福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初2747号 原告：池华桂，男，1978年11月12日出生，汉族，住福建省柘荣县。 委托诉讼代理人：池崇镇，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宇亮，福建国富律师事务所律师。 被告：福建福晟房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道讲堂路**（福马路南侧与晋安南路东侧交叉处）福晟.钱隆大第9#楼27层06办公，统一社会信用代码91350000761754843Y。 法定代表人：潘伟明，总经理。 委托诉讼代理人：王飞，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄昱豪，北京德恒（福州）律师事务所律师。 原告池华桂与被告福建福晟房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，于2018年12月3日作出（2018）闽0111民初4951号民事判决，福建福晟房地产开发有限公司提出上诉，福州市中级人民法院于2019年5月17日作出（2019）闽01民终2292号民事裁定，撤销本院（2018）闽0111民初4951号民事判决书，发回重审。本院于2019年6月28日重新立案受理后，于2019年12月18日作出（2019）闽0111民初3428号民事判决，福建福晟房地产开发有限公司又提出上诉，福州市中级人民法院于2020年4月22日作出（2020）闽01民终1532号民事裁定，撤销本院（2020）闽0111民初3428号民事判决，发回重审。本院于2020年6月11日重新立案，并另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告池华桂及其委托诉讼代理人池崇镇、被告福建福晟房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王飞、黄昱豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告池华桂向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年7月26日签订的《商品房定购协议书》以及《补充协议》；2.被告立即向原告退还购房款2328262元,并支付赔偿金2328262元；3.被告承担自2016年12月30日起至被告实际还款之日止，以2328262元为基数按年利率6%计算的利息；4.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2014年7月26日，被告以其开发的坐落于福州市晋安区长乐××路××号××楼盘××层××单元商品房与原告签订《商品房定购协议书》以及《补充协议》，协议书约定了商品房的位置、房号、建筑面积、单价、总价、付款方式、违约责任、双方权利义务以及司法管辖等。协议签订后，原告依照协议约定向被告支付了全部购房款。2014年12月29日，原告委托福建福晟物业有限公司将讼争房屋出租给了案外人黄超军，三方签订一份《“福晟•国际中心”租赁合同》，约定了租赁物坐落、租赁物面积、租赁期限、租金标准、租金结算方式、违约责任、司法管辖等。 此后，原告多番催促被告依约继续履行《商品房定购协议书》以及《补充协议》，但被告违反协议约定，至今拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，甚至将案涉房屋私自过户给案外人造成原告在客观上无法获得房屋产权。被告的行为构成“一房二卖”，其行为严重侵害原告的合法权益。 被告福建福晟房地产开发有限公司辩称：一、本案的案由应为“商品房预约合同纠纷”，而非“商品房预售合同纠纷”。原告与被告签订的《商品房定购协议书》属于预约合同，并非商品房买卖合同。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。而本案《商品房定购协议书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的十三项主要内容，甚至在《补充协议》中约定了更名权，这也就意味着购房人也是不确定的；并且《商品房定购协议书》中关于讼争商品房所在的11层的位置、朝向以及层高也未进行明确约定，故该协议不符合法定被认定为《商品房买卖合同的》标准。二、原告认为其所购买的11层13号房即为现在的28号商品房，但实际上28号房为原11层9号房的位置。原告与被告对于具体交易标的福晟·国际中心11层13号商品房并未达成一致合意，因此双方之间签订的《商品房定购协议书》《补充协议》实际并未生效，双方应履行互相返还的义务。