广西壮族自治区德保县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1024民初778号 原告：梁凤美，女，1961年8月8日出生，壮族，住广西壮族自治区德保县，现住广西壮族自治区德保县。 委托诉讼代理人：潘凌，广西源厚律师事务所律师。 被告：许宗荣，男，1958年12月5日出生，壮族，住广西壮族自治区德保县。 被告：黄秀妹，女，1959年7月16日出生，壮族，住广西壮族自治区德保县。 两被告共同委托诉讼代理人：刘东，德保县天保法律服务所法律工作者。 第三人：农婧（曾用名农青桃），女，1984年9月25日出生，壮族，住广西壮族自治区百色市右江区。系原告的女儿。 第三人：陆武强，男，1965年10月13日出生，壮族，住广西壮族自治区德保县。 第三人：黄彩菊，女，1967年2月13日出生，壮族，住广西壮族自治区德保县。系第三人陆武强的妻子。 原告梁凤美与被告许宗荣、黄秀妹，第三人农婧、陆武强、黄彩菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用普通程序,于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告梁凤美及其委托诉讼代理人潘凌、被告许宗荣、黄秀妹的委托诉讼代理人刘东、第三人农婧、陆武强、黄彩菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认位于广西德保县，个人住房档案（桂房档ＮＯ：0045772）】属于原告单独所有；2.判令被告在法律文书生效之日起十日内与原告到不动产登记机关办理不动产变更登记。事实和理由：原告于2006年6月18日经弟媳农某介绍，认识第三人陆武强、黄彩菊夫妇，得知两夫妇欲出售其转让所得的涉案房屋广西德保县南隆街外1幢3单元406号房。原告及其女儿农婧（本案第三人）了解该房情况得知：被告许宗荣系原德保县水泥厂职工，涉案房屋是被告在该厂享有的房改房名额房。被告自称其已有住房，不再购买涉案房屋，便将购房名额以2000元的名额费转让给第三人陆武强、黄彩菊，并承诺配合办理过户手续。第三人陆武强、黄彩菊征求原德保县水泥厂领导的同意后，于2005年3月18日到德保县房改办，按照当时政策要求以被告许宗荣的名义支付全产权购房款16920.66元、房屋评估费82.94元、个人住房档案费10元，合计17013.16元，房改办出具相应的发票，并于同年3月24日办理个人住房档案（桂房档ＮＯ：0045772）。所有购房票据、个人住房档案原件均由第三人陆武强、黄彩菊保存。 原告了解到以上情况后，又征求当时原德保县水泥厂领导该房是否可以转让，该厂领导答复只要职工同意都可以办理相关转让手续。原告就让第三人农婧（当时的曾用名为农青桃）与第三人黄彩菊于2006年8月14日签订一份“购房合同”，原告出资购买涉案房屋。合同签订后，原告支付第三人陆武强、黄彩菊购房款20000元，余下10000元待办理好变更手续后支付。原告支付20000元购房款后，第三人陆武强、黄彩菊将该房钥匙、购房材料原件交给原告保存。原告对该房屋进行装修后入住，以合同订立人第三人农婧当时的曾用名农青桃办理水电和网络电视等安装使用，并支付相关费用，并一直居住在该房至今。 2010年初，原告邀约第三人陆武强、黄彩菊到房改办办理过户手续，第三人陆武强、黄彩菊让原告自行与被告联系办理过户手续。2010年3月8日，原告和被告许宗荣到德保县房改办办理房屋更名手续，许宗荣当日亲手写下一份“退房协议书”给原告，并让房改办办事人员过目，当日因材料不齐没能办理。2011年到2017年，这几年原告多次催促被告去办理过户手续，被告提出原告再支付10000元人民币给他作为补偿费，才愿意配合办理过户手续。原告也多次向第三人陆武强反应此事，第三人陆武强给被告许宗荣打电话，其也不愿意配合办理。