四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1201号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：吕景,男,1975年10月27日出生，汉族,住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：成都龙湖物业服务有限公司，住所地四川省成都市金牛区五福桥东路********。 法定代表人：陈家喜，职务不详。 委托诉讼代理人：赵林阳，泰和泰律师事务所律师。 上诉人吕景因与被上诉人成都龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初9441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吕景上诉请求：1.撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初9441号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，三起安全事故均为被上诉人龙湖物业公司没有资质所致，水电费、生活垃圾费是龙湖物业公司不收取，其也未提交证据原件，案涉行政处罚决定是可以证明龙湖物业公司批准的这起装修是违法装修，给上诉人造成了损失；2.一审判决遗漏事实，第一、二届业委会《物业服务合同》《××物业服务代管协议》没有合法性，故提起上诉。 被上诉人龙湖物业公司二审中未提交书面答辩意见。 龙湖物业公司向一审法院起诉请求：1.吕景支付2015年10月至2019年6月拖欠的物业服务费9654.3元、水费81.81元、生活垃圾处置费32元、电费311.12元,合计10079.23元；2.吕景支付第一项诉讼请求中拖欠费用产生的合同违约金至实际交清拖欠费用之日止(暂计算至2019年6月30日共计10998.99元);3.吕景承担本案全部诉讼费用。 吕景向一审法院反诉请求：1.龙湖物业公司退还2012年8月至2014年3月物业服务费3561.26元；2.龙湖物业公司采取安全措施,恢复吕景楼上0503、0603、0803、1003、1303、1403、1503、1603和1703阳台原设计；3.龙湖物业公司修复吕景房屋裂缝；4.龙湖物业公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：吕景系成都市锦江区××小区××幢××单元××楼××号房屋业主，房屋建筑面积89.39平方米。2012年8月19日，龙湖物业公司与锦江区××第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定：龙湖物业公司对××小区提供物业管理服务，期限自2012年8月20日起至2014年8月19日止；住宅物业服务费的收费标准为2元/月/平方米；物业服务费按月交纳，业主应在当月的1-15日履行交纳义务；业主逾期交纳物业服务费的，在龙湖物业公司履行催缴义务后，逾期业主按每延误一日，加收应缴金额的千分之三的违约金。龙湖物业公司的权利义务包括提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议。2014年8月15日，龙湖物业公司与锦江区××第一届业主委员会签订《××物业服务代管协议》，约定在双方未重新洽商《物业服务合同》前，实行代管服务，代管服务期间服务标准、服务质量以及双方权责等均按原合同执行，服务费用标准按原合同标准计收，代管时限直至重新签订《物业服务合同》止。2016年6月25日，龙湖物业公司与锦江区××第二届业主委员会签订了《物业服务合同》，约定：自2016年7月1日起至2019年6月30日止，由龙湖物业公司为案涉小区提供物业服务，住宅服务费用为2.5元/月/平方米，物业服务费、车位服务费、及水费、电费按月交纳，业主应在当月的1-15日履行交纳义务。逾期交纳的，在龙湖物业公司履行催缴义务后，逾期业主按每延误一日，加收应缴金额的万分之五的违约金，违约金总额不超过应缴金额。龙湖物业公司接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。根据交易实际，上述代收项目仅能取得专业单位对龙湖物业公司开具的总额发票，业主同意龙湖物业公司无需向其开具分户单独缴费的发票。同时，在业主欠缴而龙湖物业公司催缴时，上述读数、费用以龙湖物业公司记录为准。2015年11月3日，龙湖物业公司起诉吕景至成都市锦江区人民法院，要求其支付2014年6月1日至2015年9月1日期间的物业服务费2860.48元以及违约金，成都市锦江区人民法院于2015年11月27日作出了（2015）锦江民初字第7316号民事判决书，支持了龙湖物业公司的诉讼请求。2015年10月至2019年6月，吕景共计欠付龙湖物业公司物业服务费89.39平方米×2元/月/平方米×9个月+89.39平方米×2.5元/月/平方米×36个月=9654.12元。龙湖物业公司为吕景代付水费81.81元，生活垃圾处理费32元，电费311.12元。龙湖物业公司多次向吕景发送《通知》或《律师函》催缴物业服务费。