安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0802民初470号 原告：安庆市迎江区张朋餐饮店，住所地安徽省安庆市迎江区四牌楼**。统一社会信用代码92340802MA2TXLTD5F。 经营者：张朋，男，1988年2月9日出生，汉族，住安徽省枞阳县。 委托诉讼代理人：伍凯，安徽王良其律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李珍，安徽王良其律师事务所实习律师。 被告：安庆古城文化旅游管理有限公司，住所，住所地安徽省安庆市迎江区建设路**社会信用代码91340800MA2RNKTC8X。 法定代表人：巫自兰，执行董事。 被告：黄山文化旅游股份公司，住所地安，住所地安徽省黄山市屯溪区昱新路**栢景雅居丹桂轩****信用代码913410007773963901。 法定代表人：王庆扬，董事长。 以上两被告共同委托诉讼代理人：朱世平，男，住安徽省六安市金安区，由安庆古城文化旅游管理有限公司推荐。 以上两被告共同委托诉讼代理人：霍元飞，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告安庆市迎江区张朋餐饮店（以下简称张朋餐饮店）与被告安庆古城文化旅游管理有限公司（以下简称安庆文旅公司）、黄山文化旅游股份公司（黄山文旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告张朋餐饮店的经营者张朋、委托诉讼代理人伍凯、李珍、被告安庆文旅公司、黄山文旅公司的共同委托诉讼代理人霍元飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张朋餐饮店向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的商铺租赁意向书；2.判令被告安庆文旅公司退还原告交纳的合作意向金、赔偿原告产生的所有损失合计808457.94元，并支付原告资金占用损失51842.37元（以808457.94元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率4.05%计算，自2019年4月10日起暂计算至2020年11月10日为51842.37元，实际计算至款清之日止）；3.判令被告黄山文旅公司对上述全部债务承担连带责任；4.本案的诉讼费、保全费、鉴定费等所有费用均由两被告承担。事实和理由：原告与被告安庆文旅公司于2019年4月30日签订安庆古城项目商铺租赁意向书，约定在达到开街条件后签订租赁合同。但被告安庆文旅公司一再延迟开街时间，并以封路、断电等方式逼迫原告。被告黄山文旅公司于2020年2月13日、3月13日分别发出通知，告知原告签订租赁合同及解除意向书。此两份通知与意向书主体不同，发生身份混同。至此，二被告的行为造成原告合同目的无法实现，高额经营成本投入无法收回。综上，被告安庆文旅公司的违约行为已经给原告造成了巨大的经济损失，被告黄山文旅公司应对原告的损失应与被告安庆文旅公司承担连带责任。请求贵院依法判决支持原告之诉求。 安庆文旅公司、黄山文旅公司共同辩称，1.张朋餐饮店不是本案适格原告，安庆文旅公司与张朋餐饮店之间并无任何合同关系，案涉《安庆古城项目商铺租赁意向书》系安庆文旅公司与张朋签订的；2.案涉《安庆古城项目商铺租赁意向书》因张朋未按约定与安庆文旅公司签署《商铺租赁合同》，安庆文旅公司已向其邮寄了书面的《解除函》，通知其意向书于2020年3月13日解除，安庆文旅公司有权将商铺另行租赁他人；3.根据《安庆古城项目商铺租赁意向书》9.2条约定，因张朋违反约定未与安庆文旅公司签署《商铺租赁合同》，其所交的合作意向金不予退还；4.安庆文旅公司不存在任何违反合同约定情形，张朋餐饮店要求安庆文旅公司赔偿其损失和资金占用损失毫无事实和法律依据。张朋餐饮店无法继续营业的原因系张朋违约拒绝签署《商铺租赁合同》导致《安庆古城项目商铺租赁意向书》解除，一切责任应当由张朋承担；5.安庆文旅公司系黄山文化公司全资设立的独立法人，两者不存在主体混同。安庆古城项目是安庆文旅公司委托黄山文旅公司提供商业管理服务，黄山文旅公司以安庆古城项目部名义向张朋发放通知及解除函均是其履行管理服务的行为，不存在身份混同。