被告应向池华桂返还购房款，但应扣除已向池华桂支付的租金676490.4元。三、如果双方签订的《商品房定购协议书》及《补充协议》有效，讼争商品房所在的11层在2014年就发生了规划设计变更，13号商品房的位置已变为如今标识的36号商品房和35号商品房的一部分，即使被告未将房产过户到关联公司福建东方钱隆实业有限公司名下，由于户型和面积发生变化，双方仍然无法就13号商品房签订《商品房买卖合同》。因此，本案中双方未能订立商品房买卖合同，并非是一房二卖所导致，而是因为规划设计变更此种不可归责于当事人双方的事由所致。故根据法律规定，被告仅需向池华桂返还购房款，但应扣除已向其支付的租金676490.4元。退一万步来说，即使因其原因未能订立商品房买卖合同，也应当适用定金罚则的规定处理。四、原告要求被告在返还购房款的同时，赔偿其一倍购房款损失及支付利息，无事实和法律依据。1.原、被告未订立商品房买卖合同。2.被告将房屋过户给关联的福建东方钱隆实业有限公司是为了融资，不是为了获取更高的销售利益进行再次销售，不属于一房二卖。3.原告无法取得房屋也是因为规划变更引起，并非因被告将房屋过户给关联公司的导致。综上所述，原告的诉讼请求完全没有事实和法律依据，应当驳回除解除合同外的其他诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年7月26日，原、被告签订《【福晟·国际中心】商品房定购协议书》（以下简称《商品房定购协议书》），约定原告确定购买福晟·国际中心11层13单元商品房（以下简称11层13号房），建筑面积约89.72平方米，原单价31609元，原总价2835959元；原告选择于2014年8月15日前付清总房款的20%，2014年10月8日前再支付总房款的50%，于2014年12月8日前再支付总房款的30%，优惠后单价25950.31元，优惠后总价为2328262元；原告应于本协议签订当日向被告付清购房定金100000元；原告知悉该商品房已办理在建工程抵押，被告负责在2016年12月30日前办理该单元的解押手续，被告在解押后通知原告签订《商品房买卖合同》；原告在签订本协议之前已详细阅读双方拟签订的《商品房买卖合同》文本，原告已知悉合同文本的全部内容，并同意接受合同文本的全部条款等内容。 同日，原、被告签订《补充协议》，约定原告在付清房款后自愿委托福建福晟物业管理有限公司按照每平方米150元/月的租金标准将福晟·国际中心11层13单元商品房出租；原告申请退房或更名的，应于2016年6月30日前向被告提出书面申请；原告同意被告开具收据作为收款凭据，正式发票于双方签订《商品房买卖合同》后原告持收款收据开具等内容。 原告于2014年7月26日支付定金100000元、2014年8月3日支付购房款1530000元、2014年12月29日支付购房尾款698262元，至此原告付清全部购房款2328262元。 2014年12月29日，原告与福建福晟物业有限公司、黄超军（被告的员工）三方签订《“福晟·国际中心”租赁合同》（以下简称《租赁合同》）,约定原告自愿将案涉房屋出租给黄超军，案涉房屋约定面积89.72平方米；租赁期限自2015年1月1日起至2023年12月31日止；自2015年1月1日起至2016年12月31日止，租赁权益金为每平方米150元，2017年1月1日起至2019年12月31日止，月租金为每平方米160元，2020年1月1日起至2023年12月31日止，月租金为每平方米170元；本合同约定的月租金总额不因该房屋产权登记面积与合同约定面积存在误差或市场、政策等相关因素进行调整，原告及黄超军同意上述月租金总额保持不变，每月25日进行租金结算等内容。被告确认黄超军作为其公司财务系受其委托与原告签订《租赁合同》并支付租金，事实上租金是被告支付的。黄超军已于2014年9月至2014年12月间每月向原告转账9421元、于2015年1月至2016年12月间每月向原告转账13458元，于2017年1月1日至2018年10月31日间每月向原告转账14355.2元，合计向原告转账676490.4元。 另查，福晟·国际中心项目即福晟·钱隆国际项目，该项目的合同竣工日期为2015年11月12日，完成竣工备案时间为2016年4月13日。原、被告从未就讼争房屋办理过交接手续。经被告申请规划变更，福晟·国际中心项目完成竣工备案时，其11层房屋原标识编号×××03、05-13号已变更为15-23、25-36号。原13号房的规划位置在楼房东侧（靠长乐路）由北往南第三间，规划变更后大致在目前35、36号房的位置。 被告确认《商品房定购协议书》指向的标的物所属11层的房屋产权已于2017年由被告过户登记至福建东方钱隆实业有限公司名下并抵押给他人。至本案庭审时，被告无法就11层13号房与原告签订《商品房买卖合同》。 