中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终598号 上诉人（一审原告）：张福海，男，1949年5月18日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：陈心光，辽宁维权律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地辽宁省沈阳市大**小二台子**。 负责人：申壮，该支行行长。 委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市大**观泉路**。 法定代表人：郑宝信，该公司总经理。 被上诉人（一审被告）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。 被上诉人（一审被告）：辽宁北方建设（集团）有限公司，，住所地辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路** 法定代表人：鄂宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。 上诉人张福海因与被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2018）辽民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。张福海及其委托诉讼代理人陈心光，农商行大东支行委托诉讼代理人包腾飞、丁云鹏，北方公司委托诉讼代理人古赛男到庭参加诉讼。宏缘公司、谷实经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 张福海上诉请求：1.撤销辽宁省高级人民法院（2018）辽民初143号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司承担。事实与理由：（一）张福海与宏缘公司的商品房买卖合同不是从借款关系转换而来。张福海与宏缘公司于2011年1月30日签订《“观泉路50号”项目团购房协议》（以下简称《2011年团购协议》），约定了购房面积、单价、总价及交房时间等内容，签订该协议的目的是购买宏缘公司开发的商品房，并非借钱给宏缘公司。宏缘公司给张福海给付的款项系违约赔偿，而非借款利息。（二）张福海在人民法院查封案涉房屋前已签订合法有效的商品房买卖合同。2011年1月30日，张福海与宏缘公司签订《2011年团购协议》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该协议应认定为合法有效的商品房买卖合同。（三）张福海购买案涉房屋用于居住且购房时名下无其他用于居住的房屋。一审判决以2014年11月7日签订《商品房买卖合同》时，张福海名下还有一处住房为由，认为其不是商品房消费者，案涉房屋不属于满足生存权的合理消费范畴，认定事实错误。（四）张福海已全额支付购房款。张福海在签订《2011年购房协议》的当日即向宏缘公司指定的收款人谷实支付了全额购房款，宏缘公司出具了收据。（五）农商行大东支行已经放弃了案涉房屋的抵押权。案涉房屋在设定抵押前已转让给张福海。而农商行大东支行同意宏缘公司出售案涉房屋，即不再享有对案涉房屋的物上追及权，其只能对销售价款行使优先权。综上，本案既符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，又符合第二十九条规定，张福海对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 农商行大东支行辩称，（一）张福海请求确认该案涉房屋归其所有的主张，无事实和法律依据。不动产物权变动应以登记为生效要件，案涉房屋并未过户登记到张福海名下。（二）农商行大东支行对案涉房屋依法享有抵押权，张福海若要排除担保物权等优先权的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。但张福海并非应当予以优先保护生存权的房屋消费者，不符合上述规定。首先，张福海与宏缘公司之间系民间借贷关系，案涉房屋实际系张福海与宏缘公司达成的以房抵债协议的标的物，宏缘公司是于2011年6月1日取得国有土地使用权证书、2011年10月21日取得案涉工程建设规划许可证、2013年11月11日取得案涉房屋预售许可证。而张福海是于2011年1月30日与宏缘公司签订《2011年团购协议》，即在宏缘公司取得土地使用权并完成规划设计、审批前就签订了所谓的团购协议，且在协议中明确约定了高额利息，显然属于购房行为掩盖下的民间借贷行为，其并非应予保护生存权的房屋消费者。其次，张福海除案涉房产外还有其他用于居住的房屋，并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。 北方公司辩称，（一）《执行异议与复议规定》第二十九条规定的是消费者物权期待权能排除强制执行的特别规定，本案应适用该规定进行审理。（二）张福海的上诉请求因不符合上述规定的法定条件，不应获得支持。首先，张福海名下有其他可用于居住的房屋。其次，张福海所谓团购的目的不是为了居住，而是放贷收息，因此并非法律所优先保护的消费型购房者。最后，张福海与宏缘公司签订正式商品房买卖合同的时间是2014年11月7日，系在农商行大东支行申请法院查封之后。 宏缘公司和谷实未提交答辩意见。 张福海向一审法院起诉请求：1.判决不执行位于沈阳市大东区观泉路50-2号第11栋2-6-5号房屋;2.确认案涉房屋归张福海所有;3.本案诉讼费由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司承担。 