河南省郑州市金水区人民法院行 政 判 决 书（2020）豫0105行初117号原告崔某某，男，汉族，住郑州市金水区。被告郑州市金水区北林路街道办事处，住所地郑州市金水区广电南路**。诉讼代表人石中亮，主任。出庭行政负责人李科，街道办党工委委员。委托代理人易怀胜，融元社区主任。委托代理人王玉，河南绿城律师事务所律师。原告崔某某诉被告郑州市金水区北林路街道办事处不服业主大会筹备组成员资格情况说明一案，原告于2020年10月14日向本院提起行政诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告崔某某，被告的副职负责人李科、委托代理人王玉到庭参加诉讼，被告委托代理人易怀胜未按时到庭，本院未准予其参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2020年5月份由被告组织花园新村业主参加小区业主大会筹备组成员的报名工作，原告依据要求提交了报名材料，但被告2020年8月21日公示的报名参选业主名单，把原告列为不符合条件人员。原告不服，向被告提出申请，就其认定原告为不符合筹备组成员资格的理由作出说明，2020年9月3日被告作出《关于崔某某是否符合花园新村首次业主大会筹备组成员资格的情况说明》，原告认为：一、未及时交纳或未交纳物业费就不能参加业委会筹备组，无法律依据。是否缴纳物业费是基于物业公司与业主之间签订的物业服务协议产生的经济纠纷，属民事行为，而参与业主大会筹备组的选举是公民的社会权利或政治权利，是基于法律法规产生的，与物业公司和业主之间交纳物业费的民事行为无关。法律未有明文规定，未及时交纳或未交纳物业费就不能参加业主大会的筹备。2018年9月5日河南省住建厅印发的《河南省业主大会和业主委员会指导规则》虽有这方面的规定，但这个规则只是地方政府部门的规章，其法律地位低于住建部2009年12月1日印发的《业主大会和业主委员会指导规则》和河南省人民代表大会常务委员会2017年9月30日审议通过的《河南省物业管理条例》，后两个文件未规定未及时交纳或未交纳物业费就不能参加业主大会筹备组或业委会，法无禁止则可为。街道办事处无资格对法律法规作出解释。业主参与所在小区业主大会筹备组是政治权利，对业主选举权和被选举权的限制与剥夺只能由法律规定，即使认定业主未按时交纳或未交纳物业费也不影响业主享有参与业主大会筹备组的政治权利。二、业主何时交纳、交纳多少物业费并无明确约定，不存在未按时交纳、未交纳物业费之说。《物业管理条例》规定了业主有按时交纳物业费的义务，但前提是物业公司与业主签订物业服务协议，协议应明确约定物业公司与业主双方的权利义务，即明确约定物业公司向业主提供哪些服务项目，服务项目要达到什么标准，公共区域的收益如何使用，定期公示公共区域收益的使用情况等；明确约定业主应该在何时交纳物业费，物业费是多少等。而为原告提供服务的融元物业公司从未与原告签订过物业服务协议，涉及到物业公司应向原告提供什么服务项目、服务的标准、公共区域的收益情况、使用情况、节余情况以及公共区域内的建筑利用情况等，原告并不知情；原告什么时间交纳物业费、交纳多少，也没有约定，何来按时交纳或未交纳物业费之说。综上，因物业公司的过错，未与原告签订物业服务协议，原告并无未按时交纳或未交纳物业费的行为。三、认定原告是否交纳物业费的主体不是街道办事处。原告是否交纳了物业费，是原告与物业公司之间的民事经济纠纷，如果物业公司认为原告未交纳物业费损害其利益，物业公司有权采取司法途径救济，由司法机构依法裁决，街道办事处无权也无能力作出此类民事纠纷的认定，且街道办事处只是听信物业公司一面之词，未征询原告意见，认定原告未缴纳物业费，属偏听偏信。综上，街道办事处无权认定原告是否交纳物业费，不存在原告不符合花园新村小区首次业主大会筹备组成员资格的理由。请求撤销被告2020年9月3日作出的《关于崔某某是否符合花园新村小区首次业主大会筹备组成员资格的情况说明》，判决被告重新作出书面答复。庭审过程中原告申请增加诉讼请求，一是要求判令被告重新认定原告是否符合业主大会筹备组成员资格，二是请求审查河南省住建厅印发的《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第十八条和第三十七条第（一）项。经本院释明，原告保留起诉书中的诉讼请求，不再要求增加的诉讼请求中的第一项，针对原告要求一并审查规范性文件，因原告未在开庭审理前提出且无正当理由，本院告知不予一并审查。原告提交的依据有：2009年12月1日住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》。被告辩称，一、被告向原告出具《关于崔某某是否符合花园新村首次业主大会筹备组成员资格的情况说明》，程序合法。被告在此次花园新村小区业委会筹备组成立过程中按照法定程序履行职责，在收到花园新村小区成立首次业主大会的申请后，2020年4月23日向融元社区发出通知，随即融元社区按照《河南省业主大会和业主委员会指导规则》程序开展筹备工作。