兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初3071号 原告：刘恩江。 委托诉讼代理人：汪永海，甘肃玉泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿晓慧，甘肃玉泽律师事务所律师。 被告：甘肃三维资产管理有限公司。 法定代表人：李忠孝。 委托诉讼代理人：王恩珂。 委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃义浩律师事务所律师。 被告：甘肃地下空间房地产开发有限公司。 法定代表人：陈喜。 委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃义浩律师事务所律师。 原告刘恩江与被告甘肃三维资产管理有限公司（以下简称三维资产公司）、甘肃地下空间房地产开发有限公司（以下简称地下空间公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘恩江及其委托诉讼代理人汪永海、耿晓慧，被告三维资产公司的委托诉讼代理人王恩珂、刘晓敏，被告地下空间公司的委托诉讼代理人刘晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘恩江向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘恩江与地下空间公司签订的商品房买卖合同（编号：2015预33907）；2.判令解除刘恩江与三维资产公司签订的兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同（编号：0050）及物业委托经营合同补充协议；3.判令三维资产公司与地下空间公司向刘恩江返还购房款656602元；4.判令三维资产公司与地下空间公司向刘恩江支付租金30557元，违约金347998.4元（到期无法办理产权证违约金为131320.4元，即总房款的20%）；未按时支付租金解除合同违约金216678元（第六年至第十年租金）；5.本案诉讼费、保全费等由三维资产公司与地下空间公司负担。刘恩江当庭变更诉讼请求：撤销上述第二项诉讼请求，其余诉讼请求不变。事实与理由：2015年，刘恩江与地下空间公司签订了“商品房买卖合同”（编号为：2015预33907），购买地下空间公司建设的兰州新区斯戴尔寓苑房屋一间，房屋总价为656602元，建筑面积54.62平方米。因地下空间公司承诺该房屋即买即租，并以第一年租金冲抵购房款，所以在签订买卖合同时即扣除了第一年租金39396元，将房屋总价约定为617206元，后刘恩江如约付清了全部购房款。同年，地下空间公司将房屋交付给了三维资产公司。2015年3月12日，刘恩江与三维资产公司签订了“物业委托经营合同”，约定委托期限为十年，并对第一年至第四年的租金支付进行了明确约定。后因三维资产公司未依约支付第四年租金，故刘恩江与三维资产公司于2018年6月8日签订了“委托经营合同补充协议”，约定三维资产公司应按时支付租金并在两年内办理不动产权证，若不能按期办理房产证，则三维资产公司给刘恩江办理退房手续，并按总房款的20%支付违约金。该补充协议签订后，三维资产公司仍未按约定如期支付租金，也未按约定在两年内办理不动产权证。刘恩江购买案涉房屋是因为地下空间保证即买即租的承诺，虽然是委托给三维资产公司经营，但实质也是地下空间公司为刘恩江办理的，故名为委托经营，实为售后返租。为此，刘恩江多次找到地下空间公司的上级公司三维集团要求支付租金并办理不动产权证，后经协商，约定地下空间对委托经营合同补充协议中三维资产公司的合同义务承担连带责任。基于此，刘恩江诉至法院，望判如所请。 三维资产公司辩称，刘恩江诉请解除房屋买卖合同，与三维资产公司无关，三维资产公司不是本案的适格被告；刘恩江诉请租金及违约金不属于本案商品房买卖合同纠纷审理的范围，综上，请求驳回刘恩江关于三维资产公司的诉讼请求。 地下空间公司辩称，1.2015年10月7日，地下空间公司与刘恩江签订“商品房买卖合同”，刘恩江已缴清全部购房款，且其在起诉状中对此事实也认可。地下空间公司已实际交付涉案房屋长达5年时间，履行了交付房屋的合同义务，刘恩江另委托他人经营涉案房屋，以达到了购买房屋的合同目的，至此购房合同已实际履行完毕；2.双方当事人在“商品房买卖合同”中明确约定房产证延期办理，地下空间公司不退房，刘恩江不得以逾期办理房产证为由解除合同；3.