广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初7278号原告：阳江市江城区*****第二经济合作社，住所地：广东省阳江市江城区**************，统一社会信用代码：N144**********570R。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区****************。法定代表人：张钞，该村村长。委托诉讼代理人：冯在兴，广东尊一律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎雅玲，广东尊一律师事务所实习律师。被告：阳江市金盈房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市江城区*******************。法定代表人：潘某1。原告阳江市江城区*****第二经济合作社（以下简称**第二经济合作社）诉被告阳江市金盈房地产开发有限公司（以下简称金盈公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**第二经济合作社法定代表人张钞、委托诉讼代理人冯在兴、黎雅玲到庭参加了诉讼。被告金盈公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告南排第二经济合作社向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告于2018年3月31日签订的《南排村委会第二经济合作社留用地合作开发合同书》；2、请求判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月31日，原、被告双方签订《南排村委会第二经济合作社留用地合作开发合同书》，合同约定以原告出土地，被告出资金的合作开发建房模式，双方合作开发原告位于城北共青湖西南位约23000平方米行政划拨的集体留用地。但是，合同签订之后，被告一直无故拖延履行合同义务，根据《南排村委会第二经济合作社留用地合作开发合同书》第九条合作保障1、合同保证金的约定，原告取得用地批复、选址意见书，及调整容积率之后，被告应立即向原告集体账户支付300万元合同诚意金并在规定期限内为原告集体缴清该留用地的土地出让金。而原告于2019年8月23日已经取得上述约定文件及手续，但被告却一直没有向原告支付合同诚意金，也没有为原告缴纳土地出让金，以致于该合作项目迟迟未开始开发建设。2019年11-12月间，被告法定代表人潘某1，以及被告的实际老板郑志伟因涉嫌犯罪陆续被依法逮捕，被告停止经营，公司人去楼空，原告至今无法联系到被告公司的其他相关负责人，该合作开发项目停滞。原告认为，原、被告双方签订《南排村委会第二经济合作社留用地合作开发合同书》至今已两年多，被告的开发进度严重超过预估的开发周期，且被告公司法定代表人及老板现均已被刑事羁押，被告公司及关联公司停止经营，被告显然已无法继续履行该合同，被告的行为导致原告的合作开发计划和目的无法实现，合作开发地块长期闲置，构成预期违约，严重侵犯了原告集体村民的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，原告有权解除该合同。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请！被告金盈公司没有答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明，原告南排第二经济合作社为开发建设该村集体位于城北共青湖西南位23000平方米留用地，于2018年1月14日向社会公开招商。至2018年1月29日招商结束，只有被告金盈公司参与招商并按要求存入4000万元验资诚意金。2018年1月31日，原告与被告就该留用地开发项目签订《合作开发方案确认书》，通过原告出土地，被告出资金开发的模式开发建设该留用地，约定了分配方式、合作保障、物业管理等内容。其中《确认书》第四条合作保障第2点约定：本村集体保证在国土资源部门批准缴交土地出让金、签订土地使用权出让合同和三分之二以上的本村户代表签订合作开发方案确认书后即与金盈公司签订合作开发合同，签订后三天内金盈公司需向本村集体支付人民币300万元合同诚意金并在规定期限内用于为本村集体缴清该留用地的土地出让金，在为本村集体缴清该留用地的土地出让金后需再向本村集体账户存入人民币100万元合同保证金。原告南排第二经济合作社及法人代表张钞在《确认书》上盖章签名，被告金盈公司及时任法人代表郑志伟在《确认书》上盖章签名。2018年3月31日，原告南排第二经济合作社（甲方）与被告金盈公司（乙方）签订《南排村委会第二经济合作社留用地合作开发合同书》，就开发位于城北共青湖西南位23000平方米的集体留用地进行具体约定。合同第二条合作背景约定：1、根据广东省人民政府、阳江市*******集体留用地的政策规定以及阳江市人民政府办公室阳府办《关于江城区岗列街道岗列村委会村集体留用地开发建设有关问题的批复》，阳江市人民政府文件阳江市人民政府关于印发《阳江市集体留用地管理规定》的通知，政府因征收农民集体土地而划拨给南排村委会第二经济合作社的23000平方米集体留用地，政府相关政策规定补交土地出让金后可变更为房地产开发用地；2、南排村委会第二经济合作社经召开村代表会议、村民大会、村民集体讨论和一致同意，决定成立阳江市****地产开发有限公司，与乙方合作开发本项目用地，由村民代表大会表决通过。合同第三条项目用地基本情况约定：1、土地性质：国有，土地取得方式：划拨，土地用途：集体留用地（商住）；2、按政府政策规定补交土地出让金，土地取得方式由“划拨取得”变更为“出让取得”；3、土地用途由“集体留用地”变更为“国有建设用地（住宅兼容商业）；4、本项目土地使用权人由原“南排村委会第二经济合作社”变更为“阳江市****地产开发有限公司”。合同第五条公司的运作及管理约定：2、合作经营期间，项目公司由乙方独立经营运作，运作费用和公司经营的盈亏结果由乙方承担。合同第七条物业分配方式约定：1、甲方负责提供约23000平方米土地与乙方合作投资开发，乙方按照甲方投入的土地面积以1平方米土地兑换0.7平方米的建筑物业分配给甲方。