河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16211号上诉人（原审原告）：安玉苹，女，汉族，1982年2月14日出生，住河南省临颍县。上诉人（原审原告）：王利莎，女，汉族，1988年7月6日出生，住河南省辉县。上诉人（原审原告）：赵银娣，女，汉族，1969年8月10日出生，住河南省中牟县。上诉人（原审原告）：刘志远，男，汉族，1980年12月22日出生，住河南省开封市金明区。四上诉人共同委托诉讼代理人：魏红龙，河南广奥律所事务所律所。四上诉人共同委托诉讼代理人：宋高鹏，河南广奥律所事务所律所。被上诉人（原审被告）：河南正商置业有限公司，住所地河南省郑州市管城回族区港湾路**。法定代表人：张国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：高苏昊，该公司员工。委托诉讼代理人：郑永川，该公司员工。上诉人安玉苹、王利莎、赵银娣、刘志远因与被上诉人河南正商置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初7310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人王利莎、刘志远及安玉苹、王利莎、赵银娣、刘志远的委托诉讼代理人魏红龙，被上诉人河南正商置业有限公司的委托诉讼代理人高苏昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安玉苹、王利莎、赵银娣、刘志远上诉请求：1．撤销（2020）豫0104民初7310号民事判决书，将本案发回重审或改判支持上诉人一审的诉讼请求；2．本案全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。（一）上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四第六条第一项明确约定：被上诉人应当在2017年8月29日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被上诉人在约定的期限内未报送上述申报材料或者报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向上诉人支付总房款的0.05%违约金。（二）一审法院将房屋权属初始登记机关调整作为被上诉人逃避法律规定义务免除承担违约责任属于适用法律错误。1．违约责任属于无过错责任。无过错责任是指没有过错造成他人损害的，依法律规定应容由与造成损害原因有关的人承担民事责任的原则。无过错责任主要不是根据行为人的过错，而是基于损害的客观存在，根据行为人的活动及所管理的人或物的危险性质与所造成损害后果的因果关系，而由法律规定的特别追究责任。结合本案，被上诉人确实未在2017年8月29日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。房地产行政主管部门也确实未受理被上诉人报送的上述资料。实际情况是被上诉人于2018年5月18日长达接近9个月之后才向房地产行业主管部门办理了房屋初始登记。因此，无论上诉人是否有过错，均应当按照合同约定承担违约责任。上诉人的一审诉请符合事实和法律依据应当支持。2．作为商品房的出售方，办理房屋权属初始登记是被上诉人应尽的附属义务。不应当因为受理房屋权属初始登记机关变更而免除其义务。即使政府职能变更导致登记机关变更，被上诉人也应当针对房屋产权登记政策和政府职能部门调整的变化，采取应对措施，积极履行义务。3．受理房屋权属初次登记资料机关变更发生在2016年8月20日，而本案合同约定的递交资料的最晚时间是2017年8月29日，两者相差1年多。1年多的时间完全可以调整过来，更何况作为河南知名房地产开发企业，对房地产政策的把控应当非常清楚，更应当积极准备资料，积极履行自身销售房产的附随义务。因此，被上诉人未在约定的时间将房屋权属初始登记的资料递交给办理权属登记的机关，违反双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条第一项的约定，应当严格按照约定承担违约责任。综上所述，请求法院支持上诉人的上诉请求。河南正商置业有限公司辩称，由于不动产登记制度的变化，郑州市于2016年8月20日才起动不动产登记制度的改革，以前合同约定的由开发商办理的初始登记已变更为首次登记业务登记机构、登记前置条件发生的变化，客观上已无法按原合同履行，且被上诉人一直积极履行新的首次登记业务前置工作的进行，目前已办理完毕首次登记业务，故一审查明事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉人的上诉请求。安玉苹向一审法院起诉请求：1．判令被告支付逾期提交产权登记材料的违约金57566元（按日0.05%计算，自2017年8月29日计算至2018年5月18日共262天，总房款439437元）。2．本案诉讼费用由被告承担。王利莎向一审法院起诉请求：1．判令被告支付逾期提交产权登记材料的违约金35740.58元（按日0.05%计算，自2017年8月29日计算至2018年5月17日共261天，总房款273874元）。2．本案诉讼费用由被告承担。赵银娣向一审法院起诉请求：1．判令被告支付逾期提交产权登记材料的违约金68345元（按日0.05%计算，自2017年8月29日计算至2018年5月17日共261天，总房款523722元）。2．本案诉讼费用由被告承担。刘志远向一审法院起诉请求：1．判令被告支付逾期提交产权登记材料的违约金54470.17元（按日0.05%计算，自2017年8月29日计算至2018年5月17日共261天，总房款417396元）。2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告安玉苹、王利莎、赵银娣、刘志远（××）分别与正商公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同均约定：出卖人应当在2017年6月30日前向××交付房屋；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定内容执行；附件四第六条产权初始登记约定：“出卖人应当在2017年8月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.05%违约金”。