山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终2529号 上诉人（原审原告）：李春善，男，1964年3月2日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：韩邦国，山东博特律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：日照埃菲尔置业有限公司，住所地日照市经济技术开发区北京路**，统一社会信用代码913711001683815726。 法定代表人：张仕彬，经理。 委托诉讼代理人：葛均云，山东鑫文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李霞，山东鑫文律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人）：日照海博物业服务有限公司，住，住所地日照市东港区兴海小区**楼**一社会信用代码91371102MA3CC8MHX1。 法定代表人：王振，经理。 上诉人李春善因与被上诉人日照埃菲尔置业有限公司（以下简称埃菲尔置业公司）、日照海博物业服务有限公司（以下简称海博物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初6260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李春善上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判双方继续履行租赁合同；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院未查明案件事实，导致适用法律错误。2017年3月1日，二被上诉人签订《委托管理服务协议》，将埃菲尔置业公司自有的凯旋广场商城、沿街商业用房及地下停车场委托给海博物业公司进行管理。2018年6月1日，海博物业公司与上诉人签订《房屋租赁合同》，将位于海滨三路19号凯旋广场沿街A-17的商铺出租给上诉人使用，租赁期限为三年。虽然租赁合同中约定了上诉人不得私自转租，但上诉人转租后，埃菲尔置业公司对转租事项并没有在法定期限内提出异议，应当视为认可了转租事宜，合同解除权已经灭失。 埃菲尔置业公司辩称，一、一审认定事实及适用法律正确，上诉人的上诉请求无依据。一审根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定及已查明的事实，认定上诉人与海博物业公司签订的房屋租赁合同的权利义务由上诉人与埃菲尔置业公司承继。上诉人违反房屋租赁合同中不能转租的约定，一审判决双方签订的《房屋租赁合同》自2020年4月22日解除，事实清楚，适用法律正确。上诉人主张房屋转租后埃菲尔置业公司未在法定期限内提出异议，视为认可转租事宜，但诉讼之前，埃菲尔置业公司对转租事实并不知情，根据房屋租赁合同司法解释第十六条的规定，不能认定埃菲尔置业公司已认可转租事宜。二、根据2018年6月1日上诉人与海博物业公司签订的《房屋租赁合同》第八条8.1.2款“乙方擅自对该房屋进行装修、改变房屋内外部结构，或才擅自改动、改变、调整、增设附属装置及设施的”之约定，甲方有权直接单方解除合同。一审查明并确认上诉人未经埃菲尔置业公司及海波物业公司的同意，私自打通西墙自行占用空置部分的事实，上诉人该行为已违反了《房屋租赁合同》中第八条8.1.2的约定，埃菲尔置业公司作为《房屋租赁合同》权利义务的承继人，享有单方解除权。综上一审认定事实清楚，判决合法、合理。请求驳回上诉，维持原判。 李春善向一审法院起诉请求：1.判决埃菲尔置业公司继续履行合同，赔偿李春善损失5万元；2.诉讼费由埃菲尔置业公司承担。 一审法院认定事实：埃菲尔置业公司提交日照市房地产管理局发的日房权证字第××号产权证书，载明房屋所有权人为埃菲尔置业公司，房屋坐落日照市海滨三路19号埃菲尔凯旋广场商住楼，房屋总层数8层，所在层数1层，建筑面积4305.51平方米，土地证号日国用（2003）第03**。 