兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0191民初1916号 原告：黄小梅。 委托诉讼代理人：钱怀玉，甘肃律格律师事务所律师。 被告：甘肃凯达投资管理有限公司。 法定代表人：贾海娟。 委托诉讼代理人：梁成玉。 委托诉讼代理人：于超，甘肃正天合律师事务所律师。 原告黄小梅与被告甘肃凯达投资管理有限公司（凯达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，因案情疑难复杂，依法由适用简易程序转变为普通程序，公开开庭进行了审理，原告黄小梅及其委托诉讼代理人钱怀玉，被告凯达公司的委托诉讼代理人于超、梁成玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄小梅向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告之间的租赁合同；2.请求被告赔偿租赁物装修款105000元；3.请求被告偿还租金26666元（2个月）；3.请求支付搬迁费1000元；4.请求支付过渡期间的安置、过渡费（暂定2个月）2000元；5.请求支付员工工资8000元（按照《劳动法》规定用工单位行使单方解除权需向劳动者支付1个月工资，原告有2名员工）；7.由被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告当庭变更诉讼请求：撤回第4、5、6项诉讼请求，增加一项：要求被告凯达公司支付鉴定费10000元。事实与理由：2016年9月1日，被告将兰州新区××号楼××层商铺隔出的55平方米租给原告，用于销售通讯器材。合同约定租赁期限为3年（2019.6.1—2019.8.31）。2019年4月原告对店面装潢升级，同年5月15日装潢完工，合计投入10万元。2019年6月15日，原告接到马嘉云的通知：“限期原告3天搬离，否则断电、断水”，经多次沟通、披露，确定原告在2019年8月31日前对涉案铺面享有合法的使用权。同年7月1日，马嘉云再次要求原告搬离，经与被告协商，其拒绝赔偿装修费用。原告无奈于2019年7月3日向马嘉云交付了房屋。本案实际是因同一租赁物存在转租情形，最终导致了被告无法继续履行合同而根本违约。经原告调查，被告与房屋所有权人兰州新区慧达资产经营管理有限公司（以下简称慧达公司）的房屋租赁合同期限为2017.5.15—2019.5.14，短于原、被告之间的租赁期限；被告与慧达公司的租赁合同到期后，慧达公司即与马嘉云签订了新的租赁合同，期限为2019年6月10日至2021年7月24日。但是，凯达公司已经收取了原告截止2019年8月31日的租金，故被告已经构成根本违约，原告请求被告赔偿损失的请求依法有据，望法院支持。 被告凯达公司辩称，1.黄小梅与凯达公司签订的房屋租赁合同已经因为租赁期限届满而终止，不存在被解除的问题。涉案合同约定的租赁期限已于2019年8月31日届满，在此之前，凯达公司未向黄小梅主张返还房屋，也未影响其正常使用涉案铺面。2.黄小梅要求凯达公司赔偿其装修费用的主张没有事实与法律依据，理由如下：一是黄小梅在距离租赁期限届满前三个月的时候进行装修，既未通知凯达公司也未依照房屋租赁合同第四条第一款的约定取得凯达公司的同意。依据法律规定，黄小梅的该项损失应由其自己承担；二是在租赁期间内，包括凯达公司、马嘉云在内的任何人没有采取任何影响黄小梅使用租赁房屋、正常经营的行为；三是在没有凯达公司的指示、司法机关裁决的情况下，黄小梅擅自甚至故意将房屋交付给马嘉云所产生的损失应由其自行承担，且该擅自交付行为也违反了与凯达公司订立的房屋租赁合同的约定；四是甘肃汇通信诚价格认证中心（以下简称汇通信诚）作出的甘汇通估报字（2020083101）号《价格认证报告书》认定黄小梅的装修损失及财产损失为58745.69元没有任何依据。凯达公司对该报告书提出异议后，鉴定人未对异议作出实质性回复，且鉴定人作出的鉴定书的依据都是未经质证的材料，根据法律规定，该报告书依法不能作为证据使用。