甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 裁 定 书(2019)甘0102民初525号原告：闫子海，男，1973年8月15日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：李海红，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾宁，甘肃合睿律师事务所律师。被告：甘肃宏武房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区窦家山**。法定代表人：王玉武，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：苏俊怀，甘肃中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛艳，甘肃中天律师事务所律师。第三人：康胜军，男，1976年10月15日出生，汉族，住兰州市七里河区。原告闫子海与被告甘肃宏武房地产开发有限公司（以下简称宏武公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，被告宏武公司以康胜军与本案处理有利害关系为由，申请追加其为本案第三人。本院准许后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告闫子海的委托诉讼代理人李海红、贾宁，被告宏武公司的委托诉讼代理人苏俊怀、牛艳到庭参加诉讼。第三人康胜军经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫子海向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，向原告交付位于城关区××路××号××号楼××号房屋。2、判令被告按合同约定的房屋价款的1‰向原告支付逾期交房的违约金至实际交付房屋之日止;暂从逾期交房之日即2017年1月1日起计算至2018年12月31日（共730天）的违约金为182500元（250000元＊1‰＊730天）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月27日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于城关区××路××号××号楼××号房屋，房屋建筑面积90.02平方米，双方议定房屋成交价为25万元，原告须于2013年9月27日之前一次性将购房款付清，被告于2016年12月31日将房屋正式交付给原告，并办理过户登记手续；办理手续所需要缴纳的税费由原、被告双方按规定各自承担。合同还约定，若原告不能按期向被告付清购房款或被告不能按期交付房屋的，每逾期一日由违约方向对方支付购房款1‰的违约金。合同签订后，原告按合同约定于2013年9月22日一次性将购房款通过浙商银行汇入宏武公司委托代理人康胜军的农业银行账户（账户:6228********），履行了合同约定的付款义务。交房期限届满后，被告未按合同约定向原告交付案涉房屋。原告多次要求被告交付房屋，被告一直推诿不履行交房义务。为此，原告状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告宏武公司辩称，1、原、被告之间不存在房屋买卖法律关系，案涉《房地产买卖合同》系被告为第三人康胜军与原告之间借款提供抵押担保所签，本案应属民间借贷纠纷。此外，根据案涉《房地产买卖合同》第九条关于合同生效条款之约定，该合同至今仍未生效。2、第三人康胜军不是被告的代理人，其无权对外代被告收取任何性质的款项，原告向第三人康胜军付款之性质系其履行借款人出借义务，与被告无关。综上，原、被告之间不存在真实的买卖合同关系，请求驳回原告的诉讼请求。第三人康胜军未到庭进行陈述，但其在本院询问时述称，其是被告开发晨瑞家园项目的施工方，被告宏武公司是开发商，工程施工过程中，被告资金紧张却又不能停工，于是便让康胜军借钱垫资施工。康胜军便向闫子海担任股东的兰州市城关区大陆桥小额贷款有限公司（以下简称大陆桥公司）借钱。当时康胜军共计向闫子海借款150万元，而借款需要抵押物，被告就以包括案涉房屋在内的6套房子作为抵押。后康胜军向闫子海偿还了50万元借款，2套房屋的抵押作废，买卖合同也相应作废，只剩了现在包括涉案房屋在内的四套房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证;对当事人有异议的证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宏武公司系甘肃省水利厅兰州水土保持科学试验站危房改造项目（晨瑞家园）的承包人；康胜军是该项目部分工程的实际施工人。因晨瑞家园项目工程施工过程中出现资金紧张等情况，第三人康胜军遂与被告协商后决定向闫子海借款以垫资施工。因闫子海要求康胜军提供相应的抵押或担保，被告遂以包括案涉房屋在内的四套房屋为康胜军的借款提供担保。但因四套房屋尚未建成，无法办理相关抵押担保手续，双方遂协商以签订《房地产买卖合同》的形式为借款提供担保。2013年8月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了四份《房地产买卖合同》，被告将包括城关区窦家山晨瑞家园5-2402室在内的四套房屋出售给原告。