湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终1733号上诉人（一审原告、反诉被告）：益阳嘉和日盛房地产开发有限责任公司，住所地湖南省益阳市金山南路**。法定代表人：吴建国，公司董事长。诉讼代表人：唐敏。委托诉讼代理人：曾丹、刘力立，湖南天地人律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：长沙嘉亨茂商业管理有限公司，住，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**中天广场19040-19042/div>法定代表人：杨学宁，公司董事长。委托诉讼代理人：朱延群、肖伟东，广东伟华律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉第三人）：湖南万隆房地产置业有限公司，住所地，住所地湖南省湘乡市望春门办事处东风路**万隆中央广场**iv>法定代表人：杨学宁，公司董事长。委托诉讼代理人：彭建潮，公司员工。委托诉讼代理人：万广云，湖南法至律师事务所律师。一审第三人（反诉第三人）：上海喜盈门建材有限公司，住所地上，住所地上海市徐汇区宜山路**v>法定代表人：魏锦标，公司总裁。委托诉讼代理人：刘佑权、黎菲，湖南金州律师事务所律师。上诉人益阳嘉和日盛房地产开发有限责任公司（以下简称嘉和日盛公司）与上诉人长沙嘉亨茂商业管理有限公司（以下简称嘉亨茂公司）、湖南万隆房地产置业有限公司（以下简称万隆公司）及一审第三人上海喜盈门建材有限公司（以下简称上海喜盈门）房屋买卖合同纠纷一案，湖南省益阳市中级人民法院作出（2018）湘09民初37号民事判决，嘉亨茂公司、万隆公司不服，上诉至本院。本院作出（2019）湘民终984号民事裁定，撤销原判，发回重审。湖南省益阳市中级人民法院重审后作出（2020）湘09民初3号民事判决。嘉和日盛公司、嘉亨茂公司及万隆公司均不服，上诉至本院。本院于2020年10月10日受理后依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。各方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉和日盛公司诉讼请求：1、判令嘉亨茂公司向嘉和日盛公司偿还合同款项4064.6766万元；2、判令嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付截止至2018年1月31日止的利息1530万元；3、判令嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付逾期付款利息98.3万元（暂计算至2018年1月31日，2018年2月1日之后的逾期付款利息按年20%的标准计付至嘉亨茂公司偿清全部合同款项之日止）；4、判令嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付违约金306.04万元（暂计算至2018年1月31日，后续违约金按5%的标准计付至嘉亨茂公司偿清全部合同款项之日止）；5、判令嘉亨茂公司赔偿嘉和日盛公司律师费损失24万元；以上合计6023.0166万元；6、判令万隆公司对嘉亨茂公司前述1-5项偿债义务承担连带清偿责任；7、判令嘉和日盛公司有权从嘉亨茂公司名下抵押物所得价款中优先受偿；8、嘉亨茂公司、万隆公司共同承担本案全部诉讼费用。嘉亨茂公司反诉请求：一、确认嘉亨茂公司与嘉和日盛公司签订的益阳商业《益阳商业补充协议》（以下简称补充协议）《关于银色现代城房屋设施转让补充协议（二）》（以下简称补充协议二）不成立；二、判令嘉和日盛公司向嘉亨茂公司支付违约金5238万元（以标的物总价款1.2亿元为基数，按每日万分之三计算，自2014年2月1日起计，暂计至2018年1月26日本诉受理之日止），后续违约金支付至嘉和日盛公司全面履行协议义务之日止；三、本案反诉案件受理费等费用全部由嘉和日盛公司承担。