山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12433号 上诉人（原审原告）：黄昱豪，男，1995年10月4日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：陈波，山东一诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李波，山东一诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛合宜升房地产经纪有限公司，住所青岛市即墨区。统一社会信用代码：91xx72。 法定代表人：邱广鹏，经理。 委托诉讼代理人：王兴超，山东元衡律师事务所律师。 上诉人黄昱豪因与被上诉人青岛合宜升房地产经纪有限公司（以下简称合宜升公司）居间合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初4607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 黄昱豪上诉请求：1.依法撤销原判，改判支持其诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由合宜升公司承担。事实与理由：一、合宜升公司在居间中介黄昱豪与刘德集签订房产买卖合同过程中存在重大过错。1.案外人刘德集提供的是商品房预售合同，并非房屋所有权证书，合宜升公司作为专业的房地产中介公司，对该预售合同是否为房屋所有权证书、刘德集是否具有房屋所有权在第一时间就知道或应当知道，但合宜升公司在整个居间过程中未告知刘德集提供的商品房预售合同不是房屋所有权凭证，不能证明其拥有出卖房屋所有权的事实，反而是隐瞒该事实，在其制作的合同第一条第1项载明“甲方同意将所拥有的青岛市即墨区xx路xx号xx地块楼盘x号楼x单元xx户房产出售给乙方”，该表述明显刻意误导，将刘德集不具有产权的涉案房屋作为拥有产权的房屋居间给黄昱豪。2.在合宜升公司居间中介前，涉案房屋不但在2017年9月11日被青岛市黄岛区人民法院在(2017)鲁0202民初5278号案件中予以查封，且2017年12月29日即墨市人民法院(2017)鲁0282民初8040号民事判决解除刘德集与青岛祥泰永置业有限公司的《商品房预售合同》(即刘德集提供的据以证明涉案房屋归其所有的证据)，即合宜升公司所居间中介的房屋出卖人无房屋所有权和处分权，且还被法院査封，合宜升公司未到相关部门对房屋权属及瑕疵情况进行查询，将己被法院查封的房屋且出卖人无产权的房屋居间介绍给黄昱豪购买，导致黄昱豪遭受难以弥补的重大经济损失。而合宜升公司却在其制作的合同第二条中载明“甲方保证此房屋一切情况属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售”，该条款首先证明合宜升公司清楚知道审查房屋权属及瑕疵是其在居间中介中应当尽到谨慎审查义务，也导致黄昱豪有理由相信合宜升公司已尽到上述义务，对涉案房屋进行了谨慎审查。因为合宜升公司在居间过程中未尽到如实告知义务，也未尽到谨慎审查义务，存在重大过错，对黄昱豪遭受的经济损失负有不可推卸的责任，应承担赔偿责任。二、合宜升公司在其合同尾部所制作的放弃资金监管声明书不能作为免除其过错责任的依据。1.该放弃资金监管声明书是合宜升公司印制在合同中的格式条款，涉案房屋是黄昱豪的母亲卢爱玲代为黄昱豪购买的用于结婚房屋，黄昱豪的母亲是一个家庭妇女，此前从未买过房子，对房屋买卖一窍不通，才找花钱中介公司帮助买房子，而合宜升公司则是利用卢爱玲不懂行和对其信任、依赖的心里，指使卢爱玲按其要求在合同各处签字捺印，因此该合同条款约定依法应当无效。2.合宜升公司在房款收据的收款人一栏签字盖章证明了黄昱豪的首批购房款系合宜升公司与刘德集共同收取，黄昱豪的母亲之所以放心的支付了首批购房款15万元，正是基于合宜升公司与刘德集共同向黄昱豪出具收条，合宜升公司在房款收据的收款人一栏签字盖章是合宜升公司对其居间的合同及资金安全向黄昱豪所做出的承诺，而并非是合宜升公司所称的仅仅是见证，这也同时证明了合同中的放弃资金监管声明书中卢爱玲的签字是合宜升公司利用卢爱玲不懂行和对其信任、依赖的心里通过欺骗方式诱导卢爱玲所签。