四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17284号 上诉人（原审被告）：袁来巧，男，1974年8月23日出生，汉族，住成都市新都区。 被上诉人（原审原告）：胡本亮，男，1987年12月19日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：罗筠寒，女，1987年11月4日出生，汉族，住成都市高新区，与胡本亮系夫妻关系。 上诉人袁来巧因与被上诉人胡本亮房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初6221号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 袁来巧上诉请求：一、撤销一审判决，依法判决胡本亮归还从袁来巧处获取的微信转账合计金额50000元；二、本案一、二审诉讼费由胡本亮承担。事实与理由：一、一审判决对胡本亮的身份认定不明。胡本亮到一审结束始终未提供证明其本人为出租人的直接证据或者间接证据，也并没有尽到任何一个出租人的应尽责任，即对房屋的基本设施要求尽责。二、一审适用法律错误。一审认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款的规定，胡本亮和袁来巧达成了口头的租赁协议关系。实际上，既然本案系房屋租赁合同纠纷，就应该依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国物业管理条例》。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四节第五十三条，租赁双方必须要签订书面合同才受法律保护，并就此条款出台了物业租赁合同的范本，范本中也确定了权益关系的对等性原则，可见，只有以书面的形式确定了双方必须遵守的租赁责权才能确保租赁双方的利益。故而，袁来巧和胡本亮之间因为一直没有达成书面的房屋租赁合同，所以他们之间的租赁权益无从谈起。三、一审中，胡本亮对自己的权益进行了有力的证明却没有对自己需尽的责任进行诠释。胡本亮在原诉状中陈述是将房屋租赁给袁来巧当仓库使用，现在假设胡本亮出租人身份无误，也假设与袁来巧达成了口头协议，但是，胡本亮提供的房屋是不合格的，完全不具备仓储条件，因为房屋无门无窗，更无水无电，这种房屋实际上是一个未完工的工地，是完全敞开的三无房子。从逻辑推理不难看出，一个不合格的房屋连出租资格都没有，不能用于出租，亦不能要求承租方按照仓库的价格支付租金。实际上，袁来巧自始至终都在和胡本亮商量，要求胡本亮完成物业的基本设施设备，以期待尽早签下书面的合同。但是，胡本亮一心只想收高价，却绝不履行出租人的基本义务，袁来巧曾多次给胡本亮商量给1000元的月租金，但是，胡本亮就是一口咬定的态度，并设计让袁来巧在谈判时胁迫签下欠条，以便于用于打官司。四，一审中，胡本亮提供的欠条证据并不是袁来巧的意愿，是胡本亮蓄意获取证据，采用不合法手段逼迫袁来巧写下的。胡本亮打电话要求袁来巧到其火锅店去协商，结果在其办公室被强迫要求写下欠条，当时的情况不得己，袁来巧被迫按照胡本亮的要求内容和格式写的，胡本亮一伙恶语威胁，并口口声声说要喊人把袁来巧的艾草丢出去，胡本亮还威胁袁来巧“不写欠条就不许我离开”。袁来巧当时身处困境，写下欠条是为了避免冲突的发生，始终都不是袁来巧的本意。 胡本亮辩称，胡本亮与袁来巧达成口头的房屋租赁协议，胡本亮享有案涉房屋的合法租赁权，袁来巧在租赁胡本亮的库房时协商一致租金是5000元，胡本亮交付房屋，袁来巧使用房屋并支付部分租金。通过一审提交证据能够证明以上事实，袁来巧一直认可5000元租金，也从未对租赁房屋的状态、租金金额提出异议，根据谁主张谁举证的原则，袁来巧的请求应当提供证据予以证明。综上，袁来巧与胡本亮订立的合同符合法律的规定，是双方的真实意思表示，应当合法有效。袁来巧使用库房至今，仍在使用，应当支付截止2020年8月31日的租金8万元以及至今的占有使用费。 胡本亮向一审法院提出诉讼请求：1.解除胡本亮与袁来巧之间形成的租赁合同；2.袁来巧支付租金（从2019年5月1日起按5000元/月的标准计算至袁来巧搬离之日止，截止2020年8月31日为80000元）；3.袁来巧支付利息（以80000元为基数，从2019年5月1日起，按照年利率10%的标准，计算至款项付清之日止）。 一审法院经审理查明：2018年，胡本亮与袁来巧就袁来巧租赁胡本亮位于成都市新都区××社区××房××事形成口头协议，租金为每月5000元。胡本亮将案涉房屋交付给袁来巧，袁来巧对房屋进行使用，袁来巧陆续按照5000元／月的标准向胡本亮支付租金，虽有延迟，但最终支付了截止2019年4月30日的租金。2019年12月16日，袁来巧向胡本亮出具了欠条一张，欠条载明：“兹欠胡本亮马家石坝六社库房房租（2019年5月-2019年12月）共计8个月，每月5000元，共计40000元整（大写：肆万元整）。