贵州省贞丰县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2325民初2827号 原告：贞丰县工业投资有限责任公司，住所地：贵州省贞丰县珉谷镇建设路**。 法定代表人：孙秋凯。原告现在的负责人是李超，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄刚、杨师师（实习），系贵州心达（贞丰）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：张丽，女，生于1976年6月20日，住贵州省贞丰县。代理权限为特别授权代理。 被告：贵州省贞丰县丰润食品厂，住，住所地：贞丰县珉谷镇阴滩轻工业园区内/div> 执行事务合伙人：饶坤。 原告贞丰县工业投资有限责任公司与被告贵州省贞丰县丰润食品厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月02日受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贞丰县工业投资有限责任公司的委托诉讼代理人黄刚与被告贵州省贞丰县丰润食品厂执行事务合伙人饶坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贞丰县工业投资有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，判决被告向原告交还租赁房屋并支付截至2020年11月01日的租金共计人民币1,149,120元,2020年11月02日起后续租金以2520㎡的房屋面积为基数，按月租金6元/㎡计算和支付至被告返还房屋之日止；2、案件受理费等诉讼费由被告承担。事实和理由：根据贞丰县人民政府的安排，贞丰县轻工业园区厂房由原告投资建设和管理，原告作为县人民政府的平台公司接受贞丰县园区办的管理。2012年，被告入驻园区厂房，使用厂房面积2520平方米，根据十四届人民政府第7次常务会议纪要（贞府常议[2012]6号）议定，厂房每月租金为6元/㎡，入驻企业享受“一免二减三全收”的优惠政策，即2013年全免、2014年减半收、2015年起全收，但被告入驻后从未支付租金，截至2019年年底被告共欠租金997,920元，截至2020年11月01日为1,149,120元。原告向县园区办报告被告欠租金的情况，2020年03月26日，县园区办向被告发出催交租金的通知，但被告至今仍未交纳。被告入驻园区厂房，已签订书面的租赁合同，双方房屋租赁合同合法有效。被告长期拖欠租金，已经严重违约，原告不诉讼则会导致国有资产损失，为此，原告起诉到本院请求支持其诉请。 被告贵州省贞丰县丰润食品厂辩称：我们是2011年根据县委的文件招商引资入驻工业园区的，2012年12月18日签订合同，租赁时间从2013年01月01日至2018年01月01日，合同约定按照一免二减半三全收的政策，2013年01月01日入驻以后半年，县人民政府就将我公司承租的厂房转卖给贵州华葛酒业有限公司（[2013]14号文件），根据我们签订的合同，如果原告出售厂房需要通知被告，被告有优先购买权，在免租赁费期间，厂房就已经转卖，所以我们不存在违约，租金也不存在。在2014年贞丰县园区管理办公室文件（贞园区办通[2014]15号），县园区办不允许我们改产，导致我公司无法生产，2015年开始，白天停产晚上生产，我们写申请以后一直没有得到处理。园区办通知我们开会，让我们搬到钟家地，但是一直没有发文给我们，从2016年年初，我公司就全面停产至今，我不同意解除合同，原告没有资格叫我解除合同，现在的土地归属是属于金城投资公司。 原告贞丰县工业投资有限责任公司针对其诉讼请求向本院提交下列证据： 1、营业执照复印件一份、法定代表人身份证明原件一份、法定代表人有关情况的说明复印件一份，拟证明原告的诉讼主体资格及信息。被告无异议。 2、贞丰县人民政府常务会议纪要（贞府常议[2012]6号）复印件一份，拟证明县政府决定对厂房出租，租金实行“一免二减三全收”的政策，租赁标准为每月每平方米6元。被告无异议。 3、贞丰县人民政府常务会会议纪要（贞府常议[2013]14号）复印件一份，拟证明县政府决定将标准化厂房占地土地转让给华葛酒业，但是该厂房由原告贞丰县工业投资有限责任公司采取租赁方式租给入驻的三家企业（胖四娘食品厂、兄弟制衣厂和丰润食品厂），三家企业租金、主产、管理方式等不变，待三家企业转型后厂房才归华葛酒业使用，所以厂房仍属于政府。被告对真实性无异议，但是文件出来之后，园区办及原告就不准我们转型或者改产，中途也没有任何单位向我们发租赁费收费通知。 