山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁13民再94号 上诉人（原审被告、被申请人）：魏召美，女，1951年3月11日出生，汉族，农民，住山东省沂南县。 上诉人（原审被告、被申请人）：卞德东，男，1975年9月17日出生，汉族，住山东省沂南县。 上诉人（原审被告、被申请人）：聂胜娟，女，1976年3月22日出生，汉族，城镇职工，住山东省沂南县。 三上诉人共同委托诉讼代理人：张京友，山东沂蒙律师事务所律师，执业证号：××。 被上诉人（再审申请人、原审原告）：聂胜泽，男，1961年6月6日出生，汉族，农民，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：赵洪山，沂南界湖法律服务所法律工作者，执业证号：××。 上诉人魏召美、卞德东、聂胜娟与被上诉人聂胜泽确认合同无效纠纷一案，山东省沂南县人民法院于2019年7月11日作出（2019）鲁1321民初3257号判决，已经发生法律效力。聂胜泽不服，向山东省沂南县人民法院申请再审。山东省沂南县人民法院于2019年12月4日作出（2019）鲁1321民申13号民事裁定，再审本案。山东省沂南县人民法院于2020年5月28日作出（2020）鲁1321民再1号民事判决，魏召美、卞德东、聂胜娟不服，向本院提起上诉。本案现已审理终结。 聂胜泽向一审法院起诉请求：1.依法确认原告于2009年6月6日与被告亲属聂学桂（又名聂学贵）签订的《房屋买卖合同》无效；2.因该房屋产生的利益给予依法分割处理；3.政府规定每位宅基地补偿的一套楼房归原告所有；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系沂南县界湖街道前中疃村村民，在本村有房屋院落一处（三间堂屋，二间东屋）。2009年6月6日原告将自己所有的房屋以7万元的价格卖给本村退休职工聂学桂，双方签订了房屋买卖合同。2017年古历8月聂学桂病故，该房屋由其妻子魏召美、女婿卞德东、女儿聂胜娟即三被告居住。上述买卖行为发生时，聂学桂非沂南县界湖镇前中疃村集体经济组织成员，并且聂学桂在前中疃村自己名下有三套房产，已经超过了一户一宅的条件。原告名下只有涉案的这一套宅基地。本案诉争的宅基地及房屋因2017年沂南县人民政府实施城中村改造工程被依法征收并拆除，经依法评估，涉案房屋价值为379068.99元（68000元搬迁费，321068.99元房屋评估价），该补偿费用被告卞德东已领取。原告认为该买卖合同的签订违反了相关法律规定，为无效协议，因双方未达成一致意见，特提起诉讼。 原审认定事实：原告聂胜泽与被告亲属聂学桂均系沂南县界湖街道前中疃村居民。2009年6月6日原告将自己所有的房屋及院落一处（内有堂屋三间，东屋两间），面积约为267平方米，以7万元的价格卖给本村居民聂学桂，双方签订了房屋买卖合同，原告聂胜泽及其妻子李汉珍、被告亲属聂学桂在合同上签字，时任村支部书记的聂学义在见证人处签字。合同第三条约定：本合同签订时，双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，出卖方应协助买受方办理房屋产权手续（费用由买受方全部承担）。合同第五条约定：出卖人不得因拆迁补偿等任何理由变更或解除合同，如发生拆迁补偿，出卖方应及时通知配合买受方办理领取手续，补偿款全部归买受方所有。2013年被告在该宅基地上翻建房屋成四间三层楼房。2017年古历8月聂学桂病故。2017年9月前中疃村列入政府棚户区改造并拆迁。被告领取了房屋及附属物补偿款321068.99元，安置补助费24000元，搬迁补助费2000元，简装补助20000月、残值补助2000元，合计379068.99元。现原告向本院提起诉讼，要求确认合同无效，分割该房屋因拆迁产生的利益，安置楼房归原告所有。另查明，聂学桂户籍为界湖镇前中疃村农业家庭户口，其户籍名称为“聂学桂”，平时也用“聂学贵”。 聂学桂生前到沂南县天成燃料公司务工，达到法定退休年龄后办理退休手续，领取养老保险金，2017年10月去世后，由其亲属魏召美、聂胜余一次性领取丧葬费、退休死亡救济费共计53115.83元，去世前养老金待遇标准为每月2401.97元。沂南县界湖街道前中疃社区居民委员会出具证明，证明聂学桂生前系前中疃社区集体经济组织成员，享受村民一切待遇。沂南县界湖街道前中疃棚户区改造房屋坐落、搬迁示意图上标明，原告名下即涉案的宅基地仍为原告所有。聂学桂名下涉及四套房产，聂学桂名下和原聂学桂父母名下各一处均被确认为合法产权房屋，聂学桂名下还有一处未认定产权房屋系一个宅基地盖有两处房子，聂学桂之子聂胜余名下的一套合法产权房屋拆迁已补偿。 