浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初4712号原告：温州市南方不锈钢材料有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区永中街道新城村（三雄麒鞋业旁），统一社会信用代码91330303254491372E。诉讼代表人：温州道盛会计师事务所，系温州市南方不锈钢材料有限公司管理人。委托诉讼代理人：宋彬彬，北京京师（温州）律师事务所律师。被告：金中乐，男，1960年10月17日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告：张纯文，男，1968年12月16日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。上述两被告的委托诉讼代理人：张超，北京德恒（温州）律师事务所律师。第三人：徐晓光，男，1959年2月22日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。第三人：姜爱芬，女，1971年2月6日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。原告温州市南方不锈钢材料有限公司（以下简称南方公司）与被告金中乐、张纯文、第三人徐晓光、姜爱芬对外追收债权纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告南方公司的委托诉讼代理人宋彬彬、被告金中乐、张纯文及其委托诉讼代理人张超、第三人徐晓光到庭参加诉讼，第三人姜爱芬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告南方公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告南方公司与被告金中乐、张纯文于2017年2月16日签订的《租赁协议书》于2020年6月26日解除；2、判令被告金中乐、张纯文腾空原告南方公司名下坐落于龙湾工业基地（沙城街道八甲村）土地使用权证号为温国用（2012）第2-259978号的土地。3、判令被告金中乐、张纯文向原告南方公司支付自2017年9月1日至2020年6月25日的租金14.138889万元及逾期付款的利息损失（暂算至2020年9月22日为1.290909万元，此后以14.138889万元为基数自2020年9月23日起按照年利率3.85%计算至实际履行完毕之日止）。4、判令被告金中乐、张纯文向原告南方公司支付占有使用费2.475万元（暂计算自2020年6月26日至2020年9月22日期间，此后占有使用费在2021年4月30日前腾空按照11万/年标准计算，自2021年5月1日起则每年占有使用费标准按前一年标准递增10%计算至实际腾空之日止）。5、本案诉讼费用由被告金中乐、张纯文负担。事实与理由：2020年4月26日，温州市龙湾区人民法院（以下简称龙湾法院）根据申请人温州市远方钢管有限公司的申请作出（2020）浙0303破申18号民事裁定书，依法受理南方公司破产清算一案，并于同月29日作出（2020）浙0303破10号决定书，指定温州道盛会计师事务所有限公司担任管理人。管理人自接受指定后，在履职过程中发现原告南方公司与被告金中乐、张纯文于2017年2月16日签订一份《租赁协议书》（以下简称170216协议），约定南方公司将其拥有的坐落于龙湾工业基地（沙城街道八甲村），土地使用权证号为温国用（2012）第2-259978号、使用权面积为1638.48平方米的工业用地出租给被告金中乐、张纯文使用。因出租时该地块现状为水坑荒草地，故而双方约定由南方公司将该地块承包给金中乐、张纯文施工建设后交由其使用，施工期6个月不计收租金，自2017年3月1日计算至8月31日。租期15年自2017年9月1日至2032年8月31日。租金按照前三年每年10万元，第四年起每年在上一年租金基础上递增10%，第十一年起租金按市场价格协商确定；第一年租金在170216协议签订之日起施工之前支付，此后租金在每年5月1日之前支付。