福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0111民初5434号 原告：福建融海置业有限公司，住所地福州市晋安区宦溪镇板桥村委会经济综合楼**，统一社会信用代码9135010006410110X0。 法定代表人：郎辉，经理。 委托诉讼代理人：黄建峰，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王毅，福建名仕律师事务所律师。 被告：周友兰，女，汉族，1970年7月17日出生，现住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：陈凤斌，福建远见律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖俊，福建远见律师事务所律师。 原告福建融海置业有限公司与被告周友兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序公开进行了审理，原告福建融海置业有限公司的委托诉讼代理人王毅和被告周友兰的委托诉讼代理人陈凤斌、肖俊均到庭参加诉讼，本院现已审理终结。 原告福建融海置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即办理位于福州市晋安区××镇××村福州桂湖生态温泉城（融汇泉景Ａ区）ＧＨ-03地块18＃楼1605单元的房屋权属登记手续；2.判令被告向原告支付自2019年11月14日起至被告实际办妥房屋权属登记手续并取得不动产权证书之日止的逾期办理房屋权属登记手续违约金（以874876元为基数，按日万分之三的比率计算。庭审中，原告自愿调整为按日万分之一计算。）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于晋安区××镇××村福州桂湖生态温泉城（融汇泉景Ａ区）ＧＨ-03地块18＃楼1605单元的房屋，总价款为874876元，付款方式采取银行按揭贷款。合同附件六第九条第1款约定，“若选择按揭付款方式的，买受人承诺应于出卖人通知买受人办理产权之日起30日内，办理相关产权手续，缴交相关费用，并取得产权证。否则，每逾期一日买受人应按购房总价的万分之三向出卖人支付违约金，且因逾期办证而产生的任何后果及费用均由买受人承担，且承担由此给出卖人造成的相关损失。” 合同签订后，原、被告与案外人中国工商银行股份有限公司福州闽都支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定被告周友兰向案外人中国工商银行股份有限公司福州闽都支行借款520000元，借款期限为240个月；原告作为保证人提供阶段性连带责任保证。 2019年10月14日原告向被告寄发《不动产权证办理通知书》，通知被告领取办证材料并办理房屋权属登记，但被告未至今仍未办理房屋权属登记。被告未按照合同约定期限办理不动产权属证书的行为已构成违约，且影响原告担保责任的解除，导致原告担保责任加重，被告应立即办理本案房产权属登记手续并向原告支付自2019年11月14日起至被告实际办妥房屋权属登记手续并取得不动产权证书之日止按照合同总价日万分之一比率计算的逾期办证违约金。 被告周友兰辩称，1、根据合同第二十二条约定：“本合同未尽事项，可有双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受责任、排除买受人主要权利的内容”。合同附件六第九条关于买受人逾期办证违约金的约定明显加重买受人的责任，根据主合同第二十二条约定应当为无效约定。2、其从2018年4月至今一直居住在上海，客观上导致无法收到办证通知。订立合同时，其已向原告提交联系人的手机号码，但原告并未在寄送通知时履行充分通知义务。3、本案存在不可抗力，受新冠状病毒疫情影响2020年1月24日至2020年2月26日，上海、福州均启动重大突发公共卫生事件一级响应，其客观上无法配合原告办理不动产权证。即使其违约，响应不可抗力事件应当予以扣除。4、案涉房屋我方已于2020年11月10日办理不动产权属登记手续。 经审理查明，2017年6月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于晋安区××镇××村福州桂湖生态温泉城（融汇泉景Ａ区）ＧＨ-03地块18＃楼1605单元的房屋，总价款为874876元；签订本合同之前被告支付房款354876元，2017年7月28日前付商业贷款520000元；本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人，否则造成相关通知文书无法送达的，将视为已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担；合同附件六第九条第1款约定，“若选择按揭付款方式的，买受人承诺应于出卖人通知买受人办理产权之日起30日内，办理相关产权手续，缴交相关费用，并取得产权证。否则，每逾期一日买受人应按购房总价的万分之三向出卖人支付违约金，且因逾期办证而产生的任何后果及费用均由买受人承担，且承担由此给出卖人造成的相关损失。”。 2017年7月27日被告周友兰为借款人、原告为保证人与贷款银行中国工商银行股份有限公司福州闽都支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告周友兰向中国工商银行股份有限公司福州闽都支行借款520000元，借款期限为240个月；原告作为保证人提供阶段性连带责任保证，对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，自正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到不动产登记证明或者房屋他项权证书之日后保证责任免除。 2019年10月11日，案涉房产已完成不动产初始登记手续。2019年10月14日原告按合同约定地址“福州市闽侯县闽都大庄园洋房3栋202”向被告寄发《不动产权证办理通知书》，通知被告自通知书发出之日起30日内携带相关材料前往福州温泉城售楼处二楼领取办证材料并自行办理房屋权属登记。邮件于2019年10月16日被退回。 被告于2020年11月10日办妥案涉房屋的不动产权证书。 另查，2020年1月24日，因受新冠病毒肺炎影响福州市启动重大突发公共卫生事件一级响应，直到2020年2月26日福州市将一级响应调整为二级响应。疫情期间，被告客观上无法配合原告办理不动产权证。 上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、《个人购房借款/担保合同》、不动产权证办理通知书、邮寄凭证、邮件查询单及当事人当庭陈述为凭，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及附件是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行合同义务。原告依约向被告发出办理权属证书的通知义务后，被告未在合同约定的期限内及时履行办证义务，给原告造成了不能及时退出对被告贷款承担阶段性担保责任的影响，构成违约，依约应承担违约责任。原告主张违约期限自2019年11月14日计至被告实际办证之日即2020年11月10日止共计363天，符合合同约定。但因新冠疫情的影响，被告请求扣除从2020年1月24日至2020年2月26日共计34天，福州市启动重大突发公共卫生事件一级响应期，本院予以支持，违约天数认定为329天。合同约定每逾期一日按购房总价的万分之三支付违约金，现原告自愿调整为日万分之一，不违反约定，予以准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告周友兰应于本判决生效之日起十日内向原告福建融海置业有限公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金28783.42元（874876元×0.01%×329天）； 二、驳回原告福建融海置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费594元，减半收取计297元，由原告福建融海置业有限公司负担37元、被告周友兰负担260元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  倪卫东 二〇二〇年十二月七日 书记员  危 艳 附：本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。