广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初27866号原告：张引，女，1970年11月6日出生，汉族，住广东省广州市番禺区*******************，公民身份号码511************829。委托诉讼代理人：肖应华，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付尧，上海兰迪（长沙）律师事务所实习律师。被告：佛山市顺德区容桂土地发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区**********。法定代表人：李思远。委托诉讼代理人：梁惠敏，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽娟，广东仲马律师事务所实习律师。原告张引与被告佛山市顺德区容桂土地发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖应华、付尧与被告的委托诉讼代理人梁惠敏、陈丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张引向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金60853.14元（自2020年3月31日起暂计到2020年10月1日止，以房价款733812元、装修款368600元，总计1102412元为计算基数，按每日万分之三计算），自2020年10月2日起至房屋达到交付标准之日止的违约金以1102412元为计算基数，按每日万分之三计算；2.被告代为支付原告自2020年4月30日起至房屋达到交付标准之日止的物业管理费1297.84元（暂计到2020年10月1日）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）及相关合同附件，同日，原告与被告又签订了《委托装修合同》。《买卖合同》第三条第3款约定原告购买被告开发的位于容桂街道办事处高黎社区居民委员会林庭南路2号翰华苑***房，第三条第4款约定预测建筑面积共92.15平方米，套内建筑面积74.97平方米，分摊共有建筑面积17.18平方米；第六条第2款约定按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币9788.08元，总价款为733812元；第十一条第（一）款约定被告应当在2020年3月30日前向原告交付该商品房；第二十一条第（三）款约定物业管理费为2.8元/月每平方米。《买卖合同》附件十一《补充协议》第六条约定被告未按约定时间交房，逾期超过90日后，原告不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。《委托装修合同》第二条约定原告向被告支付的装修费为人民币368600元，第五条第2款约定被告每逾期一天完成装修的，被告应按原告已付的装修费的万分之三向原告计付违约金。现原告已经履行合同约定的付款义务，但被告承诺应于2020年3月30日前交付的房屋存在严重的质量缺陷以及噪音严重超标、达不到国家以及合同约定的交房标准，其应承担逾期交房的违约责任，且应代为支付原告房屋达到交付标准之日前的物业管理费。被告佛山市顺德区容桂土地发展有限公司辩称，一、被告不存在逾期交房，无需承担逾期交房的违约责任，理由如下：（一）案涉房屋均已于合同约定的交付日期前满足法定以及《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第五条第1款约定的交付条件并通知原告收楼，因此涉案房屋已于双方约定的交付日期2020年3月30日（视为）完成交付，被告不存在逾期交楼。1、《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第五条第1款约定：“该商品房的交付以本款约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。……”被告于2019年10月17日取得了案涉房屋对应的建设工程竣工验收备案证明文件，故涉案房屋于合同约定的收楼日期2020年3月30日前已满足双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第五条第1款约定的房屋交付的条件。同时，被告已于双方约定的收楼日期前书面通知原告收楼。2、《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第五条第4款明确约定“该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准”，即双方就涉案房屋逾期交楼责任的界定同意依据《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第五条第4款的约定执行。根据《补充协议》第五条第4款的约定“（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。……”原告未举证证明涉案房屋存在地基基础和主体结构质量问题或存在导致无法正常居住使用的质量问题，在此情况下，原告无权拒绝收楼，被告无需承担逾期交房的违约责任。