山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2839号上诉人（原审原告）：于庆国，男，1973年5月25日出生，汉族，住威海火炬高技术产业云鹤山。委托诉讼代理人：孙晨菊，山东寒冰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洋，山东寒冰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：威海火炬高技术产业开发区怡园街道王家钦村股份经济合作社，住所地威海火炬高技术产业开发区花园中路**。法定代表人：王以锋，理事长。委托诉讼代理人：张建新，山东凌云志（威海临港）律师事务所律师。上诉人于庆国因与被上诉人威海火炬高技术产业开发区怡园街道王家钦村股份经济合作社（以下简称“王家钦村合作社”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于庆国上诉请求：撤销原判；依法改判支持于庆国的全部诉讼请求，王家钦村合作社赔偿于庆国房屋税费损失97865.63元。事实和理由：一、根据法律及政策规定，办理房屋产权证，除购房者需要缴纳契税等税费外，开发商还需要缴纳城建税、增值税、教育费附加、地、地方教育费附加、地方水利花税、所得税、土地增值税等税费。于庆国与王家钦村合作社约定，产权证由王家钦村合作社全面负责办理，该税费应包括双方承担的税费，一审忽视应由王家钦村合作社承担的税费部分。二、双方为房屋买卖合同的相对方，办理房屋房权证的税费承担方应为于庆国与王家钦村合作社，威海旭斌房地产开发有限公司（以下简称“旭斌公司”）与于庆国无关，王家钦村合作社与旭斌公司的纠纷亦与于庆国无关。在旭斌公司为于庆国办理房权证过程中，由开发商承担的税费部分应由王家钦村合作社承担。三、王家钦村合作社与旭斌公司之间所有的纠纷均由戚艳艳代表旭斌公司进行处理，因旭斌公司的特殊处境，办理房权证费用只能通过戚艳艳个人账户，故于庆国转账给戚艳艳的款项可以证明是用予办理房权证。一审后，于庆国亦与戚艳艳联系明确了该款项的情况，并从戚艳艳处了解到关于该税款的处理方式，王家钦村合作社与旭斌公司已在(2016)鲁10执235号案件调解过程中约定，该款项由王家钦村合作社承担，需要通过戚艳艳个人账户支付。四、涉案合同，于庆国已支付全部价款，王家钦村合作社有义务协助于庆国办理过户手续，现因其原因导致房证延期办理，导致于庆国损失扩大，多缴纳契税等费用，应由王家钦村合作社承担。王家钦村合作社辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确；于庆国本应通过王家钦村合作社办理产权证，如通过王家钦村合作社或与旭斌公司协商、诉讼办理，王家钦村合作社和于庆国只需承担交易费和办证费，但于庆国不通过王家钦村合作社，单独与旭斌公司签订合同，产生的费用应由于庆国自行承担。于庆国向一审法院起诉请求：王家钦村合作社赔偿于庆国住宅专项维修资金6989元、契税8955.63元、向旭斌公司支付的各项税款81841元、不动产登记费80元等房屋税费损失共计97865.63元。一审法院认定事实：2003年11月28日，于庆国作与王家钦村合作社前身王家钦村村民委员会签订《购房协议》，约定：于庆国购买王家钦村居委会云鹤山庄14号楼701室，价格18.5万元。2003年12月25日，王家钦村村民委员会与于庆国及“郭喜英”签订《购房保证协议》，内容为：于庆国和郭喜英于2003年11月28日，由王家钦村村委会购得云鹤山庄14号楼701室；因开发商旭斌公司同王家钦村村委会官司纠纷原因，房产证不能及时办理，此房如出现重复买卖，王家钦村村委会应退还房款，并赔偿装修费、搬家费、交通费、精神损失费所有损失，房屋如出现质量问题应由王家钦村村委会出面维修或更换，房产证也由王家钦村村委会全面负责办理。2019年5月，于庆国因该房屋缴纳住宅专项维修资金、缴纳契税、不动产登记费，办理了该房屋不动产权证。一审法院认为，合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，王家钦村合作社出售房屋给于庆国，理应依法协助于庆国办理产权证书。但于庆国并未提供证据证实王家钦村合作社承诺负担于庆国主张的各项费用，亦无明确法律规定该部分款项应由王家钦村合作社负担，故对于庆国的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、驳回于庆国要求威海火炬高技术产业开发区怡园街道王家钦村股份经济合作社支付住宅专项维修资金6989元的诉讼请求；二、驳回于庆国要求威海火炬高技术产业开发区怡园街道王家钦村股份经济合作社支付契税8955.63元的诉讼请求；三、驳回于庆国要求威海火炬高技术产业开发区怡园街道王家钦村股份经济合作社支付其向案外人威海旭斌房地产开发有限公司支付的各项税款81841元的诉讼请求；四、驳回于庆国要求威海火炬高技术产业开发区怡园街道王家钦村股份经济合作社支付不动产登记费80元的诉讼请求。