四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初4608号 原告（反诉被告）：云才让，男，1977年8月17日出生，藏族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：尤元昶，四川兴蓉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都交通枢纽场站建设管理有限公司。住所地：成都市武侯区洗面桥街**高速大厦。 法定代表人：曾成志，总经理（执行董事）。 委托诉讼代理人：蒲晗，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洋，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都金七浦投资管理有限公司。。住所地：成都市金牛区二环路西三段****** 法定代表人：周伟杰，职务不详。 第三人：成都新南时代房地产开发有限公司。住所地：。住所地：成都高新区盛和一路**********v> 法定代表人：周伟杰，职务不详。 第三人：四川以太贸易有限责任公司。住所地：成都市锦。住所地：成都市锦江区均隆街**/******（自编号）div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：高莉莉，执行董事。 委托诉讼代理人：王蓓，女，1982年1月2日出生，汉族，住成都市武侯区，公司员工。 原告（反诉被告）云才让与被告（反诉原告）成都交通枢纽场站建设管理有限公司（以下简称场站公司）、被告成都金七浦投资管理有限公司（以下简称金七浦公司）、第三人成都新南时代房地产开发有限公司（以下简称新南公司）、四川以太贸易有限责任公司（以下简称以太公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，由审判员林旭担任审判长，与人民陪审员张骏、人民陪审员马新民组成合议庭，于2020年10月28日组织进行证据交换，后因本院工作变动原因，后因本院工作变动，由本院审判员林旭担任审判长，与人民陪审员张骏、人民陪审员张明组成合议庭，于2020年11月19日公开开庭审理。原告（反诉被告）云才让的委托诉讼代理人尤元昶，被告（反诉原告）场站公司的委托诉讼代理人蒲晗到庭参加诉讼，被告金七浦公司、第三人新南公司、第三人以太公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。 云才让向本院提出诉讼请求：1.判令解除云才让与场站公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令解除云才让与金七浦公司签订的《商铺租赁合同》；3.判令解除云才让与金七浦公司签订的《商业管理合同》；4.判令场站公司返还云才让实际支付房款100000元。事实和理由：2013年11月24日，云才让与场站公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，云才让向场站公司购买了位于成都市高新区原桂溪乡和平村2组红光村2组成都××幢××层××号商铺××，合同价款1442453元，因大连银行的贷款额度受限，云才让实际支付购房款100000元。场站公司委托的新南公司及金七浦公司至今无法完成案涉商铺负一层的统一打造管理及返租义务，该商铺至今无法开业正常经营。云才让的购房目的无法实现，按照合同法的规定，云才让有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。 场站公司辩称：云才让与场站公司之间仅成立商品房买卖合同关系，在双方签署商品房买卖合同之后，云才让至今未向场站公司履行支付全部购房款的义务，云才让存在违约，并不具有双方商品房买卖合同及补充协议的解除权利，云才让无权主张要求解除合同，也无权要求场站公司退还已付购房款，因此请求驳回云才让的诉讼请求。 场站公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除云才让与场站公司于2013年11月25日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令云才让按照预期应付款金额的5%向场站公司支付合同解除的违约金；。事实和理由：场站公司与云才让于2013年11月25日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定云才让购买场站公司开发的违约成都高新区都会路55号-1楼607号商铺，约定商品房总价款736131元，但云才让至今未向场站公司支付全部购房款，根据双方商品房买卖合同及补充协议的相关约定，场站公司有权解除合同并要求云才让按照逾期应付款金额的5%向云才让支付违约金。 云才让辩称，1.云才让同意解除与场站公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.根据合同法114条规定，请求法院对场站公司主张的违约金予以适当的调低。 金七浦公司、新南公司、以太公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 经审理查明，2010年5月28日，场站公司以出让方式取得成都高新区原桂溪乡和平村2组、红光村2组地块的国有土地使用权，土地用途为商业用地、住宅用地。