江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4576号上诉人（原审原告）：邵斌，女，1969年10月16日出生，住江苏省南京市白下区。委托诉讼代理人：高中新，江苏兆仕禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贝，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汤杰，男，1983年9月19日出生，住江苏省沭阳县（苏融汇饭店）。被上诉人（原审被告）：黄雪娇，女，1990年3月16日出生，住江苏省沭阳县（苏融汇饭店）。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙球，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴艾青，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所实习律师。上诉人邵斌因与被上诉人汤杰、黄雪娇房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初3988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理并于2020年12月25日组织双方公开进行了听证，邵斌的委托诉讼代理人高中新、张贝、被上诉人汤杰及其与黄雪娇的共同委托诉讼代理人孙球、吴艾青均到庭参加听证。本案现已审理终结。邵斌上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。理由如下：一、一审判决认定事实不清。1.涉案房屋交易价为1540000元而非800000元。上诉人与被上诉人之间除了《沭阳县存量房买卖合同》约定的1540000元价款外，双方再无其他800000元价款的书面或者口头约定，该合同是双方的真实意思表示，且上诉人已按合同约定将涉案房屋过户给被上诉人，被上诉人也按照合同约定的价款完成了缴税义务，该合同的证明效力远大于其他证据。即使案外人翟某1与被上诉人曾经有800000元的意向价款，也仅是协商价格而非最终价格，且案外人翟某1并非合同交易的出售方，其也没有上诉人的授权委托，其在协商过程中的意见不能直接认定为是上诉人的意见，事实上，最终上诉人与被上诉人并未达成800000元的最终价格。2.涉案车库交易价格为100000元而非91000元。涉案车库是被上诉人在购买涉案房屋后又单独购买的，双方口头约定的交易价格为100000元，并非91000元，上诉人并未授权会计吴某就房屋价款和车库款向被上诉人进行结算和催要，因此，一审法院认定被上诉人所欠车库款为91000元错误。二、一审判决认定事实证据不足。1.涉案房屋交易主体为邵斌而非翟某1，翟某1非房产证上的共有人；其作为夫妻共同财产的共有人，无权单方与被上诉人约定房屋价款，在未取得上诉人书面认可或者授权的情况下，不能直接推断翟某1的意思表示即为邵斌的意思表示。2.上诉人从未授权会计吴某与被上诉人就房屋价款和车库款进行催要和结算，且会计吴某与被上诉人存在利益关系，会计吴某与被上诉人单方形成的聊天记录内容，并不能作为上诉人与被上诉人合同价款的证据，并且会计吴某自始至终也没有出庭作证，故其证据不应当被采纳，更不应当成为定案的关键证据。3.本案是二手房买卖，并非开发商直接销售的一手房屋，二手房交易的特点就是一房一价，具体价格由买卖双方协商确定。因此，同一时期其他人的交易价格与本案的交易价格没有可比性和参考价值。况且被上诉人一审提供的证据的交易时间与本案交易时间并非属于同一时期，更不具有参考意义，与本案不具有关联性。三、一审判决适用法律错误。虽然邵斌与翟某1系夫妻关系且二人均系沭阳县惠某市场开发有限公司（以下简称惠某公司）的股东，但这些身份与本案双方之间的房屋买卖无任何关系。邵斌通过购买方式获得涉案房屋的所有权且已登记至邵斌名下，邵斌有权自由处分。至于惠某公司的会计账册及增值税发票，与本案不具有关联性，邵斌无提供的必要，一审判决以邵斌未提供前述证据从而采纳被上诉人的证据，缺乏法律依据。后在庭审中，对于车库价款部分，上诉人撤回上诉，仅针对房屋价款部分上诉。汤杰、黄雪娇辩称，1.涉案房屋系惠某公司开发，邵斌与翟某1系该公司与沭阳县嘉年华企业经营管理有限公司（以下简称嘉年华公司）股东，同时二人系夫妻关系、相处和睦无矛盾，涉案房屋系二人协商一致以内部价出售给被上诉人，确定好800000元价格后，被上诉人按照邵斌、翟某1的指示自2016年11月17日至2018年4月陆续支付购房款680000元。试想，如果没有协商确定好价格，被上诉人怎么可能一直付款至680000元？2.