安徽省芜湖市三山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0208民初2091号 原告（反诉被告）:碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司,住所地安徽省芜湖市三山区龙窝湖周边（东侧）。统一社会信用代码91340208675858419G。 负责人:吴爱峰，总经理。 委托诉讼代理人：张**，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：史文娟，女，该公司工作人员。 被告（反诉原告）：王某1，女，2014年7月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。 法定代理人：王某2，男，1966年5月2日出生，汉族，住址，系王某1之父。 法定代理人：李某，女，1983年10月7日出生，汉族，住址，系王某1之母。 被告（反诉原告）：王某2，男，1966年5月2日出生，汉族，住址。 被告（反诉原告）：李某，女，1983年10月7日出生，汉族，住址。 委托诉讼代理人：王某2，男，1966年5月2日出生，汉族，住址，系李某之夫。 原告（反诉被告）碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司与被告（反诉原告）王某1、王某2、李某物业服务合同纠纷一案,本院于2020年11月3日立案后,依法适用简易程序,于同年11月23日和12月2日两次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告（反诉被告）碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司委托诉讼代理人张**，被告（反诉原告）王某1的法定代理人、李某的委托诉讼代理人暨被告（反诉原告）王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令被告立即支付原告物业服务费12484.8元(自2017年8月份至2020年11月份);2、判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由:2008年7月22日,芜湖晋智房地产开发有限公司与原告签订了《芜湖碧桂园前期物业服务合同》,约定选聘原告对芜湖碧桂园提供前期物业管理服务。2010年11月25日,原告与案涉房屋原业主倪青签订了《碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告为原业主倪青购买的芜湖碧桂园翠堤春晓589栋01室房屋提供物业服务,根据原业主购买房屋的面积173.4平方米,倪青应每月向原告缴纳物业服务费（每平方米1.8元）合计312.12元／每月,逾期交纳的,从逾期之日起每月按应付物业服务费的百分之二交纳违约金。2017年8月8日,案涉房屋以王某1名义办理了不动产权证，其中，王某1占案涉房屋99%产权，李某占1%产权。被告自办理不动产权证之日起未缴纳过物业物，截止2020年11月份，已累计欠交40个月的物业费12484.8元。原告多次以各种方式向其追讨，但被告至今未付，原告为此特向法院提起诉讼。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据材料： 1、企业基本注册信息查询单，证明原告诉讼主体资格，同时证明原告是由原广东碧桂园物业管理有限公司芜湖分公司多次变更而来。 2、出生医学证明及居民身份证，证明各被告诉讼主体资格。 3、《收楼通知书》、《芜湖碧桂园业主入住登记表》及《碧桂园前期物业服务协议》，证明原业主倪青购房并入住该小区，同时与原告签订了前期物业服务协议，约定原告为其提供物业服务。 4、碧桂园开票通知及发票记账联，证明案涉房屋原业主倪青已交纳了2011年10月到2015年2月间的物业费。 5、《不动产所有权证》，证明案涉房屋已卖给被告王某1，该房屋于2017年8月8日过户到王某1名下。 6、《芜湖碧桂园前期物业服务合同》，证明芜湖晋智房地产开发有限公司选聘原告为芜湖碧桂园提供物业服务。 被告王某1、王某2、李某共同答辩，原告诉称其与芜湖晋智房地产开发公司签订了《芜湖碧桂园前期物业服务合同》，但原告未提供证据以证明其主张的事实存在。另外，原告提供的《碧桂园前期物业服务协议》载明的物业服务企业的名称为“广东碧桂园物业管理有限公司芜湖分公司”，经查询公开信息，原告的企业名称曾数次变更，但其数个曾用名称中，均未显示原告就是该公司承继主体，故原告的诉讼主体不适格，应予以驳回。如原告能证明其主体资格适格，案涉房屋的前业主在2010年11月与原告签订《碧桂园前期物业服务协议》时，该物业的专用花园围栏完好，仅在花园内西南角安装了一只电箱，但在2011年7月办理入住手续后，发现专用花园东南角围栏被破坏，花园内又被安置了一只电箱，前业主经与原告交涉数年未果，导致围栏装修只完成了北面，东南两面未完成，遂拒交物业费，被告于2017年8月购买该房屋后继续与原告交涉未果。由于原告不履行义务在先，在被告要求原告履行其义务后，仍拒不履行，导致被告合法权益被侵害的状态持续至今，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告王某1、王某2、李某为证明其主张，向本院提交如下证据材料： 1、《碧桂园临时管理规约》（节录3页），证明规约约定了双方权利及义务的内容。 2、照片，证明围栏原有状况，且争议电箱是在破坏原有围栏后设置的，原业主购房签订物业服务协议时，该电箱并不存在；围栏被破坏后花园与外界相通，存在隐患；业主入住时只能装潢北面围栏，东、南两面围栏因东南角电箱问题未解决无法装潢，业主装潢时对购房时即已设置的西南角电箱做了保护性措施（东南角电箱设置未经业主同意）。 3、与原告工作人员的微信截图，证明被告要求原告解决电箱问题。 反诉原告王某1、王某2、李某向本院提出的反诉请求:1、请求判令反诉被告立即采取补救措施将案涉电箱从反诉原告的专用花园移除并恢复围栏原状；2、本案的反诉费用由反诉被告承担。 事实与理由：除本诉答辩部分外，根据《物业管理条例》第三十五条第二款之规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。承担民事责任方式主要有排除妨碍、恢复原状及赔偿损失等。