一审法院经审理查明，农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173353460.86元；三、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33353460.86元（5000万元扣除已还本金16646539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司提起上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。 在该案一审审理中，一审法院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189105832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产。 2018年2月8日，张福海作为案外人对案涉房屋提出了书面执行异议，一审法院于2018年9月26日作出（2018）辽执异19号执行裁定，认定张福海在一审法院查封案涉房屋后与宏缘公司签订书面买卖合同，虽已支付全部购房款，但其名下另有用于居住的房屋，故裁定驳回张福海的异议请求。张福海不服，提起本案诉讼。 2011年1月30日,张福海与宏缘公司签订《2011年团购协议》，约定张福海自愿预定购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房,按建筑面积73.9平方米,团购单价3680元,房款272000元,张福海应在2011年7月15日前在指定房源范围内选定楼号、房号。如因宏缘公司原因导致本协议无法履行，宏缘公司除返还购房款外，须按年利率24%计算赔偿张福海的利息损失。同日，张福海向谷实个人账户转款272000元，宏缘公司向张福海开具金额为272000元的收款收据,收款事由载明“团购预收款”。2012年8月24日,张福海与宏缘公司又签订《“观泉路50号”一期项目团购房协议》（以下简称《2012年团购协议》），除了违约责任中张福海选定楼号房号的时间及宏缘公司退还房款时间有变更外,其他约定与《2011年团购协议》一致。同日，宏缘公司又向张福海开具一份金额为272000元的收款收据。 2012年8月31日,谷实向张福海转款97920元。2013年2月5日,张福海出具收到宏缘公司团购利息32640元的收条一份,并注明“以银行实际转款到卡内金额为准”,2013年2月6日,谷实向张福海转款32640元。 2013年1月27日，张福海与宏缘公司签订《团购返款确认书》,主要内容为张福海自动放弃选房,并约定本金272000元及利息的额度、给付时间。 2014年3月10日，张福海出具授权书一份,载明委托其妻子张松烈全权办理宏缘50号公馆团购事宜。同日,张松烈与宏缘公司签订《关于团购客户张福海延期协议》（以下简称《延期协议》）,载明宏缘公司如不能按团购协议如期支付本息,则双方继续签订延期协议,并约定了本息的额度及给付时间。 张福海提供2014年8月23日其与宏缘公司签订的《关于团购客户张福海的等值选房协议》（以下简称《选房协议1》）一份,载明团购面积73.9平方米,团购本金272000元,利息按24%和15%计付,本息合计365840元,由张福海等值选房,房源为12#2-20-2，面积为91.54平方米，单价6140元,总价为562056元，272000元本金及相应利息共计365840元，故张福海应补交房款196216元。团购客户在选房后，开发商提供一次免费更名的机会。张福海申请的原房源12#2-20-2调至11#2-6-5,面积51.25平方米，单价6140元,总价为314675元,剩余房款选车位。北方公司提供2014年11月7日张福海与宏缘公司签订的《关于团购客户张福海的等值选房协议》（以下简称《选房协议2》）一份,该协议约定房源为12#2-20-2,并约定“如一年内客户未实现销售或入住，宏缘公司承诺等值（按562056元）回收”。其他约定与《选房协议1》基本一致。 2014年11月7日，张福海与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定张福海购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50-2号第11幢2-6-5号房产，建筑面积51.25平方米，房屋价款272000元。合同载明张福海已交齐全部房款。 房屋电子登记（簿）查询证明记载，张福海、张松烈共同共有位于沈阳市和平区房屋一处，面积247.07平方米，设计用途为“住宅”,登记日期为2014年6月4日。 一审法院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。张福海在本案中提起的是案外人执行异议之诉，故应当对张福海就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。 张福海与宏缘公司签订《2011年团购协议》及《2012年团购协议》，协议中并无具体的房源信息，仅为就张福海购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房达成的初步意向，不具备商品房买卖关系的成立要件，故双方虽签订上述协议，但并未成立房屋买卖法律关系。张福海于2011年1月30日向谷实账户转款272000元后，谷实于2012年8月31日及2013年2月5日通过其个人账户向张福海分别转款97920元及32640元，总计130560元，该额度与272000元按照24%的年利率计算的自2011年2月至2013年1月共24个月的利息额度相一致。后张福海与宏缘公司签订《团购返款确认书》，约定张福海放弃选房，还约定了272000元及利息的额度、给付时间。《延期协议》又调整了本息的给付时间。