云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5159号上诉人(一审被告):云南美城房地产开发有限公司,住所地：云南省昆明市西山区丹霞路****。法定代表人：余旭，董事长。委托诉讼代理人：洪雨泉，建纬（昆明）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘真,女，彝族,1959年12月20日生,身份证登记住址:云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：王英，云南天外天律师事务所律师。一审第三人：中国银行股份有限公司昆明市人民西路支行。营业场所：昆明市西山区人民西路保利六合天城2号楼0102-0106号商铺。负责人：谢琛，行长。委托诉讼代理人：黄琴、浦恩皓，云南唯真律师事务所律师。上诉人云南美城房地产开发有限公司（简称：美城公司）因与被上诉人刘真、一审第三人中国银行股份有限公司昆明市人民西路支行（简称：人民西路支行）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初3604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案经依法报请延长审理期限，现已审理终结。上诉人美城公司上诉请求：撤销原判，驳回刘真的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：对本案诉讼争议的房屋,被上诉人未按合同约定缴纳物业费并提交缴费凭证,不符合购房合同约定的办证条件,一审法院认定事实错误;办证过程中,上诉人没有过错,一审法院裁判上诉人向被上诉人支付违约金系认定事实错误且法律适用错误;涉案房屋的产权证目前仅仅是暂时无法办理,一旦解除合同,将造成大量退房事件,没有过错支付违约金,美城公司也将面临大量经济损失,不利于市场经济秩序和房产交易市场稳定性,不利于审判经济性、效率性原则。被上诉人刘真答辩认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。一审第三人人民西路支行陈述支持上诉人的上诉请求。刘真向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》，并由被告向原告返还购房首付款181134元；2、判令解除原告与中国银行股份有限公司昆明市人民西路支行签订的《个人商业用房贷款合同》；3、判令被告返还原告为购房已偿还银行贷款本金135000元及利息24585.02元，合计159585.02；4、判令被告向原告支付自2015年1月1日起至2015年7月止的逾期交房违约金共计9520.82元（计算方法：60天×50元+181134元×0.03%×120天）；5、判令被告向原告支付自2016年7月2日起至起诉之日止即2018年9月的逾期办证违约金共计18641.70元（计算方法：181134元×4.75%/12个月×26个月）；6、判令被告承担向第三人中国银行昆明市人民西路支行偿还原告剩余个人购房贷款本金45000元及利息的义务；7、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院确认以下法律事实：2014年11月15日，原被告双方签订《商品房购售合同》及《补充协议》约定，原告向被告购买被告开发建设的位于西山区棕树营街道办事处六合天城（A1地块））地下室负****房建筑面积为6.22平方米，金额为361134元；被告应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告；被告未按合同约定时间交房：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，被告按原告已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；原告除应按合同约定支付完全部房款、物业服务费、配套费、专项维修资金、契税及其他各项税费等其他应缴纳费用（包括面积补差产生的价款的相关费用）外，在交房当日还应当完成以下事项：1、双方办理完毕房屋交接手续；2、原告向被告出具办理产权登记手续的书面委托书；3、按政府相关规定向被告提交完整的符合产权登记部门要求的必要资料（产权人及共同购买人身份证复印件、购房发票原件及办理产权证所需的其他相关资料）。如原告不能履行上述义务，被告有权拒绝交房并拒绝配合原告办理产权登记手续，被告不承担该套房屋《房屋所有证》逾期办理的违约责任，如因原告原因造成逾期办证的，责任由原告承担。原告在达到上述全部条件后，被告在360个工作日内将原告办理房屋所有权证明的资料备齐，并提交至昆明市房屋产权登记部门之日，即视为被告已履行完毕协助办理产权的义务。前述《商品房买卖合同》已进行了合同备案登记。原告于2015年7月25日向被告缴纳了房款361134元、印花税180.57元、房产登记费550元。2012年10月22日，被告取得了地字第530101201200270号建设用地规划许可证，用地面积包括A1地块11.54亩、A2地块17.29亩、A3地块33.26亩；2012年12月31日，被告取得了昆国用（2012）第00885号国有土地使用权证；2013年3月27日，原告取得（建筑工程）建字第530101201300104号建设工程规划许可证，建设项目名称六合天城（西山区一号片区六合村“城中村”改造项目A1地块），建设位置西山区棕树营街道办事处鱼翅路社区、建设规模44618.12平方米/19334.9平方米、1栋、35层/-3层；2013年5月22日，原告取得建字530100201305220101房屋建筑工程施工许可证，工程名称六合天城（西山区1号片区六合村“城中村”改造项目）A1、A2、A3地块，建设地址西山区棕树营街道办事处六合村，建设规模360696.77平方米；2014年2月27日，原告取得了预许昆字2014026号商品房预售许可证明，载明六合天城（A1地块）项目，经审查，符合上商品房预售条件，准予预售，特发此证。