河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16856号上诉人(原审原告)：袁盎，男，1985年7月19日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：胡延顺，北京市盈科(郑州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王团结，北京市盈科(郑州)律师事务所律师。上诉人(原审被告)：河南锦雍置业有限公司，住所地郑州市郑东新区平安大道湖心环路西建业智慧大厦******。法定代表人：李荣芳，董事长。委托诉讼代理人：王永康，河南成务律师事务所律师。上诉人(原审被告)：焦作锦隆建开置业有限公司，住所，住所地焦作市太行中路**div>法定代表人：翟四田，总经理。委托诉讼代理人：佘陈平，河南成务律师事务所律师。上诉人袁盎、河南锦雍置业有限公司（以下简称河南锦雍公司）、焦作锦隆建开置业有限公司（以下简称焦作锦隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初18293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。袁盎上诉请求：1、请求对一审民事判决书依法进行改判或发回重审;2、一审、二审诉讼费用由河南锦雍公司、焦作锦隆公司承担。事实与理由：一、一审法院对袁盎在河南锦雍公司提供的《告知书》上签署的“因未取得一表，保留后期延期及房屋质量维权的权力”的表述理解错误。此表述袁盎的真实意思是在同意河南锦雍公司、焦作锦隆公司代其缴纳24个月的物业费，作价7331.52元的同时仍对超出该补偿价格的违约金保留追偿的权利。而一审法院直接认定该意思为袁盎同意对签署该告知书之前的全部违约金河南锦雍公司、焦作锦隆公司仅需补偿两年物业费，此认定存在错误。另从本合同约定的违约金计算方式来看截止袁盎签署《告知书》时2020年8月11日，河南锦雍公司、焦作锦隆公司应当支付的违约金数额已经为63234.54元，此与一审法院认定的袁盎仅接受价值7331.52元的物业费相差较远，不符合常理。因此一审法院对袁盎的表述存在理解错误的情况下，造成了裁判错误。二、一审法院在即认定《商品房买卖合同》的效力并对违约条款进行适用的情况下，却突破合同的相对性改变合同约定的违约金计算方式存在错误。根据《商品房买卖合同》的约定逾期交房超过60日的违约金计算按照自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2(该比率不小于第(1)项中的比率)的违约金。而一审法院按照日万分之一支持袁盎的违约金存在错误。河南锦雍公司辩称，一、商品房的法定交付使用条件为竣工验收合格，袁盎于2020年8月11日实际接受河南锦雍公司交付案涉房屋，袁盎已以行为同意变更交房条件，同意按照当时的现状接收房屋，应视为双方案涉房屋的交付条件的进行了变更，袁盎接收房屋之后河南锦雍公司不应承担任何责任。二、袁盎于2020年8月11日办理案涉房屋交接手续时，河南锦雍公司给予袁盎两年物业费补偿，该补偿系河南锦雍公司与袁盎为了一次性解决取得竣工验收备案表前所有的交房争议而给予袁盎的补偿，袁盎已经接受该补贴并办理完毕房屋交接手续，袁盎所写内容为袁盎的单方意思表示，且根据其内容亦是在取得竣工验收备案表的情况下对房屋质量持保留态度。三、案涉合同签署后，因政府进行环境污染防治、新冠疫情政府管控措施以及政府自2020年1月1日起实行联合验收等非原告的原因，造成工期及完成竣工验收备案的时间延长。根据双方《商品房买卖合同》第八条第二款的约定及相关法律规定，河南锦雍公司不应承担逾期交房的违约责任，且商品房买卖合同约定的违约标准过高，结合疫情的影响，应予以调整降低。综上，请求驳回袁盎的全部上诉请求。焦作锦隆公司辩称，同河南锦雍置业有限公司的答辩意见。河南锦雍公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决书第一项“被告河南锦雍置业有限公司于本判决生效后十日内支付袁盎逾期交房违约金5340元”;2、驳回袁盎对河南锦雍公司的全部诉讼请求;3、本案一审、二审诉讼费由袁盎承担。事实和理由：一、河南锦雍公司已经代袁盎承担案涉房屋两年物业费作为补偿，该补偿系河南锦雍公司与袁盎为了一次性解决取得竣工验收备案表前所有的交房争议，袁盎予以接受补偿，河南锦雍公司不应承担其他任何责任。袁盎于2020年8月11日办理案涉房屋交接手续时，河南锦雍公司给予袁盎两年物业费的补偿，该补偿系河南锦雍公司与袁盎为了一次性解决取得竣工验收备案表前所有的交房争议而给予袁盎的补偿，袁盎已经接受该补偿并办理完毕房屋交接手续，袁盎无理由要求另行赔偿。因此，袁盎的诉讼请求没有事实和法律依据。