山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14319号 上诉人（原审原告）：王可意，男，X年X月X日出生，汉族，住X。 委托诉讼代理人：马玉顺，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：马静，女，X年X月X日出生，住X。 委托诉讼代理人：马玉顺，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王山，男，X年X月X日出生，汉族，住X。 委托诉讼代理人：薛磊，山东倡通律师事务所律师。 原审第三人：青岛哈考特不动产营销策划有限公司，住所地X。 法定代表人：于宝森，总经理。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地X。 负责人：孙蕴昊，行长。 上诉人王可意、马静与上诉人王山，原审第三人青岛哈考特不动产营销策划有限公司（以下简称哈考特公司）、中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称工行城阳支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初2278号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 王可意、马静上诉请求：1.改判王山支付王可意、马静违约金163,000元；2.一、二审诉讼费用由王山承担。事实和理由：一、补充协议明确约定了过户日期，即便判令双方房屋买卖协议继续履行，也不能免除王山的违约赔偿责任。王山的违约行为分为两个层面。首先，因王山拒不履行双方签订的《房产买卖合同》《房产买卖补充协议》，王可意、马静才选择起诉，要求继续履行合同，王山的行为已经构成根本违约。双方签订的《房产买卖补充协议》第1条明确约定了过户日期为“……从发证之日起算，两年（24个自然月，至25个自然月前）甲方须积极配合乙方办理房产过户手续。”房屋房产证颁发登记日期为2017年9月26日。根据约定，王山应当在2019年10月27日前配合将房屋办理过户登记。涉案房屋至今仍未办理过户，房屋过户时间严重逾期，王山应当承担逾期违约的责任。在补充协议第5中，双方概括性的约定了违约责任，无论是王山根本违约，以及逾期违约，都应承担违约责任。虽然违约金约定过高。但是王可意、马静并未按照约定主张违约金，而是主动降低了违约金的数额。二、王可意、马静存在实际损失，仅让王山继续履行合同，违约成本太低，不利于构建市场诚信价值体系，涉案房屋至今未办理过户，逾期已一年有余。王可意、马静为维权投入了大量的人力财力。王可意、马静的损失是客观存在的，王可意、马静主张违约金的请求应当得到支持。 王山答辩称，一审关于违约金的判决符合法律规定，应驳回王可意、马静的上诉请求。 王山上诉请求：1.撤销一审判决中第一项、第二项、第三项或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由王可意、马静承担。事实和理由：一、本案争议的房屋为王山唯一房屋，而且涉案房屋的面积符合一般民众的居住水平，属于生活所必需的居住房屋。生存权具有优先性，是最基本的权利，其他权利都需要以生存权作为前提条件和客观基础。因此，法律需要对生存权予以充分尊重和保障，任何有碍生存的行为都为法律所反对。生存权的优先性体现在优先于一般的民事权利，其他权利的享有在必要时应当让步于生存权。法院判决在于解决争端，但不能让人流离失所，给社会稳定造成极大的隐患。一审法院的判决将使王山一家几口人居无定所，甚至连给王山找房子搬迁的时间都没有考虑，于情于法均有偏颇，望二审法院能给予纠正。二、王山检索到唯一住房是否强制履行的青岛市一审法院的民事判决、青岛市中级法院(2018)鲁02民终331号和青岛市中级法院(2019)鲁02民申163号再审裁定书。对房屋买卖中的唯一住房争议，认定为涉案房屋不适应强制履行。王山认为一审法院与相关指导意见矛盾，请求二审法院予以纠正。 王可意、马静答辩称，房屋归王山所有，出售房屋是其真实意思表示，法律并未规定一套房屋不准买卖，房屋出售时王山对出售的法律后果是知情的，并且王山收取了首付款，也向王可意、马静交付了房产证，王山的上诉理由明显属于恶意抗辩，王山所列举的案例与本案有很大的差异，案例当中，被告是在首付款未交之前已经明确表示了解除双方的买卖合同，本案当中，王可意、马静已经足额交纳了首付款，并且将全部房款打入法院，合同具有可履行性。 王可意、马静向一审法院起诉请求：1.判令王山继续履行《房产买卖合同》《房产买卖补充协议》，将位于即墨区埠X户房屋过户到王可意、马静名下；2.判令王山支付王可意、马静违约金163,000元；3.判令工行城阳支行配合王可意、马静解除涉案房屋抵押；4.诉讼费、保全费等涉案费用由王山承担。 