湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初2168号原告：杨金强，男，1986年8月16日出生，汉族，户籍地武汉市新洲区，现住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：王靖，湖北自强律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉，代签法律文书。被告：孝感市东诚房地产开发有限公司，住所地孝感市高新区孝天办事处柏树村胡彭湾。统一社会信用代码：91420900MA48RHBF8Q。法定代表人：高雪峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋利胜、聂俊峰，湖北立丰律师事务所律师。原告杨金强与被告孝感市东诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告杨金强及其委托诉讼代理人王靖和被告孝感市东诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蒋利胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨金强向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告对其交房的质量瑕疵（包括室内地板、电线安装、燃气管道连接、墙体渗水等事项）进行维修、更换，并支付违约金135398.68元（按房屋总价款的日万分之三计自2019年6月1日起计算至2020年8月20日止，后续违约金计算至符合交房标准止），同时在维修、更换期内按日50元赔偿损失；2、依法判令被告立即办理涉案房屋的不动产权过户手续，并支付违约金103437.62元（按房屋总价款的日万分之三计自2019年8月30日起计算至2020年8月20日止，后续违约金计算至实际完成房屋权属过户登记止）；3、依法判令被告将其多收取的增值税税款26176.14元退还给原告；4、依法确认被告在出售涉案房屋时作出“引人误解的虚假宣传”，并以每平米2000元的标准退还虚高的购房款212340元给原告；5、依法判令被告赔偿原告的层高损失60112.99元；6、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年2月28日，原、被告签订《商品房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的“碧桂园城市之光”7栋1单元903号成套住宅一套，建筑面积为106.17平方米。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2019年5月31日交付房屋，被告虽然提出向原告交付房屋的意向，但经原告现场验收时发现，被告交付的房屋存在重大质量瑕疵，主要包括：1、房屋客厅按照合同约定应当是复合地板，但被告以瓷砖代替，客厅承重墙有裂缝；2、卧室复合地板下面的地坪不平，混凝土烧裂严重，沙和水泥比例不到位导致地面空鼓；3、漂窗两边高度不一；4、墙体内部分电线未套线管；5、马桶外侧漏水；6、浴霸开关接错；7、外墙防水不好，有水渗透，导致内墙油漆脱落；8、房间门安装的都是歪的；9、单元入户大门口人车未分流，存在交通安全隐患等；10、增值税税率合同上是11%，发票原件是9%。上述房屋质量瑕疵问题至今未能得到全面解决，导致未能交付房屋。被告的行为严重损害了原告的合法权益，已构成违约，原告依法诉讼至法院，恳请法院做出公正的判决，维护原告的合法权益。被告孝感市东诚房地产开发有限公司辩称，一、案涉商品房于合同约定的交付期限前已完全符合法定和约定的交付使用条件，相关设施设备于约定的交付期限届满前亦已全部竣工（验收），被告不存在违约行为，不应承担责任。根据案涉商品房买卖合同第九条的内容可知，案涉商品房的交付条件约定为：1、案涉商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、案涉商品房已取得房屋测绘报告。被告已于2019年3月15日、5月7日（早于原告交付时间2019年5月31日）取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房地产测绘报告书》，商品房相关设施设备也于约定的交付期限届满前竣工或验收合格，符合合同约定和法定的交付条件和交付时间，被告亦不存在任何违约行为。二、本案中并非被告逾期交房，而是原告拒绝收房，因原告单方原因导致案涉商品房未能按期交付的，依约应视为被告已如期交房，被告不应承担责任。