河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1322民初5923号原告：于庆莲，女，1975年3月18日生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：魏祖文，河南豫英律师事务所律师。委托诉讼代理人：谌永哲，河南豫英律师事务所律师。被告：湖北宇济房地产开发股份有限公司。统一社会信用代码：91420000714699298L。法定代表人：余汉江，任董事长。住所地：汉川市湾乡湾潭村。被告：湖北宇济房地产开发股份有限公司方城分公司。法定代表人：余又清，任公司经理。统一社会信用代码：91411322683171887W。地址：方城县武装部院内。二被告共同委托诉讼代理人：王金磊，河南仁裕律师事务所律师。原告于庆莲与被告湖北宇济房地产开发股份有限公司、湖北宇济房地产开发股份有限公司方城分公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于庆莲的委托诉讼代理人魏祖文、谌永哲到庭参加诉讼，被告湖北宇济房地产开发股份有限公司及湖北宇济房地产开发股份有限公司方城分公司的共同委托诉讼代理人王金磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于庆莲向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金51564元；赔偿延期办理房产证的违约金102115元。事实与理由：我于2011年11月15日与被告签订一份《商品房买卖合同》。合同签订当日交纳全额购房款193126元，2012年12月11日交纳了购房办证保证金8803元，2014年3月19日交纳契税3862.26元，2014年3月18日交房时又交纳了装修押金1000元，物业费1500元，垃圾清理费200元。上列共计交款208491.26元。合同第8条约定：出卖人应在2012年10月31日前把房交付买受人使用。那么被告却于2014年3月18日才把房交付原告，交房违约时间534天。按合同第九条约定，被告应支付延期交房房款日万分之五支付原告违约金51564元。合同第15条约定：被告应在商品房支付使用90日内向原告办理产权证，然而被告自2014年3月18日向原告交房后的2019年4月8日办理产权证，违约办证时间5年零20天（按5年计算）。由于合同第十五条第2项尚未约定违约金标准，那么根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释18条规定，被告应赔偿购买价款违约金（按中国人民银行逾期贷款利率，2011年5年贷款利率7.05）逾期贷款利率加50%，计年利率为10.575，按总房款193126元计算，年违约赔偿20423元，逾期办证5年，共计102115元。综上，请法院判令被告承担上述违约赔偿。被告湖北宇济房地产开发股份有限公司辩称，一、原告诉称答辩人逾期交房与事实不符。商品房买卖合同第八条约定的交房日期为2012年10月31日，出卖人的通知交房日期就是2012年10月31日（见《9区37#＜住宅质量保修书＞＜住宅使用说明书＞领取登记表），答辩人不存在延期交房的问题。原告2012年12月11日才到售楼部领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和房屋钥匙（见其在上表中的签名，还有的购房户领取“两书”和钥匙时间更晚）。原告不按答辩人通知的交房日期领取房屋钥匙的责任在原告，索取“延期”交房违约金5万多元纯属无理取闹。二、原告诉称答辩人负有代办房产证的义务与合同约定不符。三、答辩人承担违约责任的前提是因答辩人的原因导致买受人不能按期取得房产证。原告购买房产第9区位于吴府街拆迁改造建设规划区内，边拆边建不能整体竣工，规划局不予综合验收，导致无法办证。答辩人几年来多次请示县政府、规划局无果，故不能协助房产备案登记的责任不在答辩人，按照合同约定答辩人不应承担违约责任支付违约金。经答辩人竭力争取，2017年8月31日答辩人已完成37#楼的总证缮证，即答辩人完成了合同约定义务（见2017年8月31日《方城县房屋登记簿》），2019年4月9日已办出于庆莲分户《不动产证书》（见不动产登记中心办证电脑截屏），2020年6月1日于庆莲已领取分户《不动产证书》（见《9区37#楼领取房权证签字表》）。四、原告主张答辩人承担违约责任超过法定诉讼时效。2017年10月1日《民法总则》实施前诉讼时效为两年，按照合同约定诉讼时效应当自2013年1月31日开始计算，即原告2015年1月31日已超过诉讼时效。五、即使认定答辩人构成违约也应按合同约定执行。双方在合同中有明确约定，出卖人办证违约按第十五条第一款的约定执行。当事人双方已有明确约定，当然应从其约定。被告湖北宇济房地产开发股份有限公司方城分公司答辩意见同被告湖北宇济房地产开发股份有限公司答辩意见。本院经审理认定事实如下：2011年11月15日，原告于庆莲与被告湖北宇济房地产开发股份有限公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于方城县城关××大道东侧××区××单元××房，价款193126元，原告当日付清。合同第八条约定，被告应在2012年10月31日前交房。合同第九条约定，被告未按约定的期限将房屋交付原告，逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之五的违约金。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按第一项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失”。2012年12月11日，原告从被告处领取《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》，交纳了购房办证保证金8803元。2014年3月18日，被告将房屋交付原告，原告当日交纳了装修押金1000元，物业费1500元，垃圾清理费200元。2014年3月19日，原告交纳契税3862.26元。2019年4月8日办出于庆莲分户《不动产证书》，2020年6月1日，于庆莲已领取分户《不动产证书》。原告以被告违约为由，请求法院判令被告支付逾期交房违约金51564元；赔偿延期办理房产证的违约金102115元。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原被告签订的房屋买卖合同主体适格，意思表示真实，双方房屋买卖合同成立并生效。依法成立的合同，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定被告应在2012年10月31日前交房，被告实际于2014年3月18号向原告交付房屋，原告诉求逾期交房违约金的诉讼时效最迟应自交房之日起算，原告没有证据证明其于2017年3月18日前向被告要求支付逾期交房违约金，被告关于原告起诉超过诉讼时效的辩解意见成立，本院予以采信。对于原告诉求被告支付逾期交房违约金的诉求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案双方签订的合同对逾期办证明确约定为按第2项处理，即“1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失”，排除了第2项关于主张违约金的条款，原告诉求被告支付延期办证违约金，不符合双方约定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告于庆莲的诉讼请求。案件受理费3373元，减半收取1687元，由原告于庆莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  丁留长二〇二〇年十二月八日书记员  闫扬毅