综上，反诉原告认为反诉被告违反合同约定，导致反诉原告合法权益受到侵害并持续至今，反诉被告依法应当承担民事责任。 反诉被告碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司辩称，反诉原告所述的电箱的设置与反诉被告无关，该电箱属房地产开发有限公司所有，且该电箱在案涉房屋交付于前业主时已经规划并安装，前业主在知晓该电箱安装的情况下，收房并交纳了物业服务费，故请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。 本案经当庭举证、质证及辩论，本院对原告提交的证据材料作如下归纳、分析与认定：对原告提交证据1、2、3、5、6，经质证，被告无异议，本院经审查予以认定；对原告提交的证据4，经质证，被告虽提出异议，但未提交相关证据予以反驳，本院经审查予以认定。对被告提交的证据1的真实性予以认定；对被告提交证据2，经质证，原告提出异议，本院经审查认为，该组证据达不到被告证明目的，本院经审查不予以认定；对被告提交证据3的真实性予以认定。对本院依法勘察现场照片的真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：2008年7月22日,芜湖晋智房地产开发有限公司与原告的前身广东碧桂园物业管理有限公司芜湖分公司签订了《芜湖碧桂园前期物业服务合同》,约定选聘原告对芜湖碧桂园提供前期物业管理服务，并约定计取物业费用的标准。 2010年11月25日，原告与原业主倪青双方签订了一份《碧桂园前期物业服务协议》，协议约定由原告为倪青购买的芜湖碧桂园翠堤春晓589栋01室提供物业服务，倪青应按其购买房屋合同约定建筑面积173.4平方米每月交纳物业服务费,每月应缴纳物业服务费312.12元（按每平方米1.8元交纳）,如若逾期交纳物业服务费的，应承担从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.3%交纳违约金。2011年7月14日，倪青签署了《收楼通知书》和《芜湖碧桂园业主入住登记表》，确认与开发商办理了所购房屋交接手续并入住该小区。根据原告提供的证据，原业主倪青交纳了自2011年10月到2015年2月期间的物业费。2017年8月8日，被告王某2与原业主倪青签订了房屋买卖合同，并从倪青手中购得位于芜湖碧桂园翠堤春晓589栋01室房屋，同时以其女王某1名义办理了房屋不动产权证。然被告自2017年8月份开始就欠缴物业费，原告为追讨被告自2017年8月至2020年11月期间的物业服务费12484.8元，遂向本院提起诉讼。本案在审理过程中，原告主动撤回要求被告支付逾期付款违约金的请求，本院对此予以准许。 另查明,广东碧桂园物业管理有限公司芜湖分公司于2012年12月17日变更为广东碧桂园物业服务有限公司芜湖分公司，后又于2015年12月21日变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司芜湖分公司，于2019年7月1日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司芜湖分公司，该公司又于2020年7月13日变更为原告碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司。被告王某1的法定监护人为王某2与李某。 又查明，案涉房屋东南角设置的电箱为公共设施，在被告王某1从原业主倪青手中购买该房屋前已经设置。据原告在庭审中称该电箱是房地产开发商在原业主收房前已经规划并安装，而被告称该电箱是在原业主倪青收房后安装的，据说是龙湖供电所安装设置的。 本院认为：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，由业主支付物业费的合同。被告王某1从案外人即原业主倪青手中购得该案涉房屋后，与原告虽然没有签订物业服务合同，但原告已为其居住房屋提供了维修养护、环境卫生等物业服务，双方已形成了事实上物业服务合同关系。原告以被告所购房屋实际建筑面积并参照该小区同类房屋收费标准及原房业主所签协议计取物业费的请求，并不违反相关法律强制性规定，被告从2017年8月份购买该房屋后至2020年11月份未交纳物业费，其行为应属违约，故对原告要求被告交纳物业费12484.8元（40个月＊312.12元／每月）的请求，符合法律规定，本院予以支持，案涉芜湖碧桂园翠堤春晓589栋01室房屋不动产所有权虽然登记在被告王某1的名下，但被告王某1尚未成年且不满八周岁，属无民事行为能力人，其民事法律行为应由其法定监护人王某2及李某代理，其所承担的民事责任应由其法定监护人王某2及李某代为承担或给付。 针对反诉原告提出的判令反诉被告立即采取补救措施将案涉电箱从反诉原告的专用花园移除并恢复围栏原状的反诉请求。本院认为，案涉房屋围栏东南角设置的电箱为公共设施，通过庭审调查双方均认可该电箱在被告王某1从原业主倪青处购得该房屋前已经安装，至于安装电箱的时间是在原业主收房前还是收房后，双方存在争议，但被告在购买原业主房屋前是明知该围栏东南角电箱已安装设置的事实。案涉电箱不论是房屋开发商设置，还是供电部门或其他部门设置，但无证据显示该电箱系原告设置的，其所有权人也并非是原告，如果被告认为该电箱设置对其生活及围栏设置有所影响，其可以向设置电箱的主体部门主张及反映，原告也可以代被告向有关部门反映，但其并非是移除电箱的责任主体，且反诉原告也未向本院提交其他相关证据以证明案涉电箱系原告设置或所有的事实予以佐证，故对反诉原告要求将案涉电箱移除并恢复原状的反诉请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王某2、李某于本判决生效后十日内共同给付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司物业服务费12484.8元。 二、驳回反诉原告王某1、王某2、李某的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取56元，由被告王某2、李某负担。反诉案件受理费减半收取40元，由反诉原告王某1、王某2、李某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  牧松林 二〇二〇年十二月四日 书记员  赵雅云