河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终6455号 上诉人（原审被告）：吴壮壮，男，1994年12月31日出生，汉族，住沧州市新华区。 委托诉讼代理人：张国贵，河北庄铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭月梅，女，1960年3月1日出生，汉族，住沧州市运河区。 被上诉人（原审原告）：闫世君，男，1958年6月10日出生，汉族，住沧州市运河区。 二被上诉人委托诉讼代理人：王利民，河北中旺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴强强，男，1989年3月27日出生，汉族，住沧州市新华区。 被上诉人（原审被告）：沧州市亿家房产经纪有限公司， —2— 住所地沧州市新华区欣怡小区**楼**。 法定代表人：吴忠义，该公司经理。 上诉人吴壮壮因与被上诉人郭月梅、闫世君、沧州市亿家房产经纪有限公司、吴强强房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初1289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴壮壮及其委托诉讼代理人张国贵与被上诉人郭月梅、闫世君及其委托诉讼代理人王利民、被上诉人吴强强、沧州市亿家房产经纪有限公司法定代表人吴忠义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴壮壮上诉请求：1、请求法院判令撤销一审判决书中的第二项要求上诉人十日内支付55万元房款的判决；2、请求法院判令被上诉人按照合同约定，在房屋过户之后协助上诉人进行贷款方式支付55万元房屋尾款：请求法院判令房屋过户增加的税赋由原审原告承担；3、请求法院判令被告沧州市亿家房产经纪有限公司履行合同协助义务；4、诉讼费由被上诉人郭月梅、闫世君负担。事实和理由： 一、一审法院第二项判决“被告吴壮壮于本判决生效之日起十日内支付原告郭月梅、闫世君55万元购房款”，属于认定事实错误，实际上无法实际履行，如果这样判决，生效的法律文书是没有办法继续履行的。主要理由如下：按照2018年11 —3— 月29日签订的房屋买卖合同第五条约定，涉案房屋购买方式是贷款方式购买。2020年6月10日前被上诉人应当协助上诉人进行房屋过户和贷款手续，也就是说该房屋经双方协商一致为贷款购买，一审法院的判决将“贷款购买”直接转变成为了“全款购买”。另外需要指明的是，二手房过户流程应当是：在房管局进行过户登记之后，银行经过资产评估之后与买房人签订贷款合同，并将贷下来的相应款项放至房管局资金监管平台，房管局下来房产证之后，在确认其他手续之后将该款项直接打给卖方。一审法院判决吴壮壮判决生效十日内支付剩余尾款，属于认定事实错误，也是无法履行的。被上诉人郭月梅、闫世君必须先履行过户义务，然后双方在中介的协助下才能对房屋评估，并签订贷款合同。也就是被上诉人郭月梅、闫世君配合办理过户手续在前，吴壮壮贷款义务在后，二者是有先后履行顺序的。一审法院的判决要求上诉人直接支付全款，在没有过户的前提下，导致上诉人无法进行贷款，综上请求法院按照合同约定以及过户的相应流程判决被上诉人协助上诉人进行过户，便于上诉人贷款并向被上诉人支付剩余尾款。事实上，上诉人一直在催促被上诉人协助办理过户手续，上诉人也急于给对方支付剩余尾款，实际违约方应该是被上诉人郭月梅、闫世君。 二、房屋买卖合同是双务合同，一方交付款项，一方必须 —4— 配合过户手续，继承个人所得税在订立合同时尚未产生，按照其性质应当由被上诉人承担。上诉人吴壮壮、被上诉人郭月梅、闫世君在2018年11月29日签订《房屋买卖协议》时，双方均不知道需要征收继承个人所得税，因此合同中并未对此税款进行约定，只是约定房屋买卖过户正常产生的交易税。但是根据继承税自身性质，个人所得税的纳税人应该是所得人。继承而来的住宅类房屋，过户到继承人名下时，只会产生公证费和过户的工本手续费，但是继承得来的房屋上市交易时，卖方需缴纳房价差额20％的个人所得税。综上，被上诉人郭月梅、闫世君因身份继承的财产应支付税款，由被上诉人郭月梅、闰世君自己承担，涉及身份的税种也不得转移。且该税不属于交易税，不应上诉人承担。房屋过户的流程是被上诉人郭月梅、闫世君先缴纳差额继承税，然后是上诉人缴纳交易税。2020年增加的税收，如果都是由上诉人来承担，明显对上诉人不公平。 三、一审法院漏审，针对起诉状第三项请求没有审理。双方在订立房屋买卖合同时明确约定了沧州市亿家房产经纪有限公司作为房屋买卖关系中的中介一方，现请求法院依照合同约定让被上诉人协助办理过户手续。事实上，如果沧州市亿家房产经纪有限公司不协助无法顺利办理贷款手续，房屋买卖合同也履行不能。根据《最高院关于民事诉讼法司法解释》第三百 —5— 二十六条之规定，对当事人在第一审程序中己经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解：调解不成的，发回重审。 综上，请求二审法院，在查明事实的基础上，正确适用法律，给上诉人一个公平裁决。 