重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0151民初5628号原告（反诉被告）：重庆市铜梁区宜居好美家市场管理有限公司，住所重庆市铜梁区巴川街道办事处物流园****，统一社会信用代码91500224MA5U8EDP2T。法定代表人：黄晓琴，董事长。委托诉讼代理人：谭定阳，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冷利，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张培，女，1985年11月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡鸿菠，男，1985年1月21日出生，汉族，系张培丈夫。原告（反诉被告）重庆市铜梁区宜居好美家市场管理有限公司（以下简称好美家公司）与被告（反诉原告）张培房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）好美家公司的委托诉讼代理人谭定阳，被告（反诉原告）张培及其委托诉讼代理人胡鸿菠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）好美家公司向本院提出诉讼请求：1、判令张培立即向原告支付第三年即2020年9月22日至2021年9月21日的商铺租金及管理费共计41623.20元，并从2020年9月3日起按月利率2%支付资金占用利息至该款付清之日止。2、本案诉讼费由张培承担。事实和理由：2017年9月3日，原、被告签订了《星艺佳铜梁商场展位租赁及管理服务合同》，约定原告将位于重庆市铜梁区((街道办事处物流园区的((铜梁商场(楼(((号展位147.60平方米出租给张培使用，租金为35元/平方米∕月，租期三年（2018年1月1日至2020年12月31日）。原告于2018年9月22日交付房屋给被告使用，租期顺延至2021年9月21日。根据租赁合同约定，被告应于2020年9月2日前支付第三年租金及管理费41623.20元（租金30996元+管理费10627.20元）,但被告至今仍拒绝交纳。因原告多次催收未果，故诉至法院望判如所请。被告（反诉原告）张培辩称，租用案涉商铺属实。张培实际已于2020年9月4日撤场，且将商铺腾空后返还给了好美家公司，当时在好美家公司负责人冉斌处办的退租手续，故不存在还需支付租金及管理费。据此张培提出反诉，具体诉讼请求：1、确认双方于2017年9月3日签订的《星艺佳铜梁商场展位租赁及管理服务合同》已于2020年9月20日解除。2、诉讼费由好美家公司承担。事实和理由：张培经好美家公司负责人同意，已于2020年9月4日将商铺腾空后返还给了好美家公司，因张培已支付租金至2020年9月21日，故可以视为双方租赁合同已于2020年9月20日解除。张培无需承担违约金，理由系好美家公司违约在先，好美家公司推迟商场开业逾9个月，给商户造成损失。商场在经营期间，因好美家公司与他人的纠纷，经常有人来商场闹事，严重影响商场经营。其次，好美家公司未按合同约定由第三方红星星艺佳参与商场的统一经营管理。好美家公司的行为已违反双方合同约定，故张培无需因解除合同而承担任何责任。若法院判决张培需承担违约金，因好美家公司还未退还其质保金20000元，可用该质保金抵扣。原告（反诉被告）好美家公司对反诉请求辩称：经查实，张培的确已在2020年9月搬离，其司同意解除租赁合同。根据合同约定，张培应当支付相当于3个月租金及管理费的违约金。对张培所述其司存在违约行为的事实不予认可。质保金未达返还条件，不同意抵扣。本院经审理认定事实如下：2017年9月3日，好美家公司与张培签订了《星艺佳铜梁商场展位租赁及管理服务合同》，出租方及管理方为好美家公司，承租方为张培，该合同主要约定：第1条展位位置及编号1.1租赁给承租方的展位编号为(((，位于(楼。第2条计租面积2.1……经核算，该展位计租面积为147.60平方米（含公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等公摊面积）……第4条租金和管理费4.1承租方应于每一付款周期向宜居好美家支付展位租金和管理费。4.2租金单价为35元∕平方米∕月，承租方应付的首期租金为30996元，末期租金为30996元，期间每一期租金均为30996元。4.3管理费单价为6元∕平方米∕月，承租方应付的首期管理费为10627.20元，末期管理费为10627.20元，期间每一期管理费均为10627.20元。4.4承租方应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前20日前支付下一期租金和管理费。