江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3811号上诉人（原审原告）：杨关心，男，汉族，住所地溧阳市。委托诉讼代理人：周惠忠，江苏天目湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史福忠，男，汉族，住所地溧阳市。委托诉讼代理人：彭黎君，江苏平凌律师事务所律师。上诉人杨关心因与被上诉人史福忠租赁合同纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院（2020）苏0481民初3077号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨关心上诉请求：1.依法撤销一审法院（2020)苏0481民初3077号民事判决书，改判被上诉人退还租金与押金合计96667元及利息（自2018年11月1日起至实际付清为止，按全国银行业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算)；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原一审认定事实与适用法律不正确，理由如下：一、双方的租赁合同解除或终止是由于政府的整治原因，这属于不可抗力的原因导致，无论是法定或根据双方租赁合同的约定，双方互不承担责任。因此，对于合同解除或终止后，上诉人无需再支付租金，被上诉人如已经收取的租金亦理应退还。二、退一万步来讲，即使如原一审所述，双方如需对租赁合同解除或终止承担所谓责任，显然，没有考虑上诉人一方的损失，如搬运支出、经营和停工损失、另行寻找租赁场地的损失等。而根据明显的事实即2018年10月31日场地已经清空，上诉人已经按政府要求撤离，及有证据证明被上诉人却一直故意让场地空置，并且该所谓的损失是被上诉人故意扩大的损失，理应由上诉人自行承担。二审中补充上诉意见称，被上诉人所谓的损失没有证据证明，只有被上诉人的单方陈述。史福忠辩称，一、被上诉人认为双方的租赁合同应于（2019）苏0481民初5638号民事判决书生效之日始解除。1.一审法院认为案涉合同于2018年11月1日起解除，被上诉人对此认定不服，考虑到诉讼成本，被上诉人没有提起上诉。被上诉人认为双方租赁合同的解除时间应为（2019）苏0481民初5638号民事判决书生效之日始。2.依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同的解除是要有书面意思表示的，不能以单方的行为推测解除的意思表示。本案中，即使是因政府环境整治要求搬离，上诉人也应履行通知义务，而不是私自搬离，不能说因为上诉人的搬离就认定合同自动解除。3.本案中，上诉人并没有提出解除合同的意思表示，还是被上诉人在(2019)苏0481民初5638号民事诉讼中在法庭的释明下提出的解除合同。同时,上诉人也一直保存租赁厂房的大门钥匙,直到5638号案件庭审中才将厂房大门钥匙交还被上诉人。且被上诉人一直没有拆走房间的橱柜,以上行为没有显示上诉人有解除合同的意思。二、正因为上诉人没有提出解除合同，导致被上诉人产生了损失。1.因为上诉人已经支付了一年的租金，所以在上诉人没有明确解除合同的情况下，被上诉人没有将案涉厂房出租，期间多次有人上门要求租赁案涉厂房，被上诉人均予以回绝,就是因上诉人没有提出解除合同,被上诉人担心将厂房出租构成违约，现在上诉人要求退还租金导致被上诉人产生损失。2.从被上诉人提交的微信聊天记录及视频可以看出，被上诉人为了案涉厂房符合上诉人的租赁要求,对案涉场地进行平整并全部浇注水泥地。3.案涉租赁合同的实际履行开始于2018年6月13日。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。杨关心向一审法院起诉请求：1.判令史福忠立即退还租金和押金合计96667元及利息（自2018年11月1日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.史福忠承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：史福忠在溧阳市溧城镇杨庄万亩桥有厂房，经营废钢物资回收。