广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书(2020）粤1324民初1218号原告：龙门富力房地产开发有限公司。住所地：惠州市龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：杨晔，执行董事长。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，系该公司员工。被告：刘志梅，女，1965年12月5日出生（身份证号码：330************425），汉族，住浙江省衢州市柯城区巨化分散户宿舍**。委托诉讼代理人：胡孟祺，男，1989年2月27日出生（身份证号码：330************019)，汉族，住浙江省衢州市柯城区*************，系被告儿子。原告龙门富力房地产开发有限公司与被告刘志梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴秋霞，被告刘志梅及其委托诉讼代理人胡孟祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙门富力房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议，并协助原告注销商品房备案登记手续；2.判令被告向原告支付违约金159241.6元；3.本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月25日，原告与被告在平等自愿的基础上签署《商品房买卖合同》[合同编号：龙门（2019）10003491]及补充协议，约定被告购买原告开发的龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷M2-1区1号楼2702房，房屋价款共计796208元。《商品房买卖合同》附件四约定“被告选择付款方式为商业贷款，签署合同前支付定金20000元，2019年8月25日前支付第一期房款27772元，2019年8月17日前支付第二期房款79621元，2019年10月16日前支付第三期房款119431元，2020年1月14日支付第四期房款159384元。买受人须于2019年8月25日前，办理购房抵押借款390000元，若因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2020年3月14日前一次性直接支付至指定账号。”《商品房买卖合同》附件十二第六条约定“如买受人未按约定支付房价款，每日应按应付款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30天，出卖人有权单方面解除合同，出卖人解除合同的，买受人应支付总房款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。”被告迄今未支付全部房款，仅仅支付定金和前三期房款合计210443元，拖欠原告房款共计585765元，原告向被告多次催收无果，被告逾期不支付房款的行为已构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。为此，特提出起诉，请予支持。被告刘志梅辩称，一、我们目前没有收到合同。二、当时我们购房时，销售答应我们有个首付贷，后面说换领导了，就没有此项项目了，造成我们无法购买，我们有尝试多方联系原告销售人员，但是他们也没有与我们协商，直到我们看到催款单和法院传票。三、购买过程中的团购费不合理，据我所知有3万元至6万元不等，这些都是不合法的。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年8月25日签订《商品房买卖合同》[合同编号：龙门（2019)10003491]及补充协议，双方主要约定：1.被告购买原告开发建设的位于龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷M2-1区1号楼2702房，该商品房建筑面积118.20平方米，套内建筑面积94.48平方米，商品房价款按套计算，商品房总价款为796208元；2.商品房价款的付款方式为：(1）认购定金20000元，已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款。（2）第一期楼款须于2019年8月25日前缴付，即人民币27772元。（3）第二期楼款须于2019年8月17日前缴付，即人民币79621元。（4）第三期楼款须于2019年10月16日前缴付，即人民币119431元。（5）第四期楼款须于2020年1月14日前缴付，即人民币159384元；（6）买受人须于2019年8月25日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币39万元整。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2020年3月14日前一次性直接支付至指定账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付；3.逾期付款的违约责任：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或按揭申请不为银行接受、未按约定办妥按揭手续且未获得银行审批通过又不改变付款方式的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用；4.出卖人应在2020年4月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付给被告使用。出卖人逾期交楼不超过180日，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交楼超过180日后，买受人有权从逾期超过180日之日起15日内解除合同，否则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%；5.送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其以外快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。被告于2019年12月10日前支付了210443元房款（含第一期、第二期、第三期部分房款190443元及定金20000元）、房屋维修基金7092元给原告，剩余585765元房款至今未付；于2019年8月25日支付团购服务费30000元给广州市品誉房地产代理有限公司。2020年1月17日，原告按照被告填写的通讯地址向被告邮寄发出律师函，请求被告支付第三期剩余房款及逾期付款违约金等，该律师函于2020年1月18日被签收,经催告，被告仍未支付剩余房款。涉案房产已办理商品房销售合同备案登记及竣工验收手续，尚未实际交付给被告。被告提供其与原告销售人员的对话录音和微信聊天记录，主张是原告销售人员误导其可以贷款首付，原告也应承担违约责任；提供由广州市品誉房地产代理有限公司出具的收款内容为团购服务费30000元的收据，主张原告应予退还。原告对此均不认可。庭审中，被告同意解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，认为涉案合同约定的违约金按总房价20%计算过高，同意支付违约金10000元至20000元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》[合同编号：龙门（2019)10003491]及补充协议是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按合同的约定行使权利和履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”，合同签订之后，被告未能按照合同约定的付款方式付清剩余购房款。本案中，原告按照本合同中记载的通讯地址向被告邮寄律师函，请求被告支付第三期剩余房款及逾期付款违约金等，经原告催告后，被告仍未支付剩余房款，其行为已经构成违约。被告同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及由被告协助注销商品房备案登记手续有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告称原告承诺其可以办理首付贷款因此原告也应承担违约责任的问题，被告提供的对话录音和微信聊天记录并不能证明原告曾承诺被告可以办理首付贷款，原告亦予以否认，被告未提供充分证据证明，对其主张本院不予采纳。《商品房买卖合同》被解除的过错在于被告，故被告应支付原告违约金。诉讼过程中被告抗辩违约金过高，请求法院依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，补充协议第六条约定了逾期付款的违约责任：如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金。本院认为原告无提供证据证明其实际损失，双方约定按房价总款的20%计算违约金过分高于造成的损失，予以调整，应按房价总款的10%计算违约金为宜。因此，被告应向原告支付违约金79620.80元(796208元×10%）。被告已经支付了原告购房款210443元、房屋维修基金7092元，扣除79620.80元违约金后，原告应退回剩余购房款130822.2元（210443元－79620.80元）、房屋维修基金7092元，共137914.2元给被告。被告提供的团购服务费30000元收据，收款单位为广州市品誉房地产代理有限公司，并非原告，被告主张该款应由原告退还，缺乏依据，不予采纳，被告可另循法律途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告龙门富力房地产开发有限公司与被告刘志梅于2019年8月25日签订的《商品房买卖合同》[合同编号：龙门（2019)10003491]及补充协议；被告刘志梅协助原告龙门富力房地产开发有限公司办理注销龙门县永汉镇龙门富力南昆山温泉养生谷M2-1区1号楼2702房备案登记手续，于本判决发生法律效力之日起5日内履行。二、被告刘志梅支付违约金79620.80元给原告龙门富力房地产开发有限公司，此款在被告刘志梅已支付给原告龙门富力房地产开发有限公司的210443元购房款中扣除。三、原告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回剩余购房款及房屋维修基金共137914.2元给被告刘志梅。四、驳回原告龙门富力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1742元（原告龙门富力房地产开发有限公司已预缴），由原告龙门富力房地产开发有限公司负担871元，被告刘志梅负担871元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  罗秋燕二〇二〇年十二月十四日书记员  丘明杰（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十二条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。