湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10988号上诉人（原审被告）：武汉铁机中润置业有限公司，住所地武汉市洪山区徐东路**欧洲花园******。法定代表人：夏顶峰，公司总经理。委托诉讼代理人：张君，湖北谦顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北保利普提金置业有限公司，住所地，住所地武汉市洪山区团结大道**武汉保利城K1地块********iv>法定代表人：祖大勇，公司董事长。委托诉讼代理人：张冬静，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：向海霞，湖北忠三律师事务所律师。上诉人武汉铁机中润置业有限公司（以下简称铁机中润公司）因与被上诉人湖北保利普提金置业有限公司（以下简称保利普提金公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初8336号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月05日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。铁机中润公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回诉讼请求。事实与理由：一、双方签订的《铁机村“城中村”改造项目拆迁及还建房建设委托协议书》（以下简称《委托协议》）属于无效合同。二、我方公司没有违约行为发生。三、保利普提金公司主张支付违约金超过了诉讼时效。四、保利普提金公司是否已支付拆迁款2637710000元，一审法院并没有查明。五、一审判决认定由保利普提金公司向铁机中润公司支付款项后，再由铁机中润公司向原土地使用人武汉铁机集团有限公司支付土地转让补偿款是一种交易习惯，属于适用交易习惯规则，适用法律错误，也违背客观事实。六、原土地使用权人武汉铁机集团有限公司与本案的处理结果有法律上的利害关系，因此本案在程序上，应当追加武汉铁机集团有限公司作为本案第三人，一审法院遗漏了诉讼主体。恳请二审法院查清事实真相后，予以改判。保利普提金公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、铁机中润公司主张《委托协议》无效的理由均不能成立。三、铁机中润公司称其没有违约行为发生，与事实不符。1、截止2020年9月24日，开发用地K1地块仍未拆迁完毕。2、开发用地K1地块剩余80亩土地未办证系铁机中润公司原因造成的。3、铁机中润公司存在未按照《委托协议》约定时间完成还建房建设并交付使用的违约行为。四、铁机中润公司认为保利普提金公司主张违约金超过诉讼时效的理由不能成立。双方《委托协议》仅约定了违约金计算方法，并未约定何时支付违约金。五、铁机中润公司要求法院查明保利普提金公司是否支付拆迁款，与本案无关。六、铁机中润公司对一审判决提到的交易习惯理解错误。七、铁机中润公司认为追加武汉铁机集团有限公司作为本案第三人于法无据。铁机中润公司向一审法院起诉请求：1、判令铁机中润公司向保利普提金公司支付违约金1384万元；2、由铁机中润公司负担本案全部诉讼费用。一审法院查明，2010年1月28日，铁机中润公司向武汉市国土资源和规划局递交《竞买申请书》，表示自愿参加P（2009）135号地块国有建设用地使用权挂牌出让的竞买活动。并承诺如能取得竞得人资格，将另行组成新公司开发建设该项目，新公司出资人及出资有比例为：铁机中润公司出资新公司注册资本的比例为32%,湖北保利投资公司（以下简称保利投资公司）出资新公司注册资本的比例为68%。2010年2月5日，武汉市国土资源和规划局（甲方）与铁机中润公司（乙方）签订《国有建设用地使用权成交确认书》，约定铁机中润公司竞得编号为P（2009）135号的国有建设用地使用权，成交地块规划净用地面积为340354.39平方米，成交价总额为224770万元（包括城中村综合改造挂牌出让土地成本；政府土地收益,含土地出让金、水土保持设施补偿费和土地登记费），并约定待完善相关手续后，铁机中润公司按照法律法规规定持相关资料到武汉市国土资源和规划局申请签订《国有建设用地使用权出让合同》、办理土地登记手续。