黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑1005民初190号原告：滕跃启，男，1969年1月17日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市东安区。原告：伊宝兰，女，1968年6月23日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市东安区。二原告共同委托诉讼代理人：武利飞，黑龙江博学律师事务所律师。被告：张淑枝，女，1962年8月12日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：苏慧达，黑龙江同洲律师事务所律师。第三人：牡丹江市明亮电线电缆有限责任公司，住所地牡丹江市阳明区皇都郦景小区**楼**。法定代表人：陈伦海，经理。原告滕跃启、伊宝兰与被告张淑枝、第三人牡丹江市明亮电线电缆有限责任公司（以下简称“明亮公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案裁定转为普通程序并公开开庭进行审理。原告滕跃启、伊宝兰的共同委托诉讼代理人武利飞、被告张淑枝及其委托诉讼代理人苏慧达、第三人明亮公司的委托诉讼代理人王振洪到庭参加诉讼，第二次庭审前，第三人牡丹江市明亮电线电缆有限责任公司撤回对王振洪的委托，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告滕跃启、伊宝兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告购房款66.6万元；2.判令被告给付原告损失暂计7.992万元，自2018年11月1日起按照年利率6%的标准给付损失至全部清偿完毕之日止，以上合计74.592万元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告伊宝兰于2009年4月29日在牡丹江市信诚拍卖有限公司依法拍卖取得了牡丹江市广场B幢北楼，产籍图号为380-485-3/1-2房号012702、012802，建筑面积分别为133.589平方米的房屋。被告于2016年向牡丹江市西安区人民法院提起民事诉讼，主张双方系房屋买卖合同关系，请求判决原告伊宝兰协助办理房屋过户手续并承担费用，牡丹江市西安区人民法院（2016）黑1005民初517号民事判决书判决伊宝兰承担办理过户手续并承担费用，该判决已经生效。但是被告至今未向原告支付房款66.6万元。被告张淑枝辩称，一、原告滕跃启的主体资格不适格，从原告的起诉状以及房屋交易程序中看均没有滕跃启，并且滕跃启与伊宝兰已经离婚，滕跃启无权作为本案原告参加诉讼。二、原告要求被告立即给付购房款没有事实依据，本案的涉诉房屋被告于2016年提起过诉讼，贵院判决原告伊宝兰协助办理产权过户手续，一审判决后原告伊宝兰提出上诉，认为其与被告不存在房屋买卖合同关系，二审法院维持原一审判决，后原告伊宝兰又向牡丹江市中级人民法院提出申诉，中级法院亦维持了原一审、二审判决。从伊宝兰上诉、申诉的理由看，均认为其与张淑枝不存在房屋买卖关系，伊宝兰认为涉案的房屋是与卢豪亮产权置换，生效判决已经确认被告张淑枝支付了购房款，原告伊宝兰将在拍卖公司取得的交款票据以及身份证复印件交付给被告张淑枝，并且在伊宝兰的身份证复印件上明确写明此房同意转让，伊宝兰签字捺印，同年张淑枝占有使用房屋至今，并且由伊宝兰和张淑枝在物业公司共同进行了相应的变更手续，被告履行了交付房款的义务。