广东省中山市第一人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤2071民申25号再审申请人（原审被告）：李锡檀，男，1976年10月11日出生，汉族，身份证住址广东省中山市大涌镇。被申请人（原审原告）：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市**中山三路**之三国际金融中心****，统一社会信用代码91442000557267546F。法定代表人：杨卓南，总经理。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。再审申请人李锡檀因与被申请人中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2020）粤2071民初720号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人李锡檀申请再审称，李锡檀不应承担违约金，且双方签订的物业服务协议无效。李锡檀提出如下再审请求：1.请求撤销（2020）粤2071民初720号民事判决；2.改判李锡檀支付2019年1月29日至2019年8月31日期间的物业服务费1980.84元（2476.06元×80%）且无需支付违约金；3.本案原审、再审诉讼费用由被申请人承担。具体理由如下：1.利和物业公司系开发商代理交房的公司，申请人因房屋质量问题不收房的具体情况，利和物业公司是知情且一直以开发商联系人的角色与申请人进行沟通。利和物业公司是本案合同纠纷的主导者，其以申请人不交2018年7月1日至2019年1月28日因房屋质量问题未收房产生的物业费作为拒绝交楼事由已侵犯了申请人的权利。因此，本案产生的一切责任应由利和物业公司自行承担。2.申请人未按时向利和物业公司支付物业费的理由是，利和物业公司要求申请人缴纳2018年7月1日至2019年1月28日因房屋质量问题未收房期间的物业费后，才同意收取2019年1月28日后的物业费。利和物业公司在物业服务中存在诸多问题，未按前期物业服务合同履行合同以及未按相关物业服务规定提供服务，如对公共照明设施拆除，电梯空调长期停运，小区公用绿地、花木、建筑小区等的养护、清运，小区内沟、井及化粪池的清洁消毒，没有定时对公共场所灭蚊、灭鼠等，以上行为已造成违约。3.申请人多次主动找利和物业公司的陈主管协调如何解决费用问题和服务问题，却遭到利和物业公司多次拒见。后来申请人只有向利和物业公司提交书面函件，申请人已就缴纳物业费一事主动与利和物业公司沟通，故不存在违约情形。反而是利和物业公司恃强凌弱，甚至还说：“服务就做到这样，你们有本事就换了我们。”4.原审与同时开庭的其他业主案件的判决结果差异较大。另案业主的判决按80%缴纳物业费且无需缴纳违约金，但原审判决申请人不仅要全额缴纳2019年1月28日至2019年8月31日的物业费，还要缴纳违约金。法院存在差异化判决，缺乏公平。既然利和物业公司没有为其他业主提供相应的服务，就不可能单独为申请人提供了合格的服务。5.利和物业公司在提及日常服务工作中伪造证据欺骗业主，在给申请人的回复函里提到的相关问题全是捏造事实。申请人认为利和物业公司提供的物业服务存在诸多问题，是其违约在先，原审判决有失公允，应予以再审。6.开发商退还2018年7月1日至2020年6月30日期间物业费0.3元/平方米（即2.6元/平方米），利和物业公司按2.9元/平方米起诉，与事实不符。综上，申请人不应承担违约金等费用，且中山市利和房地产开发有限公司与利和物业公司签订的物业服务协议无效，利和物业公司在没有签订物业协议的情况下不应承担协议的相关责任，请求法院依法改判，维护申请人的合法权益。李锡檀向本院申请再审提供以下主要证据：1.（2020）粤2071民初720号民事判决书；2.李锡檀身份证；3.2018年9月3日提交的书面函件和提交时的照片；4.利和豪庭二区8幢1703房杨志武（2020）粤2071民初721号民事判决书；5.2019年7月8日提交的书面函（关于你司不合理管理费和天价滞纳金的回复函、物业公司扣押房子导致不能收房入住造成的租金损失赔偿函）和提交函时的照片；6.复函；7.报装修时签订的文件和装修维护费收费发票；8.小区业主群的聊天记录；9.利和物业公司日常不作为图片；10.利和物业公司关于开发商退管理费的提示。利和物业公司答辩称，1.申请人李锡檀在2019年1月28日收楼之后，未向被申请人支付任何的服务费，而被申请人已为申请人提供了物业服务，根据开发商与被申请人签订的物业服务协议，房屋所有权人李锡檀应当向被申请人支付相应的物业服务费。2.申请人在原审应诉时，并没有提出被申请人提供的物业服务存在瑕疵，故申请人在再审申请中以此作为其不缴纳物业服务费的理由不应被采纳。3.申请人李锡檀逾期支付物业服务费，应当向被申请人承担违约责任。利和物业公司未提交证据。本院审查查明，李锡檀系中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二区******的业主，物业建筑面积为120.31平方米。