山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12869号 上诉人（原审原告）：薛同刚，男 上诉人（原审原告）：尹崇真，女 两上诉人委托诉讼代理人：李增福，山东理证律师事务所律师。 两上诉人委托诉讼代理人：丁明强，山东理证律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张鲁峰，男 被上诉人（原审被告）：杨郭，女 原审第三人：徐本艳，女 上诉人薛同刚、上诉人尹崇真因与被上诉人张鲁峰、被上诉人杨郭及原审第三人徐本艳物权保护纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初692号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人尹崇真及其委托诉讼代理人丁明强、李增福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛同刚、尹崇真上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项内容，依法改判张鲁峰、杨郭向薛同刚、尹崇真支付自2013年11月13日起至起诉之日止期间房屋占用费110000元及一审起诉之日到实际腾房之日期间的房屋占有使用费；或将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费由张鲁峰、杨郭承担。事实与理由：一审法院错误且机械的适用合同相对性原则，导致一审判决适用法律不当、判决结果错误。一、从“买卖不破租赁”的立法本意及相关法律规定来看，薛同刚、尹崇真自于2013年3月14日以买受人身份取得涉案房屋所有权后即当然取得了涉案房屋租赁收益权。买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。我国合同法第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第2款规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。我国住房和城乡建设部2011年施行的《商品房屋租赁管理办法》第12条第1款：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）第20条也明确规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持”。从以上规定不难看出，租赁期内因买卖及其他行为发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，新房主是租赁房屋的唯一受益人，这也与我国物权法第39条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、和处分的权利”之规定是完全一致的。就本案而言，一审法院已经查明徐本艳在将涉案房屋出租给张鲁峰后，已经将涉案房屋出售给薛同刚、尹崇真，且薛同刚、尹崇真也已经于2013年3月14日取得了涉案房屋的所有权证书。庭审中徐本艳本人对薛同刚、尹崇真向张鲁峰、杨郭主张权利也没有异议，张鲁峰实际上自2013年3月14日后也没有就涉案房屋向任何人支付房屋租金。二、买卖不破租赁是合同相对性原则的例外情形。本案中因一审法院机械错误的认定薛同刚、尹崇真应向涉案房屋原房主徐本艳主张权利，造成的结果却是导致实际房屋所有权人被剥夺了已取得物权人最基本的收益权。三、一审法院的错误不但人为产生讼累浪费司法资源，而且还可能制造新的社会矛盾。本来薛同刚、尹崇真与徐本艳之间没有任何争议，徐本艳也当庭明确赞成薛同刚、尹崇真向张鲁峰、杨郭主张权利。但一审法院的判决结果，使本来可以通过该次诉讼一次性解决的问题，还需要徐本艳单独向张鲁峰、杨郭主张一次权利，然后再薛同刚、尹崇真与徐本艳再有一次主张权利过程。如果徐本艳不向张鲁峰、杨郭主张权利，或者徐本艳主张权利获益后能否与薛同刚、尹崇真产生分歧都不可预料。综上，买卖不破租赁的立法本意不仅仅能够起到保护承租人的权利也同时保护了房屋买受人收益的权利，二者并不冲突。 张鲁峰、杨郭未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 徐本艳未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。 