辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民初456号 原告（申请执行人）：张念续，男，1979年4月25日生，汉族，住址大连市甘井子区。 委托代理人：姜万鹏，辽宁际开律师事务所律师。 被告（申请执行人）：大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）。住所地辽宁省大连花园口经济区迎春街**楼****。 执行事务合伙人：大连城乡一体化建设发展基金管理有限公司（委派代表：王秋良）。 委托诉讼代理人：宋诗军，辽宁天合律师事务所律师。 被告（被执行人）：大连安邦房地产开发有限公司，住所：辽宁省大连市甘井子区盛景园********。 法定代表人：张仕祥，该公司公司董事长。 委托诉讼代理人：王丛姝，辽宁水平律师事务所律师。 第三人：大连正基投资管理有限公司，住，住所地辽宁省所地辽宁省庄河市大郑新城滨海大街**（大连国家生态工业示范园区管委会办公楼） 法定代表人：王桂英，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘毅，该公司职员。 第三人：高富强，男，1973年8月29日生，汉族，住，住址辽宁省庄河市/div> 原告张念续与被告大连城乡一体化建设发展基金（有限合伙）（以下简称城乡基金）第三人大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）、第三人大连正基投资管理有限公司（以下简称正基公司）、第三人高富强执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张念续的委托诉讼代理人姜万鹏、被告城乡基金的委托诉讼代理人宋诗军、被告安邦公司的委托诉讼代理人王丛姝、第三人正基公司委托诉讼代理人刘毅、第三人高富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张念续向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院确认位于大连市甘井子区系原告所有，并判决（2019）辽02执恢474号案件不得对该房屋执行。二、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：原告系放火卷帘门工程施工人员，给第三人高富强承包的多个项目干活，后经原告与第三人高富强核算，第三人高富强共计欠工程款1083698元。因工程款无法现金给付，而高富强手中正好有第三人大连正基投资管理有限公司购买被告大连安邦房地产开发有限公司抵顶给其的位于大连市甘井子区一套，又因为原告在大连没有房屋，2015年10月27日经原告与高富强协商，签订《工程款抵房协议书》、《房屋转让协议》，高富强将该套房屋作价100万元卖给原告，所欠工程款作为房款进行冲抵。两份协议签订后，为了确认第三人高富强具有案涉房屋的处置权，第三人高富强向原告提供了其与第三人正基公司、被告安邦公司签订的《以商品房低工程款三方协议》，确认高富强有权对案涉房屋进行处置。在原告与第三人高富强的协议签订完成后，高富强向原告交付了该房屋，原告自2015年起一直在该房屋居住至今。原告除该房屋外，在大连市再无其他居所。原告认为案涉房屋系第三人正基公司向被告安邦公司购买，后抵顶给第三人高富强，被告安邦公司是明知的，并签订了《以商品房低工程款三方协议》，第三人高富强对该房屋是具有处分的权利的。在此基础上，高富强将该房屋出售给原告。原告身份完全符合《执行异议和复议规定》中第29条规定的买受人身份，且符合该法律依据中规定的三个条件，即存在书面合同、用于居住且名下无其他用于居住的房屋、支付价款超过合同约定总价的50%。因此应当就案涉房屋排除执行。根据查询工商档案，原告发现被告城乡基金系被告安邦公司的股东，因此安邦公司将房屋出售给正基公司，并抵债给高富强的事实被告城乡基金是明知的。原告自2015年居住至今也未有任何第三人向原告主张房屋权利。原告完全有理由怀疑城乡基金与安邦公司两家关联企业恶意串通，试图通过执行程序拿回已经出售、抵债的案涉房屋，达到侵占原告合法财产的目的。综上，对于案涉房屋原告具有充分的事实以及法律依据，足以认定原告系该房屋的权利人，故请求人民法院支持原告诉讼请求。 城乡基金辩称，不同意原告提出的关于“中止对大连市甘井子区房产执行”的异议请求，没有事实及法律依据，依法应予驳回；对案涉房产应当继续执行。