铁机中润公司应于本确认书签订之日起5个工作日内，与原土地使用人签订《国有建设用地使用权转让补偿合同》，并按该合同约定向原土地使用人支付土地转让补偿价款。原土地使用人必须完成开发用地K1地块，还建用地H1、H2、H3地块，还建控制用地A地块，控制用地1号至27号，腾退用地1号至6号地块的拆迁安置补偿工作，并按相关规定办理还建用地的划拨手续和还建控制用地、控制用地、腾退用地的移交手续。2010年2月，武汉铁机集团有限公司（甲方，以下简称铁机集团公司）与铁机中润公司（乙方）签订《国有建设用地使用权转让补偿合同》，约定铁机集团公司同意将所属挂牌编号为P（2009）135号地块的土地使用权转让给铁机中润公司，转让面积333331平方米（以实测为准），转让地块及地块内建（构）筑物、附着物现状：转让地块未做土地利用现状调查，地块成交后，由铁机，地块成交后实施转让地块内所有建（构）筑物的安置补偿及场地腾退。转让地块内所有水、电配套设施补偿,已计入该地块转让补偿价款。地块内如有人防工程。地块内如有人防工程设施规定办理相关手续。转让补偿价款为人民币144305.49万元，该补偿转让价款为该地块城中村综合改造挂牌出让土地成本扣减以实物方式还建的还建安置成本、还建房公共服务设施配套建设成本之和的余额部分。该转让补偿价款包括转让地块的土地使用权、转让地块内建（构）筑物、附属物、附着物所有权以及转让地块内所有拆迁住户、出租户、合伙经营人的拆迁安置等补偿费用。铁机集团公司必须完成开发用地K1地块,还建用地H1、H2、H3地块，还建控制用地A地块，控制用地1号至27号，腾退用地1号至6号地块的拆迁安置补偿工作，并按相关规定办理还建用地的划拨手续和还建控制用地、控制用地、腾退用地的移交手续。铁机中润公司应为铁机集团公司建设330754.74平方米还建安置房，还建安置房建成后交付铁机集团公司，用于还建安置，还建安置成本和还建房公建配套建设成本为人民币74694.51万元，该建设成本未包含在转让补偿价款内，铁机中润公司不予支付给铁机集团公司。在还建安置房建设过程中实际发生的建设费用，根据法律、规章、政策据实结算后可能超过本合同约定的建设成本，由铁机中润公司据实另行负担。转让补偿返还价款的支付方式为：该地块土地交易服务费人民币1424.38万元,由铁机中润公司代铁机集团公司支付给武汉市土地交易中心,支付额度抵作铁机中润公司应支付给铁机集团公司的转让补偿价款。铁机中润公司应于本合同签订之日起10个工作日内向铁机集团公司支付转让补偿价款的50%（此比例核算包括铁机中润公司代铁机集团公司支付给土地交易中心的土地交易服务费）；铁机中润公司应于铁机集团公司按本合同第七条之规定移交场地之日起10个工作日内，向铁机集团公司支付上述转让补偿价款的剩余价款。铁机中润公司应于本合同签订之日起60日内按规定的程序到规划、国土房产部门办理相关手续，并委托铁机集团公司实施清理自有财产、腾退场地等相关安置补偿工作，铁机集团公司应于铁机中润公司办理完相关手续之日起12个月内完成上述相关安置补偿工作和清理自有财产及场地腾退工作。铁机中润公司应于本合同签订之日起14个月内，持本合同及《国有建设用地使用权成交确认书》等有关资料到武汉市国土资源和规划局申请办理出让合同以及土地登记手续。铁机集团公司应于本合同签订之日起14个月内，按照下列条件向乙方交付土地,办理土地移交手续，其中交付土地地面建筑物情况为：转让地块内所有建（构）筑物、附属物、附着物所有权以及转让地块内所有拆迁住户、出租户、合伙经营人等，由铁机集团公司清理腾退、补偿安置完毕后，向铁机中润公司移交上述土地。铁机中润公司自行承担费用实施房屋拆除，并实施场地平整。2010年2月11日，保利普提金公司办理工商设立登记，注册资本5000万元，其中保利投资公司认缴出资额3400万元，持股68%，铁机中润公司认缴出资额1600万元,持股32%。