四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16679号 上诉人（原审原告、反诉被告）：徐定芳，女，1947年4月27日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：孙可遇，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宁，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨涛，女，1973年3月4日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：许辉，四川卓宇律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都铭发置业有限公司，住所地：成都市青羊区文庙西街**。 法定代表人：马解放，执行董事。 委托诉讼代理人：王江月，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋晶博，四川尚上律师事务所律师。 上诉人徐定芳因与被上诉人杨涛、第三人成都铭发置业有限公司（以下简称铭发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初4756号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员进行独任审理。本案现已审理终结。 徐定芳上诉请求：一、撤销原判决，改判支持徐定芳的一审诉讼请求，驳回杨涛的一审反诉诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由杨涛、铭发公司承担。 事实和理由：一、本案不属于人民法院主管范围。徐定芳系3508厂职工，案涉房屋为3508厂政策性破产职工安置房，属于国有企业落实政策而产生的房屋，只有3508厂员工可以购买，徐定芳通过内部分房方式向公司支付购房款，目前尚未取得房屋所有权。参照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，本案属于涉及历史遗留问题的落实政策性质以及单位内部职工分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。二、案涉房屋为经济适用房，徐定芳与杨涛之间的房屋买卖合同无效。案涉房屋土地性质为划拨，属于单位集资建房的经济适用房，且该房屋购买不满五年，没有经过政府回购，不能办理转让手续，案涉合同违反社会公共秩序、违反社会公共利益，应为无效合同。三、案涉房屋系经济适用房，不满足过户条件，无法履行。根据《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，案涉房屋无法过户，属于事实上、法律上履行不能，一审认为符合过户条件可以履行系认定错误。四、一审违背处分原则，裁判超诉讼请求。徐定芳在本诉中，杨涛在反诉中均未主张徐定芳办理过户登记手续、铭发公司协助徐定芳办理案涉房屋过户登记，一审法院裁判要求徐定芳办理案涉房屋过户登记手续，并由铭发公司协助，超越了一审诉讼请求，违背了当事人的处分原则。 杨涛辩称，本案属于合同纠纷，属于人民法院主管范围；杨涛在一审反诉请求第一项要求协助办理过户手续，一审法院根据该反诉请求判决，并未超越诉请裁判；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 铭发公司辩称，铭发公司对徐定芳与杨涛之间的房屋买卖合同关系并不清楚，根据合同相对性原则，铭发公司只能依据与徐定芳签订的房屋买卖合同来履行；案涉房屋性质为普通商品房，购房者取得产权证后，可以按照成都市普通商品房政策对外进行交易；案涉房屋已登记到铭发公司名下，已具备办证条件，所在小区其他同类房屋的产权正在办理中，但尚未办理完成；本案诉讼费不应由铭发公司承担。 徐定芳向一审法院起诉请求：1.确认徐定芳与杨涛于2016年5月24日签订的关于青羊区××路××号××栋××单元××楼××号房屋的《房屋买卖专用合同》无效；2.因本案产生的所有费用由杨涛承担。 杨涛向一审法院提出反诉请求：1.徐定芳向杨涛交房并协助办理过户手续（位于青羊区××路××号××栋××单元××楼××号房屋）；2.徐定芳支付由于逾期交房给杨涛造成的违约金50000元；3.徐定芳承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：徐定芳向铭发置业公司购买位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号的房屋，双方于2016年5月24日签订《成都市商品房买卖协议》，价格为329550元。同日，徐定芳出具《委托书》，委托陈平桂代为办理上述房屋缴纳购房款、签署合同等相关事宜。 2016年5月24日，杨涛委托陈平桂与徐定芳签订《房屋买卖专用合同》，约定：杨涛购买徐定芳上述房屋，成交价为329550元+50000元=379550元；杨涛支付购房定金10000元；因该房为定价商品房，3508厂定价6500元/平方米，双方协商先到公证处办理完公证后，杨涛到厂里交第一次付款263640元，剩余尾款20%待厂里通知后，徐定芳无条件配合杨涛支付，在厂里交完房款后，徐定芳将差额款25000元付与徐定芳，剩余差额尾款15000元待徐定芳的产权过户到杨涛时付清；待该房屋的权属证书变更至杨涛名下时，杨涛所有房款付清时，徐定芳将房屋钥匙交予杨涛；双方于2016年5月26日前办理公证手续，领取第一次产权证的费用（徐定芳）以及由徐定芳过户到杨涛的正常费用由杨涛自付；因徐定芳原因不能办理产权过户手续，无故或无正当理由提出不出售此房，视为徐定芳违约，应承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用及中介服务费，向杨涛支付违约金200000元。 