广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初4468号原告：李竹芳，女，1979年2月7日出生，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：陈广彬，广东赛力律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨世军，广东赛力律师事务所实习律师。被告：四会市腾飞投资有限公司，住所：广东省四会市东城街道广场北路****，统一社会信用代码：91441284579731282L。法定代表人：侯明娜。委托诉讼代理人：彭金华，广东兴会律师事务所律师。原告李竹芳与被告四会市腾飞投资有限公司（以下简称腾飞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告李竹芳的委托诉讼代理人陈广彬，被告腾飞公司的委托诉讼代理人彭金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李竹芳向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间签订的《商铺买卖合同》；2.被告立即向原告返还购房款300800元并支付违约金77405.87元（违约金以300800元为基数按照年利率24%从2019年8月15日起暂计至2020年9月4日，此后的违约金按照合同约定计算至返还全部房款时止）；3.被告立即向原告返还办证费627元、物业维修基金1008元；4.本案诉讼费、保全费及公告费由被告承担。事实和理由：2019年4月8日，原告与被告签订《商铺买卖合同》，约定原告以总房款300800元的价格购买被告位于四会市********************，付款方式为一次性付款。并约定在合同生效之日起90个工作日以内（即2020年8月**日前），双方完成商铺买卖的网签手续；在网签手续完成后申办商铺产权及国土过户手续。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部房款300800元及办证费627元、物业维修基金1008元，但被告一直怠于履行其合同义务，未为原告办理网签及过户手续，经原告多次催告，仍不配合办理。原告认为，被告未按合同约定办理网签及不动产证的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，且涉案商铺已办理抵押登记及被四会市人民法院查封，根本无法办理过户，合同的主要目的无法实现。根据《商铺买卖合同》的约定，因被告原因导致网签手续未能在合同约定期限内完成的，原告有权单方解除合同，自最后申办期限第二天起至退款之日止，被告按日向原告支付已付房款1.5‰的违约金。被告腾飞公司辩称，1.涉案的《商铺买卖合同》是否解除，由法院依法核实认定。2.若人民法院认定依法解除《商铺买卖合同》，被告只需退还138000元的房款；被告不认可原告主张的违约金诉求，被告只是没有在合同约定期限内完成网签手续，而这个违约行为导致的违约责任应按照《商铺买卖合同》第五条第六款执行，不产生相应的违约金；而若人民法院认定被告需支付违约金，按合同第五条第四款第三项的规定，逾期超过90天后，原告才有权解除合同，且若原告解除涉案合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还已付房价款并自合同规定的最后申办期限第二天起至退款之日止，被告按日向原告支付已付房款1.5‰的损失赔偿，但该违约金约定过高，应按占用资金期间利息1.3倍计算，这样才不超过原告实际损失的30%。3.被告应否向原告返还办证费和物业维修基金由法院依法认定。本院经审理认定事实如下：2019年4月8日，原告李竹芳与被告腾飞公司签订《商铺买卖合同》，约定被告向原告出售位于四会市********************，该商铺系已建成并可投入使用的现房，建筑面积为19.02平方米，商铺目前存在抵押登记，商铺按建筑面积计价，单价为15814.93元/平方米，总价为300800元，原告在2019年4月8日前支付全部房款等内容，其中，合同第五条第一款约定：经原、被告双方协商，在本合同生效之日起90个工作日以内，双方应共同完成商铺买卖的网签手续，在网签手续完成后，双方共同向税务部门和房管部门申办商铺产权及国土过户手续；第五条第四款约定：被告如未按本合同规定的时间申办商铺产权过户手续，按下列方式处理：……（3）逾期超过90日的，原告有权解除合同，若原告解除本合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款并自本合同规定的最后申办期限的第二天起至退款之日止，被告按日向原告支付已付房价款1.5‰的损失赔偿，原告要求继续履行的，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，被告按日向原告支付已付房价款1.8‰的违约金。