上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9269号上诉人（原审原告）：上海茸新五金制品厂，住所地上海市松江区新桥镇西。法定代表人：陈明华，总经理。委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海元翰实业有限公司，住所地上海市松江区新桥镇新站路**。法定代表人：陈言平，经理。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。上诉人上海茸新五金制品厂（以下简称茸新五金厂）与被上诉人上海元翰实业有限公司（以下简称元翰公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初4051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人茸新五金厂上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请。事实与理由：上诉人虽在2017年12月29日与拆迁人签订了拆迁安置协议，但并未在2019年10月15日之前完成产权登记变更，上诉人依然是系争房屋的所有权人。被上诉人未及时归还房屋，应当支付房屋使用费。被上诉人元翰公司辩称：系争房屋的产权变动时间是在2017年12月29日，其从案外人上海A有限公司（以下简称A公司）承租系争房屋，然后再转租，上诉人无权直接向其主张使用费，被上诉人后续没有实际占有系争房屋。请求二审法院维持一审判决。茸新五金厂向一审法院起诉请求：判令元翰公司向茸新五金厂支付自2017年12月29日至2018年8月31日止的占有使用费人民币（下同）911,054.375元。一审审理中，茸新五金厂增加并变更诉讼请求为：元翰公司向茸新五金厂支付房屋占有使用费2,044,503.46元（有证部分2,410.28平方米使用费自2018年1月1日至2019年10月14日止计算；无证部分272.26平方米使用费自2014年11月1日至2019年10月14日止计算）。一审法院认定事实如下：茸新五金厂为位于上海市松江区新桥镇XX路**房屋的登记权利人，建筑面积为3,900平方米。茸新五金厂出具委托书全权委托授权案外人上海XX厂有限公司（以下简称XX厂）处理厂房出租事宜。1999年5月21日，XX厂作为甲方与A公司作为乙方签订《租赁协议》约定，乙方迁址共征用土地为10亩，由甲方出资征用，有关征用事宜由甲方办妥；新公司内建造标准厂房为3,000平方米，附属厂房为200平方米；新公司于九九年十二月份完成并交付使用；新公司建成后，每年的租赁费为50万元（前三年45万元）；租赁期限为25年；上海市松江区新桥镇人民政府作为见证方签章。2017年6月15日，A公司与元翰公司签订《租赁合同》一份，约定A公司将位于松江区新桥镇XX路XX号的建筑面积为3,741平方米的工业厂房【门卫19平方米、办公室216平方米（底层全部）、厂房3,422平方米、配电房84平方米等全部厂区（除甲方正在使用的仓库和局部过道）】出租给元翰公司，租期自2017年1月1日起至2018年12月31日止，第一年年租金1,270,500元，先付后用，第二年年租金1,334,025元，每年分2期支付，每期6个月，于每年的6月15日、12月15日前付款；元翰公司应向A公司支付房屋租赁保证金（即押金）30万元，租赁关系终止时甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由元翰公司承担的费用外，其余部分无息归还元翰公司；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后10日内返还该房屋，未经A公司同意逾期返还房屋的，每逾期1日，元翰公司应按每天5,000元的标准向A公司支付占用使用费；在租赁期内有下列情况之一的，本合同终止，双方互不承担责任……（3）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的乙方应向另一方按月租金的2倍支付违约金……（5）乙方逾期不支付租金累计超过10日的。租赁合同另对其他相关事宜进行了约定。