河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初8878号原告：常海东，男，1988年6月15日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。委托诉讼代理人：汪雪洁，河南良承律师事务所律师。被告：郑州聚宝置业有限公司，住所地河南省新郑市薛店镇薛店大道南段。法定代表人：王胜利，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：任培培，河南针石律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行，住所地河南省郑州市金水区经三北路****楼。负责人：邢锴。原告常海东与被告郑州聚宝置业有限公司（以下简称聚宝公司）、第三人中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行（以下简称工行财富广场支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常海东的委托诉讼代理人汪雪洁、被告聚宝公司的委托诉讼代理人任培培到庭参加诉讼,第三人工行财富广场支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常海东向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令解除常海东与聚宝公司双方签订的《房屋买卖合同》(合同销售备案编号：180××××****)；2.判令聚宝公司退还常海东首付款284248元并支付违约金19978.81元(自2019年12月1日起计算至2020年10月10日，其后的违约金以634248元为基数按照日万分之一标准计算至被告实际退还房款完毕之日)；3.判令聚宝公司向常海东支付已缴纳的房屋贷款本金、利息合计60183.84元，暂计算至2020年12月1日(其后的本金、利息以第三人最新打印的账单为准)；4.判令聚宝公司支付常海东已缴纳的维修基金5725元、代办费600元、按揭服务费1185元；5.判决解除常海东与工行财富广场支行的《商品房贷款合同》，聚宝公司向工行财富广场支行结清贷款余额；并支付提前结清贷款产生的费用(该两项费用均以第三人核算为准)；6.判令聚宝公司承担本案的诉讼费、保全费、公告费等。事实和理由：2018年7月10日，原告与被告签订编号为180××××****的《房屋买卖合同》，约定由原告向被告购买位于新郑市薛店镇莲花路北侧、郑州聚宝置业有限公司用地东侧聚宝莲花苑6号楼1单元12层1204号房屋一套，合同约定总房款为634248元，且被告应于2019年11月30日前将具备“该商品房经验收合格”并符合约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告支付首付款284248元，并向第三人工行财富广场支行申请办理抵押贷款350000元，依约支付完毕剩余房款。然至今被告仍未交房已构成违约，应承担相应的违约责任。被告的违约行为损害了原告合法权益，为维护合法权益,诉至法院。聚宝公司辩称，一、大气污染施工管控非答辩人在合同订立时所能预料和控制的，亦无法做出合理安排，交房时间应相应顺延。1.《商品房买卖合同》约定：因政策、城市规划变化、市政实施及不可抗力，无法达到本条约定交付条件的，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期顺延。据此，如发生政府管控等影响施工的情况，交房时间应当相应顺延。2.近年来，国家和地方政府关于环保管控的政策一直在不断变化中，直至2019年才相对成熟，且各地政策也不一致，答辩人对政府政策无法作出准确判断，不能将所有政策风险都由答辩人人承担，既是不合理的，也是没有法律依据的。3.根据新郑市人民法院已经生效的民事判决书认定的事实，因大气污染管控等政策性原因及新型冠状病毒疫情影响，聚宝莲花苑作为当时正在施工的建筑工地，停工在所难免，法院认为对于双方合同约定的实际交付日期可以相应顺延，法院酌定可顺延150天。根据《商品房买卖合同》第八条第2款的约定，答辩人有权将交房日期作相应顺延。交房日期顺延后，选择适当的时间交付房屋，是答辩人的权利。二、假如答辩人逾期交房，答辩人的违约程度轻微，且阻却合同履行的情形已经消失，合同目的已经实现的情况下，被答辩人主张解除合同的诉请不应支持《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”根据上述规定，即使认定答辩人存在逾期交房，在房屋已具备交房条件的情况下，违约情形现在已不存在。应当认定答辩人的违约程度轻微，且不影响《商品房买卖合同》目的的实现，对于被答辩人主张解除合同的，应当不予支持。三、被答辩人的合同解除权已经消灭《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，商品房买卖合同的解除权为三个月，被答辩人在起诉前从未向答辩人主张过解除合同，至本次起诉时已经超过三个月的合同解除权的行使期，解除权已经消灭。