文书内容重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0115民初5669号原告：程显平，男，1963年11月24日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：重庆市长寿区渡舟街道民兴社区居民委员会，住所地重庆市长寿区渡舟街道站东路**，统一社会信用代码55500115MEA300045E。法定代表人：涂海燕。被告：重庆市特丽洁物业管理有限公司，住所，住所地重庆市长寿区桃西路**蓝筹银座****社会信用代码91500115683903443A。法定代表人：廖庆文。委托诉讼代理人（特别授权）：杨宇智，男，1949年7月7日出生，该公司员工。委托诉讼代理人：周敏（特别授权），女，1974年9月28日出生，该公司员工。原告程显平与被告长寿区渡舟街道民兴社区居民委员会（以下简称民兴居委会）、重庆市特丽洁物业管理有限公司（以下简称特丽洁公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情疑难复杂，本案依法转为普通程序审理。原告程显平及被告特丽洁公司到庭参加了诉讼。被告民兴居委会经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程显平向本院提出诉讼请求：确认被告民兴居委会与被告特丽洁公司于2017年3月24日订立的物业服务合同第七条、第八条无效。事实及理由：长寿区渡舟街道办事处在征求业主意见公示期（2017年3月12日至2017年3月19日）未满的情况下于2017年3月12日指定被告民兴居委会代行大地春风源小区业委会职责是无效的。而被告民兴居委会代行业委会职责时，选定被告特丽洁公司为大地春风源小区的物业公司，并与之订立物业合同的过程中弄虚作假，同意人数未达到总人数的三分之二。此外，二被告订立的物业合同第七条、第八条中对于能耗费10元/户/月、空置房按全价收费的约定，并非是公示载明的按现行标准收费，而是加重了业主的负担，同时也违反了重庆市渝价[2004]778号文件的规定。综上，为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告特丽洁公司辩称，2017年春节期间，我公司与原大地春风源小区建房领导小组成员协商，达成临时物业服务合同。2017年2月15日，将该临时服务合同在小区进行公示，3月3日，小区建房领导小区逐户上门征求意见后，3月12日起将征求意见结果在小区进行公示，公示期间为3月12日至3月19日。在公示期间，没有业主提出异议，我公司才与被告民兴居委会订立正式的物业服务合同。同时，对于选聘物业公司，只需要双过半即可，并非原告诉称的双三分之二。同时，对于原告所称的物业合同的相关条款没有按照现行标准收费，应指按照已公示的临时物业合同标准收费。被告民兴居委会未作答辩。本院经审理认定如下证据：为证明其主张，原告提交了《指定居委会代行业委会职责通知书》、《长寿区大地春风源住宅小区物业管理业主表决结果及决议》、收据、物业服务合同、大地春风源业主群微信聊天记录、房屋买卖合同、证明书等。被告特丽洁公司对大地春风源业主微信群聊天记录不予认可，本院认为，该微信聊天记录的关联性、真实性、合法性均不能确认，本院不予认定。对原告举示的证明书，其真实性、合法性、关联性不能确认，本院不予认定。对原告举示的收据，与本案没有关联性，本院不予认定。对原告举示的其他证据的真实性，被告特丽洁公司认可，本院予以认定。为证明其主张，被告特丽洁公司举示了大地春风源物业费用缴费情况表、业主意见征求/表决表（蓝桢华户）、临时物业服务合同张贴公示照片、长寿区大地春风源住宅小区物业管理业主意见征求/表决表复印件182份（庭后提交部分原件核对）等。对被告特丽洁公司举示的临时物业服务合同张贴公示照片，原告未予以否认，综合本案情况，本院予以认定。对被告特丽洁公司举示的其他证据，与本案不具有关联性，本院不予认定。被告民兴居委会未举示证据。本院经审理认定事实如下：原告程显平原系重庆市长寿区大地春风源小区（专有建筑面积总额为2.92955万㎡，总户数242户）X房屋业主，其于2019年12月2日将该房屋转卖给他人。被告特丽洁公司系大地春风源小区物业服务企业。另查明，长寿大地春风源小区未成立业委会。为指定被告民兴居委会代行业委会职责，2017年3月12日，重庆市长寿区渡舟街道办事处在征求业主意见的基础上，对征求意见的结果进行公示，该公示结果载明“长寿大地春风源住宅小区共2.92955万平方米专有部分面积（占总面积的68.34%）、182户专有部分业主（占总人数75.21%）签字同意以下事项：1.