四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初5081号 原告：成都市天强养殖有限责任公司，住所地成都市金堂县平桥乡小米塘村。 法定代表人：吴子培,执行董事。 委托诉讼代理人：孙雷，四川昊通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白洁，四川昊通律师事务所律师。 被告：成都洪瑞禽业有限公司，住所地四川省金堂县官仓镇鹅蛋山村********。 法定代表人：罗春洪，执行董事。 被告：罗春洪，男，1971年7月6日出生，汉族，住四川省南部县。 上述二被告共同委托诉讼代理人：陈金，四川金援律师事务所律师。 原告成都市天强养殖有限责任公司（以下简称天强公司）与被告成都洪瑞禽业有限公司（以下简称洪瑞公司）、罗春洪租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天强公司法定代表人吴子培及其委托诉讼代理人孙雷、白洁，被告洪瑞公司及罗春洪的委托诉讼代理人陈金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天强公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告洪瑞公司腾退位于成都市金堂县××村××组的养殖场圈舍、库房及周边设施给原告，恢复原状并支付占用费，占用费计算至实际腾退之日止；2.判令被告洪瑞公司立即支付2019年12月1日至2020年3月31日租金及利息59740元及诉讼费5130元；3.依法判令被告洪瑞公司立即赔偿原告损失50万元整（免租期租金损失）并支付违约金5万元整；4.判令被告洪瑞公司支付律师费25000元；5.判令被告罗春洪对上述各项义务承担连带责任；6.判令本案诉讼费由二被告共同承担。审理中，原告放弃第2项诉讼请求。事实和理由：被告洪瑞公司自2016年11月30日起使用原告位于成都市金堂县××村××组的养殖圈舍、库房及周边设施，因被告一直未与原告签订正式租赁合同，故原告于2018年11月8日将被告洪瑞公司诉至四川省金堂县人民法院，后原、被告双方于2018年12月14日在金堂县人民法院三星法庭达成一致意见，补签了《租赁合同》后原告撤诉。该案撤诉后，被告未按租赁合同约定支付租金，原告多次电话催收，多次向被告洪瑞公司邮寄书面催收函，被告洪瑞公司收悉后仍未支付租金。原告将被告洪瑞公司再次诉至金堂县人民法院，经法院调解，原告与被告洪瑞公司于2018年12月12日签订《租赁合同》于2019年11月29日解除，双方重新签订《租赁合同》。新的租赁合同约定原告将位于成都市金堂县××村××组××栋，库房一间及周边公关设施出租给被告洪瑞公司使用；洪瑞公司应在2020年4月30日前向原告支付2019年12月1日至2020年3月31日的租金、利息共计59740元，支付（2020）川0121民初733号案件诉讼费5130元；合同就租金计算标准、支付方式及支付时间予以约定；被告罗春洪对被告洪瑞公司的合同义务承担连带责任。人民法院出具调解书，对上述合同予以认可。 后经原告天强公司反复催收，被告洪瑞公司仍未按合同约定支付租金、押金、诉讼费等费用。原告天强公司与被告洪瑞公司、罗春洪于2020年5月30日又签订了《租赁合同补充协议》，洪瑞公司、罗春洪应支付的各项费用的金额及支付时间再次进行约定。但二被告再次违约，未按照补充协议支付任何款项，经原告反复催收二被告仍不支付。 根据原告与二被告于2020年4月2日签订的《租赁合同》，被告洪瑞公司未按照合同约定的时间足额支付租金，出租人如未发出解除合同通知，视为合同自动终止。截止起诉之日，二被告均未按照约定履行合同义务，因此该租赁合同已经自动终止，被告应立即腾退返还占用的圈舍、库房及配套设施、立即支付所欠租金、占用费、诉讼费、违约金并赔偿原告的损失。 原告反复给二被告宽限期，但二被告仍然屡次违约，毫无信用可言，严重侵害了原告的合法权益，故依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告洪瑞公司、罗春洪共同辩称，1、原告并没有如实陈述案件事实，被告与原告签订新的租赁合同以后分别于2020年4月30日和2020年5月6日向原告转款25万元，用于缴纳租金，仅欠原告5000元，原告基本上履行了合同约定的缴纳租金的义务。