湖北省孝感市中级人民法院行 政 判 决 书(2020)鄂09行终76号上诉人（一审被告）云梦县自然资源和规划局。住所地：湖北省云梦县城关镇凤栖路。统一社会信用代码：11420923011323243M。法定代表人吴**田，该局局长。出庭负责人谌海涛，该局党组成员、纪检组长。委托诉讼代理人胡德山，湖北睡虎律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（一审原告）云梦县明仁居置业有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇曲湖路**。统一社会信用代码：91420923082326951A。法定代表人池远明，该公司总经理。委托诉讼代理人杨斌，该公司副总经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，代为申诉，代收法律文书。委托诉讼代理人熊炼，湖北横空律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人云梦县自然资源和规划局因不依法履行行政协议一案，不服湖北省应城市人民法院（2019）鄂0981行初45号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人云梦县自然资源和规划局(以下称云梦资规局)的出庭负责人谌海涛、委托诉讼代理人胡德山，被上诉人云梦县明仁居置业有限公司(以下称明仁居置业公司)的委托诉讼代理人杨斌、熊炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决认定，2015年1月9日，原云梦县国土资源局发布“云土告字[2015]002号”《云梦县国有建设用地使用权拍卖出让公告》，明确经云梦县人民政府批准，原云梦县国土资源局决定委托湖北正元拍卖有限公司于2015年1月30日16时在云梦县行政服务中心五楼会议室以拍卖方式出让地块编号分别为Y(2014)022号(原云梦县实验小学)、Y(2014)025号(原云梦县城关中学)二宗国有建设用地使用权((地块用途及出让年限均为商业40年住宅用地70年)。并在《拍卖出让竞买须知》文件第十条明确“注意事项：(一)申请人须全面阅读有关拍卖文件，如有疑问可以在拍卖会开始日以前，用书面或口头方式向出让人或湖北正元拍卖有限公司咨询，申请人可到现场踏勘拍卖地块。申请一经受理确认后，即视为竞买人对拍卖出让文件及地块无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任。”明仁居置业公司于2015年1月26日提交竞买申请书，其中载明：“经认真阅读编号为云梦县Y(2014)022地块的《出让文件》，并实地踏勘地块，我方完全接受并愿意遵守你中心国有建设用地使用权拍卖出让文件中的要求和规定，对所有文件均无异议。”2015年1月28日明仁居置业公司交纳竞买保证金15,000,000元后，于2015年1月30日在云梦县公共资源交易中心举办的拍卖活动中，通过公开竞价以成交总价为33,000,000元竞得编号为“云梦Y(2014)022号”地块(以下称涉案土地)的国有建设用地使用权。同日，明仁居置业公司代理人杨斌与原云梦县国土资源局签订《拍卖出让成交确认书》并办理公证。庭审中双方均一致认可，拍卖成交后2015年2月9日明仁居置业公司与原云梦县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。在该合同中第六条载明：“出让人同意在2015年3月30日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地达到本条第(空白)项规定的土地条件：(一)场地平整达到(空白)；周围基础设施达到(空白)；(二)现状土地条件(空白)。”合同第十条第(二)项载明：“按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币15,000,000元，付款时间2015年1月28日之前。第二期人民币18,000,000元，付款时间2016年1月30日之前。”合同第三十七条载明：“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。”2015年7月3日明仁居置业公司通过云梦农村商业银行城东支行向云梦非税收入管理局转账支付18,000,000元，2015年7月6日云梦县财政局开具非税收入通用票据，明确明仁居置业公司交纳支付Y(2014)022号土地出让价款33,000,000元。