甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初3158号原告（反诉被告）：孙淑梅，女，1970年12月20日出生,汉族，无固定职业，现住甘肃省张掖市甘州区。委托诉讼代理人：窦志强，甘肃正峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：田志栋，男，1975年9月5日出生，汉族，现住兰州市城关区。委托诉讼代理人：桑后军，甘肃中寰律师事务所律师。原告孙淑梅与被告田志栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，被告在举证期内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告孙淑梅及其委托诉讼代理人窦志强与被告田志栋及其委托诉讼代理人桑后军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙淑梅向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告的侵权行为并要求其立即停止侵权，由被告立即无条件腾退交付占用的兰州市城关区定西××路××号××楼××号商铺。2、依法判令被告承担自2020年3月29日起至交回房屋期间的租赁费损失（以租期届满前年度租金每天按1178元计算）；起诉时暂按两个月计算，合计70685元。庭审中，原告当庭增加一项诉讼请求：判令被告按每月拖欠房租的15%承担违约金，两个月共计129000元；后原告又申请撤回了该项诉讼请求。事实和理由：2015年3月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》、《店面转让及商标授权使用协议》，原告将自己拥有产权的位于兰州市城关区定西××路××号××楼××号商铺“孙记炒炮兰州店”出租给被告从事经营。同时原告向被告转让了店内的设施设备，并授权被告继续使用“孙记炒炮”字号及商标。《房屋租赁合同》约定：店面租赁期限为五年，自2015年4月1日至2020年3月28日，房屋租金为年付，合同签订时付清全年租金，以后每年提前两个月付清下一年租金；租金第一年为35万元，2016年为38万元，2017年为40万元，2018年及2019年为43万元。合同还约定和平人家地下室库房房租交至2015年12月，由被告无偿使用，房屋租赁期到期后由被告交纳租金继续使用；原告将和平人家小区1703号住房一套以年租金3万元出租给被告。合同还约定了债权债务承担、违约责任、税费承担、优先承租权等事项。合同签订后，原告将房屋、场地及设施交付被告经营。截至2020年3月28日租赁期届满，被告虽按约定交清了费用，但却拒绝续签合同，亦未交纳下年度租费，导致原告经营使用权益受损。原告向被告发送《律师函》敦促被告续签合同，但被告仍未续签。被告的行为侵犯原告合法权益，原告遂诉至本院。被告田志栋辩称，疫情属于不可抗力，根据公平原则，应当减少涉案商铺的租金。被告因为疫情原因无法使用涉案房屋，法院应当调整原告的租金，减少被告的损失。被告田志栋向本院提出反诉请求:1、判令原告返还2020年2月份的租金34166.6元；2、判令原告向被告返还转让费250000元；3、判令被告向原告减少支付2020年4月1日至2020年5月28日的房屋占用费34166.6元。事实和理由：2015年3月19日，原、被告签订《租赁合同》一份，原告将涉案店面租赁给被告使用，被告按约定支付房租，合同期限为5年。同日，双方签订了《店面转让及商标授权使用协议书》，约定被告向原告支付转让费25万元。上述合同签订后，被告按约履行了全部义务。2020年1月底，因疫情影响被告停业长达2个月，被告多次与原告协商，要求按照不可抗力、公平合理原则返还当月租金，但原告不但不减免租金，反而要求增加租金，导致被告无法接受租金也无法转让铺面，承受了巨大经济损失，故被告提起反诉。原告孙淑梅针对被告田志栋的反诉辩称，被告的反诉不能成立。本案是房屋租赁期限届满后承租人不返还房屋引起的纠纷。2020年3月28日已经不在疫情期间，被告陈述的不可抗力不能成立。被告在合同期满拒不返还房屋表明其要继续承租房屋，而根据合同约定，被告主张优先承租权必须在合同期满前两个月交付下一年的全年租金，但被告并未交纳租金。反诉应当针对本诉提起，其目的在于抵消或者吞并本诉，被告将双方已经履行完毕的合同拿出来作为反诉理由没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依据证据的真实性、合法性及关联性对证据进行了综合评议及认定。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：位于兰州市城关区团结新村街道定西××路××号××层××室的营业用房系原告所有，原告原在此经营“孙记炒炮”餐饮店。2015年3月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，原告将其位于兰州市城关区定西××路××号××楼××号商铺出租给被告使用。双方约定：租赁期限为5年，从2015年4月1日至2020年3月28日止，2015年房屋租金350000元，2016年房屋租金380000元，2017年房屋租金400000元，2018年、2019年房屋租金均为430000元；房屋租金实施年付，第一次在合同签订时一次性付清全年租金，以后每年应提前两个月向甲方付清下一年房屋租金；甲方就和平人家地下室库房，房租交至2015年12月份，由乙方无偿使用，房屋到期乙方交租继续使用；甲方在和平人家小区有1703号住房一套，房屋年租金30000元，由乙方租赁使用，其他该房屋的相关费用由乙方全部承担;在房屋租赁期结束后,乙方享有优先承租权,未经乙方允许,甲方不得将房屋租给他人。合同还约定了其他事项。