2010年3月至2013年4月，场站公司取得房地产开发企业三级资质证书，并就火车南站交通枢纽城市综合体项目取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》。案涉工程2014年3月经消防验收合格，2014年5月20日取得《建设工程规划合格证》，2014年5月29日进行了竣工验收。 2013年2月6日，场站公司与新南公司签订《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》（以下简称《合作协议》），主要约定：新南公司整体购买火车南站枢纽城市综合体项目物业面积的70%，剩余的30%由新南公司指定第三方拆零购买。新南公司负责拆零物业的营销、代理招商和经营管理，无论新南公司能否寻找零购第三方购买拆零物业，新南公司均按期向场站公司付款；场站公司授权新南公司以场站公司名义对外拆零出售物业面积的30%并以场站公司名义对零购第三方进行代收款和催款工作，新南公司须以带租约的销售模式进行销售，最终保障商场的统一经营管理权利；拆零物业的销售总价不能超过6亿元。 2013年6月21日，场站公司取得火车南站枢纽城市综合体项目的《商品房预售许可证》，房屋用途为住宅、商业。 2013年6月21日，场站公司与新南公司签订《的补充协议》（以下简称《补充协议一》），主要约定：场站公司授权新南公司以场站公司的名义对外拆零出售20177.856平方米物业，具体区位以最终申报房管局方案为准；拆零物业及300个产权车位销售价格预计5.95亿元。 随后，新南公司就拆零物业的营销开展广告宣传，寻找拆零物业的购房人。新南公司制作的广告宣传册中宣称“作为投资商的成都新南时代房地产开发有限公司将自持‘新南中心’超过70%的物业，仅对外销售30%，项目未来会引进10-20家主力店，提升项目品质和后期商业存活率”、“统一经营、统一管理、租金收益稳定持续增长”、“三年养铺基金、8%年投资回报率”，是“继春熙路-盐市口商圈后成都第二个百亿商圈”。同时，宣传册载明-1楼的业态规划包括品牌服饰、饰品、西式餐点、休闲广场、数码电讯、化妆护肤、个人用品、面包咖啡、美食广场九种业态，并标识了各业态规划的范围，宣传册同时载明意向入驻品牌主力店包括屈臣氏、万宁、巴菲盛宴、麦当劳等。 2013年11月25日，云才让与场站公司签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》。 《商品房买卖合同》与本案有关的约定如下：云才让以贷款方式购买火车南站枢纽城市综合体项目一幢负一层607号房屋，用途为商业，建筑面积48.11平方米、套内建筑面积18.96平方米、单价15301元/平方米、总价736131元；云才让未按照约定时间付款，逾期超过30日后，场站公司有权解除合同，场站公司解除合同的，云才让应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向场站公司支付违约金，并由场站公司退还云才让全部已付款；场站公司应当在2014年2月15日前向云才让交付商品房，商品房交付时应取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告；云才让同意委托场站公司代交专项维修基金、契税、办理房屋产权证、他项权证所需缴纳的手续费、登记费、共有人登记费、书证费、契税、印花税等费用、办理分户国土使用证的办证费用、其他办理权证所需的税费；本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 《商品房买卖合同补充协议》与本案有关的约定如下：云才让于2013年11月25日前一次性付清购房款736131元，含已付定金20000元。云才让同意并认可，由场站公司引入一家商业管理公司对该房屋所在商业项目进行统一的商业管理，并收取相应的商业管理费用，具体约定详见商业管理公司与云才让签订的《新南中心商业管理合同》，云才让同意并确认，该房屋所在商业项目由场站公司委托的商业管理公司统一规划、统一经营管理、统一打造、统一营销推广；交付时的商品房为清水房，未进行物理隔离（仅以界址钉的方式以示房屋四至），商品房能否进行物理隔断以及物理隔断方式必须遵守物业公司或商业管理公司的统一规定、符合《业主临时管理规约》的规定；如出现法定或约定的云才让有权解除本合同及补充协议的事由，场站公司自该事由发生之日起30日内未收到云才让解除合同的书面通知，视为云才让放弃本合同及补充协议的解除权，双方继续履行合同；场站公司给云才让的所有通知（包括但不限于发送《交房通知书》《解除合同通知书》等）可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达，……以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后7日为送达日，以报纸公告发出的，公告发布当日为送达日……。 当日，云才让还与金七浦公司分别签订《商铺租赁合同》与《新南中心商业管理合同》（以下简称《商业管理合同》）。 