广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初9243号原告：陈耀清，女，1979年1月21日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区*******，公民身份号码为440************746。原告：陈治文，男，1979年8月17日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区****************25B，公民身份号码为441************717。两原告共同委托诉讼代理人：王钦朋，广东烽庭律师事务所律师。被告：廖华宾，男，1979年7月16日出生，汉族，住广东省深圳市南山区*********金晖大厦B区2411，公民身份号码为352************314。被告：杨兰，女，1989年7月10日出生，住广东省深圳市南山区*********金晖大厦B区2411，公民身份号码为411************246。委托诉讼代理人：叶雨，广东凡立（东莞）律师事务所律师。原告陈耀清、陈治文与被告廖华宾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序进行审理，并依职权追加杨兰为本案的被告参加诉讼，后发现有不适宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，由审判员郑曼华担任审判长，与人民陪审员欧健仪、人民陪审员王玉珍组成合议庭，分别于2020年9月14日、2020年11月3日、2020年12月21日公开开庭进行了审理，原告陈耀清、陈治文及其共同委托诉讼代理人王钦朋到庭参加第一次、第二次庭审，两原告共同委托诉讼代理人共同委托诉讼代理人王钦朋到庭参加第三次庭审，被告廖华宾到庭参加三次庭审，被告杨兰的委托诉讼代理人叶雨到庭参加第二次、第三次庭审。本案现已审理终结。原告陈耀清、陈治文向本院提出诉讼请求：1.判令被告廖华宾继续履行与原告于2020年5月20日签订的《二手房买卖合同》（房产交易价值3000000元）；2.本案诉讼费由被告廖华宾承担。第二次庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告于2020年5月20日签订的《二手房买卖合同》；2.判令被告廖华宾向原告支付违约金，按照日万分之五从2020年7月14日起计至7月18日为7500元；3.判令被告廖华宾向原告支付违约金600000元（合同总价款的20%）；4.本案受理费由被告廖华宾承担。2020年11月27日，原告变更第二项诉讼请求为判令被告廖华宾向原告返还定金200000元。事实与理由：两原告系夫妻关系，2020年5月20日，原告与被告签订了《二手房买卖合同》。合同约定，被告出售位于东莞市虎门区赤岗社区**丰泰东海城堡一区12栋1单元102号房给原告，房屋转让价格为人民币3000000元。合同签订后，原告依约支付了定金200000元给被告。现被告多次明确通知原告，不再将其房屋卖给原告，也拒绝履行房屋交易的义务，被告的行为已构成根本性违约。综上所述，原告为了保障自己的权益，根据相关法律，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告廖华宾辩称，同意解除合同。案涉合同没有约定过户时间及解除抵押的时间，在该合同实际履行中，过户时间是由双方到房管局预约才能确定，是原告没有在被告廖华宾通知的预约时间进行过户。违约责任需要考虑合同解除的双方责任，本合同解除的原因是由于房屋共有人杨兰不同意，而原告及中介在合同签订前需要核实该合同的权属及共有状况，原告没有履行该义务，导致案涉合同解除，原告需要承担部分责任，因此即使被告廖华宾违约，原告也无权要求全部违约金，而应按照合同约定划分双方的责任承担。被告廖华宾同意返还定金200000元并愿意承担合同总价款10%的违约金即300000元。被告杨兰辩称，其同意解除案涉合同。杨兰并非案涉合同当事人，根据合同相对性原则，不需要承担违约责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月20日，陈耀清作为买方与廖华宾作为卖方签订了《二手房买卖合同》，约定：廖华宾将位于东莞市虎门镇赤岗社区***丰泰东海城堡一区12栋1单元102号房出售给陈耀清，不动产权证号为0600974957号，转让成交价为3000000元。买方同意在合同生效当日向卖方支付定金200000元。在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《东莞市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。