北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初14657号原告：北京天伦王朝饭店有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：陈得福，董事长。委托诉讼代理人：邸坤鹏，北京市世纪律师事务所律师。被告：北京龙脉神拳体育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：孙光陆，总经理。委托诉讼代理人：万欣，女，1956年1月14日出生，该公司办事员，住北京市朝阳区。原告北京天伦王朝饭店有限公司（以下简称天伦饭店）诉被告北京龙脉神拳体育咨询有限公司（以下简称龙脉神拳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天伦饭店的委托诉讼代理人邸坤鹏与被告龙脉神拳公司的委托诉讼代理人万欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天伦饭店向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间的房屋租赁合同于2020年11月12日解除；2、判令被告按照合同约定的标准向原告支付自2020年2月15日至2020年11月14日的房屋租金及房屋占有使用费共计194199元；3、判令被告按照日千分之三的标准向原告支付逾期付款违约金共计101276元（计算至2020年11月12日）；4、判令被告向原告支付2020年1月至2020年10月的能源费共计10993元；5、不退还被告交纳的合同押金18334元；6、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年8月16日签订《房屋租赁合同》，原告将所有的位于北京市东城区××街××号天伦王朝酒店一层大堂吧处约50平方米房屋出租给被告，供被告用于中国茶和字画装裱。合同中对于租赁期限，租金支付方式，各方的违约责任，合同解除条件等进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告自2020年2月20日起拖欠原告房屋租金，2020年1月份起至今的能源费亦未支付。后经原告多次向被告催缴，被告均拒绝支付拖欠的各项费用。综上所述，被告的行为已经严重违反双方合同约定，给原告造成了巨大的经济损失，构成了根本违约。为维护原告的合法权益，特此起诉，望判如所请。被告龙脉神拳公司答辩称：答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》后，答辩人一直正常向被答辩人支付房屋租金及能源费等各项费用，房屋租金实际支付至2020年2月15日。但是被答辩人自2020年1月下旬春节放假开始起关门停业导致答辩人无法进入租赁房屋开展经营活动。被答辩人违反合同约定在先。自2020年1月下旬起至2020年6月21日答辩人以书面形式通知被答辩人提前终止合同日止，答辩人从未使用过诉争房屋，在此期间被答辩人也处于停业状态，所以被答辩人向答辩人主张的能源费与事实情况不符。综上，答辩人认为按照双方合同约定，系被答辩人关门导致答辩人不能正常使用诉争房屋应该承担违约责任，被答辩人应退还答辩人关门停业期间的租金，无权向答辩人主张能源费，并应退还答辩人租房押金18334元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月16日，原告天伦饭店（甲方）与被告龙脉神拳公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方提供位于天伦王朝饭店一层大堂吧使用面积约50平米的房屋，乙方租赁该房屋用于经营中国茶经销及字画装裱。租期共五年，自2016年8月15日起至2020年8月14日止，第一年租金为每月18334元，此后每年的租金较上一年的租金增加5%。租金支付方式为季付，于8月15日起每季度首月20日前支付，以此类推。乙方每月应交纳水、电、电话等费用按实际计量为准，供暖费自11月15日起至3月15日止，共计4个月，标准为每月每平米12元。供冷费从5月1日起至9月30日止，共计5个月，按照每月每平米6元计算。乙方应在每月7日前结清上月度的其他费用。合同押金18334元，甲方有权从押金中直接扣取乙方欠缴的租金、其他费用、违约金等各项费用。双方合同约定，乙方逾期不支付租金，或不结清水、电、气、通讯等费用，视为乙方违约。乙方除了偿还所欠租金和其他费用外，还应以所拖欠金额为基数，按日缴纳千分之三的违约金。若乙方所欠租金或水、电、气、通等费用达到两个月时，甲方有权立即终止合同。没收全部押金；乙方应于合同终止后5日内，搬清自用物品、设备并交还所承租的房屋。若乙方到期不予交还，房屋内的一切物品、装修和设备、设施视为乙方放弃，甲方有权进入并自行收回该房屋。若无法定或本合同约定的理由外，乙方若提前终止合同，应提前3个月书面通知甲方，甲方不退还乙方全部履约押金。如乙方没有提前3个月书面通知甲方，除甲方不退还乙方履约押金外，乙方并按剩余租期内应交租金总额的10%支付违约金给甲方。被告租金实际支付至2020年2月14日，之后的房屋租金至今未交纳。被告其他费用自2020年1月份起拖欠。2020年6月10日，原告就疫情期间租金减免问题函告被告，表示疫情期间同意给予被告2个月的租金减免，并要求被告向原告及时补交剩余房屋租金及其他费用。