一审法院查明：2013年11月8日，嘉和日盛公司（甲方）、上海喜盈门（乙方）与嘉亨茂公司（丙方）签署《房产及附属设施转让协议》（以下简称转让协议），约定：一、转让标的物：甲方转让给丙方的房产是指，位于湖南省益阳市赫山区××号楼××层××层××个车位以及甲方投资的相应配套设备设施，丙方已完全了解车位现状，并同意该车位均不办理分户产权。二、转让价款：甲方转让给丙方的房产及配套的设备设施总价款8900万元，地下车位32，地下车位3209220.4万元。三、权证办理：签订《商品房买卖合同》且丙方资料提供齐全后60个工作日内，甲方负责将房屋、土地权证办理到丙方或丙方指定的权利人名下。房屋、土地权证过户的税、费，按相关政策法律规定，分别由甲方、丙方各自负担。该房屋维修基金由甲、乙两方各承担一半。四、标的物移交：乙方在本协议签订后60个工作日内遣散所有商户并完全清场，保证房屋具备移交条件。丙方分别向甲方、乙方付清所有转让价款当日，甲方、乙方将标的物移交给丙方。移交时，甲方、乙方分别保证各自转让范围内的标的物能正常使用的条件下移交给丙方。所有设备在移交时进行运行测试，确保能正常使用。……在丙方无违约在前的情况下，甲方延期交付房产或权证，按标的物总价款1.2亿元每日万分之三向丙方支付违约金。水、电及物业管理费用的结算截止至移交之日止，移交之前的由乙方承担，移交之后的由丙方承担。水、电、有线、宽带等过户由乙方负责办理，二次消防许可证由乙方提交给丙方……五、价款支付：签订本协议后三个工作日内，丙方向甲方支付定金1000万元，向乙方支付定金1000万元。该定金列抵丙方最后应付的转让价款。签订本协议30日内，甲、丙双方签订《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》当日，丙方向甲方支付支付转让价款3000万元，向乙方支付转让价款1000万元。在办理产权证资料入窗后七个工作日内，丙方支付甲方转让款1000万元。后续转让价款支付，可选择以下方式之一办理①甲方在办妥房屋权证、土地权证至丙方或丙方指定权利人名下当日，即移交房屋权证、土地权证给丙方，丙方同时提交余欠转让价款数额的银行保函给甲方，甲丙两方在标的物达到本协议约定的交付条件时办理移交手续，丙方接收全部标的物当天，甲方持双方签署的移交文件到银行收取全部款项。丙方接收标的物当天付清乙方全部转让价款。甲方、乙方在接收款项前须向丙方提供全额合法的发票。②甲、乙方将房屋、设备设施按本协议第四条约定，连同房屋权证、土地权证移交给丙方，并分别向丙方提交全额合法发票后，丙方同时付清甲、乙方剩余的转让价款。在甲方、乙方无违约在前的情况下，丙方逾期付款，按所欠逾期款项每日万分之三支付违约金。六、违约责任：如甲方违约致本协议目的不能实现，返还丙方已付款项，并赔偿丙方2000万元、赔偿乙方1000万元。在此情况下，乙方已收丙方款项原数返还丙方，甲方对乙方返还款项负连带责任……如丙方违约致本协议目的不能实现，已付甲方、乙方的定金无权要求返还。其余已付款项分别由甲方、乙方返还丙方……。万隆公司在转让协议上加盖公章，并承诺为嘉亨茂公司提供连带担保责任。协议签订后，2013年11月11日，万隆公司代嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付1000万元；2013年12月20日，嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付3000万元。因物业管理费、水电费及场地交付等问题导致当事人发生争议。2014年7月2日，嘉和日盛公司（甲方）与嘉亨茂公司（乙方）、万隆公司签署补充协议。确认嘉亨茂公司已向嘉和日盛公司支付房屋价款4000万元，嘉和日盛公司已办妥一至七层房屋所有权过户，土地使用权证过户在待办中。