中华人民共和国湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民初64号原告：德重麗子，女，1957年2月28日出生，日本国公民，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：凌跃进，湖南湘剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾涛，湖南湘剑律师事务所律师。被告：湖南省梦盾安防科技有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区宝塔街道湖湘西路**尚玲珑******。法定代表人：黎书满。被告：黎书满，男，1950年9月14日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。被告：马小腾，男，1960年2月11日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。被告：刘柳利，女，1967年8月9日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。被告：黎娜，女，1983年1月7日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：黎书满，男，1950年9月14日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。系黎娜之父。原告德重麗子与被告湖南省梦盾安防科技有限公司（以下简称梦盾安防公司）、黎书满、马小腾、刘柳利、黎娜房屋租赁合同纠纷一案，湘潭市岳塘区人民法院受理后，于2020年3月31日作出（2020）湘0304民初675号民事判决，原告德重麗子不服该判决，向本院提起上诉。本院经审查后，于2020年6月22日作出（2020）湘03民终811号民事裁定，裁定撤销上述一审判决，指令湘潭市岳塘区人民法院将本案移送本院审理。本院立案受理后依法组成合议庭，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告德重麗子及其委托诉讼代理人凌跃进、曾涛，被告马小腾、刘柳利到庭参加诉讼，被告黎书满本人并作为梦盾安防公司法定代表人、黎娜的委托诉讼代理人亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德重麗子提出诉讼请求：1.判令解除原告与梦盾安防公司签订的《房屋租赁合同书》；2.判令五被告向原告支付房屋租金人民币42000元（房屋租金从2018年10月20日暂计算至2020年7月19日，共计21个月，房屋租金按照2000元/月标准，自2020年7月19日计算至实际腾退之日止）；3.判令五被告向原告支付违约金87492元（违约金从2018年10月20日暂计算至2020年7月19日，共计638天，违约金按照每天租金的双倍计算，即134元/日标准，自2020年7月19日计算至实际腾退之日止）；4.判令五被告向原告支付物业管理费2525元（物业管理费从2018年10月20日暂计算至2020年7月19日，共计21个月，物业管理费按照1.28元/月/平米标准，自2020年7月19日计算至实际腾退之日止）；5.本案的诉讼费由五被告承担。事实与理由：德重麗子与梦盾安防科技公司于2018年10月20日签订《房屋出租合同书》，双方约定德重麗子将位于尚玲珑B栋2单元503号房屋出租给梦盾安防科技公司，租用时间从2018年10月20日至2019年10月19日止，合同期为1年，房屋租金按季度计算即6000元，由梦盾安防科技公司提前10天向德重麗子付清房屋租金。合同签订后，德重麗子积极按照合同约定履行义务，租金约定按季度缴纳，但梦盾安防科技公司从未向德重麗子支付过房屋租金，现双方合同约定的租用时间已到期，梦盾安防科技公司既未缴纳房租也未搬离，仍占用涉案房屋。根据双方约定，梦盾安防科技公司半年以上未交房租，违约金须按照租金的双倍计算，即134元/日支付给德重麗子。因黎书满、马小腾、刘柳利、黎娜系梦盾安防科技公司的股东，梦盾安防科技公司经营发生困难，现已停业，且黎书满、马小腾、刘柳利、黎娜均未依法依约履行出资义务，故黎书满、马小腾、刘柳利、黎娜应在其认缴的出资范围内承担责任，向德重麗子支付房屋租金。综上，德重麗子为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。被告梦盾安防公司、黎书满、黎娜辩称：梦盾安防公司与原告签订案涉租赁合同后，已于2019年3月13日上午召开股东会，原告也参加了，并有录音，录音中都是原告与马小腾提出散伙，其他股东均表示同意。会后就将涉案租赁房屋的钥匙交予原告，同时告诉原告使用电子锁。下午，案外人谭光明开车与黎书满案涉租赁房屋处搬公司及股东财物，发现电子锁的电池已被卸下，在使用充电宝将门打开后，将样品门上的锁具卸下来，并将有用的属于公司和股东的财物全部搬走装车，留下的都是不要、放弃的。