确认上述房屋归徐晓明所有；5.一、二审诉讼费用全部由中金公司承担。主要事实和理由：（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条均能对抗抵押权，购房人有权利选择适用最有利的条款保护自己的权利，一审法院认定一般买受人的物权期待权不能对抗抵押权错误。（二）徐晓明符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件。1.一审法院认可徐晓明提交的《智圣汤泉庄园认购协议》、进账单、收据、干部履历表等证据，认可徐晓明通过徐向红向晨始公司支付全部购房款，故徐晓明与晨始公司存在合法的商品房买卖合同，享有物权期待权。2.一审法院认可徐晓明提交的《购房户钥匙发放联系单》《物品交验清单》《物业费缴纳单据》等证据，徐晓明在法院查封前实际占有居住Ｄ3号房屋，Ｄ3号房屋已归徐晓明所有，徐晓明拥有排他权利。3.徐晓明多次要求晨始公司办理房屋转移手续，但晨始公司不予办理，没有证据证明徐晓明存在过错。故徐晓明对Ｄ3号房屋享有物权期待权，而非债权请求权。（三）一审法院认定中金公司享有抵押优先权错误。1.徐晓明购买、占有在先，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定及最高人民法院审判实务，房地产开发商先卖后押，买受人虽未登记仍可对抗抵押权人的执行。2.中金公司存在过错，作为出借方没有提交证据证明其对Ｄ3号房屋进行审慎调查，未尽到审慎合理的注意义务。抵押合同违背了诚实信用原则，损害了第三人利益，应认定抵押合同无效。（四）徐晓明的户籍已迁至山东省日照市，在案涉房屋所在地沂南县无其他用于居住的用房，亦符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。 中金公司辩称：（一）中金公司对D3号房屋享有抵押权，徐晓明作为购房人若要排除中金公司对D3号房屋抵押权的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，《执行异议和复议规定》第二十八条在本案并无适用的余地。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条明确说明，一般买受人不能排除抵押权的强制执行。（二）徐晓明的上诉主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，未提交证据证明其所购商品房用于居住且名下无其他用于居住住房。 徐晓明向一审法院起诉请求：1.依法撤销一审法院22号执行裁定；2.依法解除对D3号房屋的查封，并停止对该房屋的执行；3.依法确认D3号房屋归徐晓明所有；4.案件受理费由中金公司承担。 一审法院认定事实：2015年7月16日，徐向红代理徐晓明与晨始公司签订《智圣汤泉庄园认购协议》,主要约定：徐晓明认购晨始公司位于临沂市沂南县智圣汤泉庄园南区，暂测建筑面积307.27平方米，规划用途为酒店式住宅，房屋单价7580元／平方米，总价款2329107元；徐晓明在签订认购协议书同时交付定金10万元；未经晨始公司同意，徐晓明不得擅自更改协议书上认购人的姓名或调换认购房号，如需更改本协议姓名仅限徐晓明直系亲属并经晨始公司同意；2015年7月16日之前，徐晓明交齐全部房款或规定比例的首付款160万元，并签订《商品房买卖合同》后，徐晓明可享受晨始公司的相应优惠政策，该房优惠后的房款为160万元。 徐晓明于2015年7月16日通过徐向红向晨始公司支付160万元，晨始公司收款后向徐晓明出具收据。2016年4月21日，徐向红在《智圣汤泉庄园认购协议》上写明“同意更名为刘镇勋”，晨始公司对此说明为“徐向红同意更名刘镇勋并未实际更名，只是意向更名，因该房屋存在后期更名的意向，所以并未开具发票”。 一审法院在审理中金公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司（以下简称智圣汤泉公司）、晨始公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中金公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定，裁定：1.立即查封中金公司所有的位于浙江省浦江县（产权证号浦房权证浦阳字第××、06××07号）；2.立即冻结被申请人智圣汤泉公司、晨始公司、陈贵德、高树英存款481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。并于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了被申请人晨始公司名下、包括蒙山温泉庄园Ｄ3号楼（房产证号沂房权证城区字第××号）在内的房产。 2017年7月10日，一审法院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中金公司与智圣汤泉公司、晨始公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》《手续费支付协议》等；二、判决生效之日起十五日内，智圣汤泉公司、晨始公司返还中金公司案涉租赁物；三、判决生效之日起十五日内，智圣汤泉公司、晨始公司赔偿中金公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额；四、收回租赁物价值按照中金公司与智圣汤泉公司、晨始公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归智圣汤泉公司、晨始公司所有；五、晨始公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、中金公司有权以智圣汤泉公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向中金公司承担连带保证责任；陈贵德、高树英承担责任后，有权向智圣汤泉公司、晨始公司追偿；八、中金公司有权以陈贵德持有的智圣汤泉公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回中金公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由智圣汤泉公司、晨始公司、陈贵德、高树英共同负担。 另查，案涉D3号房屋目前仍登记在晨始公司名下，且已经于2015年10月9日进行了抵押登记。一审法院作出的(2016)津民初100号民事判决书主文第五项所述“31套房屋抵押物”包含本案中徐晓明主张权利的D3号房屋。 (2016)津民初100号民事判决生效后，因智圣汤泉公司、晨始公司、陈贵德、高树英未在规定期限内履行义务，中金公司向一审法院申请执行，一审法院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定天津市第一中级人民法院执行。 2019年9月2日，一审法院作出22号执行裁定，驳回徐晓明的异议申请。 一审法院认为：本案的争议焦点为：徐晓明对D3号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及徐晓明对D3号房屋是否享有所有权。 徐晓明在执行异议被裁定驳回后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依照相关法律规定，并结合案外人对执行标的是否享有民事权益及享有民事权益的具体类型，判断其民事权益相较于申请执行人对执行标的民事权益是否应优先得到保护。 