重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初15764号 原告：重庆华渝电气集团有限公司，住所地重庆市渝**龙山路**，统一社会信用代码91500000202826724X。 法定代表人：周建中，董事长。 委托诉讼代理人：王隆府，男，1985年7月7日出生，汉族，住重庆市北碚区，系公司员工。 委托诉讼代理人：潘兴旺，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：重庆华泰空调设备有限公司，，住所地重庆市九龙坡区石桥铺渝州路**附**统一社会信用代码915001077626550971。 法定代表人：崔玉章，总经理。 委托诉讼代理人：王麦成，男，1965年5月24日出生，汉族，住重庆市渝中区，系公司员工。 原告重庆华渝电气集团有限公司诉被告重庆华泰空调设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理。依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年9月23日公开开庭进行了审理。依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员张成新、陈郁组成合议庭，适用普通程序于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告重庆华渝电气集团有限公司的委托诉讼代理人王隆府和潘兴旺、被告重庆华泰空调设备有限公司的委托诉讼代理人王麦成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆华渝电气集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日房屋租金171300元，并自2018年1月1日起，按应缴总额的日利率1%支付违约金；2.被告向原告按照每天500元的标准支付2019年1月1日至被告从租赁房屋搬离清空场地恢复之日的房屋占有使用费；3.被告立即搬离并清空场地；诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2018年7月16日签订了《厂房租赁合同》，约定被告租赁原告厂房571平方米，租期自2018年1月1日至2018年12月31日，租金每月14275元，物管费每月1142元，还约定了违约责任等内容。被告未按合同约定支付租金，且合同到期后被告占用房屋至今。 被告重庆华泰空调设备有限公司辩称，第一，双方签订的租赁合同是无效的。合同约定租期2018年1月1日至2018年12月31日，但签订日期是2018年7月16日。2012年1月1日原告与案外人重庆达孚制冷设备有限公司（以下简称达孚公司）签订了一份厂房租赁协议，租期为2012年1月1日至2020年12月31日止，至今还在履行过程中，租赁场地是3392平方米，包含了本案中的租赁场地，原告和案外人签订合同，又与被告签订合同，实际上存在欺诈，故合同无效。第二，被告是达孚公司的股东，租赁的就是达孚公司的办公室。被告已经实际4年没有经营，而是在案涉房屋处理达孚公司股权变更后的事宜和被告之前的遗留问题。第三，原告与被告合同的附图可以看出被告租赁的是达孚实验室，被告仅是安装公司，无法使用实验室。第四，合同约定租金按季度支付，先付后用，但合同是中途签订，被告至今未支付过租金，原告也没有催过租金，是不合理的。第五，合同并非原告与被告的真实意思表示。签订合同前，原告相关领导想将原告在被告处60%的股权以及原告在达孚公司处60%的股权转让给被告的前法定代表人余健康，但因为原告是国有企业，股权转让必须经过法定程序，故无法兑现，最后达孚公司60%的股权没有转让给余健康，被告60%的股权转让给了余健康。第六，原告主张的逾期支付租金违约金按日利率1%计算过高，且不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据产权证、《厂房租赁合同》《租赁面积平面图》《厂房租赁协议》、照片4张、（2019）渝0112民初6158号民事调解书复印件等本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对原告举示的《重庆达孚制冷设备有限责任公司还款协议》，拟证明原告与达孚公司已于2017年12月31日终止了合同，故该证据与本案相关，予以采信；2.对原告举示的（2019）渝0112民初6158号民事调解书复印件，与本案无关，故不予采信；3.对被告举示的《律师函》复印件，无法核实真实性，且收函对象为案外人，与本案无关，故不予采信。 经审理查明：原告是渝**龙山街道龙山路****整幢房屋的所有权人。 2012年1月1日，原告（甲方）与达孚公司（乙方）签订了一份《厂房租赁协议》，主要约定：一、出租的厂房，1、3幢整幢部分厂房，2、详细内容以双方交验凭证为准，3、厂房地址，重庆市渝北区龙山街道龙山路68号3幢整幢。二、租赁期限，2012年1月1日至2020年12月31日，3392平方米。合同后附双方共同盖章确认的《厂房租赁交验凭证》，主要载明：租赁面积3392平方米。 