江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初4395号原告：周某某，男，1971年5月5日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。被告：李某某，男，1954年10月1日出生，汉族，上海市人，住上海市黄浦区。第三人：龙誉（扬州）置业有限公司，住所地高邮经济开发区文游北路。法定代表人：范犇屋。原告周某某与被告李某某、第三人龙誉（扬州）置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告周某某到庭参加诉讼，被告李某某经本院合法的传票传唤，无正当理由未到庭应诉，第三人龙誉（扬州）置业有限公司（以下简称：龙誉公司）经本院公告送达传票，公告期满后其未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求贵院排除对秦邮路299号帝景龙庭“丽晶公寓”第28幢311室、312室房屋的强制执行。事实和理由：高邮市人民法院于2020年8月25日（2020）苏1084执异54号《执行裁定书》驳回了原告对“丽晶会公寓”311室、312室房屋的执行异议，为此提出诉讼。上述“丽晶公寓”311室、312室房屋系第三人开发。2016年10月，原告与第三人订立了上述二户商品房买卖合同，经过双方结算，达成了结算协议，即原告以之前对第三人的已到期债权（借款）与购房款相抵，支付了全部的购房款。同月18日，第三人就将上述商品房交给了原告占有、使用、收益（原告装修后自己做办公室及出租给别人开公司多年），至今已经数年之久。之所以未能及时办理过户登记手续是因为被告经营不善，欠税而无法开具发票及上述房屋的工程未通过合法的验收。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，应当排除上述商品房的评估、拍卖等执行。另在执行异议中，原告才获得高邮市建设工程质量监督站出具的情况说明，不能认定原告主观上应当知道无法办理过户登记。执行异议裁定书中认为原告还拥有其他房产，所以不符合规定，原告认为是否拥有其他房产，并不阻碍适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。被告与第三人龙誉公司订立的商品房买卖合同并网签，是以合法形式掩盖虚假目的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。为此，原告为维护自己的合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。被告未答辩。第三人未答辩。本院经审理认定事实如下：2011年9月29日，第三人龙誉公司向原告出具借条一份，金额为200000元。2016年12月7日，双方进行结算，形成结算清单一份，内容为：经双方友好协商第三人龙誉公司于2011年9月29日向原告借款（现金）20万元（月息2分），并由原告财务部出具借款财务证明，第三人龙誉公司因资金周转困难一直未履行还本付息。于2016年12月份协商将坐落于高邮市秦邮路299号丽晶会公寓311室（44.43平方），每平方米3700元，合计164391元；丽晶会公寓312室（44.43平方），每平方米3700元，合计164391元。原告本金20000元（此处应为笔误，本金为200000元），利息为每月4000元，合计59个月，小计为236000元，共计本息436000元，购房款328782元，剩余欠款原告主动放弃。第三人龙誉公司提供房屋买卖合同和交房证明。原借据由第三人收回，复印件由原告保存，双方共同认可上述结算方式。2016年10月10日，原告与第三人龙誉公司签订《房屋买卖合同》，其主要内容为：第三人将坐落于高邮市秦邮路299号丽晶会公寓311室、312室出售给原告所有，共计88.86平方米，每平方米按3700元计算，购房款以第三人欠原告的部分借款充抵支付。原告不承担该房屋买卖过程中的税款和过户登记所有费用，如需交纳，无论依法应当由谁交纳，最终概由第三人全部承担。2016年12月27日，第三人龙誉公司出具《交房证明》，内容为：311室、312室房款已全部缴清，第三人现将该房交付原告。2017年，高邮市伟业装饰设计工程有限公司对案涉311室、312室用电进行临时管理，原告为此支出相关费用。其后，原告对案涉房屋装修并租赁给他人使用。2019年1月3日，原告曾向本院起诉第三人龙誉公司，要求确认其与第三人之间的商品房买卖关系成立并有效，并确认案涉房屋的所有权归其所有，后于2019年12月31日撤回起诉。2019年2月14日，因第三人向被告李某某借款未归还，被告向本院起诉要求第三人偿还借款，本院依法作出（2018）苏1084民初3853号民事判决书，判决：第三人龙誉公司于判决生效后十日内一次性归还被告李某某借款本金700万元及利息11339999元（已计算至2019年1月31日，逾期顺加）。第三人龙誉公司不服一审判决，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉，但其未在规定期限内预交上诉案件受理费，被按自动撤回上诉处理。因第三人龙誉公司未履行判决确定义务，被告李某某向本院提出强制执行申请。本院立案受理后，于2019年11月4日查封了第三人龙誉公司所有的位于高邮市帝景龙庭的房产，房号分别为28幢606、607、609、607、611、608、504、510、509、607、609、601、612、609、701、702、607、609、704、705、706、707、708、709、710、711、712、805、806、807、808、809、810、811、812、311、312号。