河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初9487号原告:董雪荣，女，1967年10月6日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：徐喜飞，河南安可睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：付弯玲，河南安可睿律师事务所实习律师。被告：郑州华南城有限公司，住所地河南省新郑市华南城三路南侧，环西路东侧，统一社会信用代码91410184596284760U。法定代表人：梁丽仪，董事长。委托诉讼代理人：王秀峰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：罗楠，女，该公司员工。被告：北京东方汉盛投资管理有限公司，住所地北京市丰台区造甲街****平房（新村企业集中办公区），统一社会信用代码91110106318387014M。法定代表人：林秀宝，董事长。原告董雪荣与被告郑州华南城有限公司（以下简称“华南城公司”）、北京东方汉盛投资管理有限公司（以下简称“东方汉盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告华南城公司于2020年12月8日对原告董雪荣提出反诉，后于庭审前撤回反诉，本院已予以照准。原告董雪荣及其委托诉讼代理人徐喜飞、付弯玲、被告华南城公司的委托诉讼代理人罗楠、证人肖某到庭参加诉讼，被告东方汉盛公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董雪荣向本院提出诉讼请求：1.判令解除董雪荣与东方汉盛公司签订的《郑州华南城服装市场商铺确认书》；2.判令解除董雪荣与华南城公司签订的《商品房买卖合同》；3.判令华南城公司、东方汉盛公司返还董雪荣购房款、维修基金共计282097元，并支付违约金（违约金自2019年8月6日起，每日按已付款万分之五标准计算至判决确定之日止）；4.判令本案诉讼费用由华南城公司、东方汉盛公司承担。事实和理由：2018年1月22日，董雪荣与东方汉盛公司签订《郑州华南城服装市场商铺确认书》，约定：董雪荣向被告购买用于经营服装类商品的房屋，该房屋位于河南省新郑市××城××＃××号的房屋，董雪荣需向东方汉盛公司支付购房定金134476元，后到华南城公司签署正式的房屋买卖合同，并需向华南城支付购房款285150元。截至2018年3月2日，董雪荣已经向东方汉盛公司支付足额定金134476元。2018年3月2日，董雪荣与华南城公司签订《郑州华南城销售预订单》，约定：董雪荣购买位于河南省新郑市××城××＃××号的房屋，需向华南城公司支付购房款285150元。当日董雪荣与华南城公司签订《商品房买卖合同》、《置业计划书》，约定：董雪荣向华南城公司支付定金加首期楼款145150元，余款140000元办理银行按揭，另有维修基金2471元。2018年8月1日，董雪荣与华南城公司签订《郑州华南城补充协议》，约定上述房屋只用于服装类商品经营。后华南城公司单方面将上述房屋用途更改为用于家具类商品经营，并将整个楼层打通。使董雪荣不能达成经营服装类商品的目的，且各商户之间无明确区域划分，造成根本违约。2020年8月18日，华南城公司向董雪荣发出解除《商品房买卖合同》通知，追究董雪荣的违约责任。董雪荣认为二被告的行为早已违反合同约定，应当解除合同，并承担退还董雪荣的购房款，赔偿董雪荣损失的违约责任。为维护其合法权益，故提起诉讼。庭审时董雪荣述称，要求华南城公司、东方汉盛公司承担连带责任；她没有收到华南城公司的《关于办理按揭付款手续的催办函》，于2020年8月19日收到华南城公司的《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》。华南城公司辩称，原告支付首付款后，至今未向该公司支付尾款，按照商品房买卖合同约定，该公司有权逾期交房，房屋未交付就谈不上经营，原告主张的其经营目的不能达成的原因在其自身，而不在该公司，原告要求解除与该公司的《商品房买卖合同》并返还购房款没有事实依据，应当驳回，相反，原告至今未支付购房余款行为已经构成根本违约，该公司保留单方解除合同并追究其违约责任的权利；原告主张的282097元，其中134476元并非该公司收取，与该公司无关，其中2471元系维修基金，该公司仅是代收，该费用交存至新郑市物业维修资金管理中心，该公司不应承担返还义务，剩余145150元为原告向该公司支付的购房首付款。