四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17146号 上诉人（原审被告）：成都鹏伟实业有限公司，住所地四川省成都高新区南延线高新孵化园科技财富中心**。 法定代表人：张伟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：田畅，四川云木律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司，住，住所地四川省成都市武侯区一环路南三段**/div> 法定代表人：姚敏，董事长。 上诉人成都鹏伟实业有限公司（以下简称鹏伟实业公司）因与被上诉人四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称蓝光嘉宝公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初16208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人鹏伟实业公司上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初16208号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案所有诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认为被上诉人蓝光嘉宝公司完全履行了物业服务合同约定的义务，并以物业合同中约定的物业费金额作为单价全额计算被上诉人应收物业费的做法是错误的；2.作为物业费用的连带责任人，上诉人身为所有权人与物业的实际使用人在法律上同属物业费的缴纳主体，一审法院不顾实际使用人已经缴纳的物业费金额及欠缴的金额无法统计的客观事实，拒绝追加实际使用人并迳行认定所谓欠费金额是错误的；3.上诉人早已向被上诉人出具了公函，通知案涉物业将由上诉人自行管理，且自此之后的物业服务一直由上诉人提供，双方已经以实际行为对案涉物业服务合同迳行了变更，原合同对上诉人不具有约束力。故提起上诉。 被上诉人蓝光嘉宝公司二审中未发表书面答辩意见。 蓝光嘉宝公司向一审法院起诉请求：1.判令鹏伟实业公司支付蓝光嘉宝公司物业服务费1020896.76元，违约金181980.52元（违约金自逾期之日起计算至结清欠费之日止，按照年利率24%/年计算，暂计算至2019年7月31日）；2.请求判令鹏伟实业公司承担本案诉讼费。一审庭审中，蓝光嘉宝公司将第1项诉讼请求变更为：请求判令鹏伟实业公司向蓝光嘉宝公司支付物业服务费1186338.77元，违约金182375.39元（违约金自逾期之日起计算至结清欠费之日止，按照每日万分之三的标准计算，暂计算至2019年7月31日）。 一审法院认定事实：2016年8月4日，高新区泰和佳园第一届业主委员会作为甲方，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司作为乙方，签订了《泰和佳园物业服务合同》，主要约定：1.建筑区划名称：泰和佳园，建筑区划类型：住宅、商业，坐落位置：成都市高新区天环街719号；2.占地面积：22472.96平方米，总建筑面积（专有）128526.25平方米，其中住宅98114.62平方米，非住宅9539.72平方米；3.乙方提供的物业公共服务事项和质量以《四川省（区域性）地方标准（DB510100/T073-2011）》三级服务为标准，具体内容详见附件五;4.物业服务费收费标准为本建筑区划内:（1）住宅物业服务费1.20元/月·平方米,（2）非住宅物业服务费3.20元/月·平方米,（3）地下车位服务费40.00元/月·个；5.物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应当在当季的最后一个月的20日之前，交纳当季物业服务费。业主或物业使用人逾期交纳当季物业服务费用的，经乙方书面催告仍不缴纳的，业主应自逾期之日起每日按应缴的物业服务费用金额的千分之三的标准向乙方支付违约金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，但业主仍负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方;6.本合同期限叁年，自2016年8月4日起至2019年8月3日止。