四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川03民终685号上诉人（原审被告）：罗华，女，1970年2月6日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。被上诉人（原审原告）：自贡市锦诚物业有限公司，住所地四川省自贡市自流井区芦厂坝小桥井远达小区。法定代表人：袁源，总经理。委托诉讼代理人：胡晓，女，该公司员工。上诉人罗华因与被上诉人自贡市锦诚物业有限公司（以下简称锦诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人罗华，被上诉人锦诚物业公司的委托诉讼代理人胡晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗华上诉请求：撤销四川省自贡市大安区（2020）川0304民初1027号民事判决，改判上诉人不给付之前的物业费，自2021年起开始交物业费，并由被上诉人赔偿上诉人所遭受的财产损失35,000元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1．原判认定事实错误。上诉人没有交纳物业管理费系事出有因，是由于被上诉人没有尽到物业管理职责，没有对上诉人的案涉房屋旁边的排水沟进行疏通，导致洪水进入上诉人家中，造成房屋内木地板、墙面、家具、衣物受潮发霉，并且导致电线线路受损，多处插头至今无法使用，造成35,000元的损失。2．根据物业服务合同的约定，被上诉人需对房屋及设施设备进行维修、养护，但自2004年开始，由于被上诉人维护不当，导致案涉房屋窗外化粪池污物外泄，引起地基下沉，且导致化粪池长年累月有异味，严重影响上诉人的生活。一审判决后被上诉人才对该处进行修复，上诉人已经提交修复前后的照片证据，足以证明被上诉人违反了物业服务合同约定。3．上诉人从未收到过物业缴费催收单，被上诉人提供的催缴物业费的照片证据，不能看出是贴在上诉人的门户上，其所提供的每一张照片的真实性有待考察。锦诚物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果合法合理，请求驳回上诉，维持原判。上诉人认为其家中受潮发生的损失由被上诉人造成，而以此为借口长达16年未交物业服务费，上诉人错误理解了物业服务的内容和物业服务合同约定的内容。1．上诉人家中被洪水所淹，完全没有事实依据。远达花园小区地处马吃水最高处，修建在半坡上，不可能发生洪水，该片区也没有发生洪水的记录。2．上诉人所购买房屋属底楼，购买时应考虑到有返潮等情况，上诉人入住不久，因下雨引起地面和墙面返潮，造成室内电路损坏、家具受潮，当时处于质保期，我公司及时与开发商协调处理，在上诉人住房后面新修建了排水沟，以减少室内返潮。关于赔偿问题，上诉人与开发商未达成一致意见，上诉人错误混淆了开发商与物业公司的法律概念，工程问题是开发商遗留问题。上诉人以工程遗留问题拒交物业费损害了物业公司和其他业主的利益，且无事实和法律依据。3．开发商为上诉人新建了排水沟，我公司为避免再次给上诉人造成损失，定时清掏排水沟，并非上诉人陈述是因为没有清掏排水沟而造成其室内受损。4．上诉人主张是因物业公司维护不当引起化粪池地基下沉，没有事实依据。上诉人窗外根本没有化粪池，只有一个检查井。远达花园小区修建至今20年，检查井的盖面为老式水泥板设计，经20年的风吹雨打，盖面开始风化，而水泥板下面的检查井修建在上诉人窗外的绿化带中，历经20年风雨绿化带地面下沉造成检查井下沉，并非上诉人所称因为物业公司维护不当引起化粪池下沉。5．关于催收通知单的问题，被上诉人一直都在向上诉人催收物业费，有一审提交的相应催收单证明。锦诚物业公司向一审法院起诉请求：1．判决被告支付原告2004年1月至2020年7月物业服务费9,509.65元，并支付10%的违约金950.97元，合计10,460.62元；2．被告承担诉讼费。一审法院认定事实：被告罗华为自贡市大安区凤凰乡济公居委会********房屋的所有人，房屋面积为126.24平方米，该房屋为多层住宅。2004年9月15日，被告同自贡市远达物业有限公司（简称远达物业公司）签订了《管理协议书》，约定由远达物业公司对远达花园小区进行物业管理，未按时交纳物业服务费每拖迟一天滞纳金按应交金额每日5/千计算罚缴。协议未约定物业服务费标准，住宅物业收费标准按物价部门公布的指导价每月0.23元/平方米收取。2010年5月25日，远达物业公司同自贡市大安区凤凰乡远达花园业主委员会（简称远达花园业委会）签订《物业管理合同》，约定经远达花园小区业主大会会议表决由远达物业公司对远达花园小区进行物业管理，期限为2010年1月1日起至2013年12月31日止，多层住宅按产权面积每平方米0.32元/月计收物业服务费，按季收取，逾期收取滞纳金。2012年11月28日，远达物业公司名称变更登记为自贡市锦诚物业有限公司，即本案原告。2014年1月1日，原告同远达花园业委会签订《物业管理合同》，继续对远达花园小区进行物业管理，期限为2014年1月1日起至2015年12月30日止，住宅按建筑面积每月每平方米0.5元计收物业服务费，逾期按每天应交物业服务费的万分之四交纳滞纳金。2015年11月26日，原告同远达花园业委会签订《物业服务合同》，继续对远达花园小区进行物业管理，期限为2016年1月1日起至2018年12月31日止，住宅按建筑面积每月每平方米0.5元计收物业服务费，逾期从逾期之日起按每天应交物业服务费的万分之四交纳违约金。