重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初18177号原告：重庆融汇实业有限公司，住所地重庆市巴**李家沱融汇大道****，统一社会信用代码915000007562272649。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托诉讼代理人：蔡龙，重庆佳昂律师事务所律师。被告：陈均，男，1981年10月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：龙永兰，重庆冠雅律师事务所律师。原告重庆融汇实业有限公司（以下简称融汇公司）与被告陈均租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，由审判员刘漫红独任审判，于2020年12月8日公开开庭进行了审理，原告融汇公司的委托诉讼代理人蔡龙、被告陈均及其委托诉讼代理人龙永兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告融汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付商铺恢复原状费用23000元；2.判令被告支付2018年6月1日至2019年5月31日期间优惠的租金63036元及利息（以63036元为基数，按照0.05%为利率计算自2020年6月1日起至付清日为止）；3.判令被告支付提前解除合同违约金61076.1元【[5月×（4863元/月+11346元/月）+7月×（5253元/月+12253元/月）]×0.3】；4.判令原告没收被告已缴纳的租赁保证金45024元；5.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年5月28日，原、被告签订了《商用房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于重庆市巴南区某号商铺用于商业经营，双方对租金、租期以及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约交付了商铺，被告也正常经营，但被告却单方发出解除合同的通知，违约解除了租赁合同，且拒不将商铺恢复原状。经催收未果，故原告起诉至法院。被告陈均辩称，第一，原告已将案涉商铺另行出租，第一项诉讼请求缺乏事实依据；第二、被告是受新冠疫情的影响解除合同，不应适用《商用房屋租赁合同》第15.12条关于2018年6月1日至2019年5月31日期间租金的约定；第三、被告承租商铺用于经营餐饮，家禽是必备的原材料，但受新冠疫情的影响，政府禁止宰杀家禽，且小区实行封闭式管理，导致被告无法正常经营。新冠疫情属于不可抗力，被告并非主观违约，应当免除其解除合同的法律责任，且原告未举示证据证明被告提前解除合同造成其实际损失，原告主张的提前解除合同违约金过高；第四、原告并非行政机关，无权没收被告缴纳的租赁保证金，且系对被告提前解除合同违约责任的重复约定。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：1.原告融汇公司举示的《商业房屋租赁合同》、房产证复件印、《关于提前退租等事宜的通知函》、《商用房屋管理合同》，经本院审查，均予以确认并在卷佐证；2.被告陈均举示的案涉商铺照片5张、颁奖照片及奖状照片、申请撤场告知书、《关于提前退租等事宜的协商及承诺函》、《商业房屋租赁合同》、收据。其中，申请撤场告知书，原告称未收到，且被告未举示送达的相关证据，故本院不予认可，其余证据经本院审查，均予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年5月28日，原告融汇公司作为甲方与被告陈均作为乙方签订了《商用房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于重庆市巴南区某号商铺用于餐饮类“乡味筑”品牌经营，房屋套内建筑面积为300.16平方米，租赁期限从2018年6月1日起至2021年5月31日止，其中装修期限为3个月，从2018年6月1日起至2018年8月31日止，房屋的交付时间为2018年6月1日；房租租金：2018年6月1日至2019年5月31日按照5253元/月计算，2019年6月1日至2020年5月31日按照11346元/月计算，2020年6月1日至2021年7月31日按照12253元/月计算，每三个月支付一次；合同15.12条约定房屋交付后，出现本合同规定情形而甲方解除本合同的，乙方于2018年6月1日至2019年5月31日的租金10506元/月，总额为126072元，乙方除按合同约定承担违约责任外，还应当于合同解除后3个工作日内支付该期间的租金差额；约定乙方应向甲方缴纳租赁保证金45024元作为合同履行的保证；约定合同租赁期届满或终止后7日内，乙方应当将房屋交还甲方，并确保房屋符合交付日的状态，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方；合同15.6条约定乙方原因导致合同解除的，甲方不予退还乙方已缴纳的所有款项，包括但不限于保证金及其他费用，另外甲方和甲方委托的管理公司有权向乙方按届时年度租金和商业管理费总额的30%收取违约金；合同17.3条约定任何一方擅自提前终止合同的，应按当年租金和商业管理费及物业服务费总额的50%向守约方承担违约责任等。合同履行中，原告融汇公司于2018年5月22日将房屋交付被告陈均，被告陈均接房后装修房屋用于经营“乡味筑民间菜”餐饮。被告陈均于2018年5月16日缴纳了租赁保证金45024元，并按约定期限支付租金。被告在合同履行期间，从2020年1月23日起，新冠肺炎疫情在全国大规模爆发。