贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8075号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205201610721167。被上诉人（一审原告）：肖顺江，男，汉族，1982年7月7日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：勾朝琴，女，汉族，1987年1月14日出生，住贵州省大方县。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。执业证号：32406181100007。二被上诉人委托诉讼代理人（一般代理）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。执业证号：32406181100001。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人勾朝琴、肖顺江商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9500号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行审理，上诉人委托诉讼代理人余英民，被上诉人委托诉讼代理人刘士界到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，酌情调减逾期办证违约金至10％；事实及理由：一、关于房屋所有权转移登记，补充协议第8.2、8.3条约定，买受人在办理入住手续应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关委托费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需资料和税费后360日提供产权过户手续。本案无任何证据表明被上诉人在交房时已提交上述资料，一审法院认定交房时被上诉人已提交资料与实不符。二、合同约定的违约金标准过高，请求法院参考省内其他法院对同类案件的处理意见，将本案违约金调减至按合同计算的10％。被上诉人勾朝琴、肖顺江辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。原审原告肖顺江、勾朝琴一审诉讼请求：1.被告退回各项开户费合计4，474元；2.被告支付逾期为原告办理不动产权证书产生的违约金36，496.35元（违约金以333，771元为基数，按日万分之一的标准，从2015年1月22日起计算到2018年5月2日止）。一审认定事实：2012年1月7日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款333771元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款共计329408元。原告还向被告交付了涉案房屋的维修基金．2015年7月22日，被告取得涉案商品房所在碧阳国际城7幢的《商品房备案证明书》。2018年1月15日，被告在涉案房屋所属楼幢单元入口处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书所需的有关资料。2018年3月19日，被告在毕节日报发布不动产权证催办通知，告知业主，碧阳国际城Ｅ7、8、9、10、11-12、21-26号楼达到了分割办理房屋产权证的条件，部分业主已于2015年办理了房屋产权证，再次通知Ｅ7、8、9、10、11-12、21-26号楼业主提交办证所需资料。2018年3月30日，二原告与被告签署委托书，二原告委托被告办理涉案房屋的不动产权登记。2018年5月2日，涉案房屋登记至二原告名下。原告认为，被告直到2018年5月2日才为原告办理完毕不动产权属证书，构成办证违约，应承担违约责任。。庭审中，原、被告确认涉案房屋于2014年1月22日交付原告。一审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记，未按约定履行，应承担相应的违约责任。关于原告主张被告支付逾期办理不动产权属证书产生的违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在合同附件十二《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。被告于2014年1月22日向原告交房，即应于2015年1月17日前具备办理转移登记的条件。被告于2015年7月22日取得涉案商品房所属楼幢的《商品房备案证明书》，后为原告办理了涉案房屋的不动产权证书，表明已具备办理涉案房屋转移登记的条件。如前所述，原告委托被告办证，被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，即被告在具备办理转移登记条件后，还负向原告披露的义务。而被告具备办理转移登记条件后，于2018年1月15日通过在涉案房屋所属楼幢入口处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务。此时，已超过约定的期限，被告构成违约，应向原告计付违约金，从约定的2015年1月17日之次日，即2015年1月18日起计算至2018年1月15日止。但对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张，认为部分超过诉讼时效。原告诉请的违约金请求权属于债权请求权，适用诉讼时效。按补充协议的约定，该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如前所述，该违约金从2015年1月18日起计算。但原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算。而原告于2020年6月2日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年6月2日）回溯三年即2017年6月2日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，该项违约金从2017年6月2日起计算至2018年1月15日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。则该违约金按原告已付购房款的日万分之一的标准计算。综上，原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款329，408元为基数，按日万分之一的标准，从2017年6月2日起计算至2018年1月15日止（227天）。具体计算为：329，408×0.01％×227天=7，477.56元。关于原告主张退还各项开户费的诉请。原告虽提交了“遗失声明”，声明其代收各项开户费收据遗失，但被告不认可该“遗失声明”，认为无公司盖章，公司也未委托任何人签字确认。不能确认该“遗失声明”的真实性。原告也无其他证据证明被告收取其各项开户费及收取的金额，故对原告的该诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告肖顺江、勾朝琴逾期办理房屋权属证书违约金7，477.56元；二、驳回原告肖顺江、勾朝琴的其他诉讼请求。案件受理费412元，由原告肖顺江、勾朝琴负担387元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25元。本案审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人的违约责任如何认定；2.违约金应否调减。关于焦点1,根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理案涉商品房的转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的材料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当，本院予以确认。关于焦点2，《补充协议》约定逾期办证违约金以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行，对上诉人主张调减违约金的请求不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费824元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月二十四日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青