上述170216协议属双方均未履行完毕的合同，根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称企业破产法）第十八条第二款之规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知被告金中乐、张纯文继续履行170216协议，故170216协议应于2020年6月25日被视为解除。另管理人发现根据南方公司与被告金中乐、张纯文分别于2017年2月27日签订的《工程承包协议书》（以下简称170227承包协议）以及2017年8月20日签订《工程承包费结算书》（以下简称170820结算书），被告金中乐、张纯文对案涉地块施工所支出的费用经结算合计为50.7825万元。因管理人在履职过程中，未发现被告金中乐、张纯文向南方公司支付相应租金，故而根据170216协议第三条、第四条、第五条第2款之约定，经计算自2017年9月1日至2020年6月25日期间的租金共计28.277778万元；另根据170216协议第五条第4款关于“......本协议第二条确认的建设承包总费用，冲抵每年租金的50%代垫的建设费用”之约定，被告金中乐、张纯文应向南方公司支付自2017年9月1日至2020年6月25日期间的租金应为14.138889万元。根据170216协议第五条关于“......第一年租金在本协议签订之日起施工之前支付，第二年和第三年租金乙方应当在每年5月1日之前支付”之约定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称民间借贷若干规定）第三十二条第二款之规定，截至2020年9月22日以抵扣之后的租金为基数按照年利率3.85%算逾期付款的利息合计为1.290909万元。此外，参照170216协议第五条第1款以及第2款租金标准之约定，暂计算自2020年6月26日至2020年9月22日期间的占有使用费为2.475万元（计算方式见附表二），此后占有使用费在2021年4月30日前腾空按照11万/年标准计算，自2021年5月1日起则每年占有使用费标准按前一年标准递增10%计算至实际腾空之日止。综上所述，南方公司管理人为维护全体债权人之利益，依据《企业破产法》第十八条第二款、第四十条以及参照民间借贷若干规定第三十二条第二款之规定，向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告金中乐、张纯文辩称：一、双方应当继续履行《租赁协议书》。1、徐晓光继续收取租金的行为构成表见代理，原告在破产申请被受理后实际收取租金的行为对其产生应继续履行合同的约束力。徐晓光是原告的法定代表人，在法院裁定受理破产申请之前，涉案不动产的租金一直由徐晓光通过其个人和妻子姜爱芬账号代为原告收取。根据庭审查明的事实，龙湾法院于2020年4月26日裁定受理原告的破产清算申请，于2020年4月29日指定温州道盛会计师事务所有限公司担任管理人。直至起诉前，温州道盛会计师事务所有限公司和徐晓光均从未向两被告告知原告破产申请被法院受理的相关事宜，也未通知被告解除租赁合同。相反，第三人徐晓光于2020年4月29日向两被告收取了租期到2021年8月31日前的租金。徐晓光继续收取租金的行为足以使两被告善意认为徐晓光仍在代为原告做出继续履行租赁合同的意思表示，构成表见代理，效力及于原告。原告进入破产清算程序后仍继续收取租金的行为应认定为原告以自己的行为表示愿意继续履行《租赁协议书》。2、若判决解除涉案《租赁协议书》，不利于对债权人和合同相对人权益进行平衡保护。无论是理论界还是司法实务中，《企业破产法》第十八条赋予管理人的解除权都不是任意解除权，《企业破产法》第十八条背后蕴含的法理是管理人在决定是否解除合同时，应当从有利于债权人债权实现的角度出发，同时应当平衡保护合同对方当事人的利益。浙江省高级人民法院在《浙江省高级人民法院民事审判第二庭关于商事审判若干疑难问题解答（2010年）》问题十六中的司法指导意见为：“对于破产企业房屋租赁合同的处置，对于正在履行的合同，管理人根据有利于破产财产增值的原则，可以决定解除，但依据民法关于买卖不破租赁的原则，通过变卖实现房屋价值不一定要破除房屋租赁。审判实践中，要注意把握保护债权人利益与保护承租人利益的平衡，对合同解除后的利益格局进行考量，既可以解除房屋租赁关系后予以出卖，也可以考虑连同租赁客户一起转让。”