马小腾与原告是夫妻，在合作期间，拿走公司产品价值5万多元，至今未予归还。被告马小腾辩称：2019年3月13日股东会，没有提及退房解约的事情，没有书面的文件，马小腾之所以提出解散公司，是因为其余被告欺骗了马小腾，黎书满拿着专利与其他公司合作开办公司，退房退钥匙的事实是不存在的，也没有退房退钥匙。马小腾没有拿公司五万元的样品。被告刘柳利辩称：当时租房刘柳利就不同意，当时是说不要房租，等公司赚了钱再给房租。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告身份证明、梦盾安防公司工商登记信息以及其他被告身份证明。拟证明原、被告诉讼主体适格，黎书满、马小腾、刘柳利、黎娜为梦盾安防公司股东；证据二、《房屋所有权证》。拟证明原告为涉案房屋所有权人，建筑面积93.91平方米，共有情况为单独所有；证据三、房屋出租合同书。拟证明原告与梦盾安防公司签订合同的情况以及相关约定；证据四、收据。拟证明房屋所在小区物业管理费为1.28元/月/平方米，被告在承租期间未交纳过物业管理费，应当立即支付物业管理费；证据五、梦盾安防公司章程。拟证明黎书满、马小腾、刘柳利、黎娜应当按期足额交纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额，但至今未足额交纳，故上述四被告应在未足额出资的范围内承担责任，向原告支付房屋租金、违约金、物业管理费用等；证据六、微信聊天记录。拟证明原告向被告催交租金，但被告未予理睬；证据七、房屋现状照片。拟证明被告对于涉案租赁房屋一直未予退租，甚至一审判决后至今仍未将租赁房屋内物品清出租赁房屋，对于房屋自行装修添附物也未处理，恢复原状，被告未向原告提出过退租，也达不到退租条件，被告占用原告房屋至今，房屋租金应计算至实际腾退之日止。被告梦盾安防公司、黎书满、黎娜经质证后表示对证据一、二、三、四、五、六没有异议；对证据七有异议，不能证明没有退房。被告马小腾经质证后对上述证据均无异议。被告刘柳利经质证后认可被告梦盾安防公司、黎书满、黎娜的质证意见。经当庭举证质证，本院认证认为，五被告对原告提交的证据一、二、三、四、五、六均无异议，本院予以采信。证据七的真实性予以采信，是否能够达到证明目的，需结合具体案情及其他证据综合认定。被告黎书满向本院提交录音光盘一张，拟证明公司董事会召开之后，被告就搬离了房屋。原告经质证后认为该录音只涉及了股东散伙事宜，并不涉及任何有关房屋租赁的问题，不能达到证明目的。被告马小腾质证后认为，对该录音本身没有异议，但不能证明已经退回租赁房屋。被告梦盾安防公司、刘柳利、黎娜对黎书满提交的上述证据无异议。经当庭举证质证，本院认证认为黎书满提交的录音光盘中并无涉及租赁房屋退还的内容，仅能证实各股东均同意注销公司，不能达到黎书满的举证目的。被告梦盾安防公司、马小腾、刘柳利、黎娜未向本院提交证据。经审理查明：德重麗子系湘潭市岳塘区宝塔街道湖湘西路1号尚玲珑B栋2单元0502003号房屋（建筑面积93.91㎡）所有权人，其与马小腾系夫妻关系。黎书满、刘柳利合作生产了智能门锁，马小腾拟入股合作，遂双方于2018年4月16日注册登记成立了梦盾安防公司，黎书满任法定代表人、执行董事，并约定黎书满出资175万元，占股35%，黎书满之女黎娜出资25万元、占股5%，刘柳利出资150万元、占股30%，马小腾出资150万元、占股30%。因梦盾安防公司成立后，需有办公场所进行样品展示，故经黎书满、刘柳利与马小腾协商一致，梦盾安防公司于2018年10月20日与马小腾之妻德重麗子签订《房屋出租合同书》，合同约定：梦盾安防公司承租德重麗子位于尚玲珑B栋2单元503号房屋，租期从2018年10月20日至2019年10月19日止，合同期为1年；房屋租金按季度计算即6000元，梦盾安防公司须提前10天向德重麗子付清房屋租金。同时，双方约定在合同期内不能随意解除合同，如有特殊情况要提前终止合同，须一个月前通知德重麗子；如未提前通知，需扣除违约金（一个月租金）；考虑梦盾安防公司经济困难，暂时先住后交租金和押金，一旦手头宽裕，应将房租交清，半年以上未交房租和押金，违约金按每天租金双倍的标准计算、支付给德重麗子。因梦盾安防公司股东出资均未到位，梦盾安防公司股东之间发生纠纷，并于2019年3月13日召开股东会，德重麗子作为马小腾的妻子也出席了会议，在会议中，因德重麗子、马小腾强烈要求注销公司，所有股东已基本达成一致意见，同意公司解散，但就债务处理、后续事宜等无法达成一致意见。因双方矛盾尖锐，会议未形成记录，且股东刘柳利提前退场。梦盾安防公司自2019年3月13日召开股东会后，未再实际开展任何业务，也未办理相应公司解散和清算手续，未进行工商注销登记。另查明：在湘潭市岳塘区人民法院就本案开庭审理过程中，经法庭询问，黎书满陈述梦盾安防公司在所租赁房屋内一共存放了三张门（带智能锁）、两张旧办公桌，其中一张门已作为租赁房屋的入户门进行了安装、钥匙由马小腾持有、其他股东通过指纹进入房屋，其余两张门作为样品安装在室内。2019年3月13日股东会后，梦盾安防公司法定代表人黎书满拆除了室内样品门上的智能锁，并将德重麗子的指纹录入门禁系统，告知其智能门锁操作方式。