广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初35115号原告：黄国佳，男，1961年6月26日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区，现住广州市荔湾区。被告：广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区瘦狗岭路****自编之二。法定代表人：田全蓝，职务董事长。委托诉讼代理人：罗林宾，该公司职员，联系地址。原告黄国佳诉被告广州嘉强投资有限公司（以下简称嘉强公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄国佳，被告的委托诉讼代理人罗林宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效之日起五天内支付从2019年12月17日起至2020年7月16日止的延期补助费10663.80元（每月按507.80元×300%计付）；2.判令被告在判决生效之日起五天内支付从2019年12月17日起至2020年7月16日止的延期补助费的补偿金3686.60元（每日按507.80元×3%计付）。事实和理由：原告是原广州市XX路XX街****的承租人。1995年11月29日，原告与广州市广协房地产开发公司（以下简称广协公司）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：广协公司应在1998年10月30日安置原告回迁居住，逾期安排回迁的，每超期一天按规定标准向原告承担违约责任。1998年12月，原告与广州天佳房地产有限公司（以下简称天佳公司）签订补充协议，约定天佳公司应于2001年12月31日前按原协议安置原址回迁，逾期安排回迁的，按穗常发（1997）42号文规定罚款标准承担违约责任。2010年12月16日，被告以27000万元竞拍涉案房屋所在地块的国有使用权及在建设项目，并与广州市房屋交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，成为该地块的实际买受人。由于被告至今未能依时安排原告回迁，又停发临迁费、延期补助费及逾期付款补偿金，原告曾多次提起诉讼，法院已判决被告支付相应款项。但自2019年12月17日起的延期补助费被告至今又未支付。因此，原告提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、原告与拆迁人广州市广协房地产开发公司（以下简称广协公司）签订的《房屋拆迁安置协议》明确约定如原告逾期回迁的，甲方按法规、规章处理。原告与广州市天佳房地产有限公司（以下简称天佳公司）签订的《补充协议书》也明确约定原告经书面通知后应依期回迁，如逾期回迁的，可以罚款。被告于2019年10月20日前已具备安置回迁的条件，且已于2019年10月20日前多次通知原告依法按时回迁，但由于原告的原因至今未能及时回迁。被告又于2020年5月22日向原告发出书面通知，原告也已收到，但原告以被告安排的回迁房并非原协议约定的楼层、方位为由拒绝回迁，从而以未实际回迁为由来主张领取临迁费。原告的做法既违反了当时协议的约定，也不符合公平原则。二、为了尽快盘活楼盘及基于对回迁项目的有利，经广州市规划局审批，回迁项目建筑经过了合法调整。众多回迁户原协议约定的回迁楼层存有重叠的现象，原告一味坚持必须按原楼层及方位回迁在现实中已不可能办到。三、拆迁地块系由广协公司及天佳公司拆迁，之后由于客观原因而烂尾。被告于2011年竞拍取得回迁地块的建设使用权、承接回迁义务以来，不遗余力盘活楼盘，付出了大量的资金、人力、物力，受疫情冲击以及影响，被告亦面临经营困难。四、原告本是产权人汤定普的承租人，基于当时地方法规的局限性，拆迁人有义务安置被拆迁人汤定普的承租人即原告，如按现时的法律规定，被告无需安置原告。五、希望法院能够组织调解，统筹建议一个合适的方案以解决双方之间的纠纷。综上，被告坚持认为支付给原告的临迁费用应截止至2019年10月20日。经审理查明，1995年11月29日，广协公司（甲方、拆迁人）与原告（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除XX路XX街XX号X楼的房屋；乙方是该屋的使用人，承租面积25.39平方米，有正式户口的实际居住人口4人（其中独生子女1人）；乙方同意1995年11月30日前迁出原址房屋，临迁期间由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的XX巷XX号X楼临时居住；甲方应于1998年10月30日前在大新路回迁楼第七层，使用面积22.11㎡，其中房、厅面积22.11㎡，独立厨、厕按规划，阳台按规划安置给乙方回迁居住；甲方逾期安排回迁的，每超期一天按规定的标准向乙方承担违约责任等。该协议经广州市荔湾区公证处公证。协议签订后，原告户依约迁出原址房屋，将房屋交由广协公司拆除。1998年12月8日，原告（乙方）与天佳公司（甲方）签订《补充协议书》，列明根据广州市人大有关房屋拆迁管理条例“穗常发［1997］42号”文的规定，并经甲乙双方协商一致达成如下协议：甲方与乙方原签定的《房屋拆迁安置协议书》的安置原则不变，甲方应于2001年12月31日前按原协议确定面积安置乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须按期回迁，如乙方逾期十天仍不回迁或甲乙双方违反本协议的，则按广州市房屋拆迁管理条例规定的罚款标准，分别处以200%-300%罚款等。另查明：1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由天佳公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准天佳公司使用上述建设用地。