2017年6月13日，鹏伟实业公司对四川嘉宝资产管理集团股份有限公司成都分公司泰和佳园物业服务中心作出《关于的回函》，载明：“我司系泰和佳园开发商也是小区合法业主，名下持有泰和佳园大量资产，也是该小区最大面积的业主，贵司进驻泰和佳园，我司从未同意、认可，故我司现郑重函告如下：一、贵司在泰和佳园非法成立的‘业委会’选聘下进驻泰和佳园，我司从未承认而且并不需要贵司为我司泰和佳园资产提供物业服务，我司既未委托，也从未与贵司签订任何物业管理的协议；二、我司已于2016年9月和2017年5月分别致函成都市房管局物管处，高新区桂溪街道办事处、高新区房管局、高新区规划建设局，就我司泰和佳园资产依法自行管理一事向上述政府管理部门报备；三、我司早在贵司进驻时已委托四川省和华物业管理有限公司与我司资产管理部共同对我司泰和佳园自有资产进行管理，且已产生了足额的管理费用。因此贵司既无管理之责，也无管理之权利与义务，我司更无向贵司缴费之义务；四、请贵司勿自作多情替我司资产‘操心’，而且你们也没有操过任何心！事实上我司资产的清洁、安全都是我司自行在管理，我司有能力、有条件自行管理……”2019年6月17日，泰和泰律师事务所向鹏伟实业公司发出《律师函》，载明：“……根据《物业服务合同》约定，贵司应在约定时间内支付物业服务费用，但是截止本函出具之日，根据嘉宝公司所述，贵司尚欠付嘉宝公司2016年8月15日至2019年5月31日的物业服务费/车位管理费共计1055837.86元。在此之前蓝光嘉宝公司已发催收通知催告贵司缴纳上述欠付费用，但贵司至今仍未按照合同约定履行相应的缴费义务。因此，我所认为贵司的行为已经严重违反《物业服务合同》的约定，并已严重侵害到了蓝光嘉宝公司的合法权益。有鉴于此，本所代表蓝光嘉宝公司向贵司郑重致函：一、请贵司在收到本律师函之日起7日内向蓝光嘉宝公司一次性支付物业服务费/车位管理费1055837.86元，并按照协议约定向蓝光嘉宝公司支付违约金……”打印时间为2020年4月7日至2020年4月8日的118份《成都市不动产登记信息摘要3》载明，鹏伟实业公司在泰和佳园小区物业情况为，单独所有6套住宅，6套商业，106个车位。就住宅和商业的物业具体情况及欠费情况、车位的物业具体情况及欠费情况详见一审判决附表。蓝光嘉宝公司于一审庭审中自认，已收取鹏伟实业公司所有的商业部分实际物业使用人交纳的216481.66元的物业服务费。一审法院另查明，2018年11月27日,四川嘉宝资产管理集团股份有限公司公司名称经核准变更为蓝光嘉宝公司。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中高新区泰和佳园第一届业主委员会与四川嘉宝资产管理集团股份有限公司签订的《泰和佳园物业服务合同》对蓝光嘉宝公司及鹏伟实业公司均具有约束力。关于本案鹏伟实业公司主张鹏伟实业公司系自行管理自己的物业，蓝光嘉宝公司未向鹏伟实业公司提供相应的物业服务的辩称意见，一审法院认为，首先，依据《泰和佳园物业服务合同》可以看出蓝光嘉宝公司为泰和佳园小区的物业服务企业，本案中，蓝光嘉宝公司提供了一系列物业服务外包合同、工作照片等证据，能初步证明其履行了物业管理服务事宜；其次，物业公司提供的物业服务是由多项服务内容综合组成，物业服务合同关系是持续履行的法律关系，从《物业服务合同》中也可以看出，蓝光嘉宝公司提供的物业服务事项是针对整个案涉小区的统一管理，鹏伟实业公司的物业无法与案涉小区分割开来；再次，鹏伟实业公司于本案中并未提交充分证据证明其自行管理其在案涉小区的物业，因此一审法院认为蓝光嘉宝公司已经按照合同约定履行了己方义务；最后，即使蓝光嘉宝公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，鹏伟实业公司作为业主也可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，拒付物业服务费既无合法律依据也非明智之举。关于鹏伟实业公司主张蓝光嘉宝公司对物业的产权情况不了解，物业面积不合理的辩称意见，案件审理中查询调取的《成都市不动产登记信息摘要3》已详细载明了鹏伟实业公司产权的持有情况，因此对鹏伟实业公司的该项主张不予支持。关于鹏伟实业公司主张的物业服务费应当由业主、实际使用人或租户承担连带责任，物业服务费的收取情况应由蓝光嘉宝公司承担举证不利的法律后果的辩称意见，一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，……”之规定，合同纠纷的当事人对合同是否履行发生争议时，应当由负有履行义务的当事人承担举证责任，举证不能时承担不利后果。蓝光嘉宝公司已经对自身履行物业服务进行了举证，也自认鹏伟实业公司所有的商业部分实际物业使用人已交纳部分物业服务费，因此鹏伟实业公司亦应当对自身已经交纳的物业服务费进行举证，否则应当承担举证不利的法律后果。综上，对鹏伟实业公司的辩称意见均不予采纳。故认定蓝光嘉宝公司提供了物业服务，且鹏伟实业公司也不可避免的享用了该服务，因此鹏伟实业公司应当按照合同约定向蓝光嘉宝公司按期支付相应的物业服务费用。