案件受理费2246元，减半收取计1123元，由于庆国负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、于庆国提供如下：证据一、申请旭斌公司执行董事戚艳艳出庭作证。戚艳艳证实：旭斌公司与王家钦村合作社合作开发房地产合同纠纷两案已执行完毕，旭斌公司应给付王家钦村合作社的18套房屋均已给购房人出具相应手续；旭斌公司与王家钦村合作社在执行过程中未就房屋过户费用形成一致意见，该费用应由王家钦村合作社承担，王家钦村合作社原法定代表人王恩明曾告知旭斌公司，该18套房屋的过户费先由购房人垫付，后再由王家钦村合作社负担；2019年1月，旭斌公司将17份合同送交威海市中级人民法院，该院将之送给高区管委怡园街道办，该街道办再将之交由购房人签字，涉案两份房屋买卖合同均系按5280元的单价计算，该单价系经评估得出；旭斌公司收到于庆国支付的税款81841元，该数额系按税费定额即房价的13.055%计算。同时，戚艳艳证实，二期一共分给王家钦村合作社106套房屋（77+11+18），18套中有14套系购房人将钱交给戚艳艳，后旭斌公司配合办理过户，税费数额均按5280元/ｍ2的单价计算，并提交与蔡丽萍、杨明光、张庆凤签订的三份购房合同及王家钦村合作社开具的证明予以佐证。证据二、于庆国与旭斌公司签订的房地产买卖合同（复印件），主张该合同系其通过法院取得，签字后由法院交由旭斌公司，该合同约定的价款系生效裁定书中明确的结算价款。经质证，于庆国对证据一中的证人证言无异议，主张基于王家钦村合作社和旭斌公司的合同关系，涉案房屋应先过户给王家钦村合作社，王家钦村合作社再过户给于庆国，但王家钦村合作社为节省交易费用，要求旭斌公司直接过户给购房者，且所有手续由法院递交，说明王家钦村合作社认可上述办证过程，对于庆国而言，买卖合同的相对方为王家钦村合作社，王家钦村合作社应承担税费，其与旭斌公司之间的纠纷与于庆国无关；对戚艳艳提交的证据真实性无异议，主张该购房人与王家钦村合作社存在买卖合同关系，由旭斌公司配合办理过户手续，买卖合同的相对方系购房人与王家钦村合作社，对购房人而言，王家钦村合作社的地位相当于开发商，故由开发商承担的费用应由王家钦村合作社承担，且王家钦村合作社开具的证明中称，出售的房屋产生的费用与旭斌公司无关，更能证明税费应由王家钦村合作社承担。王家钦村合作社对证据一中的证人证言有异议，主张：1.其与旭斌公司之间系合作开发关系，王家钦村合作社出售的房产由旭斌公司给购房人办房证，程序是王家钦村合作社出具手续，三方协商办理过户，戚艳艳讲旭斌公司先将房产过户给王家钦村合作社，再由其过户给购房人，不符合开发办证交易流程；2.王恩明未与旭斌公司协商办证费用先由购房人承担；3.王家钦村合作社与旭斌公司的两起案件，第一起案件判令旭斌公司给付王家钦村合作社8000ｍ2多的房屋，第二起案件判令王家钦村合作社返还旭斌公司约6000平方米房屋，该两判决不涉及房屋价格，结案通知只是对多付、少付的住宅和网点面积，评估按住宅5280元/ｍ2、网点7000元/ｍ2进行找价，该价格不是王家钦村合作社出售给购房人的价格，因此，旭斌公司与购房人以该价格签订合同错误，应按王家钦村合作社与购房人签订合同约定的价款办理过户手续；4.王家钦村合作社与旭斌公司的合作开发，至今尚有20余套房屋未办理过户手续，王家钦村合作社正通过诉讼解决办证问题，每户基本只需承担3000元交易费；认可戚艳艳提交的证据中的证明系王家钦村合作社出具给旭斌公司，但王家钦村合作社并未表示承担税费，对购房人与旭斌公司签订的合同不清楚，与王家钦村合作社无关。对证据二的真实性无异议，但主张该合同未经王家钦村合作社，系于庆国单独与旭斌公司签订，与王家钦村合作社无关。二、王家钦村合作社提交证据如下：证据一、一审法院（2020）鲁1091民初1001号民事调解书，该案系王徐军起诉旭斌公司及第三人王家钦村合作社，请求旭斌公司协助办证，当事人达成调解协议，旭斌公司将房屋权属协助过户至王徐军名下；证据二、一审法院（2020）鲁1091执765号执行裁定书（即上述调解书的执行裁定）；证据三、2020年9月25日，王徐军缴纳税收完税证明。拟证实王徐军的房屋楼号、购房时间、房产价值与于庆国相同，通过诉讼办理房证，只需缴纳3000元契税和80元工本费。经质证，于庆国对证据的真实性均无异议，但主张该证据不能证实王徐军房屋已办理房产证，也不能证实在王徐军办理产权证的过程中，应由开发商承担的税费王徐军未予缴纳，且调解书中的被告为旭斌公司，说明王徐军也是通过该公司办理房产证；通过证据三可以看出，房屋单价为5280元/ｍ2，说明王家钦村合作社对该价格予以认可；王徐军系拆迁户，办证手续与于庆国不同。