同日，原（甲方）、被告（乙方）双方还签订《店面转让及商标授权使用协议》，双方约定：转让店面位于甘肃省兰州市城关区定西××路××号，建筑面积150平方米，店面的所有权人为甲方，店内设备设施详见清单，作为本合同不可分割的组成部分附后；店面整体转让价格为250000元，该价款包括店内设施和后堂厨具及其他附属设施；于本合同签订时一次性向甲方付清；乙方受让店面后，经甲方取得商标持有人孙艺的许可，允许乙方自受让之日起在三年之内继续使用“孙记炒炮”的字号及商标，使用期满后，由商标持有人收回字号及商标；乙方在经营期间，如经营不善或其他原因不愿继续经营时，取得甲方许可后方可对外转让，但对商标使用权及字号不得转让，如甲方发现除乙方以外的第三人经营时，甲方有权撤回商标并追究使用人的侵权责任；乙方在使用期间，不得另行开设或者授权他人以“孙记炒炮”的名义开设分店。上述合同及协议签订后，原告将商铺交由被告经营使用，被告亦向原告支付了转让费及使用房屋期间的租金。2019年11月租赁合同届满前，被告以经营状况不好为由提出将店铺转让，原告表示同意，但被告一直未能将店铺成功转让。房屋租赁期限届满后，被告提出于2020年4月10日向原告交房，原告表示同意。但此后被告未能于2020年4月10日将房屋交还原告。原告认为被告在租赁期限届满后不交付房屋影响了其对房屋的使用收益权，遂诉至本院。另查明，在本案诉讼过程中，经本院协调，被告于2020年6月4日将兰州市城关区定西××路××号××楼××号商铺交还给了原告。原、被告双方确认被告于2020年4月25日将和平人家小区1703号房屋交付给了原告。本院认为，原、被告双方基于房屋租赁以及店铺经营转让的合意签订了《房屋租赁合同》以及《店面转让及商标授权使用协议》，上述合同是双方当事人的真实意思表示，内容约定合法，对双方具有法律约束力。原告作为房屋出租人，负有向被告交付房屋并保持租赁物能够正常使用的义务；而被告作为承租人，亦应当按约向原告履行支付租金并在租赁期限届满后向原告返还租赁物的义务。本案被告在租赁期限届满后未与原告续签合同，却继续占有使用承租房屋不予返还，其行为违反了合同约定，亦侵犯了原告对于出租房屋的占有、使用、收益之权。但本案审理过程中，被告已于2020年6月4日向原告交付了承租房屋，原告要求被告停止侵权，返还案涉房屋的诉求已经实现，故本院对原告的该项诉求不再予以支持。关于原告要求被告承担自2020年3月29日起至交回房屋期间租赁费损失的诉讼请求以及被告要求原告减少支付2020年4月1日至2020年5月28日房屋占用费34166.6元的反诉请求。如前所属，被告不与原告续签合同，亦未在租赁期限届满后向原告返还房屋的行为会导致原告无法对出租房屋行使占有、使用、收益之权，而产生相应租赁费等损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此原告要求被告承担租赁期限届满至房屋交回期间的租赁费损失并无不当。但2020年1月底出现的新冠病毒疫情对于我国的生产、经营都产生了较大影响,考虑到新冠疫情防控措施对于租赁合同履行的影响程度,根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，本院酌定被告按照租赁合同约定的日租金的70%向原告支付房屋占用费，即被告按照每日824.6元（430000÷365×70%≈824.6）的标准向原告支付2020年3月29日至2020年6月4日止的房屋占用费56072.8元（824.6×68=56072.8），本院对原告要求被告支付自2020年3月29日起至交回房屋期间租赁费损失的诉讼请求予以部分支持。关于被告反诉要求原告减少支付2020年4月1日至2020年5月28日房屋占用费34166.6元的主张，因被告主张减少占用费34166.6元无证据支持，而本院在判令被告向原告支付房屋占用费时已经考虑新冠病毒疫情影响减免了被告30%的占用费，故本院对被告的该部分反诉请求不再予以支持。关于被告反诉要求原告返还2020年2月1日至2020年2月29日租金34166.6元的主张。因2020年2月1日至2020年2月29日正处于我国新冠病毒疫情防控措施较为严格的时期，该阶段对于被告经营的餐饮收入影响较大，基于该不可抗力的事实及公平原则考量，被告要求原告承担部分租金并无不当。但是被告承租的原告房屋仅是其经营的载体，被告经营情况好坏主要还是由其口味、服务等因素影响，因此被告以新冠病毒影响为由要求原告全额免除其2020年2月1日至2月29日租金缺乏法律依据。本院综合上述各类因素，酌定原告减免2020年2月1日至2月29日期间50%的租金。根据《房屋租赁合同》约定的年租金标准，被告2020年2月1日至2020年2月29日应交纳的租金为34164.4元（430000÷365×29≈34164.4），故原告应当向被告退还的租金为17082.2元（34164.4×50%=17082.2），本院对被告的该项反诉请求予以部分支持。关于被告反诉要求原告退还转让费250000元的主张。《店面转让及商标授权使用协议》是原、被告双方基于案涉铺面经营权转让达成的一致意思表示，转让的价款也是双方自愿协商确定，被告现认为转让的设施、设备价值远低于转让的证据不足。此外，虽然协议约定250000元转让费包括店内设施和后堂厨具及其他附属设施，但根据双方协议的内容以及商铺转让的交易习惯来看，原告给被告转让的除了上述的固定设施外，实际还包含了“孙记炒炮”的商标使用权以及原告此前在此经营形成的客源、商誉等无形的经营资产。被告在双方的《店面转让及商标授权使用协议》已经履行完毕，其已经经营、使用店面5年后又以转让费价格过高、显失公平为由要求原告退还转让费缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告田志栋于本判决生效后十日内向原告孙淑梅支付2020年3月29日至2020年6月4日的房屋占用费56072.8元；二、原告孙淑梅于本判决生效后十日内向被告田志栋退还2020年2月1日至2020年2月29日的租金17082.2元；三、驳回原告孙淑梅的其他诉讼请求；四、驳回被告田志栋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取784元，由原告孙淑梅承担163元，被告田志栋承担621元；反诉案件受理费2781元，由原告孙淑梅承担167元，被告田志栋承担2614元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 祝 静二〇二〇年十二月二十一日书记员 张燕冰