这其中包括与十位递交申请的业主代表进行多次沟通，沟通疫情期间组织工作应注意的事项、报名业主的基本条件及身份要求、报名方式、物业费缴纳时间界定及审核事宜、报名名单的公示及张贴情况、筹备组人数及筹备组中业主代表人数、筹备组推选方式及投票事宜等。2020年5月19日社区工作人员组织花园新村小区业主代表在社区召开会议，确定并制定了《花园新村小区首次业主大会筹备组业主代表产生办法》，该办法包括业主代表的产生方式与业主代表应当具备的基本条件。当天向花园新村小区全体居民张贴报名公告。截止报名时间，共有201人报名。经社区审核，符合条件的有92人，不符合条件的109人。原告因存在未缴纳物业管理费的情况，所以依据业主代表产生办法，原告不在2020年8月21日公示的参选小区业主大会筹备组成员名单之列。2020年8月31日，被告收到原告提出的申请，要求出具其不符合筹备组成员资格的情况说明。被告收到申请后，2020年9月3日出具了情况说明。二、被告向原告出具的情况说明，内容有法可依。根据《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第十八条及第三十七条第（一）项之规定，业主按时足额缴纳物业管理费是取得业主筹备组成员的前置条件。经调查核实，原告自2011年从中国农发银行郑州郊区支行员工处购买该套住房后，未与物业公司签订物业服务协议，但一直在接受物业服务，其自入住以来，已经与物业公司形成事实上的委托服务关系。2018年6月之前，原告还在正常向物业公司交纳物业管理费，但之后至今未再交纳。因此，原告不具备花园新村小区筹备组成员资格。另外，虽然《河南省物业管理条例》未明确规定未及时缴纳或未交纳物业费即不符合筹备组成员资格，但第二十七条第一款规定按时交纳物业服务费等相关费用是成为业主委员会的前置条件，住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》中第三十五条第（七）项规定，业委会有督促业主交纳物业费的职责。河南省指导规则属于地方政府规章，住建部指导规则属于部门规章，《中华人民共和国立法法》第九十一条规定：部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。即使住建部指导规则未对筹备组成员是否缴纳物业费予以限制，仍应遵守河南省指导规则的相关规定。被告向原告出具的情况说明具备合法性。三、被告出具情况说明未超越职权范围。根据国务院《物业管理条例》第七条、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第六条及《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定，被告在花园新村小区业主委员会选举过程中，负有对筹备组业主代表的选举进行组织、指导与监督的法定职责，被告有权对报名参选筹备组成员的人员进行资格审核。被告提交的证据有：第一组：1、2020年5月19日会议记录；2、2020年5月19日《花园新村小区首次业主大会筹备组业主代表产生办法》；3、2020年5月19日在花园新村小区张贴的《公告》；4、业主赵全栋与社区居委会成员微信聊天截屏三张及张贴《公告》照片。第二组：1、2020年8月30日原告向被告邮寄的申请书；2、邮寄单；3、2020年9月3日被告向原告出具的《关于崔某某是否符合花园新村小区首次业主大会筹备组成员资格的情况说明》。第三组：郑州市金水区人民政府2002年11月11日金政文[2002]131号《关于新建和调整乡镇街道办事处社区居委会的通知》。第四组：1、2020年10月22日郑州市融元物业管理有限公司的证明；2、2004年12月26日郑州中达房地产开发有限公司与郑州市融元物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》。应法庭核查要求，被告提供了郑州市融元物业管理有限公司物业收费登记。上述证据、依据，经庭审质证，合议庭评议，本院对其效力和适用作如下分析认定：被告提供的证据能够证明被告及所属社区居委会组织、指导花园新村小区首次业主大会、业主委员会筹备的相关过程，涉及原告所诉被告作出的关于原告是否符合花园新村小区首次业主大会筹备组成员资格的情况说明，本院将结合物业管理法律法规及业主大会和业主委员会相关指导规则进行综合评述。经审理查明：原告系花园新村小区业主。花园新村小区赵全栋等业主向被告提出申请，要求成立首次业主大会。2020年4月23日被告的城管科向小区所在的融元社区发函，融元社区随即开展相关筹备工作。2020年5月19日社区工作人员召集赵全栋等业主，讨论确定筹备组人数、业主代表报名条件、报名方式及业主代表产生办法等，制定《花园新村小区首次业主大会筹备组业主代表产生办法》，并于当日在花园新村小区张贴公告，公告内容中业主代表的基本条件有：连续三年按时交纳物业服务费用；遵守国家有关法律、法规或者管理规约，热心公益事业等内容，报名截至时间2020年5月25日。经审核，2020年8月21日对符合参选成员名单进行了公示，原告不在公示名单中。2020年8月31日，原告向被告提出申请，要求被告以书面形式盖办事处公章回复，认定其参选筹备组成员不符合条件的理由。