陕西省陇县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0327民初1265号 原告：陇县食品公司，住所地：陇县宝平路**。统一社会信用代码91610327221551770E。 法定代表人：李少英，任公司经理。 委托诉讼代理人：陈宗儒，陕西炎城律师事务所律师。 被告：闫宁强，男，生于1970年4月23日。 委托诉讼代理人：吴晓彤，陕西衡真律师事务所律师。 原告陇县食品公司诉被告闫宁强确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陇县食品公司的委托诉讼代理人陈宗儒,被告闫宁强及其委托诉讼代理人吴晓彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：要求依法确认原告与被告于2004年4月15日签订的《房地产转让协议书》无效。事实与理由：原告在陇县城关镇宝平公路54号有国有土地使用权一宗，面积为9669.72平方米，用途为“商业企业”，权属类型为“划拨”。2004年4月7日，原告与被告签订《房屋场地租赁协议》（以下简称《租赁协议》）一份，协议约定了租赁范围、租赁期限、租金、租赁房屋的数量、场地面积及违约责任。被告根据协议约定，于2004年4月8日交付租房定金10万元。2004年4月15日，双方再次签订《房地产转让协议书》（以下简称《转让协议》）一份，协议对出售房屋座落、面积、结构、数量、出售房屋及地域面积、出售房屋及土地使用权转让费、付款时间、违约责任、房屋、土地移交方法做了约定。《转让协议》对协议的生效也做了约定：1、此协议生效前，双方签订的房地产租赁合同双方必须履行；2、此协议生效经双方签名、单位盖章，土地使用权证书登记后生效；3、此协议标的之一的房产买卖关系，经县级人民政府房屋管理机构办理过户登记之日生效。本协议生效后，双方签订的房屋租赁协议即终止，终止时租赁合同定金转为本协议定金，甲方不得扣缴租金等。从2009年4月30日起至2013年5月7日，原告共向被告借款9万元。此后双方就相关问题多次协商，均未达成一致意见。2016年9月1日，原告起诉至陇县人民法院，要求解除租赁协议，并由被告承担相应费用。陇县人民法院经审理，以“买卖合同效力尚未确定，原告要求按照自己观点主张租赁关系缺乏法律依据”为由，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，上诉至宝鸡市中级人民法院。宝鸡市中级人民法院经审理，驳回了原告的上诉。原告认为，双方签订的《转让协议》存在三方面的问题：1、转让的标的涉及国有划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。双方签订的协议被原告上级主管局发现后即被叫停，双方再未向土地管理部门报批，也未向房管部门申请办理过户手续。此协议因为违犯了法律的强制规定，应当认定无效协议。2、双方约定了此协议的生效条件是土地使用权“经双方签名、单位盖章，土地使用权证书登记后生效”，房产买卖关系“经县级人民政府房屋管理机构办理过户登记之日生效”，故此协议一直未生效。3、协议转让的资产系国有资产，根据《国有资产评估管理办法》第三条规定，转让前应当进行资产评估。故原告主管局知道此协议后，要求对转让资产进行评估，资产评估报告做出后，被告以价格高为由不愿意受让。此后，被告未与原告进一步协商，双方以实际行动放弃了此协议，故此协议对双方不具有实质的约束力。综上所述，原告与被告于2004年4月15日签订的《转让协议》未达到协议约定的生效条件而未生效；协议涉及转让国有划拨土地及国有划拨土地上的房产未报有关国家机关批准，违反了法律的强制性规定；协议涉及转让国有资产，未经评估即签订了协议，转让价款低于资产实际价值，如果实施此协议，会造成国有资产流失，侵害国家利益，根据相关法律规定，应当认定此协议无效。遂原告诉至法院要求同前。 