成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0113民初316号 原告:张宗艳，女，1976年10月16日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 被告：吴小琼，女，1964年9月15日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：曾红波，四川智解律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雯静，四川智解律师事务所律师。 第三人：毛继远，男，1975年10月8日出生，汉族，住四川省绵阳市三台县。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市青白江区支行，住所地成都市青白江区石家碾西路****附**。 负责人：吴永碧。 原告张宗艳诉被告吴小琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，基于张宗艳的申请，本院依法追加中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市青白江区支行（以下简称邮政储蓄银行）为本案第三人参加诉讼，基于吴小琼的申请本院依法追加毛继远为本案第三人参加诉。本案于2020年10月13日、2020年12月2日公开开庭进行了审理。张宗艳的诉讼代理人徐欣，吴小琼的诉讼代理人曾红波、张雯静，毛继远到庭参加诉讼，邮政储蓄银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张宗艳向本院提出诉讼请求：1、确认2019年3月6日签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令吴小琼立即交付位于成都市青白江区凤凰大道二段765号23栋2单元10楼1001号房屋；3、判令吴小琼将位于成都市青白江区凤凰大道二段765号23栋2单元10楼1001号房屋过户给张宗艳，并办理房屋权属变更登记手续；4、判令吴小琼支付违约金180,000元。后张宗艳变更诉讼请求为：1、判令解除2019年3月6日签订的房屋买卖合同；2、判令吴小琼退还购房款380,000元及资金占用利息6,066元（该利息暂计算至2020年11月11日，之后的利息以380,000元为本金，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款利率计算至付清为止）；3、判令吴小琼支付违约金180,000元。事实与理由：2017年12月12日，吴小琼与嘉合置业（成都）有限公司（简称嘉合公司）签订了商品房买卖合同，吴小琼向嘉合公司购买位于成都市青白江区凤凰大道二段765号23栋2单元10楼1001号房屋，后该房屋备案登记至吴小琼名下。2019年3月6日，张宗艳与吴小琼签订房屋买卖合同，吴小琼将案涉房屋出售给张宗艳。本案诉讼过程中，因吴小琼拒不履行偿还银行按揭贷款义务，导致嘉合公司为吴小琼代偿了银行贷款，现嘉合公司已向法院起诉，要求解除与吴小琼签订的买卖合同，张宗艳与吴小琼双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，故向贵院起诉，望判如所请。 吴小琼辩称，案涉房屋买卖合同不具有真实性，双方无买卖房屋的合意，吴小琼和张宗艳实际上是借贷关系；吴小琼向张宗艳借款的金额为300,000元，并非380,000元；张宗艳主张的180,000元违约金不能成立，如果法院认定双方存在买卖合同关系，张宗艳主张的违约金也过高。 毛继远述称，吴小琼曾因资金紧张向毛继远借款，当时吴小琼讲其有一套房屋准备出售，让毛继远帮忙联系买家并承诺给毛继远20,000元的中介费用；由于张宗艳有买房的打算，毛继远便把张宗艳介绍给吴小琼，她们谈好价款后签订了房屋买卖合同。 邮政储蓄银行提交书面意见述称，由于吴小琼未按期偿还邮政储蓄银行贷款，导致嘉合公司为其代偿贷款本息；邮政储蓄银行与吴小琼、嘉合公司签订的贷款合同已终止，相关权利义务已履行完毕。 当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、商品房买卖合同、收条、承诺书、转款凭证等证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月12日，吴小琼与嘉合公司签订商品房买卖合同（预售），约定吴小琼购买嘉合公司预售许可证639号下第23幢2单元10层1001号商品房，单价5808.81/平方米，总价款525,000元；吴小琼于2017年12月12日前支付首期房款158,000元，余款367,000元向邮政储蓄银行贷款支付。