北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终15027号上诉人（原审被告）：郝文涛，男，1941年10月13日出生，住河北省。委托诉讼代理人：郝喜来（郝文涛之子），男，1975年7月21日出生，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：方晓宇，男，1990年4月19日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：干安庆，北京紫乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：危羿霖，北京紫乾律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，系该公司职员。上诉人郝文涛因与被上诉人方晓宇、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初11561号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制公开开庭进行了审理。上诉人郝文涛的委托诉讼代理人郝喜来，被上诉人方晓宇的委托诉讼代理人危羿霖，原审第三人链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郝文涛上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法对一审判决确定的违约金确定的数额和标准进行降低；2.一、二审诉讼费由方晓宇承担。事实及理由：一、一审判决确定违约金标准过高，无事实及法律依据。1.郝文涛无主观故意和重大过失。郝文涛对于户口未能及时迁出向方晓宇表示真诚的歉意。郝文涛未能将户口及时迁出系因不符合房产落户政策，并非主观恶意、故意或重大过失。郝文涛在卖房前咨询过可供落户的派出所，当时答复可以落户才卖房，但当真正落户时因房屋产权复杂无法落户，故一审开庭时暂时未迁出。郝文涛已于2020年11月18日将户口全部迁出并于19日通知了方晓宇。2.郝文涛迁户问题属于国家政策问题。根据2018年5月1日实施的《上海市常住户口管理规定》第三十二条规定，北京虽现无此相关规定，但鉴于目前户口问题聚集的现实情况，出台相关政策指日可待。且根据该规定精神，解决空挂户的方法系政府负责通知或迁出至公共户，明确了户口迁出的责任应为政府。考虑到空挂户问题并非公民个人能力所及，急需完善相关政策解决，随着时代变迁，卖方未迁户口在不久的将来在北京将不再是合同违约行为。具体到本案，请求法院考虑户口问题的政策性及定纷止争的诉讼目的，一次性酌情判决户口违约金赔偿数额。3.户口未迁未给方晓宇造成实质影响。本案中除之前的户口事宜，双方已按照合同约定的期限和内容全部履行了合同，房屋已过户至方晓宇名下，且方晓宇已将自己的户口落入涉案房屋中，未给其造成实际损失，郝文涛也不存在根本违约的情形。方晓宇就其一审主张违约金未提交任何实际损失的证据，一审法院仅凭借方晓宇口头毫无根据的陈述和合同约定的违约金标准判决，没有事实根据。户籍管理制度是城市人员管理的方式，户口与房产价值没有必然联系，户口未迁出也不影响新业主落户和房产上市交易。本案中，郝文涛已全部履行了合同约定的内容，方晓宇已得到全部合同预期利益，没有实质损失。至于房屋中存在户口影响房屋出售与本合同没有直接因果关系，也不应看作是本合同的期待利益，且方晓宇未提交证据证明损失结果，应当承担举证不能之责任。4.违约金问题。法律规定违约金以填补损失为目的，而非以获利为目的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，一审判决确定的违约金过分高于造成的损失，请求二审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以适当减少。5.类似案件的裁判标准。根据查询大量类似案例，二审前户口若迁出，判决确定的违约金数额以每天50元至100元为标准，恳请同案同判。6.郝文涛年事已高且生活困难。郝文涛系年近八十的老人，每月靠微薄退休金在河北租房生活，患有多种慢性病身体不好，无力支付高昂违约金，且已及时补救，已迁出户口全面履行了合同义务，因政策而延迟履行，无违约的故意及恶意，方晓宇主要合同目的已经达到，并且没有任何损失实现预期利益，恳请法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、郝文涛实际情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情减少违约金。方晓宇答辩称，同意一审法院判决结果，一审判决认定的违约金标准和数额是已经在合同约定的基础上降低的，并且郝文涛的行为并不是由于客观原因造成的，而是其没有积极迁出户口，截止目前方晓宇的户口仍然没有迁入到涉案房屋当中，请求二审法院驳回郝文涛的上诉请求。方晓宇向一审法院起诉请求：1.判令郝文涛向方晓宇支付逾期未迁出户籍违约金30万元（以房屋总价款310万元为基数，按每日万分之五计算，自2019年6月11日起，计算至北京市通州区群芳一园×房屋的登记户籍实际迁出之日止，暂计算为3万元）；2.判令郝文涛继续履行合同，将北京市通州区群芳一园×房屋的登记户籍迁出；3.本案诉讼费由郝文涛负担。一审法院认定事实：2018年5月3日，方晓宇与郝文涛签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称为买卖合同），同日，方晓宇、郝文涛和北京链家房地产经纪有限公司签订《补充协议》约定郝文涛将所有的坐落于北京市通州区群芳一园×房屋（以下简称为×号房屋）以总价款310万元出卖给方晓宇。合同签订后，双方依约履行合同，2018年12月10日，方晓宇与郝文涛之间办理了交易房屋的不动产移转登记。但郝文涛未根据买卖合同第十条第二项约定，将×号房屋上郝文涛、郝喜来、郝一诺的户籍迁出，故产生本案争议。