四、商品房买卖合同约定的交房条件是商品房验收合格，是指商品房建设完成后，五大主体验收合格，这在郑州各级法院审理的众多案件的判决中，已经达成共识，对此的认定是毋庸置疑的。故被答辩人主张解除合同的诉请，应当不予支持。五、起诉状第2-5项诉请是以合同解除为条件的，在合同不能解除的情况下，第2-5项诉请缺少事实和法律依据，不应被支持。综上，请求依法驳回常海东对聚宝公司的诉讼请求。第三人工行财富广场支行未作答辩，亦未向本院提交相关证据材料。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月10日，聚宝公司（出卖人）与常海东（××）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：第三条，××购买的商品房位于新郑市薛店镇莲花路北侧、聚宝公司用地东侧6幢1单元12层1204号房，商品房用途为成套住宅，建筑面积88.09㎡。第四条，商品房单价为每平方7200元，总价款634248元。第六条，付款方式及期限,2018年7月10日前现金支付房款284248元，剩余房款350000元自合同签订之日起15日内办理银行贷款手续付清。第八条，交付期限出卖人应当在2019年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付××使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2.××逾期支付房款以及房屋专项维修资金、产权证等费用，××逾期向按揭银行偿还贷款本息和其他费用的；3.因政策、城市规划变化、市政实施及不可抗力，无法达到本条约定交付条件的，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期顺延。第九条，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任，自××收到办理交付手续通知之次日起，视为已交付，房屋风险责任随之转移，××承担物业费在内的所有费用；造成出卖人损失的，应予赔偿。视为交付后，根据约定出卖人有权解除合同的，××应承担自交付之日起自本合同解除且将房屋返还给出卖人之日止该期间所发生的物业费等或需要支付的各类费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、差旅费等），出卖人有权自购房款中扣除。第十四条，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，1.供水设施于2019年11月30日达到使用标准，供水方式为市政管网供给；雨污水设施2019年11月30日达到正常使用条件。2.供配电设施于2019年11月30日达到使用标准，运行方式为市政电力直接供给，总表计量，物业统一收费缴纳。如果在规定日期内未达到使用条件，如因政府、市政管网铺设未到位等原因造成未达到使用条件，××同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由××承担。第二十二条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）等。合同附件四《合同补充协议》（三）关于按揭贷款付款的补充约定：1、××应于2018年7月10日前支付首付款284248元，剩余房款350000元贷款支付。贷款方式为商业性贷款，××同意出卖人指定银行，××应按贷款银行的要求于合同签订日前向出卖人提交完整、真实、合法、有效的贷款申请资料并签署相关文件、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因××贷款所需由出卖人提供的资料等。合同签订后，双方办理了商品房买卖合同信息备案手续。常海东提供银行账户历史明细清单及2018年7月11日、2019年6月14日，聚宝公司向常海东出具的金额为284248元、350000元的购房款发票各一份，用于证明根据合同约定及被告要求支付完首付款284248元，余款以银行贷款方式支付完毕。聚宝公司对证据的真实性无异议，认为银行账户历史明细清单证明原告于2018年10月31日支付剩余首付款264248元，合同约定于2018年7月10日，逾期支付首付款达3个多月，聚宝公司的交房日期可以相应顺延。2018年7月10日，聚宝公司向常海东收取代办费600元；2018年9月14日，常海东向新郑市物业维修资金管理中心交纳维修基金5725元；河南辉宸房地产营销策划有限公司收取常海东按揭服务费1185元。聚宝公司针对因临时性管控措施导致停工问题提交一系列证据：1、2020年7月28日薛店镇人民政府出具的《证明》一份，载明：根据《郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加严不利气象条件下临时管控措施的通知》、《关于启动重污染天气橙色预警的通知》、《郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加严管控措施的通知》等相关文件要求，新郑市所有在建工程在文件规定时间内实施“封土行动”，未经允许不得施工。