原告向本院提交以下证据予以证明：1、原告营业执照复印件（两份）、法定代表人身份证明；2、国有土地使用证和陇县房屋所有权登记分户平面图；3、《房地产转让协议书》；4、《陇县食品公司资产评估报告书》；5、《房屋场地租赁协议》、租房押金收据（1张）、借款收据（7张）；6、人民法院判决书两份。 被告闫宁强未向本院提交书面答辩意见，但在庭审中口头答辩称，对原告诉状陈述的签订《租赁协议》、《转让协议》的过程及被告交付10万元定金的事实不持异议。在这个过程中，被告方履行了合同义务，交付了10万元定金（房地产转让的定金），原告方却迄今为止不履行合同义务（不报有关机关履行审批义务），恶意阻止合同条件的成立，原告请求合同不成立的三个理由均不成立：原告依据国有土地转让的规定作为理由，本案涉及的主标的物是地上附着物，不是土地，双方签订的《转让协议》，主要是地上附着物，土地只是一个附随，，地上房屋的转让法律没有规定必须要经批准合同生效被告理解的是物权的生效，而不是合同的生效，原告把物权的生效与合同生效混为一谈，一方恶意阻止条件成立的，视为条件成立，本案是2004年合同成立的，迄今为止已经长达16年之久，根据《合同法》规定，已经视为条件成立；国有资产流失原告方应当承担这个责任，不能把这个责任转嫁给被告一方。请法庭驳回原告的起诉。 被告未向本院提交证据予以证明。 本案当事人围绕诉讼请求提交的证据，经举证、质证，结合当事人双方陈述，现本院对证据认定如下： 1、原告营业执照复印件（两份）、法定代表人身份证明，以证实原告具有主体资格，属国有企业，并非资产的所有者，重大资产转让应当按照法律、法规报请有关部门审批。被告称对真实性不持异议，但营业执照只能证明原告企业性质，不能证明双方签订的《转让协议》无效。从该证据中表明原告为国有企业，对于原告以证明原告主体资格及企业类型的目的，本院予以认定； 2、原告提交的国有土地使用证和陇县房屋所有权登记分户平面图，以证实涉案合同转让的为国有划拨土地，房屋及土地使用权是国有资产，根据《国有资产评估管理办法》，转让前应当进行评估。被告对该证据“三性”认可，但认为房产转让是否应履行手续是原告自己内部的事情，原告法定代表人与被告签订合同时，被告认为手续问题已经解决，至于没有解决的问题，应当由原告自己承担，原告主张合同无效的观点不能适用到房产转让中。对该证据本院予以确认，但对于证明双方签订的《转让协议》效力问题，将结合本案其余证据及相关法律规定综合判断； 3、原告提交的《房地产转让协议书》，以证明《转让协议》有重大缺陷，以合同履行的结果“办理产权登记”作为合同生效的条件，此合同未生效；《转让协议》违反法律强制性规定（评估、批准），为无效合同，合同未履行且现实无法履行；《转让协议》生效前，《租赁协议》必须履行。被告对该证据“三性”认可，但认为原告既要证明未生效、又要证明无效，这个是矛盾的，且房产转让是有效的。对于该份证据，本院予以确认，但对该证据证明目的的问题，将结合本案其余证据及相关法律规定综合判断； 4、原告提交的《陇县食品公司资产评估报告书》，以证明《转让协议》签订前未对国有资产进行评估，转让程序违法；转让价款严重低于资产实际价值，实施《转让协议》会造成国有资产流失，侵害国家利益；被告拒绝以合理价款受让，双方实质上放弃了《转让协议》的履行。被告对该证据的“三性”均不予认可，被告称从未见过该报告书，《评估报告》于2004年8月19日出具，但当时双方已经签订《转让协议》，评估时被告不在场也不知情，该《评估报告》不合法。关于此证据，系原告于《转让协议》签订后委托相关机构出具，与本案所审理的《转让协议》效力问题无关联性，对其证明目的本院不予认定； 5、原告提交的《房屋场地租赁协议》、租房押金收据、借款收据，以证明原、被告存在租赁合同关系的事实，且双方按照此合同履行至今。被告对该证据“三性”均表示认可，但认为《转让协议》签订后，《租赁协议》已经失效，10万元是转让定金，其余9万元是原告经营困难时向被告的借款。