一审另查，截止至一审庭审之日，郝文涛仍未将×号房屋上的户籍迁出；方晓宇已将其户口迁入×号房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，方晓宇、郝文涛双方于2018年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称为买卖合同）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法、有效，对当事人具有法律约束力，合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。买卖合同第十条第（三）项约定，出卖人承诺于办理房屋不动产移转登记之日后180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成房屋相关的人现有户籍迁出手续。第（四）项约定，如出卖人如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算项买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。涉案房屋已经于2018年12月10日办理完毕房屋不动产移转登记，郝文涛至迟应当于2019年6月11日前将涉案房屋内的户口迁出，但至今该房屋内仍留有郝文涛及案外人的户口未迁出，故郝文涛应当承担相应的违约责任。关于违约金数额，一审法院认为，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，根据一审法院查明的事实，涉案房屋内未迁出的户籍并非出于郝文涛恶意为之，且方晓宇户籍已迁入到案涉房屋上，一审法院依据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对方晓宇所主张的按每日总房款的万分之五计算违约金的诉讼请求予以酌减为以总房款310万元为基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2019年6月11日起计算至户口全部实际迁出之日止。此外，郝文涛已支付的迁出户口保证金5万元应予以扣减。关于方晓宇要求判令郝文涛继续履行合同、将北京市通州区群芳一园×房屋的登记户籍迁出的诉讼请求，一审法院认为，户口迁出不属于人民法院处理民事纠纷的受案范围，且一审法院已向方晓宇释明，方晓宇坚持此项诉求，故方晓宇要求郝文涛将户口迁出涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予处理；但郝文涛仍应采取必要措施将户口迁出涉案房屋。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、郝文涛于判决生效后按照310万的日万分之一的标准计算，支付方晓宇自2019年6月11日起至将北京市通州区群芳一园×房屋的郝文涛、郝喜来、郝一诺的户籍全部迁出之日止的违约金；二、方晓宇已支付的迁出户口保证金5万元，应优先用于折抵本判决第一项的费用；三、驳回方晓宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，郝文涛提交口本复印件，用以证明郝文涛及家人的户口已经于2020年11月18日从涉案房屋迁出。方晓宇提交质证意见称对该证据的真实性、关联性认可，但不认可证明目的，郝文涛系一审后才将户口迁出，其在有条件依约迁出的情况下主观恶意违约，应承担违约责任。链家公司发表质证意见称认可上述证据的真实性，其他不发表意见。方晓宇在二审中亦提交户口本复印件，用以证明方晓宇的户口至今未迁入涉案房屋中。郝文涛对该证据的真实性予以认可，但不认可其证明目的，并主张迁户口时候派出所告知不影响新业主迁户。链家公司对该证据的真实性认可，其他不发表意见。经二审查明，一审判决事实认定另查部分载明的“方晓宇已将其户口迁入×号房屋”，本院更正为“方晓宇在一审庭审中认可在郝文涛未迁出户口的情况下可以迁入己方户口”。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：关于郝文涛在上诉意见中主张一审判决确定的户口迁出违约金数额及标准过高的问题，本院经审查认为，一审法院在确定违约金标准及数额时已综合考虑到本案具体情况当事人过错程度及预期利益等因素对违约金予以酌减，现有证据不足以表明一审法院确定的违约金数额存在过高情形，本院对郝文涛的相应上诉意见不予采信。鉴于郝文涛在二审中提交证据证明其已将本人及郝喜来、郝一诺的户口于2020年11月18日迁出涉案房屋，郝文涛应支付户口全部迁出之日止的违约金，故本院按照一审判决确定的违约金标准对郝文涛应给付的违约金予以计算，在给付时，郝文涛已支付的迁出户口保证金5万元应优先从该数额中予以扣减。综上所述，郝文涛的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依据一审后的新情况对违约金数额予以确定，并对一审判决第一项予以调整、第二项内容错误部分予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初11561号民事判决；二、郝文涛于本判决生效后十日内按照310万的日万分之一的标准计算，支付方晓宇自2019年6月11日起至2020年11月18日止的违约金；三、郝文涛已支付的迁出户口保证金5万元，应优先用于折抵本判决第二项确定的费用；四、驳回方晓宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元，由郝文涛负担1528元（于本判决生效之日起交纳至一审法院），由方晓宇负担1372元（已交纳）；二审案件受理费3462元，由郝文涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  石煜二〇二〇年十二月三十日法官助理  常欣