江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2009号上诉人（原审原告）：刘小明，男，1988年11月8日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。上诉人（原审原告）：廖志丹，女，1989年12月27日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：王罕芳，上海锦天城（广州）律师事务所律师。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈稚华，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西鸿昌置业有限公司。住所地：江西省吉安市吉水县城龙华北大道****楼。统一社会信用代码：91360822056402797L。法定代表人：汪宗泉，董事长。委托诉讼代理人：符海水，系御龙湾项目管理团队负责人。上诉人刘小明、廖志丹因与被上诉人江西鸿昌置业有限公司（以下简称鸿昌公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉水县人民法院（2020）赣0822民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘小明及其与上诉人廖志丹的共同委托诉讼代理人王罕芳，被上诉人鸿昌公司的委托诉讼代理人符海水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘小明、廖志丹上诉请求：1.撤销原判第一项，改判鸿昌公司立即办妥涉案房屋的产权登记并交付不动产权证书；2.撤销原判第三项，改判鸿昌公司支付逾期办证违约金（以426，169元为基数按照每日0.01%标准自2017年3月30日起计算至鸿昌公司向刘小明、廖志丹交付不动产权证之日止，暂计算至2019年9月30日为38，951.85元）；3.本案一、二审诉讼费由鸿昌公司负担。事实和理由：一、按照法律规定，房屋办证日期应为“合同约定的交付使用之日起90日内”，鸿昌公司应当从该时间起承担逾期办证违约责任。一审认定的办证时间损害购房人合法权益。购房合同中的“办证条件及办证日期”条款，排除了鸿昌公司的办证义务，按照法律规定应属无效。即使该条款不属于无效，也应当认定为格式条款，做出不利于提供格式条款方的解释。江西省高级人民法院对逾期交房、办证的违约责任做出审判指引，其中规定房屋交付之前应当经综合验收备案合格，结合涉案合同约定的办证期限为“综合验收备案合格后90日内”，逾期办证的违约责任应当从合同约定的交付之日后90日起算。鸿昌公司在2019年5月5日公布《节点安排》，该行为是单方承诺，刘小明、廖志丹并未确认、接受。二、一审判决鸿昌公司在具备办证条件后三日内协助刘小明、廖志丹办证具有不确定性。应当改判立即办证。三、逾期办证违约金的标准为每日万分之一。法律规定合同没有约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。考虑鸿昌公司经营困难，按照法律规定标准将加重鸿昌公司责任，参照江西省高级人民法院的指引，刘小明、廖志丹主张违约金标准为每日万分之一应当得到支持。鸿昌公司辩称，关于逾期办证，办证必须要结合施工方配合验收和移交资料、维修等事宜，施工方不配合才导致现在还没办理综合竣工验收，刘小明、廖志丹现在提出要求赔偿逾期办证违约金没有理由。关于逾期交房，鸿昌公司已经通过电话、微信等方式通知可以交房的当事人，鸿昌公司按照合同约定交房，不存在逾期交房。刘小明、廖志丹起诉超过3年诉讼时效。一审事实清楚，对一审判决无异议。刘小明、廖志丹向一审法院起诉请求：1.判令鸿昌公司向刘小明、廖志丹支付逾期交房违约金（以426169元为基数按每日万分之0.1自2016年12月30日起计至房屋符合法定和约定交付条件之日止，暂计至2019年9月30日为4278.74元）；2.判令鸿昌公司立即为刘小明、廖志丹办妥江西省吉水县城城北新区房屋的产权登记，并将以刘小明、廖志丹为产权人的房地产权证（不动产权证书）交付刘小明、廖志丹；3.判令鸿昌公司向刘小明、廖志丹支付逾期办证违约金【以426169元为基数按每日0.01%自2017年3月30日起计至鸿昌公司将江西省吉水县城城北新区房屋的房地产权证（不动产权证书）办妥并交付刘小明、廖志丹之日止，暂计至2019年9月30日为38951.85元】；以上第1、3项诉讼请求金额合计为43230.59元；4.本案诉讼费全部由鸿昌公司负担。