四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终1562号 上诉人（原审被告）：巴中置信投资有限公司，住所地四川省巴中市经济开发区桥河路**，统一社会信用代码91511900056080919H。 法定代表人：尹强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊庆，四川宏坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓伟，巴中市巴州区东城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：万安平，男，1969年12月2日出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审原告）：刘芬，女，1970年12月26日出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘子豪，四川法典律师事务所律师。 上诉人巴中置信投资有限公司因与被上诉人万安平、刘芬房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初3454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 巴中置信投资有限公司上诉请求：1.撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初3454号民事判决第一、二、三、四条，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审及上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人按照合同约定按时将案涉房屋及车位交给了被上诉人。接房时间届满前上诉人短信通知被上诉人接收，但被上诉人并未来接收；因被上诉人自身原因导致了交房逾期；被上诉人故意拖延接收的时间，从而来获得更多的违约金；上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条对交房有明确约定。2.原审认定“上诉人向被上诉人支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金”事实不当，请予以纠正。上诉人未及时取得房屋产权初始登记是因政府政策调整和建设宗地交付诸多因素导致的；上诉人与被上诉人约定办理房屋产权初始登记的客观情况及政策发生显著变化，双方又未达成新的约定；上诉人与被上诉人约定办理房屋初始登记为无效约定。3.原审判决“上诉人于判决生效之日起30日内为被上诉人办理案涉房屋的不动产权证书”不当。既未审查双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，更未考虑合同签订后国家政策调整使办证条件的客观情况发生显著变化的事实，因各方原因导致该判决结果无法实际履行；上诉人与被上诉人签订的《商品房补充协议》中约定：因国家及政府主管部门出台的政策，造成不能或者延期办理各类权属证书的，出卖人不承担任何法律责任；因疫情影响致办证的职能部门和上诉人不能在判定的时间内，为被上诉人办理和交付不动产权证书。4.本案与另案所涉房屋的地址、办理初始登记产权的时间等信息一致，应当按照另案的判决来改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。 被上诉人万安平、刘芬以原判认定事实清楚，适用法律正确为主要内容作了答辩，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告万安平、刘芬向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付未达到约定的交付条件而逾期交付住房的违约金4000元（以已交房款金额为基数，自约定交房之日起，按每日万分之一的标准，请求判令至被告实际取得竣工验收备案表之日止）；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权初始登记违约金3000元（以已交房款金额为基数，自约定取得初始登记之日起，按每日万分之零点一的标准，计算至实际取得房屋产权初始登记证书之日止）；3.判令被告向原告支付未达到约定的交付条件而逾期交付车位的违约金2000元（以已交车位款金额为基数，自约定交付车位之日起，按每日万分之一的标准，请求判令至被告实际取得竣工验收备案表之日止）；4.判令被告向原告支付逾期办理车位产权初始登记违约金1000元（以已交车位款金额为基数，自约定交付车位之日起，按每日万分之零点一的标准，计算至实际取得产权初始登记证书之日止）；5.判令被告立即向原告办理案涉住房的不动产权证转移登记手续；6.判令被告立即向原告办理案涉车位的不动产权转移登记手续；以上合计10000元；7.判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年11月24日，原、被告就位于巴州区后坝小区置信·逸都花园Ｂ区××栋××号的房屋签订《商品房买卖合同》，约定：建筑面积125.19平方米，总价475472.00元；2015年1月3日，原、被告就位于巴州区后坝小区置信·逸都花园Ｂ区××栋××层××号车位签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定建筑面积34.82平方米，总价70000.00元。 同时约定：房屋：1.出卖人应当在2016年8月1日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2.除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期在60日后，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。3.该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。4.出卖人应当在2017年8月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。5.买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 车位约定：1.出卖人应当在2016年8月1日前向买受人交付商品房，商品房交付给买受人时该商品房已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。2.除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间向买受人交付商品房的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。