甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019)甘0102民初13794号原告：兰州市公有房屋管理中心庆阳路房管所，住所地：兰州市城关区曹家巷**。负责人：王澍，该所所长。委托诉讼代理人：刘建军，甘肃得舍律师事务所律师。被告：苏广荣，男，1970年10月5日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：王亭懿（苏广荣之妻），女，1977年9月5日出生，汉族，住兰州市城关区。被告：王昇，男，1971年11月17日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：梁建平，甘肃佳运律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永强，甘肃佳运律师事务所律师。原告兰州市公有房屋管理中心庆阳路房管所（以下简称：庆阳路房管所）与被告苏广荣、被告王昇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘建军、被告苏广荣及其委托诉讼代理人王亭懿、被告王昇及其委托诉讼代理人李永强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告庆阳路房管所向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还腾退租赁房屋；2、判令被告以租金标准向其支付房屋占有使用费40800元(自2017年5月1日计算至2019年10月31日)；3、判令被告以租金标准向原告支付自2019年11月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费；4、判令被告每日按月租金1%支付自2017年5月1日起至实际交纳房屋占有使用费之日止的违约金；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2012年6月其与被告苏广荣签订房屋租赁协议书，将案涉房屋交由被告使用。协议约定租期一年，到期后双方未续签租赁协议，房屋仍由被告苏广荣占有使用。双方的租赁合同继续有效，且为无固定期限的租赁合同。后经双方口头协商上调房屋租金至1360元/月，被告苏广荣以此标准交纳房屋租金至2017年4月。此后再未交纳任何费用且私自将涉案房屋转租给被告王昇使用。自2017年5月1日至今，其多次通知二被告交纳房租并腾退房屋，二被告均置之不理。其认为其有权随时解除双方之间的合同关系，双方的合同关系已于2017年5月1日解除，被告拒不支付房屋使用费用的行为已经构成违约。为此原告诉至法院，望判如所请。被告苏广荣辩称:其于2009年11月承租了涉案房屋，并进行装修改造用于经营酒馆，于2010年3、4月份经原告同意将涉案房屋转租给了被告王昇，之后并未与原告签订过任何租赁合同。2017年原告薛姓科长及被告王昇找到其，称涉案房屋仍在其名下，需配合签署退房退租申请，其已经应原告和被告王昇要求向原告提交了退房申请。关于涨房租的事情，其不知情。综上，请求驳回原告对其的诉讼请求。被告王昇辩称:1、原告捏造、委曲事实，诉请其支付房屋占有使用费无任何事实及法律依据，应当依法驳回。首先，其是合法的房屋承租人，并非是非法的次承租人，其承租是取得原告同意的。2010年，其受让被告苏广荣的酒馆后，就与原告约定承租案涉位于兰州市城关区××号（国贸大厦一楼）的房屋用于经营酒馆，并约定为使其正常经营，随后与原告签订书面的租赁合同，办理个体工商户工商登记手续。多年来其催促、要求原告与其签订租赁合同，但原告均以各种理由推脱不签，其因缺少个体工商户营业工商登记所必须的经营地址而未取得营业执照，没有正常营业，导致案涉租赁房屋常年闲置。即使这样，其还是按时缴纳案涉房屋的房租并承担了所有费用。2017年，其要求与原告签订租赁合同，以实现案涉房屋租赁目的，但又遭到原告的无理拒绝，因案涉房屋长期闲置，其遭受了巨大的经济损失。其认为，本案因原告违约导致其的租赁目的长期没有实现，且案涉租赁房屋长时间闲置，故双方之间的房屋租赁合同因原告的过错客观上没有实际履行，其依法不具有支付租金等房屋占有使用费的现实基础及法律义务。2、原告诉请其承担违约金无任何事实及法律依据，应当依法驳回。3、原告诉称双方之间的合同关系已于2017年5月1日解除无任何事实与法律依据，原告从未给其通知解除双方之间的合同关系，亦未采取任何的措施防止损失的进一步扩大，理应依法承担违约损失赔偿责任。综上所述，恳请人民法院依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《房屋所有权证》、《房屋租赁协议书》2份、甘肃省非税收入统一票据、《通知》2份、照片2张，被告王昇提交的《工商房租赁协议》、《房屋租赁协议书》、《兰州房地产经营公司庆阳路房管所证明》、收条等证据，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月，原告庆阳路房管与被告苏广荣签订了《工商房租赁协议》，根据该协议，原告将位于本市城关区××路××号××大厦××楼××号××建筑面积66.43平方米的国有直管公房出租给了被告苏广荣使用，租期一年，租金每月1180元。苏广荣将该房屋装修改造后用于经营“神瑶渡”酒馆。