第三人陆武强又向原德保县水泥厂领导反应，该领导联系劝说被告许宗荣配合办理手续也无果。2018年到2019年，原告和第三人农婧又多次联系被告许宗荣，被告称不愿意配合原告去办理过户手续，还说让原告到法院告他，原告和第三人农婧都不要再来找他，后面被告许宗荣就没再接过原告和第三人农婧的电话。第三人陆武强和原德保县水泥厂领导也多次和被告许宗荣交涉，被告许宗荣称这事已转给子女办理，第三人陆武强找到被告许宗荣的女婿谈此事，被告许宗荣女婿也称不愿意去配合办理过户手续，让原告到法院起诉。 综上诉述，原告认为其购买涉案房屋没有违反法律规定，是合法有效的，涉案房屋依法属于原告所有。被告有义务协助原告办理所有权变更登记，其不予协助属于违约行为，应当承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，希望法院公正裁决，支持原告的诉讼请求。被告许宗荣、黄秀妹辩称：原告不是本案适格的原告，被告也不是本案适格的被告，原、被告之间根本不存在任何房屋买卖合同关系。根据原告起诉提交的所有证据，没有任何一组证据证明原告与本案涉案房屋存在关系。虽然原告曾与被告于2010年3月8日签订过一份《退房协议书》，但该协议书只是当时被告有意将房屋转让给原告而且协议内容也明确只是意向转让。由于该房属于单位房改房，原告并非德保县水泥厂职工，不具备职工购房条件，房管所不予办理相关购房手续，所以无法进行房屋买卖，也就没有签订房屋买卖合同，原告也没有向被告支付一分钱的房款。而原告提交的所谓《购房合同》，且不说买卖合同是否真实、合法、有效。就合同文字表述而言，合同买卖双方身份也不明，书面合同没有买卖双方的身份信息，无法证实《购房合同》双方当事人与本案当事人之间的关系。买卖合同的标的物也没有指明原告起诉的房屋即德保县城关镇南隆街外1栋3单元406号房。退一万步，即使有证据证明《购房合同》的标的物就是本案涉案房屋，那么买方也是农青桃，收款收据也显示付款人也是农青桃，而不是原告。可见，原告与本案涉案房屋没有任何关系。故原告不是本案适格的原告，被告也不是适格的被告，原、被告之间根本不存在任何房屋买卖合同关系。因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉求请求。 第三人农婧答辩称：我的答辩意见与原告陈述意见一致。 第三人陆武强、黄彩菊辩称：2005年3月我们经过水泥厂领导同意，与被告许宗荣口头约定：由我们以许宗荣名义去购买涉案房屋，我交了16920元购房款。我们认识原告梁凤美，后面就将房子转让给原告，房屋价格30000元，实际收了20000元，余下10000元待办理过户手续后付清。 依据双方的诉辩之争，本院归纳本案的争议焦点为：1.本案的诉讼主体是否适格；2.原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。原告在举证期限内向本院提供如下证据：1.个人住房档案，拟证明涉案房屋登记在被告名下，实际所有权人是原告；2.购房合同，拟证明原告从第三人陆武强、黄彩菊处购买涉案房屋；3.收款收据，拟证明原告支付涉案房屋价款；4.第三人陆武强、黄彩菊书面证词，拟证明原告是涉案房屋所有权人；5.证人黄某1证词，拟证明第三人陆武强购买涉案房屋；6.证人农某证词，拟证明原告购买第三人陆武强、黄彩菊涉案房屋；7.证人黄某2证词，拟证明原告一直居住在涉案房屋；8.装修、水电安装、缴费凭证等，拟证明原告一直居住在涉案房屋。 被告许宗荣、黄秀妹对原告提供的证据质证意见如下：证据1的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，说明这房屋属于被告所有；对证据2、3质证意见与答辩意见一致；对证据4有异议，陆武强和黄彩菊是本案第三人，所以两证人证言不能作为证据使用；对证据5、6、7三性都有异议，因为证人没有到庭接受法庭质询，所以无法确定真实性，不能作为证据使用；对证据8真实性没有异议，但只能证明涉案房屋以第三人农青桃（本案第三人农婧）有关系，与本案原告没有关系。 