中国人民大学法学院教授、破产法研究中心主任、北京市破产法学会会长王欣新在《对管理人合同选择履行权的正确理解》一文中的学者意见是：“对于破产企业对外出租不动产的合同如房屋租赁合同，原则上管理人不得解除合同；在变价破产财产时，房屋可以带租约出售，承租人在同等条件下享有优先购买权。在特殊情况下，如房屋不是整体出租而是分区域面积出租，不解除残存于少数面积上的租赁合同，房屋便难以出售、无法利用或者其价值将受到严重贬损时，也可以考虑允许管理人解除合同。”（人民法院报/2013年/1月/16日/第007版《对管理人合同选择履行权的正确理解》）本案中，涉案构筑物及其下土地系独立的整体，管理人解除合同显然并无这方面的合理理由，因此应当采取带租约出售的处理方式，承租人在同等条件下享有优先购买权。这样处理既能维护债权人的利益，又能平衡保护两被告的合法权利。原告认为涉案土地及构筑物上存在15年的租期，必定会影响其拍卖价值，但是直至庭审结束，原告也未提出相应的证据或者客观数据来证明带租拍卖一定会影响涉案合同标的的市场流通价值，纯系主观臆测。事实上，温州市场上存在着大量以投资为目的的买家，他们购买不动产就是为了出租。而《租赁协议书》上约定的租金水平未偏离市场价格，可以体现租赁标的的市场价值，对于以投资为目的买家来说，带租拍卖并不会影响涉案合同标的的市场价格。若法院判决解除合同，肯定会损害被告的权益。两被告签订了为期15年的租赁合同并为经营投入巨大，其在合同提前解除后，必定产生巨额的搬迁费用和损失。《企业破产法》第五十三条规定：“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”尽管根据该规定，被告因涉案租赁合同提前解除遭受的损害可以申报债权，但鉴于本案的实际情况，该部分损失实际可能的获偿率是极低的，这种损害无法得到其他途径的有效救济。二、若法院确定解除双方的租赁合同，则原告收取的预付租金应作为共益债务优先偿还给被告。1、原告预付租金的事实客观存在。为了证明这一事实，被告申请将原告的法定代表人徐晓光追加为本案第三人，其在庭审中的陈述和被告提供的银行转账单、付款人张作敏在法院的谈话笔录，均证明了预付租金的事实。原告关于第三人与原告法定代表人串通伪造预付租金的事实不符合逻辑和生活常识。被告提供的证据是保管在银行的款项往来的历年记录，且付款时间和付款金额均能与双方的《工程承包协议书》、《工程承包结算书》、《租赁协议书》及第三人的庭审陈述相互印证，基本一致。而当事人不可能未卜先知，在破产申请被法院受理之前的几年即伪造付款记录，这种说法过于不合情理。2、截止到原告主张的合同解除日2020年6月25日，由原告占有的被告的预付租金未抵扣部分金额共计451622.8元（见代理词附表一、二）。3、若判决解除租赁合同，则原告继续占有原告预付的租金无法律上的合法理由，构成不当得利，根据《企业破产法》第四十二条规定，该笔预付租金扣除被告在合同解除日之后发生的实际占用费的金额应作为共益债务返还给两被告。更重要的是，从另外一个层面考虑，在预付租金作为共益债务予以优先偿还的情形下，原告解除租赁合同并不能达成债权人权益最大化的目的。综上所述，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。第三人徐晓光辩称：因为其已经被列入黑名单，所以两被告支付的租金是通过其指示转给其妻子姜爱芬的账户，2017年3月份，两被告现金预付租金5万元，用来支付公司工资。每年的5月1日之前两被告支付租金5万元、7万元、45000元，总共是215000元。2018年4月1日多支付的租金2万元，相应抵掉之后的每年租金5000元，已经支付租金到2021年8月31日。原告没有通知第三人也没有通知两被告。印章是在2020年8月份交给管理人的，要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告对被告提供的徐晓光的身份证、姜爱芬的身份证、徐晓光和姜爱芬的结婚证、工商登记信息、银行流水的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，姜爱芬既不是股东也不是法定代表人，与被告存在恶意串通，被告是否与姜爱芬存在其他的经济往来，原告无法确定，再者没有转入公司账户，张作敏支付的款项真实性、合法性没有异议，但该款项系汇给姜爱芬，姜爱芬与南方公司非股东关系，相应款项是否用于公司也没有证据证明。