文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初24624号原告：重庆禾美物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇农科大道****6-10，统一社会信用代码915001073050554406。法定代表人：毛盛阳，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周璐，重庆远沐律师事务所律师。被告：刘学明，男，汉族，1977年2月16日出生，住四川省成都市。原告重庆禾美物业管理有限公司诉被告刘学明物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆禾美物业管理有限公司的委托诉讼代理人周璐、被告刘学明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆禾美物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付原告2018年4月1日至2020年8月31日的物业服务费12329.64元；2、被告支付原告滞纳金（自欠缴当月第16日起算，以当月欠缴金额为基数，按每月2%支付至结清时止）；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与建设单位重庆赣江实业有限公司签订《重庆赣江国际五金机电采购中心前期物业服务合同》，约定由原告为被告位于重庆市九龙坡区白市驿镇农科大道66号附341号重庆赣江国际五金机电采购中心Q栋341号的房屋提供物业服务，被告应在每月15日前缴纳当月物业服务费，若逾期缴纳，按照每日千分之三向原告支付滞纳金。另外，公共部分能源消耗应由业主分摊。之后，原告按照约定履行了相应义务，但被告未支付物业服务费和分摊费用。经原告多次催收无果，特起诉至法院，请求支持原告诉请。被告刘学明辩称：1、购房协议约定交房时间为2015年6月30日，而被告2018年3月才接到房，重庆赣江实业有限公司依约应向被告支付违约金，且共三层的房屋只交了地面一层，其他楼层需要被告自己花钱浇筑，在广大业主拒绝接房的情况下，重庆赣江实业有限公司的工作人员承诺重庆赣江实业有限公司与原告协议免除被告三年的物业服务费，并赠送8000元仓储金及8000元广告推广费，弥补被告自行浇筑的费用，接房后重庆赣江实业有限公司工作人员带领被告到原告处，拿出《赣江实业有限公司重庆禾美物业管理有限公司临时管理规约物业服务协议》让被告签字，被告询问三年免费期过了物业费是多少，工作人员回复是不会高于重庆同类机电市场，和隔壁九州国际汽摩城一样，装修保证金也未返还被告；2、重庆赣江实业有限公司伙同原告差别化对待业主，据被告所知，有的业主免三年物业服务费，有的免四年，有的物业服务费按2.4元/平方米收取，有的按2元/平方米收取，而要求被告在免费期按4元/平方米支付物业服务费，楼顶开孔的问题上，部分业主不但直接浇筑上了楼顶还搭建了花园、采光房，并且通过了原告的验收，而被告按要求装修至今尚未通过第二次验收；3、根据购房合同，被告所购房屋的水电是一户一表的标准，接房时说由暂时由原告代管，到时候统一发放，但截至开庭被告也未收到水电缴费卡；4、原告未依《临时物业服务合同》约定举办业主沟通会、商业交流会以及为市场繁荣所做的商业文化活动，不应收取合同约定的费用；5、原告监督管理差，默认部分业主将车位改为库房使用或卖给其他业主，给业主带来生命和财产安全的隐患，物业管理方面也不负责，非节假日期间本该有保安执勤的岗亭长时期空无一人，车库各个入口均无人值守，车辆放行栏杆形同虚设，处于常开状态；6、原告未向业主提供约定的物业服务，包括举办沟通交流会议、公布开支、分配收益、门岗等方面，物业服务达不到每平方米4元的标准。经审理查明：2016年3月10日，案外人重庆赣江实业有限公司（甲方、建设单位）与原告（乙方、物业管理企业）签订《重庆赣江国际五金机电采购中心前期物业服务合同》，约定重庆赣江实业有限公司选聘原告对重庆赣江国际五金机电采购中心二期N栋、P栋、R栋、S栋、M栋、Q栋非住宅房屋进行前期物业服务，物业服务费按产权建筑面积计算，非住宅为6元/月/平方米，不含共用水、电等分摊费用。物业服务费按月缴纳，业主应于每月15日之前缴纳当月物业服务费，逾期以每日千分之三计收滞纳金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因重庆赣江实业有限公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由重庆赣江实业有限公司全额缴纳。重庆赣江实业有限公司在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移。本合同期限自2016年4月25日至2021年4月24日，业主大会与选聘的新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。《重庆赣江国际五金机电采购中心前期物业服务合同》还对物业服务事项、物业服务质量标准、双方权利义务等进行了约定。2016年4月25日，前述前期物业服务合同在重庆市九龙坡区房屋管理局备案。