广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初4034号 原告：中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司，住所地桂林市七星区建干北路**“中海·元居”小区1栋2单元1楼，统一社会信用代码:91450300061716133C（1-1）。 负责人：李峰，总经理。 委托代理人：康玲，中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司客服。 委托代理人：李明，中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司经理。 被告:冯光举，男，1986年8月1日生，瑶族，住桂林市七星区。 原告中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司诉被告冯光举物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依法由审判员阳帆适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭审理了本案。原告中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司的委托代理人康玲、李明，被告冯光举到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付“中海·元居”(报建名“中海·左岸世家”)xxx房屋2014年6月1日至实际清偿之日期间的物业服务费、水电公摊费等费用，截至2020年9月31日被告共拖欠物业服务费18285.92元，公摊水费371.57元，公摊电费391.00元，电梯年审费179.95元，加压费121.78元，材料费169.66元，合同违约金51868.16元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年10月18日，原告与被告签订《中海元居(报建名中海左岸世家)商住小区前期物业服务协议》(以下简称“物业协议”)一份，约定原告为被告购买的中海元居xxx、建筑面积为122.44平方米的房屋提供物业管理服务，物业管理综合服务费1.95元/平方米/月。协议签订后，原告一直积极为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2014年6月1日起拖欠物业管理费，至2020年9月31日止，被告共计拖欠物业服务费18285.92元，公摊水费371.57元，公摊电费:391.00元，电梯年审费:179.95元，加压费:121.78元，材料费:169.66元，违约金51868.16元。原告曾多次以多种多式向被告催缴物业管理费等相关费用，但其一直拒绝支付。原告特向法院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。 被告辩称，1、原告在起诉材料中并未出示其营业执照，原告不具备起诉被告的资格；2、原告未向被告出示其与建设单位签订的前期服务合同，所以原告进驻小区并非是通过合法途径进驻；3、被告并非恶意欠缴物业费，是因为原告违规违约在先，没有尽到服务的义务；4、被告对原告提出的诉讼请求在维修方案和维修补助协 商达成一致后，可以对物业费用进行补交，但不包括违约金；5、鉴于原告没有履行好应尽的义务在先，本案相关诉讼费用由原告承担。 综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2013年10月18日，被告（合同甲方）与原告（合同乙方）签订《“中海·元居”(报建名“中海·左岸世家”)商住小区前期物业服务协议》一份，约定：根据《物业管理条例》、相关法律、法规、政策和乙方与桂林建禹地产有限公司签订的《“中海·元居”(报建名“中海·左岸世家”)商住小区前期物业服务合同》的约定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上订立本协议，乙方对甲方所购“中海·元居”xxx室提供前期物业管理服务。物业服务费用标准为：电梯住宅1.95元/月/平方米、商务用房4元/月/平方米、商铺2.8元/月/平方米；以上物业管理服务费不包括生活垃圾清运费、有限电视费、甲方自用水电费、消防水费、业主共用部位、共用设施的用水、用电和物料更换等费用，电梯年检费、灭火器的年检及更换、房屋公共部位及共用设施设备的中修、大修、更换和改造的费用。以上费用每月按实际发生数，由全体业主共同承担；单栋建筑物的共用部位，共用设施设备的维修养护责任，由该栋建筑物内的全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该建筑物建筑面积的比例分摊；物业管理区域内由全体业主共同拥有的共用部位、共用设施设备的维修养护责任，由全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该物业管理区域内全部物业建筑面积的比例分摊；业主应当于交房通知文书确定交房之日起交纳物业服务费用。收楼之日一次性预缴6个月的物业管理服务费，之后每月25日前按时足额缴纳当月的服务费；甲方或物业使用人违反本合同的规定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，乙方有权在公示栏公示催费通知，并按所欠费用每 拖欠1日3‰的标准向甲方收取违约金；本合同有效期自2011年11月30日至2014年11月30日止，合同到期后，若双方均无异议，本合同自动顺延。期间业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，被告即入住小区，原告开始为其提供物业管理服务。被告亦按协议约定向原告缴纳物业管理费等费用至2014年5月。之后，被告以房屋质量问题没有得到妥善处理为由拒绝向原告缴纳物业管理费等费用，至2020年9月31日止，被告共计拖欠物业服务费18285.92元，公摊水费371.57元，公摊电费:391.00元，电梯年审费:179.95元，加压费:121.78元，材料费:169.66元，共计19519.88元，原告经催收未果后，故诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原告与被告依据原告与小区建设方签订的前期物业管理合同签订的《“中海·元居”(报建名“中海·左岸世家”)商住小区前期物业服务协议》合法有效。原告依约向被告提供了物业服务，被告应依约向原告支付服务费用，被告无正当理由，拖欠相关费用，属违约行为，应承担违约责任，向原告支付拖欠的物业服务费等费用共计19519.88元并支付违约金。故对原告要求被告支付物业服务费等费用共计19519.88元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，双方在合同中约定的违约金明显过高，本院参照银行贷款利率予以调整，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。被告辩称，原告提供的物业服务不符合合同的约定，其不应交纳物业服务费及相关费用，但被告提供的证据不足以证明其主张的事实，应承担举证不能的不利后果，被告的辩称，本院不予采信。原告要求被告支付2020年9月31日之后的物业管理费，不在本案诉讼标的内，本案不做处理，原 告可另行诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告冯光举给付原告中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司物业服务费18285.92元，公摊水费371.57元，公摊电费:391.00元，电梯年审费:179.95元，加压费:121.78元，材料费:169.66元，共计19519.88元（2014年6月1日至2020年9月31日）； 二、被告冯光举向原告中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司支付违约金（以当月应当交纳的物业服务费为基数，以合同约定交纳的次日起起算至本案生效判决确定履行期限届满之日止，按月依次计付。在2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）； 三、驳回原告中海宏洋物业管理有限公司桂林分公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费1584元，因适用简易程序减半收取792元（原告已预付本院），由被告承担245元，原告承担547元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1584元『收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  阳帆 二〇二〇年十二月二日 书记员  李捷