贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民再34号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：严连香，女，1974年1月5日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区黄果树大街国际佳缘小区11幢2单元6层1号。委托诉讼代理人：沈春早，贵州宜源律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张家豪，贵州宜源律师事务所律师。代理权限为特别授权。被申请人（一审被告、二审被上诉人）贵州好旺佳房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市西秀区横二路万绿城铂瑞兹酒店7层。法定代表人：包世生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘伯裕，贵州君跃律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：罗文君，贵州君跃律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。再审申请人严连香因与被申请人贵州好旺佳房地产开发有限公司（以下简称好旺佳公司）商品房预售合同纠纷一案，因不服本院（2019）黔04民终732号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2019年12月4日作出（2019）黔民申4069号民事裁定，指令本院再审。本院依法组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。再审申请人严连香及其委托代理人沈春早、张家豪、被申请人贵州好旺佳房地产开发有限公司的委托代理人刘伯裕、罗文君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。严连香申请再审称，本院(2019)黔04民终578号民事判决应当予以撤销，请依法对本案进行再审，改判支持申请再审人的一审诉求。事实及理由：1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被申请人认为违约金过高并要求调整，却未能提交相应证据证明，根据谁“谁主张，谁举证”的规则，应由被申请人承担举证不能的法律后果。2.违约金是否过高，可以参照标准予以确定。双方当事人约定的以已付房款为基数、按日万分之一比例支付违约金的标准远远低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定问题的解释》第十八条第二款的规定计算违约金。3.违约方是否承担“巨额违约金”，是否“面临困境”不是调整违约金的法定理由，市场经济是法治经济、诚信经济，应当依法办事。本案双方当事人约定违约金的目的，在于保证申请人如期获得商品房的所有权，如仅凭被申请人一句话就任意调整违约金，会使申请人的合同目的落空。4.二审法院针对同一小区，同类案件做出不同的裁判结果，本案与（2017）黔04民终568号判决的诉请、合同及法律依据均相同，但是结果却天壤之别，这对申请人显然不公平。严连香根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定申请再审。被申请人好旺佳公司辩称，首先，好旺佳房开逾期办证不构成违约；其次，好旺佳房开公司逾期办证具有合法免责事由；再次，因第三方过错原因导致项目开发周期、消防验收延后，扣除相应期限后，部分购房户办证时间已不存在逾期；最后，申请人因逾期办证未有实际损失，其主张的违约金比例过高，应酌情调减。严连香向一审法院起诉称：1.判令被告贵州好旺佳房地产开发有限公司立即为原告严连香办理安顺市西秀区黄果树大街国际佳缘小区11幢2单元6层1号房屋的产权证。2.判令被告向原告支付逾期办证违约金87389.93元（违约金从2014年7月12日起计算至2017年7月5日）。3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2012年6月12日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于安顺市西秀区龙泉路A3、A4地块国际佳缘第11幢2单元6层1号商品房，房屋建筑面积107.98平方米，套内建筑面积88.86平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4507.89元，总价款400571元，付款方式为买受人在2012年6月12日前一次性支付。合同第八章房屋登记第二十二条第二款约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担”；合同未对案涉房屋转移登记事项进行约定。合同签订后，原告于2012年6月12日向被告支付了合同约定总价款400571元；同时向被告支付了契税、维修基金、交易手续费、产权工本费、预告登记费、产权登记费、抵押登记费、他项权利登记费、产权代办费、三通费用等共计17753元。2014年5月11日，原告又支付套内面积补差款4012元给被告，原告共计支付给被告购房款404583元。该房屋于2014年4月13日交付原告使用。另查明，被告于2017年4月通知原告在2017年5月5日前向其提供办理房屋产权证所需的相关材料，被告未按时提交。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效；双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告所购商品房已达到办理不动产权登记证书的条件，故原告诉请被告为其办理不动产权证书有理，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”。因双方在《商品房买卖合同》中未对办理案涉房屋转移登记相关事项进行约定，故被告应在房屋交付使用之日起90日内（即2014年7月12日前）为原告办理房屋权属证书。但被告至今未能为原告办理不动产登记证书，显属违约。被告辩称原告所购房屋所在地块的征拆工作延期导致项目配套设施、公共设施延期，是导致案涉房屋办理房屋权属登记时间滞后的直接原因，根据双方签订的《补充协议》第十二条的约定，其并非出卖人原因所致，根据补充协议的约定，出卖人不承担责任。但该《商品房买卖合同》及《补充协议》系由被告提供的格式合同，而被告并没有提供证据证明其已经按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条的规定，对免除或限制其责任内容的合同条款采取了足以引起对方注意的特别标识，并按照对方的要求对格式条款进行了说明，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款不发生法律效力。故被告关于其不应当承担违约责任的辩称理由不能成立，不予采纳。现原告要求被告支付逾期办证违约金符合法律规定，予以支持。