江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初3577号原告：任某春，男，1989年12月13日生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：高雪佩，江苏逸鹤律师事务所律师。被告：姚炳英，女，1964年1月29日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：乐顺,男,1987年5月23日生,汉族,系姚炳英之子，住江苏省无锡市新吴区。被告：严哨峰，男，1989年12月9日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：卜亮亮，北京市炜衡（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天源，北京市炜衡（无锡）律师事务所律师。第三人：无锡翔诚房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320211MA1PYKDW6P，住所地江苏省无锡市凤凰璟园14-102。法定代表人：胡中琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：李永记，该公司员工。第三人：张全文，男，1975年6月24日生，汉族，户籍在浙江省青田县，现住江苏省无锡市惠山区。原告任某春与被告姚炳英、严哨峰，第三人无锡翔诚房产经纪有限公司（以下简称翔诚公司）、张全文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任某春及其委托诉讼代理人高雪佩，被告姚炳英的委托诉讼代理人乐顺，被告严哨峰的委托诉讼代理人卜亮亮、张天源，第三人翔诚公司的委托诉讼代理人李永记，第三人张全文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任某春向本院提出诉讼请求：1、判决姚炳英、严哨峰继续履行合同，协助其办理新安花苑三区97-102室不动产变更登记，将该房屋不动产变更登记为其；2、判决姚炳英、严哨峰承担违约金暂定108000元，以及承担其给翔诚公司的中介费10000元；3、本案诉讼费用、保全费、担保费1170元由姚炳英、严哨峰承担。事实与理由：其与姚炳英于2018年10月11日通过翔诚公司签订新安花苑三区97-102室的房屋买卖合同，约定实际成交价格54万元，姚炳英与严哨峰之前签订的房屋买卖合同作废，严哨峰作为姚炳英的代收款人及担保人确保房屋顺利过户。其按约向严哨峰支付首付款20万元后，严哨峰向其出具了收款收据、补充协议、收条，约定“在产权满两年过户做贷款支付给甲方”。案涉房屋已于2020年5月16日满足过户条件，但其发现房屋已被抵押给张全文。其后多次要求姚炳英、严哨峰履行合同，但姚炳英明确拒绝履行，故其现请求判如所请。被告姚炳英辩称，其没有不配合履行，任某春知晓房屋是由严哨峰出卖，也应知道其与严哨峰之间的协议，其认为严哨峰还欠其5万元未归还，只要严哨峰愿意给其，其可以配合过户。被告严哨峰辩称，其非房屋产权人，故无法配合办理不动产登记。其也不存在任何违约行为，不应承担违约金。任某春称其作为担保人没有事实依据，其从未对该房屋的过户提供担保。第三人翔诚公司述称，案涉合同签字时，任某春、姚炳英、姚炳英之子乐顺、严哨峰夫妇以及其另一位员工还有任某春的一个朋友均在场，严哨峰当时表示对房屋的过户提供担保，三方认可后才签订了该合同。第三人张全文述称，姚炳英于2018年5月向其借款35万，一共还了2万元本金，还剩33万元本金，自2019年5月至今未归还任何款项。其可以和任某春协商，让任某春代替姚炳英归还借款，其拿到后就去解除抵押。本院经审理查明如下事实：2018年10月11日，任某春与姚炳英、翔诚公司签订《房屋买卖合同》1份，约定姚炳英将其名下坐落于无锡市新吴区××的房屋出售给任某春，成交价格为54万元。