重庆市綦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0110民初9919号 原告：文家强，男，1967年9月20日出生，汉族，住重庆市綦江区。 原告：喻文霞，女，1970年2月2日出生，汉族，住重庆市綦江区。 被告：重庆和众盛房地产开发有限公司，住所地重庆市万盛经开区建设组团黄泥堡，统一社会信用代码91500110065697152X。 法定代表人：张虹，经理。 委托诉讼代理人：阳长荣，重庆北信律师事务所律师。 原告文家强、喻文霞与被告重庆和众盛房地产开发有限公司（以下简称“和众盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告文家强、喻文霞，被告和众盛公司的委托诉讼代理人阳长荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文家强、喻文霞向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付逾期办理产权登记违约金32211元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年12月12日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同第十三条约定预售商品房的，在商品房实际交付之日起60日内，由双方向房屋所在地的房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告逾期提交资料取得受理单，按照已付房款日万分之一支付违约金。合同签署后，原告已履行合同向被告支付购房款301600元。被告于2017年3月12日交付房屋，2020年4月13日才取得房地产权证。根据双方合同约定，被告逾期1068天取得产权登记受理单，应支付违约金32211元。为维护原告的合法权利，向法院提出诉讼，请求判决。 被告和众盛公司辩称，双方虽约定办证和迟延交房的违约责任，但原告于2017年3月12日签订提前装修接房承诺书，该承诺书已明确按照商品房买卖合同条件，电气未开通，原告自愿接房进行装修，并完善财务税费，且第5条明确载明原告同意自2016年12月1日起计收物业费，并视为正式交房入住，同意建设单位延迟办理竣工验收备案证，建设单位自2016年12月1日起不再支付商品房买卖合同约定的违约金。因此，双方对商品房买卖合同约定的违约金达成新的协议，不再受商品房买卖合同约定内容的限制。被告于2019年5月向所有业主承诺于2019年12月31日前取得房地产权证。被告于2020年1月2日取得竣工验收备案登记证，2020年1月下旬发生新冠疫情，致使于2020年4月13日为原告取得不动产登记受理单，原告主张违约金 32211元与客观事实不符。若法院主张违约金，也应从业主告知书承诺时间之次日起至实际取得受理单之日止共计104天计算违约金。 本院经审理认定事实如下：文家强、喻文霞系具有完全民事行为能力的自然人。和众盛公司系依法成立的有限责任公司，是能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括房地产开发等。 2016年12月12日，文家强、喻文霞与和众盛公司签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，文家强、喻文霞（乙方）购买由和众盛公司（甲方）开发建设的位于重庆市綦江区（原万盛区）翠屏路（和盛中央广场2）1幢XX商品房1套；房屋建筑面积为104平方米；房屋总价款为301600元，乙方签订本合同时支付首付款241600元，余款60000元向甲方指定银行申请个人购房抵押贷款等内容。 该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）[2015]预字第（003）号。” 该合同第七条载明：“……2、属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。” 该合同第十三条载明：“……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地的房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。” 合同签订当日，文家强、喻文霞作为乙方与和众盛公司作为甲方签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》。该协议第八条载明：“关于合同第十三条的补充说明。1、甲方开始办理产权登记时间：在乙方付清全部房款及相关税费和大修基金、完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且房屋交付使用后，甲方开始办理产权登记。在上述时间之日起180个工作日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理《房地产权证》，取得登记受理单，《房地产权证》办理完毕的时间，以登记机构实际办理周期为准。 合同签订之日，文家强、喻文霞缴纳首付款241600元及大修基金8320元、契税574元。2017年2月13日，文家强、喻文霞的个人购房抵押贷款60000元发放至和众盛公司账户。 2017年3月12日，文家强签署《提前装修接房承诺书》，该承诺书载明：“1、建设单位已明确告知我，该项目实物总体符合房屋交房条件，但因“电、气”未开通，交房的竣工及备案证已在办理之中。我知晓并由建设单位明确告知，按《商品房买卖合同》定的交房条件还不具备，本人对此无异议，我自愿提前接房进行装修并承担相关责任。……5、……同意建设单位延期办理竣工验收备案证，建设单位从2016年12月1日起不再支付《商品房买卖合同》约定的违约金。”等内容。当日，和众盛公司将商品房实际交付文家强、喻文霞。 2019年5月19日，和众盛公司向包括文家强、喻文霞在内的和盛中央广场业主发布《业主告知书》，承诺于2019年12月31日前办妥产权证，违约金在办妥产权证后一并将违约金进行结算，中途不再进行违约金发放。 2020年1月2日，和众盛公司取得案涉房屋竣工验收备案登记证。2020年4月13日，和众盛公司取得案涉房屋不动产登记受理通知单。2020年10月27日，文家强、喻文霞以和众盛公司逾期办理房地产权证为由诉至法院，要求判如所请。 上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、收据、发票、银行转账凭证、《提前装修接房承诺书》、《业主告知书》、竣工验收备案登记证、不动产登记受理通知单等书证和当事人陈述等证据在卷为凭，并经庭审质证及本院审查属实，应予认定。 本院认为，文家强、喻文霞与和众盛公司于2016年12月12日签订的《重庆市商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。 民事主体从事民事活动时，应当遵循自愿原则和诚实信用原则。民事主体可以通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系，处分自己的民事权利。民事法律行为从成立时起具有法律约束力，非因法定事由，不得擅自变更或解除。 本案中，文家强、喻文霞接收房屋时签署《提前装修接房承诺书》，表示知晓该房屋不符合约定交房条件，同意和众盛公司延期办理竣工验收备案证，是其真实意思表示，遵循了民事活动中的自愿原则，不违反法律法规的强制性规定，应当认定文家强、喻文霞的民事法律行为成立并合法有效，对其具有法律约束力。因建设工程竣工验收备案登记证是证明建筑工程竣工验收合格的唯一合法有效凭证，亦是建筑工程办理产权登记的必要条件，故文家强、喻文霞同意延期办理竣工验收备案证应视为同意和众盛公司提出办理房地产权证申请的时间起算点顺延至竣工验收备案登记证取得之日。2020年1月2日，和众盛公司取得案涉房屋竣工验收备案登记证，此时提出办理房地产权证申请的期限才开始计算。 和众盛公司于2019年5月19日向包括文家强、喻文霞在内的和盛中央广场业主发布《业主告知书》，承诺于2019年12月31日前办妥产权证。该承诺是和众盛公司的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对其具有法律约束力，和众盛公司应按承诺于2019年12月31日前办妥产权证，否则构成新的违约。和众盛公司于2020年4月13日才取得案涉房屋不动产登记受理通知单，已构成违约，应自承诺期限届满次日即2020年1月1日起至2020年4月13日止，以已付房款301600元为基数，按每日万分之1的标准向文家强、喻文霞支付逾期办证违约金3136.64元（30.16元/天×104天）。 因和众盛公司逾期办理产权证的违约行为发生在新冠疫情发生之前，故和众盛公司以新冠疫情为由对其违约行为进行抗辩，本院不予采信。 综上所述，对原告文家强、喻文霞的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第一百三十三条、第一百三十四条第一款、第一百三十六条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告重庆和众盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告文家强、喻文霞逾期办理不动产权证书违约金3136.64元； 二、驳回原告文家强、喻文霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费606元，减半收取303元，由原告文家强、喻文霞共同负担278元，被告重庆和众盛房地产开发有限公司负担25元（此款原告已预交，限被告于本判决生效之日起五日内直接支付原告25元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员 张水林 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 陈晓涛 书 记 员 杨维静