山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初5387号原告：青岛奥克斯商业管理有限公司，住所地山东省青岛市李沧区京口路****，统一社会信用代码91370213073287057B。法定代表人：何锡万，职务执行董事。委托诉讼代理人：王凯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程培文，上海段和段（青岛）律师事务所实习律师。被告：青岛爸妈笑餐饮管理有限公司，住所，住所地青岛市市**河北路****社会信用代码：91370202MA3CAEA18M。法定代表人:孙兵，男，1968年12月5日出生，汉族，住青岛市市**，职务执行董事。委托诉讼代理人：郝代飞，男，1981年11月3日出生，汉族，住青岛市李沧区，系被告公司股东。原告青岛奥克斯商业管理有限公司与被告青岛爸妈笑餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王凯、程培文，被告的法定代表人孙兵及委托诉讼代理人郝代飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛奥克斯商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告于2018年3月20日签订的《青岛奥克斯商业管理有限公司与青岛爸妈笑餐饮管理有限公司（爸爸笑烤肉）关于青岛奥克斯广场的租赁合同》；2、依法判令被告支付欠付租金44024.36元及租金违约金（计算至被告实际付款之日）；3、依法判令原告不予退还全部履约保证金20317.36元；4、依法判令被告支付租赁房屋占用费12537.75元；5、依法判令被告赔偿原告支出的律师费损失10000元；6、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2018年3月20日，原告与被告签订《青岛奥克斯商业管理有限公司与青岛爸妈笑餐饮管理有限公司（爸爸笑烤肉）关于青岛奥克斯广场的租赁合同》（以下简称“租赁合同”），原告将青岛奥克斯广场步行街四层4032号商铺出租给被告用于经营使用。租赁合同签订后，原告依约履行了全部义务，但被告却未按租赁合同约定支付租金，其行为已构成根本违约，并达到租赁合同约定的解约条件。被告的违约行为给原告造成较大损失，其应当承担相应的违约责任。原告因此诉至法院，望判如所请。被告青岛爸妈笑餐饮管理有限公司辩称，同意解除双方之间的租赁合同。原、被告双方经协商约定按月缴纳当月的租金，于每月月底缴纳，自2020年1月起奥克斯广场所有的租户都是按月缴纳租金。被告没有缴纳2020年2月至4月3个月的租金，因为疫情原因，奥克斯广场关门停业，同时根据政府的政策要求被告延期复工复产，延期开业。2020年4月24日奥克斯广场的运营经理通过微信通知业户恢复营业，并承诺给被告3个半月的租金减免，被告在2020年5月份恢复营业。被告除了2020年2月至4月的租金及物业费均已经交纳。因为疫情原因被告要求免除2020年2月至4月的租金及物业费，且原告通知被告已经免除了3个半月的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交《青岛奥克斯商业管理有限公司与青岛爸妈笑餐饮管理有限公司（爸爸笑烤肉）关于青岛奥克斯广场的租赁合同》原告1份、补充协议原件1份、民商事诉讼委托代理合同原件1份、青岛增值税专用发票原件1份、客户回单原件各1份、《诉讼财产保全责任保险（2016版）保险单》原件1份、青岛增值税专用发票原件1份、客户收付款入账通知原件1份。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交《关于催告及时交纳租金及物业费的函》原件1份及EMS回执查询原件1份。证明因被告未按约支付租金，原告2020年8月10日通过EMS向被告发函，催告被告支付欠付的租金及相应的逾期付款违约金。邮件因为无法联系到被告被退回。被告对上述证据的真实性有异议，称未收到上述材料。本院认为，关于上述事实，原告已提交上述证据的原件且能够相互印证，而被告未提交相反证据予以反驳，因此对于上述证据本院予以采信。原告提交《关于解除租赁合同的通知函》原件1份及EMS回执查询结果打印件1份，证明因被告逾期付款的违约行为已达到租赁合同约定的解约条件，原告2020年9月22日通过EMS向被告发函，依法解除了租赁合同。邮件因未联系到被告被退回。依据租赁合同，租赁合同应于2020年9月28日解除。被告对上述证据的真实性有异议，称未收到上述材料。本院认为，关于上述事实，原告已提交证据原件且能够相互印证，而被告未提交相反证据予以反驳，因此对于上述证据的真实性本院予以采信。被告提交微信聊天记录打印件1份（王东先与郝代飞）、减免租金的通知打印件1份、催款通知打印件1份，以上均附手机原始载体，证明原告的运营经理王东先2020年4月24日向被告确认了原告予以减免三个半月租金的政策，并电话请求被告继续经营。被告5月1日恢复经营，但因其商场内部完全没有顾客，经营难以维系，被告8月31日停业。原告质证认为，对减免租金通知的真实性无异议，但因被告对该租金减免的政策不同意，双方实际并未履行，双方就此并未达成一致，因此是否应当减免应当以最终生效的法律文书为准。原告确认王东先系其员工，但原告称为被告减免租金的背景及前提条件是被告需要就此签订补充协议并且之后持续经营达6个月以上。而被告并不符合该条件，因此不能享受原告减免租金的优惠政策。