湖南省洪江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘1281民初1373号 原告：洪江市海恒物业服务有限公司，住所地湖南省洪江市xx镇****门面。统一社会信用代码91431281MA4Q7W3NOX。 法定代表人：付强。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐山清，男，1980年5月9日出生，汉族，住湖南省洪江市。 被告：蒋明盛，男，1975年9月6日出生，汉族，住湖南省洪江市。 原告洪江市海恒物业服务有限公司与被告蒋明盛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序于2020年12月14日公开开庭进行了审理，原告洪江市海恒物业服务有限公司的委托诉讼代理人唐山清到庭参加诉讼，被告蒋明盛经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪江市海恒物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付所欠原告的物业费1597.59元，并按所欠费用每日千分之一缴纳违约金（自欠费之日起计算至付清所欠物业费之日止）；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：洪江市xx镇xxxx二期B区xxx小区的物业管理项目属前期物业管理。2019年1月15日，被告所在住宅小区建设单位选聘原告公司为该住宅小区进行物业服务管理，为此，原告与小区建设方签订了《前期物业服务委托合同》，合同约定了服务标准、物业服务收费标准（多层住宅按其拥有的建筑面积每平方米0.7元）、拖欠物业费需缴纳滞纳金等事项；同时，就被接替的怀化市鑫盛物业服务有限责任公司的债权债务进行了移交，并签订了移交协议，事后，该债权债务事项在小区进行了公示，同时也书面通知了被告。 被告在洪江市xx镇xxxx二期B区xxx小区购买了xxxx房，建筑面积为108.68m2，系该房屋业主。原告接管该小区物业管理服务后，经清理发现，被告自2018年12月31日以来，其物业服务费一直未交，至2020年9月30日，共欠费1597.59元。经原告多次派员催收，被告以未与其签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业服务费。 被告蒋明盛未做答辩，亦未向本院提交证据。 本院根据原告提交的证据及庭审调查核实的情况，查明如下案件事实：2017年6月14日，被告蒋明盛与洪江市xx房地产开发有限公司（xxxx二期xxx）签订《xxxx二期xxx商品房买卖合同》（预售），约定被告蒋明盛购买xxxx二期xxx33幢xx室。2018年1月4日，怀化鑫盛物业服务有限责任公司（甲方）与蒋明盛（乙方）签订《xxxxxxx前期物业服务合同》，蒋明盛委托怀化鑫盛物业服务有限责任公司对其物业进行管理，合同约定物业管理服务费按建筑面积（暂定）多层住宅按每月每平方0.7元收取；第一年乙方预缴一年的物业服务费，下一年度物业服务费须于上一年度期满后一个月内缴纳等。 2019年1月15日，洪江市xx房地产开发有限公司（甲方）与怀化鑫盛物业服务有限责任公司（乙方）、洪江市海恒物业服务有限公司（丙方）签订《解除合同协议书》，协议约定：甲、乙双方于2017年6月22日签订的《前期物业服务委托合同》自2019年1月15日解除，自解除之日起，原合同约定的权利义务终止。乙方在履行原合同期间的债权（应收未收取的物业费、装修管理费等与小区物业服务相关的费用）、债务（应退回给业主的装修押金、预收物业费等与小区物业管理相关的费用）明细，由乙方在本协议签订后交给丙方，丙方审查确认后，乙、丙双方另行签订上述债权债务转让协议。2019年1月15日，怀化鑫盛物业服务有限责任公司（甲方）与洪江市海恒物业服务有限公司（乙方）签订《债权债务转让协议》，协议约定甲方终止清收和支付洪江市xx镇xxxx二期xxx的应收款（债权）、应付款（债务）一并转让给乙方。怀化鑫盛物业服务有限公司向洪江市xxxxxxx小区二期欠缴物业服务费的业主公示了《债权转让通知书》。 2019年1月15日，洪江市xx房地产开发有限公司（甲方）与洪江市海恒物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》。甲方委托乙方就洪江市xxxxxxx小区委托乙方实行前期物业管理，委托期限为2年……。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，每拖延一天，乙方按所拖欠物业管理费的总金额的1‰作为违约金。合同对双方的权利与义务、物业管理服务质量标准等事项均做了约定。合同签订后，原告按委托合同对小区提供了物业服务工作。被告蒋明盛系xxxx二期xxx33幢xx室业主，该住房建筑面积108.68m2，被告蒋明盛至今尚欠原告2018年12月31日至2020年9月30日计12个月的物业管理费1597.59元未交（2018年12月31日前的物业费已交）。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告洪江市海恒物业服务有限公司与洪江市xx房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对业主具有约束力。原告按合同约定对xxxx二期xxx小区提供了物业服务，并已实际履行合同，有权依约向被告收取物业管理费，被告蒋明盛应承担缴纳物业管理费的民事责任。原告在诉讼中仅要求被告承担1597元，其余0.59元自愿放弃，是原告对其民事权利的处分，本院予以准许。被告蒋明盛经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本案可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告蒋明盛于本判决生效后十日内向原告洪江市海恒物业服务有限公司支付2018年12月31日至2020年9月30日计21个月的物业管理费1597元，并按所欠费用每日千分之一缴纳违约金至付清所欠物业管理费之日止，但违约金不能超过其损失的30%。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告蒋明盛负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  杨斌 二〇二〇年十二月十四日 法官助理刘希 书记员邱成 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。