一审庭审中，吕景提交了照片及录音，用以证明其房屋楼上阳台发生了两起玻璃脱落事故，近年楼上无框玻璃最近几年有陆续掉落配件，存在安全隐患，以及楼下因装修违规拆除，敲击猛烈造成案涉房屋产生裂缝，吕景多次向物业服务公司投诉，但交涉无果。吕景提出调查收集证据申请，请求调取成都市锦江区公安消防大队锦公（消）行罚决字【2014】第0034号行政处罚决定书，一审法院认为，该处罚决定书的被处罚人并非案涉当事人，与案件不具有关联性，故未调取。以上事实，有《商品房买卖合同》《物业服务合同》《律师函》及投递信息、物业费催缴通知、民事判决书、发票、照片、录音等证据，以及双方当事人陈述在案为证。一审法院认为，龙湖物业公司与××第一届业主委员会、第二届业主委员会签订的两份《物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方已建立物业服务关系，对××小区全体业主均具有约束力，吕景作为小区业主之一，在接受龙湖物业公司提供的物业服务后，负有按时交纳物业服务费的义务。根据查明的事实，吕景欠交的2015年10月至2019年6月期间的物业服务费为9654.12元，对于龙湖物业公司多主张的部分，不予支持。因龙湖物业公司为吕景代付水电费、生活垃圾处理费，要求吕景向其支付代付的水费81.81元、生活垃圾处理费32元、电费311.12元，予以支持。吕景提出反诉诉称，要求龙湖物业公司退还2012年8月至2014年3月物业服务费3561.26元，采取安全措施,恢复楼上阳台原设计，以及修复吕景房屋裂缝。因龙湖物业公司并非安装玻璃以及实施拆除房屋的主体，而吕景提供的证据不能证明其楼上玻璃脱落事故及楼下拆除房屋造成裂缝系龙湖物业公司行为导致，其上述三项主张均没有事实及法律依据，不予支持。关于违约金的问题。因吕景未按照合同约定按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，故应承担相应的违约责任，支付相应的违约金。按照龙湖物业公司与××小区第一届业主委员会签订的《物业服务合同》约定，每延误一日，加收应缴金额的千分之三的违约金，龙湖物业公司与××小区第二届业主委员会签订的《物业服务合同》约定，每延误一日，加收应缴金额的万分之五的违约金。吕景在庭审中抗辩，不应当交纳违约金。一审法院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。结合龙湖物业公司履行物业服务义务情况及其吕景的违约程度，酌定2015年10月至2016年6月的违约金，以每月欠缴的物业服务费178.78元为基数，从每月第16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止；2016年7月至2019年6月的违约金，以每月欠缴的物业服务费223.48元为基数，从每月第16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、吕景于判决生效之日起十日内向龙湖物业公司支付物业服务费9654.12元、水费81.81元、生活垃圾处理费32元、电费311.12元及违约金（2015年10月至2016年6月的违约金，以每月欠缴的物业服务费178.78元为基数，从每月第16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止；2016年7月至2019年6月的违约金，以每月欠缴的物业服务费223.48元为基数，从每月第16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；二、驳回龙湖物业公司的其他诉讼请求；三、驳回吕景的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取163元，反诉案件受理费减半收取75元，均由吕景负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，龙湖物业公司与××第一届业主委员会、第二届业主委员会签订的两份《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，且上诉人吕景提交的证据不能证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。《物业管理条例》第十二条及相关法律法规已赋予业主就业主委员会所作决定侵害自身合法权益，可请求人民法院予以撤销的权利。如业主认为业主委员会签订的物业服务合同侵害了其合法权益，可以通过正当程序主张权利，但在业主委员会与物业公司签订的物业服务合同未依法被撤销之前，对全体业主均具有约束力。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费，本案中吕景逾期支付物业费的行为构成违约，应该承担相应的违约责任。 综上，上诉人吕景的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费326元由上诉人吕景负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  陈 悦