广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初3669号原告：朱慧珍，女，1963年3月28日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区***********，公民身份号码220************226。委托诉讼代理人：彭国强，广东翔途律师事务所律师。被告：奥特莱斯置业广东有限公司，住所地广东省佛山市三水区*************之一，统一社会信用代码914***********179T。法定代表人：林某1。诉讼代表人：奥特莱斯置业广东有限公司管理人。委托诉讼代理人：李程丽，该公司管理人员工。委托诉讼代理人：陈海，广东源浩律师事务所律师。被告：广东冠恒旅游管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区*******************、A27-A29，统一社会信用代码91440607MA51QMG784。法定代表人：李某1。被告：广东景盛置业有限公司，住所地广东省佛山市三水区**********芭蕾雨·碧蓝世界广场F33之四，统一社会信用代码914***********154R。法定代表人：林某1。诉讼代表人：广东景盛置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：李程丽，该公司管理人员工。委托诉讼代理人：陈海，广东源浩律师事务所律师。原告朱慧珍与被告奥特莱斯置业广东有限公司（以下简称奥特莱斯公司）、广东冠恒旅游管理有限公司（以下简称冠恒公司）、广东景盛置业有限公司（以下简称景盛公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，因奥特莱斯公司、景盛公司进入破产程序需要等待破产管理人接管，本院于2020年9月10日裁定中止诉讼，中止诉讼事由消失后，于2020年11月17日恢复审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。开庭时，原告的委托诉讼代理人彭国强、奥特莱斯公司和景盛公司管理人的委托诉讼代理人李程丽到庭参加诉讼，被告冠恒公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。原告朱慧珍向本院提出诉讼请求：1.三被告立即连带向原告返还原告订购奥特莱斯公司开发的新昌小镇听泉居2-1402房的房款768125元，亦即原告所谓购买冠恒公司“新昌汇家园卡”的款项768125元;立即连带向原告返还原告订购奥特莱斯公司开发的新昌小镇听泉居2-804房的房款503304元，亦即原告所谓购买冠恒公司“新昌汇家园卡”的款项503304元。以上合共请求三被告返还1271429元。2.三被告立即连带向原告支付上述款项自2019年5月1日起到退款协议书约定的退款日期2019年9月28日的资金占用补偿费10000元，自2019年9月29日起至实际退款之日止，1271429元的违约金按照每日万分之五计算，暂时计算到2020年6月25日为止271天为172278.63元；以上合共请求被告支付1453707.63元。3.本案案件受理费由三被告承担。事实与理由：一、购房及付款。2018年6月原告从家中亲戚在新昌集团(该公司为奥特莱斯公司及冠恒公司的母公司)工作的同学刘岚处得知，奥特莱斯公司向新昌公司内部员工及亲朋销售新昌小镇的部分住宅和公寓，经时任佛山新昌项目经理的刘岚介绍及亲戚的实地考察后，原告了解到该项目将于当年10月得预售证、12月开盘，以新昌公司员工亲朋好友的身份可以按内部价订购房子，于是原告拟购买听泉居2-1402房和2-804，在与刘岚经理联系确认后，原告于2018年7月2日委托同事马晓东代为向奥特莱斯公司提供的账号汇款100000元，缴纳2-804房定金100000元，按奥特莱斯公司要求注明“家园卡充值款”字样，原告于同年7月19日将2-804剩余房款403304元转账至奥特莱斯公司提供的账号，并按奥特莱斯公司要求注明“家园卡充值款”字样，缴交了503304元。原告于2018年7月1日本人向奥特莱斯公司提供的账号汇款50000元，2018年7月6日原告向奥特莱斯公司账户支付听泉居2-1402意向金50000元，同年7月19日向奥特莱斯公司账户支付听泉居2-1402尾款718125元，合计付清听泉居2-1402房款768125元。其中2018年7月19日上述两笔款项是合作一笔共1071429元转账转给冠恒公司账户。因原告本人未去购房现场，奥特莱斯公司销售部门确认收到购房余款后，刘岚安排销售部人员萧美明帮忙办理购房手续及处理购房相关事项，至此原告的听泉居2-804、2-1402号房款1271429元全部缴讫。二、合同终止及退款。