山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11503号 上诉人（原审被告）：许万亮，男，1971年7月26日生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：阚正吉，山东青港律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苗猛，男，1989年5月15日生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。 上诉人许万亮因与被上诉人苗猛房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初6319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 许万亮向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判双方继续履行合同或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由苗猛承担。事实与理由：1.双方签订的《租房合同》合法有效，系诺成、双务合同，租期三年，从2019年6月13日起至2022年6月12日止，租金一年一付，双方未约定违约条款，苗猛依约向许万亮支付了押金5000元及第一年房租55000元，许万亮履行了协议约定的义务、将房屋交付苗猛使用，涉案房屋系许万亮所有的合法商业网点房，可用于商业经营，然苗猛仅仅因为自身原因便单方恶意要求解除合同，严重违背诚实信用原则、依合同履行原则，严重违背契约精神，损害了许万亮的合法权益。2019年6月19日苗猛提出解除合同，许万亮要求按照合同继续履行，但直至2019年11月26日苗猛才依法官要求将房屋钥匙交至法院，期间房屋一直由苗猛占用；双方合同期限为3年，许万亮的预期可得租金利益合计173350元，但一审判决中仅仅给予了许万亮两个月的租金补偿有失公允，至少应当赔偿8个月左右的租金。2.一审法院程序严重违法，苗猛于2019年6月19日立案，2019年11月26日开庭审理，迟至2020年7月21日才判决结案，程序严重违法，应予纠正。 苗猛辩称：自2019年6月13日起承租许万亮位于御景尚都二期的一个网点，由于该区域不能从事餐饮，导致营业执照办不下来，多次向街道办、环保局询问此事，均以该区域为餐饮禁设区域为由拒绝，故只能协商解除租赁合同。多次协商无果，许万亮拒绝返还房租和押金。苗猛前期连一天都没有营业，设备运费定金等等已经损失1万，物业水电都预交了，不存在恶意违约，且6月19日前一直在和许万亮沟通，但对方执意不退房租金，在6月19日当天解除合同，许万亮拒绝交接，钥匙无法交出，一直空在那里没有使用过。一审判决正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 苗猛向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《租房合同》；2.许万亮返还租金55000元、押金5000元；3.诉讼费用由许万亮负担。 一审法院认定的事实：2019年6月13日，许万亮（甲方）与苗猛（乙方）签订《租房合同》，主要约定甲方将拥有青岛市城阳区御景尚都166号网点出租给乙方使用，租期自2019年6月13日起至2022年6月12日，房屋一年一付，乙方需提前一个月付清房租；第一年租金55000元，第二年租金57750元、第三年租金60600元；期满三年后，店内所有装修装饰、隔断等归甲方所有；乙方于本合同签订之日向甲方支付押金5000元，合同期满乙方没有破坏房屋整体结构，结清水费、电费、物业费后，甲方应于3日之内将押金退还乙方；在租赁期内，乙方因个人原因不能继续经营下去的，可以转让，但必须在甲方同意的情况下进行转让。 2019年5月29日，苗猛向许万亮支付押金5000元。2019年5月30日、2019年6月13日，苗猛分别向许万亮支付租金5000元、50000元。许万亮于2019年6月13日将案涉房屋交付给苗猛。因案涉房屋所在项目不准经营餐饮行业，苗猛不能以案涉房屋办理餐饮营业执照，苗猛于2019年6月19日向许万亮发出解除合同通知，载明“许先生，因政策原因，我的租房目的无法实现，现正式通知你解除合同。希望双方进行一下交接，从明天开始你可以重新对外出租，否则我方对扩大的损失不承担责任！