山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终2056号上诉人(原审被告)：山西汽运集团雁北汽车运输有限公司，住所地大同市平城区御东新区北环路北侧**，统一社会信用代码91140200701160285Y。法定代表人：高建福，该公司董事长。上诉人(原审被告)：山西汽运集团雁北汽车运输有限公司左云汽车站，住所，住所地左云县云兴镇县城北环路北侧社会信用代码91140226566340346K。负责人:许佳丽,该汽车站站长。二上诉人委托诉讼代理人：杨晓丽，山西永固律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：张玮朕，男，系该公司员工，身份号码×××。被上诉人(原审原告)：陈志强，男，1988年8月16日出生，汉族，左云县云兴镇古城村人，个体经营户，初中文化，现住左云县，身份号码×××。委托诉讼代理人：董丽霞，山西鸿安律师事务所律师。上诉人山西汽运集团雁北汽车运输有限公司、山西汽运集团雁北汽车运输有限公司左云汽车站因与被上诉人陈志强房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省左云县人民法院（2020）晋0226民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山西汽运集团雁北汽车运输有限公司、山西汽运集团雁北汽车运输有限公司左云汽车站的委托诉讼代理人杨晓丽、张玮朕，被上诉人陈志强的委托诉讼代理人董丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西汽运集团雁北汽车运输有限公司、山西汽运集团雁北汽车运输有限公司左云汽车站上诉请求：1、同意解除《房屋租赁合同》。2、不承担违约责任,不承担被上诉人所要求赔偿的金额。3、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、评估报告系被上诉人单方委托,程序不当,不予采信。被上诉人在庭审中提供的评估报告,系被上诉人单方委托,程序不当,不予采信。上诉人申请重新评估。由于评估报告不能采信,因此报告中的每月营业费用32727元损失就缺乏证据支撑,该项请求就成为无源之水无本之木,故一审法院支持该项请求显系不当。恳请二审法院予以纠正。二、被上诉人没有按时交纳租金属于违约在先。三、被上诉人本次起诉要求解除合同属于违约在先。四、上诉人提起解除合同的情形属于不可抗力或国家政策。五、上诉人没有对被上诉人的现实租赁造成实质性的权益侵害。综上所述,上诉人认为,根据合同条款约定,鉴于上述情况,被上诉人由于没有按时交纳租金,违约在先。上诉人现在的情形符合合同约定的免责条件,双方互不承担责任,租金按实际天数计算,多退少补。上诉人不属于违约行为,被上诉人主动提出解除合同是不妥的。因此上诉人不承担违约赔偿责任。陈志强辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确应当维持。陈志强向一审法院起诉请求：1、解除原告与第一被告签订的《房屋租赁合同》,判令二被告承担违约责任,并向原告赔偿损失388617元(包括装修损失费275436元、经营损失98181元、鉴定费15000元);2、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：原告陈志强与被告雁北汽运公司左云汽车站于2018年5月12日签订了《房屋租赁合同》，合同第一、二、三条约定：被告雁北汽运公司左云汽车站将位于左云汽车站内大厅西侧，使用面积500平方米房屋出租给原告，租赁期限为叁年，从2018年5月12日起至2021年5月9日，每年租金55000元，在2018年5月12日交10万元，剩余65000元在2021年5月12日前付清。包括水费、电费、取暖费。第六条约定：在租赁期间原告如因业务需要自费对房屋进行扩建、改建和装潢，需先征得被告同意方可进行，合同期满后，要保持改装后的原样，无偿交给被告不准拆除。第九条约定：房屋租赁期间，如遇城市拆迁、被告房屋整体开发等特殊原因，被告在租赁合同到期前30天通知原告搬迁；原告如不按时缴纳租金，每延迟一天加收年租金3‰的滞纳金，30天后，被告有权拒绝供水、供电，终止合同、收回房屋，并对原告的财产进行扣留，抵付所欠的费用，不足部分可以向法院提起诉讼；除国家政策、人力不可抗拒的自然灾害或被告整体开发外，双方不得提前解除合同，否则有权要求违约方赔偿经济损失。第十条约定：因不可抗力原因致使合同不能继续履行或造成损失，双方互不承担责任，不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使双方造成的损失，互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。2020年3月9日被告雁北汽运公司通过山西永固律师事务所给陈志强发律师函，提出法律意见：1、所租赁房屋是左云县人民政府投资建设，其不动产权属左云县人民政府，由被告使用，左云县人民政府领导在巡回检查发现承租行为与抗击疫情及交通出行不相适应，责令改正。2、左云县人民政府的行为可以理解为国家政策，适用合同第十条规定。3、综上所述，根据合同约定，鉴于上述实际情况，认为现在的情形符合《房屋租赁合同》约定的免责条件，双方互不承担责任，租金计算多退少补，请你在接到本律师函后的二十天内主动搬迁腾房。被告雁北汽运公司左云汽车站在2020年4月7日向一审法院提出诉讼请求，要求解除合同，后原告陈志强反诉后，被告雁北汽运公司左云汽车站撤回诉讼。