中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终981号 上诉人（一审原告）：王帅，男，1980年2月20日出生，汉族，住辽宁省沈阳市新城子区。 委托诉讼代理人：田小龙，湖北车城律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。住所地：辽宁省沈阳市大东区小二台子二号。 负责人：王俊涛，该支行行长。 委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）:辽宁宏缘商业地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市大东区观泉路50号。 法定代表人：郑宝信，该公司总经理。 被上诉人（一审被告）:谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。 被上诉人（一审第三人）：辽宁北方建设（集团）有限公司。住所地：辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路2号。 法定代表人：鄂宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。 上诉人王帅因与被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2019）辽民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年11月17日对本案进行了询问。王帅的委托诉讼代理人田小龙，农商行大东支行的委托诉讼代理人包腾飞、丁云鹏，北方公司的委托诉讼代理人古赛男到庭参加询问；宏缘公司、谷实经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 王帅上诉请求：1.撤销辽宁省高级人民法院(2019)辽民初86号民事判决；2.改判不得执行沈阳市大东区观泉路50-4号2-13-2号房屋（以下简称案涉房屋）并解除查封；3.改判依法确认案涉房屋归王帅所有，宏缘公司协助办理过户手续；4.诉讼费由宏缘公司、农商行大东支行、北方公司、谷实承担。事实与理由：（一）王帅与宏缘公司之间系商品房买卖关系而非民间借贷关系，即便一审法院将《团购协议》中案涉资金认定为借款，借贷关系已转化为商品房买卖关系，仅仅是购房款的支付方式不同而已。一审法院仅根据购房款支付方式的不同即认定王帅非以居住为目的，不符合事实。（二）一审法院适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定来认定王帅对案涉房屋是否享有能够排除执行的权利。王帅与宏缘公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；支付了全部购房款，且在辽宁省高级人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋，非因王帅自身原因未办理过户登记，因案涉房屋被查封导致不能办理过户手续。（三）本案不宜适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。即便适用第二十九条规定，那么对该规定中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解应当是购买案涉房屋时，买受人名下无其他用于居住的房屋，而不是购买案涉房屋后买受人名下无其他用于居住的房屋。王帅的二套房屋是在案涉房屋迟迟不能办理权属登记的情形之下，为了孩子上学，不得已而为之。因此，王帅对案涉房屋享有的权利足以排除执行。 农商行大东支行辩称：不动产物权变动应以登记为生效要件。案涉房屋并未登记于王帅名下，王帅请求确认案涉房屋归其所有，没有事实和法律依据。农商行大东支行对案涉房屋依法享有抵押权，王帅若要排除担保物权等优先权利的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。但王帅并非应当予以优先保护生存权的房屋消费者，并不符合上述司法解释的规定。王帅与宏缘公司之间系民间借贷关系，且除案涉房屋外王帅还有其他用于居住的房屋，并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 北方公司辩称：本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，王帅向一审法院提出执行异议以及一审法院审理本案过程中，王帅名下有其他用于居住的房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形。综上，请求驳回上诉，维持原判。 王帅向一审法院起诉请求：1.不得执行案涉房屋并解除查封；2.依法确认案涉房屋归王帅所有，宏缘公司协助办理过户手续；3.诉讼费由宏缘公司、谷实承担。 一审法院经审理查明:2012年5月21日，宏缘公司与农商行大东支行签订《借款合同》，约定宏缘公司向农商行大东支行借款25000万元，用于房地产开发。2012年9月11日双方签订《最高额抵押合同》，约定以房产作为抵押物为《借款合同》中的6000万元提供担保，案涉房屋在在建工程抵押权登记申请书所附清单中。2014年12月9日，辽宁省高级人民法院就农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173353460.86元；三、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33353460.86元（5000万元扣除已还本金16646539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司提起上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。在该案一审审理中，辽宁省高级人民法院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于189105832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房屋）。2016年11月15日，辽宁省高级人民法院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产。 另查明：2019年3月19日，王帅作为案外人对案涉房屋提出书面执行异议，辽宁省高级人民法院于2019年5月28日作出（2019）辽执异34号执行裁定，认定虽然王帅在该院查封案涉房屋前已与宏缘公司签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付全部购房款，但王帅名下另有用于居住的房屋（沈阳市沈北新区，故裁定驳回王帅的异议请求。王帅不服，向一审法院提起诉讼。 再查明：2011年2月17日,王帅与宏缘公司签订x277号《“观泉路50号”项目团购房协议》，约定王帅自愿预定购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房,按建筑面积93.2平方米,团购单价3680元/m2,房款总金额343000元，王帅应在2011年7月15日前在指定房源范围内选定楼号、房号。如因宏缘公司原因导致本协议无法履行，宏缘公司除返还购房款外，须按年利率24%计算赔偿王帅的利息损失。 2012年8月13日，农商行大东支行向沈阳市房产局出具《同意书》，同意宏缘公司在农商行大东支行办理土地使用权证号为（2011）第0085号的土地抵押，在其抵押期间办理该宗土地建筑物商品房预售许可证。 