四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15838号 上诉人（原审被告）：成都禧之宝教育咨询有限公司。住所地：成都市高新区盛和一路**********。 法定代表人：张仲玉，董事长。 上诉人（原审被告）：翟静，女，1988年11月6日出生，汉族，住四川省双流县。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：官晟，上海申浩（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张某，女，1977年12月26日出生，汉族，住成都市金牛区。 被上诉人（原审原告）：徐某，男，2004年7月5日出生，汉族，住成都市金牛区。 法定监护人：张某（系被上诉人徐某之母），女，1977年12月26日出生，汉族，住成都市金牛区。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：雍敢，四川公生明律师事务所律师。 上诉人成都禧之宝教育咨询有限公司（以下简称禧之宝公司）、翟静因与被上诉人张某、徐某房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初10896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员赫耀文独任审理。本案现已审理终结。 上诉人禧之宝公司、翟静共同上诉请求：请求依法撤销一审判决。事实及理由：1、一审法院认定禧之宝公司承担恢复原状及违约金的责任属于认定事实错误；2、一审法院关于《租赁合同》解除时间的事实认定存在错误；3、一审法院关于欠付租金数额的认定存在错误。 被上诉人张某、徐某共同答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回对方上诉请求，维持原判。 张某、徐某向一审法院起诉请求：：1．禧之宝公司立即腾退案涉房屋并恢复原状（参照交付标准）；2．禧之宝公司向张某、徐某支付其所欠租金16558.5元（租金暂计至2020年5月15日，之后租金按6623.4元／月的标准计算至实际收回案涉房屋之日止）；3．禧之宝公司向张某、徐某支付擅自解除合同违约金人民币100000元；4．禧之宝公司向张某、徐某支付迟延交纳租金违约金15000元；5．禧之宝公司向张某、徐某支付案涉房屋空置损失39740.4元；6．禧之宝公司向张某、徐某支付拖欠的房屋所产生的物业费、通讯费、清洁费、水、电、气费及其他相关费用（如有拖欠的情况）；7．翟静对上述诉讼请求承担连带责任；8．禧之宝公司、翟静承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年4月17日，张某、徐某（甲方）与禧之宝公司（乙方）签订《租赁合同》，主要约定甲方将位于成都市××街××栋××层××号商铺××方作为教育培训使用，房屋建筑面积为78.85平方米，租赁期限自2017年9月1日至2023年2月28日止，其中免租期／装修期为2017年9月1日至2018年2月28日。租金：第一年自2017年9月1日至2019年2月28日，每月租金为6308元；第二年自2019年3月1日至2020年2月28日，每月租金为6308元；第三年自2020年3月1日至2021年2月28日，每月租金为6623.4元；第四年自2021年3月1日至2022年2月28日，每月租金为6954.57元；第五年自2022年3月1日至2023年2月28日，每月租金为7302.3元。履约保证金为一个月租金6308元。如乙方未能按照合同约定支付租金、违约金、物业服务费、损失赔偿等其他应付款项，甲方可从履约保证金中扣除，不足扣除的，乙方仍应补足。房屋租金按季度支付，提前一个月付款。除遭受不可抗力外，乙方迟延缴纳租金逾期超过30天的，甲方有权单方解除合同并收回该房屋，同时租赁履约保证金不予返还乙方且乙方应缴足已租期间的租金。乙方经营范围为教育培训，本合同签订后任何一方擅自解除合同，应向对方支付违约金100000元。在房屋租赁期间，所产生的一切费用（包括且不限于水、电、煤气、物业管理、电话费、光缆电视收视费、卫生费、房屋租赁税费等）均由乙方承担。双方还约定，乙方作为该房屋的承租人应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费，物业服务费收费标准为：按房屋计租面积计算，每平方每月8.5元，及每月物业服务费为670.23元。落款处，张某、徐某签字确认，禧之宝公司盖章予以确认。同时双方将商铺位置示意图、交付标准、装修设计文件要求作为合同附件。禧之宝公司以银行转账方式于2019年11月1日向张某支付10000元，于2019年11月3日支付8924元，共计18924元。2020年4月16日，禧之宝公司向张某发送解除《租赁合同》通知，载明由于新型冠状肺炎疫情的影响，早教中心从2020年2月起无法正常经营，也无任何经营收入，无法维持，现通知禧之宝公司从2020年4月16日起正式解除《租赁合同》。张某在收到该通知后向一审法院提起诉讼，一审法院于2020年5月21日向张某、徐某出具了先行调解告知书。另查明，位于成都市青羊区××号××栋××层附××号房屋的所有权人为张某、徐某。审理中，张某、徐某陈述未代禧之宝公司向物业管理费缴纳相应的物业服务费及其他费用。 一审法院认定上述事实采信了当事人身份信息、当事人当庭陈述、案涉房屋《租赁合同》、物业缴费通知单、短信截图照片、录音材料等证据。 