山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终2923号 上诉人（原审被告）：日照永泰置业有限公司，住所地莒县店子集街道宝珠山路莒县高新技术产业园北100米。 法定代表人：陈修峰，经理。 委托诉讼代理人：杜作家，山东名律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘挺，山东名律律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：冯展鹏，男，1990年12月16日出生，汉族，住五莲县。 委托诉讼代理人：李洋，山东竞天律师事务所律师。 上诉人日照永泰置业有限公司因与被上诉人冯展鹏商品房预售合同纠纷一案，不服山东省五莲县人民法院（2020）鲁1121民初2376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 日照永泰置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或查清事实予以改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定双方合同约定的“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房房屋产权证(不动产权证)的，双方同意按照下列第2种方式处理。”系无效条款错误。2018年1月9日，被上诉人与上诉人签订山东省新建商品房买卖合同(预售)，合同第二十条约定“房屋(不动产)登记(一)…。(二)…(三)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房房屋产权证(不动产权证)的，双方同意按照下列第2种方式处理。…2双方协商解决。”该合同是由五莲县城乡住建局提供的格式文本，并经五莲县房管局备案，双方在签订合同时被上诉人已经对合同条款作了认真阅读，同时在签订合同时上诉人已对免除或限制上诉人责任的条款做了充分的提示和说明义务。在合同附件十第一条及购买新建商品房风险提示书(详见合同附件)中均做了明确的提示和说明，上诉人已经采取合理的方式提请被上诉人注意免除或者限制其责任的条款，该条款对被上诉人合法有效。一审认定该条款无效系认定事实错误，应当予以纠正。二、一审适用法律错误。一审适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”这一规定，而在该案件中并不存在合同法第四十条规定的情形，不能认定双方签订的合同中第二十条约定无效。三、一审法院判决上诉人承担45739.32元的违约金错误。因合同约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房房屋产权证(不动产权证)的，双方同意协商处理”，即被上诉人如果在商品房交付之日起720日后未取得该商品房房屋产权证，上诉人才承担违约责任。涉案商品房于2018年5月12日交付，双方约定的最后办证时间为2020年5月12日，自2020年5月13日起被上诉人承担违约责任，违约金应当按照一年期贷款市场报价利率计算。一审判决自2018年9月1日起承担违约责任并按年利率6%计算错误。二审中补充以下意见：一、双方商品房买卖合同首页及第三页载明了该合同系山东省住房和城乡建设厅山东省工商行政管理局制定的文本，合同中所有可以修改的地方，即所填写的内容均是法律所允许的，修改的数据也是在法律允许修改的范围之内。二、双方商品房买卖合同第四页专业术语解释中对房屋不动产登记和所有权转移登记作出了解释，合同第20条第二款中的90日和第三款中的720日所指向的不是一个事项，而是两项内容，所以不存在一审判决中所说的第三款约定系违反公平对等原则而无效的情况。三、双方商品房买卖合同第20条不是合同法第四十条规定的情形，而是合同法第三十九条的情形，系有效条款，只是存在是否对买受人生效的问题，同时根据《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国合同法若干问题＞的解释二》第九条规定，被上诉人未在法定除斥期间内申请撤销该条款，该条款对被上诉人有效。四、五莲县房地产管理中心发布的购买新建商品房风险提示书中被上诉人已签字捺印，并且双方的补充协议采取了字体加粗的形式，这都可证明出卖人已履行了关于办理期限条款的提示说明义务，因此，根据合同法第三十九条规定，双方商品房买卖合同第二条约定的720日对被上诉人合法有效。五、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，如果双方对办证期限有约定，则以约定期限为准，这也符合合同法中约定优于法定的原则。本案中双方约定取得商品房房屋产权证的期限是交房起720日，该约定应当优先适用，一审判决违约金的起算时间错误。六、双方补充协议第八条对产权登记的补充约定中明确了买受人缴纳相关税费的义务，而本案中买受人至今未缴纳办证所需的契税。七、涉案合同中约定的办证期限系全国大多数商品房所采取的期限，根据一审的裁判结果，如果720日的约定无效，则违反了当事人意思自治原则。八、民间借贷司法解释第二十九条第二款中的利率基数已经修改，一审判决中认定的6%的利率应修订为一年期贷款市场报价利率。 