2010年6月，被告苏广荣未经原告同意，将该房屋转让给被告王昇经营，收取王昇的转让费85900元，王昇继续经营“神瑶渡”酒馆。2011年11月15日，原告向兰州市城关区工商局出具证明，内容为“兹证明城关区东城壕5号（国贸大厦一楼）系我所管理的国有直管公房，现由王昇承租使用。”2013年5月6日，王昇以苏广荣的名义与原告庆阳路房管所签订了《房屋租赁协议书》，约定租期一年，自2013年6月1日至2014年5月31日，租金每月1180元。2015年7月27日，王昇以苏广荣的名义与原告庆阳路房管所又签订了一份《房屋租赁协议书》，约定租期一年，自2015年1月1日至2015年12月31日，租金为每月1360元。此后，双方再未签订书面的房屋租赁合同，房屋继续由被告王昇使用，自2010年6月至2014年的房租由王昇按每月1180元的标准交纳，2015年后的房租由王昇按照每月1360元的标准交纳至2017年4月。2017年4月21日，原告向被告苏广荣发出通知，要求苏广荣于2017年5月1日前到房管所办理相关手续，被告王昇收到该通知后与苏广荣一起去原告庆阳路房管所办理租赁事宜，王昇称在苏广荣办理了退租手续后，因庆阳路房管所向王昇收取每平方米500元的合同转让费，其认为该费用过高，双方未能达成一致，原告与被告王昇没有签订房屋租赁合同。至此，被告王昇认为原告不与其签订房屋租赁合同，影响其办理工商营业执照，不能正常营业，故再未向原告交纳房屋租金。2018年12月28日，原告再次向被告王昇发出通知，告知其非住宅房连续闲置或拖欠租金三个月以上的，原告有权终止租赁关系，收回房屋。要求其于2019年1月31日前去原告处交纳租金，办理相关手续，并在被告王昇经营的“神瑶渡”酒馆的大门上张贴，但被告仍未向原告交纳租金，双方为此发生纠纷，引起本诉。本院认为：原告与被告苏广荣2009年签订的《工商房租赁协议》，内容合法、意思表示真实，为有效协议。后苏广荣将案涉房屋转让给被告王昇经营，原告虽未与王昇签订房屋租赁合同，但2011年11月15日原告向工商部门出具的证明对王昇承租涉案房屋予以自认。被告王昇多年来使用涉案房屋且向原告交纳租金，原告并未反对，故原告与王昇之间以默示推定的民事行为方式形成了租赁关系，被告王昇为涉案房屋的实际承租人。2015年王昇以苏广荣的名义签订房屋租赁合同后，再未签订书面的租赁合同，双方的租赁期限为不定期。2017年5月，因被告王昇与原告未能签订租赁协议，王昇再未向原告交纳租金，却继续占用租赁房屋。2018年12月28日，原告向被告王昇发出了不交纳租金即解除合同的通知，但被告王昇在合理期限内仍未向原告交纳，故双方的租赁合同自此解除。因王昇不使用涉案房屋，也未及时向原告返还房屋止损，故本院对原告请求腾房并以租金标准由被告支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持，但2018年12月28日以前，双方存在租赁关系，被告应支付的费用为房屋租金。考虑到2020年元月后，在王昇占用房屋期间，发生了新型冠状病毒肺炎的疫情，本院对其房屋占用费酌情减免两个月；关于原告主张由被告按月租金的1%支付自2017年5月1日至实际腾房之日止的违约金的诉讼请求，因该项违约金是对于逾期交纳租金的约定，苏广荣已于2010年6月将涉案房屋转让给被告王昇，其转让行为对原告构成违约，但其与原告2009年签订的租赁合同中对转让行为约定的违约责任是原告有权提前解除租赁协议、赔偿损失，原告在2011年就对实际承租人已变更为王昇知情，却并未向原承租人苏广荣主张解除协议、承担损失，故被告苏广荣不承担原告主张的该项违约金；对于被告王昇是否应当承担违约金的问题，因2015年合同是王昇以苏广荣的名义与原告签订的最后一份书面合同，该合同约定了原告主张的上述违约责任。此后，双方再未签订书面的租赁合同，双方之间形成的是一种新的不定期租赁关系，对于违约金问题彼此没有明确确认，故原租赁合同关于违约金的条款不应继续沿用，且原租赁合同约定的违约金条款系针对当时特定租赁期限的合同作出，并不适用于原租赁合同已经届满后的不定期租赁合同，故对原告的该项诉讼请求不予支持；对于被告王昇认为原告不与其签订书面租赁合同给其造成了损失，被告王昇可就其损失另案诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告王昇于本判决生效之日起三日内向原告兰州市公有房屋管理中心庆阳路房管所腾交位于本市城关区××路××号××大厦××楼建筑面积66.43平方米的房屋；二、被告王昇向原告支付2017年5月1日至2018年12月28日的租金27200元；2018年12月29日至2019年10月31日的房屋占有使用费13600元；两项合计40800元（本判决生效之日起三日内一次性付清）；三、被告王昇以每月1360元的租金标准向原告支付自2019年11月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费（扣除新冠疫情期间的两个月占用费）；四、驳回原告对被告苏广荣的诉讼请求；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期限的债务利息。案件受理费568元(已减半)，由被告王昇承担410元（于本判决生效之日起三日内向原告支付），原告兰州市公有房屋管理中心庆阳路房管所承担158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  梁燕平二〇二〇年十二月十四日书记员  郭桂荣