自2013年至今经历过三次诉讼，原告伊宝兰均没有提出由张淑枝支付购房款的请求，被告认为首先伊宝兰的权利已经超过了法定的诉讼时效，伊宝兰从2013年交付房屋后从不主张购房款的权利，结合在拍卖公司的票据原件交付给张淑枝的事实，可以看出本案并不存在购房款没有交付的可能，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人牡丹江市明亮电线电缆有限责任公司称，第三人的实际控制人为卢豪亮，原、被告之间的房屋买卖行为也发生在卢豪亮实际控股并作为第三人的法定代表人期间，现在的法定代表人对本案原、被告之间的房屋买卖行为不知情也不了解，现法定代表人与本案无关联性，不应参与到本案当中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月7日本院立案受理张淑枝诉伊宝兰房屋买卖合同纠纷一案，并于2016年7月18日作出（2016）黑1005民初517号判决书，认定事实如下：“2007年9月7日，牡丹江市中级人民法院与牡丹江诚信拍卖有限责任公司签订委托拍卖合同，委托诚信公司对包括本案诉争房屋在内的标的进行拍卖。2009年4月29日，诚信公司与伊宝兰签订拍卖成交确认书，伊宝兰以673289元的成交价取得帅千广场B幢北楼、产籍图号为380-485-3/1-2、房号为012702和012802、建筑面积分别为133.589平方米的房屋。诚信公司于当日给伊宝兰出具收到拍卖成交款67.3289万元的黑龙江省单位往来资金结算票据一份。2013年5月，伊宝兰将其拍卖取得的诉争房屋以66.6万元的价格转让给张淑枝，双方未签订书面买卖合同，伊宝兰除将其持有的拍卖成交确认书及往来结算票据交付给张淑枝外，同时给张淑枝出具三份伊宝兰的身份证复印件，并在复印件上写明‘此房同意转让2702-2802伊宝兰’，伊宝兰在其签名处按捺印。张淑枝于2013年5月13日向物业公司缴纳相应费用后，占有使用诉争房屋至今。另外，张淑枝虽然主张其二人口头约定所有房屋过户费用均由伊宝兰承担，但张淑枝对其主张未提供相应的证据予以支持。张淑枝表示其当庭陈述真实，否则愿负法律责任。本院认为：原、被告虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但被告不仅将其所持有的拍卖成交确认书及往来结算票据交付给原告，并将诉争房屋实际交付原告占有使用，故原、被告之间的口头房屋买卖合同已经实际履行，买卖诉争房屋系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，合同双方应依法履行。诉争房屋系被告在拍卖会上竞买取得，至今未办理初始登记，办理房屋初始登记系被告的义务，办理初始登记的所有费用亦应由被告负担。另外，被告作为合同的出卖人除应交付房屋外，还有协助办理过户登记手续的义务，故被告在办理房屋初始登记后，还需再协助原告办理房屋过户手续。原告虽然主张原、被告口头约定由被告负担所有过户费用，但对其该主张并未提供相应的证据予以证实，故过户所需的相关费用应按法律规定由各自承担。综上所述，依照《中华人民共和民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告张淑枝与被告伊宝兰的口头房屋买卖合同合法有效；二、被告伊宝兰办理帅千广场B幢北楼、产籍图号为380-485-3/1-2、房号为012702和012802、建筑面积分别为133.589平方米房屋的初始登记，办证所发生的所有费用由被告伊宝兰负担，于本判决生效后十日内履行完毕；三、被告伊宝兰协助原告张淑枝办理帅千广场B幢北楼、产籍图号为380-485-3/1-2、房号为012702和012802、建筑面积分别为133.589平方米房屋的过户手续，于本判决生效后三十日内履行完毕，过户发生的费用按国家规定由原、被告各自承担。”判决作出后，伊宝兰不服，提出上诉，经牡丹江市中级人民法院审理，于2016年10月28日作出（2016）黑10民终969号民事判决，认定事实如下：“通过双方当事人陈述、举证、质证、法庭调查、辩论及查阅一审卷宗材料，对原审认定的‘2013年5月，伊宝兰将其拍卖所得的诉争房屋以66.6万元的价格转让给张淑枝’的事实，因缺乏充分证据证实，本院暂不予认定，对其他事实予以确认。本院认为……。被上诉人张淑枝在一审起诉时的诉讼请求为判令伊宝兰协助其办理诉争房屋的过户手续并承担房屋过户费用，未请求确认房屋买卖合同的效力。