协议约定：就转让协议所约定的房产移交、权证交付、后续价款支付等事项作出变更，达成本补充协议。由于甲方办证存在延期，乙方支付该款项亦存在延期，双方同意本协议签订后，双方互不追究之前的违约责任。并约定：一、2014年7月10日前，乙方向甲方支付1500万元转让价款。二、乙方支付上述款项后，甲方即向益阳市国土部门申请办理银色现代城13号楼一至三层的土地使用权证过户手续。需要乙方配合时，按甲方通知随时配合。乙方逾期付款，甲方有权顺延办证和顺延交付权证。三、甲方收到乙方前述款项后二日内将一至三层房屋权证移交乙方，在一至三层的土地使用权证办理完毕后，甲方将银色现代城13号楼一至三层的土地权证交付乙方使用。四、后续付款约定：乙方在收到银色现代城13号楼一至三层的土地权证后60日内向甲方支付全部房屋转让余款及车位款共计3720.4万元。在该期限内可以分批支付，分批支付的，甲方分批交付相对应价值的房屋、土地权证。乙方支付剩余全部转让款项后5个工作日内，甲方将银色现代城13号楼全部房屋、土地权证交付乙方，并将房屋移交给乙方。五、如乙方未支付本协议第四条所述的后续款项，应按所欠款项每日万分之五向甲方支付违约金……六、款项未完全支付前，甲方有权不办理剩余土地使用权证，并有权不移交整栋房屋……七、万隆公司为乙方在本协议项下的义务提供连带责任保证，直至乙方所有款项及违约定金全部支付完毕……。2014年7月11日，万隆公司代嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付400万元；2014年7月25日，万隆公司代嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付600万元；2014年7月29日，万隆公司代嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付400万元；2014年8月18日，万隆公司代嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付100万元。2014年8月19日，嘉亨茂公司出具收条称，已收到益阳xxxx城13号楼101、201、301的房屋所有权证、国有土地使用权证、销售不动产统一发票原件。2015年10月26日，嘉和日盛公司（甲方）和嘉亨茂公司（乙方）、万隆公司签署补充协议二，约定：一、双方确认，截止于2015年7月31日，乙方（嘉亨茂公司）仍欠甲方（嘉和日盛公司）本金3720.4万元及违约金344.2766万元，共计4064.6766万元。二、乙方在本补充协议签订后10日内将银色现代城四至七楼房屋向甲方设定抵押，在房产部门办理抵押他项权证，甲方按乙方付款进度，分层解除抵押。因银色现代城四至七楼房屋，按合同备案价格总计为3400万元，与乙方尚欠转让余款3720.4万元差额为320.4万元，乙方同意在签订本协议后90天内一次性付清。三、乙方承诺按如下计划付款：1、本协议签订后45天内向甲方共支付违约金344.2766万元，本协议签订后90天内向甲方支付超出抵押物价值的差额部分320.4万元；在2017年12月31日前，向甲方付清所有房款、违约金及利息。2、2015年8月1日至2016年7月31日，乙方向甲方偿还房款及违约金的，该部分款项利息按年利率10%计取。3、2016年8月1日至2017年7月31日，乙方向甲方偿还房款及违约金的，该部分款项利息按年利率12%计取。4、2017年8月1日至2017年12月31日，乙方向甲方偿还房款及违约金的，该部分款项利息按年利率15％计取。四、甲乙双方同意上述17．3万元物业服务费用（含物业、水电费、停车等）在乙方付款中扣除后，该物业发生的全部费用和纠纷应由乙方与喜盈门公司和业主委员会、物业管理公司另行协商处理并承担相关费用，甲方不再承担因该物业与深圳龙城物业公司产生的纠纷的一切经济和法律后果。