广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0512民初567号原告：王洁，女，1972年11月4日出生，汉族，住所地广东省汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：张玮，广东明祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：林圣廷，广东明祥律师事务所律师。被告：汕头市恒合置业有限公司，住所地汕头市濠江区。法定代表人：湛某1。委托诉讼代理人：汪思奇，女，该公司职员。委托诉讼代理人：马建琼，女，该公司职员。原告王洁诉被告汕头市恒合置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张玮、林圣廷，被告的委托诉讼代理人汪思奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年1月2日签订的编号为汕头市商品房买卖合同240034515号的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款1137601元,并向原告支付房款利息（自2018年1月2日起至2018年5月1日,以637601元为基数,按年利率6%计息，自2018年5月2日起至2020年8月19日以1137601元为基数按年利率6%计息，自2020年8月20日起至购房款1137601元还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR））计息，自2018年1月2日暂计至2020年10月31日的利息为177992.83元）；3.判令被告向原告支付违约金11376.01元；4.判令被告协助原告办理退还契税15372.98元、住宅专项维修资金9204元的手续；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月2日，原告与被告签订编号为汕头市商品房买卖合同240034515号《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于汕头市濠江区********************，房款总额为1137601元，于2018年1月2日前支付首期房价款637601元，余款50万元向商业银行或公积金中心申请贷款支付，交房时间为2019年12月31日前。办理交房手续前，买受人有权对该商品房进行查验，查验的商品房存在屋面、墙面、地面、渗漏或开裂等、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏等质量问题，出卖人应按照有关工程质量规范、标准，自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，逾期交房超过180日，买受人有权解除合同，且出卖人应自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布同期贷款基准利率计算给付利息，同时按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。同日，被告与原告签订《无理由退房协议书》，约定若原告无违约行为，在办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》签订后，原告于2018年1月2日支付首期房价款637601元，余款50万元于2018年5月2日申请银行贷款支付，已向被告付清了全部房款1137601元，并在2018年5月30日缴纳了契税15372.98元，在2018年6月4日缴纳了住宅专项维修资金9204元，不存在任何违约行为。但被告不仅逾期交房，且案涉房产存在严重质量问题。2020年1月1日，原告先期对被告拟交付的房产进行查验，发现存在严重的质量问题,至今仍不能交付使用。2020年10月15日，原告通过EMS向被告发出《关于要求退房的函》，书面通知被告解除上述合同并协助办理相关手续。被告逾期交房已远远超过180日，原告依约有权解除合同，被告应对原告承担违约赔偿责任，赔偿原告购房款利息损失，并向原告支付违约金。为此，原告特向贵院起诉，请求贵院判如所请。被告辩称，1.涉案房屋已于2019年12月26日取得《竣工验收备案表》，被告已按时向原告送达收楼通知书，原告也已收到，依约应视为原告已收楼；2.若原告要求退房，需先结清银行贷款、涂销预抵押、解除网签备案后，被告同意给原告办理无理由退房，并按无理由退房协议退还已支付房款本金，不包括房款利息。原告要求被告支付房款利息没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为汕头市商品房买卖合同240034515号），约定买受人向出卖人购买汕头市濠江区****侧金碧外滩湾第9幢**号房屋，房价款总额1137601元；买受人应于2018年1月2日前支付首期房价款637601元，余款50万元向商业银行或公积金中心申请贷款支付；出卖人应于2019年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同还约定了其他内容。上述《商品房买卖合同》于2018年1月12日在汕头市濠江区房产交易与权属登记管理所进行网上备案登记。2018年1月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《无理由退房协议书》，协议约定：“一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。……二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕”。2018年1月2日，被告出具《收据》一份，载明其收到原告案涉房屋购房款637601元。2018年5月2日，中国建设银行股份有限公司汕头市分行出具《个人贷款支付凭证》，载明原告贷款支付给被告50万元。