江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初1402号原告：张长生，男，1973年11月14日出生，回族，住高邮市。原告：乔玉香，女，1972年11月16日出生，回族，住高邮市。委托诉讼代理人：金元龙，江苏日出律师事务所律师。被告：刘孝好，男，1950年5月17日出生，汉族，住高邮市。被告：杨爱华，女，1949年9月26日出生，汉族，住高邮市。委托诉讼代理人：缪德明，高邮市菱塘法律服务所法律工作者。第三人：江苏高邮农村商业银行股份有限公司菱塘支行，住所地在高邮市菱塘回族乡团结路**。负责人：池金明，系该支行行长。原告张长生、乔玉香与被告刘孝好、杨爱华、第三人江苏高邮农村商业银行股份有限公司菱塘支行（以下简称高邮农商行菱塘支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，先由审判员吴磊独任审判，于2020年5月12日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，组成合议庭于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告张长生、乔玉香及共同委托诉讼代理人金元龙、被告刘孝好、被告杨爱华的委托诉讼代理人缪德明、高邮农商行菱塘支行的负责人池金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张长生、乔玉香向本院提出诉讼请求：1、判决被告刘孝好、杨爱华办理所出售的高邮市3号房屋的不动产过户登记给原告；2、判决第三人高邮农商行菱塘支行注销上述房屋的抵押权登记；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告原有位于高邮市住房一处，2001年被告因经营所需向第三人贷款合计14万元（以被告杨爱华贷款2万元、案外人张成平贷款2万元、被告刘孝好以此房抵押贷款10万元）不能偿还，致当事人债权不能实现。后被告与第三人商定以该房出售所得偿还第三人上述贷款本息，原告同意购买。为此，三方在2005年7月5日签订《房产买卖及贷款清偿协议书》，约定：当事人同意被告以15万元一次性结算被告所欠贷款本息，余款放弃；被告把该房屋以15万元出售给原告，由原告直接把房款15万元交付给第三人结清欠款本息；第三人收到原告房款后把房产证、土地使用证交付给原告，房屋过户登记手续及费用由原告自理。协议签订以后，原告即按期约定交付15万元给第三人，第三人仅把他项权证书交付给原告，对房产证及土地使用证违反约定交给了被告。原告在支付购房款以后，被告及第三人即把该房交付给原告，原告自此一直居住使用至今。2011年2月28日，被告刘孝好以其需要办公场所向原告租赁该房一楼45㎡，双方签订了《租房协议书》，期限为五年，按照约定期限届满时应当向原告交还租赁财产。因房产证、土地使用权证书在被告处，原告一直要求被告及第三人履行办理抵押权注销及房产过户的附随义务，但由于被告原因一直未能办理。原告无法与被告及第三人自行协商解决，故诉至法院。被告刘孝好辩称，2001年6月上旬，以其名义向第三人贷款10万元，被告杨爱华贷款2万元，张成平贷款2万元，合计14万元。当时由高邮市房地产评估事务所对其位于高邮市教场街房产评估，评估价为23万元。因第三人催要贷款，其未经妻子被告杨爱华允许，就将上述房屋抵押给第三人。后被告杨爱华和儿女一直为抵债的房屋发生口角，多次让其与第三人负责人沟通，欲收回房屋，但都无法与第三人负责人及丙方张长生沟通好。2007年，其以向张长生租门市房办公为名，仅付了第一年租金，以后一直未付租金，想要将自己的房屋和房产证收回，多次沟通，但张长生不接受调解沟通，当时经高邮市公安局菱塘派出所两任所长调解，均协调未果。