《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 从上述三个条文分析，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了一般不动产买受人和商品房消费者的物权期待利益能够排除执行的充分必要条件。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，系对不动产物权期待利益排除执行的一般性认定标准规定；第二十九条系针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者之外的一般买受人，其享有的债权请求权不能对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权；如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权，《执行异议和复议规定》第二十九条属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定”的情形之一，即商品房消费者对执行标的物权期待利益应优先于申请执行人对执行标的享有抵押权。 本案中，案涉D3号房屋登记在晨始公司名下，中金公司对该房屋享有抵押权。已生效的(2016)津民初100号民事判决判令：中金公司就案涉D3号房屋在内的“31套房屋抵押物”折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿。虽然徐晓明在法院查封前已经与晨始公司签订了有效的房屋买卖合同，已支付的价款亦超过合同约定总价款的百分之五十，但其未能提交证据证明其符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件。徐晓明享有的债权请求权不能对抗中金公司的抵押权，其依照《执行异议和复议规定》第二十八条规定要求对D3号房屋停止执行，依据不足。因此，对徐晓明要求解除对案涉D3号房屋的查封，并停止执行的主张不予支持。 因徐晓明要求对案涉D3号房屋停止执行的主张缺乏依据，目前仍登记在晨始公司名下，徐晓明仅对案涉D3号房屋享有债权请求权，故，徐晓明要求确认其对案涉D3号房屋享有所有权缺乏法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条和第二十九条规定，判决驳回徐晓明的诉讼请求。一审案件受理费19200元，由徐晓明负担。 二审审理过程中，徐晓明新提交了四组证据，第一组证据为谢发军身份证及谢发军出具的为D3号房屋装修整改费用清单、郑来昌身份证及郑来昌出具的为D3号房屋装修费用清单，拟证明徐晓明在中金公司抵押登记前已占有入住。第二组证据为徐晓明及其妻董晓君的结婚证、临沂市及沂南县不动产登记信息查询证明，拟证明二人为夫妻关系且名下均无房产。第三组证据为沂南县苏村镇司马村出具的证明、离岗协议书、徐晓明原工作单位日照港股份有限公司办公室出具的证明，拟证明徐晓明在案涉房屋所在地没有其他用于居住的房屋。第四组证据为晨始公司出具的《关于汤泉庄园D3户未能办理房产登记的说明》，拟证明徐晓明多次要求晨始公司办理房屋登记手续，不存在过错。 中金公司质证称，对第一组证据中的身份证复印件真实性认可，对其余证据的真实性、合法性、证明目的均不认可，谢发军、郑来昌出具的清单存在伪造的可能。对第二组证据的真实性、合法性认可，对证明目的不认可，该查询证明下方明确注明“仅证明查询时刻的不动产登记状态”，不能证明2015年7月16日至2017年1月12日期间徐晓明名下住房情况，且也无法判断徐晓明及董晓君是否有未成年子女及其名下房屋情况。在一审法院释明的情况下，徐晓明在二审方提交该查询证明，存在转移名下房产规避执行的嫌疑。D3号房屋的规划用途为酒店式住宅，并非用于满足基本居住的目的。庭审中，徐晓明明确表示临沂市不动产登记交易中心查询不到下级县房屋登记信息，现其提交的临沂市不动产登记信息查询证明应体现不出临沂市行政区划范围内房屋登记情况。对第三组证据的真实性予以认可，对证明目的不认可。对第四组证据的真实性、合法性、证明目的均不认可，该证据系晨始公司出具，不能排除其与徐晓明恶意串通的可能，且该证据上并无晨始公司负责人及制作材料人的签名或盖章，不具合法性。 本院结合判决理由对徐晓明二审提交的证据予以分析。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据本案当事人的上诉请求，并经双方确认，本案二审争议的焦点问题为：徐晓明对D3号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益及对于D3号房屋是否享有所有权。对此，应结合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的相关规定进行分析。 首先，本案无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。本案徐晓明受让的案涉房产为300余平方米的别墅，从使用功能上看，明显不涉及生存权的保护问题，徐晓明二审提交的其本人及其配偶在沂南县无房产的证据并不足以证明D3号房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。 其次，本案也无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。根据一审法院查明的事实，徐晓明虽在法院查封D3号房屋前即与晨始公司签订了《智圣汤泉庄园认购协议》，并通过徐向红向晨始公司支付优惠后的全部购房款，但关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本院认为，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，本案中徐晓明二审提交晨始公司出具的说明并不足以证明其在D3号房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利，不足以认定徐晓明对案涉房产未办理过户并无过错。其他证据亦不能证明徐晓明享有足以排除强制执行的民事权益。故徐晓明对于D3号房屋的权益亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。 再次，关于徐晓明就案涉房产是否享有所有权的问题。根据一审查明的事实，案涉房屋目前仍然登记在晨始公司名下，故一审判决认定徐晓明仅对案涉房屋享有债权请求权，并对其要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持，并无不当。 因此，一审法院对于徐晓明主张对D3号房屋享有足以排除强制执行的民事权益及所有权，应撤销22号执行裁定的请求未予支持，认定事实及适用法律均无不当。 综上，徐晓明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19200元，由徐晓明负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑学林 审判员  汪 军 审判员  谢爱梅 二〇二〇年十二月三十日 法官助理马冉 书记员  宋 健