计划还款日期：2020年1月23日前先付一半，另一半2020年3月份之前解决。欠款人：袁来巧，2019.12.16。”欠条出具后，袁来巧未按照承诺的时间支付2019年的欠付租金，且一直占有使用案涉房屋，也未支付2020年的租金。胡本亮多次以微信、短信方式催促袁来巧支付租金，未果。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”胡本亮与袁来巧的微信聊天记录、转账记录、短信记录以及袁来巧出具的《欠条》，证明胡本亮与袁来巧形成了口头的租赁合同，租金标准为每月5000元。胡本亮与袁来巧达成的口头租赁协议系双方真实意思表示，其内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效的合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。袁来巧未与胡本亮达成生效的、实质性的租赁合同的抗辩主张与一审法院查明的事实不符，对其该项抗辩主张，一审法院不予采纳。 袁来巧对案涉房屋进行占有和使用，应按照双方约定的每月5000元的标准向胡本亮支付租金，但截止2020年8月31日，袁来巧已欠付2019年5月到2020年8月的租金共计80000元（40000元+5000元/月×8个月）。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”。袁来巧未按照约定履行支付租金的主要义务，经催告后未在合理期限内履行，依照该法律规定，胡本亮要求解除与袁来巧之间形成的租赁合同的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，租赁合同解除后，袁来巧应将案涉房屋退还胡本亮，并向胡本亮支付实际使用期间的租金。 关于胡本亮主张的租金利息。本案无证据证明双方之间形成的租赁合同对租金支付的时间和迟延支付租金的利息标准进行约定，袁来巧出具的欠条中承诺2020年1月23日前支付20000元，2020年3月之前支付20000元，故该款项的利息应从袁来巧承诺的支付期限届满之次日起算，2020年1月1日至2020年8月31日期间租金的利息，应从2020年9月1日起算，利息标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除胡本亮与袁来巧之间形成的关于成都市新都区马家镇石坝社区六社库房的房屋租赁合同；二、袁来巧在判决发生法律效力之日起7日内给付胡本亮租金（截止2020年8月31日的租金为80000元，2020年9月1日起的租金以每月5000元的标准计算至本判决发生法律效力之日止）；三、袁来巧在判决发生法律效力之日起7日内给付胡本亮利息（其中20000元的利息从2020年1月24日起，20000元的利息从2020年4月1日起，40000元的利息从2020年9月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；四、驳回胡本亮的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费875元（已因适用简易程序减半收取），由袁来巧负担。 本院二审期间，双方当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。袁来巧提交了以下证据：案涉房屋现状照片（9张）。拟证明：案涉房屋存在质量问题，不符合消防部门要求，并且房屋的门和窗是袁来巧安装，有部分没有安装窗户，房屋没有基本安全保障。胡本亮发表质证意见称，对该证据的真实性、合法性予以认可，照片中的房屋确为案涉房屋。房子租给袁来巧时是新修建好的，用来做库房，至于是否符合消防标准是袁来巧的问题，且从来没有任何部门认定袁来巧在案涉房屋堆放东西违反消防部门相关规定。 胡本亮提交以下证据：《农村土地承包经营权流转合同》。拟证明：胡本亮有合法的租赁权。袁来巧发表质证意见称，对该证据真实性，合法性认可，对关联性不认可。这是一个土地的合法性文件，但是不能证明胡本亮在这个合法土地上建设的房屋就是合法的，袁来巧租赁的案涉房屋是有问题的，至今没有完成房屋基本的设施和安全保障，房屋不能用于合法租赁。 本院对双方当事人提交的证据认定如下：一、对袁来巧提交证据的真实性、合法性予以确认，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。二、对胡本亮提交证据的真实性、合法性予以确认，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。 另查明，二审中，胡本亮提交2020年12月3日《情况说明》一份，载明位于成都市新都区××社区××地上自建，未办理规划建设手续。 