康胜军在该合同委托代理人处签字捺印。其中晨瑞家园5-2402室房屋的合同约定：由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币柒万元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本合同，共同遵守。甲方自愿将座落在城关区窦家山路晨瑞家园5-2402的房地产（房屋建筑面积90.02平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为贰拾伍万元，乙方于2013年9月27日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；双方同意于2016年12月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物内的土地使用权一并转移给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚；乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。合同还约定了其他事宜。之后被告给原告出具购房款收据二份，第一份收据载明：入账日期2013年8月27日，交款单位李欣梅，收款方式刷卡，人民币伍拾万，收款事由收晨瑞家园5-2402、5-2403号房款。第二份收据载明：入账日期2013年9月2日，交款单位李欣梅，收款方式刷卡，人民币伍拾万，收款事由收晨瑞家园5-2502、5-2503号房款。2013年9月22日，闫子海通过网上银行给康胜军转账100万。该房屋建成后，因被告未按《房地产买卖合同》约定向原告交付房屋，原告遂于2017年9月自行给2502室房屋安门后开始装修，被告发现后更换了房屋的门锁。此后原、被告双方相继多次更换案涉房屋门锁，原告认为被告阻挠其对房屋行使占有使用权的行为违反合同约定，遂诉至本院。另查明，2016年2月1日，康胜军妻子阴秀花曾通过电汇形式给原告打款30万元，该款项用途记载为还款。2013年6月13日，被告与案外人魏瑾签订《认购协议》，约定：魏瑾认购被告位于兰州市××号楼××号房屋（即案涉房屋），房屋暂测面积为90.02平方米，最终产权面积以房管部门界定为准，多退少补；房屋价格为4280元／平方米，总房款为385286元。被告与魏瑾又于2016年4月6日签订《晨瑞家园认购协议》补充协议，对房款支付等事项进行了补充约定。之后，被告给魏瑾开具了支付购房款的收据及入住费的收据，被告认为魏瑾为案涉房屋的实际购买人。本院认为，本案争议焦点为：原、被告之间的房屋买卖合同是真实的合同关系还是借贷关系的担保。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告要求被告继续履行《房地产买卖合同》向其交付案涉房屋；被告及第三人则陈述原、被告双方之间不存在房屋买卖法律关系，案涉《房地产买卖合同》系被告为第三人康胜军与原告之间借款提供抵押担保所签，本案应属民间借贷纠纷。本院认为，首先，原告虽然提供了《房地产买卖合同》、收据以及给康胜军打款的凭证，但是原告给康胜军打款在被告出具收据之后；而且根据合同约定的内容，被告在签订合同之前已经收取了原告定金7万元，扣除该部分定金，原告还应当就案涉房屋再支付18万元房款，原告给康胜军所转的款项与合同约定不符。其次，被告虽未提供宏武公司、康胜军与原告签订的借款合同及抵押合同，但其提供了康胜军向原告还款30万元的电汇凭证以证明康胜军与原告之间系民间借贷法律关系，案涉《房地产买卖合同》实为借款的担保而原告虽称该电汇凭证系康胜军与闫子海之间存在的其他经济纠纷，但在本院释明后，原告未能在规定期限内向法庭提交其与康胜军之间存在其他经济纠纷的相关证据。第三，原告认为康胜军是被告签订《房地产买卖合同》时的代理人，康胜军的收款行为是受托行为，但除了康胜军在原、被告签订的《房地产买卖合同》上代理人处签字捺印外，原告未提供其他证据证明康胜军是被告的代理人，被告授权康胜军收取购房款。最后，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》约定案涉房屋于2016年12月31日交付，但是被告未按约定向原告交付房屋后，原告却直至2019年才向法院提起诉讼，该行为显与常理不符。综上，原、被告之间签订的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，双方并未就案涉房屋的买卖达成合意，案涉《房地产买卖合同》实际是被告对原告与康胜军之间借贷关系的担保。本院对被告辩称《房地产买卖合同》为债的担保的主张予以采纳。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”根据上述司法解释的规定，本案原告应当按照民间借贷法律关系主张己方权利，庭审中，本院询问原告是否变更诉讼请求，原告不要求变更，故依据上述法律规定，原告的起诉应予驳回，其可基于民间借贷法律关系另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，裁定如下：驳回原告闫子海的起诉。案件受理费3950元，退回原告闫子海。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  祝 静人民陪审员  张文刚人民陪审员  曹乃心二〇二〇年十二月八日法官 助理  王 英书 记 员  张燕冰