福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初14829号 原告：陈敬娥，女，1951年8月9日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：翁佳奇，福建德和联盟（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿国庆，福建德和联盟（泉州）律师事务所律师。 被告：邱国清，男，1972年10月6日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：许进益，福建慎策律师事务所律师。 原告陈敬娥与被告邱国清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人翁佳奇、被告的委托诉讼代理人许进益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈敬娥向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.邱国清立即将案涉房屋腾空并返还给陈敬娥；3.邱国清立即支付其自2020年4月至2020年9月的拖欠陈敬娥的租金39000元及房屋占用使用费用（自2020年10月1日起至实际腾空交付陈敬娥之日止参照合同约定的月租金标准计算），暂计至起诉之日为6500元；4.邱国清立即向陈敬娥支付截止2020年9月30日因拖欠租金产生滞纳金12500元［（183天＋153天＋122天＋92天＋61天＋30天）×6500元×3‰］及后续产生的滞纳金［自2020年10月1日起至实际还款之日止，以拖欠的租金（或占用费）按照每天3‰计算］，暂计至起诉之日为3500元；5.确认陈敬娥有权没收邱国清支付的保证金10000元。事实和理由：2018年1月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，1、陈敬娥同意将坐落于晋江市池店镇泉州大桥南片区新加坡××栋××号房屋租赁给邱国清；2、期限自2017年12月15日至2023年12月14日止；3、租金按季度结算，每期租金应提前5日支付，2020-2021年月租金6500元；4、邱国清应按合同约定时间向陈敬娥支付租金，若逾期交付的，则每逾期一日按月租金的千分之三向陈敬娥支付滞纳金，逾期15日以上的，陈敬娥有权解除合同。合同签订后，原、被告如约履行了合同，但2020年4月开始，邱国清开始拖欠陈敬娥租金至今，根据双方签订的《房屋租赁合同》，邱国清的行为已构成根本违约。 邱国清辩称，1、陈敬娥诉求邱国清支付拖欠其自2020年4月至2020年9月房屋39000元及房屋占用使用费，缺乏事实及法律依据，不能成立。（1）因租赁物长期漏水无法使用，陈敬娥一直未履行维修义务，严重影响到邱国清对租赁物的使用，邱国清有权拒付租金；（2）因新冠疫情影响，邱国清停工停产，应当免除邱国清五个月房屋租金；（3）2020年5月份，邱国清已要求退租并交还钥匙，陈敬娥同意但却迟迟未出面办理交接手续，扩大的损失应由陈敬娥自行承担。2、陈敬娥已向邱国清支付10000元保证金，陈敬娥诉求邱国清支付滞纳金，不能成立。鉴于上述保证金已具有弥补陈敬娥相关损失的作用，在陈敬娥未提交证据证明其损失超过租赁保证金数额的情况下，不能支持陈敬娥基于同一事实要求支付滞纳金的诉讼请求。陈敬娥请求滞纳金的计算方法错误，截止2020年9月30日因拖欠租金产生滞纳金应为3510元，而非12500元。综上，请求驳回陈敬娥的诉讼请求。 陈敬娥向本院提供房屋租赁合同一份，以证明陈敬娥将案涉房屋租赁给邱国清，约定2020年度月租金为6500元，租金按季度提前5日交付，若邱国清迟延交付房租15日的，陈敬娥有权解除合同，邱国清迟延交付房租的，陈敬娥可以每日按照千分之三向邱国清主张滞纳金的事实。 邱国清向本院提供微信聊天记录、视频各一份，以证明租赁房屋严重漏水，严重影响到邱国清对租赁物的使用，陈敬娥一直未能履行修复义务，邱国清有权拒付租金；2020年5月份，邱国清提出解除合同并交还钥匙，陈敬娥同意，但却迟迟未出面办理交接手续，扩大的损失应由陈敬娥自行承担；因新冠疫情影响，邱国清停工停产5个月，新冠疫情属于不可抗力，租金应当给予免除。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年1月18日签订租赁合同，约定邱国清向陈敬娥租赁诉争房屋；邱国清支付租金至2020年3月；现邱国清仍占用诉争房屋，双方均同意解除租赁合同。原、被告对上述事实没有异议，且有陈敬娥提供的房屋租赁合同予以佐证，对上述事实和证据，本院予以认定。