2015年11月18日原云梦县国土资源局向明仁居置业公司登记并颁发了“云国用(2015)第12137号国有土地使用权证”，载明：土地使用权人为云梦县明仁居置业有限公司，座落为城关镇儒学街，使用权面积为1770.0㎡、7571.0㎡，土地使用权类型为出让，，地类用途)为商业、住宅，终止日分别为2055年3月29日、2085年3月29日。经庭审询问，云梦资规局承认在出让合同签订时，涉案土地上确实存在有未拆除的建筑物和构筑物等，对于是否完成了安置补偿或已签订补偿协议的情况表示不太清楚。就涉案地块的交付方式，双方确认没有签署书面的交地确认书或者其他与地块移交有关的法律文件等。就涉案土地的交付时间，庭审中云梦资规局主张应当以国有土地使用权证书上载明的土地使用权起始时间2015年3月29日作为交付时间。另认定，根据云梦县土地收购储备工作领导小组办公室2014年12月28日的会议纪要以及被告资规局庭审陈述，涉案土地上附着的建筑物、构筑物等的征收拆迁补偿工作，系由云梦县人民政府确定的云梦县城东教育城建设指挥部专门负责组织实施。2014年11月28日，云梦县城东教育城建设指挥部作为甲方与乙方云梦新天地房屋拆迁有限公司(由该公司委托方乐海全权负责拆迁事宜)签订一份《房屋拆除合同》及其《拆除及转运工程施工安全协议书》，合同约定将涉案土地“城关中学白布街校区拆除工程”中的建筑物、构筑物及相关室内供电、供水、排水设施等一切可用资源发包给云梦新天地房屋拆迁有限公司实施拆除，但该合同仅约定有进场日期，未约定拆除完毕的时间。直至2015年4月20日，云梦县城东教育城建设指挥部(甲方)与明仁居置业公司(乙方)签订了一份《委托拆迁合同》，主要约定“甲方将城关中学、实验小学临街门面(总计51间)动迁工作整体打包委托给乙方”实施拆迁；委托拆迁服务费用按照1万元/间标准予以支付。但该《委托拆迁合同》中未明确约定需拆除完毕的时间。为此，明仁居置业公司(甲方)与云梦新天地房屋拆迁有限公司(乙方)签订了一份《房屋拆除合同》，合同约定甲方将云梦县实验小学校区及周边拆迁、搬迁工程发包给乙方拆除；进场日期2015年9月22日，竣工日期2015年10月23日；总工期为30天；工程总价30万元。以上对于云梦县城东教育城建设指挥部就涉案土地上建筑物、构筑物等的拆除工作，在已经委托云梦新天地房屋拆迁有限公司来具体实施的情况下，又为何要与明仁居置业公司签订《委托拆迁合同》以及明仁居置业公司再与云梦新天地房屋拆迁有限公司签订《房屋拆除合同》的原因。明仁居置业公司向法院提交了一份由云梦新天地房屋拆迁有限公司出具加盖有该公司公章和说明人钟乐平签字的“情况说明”，载明“我司于2014年10月16日受云梦县人民政府组建的云梦县城东教育城建设指挥部(以下简称指挥部)委托负责云梦县城东教育城项目的房屋拆迁工作，于2014年11月12日进场。因指挥部与部分被拆迁人就征收补偿一事发生纠纷，拆迁工作无法正常开展，指挥部为避免群众上访事态扩大化、缓解矛盾，为了尽早达到净地交付的约定条件，我司根据指挥部的要求重新和云梦县明仁居置业有限公司签订委托拆迁协议，拆迁费由政府财政支付。”因明仁居置业公司认为原云梦县国土资源局直至2015年12月28日才将涉案土地上的建筑物委托拆除完毕并交付，已逾期交付天数达273天，该违约行为给其公司造成巨大经济损失，且虽经多方协调，直至2019年3月8日明仁居置业公司向原云梦县国土资源局土地收购储备中心发出《关于延期交付已拍建设用地需支付违约金的函》(云明字【2019】第1号)的函件，要求支付相应违约金的请求被拒签无果后，提起了本案诉讼。再认定，根据云梦县机构编制委员会办公室颁发的统一社会信用代码证书，原云梦县国土资源局的行政管理职能已于2019年8月28日经机构改革后由组建的云梦资规局承接。一审法院经审理认为，2015年2月9日明仁居置业公司与原云梦县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》为行政协议，属行政诉讼的受案范围。当时有效的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十四条规定：“人民法院审查行政机关是否依法履行、按照约定履行协议或者单方变更、解除协议是否合法，在适用行政法律规范的同时，可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。”据此，本案纠纷可以适用民事法律规范。