江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2014号上诉人（原审原告）：曾某，男，2012年4月5日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。法定代理人：陈某（系曾某母亲），住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：王罕芳，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈稚华，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西鸿昌置业有限公司。住所地：江西省吉安市吉水县城龙华北大道****楼。统一社会信用代码：91360822056402797L。法定代表人：汪宗泉，董事长。委托诉讼代理人：符海水，系御龙湾项目管理团队负责人。上诉人曾某因与被上诉人江西鸿昌置业有限公司（以下简称鸿昌公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉水县人民法院（2020）赣0822民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾某的委托诉讼代理人王罕芳，被上诉人鸿昌公司的委托诉讼代理人符海水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾某上诉请求：1.撤销原判第一项，改判鸿昌公司立即办妥涉案房屋的产权登记并交付不动产权证书；2.撤销原判第二项，改判鸿昌公司支付逾期交房违约金（以529808元为基数按照每日万分之一标准自2016年5月5日起计算至房屋符合法定和约定交付条件之日止，暂计算至2019年9月30日为65855.13元）；3.撤销原判第三项，改判鸿昌公司向曾某支付逾期办证违约金（以529808元为基数按照每日0.01%标准自2015年9月16日起计算至鸿昌公司向曾某交付不动产权证之日止，暂计算至2019年9月30日为78146.68元）；4.本案一、二审诉讼费由鸿昌公司负担。事实和理由：一、按照法律规定，案涉房屋办证日期应为“合同约定的交付使用之日起90日内”，鸿昌公司应当从该时间起承担逾期办证违约责任。一审认定的办证时间损害购房人合法权益。购房合同中的“办证条件及办证日期”条款，排除了鸿昌公司的办证义务，按照法律规定应属无效。即使该条款不属于无效，也应当认定为格式条款，做出不利于提供格式条款方的解释。江西省高级人民法院对逾期交房、办证的违约责任做出审判指引，其中规定房屋交付之前应当经综合验收备案合格，结合涉案合同约定的办证期限为“综合验收备案合格后90日内”，逾期办证的违约责任应当从合同约定的交付使用之日后90日起算。鸿昌公司在2019年5月5日公布《节点安排》，该行为是单方承诺，曾某并未确认、接受。二、一审判决鸿昌公司在具备办证条件后三日内协助曾某办证具有不确定性。应当改判立即办证。三、逾期办证违约金的标准为每日万分之一。法律规定合同没有约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。考虑鸿昌公司经营困难，按照法律规定标准将加重鸿昌公司责任，参照江西省高级人民法院的指引，曾某主张违约金标准为每日万分之一应当得到支持。四、合同约定的逾期交房违约金标准过低，应调整为每日万分之一。鸿昌公司辩称，关于逾期办证，办证必须要结合施工方配合验收和移交资料、维修等事宜，施工方不配合才导致现在还没办理综合竣工验收，曾某现在提出要求赔偿逾期办证违约金没有理由。关于逾期交房，鸿昌公司已经通过电话、微信等方式通知可以交房的当事人，鸿昌公司按照合同约定交房，不存在逾期交房。曾某起诉超过3年诉讼时效。一审认定事实清楚，对一审判决无异议。曾某向一审法院起诉请求:1.判令鸿昌公司向曾某支付逾期交房违约金（以529808元为基数按每日万分之0.1自2015年6月16日起计至房屋符合法定和约定交付条件之日止，暂计至2019年9月30日为8302.09元）；2.判令鸿昌公司立即为曾某办妥江西省吉水县城城北新区房屋的产权登记，并将以曾某为产权人的房地产权证（不动产权证书）交付曾某；3.判令鸿昌公司向曾某支付逾期办证违约金【以529808元为基数按每日0.01%自2015年9月16日起计至鸿昌公司将江西省吉水县城城北新区房屋的房地产权证（不动产权证书）办妥并交付曾某之日止，暂计至2019年9月30日为78146.68元】；以上第1、3项诉讼请求金额合计为86448.77元；4.本案诉讼费全部由鸿昌公司负担。一审法院认定事实：一、2014年4月6日，曾某与鸿昌公司签订《商品房买卖合同》（以下统称合同），双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：曾某购买的房屋是位于吉水县城城北新区，总房价款529808元，房款支付方式一次性付款，买受人一次性支付房款529808元。其他与本案有关的约定有：（一）交房时间和标准（合同第八条）：出卖人应当在2015年6月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.因政策因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，非出卖人原因导致、允许延期90天。（二）逾期交房的违约责任（合同第九条）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（三）交付形式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。