二、商品房的法定交付使用条件为竣工验收合格，袁盎于2020年8月11日办理房屋交接手续，已经以行为同意变更交房条件，同意按照当时现状接收房屋，一审法院判令河南锦雍公司承担交房之后的逾期交房责任没有依据根据。《建筑法》第六十一条、《合同法》第二百七十九条、《城市房地产管理法》第二十七条、《消防法》第十三条、《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用。因此，由建设单位组织竣工验收合格，即为法定交付使用条件。参考《建设部办公厅关于对深圳市建设局的复函》可知，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验和核发竣工验收证书。《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第八条也规定，备案机关或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，有权责令停止使用，重新组织竣工验收。亦从合法使用在先、质量违规处罚在后的角度说明，法定交房条件仅为竣工验收合格。案涉项目已经于2020年7月17日五大主体竣工验收合格，符合法定的交房，袁盎于2020年8月11日办理房屋交接手续，已经以行为同意变更交房条件，同意按照当时现状接收房屋，一审法院判令河南锦雍公司承担交房之后的逾期交房责任没有依据。三、案涉《商品房买卖合同》明确约定因政府命令、环境治理、重大会议导致停工，交房时间据实顺延，属于合同中明确约定的据实顺延交房的事由。双方《商品房买卖合同》第八条第二款明确约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2、因政府命令、环境治理、交通管制、重大会议等导致停工，因重大技术问题不能及时解决、市政配套没有到位、恶劣气候引起的延误交房”，河南锦雍公司可顺延交房时间。因政府行为、环境治理措施无法把控，河南锦雍公司与刘志强在签订《商品房买卖》合同时明确约定，出现上述事宜影响施工的，交房期限据实顺延。政府命令、环境治理等引起的延误交房，属于合同明确约定的据实顺延交房时间的事由，且不存在无效或可撤销等事由，该合同依法成立且生效，发生纠纷时，应尊重合同约定。四、因政府命令、环境治理等按照合同约定顺延交房期限后，遭遇疫情、政府实行联合验收等不可抗力，交房期限应当再行顺延。(一)因疫情及疫情防控措施，春节后43天无法复工，另51天河南省市人民政府启动重大突发卫生事件2级响应，且受疫情的持续影响河南锦雍公司的各项工作及工程竣工验收及工程竣工验收备案的各项程序均受影响，交房时间应当另行酌情顺延由于受新冠疫情的影响，春节假期延长，开工时间延迟，并且根据郑州市城乡建设局发布的通知，要求房地产等其他所有建设工程，3月16日零时起，可申请开(复)工，2020年2月3日至2020年3月16日期间共计43天的期限应当顺延交房期限。且因疫情影响，自2020年3月17日至2020年5月6日政府将重大突发公共卫生事件响应级别调整为III级之时，共计51日的期限应当顺延交房期限。除上述受影响的明确的期限外，因新型冠状肺炎，河南锦雍公司案涉工程施工及相关工作均无法正常开展，且疫情及管控措施对劳动力的回流、原材料的供应等均有重大不利影响，本案涉及的工程竣工验收及工程竣工验收备案的各项程序也受疫情影响无法按时进行，河南锦雍公司交房时间亦应另行酌情顺延。(二)自2020年1月1日起，所有工程建设项目开始实行联合验收，办理程序调整、变更影响了工程竣工验收时间，河南锦雍公司交房时间亦应酌情顺延。郑州市城乡建设局、郑州市自然资源规划局、郑州市城市管理局、郑州市人民防空办公室联合发布的《关于印发的通知》中载明，自2020年1月1日期，所有工程建设项目开始实行联合验收，导致河南锦雍公司正在进行的工程竣工验收程序延长，河南锦雍公司交房时间亦应酌情顺延。综上，河南锦雍公司已经代袁盎承担案涉房屋两年物业费作为补偿，该补偿系河南锦雍公司与袁盎为了一次性解决取得竣工验收备案表前所有的交房争议，袁盎予以接受补偿，河南锦雍公司不应承担其他任何责任;商品房的法定交付使用条件为竣工验收合格，袁盎于2020年8月11日办理房屋交接手续，已经以行为同意变更交房条件，同意按照当时现状接收房屋;案涉《商品房买卖合同》明确约定因政府命令、环境治理、重大会议导致停工，交房时间据实顺延，属于合同中明确约定的据实顺延交房的事由，因政府命令、环境治理等按照合同约定顺延交房期限后，遭遇疫情、政府实行联合验收等不可抗力，交房期限应当再行顺延，故河南锦雍公司不应承担逾期交房的违约责任。袁盎辩称，河南锦雍公司所述与袁盎不存在纠纷与本案事实不符。袁盎并未放弃对二公司违约责任的主张，应当支持诉讼请求。焦作锦隆公司辩称，同意河南锦雍置业有限公司的上诉意见。