本案争议的焦点是：1.云梦资规局是否存在逾期交付涉案土地的违约行为？2.如果存在违约行为，违约金数额如何确定？3.明仁居置业公司的债权请求权是否超过诉讼时效期间？一、关于云梦资规局是否存在逾期交付涉案土地问题。公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，云梦资规局应为本案适格被告。原云梦县国土资源局(现为云梦资规局)经云梦县人民政府批准，将涉案土地有偿出让给明仁居置业公司建设使用，该内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。在合同履行中，明仁居置业公司以云梦资规局因违反相关政策和法律规定，没有按“净地”标准和出让合同约定的时间逾期交付涉案土地，导致其公司不能如期开发、使用和从事经营活动，实现一定的经济利益目的，造成巨大经济损失为由提出违约金赔偿。云梦资规局则一是以出让合同并未约定是“净地”交付，且依据拍卖出让竞买须知和竞买申请书，表明明仁居置业公司在竞拍之前已对涉案土地进行了现场踏勘，表示完全接受并愿意遵守有关要求和规定且未提出任何异议，说明明仁居置业公司对于涉案土地的实际状况明知并同意按现状移交；二是以涉案土地的出让实际上是云梦县人民政府为融资建设云梦县城东教育城第一标段工程项目而与明仁居置业公司所达成的回购价款的履行，涉案土地上的建筑物、构筑物等的拆除工作系由明仁居置业公司负责，有关拆迁还建费用由云梦县人民政府承担的客观事实，也表明了涉案土地是按照现状进行的移交；三是从已办理的涉案土地使用权证书所载明的使用权终止期限看(起始时间应为2015年3月29日)，表明涉案土地也已如期移交。故根据以上三点理由，云梦资规局并不存在逾期交地的违约行为，不应承担违约责任。对上述诉辩意见，一审法院认为，“契约必须遵守”，对行政机关单方行政行为合法性的审查虽然是行政诉讼法的基本原则，但对行政协议纠纷的合约性，尤其是对居于优势地位，更加熟悉并知晓所签订行政协议领域法律、法规和政策规定一方的行政机关的履约行为是否合约，相较普通的民事合同而言，人民法院更应严格进行审查。此为司法监督行政机关依法行政，督促建立诚实守信法治政府的必然要求。作为国家公权力机构的行政机关若未能全面、正确、及时地带头履约践诺，则应当承担相应的违约责任。本案中，明仁居置业公司已于约定期限内分别于2015年1月28日支付土地出让金15,000,000元、7月3日支付土地出让金18,000,000元，合计履行支付了土地出让金33,000,000元的义务，则云梦资规局必须按照出让合同约定的时间于2015年3月30日前履行交付涉案土地的义务。双方争论的是：1.关于涉案土地的交付条件。明仁居置业公司认为正因为云梦资规局未达到“净地”交付条件，才导致了逾期交付；而云梦资规局则认为从相关客观事实表明双方同意是按照“现状条件移交”，且涉案土地已按约交付，故不存在所谓的违约。经查，双方签订的出让合同属格式条款合同，在出让合同第六条载明有要求出让宗地应当达到的土地交付条件标准，但其中的空白栏处均未填写相关内容，说明双方对涉案土地应当达到的有关交付标准没有进行约定。一审法院认为，首先《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。对于土地使用权出让合同关系中如此重要的条款内容，云梦资规局作为土地开发建设与管理的职能部门，应当审慎、公平地依法与受让方达成充分的合意，以确保用于出让的土地符合明仁居置业公司受让土地的目的，同时也要符合现行法律和政策的规定，以尽快实现行政管理目的和公共服务目标，不得有不利于合同目的实现的障碍和瑕疵。其次，从有利于合同目的实现的角度解读，涉案土地地上建筑物等的拆迁工作显然属于云梦资规局一方的义务，此为土地行政管理部门应尽的义务，原则上不能通过“现状交付”条款得以免除；最后，即便因某种原因确需按现状条件交付土地，也应当在合同第六条第(二)项“现状土地条件”中就涉案土地的现状作出具体如实地描述，比如：是否遗留有尚未完成拆迁的建筑物，或是否存在有与被拆迁人未达成补偿协议的情况等，以便于签约双方明确各自的相关责任义务并加以排除。否则，在既没有约定，双方又各执己见，且无法协商的情况下，根据有约定从约定，没有约定从法定的规则，本案只能依法进行认定和处理。