2010年3月5日，武汉市国土资源和规划局（甲方）与保利普提金公司（乙方）签订《国有建设用地使用权成交确认书》，约定保利普提金公司于2010年2月5日以挂牌方式竞得位于武汉市洪山区铁机村，编号为P（2009）135号的国有建设用地使用权，成交地块总规划净用地面积为340354.39平方米，成交价款总额为224770万元（包括城中村综合改造挂牌出让土地成本；政府土地收益，含土地出让金、水土保持设施补偿费和土地登记费），成交地块在项目实施前，保利普提金公司必须依法办理该地块用地范围内和周边规划道路上原建（构）筑物拆除、土地使用及建筑方案报批手续。该地块内的建（构）筑物的规划、设计应严格执行武汉市规划行政主管部门核发的规划设计条件。……待完善相关手续后，保利普提金公司按照法律法规规定持相关资料到武汉市国土资源和规划局申请签订《国有建设用地使用权出让合同》、办理土地登记手续。保利普提金公司应于本确认书签订之日起5个工作日内，与原土地使用人签订《国有建设用地使用权转让补偿合同》，并按该合同约定向原土地使用人支付土地转让补偿价款。2010年3月26日，铁机中润公司（甲方）和卓峰建设集团有限公司（乙方，以下简称卓峰公司）签订《铁机村“城中村”改造项目拆迁还建承包协议》，该合同签订依据是“根据2009年7月10日及2009年12月30日铁机中润公司同铁机村民委员会签订的《关于开发铁机村“城中村”改造项目的补充协议》的约定及铁机村《关于同意卓峰公司承担铁机村搬迁、还建及补偿事宜的函》”，该合同第二条“承包范围”：拆迁、为铁机村兴建还建住宅小区。还建面积：①住宅60万m2（其中包括铁机村范围内经济适用房项目的还建住宅面积，经济适用房范围内的拆迁还建无偿提供，费用由经济适用房项目承担）。②商铺5.5万m2，位于武青四干道沿线的商业门面应为**门面，支线上的应为两层门面。第七条“承包价款”：总承包价款（含过渡费）为人民币壹拾壹亿贰仟叁佰捌拾捌万元整，根据铁机中润公司与铁机村村民委员会签订的相关协议其中人民币贰亿捌仟壹佰捌拾捌万元由铁机中润公司直接支付给铁机村村民委员会，因此铁机中润公司在本协议项下实际应支付给卓峰公司的价款为人民币捌亿肆仟贰佰万元整。第八条“甲乙双方权利及义务”：涉及政策范围内所批铁机村“城中村”改造还建小区规划手续的办理由铁机中润公司、铁机村配合卓峰公司办理,超出政策范围内的相关手续由卓峰公司自行负责。第十一条：因规划部门管理的需要，铁机中润公司同意以其名义向卓峰公司委托的武汉泰德房屋拆迁代理有限公司出具委托书,所有的拆迁费用均由卓峰公司承担，与铁机中润公司无关。第十三条“本协议附件为”：1、铁机中润公司与铁机村村民委员会2009年7月10日及2009年12月30日签订的“城中村”改造补充协议。2、铁机村“城中村”改造总体规划方案。3、铁机村向卓峰公司出具的同意函。2010年3月30日，保利普提金公司（甲方）与铁机中润公司（乙方）签订《委托协议》，《委托协议》约定保利普提金公司委托铁机中润公司负责具体实施完成“铁机村城中村改造”项目用地全部拆迁安置补偿、还建安置房建设等工作,并将开发用地以净地的条件移交给保利普提金公司。《委托协议》第一条“委托内容”：1、拆迁工作：负责完成洪山区“铁机村城中村改造”项目用地下属地块范围内所有的拆迁安置补偿；（1）开发用地：K1地块；（2）还建用地：H1、H2、H3地块；（3）还建控制用地：A地块；（4）控制用地：1号、2号、3号、4号5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、24号、25号、26号、27号地块；（5）腾退用地：1号、2号、3号、4号、5号地块。2、还建房建设：负责按照武规条字[2009]149号-H1地块（还建）、武规条字[2009]149号-H2地块（还建）、武规条字[2009]149号-H3地块（还建）要求，按还建方案总量在还建用地上建设还建安置房。具体内容参见“铁机村城中村改造”项目即P（2009）135号挂牌文件及《国有建设用地使用权成交确认书》。第二条“委托期限”1、拆迁工作：双方约定，…（4）铁机中润公司在2010年12月31日前完成开发用地K1地块剩余约200亩土地的拆迁；…2、还建房建设：双方约定，还建房建设工作与拆迁工作同步进行，铁机中润公司在2013年6月30日前完成还建安置房的建设并交付使用。第三条“拆迁费用”：拆迁费用包括拆迁安置补偿和还建房建设费用以及与此相关的其它费用。