2020年9月3日被告出具《关于崔某某是否符合花园新村首次业主大会筹备组成员资格的情况说明》，主要内容有：本次共报名登记201人，经社区初步审核，首次公示符合条件的92人。二次公示名单还在整理中。其中崔某某2018年9月至今未交纳物业费，在不符合条件名单中。一、根据《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第十八条规定：“街道办事处、乡镇人民政府应当征求业主意见后制定业主代表产生办法，产生办法应当包括业主代表应当具备的基本条件、推选方式、异议解决等内容。其中业主代表的基本条件不得低于本规则业主委员会成员条件。”而业主委员会成员的条件在本规则第三十七条第一项中规定：“遵守国家有关法律、法规或者管理规约、业主大会议事规则，积极履行业主义务，按时交纳物业服务费等相关费用。”该业主不符合筹备组成员资格。二、申请人关于“融元社区不具备组织筹备组的法定资格”的说法不正确。根据《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定：“街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组。”融元社区属于北林路街道办事处。花园新村小区系老旧小区，业主与开发商选定的物业公司郑州市融元物业管理有限公司未签订物业服务合同，业主实际按物业公司登记，每半年交纳物业服务费、车位费等，3月份交纳上半年，9月份交纳下半年。原告2011年购买花园小区二手房成为业主，2018年6月份之前的物业费、车位费已经交纳，此后未再交纳。庭审中原告称该房屋原告本人从2019年1月实际入住，此前系其前妻居住、交费。另查明：2020年11月22日花园小区业主投票选举出筹备组中的5名业主代表，并已公示。本院认为，《河南省物业管理条例》第七条规定，街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会），选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理和社区建设之间的关系。社区居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。第十七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（六）按时缴纳物业服务费用。第二十条第二款规定，首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居（村）民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一；业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。第二十七条规定，业主委员会由业主大会会议依法选举产生，对其负责，受其监督，其成员应当符合下列条件：（一）遵守国家有关法律、法规、业主公约或者管理规约，业主大会议事规则，积极履行业主义务，按时交纳物业服务费等相关费用；《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第十八条规定，街道办事处、乡镇人民政府应当征求业主意见后制定业主代表产生办法，产生办法应当包括业主代表应当具备的基本条件、推选方式、异议解决等内容。其中业主代表的基本条件不得低于本规则业主委员会成员条件。”第三十七条规定，业主委员会由业主大会会议依法选举产生，对其负责，受其监督，其成员应当符合下列条件：（一）遵守国家有关法律、法规或者管理规约、业主大会议事规则，积极履行业主义务，按时交纳物业服务费等相关费用。结合本案，被告街道办事处及协助工作的融元社区依法组织、指导、协调、监督花园新村小区筹备业主大会，选举业主委员会，在筹备过程中在征求业主意见后确定筹备组中业主代表的产生方式并予以公告，原告或者其他业主均未对公告中业主代表的基本条件等内容提出异议，据此对业主代表报名参选资格的认定实质仍属于业主自治范畴。后基于原告的书面申请，被告作出的情况说明，是对参选名单公示结果的详细说明。被告在情况说明中引用的《河南省业主大会和业主委员会指导规则》，属于河南省住建厅制定的规范性文件，被告列举的条文适用，也没有与《河南省物业管理条例》明显相抵触。综上，被告作出的情况说明，并未对原告设定新的权利义务，也不存在侵犯原告的合法权益，原告请求撤销重作，没有事实根据，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告崔某某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  任立栋人民陪审员  邹辉琳人民陪审员  郭 英二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  窦路增《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。