事实及理由：一、大连市中级人民法院（2016）辽02民初125号民事判决书作为生效的法律文书，已经判决确认城乡基金作为抵押权人对本案案涉的房产享有优先受偿权。2016年10月19日，针对原告城乡基金诉被告安邦公司、张忠忱、包展红借款合同纠纷案，大连市中级人民法院以（2016）辽02民初125号民事判决书判决：“一、安邦公司应于本判决生效后十日内偿还城乡基金借款本金9,450万元人民币及利息（自2015年10月21日起，按年息15.08%计息至欠款还清日）；二、城乡基金对张忠忱持有的安邦公司99%的股权享有优先受偿权；三、城乡基金对安邦公司为案涉债务设定抵押并仍处于抵押登记状态的房产、在建工程及土地在抵押担保范围内享有优先受偿权；四、张忠忱、包展红对前述第一项债务承担连带偿还责任。案件受理费538,050元，由被告共同负担。”该判决书中，明确认定了本案案涉的房产包含在该案中已设定抵押（抵押登记时间为2014年7月16日）并仍处于抵押登记状态的房产范围之内（注：工程号安邦阳光润城56号楼，即为甘井子区红凌路209号楼）。上述判决生效后，各被告均未履行还款义务，城乡基金申请法院强制执行。2017年1月20日，大连市中级人民法院以（2016）辽02执855号执行裁定查封了安邦公司作为案涉借款抵押物的位于大连市甘井子区产，其中包括本案案涉房产。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：除非法律、司法解释另有规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。既然上述已生效的民事判决书判决认定了城乡基金对案涉抵押项下房产的优先受偿权，则该担保物权应依法受到保护。大连市中级人民法院依据该生效判决对抵押房产实施查封及其他执行措施，具有充分的事实和法律依据。二、本案案涉房产系安邦公司所有的财产，原告张念续不是案涉房产的合法权利人。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）、案外人是否系权利人；（二）、该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；包括本案案涉房产在内的已被大连市中级人民法院依法查封的187套抵押房产，均系被执行人安邦公司开发建设的新建商品房。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）款之规定，该等房产的所有权人应认定为安邦公司，原告张念续并非该房产的权利人。三、答辩人对于原告提供的《以商品房抵工程款三方协议》及安邦公司以房抵款行为的真实性、合法性不予认可，涉嫌安邦公司与正基公司、高富强及张念续恶意串通、伪造证据企图阻碍法院对安邦公司房产的执行。从原告提供的证据内容看，原告并不是本案案涉房产的买受人，而是从高富强手里以抵债方式取得该房。正基公司以欠高富强款项为由，与安邦公司、高富强三方协议用安邦公司开发建设的大连市甘井子区商品房抵偿所谓的工程款。之后，高富强将该房产抵债给原告张念续。对于协议书落款的时间，疑似文件时间倒签。协议书中所谓的工程款，无据认定。对于已经设定了合法有效抵押的房产，未经抵押权人同意，抵押人无权擅自处分。对于人民法院已经查封的财产，未经法院允许，任何人不得擅自处分。安邦公司用以设定抵押权的房产，抵偿正基公司所欠他人款项，侵犯了抵押权人城乡基金的担保物权。依据《中华人民共和国担保法》第四十九条及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原告提供的《以商品房抵工程款三方协议》，系无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法取得房地产权属登记证书的房产，不得转让。这是法律的强制性规定。本案中，大连正基投资管理有限公司、高富强在未取得案涉房屋所有权的情况下，又将该房产作抵债处分，均属无效民事行为。四、针对本案争议的房产，原告张念续既不是买受人，也不是其他合法的权利人。安邦公司用已经设定抵押权的商品房，替另一家公司大连正基投资管理有限公司抵偿债务，显然侵犯了抵押权人城乡基金的合法权益。原告基于抵债法律关系提出排除法院民事执行的请求，没有法律依据。