黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终2181号上诉人（原审被告）：大庆福鼎房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区西强路****楼，统一社会信用代码：912306047860102931。法定代表人：圣文才，总经理。委托诉讼代理人：王巍，黑龙江**兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：佟恩琦，黑龙江**兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：樊旭，女，汉族，1990年9月18日出生，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：张莉，黑龙江泽言律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆金羽，北京岳成（大庆）律师事务所律师。上诉人大庆福鼎房地产开发有限公司（以下简称福鼎公司）因与被上诉人樊旭房屋买卖纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初2557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1.请求撤销庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初2557号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误，原审法院依据《建设工程质量管理条例》第二十七条规定认定案涉房屋未交付使用，但《建设工程质量管理条例》第二十七条原文内容与判决中所引用的法条内容完全不相符。建设工程通过所谓的“四方验收”或“五方验收”即可交付使用，并未要求取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》才能交付使用，案涉工程也已通过了“四方验收”，案涉房屋已经实际交付，并且符合交付条件。退一步讲，即使案涉工程未通过竣工验收，也未取得《建设工程竣工验收备案证书》，关于商品房未竣工验收合格不得交付使用的禁止性规范应为管理性的禁止性规范，不属于效力性的禁止性规范。开发商未经验收即交付的行为，导致的是行政责任而非民事责任，买受人具有完全民事行为能力，其签订的收房确认书的行为基于真实意思表示，在没有证据证明其签订时存在胁迫、重大误解等导致民事行为无效的情形下，应当认定民事行为有效。案涉商品房买卖合同第十一条约定，在上诉人不满足交付房屋的条件时，被上诉人有权拒绝接房，被上诉人没有按照约定拒绝接房，并且已经实际接收房屋并且签字确认，案涉房屋已转移占有，应视为案涉房屋已交付。2.上诉人与被上诉人签订的补充协议第六条第三款并非格式条款，该条款是签订合同时双方的真实意思表示，被上诉人无权在约定期限届满后行使解除权。3.原审法院只判令上诉人单方返还价款有失公允，原审法院未审查案涉房屋现状是否具备返还上诉人的条件，判项遗漏被上诉人返还案涉房屋相应的内容，原审法院并未有效一次性解决纠纷，出现了不公平的结果。综上所述，一审法院事实认定不清，适用法律错误，严重侵犯了上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判或发回重审。被上诉人樊旭辩称，1.一审法院适用法律正确。上诉人认为适用法律错误的法律条文虽然书写不完整，但第二十七条法律条文内容明确可知为《黑龙江省建设工程质量监督管理实施条例》第二十七条内容，不存在与上位法冲突而不适用的情形。2.上诉人至今未通过竣工验收，未取得建设工程竣工验收备案证书，商品房未竣工验收合格不得交付使用为禁止性规范，上诉人违反禁止性规定的行为自然不应当为有效交付。上诉人在明知没有达到法定及约定交付条件的情况下通知被上诉人接房的行为违反了诚实信用原则。3.上诉人与被上诉人签订的补充协议第六条第三款为典型的格式条款，该条款排除了被上诉人作为买受人在出卖人违反合同约定时的主要权利，且该条款未进行任何特殊说明及显著标记，应当认定为无效条款。4.上诉人为一审被告，并没有提起反诉，故不存在判项遗漏的情形。原审原告向一审法院提出的诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2.要求被告返还全部购房款505192元及利息（自2018年8月5日起计算至被告实际给付之日止）；3.要求被告退还办证费8000元；4.诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，2018年8月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），2018年8月24日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），被告将其开发的大庆未来城三期（鼎尚金街）35#楼1单元15层1508号房屋出售给原告，房屋总价款为505192元。《合同》第九条约定：该房屋交付时必须已取得建设工程竣工验收备案证明文件，同时出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《合同》第十一条约定：出卖人应当在2018年11月30日前向原告交付房屋。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。《合同》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照补充协议相关规定执行。