四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14374号 上诉人（原审被告）：西藏农牧业生产资料集团成都有限公司，住所地：四川省成都市武侯区洗面桥横街**。 法定代表人：李建科，公司经理。 委托诉讼代理人：郝明俊，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁开阔，四川明炬律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：陶妍杉，女，1977年3月13日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：张心怡，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈高，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人西藏农牧业生产资料集团成都有限公司（以下简称西藏农牧业公司）与上诉人陶妍杉因房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 西藏农牧业公司上诉请求：撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初159号民事判决第一项，改判驳回陶妍杉的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）第二十八条“逾期未整改完毕”对陶妍杉没有约束力从而认定西藏农牧业公司应当向陶妍杉承担逾期办证损失错误，第二十八条对逾期办证的约定是“逾期未整改完毕出卖人赔偿买受人因此遭受的实际损失”，并未约定具体宽限期限，陶妍杉在知道西藏农牧业公司逾期后并未及时通知和要求西藏农牧业公司整改，可以认为陶妍杉自愿继续给予西藏农牧业公司宽限期整改，西藏农牧业公司逾期未整改完毕才需要承担赔偿实际损失的责任。因施工方未及时配合办理结算及提交竣工资料，导致不能办理初始登记和转移登记，西藏农牧业公司在促进解决。二、陶妍杉主张逾期办证损失须以“逾期未整改完毕”为条件，需有逾期整改行为发生，因合同没有明确整改时间，现仍处于整改期，陶妍杉主张赔偿逾期损失条件不成就。三、逾期办证的原因是承建方所致，法院应当加以考量。四、案涉项目属为公司员工谋取福利性质，系非盈利性质，不应按商业开发经营标准承担逾期办证的违约责任。案涉项目是西藏农牧业公司受西藏农牧厅委托作为开发主体承担的建设工作，如果大量业主诉讼并由西藏农牧业公司承担责任，将可能引发涉藏维稳问题。 陶妍杉辩称，《商品房买卖合同》系西藏农牧业公司单方制作，未约定整改期限和内容，不能办证是因西藏农牧业公司与施工单位未办理竣工结算，与购房人无关，故“逾期未整改完毕”对陶妍杉无约束力；合同约定办证是西藏农牧业公司的义务，西藏农牧业公司与承建方的结算纠纷不能成为其免责的事由，西藏农牧业公司应当承担违约责任；案涉房屋按照商品房的价格销售，并非按照成本销售，西藏农牧业公司以民族关系为由的免责理由不成立，行为背离了法律的规定。根据不动产登记暂行条例的规定，办理楼栋的初始登记是办理分户登记的前提条件，西藏农牧业公司是办理初始登记的义务人，陶妍杉有权要求西藏农牧业公司办理初始登记。 陶妍杉上诉请求：撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初159号民事判决，改判支持陶妍杉的全部诉讼请求。事实与理由：一、《商品房买卖合同》虽未约定办理初始登记的时间，但根据不动产登记暂行条例的规定，办理楼栋的初始登记是办理分户登记的前提条件，西藏农牧业公司是办理初始登记的义务人，陶妍杉有权要求西藏农牧业公司办理初始登记证书，一审判决认为陶妍杉无权要求办理是错误的。二、一审法院关于逾期办证损失计算错误，一审认定计算基数467130元认定错误，实际基数为527130元，应当包括车位款；对于逾期损失的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，逾期贷款利率是在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，一审法院确定的计算标准错误。同时逾期办证损失一审判决确定截止时间为2020年1月7日无依据。 西藏农牧业公司辩称，一、陶妍杉没有初始登记的请求权依据；二、根据西藏农牧业公司的上诉理由，不应承担违约责任；且《商品房买卖合同》中约定的金额就是467130元，一审法院对此认定正确。 陶妍杉向一审法院起诉请求：1.西藏农牧业公司立即为陶妍杉办理商品房所有权登记；2.