冯展鹏辩称，一、关于涉案合同第20条第三款以及补充协议的问题。被上诉人认为双方签订的买卖合同以及补充协议附件均为上诉人提供的格式条款，因为整个合同系打印件，日期密集且较小，上诉人未提供证据证实其向被上诉人进行过提示和说明，且上诉人在上诉状中自认系格式文本，根据合同法第五条、第三十九条、第四十条、第四十一条之规定，明显限缩了上诉人的责任和义务，加重了被上诉人的责任，应为无效条款。涉案合同第20条第二款已经约定了上诉人协助办理产权证书期限，即涉案商品房交付日期90日内，由上诉人协助被上诉人办理产权证书，自交付日起90日内上诉人未履行，即已经构成违约，而第三款又对此协助办理产权证书的同一情形，把履行期限任意扩大，免除了上诉人的主要责任，加重了被上诉人的责任，排除了被上诉人的权利，明显不符合民法、合同法的公平原则，且合同法第四十一条，对格式条款出现两种以上解释时有明确规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此涉案合同第20条第三款的约定应为无效条款。二、商品房买卖合同中约定出卖人逾期办证违约责任的目的是督促出卖人积极履行协助义务，但涉案合同第20条第三款及补充协议等约定，明显减轻了出卖人的责任，应属无效。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第19条之规定，因开发商原因超过一年未办理房产证，买受人可以选择解除合同，赔偿损失。举轻以明重，超出一年都可以主张解除合同的重大违约责任。本案合同第20条第三款的约定明显违反了法律和行政法规的规定。三、即便认定第三款有效，被上诉人认为涉案合同第20条第三款的约定，应该是对同一事项双方可以选择不同的处理方式，在逾期办理房产证在不同发展阶段不同程度下分别进行了相应处理约定。根据《商品房销售管理办法》第三十四条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，商品房出售交付后，作为房地产开发企业的上诉人有协助买受人即被上诉人办理房屋所有权登记手续提供房地产项目开发经营权证明，土地使用权证书，建设工程规划许可证施工许可证商品房预售许可证明等必要的证明文件之义务。而本合同第20条第二款和第三款均是对同一事项，也即办理房屋所有权转移登记手续取得不动产权证书的约定，第二款的约定是交付日期90日内协助。那么超过90日后上诉人未履行该义务即为违约，双方未对交付日期90日至720日这段时间的违约责任进行约定，也就是本案被上诉人一审诉求计算逾期办证违约金的起算时间应从交付日期90日的次日起算。四、第三款的约定是交付日期超过720日之后，双方可以选择的处理方式，从当时合同来看，文本中约定了两种方式，一是解除合同，二是协商解决，双方共同选择了协商解决，而协商不成仍然是依法定。因此上诉人上诉状第一条事实与理由无事实和法律依据。根据合同第20条第二款的约定，上诉人应当在商品房交付之日起90日内协助被上诉人办理房屋所有权登记手续，提供必要的证明文件。而上诉人在合同第十一条约定的交付时间2018年5月30日起至90日内没有为被上诉人办理产权登记提供必要证明文件，未履行协助义务，自此已构成逾期办证的违约。一审庭审中，双方均认可涉案商品房实际交付时间为2018年5月12日，推后90天即为2020年8月10日，被上诉人自愿主张从2018年9月1日起由上诉人承担违约责任，不违反法律规定。五、本案被上诉人一审提起诉讼时间为2020年7月27日，《最高人民法院＜关于修改关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定＞的决定》是从2020年8月20日起实施。一审法院从受理至作出裁判之日2020年8月13日，均在2020年8月20日之前，因此一审法院依照《最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释》、《第八次全国法院民商事会议纪要》第四项第18条和当时尚未修改的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条的规定，判决违约金以房款为基数，按照年利率6%计算是正确的。即便该案上诉过程中民间借贷的司法解释被修改，被上诉人认为根据法不溯及既往的原则，也不宜将违约金计算方式进行改判。如果改判，被上诉人认为在2020年8月20日之前的违约金仍应以年利率6%计算。2020年8月20日之后的违约金可以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率并上浮50%分别计算。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，依法应予维持，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。 冯展鹏向一审法院起诉请求：1.依法判决日照永泰置业有限公司协助办理位于五莲县长青路以西育才路以南御景园三区以北的永泰星河湾小区15号楼2单元201号房的不动产证书；2.依法判决日照永泰置业有限公司向其支付自2018年9月1日至2020年7月1日的逾期办证违约金45739.32元；3.依法判决日照永泰置业有限公司向其支付自2020年7月2日起至涉案不动产权证书办理完毕之日的逾期办证违约金（以购房款415812元为基数，按照年利率6%计算）；4.