《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(国办发〔2004〕)规定，严禁未经拆迁安置补偿，收回原土地使用权而直接供应土地；国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》(国地资电发〔2007〕36号)规定，实行建设用地使用权“净地”出让；国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国地资发〔2010〕151号)明确不得“毛地”出让；国土资源部《闲置土地处置办法》(2012年6月1日国土资源部令第53号)中规定，供应土地应当权利清晰、安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷、、地块位置使用性质、容积率等规划条件明确、具备动工开发所必需的其他基本条件(也即净地标准)。依据以上国务院相关部门的多次发文，明确要求在土地挂牌出让前必须完成安置补偿、做到净地出让。但从本案查明的事实看，云梦资规局自认在签订本案出让合同时，涉案土地上确实存在有未予拆除的建筑物和构筑物等，对有关被拆迁人是否已全部安置补偿落实到位却表示不太清楚。另外，云梦资规局自己提交的证据，也可证明在出让合同签订后，直至2015年4月20日云梦县城东教育城建设指挥部还在与明仁居置业公司就涉案土地上临街门面的拆迁工作事项签订《委托拆迁合同》，说明涉案土地在出让时未做到“净地”出让。同时，该事实从云梦新天地房屋拆迁有限公司出具的一份《情况说明》中也可得到佐证。至于云梦资规局抗辩称，从竞买前的要求现场踏勘、提交竞买申请书，以及竞买成交后实际由明仁居置业公司负责实施拆迁等相关客观事实，可以证明明仁居置业公司当时对涉案土地按“现状条件移交”是清楚、明知和同意的，且没有提出任何异议。一审法院认为，即便是按现状移交，但对“现状”标准的理解有多种，其中包括可能是早已完成了安置补偿工作，只是随时可以拆除而不存在任何纠纷障碍等情形。故仅从地块的物理外观上，不能当然得出明仁居置业公司在踏勘现场无异议后，就认定在非“净地”的情况下也必须无条件接受涉案土地，云梦资规局应当仍负有在约定期限内交付“净地”的义务。否则，云梦资规局非“净地”出让的行为既有违相关政策和法律的规定，最终也会导致明仁居置业公司无法及时实现合同目的。对于云梦资规局另辩称，涉案土地的出让实际上是云梦县人民政府的融资回购行为，一审法院认为该事实与本案诉讼的审理范围无关联，不予采纳。2.关于涉案土地的交付时间。明仁居置业公司主张应当以云梦新天地房屋拆迁有限公司出具的《拆迁工程场地移交书》中载明的时间2015年12月28日为实际的交付土地时间。一审法院认为，该证据因不符合法定的形式要件，且云梦资规局亦不予认可，故不予采信。由于双方没有签订有关交地确认书等法律文件，双方对土地交付的时间各自意见又不一致，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条规定，“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权”，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十三条第一款规定，“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书”。本案中，明仁居置业公司于2015年11月18日取得了涉案土地的“云国用(2015)第12137号国有土地使用权证”，故只能以2015年11月18日作为认定涉案土地的交付时间。云梦资规局认为应当以该证书上载明的土地使用权起始时间2015年3月29日作为交付时间，不予采纳。综上分析，一审法院认为，云梦资规局存在有逾期交付涉案土地的不合约行政行为，已构成未依法履行和未按照约定时间履行协议的违约行为。二、关于逾期交付土地违约金数额如何确定问题。对于行政协议违约金数额的确定问题，在有关行政法和行政诉讼法尚无明文规定的情况下，可以适用民事法律规范。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方出让合同第三十七条约定，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。一审法院认为，该约定的违约金过高，且云梦资规局亦要求予以调整。法院酌定调低，按每日0.5‰的标准计算延期交付土地违约金。出让合同约定涉案土地应于2015年3月30日前交付给明仁居置业公司，明仁居置业公司分别于2015年1月28日支付土地出让金15,000,000元、7月3日支付土地出让金18,000,000元，2015年11月18日明仁居置业公司取得国有建设用地使用权证，故逾期交地违约金数额应当分别计算后予以认定。