江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初5496号原告：江苏一德商业置业管理有限公司，住所地在江苏省南京市玄武区西家大塘14号A103室。法定代表人：卜卫兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱丽，江苏石城律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宁，江苏石城律师事务所律师。被告：程敏，男，1980年12月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告江苏一德商业置业管理有限公司（以下简称一德公司）与被告程敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。本院经审查发现该案有不宜适用简易程序的情形，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年11月18日公开开庭进行了独任审理。原告一德公司的委托诉讼代理人刘宁到庭参加两次庭审，被告程敏到庭参加第一次庭审，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告一德公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠房屋租金1047885元及逾期支付违约金（以548942.5元为基数，自2020年1月1日起按年利率24%计算至2020年6月30日为66239.06元；以1047885元为基数，自2020年7月1日起按年利率24%标准计算至实际付清之日止）。庭审中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付拖欠房屋租金881570元及逾期支付违约金（以382628元为基数，自2020年1月1日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至2020年6月30日；以881570元为基数，自2020年7月1日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际付清之日止）。事实和理由：2012年11月28日，原告与案外人陈健签订《房屋租赁合同》，约定陈健承租南京市西家大塘××房屋使用，租期自2012年10月1日起至2024年9月30日止，租金半年一付，先付后用等。后原告与陈健又签订《补充协议》，将租期延长至2027年9月30日，同时调整了租金标准等。2019年2月，原、被告及陈健签订《补充协议》，约定主合同的承租人由陈健变更为被告，合同的全部权利义务由被告承担，然被告承租房屋后，未按约支付租金，故原告诉至法院要求判如所请。被告程敏辩称，被告未付租金系原告交付的案涉房屋存在结构及漏水、消防问题，不具备基本交付条件，被告多次申请维修，原告均未处理，故被告不存在违约行为，不应支付违约金。被告已支付了2020年上半年的租金，且原告也未扣减因疫情影响而应减免的2个月租金，故对原告主张的租金数额不予认可。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2012年11月28日，原告（甲方）与案外人陈健（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将南京市西家大塘××房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方作为商业使用，租赁面积为2087平方米；租期自2012年10月1日至2024年9月30日；前三年年租金为533228元，第四至第十年年租金为860784元，最后两年年租金为883636元，租金按6个月为一个支付期，先付后用，首期租金266615元的支付时间为2012年11月20日（装修免租期结束的前十天），以后乙方必须在每一支付期起始日7天前全额付清该支付期租金；租赁期限内，乙方逾期支付租金、水、电等费用的，每日按照未付款项的1%支付滞纳金等。2015年11月，原告与陈健签订《补充协议》，约定将原合同租期延长至2027年9月30日，并自2016年1月1日起年租金调整为886608元，从2017年起每年递增3%，从2025年起每年递增6%，其中2019年、2020年的年租金分别为968820元、997885元。2019年，原告（甲方）、被告（丙方）与陈健（乙方）签订《补充协议》，约定：因乙方、丙方要求，甲方同意将主合同（《房屋租赁合同》及《补充协议》）的承租人由乙方变更为丙方，并由丙方作为承租人继续履行主合同；主合同的全部权利义务自本补充协议生效后由丙方承担，丙方按照主合同约定数额、时间支付房屋租金；主合同履约保证金、租金交割等事项由乙、丙方自行结算解决，与甲方无关，乙、丙任何一方均不得向甲方主张租金、水电费用等的返还结算；甲方在主合同履行期间的书面函件，以特快专递或挂号邮寄方式寄送至于本合同载明的地址的，应确认为送达收到；乙方应在协议签署前将主合同约定的2019年6月30日之前的租金欠款404410元与甲方结清，结清租金后，三方签字盖章，协议自签字之日生效等。另查明，2019年1月4日，案外人陈健向原告支付房屋租金8万元。同年3月5日、5月10日、5月13日、7月25日、10月31日、11月7日，被告分别向原告支付租金12万元（注明付陈健合同款）、13.4410万元（其中10万元注明替陈健房租2019年1月1日到2019年6月30日）、5万元（注明替陈健付一德房租2019年1月1日到2019年6月30日）、5万元、10万元、15万元。2020年1月10日，被告向原告支付租金234410元。审理中，原、被告均认可被告自2019年3月开始承租案涉房屋。原告主张其于2020年5月7日向被告邮寄律师函要求被告支付拖欠租金，该律师函于5月9日被退回，但并未提交邮寄的相关证据。被告抗辩案涉房屋存在漏水及未办消防证导致无法使用及截止2020年6月底前的租金已付清，但均未提交相应证据证明；被告抗辩受新冠疫情影响应予减免2个的租金，原告表示认可给予减免2个月租金，并已在庭审中变更了诉讼请求。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与案外人陈健签订的《房屋租赁合同》《补充协议》、原告与案外人陈健及被告三方签订的《补充协议》，合法有效，应受法律保护。案涉租赁合同的承租人变更为被告后，被告应按上述合同、补充协议的约定履行合同义务。被告在继续履行合同中，未能按约完全履行支付租金的义务，故原告以被告违约为由主张被告支付拖欠的租金，于法有据，本院应予支持。被告以案涉房屋存在漏水及不能办理消防证等不符合出租房屋交付条件为由，抗辩其不构成违约，因被告未提交相应的证据，故对其抗辩，本院不予采纳。关于原告主张被告支付的租金数额。因合同约定租金为半年一付，故被告在本案诉讼中应按约支付2019年7月起至2020年12月的租金总计1482295元，而被告自2019年3月至2020年1月共计向原告支付838820元，扣除在2019年3月至5月期间被告代案外人陈健支付的租金304410元，被告实际已支付租金534410元，加之原告认可给予被告因受新冠疫情影响而减免的2个月租金166314.20元，被告实际应支付原告拖欠租金781570.8元，故对原告主张租金数额超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告分段支付逾期付款违约金。根据合同约定，被告逾期支付租金、水、电等费用的，每日按照未付款项的1%支付滞纳金，该计算标准明显过高，现原告主张以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准计算违约金，该主张不违反法律的强制性规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告程敏应于本判决生效之日起十五日内向原告江苏一德商业置业管理有限公司支付租金781570.8元及逾期付款违约金（以282628.3元为基数，自2020年1月1日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至2020年6月30日；以781570.8元为基数，自2020年7月1日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费12615元、保全费5000元，由被告程敏负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  时 超二〇二〇年十二月二十二日法官助理  王 典书 记 员  鲁天琳