福建省连江县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽0122民申4号 再审申请人（一审原告）：谌建欧，男，1972年5月8日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：谌友和（再审申请人父亲），1947年10月16日出生，汉族，住福建省连江县。 再审被申请人（一审被告）：福州敦煌物业管理有限公司，住福州市鼓楼区五凤街道凤仪社区软件大道**水木菁华**楼架空层。 法定代表人：林远姑，职务：董事。 委托诉讼代理人：潘琳，男。 再审申请人谌建欧因与被申请人福州敦煌物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服本院(2020)闽0122民初2649号民事判决书，于2020年10月19日向本院申请再审，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 谌建欧申请再审称，(1)原判决认定的基本事实缺乏证据证明。连江法院仅凭借一份社区所谓的“证明”，就能认定福州敦煌物业管理有限公司于2016年7月1日入驻华庆花园B区从事物业服务至今的事实，那《物业管理条例》规定的，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”，就没有法律上的意义了；谌建欧认为，小区业主是否同意物业公司进行物业服务，只有物业公司与业主大会或经授权的业委会签订的《物业服务合同》，才能作为证据证明的；缺乏从事物业服务的《物业服务合同》，物业公司与业主之间就没有权利义务之说；社区证明是很随意的，所证明的事实，必须要有证明事实的法律为根据，既福州敦煌物业管理有限公司应有签订的有效的在小区服务的《物业服务合同》，社区才能出具“证明”予以证实；社区的所开具的“证明”只能证明福州敦煌物业管理有限公司未经业主大会的同意，擅自在小区进行没有《物业服务合同》的无效服务。社区在《物业服务合同》判无效已生效多时的2019年6月18日开具“证明”，违反了福州市中级人民法院的判决，社区没有权利开具证明。 (2)原判决认定事实的主要证据未经质证的；一审中，福州敦煌物业管理有限公司未到庭参加庭审，也没有提交任何庭审需要的材料给连江法院及谌建欧；但庭审后数日，连江法院通知谌建欧单方到庭作笔录，法院出示并提供了福州敦煌物业管理有限公司的答辨状和其签署的“与原件一致”的社区“证明”各一份之后，连江法院要求谌建欧的代理人确认效力；代理人认为，福州敦煌物业管理有限公司没有《物业服务合同》作依据，服务违法；福州敦煌物业管理有限公司与业委会签订的2016年7月至2020年1月的《物业服务合同》被福州市中级人民法院判为无效后，社区不能开这个证明；福州敦煌物业管理有限公司提供的“证明”只是复印件，没有原件核对，而且，福州敦煌物业管理有限公司又没在现场对该证据进行互相质证、辨论，确认效力，因此，福州敦煌物业管理有限公司自行签署“与原件一致”的“证明”，不具有法律效力，法院不能作为证据。 (3)原判决适用法律确有错误的。本案中，福州敦煌物业管理有限公司是无效《物业服务合同》的财产获得者（既物业服务费和公摊费），是过错的一方；谌建欧是财产的付出者（既物业服务费和公摊费），没有过错的一方。谌建欧认为，按照《合同法》第五十八条规定，《物业服务合同》被判无效，福州敦煌物业管理有限公司凭着无效的《物业服务合同》收取了谌建欧的物业服务费与公摊费应当返还，福州敦煌物业管理有限公司不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿给申请人，这是无效合同后果的法律规定，是针对凭无效合同获取财产的一方。但连江法院判决书中却变为：但同时谌建欧作为业主，已实际享受了敦煌公司提供的物业服务，故谌建欧仍应当将320元物业服务费支付给福州敦煌物业管理有限公司；连江法院没有提供《物业服务合同》无效后，可以向谌建欧收取物业费和公摊费的法律作依据，而判谌建欧应当将320元物业服务费支付给福州敦煌物业管理有限公司，是连江法院的枉法裁判，不具有法律效力。根据最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。最高法的司法解释，不支持物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业以存在事实上的物业服务关系为由请求业主支付物业费，这是连江法院运用法律确有错误。 综上述，谌建欧与福州敦煌物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，连江法院的判决存在认定的基本事实缺乏证据证明的、认定事实的主要证据未经质证的、适用法律确有错误；根据《民事诉讼法》第二百条之规定，符合人民法院再审条件，谌建欧特向连江县人民法院申请再审。 福州敦煌物业管理有限公司提交意见称，无论合同是否有效，物业服务事实存在，物业公司应该要收取谌建欧物业费。 本院经审查认为，一、关于原审认定的基本事实“敦煌物业公司于2016年7月1日起即入驻华庆花园B区从事物业服务至今”是否缺乏证据证明的问题。连江法院在（2018）闽0122民初834号民事判决认定“敦煌物业公司于2016年7月1日起即入驻华庆花园B区从事物业服务”，福州市中级人民法院做出(2018)闽01民终5973号民事判决对一审法院查明的事实也予以确认。敦煌公司提交的连江县江南乡滨江社区居民委员会出具的证明与上述生效法律文书确认的事实并不矛盾，故原审判决认定敦煌物业公司于2016年7月1日起即入驻华庆花园B区从事物业服务，并无不当。 二、关于原审判决适用的法律是否正确的问题。《物业服务合同》及《外滩1号物业管理补充协议》、《补充协议》于2018年9月30日经福州市中级人民法院做出(2018)闽01民终5973号民事判决确认无效，但敦煌公司从2016年7月起入驻华庆花园B区从事物业服务，涉案小区全体业主在客观上享受了敦煌公司提供的物业服务，谌建欧诉请返还的320元系敦煌公司已收取的2016年7月至9月的物业服务费及2016年7月份的公摊费，该费用均发生于上述合同被确认无效前,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”谌建欧作为案涉小区业主，已在上述合同被确认无效前享受了敦煌公司提供的物业服务，其也应当将享受的物业服务折价补偿给敦煌公司，原审判决谌建欧仍应当将320元物业服务费用支付给敦煌公司并无不妥。 综上所述,谌建欧的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下: 驳回再审申请人谌建欧的再审申请。 审判长 林 欢 审判员 林 青 审判员 张婉琴 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 林丽华 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。