四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17528号 上诉人（原审原告）：赵强，男，1990年7月20日出生，汉族，住四川省金堂县。 上诉人（原审原告）：赵世华，男，1965年4月5日出生，汉族，住四川省金堂县。 上诉人（原审原告）：秦世琼，女，1967年8月17日出生，汉族，住四川省金堂县。 三上诉人共同委托诉讼代理人：曾锟，四川华神律师事务所律师。 三上诉人共同委托诉讼代理人：曾庆和，男，汉族，1955年12月5日出生，住四川省金堂县，系金堂县人民政府赵镇街道办事处北滨路社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：成都市绿园物业管理有限公司，住所地四川省成都市金堂县淮口镇兴淮大道********。 法定代表人：胡勇，总经理。 委托诉讼代理人：张燕，女，汉族，1984年9月27日出生，住四川省崇州市，系公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈代勇，四川金援律师事务所律师。 上诉人赵强、赵世华、秦世琼（以下简称赵强等三人）因与被上诉人成都市绿园物业管理有限公司（以下简称绿园公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2020）川0121民初3063号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 赵强等三人上诉请求：一、撤销一审判决并驳回绿园公司全部诉讼请求；二、确认赵强等三人与绿园公司不存在合法有效的物业服务合同关系；三、判令绿园公司返还收取赵强等三人的车位服务费120元；四、本案一、二审诉讼费由绿园公司承担。事实和理由：一、绿园公司在《前期物业服务合同》期满后未续签且拒不退出案涉小区构成违约，该物业物业服务合同不再是合法有效的合同且双方在合同期满后亦未形成事实物业合同关系，绿园公司应按合同约定承担相应违约责任和行政法律责任；二、2014年4月1日至2017年12月31日案涉小区进行物业管理和收费的是开发商金堂县鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司），2018年5月至7月对案涉小区进行物业管理并收费的是成都市鑫胜意商务服务有限公司（以下简称鑫胜意公司），绿园公司是自2020年4月16日为案涉小区提供服务；三、《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》均没有约定绿园公司可以单方制定车位服务费收费标准，同时绿园公司收取车位服务费未与业主协商且在其《前物业服务合同》第十四条放弃了对案涉小区业主收取车位服务费的权利，故其无权收取车位服务费。四、绿园公司刻意伪造证据，一审法院未依法进行处罚。 被上诉人绿园公司二审中未提交书面答辩意见。 赵强等三人向一审法院起诉请求：1.确认赵强等三人与绿园公司不存在合法有效的物业服务合同关系；2.判令绿园公司向赵强等三人返还其收取的停车费120元；3.绿园公司承担诉讼费。一审法院认定事实：鑫宇公司开发了位于金堂县××镇××街××号的××号小区。绿园公司在该小区一期前期物业服务招标中中标，2012年4月9日，鑫宇公司书面通知赵强等三上诉人，要求其在接到通知后5各工作日内与鑫宇公司商谈前述××一期物业服务合同事宜。该招标经金堂县城乡房产管理局（现称金堂县住房和城乡建设局）审查后于2012年3月19日同意备案。后，绿园公司（乙方）与鑫宇公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同使用说明载明：物业服务费用包括物业服务成本、法定税率和利润。为体现自愿原则，本示范文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或者补充约定，双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。本合同的主要内容为甲方与物业买受人签订的物业买卖合同的组成部分。合同备案表载明物业管理期限2012年4月10日8时至2017年4月9日8时。备案时间与备案机关处空白。合同主要内容如下：鑫宇公司与绿园公司就××的前期物业服务事宜签订本合同。绿园公司的资质等级为三级，资质证书编号为成房金（2012001）001。第五条乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，详见附件四；（二）公共绿化的维护，详见附件五；（三）公共区域环境卫生的维护，详见附件六；（四）公共区域的秩序维护，详见附件七；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告，详见附件八；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理，详见附件九；（七）物业服务档案盒物业档案的保管，详见附件十。第十三条本建筑区划内按规划配建的停车场（库）、位，由乙方进行管理和维护的，乙方应当按照有关规定规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场（库）的照明、消防、环境卫生等工作。第十四条停车场（库）的收费方式和标准全部为空白。第二十三条本合同期限5年，自2012年4月10日8时起至2017年4月9日8时止。