云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8174号上诉人（原审原告、反诉被告）：李皎宇，男，1992年9月18日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：李加川，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明虹桥机械设备有限公司。统一社会信用代码：915301006682844378。住所地：云南省昆明市官渡区金马镇云南浩宏钢材交易市场******。法定代表人：普莲珍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵云花，云南海哗律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：李艺，男，1992年1月14日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：邓浩，云南新序律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李皎宇因与被上诉人昆明虹桥机械设备有限公司（以下简称“虹桥公司”）及原审被告李艺租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初6577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人李皎宇的委托诉讼代理人李加川，被上诉人虹桥公司的委托诉讼代理人赵云花，原审被告李艺的委托诉讼代理人邓浩到庭参加诉讼。本案依法报请延长审限并获得批准，现已审理终结。宣判后，上诉人李皎宇不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销一审判决第三项，并依法改判由被上诉人赔偿因合同无效的装修损失27万元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：第一，一审判决认定了上诉人联系原审被告李艺对仓库进行了装修、改造，但对上诉人的装修损失未予认定属事实认定错误。根据上诉人提交的证据并结合转账记录，能够充分证实上诉人承租涉案仓库后对租赁物进行了装修，并向李艺支付了装修款，该款项属于合同无效的损失，应当由被上诉人承担。第二，根据合同法第五十八条规定，租赁合同无效后，被上诉人不仅应当返还租金及押金，还应当赔偿上诉人因租赁合同无效及仓库被拆除而产生的装修损失，一审判决认为装修损失应当另案起诉无法律依据。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人虹桥公司答辩称：第一，上诉人与被上诉人签订的场地使用合同目的无法实现是因为上诉人在未取得场地附着物装饰装修手续的情况下，擅自修建引发安全事故，致使场地附着物钢架大棚被昆明市官渡区城市综合行政执法局拆除，最终导致上诉人无法使用地上的附着物钢架大棚；第二，上诉人的装修损失无法确定，且装饰装修时实际产生的款项是否实际用于装饰装修大棚无法证实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告李艺称述：第一，上诉人在上诉请求当中也没有要求我方承担相应的责任，只是提出了改判由被上诉人承担因合同无效而产生的装修费，故上诉人的上诉请求与我方无关。第二，本案是租赁关系，我方并不是租赁合同的主体，合同主体是上诉人和被上诉人，二者之间产生的权利义务关系与我方无关。一审情况：原审原告李皎宇的诉讼请求：一、确认原告与被告虹桥公司签订的《场地使用协议》无效；二、被告虹桥公司返还原告支付的押金及租金共计242,560元，并支付自2019年2月21日起至实际付清之日止按年利率6%计算的资金占用利息（利息暂计至2019年5月20日约为3600元）；三、两被告共同赔偿原告的装修损失27万元。反诉原告虹桥公司的反诉请求：由反诉被告李皎宇赔偿反诉原告虹桥公司经济损失1100000元。一审法院经审理确认事实如下：2019年2月21日，原告李皎宇与被告虹桥公司签订《场地使用协议》，约定：被告虹桥公司将位于昆明市官渡区仓库租赁给原告使用，使用面积2292平方米。场地使用期限自2019年3月1日起至2022年6月30日，共3年零4个月，被告给原告4个月的装修期限。场地使用费为15元／平方米／月，年租金为412560元。押金30000元。场地使用费一年一付。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告向被告虹桥公司支付了半年租金212560元和押金30000元，共计242560元。被告虹桥公司向原告交付了租赁物，原告即联系被告李艺对仓库进行装修、改造。2019年3月6日15时50分，仓库在装修过程中，工人王贵兵攀爬至仓库屋顶更换屋顶彩钢瓦时失足从9米左右屋顶坠落至地面，王贵兵身受重伤送医救治后最终死亡。该事故经昆明市官渡区人民政府成立调查组调查。2019年3月9日，经昆明市官渡区城市综合行政执法局作出官综限字（2019）ＮＯ1714168责令限期改正通知书：“……在官渡区地产对面一乘驾校后建盖的钢架大棚违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条属违法违规建筑，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条现责令你（单位）请于2019年3月13日前自行拆除上述地点违法违规建筑，逾期未拆除，我部门将依法拆除……”本案租赁仓库被认定为违法违规建筑已被拆除。审理中，被告提出反诉，主张其向亚利泰公司租赁的场地、仓库因原告的行为导致被政府拆除，自己一方向亚利泰公司赔偿了110万元，这笔损失应由原告（反诉被告）承担。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案为租赁合同关系。原告向被告虹桥公司承租仓库，双方签订协议并按约履行。但因被告虹桥公司向原告交付的仓库为违法、违规建筑，政府部门依据相关法律、法规进行了强制拆除。