一审法院认定事实：王可意、马静（乙方）与王山（甲方）签订《房产买卖合同》，主要约定：1.乙方购买甲方名下位于即墨区户房屋，成交价格为543,000元；2.付款方式：乙方于2016年12月16日支付甲方10,000元作为购房定金，乙方于2016年12月16日支付甲方90,000元作为购房首付款，乙方以银行贷款形式向甲方支付380,000元，此贷款由贷款银行一次性划拨到甲方提供的银行账户，贷款不足的乙方于办理过户之前以现金方式一次性支付给甲方。3.甲乙双方于签定本合同之日起过户之前将贷款所需材料交至相关方，乙方保证无不良信用记录、甲方保证积极配合准备贷款所需材料，如乙方在贷款资料均齐全的情况下，因自身原因导致贷款手续无法办理，乙方应在接到银行通知之日起30日内一次性交齐该房款，否则属于乙方违约。4.甲乙双方协商，甲方于过户后三天之内向乙方进行房屋验收交接。 后，王可意、马静（乙方）与王山（甲方）又签订《房产买卖合同补充协议》，内容为：“原定于2017年5月份甲方房产证办好后，甲乙双方共同办理房产过户，因受2017年3月份青岛市出台房屋限购政策影响，甲乙双方本着公平公正的原则制定本补充协议：1.原房产买卖合同之规定双方继续履行，待2017年甲方房产证办好后，根据现有限购政策从发证之日起算，两年（24个自然月，至第25个自然月前）甲方需积极配合乙方办理房产过户手续。如再遇政策调整，根据现有政策执行。2.房产证下发后由乙方代为保管。3.自甲乙双方签署完本协议并公证后，现房产贷款由甲方承担，乙方同意房产证办好后至双方完成过户之前的两年内，暂由甲方使用或出租，但只限于自住或供租房人居住，不得从事违法行为，否则，所有行为责任由甲方承担，出租期间，不得破坏房屋原有结构，由甲方代为检查，如因管理使用不善造成房屋及其附着设备损坏和维修费用，由甲方承担全部法律责任，并赔偿乙方全部经济损失。期间的物业费、煤气及水电费用由甲方或承租方承担。4.自甲乙双方签署完本补充协议并公证后，乙方把房屋买卖合同中规定的剩余首付款陆万叁仟元整于2017年5月9日交予甲方。房屋过户后乙方把房屋尾款结清。之前乙方代还贷款本金从总房款中扣除。5.签订本协议后，甲乙双方如有任何一方违约，应按照本合同约定总房款的双倍向对方支付违约金。” 2016年12月16日，马静、王可意支付王山购房款100,000元。2017年5月9日，马静、王可意支付王山购房款63,000元。2017年7月21日，马静、王可意支付王山办理不动产权证时2.09平方米的面积差额12,872元。马静、王可意同意一次性支付剩余房款380,000元，并将该款项汇入了一审法院案款账户。 双方未办理按揭贷款，马静、王可意称王山不配合所以一直没有办理，王山称是合同没有约定过户的具体日期所以没有办理。 2017年9月26日，涉案房屋取得了不得产权证书，登记的权利人是王山，共有情况是单独所有。涉案房屋至今没有交付。 一审法院认为，马静、王可意与王山签订的《房产买卖合同》《房产买卖补充协议》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，在双方当事人之间产生权利义务关系，双方当事人均应恪守。 一、关于王可意、马静主张王山继续履行《房产买卖合同》《房产买卖补充协议》，将位于即墨区X户房屋过户到王可意、马静名下的诉讼请求。双方签订合同后，马静、王可意按照合同约定支付王山首付款163,000元。关于王山主张王可意、马静仅仅支付了首付，双方没有约定具体的过户日期，解除本合同也未给王可意、马静造成实际损失的抗辩，双方均认可没有办理银行贷款，但马静、王可意称是王山不配合所以一直没有办理，王山称是没有确定过户日期。从二手房买卖办理贷款的通常流程看，是双方先去银行办理按揭贷款的审批手续，银行审批通过后再办理过户，且从双方之间的合同看，办理贷款的时间从签订合同起，王山称过户日期没有确定并不是没有办理贷款的理由，且马静、王可意主张继续履行合同，与解除合同有无损失并不直接关联，王山的该项抗辩一审法院不予采信。关于王山主张涉案房屋系王山的唯一住房，且在买卖时王山配偶未知情的抗辩，马静、王可意与王山之间的房屋买卖合同是进行的平等民事交易，王山出售涉案房屋，马静、王可意支付对等的购房款，即使是王山的唯一住房，也并不代表不能继续履行；涉案房屋的不动产权证书上载明权利人是王山，共有情况是单独所有，故王山的该项抗辩，一审法院不予采信。双方在限售政策出台前已经签订了房产买卖合同并支付了首付款，现房产证已满两年且马静、王可意同意以现金的方式一次性支付剩余房款，双方的合同具有可履行性，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，马静、王可意与王山应继续履行就涉案房屋签订的《房产买卖合同》《房产买卖补充协议》。 