广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27447号上诉人（原审被告）：邓贤，男，汉族，1985年12月15日出生，住所地：湖北省京山县。被上诉人（原审原告）：时千舒，女，汉族，1986年7月8日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：袁观红，广东慧尔斐司律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市橙子信息科技有限公司，住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300MA5DNA3BXT。法定代表人：朱红英。原审第三人：蒋丹花，女，苗族，1991年3月9日出生，住所地：贵州省天柱县。上诉人邓贤因与被上诉人时千舒、深圳市橙子信息科技有限公司（以下简称橙子公司）、原审第三人蒋丹花合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初1564号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邓贤的上诉请求：一、撤销一审判决，改判邓贤、橙子公司承担三个半月租金即14000元；二、依据14000元为基准计算违约金；三、诉讼费用依照比例由时千舒承担相应部分。事实与理由：一、一审法院未对合同中约定的45天（即一个半月）免租期予以认定，事实认定不清。时千舒与橙子公司于2017年2月19日签订《物业托管合同》，合同第三条约定，托管起始日期为2017年2月23日，合同第四条约定，本合同每年度的前45天为乙方招租和交楼期，该期间乙方不承担租金。即2017年2月23日至2017年4月11日（合计45天）、2018年2月23日至2017年4月11日（合计45天）为免租期，橙子公司没有向时千舒支付租金的义务。二、不认可一审判决中对于托管合同解除时间的认定。邓贤、橙子公司已于2018年5月未收到租客交付的租金。之前蒋丹花都按时交租，直至5月份未交租，并在6月份与时千舒重新签订《租赁合同》。蒋丹花重新签订《租赁合同》前后都居住在涉案房屋里，对于居住环境还是满意的，蒋丹花不会无缘无故不缴纳租金，如果以重新签订《租赁合同》为解约时间点，存在很强随意性。三、2017年8月份租金不应支付。合同第十八条约定，甲方不能干扰租客正常生活和正常租赁使用，如有干扰，致使承租人要求提前退租或产生其他相关问题，或因其他第三方干扰，妨碍承租人对租赁房屋正常租赁使用的，甲方应承担并赔偿乙方因此遭受的损失。因时千舒卖房多次带人在家中走动看房，租客唐某雅生活已受到严重干扰，影响其正常生活，8月份租金暂时搁置，9月份不交租金，直至10月份忍受不了卖房骚扰提前解除租赁合同，退租搬离，还要求邓贤、橙子公司支付其违约金和押金，造成邓贤、橙子公司一个多月的租金损失，由于需要再次出租，多支出额外半个月租金作为佣金。四、2017年11月租金已于2017年12月4日支付给时千舒。时千舒未提交书面答辩状。橙子公司未提交书面答辩状。蒋丹花未提交书面意见。时千舒向一审法院起诉请求：一、判令橙子公司向时千舒支付拖欠的2017年11月至2018年5月房租28000元、逾期滞纳金9000元（以拖欠的房租28000元为本金，按千分之三每日计算至邓贤、橙子公司支付完毕之日止，暂计算至2018年5月20日）、电费649.56元、燃气费402.5元、物业管理费2453.81元，共计40505.87元；二、判令邓贤对第一项请求的全部款项承担连带责任；三、判令解除时千舒与橙子公司签订的《物业托管合同》；四、本案诉讼费由橙子公司、邓贤承担。一审法院认定事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区2栋Ｃ座2单元10Ａ，为市场商品房，房屋用途为住宅，套内建筑面积27.67平方米，登记的权利人为时千舒。