广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10960号原告：师荣华，女，1969年2月28日出生，汉族，住辽宁省沈阳市苏家屯区。被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广东省广州市龙津中路******。法定代表人：严健良。原告师荣华诉被告广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告师荣华到庭参加诉讼，被告金辉洋公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。师荣华向本院提出诉讼请求：1.判令解除师荣华与金辉洋公司之间就荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑海洋阁1102房签署的《辉洋苑蔚蓝心殿房屋认购书》及《商品房买卖合同》；2.判令金辉洋公司向师荣华返还已支付的房屋款项268000元、税费10619元及维修基金10360元；3.判令金辉洋公司向师荣华赔偿装修代收款44208元、有线电视开通费380元、对讲系统开通费1300元、煤气初装费3500元；4.要求金辉洋公司按照案涉房屋现在的评估总价以师荣华当时买房付款的比例赔偿损失（对现房地段进行评估，评估时间点为2019年12月20日）；5.本案诉讼费由金辉洋公司承担。事实和理由：2005年10月27日，广州市中级人民法院作出（2005）穗中法执字273-2号民事裁定书，裁定将荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑海洋阁1102房以物抵债给中国工商银行下九路支行。2009年11月26日，中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行（原中国工商银行下九路支行）通过公开拍卖，将案涉房屋的权益转让给广州海名企业管理有限公司（以下简称海名公司）。2019年9月11日，（2019）粤0103民初4927号民事判决书判决师荣华向海名公司腾退案涉房屋，后经二审维持原判；现案涉房屋被海名公司收回，师荣华与金辉洋公司之间签署的《辉洋苑蔚蓝心殿房屋认购书》《商品房买卖合同》无法继续履行，当时双方签订合同时金辉洋公司并未告知师荣华房屋已抵押给工商银行，签订合同后师荣华支付了268000元房款。2007年师荣华要求金辉洋公司办理房产证，才得知金辉洋公司无法办理产权证。无法继续履行的原因在于金辉洋公司隐瞒了案涉房屋已经抵押、查封及已经抵债的事实，金辉洋公司的欺诈行为严重损害了师荣华的权益，为此，师荣华起诉至贵院，恳请贵院判如所请。金辉洋公司没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2006年10月21日，师荣华（认购方，乙方）与金辉洋公司（发展商，甲方）签订《辉洋苑?蔚蓝心殿房屋认购书》，约定：认购物业为广州市黄沙大道189-201号辉洋苑?蔚蓝心殿海洋阁1102单位；建筑面积为73.68平方米，套内面积为62.63平方米，原价518000元，装修代收款44208元，成交价为人民币518000元；2006年10月22日前签订《商品房买卖合同》，同时付楼款的50%，即人民币258000元（已扣除定金）及综合税费人民币10619元（即成交价的2.05%）。其后，师荣华（买受人）与金辉洋公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号），约定：买受人所购的商品房为辉洋苑海洋阁C1102单元，建筑面积共73.68平方米，其中，套内建筑面积62.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.05平方米；该商品房屋属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8271元，总金额人民币518000元，买受人按银行按揭付款方式按期付款，2006年10月22日前签订《商品房买卖合同》，同时付楼款的50%，即人民币268000元；出卖人应当在2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备电梯验收合格证、消防验收意见书并符合合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在该合同上双方没有签署合同签订时间。另外在该合同封面载明：预征契税按房价1.5%人民币：7770。合同签订后，师荣华向金辉洋公司支付首期楼款268000元、装修代收款44208元及综合税费10619元。2006年10月22日，金辉洋公司向师荣华发出交楼通知。师荣华按交楼通知要求支付相关费用后接收并入住案涉房屋。2019年5月27日，师荣华向本院提起诉讼，要求确认师荣华与金辉洋公司之间针对广州市黄沙大道198-210号辉洋苑海洋阁1102房存在合法有效的商品房买卖合同关系。本院于2019年6月30日作出（2019）粤0103民初4364号民事判决书，判决：确认师荣华与金辉洋公司之间针对广州市黄沙大道198-210号辉洋苑海洋阁1102房存在合法有效的商品房买卖合同关系。该案现已生效。2019年，海名公司向本院提起诉讼，要求师荣华腾退交还案涉房屋及支付自2006年10月22日起的占用费等，案号（2019）粤0103民初4927号，该案审理查明：因金辉洋公司未履行其与中国工商银行下九路支行（中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行前身）借款合同一案【案号：（2004）穗中法民二初字第407号】判决所确定的义务，2005年10月27日，广州市中级人民法院作出（2005）穗中法执字273号-2民事裁定书，裁定将包括广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑海洋阁1102房在内的荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑的抵押房产以物抵债给中国工商银行下九路支行。