四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1325民初2442号 原告：成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司，住所地四川省西充县城北新区诚信大道鹭岛财富天街****，统一社会信用代码91511325MA62984KXD。 法定代表人：李振宇，执行董事。 委托诉讼代理人：任芝涛，四川罡正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何帆，四川罡正律师事务所律师。 被告：何刚，男，汉族，生于1985年1月26日，住四川省西充县。 被告：李成彪，男，汉族，生于1980年2月15日，住四川省西充县。 被告：庞志平，男，汉族，生于1980年3月3日，住四川省西充县。 三被告共同委托诉讼代理人：袁文，男，汉族，生于1980年8月12日，住四川省西充县，一般授权。。 原告成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司（以下简称圣吉安特西充分公司）诉被告何刚、李成彪、庞志平服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告圣吉安特西充分公司的委托诉讼代理人何帆，被告何刚、李成彪、庞志平及委托诉讼代理人袁文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告圣吉安特西充分公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告向原告支付欠付的商业运营管理服务费人民币201595.2元,并按照合同约定承担相应的违约责任；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。在庭审中，原告将第一项诉讼请求应支付的物业管理费的时间明确为2019年1月1日至2020年12月31日。事实与理由：2016年5月5日，三被告与南充万睿文旅发展有限公司（以下简称：万睿公司）签订了《商铺房屋租赁合同》，承租了万睿公司所有的位于西充县城北新区××街××层××号××号××号××号××号××号商铺及卫生间共七间房屋。2016年8月10日，被告与万睿公司签订《补充协议》确定房屋的建筑面积2099.95平方米。租赁期限自2016年6月15日起至2026年6月14日止，共计10年。根据《商铺房屋租赁合同》第三条约定，租赁期间，被告依据承租商铺的建筑面积，按照物业管理服务费单价4元／平方米／月的标准，向项目物业管理公司（即：原告）支付商业运营管理服务费。《商铺房屋租赁合同》签订后，万睿公司依约将商铺交付给被告使用，原告为被告提供了商业运营管理服务，被告应向原告交纳商业运营管理费。然而，虽经原告多次催告，截止2020年8月15日，被告仍欠付原告商业运营管理费人民币201595.2元。原告认为，被告与万睿公司在平等协商一致的基础上订立了《商铺房屋租赁合同》，双方意思表示真实、合法有效。双方应严格履行约定的各项义务，被告未按照合同约定向原告支付商业运营管理服务费的行为已构成违约。此外，原告认可被告与万睿公司签订的《商铺房屋租赁合同》的约定，且向被告及鹭岛·财富天街项目的全体业主提供了商业管理服务，项目业主（包括被告）享受了原告提供的商业运营管理服务，原告有权要求被告支付欠付的商业运营管理服务费，及承担相应的违约责任。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，特依法诉至法院，望判如所请。 被告何刚、李成彪、庞志平的委托诉讼代理人袁文辩称，1、原告请求被告支付商业运营管理服务费缺乏事实和法律依据，商铺所在的商业体已大部分出售，各业主均系独立开展经营活动，从商铺的装修标准到经营内容，从市场准入到经营推广均无统一安排和部署。在此情况下已失去了相关的专业商业运营管理公司进行运营管理的基础，原告主张的的所谓“商业运营管理服务”纯属一厢情愿，其要求按照建筑面积收取“商业运营管理服务费”的主张也就无从谈起。其次，原被告双方2016年5月5日签订的租赁合同及其补充协议中并无支付“商业运营管理服务费”之约定，仅有支付“经营管理服务费”约定事项，且二者属于不同的概念，具体有不同的外延和内涵，原告的诉请完全将上诉两个概念混为一谈，属明显诉讼标的错误。被告与出租方万睿公司签订租赁合同后，从装修到开业，从宣传到推广运营自始至终都均无原告参与的影子；2、原告的诉讼请求违反了公平，平等，等价原则，于法相悖，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第三条规定具体到本案，被告与出租方万睿公司签有租赁合同，但是该出租方至今未向被告披露任何有关“商业运营管理服务”或“经营管理服务”合同的权利和义务，被告的权利义务严重不公平、不对等违反了民法总则及合同法明确的公平和平等原则；3、如原告能够举证证明其提供了相关服务，在无相关合同约定的前提下，也应按照实际提供服务的成本支出情况，按次确定费用，而不是应该按建筑面积实际连续收费，同时2020年发生了新冠肺炎疫情该事件已被全国人大法工委确定性为不可抗力事件，在此期间被告根据相关监管部门的通知自2020年1月24日至4月23日停业三个月此期间不应该承担任何费用。