3.退一步讲，就算是该免责条款有效，其免除的是合宜升公司在居间过程中尽到谨慎注意、如实告知义务的情况下对交易风险的免责，而不能免除因其过错给委托人造成重大损失的赔偿责任。三、对居间房屋的产权及瑕疵(包括有无查封、抵押等)进行尽职审查是合宜升公司作为居间人应当尽到的谨慎审查义务。1.居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《合同法》第425条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房屋买卖涉及的标的额巨大，也存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道，这种信息资源是普通买房者不可能获取的；二是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势，这种优势让卖房者和买房者愿意“花钱买个放心”。也正是基于中介公司的这种行业特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押、查封等情况予以确认，对房屋进行实地查看，以便了解房屋的实际状况等。2.一审判决认为虽合宜升公司系房屋买卖中介机构，“但也无权对涉案房屋向有关部门查询产权及是否被人民法院查封等情况”，该认定明显错误。首先关于房屋产权及是否被人民法院查封等情况房管部门都有登记备案；其次，合宜升公司作为专门的房屋中介公司有多种渠道可以向有关部门进行查询，即使其自己不能查询，也可以会同出卖人(房屋所有权人)一起到有关部门进行查询核实或委托律师事务所等机构进行查询。一审判决以此为由免除合宜升公司的谨慎审查义务于法无据。黄昱豪之所以愿意向合宜升公司支付7400余元的高额中介费，就是要通过合宜升公司的居间中介购买一所产权清楚、无瑕疵的住房，合宜升公司的基本义务也是为黄昱豪居间中介符合上述要求的房屋，而不仅仅是给出卖人和买受人准备一个合同文本，让双方签字就万事大吉，这明显是权利义务不对等。综上，黄昱豪认为合宜升公司在居间过程中未尽到如实告知义务，也未尽到谨慎审查义务，对黄昱豪遭受的经济损失负有不可推卸的责任，应承担赔偿责任。一审法院认定事实部分错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判，支持上诉请求。 合宜升公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应驳回上诉，维持原判。一、黄昱豪与刘德集所签订的房产买卖合同中放弃办理资金监管声明书已明确载明“我们，作为坐落于即墨区户房屋的交易双方，已充分阅读上述提示信息，并明确知晓未选择资金监管将面临的相关风险，现共同声明如下：就上述房屋交易资金，放弃选择办理房屋交易资金监管服务，由买、卖双方自行交易，因此产生的一切风险及损失（包括但不限于：卖方无法取得全部或部分房款、买方无法取得房屋所有权且无法追回已付的房款等）由我们双方自行承担，均与21世纪不动产青岛合宜升加盟店无关”，声明中内容加黑字体，并进行了明确提示与告知放弃资金监管所存在的风险，且黄昱豪同意放弃办理资金监管声明书的内容中“买方无法取得房屋所有权且无法追回已付的房款等”，因此，即使黄昱豪有损失，也不应再要求合宜升公司承担赔偿责任。二、黄昱豪所购买的房屋，黄昱豪及其代理人卢爱玲是明确知道房屋不能立即过户而只能协议过户的，是知道刘德集未取得房屋所有权证的，是知道房屋需要等刘德集办理房产证后两年才能过户的，更是知道通过签订房产买卖合同这种协议买房的方式所存在的风险，但购买方是为了能够在房屋价格大幅上涨、房源紧缺、该处房屋价格便宜情况下买到房屋，把中介风险提示以及资金监管要求并未放在心上，只想赶紧签合同把房屋确定下来，过错不在于合宜升公司，而在于其本身购房心切，不在乎风险，才导致购房款被刘德集收取之后现在未能返还。