广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初13428号原告（反诉被告）：东莞市德洲美林房地产开发有限公司，住所：东莞市***********************、118号。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：何小雄、林傲翰，均系广东名成律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘明，男，汉族，1983年1月9日出生，住湖北省嘉鱼县*************，公民身份号码：422************815。委托诉讼代理人：谢银河，系广东华商律师事务所律师。原告（反诉被告）东莞市德洲美林房地产开发有限公司（以下简称德洲公司）诉被告（反诉原告）刘明商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德洲公司的委托诉讼代理人何小雄、被告刘明及其委托诉讼代理人谢银河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德洲公司本诉向本院提出诉讼请求：1、判决解除德洲公司与刘明所签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：20170507C81C18662445）；2、判决刘明向德洲公司支付违约金69513.8元（违约金以累计应付款人民币695138为本金，按10%的标准计算）；3、判决刘明协助德洲公司前往东莞市不动产管理局办理《商品房买卖合同》（编号：20170507C81C18662445）文本的终止备案登记手续及退住宅专项维修资金手续；4、判决刘明向德洲公司偿付律师费人民币50000元；5、判决刘明承担本案的诉讼费。事实与理由：德洲公司是东莞市**********德洲城的开发建设单位。2017年5月7日，德洲公司与刘明签订了编号为20170507C81C18662445号的《商品房买卖合同（预售）》，约定由刘明向德洲公司购买德洲城4栋商业楼商业1105号的商品房，预测建筑面积为35.22平方米，总价款为人民币695138元，刘明应当于2017年5月7日前向德洲公司支付首期房价款人民币355138元，余款人民币340000元向商业银行申请贷款支付。合同签订后，刘明如约向德洲公司支付了首期房价款人民币355138元，但刘明在向商业银行申请贷款过程中，拒绝向商业银行提供相关贷款资料，导致德洲公司至今仍未收齐余款，在德洲公司多次催促下，刘明仍然置之不理。德洲公司认为，刘明拒绝向银行提供贷款资料导致德洲公司未及时收回房价款的行为业已构成违约，侵害了德洲公司的合法权益，应当按照法律规定和《商品房买卖合同（预售）》的约定承担违约责任。刘明本诉辩称，首先，其未能办理购买案涉物业余款的商业贷款并非因其拒绝提供资料，而是由于贷款银行未审批通过贷款这一客观原因，其主观上无过错。其次，德洲公司按照《预售合同》附件4第1.1条的约定，主张以10%的标准计算违约金，系合同条款适用错误，缺乏事实及法律依据，亦有违公平原则。因为该条约定的前提是“确实无法补交差额部分房款”导致合同解除，该条款下约定的情况并未发生，没有适用该条的事实基础。另外，德洲公司主张违约金系因刘明逾期付款，应适用《预售合同》第八条约定，即按照5%计算违约金。再次，德洲公司诉请刘明协助其办理不动产登记等手续，无实际需要，因德洲公司已擅自利用刘明的信息进行了注销，刘明名下并无案涉物业的登记情况。最后，案涉的《预售合同》中双方已明确约定出卖人解除合同前应当书面通知买受人，刘明是同意解除合同的，但德洲公司未经书面通知径行起诉的行为违反了合同约定，律师费费用是其自身违约行为导致的损失，应当由德洲公司自行承担，且该笔费用亦过高，不符合相关规定。刘明反诉向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方签署的《商品房买卖合同（预售）》（编号：20170507C81C18662445）；2、判令德洲公司退还刘明已支付的购房款及税费407178.1元（定金30000元、首期房款355138元、契税19861.09元、维修基金1761元、印花税347.57元、交易手续费70.44元）；3、判令德洲公司支付违约金34756.9元（以案涉房产总价款的5%计算）；4、判令德洲公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月7日，德洲公司、刘明双方签署《商品房买卖合同（预售）》，约定刘明购买德洲公司名下位于东莞市***************商业楼商业1105号，德洲公司应当于2017年12月31日前交付案商品房，如逾期交付则应承担违约责任。合同履行期间，因德州公司的原因，案涉房产于2018年12月17日才办理完毕交付，且在交付手续办理完后，德洲公司违反合同约定擅自更换案涉房产门锁使得刘明无法正常居住使用，并单方面注销了案涉房产在东莞市*******的房产登记信息，德洲公司的上述行为严重侵害了刘明的合法权益。德洲公司反诉辩称，综合双方的诉讼请求及答辩意见，双方均同意解除案涉《预售合同》。德洲公司已收取刘明的首期房款355138元中已包含定金30000元，德洲公司同意在本案判决生效后将扣除违约金后剩余的首期房款退回给刘明，但其代收的契税、维修基金、印花税以及交易手续费已经缴纳至相关部门，德洲公司认为上述款项无需退还。另外，关于本案的违约金和诉讼费，根据双方在案涉《商品房买卖合同》中的约定，刘明应当在签订合同起30日内将除首付房款之外的余款通过申请按揭贷款方式付清给德洲公司。双方于2017年5月7日签订《商品房买卖合同》，至今已有三年，刘明仍未支付剩余款项，且拒绝办理贷款手续，该行为足以证明刘明违约在先，德洲公司按照合同附件4第一条1.2项的规定，有权拒绝向刘明交付案涉商品房。