本合同期限未满，但业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十四条本合同期限届满前（此处空白）日，业主大会尚未设立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后（此处空白）日内继续履行本合同。第二十九条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付，已经支付的，业主有权要求乙方（此处空白）倍返还。第三十九条及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。第四十条本合同正本连同附件共（此处空白）页，一式（此处空白）份，甲乙双方各执（此处空白）份；由甲方或乙方抄送一份样本向房产管理部门备案。第四十一条本合同自（此处空白）起生效。合同及附件的尾部均加盖了鑫宇公司及绿园公司的印章和法定代表人名章，但未载明鑫宇公司和绿园公司签订合同和附件的时间。按照《前期物业服务合同》的约定，绿园公司接手××小区的物业管理工作，并派出工作人员对小区实施管理。期间，绿园公司授权××项目部使用“成都市绿园物业××服务部”的印章，代表绿园公司在该小区办理业主接房入住、业主装修申请、收取物业费、张贴通知提示等。在履行物业管理职责期间，绿园公司使用该枚印章收取了××小区部分业主缴纳的物业服务费、车位服务费等。2020年5月14日，绿园公司在××小区醒目位置摆放收取车位服务费的通知：尊敬的各位业主／住户：为了规范小区车辆停放秩序，确保小区停车场环境卫生达标及设施设备正常运行和杜绝车辆乱停乱放堵塞消防通道，××物业服务中心定于2020年6月1日启动停车场管理系统对小区车辆收取车位服务费。现因××小区地面改造升级，地面将禁止停放机动车，所有办理包月停车的机动车辆暂时停放至地下车库。请需要办理包月停车的业主带上业主身份证及车辆行驶证，在2020年5月31日内到物业服务中心进行办理，以便将车辆信息录入停车收费系统；在这期间未办理登记缴费停车的业主车辆，将按照临时停车标准收费。郑重提示，从2020年6月1日起对未办理的业主车辆停放将按照临时停车计费收取。车位服务费收取公示期为2020年5月10日至2020年5月31日，公示期内广大业主对车位服务费收取如有异议，欢迎广大业主到小区物业服务中心进行咨询。由此给您带来的不便敬请谅解，您也可以就未来对小区的管理需求和对我们提供服务的期望告诉我们，我们渴望听到您的意见。请致电物业服务中心24小时亲情服务电话：028-8497××××。××车位服务收费标准：小汽车，临时停车，停车15分钟以内（含15分钟）不收费，停车2小时以内（含2小时）收费3元，每超过1小时加收1元，停车24小时以内（含24小时）不超过15元。业主购买车位服务费每月40元，业主包月车位服务费每月60元（仅限于业主车辆办理）。赵强等三人与鑫宇公司于2013年3月6日签订《商品房买卖合同》，购买××小区××的房屋（建筑面积97.48平方米），与本案相关的合同内容有，第二十二条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为成都市绿园物业管理有限公司，资质证号为成房金（2012）001。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.20元／月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容详见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。附件七载明，本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致。业主临时公约载明，在业主大会成立之前，业主同意由建设单位委托的物业服务企业行使以下权利和职责。2014年4月6日，鑫宇公司将房屋交付给赵强等三人，赵强等三人接收并装修入住至今。赵强等三人的权属证书证号分别为川（2016）金堂县不动产权证第××、××、××号。鑫宇公司逾期交房，与赵强等三人商定以免除其一年物业服务费的方式承担逾期交房的违约责任。赵强等三人缴纳了2015年4月1日至2016年3月31日的物业服务费。2020年6月1日，赵强等三人按照绿园公司张贴的收取车位服务费的通知，缴纳号牌为川Ａ××××和川Ａ××××两辆小汽车2020年6月的地下车位服务费共计120元。一审法院另查明，至法庭辩论终结时，××小区尚未成立业主大会和业主委员会。一审法院认为，案件的争议焦点为：1.赵强等三人与绿园公司是否具有合法有效的物业服务合同关系；2.绿园公司是否应当返还赵强等三人缴纳的地下车位物业服务费120元。一审法院评议如下：第一，关于赵强等三人与绿园公司是否具有合法有效的物业服务合同关系的问题。赵强等三人认为，《前期物业服务合同》未经行政主管部门备案登记，不具有法律效力。一审法院认为，该合同未经备案并不当然无效。《物业管理条例》第五条规定，“……县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”由此可知，物业服务合同应当根据市场主体的真实意思表示进行约定，行政主管部门对物业服务企业履行合同负有监督管理之责。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，《前期物业服务合同》的生效不以行政许可、行政审批等为要件，也不存在上述合同无效的法定情形。