江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1003民初201号原告：英华丽园业主委员会，住所地扬州市邗江区维扬路**。负责人：杨永来，英华丽园业主委员会主任。委托诉讼代理人：鲍静，北京市盈科（扬州）律师事务所律师。被告：扬州丰信物业服务有限公司，住，住所地扬州市邗江区运河北路********/div>法定代表人：朱彦，该公司总经理。委托诉讼代理人：那伟，江苏赋德律师事务所律师。原告英华丽园业主委员会（以下简称英华丽园业委会）与被告扬州丰信物业服务有限公司（以下简称丰信物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂变更适用普通程序，公开开庭审理本案。原告英华丽园业委会主任杨永来参加了第一次庭审，原告英华丽园业委会的委托诉讼代理人鲍静、被告丰信物业公司的委托诉讼代理人那伟参加了第一次、第二次庭审。本案现已审理终结。原告英华丽园业委会向本院提出诉讼请求：被告丰信物业公司向原告赔偿电梯维修费用9650元、监控系统维修费用157010元，并应修复英华丽园小区消防水灭火系统、火灾报警系统、通风防排烟系统。事实和理由：被告为英华丽园小区开发商签订的前期物业服务公司，后因被告服务质量问题，在英华丽园小区业委会依法成立后，依照相关法律程序，原告解除了与被告之间的物业服务合同，重新聘请了江苏安欣物业管理有限公司（以下简称安欣物业公司）为英华丽园小区的物业管理公司。2018年10月18日，原、被告对被告服务期间的相关材料进行了交接，制作了交接清单。原告对小区的公共设施等进行了检查，发现存在众多的问题，被告在其服务期间，没有履行合同以及法律规定的维修、养护、管理以及维护的义务，很多设备无法正常运行。原告在被告撤出英华丽园小区后也曾多次因电梯、监控、消防、照明等共用设施故障、资料交接等问题与其进行交涉，但被告均未予理睬，也未采取任何的补救措施。因有些设备关乎业主的人身安全，因维修、更新设施设备产生的费用应由被告承担赔偿责任，故提起诉讼。被告丰信物业公司辩称，应驳回原告诉讼请求。在提供物业服务期间，被告将英华丽园小区电梯维保工作委托给专业单位，被告并无维护不当行为，大修费用也应当由公共维修基金负担。对于监控系统，不属于共用设施设备，物业公司也未收取专门维护费用，在保修期间后因维修更换产生的费用应由业主或公共维修基金承担。被告与原告进行了交接，原告在交接过程中并未提出电梯、消防系统安全隐患及监控系统瘫痪问题，原告也未能举证证明损坏发生于被告提供物业服务期间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的《物业管理合同》、《交接清单》、《英华丽园消防设施清点表》、《不予受理告知单》、《催告函》及邮寄回执、《英华丽园小区监控工程合同》、电梯检测及维修发票，被告提供的《前期物业委托合同》，内容真实，形式合法，且与本案存在关联，本院确认上述证据证明效力并附卷佐证相关事实,结合双方陈述及（2019）苏1003民初195号民事判决书，本院查明事实如下：1.2016年10月28日，扬州英华房地产开发有限公司与丰信物业公司签订《前期物业委托合同》，约定：扬州英华房地产开发有限公司（甲方）委托丰信物业公司（乙方）对英华丽园小区实行前期物业服务；在物业服务区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……；物业服务收费中包括电梯运行费0.45元/月/平方米、公共耗能费100元/户/年，物业服务费用主要用于以下开支：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修费用……，乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按照本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；乙方有权将物业管理区域内的电梯、空调、监控、消防等特种设施设备维护及绿化保养等其他专业服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给第三方；对合同终止或者业主大会决议解聘乙方时，乙方退出该物业服务区域时要向甲方或者业主委员会移交物业服务用房等设施及物业移交承接检验手续；如因乙方管理服务原因，造成物业公共设施设备损毁的，按照法律规定承担相应责任；本合同期限自2016年11月1日起至业主委员会续聘或重新选聘物业服务公司，并签订《物业委托合同》时止；本合同终止时，乙方应当将物业服务用房、物业服务相关资料等移交给甲方或业主委员会；乙方提供前期物业服务质量标准按照扬州市七级服务标准执行。2016年11月29日，丰信物业公司进驻英华丽园小区。本院作出的（2019）苏1003民初195号民事判决书认定《前期物业委托合同》至2018年9月30日终止。2.英华丽园小区业委会于2018年7月成立。2018年9月26日，英华丽园业委会与安欣物业公司签订的《物业管理合同》约定合同期限自2018年10月1日至2021年9月30日。