江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终1223号上诉人（原审被告）：林峰，男，1984年1月16日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。被上诉人（原审原告）：周天高，男，1972年7月5日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。委托诉讼代理人：张振玲，江西平诚律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。上诉人林峰因与被上诉人周天高房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省资溪县人民法院（2020）赣1028民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，因本案没有新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。林峰上诉请求：撤销一审判决并改判驳回周天高的诉讼请求。事实与理由：一审认定事实错误。一、一审主要事实认定错误，2010年8月22日高阜镇人民政府（甲方）与乙方周天高和乙方林峰签订了名称不同但内容完全相同的《招商引资协议书》和《场地证明》，都是将闲置厂房和工业用地进行转让。显然，作为乡镇政府，是不可能同时与不同的相对人签订内容相同且不能同时履行的协议的，一审法院应查清两份协议的真实性，才能作为定案的依据。从双方提交的证据分析，周天高提供的《招商引资协议书》是复印件，而林峰提供的《场地证明》是原件。林峰对《招商引资协议书》复印件提出异议，并说明原因：2015年7月2日，周天高、林峰拟改变厂房宿舍和场地的租赁关系为买卖关系并签订了《土地转让协议书》，得到高阜镇人民政府同意，故此高阜镇人民政府解除了与周天高签订的《招商引资协议书》，并当场收回了《招商引资协议书》原件；高阜镇人民政府重新与林峰签订《场地证明》以承接《招商引资协议书》确定的内容，由于是承接关系，当时的工作人员就告知按《招商引资协议书》签订的时间打印。但是，一审判决书并没有采纳林峰的质证意见，也没有认定林峰的《场地证明》原件，相反，却违反民事诉讼证据规则，认定了没有提供原件进行核对也没有其他证据佐证的《招商引资协议书》复印件，导致《招商引资协议书》已经被解除而林峰才是案涉场地及建筑物合法权利人的基本事实不能得到认定，却错误认定了周天高是合法权利人。上诉人认为，正是上述主要事实的认定错误，导致在2015年7月2日周天高享有权利的依据，即：《招商引资协议书》被解除之后，2015年5月1日签订的《厂房出租协议》仍然被确认应继续履行，并错误判决林峰继续支付租金。二、其他没有查明的事实。1.2015年5月1日签订《厂房出租协议》时，案涉场地内的厂房和宿舍，均为《招商引资协议书》签订之前原有建筑，并非周天高新建；2.《招商引资协议书》解除的原因。2015年7月2日周天高与林峰签订《土地转让协议书》的当天，该协议得到高阜镇人民政府的同意，所以收回《招商引资协议书》并与林峰签订《场地证明》。虽然《土地转让协议书》无效，但周天高退出而林峰承继《招商引资协议书》权利义务的事实客观存在。既然周天高与高阜镇人民政府在2015年7月2日就解除了《招商引资协议书》，周天高对于案涉场地的厂房和宿舍就不再享有权利，2015年5月1日签订的《厂房出租协议》涉及的权利义务自然终止，林峰已无需继续履行支付租金的协议。综上所述，一审认定事实错误，根据《民事诉讼法》第170条规定，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决并改判。周天高辩称，一、《招商引资协议书》是真实的，《场地证明》是用于帮林峰办理营业执照才出具的，是虚假的意思表示。2015年，林峰提出办理营业执照需要提交场地证明，让周天高帮忙去高阜镇政府盖章，周天高应允了，周天高拿空白的《场地证明》去高阜镇政府盖好章后交给林峰。二、2015年7月2日签订的《土地转让协议书》是虚假的，真实的《土地转让协议书》并没有办理不动产权证条款。2015年6月，林峰找周天高商量厂房、土地转让事宜，周天高告知了林峰厂房及土地办不了产权证，林峰接受了，双方谈妥作价45万元转让。后林峰称自己钱款不够，双方签一份40万元的转让合同，用于说服林峰母亲出资。2015年9月，双方才签署了真实的《土地转让协议书》，真实的协议中并无办证条款。真实的协议只签了一份，在林峰处。三、《厂房出租协议》是双方真实意思表示，合法有效，林峰应按照协议支付租金。从2015年5月至今，林峰一直占有、使用厂房。