一审法院认为，张某、徐某与禧之宝公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同的约定享有权利和履行义务。张某、徐某与禧之宝公司现对解除合同均没有异议，双方签订的《租赁合同》已经事实解除，现双方的争议焦点为，禧之宝公司是否享有法定解除权以及合同的解除时间。对此作如下评析：首先，禧之宝公司抗辩因受到疫情的影响导致经营困难，从而主张因不可抗力致使不能实现合同目的为由解除合同。根据“谁主张，谁举证”的原则，禧之宝公司主张不可抗力免责，其应当就受到不可抗力的影响、不可抗力对其不当履行合同具有因果关系承担举证责任。本案中，禧之宝公司提交的证据不足以证明其因疫情原因对其经营受到严重影响，且禧之宝公司仍在其他地址继续经营；其次，禧之宝公司与张某签订的系长期的租赁合同，虽然因疫情的影响暂时不能履行合同，但疫情结束后该合同仍可继续履行，且禧之宝公司可以采取与张某协商减免房租的形式来减少损失，因此对于禧之宝公司的抗辩意见，不予采纳。基于上述分析，禧之宝公司不享有法定解除权，禧之宝公司单方解除合同的行为，已经构成违约。本案中，因禧之宝公司单方的违约行为导致合同目的已经不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，现张某、徐某主张禧之宝公司将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以支持。关于合同解除的时间。虽然禧之宝公司于2020年4月16日向张某发出了解除合同的通知，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，张某在收到禧之宝公司的解除通知后，在合理期限内向法院提起了诉讼，因禧之宝公司不享有法定解除权，结合本案的实际情况来看，禧之宝公司于2020年5月30日将钥匙交还给物业管理公司，因此张某与禧之宝公司之间的租赁合同于2020年5月30日解除。关于租金的问题。双方在合同中约定2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金为6308元／月，2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金为6623.4元／月，因此从2019年11月1日至2020年5月30日期间的租金应为45102.2元（6308元／月×4个月＋6623.4元／月×3个月），现禧之宝公司仅向张某、徐某支付了租金18924元，尚欠26178.2元（45102.2元－18924元）未支付，故对于张某、徐某主张禧之宝公司支付房屋租金的诉讼请求，在26178.2元范围内予以支持。关于张某、徐某主张禧之宝公司支付擅自解除合同违约金100000元、迟延缴纳租金违约金15000元以及房屋空置损失39740.4元的问题，该三项违约金主张系重复主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，违约金的设置应以补偿为主，惩罚为辅，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，结合本案的实际履行情况，酌定按照3个月的房屋租金计算违约金，即19870.2元（6623.4元／月×3个月）。关于张某、徐某主张禧之宝公司支付物业费、水电气费的问题。根据双方合同的约定，禧之宝公司应当向物业服务公司缴纳房屋的物业服务费，现张某、徐某并未实际代禧之宝公司支付该笔费用，故对该诉讼请求不予支持。待张某、徐某实际向物业服务公司实际缴纳以后，可另行向禧之宝公司进行主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、禧之宝公司于判决发生法律效力之日起三十日内将张某、徐某所有的位于成都市青羊区××号××栋××层附××号房屋恢复原状；二、禧之宝公司于判决发生法律效力之日起十日内张某、徐某支付房屋租金26178.2元、违约金19870.2元，共计46048.4元；三、驳回张某、徐某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3726元，减半收取1863元，由禧之宝公司承担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审中，经本院组织核实，各方当事人确认案涉《租赁合同》项下的租金支付至2020年2月29日。 另查明，1、禧之宝公司向张某、徐某支付履约保证金6564元；2、2020年6月1日，禧之宝公司法定代表人翟静与张某、徐某委托的代理人雍敢通话，翟静在电话中称已将房屋钥匙产给物业，并称“这两天我们再去收一道场……看还有没我们啥子东西，反正两天以后你们随便咋个处理都无所谓了”，雍敢称“那就麻烦翟总这两天你们该收的收嘛”、“如果钥匙真的在物业那个地方我们就去找物业再拿嘛”。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、禧之宝公司是否具有合同解除权；二、案涉《租赁合同》的解除时间应如何认定；三、一审法院对欠付租金的金额认定是否正确；四、履约保证金是否应在本案中予以扣除。本院分别认定如下： 一、关于禧之宝公司是否具有合同解除权的问题，禧之宝公司主张因新冠疫情导致其合同目的不能实现，其具有法定解除权，本院认为，虽然新冠疫情对禧之宝公司的收入造成一定影响，但现有证据尚不足以证明禧之宝公司的合同目的因疫情原因而根本无法实现，禧之宝公司从事线下培训业务，其可以考虑通过线上培训、变更培训期限等方式实现合同目的，从租期来看，禧之宝公司与张某、徐某之间的租期在新冠疫情发生时仍有较长的剩余租期，禧之宝公司在疫情缓解或结束后仍然可以继续履行合同。