东方汉盛公司未作答辩，亦未提交相关证据材料。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于有争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下:2015年5月11日，华南城公司（甲方）与东方汉盛公司（乙方）签订《郑州华南城团购房屋预定协议书》，双方主要约定：“……一、物业概况1.1乙方……决定购买4#区西区1－3层，6#区西区1－3层，8#区1－2层，共约2311间房屋……二销售价格及优惠鉴于乙方预定该等房屋数量众多，在达到以下条件的情况下，甲方给予乙方团购的价格优惠，优惠后实收均价为每平方米（按建筑面积计算）人民币（大写）……（4#、6#区：10000.00，8#区：11200.00）。2.1甲方正式开盘（或取得预售许可证）后在2015年12月31日前，签订有关该等房屋的全部单个《房屋买卖合同》。2.2一次性付款的，需在签订《房屋买卖合同》之前，付清全款。2.3银行按揭贷款的，需在签订《房屋买卖合同》之前，付清首期款，并按银行要求办理银行按揭贷款相关手续。三、保证金及返还3.1……乙方在签订本协议之前支付人民币叁仟万元整（￥30000000.00）。3.2甲乙双方签订完毕有关该等房屋的全部单个《房屋买卖合同》，乙方依约支付完毕相关款项之后30日内，甲方一次性无息返还保证金给乙方。3.3……四、更换××……1、更名后的××必须为北京东方汉盛投资管理有限公司指定成员，并通过甲方资格审核；……3、更名后的××接受甲方与乙方有关该房屋的价格政策。4、更名后的××同意附件2：《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》的约定并同意按此版本签订合同。五、商业秘密……”该合同甲方落款处加盖华南城公司合同专用章，乙方落款处加盖东方汉盛公司合同专用章。2017年12月30日，董雪荣与东方汉盛公司就参与团购房屋一事达成一致意见后，董雪荣通过其中国建设银行账户向东方汉盛公司支付30000元。2018年1月22日，东方汉盛公司（甲方）与董雪荣（乙方）签订《郑州华南城服装市场商铺确认书》（编号：JW0000759），内容如下：“……一、乙方在认真了解了位于郑州新郑市××镇××大道与郑××路交汇处郑州华南城的现状后，决定购买6#栋3层339号房屋（以下简称该房屋），建筑面积约为38.02平方米。二、该房屋的交付时间和具体买卖条件，以乙方前往郑州华南城有限公司签订正式的房屋买卖合同（含补充协议及相关合同、文书等，下同）为准……三、为保证双方顺利签约，乙方同意向甲方缴纳定金人民币（大写）……壹拾叁万肆仟肆佰柒拾陆元整（￥：134476.00）。四、签订本确认书时，乙方向甲方缴纳定金人民币（大写）……捌万零仟零佰零拾零元整（￥：80000.00）；余款人民币……伍万肆仟肆佰柒拾陆元整（￥：54476.00）于年月日前缴清。五、乙方应：1、在2018年月日前，2、在接甲方通知后日内，前往华南城签署正式的房屋买卖合同，并依约支付相关款项。否则，视为乙方自愿放弃该房屋并构成违约，甲方将不予退还乙方已交定金……六、华南城需交房款：……贰拾捌万伍仟壹佰伍拾零元整（￥：285150.00）……”该确认书甲方落款处加盖东方汉盛公司公章，乙方落款处由董雪荣签名按指印。同日，董雪荣通过其中国建设银行账户向东方汉盛公司支付40000元，通过刘建军中国建设银行账户向东方汉盛公司支付9800元，共计49800元。2018年3月2日，东方汉盛公司向董雪荣出具金额为134476元的《收据》（NO.6845131）一张。2018年3月2日，东方汉盛公司、董雪荣向华南城公司提交《郑州华南城房屋更名申请书》。当日，华南城公司（甲方、出卖人）与董雪荣（乙方、××）就6#区栋3层339号房屋签订《郑州华南城销售预订单》，约定乙方在签订本预订单之前向甲方交付定金80000元，该定金在签订正式房屋买卖合同后自动转为该房屋的部分购房款；华南城公司（出卖人）还与董雪荣（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****），合同约定：“……第三条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房……为本合同第一条规定的项目中的：龙湖镇华南城二路北侧郑州华南城6#区-1#【幢】【座】……3【层】3339号房……该商品房的用途为仓储（物流）属框架结构……建筑面积共38.02平方米……第四条计价方式与价款……该商品房单价为每平方米7500元，总金额……贰拾捌万伍仟壹百伍拾零元整……第六条付款方式及期限。