对于遗留的上述物品，黎书满表示属于不要的物品。原告及被告马小腾对上述事实未表示异议，但认为黎书满并未告知上述物品他们不要了，也不认可被告已经履行了退房义务。同时，在该庭审中，对于刘柳利提出2019年3月15日股东会议后，无法通过指纹开锁进入涉案租赁房屋的问题，原告及马小腾解释是因指纹锁没电了，并非原告及马小腾将指纹锁的电池取掉了。因梦盾安防公司自租赁房屋之日起未缴纳房租，同时德重麗子认为黎书满、马小腾、刘柳利、黎娜系梦盾安防公司的股东，其认缴资金并未实际出资到位，应在未出资范围内对房租承担责任，故德重麗子以梦盾安防公司占用房屋至今，且未缴纳租金，构成违约等为由，诉至湘潭市岳塘区人民法院，提出诉称之请求。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限支付。本案中，德重麗子与梦盾安防公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，属合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。虽合同期限自2018年10月20日至2019年10月19日，但因梦盾安防公司股东发生纠纷，已于2019年3月13日召开股东会，决定注销公司，且会后，黎书满拆除了可供拆卸的智能门锁2把，并将德重麗子指纹录入出租房入户门、告知其智能门锁操作方式，梦盾安防公司不再继续履行案涉租赁合同的意图明确。德重麗子作为梦盾安防公司股东马小腾的妻子亦参加了上述股东会议，明知梦盾安防公司股东决议解散公司，具有不再继续履行租赁合同的意图，且梦盾安防公司在2019年3月13日之后未再实际使用涉案租赁房屋，其他股东已无法进入涉案房屋，德重麗子也已经实际控制了案涉租赁房屋。故此，本院确认双方租赁合同已于2019年3月13日终止履行,合同已经解除，德重麗子关于判令解除上述合同以及梦盾安防公司搬出房屋的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，房屋租金按季度计算为6000元，即每月2000元，2018年10月20日至2019年3月13日租金数额为8867元。合同同时约定，在合同期内如有特殊情况要提前终止合同，必须提前一个月通知原告，未提前通知原告有权获得一个月租金数额作为违约金。因被告终止履行案涉租赁合同未依约提前通知原告，故应向原告支付违约金2000元。德重麗子主张梦盾安防公司实际占有房屋至今，房屋租金应持续计算至房屋腾退之日止的诉讼请求，不符合客观事实，本院不予支持。如原告认为被告遗留物品在案涉房屋内导致损失，可另行主张权利。根据合同约定，半年以上未交房租和押金，违约金按每天双倍租金计付。本案实际租赁期间尚不足半年，原告要求按该约定自2018年10月20日至实际腾退之日止按每天租金的双倍计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。案涉合同约定，在租赁期内，物业管理费由梦盾安防公司承担，故自2018年10月20日至2019年3月13日的物业管理费533元[1.28元/月/㎡×93.91㎡×（4+13/30）个月]，应由梦盾安防公司承担。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款的规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全部履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持，故本案中，股东黎书满、刘柳利、马小腾、黎娜均应在未履行出资义务范围内对梦盾安防公司在外债务承担补充赔偿责任。综上，德重麗子的诉讼请求，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款之规定，判决如下：一、湖南省梦盾安防科技有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向德重麗子支付房屋租金8867元、提前解约违约金2000元、物业管理费533元，合计11400元；二、黎书满、马小腾、刘柳利、黎娜在未履行出资义务范围内对上述湖南省梦盾安防科技有限公司债务共同承担补充赔偿责任；三、驳回德重麗子的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940元，由德重麗子负担2440元，湖南省梦盾安防科技有限公司、黎书满、刘柳利、黎娜、马小腾共同负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长 罗 亮审判员 蔡 涛审判员 章业尧二〇二〇年十二月三十日法官助理杨晟书记员何杏附本案法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条……公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。