本院认为，被告金中乐、张纯文在本院受理南方公司破产清算之前就已受南方公司法定代表人徐晓光的指示，将租金汇入其指定的姜爱芬的账户，虽然两被告于2020年4月29日支付的5万元是在本院2020年4月26日受理破产清算后，但该5万元支付时间于本院指定管理人系同一天，且原告没有证据证明双方恶意串通也没有证据证明两被告知晓本院已经受理破产清算和指定管理人，两被告已经履行了支付租金的义务，原告不能对抗善意相对人，故本院对两被告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。原告庭后提供的2020年4月10日本院对第三人徐晓光作的谈话笔录，被告金中乐、张纯文质证认为与本案不具有关联性；第三人徐晓光质证认为没有异议；第三人姜爱芬质证认为与本案不具有关联性。本院认为，虽然该谈话笔录与本案不具有关联性，但可以证明一点，第三人徐晓光在2020年4月10日已经知晓温州市远方钢管有限公司以南方公司不能清偿到期债务，明显缺乏清偿能力为由，向本院申请对南方公司破产清算与其答辩意见不一致。本院经审理认定事实如下：2020年4月26日，本院根据温州市远方钢管有限公司申请，裁定受理南方公司破产清算一案，并于2020年4月29日指定温州道盛会计师事务所担任南方公司管理人。另查明，2017年2月16日，原告南方公司与被告金中乐、张纯文签订《租赁协议书》，约定南方公司将其拥有的坐落于龙湾工业基地（沙城街道八甲村），土地使用权证号为温国用（2012）第2-259978号，使用权面积为1638.48平方米的工业用地出租给被告金中乐、张纯文使用。因出租时该地块现状为水坑荒草地，故双方约定由南方公司将该地块承包给金中乐、张纯文施工建设后交由其使用，施工期6个月不计租期和租金，无论金中乐、张纯文实际完成建设提早或者延后，均从2017年9月1日开始计算租期和租金。租期15年自2017年9月1日至2032年8月31日止。前三年租金每年10万元，第一年租金在本协议签订之日起施工之前支付，之后每年租金在5月1日之前支付。从第四年开始，年租金每一年递增一次，递增率10%，从第十一年开始，年租金按市场价格定高低共商议；建设承包总费用冲抵每年租金的50%，代垫的建设费用直至冲抵完为止。如果由于非金中乐、张纯文的原因导致本租赁协议提前终止，南方公司应当偿还金中乐、张纯文的承包总费用。南方公司违约提前终止租赁协议，应当赔偿金中乐、张纯文的一切损失。上述建设承包总费用为507825元。《租赁协议书》签订后被告现金交付5万元，2018年4月1日、2019年4月20日、2020年4月29日，被告金中乐、张纯文通过南方公司法定代表人徐晓光指示将租金分别转入其妻子姜爱芬的银行账户7万元、4.5万元、5万元，合计21.5万元。本院认为，原告南方公司与被告金中乐、张纯文签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，原告已按约定将租赁物交付被告使用、收益，被告也已按期支付租金，租赁合同关系依法成立。原告现已进入破产清算程序，根据《企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”故原告根据上述法律规定向本院起诉确认原被告双方签订的《租赁协议书》已经解除。而被告认为原被告双方应当继续履行《租赁协议书》，采取带租约出售的处理方式，若判决解除涉案《租赁协议书》，不利于对债权人和合同相对人权益进行平衡保护。因此，本案的争议焦点在于案涉《租赁协议书》能否解除。现分析如下：第一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人不光要支付租金，还要按照约定的方法使用租赁物，仅仅支付租金并不是履行完毕合同的表现，本案租赁期限未满，出租人将房屋交付承租人使用、收益仍处于持续状态，故仍属于“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”。而且案涉《租赁协议书》约定租赁期限长达15年，若予以带租拍卖，将导致大量拟购入自用的商事主体直接放弃竞买意向，将明显损害案涉租赁物的竞争力，尤其是在案涉租赁物所处的龙湾地区因厂房大量拆迁安置而事实存在物业价值和租金暴涨的客观现实状况，带租拍卖将严重贬损案涉租赁物的处置对价。