4、贞丰县园区管理办公室专题会议纪要（贞园区办[2012]11号）复印件一份，拟证明为进一步落实珉谷镇轻工园区企业入驻标准化厂房和生活服务区的问题，县园区办召开专题会议，被告等三家企业代表参会，具体明确了由原告在2012年12月底与入驻企业签订租赁合同，合同期限在三年以上五年以下，租金每平方米6元，实行一免二减半三全收的政策，入驻时间从2013年1月1日起计算。被告质证称我参加这个会议的，但是我没有收到该文件。 5、租赁合同复印件一份，拟证明原、被告双方在2012年12月18日签订合同，双方存在租赁合同关系，被告租用的厂房位于贞丰县区内，厂房编号为20号，面积为2520平方米，租赁期限为2013年01月01日至2018年01月01日，租赁期限届满后，被告应交还出租房屋，租金为6元每平方米，一年租金总额是181440元，租金每年1月31日前支付。被告无异议。 6、通知复印件一份，拟证明原告向被告催缴租金，截至2019年年底，被告拖欠租金997,920元。被告无异议。 7、企业信用信息公示报告复印件一份，拟证明被告的经营场所在原告出租的厂房内，从2012年05月12日起至今未变更。被告无异议。 被告贵州省贞丰县丰润食品厂针对其辩称向本院提交下列证据： 1、中共贞丰县委文件（贞党发[2011]21号）复印件一份，拟证明我公司是通过政府招商引资进来的。原告无异议。 2、租赁合同复印件一份，拟证明2012年12月18日签订的合同，租金是一免二减半三全收，合同期限是从2013年01月01日至2018年01月01日。原告无异议。 3、贞丰县园区管理办公室文件（贞园区办通[2014]15号）复印件一份，拟证明园区办通知我公司，不允许改动生产的锅炉设备，我公司无法生产。原告无异议。 4、贞丰县人民政府常务会会议纪要（贞府常议[2013]14号）复印件一份，拟证明：我公司入驻园区6个月以后，2013年06月26日原告就将该租赁厂房卖给华葛酒厂，合同约定是我们有优先购买权，转卖厂房应提前6个月书面通知我们，但我们没有接到通知。原告对真实性无异议，但是对证明目的有异议，当时转卖的是土地，但是厂房是由工业园区管理，厂房的产权要等到被告停产、改产等后才由华葛酒业享有。 5、贞丰县人民政府常务会议纪要（贞府常议[2017]8号）文件复印件一份，拟证明：政府文件第14项载明中途厂房已经转卖给华葛酒业，2017年政府又下文将厂房收回注入原告资产，足以证明在此之前是卖给华葛酒业了的。原告对真实性无异议，但是认为和本案没有关联性，该文件的厂房不包括租赁给被告的厂房，只是闲置的厂房。 6、《贵州省质量技术监督局、贵州省发展和改革委员会、贵州省经济和信息化委员会、贵州省环境保护厅黔质技监特联（2015）123号》文件：省质监局、省发改委、省经信委、省环保厅关于2015年城市建成区燃煤锅炉淘汰工作的意见复印件一份，拟证明在2012年被告使用的煤锅炉是符合条件的，2015年出台文件禁止使用燃煤锅炉，我们就向工业投资公司申请更改天然气或生物颗粒锅炉，工业投资公司的人员说这块土地已经不属于工业投资公司，让我去找园区办，园区办的工作人员李超说不归他们管，让我找工业投资公司，双方一直互相推诿。原告质证称被告的锅炉确实属于文件规定的淘汰锅炉，被告的燃煤锅炉不达标，污染严重，环保局通知被告停产整改，但被告没有立即停产整改，还是陆续生产的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的第2号、第3号、第4号证据与被告提交的第4号、第5号、第6号证据，这六组证据均为县政府及其部门的会议纪要，与本案相关联，本院予以采信。 本院根据采信的证据，并结合当事人的陈述和辩解，确认以下法律事实： 2012年12月18日原告贞丰县工业投资有限责任公司（甲方）与被告贵州省贞丰县丰润食品厂（乙方）协商一致签订《贞丰县轻工业园区标准产房租赁合同》，合同约定：甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用及乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同；甲方出租给乙方的房屋位于贞丰县区内，厂房编号为20号，厂房面积共2520平方米（建筑面积）；该房屋租赁期共60个月，自2013年01月01日起至2018年01月01日止；该房屋每月租金为6元／平方米，年租金总额为181440元；乙方每年交纳一次，时间为每年01月31日前，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；为了考虑乙方利益，甲方采取房屋租赁优惠政策，即“第一年全免、第二年减半、第三年全收”的优惠政策；乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种（依附于房屋的装修归甲方所有；要求乙方恢复原状；向乙方收取恢复工程实际发生的费用）；双方还对租赁房屋的其余事项进行了约定。