案件受理费由日照永泰置业有限公司承担。 冯展鹏围绕其诉讼请求提交如下证据：1.山东省新建商品房买卖合同（预售），证实其购买日照永泰置业有限公司涉案房屋的事实，根据合同第二十条第二款的约定，日照永泰置业有限公司应当在商品房交付之日起90日内协助办理房屋所有权登记手续，提供必要的证明文件。日照永泰置业有限公司在合同第十一条约定的交付时间2018年5月30日起的90日内没有履行协助其办理产权登记提供必要证明文件的义务，自此已构成逾期办证的违约。2.交纳房款收据，证实其已向日照永泰置业有限公司足额交纳购房款。3.入住缴费明细单及该清单列明的费用收取收据，证实日照永泰置业有限公司于2018年5月12日通知其入住并交纳住房专项维修基金等相关费用，其已按要求足额交纳。4.2019鲁11民终1519号生效民事判决书，证实逾期办理违约金的计算方式是按照年利率6%计算。 日照永泰置业有限公司针对上述证据质证：1.对冯展鹏提供的前3份证据真实性无异议，但对其主张的证据一证明内容有异议，该商品房买卖合同中关于不动产登记规定第二十条，是买受人即冯展鹏自商品房交付之日起90日内，办理产权登记手续，出卖人应当协助买受人办理不动产权转移登记手续，该条规定的是买受人必须90天内办理，并不是出售人，约定的义务是买受人。对于出售人的义务是在该条的第三项中进行的约定，因出卖人的原因买受人未能在商品房交付之日起720日内取得商品房房屋产权证的，双方同意协商解决。2.对判决书的真实性无异议，但是该判决书的事实与本案并不一致，同时我们国家也不实行判例，而且判决书中的违约责任也与本案不同，因此该证据与本案没有关联性，不应当采纳。 一审法院认定事实：2018年1月9日冯展鹏与日照永泰置业有限公司签订山东省新建商品房买卖合同（预售），合同约定冯展鹏购买日照永泰置业有限公司开发的位于长青路以西育才路以南御景园三区以北的永泰星河湾小区15号楼2单元2层2-201号楼房及附房。冯展鹏分三次共计交纳房屋总价款415812元。合同第十一条约定“交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房…”，第二十条约定“房屋（不动产登记）（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移手续。（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日内），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房房屋产权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第2种方式处理。…2.双方协商解决。”2018年5月12日日照永泰置业有限公司告知冯展鹏涉案商品房具备交房、入住条件，通知冯展鹏办理入住手续，同日，冯展鹏交纳住房维修专项基金14664元、管道天然气初装费2660元、暖气初装费6896元、有线电视开口费450元、装修垃圾清运费400元、日常垃圾清运费120元。 一审法院认为，冯展鹏以日照永泰置业有限公司未按合同约定自房屋交付使用90日内协助其办证违约为由，主张要求日照永泰置业有限公司履行协助办证义务、并承担逾期办证违约金。日照永泰置业有限公司抗辩称90天约定的办证义务人系冯展鹏，对日照永泰置业有限公司义务的约定系合同第二十条第三款，即因日照永泰置业有限公司原因，冯展鹏未能在房屋交付之日起720日内取得不动产证，双方协商解决。因冯展鹏与日照永泰置业有限公司签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）系由日照永泰置业有限公司提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。该合同第二十条中对冯展鹏办证期限即90天的约定和日照永泰置业有限公司履行协助义务期限即720天的约定，明显属于限缩日照永泰置业有限公司义务责任、双方间权利义务不公平的条款约定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。故本案中，新建商品房买卖合同（预售）第二十条第三款的约定违反公平、对等原则应系无效条款。故对日照永泰置业有限公司提出其依照合同第二十条第三款约定未违反合同义务的抗辩，不予采纳。 庭审中，日照永泰置业有限公司自认至庭审时未对涉案房屋进行初始登记、未履行协助冯展鹏办理不动产证的义务，同时抗辩未履行相关协助义务是因未收到冯展鹏办证申请。《商品房销售管理办法》第三十四条规定“商品房开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；…”同时依照公平和对等原则，参照涉案合同第二十条第二项对冯展鹏自商品房交付使用之日90天内（不超过90日内）办理不动产登记的约定，结合冯展鹏主张，一审法院确定日照永泰置业有限公司提交涉案房屋办证资料并履行协助办证义务的履行期间为涉案商品房交付之日起90天之内（不超过90日内）。涉案商品房交付时间系2018年5月12日，日照永泰置业有限公司至庭审时未履行协助办证义务，已远远超过法定和约定义务履行期限，系对法定和约定协助办证义务的违反，故对冯展鹏要求日照永泰置业有限公司协助办理位于五莲县长青路以西育才路以南御景园三区以北的永泰星河湾小区15号楼2单元201号房的不动产证书的诉讼请求，予以支持。