云南省曲靖市马龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0321民初1175号原告：李端丞，男，汉族，1999年11月11日出生，云南省曲靖市马龙区人，身份证住址：云南省曲靖市马龙县。被告：李端文，男，汉族，1978年2月8日出生，云南省曲靖市马龙区人，身份证住址：云南省曲靖市马龙县。被告：李兴祥，男，汉族，1976年11月17日出生，云南省曲靖市马龙区人，身份证住址：云南省曲靖市马龙县，现住址：云南省曲靖市马龙区。原告李端丞与被告李端文、李兴祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告李端丞、被告李端文、李兴祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李端丞向本院提出诉讼请求：1.判令被告李端文退还原告房屋租金7166元﹝10000元-（8500元/年÷12个月）×4个月）﹞；2.判令两被告连带赔偿原告营业损失64000元（8个月×8000元/月）；3.判令被告李兴祥向原告返还被其无理扣留的修车工具及配件；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告李端文租赁了被告李兴祥位于马龙区盛家田新农村路边的两间房屋进行车辆漆工修理。2019年9月20日，被告李端文将其中一间房屋转租给原告用于汽修使用，双方签订了《租房协议》，租期为一年，租金为8500元。原告于签订协议当天交付了10000元租金给被告李端文，当时被告李兴祥也在场。2020年1月23日，因被告李端文欠被告李兴祥租金未付，两间房屋被被告李兴祥锁起，原告的修理工具及配件被一同扣留，导致原告停止经营至今，损失巨大。因原告与被告李端文之间的《租房协议》未能按期限履行完毕，房租只能计算原告实际使用房屋的4个月时间，被告李端文应退还原告多交的租金；被告李兴祥将原告承租的房屋强行锁起，同时扣留了原告的修车工具及配件，其理应返还；两被告的行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成经济损失，应当承担赔偿责任。综上，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。被告李端文辩称，1.我以个人名义向被告李兴祥租赁两间房屋后，于2019年9月中旬与原告李端丞合伙经营“壹陆捌汽车快修店”，因此双方是合伙关系而不是租赁有关系，现原告李端丞向法院起诉我，主体不合法，违反法律程序，请人民法院驳回其对我的诉讼。2.2019年9月24日原告李端丞付给我租金8500元（总共付款10000元，其中1500元是借款），该租金我已经全部交给了被告李兴祥，故不应当由我退还。3.2020年农历正月初八（公历2月1日），被告李兴祥以“尚欠房租”为由，将其出租的两间房屋锁起，我和原告李端丞的修车设备、工具及物品全部被锁在里面，导致我们二人均不能正常经营，从而给我们两人都造成了损失。所以，对于原告李端丞的停业损失，我同意按每月4000元计算，但这个损失不是我造成的，不应当由我赔偿。被告李兴祥辩称，1.被告李端文将我出租给他的房屋转租给原告李端丞我不得而知，我也没有在场看见原告李端丞交租金给被告李端文，所以他们私自签订的转租协议无效。2.被告李端文长期欠我房租不付，我一气之下将房屋锁起，为此双方发生争议，派出所进行了解决，但原告李端丞在明知我和被告李端文之间存在房租纠纷的情况下，却从来没有来找我协商解决，最终导致自己不能正常经营，这完全是其和被告李端文私自签订《租房协议》造成的后果，我不应当承担任何法律责任。3.原告李端丞要求我返还修车工具及配件我同意，其可以随时来拿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告李端丞提交了其居民身份证复印件、与被告李端文签订的《租房协议》复印件，汽车配件预售单、微型车配件预售单及配件出库单等单据若干、汽车快修接车单若干；被告李端文提交了其居民身份证照片打印件；被告李兴祥提交了其居民身份证复印件、与被告李端文签订的《租房协议》复印件，《建房协议》复印件。庭审中，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，予以确认。对于当事人有异议的证据和事实认定如下：1.原告李端丞提交的证据2《租房协议》复印件，被告李端文提出其与原告李端丞之间实际上是合伙关系而不是房屋转租关系，该协议只是为了方便原告李端丞从被告李兴祥那里取回被扣留的修车工具及配件，于2020年春节后才补写的，故不予认可。对此，本院认为，根据原告李端丞起诉的事实和理由，以及庭审中其和被告李端文关于“两个人是各干各的，资金互不牵扯，两间房子一人用一间，租金17000元各承担8500元”的相同陈述，该《租房协议》尽管是后来补写的，但反映的是双方转租房屋的真实关系，故应当采纳，双方之间形成的是房屋转租关系而不是合伙关系。2.原告李端丞提交的汽车配件预售单、微型车配件预售单、配件出库单等单据，仅仅是相关单位向其供应汽配材料的凭证，并不是收入证明，而汽车快修接车单既没有接车人签字，也没有顾客签字，完全是其单方制作的凭证，故均不能证明其营业收入为8000元/月的事实。