甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初3131号原告：甘肃省合作房地产开发有限公司,住所地兰州市城关区九州中路**。法定代表人：许新科，该公司总经理。委托诉讼代理人：许秀慧，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞珍，甘肃正天合律师事务所律师。被告：陈卫国，男，1969年4月5日出生，汉族，户籍地甘肃省兰州市城关区。原告甘肃省合作房地产开发有限公司（以下简称：合作房产公司）与被告陈卫国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许秀慧到庭参加了诉讼，被告陈卫国经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告合作房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告注销兰州市住房保障和房产管理局对位于兰州市城关区九州中路合作××村××号楼××单元××号房屋的《商品房买卖合同》网签备案登记；3、判令被告向原告支付2014年12月18日（房屋交付之日）至2019年3月21日（起诉之日）的房屋占有使用费66473.3元，2019年3月22日至房屋腾交之日的房屋占有使用费按每月1300元的标准支付；4、判令被告向原告支付2014年12月18日至2019年3月原告垫付的取暖费10489.93元：5、判令被告向原告支付2014年12月18日至2019年3月21日原告垫付的物业费5951.92元，2019年3月22日至房屋腾交之日的物业费按每月116.4元的标准支付；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将兰州市城关区九州中路合作××村××号楼××单元××号商品房出售给被告，该商品房建筑面积为89.53平方米，单价为每平方米5028元，购房款共计450157元，付款方式为首付加银行按揭贷款。同日，原、被告签订《还款协议》，约定被告欠原告首付款280000元，自2014年12月3日至2024年12月2日还清，共计10年，期间，承担国家同期按揭房屋贷款利息，按每月等额本息还款法，自协议签订之日起每月30日前还款合计3186元，同时约定如被告不按时还款，每日承担未还款额千分之一的违约金至欠款本息还清为止，如被告入住后不积极办理按揭手续，不按时偿还所欠首付款超过半年，原告将无条件收回房屋，被告所交首付款不退。被告并于同日出具欠条一份，确认欠原告购房款280000元。合同签订后，原告于2014年12月18日将房屋交付于被告，并办理了《商品房买卖合同》网签备案登记，被告占有使用房屋至今，但被告仅向原告偿还第一期欠款3186元后，拒绝向原告偿还其余欠款。期间，被告于2015年1月12日与中国建设银行股份有限公司甘肃省分行（以下简称“建行省分行”）签订借款合同，借得个人住房贷款27万元，后因被告偿还部分贷款本息后，未按合同约定偿还剩余贷款本息，建行省分行向人民法院提起诉讼，兰州市城关区人民法院作出（2018）甘0102民初1083号民事判决书，判令原告就被告未偿还的借款本金、利息、罚息等承担连带清偿责任。综上所述，被告既不按合同约定向原告支付购房首付款，又不按期向放贷银行支付按揭款，已严重违反了合同约定，故原告诉至法院，望判如所请。被告陈卫国未作答辩。原告合作房产公司围绕诉讼请求提交了证据，根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院对本案诉争事实认定如下：2014年11月28日，原、被告签订《商品房认购书》，约定被告自愿认购原告开发建设的位于兰州市城关区九州中路合作××村××号楼××单元××号商品房（以下简称：涉案房屋），该商品房建筑面积为89.53平方米，单价为每平方米5028元，计450157元，另收二次装修费113703元，再优惠11277元，被告共计应向原告支付552583元，于签订认购书时支付定金2583元，余款以首付加银行按揭贷款方式支付。2014年12月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将其开发建设的位于兰州市城关区九州中路合作××村××号楼××单元××号商品房出售给被告，该商品房建筑面积为89.53平方米，单价为每平方米5028元，总金额为450157元，付款方式为首付180157元，余款270000元适用银行按揭贷款方式支付。