安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终774号 上诉人（原审原告）：涂磊珍，女，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：陈丹，浙江君安世纪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:黄山雨润地华置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 管理人：北京市金杜律师事务所上海分所、北京市浩天信和律师事务所。 管理人负责人：王鑫 委托诉讼代理人：吴笑天，安徽雄风律师事务所律师。 上诉人涂磊珍因与被上诉人黄山雨润地华置业有限公司（以下简称雨润地华公司）合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2020年8月21日作出的（2020）皖1002民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 涂磊珍上诉请求：撤销一审判决并依法改判，并由雨润地华公司负担一、二审诉讼费用。事实及理由：1.涂磊珍未能在法律规定的期限内取得不动产权证的原因系雨润地华公司为了贷款需要向渤海银行抵押了袁建斌、姜丽玲房屋的土地使用权；2.雨润地华公司的格式合同《商品房买卖合同》的违约金约定对象明显不对等；3.雨润地华公司违反法律规定，不履行法定义务，未能在规定时间内提供权属登记所需资料，房屋办证逾期的责任在雨润地华公司；4.一审法院存在同案不同判现象，本案一审判决与已经生效的判决处理不一致。 雨润地华公司辩称：1.雨润地华公司与涂磊珍之间订立的商品房买卖合同真实合法有效，鉴于双方在上述合同中已经明确约定了对于逾期办证违约金的计算方式，应对双方均具有约束力；2.虽然安徽省黄山市屯溪区人民法院做出过类似判决，但为避免同案不同判，安徽省黄山市屯溪区人民法院向安徽省黄山市中级人民法院进行了上报，该案应当按照有利于雨润地华公司的判决执行；3.案涉合同对于逾期办证违约金的约定从金额上看似乎偏低，但雨润地华公司已经支付了逾期交房的违约金，希望二审法院能够从减轻企业负担的角度考虑，维持一审判决。 涂磊珍向一审法院起诉请求：1.雨润地华公司承担逾期办证违约金77700元，并按照年利率4.35%计算延期支付违约金的资金占用费3155元（基数89881元自2019年6月7日至起诉之日2020年5月8日），合计80855元；2、由雨润地华公司负担案件诉讼费用。 一审法院查明事实，2015年1月31日，涂磊珍与雨润地华置业公司签订一份《黄山雨润金桂园项目》商品房认购书，约定由涂磊珍购买雨润地华置业公司开发的金桂园23幢101室房屋，建筑面积121.87平方米，总价,925000元。认购书签订后，涂磊珍支付购房定金50000元。之后，双方签订正式的《商品房买卖合同》，合同对房屋面积、价款、支付方式、交房时间、办证时间等进行了约定；其中合同第八条约定：出卖人于2016年6月30日前向买受人交付经验收合格的涉案房产；第十五条约定产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。上述合同签订后，涂磊珍按照合同约定支付购房款925000元。涂磊珍于2017年11月7日确认交房，雨润地华置业公司支付涂磊珍延期交房违约金36857.6元。2019年6月6日，雨润地华置业公司为涂磊珍办理了案涉房屋的不动产权证。 一审法院认为，涂磊珍与雨润地华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意识表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行合同。涂磊珍已按照合同的约定支付了购房款925000元，雨润地华置业公司理应按照合同约定的期限为涂磊珍办理房屋不动产权属证书，雨润地华置业公司逾期未办理，依照合同的约定承担逾期办证的违约金。合同约定逾期办证的违约金为涂磊珍已付房款的0.03%，故雨润地华置业公司应承担逾期办证违约金为277.5元。涂磊珍认为，逾期办证违约金过低，其应当举证证明因被告逾期办证的行为给其造成的损失并要求赔偿，但涂磊珍未能举证证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成损失确定违约金数额；第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案涉合同对逾期办证的违约金是有明确约定，是一次性违约金，也是当事人真实意识表示，因此涂磊珍主张按照上述解释第十八条第二款的规定主张损失显然不符合该条款的法律规定。因此，对涂磊珍主张超过277.5元逾期办证违约金的部分，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、雨润地华公司于判决生效后十日内一次性支付涂磊珍延期办理《房地产权证》的违约金277.5元；二、驳回涂磊珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费871元（涂磊珍已预交），由涂磊珍负担850元，由雨润地华公司负担21元。 