第三人农婧、陆武强、黄彩菊对原告提供的证据三性均没有异议。 被告许宗荣、黄秀妹向法庭提供如下证据：1.被告身份证，拟证明被告身份信息；2.房屋所有权证，拟证明原告起诉涉案房屋所有权属于被告，2013年10月办理房产登记手续取得，同时也证明2013年10月前房屋并没有转让给任何人。 原告梁凤美对被告提供的证据质证意见如下：对证据1的三性无异议；对证据2的合法性、真实性没有异议，证明目的有异议，认为通过这份证据原告才知道涉案房屋是2013年10月12日才登记的，被告给原告出具《退房协议书》是2010年3月8日，被告拒绝办理房屋变更登记手续是严重的违约行为。 第三人农婧对被告提供的证据质证如下：对证据1三性无异议；对证据2真实性、合法性没有异议。第三人陆武强、黄彩菊对被告提供的证据三性均无异议。 第三人农婧、陆武强、黄彩菊没有证据向法庭提交。 本院认为，原告提交的证据1来源合法、内容真实、与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证；原告提供的证据2、3，《购房合同》以及《收款收据》经双方当事人确认，且与本案其他证据形成证据链，能作为本案认定事实之依据；证据4由于陆武强、黄彩菊是本案第三人，不能同时作为本案证人参加诉讼，因此其证言证词本院不予采纳；证据5、6、7证人黄某1、农某、黄某2没有出庭接受法庭质询，其证言本院不予认定；证据8，能够证明涉案房屋自2006年10月开始由农青桃（本案第三人农婧）办理水电表和网络电视等开户，并支付水电等相关费用，原告在涉案房屋居住至今。 被告提交的证据1、2来源合法、内容真实、与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据本院采信的证据及当事人的庭审笔录，本院确认以下案件事实：原告梁凤美与第三人农婧系母女关系，农婧曾用名为农青桃，被告许宗荣与黄秀妹系夫妻关系，第三人陆武强与黄彩菊系夫妻关系。被告许宗荣系原德保县水泥厂职工，涉案房屋德保县城关镇南隆大街外1幢3单元406号房是被告许宗荣在原德保县水泥厂享有的房改房名额房，但房改时因被告已有住房，其表示放弃并同意他人以其名义购房。2005年，经原德保县水泥厂领导同意，第三人陆武强、黄彩菊以被告许宗荣的名义向德保县房改办缴纳全产权购房款16920.66元、房屋评估费82.94元、个人住房档案费10元，合计17013.16元，从原德保县水泥厂购买了涉案房屋,并办理了《个人住房档案》(桂房档NO：0045772)，交房款的相关票据及《个人住房档案》原件均由第三人陆武强、黄彩菊持有，第三人陆武强向被告许宗荣支付了2000元。2006年8月14日,第三人陆武强、黄彩菊出售涉案房屋给原告梁凤美,原告委托第三人农婧与第三人黄彩菊签订《购房合同》，签订合同时农婧以自己的名义签订，之后原告拿钱给农婧（当时叫农青桃），让农婧向第三人黄彩菊支付了房款20000元,黄彩菊将涉案房屋的《住房档案》、购房票据等原件交由梁凤美保存，并交待原告找被告过户。原告即对涉案房屋进行装修,并以第三人农婧的名义办理了水、电、网络电视开户，居住至今。 2010年3月8日，原告及第三人农婧找被告许宗荣，要求被告协助办理过户手续，被告许宗荣向原告梁凤美出具《退房协议书》，表示愿意将涉案房屋退给原告梁凤美使用，同时被告提出要求原告支付8000元给被告，原告也表示只要房子过户至原告名下，原告就同意支付8000元给被告。2013年10月12日，被告许宗荣，黄秀妹对涉案房屋办理房产登记手续，取得《德房权证德字第××号》房屋所有权证书，涉案房屋登记在被告许宗荣、黄秀妹名下。