广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民再12号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘声林，男，汉族，1972年9月18日出生，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人邓光荣，广西齐兴律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地：桂林市育才路**。 法定代表人：蒋晓群，该公司总经理。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：桂林润松休闲健身有限公司，住所地：桂林市竹江路桂林华侨农场一分场。 法定代表人：马晓珍，该公司总经理。 二被申请人的共同委托诉讼代理人秦小荃，广西嘉合律师事务所律师。 被申请人（一审第三人）：黄松晖，男，汉族，1970年9月1日出生，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人蒋永，广西欣和律师事务所律师。 再审申请人刘声林与被申请人桂林市松杉房地产开发有限公司（以下简称松杉房地产公司）、桂林润松休闲健身有限公司（以下简称润松休闲公司）、一审第三人黄松晖合同纠纷一案，灵川县人民法院于2016年12月8日作出（2015）灵民初字第1256号民事判决，松杉房地产公司、润松休闲公司不服,向本院提起上诉。本院于2017年7月12日裁定撤销一审判决，驳回刘 2 声林的起诉。刘声林不服，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于2018年12月29日裁定指令本院再审。本院依法组成合议庭，于2020年8月12日公开开庭审理了本案，再审申请人刘声林及委托诉讼代理人邓光荣与被申请人松杉房地产公司、润松休闲公司的委托诉讼代理人秦小荃；一审第三人黄松晖的委托诉讼代理人蒋永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人刘声林的再审请求及事实理由：请求撤销本院作出的（2017）桂03民终1319号民事裁定，并依法确认一审判决第一项，即：灵川县房屋归一审原告（申请人刘声林）所有。事实和理由：1、二审判决适用《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七第一款第二项“后诉与前诉的诉讼标的相同”规定认定一审原告起诉构成重复起诉，明显违背立法原意，违反法律适用规则，是明显适用法律错误。再审申请人向防城港市防城区人民法院提起的撤销（2016）桂0603民初880号民事调解之诉中除了包含本案所有当事人外，还有被告李有文和广西松沅金花茶研发有限公司，属后诉的当事人未完全包含在前诉的当事人之中，不符合后诉与前诉的当事人相同的条件，不构成重复起诉，申请人的后诉与前诉的诉讼请求不同，后诉也未否定前诉，不构成重复诉讼。2、第三人黄松晖、被申请人松杉房地产公司和润松休闲公司明知申请人已在灵川县人民法院提起诉讼，却在防城港市防城区起诉立案时故意隐瞒申请人在灵川县人民法院起诉的事实。松杉房地产公司和润松休闲公司与第三人黄松晖互相达成调解属恶意串通的行为，是非法的。桂林市中级人民法院依据防城港市防城区人民法院的民事调解书撤销灵川县人民法院（2015）灵民初字第1256号民事判决，并驳回申请人的起诉，是忽视事实，有失公正，损害了申请人的合法权益。 3 被申请人松杉房地产公司和润松休闲公司答辩称，1、不应维持灵川县人民法院作出的一审判决。在实体上，刘声林对“漓江奥林苑”D80栋房屋尚未取得所有权；2、2019年9月9日的债权会议中确定了刘声林对D80栋房屋享有物权期待权，不是使用权，刘声林的诉讼目的已经达到了。3、在程序上，法院不应支持刘声林的诉讼请求，松杉房地产公司和润松休闲公司已经进入破产程序，在破产程序中，刘声林有诉权，本案如果法院支持刘声林的诉讼请求，就剥夺了其他破产利害关系人的诉权。请求撤销一审判决。 原审第三人黄松晖答辩称，1、申请人刘声林未能取得土地使用权，建造行为不合法，不能因建造的事实行为取得涉案房屋所有权；2、刘声林并非购房人，未与松杉公司、润松公司签署过合法有效的商品房买卖合同，不享有消费性购房的物权期待权；3、申请人应通过破产债权确认之诉来主张相关权利；4第三人黄松晖享有的债权与抵押权已经有生效的法律文书予以确认，不应由本案重新进行司法确认，故刘声林不应对涉案房屋享有所有权，被申请人黄松晖对该房屋享有抵押权，对房屋变价所得享有优先权，请求驳回刘声林再审请求。 刘声林一审诉讼请求：一、确认灵川县房屋归其所有；二、判令被告松杉房地产公司和润松休闲公司协助其将“桂林漓江奥林苑”Ｄ80栋房屋的所有权证及土地使用权证办至其名下。 一审法院认定事实：2002年4月，被告松杉房地产公司与香港润松投资有限公司发起成立润松休闲公司，2002年7月1日，被告松杉房地产公司与被告润松休闲公司签订《合作协议书》，合作开发位于灵川县项目。该项目国有土地使用权登记在两被告名下。 2003年1月25日周荣元与松杉房地产公司签订了《购自建房合同书》。合同对相关事项进行了约定。2004年3月2日，在取得松杉房地产公司同 4 意的情况下，周荣元将《购自建房合同书》全部权利义务转让给原告刘声林。