2019年12月13日，其房屋门前一间办公用房被张长生从里面锁住，造成其无法办公，其多次报警，张长生均不予理睬。被告杨爱华辩称：1、2005年7月5日三方签订《房产买卖及贷款清偿协议书》应为无效协议，因案涉房产土地所有权性质为集体所有，买卖双方不是同一经济成员。因协议内容无效，双方应各负返还之责；2、原告方的诉称不属实，其对出售涉案房屋清偿贷款本息毫不知情，更没有在上述协议上签字。涉案房屋系其与被告刘孝好的夫妻共同财产，被告刘孝好未经其同意出售夫妻共同财产，原告方虽是善意购买，但并不是支付合理对价，故请求法院依法驳回原告所有的诉讼请求。第三人高邮农商行菱塘支行述称，同意配合涉案房屋的注销抵押。两原告为支持其诉讼请求，当庭提供了下列证据：1、房屋所有权证复印件一份，证明案涉房屋登记的所有权人为被告刘孝好，被告杨爱华为共有人，登记时间为2001年3月23日，房屋为混合结构，建筑面积326.04平方米；2、房屋他项权证一份，证明被告刘孝好于2001年3月23日将案涉房屋抵押给第三人，抵押价值为15万元；3、2005年7月5日第三人、原告张长生、被告刘孝好三方签订的《房产买卖及贷款清偿协议书》一份，证明因两被告不能偿还第三人到期贷款14万元本息，为此被告刘孝好与原告张长生、第三人签订三方协议，将案涉房屋涤除抵押权后出售给原告，用所得房款结清第三人贷款本息；4、2011年2月28日原告张长生与被告刘孝好签订的《租房协议书》，证明被告刘孝好向原告租赁案涉房屋一楼45平方米用于经营，租期5年，租金每月200元；5、案涉房屋建房申报表；6、高邮市公安局菱塘派出所出具的户籍信息证明及原告张长生的户口本、居民身份证，证明原告张长生于2005年12月28日户籍从高邮市曙光居委会迁入高邮市**。经质证，被告刘孝好对证据1、证据3-4的真实性无异议，对证据2不认可，对证据5不认可，对证据6的真实性无异议；被告杨爱华对证据1无异议，对证据2不认可，对证据3认为是无效协议，且其并未签字确认，不知道案涉房屋以15万元的价格抵偿给原告，对证据4不知情，且与本案无关联性，对证据5-6的真实性无异议，但原告当时购买案涉房屋时与被告并非同一经济组织成员，原告无权购买；第三人对上述证据均无异议。被告刘孝好为支持其抗辩主张，当庭提供了下列证据：7、案涉房屋评估报告复印件一份，证明案涉房屋在2001年评估价为23万元，其向第三人贷款仅14万元；8、案涉房屋的房屋所有权证及集体土地使用证，证明案涉房屋情况及土地性质为集体土地；9、户籍信息证明，证明原告张长生的户籍情况。经质证，原告认为证据7是复印件，要求提供原件核对，对证据8-9的真实性无异议，第三人对上述证据均无异议。被告杨爱华与第三人高邮农商行菱塘支行均未提供证据。本院经审理认定事实如下：两原告与两被告均系夫妻关系。两被告共有坐落于高邮市的房产一处。该房登记的房屋所有权人为被告刘孝好，共有人为被告杨爱华，房产证号为邮房权证菱塘字第**，土地为集体土地性质，登记的土地使用者为被告刘孝好。该房屋设立有抵押登记，房屋他项权人为高邮市农村信用合作社，权利价值为15万元。2005年7月5日，高邮市农村信用合作联社菱塘信用社（现已改名为高邮农商行菱塘支行）与原告刘孝好、被告张长生签订《房产买卖及贷款清偿协议书》一份（以下简称“三方协议”），该协议书甲方为高邮市农村信用合作联社菱塘信用社，协议的抬头甲方为“高邮市信用合作社”（贷款方）、乙方为被告刘孝好、杨爱华（借款方、卖方）、丙方为原告张长生、乔玉香（买方），在协议尾部，甲方加盖的高邮市农村信用合作联社菱塘信用社财务专用章，并由当时的负责人曹鹏签字，而乙方仅有刘孝好一人签字，丙方仅有张长生一人签字。协议主要约定：乙方有坐落于高邮市的房产一处。