其中：以已经支付的出让金价款1,500,000元为基数，按每日0.5‰的标准，自2015年3月31日起开始计算至2015年11月18日止(时间232天)为1,740,000元(15,000,000元×0.5‰232天)；以已经支付的出让金价款1,800,000元为基数，按每日0.5‰的标准，自2015年7月4日起开始计算至2015年11月18日止(时间137天)为1,233,000元(18,000,000元×0.5‰×137天)。以上共计为2,973,000元(1,740,000元＋1,233,000元)。三、关于明仁居置业公司的债权请求权是否已超过诉讼时效期间问题。一审法院认为，首先本案的违约金系基于原云梦县国土资源局未按约履行交付土地义务的违约行为而产生。按照出让合同的约定，如出让人未按时提供出让土地，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。该违约金条款应当是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，明仁居置业公司可以在该项整体权利没有实现时提出主张。其次，在出让合同中双方仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人可随时主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。最后，就本案而言，要求明仁居置业公司在涉案土地已存在逾期交付但还未实际履行交付义务之前，单独就违约金债权提起诉讼，有悖常理和交易习惯，也不符合明仁居置业公司签订出让合同的目的。本案中，明仁居置业公司称为逾期交地以及相关违约金的问题，其公司多次向云梦资规局以及云梦县城东教育城建设指挥部、云梦县人民政府进行过协调和协商。这期间，其公司与另外的有关建设工程承包方的项目负责人唐某、柳某、彭某(已出庭作证)为工程款的支付以及涉案土地逾期交付违约金的问题，自2015年至2017年期间也曾数次到云梦资规局求证交涉。此后明仁居置业公司于2019年3月8日向原云梦县国土资源局有关部门和有关负责人，通过送达书面函件以及发送短信沟通的方式正式提出了请求支付的违约金数额，但遭拒签未果。对此，一审法院认为，明仁居置业公司主张的上述事实符合常理，应予认定。2019年3月8日明仁居置业公司向原云梦县国土资源局土地收购储备中心发出的正式书面函件《关于延期交付已拍建设用地需支付违约金的函》(云明字【2019】第1号)，因被拒签，此时应视为权利人主张权利而义务人明确予以拒绝履行义务的时间节点，权利人始知其权利遭到侵害，诉讼时效应从此发生争议之日起计算。云梦资规局辩称明仁居置业公司从未就涉案土地逾期交付违约金的问题找过其单位，至于明仁居置业公司是否找过其他单位不清楚，本案违约金债权已超过诉讼时效的主张，因与事实不符亦无法律依据，不予支持。另外，关于明仁居置业公司主张的鉴定费、律师费损失的问题，该请求因没有法律依据和合同约定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第(十一)项、第二十六条第六款、第六十九条、第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决：一、责令云梦县自然资源和规划局在判决生效之日起十五日内支付云梦县明仁居置业有限公司逾期交付土地违约金2,973,000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回云梦县明仁居置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费62,893元，由云梦县明仁居置业有限公司负担37,276元，云梦县自然资源和规划局负担25,617元。上诉人云梦资规局上诉称，一、原判决认为上诉人存在有逾期交付涉案土地的不合约行政行为，是适用法律错误。1、关于涉案土地的交付条件判断错误。原判决依据《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发〔2004〕）、国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国地资电发〔2007〕36号）、国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国地资发〔2010〕151号）、国土资源部《闲置土地处置办法》（2010年6月1日国土资源部令第53号）规定，认为在土地挂牌出让前必须完成安置补偿、做到净地出让。