五、如乙方未能按本补充协议约定在2017年12月31日前全部付清欠款、利息、违约金的，甲方可以选择以下方式解决（一）甲方可要求乙方支付转让余款及违约金：逾期期间，乙方所欠项应按年利率20％计息。（二）逾期超过90日未支付的，甲方可要求乙方将己设定抵押的房屋及土地使用权无偿过户至甲方，由甲方另行处置，乙方应承担1500万元的违约金。甲方处置房屋后，不足以偿还甲方债权的，乙方应在10个工作日内偿还差额部分；超出甲方债权部分，甲方应退还给乙方。六、在签订补充协议、办理完上述抵押登记手续，甲方即按原转让协议办理房产及附属设施移交手续，以方便乙方项目启动和向银行融资。七、在本协议履行期间（2017年12月31日前），双方协商一致后，双方可处置银色现代城四至七楼房屋，处置价格不得低于合同备案价格，但经乙方书面同意的除外。处置该房产所得价款用于优先偿还乙方所欠甲方房款、利息及违约金。八、万隆公司为乙方在本补充协议项下的义务提供连带保证责任担保，直至乙方所有款项及违约金全部支付完毕。对于甲方在本补充协议中同时拥有的抵押担保权和保证担保权，在甲方需要实现担保权时，有权在抵押担保权和保证担保权中选择行使，且两种担保互为补充，以确保甲方债权足额实现。2015年11月19日，嘉和日盛公司、嘉亨茂公司签订了《抵押合同》，约定嘉亨茂公司以产权证号为益房权证朝阳字第7××3、益房权证朝阳字第7××4、益房权证朝阳字第7××5、益房权证朝阳字第7××6、益房权证朝阳字第7××7、益房权证朝阳字第7××8、益房权证朝阳字第7××9、益房权证朝阳字第7××0、益房权证朝阳字第7××1、益房权证朝阳字第7××5、益房权证朝阳字第7××4、益房权证朝阳字第7××3、益房权证朝阳字第7××2、益房权证朝阳字第7××3、益房权证朝阳字第7××1、益房权证朝阳字第7××7、益房权证朝阳字第7××6、益房权证朝阳字第7××4、益房权证朝阳字第7××2、益房权证朝阳字第7××8、益房权证朝阳字第7××9、益房权证朝阳字第7××0、益房权证朝阳字第7××3、益房权证朝阳字第7××4、益房权证朝阳字第7××5、益房权证朝阳字第7××6、益房权证朝阳字第7××7、益房权证朝阳字第7××8、益房权证朝阳字第7××9、益房权证朝阳字第7××1，国土证号为益国用（2013）第Ｄ××1号房产抵押给嘉和日盛公司作为欠款4064.67**万元的偿债担保，并于同年11月20日，办理了抵押权登记。2015年至今，嘉亨茂公司已对涉案的银色现代城13号楼部分房产设定抵押登记并进行融资贷款。因嘉和日盛公司与嘉亨茂公司对交付设施设备存在争议，嘉亨茂公司未再支付余款。本案审理过程中，嘉亨茂公司提出了两份鉴定申请，一是申请对银色现代城消防系统的完好状况进行鉴定，二是对嘉和日盛公司延期交房给嘉亨茂公司造成的损失进行鉴定。嘉和日盛公司不同意该两项申请，认为涉案房产因嘉亨茂公司拖延接收和没有资金投入运营，导致整栋楼已闲置数年，消防设施设备无法使用的责任应当由嘉亨茂公司自行承担，消防鉴定没有意义，嘉和日盛公司并不存在延期交房，损失鉴定没有事实基础。上海喜盈门同意嘉和日盛公司的意见，认为消防鉴定无法反应2014年银色现代城的真实状态。一审法院认为，嘉和日盛公司与嘉亨茂公司对消防系统是否移交及移交时间均存在争议，现在对消防系统进行鉴定与本案处理无直接关联性；嘉和日盛公司与嘉亨茂公司在协议中对违约责任、利息计算等均进行了约定，对损失进行鉴定会延长诉讼时间，增加当事人的诉累，故对嘉亨茂公司的两份鉴定申请均不予准许。一审法院认为，本案争议焦点是：一、嘉和日盛公司是否具备诉讼主体资格；二、两份补充协议是否成立；三、嘉和日盛公司与嘉亨茂公司是否存在违约行为；四、嘉和日盛公司及嘉亨茂公司要求对方承担责任的主张能否得到支持；五、本案中的债权担保应如何行使。一、关于嘉和日盛公司是否具备诉讼主体资格的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十条第一款规定，嘉和日盛公司并未办理注销登记，故具备诉讼主体资格。嘉和日盛公司的两位委托诉讼代理人具备诉讼代理人资格。