四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初7230号 原告：陈万忠，男，1986年1月10日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：徐曼，女，1980年11月19日出生，汉族，住成都市高新区。 二原告共同委托诉讼代理人：雷蕾，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：余龙,北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：成都龙湖锦鸿置业有限公司。住所地：成都高新区尚阳路**。 法定代表人：王俊友，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢珊珊，泰和泰律师事务所律师。 原告陈万忠、徐曼与被告成都龙湖锦鸿置业有限公司（以下简称龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员徐永红独任审判，于2020年9月17日、2020年12月4日公开开庭进行了审理，原告陈万忠、徐曼的委托诉讼代理人雷蕾、余龙、被告龙湖公司的委托诉讼代理人冯思然、邢珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈万忠、徐曼向本院提出诉讼请求：1.判令龙湖公司为陈万忠、徐曼办理位于成都市高新区××路××号××街××栋××单元××层××号房屋的不动产权证书；2.判令被告龙湖公司自2019年4月23日起以已付房款为基数，按照每日万分之一向原告陈万忠、徐曼支付违约金至实际取得产权证之日止;3.本案诉讼费、公告费由被告龙湖公司承担。事实与理由：陈万忠、徐曼与龙湖公司于2015年5月23日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。由陈万忠、徐曼购买龙湖公司所开发的“龙湖时代天街”项目房屋一套。该合同约定：买受人未能在商品房交付之日起730日内取得该商品房所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得产权证书之日起15日内由出卖人支付。陈万忠、徐曼已支付全部购房款,龙湖公司于2017年4月22日向陈万忠、徐曼交付了房屋。龙湖公司未在合同规定的限期内办理房屋的产权证书，根据合同约定，已构成违约，龙湖公司应按照商品房买卖合同及补充协议的约定向陈万忠、徐曼支付违约金。陈万忠、徐曼为维护自己的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 龙湖公司辩称，第一，针对陈万忠、徐曼的第一项诉讼请求，首先，就约定标的而言，双方并没有约定龙湖公司为原告办理“不动产权证书”；其次，就法定而言，根据《不动产登记条例》第十四条：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。即这本该是一项共同行为，双方行为，并非单方行为。即使法院完全按照该项诉请做出判决，这也是与不动产登记机关的登记行为不符的。民事判决在与行政登记的交叉领域，不应简单的以民事当事人的义务表述作为判决内容，去实现行政行为的效果，这其实会造成无法执行的结果。 第二，针对陈万忠、徐曼第二项诉讼请求，缺乏依据。首先，双方买卖合同第二十八条约定的是“房屋所有权证书”，补充协议第八条也另约定了“分户国有土地使用权登记”，都没有该项诉讼请求所指的“不动产登记”。即，就不动产登记本身而言，并无条文约定违约金。陈万忠、徐曼却采用买卖合同第二十八条作为不动产违约金主张权利的依据，并不适用。其次，龙湖公司并无违约行为。既然陈万忠、徐曼自身已经懂得，现行需要办理的是不动产登记，而对于不动产登记，是基于政府行为的变化所致，不具有违约性质。 第三，自2016年11月23日起在成都市国土资源局实施了不动产统一登记。双方签约在2016年11月23日前，约定的办理房屋所有权证的时间在2016年11月23日后，在此期间发生了国家政策变化，这是一个国家制度的完善过渡的期间。即基于国家政策因素，使得双方约定的房屋所有权证不再适用，需要办理为不动产权证。双方对于政策、政府因素，做出了有预见性的约定。双方买卖合同补充协议第八条第7款约定了“因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能按本合同约定时间办理产权登记（包括房屋所有权转移登记及分户国有土地使用权登记）相关手续的，出卖人不承担任何责任”。不动产的登记内容是包含了房屋和土地的，故，如要进行同等评价，也应进行同口径评价，即应把原买卖合同约定的房屋权属证书和土地使用权证书的时间一并考量。根据双方买卖合同及其补充协议，房屋权属证书时间+土地使用权证书的时间为2+3年。那么截止本案开庭审理日，目前仍未届满5年。这是本案最大的时间逻辑基础。既然5年时间未到，就不能认定龙湖公司违约。作为合并开庭的若干原告而言，部分原告至今缴纳的资料，对于办理不动产登记而言都是不足够的。在原告没有交齐办理不动产登记所需要资料的前提下，既不属于龙湖公司违约，也不应也无法直接判令龙湖公司办理不动产登记。 本院经审理查明的事实如下：2015年5月23日，陈万忠、徐曼与龙湖公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同自编号：ＣＤ0400375）约定，陈万忠、徐曼购买龙湖公司开发的位于成都高新区××路××号××街××栋××单元××层××号房屋，总价款568593元。 