广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终2197号 上诉人（原审原告）：周新辉，男，1968年12月27日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 委托诉讼代理人：唐桂乐，广西海城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北海市和佳房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区北海市银海区四川路**。统一社会信用代码：9145050067249690X4。 法定代表人：张承花，该公司总经理。 委托诉讼代理人：笪祖煌，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：谢金峰，男，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：南宁市凯义富装饰设计有限公司，住，住所：广西壮族自治区南宁市西乡塘区鲁班路**瀚林华府**商业**一社会信用代码：91450100098573850P。 法定代表人：郭卫林，执行董事。 被上诉人（原审被告）：郭卫林，女，1952年8月15日出生，汉族，住湖南省，住湖南省沅江市v> 以上二被上诉人的委托诉讼代理人：郑武贵，广西纵华律师事务所律师。 以上二被上诉人的委托诉讼代理人：王文利，广西纵华律师事务所律师。 上诉人周新辉因与被上诉人北海市和佳房地产开发有限公司（以下简称和佳公司）、南宁市凯义富装饰设计有限公司（以下简称凯义富公司）、郭卫林合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周新辉及其委托诉讼代理人唐桂乐，被上诉人和佳公司的委托诉讼代理人笪祖煌、谢金峰，被上诉人凯义富公司、郭卫林的委托诉讼代理人郑武贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人周新辉上诉请求：一、撤销北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初1274号民事判决；二、解除上诉人与被上诉人和佳公司2016年8月8日签订的《商铺门面合同》（合同编号：02467）及《补充协议》；三、被上诉人和佳公司返还上诉人购房款136876.00元和物业维修基金771.00元；四、被上诉人和佳公司返还上诉人交纳的交10000.00元抵20000.00元购房款的10000.00元；五、被上诉人和佳公司赔偿上诉人商铺装修设计施工费用损失14688.00元；六、被上诉人和佳公司支付上诉人已付购房款一倍的赔偿金146876.00元；七、被上诉人和佳公司赔偿上诉人占用资金利息（利息计算：以162335.00元为基数，自2016年8月8日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率；以162335.00元为基数，自2019年8月20日起至被上诉人实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；八、被上诉人凯义富公司、郭卫林对二、三、四、六项诉求承担连带偿还责任。以上暂计309211.00元。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致案件判决错误。第一，抵押权人申请法院查封，说明双方的债权债务纠纷已诉至法院，并已到执行阶段，被上诉人没有履行偿还债务的能力，涉案商铺才被查封，况且涉案商铺被抵押、查封、冻结情况至今没有消除，因此，涉案商铺不具备过户或办理银行按揭手续的履行条件。被上诉人故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，与上诉人签订合同，构成根本违约，其违约行为导致涉案《商品房买卖合同》的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，上诉人可以解除合同。第二，一审法院认定在建抵押是房地产开发经常采用的一种融资方式，没有违反法律规定，但涉案商铺因抵押被查封、冻结却是被上诉人的违法行为造成的。并且使涉案商铺无法办理过户或办理银行按揭手续。被上诉人经抵押权人同意向公众销售房产，是被上诉人和抵押权人之间权利和义务变更，与上诉人无关。被上诉人将抵押涉案商铺销售给上诉人，应当告知上诉人涉案商铺土地已被抵押、查封、冻结的相关情况。本案中被上诉人没有提交证据证明其已告知上诉人涉案商铺抵押情况。被上诉人没有告知上诉人房屋已被抵押，属于故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，上诉人可以请求被上诉人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。上诉人的诉求有事实依据和法律依据，应予支持。第三，被上诉人凯义富公司借用公司账户给和佳公司转账60000.00元，其中50000.00元是购房定金，10000.00元是交10000.00元抵20000.00元购房款。