山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1481民初3505号原告：张勇，男，1978年1月25日出生，汉族，住乐陵市。委托诉讼代理人：李洪华，乐陵意达法律服务所法律工作中。被告：乐陵市丁坞镇杨盘西街村民委员会，住所地乐陵市丁坞镇杨盘西街村。负责人：朱长利。第三人：刘文彩，男，1965年12月1日出生，汉族，住乐陵市。委托诉讼代理人：吴倩倩，山东浩鲁律师事务所律师。原告张勇与被告乐陵市丁坞镇杨盘西街村民委员会（以下简称丁坞镇杨盘西街村委会）、第三人刘文彩为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张勇的委托诉讼代理人李洪华、第三人刘文彩及其委托诉讼代理人吴倩倩到庭参加诉讼。被告丁坞镇杨盘西街村委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张勇向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告返还原告购房款133100元及利息（以133100元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际支付之日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月份，原告购买了被告出卖的位于乐陵市丁坞镇杨盘西街社区沿街商铺6号楼房一处，双方签订了《房屋买卖合同》，并约定被告于2015年9月23日前将房屋交给原告，但截至今日，被告仍没有将房屋交付给原告。后经查被告不具备房屋开发资质和建筑资质，原告无法取得房屋产权。涉案房屋是第三人施工，购房款是原告抵顶的第三人的欠款。据此，特呈请法院公断。丁坞镇杨盘西街村委会未作答辩。第三人刘文彩述称，涉案的房屋在2015年9月23日原告与本案被告签订房屋买卖合同时，就已经将房屋交付给原告，原告向答辩人出具“证明”一份，双方再无争议。若按原告在起诉状中陈述，至今未将房屋交付，那与原告出具的“证明”相矛盾，未交付房屋，为何会出具证明。本案中《房屋买卖合同》双方自愿签订，且不存在《合同法》第五十二条合同无效的法定情形，原告的第一项诉讼请求无事实与法律依据。二、涉案房屋是本案被告用于抵扣第三人的工程款，现第三人以房抵债，并促使双方签订《房屋买卖合同》，用于抵偿欠款，欠款数额为85750元。涉案房屋房款为133100元，于2015年9月23日之前付清，但原告至今并未就剩余47350元款项交付，已构成合同的严重违约。第三人保留诉权。三、第三人的还款义务已经履行完毕，若是因房屋交付问题有争议，根据合同相对性原则，也应由本案的被告承担相应的责任，与答辩人无关。张勇围绕其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、房屋买卖合同一份，证明原告于2015年9月份购买了被告位于乐陵市一处，商铺面积为210平方米，价格为每平1100元，总房款为133100元，双方约定被告于2015年9月23日将房屋交付给原告，并约定了其他权利义务，原被告签字盖章，被告法定代表人王海军签字，房屋买卖合同成立，之后原告向被告要求给付房屋时，被告以该房屋已有他人所有而拒绝交付，为此至今没有将涉案房屋交付给原告；根据合同相对性原则，涉案房屋的出售方为本案被告，原告起诉被告符合法律规定，第三人仅是施工方，其与乐陵建筑公司存在合同关系无据可依，是否具备建筑开发资质也不清楚；第三人当庭称，其于2015年9月23日将涉案房屋交付给原告，原告与李振中协商委托李振中将涉案房屋向外出售，均没有证据证明。如果第三人所称涉案房屋已经交付给原告，则房屋应有原告占有使用，也不会存在本案的纠纷。证据二、协议书一份，证明原告购买的房屋系被告开发建设的，由第三人承建的涉案房屋的建设项目，是该房屋的实际施工人，被告及乐陵市建筑工程公司、乐陵市丁坞镇人民政府盖章确认，从而证实涉案房屋是由被告开发建设和出卖的事实；证据三、(2019)鲁1481民初3161号民事判决书一份，该判决是原告向本案第三人主张欠款引发的诉讼，该判决查明的事实为：1、原告购买的涉案房屋是第三人施工建设的；2、原告购房款系第三人欠原告的款项，抵顶原告购房款；3、原告购买涉案房屋是以第三人欠款抵顶涉案房屋实际价值按全款支付的房款，就房款数额问题无争议；4、第三人在该案中已经提交了本人证明一份，证明内容为“杨盘沿街楼因资金欠缺，由我（刘文彩）借款以房子抵账，给杨盘沿街6号楼一套，无争议”，落款处有第三人本人签字。说明第三人愿以拖欠的原告的欠款85750元及利息折抵了购房款133100元，且涉案房屋至今没有交付，也是引发本次纠纷的原因。第三人质证认为，对证据一的真实性没有异议，对原告的证明目的有异议，该买卖合同是双方的真实意思表示，约定房款为133100元，于2015年9月23日前付清全款，但原告仅抵扣了第三人欠款85750元后，剩余款项至今未支付，在合同签订之日，被告与第三人已将房屋交付给原告，原告主张该房屋由他人所有并占有，但未提交任何证据证明；对证据二的真实性没有异议，但该协议中的项目为甲乙丙三方合作开发，乙方为开发建设方，甲方负责提供建设过程中的土地用水用电等事项，协议中约定该项目房屋甲乙双方均有权销售，乙方作为有建设施工资质的公司，可以开发建设该项目并进行销售，符合法律规定；对证据三的真实性没有异议，对证明目的有异议，根据该证据可以看出第三人与原告之间的抵扣借款数额为85750元，第三人促成原被告之间签订合同，原告向被告出具证明，双方借款无争议，第三人的还款义务已经履行完毕，根据证明一的房款总额为133100元，中间的差额部分原告应另行支付。