河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5349号 上诉人（原审被告）：范彦花，女，1956年4月17日出生，汉族，住河北省保定市。 委托诉讼代理人：耿震，河北颂和安达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：保定直隶总督署博物馆，住所地河北省保定市莲池区裕华西路**。 法定代表人：李振龙，该馆馆长。 委托诉讼代理人：段云超，河北曾知律师事务所律师。 上诉人范彦花因与被上诉人保定直隶总督署博物馆房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 范彦花上诉请求：一、撤销（2020）冀0606民初153号民事判决书，依法改判或发还重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人部分诉求超过了诉讼时效，依法不应当予以支持。上诉人与被上诉人合同期限至2015年底，合同到期后双方没有签订新合同，实际上已经转化为不定期租赁关系，上诉人应当于2016年1月1日缴纳租金。但是，被上诉人一直没有催要租金，双方也没有就租金数额进行协商。根据当时适用的《民法通则》第136条之规定，延付或者拒付租金的，适用短期诉讼时效，期间为1年，也就是说 被上诉人应当在2016年底之前主张权利，但是被上诉人一直到2019年才提起诉讼主张权利，明显已经超过了法律上关于诉讼时效期间的规定。二、2003年12月21日上诉人与被上诉人签订的门脸租赁合同继续有效，双方应继续按原合同约定的租金数额及交纳方式履行。1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同到期后，上诉人继续使用涉案门脸，且被上诉人未提出异议，根据《合同法》第二百三十六条规定，双方于2016年1月1日之后的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁合同，2003年12月21日上诉人与被上诉人签订的门脸租赁合同继续有效，双方应继续按原合同约定的租金数额及交纳方式履行，即按年租金86206.9元交纳租金。2、上诉人与被上诉人的不定期租赁合同已经于2019年10月14日解除，扣除已经超过时效的期限，实际期限应自2017年1月1日起计算至2019年10月14日止，共计2年9个月14天，应交纳的租金计算为240375.54元，2019年10月14日之后因涉案房屋已交还被上诉人，故上诉人不应再支付2019年10月14日之后的租金。二、保定中鑫房地产评估有限公司出具的房地产估价报告作为认定租金数额的依据没有事实和法律依据。1、涉案房屋的原始租金价格86200元，保定中鑫房地产评估有限公司出具的估价报告的评估价格为316000元，相差229800元，一审中被上诉人提交的9份租赁合同签订的房租价格的涨幅明显远远低于涉案房屋的涨幅。2、保定中鑫房地产评估有限公司出具的估价报告不应作为认定租金数额的依据。被上诉人对上诉人所租房屋进行评估的所有内容，被上诉人始终没有告知上诉人，更没有协商过，直到接到法院传给的起诉书，上诉人才知道被上诉人进行过两次评估。综上，请求贵院依法改判或发回重审。 保定直隶总督署博物馆辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分。双方原租赁合同因租期已满，予以中止，上诉人继续占用被上诉人门脸，属侵权行为，且持续状态。被上诉人的诉请未超过3年的诉讼时效，并且根据本案的事实情况，不适用诉讼时效的规定。二、本案原合同到期前，被上诉人及委托评估机构对被上诉人所有的全部门脸进行了评估，上诉人所租的2号门脸租金是346000元，该评估结果已经通知到上诉人，因此，对于上诉人继续使用门脸被上诉人不同意按原租金履行，本案不适用《合同法》第二百三十六条的规定。三、2017年7月24日，保定中鑫房地产评估有限公司的评估结果是保定市财政局根据国家规定委托，由此确定总督署门脸的市场价格，目的是防止国有资产流失，上诉人在2019年10月份，提交给博物馆的情况说明足以证实早已知晓评估结果，因上诉人所占用的门脸是上下两层，面积较大，位置临近裕华路，其他门脸面积小，租金上涨比例不具有可比性，上诉人并未主动提出过交回门脸，一审审理中，被上诉人向法院提出要求，上诉人在2018年5月8日清空2号门脸中的物品，搬出后交回钥匙，被上诉人实际损失不止这些，为了尽快解决问题，总督署才没有提出上诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。 保定直隶总督署博物馆向一审法院起诉请求：1、请求法院依法责令被告返还其占用的2号门脸；2、依法责令被告支付房屋占用费1179833元（比照租金计算，计算至2019年7月31日）；3、依法责令被告支付直至返还其占用的2号门脸为止的房屋占用费（自2019年8月1日至返还日，比照租金标准计算）；4、本案诉讼费用及其他费用由被告负担。 一审法院认定事实：2003年12月21日，原告保定直隶总 督署博物馆以其内部机构保定市博文贸易中心的名义与被告范彦花签订《门脸租赁合同》，合同主要约定：保定直隶总督署博物馆所有的2号门脸由范彦花继续租用；租赁期限为14年6个月，自2001年5月1日至2015年10月31日止；租赁总额合计为125万元；合同规定的租赁期满前一个月，范彦花应向保定直隶总督署博物馆提出终止或继续租赁申请，如继续租赁，应在五日内交清一切费用，逾期未交或未按时提出申请者，保定直隶总督署博物馆有权另租他人；因修路决定合同顺延至2015年12月31日。合同签订后，被告范彦花交付了租赁费125万元。租赁合同到期后，双方没有另行签订合同，被告范彦花继续占有使用涉案房屋，除缴纳电费外未缴纳租赁费。另查，1、庭审时，原告保定直隶总督署博物馆提交保定信达（2015）字第1604号房产评估报告，主张于2015年12月20日原告委托保定市信达房地产评估有限公司对涉案房屋进行房产租赁价值评估，评估结果为年租金346000元。