四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川03民终715号 上诉人（原审被告）：自贡市帅旗房地产开发有限公司，住所地四川省富顺县富世镇吉祥路**附**。 法定代表人：魏大棋，董事长。 委托诉讼代理人：毛坚毅，四川文君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李媛，四川文君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：文长友，男，1966年4月1日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：唐文涛，四川顺安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文长英，女，系文长友姐姐。 上诉人自贡市帅旗房地产开发有限公司（简称帅旗房地产公司）因与被上诉人文长友房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院(2020)川0322民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 帅旗房地产公司的上诉请求为：1.撤销一审判决，依法改判驳回文长友的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由文长友承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。文长友在文长英合法房屋上搭建的房屋无合法产权，系违法建筑。帅旗房地产公司与文长友签订的《农房拆迁补偿安置协议书》（以下简称拆迁补偿协议）是对合法房产的拆迁补偿，而非对违法建筑的补偿。帅旗房地产公司的拆迁补偿协议是同一标的物进行拆迁的第二次补偿。2.一审判决适用法律不当。由于文长友的案涉房屋为无合法产权，一审应查明事实，对案涉房屋的性质予以认定。文长友存在欺诈行为，该《拆迁补偿协议》属于可撤销的合同。 文长友答辩称，案涉房屋不是已经补偿的房屋。案涉房屋虽未办理产权登记，但未被有关部门认定为违法建筑。本案纠纷为民事平等主体之间的诉讼，上诉人应按协议约定履行义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 文长友的一审诉讼请求为：1.判令帅旗房地产公司立即将已建成的“御景名都”吉祥路门面258号交付文长友；2.判决帅旗房地产公司支付自2018年1月起至2020年4月的过渡费29400元（350元×3人×28月）；3.判决帅旗房地产公司支付违约金50000元。 一审法院认定事实：1988年6月26日，文长英经政府批准在共和乡原高峰五组农村建房宅基地使用面积为50平方米，1989年，文长友与其兄妹文长明、文长英、文长芬共同修建一楼一底房屋一栋，1990年，文长英经政府批准在原高峰五组农村建房宅基地使用面积为64平方米，1991年8月15日，该房屋办理了产权登记，产权登记在文长英名下，建筑面积为97.44平方米，属文长友所有的54平方米房屋未另办理产权登记手续。 2010年，帅旗房地产公司因开发“御景名都”项目，需拆迁文长友与其兄妹文长明、文长英、文长芬共同修建的房屋。帅旗房地产公司对文长友的房屋进行摸底、测量后，于2010年12月10日，与文长友签订《拆迁补偿协议》，协议约定：一、甲方需拆迁乙方农房综合建筑面积共计50.53平方米；二、乙方自愿选择住房安置补偿；三、甲方按乙方房屋综合建筑面积以拆壹赔壹的方式进行赔偿，返安位置为“御景名都”的返安房。……3、甲方提供给乙方结构拆迁安置门面壹间。建筑面积约54平方米，位置在吉祥路甲方修建的拆迁安置门面从靠甲方所留营业房约500平方米起算为壹号，自第3号起依次抓阄选择，并抵减乙方被拆迁面积。4、当乙方拆迁安置面积小于被拆迁面积时，乙方剩余被拆迁面积不超过10平方米（含10平方米）时，甲方按2000平方/元计算补偿给乙方，乙方剩余被拆迁面积超过10平方米时，甲方按开盘价计算补偿给乙方，凡超过10平方米以上则分段计算。5、乙方拆迁安置面积超过乙方被拆迁面积的，超过10平方米之内（含10平方米）按2000平方/元计算，超过10平方米以上的每平方米按开盘价计算，由乙方计算补偿给甲方，凡超过10平方米以上则分段计算。……六、拆迁时间、奖励办法及违约责任规定：乙方应在2011年元月10日开始拆迁，2011年元月20日前必须拆除完毕。