2017年12月29日，茸新五金厂（乙方）与动迁单位XX公司（甲方）签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称拆迁补偿安置协议）,约定甲方拆迁乙方所有的松江区新桥镇XX路XX号（各方当事人均确认协议上所载的XX路XX号系笔误），补偿总款30,449,530元，乙方应当于2018年3月31日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁；乙方应当在2017年12月29日前将被拆除房屋的《房地产权证》交甲方到有关部门办理注销手续，等。2018年1月8日，茸新五金厂和A公司签订《协议书》一份，双方内部对拆迁安置补偿款做出分配，并约定，双方的租赁期到2017年12月31日终止，乙方所欠甲方的房租费在补偿费中扣除。另查明，元翰公司与A公司以及茸新五金厂因为房屋租赁合同纠纷在一审法院有数次诉讼，分别如下：（一）2017年8月15日,一审法院受理A公司起诉元翰公司房屋租赁合同纠纷一案，案号（2017）沪0117民初14237号（以下简称14237号案件），A公司的诉讼请求为：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.元翰公司返还上海市松江区新桥镇XX路XX号所承租的房屋；3.元翰公司支付自2017年7月1日起至实际迁出之日止的占用费；4.元翰公司支付违约金211,750元。一审法院于2018年2月14日作出判决（以下简称14237号民事判决）：1.《租赁合同》于2017年8月22日解除；2.元翰公司搬离并返还A公司位于上海市松江区新桥镇XX路XX号的建筑面积为3,741平方米的工业厂房[门卫19平方米、办公室216平方米（底层全部）、厂房3,422平方米、配电房84平方米等全部厂区（除A公司正在使用的仓库和局部过道）]（即涉案房屋）；3.元翰公司支付A公司自2017年7月1日起至实际搬离返还上述房屋之日止的租金及占有使用费；4.驳回A公司的其余诉讼请求。判决后，元翰公司上诉至上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院于2018年7月6日以（2018）沪01民终4795号民事判决（以下简称4795号二审判决）判令：维持一审判决第一、二、四项判决，变更一审判决第三项为：元翰公司支付A公司自2017年7月1日起至2017年12月28日止的租金及占有使用费。4795号二审判决同时查明，2017年3月31日，松江区新桥镇人民政府所发布通知名为《关于配合开展G60高速出口交通拥堵区域整治动迁工作的通知》；2017年8月28日，松江区新桥镇人民政府就涉案房屋所在地块制定发布《基地征收补偿方案》；截止到2018年5月24日，元翰公司的承租人上海市第五十机动车安全检测站尚未搬离，仍有大量检修车辆停留在松江区新桥镇XX路XX号厂区内。在该案二审审理期间，元翰公司述称，其于2018年3月31日搬离涉案房屋，其在涉案房屋内有一处办公室，但留在里面的办公桌椅属于无主财产。A公司则表示，截止到2018年6月4日，元翰公司使用的家具设备及其承租人上海市第五十机动车安全检测站检修后的车辆仍滞留在松江区新桥镇XX路XX号厂区内，然为了确保新桥镇政府动迁工作顺利开展以及A公司自身合法权益能够及时主张，A公司确认其主张的涉案房屋实际占有使用费截止期限为2017年12月28日。（二）2018年2月22日，一审法院受理了元翰公司起诉A公司、茸新五金厂、第三人上海B有限公司（以下简称B公司）、XX公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2018）沪0117民初3624号（以下简称3624号案件），元翰公司在该案中主张判令：1.A公司向元翰公司支付装修补偿款1,122,325元（包括附属设施补偿315,265元、附属设施装修费459,411元、办公用品搬迁费141,657元、房屋搭建补偿205,991元）、设备搬迁费877,305元、停产停业补偿1,928,195元、签协奖励费139,844.07元；2.茸新五金厂对A公司的前述义务承担连带责任。一审法院于2019年2月11日做出（2018）沪0117民初3624号民事判决（以下简称3624号判决）判令：茸新五金厂向元翰公司支付拆迁补偿款889,246.2元；茸新五金厂向B公司支付拆迁补偿款1,742,727.1元。