山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民初446号 原告（申请执行人）：武汉市十建集团有限公司。住所地：湖北省武汉市硚口区古田二路赛达国际小区。 法定代表人：张文杰，总经理。 委托诉讼代理人：汪崎，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：耿建涛，山东万航律师事务所律师。 被告（案外人）：田风国，男，1974年12月4日出生，汉族，居民，住山东省阳谷县。 委托诉讼代理人：李红芳（系田风国之妻），住山东省阳谷县。 被告（被执行人）：阳谷县红星房地产开发有限公司。住所地：山东省阳谷县侨润办事处城角徐村。 法定代表人：徐明生，董事长。 委托诉讼代理人：闫秀英，女，该公司会计主管。 原告武汉市十建集团有限公司（以下简称武汉十建公司）与被告田风国、阳谷县红星房地产开发有限公司（以下简称阳谷红星公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉十建公司的委托诉讼代理人汪崎及耿建涛、被告田风国的委托诉讼代理人李红芳、被告阳谷红星公司的委托诉讼代理人闫秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武汉十建公司向本院提出诉讼请求：1.准许执行阳谷红星公司名下的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区产；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月7日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民终1133号民事判决，判令阳谷红星公司于判决生效之日起十日内向武汉十建公司支付工程款9577291.63元及利息（利息以9577291.63元为基数，自2016年8月3日起至判决付款之日止，按照中国人民银行同类同期贷款利率计算）。2020年1月9日，被告（案外人）田风国对执行标的提出书面异议，贵院于2020年7月7日作出（2020）鲁15执异53号执行裁定，中止对阳谷红星公司名下的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区产的执行。该裁定不符合法律规定，田风国对上述房产不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：一、田风国并未在法院查封前与阳谷红星公司签订合法有效的书面买卖合同。1.田风国提交的《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》（以下简称《协议书》）并非房屋买卖合同，而是认购协议。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，但是，《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”涉案《协议书》仅约定了第(二)项和第(四)项，对于剩余的十一项主要内容并未约定，也即涉案协议书并不具备商品房买卖合同的主要内容，不是房屋买卖合同，而是认购协议。2.《协议书》第五条明确约定，田风国应当在阳谷红星公司电话通知后七日内再另行签订《商品房买卖合同》。由此可以看出，二被告在签订《协议书》时有在日后签订正式买卖合同的合意，也可认定双方签订的《协议书》为预约合同，不是正式的买卖合同。据了解，二被告之间并不存在真实的房屋买卖合意，而是因工程施工关系产生的以房屋抵顶工程款关系，而抵账协议的目的是消灭金钱债权，仅能产生债法上的效力，不能优先于另一个金钱债权的实现。3.田风国声称涉案房屋是其于2015年1月16日从阳谷红星公司购买，但直到2017年1月10日法院到房产局查封涉案房屋时，房产局的系统仍显示该房产并未网签备案。田风国购买的房屋有条件办理相关手续却未签订正式商品房买卖合同并网签备案不符合常理，原告有理由认为涉案《协议书》是虚假的。二、田风国并未向阳谷红星公司支付购房款。田风国提交的收据中明确载明付款方式是转账，但田风国并未提供任何的转账凭证，因此仅凭收据不能证明田风国已支付了购房款。况且，原告认为其提交的《协议书》和收据存在二被告相互串通造假的嫌疑，田风国更加有义务提供真实的购房款转账凭证以证明自己的主张。执行异议裁定仅凭“收据”来认定田风国已支付购房款显然不符合客观事实和正常逻辑。对于大额的购房款，法院应该根据银行转账的交易凭证来查实其是否真实支付购房款。三、田风国提供的证据无法确定其无其他可用于居住的房屋。田风国提供的阳谷县自然资源和规划局出具的不动产产权产籍证明书只能说明其名下无登记的房产，但不能说明其名下无其他可供居住的房产，还会存在尚未登记的房产或宅基地等可用于居住的房屋，故其提供的证据无法达到其证明目的。综上，被告田风国的情形均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。因此田风国对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，请法院查明事实，依法准许执行案涉房产。 被告田风国辩称，我给阳谷红星公司安装红星花园A区、C区住宅楼阳台壁挂太阳能，阳谷红星公司欠我太阳能款，所以双方协商以房产抵偿欠款。2014年国庆节我选购了涉案房产，2015年1月份签订了内部购房协议书，第二天办理了抵账手续，2016年阳谷红星公司又抵给我一套房产，是C区6号楼2单元502室，当时阳谷红星公司还欠我28万元，这套房产的价值大，我应该给阳谷红星公司18万元，随后我把这套房产转买给他人，18万元的差价由买受人承担，后买受人直接与阳谷红星公司办理了按揭贷款。