河南省安阳市文峰区人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫0502民初4110号原告：赵建文，男，1962年9月29日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。原告：纪玉增，男，1976年2月1日出生，汉族，住安阳市文峰区。二原告共同委托诉讼代理人：马永庆、王志伟，河南瀛睿源律师事务所律师。被告：安阳市正兴房地产开发有限责任公司，住所地：安阳市文峰区文峰大道东段迎宾馆**楼**。法定代表人：秦俊林，职务：董事长委托诉讼代理人：王春强，河南殷商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄月，河南鼎维律师事务所律师。原告赵建文、纪玉增与被告安阳市正兴房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开庭进行了审理。原告纪玉增及原告赵建文、纪玉增的共同委托诉讼代理人马永庆、王志伟，被告安阳市正兴房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王春强、黄月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵建文、纪玉增向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告正兴公司与原告签订的《退场协议》和《上东国际商品房定购协议书》有效。2、判决被告正兴公司立即将位于安阳市开发区平原路与长江大道交汇处上东国际商品房12号楼1单元702号（建筑面积为94.89平方米）交付于原告赵建文并协助办理房产过户相关手续。3、判决被告正兴公司返还原告赵建文购买位于安阳市开发区平原路与长江大道交汇处上东国际商品房12号楼1单元1801号（建筑面积为134平方米）、12号楼2单元2103号（建筑面积为136.09平方米）和12号楼2单元1803号（建筑面积为136.09平方米）三套房产的购房款812360元及利息（利息自2017年1月1日至被告还清购房款之日止按照月息一分计算），并按照一倍的购房款赔偿原告赵建文的损失。4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告纪玉增系上东国际项目7#楼承包人。2016年7月16日，被告正兴公司与纪玉增签订了《退场协议》，约定：确认7#楼已完工程结算款433万元，全部损失补贴177万元，两项合计610万元，已付310万元，还剩300万元。为了保证清场顺利进行，本协议签字生效后，正兴公司第一次付款100万元。场地清理完成时间确定为本月28日前，场地内属于纪玉增的一切机械、物料等在确定日前全部清理干净，经正兴公司认可后，再付80万元。剩余工程款120万元，正兴公司用上东国际商品房以认购书形式抵押给乙方，协议每平方米2000元。正兴公司在4个月内以本协议价方式可分批用现金回购房屋，在此期间纪玉增没有处置权。如在确定时间内正兴公司没有回购或没有回购完，正兴公司要配合原告纪玉增办理房产买卖过户等相关手续。由于原告纪玉增在承包建设该工程时，是借了原告赵建文120万元，所以，2016年8月17日，经三方协商，同意用原告纪玉增120万元工程款中的998220元冲抵原告赵建文的购房款,另外，201780元冲抵张树海租赁费（2016年8月17日，原告向被告出具了120万元工程款收据）。同日，正兴公司作为出卖人，原告赵建文作为买受人，双方签订了四份《上东国际商品房定购协议书》，约定将上东国际商品房12号楼1单元702号（建筑面积为94.89平方米）、12号楼1单元1801号（建筑面积为134平方米）、12号楼2单元2103号（建筑面积为136.09平方米）和12号楼2单元1803号（建筑面积为136.09平方米）四套房产以每平方米2000元的价格出卖与原告赵建文，被告于当日向原告赵建文出具了购房款收据，证明原告赵建文于当日支付其房款998220元。同时正兴公司与原告纪玉增之间的债权债务关系消灭。并且约定正兴回公司在2016年12月17日前可用现金回购，如未回购此协议生效。现回购期已过，被告与原告签订的协议均已生效。正兴公司于2018年10月20日取得了《商品房预售许可证》。原告赵建文多次要求正兴公司交房，后原告赵建文于2019年7月9日向文峰法院提起诉讼，要求正兴公司向原告赵建文交付给四套房屋并保全，在审理过程中，才得知正兴公司未经原告赵建文和纪玉增同意擅自将12号楼1单元1801号（建筑面积为134平方米）、12号楼2单元2103号（建筑面积为136.09平方米）和12号楼2单元1803号（建筑面积为136.09平方米）三套房产予以出售。原告赵建文被迫撤诉。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。从双方所签订的《上东国际商品房定购协议书》来看，已经明确了房屋的位置、面积、价款、违约责任，具备了商品房买卖合同的主要内容，且正兴公司也给原告赵建文开具了《收款收据》，证明原告赵建文已经交付了房款，所以该《上东国际商品房定购协议书》应认定为商品房买卖合同。