原告陈志强在反诉期间申请大同市中兴资产评估事务所对装修损失和营业损失进行评估，2020年4月21日，评估公司作出晋中兴评报字（2020）第008号评估报告，评估结论：山西汽运集团雁北汽车运输有限公司左云汽车站西侧名扬世佳家具广场装饰装修费用在评估基准日（2020年3月9日）的价值为580700元、提前收回房屋造成的营业损失为446000元（每月32727元、14个月评估约446000元），支付评估费15000元。被告雁北汽运公司左云汽车站系被告雁北汽运公司下属分公司，不独立经营。一审法院认为，原告陈志强与被告雁北汽运公司左云汽车站于2018年5月12日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。被告雁北汽运公司左云汽车站系被告雁北汽运公司的下属机构，在经营过程中发生的权利义务由雁北汽运公司负责，2020年3月9日被告雁北汽运公司给原告陈志强送达《律师函》，认为出租房屋不动产权属于左云县人民政府，自己只有使用权。左云县人民政府认为出租行为与新冠肺炎疫情及交通出行不相适应，责令改正。二被告要求终止合同，并要求在收到《律师函》后二十日内主动搬迁腾房。二被告的行为构成违约，应当承担违约责任。因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失和经营损失的应予支持。原告请求解除与被告雁北汽运公司左云汽车站签订的《房屋租赁合同》，因二被告违约在先，且同意解除，故对原告的请求应予支持。原告请求赔偿装修损失275436元，认为租期三年，二被告于2020年3月9日提出解除合同，至合同到期还有14个月，大同市中兴资产评估事务所评估租赁房屋装饰装修造价708263元，提前14个月解除合同造成损失为275436元（708263元÷36个月×14个月），符合法律规定，应予支持。原告请求赔偿经营损失98181元，认为自收到律师函至被告雁北汽运公司左云汽车站起诉后撤诉之日停止营业三个月，参照大同市中兴资产评估事务所评估每月损失32727元，三个月损失为98181元（32727元／月×3个月），符合法律规定，应予支持。原告请求二被告赔偿评估费15000元，有原告提供的评估费发票证实，应予支持。二被告认为系原告主动提出解除合同，因二被告提出终止合同在前，故对其辩称意见不予采纳。二被告辩称未对原告造成实质性的利益侵害，因二被告于2020年3月9日提出解除合同没有约定或法定理由，影响了原告的经营，故对其辩称意见不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条、第九十七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决：一、解除原告陈志强与被告山西汽运集团雁北汽车运输有限公司左云汽车站于2018年5月12日签订的《房屋租赁合同》。二、被告山西汽运集团雁北汽车运输有限公司和被告山西汽运集团雁北汽车运输有限公司左云汽车站在本判决生效后十日内连带赔偿原告陈志强损失388617元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3565元，由被告山西汽运集团雁北汽车运输有限公司和被告山西汽运集团雁北汽车运输有限公司左云汽车站负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据，对一审法院查明的事实，除上诉人对评估结论不予认可外，对其他事实双方均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：上诉人提出收回案涉租赁房屋是否属于不可抗力，陈志强提交的评估报告应否采信。本院认为，上诉人主张其通过向陈志强发送律师函以及向法院提起诉讼，解除与陈志强签订的租赁合同提前收回案涉租赁房屋属于不可抗力，但其除单方陈述外并未提交相应的证据予以佐证，本院不予采信。现陈志强提出解除案涉租赁合同，上诉人也表示同意，故一审法院判决解除案涉租赁合同正确。关于陈志强提交的评估报告，该评估报告虽系陈志强单方委托，但法律行政法规并不禁止单方委托，上诉人虽不认可该评估报告结论，但并未提交该评估报告存在鉴定程序违法、依据不足、结论不当等足以否定鉴定意见的相应证据，故本院对上诉人所辩不予采信。但庭审中，陈志强认可自双方就合同履行产生争议后，其一直占有并使用案涉房屋，上诉人也并未采取其他措施妨碍、限制其对租赁物的占有、使用，故陈志强所主张的装修损失并未实际发生，故本院对其请求上诉人赔偿装修损失不予支持。上诉人通过发送律师函以及提起诉讼的方式向陈志强提出解除租赁合同，提前收回租赁物的意思表示，使陈志强对租赁物的占有、使用处于不确定的状态，必然对陈志强的正常经营造成影响，属于违约行为，故一审法院判决支持陈志强请求上诉人赔偿三个月经营损失并无不当，本院予以维持。综上所述，山西汽运集团雁北汽车运输有限公司、山西汽运集团雁北汽车运输有限公司左云汽车站的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持山西省左云县人民法院（2020）晋0226民初186号民事判决第一项，即“解除原告陈志强与被告山西汽运集团雁北汽车运输有限公司左云汽车站于2018年5月12日签订的《房屋租赁合同》。”；二、撤销山西省左云县人民法院（2020）晋0226民初186号民事判决第二项，即“被告山西汽运集团雁北汽车运输有限公司和被告山西汽运集团雁北汽车运输有限公司左云汽车站在本判决生效后十日内连带赔偿原告陈志强损失388617元。”；三、山西汽运集团雁北汽车运输有限公司和被告山西汽运集团雁北汽车运输有限公司左云汽车站在本判决生效后十日内连带赔偿陈志强经营损失98181元；四、驳回陈志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3565元，二审案件受理费7129元，由……负担。本判决为终审判决。审判员 智绪鲁二〇二〇年十二月二十九日书记员 史 涛