西藏农牧业公司向陶妍杉支付逾期办证损失（计算方式：以购房款527130元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍，从2017年8月9日起，暂计至2019年12月31日为89933.43元，应计至陶妍杉实际取得房地产权属证书之日为止）。在一审庭审前，将第一项和第二项诉讼请求变更为：1.请求法院判令西藏农牧业公司立即办理其开发建设的预售许可证为1xx2号商品房（即“金穗苑项目”）的初始登记；2.请求判令西藏农牧业公司立即为陶妍杉办理其所购商品房不动产权属证书；3.请求判令西藏农牧业公司向陶妍杉支付逾期办证损失（计算方式：以购房款527130元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍，从2017年8月9日起，计算至实际取得不动产权属证书之日止）。 一审法院认定事实：2011年4月20日，西藏农牧业公司与陶妍杉签订《“西藏农苑”购房协议书》，约定陶妍杉购买由西藏农牧业公司开发的的房屋，购房价格暂定每平方米3000元，总价为467130元，最终房价以房建竣工后实际核定的价格为准。 2017年10月26日，陶妍杉与西藏农牧业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《【金穗苑】商品房买卖合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”），该合同第四条商品房基本情况约定：“（一）该商品房为预售许可证1xx2下第……（五）该商品房的预测建筑面积共153.39平方米，其中套内建筑面积127.37平方米，分摊共有建筑面积26.02平方米就买人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。”第八条计价方式与价款约定：“（二）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）3000元，总价款为人民币（币种）460170元（大写：肆拾陆万零壹佰柒拾元整）。”第十八条交付时间和手续约定：“（一）出卖人在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。”第二十七条房屋所有权转移登记约定：“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起540日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起15日内，将依法由买受人缴纳的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证。”第二十八条房屋所有权转移登记责任处理约定：“（一）房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不解除合同。逾期未整改完毕出卖人赔偿买受人因此遭受的实际损失。”《补充协议》第六条《合同》第二十八条“产权登记”的补充约定：“1、买受人委托出卖人代为办理房屋分户产权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门交纳。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应顺延该房屋产权证的办理时间而无需承担迟延办证的责任。”《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中没有约定逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记的违约金。 后，陶妍杉按照合同约定及实测面积最终向西藏农牧业公司支付了案涉房屋的全部购房款467130元。2016年2月16日，陶妍杉向西藏农牧业公司支付了契税、登记费、维修基金、共有证、国土证工本费等权证办理费共计21977.25元，并办理了案涉房屋的交房手续。 2016年8月12日，温江区国土资源局发布《关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告》，通告载明：自2016年8月22日起，在温江区范围内实施不动产统一登记，停止办理房屋所有权证、国有土地使用权证。 一审另查明，案涉房屋整个工程项目发包给四个公司，有A、B、C、D标段，该案涉房屋楼栋属于A标段12#楼，2015年11月18日，该楼栋出具竣工验收报告，建设单位西藏农牧业公司、勘察单位中南勘察设计院（湖北）有限责任公司、设计单位中国建筑西南设计研究院有限公司、施工单位四川航天建筑工程有限公司、监理单位四川省兴旺建设工程项目管理有限公司均加盖公章同意验收。但案涉房屋楼栋尚未办理竣工验收备案。案涉房屋所在楼栋仍未取得初始登记产权证书，未取得初始登记的原因是西藏农牧业公司未向产权登记部门提交办理初始登记必备的材料。 