山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12448号 上诉人（原审原告)：尹淦霏(曾用名尹伟玲)，女，1974年6月27日生，汉族，住青岛市市**。 上诉人（原审被告）：四方丰华商厦市场服务中心，住所地青岛市市**重庆南路**甲。 法定代表人：张绪强，职务：总经理。 委托诉讼代理人：赵毅，山东良捷律师事务所律师。 上诉人尹淦霏与上诉人四方丰华商厦市场服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初4384号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尹淦霏向本院提出上诉请求：一、请求撤销山东省青岛市市北区人民法院作出的(2020)鲁0203民初4384号民事判决第一项，依法改判四方丰华商厦市场服务中心向尹淦霏支付违约金142000元。维持其他判决事项；二、本案一审、二审诉讼费由四方丰华商厦市场服务中心承担。事实与理由：一审法院认定被告违约，但仅判令被告支付8万元违约金，认定事实不清，具体理由如下：关于四方丰华商厦市场服务中心违约事宜，尹淦霏认为，四方丰华商厦市场服务中心系借整改之名行清退之实，四方丰华商厦市场服务中心应当对违约事宜承担全部责任。一审法院将整改列为减轻其违约责任的事由，认定事实不符。关于违约金是否超过实际损失事宜，根据谁主张谁举证的原则，应当由四方丰华商厦市场服务中心提交证据证明其主张。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(2019)第50条规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双方合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。据此，在本案中应由四方丰华商厦市场服务中心承担举证责任，一审法院以尹淦霏未举证证明损失为由减少四方丰华商厦市场服务中心的违约责任，对尹淦霏判定损失过低。四方丰华商厦市场服务中心明显违约，应赔偿尹淦霏的搬运、清理、人工、车费等共计11万元损失费，是客观事实存在的，请法院给予支持上诉的请求。综上所述，尹淦霏主张根据租赁合同约定支付违约金及其它清运、人工、车费事实清楚，证据充分，于法有据，请求二审法院依法查明事实，判如所请。 四方丰华商厦市场服务中心答辩称：答辩意见同我方上诉意见。 四方丰华商厦市场服务中心向本院提出上诉请求：1、撤销山东省青岛市市北区人民法院(2020)鲁0203民初4384号民事判决书第一项，依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由尹淦霏承担。事实和理由：一审法院判决认定基本事实错误、适用法律错误。一审判决支付8万元违约金没有事实依据，判决违约金数额过高，应予以调整。违约金具有填补损失的价值，调整违约金的基础应该是“实际损失”，本案尹淦霏主张违约金并未提交任何实际损失的证据，根据最高院相关司法案例，损失具体数额不能确定，可以推定为寻找替代房屋周期间的租金损失，最长一般不得超过六个月。且造成本次合同无法履行的根本原因并非四方丰华商厦市场服务中心擅自解除合同，是因为四方丰华商厦市场服务中心商场需要整改，四方丰华商厦市场服务中心不存在过错。同时，四方丰华商厦市场服务中心在商场整改完毕后多次要求尹淦霏返回场地，尹淦霏因已经寻找其他场地而不愿回原场地。在诉讼期间四方丰华商厦市场服务中心也积极表示愿意提供更大面积的场地供尹淦霏使用，然尹淦霏始终不接受。涉案房屋现履行不能并非四方丰华商厦市场服务中心主要过错造成，尹淦霏应自行承担部分责任，且涉案房屋已经履行过半，双方已经结清房租，因此，一审法院判决四方丰华商厦市场服务中心支付8万元违约金数额过高。