2017年3月1日，委托方（甲方）埃菲尔置业公司与受托方（乙方）海博公司签订委托管理服务协议，约定甲方将自有的【凯旋广场】商城、沿街商业用房及地下停车场委托给乙方进行管理，管理的具体事项包括协助甲方开展沿街商业用房的出租事务等，收取的租金由乙方向承租人出具相应的收款凭据；本协议自签订之日起生效，至乙方全面完成甲方制定的工作目标时自动解除。 李春善主张其与海博公司于2017年4、5月份就埃菲尔置业公司所有的海滨三路19号凯旋广场沿街A-17商铺签订租赁合同，并提交2017年3月12日加盖海博公司凯旋广场项目收费专用章的收款收据一份，载明收到房租5.5万元。 2018年6月1日，出租方（甲方）海博公司与承租方（乙方）李春善签订房屋租赁合同，约定甲方同意将位于海滨三路19号凯旋广场沿街A-17商铺（以下称该房屋）出租给乙方使用，该房屋作为商业用途，乙方用于经营五金店和饭店；租赁期自2018年6月1日起至2021年5月31日止，租赁期间为3年；该房屋每年租金为6万，租金不包括物业管理费、车位费、取暖费、水电费、燃气费、有线电视费、网络费、卫生费等各项费用，本条约定的租金不含税价，乙方要求开具发票的，乙方需另向甲方按照税务部门要求的税率支付税款；租金支付方式为全年预付，租金乙方于每年的5月31日前全额支付当年度租金；乙方在承租期间不得将该房屋转租、转借给任何第三方；乙方有下列行为之一的，甲方有权直接解除本合同，在承租期间乙方将该房屋转租、转借给任何第三方的；乙方未按本合同约定及时足额支付押金、租金的，每逾期一日向甲方支付全年租金1‰的违约金；乙方逾期十五日仍未足额支付押金、租金的视为乙方根本违约并自动退租，甲方不予退还乙方的定金，且甲方有权要求乙方承担赔偿该房屋空置产生的损失，损失按照本合同约定的3个月租金予以计算；本房屋租赁期满后，本合同自然终止；签订新合同，原合同自动作废。 2018年10月24日，埃菲尔物业公司与日照市东港区凯旋广场业主委员会向凯旋广场商业各租户发出通知，载明“为了更好的对凯旋广场商业房进行管理，经埃菲尔置业公司与日照市东港区凯旋广场业主委员会协商决定，自2019年1月1日起，埃菲尔置业公司委托日照市东港区凯旋广场业主委员会对凯旋广场商业房进行管理。自即日起，隶属于2019年所有的房租由埃菲尔物业公司收取并且同承租户签订租赁合同，请广大承租户知悉遵守，否则后果自负。特此通知！” 2019年1月1日，埃菲尔置业公司向海博公司发出解除合同通知书，载明：“我公司与贵公司于2017年3月1日签订《委托管理服务协议》。因贵公司违反《委托管理服务协议》第四条第2项约定‘乙方未按照协议约定将款项存入甲方指定账户’，我公司依法通知贵公司解除双方《委托服务管理协议》，并且一周内将收取款项同我公司对账。《委托服务管理协议》自本解除通知送达之日解除，特此通知！” 2019年1月1日，埃菲尔置业公司向凯旋广场沿街商户发出公告，载明“埃菲尔置业公司于2018年12月31日解除与海博公司的（凯旋广场沿街商户）管理及收费权。自2019年1月1日起，全权委托日照市东港区凯旋广场业主委员会来对凯旋广场沿街商户进行管理并协助埃菲尔置业公司对各商户签订2019年房租合同及收取房租和其他各费用。自2019年1月1日起，所有商户与海博物业所发生的一切问题由各商户自行负责。特此公告！” 2019年6月25日，埃菲尔置业公司与日照市东港区凯旋广场业主委员会发出通知，载明“请于2019年6月30日之前足额缴纳房租，逾期不交纳请自行搬离。” 李春善主张已经将2018年6月1日至2019年6月1日的房租6万元交纳至海博公司，并主张按照合同约定应该于2019年5月31日之前将涉案房屋2019年6月1日至2020年6月1日的房租交纳至海博公司，但因未到2019年5月31日海博公司不再收取2019年度的租金，李春善找到埃菲尔置业公司要求交纳涉案商铺的租金6万元，埃菲尔置业公司主张租金12万元，李春善认为按照合同约定只需交纳租金6万元，因埃菲尔置业公司提高租金，故李春善未向埃菲尔置业公司交纳2019年6月1日至2020年6月1日的房租。 李春善认可海滨三路19号凯旋广场沿街A-17商铺的面积为70平方米，并主张经过埃菲尔置业公司或海博公司默许，将涉案商铺内部空置部分自行使用，并主张全部商户均自行占用空置部分，埃菲尔置业公司及海博公司也没有提出异议，已经这样使用两三年了。