湖南省资兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1081民初1802号 原告：焦三忠，男，1968年7月3日出生。 原告：曹**林，女，1969年2月7日出生，系原告焦三忠的妻子。 委托诉讼代理人：段朝晖，资兴市大成法律服务所法律工作者。 被告：郴州市宇顺房地产开发有限责任公司，住所地湖南省资兴市建材大市场综合楼**。 法定代表人：李元辉，该董事长。 委托诉讼代理人：许卫，男，系郴州市宇顺房地产开发有限责任公司职员。 被告：王建，男，1981年12月8日出生。 被告：胡健，男，1976年10月4日出生。 原告焦三忠、曹**林与被告郴州市宇顺房地产开发有限责任公司（以下简称宇顺房地产公司）、王建、胡健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告焦三忠及两原告的委托诉讼代理人段朝晖、被告宇顺房地产公司的委托诉讼代理人许卫、被告王建、胡健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同支付原告房屋租金217516.32元(2017年10月1日至2020年9月30日)及履约保证金20000元，合计237516.32元，并按年利率15.4%支付延迟付款利息至付款之日止；2.本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：两原告系夫妻，2016年10月20日，两原告与被告宇顺房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告宇顺房地产公司位于天曌·运达商业广场第5、6号幢2层201号商铺，两原告依照合同约定支付全部购房款后成为该商铺业主。因在两原告购买之前，被告宇顺房地产公司将该商铺出租给被告王建、胡健，租期5年，按照买卖不破租赁的要求，原告认可三被告的租赁行为。同时，原告与被告宇顺房地产公司约定在天曌·运达商业广场开业之日即2017年10月1日开始由原告计收租金，但因被告王建、胡健未向原告支付任何租金，原告遂于2019年10月29日以房屋租赁合同纠纷向资兴市人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，原告发现三被告在2019年1月30日就所涉商铺的房屋租赁合同纠纷一案已由郴州市中级人民法院审理并作出（2019）湘10民终364号民事调解书。因该民事调解书确认被告王建、胡健向被告宇顺房地产公司支付租金，损害了原告的利益，在资兴市人民法院对原告的起诉裁定驳回后，原告向郴州市中级人民法院提起了第三人撤销之诉。郴州市中级人民法院于2020年6月17日作出（2020）湘10民撤1号民事判决书，撤销了（2019）湘10民终364号民事调解书相关内容。被告王建、胡健不服该判决上诉至湖南省高级人民法院，省高院经审理作出了“驳回上诉，维持原判”终审判决。现原告为维护自身合法权益，再次向法院提起诉讼。 被告宇顺房地产公司辩称：原告焦三忠购买商铺后，被告王建、胡健未向公司交纳过租金，公司是否承担支付租金的责任由法院依法处理。 被告王建、胡健辩称：1.原告要求两被告支付租金237516.32元，但诉状中未明确系哪段时间的租金；2.根据资兴法院（2018）湘1081民初1025号民事判决书确定的内容，两被告已向宇顺房地产公司交纳了2017年10月1日至2018年9月30日的租金43504元，同时，之前向宇顺房地产公司交纳的押金20000元也转交给了原告，两被告不能重复交纳租金和押金；3.因出租人交付的商铺不符合约定要求，无法发挥商铺的功能，导致两被告无法正常经营，原告未能在租赁期内保持租赁物符合约定的用途，应承担违约责任，减免租金；4.两被告要求与原告另行签订租赁合同，废除与被告宇顺房地产公司签订的租赁合同；5.因商铺不符合交付标准，原告必须承担两被告垫付的商铺改造贴楼梯踏步、卷闸门、更改排水、给水的材料和人工费；6.原告要求支付延迟付款利息，不合理，因该租赁合同一直存在争议纠纷，并不是两被告故意不交，请求法院不予支持其请求。 原告焦三忠、曹**林及被告王建、胡健围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据，被告宇顺房地产公司未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的证据1至证据10及被告王建、胡健提交的证据2，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告王建、胡健提交的证据1.照片及光碟，原告对其真实性无异议，但对证明方向有异议，认为不能证明商铺无法正常经营，被告宇顺房地产公司对该证据无异议，本院对该证据的真实性予以确认，证明方向不予确认；被告王建、胡健提交的证据3.