北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初20731号原告（反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区江米店街**院**楼**201。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：隋清蕊，女，1992年11月6日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被告（反诉原告）：北京金博睿科技有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区乐园大街**。法定代表人：赵雪芹，执行董事。委托诉讼代理人：黄洋，北京元合（大连）律师事务所律师。原告北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）诉被告北京金博睿科技有限公司（以下简称金博睿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富力公司的委托诉讼代理人隋清蕊，被告金博睿公司的委托诉讼代理人黄洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富力公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令金博睿公司支付我公司剩余房款1580000元；2.请求判令金博睿公司支付我公司逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。暂计至2020年7月31日金额为239164元【计算方法为（640000×974+940000×609）×0.0002=239164】；3.请求判令金博睿公司支付我公司面积补差款4702元；4.请求判令金博睿公司支付我公司前期物业服务费，暂计至2020年7月31日金额为7945元（计算方法为每平方米物业服务费5元×实测建筑面积79.45平米×20个月=7945元）；5.请求法院判令金博睿公司支付公共维修基金15890元（计算方法为每平米公共维修基金200元×实测建筑面积79.45平米=15890元）；上述金额共计：人民币1847701元。6.本案诉讼费由金博睿公司承担。事实与理由：2016年9月10日，我公司与金博睿公司签订了编号为Y1942209的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定金博睿公司购买我公司开发的通州区运河核心区IX-09、08、13-A地块F3其他类多功能用地项目B01办公楼9层921号房屋（以下简称921号房屋），总房款3183244元。《预售合同》第六条约定，金博睿公司采取分期付款的方式付款，《预售合同》附件五约定，金博睿公司应于2016年8月11日交纳定金100000元，于2016年9月10日前交纳首期房款323244元，于2016年10月10日前交纳二期房款320000元，于2016年12月10日前交纳三期房款320000元，于2017年3月10日前交纳四期房款640000元，于2017年11月30日前交纳五期房款640000元，于2018年11月30日前交纳六期房款940000元。《预售合同》签订后，金博睿公司交纳了前四期房款，剩余1580000元房款至今未交纳。《预售合同》第十一条约定，如金博睿公司逾期支付购房款，每逾期一日，应按逾期应付款的万分之二向我公司支付违约金。《预售合同》附件七第五条约定，金博睿公司委托我公司提供公共部位及共用设施日常维修、养护和管理等前期物业服务；第七条约定，办公类物业服务费用为每月每平方米5元；第八条约定，物业服务费应当从我公司通知的收房期限届满之日起计收。我公司通过寄送《交付使用通知书》的方式，通知金博睿公司于2018年11月28日前收房。2018年11月18日，我公司向金博睿公司送达《交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，实测建筑面积为79.45平方米，可以在2018年11月28日交付使用，同时通知金博睿公司支付剩余房款1580000元、公共维修基金15890元、面积补差款4702元。经我公司多次催款，截至当前，金博睿公司仍未支付剩余房款、违约金、公共维修基金、面积补差款，同时也未按照合同约定支付前期物业服务费。被告金博睿公司辩称：我公司不同意富力公司诉讼请求，并提出反诉。1.请求判令解除我公司与富力公司签订的《预售合同》并办理网签注销手续；2.请求判令富力公司返还我公司已付房价款1603244元，违约金384元以及印花税1592元，并支付利息；3.本案诉讼费用由富力公司承担。事实与理由：2016年9月10日，我公司作为房屋买受人与富力公司签订《预售合同》，约定双方就921号房屋达成房屋买卖合同，房屋套内建筑面积79.29平方米，总价款为3183244元。《预售合同》签订后，我公司按时支付了定金、首付款、二期、三期、四期房款，累计1603244元及部分违约金384元，以及印花税1592元。富力公司工作人向我公司的股东介绍涉案房屋为精品公寓，区域位置优越，距离新政府办公区仅有两公里，是高端商务区。目前市场紧俏，如果作为投资，我公司只需支付大定金和首付款，便能随时以更高的价格出售涉案房屋赚取差价。同时，要求我公司的股东要在指定好的工商代办公司进行公司注册，以公司名义购买涉诉房屋。在富力公司的工作人员的诱导下，我公司签订了《预售合同》，对921号房屋进行了投资，并先后支付了五期房款。预售期间，诉争楼盘因房屋质量问题被业主于多处楼盘张贴横幅、聚集维权，网上也有多方负面报道。目前市场对诉争楼盘的评价和口碑很差，致使诉争楼盘居住和营商环境受到极大负面影响，直接降低了房屋的经济效益，现在诉争房屋无法出售变现，导致合同目的无法实现。后期同时发现，富力公司所售房屋不允许个人购买，但涉案楼盘绝大部分购买人都是个人被要求注册公司以后以公司名义购买，公司均无实际经营之需，因此，富力公司的行为属于以合法形式掩盖非法目的。同时，给我公司出让涉案房产增加高额的税费，富力公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，有违诚实信用原则，同样致使合同目的无法实现。因涉案楼盘存在严重的房屋质量问题，以及销售人员的虚假承诺，造成合同目的无法实现，且反诉人无实际履行能力，故提起反诉。