山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12354号 上诉人（原审被告）：吕建鲁，男，1972年9月5日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：江崇涛，山东文鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李慧，山东文鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙思珍，男，1945年4月26日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：吴广，山东宇瑞律师事务所律师。 上诉人吕建鲁因与被上诉人孙思珍房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初3940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕建鲁上诉请求：1.撤销山东省青岛市即墨区人民法院作出的（2020）鲁0282民初3940号民事判决，发回重审或查清事实，改判驳回起诉；2.本案一、二审诉讼费用由孙思珍承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。孙思珍在没有证据证明其与普东镇张戈庄一里村村民委员会（以下简称一里村村委）存在合同关系、又不属于青岛亨鑫五金有限公司（以下简称亨鑫公司）法定代表人的情况下，便根据其与吕建鲁之间的转让合同向吕建鲁主张权利，属于原告主体不适格，一审未审查合同主体的适格性即进行判决，属于认定基本事实不清。孙思珍在与吕建鲁签订《转让合同》时，并未向吕建鲁提供《土地租赁合同》和《补充协议》，也未口头告知吕建鲁这两份协议的存在。在一审案件庭审过程中，孙思珍向法庭提交该证据时，吕建鲁才发现孙思珍在主体不适格的情况下，与吕建鲁签订了转让合同。在长达13年的转让期限中，孙思珍隐瞒事实真相，具有明显的主观故意。《土地租赁合同》显示：2002年11月1日，一里村村委与即墨市长直青泉五金厂签订土地租赁合同，约定一里村村委将坐落在村东南城路西侧，出村路南侧，共计24亩土地提供给青泉公司使用，租赁期限为30年，租赁费为每亩每年160元。《补充协议》的内容为：2005年7月1日，一里村村委又与亨鑫公司签订补充协议（因企业发展，即墨市长直青泉五金厂变更为亨鑫公司），约定租赁土地范围由原村东南城路西侧，出村路南侧，共计24亩土地，调整为南城路西侧，出村路南侧即高速路东侧，计21.9亩，高速路西侧，出村路南侧计2.1亩，共计24亩，租赁期限调整为2005年7月1日至2015年6月30日止。2007年7月18日，孙思珍以个人名义与吕建鲁签订转让合同，合同约定孙思珍将一里村村东东涝场，东至乌威高速，西至村上直坡南北小道，南至乌威高速，北至进村路边沟，总面积2.5亩土地租赁给吕建鲁使用，转让期限为10年，自2007年7月18日至2017年7月18日止，转让金共计3600元。经吕建鲁对即墨市长直青泉五金厂和亨鑫公司进行工商登记查询发现，即墨市长直青泉五金厂的法定代表人为孙思珍，该企业于2005年1月13日吊销；亨鑫公司于2004年1月17日成立，法定代表人为宋秀波，该公司与孙思珍及其妻子宋文玲均无关。另外，即墨市长直青泉五金厂的吊销时间和亨鑫公司的成立时间及公司人员显示，两公司并没有直接的关联性，是两个独立的主体。《民事诉讼法》第四十八条规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人，法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。涉案土地系一里村村委所有，一里村村委将该土地租赁给亨鑫公司使用，若该合同是有效的，根据合同相对性原则，向吕建鲁主张权利的人应为亨鑫公司。孙思珍不是该公司的法定代表人，其没有资格向吕建鲁主张权利。二、一审法院适用法律错误。