广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初4508号 原告广西柳州彰泰房地产开发有限公司，住所地：柳州市龙城路西一巷1号二号楼4-6号，统一社会信用代码：91450200MA5KET9G85。 法定代表人曾婉，该公司总经理。 委托代理人黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 委托代理人李兰娟，广西迈泰律师事务所律师。 被告周润芝，女，汉族，1982年8月15日出生，住广西柳州市柳南区，现在广西女子监狱服刑。 原告广西柳州彰泰房地产开发有限公司诉被告周润芝商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告广西柳州彰泰房地产开发有限公司的委托代理人黄世军、被告周润芝到庭参加了本次诉讼，本案现已审理终结。 原告广西柳州彰泰房地产开发有限公司诉称，2018年3月6日，原、被告双方于柳州市城中区签订了一份《商品房买卖合同》，约定将原告所有的位于柳州彰泰红项目（商品房预售许可证号为售房柳字第［2017］152号）5栋27-1号房屋出售给被告，约定合同总价款为人民币2338530元，乙方（被告）在合同签订时支付总房款的52%以上计1238530元，余款1100000元于合同签订 -2- 之日起30日内以银行按揭方式支付。2018年5月15日，被告与中国银行股份有限公司柳州分行签订了一份《个人一手住房贷款合同》，原告作为被告的保证人，承担阶段性连带责任。合同附件四补充协议第五条第1款约定，若因买受人未按照《个人一手住房贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权按以下方式处理：（1)出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起7日内偿出卖人代偿款项，并按代偿款项的30%向出卖人支付违约金。买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代偿款项和违约金的，或因买受人原因导致贷款机构解除贷款合同的，则按第（2）项约定处理。（2）出卖人有权解除合同，收回该商品房，另行出售第三方。出卖人因此解除合同的，买受人除了按上述（1）项承担违约责任，还应向出卖人茸付合同总价30%的违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失。合同附件四第十六条第1款、第2款、第8款约定：因买受人的原因导致出卖人解除合同的，买受人应按照合同总价款的30%向出卖人支付违约金并按本附件第一条第4款第2项处理，合同终止，出卖人可将该房另行出售给他人，买受人无异议；出卖人从买受人已付房款中扣除违约金等相关款项后，将剩余房款退回买受人；若因买受人未按约支付合同约定的任一款项等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、申请财产保全的保险费、律师费等)均由买受人承担。该补充协议还约定，《商品房买卖合同》与补充协议内容有抵触的，以补充协议内容为准。原被告之间的商品房买卖合同签订后，原告已经到有关机关办理了《商品房买卖合同》备案手续。按照附件四补充协议第十六条第2款第（2)点约定：买卖合同根据合同约定解除的，“双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理《商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续”。2019年 -3- 11月28日，因被告未能按时偿还银行贷款，中国银行股份有限公司梧州分行根据与原告、被告签订的《个人一手住房贷款合同》从原告保证金账户划扣了相应的本金、利息、罚息，导致原告承担了代偿责任。被告拖欠银行贷款的行为违背了双方签订的《商品房买卖合同》之约定，构成违约，应该依约承担违约责任。原告认为，原被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，因被告违约，原告要求解除双方之间的《商品房买卖合同》并判决被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案、注销预告登记手续，依约赔偿违约金、支付律师代理费。现起诉到人民法院，请求法院依法判令：一、解除原被告之间的《商品房买卖合同》（房屋总价款2338530元）；二、被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续;三、被告向原告支付违约金701559元(计算方式：总价款2338530元×30%);四、第三项金额701559元原告直接从被告剩余的购房款中扣除；五、被告承担本案的律师代理费15000元;六、被告承担本案的全部诉讼费用。 被告周润芝辩称，其已经按照要求支付了房屋首付款，剩余的未付房款是其向银行贷款，其与原告之间的合同已经履行了，其没有欠付原告的钱，是原告没有履行合同，原告制定的是格式合同，其诉请没有事实和法律依据，其不是不还贷款，是由于其自由被限制了，是不可抗力的原因所造成的。其不同意解除合同，也不同意原告的其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证并在卷佐证。