原审认为：原告与聂学桂签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且已实际履行，为有效合同。原告主张《房屋买卖合同》违反了“一户一宅”法律禁止性规定以及农村房屋向本集体经济组织成员以外的人员出售无效的规定，应属无效合同的意见，于法无据，不能成立。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”；第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“一户一宅”的法律规定系农村宅基地使用权分配时的管理性规范，法律并不禁止同一集体经济组织成员通过继承、转让等方式取得农村房屋及项下宅基地使用权。聂学桂系沂南县界湖街道前中疃村居民，虽然其生前到沂南县天成燃料公司务工并办理了退休手续，领取养老金，但其并未因此丧失本集体经济组织成员资格，其所在居委会出具的证明对此予以证明，故其与原告签订的《房屋买卖合同》系同一集体经济组织成员之间的转让行为，并非无效。综上，聂学桂与原告签订的《房屋买卖合同》并未违反法律的禁止性规定，不符合无效合同的构成要件，原告要求确认该房屋买卖合同无效的诉求不能成立，本院不予支持。对于原告要求依法分割因房屋产生的利益及宅基地补偿的一套楼房归其所有的诉讼请求，因原告与被告亲属聂学桂签订的《房屋买卖合同》为有效合同，且合同第五条明确约定因房屋拆迁产生的补偿利益全部归买受人所有，虽然双方对涉案房屋占用宅基地没有办理过户手续，但原告已因自己的出卖行为丧失了对该宅基地的使用权，故其该诉求亦不能成立，本院亦不予支持。本院原审判决：驳回原告聂胜泽的诉讼请求。 聂胜泽申请再审称，请求撤销（2019）鲁1321民初3257号民事判决，依法确认原告与被告亲属聂学贵签订的《农村房屋买卖合同》无效。再审期间，聂胜泽撤回起诉请求中第2、3项诉讼请求，仅要求确认其2009年6月6日与被告亲属聂学桂签订的《房屋买卖合同》无效。事实和理由：原告系沂南县界湖街道前中疃社区居民，在本村有房屋院落一处。2009年6月，原告将房屋以7万元的价格卖给同村退休职工聂学贵，双方签订了房屋买卖合同。2017年古历8月5日，聂学贵病故，该房屋由其妻子魏召美、女婿卞德东、女儿聂胜娟即三被告居住。上述买卖行为发生时，聂学贵非沂南县界湖街道前中疃村集体经济组织成员，且在前中疃村聂学贵名下已有三套房产，已具备了一户一宅的条件。原告名下只有案涉房产一套宅基地。2017年，沂南县人民政府实施城中村改造，案涉宅基地及房屋被征用拆除，经依法评估案涉房屋价值为379068.99元（68000元搬迁费，321068.99房屋评估价），该补偿费用由被告卞德东领取。原告认为该买卖合同违法了相关法律的规定，为无效合同，双方协商未果，为维护原告的合法权益，特此诉讼。 再审查明事实与原审一致。另查明，聂学桂之妻魏召美，聂胜娟、卞德东为夫妻关系，聂胜娟为聂学桂、魏召美之女。针对案涉房屋，聂胜娟、卞德东作为乙方，沂南县界湖街道前办事处及前中疃社区居民委员会出作为甲方，签订了《沂南县前中疃社棚户区搬迁补偿安置协议书》，在协议书落款处加注有“（聂学桂）”。上述协议中所约定的安置楼房，现已由卞德东签字选取。 再审认为，本案争议焦点是，同一农村集体经济组织成员之间的房屋买卖是否有效。聂胜泽与聂学桂于2009年6月6日签订的《房屋买卖合同》，将宅基地使用权作为交易标的一并进行了买卖。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十五条规定：“农村村民建住宅，由本人提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意，乡（镇）人民政府审查，报县级人民政府土地行政主管部门审核，由同级人民政府批准。”上述法律法规表明，农村宅基地使用权禁止私自买卖，农村房屋买卖合同的买受人是宅基地所在村集体经济组织成员是宅基地使用权流转有效的必要条件，而不是充分条件。故，房屋买受人不但应是集体经济组织成员，还要符合申请宅基地的条件，并通过相应的程序获得批准，方可合法取得宅基地使用权。本案中，聂学桂已经拥有一处宅基地，其通过购买房屋取得聂胜泽名下的宅基地，显然违反了法律的禁止性规定。聂胜泽诉求确认其2009年6月6日与聂学桂签订的《农村房屋买卖合同》无效，本院予以支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十条第一款第一项、第四百零七条规定，判决如下：一、撤销（2019）鲁1321民初3257号民事判决；二、聂胜泽与聂学桂于2009年6月6日签订的《房屋买卖合同》无效。原审一审案件受理费4928元，由原审原告聂胜泽负担2500元，原审被告魏召美、卞德东、聂胜娟负担2428元。 魏召美、卞德东、聂胜娟上诉请求：1.