现原告要求被告支付从2014年7月12日至2017年7月5日的逾期办证违约金。因案涉房屋的交房时间为2014年4月13日，根据法律规定，被告应在2014年7月12日前为原告办理不动产权证书，故被告违约并支付逾期办证违约金的时间应从2014年7月13日起计算。同时，被告于2017年4月通知原告在2017年5月5日前向其提供办理房屋产权证所需的相关材料，被告未按时提交；故2017年5月6日至2017年7月5日期间导致未能办理案涉房屋产权证的责任应由原告承担。审理中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续，有其主观原因也有客观原因所致，并且原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。故根据公平与诚实信用原则及上级法院相类似案件的判决精神、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况。酌情判决被告支付给原告从2014年7月13日至2017年5月5日的逾期办证违约金3774元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州好旺佳房地产开发有限公司在判决生效后一个月内通知原告严连香准备办证资料，并协助贵州好旺佳房地产开发有限公司办理案涉商品房的不动产权证书。二、被告贵州好旺佳房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告严连香从2014年7月13日至2017年5月5日的逾期办证违约金3774元。三、驳回原告严连香的其他诉讼请求。严连香上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判由被上诉人好旺佳房开支付上诉人严连香从2014年7月13日至2017年5月5日的逾期办证违约金68303元；二、一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实及理由：原审判决2014年7月13日至2017年5月5日的逾期办证违约金3774元过低，且无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中华人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息新的标准计算”的规定，上诉人已按合同约定向被上诉人支付全部购房款404583元，被上诉人于2014年4月13日向上诉人交付商品房后，迟迟不履行办证义务，被上诉人应支付上诉人的逾期办证违约金应为68303元，原审认定违约金数额过低，严重侵害了上诉人的合法权益。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，二审确认一审法院查明的事实。综合双方当事人的诉讼请求及答辩意见，二审争议焦点为：一审判决对逾期办证违约金调减是否正确。二审法院认为，本案中，被上诉人好旺佳房开逾期办证的违约事实客观存在，根据《中国人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应当承担违约责任。诉讼中，上诉人请求判决被上诉人按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定支付违约金，但被上诉人认为违约金过高，请求减少。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观因素所致，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定为可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并非应当。故一审法院对于被上诉人调减违约金的请求予以准许恰当。房子的用途是居住，本案中，涉案房屋已经交付给上诉人使用，上诉人基本实现其合同目的。但被上诉人逾期办理房屋相关手续的违约事实客观存在，然而，上诉人并没有举证证明因为被上诉人的违约行为给其造成的损失及损失数额。一审法院结合被上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被上诉人支付给上诉人逾期办证违约金恰当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。围绕当事人的再审请求，本院对当事人提交的新证据及有争议的事实认定如下：被申请人好旺佳公司的委托代理人在再审中提交了以下四组证据：第一组：部分购房者已获得产权证、好旺佳无违约责任的证据。证据（1）：产权证复印件，拟证明：部分再审申请人已获得产权证。证据（2）：好旺佳向严连香发的《联系函》及送达记录证明，拟证明：好旺佳已于2019年10月21日发《联系函》要求再审申请人严连香前来办理产权证，但其本人拒绝办理，至今仍未前来办理。第二组：关于因政府拆迁延迟导致土地逾期开发可以免责1336日的证据。证据（3）：2013年7月9日《安顺日报》“横二路建设拆迁”新闻；证据（4）：住房与城乡建设部发布的国家标准《火灾自动报警系统施工及验收标准》；证据（5）：《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条第一款第（四）项；证据（6）：《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条。该组证据拟证明：1.拆迁工作属土地出让人义务，土地出让人拆迁工作延误导致项目开发周期延迟三年半；2.拆迁逾期导致场地移交延迟三年半，建设周期相应后延为2013年11月至2017年11月；3.国际佳缘项目整体共用一个消控中心，根据相关要求需待全部建筑完成消防联通后才能通过消防验收；4.建设周期延期导致整体消防验收延后三年半；5.消防验收是办理《竣工验收备案登记表》的必要条件，而取得《竣工验收备案登记表》是办理产权证的必要条件；6.消防工程施工及验收因建设周期延长三年半也应对应延长三年半；7.在2009年11月3日至2013年7月1日期间，共计1336天，因拆迁导致交地延误，因交地延误导致消防无法通过验收，因消防无法通过验收导致不能办证，属非因好旺佳原因导致不能办证，依约应当免除该期间好旺佳的逾期办证违约责任。第三组：关于因施工单位恶意拖延交付竣工验收材料可免责800日的证据材料。证据（7）：7#、8#、13#、15#一单元《建设工程施工合同》；证据（8）：人防工程质量监督检查记录表；证据（9）：（2018）黔04民终101号《民事判决书》；证据（10）：2019年5月10日《联系函》及送达回证；证据（11）：2019年6月18日《联系函》《公证书》及送达回证；证据（12）：2019年7月19日《联系函》《公证书》及送达回证；证据（13）：2019年8月1日《回复函》《公证书》及送达回证，该组证据拟证明：7#、8#、13#、15#一单元由晓沃公司施工。晓沃公司施工质量存在问题、恶意拖延提交竣工验收材料导致人防地下室至今无法通过验收，自2018年3月7日至今共计800天。