宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初2932号 原告：严立维，男，1993年3月27日出生，汉族，住浙江省。 委托诉讼代理人：沈伟峰，浙江天职正律师事务所律师。 被告：吴惠祥，男，1954年1月31日出生，汉族，住宁波市。 委托诉讼代理人：陈锡根，宁波市镇海区海雄法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈婉琴（系吴惠祥妻子），女，1952年8月25日出生，住宁波市。 被告：严世明，男，1963年1月10日出生，汉族，住宁波市。 被告：颜珍梅，女，1965年3月25日出生，汉族，住宁波市。 原告严立维与被告吴惠祥、严世明、颜珍梅确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月29日公开开庭进行审理。因发现有不适宜继续适用简易程序的情形，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告曾委托浙江太安律师事务所律师熊申军、王孜霖为其诉讼代理人，后解除对浙江太安律师事务所的委托，另行委托浙江天职正律师事务所律师沈伟峰为其诉讼代理人。原告严立维的原委托诉讼代理人熊申军、被告严世明、被告吴惠祥及其委托诉讼代理人陈锡根、陈婉琴到庭参加2020年9月29日的庭审。原告严立维的委托诉讼代理人沈伟峰、被告严世明、被告吴惠祥及其委托诉讼代理人陈锡根、陈婉琴到庭参加2020年12月15日的庭审。被告颜珍梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严立维向本院提出诉讼请求：1.确认被告吴惠祥、严世明、颜珍梅签订的《绝卖房产契约》无效，不发生相应的物权变更效力；2.判令被告吴惠祥腾退房屋，归还原告严立维和被告严世明、颜珍梅。事实和理由：被告吴惠祥、严世明、颜珍梅于2007年3月22日签订《绝卖房产契约》1份，契约载明：坐落于澥浦镇余严村后严家坐北朝南混合结构楼房2全间，因严世明急需资金，故而绝卖于吴伟强为永久承业。房屋建筑面积为156.80平方米，四至分明。议定价格为人民币31万元，不得反悔。同时附件中说明，严世明母亲戴阿正另一处用地面积为34.4平方米的房屋不在绝卖范围内。该契约落款处有多人签名、捺印，其中包括三被告，但原告与原告祖母戴阿正没有签名，且戴阿正当时反对卖房。原告认为，一方面，被告严世明、颜珍梅处分的是包括原告、原告祖母戴阿正和被告严世明、颜珍梅四人共有的房产。严世明、颜珍梅在签订《绝卖房产契约》时未征得原告和戴阿正的同意，事后也未获追认，属于无权处分，应当认定无效。另一方面，被告吴惠祥不是澥浦镇余严村村民，被告严世明、颜珍梅将农村宅基地使用权和宅基地上的房屋转让给非本村集体经济组织成员的吴惠祥，违反国家有关土地管理法律法规的强制性规定，应当认定为无效。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉。 被告吴惠祥答辩称，1.三被告签订的《绝卖房产契约》是三被告的真实意思表示，合法有效；2.案涉房屋登记在被告严世明名下，合同签订时严世明、颜珍梅未向吴惠祥说明案涉房屋还有其他产权人。案涉房屋与戴阿正无关，原告严立维在合同签订时是未成年人，严世明、颜珍梅作为原告的监护人，有权处分其财产。合同签订后，严立维和戴阿正未向吴惠祥提出过异议；3.三被告签订的《绝卖房产契约》只是基于买房，而不涉及宅基地使用权买卖，房屋属于个人所有，可以出卖；4.案涉房屋已经被拆迁办征收。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 被告严世明答辩称，同意原告主张，要求被告吴惠祥将案涉房屋归还。 被告颜珍梅未到庭应诉，亦未提交书面答辩状和证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2007年3月22日，严世明、颜珍梅和吴惠祥签订《绝卖房产契约》1份，约定：本人严世明现有坐落于澥浦镇余严村后严家坐北朝南混合结构楼房2全间，房内门窗一切设施一应俱全，因本人急需资金，故将本楼房绝卖于吴伟强为永久承业。