浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初10381号 原告：宁波龙辰房地产发展有限公司（统一社会信用代码为91330212MA2829230X）。住所地：宁波市鄞州区诚信路668号。 法定代表人：张志德，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨慧芳、徐超，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被告：陈君，男，1979年6月13日出生，汉族，户籍所在地：宁波市江北区。 被告：高亮会，女，1984年1月6日出生，苗族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 原告宁波龙辰房地产发展有限公司（以下简称龙辰公司）与被告陈君、高亮会商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告宁波龙辰房地产发展有限公司以被告陈君、高亮会逾期归还银行按揭贷款，导致原告龙辰公司作为保证人代偿款项，构成原、被告合同约定解除条件为由，诉请（变更后诉讼请求）：龙辰公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告签订的编号为2017023300210的《商品房买卖合同》及补充协议于2020年7月9日解除；2.两被告支付原告代付款2454991.40元，支付总房价款10%的违约金352940.20元，以上款项从两被告已支付给原告的房款中优先抵扣，不足部分由两被告另行支付；3.两被告配合原告办理撤销天宸元著府5幢15单元402号房产《商品房买卖合同》及补充协议的备案登记手续。 被告陈君、高亮会共同答辩称：不同意解除房屋买卖合同，答辩人自己将房子卖掉后再归还原告代偿的银行按揭款2454991.40元，违约金过高，要求调整。 本院经审理，认定如下事实： 2017年6月25日，原告龙辰公司（出卖人）与被告陈君、高亮会（买受人）签订编号为2017023300210的《商品房买卖合同》及补充协议。《商品房买卖合同》约定：商品房位于宁波市鄞州区××街道××村，暂定名天宸元著府-1，买受人购买的商品房为第5幢15单元402号房，建筑面积136.10平方米，其中套内建筑面积116.89平方米；房屋总价款按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米25932.42元，总价3529402元，合同签订日支付首付款1059402元，余款2470000元采用银行按揭方式支付。合同附件补充协议约定：买受人向银行申请按揭货款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保，如买受人原因导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并按出卖人代其向贷款银行还款金额日千分之一的标准向出卖人支付违约金，超出7日仍未归还的，出卖人有权解除合同，同时收取总房价款10％的违约金，相关款项可在已付房款中优先扣除。如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权立即单方与买受人解除本合同，买受人应向出卖人支付总房款的10％作为违约金，相关款项可在已付房款中优先扣除。合同及补充协议解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，买受人变更有效送达地址未按约通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件。双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。书面文件以专递方式送达的，信件发出后对方签收日为送达日，如信件发出后，对方拒收或者其他原因导致信件被退回的，以信件发出后第三日为送达日。 合同签订后，被告陈君、高亮会向原告龙辰公司支付首付款1059402元，又通过向中国工商银行股份有限公司宁波江东支行（以下简称工商银行）贷款方式于2017年8月1日向原告支付余款2470000元，合计支付3529402元。原、被告与工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》约定：被告陈君、高亮会向工商银行借款2470000元，贷款期限360个月，还款方式为按月等额本息还款法，月还款日与实际放款日对应，贷款利率为放款日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，按年调整，如未按约还款的，罚息利率为利息利率加收50%，对未付利息按罚息利息计收复利。借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，工商银行有权宣布未偿还借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除合同等。原告龙辰公司承担阶段性连带责任保证担保，保证范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权费用等所有借款人应付费用，保证责任自工商银行收到不动产登记证明（涉案房产抵押登记）后免除。 被告陈君、高亮会自2020年2月开始连续拖欠工商银行贷款本息。经工商银行催讨，原告龙辰公司于2020年6月16日履行担保责任向工商银行归还截至2020年5月22日的到期本息合计53064.08元。原告龙辰公司向合同载明的被告联系地址特快专递了《垫付款归还通知书》，要求被告在收函后7日内偿还垫付款及相应利息，该通知书于2020年6月16日送达。两被告未予还款。2020年7月7日，原告龙辰公司向合同载明的被告联系地址特快专递了《解除合同通知书》，通知解除双方间《商品房买卖合同》及补充协议，该通知书于2020年7月9日被签收。原告提起本案诉讼后，工商银行又向原告龙辰公司催讨两被告截至2020年8月28日的欠款本息2401927.32元（提前到期）。原告于2020年8月28日履行担保责任向工商银行归还贷款本息合计2401927.32元，结清了两被告的贷款。故原告合计为两被告代偿贷款本息2454991.40元。 另，两被告未办理过房屋接收手续，未办理过产权登记及抵押登记。 以上事实由原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房/担保合同》、工商银行个人逾期贷款催收通知书、《垫付款归还通知书》、《解除合同通知书》、快递面单及送达查询信息、银行凭证（垫付）、个人贷款结清证明、工商银行情况说明等证据，以及原、被告向本院所作陈述予以证明。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，各方应依约全面实际履行。被告陈君、高亮会未按约偿还银行按揭贷款，导致原告龙辰公司向工商银行承担了连带担保责任，两被告在原告催讨后超过7日未归还代付款，该行为构成违约，已构成合同约定解除条件，且导致原告合同目的不能实现，故原告有权依约要求解除合同。原告以专递方式向被告明确的送达地址寄送了《解除合同通知书》，专递签收日2020年7月9日即为送达日。故双方间《商品房买卖合同》及补充协议已于2020年7月9日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案房产虽已具备交付条件，但两被告未去办理过手续，故不存在腾退房屋问题。在合同解除后，两被告应配合原告龙辰公司办理合同及补充协议备案登记的注销手续。相应的，原告应将已收取的购房款3529402元退还给两被告。合同约定两被告超出7日未归还代付款的，原告有权解除合同，并收取总房价款10％的违约金，相关款项可在已付房款中优先扣除。原告主张在返还购房款中优先扣除两被告应归还原告的代付款2454991.40元，以及违约金，可予支持。关于违约金金额，两被告认为合同约定标准过高，要求调整，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、原告预期利益、房价行情、原告维权成本等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为100000元。故扣除应还垫付款及违约金后，原告尚应返还两被告购房款974410.60元（3529402元-2454991.40元-100000元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告宁波龙辰房地产发展有限公司与被告陈君、高亮会于2017年6月25日签订的编号为2017023300210的《商品房买卖合同》及补充协议于2020年7月9日解除； 二、被告陈君、高亮会于本判决生效之日起十日内协助原告宁波龙辰房地产发展有限公司办理编号为2017023300210的《商品房买卖合同》及补充协议的备案注销手续； 三、被告陈君、高亮会应归还原告宁波龙辰房地产发展有限公司代偿款2454991.40元； 四、被告陈君、高亮会应支付原告宁波龙辰房地产发展有限公司违约金100000元； 五、原告宁波龙辰房地产发展有限公司应返还被告陈君、高亮会购房款3529402元； 上述第三、四项与第五项相互抵销后，原告宁波龙辰房地产发展有限公司尚须返还被告陈君、高亮会购房款974410.60元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 六、驳回原告宁波龙辰房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费29263元，减半收取14631.50元，由原告宁波龙辰房地产发展有限公司负担1011.50元，被告陈君、高亮会负担13620元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 阮佳志 二〇二〇年十二月二十九日 代书记员 宋林洁