一审法院认定事实：一、2015年5月10日，刘小明、廖志丹与鸿昌公司签订《商品房买卖合同》（以下统称合同），双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：刘小明、廖志丹购买的房屋是位于吉水县城城北新区，总房价款426169元，房款支付方式按揭贷款，买受人支付首付款146169元，余款280000元办理银行按揭。其他与本案有关的约定有：（一）交房时间和标准（合同第八条）：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.因政策因素，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的，非出卖人原因导致、允许延期90天。（二）逾期交房的违约责任（合同第九条）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（三）交付形式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。（四）产权登记及逾期办证违约责任（合同第十五条）：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，综合验收备案合格后90日内出卖人书面通知买受人办理产权证，买受人配合出卖人办理产权证，逾期未能办理的出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，如因买受人为配合出卖人办理产权证或因房地产权登记机关原因未及时办理产权的出卖人不承担违约责任，本条约定的买受人不能在规定期限内办理房屋产权证的此规定期限为房屋产权登记机关最后办理房屋产权证的期限。二、刘小明、廖志丹已支付约定房价款426169元，于2018年10月30日领取案涉房屋钥匙。三、案涉房屋所在26幢楼至今未办理竣工验收。四、因御龙湾业主集体向有关部门信访，要求尽快办理房屋权属证书，政府相关部门接访后要求鸿昌公司明确项目推进时间。2019年5月5日，鸿昌公司向御龙湾小区广大业主作出《鸿昌·御龙湾项目工程竣工验收及办证工作时间节点安排》（以下简称《节点安排》），其主要内容有：2019年6月底前对1＃-3＃，5＃-9＃楼确保办理不动产证；2019年10月底前对18＃、19＃、20＃楼确保办理不动产证；2020年3月前对10＃-13＃、21＃、25＃、15＃、17＃、23＃楼确保工程竣工验收，并同时推进不动产证前期工作；2020年3月底前对27＃、28＃、22＃、26＃楼确保工程竣工验收，并同时推进不动产证前期工作；2019年10月底前确保2、3期消防验收合格；2019年11月底前确保让人防验收合格；2020年6月底前确保整个小区的商品房都办理不动产证，对于公司已代收代缴办证契税、维修基金等费用，统一由公司代每户办理不动产证时上缴相关部门。五、本案所涉御龙湾房地产开发项目用地系汪宗泉等人于2012年9月通过网上竞拍获得土地使用权，规划建筑面积28万平方米，设计商品房25幢，共约1800套。作为项目建设业主单位，鸿昌公司成立于2012年10月，注册资本2000万人民币，2014年工商登记载明法人代表汪宗泉其占股52%。2013年5月首期建设陆续达到预售条件。2015年7月，因公司股东债务纠纷和市场影响，公司资金断裂，资产被查封，项目建设停顿，项目经营权多次被授权给项目股东的债权人。2016年吉水县有关部门成立项目资金监管小组，负责监管新成立的以符海水为负责人的项目经营管理团队，确保项目资金切实投入未完成工程的建设。2016年6月底项目全面复工并陆续交房，至2019年底主体建设工程和主要相关设施建设完成，但因公司债务特别是拖欠建设工程款，承建方以鸿昌公司未付清工程款为由，拒绝提交建设资料，并向法院起诉，导致工程验收困难，项目资金链断裂。一审法院受理近百户业主起诉鸿昌公司商品房销售合同纠纷案件，县有关部门高度重视，组织相关单位工作人员进驻御龙湾项目部，强力督促当前项目管理团队抓紧推进御龙湾小区验收备案，尽快办理房屋权属证书。六、在法庭辩论终结以后，鸿昌公司向法庭提出刘小明、廖志丹的违约金诉请超过了诉讼时效。一审法院认为，双方签订的商品房销售合同，系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综合双方的诉辩及一审法院查明的事实，可将双方的争议焦点概括如下：一是案涉房屋是否实际交付；二是袁长江、邓香香主张的违约金能否得到支持。一、案涉房屋的交付。