广东省东源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1625民初1846号原告：谢燕云，女，汉族，1980年6月10日出生，身份证号码：362************626，住址：江西省赣州市定南县*************。委托诉讼代理人：蓝伟平，广东都汇律师事务所律师。被告：东源县昌永实业投资有限公司，住所地：广东省东源县新县城工业开发区。法定代表人：骆富东，董事长。委托诉讼代理人：肖佩，广东金笔律师事务所律师。原告谢燕云与被告东源县昌永实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢燕云的委托诉讼代理人蓝伟平，被告东源县昌永实业投资有限公司的委托诉讼代理人肖佩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告交付符合双方合同约定的东源县新县城工业开发区星河豪庭4栋202房；二、判令被告向原告支付逾期交楼违约金（从2020年1月1日起计付至实际交付之日止，暂计至2020年10月31日，每日按全部房款619009元的万分之三计算，暂计逾期交付305天的违约金56639.32元）；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年3月17日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告位于东源县新县城工业开发区星河豪庭4栋202房，总房款为619009元，并约定被告应在2019年12月31日前将符合标准的商品房交付给原告使用；以及约定逾期交楼被告应每日按全部房款的万分之三支付违约金等相关权利义务。合同签订后，原告通过支付首期款及银行按揭款的方式向被告付清全部购房款。被告至今未按法律规定及双方合同约定将具备交房条件的涉案房屋交付给原告使用。根据双方合同约定，被告应每日按全部房款的万分之三向原告支付逾期交楼违约金至交付为止。原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法审理并支持原告的诉讼请求。被告东源县昌永实业投资有限公司辩称，一、受恶劣天气、县区创文、创卫、政府机构改革和新冠疫情等诸多不可抗力影响，致使迟延交付商品房，属于《合同法》第一百一十七条规定的免责情形，答辩人依法依约可以免责。不可抗力事件具体表现为：1.2019年度，河源地区遭遇大雨，全年降水153天，洪涝灾害频发，降水量与降水天数均高于常年。受该不可抗力因素影响，星河豪庭主体工程建设进度缓慢，远低于预期，相应的附属配套设施工程也受到一定的影响。2．2018年和2019年，为配合政府创建文明城市和创建卫生城市，被告被迫停工两个多月，以致主体工程及附属配套等基础设施设备工程延误。3.根据政府机构改革方案，东源县政府组建县自然资源局，将住房和城乡规划局的城乡规划管理、测绘管理等职责整合至自然资源局。由于机构改革的人员及职能分工迟迟未能确定，造成答辩人送审材料无法受理。4.2019年5月份始，广东省全面开展工程建设项目审批制度改革，要求：广东省的全部房屋建筑和市政基础设施实行工程竣工联合验收，设立综合窗口，统一窗口受理、统一审批流程、统一信息数据平台、统一监管方式，规划、土地、消防、人防、档案、污水、特种设备、防雷、通信基础设施及到户事项等，建设单位在设立的综合窗口申请竣工验收，统一出具工程竣工验收意见结果文件。《关于房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收的管理办法（试行）》第十三条明确规定：“工程通过竣工联合验收后，方可交付使用；未经联合验收或联合验收不通过的，不得交付使用。”东源县根据上述改革要求，至2020年3月下旬才设立工建综合窗口，开始受理竣工验收申请。受工程竣工联合验收审批制度改革的影响，答辩人原有报审计划无法正常落实。事实上，星河豪庭于2020年6月已具备正常使用条件和要求，并陆续有业主收楼装修使用。2020年7月1日，答辩人提交送审材料后，由于疫情及信息数据平台等多方面的原因，县自然资源局直至9月30日才将工程竣工验收备案证明文件交付答辩人，这是答辩人所不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。5.今年年初我国发生新冠疫情，2020年1月至4月，我县的各行各业均无法正常工作，自5月份才慢慢开始按计划恢复工作，真正恢复正常工作的时间应该是7月份，这也是答辩人和东源县各职能部门所不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；二、逾期交房未给原告造成严重损失。逾期交付房屋造成的后果只是原告无法及时使用其购买的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，迟延交付房屋损失，可按照同地段同类房屋租金标准确定。原告要求赔偿的数额明显高于实际损失，依法不应支持。综上，答辩人因恶劣天气、政府创文、创卫和机构改革，以及新冠疫情等不可抗力造成延迟交房，依法可免责；原告主张的违约金明显高于其实际损失，不应予以支持。恳请法院综合考虑，平衡双方利益，参考本地区同类型案例，酌情减轻答辩人的责任。经审理查明，2018年3月17日，被告东源县昌永实业投资有限公司作为出卖人与原告作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买由被告开发的涉案房屋，总房款619009元。合同与本案诉争有关的主要内容包括：第九条商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：……逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。原告已依约向被告交付了全部购房款。另查明，2018年12月26日，广东省委办公厅、广东省人民政府办公厅印发的《河源市机构改革方案》内容包括将市国土资源局的职责及市住房和城乡规划建设局的城乡规划管理、测绘管理职责及其他资源调查和确权登记管理职责整合。2019年5月24日，广东省人民政府印发的《广东省全面开展工程建设项目审批制度改革实施方案的通知》内容包括将房屋建筑和城市基础设施等工程建设项目统一审批流程。2019年7月8日，河源市人民政府印发《河源市全面开展工程建设项目审批制度改革实施方案的通知》已全面开展我市工程建设项目审批制度的改革工作。