办理房屋产权登记是房屋买卖合同的从义务，而非主合同义务。逾期办理房产证不影响刘恩江享有房屋所有权；4.因三维资产公司与地下空间公司地下空间公司属于两个独立的法人，该补充协议是对委托经营合同进行的补充约定，与房屋买卖合同关系属于不同的法律关系，刘恩江诉请的委托经营补充协议因与本案审理的房屋买卖合同不属于同一性质，不能合并审理，补充协议的真实性、合法性等不属于本案的审理范围。基于此，刘恩江诉请的租金及违约金在本案中亦不应得到支持；5.三维资产公司的经营范围不包括商品房销售，其接受刘恩江委托运营涉案商铺，仅有权在委托经营范围内就商铺租金、违约金、运营等事宜进行约定，无权对房产证办理、退房等权利进行处分，与刘恩江签订委托经营补充协议中约定退房的条款属于无效条款；6.委托经营补充协议附件四中没有甲方的签章，没有签订日期，甲方主体身份不确定，附件四不符合合同成立的形式要件。同时，委托经营补充协议第七条第4款、附件四第一条为无效条款，地下空间公司对委托经营补充协议第七条第4款的担保无效，无须承担担保责任；7.双方当事人签订的商品房买卖合同第四条第一款第1项约定案涉房屋价款为617206元。刘恩江实际支付房款金额也是617206元，却诉请退还购房款656602元，明显与事实不符；8.2018年3月7日，兰州新区管理委员会作出新政办发[2018]24号《关于进一步规范兰州新区经营性商业用房无实体墙分割销售和权属登记的通知》，明确了在2018年3月之前，因为法律法规未明确规定给无实体墙分割商铺颁发房产证，新区政府对该类房产不予办理房产证书。自通知下发之后，刘恩江所购房产才可以办理房屋权属登记。涉案房屋买卖合同签订在前，政府文件出台在后，故逾期办理房产证不是由于地下空间公司的原因，不应承担逾期办理房产证的违约责任；9.刘恩江购买涉案房屋后，房屋一直备案登记在其名下，同时委托三维资产公司经营，签订为期10年的委托经营合同，每年取得租金收益。刘恩江主张违约责任，应以其遭受经济损失为前提，且主张损失数额以弥补实际损失为限。刘恩江对涉案房屋享有所有权，在未产生任何损失的条件下，无权主张房产证逾期办理的损失。综上，请求驳回刘恩江的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年10月7日,刘恩江与地下空间公司签订“商品房买卖合同”（合同编号：2015预33907），约定刘恩江购买地下空间公司出售的位于兰州新区××幢××号房屋，建筑面积为54.62平方米，单价为11300元／㎡，总价为617206元；房款按合同约定当日已付清。关于产权登记事项双方约定如下：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得物业产权证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。2015年3月11日至2015年10月3日，刘恩江分四次向地下空间公司支付完毕总房款617206元。 另查明，2015年3月12日,刘恩江与三维资产公司签订了“物业委托经营合同”（以下简称委托经营合同），将其购置房屋的经营管理权全权委托给三维资产公司进行合法经营，三维资产公司向刘恩江支付租金，租金每年结算一次。随后，地下空间公司向刘恩江交付房屋，刘恩江又将案涉房屋交由三维资产公司进行经营。2015年5月—2018年5月30日的房屋租金刘恩江已收取。2018年6月8日，刘恩江与三维资产公司签订了“兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议”（以下简称补充协议），约定了案涉房屋第四年至第十年的租金，并约定了：自本协议签订两年内，甲方（刘恩江）配合乙方（三维资产公司），办理独立产权的不动产权证……到期无法达成本约定正常办理房产证的，乙方无条件按退房程序给甲方退房，并按总房款20%支付违约金。2018年8月20日三维资产公司、地下空间公司出具“附件四”，内容为：一、经甲、乙双方协商一致，房产证按照兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议第七条之第4条执行；二、甲、乙双方协商一致，由甘肃地下空间房地产公司对甲、乙双方签订的兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议承担连带责任。三维资产公司、地下空间公司在其后加盖公章。