合同签订时，任某春需向翔诚公司支付中介费1万元。任某春于2018年10月8日向姚炳英支付定金1万元，于2018年10月11日前将首付款10万元交付给翔诚公司，待产权证下发三个工作日由姚炳英至翔诚公司领取，姚炳英的代收款人为严哨峰。剩余房款由任某春委托翔诚公司根据银行政策代办商业贷款，贷款下发后由姚炳英到贷款银行领取。姚炳英承诺于2018年10月15日腾空并交付房屋。如任某春、姚炳英任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向另一方支付房款总额的20%作为违约金，同时承担翔诚公司应收取的佣金。双方办理房屋交易相应手续时应积极配合，如任何一方故意拖延或不及时提供相关材料，导致未能按翔诚公司通知时间办理相关手续，每逾期一日需按已付购房款的万分之三向对方赔偿损失。合同第八条手写部分另约定，姚炳英与严哨峰签订的编号为××的合同作废，姚炳英净到手价为54万元，此价格包括土地出让金价格。姚炳英承诺房屋过户前不再有任何其他费用，否则视为违约。姚炳英必须配合任某春于2020年6月1日前完成过户。房屋尾款34万元将以贷款方式支付给姚炳英，任某春另有10万元于2018年10月15日前支付。严哨峰作为该房屋的担保人，确保以后能顺利过户等内容。同日，任某春向翔诚公司支付中介费1万元。2018年10月8日，任某春已向严哨峰支付1万元，严哨峰于当日与翔诚公司共同出具收款收据1份，载明收到任某春支付的定金1万元。收款收据中另载明双方约定姚炳英净得价为54万元，任某春在2018年10月15日前支付19万元，任某春按约支付首付款后姚炳英同意交钥匙等内容。2018年10月11日，严哨峰向任某春出具收条1份，载明收到案涉房屋定金1万元。同日，严哨峰另出具补充协议1份，载明案涉房屋的原贷款30万元的利息问题，经双方协商，一致认为还由姚炳英负责偿还，与任某春无关。后任某春陆续向严哨峰转账19万元，严哨峰于2018年10月14日出具首付款收条1份，载明收到任某春购房首付款20万元。2020年2月13日，任某春通过微信要求严哨峰将案涉房屋解除抵押准备过户，严哨峰回复称姚炳英不配合解押也联系不上。2020年4月1日，任某春电话联系严哨峰，称其得知案涉房屋抵押数额为45万元，认为签订合同时严哨峰及翔诚公司未告知其实际情况，且现无法联系到姚炳英。严哨峰称其亦不知晓抵押数额为45万元，其一直以为姚炳英的借款为30万元。后任某春委托江苏逸鹤律师事务所向姚炳英、严哨峰、翔诚公司发送律师函，称合同约定的过户条件即将成就，其多次催告姚炳英、严哨峰履行合同，但姚炳英明确不配合解押，目前已处于失联状态，严哨峰作为收款人及担保人应保证其合法权益，其要求各方继续履行合同，解押房屋以便顺利过户。但任某春向姚炳英寄送的律师函（寄送地址无锡市新吴区××号××室××号××室）均未能送达，原因为原址查无此人，电话联系非本人。各方当事人对于房屋交易过程陈述如下：任某春称案涉房屋系翔诚公司介绍给其，姚炳英、严哨峰均保证满两年后可正常过户，合同由其与朋友及中介公司员工、严哨峰夫妇、乐顺、姚炳英在案涉房屋内签字。除签字时见到姚炳英本人外，其余事项均是与严哨峰联系，合同签订当晚严哨峰将房屋钥匙给其，目前房屋由其占有。姚炳英称其与严哨峰当初约定，严哨峰向其支付15万元后，借款本金及利息均由严哨峰归还，严哨峰清偿其借款本金、利息后由张全文解除抵押，其配合过户。但严哨峰仅向其支付10万元，后未再履行双方的协议。案涉合同在其签字时没有手写内容，手写内容何时添加的其不清楚，严哨峰当时只对其说过去签字，其他没有细说。签字是在其家里签的，当时没有人阻止其看合同，但其也没有仔细看合同，因为钱是严哨峰收的，其只是去证明房子是其所有，签完字其就走了，后续付款交钥匙过程不清楚。其与严哨峰约定的是所有钱结清后过户，和姚炳英没有约定何时过户，其只是签了个字。严哨峰有乐顺微信，但一年多都没有联系，也没有提到交易的事情。