黑龙江省牡丹江市西安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1005民初1249号 原告（执行案外人）：陈著，女，1967年6月7日出生，汉族，无固定职业，户籍地海林市城区，现住海林市。 委托诉讼代理人：娄天宏，黑龙江学府（牡丹江）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：王学军，男，1955年5月3日出生，汉族，牡丹江市第二人民医院退休干部，户籍地牡丹江市阳明区，现住牡丹江市爱民区。 被告（被执行人）：牡丹江市龙门房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区南市街**。 法定代表人：闫恩占，董事长。 委托诉讼代理人:闫冉，女，牡丹江市龙门房地产开发有限公司员工。 原告陈著诉被告王学军、被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司(以下简称“龙门公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈著的委托诉讼代理人娄天宏、被告王学军、被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司的委托诉讼代理人闫冉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈著向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行龙门公司名下的房产图号370-480-3/4-4-000105号房屋；2.依法确认龙门公司名下的房产图号370-480-3/4-4-000105号房屋产权为原告陈著所有；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2008年9月6日，陈著与被告龙门公司签订《商品房优选预定协议书》，陈著购买了龙门公司开发的新08**片、西四条路由南往北第三户、建筑面积92.34平方米房屋，陈著履行了支付价款221616元的义务，龙门公司于2011年11月交付房屋。原告陈著于2013年8月1日将房屋出租给案外人宋士海使用至今。由于历史原因，该房屋一直不能办理房屋证照，2020年7月份原告陈著听说可以办理房照，找到被告龙门公司，双方于2020年9月3日补办了《商品房买卖合同》。牡丹江市西安区人民法院于2020年9月8日作出(2020)黑1005执恢89号执行裁定书，查封了原告购买的房屋。原告于2020年9月14日向法院提出执行异议，牡丹江市西安区人民法院裁定驳回了原告的异议请求。综上，本案诉争房屋为原告所有，(2020)黑1005执恢89号执行裁定书查封错误，原告为维护自身权益而提起诉讼，请给予公正判决。 王学军辩称，(2013)牡西民初第304号民事判决书生效后，被执行人龙门公司和王海龙未按生效法律文书履行义务，申请执行人王学军要求法院按生效法律文书给予执行，被执行人是明确的，至于法院依法查封的被执行人龙门公司名下的房产是否为原告所有，由法院裁决，与王学军无关。 龙门公司辩称，被告龙门公司于2008年9月6日将本案诉争房屋卖给了原告，并出具了购房合同及收据，因该房屋是特殊项目不能办理房照，在2019年9月初政府会议纪要证明该房屋可办理房照，2019年9月初龙门公司先为住宅办理产权登记，从2019年12月开始为门市房办理产权登记，但由于疫情原因直到2020年7月份才开始为小区商服办理产权登记，所以龙门公司才在2020年9月3日为原告出具了新的买卖合同和可办理房照的相关材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院确定如下基本事实： 2008年9月6日陈著与被告龙门公司签订《商品房优选预定协议书》，陈著预定龙门公司开发建设的0820片1幢000105号、建筑面积92.34平方米门市，约定价格为2400元/平方米，房屋总价款为221616元。原告陈著向被告龙门公司交纳了100000元现金购房款，2008年9月8日，陈著将剩余购房款121616元一次性付清。本案诉争房屋直至2019年年末具备办理房屋所有权证照的条件，但由于疫情原因，龙门公司于2020年9月给原告出具了办理房照所需的相应手续。其中龙门公司给陈著重新出具的买受人为陈著的《商品房买卖合同》中体现的合同签订时间为2008年9月6日。牡丹江市不动产查档证明中体现的首次登记日期为2019年9月6日。双方重新签订的《商品房买卖合同》，合同中体现房屋建筑面积变为66.66平方米，被告龙门公司告知原告应以产权处核定的实际面积为准，多退少补。龙门公司给陈著出具的收款金额为159984元的收据中注明：0820片商服000105室、面积66.66平方米，收据中体现的日期为2008年9月6日，实际出具日期为2020年9月。龙门公司重新给陈著出具的金额为38594.3元的欠据中注明：应收0820片商服000105室税金23037.7元，补面积差25.68平方米61632元，退面积差减应收税金余38594.3元，欠据中体现的日期为2010年9月3日，实际出具日期为2020年9月份。2013年7月28日至今，诉争房屋一直出租给案外人宋士海经营牡丹江市西安区财广汽车配件商店使用。 2020年9月8日，本院作出(2020)黑1005执恢89号协助执行通知书查封了被执行人龙门公司名下的房产图号370-480-3/4-4-000105号、建筑面积66.66平方米的房屋产籍。陈著对本院的上述房屋查封措施不服，向本院提出异议申请，请求中止对诉争房屋的执行。本院于2020年9月30日作出(2020)黑1005执异28号执行裁定书，裁定驳回陈著的异议请求。陈著对此裁定不服，向本院提起诉讼。 上述事实，有商品房优选预定协议书、商品房买卖合同、收据、欠据、房屋租赁合同、情况说明、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，案涉房屋的产权登记在龙门公司的名下，陈著对本院采取的房屋强制执行措施有异议，认为其对案涉房屋享有所有权可以阻却执行行为，故本案应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已经合法占有该不动产：(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定对其异议进行审查。原告与龙门公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。陈著已经履行了交纳全部房款的义务，且已实际占用使用案涉房屋，合同签订时间亦在案涉房屋被采取强制措施之前，案涉房屋首次登记的时间为2019年9月6日，直至2019年年底才具备办理房照的条件，后因疫情的发生，直至2020年9月龙门公司才给原告出具办理房照所需的相应手续，故不能认定案涉房屋系因陈著的原因未办理过户登记。由此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的要件，陈著对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。 综上所述，原告陈著的诉讼主张成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行产权证号为黑(2019)牡丹江市不动产权第0051709号、房产图号为370-480-3/4-4-000105、建筑面积为66.66平方米房屋，陈著对上述房屋享有所有权。 案件受理费3500元，由陈著负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 本院(2020)黑1005执异28号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王 锟 审 判 员  王 歆 人民陪审员  齐宪东 二〇二〇年十二月十一日 法官助理廖雪 书记员王馨凝