北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初5710号原告：翟守臣，男，1958年3月8日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。委托诉讼代理人：康淑荣（原告之妻），1956年1月12日出生，满族，北京市平谷区人，住该区。被告：北京金谷科工贸集团公司，住所地北京市平谷区滨河开发区**区西北侧。法定代表人：郭东凯，总经理。委托诉讼代理人：崔增富，男，1949年9月23日出生汉族，北京金谷科工贸集团公司退休返聘员工。原告翟守臣与被告北京金谷科工贸集团公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟守臣及委托诉讼代理人康淑荣，被告北京金谷科工贸集团公司的委托诉讼代理人崔增富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟守臣向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告逾期办理房屋权属转移登记违约金226786元，退还收取的契税8976元、房产登记费80元、产权代办费200元、买房差额921元、因多交契税导致的损失9013元。事实和理由：原告于2008年1月6日购买北京金谷科工贸集团公司金谷园X号楼X单元X号房。购买该房屋时，合同已注明被告应于购房之日起450天内把该房屋的产权证办理完成，但该房屋的房产权证是2020年6月18日才取得，早已超出合同规定期限。未取得房产权证期间，原告曾多次要求被告办理，被告均已各种理由推诿。再三要求下，才得以办理完成。这期间产生违约金、房产登记费、产权代办费、买房差额等多种费用；同时，如果按照合同约定的期限办理房屋不动产权证书，原告按照1.5%的标准缴纳契税即可，因被告未按期办理导致原告在自行办理房屋不动产权证书时按照3%的标准缴纳的契税，被告的违约行为给原告造成了税费损失，应当赔偿。为维护原告合法权益，诉至法院。被告不同意原告的诉讼请求，其辩称：1.原告主张的房屋权属转移登记违约金不应由我公司承担。2005年8月22日，我公司与北京华欣金谷房地产开发公司（以下简称华欣公司）签订了《金谷家园》建设工程补充协议，依据该补充协议第五条、第六条约定，我公司只出正当的相关手续，不参与该项目的经营管理活动，一切债权、债务均由华欣公司负责。2009年4月29日，我公司与华欣公司签订协议书，该协议书约定逾期办理产权登记发生纠纷，由华欣公司承担。故原告要求支付房屋权属登记违约金不应由我公司承担。2010年3月23日，平谷区政府会议纪要要求华欣公司负责房产销售，区住建委为项目办理手续。2.逾期办理房产证，我公司没有过错。如前述所述，我公司只提供房产开发的手续，不参与经营管理。逾期办理房产证，均是由于华欣公司等原因造成的，我公司没有过错。3.虽逾期办证，但原告没有实际损失，且违约金过高，我公司申请法院依据《合同法》第一百一十四条第二款的规定不予支持，如不能不予支持，则请求适当减少。我公司现已严重资不抵债，无力承担巨额赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年8月22日，被告与案外人华欣公司就合作开发金谷家园（位于北京市平谷区迎宾环岛东南角，又称御景豪庭）项目签订《合作开发协议》。2008年1月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：买受人购买平谷区迎宾环岛东南角X号楼X层X单元X号房屋，预测面积127.01平米，总价款600569元；出卖人应当在2008年10月1日前向买受人交付房屋；出卖人应当在2009年5月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向出卖人支付；买受人在申请办理产权证前必须向出卖人付清全部房款和税费，买受人办理产权证时，应在出卖人约定的时间内向出卖人提交办产权证所需的有关资料和证明及相关费用，以便统一办证。合同签订当日，原告向华欣公司交纳了首付款300569元，1月8日交纳了首付款5万元，2008年1月31日，办理了25万元的公积金贷款手续。2008年11月29日，原告向华欣公司交纳产权代办费200元、测绘费177元、契税8976元、房产登记费80元。对于交房时间，原告表示在签订购房合同后就实际交付了，具体时间记不清了。2009年4月29日，被告与华欣公司签订《协议书》，约定金谷家园项目建设、房屋质量、逾期交房、逾期办理产权登记、物业管理等相关事宜与建筑商或业主（购房户）发生纠纷，由华欣公司负责并承担后果，若被告被诉，有权向华欣公司及保证人宋向欣追偿。2014年3月5日，华欣公司向被告承诺：华欣公司负责给现金谷家园20、21号楼业主办理房本，所需费用全部由华欣公司负责，与被告无关；如业主要求追缴逾期办理产权证违约金等责任，全部由华欣公司负责，与被告无关。金谷家园项目因存在不符合规划等原因，完工后无法通过竣工验收。2019年10月17日，华欣公司被注销。后经政府部门多方协调，被告开始为金谷家园小区购房人办理房屋所有权证书。因房屋面积测量有偏差，2020年6月17日原告与被告签订了协议书，由被告退还原告购房款差价921元，原告实际向被告交纳的房款数额为599648元。2020年6月18日，原告自行办理了房屋不动产权证书，同时交纳了契税17989.44元及房产登记费80元，不动产权证书上载明的房屋面积为128.19平米。另查，经与税务部门了解，2010年，国家出台关于购买二套房契税税率调整为3%的政策，之前购房的契税均为1.5%。基于此，原告认为因被告未按约定办理房屋不动产权证书导致原告缴纳的税费增加，增加部分的损失应当由被告承担。在购买涉案房屋之前，原告名下还有一套房屋。本院认为，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》及《协议书》合法有效，双方均应依约履行。被告未按约定即在交付房屋后450日内为原告办理不动产权证书，已构成违约，应当承担违约责任。关于违约金标准，被告认为过高，请求法院予以调整，对此，本院经审理认为，依照《合同法》及司法解释的相关规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，对于具体标准，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告所购房屋未能依约办理房屋不动产权证书，存在金谷家园项目不符合规划，华欣公司资不抵债已破产注销等多种原因，不可完全归责于被告一方，且原告未能提供充分的证据证明其因逾期办证造成的实际损失。因此被告关于原告请求的逾期办证违约金过高，应予适当调整的答辩意见，符合法律规定和本案实际，本院根据上述法律规定以及合同约定、违约原因、合同履行情况、原告的实际损失等因素综合确定违约金数额。关于违约金的起算时间，因原告无法记清具体的交房时间，故本院依据合同约定确定交房的时间为2008年10月1日，并以此为时间点延长450天作为违约金的起算时间。因被告自行办理了房屋不动产权证书，原告要求被告公司退还已收取的产权代办费200元、契税8976元、房产登记费80元，有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张的房屋差价921元，被告不持异议，本院予以确认。关于原告提出的因被告未及时办理不动产权证书导致其自行办理时多缴纳了契税税费的陈述意见，经查，虽然2010年出台的政策导致购买二套房时契税税率发生变化，但原、被告在签订购房合同时并无法预见或应当预见该政策的出台及相应的契税税率变化，故原告要求被告赔偿因契税税率变化导致的税费损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十七条、第二十八条之规定，判决如下：一、被告北京金谷科工贸集团公司于本判决生效后7日内给付原告翟守臣违约金22948.53元、产权代办费200元、契税8976元、房产登记费80元、房屋差价921元，共计33125.53元；二、驳回原告翟守臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2495元，由原告翟守臣负担2000元（已交纳），被告北京金谷科工贸集团公司负担495元（本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 许友刚二〇二〇年十二月一日法官助理 冯 琳书 记 员 屈晓萌