双方约定,保利普提金公司按开发用地K1地块挂牌文件列示的地上总建筑面积为基础，以2168元/平方米的综合费用标准与铁机中润公司结算拆迁费用。该价格为包干价格，为保利普提金公司取得开发用地K1地块完整土地使用权，且土地状况为净地标准而应支付对价的最高限额，今后不论拆迁安置补偿成本的变化、还建安置房建设成本及公建配套建设成本的变化、物价指数的变化或原材料价格的涨跌等因素，均按该价格结算。根据挂牌文件武规条字[2009]148号-K1地块（开发）条件,规划净用地面积为333331平方米，容积率为3.65标准计算，拆迁费用总额为人民币贰拾陆亿叁仟柒佰柒拾壹万元整（2,637,710,000元）。第四条“费用支付条件及期限”：保利普提金公司根据拆迁及还建房工作进度按节点支付拆迁费用，支付条件详见《“铁机村城中村改造”项目用地拆迁及还建房建设费用支付进度表》（附件2）。保利普提金公司各股东先期已投入资金作为预付款，可抵扣保利普提金公司应向铁机中润公司支付的拆迁费用：1、铁机中润公司作为保利普提金公司股东之一，已于2010年前累计支付人民币叁亿贰仟肆佰贰拾万零陆佰壹拾肆元整（324200614元）用于支付铁机村项目前期改造费用（明细详见附件3），此笔款项可用于抵扣保利普提金公司应向铁机中润公司支付的拆迁费用：2、为推进铁机村项目前期拆迁工作的开展,在保利普提金公司未工商登记成立前，作为保利普提金公司股东方之一的保利投资公司已于2009年9月至2010年2月间累计向铁机中润公司支付了人民币陆亿叁仟伍佰伍拾万元整（635500000元），用于预付铁机村项目的前期拆迁费用（明细详见附件4），此笔款项可用于抵扣保利普提金公司应向铁机中润公司支付的拆迁费用；第五条“甲、乙双方的权利和义务”：……（二）铁机中润公司的权利和义务：……3、自本协议生效之日后，铁机中润公司有责任、有义务遵守国家及地方政府有关法律、行政法规、部门规章、地方政府规章及有关、地方政府规章及有关政策性文件的规定推进委托工作的不利影响由铁机中润公司自行负责处理；若因此造成了保利普提金公司损失，铁机中润公司应承担法律和经济责任。……第六条“违约责任”……2、保利普提金公司应按本协议约定按期足额支付铁机中润公司拆迁费用，每延误一天，按人民币5000元/日向铁机中润公司支付违约金，延误支付拆迁费用超过45天，铁机中润公司有权解除本协议。3、铁机中润公司不能按期、全面地完成委托内容的，每延误一天，按人民币5000元/日向保利普提金公司支付违约金，超过委托期限45天，保利普提金公司有权解除本协议。《委托协议》附件为：附件1“铁机村城中村改造”项目拆迁及还建房建设工作进度表、附件2“铁机村城中村改造”项目用地拆迁及还建房建设费用支付进度表、附件3铁机中润公司前期支付款项明细表、附件4保利投资公司前期支付款项明细表。2011年4月6日，铁机中润公司（甲方）与卓峰公司（乙方）签订《铁机村“城中村”改造项目拆迁还建承包补充协议一》，约定因铁机村搬迁、还建面积增大导致补偿金额增多，铁机中润公司约定同意一次性给予卓峰公司补偿金额人民币共伍仟万元，其中叁仟万元补偿款汇入卓峰公司指定账号,专门用于铁机村搬迁、还建及补偿，余款则于全部拆迁工作完成后由铁机中润公司一次性支付给卓峰公司。2011年7月22日，保利普提金公司取得武汉市国土资源和规划局核发的《建设用地规划许可证》，编号武规地[2011]187号，载明武汉铁机村“城中村”综合改造开发项目用地面积331885.70平方米。2012年8月1日，铁机中润公司（甲方）与卓峰公司（乙方）签订《“铁机村城中村改造”项目拆迁还建补充协议二》，约定截止2012年7月1日，铁机中润公司已累计支付卓峰公司各种拆迁补偿及还建工程款项共计63193.74万元，后期铁机中润公司共计需向卓峰公司支付包含拆迁补偿及还建工程款在内的各项费用为26006.26万元，铁机中润公司同意就原协议及相关补充协议约定工作范围内事项，向卓峰公司追加6000万元费用，铁机中润公司同意对铁机村实际拆迁工作中因夹入零星国有土地需要拆迁补偿增加费用500万元，对洪警宿舍拆迁补偿费用以2000万元包干，对铁机村整村拆迁管理费给子3000万元，所有款项合计37506.26万元，为卓峰公司完成铁机村“城中村”整村拆迁验收范围内所有拆迁补偿及还建工作并取得各级政府部门通过拆迁验收的正式文件铁机中润公司尚需支付的所有费用。