广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初36191号原告（反诉被告）：广州天寓物业服务有限公司，住所地广州市白云区麒麟路**，统一社会信用代码91440111696945474J。法定代表人：朱伟涛。委托诉讼代理人：陈华，男，1979年6月4日出生，身份证住址广州市海珠区，该公司员工。委托诉讼代理人：徐晓辉，男，1974年9月10日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，系该司员工。被告（反诉原告）：蔡永强，男，1960年11月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，广州天寓物业服务有限公司（以下简称天寓公司）与蔡永强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。广州天寓物业服务有限公司委托诉讼代理人陈华、徐晓辉，蔡永强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天寓公司向本院提出诉讼请求：1、被告蔡永强支付自2019年10月1日至2020年10月31日期间的物业服务费1598.87元（按每月122.99元的标准计算）及滞纳金（自每期物业费逾期之日起每日按应交未交的3‰支付滞纳金计算至实际付清之日止）；2、本案诉讼费用由被告蔡永强承担。事实和理由：位于佛山市*路******（自编号：*花园****）的住宅的所有权人为蔡永强，于2019年9月18日收楼使用。该协议第二十条约定业主逾期支付物业服务费及相关费用的按应付金额每日千分之三支付滞纳金。上述物业服务合同签订后，蔡永强接受了我司的物业管理服务，但蔡永强自2019年10月份开始拖欠物业服务费。我司每次催促蔡永强交纳，但蔡永强仍拖欠未交。根据《*花园前期物业管理服务协议》第二十九条约定，可向我司所在地法院起诉。现特提起诉讼，请求支付我方诉请。蔡永强辩称：不同意支付物业费及滞纳金。因天寓公司不作为，造成涉案小区经常无电无水，大楼高处外墙脱落，走廊、楼梯等无人打扫，大门长期关闭，业主对大楼的物业服务提出整改意见也不理会，安保工作人员不足，对楼房漏水、漏电也不作处理，电梯长期失修，楼外花园花草枯多，椅子残旧不修，物业办公场所未制定挂物业管理章程、制度、证照、资质等，其收取物管费一年多都不开具发票。综上，天寓公司已违反物业管理协议，应承担违约责任，我方无须支付物管费及违约金。2019年11月下旬至2020年1月期间断水，使得我不能正常入住，要租房住，根据协议，天寓公司应承担违约责任，赔偿我方经济损失。自2019年2月至2020年2月，当时业主尚未入住和收楼，天寓公司收取了我方物管费983.84元，并称不付此费，不给办房产证和其他手续，该违法违规不合理的收费应予退回。故特向法院提起反诉：1、天寓公司赔偿租金6000元；2、天寓公司退还违法违规收取的物业管理费987.84元；3、诉讼费由天寓公司负担。针对蔡永强的反诉诉请，天寓公司辩称：不同意蔡永强的反诉请求。经审理查明，位于广东省，位于广东省佛山市*路***花园****房产的登记权利人为蔡永强积为63.52㎡，用途为城镇住宅用地/住宅，房屋取得方式为购买，该房屋房产证附记部分载明该不动产是向广东中旅（南海）置地有限公司（以下简称中旅置地公司）购买，购房日期为2018年4月23日。2019年1月24日，中旅置地公司（甲方）与天寓公司（乙方）签订《佛山市*花园前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对*花园（物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，物业类型为商住，坐落位置为佛山市*，建筑面积为61194平方米。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业交付后：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、社区文化活动的组织开展。本物业管理区域实行物业服务费用包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：高层住宅：￥1.95元/月/平方米。物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。本合同期限自2019年1月24日起至业主大会选聘新的物业服务合同生效时，本前期物业服务合同终止。2019年9月18日，蔡永强在《业主收楼确认书》上签名，确认涉案的1407房已经具备收楼条件，确认于2019年9月18日收楼，同意遵守有关天寓公司的有关物业管理制度。蔡永强（甲方）另与天寓公司（乙方）签订《*花园前期物业管理服务协议》，约定由乙方提供*花园小区的物业管理服务，物业管理费1.95元/平方米(月，合同有效期至本物业业主委员会依法成立并代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。甲方应按时支付物业管理服务费、维修基金及其他应付的费用。