二、2017年2月19日，时千舒与橙子公司签订《物业托管合同》约定，时千舒将涉案房产委托橙子公司代理出租，代理租赁期限自2017年2月23日至2019年2月22日；租金每月4000元，如橙子公司实际出租价格高于此价格，超出部分按时千舒80%，橙子公司20%分配；橙子公司每月向时千舒交付租金，由于橙子公司原因延长付租时间不能超过五个工作日，否则需按照每月租金每日千分之三标准支付滞纳金；时千舒应于2017年2月25日前将房产交付橙子公司；委托期限内，时千舒不得前往租赁房屋内干扰实际承租人的正常生活，如时千舒干扰承租人对租赁房屋的正常租赁使用，致使承租人要求提前退租或产生其他相关问题的，时千舒应承担并赔偿橙子公司因此遭受的损失。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，时千舒向橙子公司出具《业主授权委托书》及《声明》，将涉案房产交付予橙子公司使用、收益。三、《物业托管合同》签订后，橙子公司通过邓贤账户向时千舒支付了2017年4月至7月、9月至11月的租金。2017年8月、12月以及之后的租金，橙子公司未予支付。四、2018年6月，时千舒与蒋丹花重新签订租赁协议，由时千舒作为出租人将涉案房产出租予蒋丹花。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。时千舒与橙子公司签订的《物业托管合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定的租赁期限为2017年2月23日至2019年2月22日，在合同履行期限内，橙子公司拖欠2017年8月租金并自2018年1月起再未支付租金，构成违约，时千舒起诉要求解除《物业托管合同》并由橙子公司支付拖欠的租金具有事实和法律依据，一审法院予以支持。邓贤辩称，时千舒在合同履行过程中有打扰租客居住之行为，但邓贤、橙子公司对该事实未提供证据予以证明，该答辩意见缺乏事实依据，一审法院不予采纳。关于租金金额。2018年6月，时千舒与蒋丹花重新签订租赁协议，由时千舒作为出租人将涉案房产出租予蒋丹花，橙子公司对其向时千舒返还房产之事实未提供证据予以证明，故一审法院对时千舒主张邓贤、橙子公司于2018年6月返还房产之主张予以认可。橙子公司应向时千舒支付拖欠的2017年8月以及2018年1月至6月合计7个月租金合计28000元（4000元×7=28000元）。关于违约金。《物业托管合同》约定如橙子公司逾期支付租金超过五个工作日，则应以每日千分之三的标准支付违约金，而邓贤辩称该违约金标准过高，应予调整。鉴于时千舒解除合同及支付租金之诉求已获一审法院支持，一审法院结合合同的履行情况以及邓贤、橙子公司的过错程度，酌定橙子公司按年利率24%标准向时千舒计付违约金。截至2018年7月1日，橙子公司应向时千舒支付违约金2560元，计算公式：4000元/月×（11+6+5+4+3+2+1）月×0.02=2560元。其后的违约金以租金28000元为基数，按年利率24%标准计付至款项清偿之日止。涉案《物业托管合同》履行过程中，橙子公司均通过邓贤的账户向时千舒支付租金，且合同签订时邓贤为橙子公司的法定代表人，时千舒有理由相信邓贤自愿加入涉案债务，时千舒起诉要求邓贤承担连带责任理由充分，一审法院予以支持。关于电费、燃气费、物业管理费。时千舒对其代橙子公司支付电费、燃气费、物业管理费之事实未提供证据予以证明，时千舒该主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除时千舒与橙子公司之间的《物业托管合同》；二、橙子公司应于判决生效之日起十日内向时千舒支付租金28000元及违约金2560元（违约金暂计至2018年7月1日，其后的违约金以28000元为基数按年利率24%标准计至款项清偿之日止）；三、邓贤对橙子公司的上述债务承担连带责任；四、驳回时千舒的其他诉讼请求。案件受理费564元，由时千舒负担164元，邓贤、橙子公司共同负担400元；保全费551元,由时千舒负担151元,邓贤、橙子公司共同负担400元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。时千舒与橙子公司签订的《物业托管合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。对于合同因橙子公司逾期支付租金导致解除，双方均无异议。根据邓贤上诉理由，二审争议焦点在于：一、合同是否约定每年45天的免租期；二、橙子公司是否可以拒付2017年8月租金；三、橙子公司支付租金义务应计至何时。