并约定鉴于卓峰公司与武汉市洪山区和平街铁机村村民委员会达成共识，由卓峰公司与铁机村村委会对铁机村还建房工程全程负责，因还建房建设导致的一切问题及经济、法律纠纷均由卓峰公司负责解决并承担后果，铁机中润公司不再承担涉及铁机村还建房工程所有相关责任与义务。2012年10月24日，武汉市国土资源和规划局（出让人）与保利普提金公司（受让人）签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，对宗地编号为G2010190143，总面积59095.01平方米的出让土地的交付、出让价款缴纳等进行了约定。2012年12月24日，保利普提金公司取得两份《国有土地使用证》，使用权面积分别为59095.01平方米、85719.90平方米：2014年1月20日，保利普提金公司取得《国有土地使用权证》，使用权面积121112.14平方米；2015年9月6日，保利普提金公司取得《国有土地使用权证》，使用权面积12613.47平方米。前述四块土地使用权面积共计278540.52平方米。2017年1月23日，保利普提金公司向武汉市洪山区人民政府提交报告，反映2016年8月铁机村外来户因未获得还建房而围堵保利城项目，并封堵施工现场，使武汉保利城项目现场至今仍处于全面停工状态。2017年1月24日，武汉市洪山区人民政府向保利普提金公司回复《洪山区人民政府关于铁机村城中村改造相关问题的函》，载明“我区将安排和平街会同铁机集团做好拆迁户工作，确保2017年2月底前搬离拆迁户放置在保利城一期的集装箱等物品以保障贵公司正常的生产经营秩序。”2017年3月7日，中共武汉市洪山区委和平街工作委员会、武汉市洪山区人民政府和平街办事处作出《关于解决铁机村城中村改造有关问题的会议纪要》，载明“会议认为，是要以还建房的复工为首要任务，确保3月上旬还建房开工建设，2018年3月底完成；二是要尽快启动剩余房屋的拆迁工作，尤其是控制用地上的房屋拆迁工作”。一审法院另查明：《市人民政府关于进一步加强城中村综合改造项目管理的意见》（武政规[2013]4号）五、妥善做好控制用地（含储备用地）交接及监管工作：（一）全部拆除控制用地上的房屋，完成土地实物交接,经当事各方书面确认后，才能进行整村拆除验收，并办理后续开发项目和还建房奖励面积审批手续。自2009年9月24日至2016年9月9日,保利普提金公司通过股东投资、自行付款等方式，共支付拆迁还建款项约2330490007元。2016年9月9日，保利普提金公司向武汉市洪山区和平街零户统管办公室账户支付3010万元。2018年8月30日，卓峰公司出具《关于实收铁机中润拆迁补偿还建工程费的汇总》，载明截至2013年12月底共计收到铁机中润公司支付的有关“城中村”改造项目房屋拆迁补偿、还建工程建设资金945,308,435元。同日，卓峰公司还出具一份《关于K1地块拆迁交付及A区还建房交付分配汇总面积的说明》，载明卓峰公司已于2011年6月底前将K1地块上家具工业园房屋及村民房屋腾退拆迁、场地清理完毕，交付开发商保利普提金公司砌筑围墙，于2013年6月底建成还建A区房屋面积335160.50平方米，已按时交付拆迁安置具体住户。2018年9月27日，铁机集团公司出具《关于未收到保普公司应付土地转让款的证明》，载明保利普提金公司是铁机村“城中村”改造项目摘牌主体和挂牌出让国有建设用地使用权的受让方，保利普提金公司至今没有向铁机集团公司支付任何款项。一审还查明：保利普提金公司开发的武汉保利城项目24-30号楼共计1299户，合同约定交房时间为2017年7月31日、8月31日、9月30日前，实际交房时间为2017年12月30日交房，保利普提金公司为此支付了逾期交房违约金。2018年7月，武汉市江夏区人民法院作出（2017）鄂0115刑初102号刑事判决书：经审理查明，2005年底，武汉市洪山区人民政府决定在和平乡铁机村进行“城中村”综合改造。2006年1月9日，被告人许先玖（时任铁机中润公司法定代表人）代表被告铁机中润公司与铁机村委会签订了“城中村”改造项目协议，在该村土地挂牌出让竞价之前，提前约定按武汉市土地中心所确定的挂牌底价为包干价，将该项目发包给被告铁机中润公司。