河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15839号上诉人（原审原告）：李红勇，女，1982年5月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：张喜峰，河南创力律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓萌，河南创力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南九域龙源房地产开发有限责任公司，住所郑州市汝河路**。法定代表人：霍晓军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王万胜，河南中涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：高文丰，河南中涵律师事务所实习律师。上诉人李红勇与上诉人河南九域龙源房地产开发有限责任公司（以下简称九域公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初5107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。李红勇上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判；2.本案的一、二审诉讼费由九域公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，案涉房屋所在8号楼规划许可证上明确底层架空部分为小区公共景观，系业主共有部分，九域公司根本无权处分。1、李红勇提供的从城建部门查询的规划许可，其中规划许可证附件（1）的遵守事项第8、9条规定“4#、6#—9#、11#楼底层均架空6米，架空部分面积未计入建筑面积，架空空间地面部分作为小区景观使用。”根据该规划许可及附件，可以确定6至9号楼是包含7号楼和8号楼的。一审法院错误的将其解释为6号楼和9号楼，不包括8号楼，明显是认定事实错误。2、原审中九域公司提供的由郑州市房地产管理局颁发的《商品房预售许可证》，也明确记载8号楼可销售的房屋所在层为3-16，1-2层不在预售范围内，该证件上还明确备注：4#、6#、7#、8#、9#、11#楼底层均架空6米，两份证件互相印证，可以证明涉案的房屋均属于底层架空6米，架空空间作为小区景观使用，该部分为建筑区划内的公共场所、公用设施，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定应属于业主共有，九域公司无权处分。二、原审法院认定买卖合法、李红勇违反诚实信用原则是法律适用错误。1、根据规划许可证载明，8号楼底层架空部分规划设计为小区景观，九域公司私自加建房屋违反了《中华人民共和国城乡规范法》第六十四条、河南省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法第七十一条、《郑州市城乡规划管理条例》第六十五条的规定，李红勇擅自加建的房屋属于超规划建筑。2、九域公司在出卖房屋时，隐瞒了超规划建设的事实，九域公司出售房屋时，声称房屋为省电力集团的集资家属院，全部不能办理产权手续，李红勇一方出于对省电力集团的信任以几乎等同于正规商品的价格购买了案涉房屋并进行了装修。李红勇入住后被人告知所购买的房屋可能是违章建筑，2020年6月3日李红勇到郑州市城市建设档案馆进行查询，才得知该小区只有4号、6号、7号、8号、9号、11号楼的一、二层不能办理房屋产权登记，其余房屋均可以办理，经查询规划李红勇才知所购房屋为小区公用景观，不但所购房屋属于超规划建筑，而且九域公司还无权进行处分。李红勇遂强烈要求退房，在与九域公司协商无果的情况下才无奈诉至法院，本案并非李红勇违反诚实信用原则恶意退房，而是九域公司隐瞒房屋事实，导致李红勇巨资进行装修损失惨重，李红勇在本案中不存在任何过错，原审法院以李红勇违反诚信将过错由李红勇承担，明显违反了公平公正原则，适用法律不当。综上，原审法院认定事实错误，法律适用错误，请求二审法院查清事实，依法裁判。针对李红勇的上诉，九域公司辩称，一、一审法院认定事实正确，九域公司对涉案房屋具有合法的所有权，有权处分该涉案房屋的使用权。涉案房屋也是业主专有部分，并非属于业主共有。本案所涉房屋所在的龙源世纪花园8号楼，九域公司取得有建设工程规划许可证、商品预售许可证，由此可以认定该项目的土地是出让取得，项目内的建筑系取得政府批准并取得建设工程规划许可证的合法建筑。本案所涉8号楼是九域公司合法建设的，物权法第30条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因此在8号楼建设完成后，九域公司就取得了8号楼完整的物权。物权法第73条，建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。涉案房屋不是道路，不是绿地，更不是公共场所，公共设施和物业服务用房，应当是属于业主专有部分。