《商品房买卖合同》及《补充协议》中主要有以下条款与本案争议焦点有关： 一、《商品房买卖合同》中与本案争议焦点有关的合同条款。 第十条第（一）款：出卖人（即龙湖公司，下同）在2017年7月15日前向买受人（即陈万忠、徐曼，下同）交付该商品房。 第十九条第（二）款：1.买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起且符合补充协议第十二条第4款起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。 二、《补充协议》中与本案争议焦点有关的合同条款。 第一条第1款：在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。 第十二条第2款：买受人采取按揭贷款的付款方式的，买受人委托出卖人办理房屋权属转移登记手续，向出卖人出具相关授权委托书（此委托不可撤销）且买受人应将所有相关证件及资料交由出卖人收持，待办理完毕房地产权属证书后，由出卖人交于贷款银行办理抵押手续。因银行办理抵押登记而使买受人不能在合同约定的时间内取得权属证书的，出卖人不承担因此产生的延期办理权属转移登记的违约责任。 第十二条第4款：买受人取得房屋所有权证的730日期间自第1条所称证件资料（含买受人应签署的手续）和税费收齐之日起计算。 第十二条第5款：因政策及政府主管部门的原因，造成不能按本合同约定时间办理产权登记（包括所有权转移登记及分户国有土地使用权登记）相关手续的，出卖人不承担任何责任。 第十二条第8款：出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起3年内协助买受人办理分户国土使用权证书。如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用证》的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，买受人实际取得分户国有土地使用权证书的时间以该证载时间为准。 合同签订后，陈万忠、徐曼向龙湖公司支付了全部购房款568593元，龙湖公司向陈万忠、徐曼开具了《销售不动产统一发票（自开）》。2015年5月19日，龙湖公司将案涉房屋备案登记至陈万忠、徐曼名下。2016年9月20日案涉房屋取得《竣工验收报告》。2017年2月7日案涉房屋取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。2017年4月22日龙湖公司向陈万忠、徐曼交付了案涉房屋。 2017年4月22日，陈万忠、徐曼向龙湖公司支付了印花税贴花费、转移登记费等共计2587.05元，契税11371.86元。双方对交齐办证资料的具体时间存在争议。 龙湖公司于2020年11月5日已协助陈万忠、徐曼取得不动产权属证书。证书编号为：川（2020）成都市不动产权第×号、川（2020）成都市不动产权第×号。 另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》《补充协议》《销售不动产统一发票（自开）》《成都市不动产登记信息查询结果》《竣工验收报告》等证据在案佐证，本院予以确认。 本案的争议焦点为龙湖公司于2020年11月5日协助陈万忠、徐曼取得分户不动产权属证书，是否构成违约行为？陈万忠、徐曼主张的违约金是否应得到支持？ 本院认为，成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）自2016年11月23日起实施不动产统一登记，案涉合同签订于2015年5月23日，即，案涉合同签订时，因成都市尚未实施不动产统一登记，故双方分别约定了分户房屋所有权证和分户国有土地使用权证的办理时间。根据审理查明的事实，双方对交齐办证资料的时间虽有争议，但即使陈万忠、徐曼于2017年4月22日交房当日即交齐办证资料，分户房屋所有权证办理时间最早也于2019年4月21日（即2017年4月22日加730日）才届满。而当时成都市主城区已经开始实施不动产统一登记，故，龙湖公司无法再按照合同约定为陈万忠、徐曼办理“分户房屋所有权证”，而应当按照成都市国土资源局（成都市不动产登记局）2016年11月14日发布《关于实施不动产统一登记的通告》要求，为陈万忠、徐曼办理分户不动产权属证书。在合同未约定办理不动产权属证书的时间、期限、违约责任、双方权利义务，且双方未达成新的协议约定的前提下，因不动产权属证书实际上是原来的“分户房屋所有权证书”和“分户国有土地使用权证”的合二为一，其办理不仅需要满足合同约定的分户房屋所有权证书的办理期限和条件，同时需要满足合同约定的分户国有土地使用权证的办理期限和条件，故，开发商为买房人办理分户不动产权属证书的时间，可以参照合同约定的分户房屋所有权证的办理时间加上合同约定的分户国有土地使用权证的办理时间确定。 鉴于以下理由： 1.根据双方签订的《商品房买卖合同》十九条的约定及审理查明的事实，龙湖公司应协助陈万忠、徐曼取得案涉房屋的分户房屋所有权证的时间为陈万忠、徐曼实际收房且交齐税费和资料的时间再加上730日。双方对陈万忠、徐曼交齐资料的时间存在争议，假设陈万忠、徐曼于交房当日即交齐了税费与办证资料，龙湖公司协助办理分户房屋所有权证的时间依照合同约定最早在2019年4月21日届满（即2017年4月22日加730日）。 2.