云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云2504民初3875号 原告：吴永仙，女，1948年8月24日出生，汉族，居民，住个旧市，现住弥勒市。 被告：赵永德，男，1962年8月16日出生，彝族，个体工商户，住弥勒市，现住弥勒市。 第三人：杨树岗，男，1971年9月14日出生，彝族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。 原告吴永仙与被告赵永德及第三人杨树岗案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月17日立案，依法适用普通程序于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告吴永仙及被告赵永德到庭参加诉讼，第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴永仙向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认弥勒市（红河烟厂）的房屋归原告所有；2.请求停止对弥勒市（红河烟厂）的房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封、扣押措施；3.本案的诉讼费用由被告及第三人承担。庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为“要求确认原告与第三人签订的房屋买卖协议合法有效，要求第三人协助原告办理过户登记手续”。事实和理由：2018年5月3日，原告与第三人签订房屋买卖协议，约定“甲方将房屋（以下简称该房屋）坐落于复烤生活区****，以肆拾叁万零陆拾陆元卖给乙方。先付肆拾贰万零陆拾陆元给甲方，甲方把房产证和房子交给乙方，房子就归乙方所有，房产证现在过不了户，所以乙扣下壹万元，等可以过户的时候，甲方协助乙方过户，过完户时乙方付给甲方剩余未付款壹万元整（10000元）”。协议签订后，原告通过银行转账方式向李漾汕（杨树岗的妻子）支付了购房款350066元，第三人杨树岗出具收据给我收执。2018年5月10日，原告又向杨树岗支付了70000元，第三人出具了收条给原告收执。我按协议约定支付了420066元后，第三人已将房屋及房产证移交给原告，且原告已入住管理和使用该房屋。原告与第三人签订房屋买卖协议时，不动产登记管理部门尚未完成原告所购买的房屋因为土地测绘分割，暂不具备办理不动产权证书的条件，无法办理产权变更登记手续是以原告意志以外的原因导致的，是国家政策导致的，原告在办理产权过户登记手续中无过错。2020年3月25日，本院以（2020）云2504执419号之三执行裁定书查封了该套房屋。原告在得知情况后提出案外人执行异议，要求解除查封措施。根据物权法第十五条的规定，原告及第三人签订房屋买卖协议后已向第三人支付了420066元，同时第三人已将房屋交付原告管理使用。对上述事实，第三人完全认同，因此，原告已经依法取得该房屋的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，本案未办理产权变更登记手续是因为土地测绘，暂不具备办证条件，并非原告的过错造成的。据此，请求法院停止执行（2020）云2504执419号之三查封房屋的执行行为，支持原告的诉讼请求。 被告赵永德辩称：我是第三人的债权人，第三人为了转移财产与原告签订的房屋买卖协议不合法，双方约定的房款也是低于市场价的。弥勒市人民法院（2020）云2504执419号之三执行裁定书，是合法有效的，应该按照执行裁定书来处理本案，本案的诉讼费我不愿意承担。 第三人杨树岗未作陈述。 原告吴永仙为证明其主张，向本院提供了如下证据材料： 1.身份证复印件2份，欲证明原告吴永仙及第三人杨树岗的身份情况。 2.房屋买卖协议复印件1份，欲证明2018年5月3日，原告与第三人协商一致，第三人将坐落于弥勒市房屋作价430066元转让给原告，协议明确约定在双方交易时无法办理产权过户手续，第三人将房屋及产权证移交给原告管理使用。 3.收据3份、收条1份、中国农业银行回单复印件1份，欲证明原告于2018年5月3日通过银行转账方式将购房款350066元支付至第三人妻子李漾汕账户，2018年5月10日又支付给杨树岗购房款70000元，于2020年12月11日按照法院要求把尾款10000元交到法院，已付清房款。 4.（2020）云2504执419号之三执行裁定书复印件1份，欲证明弥勒市（红河烟厂）601-1-3-1号房屋被查封，该房屋在查封前已交由原告实际占有使用。 5.房产证复印件1份，欲证明2018年5月3日签订房屋买卖协议后，第三人已将西山路（红河烟厂）601-1-3-1房产证交由原告收执。 6.执行裁定书1份，欲证明原告依法提起执行异议申请。 7.证明1份、电费清单1份，欲证明原告入住后向物管公司缴纳了2019年和2020年的物业费，且自2018年9月18日起以自己的名义缴纳电费。 经质证，被告赵永德对原告吴永仙提交的证据均无异议；第三人杨树岗未到庭发表质证意见。 