交付房屋是在2015年9月23日，我将房屋交付给张勇，在2015年9月23日以后，他与李振中商议将房屋交给李振中销售，他二人已经约定好，与被告没有争议。原告所述不是事实，房屋已经交付给原告使用，在这个过程，原告已经找到买主，现李振中可以证明原告叫他帮忙出售这个房屋的事情。第三人提交以下证据：山东省乐陵市建筑工程公司营业执照、建筑资质证明、安全生产许可证、组织机构代码证及税务登记证共7页，证明涉案房屋工程为合法建设，该公司具备相应的建筑公司资质。原告质证认为，该企业资料无法证明与本案第三人存在任何关系，如第三人建设涉案工程属挂靠于该公司，也是违反建筑法的相关规定的行为，且该企业是否具备建筑资质与本案无关，原告所述的是被告作为出售方是否具备开发资质问题。本院组织当事人进行了证据交换及质证，当事人对对方提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实，本院认定如下：关于第三人在本案中的身份问题。因为在被告丁坞镇杨盘西街村委会（甲方）、山东省乐陵市建筑工程公司（乙方）、乐陵市丁坞镇人民政府（丙方）签订协议书中，在合同尾部“乙方”处加盖了山东省乐陵市建筑工程公司的印章，并由第三人刘文彩在该处签名，根据该工地的施工情况，可以确认刘文彩是该公司在该工地上的项目负责人。根据第三人刘文彩在本院审理的（2019）鲁1481民初3161号民事案件中提供的载有原告张勇签字捺印的书面证明“杨盘沿街楼因资金欠缺，有我借款（给刘文彩）以房子抵账，给杨盘沿街6号楼一套，无争议。张勇，2015.9.23日”的内容，可以进一步确认第三人刘文彩作为山东省乐陵市建筑工程公司涉案工地上的项目负责人，其向原告借款用于乐陵市丁坞镇杨盘西街沿街楼建设项目。本院经审理认定事实如下：被告丁坞镇杨盘西街村委会（甲方）、山东省乐陵市建筑工程公司（乙方）、乐陵市丁坞镇人民政府（丙方）签订协议书，由三方加盖公章并由相关人员签字，其中，在山东省乐陵市建筑工程公司（乙方）加盖印章处，由第三人刘文彩代表乙方签名。该协议约定由乙方垫资为甲方建设丁坞镇杨盘西街社区集中并建点建设项目，项目名称：丁坞镇杨盘西街沿街楼建设项目，工程内容：工程图纸内所有项目，建筑面积：约8000㎡（按实际施工面积结算），工程地点：山东省乐陵市丁坞镇杨盘西街村，协议书第三条付款方式约定：工程完工，按实际建设面积1000元/㎡甲方向乙方结算施工款，在乙方施工过程中至乙方工程款结清前，乙方可代甲方出售楼房，出售价不低于1400元/㎡，售楼款抵顶工程款，工程完工，乙方将全部楼房留置，甲方出售的，价格同样不应低于1400元/㎡，甲方应通知乙方收取售楼款，乙方收到售楼款后给付买受人楼房。待乙方工程款全部结清后，乙方将剩余楼房交付甲方。从乙方竣工一年内，甲方未将施工款与乙方全部结清的，剩余施工款甲方同意按1000元/㎡将楼房抵顶给乙方，由乙方自行出售。乙方代售楼房与甲方抵顶楼房，丙方应积极协助甲方提供楼房出售手续及相应产权手续。2013年3月21日，第三人刘文彩向原告借款7万元，口头约定利息。2015年3月21日经结算利息为15750元，并向原告出具借条，内容为：借款捌万伍仟柒佰伍拾元（85750元）。经原告催要，第三人刘文彩代表乙方，按照协议书第三条约定，将建成的位于乐陵市抵顶给原告，以抵偿第三人刘文彩为该项目建设而从原告处的借款，并促成被告丁坞镇杨盘西街村委会与原告签订了房屋买卖合同。该合同约定：房屋位于乐陵市，商铺面积121㎡，单价1100㎡，总房款大写（人民币）壹拾叁万叁仟壹佰元整，付款方式为一次性付款，原告张勇在签订本合同时交付被告丁坞镇杨盘西街村委会（人民币）133100元（包括已交纳购房定金）；原告张勇在2015年9月23日前付清全部房款；被告丁坞镇杨盘西街村委会应在2015年9月23日前将房屋交给原告张勇使用。2015年9月23日，原告张勇向第三人刘文彩出具证明，内容为：“杨盘沿街楼因资金欠缺，有我借款（给刘文彩）以房子抵账，给杨盘沿街6号楼一套，无争议。张勇，2015.9.23日”，原告张勇在落款处签字摁手印。本院认为，原告主张确认其与被告丁坞镇杨盘西街村委会签订的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本案中，原、被告签订的房屋买卖合同不存在合同法第五十二条第一、二、三、四项情形。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，物权法第五十九条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”，并参照土地管理法第六十二条第五款规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”，可以体现村委会在其集体土地上建房，只能出让于本村村民，城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上房屋的合法所有人。本案中，原告等人均未提供证据证明涉案楼房所占用的土地性质是农村集体土地还是国有土地，故本院无法确认该房屋买卖合同是否有效。原告可就其权属的侵害，另行确认法律关系而主张权利。另外，涉案楼房是否交付，仅凭2015年9月23日原告向第三人出具的证明难以确认涉案房屋是否交付的情况，故对于原告其他诉讼请求，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第五十九条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告张勇的诉讼请求。案件受理费2962元，减半收取1481元，由原告张勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德州市中级人民法院。审判员  王祁生二〇二〇年十二月十五日书记员  王述鑫