广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初548号原告：杨满维，男，1962年11月3日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：陈银华，女，1988年7月13日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：杨满维，系本案原告。被告：刘美龄，女，1989年8月5日出生，汉族，住广东省五华县。原告杨满维、陈银华与被告刘美龄房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨满维、陈银华到庭参加诉讼，被告刘美龄经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨满维、陈银华向本院提出诉讼请求：1.被告将广州市番禺区石楼镇赤岗新村西园南街×巷×号之×房腾退给原告；2.被告向原告支付2019年11月份租金3000元以及自2019年11月10日起至实际腾退上述房屋之日止的占有使用费（参照原告与被告签订的《房地产租赁合同》约定的租金标准计算）；3.确认被告已交纳的履约保证金6000元归原告所有；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年10月26日签订了《房地产租赁合同》（编号：0000641），约定原告将广州市番禺区石楼镇赤岗新村西园南街×巷×号之×房出租给被告使用，租期为一年，自2018年11月10日起至2019年11月9日止，即上述合同于2019年11月9日期限已经届满。租金每月为人民币3000元，每月的租金乙方必须在当月的十日前通过银行转账的方式转入甲方指定银行账户；在租赁期间，承租方承担下列责任：依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等一切杂费。如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书。逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的3%向出租方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达30日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该物业，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；租赁期届满，租赁双方未续定期合同且出租方要求收回该物业，承租方逾期不交出承租该物业的，出租方除限期承租方迁出和补交占用期间租金外，并有权按占有期间租金总额的3%收取违约金。被告拖欠原告2019年11月租金3000元，经原告多次电话、微信催收未果，且一直占有使用涉案物业，至今不肯搬迁。原告认为，双方签订的合同是合法有效的，对双方均具有法律拘束力，被告拖欠租金及水电费用的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部请求。被告刘美龄未答辩，亦未向本院提交任何证据。原告杨满维、陈银华围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据杨满维、陈银华的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市番禺区石楼镇赤岗新村西园南街×巷×号之×的房屋（以下简称涉讼房屋）为杨满维所有，未办理产权证或任何报建手续。2018年10月26日，杨满维、陈银华作为出租方与刘美龄作为承租方签订《房地产租赁合同》，约定出租方将涉讼房屋出租给承租方作居住（办公）使用，建筑面积为330平方米；租期从2018年11月10日至2019年11月9日，共12个月；保证金为6000元；租金为每月3000元，按月结算，在每月第10日前按银行转账方式缴付；该物业交付使用日期为2018年11月10日；租赁期内，承租方依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等一切杂费，如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书，逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的3%向出租方支付违约金，如逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达30日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该物业，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；等等。同日，陈银华出具《收款收据》，确认收到刘美龄交来涉讼房屋的保证金和首月租金9000元。2020年1月7日，杨满维、陈银华提起本案诉讼。庭审过程中，杨满维、陈银华称涉讼房屋为宅基地自建房屋，未办理产权证或任何报建手续，杨满维委托陈银华管理涉讼房屋，签订合同时刘美龄要求杨满维一起签订合同，故《房地产租赁合同》为杨满维、陈银华二人签订。刘美龄一开始有按时支付租金，2019年8月30日前的租金已缴清，2019年10月开始出现拖欠租金的情况，其将已收取的保证金6000元冲抵了刘美龄拖欠的涉讼房屋2019年9月至10月的租金，故其在本案中主张刘美龄支付2019年11月起的租金。其交付涉讼房屋后，刘美龄自行搬入几套红木家具，开始在涉讼房屋内办公，刘美龄的员工亦在涉讼房屋内居住。2019年9月，刘美龄表示会继续承租涉讼房屋，但一直未支付租金，双方亦未重新签订租赁合同。2020年1月刘美龄离开涉讼房屋，但至今涉讼房屋内仍存放有几套红木家具、办公用品及生活用品，因红木家具价值不菲，其无法自行收回涉讼房屋。另经询问，杨满维、陈银华表示若经本院审理认定《房地产租赁合同》的效力与其主张的不一致，其仍坚持原诉求。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，现杨满维、陈银华确认涉讼房屋未办理产权证或任何报建手续，故其与刘美龄签订的《房地产租赁合同》应为无效合同，杨满维、陈银华所主张的租金实为占有使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，现《房地产租赁合同》无效，故刘美龄应将涉讼房屋腾退并返还予杨满维、陈银华，而杨满维、陈银华已收取的保证金6000元应向刘美龄返还。现杨满维、陈银华主张刘美龄至今拖欠占有使用费，而刘美龄未举证证明其已履行付款义务，应承担举证不能的不利后果，本院对该主张予以合理采信。现杨满维、陈银华主张其已将收取的保证金6000元冲抵刘美龄拖欠的两个月占有使用费，本院予以照准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，刘美龄应参照《房地产租赁合同》约定的租金标准3000元/月向杨满维、陈银华支付涉讼房屋的占有使用费。根据《房地产租赁合同》关于租金支付时间的约定及杨满维、陈银华关于刘美龄拖欠租金及以保证金冲抵两个月租金的庭审陈述，本院认定以保证金冲抵刘美龄拖欠的占有使用费后，《房地产租赁合同》约定租期范围内即截止至2019年11月9日的占有使用费已支付完毕，故就杨满维、陈银华要求刘美龄支付2019年11月租金3000元的诉请，缺乏理据，本院不予支持。现涉讼房屋内仍存放有刘美龄的大型家具等个人用品，尚未腾空返还予杨满维、陈银华，故就杨满维、陈银华要求刘美龄参照《房地产租赁合同》约定的租金标准3000元/月支付自2019年11月10日起至实际腾退及返还涉讼房屋之日起的占有使用费，合理有据，本院予以支持。刘美龄经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。综上所述，本院对杨满维、陈银华的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、刘美龄应于本判决发生法律效力之日起十日内腾空位于广州市番禺区石楼镇赤岗新村西园南街×巷×号之×的房屋，并交还予杨满维、陈银华管业；二、刘美龄应于本判决发生法律效力之日起十日内参照《房地产租赁合同》约定的租金标准3000元/月向杨满维、陈银华支付上述房屋自2019年11月10日起至实际交还之日止的占有使用费；三、驳回杨满维、陈银华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由刘美龄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  王小敏人民陪审员  李倩仪二〇二〇年十二月二十日书 记 员  凌绮珊