根据上述司法解释的规定，原告与被告虹桥公司签订的《场地使用协议》因租赁物的违法、违规为无效合同。原告租赁仓库一个月后该仓库被行政机关拆除，原告已向被告虹桥公司支付了半年押金和租金，被告虹桥公司应向原告退还。原告主张资金占用利息，一审法院认为缔约本案协议双方均有过错，故对该主张不予支持。原告向二被告主张装修损失，本院认为被告李艺为承揽装修的相对方，但李艺并不认可。原告与被告李艺究竟形成什么性质的法律关系原告并未举证证明，被告李艺并非本案租赁关系的当事人。原告主张出租方与装修方共同承担装修赔偿责任并无法律依据。就装修问题，原告应当另案起诉。本案中，被告虹桥公司反诉因仓库被拆导致其产生损失，要求由原告承担。本院认为仓库被拆直接原因为被告虹桥公司的仓库为违法、违规建筑，强制拆除是政府管理、治理的行政行为，该行为合法、有效。拆除仓库并非原告过错导致，被告虹桥公司主张该损失由原告承担，无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告李皎宇与被告昆明虹桥机械设备有限公司于2019年2月21日签订的《场地使用协议》无效；二、被告昆明虹桥机械设备有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李皎宇退还押金及租金共计242,560元；三、原告李皎宇的其他本诉请求不予支持；四、驳回被告（反诉原告）昆明虹桥机械设备有限公司的反诉请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审中，双方对一审认定事实无异议，但上诉人李皎宇认为一审判决遗漏认定其向原审被告李艺支付了27万元装修款，被上诉人虹桥公司认为一审判决遗漏认定上诉人装修时未按照合同约定向其提交装修申请，装修未获得被上诉人虹桥公司认可。本院认为，本院（2020）云01民终1777号生效民事判决确认“被告李皎宇转账支付被告李艺仓库改造工程材料款及王贵兵医疗费共计270000元。”而从李皎宇转账记录来看，其中50000元系王贵兵受伤住院后发生的，故本院确认李皎宇支付给李艺的装修款为220000元。对于被上诉人虹桥公司所提上诉人李皎宇装修未经其同意的抗辩，本院将在说理部分予以阐述。针对双方对一审法院审理确认的无异议事实，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本院认为本案的争议焦点为：上诉人的装修损失应如何承担？本院认为：（一）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”根据上述法律规定，本案中，根据昆明市官渡区城市综合行政执法局于2019年3月9日下达《责令限期改正通知书》内容显示，涉案租赁场地建盖的钢架大棚因违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，属违法违规建筑，故双方签订的《场地使用协议》因租赁物属违法违规建筑而无效，一审判决对此认定正确，本院予以维持。（二）根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，根据（2020）云01民终1777号生效民事判决确认事实及上诉人李皎宇提交的微信转账记录，可以证实上诉人李皎宇承租涉案仓库后，对租赁仓库进行了装修，因双方签订的《场地使用协议》无效，且涉案租赁物属违法违规建筑被拆除，上诉人李皎宇投入装修后并未实际使用该租赁物，故上诉人李皎宇有权主张相关损失。被上诉人虹桥公司作为出租人将无相关合法使用手续的违法违规建筑，出租给上诉人李皎宇使用，其在此过程中存在过错，应当承担相应责任。虽被上诉人虹桥公司抗辩上诉人李皎宇对涉案仓库进行改造装修未取得其同意，其不应当承担赔偿责任，但双方在《场地使用协议》中明确约定给上诉人李皎宇四个月的装修期限，说明上诉人李皎宇对租赁仓库进行装修，被上诉人虹桥公司是同意并知晓的，故被上诉人虹桥公司该抗辩理由不成立，本院不予采信。而上诉人李皎宇作为承租人，在租赁涉案仓库的过程中，未尽到相应审慎审查注意义务，在此过程中亦存在过错，也应当承担相应责任。根据审理查明事实，上诉人李皎宇租赁仓库后，投入装修款为22万元，结合协议履行情况、租赁仓库未实际使用及各方过错程度等因素，本院酌情认定由被上诉人虹桥公司承担上诉人李皎宇装修金额的60%，上诉人自行承担40%。故被上诉人虹桥公司应赔偿上诉人李皎宇装修损失132000元。一审判决对此处理不当，本院依法予以纠正。另外，各方当事人对一审判决被上诉人虹桥公司退还上诉人李皎宇押金及租金242560元无异议，本院依法予以确认。另外，上诉人李皎宇对一审判决驳回其对李艺的诉讼请求亦无异议，本院依法予以维持。综上所述，上诉人李皎宇的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初6577号民事判决第一、二、四项，即“原告李皎宇与被告昆明虹桥机械设备有限公司于2019年2月21日签订的《场地使用协议》无效；”“被告昆明虹桥机械设备有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李皎宇退还押金及租金共计242,560元；”“驳回被告（反诉原告）昆明虹桥机械设备有限公司的反诉请求；”二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初6577号民事判决第三项，即“原告李皎宇的其他本诉请求不予支持；”三、由被上诉人昆明虹桥机械设备有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿上诉人李皎宇装修损失132000元；四、驳回上诉人李皎宇的其他诉讼请求。本案一审案件受理费8926元，由上诉人李皎宇负担2678元，由被上诉人昆明虹桥机械设备有限公司负担6248元。反诉费7350元，由被上诉人昆明虹桥机械设备有限公司负担。二审案件受理费应为5350元，由上诉人李皎宇负担2140元，由被上诉人昆明虹桥机械设备有限公司负担3210元，上诉人李皎宇多交的3576元予以退还。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年十二月十六日法官助理李德江书记员吴自红