资兴法院（2018）湘1081民初1025号判决书，原告对其真实性无异议，但认为该判决书已被撤销，被告宇顺房地产公司对该证据无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但该判决书因宇顺房地产公司的上诉而未生效，且二审的调解也已被撤销，故对其证明主张不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月5日，宇顺房地产公司与王建、胡健签订了一份《天曌·运达广场二层商铺租赁协议书》，约定宇顺房地产公司将位于资兴市资兴大道建材大市场天曌·运达广场5、6栋2层201号商铺出租给王建、胡健，租赁面积为503.51㎡，租金18126.36元/每季度，按季支付、先付后用，租期5年，履约保证金40000元。合同签订后，宇顺房地产公司向王建、胡健交付了租赁商铺，王建、胡健向宇顺房地产公司交纳了20000元履约保证金。2016年10月20日，宇顺房地产公司与焦三忠、曹**林签订了一份《资兴市商品房买卖合同》，约定宇顺房地产公司将位于资兴市资兴大道建材大市场天曌·运达广场5、6栋2层201号商铺出售给焦三忠、曹**林，建筑面积为503.51㎡，总金额1802566元，商铺首付902566元，余款办理银行按揭。合同签订后，焦三忠依约支付了购房款，并于2016年11月29日办理了预购商品房抵押权预告登记。焦三忠与曹**林系夫妻关系。 2017年10月1日，天曌·运达广场正式运营，宇顺房地产公司因在王建、胡健租赁的商铺北面出口外进行建房施工，故对施工现场进行管理并设置了围栏，但在王建、胡健经营的商铺外留有通道。此后，王建、胡健以宇顺房地产公司进行的施工已严重影响了正常经营为由，拒不依约支付租金，双方发生纠纷。2018年6月6日，焦三忠向王建、胡健送达了《催缴租金通知书》，载明：“我将郴州市宇顺房地产开发有限公司把你在资兴市建材市场承租门面卖给我之事告知了你们。而你们既不肯交纳租金，也不肯与我签订正式的租赁合同。现依法通知你们：1、自收到本通知之日起10日内，交纳2017年10月1日至2018年6月30日的租金共计54379.08元，同时与我签订正式的租赁合同……”。《催缴租金通知书》上盖有宇顺房地产公司印章。 2018年7月2日，王建、胡健以宇顺房地产公司在其商铺外施工，影响其正常经营为由，诉至本院，要求宇顺房地产公司赔偿经济损失。2018年12月9日，本院作出（2018）湘1081民初948号民事判决书，判决宇顺房地产公司赔偿王建、胡健经济损失21751.2元。宇顺房地产公司不服该判决向郴州市中级人民法院提起上诉。2018年7月16日，宇顺房地产公司以王建、胡健未依约缴纳租金为由，诉至本院，要求王建、胡健支付租金。2018年12月7日，本院作出（2018）湘1081民初1025号民事判决书，判决王建、胡健支付宇顺房地产公司租金50753.81元。宇顺房地产公司不服该判决向郴州市中级人民法院提出上诉。2019年1月30日，宇顺房地产公司与王建、胡健达成调解协议，郴州市中级人民法院作出（2019）湘10民终364号民事调解书予以确认。协议内容为：“一、宇顺房地产公司2019年5月31日之前将王建、胡健租赁的商铺入口前设置的围栏拆除，并能够通车；二、王建、胡健于2019年3月8日之前将2017年10月1日至2018年10月1日的租金43503元（按合同约定房屋租金72505元的60%）支付至郴州市宇顺房地产开发有限责任公司；郴州市宇顺房地产开发有限责任公司将王建、胡健租赁的商铺入口前设置的围栏拆除之次日，王建、胡健将2018年10月1日之后至围栏拆除之日的租金按合同约定房屋租金的60%支付至郴州市宇顺房地产开发有限责任公司；三、宇顺房地产公司自愿撤回（2019）湘10民终363号案件的上诉；四、王建、胡健自愿撤回（2018）湘1081民初948号案件的起诉……”。调解书生效后，王建、胡健依约向宇顺房地产公司支付了租金43504元（调解书记载为43503元，实际交纳43504元）。2019年10月29日，焦三忠、曹**林诉至本院，要求宇顺房地产公司、王建、胡健共同支付房屋租金163137.24元，并按月息2分支付延付利息至还款之日止。本院以焦三忠、曹**林应依法另提起第三人撤销之诉为由，于2019年12月30日作出（2019）湘1081民初2022号民事裁定书，驳回焦三忠、曹**林的起诉。焦三忠、曹**林遂于2020年1月16日向郴州市中级人民法院提起第三人撤销之诉，郴州市中级人民法院于2020年6月17日作出（2020）湘10民撤1号民事判决书，判决“撤销本院(2019)湘10民终364号民事调解书第二、第三、第四项，即撤销‘一、王建、胡健于2019年3月8日之前将2017年10月1日至2018年10月1日的租金43503元（按合同约定房屋租金72505元的60%）支付至郴州市宇顺房地产开发有限责任公司；郴州市宇顺房地产开发有限责任公司将王建、胡健租赁的商铺入口前设置的围栏拆除之次日，王建、胡健将2018年10月1日之后至围栏拆除之日的租金按合同约定房屋租金的60%支付至郴州市宇顺房地产开发有限责任公司；二、宇顺公司自愿撤回（2019）湘10民终363号案件的上诉；三、王建、胡健自愿撤回（2018）湘1081民初948号案件的起诉’。”