福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初3572号 原告：福建星海房地产有限公司，地址：福建省平潭县潭城镇北大路**。 法定代表人：吴海英，董事长。 委托诉讼代理人：郑春芳，福建秉峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑高廷，福建秉峰律师事务所律师。 被告：游昌银，男，1974年12月5日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：游梦平，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹珍珠，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 原告福建星海房地产有限公司（以下简称“星海公司”）与被告游昌银商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，分别于2020年9月22日、12月9日公开开庭进行了审理，原告星海公司的委托诉讼代理人郑高廷、郑春芳及被告游昌银的委托诉讼代理人游梦平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星海公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令游昌银立即与星海公司共同办理坐落于平潭县××路××北侧（星海湾1号）第5幢9层902号商品房的不动产权转移登记手续；2.判令游昌银向星海公司支付逾期办证违约金（按已付购房款1238799元的日万分之三计算，自2018年2月19日起计至案涉房屋不动产权转移登记手续办结之日止）；3.判令游昌银承担星海公司因本案而支出的律师代理费2000元；4.判令游昌银承担本案诉讼费。事实与理由：2015年1月23日，游昌银（买受人）与星海公司（出卖人）就购买位于平潭县××路××北侧（星海湾1号）第5幢9层902号房签订了《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），房屋总价款为1238799元。《合同》附件六合同补充协议第四条约定，买受人以《合同》所填写的通讯地址与通讯方式作为接收通知的地址和方式。……出卖人按照地址寄发通知后5日，即视为送达；第六条约定，若因买受人原因造成无法办理产权登记，由买受人承担全部责任，与出卖人无关。买受人应于出卖人通知办理产权之日起三十日内配合出卖人办理相关产权手续，不得延误。每逾期一天，按购房款总额的日万分之三向出卖人支付违约金。2018年1月19日，案涉房屋进行房屋所有权初始登记，已具备办理所有权转移条件。星海公司多次（分别于2018年1月16日及2018年6月5日发函）催促游昌银办理相关权利转移登记手续，但游昌银均未办理。2020年1月18日，星海公司委托福建大佳（平潭）律师事务所就游昌银怠于办理案涉房屋转移登记事宜，向游昌银发函催办。游昌银至今未办理房屋不动产权转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。 游昌银辩称，1、其未收到星海公司于2018年1月16日及2018年6月5日发出的催告办证函件或电话，且星海公司未按照《合同》约定地址向游昌银寄送催告办证函，不能视为送达；星海公司于2020年1月16日发出的催告办证函件，虽是按照《合同》约定地址寄给游昌银，但收件人是“游恩平”，游昌银未实际收到该催告办证函件。2、《合同》附件六合同补充协议第六条的违约金约定加重游昌银责任，应认定无效。3、即使存在违约，也应以星海公司遭受的实际损失为准，应调整违约金标准。4、游昌银于2020年9月27日申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续。综上，星海公司的违约金诉请应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 当事人为支持其诉讼主张，向本院提供证据。本院组织各方当事人进行证据交换及质证。对星海公司提交的《合同》及附件六合同补充协议，2018年1月16日及2018年6月5日关于要求游昌银配合办理房屋所有权证通知书EMS面单，中国邮政集团公司福建省平潭县分公司于2019年5月7日出具的《说明函》，2020年1月13日的律师催告函、2020年1月19日送达的办理产权证通知EMS邮政快递面单及物流详情单，2020年6月11日的律师催告函、EMS邮政快递面单及物流详情单，《委托代理合同》及律师费票据，不动产登记审批表，首次登记通知书，开发商备案材料及备案花名册，中国建设银行个人住房借款合同，水电卡签收表等证据，对游昌银无异议的部分，本院对其真实性予以确认。对游昌银有争议的证据，本院作如下分析： 1.2018年1月16日及2018年6月5日关于要求游昌银配合办理房屋所有权证通知书的EMS面单，本院认为，首先案涉房屋于2018年1月19日才取得所有权初始登记，星海公司于2018年1月16日通知办证，案涉房屋却未具备办证条件；其次星海公司提供EMS面单而未提供邮寄详情单相印证，且未按《合同》中约定的确认送达地址送达，游昌银辩称未收到该两份通知，故该两份通知的EMS面单本院不予采信。 2.中国邮政集团公司福建省平潭县分公司于2019年5月7日出具的《说明函》，本院认为，《说明函》载明“大部分收件地址集中在星海湾楼盘”，该送达地址与游昌银在《合同》中约定的确认送达地址不一致，故该证据与本案的关联性存疑，本院不予采纳。 3.中国邮政集团公司福建省平潭县分公司于2020年11月19日出具的《函》，本院认为，《函》虽载明上述面单“确定为我司收寄并已投递”，但亦载明“相关档案材料被我司销毁”，《函》内容前后矛盾。在本院向该公司发《函》要求调取“收寄并投递”的相应证据后，该公司《复函》“相关档案凭证已销毁，故我司无法提供任何档案凭证”。基于该公司出具的《函》内容前后矛盾，《复函》亦未能合理解释通知办证函已投递情况，该《函》无法证明星海公司已将通知办证函投递及投递的状态，故本院对该《函》的证明事项不予采信。 