中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终525号 上诉人（一审原告）：王巍，女，1978年11月27日出生，满族，住辽宁省沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：张海英，辽宁大宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗曦，辽宁大宸律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地辽宁省沈阳市大**小二台子**。 负责人：申壮，该支行行长。 委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市大**观泉路**。 法定代表人：郑宝信，该公司总经理。 被上诉人（一审被告）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。 被上诉人（一审被告）：辽宁北方建设（集团）有限公司，，住所地辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路** 法定代表人：鄂宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。 上诉人王巍因与被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2018）辽民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。王巍委托诉讼代理人张海英、罗曦，农商行大东支行委托诉讼代理人包腾飞、丁云鹏，北方公司委托诉讼代理人古赛男到庭参加诉讼。宏缘公司、谷实经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 王巍上诉请求：1.撤销辽宁省高级人民法院（2018）辽民初137号民事判决，改判支持其全部诉讼请求；2.本案一、二审的全部诉讼费用由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司承担。事实与理由：（一）一审法院认定王巍与宏缘公司之间的房屋买卖关系是从借款关系转化而来，并非以居住为目的购买案涉房屋，认定事实错误。王巍参与团购是为解决住房刚需，并非向宏缘公司出借款项，双方从未达成过借贷合意。（二）一审判决认定事实错误。王巍名下位于沈阳于洪区的房产是王巍父母出资购买，一直由王巍父母居住使用。案涉房产是王巍一家唯一可供居住的房产。（三）农商行大东支行向沈阳市房产局出具了“同意办理预售许可证”的书面意见，王巍在案涉房屋已取得商品房预售许可证且五证齐全的情况下，与宏缘公司签订《商品房买卖合同》，已尽到合理的注意义务。一审判决认定王巍“未及时要求进行登记备案”“没有积极主张权利、未尽到合理注意义务”错误。（四）本案系典型的消费者物权期待权与工程价款优先受偿权、担保物权之间发生权利冲突的案件，而非普通金钱债权之间的权利冲突，即本案系房屋消费者提起的执行异议之诉，应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定审理，一审判决同时适用第二十八条、第二十九条审理本案，适用法律错误。 农商行大东支行辩称，（一）王巍请求确认该案涉房屋归其所有的主张，无事实和法律依据。不动产物权变动应以登记为生效要件，案涉房屋并未过户登记到王巍名下。（二）农商行大东支行对案涉房屋依法享有抵押权，王巍若要排除担保物权等优先权的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。但王巍并非应当予以优先保护生存权的房屋消费者，不符合上述规定。首先，王巍与宏缘公司之间系民间借贷关系，案涉房屋实际系王巍与宏缘公司达成的以房抵债协议的标的物，宏缘公司是于2011年6月1日取得国有土地使用权证书、2011年10月21日取得案涉工程建设规划许可证、2013年11月11日取得案涉房屋预售许可证。而王巍于2011年1月30日与宏缘公司签订《“观泉路50号”项目团购房协议》（以下简称《团购协议》），即在宏缘公司取得土地使用权并完成规划设计、审批前就签订了所谓的团购协议，且在协议中明确约定了高额利息，显然属于购房行为掩盖下的民间借贷行为，其并非应予保护生存权的房屋消费者。其次，王巍除案涉房产外还有其他用于居住的房屋，并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。 北方公司辩称，（一）《执行异议和复议规定》第二十九条规定的是消费者物权期待权能排除强制执行的特别规定，本案应适用该规定进行审理。（二）王巍的上诉请求因不符合上述规定的法定条件，不应获得支持。首先，王巍名下有其他可用于居住的房屋。其次，王巍所谓团购的目的不是为了居住，而是放贷收息，因此并非法律所优先保护的消费型购房者。 宏缘公司和谷实未提交答辩意见。 王巍向一审法院起诉请求：1.不得执行宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50-2号1-20-5室的房产；2.确认王巍就沈阳市大东区观泉路50-2号1-20-5室的房产享有所有权；3.判令宏缘公司为王巍办理沈阳市大东区观泉路50-2号1-20-5室房产的备案登记手续；4.本案诉讼费由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司承担。 一审法院经审理查明，农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173353460.86元；三、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33353460.86元（5000万元扣除已还本金16646539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。上述给付款项如未按判决确定的给付日期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费987329元，保全费5000元，由宏缘公司、谷实共同负担。宏缘公司提起上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。 在该案一审审理中，一审法院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189105832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产。