三、黄昱豪及其代理人卢爱玲在合同履约过程中存在过错，其将购房款直接支付给卖房人刘德集，未按照约定，未按照要求将购房款交付给房产中介资金监管账户监管，也未对刘德集所提供资料真实性进行核实就直接签订房产买卖合同，未尽到必要的主意义务，也未要求对刘德集所出售房屋要求房产中介进行产权调查，才导致损失，因此不应要求合宜升公司承担全部赔偿责任。四、合宜升公司在黄昱豪与刘德集的房屋买卖合同交易过程中，不存在重大过错，未隐瞒事实，实际上在购买房屋过程中合宜升公司作为房产中介已经尽到了风险提示义务，也要求对购房款进行资金监管，但购房人主动、自愿放弃资金监管：首先，黄昱豪的母亲卢爱玲在得知房源后，提出现场看房，房产中介在与卖房人刘德集约好时间后，卢爱玲和一张姓男子与中介公司工作人员一起到达房屋现场，卢爱玲亲自对房屋的现状进行了查看、了解，并对房屋状况满意；其次，在黄昱豪的母亲卢爱玲看中房屋后提出购买房屋，在房产中介处签订房产买卖合同时，刘德集将青岛市商品房预售合同、契税发票、购房发票、物业费缴纳收款联、出具房地产等证明费发票、个人贷款支付凭证、购房发票出示给卢爱玲后，卢爱玲进行了核实查验，系卢爱玲基于对刘德集的信任，自愿购买刘德集的房屋，系购房人自愿购买未取得房产证的房屋；再次，在签订房产买卖合同过程中，合宜升公司工作人员明确提出要进行资金监管，将购房款先支付到监管账户中，但黄昱豪的母亲卢爱玲鉴于同行的张训忠认识卖房人刘德集，且卖房人刘德集也不同意监管并要求先支付购房款30万元，后因中介工作人员跟卢爱玲明确说明协议过户风险太大不宜支付过多购房款，后卢爱玲自愿将购房款15万元支付给刘德集，是黄昱豪的代理人卢爱玲主动、自愿放弃资金监管，自愿将风险责任归由购房人自行承担，导致购房人的购房款至今未能追回；综上，合宜升公司在该房屋协议过户过程中已经尽到了风险提示义务，购房款15万元未能追回的根本原因在于购房人黄昱豪的代理人卢爱玲放弃资金监管所导致的，根本原因在于卖房人刘德集违反诚实信用原则所导致的，过错不在于房产中介，故合宜升公司不应当承担赔偿责任。五、合宜升公司作为房产中介，无权到房产部门对房屋权属及瑕疵情况进行查询，在房屋交易过程中，刘德集有涉案房屋的钥匙，且在房屋买卖合同签订过程中，刘德集出示了青岛市商品房预售合同、契税发票、购房发票、物业费缴纳收款联、出具房地产等证明费发票、个人贷款支付凭证、购房发票等材料，通过所提供的材料基本可以确定或者说可以推断房屋归刘德集所有，且卢爱玲亲自对刘德集提供的材料进行了核实，并未提出异议。在签订房产买卖合同过程中，卢爱玲基于对卖房人的信任签订房产买卖合同，还基于张训忠与刘德集认识不认为刘德集能违约，才主动、自愿放弃资金监管，才主动将购房款直接支付给刘德集，并不是黄昱豪在上诉状所述是基于对房产中介的信任而签订房产买卖合同以及直接支付购房款。六、房产买卖合同中放弃办理资金监管声明书系购房人黄昱豪的代理人卢爱玲自愿签署，并不是如上诉状中所述是利用卢爱玲不懂行和对其信任、依赖的心理通过欺骗方式诱导卢爱玲所签，对此，黄昱豪应当举证证明合宜升公司在让卢爱玲签订放弃办理资金监管声明书采取了欺骗方式，否者应承担举证不能的法律后果。七、合宜升公司并无《合同法》第四百二十五条所规定的故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况的行为，实际上交易房屋被查封或者开发商通过诉讼方式解除与刘德集所签订的商品房预售合同，合宜升公司是不知情的，也是无法查到的。黄昱豪应当举证证明合宜升公司存在故意隐瞒事实或者提供虚假情况的行为，如不能提供证据证明，合宜升公司不应当承担损害赔偿责任。八、合宜升公司在房款收据上盖章确实仅是见证，目的是为了证实购房人已经将购房款支付给卖房人刘德集，合宜升公司未收到购房人所支付的购房款，实际上购房款是由购房人的代理人卢爱玲直接支付给卖房人刘德集，因此合宜升公司在房款收据上盖章，不是与刘德集共同收取购房款，不应与刘德集承担共同还款责任。九、中介费已经退还给黄昱豪，黄昱豪的代理人卢爱玲出具收条，因此合宜升公司与黄昱豪的居间合同已经在退还中介费后解除，合宜升公司不应承担赔偿责任。因此，黄昱豪的上诉请求无事实与法律依据，也无证据予以证明，应当驳回上诉请求，维持原判。 