××按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：约定金额：145150元，付款方式：现金，约定付款时间：2018－3－2，交纳比例：50.9%；约定金额：140000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018－5－2，交纳比例：49.1%；第七条××逾期付款的违约责任。××如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：……∨2、详见附件四。第八条交付期限。出卖人应当在2016年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：∨1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2、详见附件四。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日……（2）逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.01%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交房价款万分之1（……）的违约金。”该合同附件四《合同补充协议》约定：“……第二条关于按揭付款方式及期限。2.1如因个人原因导致××无法办理按揭的，××需按出卖人要求在－－2018－－年－－5月－－12－－日前补齐余款。2.2……第三条××逾期付款的违约责任。××未按时足额支付房款的，须按以下约定向出卖人承担违约责任：3.1××迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人，自迟延付款之日起至实际付清之日止。3.2××超过本协议约定的付款期限60日仍未付清房款的，除需按双方另行约定承担违约责任之外，出卖人有权随时单方面解除原合同及本协议。出卖人解除原合同/本协议时将以书面形式通知××，并有权以违约金名义没收××已支付的房款。若××支付的违约金尚不足以抵付出卖人损失的，××还须赔偿因此给出卖人造成的一切损失及所发生的一切费用和开支（包括一切法律费用）。出卖人有权把该等损失和费用当作债务向××追索。3.3不论××因何理由未按本协议约定的日期付清房价款，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同及本协议约定的相应时间为××办理《不动产权证书》和交付该商品房，在该种情况下出卖人无须承担由此导致逾期办理不动产权证书或逾期交付该商品房的任何责任。第四条交接……4.2.4××未能按时付款，或因××原因未办理交房手续。××以银行按揭贷款方式支付购房款的，在贷款银行尚未将××的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房……”。该合同出卖人落款处加盖华南城公司合同专用章，法定代表人处加盖梁丽仪印章，××落款处由董雪荣签名按指印。同日，董雪荣向华南城公司支付购房款145150元、维修基金2471元，华南城公司向董雪荣开具了发票和收据。2018年8月1日，华南城公司与董雪荣共同去办理了合同信息备案。2020年3月9日，华南城公司向董雪荣邮寄《关于办理按揭付款手续的催办函》，内容如下：“……您与我公司签订了《商品房买卖合同》，购买我司房号为6#-3-339的房屋，约定××以银行按揭贷款的方式支付剩余房款。签约至今，我司尚未收到您的按揭贷款款项，按照《商品房买卖合同》约定，您的逾期付款行为已构成合同违约。请在接到本催办函后3日内日补齐按揭所需相关资料并办理完毕按揭手续。如因个人原因导致无法办理按揭贷款的，请在接到催办函后7日内补齐全款。否则，我司将按《商品房买卖合同》（附件四补充协议）的相关规定，追究您逾期付款的违约责任，并采取进一步措施……”华南城公司还向董雪荣发出《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》，董雪荣于2020年8月19日收到该函，该函内容载明“……迄今为止您既未办理银行按揭付款，也未按约定补齐余款，您已构成违约……三、根据合同约定和合同法相关规定，我司正式向您通知如下：我司与您签订的编号为180××××****的《商品房买卖合同》及相关协议自本函送达之日起解除。