河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1403民撤4号原告：虞城县农村信用合作联社。住所地：河南省虞城县木兰大道与漓江路交叉口西南角。统一社会信用代码：914114256700875474。法定代表人：黄娟，该联社理事长。委托诉讼代理人：孔祥明，河南卓衡律师事务所律师。被告：邱成宪，男，1981年3月21日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：周言，上海市光大（商丘）律师事务所律师。被告：杨洪涛，男，1976年9月11日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：宁春勇，海南云联律师事务所律师。原告虞城县农村信用合作联社（以下简称“虞城信用社”）诉被告邱成宪、杨洪涛第三人撤销之诉一案，原告于2019年11月27日向本院提起诉讼，本院受理后，于2020年7月22日作出（2019）豫1403民撤1号民事裁定书，驳回了原告的起诉。原告不服提出上诉，商丘市中级人民法院于2020年9月8日作出（2020）豫14民终3361号民事裁定书指令本院继续审理。后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告虞城县农村信用合作联社的委托诉讼代理人孔祥明，被告邱成宪及其委托诉讼代理人周言，被告杨洪涛及其委托诉讼代理人宁春勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞城信用社向本院提出诉讼请求：1、请求撤销河南省商丘市睢阳区人民法院（2017）豫1403民初7206号民事判决；2、依法判令被告邱成宪与杨洪涛签订的《门面房租赁合同》无效；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：案外人杨新利于2015年10月10日向原告借款600万元，并签订了借款合同及抵押合同，杨洪涛用其所有的位于商丘市××××归德路东侧房屋（房产证号：商丘市房权证2010字第**、商丘市房房权证2011字第**、丘市房权房权证2011字第**、市房权证房权证2011字第**）利的借款作为抵押担保，并办理抵押登记。杨新利的借款到期后没有按期全部偿还借款本息，经虞城县人民法院审理作出（2018）豫1425民初3004号民事判决书，判决杨新利偿还借款本息，并对抵押物享有优先受偿权。2017年2月28日，杨洪涛向原告借款490万元并签订了借款合同，杨洪涛没有偿还利息，经虞城县人民法院审理做出了（2018）豫1425民初2968号民事判决书，判决杨洪涛偿还借款本息。两份判决生效后，均没有履行判决内容，原告向法院申请强制执行，在评估拍卖杨洪涛提供的抵押房产期间，被告邱成宪向虞城县法院递交了《门面房租赁合同》和（2017）豫1403民初7206号民事判决书。原告不知道二被告之间这起诉讼案件，（2017）豫1403民初7206号民事判决书的判决内容错误，同时严重损害了原告的物权及合法权益。法庭没有查清被告邱成宪与杨洪涛之间是否存在真实的借贷关系以及双方约定的利息是否合法。涉案房屋建筑面积2600平方米，以无法确认是否真实的欠款折抵房租是否有合法依据，同时房屋年租金严重低于现在市场租赁价格。被告邱成宪和杨洪涛在明知涉案房屋已经抵押给原告的情况下，故意以诉讼的形式来确认其租赁合同的效力损害原告对涉案房屋的合法权益，违反了法律的有关规定。房屋租金在合同中约定一次性支付完毕，明显违背市场规律。原告于2019年9月29日以虞城县人民法院（2019）豫1425执640、761号之二执行裁定书的内容取得了位于商丘市睢阳区××南侧××德路东侧（房产证号：商丘市房权证2房权证2010字第**、权证20房权证2011字第**、证201房权证2011字第**、2011房权证2011字第**）房地产一套。被告邱成宪辩称，一、即使原告具备诉讼主体资格，其起诉时间已经超出《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定的除斥期间，应当依法驳回其诉讼请求。答辩人自2003年起开始租赁被告杨洪涛的房屋从事足浴服务，2005年9月6日办理的营业执照，投资人是邱成宪，企业名称为“商丘市睢阳区足心道休闲会所”，因地理位置显著，这在商丘市区是众所周知的事情。答辩人与被告杨洪涛之间的租赁关系一直存续至今，对此原告是知情的。