再根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。2018年10月26日正兴公司已经取得了《商品房预售许可证》，所以在原告赵建文起诉时，双方所签订四份《上东国际商品房定购协议书》是有效的。正兴公司不给原告赵建文交房的原因，是因为房价的上涨，被告企图赖账，并且擅自将已出卖给原告赵建文的三套房产再次出售给别人，其行为严重违背诚实信用的原则。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。为此，原告有权要求被告返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，为此，原告请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告安阳市正兴房地产开发有限责任公司辩称：第一，原告赵建文、纪玉增主体不适格，原告主体资格相互冲突，不能作为共同原告。1.本案原告以房屋买卖合同纠纷进行诉讼，原告纪玉增并非房屋买卖法律关系的当事人，根据合同相对性原则，原告纪玉增不具有原告主体资格。2.如果以建筑工程施工合同纠纷进行审理，赵建文不具有原告主体资格。首先，本案涉及的是上东国际项目七号楼工程款抵押问题，实际权利人是纪玉增，赵建文与本案不存在利害关系，不具有原告主体资格。另外赵建文在诉状中称其与纪玉增之间是民间借贷关系，更加说明赵建文与被告之间不存在任何关系，说明就本案而言，赵建文不具备原告主体资格，应当依法驳回原告的诉讼请求。其次，《退场协议》属于建筑工程施工合同纠纷，而本案属于房屋买卖合同纠纷，双方并不属于同一法律关系，《退场协议》是否有效应当另案主张。对于《退场协议》我们认为属于部分有效部分无效合同，关于抵顶房屋的约定属于流质抵押的性质，应当是无效的。第二，本案所涉四份《协议书》属于流质抵押，是无效的，故应当依法驳回原告的诉讼请求。根据《担保法》第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条以及《物权法》第一百八十六条之规定，在《退场协议》以及本案涉及《定购协议书》中均明确约定正兴公司在四个月没有回购房屋，正兴公司应当为其办理房产买卖过户手续。该约定说明本案所涉合同是在债务履行期届满前达成的，属于流质抵押性质，违反法律强制性、禁止性规定，应当认定为无效合同，故应当依法驳回原告的诉讼请求。第三，本案应当按照原债权债务关系进行审理。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定以及参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条之规定，本案所涉的《定购协议书》性质属于抵押性质，系对7号楼工程款的抵押，并非真实的房屋买卖关系。虽然原告已经变更诉讼请求，但是其主张的法律关系依旧是房屋买卖法律关系。故参照上述法律规定，法院应当依法向原告释明，原告拒绝变更的，应当依法驳回其诉讼请求。另外根据即将于2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》第401条之规定，本案应当依法驳回原告的诉讼请求。综上被告认为本案所涉《定购协议书》属于流质抵押性质，违反法律强制性、禁止性规定，属于无效合同。关于《退场协议》本案合同属于有效的，但是部分条款无效。根据法律规定，本案应当按照原债权债务关系进行审理，故本案应当依法驳回被答辩人诉请。原告第三项诉讼请求应当予以明确利息及一倍赔偿数额，按照民事诉讼案件收费管理办法及民诉法关于起诉条件，原告自2017年1月1日起诉之日止，利息应当计算为固定数额，并相应缴纳诉讼费，由于原告没有按照民诉法起诉的条件要求数额确定，所以未确定部分不在本案审理范围，原告有义务就该部分请求向法庭补缴诉讼费。本院经审查认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。原告纪玉增（乙方）与被告安阳市正兴房地产开发有限责任公司（甲方）签订《退场协议》，约定“甲方在4个月内以本协议价方式可分批用现金回购房屋，在此期间乙方没有处置权。如在确定时间内甲方没有回购或回购完，甲方要配合乙方办理房产买卖过户等相关手续”。原告纪玉增将998220元债权转让与原告赵建文，原告赵建文与安阳市正兴房地产开发有限责任公司签订了《上东国际商品房定购协议书》，明确约定“公司在2016年12月17日前现金回购，如未回购此协议生效”。因此原告赵建文与被告签订的《上东国际商品房定购协议书》的目的系作为工程欠款的担保，双方并非真实的房屋买卖合同关系。且原告赵建文在本院（2020）豫0502民初380号案件中已经以房屋买卖合同纠纷向本院提出诉讼，经本院释明后赵建文变更诉讼请求，案件经过开庭审理后赵建文撤回起诉。因此在本案中，原告再次以房屋买卖合同纠纷向本院提出诉讼，应视为原告拒绝变更诉讼请求，应当驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告赵建文、纪玉增的起诉。案件受理费11923.6元，全部退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长 胡 科审判员 王 敬审判员 郭晨曦二〇二〇年十二月二十八日书记员 刘 丁