赵强等三人认为，《前期物业服务合同》第四十一条“本合同自（此处空白）起生效”对合同生效时间未作明确记载，落款处没有填写签订合同的时间，该合同未生效。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，《前期物业服务合同》虽然没有约定生效时间、没有填写签订时间，但加盖了赵强等三人与鑫宇公司的印章，因该合同不存在应当办理审批或者登记的情形，故自赵强等三人和鑫宇公司在合同上加盖印章时，该合同业已依法成立并生效。至于生效的具体时间，招标备案表载明“同意备案，2012年3月19日”，《前期物业服务合同》载明物业管理期限为2012年4月10日8时至2017年4月9日8时，《商品房买卖合同》载明出卖人依法选聘的物业管理企业为成都市绿园物业管理有限公司，综合上述内容足以认定《前期物业服务合同》签订于2012年3月19日至2012年4月10日期间。赵强等三上诉人认为，赵强等三人和绿园公司没有签订《物业服务合同》，双方没有建立起有效的物业服务合同关系。一审法院认为，绿园公司是经开发商通过招投标方式选聘的物业服务企业，符合《物业管理条例》第二十四条“……住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，赵强等三人作为××小区的业主，受到该合同的约束。赵强等三人认为，《前期物业服务合同》第二十三条载明“本同期限5年，自2012年4月10日8时起至2017年4月9日8时止。”即便认定该合同已经生效，合同履行期限于2017年4月9日届满，权利和义务已经终止。一审法院认为，根据《前期物业服务合同》第二十四条“本合同期限届满前（此处空白）日，业主大会尚未设立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后（此处空白）日内继续履行本合同。”结合庭审查明的其他事实，绿园公司在《前期物业服务合同》履行期限届满后，继续在××小区为业主提供物业服务至今。赵强等三人认为，2014年4月交房起至2020年4月中旬，鑫宇公司在负责××小区的物业管理工作，2018年5月至7月期间委托给鑫胜意公司。一审法院认为，按照《前期物业服务合同的》以及《商品房买卖合同》的约定，足以确认绿园公司是××小区唯一合法的物业服务企业。赵强等三人以鑫宇公司免除其一年的物业服务费，作为实际是由鑫宇公司向××小区提供物业服务的理由并不充分：首先，《商品房买卖合同》已经载明了××小区的物业服务企业为绿园公司，鑫宇公司是否实际为小区提供了物业服务，其在该小区实施物业管理工作是否事先受到绿园公司授权或者事后得到绿园公司追认，在案证据并不足以认定相关事实；其次，作为××小区的开发单位，鑫宇公司为该小区提供物业服务，明显违背《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业……”的规定；再次，鑫宇公司以何身份和理由免除赵强等三人应当缴纳的物业服务费，在案证据不能确认，且系另一法律关系，鑫宇公司是否将免除的物业服务费交付给绿园公司，是绿园公司与鑫宇公司之间的权利和义务。赵强等三人认为，2018年5月至7月期间鑫胜意公司在××小区履行物业管理职责。一审法院认为，鑫胜意公司出具的情况说明“鑫宇公司××项目部经理吴伍某要求鑫胜意公司到××为该小区提供物业服务”若属实，伍某的口头授意并不符合《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业;……，”的规定，不能产生解除赵强等三人与绿园公司之间物业服务合同关系、形成鑫胜意公司与赵强等三人之间物业服务合同关系的法律效力。至于证人杨某的证言系孤证，其用自己的言词证明自己系鑫胜意公司的员工不具有证明力；再者，张燕、杨某、巫某三人是否与赵强等三人签订书面劳动合同，与其是否代表绿园公司履行向业主收取物业服务费的工作职责，并无直接关联。赵强等三人认为，“成都市绿园物业××服务部”是独立的法人机构或者非法人组织，对绿园公司提出的是其下属机构和内设机构、“成都市绿园物业××服务部”的印章不需要报备的主张不予认可。一审法院认为，绿园公司当庭认可该枚印章为其所有和使用，对该枚印章产生的权利和义务承担相应法律责任。该枚印章是绿园公司为了履行职责、方便工作在内部使用的印章，不存在违反印章管理制度的情形。赵强等三人主张绿园公司未经批准和备案使用印章涉嫌违法犯罪，一审法院审查未发现存在违法犯罪的情形，赵强等三人坚持其观点，应当提交相应证据，或者依法向公安机关报案或举报。赵强等三人认为，开发商拒不承担商品房买卖合同中的违约责任及保修责任，××小区物业服务质量差。一审法院认为，开发商是否承担商品房买卖合同中的违约责任及保修责任，是赵强等三人与鑫宇公司之间的商品房买卖合同纠纷，赵强等三人应当另案向鑫宇公司主权相关权利。绿园公司不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，赵强等三人有权根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，要求绿园公司承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不足以排除双方存在合法有效的物业服务合同关系。第二，关于绿园公司是否应当返还赵强等三人缴纳的地下车位物业服务费120元的问题。根据前述认定，赵强等三人与绿园公司之间存在合法有效的物业服务合同关系，绿园公司应当按照合同约定履行相应的义务。