2018年12月28日，海名公司通过拍卖人广东翔实拍卖有限公司举行的拍卖会，竞买购得（2005）穗中法执字第273号-2民事裁定书项下的以物抵债权益，并与广东翔实拍卖有限公司签署《拍卖成交确认书》。本院认为自（2005）穗中法执字第273号-2民事裁定书生效之日起，中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行对案涉房屋享有物权，有权对案涉房屋进行占有、使用、收益和处分。该案判决：一、师荣华（含同住人员）腾空搬出广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑海洋阁1102房。二、师荣华按每月3168元的标准向海名公司支付自2019年4月1日起至师荣华实际腾退之日止占用广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑海洋阁1102房的占用费。三、驳回海名公司其他诉讼请求。该案判决后，海名公司及师荣华均不服并提起上诉，广州市中级人民法院经审理于2019年12月20日作出（2019）粤01民终21525号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在（2019）粤01民终21525号案中，海名公司提交一份落款时间为2009年3月2日、收案号为（2009）2118号《协执文书收件回执》，拟证明案涉房屋于2009年3月2日已经对外公示产权归属于工商银行。庭审中，师荣华陈述在其与金辉洋公司签订合同前曾去房管局查过案涉房屋的备案，当时没有任何抵押的信息，所以并不知道案涉房屋已被以物抵债给工商银行，直至在2019年诉讼过程中才得知案涉房屋抵押在工商银行名下，师荣华2007年曾起诉要求金辉洋公司办证，但未果，直到2019年才得知房屋抵押在工商银行名下，并且工商银行是在2009年才去备案。师荣华已于2020年10月27日腾空交还案涉房屋。诉讼中，师荣华向本院申请对案涉房屋现有价值进行评估，本院依法委托深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司对案涉房屋价值时点为2019年12月20日的价值进行评估，深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司于2020年11月18日作出房地产估价报告，估价对象的市场价值为2682000元（折合单价为36400元/平方米），师荣华支付了鉴定费9205元。本院认为，已生效的（2019）粤0103民初4364号民事判决书已经确认师荣华与金辉洋公司之间针对广州市黄沙大道198-210号辉洋苑海洋阁1102房存在合法有效的商品房买卖合同关系。故师荣华按合同的约定向金辉洋公司支付楼款268000元、装修代收款44208元及综合税费10619元后，金辉洋公司没有按合同约定为师荣华办理产权登记及过户手续，且案涉房屋已被法院生效判决确认金辉洋公司无权出售案涉房屋，案涉房屋所有权益归属于海名公司，并且案涉房屋业已实际被收回，师荣华与金辉洋公司之间的合同已无法继续履行，金辉洋公司构成根本违约，应承担相应的违约责任。因此，师荣华要求解除合同，返还基于合同支付的房屋款项、税费及维修基金，理据充分，本院予以支持。关于赔偿房屋差价损失的问题，案涉房屋在师荣华与金辉洋公司签订合同时的成交价为518000元，由于房地产市场在双方签订合同后至要求解除合同时案涉房屋的市场价值已大大高出原合同约定的成交价，该时师荣华已无法按原价格在同一地段购买房屋，给师荣华造成了损失，故师荣华诉请金辉洋公司赔偿该部分损失，合理合法，予以支持。师荣华自述其于2007年起诉过要求金辉洋公司办证，但未果，2007年之后至海名公司提起诉讼期间，师荣华均未主动提出或者去查询案涉房屋的权属及查封情况。且师荣华作为案涉房屋购买人，在签订合同前应尽审慎义务，但其未能提交证据证明去查询过案涉房屋查封情况。而近年来正是房价涨幅较大的时期，师荣华怠于行使己方权利，对损失扩大存在过错。另外，金辉洋公司将其已无产权的案涉房屋出售给师荣华，亦存在过错。综合考虑师荣华怠于行使己方权利扩大的损失、金辉洋公司亦有过错所造成的损失等因素，参照评估机构的评估价格及师荣华仅支付了51.74%房款等实际情况，酌定金辉洋公司应向师荣华赔偿损失800000元。对于师荣华诉请金辉洋公司赔偿装修代收款，首先师荣华未提交证据证明其装修实际支出的费用，而且师荣华于2006年10月起开始占有使用案涉房屋，至2019年3月31日并未支付使用费，已享受租住使用房屋的利益，师荣华也使用了房屋装修的价值近13年，综合考虑装修材料的使用寿命和折旧率，装修的剩余价值已殆尽，在此情况下，师荣华提起赔偿装修代收款的诉请没有依据，本院不予支持。对于有线电视开通费、对讲系统开通费、煤气初装费的问题，同理，师荣华已经使用案涉房屋近13年，已享受上述费用支出后各项项目的便利，故对其要求金辉洋公司赔偿上述费用，不予支持。金辉洋公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告师荣华与被告广州金辉洋房地产有限公司签订的《辉洋苑?蔚蓝心殿房屋认购书》及《商品房买卖合同》；二、被告广州金辉洋房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告师荣华返还楼款268000元、装修代收款44208元及综合税费10619元；三、被告广州金辉洋房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告师荣华赔偿房屋差价损失800000元；四、驳回原告师荣华的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12049元，由原告师荣华负担5792元，被告广州金辉洋房地产有限公司负担6257元；鉴定费9250元，由被告广州金辉洋房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  申婷婷二〇二〇年十二月二十九日书记员  龙滋霖曾芳