1、原告单方主张案涉商品房存在装修瑕疵即便属实，也属于保修项目范围内的问题，原告以此为由拒绝收房既违约也违法，应由其自行承担相应的不利后果。原告单方主张的案涉商品房装修瑕疵即便属实，属于商品房买卖合同附录三《质量保证书》所载明的保修项目范围，且既不影响交付，更不影响合同的履行，不能成为原告拒绝收楼的合法理由。依照《质量保证书》、案涉商品房买卖合同附件十一《补充协议》第八条之约定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，原告单方主张案涉商品房存在的质量问题即便属实，被告承担的也仅是质量保修责任，而非逾期交房责任。本案房屋买卖并不存在不能实现合同目的的情形，原告以主观上对案涉商品房的装修观感不满意为由拒绝收房，属于拒不及时履行受领商品房的义务，应由其自行承担相应的不利后果。2、根据合同约定，被告按照约定通知原告接收房屋，应视为被告如期交房，商品房买卖合同第十一条第（三）款第3项约定：关于“……由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房。”被告已按合同该约定通知原告办理案涉商品房交接房屋手续，应视为被告已按期交付案涉商品房。三、原告要求被告退还增值税款没有法律依据，应不予支持。案涉商品房的价格计算为按建筑面积及单价计算，系固定含增值税总价款。案涉补充协议关于不含税价格和增值税税额的约定，系双方在固定购房总价的基础上，适用当时的税率后计算出的不含税价，该不含税价系双方在固定总价款的前提下，对适用税率的列明，并非对房款或房款计价方式的变更，亦不具有降税即降价的意思表示，且《补充协议》明确约定，合同约定的商品房总房价款不因国家税率政策调整而改变。从增值税的性质来看，其系以商品在流转过程中产生的增值税作为计税依据而征收的一种流转税，被告作为开发商销售了商品房后，发生了增值税应税销售行为，系增值税纳税义务人，被告因销售商品房而产生的增值税税款系其作为开发商的经营、销售成本之一，被告缴纳增值税税率、税额的变化系被告的商业风险，与购房者无涉。四、原告要求被告承担逾期办证违约金，没有事实与法律依据，应不予支持。《商品房买卖合同》附录中明确约定了办证条件和期限：即原告需对该商品房的质量无异议且已接受该商品房并签署收楼文件，并按照登记部门的要求提供所需的一切材料、缴清税费款等条件后210日，原告才具备办理申请办理不动产证书的资格。五、原告诉称被告存在虚假宣传并要求退还部分房款，没有事实与法律依据，应不予支持。六、原告要求被告赔偿层高损失，没有事实与法律依据，应不予支持。《商品房买卖合同》第三条以及补充协议均约定该商品房层高为2.9米。《建筑工程建筑面积计算规范》（编号：GB/T50353-2013）术语解释中对结构层高有明确规定：是指楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。《住宅设计规范》中也对层高进行了规定，是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。被告交付的商品房符合双方合同的约定和国家标准，不存在原告所述的偷降层高，同时，原告也未提交被告交付的房屋不符合合同约定的证据。因此，原告所述没有事实和法律依据，其诉讼请求不应当被支持。综上所述，原告的全部诉讼请求缺乏基本事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告杨金强向本院提交的证据三系原、被告签署的《商品房买卖合同》及《附件》、《附录》，被告对证明目的有异议，认为合同约定层高为2.9米，不是室内层高，合同第三条第4款有明确约定，房屋权属证明原告可自行办证，本院认为，《商品房买卖合同》约定的层高2.9米，是含楼板厚度的，并不是室内层高2.9米，室内层高指净高；房屋权属证明因原被告签订了《委托办理权属登记协议书》，在办证条件具备时，被告负有办证的义务，本院对上述证据的真实性予以认可，但部分证明目的未达到，上述证据本院将根据证据所载明的内容、证据来源的合法性和所证明的事实予以综合评定。原告向本院提交的证据四《收楼须知》，被告认为无被告签字盖章，对真实性不予认可，且对证明目的有异议，本院认为，因该证据均无原、被告双方的签字盖章，故不予采信。原告提交的证据六系图片、视频资料，被告对该证据的三性均有异议，本院认为，该证据原告未提交储存图片的原始介质，视频资料无法证实该地点为案涉“城市之光”项目，本院对其真实性不予认可。