认为涉案土地出让合同中没有明确约定“土地的交付条件”，就错误地认定上诉人在“涉案土地在出让时未做到‘净地’出让”。其理由是：毛地与净地是指土地上的经济法律关系。“净地”概念应包含两个层面的含义：一是从法律关系上看，“净地”是指权属清楚、界址明确，完成农用地征转用、农民补偿到位、原土地使用权收回且不存在抵押、查封等情况的地块。涉案土地为政府自己使用的土地。二是从经济关系上看，“净地”是指完成地面、、地上、地下建构筑物拆除后的地块涉案土地出让后，，地上建筑物等拆迁安置补偿等相关事宜，已由云梦县人民政府交由被上诉人明仁居公司负责处理，费用由云梦县人民政府负担。即委托明仁居公司拆除。涉案土地出让行为实际上是云梦县人民政府履行与被上诉人明仁居公司之间《云梦县城东教育城工程项目第一标段融资建设合同书》之“第七条项目回购7.3回购价款的支付7.3.1甲方（云梦县城东教育城建设指挥部）以招商地块招拍挂收入支付回购总价。不足部分以现金方式支付。7.3.1.1甲方承诺在建设施工期内将肆个招商地块挂牌出让，并按乙方（明仁居置业公司）工程进度分期交付出让地块或以相应地块的土地出让金支付工程回购价款。……招商地块：县实验小学南校区、县城关中学白布街校区”约定。涉案土地出让前，被上诉人明仁居公司即参与了涉案地块地上建筑物的拆迁安置补偿事宜，即对涉案土地的现状是知晓的。涉案土地挂牌出让时，上诉人发布的《出让文件》之《拍卖出让竞买须知》已告知竞买人应到现场踏勘出让地块。对此，明仁居公司提交的《竞买申请书》已明确载明其经实地现场踏勘公开出让地块，对公开出让地块现状无异议，明确表示愿意按《拍卖文件》中约定的“按现状移交土地”。可见，上诉人并未隐瞒出让地块现状。因此，明仁居公司无权对出让地块现状提出异议。（可参考最高人民法院（2014）民申字第209号《民事裁定书》）在涉案土地出让后，，地上建筑物等拆迁安置补偿等相关事宜，已由云梦县人民政府交由被上诉人明仁居公司负责处理，费用由云梦县人民政府负担。上述事实表明，涉案出让土地的交付条件已经与被上诉人明仁居公司协商一致是按现状交付。被上诉人明仁居公司在约定的土地交付条件和时间超过近五年之久后，因与云梦县人民政府结算融资项目工程款未达成一致意见的情形下，违背土地出让时的承诺，认为未按净地交付，诉求赔付违约金，显然是违反诚信原则。原审法院不尊重客观事实，适用法律错误，枉法裁判。2、关于涉案土地的交付时间。原判决以颁发国有建设用地使用权证书的时间为涉案土地的交付时间，显属适用法律错误。其理由是：依据《中华人民共和国物权法》“第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”规定，涉案土地的国有建设用地使用权证书明确载明：：地类用途）为商业/住宅，使用权类型为出让，终止日期为2055年3月29日/2085年3月29日。根据涉案土地出让合同“第七条本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为商业40年、住宅70年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算。”约定，涉案土地实际交付时间为2015年3月30日已经不动产登记依法确认。二、原判决认为明仁居公司的起诉未超过法定诉讼时效期间，属于适用法律错误。假设上诉人资规局存在土地交付逾期违约的情形，按原判决认定的土地实际交付时间计算至被上诉人明仁居公司起诉时，此期间内被上诉人明仁居公司从未就逾期交付土地要求支付违约金向上诉人资规局主张该项权利。而原审法院违反法定程序采信与被上诉人有直接利害关系的三个证人（被上诉人至今仍下欠三证人工程款未付，胁迫证人出庭作让）和其中有一个证人在其他证人作证时坐在庭下旁听后所作的证言，来证明被上诉人明仁居公司曾向上诉人资规局主张过其权利且未超过法定诉讼时效期，显然是不能成立的。依据我国法律规定被上诉人提起诉讼时已超过了法定的诉讼时效期间二年或三年。原判决认为涉案土地出让合同双方仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债权人可随时主张权利，完全是对法律的错误理解。请求二审人民法院1.