2018年6月2日，原告（甲方）与达孚公司签订了一份《重庆达孚制冷设备有限责任公司还款协议》，主要约定：从2018年1月1日起，达孚公司按原告相关规定办理房屋及水电事宜手续，另行签订专项协议，按时足额缴纳相关费用，不得再形成新的水电及房租拖欠费用，否则按专项协议的约定承担违约责任。 2018年7月16日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了一份《厂房租赁合同》，主要约定：第一条、租赁场地的描述，甲方将位于重庆市渝北区龙山路68号重庆华渝电气集团有限公司厂房内401厂房一楼部分厂房及二楼、三楼办公室，面积571平方米，出租给乙方，该厂房及设施等产权属甲方所有。第二条、租赁期限，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。第三条、场地租赁用途，1、乙方租赁厂房从事制冷设备的组装生产。第四条、厂房及办公用房租赁费用，1、租金，按25元/月/平方米计，每月月租金14275元。第五条、租赁费用承付方式，租金按季支付，先付后用，乙方应于每季末25日前到甲方财务科缴清下一季度租金。乙方若不能按期支付租金，属乙方单方面违约，逾期不交，每逾期一日，乙方须按应缴费用总额的1%向甲方支付违约金，逾期五天以上未交费，甲方有权停止向乙方供能并采取其他相关制裁措施，一切后果由乙方承担，同时甲方有权立即解除本合同，收回厂房和办公室，甲方不承担乙方的任何经济损失。第六条、双方的其他权利义务及厂房房屋使用约定，4、乙方租赁期内用水用电，仍按重庆达孚制冷设备有限责任公司与重庆华渝电气集团有限公司机动工具处签订的《临时用电协议》《临时供水协议》约定的条款执行，9、本合同签订之日，甲方应将房屋钥匙交付乙方。第九条、退租手续，1、本合同提前终止或租赁期满双方未续租，乙方应于终止之日或合同期限届满后5日内按厂房交验凭证办理归还手续，付清相关费用并搬清属于乙方在租赁场地内的所有物品，逾期未搬的，视为乙方对物品所有权的自动放弃，任由甲方处置，退还时，乙方应保证甲方设施设备完好，如有损坏照价赔偿，并与甲方一起现场验收，退还钥匙。2、乙方应于合同终止之日或合同期限届满之日起5日内，返还该厂房及办公房屋并办理退租手续，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按每天500元向甲方支付该厂房房屋占用使用费。合同还约定了其他内容。合同后附《租赁面积平面图》显示，被告租赁的房屋包括三楼大办公室（144平方米）、大办公室1（36平方米）、小办公室1（25平方米）、小办公室2（33平方米）、原财务室（34平方米）、二楼办公室（48平方米）、库房（62平方米）、达孚实验室（189平方米）。 被告主张其现在使用的办公场地就是达孚公司的场地，举示了2020年9月22日拍摄的案涉房屋的照片4张，显示屋内悬挂有“达孚制冷设备有限公司”、“技术总监达孚制冷”的招牌。 庭审中，原告称，其与达孚公司的原租赁合同已于2017年12月31日终止；之后，原告与达孚公司租赁的3392平方米房屋中，一部分仍然出租给了达孚公司，但是没有签订新的租赁协议，双方形成了事实上的租赁合同关系；出租给被告的571平方米与重新出租给达孚公司的部分并不重复；原告与被告租赁合同于2018年12月31日到期后终止；不清楚与被告是否有交付房屋的手续，不清楚交付后被告是否使用、交给谁使用，达孚实验室只是名字，并非达孚公司在使用；被告逾期支付租金给原告造成了资金占用利息损失。 被告称，案涉房屋实际是达孚公司租赁的，2018年12月31日之后被告也没有与原告建立租赁合同关系的想法；合同约定面积与实际交付面积不一致，双方没有办理交付手续，被告不清楚是原告没有交付571平方米还是交付了571平方米后被告没有全部使用，达孚实验室、25平方米的小办公室被告未使用，其余部分被告作为办公使用；虽然合同约定房屋占用费每日500元，但是原告从未让被告缴费，也没有让被告搬走；原告未举示交付房屋的手续。 本院认为：原告与被告于2018年7月16日签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。双方的房屋租赁合同已于2018年12月31日到期终止。 被告辩称原告存在欺诈，故原告与被告于2018年7月16日签订的《厂房租赁合同》无效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思表示的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。被告未举示证据证明原告存在欺诈行为和欺诈故意，也无证据证明其因原告欺诈行为陷入错误认知并基于此作出违背其真实意思的意思表示，故被告的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。 被告辩称本案的租赁合同与原告和达孚公司之间的租赁合同重合。原告与案外人达孚公司虽然于2012年1月1日签订了《厂房租赁协议》，其中约定的3392平方米租赁标的物中包含了原告与被告合同约定的571平方米租赁标的物，但是2018年6月2日原告与达孚公司签订的《重庆达孚制冷设备有限责任公司还款协议》约定“2018年1月1日起……另行签订专项协议”，即终止《厂房租赁协议》的履行。原告与被告合同约定租期自2018年1月1日起至2018年12月31日止，与原告和达孚公司实际履行的租期并不重合。 