贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9720号上诉人（原审原告）：贵阳七零八零餐饮管理有限公司，住所地贵阳市南明区富水南路8号。法定代表人：许锡华。委托诉讼代理人：吕弘，贵州兑诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陆志豪，男，1987年10月21日出生，汉族，住贵阳市云岩区。上诉人（原审被告）：章靓，女，1990年12月3日出生，汉族，住贵阳市南明区。上诉人（原审被告）：贵州飞越云上文化娱乐有限公司，住所地贵阳市南明区富水南路8号。法定诉讼代表人：杨培文。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：熊平，贵州创丰律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：蔡泽业，贵州创丰律师事务所律师。上诉人贵阳七零八零餐饮管理有限公司（以下简称七零八零公司）因与上诉人陆志豪、章靓、贵州飞越云上文化娱乐有限公司（以下简称飞越云上公司）合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。七零八零公司上诉请求：1、撤销原判第三项、第四项，改判三被上诉人向上诉人支付从2017年6月13日至合同解除之日止所拖欠的租金及迟延支付租金的利息（暂计算至2019年12月23日的租金为299000元及迟延支付租金的利息67750.83元）；2、本案一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：一、陆志豪在2018年2月13日向爱淘时尚馆员工黄俊转账的六万元并非租金，不应当在上诉人诉求的租金中予以扣减。2018年2月13日陆志豪向黄俊转的60000元并非租金，只是陆志豪帮黄俊收款转给黄俊的记录，结合双方的交易习惯，双方在2019年对账时亦从未就该60000元提起过异议，该部分应当予以改判。二、案涉房屋租金应当计算至租金合同实际实际解除之日，上诉人采取锁门的方式实属无奈之举，三被上诉人从未就租金一事与上诉人协商，反而长期占用上诉人房屋，给上诉人造成了严重的损失。上诉人认为锁门是为了督促被上诉人来上诉人商量关于租金的事宜，且锁门后上诉人也一直有维护好被上诉人的财产。但被上诉人却一直怠于履行自己的义务，既不缴纳租金亦不与上诉人沟通搬离事宜，给上诉人造成了严重的损失，在此期间的租金应当予以支付。合同解除后，也应当按照租金标准承担占有使用费。陆志豪、章靓、飞越云上公司辩称，答辩意见与上诉状一致。陆志豪、章靓、飞越云上公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人仅欠被上诉人房屋租金11750.00元，并非193000.00元，一审法院认定基本事实不清。上诉人陆志豪是按照爱淘时尚馆管理人齐洪的要求将116250.00元房屋租金支付至朱丹的银行账户，而上诉人陆志豪与爱淘时尚馆管理人齐洪的妻子素不相识，无任何经济往来，更无从知晓朱丹的银行账户，正常情况下是不可能无缘无故向朱丹银行账户支付116250.00元的，该转账就是被上诉人书面通知的128000.00元的房屋租金，齐洪和朱丹系夫妻关系，相互印证了该款项系房屋租金的客观事实。一审法院认定上诉人陆志豪向朱丹的银行账户支付的116250.00元与该案诉争的128000.00元房屋租金无关，属于认定事实不清。七零八零公司的管理人黄俊微信通知上诉人飞越云上公司的法定代表人杨培文共计欠102000.00元租金，该笔租金章靓已经于2018年4月2日至2019年5月31日通过微信、支付宝向被上诉人的管理人黄俊支付完毕，有相应的支付凭证予以佐证。且支付时间和金额相一致，足以说明房屋租金已经支付，一审法院认定三上诉人未支付102000.00元租金属于认定事实不清。二、一审法院认定齐洪不是爱淘时尚馆的管理人身份，属于认定事实错误。齐洪以爱淘时尚馆的管理人身份作为出租房签订房屋租金（定金协议），该协议有齐洪签字确认，足以说明齐洪系爱淘时尚馆的管理人。