合同签订后，被告于2013年01月01日入住该租赁厂房并进行生产面条、米粉、剪粉等食品。 2013年6月26日，贞丰县人民政府印发十四届县人民政府第23次常务会议纪要（贞府常议（2013）14号）文件，该文件第四项载明：“同意将珉谷轻工业园区现剩余的约130亩土地（含标准化厂房占地）转让给贵州华葛酒业有限公司葛根酒厂。土地转让价款按6万元每亩执行。但标准化厂房仍由县工业投资公司采取租赁方式租给入驻的三家企业（胖四娘食品、兄弟制衣厂和丰润食品厂），三家企业租金、主产、管理等方式不变，待三家企业转型、改产或停办之后，厂房占地才归贵州华葛酒业有限公司葛根酒厂使用，标准化厂房按成本价折旧后转让给贵州华葛酒业有限公司葛根酒厂”。2014年12月1日，贞丰县园区管理办公室印发《关于严禁入驻园区标准化厂房企业更改厂房主体结构和改变绿化区域现状的通知（贞园区办通[2014]15号）》文件，该文件载明入驻园区标准化厂房的企业，若因生产需对厂房结构进行改动，需经过园区管理办公室的同意，方可进行更改，否则擅自更改厂房主体结构和改变附近绿化区域现状的，造成的一切后果企业自负。2015年9月，贵州省质量技术监督局、贵州省发展和改革委员会、贵州省经济和信息化委员会、贵州省环境保护厅下发《省质监局、省发改委、省经信委、省环保厅关于2015年城市建成区燃煤锅炉淘汰工作的意见（黔质技监特联（2015）123号）》文件：被告的燃煤锅炉属于该文件规定的淘汰范围，但被告一直未新建锅炉。2016年2月开始被告的面条、剪粉停产，被告处于半生产、半停产状态。现原告认为，被告租住原告的厂房，应交纳租赁费用，但被告拒绝缴纳，故原告起诉到本院提出前述诉讼请求。 本院依据确认的法律事实，结合当事人的陈述和辩解，归纳本案的争议焦点为：1、被告辩称不能更改锅炉的原因是否是原告导致？2、人民政府将案涉厂房土地转让给贵州华葛酒业有限公司葛根酒厂，是否导致原、被告的租赁合同无效？3、原告主张的租金能否得到支持，若支持，具体为多少？ 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告与被告协商一致签订《贞丰县轻工业园区标准产房租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性、强制性规定，该合同合法有效、受法律保护。原告应按照合同约定将厂房交付给被告使用，被告应按照约定支付租赁费用给原告。现原告要求解除与被告之间的《贞丰县轻工业园区标准产房租赁合同》，被告在庭审中表示愿意解除，合同解除后被告应腾空租赁的厂房给原告。 针对本案争议焦点一，本院认为，首先，根据被告自己提交的贞丰县园区管理办公室印发的《关于严禁入驻园区标准化厂房企业更改厂房主体结构和改变绿化区域现状的通知（贞园区办通[2014]15号）》文件，该文件载明“入驻园区标准化厂房的企业，若因生产需对厂房结构进行改动，需经过园区管理办公室的同意方可进行更改，否则擅自更改厂房主体结构和改变附近绿化区域现状的，造成的一切后果企业自负”，根据该文件内容可知，该文件并未禁止改动，若因生产需要应与园区办协调，取得园区办的同意方可改动。在庭审中，原告承认园区办不允许被告改动设备是因为被告需要改动厂房主体和使用厂房外的绿化区，被告亦认可其更改更大的锅炉要超过原来厂房的两米左右，对此双方未达成一致意见，故未达成一致更改协议的原因不在原告方，且被告并不因此停产；然后，根据被告自己提交的2015年9月贵州省质量技术监督局、贵州省发展和改革委员会、贵州省经济和信息化委员会、贵州省环境保护厅下发的《省质监局、省发改委、省经信委、省环保厅关于2015年城市建成区燃煤锅炉淘汰工作的意见（黔质技监特联（2015）123号）》文件，被告的燃煤锅炉属于被淘汰的范围，但被告一直未新建锅炉。被告辩称其当时因燃煤锅炉容量不达标，污染严重，环保检查不过关，其向原告及园区办提出申请更改锅炉，但是园区办及原告相互推诿，均没有给被告解决，但原告陈述当时被告的燃煤锅炉环保不达标，原告没有收到被告的书面更改锅炉申请，综上对于是否提交更改锅炉申请的问题，原、被告双方各执一词，被告应举证证明其向原告提交过申请，现被告仅有口头陈述，无相关证据予以印证，被告应承担举证不能的法律后果。综上所述，被告不能新建锅炉的原因并非原告导致，故被告的辩称不能成立。 