2020年2月10日，被告陈均向原告融汇公司发出了《关于提前退租等事宜的通知函》，通知“现本人因自身原因（疫情影响）决定解除双方签订的所有租赁相关合同，通知原告双方的租赁合同自2020年2月29日解除，并承诺在2020年3月25日前清空商铺内的可移动物品，于2020年3月10日完清合同解除前的所有费用，已缴纳的租赁保证金45024元请原告退还，并申请减免提前解约产生的相关违约责任”。之后，被告陈均于2020年3月20日向原告交还了商铺，在交接确认书上注明有“现状退铺未恢复清水”。2020年7月31日，原告将涉案商铺另行出租案外人用于经营餐饮。审理中，因双方各持己见，本案调解未果。本院认为，原、被告于2018年5月28日签订的《商用房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付违约金等责任。对于本案被告陈均提前解除合同是否构成违约的争议焦点，本院认为，被告陈均在合同未到期之前要求提前解除合同，已构成违约。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据合同法第一百一十七条第一款、第九十四条第一项规定的不可抗力的法律后果有：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同。但应注意到不可抗力的基础事实与不可抗力的法律后果之间的区别：不可抗力的基础事实是指某一客观情况如符合“三个不能”条件则构成不可抗力，不可抗力的法律后果则包括免除或部分免除责任、解除合同等；前者是事实判断问题，后者是法律适用问题。在发生不可抗力时能否适用不可抗力的法律后果，需要在个案中借助二者之间的因果关系做出判断，更应结合具体案件情况进行认定。新冠肺炎疫情尽管其具有阶段性，最终能够被攻克，但在特定的时期内仍然符合不可抗力的构成要件，应当认定不可抗力，既符合法律规定的内在特征，也符合人民群众日常的逻辑经验和大众的朴素思维。但是对于不可抗力的法律后果，应根据不同时间、不同类型的合同综合考虑认定，也就是说，不可抗力是否导致合同履行不能或合同目的无法实现。如不可抗力对于合同履行没有影响或虽有一定影响，但双方当事人可以通过协商改变履行期限、变更履行方式等途径变更合同或者顺利履行的，则不应重点考察不可抗力的法律后果，但这并不影响是否构成不可抗力的认定。本案中，新冠肺炎疫情虽然可以认定为不可抗力，但该不可抗力并不导致本案租赁合同履行不能或合同目的无法实现。首先，被告提出解除合同的时间为2020年2月10日，此在期间，虽然政府实行了一定程度的如小区实行封闭式管理等管控措施，一定程度影响了被告的经营，但并非长久性、固定性的管控，而是临时性、阶段性的，虽然可能会导致合同履行困难，但并不必然导致合同履行不能，也不能导致合同目的无法实现。其次，双方签订的租赁合同的期限为三年，虽然新冠肺炎疫情在某一时间段系不可抗力，对被告经营会产生重大影响，但新冠肺炎疫情期间在总的租赁期间只占较小一部分比例，从长远的经营角度考虑，影响并不是很大，且可以通过双方协商变更合同或减免租金等方式减少损失。综上，被告作为违约方，其单方解除合同的行为，既不符合关于合同僵局规定的因不可抗力导致合同履行不能的情形，也不符合合同法第九十四条第一项规定的因不可抗力致使不能实现合同目的的法定解除情形，同时也不符合合同约定解除的情形，故被告陈均不享有单方解除合同的权利。对于原告要求被告支付2018年6月1日至2019年5月31日期间优惠的租金差额63036元的请求，经审查，根据合同15.12条约定：“出现本合同规定情形而甲方（即原告）解除本合同的”，在此情况下，被告于2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金总额应按126072元计算，但本案并非是原告要求解除合同，不符合合同15.12条约定的前提条件，故对原告要求被告支付2018年6月1日至2019年5月31日期间优惠的租金63036元及利息的请求，本院不予支持。对于原告主张的提前解除合同的违约金61076.1元，根据合同15.6条关于违约金计算方式的约定，违约金明显过高，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，过高的违约金可能与公平原则存在冲突。本院综合考虑被告提前解除合同的主观过错、疫情因素、合同未履行期限、原告另行出租案涉房屋的合理成本等,本院酌情确定被告向原告支付当年租金标准的4个月房屋租金计45384元（11346元/月×4个月），超出部分本院不予支持。对于原告主张的商铺恢复原状费用23000元，虽双方在交接时明确被告并未将房屋恢复至清水房状态交还，但原告已另行出租案外人经营餐饮，且原告未举示证据证明其实际支付了商铺恢复原状相关费用，故本院不予支持。对原告要求判令没收被告已缴纳的租赁保证金45024元，经审查，约定租赁保证金旨在督促当事人履行合同，因而具有担保合同履行的功能，该租赁保证金具有履约保证金性质，可以用于抵扣被告应支付的违约金等相关费用。综上，被告交纳的租赁保证金45024抵扣违约金45384元，品迭后，被告应支付原告违约金360元。为此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第六十条第一款、第九十四条第一项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告陈均于本判决生效之日起五日内支付原告重庆融汇实业有限公司提前解除合同违约金45384元（用租赁保证金45024元抵扣后，被告陈均还须支付违约金360元）；驳回原告重庆融汇实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告陈均应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4142元，减半收取2071元，由被告陈均负担（本案诉讼费原告已垫付，被告陈均于本判决生效之日起五日内径付原告2071元，本案诉讼费不做清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘漫红二〇二〇年十二月十四日法官助理 陈 宸书 记 员 张雅婷