山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异582号 案外人：段某某，女，1968年7月3日出生，汉族，住青岛市市**。 申请执行人：李某某，男，1981年6月27日出生，汉族，住青岛市崂山区。 申请执行人：岳某某，女，1982年2月14日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托代理人：于海滨，山东青天成律师事务所律师。 被执行人：张某某，男，1970年12月11日出生，汉族，住青岛市城阳区。 被执行人：臧某某，女，1983年12月1日出生，汉族，住青岛市城阳区。 被执行人：青岛隆鑫发房地产开发有限公司，住所地青岛胶州市三里河办事处花园村。 法定代表人：张某某，董事长。 被执行人：青岛宝丽金投资顾问有限公司，住所地青岛胶州市福州南路**芙蓉小镇小区**楼**网点。 法定代表人：徐冬冬，董事长。 本院在执行李某某、岳某某与张某某、臧某某、青岛隆鑫发房地产开发有限公司、青岛宝丽金投资顾问有限公司民间借贷纠纷一案【执行案号：（2014）青执字第155号】过程中，段某某向本院提出书面执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人段某某向本院请求：解除对位于山东省胶州市杭州南路x号x小区x号楼x单元x户及x号楼x单元x户房产（下称“案涉房产”）的查封。事实与理由：案外人段某某于2010年购买案涉两套房产，并分别于2012年10月、2013年1月进行网签，青岛市中级人民法院查封错误，请求解除查封。 申请执行人李某某、岳某某辩称，“网签”是房地产管理部门为避免开发商一房二卖而要求房地产商企业通过网上签约系统与交易方签订房屋买卖合同，并在网上公布的行为，用户可通过网签号在网上进行查询，法律并未赋予“网签”具备对抗效力。“预告登记”是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而做的登记。物权法及司法解释都明确了“预告登记”具有对抗效力。本案中，段某某办理了网签，但无证据证实其办理了“房屋买卖预告登记”，而且段某某没有合法占有案涉房产，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，同时第二十九条也明确规定案外人所购商品房系用于自住且买受人名下无其他用于居住的房屋，本案中，段某某并没有提交证明其名下无其他房屋的相关证据。综上，段某某提出的异议申请无事实和法律依据，请依法驳回其异议申请。 为证明其主张，案外人段某某向本院提交以下证据：1、商品房预售合同两份，证明案外人于2012年10月22日购买胶州市杭州南路898号19号楼1单元501室，合同约定的购房款总价为x元；2013年1月31日购买胶州市杭州南路x号x号楼x单元x室，合同约定购房款总价为x元。2、银行转账记录两份，证明案外人于2010年6月18日向臧某某汇出x万元，于2010年12月15日向臧某某汇出x万元。3、查封记录一份，证明案外人已在法院查封之前网签案涉两套房产并缴纳房款。4、不动产交易登记信息查询结果一份，证明：案涉两套房产登记在案外人名下，但该两套房产已被限制。5、案涉两套房产增值税发票两份，证明发票金额与购房合同约定的房款金额有差异，案外人已经全部补齐房款差价。6、垃圾清运费收据两份，证明案外人已实际居住案涉房产。7、被执行人开具的证明一份，证明被执行人证明案外人已签订预售合同，并付清全部购房款，其愿意配合案外人办理法院解封及房产证办理的相关手续。8、登记申请书两份，证明被执行人配合案外人准备好办证需要的材料。9、房屋交接书两份，证明案外人已将案涉房产进行装修并实际入住。 申请执行人李某某、岳某某质证称，1、对证据一真实性无异议，该商品房预售合同并未实际履行。2、证据二显示两笔款项的转账时间在商品房预售合同签订之前，收款人为臧某某而非开发商，且转账金额与合同约定价款不一致，不能证明系案外人支付的购房款。3、对证据三真实性无异议。4、对证据四真实性不予认可，案涉房产只进行了网签，并未登记在案外人名下。5、对证据五、证据六、证据七、证据八真实性不予认可。6、证据九中房屋交接书显示交接时间为2020年9月24日，系在申请执行人申请查封之后，法院查封后开发商并不具备交付房屋的权利，因此，交接无效且不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 本院查明，李某某、岳某某与张某某、臧某某、青岛隆鑫发房地产开发有限公司、青岛宝丽金投资顾问有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年3月11日作出（2013）青民四初字第201号民事调解书，确认如下调解协议：一、张某某、臧某某尚欠李某某、岳某某借款本金x元，及利息x元（该利息暂计算至2014年1月30日，此后至实际给付之日的利息,按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率的四倍计算）；二、若张某某、臧某某于2014年3月21日前支付李某某、岳某某人民币x万元，各方之间的债权债务关系了结。如张某某、臧某某未按期履行全部给付义务，李某某、岳某某有权就上述第一项债权申请法院强制执行；三、青岛隆鑫发房地产开发有限公司、青岛宝丽金投资顾问有限公司对本案债务承担连带清偿责任；四、若张某某、臧某某未按时履行上述第二项还款义务，李某某、岳某某有权以张某某持有的（青胶州）股质登记变字[2013]第0024号股权出质变更登记通知书项下青岛隆鑫发房地产开发有限公司的股权折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；五、本案案件受理费x元、减半收取169900元，诉讼保全费x元及律师费25万元由李某某、岳某某负担。 本案诉讼过程中，本院以（2013）青民四初字第201号民事裁定书及协助执行通知书查封青岛隆鑫发房地产开发有限公司名下包括案涉房产在内的一系列房产，查封日期自2013年10月18日至2015年10月17日。 因张某某、臧某某、青岛隆鑫发房地产开发有限公司、青岛宝丽金投资顾问有限公司未在生效法律文书确定的期限内自觉履行还款义务，依照李某某、岳某某的申请，本院以（2014）青执字第155号立案执行。执行过程中，本院对案涉房产续封至今。2016年7月7日，本院作出（2014）青执字第155号执行裁定书，裁定将本案指定胶州市人民法院执行。 另查明，2012年10月22日，案外人段某某与被执行人青岛隆鑫发房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定案外人购买胶州市杭州南路x号x号楼x单元x户，房屋建筑面积x平方米，合同约定的购房款总价为x元；2013年1月31日，案外人段某某与被执行人青岛隆鑫发房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定案外人购买胶州市杭州南路x号x号楼x单元x户，房屋建筑面积x平方米，合同约定购房款总价为x元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人段某某与被执行人青岛隆鑫发房地产开发有限公司在法院查封案涉两套房产前已签订书面买卖合同，支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，在购买案涉两套房产时，案外人段某某在胶州市并未有其他用于居住的房屋，但依据上述司法解释的精神，本院仅能对其中的一套房产予以支持。故案外人段某某要求中止对胶州市杭州南路898号19号楼1单元501户房产执行的主张成立，本院依法予以支持。因本院已支持案外人段某某的该项请求，已满足其基本居住需要，故对其要求中止对胶州市杭州南路898号21号楼3单元301户房产执行的主张，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 一、中止对被执行人青岛隆鑫发房地产开发有限公司名下位于山东省胶州市杭州南路x号x小区x号楼x单元x户房产的执行。 二、驳回案外人段某某要求中止执行山东省胶州市杭州南路x号x小区x号楼x单元x户房产的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二〇年十二月二日 法官助理 马春伟 书记员王钰