安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终10012号 上诉人（原审原告）:程道阳,男,1981年1月6日出生,汉族,住安徽省六安市霍邱县。 委托诉讼代理人：吴兵，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王云峰，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:安徽东和升投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区滨湖四川路与杭州路交口滨湖欣园农贸市场****。 法定代表人:葛和生,该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛少军，安徽皖峰律师事务所律师。 上诉人程道阳因与上诉人安徽东和升投资管理有限公司（以下简称东和升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初15918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程道阳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持程道阳一审全部诉讼请求；2.请求判令东和升公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。 事实和理由：一、根据《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》规定，程道阳承租的商铺系国有经营性用房，符合政府的租金减免政策，依法有权要求东和升公司按照双方签订的合同，给予程道阳2020年上半年3个月租金免收。东和升公司以其系非国有企业，主体不适格为由，主张其不适用相关租金减免政策，进而拒绝减免租金，缺乏依据。 首先，政策明确规定国有房屋租赁相关主体要带头履行社会责任、主动帮扶小微企业，并没有限定只有出租方为国有性质的企业才能适用政策。依据政策出台的精神和规定，只要房屋的性质系国有，则相关的租赁主体就应当适用租金减免政策，本案双方的主体资格符合政策规定，且减免租金的数额应按照相关主体之间签订的合同履行。 其次，政策规定转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。本案属于转租国有房屋情形。东和升公司从安徽欣城投资有限公司（以下简称欣城公司）承租国有房屋，后转租给程道阳。故东和升公司应按照政策规定，给予程道阳减免优惠。所谓的“确保免租惠及最终承租人”，即东和升公司应按照其与程道阳签订的租赁合同的约定，给予程道阳免收2020年上半年3个月租金。 最后，如果不能按照承租人与次承租人签订的合同减免租金，则显然曲解了政策的本意，无法起到进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的政策目的。本案中，程道阳作为实体经济的从业者，其受疫情影响巨大，东和升公司几乎不受疫情影响，其作为次承租人赚取巨额利润，却只愿意按照欣城公司给予其的2020年上半年3个月租金免收数额相应扣减程道阳租金，拒绝按照双方签订的合同，免收程道阳2020年上半年3个月租金。 二、程道阳与东和升公司之间系房屋租赁合同关系，根据《合同法》第一百一十七条规定，依法享有请求减免租金的合法权利。结合疫情影响，程道阳提出免除3个月租金的诉请，合法合情合理。 2020年1月，突发的新冠××疫情严重影响经济发展，程道阳作为商铺经营者也受到巨大冲击。根据政府疫情防控措施的安排，程道阳暂停商铺营业达2个多月。暂停期间，程道阳没有任何营业收入或其他收入来源，却承担巨额的房租、水电、物业管理费等成本，生产、生活受到严重影响。疫情防控措施逐步放宽后，程道阳虽恢复商铺营业，但收入锐减，同时受到地摊经济放宽政策的巨大冲击，经营状况更是雪上加霜。与此形成鲜明对比的是，东和升公司没有受到新冠××疫情的影响，欣城公司在疫情发生后，已经根据政府有关国有经营性用房的租金减免政策，给予东和升公司3个月的租金免收，而针对程道阳提出的租金减免要求，东和升公司始终置之不理。根据《合同法》第一百一十七条等规定，程道阳享有请求东和升公司给予包括减免房屋租金、延长租赁期限在内的合法权利。根据新冠××疫情的实际影响，程道阳实际停业2个多月，考虑到疫情带来的影响具有持续性的特点，程道阳提出免收3个月租金的诉请符合常理。