吉林省敦化市人民法院民事判决书（2020）吉2403民初3352号原告：张学海，男，1965年3月5日出生，汉族，个体工商户，住敦化市。原告：霍连霞，女，1964年2月1日出生，汉族，农民，住敦化市。二原告共同委托诉讼代理人：王桂芝，吉林敦诚律师事务所律师。被告：敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司，住所地敦化市官地镇。法定代表人：高连德，该公司经理。委托诉讼代理人：于宏光，该公司项目经理。第三人：敦化市富园商贸有限公司，住所地敦化市胜利街新兴委**。法定代表人：孙连君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭井民，该公司职员。原告张学海、霍连霞与被告敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司（以下简称圣德隆公司）及第三人敦化市富园商贸有限公司（以下简称富园商贸公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张学海、霍连霞及其委托诉讼代理人王桂芝、被告圣德隆公司的委托诉讼代理人于宏光及第三人富园商贸公司的委托诉讼代理人郭井民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张学海、霍连霞向本院提出诉讼请求：1.依法确认坐落在敦化市××镇综合楼房屋所有权证第0XXXX号建筑面积82.38平方米房屋、房屋所有权证第0XXXX号建筑面积68.84平方米房屋所有权归张学海、霍连霞所有；2.判令圣德隆公司协助张学海、霍连霞将上述房屋所有权变更登记在张学海、霍连霞名下（诉讼中张学海、霍连霞申请撤回该项请求）；3.本案诉讼费用由圣德隆公司承担。事实和理由：张学海与霍连霞系夫妻。2014年5月2日，霍连霞与圣德隆公司订立《房屋拆迁协议书》，协议第八条约定：回迁面积一楼450平方米可以选择东侧、南北楼三楼2个65平方米，交付的回迁新房为南北走向，即学子小区5号楼靠东侧、南北楼面积合计580平方米。协议第十三条约定：霍连霞于2014年12月30日前腾退旧房，并交出旧房的产权证、土地证，回迁楼号在拆迁房屋的位置。第十四条约定：圣德隆公司于2015年11月30日前将安置给霍连霞的新房交付使用。该协议签订后，圣德隆公司因楼房没有建设完，没有按约定交付楼房。经协商，双方于2017年3月5日订立一份《售楼合同书》，圣德隆公司将已经具备交付使用条件的楼房一楼门市两处，房屋面积68.84平方米和82.38平方米及二楼172.50平方米房屋回迁给张学海，作为2014年5月2日订立的《房屋拆迁协议书》约定的580平方米回迁房屋的一部分。该两处一楼门市房屋分别为学子小区5号楼综合楼40-1-2号，面积68.84平方米（房产证号**X**）；40-1-3号，面积82.38平方米（产权证号0XX**）。该楼房于2017年3月5日签订《售楼合同书》（回迁楼）交付了房屋。张学海、霍连霞于2017年3月5日管理使用房屋至今。2018年1月19日在张学海、霍连霞不知情的情况下，圣德隆公司将已经交付给张学海、霍连霞的上述两处房屋在敦化市官地镇房产管理所办理了房权证，并将该两套楼房登记在圣德隆公司名下。2018年1月26日，圣德隆公司用该两处房屋在敦化市富园小额贷款有限公司抵押贷款，并为敦化市富园小额贷款有限公司设定了他项权利。因圣德隆公司向敦化市富园小额贷款有限公司的贷款逾期未还，敦化市富园小额贷款有限公司向敦化市人民法院提起诉讼，其胜诉后申请强制执行。敦化市人民法院下达了（2020）吉2403执异27号执行裁定书，查封了上述两处房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”依据该规定，本案被拆迁人张学海、霍连霞对安置房屋具有优先权。因此，张学海、霍连霞对涉案两处房屋享有合法的财产所有权。