双方也未就此达成补充协议变更租赁合同的约定，因此被告无权因此主张免除其应承担的租金及违约责任。而且根据上述催款通知，被告存在拖欠1月、5月、6月租金及1-6月份物业费的违约行为，根据租赁合同约定，原告有权依法解除租赁合同。被告拖欠租金物业费的行为发生在疫情之前，其无权以疫情构成不可抗力为由免除其应承担的违约责任，即便疫情构成不可抗力，被告也无权据此主张免除其应支付的全部租金。本院认为，原告对被告提交的上述证据的真实性均无异议，因此被告提交的该组证据的真实性，本院予以采信。根据经审查确认的证据及各方当事人的陈述，本院认定事实如下：1、原、被告之间存在房屋租赁合同关系，双方于2018年3月20日签订《青岛奥克斯商业管理有限公司与青岛爸妈笑餐饮管理有限公司（爸爸笑烤肉）关于青岛奥克斯广场的租赁合同》1份，后于2018年7月22日签订《补充协议》1份。约定原告将青岛奥克斯广场步行街四层4032号商铺出租给被告用于经营使用，租期自2018年3月20日至2023年6月16日。被告在租赁房屋内的经营品种为烤肉。租赁合同约定，租金的支付方式为先付后用，被告应于2019年12月25日前缴纳2020年1月1日至2020年3月31日期间租金共计14927.04元，月租金4975.68元；应于2020年3月25日前缴纳2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金共计14927.04元，月租金4975.68元；应于2020年6月25日前缴纳2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金共计15457.78元，月租金5152.59元。合同约定，关于违约责任，被告延迟缴纳租赁合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1%的延迟履行金。延迟超过三十日，原告有权单方解除租赁合同。在租赁期间，若被告延迟缴纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过三次（含本数），原告也有权单方解除合同。合同约定，合同因被告违约而解除或终止的，则原告有权没收本合同项下的履约保证金。被告自行承担合同提前终止产生的全部损失，且被告应承担的其他违约责任包括延迟履行违约金并不免除。合同约定，原告因被告违约行为遭受损失的，被告除应按照租赁合同约定向原告支付违约金外，还应当据实赔偿原告因此遭受的全部损失，包括但不限于因被告原因导致原告向第三方支付的违约金、赔偿金、罚款、鉴定费、评估费、律师费、差旅费、诉讼费、公证费等费用。合同约定，租赁合同解除或终止后七日内，被告应当将涉案商铺交还原告且使涉案商铺符合租赁合同约定的各项标准要求并通过原告的验收。合同约定，因被告违约导致租赁合同解除或者终止的，被告在七日交还期内仍应当按照租赁合同约定的标准向原告支付租金、物业管理费、各项能源费用等并承担可能发生的延迟付款的违约责任。被告在七日交还期届满后仍未按照交还要求向原告交还房屋，被告应自交还期届满之日的次日起，按照租赁合同终止时涉案商铺租金标准的200%向原告支付租金、物业费标准的100%向原告支付物业管理费及承担相关的能源费用，直至被告按照租赁合同要求向原告交还房屋为止。租赁合同中约定了原、被告双方的通知地址、联系方式等，并约定，通知仅限于专人手递及特快专递方式。以特快专递方式发出的，以给特快专递公司后第七日未收悉日，以发送记录为发送凭证。2、原告为本案诉讼支出律师费10000元、保全保险费500元。3、被告向原告缴纳了租金保证金9951.36元，物业费保证金10366元，合计20317.36元。被告于2020年7月31日缴纳26433.30元，于2020年9月30日缴纳23355.28元，共计49788.58元。原、被告一致同意上述款项用于缴纳物业服务费。4、被告因疫情原因于2020年1月24日停业，于2020年5月1日恢复营业。后被告于2020年8月31日停业，于11月8日将租赁房屋内物品清理完毕。原告主张，根据原、被告签订的租赁合同及补充协议的约定，被告应自2019年12月25日前支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金共计14927.04元。被告仅支付944元，再未支付其他任何租金。被告违反合同约定，应当承担违约责任。原告主张，原告于2020年9月22日向被告发出《关于解除租赁合同的通知函》，双方之间的租赁合同应于合同约定的收悉日即发出后第七日的2020年9月28日解除。被告于2020年11月8日交还房屋。原告主张因被告违约，原告要求不退还被告保证金20317.36元，并要求被告支付所欠租金44024.36元、租金违约金、房屋占用费、律师费损失及诉讼费用。被告抗辩称，同意解除双方之间的租赁合同。双方经协商约定于每月月底缴纳当月的租赁费。被告未缴纳2020年2、3、4月的租金，被告因为疫情原因停业，2020年5月1日才恢复营业。被告要求免除2020年2月至4月的租金及物业费。被告因经营困难于2020年8月31日停业，经与原告协商，原告的工作人员允许被告存放物品，被告于2020年11月8日将物品清理完毕。被告认为交还房屋的时间应为8月31日。被告并未违约，不同意负担原告的律师费及保全保险费。本院认为，原告青岛奥克斯商业管理有限公司与被告青岛爸妈笑餐饮管理有限公司之间的房屋租赁合同关系，不违反法律法规效力性的强制规定，具有法律约束力，原、被告应按照约定全面履行各自的合同义务。