案涉合同的解除实际上是因刘明的严重违约行为所导致的，故刘明应当按照合同约定向德洲公司支付违约金，并自行承担本诉及反诉的诉讼费。本院经审理认定事实如下：2017年5月7日，德洲公司与刘明签订了编号为20170507C81C18662445号的《商品房买卖合同（预售）》，约定由刘明向德洲公司购买德洲城4栋商业楼商业1105号的商品房，案涉房产的总价款为695138元。刘明已于2017年3月5日向德洲公司支付了定金30000元，签订案涉合同当日向德洲公司支付了首期房价款355138元（含前述定金30000元）、契税19861.09元、维修基金1761元、印花税347.57元、交易手续费70.44元，德洲公司就上述的所有款项均已向刘明开具收款收据。德洲公司收取上述费用后，已于2017年5月18日将维修基金1761元存入维修基金专用账户内，后于2017年6月22日将契税19861.09元、印花税347.57元缴纳至税务部门。此外，德洲公司向本院提交了商品房合同备案登记证明书（编号：201***********328），证明案涉商品房已在东莞市不动产管理局办理了房产备案登记。双方在签订合同后，德洲公司要求刘明向银行申请贷款，但刘明的贷款申请一直未获银行批准。德洲公司委托广东名成律师事务所何小雄律师于2020年3月31日向刘明发送了律师函，书面通知刘明应当自收到该律师函之日起15日内一次性付清购房余款340000元，刘明于2020年4月2日已签收该律师函，但剩余房款一直未付。德洲公司与刘明在案涉合同中明确约定了案涉商品房的总价款、付款方式及期限、逾期付款责任、交付商品房的时间及逾期交付责任等事宜。关于付款方式及期限，合同第七条约定，合同签订前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人应当于2017年5月7日前支付首期房价款355138元，余款340000元向商业银行申请贷款支付。关于逾期付款责任，合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。关于交付时间及条件，合同第十一条约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该房屋。关于逾期交付责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款。同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。另外，双方通过订立合同附件的方式，对合同中部分事宜进行了补充约定。合同附件四约定，买受人选择商业贷款付款的，应在本合同签订后30日内将除首付款之外的余款通过申请按揭贷款付清给出卖人；因买受人自身原因造成不获银行批准贷款的，买受人须在出卖人通知后15天内付清全部房款；因买受人违反上述约定，买受人同意按本合同第八条的约定承担逾期付款的违约责任。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。在该附件约定的所有情形中，因买受人违约导致出卖人解除合同的，买受人应在解除合同通知送达后向出卖人按约支付违约金并承担办理买卖合同终止手续所需的全部费用（包括但不限于诉讼费、公证费、律师费、保全费及执行费等）。合同附件十一约定，因交付期限届满，买受人仍未按合同约定足额支付全部购房款的，出卖人可以延期交付。另外，本合同解除后，双方应相互配合，及时注销/变更相关备案登记、抵押登记、产权登记等手续。另查明，德洲公司向本院提供了民事委托代理合同及发票，证明其因本案实际已支出律师费50000元。以上事实，有德洲公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、律师函、民事委托代理合同及发票、住宅专项维修资金专用收据及税收缴款书、竣工验收备案证书，刘明提供的《商品房买卖合同（预售）》、房屋交付验收表、房屋内设施设备及家具交付表、聊天记录、不动产查档情况、收款收据，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，德洲公司与刘明签订的《商品房预售合同》及其相关合同附件均是基于双方自愿合意订立的，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方当事人建立了商品房买卖合同关系，均应按合同的约定履行义务。本案双方争议的焦点为：一、案涉合同能否解除？二、违约金的计算方式？三、若合同解除，德洲公司应退还刘明的款项为多少？四、德洲公司因本案产生的律师费是否应当由刘明承担？关于争议焦点一，合同解除的问题。德洲公司与刘明于2017年5月7日正式签订了案涉商品房预售合同，约定房价款分两期支付，刘明于签订合同当日支付了355138元后，剩余购房款340000元经德洲公司催收后至今一直未付，已超过合理期限，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，德洲公司有权行使解除权。刘明主张德洲公司未按照合同约定于2017年12月31日前交付案涉商品房，构成违约，并据此提出解除合同的诉讼请求。但合同附件十一已明确约定，因交付期限届满，买受人仍未按合同约定足额支付全部购房款的，出卖人可以延期交付。刘明至今未付清全部购房款，德洲公司因此延期交付，不构成违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，德洲公司起诉至本院并提出解除案涉《商品房买卖合同（预售）》（编号：20170507C81C18662445）的诉讼请求，刘明于2020年8月22日收到本院送达的起诉状及证据副本，本院确认双方签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》于2020年8月22日解除。