涉案房屋过户后，翟某1及会计吴某的微信催款记录更加能够印证涉案房屋的价格就是800000元。3.涉案房屋2016年4月8日登记在邵斌名下的价格是680000余元，同时期以800000元价格出售给内部员工合情合理。备案合同仅是向行政机关备案交易价格以及后续缴税、过户等内容，对其他与交易密切相关的内容并没有约定。若涉案房屋交易价格真是1540000元，不可能在合同中对已付款以及后期款项如何支付等不进行约定。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邵斌向一审法院起诉请求：判令汤杰、黄雪娇支付购房款960000元（含车库款100000元）及利息（自2018年7月30日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。一审法院认定事实：2016年11月17日，汤杰、黄雪娇从邵斌处购买位于沭阳县房屋，并向邵斌交纳了50000元定金，当日，邵斌将上述房屋交付给汤杰、黄雪娇占有使用。2016年12月27日，邵斌又将案涉车库交付汤杰、黄雪娇占有使用。至2018年4月，汤杰、黄雪娇陆续向邵斌支付购房款680000元。2018年7月30日，汤杰、黄雪娇与邵斌及案外人翟某1（房屋共有人）签订《沭阳县存量房买卖合同》，并在沭阳县不动产登记局办理了备案登记。合同约定房屋成交价格为1540000元，邵斌应当在过户后将该房屋交付给买受人。经双方同意，自本合同签订之日起7日内，双方各持有效证件共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，邵斌将案涉房屋过户至汤杰、黄雪娇名下。另查明：案涉房屋系惠某公司开发。邵斌与案外人翟某1系惠某公司的股东，亦是嘉年华公司的股东。汤杰原系嘉年华公司的厨师。一审法院归纳本案的争议焦点为：汤杰、黄雪娇所欠邵斌案涉房屋的购房款是多少；车库是否是赠送，如不是赠送，价款如何认定。针对上述争议焦点，一审法院认为，汤杰、黄雪娇所欠邵斌购房款为120000元，车库款为91000元。邵斌主张案涉房屋总价款为1540000元，汤杰、黄雪娇所欠的购房款为860000元，车库款为100000元。汤杰、黄雪娇辩称案涉房屋总价款为800000元，所欠购房款为120000元，车库系赠送。结合双方陈述的房屋交付时间、办证时间，双方提供的证据以及一审法院在证据认证部分阐述的意见，汤杰、黄雪娇提供证据的证明力明显大于邵斌提供证据的证明力，综合案涉房屋交易时同地段房屋的当地市场价格，能够认定双方之间在签订《沭阳县存量房买卖合同》前已经形成了房屋买卖合同关系，《沭阳县存量房买卖合同》中虽约定房屋价款为1540000元，但双方实际交易价款为800000元，汤杰、黄雪娇所欠的购房款为120000元，车库款为91000元。汤杰、黄雪娇辩称案涉车库系赠送，邵斌予以否认，汤杰、黄雪娇未提供证据证实，且在庭审中汤杰、黄雪娇认可案涉车库的价款为91000元并同意支付，予以确认。邵斌主张车库款100000元，未提供证据证实，且与查明的事实不符，不予支持。汤杰、黄雪娇未按约支付购房款及车库款，构成违约，邵斌要求汤杰、黄雪娇支付逾期付款损失的请求，予以支持。因双方对案涉房屋及车库均在2016年年底已交付，且2017年邵斌已向汤杰主张了权利，故邵斌主张逾期付款损失自2018年7月30日起按年利率6%计算，不违反法律规定，予以支持。综上，汤杰、黄雪娇应向邵斌支付购房款120000元及车库款91000元，合计211000元。对邵斌主张的其他诉讼请求，不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零四条之规定，一审法院判决：一、汤杰、黄雪娇应于判决发生法律效力之日起五日向邵斌支付购房款120000元、车库款91000元及逾期付款损失（以211000元为基数，从2018年7月30日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；二、驳回邵斌的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13600元，由邵斌负担10672元，汤杰、黄雪娇负担2928元。二审中，上诉人为支持自己的上诉请求，举证如下：证据1.翟某1与汤杰的聊天记录，在聊天记录中，汤杰一直向翟某1认错且聊天记录中要求汤杰补办手续，拟证明翟某1与汤杰并未就涉案房屋价款达成一致意见。证据2.翟某1儿子翟某2与汤杰的聊天记录，拟证明翟某2按照1540000元的价款向汤杰催要剩余购房款且曾提出让汤杰退房、补偿汤杰200000元的方案，但汤杰一直不同意。证据3.从网上下载的沭阳县房价查询结果，拟证明涉案房屋签订《沭阳县存量房买卖合同》时，沭阳县房价均价在7726元每平方米，远超过合同价，现邵斌要求被上诉人按照合同价支付剩余购房款，也并未损害被上诉人的利益；该证据也能印证《沭阳县存量房买卖合同》约定的价格是给予被上诉人优惠后的价格。