2019年6月14日，原告同远达花园业委会签订《物业服务合同》，继续对远达花园小区进行物业管理，期限为2019年1月1日起至2021年12月31日止，2019年多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元计收物业服务费，2020年1月1日起物业服务费按《自贡市住宅物业服务等级收费标准》三级服务标准收费（自贡市普通商品住宅前期物业服务费无电梯的三级收费标准为每月每平方米0.75元），逾期交纳物业服务费的按欠费总金额的30%收取违约金。原告管理期间，对管理的小区进行了物业管理服务。2004年，因被告房屋外未设置排水沟，导致雨后被告房屋被水淹，原告之后安排人员挖掘排水沟解决积水问题，之后房屋未再被水淹。被告因房屋积水导致的财产损害要求被告赔偿，至今双方未解决。被告屋外有一下水井，被告陈述该处石板损坏及气味大严重影响生活，该院实地查看未发现存在气味严重的情形，原告于每月亦对下水井进行了疏通清理。被告从2004年9月起未交纳物业服务费。原告每年在被告房屋门上张贴了《催费通知单》。至原告起诉时，被告未向原告支付物业服务费。一审法院认为，原、被告签订的《管理协议书》以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，均对被告具有法律约束力。被告辩称因其房屋积水导致的财产损坏要求原告赔偿，该院认为，被告房屋下雨积水为前期房屋设计问题，原告对该问题已进行了处理，原告履行了物业管理服务，被告因积水导致的财产损坏属另案纠纷，被告应另案提起诉讼；被告辩称的下水井的问题，因原告每月进行了疏通清理，提供了物业服务，而被告提交的证据现不能证明被告未履行物业管理服务，故被告应承担举证不能的责任。因此，被告不交纳物业费的抗辩理由不成立，被告在享受了原告提供的物业服务后应当向其交纳物业服务费。关于原告主张的物业服务费，原告主张从2004年1月起算，但未提交起算依据，因双方签订的《管理协议书》的日期为2004年9月15日，因此该院认定物业服务费首次起算日期为2004年9月16日，之后每次签订合同的时间为物业服务费新标准起算时间。对原告应交纳的物业服务费，该院计算为0.23元/㎡/月×126.24㎡×68月＋0.32元/㎡/月×126.24㎡×43月＋0.5元/㎡/月×126.24㎡/月×72月＋0.75元/㎡/月×126.24㎡/月×7月，合计8,918.86元。关于原告要求被告支付欠交费用的10%的违约金的主张，因2016年之前物业服务合同中仅约定了滞纳金，而滞纳金为国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立，且物业服务合同中对于违约金无其他条款予以明确，故2016年之前未交纳物业服务费不产生违约金；2016年之后的物业服务合同中对物业服务费缴纳期限并未明确约定，原告可在物业服务费产生后随时主张，因此被告并无逾期行为，原告主张违约金不符合法律约定，该院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决：一、被告罗华于本判决生效之日起十日内给付原告自贡市锦诚物业有限公司2004年9月16日至2020年7月15日的物业服务费8,918.86元；二、驳回原告自贡市锦诚物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由被告罗华负担。本院二审期间，罗华提交了照片打印件5张，拟证明其家里受潮的损失是基于物业公司管理不当造成。锦诚物业公司对该5张照片的三性和证明目的均不认可，不能证明是在远达花园小区拍摄的。锦诚物业公司提交了2014年至今请人清掏检查井支付费用的收条7份，拟证明物业公司履行了物业服务合同，按时对小区内的所有化粪池进行了疏通。罗华对该7份收条的三性及证明目的均不予认可，认为不能证明是清掏罗华家旁边的化粪池。本院经审查认为，罗华提交的5张照片打印件，无其他证据印证，无法证明其房屋2004年受潮是物业公司管理不当造成，不予采信。锦诚物业公司提交的收条7份，与一审提交的照片和清掏记录能相互印证，予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的主要争议焦点为：上诉人罗华是否应交纳物业服务费以及罗华主张的财产损失是否应在本案处理。双方签订的《管理协议书》以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，合法有效，对当事人具有法律约束力。上诉人主张因被上诉人物业公司未对案涉房屋旁的排水沟进行疏通，导致洪水进入上诉人家中，造成房屋内木地板、墙面、家具、衣物受潮发霉，并且导致电线线路受损，其房屋积水导致的财产损失的问题，因房屋积水为前期房屋设计问题，事发后被上诉人协调开发商修建排水沟进行了处理，被上诉人履行了物业服务管理职责，罗华主张的财产损失属另案纠纷，本案不予处理，不应构成其不交纳物业服务费的理由。上诉人主张由于被上诉人维护不当，导致案涉房屋窗外化粪池污物外泄，引起地基下沉，且导致化粪池有异味，严重影响上诉人的生活，但其提交的证据不足以证明是因物业维护不当所造成的，对此应承担举证不能的法律后果，同时上诉人也认可一审判决后被上诉人对此进行了修复，被上诉人提交的证据能证明被上诉人定期对化粪池进行了疏通清理，提供了物业服务。关于上诉人主张从未收到过物业缴费催收单，但未提交证据推翻被上诉人一审举示的快递单等证据，故其理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由罗华负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳 芹审 判 员  王家玉审 判 员  黄 涛二〇二〇年十二月九日法官助理  黄建儒书 记 员  钟含璐