湖北省孝昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0921民初1179号 原告：张卫国，男，1969年5月6日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县， 原告：涂进莲（系原告张卫国之妻），女，1970年1月1日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县， 二原告的委托诉讼代理人:柳永进、柳豪杰，湖北正堂律师事务所律师。 被告：湖北盛旺置业有限公司。住所地湖北省孝昌县华阳大道特**。统一社会信用代码：914209215454650163。 法定代表人：杨杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人:王斌,湖北律之心律师事务所律师。 原告张卫国、涂进莲诉被告湖北盛旺置业有限公司（下称盛旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理,经审理发现有不宜适用简易程序的情形,裁定转为普通程序,于2020年11月24日再次公开开庭审理了本案。原告张卫国、涂进莲的委托诉讼代理人柳豪杰、被告盛旺公司的委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张卫国、涂进莲向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告可得租金损失116407.08元（以购房款总金额646710元为基数，按照每年6%的回报率计算三年）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年1月，原告在被告售楼部了解房屋销售信息时，被告工作人员向原告派发的金上海国际广场商铺销售广告上明确载明：“买铺先收5年租，即买即升值。”原告向工作人员获知，上述广告是被告为推销其房产，按返租销售的方式对外销售商铺，即业主购买商铺后，交由被告统一经营管理，被告向业主返还五年租金。后二原告向被告定购金上海国际广场AB幢-1层9号商铺，并先后支付认筹金、定金及购房款共计396710元。2016年1月26日，二原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定该商铺总价款646710元，二原告向银行贷款支付余款25万元。2019年10月，被告向二原告交付商铺。原告多次要求被告签订返租协议并支付返租款，被告工作人员总是推诿拒绝，而早于原告购买商铺和同期购买商铺业主却均与被告签订《金上海国际广场商铺委托经营管理协议》,该协议约定：业主将商铺交由被告统一经营管理，返租期为五年，被告向业主每年支付商铺租金不低于业主所购商铺实际金额的6%。被告亦按协议约定支付了部分租金。原告认为，被告在房屋销售时提供的商铺销售广告明确标明AB区38间商铺的位置（包含原告购买的商铺在内），并在商铺图标下方显著注明“买铺先收5年租”,对商铺所作的说明和允诺具体确定，对买受人形成购买意向、商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定都具有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺虽未记载于商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，被告未按照承诺向原告履行支付租金的义务，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特具状法院，请求判如所请。 被告盛旺公司辩称：1.原被告房屋买卖合同关系属实，但原告在购买涉案商铺时，被告从未向原告提出过返租要约，双方未签订返租的协议，已经签订的房屋买卖合同中对商铺返租未作约定；2.原被告商铺买卖合同权利义务已经履行完毕，原告诉请与商铺买卖合同无关，原告仅依据被告与其他业主签订委托经营管理协议，从而要求被告与之签订上述协议，于法无据，且该协议是委托合同关系，而非房屋租赁关系。本案案由既不是房屋买卖合同也非房屋租赁合同；3.广告单中载明的AB栋9号是一楼商铺，非原告购买的负一楼商铺，且广告单中并未直接载明被告应当返租的内容，其主张租金无事实依据；4.原告提交的证据显示，其他业主与被告是在同一天签订房屋买卖合同和委托经营管理协议，并且部分租金直接在购房款中进行了抵扣，而原告是全额交纳房款，并未抵扣租金。原告主张在签订购房合同时曾向被告提出签订经营管理协议，但其未提交证据证明上述主张事实，也未因此拒收房屋；5.原告陈述“2015年1月获取广告单”，但原告之后没有以任何形式要求被告签订委托经营管理协议，故其以诉讼方式主张租金损失已超过本案诉讼时效。综上，请求依法驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 被告对原告提交的证据2《商品房买卖合同（预售）》、《销售不动产统一网络发票》、《湖北省住宅专项维修资金专用票据》的证明目的有异议。其提出：原告主张的证明目的与本案无关。经审查，证据2的内容与原告证明目的一致，即原被告双方之间的房屋买卖合同关系情况，与本案具有关联性，对该证据，本院依法予以采信。对原告提交的证据4《金上海国际广场商铺销售广告》《广告截图》（金上海微信公众号）的真实性和关联性有异议。其提出，该销售广告发布者不能证明是被告，该广告中载明的最后38间商铺不包含涉案商铺，故该广告与本案不具有关联性。《广告截图》内容不是被告发布且仅是介绍商铺“五年即享30%回报及即买即收租”，未载明被告对商铺有返租义务。经审查，被告虽对原告主张事实予以反驳，但其未提交证据予以证明，以及结合原告提交的证据五考量，对该证据，本院予以采信。对原告提交的证据5《（2019）鄂0921民初1775-1779/1781-1807民事判决书》、《商品房买卖合同》、《金上海国际广场商铺委托经营管理协议》有异议。其提出，原告未提交《商品房买卖合同》、《金上海国际广场商铺委托经营管理协议》原件，无法认定真实性。该《商品房买卖合同》约定的商铺单价为9000余元/㎡，被告与该业主签订委托经理管理协议中约定返租租金直接在购房款中抵扣，而原告购买的商铺单价为6000余元/㎡。