希望双方好好协商，否则只能走法律途径！”。 一审法院认为，许万亮与苗猛签订的《租房合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点为：一、苗猛请求解除案涉合同是否应支持；二、许万亮是否应返还苗猛租金、押金及数额的认定。关于第一个焦点问题，苗猛已于2019年6月19日给许万亮发送通知“解除双方签订的《租房合同》”，许万亮对该解除通知未请求法院确认解除合同的效力，故《租房合同》自通知到达许万亮时解除，即案涉合同已于2019年6月19日解除，故苗猛请求解除案涉合同，一审法院不予支持。关于第二个焦点问题，根据苗猛提交的与许万亮的录音，能够证明苗猛在签订《租房合同》前已经告知许万亮，其租赁案涉房屋用于经营“小火锅”，但因双方签订《租房合同》时并未就苗猛租赁案涉房屋用途进行约定，且苗猛在签订合同前就应当了解案涉房屋是否准许经营餐饮，苗猛未经了解就签订案涉合同，故苗猛主张“因案涉房屋不设餐饮，致使苗猛订立合同的目的无法实现”解除《租房合同》，无事实和法律依据，苗猛解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，案涉合同于2019年6月19日解除，苗猛负有向许万亮交还案涉房屋的义务，许万亮负有向苗猛返还剩余房租的义务。但因苗猛单方违约解除合同，案涉合同对单方违约解除合同也没有约定违约责任，结合许万亮将案涉房屋再次出租需要一定的时间，一审法院酌情确定该时间为两个月，故许万亮应返还苗猛剩余时间的租金，即2019年8月19日至2020年6月12日的租金，其数额为45205元（55000元÷365天×300天）。关于房屋交接问题，因合同当事人具有止损义务，苗猛在向许万亮发送通知解除合同时，已告知许万亮“希望双方进行一下交接，从明天开始你可以重新对外出租，否则我方对扩大的损失不承担责任！希望双方好好协商，否则只能走法律途径！”，许万亮收到通知后，未与苗猛办理交接，也未及时对外出租案涉房屋，导致房屋闲置并产生损失，对2019年8月20日之后的损失应由其自行承担。关于押金问题，《租房合同》约定“合同期满乙方没有破坏房屋整体结构，结清水费、电费、物业费后，甲方应于3日之内将押金退还乙方”，案涉房屋虽已交付给苗猛，但苗猛并未重新装修，也未实际经营，并在交付后7日内解除合同，许万亮也未提交证据证明该期间产生的水电费等，故苗猛要求返还押金5000元，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、许万亮于判决生效后10日内返还苗猛房屋租金45205元；二、许万亮于判决生效后10日内返还苗猛押金5000元；三、驳回苗猛的其他诉讼请求；案件受理费1300元，由苗猛承担200元，许万亮承担1100元。 二审期间，双方当事人未提交新证据。 经审理查明，本院二审期间查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，苗猛租赁涉案房屋欲经营餐饮，但涉案自身的原因导致其租赁合同的目的不能实现，双方租赁合同实际无法继续履行，故双方租赁合同应当予以解除；许万亮主张双方租赁合同应继续履行，违背客观实际，一审法院对此不予支持，并无不当。苗猛作为承租人，对涉案房屋负有审慎的审查义务，因此，其对双方租赁合同的解除应当负主要过错，一审法院认定其构成违约并承担违约责任，苗猛对此亦未提出上诉，故本院对此予以维持。对于苗猛应当赔偿许万亮的租金损失数额，一审法院裁量酌定为2个月，并无明显不当，并未导致双方利益严重失衡，本院对此予以维持。许万亮主张应当赔偿8个月左右的租金，但对此未提交充分证据加以证明，本院对此不予支持。苗猛在2019年6月19日即已向许万亮发出解除合同的通知，告知进行房屋的交接，在此情形下，许万亮有义务减少损失的发生，但其怠于进行交接，导致房屋闲置，对扩大的损失应当由其自行承担，一审对此认定正确，本院予以维持。许万亮主张一审判决程序严重违法，给其造成损失，不能成立，本院对此不予支持。综上所述，许万亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无明显不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人许万亮负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 徐鹏 书记员祁康