2017年12月21日，前述房屋备案登记至吴小琼名下。 2019年3月6日，吴小琼与张宗艳签订房屋买卖合同，约定张宗艳购买吴小琼名下前述房屋，房屋总价为870,000元；房屋买卖定金为人民币200,000元，定金在2019年3月6日一次性通过银行转账支付，吴小琼收款后另行出具收据，余下房款在2019年9月30日办理完产权转移过户手续当日通过银行转账支付；吴小琼收到定金后违约，应当赔偿房屋总价的20%；吴小琼将与嘉合公司签订的商品房买卖合同及补充协议原件、临时管理规约原件、户型图原件、个人消费贷款及担保合同公证书原件、购房收款收据原件、四张涉及金额为585,000元发票交由张宗艳保管；产权登记和过户所产生的税费双方分别承担50%。 签订合同当日，吴小琼出具收条载明转账收到张宗艳给付购房定金200,000元；2019年10月15日，吴小琼出具收条载明收到张宗艳购房款100,000元。2019年10月10日，吴小琼出具收条载明收到张宗艳购房款80,000元，因吴小琼工地急需资金，在过户时扣除。2019年10月15日，吴小琼出具承诺书，载明“……案涉房屋吴小琼本人独有产权，不存在任何第第三方债务，今卖方提供手续未齐全，全因该房屋系预售房，为及时约定收房，由本人全权承担，因买方谅解，本人在和买方张宗艳商定在2019年12月30日前完成过户手续。在此期间本人因生意周转向买方提出在支付我一部分购房款，经商定，买方又向我支付现金八万元整，又转账十万元整，我共收到买方给付房款38万元整，每次都出具了收据。如我违约，我将赔付买方房款总价的20%，共18万元”。 另查明，一、因吴小琼未按期偿还邮政储蓄银行贷款，导致嘉合公司为其代偿贷款本息，嘉合公司于2020年10月14日向本院提起诉讼，要求解除其吴小琼针对案涉房屋签订商品房买卖合同及补充协议。2020年12月25日，本院作出（2020）川0113民初1921号判决书，解除嘉合公司与吴小琼针对案涉房屋签订的商品房买卖合同及补充协议。二、张宗艳与毛继远原系夫妻关系，2012年7月11日双方办理离婚登记。 本院认为，双方当事人就其之间的法律关系为商品房买卖关系还是民间借贷关系产生争议的，应当结合双方当事人提交的证据，查明合同签订时双方当事人的真实意思表示，依照当事人的真实意思表示及合同履行的情况对当事人之间的法律关系作出判断。本案中，吴小琼主张其与张宗艳之间实为民间借贷法律关系，但提供的证据不能证明其主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应当承担举证不能的法律后果。张宗艳主张其与吴小琼存在房屋买卖合同关系，向法庭提供了房屋买卖合同、收条、承诺书等相关证据，且证据之间能够相互印证，在无相反证据的情况下，应当认定张宗艳与吴小琼就案涉房屋存在买卖合同关系。吴小琼出具收条确认收到张宗艳定金及购房款380,000元，但因吴小琼的违约行为导致双方的房屋买卖合同无法履行，张宗艳的合同目的已无法实现，故对张宗艳要求解除合同、返还购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。双方约定吴小琼收到定金后违约应当赔偿房屋总价的20%，该条约定的赔偿款属于违约金性质，结合庭审查明的事实及吴小琼的违约情形，基于公平原则，本院对张宗艳主张的违约金，酌定支持已付房款的15%，即57,000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除张宗艳与吴小琼针对位于成都市青白江区凤凰大道二段765号23栋2单元10楼1001号房屋签订的房屋买卖合同。 二、吴小琼于本判决生效之日起十日内退还张宗艳房款380,000元。 三、吴小琼于本判决生效之日起十日内支付张宗艳资金占用利息（以200,000元为基数，从2019年3月7日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止；以80,000元为基数，从2019年10月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止以100,000元为基数，从2019年10月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止；）。 四、吴小琼于本判决生效之日起十日内支付张宗艳违约金57,000元。 五、驳回张宗艳的其他请求。 本诉案件受理费1,950元，诉讼保全费3,320元，合计5,270元，由张宗艳负担1,670元，由吴小琼负担3,600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  韩晓先 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  张运富