青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2614号上诉人（原审原告）：宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91630100710593322G，住所地西宁市城**昆仑路中路**。法定代表人：王小平，总经理。委托诉讼代理人：刘彬、王万胜，青海立詹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄晓杰，公民身份号码×××，男，汉族，1980年8月4日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：王敏，青海凡圣律师事务所律师。上诉人宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司（以下简称中房西宁公司）因与被上诉人黄晓杰商品房预售合同纠纷一案，于2020年6月15日向西宁市城北区人民法院提起诉讼，请求判令解除双方签订的编号为SY01002019037521的《商品房买卖合同（预售）》，由黄晓杰向中房西宁公司支付违约金168803元，并协助该公司办理西宁市城北区海西路59号45号楼1至2层59-197号房屋代码为820667的房屋预售备案登记注销手续，本案诉讼费由黄晓杰承担。西宁市城北区人民法院于2020年8月21日作出（2020）青0105民初2895号民事判决，中房西宁公司不服提起上诉。本院于2020年10月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中房西宁公司的上诉请求：维持原判第一、第三项，改判原判第二项为由黄晓杰支付违约金168803元，并承担一审、二审诉讼费。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条约定，黄晓杰申请办理按揭贷款，且贷款应于2019年8月15日前全额到达中房西宁公司的账户。凡未能在约定期限内将贷款全额到达出卖人账户的，中房西宁公司对此不承担任何责任。黄晓杰逾期办理或者逾期提供相关资料导致约定的到款日期延误，应无条件支付逾期产生的全部违约金额。黄晓杰逾期付款超过60日，中房西宁公司有权解除合同，黄晓杰仍应按总房款5％支付违约金。上述约定内容系双方真实意思表示，中房西宁公司在合同中以加横线的方式标识，黄晓杰的义务系按约定支付购房款，银行贷款并非不可抗力，无论银行贷款还是其他方式支付逾期，均系黄晓杰的单方原因。此外，合同也并未约定中房西宁公司具有协助黄晓杰获得银行贷款的义务，中房西宁公司不应承担任何责任。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。因此，除非当事人请求调整，且确实过分高于违约行为给当事人造成的损失时，才能调整。因此，一审法院认为中房西宁公司收取黄晓杰支付的首付款获得可得利益存在严重错误，也未考虑逾期付款给中房西宁公司造成的实际经济损失，损害了中房西宁公司的权益，一审判决不具有法律依据。黄晓杰辩称，一审法院对违约金予以调整是符合法律规定。案涉剩余购房款的贷款因各种原因未能获批，也与中房西宁公司没有积极履行协助义务有关。案涉合同未能履行是否实际给中房西宁公司造成了损失，是本案认定违约金是否能够支持及支持高或低的依据，在一审当中中房西宁公司未提交证据来证明因不能履行合同而造成损失。一审法院依法酌情裁定黄晓杰承担5万元的违约金符合公平原则，一审判决适用法律正确，应予维持。一审法院认定事实，2019年5月15日，中房西宁公司与黄晓杰签订了编号为YS01002019037521的《商品房买卖合同（预售）》，约定中房西宁公司将位于西宁市××区建筑面积为347.51平方米的房屋销售给黄晓杰，房屋总价款为3376060元。合同第七条付款方式及期限约定：买受人采取按揭贷款方式付款，买受人于2019年5月15日前首付总房款的49.65％壹佰陆拾柒万陆仟零陆拾元整，并补交贰万元整，剩余房款壹佰陆拾捌万元整，买受人申请办理按揭贷款，货款应于2019年8月15日前全额到达出卖人账户；凡未能在约定期限内将贷款全部到达出卖人账户的，买受人承担逾期付款违约责任，出卖人对此不承担任何责任。第八条逾期付款责任约定：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房款5％向出卖人支付违约金；买受人单方提出退房的，应当向出卖人提出书面申请，出卖人有权拒绝。如出卖人同意退房的，买受人应承担总房款的5％的违约金。