针对本案争议焦点二，被告辩称入驻才半年县人民政府就将被告承租的厂房转卖给贵州华葛酒业有限公司，在免租赁费期间厂房就已经转卖，所以被告不存在违约，租金也不存在。本院认为，根据贞丰县人民政府2013年6月26日印发的第十四届县人民政府第23次常务会议纪要（贞府常议（2013）14号）文件，该文件第四项内容载明：“同意将珉谷轻工业园区现剩余的约130亩土地（含标准化厂房占地）转让给贵州华葛酒业有限公司葛根酒厂。土地转让价款按6万元每亩执行。但标准化厂房仍由县工业投资公司采取租赁方式租给入驻的三家企业（胖四娘食品、兄弟制衣厂和丰润食品厂），三家企业租金、主产、管理等方式不变，待三家企业转型、改产或停办之后，厂房占地才归贵州华葛酒业有限公司葛根酒厂使用，标准化厂房按成本价折旧后转让给贵州华葛酒业有限公司葛根酒厂”。根据该文件规定，其转让行为不影响原、被告之间的标准化厂房租赁行为，故原告与被告之间的租赁合同效力不受影响，租金的支付也不受影响。被告自2013年1月1日就入驻租赁厂房生产，其实际使用了该厂房，但未支付租赁费，其在庭审中自认“2015年开始，白天停产，晚上生产”、“2016年2月份开始才处于半生产状态”，故不改动生产的锅炉设备并不会导致被告完全无法生产，且被告自2013年01月01日入驻厂房至今已有近8年，因此对于被告的该项辩称本院不予支持。 针对本案争议焦点三，本院认为，原告已经按照合同约定将厂房交付给被告使用，被告应当按照合同约定支付租赁费用给原告。根据前述，县人民政府虽然印发相关文件转让租赁厂房土地，但转让不破租赁，双方的租赁合同依然有效，被告自2013年1月1日入驻至今，应该支付房屋租金。鉴于被告入驻时其燃煤锅炉是符合要求的并取得环保评估意见，但在生产过程中又因环保检查不达标需要更改锅炉而影响其生产进度，并且案涉租赁房屋为标准化厂房，若被告更改锅炉需超过标准化厂房的两米左右，案涉标准化厂房的主体结构及园区环境外观的改动需经相应程序，被告与园区办未达成一致协议，故被告未缴纳租金及未更改锅炉的原因是多方面的。因此本院认为，被告未更改锅炉有被告自己的部分原因、亦有标准化厂房主体及环境外观不宜被改动的原因、也有环保检查的原因，并且原告怠于行使权利的行为亦是导致被告至今未缴纳租金的原因，租期至今已达八年之久，原告未督促被告缴纳租金，期间亦未主张过权利。综合上述因素，本院支持适当减少承租人的租金。根据前述及庭审查明，被告自认2013年1月1日进去后正常生产，于2016年2月份开始就是半生产，故本院支持自2016年2月之前租金按照合同约定计算，2016年2月之后租金减半计算。另外，原、被告双方的合同期限自2013年01月01日起至2018年01月01日止，但在界限届满后被告继续使用该租赁厂房，原告并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，被告应按照原合同约定支付房金至交还厂房为止。租金具体计算方法，根据合同约定租赁厂房面积共2,520平方米，每月租金为6元/平方米，年租金总额为181,440元，且合同还约定租赁第一年全免、第二年减半、第三年全收，即被告应支付的租金为：2013年0元、2014年90,720元、2015年181,440元、2016年1月的租金为15120元，以上共计287280元，2016年2月1日之后的租金以租赁厂房面积2,520平方米为基数，按每月3元/平方米计算至被告搬离租赁厂房为止，故原告的诉请本院予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告贞丰县工业投资有限责任公司与被告贵州省贞丰县丰润食品厂在2012年12月18日签订的《贞丰县轻工业园区标准产房租赁合同》； 二、限被告贵州省贞丰县丰润食品厂在本判决生效之日起三十日内将位于贞丰县的厂房腾空给原告贞丰县工业投资有限责任公司； 三、限被告贵州省贞丰县丰润食品厂在本判决生效之日起十五日内支付租赁费287280元给原告贞丰县工业投资有限责任公司，租赁费暂计算至2016年1月31日，2016年2月1日以后的租赁费以2,520平方米为基数，按照3元/平方米/月计算至被告贵州省贞丰县丰润食品厂腾还厂房之日止； 四、驳回原告的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7,571元（已减半收取），由原告贞丰县工业投资有限责任公司自行负担3571元，被告贵州省贞丰县丰润食品厂负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 魏祥英 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 邵 艳 书 记 员 罗婷文