浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初7967号 原告（反诉被告）：郭小冬，男，1978年2月4日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区 委托诉讼代理人：陈宏彬，浙江广滔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：魏尚成，男，1979年9月12日出生，汉族，住安徽省滁州市来安县 委托诉讼代理人：马妍、潘展宇，浙江婺源律师事务所律师。 原告郭小冬与被告魏尚成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序。同月30日，被告提出反诉。本院同日受理反诉，于同年10月12日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）郭小冬的委托诉讼代理人陈宏彬，被告（反诉原告）魏尚成的委托诉讼代理人马妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭小冬向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还押金2万元，并赔偿利息损失（以2万元为基数，从2020年9月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即LPR计付至实际还清日）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月20日，原、被告签订租房协议，约定租期从2019年8月1日至2021年8月1日，每年房租18.8万元，原告向被告支付水电押金2万元。原告按约支付了相应的款项，被告向原告出具收条。现因被告原因，导致原告无法继续租赁该房屋。原告已于2020年8月15日搬出，水电费也已结清。原告多次要求被告退还2万元水电押金，但被告一直不予归还。原告请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告魏尚成答辩称：1.押金约定退还条件未成就，被告无需退还押金。2019年4月20日，原、被告签订租房协议，约定租期从2018年8月1日至2021年8月1日，押金2万元，退还条件为房屋到期时，无息退还。目前，该租赁合同并未到期，仍处于合同履行期间内。原告主张退还2万元押金，无依据。2.原告未提前告知被告终止协议、停止租赁，且实际搬离时间为2020年8月19日，存在租金未足额支付的情况。在约定租房期限未到期时，原告擅自提前解除合同，且未尽通知义务，致使被告房屋空置，给被告造成了严重经济损失，原告应当承担相应的违约责任，赔偿被告损失。被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告魏尚成向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿损失32876元（包括2019年未付足的增加部分房租4280元、延迟搬离19天租金10996元、空置损失17600元）；2.本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年4月20日，反诉原、被告签订租房协议，约定租期从2018年8月1日至2021年8月1日，期限3年，第1年房租18.8万元，每年增加6%的房屋租金。反诉原告已按约将房屋交付反诉被告使用。2020年8月，反诉被告突然提出要求提前解除租房合同。反诉被告于2020年8月19日才将全部财物搬离该房屋。因反诉被告未足额支付租金，给反诉原告造成房屋空置等经济损失。反诉原告请求法院依法支持反诉原告的反诉诉讼请求。 反诉被告郭小冬答辩称：反诉原告不是该房屋的所有权人，是转租人。其向房东租了7间店面，装修后将其中4间转租给反诉被告。反诉原、被告签订租房协议是在2019年4月20日，反诉被告当天支付了转让店铺费及水电押金等费用共计18万元（包括从2019年4月20日至2019年7月31日的房租），并从当日开始使用该房屋。