二、根据马静、王可意与王山签订的《房产买卖合同》，马静、王可意按照合同约定向王山支付了163,000元，且支付了办理不动产权书时的面积差额12,872元，剩余380,000元还未支付，双方未办理过户手续，未交付房屋。现马静、王可意同意以现金的方式一次性将剩余房款支付给王山，双方的合同具有可履行性，第三人工行城阳支行未到庭参与诉讼自行承担对已不利的后果。故马静、王可意支付给王山的380,000元房款应优先支付给第三人工行城阳支行，用于偿还王山在第三人工行城阳支行处的贷款本息，如还清银行抵押贷款后还有余，马静、王可意应将余款支付给王山；如剩余房款不足以偿还银行贷款本息，由马静、王可意先行垫付，再由马静、王可意向王山追偿。在银行贷款还清后，由王山到第三人工行城阳支行处办理涉案房屋抵押权涤除手续，第三人工行城阳支行应予以协助。王山应协助马静、王可意办理涉案房屋的过户手续，并将涉案房屋交付马静、王可意。 三、关于马静、王可意主张王山支付违约金163,000元诉讼请求。王山在涉案房屋具备过户条件时未按照补充协议履行协助过户的义务，存在违约行为，但考虑到马静、王可意支付的房款数额情况，以及双方之间的房屋买卖合同继续履行，王可意、马静主张的违约金，一审法院不予支持。 综上，一审法院判决：一、马静、王可意于判决生效之日起十日内将应支付王山的购房款380,000元优先支付给工行城阳支行，用于清偿王山位于青岛市即墨区户房屋（权证号：鲁20**即墨市不动产权第**）在该行的贷款本息；若房款有剩余，由马静、王可意支付给王山；若房款不足，由马静、王可意先行支付；二、马静、王可意清偿涉案房屋贷款本息后，由王山于判决生效之日起十五日内到工行城阳支行办理涉案房屋抵押权涤除手续，工行城阳支行应予以协助；三、涉案房屋抵押权撤销后，王山于判决生效之日起三十日内协助马静、王可意办理位于青岛市即墨区户房屋（权证号：鲁20**即墨市不动产权第**）的过户手续，并将涉案房屋按合同约定交付马静、王可意；四、驳回马静、王可意的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3560元，由王山负担。保全费4050元，由马静、王可意负担815元，由王山负担3235元。 本院二审期间，王山提交山东省青岛市中级法院（2018）鲁02民终331号民事判决书和（2019）鲁02民申163号再审裁定书，该裁定书对房屋买卖中唯一住房争议认定为房屋不适应强制执行。根据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的第四条第四款规定，类案检索范围一般包括四级人民法院及本院裁判生效的案件。王可意、马静质证称，在同类案件当中支持继续履行的判例多于王山所提出的案例，人民法院为了保障有特殊情况当事人的合法权益，体现人文精神，并不能作为王山进行抗辩的理由，其在出售房屋时对房屋的状态明确知悉，后期也不存在影响合同履行的情况。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，本案争议的焦点问题是王可意、马静与王山之间《房产买卖合同》应否继续履行及王山应否支付违约金。案经查明，马静、王可意与王山签订的《房产买卖合同》《房产买卖补充协议》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，在双方当事人之间产生权利义务关系，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。王可意、马静请求继续履行合同，王山不同意继续履行合同，但在本案一审二审审理期间，王山均未能举证证明双方之间签订的《房产买卖合同》《房产买卖补充协议》存有符合法定或约定的解除条件之情形。对于王山上诉所称的涉案房屋系唯一住房不适合执行的主张，本院认为，因其在签订房屋买卖合同时对其本身房屋状况是明知的，其已按约收取部分购房款，剩余房款也已由王可意、马静交至法院，且其与王可意、马静进行房屋买卖行为系平等的民事交易，王山应依法诚信履行，唯一住房不能成为王山拒绝履约的抗辩，故本院对其该主张不予采纳。关于王山应否支付违约金问题，一审法院结合马静、王可意支付房款数额情况及涉案房屋买卖合同能够继续履行的情形，对王可意、马静支付违约金的请求不予支持，处理并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人王山的上诉请求不成立，应予驳回；上诉人王可意、马静的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7120元，由上诉人王可意、马静负担3560元，上诉人王山负担3560元。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 王化宿 审判员 盛新国 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 石 晗 书记员 李珊珊