贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1416号上诉人（原审原告）：梁媛，女，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。委托代理人：李高章，贵州简曦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安顺中隆盛达碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区多彩健康城内。法定代表人：赵冉，系公司董事长。委托诉讼代理人：戴昊，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人梁媛因与被上诉人安顺中隆盛达碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“安顺碧桂园”）商品房预售合同纠纷一案不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2020）黔0402民初1658号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、对合同效力认定错误。被上诉人在主合同基础上，拟定了一份加重消费者责任，减轻和免除开发商自己责任的格式条款，且条款内容违背法律强制性规定。例如《补充协议》第六条严重违反了我国《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第四十九条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条等法律法规关于建设工程必须要求竣工验收合格才能交付使用的强制性规定。2、错误认定房屋“符合交付条件”。房屋应当具备法定要件才能交付，而房屋连竣工验收的备案手续都没有。被上诉人提供了虚假的“备案”手续欺骗消费者，一审法院错认为“房屋符合交付条件”。3、错误认定消防程序“合法有效”。根据《补充协议》第十八条约定，“双方确认各自的通讯方式……，双方相互传达与合同有关的文件，应以邮寄或者专差等方式送达至上述约定的通讯地址。”，一审法院未依据该项规定，而是认定被上诉人公告登报交房的形式合法，没有法律依据。4、被上诉人擅自更改规划方案应认定为违法。根据安顺市自然资源局“安规工竣通字（2020）5号”和建设工程项目规划审批意见通知书明确告知不同意被上诉人对屋面设计的调整，并要求被上诉人按原规划方案实施，至今，被上诉人仍未按方案实施。同时，竣工验收备案被撤销后，一审法院仍认定被上诉人更改规划方案不违法，且竣工验收备案被撤销后仍然符合交房条件，系认定错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院引用《合同法》第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。）作为本案判决的法律依据严重错误。前述已经阐明，被上诉人让上诉人所签订的《补充协议》系无效的格式条款，且该格式条款严重违反法律法规的强制性规定。所以该条款无效。故上诉人就不应该按照该无效的条款来履行该无效的合同义务。因此，一审法院引用该法律作为判决依据严重侵犯上诉人合法权益，故依法应当撤销该一审判决。三、上诉人的诉请既有约定，又有法律依据。《补充协议》关于交房条款无效，从而根据《商品房买卖合同》第十一条、第十三条的约定，上诉人有权要求解除《商品房买卖合同》。同时鉴于上诉人至今未达到竣工验收合格条件，自然无法取得竣工验收备案，以致一直至今无法交房而根本性违约已成事实，这一事实不能被一审判决“视为已交付”的错误裁定而改变，可见上诉人的诉请有法可依（详见相关司法解释）。综上所述，商品房买卖及交付必须以质量安全为前提，且只有在法定手续完备的情况下，才能交付消费者使用。由于商品房的买卖是一项重大的民事行为，法院的审判，应当严格商品房买卖及交付要件的审查，立足于保护消费者权益，一审判决中存在的错误与判决不公正的问题应当提请二审法院予以纠正，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审，以维护上诉人的合法权益。被上诉人碧桂园公司答辩称：1、答辩人在取得竣工验收备案的情况下，通过登报的方式公告并向上诉人交付了房屋。后期因政府审查资料原因将竣工验收备案收回，系因政府政策变动原因造成并非答辩人的责任，答辩人不存在违约，上诉人无权解除合同。2、关于竣工验收备案收回的说明，答辩人所建房屋质量不存在任何质量问题。进行屋面变更是为了响应安顺市海绵城市建设在变更时得到有关主管部门的支持才进行变更。只要获得业主同意，答辩人即可取得竣工验收备案，根据合同和补充协议的约定，案涉房屋也完全符合交付条件，并不影响上诉人的实际权益。3、本案的补充协议是经过安顺市住建局备案审核通过的，答辩人在补充协议中对该部分字体进行加粗，履行提醒义务。补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，答辩人提交了竣工验收备案资料在约定的交付时间内取得竣工备案并无任何违约。4、对公交站等公共设施问题，答辩人在一审中已经提交证据证明，该公共设施已转由政府负责建设，该公共设施的使用是全体业主的权利，只能由业主委员会主张，上诉人作为个体无权主张，公共设施的建设与本案无关，即便答辩人未建设完成上诉人也不能因此解除合同。