河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16338号上诉人（原审原告）：郑州建业天明置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙子湖东四环西、商都路北郑州国家干线路物流港综合服务楼A塔楼****。法定代表人：焦笑言，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓芳，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏宇宏，女，1974年1月16日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人郑州建业天明置业有限公司因与被上诉人苏宇宏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初19955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月11日公开开庭对本案进行了审理。上诉人郑州建业天明置业有限公司的委托诉讼代理人李晓芳到庭参加诉讼，被上诉人苏宇宏经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州建业天明置业有限公司上诉请求：1.依法维持一审民第一项；2.依法撤销一审判决第二项，并依法改判支持一审第一项、第二项及第三项支付违约金的诉请；3.本案一审、二审的全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中上诉人主张解除合同的依据为上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第6款第（2）项，且本案事实已符合该条款约定的解除条件，而一审法院错误的以不符合附件四第三条第6项第（3）项约定内容为由驳回上诉人解除合同、办理信息备案及预告登记注销手续的诉请，明显错误。根据《合同法》第93条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第6款第（2）项约定如出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，买受人没有按本项约定付清全部款项延迟达30日，出卖人有权选择立即解除本合同。本案中被上诉人未按约定按时偿还借款，致使上诉人承担担保责任，经上诉人催告，被上诉人仍未在合同约定的期限内偿还上诉人，其行为已构成违约，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第6款第（2）款约定的解除条件已成就。上诉人诉请解除《商品房买卖合同》，被上诉人协助办理《商品房买卖合同》信息备案撤销手续及预告登记撤销手续的诉讼请求符合法律规定和双方的合同约定，于法有据，应当予以支持。而一审法院错误的认定不符合《商品房买卖合同》附件四第三条第6款第（3）约定内容而不予支持上诉人的诉请明显错误。二、不动产物权以登记为准，而案涉房屋登记产权人为上诉人，故案涉房屋归上诉人所有，因此一审法院判决驳回上诉人确认房屋归上诉人所有的诉请明显错误。依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，不动产物权经登记生效，不经登记不产生物权效力，本案中，上诉人一审提交的《不动产登记资料查询结果证明》明确载明权利人为上诉人，故案涉房屋产权人为上诉人，一审法院判决驳回上诉人确认房屋归上诉人所有的诉请明显错误。三、被上诉人应当按照《商品房买卖合同》第七条约定按累计应付款（即总房款）的0.2%向上诉人支付违约金，一审法院驳回上诉人要求被上诉人支付违约金的诉请明显不当。《商品房买卖合同》附件四第三条第6款第（1）款、第（2）款约定买受人未按期偿还到期贷款致使出卖人承担连带责任，且经催告未偿还的，出卖人有权解除合同，买受人应当自出卖人实际承担上述款项之日起按日万分之0.5向出卖人支付补偿金，并按照合同第七条约定按累计应付款（即总房款）的0.2%向出卖人支付违约金。本案中，被上诉人违约，上诉人依据约定解除合同，被上诉人应当按照上述约定支付补偿金及违约金。故一审法院驳回上诉人要求被上诉人支付违约金的诉请明显不当。补充意见：在一审判决后，苏宇宏仍未偿还银行贷款，上诉人又替苏宇宏偿还贷款，因此足以证明苏宇宏已经没有偿还能力，解除合同有利于双方。苏宇宏未出庭答辩。郑州建业天明置业有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原被告双方于2015年11月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：D150××××****），并确认上述房屋所有权归原告所有；2、依法判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：D150××××****）信息备案注销手续，以及预告登记注销手续；3、依法判令被告偿还原告因承担连带保证责任支付的款项人民币139767.55元（暂计算至2020年6月30日，具体以被告实际偿还日为准），补偿金1535.47元（补偿金按日万分之0.5的标准暂计算至2020年8月20日，具体以被告实际偿还日为准），及违约金10869.83元，合计152172.85元（暂计算至2020年6月30日，具体以被告实际偿还日为准），上述款项从被告已向原告支付的房款中予以扣除；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2015年11月3日，原告建业置业公司作为出卖人与买受人被告苏宇宏签订订合同编号为D150××××3043号《商品房买卖合同》及合同附件四份，主要约定：“买受人购买的商品房位于郑东新区××路北、××西××单元××号房屋，建筑面积共231.7平方米，总金额5434917元整。付款方式及期限：约定金额2174917元，付款方式：现金，约定时间：2015年11月3日；约定金额3260000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2015年12月3日。