原告主张黄山文旅公司承担连带责任没有任何法律依据；6.本案诉讼费、保全费、鉴定费因合同不能履行的原因在原告方，上述费用应由原告负担，而不是被告负担。综上所述，张朋餐饮店诉求毫无事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的张朋身份证复印件、张朋餐饮店食品经营许可证复印件、张朋餐饮店营业执照复印件、国家企业信用信息公示报告（安庆文旅公司、黄山文旅公司）打印件、《安庆古城项目商铺租赁意向书》、《收据》复印件5张（加盖安庆文旅公司印章）、《通知函》、《解除函》、《接警处情况登记表》复印件、《审计报告书》、《黄山文旅安庆分公司安庆古城项目商户装修施工申请单》复印件1份、《装修许可证》复印件1份、商铺推广宣传资料复印件1份、快递单复印件2份、《花样美腩租赁合同》20190718打印件、鉴定费发票。经查，上述证据来源合法，与本案基本事实相关联，故本院对其“三性”予以认定，至于能否达到各方的证明目的由本院综合认定。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.对原告提交的现场照片打印件8页（形成时间：2020.3.21），两被告对其“三性”有异议，认为证据没有形成时间，无法证明封路的事实，是否开街与原告拒绝签署租赁合同不存在关联性，不能据此否定原告存在违约的事实，无法证明系被告原因导致原告不能正常经营。对此本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，本院对其不予认定； 2.对原告提交的《通话录音》打印件4页、《对话录音》打印件20页，两被告对其“三性”均有异议，录音中涉及的人员有些已经离职，也没有收到过录音原版，无法核实录音真实性，即使录音属实，录音中的内容不涉及任何被告存在违约的事实。对此本院认为，该组证据的内容与本案其他证据相互印证，本院对其“三性”予以认定，至于能否达到原告的证明目的由本院综合认定； 3.对原告提交的《精兵装饰工程有限公司施工合同》、《收据》2张（加盖安庆精兵装饰工程有限公司公章）、《花样美腩特约合作商证件》复印件、《供货服务合同书》复印件、《技术服务合同书》复印件、《收据》复印件2页（加盖北京鼎盛食道餐饮管理有限公司）、《客户对账单打印》（户名：张朋，加盖徽商银行股份有限公司枞阳旗山支行运营业务专用章）打印件5页、《借记卡账户历史明细清单》打印件（户名：张朋，加盖中国工商银行股份有限公司枞阳支行业务专用章）23页、微信账单打印件31页、《销货单》67页、《商户对账单》4页（15张）、《收据》复印件（加盖安庆精兵装饰工程有限公司）、《装修总工程款收据》复印件（加盖安庆市开发区金双猴精品厨具商行）、《花样美脯工资表》复印件3份、工资转账记录复印件7页、《收条》及身份证复印件16页、《花样美脯历史账单》复印件32页，经查，该组证据与原告申请鉴定的检材一致，本院对其“三性”予以认定，至于能否达到原告的证明目的由本院综合认定； 4.对原告提交的证人证言（刘某、金某、江某），两被告对其“三性”不予认可。对此本院认为，该组证据符合证据的形式要件，本院对其“三性”予以认定，至于能否达到原告的证明目的由本院综合认定； 5.对两被告提交的微信聊天截图打印件（江凡和张朋）5张，原告对“三性”有异议。对此本院认为，该证据与原始载体核对无异议，与本案基本事实相关联，本院对其“三性”予以认定，至于能否达到两被告的证明目的由本院综合认定； 6.对两被告提交的《委托管理协议》，原告对其“三性”有异议。对此本院认为，该证据系原件，来源合法，与本案基本事实相关联，本院对其“三性”予以认定，至于能否达到两被告的证明目的由本院综合认定； 7.对两被告庭后提交的《关于变更滨江公司与黄山文旅乙方主体的报告》（附：《变更协议》）、《运营管理合同》，原告不予质证，认为与其无关。对此本院认为，该证据系原件，来源合法，与本案基本事实相关联，本院对其“三性”予以认定，至于能否达到两被告的证明目的由本院综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月2日，安庆市滨江城市建设发展有限公司将安庆市迎江区人民路以南历史文化街区连片保护性开发“四街一点”运营项目（安庆市人民路以南、建设路以西、龙山路以东、沿江路以北范围内，“四街”为倒扒狮街连国货街、墨子巷连清节堂巷、四牌楼街连大南门街和任家坡街、“一点”为英王府）交给黄山文旅公司统一运营管理，双方签订《运营管理合同》。