同时，根据同类型案件的司法判例，法院均支持免收3个月租金。 三、疫情防控期间，东和升公司并未负担任何租赁成本，其利用国有房屋牟取暴利，严重损害社会公共利益，依法应得到纠正。 东和升公司低价从欣城公司（国有公司）处承租涉案商铺，而后以极高的价格转租给程道阳等商户，赚取高额利润。根据政府关于疫情期间减免国有房屋租金的政策，欣城公司已经依法给予东和升公司免收3个月租金的优惠。按规定，东和升公司应当给予程道阳免收3个月租金的优惠，但东和升公司却拒绝执行。在整个疫情防控期间，东和升公司作为承租国有用房的次承租人，不能因其自身系私营公司的属性，就拒绝执行政策。首先，案涉商铺系国有，有关减免政策的初衷系减轻中小企业和个体工商户的压力，为经济复苏提供动力。其次，东和升公司低价承租国有房屋后高价转租，其赚取高额利润，因欣城公司已经减免其房租3个月。在减免3个月租金期间，东和升公司并未负担任何房屋租赁的成本，其依旧赚取高额利润。最后，东和升公司拒绝执行减免政策，利用政策牟取暴利，与政府制定减免政策的初衷背道而驰。东和升公司拒绝执行租金减免政策没有依据。 东和升公司辩称，一、东和升公司与程道阳双方签订了合法有效的租赁合同，东和升公司按合同约定交付了房屋，程道阳也已按照合同约定缴纳了2019年8月至2020年8月期间的房屋租金。该合同根据市场经济规律签订，系双方真实意思表示，东和升公司不存在谋取暴利的情况。 二、政策文件要求的是国有企业作为出租方对于自有房屋直接出租给承租户的，根据双方合同免除上半年三个月房租。首先免租的主体是国有企业，受益的对象是与其直接签订合同的承租人。而本案免租主体和租赁物符合文件要求的前提下，受益对象也仅是东和升公司，程道阳不是适格的直接免租受益主体。 东和升公司就算承租经营的是国有资产，但东和升公司在本案的身份只是属于转租、分租的中间方，经营的模式是按照市场行情自主经营，相关部门无权对东和升公司的市场经营行为进行行政干预，东和升公司是否对程道阳进行减免或是返还租金，由东和升公司根据经营情况自主决定。东和升公司属于私营企业，经营产生的盈亏都需要自行承担，如果过分要求东和升公司承担较大损失，那么显然对东和升公司极不公平。另外，程道阳错误的将针对国有企业的文件套用在东和升公司身上，没有领会文件内容的本质精神，混淆了东和升公司身份，以为承租了国有资产就可以随意主张免租，根本没有考虑东和升公司转租方的身份。 同时东和升公司也已经考虑到业主单位针对东和升公司总承租区域给予了部分免租，已经在2020年8月-2021年8月新的租期年度里，对于程道阳承租的房屋，根据每户的承租面积给予了金额不等的免收房租政策，上述政策均已落实到了程道阳。除此之外，程道阳在本案中要求东和升公司返还双方分租合同中关于2020年上半年3个月租金的请求已经超出了相关规定约束的范围，东和升公司没有任何义务履行。 三、依据《合同法》第一百一十七条第一款规定的不可抗力的影响是直接导致合同不能履行。在不能履行的情况下，才可能部分或者全部免除责任。东和升公司在一审中也已详细罗列了案涉租赁房屋受疫情影响不能经营的期限不会超过1个多月时间，这1个多月时间才是最符合法律规定的不能履行合同的期限。如果真存在免除租金的问题，双方应当在这一个月内，共同承担没有正常经营的房租损失。程道阳所谓的三个月免租要求，明显限放大了不可抗力的影响，且要求东和升公司返还三个月租金的要求，无疑是让东和升公司独自承担全部的疫情损失，对于东和升公司来说也是显失公平的。另外，程道阳早在2020年3月初已完全恢复经营，并已利用租赁物获利，就算营业存在困难也只是自身需要承担的经营风险，东和升公司没有义务为程道阳的经营风险承担任何责任。 四、（2020）皖01民终4962号《民事判决书》已经对疫情影响的天数和损失认定的比例有过明确的标准和尺度，本案也可参考之前判决予以慎重考虑。 综上，程道阳要求东和升公司返还三个月租金的请求，完全是转嫁因自身原因导致的营业损失，不符合《合同法》关于不可抗力的规定，无任何事实和法律依据，应当予以全部驳回。 东和升公司上诉请求：1.请求一审判决，依法改判驳回程道阳全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由程道阳承担。 事实和理由：一、东和升公司无义务返还程道阳2020年上半年一个半月租金。东和升公司在本案的身份属于转租、分租国有资产的中间方，东和升公司是按照市场行情自主经营，东和升公司是否对程道阳减免或是返还租金，是东和升公司根据自身经营情况自主决定的。