被告孝感市东诚房地产开发有限公司向本院提交的证据一《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房地产测绘报告书》、《建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，原告对《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房地产测绘报告书》、《建设工程竣工验收规划条件核实证明》的真实性无异议，仅对证明目的有异议；对《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》认为原告未收到过，且系被告单方制作，不能证明被告向原告交付的房屋是合格的，本院认为，被告提交的证据证实案涉“城市之光”项目工程主体符合交房条件，本院对该证据予以采信。被告提交的证据二《孝感市自来水公司给水管道安装工程竣工验收表》、《客户受电工程竣工意见单》、《工程联合验收单》、《工程承诺书》，原告对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议，本院认为，《孝感市自来水公司给水管道安装工程竣工验收表》显示给水管道安装工程第二次验收合格，结合《湖北省房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，能达到被告的证明目的，本院对该证据予以采信；《工程联合验收单》没有写明竣工时间，但结合《湖北省房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，能证实原告在案涉《商品房购房合同》约定的期限内完成供电，本院对该证据采信；《工程联合验收单》显示竣工日期为2018年12月21日验收合格，对该证据本院予以采信；《工程承诺书》显示光纤工程于2019年4月10日完工验收合格，本院对该证据予以采信。被告提交的证据三《期楼收楼通知书》和顺丰快递单，因原告认可其受到该通知书，该证据证明的事实予以采信。根据当事人的陈述和审核认定的证据，本院认定事实如下：原告杨金强欲购买被告孝感市东诚房地产开发有限公司开发建设的坐落于孝感市环××路以南、规划××路以东的“碧桂园?城市之光”7幢9层903号房屋，双方于2018年2月28日签订《商品房买卖合同》、附件、附录以及《补充协议》，约定，原告购买房屋的建筑面积为106.17平方米，房屋层高为2.9米，房屋总价款968517元；房屋交付时间为2019年5月31日前，商品房交付条件：取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；商品房相关的供水排水、供电、燃气、电话、有线电视、宽带设施等基础设备和公共服务配套设备的交付条件进行了约定，供水排水、供电、燃气在交付日未达到交付条件的，出卖人按照合同十二条的约定承担逾期交付责任；交房逾期在90日内的，在交房期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交房超过90日，买受人有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人即原告付款之日起，按照年利率5%计算给付利息；同时，出卖人即被告按照全部房价款的15%向买受人即原告支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。《补充协议》约定，商品房存在与合同约定的装饰装修及相关设备不一致的问题的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日50元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。买卖双方明确知悉且同意，合同约定的该商品房总房价款已包含增值税的价款，该商品房适用的增值税的税率为11%。《附录二》约定买受人自愿委托出卖人办理商品房合同的备案登记、预告登记、不动产权证书、不动产登记证明等，并在条件具备之日起210日内办理该商品房不动产权证书所需的全部资料送交孝感市国土资源局不动产登记中心，并将买受人代收的税费代缴给相关部门，出卖人负责该商品房权属登记的递交事宜，办证时间由权属登记部门确定，与出卖人无关，对此不负任何责任；若出卖人未按照协议递交资料义务，每逾期一日，出卖人应向买受人支付50元违约金。案涉合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告杨金强于2019年7月13日付清购房款968517元后，被告孝感市东诚房地产开发有限公司向原告出具《湖北增值税普通发票》，该发票是按照9%的税率开具了不动产金额为888547.71元、税额为79969.29元的购房发票。被告孝感市东诚房地产开发有限公司于2019年3月15日取得孝感市建筑工程质量安全服务中心出具的关于案涉商品房的《湖北省房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，案涉碧桂园城市之光工程建设主体及基础设施工程竣工验收合格。