九域公司有权处分。物权法第39条，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。九域公司将不能办理房产证的房屋中的占有、使用、收益的三项权能向本案李红勇转让并没有法律禁止转让。九域公司有合法的处分权。二、一审法院认定双方签订的房屋转让协议书不违反有关法律法规的强制性规定是正确的。本案所涉房屋不存在违反《中华人民共和国城乡规划法》第64条，河南省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法第71条，郑州市城乡规划管理条例第65条的情形，双方签订的房屋转让协议书也不违反合同法第52条的规定。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《河南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、郑州市城乡规划管理条例的规定，我国对没有按照建设工程规划许可证建设的，首先是要求限期整改并处罚款，如果无法改正的限期拆除，不能拆除的没收实物或者违法收入可以并处罚款。由此可见，我国对没有按照建设工程规划许可证建设的采取的是纠正和处罚原则，而不是认定为违法建筑。本案中双方签订的房屋转让协议书也不属于合同法第52条，应认定合同无效的情形。对于合同是否违反法律、行政法规的强制性规定而无效的问题。我国最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第14条指出，合同法第52条第五项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。效力性强制规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效。但若是合同继续有效，将损害国家利益和社会公共利益的规范，因此只有违反了效力性强制规定，才应当认定合同无效。而对于建筑物是否符合城市规划等相关问题，属于一般性法律法规的管理性规范，而法律或行政法规并没有明确规定超出建设工程规划许可证的房屋转让的合同无效。本案并不适用于合同法第52条所说的违反法律行政法规的强制性规定的情形。本案所涉房屋转让协议不存在合同无效的情形，一审法院认定双方签订的房屋转让协议书不违反有关法律法规的强制性规定是正确的。三、双方在签订协议时对房屋权利上的办证瑕疵有明确的约定，九域公司没有过错。如果房屋转让协议解除，李红勇无权要求九域公司支付资金利息与装修费用。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第33条，买受人在缔约时知道或应当知道标的物质量存在瑕疵主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物基本效用显著降低的除外。双方在房屋转让协议书第四条明确约定，乙方已明确知道该房屋无法同甲方签订正式的商品房买卖合同，在房地产管理局备案，也无法办理不动产证等相关证件。乙方在充分知晓和了解前述事实后仍愿意购买该房屋，乙方并承诺前述房屋不能签订备案合同及无法办理不动产证的法律后果，包括但不限于乙方因此受到的损失均由乙方承担。可见九域公司在合同签订前已经将房屋情况充分评估，未对李红勇有任何隐瞒。李红勇自认在合同签订时明确知道该房屋无法签订正式的商品房买卖合同，在房地产管理局备案，也无法办理不动产证等相关证件，即李红勇应当对房屋实际情况完全知情。李红勇应对承诺对此自行承担后果。双方也在合同中对此进行了确认。从情理上来讲，李红勇花费巨资购买明知不能签订正式合同，无法办理产权证的房屋，应当比购买正常房屋更加谨慎。九域公司已经充分评估不利因素，在合同签订过程中无任何过错，根据诚实信用原则，李红勇不能对自己的承诺进行否认，无权要求九域公司支付资金利息与装修费用，李红勇应当自行承担。综上所述，九域公司与李红勇签订的房屋转让协议书，符合法律规定，不存在无效的情形，李红勇无权要求九域公司支付资金利息与装修费用。一审判决认定事实清楚，但没有支持九域公司主张的房屋使用费是错误的。李红勇的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求人民法院驳回李红勇的上诉请求。九域公司上诉请求：1.判令九域公司在向李红勇退还房款时按5000元/月的标准扣除房屋使用费（房屋使用费应自2018年4月8日计算至李红勇交还房屋时止，暂计算至2020年12月8日为16万元）；2.本案一、二审诉讼费用全部由李红勇承担。事实与理由：一、一审法官在庭审中未向九域公司释明就房屋使用费部分要提起反诉。李红勇在一审中诉求确认《房屋转让协议书》无效，诉请返还购房款，九域公司的答辩意见是《房屋转让协议书》为有效协议，不需要退还李红勇购房款，也就不需要李红勇支付房屋使用费，九域公司也就没有反诉的理由，同时九域公司也提出，如果合同解除李红勇应当按合同约定支付5000元/月的房屋使用费。一审法院在审理当中，如果认为确认合同有效的答辩意见可能不被支持将涉及到李红勇向九域公司支付房屋使用费的法律后果时，如果需要反诉，一审法院有向九域公司释明的义务。