2018年5月11日，安庆市滨江城市建设发展有限公司、黄山文旅公司、安庆文旅公司三方协商变更合同主体，将上述合同中的黄山文旅公司变更为安庆文旅公司，三方签订《变更协议》。之后，安庆文旅公司委托黄山文旅公司为安庆古城L型街区项目商业提供管理服务，双方签订《委托管理协议》。 2019年4月30日，张朋预承租上述项目中的商铺，与安庆文旅公司签订《安庆古城项目商铺租赁意向书》，主要约定：安庆文旅公司为甲方（预出租方），张朋为乙方（预承租方），预订商铺位于安庆市迎江区安庆古城项目C区一拖二层，编号为：C6-1，承租建筑面积为210.8m2，最终面积以双方正式签署的《商铺租赁合同》约定为准，该商铺仅用作经营餐饮业态花样美腩品牌店铺；交付日：暂定__年__月__日，现状交付，甲方可以提前交付该商铺，甲方实际交付该商铺日期为商铺交付日期。乙方同意给予甲方120天宽限期，甲方在宽限期内交付该商铺不承担任何违约责任。开业日：甲方有权根据实际情况调整并制定乙方开业日；装修期：甲方同意给予乙方自商铺交付日起/天的装修期（乙方务必与项目同期开业或约定的时间开业）。装修期内乙方无需向甲方支付租金，但需缴纳装修期间的管理费（含垃圾清运费），乙方进场装修前一次性支付，装修期间的水电费（含公摊费用）单独收取；租赁期：该房屋的租赁期自甲方商铺交付给乙方之日起三年时间；租赁期间乙方应向甲方按时支付租金，固定租金：一层120元/m2/月，二层60元/m2/月；甲乙双方约定，乙方应于正式《商铺租赁合同》签订的同时或之前，向甲方支付两个月租金作为合同保证金。合同保证金33096元；甲乙双方就该《商铺租赁意向书》正式签订后，乙方应在接到甲方书面通知后7个工作日内向甲方交纳合作意向金（即两个月租金）33096元，如逾期未全额交纳，则视为乙方放弃租赁该商铺，甲方有权将该商铺另行租赁给他方，而无须通知乙方。甲乙双方签订正式《商铺租赁合同》后，乙方已交纳的合作意向金将等额（不计利息）转作合同保证金的一部分或全部。乙方已知悉本意向书签订时，“安庆古城”项目相关建设手续正在办理之中，该项目正在建设过程中。乙方对此完全了解，并无异议，且自愿预租该商铺，签订本意向书；乙方应在甲方通知后7日内携带本意向书、合作意向金收款收据、本人身份证原件（如系法人或其他组织应携带营业执照复印件、印章）等前往甲方处签署《商铺租赁合同》，如乙方未按期与甲方签订《商铺租赁合同》，视为乙方放弃承租该商铺，甲方有权将该商铺另行租赁给他人，而无须通知乙方，乙方所交的合作意向金不予退还。如因甲方原因拒绝与乙方签订正式的《商铺租赁合同》，甲方应将所收到的合作意向金无息返还乙方，除此之外，甲方无须承担其他任何责任及赔偿等。如非因双方的原因导致未能签订《商铺租赁合同》，双方互不承担责任，甲方应将已收取的合作意向金无息返还乙方。本意向书自双方签字、盖章，且甲方在约定时间内收到乙方交纳的全额合作意向金时生效，在正式《商铺租赁合同》生效同时失效，同时本意向书交还甲方。合同落款有加盖安庆文旅公司公章、张朋签字。同日，安庆文旅公司向张朋出具《收据》，确认收到张朋33096元意向金。 2019年6月，安庆文旅公司向张朋出具《收据》4份，分别确认收到张朋装修期间水费527元、装修期间管理费4216元、装修期间电费252.96元、装修保证金5000元。 2019年6月11日，张朋为装修案涉租赁房屋，与安庆精兵装饰工程有限公司签订《精兵装饰装修工程施工合同》，约定工期为2019年6月12日至2019年8月12日。2019年6月15日，张朋向黄山文旅公司递交《商户装修施工申请单》，办理装修许可证。 2019年7月19日，张朋餐饮店注册成立。 2019年7月29日，安庆文旅公司员工江凡发微信告知张朋可以签订正式《商铺租赁合同》。2019年8月8日，江凡通过微信向张朋发送“《花样美腩租赁合同》20190718”电子文档。合同载明：“乙方（张朋）应当在免租装修期届满次日，就本合同而言，即2019年8月15日开业经营。否则甲方（安庆文旅公司）保留取消租赁合同之权利。甲方按本合同约定另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。如乙方在装修期内提前开业，则以实际开业之日为开业日”。2020年1月10日，江凡发微信通知张朋磋商《商铺租赁合同》事宜。