山东省莘县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁1522执异43号 案外人:陈艳华，女，1966年11月28日出生,汉族,无业,籍贯吉林省蛟河市,现住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人:张文杰、兰文浩，山东康桥(青岛)律师事务所律师。 申请执行人:山东莘县农村商业银行股份有限公司魏庄支行,住所地:莘县魏庄镇政府街4号 负责人:王瑞花,支行行长。 被执行人:亢建霞,女,1978年3月13日出生,汉族,个体工商户,住聊城市东昌府区。 被执行人:田贵山,男,1979年2月5日出生,汉族,个体工商户,住莘县。 案外人陈艳华与申请执行人山东莘县农村商业银行股份有限公司魏庄支行、被执行人亢建霞、田贵山执行异议(金融借款合同纠纷)一案中，案外人陈艳华对法院(2019)鲁1522执1019号裁定书对被执行人亢建霞、田贵山位于嘉明开发区嘉园路北裕昌水岸新城小区和枫园XX幢X单元XXX室房产及储藏室的变卖提出书面异议，要求停止变卖、解除对涉案房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人陈艳华称，申请执行人因金融借款合同纠纷将被执行人起诉至贵院,案号为(2018)鲁1522民初3161号。诉讼过程中,申请执行人于2018年6月4日向法院申请诉前财产保全,法院依申请查封了被执行人名下坐落于嘉明开发区嘉园路北裕昌水岸新城小区和枫园XX幢X单元XXX室的房产(含储藏室)。后因该案生效被执行人未履行义务,法院遂发布变卖该涉案房产的公告[执行案号(2019)鲁1522执1019号]。案外人提起执行异议，理由如下:根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产； (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 具体到本案中:第一、案外人于2017年9月1日作为买方(乙方),被执行人亢建霞、田贵山作为卖方(甲方),济南聚隆房产经纪有限公司聊城分公司作为中介方(丙方),签订了书面的房屋买卖合同,涉案房产于2018年6月4日被法院查封。该事实符合上述规定第一款情形。第二、被执行人于2017年10月20日将涉案房屋交付案外人占有、使用。该情形符合上述规定第二款情形。第三、案外人已依约支付首付款30万元(含定金),根据合同约定,若案外人办理按揭贷款失败,应在涉案房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后一次性补足房款。因被执行人至今未将涉案房产过户至案外人名下,故案外人未支付剩余房款。现案外人亦同意补足价款。该事实符合上述规定第三款情形。第四、案外人多次要求被执行人将涉案房产过户至案外人名下，被执行人均拒绝协助办理过户手续,后该涉案房产又被司法查封,导致涉案房产至今未能成功过户至案外人名下。该事实符合上述规定第四款情形。另外,本案案外人曾因被执行人拒绝协助办理过户手续诉至聊城市东昌府区人民法院，上事实有聊城市东昌府区人民法院所作(2018)鲁1502民初5665号民事判决书予以认定。 综上,案外人完全符合向法院申请停止执行涉案房屋的条件,案外人为维护自身合法权益,特向法院提出上述异议请求。 申请执行人山东莘县农村商业银行股份有限公司魏庄支行称:其一、涉案房屋在莘县法院查封之前交付的事实不成立。案外人提交的买卖合同约定“房屋交接书”作为房屋转移占有的标志,但案外人并未提交该证据。案外人提交的水、电、暖、燃气、物业管理等费用单据交纳人均载明为被执行人,更不能证明房屋已经在莘县人民法院查封之前交付占有的事实。东昌府区人民法院判决书虽然载有2017年10月20日交付异议人占有、使用房屋的内容,但该项内容并非判决主文,而且查明内容与上述证据表明的事实矛盾。其二、涉案房屋在莘县法院查封之前未办理过户,案外人存在重大过错。1、双方合同约定:剩余房款350000元由案外人按揭贷款,不能按揭贷款,由案外人一次性补足;案外人保证征信良好,可进行银行贷款,此后办理房产过户手续。直到2018年6月4日被莘县法院查封，案外人根本没有举证说明其未能办理贷款或未及时支付剩余房款致使未及时过户的合理理由。2、另据了解,涉案房屋原来抵押在银行,在2018年3月16日注销抵押登记,抵押期间不能办理过户,案外人非常清楚。总之,案外人的异议不能成立,请求法院驳回。 被执行人亢建霞、田贵山未陈述理由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院根据当事人陈述和经审查确认的证据,认定事实如下:山东莘县农村商业银行股份有限公司魏庄支行与亢建霞、田贵山等人金融借款合同纠纷一案，我院于2018年6月6日以(2018)鲁1522财保55号裁定书，查封了亢建霞、田贵山名下房产(含储藏室)一套，不动产权证号为(2017)聊城不动产权第0013557号，坐落于嘉明开发区嘉园路北裕昌水岸新城小区和枫园******。该房产于2017年9月28日办理了抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司聊城兴华支行；2018年3月21日注销抵押。