二、关于两份补充协议是否成立的问题。两份补充协议未涉及上海喜盈门的权利义务，上海喜盈门未参与两份补充协议的签订，不影响该两份补充协议的成立。签订补充协议二时，嘉和日盛公司虽已进入清算程序，但并未注销，虽然《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第三款规定“清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动”，但该规定只是约束了清算程序中公司的经营活动，并未否定清算期间公司签订的合同效力，且该协议也得到了嘉和日盛唐敏的追认。两份补充协议为嘉和日盛公司与嘉亨茂公司自愿签订，双方签字盖章确认，嘉亨茂公司未提供证据证明两份补充协议存在欺诈、胁迫或者违反法律法规强制性规定的情形，故两份补充协议具备合同成立的要件。三、关于嘉和日盛公司与嘉亨茂公司是否存在违约行为。嘉和日盛公司于2014年8月将转让协议约定的转让标的转至嘉亨茂公司名下，嘉亨茂公司用该部分房屋进行了融资，嘉和日盛公司已履行主要合同义务。虽然嘉和日盛公司办理产权证的日期晚于转让协议的约定，但双方在补充协议中约定本协议签订后，双方互不追究之前的违约责任，故双方应按补充协议的约定继续履行。补充协议约定：“2014年7月10日前，乙方向甲方支付1500万元转让款”（嘉亨茂公司已于2014年8月18日前分三次支付完毕），“乙方支付上述款项后，甲方即向益阳市国土部门申请办理银色现代城13号楼一至三层的土地使用证过户手续”（嘉和日盛公司已履行）。对后续付款约定“乙方在收到银色现代城13号楼一至三层的土地权证后60日内向甲方支付全部房屋转让余款及车位款共计3720.4万元，乙方支付剩余全部转让款项后5个工作日内，甲方将银色现代城13号楼全部房屋、土地权证交付乙方，并将房屋移交给乙方”。2014年8月19日，嘉亨茂公司出具收条称，已收到了一至三层的房屋所有权证、国有土地使用权证等，但嘉亨茂公司未依补充协议继续支付余款及车位款。2015年10月26日，嘉和日盛公司与嘉亨茂公司签订补充协议二。补充协议二确定了截止于2015年7月31日，嘉亨茂公司仍欠嘉和日盛公司本金3720.4万元及违约金344.2766万元，共计4064.6766万元，约定了嘉亨茂公司的还款时间及方式。另外，还约定嘉和日盛公司在签订补充协议、办理完抵押登记手续，即按原转让协议办理房产及附属设施移交手续。2015年11月19日，嘉和日盛公司、嘉亨茂公司依据补充协议二签订了《抵押合同》，并于次日办理了抵押权登记，嘉和日盛公司并未按补充协议二的约定办理房产及附属设施移交手续，嘉亨茂公司也未继续依协议付款。综上，根据双方的履约情况及协议情况，嘉亨茂公司未依补充协议支付余款在先，存在违约。嘉和日盛公司已将益阳xxxx城13号楼的房屋所有权证、第一至三层的国有土地使用证办至嘉亨茂公司名下，嘉亨茂公司也实际使用以上房产进行了融资，嘉和日盛公司对转让协议约定的主合同义务已经履行，但嘉和日盛公司无法提供设施设备移交手续，也无法证明其就设施设备的移交通知了嘉亨茂公司，存在部分违约，可以酌情减轻嘉亨茂公司的违约责任。四、关于嘉和日盛公司及嘉亨茂公司要求对方承担责任的主张能否得到支持的问题。根据补充协议二的约定，截止于2015年7月31日，嘉亨茂公司仍欠嘉和日盛公司本金3720.4万元及违约金344.2766万元，共计4064.6766万元，利息按补充协议二约定的方式计算至嘉和日盛公司主张的2018年1月31日止，共计11652072.92元（计算清单附后）。因嘉和日盛公司部分违约，酌情减轻嘉亨茂公司的责任，由嘉亨茂公司负担8156451.05元。2018年1月31日之后的利息以4064.6766万元为基础，按年利率20%计算至付清之日，由嘉亨茂公司负担70%。