请求人民法院支持张学海、霍连霞的诉讼请求。圣德隆公司辩称，张学海、霍连霞陈述属实。诉争房屋我公司已经抵押了，张学海、霍连霞要求办理过户，现在无法办理。当时因为急需用钱，没有办法才抵押。诉争房屋的所有权是我公司的。富园商贸公司述称，我公司与圣德隆公司签订借款合同和抵押合同时，本案诉争房屋所有权登记在圣德隆公司名下，我公司与圣德隆公司签订的借款合同和抵押合同已经被敦化市人民法院依法确认合法有效。张学海、霍连霞起诉主体有误，张学海、霍连霞与圣德隆公司间的纠纷与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.张学海、霍连霞提交《房屋拆迁协议书》一份、《售楼合同书》一份、官地镇房屋所有权登记审批表二份以证明2014年5月2日，圣德隆公司与霍连霞签订了房屋拆迁协议，拆迁房屋面积580平方米（有照房74.75平方米住宅、58平方米住宅），协议约定圣德隆公司给霍连霞回迁楼房：一楼450平方米、三楼两个65平方米。霍连霞在2014年12月腾退房屋及土地，圣德隆公司在2015年11月30日交房。但因圣德隆公司在2015年没有建完楼房，圣德隆公司在2017年3月5日与张学海签订了回迁协议（售楼合同书），该售楼合同书载明是回迁楼。圣德隆公司给张学海学子小区5号楼一楼68.84平方米门市房和82.38平方米门市房及二楼172.50平方米房屋（与本案无关）。一楼68.84平方米门市房和82.38平方米门市房即本案诉争房产，张学海、霍连霞主张确认该楼房归其所有。该楼房从时间来看早于圣德隆公司与敦化市富园小额贷款有限公司之间的抵押，系回迁楼房，该两处房屋的所有权是由于拆迁而交付的回迁楼，优先于其他任何债权。因此请求法院确认该两处房屋的所有权归张学海、霍连霞所有，张学海、霍连霞有优先享有该财产的权利。圣德隆公司质证无异议。富园商贸公司质证认为，对该组证据的真实性有异议，该组证据与富园商贸公司无关。本院认为，富园商贸公司虽然对该组证据的真实性有异议，但未提交相应的证据证明，该组证据客观真实、来源合法、与本案待证事实有关联，本院予以确认；2.张学海、霍连霞的证人高某1出庭证明：我们都是官地镇的，都在官地镇做买卖。2017年10月份，我租张学海在官地小学对过道北的楼房西数第二个和第三个门市，用来存放种子。圣德隆公司质证无异议。富园商贸公司质证认为，对高某1证言的真实性有异议，怀疑证人证言真实性。本院认为，富园商贸公司虽然对高某1证言的真实性有异议，但未提交相应的证据证明，高某1的证言与富园商贸公司提交的2020年6月1日本院执行人员对于宏光所作的调查笔录能够相互印证，该证言客观真实、来源合法、与本案待证事实有关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：张学海、霍连霞系夫妻。张学海在敦化市官地镇繁荣委有58平方米（房权证号00**8**）、74.75平方米（房权证号00**8**）两所住宅，宅基地面积分别为805平方米[土地使用证敦国用（2009）第161222号、、地号16-12-22、663.5平方米[土地使用证敦国用（2009）第161223号、、地号16-12-23。2014年5月2日，圣德隆公司与霍连霞签订房屋拆迁协议，协议约定圣德隆公司拆迁张学海包括上述有照房屋在内的580平方米房屋，给予回迁安置圣德隆公司开发建设的一楼450平方米房屋、三楼两个65平方米房屋；霍连霞在2014年12月前腾退房屋、交付产权证、土地使用证，圣德隆公司在2015年11月30日交付回迁安置房屋。合同签订后，张学海、霍连霞按合同约定将上述拆迁房屋交付给圣德隆公司拆除，并将房屋所有权证、土地使用证交付给圣德隆公司。2017年3月5日，圣德隆公司与张学海签订房屋拆迁补充协议（售楼合同），回迁安置房屋变更为敦化市官地镇学子小区5号楼一楼68.84平方米门市、一楼82.38平方米门市、二楼172.5平方米房屋（此房屋与本案无关），协议签订后圣德隆公司将敦化市官地镇学子小区5号楼一楼68.84平方米门市、一楼82.38平方米门市交付给张学海、霍连霞占有使用至今。