山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14161号 上诉人（原审原告）：邓起，男，1975年2月7日生，汉族，住山东省胶州市。 被上诉人（原审被告）：胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会，住所地山东省胶州市第六中学对面。 法定代表人：武玉芝，职务：主任。 委托诉讼代理人：陈文志，山东康元律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：石强，男，1973年12月10日生，汉族，住山东省胶州市。 上诉人邓起与被上诉人胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会（以下简称水寨居民委员会）、石强房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初6758号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓起本院提出上诉请求：1、请求依法改判一审民事判决，或发回重审。2、申请二审法院委托鉴定机构对上诉人各项损失进行鉴定。3、判令上诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一审法院没有全面客观认定案件事实，仅凭双方书面合同条款中“如遇国家征用”无条件搬走的条款解除合同不当。显然是显失公正的霸王条款，不应支持。争议的焦点在于解除合同给上诉人造成的损失补偿，未履行完毕解除合同的租金、装修费、搬迁费用数额的补偿等，并非一审认定造成的损失向第三人主张，且第三人转租是经被上诉人同意，并由上诉人直接交付租赁费。依照有关法律规定上述补偿内容应当是上诉人享有的基本权利。请求二审法院考虑本案情况，依法判如所请。 水寨居民委员会答辩称：双方之间没有合同关系。水寨居委会在与石强签订合同时已经对后期的拆迁有所预期，所以约定如果遇到拆迁，承租人需无条件搬走，且水寨居委会不需要承担任何责任。根据该约定以及案涉房屋已经被征迁的事实承租人应当无条件腾空房屋并交还给我方，上诉人所主张的装修没有事实依据。 石强二审中未进行答辩。 邓起向一审法院提出诉讼请求：1.水寨居委会偿付暂定1万元；2.水寨居委会承担诉讼费。一审庭审中，邓起增加诉讼请求，要求水寨居委会赔偿各项损失共计143900元，包括装修费用62900元、从2020年5月14日到2020年8月19日的营业损失按800元/天计算共计76000元、疫情期间退还三个月的房租共5000元。事实和理由：2018年8月13日，邓起从石强处签订租赁协议，租期为两年，并将租赁费直接交给水寨居委会。现水寨居委会以政府改造项目为由要求中止合同，且在2020年5月14日携同城管、公安等部门人员一起强制将邓起所经营的门头封锁，致使邓起无法经营，故邓起要求水寨居委会赔偿装修、房租费、营业等损失。 水寨居委会一审中辩称，邓起起诉无事实和法律依据，首先，邓起与水寨居委会之间没有合同关系，案涉房屋是水寨居委会租给石强的，邓起是从石强处转租的案涉房屋；其次，根据水寨居委会与石强签订的胶州市农村实物资产交易合同第八条第四款明确约定，政府拆迁时，石强需无条件搬离房屋，水寨居委会不承担任何损失，根据该合同约定，现案涉房屋遇到拆迁，水寨居委会有权解除合同，因此水寨居委会也在2020年4月3日向邓起及石强发出律师函，通知解除合同，搬出房屋，根据合同法规定，水寨居委会解除合同的通知送达后发生合同解除的效力，因此水寨居委会与石强的租赁合同已于4月3日解除，根据合同约定，水寨居委会不承担任何违约责任，所以邓起就其所主张的损失要求水寨居委会承担没有依据。另外，其主张的损失与事实也严重不符，停业损失及疫情退还租金均没有依据。 第三人石强一审中述称，案涉房屋是其在农村实物资产交易平台上租赁的，租房后石强没有实际使用，邓起是通过水寨居委会转租的房屋，并且邓起从石强处转租是水寨居委会拟定的合同，邓起的租金也是直接交给水寨居委会的，不经过石强，所有的手续都是邓起与水寨居委会直接经手的，双方的权利义务与其无关。 