《商铺租赁合同》主要约定：云才让自愿委托新南公司对火车南站枢纽城市综合体项目（以下简称新南中心）进行统一规划、整体营运管理并自愿将商铺出租给新南公司，新南公司自愿承租并可以自主经营、与他人联营、对外招租等多种方式经营；租赁期限从交房之日起开始计算满三年，若开发商实际交房日迟延的，则租赁期限相应顺延，租赁期满后新南公司具有优先承租权；租赁期限内，新南公司按照月租金12653元的标准向云才让支付租金，租金从交房次日开始计算，若因云才让原因导致开发商拒绝交付房屋的，租金从开发商实际交房之日起开始计算；租金按季度支付，新南公司在每季度首月10日前将季度税后租金汇入新南公司为云才让开设的账户；整个租赁期间，该商铺实际产生的水、电、物业商管费等由新南公司负责缴纳；合同生效后，新南公司有权对新南中心整个物业进行统一规划、统一招商、统一经营管理、统一营销推广，商铺达到交付条件后由新南公司凭租赁合同代云才让与场站公司办理交房手续，开发商向新南公司交付房屋的行为视为云才让向新南公司交付租赁商铺；新南公司成为新南中心物业的首届营运管理机构，负责对物业进行定位策划、商业推广、业态管理和营业管理并负责对物业公共部位、公共设施设备统一规划利用、负责整体商业运营管理。 云才让陈述合同签订后其未收到任何款项。 《商业管理合同》主要约定：由金七浦公司作为新南中心管理方对新南中心实行专业化、品牌化的整体运营和管理，云才让同意并接受金七浦公司对新南中心的整体运营管理；金七浦公司对新南中心的整体运营管理期限为10年，从2014年2月15日交房之日起计算，合同期限届满前任何一方未提出书面异议本合同自动续约10年；云才让应向金七浦公司交纳物业商管费，从2014年2月15日交房之日起计算，每月35元/平方米，按季度交付，首期物业商管费于开发商交付物业之日支付，以后每期物业商管费须于下期开始30日前支付；物业商管费已包含云才让应交纳的物业服务费（每月12元/平方米），物业服务费调整的，物业商管费相应调整。 前述合同签订后，云才让向新南公司支付房款100000元，新南公司分别出具金额为10000元、90000元收据两张。 2014年2月15日，场站公司、新南公司签署《商品房交接完成确认书》，由新南公司代表负一层商铺产权人对新南中心负一层2号商铺至676号商铺收房完毕。 另查明，新南中心负一楼商业建筑面积为17206.33平方米，被拆零为675个室内产权式商铺，最大套内使用面积为26.76平方米、最小套内使用面积1.8平方米。截止本案法庭辩论终结之日，案涉房屋为清水房，未进行过装修及经营。 再查明，2014年4月2日、2014年8月30日，场站公司与新南公司在已签订《合作协议》《补充协议一》基础上，分别签订《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼补充协议（二）》（以下简称《补充协议二》）《关于火车南站枢纽城市综合体商业裙楼项目补充协议三》（以下简称《补充协议三》），对新南公司的付款期限、违约责任进行了补充约定。《补充协议三》签订后，新南公司因资金紧张无法在约定时间内付清房款，故寻找到第三方以太公司将其与场站公司签订的《合作协议》及相关补充协议中的权利义务进行整体转让。 2014年12月29日，场站公司、新南公司和以太公司三方签订《权利义务转让协议书》，主要约定：以太公司自愿概括继承新南公司与场站公司签订的合作协议及后续补充协议项下的新南公司的全部权利和义务；以太公司概括受让《合作协议》及《补充协议一》《补充协议二》《补充协议三》项下新南公司的全部权利义务，新南公司不再作为《合作协议》及后续补充协议的一方当事人，除了继续处理遗留问题（详见特别约定条款）外，以太公司继续履行《合作协议》及后续补充协议项下新南公司的全部权利义务。2014年12月，新南公司、金七浦公司和以太公司三方签订《权利义务转让协议》，主要约定：以太公司自愿概括承担新南公司、金七浦公司与新南中心-1楼拆零销售商铺业主签订《商铺租赁合同》项下承租人的全部权利和义务，按照约定新南公司、金七浦公司按季应向业主支付的租金由以太公司支付；以太公司自愿概括承担金七浦公司与新南中心-1楼拆零销售商铺业主签订《商业管理合同》项下金七浦公司的全部权利和义务，协议生效后，由以太公司负责在《商业管理合同》期限内对新南中心进行统一运营管理。 庭审中，云才让认为场站公司、新南公司、金七浦公司转让相关权利义务未通知业主，两份权利义务转让协议对其没有约束力。 2020年10月28日，本院向云才让送达载有解除《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》诉讼请求的民事反诉状。 以上事实，有成高国用（2010）第4569号国有土地使用权证、建字第510107201139218号《建设工程规划许可证》、CGGJ（2012）_Ｊ002《建设工程施工许可证》、高新公消验[2014]第0031号《建设工程消防验收合格意见书》、验字第510107201459034号《建设工程规划合格证》《房屋建筑面积测绘成果报告》《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》《的补充协议》《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议补充协议（二）》《关于火车南站枢纽城市综合体商业裙楼项目补充协议三》《权利义务转让协议》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《商铺租赁合同》《新南中心商业管理合同》、广告宣传册、收据等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为： 一、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》是否应当解除。 （一）云才让是否享有合同解除权。云才让与场站公司签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》等一系列合同后，未按约向场站公司支付全部购房款，云才让并未完全履行购房人的合同义务，而合同解除权系合同守约方享有的权利，因此云才让不享有合同法定解除权。 （二）场站公司是否享有合同解除权。根据《商品房买卖合同》的约定，因云才让未按照约定的时间付款的，逾期超过30日后，场站公司有权解除合同，云才让应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向场站公司支付违约金，并由场站公司退还云才让全部已付款。根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，云才让应当在2013年11月25日前付清购房款，其至今未构成违约，场站公司依法享有合同约定解除权。 （三）合同解除时间的认定。本院认为，依照法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。本院认为，解除合同的通知可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的一种合法方式，因此载有解除请求的反诉状送达云才让，发生合同解除的效力。场站公司通过诉讼的方式向云才让发出了解除通知，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》自反诉状送达云才让之日即2020年10月28日解除。 二、《商业管理合同》、《商铺租赁合同》是否应与《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》一并解除。 本院认为，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《商铺租赁合同》《商业管理合同》虽然从形式上分别签订、相互独立，但前述合同系同一时间、同一地点、依序同步签订，合同内容互为条件、相互关联，数份合同之间紧密联系、不可分割。各方当事人通过数份联立的合同，旨在共同实现开发商完成楼盘销售、购房人购房并依托开发商整体商业打造，实现房屋最终价值的合同目的。因此，数份合同因互为条件、相互依存而无法单独履行，系联立合同，应当一并履行或一并解除。《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》解除后，《商铺租赁合同》《商业管理合同》已彻底丧失单独继续履行的基础和条件，应当与《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》一并解除。本案云才让在本诉中提出解除《商铺租赁合同》《商业管理合同》的诉讼请求，应当认定其对《商铺租赁合同》《商业管理合同》的一并解除不持异议，因此本院判令《商铺租赁合同》《商业管理合同》与《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》一并解除。 三、场站公司应当向云才让退还的购房款金额。 本院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。云才让实际支付房款100000元，就该部分房款在合同依法解除后，场站公司当应全部返还云才让。 四、云才让是否应当支付违约金。 本院认为，根据《商品房买卖合同》约定，云才让未按照约定时间付款，逾期超过30日后，场站公司有权解除合同，场站公司解除合同的，云才让应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向场站公司支付违约金，本案中即为31806.55元，故，对于场站公司主张云才让应支付违约金31806.55元，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）云才让2013年11月25日与被告（反诉原告）成都交通枢纽场站建设管理有限公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，与被告成都金七浦投资管理有限公司签订的《商铺租赁合同》《新南中心商业管理合同》于2020年10月28日解除； 二、被告（反诉原告）成都交通枢纽场站建设管理有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告（反诉被告）云才让购房款100000元； 三、原告（反诉被告）云才让于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）成都交通枢纽场站建设管理有限公司违约金31806.55元； 四、驳回原告（反诉被告）云才让全部本诉诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费2300元，由原告（反诉被告）云才让承担，反诉案件受理费298元，由原告（反诉被告）云才让承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 林 旭 人民陪审员 张 明 人民陪审员 张 骏 二〇二〇年十二月十七日 书 记 员 王炼石