虽然《前期物业服务合同》第十三条和第十四条没有对停车的费用作出明确约定，但使用说明载明：物业服务费用包括物业服务成本、法定税率和利润。为体现自愿原则，本示范文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或者补充约定，双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。《商品房买卖合同》载明同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。业主临时公约载明，在业主大会成立之前，业主同意由建设单位委托的物业服务企业行使以下权利和职责。绿园公司依据《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》的相关内容，以显著的、容易知晓的方式，向业主公示了车位服务费的收费标准，为业主预留了合理的异议期间，并实际履行了车位养护、管理等职责。赵强等三人认为绿园公司的收费标准过高，并且以成都市龙泉驿某小区的收费标准20元作为参照。一审法院认为，成都市龙泉驿区的小区收费标准，对本案不具有参考价值。绿园公司的收费标准符合本地区政府职能部门指导价格的基本精神，也与其资质等级相称，参考本地区的经济发展水平，绿园公司确定的每月60元，尚在合理的价格区间之内，不存在乱收或者高标准收取的情形。赵强等三人要求绿园公司返还已经收取的地下车位物业服务费120元，一审法院不予支持。综上，一审法院遂依照《物业管理条例》第五条、第七条第五项、第十一条第四项、第二十一条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认赵强等三人与绿园公司之间存在合法有效的物业服务合同关系；二、驳回赵强等三人的其他诉讼请求。案件受理费25元，由赵强等三上诉人负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，绿园公司与鑫宇公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，对包含赵强等三人在内的案涉小区业主均有约束力，双方均应当按约履行。赵强等三人称2014年4月1日至2017年12月31日对案涉小区进行物业管理和收费的是开发商鑫宇公司，2018年5月至7月对案涉小区进行物业管理并收费的是鑫胜意公司，绿园公司是自2020年4月16日为案涉小区提供服务。本院认为，根据赵强等三人提供的证据尚不能确定鑫宇公司与鑫胜意公司是否实际为案涉小区提供了物业服务亦不能证明绿园公司是自2020年4月16日入驻案涉小区并提供物业服务，一审法院依据《前期物业服务合同》以及《商品房买卖合同》的约定并结合庭审查明的事实确认绿园公司为案涉小区提供了物业服务并无不当。赵强等三人称绿园公司在《前期物业服务合同》期满后未续签且拒不退出案涉小区构成违约，该物业服务合同不再是合法有效的合同且双方在合同期满后亦未形成事实物业合同关系，绿园公司应按合同约定承担相应违约责任和行政法律责任。本院认为，根据《前物业服务合同》第二十四条：本合同期限届满前（此处空白）日，业主大会尚未设立的，甲乙双方应延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后（此处空白）日内继续履行本合同。本案中，《前物业服务合同》自2017年4月9日到期后双方未续签，案涉小区在一审法庭辩论终结时亦未召开业主大会和成立业主委员会明确要求绿园公司退出，且合同期限届满后绿园公司仍继续为案涉小区提供物业服务，双方已形成事实上物业服务关系。综上，绿园公司为案涉小区提供了物业服务，赵强等三人予以接受并支付了部分物业服务费，双方存在合法有效的物业服务合同关系。赵强等三人称《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》均没有约定绿园公司可以单方制定车位服务费收费标准，同时绿园公司收取车位服务费时亦未与业主协商并签署合同，且根据《前物业服务合同》第十四条，绿园公司放弃了对案涉小区业主收取车位服务费的权利，故其无权收取车位服务费。本院认为，根据《前物业服务合同》第十三条：本建筑区划内按规划配建的停车场（库）、位，由乙方进行管理和维护的，乙方应当按照有关规定规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场（库）的照明、消防、环境卫生等工作。第十四条：停车场（库）的收费方式和标准全部为空白。本案中，案涉小区在一审法庭辩论终结时未召开业主大会和成立业主委员会与绿园公司约定车位服务费收取标准，绿园公司作为案涉小区物业管理企业在制定车位服务费收取标准时已在显著位置进行公示且为业主预留了合理的异议期间，并在履行车位养护、管理的职责后按照公示的标准收取了车位服务费，《前期物业服务合同》第十四条即使未载明车位服务费收取标准也不能认定绿园公司放弃了对案涉小区业主收取车位服务费的权利，故赵强等三人要求绿园公司返还停车费120元，本院不予支持。赵强等三人称绿园公司刻意伪造证据，但未提供证据证明，本院不予认可。 综上，上诉人赵强、赵世华、秦世琼的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人赵强、赵世华、秦世琼负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十二月十六日 书记员  陈 悦