3.在租赁期限届满前，凯达公司未有影响黄小梅正常经营及使用租赁商铺的行为的情况下，黄小梅要求凯达公司支付2个月租金的诉讼请求也没有任何事实和法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：1.黄小梅与凯达公司签订的房屋租赁合同，拟证明双方之间的房屋租赁关系；2.微信转账凭证，拟证明黄小梅已经向凯达公司交了截止2019年8月31日的租金；3.“马嘉云通知”及马嘉云的员工马某给黄小梅发送的微信聊天记录，拟证明马嘉云在争议房屋租赁合同到期前要求黄小梅腾房并因此产生了相应损失的事实；4.公证书，拟证明原告对搬离之前的涉案房屋进行了证据保全并进行了公证，被告对原告造成的损失客观存在；5.鉴定费发票，拟证明原告支出的鉴定费用；6.以下简称汇通信诚作出的甘汇通估报字（2020083101）号《价格认证报告书》，拟证明凯达公司给黄小梅造成的实际损失金额；7.慧达公司与马嘉云签订的房屋租赁合同以及慧达公司与凯达公司签订的房屋租赁合同，拟证明凯达公司的行为损害了黄小梅的合法权益。经质证，被告凯达公司对黄小梅提交的上述证据的质证意见如下：对证据1、2、4、5的真实性及证明目的均认可；对证据3“马嘉云的通知”的合法性及证明目的均不认可，通知黄小梅搬离的时间（2019年7月1日）早于该通知的落款时间（2019年7月3日），与常理不符；对微信聊天记录不予认可，该聊天记录均产生于2019年6月20日之前，即凯达公司与马嘉云达成允许黄小梅使用房屋至2019年8月31日的协议之前；对证据6的合法性及证明目的不予认可，理由是鉴定依据均未经被告质证，且汇通信诚的鉴定资质以及做出甘汇通估报字（2020083101）号《价格认证报告书》的依据、方法等都有异议，凯达公司要求鉴定机构出庭，但因鉴定机构出庭费用较高，凯达公司拒绝支付，鉴定机构未出庭接受询问。对证据7中的凯达公司与慧达公司签订的房屋租赁合同予以认可，对马嘉云与慧达公司签订的房屋租赁合同不予认可，理由是该合同系复印件。 被告凯达公司向本院提交了如下证据：1.房屋租赁合同，拟证明房屋租赁期限截止2019年8月31日，且依据合同约定，黄小梅在租赁期限仅剩三个月时进行装修并未征得凯达公司同意，故装修损失应由其自行承担；2.凯达公司与马嘉云的协议书、凯达公司发送给黄小梅的短信、凯达公司与马嘉云结算租金清单及支付凭证，拟证明黄小梅可以使用租赁房屋至2019年8月31日。3.证人马某（系马嘉云员工）证言，拟证明马嘉云在与凯达公司达成协议后再未要求黄小梅限期搬离，亦未对其正常使用房屋、经营产生影响。经质证，黄小梅对凯达公司提交的房屋租赁合同的真实性及证明目的予以认可，对凯达公司与马嘉云的协议书、结算租金清单及支付凭证不予认可，理由是该协议系其双方的民事行为，与本案无关；对短信记录不予认可，该短信的接收方系黄小梅丈夫，黄小梅对此完全不知情。对证人马某的证言的真实性认可，证明目的不认可，证人证言能证明凯达公司对黄小梅的损失是明知的。 经本院审查，对原告提交的凯达公司无异议的证据1、2、4、5、7中的凯达公司与慧达公司签订的房屋租赁合同予以采信。对原告提交的凯达公司有异议的证据本院认定如下：对证据3中“马嘉云的通知”，该证据原件显示要求黄小梅搬离的日期为7月1日，但落款日期为7月3日，明显与常理不符，故在凯达公司及证人马某对该证据的真实性不予认可的情况下，本院对该证据不予采信；对微信聊天记录予以采信；对证据6予以采信，采信理由将在本院认为部分详述；对证据7中马嘉云与慧达公司签订的房屋租赁合同，经本院向慧达公司核实后，对该证据予以采信。对被告凯达公司提交的证据，本院认定如下：因黄小梅对证据1、3的真实性予以认可，故对该证据及证人证言予以采信。对凯达公司与马嘉云的协议书、结算租金清单及支付凭证，虽然黄小梅对该两份证据不予认可，但证人马某证实了该协议书的真实性，故本院对该证据予以采信；对凯达公司发送给黄小梅的短信，因黄小梅仅是对接收主体提出异议，对真实性无异议，故本院对该证据予以采信。 