在2018年7月原告准备签署合同时被告知，因目前还未取得预售证，奥特莱斯公司不能与原告直接签房屋买卖合同，为规避无预售证售房，特安排关联公司冠恒公司跟原告签协议，之前的房款也是全部转入了冠恒公司的银行账户。要求原告将此前按奥特莱斯公司指定冠恒公司为收款单位的四次支付的两间房屋购房款项，分别记载为购买冠恒公司所谓“新昌汇家园卡”的款项，待项目开盘再换签正式购房合同。这个情况完全出乎原告的意料，但考虑到房款已经缴讫且又是内部销售，2018年7月19日原告只好跟冠恒公司签订了两份《新昌汇家园卡购买协议》，并说明对内部员工及亲友的提前预售都是采取变通的方式处理，冠恒公司受奥特莱斯公司委托与购房者签协议，刘岚经理及时任销售经理的赵经理介绍说预售证预计在2018年10月可以办妥，项目拟在2018年12月开盘，到时候会给原告换签正式的买卖合同。奥特莱斯公司出具了明确记载购房单位楼栋号、房号及单价的购房申请回执。在后续与新昌销售人员的联系中得知奥特莱斯公司并未如期取得预售证导致开盘无限期推迟，经多次协商未果，原告于2019年3月与新昌小镇销售赵经理联系，拟向奥特莱斯公司提出退房申请，赵经理委托销售人员萧美明为原告办理此事，原告最终于2019年4月签署退房申请，根据奥特莱斯公司要求，原告将所有购房相关原件寄回给奥特莱斯公司的销售部门，萧美明收到原告的退款资料原件后，即启动内部审批流程，原告的两间房退款事项分别于2019年4月19日(2-1402房)和2019年5月1日(2-804房)经冠恒公司的财务总监盛德军和奥特莱斯公司的董事长林某1审批同意，萧美明将审批通过的情况微信通知了原告。但奥特莱斯公司和冠恒公司一直没有支付退款。至提起诉讼期间原告多次联系奥特莱斯公司刘岚经理、销售赵经理及相关销售人员进行催款，并且在催款期间原告无法获知更详细的关于退款的进度情况，致电奥特莱斯公司、冠恒公司的财务相关人员以信息保密为借口推诿，于是原告多次向佛山市12345政府公开热线投诉，经政府相关部门与奥特莱斯公司多次沟通，2019年7月1日奥特莱斯公司委托冠恒公司与原告签署了一份退款《协议书》，协议书中承诺将于90日内将两间房屋购房款项合计1271429元退回，并付资金占用费10000元，若逾期未付款按每日万分之五计算违约金。按照协议书内容约定的到期日2019年9月28日，奥特莱斯公司、冠恒公司均未退款。据原告了解奥特莱斯公司无预售许可证违法销售房产且金额巨大涉及人数众多。原告曾经请求佛山市住建局对奥特莱斯公司的违法行为予以处罚及尽快退回所有欠款，问题均反馈回三水区住建局解决，该局处理后具体答复见证据附件。政府出面处理后，销售赵经理于2019年11月通知原告，奥特莱斯公司出具了景盛公司连带责任保证承诺函，并将函件原件微信发给原告，根据此函件所反映的内容，不仅可以证明奥特莱斯公司预售商品房涉及人数众多、金额巨大，违法性质恶劣，且景盛置业的保证责任期限是自2020年2月1日起至2022年1月31日，景盛公司理应承担连带返还款项的责任。时直至今日，原告也没有收到三被告任何退款。根据退款协议书的约定，三被告应从被告收到原告的退款资料到5月1日审批通过日之日起至退款协议书约定的退款最后期限2019年9月28日之间计算因逾期支付退款产生的资金占用费10000元，因三被告未能如期退款，自2019年9月29日起至2020年6月25日期间应按照退款协议书，约定计算违约金如上。被告奥特莱斯公司、景盛公司共同辩称，1.佛山市中级人民法院于2020年9月7日裁定受理奥特莱斯公司、景盛公司重整申请，同日指定北京市京师律师事务所、广东源浩律师事务所共同担任管理人，债权人应当向管理人申报债权；2.原告与奥特莱斯公司不存在房屋买卖合同关系，原告与冠恒公司签订家园卡购买协议，奥特莱斯公司出具收据也只写明家园卡充值款，原告提交《连带责任保证承诺函》亦证明原告所交款项是家园卡充值款，非购房款；3.景盛公司出具《连带责任保证承诺函》担保债务范围不包括家园卡充值款的利息，即便需要承担利息，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.景盛公司已经进入破产重整程序，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条规定，违约金不作为破产债权的规定，部分原告与冠恒公司签订的协议中约定日万分之五违约金，对违约金部分景盛公司不应承担连带责任。原告为证明其主张提供如下证据：原告身份证一份、三被告国家企业信用信息公示系统公示信息三份、企业信用报告二份、新昌汇家园卡购买协议二份、认购意向申请书及购房申请回执各二份、收据六份、吉林银行交易明细一份、个人购房申请大额贷记业务凭证一份、购房意向登记表和工作联系单、申请书各二份、协议书一份、连带责任保证承诺函一份、催款函一份、情况说明一份和顺丰投递单四份、微信和短信息记录一组、刘岚的证明一份、投诉函一份、佛山市住房和城乡建设局《信访事项转送告知书》一份、佛山市三水区住房城乡建设和水利局《信访事项受理告知书》一份和《信访事项处理意见书》一份、仲裁调解书一份。