嘉和日盛公司未提供证据证明律师费损失24万元的真实性和合理性，且嘉和日盛公司与嘉亨茂公司已经通过补充协议二对前面的协议进行了变更，嘉和日盛公司依据2014年7月2日的补充协议要求嘉亨茂公司支付逾期付款利息98.3万元、违约金306.04万元、律师费损失24万元，不予支持。根据转让协议，嘉亨茂公司要求嘉和日盛公司按标的物总价款1.2亿元每日万分之三支付违约金的前提是：在丙方无违约在前的情况下，甲方延期交付房产或权证。嘉和日盛公司已将涉案房产证及1—3层的土地证依约定办至嘉亨茂公司名下，嘉亨茂公司也利用该部分房产进行了融资，虽然嘉和日盛公司的办证时间晚于转让协议的约定，但双方已通过补充协议对之前的行为进行了约定，双方互不追究之前的违约责任，嘉和日盛公司的主合同义务已经履行。嘉亨茂公司要求嘉和日盛公司自2014年2月1日起以标的物总价款1.2亿元为基数，按每日万分之三计算违约金应不予支持。五、关于本案中的债权担保应如何行使的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。补充协议二第八条约定：“甲方（嘉和日盛公司）在本补充协议中同时拥有抵押担保权和保证担保权，在甲方需要实现担保权时，有权在抵押担保权和保证担保权中选择行使，且两种担保互为补充，以确保甲方债权足额实现”。故嘉和日盛公司在需要实现担保权时，有权在抵押担保权和保证担保权中选择行使，万隆公司称嘉和日盛公司只能在实现抵押权后，不足部分才能要求万隆公司承担保证责任的抗辩意见不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，一审法院判决：一、嘉亨茂公司于判决生效后十日内支付嘉和日盛公司本金及违约金共计40646766元，利息8156451.05元，2018年1月31日之后嘉亨茂公司以40646766元为基础，按年利率20%的70%支付利息至付清之日；二、嘉和日盛公司作为抵押权人有权从嘉亨茂公司产权证号为益房权证朝阳字第7××3、益房权证朝阳字第7××4、益房权证朝阳字第7××5、益房权证朝阳字第7××6、益房权证朝阳字第7××7、益房权证朝阳字第7××8、益房权证朝阳字第7××9、益房权证朝阳字第7××0、益房权证朝阳字第7××1、益房权证朝阳字第7××5、益房权证朝阳字第7××4、益房权证朝阳字第7××3、益房权证朝阳字第7××2、益房权证朝阳字第7××3、益房权证朝阳字第7××1、益房权证朝阳字第7××7、益房权证朝阳字第7××6、益房权证朝阳字第7××4、益房权证朝阳字第7××2、益房权证朝阳字第7××8、益房权证朝阳字第7××9、益房权证朝阳字第7××0、益房权证朝阳字第7××3、益房权证朝阳字第7××4、益房权证朝阳字第7××5、益房权证朝阳字第7××6、益房权证朝阳字第7××7、益房权证朝阳字第7××8、益房权证朝阳字第7××9、益房权证朝阳字第7××1，国土证号为益国用（2013）第Ｄ××1号房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、万隆公司对嘉亨茂公司承担的给付义务承担连带责任；四、驳回嘉和日盛公司的其他诉讼请求；五、驳回嘉亨茂公司的反诉请求。本诉案件受理费392904.33元，由嘉和日盛公司负担147870.5元，嘉亨茂公司负担245033.83元；反诉案件受理费303700元，由嘉亨茂公司负担。嘉和日盛公司上诉称：一、一审法院认定事实有误。1、我方不存在违约行为，房屋及附属设施移交的前提条件是嘉亨茂公司付款后再移交，该条件至今未成就，且事实上我方已完成移交；2、补充协议二并非对补充协议及转让协议约定的违约责任进行变更。二、一审法院适用法律错误。嘉亨茂公司的违约责任不能减轻，我方主张的98.3万元利息、306.04万元违约金及后续利息、违约金均应予支持。请求：撤销一审判决第一项利息部分及一审判决第四项，改判嘉亨茂公司向我方支付2018年1月31日止的利息1530万元、逾期付款利息98.3万元（2018年2月1日及以后的逾期付款利息按年20%的标准计付至付清之日止）、违约金306.04万元（2018年2月1日及以后的违约金按5%的标准计付至付清之日止）。