苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初6739号原告（反诉被告）：吴瑛，女，汉族，1981年12月15日生，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：徐华，江苏石湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：常月，江苏石湖律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘仁月，男，汉族，1977年6月8日生，住福建省霞浦县。被告（反诉原告）：苏州荣胜祥科技发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区。法定代表人：刘仁月。以上二被告共同委托诉讼代理人：耿峰，江苏达因律师事务所律师。第三人：罗世成，男，汉族，1983年3月4日生，住江苏省苏州市吴江区。第三人：顾益铭，男，汉族，1995年10月29日生，住江苏省涟水县。原告吴瑛与被告刘仁月、苏州荣胜祥科技发展有限公司（以下简称荣胜祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，被告刘仁月、荣胜祥公司依法提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序于2020年9月2日公开开庭进行了审理，原告吴瑛的委托诉讼代理人徐华、被告刘仁月及被告刘仁月、荣胜祥公司的共同委托诉讼代理人耿峰到庭参加诉讼。后本院依法通知第三人罗世成、顾益铭参加诉讼，并依法适用简易程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理，原告吴瑛的委托诉讼代理人徐华、被告刘仁月、荣胜祥公司的共同委托诉讼代理人耿峰、第三人罗世成、顾益铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴瑛向本院提出的诉讼请求：1.解除吴瑛与刘仁月、荣胜祥公司于2019年6月18日签订的关于吴江区友谊路xx号的厂房租赁合同；2.刘仁月、荣胜祥公司支付吴瑛自2020年2月1日起至解除日前的租金暂计175000元，支付解除日至实际交还日止按每月29166元标准计算的使用费，合计204166元；3.刘仁月、荣胜祥公司支付吴瑛违约金175000元；4.刘仁月、荣胜祥公司支付吴瑛水电费50000元；5.本案诉讼费用由刘仁月、荣胜祥公司承担。事实和理由：2019年6月18日，吴瑛经产权人吴江市点睛建筑装饰有限公司（以下简称点睛公司）的同意以吴瑛身份将厂房出租给刘仁月、荣胜祥公司，合同约定，租期6年，自2019年7月1日起计算，年租金35万元。每6个月支付一次。当期支付租金的时间为2020年2月1日。合同另约定，承租人租金支付逾期15天以上的，出租方具有解除权。刘仁月、荣胜祥公司中途解除合同的，承担6个月租金作为违约金。2020年2月1日，刘仁月、荣胜祥公司未能按约支付租金。刘仁月、荣胜祥公司向吴瑛表达了解除之意，但未能就解除事项达成协议。2020年5月9日，吴瑛发函要求刘仁月、荣胜祥公司明确意愿，刘仁月、荣胜祥公司未书面回复。刘仁月、荣胜祥公司的行为已经构成违约，根据以上事实，吴瑛依法向法院提起诉讼。被告刘仁月、荣胜祥公司共同辩称，1、吴瑛作为本案的原告主体不正确，与荣胜祥公司具有直接合同关系的是点睛公司。点睛公司与荣胜祥公司之间的合同责任没有清理，债权未确定，吴瑛作为债权受让人无权解除合同。2、刘仁月不应该作为一个单独的诉讼主体，刘仁月是作为荣胜祥公司的法定代表人和点睛公司建立租赁合同的。3、荣胜祥公司未缴纳2020年2月1日之后的房租，是由于点睛公司的直接经营者吴瑛违反双方的合同约定，非法干扰荣胜祥公司所招商的承租客户，导致先后三批客户离开本案所涉厂房。刘仁月与荣胜祥公司已经提起反诉，要求吴瑛赔偿相应损失，承担违约责任。4、2019年10月，荣胜祥公司招商的两批客户离开后，案涉的550平方的厂房租赁关系已经解除。5、水电费以勘查笔录为准。第三人罗世成陈述，与其无关。第三人顾益铭陈述，与其无关。针对原告吴瑛的诉讼请求，被告刘仁月、荣胜祥公司向本院提出反诉请求：1.