（四）产权登记及逾期办证违约责任（合同第十五条）：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3．综合验收备案合格后90日内出卖人书面通知买手人办理产权证，买受人配合出卖人办理产权证，逾期未能办理的出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。二、合同生效后，曾某已支付房价款529808元，至今尚未领取案涉房屋钥匙。三、案涉房屋所在20幢楼至今未办理竣工验收。四、因御龙湾业主集体向有关部门信访，要求尽快办理房屋权属证书，政府相关部门接访后要求鸿昌公司明确项目推进时间。2019年5月5日，江西吉水鸿昌御龙湾项目资金监管工作小组、鸿昌公司向御龙湾小区广大业主作出《鸿昌·御龙湾项目工程竣工验收及办证工作时间节点安排》（以下简称《节点安排》），其主要内容有：2019年6月底前对1＃-3＃，5＃-9＃楼确保办理不动产证；2019年10月底前对18＃、19＃、20＃楼确保办理不动产证；2020年3月前对10＃-13＃、21＃、25＃、15＃、17＃、23＃楼确保工程竣工验收，并同时推进不动产证前期工作；2020年3月底前对27＃、28＃、22＃、26＃楼确保工程竣工验收，并同时推进不动产证前期工作；2019年10月底前确保2、3期消防验收合格；2019年11月底前确保让人防验收合格；2020年6月底前确保整个小区的商品房都办理不动产证，对于公司已代收代缴办证契税、维修基金等费用，统一由公司代每户办理不动产证时上缴相关部门。五、本案所涉御龙湾房地产开发项目用地系汪宗泉等人于2012年9月通过网上竞拍获得土地使用权，规划建筑面积28万平方米，设计商品房25幢，共约1800套。作为项目建设业主单位，鸿昌公司成立于2012年10月，注册资本2000万人民币。2013年5月首期建设陆续达到预售条件。2015年7月，因公司股东纠纷和市场影响，公司资金断裂，资产被查封，项目建设停顿，项目经营权多次被授权给项目股东的债权人。2016年吉水县有关部门成立项目资金监管小组，负责监管新成立的以符海水为负责人的项目经营管理团队，确保项目资金切实投入未完成工程的建设。2016年6月底项目全面复工并陆续交房，至2019年底主体建设工程和主要相关设施建设完成，但因公司债务特别是拖欠建设工程款，承建方以鸿昌公司未付清工程款为由，拒绝提交建设资料，并向法院起诉，导致工程验收困难，项目资金链断裂。一审法院受理近百户业主起诉鸿昌公司商品房销售合同纠纷案件，县有关部门高度重视，组织相关人员进驻御龙湾项目部，强力督促当前项目管理团队抓紧推进御龙湾小区验收备案，尽快办理房屋权属证书。一审法院认为，双方签订的商品房销售合同，系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综合双方的诉辩及一审法院查明的事实，可将双方的争议焦点概括如下：一是鸿昌公司是否构成逾期交房违约及违约责任的承担；二是鸿昌公司是否构成逾期办证违约及违约责任的承担。关于第一个争议焦点，一审法院认为根据合同约定，鸿昌公司应当在2015年6月16日前向曾某交付案涉商品房，且该商品房必须是经验收合格，同时，还应当出示【建设工程竣工验收备案证明文件】、【建设工程竣工验收合格证明】等证明文件，并提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。否则，曾某有权拒绝接收，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。而鸿昌公司通知曾某交付房屋（钥匙）时，既未提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，也未出示相关证明文件等，曾某因此拒绝接收房屋且至今未领取房屋，有理有据，由此产生的逾期交房违约责任应当由鸿昌公司承担。但鸿昌公司就此提出了诉讼时效抗辩，曾某要求鸿昌公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求能否得到支持，取决于其起诉时是否超过了诉讼时效。一审法院认为由于鸿昌公司至今未向曾某交付案涉房屋，一直处于逾期交房的违约状态，故曾某的主张未超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》规定诉讼时效为三年，曾某于2020年1月13日向法院起诉，故对曾某向法院提起诉讼之日往前倒推三年（2017年1月14日至2020年1月13日）的违约金，以及从起诉之日至案涉房屋实际交付之日止的违约金，一审法院予以支持，超过三年之前的部分，因超过诉讼时效，不予支持。关于曾某要求将逾期交房违约金的计算标准由每日万分之零点一调整为每日万分之一的主张，根据《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第4条第2款“合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合同，无需调整的除外。”的规定，结合当下商品房销售形势和地方经济发展需要，曾某未举证证明逾期交房造成的损失，其要求调整违约金的主张，理由不充分，一审法院依法不予支持，逾期交房违约金仍应按合同约定计算。关于鸿昌公司是否构成逾期办证违约及违约责任的承担的争议焦点，一审法院认为根据合同第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3．综合验收备案合格后90日内出卖人书面通知买手人办理产权证，买受人配合出卖人办理产权证，逾期未能办理的出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”当事人实际约定的办证期限为“综合验收备案合格后90日内”。