江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初4207号原告：李某，男，1974年3月21日出生，汉族，江苏省高邮市人，住高邮市。被告：李某某，男，1954年10月1日出生，汉族，上海市人，住上海市黄浦区。第三人：龙誉（扬州）置业有限公司，住所地高邮经济开发区文游北路。法定代表人：范犇屋。原告李某与被告李某某、第三人龙誉（扬州）置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告李某到庭参加诉讼，被告李某某经本院合法的传票传唤，无正当理由未到庭应诉，第三人龙誉（扬州）置业有限公司（以下简称：龙誉公司）经本院公告送达传票，公告期满后其未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对位于秦邮路299号帝景龙庭第28幢811、504房屋的强制执行，并解除查封；2、判令上述房产归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：第三人龙誉公司因开发帝景龙庭小区缺乏资金向原告借款，原告于2012年3月27日出借30万元人民币给第三人，后第三人无力还款。2013年4月，第三人龙誉公司向原告提出将高邮市帝景龙庭小区28幢811、504室房产卖给原告，原告以上述借款抵冲房款，双方于2015年1月4日签订房屋买卖合同。原告收房后对房屋进行装修，接通水电、缴纳物业管理费入住至今，因为第三人龙誉公司的原因至今无法办理网上签约并无法办理房产证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条而非二十九条。综上所述，原告申请涉案房产排除强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当排除对上述房产的评估、拍卖等执行。被告李某某系执行案件的申请人，第三人龙誉公司系执行案件的被执行人。在执行程序中，被告李某某申请执行原告具有所有权的房产，原告对该执行提出案外人异议，高邮市人民法院于2020年8月7日作出（2020）苏1084执异46号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉讼，望判如所请。被告未答辩。第三人未答辩。本院经审理认定事实如下：2015年1月4日，原告与第三人龙誉公司签订《房屋买卖合同》一份，其主要内容为：第三人将坐落于高邮市秦邮路299号丽晶会公寓811室、504室出售给原告所有，购房款以第三人下欠原告的部分借款充抵支付。庭审中，原告陈述购房款并非由借款充抵，而是向中介家家福房屋销售有限公司（下称：家家福公司）交纳全部房款37.9万元。提交2012年第三人龙誉公司与家家福公司签订的《高邮市帝景龙庭小公寓项目营销代理协议》，以及2013年9月19日家家福公司的法定代表人费庆和向原告出具收条一份，金额为37.9万元，并注明：丽晶公寓811室、504室购房款，该房款抵冲保证金。原告系《高邮市帝景龙庭小公寓项目营销代理协议》中载明的投资方。其后，原告对上述房屋进行装修，并支出相关费用。2019年2月14日，因第三人向被告李某某借款未归还，被告向本院起诉要求第三人偿还借款，本院依法作出（2018）苏1084民初3853号民事判决书，判决：第三人龙誉公司于判决生效后十日内一次性归还被告李某某借款本金700万元及利息11339999元（已计算至2019年1月31日，逾期顺加）。第三人龙誉公司不服一审判决，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉，但其未在规定期限内预交上诉案件受理费，被按自动撤回上诉处理。因第三人龙誉公司未履行判决确定义务，被告李某某向本院提出强制执行申请。本院立案受理后，于2019年11月4日查封了第三人龙誉公司所有的位于高邮市帝景龙庭的房产，房号分别为28幢606、607、609、607、611、608、504、510、509、607、609、601、612、609、701、702、607、609、704、705、706、707、708、709、710、711、712、805、806、807、808、809、810、811、812、311、312号。在执行过程中，原告向本院提出异议，要求排除对上述28幢811室、504室房产的执行。本院于2020年8月7日作出（2020）苏1084执异46号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。另查明，位于高邮市又名为“丽晶公寓”或“丽晶会公寓”。该商品房由第三人龙誉公司开发，第三人龙誉公司已取得商品房预（销）售许可证。但至2020年7月21日止，该小区28幢尚未经过竣工验收。被告李某某与第三人龙誉公司针对上述811室、504室房屋已签订《商品房买卖合同》，并于2011年7月5日、2010年5月25日在高邮市住房和城乡建设局进行网上合同备案。2020年8月，周某某、倪某1、朱某某、倪某2、赵某某、李某、王某某、孙某某向扬州市江都区人民法院提起行政诉讼，要求确认高邮市住房和城乡建设局对高邮市秦邮路299号“丽晶公寓”初始登记《增量房确权证明书》行政登记行为违法并依法予以撤销。扬州市江都区人民法院于同年8月19日受理该案。本院认为：本案中，原告要求排除对涉案房产执行的诉讼请求不能成立。理由为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称：《执行异议和复议的规定》）第28条规定，只有同时具备四种情形方能排除执行：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。但本案中并不同时具备上述四种情形。逐一阐述如下：一、关于是否签订合法有效的书面买卖合同。本院查封涉案房产时间为2019年11月4日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》的时间为2015年1月4日。该《房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律的规定，合法有效。因此，在人民法院查封之前，原告与第三人已签订合法有效的书面买卖合同。二、关于是否合法占有该不动产。原告提交的相应装修款收据，用以证明其在法院查封前已合法占有该不动产。本院认为，至2020年7月21日，案涉房屋尚未经过竣工验收，不具备交付条件。原告陈述自行接通水、电亦可佐证此事实。且原告也未提交证据证明案涉房屋已向其交付的事实，故即使原告确实占有该不动产，但该行为不能认定为对案涉房屋的合法占有。三、关于是否已支付全部购房款。根据双方签订《房屋买卖合同》中的约定，购房款以借款抵充。原告在向本院提起执行异议申请时也陈述系以借款抵房款。但庭审时，原告又陈述系向中介家家福公司交付了全部购房款37.9万元。原告前后陈述不一致。原告提交了由家家福公司法定代表人费庆和出具的收条，金额为37.9万元。虽该收条中载明在家家福公司保证金抵冲该房款，但无证据证明家家福公司已向第三人龙誉公司交纳足以支付该房款的保证金，故原告不能证明其已支付全部购房款。四、关于非因买受人自身原因未办理过户登记。“买受人自身原因”主要包括对他人权利障碍、政策限制的忽略以及消极不行使登记权利等。根据本案已查明的事实，至本院查封案涉房屋之前，案涉房屋早在2010年5月就已具备办理网签备案手续的条件，原告与第三人签订《房屋买卖合同》系在2015年。且据原告陈述，其系于2013年先交购房款，后于2015年补签的房屋买卖合同。在此期间，原告一直未办理网签备案手续，系怠于行使权利，应认定为系自身原因未办理过户登记。因此，原告的诉讼请求不符合《执行异议和复议的规定》）第28条的规定，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。关于原告要求案涉房屋归其所有的诉讼请求。原告提交的证据不足以证明其享有对案涉房屋的所有权，故对该诉讼请求不予支持。关于本案是否应中止审理。本案系案外人执行异议之诉，只需原告提供证据证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权利，原告的行政诉讼请求能否得到支持并不影响本案的审理，即本案不以行政诉讼案件的审理结果为依据，故本案无需中止审理。综上所述，原告主张排除对涉案房产执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告李某的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王芬人民陪审员  薛超人民陪审员  徐洲二〇二〇年十二月二十三日法官 助理  朱珠书 记 员  黄艳附本判决所依照的法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第二条：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。2、《中华人民共和国合同法》第十二条：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。5、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。6、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。