2020年6月26日，被告向原告送达了“关于终止租房协议及要求退还租、押金的通知函”，通知函中，被告称因原告自2020年1月底至4月8日全面停止营业，至今也没有正常营业，导致被告自2月至6月无法正常营业，一直零收入。被告在2月份时曾向原告口头提出终止合同的请求，原告至今未予以正式答复，故再次向原告提出：退还2020年1月以后已经交纳的房屋租金和押金。同日，被告将其自有的部分物品从诉争房屋内搬离。被告称因原告阻止被告，所以未能将诉争房屋内的物品全部清空。原告对此不予认可，被告对此未能进一步举证。被告称此后还曾通知原告要求将屋内物品搬离，原告对此不予认可，被告就此亦未能提供证据。自2020年1月底疫情发生以后，被告未再回到诉争房屋内开展经营活动。被告称原告停业期间酒店大门关闭导致被告无法进入诉争房屋，原告对此不予认可，原告称确实受疫情影响酒店在2至4月份停止营业，但不存在封闭酒店大门的情况，被告始终可以通过酒店正常进入租赁场地，被告就该主张未进一步提供证据。2020年11月12日，原、被告在庭审中一致同意解除合同。2020年11月16日，双方办理了房屋交接手续。本案中，原告要求被告支付2020年1月份至10月份的能源费。根据原告提交的证据和当庭陈述，原告主张的能源费中包含了电费、水费、供冷费、供暖费等费用。水费、电费依照合同约定应按照被告的实际使用计量。供暖费按照每月600元标准收取，时间自每年的11月15日至次年的3月15日，共计四个月；供冷费按照每月300元的标准计算，时间自每年的5月1日至9月30日，共计五个月。自今年2月份起疫情发生之后至搬离房屋前，被告一直未使用诉争房屋。本院认为：依法成立的合同，对双方具有约束力，双方均应依照合同的约定全面履行自己义务。本案中，原、被告于2020年11月12日庭审笔录中一致同意解除合同，本院对原告要求确认双方合同于该日解除的诉讼请求不持异议。被告虽曾于2020年6月份向原告发出过书面解除合同通知函，但该解除通知因被告缺乏解除合同的法律依据，不发生解除合同的法律效力。受新冠疫情影响，被告承租房屋的经营环境发生了重大变化，其要求原告就疫情期间的房屋租金给予减免的抗辩意见，本院结合疫情对被告经营造成的实际影响，双方当事人的承受能力等，依据公平原则酌情确定减免的金额。新冠疫情属法定的不可抗力事由，不可抗力属于法定的合同免责事由，原告要求被告承担疫情期间逾期付款违约责任，违反法律规定，本院不予支持。但在2020年7月份本市疫情风险等级降低以后，被告仍未向原告支付任何房屋租金并要求提前解约的行为，构成违约，应该承担相应的违约责任。但原告主张的违约金标准过高，被告要求进行酌减的抗辩意见，本院予以支持。法律规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方合同约定，被告拖欠原告各项费用达两个月后，原告有权解约并在被告拒绝腾房的情况下自行收回房屋；在被告无法定理由提前解约并提前3个月通知原告后，原告不退还被告全部履约押金。本案中，被告已在2020年6月27日明确函告原告要求解除双方签订的租赁合同，且同日从诉争房屋内搬离了部分物品，此后亦未回到房屋内开展经营活动，也未再向原告支付过任何租金，被告以其行为明确表示了不再继续履行租赁合同。同时，被告承租的场地为半开放式场地，原告完全可以依照双方合同的约定在合理期限内行使合同解除权，自行收回房屋，以避免损失的进一步扩大。本案虽系被告根本违约，但考虑原告对于房屋长期空置亦有一定的过错，故对于原告主张的部分房屋租金，本院将结合双方当事人过错程度予以酌减。关于原告要求被告支付1至10月份能源费的诉讼请求，鉴于被告自今年2月份起至11月16日未进入诉争房屋，故原告主张的2至10月份能源费中水、电费缺乏依据，本院不予支持，制冷费和供暖费，本院予以支持，原告主张的1月份的能源费，因被告此时系正常使用诉争房屋，本院全额予以支持。因被告根本违约导致双方合同提前解除，原告要求不予退还押金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告北京天伦王朝饭店有限公司与被告北京龙脉神拳体育咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年11月12日解除；二、判令被告北京龙脉神拳体育咨询有限公司按照合同约定的标准向原告北京天伦王朝饭店有限公司支付自2020年2月15日起至2020年11月14日止的房屋租金及房屋占有使用费共计129996．5元；三、判令被告北京龙脉神拳体育咨询有限公司向原告北京天伦王朝饭店有限公司支付逾期付款违约金共计4000元；四、判令被告北京龙脉神拳体育咨询有限公司向原告北京天伦王朝饭店有限公司支付2020年1月至2020年10月的能源费共计3885．44元；五、原告北京天伦王朝饭店有限公司不退还被告北京龙脉神拳体育咨询有限公司交纳的合同押金18334元。六、驳回原告北京天伦王朝饭店有限公司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2003元，由原告北京天伦王朝饭店有限公司负担650元（已交纳），由被告北京龙脉神拳体育咨询有限公司负担1353元（本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王亮二〇二〇年十二月一日法官助理 刘勃书 记 员 李杨