嘉亨茂公司、万隆公司辩称：对嘉和日盛公司的上诉意见均不予认可。嘉亨茂公司、万隆公司上诉称：一、嘉和日盛公司没有履行合同主要义务，房屋买卖合同目的不仅是权属转移，而且必须交付房屋，其迟延履行交付已对合同目的的实现产生重大影响；二、嘉和日盛公司存在违约行为，应当承担违约责任。一审判决既认定嘉和日盛公司存在违约，又回避了房屋没有移交的事实，判决相矛盾；三、我方不存在违约行为，系行使同时履行抗辩权。请求：1、撤销一审判决第一、二、五项，万隆公司无需承担连带保证责任；2、判令嘉和日盛公司向我方支付违约金5238万元（以1.2亿元为基数，按每日万分之三计算，自2014年2月1日起计，暂计至2018年1月26日，后续违约金支付至嘉和日盛公司全面履行协议义务之日止）；3、诉讼费由嘉和日盛公司承担。嘉和日盛公司辩称：对嘉亨茂公司、万隆公司的上诉意见均不予认可。上海喜盈门述称：嘉亨茂公司未按合同约定履行付款义务，已构成严重违约，应承担付款和违约责任，万隆公司应承担连带责任。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1、本案违约主体及违约责任应如何认定；2、万隆公司应否对嘉亨茂公司的付款责任承担连带保证责任。一、关于本案违约主体的认定。嘉和日盛公司上诉提出其并无违约行为。嘉亨茂公司上诉提出嘉和日盛公司存在的违约情形主要是：未提供设施设备移交手续，实际也未移交涉案房产，未履行合同主要义务等。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，房屋出卖方嘉和日盛公司的主要合同权利是收取购房款，主要合同义务为向嘉亨茂公司移交案涉房产相关权利凭证及实物。嘉亨茂公司作为房屋购买方，其主要合同权利为获得案涉房产所有权，主要合同义务为按时、足额支付相应购房款。经查，《转让协议》第四条约定“乙方（上海喜盈门）在本协议签订后60个工作日内遣散所有商户并完全清场，保证房屋具备移交条件。丙方（嘉亨茂公司）分别向甲方（嘉和日盛公司）和乙方付清所有转让款当日，甲方、乙方将标的物移交给丙方”及协议第五条价款支付“……后续转让价款支付，甲方在办妥房屋权证、土地权证至丙方或丙方指定权利人名下当日，即移交房屋权证、土地权证给丙方，丙方同时提交余欠转让价款的数额的银行保函给甲方，甲丙两方在标的物达到本协议约定的交付条件时办理移交手续，丙方接收全部标的物当天，甲方持双方签署的移交文件到银行收取全部款项。丙方接收标的物当天付清乙方全部转让价款……”。2014年7月2日，嘉和日盛公司（甲方）与嘉亨茂公司（乙方）及万隆公司签订的补充协议中约定：由于甲方办证存在违约，乙方支付该款项亦存在延期，双方同意本协议签订后，互不追究之前的违约责任。至此，至该阶段应认定双方的前期违约行为均不应再追究违约责任，此后，是否违约应按照补充协议的约定进行审查。而补充协议约定，2014年7月10日前，乙方向甲方支付1500万元转让价款，乙方付清该款项后，甲方即向相关部门申请办理涉案1-3层土地使用权证过户手续，甲方收到乙方该款项后二日内将1-3层房屋权证移交给乙方，土地使用权证办理完毕后交付乙方使用。乙方在收到土地权证后60日内向甲方支付全部房屋转让余款及车位款共计3720.4万元。乙方支付全部款项后5个工作日内，甲方将涉案13号楼全部房屋、土地权证交付乙方，并将房屋移交给乙方。款项未完全支付前，甲方有权不办理剩余土地使用权证，并有权不移交整栋房屋。此后，2014年7月11日至8月18日，万隆公司代嘉亨茂公司实际分四次共计付款1500万元。2014年8月19日，嘉亨茂公司出具收条注明收到案涉13号楼101、201、301的房屋所有权证、国土使用权权证、销售不动产统一发票。根据该约定，嘉亨茂公司应当在收到案涉楼盘1-3层土地权证后60日内向嘉和日盛公司支付余款3720.4万元。