综上，原被告既无合同之名，也无合同之实，有违合同的相对原则，其主张的违约责任不仅严重偏高也无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年5月5日，被告与南充万睿文旅发展有限公司（以下简称万睿公司）签订《商铺房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁万睿公司位于西充县城北新区××街××号××号××号××号××号××号商铺及卫生间共七间房屋，总建筑面积2162.4㎡（最终以产权建筑面积为准），租赁期限为10年，自2016年5月31日起至2026年5月30日止；经营项目为主题式量贩式ＫＴＶ，品牌为卡宴Ｋ-ＰＡＲＴＶ；被告在租赁期间按年度一次性向项目物业管理公司支付经营管理服务费，收费标准（按承租商业用房的建筑面积）：单价4元／平方米／月，每年度到期前提前20日缴付下一年度经营管理服务费；如逾期支付租金、物业管理服务费等项目，每日应按欠付交租金总额的千分之五支付滞纳金；未按时缴纳物业服务费等费用，支付违约金壹拾万元。当日，被告与万睿公司签订《补充协议》，协议第三条约定“在合同租赁期间内，原告同意免收被告第一年和第二年的经营管理服务费（即：4元／月／平方米）。2016年8月10日，被告与万睿公司签订《商铺租赁合同补充协议》，约定租赁期限为10年，自2016年6月15日起至2026年6月14日止，实际租赁面积为2099.95平方米。合同订立后，被告一直未支付商业运营管理服务费。 另查明，西充县城北新区鹭岛财富天街项目系万睿公司开发的商业综合体，除已出售近一半面积的商铺外，其余尚未出售商铺由万睿公司出租，万睿公司与原告签订了前期物业服务合同、商业委托运营服务协议，约定由原告对全部商铺进行前期物业服务、商业运营管理，物业管理服务费、商业运营服务费均按每月每平方米4元支付。如逾期缴纳商业运营管理服务费，每逾期一天，万睿公司按逾期缴纳金额的千分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告为了增加商圈商业氛围、营造节日气氛、提升商圈人流量、促进商家销售，在节日到来时的不同时期，举办了不同类型的宣传、促销、文体、娱乐、光彩照明等活动。 本院认为，案涉《商铺房屋租赁合同》、《补充协议》、《商业运营管理服务协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。被告辩称支付商业运营管理服务费缺乏事实和法律依据，无合同约定，违反公平、平等、等价原则，本案中，《商铺房屋租赁合同》约定了被告在租赁期间按年度一次性向项目物业管理公司支付经营管理服务费，收费标准（按承租商业用房的建筑面积）：单价4元/平方米/月；《补充协议》约定在合同租赁期间内，万睿公司同意免收被告第一年和第二年的经营管理服务费（即：4元/月/平方米），从该约定可以看出自第三年起的经营管理服务费不免收，即自第三年起应当支付经营管理服务费。本案中，被告没有举出证据证明原告未履行商业运营管理服务义务。从原告提交的证据看，能够证明原告通过举办不同类型的宣传、促销、文体、娱乐、光彩照明等活动，对鹭岛财富天街商铺的所有权人，经营商家均有不同程度的益处。同时商业运营管理是针对整个商圈所提供，而被告作为该商圈门店经营者之一，享受了相关服务，应按约定向原告支付服务费。对被告的前述辩称理由本院不予采纳。被告未按约定履行支付商业运营管理服务费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告应支付的商业运营管理服务费的期间为2019年1月1日至2020年12月31日，符合合同关于按年度一次性支付的约定，本院予以支持。本案商业运营管理服务费应计算为2099.95㎡×24个月×4元/月/㎡=201595.2元。对于违约金，案涉合同约定的违约金明显过高，被告也提出抗辩，应依法予以调减，本院酌定按被告欠付商业运营管理服务费金额的10%支付违约金，计20160元。 综上所述，原告的诉请依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 限被告何刚、李成彪、庞志平于本判决生效后十日内向原告成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司支付商业运营管理服务费201595.2元及违约金20160元。 如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 案件受理费2162元，由被告何刚、李成彪、庞志平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张大明 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  胡林华