江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0391民初3139号原告：季茂君，男，1990年12月20日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘丰，江苏苏彭律师事务所律师。被告：石伟娜，女，1983年5月21日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：任鹏，江苏争春律师事务所律师。原告季茂君与被告石伟娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告季茂君及其委托诉讼代理人刘丰，被告石伟娜及其委托诉讼代理人任鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季茂君向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间于2019年6月29日签订的《店面转让合同》无效；2、判令被告返还转让费56000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月29日，原、被告之间签订《店面转让合同》一份，约定由被告将坐落于徐州经济技术开发区城置国际花园城2号楼B-102室商铺转租给原告经营使用，转让费为56000元。原告支付了转让费，并另行支付了租金。后原告得知，涉案商铺不允许转租，故双方签订的上述转让合同无效，被告也应当返还转让费56000元。现原告诉至法院，望判如所请。被告石伟娜辩称：首先，原、被告签订的《店面转让合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反国家强制性规定，依法成立有效。而且双方已经按照合同约定履行完毕各自的义务，合同目的已经实现。其次，合同约定的转让费包含被告添置的家具、电器、设备、装修、承租权等各项费用，但不包括押金及租金。再次，被告已将涉案商铺的相关情况告知原告，原告对涉案商铺的具体情况是明知的。即使涉案商铺不允许转租，但根据合同的相对性，应由出租方提出权利请求，而不是原告。最后，合同变更、撤销的请求权应在一年内行使，原告起诉已超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2019年3月，被告石伟娜（承租人）与案外人李富（出租人）签订租赁协议一份，约定由被告租赁李富所有的坐落于徐州经济技术开发区城置国际花园城2号楼B-102室的商铺经营使用，月租金为5000元，租期自2019年3月15日至2020年3月14日。合同签订后，被告支付了半年的租金30000元和押金15000元。2019年6月29日，原告季茂君（乙方、受让方、次承租人）与被告石伟娜（甲方、转让方、承租人）签订《店面转让合同》一份。该合同约定：“……第一条甲方同意将位于江苏省徐州市城置2号楼B-102商铺房屋，总面积约60平方米转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。第二条合同金额合同金额包括一次性转让费：56000元（大写：伍万陆仟元），上述费用：是甲方将店内原有家具电器、设备、所剩房租、所剩货物和该店面房屋承租权及该店面房屋原有的装修、装饰、广告、设施费用。合同签订之日，乙方一次性付清所有款项。第三条权利和义务甲方已将该店面的有关情况告之乙方。合同订立后，甲方将店面正式移交。店铺于2019年7月10日转让给乙方，该店面房屋2019年7月10日以前租用期内发生的债权债务全部由甲方负责清偿，与乙方无关。2019年7月10日接手后，乙方所产生的一切经营行为及债权债务由乙方负责清偿，与甲方无关。该店面房屋承租权转让后，店面房屋交给乙方使用，乙方同意代替甲方向房东履行原房屋租赁合同中所规定的条款，乙方按约定日期每月向房东缴纳月租金，并且按时交纳该合同约定的由甲方交纳的水电费及其他各项费用……第五条其他事项1、本合同调整甲乙双方的店面转让关系，单独成立，其他合同不对本合同具有约束力……第六条补充内容乙方先付甲方接店定金陆千元整（6000元整）。乙方个人原因不接定金不退，甲方个人原因不转定金双倍退。房租、压金除外。”合同签订后，原告分别于2019年6月29日、7月1日、7月2日向被告转账6000元、10000元、40000元，共计56000元，被告认可收到该转让费56000元。后原告又分别于2019年7月1日、7月11日向被告转账20000元、6500元，共计26500元。原、被告均认可：该26500元包括被告前期交纳给出租人的押金15000元（现原告予以返还）以及2019年6月29日至2019年9月14日的租金11500元。2019年7月1日，原告与出租人李富重新就涉案商铺的租赁事宜签订协议一份，约定租期自2019年9月15日至2020年9月14日，年租金为6万元。庭审中，原告自认：被告在转租时，添置了6张桌子、24张凳子、柜式冰箱1个、柜式空调1个、风扇1个，并进行了墙面粉刷、墙围、门头等装饰装修；其在租期届满后，带走了6张桌子、24张凳子、柜式冰箱1个、柜式空调1个。本院认为：依法成立的租赁合同关系受法律保护。首先，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原、被告之间签订《店面转让合同》系双方的真实意思表示，合同内容也不存在上述法律规定的无效情形，故双方之间的租赁合同关系依法成立有效。其次，原告主张上述转让合同无效系因被告与出租人的租赁合同中约定涉案商铺不允许转让，但原告并未提供充分证明被告与出租人的租赁合同中对涉案商铺不允许转让进行了约定，故应当承担举证不能的不利后果。再次，《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”即使出租人与被告的租赁合同中对涉案商铺不允许转让进行了约定，根据上述法律规定，也应当是由出租人行使解除合同或者认定转租合同无效的权利，并非原告行使该权利。最后，出租人与承租人之间的租期为2019年3月15日至2020年3月14日，承租人仅交纳半年的房租，出租人对此予以认可；出租人与次承租人之间的租期为2019年9月15日至2020年9月14日。由此可以看出，出租人与承租人已将租期实际变更为2019年3月15日至2019年9月14日。在被告的承租期内，其与原告于2019年6月29日签订《店面转让合同》。故，原告根据其与被告之间的《店面转让合同》实际经营至2019年9月14日，该转让合同已实际履行，原告无权要求被告返还转让费。同时，根据原、被告之间的《店面转让合同》，转让费包含家具、电器、设备、所剩货物、所剩房租、承租权以及原有的装修、装饰、广告、设施费用等。而原告在庭审中也自认，被告在转租时添置了6张桌子、24张凳子、柜式冰箱1个、柜式空调1个、风扇1个，并进行了墙面粉刷、墙围、门头等装修装饰，其在与出租人的租期届满后，带走了上述6张桌子、24张凳子、柜式冰箱1个、柜式空调1个。故，原告已根据与被告签订的《店面转让合同》实际经营，且享受了被告添置物品、装饰装修所带来的利益，其亦无权要求被告返还转让费。另外，根据原、被告之间签订的《店面转让合同》的约定，装让费56000元包含涉案商铺的所剩租金，故原告无需另行交纳租金。庭审中，被告自认，原告在转让费之外又支付了2019年6月29日至2019年9月14日的租金11500元，该租金属于重复支付，被告应当予以返还。对于被告提出转让费56000元不包含租金的抗辩，本院认为，双方在《店面转让合同》第二条中对转让费所含项目进行了明确约定，其中包含所剩租金，而第六条系对双方违约时定金条款的约定，租金、押金不计算在定金中，故本院对该抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告石伟娜于本判决生效后十日内一次性返还原告季茂君11500元；二、驳回原告季茂君的其他诉讼请求。案件受理费1200元，由原告季茂君负担900元，由被告石伟娜负担300元。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  郭 敏人民陪审员  孙荣林人民陪审员  孟献勇二〇二〇年十二月二十二日法官 助理  赵 超书 记 员  高 悦