贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7177号上诉人（一审原告）：曾丽华，男，1963年3月1日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：艾凯，贵州贵达律师事务所律师。上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。上诉人曾丽华与上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人曾丽华上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判招商商置（贵州毕节）投资有限公司支付曾丽华逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以543486元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月10日起计算至2018年8月23日）共计46064元；三、本案诉讼费由招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。事实及理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一审判决认为，招商商置（贵州毕节）投资有限公司在取得涉案房屋所属的幢商品房备案证明书，具备办理涉案商品房转移登记的条件后，于2017年9月24日至2017年9月30日，在涉案小区曦园正门处设置‘办理不动产登记资料收集处’向业主收集办理房屋转移登记所需资料，已尽到通知义务，可视为其已于2017年9月24日履行了交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。”并以此判决招商商置（贵州毕节）投资有限公司支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。违约金以543486元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月10日起计算至2017年9月24日。对一审判决以招商商置（贵州毕节）投资有限公司通知业主交付资料之时作为其履行交付文书义务时间，并无异议。但一审判决认定设置“收集处”即可视为尽到通知义务，是对事实认定不清、法律适用错误：第一，招商商置（贵州毕节）投资有限公司曾一审中举证仅为部分打印照片和所谓“证人证言”，由照片根本不能确认设置“收集处”的地点和时间，更不能排除系事后补拍，证人未注明身份信息等，也未到庭接受法庭询问，绝不应以其所谓“证言”作为认定本案基本事实的依据。招商商置（贵州毕节）投资有限公司究竟系何时在何处作设置此“收集点”，缺乏关键证据证明。第二，涉案房屋为临街商铺，位于**侧，与该小区曦园正门完全在相反的方向，两处相距约500米，招商商置（贵州毕节）投资有限公司进出涉案房屋，均不需经过曦园，即便招商商置（贵州毕节）投资有限公司在曦园正门处设置了“收集点”，在双方未就通知方式进行约定的情况下，也不能当然对曾丽华起到通知的作用。第三，招商商置（贵州毕节）投资有限公司在一审庭审中举证证明其在2018年8月23日向发出邮件要求递交办证资料，若如一审判决认定事实，招商商置（贵州毕节）投资有限公司通知义务已在2017年9月24日完成，又何需再多此一举向曾丽华邮寄通知。由此，招商商置（贵州毕节）投资有限公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算时间应自2017年4月10日至2018年8月23日向曾丽华邮寄收集资料通知之日止。原审原告曾丽华一审诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金46156.85元(违约金以已付购房款人民币543486元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月9日起计算至2018年8月23日)；2.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2013年11月2日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｄ10-1-15；该商品房总价款为543486元；买受人以银行贷款方式于签订合同当日支付首期房款273486元，余款270000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条、关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款，被告出具的贵州增值税普通发票上载明涉案房屋房价款为543486元。2014年12月31日，被告向原告交付涉案房屋。涉案房屋所属的Ｄ10幢，于2015年5月21日取得商品房备案证明书，已具备办理涉案商品房转移登记的条件。2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料。2019年9月2日，被告为原告申请办理了涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告迟延办理涉案商品房权属证书，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至一审法院。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。该案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张被告支付逾期办理并交付不动产权证书的违约金的问题。原告履行了付款义务，被告向原告交付了商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对交付办理商品房转移登记有关文书的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，被告于2014年12月31日将涉案商品房交付原告，被告应从交房之日起90日内，即2015年3月30日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告取得涉案房屋所属的D10幢楼的商品房所有权初始登记，具备交付办理涉案房屋转移登记的有关文书的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备交付有关文书的条件后，在2015年3月30日前已尽到交付的义务，故原告主张被告支付逾期办理并交付不动产权证书的违约金的诉请，于法有据，予以支持。关于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》未约定逾期交付文书超过180日以后，原告不退房时违约金的计算标准。现被告逾期已经超过180个工作日，且原告不退房，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，该案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即该案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2015年3月30日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2015年3月30日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年4月10日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年4月10日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年4月10日起至被告履行完毕交付办理涉案商品房转移登记有关文书的义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。对于违约金的截止时间，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而被告向原告代收产权登记费等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。涉案房屋所属D10幢已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件。因原告委托被告代为向不动产登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。被告所举证据能证明，被告在取得涉案房屋所属的幢商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料。被告已尽到通知义务，可视为其已于2017年9月24日履行了交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款543486元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月10日起计算至2017年9月24日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告曾丽华逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以543486元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月10日起计算至2017年9月24日止）；二、驳回原告曾丽华的其他诉讼请求。案件受理费477元，由原告曾丽华负担380元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担97元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司提起上诉后，于二审期间自愿向本院申请撤回上诉。本院认为，上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司自愿向本院提出撤回上诉的请求，系其对自身诉讼权利所作处分，不违背法律规定，本院予以准许。一审判决认定案涉违约金计算至招商商置（贵州毕节）投资有限公司履行通知义务之日止，双方当事人对此不持异议，本院予以确认。就双方诉争通知义务履行完毕时间的认定，本院认为，招商商置（贵州毕节）投资有限公司一审提交的证据显示，其于2017年9月24日在案涉招商花园城D区曦园门口设置“办理《不动产权证书》资料收集处”，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料，且有多名D区业主前来提交办证资料，因案涉D10-1-15号商品房已实际交付曾丽华，招商商置（贵州毕节）投资有限公司发布办证通知的地点招商花园城D区曦园门口为曾丽华可知悉的范围，上述通知方式可以有效到达曾丽华，故对招商商置（贵州毕节）投资有限公司主张其于2017年9月24日向曾丽华尽到通知义务的事实，本院予以确认。据此，招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担的违约金应截止计算至2017年9月24日。一审判决对招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担违约责任的期间认定正确，本院予以确认。故曾丽华主张违约金计算截止计算至2018年8月23日上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人曾丽华的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司预交的二审案件受理费194元，减半收取97元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。上诉人曾丽华预交的二审案件受理费760元，由上诉人曾丽华负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月十八日法官助理 王 江书 记 员 陈思印