对此，埃菲尔置业公司不认可，主张出租的A-17商铺的面积就是大约70平方米，不认可默认李春善占用空置面积，主张涉案房屋所在同地段其他房屋前期只租赁外部商铺，2017年度租赁商户为方便使用向埃菲尔置业公司申请打通西墙扩大使用面积，经双方协商一致，交纳增加部分房租后，使用扩大面积进行申请，认为李春善从未申请，未经埃菲尔置业公司同意私自打通西墙扩大使用面积，从未支付任何租金，并要求李春善停止侵害、排除妨碍、返还财产、对非法占用的部分恢复原状，并赔偿由此给埃菲尔置业公司造成的损失、房屋占用费等。 李春善认可将涉案海滨三路19号凯旋广场沿街A-17商铺分割成两部分，一部分由李春善用于经营五金建材，工商登记为日照市东港区工民建筑装饰材料批发站，另一部分是开饭店，工商登记为日照市东港区凯旋饭庄，门头为翠花菜馆手工水饺店，主张闲置的商铺内部的也由承租的商户自行使用，后埃菲尔置业公司主张对五金建材部分收5万元租金，对饭店部分收7万元租金，并且要将饭店部分租给别人，要是李春善继续承租就需要交纳7万元租金，并提交李春善2019年与埃菲尔置业公司工作人员孙玉林的电话录音，主张李春善向埃菲尔置业公司交纳2019年6月1日至2020年6月1日的房租6万元，埃菲尔置业公司不同意，要求按照12万元标准收取，因双方未达成一致意见，李春善未交纳租金，还主张埃菲尔置业公司对涉案商铺进行停水停电处理，导致饭店无法营业，五金建材部分偶尔营业。 埃菲尔置业公司不认可孙玉林系其工作人员，并主张在埃菲尔置业公司工作的时间为2010年至2018年11月份，但之后就不在埃菲尔置业公司工作了，对于孙玉林不在埃菲尔置业公司工作未提交证据予以证实，并认为李春善系与海博公司签订的房屋租赁合同，现在向埃菲尔置业公司主张权利不符合合同的相对性。 对此，李春善认为因埃菲尔置业公司与海博公司签订委托服务管理协议，后双方解除该协议，故李春善与海博公司签订的合同因现海博公司无法履行，故根据法律规定，应当由埃菲尔置业公司承担合同义务。 后于2020年4月22日，埃菲尔置业公司主张在海博公司撤出管理后，埃菲尔置业公司作为该涉案房屋的产权人，有权承继该房屋租赁合同的权利义务，根据房屋租赁合同约定“在承租期间乙方将该房屋转租、转借给任何第三方的，甲方有权单方解除合同”，故根据该约定，埃菲尔置业公司主张查明事实，解除涉案房屋租赁合同。 2018年10月31日，甲方（发租人）李春善与乙方（承租人）邱询立签订饭店租赁经营合同，约定甲方租给乙方的饭店位于海滨三路凯旋广场沿街（与甲方的五金店同属一个租房合同）饭店面积、设施、装修状况仅限于承租时的现状；时间自2018年11月1日起至2019年10月31日止，一年一定，先交费后经营，合同到期如乙方继续承租需提前一个月告知甲方，同等条件乙方优先承租；饭店租金一年8.8万元，大写捌万捌仟元整，第二年按物业租金递增比例和市场行情协商递增，物业费、水电费、卫生费等一切费用由乙方自己承担。 2019年6月4日，李春善与邱询立签订协议，约定因凯旋小区所属物业公司自2019年5月25日给李春善所租赁的店面无故停电，致使饭店无法正常营业，现双方协商，李春善将剩余款项36666元退给邱询立，因停电造成的水饺、食材腐烂、变质以及停业误工等损失共计24800元50%即12400元，以上共计49000元（大写：肆万玖仟元整）先由李春善代为赔付给邱询立，后由李春善负责追诉由此造成损失的责任人，追责过程中涉及邱询立配合的，应全力配合。邱询立收到以上款项后两日内搬离现场，双方关系解除，债权债务结算清晰，互不相欠；本协议一式两份，双方各执一份，签字后生效；李春善在该协商上签字，邱询立在该协议上签字并手写添加“收到现金49000元”。 李春善在第一次庭审前申请对日照市东港区凯旋饭庄在2019年5月24日至2019年10月24日期间的营业损失价值及月平均营业损失价值进行鉴定，一审法院依法委托山东宸正价格评估有限公司进行评估，该公司作出鲁宸价评字【2020】第01008号价格评估结论书，评估结论：在价格评估基准日（2019年5月24日），日照市东港区凯旋饭庄在2019年5月24日至2019年10月24日期间的营业损失价值为73600元，月平均营业损失价值为14720元，其中在价格评估标的的概况处载明“评估标的为日照市东港区凯旋饭庄在2019年5月24日至2019年10月24日期间的营业损失价值。