一审法院认为，陶妍杉与西藏农牧业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 第一，陶妍杉与西藏农牧业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》并未约定办理初始登记的时间，且办理预售许可证为1xx2号商品房（即“金穗苑项目”）初始登记是西藏农牧业公司的义务，陶妍杉仅对案涉房屋享有物权期待权，并不是预售许可证为1xx2号所有商品房（即“金穗苑项目”）的权利人，无权请求办理，并且西藏农牧业公司是否符合办理初始登记的条件及能否办理初始登记，应由相关不动产登记部门审查决定。因此，陶妍杉请求判令西藏农牧业公司办理其开发建设的预售许可证为1xx2号商品房（即“金穗苑项目”）的初始登记，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，陶妍杉要求西藏农牧业公司办理案涉房屋的不动产转移登记，但办理不动产转移登记的前提是取得不动产的初始登记，在案涉房屋的初始登记尚未办理完成之前，西藏农牧业公司事实上无法为陶妍杉办理不动产的转移登记，亦无法办理不动产权属证书，属于法律上或事实上履行不能的情形，因此，对陶妍杉主张的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 第三，根据一审庭审查明的法律事实，陶妍杉于2016年2月16日接受案涉房屋后，则西藏农牧业公司按照约定应当于2017年8月9日之前为陶妍杉办理案涉房屋的不动产权转移登记手续，西藏农牧业公司至今未履行该义务构成违约。其二，本案中，陶妍杉与西藏农牧业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十八条对案涉房屋所有权转移登记违约责任作出了约定“……买受人不解除合同。逾期未整改完毕出卖人赔偿买受人因此遭受的实际损失。”陶妍杉向一审法院提起诉讼主张的也是逾期办证损失，并非违约金。其三，结合查明的法律事实，对照上下文，对当事人双方约定“逾期未整改完毕”的文义解读。陶妍杉与西藏农牧业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》中并未对“整改”的具体内容以及时间节点作出明确的约定，在此情形下，也不存在“逾期”民事法律行为的发生，故该“逾期未整改完毕”对陶妍杉没有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，西藏农牧业公司未举证证明陶妍杉主张逾期办证损失是以“逾期未整改完毕”为附条件，故西藏农牧业公司以此作为附条件支付实际损失的抗辩意见不能成立。 最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，又因从2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价率，中国人民银行将不再公布贷款基准利率，故应该分段计算利息，并计算西藏农牧业公司支付陶妍杉主张的逾期办证损失。另外关于计算逾期办证损失的截止时间，因庭审查明的法律事实是案涉不动产权属证书能不能办理以及什么时候能办理完毕现在仍处于未确定状态，故本案中计算至起诉之日即2020年1月7日；关于计算基数，因本案陶妍杉主张西藏农牧业公司办理案涉房屋的逾期办证损失，故应以案涉房屋的购房款总额为基数计算，不包含车位款，即以467130元为基数计算。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、西藏农牧业公司于判决生效之日起十日内向陶妍杉支付逾期办证损失（以467130元为基数，自2017年8月9日起至2020年1月7日止，2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回陶妍杉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4536元，由西藏农牧业公司负担。 二审中，西藏农牧业公司提交了一审法院（2020）川0115民初2089号民事裁定书、（2020）川0115民诉前调2105号案件受理通知书为新证据，拟证明西藏农牧业公司在积极推进办证事宜。 陶妍杉质证对证据的真实性和合法性无异议，但认为不能达到其证明目的，该证据显示时间分别在本案一审期间及一审判决之后，恰恰说明西藏农牧业公司在办证问题上的不作为，拖延办证。 陶妍杉提交了2020年4月24日西藏农牧业公司代表在温江区××楼盘业主代表会谈的录音记录一份，拟证明：1、西藏农牧业公司承认存在逾期办证的事实，并表示有违约责任；2、买受人于2018年即开始询问办证事宜，西藏农牧业公司一直以施工单位存在结算问题规避责任。 