关于争议焦点二，违约金的计算问题。德洲公司与刘明在案涉合同及合同附件中针对各种违约情形下的违约金计算方式均有明确约定。主合同第八条约定：“买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。”合同附件四中约定：“因买受人自身原因造成不获银行批准贷款的，买受人须在出卖人通知后15天内付清全部房款；因买受人违反上述约定，买受人同意按本合同第八条的约定承担逾期付款的违约责任。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。”双方当事人对刘明向银行申请贷款但不获批准的事实均没有异议，符合上述合同条款中约定的违约情形，适用合同第八条以及合同附件四约定的相关条款。合同第八条约定的违约金计算方式为按照累计应付款的5%，合同附件四约定的计算方式为按房屋总价款10%。本案中刘明是因无法获得银行的贷款导致无法购买案涉商品房，其本身并没有违约的恶意，且结合目前房价上涨的客观情况，德州公司因刘明违约导致的损失并不明显，故本院择轻适用合同第八条的约定，即本案违约金的计算方式为按照累计应付款的5%，即刘明应向德洲公司支付违约金34756.9元（695138元×5%）。因此，对于德洲公司的第二项诉讼请求中超出上述计算标准的部分，本院不予支持。另外，本院已在前文中说明德洲公司延期交房不违反合同约定，不构成违约，故对于刘明的第三项诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于争议焦点三，退还款项的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。且双方当事人在合同第八条中约定，出卖人解除合同后，应当退还买受人已付全部房款。现案涉合同已解除，德州公司应当退还刘明已支付的购房款355138元。合同第七条已明确载明，合同签订前买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于案涉合同签订时抵作商品房价款，故刘明请求德洲公司退还的首期购房款355138元中已包含了30000元定金，对于刘明请求退还定金30000元的主张，本院不予支持。另外，双方当事人在合同中已约定了共同的合同附属义务，即案涉合同解除后，双方应相互配合，及时注销/变更相关备案登记、抵押登记、产权登记等手续。故刘明应当协助德洲公司办理《商品房买卖合同（预售）》（编号：20170507C81C18662445）文本的终止备案登记手续。针对刘明请求德洲公司退还契税、住宅专项维修资金、印花税、交易手续费等费用的诉讼请求，德洲公司主张其只是代为收取，契税、住宅专项维修资金、印花税已经缴纳至相关部门，其并非最后收款的单位，并向本院提供了相关证据予以佐证。因德洲公司代为收取上述费用后已缴纳至相关部门，故上述费用的退费手续属于行政机关主管的范畴，不属于民事案件处理的范围，因此本院不予处理。此外，交易手续费70.44元数额较小，属双方签订合同所付出的文本等正常合理费用，刘明诉请德洲公司退还该费用，本院不予支持。关于争议焦点四，律师费的承担问题。因双方在合同附件四中已约定因买受人违约导致出卖人解除合同的，买受人应承担包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等的费用。德洲公司向本院提交民事委托代理合同及发票，证明其因主张权利而实际产生了律师费50000元。故德洲公司诉请刘明承担律师费，合理有据，但前文已说明刘明没有违约的恶意，且德州公司的损失并不明显，刘明亦向本院提出德州公司主张的律师费费用过高，请求法院依法予以调整。刘明的该主张符合法律规定，故本院酌定刘明应承担德州公司所产生的律师费20000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司与被告刘明签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：20170507C81C18662445）已于2020年8月22日解除；二、限被告刘明于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司支付违约金34756.9元；三、限被告刘明于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（编号：20170507C81C18662445）文本的终止备案登记手续；四、限被告刘明于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司支付律师费20000元；五、限反诉被告东莞市德洲美林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向反诉原告刘明返还首期购房款355138元；六、驳回原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告刘明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5973.26元（原告已预交），由本诉原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司负担1973.26元，由本诉被告刘明负担4000元；本案反诉受理费3964.51元（反诉原告已预交），由反诉原告刘明负担1964.51元，由反诉被告东莞市德洲美林房地产开发有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  林炳辉二〇二〇年十二月九日书记员  刘晓欣附相关法律法规条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。