本院经审查认为，原告吴永仙提交的证据客观、真实，本院均予以采信。 本院经审理认定事实如下：2018年5月3日，原告吴永仙与第三人杨树岗签订《房屋买卖协议》，约定杨树岗将坐落于复烤生活区1幢131号房屋以430066元卖给吴永仙。同日，原告吴永仙转账350066元给第三人杨树岗的妻子李漾汕，第三人杨树岗当日出具收据1份给吴永仙收执，载明收到房款350066元。2018年5月10日，原告支付第三人房款70000元，第三人出具收据1份给原告收执。后第三人将产权证交由原告收存，该房屋至今未办理过户登记手续，房产证号为弥勒县房权证［2009］字第00××38号，第三人仍为登记的所有权人。后原告搬入该房居住至今，原告自2018年9月开始缴纳该房电费，缴纳了2019年、2020年的物业费。2019年7月29日，赵永德向本院起诉杨树岗民间借贷纠纷，本院于2019年9月6日作出（2019）云2504民初2679号民事判决书，判决由杨树岗于判决生效之日起三日内一次性偿还尚欠赵永德的借款本金40000元，并以尚欠借款本金40000元为基数，按年利率6%计算支付自2019年7月29日起至判决确定履行期限届满之日止的利息。该判决生效后，杨树岗未按期履行偿还义务，赵永德申请强制执行，本院于2020年3月6日受理，于2020年3月25日作出（2020）云2504执419号之三执行裁定书，裁定查封被执行人杨树岗所有的位于弥勒市（红河烟厂）601-1-3-1的房屋（房产证号：00××38，面积109.74㎡），查封期间三年（自2020年3月25日起至2023年2月24日止）。原告知晓房屋被查封后，于2020年10月26日向本院提出书面异议，经本院审查后作出（2020）云2504执异57号执行裁定书，驳回异议申请。2020年12月11日，原告已将购房尾款10000元交到弥勒市人民法院。诉讼中，原告表示案件受理费由其自行承担。 本院认为，原告与第三人于2018年5月3日签订的《房屋买卖协议》是双方当事人自愿签订的，内容合法，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，是有效的。被告赵永德认为该协议不合法，是第三人为了转移财产所签订的，且双方成交价格低于市场价，本院认为，该协议签订时间为2018年5月3日，且在2018年5月10日前已支付房款420066元，被告赵永德提起诉讼时间为2019年7月29日，无证据证实原告与第三人之间有串通损害被告利益的情形，故被告的该辩解不成立。原告与第三人签订的房屋买卖协议有效，被告与第三人的债权经生效判决予以确认，原告和被告均系第三人的债权人，二者的法律地位平等，但各自的债权内容有别。具体而言，被告作为第三人的债权人，在第三人未清偿债务的情况下，有权要求第三人以其全部财产承担连带清偿责任。而原告作为第三人的债权人，在案涉《房产买卖协议》签订后，已经依约定支付了大部房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但原告作为合法占有人有权要求第三人为其办理案涉房屋的过户登记手续。由此可见，被告作为债权人的权利内容，指向的是第三人的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产；而原告作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。由此可见，原告作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。此外，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案协议系在本院查封房产前已签订合法有效的《房屋买卖协议》、原告在本院查封房产前已搬入该房屋居住、现已付清房款，虽然尚未办理过户登记手续，但未办理过户手续的原因不并在于原告，故原告的权利能排除执行，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，该房产不得执行。至于原告要求解除对房屋的查封，应在执行程序中处理。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、原告吴永仙与第三人杨树岗于2018年5月3日签订的《房屋买卖协议》有效，由第三人杨树岗于判决生效之日起五个工作日内协助原告吴永仙办理不动产权变更登记手续。 二、不得执行弥勒市（红河烟厂）601-1-3-1的房屋（房权证号：弥勒县房权证［2009］字第00××38号）。 三、驳回原告吴永仙的其他诉讼请求。 案件受理费7752元，由原告吴永仙承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 本院（2020）云2504执异57号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审判长  李继华 审判员  杨婷婷 审判员  解雯璇 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  张稚涓