严哨峰称其已将15万全部交给乐顺，并根据乐顺交给其的张全文的银行卡号代偿了7个月的利息。案涉房屋是其挂在网上的，具体细节由任某春与翔诚公司协商，签合同时其让姚炳英、乐顺过来签字，签完合同后其就不管了。当时将其与姚炳英签订的原合同作废是讲过的，其现也确认该合同已解除，但让其作为保证人其不同意，故未在合同上签字，其也是在诉讼后才看到原合同作废的内容。签订合同当晚其将钥匙交付给任某春，但本案其不是合同当事人，其若与姚炳英之间有纠纷也与本案无关。其自2019年5月联系不到姚炳英，任某春系通过翔诚公司成交，故应通过中介或自己联系姚炳英，其没有义务替双方沟通。翔诚公司陈述，案涉房屋由严哨峰于2018年10月7日在其处挂牌。严哨峰称购买未满两年但想再卖掉，并告知有30万元抵押并保证配合房屋过户，在过户前解除抵押并由姚炳英签订合同。签字时，因严哨峰不是产权人故严哨峰将姚炳英叫过来签字，当事人姚炳英及其子乐顺，严哨峰夫妇，任某春和其一位朋友以及其一位员工均在场，严哨峰表示对房屋的过户提供担保，三方认可后才签订了该合同。严哨峰来挂牌时提供了与姚炳英签订的合同，并承诺最后由姚炳英签字，故其一直是与严哨峰联络。合同主要内容是在公司签署，后严哨峰带着其员工以及其他人前往姚炳英处签字，合同最后的手写内容都是当场写的，若严哨峰不同意其不会写相应内容。其从知晓案涉房屋到后续的联系都是与严哨峰联系的，因几方都知道房屋有抵押，故签合同时处于谨慎写了担保的内容。任某春、姚炳英签字前都给各方看过，之所以未让严哨峰签字是出于对严哨峰的信任，且签字时所有人都在场。另查明：依据无锡市不动产（房屋）登记簿证明记载，案涉房屋权利人为姚炳英，发证日期为2018年5月16日，登记类型为拆迁安置房上市转移登记。2018年5月17日，姚炳英、乐顺与张全文签订《借款协议》1份，约定姚炳英、乐顺向张全文借款30万元，利息为月息千分之十五，借款期限自2018年5月17日至2019年5月16日，借款每月16日付息，到期还本。若姚炳英、乐顺未按约还款，应每日向张全文支付罚息及逾期违约金500元等内容。除上述借款30万元借款外，张全文另以现金向姚炳英、乐顺出借5万元。同日，姚炳英与张全文签订《抵押借款协议》1份，约定姚炳英向张全文借款45万元，借款期限自2018年5月17日至2028年5月17日，为保证姚炳英还款，姚炳英将案涉房屋抵押给张全文，抵押担保范围包括借款及利息、违约金等。同日，姚炳英、张全文以《抵押借款协议》在案涉房屋设立抵押权。张全文与姚炳英均确认，借款本金共计35万元，已归还2万元，剩余33万元，借款利息归还至2019年5月，借款到期后未再归还任何款项。2020年8月14日，任某春与张全文签订《协议书》，约定其代姚炳英偿还张全文借款本金及利息共计37万元，张全文配合将案涉房屋的抵押权涤除。同日，任某春向张全文付款37万元，后张全文将案涉房屋抵押登记注销。再查明：任某春为申请财产保全，委托中国人民财产保险股份有限公司无锡市分公司提供担保，并支付保险费1170元。以上事实由房屋买卖合同1份、收款收据1份、补充协议1份、收条1份、首付款收条1份、交易明细1份、支付宝转账记录1份、微信聊天记录1份、通话录音及文字整理稿1份、律师函及邮寄凭证1组、增值税专用发票1份、无锡市不动产（房屋）登记簿证明2份、抵押借款协议1份、借款协议1份、协议书1份、转账明细1份并结合当事人陈述等证据在卷予以证实。诉讼中，姚炳英另举证编号为××的房屋买卖合同1份，该合同签订于2018年9月18日，载明姚炳英将案涉房屋以45万元出卖于严哨峰。严哨峰于合同生效之日起一日内支付定金2万元，十五日内再支付房款13万元，剩余房款于2020年5月16日前支付。严哨峰支付15万元后，姚炳英将房屋交付严哨峰。合同第八条手写部分另约定严哨峰有权选择过户人选及过户方式。姚炳英以此证明案涉房屋抵押所涉及的本金、利息均由严哨峰偿还。任某春对该合同真实性无异议，认为按两份合同差价，严哨峰可获利9万元，可以印证严哨峰作为担保人的合理性。