广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初5610号 原告：王秀敏，女，汉族，1958年5月28日出生，住北京市西城区，现住广西北海市海城区。 被告：北海万基城房地产开发有限公司，住所地：广西北海市,统一社会信用代码：9xxxxxxxx6。 法定代表人：卢同成。 原告王秀敏诉被告北海万基城房地产开发有限公司（以下简称“万基城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月14日公开开庭进行了审理，原告王秀敏到庭参加诉讼，被告万基城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告王秀敏向本院提出诉讼请求，判令：1、被告将原被告已签署的《商品房买卖合同》向北海市房地产交易中心办理商品房买卖合同备案登记；2、被告办理金领阳光花园项目初始登记，并协助原告办理金领阳光花园1栋1单元0702房屋产权登记；3、被告向原告支付逾期办理产权登记违约金(以已付房款708099元为基数，自2015年3月31日起至2019年8月19日期间，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起，按全国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR)计算至实际给付之日止，暂计算至起诉日，约为人民币【193054.99】元)；4、本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2013年12月28日，原告王秀敏与被告北海万基城房地产开发有限公司签署商品房买卖合同，该合同约定原告购买被告开发的位于北海市海城区（建筑面积144.51平方米），房款总额708099元，由原告一次性全款付清。被告应于2014年3月31日交付房屋，于交付房屋360日内协助原告办理完成产权登记，若逾期办理，被告需按照银行同期贷款利率向原告赔付违约金。原告于合同签署当日已付清房款，并收到被告开具的销售不动产统一发票（自开）2张，金额分别为231452元和476647元，合计708099元，与合同金额一致。随后，原告又于2014年4月4日向税务机关缴纳了房产契税共计21424.97元，并已取得税收缴款书。2014年10月，被告已将该房屋交付原告使用，原告接收房屋后已对该房屋进行了装修并实际入住使用至今。另，被告并没有按合同约定将原被告签署的《商品房买卖合同》向北海市房地产交易中心办理商品房买卖合同备案登记，没有办理该项目初始登记，也没有履行按时提交办理该房屋产权手续的承诺，导致该房屋至今也不能办理产权证，被告已经构成违约，应当按合同约定承担违约责任。综上，被告的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。 被告万基城公司未作书面答辩，未提交证据，也未出庭参加诉讼。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2013年12月28日，（买受人）原告王秀敏与（出卖人）被告万基城公司签订一份《商品房买卖合同》（销售合同编号：ＪＬＹＧ1-1-0702），主要约定：出卖人将位于北海市出卖给买受人，总价款为708099元，买受人在签订本合同之日起已付总房款的100%即708099元整（含买受人已付定金）；出卖人应当在2014年3月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用；出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3、详见补充协议：由于出卖人原因，买受人在所购商品房交付使用之日起360个工作日内未能取得《房屋所有权证》的，出卖人按照买受人已付购房款总额，按银行同期贷款利率计息计算违约金。合同还对其他内容进行了约定。 同日，被告万基城公司分别向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》两份，予以确认收到原告购买涉案房屋预收购房款476647元及231452元的事实。 庭审中，原告主张被告已将涉案房屋交付原告使用，但至今未按合同约定办理涉案商品房买卖合同备案登记手续及产权手续。 另查明，2020年10月22日，北海市自然资源局出具一份《不动产登记信息查询证明》，载明：经核查，截止2020年10月22日11时40分，坐落于贵州路交西南大道东北角金领阳光花园1幢1单元702号不动产于2017年1月11日办理抵押登记，2019年9月29日北海市银海区人民法院来文预查封。 本院认为，原告王秀敏与被告万基城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应按该合同约定履行各自的义务。 关于原告要求被告将原被告已签署的《商品房买卖合同》向北海市房地产交易中心办理商品房买卖合同备案登记及协助原告办理金领阳光花园1幢1单元0702号房屋产权登记的诉讼请求，虽原被告双方已在《商品房买卖合同》中对商品房买卖合同备案登记及产权登记进行了明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”的规定,现涉案房屋已于2017年1月11日办理了抵押登记，至今未被涂销，此时原告起诉要求被告办理涉案商品房买卖合同备案登记及产权登记已属于法律上不能履行的情形，且在庭审中经本院释明，原告不同意变更诉讼请求，为此，对于原告的上述诉求本院依法不予支持。 关于原告要求被告办理位于北海市海城区产初始登记的诉讼请求，本院已另行裁定处理，此处不再论述。 关于被告应否承担逾期办证违约责任的问题。涉案《商品房买卖合同》明确约定“出卖人应当在2014年3月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用；由于出卖人原因，买受人在所购商品房交付使用之日起360个工作日内未能取得《房屋所有权证》的，出卖人按照买受人已付购房款总额，按银行同期贷款利率计息计算违约金”，被告至今未能办妥涉案房屋的《房屋所有权证》至原告名下，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告请求被告以已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率，自2015年3月31日起支付逾期办证违约金合法有理,本院予以支持。但由于涉案不动产何时符合办证条件时间尚不确定，本院认为违约金应暂计至本案判决生效之日止为宜。此后,如被告仍有违约行为,原告可以另循法律途径解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告北海万基城房地产开发有限公司支付逾期办证违约金（违约金的计算方式：以708099元为基数，支付自2015年3月31日起至本案判决生效之日止的违约金，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）给原告王秀敏； 二、驳回原告王秀敏的其他诉讼请求。 案件受理费12810元，减半收取计6405元，由被告北海万基城房地产开发有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并返还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费12810元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 覃静燕 书 记 员 刘美珍