租期从“2018年8月1日”开始，是反诉原告填写的，实际应当是2019年8月1日。在2019年7月30日，应当交纳下1年度房租时，反诉原告提出要按协议约定每年递增6%。反诉被告不同意从2018年8月1日作为起租日、在2019年8月1日递增房租，认为应当从2019年8月1日作为起租日、在2020年8月1日递增房租。从反诉原告与房东吴颖丰的租房合同看，是从2018年8月8日起租的，在2018年8月1日反诉原告尚未承租该房屋。2019年7月30日，在房东吴颖丰、郑丽娜夫妻协调下，反诉被告多拿出6000元房租，按反诉原告的要求，把房租19.4万元直接转账支付给郑丽娜，并由反诉原告出具收条。所以，反诉被告不存在未付足房租的情况。反诉原告在2020年6月1日已告知房东吴颖丰、郑丽娜夫妻，不再继续承租该房屋；房东吴颖丰、郑丽娜夫妻为了避免空置，第一时间在该店面张贴房屋出租告示。所以，反诉原告称反诉被告未提前告知终止协议、停止租赁，不事实。反诉被告在2020年8月15日已搬出，同月19日结清水电费。反诉原告从2020年6月起已不再承租吴颖丰、郑丽娜的该7间房屋，反诉原告主张延期搬离损失、空置损失，无相关依据。反诉被告请求法院依法驳回反诉原告的反诉诉讼请求。 反诉原告魏尚成补充陈述：本案房屋的所有权人确实是吴颖丰、郑丽娜夫妻，反诉原告确实是转租的。反诉原告的租赁期限是2018年8月8日至2028年8月8日，共10年（租房合同中的2029年是笔误）。是7间房屋，反诉原告装修后将其中4间房屋转租给反诉被告，转租时间是2019年4月20日。为了每年递增房租6%，才把起租日期写成2018年8月1日。2019年4月20日到2019年7月31日的租金和转租费用（含装修、设备），未体现在租房协议中。2019年4月12日，原告所交的18万元中包含水电押金2万元、转租费用16万元（包括装修、设备、2019年4月20日到2019年7月31日的租金）。从2019年8月1日起，要递增房租6%，递增后是199280元，反诉被告实际支付给反诉原告19.5万元，其中转账支付给郑丽娜19.4万元，反诉原告写了收条，另1000元是反诉被告直接支付给反诉原告，是支付宝或现金支付。尚欠4280元，当时讲好第2年即2020年8月1日前支付。2020年上半年，因为新冠肺炎疫情影响，反诉被告主张要3个月免租期，反诉原告不同意，只同意1个月免租期，由此发生纠纷。反诉原告并未向房东停止承租，而是继续租赁。另3间房屋是反诉原告转租给他人的，这4间房屋原来是反诉原告自己经营的，2019年4月20日转租给反诉被告。房租到期后，反诉被告在2020年8月1日不交租金，也不肯搬离，经过房东2次报警，在8月15日才开始搬，8月19日拆走最后1台空调。这19天的房租损失，反诉被告应当承担。1个月后，反诉原告才将该房屋转租给他人，所以主张1个月的空置损失，按18.8万元递增2次后、按每年211236.80元除以12个月为17600元。 当事人围绕诉讼请求及抗辩依法提交了证据。原告（反诉被告）郭小冬向本院提交的证据有：1.身份证复印件、人口信息各1张，证明原、被告主体资格；2.租房协议1份，证明原、被告约定的租期、租金及押金等，并由女房东在背面与原、被告签了补充协议；3.2019年4月20日18万元工商银行转账电子回单、2万元收条各1张，证明郭小冬在2019年4月20日将18万元转账给魏尚成，魏尚成出具2万元水电押金收条，未出具16万元转让款（含2019年4月20日至同年7月31日的房租、店内设备、装修）收条；4.2019年7月30日19.4万元工商银行转账电子回单、收条各1张，证明郭小冬已将2019年8月1日至2020年7月31日的房租交给房东郑丽娜，并由魏尚成出具收条；5.吴颖丰、郑丽娜于2020年8月19日出具的关于租房与水电费的说明1份，证明魏尚成已自愿退出与房东吴颖丰、郑丽娜的租房协议，郭小冬已于2020年8月15日搬离房屋，并结清水电费；6.2018年8月3日魏尚成与房东吴颖丰签订的租房合同1份，证明该合同租期从2018年8月8日开始；7.照片1张、照片拍摄时间截图1张，证明2020年6月1日房东郑丽娜在该店面橱窗张贴房屋出租告示，并留下其手机号码。 