上述协议及确认书中多次出现“本金”“利息”的表述，谷实也按照协议约定的利率向张福海支付利息，因此，张福海与宏缘公司之间实质上为借款法律关系。后续宏缘公司未依约支付本息，2014年8月及11月，张福海与宏缘公司分别签订《选房协议1》《选房协议2》，约定由张福海选房,其中的房款是以272000元为基数，累加该款项按照双方约定利率产生的利息后确定的，即将欠款本息转化为已付房款。从张福海在《团购返款确认书》中明确放弃选房，到《选房协议1》《选房协议2》中约定选房，再结合张福海与宏缘公司签订的数份协议的其他内容以及与谷实之间的转款情况，能够证明张福海是在向谷实个人账户支付款项后宏缘公司没有依约返还并支付利息的情况下，不得已采取了选房的方案，而不是作为普通消费者直接购买宏缘公司开发的商品房。另外,《选房协议１》《选房协议２》两份协议均约定由开发商免费更名一次,《选房协议２》还约定如张福海一年内未销售或入住，宏缘公司按562056元等值回收,这些约定均不符合房屋买卖合同的要件。且《选房协议２》签订在后,其载明的房源信息与后续双方签订的《商品房买卖合同》的记载不一致。综上，双方成立合法有效的商品房买卖法律关系的时间应为《商品房买卖合同》签订的时间即2014年11月7日。 虽然张福海与宏缘公司之间成立了合法有效的商品房买卖法律关系，但张福海的民事权益并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不能产生足以排除强制执行的法律效果，理由如下：第一，《商品房买卖合同》签订于人民法院查封案涉房屋之后。2014年10月23日，一审法院依农商行大东支行申请查封了案涉房屋。张福海主张《选房协议1》明确了张福海所购房屋的房号、面积、价款等内容，具有房屋买卖合同的基本要素，故应当认定张福海在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。如前所述,双方成立合法有效的商品房买卖法律关系的时间为2014年11月7日，故张福海与宏缘公司签订书面买卖合同的时间在一审法院查封之后。第二，张福海并非《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。故交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。农商行大东支行与宏缘公司签订《最高额抵押合同》，并就案涉房屋办理了他项权利证，农商行大东支行为案涉房屋的抵押权人，但张福海并非《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，该房屋不属于满足生存权的合理消费范畴。如前所述，张福海与宏缘公司之间的房屋买卖关系是从借款关系转化而来，张福海购买案涉房屋属于无奈之选，而并非以居住为目的；且张福海在案涉《商品房买卖合同》签订时名下还有一处面积为247.07平方米的房产,购买案涉房屋在面积上并不属于满足基本居住需要。此外，张福海亦未提供证据证明其在一审法院查封前实际占有案涉房屋。 综上所述，张福海就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对于其中止执行案涉房屋以及确认对案涉房屋享有所有权、判令宏缘公司为其办理案涉房屋备案登记手续的诉请一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项,参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：驳回张福海的诉讼请求。案件受理费5380元，由张福海负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《执行异议和复议规定》第二十九规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，张福海在一审法院2014年10月23日查封案涉房屋后，于2014年11月7日与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，即张福海并未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条第一项规定的要件。张福海主张其与宏缘公司于2011年1月30日签订的《2011年团购协议》，应认定为合法有效的商品房买卖合同，但该协议仅约定了购房面积、单价及总房款，并无明确具体的房源信息，不具备商品房买卖合同的基本要件，不能认定该协议是商品房买卖合同。其关于案涉房屋在设定抵押前已转让给张福海的主张，亦缺乏依据。张福海与其配偶张松烈共同共有一套位于沈阳市和平区房屋，面积247.07平方米，用途为住宅，登记日期为2014年6月4日，即一审法院查封期间，张福海名下已有一套房屋，本案亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的可以排除强制执行的条件。张福海关于其在人民法院查封之前已签订合法有效的商品房买卖合同、本案同时符合《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条规定、其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。农商行大东支行出具《同意书》，同意宏缘公司在抵押期间办理建筑物商品房预售许可证，但不能证明其放弃抵押权。张福海关于农商行大东支行已放弃案涉房屋的抵押权、不再享有对案涉房屋的物上追及权的主张，缺乏依据，本院不予支持。 综上，张福海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5380元，由张福海负担。 本判决为终审判决。 审判长  余晓汉 审判员  宋春雨 审判员  丁俊峰 二〇二〇年十二月十二日 法官助理王慧娴 书记员曹美施