综上，原告为维护合法权益，向本院提起本案诉讼。 本院认为，关于本案的诉讼主体是否适格问题：1.原告的主体问题。梁凤美与农婧（农青桃）系母女关系，第三人陆武强、黄彩菊要转让涉案房屋时是跟梁凤美、农婧商谈，农婧当时还属于在校生，没有经济来源，达成涉案房屋买卖的协议后由农婧与黄彩菊签订合同，房款由梁凤美拿给农婧，由农婧支付给第三人陆武强、黄彩菊，之后梁凤美即搬进涉案的房屋居住至今。虽然搬进涉案房屋时安装水电、装修等均以农青桃的名义进行，但是农婧（农青桃）明确表示涉案房屋是梁凤美购买，买房款及装修的费用均是母亲梁凤美，自己只是受母亲委托签订《房屋买卖合同》，房子应属母亲梁凤美，因此，农婧（农青桃）与本合同发生的一切行为后果应由梁凤美承担。梁凤美与涉案房屋有着直接的利害关系，其作为原告的主体资格是适格的；2、被告的主体问题。涉案房屋登记在许宗荣、黄秀妹名下，第三人陆武强、黄彩菊以被告的名义买房后转让给原告，被告是知情的，且第三人曾协调被告协助过户给原告，若由第三人陆武强、黄彩菊向被告主张后再由原告向第三人陆武强、黄彩菊主张，不利于纠纷的一次性解决，也增加当事人的诉累，故被告的主体是适格的。 关于原告的诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。本案争议标的物系原德保县水泥厂分配给被告许宗荣的房改房。虽然房改房是基于购房人的身份属性取得,但房屋所有权实际归购房人个人所有,该类房屋除了取得方式与商品房有所区别外,房屋本身所具有的占有、使用、收益权与商品房无异,本身具有交易价值。从本案事实看,第三人陆武强、黄彩菊与被告口头约定由陆武强出资，以许宗荣名义购买讼争房，待允许过户时将讼争房过户至第三人陆武强名下的协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律或行政法规的强制性规定，且该协议得到原水泥厂领导的同意，因此应认定协议有效，双方均应受协议约束，并应依协议约定履行自己的义务。第三人陆武强、黄彩菊将涉案房屋转让给原告时虽未告知被告，但要求原告找被告协助过户，原告找被告协助办理过户手续时被告已知情，并且双方口头约定由被告协助办理过户手续，房子过户至原告名下，原告向被告支付8000元，原、被告的约定是双方的真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，原、被告应按约定履行自己的义务，现涉案房屋已具备过户条件，原告有权要求被告协助办理过户。关于原告主张确认讼争房归其所有的请求，我国物权法第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。现讼争房登记于被告许宗荣、黄秀妹名下，因此不能直接认定讼争房归原告所有，原告仅能依据第三人陆武强、黄彩菊借名买房协议要求被告配合办理房屋过户登记。对原告确认讼争房所有权的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六、第八条、第十条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法（建设部令第69号）》第五条之规定，判决如下： 一、被告许宗荣、黄秀妹于本判决生效之日起十五日内配合原告梁凤美将德保县城关镇南隆大街外1幢3单元406号房房屋所有权过户至梁凤美名下，过户所需全部税费由梁凤美负担，同时原告梁凤美应向被告许宗荣、黄秀妹支付8000元人民币； 二、驳回原告梁凤美的其他诉讼请求。 本案受理费2300元，由原告梁凤美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  卢凤秋 人民陪审员  梁普忠 人民陪审员  黄立初 二〇二〇年十二月二十二日 法官 助理  谭妮被 书 记 员  黄秀淑