2020年2月15日，江凡通过微信向张朋发送“《通知函（古城项目未签合同商户）-花样美腩》”。 2019年11月24日，张朋餐饮店开业。 2020年1月14日下午17时04分，张朋与安庆古城项目负责人彭副总通话，张朋说“你听我讲，我从4月30号跟你们签订的意向合同，我就找你们要合同签，你们当时提供不了合同给我”，彭副总说“那今天签掉……张总，我现在就跟你讲这个事，你如果签掉，OK都OK，好不好？”张朋说“不是说我今天不签，你今天签是什么样子的合同，还是无限期吗？”彭副总说“1月1号嘛，什么叫无限期”张朋说“啊，1月1号你现在定的日期，那当时我跟你们那个第一负责人说的呢，你们跟我说的开业率达到多少然后让我们来签。你们现在第一负责人不在了，你现在让我来，他们说的话到底算数还是不算数”……张朋说“你们从4月份就说打造的是6月28日开街，把我们诓进来”，彭副总说“你可以开啊”，张朋说“我可以开，你们前面路封了，后面路封了，我开给谁啊”，彭副总说“有没有把你铺子封掉”，张朋说“你没有把我铺子封掉，你把路口封掉了”，彭副总说“那路口封掉，退一步讲跟你这边有什么问题”，张朋说“怎么没有问题”，彭副总说“那我现在没有算啊，从1月1号开始算啊”。 2020年1月15日8时16分52秒，张朋向安庆市公安局大南门派出所报警称黄山文旅公司把张朋餐饮店的电停了，造成冰柜中很多的食品无法冷冻保存。庭后经双方确认，停电系张朋餐饮店前期充值的电量用完了，安庆文旅公司以张朋餐饮店不签订《商铺租赁合同》为由拒绝给张朋餐饮店继续充值电卡，张朋餐饮店至今仍处于停电停业状态。 2020年1月15日上午10时47分，张朋与安庆古城项目招商人员江凡、曹丽萍在安庆古城项目指挥部谈话，张朋说“……4月份我刚刚签了意向合同之后，我有没有找你要过（合同）”，江凡说“……对，要过，然后我来不是跟你说了吗？签合同你又不签，对吧，不搞好了吗”，张朋说“对啊，你合同搞好了之后是什么，有我们的交租日期，没有你们的截止日期，是不是”，江凡说“交租日期都没有定，是从元月1号开始”，张朋说“没有啊，你当时是在底下定的有个日期”，江凡说“有个日期？”，张朋说“对，只是说你们那个开街日期，当时你可以说写一个8月15号或者说写一个10月1号，是不是？然后你们后面有一个附加条件，以开街为准，是不是？以正式开街为准，是不是有这一条？”，江凡说“租金就是从这个开始之日”，张朋说“这个现在你们定的是元月1号开始”，江凡说“对”……张朋说“……你们跟我宣传的是6月28日开街，我说开不了，江凡跟我说开不了的话，要把门头广告做好。然后6月28日之后我还是在装修期”，曹丽萍说“对”，张朋说“……6月28日之前的两个晚上，你们把所有路面石头全部铺好，两天石头全部铺好，结果领导视察一走，你们所有路面全部返工、翻掉，跟我们承诺7月份开业、开街，我们信了，等着7月份……我装修期是到8月份，8月份准备开业，你们这边把前面路口全部挡死了，我人走了，你们跟我说承诺两个月的工期是到10月份……你们又承诺11月份、又承诺12月份”。 2020年2月14日，黄山文旅公司向张朋商户邮寄《通知函》，主要载明：安庆古城项目四牌楼街已于2019年6月28日对外开放，已多次催促前来签订租赁合同，贵方未回应并办理相关租赁手续。现正式发函通知，请贵方自本函发出之日起七日内（2月21日前）签订正式租赁合同并缴清所有款项，如拒不办理请自行清除铺内物品并交还商铺，逾期（2月21日前）我司将对商铺进行物品清除并锁门封闭，并有权根据意向书约定将商铺另行租赁他人，而无须通知乙方，乙方所交的合作意向金不予退还。张朋于2020年2月15日签收。 2020年3月15日，黄山文旅公司向张朋邮寄《解除函》，主要载明：2020年2月14日我司发函告知贵方需在2月21日前签订《商铺租赁合同》，截至本函发出之日贵方仍未办理相关手续。贵方行为已严重违反意向书约定，请贵方在2020年3月20日缴纳自2019年6月28日至2020年3月13日所欠租金140658元，并搬离租赁场所内物品，将租赁场所交还我司，贵方逾期搬离的，视为自动放弃物品所有权，将由我司予以处理。由此产生的一切经济及纠纷由贵司承担。张朋于2020年3月17日签收。 2020年3月30日，张朋餐饮店向本院申请对安庆文旅公司、黄山文旅公司的行为致其店铺无法经营所产生的预期利益损失进行鉴定。