四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书                            案号                       （2020）川03民终649号                               案由                       物业服务合同纠纷                               当事人和其他诉讼参加人基本信息                               上诉人（原审被告）：自贡市汇东新区东方翰易名烟名酒店，经营场所四川省自贡市自流井区汇兴路星河雅居**裙房****（汇东新区星河雅居底楼17号门面）。             经营者：李燕，女，1981年10月5日出生，汉族，户籍所在地四川省隆昌县，现住四川省自贡市大安区。             委托诉讼代理人：刘超源（系李燕丈夫），住四川省自贡市大安区。             被上诉人（原审原告）：自贡市海普物业有限责任公司，住所地四川省自贡市自流井区山水名苑会所。             法定代表人：龚奇，该公司总经理。             委托诉讼代理人：罗军，男，该公司工作人员。                               上诉请求及事实和理由                               上诉请求：撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初1583号民事判决，依法改判驳回自贡市海普物业有限责任公司（以下简称海普物业）的一审诉讼请求。             事实和理由：1.海普物业出示的物业服务合同未经业主大会讨论授权给业主委员会签订，应为无效。2.海普物业未提供物业服务。3.海普物业从未向自贡市汇东新区东方翰易名烟名酒店（以下简称东方翰易烟酒店）催收过物业费，本案超过诉讼时效。                               争议焦点                               东方翰易烟酒店应否向海普物业支付物业费。                               二审新证据的认定                               东方翰易烟酒店提供了缴费通知单4份作为二审新证据，拟证明海普物业从未催收过物业费。             结合当事人的举证、质证，本院认证如下：东方翰易烟酒店提供的证据来源合法，客观真实，但不能达到其证明目的，不予采信。                               案件事实摘要                               二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。             与本案争议有关的事实摘要如下：根据海普物业与星河雅居小区业主委员会签订的物业服务合同约定，海普物业按三级物业服务标准收取物业费，其中商业收费标准为1.5元/㎡/月。东方翰易烟酒店自2012年1月起在星河雅居小区商铺开始经营，商铺建筑面积为47.14㎡，东方翰易烟酒店一直未交纳物业费，截至2020年4月，东方翰易烟酒店欠交物业费7071元。                               裁判理由及结果                               本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”东方翰易烟酒店在星河雅居小区商铺经营，东方翰易烟酒店应当依照海普物业与星河雅居小区业主委员会签订的物业服务合同的约定，与星河雅居小区其他业主一样负有交纳物业费的义务。东方翰易烟酒店自2012年1月起一直未交纳物业费，截至2020年4月，东方翰易烟酒店欠交物业费7071元。海普物业在本案中主张东方翰易烟酒店支付欠交的物业费7070元，系海普物业对自己权利的自愿处分，不违反法律规定，予以支持。             关于东方翰易烟酒店主张海普物业未提供物业服务的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”在本案中，海普物业已经通过在东方翰易烟酒店卷帘门上粘贴催费通知的方式履行了书面催交义务，东方翰易烟酒店并未提供证据证明其拒绝交纳物业费系基于正当理由，故东方翰易烟酒店的抗辩理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，东方翰易烟酒店应当支付欠交的物业费，并按照物业服务合同的约定支付滞纳金。海普物业在本案中主张东方翰易烟酒店按欠交物业费总额的10%支付违约金707元，不违反法律规定，亦未超过物业服务合同约定，予以支持。             关于东方翰易烟酒店主张物业服务合同无效的问题，实质上是东方翰易烟酒店认为星河雅居小区业主大会或者业主委员会作出的聘请海普物业的决定侵害其合法权益，东方翰易烟酒店可以提起业主撤销权之诉，但本案系海普物业因东方翰易烟酒店欠交物业费而提起的诉讼，东方翰易烟酒店主张物业服务合同无效不属于本案审理的范围。             关于东方翰易烟酒店主张本案超过诉讼时效的问题。东方翰易烟酒店在一审中没有提出诉讼时效抗辩，在二审中也没有提供证据证明本案超过诉讼时效，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”规定，东方翰易烟酒店主张本案超过诉讼时效的理由不能成立，不予支持。             东方翰易烟酒店系有字号的个体工商户，其经营者李燕并非本案当事人，一审判决错误适用《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款规定，将交纳物业费的义务承担者确定为李燕，虽然当事人均未对此提出异议，但一审判决损害李燕合法权益，确有不当，应予纠正。             综上所述，东方翰易烟酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：             一、撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2020）川0302民初1583号民事判决；             二、自贡市汇东新区东方翰易名烟名酒店于本判决生效之日起十五日内向自贡市海普物业有限责任公司支付自2012年1月起至2020年4月止的物业费7070元及违约金707元，合计7777元。             如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。             一审案件受理费50元，减半收取25元，由自贡市汇东新区东方翰易名烟名酒店负担。二审案件受理费50元，由自贡市汇东新区东方翰易名烟名酒店负担。             本判决为终审判决。                审 判 长  郑 轶 审 判 员  张 俊 审 判 员  甘语慧 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理  吴彩霞 书 记 员  罗 霞