针对金博睿公司的反诉请求，富力公司辩称：一、《预售合同》合法有效，各方当事人应当按照约定履行义务，不得随意变更或解除。2016年9月10日，金博睿公司与我公司签订了《预售合同》，向我公司购买921号房屋，总房款3183244元。上述合同全部内容系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。合同订立中，不存在所谓我公司虚假宣传诱导金博睿公司购买921号房屋的情况，关于房屋性质、房屋区位、楼层高度、房屋面积、户型、价格、付款方式等在《预售合同》中均如实载明。显而易见，上述内容均通过书面的形式予以确认，我公司在交易过程中从未对上述内容弄虚作假或隐瞒不报，既不存在欺诈行为，也不存在缔约过失。合同内容均系双方真实意思表示，双方均应遵守合同约定。综上，依据合同法第五十二条规定《预售合同》不存在无效情形，应被认定为合法有效，理应被缔约各方尊重、遵守。依据合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。二、金博睿公司主张解约事由不成立，也不构成合同解除法定情形，金博睿公司作为违约方不应享有合同解除权。依据合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《预售合同》签订后我公司始终按照约定履行合同义务，现房屋已如约到达交付条件，证照齐全，设施完备，我公司没有任何违约事由及拒不履行情况，也未出现任何不可抗力事件导致合同目的无法实现。关于金博睿公司所述的虚假宣传及房屋质量问题，我公司认为：其一，金博睿公司未提供证据证明我公司存在虚假宣传的行为，金博睿公司所述“代办公司”“诱导业主购房”等均不属实。商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，金博睿公司在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍应当有一定程度的预见和判断，对签约应负有相对较高的审慎注意义务。现金博睿公司以“诉争楼盘居住和营商环境受到极大的负面影响，降低了房屋的经济效益”为由要求解除合同，其主张已经违反了合同法中关于严格履行与诚实信用原则的相关规定，依法不应得到支持。其二，案涉房屋所在项目已通过建筑工程竣工验收，达到合同约定的交付条件，并不存在房屋质量问题，金博睿公司也未提出证据证明案涉房屋存在质量问题。同时，我公司按合同约定及相关法律法规的规定代收税费，并不存在金博睿公司所述“增加高额税费”的情况，我公司不存在任何违约行为。其三，金博睿公司所述其无力支付剩余购房款，因此要求解除《预售合同》。首先，合同当事人无力履行合同义务并不构成合同法定解除情形，而是违约事由，因此金博睿公司主张本身就不能成立。其次金博睿公司称其无力支付剩余购房款，但并没有提供全部财产明细证明其财产不足以履约，不足以证明其没有履行能力。必须说明的是，金博睿公司在合同订立后未按约定的时间交纳房款，其作为违约方，不享有单方解除权，本合同依法应继续履行。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，因为相比之下，继续履行更有利于实现合同目的、保护市场交易。虽然合同法第一百一十条规定了违约方在承担违约责任后，可主张解约的例外情形，包括：（1）法律上或事实上不能履行；（2）债务标的不适于强制履行或履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。但该条款的前提是仅限于非金钱债务，金博睿公司逃避金钱债务，并不适用该条款。综上，我公司并不存在违约行为，而金博睿公司逾期付款构成违约，其不应享有合同解除权，诉讼请求不应得到支持。三、金博睿公司系明显过错方，应承担违约的不利后果，如判令《预售合同》解除，将给我公司造成巨大经济损失，违背公平诚信的法律基本原则。自双方签订《预售合同》以来，我公司始终尽责勤勉的履行合同义务，可金博睿公司自2017年房价下行、销售受阻起，便开始拒付剩余购房款，公然违约，不思履行合同义务，承担违约责任，反而肆意曲解合同解除权。金博睿公司反复强调“房屋无法出售变现”，“赚取差价”，可见金博睿公司缔约本意就不是要履行合同约定，而是公然违背国家“房住不炒”的原则，试图打擦边球牟取炒房暴利，其行为已经构成恶意缔约。因此，金博睿公司系明显过错一方，应当承担相应法律后果及市场风险。我公司认为，金博睿公司作为市场交易主体，决定进入市场时便应做好应对风险的准备，不能遇到风险便将损失转嫁给出卖方，这样既不符合《合同法》中的契约精神，也违背了法律公平正义的原则。我公司面对的是成千上万的业主，而非金博睿公司一家，恳请法院充分考虑判决的示范效应及可能造成的不利社会影响。设想若房屋价格大涨，开发商起诉要求解除合同，法院是否也会支持解除呢？2017年政府调控房价，北京房地产市场交易价格均有不同程度的下跌，交易趋于停滞，因此任意解除合同将对我公司造成巨大损失。如果判令我公司返还购房款、单方无条件解除合同，必将给我公司造成巨大的经济损失。而我公司作为尽责守约的一方，却要因守约而蒙受经济上的巨大损失，显然有违社会公平正义的原则。四、我公司依据《预售合同》约定收取相关费用，金博睿公司要求我公司无条件返还已付房款及其利息、印花税没有事实和法律依据。《预售合同》附件五约定了购房款及支付方式，我公司按照合同约定收取购房款及逾期付款违约金，按照法律规定代业主向政府税务管理部门支付印花税，并无违法违约之处，在合同正常履行、我公司未违反合同违约条款中没有赋予金博睿公司无条件解除合同的权利的情况下，金博睿公司无理由要求我公司无条件返还购房款及利息、逾期付款违约金、印花税。综上所述，我公司与金博睿公司双方签订的《预售合同》合法有效，金博睿公司要求我公司无条件返还购房款及利息实属于法无据，金博睿公司作为违约方不享有合同解除权，双方均应继续履行合同。我公司不同意金博睿公司的全部诉讼请求，恳请人民法院驳回金博睿公司的全部诉讼请求，并依法维护我公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月10日，富力公司与金博睿公司签订《预售合同》，约定富力公司向金博睿公司出售921号房屋，房屋所在土地用途为办公，预测建筑面积共79.29平方米，房屋总价款为3183244元。《预售合同》第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。