一审法院判决原告张淑枝与被告伊宝兰的口头房屋买卖合同合法有效超出了被上诉人张淑枝的诉讼请求范围，本院对该项判决予以撤销。关于上诉人伊宝兰是否负有协助被上诉人张淑枝办理诉争房屋产权变更登记的义务。本院认为，诉争房屋系上诉人伊宝兰通过拍卖方式取得，被上诉人张淑枝持有买受人为伊宝兰的拍卖成交确认书及往来资金结算票据的原件，并且持有伊宝兰本人签字捺印的此房同意转让的伊宝兰的身份证复印件。被上诉人张淑枝于2013年5月13日以业主的身份与诉争房屋所在小区的物业公司签订物业管理服务协议，占有、使用本案诉争房屋，并交纳诉争房屋的物业费、供热费、电费等费用。被上诉人张淑枝已实际占有使用诉争房屋三年之久，在此期间，上诉人对于本案诉争房屋从未向被上诉人主张过任何权利，亦未出示证据证实被上诉人就本案诉争房屋与他人存在任何纠纷，故应认定被上诉人实际取得了转让的诉争房屋，据此，上诉人伊宝兰负有协助被上诉人张淑枝办理产权变更登记的义务。如上诉人认为其对于本案诉争房屋享有其他的权利，可另行主张权利。原审判决上诉人协助被上诉人办理诉争房屋的产权变更登记手续并无不当，上诉人伊宝兰的该项上诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、第一百七十条第一款第（二）、（三）项的规定，判决如下：一、维持黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2016）黑1005民初517号民事判决第二项、第三项；二、撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2016）黑1005民初517号民事判决第一项；三、驳回被上诉人张淑枝的其他诉讼请求；四、驳回上诉人伊宝兰的上诉请求。”二审判决作出后，伊宝兰不服该判决，向牡丹江市中级人民法院申请再审，经审查后，牡丹江市中级人民法院于2017年5月15日作出（2017）黑10民申21号民事裁定，主要内容如下：“再审申请人伊宝兰申请再审称，伊宝兰丈夫滕跃启将拍卖取得的诉争房屋与案外人明亮公司提供房产进行置换，签订置换协议当天，伊宝兰将拍卖成交确认书及往来结算票据交付该公司法定代表人卢豪亮，但该公司至今未交付任何手续，应返还所有房产手续。被申请人既未提交书面合同，也未提交资金给付证明，双方当事人不存在买卖合同关系，原审认定双方存在买卖合同关系不当。……综上，请求对本案进行再审。本院经审查认为，关于伊宝兰申请再审提出‘双方当事人不存在买卖合同关系，原审认定双方存在买卖合同关系不当’的问题，经审查，本案二审根据张淑枝一审起诉时诉请判令伊宝兰协助办理诉争房屋过户手续，并未请求确认房屋买卖合同效力的主张情况，认定一审法院判决‘张淑枝与伊宝兰的口头房屋买卖合同合法有效’已超出当事人诉讼请求范围，依法予以撤销，符合法律规定，并无不当。伊宝兰提出的该项再审申请理由不能成立，本院依法不予支持。至于伊宝兰提出的其与案外人明亮公司履行房屋置换协议过程中权益受损的问题，可通过另诉解决。……。综上，伊宝兰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回伊宝兰的再审申请。”伊宝兰向牡丹江市人民检察院申请检察监督，检察院于2018年8月7日作出不支持监督申请决定书。2018年11月23日本院立案受理滕跃启、伊宝兰与被告张淑枝房屋买卖合同纠纷一案，经审理后于2019年1月31日作出(2018)黑1005民初2461号民事判决书，判决张淑枝给付滕跃起、伊宝兰购房款66.6万元。张淑枝不服该判决提出上诉，牡丹江市中级人民法院经过审理认为，“上诉人张淑枝在二审审理期间提交被上诉人滕跃启与明亮公司签订的置换协议，被上诉人认可该份置换协议的真实性，称其与明亮公司法定代表人卢豪亮已经实际履行了该份置换协议，并实际占有置换房屋。上诉人主张其从卢豪亮处购买的本案诉争房屋，并将购房款应卢豪亮的要求分别转账给卢豪亮、卢艳红、牡丹江慧豪线缆有限公司。故本案涉三方当事人，一审法院在未查清上述事实的情况下，判令上诉人向被上诉人支付购房款不当。