对疫情所产生的影响，禧之宝公司可以采取与张某、徐某协商减免房租或延期支付租金的方式以减少损失，即使双方未达成一致，禧之宝公司亦可以请求人民法院予以变更，不宜以径行解除合同的方式予以处理。综上，一审法院关于禧之宝公司不具有法定解除权的认定并无不当，本院予以维持。 二、关于案涉《租赁合同》解除时间应如何认定的问题，禧之宝公司于2020年4月16日向张某、徐某发出了解除合同的通知，但因其不具有合同解除权，其发出的解除通知并不能发生合同解除的效力，禧之宝公司关于合同于其发出解除通知之日已解除的上诉主张依据不足，本院不予支持。虽然禧之宝公司无合同解除权，但其发出解除通知和交还钥匙的行为可以推定其具有解除合同的意思，禧之宝公司主张其于2020年4月16日将案涉房屋的钥匙交还给物业公司，但其仅能提交1张未显示地点（无门牌、无公司名称）的照片，张某、徐某对照片上的地点是否为案涉房屋所在物业公司提出异议，而禧之宝公司不能证明照片上的地点和工作人员为案涉房屋的物管公司和人员，故其关于2020年4月16日向物业公司交还钥匙的主张证据不足。且即使禧之宝公司于2020年4月16日向物业公司交还了钥匙，其亦应将此事向张某、徐某予以告知，而禧之宝公司无证据证明其在退还钥匙当日就将此事告知了张某、徐某，从禧之宝公司法定代表人翟静与张某、徐某的代理人雍敢于2020年6月1日的电话来看，禧之宝公司于2020年6月1日才告知了张某、徐某已将钥匙退给物业的事实，张某、徐某在通话中未明确反对解除合同，并表示“如果钥匙真的在物业那个地方我们就去找物业再拿嘛”，故可以认为双方在2020年6月1日达成了解除合同的一致意思。综上，一审法院认定禧之宝公司于2020年5月30日将钥匙交还给物业公司、合同于2020年5月30日解除略有不当，但因对解除时间延后而享有租金利益的张某、徐某未对此上诉，对一审法院将租金计付至2020年5月30日未提出异议，故本院对一审法院认定的合同解除时间不做调整。 三、关于租金欠付的金额问题，如第二个争点所述，案涉租金应计付至2020年5月30日。经本院组织各方当事人核对，各方确认案涉租金已支付至2020年2月29日，故禧之宝公司还应向张某、徐某支付2020年3月1日至2020年5月30日期间的租金19870.2元（6623.4元／月×3月）。一审法院对已付租金的认定不当，本院予以纠正。 四、关于履约保证金的问题，案涉《租赁合同》第3.7条约定“如乙方（禧之宝公司）未能按照合同约定支付租金、违约金、物业服务费、损失赔偿费或其他应付款项，甲方可从履约保证金中扣除欠款或与损失等额的金额”，根据该约定，禧之宝公司向张某、徐某支付的履约保证金可以与欠付的租金、违约金相品迭，本院据此按已付履约保证金金额对一审判决的违约金予以扣除。张某、徐某主张依据《租赁合同》第4.3条“乙方迟延缴纳租金……逾期超过30天的，甲方有权单方解除合同并收回该房屋，同时租赁履约保证金不予返还乙方且乙方应缴足已租期间的租金”的约定，其有权没收履约保证金，不能再以履约保证金抵扣租金和违约金，本院认为，从合同4.3条约定的内容来看，履约保证金不予退还的前提是张某、徐某以欠付租金为由单方主张解除合同，而本案张某、徐某并未单方通知解除合同，解除合同的意思首先由禧之宝公司提出，故本案更宜适用《租赁合同》第3.7条的约定，以履约保证金对违约金进行抵扣为宜。 综上，禧之宝公司的上诉请求部分成立。一审法院认定事实基本清楚，但因禧之宝公司在二审中提出以履约保证金品迭欠付租金、违约金，且具有合同依据，本院据此予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初10896号民事判决第一项，即“成都禧之宝教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将张某、徐某所有的位于成都市青羊区××号××栋××层附××号房屋恢复原状”； 二、撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初10896号民事判决第三项，即“驳回张某、徐某的其他诉讼请求”； 三、变更成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初10896号民事判决第二项“成都禧之宝教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张某、徐某支付房屋租金26178.2元、违约金19870.2元，共计46048.4元”为“成都禧之宝教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张某、徐某支付房屋租金19870.2元、违约金13562.2元”; 四、驳回张某、徐某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 一审案件受理费3726元，减半收取1863元，由成都禧之宝教育咨询有限公司负担1362元；由张某、徐某负担501元。二审案件受理费951元，由上诉人成都禧之宝教育咨询有限公司负担818元；由张某、徐某负担133元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  赫耀文 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  丁大贵