河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17712号上诉人（原审原告）：贺志敬，男，1974年10月27日出生，汉族，住河南省巩义市站街镇县。委托诉讼代理人：梁宇宙，河南华融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邢淑利（又名邢淑丽），女，1963年8月27日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：李**飞，巩义市弘扬法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：邢宏端，男，1955年1月14日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：李**飞，巩义市弘扬法律服务所法律工作者。上诉人贺志敬因与被上诉人邢淑利、邢宏端房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初6319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人贺志敬的委托诉讼代理人梁宇宙、被上诉人邢淑利、邢宏端的委托诉讼代理人李**飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺志敬上诉请求：一、撤销原审判决，将本案发回重审或者改判，依法支持上诉人一审的诉讼请求。二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审判决认为双方协议未对房产证办理的时间进行约定，并以此为由认为被上诉人不构成违约，没有事实依据，与一审判决认定的事实也自相矛盾。根据一审判决查明认定的事实，2014年1月17日双方协议第四条约定，甲方应积极办理该房屋房产证和公积金手续，定时告知乙方办理进展情况。如在两年后仍不能完善房屋手续，双方应本着公平公正原则，妥善处理该房屋相关问题。已经明确显示被上诉人办理房产证的期限为该协议签订后两年内，也即被上诉人的最后履行期限是2016年1月17日。第二，一审判决认为双方未约定房产证办理的期限，也不是被上诉人不构成逾期办证违约的理由。因为根据合同法第62条的规定，如果当事人就有关合同内容约定不明确的，适用下列规定。其中第四款规定是履行期限不明确的债务人可以随时履行。债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，即便一审认为2014年1月17日的协议就办证期限约定不明或者说没有约定，依据合同法的规定，上诉人在合理期限内也有权随时要求被上诉人随时履行。被上诉人于2014年1月17日即已经交付了房屋，至今已经经历了接近七年，依然不能办理房产证，应当说上诉人已经给足了被上诉人合理的履行期限，因此最次也应当按照上诉人在另案反诉要求办证时认定被上诉人已经违约。第三，一审判决首先没有明确确认被上诉人是否违约，然后又以上诉人未提供逾期办证损失证据为由，不支持上诉人的逾期办证违约金，上诉人认为属于罔顾事实，剥夺上诉人的诉讼权利。因为根据证据规则的相关规定，众所周知的事实，或者是以法律规定推定的事实是不需要举证的。上诉人购买房屋后不能办理产权证，会对上诉人造成房屋价值的明显减少。同小区无证房屋在出售时，价格将明显低于有证房屋，此外还造成上诉人不能落户，子女不能在该房屋上划片上学等损失，这些损失都是可以根据已知的事实和生活经验推定出的常识。上诉人无需再对损失的存在进行举证。商品房买卖司法解释第18条也规定了双方在没有约定逾期办证违约金的情况下，也可以参照中国人民银行计收逾期贷款利息标准计算违约金。也正是因为根据社会常识可以判定逾期办证确实会对购房者造成实际损失，因为该损失不易举证，不便于举证，在没有约定的情况下，也不必再让购房者举证损失。因此一审判决认为上诉人没有举证损失，便认为损失不存在是明显不当的。第四，在确认上诉人确有损失的情况下，只需要确定如何计算违约损失即可。上诉人主张按照商品房买卖司法解释，法院认为不适合参照，我们认为不适合参照可以不参照，也可以参照合同的约定，或者参照其他法律的规定或者酌情判定损失数额。但无论如何不应当以违约损失计算的方法的问题而驳回上诉人主张的违约金的请求。一审判决等同于认为被上诉人只有收房款的权利，而没有办房产证的义务，明显违背公平公正原则和权利义务相对等的原则。综上所述，一审判决在明知被上诉人违约，明知上诉人存在违约损失的情况下，不支持上诉人违约损失的主张是明显错误的，否定了被上诉人具有办证的义务，判决结果对上诉人也极不公平，严重侵犯上诉人合法权益，应予纠正。邢淑利、邢宏端辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。