上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11179号上诉人（原审被告）：金敬顺，男，1971年9月8日生，汉族，住浙江省临海市。上诉人（原审被告）：严伟军，男，1980年11月3日生，汉族，住浙江省XX中心区。上诉人（原审被告）：严伟林，男，1978年7月11日生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：刘馨远，北京市中唐律师事务所律师。上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海南桥国际商业广场实业有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇金海路**4-079。法定代表人：陶开辽，总经理。委托诉讼代理人：唐桂军，上海市九鼎律师事务所律师。上诉人金敬顺、严伟军、严伟林因与被上诉人上海南桥国际商业广场实业有限公司（以下简称南桥国际广场公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初1923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金敬顺、严伟军、严伟林的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人南桥国际广场公司原审诉请或发回重审。事实与理由：一、被上诉人南桥国际广场公司主体不适格,无权起诉要求上诉人支付物业管理费。被上诉人仅提交其与上海A有限公司签订的书面文件作为被上诉人系涉案商铺物业服务企业的证据明显不足。被上诉人既非通过合法招投标形式获取的案涉项目物业服务企业,其亦未在案涉项目现场张贴公告公示告知全体业主，一审法院在没有充足证据的前提下,直接认定被上诉人系项目物业服务企业,显属错误。二、一审法院对于被上诉人是否履行了提供物业服务的义务认定不清。被上诉人没有任何证据证明其切实提供了物业服务,上诉人则提交了大量证据证明案涉项目在靠近金海路一侧本应有161个车位、自行车位以及与金海路连接的主要通道出入口,但该区域的实际情况却与规划明显不符,涉案项目规划中有新建桥梁并获得了批复,但在建设完成之后又被拆除,上述内容均属于涉案项目物业管理的范围内,为了业主们能够正常使用商铺获取经济利益,物业管理公司理应查明原因并采取措施恢复原状,但涉案项目至今仍处于规划被擅自变更,桥梁被拆除的现状,足以证明没有任何的物业管理服务。上诉人至今仍未接受涉案商铺,在上诉人尚未收房,被上诉人亦未提供物业服务的情况下,上诉人享有同时履行抗辩权,当然有权不支付物业管理费。三、一审审理程序违法。被上诉人南桥国际广场公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。被上诉人是前期物业公司，并与南桥国际广场的业主有事实上物业服务关系。上诉人在承诺书、管理规约上签字，认可被上诉人是物业管理公司。被上诉人提供了相关证据证明提供了相关物业服务。另案（业主许文刚）案件，一审法院也去现场实地调查物业服务的情况，屋顶就花费了300多万元。被上诉人2019年4月27日寄出催缴信并邮寄到金敬顺，但对方拒收。许文刚等案件的判决可以证明商铺是可以使用的。南桥国际广场公司向一审法院起诉请求：1、判令金敬顺、严伟军、严伟林支付自2016年4月21日起至2019年12月20日止的物业管理费65,873元；2、判令金敬顺、严伟军、严伟林支付自2019年4月21日起至2019年12月20日止按每月2%计算的违约金10,539元。一审中，金敬顺、严伟军、严伟林提起反诉，诉请为：一、依法确认自2016年4月21日起至2019年12月20日止物业服务费标准为每月每平方米3元（以鉴定结果为准）；二、依法判令自2019年12月21日起物业服务费标准降低至每月每平方米3元。一审法院认定事实：2008年8月17日，金敬顺、严伟军、严伟林与建设单位上海A有限公司网签《上海市商品房预售合同》两份，约定金敬顺、严伟军、严伟林购买奉贤区XX公路XX广场XX号XX层XX店铺、XX号XX层XX店铺。该两份合同第24条约定，甲方（即上海A有限公司）已选聘上海B有限公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》。附件五约定：乙方（即金敬顺、严伟军、严伟林）同意接受甲方聘请或合作的物业管理公司对上海南桥国际商业广场进行物业管理，同意并遵守甲方或管理者制定的《前期物业管理服务合同》、《使用公约》及管理制度，同意服从物业管理公司制定的上海南桥国际商业广场统一商业布局、统一业态安排。