安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0304民初3540号 原告：林杨宏，男，1987年9月5日出生，汉族，户籍地福建省平和县,现住安徽省蚌埠市。 原告：郑乃敏，女，1974年9月5日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：张卫星，安徽元方圆律师事务所律师。 被告：蚌埠市金安汽车技术服务有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路**，统一社会信用代码91340300MA2N1R1580（1-1）。 法定代表人：赵立山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈钢，安徽禹风律师事务所律师。 被告：田义东，男，1985年7月31日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 原告林杨宏、郑乃敏与被告蚌埠市金安汽车技术服务有限公司（以下简称金安公司）、田义东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林杨宏及共同委托诉讼代理人张卫星、被告金安公司的法定代表人赵立山及委托诉讼代理人陈钢、被告田义东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林杨宏、郑乃敏向本院提出的诉讼请求为：1、确认原被告之间签订的房屋租赁合同有效；2、判令两被告继续履行房屋租赁合同；3、判令两被告向原告支付三个月租金的违约金12000元；4、判令两被告赔偿原告因故意断电给原告造成的租赁费损失(从2020年7月11日故意断电开始,每天130元至恢复供电时止)；5、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由:被告二系被告一业务经理。2019年7月20日,被告和原告协商,将他们在蚌埠市朝阳路1251号经营多余的房屋两间,租赁给原告经营水果,房屋面积约50平方米,双方签订一《房屋租赁合同》,租赁期限为:2019年7月20日至2022年3月30日止。年租金为46670元,合同第13条第二款约定了违约责任,出租方不得提前收回房屋等。2020年7月11日,俩被告无故将原告租赁经营水果的房屋断电,原告报警,7月12日,又故意将原告租赁房屋断电,造成原告无法正常经营,被告并且要解除租赁关系,原告再次报警,辖区派出所无法处理,原告实在无奈。综上,根据相关法律规定,特向贵院提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求,以维护原告的合法权益。 被告金安公司辩称：田义东与林杨宏、郑乃敏签订的租赁合同无效。金安公司未与林杨宏、郑乃敏签订合同，田义东非金安公司业务经理也不是员工无权代理金安公司与林杨宏、郑乃敏签订租赁合同。林杨宏、郑乃敏恶意串通田义东签订租赁合同的行为损害金安公司的权利，该行为无效。无效的合同不存在继续履行，林杨宏、郑乃敏已经自行搬离房屋，金安公司已将房屋出租他人。金安公司从未与林杨宏、郑乃敏签订租赁合同，该合同项下的权利义务与金安公司无关，林杨宏、郑乃敏的第3项诉请应不予支持。金安公司未曾故意断电，也未收取过林杨宏、郑乃敏的租赁费，林杨宏、郑乃敏要求金安公司承担租赁费损失无法律依据。 被告田义东辩称：诉请不合理。田义东事先跟林杨宏、郑乃敏谈过，田义东干到什么时候林杨宏、郑乃敏就干到什么时候。合同中的租赁期限是不真实的，双方商量的是一年期。 经审理查明：金安公司成立于2016年10月31日，企业类型为有限责任公司，法定代表人系赵立山，经营范围为汽车维修；汽车零配件、润滑油的批发、零售。2017年4月，金安公司从安徽五建建设工程集团有限公司处承租了位于本市办公用房中的一楼除北起第一间外的门面房、二楼南起第一间及主楼附属院子用于经营，租赁期限为2017年4月1日至2022年3月30日，并约定未经出租人同意，承租人不得转租、转让或转借所租赁的房屋。2019年6月，金安公司将公司交由田义东经营，田义东每年向金安公司支付100000元费用。田义东仍用金安公司名义对外经营。金安公司法定代表人赵立山交给田义东内容为“蚌埠金安汽车技术服务有限公司业务专用章”圆形印章一枚，在田义东对外经营时使用。2019年7月20日，林杨宏、郑乃敏与田义东签订了《房屋租赁合同》一份，协议约定：由林杨宏、郑乃敏承租本市金安公司经营房屋中的两间房屋，用于经营生鲜；年租金为46670元，租赁期限为协议签订当日至2022年3月30日；出租人违反本合同约定，提前收回房屋的按三个月的租金标准支付给承租人违约金，若支付的违约金不足以弥补承租人损失的，出租人还应该承担赔偿责任。合同还约定双方的其他权利义务。田义东在合同出租人处签名并加盖业务专用章。此后，林杨宏、郑乃敏在上述房屋中从事水果销售，林杨宏于2019年7月9日注册了蚌埠市禹会区宏林水果店，营业执照显示经营场所为蚌埠市禹会区朝阳路1251号南1、2间。2019年8月2日，林杨宏通过微信向田义东支付第一年度租金46670元。2019年9月，金安公司法定代表人赵立山到公司经营场所时知晓林杨宏、郑乃敏承租房屋事宜。2020年6月底，金安公司法定代表人赵立山通知林杨宏父亲林达青，要求林杨宏、郑乃敏搬离其承租房屋。2020年7月11日，因蚌埠市禹会区宏林水果店被断电，林达青拨打“110”报警电话，公安机关出警处理并在《接处警情况登记表》记载：“报警人林达青与房东赵立山、牛万霞因租房发生纠纷，告知双方协商解决或到法院起诉。2020年7月12日，林杨宏再次因断电问题拨打“110”报警电话，公安机关出警处理。