郭月梅、闫世君答辩称，1、上诉人的上诉请求第二项中诉请在房屋过户之后协助上诉人进行贷款的方式支付55万元房屋尾款这项请求已经超出了一审法院审理范围，上诉人在一审中并未对此提出反诉，上诉请求应当围绕一审审理范围进行。2.对于上诉理由中贷款的流程的规定是首次购房贷款的规定，也就是说按揭贷款，对于涉案的贷款流程是商业贷款不适用该流程。3、涉案房屋买卖合同合法有效，各方均无异议，应当按照合同履行。4.涉案房屋买卖时的状况为房产证已经下发，房产证至2××20年6月10日满两年，也就是说在合同中约定的办理过户的时间是在房产证满两年后过户，之所以这样规定是应上诉人的请求，为了让其少交过户时的相关费用设定的条款，对于房屋是继承所得，在签订房屋买卖合同时双方均已知情，而且房屋的继承的个税当时沧州市房屋市场相关的政府规定已经有征收20%房产个税的规定，只是暂时没有实行，对于这个情况在订立房屋买卖合同时各方对该政策是知晓的。5、各方应当按照合同约定的相关义务履行，当时上诉人与我方约定的房屋 —6— 的交易价格为85万，该价格为被上诉人郭月梅一方出售房屋的净房屋价格，不包括房屋过户的相关费用，这个费用是由上诉人方承担的，这在合同中约定明确。合同中约定了违约条款，按照房屋价格20%的数额由违约方承担违约责任。涉案房屋之所以在2020年6月10日前后，双方没有办理过户手续是因为上诉人对于办理过户手续的相关费用不予缴纳产生的。在被上诉人向上诉人索要55万元房屋尾款时，上诉人不给付，无奈之下被上诉人进行诉讼。特别说明一点当时在购买房屋之时是可以办理过户手续的，过户手续之所以没有办理是为了上诉人的相关利益，就是说少交过户时的相关费用，过户费用包括个人所得税、契税、营业税、印花税、工本费等相关费用，这些费用在合同中有明确约定均是由上诉人承担。对于税种尤其是个税是由个税所的人缴纳，该条款的规定是一个管理性强制性规定，并非效力性即禁止性相关规定。所以根据合同的意思自治原则，双方在涉案买卖合同中约定过户时相关费用均由上诉人承担并不违反法律强制性规定，应当合法有效，各方应当履行。 基于以上一审法院认定事实清楚，证据无误，以此作出的判决正确无误，应当驳回上诉人的上诉请求。 沧州市亿家房产经纪有限公司答辩称，上诉人的上诉理由中贷款流程应当是先审批买方资质，能批下来55万元尾款才能 —7— 办理过户，我方只是提供协助办理义务。 吴强强答辩称，合同中担保人写的我的名字，我没有对55万元进行担保，我服从一审判决。 郭月梅、闫世君向一审法院起诉请求：一、依法判令原被告于2018年11月29日签订的房屋买卖合同合法有效；二、判令被告履行房屋买卖合同，判令被告吴壮壮在2020年9月10日前给付原告房款55万元，逾期按照月息1%支付利息至房款全部付清止，承担违约责任，给付原告违约金102000元，对以上请求吴强强承担连带给付责任；三、被告沧州市亿家房产经纪有限公司履行合同协助义务，如不履行，应承担给原告造成实际损失的违约责任；四、本案诉讼费用由被告依法承担。 一审法院认定事实：2018年11月29日，郭月梅、闫世君（甲方）与吴壮壮（乙方）通过沧州市亿家房产经纪有限公司（丙方）居间介绍，签订《房产买卖合同》，载明：“第一条：甲方将坐落在新华区千童大道西侧榕城世家11#1-303室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积89.26平方米，配套设施带地下室，特殊情况为老证过户。第三条：总价款850000元，该房屋过户相关费用由乙方承担（该房屋产权过户费用的依据是指定评估机构对该房屋的评估价格）该房屋配套设施的相关费用由乙方承担。第五条：签订合同时甲方向丙方交付房屋产权证，乙方向甲方交付定金300000元。其中，乙方支付其余房款的具 —8— 体方式为：1、甲方承诺到2020年6月10号之间甲方协助乙方办理该房屋的过户手续和贷款手续；2、甲乙双方承诺无论未来中国房地产市场如何变化，该房屋的总价款不变；3、甲方承诺在该房屋过户到乙方名下前，不会实行（一房两卖）在该房屋上设置担保物权等损害乙方利益的行为；4、在该房屋签订合同之日起，所产生的费用都有乙方自己承担。第六条：甲方承诺在收到三十万当日内腾空该房屋，并配合办理完毕该房屋所发生的水、电等手续事宜，甲方要求该房屋过户到乙方名下三个月内收到该房屋的尾款55万元整，如因政策变动尾款没到甲方账户上，乙方贷款还在办理中，乙方按壹分的利息支付给甲方。自甲方将该房屋实际交付到乙方之日起，乙方有权对该房屋进行装修改造。特殊约定：本合同第一条、第二条由甲方提供，如有虚假，甲方自己承担相应责任，甲方保证该房屋安全合法的过户到乙方名下，拖欠费用补齐，甲乙双方在签订合同之日起如不按合同执行都算违约，违约方应向守约方支付本合同成交价的百分之三十做违约金。第八条：如因洪水、地震、火灾和法律、政府、银行政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第九条：在本合同签订之日起一个星期内，甲方配合乙方到沧州市房管局签订该房屋的网签合同，网签合同视本合同的补充协议，同本合同具有同等效力，约定不一致的以本合同为准，甲 —9— 乙丙三方任何一方不得擅自使用房产证，如有特殊情况需要三方在场协商，甲乙双方谁违约谁付清中介费。”