重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初17313号 原告：重庆恒大鑫泉置业有限公司，住所地：重庆市渝**金山大道**附**第**，统一社会信用代码91500000068294412Q。 法定代表人：彭善荣，经理。 委托诉讼代理人：黄莉，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪玥，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 被告：向群，男，汉族，1976年10月8日生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：翁诗其，重庆坤途律师事务所律师。 原告重庆恒大鑫泉置业有限公司与被告向群商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆恒大鑫泉置业有限公司的委托诉讼代理人黄莉，被告向群及其委托诉讼代理人翁诗其到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆恒大鑫泉置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2018年10月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》，并判令被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记证明，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房），解除网签；2、判令被告向原告支付违约金436155.5元（已付房款872311元的50%）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月3日，原被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设坐落于重庆市两江新区××路××号××幢××的房屋，总价款为3489247元，被告采用分期付款的方式向原告支付房款。截至目前，被告向原告支付了872311元房款，余款2616936元未支付。原告曾多次联系、催告其支付剩余房款，均未果。原告认为被告至今未付，原告有权按买卖合同附件五补充协议第六条约定解除买卖合同，被告有义务协助办理注销合同备案登记、重庆市土地房屋预告登记（预购商品房）并解除网签，并承担相应的违约金。原告遂起诉，请求判如所请。 被告向群辩称，1、被告对于解除合同没有异议；2、被告认为原告要求的违约金过高，其所依据的补充协议第六条违反法律规定以及主合同约定，又违反了违约金的补偿性原则，属于无效的格式条款，对于违约金依法应当适用主合同第十条之约定；3、案涉合同系双务合同，合同解除后，原告应返还已收的购房款，被告在本案中不提起反诉。 本院经审理认定如下事实：2018年10月27日，以原告为甲方（卖方）与被告为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定，乙方购买甲方开发建设的位于重庆市两江新区××路××号××幢××的房屋，现房，建筑面积166.15平方米，总成交金额为3489247元；乙方采用分期付款：第一期：2018年10月27日前支付首期房款697850元整；第二期：2019年4月3日前支付房款174461元整；第三期：2019年10月3日前支付房款872312元整；2020年4月3日前支付房款872312元整；余款872312元整于2020年10月3日前付清。第十条，乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。同日，双方还签订了附件五补充协议，主要约定，第一页特别提醒：2.甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对买卖合同之所有条款予以充分协商，双方对买卖合同及本补充协议条款中双方的权利义务，在签订买卖合同时进行充分沟通和讨论，对于乙方疑惑之处，甲方也予以特别解释说明、提示告知，乙方进一步确认，已知悉并认可买卖合同及本补充协议之全部条款内容，且买卖合同及本补充协议条款为自己真实意思的反映。六、双方同意买卖合同第十条乙方逾期付款的违约责任条款变更如下：1.本合同第十条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款；2.如乙方分期付款，乙方必须严格按照本协议约定的期限支付每期房款，否则，每逾期一天，乙方须按未付款总金额的万分之一计算，向甲方支付违约金。乙方逾期180天仍未按约定全额支付的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，乙方按已付款的50%向甲方支付违约金，该房屋归甲方所有，乙方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由乙方承担。第二十条，1.关于通知的约定：双方确认买卖合同“合同双方当事人”项下约定的通讯地址、联系方式为一方、人民法院向对方送达通知、信函、司法文书的送达地址、联系方式。第二十二条，买卖合同内容与本补充协议内容约定不一致的，以本补充协议为准。合同以及补充协议尾部均有原告签章、被告签字捺印予以确认。 合同签订后，被告向原告支付了购房款872311元，并缴纳了契税104677.41元、大修基金8308元。 原告分别于2019年10月17日、2019年11月14日、2019年12月20日向合同载明的被告地址邮寄了《关于限期支付到期房款及违约金的催告函》，函告被告支付已到期购房款872312元以及逾期付款违约金。 庭审中，双方均陈述案涉房屋没有交房。被告认可案涉房屋进行了网签并办理了备案登记、预告登记，其陈述原告从买房到催告，未提起过补充协议。 本案民事起诉状副本等诉讼文书材料于2020年7月21日送达被告。 以上事实，有双方当事人陈述、重庆市商品房买卖合同及其补充协议、会计凭证、催告函、邮单、物流查询单等证据在案证实，足以认定。 本院认为，原告重庆恒大鑫泉置业有限公司与被告向群签订的重庆市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反现行法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。关于附件五补充协议，协议首页即载明关于原告对合同及补充协议中的权利义务已进行过解释说明和提示告知的“特别提醒”内容，第六条逾期付款违约责任的约定仅针对分期付款方式的变更，且该条款系对于违约责任的调整，未排除被告作为购房人的权利，亦没有加重其支付房款的责任，原被告对于补充协议单独进行过签字捺印，表示认可。综上，附件五补充协议属于重庆市商品房买卖合同的组成部分，其中第六条的约定系双方真实意思表示，不违反现行法律、行政法规的禁止性规定，亦属合法有效。 合同履行中，被告支付了872311元房款后，未按约于2019年10月3日前支付第三期购房款，经原告催收，至今未付第三期及后续房款，逾期超过180日，原告按照合同约定享有解除权，其解除的意思表示于2020年7月21日送达被告，故案涉合同已于该日解除。合同编号为的重庆市商品房买卖合同实际于2018年10月27日签订，原告主张应系笔误，予以纠正，对其该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应协助原告办理注销案涉合同网签、备案登记以及预告登记的手续。原告应退还被告已收购房款，由被告另案起诉。 关于违约金，被告逾期支付房款构成违约，应按照补充协议第六条约定向原告支付已付款50%的违约金即872311元×50%=436155.5元。被告以违约金过高进行抗辩，本院认为该条款约定的解约违约金计算方式有不合理的地方，按照已付房款进行计算将会导致对于合同履行程度较高的购房人承担的违约责任更高，履行程度低、甚至是从未支付房款的购房人反而承担较低的违约责任，并且案涉房屋从始至终由原告控制，按照50%的计算标准过高，因此，本院酌情将违约金调整为已付房款的30%即872311元×30%=261693.3元，对于原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告重庆恒大鑫泉置业有限公司与被告向群关于重庆市两江新区××路××号××幢××的房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年7月21日解除； 二、被告向群在本判决生效后十日内协助原告重庆恒大鑫泉置业有限公司办理注销《重庆市商品房买卖合同》网签、备案登记、预告登记手续； 三、被告向群在本判决生效后十日内向原告重庆恒大鑫泉置业有限公司支付违约金261693.3元； 四、驳回原告重庆恒大鑫泉置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费34713.98元，因适用简易程序减半收取17356.99元，由被告向群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 员  陶 立 二〇二〇年十二月八日 法官助理  马 瑞 书 记 员  叶小丫