同日，因被告无力支付首付款及二次装修费，原、被告签订《还款协议》，约定被告购买涉案房屋欠原告首付款280000元，自2014年12月3日至2024年12月2日还清，共计10年，期间，承担国家同期按揭房屋贷款利息，按每月等额本息还款法，自协议签订之日起每月30日前还款合计3186元，如被告不按时还款，每日承担未还款额千分之一的违约金至欠款本息还清为止，如被告入住后不积极办理按揭手续，不按时偿还所欠首付款超过半年，原告将无条件收回房屋，被告所交首付款不退。被告并于同日出具欠条一份，确认欠原告购房款280000元。2014年12月18日，原告将房屋交付于被告，并办理了《商品房买卖合同》网签备案登记。2014年12月31日，被告向原告偿还了第一期欠款3186元。2015年1月12日，被告与建行省分行及原告签订借款合同，约定被告向建行省分行借款27万元用于购买涉案房屋，该贷款被告以涉案房屋作抵押担保，原告在涉案房屋办理抵押登记前承担连带保证责任。借款合同签订后，建行省分行依约将出借款支付给原告。2018年1月22日，因被告未按合同约定按期偿还贷款本息，建行省分行向本院提起诉讼，本院于2019年1月10日作出（2018）甘0102民初1083号民事判决书，判令原告就被告未偿还的借款本金259080.17元及依合同约定应承担的利息、罚息及律师费6026.2元承担连带清偿责任。2019年8月29日，原告应建行省分行的要求，将被告欠建行省分行的贷款本息及建行省分行为诉讼支出的案件受理费、保全费、律师费共计336969.69元支付给建行省分行。另，被告就双方签订的还款协议约定的欠款本息，自2014年12月31日向原告偿还了第一期欠款3186元后，再未偿还。被告的上述行为导致原告的合同目的不能实现，原告遂提起本案诉讼要求解除与被告签订的商品房买卖合同，由被告协助原告办理注销涉案房屋的《商品房买卖合同》网签备案登记，并支付相关的费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告于2014年12月3日签订的《商品房买卖合同》、《还款协议》，意思表示真实，内容约定合法，双方应依约履行自己的义务，但被告就还款协议涉及的欠款仅偿还3186元，对其在建行省分行的贷款亦不依约偿还，由原告承担了担保责任，被告的行为已构成根本性违约，应承担相应的民事责任，而原告作为房地产开发企业，其向被告出售房屋的合同目的并未实现，故本院对原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，并由被告协助原告办理注销涉案房屋的《商品房买卖合同》网签备案登记的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告按每月1300元支付2014年12月18日（房屋交付之日）至房屋腾交之日的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，但对原告因此主张的取费标准，因原告仅提供了同地段同期同类型涉案房屋的租金标准为1300元的租赁合同，并未提供充分的证据证明涉案房屋的占有使用费的市场标准，结合本案实际情况，本院酌定被告自2014年12月18日起按每月1000元支付房屋占有使用费至2020年12月18日，共计72个月计72000元，自2020年12月19日起按每月1300元支付房屋占有使用费至实际腾退之日。关于原告要求被告支付的其已垫付的取暖费10489.93元、物业费5951.92元的诉讼请求，因原告并未提交证据证明其已垫付了该费用，本院不予支持，原告可待其收集证据后另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告甘肃省合作房地产开发有限公司与被告陈卫国于2014年12月3日签订的商品房买卖合同；二、被告陈卫国于本判决生效后三十日内协助原告甘肃省合作房地产开发有限公司办理注销位于兰州市城关区九州中路合作××村××号楼××单元××号××商品房买卖合同网签备案登记；三、被告陈卫国于本判决生效后三十日内向原告甘肃省合作房地产开发有限公司支付2014年12月18日至2020年12月18日的房屋占有使用费72000元，2020年12月19日至房屋腾交之日的房屋占有使用费按每月1300元的标准支付；四、驳回原告甘肃省合作房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1872元，原告甘肃省合作房地产开发有限公司承担372元，被告陈卫国承担1500元。保全费870元，由被告陈卫国承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院审 判 长  毛世祥人民陪审员  马 骏人民陪审员  徐 翠二〇二〇年十二月八日书 记 员  陈丽萍