重审时，一审法院应通知牡丹江市明亮电线电缆有限责任公司作为第三人参加诉讼，并对以上事实进一步查清查实。于2019年6月12日作出（2019）黑10民终776号民事裁定书，裁定撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2018）黑1005民初2461号民事判决，发回黑龙江省牡丹江市西安区人民法院重审。本院于2019年9月15日立案后追加明亮公司为第三人，滕跃启、伊宝兰于2019年12月24日向本院提出撤诉申请，本院作出（2019）黑1005民初1930号民事裁定书，裁定准予滕跃启、伊宝兰撤诉。2020年3月18日本院立案受理原告滕跃启、伊宝兰诉被告张淑枝、第三人明亮公司房屋买卖合同纠纷一案。另查，2013年5月10日，第三人明亮公司与滕跃启签订置换协议，约定：“甲方明亮公司，乙方滕跃启，经甲乙双方友好协商，甲方用位于牡丹江市陈新名下，占地面积2000平方米、有照房屋面积474.5平方米，无照房屋面积230平方米，水泥地面800平方米，价值320万元，同乙方同等价值的房产进行置换，乙方用位于牡丹江市广场100平方米×2、133平方米×2，两套楼中楼（法院拍卖手续）和其他位置的房产进行置换，甲方有义务协助乙方办理相关的产权事宜。一周之内把陈新的委托书及其他有关置换的所有手续到位，如有违约返还滕跃启的所有房产手续。甲乙双方无异议，双方签字有效，具有法律效力。”明亮公司在甲方处盖章，明亮公司原法定代表人卢豪亮在甲方处签名，滕跃启在乙方处签名。庭审过程中原告自认，与案外人明亮公司置换的房屋已于2013年5月份交付原告占有、使用，置换协议体现的“133平方米×2”的房屋即为帅千广场B幢北楼，房号为012702和012802，建筑面积分别为133.589平方米的房屋。2016年7月30日，伊宝兰与案外人卢豪亮签订置换协议（补充协议），约定：“甲方卢豪亮，乙方伊宝兰、滕跃启，经甲乙双方协商，甲方用位于下也河村地籍号为355-500-1-3房产二处，面积分别为162.8平方米和311.7平方米（甲方卢豪亮与陈新置换所得）及附属物置换乙方以下房产共计七户分别如下：1、位于帅千广场**的****面积为133.589平方米×2＝267.178平方米……以上房屋双方置换互不找差，并且与本协议签订前双方都以实际接收占有。甲乙双方有责任配合出具过户所需手续，所有税费各自承担。”卢豪亮在甲方处签名，伊宝兰在乙方处签名。滕跃启自认签订该补充置换协议是因原置换协议没有约定税费承担问题，补充协议对过户税费承担问题进行了约定。原告滕跃启自述关于涉案房屋买卖合同的相对人问题，其在2013年交付涉案房屋时，因为和卢豪亮存在房屋置换的问题，认为是与卢豪亮达成了房屋转让合意，但通过2016年在牡丹江市西安区人民法院和牡丹江市中级人民法院的诉讼过程，以及张淑枝在本次庭审中认可从原告伊宝兰处购买的房屋的事实，所以向张淑枝主张房款。原告滕跃启自述关于涉案房屋置换的事实。2013年其与明亮公司签订涉案房屋的置换协议在前，与张淑枝的买卖行为在后，因涉案房屋的价值远高于明亮公司的置换房屋价值，所以滕跃启不同意进行置换，并将房屋卖予张淑枝。后因张淑枝未能付房款，又与卢豪亮签订补充协议，同意将涉案房屋置换给卢豪亮。根据2013年5月10日的置换协议体现明亮公司提供的置换房屋价值320万元，滕跃启自认提供的两处置换房屋价值总价值约200万元，且滕跃启不能提供证据证明因涉案房屋价值高于明亮公司置换房屋而将涉案房屋收回的事实。庭审中第三人明亮公司认为置换协议已经达成，并不存在收回房屋的事实。被告张淑枝自述：其与案外人卢豪亮相识多年，卢豪亮听说张淑枝想要购买帅千广场的房屋，表示自己手中有帅千广场的房屋想要出售，张淑枝与卢豪亮、滕跃启三方商定房屋最终价格为66.6万元，卢豪亮与滕跃启告知张淑枝其二人之间有业务往来，把购房款给卢豪亮就可以，被告张淑枝表示房屋拍卖手续中是原告伊宝兰的名字，要求先将房屋拍卖手续更名至被告张淑枝名下，再支付购房款，其二人也表示同意，卢豪亮将诉争房屋的拍卖成交确认书及结算票据一并交给被告张淑枝，张淑枝取得拍卖手续后，与伊宝兰、滕跃启、卢豪亮等人一起去到诚信公司，经过咨询如果将拍卖手续更名，后续房屋再次买卖时需要交纳两笔契税，张淑枝表示不办理更名手续，由伊宝兰向张淑枝出具了伊宝兰身份证复印件一份，上面写明：“此房同意转让，2702-2802，伊宝兰”并签名按手印。