江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1003民初6043号原告：陆俊池，女，1989年10月3日出生，汉族，住扬州市邗江区。原告暨原告陆俊池的委托诉讼代理人：王峰，男，1986年12月11日出生，汉族，住扬州市邗江区。被告：扬州君鸿置业有限公司，住所地扬州市邗江区平山堂西路经圩村村部。法定代表人：冯祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱蕾，江苏理华律师事务所律师。委托诉讼代理人：常忠禹，江苏理华律师事务所实习律师。原告陆俊池、王峰与被告扬州君鸿置业有限公司（以下简称君鸿置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月14日公开开庭进行了审理，原告暨原告陆俊池的委托诉讼代理人王峰，被告君鸿置业公司的委托诉讼代理人朱蕾、常忠禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆俊池、王峰向本院提出诉讼请求：判令被告给付逾期办证违约金共计89116元。事实和理由：两原告系夫妻关系。两原告于2017年6月3日与被告签订位于邗江房产的买卖合同，被告于2017年11月1日交付5幢房产、于2018年10月8日交付1幢房产，按合同约定应当于交房之日起180日内办理房屋所有权证书，即2018年4月30日前办理5幢所有权证书、2019年4月6日前办理1幢所有权证书，但直至2020年7月6日被告才正式通知原告可以办理以上两套房屋的房产所有权登记，被告构成合同违约。依合同约定，被告需桉照已付房价款的每日0.01%向原告支付违约金，5幢房产违约798天，房款917094元，违约金917094*0.01%*798=73184.1元，1幢房产违约457天，房款348620元，违约金348620*0.01%*457=15931.9元，两套房产共计违约金89116元。原告与其他业主主动与被告商谈按合同赔偿事宜，但被告拒不执行合同约定条款，拒绝支付原告违约金，因此请求法院依据国家相关法律法规进行公正审理，判令被告履行合同条款支付原告违约金并支付本案诉讼费。被告君鸿置业公司对于原、被告双方签订《商品房买卖合同》无异议。但辩称，原告不能办证是由于行政机关原因，并非被告违约导致，不能取得房屋产权证书不影响原告使用房屋，也没有给原告造成任何损失，故原告按照合同第二十条的约定主张逾期办证的违约金，不符合该条约定的本意，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：2017年6月3日，原、被告签订编号为jygc-e-126的《商品房买卖合同》，约定：两原告购买被告开发的坐落于西峰路商业用房一套，总房价为917094元。合同第七条付款方式及期限约定，2017年6月15日前分二期支付该全部房款，2017年6月3日前支付首期房价款50万元。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房己取得房屋测绘报告；3.该商品房己经取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》。第十一条交付时间和手续约定：(一)出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。(二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1)和（2)不作累加】。(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金……第二十条房屋登记约定：(一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理:……2.买受人不退房，出卖人按己付房价款的每日0.01%向买受人支付违约金。2017年6月3日，原、被告签订编号为jygc-f3-303的《商品房买卖合同》，约定：两原告购买被告开发的坐落于西峰路商业用房一套，总房价为348620元。合同第七条付款方式及期限约定，2017年6月10日前支付全部价款。其余约定与原、被告签订的编号为jygc-e-126的《商品房买卖合同》一致。原告陆俊池、王峰已交纳上述房款。原告称被告于2017年11月1日向原告交付5幢房屋、于2018年10月8日向原告交付1幢房屋，被告未提出异议。被告通知原告于2020年7月6日办理上述房屋产权登记，2020年7月31日原告取得上述房屋的产权证书。