一审法院认定事实如下： 2018年8月13日，水寨居委会（甲方、出让方）与石强（乙方、受让方）签订《胶州市农村实物资产交易合同》，约定甲方将持有的实物资产胶州水寨居委会常州路470号门头房以租赁方式有偿出让给受让方，期限为2018年8月20日至2020年8月19日，合同年租金为20200元，第一次交款从签订合同之日起全额付清第一年租金20200元，以后交款期为每年8月20日前一次性交清。该合同第八条第四项约定：“政府决定征收租赁物业所在土地而需拆除租赁物业的（如遇政府拆迁），乙方无条件搬走，甲方不承担任何损失。”同日，经水寨居委会同意，石强将涉案房屋转租给邓起，并与邓起签订协议书一份，约定石强将租赁水寨居委会常州路470号网点以原中标价年租金20200元价格转租给邓起，租期两年，自2018年8月20日至2020年8月19日，合同期内邓起在不违反法律法规不欠房租的情况下，石强无权干涉其经营，邓起每年将房租以中标人石强的名义直接交给水寨居委会……邓起租赁涉案房屋后对房屋进行了装修用于经营饭店，并于2019年4月份在该地址上注册成立了胶州市鑫香菜馆。 之后，政府对佳乐家以东片区进行拆迁，涉案房屋在此范围内，2020年4月3日，水寨居委会向邓起及石强邮寄了律师函，通知石强解除合同。截止到目前为止，石强及邓起仍未搬离涉案租赁房屋。另查明，涉案房屋的租赁费，邓起以石强的名义已交至2020年8月19日。 一审法院认为，本案争议的焦点是：邓起以水寨居委会解除合同造成其损失为由主张赔偿应否支持。对此，一审法院认为，首先，水寨居委会与石强签订的《农村实物资产交易合同》明确约定“政府决定征收租赁物业所在土地而需拆除租赁物业的（如遇政府拆迁），乙方无条件搬走，甲方不承担任何损失”，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，因此水寨居委会以政府拆迁为由要求解除其与石强的租赁合同符合约定，且无需承担石强任何损失；第二，石强与邓起的转租合同已经水寨居委会同意，该转租协议合法有效，根据合同的相对性原则，邓起主张解除合同给其造成的损失应向合同的相对方即石强主张，而无权直接要求水寨居委会赔偿，但其在庭审中明确不要求石强承担赔偿责任，因此对邓起主张的各项损失一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回邓起的诉讼请求。案件受理费3178元，减半收取1589元，由原告邓起承担。 二审中上诉人提交照片两张，证明水寨居委会2020年5月14日把门堵死导致无法经营，我方有电子屏。水寨居委会质证认为：对证据的真实性及关联性不认可，认可照片中是涉案店铺，但是上诉人主张的围挡设立之前2020年4月3日水寨居委会已经向石强和上诉人发出解除合同和腾空房屋的通知，即水寨居委会与石强的房屋合同已经在2020年4月3日解除了。本院经审查认为，该证据不能证明与上诉人诉讼请求的关联性，不予采纳。 二审中水寨居委会认可租赁费由上诉人交纳。关于2020年4月3日解除合同通知，邓起在山东省青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终12214号民事判决书中认可收到过该通知。 二审中上诉人认可现仍有物品在涉案房屋内。被上诉人主张现尚未与拆迁指挥部签订补偿协议。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，石强与邓起的转租合同已经水寨居委会同意，该转租协议合法有效。石强与邓起的转租合同期限与石强与水寨居委会的租赁合同期限一致。在合同期限届满前，因拆迁导致合同不能履行，如造成损失，依据合同相对性原则，应向石强进行主张，一审法院对此认定正确，本院予以认可。现并无证据证明涉案房屋在合同履行期限内已进行拆迁评估，邓起所主张的损失数额亦无依据，故上诉人的上诉主张本院不予支持。关于房屋租金，因上诉人直接仍有物品占用涉案房屋，故该主张本院不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3178元，由上诉人邓起负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