邓贤、橙子公司主张双方合同约定每年度的前45天为免租期，故该期间租金其无需承担。经核实，合同第四条确有“本合同每年度的前_天为乙方招租和交楼期，该期间乙方不承担租金”的印制内容，但时千舒所持合同上横杠处为空白，橙子公司则填写了“45”字样。本院认为，虽双方所持合同对于是否存在免租期的内容存在差异，但从双方履行情况看，合同约定的租赁期限从2017年2月23日开始，双方均确认橙子公司所缴纳的租金所属月份是2017年4月至7月、9月至11月，2017年8月及12月之后的租金未付，并未包含2017年4月前租金。时千舒既未收取2017年4月前租金，在本案中也没有主张欠付，据此可以推断双方确存在免租期的约定。时千舒在2018年4月9日的微信中表示“马上四月中旬又要交租金了”，可见双方约定的付款时间为每月中旬，该时间与橙子公司所持合同关于橙子公司应于每月10日支付租金的约定相符，亦与橙子公司每月实际付租时间相近，可以确认每月10日即为约定的付款日，而租赁期开始的2017年2月23日至2017年4月10日恰为45天。结合前述证据及诉辩主张，本院认为邓贤、橙子公司关于双方约定每年度前45天为免租期的主张具有高度的可能性，本院予以采信。邓贤、橙子公司主张时千舒在合同履行过程中有打扰租客居住的行为导致租客退租，要求时千舒赔偿其损失，据此拒付2017年8月租金。本院认为，邓贤提交的其与前租客之间的聊天记录内容仅能显示租客对于中介带人看房行为不满提出搬离，但该微信内容并不足以证明时千舒令中介带人看房的频率已经达到影响租客正常使用房屋的程度，并且也没有显示存在橙子公司对租客进行赔偿或租客拒付租金的事实。相反，租客在微信中表示“现在我还要背负违约”“如果这几天能租出去，那你们要退押金给我”。因此，邓贤、橙子公司以时千舒打扰租客构成违约且导致其损失为由拒付2017年8月租金，事实依据不足，本院不予采纳。本案合同系因时千舒至2018年5月仍追讨租金无果，遂于2018年5月24日诉至法院后解除，此前橙子公司并未向时千舒返还房屋，也没有证据证明时千舒收取蒋丹花2018年5月租金。时千舒自认2018年6月已通过与蒋丹花签订租赁合同的方式收回涉案房屋，一审据此判令橙子公司应支付时千舒至2018年5月前租金并无不当。橙子公司以其未收取蒋丹花2018年5月租金为由，主张其与时千舒合同在2018年5月之前已经解除，于法于理无据，本院不予采纳。由上，扣减45天免租期后，橙子公司所欠租金共计22000元。因双方对于一审计付违约金的标准均无异议，故本院对此项予以维持。经核，截至2018年7月1日，橙子公司应向时千舒支付违约金1920元。其后的违约金以22000元为基数，按年利率24%标准计付至款项清偿之日止。综上所述，邓贤的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初1564号民事判决第一、三项；二、撤销深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初1564号民事判决第四项；三、变更深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初1564号民事判决第二项为：深圳市橙子信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向时千舒支付租金22000元及违约金（暂计至2018年7月1日的违约金为1920元，其后违约金以22000元为基数按年利率24%计至款项清偿之日止）；四、驳回时千舒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费564元，保全费551元，由时千舒负担415元，邓贤、深圳市橙子信息科技有限公司负担700元；二审案件受理费214元，由时千舒负担50元，邓贤、深圳市橙子信息科技有限公司共同负担164元。双方各自负担的已由对方预缴的案件受理费，应于本判决生效之日起十日内迳付对方，或者在判决给付金额中予以抵扣。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 蔡  妍  婷审判员 刘  灵  玲二〇二〇年十二月八日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。