因没有抵扣空间，故原被告双方没有签订返租协议，不能因被告与其他业主签订返租协议而推定原被告双方也应签订返租协议。经审查，对该证据的真实性、关联性，本院予以采信；对其证明目的，本院下文评判。 本院依据当事人的陈述和经审查确认的证据认定事实如下： 被告盛旺公司在销售金上海国际广场商铺时，对外发布销售广告载明：“三期中心街铺，压轴登场，最后38间，买铺先收5年租，即买即升值…”,微信宣传“5年即享30%丰厚回报，即买即收租…。”2016年1月26日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定：“原告购买金上海国际广场AB幢-1层9号商铺，面积51.67㎡、单价12516.16元/㎡、总价款646710元，交房时间2015年5月1日前。”原告已全面履行支付购房款之义务，被告于2019年10月15日向原告交付涉案商铺。现因原告认为被告未按照销售广告与其签订《委托经营管理协议》以及按照上述协议支付返租款，以致成诉。 本院作出的生效判决书[（2019）鄂0921民初1775-1779/1781-1807号]查明如下事实：黄晨航等三十二案原告均系盛旺公司开发销售的金上海国际广场项目商铺买受人，分别与被告签署《金上海国际广场商铺委托经营管理协议》。该协议载明：“第三条，统一经营管理期限及收益归属：1.甲方同意将该商铺交由盛旺公司统一经营管理，委托期限五年，即2015年5月1日至2020年4月30日止；2.甲方同意将所购商铺在合同履行期间的前两年给乙方无偿使用，租金已在购房款时抵交房款…乙方向甲方每年支付商铺租金不低于甲方所购商铺实际金额的6%”。 根据当事人的诉辩意见，本院对当事人争议的焦点评判如下： 一、本案案由是商品房销售合同纠纷还是房屋租赁合同纠纷? 本院认为,首先，原被告于2016年1月签订《商品房买卖合同（预售）》,双方产生商品房买卖合同的权利义务关系；其次，原被告双方并未签订房屋租赁合同；最后，根据原告在庭审中陈述“其与被告签订商铺买卖合同时，被告未按照商铺销售广告中的销售方式与其签订《委托经营管理协议》，销售广告载明内容应视为商铺销售要约的一部分。”原告请求被告赔偿损失的诉请，是基于其认为被告未按照商铺销售要约与其签订《委托经营管理协议》而支付可得租金损失，其诉称的《委托经营管理协议》应是《商品房买卖合同（预售）》内容的组成部分。因此，本案案由应为商品房销售合同纠纷。对被告的第1点辩称意见，本院依法予以采纳。对被告的第2点辩称意见，本院依法不予采纳。 二、销售广告宣传单是要约还是要约邀请? 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，本案中，涉案销售广告明确载明：“三期中心街铺，压轴登场，最后38间，买铺先收5年租，即买即升值…5年即享30%的丰厚回报，即买即收租…。”该销售广告作出允诺明确具体，足以对原告是否购买涉案商铺有重大影响，直接影响到原告是否与被告订立《商品房买卖合同（预售）》，依法应当视为要约。 三、涉案的销售广告宣传单中载明的AB栋9号商铺是否为涉案商铺? 本院认为,为查明事实，本院依法到孝昌县不动产登记中心和孝昌县土地勘测规划院调查核实,涉案销售广告宣传单中载明的AB栋9号商铺即为涉案商铺。对被告的第3点辩称意见，本院依法不予采纳。 四、原告诉请的可得租金损失是否合法？ 本院认为，首先，原告未提交证据证明对被告的上述销售广告中的要约依法作出承诺，即：在签订《商品房买卖合同（预售）》前后曾要求与被告签订《委托经营管理协议》的有效承诺；其次，本院作出的生效判决书[（2019）鄂0921民初1775-1779/1781-1807号]查明事实认定：黄晨航等另三十二案原告分别与被告签订有《委托经营管理协议》，且“前两年租金已直接抵扣购房款”，而本案原告在签订《商品房买卖合同（预售）》时，足额交纳购房款，其上述行为从法律层面上看，一方面应当视为原告以自己的行为对被告发出的要约作出实质性变更，应视为新的要约；另一方面双方签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》应视为双方重新磋商签订的新合同；最后，涉案合同于2016年1月26日签订，原被告未签订《委托经营管理协议》，原告此时就应当知道自己的权利遭受侵害。本案系商品房销售合同纠纷，原告于2020年7月14日起诉，明显超过诉讼时效。对被告第4、5点辩称意见，本院依法予以采纳。综上，原告请求被告赔偿可得租金损失的诉讼请求，证据不足，本院依法不予采纳。 综上所述，原告请求被告赔偿可得租金损失116407.8元的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第十三条、第十五条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张卫国、涂进莲的诉讼请求。 案件受理费2628元，由原告张卫国、涂进莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。 审 判 长 田  振  雄 人民陪审员 田  秀  芬 人民陪审员 周    幺 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员 吴振虎（代） 附：本案证据目录。 一、原告张卫国、涂进莲为支持其主张,向法庭提交证据及证明目的如下: 1.《身份证》，证明:二原告诉讼主体资格； 2.《商品房买卖合同（预售）》、《销售不动产统一网络发票》、《湖北省住宅专项维修资金专用票据》,证明：二原告在被告处购买了商铺，总价款646710元，双方约定被告于2015年5月1日向二原告交付房屋，二原告已支付了购房款和房屋维修基金； 3.《金上海交铺通知单》、《金上海房屋交付手续书》，证明：2019年10月15日，被告向原告交付商铺； 4.《金上海国际广场商铺销售广告》《广告截图》（金上海微信公众号），证明：被告对于AB区38间商铺明确承诺“买铺先收5年租”，并且被告开设的微信公众号上对其销售的商铺宣传“五年即享30%丰厚回报，即买即收租”； 5.《（2019）鄂0921民初1775-1779/1781-1807号民事判决书》、《商品房买卖合同》、《金上海国际广场商铺委托经营管理协议》，证明：另案32户业主将在被告处购买的商铺交由被告统一经营管理，返租期为5年，被告向业主每年支付不低于业主所购商铺实际金额6%的租金。 二、被告盛旺公司未向法庭提交证据。