广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初2822号 原告：胡兴龙，男，汉族，1987年9月11日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆永茂，广西维冠律师事务所律师。 被告：防城港鑫隆房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区四川路27号前幢第2层。统一社会信用代码：914506026821172485。 法定代表人：郑水秀，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：易鑫，该公司职员。 原告胡兴龙与被告防城港鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告鑫隆公司无法直接送达，需公告送达，本案依法转为适用普通程序，并分别于2020年4月7日、2020年12月9日两次公开开庭进行了审理。在审理过程中，鑫隆公司委托其员工易鑫参加诉讼并填写送达地址确认书，但在后续的审理过程中易鑫表示已离职不再继续担任鑫隆公司的委托诉讼代理人。原告胡兴龙的委托诉讼代理人李忠臻、骆永茂到庭参加诉讼，被告鑫隆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡兴龙向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理防城港市港口区鑫隆御景1号楼1单元1403号、1号楼ｌ单元1701号、1号楼1单元1702号、1号楼ｌ单元1801号、1号楼2单元303号、1号楼2单元1403号、1楼2单元1703号、1号楼2单元1802号、1号楼2单元1803号、2号楼405号、2号楼501号、2号楼601号、2号楼701号、2号楼1101号、2号楼1201号、2号楼1301号、2号楼1303号、2号楼1503号、，号楼1601号、2号楼1701号、2号楼1702号、2号楼1705号、2号楼1801号、2号楼1802号、2号楼1803号、3号楼1303号、3号1402号、3号楼1502号、3号楼1503号、3号楼1602号、3号楼1603号、3号楼1702号、3号楼1703号、3号楼1801号、3号楼1802号、3号楼1803号、3号楼1805号、5号楼1803号、5号楼1806号、5号楼1808号、5号楼1809号共41套房屋和5号楼1层04号车库的不动产产权证书；2.被告向原告交付防城港市港口区鑫隆御景地下一层1号至7号、29号至31号、34号至37号、40号至46号、62号至67号、84号至87号共31个车位使用权。事实与理由：原告于2016年4月6日、2016年4月13日分别与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了位于防城港市港口区房屋和5号楼1层04号车库，总房款为13856370元，并一次性全额支付了总房款。被告收到房款后分别于2016年4月16日和4月20日出具上案涉房屋和车库的发票给原告。防城港市房屋交易管理中心于2016年5月23日出具了《房屋交易和产权确认书（转让）》，确涉房屋和车库已为原告合法受让，且产权确切，无查封、无抵押等限制情况。原告另于2016年4月13日与被告签订《（鑫隆御景）车位使用权出让协议书》（以下简称《车位协议书》），购买了防城港市港口区鑫隆御景地下一层1号至7号、29号至31号、34号至37号、40号至46号、62号至67号、84号至87号共31个车位使用权，并于同日向被告支付上述车位款共1023000元，同时被告向原告出具了相应款项的收据。但由于案涉楼盘存在容积率超标而作为开发商的被告无力缴纳相关款项的问题，致使原告购买的案涉41套房屋和1个车库均无法办理不动产权证书。时至起诉之日，被告仍未能解决容积率超标问题，且人去楼空，被告亦未将协议约定的31个车位交付给原告使用，造成了原告的重大损失，被告已构成严重违约。 被告鑫隆公司提交书面答辩状称，一、原告未向其支付购房款，原告先义务未履行，无权要求其履行后义务。本案中原告未曾向其支付购房款，本案所涉商品房、车库及车使用权系其用于抵偿、返还原告之父胡升勇在其处的股权转款、投资款及工程款，胡升勇是其股东又是被告案涉鑫隆御景项目承包人。即本案之间的法律关系是存在于其与郑水秀、胡升勇之间，其与原告之间并不存在实际上的法律关系。