2018年1月19日，圣德隆公司将敦化市官地镇学子小区5号楼一楼68.84平方米门市、一楼82.38平方米门市的所有权登记在其名下，并办理了房屋所有权证（68.84平方米门市房权证号**XXX、幢号40、房号2；82.38平方米门市房权证号**XXX、幢号40、房号3）。2018年1月25日，圣德隆公司及案外人高某2与敦化市富园小额贷款有限公司（2019年8月6日更名为敦化市富园商贸公司）签订借款合同和抵押合同，圣德隆公司、高某2向敦化市富园小额贷款有限公司借款50万元，约定月利率25‰，借款期限12个月，并将包括敦化市官地镇学子小区5号楼一楼68.84平方米门市（房权证号**XXX、幢号40、房号2）、一楼82.38平方米门市（房权证号**XXX、幢号40、房号3）在内的四处房产抵押给敦化市富园小额贷款有限公司，并办理了抵押登记。借款逾期后，圣德隆公司、高某2未偿还借款。敦化市富园小额贷款有限公司向本院提起诉讼，2019年2月26日，本院作出（2019）吉2403民初163号民事调解书，圣德隆公司、高某2于2019年4月5日前一次性给付敦化市富园小额贷款有限公司借款本金50万元及利息（利息自2018年10月26日起计算至还清借款时止，月利率2%），并给付律师费4万元。该民事调解书生效后，敦化市富园小额贷款有限公司向本院申请执行，2019年7月23日，本院作出（2019）吉2403执521号之五执行裁定，查封了圣德隆公司名下坐落在敦化市××镇综合楼40-1-2、房权证号**XXX、建筑面积68.84平方米房屋、敦化市官地镇学子小区5号楼综合楼40-1-3、房权证号**XXX、建筑面积82.38平方米房屋及敦化市官地镇学子小区5号楼综合楼40-1-4、房权证号**XXX、建筑面积94.24平方米房屋、敦化市官地镇学子小区5号楼综合楼40-1-5、房权证号**XXX、建筑面积77.70平方米房屋。查封期限三年。张学海对（2019）吉2403执521号之五执行裁定不服，提出案外人执行异议。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”，圣德隆公司作为本案的被执行人，未履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封其名下的涉案房屋，符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，本案中，按照敦化市官地镇城建房地产管理所查询信息显示，涉案房产权利人系被执行人圣德隆公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，因涉案房屋办理了抵押登记，申请执行人富园公司对涉案房屋依法享有对抗案外人的优先受偿权，故对案外人张学海提出的解除对涉案房屋查封的请求，本院不予支持。2020年6月12日，本院作出（2020）吉2403执异27号执行裁定书，驳回案外人张学海的异议请求。该裁定书送达后张学海未在法定期间内提起案外人执行异议之诉。本院认为，2014年5月2日，圣德隆公司与霍连霞签订的房屋拆迁协议、2017年3月5日，圣德隆公司与张学海签订的房屋拆迁补充协议（售楼合同），均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应为合法、有效。圣德隆公司与霍连霞签订房屋拆迁协议后，张学海、霍连霞按合同约定将拆迁房屋交付给圣德隆公司拆除，并将房屋所有权证、土地使用证交付给圣德隆公司，履行了合同义务。圣德隆公司虽然按合同约定将回迁安置的房屋交付给张学海、霍连霞，但未按相关法律规定的期限为张学海、霍连霞办理房屋所有权证，已构成违约。