一审法院没有释明就直接认定九域公司没有提出反诉不支持九域公司的答辩意见，违反法律规定。二、关于房屋使用费的支付问题，由于九域公司在答辩中已经提出，且九域公司答辩与原诉请属于同一合同中的同一法律关系，并不需要九域公司提出反诉，以避免不必要的诉累。双方签订的《房屋转让协议书》第五条约定，“房屋交付后，如乙方提出终止合同理由，导致本协议不能继续履行的，自乙方接收房屋之日起，向甲方支付房屋使用费（标准为前五年5000元/月，之后每五年递增10%，依此类推计算）。甲方所支付房款，扣除房屋使用费，应赔偿的损失后，剩余部分无息退还”。既然李红勇诉请确认《房屋转让协议书》无效，诉请退还房款，九域公司的答辩合同解除李红勇应当支付房屋使用费的依据也来源于《房屋转让协议书》，原诉和答辩属于同一合同中的同一法律关系，不属于必须反诉的情形。一审法院在认定九域公司应当退还李红勇购房款时，完全可依据九域公司的答辩意见直接判定李红勇向九域公司按5000元/月的标准承担房屋使用费，从九域公司应退还的购房款中扣除。综上所述，房屋使用费双方已经明确约定，请求二审法院依法支持九域公司的上诉请求。针对九域公司的上诉，李红勇辩称，一、根据《民诉解释》理解与适用，民事诉讼中的反诉是指在已经开始的民事诉讼程序中，九域公司针对李红勇提出的与本诉有牵连的诉讼请求。九域公司反诉的目的旨在于通过反诉抵消或者吞并本诉的诉讼请求，或者使本诉的诉讼请求失去意义。原一审中九域公司对李红勇的诉请进行了反驳，仅对李红勇提出的诉讼请求和理由，从实体上和程序上、从事实上和法律上予以否定。九域公司言辞上的辩驳是依法享有的诉讼权利，也是九域公司在诉讼中采用的防御手段，九域公司并未在一审庭审中提出独立的诉讼请求。二、提起反诉是九域公司的权利，根据现有的法律规定，一审法院并不需向九域公司释明其是否提出反诉请求，九域公司没有法律依据要求一审法院释明，实质上影响了法院的公正性。三、根据《民诉解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”在一审中九域公司在法庭辩论结束前并未提出反诉请求，九域公司错过了法定提起反诉的时间。综上，九域公司辩驳一审法院未采纳，其在法定的时间内又未提起反诉请求，上诉称一审法院未释明要求李红勇扣除房屋使用费无事实和法律依据，恳请二审查明事实，依法驳回九域公司的上诉请求。李红勇向一审法院起诉请求：1.确认李红勇、九域公司之间签订的《房屋转让协议书》无效；2.判令九域公司退还李红勇购房款2139700元，并按年利率6%向李红勇支付自2018年4月2日起至实际清偿之日的利息（暂计至2020年6月8日为284223.48元）；3.判令九域公司赔偿李红勇的装饰装修损失暂计300000元（以上暂计为：2723923.48元）4.本案诉讼费由九域公司承担。一审法院认定事实：2006年-2007年间，九域公司取得陇海西路南、环山路西地块土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，2014年5月取得龙源世纪花园商品房预售许可证。2018年4月8日，李红勇、九域公司签订《房屋转让协议书》一份，主要内容为：甲方九域公司，乙方李红勇，双方就位于龙源世纪花园的房屋使用权转让事宜达成以下协议：第一条乙方受让使用权房屋的基本情况，1、位置乙方受让的房屋位于郑州市陇海××、××路××世纪花园××楼××东户。2、建筑面积该商品房建筑面积共168.28平方米（该面积系约定面积，乙方已完全了解认可）。第二条受让价格单价为：12715元/平方米，购房总房款为人民币贰佰壹拾叁万玖仟柒佰元整（羊2139700元）。（本房款不含契税、维修基金、暖气集资费、燃气集资费及国家规定应交纳的相关费用）。第三条付款方式与时间签订协议之日，乙方付清全部总房价款，此次付款额为人民币贰佰壹拾叁万玖仟柒佰元整（2139700元）。第四条乙方已明确知道该房屋的无法同甲方签订正式的《商品房买卖合同》在房地产管理局备案，也无法办理不动产证等相关证件，乙方在充分知晓和了解前述事实后仍愿意购买该房屋。乙方并承诺前述该房屋不能签订备案合同及无法办理不动产证的法律后果（包括但不限于乙方因此受到损失）均由乙方承担。第五条房屋交付后，如乙方提出终止合同理由，导致本协议不能继续履行的，自乙方接收房屋之日起，向甲方支付房屋使用费（标准为前五年5000元/月，之后每五年递增10%，依次类推计算）。乙方所支付房款，扣除房屋使用费、应赔偿的损失后，剩余部分无息退还。第六条本协议书一式三份，甲方二份，乙方一份，均具有同等效力。第七条本协议书自甲乙双方签章之日起生效。落款处有甲方公章、乙方签名捺印。被告收到原告支付的全额房款后，将房屋交付给原告使用。2018年10月30日，九域公司名称变更，由原来的“河南龙源房地产开发有限责任公司”变更为现在的名称河南九域龙源房地产开发有限责任公司。另，九域公司在建设该小区时，将8号楼底层本应架空6米的空间，建设为房屋。诉讼中，李红勇称该架空6米部分，应为小区景观，为业主共有，未提供相应的证据。