山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初9805号原告：郭满意，男，1979年4月20日生，汉族，户籍地河北省邯郸市磁县。委托诉讼代理人：刘秀君，山东元衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立杰，山东元衡律师事务所律师。被告：青岛建设集团建兴工程有限公司，住所地青岛市高新区华中路**青岛网谷基金谷**楼102，统一社会信用代码91370200740386439D。法定代表人：逄振辉，董事长。委托诉讼代理人：赵帅，女，公司职员。委托诉讼代理人：房密密，女，公司职员。被告：盐城市鸿基建筑工程劳务有限公司，住，住所地盐城市鹿鸣东路**文华名城****一社会信用代码913209007532204382。法定代表人：戴功奇，经理。委托诉讼代理人：杨青云，山东睿德律师事务所律师。被告：管福祥，男，1979年5月16日生，汉族，住青岛市即墨区。原告郭满意与被告青岛建设集团建兴工程有限公司、盐城市鸿基建筑工程劳务有限公司、管福祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭满意及其委托诉讼代理人刘秀君、朱立杰，被告青岛建设集团建兴工程有限公司委托诉讼代理人赵帅、房密密，被告盐城市鸿基建筑工程劳务有限公司委托诉讼代理人杨青云到庭参加诉讼。被告管福祥经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。郭满意向本院提出诉讼请求：1.确认郭满意与青岛建设集团建兴工程有限公司签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.郭满意交齐房款，青岛建设集团建兴工程有限公司为郭满意办理房屋过户手续，盐城市鸿基建筑工程劳务有限公司、管福祥协助办理房屋过户；3.本案诉讼费用由青岛建设集团建兴工程有限公司、盐城市鸿基建筑工程劳务有限公司、管福祥承担。事实和理由：2016年10月15日，郭满意与青岛建设集团建兴工程有限公司签订《房产买卖合同》，约定郭满意购买即墨市长江二路369号21号楼4单元602户的房屋。该房屋由青岛建设集团建兴工程有限公司办理房产登记，并抵账给盐城市鸿基建筑工程劳务有限公司，青岛建设集团建兴工程有限公司、盐城市鸿基建筑工程劳务有限公司授权管福祥对外销售，合同约定的房屋总价款为523497.52元，2016年10月17日，郭满意交付定金50000元并办理了房屋交接手续，领取钥匙并装修入住。2017年4月5日郭满意另支付定金50000元。后郭满意多次催促要求办理房屋过户手续，青岛建设集团建兴工程有限公司、盐城市鸿基建筑工程劳务有限公司、管福祥至今未予办理。青岛建设集团建兴工程有限公司辩称，未与郭满意签订过房屋买卖合同，也未收到过任何款项；我公司与管福祥无任何关系，管福祥以我公司名义对外签订的房屋买卖合同不发生法律效力；合同约定的房屋成交价明显低于市场价格，无法办理房屋过户手续，且该合同擅自处分我公司的合法财产，严重损害我公司的财产权利，并企图损害国家的税收利益，该合同应为无效合同。盐城市鸿基建筑工程劳务有限公司辩称，我公司未与郭满意签订房屋买卖合同，对合同内容不知情，该合同无法律效力；我公司未委托管福祥与郭满意订立合同并收取款项，郭满意在签订合同时明知合同相对人不是我公司，在未与我公司联系确认的情况下，以明显低于市场价格的不合理低价签订该合同，又在我公司不知情的情况下强占房屋，明显带有主观恶意，且未向我公司交纳任何房款；管福祥故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，未履行向我公司如实传递房屋销售信息与要求，擅自处分我公司合法财产的行为，严重损害我公司利益，我公司保留追究其法律责任的权利；涉案合同的房屋成交价明显低于市场价格，根据相关规定，无法办理房屋过户登记手续，且严重损害我公司的合法财产权利，并企图侵害国家税收利益，该合同为无效合同。管福祥无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：1．2016年7月28日，青岛建设集团建兴工程有限公司作为甲方与盐城市鸿基建筑工程劳务有限公司作为乙方签订协议书，内容为甲乙双方共同合作承包的永合鼎泰丰二期项目工程（29#33#楼、41#-43#楼及配套设施工程和52#、53#楼及配套设施工程），因业主资金困难，无力支付工程款，双方一致同意使用本项目的工程款抵购建设单位本小区的商品房（包括部分车位和附房，详见附表），抵购金额共计29989040元。