2016年3月18日，中山市利和房地产开发有限公司（甲方、房地产开发企业）与利和物业公司（乙方、物业服务企业）签订一份前期物业服务合同，约定就甲方开发建设的利和豪庭二区物业，选聘乙方实施前期物业服务；物业未交付前，物业服务费由甲方交纳，物业交付后，物业服务费由业主或物业使用人缴交，物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳，甲方出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费，如果甲方对业主已经承诺或约定减免的物业服务费，由甲方承担，按照该物业区域同类物业的标准向乙方全额交纳；物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，其中有电梯住宅的物业服务费标准为2.9元/月/平方米，业主从办理收楼手续后【次日】、【次月】开始交纳物业服务费，以后按月交纳，业主或物业使用人应在单月5号前交纳；本合同服务期限自2016年3月18日起至本物业业主委员会召开业主大会决定同意与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自行终止。该前期物业服务合同还约定了其他事项。2016年7月18日，中山市利和房地产开发有限公司（出卖人）与李锡檀（买受人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定李锡檀购买中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二区******，该商品房合同约定建筑面积为120.31平方米，其中套内建筑面积102.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.42平方米；商品房价款按套内建筑面积计价，每平方米11956.39元，总金额为1230193元；出卖人应当在2018年6月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人。该合同还约定了其他事项。2018年6月1日，中山市利和房地产开发有限公司向李锡檀发出收楼通知书，通知李锡檀于中山市商品房买卖合同约定的交付期限2018年6月30日前办理收楼手续;交付案涉物业时应预收物业管理费1046.7元（按2.9元/平方米/月计算）等费用以及其他事项。2018年6月30日，李锡檀以涉案物业存在质量瑕疵为由未办理收楼手续，并填写物业维修登记表。后李锡檀认为存在的质量瑕疵已处理完毕，遂于2019年1月28日出具收楼确认书，确认接收案涉物业。2019年7月10日，利和物业公司向李锡檀发出物业服务催费通知书，载明案涉物业自2018年7月1日至2019年7月31日的物业服务费7363.88元（其中物业服务费4535.7元、违约金2828.18元）尚未缴纳，要求李锡檀在2019年7月25日前缴清所拖欠的费用，逾期未缴，利和物业公司将通过法律手段向李锡檀追缴相关欠费。2020年1月6日，利和物业公司起诉李锡檀至本院，请求判令李锡檀支付2018年7月至2019年8月的物业服务费4884.6元及逾期付款违约金（按月利率2%计算）。本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，于2020年3月26日作出（2020）粤2071民初720号民事判决，判令李锡檀向利和物业公司支付2019年1月29日至2019年8月31日期间的物业管理费2476.06元及违约金（按年利率6%计算），驳回利和物业公司的其他诉讼请求。（2020）粤2071民初720号民事判决于2020年4月27日发生法律效力。2020年9月21日，李锡檀不服原审判决，向本院提出再审申请。原审庭审过程中，李锡檀答辩称其方应缴的物业服务费应从2019年1月29日起至2019年8月31日，共7个月，即2791.2元；由于利和物业公司及开发商怠于维修案涉房屋，导致房屋推迟半年交付，是利和物业公司和开发商违约在先，故不应由其承担违约金。本院询问：“根据原告的诉称和被告的答辩，双方是否对案涉房屋的坐落、建筑面积、收费标准都没有异议，按照原告的起诉状所述？”李锡檀回答：“是的”。再审审查查明，李锡檀已履行原审判决确定的付款义务。李锡檀确认其在原审期间并未就利和物业公司存在物业服务不到位提出抗辩，其称是因为当时委托律师出庭，律师并非当事人故不能亲身体验到物业服务差，不能理解其感受。本院经审查认为，李锡檀在原审期间明确表示同意按照2.9元/平方米/月的标准向利和物业公司缴纳物业服务费，且未对利和物业公司提供的物业服务不到位等提出抗辩。在此情形下，原审判决李锡檀从实际收楼之次日起即2019年1月29日按照2.9元/平方米/月的标准向利和物业公司缴纳物业服务费并承担逾期缴纳违约金并无不当。关于李锡檀认为由于利和物业公司要求其必须先缴纳2019年1月29日前的物业服务费后才收取之后的物业服务费，导致其无法按时缴纳物业费的主张，应由李锡檀对此承担举证责任。李锡檀在再审审查期间提交的函件等证据，不足以充分有效地证明其主张，不足以推翻原审判决，本院对此不予采纳。另外，对于李锡檀提出的原审判决对物业服务费的减免标准与另案不一致故应予再审改判的主张，该两案案涉不动产的处所位置不同，案件所涉及的缘由即案情也不尽相同，李锡檀以此为由申请再审，再审理由明显不能成立。综上，李锡檀的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回李锡檀的再审申请。审判长  廖志良审判员  丁向娜审判员  李海艳二〇二〇年十二月二日书记员  梁心然周晓文