上述事实，有原告提供的《【福晟·国际中心】商品房定购协议书》、《补充协议》、《“福晟·国际中心”租赁合同》、通联支付特约商户签购单、收据，被告提供的福晟·钱隆国际项目楼盘表、福晟·钱隆国际项目总平面图和规划变更前后十一层平面图、租金流水、《竣工验收备案表》及双方当事人当庭陈述为凭，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确的主要内容包括商品房的状况，销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜和有关权益、责任以及违约责任等。本案《商品房定购协议书》虽对原告订购的房屋房号、建筑面积、房屋单价、总价及付款期限进行了约定，但对交付使用条件及日期，办理产权登记有关事宜和有关权益、责任等其他商品房买卖合同应当明确的主要内容未作约定，因此不具备认定为商品房买卖合同的条件。本案《商品房定购协议书》是以订立本约为合同目的的预约合同，原、被告之间就该合同形成的法律关系为商品房预约合同关系。 《商品房定购协议书》明确约定房号为13号，该房号有对应的规划坐落，原、被告对交易标的已经达成合意，原告主张原13号房为现28号房与规划不一致且无证据证明，本院不予采信，本案应当按照规划的房屋坐落确认标的物。被告变更原规划导致原告预约购买的13号房与现有房屋不能直接对应，并将福晟·国际中心11层房屋过户给案外人，《商品房定购协议书》的合同目的客观上已无法实现，原告请求解除《商品房定购协议书》并要求被告返还购房款可以支持。《商品房定购协议书》解除，《补充协议》亦随之解除。 《商品房定购协议书》因被告违约而解除，基于该合同为商品房预约合同，原告请求被告支付房价款一倍的赔偿金2328262元没有法律依据，不予支持，但原告可以根据合同约定要求被告双倍返还定金。 《补充协议》、《租赁合同》对原告委托福建福晟物业管理有限公司出租11层13号房及相应的租金标准、支付方式等进行了约定，但这两份合同签订时，福晟·国际中心项目尚未竣工，福晟·国际中心项目竣工并备案后，原告预约购买的11层13号房因规划变更并无直接对应的房屋，因此本案不存在有关11层13号房的租赁事实，被告根据《补充协议》和《租赁合同》支付给原告的“租金”并非被告租赁使用房屋的对价。本案虽无租赁事实，但被告自愿向原告支付“租金”的意思表示是真实的，基于原告在预约购买阶段已付清全部购房款及《商品房定购协议书》约定延期签订商品房买卖合同的事实，可以认定被告向原告支付的“租金”系被告在不能正常履行出卖人义务的情况下为其占有使用原告全额购房款（包括定金）支付的对价（即资金占用利息），支付该对价是原、被告协商一致的结果，相关约定应当予以履行。因此被告无权要求原告退还已收取的“租金”，且被告在返还购房款前还应继续按约定支付资金占用利息，即被告应支付原告2018年11月1日至2019年12月31日期间的资金占用利息200972.8元（14355.2元/月×14月），并支付原告自2020年1月1日起至实际返还购房款之日止按15252.4元/月的标准（折算利率为7.861%/年）计算的资金占用利息。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决如下： 一、解除原告池华桂与被告福建福晟房地产开发有限公司于2014年7月26日签订的《【福晟·国际中心】商品房定购协议书》及《补充协议》。 二、被告福建福晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告池华桂返还购房款2328262元。 三、被告福建福晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告池华桂支付双倍返还部分的定金100000元。 四、被告福建福晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告池华桂20**年11月1日至2019年12月31日期间的资金占用利息200972.8元，及自2020年1月1日起至实际返还购房款之日止按年利率7.861%计算的资金占用利息。 五、驳回原告池华桂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46064元，由原告池华桂负担23273元，被告福建福晟房地产开发有限公司负担22791元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李蓓蓓 人民陪审员  赵捷娜 人民陪审员  王金芳 二〇二〇年十二月七日 书 记 员  王 瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。