河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初12193号原告：河南上林置业有限公司，住所郑州市二七区航海路与碧云路交叉口正商城售楼部101。统一社会信用代码：914101005569401022。法定代表人：刘振强。委托诉讼代理人：刘冰洁，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冬，男，系该公司员工。被告：胡金瑞，男，1981年2月12日出生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：徐磊，河南科迪律师事务所律师。原告河南上林置业有限公司诉被告胡金瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告胡金瑞提起反诉，后又自愿放弃反诉，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告河南上林置业有限公司的委托诉讼代理人刘冰洁，被告胡金瑞及委托诉讼代理人徐磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南上林置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的编号为140××××1146的《商品房买卖合同》及合同补充协议已解除。2、请求依法判令被告协助原告办理注销编号为140××××1146《商品房买卖合同》及合同补充协议备案、不动产预告登记和不动产抵押权预告登记等手续;3、请求依法判令被告向原告支付补偿金(暂计)27,968.4元及代付案件受理费、保全费、诉讼费等暂计6,355元；4、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用、保全费用。庭前原告将第三项诉讼请求变更为判令被告向原告支付违约金12,800.26元，补偿金36,652.76元（截止2019年12月18日）。事实与理由:2014年12月29日，原告与被告签订编号为140××××1146的《商品房买卖合同》及合同补充协议(以下简称“《合同》”)约定被告向原告购买位于郑州市××区××、××商城和××广场（××）××单元××房，该房的建筑面积共329.04平方米，单价为每平方米8,500元，总房款为2,796,840元，其中:被告应于2014年12月29日支付首付款1,406,840元于2015年1月29日贷款1,390,000元。《合同》签订后，因被告未能按期向按银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求被告承担担保责任，原告代被告向按揭银行偿还了所有担保贷款本息。根据《合同》约定，《合同》自动解除，被告应配合办理撤销《台同》备案、不动产预告登记和不动产抵押权预告登记等手续，同时，被告应向原告支付补偿金，并承担本案全部诉讼费用、保全费用。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉请。被告胡金瑞辩称，第一，被答辩人要求支付违约金12,800.26元没有事实依据。由于答辩人与被答辩人之间有工程施工关系，被答辩人尚欠答辩人工程款未结清，后经双方口头协商一致同意以部分工程款冲抵该套房首付款，双方为此签订了正式的商品房买卖合同并进行了登记备案，同时被答辩人还协助答辩人办理了银行按揭贷款及不动产抵押权预告登记等手续。在办理按揭贷款时，答辩人认为此时的被答辩人应当已完成了工程款冲抵房款的相关手续，否则不会协助答辩人办理按揭贷款，更不会去办理各种备案手续，这不符合一般人的正常逻辑思维习惯和交易习惯。且在之后，被答辩人也一直没有收到被答辩要求答辩人支付首付款的通知，直到收到本案诉讼文书。答辩人认为造成这一后果的责任不在答辩人，在被答辩人，被答辩人要求支付违约金没有依据，对被答辩人的此诉求应予以驳回。第二，关于补偿金的问题。被答辩人要求支付补偿金的诉求不应得到支持。当事双方于2014年12月29日签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，被答辩人应于2016年12月31日前向答辩人交付房屋，而直到合同自动解除时，答辩人也没有收到被答辩人的交房通知。由于被答辩人先行违约，未按时向答辩人交付房屋，导致答辩人不仅每月需偿还按揭贷款本金及利息2万元左右外，所购买的房屋无法产生任何收益，这也必将影响并导致答辩人后期银行按揭贷款无法及时偿还。因此，被答辩人要求支付补偿金的诉请不应得到支持。第三、关于被答辩人要求答辩人协助办理相关手续的问题。在被答辩人返还答辩人所支付的购房款的基础上，答辩人愿意协助被答辩人办理注销商品房买卖合同备案、不动产登记及不动产抵押登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院依法采信并在卷佐证。本院对本案事实及双方有异议的事实证据，认定如下：1.2014年12月29日，原告河南上林置业有限公司（出卖人）与被告胡金瑞（××）签订编号为140××××1146《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告购买位于郑州市××区××、××东××房屋××套，总价款为2,796,840元，付款方式约定为按揭贷款，首付款1,406,840元，余款1,390,000元为银行按揭贷款；合同第七条1（2）款约定，××逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；××未能按期偿还按揭银行贷款本息，××应将出卖人代其向按揭银行偿还的的全部款项，及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金；××未能按期偿还按揭银行贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担承担担保责任，则××除应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银偿还所有贷款本息之日起，本合同自动解除。