2018年9月25日我院作出(2018)鲁1522民初3161号民事判决书，判决:被告亢建霞、田贵山偿还原告山东莘县农村商业银行股份有限公司魏庄支行借款本金498000元及利息，其他被告承担连带清偿责任。判决生效后，山东莘县农村商业银行股份有限公司魏庄支行申请我院强制执行。在执行过程中，我院作出(2019)鲁1522执1019号执行裁定书，变卖被执行人亢建霞、田贵山名下的涉案房产。 亢建霞、田贵山原系夫妻关系,二人于2017年1月9日协议离婚。2017年9月1日,亢建霞为田贵山出具书面委托书,委托田贵山代为出售水岸新城小区和枫园XX幢X单元XXX房签订房屋买卖合同。同日,陈艳华作为买方(乙方),亢建霞、田贵山作为卖方(甲方),济南聚隆房产经纪有限公司聊城分公司作为中介方(丙方),签订一份房屋买卖合同,合同约定的主要内容:甲方自愿将位于聊城市嘉明开发区裕昌水岸新城小区和枫园XX幢X单元XXX房产出卖给乙方,房屋所有权证号:,建筑面积97.09平方米,地下室14.37平方米,房屋总价款65万元;乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元,乙方于2017年9月8日前支付首付购房款30万元(含定金)存入工商银行账户,剩余房款35万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付,以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准,如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足,待房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后,乙方向甲方结清全部房款;甲方承担办理原不动产权证时的税费，乙方承担办理过户时的税费及中介佣金;甲方保证此房产项下户籍状况空房,如该房产项下有户口,应在2018年9月1日前将户口迁出;甲方于2017年10月15日前通知乙方进行房屋验收交接,乙方应在接到通知之日起3日内对房屋及装饰、设备情况进行查验;甲方保证此房产权清晰,无任何经济纠纷可正常买卖交易、过户;乙方保证个人征信良好,可正常进行银行贷款,甲方同意乙方以贷款方式购买此房;甲、乙方积极配合丙方进行过户手续;原、被告双方还在合同中约定了其他权利义务。 合同签订当日,案外人给付被执行人定金2万元,田贵山出具了主要内容为:“今收到陈艳华交来房屋定金贰万元(20000.00元),房产证号:,房屋地址:裕昌水岸新城小区和枫园XX幢X单元XXX室”的定金收条一张。2017年9月9日,案外人通过赵文平银行账户转账支付被执行人购房款28万元。剩余房款35万元未支付,栾海霞出具书面证明,拟证明办理不动产权证以及过户期间,涉案房屋被查封,被执行人积极筹款解封,解封后因原告信用不良无法通过贷款审批,案外人、被执行人协商约定于2018年7月18日前支付剩余房款,逾期案外人同意解除房屋买卖合同。 涉案房屋于2017年9月28日办理产权证书,被执行人于2017年10月20日交付案外人占有、使用。涉案房屋于2017年11月8日被东昌府区法院查封,又分别于2018年6月4日、7月23日、7月25日被莘县人民法院、聊城市东昌府区人民法院轮候查封。 本院认为，案外人提出的执行异议，原则上进行形式审查。本案的焦点问题是案外人陈艳华是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人提出的理由符合上述规定，本院分析认定如下:1、案外人于2017年9月1日作为买方,被执行人亢建霞、田贵山作为卖方,济南聚隆房产经纪有限公司聊城分公司作为中介方,签订了书面的房屋买卖合同,涉案房产于2018年6月6日被我院查封，在我院查封之前案外人与被执行人已签订了书面买卖合同；虽然2017年9月28日该房产曾办理抵押登记，但抵押登记时间在合同签订之后，且抵押登记已于2018年9月25日注销，案外人与被执行人签订的书面买卖合同合法有效。2、聊城市东昌府区人民法院(2018)鲁1502民初5665号民事判决书载明被执行人已于2017年10月20日将涉案房屋交付案外人占有、使用；案外人提交的物业费、公共照明费、垃圾处理费、燃气保险等手续中有的是案外人名字，也有被执行人名字，但充值缴费手续显示为案外人缴纳，也与案外人占有、使用案涉房产相吻合。3、案外人已按合同约定支付定金、首付款30万元,由于案外人办理按揭贷款失败,剩余房款应在涉案房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后补足，现案外人同意补足房款。3、案外人要求被执行人将涉案房产过户至案外人名下，被执行人拒绝后，案外人曾将亢建霞、田贵山诉至法院，由于涉案房产又被司法查封,导致涉案房产至今未能成功过户至案外人名下。据此，本院认为，案外人提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款、第二十四条、第二十五条规定，裁定如下： 中止对莘县人民法院(2019)鲁1522执1019号裁定书的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  崔福贵 审 判 员  刘子周 人民陪审员  邹建章 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  徐 慧