被告奥特莱斯公司和、景盛公司没有提供证据。被告冠恒公司没有提供证据，也没有答辩。经审查，原告提交的原告身份证、国家企业信用信息公示系统公示信息、企业信用报告、新昌汇家园卡购买协议、认购意向申请书、购房申请回执、收据、吉林银行交易明细、个人大额贷记业务凭证、购房意向登记表、工作联系单和申请书、协议书、连带责任保证承诺函、催款函、投诉函、佛山市住房和城乡建设局《信访事项转送告知书》、佛山市三水区住房城乡建设和水利局《信访事项受理告知书》和《信访事项处理意见书》、仲裁调解书，上述证据来源、形式合法，能相互印证，与本案具有关联性，本院对上述证据予以采信；原告提交的情况说明、微信和短信息记录、刘岚的证明，是原告单方制作或者是无出庭佐证的证人证言，被告不予认可，本院不予采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：被告奥特莱斯公司开发佛山市三水区***********盘。2018年7月2日，奥特莱斯公司制作两份《购房意向登记表》，一份记载内容为：原告朱慧珍有意向购买2栋804房屋，房屋建筑面积为65.02平方米，折后单价为7740.76元/平方米，折后总房价为503304元。另一份记载：原告朱慧珍意向购买2栋1402房屋，房屋建筑面积为97.58平方米，折后单价为7871.75元/平方米，折后总房价为768125元。公司的销售部人员萧美明、财务部人员林思瑜、何淑华均在上述《购房意向登记表》中签名。2018年7月9日，原告朱慧珍向奥特莱斯公司提交《认购意向申请书》，原告对被告开发的位于佛山市三水区**********听泉居（楼盘名）2栋804房屋和2栋1402号房屋有购买意向，申请在办妥商品房预售许可证并对外销售时以7740.76元/平方米和7871.75元/平方米的价格优先认购房屋。奥特莱斯公司向原告出具《购房申请回执》，表示已经收到原告的购房申请书。2018年7月19日，原告与被告冠恒公司签订两份《新昌汇家园卡购买协议》，约定了原告购买冠恒公司的新昌汇家园卡，缴纳款项分别为768125元和503304元，原告持家园卡在冠恒公司及关联方消费相应服务和产品时，从家园卡中直接扣减相应消费金额，无需另行付款。在2018年7月1日至7月19日期间，原告向冠恒公司付清了768125元和503304元。冠恒公司向原告出具收据，载明“收到朱慧珍家园卡充值款”。2019年4月9日、4月29日，原告向奥特莱斯公司申请退回认购2栋1402房屋和2栋804房屋的款项。2019年4月19日、5月1日，奥特莱斯公司出具《工作联系单》，载明申请事由为：朱慧珍申请退还认购2栋1402房屋和2栋804房屋的款项768125元和503304元。被告的销售部、中心副总经理、项目负责人、副总监、董事长等人在《工作联系单》中签名同意退款。2019年7月1日，被告冠恒公司与原告签订《协议书》，同意向原告退还《新昌汇家园卡购买协议》中已收款项1271429元，退还期限为2019年9月28日前并同意向原告支付资金占用补偿费10000元。被告冠恒公司逾期还款的，从协议到期付款之日起以每日万分之五计算违约金。签订《协议书》后，冠恒公司没有依照约定还款。2019年11月4日，景盛公司向包括原告在内的42人出具《广东景盛置业有限公司连带责任保证承诺函》，为冠恒公司收取84笔“新昌汇家园卡购买协议”的15553286元的退款义务承担连带保证责任，保证范围包括已收取款项15553286元及约定的补偿金额。连带保证担保期限为2020年2月1日至2022年1月31日止。签订上述协议后，三被告均无向原告返还任何款项。2019年12月12日，朱奕霏等人向佛山市三水区住房城乡建设和水利局投诉，佛山市三水区住房城乡建设和水利局于2020年1月16日作出答复如下：奥特莱斯公司现处于重组中，待重组事项处理后马上处理退还家园卡款项。为了解决退款问题，奥特莱斯公司提出让景盛公司作为该项债务的连带责任担保人，并出具《广东景盛置业有限公司连带责任保证承诺函》。相关手续正在推进中，暂无法完成退款手续，建议信访人通过司法途径解决。另查明，从中国人民银行征信中心查询《企业信用报告》得知，奥特莱斯公司与景盛公司存在关联关系，两公司的法定代表人同为林某1，公司主要人员相同，两公司的股东为奥特莱斯名牌折扣店有限公司和奥特莱斯名牌折扣店投资有限公司。再查明，佛山市中级人民法院于2020年9月7日受理案外人北京奥诚东星电子科技有限公司对奥特莱斯公司提出的破产重整申请，于2020年9月7日受理案外人北京奥诚东星电子科技有限公司对景盛公司提出的破产重整申请。本院认为，本案是商品房预约合同纠纷。