湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11639号上诉人（原审被告）：武汉蜗轮创投孵化器有限公司，住所地武汉市东西湖区将军路街办事处银潭路**汽车维修及电子产品生产项目**厂房（12）。法定代表人：罗双全，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗吉文，该公司员工。委托诉讼代理人：钱开明，湖北明晓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉大通汽车出租有限公司，，住所地武汉市江汉区发展大道**法定代表人：容敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：晏艟，该公司员工。上诉人武汉蜗轮创投孵化器有限公司（以下简称蜗轮公司）因与被上诉人武汉大通汽车出租有限公司（以下简称大通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初5334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蜗轮公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回大通公司的全部诉讼请求或发回重审；2.由大通公司承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：一审判决认定事实错误，蜗轮公司因大通公司的原因一直无法办理房屋消防验收手续，导致蜗轮公司不能正常使用案涉房屋，案涉租赁合同根本目的无法达到，大通公司违约在先，蜗轮公司不支付租金构成合理抗辩，不构成违约。蜗轮公司承租的案涉房屋第四层以上的承租人是酒店，而酒店属于人员密集场所，需要专业疏散通道，不能与蜗轮公司承租的房屋共用楼道。除此之外，蜗轮公司车恒组的房屋最深处超过了40米，而《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）规定不能超过20米，造成此种情况的原因是大通公司设了一堵墙。《厂房租赁合同》约定“未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该厂房结构”，蜗轮公司多次与大通公司协商但未获得大通公司的书面同意。案涉房屋无法通过消防验收的原因在于案涉房屋本身，即责任属于大通公司。而无法通过消防验收，蜗轮公司也就不能正常使用案涉房屋。因此，因合同目的无法实现，蜗轮公司不支付租金构成合理抗辩，蜗轮公司不构成违约。大通公司辩称：1.双方签订的厂房租赁协议和管理服务协议是双方的真实意思表示，合法有效，大通公司已经消防验收，不存在合同目的无法实现的情形。2.蜗轮公司承租的区域是工程完成施工之后承租的，大通公司没有改变结构。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。大通公司向一审法院起诉请求：1.蜗轮公司向大通公司支付租金、物业管理费共计126385.02元（暂计至2019年9月12日）；2.蜗轮公司按照日3‰的标准向大通公司支付滞纳金，计至蜗轮公司缴清欠款之日，暂计至起诉之日2019年9月12日为165天，共计62560.58元；3.本案诉讼费用由蜗轮公司承担。一审庭审中，大通公司陈述其第一项诉讼请求为要求蜗轮公司支付2019年4月1日至2020年5月31日的租金及物业管理费。一审法院认定事实：2018年4月1日，大通公司（出租方，甲方）与蜗轮公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方自愿承租甲方位于武汉市东西湖区将军路街办事处银潭路2号武汉大通汽车服务中心内2号楼第2层，建筑面积1099平方米。厂房租赁期为9年6个月，即从2018年4月1日至2027年9月30日，按照先付费后使用的约定，合同项下租金按半年支付，乙方应在每半年周期起始日7日前支付当期租金。2018年4月1日至2018年9月30日租金为69237元；2018年10月1日至2019年9月30日租金为153860元；2019年10月1日至2020年9月30日租金为193863.6元……关于违约责任约定，乙方若未能按期支付费用，每迟延一天，乙方应按逾期金额的3‰向甲方支付滞纳金，直至付清为止；乙方拖欠各项费用15天以上，甲方有权单方解除合同，并按合同总金额20%向乙方收取违约金。同日，大通公司（出租方，甲方）与蜗轮公司（承租方，乙方）签订《厂房管理服务合同》，约定甲方在物业管理区域内，提供的物业服务包括以下内容：负责公用设施的养护和管理；负责公共场所环境卫生的管理；负责维持秩序和安全保卫工作；开展相应的特约服务和其他事项的管理服务。按照先付费后使用的约定，厂房管理费、物业费及卫生费（仅限生活垃圾）月标准为每平方米9元，上述费用按半年支付，乙方应在每半年周期起始日7日前支付。2018年4月1日至2018年9月30日费用为44509.5元；2018年10月1日至2019年9月30日费用为98910元；2019年10月1日至2020年9月30日费用为124626.6元……关于违约责任的约定，同《厂房管理服务合同》。2019年3月、9月，大通公司工作人员多次通过微信向蜗轮公司催要租金及物业服务费。一审审理中，双方确认蜗轮公司已付清2019年4月1日前的租金；蜗轮公司于2020年5月23日签收大通公司邮寄送达的解除合同的通知，通知双方所签合同于2020年5月31日解除。