但林峰既没有按照《土地转让协议书》支付30万元余款，也没有按照《厂房出租协议》按期支付租金。既然土地不能转让，林峰应当按照合法有效的《厂房出租协议》支付租金。综上，一审认定事实清楚，请求二审驳回上诉，维持原判。周天高向一审法院起诉请求：1.判令林峰支付周天高租金114000元或者给付土地使用权、厂房转让款300000元及利息（自2016年3月2日开始至实际给付之日止，按月息2分计算）；2.本案诉讼费用由林峰承担。一审法院认定事实：2010年8月22日高阜镇人民政府（甲方）与周天高（乙方）签订《招商引资协议书》，约定：“一、甲方按照县招商引资优惠政策，将上述（座落在高阜村葛家窠八字碑路口）闲置厂房工业用地约2亩转让给乙方，乙方付给甲方土地押金陆万元；乙方将其拆除后需建标准化厂房，原中纤板厂地上建筑物归甲方支配……”。2010年8月22日高阜镇人民政府（甲方）与林峰（乙方）签订《场地证明》，约定：“一、甲方按照县招商引资优惠政策，将上述（座落在高阜村葛家窠八字碑路口）闲置厂房工业用地约2亩转让给乙方，乙方付给甲方土地押金陆万元；乙方将其拆除后需建标准化厂房，原中纤板厂地上建筑物归甲方支配……”。2015年5月1日周天高（甲方）与林峰（乙方）签订《厂房出租协议》，约定：“一、甲、乙双方协议同意，甲方将位于高阜镇葛家村厂房一栋、宿舍二栋全部出租给乙方使用陆年（2015年5月1日---2021年5月1日）。二、贰年租金共计捌万元整，在签订此协议之日一次性付清（每贰年租金按10%增加）……”。2015年7月2日周天高（甲方）与林峰（乙方）签订《土地转让协议书》，约定：“一、甲方所转让的土地、厂房位于高阜镇葛家窠八字碑路口，面积为2亩。二、转让价为肆拾万元整（小写：400000元），乙方在签订合同时付拾万元（小写：100000元），在办理了土地证后付贰拾万元（小写：200000元），在2016年3月1日前付清余下尾款拾万元（小写：100000元）……六、协议签订后，甲乙双方要共同遵守，不得违约。如有违约，违约方需赔偿守约方转让费50%的违约金”。周天高出租给林峰厂房一栋、宿舍二栋（座落在高阜镇葛家窠八字碑路口），约定6年租金264000元，2015年7月2日周天高收到林峰厂150000元，抵扣租金后，林峰仍欠周天高114000元租金。2016年8月25日林峰在案涉土地及厂房经营资溪县华盛农产品经营部（普通合伙），2019年5月27日林峰将厂房转租与他人。现案涉土地（使用权）及厂房均由林峰占有、使用、收益、处分。本案当事人未能提供案涉土地的使用权属登记文本。一审法院认为，当事人争议的焦点为：一、《土地转让协议书》的效力问题；二、《厂房出租协议》的责任问题。关于争议的焦点一。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。本案中，未取得相应土地使用权证的周天高，同样不具有对土地使用权进行处分的权利，周天高与林峰签订的《土地转让协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定为无效。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。本案中，周天高作为厂房、宿舍的权利人虽然对厂房享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让厂房、宿舍时必然涉及土地使用权的转让。因土地使用权人周天高未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，周天高与林峰签订的《土地转让协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定为无效。关于争议的焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”；第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，周天高与林峰签订的《厂房出租协议》，双方租赁厂房、宿舍属双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。林峰欠周天高租金114000元应该给付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条规定，一审法院判决：林峰在本判决生效之日起十日内给付周天高厂房、宿舍租金114000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2580元，由林峰负担。本院二审期间，当事人围绕诉请依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人林峰向本院提交了以下证据：1.2019年5月8日上午9时44分，林峰与周天高的通话录音一份，通话时间4分28秒；2.