2001年甲方先后向乙方贷款总计14万元（其中杨爱华名义2万元、张成平名义2万元、刘孝好以案涉房产作抵押所借10万元），因乙方无力偿还本息，致使该房长期抵押，故由乙方出卖此房给丙方，用所得放款结清乙方所欠甲方的借款本息；甲方同意乙方以本息15万元一次性结清双方债权债务关系（即借款本金14万元及利息）；乙方同意以15万元出售抵押于甲方的房屋给丙方，丙方将房款交付给甲方，用于冲抵乙方应付给甲方的借款本息；丙方将房款交付给甲方时，甲方必须将乙方用于抵押的房屋产权证书、土地使用权证书等相关文件一并交付给丙方；本协议自各方签字盖章之日正式生效。签订三方协议时，被告杨爱华不在现场，但事后两被告从案涉房屋迁出，并将案涉房屋交付给两原告，两原告于当年入住。2011年2月28日，被告刘孝好（高邮市爱华制线有限公司）作为承租方（乙方）与原告张长生（甲方）签订《租房协议书》一份，约定乙方租用甲方在菱塘回族乡教街3号的门面房作为办公用房，租期拟定为五年，租金每月200元。另查明，原告张长生在购买案涉房产时的户籍地在高邮市曙光居委会，后于2005年12月28日已将户籍迁入至高邮市**。本院认为，本案原、被告的争议焦点是三方协议是否合法有效？两被告认为协议无效，理由有两点：一是案涉房屋系两被告夫妻共同财产，被告刘孝好所签订的三方协议没有案涉房屋共有人被告杨爱华的签字确认，被告杨爱华对此不知情，事后未进行追认，应为无效合同；二是两原告与两被告并非同一集体经济成员，不能成为买卖案涉房屋的合法主体。对此，本院认为，两被告的上述理由均不能成立。首先，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，虽然案涉房屋系两被告的共有财产，但两被告系夫妻关系，售房款有2万元即是归还被告杨爱华名义所借贷款，签订三方协议的主要目的即是为归还案涉房屋到期的抵押贷款，作为相对人的原告张长生有理由该协议为两被告夫妻双方共同意思表示，且为善意购买，并支付合理对价。其次，在三方协议签订后，两被告便从案涉房屋迁出，并将案涉房屋交付给两原告，被告杨爱华并未在合理期内提出异议，或向人民法院起诉确认三方协议无效，应视为已默示同意被告刘孝好的售房行为。再次，两原告于2005年便占有使用案涉房屋，至今已十五年的时间，而被告刘孝好又曾于2011年向原告张长生租赁案涉房屋的门面房，从维护交易的稳定性出发，也应确认三方协议的合法效力。最后，案涉房屋虽土地性质虽为集体土地，但原告张长生于2005年12月28日便已将户籍迁入至高邮市**，且案涉房屋根据建房申报表也是按集镇规划建房，因此两原告可认定为买卖案涉房屋的合法主体。综上，三方协议体现了三方当事人的真实意思表示，协议内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人应按协议约定全面履行各自的义务。两原告已足额支付购房款，为两被告代偿了所欠第三人的贷款，两被告应当继续履行三方协议，将案涉房屋的房屋产权证书、土地使用权证书立即交付给两原告，并协助两原告办理案涉房屋的不动产过户登记，第三人高邮农商行菱塘支行应协助注销案涉房屋的抵押权登记。原告的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，为依法保护公民的合法民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘孝好、杨爱华应于本判决生效之日起十日内协助原告张长生、乔玉香办理高邮市3号房屋（邮房房权证菱塘字第**）不动产转移登记手续；二、第三人江苏高邮农村商业银行股份有限公司菱塘支行应于本判决生效之日起十日内协助原告张长生、乔玉香办理高邮市3号房屋（邮房权房权证菱塘字第**）押权登记注销手续。案件受理费3300元，由被告刘孝好、杨爱华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  吴 磊人民陪审员  宋本喜人民陪审员  吴伟霞二〇二〇年十二月八日书 记 员  徐梦韵