山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终2728号 上诉人（原审被告、反诉原告）：夏培娟，女，1960年11月20日出生，汉族，居民，住莒县。 委托诉讼代理人：唐顺涛，山东名律律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：来庆永，男，1975年6月28号出生，汉族，居民，住莒县。 委托诉讼代理人：邵明昭，山东千舜律师事务所律师。 上诉人夏培娟因与被上诉人来庆永房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2020）鲁1122民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏培娟上诉请求：1.依法改判被上诉人向上诉人支付违约金20万元。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足。1.一审开庭时上诉人提供了其对象与被上诉人的微信聊天记录，其中被上诉人从未以合同超出期限为由提出解除合同。2.一审认定合同解除时间为2020年2月19日明显有误，无证据证实。上诉人提供的双方确认无异议的微信聊天记录中，上诉人对象于2020年2月26日仍要求被上诉人履行合同、缴清剩余租赁费。3.一审以上诉人无权超出原合同租期4个月出租房屋为由认定租赁合同目的部分无法实现，从而认定合同解除的原因是合同期限问题，是上诉人的责任，明显错误。双方签订租赁合同期限为20年即240个月，超出原合同租期4个月，不能根本性造成租赁合同目的无法实现。4.租赁合同约定剩余租赁费缴费时间是2020年2月8日，被上诉人逾期一个月，上诉人有权解除合同并有权要求被上诉人承担合同约定的违约责任。微信聊天记录载明，合同约定的缴费期限到期后，上诉人多次微信要求被上诉人缴纳剩余租赁费未果。因此，本案合同解除的原因是被上诉人未按合同约定时间缴纳剩余租赁费，构成根本性违约，合同解除责任在被上诉人。 来庆永辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。涉案合同在上诉人欺诈的情况下，被上诉人有权提请司法机关予以变更或撤销，在行使该权利前，双方就涉案合同解除达成一致，合同解除。合同解除的原因是上诉人在签订合同时向被上诉人隐瞒了其从城市发展集团租赁房屋的真实期限，存在重大过错。被上诉人不存在违约情形。 来庆永向一审法院起诉请求：1.依法判令夏培娟返还来庆永租赁费521600元及利息；2.诉讼费由夏培娟负担。 一审法院认定事实：2020年1月17日，来庆永作为乙方，夏培娟作为甲方，签订《房屋租赁转让合同》一份，合同载明：一、此沿街房位于东关大集1#P38、1#P39、1#P40三间商铺。二、房屋转让20年，自2020年1月14日至2040年1月14日止。三间商铺1000000元，租赁时收取每间5000元履约保证金，三间15000元。装修费1000元，三间3000元。物业费1200元，三间3600元。签订合同时付521600元，剩余500000元在2020年2月8日前付清。如到期未付甲方余款，乙方应按照月息2分支付逾期的利息。逾期一个月，甲方有权终止合同。三、双方签字后生效任何一方不得变更或解除，如一方违约，应向对方支付租金总额20％的违约金。 合同签订后，来庆永于2020年1月17日通过银行转账向夏培娟交纳租赁费500000元。来庆永主张还于当日下午向夏培娟丈夫交纳现金21600元，夏培娟不予认可，来庆永未提交证据证明。 另查明，涉案商铺系夏培娟从其他公司租赁，租赁期限自2019年9月1日至2039年8月31日。 来庆永主张于2020年2月14日将钥匙交还给夏培娟，2020年2月19日将房屋腾空。夏培娟主张来庆永于2020年3月10日将钥匙交还给夏培娟，均未提交证据证明。 又查明，来庆永于2020年3月2日向一审法院申请财产保全，一审法院于同日依法作出（2020）鲁1122民初1231号民事裁定书，裁定：一、冻结被申请人夏培娟在山东农村商业银行股份有限公司账户内的存款133000元（账户62×××99），冻结期限一年；二、冻结被申请人夏培娟在中国工商银行股份有限公司账户内的存款3556000元（账号16×××07）；三、冻结被申请人夏培娟在日照银行股份有限公司账户内的存款33000元（账号37×××81），冻结期限一年。来庆永为此支出保全费3128元。