另外，根据《企业破产法》第五十三条规定，管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权，这条规定已充分考虑到承租方的利益，解除合同只是将非金钱债务转化为金钱债务。对因提前解除租赁合同带来的损失，被告可在搬迁腾空后向原告管理人申报债权。故被告金中乐、张纯文关于带租拍卖要求继续履行《租赁协议书》的抗辩意见，本院不予采纳。因本院于2020年4月26日根据温州市远方钢管有限公司申请，已裁定受理南方公司破产清算，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，原告与两被告金中乐、张纯文的《租赁协议书》于2020年6月26日视为解除。第二，关于金中乐、张纯文应付租金及占有使用费金额问题。首先，根据上述第一点分析，两被告金中乐、张纯文应支付租金至合同解除之日即2020年6月26日止并支付2020年6月27日始至实际腾空之日的占有使用费。根据《租赁协议书》的约定，被告金中乐、张纯文从2017年9月1日至2020年6月26日止的应付租金总计281420.77元，工程价款抵扣及直接支付租金部分各自为140710.39元，而尚未履行完毕超额支付租金部分为74289.61元（215000元-140710.39元）以及尚未抵扣完毕工程价款金额为367114.61元（507825元-140710.39元）。因被告金中乐、张纯文已超额交付案涉《租赁协议书》解除前的租金，故金中乐、张纯文无须再支付租金。故原告南方公司要求被告金中乐、张纯文支付14.138889万元租金的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。其次，根据《租赁协议书》约定涉案土地上的建设承包总费用507825元为两被告垫付，用于冲抵每年租金50%直至冲抵完为止，现因《租赁协议书》已于2020年6月26日解除，故被告金中乐、张纯文以未抵扣工程款367114.61元冲抵每年租金直至抵完已无法履行，因此，未抵扣的工程款367114.61元与超额预付的租金74289.61元合计441404.22元，均应认定为共益债务。因被告金中乐、张纯文在《租赁协议书》解除后继续占有租赁物，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条规定，并按《租赁协议书》约定的标准支付占有使用费至实际腾空之日。现因两被告实际腾空之日无法确定，故占有使用费暂计算至本院判决作出之日。经计算，案涉《租赁协议书》解除后，两被告金中乐、张纯文应付占有使用费至本院判决作出之日总计48633.88元（10万元/366天×178天）。共益债务足以抵扣占有使用费。另对剩余的共益债务392770.34元（441404.22元-48633.88元），原告可继续抵扣占有使用费至两被告实际腾空之日止。故对原告要求被告金中乐、张纯文支付占有使用费2.475万元（暂计算自2020年6月26日至2020年9月22日期间，此后占有使用费在2021年4月30日前腾空按照11万/年标准计算，自2021年5月1日起则每年占有使用费标准按前一年标准递增10%计算至实际腾空之日止)的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十二条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告温州市南方不锈钢材料有限公司与被告金中乐、张纯文于2017年2月16日签订的《租赁协议书》已于2020年6月26日解除；二、被告金中乐、张纯文应于本判决生效之日起30日内从租赁原告温州市南方不锈钢材料有限公司名下坐落于龙湾工业基地(沙城街道八甲村)【土地使用权证号为温国用(2012)第2-259978号、使用权面积为1638.48平方米】的土地自行腾空搬迁；三、驳回原告温州市南方不锈钢材料有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行腾空搬迁义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。本案诉讼费3881元，减半收取1940.5元，由原告温州市南方不锈钢材料有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  陈金珠二〇二〇年十二月二十一日书记员  张乐和