安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1602民初4663号 原告：中国工商银行股份有限公司亳州分行。 负责人：刘飞，该分行行长。 委托诉讼代理人：管世东，男，该行法律顾问。 委托诉讼代理人：杨伟健，男，该行员工。 被告：王书建，男，1980年5月6日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 被告：锁宁，女，1982年6月6日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 被告：亳州市天润房地产开发有限责任公司。 法定代表人：陈兴魁。 委托诉讼代理人：方金亮，男，该公司职员。 原告中国工商银行股份有限公司亳州分行（以下简称工行亳州分行）诉被告王书建、锁宁、亳州市天润房地产开发有限责任公司（以下简称天润公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告代理人管世东、杨伟健、被告天润公司代理人方金亮到庭参加诉讼；被告王书建、锁宁经本院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行亳州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告王书建、锁宁立即归还贷款本金182923.27元及利息、罚息、复利（至借款还清之日止）。2、被告天润公司承担连带保证责任。3、确认抵押有效，原告优先受偿。4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:2012年12月3日被告王书建、锁宁用其位于亳州市谯城区，建筑面积78.03平方米房屋抵押，由被告天润公司提供连带责任保证，从原告处贷款24万元，期限20年，年利率4.9%。还款方式为按月等额。现已多期未还，截至2020年2月29日，尚欠借款本金182923.27元，利息1486.30元，合计184409.57元。被告天润公司未按约定履行保证责任，经多次催要无果，故原告提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 被告天润公司辩称：其对王书建、锁宁借款及抵押的事实没有异议。被告人王书建、锁宁于2018年2月5日办理了不动产权登记，取得不动产权证，公司与被告共同申请办理预抵押转正式抵押，天润公司已完成阶段性连带责任保证义务。依据《物权法》第一百七十六条的规定,当债务人提供物保与第三人提供连带责任保证时，优先实现物保，所以，原告应优先行使抵押权优先受偿实现债权。原告提供的个人购房借款/担保合同所约定的保证期间为贷款到期之日起两年，是为了减轻自身风险而无限加大公司的保证期间及责任，此条款是格式合同条款，应认定为无效条款。本案全部诉讼费由被告王书建、锁宁承担。 被告王书建、锁宁未答辩,亦未提交证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：工行亳州分行所举《个人购房借款/担保合同》、借据、预抵押权证、个人住房贷款客户谈话笔录及客户须知各一份具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。天润公司所举《个人购房借款/担保合同》、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同网上备案证明、不动产权登记证书、房地产抵押权设立登记申请书、收件回执、不动产登记申请表、询问笔录各一份具有真实性、合法性及与本案的关联性，但达不到其证明目的。 经审理查明:2012年11月13日被告王书建、锁宁因购买天润公司开发的位于亳州市谯城区房屋，由被告天润公司提供阶段性连带责任保证，与工行亳州分行签订《个人购房借款／担保合同》，双方约定由王书建、锁宁从工行亳州分行处贷款24万元，期限20年，还款方式为按月等额，借款人如未按约定日期偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定利率基础上加收50%确定。担保方式为保证和抵押，被告天润公司自愿为借款提供阶段性连带责任保证，保证人对正式抵押登记手续已办理完毕，且原告收到记载上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明后的借款人的债务免除保证责任，被告王书建、锁宁同意以其所有的坐落于亳州市谯城区商品房［皖（2018）亳州市不动产权第0002290号］作为抵押财产，为借款提供抵押担保，并约定不论物的担保由借款人还是第三人提供，担保人同意原告自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。上述房产已于2012年11月29日办理预告抵押登记（他项权证号：房预亳字第××号）。 工行亳州分行于2012年12月3日发放了贷款240000元，年利率6.55%。2019年12月3日王书建、锁宁未按期履行偿还义务，截至2020年2月29日，尚欠借款本金182923.27元，利息1486.30元，合计184409.57元。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告工行亳州分行与王书建、锁宁、天润公司签订的《个人购房借款/担保合同》（以下简称借款担保合同）系原、被告各方真实意思表示，不违反有关法律规定，应合法、有效。原告按借款担保合同约定履行了发放贷款的义务，贷款到期后，被告王书建未按合同约定如期履行返还全部借款及利息的义务，属违约行为。依据借款担保合同第十四条约定，原告有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人提前清偿未偿还款项、利息、罚息及其他费用，该约定合法、有效。借款担保合同第九条第一款约定，借款人未按合同约定日期偿还的借款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利，罚息利率在执行利率基础上加收50%确定。根据《人民币利率管理规定》第二十五条的规定，逾期贷款，从逾期之日起按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。原、被告关于罚息及复利的约定不违反相关法律规定，本院予以支持。被告锁宁系共同借款人，具有共同偿还借款的义务。故对原告要求被告王书建、锁宁归还借款本金、利息、罚息及复利的诉讼请求本院予以支持。原、被告在借款担保合同第二十一条第一款中约定，借款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿时，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；双方未就抵押权实现或达成一致的，贷款人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物。虽然被告王书建、锁宁与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且至今未有登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。当事人在借款担保合同第十条、第二十七条、第五十四条约定保证人天润公司提供阶段性连带责任保证，保证人对正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有该正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的债务免除保证责任，该约定不违反法律规定。涉案房屋仅办理预售商品房抵押权预告登记，未办理正式抵押登记手续，天润公司免除保证责任的条件未成就，且天润公司所举证据不足以认定未有办理正式抵押登记信息的责任系在工行亳州分行，其已履行了免除阶段性担保责任的义务,故被告天润公司不应承担阶段性连带责任保证的抗辩理由，本院不予采信。第三十条约定主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，及贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。该约定系原、被告各方真实意思表示，且不违反有关法律规定。依据物权法第一百七十六条，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案既有物保又有人保，原告应当按合同约定实现债权，故对原告要求被告天润公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。保证人天润公司按借款担保合同承担保证责任后，可在其履行保证责任的范围内对债务人行使追偿权。 综上，原告的诉讼请求，不违反法律规定。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条、第四十二条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王书建、锁宁于本判决生效之日起五日内返还原告中国工商银行股份有限公司亳州分行借款本金182923.27元，并支付利息，罚息、复利。（自2019年12月3日起，利息、罚息、复利按合同约定的计息方式计算至款清之日）。 二、被告亳州市天润房地产开发有限责任公司对被告王书建、锁宁上述还款事项承担连带保证责任。亳州市天润房地产开发有限责任公司承担保证责任后，在其履行保证责任的数额范围内有权向债务人追偿。 三、原告中国工商银行股份有限公司亳州分行对被告王书建位于亳州市谯城区汤王大道天润上层12号商住楼2单元-1203抵押房产[皖（2018）亳州市不动产权第0002290号]拍卖、变卖所得价款优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3988元，由被告王书建、锁宁、亳州市天润房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  颜景雷 人民陪审员  高倩影 人民陪审员  郭 永 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  孙玲俐