王建、胡健不服该判决上诉至湖南省高级人民法院，在湖南省高级人民法院审理并作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决后，焦三忠、曹**林遂再次向本院提起本案诉讼。 庭审中，各方当事人确认王建、胡健交纳的履约保证金20000元已由宇顺房地产公司转交给焦三忠、曹**林，另对租赁期从2017年10月1日起算均予确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案争议焦点，一是原告主张三被告共同支付租金及履约保证金是否应予支持；二是租金及履约保证金的具体数额；三是原告主张延迟付款利息是否应予支持。 关于争议焦点一，本案中，被告宇顺房地产公司在与被告王建、胡健签订《天曌·运达广场二层商铺租赁协议书》后将案涉商铺出售给两原告，并于2016年11月29日办理了预购商品房抵押权预告登记，现两原告系案涉商铺所有权人并享有对案涉商铺的使用、收益等权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”的规定，两原告与被告王建、胡健应继续履行该租赁协议，两原告取得出租人的法律地位，被告王建、胡健仍系承租人，两原告可按该租赁协议向被告王建、胡健主张支付租金及履约保证金，故对两原告要求被告王建、胡健支付租金及履约保证金的诉讼请求本院予以支持。被告宇顺房地产公司与两原告系买卖合同法律关系，不具有向原告支付租金及履约保证金的义务，故对原告主张被告宇顺房地产公司与被告王建、胡健共同支付租金及履约保证金的诉讼请求，本院不予支持，但被告宇顺房地产公司基于郴州市级人民法院(2019)湘10民终364号民事调解书收取了租金43504元（调解书记载为43503元，实际交纳43504元），因该民事调解书已被生效判决撤销，考虑减轻当事人诉累，被告宇顺房地产公司应将该部分租金转交给两原告。 关于焦点二，两原告主张被告支付2017年10月1日至2020年9月30日的租金217516.32元（18126.36元／季度×12个季度＝217516.32元）及履约保证金20000元，符合租赁协议约定，本院予以支持，但被告王建、胡健已支付给被告宇顺房地产公司的43504元租金应予扣减，则被告王建、胡健实际应付租金为174012.32元。关于被告王建、胡健提出因被告宇顺房地产公司在两被告租赁的商铺外进行施工导致两被告的商铺无法正常经营，出租人交付的租赁物不符合约定的用途，要求减免租金。本院认为，被告王建、胡健提交的照片、视频等证据，可以证实被告宇顺房地产公司的施工行为对两被告王建、胡健商铺经营会有一定影响，但这是外部环境的影响，而不是租赁物本身存在不符合约定的情形；同时，如被告宇顺房产地产公司的施工行为对其商铺经营造成损害，两被告王建、胡健可另行主张权利；故其要求减免租金的抗辩主张，无事实和法律依据，本院不予支持。另关于被告王建、胡健提出因商铺不符合交付标准，原告必须承担两被告垫付的商铺改造贴楼梯踏步、卷闸门、更改排水、给水的材料和人工费的主张，因该主张系被告提出的独立的诉讼请求，不属本案审查范围，本院不予处理。 关于焦点三，本院认为，被告王建、胡健作为承租人，因案涉商铺系出租后发生的所有权变动，且案涉商铺的租赁问题一直存在纠纷并产生了一系列的诉讼，其主观上并没有恶意拖欠租金的故意，故对原告主张被告按年利率15.4%支付延迟付款利息至付款之日止的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下： 一、被告王建、胡健于本判决生效之日起三十日内支付原告焦三忠、曹**林租金174012.32元(从2017年10月1日至2020年9月30日，十二个季度，扣除已交给被告郴州市宇顺房地产开发有限责任公司的租金43504元)及履约保证金20000元，合计194012.32元； 二、被告郴州市宇顺房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内转交原告焦三忠、曹**林租金43504元； 三、驳回原告焦三忠、曹**林其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4863元，减半收取2431.5元，由被告郴州市宇顺房地产开发有限责任公司负担445元，被告王建、胡健负担1986.5元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员  杨 军 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  薛 丹 书 记 员  黄梦乔 附本判决书相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…… 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。