买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支违约金。交付期限：出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按合同十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实的商品房交付买受人使用。附件四第三条第6项如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的第（3）项约定：如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款，赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除合同。买受人应按照出卖人代其向银行偿还的欠款本息的10%向出卖人承担违约责任。”被告苏宇宏已按合同约定及时向原告支付了首付购房款2174917元。二、2015年12月24日，被告苏宇宏作为借款人、原告建业置业公司作为担保人与兴业银行股份有限公司郑州分行签订《个人房产抵押（保证）贷款合同》一份，主要约定：“借款人所购房屋坐落郑东新区康宁路北、××西建业天筑11号楼2单元31层3103，购房总价5434917元整。贷款金额326万元整，贷款期限300个月（2015年12月24日-2040年12月24日），基准利率：央行人民币贷款基准利率相同期限档次。借款人选择的还款法为：等额本息偿还款法。担保人为本合同项下的贷款提供阶段性担保等。”2015年12月25日原告建业置业公司与被告苏宇宏办理了商品房信息备案及预告登记。三、被告苏宇宏使用贷款后，因未按时足额向兴业银行偿还贷款，导致原告建业置业公司在兴业银行开设的保证金账户内款项被扣划。原告提交的兴业银行5份贷款还款单显示：“兴业银行已从郑州建业天明置业有限公司的保证金账户扣款5次，分别是：2019年11月29日扣款56492.3元，2020年1月21日扣款39927.78元,2020年4月2日扣款59813.66元，2020年6月30日扣款40008.11元，2020年8月28日扣款39990.27元，从2020年1月21日至2020年8月28日扣款共计236250.12元。”原告建业置业公司履行上述保证责任后，2020年4月10日向被告苏宇宏发出催款通知函，经催要被告仅偿还56492.3元，至今仍有179757.82元未偿还原告。一审法院认为，原告建业置业公司与被告签订的《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格履行各自合同义务。上述合同签订后，被告已按约定及时向被告付清了全部购房款，原告亦按约定及时交付了房屋。被告使用贷款后，因未及时足额还款，导致原告向交通银行承担了部分保证责任，但原告请求解除合同并不符合《商品房买卖合同》附件四第三条第6项第（3）项约定内容，《商品房买卖合同》解除条件并未成就，原告请求解除合同、确认房屋归其所有、办理信息备案及预告登记注销手续、支付违约金，均无合同依据，该院依法不予支持。原告替被告向兴业银行已代偿贷款及补偿金，被告应及时偿还原告。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告苏宇宏应当于本判决书生效后10日内偿还原告郑州建业天明置业有限公司代偿贷款139767.55元及补偿金（分别以5笔代偿具体金额为基数，自每笔代偿款产生日起，按日万分之五计算至实际还清欠款日止，具体金额及日期详见本判决书第4、5页处）。二、驳回原告郑州建业天明置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1672元，保全费1281元，由被告苏宇宏负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，郑州建业天明置业有限公司与苏宇宏签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，苏宇宏已按合同约定缴纳了购房款，郑州建业天明置业有限公司亦将案涉房屋交付。后因苏宇宏未及时偿还银行贷款，导致郑州建业天明置业有限公司承担了部分担保责任，苏宇宏的行为构成违约，其应偿还郑州建业天明置业有限公司的代偿款并承担相应的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第6项约定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项支付给出卖人，买受人没有按约定付清全部款项延迟至30日，构成严重违约，出卖人有权选择立即解除合同。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约行为的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中，案涉房屋总价款为5434917元，苏宇宏已全部支付完毕，后因苏宇宏未按合同约定按时向银行偿还贷款，导致银行扣划郑州建业天明置业有限公司20余万元，后郑州建业天明置业有限公司向苏宇宏发出催款通知，苏宇宏偿还了5万余元。综合本案案情，苏宇宏的违约行为尚不足以导致案涉《商品房买卖合同》的解除，一审未支持郑州建业天明置业有限公司要求解除案涉合同的请求并无不当，郑州建业天明置业有限公司要求撤销信息备案登记、承担违约金的诉讼请求均系基于案涉商品房买卖合同的解除，根据本案事实，尚不足解除案涉合同，故一审法院对郑州建业天明置业有限公司要求撤销备案登记、承担违约金等诉讼请求未予支持亦无不当。关于郑州建业天明置业有限公司要求确认案涉房屋所有权归其所有的请求，郑州建业天明置业有限公司建设开发案涉房屋，系原始取得，且已进行了登记，郑州建业天明置业有限公司本案中要求确认房屋所有权归其所有，法律依据不足，对其该项请求不予支持。综上所述，郑州建业天明置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3344元，由郑州建业天明置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年十二月十一日书记员 赵凌杰