被告至今在案涉房屋办公，但被告主张其并未实际使用全部的571平方米房屋、只是在案涉房屋处理达孚公司股权变更后事宜及被告以前的遗留问题。被告是否使用案涉房屋、如何使用案涉房屋与原告无关，也不是被告支付租金的前提条件；被告在合同约定的租赁期限内及合同租赁期限到期后均在实际使用租赁房屋，其再辩称原告未按约定面积交付房屋的应承担举证责任，故本院认定被告应按照合同约定面积向原告支付租金及占用费。 关于租金、逾期支付租金的违约金。被告作为支付租金的义务人，应当举示证据证明其已经按约支付了租金。被告自认其至今未支付过原告租金。故对原告要求被告支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金14275元/月×12个月＝171300元的诉讼请求，本院予以支持。合同第五条约定，被告应于每季度末25日前向原告支付下一季度租金，逾期支付租金的，每逾期一日按应缴费用总额的1%向原告支付违约金。但合同是于2018年7月16日签订，故被告至迟应于2018年7月16日支付2018年1月1日至2018年9月30日的租金128475元，并按约定于2018年9月25日前支付2018年10月1日至2018年12月31日的租金42825元。被告逾期支付租金应向原告支付逾期支付租金的违约金。被告辩称违约金按每日1%计算过高。被告逾期支付租金给原告造成的主要是资金占用利息损失。本院酌情将违约金计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。故被告应向原告支付的违约金为，以128475元为基数从2018年7月17日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日止、以128475元为基数从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止、以42825元为基数从2018年9月26日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日止、以42825元为基数从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止。 关于清空并搬离房屋、占用费。合同第九条第2款约定，被告应于合同终止之日或合同期限届满之日起5日内，返还该厂房及办公房屋并办理退租手续，未经原告同意逾期返还的，每逾期一日，被告应按每天500元向原告支付该厂房房屋占用使用费。双方合同于2018年12月31日到期终止。被告称合同到期后其没有与原告建立租赁合同关系的想法，故被告负有按约定于2019年1月5日前将案涉房屋交还原告的义务，但被告至今占用案涉房屋，故对原告要求被告腾空并返还重庆市渝北区龙山路68号重庆华渝电气集团有限公司厂房内401厂房一楼部分厂房及二楼、三楼办公室的诉讼请求，本院予以支持。被告逾期未返还的应向原告支付房屋占用费。合同终止时租金标准为每日475.83元。合同约定逾期还房的每日支付占用费500元，该标准高于租金标准的部分具有逾期交还房屋违约金的性质，具有合理性。故对原告要求被告支付从2019年1月6日起按每日500元的标准计算至腾空并交还房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告重庆华泰空调设备有限公司于本判决生效后立即向原告重庆华渝电气集团有限公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间欠付的租金171300元； 二、被告重庆华泰空调设备有限公司于本判决生效后立即向原告重庆华渝电气集团有限公司支付逾期支付租金的违约金，以128475元为基数从2018年7月17日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日止、以128475元为基数从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止、以42825元为基数从2018年9月26日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日止、以42825元为基数从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止； 三、被告重庆华泰空调设备有限公司于本判决生效后立即向原告重庆华渝电气集团有限公司腾空并返还重庆市渝北区龙山路68号重庆华渝电气集团有限公司厂房内401厂房一楼部分厂房及二楼、三楼办公室； 四、被告重庆华泰空调设备有限公司于本判决生效后立即向原告重庆华渝电气集团有限公司支付从2019年1月6日起按每日500元的标准计算至腾空并交还房屋之日止的房屋占用费； 五、驳回原告重庆华渝电气集团有限公司的其他诉讼请求。 如果被告重庆华泰空调设备有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8602元，由被告重庆华泰空调设备有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  张成新 人民陪审员  陈 郁 二〇二〇年十二月八日 法官 助理  陈 实 书 记 员  李 洁