同日，蔡永强向天寓公司支付涉案的1407房自2019年2月至9月的管理费983.84元。蔡永强表示当时开发商（即中旅置地公司）说要通过物业公司交清该前期管理费，先搞定这个，下一步才做办证等其他手续，天寓公司也这样说，如果不交，就办不了证，所以被迫交了这笔钱。蔡永强未向天寓公司交纳涉案1407房自2019年10月1日至2020年10月31日期间的物业服务费。天寓公司表示其是按照进驻涉案小区的时间开始收费，与开发商也签订了相应合同，都是从2019年2月开始收费的。诉讼中，蔡永强表示其拒绝交纳物业管理费是因为天寓公司不作为、不提供服务，具体表现为：1、经常停水停电。天寓公司表示小区是市政供水，除水务部门换水表等原因停水外，不存在经常停水的情况；供电由开发商提供，其只能在停电的时候与开发商协调恢复用电。2、大楼外墙脱落。天寓公司称所谓外墙脱落主要是13楼外墙大理石装饰条出现松动，另有走廊护栏底座锈蚀和柱体开裂问题，该问题从8月份出现，其已在相应位置张贴了警示通知，此前已反馈给开发商，现已经整改好了，并提供了由中旅置地公司对此所作的《情况说明》以及相关《工作联系单》、整改照片用以佐证。蔡永强对该部分证据无异议，但认为没有维修好。3、走廊、楼梯等无人打扫，无人清理，楼外花园花草枯多，椅子残旧不修。蔡永强就此提供了相应的照片用以佐证。天寓公司表示对该部分问题进行了检查整改。对于蔡永强提到的未清理的塑料布，实际是因为楼顶在进行天沟防水工程施工，为保护地面平整而铺设，现该塑料布已清除，蔡永强对此予以确认。4、大门长期关闭，安保工作人员不足。天寓公司确认小区大门未开放，原因是开发商未对大门所在位置的两个保安亭进行装修，目前人员是通过停车场的入口进出，其已就此问题向开发商反映，开发商表示要等小区天沟、、地沟工程完工后再进行装修天寓公司另提供了有关安保工作的制度安排，并表示已安排五个人负责安保工作，白班三个人，晚班两个人。蔡永强提供的视频显示该小区存在部分时段入口处无安保人员、外来车辆可随意进出小区的情形。天寓公司称当时安保人员是在监控室，至于车辆随意出入问题是车场遥控门闸系统出现故障所致。5、业主对大楼的物业服务提出整改意见也不理会，物业办公场所未制定挂物业管理章程、制度、证照、资质等。天寓公司表示其办公场所已挂有上述制度规定或文件，并提供了相应的照片用以佐证，蔡永强对此无异议。天寓公司另确认负责物业公司的经理有时对微信群中的问题确实没有回复到位，但表示微信只是一个辅助手段，业主还可以通过电话沟通。6、对楼房漏水不作处理。蔡永强表示该内容主要是指洗手间渗水，开发商交付时就存在渗水问题，不清楚具体原因，可能跟装修有关，当时是跟另外的装修公司签订的装修合同；其就渗水问题向天寓公司投诉过几次，装修公司也处理过几次，但都修不好。7、电梯长期失修。天寓公司表示电梯有正常维修，因*花园靠山，风力比较大，有时电梯门开不了，且近期因施工原因，造成部分电梯故障停运，已委托维修公司维修，目前有三台电梯能用，另有一台还在维修。8、已收取的物业费未开具发票。诉讼中天寓公司已补开相应发票给蔡永强。另，蔡永强于2020年12月22日向本院申请撤回本案反诉诉请。以上事实，有房产证、《佛山市南海区*花园前期物业服务合同》、《业主收楼确认书》、《*花园前期物业管理服务协议》、照片、视频、收据、《情况说明》、《工作联系单》及当事人陈述等证据证实。本院认为，天寓公司与蔡永强之间的物业服务合同关系成立，合法有效，双方应依约履行相关义务。蔡永强自愿向本院申请撤回本案反诉诉请，本院对此口头裁定予以准许，不另行书面裁定。关于欠付的物业管理费及滞纳金。蔡永强反映的楼房漏水、停水停电问题并非天寓公司的原因所致，天寓公司对此仅负有协调、通知的义务，蔡永强以此为由拒绝支付物业管理费的抗辩意见本院不予支持。天寓公司的物业服务项目涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多种服务，其在门岗安保、服务质量等方面确实存在一定问题，但此不代表天寓公司工作的全部，因此，蔡永强仍应支付涉案物业服务费。天寓公司主张按照每月122.99元的标准计算涉案房产自2019年10月1日至2020年10月31日期间的物业服务费为1598.87元，符合双方约定的收费标准，本院对此予以认可。天寓公司收取了业主的物业服务费，就应提高服务质量，改善小区居住环境。但从蔡永强提交的涉案照片、视频等证据可以看出，天寓公司在门岗管理、电梯维修、服务质量等方面确实存在不足，蔡永强也正是因不满天寓公司的物业管理服务而拖欠物业管理费。为使天寓公司意识到自身的不足，以提高管理水平，本院对天寓公司主张的滞纳金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，蔡永强向广州天寓物业服务有限公司支付2019年10月1日至2020年10月31日期间的物业服务费1598.87元；二、驳回广州天寓物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元、反诉受理费25元，均由蔡永强负担。蔡永强负担的上述本诉受理费50元应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  张旭增人民陪审员  雷贞勇人民陪审员  甄晓明二〇二〇年十二月二十二日法官助理蔡晓珊书记员洗颖斯