日照市东港区凯旋饭庄位于日照市东港区商铺，此商铺由日照市东港区工民建筑装饰材料批发站和日照市东港区凯旋饭庄共同使用，经现场测量其使用面积（套内面积）分别为70平方米和192平方米。依据《房屋租赁合同》显示：租赁期限为2018年6月1日至2021年5月31日，租金60000元/年。日照市东港区凯旋饭庄位于凯旋广场商业区，地理位置，地理位置优越大，其经营范围为餐饮服务，主营海鲜、大锅全羊、炒菜等，内设十个卡座，三个雅间，其中一个雅间内设有两个大桌，餐位周转率较高，利用率较大。2019年5月24日，因双方当事人发生纠纷，造成商铺停电，无法正常经营而停业。”李春善支出鉴定费3700元。 埃菲尔置业公司对以上价格评估报告有异议，认为饭店部分自2018年4月份至2019年5月份实际在营商户为日照市东港区翠花饭馆，经营者为邱询立，并非日照市东港区凯旋饭庄；而且评估报告中载明的是对使用面积为“70平方米和192平方米”的营业损失进行的鉴定，该主张与事实不符，该评估报告中所称的192平方米系李春善私自占用面积，并非A-17商铺包含的部分。 一审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。本案中，埃菲尔置业公司与海博公司签订委托管理服务协议、海博公司与李春善签订房屋租赁合同，均系各方真实意思表示，亦不违反法律规定，予以确认。埃菲尔置业公司原将其所有的坐落日照市海滨三路19号埃菲尔凯旋广场商住楼商铺委托海博公司对外出租，在此期间，海博公司与李春善签订房屋租赁合同，后埃菲尔置业公司与海博公司解除委托管理服务协议，故海博公司不能因其与李春善签订的房屋租赁合同履行义务，李春善可以选择向埃菲尔置业公司或海博公司主张权利，李春善选择向埃菲尔置业公司主张权利，系李春善在法律规定范围内对其权利的自由处分，予以确认。故李春善与海博公司签订的房屋租赁合同的权利义务由李春善与埃菲尔置业公司予以承继。 李春善要求埃菲尔置业公司继续履行合同，埃菲尔置业公司于2020年4月22日主张因海博公司撤出管理后，埃菲尔置业公司作为涉案房屋的产权人，有权承继该房屋租赁合同的权利义务，根据房屋租赁合同约定“在承租期间乙方将该房屋转租、转借给任何第三方的，甲方有权单方解除合同”，埃菲尔置业公司要求解除涉案房屋租赁合同。李春善庭审中认可其将租赁的涉案海滨三路19号凯旋广场沿街A-17的商铺分割成两部分，一部分由李春善用于经营五金建材，另一部分是开饭店，并主张对开饭店部分是由其与邱询立商定承包，但签订的是租赁经营合同。对此埃菲尔置业公司不予认可，认为李春善违反房屋租赁合同中不能转租的约定，要求解除房屋租赁合同，辩解成立，埃菲尔置业公司可行使合同约定的解除权。李春善虽主张与邱询立并非租赁合同关系而系承包合同，但未提交证据予以证实，不予确认。故对李春善要求埃菲尔置业公司继续履行租赁合同的诉讼请求，不予支持，确认李春善与海博公司之间的房屋租赁合同于埃菲尔置业公司要求合同解除之日即2020年4月22日予以解除。 李春善主张其向埃菲尔置业公司交纳2019年6月1日至2020年6月1日的房租6万元，埃菲尔置业公司不同意，要求按照12万元标准收取，因双方未达成一致意见，李春善未交纳租金，还主张埃菲尔置业公司对涉案商铺进行停水停电处理，导致饭店无法营业，五金建材部分偶尔营业，故要求埃菲尔置业公司赔偿饭店营业损失；李春善认可海滨三路19号凯旋广场沿街A-17的商铺的面积为70平方米，并主张经过埃菲尔置业公司或海博公司默许，将涉案商铺内部空置部分自行使用，并主张全部商户均自行占用空置部分，埃菲尔置业公司及海博公司也没有提出异议，已经这样使用两三年了。 