七零八零公司辩称，陆志豪与章靓拖欠房屋租金为事实，二人对黄俊以及案外人有转款，但是该资金往来与本案无关，不应当认定该转款即为支付租金，故恳请法院驳回陆志豪、章靓的上诉请求。七零八零公司向一审法院起诉请求：1、判令解除2014年8月贵阳市南明区爱淘个体时尚馆（以下简称爱淘时尚馆）与陆志豪签订的《租赁合同》并返还房屋；2、判令三被告支付原告拖欠租金至合同解除之日止（自2017年6月13日计算至2019年12月23日为299000元及延迟支付租金的利息67750.83元）；3、判令三被告支付原告水电费3207元；4、判令三被告承担合同解除之日至返还房屋期间的房屋占有使用费（按每月23000元计算）；5、判令三被告对上述金额承担连带责任；6、判令三被告承担本案诉讼费。审理中，原告撤回其第5项诉讼请求。一审法院认定事实：2014年1月3日，许锡华（甲方）与爱淘时尚馆（乙方）签订《委托管理协议》，约定：“甲方委托乙方管理位于贵阳市建筑面积为780ｍ2的房屋，乙方将该房屋对外招租的租金应当不低于每月每平方米100元的租金标准，签订租赁协议后，每年的房租增幅不得低于10%，甲方委托乙方对委托管理之房屋进行管理之权利包含对该房屋进行招租、招商；以自己或甲方的名义与承租第三方就租赁合同进行谈判、签订房屋租赁合同；对承租该房屋的租户、商户代为收取租金；对承租第三方的房屋租赁合同履行情况进行监督管理；在甲方同意的情况下转让乙方委托管理的权利义务；乙方代为收取租金之后，应当在收取租金后3日内将租金转交给甲方”等。当日，爱淘时尚馆（甲方、出租方）与被告陆志豪（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：“甲方出租坐落于贵阳市南明区方，租期9年，自2014年8月24日至2023年8月23日，每月租金按每平方100元出租，为13000元，乙方按季度缴纳租金；本合同一经签署，乙方即应缴纳相当于一个月租金的押金13000元，合同终止，乙方交清租金及水电、管理费等相关费用后，甲方即可退换乙方押金；乙方必须依约提前10天交纳下季度租金，如无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租3%，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回门面，并不退还乙方押金”等。2016年12月1日，许锡华（甲方）与爱淘时尚馆（乙方）及原告七零八零公司（丙方）签订《协议书》，约定：“甲乙双方于2014年1月3日签订的《委托管理协议》立即解除，原《委托管理协议》中乙方的所有权利义务转让给丙方，甲方将位于南明区的房屋委托给丙方进行招租管理；原《委托管理协议》项下乙方的所有权利义务，自本协议签订之后由丙方继续履行”等。后七零八零公司称三被告欠付其房租共计299000元，包含陆志豪在2017年6月13日《通知》上确认的128000元、杨培文与章靓微信记录中确认的“2018年4月至8月欠66000元，11月和12月欠13000元，2019年8月欠23000元”、2019年9月至12月每月按23000元计算的69000元。七零八零公司于2019年9月30日将租赁门面大门上锁，并起诉至法院，提出如前诉请。庭审中，原告七零八零公司称被告陆志豪与爱淘时尚馆签订租赁合同后，又提出将旁边的一家奶茶店拿过来扩大经营，陆志豪一共租赁了270平方米，租金为23000元每月，七零八零公司对此提供了一张爱淘时尚馆于2017年6月13日发出的《通知》及被告飞越云上公司、章靓与其员工黄俊的微信聊天记录，拟证明三被告对欠付房租均予以确认，其中《通知》载明：“你于2017年2月24日至7月24日位于富水南路8号的门面（ｅｎｊｏｙ）至今未缴纳房租，共计78000元，每月13000元。另外你位于富水南路8号的门面（又一间）2017年3月24日至7月24日至今也未缴纳房租，共计50000元，每月10000元”，该通知上有陆志豪的签字；微信聊天记录表明章靓收到了黄俊发出的“关于房租的拖欠我再和你核实一下：2018年4月至8月欠66000元，11月和12月欠13000元，2019年5月欠10000元”内容、飞越云上公司的法定代表人杨培文收到了黄俊发出的“关于房租的拖欠我再和你核实一下：2018年4月至8月欠66000元，11月和12月欠13000元，2019年8月欠23000元”内容。