浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初15497号 原告：杜海波，男，1984年5月9日出生，汉族，住浙江义乌市。 委托诉讼代理人：张洪军、方梅，浙江冠森律师事务所律师。 被告：义乌市第二住宅开发有限公司，住所地：义乌市江东街道星城广场****。 法定代表人：楼虎赢，董事长。 委托诉讼代理人：傅晓云,徐旻,浙江振进律师事务所律师。 原告杜海波为与被告义乌市第二住宅开发有限公司侵权责任纠纷一案，本院于2020年9月30日以简易程序立案受理后，依法由审判员毛滨独任审判，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告杜海波的委托诉讼代理人张洪军，被告义乌市第二住宅开发有限公司的委托诉讼代理人傅晓云、徐旻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杜海波向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告房屋评估价值受损款人民币547462元及利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。二、判令被告赔偿原告房屋征收综合补偿款191611.7元及利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。事实与理由：杜方洪系原告杜海波的父亲。1991年11月，杜方洪与义乌市第二住宅开发公司（2002年5月9日变更为义乌市第二住宅开发有限公司即被告）签署协议，购买待建的义乌市××路小区××幢××号××层××商品房××幢（即现在的义乌市稠城街道化工路111号）。1994年该房屋竣工验收后，被告在1994年7月18日竣工交付结算时要求原告需支付总购房款为709370元，其中土地费用为155211元，杜方洪按约如数支付了各项费用。双方于1994年12月25日签订了《商品房买卖交付使用合同》，被告为杜方洪开具了709370元购房款发票。之后，被告于1997年10月为原告代为办理了国有土地使用权证，2000年又为原告办理了房屋所有权证。2015年杜方洪为了方便孙子读书，遂将其所有的义乌市××路××号的不动产变更至原告杜海波名下。2020年6月5日，义乌市人民政府发布《关于公开征求〈孝子祠区块旧城改建项目国有土地上房屋征收补偿方案〉意见的通知》，原告看到该通知后，拿出国有土地使用证和房屋所有权证查看时才发现，国有土地使用证书上记载的土地使用类型为国有划拨。为此，原告于2020年6月12日向义乌市国有土地房屋征收管理办公室与义乌市不动产登记中心提出了土地使用权类型的更正申请，义乌市自然资源和规划局作出不予受理告知书，之后原告向义乌市行政复议局提出行政复议，从义乌市自然资源和规划局提供的行政复议答复书得知，被告出售给原告的不动产未办理过土地使用权出让手续，也未缴纳土地出让金，为此该土地使用权类型仍为“国有划拨”。原告认为，既然被告已经向原告收取过土地费用155211元，且出售的是商品房，因此土地使用权的类型必定应是国有出让，而不应是国有划拨。被告采用故意隐瞒出售给原告的不动产未办理土地使用权出让手续，也未缴纳土地出让金的事实，其侵权行为持续至今，存在明显故意和过错。现在原告的不动产被义乌市政府国有征收，经评估，因土地性质为国有划拨需扣减547462元赔偿款，以及房屋征收综合损失191611.7元。原告认为这547462元房屋损失款以及房屋征收综合损失款191611.7元，系由被告的故意和过错原因造成的，理应由被告来承担。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，以上诉请望法院予以支持。 被告义乌市第二住宅开发有限公司辩称：关于本案案由，被告认为本案案由应当为商品房买卖合同纠纷。关于诉讼主体，被告认为原告杜海波并非案涉商品房买卖交付使用合同的相对人，其无权提起本案诉讼，人民法院应当驳回其起诉。如法院认为原告在本案中为适格主体，被告认为本案的诉讼时效应自1997年10月开始计算，目前已经超过了诉讼时效，同时也超过了法律规定的最长保护期。关于本案的事实，本案案涉土地是1986年由被告的前身通过征用方式，并以政府划拨确认方式取得，而原告在本案中诉讼的义乌市土地使用权出让问题，最早是在1991年7月25日施行的，对于案涉的小区，当年相关政府部门有明确的文件规定，基本上是按照老人老办法、新人新办法，根据土地划拨取得的时间来分别确认是否需要办理国有土地使用权出让手续，本案讼争的地块属于无须办理之列。