贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初12999号原告：朱某。委托诉讼代理人：杨平，贵州文福律师事务所律师。被告：贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵安新区行政中心白马大道碧桂园贵安**商业街**楼****。法定代表人：欧阳腾平。委托诉讼代理人：戴昊，贵州瀛黔律师事务所律师。原告朱某与被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告朱某委托诉讼代理人杨平、被告碧桂园公司委托诉讼代理人戴昊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某向本院提起诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金（从2019年10月1日起以1295325元为基数按每日万分之二的标准计算至房屋交付为止）；2、被告支付原告逾期交房违约金的资金占用利息（该利息以逾期交房违约金为基数，从逾期支付违约金之日起按年利率4.35%的标准计算至付清为止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告于2017年6月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以1295325元的价格购买被告开发预售的房屋一套，被告应按照购房合同第十一条约定于2019年9月30日前将验收合格的商品房交付原告使用。原被告双方还就该合同未约定的或约定不明的事项进行了补充约定，并在该合同附件十二《补充协议》第六条约定：逾期交付房屋超过90日后，继续履行的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，但被告逾期交房，原告遂起诉至法院。被告碧桂园公司辩称：1、原告诉请的违约金过高，请求法院予以调减；2、原告主张违约金的利息，合同没有约定，也无法律规定，不应该得到支持。本院经审理认定的事实如下：2017年6月1日，原告朱某与被告碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》，该合同主要约定：一、朱某向碧桂园公司购买该公司开发的位于贵安新区（已取得预售许可）的房屋（住宅），建筑面积175.35平方米，房屋总价款1295325元，原告应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款295325元，余款1000000元以银行按揭贷款方式支付；二、第十一条“交付时间和条件”，（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。三、第十二条主要约定了本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件，其中（一）上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；（二）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案，如在约定期限内未达到交付使用条件的，出卖人尽快建设完成而无须承担其他责任。四、第十三条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。五、该商品房达到第十一条约定的交房条件后，出卖人应当在交付之日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同附件补充协议中约定逾期交房违约金总额不超过买受人已付房款的15%。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部房款。截至本案开庭审理时，被告未取得案涉房屋竣工验收备案手续，原告亦未实际收房。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、交款收据等证据在卷作证。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。本案中，原告按合同约定方式向被告支付了全部房款，被告应当按约定向原告交付符合合同约定条件的房屋，否则应当承担违约责任。原告关于被告应承担的逾期交房违约责任，根据合同约定，被告应向原告交付房屋的时间是2019年9月30日，但被告至今未取得案涉房屋交付时应满足的条件，已构成逾期交房，被告应按合同约定承担赔偿逾期交房违约金的责任。关于被告抗辩逾期交房违约金约定过高请求调整的意见。根据合同约定，逾期交房违约金按照全部已付房款每日万分之二的标准计算。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，合同中约定的违约金是否应当调整，应在充分尊重当事人意思自治的基础上，结合违约产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合进行考虑。具体到本案而言，双方约定的逾期交房违约金标准系被告提供的格式文本合同中明确约定，是双方的真实意思表示，同时考虑到本案逾期交房系由于被告的违约行为导致，其对此存在明显过错。因此，被告要求调减该项违约金标准的请求并不符合法律的相关规定，且该违约金标准并不明显过高，故本院对此不予支持。关于被告辩称逾期交房违约金不超过总房款15%的意见，补充协议中的该约定限制了原告的主要权利，减轻了出卖人的责任，且不利于敦促违约方积极履行合同约定义务，故对被告的辩称违约金不超过房款15%的意见，本院不予采纳。因此，被告应按照原告已付房款1295325元为基数，以每日万分之二为标准，向原告支付从2019年10月1日起至被告向原告实际交房之日止的逾期交房违约金。考虑到执行过程中可能就“实际交房之日止”的时间节点产生争议，本院根据买卖合同的约定，将“实际交房之日止”的时间节点具体明确为房屋符合《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的交付条件并由被告书面通知原告之日止，若原告在此之前实际接收房屋，则逾期交房违约金计算至其实际接收房屋之日止。关于原告主张违约金的利息，合同无此约定，且违约金已经弥补原告的损失，故本院对原告主张违约金占用损失的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告朱某支付逾期交房违约金（该违约金以房款1295325元为基数，从2019年10月1日起按照每日万分之二的标准计算至实际交房之日止）；二、驳回原告朱某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1088元（已减半收取），由被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇二〇年十二月十六日法官助理赵驭寰书记员吴青青