贺志敬向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告房屋办理房产证，并向原告提供办理住房公积金按揭贷款所需的应由卖方提供的所有手续；2、判令被告赔偿违约金，违约金以35万元为基数，按同期中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准，从2016年1月18日计算至被告办理完房产证止；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月23日，邢淑丽、邢宏端作为甲方，贺志敬作为乙方签订售房协议一份，约定原告认购位于巩义市××本路××、××以南新风××楼××住宅××西××房屋××套，建筑面积暂定为124平方米，单价3548元/平方米，总价440000元（最终依产权登记面积据实结算），原告于签订协议书时向甲方交房款20万元。原告委托甲方办理房产证相关手续时，应提供书面委托书及全部办理房产证所需资料及费用，逾期则由原告自行办理；原告有义务自觉主动依法向有关部门缴纳相关房屋契税及维修基金；甲方若未能按照约定条件执行或按期完成此工程项，超期按原告所购房屋总价的日万分之五付滞纳金…。2012年9月23日，原告向邢宏端账户转款20万元。2013年8月10日，邢宏端给原告出具承诺书一份，载明现有贺志敬等3人购买新风花园住房，因缴纳预付款后未能如期交房，找房产商邢宏端协调，邢宏端承诺于2013年9月15日之前办理按揭交房手续，如不能如期交付相关手续，愿意退回全额预交房款，并按同期中国工商银行利率支付预交房款利息。2014年1月17日，邢淑丽作为甲方，原告作为乙方签订协议书一份，约定原告于2012年9月23日认购甲方位于新风花苑1号楼西单元五层西户房屋一套，建筑面积127.22平方米，实际单价3548元/平方米，实际房屋价格451376元。原告于2012年9月23日首次交付房款20万元，当时双方约定剩余房款按住房公积金形式交付甲方，自2013年9月至今，由于甲方原因未能提供该房屋相关手续（正协商办理中），导致剩余部分房款无法按住房公积金形式支付、原告迟迟不能装修入住，经协商后达成协议如下：1.原告于2014年1月再次交付房款100000元，甲方同意将该房屋钥匙交付原告，同意原告装修入住；2.剩余部分房款甲方积极协调办理相关房产证和公积金手续，双方同意尽快以住房公积金形式完全支付房款，该协议自动终止；3.如果甲方在原告第2次交付100000元房款后12个月内仍无法完善房产证和公积金手续、无法按公积金支付剩余房款，双方协商剩余部分房款分两次在两年内（以交付房款100000元日期为准）完全支付给甲方，（即第一个还款年度内支付75688元、第二个还款年度内支付75688元）。第二个还款周期原告应按1分利率，支付给甲方利息；4.甲方应积极办理该房屋房产证和公积金手续，定时告知原告办理进展情况，如在两年后仍不能完善房屋手续，双方应本着公平、公正原则妥善处理该房屋相关问题……。同日，邢淑丽将涉案房屋钥匙交于原告，原告居住至今。同时查明：邢淑丽曾向该院起诉，要求原告支付剩余房款，2020年10月30日，郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民终13856号民事判决，判决原告向邢淑丽支付房款101376元及利息，该判决已经发生法律效力。涉案房屋至今未办理首次登记，更不具备办理转移登记的条件。一审法院认为，涉案房屋至今未办理首次登记，更不具备办理转移登记的条件，因此原告主张被告立即为其办理房产证的诉讼请求，该院不予支持。生效判决已经判令原告向被告邢淑丽支付剩余房款，故原告要求被告提供办理住房公积金按揭贷款所需的应由卖方提供的所有手续，已经没有实际意义，故该诉请该院亦不予支持。原、被告双方在签订房屋买卖合同时，未对办理房产证的时间进行约定，也未就逾期办证违约金进行约定，原告支付部分房款后，邢淑丽将案涉房产交付原告，交付之后房屋的使用、收益均由原告个人享有，原告主张逾期办证违约损失，但并未提供其实际损失的相关证据，故其要求按照商品房买卖合同司法解释第十八条规定支付逾期办证违约金的请求，没有事实依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告贺志敬的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告贺志敬负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。涉案房屋至今未办理首次登记，更不具备办理转移登记的条件，因此一审法院不予支持贺志敬主张为其办理房产证的诉讼请求并无不当。案涉房屋买卖合同，未约定办理房产证的时间，也未就逾期办证违约金进行约定，贺志敬要求邢淑利、邢宏端支付逾期办证违约金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，贺志敬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贺志敬负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年十二月三十一日书记员  刘佳辉