黄昱豪向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令合宜升公司赔偿经济损失142771.9元及以15万元为基数自2018年1月23日起至实际付款之日止按照人民银行同期贷款利率计算的利息损失；2.合宜升公司承担本案一切诉讼费用。 一审法院查明，2018年1月23日，黄昱豪的母亲卢爱玲代其作为乙方（买方）与刘德集作为甲方（卖方）通过合宜升公司居间签订了《房产买卖合同》，主要约定：第一条、甲方同意将所拥有的青岛市即墨区户房产出售给乙方，建筑面积89.98㎡，权属证号为青房地权市字××号（商品房预售合同暂定号，具体权属号以房产证为准）。第二条、甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售。第四条、乙方已对甲方以上房产状况作了充分了解，甲、乙双方商定的房产交易成交价为74万元，此价格包括房产配套价格。本合同项下的房产应交纳房屋维修资金约为4588.98元，由甲方支付。付款方式为：1、2018年1月23日，乙方向甲方支付房屋定金15万元整；2、乙方向甲方支付首付款15万元整；3、定金和首付款共计30万元整；4、甲方返还乙方15万元整，乙方用于支付房贷48个月；……双方在该合同尾部并签署了放弃办理资金监管声明书，对涉案上述房屋交易资金,放弃选择办理房屋交易资金监管服务,由买、卖双方自行交易,因此产生的一切风险及损失(包括但不限于:卖方无法取得全部或部分房款、买方无法取得房屋所有权且无法追回已付的房款等)由黄昱豪与刘德集自行承担,均与合宜升公司无关。合同还约定了其他事项。 合同签订当日，刘德集收到黄昱豪支付的购房款15万元。黄昱豪为此向合宜升公司支付中介费7400元。 一审法院另查明,2016年5月11日，刘德集作为乙方与青岛祥泰永置业有限公司作为甲方签订编号为xxxx的《青岛市商品房预售合同》，该合同主要约定：乙方购买甲方开发的位于即墨市《xx地块》x号楼x单元xx户房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为89.98平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为7557.23元，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为680000元。付款方式为按揭贷款支付。付款期限为乙方于2016年5月11日与甲方签约，并付首付款170000元；乙方于2016年6月11日前应支付房款510000元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择第贰种方案追究乙方责任。第贰种方案：甲方有权选择书面形式通知乙方解除合同…… 2017年8月15日，青岛祥泰永置业有限公司以刘德集未依约履行合同义务为由，将刘德集诉至一审法院，要求判令解除双方之间的商品房预售合同。一审法院于2017年12月29日作出（2017）鲁0282民初8040号民事判决：解除青岛祥泰永置业有限公司与刘德集于2016年5月11日签订的编号为xxxx号《商品房预售合同》。该判决已发生法律效力。 一审法院又查明，2017年9月11日，青岛市市南区人民法院在（2017）鲁0202民初5278号案件中对涉案房屋予以查封，查封期间为2017年9月11日起至2020年9月10日止。 一审法院再查明，一审法院于2018年4月17日受理了黄昱豪诉刘德集、合宜升公司房屋买卖合同纠纷一案。该案开庭前，合宜升公司将中介费7400元返还黄昱豪。一审法院经审理认为该案系房屋买卖合同纠纷，合同相对方是黄昱豪与刘德集，合宜升公司并非涉案房屋买卖合同相对方，黄昱豪在该房屋买卖合同纠纷中要求合宜升公司承担责任，无事实和法律依据，不予支持。黄昱豪与合宜升公司居间服务合同关系与该房屋买卖合同关系系不同法律关系，黄昱豪可以另案主张。