广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初3373号原告：罗定市翡翠城物业服务有限公司，住所地：罗定市*****************，统一社会信用代码：914********0999963。法定代表人：陈浩然，执行董事。委托诉讼代理人:梁舜，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚才群，该公司员工。被告：黎权芳，女，1954年10月7日出生，汉族，住罗定市。被告：蓝某某，女，2004年10月26日出生，汉族，原住罗定市。被告：姚某1，男，2011年3月27日出生，汉族，原住罗定市。被告蓝某某、姚某1的法定代理人：蓝金漾（被告蓝某某、姚某1的父亲），男，原住罗定市。原告罗定市翡翠城物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）与被告黎权芳、蓝某某、姚某1物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，并于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人姚才群到庭参加诉讼。三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2018年1月至2020年5月的物业管理费3714.33元及违约金；2.判决被告支付2018年1月至2020年5月的小车位物业管理费812.00元及违约金；3.判决被告支付2018年1月至2020年5月的摩托车物业管理费174.00元及违约金387.90元；4.判决被告支付2017年11月至2020年4月的公摊水电费579.32元及违约金1324.31元；5.判决被告支付2017年11月至2020年4月的小车位公摊水电费156.93元及违约金；6.判决被告支付2017年11月至2020年4月的摩托车位公摊水电费50.25元及违约金；7.判决被告支付2017年12月至2020年5月的住宅水费178.13元，并自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清日止；8.判决被告支付2018年1月至2020年6月的代收代缴的清洁卫生费(生活垃圾处理费)180元，并自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清日止；9.诉讼费用由被告承担。原告诉称的事实和理由：被告黎权芳是姚某2的母亲，被告蓝某、姚某是姚某2的子女。2015年4月9日，姚某2与罗定市浩瀚物业发展有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》购买该公司开发的罗定市迎宾馆北面泷江翡翠城（二期）高层住宅X栋XXX房，面积为98.45平方米。2016年8月15日，姚某2接收了案涉房屋，收楼时声明愿意遵守泷江翡翠城小区的有关物业管理规定。同日，原告与姚某2签订《前期物业管理服务协议》，协议对物业管理费的标准、分摊费用的计算、交费时间以及违约责任等均作出了约定。根据该协议，按建筑面积计算管理费，每月每平方米1.3元（不计分摊），业主每月10日前应交纳物业管理费。同时，业主应按公用水电费产生的数额，分摊水电费，逾期交纳按物业管理费、分摊水电费的，按每日千分之五的标准支付违约金。协议还约定受有关单位的委托，原告提供水费、电费等代收代缴收费服务。2017年4月29日，姚某2与原告签订使用小车位的《泷江翡翠城停车位物业管理服务协议》，约定XXX号停车位的服务费用为28元/月。2017年7月30日，姚某2与原告签订使用摩托车位的《泷江翡翠城停车位物业管理服务协议》，约定XXX号停车位的服务费用为6元/月。2018年2月10日，姚某2取得不动产权证书，登记的房屋建筑面积为98.56平方米，原告根据房屋的实际面积，于2018年11月起将物业管理费调整为128.13元/月。自2017年11月起，姚某2就有拖欠公摊水电费等费用的情况，姚某2因病于2018年3月25日死亡后，三被告作为姚某2的第一顺序继承人亦拒绝交纳。为此，原告依法提起诉讼，请人民法院依法审理并支持原告的诉讼请求。三被告没有提交书面答辩意见，也没有提交证据。本院经审理认定事实如下：姚某2是罗定市****面泷江翡翠城（二期）高层住宅X栋XXX房的业主，原告负责该小区的物业管理。2016年8月15日，原告作为甲方，姚某2作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》（以下简称房屋管理协议），约定由原告为其提供前期物业管理服务。房屋管理协议第一条第二款第4点约定，依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用、水费、公摊水电费、生活垃圾处理费、电梯保养费等其它费用（每个月10日前）。房屋管理协议第四条约定，物业按建筑面积98.45平方米，每月每平方米管理费1.3元（不含分摊），即每月交纳管理费127.98元；小区内共有场地、共有设备设施产生的水费、电费及相关费用按各单元建筑面积进行分摊；小区内生活垃圾清运费及处理费，按单元进行分摊；电梯日常运行产生的电费，分栋按各单元建筑面积进行分摊；乙方于每个月10日前缴付当月的管理费用及上月水费、公摊水电等费用。