2010年6月15日，建设单位上海A有限公司与南桥国际广场公司分别签署《物业管理委托书》、《委托物业管理合同协议书》，约定:上海A有限公司就上海南桥国际商业广场委托南桥国际广场公司代行物业管理相关事宜，包括：根据本委托履行物业管理义务，与业主订立管理规约，并可收取物业管理费每月每平方米8元（不包括公共水、电费）等，委托期限自本委托书签订起20年。2010年7月19日，金敬顺、严伟军、严伟林签署《上海南桥国际商业广场管理规约》，该管理规约第22条约定：物业服务费每月每平方米8元（不包括公共水、电费）；第28条约定：未按时交纳物业服务费用，欠费业主或使用人应向物业管理企业交纳应交物业服务费用数额每日千分之三违约金；第37条约定：同意由南桥国际广场公司来管理。2010年7月19日，金敬顺、严伟军、严伟林出具《承诺书》两份，载明：本人为上海市奉贤区XX镇XX路XX号上海南桥国际商业广场3399号1486室、1487室店铺买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读上海南桥国际商业广场实业有限公司制定的管理规约；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本管理规约；三、本人同意承担违反本管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本管理规约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本管理规约承诺书并送交物业管理企业，物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。2010年8月5日，金敬顺、严伟军、严伟林购买的上述两个店铺小产证核准登记于金敬顺、严伟军、严伟林名下。其中奉贤区XX公路XX号XX室店铺登记建筑面积101.71平方米，奉贤区XX公路XX号XX室店铺登记建筑面积85.44平方米。2019年4月20日，南桥国际广场公司委托的上海震亚律师事务所书写律师函两份，分别就金敬顺、严伟军、严伟林1486室、1487室两套店铺，催讨2016年至2019年三年的物业管理费，分别为29,292.48元及24,606.72元，要求金敬顺、严伟军、严伟林于2019年5月15日前交纳，逾期将采用法律诉讼等措施。同日,南桥国际广场公司书写通知函两份，分别就1486室、1487室两套店铺，要求金敬顺、严伟军、严伟林于2019年5月15日前交纳2016年至2019年该三年物业管理费29,292.48元及24,606.72元；为广大业主权益，于2019年5月15日前签署《商铺委托租赁管理合同》，并将对签署的业主免去此前物业管理费及公共事业费用等。律师函与通知函于2019年4月27日通过EMS特快专递寄出，邮单写明收件人为金敬顺，地址，地址为浙江省XX中心区XX街******号码1376420****、1373652****。2019年4月28日，金敬顺拒收，快递件于2019年4月29日退回。南桥国际广场公司于2019年5月6日再次通过EMS特快专递寄出律师函与通知函，收件人、收件地址、联系电话与前次相同，金敬顺于2019年5月7日经投递人员两次联系均拒收，快递件于2019年5月8日退回。一审另查明，南桥国际广场公司诉许文刚物业服务合同纠纷一案判决已生效，生效判决认定南桥国际广场公司对上海南桥国际商业广场履行了物业服务义务，判令许文刚支付相应的物业服务费。一审法院认为，第一，南桥国际广场公司与金敬顺、严伟军、严伟林之间存在物业服务合同关系。另案生效判决亦已判决案外人应向南桥国际广场公司支付欠付的物业管理费，表明南桥国际广场公司确实为涉案房屋所在的商业广场提供了相应的物业服务。金敬顺、严伟军、严伟林签订的《上海市商品房预售合同》约定，金敬顺、严伟军、严伟林同意接受上海A有限公司聘请或合作的物业管理公司进行物业管理。金敬顺、严伟军、严伟林于2010年7月19日签署《上海南桥国际商业广场管理规约》及《承诺书》，其对上海A有限公司已实际委托或聘请南桥国际广场公司对上海南桥国际商业广场进行物业管理的事实早已知悉，对南桥国际广场公司制定了《管理规约》也应属明知，且其同意由南桥国际广场公司对涉案店铺所在物业进行管理。《管理规约》约定了物业的使用和业主的权利义务等，并约定了物业的服务费为8元每月每平方米（不包括公共水、电费），未按时交纳物业服务费用的，应承担每日千分之三的违约金等内容。《管理规约》的内容具体明确，涵盖了通常物业服务合同的内容，金敬顺、严伟军、严伟林理应受《管理规约》的约束。南桥国际广场公司在本案审理过程中，已经提供了其与上海A有限公司之间签订的《委托物业管理合同协议书》，金敬顺、严伟军、严伟林质疑该《委托物业管理合同协议书》的真实性，但并未提供充分的相反证据予以推翻；即使该《委托物业管理合同协议书》是后期补签的，亦无法否定南桥国际广场公司与金敬顺、严伟军、严伟林之间已实际存在的物业服务合同关系的事实。