2015年7月25日，原告签署了案涉房屋的收楼确认书。2016年6月24日，昆明市人民政府发布《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》，其中第三项其他事项：“（一）2016年6月29日17:00起，市国土、住建、林业部门停止受理土地、房屋、林权登记业务；6月29日17:00前，受理的业务按原办理规则审核颁发权利证书；6月30日起，市、县（市）区不动产登记（分）中心统一受理和办理土地、房屋、林权等不动产登记业务。一审法院受理沈帆诉云南美城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案[案号(2015)西法民初字第5416号]，一审法院就被告云南美城房地产开发有限公司开发建设的六合天城项目地下负一层S577商铺位置情况，向昆明市住房和城乡建设局发出询征函，昆明市住房和城乡建设局复函：一、云南美城房地产开发有限公司开发建设的六合天城项目地下负一层是整体开挖建设的，相关规划审批地下负一层是一个整体，没有具体的界限划分。该项目依照土地证审批和界线，地上划，地上划分为A1、A2块；二、S577号房屋相关位置，应以规划审批的地下负一层平面图标注位置为准；三、该项目地下负一层整体房屋申办商品房预售许可证过程中，是与A1地块地上部分房屋一并申报审批的，故合同备案表相关信息标准A1地块。一审法院向昆明市西山区自然资源管理局证询：六合天城负一城商铺现不能进行规划验合的原因以及规划验合报告是否系办理不动产权证所需要的必要材料。昆明市西山区自然资源局回函：一、六合天城项目地下室不能办理规划核实原因。经我局现场核实，项目地下建设存在功能变更情况，建设单位将审批为配套的134个车位改变为商铺，致使配套车位不满足土地出让合同约定的内容，目前，建设单位正在按原审批内容进行整改，待整改完毕后，可申报项目净用地范围内的规划核实手续。二、鱼翅路的地下空间规划核实审查情况。《西山区1号片区六合村专项规划》（含鱼翅路地下空间）经昆明市城乡规划委员会2009年第19次主任办公会议审议通过，原市规划局于2013年3月27日核发了《建设工程规划许可证》（建字第530101201300104），许可内容包含鱼翅路地下建筑面积7004.56平方米，需取得地下空间使用权出让手续后，方可销售及办理规划核实手续。三、我局出具的规划核实意见是办理不动产权的必要材料。另查明，本案案涉商铺位于六合天城A1地块下方，且并非昆明市西山区自然资源管理局回函当中载明的变更商铺。本案审理过程中，原告陈述：被告交房时间以收楼确认书记载时间为准；被告陈述：1、原告已经交纳了全部房款、配套费、专项维修资金、契税及其他税费等应交纳了费用；2、当时原告出具了办理产权登记手续的书面委托，提供了完整的符合产权登记部门要求的必要资料，但因时间问题，在之后办理不动产证时，需要原告另行提交相应的材料；3、原告未交纳物业费；4、原告委托被告指定的第三商业运营管理公司进行租赁的委托期限自2015年1月1日起至2018年3月31日止，交房时间应当顺延至2018年3月31日，故不存在逾期交房的情况。一审法院认为，原、被告双方签订《商品房购销合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合同未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。一、关于逾期交房违约金。首先，被告抗辩原告委托被告指定第三方托管案涉商铺，不存在逾期交房的情况。被告在约定期限内将案涉商品房交付给原告系合同义务，至于原告将案涉商品房委托被告指定第三方进行租赁系其他法律关系，被告抗辩交房时间应当顺延至2018年3月31日，一审法院不予采信。其次，被告抗辩原告主张逾期交房违约金超过诉讼时效，《商品房购销合同》约定被告未按合同约定时间交房的自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天50元向原告支付违约金，逾期60天后，被告按原告已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金。合同约定的违约金系继续性违约金，应以每个个别债权分别计算诉讼时效。原告主张逾期交房违约金计算期间为2015年1月1日至2015年7月1日，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”原告主张逾期交房违约金的诉讼时效最晚期间按两年计算即2015年7月1日起至2017年7月1日，该诉讼时效期间在《中华人民共和国民法总则》施行之前即2017年10月1日之前已经届满，原告于2018年9月向一审法院递交诉讼材料已经超过了诉讼时效，故被告的抗辩，一审法院予以采信。原告主张被告支付2015年1月1日至2015年7月1日的逾期交房违约金，一审法院不予支持。二、关于逾期办证违约金。原、被告双方约定产权证办理的条件，根据被告陈述，原告于接房之日已经交纳了全部房款、配套费、专项维修资金、契税及其他税费等应缴费用，双方办理了房屋交接手续，且原告出具了办理产权登记手续的书面委托，提供了完整的符合产权登记部门要求的必要资料，但被告抗辩原告未按约定交纳物业费，故被告向相关部门提交办理产权证相关资料的时间应当后延。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”前述合同条款系开发商针对大多数不确定的购房者所拟定，符合格式条款的法律定义，属于格式条款。物业费系原告与物业公司之间就物业管理服务的法律关系而产生，被告将物业费缴纳作为办理房屋产权证的前提条件，加重了原告的责任，一审法院认为原告将物业费交纳作为被告提交办理产权证相关资料至产权部门的先行条件之一无效，故被告的前述抗辩，一审法院不予采信。