但从李红勇提供的建设工程规划许可证附件（1）来看，只显示4#、6#、9#、11#楼底层架空6米，架空部分面积未计入建筑面积，架空空间地面部分作为小区景观使用，没有8号楼。从李红勇提供的图纸也只是显示8号楼底层架空，并没有显示属于小区景观。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案李红勇、九域公司双方当事人于2018年4月8日签订的房屋转让协议书，是双方经过协商在自愿平等情况下所签，系双方真实的意思表示，不违反有关法律法规的强制性规定。李红勇诉称涉案房屋系违法建设，属于违章建筑，不具有买卖、交付的合法性，对此该院认为，该涉案房屋在九域公司的合法建筑区域内，该建筑是否违章建筑，其认定权在城市建设部门。退一步讲，即使是违章建筑，其本身也是存在价值的，在现实生活中，补缴相关费用办理合法手续后，其仍然可以成为合法建筑。况且在该协议中九域公司已经明确告知李红勇该房屋存在的瑕疵（诸如不能签订商品房买卖合同、不能办理不动产权证等）。该院不能因为涉案房屋没有相关行政审批手续从而认定该房屋转让协议书无效。该协议不符合合同法第五十二条规定的合同无效的五种法定情形，故李红勇关于涉案房屋转让协议书无效的诉讼请求，理由不足，证据不力，该院不予支持。我国民法中有一条基本原则，就是诚信原则。本案李红勇、九域公司双方协议书中第四条约定已经明确写明，“乙方已明确知道该房屋的无法同甲方签订正式的《商品房买卖合同》在房地产管理局备案，也无法办理不动产证等相关证件，乙方在充分知晓和了解前述事实后仍愿意购买该房屋。乙方并承诺前述该房屋不能签订备案合同及无法办理不动产证的法律后果（包括但不限于乙方因此受到损失）均由乙方承担。”原告违背诚信原则，坚持要求退房（终止合同），其利息损失和装修损失，只能由李红勇自己承担。故李红勇请求九域公司支付利息及赔偿装修损失的诉讼请求，没有道理，该院不予支持。李红勇、九域公司在该协议书第五条约定“房屋交付后，如乙方提出终止合同理由，导致本协议不能继续履行的，自乙方接收房屋之日起，向甲方支付房屋使用费（标准为前五年5000元/月，之后每五年递增10%，依次类推计算）。乙方所支付房款，扣除房屋使用费、应赔偿的损失后，剩余部分无息退还。”因九域公司在本案中未提出反诉，该院对九域公司要求的房屋使用费是否应予支付事项不予处理。在李红勇腾出房屋并将房屋退回九域公司后，九域公司应将房款2139700元同时退回李红勇。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条的规定，判决：一、被告河南九域龙源房地产开发有限责任公司在原告交回房屋的同时返还原告李红勇购房款2139700元；二、驳回原告李红勇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14296元，由原告李红勇负担8578元，被告河南九域龙源房地产开发有限责任公司负担5718元。二审中当事人没有提交新证据。本院经审理查明，《建设工程规划许可证附件（1）载明“遵守事项……4#、6#～9#、11#楼底层均架空6米，架空部分面积未计入建筑面积，架空空间地面部分作为小区景观使用”。本院查明的其他事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。九域公司取得了涉案房屋所在土地的土地使用权证，所涉土地依法用于商品房开发。据此，在该土地上的建筑是否是违章建筑并不影响相关房屋转让合同的效力。案涉《房屋转让协议书》是李红勇、九域公司的真实意思表示。该协议书中载明“双方就位于龙源世纪花园的房屋使用权转让事宜达成以下协议……第四条乙方（李红勇）已明确知道该房屋无法同甲方签订正式的《商品房买卖合同》，在房地产管理局备案，也无法办理不动产证等相关证件，乙方在充分知晓和了解前述事实后仍愿意购买该房屋。乙方并承诺前述该房屋不能签订备案合同及无法办理不动产证的法律后果（包括但不限于乙方因此受到损失）均由乙方承担”。根据以上协议内容可知，在签订《房屋转让协议》时，李红勇已经明知案涉房屋并非是能够正常办理不动产权证的商品房，且李红勇自愿承担相应的法律后果。因此，李红勇在本案诉讼中主张九域公司隐瞒房屋事实没有依据。据上，一审判决认定案涉《房屋转让协议》有效并无不当。从而，一审依据《房屋转让协议》的相关约定，未支持李红勇关于利息及装修损失的诉讼请求并无不当。九域公司对于其提出的李红勇应支付案涉房屋使用费的主张并未在一审过程中依法提起反诉，一审对此未予处理并无不当。九域公司可依法另行主张。合同终止后，双方均应秉承诚信原则，履行各自的义务。九域公司应当及时返还购房款。同时，李红勇亦应当及时退还案涉房屋，九域公司应当积极履行配合义务接收案涉房屋。综上，李红勇、九域公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13142元，由李红勇负担9642元，由河南九域龙源房地产开发有限责任公司负担3500元。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年十二月十一日书记员  王云霞