吴瑛赔偿刘仁月、荣胜祥公司损失400000元；2.吴瑛承担本诉及反诉的诉讼费用。事实和理由：2019年6月18日，荣胜祥公司与吴瑛签订厂房租赁合同，约定吴瑛将案涉厂房租赁给荣胜祥公司使用，用途为仓储或电子商务或小型电子加工，约定荣胜祥公司可将厂房租赁给第三方。协议生效后，刘仁月、荣胜祥公司依约履行合同，并积极招租第三方，而吴瑛在荣胜祥公司招商客户进驻后，以各种理由刁难，或者气味、或者噪音、或者阻挡通车道等方式，阻挠所招商客户正常经营，导致荣胜祥公司所招商之三批客户先后离开。综上，吴瑛严重违反了双方约定，造成了刘仁月、荣胜祥公司巨大损失，为维护自身合法权益，提起反诉。反诉被告吴瑛辩称，1、刘仁月、荣胜祥公司将厂房转租也要受主合同的限制，主合同的第三条明确用途为仓储和小型电子加工，并且也控制噪音。刘仁月、荣胜祥公司将厂房转租给机加工企业，已经违反了租赁合同的用途限制。2、从转租的现状来看，所涉的厂房内尚有两家企业在经营，也就表示出租方没有故意影响刘仁月、荣胜祥公司转租。3、出租方事实上来看也没有过多的干涉刘仁月、荣胜祥公司的转租行为，仅仅是要求其转租是限制在主合同的用途范围之内。第三人罗世成陈述，与其无关。第三人顾益铭陈述，与其无关。经审理查明：2019年6月18日，吴瑛（出租方、甲方）与刘仁月（承租方、乙方）就吴江区友谊路xx号点睛公司厂区内北侧底楼约1300平方车间（以下简称案涉厂房）签订《厂房租赁合同》一份，租赁物包括一楼相连两个车间，一个750平，一个550平。合同约定租赁用途为仓储或电子商务或小型电子加工。控制噪音，不能影响办公区域办公。租赁期限自2019年8月1日到2025年7月31日，租赁期为6年。2019年7月1日至7月31日为免租期。租赁价格为年租金35万元。厂房租金每三年递增一次，递增幅度为8%。房租金按每半年支付一次，先付后用，后续租金该提前一个月支付。合同第一条第六项约定押金为本协议签订当日乙方向甲方支付定金3万元。合同履行的，定金转化为押金，在双方合约到期后无息退还。关于水电费，水费由乙方单列水表，无发票情形下水费按5元/立方米（不含税）缴纳。电费不提供发票按1.2元/度计算。合同约定乙方租金支付逾期15天以上，水、电费支付逾期15天以上等情形，甲方有权单方面提出终止租赁协议。乙方不得在租赁期期间单方面终止租赁，如果乙方在租赁期间提出终止租赁，甲方有权要求乙方承担6个月租金的赔偿，同时乙方所有的装修归甲方所有。吴瑛在甲方签字，并加盖了点睛公司的公章。刘仁月在乙方签字，并加盖了荣胜祥公司的公章。合同签订后，吴瑛按约交付了案涉厂房，荣胜祥公司支付租金至2020年1月31日，并按照合同约定支付押金3万元。点睛公司系案涉厂房的所有权人，点睛公司出具确认书，载明苏州市吴江区友谊路xx号内厂房为确认人点睛公司所有，吴瑛与承租人签订合同时是经过所有权人同意而出租。为避免主体多元，本公司明确，所涉的租赁合同出租方的权利由吴瑛行使，本公司在厂房租赁合同上加盖印章表明同意吴瑛出租之意。公司与吴瑛之间的权利义务由公司与吴瑛之间单独结算。另查明：1、2019年8月21日，案外人谢晋胜代表荣胜祥公司与第三人罗世成签订租赁合同，约定荣胜祥公司将案涉厂房东北角租赁给罗世成使用，房屋面积大约243平方米，租赁用途为作为仓库使用，租赁期限自2019年8月24日至2024年8月23日止，房屋年租金合计75816元，租金应以6个月为一个支付周期。罗世成已向荣胜祥公司缴纳租金至2020年8月23日。2、2019年9月20日，荣胜祥公司与第三人顾益铭签订租赁合同，约定荣胜祥公司将案涉厂房西面出租给顾益铭使用，房屋面积大约260平方米，租赁用途为加工使用。租赁期限自2019年9月20日至2023年9月19日止，房屋租金合计80000元。顾益铭已向荣胜祥公司缴纳租金至2020年9月20日。3、2020年5月8日，刘仁月在与吴瑛的聊天记录中称“吴总您好，你的厂房我们确定是不租了，各方面的因素我们实在无法经营下去”。吴瑛回复：“那你联系张春霞，写个书面的申请”、“你们来一趟，把解除协议写了，昨天有人来租厂房，律师说没法租，你们还没解除协议”。刘仁月回复：“可以”。