依法撤销（2019）鄂0981行初45号行政判决之第一项判决内容，并判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费全部由被上诉人负担。被上诉人明仁居置业公司答辩称,一、原判决认定事实清楚，适用法律正确。1、被答辩人逾期交付涉案土地的行为，存在着不符合合同约定和行政规章的强制性规定，属违约行为。土地出让分法律意义上的交付和现实意义上的交付。相关法律和行政法规明确规定。被答辩人办理了土地使用权证。它从法律规定来看，主要是解决土地使用权归属问题。在现实意义上交付因未按合同约定的时间交付，直接导致答辩人开发利用土地的延误。本案按土地出让合同约定，被答辩人应于2015年3月30日交付土地，但实际上交付“净地”时间为2015年12月28日，逾期9月之久，273天。上述事实有：1)2015年12月28日云梦新天地房屋拆迁有限公司的《拆迁工程场地移交书证明》（从2014年11月12日拆迁工作开始，并与2015年12月28日将原实验小学正式交给贵公司）一审已举证。2)云梦县实验小学违约金额计算为：其一、出让金1500万元，约定交地时间2015年3月30日，实际交地为2015年12月28日。其二，出让金1800万元，约定交地时间为2015年3月30日；实际交地为2015年12月28日，从2015年7月3日开始计算（见附表一审已举证）。3）湖北珠海航校车服务有限公司证据证明：2015年11月1日迁往云梦县子文路宝金物流园内办公（一审已举证）。4）被答辩人一审承认（证据6、一审被告举证）非现状移交出让土地给答辩人。首先拆迁合同是云梦县教育城、教育局与云梦县新天地拆迁有限公司签订，随后因被拆迁人提出异议、上访，云梦县教育局委托答辩人与云梦县新天地拆迁有限公司签订《房屋拆除合同》，签订时间为2015年9月22日，拆迁费用由县教育局和县政府承担。5）有证人唐某、柳某、彭某等人证明证实。6）有电子（信息）记录，答辩人向被答辩人提出逾期交付土地的书面请求。（被答辩人对书面请求没有答复，依法律规定视为默认同意）。2、土地“净地”出让，是行政规章强制性管理规定，而非效益性管理规定。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第23条第1款第三项规定：“有偿使用土地，由市、县人民政府土地行政管理部门与土地使用者签订国有土地使用合同。由此可见，本案被答辩人代表国家作为土地使用权出让方，应高效配置土地，依法管理土地资源，遵守法律、法规、规章的规定。但被答辩人未遵守和履行行政法规的规定，出让给答辩人土地非“净地”。根据（国土资发2010)151号文《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》第4条（1）项规定：不得以“毛地”出让。拟出让地块要确保地类清楚、面积准确、权属合法、没有纠纷。同时，国土资源部2012年6月1日第53号令《闲置土地处置办法》也明确强调上述规定。上述被答辩人违约应承担责任于事于法有据，此外，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确原告按约定的违约条款或者定金条款予以补偿的，人民法院应予以支持。因此，一审认定逾期交付土地违约数额的认定，适用法律正确。二、一审判决答辩人的诉讼请求未超过法律规定诉讼时效。1、根据《最高人民法院关于审理行政协议若干问题的规定》第25条第1款规定：本案答辩人与被答辩人签订的协议属《行政协议》。被答辩人未按“净地”交付土地属不依行履行行政行为导致违反协议约定而违约。从2015年11月起至2019年3月8日，答辩人不断与被答辩人和所属土地收储中心张主任联系，主张有关土地没按“净地”交付，要求承担违约责任事宜。①有证人证言，唐某2019年9月1日证词；证人祁某2019年9月1日的证词；2019年9月10日证人彭某的证词均证实答辩人多次找被答辩人（一审庭审质证记录在卷）；②答辩人2019年3月8日致函被答辩人，并由其收储中心安排被答辩人办公室签收。③有短信息电子数据记载。2、答辩人向被答辩人主张权利时即有书面请求，也有口头方式表达。此外，被答辩人当庭向法庭举证不得不承认“教育城”关于延期交付土地的时间，未超诉讼时效，同时也反映答辩人向其他部门反映延期交付土地的客观事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，答辩人请求二审人民法院驳回被答辩人上诉请求，并承担本案的诉讼费用，以维护答辩人合法权益。