2018年5月30日，原告交纳房屋买卖契税15372.98元和住宅专项维修资金9204元。2019年12月30日，汕头市濠江区住房和城乡建设局已收讫齐全恒大金碧外滩湾2-9栋及地下室（第2、3、6、7栋及地下室）工程的竣工验收备案文件，同意予以备案并作出《工程竣工验收备案表》。同日，被告向原告邮寄《交楼通知书》，原告于2020年1月2日签收。目前，案涉房屋尚未办理交房手续。2020年10月15日，原告向被告邮寄《关于要求退房的函》，载明其接到交房通知后，发现案涉房屋存在窗台漏水、外墙渗水等质量问题，多次报修后至今九个多月仍未能交付使用，故要求退房。被告于2020年10月19日签收。2020年12月2日，中国建设银行股份有限公司汕头市分行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，载明原告在该行的个人贷款已于2020年12月2日结清。2020年12月4日，案涉房屋已注销抵押预告登记。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案所涉的商品房买卖合同、《无理由退房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性禁止性规定，合同依法成立并有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。一、关于240034515号《商品房买卖合同》解除的问题1.关于涉案房屋是否存在严重质量问题致逾期交房可就此解除合同的问题。涉案房屋竣工验收后，被告已于2019年12月30日取得了涉案房屋的竣工验收备案表，并通知原告接收房屋，而原告以房屋存在质量问题为由拒收房屋，以致案涉房屋至今仍未交付使用。但原告提供的证据并未充分证实案涉房屋主体结构质量存在问题或有其他严重影响居住的质量问题，故应认定涉案房屋主体结构质量合格。而原告提出的案涉房屋在交付时存在一定质量瑕疵，只要该问题处于可予修复完善之范围内，原告可就此要求被告承担修复责任，而不得以此为由拒收房屋，更不能仅以此为由径行要求解除商品房买卖合同。因此，原告提出的因涉案房屋存在严重质量问题影响房屋按时交付并以此为由主张解除商品房买卖合同并要求被告退还购房款、支付房款利息及逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。2.关于以《无理由退房协议书》为据主张解除合同的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告与原告签订《无理由退房协议书》，以约定方式赋予了原告在履行商品房买卖合同无违约的情况下享有单方解除合同的权利。现原告已按《商品房买卖合同》约定履行其合同义务，其解除权条件已成就，现原告作出解除合同的意思表示，且被告亦同意按无理由退房协议办理退房，故该《商品房买卖合同》依法予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，《商品房买卖合同》解除后，对于原告已支付的涉案房屋购房款1137601元，被告应予以返还。合同解除后，原、被告双方共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续属于双方共同的合同附属义务。同时，被告应协助原告办理契税退费等相关手续。二、关于房款利息的问题对于原告主张由被告承担其购房款利息损失的问题。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。首先，原、被告对购房者退房造成的利息损失承担并无明确约定。原告与被告恒合公司签订的《无理由退房协议书》第二条明确约定，若原告行使无理由退房权利，在双方办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还之后，即视为原、被告双方权利义务已全部履行完毕。上述约定系双方的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。其次，根据公平原则，原、被告签订《无理由退房协议书》，在双方都没有过错的情况下，应当公平合理地分配双方的行为风险。本案中，作为房屋开发商的被告作出无理由退房的承诺，其需要承担的是房价下降和房屋经退房后积压的风险。而原告作为购房者，则应当承担的是其支付的购房款之利息成本和风险。因此，在合同双方当事人均无过错及违约的情况下，由原告承担本案中资金成本及贷款利息符合公平原则。据此，被告仅需返还原告所付购房款本金，无需支付原告的购房款利息。故原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王洁与被告汕头市恒合置业有限公司于2018年1月2日就坐落于汕头市濠江区****侧金碧外滩湾第9幢**号房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号为汕头市商品房买卖合同240034515号）；二、被告汕头市恒合置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王洁购房款1137601元，并协助原告王洁办理住房维修金、契税等费用退费及注销合同备案登记、预告登记等相关手续；三、驳回原告王洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8481.96元，由原告王洁负担1342.67元，被告汕头市恒合置业有限公司负担7139.29元。原告王洁已预交的案件受理费8481.96元，本院予以退回7139.29元。被告汕头市恒合置业有限公司应负担的案件受理费，应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 谢俊光二〇二〇年十二月三十日法官助理 张小婉书 记 员 马纯龄附：本判决书相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。