2005年，原告与松杉房地产公司解除了《购自建房合同书》，并于2006年6月28日重新签订了《投资合作合同书》及《补充协议》各一份，合同约定原告参与“桂林漓江奥林苑”项目投资，合同计划总投资约50万元，原告的全部投资本金及收益为“桂林漓江奥林苑”项目第D80栋别墅，第D80栋别墅由原告自行建设，建设施工队挂靠在松杉房地产公司指定的建筑安装公司，合同还对相关的违约责任进行了约定。合同签订时，房屋未进行建设。合同签订后，原告向松杉房地产公司支付了相关费用并出资建设房屋。2010年，房屋建成，被告松杉房地产公司未为原告办理房屋产权证及土地使用权证，原、被告双方也未签订《商品房买卖合同》。2012年，两被告为房产办理的产权证，产权人为两被告。2014年7月2日，两被告与第三人黄松晖签订了《抵押借款合同》，以“桂林漓江奥林苑”D80栋房屋等房产做抵押物为马靖向第三人的借款1500万元提供担保，并办理了房屋他项权证。 一审法院认为：本案的争议焦点有五个，一是原告刘声林与被告松杉房地产公司签订的《投资合作合同书》及《补充协议》是何种性质的合同；二是原告与松杉房地产公司签订的《投资合作合同书》及《补充协议》是否合法有效，对被告润松休闲公司是否具有约束力；三是涉案房产应当归谁所有；四是第三人黄松晖的抵押权是否有效及如何保护；五是原告的诉请是否已过诉讼时效。 一、关于原告与被告松杉房地产公司签订的《投资合作合同书》及《补充协议》的合同性质问题。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的， 5 应当认定为土地使用权转让合同”。本案中，根据原告与松杉房地产公司签订的《投资合作合同书》可知，作为提供土地使用权的被告方取得是固定收益,即合同中所称的原告的第一期投资款264325元，房屋由原告投资建设，房屋建成后归原告所有，被告并不承担经营风险。并且在整个诉讼过程中，原告均提出《投资合作合同书》应属土地使用权转让合同，其当时就是为了买地建房。因此，无论是从法律规定还是从双方签订合同的目的来看，原告与松杉房地产公司签订的《投资合作合同书》及《补充协议》应认定为土地使用权转让合同。 二、关于原告与松杉房地产公司签订的《投资合作合同书》及《补充协议》的效力问题。两被告提出该合同的标的不明确，没有经过土地管理部门确定坐标和四至界限，且系大宗土地中的一小部分，不具有单独的土地使用权转让属性。本院认为，原告与松杉房地产公司签订的《投资合作合同书》及《补充协议》确定了房屋编号，结合相关建设规划图纸是可以确定合同地块的坐标和四至界限的，两被告的该项辩解不成立。两被告虽为各自独立的企业法人，但被告松杉房地产公司系被告润松休闲公司股东，且松杉房地产公司的法定代表人马晓珍系松杉房地产公司管理人员，但润松休闲公司并未阻止原告与松杉房地产公司签订《投资合作合同书》及《补充协议》，也未阻止合同的履行，因此可以认定润松休闲公司对《投资合作合同书》及《补充协议》是知晓并认可的。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。但该规定 6 属管理性规定，并不必然导致合同无效。原告与松杉房地产公司签订的《投资合作合同书》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的效力性禁止性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，因此合同有效，对原告及二被告均具有约束力。 三、关于涉案房屋所有权的归属问题。原告根据其与被告签订的《投资合作合同书》及《补充协议》修建房屋,属《中华人民共和国物权法》第三十条规定的因合法建筑设立物权，原告依法取得房屋所有权。对原告提起的诉请，因本案讼争房产已被抵押给了第三人黄松晖，并办理了抵押登记，在抵押登记存在的情况下，根据办理房屋产权登记的相关规定，暂时不具备将相关产权证办理至原告名下的条件，但抵押登记的存在对依法确认房屋的真实权利人，并不存在法律规定上的障碍，且所有权与抵押权并非同一物上互相排斥或不可拆分的两种权利，而是可共存并互相之间具有一定独立性的两种权利，确定房屋归原告所有，在实质上并不影响第三人黄松晖的抵押权。故，对原告要求确认本案讼争房产归其所有的诉讼请求，依法予以支持。对原告要求办理房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求不予支持。原告可在相关条件成就后，再行要求办理相关产权证件。 四、关于第三人黄松晖的抵押权是否有效及如何保护的问题。因抵押权设立所依据的抵押合同为从合同，要确定抵押权的效力及保护问题，不仅仅要审查抵押合同及抵押行为本身，还应全面审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况。而审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况必将对主合同的各方当事人的利益产生影响，并涉及另一基础法律关系。故，本案中，法院仅对存在抵押权及抵押权的存在对处理本案的影响进行认定。对抵押权是否有效及如何保护的问题，不宜在本案中一并处理，各当事人可另行提起诉讼。 7 五、关于原告的诉请是否已过诉讼时效的问题。