照片三张；3.林峰与齐亚方的短信聊天记录截图和转账凭证，证据1、2、3证明：林峰买了周天高的厂房后，自己还建了厂房、还平整了土地一共花了21万；4.林峰和出租厂房人的微信记录、和供电所的人的微信记录、缴纳电费的记录，证明：厂房是林峰的，2019年林峰把厂房租给别人，租金是林峰收的，电费的户名也变更成了租林峰厂房的那个公司。被上诉人周天高发表质证意见：1.证据1，是我跟林峰的电话录音，我把厂房租给林峰六年，这六年期间我没有权利干涉林峰把厂房租给别人，证据1达不到林峰的证明目的，我告诉了林峰办不了证；2.证据2的照片是真实的，厂房是林峰在后面的空地上做的；3.其他的证据与我没有关系，证据3，两个短信聊天记录的对象是谁无法确定，对真实性不予认可，转账凭证只有52000元，也没有备注付款用处，而且只有31000元是林峰转的，另外21000元是案外人转的与本案没有关联；4.证据4中微信聊天记录的对象是谁无法确定，对真实性不认可，而且这些证据即便是真实的，只能证明林峰现在在使用厂房，不能证明林峰是厂房的所有权人，我方认可林峰现在基于租赁关系在使用厂房，林峰也可以转租。被上诉人周天高向本院提交江西省农村信用社现金缴款单一份，证明周天高在与高阜镇人民政府签订了《招商引资协议书》后，就按照约定支付了6万元。上诉人林峰发表质证意见：对真实性有异议，缴款单显示是2020年8月23日出具的，但合同是2020年8月22日签的，应该是先交钱再签合同。对当事人提交的证据，本院经审查认定如下：1.周天高对林峰提交的证据1、2的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；2.对林峰提交的证据3，周天高认可林峰在案涉土地上另外建了厂房的事实，至于林峰修建厂房和修整土地实际花费了多少钱，与本案的处理无关；3.对林峰提交的证据4，该组证据并不足以证明林峰是案涉土地和厂房的所有权人，对林峰主张的证明目的，不予采信。4.对被上诉人周天高提交的缴款单的真实性、合法性、关联性均予以确认。周天高在二审中，还向本院提交了《招商引资协议书》的原件予以核对，林峰对《招商引资协议书》的原件无异议。林峰对一审认定的事实没有异议。周天高对一审认定的事实没有异议，但是主张2015年7月2日周天高（甲方）与林峰（乙方）签订的《土地转让协议书》是虚假的，真实的协议没有约定需要办证，真实的协议约定的转让款是45万元。二审经审查，林峰与周天高均认可，双方实际约定并履行的转让款是45万元，二审对该事实予以确认。周天高主张其与林峰还签订了一份《土地转让协议书》，该份协议上未约定需要办证，林峰对此不予认可，周天高亦未能提交任何证据证明其主张，二审不予采信。综上，二审对当事人无争议的事实予以确认。二审另查明，1.案涉土地及厂房均未办理产权证书；2.林峰与周天高关于案涉土地及厂房的转让，实际约定并履行的转让款是45万元；3.高阜镇人民政府与林峰签订的《场地证明》，虽然落款时间为2010年8月22日，但实际签订时间为2015年7月2日周天高与林峰签订《土地转让协议书》之后。本案当事人不同意调解，调解不成。本案二审的争议焦点为：林峰是否要向周天高支付租金或者转让款。本院认为，周天高与林峰于2015年5月1日签订《厂房出租协议》后，又于2015年7月2日签订《土地转让协议书》，之后高阜镇人民政府与林峰签订《场地证明》，根据上述三份协议的内容可知，周天高与林峰协商一致将案涉土地和厂房的租赁关系变更为转让关系，原《厂房出租协议》已终止履行，周天高与林峰之间的租赁权利义务关系消灭。高阜镇人民政府亦确认将案涉土地和厂房转让给了林峰。周天高要求林峰按照《厂房出租协议》的约定支付租金，没有事实和法律依据，二审不予支持。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，案涉《招商引资协议书》《场地证明》及周天高与林峰签订的《土地转让协议书》，均未经有批准权的人民政府批准，未办理土地使用权出让手续，均为无效合同。《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，周天高要求林峰按照《土地转让协议书》的约定支付转让款，于法无据，二审不予支持。综上所述，上诉人林峰的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省资溪县人民法院（2020）赣1028民初255号民事判决；二、驳回周天高的诉讼请求。一审案件受理费2580元，二审案件受理费2580元，均由周天高负担。本判决为终审判决。审判长  范宣审判员  王琳审判员  彭珺二〇二〇年十二月二十五日法官助理高忠明书记员余文渊