山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终7310号上诉人（原审原告）：孔令俊，男，1987年9月8日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：冯韶光，北京市尚公（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘钢，男，1981年10月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：孙翠玲，女，1956年10月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵子翔，山东广宇行律师事务所律师。上诉人孔令俊因与被上诉人刘钢、孙翠玲房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初12709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人孔令俊上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判两被上诉人向上诉人赔偿装修费损失400000元，经营收入损失100000元；2、本案一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实与理由：一审法院对涉案房屋被强制拆除的原因事实认定错误，与事实不符，涉案房屋被拆除的根本原因是房屋属于违章建筑，跟上诉人的承租活动无关，理由如下，1、涉案房屋无合法证件，无审批或备案手续，属于市政府清理拆除违章建筑的对象，而且房屋所在地的孙家居委会下达的《通知》中也明确房屋属违法建筑。2、上诉人作为承租人，承租后对房屋的装修，没有改变房屋的性质，更不可能将合法建筑装修成违章建筑，上诉人持有合法的营业执照，政府清理拆除的是违章建筑，而不是针对上诉人经营的店面。一审法院认定上诉人对屋顶遮阳板进行的防水处理等属于改变房屋结构和用途，破坏了农用地，因此直接导致房屋被强制拆除，此认定严重背离事实，首先涉案房屋是被上诉人所建，并且属于依法应强制拆除的建筑，再者，上诉人作为承租人对房屋所进行的装修，都是可以恢复原状的，但即使恢复原状，涉案房屋作为违章建筑依旧会被政府部门强制拆除，因此房屋被强制拆除跟上诉人无关。一审认定上诉人的装修导致房屋被强制拆除，与事实完全不符。根据以上事实，一审法院对涉案房屋被强制拆除原因的认定与事实不符，事实认定错误。四、关于涉案房屋被强制拆除后所产生损失的承担问题，一审法院适用法律错误。一审法院认为结合双方的过错程度，因房屋被拆除所产生的各项损失，上诉人与被上诉人自行承担，此“一审法院认为”无法律依据，与法不合，根据《合同法》第58条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，涉案房屋被拆除的原因是被上诉人私建违章建筑造成，与上诉人无关，被上诉人应承担因自身原因所导致的损失，即房屋建设成本(损失一)。而上诉人的损失是由于被上诉人出租违章建筑导致，依法应由被上诉人承担赔偿责任，即装修损失400000元以及预期经营收入损失100000元(损失二)。损失一应由被上诉人个人承担，不存在过错分担问题，损失二才存在过错分担问题，也即被上诉人应该对上诉人的装修及预期经营损失承担多少赔偿比例的问题。一审法院将损失一与损失二并列，将并无联系的两种损失进行过错抵顶，判决双方损失自行承担，显然严重侵害了上诉人的权益。被上诉人房屋被拆除的损失，依法应由被上诉人独自承担，上诉人没有替被上诉人承担违章建筑被拆除损失的义务。相反，依照《合同法》第58条的规定，被上诉人应承担上诉人的损失，一审判决驳回上诉人主张的装修费损失400000元及经营收入损失100000元，适用法律错误。综上所述，一审法院认定涉案房屋属违章建筑，认定事实正确，但对房屋被强制拆除的原因事实认定错误，房屋属于违章建筑的属性，才是被政府部门强制拆除的根本原因。一审法院驳回上诉人主张被上诉人赔偿装修费损失400000元以及经营收入损失100000元的诉讼请求，适用法律错误。被上诉人刘钢、孙翠玲答辩称，1、根据孙家居委会的通知“经营点”“停止营业”“继续营业”等字眼，可见该通知针对的是营业而非房屋本身，正是因为上诉人随意改变涉案房屋的用途，使其由非经营性用房转变为经营性用房才是导致涉案房屋被拆除的主要原因。2、在本案中双方均具有过错，依据合同法相关规定，应承担相应的责任。