浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0604民初2996号 原告（反诉被告）：绍兴上虞浩正五金塑料厂，住所地绍兴市上虞区东关街道东塘村，统一社会信用代码：9133060472760821XB。 法定代表人：赵文芳，经理。 委托诉讼代理人：马伟良，浙江曹娥江律师事务所律师。 被告(反诉原告）：绍兴市上虞区萨骑纺织服饰有限公司，住所地绍兴市上虞区经济开发区大三角104国道边，统一社会信用代码：913306047539799627。 法定代表人：朱成海，执行董事。 委托诉讼代理人：魏泽峰，浙江舜杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周梦皓，浙江舜杰律师事务所律师。 原告绍兴上虞浩正五金塑料厂（以下简称：浩正五金厂）与被告绍兴市上虞区萨骑纺织服饰有限公司（以下简称：萨骑纺织公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月日立案受理，依法适用普通程序，组成合议庭进行审理。经原告申请，本院于2020年7月对涉诉房地产的现有市场价值及企业搬迁费委托第三方进行司法鉴定，于2020年10月鉴定完毕。被告萨骑纺织公司于2020年11月9日向本院提出反诉，本院受理后与本诉部分合并审理，于2020年12月8日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的法定代表人赵文芳及委托代理人马伟良，被告（反诉原告）的委托代理人魏泽峰、周梦皓到庭参加诉讼。本案经庭外和解未果，现已审理终结。 原告浩正五金厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《厂房转让协议书》；2、由被告返还原告购房首付款100万元；3、判令被告支付原告因房价上涨及设备材料搬迁等产生的损失600万元；4、由被告支付原告违约金(自2017年8月11日起至合同解除之日按转让价1340万元的每日千分之一计算，另加首付金额100万元）；5、本案诉讼费、财产保全费由被告负担。事实和理由：2017年5月10日，原、被告签订厂房转让协议书一份，由原告购买被告的厂房，转让总价1340万元，由原告首付100万元，余款在原告收到房屋不动产权证之日一次性付清，并约定被告应在2017年8月10日前办妥厂房过户手续。后原告支付被告首付款100万元，但被告至今未将转让房屋的不动产权证过户到原告名下。原告认为，被告的行为已严重违约，损害了原告的权益，故起诉，望判如所请。 被告萨骑纺织公司辩称：被告同意解除厂房转让协议，但被告在合同履行过程中不存在违约，造成转让厂房不能过户的原因是转让协议中对厂房所涉的土地使用面积、四址界线的约定不明确，在签后，原、被告也未能对此达成共识所致，为此，不动产登记部门也出具相应的情况说明。原告愿意返还首付款100元，但被告应支付厂房占有使用费，原告为此已提出反诉。原告要求被告赔偿损失600万元，明显依据不足，即使有损失，也是限定在首付款利息范围内。对于违约金请求，因被告对不能办理权证过户的结果不具有主观过错，也不存在违约行为，法院不应予以支持。退一步，原告主张的违约金明显过高又不合理，且原告已提出损失赔偿，不能重复主张，故也不应予以支持。 原告浩正五金厂向本院提供证据如下： 1、2017年5月10日签订的《厂房转让协议书》一份，证明：双方对转让厂房的坐落位置、建筑面积、土地使用面积，转让价款及支付，厂房权证过户及未能过户的违约责任等均作出约定； 2、银行转账凭证一份，证明：原告在签约当日已支付被告首付款100万元； 3、涉案厂房房产权证复印件一份，证明：待转让厂房被告已取得房产权证，符合交易条件； 4、虞政办发（2016）127号《关于鼓励闲置厂房存量土地盘活利用的若干政策意见》一份、闲置厂房分割（分摊）审查意见表、规划平面图一份，证明：在办理过户中，原、被告一致认可的土地面积为4392平方米，是被告厂区内存在违法建筑原因，导致不能办理过户； 5、经原告申请，本院委托绍兴市华众房地产资产评估有限公司对转让厂房的现有市场价格进行评估，该司出具的（2020）第S08005号房地产司法鉴定估价报告一份；委托绍兴市土地评估中心有限公司出具的编号为绍市估（2020）价第067号的土地估价报告一份；委托绍兴宏泰资产评估有限公司作出的编号为绍宏泰评报字（2020）第284号关于原告因企业搬迁所需费用的评估报告。 被告萨骑纺织公司向本院提供证据如下： 6、上虞区自然资源和不动产登记中心的《回复函》一份，证明：因原、被告签订的厂房转让协议对房屋所涉的土地使用面积、界址等内容约定不明，导致不能办理权证过户。 对上述本诉部分证据，结合对方当事人的质证意见，本院认证认为：对证据1-3，被告无异议，予以认定。对证据4的真实性予以认定，但不能证明被告主张的待证事实。