另外，虽然被告李端文在庭审中陈述同意按每月4000元计算原告李端丞的停业损失，但鉴于二人的特殊关系（堂兄弟关系）且该自认可能涉及到他人的利益，同时被告李端文也不同意承担赔偿责任，故不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年以来，被告李端文一直租用被告李兴祥位于320国道边马龙区盛家田新农村的房屋，合同一年一签。2019年8月26日双方再次签订《租房协议》，约定：被告李兴祥（甲方）将其位于320国道边马龙区盛家田新农村的两间商铺和一间住房出租给被告李端文（乙方）开汽车修理店使用；租赁期限为2019年8月26日起至2020年8月26日止；年租金为17000元，如下一年乙方需要再租，租金为每年18000元；乙方如要转让给别人，必须与甲方协商；等等。2019年9月20日，被告李端文将其承租的两间商铺中的一间转租给原告李端丞开汽车修理店。当时双方没有签订书面协议，直到2020年春节后被告李端文、李兴祥之间发生房租纠纷，双方才补签了《租房协议》，约定：甲方李端文租铺面一间给乙方李端丞，时间为一年（2019年9月23日至2020年9月23日）；租金一年8500元；等等。协议签订后，原告李端丞在2019年9月23日至2020年1月31日期间（2020年1月25日为春节，农历大年初一）可以正常使用所承租的商铺；而自2020年2月1日（农历正月初八）起，因被告李端文拖欠被告李兴祥租金未付，被告李兴祥遂将两间商铺锁起，不再让原告李端丞和被告李端文继续使用，二人的修车工具、配件等物品也一同被锁在房屋里面。2020年10月21日，原告李端丞向本院提起诉讼，要求判如所请。另查明，1.根据当事人在庭审中的陈述，2019年9月24日，原告李端丞向被告李端文支付款项10000元，其中8500元为其应承担的租金，另外1500元是其借给被告李端文使用的借款；被告李端文收到原告李端丞支付的10000元款项后，当天向被告李兴祥（房东）交付了房屋租金10000元。2.2020年11月23日开庭后，原告李端丞从其租赁的房屋内取走了被锁在该房屋内的修车工具、配件等物品。本院认为，被告李端文将其向被告李兴祥承租的两间商铺中的一间转租给原告李端丞开办汽车修理店，双方之间形成房屋转租合同关系。被告李端文辩称其与原告李端丞之间是合伙关系，与庭审中双方陈述的事实不相符，不予支持。被告李兴祥的住所与其出租给被告李端文的两间商铺属于同**房屋，其应当知道被告李端文向原告李端丞转租房屋的事实，故其辩称对被告李端文转租房屋的情况不得而知、转租协议无效，不予支持。转租合同是租赁合同的特殊形式，在法律无特别规定的情况下，应当适用法律关于租赁合同的规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”；第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”据此，被告李端文将房屋转租给原告李端丞后，应当保证原告李端丞能够对房屋进行正常使用和收益，否则应当少收租金或不收租金。根据查明的事实，原告李端丞已经在2019年9月24日向被告李端文交付了租期（一年）内的全部租金8500元，但之后只正常使用了4个月，故其要求被告李端文退还其不能正常使用房屋期间（8个月）的租金，符合上述法律规定，应予支持。经计算，该8个月所对应的房屋租金为5666元（8500元/年÷12个月×8个月）。原告李端丞在交付租金时一并付给被告李端文借款1500元，该借款因与本案不属于同一法律关系，故本案不作处理。被告李端文辩称其已经将原告李端丞交付的租金8500元交给了被告李兴祥，故不应当向原告李端丞退还租金，该答辩意见不符合“合同相对性”原则，不予支持，也就是说，被告李端文应当按照其与原告李端丞之间的转租合同关系，向原告李端丞承担退还租金的责任，而其与被告李兴祥之间的房屋租赁合同纠纷，应当按照双方之间的租房协议另行处理。关于原告李端丞请求被告李端文、李兴祥赔偿停业损失的问题。首先，原告李端丞提交的证据不足以证明其损失的具体数额，依法应承担由此产生的不利后果。其次，如上文所述，在因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的情况下，法律规定承租人可以要求减少租金或者不支付租金，而没有赋予承租人请求赔偿由此造成的间接损失的权利；同时，在被告李端文欠付租金、租赁房屋被被告李兴祥（房东）锁起的情况下，原告李端丞可以采取为被告李端文代付租金等措施，取得继续使用租赁房屋的权利，而不应该消极等待，任凭停业状态持续存在。因此，原告李端丞所主张的停业损失证据不足且属于间接损失，其赔偿请求没有事实依据和法律依据，故不予支持。另外，在开庭后，原告李端丞已经从其租赁的房屋内取走了修车工具及配件等物品，故其要求被告李兴祥返还修车工具及配件的诉讼请求已经没有必要再判决支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李端文于本判决生效后10日内退还原告李端丞租金5666元；二、驳回原告李端丞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1579元（原告已预交），由原告李端丞负担1453元，被告李端文负担126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审 判 长  高云东人民陪审员  缪景欢人民陪审员  张福华二〇二〇年十二月十八日书 记 员  祖雯静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。