法律规定，当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。被告未按期足额支付租金，原告于2020年8月10日向被告催缴租金及物业费后，被告仍未支付。原告于2020年9月22日发出《关于解除租赁合同的通知函》，根据租赁合同约定，原告的解除合同通知于发出后七日视为收悉日。本院认为，被告迟延支付租金，经原告催告后，被告仍未履行，原告要求解除双方的租赁合同符合法律规定及双方合同约定，且被告表示同意解除租赁合同，并实际已经停业，因此双方之间的租赁合同应认定于2020年9月28日解除。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间的房屋租赁合同解除后，被告应当按照合同约定，于解除后7日内向原告交还房屋，被告未及时交房，应当支付房屋占用费。原告主张的房屋占用费计算方式符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。关于被告所欠租金，2020年1月1日至2020年9月28日租赁合同解除，被告仅支付租金944元，根据租赁合同约定，被告尚欠租金数额为44024.36元。原告要求被告支付上述欠款，被告要求考虑被告疫情期间2020年2月至4月停业的事实免除3个月租金。本院认为，因执行政府文件采取疫情防控措施暂停营业既是承租人的义务也是出租人的责任，由此造成的损失应根据公平原则，同时考虑实际情况由双方分担。新冠疫情发生后，山东省于2020年1月24日启动特别重大突发公共卫生事件I级响应，于2020年3月7日将Ⅰ级响应调整为重大突发公共卫生事件Ⅱ级响应，于2020年5月6日将Ⅱ级响应调整为较大突发公共卫生事件Ⅲ级响应。本案中，被告从原告处承租商铺用于餐饮经营。根据山东省疫情防控的要求，2020年1月24日至2020年5月5日共计102天期间，餐饮行业需采取疫情防控措施，被告于2020年5月1日恢复营业，被告实际停业时间为97天，该期间被告租赁的商铺无法营业，被告也无法获得任何经营收入，此期间的租金损失以原告分担60日，被告分担37日为宜。扣除原告应当分担的租金，被告应支付租金为34073元（44024.36元-4975.68元×2个月）。关于违约责任，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的确定当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告要求被告按照LPR利率4倍计算的租金违约金，并不退还租金及物业费保证金。原告主张的损失金额过高，本院依法予以调整，综合考虑疫情防控措施对合同履行的影响及原、被告的过错程度，将租金违约金计算的利率调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；对原告的要求不退还保证金20317.36元的主张不予支持，租金保证金9951.36元用于抵扣被告所欠租金；被告2020年1月1日至2020年6月30日所欠租金18959.92元，以被告自2020年5月1日起支付违约金为宜，即租金违约金为以18959.92元为基数，自2020年5月1日起计算至被告实际支付之日止；以15114.28元为基数，自2020年6月26日起计算至被告实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。根据双方租赁合同约定，原告为本案支出的律师费10000元应由被告负担，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于保全保险费，双方的租赁合同并未明确约定，该费用也不属于原告的必要合理支出，因此原告要求被告负担该500元，本院不予支持。综上，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告青岛奥克斯商业管理有限公司与被告青岛爸妈笑餐饮管理有限公司签订的《青岛奥克斯商业管理有限公司与青岛爸妈笑餐饮管理有限公司（爸爸笑烤肉）关于青岛奥克斯广场的租赁合同》于2020年9月28日解除。二、被告青岛爸妈笑餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告青岛奥克斯商业管理有限公司租金24121.64元及违约金（以18959.92元为基数，自2020年5月1日起计算至被告实际支付之日止；以15114.28元为基数，自2020年6月26日起计算至被告实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。三、被告青岛爸妈笑餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告青岛奥克斯商业管理有限公司7日内房屋占用费1202.25元及7日后的房屋占用费11335.5元，共计12537.75元。四、被告青岛爸妈笑餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告青岛奥克斯商业管理有限公司律师费损失10000元。五、驳回原告青岛奥克斯商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8080元（原告已预交），减半收取4040元，保全费920元，共计4960元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  王强二〇二〇年十二月二十八日法官助理张宝霞书记员匡文