2016年5月24日，徐定芳、陈丽出具《收条》及《放弃申明书》，称收到陈平桂（杨涛）现金329550元用于支付上述房屋全部房款，并申明不论房屋以后涨与跌与其无关。同日，徐定芳、陈丽又出具《收条》两张，称收到陈平桂（杨涛）购上述房屋10000元、差额尾款25000元。同日，杨涛委托陈平桂出具《欠条》，称欠徐定芳房屋尾款15000元，由徐定芳过户到陈平桂或杨涛名下时同时付清。经一审法院核实，陈平桂系受杨涛委托支付上述款项。成都市不动产登记信息摘要载明：截至2020年8月17日，案涉房屋登记在铭发置业公司名下。 一审法院认为，徐定芳与杨涛签订的《房屋专用合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。从内容来看，《房屋专用合同》约定徐定芳将案涉房屋出售给杨涛，合同标的物系房屋。经铭发置业公司确认，房屋性质为普通商品房，可以对外交易。徐定芳是否享有房屋所有权，是否有权对房屋进行处分，并不影响合同效力。徐定芳主张合同无效缺乏依据，经向徐定芳释明，徐定芳坚持该诉请，一审法院不予支持。 案涉房屋目前登记于铭发置业公司名下，具备产权证办理条件。根据合同相对性原则，徐定芳应当按约在登记为房屋权利人后，再将房屋产权变更登记至杨涛名下，铭发置业公司负有协助义务。办理上述房屋产权变更登记手续当日，杨涛应支付购房尾款15000元，徐定芳收到购房尾款当日应交付房屋。 关于杨涛主张徐定芳支付违约金50000元。徐定芳以其行为表明不愿意继续出售房屋，已构成违约。因合同约定的违约金金额过高，本院根据公平原则，结合合同履行情况、违约方的过错以及守约方的损失等，酌情认定徐定芳支付违约金20000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、徐定芳应于本判决发生效力之日起十日内办理位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号房屋的不动产权证，第三人铭发公司予以协助；二、徐定芳在取得上述房屋的不动产权证后十日内协助杨涛将上述房屋的产权变更登记至杨涛名下，杨涛应于办理上述房屋产权变更登记手续当日向徐定芳支付剩余购房尾款15000元，徐定芳在收到该购房尾款当日向杨涛交付上述房屋；三、徐定芳应于判决发生效力之日起十日内向杨涛支付违约金20000元；四、驳回徐定芳的本诉请求；五、驳回杨涛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取3497元，由徐定芳负担；反诉案件受理费减半收取520元，由徐定芳负担245元，杨涛负担275元。 二审中，徐定芳向本院提交如下证据：1.2017年杨涛与徐定芳的儿媳张红的聊天记录一份，拟证明合同签订后，徐定芳与杨涛就相关问题进行沟通协商，房屋买卖合同不是徐定芳的真实意思表示。2.徐定芳居住情况的光盘一份，拟证明案涉房屋为徐定芳名下唯一住房，现居住于其儿子处。 杨涛发表质证意见，对证据1的真实性无异议，但不能达到其证明目的。证据2与本案关联性，不能达到其证明目的。 铭发公司发表质证意见，对两份证据的真实性、合法性、关联性不予认可，请法庭酌情采信。 本院经审查认为，对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，但不能达到其证明目的。对证据2的真实性不予认可，不能达到其证明目的。 杨涛、铭发公司均未向本院提交新证据。 本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，杨涛明确表示，如果贵院判决案涉房屋过户至其名下，则杨涛承诺将承担因案涉房屋过户产生的各种税费等。 本院认为，本案的争议焦点为：案涉房屋买卖合同是否有效；该合同是否应继续履行。对此，本院评述如下： 关于第一个争议焦点。铭发公司陈述，案涉房屋性质为普通商品房，购房者取得产权证后，可以按照成都市普通商品房政策对外出售；案涉房屋已登记到铭发公司名下，已具备办证条件，案涉房屋所在小区其他房屋产权正在办理中。《成都市不动产登记信息查询结果》也载明：案涉房屋性质为商品房。而徐定芳上诉主张本案属于涉及历史遗留的落实政策性质以及单位内部职工分房而引起的房地产纠纷，且案涉房屋属于经济适用房，故本案不属于人民法院房地产案件受理范围、该合同无效、无法履行。但徐定芳并未提交证据证明其上述主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，徐定芳应承担举证不能的法律后果。其所主张的本案不属于人民法院房地产案件受理范围、该合同无效、无法履行均无事实与法律依据，本院不予支持。因此，案涉《房屋买卖专用合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。 关于第二个争议焦点。如上论述，案涉《房屋买卖专用合同》有效。合同签订后，杨涛除尚未到支付条件的购房尾款外，其余购房款已按约定支付完毕。现案涉房屋已经具备办理产权证的条件，杨涛亦承诺将承担因案涉房屋过户产生的各种税费等，加上，案涉房屋亦无限制办理转移登记的情形，因此，案涉合同继续履行无任何障碍，故徐定芳应按照合同约定继续履行约定义务。 综上，徐定芳的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6994元，由徐定芳负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 白福群 二〇二〇年十二月九日 法官助理 廖成春 书 记 员 夏玉荣