薛同刚、尹崇真向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令张鲁峰、杨郭将薛同刚、尹崇真所有的位于黄岛区网点房[证号为：房权证私字第××号]恢复原状并交付薛同刚、尹崇真；2.要求张鲁峰、杨郭向薛同刚、尹崇真支付自2013年3月起至起诉之日止期间的房屋占有使用费110000元，及自薛同刚、尹崇真起诉之日起到张鲁峰、杨郭实际交付薛同刚、尹崇真房屋之日止期间房屋占有使用费；3.本案的诉讼费用由张鲁峰、杨郭承担。 一审法院认定的事实：1.涉案坐落于黄岛区房屋，建筑面积72.47平方米，原路名为胶南市康大北京路57甲号，于2013年3月14日登记在薛同刚、尹崇真名下。2.2012年11月13日，张鲁峰与徐本艳签订租赁协议，约定，张鲁峰于2012年11月13日租用北京路57号网点房，面积80㎡，水电费自租用之日起由张鲁峰负责，并保证租用该房屋的设施完好，租用费用10000元每年，到期时提前交付下年房租，租房期间不得转租。租用人：张鲁峰，2012.11.13。3.青岛博安物业管理有限公司出具的收费明细表显示，2019年5月6日至2019年6月6日涉案房屋用电20度。4.张鲁峰与杨郭于2017年2月9日登记结婚，系夫妻关系。 一审法院认为，本案系物权保护纠纷，争议焦点是薛同刚、尹崇真要求张鲁峰、杨郭将位于黄岛区网点房恢复原状并交付薛同刚、尹崇真，并要求张鲁峰、杨郭支付房屋占有使用费应否予以支持。关于本案的责任主体，经查，2012年11月13日，张鲁峰与徐本艳签订租赁协议，租用涉案房屋，因此张鲁峰系房屋的承租人，杨郭与张鲁峰虽系夫妻关系，但双方结婚时间是2017年2月9日，薛同刚、尹崇真也并无证据证明该房屋实际由张鲁峰、杨郭共同租赁使用，故薛同刚、尹崇真要求杨郭承担相应责任，依据不足，一审法院不予支持。关于薛同刚、尹崇真要求张鲁峰将位于黄岛区网点房恢复原状并交付薛同刚、尹崇真的请求，因薛同刚、尹崇真在购买涉案房屋时，该房屋已经对外出租，薛同刚、尹崇真并无证据证明涉案房屋的原状系何种状态，其要求张鲁峰恢复原状，一审法院不予支持。关于房屋返还问题，张鲁峰与徐本艳签订的租赁协议并未明确约定租赁期限，应为不定期租赁合同，出租人有权随时解除合同，但因第三人徐本艳在本案起诉前并未正式向张鲁峰提出解除租赁合同，故应视为租赁合同一直延续。本案中，薛同刚、尹崇真作为房屋所有人要求张鲁峰返还房屋，徐本艳对此不持异议，因张鲁峰经传票传唤未到庭，一审判决送达张鲁峰之日应视为徐本艳行使了合同解除权，在租赁合同解除的情况下，张鲁峰继续占有使用涉案房屋没有依据，薛同刚、尹崇真要求张鲁峰返还房屋，于法有据，一审法院予以支持。张鲁峰以不认识薛同刚、尹崇真为由进行抗辩，不能成立，一审法院不予采纳。关于房屋占用费，如前所述，张鲁峰与徐本艳签订的租赁协议系不定期租赁，在租赁合同解除前，张鲁峰占用使用房屋有法律依据，根据合同相对性原则张鲁峰应向徐本艳支付租赁费，薛同刚、尹崇真向张鲁峰主张租赁合同解除前的房屋占有使用费没有法律依据，一审法院不予支持。合同解除后，张鲁峰继续占用使用房屋没有法律依据，应支付薛同刚、尹崇真房屋占有使用费，关于支付标准因应参照原租赁合同的约定。综上，张鲁峰应支付薛同刚、尹崇真按照每年租用费用10000元的标准，从判决送达之日起至张鲁峰实际交还房屋之日的房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、张鲁峰于判决生效后十日内返还薛同刚、尹崇真涉案位于黄岛区网点房（房权证私字第××号）；二、张鲁峰于判决生效后十日内支付薛同刚、尹崇真房屋占有使用费（按年租金10000元标准，自判决送达之日至实际交还之日）；三、驳回薛同刚、尹崇真的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由薛同刚、尹崇真负担50元，由张鲁峰负担1200元。 本院二审期间，薛同刚、尹崇真提交证据如下：青岛博安物业管理有限公司证明一份、门头房照片两张、移动公司收据两张，共同证明从2013年到2017年1月10日之前的物业费和水电费都是张鲁峰交纳，从2017年1月10日至2019年4月的物业费都是杨郭交纳。2019年5月还有新的电费产生。门头从2013年开始一直是“大海窗帘布艺”证明从2013年到2019年5月涉案房屋实际都是处在被上诉人的管理控制之中。张鲁峰、杨郭未到庭质证；徐本艳未到庭发表意见。 本院二审期间到涉案网点房进行现场查看，并对涉案网点房附近网点经营人员及涉案网点房所在物业公司工作人员进行走访询问，形成询问笔录。