《合同》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房房屋所有权证书的，双方按照补充协议相关规定执行。补充协议第五条第7款约定，出卖人应买受人要求提前交房的，视为买受人已认可该房屋具备交付条件，双方间开始适用本合同及补充协议中有关房屋交接的相关规定，由此所产生的权利、义务、财产风险及相关费用等从实际交房之日起由买受人承担。补充协议第六条第3款约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得不动产证的，买受人可在出卖人逾期15日内以书面形式通知退房，超过15日的视为买受人不退房并放弃退房的权利，自逾期日起至具备办照条件日止出卖人按万分之一点五向买受人支付违约金。买受人退房的，出卖人应在办理注销合同备案手续后90日内退还买受人已交购房款，并按同期银行贷款基准利率计算给付利息。属政府部门未在规定期限内办理或买受人的原因逾期的，出卖人不承担责任。原告已按照合同约定，交付购房款共计505192元，并支付办证费8000元。2018年12月4日，被告通知原告“接收”房屋，原告在房屋验收报告、房屋交接记录表上签字。2020年6月24日向被告邮寄书面退房申请一份，被告于次日签收。另查，被告至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，涉案房屋至今尚未办理不动产所有权证。涉案商品房工程于2018年12月5日竣工验收。因被告一直没有按照合同约定及相关法律规定履行房屋交付手续及房屋过户手续。故原告诉至法院，要求解除合同、返还购房款及其他费用，并赔偿损失。在案件审理中，原告樊旭向本院申请财产保全，本院根据樊旭的申请依法作出（2020）黑0604民初2557号民事裁定书，裁定对福鼎公司名下的财产进行保全，即冻结福鼎公司名下在招商银行股份有限公司大庆乘风支行账号为45×××09存款200000元，冻结福鼎公司名下在中国建设银行股份有限公司大庆庆房支行账号23×××60存款305192元予以冻结。担保人顾里以其自有的位于大庆市××路××阳光××风新城××楼××单元××室房屋提供担保。原告樊旭预缴诉讼保全费用3086元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方应当按照合同约定履行合同义务。根据各方当事人的诉辩主张，本案焦点问题在于：一、涉案房屋是否实际交付，是否符合交付条件；二、原告是否具有约定解除权及解除权是否消灭的问题。对此，本院逐一评判如下：一、关于涉案房屋是否实际交付，是否符合交付条件的问题。首先，根据《合同》约定，房屋交付时必须已取得建设工程竣工验收备案证明文件。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。被告在2018年12月4日通知原告“接收”房屋时候，没有出示建设工程竣工验收备案证明文件及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，且被告庭审自认，涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件。即涉案房屋并不具备《合同》约定的交付条件。其次，《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《建设工程质量管理条例》第27条规定：“建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用。”被告虽提交竣工验收报告，但并非建设工程竣工验收备案证明文件，认定房屋质量合格的标准必须以取得政府有关部门的建设工程竣工验收备案证为准，故涉案房屋亦不具备法定的交付条件。因此，涉案房屋既不符合约定的交付条件，也不符合法定的交付条件，即使被告通知原告“接收”房屋并签字确认，也并非法律意义上的“交付”，本院认定，涉案房屋尚未交付。二、关于原告是否具有约定解除权及解除权是否消灭的问题。首先，合同第十一条、第十二条、及补充协议第五条第1款约定，在出卖人未出示证明文件，不能满足约定交付条件的，逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。结合第一点，被告逾期交房，原告具有约定解除权。被告对此抗辩称，补充协议第五条第7款约定，出卖人应买受人要求提前交房的，视为买受人已认可该房屋具备交付条件。但被告未提交证据证明系原告要求提前交房，故本院对被告的此项辩解不予采信。因此鉴于被告逾期交房的违约行为，原告具有约定解除权。其次，涉案房屋至今尚未办理不动产权证，合同第二十条约定，买受人未能在商品房交付之日起540日取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人可以在逾期15内以书面形式通知退房，超过15日的视为买受人不退房并放弃退房的权利。被告抗辩称，原告自2018年12月4日“接收”房屋至2020年6月24日提出书面的退房申请，已经超过约定的期限，视为其放弃退房权利。对此，本院认为，对于补充协议第六条第3款的约定，原告作为房屋买受人，解除合同系其主要权利，该条款明显属于排除原告主要权利，且被告在合同签订时未对格式条款进行特殊说明、显著标明，在合同中也没有加粗、划线。故该约定系无效条款，对原告不发生效力。被告辩解原告的约定解除权逾期消灭，本院对该辩解理由不予采信，原告可以在合理期限内行使解除权。故鉴于被告逾期办证的违约行为，原告亦具有约定解除权。因此，无论是被告逾期交房的违约行为，还是逾期办证的违约行为，原告具有约定解除权，且该解除权并未消灭，原告诉至法院，属合理期限内行使解除权。