原告不享有《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的不动产善意买受人针对所购房产的物权期待权。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十七条之规定，鉴于原告提出的异议理由不能排除大连市中级人民法院对案涉房产的执行，请依法判决驳回原告张念续提出的执行异议诉讼请求。 安邦公司述称，不同意原告的诉讼请求。对《工程款抵房协议书》的证据三性均有异议，理由：该合同内容为工程款，但订立、履行施工合同的双方主体为两个个人主体，而非有施工资格及施工能力的法人单位，故该合同形式上不符合法律规定及行业行为惯例，内容上，双方又均与案涉房产有利害关系，故其双方签订的合同不足以证明存在施工合同关系，以及以工程款抵款等相关事实。其次，由大连正基投资管理有限公司、高富强及安邦公司三方形成的《以商品房抵工程款三方协议》的三性均有异议。原告及第三人正基公司、高富强陈述，该《以房抵工程款三方协议》签订的前提是正基公司向安邦公司购买的商品房若干套，用于抵顶正基公司开发项目中应对外支付的工程款，但事实上安邦公司与正基公司之间不存在商品房买卖合同关系，正基公司仅能提供一份其与安邦公司因往来款而汇款的凭证，该证据无法证明二公司之间存在商品房买卖合同关系。关于购房的单价、数量、履行等具体细节，按照证据公司的说法均是口头商定，这显然也是不符合正常交易习惯的。安邦公司在2015年下半年至2020年5月期间，公司法人委派了业务经理张立先管理公司，但没想到是因此导致公司管理失控，该业务经理利用持有公章的便利任意签署协议与第三方进行调解等，实则大大损害了安邦公司的利益及安邦公司实际债权人的利益，该业务经理刻印了几套公章印鉴，且同时存在又因与其之前的管理人之间存在矛盾，所有其盖章行为都在公司股东实际控制人不知情的情况下所为。目前安邦公司已对编号尾号555的公司印章公告作废，但持有该印章的原业务经理至今仍持有该印章据不交还。本案发生的期间即为上述业务经理管理公司期间，我公司接到律师需要核实的问题后，查找了全部档案资料，但是没有找到关于安邦公司与正基公司关于商品房买卖的任何协议。财务账中也没有相关记载。公司实际控制人、股东等对此均毫不知情，故就现有状况，安邦公司对案件中涉及的《以商品房抵工程款三方协议》的真实性不能认定。再次，对证据四物业费收据，证据五取暖费收据的证据三性有异议。该两份证据的出具单位为案外人物业公司及电力公司，该两单位向所有交款人出具收据，仅证明交费事实，不能证明是否实际入住，即使有实际入住的情形，因其不存在商品房买卖的基础法律事实，故亦不符合司法解释中要求达到的条件。 正基公司述称，对张念续提出证据的真实性予以认可。 高富强述称，同意张念续的诉讼请求。这个房子我是从正基抵顶过来的，我再转给张念续，是真实的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 城乡基金与安邦公司、张忠忱、包展红、第三人浦发银行借款合同纠纷一案，本院于2016年10月19日作出（2016）辽02民初125号民事判决书，判决：一、安邦公司于本判决生效后十日内偿还城乡基金借款本金人民币9,450万元，并以9,450万元为基数，按年利率15.08%的标准，支付自2015年10月21日起算至欠款还清日止的利息；二、城乡基金对张忠忱持有的安邦公司99%股权享有优先受偿权；三、城乡基金对安邦公司为案涉债务设定抵押并仍处于抵押登记状态下的房屋、在建工程及土地在抵押担保范围内享有优先受偿权；四、张忠忱、包展红对前述第一项债务向城乡基金承担连带偿还责任；张忠忱、包展红承担保证责任后，有权向安邦公司追偿。案件受理费538,050元，由安邦公司、张忠忱、包展红共同负担。 在执行过程中，本院于2017年1月20日作出（2016）辽02执855号执行裁定书，裁定：查封安邦公司名下187套房屋（案涉房屋在查封范围内），查封期限三年。大连市不动产登记中心在本院协助执行通知书上记载：除大连市甘井子区红凌路213号1单元28层1号房屋本次查封为首次查封，其他186套房屋为轮候查封。2019年8月1日，本院作出（2019）辽02执恢474号执行裁定书，裁定：拍卖安邦公司所有的187套房屋和网签备案在连铎名下的4套房屋、网签备案在范卫国名下的2套房屋（详见抵押清单）。该裁定书载明：本院查封了安邦公司所有的187套房屋和网签备案在连铎名下的4套房屋、网签备案在范卫国名下的2套房屋（详见抵押清单），共计193套房屋，并对上述房屋进行了评估，评估价值为21246.14万元。