薛同刚、尹崇真对两份询问笔录真实性无异议，但认为冯文涵是从2018年9月份初才开始在“大海窗帘”的隔壁经营，无法证明2018年9月份之前的情况，即使张鲁峰、杨郭没有经营，但钥匙一直在其的控制之下，冯文涵的经营通常都是在白天，据了解张鲁峰、杨郭是将门头作为会所在晚上使用。曹秀燕是从2018年5月份才到物业公司，对2018年5月份之前的情况其并不知情，但是据曹秀燕的笔录可以看出，187××××8317和136××××6005确实是记录在涉案房屋的缴费明细中，也可以证明当时这两个电话的使用人曾经是物业费缴纳的联系人。结合之前薛同刚、尹崇真提交的物业的证明，可以证实张鲁峰、杨郭是该涉案房屋的实际使用人。 本院二审另查明，本院到涉案网点房现场查看时，涉案房屋大门紧闭，无人应答。青岛市黄岛区朝阳山路576号网点房经营者冯玉涵称，从未见涉案网点房开门营业，且与其他邻居聊起过为何该网点房不开门，其他邻居亦不知情。涉案网点房所在小区博安物业管理有限公司工作人员曹秀燕称，自其2018年5月份来物业，从未见人使用该网点房。涉案网点房2017年2月至2019年4月期间的物业费已交，但不清楚交费人是谁。经本院出示薛同刚、尹崇真一审提交的收费明细表，询问物业费是否由右上角标注的电话号码使用者所交、物业工作人员是否拨打该电话通知过该电话号码使用者交物业费，物业工作人员曹秀燕称该号码系从以前老明细中抄来的，物业公司没有打过该电话通知交费，也不清楚是否该电话号码使用者所交。关于涉案房屋用电情况，2015年共33度电、2016年共25度电，2017年仅1月份1度电，2017年2月至2019年4月没有用电，2019年4月后至2019年6月产生过20度电，其后再无用电记录。对涉案网点房电费由谁交纳亦不清楚。 本院再查明，薛同刚、尹崇真称，其购买涉案房屋时房屋登记的权利人是案外人汪斌，原审第三人徐本艳从案外人汪斌处购入房屋时没有办理变更登记。薛同刚、尹崇真与案外人汪斌签订了房屋买卖合同，向徐本艳支付房款，案外人汪斌配合办理了过户。对于房屋交付情况，薛同刚、尹崇真称涉案房屋买卖合同第三条约定，双方同意于2013年3月10日由甲方（汪斌）将上述房地产正式交付给乙方（薛同刚、尹崇真），薛同刚、尹崇真受让涉案房屋时，徐本艳已将房屋租赁给张鲁峰，徐本艳告知了张鲁峰房屋的出售情况，张鲁峰要继续承租，但薛同刚、尹崇真没有和张鲁峰见面。除2012年11月买房时薛同刚去过涉案房屋一次，之后薛同刚、尹崇真再没去过涉案房屋直至2019年。 本院查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。薛同刚、尹崇真向张鲁峰、杨郭主张自2013年3月起的占有使用费，首先应当证明张鲁峰、杨郭在该期间占有承租使用涉案房屋之基本事实，对此本院结合证据分析如下：一、薛同刚、尹崇真自述除2012年购房时薛同刚去涉案房屋看过一次之外，直至2019年期间从未去过涉案房屋，亦未见过张鲁峰，即其自身对于涉案房屋在此期间的实际占有使用情况并无直接认知，且不符合常规房屋租赁出租人权利义务之履行惯例。二、薛同刚、尹崇真称购买房屋时因房屋已租赁给张鲁峰使用故并未取得房屋钥匙，其提交的租赁协议载明张鲁峰于2012年11月13日租用北京路57号网点房，但对租赁期限并无约定，且协议载明“到期时提前交付下年房租”。自该租赁协议所署落款日期至提起本案诉讼已七年余，薛同刚、尹崇真称房屋由张鲁峰持续占有使用至今且一直未交房租，明显与常理不符。薛同刚、尹崇真与徐本艳均未提交向张鲁峰催要过房租或通知其返还房屋的证据，且薛同刚、尹崇真称徐本艳已将涉案房屋转让情况告知了张鲁峰亦无证据证实，故薛同刚、尹崇真的主张缺乏相应证据支持。三、本院二审期间调查了解到，涉案网点房的周边邻居及物业工作人员均称从未见过该网点房开张营业，对于是否有人使用、由何人使用均不清楚，且涉案房屋所在小区物业提供的其掌握的电费使用情况亦表明，自2015年至今该房屋用电极少，有的年份无用电记录，不符合租赁网点房经营使用之用电表征。综上所述，薛同刚、尹崇真提交的现有证据不能形成完整的证据链条，不足以证明在其所主张的期间张鲁峰、杨郭占有使用涉案房屋的事实，但鉴于张鲁峰、杨郭一、二审均未到庭参加诉讼，其对本案一审判决未提出上诉，应视为对一审判决之认同，故本院仅对一审判决结果予以维持。 综上所述，薛同刚、尹崇真的上诉请求不能成立，应予驳回；本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由薛同刚、尹崇真负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 钟速成 书记员韩明玉 书记员黄鹤颖