原告作为购房人向被告奥特莱斯公司出具《认购意向申请书》，认购位于佛山市三水区**********听泉居（楼盘名）2栋804房屋和2栋1402号房屋，奥特莱斯公司向原告出具《购房申请回执》。原告按照奥特莱斯公司指示，以购买新昌汇家园卡的名义与冠恒公司签订《新昌汇家园卡购买协议》并支付款项768125元和503304元。从原告提交认购意向申请书、明确认购房号、申请取得商品房预售许可证后购买房屋、支付款项等一系列行为分析，原告向冠恒公司付款并非为了购买冠恒公司的服务或者产品，其目的在于购买房屋，原告所付款项实为向奥特莱斯公司支付认购房款。原告作为购房者与被告奥特莱斯公司作为房地产开发商达成双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议，故双方形成商品房预约合同关系。该商品房预约合同关系是双方自愿平等协商，内容不违反法律强制性规定，为有效合同。现奥特莱斯公司开发的听泉居楼盘已经处于全面停工状态，且该奥特莱斯公司进入破产程序，客观上已经不能继续履行合同，故原告与奥特莱斯公司之间的商品房预约合同符合法定的解除条件，对于已付的认购房款，原告主张案涉楼盘开发商即奥特莱斯公司承担返还义务，有理，本院予以支持。原告与被告冠恒公司签订《新昌汇家园卡购买协议》，该协议没有具体约定冠恒公司提供的产品、服务，冠恒公司收取原告的款项，目的是为了奥特莱斯公司履行商品房预约合同，故本院认为，《新昌汇家园卡购买协议》实际上是为了方便履行原告与奥特莱斯公司之间商品房预约合同，是商品房预约合同的一部分。在奥特莱斯公司无法履行商品房预约合同义务的情况下，为解决退款问题，冠恒公司与原告自愿签订《协议书》，《协议书》是原告与冠恒公司自愿平等协商订立，没有违反法律强制性规定，为有效的约定。根据该协议，被告冠恒公司应退还1271429元，并支付资金占用补偿10000元。至于2019年9月29日起的违约金，原告主张按日万分之五计算，被告奥特莱斯公司、景盛公司认为该标准过高，本院认为，原告主张的违约金的实际损失为逾期付款的利息损失，违约金应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%即年利率6.3%计算为宜。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定：“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”原告主张的违约金计算至破产申请受理时即2020年9月7日，为75710.98元。虽然《协议书》为原告与冠恒公司签订，但该协议约定的退款、赔偿损失和违约金实为奥特莱斯公司应承担的商品房预约合同的违约责任，对奥特莱斯公司同样产生约束力。故被告奥特莱斯公司与冠恒公司共同返还款项1271429元、资金占用补偿10000元以及违约金75710.98元。原告上述主张合理，本院予以支持。对于过高违约金的主张，本院不予支持。被告景盛公司自愿出具承诺函同意对包括本案款项在内的84笔家园卡充值款共计15553286元及已约定的与退回充值款相关的补偿金额承担连带保证责任，对于补偿金额包括的范围，该函件并未予以明确。本院认为，景盛公司出具该函件时，原告与冠恒公司已经签订了协议书，明确约定了资金占用的补偿和违约金，故担保函约定的担保范围应包括资金占用期间的补偿、逾期付款的违约金。原告诉请景盛公司对本案款项本金、资金占用补偿及违约金承担连带保证责任，有充分依据，本院予以支持。原告朱慧珍必须在奥特莱斯公司和景盛公司的破产程序中依法申报债权，不得据此获得个别清偿。被告冠恒公司经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第二十条、第四十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告奥特莱斯置业广东有限公司、被告广东冠恒旅游管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告朱慧珍返还款项1271429元、资金占用补偿10000元、违约金75710.98元，合计1357139.98元；二、被告广东景盛置业有限公司对第一判项所确定的被告广东冠恒旅游管理有限公司的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告朱慧珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8942元（原告已经预交），由原告朱慧珍负担1060元，由被告奥特莱斯置业广东有限公司、广东冠恒旅游管理有限公司、广东景盛置业有限公司共同负担7882元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 梁淑平二〇二〇年十二月二十三日法官助理 程秋燕书 记 员 李秀娟