但嘉亨茂公司并未完成支付义务，双方在该情况下又于2015年10月26日签订了补充协议二，约定2017年12月31日前，嘉亨茂公司应当向嘉和日盛公司付清所有房款、违约金及利息。但至今，嘉亨茂公司未再向嘉和日盛公司支付余款。从上述协议约定内容及三份协议形成原因、经过来看，嘉亨茂公司未能按照合同约定的时间节点支付购房款，其行为显然构成违约。嘉和日盛公司上诉提出其已实际交付房屋及权利凭证，不构成违约。根据补充协议二第六条“在签订补充协议、办理完上述抵押登记手续，甲方即按原转让协议办理房产及附属设施移交手续，以方便乙方项目启动和向银行融资”的约定，嘉和日盛公司应当在补充协议二签订完成及该协议约定的房产办理完抵押登记手续后，即应按照原转让协议办理房产及附属设施移交手续。现嘉和日盛公司认为原转让协议约定的是嘉亨茂公司应当在付清转让款当日移交标的物，而嘉亨茂公司至今未付清转让款，故嘉和日盛公司的行为不构成违约。本院经审查认为，补充协议二第六条约定的付款顺序并不明确，对此双方均有过错，均应承担责任。嘉和日盛公司虽然提出其已实际移交案涉房产，但未提供书面移交手续，嘉亨茂公司对此也不予认可，结合目前4-7层国土使用权证仍未办理的实际情况，一审认定嘉和日盛公司也存在违约行为并无明显不当。故此，嘉和日盛公司上诉提出其并无违约情形的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案违约责任的问题。嘉亨茂公司上诉称嘉和日盛公司存在未履行在先合同义务（二审庭审中提出）、未同时履行合同义务，但未提供合同依据，本院对嘉亨茂公司该上诉理由不予支持，其无权行使抗辩权。嘉亨茂公司未按时付款系本案形成的主要原因，嘉亨茂公司应当承担主要违约责任。嘉和日盛公司因约定不明未交付相关房产国土使用权证及办理书面移交手续，是本案形成的次要原因，嘉和日盛公司也应当承担次要责任，一审判决对违约责任的划分基本恰当。嘉和日盛公司、嘉亨茂公司上诉提出一审判令其承担部分违约责任不当的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审判决对违约责任的划分基本恰当，本院予以确认。嘉和日盛公司上诉提出补充协议二签订之前发生的利息、违约金等应当按照补充协议约定计算。经查，补充协议二第一条约定，双方确认截止2015年7月31日，嘉亨茂公司欠嘉和日盛公司本金3720.4万元及违约金344.2766万元，共计4064.6766万元。该约定清晰明确，双方对前期嘉亨茂公司的付款义务及违约金作出了确认，嘉和日盛公司再主张按照补充协议计算嘉亨茂公司的违约金和利息有违补充协议二的约定，本院不予支持。二、万隆公司应当承担连带支付责任。万隆公司作为嘉亨茂公司合同义务的连带保证人，应当对嘉亨茂公司的付款责任承担连带支付责任。万隆公司上诉提出其不应承担保证责任的理由不能成立，本院不予支持。嘉亨茂公司上诉提出一审法院对其提出的消防系统鉴定申请不予准许明显错误。本院认为，嘉亨茂公司提出的鉴定申请不影响本案实体处理，对认定嘉和日盛公司的违约行为并无实质性影响，故一审不予准许并无不当。至于损失鉴定，双方订立的合同中明确约定了违约责任，且嘉亨茂公司系主要违约方，嘉亨茂公司申请损失鉴定对本案处理也无实质影响，一审不予准许恰当。嘉亨茂公司上诉还提出其调查取证申请未予处理，因其申请的内容不属法院调查取证范畴，一审未予处理也无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费685576.48元，由益阳嘉和日盛房地产开发有限责任公司承担137860.4元，由长沙嘉亨茂商业管理有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司共同承担547716.08元。本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  陈梦群审判员  唐雨松二〇二〇年十二月三十日法官助理侯超书记员申书琴