3、《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第3项约定：“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）若买受人未按约定办理交付手续，本合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付”，涉案房屋已于约定交付日期2020年3月30日前视为交付，故，被告不存在逾期交房，无需承担逾期交房的违约责任。因此，案涉房屋在双方约定的交付日期前符合双方约定的交付条件，涉案房屋不存在地基基础和主体结构质量问题，也不存在导致无法正常使用的质量问题，且被告已于双方约定的交付日期前通知原告收楼，故，涉案房屋已于约定的交付日期2020年3月30日前（视为）完成交付，被告不存在逾期交楼，无需承担逾期交楼的违约责任。（二）原告所述的噪音问题是基于外部客观因素（广珠西线高速路通行车辆所产生的噪音）产生的，非因被告的原因产生，不属于商品房质量问题，且被告积极采取了一系列的防噪措施，履行了防噪义务。1、原告对涉案房屋所在的物业在广珠西线高速路西侧的事实情况是清楚知悉的，且被告对前述事实情况向每一位意向购买方（当然包括原告）已经履行告知（提示）的义务。（1）2018年6月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。在双方签订《商品房买卖合同（预售）》时广珠西线高速已建成通车（2004年开始建设，2010年建成通车），即在双方签订合同时，涉案房屋所在的物业西侧为广珠西线高速路的这一事实已客观存在。原告在购买涉案房屋前以及在购买涉案房屋时，涉案房屋所在的苑区翰华苑已经是在建了，由此可知，原告对涉案房屋所处的地理环境、与广珠西线高速路的间隔及高速路的噪音等实际情况是清楚知悉的。（2）被告将涉案房屋所在的物业临近广珠西线高速路这一事实情况是明确告知（提示）所有的意向购买方的。具体的告知（提示）的情况包括但不限于：①在售楼中心，被告摆放了海报明确告知“出卖人对项目周边情况公告如下：……3.项目西侧为广珠西线（高速公路）……”；②双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件《房屋情况告知书》中也明确“1、……商品房可能会受到噪音、灯光等因素的影响。2、该商品房的楼款也已充分考虑并体现了该等因素的影响。”且在《房屋情况告知书》的落款处均有原告的签名；③在销售时，翰华苑的工作人员也明确告知所有购房者（当然包括本案的原告）该项目临近广珠西线高速路。因此，原告在购买涉案房屋时对涉案房屋所在的物业西侧为广珠西线高速路的事实情况已清楚知悉，在购房前，原告已亲身感受到了涉案房屋的环境（包括地理环境、声音环境），对于购买涉案房屋以及入住后因广珠西线高速路可能带来一定的交通噪音原告是可以预知且是应当能够预知的，在此情况下，原告仍自愿购买，由此可以反映原告自愿接受因涉案房屋所在的物业西侧为广珠西线高速路所产生（或可能产生）的影响。故，被告在销售涉案房屋时没有欺瞒的故意和行为，被告无需承担任何责任。2、被告已依法履行了防止噪音的义务。（1）原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中并未约定被告需履行防止噪音的义务，同时也未对道路交通噪音污染的相关事宜作出任何约定。（2）根据《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、法规的规定，一个房地产开发项目，从定点、选址开始，一直到规划设计、工程实施，无不处于政府的监督管理之下，无不需要报请政府主管部门批准。开发商只有获得国有土地使用权证书，才可能到政府规划部门办理建设用地规划许可证，也才有可能进一步获得建设工程规划许可证和施工许可证。同时，城市规划属于环境规划的一部分，政府主管部门对开发商规划设计的批准，就意味着对其有关环境方面的内容也予以了批准。因此，房地产开发项目通过竣工验收的事实本身，即表明开发商已全面履行了其依法承担的隔声、防噪义务。本案中，涉案房屋所在的物业已依法取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证以及通过了竣工验收，因此，被告已依法履行了防止噪音的义务。（3）对于因广珠西线高速路所产生的交通噪音，被告积极采取了一系列防止噪音的措施，包括但并不限于：聘请专家出具降噪方案；全部商品房均换成双层中空隔音玻璃（卫生间、厨房除外）；被告出资建设广珠西线高速路隔音屏；增加涉案房屋所在物业内的小区绿化种植密度。目前，在被告已经履行了防噪义务的情况下，基于社会责任感以及为全体业主营造更好的居住环境，被告仍在积极努力地寻求降噪的方法以及正在积极开展一系列的降噪升级改造措施。3、本案涉案房屋噪音的来源主要是广珠西线高速路的交通噪音，该噪音的产生并非被告因履行《商品房买卖合同（预售）》所产生的，且该交通噪音因社会经济发展、车流量增加，具有高度不确定性。要求被告对高度不确定性的交通噪音承担责任，是没有任何的法律依据的，且是有悖情理，对被告是极其不公平的。4、涉案房屋所在的物业的楼款也已充分考虑并体现了交通噪音等因素的影响。涉案房屋的销售价格对比同期的其他楼盘的销售价格是偏低的，市场经济遵循的是“等价交换”的原则，原告最终选择在被告处购买商品房即表明了原告已经考虑了涉案物业所处的地理环境等相关因素的影响，因此原告的诉请是不合理、不合法、不公平的。