2010年2月5日，被告铁机中润公司通过挂牌竞得的方式，以底价取得了武汉市洪山区铁机村“城中村”改造地块的使用权。随后，被告铁机中润公司经铁机集团公司的同意，与卓峰公司签订协议，由卓峰公司负责铁机村“城中村”综合改造项目中的拆迁还建工作。为取得铁机村村委会在铁机村综合改造项目中的支持和帮助，由被告铁机中润公司出资人民币2000万元，由卓峰公司法定代表人具体安排，欲将该笔款项贿赂给铁机村村委会班子成员，后于2010年3月26日，由卓峰公司法定代表人安排人员送给每人港币220万元。判处被告铁机中润公司犯单位行贿罪，判处罚金人民币三百万元，许先玖犯单位行贿罪，判处有期徒刑二年，缓刑二年。一审法院认为，本案争议焦点为：一、保利普提金公司与铁机中润公司签订的《委托协议》是否合法有效；二、保利普提金公司是否按照约定履行了付款义务；三、铁机中润公司是否构成违约。一、关于保利普提金公司与铁机中润公司签订的《委托协议》是否有效的问题。铁机中润公司认为《委托协议》无效，其理由为《委托协议》第四条约定“将铁机中润公司前期费用324200614元和保利投资公司支付给铁机中润公司的635500000元合计959700614元抵扣保利普提金公司应向铁机中润公司支付的拆迁费用”，该约定减少了按《委托协议》约定应支付的拆迁费用，导致铁机中润公司实际用于铁机村的拆迁还建费用不足，损害了铁机村、还建户和卓峰公司的合法利益，且铁机中润公司及其法定代表人对铁机村拆迁还建项目原领导班子成员行贿，并在行贿后通过签订《委托协议》的形式以拆迁费用冲抵股东出资或借款，以达到少付拆迁费用的目的，属于以合法形式掩盖非法目的。一审法院认为，《委托协议》约定将铁机中润公司前期费用及保利投资公司已付款项折抵保利普提金公司应向铁机中润公司支付的拆迁费用，是基于对保利普提金公司而言，铁机中润公司具有双重身份，既是拆迁还建工程的受托方，也是保利普提金公司的股东，对于铁机中润公司和保利投资公司前期已经发生的拆迁还建费用，双方约定视为保利普提金公司已付款，抵扣保利普提金公司应支付的拆迁费用，其实质上是将铁机中润公司、保利投资公司前期投入的拆迁还建费用作为股东对于保利普提金公司的投入，既没有违反《公司法》的规定，也没有在总量上减少铁机村的拆迁还建投入，不会因此损害铁机村或者还建户的合法权益。同时，江夏区人民法院认定的铁机中润公司向铁机村拆迁还建原领导班子成员行贿行为，发生在铁机中润公司与铁机集团公司签订相关协议之后，且其谋取的是铁机中润公司与铁机村之间的不正当利益，与保利普提金公司无关。本案是因城中村改造项目引起，基于武汉市城中村改造项目特殊性，即以“毛地”挂牌交易，由原土地使用人负责拆迁安置补偿及场地腾退并交付净地，摘牌主体负责向原土地使用人支付拆迁安置补偿费用、建设并交付还建安置房，而拆迁、腾退、还建等一系列行为都必须得到相应村集体组织的支持，故在铁机村委会已经选定铁机中润公司负责铁机村拆迁还建所有事宜，并已经同意由具备资质的卓峰公司具体负责实施拆迁还建工作的情况下，保利普提金公司作为摘牌主体，与铁机村指定的铁机中润公司签订《委托协议》，将拆迁、安置补偿、腾退、交付可供开发的净地、还建安置等事务全权委托铁机中润公司，并无不当。该地块挂牌成交价款总额为224770万元，包括还建安置房330754.74平方米的还建安置成本和还建房公建配套建设成本74694.51万元，考虑到拆迁还建复杂性，挂牌文件已经明确还建房安置建设过程中实际发生费用可能超过前述建设成本需由摘牌主体据实另行负担，即保利普提金公司最终支出费用可能高于挂牌成交价224770万元，双方据此将拆迁还建总费用约定为263771万元包干，并无不妥。本案《委托协议》是当事人之间真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，应当认定合法有效。二、关于保利普提金公司是否按约履行了付款义务的问题。保利普提金公司提供共计为2330490007元付款凭证，铁机中润公司认为不应包含保利投资公司、铁机中润公司前期投入款项，且只有少部分是拆迁款，大部分是往来款、借款、项目款、土地管理费及水费等，并认为付款凭证包括另一平衡包土地拆迁款，且部分付款缺少转账流水凭证。