杨关心从事废钢回收、加工，打算租赁史福忠厂区内部分空地用于堆放物资，同时史福忠仍在厂房内的其他场地继续经营。2018年6月12日，史福忠作为出租方（甲方），杨关心作为承租方（乙方）签订《场地租赁合同》，约定如下主要内容：1.甲方提供部分场地给乙方使用，约1800平方米，另提供两间生活宿舍等；2.自2018年7月1日至2024年6月30日止，租期暂定6年，租金一年一付；3.乙方前三年支付甲方每年租赁费13万元，后三年每年租赁费为14.3万元，每年须提前一个月支付，另收押金1万元，期满后归乙方。4.因不可抗力原因导致甲乙双方不能完成协议的，互不承担责任。5.双方必须信守合同，任何一方违反合同按当年租金30%作为违约金赔偿。合同还对其他内容进行约定。合同签订后，杨关心支付押金1万元及2018年7月1日至2019年6月30日租金13万元。经营期间，2018年9月2日，溧阳市城市管理行政执法局向史福忠发出通告：为深化文明城市建设，提升城乡环境质量，按照江苏省“两减六治三提升”专项行动方案、溧阳市打好污染防治攻坚战暨“两减六治三提升”专项行动工作方案和溧阳市人民政府关于深入推进“散乱污”企业作坊专项整治工作的通告等文件精神要求，在2018年9月1日至2018年10月31日期间，对杨关心等废品收购加工点进行整治，要求搬离。2018年11月起，杨关心遂按要求未在上述租赁场地经营。2019年7月15日，史福忠诉杨关心至法院，即（2019）苏0481民初5638号案件，在该案中，史福忠要求解除与杨关心的租赁合同，并支付违约金39000元，支付电费5195元、水费2000元、滞纳金1000元；要求杨关心归还钥匙及拆除房间橱柜。该案审理中，法院依法向溧阳市中关村产业园综合管理局调查，该局芮志建中队长、队员狄某等陈述：杨关心租赁的厂房属于通告整治范围内的企业，该地段“脏乱差”需要整治。当时将通告交给史福忠，杨关心也在场，在现场也张贴了公告，两人明确表示配合政府关停收购站。杨关心认为支付了租金，就一直拖着慢慢清场，史福忠也帮讲话，当时在辖区内关停了近200家这样的废品收购站。杨关心是自行搬走的。该案庭审中，杨关心表示合同已于其搬离时2018年10月解除，10月份搬走后，要求史福忠退房租，但一直推脱不见面。当时双方都知道其从事废钢回收工作，因污染太大不能露天经营，要在厂房里的。史福忠也陈述：不同意在2018年10月份解除合同，杨关心搬离并没有告知。杨关心在该案中为证明其搬离的时间，向法院提供证人虞某、罗某出庭陈述：2018年10月21日虞某为杨关心拖货清场，2018年10月24日、10月26日，罗某为杨关心搬废铁清扫场地。2020年1月15日，法院对（2019）苏0481民初5638号作出民事判决，认定杨关心于2018年10月31日搬离案涉租赁场地，并不是其故意违反合同，而是配合政府整治，合同无法继续履行，自杨关心搬离该场地起合同终止。判令：杨关心支付史福忠水费2000元、电费5195元，驳回要求支付违约金、滞纳金等诉请。该案已发生法律效力。后杨关心要求退还租金及押金遂形成本案。该案审理中，史福忠表示，双方租赁合同并未判决解除，杨关心没有就解除合同进行过任何协商；城管只是叫整治，要规范、卫生，没有说要绝对搬离。2019年7月份，才租给了黄国东，此前一直空置，未租给他人。提供证人周某出庭陈述：2018年11月份左右向史福忠租赁场地囤煤，史福忠没有租给他。提供董秋雷出庭陈述：其在史福忠公司从事木料加工，案涉场地空置了快一年。另提供周平书面证言：2018年11月份，因朋友做塔吊需租赁场地堆放设备，找史福忠租用公司空闲场地，但史福忠拒绝了，说杨老板付了一年的租金，没有解除合同，暂时不能给别人用，后来也陆续介绍朋友去租，史福忠也拒绝了。王国东出具书面证言：其于2019年7月开始租用案涉场地，租金8万元每年，用于堆放机器设备。2019年1月、2月期间，多次找史福忠租赁场地，他都拒绝了，说别人付了一年租金，不能擅自再出租给别人，直到2019年7月，才说可以租了。杨关心则陈述，最早看到城管通告时，就和史福忠说不租了，史福忠当时也说没办法了，这是政府的规定。后来也找了中间人来协调，看看能否退点租金，没谈成。一审法院认为，根据此前生效判决及本案查明的事实，显示：根据溧阳市城管部门的整治要求，杨关心于2018年11月起已搬离案涉租赁场所。