合同签订后，黄晓杰根据中房西宁公司的通知指示向相关银行提交了办理按揭贷款的所需相关材料，但一直未得到贷款银行的批准，贷款未能成功。故剩余房屋尾款1680000元至今尚未给付。涉案房屋是黄晓杰从原买受人王海云处转让的，后又经中房西宁公司同意三方当事人做了合同更名。但中房西宁公司未向黄晓杰出具收款收据。一审法院认为，中房西宁公司与黄晓杰自愿签订编号为YS01002019037521的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。黄晓杰依约支付购房首付款后，因贷款未获批准，导致房屋尾款未按时支付，已违反了合同第七条的约定，构成违约。合同第八条约定，黄晓杰逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，该条属于约定解除条款。中房西宁公司依照合同约定的条件行使解除权，符合合同和法律规定，且庭审中黄晓杰也同意解除合同，一审法院予以支持。关于中房西宁公司主张黄晓杰协助办理西宁市城北区海西路59号45号楼1至2层59-197号房屋代码为820667的房屋预售备案登记注销手续的诉求，双方签订的合同已在相关的管理部门进行预售登记备案，合同解除后，须办理预售备案解除手续。中房西宁公司要求黄晓杰协助办理购房合同备案解除，且黄晓杰亦同意协助办理，故一审法院对该诉求予以支持。关于中房西宁公司主张支付违约金168803元的诉求，按照合同约定，黄晓杰应于2019年8月15日前向中房西宁公司支付房屋尾款，但逾期后，黄晓杰仍未支付尾款，明显违约，应承担违约责任。按合同约定买受人按总房款5％向出卖人支付违约金，庭审中黄晓杰辩称中房西宁公司主张违约金过高，愿意支付违约金50000元，一审法院综合考虑黄晓杰未按时支付剩余尾款的原因是银行贷款未获批准，另黄晓杰自2019年5月15日交付了1696060元首付款后，直至中房西宁公司起诉之日止丧失了对该笔款项的支配权，中房西宁公司也享有该笔款项的预期可得利益，同时黄晓杰未按合同约定向中房西宁公司于2019年8月15日交付尾款1680000元造成中房西宁公司至起诉之日的损失与中房西宁公司已获得的1696060元的可得利益大致相等，且在庭审中黄晓杰愿意支付50000元的违约金。故一审法院对黄晓杰向中房西宁公司支付违约金50000元的抗辩理由，予以采信。遂判决：一、解除中房西宁公司与黄晓杰于2019年5月15日签订的编号为SY01002019037521的《商品房买卖合同（预售）》；二、黄晓杰于判决生效后十日内向中房西宁公司支付违约金50000元；三、黄晓杰于判决生效后十日内协助中房西宁公司办理西宁市城北区海西路59号45号楼1至2层59-197号房屋代码为820667的房屋预售备案登记注销手续。本案二审期间，各方当事人对一审法院查明的基本事实均无异议，主要争议就是违约金数额的认定。本院对双方均无异议的事实予以确认。本院认为，黄晓杰与中房西宁公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，将首付款支付给中房西宁公司，剩余房款按中房西宁公司的指示前往多家银行申请办理贷款，均因各种原因黄晓杰的银行贷款始终无法获批。黄晓杰由于缺乏购买资金，向中房西宁公司提出退房。双方所签订的合同中对银行贷款如不能获批则如何处理未约定，仅约定贷款未在2019年8月15日前不能全部到达出卖人账户的，则“买受人按总房款5％向出卖人支付违约金……”。现中房西宁公司认为黄晓杰逾期未付剩余房款给其造成利息及房屋销售预期利润的损失，黄晓杰应按合同约定承担违约金168803元，黄晓杰则认为约定的违约金过高请求应予降低。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”黄晓杰的银行贷款无法获批，是因双方在签订合同时对合同订立后可能出现的银行贷款障碍和不能贷款的风险没有合理的预见，并非黄晓杰恶意违约。现房价根据中房西宁公司所述已是升值，况且中房西宁公司亦在占用黄晓杰交纳的房款，综合考虑各种因素，一审法院将黄晓杰承担的违约金调整降低至5万元，并无不妥。中房西宁公司认为黄晓杰应按合同约定承担违约金168803元的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3676元，由宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 靳 玲审判员 李宏宁审判员 张洁琼二〇二〇年十二月三日书记员 孙晓艺附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。