同时，双方合同履行过程中，东和升公司也已经考虑到业主单位针对东和升公司总承租区域给予的免租，已经在2020年8月-2021年8月新的租期年度里，对承租东和升公司房屋的程道阳，根据承租面积给予了金额不等的免收房租政策，上述政策均已落实到了程道阳。除此之外，一审法院仍然要求东和升公司返还一个半月房租，显然未考虑相关客观事实，毕竟东和升公司属于私营企业，经营产生的盈亏都是需要自行承担，且疫情防控期间，东和升公司已额外投入了大量的财力人力加强防控措施，如仍要求东和升公司继续返还房租，显然对东和升公司极不公平，严重侵害了东和升公司的合法权益。 二、一审适用法律错误。依据《合同法》第一百一十七条第一款规定的不可抗力影响是直接导致合同不能履行，在不能履行合同的前提下，才可能部分或者全部免除责任。但东和升公司一审中也已详细罗列了案涉租赁房屋受疫情影响不能经营的期限最多不会超过1个多月时间，这1个多月时间才是属于不能履行合同的期限。如果真存在免除租金，双方应当在这一个多月内，共同承担没有正常经营内的房租损失。一审法院认定减免疫情期间的房租一个半月，明显突破了不可抗力的相关规定。毕竟程道阳早在2020年3月初已完全恢复经营，并利用租赁物在获利，就算营业存在困难也只是自身需要承担经营风险的问题，东和升公司没有义务为程道阳的经营风险承担任何责任。因此，一审判决完全是转嫁因程道阳自身原因导致的营业损失，并且将不可抗力影响期限内的全部租金损失都让东和升公司一方独自承担，而程道阳却未承担不可抗力导致的任何损失。一审法院判决无任何事实和法律依据，应当予以纠正改判。 三、如确需双方承担不可抗力造成的影响，除应严格依照不可抗力的法律规定外，还需要结合政府部门针对疫情防控的相关文件，对不可抗力的期限、双方损失界定进行综合判断。（2020）皖01民终4962号民事判决书认定的内容符合不可抗力的法律规定，并兼顾了公平正义的原则，双方对疫情损失都承担了各自的责任，本案二审中应当予以考虑。 程道阳辩称，一、新冠××疫情构成不可抗力，严重影响合同履行。根据政府疫情防控措施的安排，程道阳暂停营业达2个多月，程道阳在此期间没有任何收入，却承担巨额的房租、水电、物业管理费等成本，生产、生活受到严重影响。防控措施放宽后，虽恢复营业，但收入锐减，经营状况雪上加霜。根据《合同法》第一百一十七条等规定，程道阳享有包括请求减免房屋租金、延长租赁期限在内的合法权利。根据疫情的实际影响，程道阳实际停业2个多月，且疫情带来的影响具有持续性的特点，程道阳提出免收3个月租金的诉请，合法合情合理。 二、案涉商铺系国有经营性用房，根据政府关于国有经营性用房租金减免的政策，程道阳可享受2020年上半年3个月租金免收的优惠。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。程道阳承租的商铺系国有经营性用房，符合租金减免政策，东和升公司应给予程道阳2020年上半年3个月租金免收。 三、东和升公司低价从欣城公司承租涉案商铺，而后以极高的价格转租给程道阳等商户，赚取高额利润。根据政府关于疫情期间减免国有房屋租金的政策，欣城公司已经依法给予东和升公司免收3个月租金的优惠。按规定，东和升公司应当给予程道阳免收3个月租金的优惠，但东和升公司却拒绝执行。在整个疫情防控期间，东和升公司作为承租国有用房的次承租人，不能因其自身系私营公司的属性，就拒绝执行租金减免政策。首先，案涉商铺系国有，有关减免政策的初衷系减轻中小企业和个体工商户的压力，为经济复苏提供动力；其次，东和升公司低价承租国有房屋后高价转租，赚取高额利润，因欣城公司已经减免其房租3个月，东和升公司并未负担任何房屋租赁的成本，其依旧赚取高额利润；最后，东和升公司拒绝执行减免政策，利用国有房屋牟取高额利润，与政府制定减免政策的初衷背道而驰，不仅不能起到实质上减轻中小企业和个体工商户租金压力的减损政策效力，反而利用政策牟取暴利。因此，东和升公司拒绝执行租金减免政策没有依据。 程道阳向一审法院起诉请求：1.判决东和升公司返还程道阳2020年上半年3个月租金，合计17000元；2.判令东和升公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年8月，程道阳与东和升公司就滨湖欣园农贸市场一楼建筑区域临-004租赁事宜达成一致意见，并签订《商业用房租赁合同》，租赁期限自2019年9月1日至2021年8月31日止，并约定租金等内容。案涉房屋系国有用房。合同签订后，双方依约履行了各自义务。