本院二审审理查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、袁来巧、胡本亮之间是否成立租赁合同关系，如果成立，案涉合同是否符合解除要件；二、袁来巧是否应当向胡本亮支付租金及利息，如应支付，具体数额如何确定。对此，本院论述如下： 关于袁来巧、胡本亮之间是否成立租赁合同关系的问题。本院认为，首先，根据胡本亮二审提交2014年4月30日签订的《农村土地承包经营权流转合同》，案涉库房所在土地系其承租自成都市新都区马家巷石坝村，故其作为案涉土地承租人有权作为本案出租人出租案涉土地上房屋。其次，根据胡本亮与袁来巧微信聊天记录，2018年10月9日袁来巧微信回复胡本亮是否要承租案涉库房的问题时称“要租，租金下周给你！还是希望你们理解一下，支持一下！”，在胡本亮数次催缴租金时，袁来巧均表示因困难时期，希望暂缓支付。后袁来巧于2019年3月1日、2019年4月11日分别向胡本亮微信转账5000元，注明“凑了一下，现给你一个月的哈？”、“凑了一个月的，今天先给你哈!”并陆续支付至2019年4月。最后，袁来巧于2019年12月16日向胡本亮出具《欠条》，载明“兹欠胡本亮马家石坝六社库房房租（2019年5月-2019年12月）共计8个月，每月5000元，共计40000元整（大写：肆万元整）。”，明确欠付胡本亮租金的事实。综合上述事实，袁来巧向胡本亮表示承租案涉房屋，并在占有使用案涉房屋期间，以5000元/月的租金标准支付案涉房屋租金至2019年4月。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，胡本亮与袁来巧之间成立租赁合同关系，租金标准为每月5000元。至于袁来巧主张其系受到胁迫出具《欠条》，其并未认可月租金5000元的标准。因其均未提供证据加以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，袁来巧未提供证据证明自己的主张，应当承担举证不能的不利后果。 对袁来巧主张只有书面形式确定双方必须遵守的租赁权责才能确保双方利益，因本案双方并未订立书面租赁合同，胡本亮无权向其主张权利。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”，在租赁标的物、租金标准明确的情况下，双方订立口头协议应当具有和书面合同同样的法律效力。故对袁来巧上述主张，本院不予支持。 对袁来巧与胡本亮之间口头租赁合同效力认定的问题。本院认为，二审中，胡本亮认可案涉租赁物系在宅基地上自建，未办理规划建设手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”及第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，袁来巧与胡本亮之间成立的口头租赁合同应属无效，一审对此认定不当，本院予以改判。 关于胡本亮主张袁来巧支付房屋占有使用费的问题，胡本亮二审认可若认定案涉合同无效，其同意变更一审诉讼请求为要求袁来巧支付房屋占有使用费至腾退之日止。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，袁来巧在合同无效后，应当返还其基于对案涉租赁物的占有所获得的占有利益，故袁来巧应按约定的租金标准支付截至2020年8月的房屋占有使用费80000元，并以月5000元标准支付房屋占有使用费至腾退之日止。至于袁来巧主张案涉房屋存在不合格、不具备仓储条件的情形，其提交的照片仅是案涉房屋现在的状况，未提交案涉房屋租赁前的原始照片，无法看出案涉房屋在租赁过程中产生的变化，亦无法看出案涉房屋存在质量问题，且袁来巧未提供证据证明其自占有使用案涉房屋以来就此提出过异议，故本院对其该项主张不予支持。 关于胡本亮主张袁来巧支付利息的问题，本院认为，因本院已经认定袁来巧支付占用期间的房屋占有使用费，能够弥补胡本亮占有利益的损失，故对胡本亮主张袁来巧支付利息的诉讼请求，本院不再予以支持。 综上所述，袁来巧的上诉请求部分成立，应予支持。一审对案涉合同效力认定错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初6221号民事判决； 二、袁来巧自本判决生效之日起十五日内向胡本亮支付房屋占有使用费（截止2020年8月31日的房屋占有使用费为80000元，自2020年9月1日起的房屋占有使用费以每月5000元的标准计算至腾退之日止）； 三、驳回胡本亮的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取875元，由袁来巧负担；二审案件受理费2800元，由袁来巧负担2240元，胡本亮负担560元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杜玉兰 审 判 员 赵 韬 审 判 员 王 果 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 郑 帅 书 记 员 何浩铭