浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初4753号原告：温州裕园房地产开发有限公司，住所地：浙江省温州经济技术开发区滨海十八路**。统一社会信用代码：91330301MA297E9P7L。法定代表人：申鑫，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘盎，男，1992年12月7日出生，汉族，住上海市长宁区。系公司员工。委托诉讼代理人：叶娜娜，女，1996年10月16日出生，汉族，住浙江省青田县。系公司员工。被告：方仙华，女，1970年7月26日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：林明俊，浙江建桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春草，浙江建桥律师事务所律师。原告温州裕园房地产开发有限公司与被告方仙华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温州裕园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人叶娜娜，被告方仙华的委托诉讼代理人林明俊、周春草到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州裕园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付剩余房款共计720000元；2、判决被告向原告支付违约金171720元（从2018年5月28日起暂计算至2020年07月31日，以剩余房款720000元的万分之三按日计算至实际付清房款之日）。事实和理由：原告和被告于2018年05月18日签订了《商品房买卖合同》、附件和补充协议，合同约定由被告向原告购买位于湖悦名邸第7幢1单元110室，该商品房建筑面积为65.53平方米，总额为1444834元。合同第七条“付款方式及期限”约定，买受人采取银行按揭分期付款，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时支付该商品房总房价款的50%给出卖人，即柒拾贰万肆仟捌佰叁拾肆元整，并于本合同签订后3日办理不可撤销的委托手续及公证，并与银行（公积金中心）办妥按揭相关手续并通过银行贷款审批。如因买受人自身原因未在约定期限内办妥手续，则应在本合同签订之日起10日内自筹资金付清全部剩余房款；买受人违反上述约定的，按本合同第八条承担违约责任。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定，逾期超过90日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。被告于2018年04月26日向原告支付了房款724834元，剩余部分被告未在合同约定的期限内向原告支付。在本院指定的举证期限内，原告提供商品房买卖合同及补充协议，以证明原、被告签订的买卖合同的内容，其中就款项支付以及未按期履行约定了违约条款。被告方仙华辩称：1、原告交付的房屋存在质量问题，主要是房屋存在多处裂痕，且通行道路至今未建造完成。2、被告在合同签订后一、二个月已明确和原告告知解除合同。且原告也曾起诉法院要求解除，故本案商品房买卖合同应当按照合同解除的法律后果处理。3、合同解除后，原告应当及时采取措施防止损失扩大，现原告主张按合同约定计算违约金显然过高。庭审中被告提供了如下证据：1、照片，以证明原告交付的房屋存在质量问题；2、民事起诉状，以证明原告曾就涉案纠纷起诉要求解除合同。上述证据经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据，被告对真实性没有异议，予以认定。被告提供的证据1，原告认为从照片无法判断是否系涉案的房屋，道路通行情况系因为市政工程原因，并非原告过错。另外维权的这张照片与本案无关，是因为商品房的阳台数量问题，已在另案处理。证据2，原告没有异议，但认为已经撤诉。本院认为，被告提供的证据1，关于原告交付的房屋质量问题，双方签订的《商品房买卖合同》其中第十二条约定“买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的…双方委托物业所在地市级或以上有资质的质量检测机构进行质量检测…检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任”，可见，涉及房屋的质量问题应当由有资质的质量检测机构进行确认，单就照片无法证明房屋存在质量问题。另就道路通行问题，原告已解释是因为市政工程的原因，故不能归责于原告。而且从《商品房买卖合同》的内容来看，小区道路已经按约交付，与主干道连接道路范围并不属于原告的履约范围。被告提供的证据2，双方对真实性并无异议，予以认定。本院经审理认定，原告和被告于2018年05月18日签订了一份《商品房买卖合同》以及九项附件，合同约定由被告向原告购买位于湖悦名邸第7幢1单元110室的商品房，该商品房建筑面积为65.53平方米，总价款计1444834元。合同第七条“付款方式及期限”约定，买受人采取银行按揭分期付款，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时支付该商品房总房价款的50%给出卖人，即724834，并于本合同签订后3日办理不可撤销的委托手续及公证，并与银行（公积金中心）办妥按揭相关手续并通过银行贷款审批。如因买受人自身原因未在约定期限内办妥手续，则应在本合同签订之日起10日内自筹资金付清全部剩余房款；买受人违反上述约定的，按本合同第八条承担违约责任。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定，逾期超过90日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同履行过程中，被告于2018年04月26日向原告支付了房款724834元，剩余房款720000元被告至今仍未支付。2020年4月28日，原告就本案纠纷曾向温州市龙湾区人民法院提起诉讼，案号为浙03**民初2330号。原告诉请要求解除原告、被告签订的商品房买卖合同及补充协议；要求被告向原告支付违约金。后因原告未到庭参加诉讼，案件作撤诉处理。本院认为，关于本案双方争议的商品房买卖合同及附件是否已经解除的问题。浙03**民初2330号案件中，原告诉请要求解除合同，系未通知对方解除而是直接起诉要求法院解除合同。本案涉及合同解除的通知与诉讼的关系问题，这与合同法第96条规定的“合同自通知到达对方时解除”规定的情形并不相同。法院虽已将文书送达至被告，但被告未就合同解除或者继续履行提供书面答辩意见，故此时双方仍未就合同解除协商达成一致意见。原告撤诉后，在本案另行起诉要求继续履行合同，系当事人在意思自治的范围内合理行使其诉权，并未违反法律规定，应予准许。因此在法院判决尚未下达前，涉案商品房买卖合同并不因前案诉讼产生解除的法律效果。庭审中，被告陈述曾多次向原告表示解除合同，其理由为涉案商品房存在质量问题，且被告因为疫情原因已无法履行合同。本院认为，关于商品房的质量问题，已在前面证据质证阶段予以阐述，被告的该项主张本院不予认定。至于因疫情原因造成被告资金不足，双方可以就付款方式以及付款期限进行协商，并不必然导致合同解除的法律后果。况且本案被告合同履行应当在2018年5月期间，与此后的疫情也无关联，故被告要求解除合同的张，本院亦不予采信。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同内容全面履行合同义务。按照双方《商品房买卖合同》第八条的约定，“出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”。因购房款的支付义务系商品房买卖合同法律关系中购房者一方的主要合同义务，其应当及时、足额地履行购房款支付义务。但被告在明知其款项可能不足以在约定的时间内支付剩余房款时，仍然不积极筹措资金，其自身对于逾期付款的发生明显存在过错，应当依约承担相应法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。关于违约金，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本案实际情况，合同履行过程中，涉案房屋市场价并未出现大的波动，但因被告从2018年5月份开始逾期至今已达二年有余，客观上增加原告融资成本，但并未造成原告其他实际损失，故违约金减少为应付未付价款的20%计144000元为宜。对原告主张超过此限的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告方仙华于本判决生效之日起十日内支付原告温州裕园房地产开发有限公司剩余房款720000元及违约金144000元；二、驳回原告温州裕园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12717元，减半收取计6358.5元，由原告温州裕园房地产开发有限公司负担138.5元，被告方仙华负担6220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 黄慧慧二〇二〇年十二月一日法官助理 何亮亮代书记员 王茹霞