故《管理规约》与《委托物业管理合同协议书》的内容相互结合，可以确认存在物业服务合同关系这一事实。金敬顺、严伟军、严伟林主张商品房预售合同约定前期物业服务企业为上海B有限公司，南桥国际广场公司解释该公司在管理一年后退出，上海A有限公司选聘南桥国际广场公司作为新的物业服务企业，签订《委托物业管理合同协议书》，南桥国际广场公司具备主体资格，一审法院认为南桥国际广场公司的解释合理，事实上金敬顺、严伟军、严伟林签订了《管理规约》，应当明确知道物业服务企业已经变更的事实。金敬顺、严伟军、严伟林主张南桥国际广场公司作为物业服务企业的选聘程序不合法。法院认为，涉案物业属于商业广场，与一般住宅小区的物业服务企业选任方式并不要求相同，而且该争议并不是本案审理范围。第二，南桥国际广场公司对涉案物业进行了物业服务。虽上海南桥国际商业广场至今存在经营不景气的情况，但该情况并不必然导致认定南桥国际广场公司实际未按约提供相应物业服务的结果。南桥国际广场公司主张进行了物业服务，另案生效裁判文书也已判决案外人应向南桥国际广场公司支付以所约定的标准计算的物业服务费，本案金敬顺、严伟军、严伟林应当按约支付物业服务费。第三，物业服务费计取的标准应当按合同即《管理规约》的约定。金敬顺、严伟军、严伟林主张按照每月每平方米3元的标准计算，或者要求以鉴定的方式确定物业费收费标准，一审法院认为，《管理规约》明确约定物业服务费每月每平方米8元，该约定系有效的约定，合同法明确规定合同当事人应当按照约定履行自己的义务，金敬顺、严伟军、严伟林应提供但没有提供充分证据证明南桥国际广场公司的物业服务未提供或提供的服务不到位、有瑕疵，故金敬顺、严伟军、严伟林应当按照约定的每月每平方米8元的标准支付物业服务费，金敬顺、严伟军、严伟林主张按照每月每平方米3元计算没有依据，金敬顺、严伟军、严伟林提出的以鉴定的方式确定物业费收费标准，不符合法律规定，法院不予采纳。第四，南桥国际广场公司诉请物业服务费的起算时间点问题。南桥国际广场公司主张以向金敬顺、严伟军、严伟林催讨物业服务费而发送律师费、通知函的第二日起算，向前推三年。法院认为，虽然律师费、通知函尾部所具日期为2019年4月20日，但实际投递发送日期为2019年4月27日，所以南桥国际广场公司向金敬顺、严伟军、严伟林提出交费主张的日期应当为2019年4月27日，而非4月20日，物业服务费起算日期从2019年4月27日向前推三年，即自2016年4月27日起算。由此，金敬顺、严伟军、严伟林应当支付自2016年4月27日起至2019年12月20日止的物业服务费。该期间为43个月零24天，按照每月每平方米8元标准、两套店铺合计面积187.15平方米计算，该期间物业服务费（计算到元单位后）为65,591元（187.15×43×8+187.15×24×0.27）。第五，南桥国际广场公司诉请的违约金问题。《管理规约》中只约定物业服务费每月每平方米8元的计算标准，未明确约定支付时间。南桥国际广场公司催收物业服务费的律师函与通知函的邮件虽名址不符，但名址所涉均为涉案商铺的产权人，且系舅甥关系，而且留有手机号码，金敬顺、严伟军、严伟林方拒收邮件非客观原因不能收件，而是主观不愿收件，金敬顺、严伟军、严伟林拒收催缴邮件的行为，系为自己的利益不正当地阻止南桥国际广场公司催缴邮件到达自己的行为，应视为催缴邮件已到达，而南桥国际广场公司发出的律师函、通知函中，要求金敬顺、严伟军、严伟林于2019年5月15日前交纳2016年至2019年三年期间的物业服务费合计53,899.20元（29,292.48+24,606.72），故南桥国际广场公司诉请中三年整的物业服务费53,899.20元已由南桥国际广场公司催讨，三年整的物业服务费53,899.20元，从南桥国际广场公司要求的最后付款日的次日2019年5月16日起计算违约金，计算至南桥国际广场公司主张的2019年12月20日止，为7,725.55元；其余物业服务费11,691.80元，之前南桥国际广场公司未向金敬顺、严伟军、严伟林主张，直至2019年12月20日南桥国际广场公司诉前调解时才提起主张，而南桥国际广场公司计算违约金的截止日为2019年12月20日，故该部分物业服务费的违约金法院不予支持。关于计算标准，《管理规约》中约定违约金为每日千分之三，南桥国际广场公司自愿降低至每月2%，但金敬顺、严伟军、严伟林还是不予认可。法院认为，南桥国际广场公司已经自愿降低违约金计算标准至每月2%，该标准并不算过高，法院予以准许。第六，南桥国际广场公司同案起诉金敬顺、严伟军、严伟林支付两套商铺的物业服务费，金敬顺、严伟军、严伟林认为应当分案审理，但并没有提供相应法律依据。法院认为，同案审理和处理两套商铺的物业服务费，并不违反法律规定，对金敬顺、严伟军、严伟林该主张不予采纳。