梁媛向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxxx）、《委托装修合同》及补充协议；2、判令被告退还原告已付购房首付款465219元、专项维修基金7405元，装修款187241元；3、判令被告支付原告逾期交房违约金98979.75元；4、判令被告以应退款项659865元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息至退还全部款项为止（从2018年10月1日开始支付利息）；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审查明事实：2018年6月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：原告向被告购买位于安顺市开发区．天誉（一期）2幢2单元10层2号房屋，建筑面积105.79平方米，套内建筑面积84.44平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米5509.46元，总价款为465219元；付款方式为分期付款，买受人在2018年9月25日前分期支付房价款，第一期楼款139566元须于2018年6月25日前付清（含定金），第二期楼款325653元须于2018年9月25日前付清。第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2019年12月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书。第十二条本项目相关设施设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施上水、下水交付时达到使用条件；供电交付时达到使用条件；燃气交付时达到线路铺设到户；电话、有线电视、宽带交付时线路铺设到户；第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第／种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知书之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；2、买受人根据本条第1款第（2）项约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已付房款的15%。第十四条交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条以及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照十三条处理。第十六条规划变更的约定出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的定期存款基准利率付给利息。《补充协议》约定：第四条关于该商品房价款的计价方试、总价款、付款方式及期限的具体约定第五条关于逾期付款的责任双方一致同意，买受人如未按合同约定的时间付款，《商品房买卖合同》第十条与补充协议第五条约定不一致的，以补充协议为准，具体按下列方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）1、逾期不超过90日，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，出卖人有权解除合同。第六条关于该商品房交付条件与交接手续合同中关于该商品房交付条件与交接手续，买卖双方一致同意按如下约定履行：（1）如遇下列特殊原因，出卖人可据实延期交付，并不承担任何责任；（2）买受人存在违约行为的（包括但不限于未缴清全部购房款、无法定事由未能或拒不在约定时间收房的、无法定事由未能或拒不缴纳相应税费的）；2、买卖双方一致同意合同第十一条第（2）款的全部约定变更如下，即该商品房的交付以本款约定为准：（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，即视为出卖人具备交付条件。买受人同意该商品房的房屋实际测绘报告、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书均不作为交付条件。4、买卖双方一致同意不按合同第十四条第（一）款履行，同时买受人明确知悉且自愿同意按如下约定履行该商品房的交接手续：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。第七条关于逾期交付责任，买卖双方一致同意合同第十三条全部约定变更如下：1、逾期在90日之内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金；买受人不解除合同选择继续履行的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。第十八条关于送达双方确认各自通讯方式以下述约定为准，合同与本协议不一致的，以本协议为准。买受人通讯地址：贵州省安顺市西秀区，收件人：出卖人通讯地址：贵州省安顺市经济技术开发区．天誉销售中心，收件人：碧桂园．天誉销售中心。双方相互送达与合同有关的文件，应以邮件或专差等方式送达至上述约定的通讯地址．．．另一方拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为一方已经送达。第二十条补充协议的效力1、出卖人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有哪些权利、增加买受人责任或限制买受人权利的条款。买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面准确的理解，买受人确认：合同及补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加得买受人责任、排除买受人主要权利的内容。