合同第九条合作保障第1点合同保证金约定：为确保本合同得以顺利履行，本合同签订后由甲方或乙方协助甲方取得国土局出具的集体留用地的批复、建设用地批准书、国有建设用地划拨决定书和住建局出具的建设项目选址意见书、调整集体留用地规划条件、用地红线图，以及乙方协助甲方该用地容积率由之前的≤1.5申请改为容积率≤2.0后，乙方即向甲方集体账户支付人民币300万元合同诚意金并在规定期限内为甲方集体缴清该留用地的土地出让金，在乙方为甲方集体缴清该留用地的土地出让金后再向甲方集体账户存入人民币100万元合同押金。原告南排第二经济合作社及法人代表张钞在《合同书》上盖章签名，被告金盈公司及时任法人代表郑志伟在《合同书》上盖章签名。2019年8月23日，原告取得阳江市自然资源局出具的《国有建设用地划拨决定书》、《建设用地批准书》，阳江市自然资源局江城分局出具的《关于江城区城北街南排第二经济合作社集体留用地的批复》。其中《国有建设用地划拨决定书》中包含用地红线图、附件3地块规划条件（其中容积率≤2.68）。办理上述用地文件后，2019年9月3日，原告出具一份《申请书》交给被告，用于向阳江市国土资源局申请补交土地出让金。但被告一直没有缴交土地出让金，并自2019年10月开始，与原告失去联络。原告经了解，被告金盈公司的实际控制人郑志伟因涉嫌刑事犯罪被逮捕，金盈公司已经不再经营，该公司人去楼空。2020年6月13日，原告召开村民代表会议，该村九个村干部和村民代表一致决定通过诉讼方式解除与被告的合作开发合同。另查明，被告金盈公司成立于2017年11月24日，原法定代表人为郑志伟，2019年3月12日后变更法定代表人为潘某1；金盈公司的唯一股东是阳江市中景地产集团有限公司，中景公司的股东为郑志伟、许文豪；金盈公司在2019年12月16日因公示企业信息隐瞒真实情况、弄虚作假被阳江市江城区工商行政管理局列入经营异常名录。在涉案留用地开发项目招投标阶段，被告于2018年1月29日支付4000万元验资诚意金给原告；在2018年2月1日，原告已经将该4000万元验资诚意金退还给被告。此后被告未投入其他资金，原告称双方之间没有需互相返还的事项。诉讼中，就涉案留用地能否依法办理土地出让手续，本院去函阳江市自然资源局调查有关情况。阳江市自然资源局于2020年12月16日作出《复函》：来函提到的阳自然资征字文批准用地属市区城北街南排村委会第二经济合作社留用地，现就涉及补办出让手续有关情况函复如下：根据《阳江市人民政府关于印发的通知》第七条规定，上述阳自然资征字[2019]号文批准留用地办理划拨转出让手续需按2015年12月3日颁布实施的《阳江市市区国有建设用地地价标准及实施办法》规定的留用地所在区域基准地价级别价的20%缴交土地出让金。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案中，原告南排第二经济合作社提供23000平方米留用地用于开发房地产，按照约定比例分配一定面积的建筑物业，盈亏和经营风险由金盈公司承担，故本案应为建设用地使用权转让合同纠纷。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”涉案集体留用地虽为划拨取得，但根据阳江市自然资源局的《复函》，涉案土地可根据《阳江市人民政府关于印发的通知》有关规定补办出让手续，缴交土地出让金。即涉案土地转让具有政策支持可批准办理出让手续，故涉案《南排村委会第二经济合作社留用地合作开发合同书》应为有效合同。本案的争议焦点是：涉案《南排村委会第二经济合作社留用地合作开发合同书》应否予以解除。原、被告双方签订的《南排村委会第二经济合作社留用地合作开发合同书》第九条约定，合同签订后，原告取得国土局出具的集体留用地的批复、建设用地批准书、国有建设用地划拨决定书和住建局出具的建设项目选址意见书、调整集体留用地规划条件、用地红线图，用地容积率由之前的≤1.5申请改为容积率≤2.0后，被告即向原告集体账户支付人民币300万元合同诚意金并在规定期限内为原告集体缴清该留用地的土地出让金，在被告为原告集体缴清该留用地的土地出让金后再向原告集体账户存入人民币100万元合同押金。原告已于2019年8月23日取得阳江市自然资源局出具的《国有建设用地划拨决定书》、《建设用地批准书》，阳江市自然资源局江城分局出具的《关于江城区城北街南排第二经济合作社集体留用地的批复》，其中《国有建设用地划拨决定书》中包含用地红线图、附件3地块规划条件（其中容积率≤2.68），故被告应按合同约定向原告集体账户支付人民币300万元合同诚意金并在规定期限内为原告集体缴清该留用地的土地出让金。至本案庭审之日，被告仍未按照合同约定，向原告支付300万元合同诚意金及缴纳土地出让金。自2019年10月开始，被告与原告失去联络，原告了解到被告金盈公司的实际控制人郑志伟涉嫌刑事犯罪，金盈公司已经不再经营，该公司人去楼空。且被告于2019年12月16日被阳江市江城区工商行政管理局列入经营异常名录。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案被告迟延履行合同义务，且未正常经营，致使合同目的不能实现，现原告请求解除《南排村委会第二经济合作社留用地合作开发合同书》，具有法律依据，本院予以支持。被告金盈公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉,本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告阳江市江城区*****第二经济合作社与被告阳江市金盈房地产开发有限公司于2018年3月31日签订的《南排村委会第二经济合作社留用地合作开发合同书》。本案受理费241800元（原告已预交），由被告阳江市金盈房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长 王    洋    子人民陪审员 李开茂人民陪审员余美二〇二〇年十二月二十九日法官 助理 郑    慧    媛书 记 员 李    秋    莹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席判决】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。