3、上诉人主张的40万装修损失和10万的预期经营收入无法律依据。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。孔令俊向一审法院起诉请求：1.确认房屋租赁合同无效；2.判令两被告返还原告支付的房屋租金92000元、赔偿装修费损失400000元、经营收入损失100000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：被告孙翠玲系被告刘钢的母亲。2017年9月3日，被告孙翠玲与案外人孙玉谟、烟台市芝罘区只楚街道孙家居民委员会签订《土地承包权转让合同》，载明经烟台市芝罘区只楚街道孙家居民委员会同意，孙玉谟将孙家居民委员会5号楼北侧，面积约323.91平方米的承包地自愿转让给孙翠玲，孙翠玲一次性向孙玉谟付清土地转让款20000元。2018年2月，二被告开始在承包土地上建设农业温室阳光房，并于2018年4月1日完工，温室房顶系用透明阳光板搭建，四面墙为砖混结构，开设多个塑钢窗户，并建立了围墙，硬化了路面和院子，安装了铁门。被告称花费约260000元。被告所建的上述温室阳光房没有向相关部门审批或备案。2018年7月31日，原告孔令俊与被告刘钢、孙翠玲签订《房屋租赁合同》，约定二被告将位于芝罘区的房屋租赁给原告；甲方保证房屋无产权纠纷，甲方具有该房屋的产权或甲方出租时间内的使用权，由于本房屋所产生的债权债务纠纷均与承租人无关；租赁期限自2018年8月1日至2023年7月31日，甲方将房屋按现有条件交付给乙方，房屋经甲乙双方交验并移交房门钥匙后视为交付完成，乙方即可投入使用；该房屋租金双方商定为前三年度每年46000元，后两年度为50000元和55000元；乙方因使用需要，在不影响房屋结构，不改变房屋使用性质的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计、规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。合同落款处由孙翠玲在甲方处签字摁印，刘钢在场。二被告认可共同将涉案房屋出租给了原告。原告孔令俊于2018年8月3日、8月9日通过恒丰银行向被告刘钢转账支付租金共计92000元。原告随后对涉案阳光房的棚顶进行防水处理，变成不透光棚顶，对室内进行了钢结构吊顶、地面处理、水电改造等装修，并安装了空调，原告装修完毕后用于经营火锅店。2019年1月22日，芝罘区只楚街道孙家居民委员会社会治安综合治理办公室向原告下发通知，载明“因你处经营店属于违法建筑，责令你立即停止营业，若继续营业，居委会将采取强制措施”。原告收到通知后仍继续营业。2019年1月25日，涉案房屋被强制拆除。原、被告对以下事实和证据存在争议：1、原告主张二被告在合同中向原告保证房屋无产权纠纷，具有房屋产权或使用权，而事实上涉案房屋为违法建筑，并无被告在合同中所明确的拥有合法产权，另外，在签订合同时，被告对承租用于进行餐饮经营明知，且原告对涉案房屋进行装修改造长达几个月，从未提出反对或制止。二被告辩称，涉案房屋没有产权纠纷，在农用地上建立阳光大棚虽然没有明确的法律规定来证实该房产的合法性，但是从事实上来看被告建成阳光大棚后，政府相关部门及村委会对此并没有异议也未确认涉案房屋系违章建筑，而在原告将大棚改造成饭店后才出现了所谓的产权纠纷，最终导致被强行拆除；另外，该合同明确规定原告对该房屋的装饰装修必须征得被告的同意后方能施工，而事实上，原告的改造行为和经营餐饮根本没有征得被告的同意，被告曾经对原告的装修改造行为出面制止过。2、原告提交《房屋装修合同》及《庭院装修合同书》，以证明原告接手装修涉案房屋后进行了顶棚防水、室内钢结构吊顶并对地面和卫生间、门窗进行了处理，花费共计400000元。被告质证称：首先，无法确认两份装修合同的价款的真实性和合理性；其次，两种装修是否真实发生均无法确认，被告出租的仅为阳光大棚，《庭院装修合同书》显示的为平面装修，因此该证据与本案缺乏关联性。3、二被告提交照片打印件4张，以证明该房屋出租前的面貌，其屋顶是阳光大棚，室内是用于农业种植之用。原告质证称：对真实性无异议，从照片中可以看出房屋所在地域四周均做过地面硬化。其接手涉案房屋后，仅对房顶作为防水处理，做完防水后，顶棚基本不透光。4、二被告提交关于建设钢结构阳光顶棚的施工合同、大棚建设土建及垃圾清运合同及被告刘钢向案外人支付工程款的交易记录打印件13张，以证明因原告擅自改变房屋结构导致被告的建筑被强拆，造成经济损失达260000元。