本房建筑面积156.8平方米，双方议定价为人民币叁拾壹万元正。如果今后办理房产变更手续时，严世明必须无条件协同并出具相关证件。如将来发生房屋动迁、移居等情况，严世明不得以任何借口与理由向吴伟强索取财物。契约附件约定：因严世明母亲戴阿正另有位于澥浦镇余严村后严家平房1间，用地面积34.4平方米，不属于严世明绝卖范围之内。待日后在办理房产分割立户时，严世明与母亲戴阿正应主动配合吴伟强办理权证。被告严世明、颜珍梅在绝卖房产人一栏签字捺印，吴惠祥在承业人一栏签字捺印。原告、被告严世明、吴惠祥均认可契约中的“吴伟强”为被告吴惠祥。案涉房屋的集体土地使用证号为镇集用（2005）字第0000707号，房产证号为房权证镇蟹字第2××8号，现权利人仍登记为被告严世明。 合同签订后，被告吴惠祥陆续向被告严世明交付购房款31万元。2019年4月24日，宁波市镇海区征地拆迁管理所（甲方）与被告吴惠祥（乙方）签订《集体土地房屋拆迁调产安置补偿协议》一份，约定：乙方被拆迁住房坐落于余严村后严家，土地使用证号为镇集用（2005）字第0000707号，房产证号为镇蟹字第2××8号，双方确定乙方被拆迁住房合法建筑面积共计196平方米。协议签订后被拆迁住房产权即归属甲方所有，乙方全部搬迁腾空后必须将被拆迁住房钥匙交付甲方，并由甲方验收通过。乙方选择调产安置方式，被拆迁住房合法建筑面积共计196平方米，可安置面积196平方米，甲方对乙方的调产安置补偿共计729？974元。拆迁协议签订后，被告吴惠祥已将案涉房屋交付宁波市镇海区征地拆迁管理所。被告吴惠祥分得3套安置房，已领取其中2套。 另查明：2003年12月1日，被告严世明申请将原有3间平房保留1间面积34.4平方米的房屋，拆除2间面积58.25平方米的房屋，翻建86平方米的房屋。申请时的在册人口为严立维、严世明、颜珍梅、戴阿正。镇海区人民政府于2004年4月2日同意严世明保留34.4平方米房屋，拆除其余房屋后，原地使用宅基地78.4平方米。严立维、严世明、颜珍梅、戴阿正系澥浦镇余严村村民，严世明系严立维父亲，颜珍梅系严立维母亲，戴阿正系严立维祖母、严世明母亲。戴阿正于2013年3月21日去世。被告吴惠祥非澥浦镇余严村村民。 本院认为，本案系一起农村房屋买卖纠纷，双方争议的焦点在于：一、《绝卖房产契约》的效力问题；二、案涉房屋是否应当返还原告严立维和被告严世明、颜珍梅。针对争议焦点一，本院认为，案涉房屋是建在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。被告吴惠祥并非澥浦镇余严村村民，无权取得案涉房屋的宅基地使用权。基于农村房屋及宅基地使用权不可分的前提下，因被告吴惠祥的主体身份不符合购买案涉房屋的主体资格，严世明、颜珍梅将案涉房屋卖与吴惠祥而签订的《绝卖房产契约》违反了法律的强制性规定，应属无效。原告严立维作为案涉房屋的共有权人，有权要求法院确认《绝卖房产契约》无效。 关于争议焦点二，本院认为，宁波市镇海区征地拆迁管理所（甲方）与被告吴惠祥（乙方）签订的《集体土地房屋拆迁调产安置补偿协议》明确约定：协议签订后被拆迁住房产权即归属甲方所有，乙方全部搬迁腾空后必须将被拆迁住房钥匙交付甲方，并由甲方验收通过。拆迁协议签订后，被告吴惠祥已将案涉房屋交付宁波市镇海区征地拆迁管理所，案涉房屋产权已归宁波市镇海区征地拆迁管理所所有，被告吴惠祥对案涉房屋已丧失处分权，事实上已无法返还给原告和被告严世明、颜珍梅。故本院对原告要求被告吴惠祥腾退案涉房屋，归还原告和被告严世明、颜珍梅的诉讼请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告吴惠祥、严世明、颜珍梅于2007年3月22日签订的《绝卖房产契约》无效。 二、驳回原告严立维的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告吴惠祥、严世明、颜珍梅共同负担，于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 谢朝宏 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 沈方楠 代书记员 赵静怡