长春市二道区人民法院民事判决书（2020）吉0105民初2622号原告：张某1，户籍地长春市南关区，经常居住地长春市二道区。委托诉讼代理人：高某，户籍地长春市南关区，经常居住地长春市二道区。委托诉讼代理人：孙某，吉林天地泽律师事务所律师。被告：吉林省万信房地产开发有限公司。法定代表人：张某2。原告张某1与被告吉林省万信房地产开发有限公司（以下简称万信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某1及其委托诉讼代理人高某、孙某，被告万信公司的法定代表人张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照金庭公馆一层112门市房协议（协议编号0000023）履行，将位于长春市二道区荣光路以南，和顺四条以东的万信金庭公馆一层112号门市房，丘地号5-29/701-2-73交付给原告，同时配合原告办理商品房买卖预告登记手续，签订《商品房买卖合同》和办理产权手续；2.判令被告支付自2019年11月20日起到实际给付时止的利息损失（利息以175万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令被告退还面积差价款44277.11元；4.诉讼费等费用由被告负担。事实和理由：2014年12月5日，原告母亲高某就购买万信金庭公馆一层112号门市一事达成合意，高某代原告向被告交纳5000元定金，2014年12月9日代原告与被告签订金庭公馆认购协议书（协议编号0000023），原告一次性付款购买金庭公馆一层112号门市房，建筑面积83平方米（承诺作隔断，楼上楼下面积约166平方米），单价为每平方米21084.34元，总房款175万元，面积以产权部门实际测绘为准，面积以协议约定单价多退少补，2015年2月末前签订正式商品房买卖合同，逾期办理正式商品房买卖合同，按银行同期贷款利率进行赔偿，原告母亲高某按照约定交纳了175万元（包括已交纳的5000元定金），被告为原告出具175万元收据两张。可是，被告没有按照约定履行，为此，原告及其母亲高某每年都数次找到被告要求交房，被告均已没有已竣工验收，待竣工验收就交付为由，拖到至今没有按照约定将房屋交给原告。原告于2019年8月起诉了被告，长春市二道区人民法院经过审理作出了（2019）吉0105民初2050号民事判决书，判决协议有效，判决被告于判决生效后立即向原告支付利息损失等。由于原告购买的房屋在原告申请查封时已被其他案件查封，故2050号案件判决对原告请求签订商品房买卖合同、办理产权手续、交付房屋等请求，没有判决，待具备履行条件后，另行主张权利。同时，2050号案件判决查明原告购买的房屋已在房地产管理部门备案，面积80.9平方米，与预定和较宽的面积差2.1平方米，其差价为44277.11元，被告应当将44277.11元返还给原告。原告对其他案件的查封有异议，故经吉林省高级人民法院审理作出（2020）吉民终233号民事判决，判决不得执行长春市二道区荣光路以南，和顺四条以东的万信金庭公馆一层112号门市房，丘地号5-29/701-2-73，由此，具备了2050号判决要求的条件。故原告诉至法院。万信公司辩称，原告对该案涉房屋已经过多轮诉讼，其要求交付、办理登记手续在案件审判过程中均被驳回，现万信公司不具备房屋交付以及办理手续的条件。针对原告的第三项诉讼请求面积不是最终的面积，最终面积应以产权部门实测为主；对利息无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）2014年12月5日，高某与万信公司就购买金庭公馆一层112号门市房一事达成合意，高某代女儿张某1向万信地产交纳定金5000元。2014年12月9日，高某代张某1与万信公司签订编号为0000023的“协议”一份，约定：张某1一次性付款购买金庭公馆一层112号门市房，建筑面积约83平方米（承诺做隔层，楼上楼下面积约166平方米），单价为21084.34元/平方米，总房款175万元；面积、房号均为暂定，以产权部门实际测绘为准，面积以协议约定单价多退少补；2015年2月末签订正式商品房买卖合同，逾期办理按银行同期贷款利率进行赔偿。同日，高某向万信地产交付剩余房款174.5万元，万信地产为张某1出具金额总计175万元的收据两张。（二）2019年8月15日，张某1向本院起诉万信公司，要求1.确认双方于2014年12月9日签订的购买金庭公馆一层112门市房协议（编号0000023）有效，万信公司按协议约定履行；2.万信公司立即交付门市房【位于长春市二道区荣光路以南、和顺四条以东金庭公馆丘地号5-29/701-2-73（112）】，同时配合办理商品房买卖预告登记手续，签订《商品房买卖合同》，办理产权手续；3.支付利息损失（以总房款175万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年3月1日至签订《商品房买卖合同》之日）。本院于2019年10月30日作出（2019）吉0105民初2050号民事判决，判决中载明“涉案房屋已在房地产管理部门备案，面积80.9平方米，本案查封前尚存在其他案件的司法查封；经本院释明，处于查封状态的房屋暂不能继续履行，但张某1坚持现诉求……本院认为，一、合同效力及性质认定……二、协议履行问题……涉案房屋在本案查封前存在其他案件的司法查封，属法律规定的不得转让房产、不能继续履行的情形，故对张某1要求继续履行协议、签订《商品房买卖合同》、办理产权手续、交付房屋等诉求，不予保护。待具备继续履行条件后，张某1可另行主张权利。三、违约责任的承担问题。双方约定2015年2月末签订正式商品房买卖合同，逾期办理按银行同期贷款利率进行赔偿，万信地产未按约签订商品房买卖合同，应承担相应的违约责任。