天佳公司是广协公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。2010年7月27日，本院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，本院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。2010年11月25日，本院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。2011年1月5日，本院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。2020年4月7日，被告投资建设的前述“新濠大厦商住楼”取得联验（建）字[2020]005号《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》。再查明，原告基于上述协议曾向本院起诉广协公司、天佳公司，要求其支付从2004年9月28日起的临迁补助费（按每月507.80元计）等，本院已作出相应处理。该案中，双方确定临迁补助费标准为每月按507.80元计算。2012年7月6日，因广协公司、天佳公司未向原告支付过延期补助费，原告再次向本院起诉广协公司、天佳公司，要求其支付2010年12月16日前的延期补助费（按507.80元/月×200%的标准计付）。对此，本院于2012年9月10日作出（2012）穗越法民三初字第2037号民事判决书，判决广协公司、天佳公司按照每月1015.60元的标准向原告支付自2002年1月1日起至2010年12月16日止的延期补助费。该判决已生效。2013年9月25日，原、被告签订《确认书》，确认被告按507.80元/月的标准，自2012年4月20日起向原告支付临迁费。同日，原告签订《委托书》，委托被告将上述临迁费直接转入其中国工商银行账号36×××97，并载明被告自2012年4月20日起将上述款项转入该账户即视为原告本人已收到该款项。此外，因被告迟延支付临迁补助费、延期补助费，原告曾多次起诉被告至本院。本院曾分别于2016年1月27日作出（2015）穗越法民三初字第2682号民事判决书，2017年11月29日作出（2017）粤0104民初19672号民事判决书，2018年12月28日作出（2018）粤0104民初35849号民事判决书，2019年9月10日作出（2019）粤0104民初26315号民事判决书。2020年7月20日，本院再就原、被告双方间的临迁费用纠纷作出（2020）粤0104民初6528号民事判决书，判决：一、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告黄国佳支付2019年10月21日起至2019年12月20日止的临迁补助费及延期补助费（按507.80元×300%计付）。二、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告黄国佳支付迟延给付2019年6月21日至2019年12月20日期间临迁补助费的逾期付款补偿金（每日按507.80元×3%计付）。三、驳回原告黄国佳的其他诉讼请求。庭审中，原告称被告确有通知回迁，但其用于安置的房屋面积房厅面积应为22.11平方米，厨房、厕所另计，阳台按规划设计，经原告自行测量，被告用于安置回迁的804房比回迁面积少了10多个平方米。被告则称目前该房屋的测绘面积包括了厨房和厕所，面积确有误差，但没有原告所说的十个平方之多。本院认为，原告与广协公司签订的《房屋拆迁安置协议》及与天佳公司签订的《补充协议书》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告经法院拍卖竞得涉案地块，应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务。上述拍卖转让公告及转让成交确认书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。被告至今未安置原告回迁，应承担相应的违约责任。原告曾就此多次向本院起诉被告要求其支付临迁补助费、延期补助费及逾期支付临迁补助费的补偿金等拆迁费用，已有多份生效的民事判决书对临迁补助费、延期补助费的标准、履行期限及迟延支付临迁补助费的补偿金的标准作出相应判决。被告对此应当是清楚的，即被告应最迟在次月的16日前向原告支付本月17日至次月16日的临迁补助费。虽然被告称案涉大厦已具备回迁的条件，但因原、被告双方未能就安置回迁的房屋达成一致意见，被告至今仍未安置原告实际回迁，故被告仍应按前述约定及时支付临迁费用。但从现已查明的事实来看，本院已判决被告支付至2019年12月20日期间的临迁费用，因此原告诉请要求自2019年12月17日起计付的临迁补助费、延期补助费应予适当调整。因被告自2019年12月21日起的临迁补助费至今未再支付，故原告诉请按照《广州市城市房屋拆迁管理条例》规定支付自逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付逾期付款补偿金，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告黄国佳支付2019年12月21日起至2020年7月16日止的临迁补助费及延期补助费（每月按507.80元×300%计付）。二、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告黄国佳支付迟延给付2019年12月21日至2020年7月16日期间临迁补助费的逾期付款补偿金（每日按507.80元×3%计付）。三、驳回原告黄国佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费158元，由被告广州嘉强投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  程秀建二〇二〇年十二月三日书记员  曾怡婷