同日，英华丽园业委会向丰信物业公司发函告知不再与其续聘，并希望丰信物业公司配合做好相关交接工作，丰信物业公司在本院审理的（2019）苏1003民初195号案件庭审中表示收到该函。2018年10月18日，丰信物业公司与英华丽园业委会进行交接，《交接清单》载明“由于英华丽园小区业主委员会成立，决定不与前期物业扬州丰信物业服务有限公司续签，现由扬州丰信物业服务有限公司将以下物品移交给英华丽园小区业主委员会：业主台账、车位台账、经营性收入合作单位合同复印件、办公场所及配套办公用品、物业用房仓库、公共部位水电卡账户、监控闭路系统（有实物、无资料）、消防控制室及消防设施设备、停车场蓝牙系统及钥匙、公共绿化”。原告提供的该《交接清单》中有业委会主任添加的文字备注内容：“消防设施清点情况见《英华丽园消防设施清点表》，需丰信物业确认”，丰信物业未对《英华丽园消防设施清点表》进行确认。3.英华丽园业委会曾向卜桥社区、房管部门反映物业服务问题，原告提供的一份落款日期为2018年10月12日的《情况汇报》载明：“扬州丰信物业服务有限公司以各种借口迟迟不进行资料交接，造成新的物业公司无法正常开展工作，包括业主的交费情况、英华丽园的各项构造图、业主的基本信息、前物业公司留下的产业、维修资金的使用情况、公共水电费的缴费情况、车位资料、消防设施和监控的相关资料等；尤其要紧的是：水电费欠缴已经被供电公司列为黑名单面临随时断电的风险、电梯不时出现故障面临瘫痪容易造成安全事故、消防设施已被派出所约谈急需维护。”本案庭审中，丰信物业公司述称对英华丽园业委会向有关部门反映的部分事实是清楚的且已解决了业主缴纳物业费资料及英华丽园各项构造图移交问题，并已对公共水电费予以补缴。2018年11月20日，扬州市邗江区人民政府双桥街道办事处向业委会主任出具《不予受理告知单》，载明：“杨永来先生，您来访反映前期物业丰信物业公司管理的相关问题。我街道通过国家信访信息系统收到您的信访件。您提出的信访事项应当依法通过诉讼途径处理。根据《信访条例》规定，请您向邗江区人民法院提出”。2018年11月30日，英华丽园业委会向丰信物业公司注册地址邮寄一份《催告函》，内容为：“贵公司和英华丽园业主委员会就英华丽园小区的管理事宜交接工作未交接完全，含：消防、监控、电梯、照明及地下车位等事项。现通知贵公司于2018年12月8日到位于的业主委员会办理完整交接事宜”。丰信物业公司质证称因办公地址发生变更，故未收到该邮件，但对该邮件真实性予以认可。4.2019年5月1日，英华丽园业委会与扬州金石物业服务有限公司（以下简称金石物业公司）签订《物业管理服务协议》，委托管理期限自2019年5月1日起至2024年4月30日止。2019年6月10日、2019年9月28日，金石物业公司因更换英华丽园小区监控系统向扬州市安盾警用科技有限公司支付部分工程款计141300元，英华丽园业委会述称尚有工程款15710元未付。三星电梯有限公司于2019年11月13日出具给金石物业公司的电梯维修费发票金额为3500元、更换限速器发票金额为2400元、检测费发票金额为3750元。5.丰信物业公司提供一份落款日期为2018年4月25日的《申请动用维修资金报告》，载明：“英华丽园小区于2013年3月31日交付使用，迄今已5年，现小区监控出现线路老化、摄像头模糊，消防栓玻璃有损坏，消防枪头有缺失，现需申请公共维修资金维修，望领导现场查看，给予答复为感！”本案争议焦点为：被告丰信物业公司是否应向原告英华丽园业委会承担赔偿电梯维修费、监控系统更换费及修复消防系统的责任。本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案被告丰信物业公司自2016年11月29日进驻英华丽园小区提供物业服务至2018年9月30日止，其与房产开发公司签订的《前期物业委托合同》约定物业服务包括物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。根据相关规定，物业共用设施设备应包括电梯、安防监控及消防设施系统，故被告丰信物业公司依照《前期物业委托合同》约定，对英华丽园小区电梯、监控及消防设施设备负有维修、养护、管理义务。从本案现有证据来看，英华丽园小区电梯、监控及消防设施设备已过保修期，《交接清单》仅反映出双方实物交接内容而没有案涉设施设备运行状况的记载，但结合原告提供的《情况汇报》、《不予受理通知单》、《催告函》及双方庭审陈述、被告举证的《申请动用维修资金报告》，可以查明在被告服务期内存在电梯、监控及消防设施设备发生故障或设施设备老化的客观事实。原告主张电梯故障主要有应急照明不亮、电话不通、曳引钢丝断裂等，被告除辩称应由物业维修基金负担修复费用外，并未在宽限的举证期限内就电梯年检情况、日常发现电梯故障问题提供管理资料，亦未就其及时解决故障问题提供证据，本案亦无证据显示被告曾向原告移交了电梯维保、支付日常电梯维保费用等资料。原告虽在判决前提供电梯维保记录和2018年3月出具的电梯检测报告，被告不予认可真实性，且即使真实，该组材料亦不能反映维保单位发现的问题均已被整改。本院根据庭审查明情况，依法认定原告所举证据已对查明被告未能确保服务期内电梯照明、电话设备运行正常的事实达到了高度盖然性证明标准。