被告（反诉原告）魏尚成向本院提交的证据有：1.身份证复印件1张，证明魏尚成主体资格；2.吴颖丰、郑丽娜2020年10月9日证明1张，证明该房屋是集体土地、未办理房产证，2018年8月3日将楼下7间房屋租给魏尚成10年，后因魏尚成家庭变故，房东同意魏尚成转租给他人3年；3.吴颖丰于2020年10月20日出具的证明1张、郑丽娜于2020年8月21日与新租户签订的租房合同1份，证明2020年10月1日涉案房屋租赁给他人，魏尚成已将空置期的房租结清；4.出警单详情1张，证明2020年8月3日因郭小冬未支付房租又未搬离，房东报警；由证据3、4可以看出，郭小冬超过支付租金的期限又占用房屋，并未受到房东夫妇的认可，房东收回房屋后出租给他人，郭小冬实际占用期间以及房屋空置期间的费用已由魏尚成支付给房东，故魏尚成可向郭小冬主张相应权利。 在审理过程中，本院依法组织到庭当事人的委托诉讼代理人对上述证据进行了当庭质证（其中对被告证据3、4在浙江移动微法院平台进行补充质证）。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 1.对原告（反诉被告）证据1、3、6，被告（反诉原告）无异议。本院确认其证明力。 2.对原告（反诉被告）证据2，被告（反诉原告）提出：对真实性无异议，对租期已解释。原告（反诉被告）解释：魏尚成称从2018年8月1日作为起租日是为了递增房租，不合常理；郭小冬作为承租方，不可能在2018年8月1日至2019年4月19日未实际租赁却认可起租日并承担递增租金的责任；2019年4月20日至2019年7月31日的租金，郭小冬已经支付；所以，协议中的每年租金18.8万元是2019年8月1日至2020年7月31日的租金。本院认为：被告（反诉原告）异议部分成立。本院确认原告（反诉被告）证据2的部分证明力（租房协议中的郭小冬起租日与实际日期不符，导致双方在2019年7月下旬发生下1年度房租数额争议，后经房东协调，各方已达成和解，郭小冬已实际交纳2019年8月1日至2020年7月31日的房租19.5万元）。 3.对原告（反诉被告）证据4，被告（反诉原告）提出：对真实性无异议，2019年8月1日至2020年7月31日的房租，郭小冬尚欠4280元。原告（反诉被告）解释：郭小冬并不欠房租4280元；如果郭小冬拖欠2019年7月31日前的房租，应当有书面依据，当时是正常经营的。本院认为：被告（反诉原告）异议不成立。本院确认原告（反诉被告）证据4的证明力。 4.对原告（反诉被告）证据5，被告（反诉原告）提出异议：应当是郭小冬自愿退出与魏尚成的租房协议，魏尚成并未自愿退出与房东的租房合同；郭小冬完全搬离该房屋是在2020年8月19日；虽然此后新的租赁协议是房东和他人签订的，但房东还是认可与魏尚成之间的租赁协议关系；因为魏尚成在老家有事情过不来，是委托房东办理转租的。原告（反诉被告）解释：房东的说明中并无笔误，是魏尚成已自愿退出与房东的房屋租赁合同，所以郭小冬才和房东直接结算水电费；郭小冬在2020年8月15日已搬出，同月19日结清水电费。本院认为：被告（反诉原告）异议不成立。本院确认原告（反诉被告）证据5的部分证明力。 5.对原告（反诉被告）证据7，被告（反诉原告）提出异议：是否房东张贴的告示，从照片上无法证明；拍摄只有这1个时间点，持续贴了多少时间，无法反映。原告（反诉被告）解释：房屋出租告示是房东张贴的，所留手机号码是房东的；持续张贴了好多天。本院认为：被告（反诉原告）异议部分成立。本院确认原告（反诉被告）证据7的部分证明力。 6.对被告（反诉原告）证据1，原告（反诉被告）无异议。本院确认其证明力。 7.对被告（反诉原告）证据2，原告（反诉被告）提出：仅证明房东同意魏尚成转租给郭小冬，并未就现在的租赁状态（魏尚成是否继续承租，是否委托房东替其转租给他人）进行说明。本院认为：原告（反诉被告）异议成立。本院确认被告（反诉原告）证据2的部分证明力。 8.对被告（反诉原告）证据3，原告（反诉被告）提出：①该证明只是房东吴颖丰出具，其陈述魏尚成已付清2020年8月1日至2020年10月1日期间的房租和赔偿，但未提供付款凭证；仅凭这么1份证明，无法证明魏尚成的待证目的；②该租房合同的签订时间是2020年8月21日，即郭小冬搬离后的两天，并非2020年10月1日；该合同是房东与第三人签订的，与本案无关。