对证据5，虽原、被告对评估鉴定意见均持有不同的异议，但相应鉴定意见可以作为认定事实的重要参考依据，本院予以采纳。对证据6，系政府不动产登记职能部门的公函，与本案讼争事实有关联性，予以认定。 反诉原告萨骑纺织公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告于2017年5月10日签订的《厂房转让协议书》；2、判令反诉被告浩正五金厂支付反诉原告自2017年6月1日起至实际腾退之日止的厂房占有使用费，到2020年10月31日止的使用费为3025221元；自2020年11月1日起至腾退之日止，一楼以920平方米并按15.48元/月.平方米计算使用费，二楼及以上部分按2786平方米并按14.07元/月.平方米计算使用费。事实和理由：2017年5月10日，反诉原、被告签订《厂房转让协议书》后，反诉原告将8336.36平方米涉诉厂房交由反诉被告使用。然因涉诉厂房所处的土地没有单独的土地使用权证，与其他未出卖的厂房共同纳入一本登记面积为11529.8平方米的土地使用权证中（证号为上虞市国用2008第03621044号）及转让协议约定不明，导致涉诉厂房不能办理权证过户。现反诉被告已提出诉讼，要求解除厂房转让协议，并主张巨额赔偿金及违约金。反诉原告认为，反诉被告在接受并使用厂房以来，从未向反诉原告支付过任何费用，损害了反诉原告的财产利益，故提出反诉，盼予支持。 反诉被告浩正五金厂辩称：反诉被告使用涉诉厂房是基于双方签订的厂房转让协议，且在使用前也是经得反诉原告同意的，故反诉被告使用涉诉厂房有合法根据，即使转让协议解除，反诉被告也不应承担所谓的厂房使用费。反诉被告自2017年7月25日起才开始使用涉诉厂房，且实际使用的面积也仅是一小部分，没有全部使用，请求驳回全部反诉请求。 反诉原告萨骑纺织公司向本院提供证据如下： 《厂房转让协议书》一份（与证据1相同）；8、反诉原告与上虞杰特密封制品有限公司签订的《厂房租赁协议》及《补充协议》各一份，证明：涉诉厂房自2013年以来的租赁市场价格；9、涉诉厂房房权证一本，证号：曹娥街道字第**（与证据3相同）；10、上虞市国用（2008）第03621044号土地使用权证一本，证明：涉诉厂房没有单独的土地证，与其余未出卖厂房共同登记在一本土地证中；11、照片6张，证明：反诉被告实际使用涉诉厂房的事实。 反诉被告浩正五金厂向本院提供证据：12、虞政办发（2016）127号《关于鼓励闲置厂房存量土地盘活利用的若干政策意见》一份、闲置厂房分割（分摊）审查意见表、规划平面图一份（与证据4相同） 对上述反诉部分证据，结合对方当事人的质证意见，本院认证认为：对于证据7、9、12，与本诉证据相同，本院对真实性予以认定；对于证据8、10、11，反诉被告对真实性无异议，本院予以认定。 根据上述经审核认定的证据，结合双方当事人在庭审中的相应陈述，本院认定事实如下： 2017年5月10日，原告（反诉被告）浩正五金厂与被告（反诉原告）萨骑纺织公司签订《厂房转让协议书》一份，约定：由萨骑纺织公司将其所有的位于××街道××村的1幢厂房转让给浩正五金厂，厂房建筑面积为8336.36平方米，土地面积约7亩，转让价款1340万元（含税费80000元），在协议签订后，由浩正五金厂支付首付款100万元，余款在收到土地使用证及房产证之日一次性付清，萨骑纺织公司需在签约后90日内（2017年8月10日前）负责办理好相关权证变更手续。如甲方（萨骑纺织公司）悔约，需给付乙方（浩正五金厂）相当于首付款的违约金，如甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，需向对方支付转让价款千分之一的违约金。同时特别约定：“乙方支付定金100万元后，甲方答应部分产权使用，土地若不足6.5亩，以50万／亩差价补偿给乙方”。 协议签订后，浩正五金厂依约支付萨骑纺织公司首付款100万元，并自2017年7月25日起陆续将生产设备等搬入至前述厂房，开始生产经营。2020年6月始，浩正五金厂因提起本案诉讼逐步搬迁撤离，直到2020年11月16日将厂房钥匙交给萨骑纺织公司。 前述涉诉厂房坐落于××街道××村，临近尚有其余3幢厂房，房屋所有权均系萨骑纺织公司所有，其中涉诉厂房的房产权证号为曹娥街道字0××6号，证载建筑面积8336.36平方米，无单独的国有土地使用权证，厂房所涉土地登记在上虞市国用（2008）第03621044号土地使用权证之中（证载土地面积为11529.80平方米），在办理权证过户过程中，因协议双方对转让厂房所涉土地未明确具体的分割方案（如面积、界址等），且未经过相关部门的审核，导致权证过户暂时不能办理。 涉诉厂房为五层建筑，南北朝向，共计建筑面积8336.36平方米，一至四层面积相同，每层约2000平方米，第五层面积较小，约300多平方米，共设三处楼梯（中间含电梯）。