2019年9月21日，广东省档案局印发的《关于房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收的管理办法（试行）》第十三条规定“工程通过竣工联合验收后，方可交付使用；未经联合验收或者联合验收不通过的，不得交付使用。”2020年3月2日，河源市工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室印发《关于进一步推进县（区）工程建设项目审批制度改革工作的通知》要求各县（区）政务服务大厅要加快综合窗口建设，在3月9日前完善场地及设备配置。再查明，案涉星河豪庭项目于2017年3月开工，2018年主体框架完成并分别于2018年1月31日、2月7日、3月5日送样检验，第1、2、4栋主体分部工程质量于2019年3月22日通过东源县建设工程质量检测站验收竣工，第3、5、6栋主体分部工程质量于2019年11月8日通过验收竣工。被告提供的《申请书》及《星河豪庭业主进场收房确认表》显示自2020年7月有部分业主申请提前收楼、装修入住，2020年8月中旬起，有部分业主陆续收楼确认。2020年7月1日，被告提交的建设工程竣工验收申请被东源县自然资源局正式受理。2020年7月至9月，星河豪庭小区的规划、土地、消防、人防、档案、环保、废气、噪声、特种设备、防雷、通信基础设施及到户工程等建设项目验收合格。《单位（子单位）工程竣工验收备案表》显示星河豪庭工程竣工验收日期是2020年7月29日，备案日期是2020年9月30日。被告提供的涉案小区房屋测绘报告显示，涉案房屋取得报告时间为2020年6月15日。被告于2020年8月电话通知业主收房，2020年10月份开始书面通知业主收楼。庭审时，被告同意向原告立即交付房屋。上述事实，有原告提供的原告身份证、企业信息查询、《商品房买卖合同（预售）》、发票、收款收据，及被告提供的主体结构分部工程质量验收监督记录、河源市气象公共服务白皮书、《关于做好全县企业复工和疫情防控工作的通知》、《关于星河豪庭项目受疫情影响延迟复工的公告》、中共广东省委办公厅文件粤办发﹝2018﹞114号文件、粤府【2019】49号文件、河府【2019】48号文件、粤建规范【2019】3号文件、河住建通【2019】282号文件、东源县工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室转发市审改办《关于进一步推进县（区）工程建设项目审批制度改革工作的通知》、申请书/星河豪庭业主进场收房验收表、申请报告/规划验收申请表、东源县自然资源局业务申报回执、东自然资核实﹝2020﹞77号文件、星河豪庭小区及配套酒店建设项目竣工环境保护验收意见、东源县星河豪庭光纤到户通信工程准予接入公网的通知、结建式人防工程验收备案表、特殊建设工程消防验收意见书、检测报告、特种设备使用标志、工程质量监督报告2份、广东省新建防雷装置检测报告、星河豪庭商住楼1-6栋竣工测量报告、单位（子单位）工程竣工验收报告2份、单位（子单位）工程竣工验收备案表2份、《商住楼竣工测量报告》，及开庭笔录等予以证实，并经庭审质证，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约向被告交付了全部购房款，根据合同约定，被告应在2019年12月31日前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告”等符合交房条件的商品房交付给原告。但是，在合同履行过程中，自2018年起政府部门陆续发文确定政府机构改革、职能整合、工程建设项目审批制度改革等，从而导致案涉星河豪庭建设工程竣工验收申请于2020年7月1日才正式受理，对于上述改革制度的实施，被告不能预见、不能避免并不能克服，且系发生在被告迟延履行交房义务之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，政府机构及工程建设项目审批制度等改革制度的实施应属不可抗力，且该不可抗力确实对被告取得建设工程竣工验收备案证明文件等进度造成影响。另案涉星河豪庭1至6栋主体分部工程及相关配套附属设施于合同约定的交房时间之前竣工，可见被告并不存在拖延交房的主观故意。综上，被告逾期向原告交付商品房依法可以部分或者全部免除违约责任。关于逾期交房造成原告损失数额问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”本案中，被告在发生政府机构改革的不可抗力事由后，并未及时通知原告，以减轻可能给原告造成的损失，在原告向本院立案起诉后才提交相应证据予以辩称因不可抗力导致逾期交房，被告应承担原告因此造成的损失。因原告未提供证据证实因被告逾期交付商品房的行为给原告造成的实际损失，且被告提出原告诉请违约金过高，请求适当调减，因此，本院结合本案合同履行情况，从优化营商环境、平衡双方利益等方面综合考虑，酌定被告逾期交房造成原告的损失,为自逾期交付商品房之日（2019年12月31日)起以商品房总房价619009元为基数，按每日万分之一的利率计算至被告竣工验收申请受理之日即2020年7月1日止共182日，共计11266元。对于原告请求判令被告立即向原告交付符合双方合同约定的涉案房屋问题，因涉案房屋现已具备交付的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，原告未提供证据证明涉案房屋存在其他不符合交付条件的情况，被告亦同意向原告立即交付房屋，故对原告该项请求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告东源县昌永实业投资有限公司于本判决生效之日起立即向原告谢燕云交付东源县新县城工业开发区星河豪庭4栋202房；二、被告东源县昌永实业投资有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告谢燕云支付逾期交付商品房的经济损失人民币11266元；三、驳回原告谢燕云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4995元（按简易程序收取），由原告谢燕云负担2497元，由被告东源县昌永实业投资有限公司负担2498元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 员 曾晓英二〇二〇年十二月二十一日法官助理 杨书劼书 记 员 黄小慧