按照被告与杜方洪所签的合同第八条，被告只是保证杜方洪所购的房屋所有权权属清楚，至于土地使用权的权属来源，则应当按照当时的法律及政策来认定。杜方洪是在1997年自行办理了案涉房屋的土地使用权证，其当时对于案涉房屋的土地使用权性质并无异议。被告在商品房竣工交付结算单上载明的土地费用下属于建设成本的一部分，该费用涵盖了案涉房屋建设所必须支出的征地费、青苗补偿费、公共设施、征地手续费、道路建设收费等当时应缴的各项行政事业类费用，并非原告所称的被告收取的国有土地使用权出让金。综上，被告请求法庭驳回原告起诉或驳回其诉讼请求。 原告就其诉请提供以下证据： 1、商品房买卖交付使用合同（档案资料）一份，证明原告父亲向被告购买位于义乌市××小区××幢××号××层××商品房。 2、义乌市第二住宅开发公司1994年商品房竣工交付结算单、发票各一份，证明原告父亲向被告缴纳土地费用在内的所有费用共计709370元。 3、行政复议答复书（复印件）一份，证明被告并未办理土地使用权出让手续，未缴纳土地出让金，土地类型为国有划拨。 4、房屋征收估价报告一份，证明因土地性质为国有划拨需减扣547462元，属于原告的损失。 5、义乌市人民政府房屋征收决定义征字第002号文件（打印件）一份，证明采用货币补偿安置，可以享受35%的补助以及补助的相关规定。 经庭审质证，被告质证如下： 1、商品房买卖交付使用合同一份，三性无异议，对证明对象也无异议，同时被告认为该证据也可以证明原告并非本案的适格主体。 2、义乌市第二住宅开发公司1994年商品房竣工交付结算单、发票各一份，结算单的真实性被告无法进行判断，由于时间原因以及被告改制等历史原因，相关的证据原件被告已经无法查询；对于发票三性无异议。 3、行政复议答复书（复印件）一份，真实性、合法性无异议，但与本案无关。 4、房屋征收估价报告一份，三性无异议，对证明对象是否属于原告损失，应当结合法庭查明的事实来决定。 5、义乌市人民政府房屋征收决定义征字第002号文件（打印件）一份，三性无异议，对证明对象有异议，选择货币安置还是实物安置是原告自己的权利，与本案没有必然联系。 被告就其抗辩主张提供以下证据： 1、征用东风15组土地的付款协议书（复印件）一份，证明案涉土地系由被告前身在1986年通过征用方式取得的事实。 2、义政办（1991）18号文件（打印件）一份，证明1991年5月份，义乌市政府办公室发文包括案涉开发项目在内的稠城镇规划区范围内的项目审批表要求等待新的土地使用权政策的事实。 3、义乌市国土办（1991）18号文件（档案资料）一份，证明1991年10月12日，义乌市国土局要求将案涉项目中37.5亩土地纳入土地使用制度改革范畴，案涉项目中包括原告讼争的1990年12月24日前取得的划拨土地不纳入土地使用制度改革范畴。 4、土地登记申请书（档案资料）一份，证明1997年10月，杜方洪自行申请办理案涉土地使用权证的事实。 5、土地登记申请表（档案资料）一份，证明1998年3月，义乌市人民政府根据杜方洪的申请，回复审核案涉土地使用权面积的事实。 经庭审质证，原告质证如下： 对证据1，真实性无异议，是被告前身向东风大队征收的土地，与这个土地的性质是国有划拨或者国有出让没有必然联系，与本案无关。 对证据2，真实性无异议，被告所出售的房屋应该按照该文件事执行。 对证据3，该通知第四条，该文件在1991年已下发给被告，原、被告买卖时间是在1994年，被告对于所出售的房屋需要补交出让金的事实应当是明知的，但是被告隐瞒该事实，155221元土地使用费按照占地117.72平方米，按照每平方米1200元，需要补交的费用是13万多，因此被告认为原告向被告收取的款项里已包含该笔费用，但是因被告原因没有缴纳。 对证据4，真实性无异议，关联性、证明目的有异议，证是被告方代办的，资料是按照被告方要求签字的，手续都是由被告统一办理的。 对证据5，真实性无异议，关联性、证明目的有异议，内容 是按照被告方指示写的，土地审批表是由被告代办的。 本院对原告提供的证据认证如下： 原告提供的证据1、2，被告没有异议，本院对其真实性及证明力予以认定；原告提供的证据3，系义乌市自然资料与规划局对涉案房地产用地性质的说明，即涉案房地产的性质为国有划拨，但无法证明原告的证明目的。原告提供的证据4、5，本院对其真实性予以确认，对原告的证明目的不予确认。 本院对被告提供的证据认证如下： 被告提供的证据1、2、3、4、5，原告方对其真实性均无异议，故本院对被告提供的上述证据的真实性均予以认定。 本院经审理认定事实如下： 1984年10月，义乌县稠城镇住宅公司设立，性质为镇办集体企业，后该公司于1985年7月更名为义乌县稠城镇住宅开发公司，于1990年6月更名为义乌市第二住宅开发公司。