由于案涉房屋至今未完成竣工验收备案登记，即合同约定的办证前提条件尚未成就，故鸿昌公司并不违反合同中关于办证的约定。但鸿昌公司于2019年5月5日，在有关部门的督促下，向御龙湾小区业主公布了关于各楼栋验收及办证期限等事项的《节点安排》。《节点安排》明确了各楼栋的办证期限，较之合同约定更有利于小区业主，可以视为对合同第十五条中办证期限约定的变更。鸿昌公司认为《节点安排》仅适用于少数信访业主的意见，与其针对所有业主公开发布的事实不相符，一审法院依法不予采纳。根据《节点安排》，案涉房屋应在2019年10月底前办证。由于鸿昌公司至今仍未完成该项办证义务，故鸿昌公司应当自2019年11月1日起按合同约定的标准（每日按已付房价款的0.01%）向曾某支付违约金。同时，一审法院也会向房地产管理部门提出司法建议，要求其督促开发商尽快办理综合验收备案为产权登记备案创造条件。对于曾某认为合同第十五条第三项关于逾期办证处理的条款系无效的格式条款的意见，一审法院认为该条款确实属于免除鸿昌公司责任的情形，但鸿昌公司已经使用下划线的方式对该部分内容进行了特别标识，履行了采取合理的方式提请对方注意的提示义务。而曾某及法定代理人在签订合同时也未提出异议，故该条款应认定为有效。曾某的意见缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予采纳。对于曾某要求鸿昌公司协助办理房屋权属登记手续的诉讼请求，虽然案涉房屋尚未完成竣工验收备案登记，不具备办证条件，但鸿昌公司仍应在相关条件具备后及时履行为曾某办理相关产权登记的义务，故一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告江西鸿昌置业有限公司在具备办证条件后三日内协助原告曾某办理鸿昌御龙湾20幢2-1601室房屋权属登记手续；二、被告江西鸿昌置业有限公司于本判决生效后十日内向原告曾某支付以已付购房款529808元为基数，按日万分之0.1从2017年1月14日起计算至实际交付之日止的逾期交房违约金；三、被告江西鸿昌置业有限公司于本判决生效后十日内向原告曾某支付以已付购房款529808元为基数，按日万分之一从2019年11月1日起计算至实际完成办证之日止的逾期办证违约金；四、驳回原告曾某其他诉讼请求。案件受理费1962元，由原告负担981元，由被告江西鸿昌置业有限公司负担981元。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明，鸿昌公司开发的涉案御龙湾小区，部分业主认可在房屋交接时领取了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。本院认为，综合诉辩双方意见本案争议焦点为：一、逾期交房标准应如何认定？应自何时起算？二、逾期办证违约金应自何时起算？关于第一个争议焦点，案涉合同约定逾期交房违约金以已付房价款为基数，按日万分之0.1标准计算。本院认为，当事人的约定不违反法律规定，应当按约履行。曾某虽主张约定违约金过低，要求调整为按日万分之一计算，但其一审诉讼请求为按每日万分之0.1计算逾期交房违约金，其在二审中要求调整为每日万分之一，依法属于增加诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解；调解不成的，当事人可另行起诉。经本院调解，本案双方当事人无法达成调解协议，故本院对曾某要求调高逾期交房违约金的上诉请求不予支持。关于逾期交房违约金的起算时间，一审已作了充分说理，本院予以确认，不再赘述。对曾某要求自2016年5月5日起计算逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点，案涉合同约定，鸿昌公司应在交付案涉房屋后90日内将办理权属的资料报产权登记机关备案，逾期则应向买受人支付逾期办证违约金。涉案房屋至今未经验收，曾某亦未收房，故其要求鸿昌公司支付逾期办证违约金不符合合同约定。鸿昌公司向全体业主发布办证时间《节点安排》，承诺于2019年10月底前案涉房屋所在的20＃楼确保办理不动产权证，相对于合同约定，该承诺更有利于买受人，且鸿昌公司在二审答辩时明确表示对一审判决无异议，依法应视为当事人对自己实体权利的处分，本院予以照准，对曾某要求自2015年9月16日起计算要求办证违约金的上诉请求，本院不予支持。此外，关于曾某要求立即进行产权登记并交付不动产权证书的主张，本院认为，根据国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》1.2.3规定，不动产登记实行连续登记原则，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构应当审查申请材料，对申请材料不齐全或不符合法定形式的，不予受理。因此，鸿昌公司为案涉房屋办理首次权属登记是案涉房屋权属转移登记至曾某名下的必备前提条件。案涉房屋至今尚未办理首次登记，故尚不具备办理转移登记的必备前提条件。此外，办理不动产权证除鸿昌公司提供相应资料报不动产登记机关外，还需曾某配合，并经不动产登记机关审核发证。一审法院结合实际判令鸿昌公司在具备办证条件三日内协助曾某办理权属登记手续，并无不当。曾某诉请鸿昌公司立即为其办理案涉房产的不动产权属登记手续，与部门规章的规定不符，本院不予支持。综上所述，曾某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1602.6元由上诉人曾某负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  陈 麒审判员  胡文君二〇二〇年十二月二十九日法官助理王拯书记员谢佳艺