二、原告诉请被告代为支付物业管理费没有事实与法律依据。1、如上所述，被告不存在逾期交房，原告无权诉请被告代为支付物业管理费。2、就“代为支付物业管理费”事宜，被告与原告并未进行任何书面约定，且法律法规没有规定开发商（即被告）需代为支付业主（即原告）的物业管理费。3、《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第3项约定：“（1）若买受人未按约定办理交付手续，本合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付；（2）自交付之日起开始计算保修期限，买受人同时应承担该商品房的一切费用（包括物业管理费等）及政府征收的各项税费；同时，该商品房的风险自交付之日起转移给买受人”。根据前述第（一）点的分析，涉案房屋已于合同约定的交付日期前符合法定及约定的交付条件，已于约定交付日期2020年3月30日前视为交付，故自交付之日起，原告应承担涉案房屋的一切费用（包括物业管理费等）。综上所述，在被告已依法依规办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和办理了竣工验收的，以及尽自身的最大的努力积极采取一系列防噪措施的情况下，仍判令被告承担逾期交房的违约责任，这无疑是将国家、社会以及公民应当承担的环保义务及社会发展前进中产生的负面影响和代价的后果转嫁给被告，这对被告是极其不公平的，且是不合法、不合理的。因此，原告的全部诉请均没有事实与法律依据，依法应予以驳回。原告提供的证据有原告身份证复印件一份、被告国家企业信用信息公示系统打印件一份、《容桂碧桂园凤凰湾认购书》一份、《商品房买卖合同（预售）》一份、《委托装修合同》一份、商品房买卖付款凭证一份、装修付款凭证一份、期楼收楼通知书一份、《建设项目环境影响登记表》复印件一份、《翰华苑建设项目竣工环境保护验收调查表》复印件一份、《碧桂园凤凰湾翰华苑噪音检测记录》复印件一份、（顺）环测声字B（2020）第062210号监测报告复印件一份、会议纪要复印件一份、进度播报复印件一份、《容桂碧桂园凤凰湾翰华苑问题清单》一份、顺住建信复[2020]184号《关于吕普文反映事项的回复》一份、处理意见书一份、信访事项处理告知书截图打印件一份。被告提供的证据有《建设用地规划许可证》一份、《建设工程规划许可证》一份、《建设工程施工许可证》复印件一份、《佛山市顺德区建设用地规划设计条件》一份、《施工图设计文件审查合格书》一份、《广东省佛山市顺德区商品房预售许可证》复印件一份、建（构）筑物工程规划条件核实意见复印件一份、《竣工验收备案表》复印件一份、挂号信寄出证明一份、签收证明打印件一份、收楼通知一份、图片打印件一份、《商品房买卖合同（预售）》一份、《关于广珠西线高速公路（容桂段）安装隔音屏的申请》复印件一份、《关于广珠西线高速公路（容桂段）安装隔音屏的申请文件处理表》复印件一份、《设计修改变更通知单》打印件一份、《技术咨询合同》一份、图片打印件一份。经审核，原告提供的《碧桂园凤凰湾翰华苑噪音检测记录》复印件、《容桂碧桂园凤凰湾翰华苑问题清单》属于原告单方制作的材料，故本院不予采信。当事人提供的其他证据，来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年2月3日，被告取得容桂太澳高速以东建业路以北地块8-1、地块8-2的建设用地规划许可证。2017年10月，被告取得容桂街道高黎社区林庭南路2号翰华苑一期的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2018年6月8日，被告取得翰华苑***座的商品房预售许可证。2018年6月15日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告以733812元向被告购买翰华苑***号商品房。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定，基础设施设备中的供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络及公共服务和其他配套设施中的小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房在约定期限内必须达到约定的交付使用条件。第十一条约定，被告应当在2020年3月30日前向原告交付案涉商品房。第十六条第一项约定，商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准，经有资质的检测机构检测不合格的，买受人有权解除合同。第十六条第二项约定，商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。第十六条第三项约定，商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。第十六条第四项是关于室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施的条款，但该条款所有可勾选处或留空处均未打勾、填写。该合同附件十一《补充协议》第六条约定，逾期交付商品房的，自合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过已付房价款20%。