2019年5月13日，孝感市房地产测绘队出具了关于案涉碧桂园城市之光工程房屋面积的《房地产测绘报告书》。2019年5月27日，被告孝感市东诚房地产开发有限公司通过顺丰快递的方式向原告杨金强发出《期楼收楼通知书》，通知原告收房，原告在交房验收时认为案涉房屋不符合交房条件，遂未收房，后双方对房屋质量进行多次交涉，原告杨金强认为被告孝感市东诚房地产开发有限公司对房屋质量未实际整改，不符合交房条件，遂诉至本院。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据当事人提交的证据材料及当庭陈述，原告杨金强与被告孝感市东诚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《附件》、《附录》、《补充协议》均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。在原告杨金强依约交纳了购房款后，被告孝感市东诚房地产开发有限公司在合同约定的交房期限内交房，原告杨金强应在房屋符合交房条件的情况下收房。本案争议焦点：一、案涉房屋是否有质量问题；二、是否因被告孝感市东诚房地产开发有限公司原因未办理过户手续，其是否应支付违约金；三、案涉《商品房买卖合同》履行过程中增值税从11%下调为9%,被告孝感市东诚房地产开发有限公司是否应退还原告杨金强相应的增值税；四、被告孝感市东诚房地产开发有限公司在销售案涉房屋时是否作出了虚假宣传；五、案涉房屋层高是否符合《商品房买卖合同》约定标准，被告孝感市东诚房地产开发有限公司是否应承担违约赔偿责任。关于焦点一：被告孝感市东诚房地产开发有限公司提交了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，举证证实案涉房屋质量合格，原告未提交反驳证据，认为质量瑕疵仅凭肉眼判断即可识别，无需鉴定，该辩论意见没有依据，本院不予采纳，其要求被告孝感市东诚房地产开发有限公司对案涉房屋维修、更换及支付相应违约金的诉请，本院依法不予支持。关于焦点二：按照合同约定，办理房屋权属证书需要原告杨金强提供相关证明文件及对商品房质量无异议且接受该房屋并签署收楼文件等，因上述条件均未成就，以致案涉房屋的不动产权证未能办理，其原因不在被告孝感市东诚房地产开发有限公司，故原告要求办理过户手续并支付违约金的诉请，无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于焦点三：因案涉商品房的总房价在案涉《商品房买卖合同》中明确约定，购房款是双方当事人的真实意思表示，双方应按照约定履行。增值税的纳税主体是开发商即被告孝感市东诚房地产开发有限公司，被告收取购房款后按照国家规定自行缴纳该税款，缴纳税款的多少与原告无涉。税种税率的调低旨在国家为纳税人减轻税负，而非以此影响商品房交易价格，进而调控商品房交易市场。原告以《补充协议》约定：买卖双方明确知悉且同意，合同约定的该商品房价款已包含增值税的价款，该商品房适用的增值税税率为11%，但被告出具了按照9%的税率开具的《湖北增值税普通发票》为由，认为增值税税率下调所减少的税率应当退还给原告，本院认为，该诉请于法无据，依法不予支持。关于焦点四：原告杨金强认为被告孝感市东诚房地产开发有限公司虚假宣传，并要求其以每平方2000元的标准退还购房款的诉请，因原告未提交证据证实案涉房屋购房单价下调2000元的具体依据及理由，其应承担举证不能的法律后果，故对原告的该项诉请，本院依法不予支持。关于焦点五：《国家质量技术监督局、建设部联合发布住宅设计规范》明确规定：“层高为上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”，案涉《商品房买卖合同》明确约定房屋层高为2.9米，对于案涉房屋实际层高，原告杨金强未提交证据证实，故其主张层高损失的诉请无事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，对于原告杨金强的上述诉讼请求，本院依法不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告杨金强的诉讼请求。案件受理费8460元，由原告杨金强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  李雪梅人民陪审员  余 杨人民陪审员  祝道华二〇二〇年十二月十四日书 记 员  梅嘉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成功的，应当及时判决。