重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0237民初4143号原告:吕佳莉,女，1987年11月23日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：曹先进（系特别授权），重庆市巫山县维正法律服务所法律工作者。被告:重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇太平路**，统一社会信用代码91500238673396425P。法定代表人：彭希，执行董事。委托诉讼代理人：张旭（系特别授权），重庆浩志律师事务所律师。原告吕佳莉与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告吕佳莉的委托诉讼代理人曹先进，被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕佳莉向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约交房的违约金18496.62元（计算方式：307764×0.0001×601天）；2.本案案件受理费由被告负担。事实及理由:2017年3月15日，原告向被告购买巫溪县的商品房，并签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定购房款为307764元，该合同第七、八条约定被告于2017年9月30日将取得《竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。2017年9月30日，被告将商品房交付给原告，但被告一直没有办理房屋产权证给原告。为维护自己的合法权益，原告多次催促被告办理房屋产权证的义务，但被告不予理睬，后来得知被告不能办理产权证的原因是因为该栋商品房至今没有进行竣工验收，更没有取得《竣工验收设备备案登记证》。原告认为，被告未按合同约定的条件履行交房义务，应承担违约责任，请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司辩称，原告所涉房屋取得工程竣工验收备案登记证的时间为2019年5月24日，我们对原告诉称违约金的计算方式、起始时间有异议。我们认为起始时间分两种情况：1.若原告在合同约定交房日期之前已经付清总房款，包括贷款及相关税费，违约金的起算点应为合同约定的交房之后的第一天。2.若原告将合同尾款和贷款以及相关税费打入我公司账户的时间在合同约定交房日期之后，应该以上述款项打入我公司账户第二天作为违约金的起算点。截止时间应该为原告所涉房屋取得备案登记证的前一天。结合实际情况，原告已于2017年11月实际占有房屋，并进行装修入户至今，依据《合同法》第114条之规定，以及违约金补偿为主惩罚为辅的性质，请求法院予以下调。本院经审理认定事实如下:2017年3月15日，被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司(卖方，甲方)与原告吕佳莉(买方，乙方)《重庆市商品房买卖合同》，约定二原告以建筑面积单价3600元/m2、套内建筑面积单价4456.47元/m2、总价款307764元的价格购买被告销售的重庆市巫溪县的房屋，签订合同之日付清首付购房款97764元，其余房款210000元由乙方向有关银行申请贷款应委托贷款机构将取得的贷款一次性转付给甲方。该合同载明“第七条交房期限及交付条件(一)本商品房交房期限2、属预售商品房的，甲方应当在2017年09月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二)本商品房交付时应符合以下条件:(1)本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：(2)逾期超过90日(与本条第1款第(1)项约定的日期相同)后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金……”。该合同附件五为《巫溪县（商品房买卖合同）补充协议》，载明“……8、在交房时，若乙方未将购房款和其他相关税、费结清的，交房时间向后顺延至乙方将购房款和其他相关税、费付清为止，乙方同意甲方不承担此段时间逾期交房的违约责任……18、特别约定：（3）由于不可抗力、政府行为、政策因素，导致甲方不能按期交房和办理备案登记、产权证书的，期限顺延，甲方不承担违约责任……”合同签订后，原告按约向被告支付了购房首付款97764元，并付清了大修基金、登记费及契税。2017年4月14日，二原告以个人住房贷款方式付清剩余购房款210000元。2017年11月18日，被告将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告，原告接房后装修入住至今。2019年5月24日，被告取得案涉楼房的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。另查明，原告起诉后，于2020年10月12日向重庆市巫溪县人民法院提出申请，要求对被告圣贤鼎房产公司银行账户内存款12900元予以保全。该院经审查作出（2020）渝0238执保156号执行裁定书、（2020）渝0238民初2883号民事裁定书，准许原告的财产保全申请并冻结了被告圣贤鼎房产公司在中国农业银行的存款12900元。原告支付了财产保全费149元。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《巫溪县(商品房买卖合同)补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应按约定严格履行各自的义务，不得擅自变更或者撤销。上述合同对交房条件和交房期限约定十分明确，被告圣贤鼎房产公司的义务是于2017年9月30日前将已经取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告，而不只是交付物理状态的房屋。根据审理查明的事实，被告圣贤鼎房产公司并未按期交付房屋，直至2017年11月18日才将尚未进行建设工程竣工验收备案登记的物理状态的房屋交付给原告。虽然原告接受了该房屋，但被告履行义务不全面，明显违反了合同约定，不构成有效交付，直至2019年5月24日被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告的交付义务才全面履行完毕。原告于2017年4月14日付清了购房款，而被告未提供确实充分的证据证明存在法定或约定的免责或减轻责任的事由，则被告延迟交房的行为违反合同约定，应承担相应的违约责任。被告直至2019年5月24日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，至此时被告的交付义务才完成，其承担逾期违约的截止日期应当为2019年5月24日。故本院确认自2017年10月1日起至2019年5月24日止的违约交房时间为601天。结合本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，本院酌情将逾期交房的违约金调整为按已付房款每日万分之零点七的标准支付违约金。原告主张中的超过部分，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、由被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于本判决生效后五日内，支付原告吕佳莉违约交房违约金12947.63元（307764×0.00007×601天）。二、驳回原告吕佳莉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元，减半收取131元，保全费149元，共计280元，由被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 劬二〇二〇年十二月二十三日书记员 宋婷婷