3624号民事判决同时查明：根据上海地维房地产估价有限公司于2017年10月20日出具的估价报告：涉案房屋的土地面积合计10,583平方米，评估价格为9,524,700元；登记房屋的建筑面积为3,925.28平方米，评估价格为6,213,043元；未登记房屋/民益村转让房屋1,012.63平方米，评估价格为1,136,963元；装饰装修31项，评估价格共805,277元；附属设施7项，评估价格1,194,606元；苗木1项，评估价格41,600元；可恢复使用设备32项，评估价格353,300元；不可恢复使用设备25项，评估价格1,524,459元。关于拆迁评估报告上涉及的有证面积3,925.28平方米和无证面积1,012.63平方米的建造主体，各方当事人对有证面积部分没有异议，在茸新五金厂、A公司转租给元翰公司之前即已形成。但对于无证面积部分存有异议，对于评估报告未登记房屋估价明细表上列明的项目：A公司与茸新五金厂均称系在转租给元翰公司之前即已形成；元翰公司称其建造了251.56平方米的无证建筑；B公司称其建造了21平方米的卫生间，后又改称其是进行了翻新……关于拆迁评估报告上涉及的有证面积3,925.28平方米和无证面积1,012.63平方米的使用主体：茸新五金厂称其将3,925.28平方米的有证部位全部转租给了A公司，其余无证部分未出租，如果元翰公司和B公司坚持认为其实际使用，属非法占有，茸新五金厂保留向其追索房屋使用费的权利；A公司称其将合同约定的有证部位3,741平方米转租给元翰公司，在有证部位范围内其保留使用216平方米的一个办公室，另外过道场地也有使用，但是面积无法测算，无证面积其未出租给元翰公司，元翰公司的实际占用超越了租赁合同范围，且其对外出租也无合同约定；元翰公司称除了A公司使用的216平方米以外，其他的有证部位和无证部位均由其或次承租人承租使用，除B公司以外的次承租人在动迁前均已退租，由其使用相应的部位；B公司称其使用的有证部位为1,299平方米，无证部位为740.37平方米，元翰公司对此表示确认。3624号民事判决作出认定：补偿利益中的房屋补偿7,350,006元、土地9,524,700元、不安置厂房的补贴3,675,003元（全部厂房评估价7,350,006元的50%）、不安置土地的补贴2,857,410元（土地评估价9,524,700元的30%）、签协奖1,046,837元（按照有证房建筑面积4,937.91平方米X212元/平方米计算）均不属元翰公司和B公司可以主张的范围，元翰公司和B公司虽主张其对部分无证房屋进行了建造或翻修，但并未提供充足证据证明，且其在租赁标的上建造或翻修的行为也不能作为其主张房屋和土地部分拆迁利益的依据……元翰公司承租范围包括有证部位3,709.28平方米和无证面积1,012.63平方米……元翰公司的实际使用面积为有证部位1,310.28平方米，无证部位272.26平方米。3624号民事判决作出后，茸新五金厂上诉至上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院于2020年2月28日作出（2019）沪01民终6180号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。茸新五金厂现基于其为涉案房屋的所有权人主张元翰公司占有使用涉案房屋给其造成的损失，则需要认定茸新五金厂是否基于元翰公司的占有使用行为给其造成涉案房屋使用价值的减损。根据已经查明的事实，2017年12月29日，茸新五金厂已经与案外人XX公司签订拆迁补偿安置协议，则根据该协议，茸新五金厂同意动迁并将XX路XX号房屋及土地交付给XX公司，XX公司则将XX路XX号房屋及土地剩余法定使用期限的使用价值以拆迁补偿款的形式支付给茸新五金厂，因此在2017年12月29日茸新五金厂签订拆迁补偿安置协议之后，涉案房屋对于茸新五金厂已经不再享有可产生经济利益的使用价值。因此，茸新五金厂基于元翰公司的占有使用行为主张损失的请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，于二○二○年六月二十九日作出判决：驳回上海茸新五金制品厂的诉讼请求。一审案件受理费23,156元，减半收取11,578元、财产保全申请费5,000元，合计诉讼费16,578元，由上海茸新五金制品厂负担（已付）。二审中，上诉人补充提交了两份证据：1.XX公司出具的证明，证明在2019年10月15日之前，系争房屋所有权属于上诉人。2.不动产登记信息，证明系争房屋在2020年7月1日完成了产权证注销。