3.商品房达到约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满的前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。4.买卖双方同意按下列流程办理该商品房的交接手续即核实买受人身份、查验房屋状况、确认房屋建筑面积及相关费用结算、办理房屋占有、使用的交接手续。5.出卖人应当在2017年8月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。6.双方同意自商品房按约定交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。7.因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得商品房房屋所有权证书的，买受人不退房的，自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 车位补充协议约定：1.关于买卖合同第十条补充约定，如遇下列特殊原因，出卖人可据实延期交付，且不承担违约责任（6.买受人未付清买卖合同及补充协议约定之全部应付款项及其利息、违约金的）。2.出卖人应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后的五年内办理完毕国有土地使用证。如买受人不退房的，则买卖合同继续履行，自本期间届满之日起至取得土地使用权属证明之日止，出卖人按日支付买受人已支付全部房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得国有土地使用权证之日起15日内付清。 合同签订后，原告交纳购房款475472.00元及补房款2621.00元。2016年12月28日，原告接收案涉房屋。2015年1月3日，原告交清购车位款70000.00元,2016年5月18日取得税务发票,2016年12月28日交纳车位契税。2016年12月28日，原告接收案涉车位。2018年6月29日，被告取得后坝小区置信·逸都花园B区的产权初始登记证书。法庭辩论终结前，被告尚未取得后坝小区置信·逸都花园B区车位的产权初始登记证书。 一审同时查明：自2016年3月28日，巴中市城市规划区范围内的国有建设用地及房屋所有权等不动产登记业务由巴中市不动产登记中心统一办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。原国土、房管部门的各类登记证书停止发放。 原、被告因上述房屋、车位交付、产权办理等问题酿成纠纷，致使原告起诉提出上列请求。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容真实、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告要求被告支付未达到约定交付条件而逾期交付房屋违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》既约定了交房时间即2016年8月1日前交房，原告在2016年12月28日实际接收了所购买房屋。被告提供的证据不足以证明其向原告交付房屋时达到了合同约定的交付条件，亦不足以证明其存在符合合同约定的延期交付房屋的免责事由。被告构成违约，应按照合同约定承担2016年8月2日至2016年12月28日期间的违约金，违约金以已交购房款金额为基数按每日万分之一的标准进行计算为478093.00×0.0001×149天≈7124元； 关于原告要求被告支付逾期办理房屋产权初始登记违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应当在2017年8月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，其提供的证据不符合合同中约定的免责事由，其行为已构成违约，但仅应承担2017年8月2日至2018年6月29日期间的违约金，违约金以已交房款金额为基数按每日万分之零点一的标准进行计算即478093.00元×0.00001×332天≈1587元； 关于原告要求被告支付未达到约定交付条件而逾期交付车位违约金的问题。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，原告于2015年1月3日付清车位款项，合同约定的交付时间为2016年8月1日，而本案被告于2016年12月28日才向原告交付车位，故被告理应承担2016年8月2日至2016年12月28日期间的违约金，违约金以已交车位款金额为基数按每日万分之一的标准进行计算即70000元×0.0001×149天≈1043元； 关于原告要求被告支付逾期办理车位产权初始登记违约金的问题。虽原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定了被告应当在2017年8月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，但根据合同约定，出卖人应在实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付，但至今被告仍未取得后坝小区置信•逸都花园B区地下室产权初始登记证书，故原告主张被告支付逾期办理车位产权初始登记违约金的条件不成就，对原告的该项诉请不予支持。原告可在合同约定条件成就后，再行向被告主张权利； 关于原告要求被告立即办理房屋不动产权证转移登记手续的问题。被告已取得初始登记，能够为原告申请办理房屋权属转移登记手续，原告的该项诉请予以支持； 关于原告要求被告协助办理车位不动产权证转移登记手续的问题。因被告尚未取得原告所购车位所在楼栋的产权初始登记，尚不具备为原告申请办理不动产权转移登记手续的条件，故原告要求被告协助办理车位不动产权证转移登记手续的诉请不予支持。原告可在该合同约定条件成就后，再行向被告主张权利。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告巴中置信投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告万安平、刘芬支付逾期交付房屋的违约金7124元；二、被告巴中置信投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告万安平、刘芬支付逾期交付车位的违约金1043元；三、被告巴中置信投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告万安平、刘芬支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金1587元；四、被告巴中置信投资有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告万安平、刘芬购买的位于四川省巴中市巴州区后坝小区置信·逸都花园Ｂ区××栋××号房屋办理不动产权证书；五、驳回原告万安平、刘芬的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告巴中置信投资有限公司负担。 