提前搬迁拆除实行奖励。拆迁完毕的时间与本合同约定拆完的期限，每提前一天，甲方奖励乙方50元，乙方不按协议规定时间拆除对甲方造成损失，由乙方承担相应法律责任，并支付违约金50000元给甲方，反之甲方不按本协议办理相关事宜，则由甲方支付给乙方违约金50000元。乙方拒不拆迁的，甲方有权依法律规定的相关规定，经有权机关依法处理后，申请强制执行。七、乙方房屋拆迁后，由甲方每月支付给乙方每户每人150元/月的过渡费，人员数以乙方2010年12月10日止户口簿在册人员为准。由乙方搬迁之日开始付费至甲方交住房给乙方后三个月为止。乙方搬迁之日，甲方先付乙方一年过渡费，一年届满后，再付半年，以后则按月支付。九、本协议甲方已经对乙方进行了拆迁的全部补偿和安置，则乙方应将土地证、房产证等相关手续交甲方，由甲方与相关部门完清乙方拆迁房拆迁的法律手续和经济结算，所得赔偿为甲方所有。……帅旗房地产公司在该协议上加盖了公司印章，法定代表人魏大棋签字，文长友签字并捺指纹。 协议签订后，帅旗房地产公司口头委托文长友自行拆迁自有的房屋，文长友在双方协议约定的时间内完成了拆迁。 一审法院受理的（2020）川0322民初1334号邹永芬、温杏国诉帅旗房地产公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，邹永芬、温杏国向法院提交了复印于富顺县人民法院（2019）川0322民初245号民事卷宗证据中的《御景名都2015、2016、2017年度的拆迁过渡费》载明：2015、2016、2017年帅旗房地产公司支付文长友的过渡费为每人年过渡费4200元，户口人数3人。协议签订后，帅旗房地产公司向文长友支付过渡费至2017年12月，按每月350元，人口三人的标准支付。 2019年11月26日，文长友及案外人邹永书、邹永全、文长英、文长明对帅旗房地产公司应返安的门面房自行抓阄确定门面号后，并得到了帅旗房地产公司的确认，文长友选择到的门面号为吉祥路258号。 1999年2月，因政府征用了四川省富顺县原共和乡高峰村五组土地，文长友按政策农转非。 另查明，帅旗房地产公司开发的“御景名都”小区已于2019年竣工。 还查明，1999年原富州大道指挥部拆迁安置文长友的房屋，系文长友分家析产所得房屋，其房屋位于四川省富顺县原共和乡高峰村五组螺蛳湾，不是本案帅旗房地产公司拆迁文长友位于四川省富顺县原共和乡高峰村五组查家垇田的房屋。 再查明，帅旗房地产公司作为原告起诉富城房地产公司合同纠纷一案，富顺县人民法院于2019年10月15日作出（2019）川0322民初245号《民事判决书》，该判决认定：帅旗房地产公司与魏大棋共同开发“御景名都”项目，自2012年12月开始，先后分别与文长友以及案外人签订了《农房拆迁补偿安置协议书》，分别约定拆除农房的面积、安置补偿的方式及其他内容，到2016年10月底才全部拆迁完毕。至2018年12月前，帅旗房地产公司分别给付了文长友及其拆迁户的青苗补偿费、拆迁费用、拆迁过渡费等，但至本案起诉时帅旗房地产公司未按协议交付涉及的安置住房和安置门面。 诉讼中，一审法院依法调查了案外人邹永全，拟证明2019年11月26日，本案文长友及案外人文长明、文长英、邹永全、邹永书对“御景名都”项目返安房门面抓阄，经帅旗房地产公司在该名单上签字“同意以上所确定位置”的事实。经组织双方对该调查笔录进行质证，文长友对调查笔录三性均无异议；帅旗房地产公司对该调查笔录有异议，认为帅旗房地产公司未组织过抓阄和签字。 一审法院认为，文长友与帅旗房地产公司签订的《拆迁补偿协议》是否有效。帅旗房地产公司认为，文长友的房屋系违法建筑，根据自贡市人民政府、富顺县人民政府关于征地补偿的相关规定，文长友的案涉房屋不应得到补偿，双方签订的协议无效。一审法院认为，自贡市人民政府、富顺县人民政府的文件系政府征用土地的规定，而帅旗房地产公司拆迁文长友的房屋不是政府征用土地的行为，双方签订的协议系平等主体间的民事行为，不是政府行为，不能适用政府拆迁补偿的规定办理，且至今仍未有任何主管部门认定案涉拆迁房屋系违章建筑，不应当得到拆迁补偿。且文长友陈述，其与兄妹文长明、文长英、文长芬共同出资修建的房屋，系以文长英名义办理的土地手续和房产证，文长友向一审法院提交了文长英的房产证及土地使用通知，其余的房屋均未办理产权，文长友的陈述符合当时历史客观因素。同时，双方签订协议前，帅旗房地产公司对文长友的房屋进行了实地调查、核实、测绘，对文长友的房屋系以文长英名义申请的土地使用权，几兄妹共同修建的，对其拆迁房屋的结构和产权情况是明知的，帅旗房地产公司与文长友签订的《拆迁补偿协议》系帅旗房地产公司的真实意思表示，不违反法律规定。