本着利益共享，风险共担的原则，双方同意上述抵回房产按照各自结算产值占本项目结算值的比例分配，其中13033820元的房产归甲方所有，16955220元的房产归乙方所有，具体房号分配详见附表。现因乙方自身原因，乙方同意将归其所有的抵账房产全部办理到甲方名下，该部分房款16955220元视同甲方已支付乙方相同数额的工程款，乙方就该16955220元款项不再向甲方申请支付权利，剩余工程款部分仍执行双方原合同约定。乙方处理自身所有房产时，甲方配合办理有关手续，甲方与业主办理房产抵账手续、持有及双方销售期间产生的所有税费由双方各自承担，其中由甲方代缴的费用在工程款中扣除。附表中记载21号楼4单元602室的房屋产权归属为盐城市鸿基建筑工程劳务有限公司，价款682531元。该房屋不动产权登记证书中记载的权利人为青岛建设集团建兴工程有限公司。2.2016年9月13日，盐城市鸿基建筑工程劳务有限公司法定代表人戴功奇与管福祥签订《房产独家委托协议》，内容为甲方戴功奇委托乙方管福祥居间出售甲方所持有的房产，甲方自愿将坐落于即墨区鼎泰丰（房屋详细情况见本合同附件明细表）的房屋委托乙方独家代为出售，所有人：青岛建设集团建兴工程有限公司，甲乙双方协商后的约定价格最低为附表价格，甲方委托事项：介绍购房人并促成与甲方签订房屋买卖合同，代为办理房屋转让相应的产权过户登记手续，当乙方与该房屋买方看房磋商后达到甲方接受的房屋价格（但不得低于本合同以及合同附件明细约定的最低价格），并订立《商品房买卖合同》后，按《商品房买卖合同》约定期限内，由乙方协助买房人将该房定金直接汇入甲方指定的银行账户，合同另约定其他事项。附件明细表中涉案房屋价格为423497.52元。3.2016年10月15日，郭满意作为乙方与管福祥签订《房产买卖合同》，合同中“甲方（卖方）”处写有“青岛建设集团建兴工程有限公司”字样，合同约定甲、乙双方通过丙方青岛厚德不动产经纪有限公司居间介绍，乙方购买甲方自有房产及该房产占用范围内的土地使用权，房产坐落于即墨市户，建筑面积100.52平方米，房屋成交价为523497.52元，签订合同当日乙方向甲方支付定金5000元，乙方于2016年10月16日前向甲方支付45000元，甲方出证后三日内向甲方支付53497.52元，乙方于银行发放贷款当日，以贷款金额支付甲方420000元。合同另约定其他事项。管福祥在合同落款“甲方”处签字捺印。4.2017年1月16日，盐城市鸿基建筑工程劳务有限公司给管福祥出具委托书，内容为即墨永合鼎泰丰二期项目顶账房（含涉案房屋）办理房产证以及房屋销售事宜，特委托管福祥作为我公司的合法代理人。全权代表我公司办理产证事项。办理的产证所有人名为：青岛建设集团建兴工程有限公司，代销售的房款必须汇入青岛建设集团建兴工程有限公司的公司账户，对委托书在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我公司均予认可，并承担相应的法律责任。委托事项自签字之日起至上述事项办完为止。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。郭满意主张确认其与青岛建设集团建兴工程有限公司签订的《房屋买卖合同》有效，并要求青岛建设集团建兴工程有限公司办理房屋过户，盐城市鸿基建筑工程劳务有限公司及管福祥协助办理过户。本院认为，该《房屋买卖合同》系管福祥以青岛建设集团建兴工程有限公司的名义与郭满意签订，管福祥该行为事前并未得到青岛建设集团建兴工程有限公司的委托授权,属于无权代理,而事后亦未获得青岛建设集团建兴工程有限公司的追认，且亦不构成表见代理，故《房屋买卖合同》对青岛建设集团建兴工程有限公司不发生法律效力。郭满意的诉讼请求证据不足，于法无据，本院不予支持。被告管福祥经本院送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃庭审质证及辩论的权利。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告郭满意的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告郭满意负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘青鹤人民陪审员  韩泽兵人民陪审员  丁青思二〇二〇年十二月三十日书 记 员  李玉芹