一审法院认为，铁机中润公司主张保利普提金公司向其支付款项不是履行《委托协议》约定付款义务，但并未提供证据证明双方之间存在其他应付款关系，且在《委托协议》履行期间，铁机中润公司也从未对保利普提金公司付款行为提出异议，保利普提金公司提供的付款情况与《委托协议》附件2“铁机村城中村改造”项目用地拆迁及还建房建设费用支付进度表基本吻合，应当认定保利普提金已经按约履行了《委托协议》约定的付款义务。三、关于铁机中润公司是否违约的问题。保利普提金公司主张铁机中润公司的违约行为有：1、开发用地K1地块规划净用地面积为331885.7平方米（约为498亩），因铁机中润公司未在2010年12月31日前完成开发用地K1地块的全部拆迁，已办理土地使用权证面积为278540.52平方米（约418亩），还剩80亩土地未办理土地使用权证；2、未在2013年6月30日前完成还建安置房建设及交付使用。铁机中润公司则辩称其已在2010年7月底完成了开发用地K1地块的拆迁，剩余80亩土地未办理土地使用权证是因为保利普提金公司没有按约签订土地使用权出让合同和土地使用权转让补偿合同，也未向原土地使用权人支付土地补偿款，致使不能办理土地登记手续。一审法院认为，关于开发用地,双方对于开发用地K1地块剩余80亩土地未办理土地使用权证没有争议，保利普提金公司认为系铁机中润公司至今未完成铁机村整村拆迁，铁机中润公司认为是因保利普提金公司没有签订转让补偿合同及出让合同，没有支付转让补偿价款。根据《市人民政府关于进一步加强城中村综合改造项目管理的意见》（武政规[2013]4号）的规定，在整村拆迁验收完成前，确无法办理后续开发用地的审批手续，不具备签订转让补偿合同、出让合同的条件，鉴于铁机中润公司未提供证据证明其完成了铁机村整村拆迁验收，其辩称系因保利普提金公司未签订转让补偿合同及出让合同的理由不予采信。同时，铁机中润公司是铁机村及改制后的铁机集团公司选定的拆迁还建单位，虽然铁机集团公司出具的说明反映保利普提金公司从未向其支付转让补偿价款，但结合铁机村及铁机集团公司已配合铁机中润公司、保利普提金公司办理开发用地前期约418亩土地使用权证，说明各方交易习惯是由保利普提金公司向铁机集团公司指定的铁机中润公司支付款项后，由铁机中润公司负责向铁机集团公司支付转让补偿价款。故在保利普提金公司已按《委托协议》约定向铁机中润公司付款的情况下，对于铁机集团公司未收到转让补偿价款或者不配合办理土地权属登记的法律责任，应由铁机中润公司承担。关于还建房建设，铁机中润公司辩称其于2013年底完成了335160.5平方米的还建房建设并交付使用，超过挂牌文件要求的330754.74平方米，履行了《委托协议》约定的义务。为此铁机中润公司提供了其建设还建房的房型销控表及分配明细表。但铁机中润公司与卓峰公司签订的合同约定还建房面积为60万平方米，且保利普提金公司提供证据反映有铁机村外来户因还建房事宜围堵其开发的保利城项目，保利普提金公司在2016年协助政府解决铁机村村民过渡费，在2017年为还建房复工建设垫付资金，说明确有铁机村村民迟至2017年仍没有取得还建房，鉴于铁机中润公司没有与保利普提金公司办理还建房交付手续，保利普提金公司对此也不予认可，铁机中润公司仅提供还建房房型销控表及分配明细表不能充分证明其完成了合同约定的还建房建设义务。综上，涉案《委托协议》合法有效，对双方均有约束力，应按约履行。在保利普提金公司按约履行付款义务的情况下，铁机中润公司未完成《委托协议》约定的开发用地拆迁及还建房建设义务，构成违约，应按照《委托协议》约定承担违约责任，且涉案委托协议中关于违约方对非违约方承担责任的约定是对等的。《委托协议》约定铁机中润公司应在2010年12月31日前完成开发用地KI地块的全部拆迁，在2013年6月30日前完成还建安置房建设及交付使用，铁机中润公司未提供证据证明其在2018年7月30日前完成前述义务，故保利普提金公司主张铁机中润公司从2011年1月1日起至2018年7月30日止，按照《委托协议》第六条第3项约定5000元/日的标准，即5000元/日×2768日（2011年1月1日至2018年7月30日）=1384万元计算违约金，应予支持。