人民法院在立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第三项的规定，裁定驳回起诉。孙思珍不属于该案的适格原告，法院应在查明案件的基本事实后裁定驳回起诉。而非适用《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百三十五条、二百三十六条的法律规定进行审理。综上，一审法院未对该案的诉讼主体资格进行认定，导致适用法律错误，判决吕建鲁在判决生效后两个月内腾出所租赁的土地，移走树木及动产，将土地交付于孙思珍，该判决属于明显的认定基本事实不清，证据不足。 孙思珍答辩称，亨鑫公司60%的股权是宋秀波，宋秀波是孙思珍的儿媳，亨鑫公司是孙思珍等人家族企业。亨鑫公司声明，本案涉案土地由孙思珍管理、使用、收益，因此吕建鲁关于孙思珍不是本案适格原告的上诉理由不能成立，应当依法驳回其上诉请求。 孙思珍向一审法院起诉请求：1.判令吕建鲁立即腾出侵占孙思珍的土地，并赔偿孙思珍经济损失50000元；2.立即偿付转让金3600元及利息(自2007年7月18日起至偿付止按续租利率24%计算)；3.诉讼费由吕建鲁承担。案件审理过程中，孙思珍变更诉讼请求为：1.判令吕建鲁腾出土地，恢复原状；2.诉讼费由吕建鲁承担。 一审法院认定事实：2002年11月1日，一里村村委（甲方）与孙思珍开办的原即墨市长直青泉五金厂（乙方）签订《土地租赁合同》，主要约定：1.甲方将坐落在村东南城路西侧，出村路南侧，南北长106米，东西长151米，共计24亩提供给乙方租赁使用；租赁期限为30年，即自2002年11月1日起至2032年10月31日止；2.交费标准：每亩每年由乙方上缴甲方租赁费160元，每年于12月30日前交齐当年租赁费；3.租赁期间：不准单方终止合同，如有一方终止给对方造成经济报失，由终止方负担；4.乙方在承包期内，如乙方办理土地等手续，所需费用均由乙方承担，甲方应积极协助乙方办理土地征用手续，甲方不得以任何条件干涉；5.承包期满后，同等条件下乙方优先租赁，地上物归乙方所有，如国家征用土地，甲乙双方协商解决。 上述合同履行过程中，租赁土地因部分被国家征用建高速，原即墨市长直青泉五金厂已变更为亨鑫公司。2005年7月1日，一里村村委（甲方）与孙思珍实际控制的亨鑫公司（乙方）在上述租赁合同的基础上又签订《补充协议》，主要约定：1.因国家高速公路建设占用乙方土地，本着双方平等互利的原则，经甲乙双方协商，对高速路建设占用乙方土地进行调整；租赁面积由原南城路西侧，出村路南侧，东西长151米，南北长106米，共计24亩，调整为南城路西侧，出村路南侧即高速路东侧，东西长72米，南北长202米，计21.9亩。高速路西侧，出村路南侧，东西长30米，南北长47米，计2.1亩。共合计24亩；2.租赁期限由原2002年11月1日起至2032年10月30日止，共计30年，调整为2005年7月1日起至2035年6月30日止，共计30年；3.本协议与原合同具有同等法律效力，不因法定代表人的变更而变更。 2007年7月18日，孙思珍与吕建鲁就上述租赁土地中的2.5亩地签订合同名称为“转让合同”的协议，主要约定：1.孙思珍现将部分土地使用权转让于吕建鲁，由乙方自主经营，合法开发建设；2.转让期限为10年，自2007年7月18日起至2017年7月18日止；3.转让金共计人民币叁仟陆佰元，合同签订之日转让金一次性交付甲方，乙方获得使用权；4.地块位置为张戈庄一里村村东东涝场，东至乌威高速、西至村上直坡南北小道，南至乌威高速，北至进村路边沟，总面积2.5亩；5.双方权利与义务：孙思珍所转让地块须为合法土地取得转让，并协助办理建设相关手续。吕建鲁所取得该地块享有孙思珍原合同中同等权力。吕建鲁在转让期经营中的地上物所有权归吕建鲁，合同到期后，双方可协商处理地上物，亦可评估后归孙思珍；到期后，本地块由孙思珍获取以继续租赁，在同等价格下，乙方有优先权；本合同签约后，任何一方违约须赔偿对方的经济损失，并按合同租金额的20%承担责任。 上述合同名虽为“转让”但实为租赁，双方签订合同后，孙思珍交付租赁土地，吕建鲁付清了租赁期内的租金36000元。