广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初22336号原告（反诉被告）：黄某某，女，汉族，身份证住址广东省海丰县。委托代理人：张某某，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。被告（反诉原告）：被告：辛某某，女，汉族，身份证住址黑龙江省齐齐哈尔市建华委托代理人：赵某某，男，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，被告（反诉原告）：赵某某，男，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。原告黄某某与被告辛某某、赵某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告辛某某、赵某某提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告黄某某及其委托代理人张某某、被告辛某某、赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某某向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告押金6400元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告辛某某、赵某某答辩称：1.原告违约给被告造成房屋装修损失，其应承担赔偿的责任，被告有权从押金中扣除，扣除后已无剩余金额向原告返还，也不应再返还。2.原告未经被告同意，将房屋转租给第三人，违反合同8.1条、9.4.7条，依据合同第10条约定，原告应支付被告6800元违约金。原告的诉求没有事实依据，请求驳回原告的诉求。被告提出如下反诉请求：1.判令原告赔偿租赁期间对被告出租房屋所损坏的窗户（客厅30000元，卧室1费用20000元，卧室2费用20000元）、泡水墙面（客厅1000元，卧室1费用1000元，卧室2费用1000元）、泡水地板（客厅8000元、卧室1费用3500元，卧室2费用2500元）、泡水浴室柜3000元、损坏鞋柜1000元、人为损坏沙发4000元的所有维修费用95000元，其中6800元应从押金中抵扣；2.判令原告支付从2020年4月27日至2020年7月27日房屋租金、物业管理费共计10845.96元（房屋租金按照原告租赁价格3400元每月，物业管理费215.32元每月，如未完成修理，需要额外支付费用）；3.判令原告支付2020年4月水电费221.3元（水表读数631，电表读数12545，煤气读数860）；4.判决原告支付违约金6800元；5.判令原告承担本案诉讼费、送达费、评估鉴定费。原告对反诉答辩如下：1.出租房屋内设施损害系原告人为造成的主张不能成立。租房房屋内墙面、地板、浴室柜出现的问题系返潮自然属性引发的消耗，原告不存在故意。沙发本身年久破旧，以至于原告合理使用过程中，出现了损耗情况，原告将此情况反映给被告，并找到维修师傅进行修复。原告租赁合同到期后，交付房屋前，特意让房屋中介见证了房屋交付前是否符合交房的要求，在得到房租中介的肯定答复后，原告与被告进行交接，但被告却以原告故意损坏出租房屋内的设施，拒绝退还押金。被告未能提供合理、合法有效证据证明出租房屋的损耗系原告所致，应承担举证不能不利后果。2.被告主张2020年4月27日至2020年7月27日房屋租金、物业管理费，无事实、法律依据。3.被告主张2020年4月水电气费，不具有合理性。4.被告主张原告支付违约金，不合理且不合法。经审理查明，两被告系某某关系。2018年4月27日，在深圳某某房地产经纪有限公司的居间介绍下，被告赵某某（甲方）委托被告辛某某与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于深圳市龙岗区，居住人数为3人，最多不超过4人，租赁期自2018年5月1日至2020年4月30日止，租金每月3200元，按月支付，每月1日前向被告支付当月租金，押金6400元。第九条合同解除，（四）乙方如下情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回房屋：……5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；……7.未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。第十条违约责任，（一）……乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。2018年4月27日，被告将涉案房屋交付给原告，原告向被告支付押金6400元，第一个月租金3200元。2019年4月双方达成续租合意，租金变更为3400元每月，原告2019年5月1日开始按照每月3400元的标准支付租金至2020年年4月。