河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初2239号 原告：固安县安家物业服务有限公司，住所地河北省廊坊市固安县京开路西侧（万汇广场南侧），统一社会信用代码：91131022319897008G。 法定代表人：汤文平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈宏伟，该公司职员。 委托诉讼代理人：郭倩，该公司法律顾问。 被告：黄研，男，1985年7月1日出生，汉族，河北省固安县人，现住河北省廊坊市固安县。 原告固安县安家物业服务有限公司（以下简称安家公司）与被告黄研物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告固安县安家物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈宏伟、郭倩，被告黄研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 固安县安家物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业费2422元，至实际支付日的逾期违约金(截止起诉日为91元）；二、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告自固安县太阳公园一期提供物业管理服务以来，原告按业主房产建筑面积每月每平米1.8元向业主或 —2— 物业使用人收取物业管理服务费。被告系该小区9-2-403的业主，物业面积112.14平方米，应该向原告交付从2018年10月31日至2019年10月30日的物业费2422元，被告一直拒绝交费，产生逾期违约金91元。合同履行至今，原告为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却不履行自己的交付义务，原告多次催收，至今未果。只得诉至法院，请求贵院依法做出公正的判决，维护原告企业的合法权益。 黄研辩称，原告所诉内容不符合客观事实，于法无据。安家物业公司不具备原告主体资格，原告其无权向被告收取物业费。根据《中华人民共和国物业法》第七十六条的规定，作出选聘、解聘物业服务企业的决定，应当由业主大会依照法律规定程序进行。原告须证明其是太阳公园业主大会按照法律程序聘请的合法的物业服务企业的证据。被告与原告不具有物业服务关系，所以原告无权向被告收取物业费，请求驳回其诉讼请求。物业服务公司应对房屋建筑共用部位进行日常维护、养护和管理。因地下室主管道漏水而告知原告，原告以各种理由进行推辞，至今未修复完成，不能正常使用。2018年11月原告通知被告需修复地下室主管道，派人拿走钥匙进行维修长达20余天，原告并没有彻底解决主下水管道漏水，没过多久主管道再次漏水更为严重，导致被告地下室所放物品发霉腐烂，并导致整个地下室一直处于无法使用状态，给被告造成了严重的损失，被告保留追究赔偿其损失的权利。被告地下室主管道漏 —3— 水，原告以地下室主管道属于房屋质量为由将未尽维修义务的责任推卸给开发商，让被告找开发商解决，原告对公共部位物业服务存在严重瑕疵，因此根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。综上，原告要求被告支付物业费及逾期违约金的诉讼请求没有法律依据及事实依据，请求法院驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：固安县金海房地产开发有限公司（以下简称金海公司）与原告安家公司签订太阳公园一期项目“前期物业服务合同”，金海公司委托原告安家公司对其开发建设的固安县太阳公园一期住宅小区实行物业管理服务，总建筑面积142000平方米。委托管理服务期限自2016年8月1日至业主委员会成立后与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行，设施设备保修期如下：监控智能化设备24月…屋顶防水60月。物业专有部分保修责任内，由金海公司负责返修，超过保修期的由业主自行承担，业主、物业使用人要求安家公司提供服务的，安家公司可以接受委托并合理收费。 —4— 在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按年计收。安家公司按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅1.8元/月/平方米。物业交付后，安家公司提供下列选定的物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人：（1）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（金海公司保修期结束后，保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；…（3）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等…业主委托的其他物业管理服务事项。合同另对物业管理服务事项、服务质量、双方权利义务等事宜做了具体约定。 另查明，被告系固安县太阳公园一期9号楼2单元403室业主，该房产实际建筑面积均为112.14平方米，每月每平方米物业服务费为1.80元，年物业服务费共计为2422元（1.80元×112.14平方米×12个月＝2422元）。协议签订后，原告依约提供物业管理服务。在原告服务期间，被告欠缴自2018年10月31日至2019年10月30日止的物业服务费2422元，原告经催缴后无果诉至本院，请求判令被告给付原告物业费用2422元，以及至实际支付日的逾期违约金（截止起诉日为91元）。 上述事实由太阳公园一期项目前期物业服务合同、收据及原、被告的陈述与辩解等证据予以佐证。 本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，金 —5— 海公司就其开发建设的固安县太阳公园一期高层住宅的物业服务的对外委托选聘安家公司，并签订“前期物业服务合同”的行为并不为法律禁止，合同内容亦系双方真实意思表示，合同合法有效，对该住宅小区业主黄研具有约束力。合同履行过程中，原告作为物业管理服务单位，为包括被告在内的全体业主事实提供了电梯维护、保洁、垃圾清运等物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费。被告辩称物业服务公司应对房屋建筑共用部位进行日常维护、养护和管理，因地下室主管道漏水而告知原告，原告以各种理由进行推辞，至今未修复完成，而后期因为原告修理后导致漏水更加严重，造成被告严重损失，原告物业服务存在严重瑕疵，应当驳回原告诉讼请求等意见，庭审中被告据此抗辩意见仅提供照片，其不足以确实充分证明原告未尽物业服务义务的事实，故其抗辩意见不能成立，本院不予采纳。被告自2018年10月31日至2019年10月30日止未交纳物业服务费已构成违约，故对原告要求被告支付此期间物业服务费2422元，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金91元诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： —6— 一、被告黄研于本判决生效后七日内给付原告固安县安家物业服务有限公司固安县太阳公园一期9号楼2单元403室自2018年10月31日至2019年10月30日止的物业服务费2422元。 二、驳回原告固安县安家物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄研负担。（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒不履行的，另一方当事人可在法律文书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 审 判 员 张炳烨 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 顾 雪 书 记 员 谷雪男