陆志豪则称是飞越云上公司拿来扩大经营的，其本人只租赁130平方米用来开酒吧，租金为每月13000元，从2014年5月经营至2017年1月，2017年1月起被告章靓与飞越云上公司合作扩大经营，开了一家叫ＱＱ的酒吧，从2017年2月其按每月23000元缴纳租金，交给了黄俊，其同时提交了一份银行流水，载明其于2018年5月30日、2019年2月4日向朱丹付款合计116250元，于2018年2月13日向黄俊付款60000元。七零八零公司不认可朱丹的身份及付款，认可黄俊系爱淘时尚馆的管理人，但称陆志豪支付给黄俊的款项与本案无关。飞越云上公司、章靓对陆志豪陈述的均予以认可，飞越云上公司还称其已向爱淘时尚馆支付了12万元，并提交了《房屋租赁（定金协议）》（复印件）及银行转款流水，其中《房屋租赁（定金协议）》载明：“出租方：贵阳爱淘时尚商场，房屋坐落地址：贵阳市南明区富水南路8号，租赁转让定金：六万元整，房屋租金：一万元整（每月），自合同签订日起一个月内为免租期，一个月后付清转让尾款六万元，证实签订转让合同”。章靓则称12万元系酒吧扩大经营时交的“又一间”奶茶店转让费。另查，爱淘时尚馆已于2017年3月3日在工商行政机关办理了注销登记。原告七零八零公司的法定代表人许锡华称爱淘时尚馆出租给陆志豪、飞越云上公司、章靓的房屋系许锡华自案外人贵州省广播电视服务站承包的贵阳市，其对此交了与贵州省广播电视服务站签订的《职工承包经营协议书》及贵州省广播电视服务站出具的《同意意见书》，其中《职工承包经营协议书》载明：“贵州省广播电视服务站将位于贵阳市，建筑面积约780ｍ2交由许锡华承包经营，承包时间期限为10年，2008年7月1日-2018年6月30日，承包期满后，承包人向单位提出继续承包，单位不得另行承包给其他职工，承包费另议。承包期限满后，同意顺延5年至2023年6月30日止；在承包经营期间所产生的债权债务均由承包人承担”等；《同意意见书》载明：“我单位与我单位员工许锡华于2008年7月1日签订《职工承包经营协议书》，由许锡华同志承包经营我单位位于富水南路8号的营业房。后为便于经营，许锡华拟将承包经营的营业房对外进行招商、出租（该营业房位于富水南路8号，建筑面积约为780平方米，实际面积按产权证上记载面积为准）。许锡华同志已将拟对外招租事宜向我单位进行阐明，为保障我单位在承包经营期间的稳定收益，现同意许锡华对外进行招商及出租，在本意见书出具前许锡华同志对外进行招商、出租情况，我单位也予以追认”等。以上事实，有原告七零八零公司提交的《职工承包经营协议书》、《同意意见书》、《委托管理协议》、《租赁合同》、《协议书》、《通知》、微信聊天记录，被告陆志豪提交的银行流水以及各方当事人陈述等证据在卷佐证，并经该院庭审质证核实。一审法院认为，原告七零八零公司的法定代表人许锡华将涉案房屋委托给案外人爱淘时尚馆代为收取租金后，爱淘时尚馆与被告陆志豪签订《租赁合同》，将房屋出租给了陆志豪，因许锡华、爱淘时尚馆与七零八零公司共同签订《协议书》，将爱淘时尚馆对前述房屋包括代收租金在内的所有权利义务转让给了七零八零公司，故七零八零公司有权根据该《协议书》向承租人主张权利。本案中，陆志豪陈述自2014年5月至2017年1月期间按每月13000元的标准租赁了130平米的房屋用于经营酒吧，2017年1月被告章靓与被告飞越云上公司合作扩大了经营，从2017年2月按每月23000元缴纳租金，陆志豪签字确认的爱淘时尚馆《通知》载明其租赁了两间月租金合计为23000元的房租；被告章靓及飞越云上公司认可陆志豪的陈述，从章靓及飞越云上公司的法定代表人杨培文与爱淘时尚馆管理人黄俊的微信聊天记录来看，杨培文收到的交租通知内容均为2017年1月以后的租金，综合三被告的陈述及前述《通知》、微信记录，可以确认三被告自2017年2月起共同向爱淘时尚馆租赁了房屋。现七零八零公司主张三被告拖欠《通知》所载2017年2月至7月拖欠的租金合计128000元、微信记录所载2018年4月至2019年8月拖欠租金合计102000元，以及2019年9月起按每月23000元计算至合同解除之日的租金，因七零八零公司已于2019年9月30日将租赁房屋大门上锁，三被告自2019年9月起已无法使用租赁房屋，故三被告只应支付2019年9月30日以前的租金，即128000元＋102000元＋23000元＝253000元，陆志豪已于2018年2月13日向爱淘时尚馆的负责人黄俊支付了60000元，故三被告还应支付租金193000元。