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点一是云梦资规局逾期交付土地是否构成违约；二是明仁居置业公司主张违约金损失是否超过诉讼时效。关于焦点一，本案中，云梦资规局与明仁居置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定：“出让人同意在2015年3月30日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地达到本条第(空白)项规定的土地条件：(一)场地平整达到(空白)；周围基础设施达到(空白)；(二)现状土地条件(空白)。”该出让合同对交地条件未明确约定是否现状土地，且双方均认可涉案地块上尚有未拆除的房屋等设施，不具备动工开发的基本条件，违反了建设用地使用权应当“净地”出让的法律强制性规定，一审判决认定云梦资规局未依法履行和未按照时间履行协议，逾期交付涉案土地构成违约事实清楚，理由阐述充分，本院不再赘述，云梦资规局上诉称系现状土地交付未构成违约的上诉理由不能成立。关于焦点二，本案属于行政协议履约之诉，诉讼时效参照民事法律规范确定。涉案出让合同签订于2015年2月9日，适用当时《中华人民共和国民法通则》诉讼时效期间为二年的规定。其诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。具体到本案，合同约定上诉人云梦资规局应于2015年3月30日前将出让宗地交付给被上诉人，该宗地并非净地出让，双方对实际交地时间存在争议，上诉人违约交地行为持续至该宗地实际交付之日，被上诉人请求违约金赔偿的诉讼时效期间应于出让宗地实际交付之日开始计算。被上诉人明仁居置业公司诉称实际交地的时间为2015年12月28日，不论是从一审认定的不动产证颁发时间2015年11月28日还是从被上诉人主张实际交地的时间2015年12月28日起开始计算二年，被上诉人于2019年8月28日向法院起诉，已超过二年的诉讼时效期间。被上诉人在一审中仅提交三份证人证言拟证明在2015年至2017年间多次向上诉人主张权利，其中证人彭某出庭陈述：“因施工过程中不能施工，增加了人工成本，随同杨总（即本案被上诉人的委托诉讼代理人杨斌）多次到云梦资规局表达诉求，具体情况不清楚”。证人柳某出庭陈述：“承建学校施工期间，甲方拨款不能及时支付，甲方说因为土地手续不完善，发包方要求我们一起去云梦资规局求证，我和发包单位的杨总（上同）于2015年10月至2016年年底去云梦资规局，因我与云梦资规局没有关系，只在楼下车内等，听说土地证正在办理中”。以上陈述表明彭某因土地非净地影响施工陪同去过云梦资规局，但2015年底前土地已完全交付，不存在2017年时还在影响施工的情形，且彭某对具体情况并不知情。柳某因结算问题陪同去过云梦资规局只在楼下车里等，不动产证于2015年11月18日颁发，其证言也仅能证明被上诉人催要不动产登记的情形。两位证人仅陪同去过云梦资规局，其没有亲历被上诉人向上诉人云梦资规局请求赔偿违约金的情况，只能证明2015年前土地延期交付，不能证明被上诉人在2015年至2017年期间向上诉人主张赔偿违约金进而证明诉讼时效中断。被上诉人在法定诉讼时效届满之后，于2019年3月8日向上诉人递交《关于延期交付已拍建设用地需支付违约金的函》，不属于中断，也不能由此改变法定的诉讼时效期间，被上诉人已丧失主张违约金的实体权利。上诉人云梦资规局抗辩本案已超过诉讼时效的理由成立，其要求驳回被上诉人的诉讼请求，本院依法予以支持。请求支付违约金的诉讼时效应当适用法定诉讼时效期间规定，一审判决认为双方未约定违约金的支付期限，债权人可以随时主张权利未超过诉讼时效的理由，系适用法律错误，本院予以纠正。另，依据《诉讼费用交纳办法》行政案件按每件50元交纳标准由败诉方负担的规定，本案一审、二审案件受理费均为50元，由明仁居置业公司负担，本院予以调整，双方预交的案件受理费据实退还。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省应城市人民法院（2019）鄂0981行初45号行政判决；二、驳回云梦县明仁居置业有限公司的诉讼请求。一审、二审案件受理费各50元，均由被上诉人云梦县明仁居置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 峰审判员 张耀刚审判员 彭 娟二〇二〇年十二月二十九日书记员 罗自阳附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；