本院经审理认定事实如下：位于兰州新区××号楼××层的房屋（房屋编号为49、房屋建筑面积为412.83㎡）的所有权人系慧达公司。2014年9月1日，凯达公司与慧达公司签订了关于该房屋的租赁合同，合同约定租赁期限为三年，自2014年10月31日起至2017年10月30日止。2017年5月16日，凯达公司与慧达公司就上述房屋重新签订了房屋租赁合同，租赁期限为两年，自2017年5月15日至2019年5月14日止，并约定前期的租赁合同废止。2016年9月1日，凯达公司与黄小梅签订了房屋租赁合同，合同约定：房屋坐落彩虹城Ｂ区35号楼一层（房屋编号49）；房屋面积为55㎡；租赁期限为3年，自2016年9月1日起至2019年8月31日；凯达公司同意应黄小梅的要求由承租人对承租房屋进行装修，黄小梅对承租房屋进行装修施工改变房屋结构时，需征得凯达公司、产权单位及物业的一致同意，否则由黄小梅承担赔偿责任，凯达公司对黄小梅的有关装修事宜提供必要的协助；租赁期满，黄小梅不再续租的，应按合同约定的期限交还房屋。返还时，应经凯达公司验收认可，并相互结清各自承担的费用。黄小梅装修的不可分离部分归凯达公司所有；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订之前，本合同仍有效。合同签订后，凯达公司依约向黄小梅交付了房屋，黄小梅向凯达公司支付了截止2019年8月31日的租金52万元，租期内租金已完全付清，其中2018年9月1日至2019年8月31日的租金为16万元。2019年4月，黄小梅对涉案房屋进行装修，同年5月15日装修完毕。2019年6月11日，马嘉云与慧达公司就争议房屋签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为两年，自2019年7月25日起至2021年7月24日止，房屋于2019年6月10日交付。2019年6月17日，马嘉云的员工马某通过微信与黄小梅联系，告知其涉案房屋已由马嘉云承租，要求黄小梅三天内将房屋腾交。黄小梅回复涉案房屋系其从凯达公司处承租，将会与凯达公司协商。2019年6月20日，凯达公司与马嘉云签订协议书，内容为：马嘉云同意黄小梅的手机店正常营业至2019年8月31日，期间房屋租赁费用由凯达公司与马嘉云结算，水电费由手机店交付于马嘉云。2019年6月21日，凯达公司向黄小梅丈夫的手机发送了短信，内容为“合同到8月31日到期，这两个月你就安心干，到期就再没办法续租了”。在该短信之前，有黄小梅丈夫发送给凯达公司的短信，内容为“打电话你不接，铺面的事你是不打算管了吗？惠达（慧达）公司你不去找了吗？”2019年7月3日，黄小梅搬离涉案房屋，并将涉案房屋交付给马嘉云。2019年8月1日，黄小梅向本院申请对争议商铺内的装修损失和财产损失进行鉴定，本院依法委托甘肃汇通信诚价格认证中心对争议商铺内的装修损失和财产损失价格进行鉴定，该认证中心于2020年8月31日作出甘汇通估报字（2020083101）价格认定报告，认定争议商铺的装修损失和财产损失的估价为58745.69元，鉴定费为10000元。 本院认为，黄小梅与凯达公司签订的涉案房屋租赁合同实为转租合同，该转租期限（于2019年8月31日届满）超过了凯达公司与慧达公司约定的租赁期限（于2019年5月14日届满），依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条的规定，该房屋租赁合同中约定的2019年5月15日至2019年8月31日的租赁期限无效。同时，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，该合同的其余部分未违反法律法规的强制性规定，应为有效。因黄小梅已经实际搬离争议房屋，且房屋租赁期限早已届满，故应当认定争议房屋租赁合同已实际履行完毕，对黄小梅要求解除该合同的诉讼请求本院不予支持。 关于凯达公司是否应当向黄小梅返还房屋租金的问题。