在执行过程中，原告向本院提出异议，要求排除对上述28幢311室、312室房产的执行。本院于2020年8月25日作出（2020）苏1084执异54号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。另查明，位于高邮市又名为“丽晶公寓”或“丽晶会公寓”。该商品房由第三人龙誉公司开发，第三人龙誉公司已取得商品房预（销）售许可证。但至2020年7月21日止，该小区28幢尚未经过竣工验收。被告李某某与第三人龙誉公司针对上述311室、312室已签订《商品房买卖合同》，并于2011年11月23日在高邮市住房和城乡建设局进行网上合同备案。2020年8月，周某某、倪某1、朱某某、倪某2、赵某某、李某、王某某、孙某某向扬州市江都区人民法院提起行政诉讼，要求确认高邮市住房和城乡建设局对高邮市秦邮路299号“丽晶公寓”初始登记《增量房确权证明书》行政登记行为违法并依法予以撤销。扬州市江都区人民法院于同年8月19日受理该案。本院认为：本案中，原告要求排除对涉案房产执行的诉讼请求不能成立。理由为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称：《执行异议和复议的规定》）第28条规定，只有同时具备四种情形方能排除执行：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。但本案中并不同时具备上述四种情形。逐一阐述如下：一、关于是否签订合法有效的书面买卖合同。本院查封涉案房产时间为2019年11月4日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》的时间为2016年10月10日。该《房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律的规定，合法有效。因此，在人民法院查封之前，原告与第三人已签订合法有效的书面买卖合同。二、关于是否合法占有该不动产。原告提交与案外人的租房协议、高邮市伟业装饰设计工程有限公司出具《证明书》等，用以证明其在法院查封前已合法占有该不动产。本院认为，至2020年7月21日，案涉房屋尚未经过竣工验收，不具备交付条件。高邮市伟业装饰设计工程有限公司临时接管涉案房产的用电等亦可佐证此事实。因此，即使原告确实占有该不动产，但该行为不能认定为对案涉房屋的合法占有。关于原告辩称其在签订《房屋买卖合同》时不可能知道该房产尚未经过竣工验收。本院认为，根据相关规定及购房的交易习惯、生活常识等，具备交付条件的房屋应有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（简称“两书”）等相关材料。在交付房屋时，购房人应对上述材料进行合理审查。虽原告签订合同时，高邮市建设工程质量监督站尚未出具情况说明，但原告接收案涉房屋时，案涉房屋不仅不具备“两书”，且连基本水、电都尚未接通，以普通购房人的认知，原告应合理审查案涉房屋是否通过竣工验收。三、关于是否已支付全部购房款。根据双方签订《房屋买卖合同》中的约定，购房款以借款抵充。但诉讼中，原告对借款的来源、如何交付等均未提交证据予以证实，本院无法确认原告与第三人之间是否存在真实借贷关系，故原告不能证明其已支付全部购房款。四、关于非因买受人自身原因未办理过户登记。“买受人自身原因”主要包括对他人权利障碍、政策限制的忽略以及消极不行使登记权利等。根据本案已查明的事实，至本院查封案涉房屋之前，案涉房屋早在2011年11月就已具备办理网签备案手续的条件。原告与第三人于2016年10月签订《房屋买卖合同》后，一直未办理网签备案手续，系怠于行使权利，应认定为系自身原因未办理过户登记。因此，原告的诉讼请求不符合《执行异议和复议的规定》）第28条的规定，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。关于本案是否应中止审理。本案系案外人执行异议之诉，只需原告提供证据证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权利，原告的行政诉讼请求能否得到支持并不影响本案的审理，即本案不以行政诉讼案件的审理结果为依据，故本案无需中止审理。综上所述，原告主张排除对涉案房产执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告周某某的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告周某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 芬人民陪审员  郭晓琴人民陪审员  丁 艺二〇二〇年十二月二十四日法官 助理  朱 珠书 记 员  黄 艳附本判决所依照的法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第二条：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。2、《中华人民共和国合同法》第十二条：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。5、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。6、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。