河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终4727号 上诉人（原审原告）：柴玉强，男，汉族，1977年4月19日生，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：杨志红、陈小敏，河北浩博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马慧慧，女，汉族，1985年2月16日生，住邯郸市。 委托诉讼代理人：李晓康，北京市华贸硅谷（邯郸）律师事务所律师。 上诉人柴玉强因与被上诉人马慧慧租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初1742号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 柴玉强上诉请求：1、依法撤销邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初1742号民事判决书第二项判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，不服金额86880元；2、本案全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人“要求被上诉人支付房租86880元、返还出租房内的家具、电器、承担逾期支付租金违约金及支付家具、电器占用、使用费”的诉讼请求，一审法院以“上诉人提交的证据不足”为由予以驳回，认定事实与证据不符，显失公平，应依法撤销，理由：一、2018年5月26日之前上诉人与被上诉人之间签订的《商铺租赁合同》合法有效，被上诉人没有支付相应的租金，应依据双方签订的租赁合同承担租金及逾期违约金的责任，一审法院只审查认定2018年5月26日之后上诉人无权出租，对上诉人之前的合法出租并有权收取租金的事实不与审查认定，显属错误。1、上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效；2、被上诉人拖欠2017年3月20日至2018年5月25日租金（共计49800）元，应承担清偿租金及承担逾期支付违约金的责任。2018年5月26日，案涉房屋转让给耿嘉浩，上诉人对案涉房屋不再享有合法的转租权，但在此之前，上诉人与被上诉人之间的租赁行为合法有效，被上诉人拖欠2017年3月20日至2018年5月25日租金（共计49800元），应承担清偿租金及承担逾期支付违约金的责任。二、被上诉人占有、使用上诉人出租房屋内家具、电器的事实，在双方签订的《商铺租赁合同》中有明确的约定，一审法院驳回上诉人的相应诉求，判决显属错误。三、一审法院不让证人出庭，剥夺上诉人的诉讼权利，审理程序违法，应予以纠正。为查明案件事实，上诉人在一审中依法申请了二名证人出庭作证，证明上诉人承担房租、装修房屋以及对外转租后向被上诉人催要租金的事实，但一审法院却不让证人出庭，审理程序违法，应予以纠正。综上，一审判决认定基本事实错误，依法应当改判，为维护上诉人合法权益，提出上诉，望查明事实，正确适用法律，作出公正的判决。 马慧慧辩称，上诉人的上诉理由不成立，应予以驳回。王凯不是案涉房屋的原房主，无权对外出租，故上诉人与王凯的出租协议无效，故上诉人无权转租。 柴玉强向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告之间的《商铺租赁合同》；2、依法判令被告支付原告房租86880元；3、依法判令被告返还出租房屋内的家具、电器（3台格力空调、3个小柜子、1台热水器、1个沙发、1一个橱柜、一个茶几）；4、依法判令被告向原告承担逾期支付租金违约金（自起诉之日即2019年4月25日至实际清偿租金之日止，2019年4月25日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、依法判令被告支付家具、电器占用、使用费（自新合同签订之日即2018年5月19日起至被告实际返还家具、家电之日止，按照500元/月标准支付）；6、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：本案争议所涉及的房屋（坐落于丛台区）登记所有权人为耿嘉浩，取得所有权的时间为2018年5月26日。2013年11月28日，原告柴玉强与案外人王凯就该房屋签订了一份租赁合同，合同约定出租房王凯将该房屋出租给承租方柴玉强使用，租赁期限自2014年1月15日至2019年1月15日。房屋租金自2014年1月15日至2016年1月15日为26000元／年，此后出租方有权根据市场情况调整租金。租赁期间，承租方如欲将房屋转租给第三方使用，须征得出租方书面同意。2015年2月14日，原告柴玉强将该房屋出租给被告马慧慧，双方签订了一份租赁合同，合同约定租赁期限自2015年3月20日至2020年3月20日。租金每月3500元。2018年6月27日，被告马慧慧与该房屋的登记所有权人耿嘉浩另行签订了一份租赁合同，约定租赁期限自2018年5月19日至2021年5月19日。马慧慧已支付房租157000元。 一审法院认为，耿嘉浩取得该房屋所有权的时间为2018年5月26日。故原告柴玉强在没有取得耿嘉浩同意的情况下，自2018年5月26日之后无权对丛台区房屋进行租赁。原告诉请解除原被告之间的商铺租赁合同，本院予以支持。关于原告主张的房租86880元及返还出租房内的家具，电器，因原告提交的证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2122元，减半收计1061元，由原、被告各自负担530.5元。 二审期间，柴玉强提交以下证据：证据一，上诉人将房租交付给前房主王凯后，其出具的收条7份，证明上诉人截止2018年3月1日有合法出租权，故有权要求对方支付房屋转租前的所欠租金；证据二，装修清单，证明房屋装修花费，对房屋进行了装修；证人李某证言，证明上诉人承租房屋时没有装修是毛坯房，上诉人委托其进行装修。马慧慧质证认为：对证据一的真实性无法确认，即使该证据是真实的，王凯也无权出租；证据二与本案无关联性；证人证言与本案无关联性。 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，柴玉强与马慧慧于2015年2月14日签订《商铺租赁合同》，其中第一条中约定，租金每月3500元；第二条中约定，合同约定租赁期限自2015年3月20日至2020年3月20日；第三条中约定，甲方收取租金应出具收据或其他凭证；第五条中约定，乙方以现金方式向出租方支付租金，租金半年支付一次，并提前30天交至出租方。柴玉强上诉主张马慧慧承担清偿2017年3月20日至2018年5月25日租金，本院认为，柴玉强依照双方签订的《商铺租赁合同》，将案涉商铺交付给马慧慧占有使用，马慧慧应支付相关费用。马慧慧在一审庭审中辩称其支付了全部租金，但并未提交相关证据，且其又称其已向现房主支付房租157000元，其中150000元为自2018年5月19日起三年的租金，多支付的7000元为2018年3、4月份的房租。按照合同的约定，2018年3月20日以后半年内的房租马慧慧应已提前30日付给柴玉强，但又称2018年3、4月份的房租付给现房主，与其主张的已向柴玉强付清全部租金的辩解相矛盾。综上，马慧慧应向柴玉强支付自2017年3月20日至2018年3月1日之前的租金39500元（3500元×11个月＋3500元÷28日×8日﹦39500元）。关于柴玉强主张返还的室内物品问题，因案涉商铺系柴玉强从他人手中承租后又转租给马慧慧，故关于室内物品问题本案不予处理。 综上所述，柴玉强的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初1742号民事判决第一项； 二、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初1742号民事判决第二项； 三、马慧慧自本判决生效后十五日内给付柴玉强租金39500元； 四、驳回柴玉强其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2122元，减半收计1061元，由柴玉强负担641元，马慧慧负担420元。二审案件受理费1972元，由柴玉强负担1184元，马慧慧负担788元。 本判决为终审判决。 审判长  张艳芬 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  杜 淼