2017年4月30日，被告与重庆赣江实业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议一》，约定被告购买重庆赣江实业有限公司开发的位于重庆赣江国际五金机电采购中心二期M、Q栋的房屋，房屋建筑面积106.29平方米。重庆赣江实业有限公司应在2017年2月28日前，将商品房交付被告使用。被告未按约定的时间接房并办理接房交接手续的，或被告逾期未签署房屋交接清单的，均视为重庆赣江实业有限公司按时交房。被告由于种种原因未收到重庆赣江实业有限公司发出的交房通知，则被告按本合同约定的交房期限为双方交接房屋的日期，被告有义务在该日前往房屋所在地接收房屋，重庆赣江实业有限公司有义务在该日应被告的要求向被告交付房屋。2018年3月1日，案涉房屋办理不动产登记，不动产坐落于九龙坡区白市驿镇农科大道66号附341号，登记面积为106.29平方米，登记权利人为被告。2018年3月21日，被告签署了《赣江国际五金机电采购中心接房会签单》，办理了接房手续。同日，原告与被告签订《重庆赣江国际五金机电采购中心临时管理规约》，规约约定物业服务费的收费标准为4元/月/平方米。《重庆赣江国际五金机电采购中心前期物业服务合同》签订后，原告提供了物业服务。2020年8月31日，原告通过邮政向被告邮寄了律师函，要求被告于收到该律师函后15日内支付拖欠的物业服务费及违约金。物流信息显示2020年9月2日，邮件投递到收发室自提点。庭审中，被告陈述其收到了该律师函。庭审中，被告举示了照片18张，拟证明原告差别化收取物业服务费，差别化对待业主，被告按照原告规定装修的房屋至今仍未验收，原告未尽24小时值班的义务，与服务标准不符，7道门只有1道门设有治安岗亭，其余都没有人，原告将车库改成了库房，获取利益。原告对该证据的真实性不予认可，认为被告未出示原始载体，也不能达到被告的证明目的。庭审中，原告陈述物业服务费实际是按4元/月/平方米收取，原告自愿从2018年4月1日起计收物业服务费，滞纳金自愿按每月2%的标准计算，案涉房屋是在Q栋，即28栋。被告陈述案涉房屋是28栋341号，不清楚28栋是否属于Q栋。庭审中，被告陈述没有原告承诺减免3年物业服务费的书面依据，因为原告延迟交房，承诺的楼梯也没有，原告的工作人员冷雪打电话叫业主接房，称有个大礼包，包括免除被告三年的物业服务费，并赠送8000元仓储费及8000元广告推广费。上述事实，有《重庆赣江国际五金机电采购中心前期物业服务合同》、备案证明、《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议一》、不动产登记信息查询结果告知单、接房会签单、律师函、EMS邮寄单、物流信息、照片、《重庆赣江国际五金机电采购中心临时管理规约》及庭审笔录等证据在案为凭，并经本院审查属实，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告与建设单位签订的《重庆赣江国际五金机电采购中心前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。该合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告依约进驻小区提供了物业服务，起诉前通过书面方式向被告催缴过物业服务费，现又通过起诉方式主张被告缴纳物业服务费，被告作为业主应该履行缴纳物业服务费的义务。被告于2018年3月21日办理接房手续，原告自愿从2018年4月1日起计收物业服务费，本院予以尊重。因此，对原告要求被告支付2018年4月1日至2020年8月31日期间的物业服务费12329.64元（106.29平方米×4元/月/平方米×29个月）的诉讼请求，本院予以支持。通过被告举示的相关证据，能够证明原告在物业服务过程中存在一定程度上的问题，但并不能证明原告存在根本违约的情形，且部分责任应由被告向开发商主张。因此，上述情形不能免除被告交纳物业费的义务。被告陈述原告承诺减免3年物业服务费，但未能举证证明，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于原告诉请的滞纳金，本院认为，被告未按时缴纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任。庭审中，原告并未举示证据证明因被告违约造成损失，结合小区的物业服务情况，本院酌情从缴费通知送达之日（2020年9月2日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率主张滞纳金至付清时止。综上，原告本案诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘学明于本判决生效之日起十日内支付原告重庆禾美物业管理有限公司物业服务费12329.64元，并以12329.64元为基数，从2020年9月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付滞纳金至物业服务费付清时止；二、驳回原告重庆禾美物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为55元，由被告刘学明负担。本案判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 员 罗霄悍二〇二〇年十二月二十一日法官助理 王培霖书 记 员 谷小玲