综上，原审法院认定事实不清、适用法律错误，现四方丰华商厦市场服务中心依法特向贵院提起上诉，望贵院予以支持。 尹淦霏答辩称：同我方上诉状意见。 尹淦霏向一审法院提出诉讼请求：1、青岛四方丰华商厦市场服务中心支付尹淦霏擅自解除合同的违约金142000元；2、青岛四方丰华商厦市场服务中心返还尹淦霏租赁保证金3000元；3、本案诉讼费由青岛四方丰华商厦市场服务中心承担。事实与理由：2013年4月10日，尹淦霏、青岛四方丰华商厦市场服务中心签订《房屋租赁合同》，就尹淦霏承租青岛市市北区重庆南路1号甲负一楼商位事宜达成一致。约定租赁期为八年，自2013年3月23日至2021年3月22日，租金每六个月支付一次。任何一方在承租期内擅自解除合同，需承担合同当年年租金总额的违约金。2018年12月5日，尹淦霏接到青岛四方丰华商厦市场服务中心通知，称其决定2019年2月1日起关门停业进行全方位整改，整改期4-6个月，同时与入驻的所有业户暂时终止租赁合同，待整改装修验收合格后重新开业。尹淦霏接到通知后，配合青岛四方丰华商厦市场服务中心整改。但通知确定的整改时间期满后，青岛四方丰华商厦市场服务中心却迟迟不通知尹淦霏继续履行合同。后尹淦霏发现青岛四方丰华商厦市场服务中心在商厦内打出招商电话，便与青岛四方丰华商厦市场服务中心多次沟通履行合同事宜，最终青岛四方丰华商厦市场服务中心答复该商厦已经整体出租给其他案外人。尹淦霏认为，青岛四方丰华商厦市场服务中心以整改为名清退租户，并在整改完毕后不再继续履行合同，其行为构成擅自解除合同，应当承担违约责任。同时，尹淦霏在签订合同时缴纳的保证金也应一并返还。现双方协商未果。尹淦霏无奈依法起诉至法院，请求法院依法判决。 四方丰华商厦市场服务中心一审中辩称，尹淦霏主张青岛四方丰华商厦市场服务中心支付因其擅自解除合同的违约金142000元没有事实基础和法律依据。青岛四方丰华商厦市场服务中心没有擅自解除《房屋租赁合同》的行为。2018年上半年，涉案商厦因政府执法机关及消防执法部门检查，需要整改装修，于是青岛四方丰华商厦市场服务中心于2018年11月28日和2019年1月9日分别向商厦内各业主下达整改的通知，与入驻的所有业主暂时终止租赁合同，待4-6个月装修完成，经有关部门审查合格后，重新入驻营业，该通知下达后，各业主纷纷同意并相继撤出商厦。青岛四方丰华商厦市场服务中心在2019年商厦整改完毕时，开始陆续招商并向原业主告知重新返场经营，也曾就返场重新营业事项与尹淦霏协商过，双方对上述事项不断沟通，提出合理解决方案，由于此次疫情原因，该事项被搁置，但青岛四方丰华商厦市场服务中心由始自终的态度都是欢迎原业主重新返回商厦经营，双方可以继续履行《房屋租赁合同》，并不存在擅自解除合同的行为。综上，青岛四方丰华商厦市场服务中心上述的行为并非擅自解除合同，尹淦霏的诉求无事实和法律依据，请求贵院在查明事实的基础上依法驳回其诉讼请求，以维护青岛四方丰华商厦市场服务中心的合法权益。 一审法院认定事实如下：2013年4月10日，尹淦霏（乙方，承租方）与青岛四方丰华商厦市场服务中心（甲方，出租方）签订《租赁合同》，合同约定：尹淦霏承租位于青岛市四方区的商位一处，建筑面积1315平方米，租赁期限为八年，自2013年3月23日起至2021年3月22日止。租金为半年一付，第1、2年的租金为123000元，第3、4年的租金为129000元，第5、6年的租金为135000元，第7、8年的租金为142000元。双方同时约定承租期内甲方或乙方擅自解除合同，需承担当年年租金总额的违约金”。此外，尹淦霏还向青岛四方丰华商厦市场服务中心缴纳了房屋租赁保证金3000元。2018年12月5日，青岛四方丰华商厦市场服务中心向尹淦霏下达通知。通知称商厦因存在非常严重的安全问题，建议强制限期停产整改，更新电力、电梯、消防等设施，待验收合格后方能重新开业。经研究决定于2019年2月1日起关门停业，全方位整改，整改期4-6个月，同时与入驻的所有业户暂时终止租赁合同，暂时撤离，等待整改完成验收合格后重新入驻营业。