《预售合同》附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额：买受人应于2016年8月11日交纳定金10万元，于2016年9月10日交纳首期房款323244元（总房款的10%，含定金10万元），于2016年10月10日前交纳二期房款320000元（总房款的10%），于2016年12月10日前交纳三期房款320000元（总房款的10%），于2017年3月10日前交纳四期房款640000元（总房款的20%），于2017年11月30日前交纳五期房款640000元（总房款的20%），于2018年11月30日前交纳六期房款940000元（总房款的30%）；并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。附件九补充协议第7条：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”《预售合同》签订后，金博睿公司与富力公司办理了涉案《预售合同》的联机备案，金博睿公司于2016年8月11日，向富力公司支付房屋买卖定金10万元；于2016年9月10日，向富力公司支付房款223244元；于2016年10月10日，向富力公司支付房款32万元；2016年12月10日，向富力公司支付房款32万元；2017年3月13日向富力公司支付房款64万元，且由于该笔房款延期支付，支付违约金384元；富力公司同时代收印花税1592元，后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，金博睿公司称购房时富力公司工作人员做出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺，其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订《预售合同》，现已无法继续履行；且房屋质量存在问题，导致降低了房屋的经济效益，涉诉房屋无法变现。就其主张，金博睿公司提供了微信截屏，2016-2019年度《企业年度报告书》等予以佐证。金博睿公司明确表示其无能力继续履行涉案《预售合同》。富力公司对金博睿公司的上述主张均不予认可。经本院询问，金博睿公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。本院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持金博睿公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，金博睿公司主张富力公司有涉案房屋购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。本院认为，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，金博睿公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，金博睿公司选择签约，即应受《预售合同》条款约束，故上述金博睿公司主张富力公司存在违约行为依据不足，本院不予采纳。金博睿公司未按照《预售合同》约定支付房款，其行为已经构成违约，故其要求富力公司承担赔偿利息损失的违约责任的反诉请求，依据不足，本院不予支持。第二，是否支持金博睿公司解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，金博睿公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》并表示公司目前已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，本院认为，结合合同约定的退房条款以及金博睿公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于金博睿公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，本院予以支持；并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故金博睿公司要求富力公司配合办理注销网签手续的反诉请求本院予以支持。金博睿公司表示愿意支付解除《预售合同》违约金，本院不持异议，但认为违约金数额过高，具体数额由本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为19万元。但对于金博睿公司所支付的违约金384元，该违约金为在《预售合同》履行的过程中金博睿公司因延期支付购房款而交纳的，对金博睿公司现要求返还该笔违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于富力公司要求金博睿公司继续履行《预售合同》并交付剩余购房款1580000元以及逾期付款违约金、房屋面积差价款和物业管理费的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告北京富力通达房地产开发有限公司与被告北京金博睿科技有限公司于二〇一六年九月十日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，原告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合被告北京金博睿科技有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、原告北京富力通达房地产开发有限公司返还被告北京金博睿科技有限公司已付房款1603244元、代收印花税1592元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京金博睿科技有限公司给付原告北京富力通达房地产开发有限公司违约金190000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京富力通达房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回被告北京金博睿科技有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20360元（含反诉费9645元），由被告北京金博睿科技有限公司负担（已交纳9645元），于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘丹丹二〇二〇年十二月三日书记员  于广英