吴强强在该份合同的乙方签字盖章处写明“吴强强担保”。同日，沧州市亿家房产经纪有限公司工作人员曹艳芳出具收条：今收到郭月梅、闫世君房证榕城世家11#-1-303室由亿家房产保管，到老证过户用。 2018年11月30日，吴壮壮向郭月梅转款30万元，在转账记录中，载明：“2018.11.30已收首付款30万元，购买榕城世家11-1-303部分款，2018年11月30号到2020年5月23日过户再收尾款55万元，郭月梅。” 庭审中，沧州市亿家房产经纪有限公司陈述因案涉房屋是郭月梅继承所得，2020年1月4日开始，办理该房屋过户时需征收20%的个人所得税，2016年到2020年不收因继承所缴纳的个人所得税，只收1%的个税。因此双方产生争议，导致房屋没有正常过户。 以上事实有房屋买卖合同、不动产权证、转款凭证、收条和开庭笔录等证据予以证实。 一审法院认为，原告郭月梅、闫世君与被告吴壮壮之间签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。原告将案涉房产出售并交付给被告吴壮壮，吴壮壮也按照 —10— 约定支付30万元定金，后期在案涉房屋过户时涉及政府对个人所得税的缴纳金额调整，双方对纳税义务的承担问题产生争议，导致房屋未能按时履行过户手续。本案中，作为居间方的沧州市亿家房产经纪有限公司在案涉房屋交易过程作为相对独立的第三方，其所陈述较为客观真实，故在庭审中关于“前期签合同时已明确告知买受人房子是继承来的”陈述，本院予以采信；结合《房产买卖合同》中约定“该房屋过户相关费用由乙方承担”的条款和原告要求“老证过户”的事实，故被告吴壮壮以原告应缴纳房屋过户个人所得税的抗辩，本院不予认可。因本案双方争议涉及政府对个人所得税缴纳金额调整，故按照《房产买卖合同》第八条免责条款的约定，互不承担违约责任。《房产买卖合同》中约定“甲方承诺到2020年6月10日前协助乙方办理该房屋的过户手续和贷款手续，甲方要求该房屋过户到乙方名下三个月内收到该房屋的尾款55万元”的条款，因被告吴壮壮已实际占有并使用该房屋且履行房产过户登记负有过错，故原告要求被告吴壮壮给付55万元剩余房款的诉讼请求，本院予以支持。如被告沧州市亿家房产经纪有限公司未履行合同协助义务，给原告造成的实际损失，原告可另行主张。 当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。连带责任保证的保证人与债权人未约 —11— 定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案中，被告吴壮壮负有给付原告剩余房款55万元的义务，故被告吴强强应对上述义务负有连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十五条的规定，判决如下：一、原告郭月梅、闫世君与被告吴壮壮于2018年11月29日签订的房屋买卖合同合法有效；二、被告吴壮壮于本判决生效之日起十日内支付原告郭月梅、闫世君购房款550000元，被告吴强强对上述债务承担连带保证责任；三、驳回原告郭月梅、闫世君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5160元，由被告吴壮壮、吴强强承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与原审判决认定一致。另，在本院二审审理过程中，吴壮壮自认，因其本人不同意缴纳继承人个人所得税，所以没有办理过户，房屋货款手续也就没有往下进行。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼 —12— 请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案 上诉人吴壮壮与被上诉人被上诉人郭月梅、闫世君签订的《房屋买卖合同》第三条第（4）小条明确约定：“在该房屋签订合同之日起，所产生的费用都有乙方（上诉人吴壮壮)自己承担”。《房屋买卖合同》签订后，上诉人吴壮壮已实际占有和使用了案涉房屋，依法应当按照协议的约定承担房屋过户过程中应当承担的一切费用，但因其不同意缴纳继承人个人所得税，导致房屋没有办理过户，进而房屋货款手续也没能往下进行，上诉人吴壮壮对此有过错，依法应当承担相应的责任。原审法院按照法定程序，对当事人双方提供的证据全面、客观地进行了审核，针对上诉争议的事实，一审已依照法律规定公开了判断的理由和结果，一审的判断符合法律的规定，判决支持被上诉人郭月梅、闫世君要求上诉人吴壮壮给付55万元剩余房款的诉讼请求并无不当。上诉人吴壮壮就自己的上诉请求没有提供出足 —13— 够的证据和法律依据，应当承担不利的后果。 综上所述，吴壮壮的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,300.0元由上诉人吴壮壮负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭景岭 审判员  冷树青 审判员  高玲玲 二〇二〇年十二月十六日 书记员  张雅君