作为被拆迁安置人，张学海、霍连霞有权请求拆迁人圣德隆公司履行合同义务，并追究其违约责任。关于张学海、霍连霞请求确认其对敦化市官地镇学子小区5号楼一楼68.84平方米门市（房权证号**XXX、幢号40、房号2）、82.38平方米门市（房权证号**XXX、幢号40、房号3）享有实体权利的诉讼请求，本院予以支持。理由如下：⑴确权房产未进行权利变更登记，系圣德隆公司的过错，张学海、霍连霞无过错。首先，圣德隆公司作为房地产开发商，对已预售的商品房，应承担向房产管理部门办理出售登记备案的义务；对已出售的现房，应承担将房屋所有权转移登记给买受人的义务。圣德隆公司未履行登记义务，有过错。其次，圣德隆公司明知本案诉争确权房产为拆迁安置房屋，隐瞒真实情况，以该房产向敦化市富园小额贷款有限公司抵押借款，有过错。最后，在办理相关登记备案过程中，张学海、霍连霞的义务是配合圣德隆公司完成登记备案，没有证据证明张学海、霍连霞阻碍办理相关登记，张学海、霍连霞无过错。⑵圣德隆公司的过错行为，损害了被拆迁安置人张学海、霍连霞的利益，造成已交付给张学海、霍连霞的拆迁安置房屋不能及时办理产权转移登记，扰乱了社会经济秩序，给社会稳定带来风险。⑶张学海、霍连霞主张其对确权房产享有所有权，系基于房屋拆迁协议及房屋拆迁补充协议，该权利实质系安置优先权，是所有权保护的一种延伸，应优先于敦化市富园小额贷款有限公司对确权房产享有的担保物权。第一，本案诉争房产的置换行为发生于抵押担保行为之前。第二，圣德隆公司回迁安置给张学海、霍连霞的本案确权房屋在抵押登记前已经交付给张学海、霍连霞占有使用，张学海、霍连霞对未办理产权转移登记无过错。第三，圣德隆公司行使其对确权房产的物权为敦化市富园小额贷款有限公司设立抵押时，隐瞒了该物权将依其与张学海、霍连霞的拆迁安置合同转移的事实，其过错行为损害了被拆迁安置人张学海、霍连霞的合法权益。第四，本案确权房产有特殊用途即拆迁安置，且被拆迁安置人张学海、霍连霞已实际占有使用。第五，相关法律、法规、司法解释的规定和立法司法精神，均优先保护已支付全部或大部分房款、行为无过错的购房人对房产的所有权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，建设工程价款优先于抵押权和其他债权，但建设工程款的优先权不得对抗已支付了全部或者大部分房款的购房者。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。参照以上规定可以归纳以下处理原则：当事人约定并经登记备案而设立的建筑物抵押权优先于普通债权；由法律规定而产生的建设工程款优先权，优先于该建筑物上的抵押物权；无过错购房人主张的房产所有人权利，特别是被拆迁安置人的房产所有人权利，因涉及被拆迁人的生存权利，优先于建设工程款优先权。综上所述，张学海、霍连霞请求确认对敦化市官地镇学子小区5号楼一楼68.84平方米门市（房权证号**XXX、幢号40、房号2）、82.38平方米门市（房权证号**XXX、幢号40、房号3）享有所有权的诉讼请求，本院予以支持。富园商贸公司抗辩其与圣德隆公司签订借款合同和抵押合同时，本案诉争房屋所有权登记在圣德隆公司名下，其对本案诉争房屋享有抵押权，张学海、霍连霞与圣德隆公司间的纠纷与其无关的主张，本院不予采纳。因圣德隆公司的过错行为，造成富园商贸公司不能全面行使抵押权的损失，富园商贸公司可另行主张赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：张学海、霍连霞对坐落在敦化市××镇.84平方米门市（房权证号**XXX、幢号40、房号2）、敦化市官地镇学子小区5号楼一楼82.38平方米门市（房权证号**XXX、幢号40、房号3）享有所有权。案件受理费100元，减半收取50元，由敦化市圣德隆房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 宫英东 二〇二〇年十二月三十日书记员 王 月