按照现行收费标准，聘请重庆市特丽洁物业管理有限责任公司提供后期物业服务（物业服务合同内容详见各单元楼栋宣传栏）；2.街道办事处指定物业所在居民委员会代行《重庆市物业管理条例》规定的业主委员会职责”。同日，渡舟街道办事处依据《重庆市物业管理条例》（2009年5月21日版）第十二条规定，指定被告民兴居委会代行长寿区大地春风源住宅小区业主委员会职责，按照业主大会表决结果代为签订物业服务合同。为选聘物业公司，在书面征求意见的基础上，2017年3月，被告民兴居委会对《长寿区大地春风源住宅小区物业管理业主表决结果及决议》进行了公示，该公示载明“长寿区大地春风源住宅小区共有逐户及门面242户，同意的由182户，占总户数的75.21%，不同意的有56户，占总户数的23.14%，弃权的有4户，占总户数的1.65%。长寿区大地春风源建筑物总面积为：29295.5平方米，同意的户数面积约为20020平方米，占建筑物总面积的68.34%，不同意户数面积约为6160平方米，占建筑物总面积的21.03%，弃权户数面积为311.5平方米，占建筑物总面积的10.63%”。2017年3月24日，被告民兴居委会（合同甲方）与被告特丽洁公司（合同乙方）订立《长寿大地春风源住宅小区物业服务合同》，约定由被告特丽洁公司向大地春风源住宅小区提供物业服务，合同约定了服务内容、物业费收费标准、违约责任等内容，其中第七条第二款约定：“本物业区域供用的设施设备运行的能源消耗，应独立计算，由乙方采取10元/月/户包干的方式向业主和物业使用人计收”，第八条第二款约定：“已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳，业主的空置房，其物业服务费用由业主全额交纳”。本院认为，原告程显平于2019年12月2日将所有的重庆市长寿区X房屋转卖他人。但其提起本案诉讼，系认为被告特丽洁物业公司收取能耗费及空置房按全价向其收取费用损害了其利益，故原告现虽非案涉大地春风源小区业主，但其与本案诉讼标的具有法律上的利害关系，有权提起本案诉讼。综合本案查明事实，原告在本案中要求确认案涉物业服务合同第七条、第八条无效，其理由可以归结为两个部分，其一系对渡舟街道办事处作出指定被告民兴居委会代行业委会职责决定的程序及结果有异议，其二系对被告民兴居委会就选聘被告特丽洁公司为案涉小区物业服务企业而进行的书面征求业主意见程序及结果的合法性有异议。由此可见，原告主要是对案涉合同订立前街道办事处或被告民兴居委会的相关决议行为有异议。本院认为，参照相关法律规定，业主大会或者业主委员会作出决定的行为是一种决议行为，该行为与依据该决定而订立合同的行为是不同的民事法律行为。本案中，原告诉请确认依据前述决议订立的物案涉业服务合同第七条、第八条无效，应审查二被告订立合同的过程中是否存在《合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，而非其他。故原、被告诉、辩称的与上述两项内容相关的事实均不属于本案的审查范围，双方就此举示的证据与本案没有关联性，本院不予认定。原告另诉称案涉合同第八条关于空置房全额计费的约定违反了渝价[2004]778号文件第七条的规定，应属于无效条款。本院认为，该文件仅为政府指导性文件，非法律、行政法规，对于当事人间民事法律行为的效力不产生影响，故对原告的上述诉称意见本院不予采纳。而对于案涉物业服务合同中是否存在符合《合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形或存在其他无效情形，原告应举证证明。而对此，原告未举证证明，应承担举证不能的不利后果。故案涉物业服务合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对原告要求确认该合同第七条、第八条无效的诉讼请求不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告程显平的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原告程显平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 霍    振    峰人民陪审员 韦雪明人民陪审员邹延康二〇二〇年十二月二十四日法官 助理 王         丽书 记 员 冉         静