第五条第六款约定：因被告原因导致网签手续未能在本合同约定期限内完成的，原告有权单方解除本合同，并要求被告退回已收取的房款，双方于房地产交易登记中心签订的《广东省存量房买卖合同》（即网签合同）仅作过户时使用，其内容与本合同有不一致约定的，均以本合同约定为准；第六条约定：鉴于原告同意将商铺交由被告选聘的商场经营管理公司进行统一经营管理，故原告同意委托被告所选聘的商场经营管理公司接收商铺，该商场经营管理公司接收商铺亦视为被告已完成商铺交付，被告应当于2025年2月28日前，以电话或书面形式通知原告或上述的商场经营管理公司办理该商铺的交付手续，并将该商铺交付给原告，交房标准为清水房；原告或上述的商场经营管理公司收到被告发出交付商铺通知但又未按时前来接收商铺的，自其收到交付商铺通知之日起15日届满时止，则视为被告已交付商铺；第九条约定：被告保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷，因上述原因造成原告损失的，由被告承担全部赔偿责任。原告于2019年4月8日向被告支付了购房款300800元、办证费627元及物业维修基金1008元，被告出具了《收据》给原告，但之后被告一直未能与原告办理网签和过户手续。另查明，涉案商铺于2020年1月15日和2020年1月17日分别办理了两项最高额抵押登记，抵押权人均为广东德庆农村商业银行股份有限公司；同时，涉案商铺于2020年8月25日已被本院查封。另外，本院依据原告的申请，作出（2020）粤1284财保293号民事裁定，裁定查封被告位于四会市***************号**。本院认为，原告李竹芳与被告腾飞公司之间签订的《商铺买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同约定，被告应于合同生效之日起90个工作日以内（即2019年8月13日前）与原告共同完成商铺买卖合同的网签手续，但是被告没有依约在上述期限内完成商铺买卖合同的网签手续，直至法庭辩论结束前，涉案商铺仍处于抵押登记状态并且因其他案件被本院查封，在此情况下，原、被告无法办理相关网签手续和过户手续。因被告未能解除抵押登记和查封，造成涉案合同目的不能实现，原告依据合同约定主张解除合同，没有违反法律规定和合同约定，本院予以支持。解除合同后，被告应向原告返还购房款300800元、办证费627元以及物业维修基金1008元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按合同约定的时间办理网签手续，已构成违约，原告有权要求被告赔偿损失。被告抗辩根据双方签订的《商铺买卖合同》第五条第六款的约定，未办理网签手续的违约责任是返还购房款不包括支付违约金，与上述法律规定不符，而且根据原、被告双方的约定需要先办理网签手续才办理商铺过户手续，被告未办理网签手续导致商铺过户手续无法办理，因此，逾期办理商铺产权过户手续的违约责任约定同样适用于逾期未办理网签手续的情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告抗辩原告主张的违约金计算标准过高，但是违约金是否过高，一般应当以因违约所造成的损失来判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。原告购买涉案商铺的原因包括了出租收益、投资升值等因素，因此不能仅以资金占用期间的利息作为原告损失的考量。原、被告在合同约定若解除合同，被告每日按已付房款1.5‰的标准支付违约金，现原告自行调整为2019年8月15日至2020年9月4日期间按年利率24%计算违约金，没有违反合同约定，而且被告作为出卖人在收取原告购房款后不但没有积极履行约定的义务，反而还以涉案商铺作为抵押物办理了最高额抵押登记并因自身债务问题导致涉案商铺被查封，无法办理有关合同网签手续，造成合同目的不能实现是被告的过错所致，因此从合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合考虑，被告应按照年利率24%以购房款300800元为本金支付违约金；原告起诉主张从2020年8月15日起计算违约金是其对自己权利的合法处分，没有违反法律规定，应予准许，但原告主张2020年9月5日起按照合同约定日利率1.5‰来计算，明显过高，本院依法予以调整，统一按照年利率24%的标准计算违约金直至还清购房款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李竹芳与被告四会市腾飞投资有限公司于2019年4月8日签订的《商铺买卖合同》；二、被告四会市腾飞投资有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告李竹芳返还购房款300800元，并自2019年8月15日起以尚欠购房款为本金按照年利率24%的标准支付违约金，直至还清全部购房款之日止；三、被告四会市腾飞投资有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告李竹芳返还办证费627元、物业维修基金1008元；四、驳回原告李竹芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6998元，减半收取计3499元，财产保全费2419元，合共5918元，由被告四会市腾飞投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赵静欣二〇二〇年十二月二十一日书记员  李晓彤