被告抗辩因昆明市两证合一改革期间，自2016年6月29日起到2017年7月份,不动产权证办理是停滞状态，办证时间拖延系政府行为，故原告的计算逾期办证的时间有误，根据昆明市人民政府发布《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》中记载：“2016年6月30日起，市、县（市）区不动产登记（分）中心统一受理和办理土地、房屋、林权等不动产登记业务。”案涉房屋交付时间为2015年7月25日，被告应当在360个工作日即应当于2016年12月31日之前将办理房屋所有权证明的资料备齐，并交至昆明市房屋产权登记部门，而2016年6月30日起，政府相关部门已经开始受理不动产登记业务，故被告前述抗辩不能成立，被告应当在2016年12月31日之前提交相关办理产权证明的资料至昆明市不动产权部门。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告将配套的134个车位改变为商铺，致使地下负一层不能获得规划验收手续，进而未能按时提交办理产权证明至相关部门构成违约，应当承担违约责任，商品房购销合同及补充协议未约定逾期办证违约金，一审法院酌情确认以每日0.005%的利率标准计算违约金，结合原告主张违约金计算的基数以及终止时间，被告应当向原告支付自2016年12月31日起至2018年9月1日止以181134元为基数按每日0.005%的利率标准支付违约金为5525元。三、关于商品房购销合同是否解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除和赔偿损失的，应予支持。”本案中，被告取得了六合天城A1地块商品房预售许可证明、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋建筑工程施工许可证，依法可以对A1地块案涉房屋进行销售，依昆明市西山区自然资源局回函，被告改变了六合天城项目地下空间部分功能导致未能取得规划核实意见，但现被告正进行整改，整改完毕之后便可申报项目净用地范围内的规划核实手续，可见，案涉房屋办理不动产权证的必要材料之一即规划核实手续能够进行办理，此外，本案案涉六合天城项目不存在规划、设计变更的情形，故买受人请求解除合同，一审法院不予支持，同时，原告要求被告返还购房首付款以及其已支付的银行贷款及利息没有事实和法律依据，一审法院不予支持。四、关于是否解除《个人商业用房贷款合同》以及被告是否应当向第三人支付剩余贷款本金和利息。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”一审法院认为第三部分已对原告主张要求解除《商品房购销合同》进行评议并不予支持，故原告主张解除与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》以及被告向第三人支付贷款本金和利息缺乏法律依据，一审法院不予支持综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条、第十九条、第二十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定判决：一、由被告云南美城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘真自2016年12月31日起至2018年9月1日止逾期办证违约金5525元；二、驳回原告刘真的其他诉讼请求。二审中，美城公司提交以下新证据：1、云南省高级人民法院（2019）云民申1143号民事裁定书、昆明市中级人民法院（2020）云01民终357号民事判决书各一份，欲证实涉案商铺未能办理产权证的原因不能归责于美城公司，其不应承担违约责任。刘真及人民西路支行对该证据质证真实性予以认可。本院认为该证据系生效法律文书，本院依法予以采信。2、建设工程规划核实意见书，欲证明美城公司对规划部门提出的整改事项已整改完成，并于2020年6月5日取得规划核实意见书，目前涉案商铺已可以开始办理不动产权登记手续。刘真及人民西路支行质证对该证据真实性无异议，本院认为该证据真实有效，依法予以采信。二审中本院经审理确认的事实与一审认定的案件事实一致，本院对一审认定的事实依法予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：美城公司是否应承担逾期办证的违约责任？本院认为：针对美城公司是否应承担逾期办证的违约责任的问题，本院认为，涉案商铺存在逾期办证的情形在于以下原因，第一，在双方签订商品房买卖合同及补充协议时，美城公司已取得涉案地块的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、工程竣工验收证明书，各项手续合法，目前涉案商铺未能如期办理不动产权证的主要原因系政府此前对于涉及市政道路地下空间的不动产权属政策尚未明确所致；第二、在一审审理过程中，昆明市西山区自然资源局于2019年12月17日向一审法院回函载明，“经现场核实，项目地下建筑存在功能改变情况，建设单位将审批为配套的134个车位改变为商铺，致使配套车位不满足土地出让合同约定内容，目前，建设单位正在按原审批内容进行整改，待整改完毕后，可申报项目净用地范围内的规划核实手续。”，但经二审审理查明，美城公司对此临时违规改建已整改完毕，2020年6月5日昆明市自然资源和规划局已对涉案地块颁发《建设工程规划核实意见书》，故该情形并非系涉案商铺长期不能办理不动产权证的根本原因。综上，一审对上述违约情形的性质认定不当，本院予以纠正，美城公司不应承担逾期办证的违约责任。综上，美城公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但判决结果不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初3604号民事判决；二、驳回刘真的诉讼请求。一审案件受理费7508元，由刘真承担。二审案件受理费50元由肖力承担。（云南美城房地产开发有限公司多预交7458元予以退回）。本判决为终审判决。审判长  王思予审判员  刘昕光审判员  白 昱二〇二〇年十二月一日书记员  王 欣