龙湖公司应协助陈万忠、徐曼取得分户国有土地使用权证的期限最早于2022年4月21日届满，即2017年4月22日加730日再加上三年。认定理由如下： 《补充协议》第十二条第8款的认定问题。双方签订的《补充协议》第十二条第8款就案涉房屋的分户国土使用权证的办理问题的约定是，“出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起3年内协助买受人办理分户国土使用权证书”。双方对该条款的效力存在争议。陈万忠、徐曼认为该条款严重损害买房人利益，违背公平正义，为无效条款，不具有约束力。龙湖公司认为该条款有效，约定的办证期限尚未届满。本院经审查认为： （1）该条款系格式条款。该条款系龙湖公司提供的合同文本中予以载明，属于预先拟定并重复使用的条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，该条款属于格式条款。 （2）该条款内容对买受人的权利存在限制情况。《补充协议》第十二条第8款的约定，系双方对于办理分户国有土地使用权证期限的约定，因同楼宇物业的其他买受人办理完毕分户房屋所有权证的时间并不是陈万忠、徐曼所能确定，也不是陈万忠、徐曼个人通过全面妥善履行己方的合同义务可以完成，故，根据该条款的内容，陈万忠、徐曼何时能取得分户国土使用权证的时间不能明确，该条款内容对买受人的权利存在限制情况。 （3）龙湖公司就该条款已经尽到必要的提示说明义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明”。双方签订的《补充协议》第一条，加黑加粗标示了“买受人已认真阅读”“对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明”“经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利义务”等内容，证明龙湖公司就案涉合同存在限制买受人权利的情形进行了必要的说明和提醒。陈万忠、徐曼作为购房者，对于购买价值昂贵的房产，也应对自己的权利予以必要的关注，在龙湖公司对相关补充协议存在延长办证期限、限制买受人部分权利的条款等问题已经预先提醒的前提下，陈万忠、徐曼依旧选择签订案涉合同，可视为陈万忠、徐曼对分户国有土地使用权证办证期限为房产证办理后三年内的认可。 （4）该条款不存在无效情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应认定该格式条款无效”，同时根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第五十二条、第五十三条之规定，合同无效有“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”四种情形，免责条款无效有“造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的”两种情形。双方签订的《补充协议》第十二条第8款，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定之无效情形。案涉《补充协议》第十二条第8款虽然因约定的办证期限较长，且陈万忠、徐曼难以通过自己的行为对办证期限进行预期，存在限制买受人权利的情形，但该条款并未免除出卖人的协助办证义务，且《补充协议》第一条对买房人已经进行了提醒，分户房产证办理完毕后再给予出卖人三年的分户国有土地使用权证办证期限，是陈万忠、徐曼签订合同时可以预期和认同的期限。 综上理由，本院认为，合同约定“出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起3年内协助买受人办理分户国土使用权证书”，即，龙湖公司应当协助陈万忠、徐曼办理分户不动产权属证书的期限，最短也是在所在楼宇物业的所有业主能够在龙湖公司实际交房当日即交齐税费和办证资料，加730日再加三年，如果个别业主未在实际交房当日交齐税费和资料，该期限还可能更长。故，对于陈万忠、徐曼而言，龙湖公司应当协助陈万忠、徐曼办理分户不动产权属证书的期限，最早在2022年4月21日届满（即实际交房并交齐办证资料、税费之日即最早为2017年4月22日，加上730日再加三年），系陈万忠、徐曼在签订合同之时即可以预见的。现因龙湖公司已经于2020年11月5日协助陈万忠、徐曼取得分户不动产权属证书，故，龙湖公司不存在逾期办证的违约行为，对陈万忠、徐曼请求判令被告龙湖公司办理不动产权属证书并支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，本院认为，陈万忠、徐曼与龙湖公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。龙湖公司已经在双方协商认可的期限内协助陈万忠、徐曼办理分户不动产权属证书，不存在逾期办证的违约行为，但酿成本案纠纷系双方在合同中约定的办证期限过长所致，故本院酌情确定由龙湖公司承担本案诉讼费。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告陈万忠、徐曼的全部诉讼请求。 案件受理费364元，减半收取计182元，由被告成都龙湖锦鸿置业有限公司负担。 如不服本判决，可在书面判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐永红 二〇二〇年十二月十六日 书记员  廖 真