从庭审查明的事实看，黄小梅的房屋租金已经交至2019年8月31日，腾交房屋的时间为2019年7月3日，故凯达公司应向黄小梅返还自2019年7月3日起至2019年8月31日的房屋租金25863元（计算标准为：年租金16万元÷365天×59天）。 关于凯达公司是否应当赔偿黄小梅的装修损失及财产损失的问题。黄小梅主张因凯达公司超期转租导致合同无法履行，凯达公司构成违约，应当赔偿其全部装修损失。凯达公司辩称在该合同的履行过程中，被告并无任何过错，对此不应承担任何损失。首先，从本院查明的事实看，在新的承租人马嘉云向黄小梅催要房屋后，凯达公司即与马嘉云签订了保证黄小梅正常使用房屋至合同约定日期（即2019年8月31日）的协议，并向黄小梅进行了短信告知。庭审中，黄小梅认为该短信通知是发送给其丈夫的，自己不知情。对此，虽然黄小梅丈夫并非合同主体，但结合黄小梅丈夫在此之前给凯达公司发送的短信看，其曾就争议房屋的事情与凯达公司联系，并要求凯达公司给予解决，据此可以认定凯达公司有理由相信其发送的告知短信已送达至黄小梅，故黄小梅对该短信不予认可的理由不成立。虽然在争议房屋租赁合同存在转租超期的情况下，凯达公司积极同新的房屋承租人协商以保证黄小梅使用争议房屋至约定日期，但凯达公司在与慧达公司约定了新的租赁期限后，在明知其与黄小梅的转租协议存在超期的情况下，未将此事向黄小梅进行告知，也未变更与黄小梅的房屋租赁期限，导致争议房屋租赁合同部分无效，其行为存在过错。其次，黄小梅的行为亦存在过失。一是未依照合同约定将装修事宜告知凯达公司、也未在腾交房屋时通知凯达公司；二是黄小梅在未与凯达公司沟通并达成续租协议的情况下，对涉案房屋进行了装修，增加了合同终止后的损失；三是在凯达公司通知房屋可正常使用至8月31日的情况下，黄小梅仍自行搬离，扩大了自己的损失。黄小梅对7月3日搬离的辩解意见是由于受到马嘉云的催告后，迫于无奈搬离的。但从黄小梅提交的证据及证人马某的证言看，马嘉云在与凯达公司达成协议后，再未向黄小梅催要房屋，故对黄小梅的该辩解意见不予采纳。第三，关于争议商铺的装修损失和财产损失，鉴定机构已经依法出具了鉴定报告，虽然凯达公司对此提出异议并不予认可，但未提出证据予以反驳并申请重新鉴定，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第27条、第28条的规定，本院对汇通诚信作出的甘汇通估报字（2020083101）价格认定报告予以采信，即争议商铺的装修损失和财产损失为58745.69元。因凯达公司与黄小梅在争议租赁合同履行过程中均存在过错，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，本院酌情认定凯达公司对黄小梅的装修损失及财产损失承担30%的责任，即17624元，黄小梅自行承担70%的损失，41121.69元。鉴于此，黄小梅支付的鉴定费10000元，按照责任划分由凯达公司承担3000元。 综上所述，黄小梅的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告甘肃凯达投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向黄小梅返还房屋租金25863元，赔偿黄小梅装修及财产损失17624元，并向黄小梅支付鉴定费3000元，以上款项合计46487元； 二、驳回原告黄小梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3154元，由甘肃凯达投资管理有限公司负担947元，由黄小梅负担2207元；保全费1220元，由甘肃凯达投资管理有限公司负担366元，由黄小梅负担854元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兰州市中级人民法院。 审 判 长  刘 锋 审 判 员  何 莉 审 判 员  郭子菲 二〇二〇年十二月七日 法官助理  朱 婷 书 记 员  李春玲