证据4.房屋交易个人所得税发票，拟证明涉案房屋交易的个人所得税由邵斌缴纳，如果1540000元仅是备案价，那么1540000元与800000元的差额部分的税款应由被上诉人承担；邵斌全额缴纳个人所得税的行为，可以证明涉案房屋买卖价款为1540000元。被上诉人质证意见为：上诉人提供的证据都不属于新证据，都是在一审中能够提供的证据。对于证据1真实性无异议，但上诉人既不认可翟某1出售房屋的身份，现又提供翟某1与汤杰的聊天记录作为证据使用，这本身就是矛盾的；从上诉人提供该证据来看，上诉人是认可翟某1的行为的，那么，翟某1向汤杰的催款行为也应当被认定；聊天记录中的补手续，就是让汤杰对剩余房款打一张欠条，因为当时双方对于涉案房屋买卖是口头约定，会计离职时交账需要用欠条记账，欠款金额就是211000元。对证据2的真实性无异议，不能达到上诉人的任何目的，被上诉人只认可涉案房屋价格是800000元。对证据3的真实性无异议，因为本案双方口头达成买卖协议的时间是2016年而不是2018年，故该证据对本案不具有任何参考价值。对证据4无异议，双方备案合同的价格是1540000元，该税款系被上诉人实际缴纳，上诉人如认为系其个人缴纳的，应提供汇款记录。本院认证意见为：被上诉人对上诉人提供的证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性，依法予以采信；对相关证据的关联性以及能否达到上诉人的证明目的，本院将在下文中一并论述。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实依法予以确认。本案二审的争议焦点为：涉案房屋价款如何确定。本院认为，涉案房屋价款应为800000元。上诉人主张双方直至2018年7月30签订《沭阳县存量房买卖合同》时才最终确定了价款，但被上诉人自2016年11月17日起即开始陆续付款，其中2017年1月19日一次付款450000元，至2018年4月付款总额达680000元；上诉人未能对在双方签订合同前即已经陆续接收被上诉人支付的大额款项作出合理解释，其称只是有出卖涉案房屋给被上诉人的意向，故被上诉人一直付款，明显与常理不符。且一审中上诉人主张是其认为被上诉人付到30%首付款、可以达到过户标准了，双方才商量可以将房屋过户给被上诉人并确认价格是1540000元；这与其主张在签订《沭阳县存量房买卖合同》时价款才最终确定相矛盾，如之前没有确定的总价，则无法确定首付款30%是多少。最重要的是，翟某1于2019年10月4日向汤杰发送的微信内容为“汤杰，你回去几天一点回音都没有，吴会计交账你总共欠款21.1万元，叫你补手续你打算怎么办的？请抓紧回复？”该聊天记录发生时间在涉案《沭阳县存量房买卖合同》签订一年多以后，如涉案房屋总价为上诉人主张的1540000元，则作为也在《沭阳县存量房买卖合同》签名的翟某1催要的欠款总额不可能仅为211000元。上诉人虽不认可翟某1的身份，称从未授权翟某1进行催款，但一方面其与翟某1系夫妻关系，翟某1也作为涉案房屋共有人在《沭阳县存量房买卖合同》上签名，在上诉人未提供证据证明其明确向被上诉人告知翟某1不能代为催款的情况下，翟某1催款行为的效力及于上诉人；另一方面，上诉人自己在二审中提供翟某1、翟某2与汤杰的聊天记录作为证据，但同样地，上诉人并未提供证据证明翟某1、翟某2得到了其特别的书面授权，且其提供的翟某1与汤杰的聊天记录与汤杰在一审中提供的基本一致，也就是上诉人对翟某1与汤杰的聊天记录既认可又不认可，自相矛盾，无法自圆其说。虽然书面的《沭阳县存量房买卖合同》具有较高的证明效力，但并无其他证据与之相互印证且上诉人的解释不符合常理；而被上诉人一方在一审中提供的证据能够相互印证，形成证据锁链，因此，一审判决认定被上诉人提供的证据证明效力大于上诉人提供的证据证明效力，并无不当。故，上诉人的上诉请求无事实依据，本院依法不予支持。对上诉人提供的证据与本案的关联性以及证明目的，本院均不予采信。至于上诉人申请本院至沭阳县房地产业发展服务中心调查“房屋买卖合同载明的总价并非唯一的计税依据，若合同总价款低于市场价，计税依据以评估价为准，不需要变更房屋买卖合同的总价款。”因本院根据现有证据已查明案件事实，无需再行调查取证，故对其该申请，本院依法不予准许。综上所述，邵斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13600元，由上诉人邵斌负担。本判决为终审判决。审判长  刘路路审判员  谢兆鹏审判员  刘爱萍二〇二〇年十二月三十日书记员  王 玉附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。