被告同时向原告发出《房屋情况告知书》，告知案涉商品房可能会受到噪音、灯光等因素影响，该商品房的价格也已充分考虑并体现了该等因素的影响。原告在该告知书上签名确认对此完全知悉并自愿选择购买该商品房。同日，原被告还签订了《委托装修合同》，约定原告委托被告对案涉商品房进行装修。该合同约定：原告应向被告支付装修费368600元。原告应于2020年3月30日前或被告通知的收楼之日（以两者中较早之日为准）办理收楼手续，同时将房屋交给被告装修。原告未在该约定期限办理收楼手续的，则被告于约定原告收楼期限届满次日进场装修，房屋视为已交付给原告。被告于交给被告装修之日起30天内完成房屋装修装饰。2019年4月4日，被告向广东广珠西线高速公路有限公司提交《关于广珠西线高速公路（容桂段）安装隔音屏的申请》，建议由被告出资在广珠西线高速公路容桂段（K32+450-K32+750）增设隔音屏。经广东广珠西线高速公路有限公司同意后，被告安装了该隔音屏。2019年8月29日，被告要求广东博意建筑设计院有限公司对翰华苑一号楼、七至十二号楼临城市道路的客厅、餐厅、阳台和卧室的玻璃，由原6mm蓝色吸热玻璃改为中空玻璃（6mm蓝色玻璃＋9mm空气＋6mm透明）。2019年9月16日，佛山市自然资源局出具《建（构）筑物工程规划条件核实意见》，认为经核实，翰华苑一、二期建设工程符合规划要求。2019年10月17日，案涉商品房所在工程通过竣工验收备案。2019年12月15日、2019年12月21日、2019年12月31日，有翰华苑业主代表与被告工作人员就翰华苑噪音问题开会协商，后两次会议有相关行政职能部门工作人员参与协商。2020年1月4日，被告与佛山市科学技术学院签订《技术咨询合同》，约定被告委托佛山科学技术学院就翰华苑项目噪声治理咨询项目进行技术咨询及委托测量。2020年1月9日，佛山科学技术学院的人员进场进行音源采样。2020年3月24日，被告向原告邮寄发出收楼通知，称可于2020年3月30日交付案涉商品房，物业费自2020年4月30日起计收。该邮件于2020年3月25日被签收。2020年3月27日，佛山市顺德区住房城乡建设和水利局（以下简称顺德住建局）出具顺住建信复[2020]184号回复函。该函载明：就噪音问题，顺德住建局于2020年3月14日与被告沟通，提出以下工作要求：（1）佛科院正式复工后，被告督促佛科院15日内出具降噪方案；（2）要求被告承诺疫情期间不催业主收楼，正常通知业主，业主有收楼需求的（如入住、子女读书入户等），可以收楼；（3）被告尽快开展后续相关工作，妥善解决业主合理诉求，如有相关进展尽快向业主通报。就验收问题，双方应按合同约定履行，如有异议，建议自行协商或通过诉讼解决。就质量问题，根据工程技术资料反映，各分项、分部工程经参建责任主体验收合格。2020年4月22日，佛山市生态环境局顺德分局作出处理意见书，其中提到：“根据《顺德区生态环境保护规划（2011-2020）年》的声功能分区，广珠西线高速公路车道红线（用地范围）向外距离30米以内为4a类声环境功能区，超过30m距离区域则为2类声环境功能区。根据《声环境质量标准》（GB3096-2008），4a类声环境功能区的噪声排放限值为：昼间70dB，夜间55dB；2类声环境功能区的噪声排放限值为：昼间60dB，夜间50dB。”2020年6月28日，佛山市顺德区环境保护监测站出具监测报告。该报告载明：监测目的为“受佛山市生态环境局顺德分局执法一大队委托，佛山市顺德区环境保护监测站于2020年6月22日对碧桂园凤凰湾翰华苑噪声敏感建筑物环境噪声进行监测，为环境管理提供依据。”监测点位均为客厅阳台西侧外1米，功能区类型为2类，主要声源为交通噪声，监测结果从71.3dB到76.8dB不等。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。该合同已经对商品房交付条件、交付时间进行了约定。2019年10月17日，案涉商品房所在工程通过竣工验收备案，案涉商品房已经符合交付条件，被告也已经通知原告于2020年3月30日收楼。原告主张案涉商品房存在严重质量缺陷以及噪音严重超标，达不到国家以及合同约定的交付标准。对此，本院分析如下：一、上述合同第十六条约定商品房地基基础和主体结构陷。综上，对于原告主张被告未能按照约定时间于2020年3月30日前交付商品房的意见，本院不予采纳。原告诉请被告自2020年3月31日起支付逾期交房违约金无事实依据，本院不予支持。对于原告以被告逾期交付为由，主张被告代为支付2020年4月30日起至商品房达到交付标准之日止的物业管理费，本院亦不予支持。另，需要指出的是，被告作为房产开发商，在追求获取经济利益的同时，也应承担一定的社会责任。免受外来噪声干扰的室内环境是购房者的普遍追求，也是房屋价值的一个体现方面。在多户业主提出噪声问题并引起一定程度社会关注的情形下，希望被告也能继续寻求更多隔声减噪的专业方法，为业主营造更好的居住环境。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告张引的诉讼请求。案件受理费减半收取计676.89元（原告张引已预交），由原告张引负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王小东二〇二〇年十二月二十四日书记员  杨志华