涉案房产自2017年12月份交房我一直使用至今，对原告的诉求我不认可。 被告阳谷红星公司辩称，涉案房产是田风国用工程款抵顶的购房款，房子是田风国的，不该执行这套房产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告武汉十建公司向本院提交证据如下：山东省高级人民法院（2018）鲁民终1133号民事判决书、本院（2020）鲁15执异53号执行裁定书、执行裁定书邮寄快递单及邮单查询清单各一份，拟证明原告与阳谷红星公司因工程款纠纷，山东省高级人民法院判决阳谷红星公司支付原告工程款，原告申请强制执行后被告田风国提出执行异议，聊城市中级人民法院作出执行裁定，中止对涉案房产的执行，原告收到执行裁定书后在法定期限内提起本次诉讼。 被告田风国对上述证据的真实性均无异议，对证明问题有异议，称阳谷红星公司欠原告钱，原告应当找该公司清偿，该公司的资产很多，不仅限于涉案的房产，不同意执行本案所涉房产。被告阳谷红星公司对上述证据的真实性无异议，但认为涉案房产是田风国的，不应执行该房产。 被告田风国向本院提交证据如下： 第一组证据：2014年10月1日《红星花园诚意会员协议》一份，2015年1月16日《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》一份，2015年1月17日阳谷红星公司为田风国出具的477065元房款收据一份，2017年12月28日涉案房屋公共维修基金及物业费等收据、天然气及暖气开口费等收据、装修押金等各一份，2019年3月29日因调换地下室补交房款差额的收据两份，2019年3月29日天然气付款凭证一份，2018年12月6日、2020年1月2日交纳物业费的收据两份，关于田风国、李红芳均无不动产登记记录的不动产登记信息查询记录两份。拟证明田风国通过工程款折抵涉案房屋购房款，合法取得房屋，自2017年12月收房后一直使用至今。 第二组证据：2012年7月22日阳谷红星公司和北京四季沐歌太阳能技术集团有限公司签订的太阳能热水器工程项目合同、2013年6月21日阳谷红星公司和田风国签订的太阳能热水器工程项目合同各一份。拟证明田风国代理四季沐歌太阳能，与阳谷红星公司分别就红星花园A区2号和3号住宅楼、C区1号和2号商住楼太阳能集水器安装工程签订过合同书，合同价款分别为893520元、535840元，第一份合同阳谷红星公司剩余20余万元尾款未支付，第二份合同阳谷红星公司一分没付，该公司用涉案房产抵顶了第二份合同大部分价款，抵顶了477065元，尾款与第一份合同剩余的工程款合计28万余元，在2016年用C区6号楼2单元502室进行抵顶，18万余元的差额由我转卖的买受人向阳谷红星公司进行了支付。 第三组证据：阳谷红星公司明细帐页一张、阳谷红星公司2015年1月17日477065元房款收据（代收款凭单联）一份、阳谷县红星物业管理有限公司（以下简称红星物业公司）2015年1月17日477065元收据（交给付款单位联，收款事由为房地产代付C区1#2#太阳能工本费）一份，以上均为复印件加盖阳谷红星公司财务专用章；红星物业公司明细帐页一张（复印件加盖红星物业公司财务专用章），红星物业公司2015年1月17日记账凭证一份及附件收据两张（均为复印件），附件一为红星物业公司出具的收款事由为2015年1月17日房地产代付C区1#2#太阳能工本费477065元的收据（代收款凭单联），附件二为田风国、阳谷县博济路风国水暖门市部收到红星花园C区1-2号楼工程款477065元的收据；2013-2016年度田风国名下建设银行活期账户明细一份。拟证明田风国与阳谷红星公司之间曾存在工程款债权债务关系，该公司支付过部分工程款，后田风国用剩余工程款抵顶的涉案楼房款，其无需再向阳谷红星公司支付房款。 原告武汉十建公司对被告田风国提交的证据质证意见为：1.第一组证据中，对《红星花园诚意会员协议》《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》真实性没有异议，但是《红星花园诚意会员协议》第三条明确载明一份协议只能享有一套房产的权利和优惠，但被告当庭陈述是抵顶了两套房子，所以不能确定该份协议与涉案房产的关联性。《协议书》第五条明确载明，应当在阳谷红星公司电话通知后七日内签订商品房买卖合同；第九条约定，买受人未按约定期限交纳房款，无权收回定金，可以证明《协议书》是预约合同，且自2015年1月16日签订《协议书》至今被告之间也没有签订正式的买卖合同，也可以证明二者之间没有签订合法有效的书面买卖合同。收据载明的付款方式是转账，与被告答辩意见矛盾，对其真实性不能确定；对物业费、天然气及暖气开口费、公共维修基金、因调换地下室补交的差额收收据、天然气付款凭证等真实性均不能确定，该宗收据中收款方为阳谷红星公司或者红星物业公司，阳谷红星公司是本案被告，与本案有重大的利害关系，其加盖公章的收据证明效力较低。而红星物业公司是阳谷红星公司注册成立，存在利害关系，该组证据不能证明被告的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件。对不动产登记查询记录真实性没有异议。被告田风国陈述是以房屋抵顶工程款，根据审理执行异议之诉案件相关指导意见，田风国未提供证据证明对工程款进行了结算，也没有签订真实的以房抵债相关协议，而且其提交的《协议书》显示的是购买房屋，田风国答辩存在前后矛盾，其不享有排除强制执行的民事权益。2.第二组证据中，红星花园A区2、3号楼太阳能安装合同是四季沐歌公司与阳谷红星公司签订的，与田风国无关；红星花园C区1、2号楼的合同并未加盖阳谷红星公司公章，对其真实性不予认可，另外仅凭合同不能证明是否进行了太阳能安装、是否进行了工程款结算及工程款欠付情况，更不能证明田风国所述的抵顶房屋的情况。3.