一审法院于2018年9月6日作出（2018）鲁0282民初3748号民事判决：1、解除黄昱豪与刘德集于2018年1月23日签订的房产买卖合同；2、刘德集于本判决生效之日起十日内返还黄昱豪购房款15万元并支付自2018年1月23日起至实际返还购房款之日止以购房款15万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、驳回黄昱豪对合宜升公司的诉讼请求。该判决已发生法律效力，目前正在执行中，法院已向黄昱豪发还了部分案款。现黄昱豪认为合宜升公司在居间中介中存在过错行为造成其购房款142771.9元不能收回及相应的利息损失，请求予以赔偿。 一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据以证明其主张成立。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合黄昱豪、合宜升公司举证及质证情况，黄昱豪提供的证据均不能证明合宜升公司收取了涉案房款，也不能证明合宜升公司存在过错。黄昱豪提供的由其母亲卢爱玲代其与刘德集通过合宜升公司居间签订的房产买卖合同及放弃办理资金监管声明书（颜色加深黑体字），除约定房屋买卖基本事项外,又特别约定了买卖交易双方对涉案房屋交易资金放弃由合宜升公司监管服务,双方自行交易,因此产生的包括无法追回已付房款的一切风险及损失由黄昱豪自行承担,均与合宜升公司无关，也证明合宜升公司已经尽到了风险提示义务。黄昱豪提供的收据也不能证明黄昱豪向刘德集交付的房款15万元由合宜升公司与刘德集共同接收。合宜升公司依据刘德集提供的青岛市商品房预售合同、契税发票、购房发票、物业费缴纳发票等，在涉案房屋的交易中，基本能够确定涉案房屋归刘德集所有;虽合宜升公司系房屋买卖中介机构，但也无权对涉案房屋向有关部门查询产权及是否被人民法院查封等情况，目前又无证据证明合宜升公司知晓涉案房屋被查封及涉及相关诉讼等情况且未告知黄昱豪;黄昱豪亦没能举证证明合宜升公司故意隐瞒与订立房屋买卖合同有关的重要事实或者提供相关虚假情况。在现有证据情况下，黄昱豪主张因合宜升公司在涉案房屋的居间中介中存在过错行为造成其购房款不能收回及利息损失，证据不足，其诉讼请求无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回黄昱豪的诉讼请求。一审案件受理费3155元，由黄昱豪负担。 二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院认定的事实相一致。 本院认为，首先，合宜升公司系房屋买卖中介机构，无权直接对涉案房屋向有关部门查询产权及是否被人民法院查封等情况，黄昱豪无证据证明要求合宜升公司通过卖房人向有关机构了解涉案房屋情况而合宜升公司不予配合，无证据证实合宜升公司了解涉案房屋被查封及涉诉等情况未向其告知。在黄昱豪的母亲等人到房屋实际查看、合宜升公司依据刘德集提供的青岛市商品房预售合同、契税发票、购房发票、物业费缴纳发票等基本能够确定涉案房屋归刘德集所有情况下，黄昱豪认为合宜升公司在中介过程中存在过错的上诉理由不成立，不予支持。 其次，黄昱豪的母亲卢爱玲与刘德集签订房产买卖合同时，签订了颜色加深黑体字的放弃办理资金监管声明书，特别约定了买卖交易双方对涉案房屋交易资金放弃由合宜升公司监管服务,双方自行交易,因此产生的包括无法追回已付房款的一切风险及损失由黄昱豪自行承担,均与合宜升公司无关。黄昱豪无证据证实合宜升公司在欺诈情况下让卢爱玲签订放弃办理资金监管声明书，实际上黄昱豪也将房款15万元直接支付给了刘德集。黄昱豪认为合宜升公司在合同尾部所制作的放弃资金监管声明书不能作为免除其过错责任的依据的上诉理由不成立，不予支持。一审法院认定在现有证据情况下，黄昱豪主张因合宜升公司在涉案房屋的居间中介中存在过错行为造成其购房款不能收回及利息损失，证据不足，诉讼请求无法支持是正确的。 综上，上诉人黄昱豪的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3155元，由上诉人黄昱豪承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 琳 审判员 朱见晓 审判员 刘歆鑫 二〇二〇年十二月九日 法官助理 郭建才 书记员 张雨薇