对于邱国清提供的微信聊天记录，陈敬娥对其中与“林一菱”的聊天记录的真实性没有异议，内容可以体现邱国清于2020年4月27日提出准备将店铺转给他人租赁，于2020年6月8日提出楼上漏水问题；但该聊天记录未能体现陈敬娥当时同意邱国清解除租赁合同，也未体现诉争房屋漏水对邱国清使用房屋造成影响及影响的程度，未能证明其证明目的，本院不予认定。陈敬娥对其中与“物业唐”的聊天记录（包括视频）的真实性不予认可，该聊天记录未能体现其真实性，也未能体现与陈敬娥具有关联性，本院不予认定。 本院认为，邱国清向陈敬娥租赁诉争房屋，邱国清支付租金至2020年3月。现双方均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，故陈敬娥要求解除上述《房屋租赁合同》，并要求邱国清腾空、返还诉争房屋的请求，本院予以支持。双方在《房屋租赁合同》中约定租赁期限自2017年12月15日起至2023年12月14日止，在租赁期限尚未届满的情况下，邱国清无权于2020年5月单方提出解除合同，且其至今仍占用诉争房屋，故陈敬娥要求邱国清应支付自2020年4月起至实际腾空、返还房屋之日的租金，本院予以支持。邱国清租赁诉争房屋用于经营轻食店，2020年1月至3月期间受新冠肺炎疫情影响，造成邱国清经营受阻。邱国清因不可抗力的原因造成其使用诉争房屋受到影响，该损失由原、被告双方共同分担，本院酌情认定免除邱国清1.5个月的租金。原、被告在《房屋租赁合同》中约定2020年月租金为6500元，则邱国清应支付自2020年4月至2020年9月止的租金为39000元，扣除上述应免除的1.5个月租金9750元后，邱国清还应支付上述期间的租金29250元及自2020年10月1日起至实际腾空、返还房屋之日止按每月6500元计算的租金及房屋占有使用费。《房屋租赁合同》第7条第（1）项约定，邱国清应按合同约定时间向陈敬娥支付租金，若逾期交付的，则每逾期一日按月租金的千分之三向陈敬娥支付滞纳金，逾期15日以上的，陈敬娥有权解除合同，不予退还邱国清已支付的保证金并有权追回邱国清拖欠的租金及滞纳金。邱国清逾期支付租金，已构成违约，但上述约定的两项违约金总额明显高于造成的损失，对于违约金本院仅支持不予退还保证金，且每逾期一日按应付租金及占有使用费的万分之五计算支付滞纳金。故邱国清应支付给陈敬娥自2020年4月1日起至2020年10月31日的滞纳金2788.5元[（214+184+153+123+92+61+31）×6500×0.0005]，及自2020年11月1日起至实际付款之日止每日按应付租金及占有使用费的万分之五计算的滞纳金。 除上述双方没有争议的事实外，本院另查明，原、被告在《房屋租赁合同》中约定租赁期限自2017年12月15日起至2023年12月14日止，2020年月租金为6500元。 综上所述，原、被告之间的房屋租赁合同关系未违反有关法律、行政法规的禁止性规定，应确认为合法有效。陈敬娥要求解除与邱国清签订的《房屋租赁合同》；邱国清应腾空、返还诉争房屋，应支付至2020年9月止的租金29250元，及自2020年10月1日起至实际腾空、返还房屋之日止按每月6500元计算的租金及房屋占有使用费，还应支付自2020年4月1日起至2020年10月31日的滞纳金2788.5元，及自2020年11月1日起至实际付款之日止每日按应付租金及占有使用费的万分之五计算的滞纳金；陈敬娥有权没收邱国清已支付的保证金10000元，本院予以支持。陈敬娥的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、解除原告陈敬娥与被告邱国清签订的《房屋租赁合同》； 二、被告邱国清应于本判决生效之日起十日内腾空位于晋江市池店镇泉州大桥南片区新加坡××栋××号房屋，并返还给原告陈敬娥； 三、被告邱国清应于本判决生效之日起十日内支付给原告陈敬娥至2020年9月止的租金29250元，及自2020年10月1日起至实际腾空、返还房屋之日止按每月6500元计算的租金及房屋占有使用费； 四、被告邱国清应于本判决生效之日起十日内支付给原告陈敬娥自2020年4月1日起至2020年10月31日的滞纳金2788.5元，及自2020年11月1日起至实际付款之日止每日按应付租金及占有使用费的万分之五计算的滞纳金； 五、确认原告陈敬娥有权没收被告邱国清支付的保证金10000元； 六、驳回原告陈敬娥的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8248元，因适用简易程序减半收取计4124元，由原告陈敬娥负担100元，被告邱国清负担4024元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈小红 二〇二〇年十二月十二日 书记员  许萍萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。