证据（14）：《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条第一款第（四）项；证据（15）：《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条。证据（14）与（15）拟证明：人防未能通过验收导致产权证办理逾期。在2018年3月7日至今（暂计至证据清单出具时止），共计800天，属晓沃公司恶意拖延导致无法办理产权证，属合同中约定的非因好旺佳原因导致逾期办证，依约应当免除该期间好旺佳公司的逾期办证违约责任。第四组：关于逾期办证实际损失的证据即证据（16）：贷款合同。该组证据拟证明：案涉房屋已交付使用且办理预抵押登记，占有、使用、收益、处分权能均不存在损害。关于以上几组证据，再审认为，第一组证据证明在2019年10月31日后严连香因为自己的原因未能获得产权证书，与本案具有关联性，故对该组证据予以认定；第二组、第三组证据证明因第三人原因导致逾期未办理房产证，根据合同的相对性，该组证据并不能免除好旺佳公司的违约责任，故对该组证据不予认定；第四组证据达不到证明目的，故对此不予认定。经再审确认原判决查明的事实。另查明，好旺佳公司已于2019年10月21日发《联系函》要求再审申请人严连香于2019年10月31日前办理产权证，但其本人未提交与办证相关的材料，导致涉案房屋至今仍未办理房屋产权证。再审认为，本案的争议焦点为：1、被申请人好旺佳公司是否应对逾期办证承担违约责任；2、违约金数额及逾期办证的天数如何计算；3、好旺佳公司是否应为案涉房屋办理房屋不动产权证书。关于被申请人好旺佳公司是否对逾期办证承担违约责任问题。由于双方在《商品房买卖合同》中未对办理案涉房屋转移登记相关事项进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。故被申请人应在房屋交付使用之日起90日内，即2014年7月12日前为申请人办理房屋权属证书，但被申请人于2017年4月25日才通知申请人在2017年5月5日前向其提供办理房屋产权证所需的相关材料，实属违约，应当承担2017年5月5日之前的逾期办证的违约金。另外，好旺佳公司又于2019年10月21日发《联系函》要求再审申请人严连香于2019年10月31日前提交办理产权证的相关材料，但申请人拒绝提交，至今仍未去办理房屋产权证书。故在2017年5月5日至2019年10月31日及之后的期间导致未能办理案涉房屋产权证的责任应由申请人严连香承担。好旺佳公司提出根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五即《补充协议》第六条，即约定因非归责于出卖人的原因，导致商品房未能在合同约定或法律法规规定的时间完成预告登记、初始登记、转移登记的，出卖人不承担违约责任。再审认为，《商品房买卖合同》及补充协议系由被申请人提供的格式合同，且被申请人好旺佳公司并没有提供证据证明其已经依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条的规定，对免除或限制其责任内容的合同条款采取了足以引起被上诉人注意的特别标识，并按照被上诉人的要求对格式条款进行了说明。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款不发生法律效力。被申请人好旺佳主张以此不承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予支持。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被申请人好旺佳公司应当承担违约责任。关于违约金数额及逾期办证的天数如何计算问题。由于合同未对逾期办理房屋权属证书的违约责任进行约定，依据《最高人民法院》第十八条第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。申请人提出参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，在诉讼中，好旺佳公司认为该违约金过高并要求调减。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被申请人已经将涉案房屋于2014年4月13日交付给申请人居住，使申请人取得了房屋的使用权及管理权，在一定程度保障了申请人权利的实现。另外，被申请人于2017年4月25日、2019年10月21日积极履行合同义务，为申请人严连香办理房屋产权证书。本院认为，违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高过低的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合被申请人违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。原审判决将逾期办证的损失的举证责任片面的分配给再审申请人不当，原审所酌定的违约金不合理，再审予以纠正。对于逾期办证的天数计算问题。本案的交房时间为2014年4月13日，扣除90日后，即2014年7月13日为逾期办证违约金的起算时间。另外，逾期办证的截止期限，好旺佳公司分别于2017年4月25日、2019年10月21日通知申请人严连香在2017年5月5日、2019年10月31日前提交办理产权证的相关材料，但申请人均拒绝提交相关材料，至今仍未去办理房屋产权证书。因此，本案逾期办证的截止期限应当自2017年5月5日止，故本案被申请人应支付严连香从2014年7月13日起至2017年5月5日止逾期办证违约金6232.60元（404583×0.000015×1027天）。关于好旺佳公司是否应为案涉房屋办理房屋不动产权证书问题。本案中，严连香所购买的商品房已经具备办证条件，故双方当事人应当积极履行办理房屋产权证的义务，严连香应提交办证的相关材料，好旺佳公司应为案涉房屋办理房屋不动产权证书。综上，原审所确定的违约金数额不当，再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零七条第二款之规定判决如下：撤销本院（2019）黔04民终732号民事判决及贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初578号民事判决；由被申请人贵州好旺佳房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给再审申请人严连香从2014年7月13日至2017年5月5日止的逾期办证违约金6232.60元；被申请人贵州好旺佳房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内为再审申请人严连香申请办理房屋不动产产权证书。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费2034元，减半收取1017元，二审案件受理费2034元，均由贵州好旺佳房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  芶薇薇审判员  吴永顺审判员  王明芹二〇二〇年十二月三十日书记员  程凯军