房屋管理协议第十一条第四款约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日千分之五缴纳逾期付款违约金。2017年4月29日，原告作为甲方，姚某2作为乙方，双方签订《泷江翡翠城停车位物业管理服务协议》（以下简称小车停车位协议），约定乙方按停车位28元/月的标准向甲方缴纳罗定市泷江翡翠城XXX号小车位服务费，乙方应于每月10日前随房屋物业服务费向甲方缴纳车位物业服务费用；乙方应于车位交付之日起次月向甲方缴纳车位物业服务费用及车位公摊水电费（按车位建筑面积分摊）。小车停车位协议同时约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，在逾期时间内，甲方可以不提供任何服务，也不承担任何义务和责任。2017年7月30日，原告作为甲方，姚某2作为乙方，双方签订《泷江翡翠城停车位物业管理服务协议》（以下简称摩托车停车位协议），约定乙方按停车位6元/月的标准向甲方缴纳罗定市泷江翡翠城XXX号车位服务费用，乙方应于每月10日前随房屋物业服务费向甲方缴纳车位物业服务费用；乙方应于车位交付之日起次月向甲方缴纳车位物业服务费用及车位公摊水电费（按车位建筑面积分摊）。车位协议同时约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，在逾期时间内，甲方可以不提供任何服务，也不承担任何义务和责任。姚某2收楼后，没有按约定缴交2018年1月起的物业管理费、小车位物业管理费、摩托车物业管理费、清洁卫生费，以及2017年11月起的公摊水电费，住宅水费。截至2020年5月30日，案涉房屋的水表读数为77m³。2018年2月12日，案涉房屋取得《不动产权证书》，证书载明，房屋建筑面积98.56㎡。姚某2已于2018年3月25日死亡，被告黎权芳为姚某2的母亲，被告蓝某某、姚某1为姚某2的子女，三被告为姚某2的第一顺序法定继承人。原告经催收未果，遂诉至本院，请求处理。以上事实，有原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、身份证、民事判决书、物业管理服务协议、通知、明细、不动产权证书、照片、发票以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告物业公司与姚某2签订的三份物业管理服务协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方的物业服务合同关系成立，本院予以认定，双方均应依约履行。合同签订后，原告物业公司为案涉房屋提供了物业服务，姚某2应按照协议缴纳物业管理费。根据房屋管理协议以及不动产权证书的面积，姚某2应向原告支付2018年1月至2020年5月的物业管理费3714.27元（127.98元/月×10月+128.13元/月×19月）；根据小车停车位协议，姚某2应向原告支付2018年1月至2020年5月的物业管理费812元（28元/月×29月）；根据摩托车停车位协议，姚某2应向原告支付2018年1月至2020年5月的物业管理费174元（6元/月×29月）。同时，姚某2应按约定向原告支付2017年11月至2020年4月的公摊水电费786.50元（579.32元+156.93元+50.25元），2017年12月至2020年5月的住宅水费178.13元，以及2018年1月至2020年6月的清洁卫生费180元。对于违约金的问题。姚某2因病于2018年3月25日死亡，其极其可能并非主观故意拖欠原告的物业管理费、分摊水电费、清洁卫生费等费用，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，原告请求的违约金，根据本案的实际情况，遵循社会公序良俗，本院不予支持。姚某2已经死亡，三被告作为姚某2的第一顺序继承人，在未表示放弃继承的情况下，应当在继承姚某2的遗产的实际价值范围内清偿姚某2依法应当缴纳的债务，向原告缴交姚某2拖欠的物业管理费、水电费和清洁卫生费。原告的诸项主张或可抗辩,但三被告不积极参加诉讼,视为自动放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告黎权芳、蓝某某、姚某1于本判决发生法律效力之日起十日内在继承姚某2的遗产的实际价值范围内向原告罗定市翡翠城物业服务有限公司支付物业管理费4700.27元；二、限被告黎权芳、蓝某某、姚某1于本判决发生法律效力之日起十日内在继承姚某2的遗产的实际价值范围内向原告罗定市翡翠城物业服务有限公司支付分摊水电费786.50元；三、限被告黎权芳、蓝某某、姚某1于本判决发生法律效力之日起十日内在继承姚某2的遗产的实际价值范围内向原告罗定市翡翠城物业服务有限公司支付住宅水费178.13元；四、限被告黎权芳、蓝某某、姚某1于本判决发生法律效力之日起十日内在继承姚某2的遗产的实际价值范围内向原告罗定市翡翠城物业服务有限公司支付清洁卫生费180元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127元（原告已预交），由被告黎权芳、蓝某某、姚某1负担41元，原告罗定市翡翠城物业服务有限公司负担86元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇二〇年十二月十四日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。