卖方应当于过完户3日内将该物业交予买方。双方协商同意在定金或首期款中预留200000元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。备注：买卖双方约定定金200000元，剩余2600000元过户当日给完，剩余200000元卖方交房之前给完。其中第七条房地产租约现状约定：买卖双方均清楚该物业所附租约现状并同意按以下第/种处理方式（单选）。本条款中该物业所附租约现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责，如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之关系导致买方无法按本合同顺利购入、使用该物业，则卖方应按本合同第十一条承担违约责任。同日，陈耀清向廖华宾支付了定金200000元。陈耀清及廖华宾确认，陈耀清支付定金200000元后由廖华宾办理注销抵押手续，其取得房产证原件后三个工作日内签署《东莞市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。廖华宾已于8月6日办理注销抵押登记，并于8月10日将该登记情况通过微信发送给陈耀清，并通知陈耀清8月13日到房管部门办理过户手续。陈耀清回复，由于廖华宾之前单方违约不想继续履行，其已经向法院起诉并申请查封了案涉房屋，故要求陈耀清到法院签调解书后马上过户及付款，但廖华宾要求陈耀清撤诉解封案涉房屋再过户，双方无法达成一致。原告主张，廖华宾于7月14日明确表示不继续履行合同，于是其向法院提起诉讼要求继续履行合同。根据陈耀清与廖华宾的微信聊天记录显示，7月14日，廖华宾向陈耀清提出其妻子不同意出售案涉房屋，并发出：“房子那就最终决定不卖了，你另做计划。”7月21日，陈耀清向廖华宾发出：“等银行扣了款再过户吧，我老婆也不同意解约”，廖华宾回复：“现在不卖呀”。7月23日，廖华宾发出：“我主动违约陪你20w双倍返还还不愿意是吗，还有20w订金”。陈耀清回复：“因为考虑到小孩子读书，还是要过户”。8月15日，廖华宾发出：“在履行合约过程中，因出现重大家庭因素干扰，不得已请求协商中止合同，并主动赔偿。但你一会同意赔偿金，一会又坚持要房，如此反反复复，直至8月9日你要求赔偿60w，在我慎重考虑后同意接受赔偿，并准备好赔偿金告知你后没几分钟，你又决定要房……”廖华宾则主张，案涉房屋是由于租客不愿意退租导致合同无法继续履行，并提交了一份《房屋租赁合同》及申请证人郭绍武出庭作证。《房屋租赁合同》载明：廖华宾将案涉房屋租给郭绍武使用，建筑面积约103平。房屋租期16年，从2017年10月1日至2033年9月30日止。整个租赁期租金，按双方事先规划和约定的，由郭绍武提前支付的，用于本房屋地下室、隔层和花园等等的改造以及其他一切物业管理装修许可、疏通喝茶费等等的装修开支约400000元，租金与装修费相抵，租赁期间郭绍武无需另支付租金。廖华宾不得中止租约，直至租赁期满为止。合同签订日期为2020年5月2日。根据廖华宾与郭绍武的微信聊天记录显示，廖华宾8月14日向郭绍武发出：“我补一个租赁合同你哈，怕万一查封或者要求强制过户用，因为合同法规定，卖不破租，租赁合法，他就会让你一直租下去，好看这样ok不，合法性肯定没问题，你支付宝有交电费一直，还有东西也在里面，得折腾你了”，并向郭绍武发送了一份《房屋租赁合同》。郭绍武向廖华宾发送了自己的身份证照片，并发出：“名字你给我打错了”。8月15日，廖华宾向郭绍武发出：“我听律师的，修改了下”并发送了一份未签订的《房屋租赁合同》。该份合同载明的房屋租期为20年，从2017年10月1日起至2037年9月30日。租金按每月30元支付给廖华宾，入住之前约定的，由郭绍武垫付的，用于本房屋地下室、隔层和花园等等的改造以及其他装修款项（约60余万）则由郭绍武承担。廖华宾如需收回房屋，需要提前一月协商。日期为2020年5月15日。证人郭绍武陈述：其与廖华宾为朋友关系，二人签订的《房屋租赁合同》是在2020年5月2日签订的，因为廖华宾说被起诉了要求其补一份租期为20年的合同，于是8月14日廖华宾向其发送了两份合同，但由于5月2日已经签订了合同就没有签另外两份合同。郭绍武于2018年11月搬到案涉房屋，用做办公室，双方约定以装修400000元作为租金，租赁16年，期间不再交租金。陈耀清对郭绍武的证言不予认可，其第一次看房时知道郭绍武住在案涉房屋，廖华宾说住在案涉房屋的是其朋友，没有签订租赁合同，且双方在签订案涉房屋买卖合同时约定过户后三日交房。被告廖华宾在庭审中确认其跟原告说过朋友住在案涉房屋，可以处理好搬走的问题，今年5月份陈耀清问廖华宾有没有处理好时，廖华宾说处理好了，故在案涉合同约定过户后3日内交房且无租约。