2019年8月20日，三维资产公司出具承诺书，承诺于2019年10月10日前将第四至第五年未支付的租赁服务费结清，刘恩江等业主在该承诺书上亦予以签字确认。 另查明，兰州新区斯戴尔寓苑8幢已于2015年3月23日取得兰新房商预字〔2015〕第005号商品房预售许可证。兰州新区为妥善解决部分经营性商业用房无实体墙分割销售和权属登记历史遗留问题，2018年3月7日，兰州新区管理委员会办公室颁发新政办发〔2018〕24号文件《兰州新区管委会办公室关于进一步规范兰州新区经营性商业用房无实体墙分割销售和权属登记的通知》，确认原经规划部门批准为大开间的经营性商业用房，房地产开发企业以无实体墙分割销售并申请权属登记的，按如下程序进行办理：（一）开发企业委托原设计单位对原平面图进行划线分割，制定分割方案，确保每个分割空间的尺寸，并按原规划审批成果留出消防通道和安全通道……（六）国土部门根据上述单位确认的同意办理意见，办理权属登记，并在《不动产所有权证》附记栏中标注“无实体墙分割商铺，不得增加和改变维护结构……”。 认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同、兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议、附件四、收据、预售许可证、兰州新区管委会《关于进一步规范兰州新区经营性商业用房无实体墙分割销售合权属登记的通知》，上述证据经本院依法确认，予以在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：案涉商品房买卖合同是否具备解除条件及刘恩江主张的违约金是否成立。 关于案涉商品房买卖合同是否具备解除条件的问题，合同的解除是指合同当事人一方或双方依照法律的规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。首先，根据涉案商品房买卖合同的约定，逾期办理房屋产权证并不是解除合同的条件，刘恩江仅可要求地下空间公司承担违约责任。其次，根据庭审查明的事实，可以确定“附件四”是补充协议的一部分。刘恩江主张依据补充协议的约定，在地下空间公司及三维资产公司未依约办理房屋产权证的情况下，其有权解除商品房买卖合同。对此，本院认为，一是补充协议针对的是委托经营合同，而非涉案房屋买卖合同，且委托经营合同的主体并非地下空间公司，故虽然三维资产公司与刘恩江在该协议中就房产证的办理进行了约定，但该条款违反了合同相对性原则，对地下空间公司不产生法律约束力；二是虽然附件四第二条约定了地下空间公司对补充协议承担连带责任，但法律意义上的连带责任指向的是同一给付标的，故刘恩江可依据附件四要求地下空间公司就补充协议中约定的租金给付义务承担连带责任，但其无权据此解除与地下空间公司的房屋买卖合同。综上，涉案房屋买卖合同不存在约定解除的情形。第三，涉案房屋买卖合同签订后，刘恩江已经履行了全部付款义务，地下空间公司也已将涉案房屋交付给刘恩江并办理了房屋网签备案登记，且刘恩江通过委托第三方经营取得了房租收益，故刘恩江购买房屋的主要合同目的已经实现。同时，经审理查明地下空间公司现可以按照程序申请权属登记，故涉案房屋仍有办理房屋权属证书的可能，因此涉案房屋买卖合同不存在因不可抗力、一方不履行或迟延履行主要债务导致合同目的无法实现的法定解除条件。综上，刘恩江要求解除商品房买卖合同、退还购房款的诉请，于法无据，本院不予支持。 关于刘恩江主张的违约金是否成立的问题。刘恩江的此项诉请主要依据的是补充协议第七条第4项的约定，经本院审查，该合同条款中关于违约金的约定是在涉案房屋买卖合同解除的前提下适用的，故在刘恩江要求解除房屋买卖合同的诉请不成立的情况下，其亦无权依据该条款要求三维资产公司和地下空间公司支付违约金。 关于刘恩江诉请的房屋租金问题与房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，不能一并处理，可另案主张。 综上所述，刘恩江的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回刘恩江的诉讼请求。 已减半收取的案件受理费7258元，由刘恩江负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  郭子菲 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  李春玲