答辩人的企业自开办之日起就在涉案的房屋中经营，营业执照的原件也一直按照工商部门的要求悬挂在大堂醒目位置，原告的信贷员在贷前调查、贷中审查、贷后检查时，其信贷工作人员必然要进行实地调查，所以说原告不可能不知道案涉房屋一直由答辩人租用的事实，这在原告的信贷档案中也应当有所记载。所以说原告早在贷款发放之前就已经知道涉案房屋已被租赁的事实，其起诉行为不符合《中华人民共和国民事诉讼》第五十六条第三款中关于“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼”的规定。二、答辩人与被告杨洪涛之间的借贷关系真实有效，答辩人与被告杨洪涛签订的门面房租赁合同的内容符合常理，合法有效。因答辩人长期租用被告杨洪涛的房屋，双方存在经济往来，自2014年至2016年，被告杨洪涛多次向答辩人借款、在答辩人店内签单，金额共计231万元。2016年4月16日，因被告杨洪涛一直未能偿还答辩人的款项，双方签订门面租赁合同，并对之前的借款及签单进行结算，并达成一致意见：截止到2016年4月16日，被告杨洪涛拖欠答辩人款项231万元，双方商定以该欠款折抵本合同租赁期间2016年4月16日至2027年4月16日的租金，下余租赁合同期内的租金按年30万进行支付。上述约定并不违反相关法律规定，是合法有效的。三、（2017）豫1403民初7206号判决书的内容符合事实，不存在被撤销的情形。答辩人与杨洪涛之间的借贷关系真实有效，有借条、银行凭证、签单等证据予以证实，约定的利息未超过国家规定的最高利率。原告认为房屋租金过低也没有事实和法律依据，首先每年20余万元的租金符合市场规律，其次原告并没有考虑到2016年至2027年这十年的时间，答辩人的利息损失，所以答辩人实际支付的租金远远超出20万元一年。答辩人之所以起诉杨洪涛确认合同效力，是因为当时杨洪涛违反协议约定，单方告知答辩人不再向答辩人出租涉案房屋的三层、四层，答辩人为了维护自身的合法权益，才依法提起诉讼，不存在恶意串通的情形。涉案房屋抵押给原告，答辩人对此并不知情，答辩人只知道原告的工作人员曾经来到涉案房屋进行调查，原告的工作人员也知道涉案房屋已经出租给了答辩人，至于贷款的具体情况答辩人不知情。所以说该案件判决确认租赁合同有效，并继续履行符合客观事实，也不违反法律的强制性规定。综上，原告对于涉案房屋处于租赁状态的事实是明知的，答辩人与杨洪涛之间的租赁关系自2003年一直延续至今从未间断，2016年4月16日签订的租赁合同仅是对答辩人与杨洪涛之间的债权的进一步确认及实际的履行达成的一致意见，并未损害原告的合法权益，请求法院驳回原告诉讼请求。被告杨洪涛辩称，一、被答辩人不是第三人撤销之诉的适格主体。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第56条的规定，第三人是指对双方诉讼标的有独立请求权或者是有利害关系的，但是要求第三人是在当事人诉讼时或者之前拥有独立请求权或者利害关系。1、答辩人与邱成宪确认以租抵债协议之诉发生之时，被答辩人不具有独立请求权，也不具有利害关系，毕竟答辩人出租房屋给邱成宪在先，签订以租抵债协议时，答辩人正常偿还被答辩人债务，当事人之间的协议并不损害被答辩人的权利。2、本案中被答辩人是2019年9月29日才拿到法院的裁定书，获得的请求权，并没有申请执行进行相关物权变更，也就是直到开庭之时，被答辩人尚未取得相应物权。因此被答辩人不是法律规定的第三人撤销之诉的适格主体，本案应当驳回对被答辩人的起诉。二、被答辩人的诉讼请求没有事实与法律依据。1、答辩人房屋出租在前，被答辩人实现抵押权在后。答辩人与邱成宪的租赁关系形成是在2010年之前，当时邱成宪租赁案涉房屋开办足心道店铺进行营业，这一点众所周知。而且也有答辩人前妻赵文收取房屋租金的凭证。2、答辩人与邱成宪存在真是的债务关系，不存在恶意串通，双方签订的以租抵债协议真实有效。双方债务关系真实，有证据证实，同时抵偿价格基本符合市场价格，毕竟当时案涉房屋租赁价格为20万元左右，抵偿债务231万元，也就是符合当时的租赁价格。当时双方商定的抵偿债务免除了后期的利息，如果把债务加上当年的利息的话，抵偿价格应该在30万元以上，因此，以租抵债协议不存在恶意虚假低价的因素，是真实协议。3、答辩人与邱成宪诉讼之时，答辩人正常偿还被答辩人债务，并不损害被答辩人利益。本案以租抵债协议签订之日为2016年4月16日，双方诉讼是2017年9月5日。而被答辩人起诉答辩人是在2018年6月份。因此从时间上看，答辩人与被答辩人之间的协议和诉讼并不是发生在被答辩人主张权利的过程中，双方不存在任何串通合谋，也更不是虚假诉讼。