一审庭审中和佳公司和凯义富公司针对上诉人转到凯义富公司账户上60000.00元无法说明和证明资金流向，和佳公司只承认收到50000.00元购房定金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条规定为共同诉讼人，承担连带偿还责任。凯义富公司为郭卫林一人的独资公司，郭卫林在证明凯义富公司财产独立其个人财产之前，承担连带偿还责任。因此，本案的诉求与凯义富公司和郭卫林有关联。第四，在北海中院审理的众多购房者诉和佳公司商品房买卖纠纷中，都判决双方解除合同、被上诉人返还已付购房款及利息、赔偿损失。现提交上诉人从裁判文书网下载的北海中院的同类案件的判决，本案应该同案同判。 被上诉人和佳公司辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人凯义富公司、郭卫林辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 周新辉向一审法院起诉请求：一、解除周新辉与和佳公司2016年8月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：02467）及《补充协议》；二、和佳公司返还周新辉购房款136876.00元和物业维修基金771.00元；三、和佳公司偿还周新辉交纳的交一万抵两万购房款的10000.00元；四、和佳公司赔偿周新辉商铺装修设计施工费用损失14688.00元；五、和佳公司支付周新辉已付购房款一倍的赔偿金146876.00元；六、和佳公司赔偿周新辉占用资金利息（利息计算：以162335.00元为基数，自2016年8月8日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率；以162335.00元为基数，自2019年8月20日起至和佳公司实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），暂计：2016年8月8日-2019年8月19日的利息23668.22元；七、凯义富公司、郭卫林对二、三、四、六项诉求承担连带偿还责任。 一审法院认定事实：2015年1月23日，周新辉与和佳公司协商买房事宜，周新辉支付定金50000.00元给和佳公司。同年4月27日，周新辉又支付40750.00元给和佳公司。2016年8月8日，周新辉与和佳公司签订《商铺买卖合同》，约定：周新辉购买和佳公司开发的位于北海市四川路318号和佳广场X号商铺，商铺建筑面积12.24平方米，单价为18535.62元，总金额226876.00元，付款方式为一次性付款；和佳公司应于2016年12月30日前将符合约定的商铺交付给周新辉使用；并对逾期交款和交房约定了相应的违约责任等等。同日，双方还签订《曼哈顿商业广场商铺委托经营管理合同》，周新辉同时向和佳公司出具《授权委托书》将上述商铺委托给和佳公司进行统一经营管理。合同签订当日，周新辉向和佳公司交付购房款46126.00元、物业维修基金771.00元。 一审另查明，2018年8月8日，周新辉和凯义富公司签订《曼哈顿商业广场商铺装修委托书》，内容：周新辉委托凯义富公司对涉案商铺进行装修，装修范围及标准：依据商场同楼层统一规划进行装修设计施工，质量要求符合开业标准；商铺装修总价为14688.00元等等。当日，周新辉支付14688.00元给凯义富公司。涉案商铺于2014年12月18日办理在建工程抵押登记，同月25日和佳获得了涉案房产的《北海市商品房预售许可证》。经抵押权人申请，2018年11月7日广西南宁市青秀区人民法院来文预查封。 一审再查明，凯义富公司于2020年1月17日由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资）。 一审法院认为，周新辉与和佳公司签订的《商铺买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合同合法有效。周新辉认为“该商铺出售前已经办理抵押、又被法院查封，导致合同无法履行，合同目的无法实现”，故诉请解除双方签订的《商铺买卖合同》，一审法院认为，在建抵押是房地产开发经常采用的一种融资方式，并没有违反法律规定，在本案中没有影响合同的履行；和佳公司是经抵押权人同意才能取得商品房预售许可证并向公众预售的。抵押权人申请法院查封，并不影响合同的履行。和佳公司存在违约，但并没有达到解除的条件，故对周新辉诉请解除合同一审法院不予支持。 本案系商品房预售合同纠纷，签订合同的是周新辉与和佳公司，与凯义富公司、郭卫林无关，周新辉诉请凯义富公司、郭卫林对和佳公司返还周新辉购房款136876.00元和物业维修基金771.00元、偿还周新辉交纳的交10000.00元抵20000.00元购房款的10000.00元、赔偿周新辉占用资金利息承担连带偿还责任，没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。周新辉与凯义富公司签订《曼哈顿商业广场商铺装修委托书》，与本案属不同的法律关系，周新辉诉请凯义富公司赔偿装修费14688.00元、郭卫林承担连带偿还责任，不适宜在本案中一并处理，周新辉可另案主张。 一审法院判决：驳回周新辉的诉讼请求。一审案件受理费减半收取3147.00元，由周新辉负担。 