合同签订后，安玉苹、王利莎、赵银娣、刘志远向正商公司支付了购房款，正商公司按合同约定时间向原告交付了房屋。一审法院另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通告，主要内容为：郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》；改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自8月20日起，停止办理各类房屋登记业务。其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年12月27日，郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要（郑国土联会纪［2017］1号）中第十条，关于首次登记的流程问题，对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产中心申请办理首次登记。在诉讼中原告认可被告已为全部原告办理完毕房屋首次登记。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同中明确约定被告应当在2017年8月29日前，将办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.05%违约金。双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由不动产登记中心办理不动产首次登记，涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，登记程序变化、报送材料增加，在新的政策实施下各个环节不可避免出现需要返回、修改等各种问题，客观上影响了首次登记工作的正常进行；政策发生变化后，原、被告亦未对转移登记事项进行重新约定。正商公司提交的证据亦证明其一直在履行合同义务，向房管部门及不动产登记部门提交相关登记资料，无故意拖延情形，被告未在合同约定的期限内向郑州市住房保障和房地产管理局报送申报材料，并非被告的责任。原告主张被告支付违约金，不符合双方合同约定的“如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件四第六条约定内容处理”的条件。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理由不足，该院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告安玉苹、王利莎、赵银娣、刘志远的诉讼请求。案件受理费1162元，减半收取581元，由原告刘志远负担；案件受理费694元，减半收取347元，由原告王利莎负担；案件受理费1509元，减半收取755元，由原告赵银娣负担；案件受理费1239元，减半收取620元，由原告刘志远负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明事实同原审相一致。本院认为，本案中，当事人所签订的《商品房买卖合同》，系真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方所签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定内容执行；附件四第六条产权初始登记约定：“出卖人应当在2017年8月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.05%违约金”。双方合同签订后，国家不动产登记政策发生变化，郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月19日发布通告：自2016年8月20日起停止办理初始登记。按照现行的房地产登记政策，河南正商置业有限公司已不能按照合同约定履行房屋初始登记，故河南正商置业有限公司由向郑州市住房保障和房地产管理局申请房屋产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应当提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料；而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。由于2016年8月20日之后确实存在登记机关、登记所需提交的材料、相关办理程序等均发生变更的客观因素，在这种情况下如仍要求河南正商置业有限公司依照合同约定在2017年8月29日（房屋交付使用后60日内）前，向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，对河南正商置业有限公司也显失公平；且郑州市郑房测绘队于2017年9月20日已完成了相关楼栋的商品房面积测绘核实，2017年12月27日，郑州市住房保障和房地产管理局向正商公司下发了《郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）》，2018年3月21日，郑州华程测绘有限公司向河南正商置业有限公司出具了《不动产权籍调查表》，现有证据亦不能证明河南正商置业有限公司有故意拖延办理的行为，发生逾期报送办理房屋权属登记相关资料的情形，不能归责于河南正商置业有限公司，故安玉苹、王利莎、赵银娣、刘志远关于河南正商置业有限公司承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求不能成立。一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。一审判决中“案件受理费1239元，减半收取620元，由原告刘志远负担”系文字错误，应为“案件受理费1239元，减半收取620元，由原告安玉苹负担”，本院予以纠正。综上所述，上诉人安玉苹、王利莎、赵银娣、刘志远的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4604元，由上诉人安玉苹、王利莎、赵银娣、刘志远负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年十二月十七日书记员  张 好