原告的父亲胡升勇将在其公司30％股权以13239930元转让给郑水秀，其以39套商品房作价13239930元作为抵偿返还给原告的父亲胡升勇，原告诉请的41套商品房其中有2套是抵偿工程款，房号分别为1号楼2单元303号、2号楼405号；二、其用于抵偿的商品房、车位单价远远低于正常的市场价格，该抵偿是显失公平的，请求予以调整。其用于抵偿的商品房单价仅2200元/平方米，车位33000元/个，远远低于市场价格，故原告的诉讼请求不能成立，应予驳回；三、原告事实上占有诉争商品房、车库、车位，不存在31个车位未交付原告使用的问题。2016年4月13日，其与郑水秀、胡升勇签订一份《车位永久使用权抵付工程款明细表及住宅抵付工程款明细表》共4张，其中2张是车位、住宅清单，1张是地下室车位平面图，1张是5号楼地面车库平面图，双方已到地下室确认车位号与位置的交接，这批抵付工程款的实物已交接清楚，并且部分住宅在当天已被胡升勇出售，故请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年4月6日，原告为买受人与被告为出卖人签订了41份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于防城港市港口区，房屋单价均为2200元每平方米。被告于2016年4月7日将上述41份《商品房买卖合同》报防城港市房产管理局备案。上述商品房房号、建筑面积、房屋总价及对应的备案编号分别为：1号楼1单元1403号房（备案编号：201030440），房屋建筑面积134.50㎡，房屋总价295900元；1号楼ｌ单元1701号房（备案编号：201030408），房屋建筑面积118.23㎡，房屋总价260106元；1号楼1单元1702号房（备案编号：201030426），房屋建筑面积110.21㎡，房屋总价242462元；1号楼ｌ单元1801号房（备案编号：201030410），房屋建筑面积206.02㎡，房屋总价453244元；1号楼2单元303号房（备案编号：201030507），房屋建筑面积133.42㎡，房屋总价293524元；1号楼2单元1403号房（备案编号：201030518），房屋建筑面积133.42㎡，房屋总价293524元、1楼2单元1703号房（备案编号：201030521），房屋建筑面积133.42㎡，房屋总价293524元；1号楼2单元1802号房（备案编号：201030505），房屋建筑面积194.85㎡，房屋总价428670元；1号楼2单元1803号房（备案编号：201030522），房屋建筑面积236.36㎡，房屋总价519992元；2号楼405号房（备案编号：201030805），房屋建筑面积131.78㎡，房屋总价289916元；2号楼501号房（备案编号：201030751），房屋建筑面积143.60㎡，房屋总价315920元；2号楼601号房（备案编号：201030752），房屋建筑面积143.60㎡，房屋总价315920元；2号楼701号房（备案编号：201030754），房屋建筑面积143.60㎡，房屋总价315920元；2号楼1101号房（备案编号：201030758），房屋建筑面积143.60㎡，房屋总价315920元；2号楼1201号房（备案编号：201030759），房屋建筑面积143.60㎡，房屋总价315920元；2号楼1301号房（备案编号：201030760），房屋建筑面积143.60㎡，房屋总价315920元；2号楼1303号房（备案编号：201030797），房屋建筑面积96.22㎡，房屋总价211684元；2号楼1503号房（备案编号：201030799），房屋建筑面积96.22㎡，房屋总价211684元；2号楼1601号房（备案编号：201030763），房屋建筑面积143.60㎡，房屋总价315920元；2号楼1701号房（备案编号：201030764），房屋建筑面积143.60㎡，房屋总价315920元；2号楼1702号房（备案编号：201030784），房屋建筑面积94.50㎡，房屋总价207900元；2号楼1705号房（备案编号：201030818），房屋建筑面积131.78㎡，房屋总价289916元；2号楼1801号房（备案编号：201030765），房屋建筑面积258.29㎡，房屋总价568238元；2号楼1802号房（备案编号：201030785），房屋建筑面积159.87㎡，房屋总价351714元；2号楼1803号房（备案编号：201030802），房屋建筑面积173.16㎡，房屋总价380952元；3号楼1303号房（备案编号：201030865），房屋建筑面积138.94㎡，房屋总