究其无法继续经营的原因，从双方的一审庭审陈述及相关政府部门的整治要求可以看出：杨关心租赁史福忠户外空场地经营废钢，污染环境，不符合政府部门对环境质量的要求，在政府部门整治前，该事实就已经存在，且当时双方对此经营状况均明知的。在履行案涉租赁合同过程中，政府部门依法对案涉租赁场地进行整治，杨关心继续经营势必污染环境，也将受到政府部门的处罚，为此，其租赁场地用于经营的目的无法实现，其搬离租赁厂房，并不是其恶意违约，不履行合同义务而擅自搬离；实际上史福忠对此搬离原因也是知情的。形成该合同僵局，继续履行只会造成双方更大的损失，甚至损害社会公共利益，认定双方合同于2018年11月1起解除，符合合同履行的实际状况及履行的利益。对于合同解除后的租金返还问题，鉴于造成无法经营的原因系经营行为本身存在污染，双方对此均为明知，又不能达到环境整治的要求，对解除合同后的损失，双方均负有责任。鉴于史福忠在一年租期届满时已将场地另租给他人，在租赁前也一直处于闲置状态，依法确定返还2018年11月至2019年6月期间共8个月中的4个月租金，即43333元。另依法确认史福忠退还押金1万元，共计53333元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条之规定，作出如下判决：一、史福忠于判决生效之日起十日内支付杨关心53333元；二、驳回杨关心的其他请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1109元（已减半收取），由杨关心负担497元，史福忠负担612元。二审中，上诉人杨关心向本院提交2018年10月19日潘健与江苏富民新材料有限公司租赁合同一份，用以证明潘健是杨关心的合伙人，被上诉人也知情，说明上诉人不是拖着慢慢清场，因为要配合政府的整治，另行寻找租赁场地。被上诉人史福忠质证后发表如下意见：对证据的真实性不予确定。上诉人方没有提交银行转账记录予以佐证，上诉人应该在搬离的时候就将此情况告知被上诉人，这样被上诉人就可以早日出租以减少损失。当时在被上诉人厂里没有具备租赁出具的条件下，上诉人杨关心和潘健到被上诉人厂里，要做废钢生意，当时被上诉人没有确认，说要租赁的话要两个月之后才能租赁，但是上诉人说他们很着急，弄得差不多就可以搬进来了。被上诉人问他要钥匙没有给，后来在5638案件的庭审中，当时的法官提醒被上诉人，交还钥匙租赁合同解除。被上诉人史福忠未向本院提交新的证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，杨关心与史福忠之间的租赁合同合法有效。在合同履行过程中，应政府环境整治的要求，杨关心自2018年10月31日前办理租赁场地，导致租赁合同的目的不能实现，双方租赁合同于2018年10月31日终止。对于合同终止的原因，双方当事人均系明知，杨关心搬离后，双方之间的租赁合同已无继续履行的可能，杨关心亦向史福忠提出退还剩余租金的请求，史福忠仅以双方未办理终止协议的书面手续、将案涉租赁场地继续空置、拒绝案外人的租赁要求，由此造成租赁场地空置的损失系因史福忠原因导致的扩大损失，对该部分损失，应当由史福忠自行承担。故杨关心仅应对2018年11月-2019年2月间的损失承担相应的责任。一审法院根据本案情况判决由杨关心、史福忠对租赁合同终止造成的损失各承担一半的责任符合相关法律规定。故史福忠应当退还杨关心租金64998元及押金1万元，合计74998元。综上，上诉人杨关心的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但对因合同终止造成的损失认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持江苏省溧阳市人民法院（2020）苏0481民初3077号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、变更江苏省溧阳市人民法院（2020）苏0481民初3077号民事判决第一项为：史福忠于本判决生效之日起十日内支付杨关心74998元。二审案件受理费2218元，由上诉人杨关心负担518元，史福忠负担1700元。本判决为终审判决。审 判 长 罗希夷审 判 员 卢文忠审 判 员 王 莹二〇二〇年十二月七日法官助理 骆云辉书 记 员 张 斐