2020年1月，因新冠××疫情的影响，根据政府疫情防控需要，程道阳依照要求暂停商铺经营，后商铺虽恢复营业，但仍出现经营困难，给程道阳造成部分经济损失。另程道阳已依约向东和升公司支付了2020年上半年的租金。 另查明：根据中央八部委和安徽省关于疫情缓解疫情的相关文件精神，只要求国有企业的免租惠及最终承租人，并未明确或强制要求转租、分租人按照与最终承租人的合同，免除三个月租金。东和升公司属于私营企业，不是国有企业，主体不属于减免范围。根据上述文件，转租、分租房屋应惠及最终承租人。相关免租责任单位已给予东和升公司三个月免租，减免金额53万左右，东和升公司已经根据各租户面积给予冲抵程道阳2020年8月-2021年8月期间的租金，相关免租金额均已惠及程道阳，东和升公司未截留针对程道阳的免租金。 一审法院认为，程道阳与东和升公司于2019年8月签订的《商业用房租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。2020年伊始，新冠××疫情突然来袭，根据最高人民法院有关规定认定为不可抗力，灾难面前，大家应齐心协力战胜疫情，共担风险。东和升公司虽然不是国有企业，不属于政策减免房租的范围，但为国分忧系每一个中国企业和每一位中国公民的应尽职责，鉴于程道阳承租的商铺确实存在损失，根据公平原则，疫情造成的损失不宜由合同一方当事人独自承担，应由程道阳、东和升公司双方分担为宜，故一审法院根据法律及相关政策规定，结合本案实际情况，酌定减免程道阳承租的商铺疫情期间一个半月的租金，金额为8500元。 新冠××疫情属于不可抗力，东和升公司辩称不可抗力的影响时间没有那么久，最多一个月，且春节假期期间市场本来就是停市休业状态，一审法院认为，疫情影响最严重的的时间有两个月左右，但形势稍微好转后的开业初期，疫情的影响仍然存在，商铺的人流量、营业额有个逐步回升的过程，一审法院综合考虑法理人情及政策因素，认为减免疫情期间一个半月的租金是适当的，故对程道阳的上述辩解意见，一审法院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、安徽东和升投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向程道阳退还2020年上半年1.5个月的商铺租金8500元；二、驳回程道阳的其他诉讼请求。案件受理费226元减半收取113元，由程道阳负担57元，安徽东和升投资管理有限公司负担56元。 二审期间，程道阳提交一份欣园菜场店铺面积统计，证明：东和升公司利用国有房屋高价转租谋取暴利；东和升公司质证意见：三性均有异议，该材料是程道阳单方制作，与本案无关，程道阳等商户涉及的房屋租金是对方通过公共资源交易中心投标竞得的，不是东和升公司单方定价，不存在东和升公司谋取暴利的情形。东和升公司提交一份（2020）皖01民终4962号民事判决书，证明：法院生效判决曾就疫情导致的不可抗力期限内的责任承担作出明确认定，疫情影响的天数为55天，出租方和承租方各承担一半的损失；程道阳质证意见：真实性无异议，关联性和证明目的有异议，该案裁判的事实依据与本案有较大差异，依法不应当适用，案涉房屋系国有用房，与生效判决中的私有房屋属性不一致。 对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点问题在于：基于新冠××疫情的影响，东和升公司是否应当减免程道阳2020年上半年部分租金及具体减免租金期间的问题。对此本院认为，2020年初发生的新冠××疫情客观上在一定期限内影响了程道阳租用案涉房屋进行经营，在疫情造成影响的期间继续按照原租赁合同约定的标准计算租金对程道阳明显不公平。本院认为根据公平原则东和升公司对因疫情因素给程道阳造成的租金损失也应分担。但东和升公司并非国有企业，不属于政策明确规定的必须减免房租三个月的主体。同时根据一审查明事实，东和升公司已经将国有企业给予其的免租金优惠惠及程道阳。在此情况下，程道阳仍要求东和升公司免除其三个月的租金依据不足。考虑到疫情的实际影响程度，以及东和升公司系从国有企业处承租国有房产对外转租等案件实际情况，本院认为一审法院经酌定判决东和升公司减免程道阳一个半月租金能够平衡双方当事人的利益，并无不当，本院予以维持。 综上，程道阳、东和升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费452元，由程道阳负担226元，安徽东和升投资管理有限公司负担226元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。