2、被告从事家禽饲养因疫情原因导致原告经营困难，没有按（2020）川0121民初733号民事调解书约定的事项履行义务，但该调解书对20万元保证金已经有明确的调解意见，该部分诉请不应重复主张。3、被告现在还在继续经营家禽饲养，已经投入了很多资金，家禽饲养有比较长的周期，现在要求被告腾退场地不符合客观事实，被告欠原告之前的租金和保证金是事实，但保证金的目的是为了约束合同的履行，被告在2020年4月1日到2021年3月31日之间的租金基本已经付清，对原告来说并没有租金的损失，原告的合同目的已经实现，因此不符合解除的条件。 本院经审理认定事实如下：被告洪瑞公司自2016年开始使用原告位于金堂县××村××组的养殖场圈舍、库房及周边设施，双方未签订租赁合同。2018年11月8日，原告起诉洪瑞公司至金堂县人民法院，后双方达成一致意见，补签租赁合同，原告撤回起诉。2020年1月16日，因被告洪瑞公司未按约定给付租金，原告再次起诉洪瑞公司，本院立案受理，案号（2020）川0121民初733号。该案经法院主持调解，双方达成调解协议：1、天强公司与洪瑞公司于2018年12月14日补签的《租赁合同》于2019年11月29日解除；2、天强公司于洪瑞公司重新签订《租赁合同》，（详见双方当庭签订的《租赁合同》，该合同自2020年4月2日经天强公司法定代表人签字、加盖公司印章签章，洪瑞公司法定代表人签字生效）；3、洪瑞公司于2020年4月30日前向天强公司支付2020年4月2日前的使用养殖场圈舍、库房及周边设施占用费59740元及2020年4月20日签订的《租赁合同》的保证金20万元；4、天强公司自愿放弃其余诉讼请求；5、案件受理费5130元，由洪瑞公司负担。 天强公司（合同甲方）与洪瑞公司（合同乙方）于2020年4月2日签订《租赁合同》，与本案权利义务相关条款有：第1条原《租赁合同》善后事宜约定如下：1、2019年12月1日至2020年3月31日的租金58000元及利息1740元（共计59740元），由乙方在2020年4月30日前支付给甲方。2、甲方起诉乙方的民事诉讼案［（2020）川0121民初733号］，因双方达成和解，该案诉讼费5130元，由乙方承担，并在2020年4月30日前支付给甲方。第2条租赁物情况甲方拥有位于成都市金堂县××村××组的土地使用权并在地上修有圈舍，乙方愿意租赁已建成的圈舍及配套附属设施（以下简称“租赁物”。）甲方拥有土地使用权的土地信息：宗地坐落成都市金堂县××村××组。现有养殖圈舍16栋，库房1间，以上养殖圈舍及周边公告（公共）设施由乙方享有使用权。第3条租赁期限租赁共自2020年4月1日起至2028年4月30日止。第4条租赁费用、履约保证金及支付1、2020年4月1日止2022年3月31日：每幢圈舍及1栋库房每年各收取1.5万元，每年共计25.5万，期间所产生的规费乙方自行承担。3、甲乙双方原《租赁合同》约定了对乙方3年的免租期。（即2016年11月30日至2019年11月30日）。4、支付时间：第一年租金在2020年4月30日前支付给甲方；之后每年租金在当年4月1日前支付。6、乙方在2020年4月30日前向甲方支付20万元履约保证金。合同正常到期终止时，甲方无息退还乙方。第6条违约责任1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回圈舍：（1）不支付或者迟延支付租金（含不足额支付）；……2、乙方逾期未支付租金15天以上，甲方如未发出解除合同通知，视为本合同自动终止。3、如乙方未按期足额支付本合同约定的任何款项（包括第1条约定的善后的相关费用、租金、履约保证金等），均视为乙方违约，乙方除应支付上述费用外，还应承担给甲方造成的损失（包括乙方在原《租赁合同》中免费使用甲方租赁物的3年）50万元；甲方有权直接没收乙方的履约保证金。5、违约方应承担守约方因起诉、维权等产生的律师费、诉讼费、财产保全费（含保全担保费）、公证费等一切因违约产生的损失、费用。