焦作锦隆公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决书;2、驳回袁盎的全部诉讼请求;3、本案一审、二审诉讼费由袁盎承担。事实与理由：一、根据河南锦雍公司一审提交的证据，河南锦雍公司已经代袁盎承担案涉房屋两年物业费作为补偿，双方之间的交房争议已经全部解决，河南锦雍公司不应承担其他任何责任。二、商品房的法定交付使用条件为竣工验收合格，袁盎于2020年8月11日办理房屋交接手续，已经以行为同意变更交房条件，同意按照当时现状接收房屋，一审法院判令河南锦雍公司承担交房之后的逾期交房责任没有依据。三、案涉《商品房买卖合同》明确约定因政府命令、环境治理、重大会议导致停工，交房时间据实顺延，属于合同中明确约定的据实顺延交房的事由，故河南锦雍公司不应承担违约责任。四、因政府命令、环境治理等按照合同约定顺延交房期限后，遭遇疫情、政府实行联合验收等不可抗力，交房期限应当再行顺延。五、焦作锦隆公司与河南锦雍公司财产独立，河南锦雍公司不应承担逾期交房的责任，焦作锦隆公司无需承担责任。河南锦雍公司辩称，同意上诉意见。袁盎辩称，焦作锦隆公司所述与袁盎不存在纠纷与本案事实不符。袁盎并未放弃对二公司违约责任的主张，应当支持诉讼请求。袁盎向一审法院起诉请求：1、被告河南锦雍公司向原告支付逾期交房违约金68574元（暂计至2020年9月1日，后续违约金按已付房款的日万分之二，计算至被告实际交付合同约定的房屋之日止）；2、被告焦作建开对第一项请求承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2018年8月23日，原与被告河南锦雍公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告河南锦雍公司位于郑东新区××、××西××房。总金额1405212元。约定金额425212元，付款方式为现金，付款日期为2018年8月23日；商业贷款98万元，付款时间2018年9月23日。被告应在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行业主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。2019年12月4日，被告河南锦雍公司发布《延期交房通知书》，告知原告商品房延期至2020年5月31日前交付。2020年5月9日，被告河南锦雍公司发布《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》，告知原告商品房延期至2020年7月31日前交付。房屋交接验收表显示，业主袁盎，房间号5-2002，原告签字日期为2020年8月11号。入伙手续书载明，业主姓名袁盎，合同房号：水之郡西苑5座1单元20层2003号房，派出所核定房号：水之郡西苑5座1单元2002号。2020年8月11日，河南锦雍公司出具的告知书载明，河南水之郡物业服务有限公司：我司同意代水之郡西苑5号楼1单元20层2002户业主袁盎缴纳24个月的物业费，合计7331.52元，时间为2020年8月1日—2022年7月31日，特此证明，落款处盖有被告河南锦雍公司公章。原告在告知书上备注：因未取得一表，保留后期延期房屋质量维权的权利。经查，涉案房屋竣工验收备案合格日期为2020年9月18日。一审法院认为，债务应当清偿。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，被告河南锦雍公司未按照约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。2020年8月11日，原告收房并与被告河南锦雍公司签订告知书，同意被告河南锦雍公司以代缴物业费的方式弥补其逾期交房的损失，并注明因未取得一表，保留后期延期房屋质量维权的权利，后涉案房屋于2020年9月18验收合格。基于自愿原则，原告自愿接受物业费补偿并放弃2020年8月11日之前违约金赔偿，原审法院予以确认，但原告收房时，涉案房屋未取得竣工验收备案表，不符合商品房买卖合同约定的交房条件，故原审法院认定被告河南锦雍公司逾期违约天数自2020年8月12日起计算至2020年9月18日止，即38天。关于违约金标准，纵观本案案情，被告河南锦雍公司逾期交房并逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，原审法院酌情将违约金标准由日0.02％调整为日0.01％。综上，被告河南锦雍公司应当支付原告违约金5340元（即38天＊0.01％＊1405212元）。