对当事人无异议的证据，本院予以确认；对于有争议的证据和事实，本院将综合本案案情进行认定。 经审理查明，2018年3月6日，原告广西柳州彰泰房地产开发有限公司作为出卖人与被告周润芝作为买受人签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定原告将位于柳州 -4- 1号房屋出售给被告，总价款为人民币2338530元，被告在合同签订时支付总房款的52%以上计1238530元，余款1100000元于合同签订之日起30日内以银行按揭方式支付。原告应在2019年12月30日前交付涉案房屋。合同附件四补充协议第五条第1款有约定，若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权按以下方式处理：（1)出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起7日内偿出卖人代偿款项，并按代偿款项的30%向出卖人支付违约金。买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代偿款项和违约金的，或因买受人原因导致贷款机构解除贷款合同的，则按第（2)项约定处理：（2)出卖人有权解除合同，收回该商品房，另行出售第三方。出卖人因此解除合同的，买受人除了按上述（1)项承担违约责任，还应向出卖人支付合同总价款30%的违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失（含再次出售时所受的差价损失），出卖人在买受人已付房款中扣除违约金及出卖人再次出卖该房时所受的差价损失及相关费用、出卖人因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用及其他全部应付未付款项（包括但不限于物业服务费等）后，将剩余房款（不计利息）退回买受人；如买受人已付房款不足以支付上述违约金、损失和费用的，则买受人还应予以补足。出卖人解除买卖合同时，买受人已经装饰装修该商品房的，装饰装修无偿归出卖人所有，买受人将不能获得任何补偿。合同附件四第十六条第8款约定：因买受人未按约支付合同约定的任一款项、或归还银行贷款、或欠付的出卖人受让债权、或该商品房被查封、预查封冻结等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保险费、公告费、送达费、执行费、公证费、律师费等）均由买受人承担等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用(包括但不限于案件受理费、保全费、申请财产保全的保险费、 -5- 律师费等)均由买受人承担。合同签订后，被告向原告支付首付款1238530元，并办理银行按揭贷款。原告认可已经收到涉案房屋的全部房款，但因被告逾期偿还银行贷款，故原告提出以上诉讼请求。 另查明，2018年5月15日，被告作为借款人、原告作为保证人与中国银行股份有限公司柳州分行（以下简称中国银行柳州分行）签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告向中国银行柳州分行以涉案房屋抵押贷款1100000元，期限348个月，保证人提供阶段性连带责任保证，保证期间至自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。2019年11月28日，中国银行柳州分行向原告发出《履行保证责任通知书》，提出要求原告履行保证责任。原告称其还未代被告向中国银行柳州分行偿还贷款本息，但认为之后肯定要代偿的。 本院认为，广西柳州彰泰房地产开发有限公司与被告周润芝签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，双方应当按照诚实信用原则全面履行合同的义务。根据合同附件四补充协议第五条第1款有约定，被告未按约定归还银行贷款本息相关费用，导致按揭银行要求原告承担保证责任的，被告在原告代为偿还之日起30日内仍未支付上述代偿款项和违约金的，或因被告原因导致贷款机构解除贷款合同的，原告才有权解除合同。而原告庭审中明确称其并未实际代被告偿还银行贷款，而被告亦不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件，且根据原被告与中国银行柳州分行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定，原告承担的是阶段性连带责任保证，原告至今未履行保证责任，原告亦无证据证明其现仍处在保证期间内，综上，原告要求解除合同并撤销合同备案手续、要求被告支付解除合同违约金701559元并从剩余房款中予以扣除、要求被告支付律师代理费15000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持 -6- 。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告广西柳州彰泰房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费15620元（已减半收取，原告已预交），由原告广西柳州彰泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 杨美艳 二〇二〇年十二月三十日 代书记员 韦倩倩