本院认为：原告（反诉被告）异议部分成立。本院确认被告（反诉原告）证据3的部分证明力。 9.对被告（反诉原告）证据4，原告（反诉被告）提出：对关联性、待证目的有异议；并非因为郭小冬租期到了、未支付租金、不肯搬离而报警，而是郭小冬与房东吴颖丰结算时，郭小冬主张水电押金在魏尚成处未退还、房东应该向魏尚成收取水电费；但是，当天郭小冬、房东、警察都无法联系到魏尚成；正是因为无法联系到魏尚成，所以郭小冬无法在原定的8月1日搬离；而且，房东在7月份时就找郭小冬谈过，说魏尚成不租了，问郭小冬是否续租，房租可以给郭小冬优惠；郭小冬在8月15日就搬出了所租店面，只是在19日找房东结算；房东在6月份就在郭小冬租房协议期内正常营业的店铺门口贴招租告示，对郭小冬饭店正常经营造成实质性损害，也说明房东与魏尚成早就有房租纠纷。本院认为：原告（反诉被告）异议部分成立。本院确认被告（反诉原告）证据4的部分证明力。 根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人的委托诉讼代理人当庭陈述，本院确认本案事实如下： 2018年8月3日，魏尚成、吴颖丰签订租房合同，约定：吴颖丰将位于金华市开发区××村××街××弄××号××楼店面房7间出租给魏尚成使用；租期10年，从2018年8月8日至2028年8月8日；第1年租金为28.8万元，每3年增加6%的房屋租金，租金在每年8月8日前一次性交清；如需转让必须经吴颖丰同意；吴颖丰给魏尚成3个月的装修时间；魏尚成向吴颖丰支付押金2万元。双方对其他事项也作了约定。 2019年4月20日，魏尚成（甲方）、郭小冬（乙方）签订租房协议，约定：甲方将位于金华市开发区××村××街××弄××号××楼店面房（4间）出租给乙方使用，租期从2018年8月1日至2021年8月1日，期限3年，年增加6%的房屋租金；每年租金为18.8万元，在每年8月1日前一次性交清以后，年租金以此类推；乙方必须遵守本村村规民约，搞好环境卫生和门前五包，不得从事国家明令禁止的行业，如违反经营被国家有关部门采取相关措施，甲方有权随时收回房屋并不做任何补偿，乙方必须做好防火防盗工作，并配备灭火器等；如遇国家政府拆迁征用，甲方提前通知乙方搬迁，甲方须退回乙方未用完租金，乙方须按国家期限内搬迁；在乙方租用甲方房屋期间，如有转让必须经甲方同意终止原协议，重新签订新协议；租房期满，乙方不得拆除装潢等设备，所装潢设备归甲方所有；乙方在装修期间不得损坏房屋的整体结构，若装潢需拆承重墙等必须经甲方同意，否则按价两倍赔偿；乙方须向甲方支付押金2万元，房屋到期时，无息退还；水费按4元／吨，电费按1.3元／度，每月1日前付清（水电费按实况可调价）；甲方在乙方租用期间不得无故终止协议，若强行终止协议，须赔偿乙方装修费用和经济损失；本协议不到之处，双方共同协商增加条款；本协议1式2份，双方各执1份，签字后立即生效。 2019年4月20日，郭小冬向魏尚成转账支付18万元（包含2019年4月20日至同年7月31日的房租及店内设备、装修转让款共16万元，水电押金2万元）。同日，魏尚成向郭小冬出具2万元水电押金收条，未出具16万元租金及店内设备、装修转让款收条。 2019年7月下旬，魏尚成、郭小冬对下1年度房租数额发生争议。魏尚成要求从2018年8月1日作为起租日，从2019年8月1日起每年递增租金6%。郭小冬认为应当从2019年8月1日作为起租日，从2020年8月1日起每年递增租金6%。 2019年7月30日，房东郑丽娜（吴颖丰妻子）与魏尚成（甲方）、郭小冬（乙方）签订补充协议，约定：每年8月1日乙方交房租，甲方及房东郑丽娜必须在场当面付款，缺一方不交房租。经房东协调，郭小冬于2019年7月30日把2019年8月1日至2020年7月31日的房租19.4万元直接转账支付给郑丽娜，并由魏尚成出具收条。郭小冬另支付给魏尚成1000元，魏尚成未出具该1000元收条。 2020年6月1日，房东在郭小冬承租的该店面房的玻璃橱窗张贴房屋出租告示。2020年8月15日，郭小冬从上述承租房内搬出。同月19日，郭小冬和房东夫妻结清水电费。