2020年6月16日，张朋餐饮店向本院补充申请对安庆文旅公司、黄山文旅公司的行为致其店铺无法经营所产生的投资经营损失进行鉴定。本院委托安徽凯吉通会计师事务所对张朋餐饮店与安庆文旅公司、黄山文旅公司房屋租赁合同纠纷所涉及的累计投入资金净额及长期资金占用利息进行审核。该事务所于2020年10月26日作出《审计报告书》（编号：凯吉通咨字2020第5012号），审核结果如下：1.根据现有送检资料，本次审核可以确定张朋餐饮店自2019年4月10日至2020年3月30日累计投入资金净额（扣减经营期间收入）为609836.31元（见表一），不能确定部分为138330元；2.截至2020年9月3日，按照一年期同期银行贷款利率计算，张朋餐饮店投入加盟费、合作意向金及固定资产（包括装修及设施设备）的资金占用利息为27260.99元（见表二）。为此，张朋餐饮店支付鉴定费14000元。 本院认为，本案争议焦点有二： 一、张朋餐饮店是否是本案适格原告？被告抗辩称张朋餐饮店不是本案适格原告，认为案涉《安庆古城项目商铺租赁意向书》系张朋与安庆文旅公司签订，与张朋餐饮店无关。对此本院认为，根据查明的事实，张朋是张朋餐饮店的经营者，在张朋餐饮店成立之前，张朋以个人名义为张朋餐饮店的设立与他人签订租赁意向书，该行为的直接受益者是张朋餐饮店。因此，该行为所产生的法律后果亦可以由成立后的张朋餐饮店承担，即张朋餐饮店是本案适格原告。 二、安庆文旅公司、黄山文旅公司是否构成违约，并承担相应的违约责任？张朋餐饮店认为安庆文旅公司、黄山文旅公司违反公平、诚实信用原则致使《商铺租赁合同》没有签订，应当承担张朋餐饮店因信赖利息所产生的一切损失；安庆文旅公司、黄山文旅公司抗辩称系张朋违约拒绝签署《商铺租赁合同》导致张朋餐饮店无法继续经营，安庆文旅公司不存在违反合同约定的情形，黄山文旅公司向张朋发送《通知函》及《解除函》是履行管理服务的行为，不存在身份混同。对此本院认为，首先，黄山文旅公司并非案涉《安庆古城项目商铺租赁意向书》的相对方，其系安庆文旅公司的受托人，且委托事项并不违反法律规定，故而由此产生的权利义务应由委托人安庆文旅公司承担。因此，张朋餐饮店无权要求黄山文旅公司承担违约责任；其次，张朋与安庆文旅公司签订的《安庆古城项目商铺租赁意向书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，安庆文旅公司依约通知张朋签订《商铺租赁合同》，张朋依约与安庆文旅公司之间就合同签订事宜进行磋商，磋商过程中双方对合同的履行限期未能达成一致意见，致使双方未能签订《商铺租赁合同》，该行为不可归责于双方，本院据此认定安庆文旅公司不构成违约，即张朋餐饮店无权要求安庆文旅公司承担违约责任。 现安庆文旅公司通过黄山文旅公司向张朋发出《解除函》，张朋餐饮店亦起诉至本院要求解除《安庆古城项目商铺租赁意向书》，据此本院确认双方达成解除《安庆古城项目商铺租赁意向书》的一致意见，故而《安庆古城项目商铺租赁意向书》已于张朋餐饮店起诉之日即2020年3月30日解除。合同解除后，依据相关法律规定，安庆文旅公司应退还张朋餐饮店已收取的合作意向金及装修保证金共计38096元。 案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认张朋与被告安庆古城文化旅游管理有限公司于2019年4月30日签订的《安庆古城项目商铺租赁意向书》已于2020年3月30日解除； 二、被告安庆古城文化旅游管理有限公司应于本判决生效之日起七日内返回原告安庆市迎江区张朋餐饮店合作意向金及装修保证金共计38096元； 三、驳回原告安庆市迎江区张朋餐饮店的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12403元，保全费4973元，两项合计17376元（原告已预交11360.5元），原告安庆市迎江区张朋餐饮店负担16606元，被告安庆古城文化旅游管理有限公司负担770元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  王业长 审 判 员  汪少文 人民陪审员  李 芳 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  苏曼琳 本案判决依据的法律条款如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。