以上文件规定均是临时性政策管控措施，按政府要求，在2018年10月1日至2020年5月31日之间，新郑市薛店镇所有在建工程实际停工达240日，其中2018年10月1日至当年年底实际停工达76日，2019年1月1日至当年年底实际停工达140日，2020年1月1日至2020年5月31日实际停工达24日。2、郑州市人民政府办公厅、新郑市人民政府办公室、郑州市环境污染防治攻坚战领导小区办公室、新郑市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件、施工日记等一系列证据，拟证明因存在政府临时管控停工的事实。另查明：1.2019年12月以来新型冠状病毒疫情的爆发，全国各行各业纷纷停工停产，全国上下一心，全力投入共同抗击疫情工作，随着国内疫情的稳控，××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室于2020年2月6日发布通告（第10号）房地产等建设工程于2020年3月16日复工。2.常海东在庭审中陈述称，其首付款是分两次交的，2018年6月22日通过其弟弟常海洋账户转款2万元，2018年10月31日通过常海东账户转款264248元，房屋按揭款已经按约定偿还至2020年12月份。3.聚宝公司在庭审中陈述称，案涉房屋已经竣工，并于2020年9月25日经五大主体验收合格，符合交房条件，将于2020年12月底交房，并提供工程竣工验收意见表予以佐证。上述事实有当事人的陈述，《房屋买卖合同》、发票、银行账户历史明细清单、《收据》、证明、施工日记及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，工行财富广场支行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。常海东与聚宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家相关法律法规，合法有效。各方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，即常海东应当按照合同约定的期限支付购房款，聚宝公司应按照合同向常海东交付符合合同约定的房屋。常海东与聚宝公司签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付日期为2019年11月30日前，但合同同时约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.××逾期支付房款以及房屋专项维修资金、产权证等费用，××逾期向按揭银行偿还贷款本息和其他费用的；3.因政策、城市规划变化、市政工程实施及不可抗力，无法达到本条约定交付条件的，出卖人不承担延期交房违约责任，且交房日期顺延”。关于常海东首付款的交付情况，合同约定原告应于2018年7月10日前支付房款284248元，但常海东交齐首付款的最后日期为2018年10月31日,在常海东未按约定付清房款的情况下，聚宝公司可以延期交付房屋，常海东逾期支付购房款113天，故聚宝公司的交房日期依合同约定可据实顺延。另外，关于聚宝公司向本院提交的2020年7月28日薛店镇人民政府出具的《证明》，施工日志、政策性停工文件等一系列证据，经庭审中核实，上述文件、证明确定的日期、被告提交施工日记记载停工日期其天数之间存在较大差异，不能相互印证，故关于被告主张的停工天数本院不予认可，但综合聚宝公司提交的相关市政部门发布的针对重污染天气需要停工的应急文件和关于大气污染防治、环境治理临时性管控等行政部门通知文件，能够认定2018年以来因大气污染防治、不利气象条件下临时管控等原因政府相关部门多次通知相关建筑企业停工，以保证大气质量；同时因新型冠状病毒疫情影响，聚宝莲花苑作为当时正在施工的建筑工地，停工在所难免，因此，对于双方合同约定的2019年11月30日前交付房屋的实际交付日期可以相应顺延，顺延天数本院酌定为150天。结合常海东逾期支付购房款的情形，经计算聚宝公司应当于2020年8月19日前向常海东交付符合合同约定的房屋。《商品房买卖合同》中约定“该商品房经验收合格”为交付的条件，聚宝公司提供的《工程竣工验收意见表》显示涉案房屋已于2020年9月25日经勘察、设计、施工、监理、建设等单位共同验收合格，故涉案房屋已经符合合同约定的交房条件。综上，综合考虑本案《商品房买卖合同》的实际履行情形，及双方订立《商品房买卖合同》的合同目的，本院对常海东主张解除常海东与聚宝公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。在《商品房买卖合同》未解除的情况下,常海东要求聚宝公司退还已给付房款、支付利息及解约违约金等诉讼请求,没有法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告常海东的诉讼请求。案件受理费6815元，减半收取3407元，由原告常海东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴云锋二〇二〇年十二月二十八日书记员  乔洋洋