关于物业服务费的具体费用，根据附表列明的鹏伟实业公司在泰和佳园小区单独所有的6套住宅，6套商业，106个车位计算得出，鹏伟实业公司共计欠物业服务费1188436.69元。另外需要说明的是，根据鹏伟实业公司提交的《房屋信息摘要3》，业务件号为权××，位于高新区天环街******的物业，建筑面积为825.16平方米，蓝光嘉宝公司一审庭审中明确，其于本案中仅主张上述业务件号所包含的1栋1楼4号以及1栋1楼5号两个物业，建筑面积共计503.06平方米。鹏伟实业公司提交的另一份《房屋信息摘要3》，显示另一业务件号为权××，位，位于高新区天环街******的物业筑面积为825.14平方米，蓝光嘉宝公司庭审中也明确，其于本案中仅主张上述业务件号所包含的3栋1楼4号以及3栋1楼5号两个物业，建筑面积共计503.04平方米。同时，蓝光嘉宝公司于本案中诉请的物业服务费金额为1186388.77元，对此一审法院认为，蓝光嘉宝公司的上述行为均系对自身权利的处分且未加重鹏伟实业公司的负担，予以认可。另外，蓝光嘉宝公司于庭审中已自认鹏伟实业公司所有的商业部分实际物业使用人已交纳216481.66元的物业服务费，应当将该金额在总金额中予以扣减，故最终的欠费金额为969857.11元（1186338.77元-216481.66元）。故对于蓝光嘉宝公司诉请要求鹏伟实业公司支付其拖欠的物业服务费的诉讼请求在合理范围内予以支持。对于蓝光嘉宝公司主张的要求鹏伟实业公司支付违约金182375.39元的诉讼请求。一审法院认为，鹏伟实业公司未按期支付物业服务费，存在违约行为。考虑到违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失。考虑到鹏伟实业公司违约行为导致蓝光嘉宝公司的损失主要为资金利息损失，此外蓝光嘉宝公司也未提供证据证明存在其他损失，因此调整违约金为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。又，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故自2019年8月20日起，鹏伟实业公司应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向蓝光嘉宝公司支付违约金。故，对于蓝光嘉宝公司主张的违约金中的合理部分予以支持。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、鹏伟实业公司于判决生效之日起十日内向蓝光嘉宝公司支付物业服务费969857.11元及违约金，违约金计算方式如下：1.以每期欠缴的物业服务费为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自逾期之日起计算至2019年8月19日止；2.以欠缴物业服务费969857.11元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日起计算至欠缴物业服务费969857.11元付清之日止；二、驳回蓝光嘉宝公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8559元由鹏伟实业有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，蓝光嘉宝公司与高新区泰和佳园第一届业主委员会签订的《泰和佳园物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，且鹏伟实业公司未提供证据证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应属合法有效，对包括鹏伟实业公司在内的案涉小区业主均具有约束力，双方均应当按约履行。本案中，蓝光嘉宝公司提交的证据能证明其为案涉小区提供了物业服务，鹏伟实业公司亦应按合同约定履行交纳物业服务费义务，其上诉称已通知蓝光嘉宝公司案涉物业将由其自行管理，且自此之后的物业服务一直由其提供，双方已经以实际行为对案涉物业服务合同迳行了变更，无事实和法律依据，本院不予支持，一审法院依据不动产登记信息载明的鹏伟实业公司拥有物业及相关物业实际使用人已支付的物业费情况判决其向蓝光嘉宝公司支付欠缴的物业费并酌情调减支持违约金并无不当。 综上，上诉人鹏伟实业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13499元，由上诉人成都鹏伟实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十二月十六日 书记员  陈 悦