因此，帅旗房地产公司、文长友双方签订的《拆迁补偿协议》有效。 关于文长友要求帅旗房地产公司按照协议约定交付安置补偿的“御景名都”吉祥路258号门面房的诉讼请求是否应当得到支持。合法有效的协议，应受法律保护，对双方均有约束力。帅旗房地产公司、文长友签订《拆迁补偿协议》后，在协议约定的期限内，文长友受帅旗房地产公司的口头委托，将房屋在协议约定的期限内予以拆迁。且帅旗房地产公司开发的“御景名都”小区已于2019年竣工，已达到交付安置门面房的条件。2019年11月26日，文长友及案外人邹永书、邹永全、文长英、文长明对帅旗房地产公司应返安的门面房自行抓阄确定门面号后，得到了帅旗房地产公司的确认，文长友选择的门面房号为吉祥路258号，因此，按照协议约定，现文长友要求帅旗房地产公司交付安置补偿的“御景名都”小区吉祥路258号门面房，于法有据，一审法院予以支持。对于帅旗房地产公司以双方签订的《拆迁补偿协议》中约定了文长友应将土地证、房产证等相关手续交付帅旗房地产公司，但至今文长友未向帅旗房地产公司交付土地证、房产证，认为未达到补偿安置的条件及文长友房屋系违建，帅旗房地产公司、文长友双方签订的协议无效，不应返还“御景名都”小区吉祥路258号门面房的理由，于法无据，一审法院不予支持。 关于文长友要求帅旗房地产公司支付2018年1月至2020年4月止，按每月350元，人口按三人计算的过渡费29400元的诉讼请求是否应当支持。帅旗房地产公司认为当初与文长友签订协议时虽系自己的真实意思表示，但当时并不知晓文长友的房屋系违法建筑，在2019年1月，帅旗房地产公司作为原告诉讼富城房地产公司合同纠纷一案中（文长友作为该案第三人参加了诉讼），才知晓文长友的房屋系违法建筑。一审法院认为，2019年10月15日，一审法院对该案作出的（2019）川0322民初245号民事判决书，该判决并未认定帅旗房地产公司拆迁文长友的房屋系违法建筑，同时，帅旗房地产公司也未向一审法院提交证据证明行政机关对文长友的房屋作出系违法建筑不应当拆迁补偿的认定，帅旗房地产公司认为文长友的房屋系违法建筑而不予安置补偿，也不支付过渡费的辩解理由，一审法院不予支持。同时，对于文长友主张的过渡费计算标准为:双方于2010年12月10日签订的《拆迁补偿协议》中第七条约定：“乙方房屋拆迁后，由甲方每月支付给乙方每户每人150元/月的过渡费，人员数以乙方2010年12月10日止户口簿在册人员为准。由乙方搬迁之日开始付费至甲方交住房给乙方后三个月为止。乙方搬迁之日，甲方先付乙方一年过渡费，一年届满后，再付半年，以后则按月支付。”帅旗房地产公司自双方签订协议后，按照协议约定支付文长友过渡费，后帅旗房地产公司对支付的过渡费标准进行调整为每月每人350元，以3人为标准向文长友进行支付，且帅旗房地产公司对文长友2015-2017年度的过渡费按此标准进行了支付，现帅旗房地产公司拆迁安置的房屋已竣工，达到了交付房屋的条件，但帅旗房地产公司至今未交房，文长友主张帅旗房地产公司支付自2018年1月起至2020年4月止的过渡费29400元（350元×3人×28月=29400元），一审法院予以支持。 关于文长友主张要求帅旗房地产公司支付违约金50000元的诉讼请求是否应当支持。文长友认为，帅旗房地产公司未按协议约定履行支付过渡费的义务，自2018年1月起至今未按约定向文长友支付过渡费，协议约定了帅旗房地产公司交住房给文长友后三个月为止，帅旗房地产公司未支付过渡费的行为违反了协议约定；帅旗房地产公司开发的“御景名都”小区已于2019年竣工，已达到交付安置门面房的条件，但帅旗房地产公司至今未向文长友交付安置房，按照协议约定帅旗房地产公司已经违约，应当承担违约责任，应向文长友支付违约金50000元。对于双方约定的违约金金额是否过高，一审法院依法向帅旗房地产公司释明后，帅旗房地产公司以双方签订的协议无效为由，认为不应当支付违约金，对违约金的高低未发表意见。一审法院认为，根据双方签订的协议履行情况及根据公平原则和诚实信用原则予以综合考量，双方约定的违约金符合法律规定，并无不当，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向文长友交付“御景名都”位于吉祥路**门面房一间；二、限自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向文长友支付过渡费29400元；三、限自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向文长友支付违约金50000元。