大通公司陈述，其系国有参股企业，主张2019年4月1日至2020年5月31日期间的租金及厂房管理服务费，具体组成为：1.2019年4月1日至2019年9月30日的租金76930元（153860元÷12×6）、厂房管理服务费49455元（98910元÷12×6）；2.2019年10月1日至2020年5月31日的租金129242.4元（193863.6元÷12×8）、厂房管理服务费83084.4元（124626.6元÷12×8）。蜗轮公司陈述，其没有正常经营，案涉租赁物也未正常使用，大通公司没有提供任何物业管理服务，即便大通公司主张该费用，也只能主张蜗轮公司装修施工期间的4个月的费用。对于蜗轮公司是否正常使用租赁场所，大通公司陈述，蜗轮公司装修一半后搁置，堆放杂物，未正常经营。关于疫情期间的租金减免，经一审法院主持协调，双方未能达成一致意见。2015年10月12日，武汉市公安局东西湖区分局消防大队向大通公司出具《建设工程竣工验收消防备案抽查结果告知书》，告知抽查对象“汽车维修及电子产品生产项目2#、4#厂房”的竣工验收消防备案资料收悉，综合评定为合格。一审法院认为，大通公司与蜗轮公司签订的《厂房租赁合同》、《厂房管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。合同履行过程中，蜗轮公司逾期支付租金，大通公司可依约行使合同解除权。大通公司书面通知蜗轮公司于2020年5月31日解除合同，蜗轮公司已收到解除通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同解除权属于形成权，合同自通知到达对方时解除。根据一审庭审中查明的事实，双方已结清2019年4月1日前的租金，对于2019年4月1日至2020年5月31日期间的租金，蜗轮公司负有清偿义务。因受武汉市疫情影响，蜗轮公司客观上亦无法正常营业，关于疫情期间的租金减免，双方未能达成一致意见，鉴于大通公司系国有参股企业，一审法院参照国有资产承租问题“免三减六”的原则，酌情减免蜗轮公司受疫情防控期间内的租金3个月及相应厂房管理服务费。根据上述认定，结合合同约定的租金及厂房管理服务费标准，蜗轮公司应承担租金及厂房管理服务费为2019年4月1日至2019年9月30日的租金76930元、厂房管理服务费49455元；2019年10月1日至2020年5月31日的租金80776.5元、厂房管理服务费51927.8元，上述合计259089.3元。对于大通公司要求蜗轮公司支付租金、物业管理费的诉讼请求，一审法院在259089.3元的范围内予以支持；超出部分不予支持。对于大通公司要求蜗轮公司按照日3‰的标准支付滞纳金的诉讼请求，该约定标准明显过高，一审法院予以调整，结合双方关于合同解除违约金标准的约定，酌情认定蜗轮公司承担的违约金为欠付款项259089.3元的20%，即51818元。故，大通公司要求蜗轮公司支付滞纳金的诉讼请求，一审法院在51818元的范围内予以支持；超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉蜗轮创投孵化器有限公司于一审判决生效后十日内向武汉大通汽车出租有限公司支付租金、厂房管理服务费合计259089.3元；二、武汉蜗轮创投孵化器有限公司于一审判决生效后十日内向武汉大通汽车出租有限公司支付违约金51818元；三、驳回武汉大通汽车出租有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7319元（武汉大通汽车出租有限公司已预交），由武汉大通汽车出租有限公司负担1648元，武汉蜗轮创投孵化器有限公司负担5671元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：蜗轮公司向本院提交关于装修消防改造的告知函一份及图纸一份，拟证明大通公司私自将租赁房屋的大门用实心墙堵死，致使蜗轮公司无法正常进出，违反消防规定，消防无法通过，造成蜗轮公司损失。经质证，大通公司对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该函件是案外人武汉大通汽车出租有限公司经营开发分公司向蜗轮公司发出，提醒蜗轮公司在自行申报二级消防验收中应当注意的事项，并不能证明消防验收的责任转移给了大通公司；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为从图纸上看，蜗轮公司清楚自己租赁区域的使用情况，其在一审中提交了装修方案图纸，知晓进出口的位置，大通公司不存在违约行为。本院认为，蜗轮公司提交的证据均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审民事案件应当围绕当事人的上诉请求进行审理。大通公司与蜗轮公司签订的《厂房租赁合同》、《厂房管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，大通公司已向蜗轮公司交付案涉房屋，而蜗轮公司未按合同约定支付租金及相关费用，已经构成违约，大通公司有权行使合同解除权。合同解除后，蜗轮公司应当向大通公司支付拖欠的租金及厂房管理服务费，并应当支付违约金。蜗轮公司认为因大通公司的原因一直无法办理房屋消防验收手续，导致其不能正常使用房屋，其不构成违约的上诉理由，因其未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，蜗轮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5963元，由武汉蜗轮创投孵化器有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 瑜审判员 方 红审判员 刘鑫荣二〇二〇年十二月二十一日书记员 肖 华