二原告协助张淑枝将本案诉争房屋的物业服务等相关手续变更成张淑枝名下，张淑枝从物业公司处领取了钥匙，对房屋进行装修，自2013年5月13日使用至今。上述事实，有民事判决书、民事裁定书、置换协议、补充协议、当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，根据原告陈述与被告抗辩，本院归纳本案的争议焦点为：1.原告滕跃启主体是否适格；2.原、被告之间房屋买卖关系是否成立；3.二原告主张被告支付购房款的诉讼请求是否应予以支持。一、关于原告滕跃启主体是否适格的问题滕跃启与伊宝兰拍卖取得案涉房屋及房屋交易时处于夫妻关系存续期间，二原告作为共同权利人针对案涉房屋的权益享有请求权，故原告滕跃启的诉讼主体适格。二、关于原、被告之间房屋买卖关系是否成立的问题经本院审理查明，根据现有证据无法认定原、被告之间存在合法有效的房屋买卖关系。在本院审理的（2016）黑1005民初517号案件中，对伊宝兰与张淑枝之间的口头房屋买卖合同关系的有效性进行了确认，并对伊宝兰将案涉房屋以66.6万元的价格转让给张淑枝的事实进行了确认。但在（2016）黑10民终969号案件中，牡丹江市中级人民法院经过审理后认为，张淑枝在一审起诉时并未请求确认房屋买卖合同的效力，该判项超出当事人诉讼请求范围。对一审法院认定“伊宝兰将案涉房屋以66.6万元的价格转让给张淑枝”的事实也因缺乏充分证据证实而不予认定。并撤销了（2016）黑1005民初517号判决中关于确认伊宝兰与张淑枝口头房屋买卖合同合法有效的判项。牡丹江市中级人民法院审理认为，张淑枝持有伊宝兰取得案涉房屋的拍卖成交确认书、资金往来结算票据及伊宝兰本人签字捺印的此房同意转让的身份证复印件，张淑枝于2015年5月13日以业主身份占有、使用房屋，并交纳了房屋的物业费、供热费电费等费用，在此三年期间伊宝兰并未主张任何权利，故认定张淑枝取得了诉争房屋，伊宝兰负有协助张淑枝办理产权登记的义务。由此可知，判决伊宝兰协助张淑枝办理涉诉房屋过户义务的原因并非基于买卖关系。本案中原告自述认为涉案房屋买卖合同相对人应为卢豪亮（明亮公司），后经过2016年在西安区人民法院审理的（2016）黑1005民初517号案件和牡丹江市中级人民法院审理的（2016）黑10民终969号案件后认为买卖合同的相对人为张淑枝。但在上述案件的终审判决中，并未认定二原告与被告张淑枝存在买卖关系，因此原告主张依据上述案件认为其与张淑枝存在买卖关系的理由不能成立。而在本案中二原告也未提供证据证明双方存在约定以66.6万元的价格将涉案房屋转让给张淑枝的事实。故本院对二原告主张与被告之间存在房屋买卖合同关系的主张不予支持。三、关于二原告主张被告支付购房款的诉讼请求是否应予支持的问题根据上述认定，原、被告之间并无合法有效的买卖合同关系，无合同相对性，不具有向被告主张购房款的权利依据。根据已查明的事实，二原告已将诉争房屋通过置换形式置换给明亮公司，并已对置换取得的房屋实际占有。根据等价交换原则，二原告对诉争房屋所享有的对应价值已通过置换形式得到实现，并不存在被告取得房屋给其造成损失的事实。故本院对二原告主张被告给付购房款的请求不予支持。综上所述，二原告要求被告给付购房款的诉讼请求不应得到支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：驳回伊宝兰、滕跃启的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11260元，由伊宝兰、滕跃启负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判长  王锟审判员  王歆审判员  杨旭二〇二〇年十二月三十日法官助理廖雪书记员王馨凝