即自2015年3月1日起按银行贷款利息开始计算，但因协议能否继续履行具备不确定性，故违约金的支付应截至本判决生效之日。至于本判决生效后至签订正式商品房买卖合同前的违约金，或者本判决生效后至张某1要求解除商品房买卖合同时的违约金，可另行主张权利……判决如下：一、张某1与吉林省万信房地产开发有限公司于2014年12月9日签订的协议（编号0000023）有效；二、吉林省万信房地产开发有限公司于本判决生效后立即向张某1支付利息损失（以175万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年3月1日至本判决生效之日）；三、驳回张某1其他诉讼请求。”该判决于2019年11月15日发生法律效力。（三）2020年7月22日，吉林省高级人民法院作出（2020）吉民终233号民事判决，判决如下：“一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01民初1046号民事判决；二、不得执行位于长春市二道区荣光路以南、和顺四条以东的万信金庭公馆1层112号门市，丘地号5-29/701-2-73；三、驳回张某1的其他诉讼请求。该判决于2020年8月17日发生法律效力。（四）另查明：1.庭审中询问被告112室房屋是否具备交付条件，答“不能交付，工程未结束，未进行验收，该涉案房屋与实际施工现场的现状并不相符，且工程验收及办理相关产权是以最终实测验收为准，从照片可以看出一楼二楼本身就是一体的，而且该套房屋一二楼共用一套电力配电设施及消防联动报警设施，自来水和供暖设施不具备可分割性。如上述其中任何一项在实测验收过程中不能够通过，那么就没有办法取得房屋竣工验收报告及相关产权手续，会导致最终房屋无法实际交付。”。2.2017年8月23日，原告购买的房屋取得了商品房屋预售许可证。3.本案争议房屋在房产档案馆备案的面积为80.9平方米。本案争议焦点为：张某1的诉讼请求应否得到支持。关于本案争议焦点本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。2014年12月9日，张某1与万信公司就案涉房屋签订买卖合同，合同效力已由另案生效民事判决所确认，且张某1已缴纳房屋价款，履行了合同义务，故张某1基于其与万信公司之间的房屋买卖合同，享有案涉房屋的交付请求权，且在万信公司未依约如期交付房屋时，张某1有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定要求万信公司继续履行案涉合同约定的房屋交付义务。但《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。工程经竣工验收合格方能交付使用是法律规定的保证房屋使用安全的最基本条件，属于强制性规定，案涉房屋目前尚未竣工验收合格，现原告要求交付房屋，不符合法律规定，本院不予支持，可待房屋满足交付条件时另行主张权利。关于原告要求签订《商品房买卖合同》，根据双方合同约定2015年2月末前签正式商品房买卖合同，现被告已经逾期，故原告该项主张符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告配合原告办理商品房买卖预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”商品房预告登记是买房人和开发商双方行为，只有达成合意才可申请登记，是双方行为，本案中，原、被告之间并未对此进行约定，且庭审中被告表示不同意进行登记，故原告该项主张，缺少事实依据以及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告办理产权手续，由于该房屋尚未竣工验收，尚不具备办理产权手续的条件，现原告要求被告办理产权手续，缺少事实依据以及法律依据，本院不予支持，可待房屋具备办理产权手续时另行主张权利。关于原告诉请被告给付面积差价款。依据合同约定，面积以协议约定单价多退少补，合同约定面积为83㎡，备案面积为80.9㎡，故应由被告向原告返还差额部分的房款即21084.34元㎡×﹙83㎡-80.9㎡﹚=44277.11元。关于利息损失。原告主张被告支付自2019年11月20日起到实际给付时止以175万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，双方合同约定“2015年2月末前签正式商品房买卖合同，逾期办理按银行同期贷款利率进行赔偿”，故被告应支付原告自2019年11月20日起至签订正式商品房买卖合同时止，以175万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、张某1与吉林省万信房地产开发有限公司继续履行双方于2014年12月9日签订的金庭公馆协议书（编号为0000023），吉林省万信房地产开发有限公司于本判决生效后立即与张某1签订《商品房买卖合同》；二、吉林省万信房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还张某1房屋面积差价款44277.11元；三、吉林省万信房地产开发有限公司于本判决生效后立即向张某1支付利息损失（以175万元为基数，自2019年11月20日起至签订正式商品房买卖合同时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回张某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21516元，减半收取计10758元，由吉林省万信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 赵 爽二〇二〇年十二月三十日书记员 李方旭