按照合同约定，鸿昌公司应当在2016年12月30日前向刘小明、廖志丹交付案涉商品房，该商品房交付给刘小明、廖志丹时必须是经验收合格，出示【建设工程竣工验收备案证明文件】、【建设工程竣工验收合格证明】等证明文件，并提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。否则，刘小明、廖志丹有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，而在合同的实际履行过程中，鸿昌公司通知刘小明、廖志丹接收房屋时，未提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，未出示上述房屋验收合格的证明文件。在此情况下，刘小明、廖志丹仍自愿同意领取房屋钥匙，签收收房确认书，缴纳代办证费用以及签收入伙办证代缴费表，这些事实可以认定刘小明、廖志丹应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记且同意接收房屋。本案中，刘小明、廖志丹在2018年10月30日从鸿昌公司处领取了所购房屋钥匙，应视为双方对房屋交付条件的变更；双方完成房屋交接，即应视为案涉房屋已实际交付。二、违约责任的承担。关于刘小明、廖志丹要求鸿昌公司承担逾期交房违约金的主张。刘小明、廖志丹应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋，根据《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第三条“开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担”的规定，刘小明、廖志丹要求主张2018年10月30日之后的逾期交房违约金，不予支持，即逾期交房违约金应按刘小明、廖志丹已付购房款426，169元为基数，按日万分之0.1从2016年12月31日计算至接收房屋的2018年10月30日止，共计2，676.34元。《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第八条规定购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩，在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的，不予支持。鸿昌公司在法庭辩论终结后提出诉讼时效抗辩，不予采纳。关于刘小明、廖志丹要求鸿昌公司承担逾期办证违约金的主张。根据合同第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，综合验收备案合格后90日内出卖人书面通知买受人办理产权证，买受人配合出卖人办理产权证，逾期未能办理的出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”当事人实际约定的办证期限为“综合验收备案合格后90日内”。由于案涉房屋至今未完成竣工验收备案登记，即合同约定的办证前提条件尚未成就，故鸿昌公司并不违反合同中关于办证的约定。但鸿昌公司于2019年5月5日，在有关部门的督促下，向御龙湾小区业主公布了关于各楼栋验收及办证期限等事项的《节点安排》。《节点安排》明确了各楼栋的办证期限，较之合同约定更有利于小区业主，可以视为对合同第十五条中办证期限约定的变更。鸿昌公司认为《节点安排》仅适用于少数信访业主的意见，与其针对所有业主公开发布的事实不相符，一审法院依法不予采纳。《节点安排》载明：2020年3月底前对27#、28#、22#、26#楼确保工程竣工验收，并同时推进不动产证前期工作；2020年6月底前确保整个小区的商品房都办理不动产证。案涉房屋26幢楼约定办理不动产证的期限即2020年6月底还未达到，故刘小明、廖志丹要求鸿昌公司支付逾期办证违约金的诉请，不予支持。同时，我院也会向房地产管理部门提出司法建议，要求其督促开发商尽快办理综合验收备案为产权登记备案创造条件。2020年6月底如鸿昌公司还未给刘小明、廖志丹办理不动产证时，刘小明、廖志丹可以向鸿昌公司主张逾期办证违约金。对于刘小明、廖志丹认为合同第十五条第三项关于逾期办证处理的条款系无效的格式条款的意见，一审法院认为该条款确实属于免除鸿昌公司责任的情形，但鸿昌公司已经使用下划线的方式对该部分内容进行了特别标识，履行了采取合理的方式提请对方注意的提示义务。而刘小明、廖志丹在签订合同时也未提出异议，故该条款应认定为有效。刘小明、廖志丹的意见缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予采纳。