2016年11月15日，一审法院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产。 王巍作为案外人对案涉房屋提出了书面执行异议，一审法院于2018年9月26日作出（2018）辽执异10号执行裁定，认定虽然王巍在一审法院查封案涉房屋前与宏缘公司签订书面买卖合同，且支付全部购房款，但其名下另有用于居住的房屋，故裁定驳回王巍的异议请求。王巍不服，向一审法院提起本案诉讼。 2011年1月30日王巍与宏缘公司签订团购房协议，协议第8条(1)约定“乙方如未在2011年7月15日前选定楼号、房号，本协议自动解除。甲方于2012年7月30日全部退还乙方已交房款，并由甲方赔偿乙方损失”。2011年1月30日王巍向谷实转账27.2万元。2013年1月22日双方签订《团购返款确认书》，确认乙方自动放弃选房及本金、利息的返还。2014年3月29日双方签订《关于团购客户王巍返款协议》，达成共同意见是分期支付。2013年4月3日王巍收到宏缘公司的团购利息97920.00元，并出具收条。2014年9月20日签订《关于团购客户王巍返款协议》约定王巍选房，补齐欠款后签订商品房买卖合同。2014年8月26日签订商品房买卖合同。2015年8月27日王巍获得入住单并交纳水费、电费等。2016年8月31日王巍获得正式增值税发票309427.00元。 房屋电子登记（簿）查询证明记载，王巍名下另有位于于洪区的房产。 一审法院认为，王巍在本案中提起的是案外人执行异议之诉，故应当对王巍就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。 王巍和宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的时间为2014年8月26日，而一审法院查封案涉房产的时间分别为2014年10月23日及2016年11月15日，故依照《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）项关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，应当认定王巍在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2011年1月30日,王巍向谷实个人账户转款，结合《商品房买卖合同》载明王巍已一次性交齐全款以及宏缘公司向王巍开具发票、办理入住的事实,可以认定王巍已于案涉房屋被查封前交付了房款。 王巍在本案中的诉请不能支持，理由如下：1.王巍在法院查封案涉房屋前其名下另有于洪区的房产一处，故案涉房屋并非以居住为目的，不属于满足生存权的合理消费范畴。2013年1月22日双方签订《团购返款确认书》，2014年3月29日双方签订《关于团购客户王巍返款协议》，2013年4月3日王巍收到宏缘公司的团购利息97920.00元，并出具收条。协议约定了放弃选房，返还本息。由此可见，王巍交付钱款的目的并不是用于居住，而是投资用于获取利息。其与宏缘公司之间的房屋买卖关系是从借款关系转化而来，购买案涉房产属于无奈之选，而并非以居住为目的。故王巍购买案涉房产不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。 宏缘公司于2015年向王巍出具了入住通知，可以证明王巍于2015年占有了案涉房屋。但《执行异议和复议规定》第二十八条第（二）项关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。故虽然《商品房买卖合同》及《补充协议》的签订时间在一审法院第二次查封案涉房产之前，但是王巍实际占有案涉房屋的时间是在一审法院第一次查封案涉房产的期限之内，王巍无证据证明其在一审法院查封前占有案涉房产。 涉案房屋在2012年即以在建工程抵押给农商行大东支行，王巍在与宏缘公司签订《商品房买卖合同》时应对案涉房屋上存在的他项权利负有合理的注意义务，且在《商品房买卖合同》签订时涉案房屋并未被司法查封，但王巍仍未及时要求进行登记备案，因此,按照《执行异议和复议规定》第二十八条第（四）项规定,王巍没有积极主张权利，未尽到合理注意义务，自身存在过错。 综上所述，王巍的请求同时不满足《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条的规定，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回王巍的诉讼请求。案件受理费5941.41元，由王巍负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，王巍名下另有一套位于于洪区的房产，虽然王巍主张该房屋系其父母购买并居住使用，但该房屋登记在王巍名下，王巍是案涉房屋的所有权人。一审法院据此认定王巍购买案涉房屋不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定，并无不当。王巍关于本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定情形的主张不能成立，本院不予支持。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。王巍虽于一审法院2014年10月23日查封案涉房屋之前与宏缘公司签订了《商品房买卖协议》及《补充协议》，但其于2015年8月27日获得入住单并交纳水费、电费等，即王巍并未在人民法院查封之前占有案涉房屋。一审法院认定本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除强制执行的条件，并无不当。本案既不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，亦不符合该司法解释第二十九条规定的可以排除强制执行的条件，王巍对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。王巍上诉主张本案不应同时适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，而一审判决并未以王巍应当同时满足《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定作为法律适用的前提，王巍的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，王巍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5941.41元，由王巍负担。 本判决为终审判决。 审判长  余晓汉 审判员  宋春雨 审判员  丁俊峰 二〇二〇年十二月十二日 法官助理王慧娴 书记员曹美施