第5条租赁期限和付款周期5.1租赁期和服务期均自2018年1月1日起至2020年12月31日止，共计3年（以正式开业时间为准起租）。5.2租金的起算时间为2018年01月01日（以正式开业时间为准），管理费的起算时间为2020年01月01日（合同第三年收取物管费）。5.3租金和管理费的付款周期为12个月……第6条保证金6.1承租方应于本合同签订当日向宜居好美家支付保证金，其中：质量保证金20000元；装修工程保证金10000元。6.2本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，宜居好美家按以下第1种方式向承租方返还质量保证金：（1）自本合同终止之日起满一年后返还30%，满两年后再返还30%，满三年后返还剩余金额……第11.3在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前叁个月书面通知宜居好美家，并支付相当于叁个月租金和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经宜居好美家同意并办好所有退租手续方可撤离展位……第14.2本商场由红星星艺佳全程参与统一经营、管理。合同签订后，原告于2018年9月22日（商场开业）将商铺交付给被告使用。案涉商铺所在商场名为红星美凯龙星艺佳铜梁商场。上述事实，有双方当事人的陈述、《星艺佳铜梁商场展位租赁及管理服务合同》等在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，好美家公司与张培签订的《星艺佳铜梁商场展位租赁及管理服务合同》合法有效，受法律保护，该合同对双方均具有约束力。好美家公司实际于2018年9月22日将商铺交付给张培使用，按合同约定，租期起止日期相应顺延，即合同约定的租期实际为2018年9月22日至2021年9月21日。因好美家公司认可合同已于2020年9月20日解除，故张培无需再向好美家公司支付之后的商铺费用。但根据合同约定，张培作为承租方，其提前解除合同应当支付相当于3个月租金和管理费的违约金。虽然合同中约定的租金单价为35元/平方米∕月,但同时也约定租期内的年租金均为30996元。因合同中对“支付相当于3个月租金和管理费的违约金”中的租金适用何种标准未作约定，鉴于该租赁合同系好美家公司提供的格式合同，而法律明确规定对格式条款有两种以上解释的应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故本院主张该租金按年租金30996元计算。据此，本院予以主张张培因解出合同需向好美家公司支付违约金10405.80元[（30996元+10627.20）÷12个月×3个月]。关于质保金能否可抵扣租金的意见，根据双方合同约定，质保金需在双方租赁合同终止之日1年后才予以部分返还。现质保金明显未达到返还条件，故不存在抵扣情形。关于张培述称案涉商场没有按合同约定由第三方星艺佳公司参与统一经营管理，商场推迟开业，有他人来商场闹事，继而好美家公司有违合同约定，张培无需承担违约金的意见，本院认为，根据合同约定，好美家公司系商场的直接管理者，星艺佳公司仅系“参与”经营管理，而案涉商场也系使用星艺佳的牌子，故星艺佳公司已有“参与”商场行为。对于商场推迟开业，因双方在合同中并未明确商场的具体开业时间，且租金也系从商场开业后起算，故好美家公司不存在违约行为。至于有他人来商场闹事的行为，张培并未提供相关证据，即便存在，也不必然可以认定好美家公司存在违约行为，故本院对张培的上述意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）重庆市铜梁区宜居好美家市场管理有限公司与被告（反诉原告）张培于2017年9月3日签订的《星艺佳铜梁商场展位租赁及管理服务合同》于2020年9月20日予以解除。二、被告（反诉原告）张培于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）重庆市铜梁区宜居好美家市场管理有限公司违约金10405.80元。三、驳回本诉原告重庆市铜梁区宜居好美家市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费420.29元（已减半），由重庆市铜梁区宜居好美家市场管理有限公司负担；反诉受理费287.45元（已减半），由张培负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  杨建二〇二〇年十二月二十四日书记员  谢东