综上，被告逾期交房并且逾期办证的行为构成违约，原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持，被告应向原告返还购房款505192元、办证费8000元并赔偿购房款损失。关于损失的计算问题，本院认定被告应支付自原告交付最后一笔购房款之日即2018年9月28日起按银行同期贷款利率计算起至实际给付之日止的利息。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告樊旭与被告大庆福鼎房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；二、被告大庆福鼎房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性给付原告樊旭购房款505192元，并支付以505192元为基数，自2018年9月28日起按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同期同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的利息。三、被告大庆福鼎房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性退还原告樊旭办证费8000元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4426元及保全费3086元，由被告负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人请求合同解除的主要情形为约定解除和法定解除。本案的争议焦点为：1.上诉人福鼎公司是否已完成案涉房屋交付的问题。2.被上诉人樊旭主张上诉人福鼎公司违约的情形，是否符合法定的解除条件或约定的解除条件。3.关于房屋买卖补充协议第六条第三款是否为无效格式条款的问题。一、关于上诉人是否已完成案涉房屋交付的问题。双方签订的《合同》中约定，案涉房屋交付时必须已取得建设工程竣工验收备案证明文件，如上诉人交付房屋时未取得建设工程竣工验收备案证明文件，被上诉人有权拒绝接收房屋。本案中，房屋出卖人福鼎公司交付房屋时未出示建设工程竣工验收备案证明等文件，买受人樊旭有权拒绝接收房屋，并要求出卖人承担违约责任；但樊旭在房屋验收报告、房屋交接记录表上签字确认及领取房屋钥匙等行为证实其已经接收了案涉房屋、认可了上诉人的交付行为，属于对自己权利的处分，根据《商品房买卖合同解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”樊旭实际接收案涉房屋，福鼎公司房屋交付行为已经完成；其后，樊旭又以出卖人交房时没有出示建设工程竣工验收备案证明等文件以及房屋交付不符合条件为由，要求解除合同，有违民法的公平和诚信原则。因此，关于樊旭认为房屋没有交付的诉讼请求不应得到支持，福鼎公司已完成了案涉房屋的交付。一审法院参照《建设工程质量管理条例》中关于建筑工程竣工验收的规定，认定上诉人的交付行为这一事实无效，存在不当。二、关于双方约定的解除条件是否成就的问题。双方当事人签订的补充协议中约定了合同解除的条件，即补充协议第六条第三款约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得不动产证的，买受人可在出卖人逾期15日内以书面形式通知退房。2018年12月4日，上诉人通知被上诉人接收房屋，被上诉人在房屋验收报告、房屋交接记录表上签字确认接房，但被上诉人直到2020年6月24日才向上诉人邮寄书面退房申请，已明显超过了约定的退房时间，故本院认为双方约定解除合同的条件未成就。三、关于本案是否存在法定解除情形的问题。被上诉人在二审中辩称上诉人未通过竣工验收、未取得建设工程竣工验收备案证书即向被上诉人交付房屋，上诉人的交付行为违反禁止性规定，应认定为无效。本院认为，《建设工程质量管理条例》等法规中的相关规定是关于工程质量验收程序的管理性强制性规定，不属于效力性强制规定，上诉人违反上述规定，应承担违反行政法律法规的责任，但不能作为认定相关民事行为无效的依据，也不能构成解除案涉合同的法定事由。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。本案中，案涉房屋已由上诉人交付给被上诉人占有、使用，且根据现有证据无法证明案涉房屋存在不能正常居住使用的情形，案涉合同不存在合同目的无法实现的法定解除事由。被上诉人主张上诉人存在逾期办证等违约情形，被上诉人可依据合同约定另行向上诉人主张违约责任，但上述违约情形并不当然导致购房合同目的无法实现而予以解除合同。四、关于房屋买卖补充协议第六条第三款是否为无效格式条款的问题。本院认为，无效格式条款是指提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款。本案中，补充协议第六条第三款属于约定合同解除的条款，该条款并没有免除上诉人应当负担的强制性法定义务，没有让被上诉人承担不应承担的义务，更没有排除被上诉人的主要权利，该条款的约定不属于无效格式条款。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初2557号民事判决；二、驳回樊旭的全部诉讼请求。一审案件受理费4426元及保全费3086元、二审案件受理费8852元，均由樊旭负担。本判决为终审判决。审判长  程雪飞审判员  刘宏博审判员  王 刚二〇二〇年十二月二十八日法官助理李华楠书记员陈潇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；