广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19091号原告：冯啟华，男，1988年2月8日出生，汉族，住陕西省安康市紫阳县。委托诉讼代理人：杜宇，北京市盈科(广州)律师事务所律师。被告：佛山市通丰科技有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：张**。原告冯啟华与被告佛山市通丰科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告冯啟华及其委托诉讼代理人杜宇到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方的商铺租赁合同无效；2.被告赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失100000元；3.被告返还原告保证金100000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月26日，原被告签订《租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定:被告作为出租方，原告作为承租人承租位于佛山市南海区*******************首层门店（以下简称涉讼租赁物），面积为208平方米，租赁期限从2019年12月1日至2022年4月17日；2019年12月1日至2020年5月31日月租金208元，2020年6月1日至12月1日月租金6240元；原告向被告支付100000元作为保证金，在合同结束时双方就租赁该物业产生的一切权利和义务清理及费用结算完毕后，由被告在三个工作日内无息退还给原告。2020年3月22日，原告经调查发现被告与房东所签订的《商品房租赁合同》第六条第2款约定未经甲方书面同意，被告不得转租或与他人换房屋使用。原告经过调查才找到房东苏**、何**，随后沟通得知，房东从未同意被告转租，被告隐瞒擅自转租的事实，根本无权将涉讼租赁物转租给原告。被告从未向原告出示其与房东所签订的《商品房租赁合同》。被告从未出示书面资料证实房东同意其将涉讼租赁物转租给原告。鉴于原告已投入大量款项对涉讼租赁物进行装修装饰及水电、设备消防安装等。原告不存在任何违约行为，现房东要求返还涉讼租赁物无疑会严重损害原告权益，被告理应将已收取的租赁保证金退还给原告并赔偿原告投入的相关费用。综上，被告不具有转租权而与原告签订无效的租赁合同，从而收取巨额的租金差额，被告对于合同无效有过错。该租金差额是基于无效合同而收取的，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，被告无权基于无效合同收取租金差额。该租金差额及保证金被告应返还给原告，并赔偿相应的装修残值损失。因被告不能依约支付租金给房东，房东经过调查后发现被告擅自转租的行为，现房东要求原告清场搬走，致使原告合同目的无法实现。被告的欺诈行为显然严重损害了原告的合法权益。被告提交书面答辩状辩称：一、涉讼合同有效。被告自2019年10月份起已向房东提出转租、分租问题，房东自始至终是同意的，不是被告无权转租。被告从房东处承租租金为181元/平方米，租金为37800元/月，被告为了发展决定与原告合作，以超低价1元/平方米的方式和原告合作，收原告经营收益的5%作为对租金的补偿。涉讼合同是双方自愿协商一致签订的，不存在无效的情况。二、原告在租赁期间严重违约，被告多次提醒，原告依然没有履行交租义务，致使合同终止履行。原告从2019年11月26日签约合同起已多次违约，被告有权解除合同、收回商铺没收押金。原告已3个月不交房租、4个月不交空调使用费，且从未发过收益5%的分红给被告，根据涉讼合同第6.5条规定，被告有权单方解除合同。三、原告投资经营修脚店，是自主经营，自负盈亏。被告以超低租金1元/平方米的方式参与分红5%，是租金补偿，事实上原告从未发放过收益给被告。所以不存在赔偿装修损失费问题。由于疫情原因，被告与房东签订的合同也因缴交租金不及时被房东以合同违约为由终止租赁合同、限期清理财产、没收押金。综上，被告有权收回物业承租权，合同保证金不予退还，同时追缴原告所欠的一切费用。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告的举证来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院对其真实性均予确认并在卷予以佐证。综合本院采信的证据及原告的陈述，本院认定事实如下：涉讼租赁物位于佛山市南海区*********一楼门店，该商铺的登记权属人是案外人何**、苏**。2019年11月26日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁合同书》，约定：甲方分租涉讼租赁物给乙方使用；租期自2019年12月1日至2022年4月17日；2019年12月1日-2020年5月31日租金为208元/月；乙方在签订该合同前向甲方支付100000元作为合同保证金；在经营期间，乙方必须向甲方交纳经营利润的5%。同日，原告转账支付了90000元予案外人刘**。同日，被告出具《收据》确认收到原告租涉讼租赁物押金100000元。诉讼中，原告陈述：被告交付涉讼租赁物时，铺内安装有展示柜，原告承租后已将该展示柜拆除，并委托装修队装修了背景墙、吧台、展示柜、水电线路、一楼的间隔包间、灯饰等，共支付了140000元；被告出租时称因房东不同意转租，故要在合同中反映被告有分红，被告才好向房东解释为何将涉讼租赁物交由原告经营，但原被告并未履行分红条款。诉讼中，本院依法向案外人何**、苏**调查取证，该二人向本院陈述：何**、苏**出租位于佛山市南海区*************予刘**。刘**搬走铺内物品，苏**到场发现首层出租给了原告使用，当即表示从未同意刘**转租，并要求收回商铺。2020年3月底、4月初，苏**将商铺上锁了。几天后原告向苏**提出想租涉讼租赁物三个月，故双方签订合同并由原告支付了10000元押金及三个月的租金。2020年7月底，原告搬走，苏**扣除水电费等费用后退回一千多元给原告。刘**原在首层卖进口食品，铺内有食品架，苏**发现转租时，原告在首层做沐足，铺内有隔间。本院认为：涉讼合同是原告与被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。原告主张涉讼合同无效，本院不予支持。被告将涉讼租赁物出租予原告，被告应保障原告对涉讼租赁物的占有、使用，被告确认因其“缴交租金不及时被房东以合同违约为由终止租赁合同”，被告此举导致原告不能按约使用涉讼租赁物，现涉讼租赁物已被登记权属人收回，涉讼合同无法继续履行，被告存在过错，原告请求被告退还押金100000元，于法有据，本院予以支持。因被告的过错导致涉讼合同无法继续履行，原告主张被告赔偿原告的装修投入，于法有据，但因原告未能举证证实其装修投入情况，本院结合原告及案外人苏**的陈述，酌定被告赔偿10000元予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市通丰科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金100000元予原告冯啟华；二、被告佛山市通丰科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿10000元予原告冯啟华；三、驳回原告冯啟华的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取2276.72元（原告已预交），由原告负担1076.72元，被告负担1200元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年十二月十一日书记员  程学斌