同日，魏尚成终止与房东的租房合同。同月21日，房东将该4间房屋另租给他人，租期从2020年10月1日至2023年10月1日（43天免租期装修）。2020年8月1日至2020年9月30日的房租和赔偿，魏尚成已和房东结清。 此后，魏尚成未将水电押金2万元退还郭小冬。 本院认为：诚实信用是民事活动的基本原则。魏尚成向吴颖丰承租本案所涉房屋7间后，将其中4间转租给郭小冬。后经郑丽娜（吴颖丰妻子）予以追认、同意转租，魏尚成、郭小冬的租房协议合法有效。在履行租房协议过程中，魏尚成、郭小冬曾对2019年8月1日至2020年7月31日的房租数额发生争议。经房东协调，该期房租为19.5万元，郭小冬已支付。因承租人拟不继续租赁该房屋，房东曾在该店面房的玻璃橱窗张贴房屋出租告示。2020年8月15日，郭小冬从上述承租房搬出。同月19日，郭小冬和房东夫妻结清水电费。同日，魏尚成终止与房东的租房合同。同月21日，房东将该4间房屋租另给他人。魏尚成、郭小冬的租房协议已经实际终止（提前解除），水电费已经结清，郭小冬要求魏尚成退还水电押金，合法有据。郭小冬要求按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即LPR计算利息损失，在合法范围；但要求从2020年9月8日起计算利息损失，依据不充分，可从本案起诉日的次日即2020年9月10日起计算利息损失。 郭小冬提前解除租房协议后，未支付2020年8月1月至实际腾房日的房租。魏尚成要求郭小冬支付2020年8月1日至实际搬离期间的房屋占有使用费，合法有据。关于郭小冬实际搬离该房屋的日期，按房东证明是2020年8月15日。关于房屋占有使用费数额，可参照上1年度的实际房租数额19.5万元，确定该15天的房屋占有使用费为8013.70元。郭小冬提前解除租房协议，应当承担相应的违约责任。双方在租房协议中对承租人提前解除租房协议的违约责任未作明确约定，事后也未达成补充协议，可参照交易习惯、剩余租期、是否易于再行租赁、另行出租的差价、承租人的过错程度等综合因素予以酌定。虽然魏尚成已于2020年8月19日和房东终止租房合同，房东已于同月21日将该4间房屋另租给他人，但是新租期从2020年10月1日起算（2020年8月21日至9月30日系免房租装修期），魏尚成已和房东结清2020年8月1日至2020年9月30日的房租和赔偿。魏尚成有权向郭小冬主张1个月的房租损失，其中2020年8月16日至20日属于房屋实际空置期间的房租损失，其他是免房租装修期的房租损失。该项房租损失数额，可参照上1年度的实际房租数额19.5万元，确定该1个月的房租损失为16250元。魏尚成主张上1年度郭小冬尚欠房租4280元，依据不充分。 综上所述，对双方当事人诉讼请求及抗辩中合法有据部分，本院予以支持；对依据不充分部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条第一款、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决如下： 一、被告魏尚成应当于本判决生效之日即向原告郭小冬退还水电押金2万元，并赔偿原告利息损失（以2万元为基数，按年利率3.85%从2020年9月10日计算至上述水电押金还清日）； 二、反诉被告郭小冬应当于本判决生效之日即向反诉原告魏尚成赔偿损失24263.70元； 三、驳回原告郭小冬的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告魏尚成的其他反诉诉讼请求。 如果被告、反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费150元（适用简易程序已减半收取，原告郭小冬已预交），由被告魏尚成负担；反诉受理费311元（已减半收取，反诉原告魏尚成已预交），由反诉原告魏尚成负担108元，由反诉被告郭小冬负担203元；两项受理费负担相抵后，由郭小冬在履行时加付53元给魏尚成。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  方 明 二〇二〇年十二月二日 代书记员  卢梦青