且其举证的合同签订时严哨峰在场，合同中也载明了将上述合同作废的内容，严哨峰对于合同内容应当知晓。严哨峰对该合同真实性无异议，但认为合同中未有抵押所涉及的本息由其偿还的内容，故对姚炳英的证明目的不予认可。严哨峰为证明自己的主张另举证房款收条4份、收据1份、转账记录7份，证明其于2018年10月至2019年4月期间代姚炳英归还张全文借款利息共计31500元，其另已支付姚炳英房款15万元，姚炳英于2018年10月11日出具收据载明已收到15万元。任某春对上述证据不予认可，认为与本案无关，系严哨峰与姚炳英、张全文之间的法律关系，并不能否认其作为担保人的事实。姚炳英称其实际仅收到10万元，严哨峰称剩余5万元作为保证金要在房屋交易后再支付给其。而对于严哨峰向张全文付款的事情，严哨峰及张全文均未告知过其。诉讼中，本院向姚炳英进行了释明，但姚炳英称严哨峰需偿还其5万元，否则其不愿意配合办理过户手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。任某春、姚炳英与翔诚公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，合法、有效。姚炳英签订合同时，未受欺诈或胁迫，也未存在无法查看合同内容的相关情形，故其作为具有完全民事行为能力的成年人，应当知晓签署合同的相应法律后果。现其已签署房屋买卖合同，应按约履行合同义务。任某春已根据合同约定向其指定的收款人严哨峰支付了首付款，在诉讼过程中也代其清偿抵押权人张全文的相应债务，且清偿金额已高于剩余购房款。现案涉房屋已经满足过户条件，故其应配合任某春完成房屋过户手续。姚炳英虽坚持严哨峰向其支付5万元其才会配合过户，但严哨峰并非案涉合同相对方，亦不是案涉房屋所有权人，其与严哨峰之间的纠纷可另行处理，但其并不能以此为由拒绝履行案涉合同项下的义务。本院在诉讼中已向其进行释明，但其仍拒绝配合任某春办理过户手续，故应承担相应的违约责任。《房屋买卖合同》虽约定了违约金，但计算方式过高，应予以调整，本院综合考虑任某春代姚炳英清偿的债务较剩余房款多支出的部分，其因清偿债务所产生的资金使用成本以及其至今未能完成过户手续的事实，依据公平原则及诚实信用原则调整违约金金额为4万元。另根据合同约定，姚炳英需另行赔偿任某春中介费1万元。至于其主张的担保费，在合同中未有约定，并不属于姚炳英签订合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于任某春对严哨峰的诉讼主张，如上所述，严哨峰并未在案涉合同签字确认，而任某春提供的其他证据，尚不足以证明严哨峰承诺对于案涉债务承担连带清偿责任，故本院对其该项诉讼请求不予支持。至于姚炳英的抗辩意见，也如上所述，其与严哨峰之间的纠纷应另案进行处理，若其认为严哨峰对其违约应负有相应责任，亦应另案进行主张。故本院对其抗辩意见不予支持。综上，对任某春的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、姚炳英于本判决发生法律效力之日起五日内协助任某春办理坐落于无锡市新吴区××的房屋的不动产过户登记手续，将该房屋过户至任某春名下。二、姚炳英于本判决发生法律效力之日起五日支付任某春违约金4万元、中介费1万元。三、驳回任某春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10392元，减半收取5196元，财产保全费4420，合计9616元，由任某春负担1009元，姚炳英负担8607元（姚炳英将其应负担的诉讼费用于本判决发生法律效力之日起五日内向本院支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  徐良俊二〇二〇年十二月十日书记员  吴佳睿本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。