2000年1月28日，义乌市稠城镇人民政府下发稠城（2000）06号关于完善义乌市第二住宅开发公司企业改制方案的决定的文件，对该公司中集体资产及承包者资产进行界定，明确由承包者楼仁智买断集体资产的方式进行改制，改制后组建有限责任公司，承继原公司的一切债权、债务。2000年2月2日，改制后组建的义乌市第二住宅开发有限公司（即被告）成立，法定代表人为楼仁智。 杜方洪系原告杜海波父亲。1986年10月，原义乌县稠城镇住宅开发公司向原稠城镇东风大队十五组征用土地3222平方米，后该公司在上述土地上建造了包括涉案房产的房屋。1994年7月18日，原义乌市第二住宅开发公司对杜方洪向其购买的房屋代号为“附20＃-6”，建筑面积为633.5152平方米的房屋进行结算，并出具商品房竣工交付结算单一份，明确决算价为每平方米1056.4元，其中土地费用155211元，杜方洪亦在该结算单上签字确认。同年12月25日，杜方洪（乙方）与原义乌市第二住宅开发公司（乙方）签订商品房买卖交付使用合同，约定：双方依照购房协议的商品房已竣工，现就房屋交付使用订立本合同：本合同所指商品房为垂直房屋，座落在孝子祠小区附**第**第**房屋，共1套，共计建筑面积633.5152平方米；决算造价每平方米1056.40元，共计709397元；乙方应在签订交付使用合同前付清房价款和有关税费，甲方保证商品房质量，并对房屋质量问题承担保修责任；自房屋交付之日起，合同所指房屋产权归乙方所有，房屋所有权证在甲方协助下由市房地产管理处统一办理；甲方保证乙方所购房屋所有权和土地使用权权属清楚；……。义乌市房地产交易市场管理所在上述合同落款处标注同意鉴证，并盖章确认。杜方洪支付房款后，原义乌市第二住宅开发公司于1994年12月30日向杜方洪出具了金额为709370元的购房发票一份，并将涉案房屋交付给杜方洪使用。1997年12月25日，涉案房屋办理了土地证，登记的土地使用权人为杜方洪，土地使用权面积111.72平方米，载明土地使用权类型为国有划拨。2000年间，涉案房屋办理了房屋产权证（土地座落稠城镇化工路111号），登记权利人为杜方洪。2015年间，杜方洪为了方便孙子读书，遂将其所有的案涉位于义乌市××路××号房屋变更至原告杜海波名下。2020年6月，因城市有机更新建设，义乌市人民政府对包括涉案房屋在内的孝子祠区块国有土地上房屋进行征收。2020年8月28日，因征收需要，浙江国信房地产土地估价咨询有限公司对涉案房产进行评估，房屋评估价值为11705406元，已扣减土地类型差价547462元。 本院认为，原义乌市第二住宅开发公司改制为义乌市第二住宅开发有限公司，根据改制相关文件规定，原义乌市第二住宅开发公司的债权、债务由改制后的企业，即被告义乌市第二住宅开发有限公司承继。根据原义乌市第二住宅开发公司与原告父亲杜方洪签订的商品房竣工交付结算单及交付使用合同的约定，①涉案房屋土地使用权虽为划拨，但房屋所有权及土地使用权权属清楚，符合合同约定的交付条件；②划拨用地也需要从集体征用，也需要付出征用补偿费、安置费等土地费用，故结算单中列明的土地费用不能认定包括土地出让金；③涉案房屋在1997年就已进行不动产登记，办理了权属证书，故应当认定原义乌市第二住宅开发公司已经履行完合同约定的义务。再则，我国的国有土地有偿使用制度改革在上世纪九十年代才开始，义乌作为这项改革的试点单位在1991年才出台相关文件，而涉案房产所属的土地在改革之前就已通过划拨取得并陆续进行了开发；另外，我国的城市房地产管理法在1995年才开始实施，当中规定了房地产开发用地的土地使用权出让制度，而涉案的房屋在上述法律出台之前就已经开发并转让，故不能因涉案房屋称“商品房”就认定其土地使用类型就必须是出让用地。庭审过程中，原告认为被告没有为原告补交土地出让金导致涉案房屋在征收过程中价值贬损，属侵权行为，并因此主张被告承担赔偿责任。对此，本院认为，被告是否有义务给原告补交土地出让金属于双方房屋买卖合同履行的范畴，发生的纠纷系合同纠纷，前文已作相关论述。现原告坚持以侵权为由提起诉讼，因涉案房地产原始取得的土地使用权类型就是国有划拨用地，原告父亲杜方洪于1997年取得土地使用权证亦明确载明国有划拨的土地使用权类型，自始没有证据显示被告存在侵害原告房屋不动产物权的行为。综上，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告杜海波的诉讼请求。 案件受理费5595元，由原告杜海波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 毛 滨 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 陈佳慧