涉诉厂房的一层西首厂房（1078平方米）、二层西首部分厂房439.5平方米，合计约1500余平米厂房，自2013年起至2020年止，由萨骑纺织公司出租给案外人上虞杰特密封制品有限公司（与浩正五金厂系关联企业，双方的法定代表人互为夫妻关系）使用，在2013年签约时的租金价格为：一层11元/平方米.月，二层10元/平方米.月，从第二年起租金价格每年递增5%。另查明：浩正五金厂实际使用了涉诉厂房的一层东首厂房、二层东首厂房及西首部分厂房和三层东首厂房，扣除楼梯（电梯）等公用部分面积，实际使用面积约为3000平方米。 对涉诉厂房的现有市场价值，在审理中，经本院分别委托绍兴市土地评估中心有限公司、绍兴市华众房地产资产评估有限公司进行鉴定，在2020年8月10日估价基准日时，其土地市场价值为354万元，房屋市场价值为10420450元，合计价值13960450元。另，对浩正五金厂所主张的搬迁费用，经本院委托绍兴宏泰资产评估有限公司鉴定，所需搬迁费用计73510元。 本院认为：对于本诉原告浩正五金厂与被告萨骑纺织公司签订的《厂房转让协议书》合法有效，原告诉请要求解除合同，被告辩称予以同意，故本院予以照准。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权赔偿损失。原告请求返还购买厂房首付款100万元，因合同已解除，依据前述规定，被告应予返还，故本院也予支持。对于原告主张的违约金请求，应当以被告存在合同违约为前提条件。本案中，根据上虞区自然资源和不动产登记中心出具的《回复函》记载，造成涉诉厂房权证不能按约过户的原因是原、被告在厂房转让协议中对厂房所涉土地的具体面积及四址界线等均未作出明确分割且在事后又不能达成一致意见的客观原因所致，即并非由合同一方违约所造成的，故对原告的违约金请求，本院不予支持。对于原告主张的损失赔偿请求，要求被告赔偿因涉诉厂房增值而产生的损失及解约后发生的搬迁费损失合计600万元。本院认为，根据评估鉴定意见，合同解除所致的厂房增值及因搬迁所产生的合理损失合计为633960元，依上所述，因未能办理权证过户不能完全归咎于合同任何一方，根据公平原则，故本院酌情由被告萨骑纺织公司承担损失的一半即316980元。 对反诉原告萨骑纺织公司要求反诉被告支付厂房占用期间的使用费300余万元。本院认为，根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，自转让协议签订后至办理交接时止的很长时间内，浩正五金厂一直部分使用涉诉厂房，该使用情形在客观上无法恢复原状，只能以货币化的使用费形式予以弥补，故反诉原告萨骑纺织公司要求浩正五金厂以同期租赁价格标准支付厂房占用期间的使用费，具有法律和事实依据。对于使用费金额认定上，本院参照反诉原告与案外人杰特密封制品有限公司约定的租金价格标准（基准租金单价12元/月.平方米）、反诉被告实际使用面积（约3000平方米）、实际使用时间（2017年7月25日至2020年11月交还厂房钥匙止）等客观因素，酌定由反诉被告浩正五金厂支付厂房占用费140万元。 综上所述，对原告浩正五金厂的本诉请求及反诉原告萨骑纺织公司的反诉请求，本院分别部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告上虞浩正五金塑料厂与被告绍兴市上虞区萨骑纺织服饰有限公司签订的《厂房转让协议书》； 二、被告绍兴市上虞区萨骑纺织服饰有限公司应向原告绍兴上虞浩正五金塑料厂返还购房款100万元，并赔偿损失316980元，合计1316980元，限于本判决生效之日起三日内履行完毕； 三、反诉被告绍兴上虞浩正五金塑料厂应支付反诉原告绍兴市上虞区萨骑纺织服饰有限公司厂房占用费1400000元，限于本判决生效之日起三日内履行完毕； 四、驳回原告绍兴上虞浩正五金塑料厂的其余本诉请求； 五、驳回反诉原告绍兴市上虞区萨骑纺织服饰有限公司的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费60800元，财产保全费5000元，合计65800元，由原告绍兴上虞浩正五金塑料厂负担53300元，由被告绍兴市上虞区萨骑纺织服饰有限公司负担12500元；反诉受理费减半收取15500元，由反诉原告绍兴市上虞区萨骑纺织服饰有限公司负担8500元，由反诉被告绍兴上虞浩正五金塑料厂负担7000元；本案鉴定费50086元（已由浩正五金厂垫付），由原告绍兴上虞浩正五金塑料厂负担25043元，由被告绍兴市上虞区萨骑纺织服饰有限公司负担25043元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员  王技江 人民陪审员  娄 华 人民陪审员  何 坚 二〇二〇年十二月十九日 书 记 员  梁娅萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。