根据《前期物业委托合同》的约定，物业服务费用主要用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修等，如因管理服务原因，造成物业公共设施设备损毁的，丰信物业公司应按照法律规定承担相应责任。因此，被告应承担损失赔偿责任。对于原告主张的电梯维修费损失9650元，本院综合考虑英华丽园小区电梯使用年限，被告服务期限，不排除维修所涉故障问题为被告服务终止后发生，以及原告并未提供维修项目清单等因素，对因被告未履行日常维保义务导致的损失酌定为2000元，被告应予赔偿。需要说明的是，原告主张的电梯检测费，属于金石物业公司服务期内发生的必要的年检费用，不应由被告承担，限速器的更换通常为使用损耗所致且本案无证据证明限速器故障发生于被告服务期内，原告要求被告赔偿此两项费用，本院不予支持。原告主张因被告维护不当导致英华丽园小区监控系统瘫痪，故向被告主张赔偿监控设施设备更新费157010元。对此，本院认为，原告提供的《情况汇报》及《交接清单》中均未载有监控设施设备瘫痪的内容，本院依据被告提供的《申请动用维修资金报告》仅查明英华丽园小区在被告服务期内确实存在监控系统线路老化、摄像头模糊的问题。因此，对原告提出的存在监控系统整体瘫痪的主张，证据不足，本院不予确认。况且，英华丽园小区自交付业主使用至更新监控系统期间已更换多家物业服务公司，而监控设施设备自然损耗本属不可避免，本案亦无证据显示被告应对更新监控系统负责。另外，《物业管理条例》第五十三条第二款规定，“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造”。综上，对金石物业公司经英华丽园业委会同意更新监控设施设备产生的费用，被告无需赔偿，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张英华丽园小区消防系统存在安全隐患，被告应承担英华丽园小区消防系统修复责任，但对于消防系统的具体故障及是否具备修复的可能，原告并未提供初步证据，而该事实的调查直接关系原告该项诉讼请求的可执行性。原告在本院审理期间多次提出延期举证申请，但在本院宽限的举证期限内，原告仍未提供有关部门认定英华丽园小区消防系统故障及据以证明修复范围的相关证据。本院组织双方现场查看小区消防系统后发现控制室火灾报警控制器多路故障灯提示发生故障、部分消防设施设备缺损。对于故障问题，本院根据原告提供的《情况汇报》、《不予受理通知单》、《催告函》及双方庭审陈述、被告举证的《申请动用维修资金报告》，并结合现场调查情况，依法确认在被告服务期内存在部分消防设施损坏、缺失的客观事实。被告根据《前期物业委托合同》对英华丽园小区消防设施设备负有维修、养护、管理的责任，理应确保消防设施设备齐全并应做好维保记录。同时，《前期物业委托合同》约定被告在退出物业服务区域时应向业主委员会移交物业服务用房等设施及物业移交承接检验手续，但被告并未在与英华丽园业委会交接时提供相关资料，现英华丽园小区消防设施设备已过保修期，本院依法认定被告对保管消防设施设备未尽到一般的管理义务。对于应予修复的消防设施设备，因双方未在交接时予以确认，本院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定及《前期物业委托合同》中有关物业交接的约定内容，认定未对消防设施清点情况予以确认系因被告未依法履行交接义务所致，现原告提供《英华丽园消防设施清点单》主张被告应予修复或完善的设施设备包括已破损的消防设施门框及缺失的消防栓、水带、枪头、玻璃、灭火器，本院依法予以确认，被告应在《英华丽园消防设施清点单》载明的范围内承担修复或补足责任。但是，对原告提出的消防系统故障问题，涉及专业性问题，未经专业机构认定，本院依据现有证据无法查明、确认具体故障及故障原因，原告诉讼请求不具有可执行性，故本院对原告关于修复火灾报警系统、水灭火系统、通风防排烟系统的诉讼请求不予支持，原告可待明确具体诉求后再行主张权利。综上所述，原告的部分诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告扬州丰信物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告英华丽园业主委员会赔偿2000元；二、被告扬州丰信物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内按照《英华丽园消防设施清点表》载明的项目修复、安装消防设施设备（在英华丽园小区物业服务区域内，修复消防设施门框6个，安装符合消防工程规格的消防栓138个、水带29条、枪头23个、玻璃28块、灭火器157个）；三、驳回原告英华丽园业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3633元，由原告英华丽园业主委员会负担3568元，由被告扬州丰信物业服务有限公司负担65元（此款原告已预交，原告同意其预交费用由被告直接向其给付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  谷 丹人民陪审员  叶盛国人民陪审员  周云兰二〇二〇年十二月十八日书 记 员  张 婷