因房屋被断电为，无法继续经营，林杨宏、郑乃敏于2020年7月15日将店中水果搬离承租房屋。因租房问题协商未果，林杨宏、郑乃敏遂诉至法院。 诉讼中，金安公司向本院提交其与牛万侠于2020年6月30日签订的《房屋租赁合同》一份，合同主要约定为：金安公司将本市办公用房中的一楼除北起第一间外的门面房、二楼南起第一间及主楼附属院子出租给牛万侠，租赁期限为2020年7月1日至2022年3月31日。 以上事实，有身份证、企业信息、身份信息、租赁合同、接处警情况登记、微信账单、营业执照、公司章程、租赁合同、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭，并经庭审举证、质证、本院认证，足以认定。 本院认为，本案应首先确定与林杨宏、郑乃敏成立房屋租赁合同关系的相对方是谁。2019年6月，金安公司法定代表人赵立山将金安公司交由田义东经营，田义东使用金安公司的设备、场地并仍然以金安公司名义对外开展经营，田义东自负盈亏并向金安公司法定代表人赵立山支付固定费用，应当认定系田义东承包经营金安公司，在田义东经营期间，田义东实际上系金安公司的实际负责人。在田义东实际经营金安公司期间，其就金安公司所有的财产及财产性权利对外开展的经营及盈利性活动，应当认定为系代表金安公司的行为，相关法律后果应当由金安公司承受。故田义东将金安公司使用的房屋对外出租及收取租赁费的行为，均应视为其代表金安公司从事的行为。况且，在与林杨宏、郑乃敏签订《房屋租赁合同》时，田义东还加盖了业务专用章，该业务专用章系金安公司法定代表人赵立山交给田义东对外使用的印章。故应当认定与林杨宏、郑乃敏成立房屋租赁合同关系的相对方系金安公司，由此产生的相关责任亦应当由金安公司承担，田义东不承担责任。金安公司与田义东之间的相关事宜可按承包经营的法律关系予以处理。 对于合同效力问题，本院认为，林杨宏、郑乃敏与金安公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政规定的强制性规定，应为有效合同。金安公司辩称田义东与林杨宏、郑乃敏恶意串通损害其利益，因此合同无效，但未提交任何证据予以证明。况且，金安公司法定代表人赵立山在2019年9月份已知晓林杨宏、郑乃敏承租房屋事宜，但并未对此提出反对性意见，故本院对其该项辩称依法不予采信。《房屋租赁合同》第1页明确记载租赁期限为协议签订当日至2022年3月30日，该内容为打印文字，且该页有田义东签名并加盖金安公司业务专用章，本院对该事实依法予以确认。对于田义东辩称的租赁期限为一年的意见，本院依法不予采信。 对于合同继续履行问题。根据金安公司向本院提交的签订于2020年6月20日的《房屋租赁合同》显示，林杨宏、郑乃敏原租赁房屋以出租给案外人牛万侠，《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）……”之规定，金安公司与林杨宏、郑乃敏之间的房屋租赁合同已在事实上不能继续履行。况且，在金安公司于2020年6月底要求林杨宏、郑乃敏搬离承租房屋后，林杨宏、郑乃敏因断电无法使用承租房屋并搬离承租房屋后，双方的房屋租赁合同已实际解除。故对林杨宏、郑乃敏要求继续履行房屋租赁合同的诉请，于法无据，本院依法不予支持。 对于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，金安公司作为出租人应当保证林杨宏、郑乃敏承租房屋具有正常经营需要的电力。在租赁合同期限内，金安公司与他人签订房屋租赁合同将林杨宏、郑乃敏承租房屋对外出租，并要求林杨宏、郑乃敏搬离承租房屋即要求解除合同。在案涉承租房屋多次被断电后未能保证林杨宏、郑乃敏正常用电，导致林杨宏搬离案涉承租房屋，应当认定金安公司提前收回承租房屋的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，金安公司应向林杨宏、郑乃敏支付违约金。根据双方之间的租赁合同约定，金安公司提前收回房屋的按三个月的租金标准支付给林杨宏、郑乃敏违约金。根据公平原则和诚实信用原则，并综合考量本案租赁合同履行程度、双方过错及承租人寻找替代房屋等情况，本院对该违约金数额依法予以支持，经计算，金安公司应向林杨宏、郑乃敏支付违约金11667.5元（46670元/年÷12个月×3个月）。金安公司在质证时提出林杨宏、郑乃敏的提交的《房屋租赁合同》第2页无编码真实性无法确定的意见，本院分析认为，虽林杨宏、郑乃敏的提交《房屋租赁合同》中间两页无编码，但该页与前后页纸张、文字情况均相同，且金安公司与田义东均未提供与该《房屋租赁合同》内容不一致的合同文本，故本院对其该项意见依法不予采信。 对于林杨宏、郑乃敏要求赔偿因故意断电而造成的租赁费损失的问题，因林杨宏、郑乃敏仅缴纳了第一年度租金，并未缴纳第二年度的租金，并不存在因其未使用承租房屋而产生的租赁费损失，故其该项诉请，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告林杨宏、郑乃敏与被告蚌埠市金安汽车技术服务有限公司签订的房屋租赁合同有效； 二、被告蚌埠市金安汽车技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林杨宏、郑乃敏违约金11667.5元； 三、驳回原告林杨宏、郑乃敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告金安公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  常启彪 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  袁 静