关于原告诉请被告焦作建开就支付涉案违约金与被告河南锦雍公司承担连带清偿责任，经查，焦作建开为河南锦雍公司的一人股东，根据公司法的相关规定，被告焦作建开未提供有效证据证明其与河南锦雍公司之间财产独立，故该项诉请原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南锦雍置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告袁盎逾期交房违约金5340元；二、被告焦作锦隆建开置业有限公司对上述第一项连带清偿责任；三、驳回原告袁盎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1514元，减半收取757元，由原告袁盎负担698元，被告河南锦雍置业有限公司、焦作锦隆建开置业有限公司负担59元。本院二审期间，袁盎提交中国裁判文书网打印件一份，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初15435号民事判决书一份。证明该案同类诉讼判决，一审法院已经有生效判决存在，应当驳回二公司的上诉请求，并应当按照该证据产生的生效判决支持我方的请求。河南锦雍公司质证认为，对该证据真实性没有异议，对证明目的有异议。该判决虽已生效，但是公司已经向郑州高新技术产业开发区申请再审，结果尚未知晓，不应援引。并且郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）豫0191民初6880号判决认定河南锦雍置业有限公司在2020年7月31日之前，不承担逾期交房的违约责任。该判决已经生效，且双方并未提起再审。焦作锦隆公司质证认为，真实性没有异议，证明目的有异议。就案涉工程除本次上诉至郑州市中级人民法院的三起案件之外，该三起案件作出判决之前，另发生三起案件系小额诉讼，其中第一份判决郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）豫0191民初6880号判决认定在2020年7月31日之前，河南锦雍公司不承担逾期交房的违约责任，且其提交的该份判决，河南锦雍公司已经提起再审，刘培培起诉河南锦雍公司的案件，认定7月31日之前不承担违约责任的判决，双方均未申请再审，故二审法院应当结合本案的事实来审查双方的上诉是否成立。河南锦雍公司提交河南省人民政府关于调整新型肺炎疫情防控应急响应级别的通告网页截图一份。证明内容：一、根据河南锦雍公司一审提交的证据57。由于受新冠疫情的影响，河南省人民政府于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级响应。根据该证据河南省人民政府2020年3月18日将河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别，由一级调整为二级。河南锦雍公司受疫情一级管控措施影响共计54天，该期限应当顺延交房期限。二、结合河南锦雍公司一审证据，该这两份证据拟证明一审应该扣除103天的为逾期交房违约金。袁盎质证认为，对证据的真实性无异议，证明目的有异议。一审法院已经就新冠疫情的影响对二公司的施工进度，进行了相应的调整，此证据不能够作为另行增加的理由。焦作锦隆公司质证认为，对该证据没有异议。本院认为，河南锦雍公司与袁盎签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。袁盎已按约定支付了房屋购房款，河南锦雍公司未按照合同约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给袁盎使用，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据2020年8月11日双方签订的《告知书》，基于平等自愿原则，袁盎接受由河南锦雍公司代为支付两年的物业费作为补偿，并在《告知书》上备注：因未取得一表，保留后期延期房屋质量维权的权利，应视为袁盎接受河南锦雍公司补偿物业费作为其承担违约责任的方式。现涉案房屋竣工验收备案合格日期为2020年9月18日，袁盎已于2020年8月18日向物业公司递交装修申请表，综合政府污染防治、疫情等不可抗力因素，袁盎主张逾期交房违约金无事实依据，一审法院处理不当，本院予以纠正。综上所述，河南锦雍置业有限公司、焦作锦隆建开置业有限公司上诉请求部分成立，本院予以支持。袁盎上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初18293号民事判决；二、驳回袁盎诉讼请求。一审案件受理费1514元，减半收取757元，由河南锦雍置业有限公司负担。二审案件受理费150元，由河南锦雍置业有限公司负担50元，由焦作锦隆建开置业有限公司负担50元，由袁盎负担50元。本判决为终审判决。审判员  王志民二〇二〇年十二月二十四日法官助理赵浩书记员邓然