价305668元；3号1402号房（备案编号：201030849），房屋建筑面积147.83㎡，房屋总价325226元；3号楼1502号房（备案编号：201030850），房屋建筑面积147.83㎡，房屋总价325226元；3号楼1503号房（备案编号：201030867），房屋建筑面积138.94㎡，房屋总价305668元；3号楼1602号房（备案编号：201030851），房屋建筑面积147.83㎡，房屋总价325226元；3号楼1603号房（备案编号：201030868），房屋建筑面积138.94㎡，房屋总价305668元；3号楼1702号房（备案编号：201030852），房屋建筑面积147.83㎡，房屋总价325226元；3号楼1703号房（备案编号：201030869），房屋建筑面积138.94㎡，房屋总价305668元；3号楼1801号房（备案编号：201030836），房屋建筑面积154.92㎡，房屋总价340824元；3号楼1802号（备案编号：201030853），房屋建筑面积264.14㎡，房屋总价581108元；3号楼1803号房（备案编号：201030870），房屋建筑面积246.71㎡，房屋总价542762元；3号楼1805号房（备案编号：201030887），房屋建筑面积157.92㎡，房屋总价347424元；5号楼1803号房（备案编号：201030587），房屋建筑面积186.68㎡，房屋总价410696元；5号楼1806号房（备案编号：201030621），房屋建筑面积93.68㎡，房屋总价206096元；5号楼1808号房（备案编号：201030655），房屋建筑面积203.20㎡，房屋总价447040元；5号楼1809号房（备案编号：201030672），房屋建筑面积137.97㎡，房屋总价303534元。上述41份《商品房买卖合同》第六条均约定买受人须在签署《商品房买卖合同》当天内付清全部购房款；第八条约定出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；合同还约定了其他事项。 2016年4月6日，原告为买受人与被告为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买防城港市港口区鑫隆御景5号楼1层04号车库，车库建筑面积15.97㎡，单价为2089.93元每平方米，总价33000元；合同第六条约定买受人须在签署《商品房买卖合同》当天内付清全部购房款；第八条约定出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；合同还约定了其他事项。被告于2016年4月15日将该《商品房买卖合同》报防城港市房产管理局备案（备案编号：201030733），防城港市房产管理局于2016年7月1日加盖备案专用章。2016年4月20日，原告向被告银行转账13239930元并注明用途为“购房款”。同日，被告向原告开具了上述41套商品房及1个车库的《销售不动产统一发票》，其上加盖防城港市港口区地方税务局第一税务所章。2016年4月27日，防城港市地方税务局直属税务分局向原告开具了上述41套商品房及1个车库的《税收缴款书》，表明原告已缴纳上述商品房及车库的契税。原告认可被告已于2016年将上述41套商品房及1个车库交付给原告。 2016年4月13日，原告为买受人与被告为出卖人签订了31份《车位协议书》，约定原告向被告购买防城港市港口区鑫隆御景地下一层1号至7号、29号至31号、34号至37号、40号至46号、62号至67号、84号至87号共31个车位使用权，每个车位总价款均为33000元；买受人须在支付该车位总价款100％时才能签订本协议；合同还约定了其他事项。同日，被告向原告出具了31份《收据》，表明收到原告交来上述31个车位款项。 另查明，原告与胡升勇系父子关系。胡升勇系被告公司股东，持股比例30％。2016年4月13日，被告与胡升勇、郑水秀签订了《车位永久使用权抵付工程款明细表》、《产权车库抵付工程款明细表》、《住宅抵付工程款明细表》，表明被告将包括案涉1号楼2单元303号房、2号楼1805号房、5号楼04号车库及31个车位使用权在内的房产抵付给胡升勇。 再查明，本院于2016年10月25日作出（2016）桂0602民初981号《民事判决书》，判决：一、被告防城港鑫隆房地产开发有限公司偿还原告何葵芳借款本金200万元及违约金132100元（违约金暂计至2016年6月12日，此后的违约金以本金200万元为基数，按照年利率24％计付至付清之日止）；二、驳回原告何葵芳的其他诉讼请求。