综上，被答辩人不是适格原告，其诉讼请求没有事实与法律依据，依法应当予以驳回。三、被答辩人抵押权仅涉及2035395元的抵押权，其余债权不享有抵押权，对案涉房屋不享有整体优先权，不能对抗整体租赁权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无实质性争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有实质性争议的证据本院认定如下:对原告申请的证人王某的出庭证言，该证人能证明原告于2019年7月份方才知晓本院（2017）豫1403民初7206号民事判决书的事实。对被告邱成宪提供的租金收条，该证据与本案无关。对被告邱成宪提供的银行流水、签单等，与二被告之间以租金抵债合同相印证，对此予以采信。对被告杨洪涛提供的本案案涉房产查封信息，该信息经本院核实后属实，对此予以采纳。根据上述有效证据及庭审审查，本院确认以下案件事实：2016年4月16日，被告杨洪涛与被告邱成宪签订以房屋租金折抵欠款的《门面房租赁合同》，租赁期限为15年。杨洪涛于2017年8月1日通知邱成宪将《门面房租赁合同》中的3、4层房屋收回，不再租赁给邱成宪。2017年9月5日，邱成宪以杨洪涛为被告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2016年4月16日签订的《门面房租赁合同》有效；2、判令杨洪涛继续履行原、被告2016年4月16日签订的《门面房租赁合同》。后本院于2017年10月9日作出（2017）豫1403民初7206号民事判决书，判决内容为：一、原、被告2016年4月16日签订的《门面房租赁合同》有效；二、被告杨洪涛于本判决生效后继续履行原、被告2016年4月16日签订的《门面房租赁合同》。2015年10月10日，案外人杨新利因向虞城信用社借款600万元而与其签订借款合同，该借款由杨洪涛、赵文以商丘市××××归德路东、商丘市房权证2011字房权证2011字第**、11字第房权证2011字第**、1字第×房权证2011字第**、字第××房权证2010字第**四处理了抵押登记。后因杨新利未按约定偿还该款，虞城信用社于2018年6月8日向虞城县人民法院提起诉讼，后该院作出（2018）豫1425民初3004号民事判决书，判决杨新利偿还虞城信用社借款本金2035395元及利息、罚息，同时判决虞城信用社对上述四处房产折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2017年2月28日，被告杨洪涛向虞城信用社借款490万元，由案外人提供最高额连带保证担保，后因杨洪涛未按约定偿还该款，虞城信用社遂于2018年6月6日向虞城县人民法院提起诉讼，后该院作出（2018）豫1425民初2968号民事判决书，判决杨洪涛偿还虞城信用社借款本金490万元及利息、罚息等。因虞城信用社向虞城县人民法院申请强制执行，该院于2019年9月29日作出（2019）豫1425执640、761号之二执行裁定书裁定将上述房产以流拍价9124115元的价格折抵给虞城信用社。本院认为，本案中邱成宪与杨洪涛于2016年4月16日签订的以租金抵债即以房屋使用权折抵债务的合同，该合同系双方真实意思表示,并不违反法律法规的效力性强制规定及公序良俗,原告亦不能证明二被告之间存在恶意串通行为，故应属合法有效。原告所诉的（2017）豫1403民初7206号案件在邱成宪起诉杨洪涛时，本案原告系本案案涉房屋的抵押权人，且本案原告仅对本案案涉的借款本金为2035395元的债权享有抵押权，该租赁合同及本院（2017）豫1403民初7206号民事判决书作出时并未损害本案原告的抵押权，同时原告主张其为所有权人所依据的虞城县人民法院（2019）豫1425执640、761号之二执行裁定书的作出的时间为2019年9月29日，发生在本案案涉租赁合同之后。故原告以本院（2017）豫1403民初7206号民事判决书损害其民事权益要求撤销该判决书及要求确认二被告之间的《门面房租赁合同》无效的主张不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百条的规定，判决如下：驳回原告虞城县农村信用合作联社的诉讼请求。案件受理费25280元，由原告虞城县农村信用合作联社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  贾国庆审 判 员  门 璐人民陪审员  赵 博二〇二〇年十二月二十六日书 记 员  高秀敏