被告杨兰向本院提交了结婚证及《商品房买卖合同》，显示被告廖华宾与杨兰于2014年8月15日结婚，2015年11月16日离婚，于2016年2月25日结婚。2015年9月7日，廖华宾购买了案涉房屋，案涉房屋是其与廖华宾的共同财产，廖华宾无权自行出售，其不同意廖华宾出售案涉房屋。由于杨兰明确表示不同意继续履行合同导致合同目的无法实现，陈耀清于2020年11月3日提出解除案涉合同，廖华宾及杨兰同意解除。陈耀清主张，由于廖华宾的违约行为，导致其无法及时为孩子购买学区房，且目前东莞市房价大幅上涨，给其造成严重损失，故要求廖华宾支付违约金600000元。廖华宾则主张，其在第一次庭审中明确表示同意继续履行合同，而案涉合同不能履行也有陈耀清未核实房屋共有情况的责任，应根据双方过错承担违约责任。诉讼过程中，陈耀清、陈治文于2020年7月24日向本院提出财产保全申请，请求查封、扣押或冻结廖华宾价值1000000元的财产，本院审查后予以同意，并裁定执行。以上事实，有原告提交的结婚证、派出所证明、《二手房买卖合同》、个人账户交易明细清单、微信聊天记录，被告廖华宾提交的《商品房买卖合同》、房产证、离婚协议书、结婚证、预约登记资料、微信聊天记录、《房屋租赁合同》，被告杨兰提交的结婚证、《商品房买卖合同》及当事人陈述、证人郭绍武的陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《二手房买卖合同》是双方真实意思的表示，其内容及形式均不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，本院对其效力予以确认。陈耀清要求解除案涉合同并返还定金200000元，合法有据，廖华宾亦同意解除合同及返还定金200000元，本院予以确认。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为违约责任应如何认定。对此，本院分析如下：首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”案涉房屋登记在廖华宾一人名下，陈耀清作为购房者基于物权公示原则已尽到审慎义务,根据微信聊天记录显示，廖华宾于7月14日才通知陈耀清其配偶不同意出售案涉房屋，且双方在协商过程中，廖华宾又多次表示同意继续履行合同，并通知陈耀清办理过户手续，故陈耀清对案涉《二手房买卖合同》无法履行不存在错过。现案涉房屋由于廖华宾未取得其房屋共有人杨兰的同意出售给陈耀清，且杨兰不同意继续履行合同，导致合同目的无法实现，故廖华宾的行为已构成违约，应承担合同解除的违约责任。廖华宾抗辩陈耀清未核实案涉房屋的共有情况导致合同无法继续履行，陈耀清应承担相应的违约责任，如前所述，其抗辩缺乏依据，本院不予支持。其次，关于案涉房屋的租约问题，廖华宾与证人郭绍武于2020年5月2日签订了《房屋租赁合同》，即使案涉房屋存在租约，也不影响廖华宾履行其过户及交房的义务，故廖华宾以案涉房屋存在租约为由导致合同无法继续履行缺乏依据。需要说明的是，在5月份陈耀清问廖华宾有没有处理好案涉房屋居住问题时，廖华宾说处理好了，故在案涉合同约定过户后3日内交房且无租约。但根据廖华宾与郭绍武的微信聊天记录显示，其于8月14日、8月15日与郭绍武协商补签一份新的《房屋租赁合同》，两份租赁合同的租赁物均为案涉租赁合同，但对租金约定不一致，其中一份约定以装修费400000元折抵16年的租金，一份约定租金为每月30元，其行为有悖于诚信信用原则。最后，双方签订的《二手房买卖合同》约定：“如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”故陈耀清要求廖华宾支付违约金600000元，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告陈耀清与被告廖华宾于2020年5月20日签订的《二手房买卖合同》已解除；二、限被告廖华宾于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈耀清返还定金200000元；三、限被告廖华宾于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈耀清支付违约金600000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30800元、保全费5000元（原告已预交），由被告廖华宾负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  郑曼华人民陪审员  欧健仪人民陪审员  王玉珍二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  刘婉仪强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。