该判决生效后，何葵芳向本院申请强制执行，本院于2017年12月14日作出（2017）桂0602执42号之一《执行裁定书》，裁定：1、将被执行人防城港鑫隆房地产开发有限公司名下的位于防城港市港口区交汇处（贵州路12号）鑫隆御景负一层地下室非人防工程（地下车位）2944.6平方米（产权证号为防港房权证港口直字第××号），作价人民币2099893元抵偿给申请人何葵芳；上述不动产的所有权自本裁定送达申请执行人何葵芳时起转移；2、在上述不动产符合产权登记的条件下，申请执行人何葵芳可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。 原告于2019年10月11日就本案向本院提起诉讼。2020年7与28日，防城港市不动产登记局出具了一份《不动产登记资料查询结果证明》，表明被告名下位于防城港市港口区交汇处（贵州路12号）鑫隆御景1号楼1至19层房屋所有权证号为：防港房权证港口直字第××号；2号楼1至19层房屋所有权证号为：防港房权证港口直字第××号；3号楼1至19层房屋所有权证号为：防港房权证港口直字第××号；5号楼1至19层房屋所有权证号为：防港房权证港口直字第××号。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》、《车位协议书》是原、被告的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应严格按约履行义务。关于原告请求被告协助办理案涉41套商品房及1个车库的不动产权登记的问题。案涉41套商品房及1个车库的《商品房买卖合同》签订后，原告已于2016年4月20日向被告银行转账13239930元并注明用途为购房款，虽被告辩称该款项系胡升勇变相以原告购房的名义拿回股权转让款，但被告所提供的证据未能形成完整的证据链以证实其辩解意见，且未能提供证据原件供法庭核对，本院无法核实其提交的证据真实性。此外，胡升勇至今仍登记为被告公司股东，胡升勇与郑水秀之间是否发生真实的股权转让行为无法确认，被告应承担举证不能的不利后果。根据现有的证据，本院认定原告向被告转账的13239930元系支付案涉商品房购房款。综合上述款项及原、被告双方均认可的案涉1号楼2单元303号房、2号楼1805号房、5号楼04号车库系抵偿胡升勇工程款的事实，本院认定原告已支付完毕上述41套商品房及1个车位的款项，且被告亦向原告开具了相应的《销售不动产统一发票》，故原告已履行了支付购房款义务。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在交房后360工作日内协助原告办理产权登记，原告已在2016年收房，但被告未能在合同约定的期限内履行办证义务已构成违约，在案涉41套商品房及1个车库已取得大证的情况下，原告请求被告协助办理不动产产权证书，本院予以支持。 关于原告请求被告交付案涉31个车位使用权的问题。虽原、被告双方认可案涉31个车位是用于抵偿胡升勇的工程款，但本院在2017年12月14日作出的（2017）桂0602执42号之一《执行裁定书》中已裁定将包括案涉31个车位在内的鑫隆御景负一层地下室非人防工程（地下车位）全部作价2099893元抵偿给案外人何葵芳，原告请求被告交付该31个车位使用权已存在履行不能的情形，故原告请求被告交付案涉31个车位使用权，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告防城港鑫隆房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内协助原告胡兴龙办理防城港市港口区商品房及5号楼1层04号车库的不动产产权证书； 二、驳回原告胡兴龙的其他诉讼请求。 案件受理费10950元、公告费260元，两项合计11210元（原告胡兴龙已预交），由原告胡兴龙承担4760元，被告防城港鑫隆房地产开发有限公司承担6450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费10950元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李明娟 人民陪审员  何水清 人民陪审员  韦克芳 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  罗 茜 书 记 员  陈 蓉 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。