撤销山东省沂南县人民法院作出的（2020）鲁1321民再1号民事判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的《农村房屋买卖合同》有效。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.再审法院适用法律错误，认为聂学桂与被上诉人签订的房屋买卖合同无效。双方签订的《农村房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且已实际履行，该合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，房屋的购买者聂学桂与被上诉人同属于前中疃村集体经济组织成员。根据《物权法》、《土地管理法》相关规定，宅基地使用权的转让并不为法律禁止。而相关一户一宅的规定，是对申请农村集体土地管理的规范性规定，并非效力性的禁止性规定，法律并不禁止同一集体经济组织成员通过继承、转让等方式取得农村房屋及项下宅基地使用权。因此聂学贵与被上诉人所签订房屋买卖合同有效，再审法院判决涉案合同无效适用法律错误，请求二审法院依法改判。2.被上诉人主张合同无效严重违背了诚实信用原则。聂学桂于2009年与被上诉人签订涉案合同，已时隔11年之久，被上诉人基于该房屋被列入国家征收范围后，为了获取非法利益，而诉请法院要求确认合同无效，严重违反了诚实信用原则。 被上诉人聂胜泽答辩请求，驳回上诉，维持再审一审判决。事实和理由：1.一审法院适用法律正确，判决正确。2.一审法院认定事实清楚。本案历经多次程序，上诉人的观点是一审中的观点，没有新的证据。 一审查明的事实，本院二审予以确认。 本院二审认为，上诉人和被上诉人均认为一审认定事实清楚，本案争议的问题是法律适用问题，即同一农村集体经济组织成员之间的房屋买卖合同是否有效的问题。 关于涉案房屋买卖合同是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定,依法成立的合同,受法律保护;第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定,合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定,是指效力性强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”。该条仅规定:“一户一宅”原则,“一户一宅”原则不是评价合同效力的效力性规定,且该条款已经明确规定农村村民可以出卖其住房,其后果仅是不能再申请宅基地,而不是合同无效。本案中,涉案房屋买卖合同双方为同一集体组织成员，涉案房屋买卖合同并未违反法律法规的强制性规定，合同有效。 二、民法通则从基本法的角度规定了诚实信用原则,要求民事主体从事民事活动时,要以诚实守信,以善意的方式履行法定和约定的义务,不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。诚实信用也是构建和谐社会的基本要求。聂胜泽2009年将涉案房屋出卖，在买卖合同中约定出卖人不得因拆迁补偿等任何理由变更或解除合同，同时约定拆迁补偿款全部归买受方所有，2013年买受人翻建房屋，2017年拆迁，2018年聂胜泽起诉请求确认合同无效，在此情形下聂胜泽主张合同无效的行为,违反了民事活动所应遵循的基本的诚实信用原则,合同法的基本精神是意思自治、诚实信用,当因市场行情变化而使履行合同带来的利益大于因承担合同无效责任而丧失的利益时,如果允许一方以合同无效为借口而逃避合同义务,必然助长市场经济活动中不讲信誉、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的现象,损害交易主体的合理期待,不利于合同的严守和强化交易中的诚实观念,亦损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。 综上所述，上诉人的上诉请求具有事实和法律依据，依法予以支持；再审一审认定事实正确，适用法律错误，依法予以纠正，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省沂南县人民法院（2020）鲁1321民再1号民事判决； 二、维持山东省沂南县人民法院（2019）鲁1321民初3257号民事判决。 原审一审案件受理费4928元，由聂胜泽负担；二审案件受理费4928元，由聂胜泽负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 文 审判员 胡 才 审判员 王晓艳 二〇二〇年十二月七日 书记员 白 华