山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13767号 上诉人(原审原告)：孙康娜，女，1996年1月6日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：于正群，山东锦海盛律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：解春燕，女，1974年4月9日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 上诉人孙康娜因与被上诉人解春燕租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020)鲁0282民初9056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孙康娜上诉请求：一、判令被上诉人解春燕返还2019年11月至2020年8月期间的租金7500元；二、诉讼费由被上诉人解春燕承担。事实与理由：一、原审判决认定被上诉人同意上诉人转租房屋的事实错误，也没有证据证明该事实。被上诉人明确表示不同意上诉人转租，在双方2019年8月3日签订的《房屋租赁合同》第三条一项也明确禁止上诉人擅自转租、转让或转借等约定。况且，被上诉人已将房屋钥匙收回了，出租房屋已不再由上诉人所能控制，无法实现转租的目的。涉案房屋最终由被上诉人出租他人居住，租金也由被上诉人收取，但其并未向上诉人退还剩余的租金。二、被上诉人解春燕已经收回出租房屋钥匙，实际控制了房屋，并对外发布招租广告的行为行使了解除合同的权利。上诉人提出解除合同后，被上诉人同意与上诉人解除房屋租赁合同。上诉人按照被上诉人的要求，将房屋钥匙交到其指定的物业处。自此，上诉人不能在继续居住使用涉案房屋，失去了对房屋的控制权。况且，该房屋不久就有被上诉人出租他人居住了。综上，被上诉人己于2019年11月9日同意上诉人解除双方的房屋租赁合同，且房屋的实际控制权已由被上诉人掌握，至此，上诉人已经履行完毕解除房屋租赁合同的交接手续，而被上诉人也通过对外招租的方式，最终将涉案房屋租赁给他人居住，并再次收取了租金，被上诉人应将上诉人未居住期间的租金退还给上诉人。故请求二审法院依法查明事实，并支持上诉人的上诉请求。 被上诉人解春燕辩称，对上诉人孙康娜的上诉请求以及事实和理由均不予认可。一、解春燕与孙康娜签订的《房屋租赁合同》未约定单方解除条件，合同解除约定为需双方协议解除，而解春燕与孙康娜从未达成解除房屋租赁合同之合意。根据双方签订的《房屋租赁合同》第9条第3款之规定，合同解除需双方达成合意后进行，而非孙康娜单方解除权。如孙康娜所述，2019年5月20日，孙康娜向解春燕发送单方面通知解春燕租赁房屋至2019年8月30日止。但解春燕于同日向孙康娜送达《关于房租违约事宜的通知》，载明解春燕与李炜应当按照合同约定承担违约金并立即恢复房屋原状，有且只有，孙康娜在完成上述两条整改内容的基础上，解春燕结合孙康娜的实际情况可以解除合同。双方未达成解除合同之合意，孙康娜辩称达成口头合意亦未能提交证据证明。二、根据《房屋租赁合同》第8条之约定，双方约定的验收涉案房屋的流程为：结清费用—验明房屋—退还押金。孙康娜应当在合同结束前，结清所有费用，恢复房屋原状及结构大小，并由解春燕查验房屋。有且只有完成上述约定的交付义务后，合同才能解除。一审法院以最后勘验、交付时间作为合同解除时间认定事实清楚、正确。三、涉案房屋在诉讼过程中一直处于孙康娜的实际控制之中，孙康娜一直持有涉案房屋的唯一钥匙直至2019年12月20日。迟延交付的责任在于孙康娜以消极的方式拒绝交付，其应当承担相应的法律后果。一审法院三次通知孙康娜进行房屋勘验、交付工作，解春燕一直积极配合，希望尽快取回房屋钥匙。但解春燕一直以各种理由消极、拒绝履行。一审法院认定孙康娜支付直至2019年12月20日的房屋符合事实情况和法律规定。四、2019年5月20日，解春燕至孙康娜处要求其缴纳租金，与孙康娜单方退租要求产生争议，双方产生纠纷，孙康娜及其家人将解春燕杭莉打伤。若如孙康娜所述，本次会面主题在于解除合同，则双方又如何产生矛盾。会议主题根本系催促孙康娜缴纳租金而非其辩称的解除合同。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回解春燕上诉请求。 孙康娜向一审法院提出诉讼请求：1.判令解春燕返还孙康娜2019年11月至2020年8月期间的租金7500元及押金1000元；2.诉讼费用由解春燕承担。事实与理由：2019年8月3日，孙康娜租赁解春燕位于即墨区房屋居住。租期一年，租金10000元，押金1000元，孙康娜按约向解春燕微信转账11172元。2019年9月，孙康娜因业务调整需要到济南工作，所租房屋无法继续居住且无法转租。2019年11月20日经双方协商解除租赁合同，孙康娜当日将钥匙交给解春燕，后孙康娜多次要求解春燕返还剩余租金，解春燕至今未还。为维护自身合法权益，请求法院判如所请。 解春燕辩称，双方签订了租赁合同且已实际履行，孙康娜主张返还租金没有法律依据，押金同意返还。 一审法院认定事实如下：2019年8月3日，孙康娜与解春燕签订房屋租赁合同，合同约定解春燕将其位于即墨区户房屋出租给孙康娜，租期为2019年8月3日至2020年8月3日，租金10000元，押金2000元。上述费用一次性付清。后孙康娜通过微信支付向解春燕转账租金10000元、押金1000元。2019年11月9日，孙康娜在微信中向解春燕提出要求解除合同，押金1000元作为违约金支付给解春燕，但解春燕并未同意。后经多次协商，解春燕仅同意孙康娜可将房屋转租。 一审法院认为，孙康娜主张双方已经解除租赁合同，解春燕应将剩余租金予以返还应当提交证据予以证明。孙康娜提交的证据不足以证明双方已经达成解除租赁合同的合意，其主张孙康娜返还租金不符合法律规定，一审法院不予支持。双方签订的租赁合同已实际履行完毕，且解春燕亦同意返还押金，因此对于孙康娜要求解春燕返还押金诉讼请求一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解春燕于判决生效后十日内返还孙康娜租房押金1000元。二、驳回孙康娜其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由解春燕负担。 双方当事人二审期间均未向本院提交新的证据材料。 本案二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本案二审争议的焦点问题是上诉人关于双方已就涉案房屋租赁合同提前解除达成合意，故被上诉人应将2019年11月至2020年8月期间涉案房屋租金予以退还的主张能否成立。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定如实地履行各自义务。首先，上诉人主张双方一致同意提前解除租赁合同，对此上诉人负有举证责任。根据一审法院查明的事实，结合双方提交的微信聊天记录，仅能证明上诉人曾向被上诉人提出提前解除合同的主张，但并无证据表明被上诉人明确表示同意提前解约，且被上诉人在微信中也称是帮上诉人把涉案房屋再出租。其次，上诉人主张被上诉人已经收回房屋的钥匙并实际控制了涉案房屋，视为其行使了解除权，对此上诉人亦负有举证责任。经查，虽然上诉人在微信中告知被上诉人委托他人将涉案房屋钥匙交还给物业，但并无证据表明被上诉人已经收到了钥匙，且被上诉人亦答复了上诉人涉案房屋的钥匙被上诉人也有，上诉人持有的钥匙先放在上诉人处，上诉人也应允。因此，上诉人未能充分举证证明双方一致合意解除合同，且涉案房屋钥匙已于2019年11月交还被上诉人，涉案房屋租赁合同的履行期限已至届满，对上诉人主张返还租金的请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元人民币，由上诉人孙康娜负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 刘思涵 书记员王珩霖