关于诉讼时效问题。鉴于本案当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并未约定支付期限，对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依此起算，故铁机中润公司关于违约金债权应当按照违约时间分别计算诉讼时效的抗辩理由，无法律依据，不予支持。涉案《委托协议》系保利普提金公司与铁机中润公司之间签订，基于合同相对性原则，故对铁机中润公司追加铁机集团为第三人的申请，一审法院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：铁机中润公司于判决生效之日起三日内向保利普提金公司支付违约金1384万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费104840元由铁机中润公司负担。本院二审期间，保利普提金公司提交和平街政府出具的《关于拆除北洋桥路南侧铁机城中村废弃房屋的函》一份以及现场拆除照片三张，用以证明截至2020年9月24日，位于开发用地K1地块北洋桥路南侧铁机村“城中村”改造的约6000平米已补偿的废弃楼房仍未拆除完毕。铁机中润公司质证认为该组证据并非本案所涉的开发用地K地块的房屋，而是位于腾退用地的房屋，腾退用地没有约定拆迁期限，故证据与本案没有关联性。从客观事实上，和平街办事处的该函件也没有明确是位于铁机村开发用地K1地块的房屋，因为铁机村的改造设计五种地块，分别是开发用地、还建用地、还建控制用地、控制用地、腾退用地（委托协议书第一条约定），所以对其证明目的不认可。本院经审查认为，该组证据为一审判决后新出现的证据，能够反映至2020年9月24日铁机村整村并未拆迁完毕的客观状态，本院对该证据予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，铁机中润公司向本院提交鉴定申请，要求对涉案《委托协议》中约定的拆迁费263771000元的支付情况给予审计。经合议庭评议认为，拆迁费支付事实已有付款凭证以及对应支付进度表予以佐证，在铁机中润公司并未举证双方存在其他应付款关系的情况下，一审法院认定已付款事实并无不妥，本案并无审计之必要，对铁机中润公司的鉴定申请本院不予准许。另，因本案系委托合同法律关系，铁机集团公司并非本案合同相对人，其有关土地补偿费纠纷系另一法律关系，在本案中要求参与二审诉讼，不符合法律规定，本院不予准许。本院认为，铁机中润公司上诉依据《城市房屋拆迁管理条例》第十条以及《合同法》有关无效合同之规定，主张本案委托合同因铁机中润公司缺乏拆迁资质而无效。但上述行政法规对拆迁主体有关经营范围、从业资质的规范，应属行政管理性规范，而非效力性强制性规定，铁机中润公司据此主张本案委托合同无效，于法无据，本院不予支持。铁机中润公司上诉认为本案存在恶意串通之情形，但其依据的刑事案件与本案委托合同并无关联，案外人的受贿行为也并不得以证明本案存在恶意串通之情形，铁机中润公司主张委托合同因恶意串通而无效的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。从现有证据显示，铁机中润公司并未完成《委托协议》约定的开发用地拆迁及还建房建设义务,铁机中润公司亦未能提交充分证据予以反驳，一审法院认定其构成违约并承担相应违约责任并无不妥。铁机中润公司上诉主张违约金债权应当按照违约时间分别计算诉讼时效，但因委托合同中并未约定违约金支付期限，且合同尚在履行期，债权人随时可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才依此起算，故铁机中润公司关于诉讼时效的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，铁机中润公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费104840元，由武汉铁机中润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年十二月二十九日书记员 严 洁