该评估报告中估价师未予签字。2、庭审时，原告保定直隶总督署博物馆提交2017年7月24日保定市财政局委托保定中鑫房地产评估有限公司作出的中鑫房评[2017]第017号房地产评估报告，该报告对原告部分房地产年租金进行评估，其中涉案房屋评估结果为年租金316000元。原告主张租金变更已通知被告，被告不予认可。3、被告范彦花于2019年10月14日向原告提交情况说明一份，要求先给原告交回房屋，再谈拖欠的房租。原告在收到情况说明后，未接收涉案房屋。庭审结束后，原被告双方已将涉案房屋交接完毕。以上事实有原告提交的《门脸租赁合同》、保定信达（2015）字第1604号房产评估、中鑫房评[2017]第017号房地产评估报告、情况说明和被告提交的电费明细、房 屋照片及双方当事人的陈述予以证实。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告于2003年12月21日签订的《门脸租赁合同》合法有效，应受法律保护，租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，被告辩称双方成立不定期租赁合同关系，结合双方合同到期后，从原告没有继续按原合同价款收取租金，且委托评估机构对案涉房屋租赁价值进行评估来看，说明原告对被告继续按原价使用租赁物存在异议，因此不能确认原租赁合同继续有效，被告辩称于法相悖，不予采信。现原告起诉要求被告返还其占有使用期间比照评估价格支付房屋占用费，公平合理，予以支持。关于房屋占用费的数额，首先原告在房屋租赁期满后，委托保定市信达房地产评估有限公司对涉案房屋进行房产租赁价值评估，但评估报告估价师未予签字，存在严重瑕疵，不应予以采纳，故原告以该评估结果作为计算房屋占用费用依据欠妥，因此2016年1月1日至2017年7月24日被告占用涉案房屋期间房屋占用费应以原合同约定租金计算为宜，即86206.9元÷365天×570天=134624.47元，2017年7月25日起房屋占用费应按保定市财政局委托保定中鑫房地产评估有限公司所做出的评估结果为准，因被告范彦花已于2019年10月14日向原告书面告知不再续租房屋，要求原告收回涉案房屋，原告收到该通知后，应积极履行，收回涉案房屋，故房屋占用费应计算至该日为宜，即316000元÷365天×811天=702126.03元。以上合计836750.50元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二 十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、被告范彦花于本判决生效之日起十日内向原告保定直隶总督署博物馆支付房屋占用费836750.50元。二、驳回原告保定直隶总督署博物馆的其他诉讼请求。如被告范彦花未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15418元，由原告保定直隶总督署博物馆负担3253元，被告范彦花负担12165元。 本院二审期间，被上诉人保定直隶总督署博物馆提供2020年5月8日交接单一份，用以证实上诉人范彦花的女儿刘娟交回门脸的时间，以及上诉人的女儿刘娟在对于费用的收取上，与被上诉人存在沟通的事实。上诉人范彦花对证据的真实性认可，对关联性不予认可。 二审查明，2019年10月12日，上诉人范彦花向被上诉人保定直隶总督署博物馆出具情况说明一份，记载“本身我们并不是不想交房租，而是对房租的价格觉得不合理，期间也和单位表示过，先交一部分房租，剩下的等商量好合适的价格再补，但是单位也不收，所以就这么一直拖欠了下来”。保定直隶总督署博物馆于2019年10月14日收到情况说明。上述事实有范彦花提交的情况说明及通知函予以证实。 本院认为，关于上诉人范彦花提出的诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”，因范彦花在一审中未主张诉讼时效问题，其亦未提供新证 据证明对方的请求权超过诉讼时效期间的情形，故对其该项主张，本院不予支持。原租赁合同约定“合同规定的租赁期满前一个月，范彦花应向保定直隶总督署博物馆提出终止或继续租赁申请，如继续租赁，应在五日内交清一切费用，逾期未交或未按时提出申请者，保定直隶总督署博物馆有权另租他人”，范彦花与被上诉人保定直隶总督署博物馆签订的《门脸租赁合同》已于2015年12月31日到期，在合同到期后，范彦花未按约定提出继续租赁的申请，故保定直隶总督署博物馆要求返还租赁门脸，于法有据，范彦花要求按照原租赁合同继续履行，无事实依据。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案中，保定直隶总督署博物馆在2015年12月20日委托保定市信达房地产评估有限公司进行房产租赁价值评估时，实质上已对继续按原租赁合同约定的租金使用存在异议，根据范彦花提供的情况说明中亦能够看出，保定直隶总督署博物馆在租金问题上一直在与范彦花进行沟通，且范彦花之外的其他原租赁户均按新约定的租金继续承租，由此可以认定，保定直隶总督署博物馆对原租赁合同约定的租金是存在异议的，而且对租金变更已向各租赁户履行了通知义务，因此不能确认原租赁合同继续有效。范彦花主张应按原租赁合同约定的租金交纳，理据不足，亦不予支持。保定中鑫房地产评估有限公司作出的中鑫房评[2017]第017号房地产评估报告，系具有资质的评估公司作出的，且系由保定市财政局按照文件精神进行的委托，故作出的评估报告科学、合法，范彦花虽对此评估报告存有异议，但未提供足以反驳的证据。 综上所述，范彦花的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12167.5元，由上诉人范彦花负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 欧阳正丽 审 判 员 赵 春 林 审 判 员 刘  斌 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 严  波 书 记 员 何 萌 萌