2012年9月27日,王帅与宏缘公司签订《“宏缘50号公馆”项目团购房回购确认单》约定，王帅自愿由选房客户转为回购客户，宏缘公司保证三个月后不论销售是否完成，均一次性给予王帅本金和利息。合同金额为480200元。 2012年12月24日,王帅与宏缘公司签订《团购房回购确认单的补充协议》约定，宏缘公司同意在2013年1月31日前给王帅支付480200元的本金加利息。宏缘公司在2013年1月31日前不能给付，王帅有权在93.2平方米以内房价不加钱情况下任选楼层。 2013年1月31日,王帅与宏缘公司签订《委托代售协议》约定，王帅委托宏缘公司代售宏缘50号公馆（7号楼3单元7层1室建筑面积：88.97平方米），委托期限：2012年11月30日至2013年8月31日，委托价格不低于5600元/平方米。期限内不能销售此房屋，宏缘公司将在2013年8月1日起，以5600元/平方米的价格回收此房屋。 2014年7月4日，王帅与宏缘公司签订《关于团购代售客户王帅重新选房协议》约定，协议号x277代售房源为7#3-7-1，面积为88.97平方米，售出总价为560511元，自2014年3月11日至2014年6月11日（3个月），按银行同期存款利率2%计算，利息为2803元，本息合计为563314元。经双方协商达成共同意见：由王帅重新选房，其房源为12#2-13-2，面积为91.54平方米，单价为5980元/平方米，总价547409元，应返王帅购房款15908元。团购客户在选房后，开发商提供一次免费更名的机会。 2014年7月18日，王帅与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》约定,王帅购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区房屋，建筑面积91.54平方米，商品房单价3573.25元／平方米，总金额327095元。2016年11月8日宏缘公司给王帅开具增值税普通发票，金额为327095元。 2015年8月19日，宏缘公司向王帅出具《沈阳验房收楼确认单》并经双方签字确认,同日沈阳盈德物业管理有限公司向王帅开具了收款收据，收款事由为物业费、电梯费、建筑垃圾清运费及预收电费、采暖费。 还查明：沈阳市不动产登记中心于2019年4月4日出具的房屋电子登记（簿）查询证明记载，王帅名下与配偶胡跃婷共同共有位于沈阳市沈北新区房屋住宅一处，面积99.58平方米，登记日期为2016年1月29日。2019年6月17日，王帅与张桂芳签订《房屋买卖协议书》约定，将前述房屋以675000元出售给张桂芳。2019年7月31日,沈阳市不动产登记中心沈阳市房产档案馆出具《无查询结果证明》载明，王帅，居民身份证号码：2101131980××××××××，在2019年7月31日12时38分，未查询到房屋登记记录。 一审法院认为，王帅能否对抗农商行大东支行的优先受偿权，能否享有排除对案涉房屋强制执行的民事权益，应考量其是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形。本案中，王帅与宏缘公司之间的房屋买卖关系是从借款关系转化而来，并非以居住为目的，该房屋不属于满足生存权的合理消费范畴，王帅并非《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。且王帅名下另有一处用于居住的房屋，亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形。其在诉讼期间将该房自行出售并不影响案件的审理。故王帅就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，一审法院判决：驳回王帅的诉讼请求。一审案件受理费6206元，由王帅负担。 本院审理期间，王帅向本院提交了两份新证据：1.王帅的居民户口簿；2.王帅父亲的不动产查询结果证明。上述两份证据拟证明：王帅父亲名下无可供居住的房屋。农商行大东支行、北方公司对上述证据的关联性提出异议。本院经审查认为，王帅提供的上述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本案的争议焦点是：王帅对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，王帅就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，可从以下三个方面的任一理由加以确定： 其一，王帅就案涉房屋不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的排除强制执行的消费者条件。经查明，在王帅同宏缘公司签订的《“观泉路50号”项目团购房协议》《同意书》《“宏缘50号公馆”项目团购房回购确认单》《团购房回购确认单的补充协议》《委托代售协议》《关于团购代售客户王帅重新选房协议》中，多次出现“本金”“利息”的表述，从王帅在《团购房回购确认单》中由选房客户转为回购客户，到《重新选房协议》中约定选房，及期间计付利息的约定来看，均能够证明王帅不是作为普通消费者直接购买宏缘公司开发的商品房，且能够证明王帅与宏缘公司之间的房屋买卖关系是从借款关系转化而来，并非以居住为目的，故一审法院认定王帅就案涉房屋所享有的权利不属于满足生存权的合理消费范畴，王帅并非《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，符合本案实际。在王帅并非商品房消费者的情况下，则其不能根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 其二，王帅就案涉房屋不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。一审法院查明，王帅名下另有位于辽宁省沈阳市沈北新区住宅房屋，面积99.58平方米。虽然王帅于2019年6月17日将该房屋转让给案外人张桂芳，并办理了产权变更登记；但是，王帅在向辽宁省高级人民法院就案涉房屋提出书面执行异议，以及王帅提起本案案外人执行异议之诉时，上述房屋仍然登记在王帅的名下，即其名下仍有其他可供居住的房屋。就此而言，一审法院认定王帅不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，符合本案实际。王帅上诉主张其名下无房，理据不足，本院不予支持。 其三，王帅就案涉房屋享有的权利亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件。该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一审法院查明，2015年8月19日，宏缘公司向王帅出具验房确认单，同日沈阳盈德物业管理有限公司向王帅开具物业费等费用的收款收据。而辽宁省高级人民法院对于案涉房屋的首次查封，系于2014年10月23日实施；据此可知，王帅入住案涉房屋时，案涉房屋处于辽宁省高级人民法院的查封阶段。故王帅就案涉房屋不符合上述司法解释中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。王帅上诉主张，根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，王帅的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，缺席判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6206元，由王帅负担。 本判决为终审判决。 审判长  王富博 审判员  仲伟珩 审判员  李赛敏 二〇二〇年十二月十五日 法官助理赵迪 书记员李杨