一审案件受理费6992元，减半收取为3496元，由自贡市帅旗房地产开发有限公司承担。 二审中，帅旗房地产公司向本院提交两组证据。第一组为当时拆迁前文长英的房屋照片，拟证明当时房屋情况，有产权的房屋面积为第一层97.44平方米，其余房屋无产权。第二组为富顺县统征办房屋拆迁现场丈量登记表一份，拟证明案涉房屋中只有文长英面积为97.44平方的房屋有产权。 文长友的质证意见为该两组证据都不是新证据，对第一组证据的真实性无异议，对证明目的以及关联性有异议，对第二组证据的合法性以及证明目的均有异议。 对上述证据本院认定如下：上述证据并不能达到帅旗房地产公司的证明目的，故本院不予采信。文长友未向本院提交二审新证据。 本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院二审对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、文长友的房屋是否为违法建筑；二、双方签订的《拆迁补偿协议》是否合法有效，帅旗房地产公司是否应按协议履行义务；三、违约责任的确定。 一、文长友的房屋是否为违法建筑。2001至2002年间，文长友与其兄妹文长明、文长英、文长芬共同出资在以文长英名义修建的房屋上共同又修建了一层房屋，文长友取得了未办理产权登记的54平方米房屋的使用权。帅旗房地产公司对文长友的房屋进行了实地调查、核实、测绘，应是明确知晓和清楚该房屋的建成情况以及现状。是否是违法建筑需有权部门的认定，由于本案缺乏有权部门的认定，故不能认为文长友的房屋属违法建筑。 二、双方签订的《拆迁补偿协议》是否合法有效，上诉人帅旗房地产公司是否应按协议履行义务的问题。帅旗房地产公司为开发“御景名都”项目，需拆迁与文长友其兄妹文长芬、文长英、文长明共同修建的房屋，并于2010年12月10日与文长友签订《拆迁补偿协议》，该协议系民事平等主体之间签订的协议，为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。帅旗房地产公司为开发“御景名都”楼盘项目的需要，占用了文长友的房屋并对文长友进行拆迁补偿实为一种交易形式，本院予以认可。帅旗房地产公司为开发的“御景名都”小区于2019年竣工已达到了交付安置住房的条件，帅旗房地产公司应按协议履行交房等合同义务。 三、双方违约责任的确定。帅旗房地产公司因未按约定支付过渡费及延迟交房，已违反《拆迁补偿协议》的约定，构成违约。文长友因无诉争房屋的产权证及土地使用权证，无法向帅旗房地产公司交付，同样违反约定，亦构成违约。在双方都构成违约的情况下，应互不追究违约责任。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决基本适当，但唯有在认定违约责任上处理不当，本院予以纠正。上诉人帅旗房地产公司的上诉理由部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持四川省富顺县人民法院(2020)川0322民初1236号民事判决第一项即“限自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向文长友交付“御景名都”位;位于吉祥路**门面房一间第二项“限自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向文长友支付过渡费29400元”； 二、撤销四川省富顺县人民法院(2020)川0322民初1236号民事判决第三项“限自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向文长友支付违约金50000元”； 三、驳回文长友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6992元，减半收取为3496元，由自贡市帅旗房地产开发有限公司负担；二审案件受理费6992元，由帅旗房地产公司负担6000元，由文长友负担992元。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 俊 审 判 员  郑 轶 审 判 员  甘语慧 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  相星宇 书 记 员  罗 霞