案涉房屋在上述抵押清单范围内。2020年1月9日，本院作出（2019）辽02执恢474号执行裁定书，继续查封包括案涉房屋在内的部分房屋。 再查，案涉房屋于2014年7月被设定抵押，抵押权人为城乡基金。 本院在执行申请执行人城乡基金与安邦公司、张忠忱、包展红、第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行借款合同纠纷一案过程中，张念续作为案外人对本院执行案涉房屋提出书面异议，本院作出（2020）辽02执异219号执行裁定，驳回张念续的异议请求。张念续对该裁定不服，于该裁定送达之日起十五日内向本院提起本案诉讼。 张念续提举如下证据：《工程款抵房协议》，载明2015年10月27日，第三人高富强签将位于大连市.7平方米的房屋以100万元的价格抵顶给原告；《以商品房抵工程款三方协议》，载明2015年10月28日第三人正基公司与第三人高富强以及安邦公司签订三方协议，约定将阳光润城小区56号楼二单元28层一号面积为97.7平方米的房屋抵顶给第三人高富强，同时冲抵了安邦公司欠正基公司的工程款。因此高富强对于案涉的房屋具有处置权；安邦公司的工商档案，通过工商档案记载，被告城乡基金与第三人安邦公司为关联企业，且城乡作为安邦的股东，对房屋的整个出售情况是明知的。而且在安邦公司已经将案涉房屋出售的情况下，通过执行程序挽回执行，存在恶意串通的可能；物业费收据、取暖费收据、电梯费收据，表明原告对于该房屋为实际居住状态，且安邦公司已经明确明知该房屋已经由原告购买。 本院所认定上述事实有城乡基金提举的（2016）辽02民初125号民事判决书、（2016）辽02执855号执行裁定书、（2019）辽02执恢474号执行裁定书、（2020）辽02执异219号执行裁定书及当事人的陈述在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。据此，本案诉争焦点为张念续对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于张念续对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益一节。本案中，城乡基金作为抵押权人，经生效判决确认对公司名下的案涉房屋。此情形下，张念续须对案涉房屋享有商品房消费者的权利，方可优先于抵押权人的抵押权，故张念续就案涉房屋提出的执行异议，应当适用第二十九条的规定予以审查。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告张念续应当就自己同时符合以上三项情形，承担举证证明责任。本案中，原告张念续未能提举与第三人安邦公司签订的书面买卖合同及第三人安邦公司向其收取房屋价款的凭据，原告张念续称系以房抵债的方式取得案涉房屋，第三人安邦公司作为涉案房屋的开发商否认与第三人正基公司间存在商品房买卖合同关系，现张念续提举的证据不足以证明与安邦公司之间具有真实的商品房买卖合同关系，应当承担不利后果。故张念续对案涉房屋不享有商品房消费者的权利，不可优先于抵押权人的抵押权，本院认定张念续对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，城乡基金要求执行案涉房屋的请求，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（一）项、第三百一十四条之规定，判决如下： 驳回张念续的诉讼请求。 案件受理费13,800元（原告已预交），由大连安邦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  孙利颖 审判员  范瑞瑶 审判员  陈 伟 二〇二〇年十二月十八日 书记员  宋 敏 附：相关法律规定 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十五条当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。 案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对此裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。