2、双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。3、本补充协议及附录．．．效力优先于合同。原告于2018年6月22日向被告支付定金20000元，2018年6月23日支付购房首付款119566元、装修款一期56173元、专项维修金7405元，于2018年9月25支付了二期楼款325653元，于2018年9月30日支付了装修款二期56173元，2019年7月27日支付了装修款三期和四期70000元、4895元，支付利息80.19元。被告于2019年12月19日前向主管部门递交办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的文件，在2019年12月19日取得竣工验收备案登记，并于2019年12月20日登报公告通知各业主收房。现原告提出如前诉请。同时查明，原告将购买的上述房屋委托被告装修，原告并支付了原告装修款共计187241元。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，该合同及补充协议不违反法律规定，合法有效。签订合同后，双方应该按合同的约定全面的行使自己的权利及履行各自的义务。一、关于合同是否符合解除条件的问题：合同法第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。《商品房买卖合同》第十一条第2款虽然约定了交付条件为：“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书”。但补充协议第六条将交付条件变更为：“出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，即视为出卖人具备交付条件。买受人同意该商品房的房屋实际测绘报告、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书均不作为交付条件”。补充协议对合同约定的交付条件进行了变更，该变更不属于免除被告责任的条款，即不属于免责条款，不存在原告主张的免责条款无效的情形和法律后果。被告在2019年12月19日取得竣工验收备案登记前，向主管部门递交办理商品房建设工程竣工验收备案所需的文件，已符合合同约定的交付条件。被告于2019年12月20日登报公告通知各业主收房，双方合同第十四条第（一）项约定书面通知买受人办理交接手续，但未明确书面通知的具体方式，而登报公告的方式应属于书面通知的范围。同时补充协议第六条第4款也明确约定“出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续”。在2019年12月20日已达到合同和补充协议约定的交付时间和条件，被告也履行了书面通知义务。被告在约定的交房时间已履行向主管部门递交办理商品房建设工程竣工验收备案所需的文件，并取得竣工验收备案登记，达到交房条件，并已履行通知交房义务，原告不按期收房的，应视为已交付，被告不存在逾期交付的行为，故原告要求解除《商品房买卖合同》和《补充协议》，本院不予支持。原告主张无时间阅读合同条款，在签订合同和协议时，对合同和协议是否认真阅读，是原告对其交易行为的重视与否的态度和表现，其未认真阅读即签字的法律后果应由其自行承担。从原告在诉状中称：“未向主管部门递交办理商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”，应认定原告是明知补充协议对交付条件有关变更约定的。原告主张项目地块要求代征代拆代建的公交场站及山体公园目前尚未修建，被告未能按合同约定完成公共服务设施，达不到合同约定的交付条件。但原、被告提交的关于请予对碧桂园?天誉建设项目开展规划竣工验收事宜的函【安开管函（2019）461号】，已体现转由区交通局、农林牧水局负责开展项目建设，故对原告该主张本院不予采信。原告主张被告未按规划行政主管部门核发的建设工程规划许可规定的条件建设商品房，私自变更屋面，未取得安顺市自然资源局的批准。被告确实存在将屋面坡顶改变为平顶的情形，但该改变，不属于合同第十六条约定的规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等方面的变更，也不属于《商品房销售管理办法》第二十四条规定的导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能的情形，不影响该商品房的交付使用。对该主张本院不予采信。二、因本院不支持原告要求解除商品房买卖合同的诉请，原告诉请要求解除委托装修合同及补充协议的诉讼请求本院亦不予支持；原告诉请判令被告退还购房款、装修款并支付逾期交房违约金、承担已付款利息损失等的诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告梁媛的诉讼请求。本案受理费人民币11388元，减半收取人民币5694元，由原告梁媛承担。二审中，上诉人提交了以下新证据：1、碧桂园?天誉（一期）2号楼、3号楼规划图纸和照片四张，拟证明原规划的是斜屋面，现在为平屋面，违反规划方案至今未修正。被上诉人交付的房屋不符合规划，上诉人有权拒绝接收房屋。被上诉人对上述证据的真实性无异议，但认为达不到其证明目的，被上诉人为响应海绵城市的号召并取得相关政府部门口头许可，屋面变化不影响案涉房屋的质量和用途，不影响上诉人的实体权益。2、安顺市自然资源局关于碧桂园?天誉（一期）2号楼、3号楼尚未竣工验收的说明，拟证明案涉房屋至今未取得规划备案，上诉人有权拒绝接受尚未取得规划竣工验收备案的房屋。