按照该通知要求，青岛四方丰华商厦市场服务中心撤离了承租场地。整改完成后，青岛四方丰华商厦市场服务中心亦未再回承租场地继续使用，现该场地已作为会议室使用。 一审法院认为，2013年4月10日，尹淦霏与青岛四方丰华商厦市场服务中心签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。后该合同在履行到2019年时，因存在严重的安全问题，涉案场所被强制停产整改，尹淦霏因此搬离了承租场地。对此，尹淦霏、青岛四方丰华商厦市场服务中心双方均不存在过错。但在整改完成之后，青岛四方丰华商厦市场服务中心未提交证据证明其及时通知尹淦霏可重新入驻营业；在尹淦霏与青岛四方丰华商厦市场服务中心联系时，青岛四方丰华商厦市场服务中心亦未安排尹淦霏重新入驻经营；直至尹淦霏起诉后，青岛四方丰华商厦市场服务中心虽口头表明尹淦霏可重新入驻经营，但此时尹淦霏原租赁场地已被用作会议室，实际履行已不可能。上述种种事实表示，双方签订的租赁合同实际已经无法继续履行，应予解除。造成合同解除的原因，主要为青岛四方丰华商厦市场服务中心过错，其行为构成违约，应向尹淦霏承当相应的违约责任。该违约金的数额，尹淦霏主张按合同约定为当年年租金总额，青岛四方丰华商厦市场服务中心则主张该数额过高。经一审法院综合考虑，尹淦霏未提交其实际损失的证据，且双方之间的租赁期限已履行大半，尹淦霏搬离的起因也是由安全整改引起的，并非青岛四方丰华商厦市场服务中心故意撵走尹淦霏。因此，对于违约金数额一审法院予以调整，调整为8万元为宜。同时，青岛四方丰华商厦市场服务中心收取的尹淦霏房屋租赁保证金3000元应予返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、青岛四方丰华商厦市场服务中心于判决生效之日起十日内给付尹淦霏违约金80000元；二、青岛四方丰华商厦市场服务中心于判决生效之日起十日内退还尹淦霏房屋租赁保证金3000元；如果青岛四方丰华商厦市场服务中心未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回尹淦霏对青岛四方丰华商厦市场服务中心的其他诉讼请求。案件受理费3200元，减半收取1600元，由尹淦霏承担684元，由青岛四方丰华商厦市场服务中心承担916元。 尹淦霏二审提交以下证据：提交搬家费相关凭证，共104000元，证明我方损失。四方丰华商厦市场服务中心质证后认为，对证据的真实性不予认可，因为上面盖章是电子产品有限公司和日用品咨询服务部，不是搬家公司。证据上的搬家时间为1月19日，也不是在1月19日搬离，也没有银行转账凭证，及相关付款凭证。本院经审查认为，上诉人提交的为收款收据，未提交付款凭证，无法相互印证，本院对其真实性依法不予认可。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案中两上诉人仅对违约金的数额提出上诉，故本院依法对一审的其他查明、认定内容予以认可。本院认为，依据查明的事实，承租人已实际搬离涉案场地，出租人对场地已经另做他用，原租赁合同已无法继续履行，应予解除。合同原约定的租赁期限至2021年3月22日，合同的提前解除必然给承租人造成损失。原审法院结合合同约定、双方的过错、剩余租期、损失情况，对合同约定的违约金进行酌减，是自由裁量权的行使范围，符合法律规定，二审法院亦不宜更改，应予维持。两上诉人对违约金的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，尹淦霏预交1350元，由尹淦霏负担；青岛四方丰华商厦市场服务中心预交1875元，由青岛四方丰华商厦市场服务中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十二月二十日 法官助理 徐鹏 书记员王珩霖