戚艳艳对上述三份证据予以说明，称调解书载明旭斌公司同意将房屋的权属协助办理至王徐军名下，是指旭斌公司应正常缴纳税费，此后，旭斌公司与王徐军签订购房合同，为王徐军出具增值税发票，王徐军再拿这些材料办理房证；如王徐军通过执行程序办理房证，涉嫌偷税漏税。针对戚艳艳的上述意见，于庆国称，对证据三中3000元契税表示怀疑，该数额既不符合王徐军购买房屋15万元的价款，也不符合旭斌公司与王家钦村合作社结算价格，王徐军办证过程存在不合理之处。王家钦村合作社不认可戚艳艳对三份证据的理解，请求对王徐军办证费用进行核查。另，王家钦村合作社提交谷囿谕不动产证与契税完税证明各一份，拟证明房屋系王家钦村合作社与旭斌公司合作开发，王家钦村合作社将其分得的房屋出售与谷囿谕，1999年，王家钦村合作社给旭斌公司出具已将此房出售给谷囿谕的证明，要求旭斌公司办理房证，谷囿谕只支付了1200元的契税即办理产权证，王家钦村合作社未支付任何费用。经质证，于庆国主张该证据与其无关。经本院审理查明，王家钦村合作社与旭斌公司因合作开发房地产纠纷，形成（2003）威民一重字第42号和（2011）威民一初字第51号二个案件，分别判令双方互负交房义务。在执行过程中，两案相抵，旭斌公司需再向王家钦村合作社交网点房、住宅若干平米，双方同意旭斌公司将包括涉案房屋在内的部分房屋办理至王家钦村合作社指定的产权人名下；评估住宅单价5280元/ｍ2，予以折价，作为双方结算余款的依据;另，双方对于办理过户产生的费用由哪一方负担，未能形成一致意见。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，王家钦村合作社与于庆国签订的房屋买卖合同合法有效，当事人应恪守履行。根据合同，王家钦村合作社将涉案房屋卖与于庆国，房产证由王家钦村合作社全面负责办理，该表述应解释为王家钦村合作社承担办证所需的费用。现于庆国为办理产权证，支出一系列费用，应否由王家钦村合作社承担，双方存在争议，本院分述如下。首先，关于住宅专项维修基金。根据相关法律法规，住宅专项维修基金在性质上属于业主共有，该费用不应解释为应由王家钦村合作社负担的办证费用。因此，于庆国主张该费用应由王家钦村合作社负担，缺乏依据，本院不予采纳。其次，关于于庆国办理房证所缴纳的契税和工本费。双方签订的《购房保证协议》虽约定房产证由王家钦村村委会全面负责办理，但对该费用的负担双方并无约定，按照一般的交易习惯，该费用应由于庆国自己承担。因此，于庆国要求王家钦村合作社承担该费用的理由不当，本院不予支持。再次，关于于庆国向戚艳艳支付的81841元款项。根据二审查明的情况，戚艳艳认可该款项系旭斌公司所收并用于缴纳办证所需的税款。王家钦村合作社与于庆国签订房屋买卖合同后，王家钦村合作社应及时为于庆国办理过户手续，但在长达十六年的时间内未履行该义务。于庆国无奈之下，另觅解决途径，请求旭斌公司配合办理产权证并向旭斌公司缴纳81841元款项，该费用在性质上应认定为王家钦村合作社未履行合同义务给于庆国造成的损失，理应由王家钦村合作社承担。另，涉案房屋过户涉及两个法律关系：其一系于庆国与王家钦村合作社之间的房屋买卖合同关系；其二系王家钦村合作社与旭斌公司之间合作开发房地产合同关系。于庆国基于与王家钦村合作社之间房屋买卖合同向王家钦村合作社主张权利，并无不当。王家钦村合作社以该费用应由旭斌公司承担、费用不合理等进行抗辩，实际上系混淆了上述两个法律关系,王家钦村合作社在承担该费用后，可以另行向旭斌公司主张自己的民事权益。综上所述，于庆国的上诉请求部分成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初1405号民事判决第一、二、四项，即（一）驳回于庆国要求威海火炬高技术产业开发区怡园街道王家钦村股份经济合作社支付住宅专项维修资金6989元的诉讼请求；（二）驳回于庆国要求威海火炬高技术产业开发区怡园街道王家钦村股份经济合作社支付契税8955.63元的诉讼请求；（四）驳回于庆国要求威海火炬高技术产业开发区怡园街道王家钦村股份经济合作社支付不动产登记费80元的诉讼请求。二、撤销山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初1405号民事判决第三项；三、威海火炬高技术产业开发区怡园街道王家钦村股份经济合作社于本判决生效后十日内支付于庆国其向威海旭斌房地产开发有限公司支付的各项税款81841元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1123元，由于庆国负担184元，威海火炬高技术产业开发区怡园街道王家钦村股份经济合作社负担939元；二审案件受理费2246元，由于庆国负担368元，威海火炬高技术产业开发区怡园街道王家钦村股份经济合作社负担1878元。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二〇年十二月八日法官助理宋杨书记员刘莎莎