西藏农牧业公司质证称，对该证据真实性、合法性无异议，但公司领导在信访局的表态不代表在法律上的认可。 本院经审查认为，对双方当事人提交的上述证据的真实性、合法性予以确认，对证明目的和关联性结合其他证据综合认定。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.西藏农牧业公司是否应当承担逾期办证违约损失、损失的计算起止时间及利率标准如何确定。2.陶妍杉是否可以要求西藏农牧业公司办理初始登记证书。对此，本院评述如下： 关于西藏农牧业公司是否应当承担逾期办证违约损失、损失的计算起止时间及利率标准如何确定的问题。本院认为，《商品房买卖合同》约定“逾期未整改完毕出卖人赔偿买受人因此遭受的实际损失”，此处“逾期未整改完毕”并未明确指明整改的起止时间，由于合同中未约定整改的起止时间，且双方也没有达成补充协议，属合同内容约定的履行期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，合同义务人可以随时履行，合同权利人也可以随时要求义务人履行。在西藏农牧业公司未能办理初始产权证而导致不能按约定期限办理房屋转移登记的情况下，陶妍杉可以主张西藏农牧业公司履行相应的义务。西藏农牧业公司未在合同约定的时间内为陶妍杉办理权属转移登记，违约事实客观存在，陶妍杉对此并无过错，且陶妍杉要求西藏农牧业公司承担逾期办证损失的主张有合同及法律依据，因此，西藏农牧业公司理应对陶妍杉承担损失赔偿责任，西藏农牧业公司上诉主张“没有明确整改时间，现仍处于整改期，陶妍杉主张赔偿逾期损失条件不成就”的上诉理由不能成立。对于西藏农牧业公司认为逾期办理初始登记是“承建方的原因所致”的问题，属西藏农牧业公司与施工方的关系，不属本案审查的范围；对其主张“案涉项目属为公司员工谋取福利性质，系非盈利性质”的问题，因西藏农牧业公司与陶妍杉签订的是《商品房买卖合同》，且合同中明确约定了各自的义务及违约责任，各方当事人均有义务按照合同约定履行义务和承担责任。因此，西藏农牧业公司的上诉理由亦不成立。 关于逾期办证损失的计算争议。本院认为，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但在具体案件审理中计算损失时，人民法院还应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中西藏农牧业公司认为其不应承担逾期办证损失是根本抗辩，一审法院根据本案的实际情况，按照同期人民银行贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算陶妍杉的逾期办证损失并无不妥。关于逾期办证损失计算基数的问题。因本案陶妍杉依据双方签订的商品房买卖合同主张西藏农牧业公司就案涉房屋的逾期办证损失，故一审法院以合同约定案涉房屋购房款为基数计算并无不妥。关于逾期办证损失计算时间，因案涉房屋尚未办理初始登记，办理不动产转移登记的时间现在不能确定，一审法院在本案中将办证损失计算至陶妍杉起诉之日即2020年1月7日有利于本案判决生效后的执行。对于2020年1月7日之后的损失，陶妍杉可另行主张。 对于陶妍杉主张办理初始登记的问题，虽然房屋初始登记是办理案涉房屋不动产权属证书的前提，也是西藏农牧业公司的义务，未能及时办理初始登记必将构成产权分户的障碍。但西藏农牧业公司尚未办理初始登记是事实，且现在是否具备办理初始登记的条件需相关行政管理部门审查，现在是否具备办理初始登记的条件不属于民事案件审查的范围，故陶妍杉要求西藏农牧业公司办理案涉商品房项目初始登记的理由不成立。 综上，西藏农牧业公司和陶妍杉的上诉请求均不能成立，另，陶妍杉一审起诉主张办理案涉房屋初始登记、所有权登记、违约金、违约金，前两个请求属非财产诉讼请求，根据《诉讼费交纳办法》的规定诉讼费应为100元，第二个诉讼请求属财产案件诉讼请求，诉讼费应为2048.34元，合计2148.34元，减半收取应为1074.17元，一审法院按购房款总金额计算诉讼费有误，本院一并予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费1074.17元，由西藏农牧业生产资料集团成都有限公司负担。西藏农牧业生产资料集团成都有限公司上诉的二审案件受理费2148.34元（实际交纳9072元，应退还6923.66元），由西藏农牧业生产资料集团成都有限公司负担；陶妍杉上诉的二审案件受理费2148.34元（实际交纳9072元，应退还6923.66元），由陶妍杉负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李 俊 审 判 员  白福群 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年十二月一日 法官助理  廖成春 书 记 员  何佳林