二审中，上诉人提交了以下证据复印件：1.四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初1616号、（2019）川1902民初5234号民事判决书、本院（2020）川19民终847号民事判决书，拟证明同一小区业主起诉上诉人逾期交房逾期办理初始登记及要求立即办理产权证，在另案中法院判决驳回原告的诉讼请求。2.《关于在巴中市规划区范围实施不动产统一登记有关事项的公告》、《市中心城区地下车位不动产确权登记方案（试行）》、听证会公告。被上诉人的主要质证意见是：上述证据与本案没有关联，且与另案的事实和当事人的举证不同，不能作为本案的裁判依据。上诉人没有办理B区的产权，是其自身原因造成。本院认为，上诉人提交的上述证据，不足以达到其主张的不应承担违约责任的证明目的。 被上诉人提交了本院（2020）川19民申52号等案件民事裁定书复印件，拟证明上诉人的违约事实在其他案件中已有认定，该公司应当承担违约责任。上诉人对被上诉人提交的以上证据真实性无异议，对关联性不予认可。本院对被上诉人提交的证据，结合一、二审查明的事实和相关证据综合予以认定。 经二审查明，案涉置信·逸都花园A区工程于2016年7月27日通过竣工验收备案，B区工程于2018年4月3日通过竣工验收备案。 一审判决认定的本案其他事实与二审查明的事实一致，二审予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：1.一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期交付房屋和车位的违约金是否不当；2.一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金是否不当；3.一审法院判决上诉人于判决生效之日起30日内为被上诉人购买的案涉房屋办理不动产权证是否不当。 关于一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期交付房屋和车位的违约金是否不当的问题。 案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方在合同中对房屋交付条件约定“出卖人应当在2016年8月1日前向买受人交付商品房”，对逾期交房责任约定“自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，......并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。双方对逾期交付车位的违约金约定“出卖人未按照约定的期限将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。本案中，上诉人未按照合同约定时间向被上诉人交付房屋，且在收取被上诉人的车位款后迟延交付车位，存在违约行为，上诉人虽称系被上诉人故意拖延接收房屋的时间，但未提交相关证据予以证实，也未提交充分证据证实存在合同约定或法定免责情形，一审法院判决上诉人支付逾期交付房屋和车位违约金，符合合同约定和法律规定，并无不当，巴中置信投资有限公司上诉认为一审法院判决该公司支付该违约金不当的理由不成立，本院不予支持。 关于一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金是否不当的问题。 案涉合同对初始登记约定“出卖人应当在2017年8月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，......出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。本案中，上诉人于2018年6月29日才取得置信·逸都花园B区的房屋所有权初始登记，超过了合同约定取得产权证明的期限即2017年8月1日前，上诉人虽称系政府政策调整等诸多因素导致的，但其提交证据不足以证实该主张。同时，商品房所在楼栋经过竣工验收备案后，才能办理房屋产权初始登记，案涉置信·逸都花园B区工程于2018年4月3日才通过竣工验收备案，此时已超过了约定的办理初始登记日期即2017年8月1日前，因此，上诉人以2016年3月起巴中市实施不动产统一登记为由，认为属于不应当承担违约责任的理由不能成立，其亦未提交相关证据足以证实存在其他免除责任的情形，一审法院认定该公司存在逾期办理房屋产权初始登记证书的违约行为，并判决该公司支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金，符合合同约定和法律规定，并无不当。上诉人认为一审法院判决该公司支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金不当并认为初始登记约定无效的理由不能成立，本院不予支持。 关于一审法院判决上诉人于判决生效之日起30日内为被上诉人购买的案涉房屋办理不动产权证是否不当的问题。 被上诉人与上诉人签订案涉《商品房买卖合同》的目的就是购买该房屋并取得产权证明。在合同签订后，虽然政府实施不动产统一登记，将房屋的产权证明由房屋所有权证和国有土地使用权证两证合二为一变更为不动产权证，但双方签订案涉《商品房买卖合同》的目的没有改变，上诉人巴中置信投资有限公司仍应履行为购房户办理产权证的义务。本案中，上诉人已向被上诉人交付了房屋，并已取得了所有权初始登记，已具备办理案涉房屋不动产权证的条件，一审法院判决上诉人于判决生效之日起30日内为被上诉人购买的案涉房屋办理不动产权证，符合本案的实际，也未违背合同的相关约定和法律规定，上诉人认为一审法院判决该公司为被上诉人购买的案涉房屋办理不动产权证不当的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人巴中置信投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人巴中置信投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖 敏 审 判 员  王健宇 审 判 员  王 军 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  邓秀英 书 记 员  白茂松