陆志豪辩称其还向爱淘时尚馆管理者齐洪的妻子朱丹支付了116250元，但陆志豪不能证明其支付给朱丹的款项与本案有关，故其辩称的理由不成立，该院不予采信。飞越云上公司辩称其已支付给爱淘时尚馆120000元，但其对此提交的租赁定金协议系复印件，即使该协议是真实的，协议所载的金额系转让费，与章靓关于奶茶店转让费的陈述相符，故飞越云上公司的辩称理由不成立，该院不予采信。三被告拖欠租金，七零八零公司有权解除陆志豪与爱淘时尚馆签订的《租赁合同》并要求三被告返还租赁房屋、支付逾期付款所产生的利息，综合本案实际情况，该院酌情确定三被告以所欠租金193000元为基数，自2019年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际付清房租之日止。七零八零公司还主张三被告自合同解除之日起以每月23000元的标准支付房屋占有使用费至房屋返还之日止，但七零八零公司将租赁房屋上锁后，三被告无法使用租赁房屋，亦无法自行腾退返还租赁房屋，故该院对七零八零公司要求三被告支付房屋占有使用费的诉请不予支持。三被告另认可欠付七零八零公司水电费3207元，该院对七零八零公司要求三被告支付水电费3207元的诉请予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除陆志豪与贵阳市南明区爱淘个体时尚馆于2014年8月签订的《租赁合同》；二、陆志豪、贵州飞越云上文化娱乐有限公司、章靓于本案判决生效之日起将贵阳市南明区的门面返还给贵阳七零八零餐饮管理有限公司；三、陆志豪、贵州飞越云上文化娱乐有限公司、章靓于本案判决生效之日起十日内支付租金193000元给贵阳七零八零餐饮管理有限公司；四、陆志豪、贵州飞越云上文化娱乐有限公司、章靓于上项同时支付利息给贵阳七零八零餐饮管理有限公司（利息以193000元为基数，自2019年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项付清之日止）；五、陆志豪、贵州飞越云上文化娱乐有限公司、章靓于上款期限内支付水电费3207元给贵阳七零八零餐饮管理有限公司；六、驳回贵阳七零八零餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3425元（已减半收取），由陆志豪、贵州飞越云上文化娱乐有限公司、章靓负担2215元，贵阳七零八零餐饮管理有限公司负担1210元。二审中，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人陆志豪、章靓、飞越云上公司主张，其支付给朱丹的116250元系向七零八零公司支付的租金，对于该主张，其提交的证据不足以证明：一、朱丹得到出租方的授权可以收取租金；二、朱丹具有可以收取租金的表象。案涉合同的出租方并非齐洪、朱丹，在以上主张均不能证明的情况下，上诉人陆志豪、章靓、飞越云上公司支付给朱丹的价款不应被认定为租金。上诉人七零八零公司主张支付给黄俊的60000元不能认定为租金，对于该主张，本院认为，黄俊七零八零公司的员工，且一直实际收取租金，已经形成交易习惯，对于七零八零公司该主张，本院不予支持。关于上诉人七零八零公司所称2019年9月30日以后租金的应由陆志豪、章靓、飞越云上公司负担的上诉理由，在合同履行过程中，双方当事人均有违约行为，上诉人七零八零公司将标的物上锁后，造成合同客观履行不能，其要求陆志豪、章靓、飞越云上公司继续支付房屋占有使用费于法无据，一审未予支持并无不当。综上所述，的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13651元，由贵阳七零八零餐饮管理有限公司负担6801元，由陆志豪负担6850元。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇二〇年十二月二十八日书记员 朱紫苇