4、2020年5月9日，吴瑛委托江苏石湖律师事务所律师徐华向荣胜祥公司、刘仁月发送律师函，要求刘仁月、荣胜祥公司以书面方式向出租方申请解除合同，并明确解除合同的理由，及时办理移交手续、支付租金、承担违约责任等。5、2019年10月9日，荣胜祥公司与案外人苗秋云签订租赁合同，约定荣胜祥公司将部分案涉厂房出租给苗秋云使用，房屋面积大约440平方米。约定租赁用途为小加工使用，租赁期限为2019年10月15日至2022年10月14日。苗秋云在微信聊天记录中称“还有就是在搬走之前我有打电话给房东说要搬走了，天天为停车烦，懊恼”、“没有做到八点就过来说”。后荣胜祥公司委托诉讼代理人向苗秋云发送证人证言，苗秋云签字后拍照回传。另外，荣胜祥公司委托诉讼代理人向李白平发送“情况说明（李白平）”，李白平回复：“噢！不好意思，跟你说一声，我老婆说了，我也应为这事都没生产就被房东赶走了，还搞这种东西，你说的是事实不假，但是我们不签字”。再查明：刘仁月系荣胜祥公司的股东及法定代表人，谢晋胜系荣胜祥公司的监事，荣胜祥公司系一人有限责任公司。庭审中，罗世成、顾益铭均表示，若法院判决《厂房租赁合同》继续履行，其与荣胜祥公司的租赁合同继续履行。如果法院判决《厂房租赁合同》解除，其将直接与点睛公司签订合同。吴瑛表示在解除原合同的前提下，同意按照荣胜祥公司与罗世成、顾益铭约定的租金标准，与罗世成、顾益铭建立租赁关系。2020年9月3日，本院组织原、被告双方就案涉厂房空置部分进行交接，经确认，原、被告双方同意以2020年9月3日作为案涉750平方米厂房的交接日期，自2020年9月3日起，案涉750平方米厂房返还吴瑛，刘仁月、荣胜祥公司不得再进入、使用、对外出租该部分厂房。截至2020年9月3日，水表度数总计共233吨，电表度数总计43347度。以上事实，有厂房租赁合同、确认书、不动产权证、不动产登记簿查询信息、律师函、企业信用信息公示报告、微信聊天记录截屏、证人证言、租赁合同以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，吴瑛与荣胜祥公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效，双方均应按合同履行相应的义务。案涉厂房的所有权人虽为点睛公司，但点睛公司将出租权授予吴瑛，吴瑛与荣胜祥公司签订了案涉租赁合同，对此点睛公司出具《确认书》予以确认，故吴瑛有权作为原告行使对荣胜祥公司的权利。关于合同的解除问题。虽说双方当事人在本案起诉前，曾通过微信聊天、信函等协商解除合同，但协商未果。合同未约定荣胜祥公司单方解除合同的条件，但约定在荣胜祥公司逾期支付租金或水、电费的情况下，吴瑛依合同的约定有权单方解除《厂房租赁合同》。依合同约定荣胜祥公司应每半年支付一次租金，先付后用，第二次支付租金的日期应为2020年2月1日，但荣胜祥公司至今尚未支付，超过合同的约定逾期支付15天，吴瑛单方解除合同的条件成就。现吴瑛通过诉讼要求解除其与荣胜祥公司签订的《厂房租赁合同》，我院于2020年7月12日向荣胜祥公司送达了诉状副本等相关应诉材料，故本院确认双方于2019年6月18日签订的《厂房租赁合同》已于2020年7月12日解除。关于租金。荣胜祥公司仅支付至2020年1月31日的租金，按照《厂房租赁合同》约定，荣胜祥公司应当向吴瑛支付2020年2月1日至2020年7月11日的租金155342元（350000÷365×162）。关于占有使用费。《厂房租赁合同》解除后，荣胜祥公司应当将案涉厂房腾空并返还给吴瑛。审理中，本院于2020年9月3日组织原、被告双方就空置的750平方米的厂房进行交接，双方确认2020年9月3日案涉厂房的750平方米已经移交并返还吴瑛。故该750平方米的厂房的占有使用费计算至2020年9月3日为29874元【350000÷365÷（750+550）×750×54】。尚有案涉厂房的550平方米仍由罗世成、顾益铭占有使用，罗世成已向荣胜祥公司缴纳租金至2020年8月23日，顾益铭已向荣胜祥公司缴纳租金至2020年9月20日。庭审中，罗世成、顾益铭均表示若吴瑛与荣胜祥公司的《厂房租赁合同》解除，其将与点睛公司签订租赁合同。吴瑛亦表示，其同意按照荣胜祥公司与罗世成、顾益铭之间租赁合同的标准，接受罗世成、顾益铭继续使用厂房。