诉讼中，被告向本院出具承诺书，因该公司已与部分购房者达成一致意见，自约定的办证之日起至被告通知办证之日止，参照约定逾期办证违约金的标准的40%的比例给予补偿，本案中同意按照该标准给予原告补偿。本案的争议焦点为：原告主张被告支付逾期办证的违约金有无事实和法律依据。针对争议焦点，被告为证明未能按期办理并非该公司的过错，并提交了以下证据：1.该公司于2018年5月10日向扬州市邗江区西湖镇政府提交的《报告》，该公司投资建设的金叶广场项目E、F地块（农贸市场和邻里中心）以及代建的C、D地块（社会停车场和垃圾中转站），因政府未能提供即C、D地块的开工手续，导致C、D地块一直未能开工，而E、F地块已于2016年12月23日竣工，邗江区规划局要求C、D、E、F地块须同步验收，导致E、F地块迟迟未能规划验收，影响了被告向业主交付房屋以及办证，请求西湖镇政府对此予以协调。2.该公司于2018年6月20日向扬州市邗江区人民政府出具的《报告》，内容大致同上。3.该公司于2018年9月20日向扬州市邗江区人民政府出具的《报告》，告知扬州市邗江区人民政府，经协调处理，规划局坚持C、D地块社会停车场和垃圾中转站仍需按规划方案建设，C、D、E、F地块需同步验收，而环保局回复此处不应设置垃圾中转站，而C、D地块仍处于闲置状态。3个月来部分业主多次向政府、规划、房管、信访及电视媒体上访投诉，导致该司多次被约谈，并承受了舆论及经济赔偿的双重压力，再次请求扬州市邗江区人民政府给予协调处理。4.该公司于2018年9月26日向扬州市邗江区人民政府出具并请求转呈扬州市人民政府的《关于请求协调金叶广场E、F地块尽快验收交付的再报告》，除上述内容外，另陈述合同约定的交付期已过去三月有余，公司违约赔偿已达千万并将继续倍增，再次请求区、市政府进行协调。5.该公司于2019年3月25日和4月20日向扬州市邗江区西湖镇政府提交的《报告》的报告两份及转账凭证、往来结算票据，证明该公司按照要求将C、D地块项目的建设成本550万元作为保证金缴纳至政府指定账户，请求协调处理E、F地块的规划验收。6.扬州市邗江区人民政府于2019年5月5日向扬州市自然资源局出具的《关于先行办理金叶广场E、F地块规划竣工核实手续的函》，请该局先行办理E、F地块规划竣工核实手续。本院认为，原、被告签订的合同不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同第二十条房屋登记条款对于被告逾期办证的条款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按己付房价款的每日0.01%向买受人支付违约金。本院认为，对于“出卖人的原因”应当做必要的限缩解释，应限定为出卖人存在怠于履行相关合同义务等情形，而不是将一切非买受人的原因视为出卖人的原因，否则将过分加重出卖人的责任，有悖公平原则。本案中，被告逾期办理房屋产权证并非其存在违约的主观过错，而是由于政府部门之间因规划、立项意见不一所导致，且被告亦长期积极主动与政府部门沟通协商，而非怠于履行义务，故原告要求被告支付逾期办证违约金本院不予支持。现被告自愿参照逾期办证违约金的40%给予原告补偿，不违反法律规定，本院予以确认。原告称被告于2017年11月1日向原告交付5幢房屋、于2018年10月8日向原告交付1幢房屋，被告未提出异议。因此，被告为原告办理5幢房屋不动产权证的时间为2017年11月1日起180日，即2018年4月30日，被告为原告办理1幢房屋不动产权证的时间为2018年10月8日起180日，即2019年4月6日，被告通知原告于2020年7月6日办理产权证，应分别以917094元、348620为本金，分别自2018年4月30日起、2019年4月6日起至2020年7月6日止，按照合同约定的万分之一的标准承担违约金，分别为73184.1元、15931.9元，合计89116元，40%为35646.4元。综上，原告的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告扬州君鸿置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内补偿原告陆俊池、王峰35646.4元；三、驳回原告陆俊池、王峰的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1642元，由原告陆俊池、王峰负担1237元，被告君鸿置业公司负担405元（原告已预交且同意本院不予退还，被告于履行上述给付义务时一并给付原告）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  石敬梅二〇二〇年十二月二十三日书记员  杜露露