第七，金敬顺、严伟军、严伟林要求中止本案审理，理由主要有两点，即选聘南桥国际广场公司作为物业服务企业不合法定程序，以及许文刚一案在再审审理中。一审法院认为，其一，选聘南桥国际广场公司作为物业服务企业并不是本案审理范围，退一步讲，即使南桥国际广场公司今后因该理由被更换，至少在更换前金敬顺、严伟军、严伟林应当履行《管理规约》约定的交纳物业服务费的义务；其二，许文刚一案目前也仅是在审查是否需要进行再审，并非已经进入再审程序，相关的一审和二审判决系生效的判决，所以本案不存在中止审理的理由。第八，金敬顺、严伟军、严伟林反诉问题。法院认为，其一，本案中必须解决和认定物业服务费收费标准问题，法院是支持南桥国际广场公司主张的每月每平方米8元的计算标准，还是支持金敬顺、严伟军、严伟林主张的降低计算标准，该问题在本案中必须予以认定。其二，本案中审理和处理的物业服务费期间自2016年4月21日起至2019年12月20日止，而金敬顺、严伟军、严伟林欲反诉要求解决的是2019年12月20日之后的物业服务费收费标准，与南桥国际广场公司诉请不具因果关系，金敬顺、严伟军、严伟林应当另行起诉。故一审法院认为，金敬顺、严伟军、严伟林的诉求不是民事诉讼法规定的反诉请求，该意见已经当庭告知金敬顺、严伟军、严伟林。综上，南桥国际广场公司的大部分诉讼请求于法有据，法院予以支持，超过的其余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，判决如下：一、金敬顺、严伟军、严伟林于判决生效之日起十日内支付上海南桥国际商业广场实业有限公司自2016年4月27日起至2019年12月20日止的物业服务费65,591元；二、金敬顺、严伟军、严伟林于判决生效之日起十日内支付上海南桥国际商业广场实业有限公司违约金7,725.55元；三、对上海南桥国际商业广场实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,710元，减半收取计855元，由上海南桥国际商业广场实业有限公司负担35元，由金敬顺、严伟军、严伟林负担820元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，金敬顺、严伟军、严伟林提供了以下新证据：南桥国际广场公司在通知函中要求小业主签订的商铺委托租赁管理合同，该合同系其他业主从被上诉人处看到的。证明被上诉人利用物业费缴纳，逼迫业主签订商业委托租赁合同，该合同内容不对等，损害业主利益。南桥国际广场公司对于委托租赁合同真实性没有异议，但认为没有逼迫业主签订合同。南桥国际广场公司与业主签订委托租赁合同，是为了业主利益。南桥国际广场公司是通过与业主签订租赁合同，从而整体出租。被上诉人拿到多少租金就原价给上诉人，南桥国际广场公司不拿差价的，故对金敬顺、严伟军、严伟林欲证明的内容不认可。本院认为，在南桥国际广场公司不予认可的情况下，金敬顺、严伟军、严伟林提交该商铺委托租赁管理合同欲证明南桥国际广场公司存在逼迫业主签订商业委托租赁合同之事实难以认定。本院认为，本案中,南桥国际广场公司起诉要求金敬顺、严伟军、严伟林支付其主张期间的物业管理费及相应的逾期付款违约金，金敬顺、严伟军、严伟林则以主体不适格、其至今仍未接受涉案商铺,南桥国际广场公司亦未提供相应物业服务，金敬顺、严伟军、严伟林享有同时履行抗辩权等作为拒付费用的理由。当事人争议的主要焦点为被上诉人是否有权向上诉人主张相应的物业管理费，被上诉人是否提供了相应的物业服务，以及物业管理费如何确定，被上诉人主张的违约金有无相应的依据。对于上述争议焦点，二审审理过程中，当事人均未就此提供新的事实与理由，仍重复此前一审审理过程中所陈述的相关事实与理由。鉴于一审判决在其本院认为部分对于上述争议焦点问题均有相应的详尽阐述，本院对此均予以认同，在此不再赘述。此外，一审对于金敬顺、严伟军、严伟林反诉作出与南桥国际广场公司诉请不具因果关系，应当另行起诉的相关认定与处理亦无不当之处。金敬顺、严伟军、严伟林上诉称一审审理程序存在违法情形，但本院经审查，该诉称意见并无相应事实根据，故不予采信。综上，上诉人金敬顺、严伟军、严伟林的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。一审根据在案事实对当事人各自诉请所作出的认定与处理并无不当，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,710元，由上诉人金敬顺、严伟军、严伟林负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年十二月二十八日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……