故由罗世成、顾益铭占有使用的厂房，荣胜祥公司应支付的占有使用费为分别计算至2020年8月23日及9月20日，合计21324元【350000÷365÷（750+550）×243×43+350000÷365÷（750+550）×260×71】。荣胜祥公司应支付吴瑛占有使用费合计为51198元（29874+21324）。关于违约金。本院认为，因荣胜祥公司逾期缴纳租金导致合同解除，荣胜祥公司的行为已构成违约，依该《厂房租赁合同》第三条第2.3.2项的约定，吴瑛有权要求荣胜祥公司承担赔偿6个月租金的违约责任，吴瑛依此主张荣胜祥公司支付违约金175000元，符合合同约定，本院予以支持。关于水电费。经现场勘察，水表度数为233吨，电表读数为43347度。吴瑛陈述水表、电表系签订《厂房租赁合同》后新安装，首期读数为0。租赁期间，荣胜祥公司从未与吴瑛结算过水电费。按照合同约定，无发票情形下水费按5元/立方米、电费按1.2元/度计算。庭审中，吴瑛自认水费按5元/立方米、电费按1元/度计算，故荣胜祥公司应支付吴瑛水电费44512元（233×5+43347×1）。荣胜祥公司系股东为刘仁月的一人有限公司,根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任”规定,刘仁月未能举证证明自己的财产与荣胜祥公司的财产相互独立,按照举证责任的相应规定，刘仁月应当对荣胜祥公司应负本案的债务承担连带责任。关于刘仁月、荣胜祥公司反诉主张要求吴瑛承担的损失400000元。本院认为，按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的主张的，由负举证责任的当事人承担不利的后果。刘仁月、荣胜祥公司未能举证证明吴瑛存在违约行为，亦不能证明由于吴瑛的行为导致其产生了400000元的损失，故对于刘仁月、荣胜祥公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院认为，2019年6月18日吴瑛与荣胜祥公司所签订的《厂房租赁合同》合法有效，合同签订后吴瑛依约向荣胜祥公司交付厂房等履行合同义务，而荣胜祥公司在支付第一期租金175000元后，未能依约支付到期的第二期租金及水电费，依合同约定已构成违约，应当承担违约责任，且作为出租人的吴瑛依约亦有单方解除合同的权利。刘仁月作为一人公司即荣胜祥公司的股东，在未能举证与荣胜祥公司相独立的情况下，依法应对荣胜祥公司的本案债务承担连带责任。至于荣胜祥公司、刘仁月提出的反诉诉讼请求，因未能提交实质的有效证据，依照“谁主张、谁举证”的举证责任原则，应予驳回。现依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、本诉原告吴瑛与本诉被告苏州荣胜祥科技发展有限公司签订的《厂房租赁合同》于2020年7月12日解除。二、本诉被告苏州荣胜祥科技发展有限公司支付本诉原告吴瑛租金155342元、占有使用费51198元、违约金175000元、水电费44512元，合计426052元，扣除已支付的30000元押金，尚余396052元，于本判决生效之日起十日内履行。本诉被告刘仁月对本诉被告苏州荣胜祥科技发展有限公司的前述债务承担连带清偿责任。三、驳回反诉原告刘仁月、苏州荣胜祥科技发展有限公司的反诉诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取10931元，由本诉原告吴瑛负担843元，由本诉被告苏州荣胜祥科技发展有限公司负担10088元，并由本诉被告刘仁月承担连带责任，于本判决生效之日起十日内交至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××64）。本诉原告吴瑛预交的诉讼费用10088元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。反诉案件受理费减半收取3650元，由反诉原告刘仁月、苏州荣胜祥科技发展有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  柳献东二〇二〇年十二月二十一日书记员  李 薇附录相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。