原告诉请要求确认本案讼争房产属原告所有属对物权的确认，诉请要求二被告将房屋产权证办理至原告名下不仅是原被告间合同的约定之债，而且根据《城市商品房预售管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，协助买受人办理土地使用权变更及房屋所有权登记手续，是作为出卖人的房地产开发企业的法定义务，也属法定之债，两者均不宜简单的适用2年诉讼时效的规定。原告的诉讼请求未超过诉讼时效。 据此判决：一、灵川县房屋归原告刘声林所有；二、驳回原告刘声林的其他诉讼请求。 松杉房地产公司、润松休闲公司上诉请求：撤销一审法院（2015）灵民初字第1256号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定本案涉案合同属于土地转让合同且合同合法有效是错误的，本案土地使用权转让，违背国家强制性法律规定，应当认定无效；2、一审法院依职权追加第三人却对第三人的权利义务不作评判，违反法定程序；3、如果本案定性为商品房买卖合同，则被上诉人起诉超过了诉讼时效。 本院二审确认一审查明的事实，另查明：2016年8月11日，广西壮族自治区防城港市防城区人民法院就黄松晖与马靖之间的民间借贷纠纷出具（2016）桂0603民初880号民事调解书，确认黄松晖对“桂林漓江奥林苑”D80栋房屋等房产享有优先受偿权。现本案被上诉人刘声林就该案提起了第三人撤销之诉，且该院已立案受理。 二审认为，被上诉人刘声林起诉请求的标的为与桂林漓江奥林苑D80栋房屋相关的物权权利，但同一物权权利已经被广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2016）桂0603民初880号民事调解书确认为上诉人松杉房地产公司、润松休闲公司共同共有，刘声林在本案中起诉主张桂林漓江奥林苑D 8 80栋房屋相关的物权权利，属于重复起诉，遂裁定：一、撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2015）灵民初字第1256号民事判决；二、驳回被上诉人刘声林的起诉。 再审查明事实与一审、二审查明的事实一致，不再赘述。 本案的焦点：一、本案是否属于重复起诉；二、本案房屋的所有权问题。 本院认为：关于本案是否属于重复起诉的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款的规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉的，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案一审立案时间早于防城港案件，不符合该当事人已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉的情形，因此，本案不属于重复起诉。 本案房屋所有权问题，首先，关于再审申请人刘声林与被申请人松杉房地产公司签订的《投资合作合同书》及《补充协议》合同的效力问题。双方签订的上述合同是双方真实意思表示，且未违反国家法律法规的效力性禁止性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，因此合同有效，对上诉人及二被上诉人均具有约束力。第二，关于上述合同的性质问题。本案虽然双方合同是以自建房名义签订，但再审申请人并不是开发商，不具有房地产开发权，再审申请人根据其与开发商签订的《购自建房合同书》或者《合作开发协议书》，在支付给开发商土地款后自行出资修建房屋，对于房屋承建商的选择没有自主权而需使用挂靠松杉公司的建筑商，再审申请人作为“自建房人”也不承担合作开发的风险，固定获得房屋，且在房屋建成后还须另行签订商品房买卖合同，因此，双方签订的合同，其本质是再审申请人出资而由松杉公司建房，属于特殊的商品房买卖合同。第三，房屋权属问题，由于本案房屋目前产权办在被申请人名下，再审申请人目前依据双方合同享有对该房屋的物权期待 9 权，而非所有权。因此，再审申请人请求确认灵川县房屋归其所有的诉请，本院不予支持。 综上所述，本院二审裁定违反法定程序，一审判决认定事实清楚，但适用法律实体处理错误，均应撤销。再审申请人的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百七十五条、第二百零七条及《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销本院（2017）桂03民终1319号民事裁定； 二、撤销灵川县人民法院（2015）灵民初字第1256号民事判决； 三、驳回再审申请人刘声林的诉讼请求。 本案一审受理费5260元，财产保全费3000元，合计8260元，由再审申请人刘声林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蔡 勇 审 判 员  文曙光 审 判 员  王志斌 二〇二〇年十二月一日 法官助理  邓羽珊 书 记 员  莫蕙宁 10 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记， 11 不发生效力，但法律另有规定的除外、第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十七条第一款当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉的，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。