广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0922民初4705号 原告陆川县华景物业管理有限公司，住所地：广西壮族自治区陆川县温泉镇九洲世纪花园小区。 法定代表人陈军荣。 委托诉讼代理人李建雄，男，1977年7月25日出生，汉族，该公司员工，住广西壮族自治区陆川县。 委托诉讼代理人朱万欢，广西华锦律师事务所律师。 被告冯某，女，1982年7月15日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区陆川县，现住广西壮族自治区陆川县。 被告罗某，男，1982年1月20日出生，汉族，户籍所在地：四川省宜汉县，现住广西壮族自治区陆川县。 原告陆川县华景物业管理有限公司诉被告冯某、罗某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。除原告的法定代表人陈军荣未到庭参加诉讼外，其余人员均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付各项费用共2688.24元（其中：物业费941.13元、公摊水电费180元、电梯维护费450元、电梯电费291.6元、维修基金：606.51元、电梯年检费66元、水加压电费153元）给原告。2、判令被告支付迟延付款违约金818.78元（违约金计算标准为：以941.13元为基数，按每日千分之三计算，从2019年5月5日起至支付清物业费之日止，暂计算至2020年10月31日止的违约金共818.78元）给原告。3、本案受理费由被告负担。 事实和理由： 被告是罗马公馆小区一期第1幢1单元1001号房业主。2014年5月12日北海金鼎物业服务有限公司与开发商广西诚拓置业投资有限公司签订了《罗马公馆前期物业服务合同》，约定由北海金鼎物业服务有限公司对罗马公馆项目一、二期物业进行服务管理，并约定了物业服务的各项费用，北海金鼎物业服务有限公司服务管理罗马公馆一、二期期间，被告欠2016年1月至2019年4月30日的维修基金418.28元、电梯年检费12元。 2019年5月5日原告与开发商广西诚拓置业投资有限公司签订了《罗马公馆前期物业服务合同》，给定由原告对罗马公馆项目一、二、三期物业进行服务管理，并约定了物业服务的各项费用。 被告在罗马公馆项目一期的住宅面积为104.57平方米，按照《罗马公馆前期物业服务合同》约定，从2019年5月至2020年10月，各项欠费为：物业费104.57平方米×0.5元/平方米/月×18个月=941.13元、公摊水电费10元/户/月×18个月=180元、电梯维护费25元/户/月×18个月=450元、电梯电费16.2元/月×18个月=291.6元、维修基金104.57平方米×0.1元/平方米/月×18个月=188.23元、电梯年检费3元/户/月×18个月=54元，水加压电费0.5元/每方×306方=153元。根据《罗马公馆前期物业服务合同》第八条第3款约定，被告应于每月5日前履行当月缴纳义务，否则根据《罗马公馆前期物业费服务合同》第33条约定，按每日千分之三的标准向原告支付违约金。因此被告应向原告支付从2019年5月5日至2020年10月31日止的违约金共计818.78元。 被告故意拖欠物业各项费用，经原告多次以各种方式催交，被告均不交纳，严重违约，严重影响了罗马公馆住宅小区的正常管理秩序，原告为此起诉。 被告冯某、罗某辩称，我方未与原告签订有物业服务合同；原告提供的物业服务不完善，如小偷可以随时出入却无人管理；电梯无法正常使用，生活垃圾需自己拿到小区外面丢等。我们房子的主人房、飘窗、厕所均渗水，存在严重质量问题，但物业也未予处理。所以，不同意交纳物业费。 综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、原告的诉讼主体是否适格？2、原告提供的服务是否符合物业服务合同的约定，被告是否需向原告缴交物业服务费用及违约金？ 原告提供的证据的有：1、营业执照；2、法定代表人身份证明书；3、居民身份证；4、居民身份证；5、商品房买卖合同；6、商品房合同登记备案申请表；7、罗马公馆前期物业服务合同；8、罗马公馆小区移交总册；9、声明；10、罗马公馆小区交费户数统计表；11、欠费清单；12、违约金计算表。 被告未为其辩解提供证据。 经开庭质证，被告对原告的证据1-4、8-12有异议。对证据5、6均没有异议；对证据7的真实性没有异议，认为该合同只签了一年，现已过期。 对于原告提供的证据5、6，被告无异议，本院予以采信。证据7是建设单位与物业服务企业订的协议，符合法律规定，予以采信。证据1-4来源于行政管理部门，符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。证据8、10与本案无关，不予采信。证据9、11符合证据证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。证据12的计算与本案实情不符，不予采信。 本院审理认定事实如下： 被告是罗马公馆小区一期第1幢1单元1001号房业主。2014年5月12日，北海金鼎物业服务有限公司与广西诚拓置业投资有限公司（罗马公馆小区开发商）签订了《罗马公馆前期物业服务合同》，约定由北海金鼎物业服务有限公司对罗马公馆项目一、二期物业进行服务管理，并约定了物业服务的各项费用。2019年5月5日，原告与广西诚拓置业投资有限公司签订了《罗马公馆前期物业服务合同》，给定由原告对罗马公馆项目一、二、三期物业进行服务管理，并约定了物业服务的各项费用。被告从2019年5月至今未向原告缴交物业服务费用。 被告在罗马公馆项目二期的住宅面积为104.57平方米，按约定，被告从2019年5月至2020年10月31日，欠费：物业费941.13元（104.57平方米×0.5元/平方米/月×18个月）、180元（公摊水电费10元/户/月×18个月）、电梯维护费450元（25元/户/月×18个月）、电梯电费291.6（16.2元/月×18个月）、维修基金188.23元（104.57平方米×0.1元/平方米/月×18个月）、电梯年检费54元（3元/户/月×18个月）、水加压电费153元（0.5元/每方×306方）。合计2688.24元。 另外，根据《罗马公馆前期物业服务合同》第八条第3款约定，被告应于每月5日前履行当月缴纳义务。未能按时如数交纳物业服务费的，据合同第33条定，应按每日千分之三向原告支付违约金。 本院认为，关于原告的诉讼主体是否适格的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案原告于2019年5月5日与广西诚拓置业投资有限公司签订的《罗马公馆前期物业服务合同》对被告及其他业主均具有约束力，故原告的诉讼主体适体。 关于原告提供的服务是否符合物业服务合同的约定，被告是否需向原告缴交物业服务费用的问题。参照《物业服务收费管理办法》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，本案原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求符合上述规定，本院予以支持。被告主张原告提供的的物业服务不完善，但无证据支持，本院不予采纳。 关于违约金的问题。参照《物业服务收费管理办法》第八条“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示”的规定，本案原告未就上述项目进行公示，以致被告对原告主张的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情不知情而未及时交费，原告对此确有过错。所以，原告要求被告支付违约金无理，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以驳回。 被告主张的房屋质量问题如确实存在，可依法向开发商另行主张权利。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》条九十条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告冯某、罗某支付（从2019年5月至2020年10月31日）物业费、公摊水电费、电梯维护费、电梯电费、维修基金、电梯年检费和水加压电费共2688.24元给原告陆川县华景物业管理有限公司； 二、驳回原告陆川县华景物业管理有限公司要求被告冯某、罗某支付违约金的诉讼请求。 本案受理费50元（原告已预交25元），减半收取计25元，由原告负担5元，被告冯某、罗某共同负担20元。 上述款项，限被告冯某、罗某在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限届满的最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员 覃 彬 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 刘华珍