庭审中原被告双方一致认可涉案房屋买卖合同已于2019年12月30日解除。2.原被告所签《商品房买卖合同》的《合同信息备案摘要》显示，涉案房屋××为胡金瑞，共有情况为单独所有。3.原告提交郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初21863号民事判决书显示，涉案房屋因按揭贷款办理了房产抵押登记证明，因被告未按时偿还涉案房屋按揭贷款，广发银行股份有限公司郑州金水路支行起诉本案被告、董长玲及本案原告，要求偿还所有贷款，郑州市金水区人民法院于2019年8月12日作出判决，判令被告胡金瑞、董长玲偿还借款本金880,333.48元、2019年2月28日前利息10,701.05元及之后的利息、罚息、复利，并判令本案原告承担连带清偿责任。4.原告提交郑州市金水区人民法院2020年1月9日出具的结案通知书显示案件已经执行完毕。5.原告提供广发银行股份有限公司郑州分行出具的《贷款结清证明》一份，以证明借款人胡金瑞在该行的贷款本金1,390,000元，利息347,284.14元已经结清。6.原告提交上海浦东发展银行业务凭证回单显示，2020年12月24日，原告账户被金水法院强制扣划819,602.74元，同时提交广发银行凭证5张，显示原告于2018年9月29日代被告还款50,221.95元，2018年12月29日贷被告还款49,654.25元，2019年3月29日还款49,077.7元，2019年6月25日还款48,488.7元，2019年9月25日代被告还款47,934.31元。原告提交广发银行2019年12月30日广发银行支取凭证显示原告账户被转入其他应付款授信类保证金暂挂户47,430元，该凭证手写备注为还胡金瑞贷款，被告对此不予认可，认为该客户回单，是在法院执行完毕之后又产生的扣费，且扣款凭证所注明的“还胡金瑞贷款”为人工书写，被告对此未提供其他证据说明。7.被告提交广发银行流水及被告支付按揭贷款清单各一份，该银行明细显示被告2018年7月20日前每期归还贷款情况（无法区分本息），以证明其自2015年5月20日至2018年7月20日，被告支付按揭贷款本息共计854,189元，被告请求法庭一并处理，原告不同意。8.被告提交河南晨曦装饰工程有限公司与河南正商置业有限公司签订的装饰装修工程施工合同以证明原告拖欠被告工程款未付并协商冲抵首付款的事实，原告对此不予认可，认为与本案无关。本院认为，本案中，原被告签订《商品房买卖合同》并进行了商品房备案登记，后被告未及时归还银行按揭贷款，导致原告被诉讼并承担担保责任，事实清楚。原告河南上林置业有限公司与被告胡金瑞签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以协商解除合同。当事人可以在合同中约定解除合同的条件。当合同中约定的解除合同条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。本案原被告均认可双方房屋买卖合同已于2019年12月30日解除。故原告请求确认合同解除，并请求判令被告协助原告办理注销编号为140××××1146《商品房买卖合同》及合同补充协议备案、不动产预告登记和不动产抵押权预告登记等手续，本院予以支持。合同权利义务终止，不影响其清算条款的效力。原被告约定了××未能按期偿还按揭银行贷款本息的违约责任，因被告未按时足额偿还贷款本息，致使原告经生效裁判文书确定并实际偿还了相关贷款本金、利息及诉讼费用，故原告请求判令被告支付补偿金，不违反法律规定及双方约定，但其计算数额过高，本院支持其中36,194.16元（按照2019年12月24日前原告代被告还款数额分段计算至2019年12月29日），对其请求过高部分本院予以支持。原告请求判令被告按照双方合同约定第七条1（2）款约定支付逾期支付首付款的违约金12,800.26元，双方对首付款支付存在争议，且原告在未收到首付款情况下接受按揭贷款，双方继续履行合同且直至合同解除前也未向被告主张过首付款，不排除双方有其他约定或变更，本院对原告该请求不予支持。另外，因双方合同解除，被告已归还部分贷款，双方合同解除，原告应将被告支付款项返还被告。但本案被告提起反诉后又撤回反诉，按照双方提交的证据本院无法区分原被告已归还贷款本息，且双方对被告是否以工程款抵充首付款存在争议，故对本案原告应返还被告款项本案无法计算清楚，双方可另行协商处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告河南上林置业有限公司与被告胡金瑞签订的编号为14001881146的《商品房买卖合同》及合同补充协议已解除；二、被告胡金瑞于本判决生效后十日内配合原告河南上林置业有限公司办理编号为14001881146《商品房买卖合同》登记备案注销手续、预告登记备案注销手续、抵押权预告注销手续；三、被告胡金瑞支付原告河南上林置业有限公司因代偿贷款补偿金36,194.16元（可在原告向被告退还房款时一并折抵）。四、驳回原告河南上林置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,036元，减半收取518元，由被告胡金瑞承担并随案款一并支付，余款518元，退还原告。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  陈书冉二〇二〇年十二月二十六日书记员  赵 琪