被上诉人发表意见称，对材料1的真实性不予认可，对材料2的真实性认可，但不认可关联性。本院经审查认为，第1份材料实际上是XX公司的意见陈述，第2份材料真实性可以确认，本院均予以采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审期间，本院向上海市松江区新桥镇工作人员询问，系争厂房拆迁的属性，其明确回答，系争房屋拆迁并非通过政府征收决定，而是由拆迁单位与被拆迁单位协议回购。本院另查明，本院（2018）沪01民终4795号案件中认定，上海元翰实业有限公司支付上海A有限公司自2017年7月1日起至2017年12月28日止的租金及占有使用费（以1,270,500元/年为标准计算，并需再行抵扣上海元翰实业有限公司的保证金200,000元）。本院又查明，XX公司于2020年8月20日出具证明，“上海茸新五金制品厂与XX公司双方负责人于2017年12月29日在XX公司3楼会议室签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，协议第八条规定，上海茸新五金制品厂于2018年3月31日前搬离原址，后因上海茸新五金制品厂与其租户有经济纠纷，房屋并未腾退，故实际于2019年10月15日签订拆迁房屋交接书，并将上海茸新五金制品厂及产证移交给XX公司。2019年10月15日前，拆迁的房屋由上海茸新五金制品厂实际控制并管理，与我公司无关。特此证明。”系争房屋的房屋产权证于2020年7月1日注销。二审审理中，被上诉人陈述其与A公司的租金结算至2017年12月28日。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，上诉人与A公司的租赁合同关系于2017年12月31日到期终止。上诉人与拆迁单位签订的拆迁补偿安置协议虽然约定于2017年12月29日前办理产证注销手续，2018年3月31日搬离。但根据本院查明的事实，系争房屋并非通过政府征收决定变动物权，而是由协议约定房屋交接履行，系争房屋事实上直至2020年7月1日才完成产证注销。在此之前，上诉人依然属于房屋的合法所有权人，根据上述司法解释规定，上诉人在与其承租人终止合同后，有权向继续占有房屋的使用人主张使用费。本案中，被上诉人已由前案生效判决认定负有搬离并返还房屋的义务，但其并未举证证明其在2019年10月15日之前履行了该义务。而前案中，A公司最终被支持的使用费截止到2017年12月28日止。因此，上诉人在本案中主张自2018年1月1日至2019年10月14日的使用费，并无不当。占有使用费原则上应当符合占有期间的市场价值，但鉴于系争房屋在该期间已经实际进入了拆迁搬离的最终过渡阶段，经营环境及房屋状态已经发生显著变化，被上诉人亦未能完全正常经营，故本院酌情认定被上诉人按照其与A公司的合同第一年租金标准的50%即每年635,250元支付使用费。上诉人主张相关无证面积部分应从2014年11月1日起单独重新计算使用费，与交易习惯不符，无事实依据，本院不予支持。至于被上诉人所称的系其承租人实际占有房屋，即使该情形存在，也并不影响其应对上诉人承担使用费支付责任，被上诉人与其承租人的争议，可另行解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初4051号民事判决；二、上海元翰实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向上海茸新五金制品厂支付2018年1月1日至2019年10月14日的使用费，按人民币635,250元/年为标准计算；三、驳回上海茸新五金制品厂的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币23,156元，减半收取人民币11,578元，财产保全申请费人民币5,000元，合计诉讼费人民币16,578元，由上海茸新五金制品厂负担人民币5,789元，上海元翰实业有限公司负担人民币10,789元。二审案件受理费人民币23,156元，由上海茸新五金制品厂负担人民币11,578元，上海元翰实业有限公司负担人民币11,578元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年十二月二十九日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……