2017年7月18日，合同期满，吕建鲁继续占用租赁土地，并自行在租赁土地建起了厂房，所建厂房无建设工程规划许可证等建设手续。在此期间，双方未续签租赁合同，吕建鲁称通过中间人向孙思珍支付了三年的租赁费10000元，孙思珍认可收到10000元但认为三年的租赁费远远不止10000元。孙思珍要求吕建鲁腾出土地未果，遂诉讼来院。 另，涉案土地位于青岛市即墨区，土地性质为建设用地，现登记于张戈庄一里村委名下。吕建鲁称：其租赁涉案土地后，所进行的投资经营的地上物主要包括：钢结构厂房三处，面积分别为684㎡、391㎡、192㎡；砖瓦房八间；地面硬化5675㎡；金桂树两颗；樱株树三棵；紫叶梨十二棵；院墙200米；以及院内一些建材。孙思珍应当对上述地上物进行补偿。孙思珍称吕建鲁所建厂房为违章建筑，且建造时也未经过其同意，其不同意补偿。地上树木也不同意赔偿，要求吕建鲁全部挪走。 一审法院认为，孙思珍与吕建鲁签订的名为转让实为土地租赁的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。租赁合同期满后，吕建鲁继续使用土地，孙思珍没有提出异议，双方租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即任何一方均有权随时解除合同。虽孙思珍未提供其要求解除合同的相关证据，但孙思珍起诉要求吕建鲁腾出土地，一审法院将起诉状送达吕建鲁之日即视为合同解除之日。因此，吕建鲁应当腾出土地归还孙思珍。关于吕建鲁抗辩已支付孙思珍10000元租赁费，但并未提供证据证明该10000元项下的租赁期限，且吕建鲁在租赁期满后又占用三年之多。因此，吕建鲁无证据证实土地尚在租赁期内。另，关于吕建鲁所称的地上物补偿问题，因所建厂房无合法建设手续，且未经孙思珍许可，孙思珍不同意就地上物进行补偿，吕建鲁应当进行拆除及移走，恢复土地原样。故，吕建鲁上述抗辩意见，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：吕建鲁于判决生效后二个月内腾出所租赁的位于青岛市即墨区涝场，东至乌威高速、西至村上直坡南北小道，南至乌威高速，北至进村路边沟，总面积2.5亩的土地，具体腾出措施为拆除地上建筑物，移走树木及动产，将土地交付孙思珍；案件受理费1140元，由吕建鲁负担，孙思珍已预交1140元，一审法院退回1140元，吕建鲁在判决生效之日起七日内向一审法院交纳案件受理费1140元，拒不交纳的，依法强制执行。 二审期间，吕建鲁提交即墨市长直青泉五金厂的私营企业查询信息、亨鑫公司的私营企业登记信息查询结果，欲证明亨鑫公司法定代表人为宋秀波，与孙思珍无关，本案孙思珍向吕建鲁主张权利，主体不适格。 孙思珍质证称，对证据的真实性无异议，亨鑫公司登记信息同时也证明孙思珍拥有该公司40%的股权，认为其有权向吕建鲁进行本案的主张。 孙思珍提交亨鑫公司于2020年11月19日出具的声明，内容为本案涉案土地由孙思珍管理、使用、收益，证明孙思珍系本案适格主体。 吕建鲁质证称，因为宋秀波系孙思珍儿媳，亨鑫公司属于家族企业，故对该证明内容不予认可。 本院认为，双方对二审各自提交证据的真实性均未提异议，本院对此予以采信。 经审理查明，亨鑫公司于2020年11月19日向本院出具声明，涉案争议土地由该公司股东孙思珍管理、使用、收益。本院二审期间查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，吕建鲁占有使用涉案土地是基于与孙思珍签订的“转让合同”，现该合同履行期限早已届满，孙思珍要求其腾还土地合情合理，符合合同相对性原则，一审法院对此予以支持正确，符合公平正义，依法应予维持。二审过程中，亨鑫公司亦向本院出具声明，就涉案土地相关权利由孙思珍进行主张不持异议，故吕建鲁的上诉理由缺乏事实和法律基础，依法应予驳回。综上所述，吕建鲁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1140元，由上诉人吕建鲁负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理徐鹏 书记员祁康