因法律规定和涉案合同均未对日照永泰置业有限公司上述提交资料及协助办证义务的履行附加条件，故对日照永泰置业有限公司提出因未收到冯展鹏办证申请而未履行提交办证资料和协助义务的抗辩，不予采纳。 对于逾期办证违约金。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（1）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（2）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。本案中，双方对逾期办证违约金未进行约定，且对逾期办证的损失难以确定，故对冯展鹏提出以总房款415812元为基数，按照年利率6%计算逾期办证违约金的计算主张，符合法律规定，予以支持。关于起算时间，涉案商品房交付时间为2018年5月12日，推后90天即2018年8月10日。冯展鹏主张自2018年9月1日起算，系对其民事权利的处分，不违反法律规定，予以确认。综上，冯展鹏逾期办证违约金自2018年9月1日至2020年7月1日，以购房款415812为基数，按照年利率6%计算，违约金为45739.32元。同时，对此后逾期办证违约金，冯展鹏主张以购房款415812元为基数，自2020年7月2日起按照年利率6%计算至日照永泰置业有限公司履行完毕协助办证义务之日，该主张符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，判决：一、日照永泰置业有限公司于判决生效后十五日内协助冯展鹏办理位于五莲县长青路以西育才路以南御景园三区以北的永泰星河湾小区15号楼2单元201号房的不动产证书；二、日照永泰置业有限公司于判决生效后十五日内向冯展鹏支付自2018年9月1日至2020年7月1日的逾期办证违约金45739.32元及此后的逾期办证违约金（以415812元为基数，自2020年7月2日按年利率6%计算至日照永泰置业有限公司履行完毕协助冯展鹏办证义务为止）。案件受理费472元，由日照永泰置业有限公司负担。 二审中，上诉人提交被上诉人在办理贷款时由五莲县房地产管理中心出具的一份购买新建商品房风险提示书，证明上诉人已经履行了说明告知义务，商品房买卖合同中第20条对被上诉人是有效的。该提示书系作为双方商品房买卖合同的最后两页与商品房买卖合同一并交与买受人和贷款银行，该提示书原件在中国农业银行股份有限公司五莲支行存档。若被上诉人对该提示书中的签名有异议，上诉人申请法庭出具律师调查令或其他证明材料到农业银行五莲支行调取该份证据的原件。经质证被上诉人称该风险提示书系复印件，被上诉人对真实性有异议，即便该提示书为真，上诉人也不能证实该提示书与商品房买卖合同是在同一时间所签，因为上诉人提交的风险提示书仅有买受人冯展鹏的签名，并无上诉人签名，且年月日均未填写，不能证实被上诉人与上诉人在签订涉案商品房买卖合同时，上诉人向被上诉人就相关合同条款履行了提示和明确的说明义务。另外，被上诉人主张涉案合同第20条第三款之约定系无效条款，理由是该约定违反了合同法第五条、第三十九条、第四十条之规定，即便上诉人履行了提示和说明义务，该合同第三款的约定也因限缩了上诉人的主要责任和义务应属无效。本院认证，对上述证据，本院将结合其他证据综合审查认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中第二十条第三款的效力问题。该商品房买卖合同第二十条共有三款，从三款约定内容看，涉案商品房买卖合同第二十条第二款和第三款主要针对出卖人和买受人就办理房屋所有权登记及不动产权证的相关期限所进行的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。从上述规定看，法律允许当事人就办理房屋所有权登记的期限作出约定。涉案商品房买卖合同第二十条第三款主要指因出卖人原因而未能办理不动产权证的最长期限，该条款约定事项和内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，在因出卖人原因，导致买受人未能在上述条款约定的最长期限内取得不动产权证时，买受人依然可依据合同约定向出卖人主张权利，故涉案商品房买卖合同虽系格式合同，但第二十条第三款并未限缩买受人的权利，该条款应合法有效。根据该条款约定，被上诉人提起本案诉讼时，到双方约定因出卖人原因而未能办理不动产权证的最长期限尚未届满，被上诉人此时要求上诉人承担违约责任，无事实和法律依据。 综上所述，上诉人的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省五莲县人民法院（2020）鲁1121民初2376号民事判决； 二、驳回冯展鹏对日照永泰置业有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费472元，二审案件受理费943元，均由冯展鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘玉玉 审判员  刘 芳 审判员  宋海红 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  付志娟