对于刘小明、廖志丹要求鸿昌公司协助办理房屋权属登记手续的诉讼请求，虽然案涉房屋尚未完成竣工验收备案登记，不具备办证条件，但鸿昌公司仍应在相关条件具备后及时履行为刘小明、廖志丹办理相关产权登记的义务，故一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告江西鸿昌置业有限公司在具备办证条件后三日内协助原告刘小明、廖志丹办理鸿昌御龙湾26幢2-703室房屋权属登记手续（不动产权登记）；二、被告江西鸿昌置业有限公司于判决生效后十日内向原告刘小明、廖志丹支付逾期交房违约金2,676.34元；三、驳回原告刘小明、廖志丹其他诉讼请求。案件受理费880元，由原告刘小明、廖志丹负担440元，由被告江西鸿昌置业有限公司负担440元。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明，鸿昌公司开发的涉案御龙湾小区，部分业主认可在房屋交接时领取了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。本院认为，综合诉辩双方意见本案争议焦点为：逾期办证违约金的起算时间及标准如何认定？涉案合同对房屋交付及产权登记事项进行约定，相应约定不违反法律规定，当事人应当按约履行。按照约定，鸿昌公司应在约定期限内将涉案房产验收合格后交付给刘小明、廖志丹，并在交付90日内将办理权属的资料报产权登记机关备案，但鸿昌公司未能如约履行。鸿昌公司主张办理产权证应在综合验收备案合格后90日内，因尚未验收，故不承担逾期办证违约责任。涉案房产办理产权证应经过验收合格、实际交付使用、登记资料备案等程序。买方对验收工作无法参与，是否验收及验收结果属鸿昌公司应完成事项。鸿昌公司将未经验收的房屋交付，刘小明、廖志丹于2018年10月30日领取房屋钥匙，实际控制房屋，故以此时间确认房屋交付使用。鸿昌公司应在此后90日内即2019年1月28日前应将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，逾期则应承担相应违约责任。涉案合同约定逾期未能办理产权证，出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。刘小明、廖志丹要求按此标准计付逾期办证违约金应予支持，本院据此认定逾期办证违约金自2019年1月29日起计算。关于刘小明、廖志丹要求立即进行产权登记并交付不动产权证书的主张，本院认为，根据国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》1.2.3规定，不动产登记实行连续登记原则，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构应当审查申请材料，对申请材料不齐全或不符合法定形式的，不予受理。因此，鸿昌公司为案涉房屋办理首次权属登记是案涉房屋权属转移登记至刘小明、廖志丹名下的必备前提条件。案涉房屋至今尚未办理首次登记，故尚不具备办理转移登记的必备前提条件。此外，办理不动产权证除鸿昌公司提供相应资料报不动产登记机关外，还需刘小明、廖志丹配合，并经不动产登记机关审核发证。一审法院结合实际判令鸿昌公司在具备办证条件三日内协助刘小明、廖志丹办理权属登记手续，并无不当。刘小明、廖志丹诉请鸿昌公司立即为其办理案涉房产的不动产权属登记手续，与部门规章的规定不符，本院不予支持。综上所述，刘小明、廖志丹的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持吉水县人民法院（2020）赣0822民初218号民事判决第一项、第二项；二、撤销吉水县人民法院（2020）赣0822民初218号民事判决第三项；三、被上诉人江西鸿昌置业有限公司于收到本判决书后十日内向上诉人刘小明、廖志丹支付逾期办证违约金（逾期办证违约金以426,169元为基数，按每日0.01%的标准自2019年1月29日起计算至被上诉人江西鸿昌置业有限公司向产权登记机关提交办理权属登记需要的备案资料并书面通知刘小明、廖志丹之日止）；四、驳回上诉人刘小明、廖志丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费880元，二审案件受理费1,093.77元合计1,973.77元，由被上诉人江西鸿昌置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  陈 麒审判员  胡文君二〇二〇年十二月二十九日法官助理王拯书记员谢佳艺