本院二审期间，被上诉人和佳公司提交了如下证据：证据一、南宁市青秀区人民法院执行裁定书之四，拟证明和佳广场项目被抵押查封房产已经正在分批次、逐步办理解押解封手续的事实。证据二、《抵押物转让同意书》，拟证明和佳公司销售涉案被抵押房产具有合法手续、是正常正当出售的事实。 上诉人周新辉对被上诉人和佳公司提交的证据质证如下：对于证据一的关联性不予认可，认为该组证据与本案无关。执行裁定书解封的房产没有本案的房产。对其证明内容亦不认可，认为被查封的房产被法院解封，不能证明涉案房产被解押，解封和解押是不同的法律责任，无法证明本案的房产被解封、解押的事实。对于证据二的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该组证据与本案无关。抵押权人同意被上诉人销售抵押物，是抵押人与被抵押人的约定，与上诉人无关，无法证明被上诉人销售房产时告知房产被抵押的事实，对证明的内容有异议，抵押物转让同意书，是内部协议，只约束协议相对方，不能证明和佳公司销售涉案的房产是正常正当的出售，无法证明被上诉人销售涉案房产时故意隐瞒上诉人房产被抵押的事实。如果上诉人知道其购买的房产被抵押的事实，就不会购买此房产。 被上诉人凯义富公司、郭卫林质证如下：对该两组证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，和佳公司的被查封的房产逐步解决、逐步网签。 被上诉人和佳公司庭后补交材料，证明内容同庭前举证。 本院认证如下：对于被上诉人和佳公司提交的证据一、二，因该两组证据分别从青秀区法院及北海市建局调取，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对于被上诉人和佳公司补交材料，本院不另作质证。 本院二审查明，2014年12月18日，抵押权人中国长城资产公司南宁办事处出具《抵押物转让同意书》，同意向公众销售抵押合同项下包括涉案不动产在内的不动产；上诉人与被上诉人之间买卖合同约定购房款分期分批首付，余款按揭支付；涉案商铺经另案勘察已经完成装修且由案外人使用；南宁市青秀区人民法院对部分抵押物进行解除查封。此外，经审判委员会讨论，本院已就被上诉人与众多购房者系列案件作出判决。 本院另查明，和佳公司于2019年5月8日、6月12日在《北海日报》上刊登《“和佳广场”项目交房公告》，均载明：……经政府相关部门，建设单位验收检查合格，符合交房条件的业主，现定于2019年5月10日正式交房，交房周期为30个工作日，……具体交房事宜请致电0779-3221066咨询。 本院二审查明的其他事实与一审认定的其他事实一致，本院对一审查明的相应事实予以确认。 本院认为，关于涉案《商铺买卖合同》应否解除的问题,周新辉上诉主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”规定，和佳公司存在故意隐瞒涉案商铺抵押等事实，应解除涉案合同并承担相应的赔偿责任。本案中，周新辉与和佳公司签订《商铺买卖合同》后,又同时签订了《曼哈顿商业广场商铺委托经营管理合同》并向和佳公司出具了《授权委托书》,对其所购买的商铺委托和佳公司统一经营管理并出租。涉案商铺于2014年12月18日办理在建工程抵押登记，抵押登记即产生公示效力，购房者可通过不动产交易中心查询房屋的抵押情况，周新辉购房前未履行审慎注意义务进行相关查询即认为和佳公司故意隐瞒涉案商铺抵押的理由不成立，且和佳公司在出售涉案商铺前已取得抵押权人同意并办理了预售许可证，其出售涉案商铺未违反法律法规，该情形不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的规定范畴，故周新辉据此请求解除合同及承担赔偿的主张本院亦不予支持。涉案商铺已具备交付条件，虽然现无证据显示具体的交付时间,但是和佳公司已于2019年5月8日、6月12日在《北海日报》上刊登《“和佳广场”项目交房公告》,通知购房者2019年5月10日起可办理交房手续,交房周期为30个工作日，故涉案商铺的交付日期至迟应视为和佳公司通知交房的截止日期即2019年6月10日,且周新辉与和佳公司对涉案商铺的《委托经营管理合同》并未解除还在继续履行中,基 于该合同,被上诉人交房给上诉人之日即为上诉人移交商铺给被上诉人经营之日，周新辉可以取得涉案商铺的租金,因此现有证据尚不能证明和佳公司存在不能履行、拒绝履行的违约状态,且抵押权人已陆续配合办理抵押房产的解封、解押手续，并未达到使合同目的不能实现的程度,周新辉主张解除《商铺买卖合同》的请求不能成立,基于此周新辉的其他请求亦不能成立,不予支持。 本案系商品房预售合同纠纷，而上诉人与凯义富公司签订的是《曼哈顿商业广场商铺装修委托书》，与本案并非同一法律关系，且事实上该商铺已经按商场统一装修的方式完成装修，故上诉人周新辉要求凯义富公司、郭卫林对其上诉请求中的二、三、四、六项承担连带偿还责任的请求不予支持。 综上所述，周新辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6294.00元，由上诉人周新辉负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 魏玉芳 审 判 员 叶 萍 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 曹东霞 书 记 员 庞 桦