关于上述证据，因被告对“三性”均不持异议，本院予以认定；关于《租赁协议》，本院（2016）陕0327民初877号民事判决书、宝鸡市中级人民法院（2017）陕03民终348号民事判决书已作出认定，本院在此不再赘述；关于9万元系租金或借款的问题，属另一法律关系，原告可另行主张； 6、原告提交的两份民事判决书，以证明原、被告的纠纷经人民法院处理过的事实，被告对此不持异议。经核查，原告曾于2016年向本院提起诉讼，要求终止与被告的《租赁协议》、被告支付拖欠的租金等，经本院审理后作出（2016）陕0327民初877号民事判决书驳回了原告的诉请，原告不服，向宝鸡市中级人民法院提出上诉，宝鸡市中级人民法院经审理后作出（2017）陕03民终348号民事判决书驳回了原告的上诉。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年4月7日，原、被告签订《租赁协议》，由被告租赁原告位于陇县宝平路54号屠宰场大门以西范围的场地及房屋，约定了租赁期限、租金、租赁房屋的数量、结构及场地的地理位置、场地面积及违约责任等。同年4月8日，被告向原告缴纳了10万元定金。同月15日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方又签订《转让协议》，协议约定出售房屋座落、面积、结构、数量，出售房屋地域面积，出售价款，付款时间，违约责任，房屋、土地移交办法及其他约定事项。其中：甲方将其所有的位于陇县宝平路54号三里铺东侧512.16平方米（建筑面积）的二十四间二层砖混结构、二幢十二间216平方米（建筑面积）出售给乙方，四址为：北至三间平房滴水，南至宝平路拓宽的公路界桩以北，东至甲方围墙基石外皮，西至墙基石外皮以东；本协议第一条四址以内国有土地面积共2558.75平方米，剔除公路占用578.5平方米，实际占用1980.25平方米，其中东西长44.5米，南北宽44.5米，计为2.97亩；出售房屋及土地使用权转让费合计总价款35.8万元；乙方在本协议签订之日起十日内向甲方支付定金人民币10万元，乙方搬入本协议约定标的内，甲方应该在移交财产并协助办理房产证、土地使用权证书后（办证所涉土地出让金等相关费用均由乙方承担）十日内乙方向甲方支付人民币25.8万元；此协议生效经双方签名、单位盖章，土地使用权证书登记后生效，此协议标的之一的房产买卖关系，经县级人民政府房屋管理机构办理过户登记之日生效，本合同生效后，双方签订的房屋租赁协议即终止，终止时租赁合同定金转为本合同定金，甲方不得扣缴租金等。后双方就涉及的陇县宝平路54号屠宰场大门以西范围的房屋、场地问题多次协商，均未达成一致意见，致纠纷产生。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”本案中，原告陇县食品公司与被告闫宁强于2004年4月15日签订了《房地产转让协议书》，该《转让协议》中第七条第2、3款约定“此协议生效经双方签名、单位盖章，土地使用权证书登记后生效，此协议标的之一的房产买卖关系，经县级人民政府房屋管理机构办理过户登记之日生效。”原、被告签订的《房地产转让协议书》系双方真实意思表示，且约定了该合同生效的条件，经查明双方约定的生效条件至庭审时仍未成就，即原、被告签订的《房地产转让协议书》并未生效，遂原告要求确认该《转让协议》无效的诉请无法律依据，本院不予支持，其诉请应予驳回。关于被告辩解称不能把物权的生效与合同的生效混为一谈的意见与查明事实不符，本院不予采纳。为维护民事主体的合法权益，促进社会和谐稳定，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款之规定，判决如下: 驳回陇县食品公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由陇县食品公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审 判 长  李艳军 人民陪审员  冯小华 人民陪审员  闫海霞 二〇二〇年十二月二十三日 法官 助理  刘少阳 书 记 员  张 丹 1