第三组证据中，对阳谷红星公司帐页及所附收据的真实性不能确定，在明细帐中借方金额为477065元的摘要是借款，并非田风国所述的工程款；两份收据显示收款方式均为转账，与田风国的陈述矛盾，也没有看到相关的转账记录，以上证据不能证明田风国与阳谷红星公司之间存在工程款债权债务，即使存在工程施工关系，也不能证明是否还有未支付的剩余工程款，是否进行了以物抵债，不能排除阳谷红星公司规避执行和逃避债务的情况。关于加盖红星物业公司财务专用章的帐页、记账凭证、收据和盖有风国水暖门市部公章的收到条，与本案没有关联，因为田风国陈述是给阳谷红星公司安装太阳能，但上述证据是红星物业公司的账目和收据，而且记账凭证中显示是太阳能工本费，对于盖有水暖门市部公章的收到条复印件没有阳谷红星公司盖章，不能证明阳谷红星公司结算支付了太阳能工程款。对于银行活期账户明细，未显示收款方和付款方的名称以及款项用途，不能证明与本案具有关联性。 被告阳谷红星公司对被告田风国提交的证据质证意见为： 对田风国提交的三组证据的真实性及证明目的没有异议。阳谷红星公司和红星物业公司都属于红星集团的分公司，因为业主使用太阳能的费用都交给了红星物业公司，所以由物业公司跟田风国结算太阳能安装费。田风国应该把购房款交到阳谷红星公司，因红星物业公司没有实际给田风国工程款，所以就没有现金上的交易，由物业公司给阳谷红星公司出具了一个47万多的收据，阳谷红星公司再向物业公司结算这笔钱，这样田风国的工程款就抵完房款。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于武汉十建公司诉阳谷红星公司建设工程施工合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2018年9月7日作出（2018）鲁民终1133号民事判决，判令阳谷红星公司于判决生效后十日内向武汉十建公司支付工程款9577291.63元及利息（以9577291.63元为基数，自2016年8月3日起至判决付款之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付）。该案诉讼过程中，本院于2017年1月10日保全查封了阳谷红星公司投资开发的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区，本案所涉红星花园C区7号楼2单元1101室即包括在内。2019年2月14日，本院依武汉十建公司申请立案执行。执行过程中，案外人田风国向本院提出书面执行异议，本院于2020年7月7日作出（2020）鲁15执异53号执行裁定，中止对阳谷红星公司名下的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区产的执行。武汉十建公司不服该裁定，提起本案诉讼。 另查明，因田风国为红星花园C区1、2号楼房安装阳台壁挂太阳能热水器的工程款未能给付，经协商田风国同意选购阳谷红星公司开发的红星花园房屋即案涉房产，用于抵偿相应的欠付工程款项。2015年1月16日，阳谷红星公司与田风国签订《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》一份，该协议书约定了田风国所认购红星花园房屋的位置、面积、价款及付款方式等内容。阳谷红星公司于2015年1月17日为田风国开具了购房款477065元的收据。2017年12月28日，田风国交纳了公共维修基金、天然气及暖气开口费、物业费、装修押金等费用，并接收案涉房产。该房屋由田风国一直居住使用至今。阳谷县自然资源和规划局出具的不动产登记信息查询记录显示，田风国、李红芳夫妇名下无不动产登记记录。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议的焦点问题为执行案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条赋予了消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，在本院查封案涉房产之前，田风国与阳谷红星公司就案涉房产签订了购房协议书，该协议书是双方的真实意思表示，协议内容明确约定了认购房产的位置、面积、房屋价款及付款方式等内容，阳谷红星公司亦向田风国开具了购房款的收据，确认按照约定收受购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，能够认定田风国在人民法院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于购房价款的支付问题，综合田风国提交的相关证据，能够形成完整的证据链条，证明其通过工程款债权抵付购房款的方式，已按照约定的房款数额支付了相应对价，故对于田风国所主张的已支付全部购房款，应予认定。此外，本案现有证据也能够证明田风国已实际占有使用案涉房屋，且在案涉房屋同一县级市范围内田风国夫妇名下没有用于居住的房屋登记记录。据此，田风国符合上述司法解释规定的优先保护房屋消费者的条件，故田风国对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院予以认定。 综上所述，原告武汉十建公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下： 驳回原告武汉市十建集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费10048元，由武汉市十建集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  尹继阳 审 判 员  张 磊 人民陪审员  潘丽娟 二〇二〇年十二月十八日 法官助理梁春梅 书记员王清清