6、乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按当年度租金总额的万分之五支付逾期违约金。 合同签订后，被告于2020年4月30日转账支付原告租金10万元，于2020年5月6日转账支付原告租金15万元，尚欠2020年4月1日至2021年3月31日期间租金5000元。 2020年5月20日，原告方股东罗宁代表原告与被告签订《租赁合同补充协议》，约定：甲乙双方同意《租赁合同》项下的履约保证金增加至40万元（人民币大写：肆拾万元整），乙方于2020年6月10日之前向甲方支付履约保证金20万元整；于2021年5月1日前向甲方支付履约保证金10万元整；于2022年5月1日前向甲方支付履约保证金10万元整。如乙方在《租赁合同》履行期间违反合同约定，未足额支付租金，甲方有权从履约保证金中予以扣除，乙方应在扣除履约保证金之日起60日内补足履约保证金。二、因乙方在2020年度支付租金、履约保证金、诉讼费时未按照合同约定时间足额支付，乙方将承担相应的违约责任：赔偿甲方违约金5万元；即乙方于2020年6月30日之前向甲方支付人民币3万元整（大写：叁万元整）违约金；乙方于2021年6月30日之前向甲方支付人民币2万元整（大写：贰万元整）。三、乙方承诺在2020年6月15日之前向甲方支付269870元，分别为：未付租金59740元（2019年12月1日至2020年3月31日租金及利息）、2020年4月1日至2021年3月31日租金5000元、履约保证金20万元、诉讼费5130元。补充协议同时约定，罗春洪以个人身份为洪瑞公司在补充协议中的所有义务承担连带责任。 庭审中，被告表示愿意给付相关费用。 本院认为，本案的争议焦点在于《租赁合同》是否已经终止。原告主张被告未按期给付履约保证金、2019年12月1日至2020年3月31日期间的租金、(2020）川0121民初733号案件诉讼费等费用，根据合同约定，《租赁合同》已自动终止。被告抗辩，洪瑞公司已经给付租金至2021年3月，该年度租金255000元，仅差5000元未给付，剩余租金在今年内给付到位，被告履行了主要合同义务，合同应继续履行。本院认为，《中华人民共和国合同法》对合同终止并无明确规定，但根据立法原则，合同中若双方要约定合同终止条款，应当明确具体适用条件、终止后果，也应遵循民法有关公平、等价有偿、诚实信用等原则。案涉《租赁合同》约定被告有任一违约，原告均可终止合同，且原告不需作出通知，该约定显然有违公平原则，《租赁合同》关于原告不做通知则合同自动终止也有违民事活动中意思表示原则，民事活动中无论合同的订立、变更、解除均应作出明确的意思表示，以避免合同处于不确定状态。原告关于被告违约，原告未经通知，合同已经自动终止的主张，违反法律规定，不能成立。租赁合同中，承租人的主要合同义务是给付租赁费。本案中，被告洪瑞公司已经给付了25万元租金，租金已给付至2021年3月，2020年4月1日至2020年3月31日期间的租金期间租金仅差5000元未给付，被告洪瑞公司已经履行了主要合同义务，其瑕疵履行行为，不属于根本违约。综上，被告已给付租金至2021年3月，已给付租金的租赁期限尚未届满，基于合同的全面履行原则，鼓励交易及保护交易安全的基本要求，合同继续履行即符合法律规定，更有利于双方合法利益的保护，维护和鼓励合法的交易，本院采纳被告的抗辩意见，合同尚未终止，继续履行。原告关于被告未给付2019年12月1日至2020年3月31日期间的租金、上一次诉讼的案件受理费、履约保证金的主张，一方面，上述费用并非涉案《租赁合同》的主要合同义务，另一方面，上述费用实际上已经另案处理，原告可以依据生效法律文书进行执行。原告的各项诉请均基于合同已经终止而提出，本院认定合同尚未终止，合同继续履行，原告的诉请无事实依据，本院不予支持。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告成都市天强养殖有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费5099元，由原告成都市天强养殖有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 欧 莉 二〇二〇年十二月十八日 书记员 李乙伶