对此埃菲尔置业公司不予认可，认为李春善未履行交付房租的先合同义务却要求埃菲尔置业公司承担赔偿损失，且价格评估报告中载明“日照市东港区凯旋饭庄位于日照市东港区商铺，此商铺由日照市东港区工民建筑装饰材料批发站和日照市东港区凯旋饭庄共同使用，经现场测量其使用面积（套内面积）分别为70平方米和192平方米”，埃菲尔置业公司认为日照市东港区凯旋饭庄并非由李春善经营，故李春善主张鉴定的损失亦非其损失，此外该商铺“经现场测量其使用面积（套内面积）分别为70平方米和192平方米”，埃菲尔置业公司主张仅将70平方米的A-17商铺租赁给李春善使用，对于192平方米未经埃菲尔置业公司许可由李春善自行占用，对此部分占用的192平方米，李春善并未交纳租赁费，故也不应当就该192平方米的部分主张损失。 对于双方以上争议，一审法院对双方均无争议的A-17商铺面积为70平方米予以确认。李春善要求按照其跟海博公司签订的房屋租赁合同向埃菲尔置业公司交纳2019年6月1日至2020年6月1日的房租6万元，埃菲尔置业公司不同意，要求按照12万元标准收取，故李春善因埃菲尔置业公司违反合同约定要求增加租金而未交纳该年度租金的主张，其提交的证据足以证实，予以确认。李春善主张经过埃菲尔置业公司或海博公司默认以及其他商户亦自行占用空置部分，故认为对空置部分即192平方米亦有权使用，埃菲尔置业公司对此不予认可，李春善未提交证据证实其主张，故对其认为该商铺原空置部分即192平方米可以自行占用使用的主张，不予确认。 对于李春善主张的损失，系其转租给邱询立经营饭店的损失，对此，埃菲尔置业公司提交李春善与邱询立于2019年6月4日签订的协议，李春善对该协议真实性无异议，该协议明确载明“49000元先由李春善代为赔付给邱询立，后由李春善负责追诉由此造成损失的责任人，追责过程中涉及邱询立配合的，应全力配合。邱询立收到以上款项后两日内搬离现场，双方关系解除，债权债务结算清晰，互不相欠”，且邱询立在该协议上另书写添加“收到现金49000元”，以及李春善庭审时认可饭店因停水停电无法经营。埃菲尔置业公司主张该损失并非李春善损失，但李春善提交的证据证实其已经赔偿饭店经营人邱询立的损失，且双方达成由李春善负责追诉的一致意见，故由李春善向埃菲尔置业公司主张饭店损失49000元，确属已经产生的实际损失，予以支持。对于李春善主张的超出49000元的经营损失及评估费，系其转租给邱询立经营饭店的损失，其与邱询立签订协议后，因其认可涉案房屋未经营，故不存在超出49000元的经营损失，且埃菲尔置业公司抗辩李春善未履行交纳2019年6月1日至2020年6月1日的房租6万元的先合同义务且鉴定时使用面积超过A-17的70平方米，辩解成立，故对李春善主张的超出49000元的经营损失及评估费，不予支持。对于埃菲尔置业公司要求李春善停止侵害、排除妨碍、返还财产、对非法占用的部分恢复原状，并赔偿由此给埃菲尔置业公司造成的损失、支付房屋占用费等主张，因埃菲尔置业公司未在本案中提出反诉，不予处理，埃菲尔置业公司可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:一、李春善与海博公司于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》自2020年4月22日解除；二、埃菲尔置业公司于判决生效后七日内向李春善支付损失49000元；三、驳回李春善本案的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4447元，由李春善负担3408元，埃菲尔置业公司负担1039元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案房屋租赁合同中明确约定上诉人在承租期间不得将房屋转租、转借给任何第三方，否则出租方有权直接解除合同。根据查明的事实，上诉人将租赁房屋的一部分开饭店并出租给案外人邱询立经营。上诉人的行为违反了上述合同约定，被上诉人有权解除合同。上诉人主张，被上诉人对转租事实明知，但未在法定期限内提出异议，应视为认可转租事宜。但是，上诉人未能提供证据证明自己的主张，应承担举证不能的不利后果。因此，一审驳回上诉人继续履行合同的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人李春善负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  杨荣国 审判员  苗自富 二〇二〇年十二月十九日 法官助理张锦秀 书记员裴凤文