4.2020年1月13日的律师催告函、2020年1月18日的EMS邮政快递面单及物流详情单，本院认为，2020年1月18日的EMS邮政快递面单与物流详情单相印证，且邮寄投递的地址为《合同》中约定的确认送达地址，游昌银虽有异议，本院不予采纳，故本院对EMS邮政快递面单记载的投递时间予以确认，并在卷佐证。 根据当事人提供的证据及庭审陈述，认定事实如下： 2015年1月23日，游昌银（买受人）与星海公司（出卖人）签订《合同》，以总价款1238799元购买星海公司开发的坐落于平潭县××路××北侧（星海湾1号）第5幢9层902号商品房。《合同》第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。《合同》附件六合同补充协议第四条约定，买受人以《合同》所填写的通讯地址与通讯方式作为接收通知的地址和方式。……出卖人按照地址寄发通知后5日，即视为送达；第六条约定，若因买受人原因造成无法办理产权登记，由买受人承担全部责任，与出卖人无关。买受人应于出卖人通知办理产权之日起三十日内配合出卖人办理相关产权手续，不得延误。每逾期一天，按购房款总额的日万分之三向出卖人支付违约金。 2018年1月19日，平潭综合实验区不动产登记中心向星海公司发放首次登记通知，通知其申请的星海湾1号A1区的住宅部分（1-3幢、6-10幢）的房屋所有权首次登记已办结。 2018年5月11日，平潭综合实验区不动产登记中心发布了岚不动产告【2018】4号“关于精简新建商品房登记材料”的公告，规定自2018年5月15日起，对新建商品房转移登记业务，开发企业一次性提交申请材料，购房人自行申请转移登记。 2018年5月31日，星海公司按公告要求向平潭综合实验区不动产登记中心一次性提交涉案房产转移登记的申请材料。 2020年1月13日，星海公司委托福建大佳（平潭）律师事务所按照游昌银在《合同》中确认的送达地址，就案涉房屋办证事宜向游昌银发函催办，EMS邮件详情单记载该函件于2020年1月19日被“游恩平”签收。 2020年9月27日，游昌银申请办理案涉房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续。 另查，2016年2月2日，游昌银（借款人）、星海公司（保证人）与中国建设银行股份有限公司平潭综合实验区支行（贷款人）签订个人住房借款合同，约定星海公司为游昌银为案涉房产申请的按揭贷款包括本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、为实现债权的费用和借款人所有应付费用承担抵押加阶段性保证。星海公司向建设银行交付的保证金金额为游昌银贷款额的5%。 《合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。 本案的争议焦点如下： 一、游昌银是否需承担违约责任？ 首先，涉案房屋小区于2018年1月19日取得房屋所有权首次登记手续，按照平潭综合实验区不动产登记中心发布了岚不动产告【2018】4号公告，星海公司于2018年5月31日向该中心一次性提交涉案房产转移登记的申请材料。其次，《合同》附件六合同补充协议第六条约定，游昌银若未按该约定的期间履行办证义务，属不履行合同义务或履行义务不符合合同约定。再次，星海公司为游昌银案涉房产按揭贷款提供抵押加阶段性保证，若游昌银未积极履行办证义务，导致星海公司缴纳的保证金被占用，且可能承担保证责任的预期风险，故游昌银对按期办理房屋权属证书负有义务。游昌银至今仍未办理相关权属转移手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。 二、违约金的计算标准及计算期间 关于违约金的计算标准问题，按《合同》附件六合同补充协议第六条约定，游昌银应按购房款总额1238799元的日万分之三向星海公司支付违约金。游昌银主张该标准过高，应予调整降低。本院认为，从违约的结果看，游昌银未积极履行办证义务，导致星海公司的保证金被占用，星海公司确认其缴纳的保证金金额为业主贷款额的5%，且游昌银未履行办证义务，星海公司可能承担游昌银贷款余额保证责任的预期风险。结合本案讼争合同的实际履行情况，考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，可以酌情减轻游昌银的违约责任，故酌定逾期办证违约金按购房款总额的每日0.0075%标准计算。 关于违约金的计算期间问题。2020年1月13日，星海公司委托福建大佳（平潭）律师事务所按照游昌银在《合同》中确认的送达地址，就案涉房屋办证事宜向游昌银发函催办，EMS邮件详情单记载该函件于2020年1月19日后被签收。游昌银于2020年9月27日申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续。按照《合同》附件六合同补充协议第六条约定，游昌银应自2020年1月19日的第31日即自2020年2月19日至2020年9月26日（220天），按购房款总额1238799元的日0.0075%计算，向星海公司支付违约金（1238799×220×0.0075%）20440元。星海公司主张其分别于2018年1月16日、2018年6月5日向游昌银送达通知办证函。如前所述，星海公司未提供有效证据证明其已按约定进行上述通知办证函投递及投送详情，故对其主张按上述时间已履行通知办证义务，本院不予支持。 三、关于律师费承担的问题。 星海公司主张游昌银应赔偿其为追索本案债权而支付的律师代理费2000元。本院认为，星海公司未举证证明其与游昌银就律师费承担有过约定，故对此项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告游昌银应于本判决生效之日起十日内向原告福建星海房地产有限公司支付逾期办证违约金20440元； 二、驳回原告福建星海房地产有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6107元，由福建星海房地产有限公司负担5796元，游昌银负担311元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  陈 雄 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理  魏 欢 书 记 员  施梅云