原告质证称：对证据的真实性无法确认，与本案的关联系有异议，被告所出租的房屋的性质不能因为能够证明土建及施工就认定其合法性。一审法院认为，一、涉案的房屋原为温室阳光房屋，系被告与案外人孙玉谟、烟台市芝罘区只楚街道孙家居民委员会签订《土地承包权转让合同》租赁孙玉谟承包的农业用地所建。根据《中华人民共和国土地管理法》及国土资源部和农业部相关的文件精神，被告可以在此农业用地上建设农用阳光房，但不得改变使用性质。二被告提交的涉案房屋照片可以证明，涉案房屋虽然房顶为透明阳光板，但四周墙面均为砖混结构，且开设和安装了多个塑钢门窗，并进行了路面和院子的硬化，此房在建设时应向国土等相关行政部门申请取得审批手续或备案。但被告在建设时没有履行报批或备案手续，直到拆除时也没有补办，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”原告与二被告签订的《房屋租赁合同》虽系双方的真实意思表示，但因涉案房屋建设未履行审批或备案手续，违反上述法律规定，故一审法院依法认定无效。原告的该项诉讼请求，一审法院依法予以支持。二、关于涉案房屋被强制拆除的原因。涉案房屋原本用于农作物栽培或农业生产，无产权纠纷。原告实际取得涉案房屋后，擅自将涉案房屋改造为火锅店并对外经营，根本上改变了房屋的结构和用途，破坏了农用地，在孙家居民委员会社会治安综合治理办公室向其下发通知后仍然继续经营，是导致涉案房屋被拆除的直接原因，故原告作为承租人应当对涉案房屋被拆除、其无法继续经营，造成其装修等损失负有责任。二被告作为出租人在建设阳光温室房的时候没有履行审批手续，且在原告将涉案房屋改造并用于经营时一直未予以制止，亦对涉案房屋的拆除负有一定责任。原告虽然主张在签订房屋租赁合同时，被告对其用于餐饮经营且在装修改造时征得了被告同意，因被告否认，原告又不能提供充分证据加以证实。同样，被告称在原告装修用于餐饮经营时明确反对并出面制止，也没有提供充分证据加以证实。涉案房屋的拆除客观上给原告造成装修等损失，但也给二被告造成损失。结合双方的过错程度，一审法院认为双方以涉案房屋拆除所产生的各项损失应自行承担为宜，但二被告因《房屋租赁合同》取得的租金，应根据双方实际履行情况，由二被告进行相应返还。原告要求被告赔偿其装修损失和预期经营收益损失，与法不合，证据不足，一审法院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》原则精神，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，结合本案的实际情况，一审法院于2020年3月10日判决：一、确认原告孔令俊与被告刘钢、孙翠玲签订的《房屋租赁合同》无效。二、限被告刘钢、孙翠玲于判决生效之日起10日内向原告孔令俊返还租金80000元。三、驳回原告孔令俊的其他诉讼请求。如被告刘钢、孙翠玲未在判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9820元，由原告孔令俊负担8020元，由被告刘钢、孙翠玲负担1800元。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由，以及被上诉人的答辩理由，本案争议焦点为：上诉人要求二被上诉人赔偿其装修费损失400000元、经营收入损失100000元，理由是否成立，法院应否予以支持。涉案房屋原本用于农作物栽培或农业生产，无产权纠纷。上诉人租赁涉案房屋后，擅自将房屋改建为饭店，改变了房屋的使用性质，且上诉人在经居委会社会治安综合治理办公室下发通知责令其立即停止营业后仍继续经营，导致涉案房屋被强制拆除，上诉人对此存在一定过错；二被上诉人在建设阳光温室房时未履行行政审批手续，其亦未提供证据证明在上诉人改建房屋并用于餐饮经营时曾明确反对、制止，故二被上诉人对该房屋被强制拆除亦存在一定过错。因涉案房屋被强制拆除后给上诉人、被上诉人各自均造成一定的经济损失，一审法院根据双方过错程度及本案实际情况判决上诉人与二被上诉人自行承担各自的经济损失，并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由，缺乏事实根据和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8020元，由上诉人孔令俊负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  殷连泽二〇二〇年十二月二十三日书记员  王 玥