双方确认原告已经支付截止至2020年4月的物业管理费，截止至2019年3月的水电气费；2020年4月的水电煤气费共计为221.3元未支付，原告同意在押金中扣除；原告2020年4月30日将房屋交还给被告。被告确认涉案房屋2020年7月15日已经出租。根据双方的微信聊天记录显示，2020年4月13日，原告发送“之前沙发有块地方的皮被我弄破了，当时我找了沙发修补，把沙发皮给补上了，有修复痕迹，但是盖着毯子是没有问题的，看不出来，我发图给您看下”及沙发修补后的照片，“我买的毯子留下来盖住，您看行吗”，被告赵某某“你方便联系下我妈妈吗，她跟你交接，我很少回去，我跟她说下”。……，原告“当时修复的时候，修复师傅说沙发挺旧没必要修复，因为是您家的沙发，虽然原本是很旧，但是我觉得弄破了还是得给补上，就花了五百块去补，虽然不影响使用，但是掀开有修复痕迹，我就想着告诉你一下”，赵“感恩”。2020年4月27日下午14：15分，原告“房东，我这边可以退房了，你看看什么时候过来交接一下，我6点下班后有时间”，赵“联系我妈妈，她负责”……原告发送了燃气表的截图，赵“好的，明天抄下水电”。2020年4月27日因双方退房存在争议，原告弟弟报警。根据本院调取的出警视频显示，原告弟弟（21时31分）提出被告以地板泡水、沙发损害为由拒绝退押金，辛某某（4月27日21时33分）称原告窗户未关好导致墙壁、地板泡水。视频21时36分显示沙发有破损。中介（白衬衣男子）称与交房时电器、家具、灯具区别不大，租房时有物业清单，但当初租房时没有详细检查地板。21时39分，原告弟弟称窗户关不密，地板泡水是因为台风来的那天，拿着两床被子都堵不住。21时44分，辛某某要求被告恢复原状。22时02分，辛某某向民警提出原告导致墙面泡水，地板泡水变黑，地板磕了很多坑。上述事实有当事人的当庭陈述、房屋租赁合同、收款收据、微信聊天记录、照片、出警录像等证据为证，足以认定。本院认为，被告辛某某受被告赵某某委托，代替赵某某与原告签订《房屋租赁合同》，合同的主体是原告与被告赵某某，原告主张被告辛某某承担责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。原、被告签订的《房屋租赁合同》符合平等、自愿原则，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。在本院调取的出警录像中，原告的家属确认有因台风窗户漏水导致地板泡水，视频中墙壁确有泡水痕迹，被告申请对泡水的墙面、地板、浴室柜等的损失进行评估，但在本院指定的期限内，被告未交纳评估费，视为放弃评估，被告未提交有效证据证明地板、墙壁、浴室柜泡水的具体损失情况，应承担举证不能的不利后果。原告家属确认有因窗户漏水导致地板和墙壁泡水，但抗辩称系因窗户一直损坏导致漏水。本院认为，原告一直使用涉案房屋，视频显示该窗户下即为木地板，如之前窗户损坏就无法关上，原告应及时与被告进行沟通，但原告退房前一直未就该问题与被告沟通过，原告主张因窗户故障导致漏水，本院不予采信。本院认为原告的原因导致窗户雨水进入浸泡地板和墙壁，但被告未举证证明损失的具体情况，应承担举证不能的不利后果，考虑漏水确有损失，故本院酌定漏水造成的窗户、地板、墙壁损失为3200元。现场视频显示沙发确有破损，被告亦未提交证据证明沙发的维修费用以及家具的损失情况，应承担不利后果，本院参考原告之前的维修价格，酌定沙发维修损失为500元。被告主张的家具及装修损失超出部分，本院不予支持。关于2020年4月27日至2020年7月27日期间的租金，合同约定租期从2018年5月1日开始计算，原告已经支付了2020年4月30日之前的租金，4月30日原告已经将涉案房屋返还给被告，被告未举证证明因原告原因导致房屋不能出租，故被告主张此后的租金、物业管理没有事实和法律依据，本院均不予支持。关于2020年4月的水电气费，双方同意按照221.3元计算。押金抵扣前述损失和水电气费后，剩余押金2478.7元（6400－3200－500－221.3），被告应向原告返还，原告主张超出部分，本院不予支持。关于违约金，被告主张原告转租，但未提交证据证明，应承担不利后果，被告该项主张，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告赵某某（反诉原告）应于本判决生效之日起三日内向原告黄某某（反诉被告）返还押金2478.7元；二、驳回原告黄某某的其他诉讼请求；三、驳回被告辛某某、赵某某的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元（原告已预交），由原告负担15元，由被告赵某某负担10元；本案反诉费639.3元（被告已预交），由被告赵某某负担617.3元，由原告负担22元。原告黄某某应于判决生效之日起三日内迳付被告赵某某12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王晓蓉二〇二〇年十二月三十一日书记员  杨雅倩