被上诉人对该组证据的真实性无异议，在被上诉人交付房屋时，已经取得竣工验收备案，后期因政府将备案登记收回，该后果不应由被上诉人承担。3、安顺市自然资源局建设工程项目规划审批意见通知书【安规工竣（2020）5号】，拟证明被上诉人在2020年1月14日时，安顺市自然资源局并未同意碧桂园?天誉（一期）2号楼、3号楼屋面调整方案，同时要求被上诉人按照原方案实施，至今被上诉人交付房屋未竣工验收不符合交付条件，上诉人有权解除合同。被上诉人陈述响应政府号召的说法是虚假的。被上诉人认为该通知书的原因是鉴于屋面调整受到业主不同意见才要求按照原规划方案实施，但不影响房屋的交付使用。4、安顺经济技术开发区住房和城乡建设局《关于碧桂园天誉一期业主反映项目规划配建内容相关问题的回复》，拟证明被上诉人建设房屋不符合规划要求，尚未竣工验收。被上诉人对该证据的真实性予以认可，但认为达不到上诉人证明目的，被上诉人在配合政府进行修整，公共基础建设是全体业主的权利，上诉人作为少数个体无权主张，该建设是由政府负责与被上诉人无关。5、部分业主认购书、收执书和业主群照片截图，拟证明被上诉人房屋质量情况、房屋装修价格高、对被上诉人公告收房不予认可。被上诉人对认购书真实性认可，关联性不予认可；装修款系列不能类比其他业主；对照片截图真实性不予认可，即使存在部分质量问题，也属于整修范围与本案解除合同无关。对收执书电子版真实性无异议，对关联性不予认可，上诉人无权解除合同。对上诉人提交的证据，被上诉人对真实性无异议，但认为达不到证明目的。当事人对上述证据的真实性无异议，且上述证据与本案具有关联性，故作为本案定案依据。被上诉人碧桂园公司提交以下新证据：关于协调“碧桂园?天誉”项目规划相关事宜的会议纪要（安开管专议［2019］256号）、安顺市自然资源局建设工程项目规划审批意见通知书（安规竣通字（2019）44号）以及竣工验收备案表（安开备［2019］第61、62号），拟证明案涉房屋竣工验收及备案情况。上诉人对被上诉人碧桂园公司提交的证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。上诉人对被上诉人碧桂园公司提交的上述证据的真实性无异议，且与本案具有关联性，作为本案定案依据。二审经审理查明：2019年11月10日，安顺碧桂园填写案涉房屋的竣工验收备案表。同日，在该表竣工验收意见部分，勘察单位意见为：“按勘察报告进行了设计、施工，同意验收”；设计单位意见为：“该工程为我单位设计，现已竣工完成，经检查符合设计图纸要求，同意备案”；施工单位意见为：“工程质量符合工程建设强制标准，符合要求，同意备案”；监理单位意见为：“完成了设计和合同内容，质量验收符合要求，同意备案”；建设单位意见为：“完成了设计和合同内容，质量验收符合要求，同意备案”，上述单位均在各自意见处签字盖章确认。2019年12月19日，备案机关安顺经济技术开发区住房和城乡建设局签署“同意备案”的处理意见。2020年3月10日，安顺经济技术开发区住房和城乡建设局发布《安顺经济技术开发区住房和城乡建设局关于撤销碧桂园?天誉（一期）竣工验收备案的公告》，该公告内容载明：“由于安顺中隆盛达碧桂园房地产开发有限公司提供的碧桂园?天誉项目（一期）竣工验收备案资料存在瑕疵，经研究，决定撤销碧桂园?天誉项目（一期）竣工验收备案，竣工验收备案编号为……。”2020年1月14日，安顺市自然资源局对被上诉人碧桂园公司申请调整碧桂园?天誉项目2号楼、3号楼屋面设计不同意其调整，并要求建设单位将2号楼、3号楼屋面按原规划方案实施。截至2020年11月11日，安顺市自然资源局尚未完成对碧桂园?天誉（一期）2号楼、3号楼竣工规划验收。安顺经济技术开发区住房和城乡住建局对被上诉人将碧桂园?天誉（一期）2号楼、3号楼元规划方案坡面改为女儿墙问题，要求被上诉人编制斜屋面施工方案，在方案完成审核后施工。上述内容由被上诉人向安顺市自然资源局提请重新进行规划验收。上述事实有政府相关部门说明、回复及施工图、竣工备案表、公告、质证笔录、庭审笔录、调解笔录等为凭。另查明，上诉人与被上诉人所签《补充协议》第十八条约定买受人通讯地址：贵州省安顺市西秀区，收件人：梁媛。一审对该事实认定有误，本院予以纠正。二审确认一审查明的其余事实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”双方当事人约定，出卖人于2019年12月20日前向买受人交付商品房。案涉商品房工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同确认，符合有关要求，同意备案，备案机关也经审核作出同意备案意见，被上诉人于2019年12月19日取得案涉房屋的备案证书，于2019年12月20日通知业主交房，此时案涉房屋符合交房条件，被上诉人已按合同约定时间履行了交房义务。上诉人应遵守双方合同约定，及时履行收房义务，但被上诉人一直未进行收房，也未就房屋交付提出异议。2020年3月10日，案涉房屋被撤销验收备案后，上诉人才以此为由提出案涉房屋不符合交房条件要求退房，明显有违诚实信用原则。上诉人请求解除《委托装修合同》，但并未提交委托装修合同，其提交的认购书中仅说明装修费金额和签订《委托装修合同》时间，并未提及房屋装修详细事宜，上诉人未能就解除该合同充分举证，故本院对上诉人的诉请不予支持。因本院不支持上诉人解除合同的诉请，故其诉请返还有关款项没有依据，本院对其诉请不予支持。综上，上诉人的上诉理由和请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11388元，由上诉人梁媛承担。本判决为终审判决。审判长  卜吉康审判员  刘 熹审判员  黄光美二〇二〇年十二月二十八日法官助理陈甜甜书记员吴兆云（代）