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，来庆永与夏培娟签订的《房屋租赁转让合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。因双方签订的转租合同中的租赁期间超出夏培娟从其他公司承租的租赁期间，超出部分无效，导致来庆永的合同目的部分无法实现，双方因此发生争执，并由双方协商一致，由夏培娟收回了涉案房屋钥匙，至此，双方签订的《房屋租赁转让合同》已实际解除。合同解除后，夏培娟应当返还来庆永已经交付的租赁费500000元。因双方对利息未作约定，夏培娟应自立案之日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。来庆永主张还另行支付给夏培娟现金21600元应返还，因夏培娟不予认可，来庆永亦未提交证据证明，该主张证据不足，不予支持。 夏培娟要求来庆永支付租赁费问题，双方自2020年1月14日签订转租合同并交付房屋，至夏培娟收回涉案房屋的钥匙合同解除，期间来庆永已实际使用涉案房屋，应支付此期间相应的租赁费。对于合同的解除时间，夏培娟主张交回钥匙的时间为2020年3月10日，来庆永主张交回钥匙的时间为2020年2月14日，最后腾空房屋的时间为2020年2月19日，但双方均未提交证据证实。根据来庆永的认自，认定其最后腾空房屋的时间即2020年2月19日为合同解除之日。来庆永应支付给夏培娟自2020年1月14日至2020年2月19日期间共计37天的租赁费。根据合同约定的租赁费标准，租赁费20年共计1000000元，平均每天137元，故来庆永应支付给夏培娟租赁费5069元。本案合同不能完全履行并导致解除的原因是原租赁合同的期限问题，无论夏培娟是否明知，合同解除的责任在于夏培娟，其要求来庆永支付违约金的主张不成立，不予支持。 综上所述，来庆永的诉讼请求有理，予以支持；夏培娟的诉讼请求部分有理，对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决：一、来庆永与夏培娟签订的《房屋租赁转让合同》于2020年2月19日解除；二、夏培娟于判决生效之日起十日内返还来庆永租赁费500000元及利息（利息以500000元为基数，自2020年3月2日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、来庆永于判决生效之日起十日内支付夏培娟租赁费5069元；四、驳回夏培娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费3128元，由夏培娟负担。案件受理费9016元，减半收取计4508元（立案时已减半收取），由夏培娟负担。反诉案件受理费4426元，减半收取计2213元（立案时已减半收取），由夏培娟负担2159元，由来庆永负担54元。 本院二审期间，上诉人提交其与莒县城市发展集团有限公司于2020年7月20日签订的《莒州农贸市场租赁补充协议》一份，载明：“租赁期到期后延长柒个半月，延长期免缴租赁费。用于证明上诉人与被上诉人签订的租赁合同部分无效的事实不存在。被上诉人质证认为，对该证据的真实性无异议，但与本案无关联性。补充协议签订时间为2020年7月20日，涉案双方合同已于2020年2月14日协议解除。本院经审查认为，被上诉人对上诉人提交的《莒州农贸市场租赁补充协议》的真实性无异议，本院予以采信。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。上诉人与被上诉人签订涉案租赁合同，被上诉人已按约定交付部分租赁费。综合一审时被上诉人提交的其与上诉人之夫王明祥之间的通话录音、微信聊天记录以及上诉人提交的王明祥与被上诉人之间的微信聊天记录来看，双方于2020年2月18日前已达成一致意见，被上诉人腾空房屋，上诉人退还租赁费，即双方协商一致解除了涉案房屋租赁合同。上诉人之夫王明祥于2020年2月26日要求被上诉人履行合同、缴清剩余租赁费，不足以推翻合同已协商解除的事实。一审根据被上诉人自认的钥匙交付时间认定涉案房屋租赁合同于2020年2月19日解除并无不当，本院予以维持。上诉人主张，双方合同系因被上诉人未按期缴纳租赁费而解除，被上诉人应当支付违约金。因上诉人的主张与剩余租金交付期限届满前双方已协商解除合同的事实不一致，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人夏培娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  杨荣国 审判员  苗自富 二〇二〇年十二月十八日 法官助理张锦秀 书记员陈飞羽