特此函告郑州华南城有限公司2020年8月18日”。现董雪荣以郑州华南城公司、东方汉盛公司违反合同为由诉至法院，请求处理。另查明，1、董雪荣因腰1椎体压缩性骨折于2018年3月25日至2018年4月1日在河南省中心医院住院治疗，因脊柱压缩性骨折、××于2018年8月2日至2018年8月12日在周口协和骨科医院住院治疗，因腰椎间盘突出、陈旧性腰椎骨折于2019年1月4日至2019年1月11日在鹿邑县真源医院住院治疗。2、证人肖某出庭作证时称，她和董雪荣一起在华南城购房，华南城销售人员带领她们交的钱，有一部分钱不在房款。后来盖章的时候才知道交给了东方汉盛公司。房屋刚开始经营服装，而且是一间一间的房屋，现在全部打掉了隔断，也变成了家具场馆。华南城所做的变更都没有与业主商量，严重损害业主利益，业主都不同意。3、庭审后，董雪荣于2020年12月30日向本院递交撤回对东方汉盛公司起诉的申请，本院已予以照准。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除的效力。该法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，董雪荣于2018年1月22日与东方汉盛公司签订的《郑州华南城服装市场商铺确认书》、于2018年3月2日与华南城公司签订的《郑州华南城销售预订单》、《商品房买卖合同》，均系当事人的真实意思表示，对不违反法律、行政法规的强制性规定的内容，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。同时，在签订上述合同时，董雪荣已具有相应的民事权利能力和民事行为能力，应当对自己实施的民事法律行为承担相应的民事责任。从《郑州华南城团购房屋预定协议书》约定的内容可知，华南城公司开发的涉案房屋已被东方汉盛公司预购，但东方汉盛公司可以将其预购的房屋向华南城公司申请办理××更名手续，然后由更名后的××直接与华南城公司签订《商品房买卖合同》。从《商品房买卖合同》约定的内容可知，董雪荣向华南城公司支付购房款145150元后，剩余购房款140000元应以按揭贷款形式支付。但董雪荣与华南城公司签订《郑州华南城销售预订单》、《商品房买卖合同》之后，仅向华南城公司支付购房首付款145150元、维修基金2471元，未依约在2018年5月2日前办理按揭，也未在2018年5月12日前补齐余款，后经华南城公司通知仍未在指定期限内办理银行按揭付款或补齐余款，华南城公司为此向董雪荣发出了《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》，该函董雪荣已于2020年8月19日收到，因此该《商品房买卖合同》已于2020年8月19日解除，故对董雪荣要求解除该《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。该商品房买卖合同既已解除，华南城公司所实际收取的147621元款项理应退还给董雪荣；相应的，对华南城公司的相关辩解理由，本院不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于董雪荣以华南城公司单方面更改房屋用途致使其不能达成合同目的、且各商户之间无明确区域划分造成根本违约为由要求华南城公司支付违约金的主张，由于《商品房买卖合同》仅约定“该商品房的用途为仓储（物流）属框架结构”，其所提交的证据不足以证实其与华南城公司另行签订有《郑州华南城补充协议》，亦不足以证实其与华南城公司约定涉案房屋的用途为服装类商品经营，且华南城公司不予认可，加之造成《商品房买卖合同》解除在于董雪荣未在指定期限内办理银行按揭付款或补齐余款，故对其要求华南城公司支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，对于董雪荣诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告郑州华南城有限公司应于本判决生效后十日内返还原告董雪荣购房首付款145150元、维修基金2471元，以上共计147621元。驳回原告董雪荣的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5532元，减半收取计2766元，由原告董雪荣负担1319元，由被告郑州华南城有限公司负担1447元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  李晓莉二〇二〇年十二月三十日代理书记员  李江涛