二审期间涂磊珍向本院提交如下证据： 证据一、住房城乡建设部工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知，证明:2014年4月9日住建部和工商总局联合发布《商品房买卖合同示范文本》,2015年被上诉人使用的所谓建设部和工商总局监制的文本,系违反规定欺骗买受人； 证据二、商品房买卖合同(预售)示范文本；证据三、商品房买卖合同(现售)示范文本；共同证明：《预售合同》第20条,约定的出卖人办证违约金按日计算;《现售合同》第17条约定的出卖人办证违约金也是按日计算； 证据四、安徽省黄山市屯溪区人民法院民事判决书(2019)皖1002民初190号，证明:1.与涂磊珍同一小区的7-103户,生效判决被上诉人按照购房款为基数,按照中国人民银行同期同违类贷款利率计算出卖人逾期办证约金;2.逾期办证过错在被上诉人； 证据五、关于袁建斌等人信访事项答复意见书，证明：1.雨润地华公司恶意隐瞒土地抵押销售房屋，并不按期解除土地抵押，导致案涉房产无法按时办理不动产权登记；2.雨润地华公司一贯不诚信，不经行政主管部门督促，不按合同承担逾期交房违约金的责任； 证据六、黄山市不动产登记资料查询结果证明，证明:直至2019年4月15日,被上诉人仍未履行法定义务。 雨润地华公司发表如下质证意见：上述证据均不属于二审新证据，对证据一的三性无异议，不能作为案涉证据使用，对其证明目的不予认可；对证据二、三的三性均有异议，对其证明目的有异议；对证据四的真实性无异议，但对其证明目的有异议；对证据五的真实性无异议，但对其证明目的有异议；对证据六的三性无异议。 本院对上述证据认证如下：对证据一、六的三性无异议，对证据四、五的真实性予以认定，对证据二、三、四、五的证明目的不予认定。 雨润地华公司二审未提交新的证据。 双方当事人所举其他证据同一审，对相对方的质证意见也与一审相同。 二审经审理查明：涂磊珍与雨润地华公司签订的《商品房买卖合同》第七条约定:“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别（不作累加）（1）逾期在玖拾日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过玖拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的贰拾%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……” 另查明：江苏省南京市中级人民法院于2020年11月16日作出（2020）苏01破43号民事裁定书，裁定受理浙江中亚园林集团有限公司对雨润地华公司的重整申请。同日江苏省南京市中级人民法院作出（2020）苏01破43号《决定书》，指定北京市金杜律师事务所上海分所、北京市浩天信和律师事务所担任黄山雨润地华置业有限公司联合管理人，王鑫担任管理人负责人。 对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为涂磊珍要求将逾期办证违约金调整为按同期贷款利率计算是否应予支持。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第二条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，双方在案涉合同中对雨润地华公司逾期办证有明确约定，该约定对双方具有拘束力，涂磊珍上诉主张应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定主张违约金依据不足。但案涉合同有关逾期办证违约金条款并未与雨润地华公司的违约时限相联系，且明显低于涂磊珍逾期付款所产生的违约金数额，故该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任约定显然不符合公平原则的基本要求。除合同约定的90日的办证期限，雨润地华公司逾期超过485日，由此造成涂磊珍对涉案房屋的使用、收益、处分权能均受到不同程度的限制，故按已付房价款的0.03%计算的违约金确实偏低。鉴于涂磊珍未能举证证明其实际损失数额等客观情况，结合双方的书面约定、雨润地华公司的违约事实及造成的实际影响，本院酌情按已付购房款总额92.5万元每日万分之零点五的标准予以调整。据此，雨润地华公司应当支付陈军逾期办证违约金22431.25元（925000元×0.05‰×485日）。 综上，涂磊珍的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初286号民事判决第二项，即驳回涂磊珍的其他诉讼请求； 二、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初286号民事判决第一项为：黄山雨润地华置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付涂磊珍逾期办理房地产权属证书的违约金22431.25元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费871元，由涂磊珍负担244元，由黄山雨润地华置业有限公司负担627元；二审案件受理费1814.44元，由涂磊珍负担508元，由黄山雨润地华置业有限公司承担1306.44元。 本判决为终审判决。 审判长 黄 征 审判员 余淑媛 审判员 刘 晨 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 汪卫东 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。