广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初1551号原告（反诉被告）深圳市某某有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人：何某某。委托代理人张某某，广东承鹏律师事务所律师。委托代理人何某，广东承鹏律师事务所实习律师。被告（反诉原告）廖某某，男，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人张某，广东诺万律师事务所律师。委托代理人陈某某，广东诺万律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人何某与被告委托代理人陈某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告返还原告房屋租赁押金20万元，并自原告起诉之日即2020年1月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息至履行完毕之日止；2.被告返还原告租金30万元，并自原告起诉之日即2020年1月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息至履行完毕之日止；3.被告向原告支付因房屋租赁而产生的中介费143000元，并自原告起诉之日即2020年1月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息至履行完毕之日止；4.被告赔偿原告可预期收益1064333元。被告的答辩要点：1.原告向被告支付的押金20万元及预付租金30万元，已抵扣其承租期间的租金；2.原告向第三方支付的中介费，与被告无关；3.原告系一专业二手租赁公司，在与被告签订租赁合同时，原告明知被告并非房屋的产权人，仍与被告签订租赁合同，后因房屋产权人不同意将房屋转租，导致原告的预期收益无法实现，与被告无关。原告的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。被告的反诉请求：1.确认双方当事人签订的《合作经营合同》无效；2.原告向被告支付占用房屋期间的使用费及收益512000元。原告对反诉的答辩意见：1.同意确认双方当事人签订的《合作经营合同》无效；2.原告已向被告足额支付承租期间的房屋占用使用费，有相关银行或微信转账记录为证，根据被告在书面反诉状中的陈述，被告直至2019年7月才向原告完全交付房屋，被告主张的房屋占有使用费缺乏依据；3.原告转租期间的收益与被告无关；4.本案的过错在被告，原因在被告拖欠一手出租人房租，一手出租人王某因此不同意与被告续签合同，被告在合同履行中要求原告追加30万元的预付租金，系用于解决被告与一手出租人的纠纷，有被告提供的调解书证实。被告的第2项反诉请求缺乏事实或法律依据，依法应予驳回。案件相关情况经审理查明，2019年1月16日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方当事人签订《合作经营合同》一份，合同约定，被告将位于深圳市龙岗区的房屋（共1层，面积3730平米）交与原告经营管理，合作期间8年，自2019年3月15日起至2027年3月15日止，合同第二条约定，“甲方每月向乙方支付固定收益人民币10万元，在乙方另外一部分1200平米空出后，甲方每月应支付固定收益60000元每月。该收益为乙方的固定收益，无论甲方能否通过房产合作经营进行盈利。该费用在每月15日之前支付。”合同同时约定，甲方应向乙方支付12万元作为收益保证金。原告的股东罗某于2019年1月通过微信转账向被告5笔共计20万元，时间及金额分别为2019年1月12日5万元，2019年1月13日5万元，2019年1月16日2万元，2019年1月29日4万元，2019年1月31日4万元。原告主张，相关款项系向被告支付的合同押金，因被告在合同签订之后要求追加押金，故在签订合同之后又支付了8万元，共计20万元。2019年2月，原告股东罗某通过微信转账向被告支付款项4笔，金额共计6万元，具体时间及金额分别为：2019年2月5日5000元，2019年2月13日5000元，2019年2月18日4万元，2019年2月20日1万元，原告主张，相关款项系支付首月租金。2019年3月27日，原告股东罗某通过微信转账向被告支付22000元，原告主张，因被告未能按合同约定于2019年3月将房屋交付给原告，经双方协商将3月份租金减免部分，按22000元支付，同时因房屋交付不完整，导致原告无法将房屋整体出租给案外人，双方协商由原告免交2019年4月及5月份租金。2019年6月26日，罗某通过其平安银行账户（尾号0462）向被告的建设银行账户（尾号6880）转账51000元，原告主张为支付6月份租金。2019年7月13日，罗某通过其平安银行账户向被告的中信银行账户（尾号8863）转账支付53000元，转账用途一栏备注为“七月租金”；2019年8月12日，罗某通过其平安银行账户向被告的上述中信银行账户转账支付6万元，转账用途一栏备注为“八月份租金”；2019年10月16日，文通过其平安银行账户向被告的上述中信银行账户转账支付7万元，转账用途一栏备注为“沙河路78号十月租金”。2019年9月23日，罗某通过其平安银行账户向被告的上述中信银行账户转账支付22425元，转账用途一栏备注为“某某房子费用”；2019年10月17日，罗某通过其平安银行账户向被告的上述中信银行账户转账支付12991元，转账用途一栏备注为“房屋费”；原告在庭审时确认，以上两笔款项分别为2019年8月及9月份电费，并非向被告支付的房屋租金。2019年6月21日，罗某通过其平安银行账户向被告的上述中信银行账户转账支付18万元，转账用途一栏备注为“合约款”；2019年6月26日，罗某通过其平安银行账户向被告的上述中信银行账户转账支付10万元，转账用途一栏备注为2019年7月31日及2019年8月3日，罗某分别向被告微信转账9000元、1万元。原告主张，因被告拖欠房屋一手出租人房租，被一手出租人诉至法院，原告应被告要求提供30万元预付租金为被告纾困，双方约定相关款项用于抵扣原告的后续租金。原告提供的被告于2019年6月20日出具的收条显示，被告在收条中手书如下内容：“今收到罗某交来原德奥电梯租金叁拾万元整，从七月份开始每月扣除伍万元整。直至扣完为止。”被告还在落款日期下方手书“处理完房东的事合同从定10年”。被告确认收条内容及原告提供的相关转账记录的真实性，但主张30万元预付租金已抵扣了原告承租期间的占用使用费，而其他款项系双方当事人的其他经济往来，与案涉合同无关。被告提供了其与案外人深圳市鹏城不动产管理有限公司（法定代表人为罗某，以下简称“鹏城公司”）于2019年1月29日签订的《土地租赁合同》，合同条文显示，被告将位于大康社区上中居民小组鲤麻山3号的土地一块出租给鹏城公司，租赁期间为2019年3月1日至2050年12月30日；2019年3月1日至2019年12月30日为免租期，2020年1月1日起开始计租，前两年每月租金为4万元；保证金为24万元，其中首期12万保证金应于签订合同的同时支付，其余保证金则分别在合同履行的第三年及第五年支付。被告主张，罗某于2019年1月12日至2019年1月16日期间支付的12万元，即为支付以上土地租赁合同的保证金，而非支付案涉合同的保证金；原告则主张相关合同与本案无关，《土地租赁合同》因被告无法向原告交付租赁物早已解除，并未实际履行，罗某向被告支付的均为案涉租赁款项。双方当事人确认案涉房屋的权利人为案外人王某，被告就案涉房屋提供的权属证书（证书号为：深房地字第**）复印件显示，房屋登记的厂房建筑面积为2208.62平米，办公楼建筑面积为484.75平米。2012年8月9日，王某与案外人深圳市德奥电梯有限公司（该公司法定代表人为被告廖某某，廖某某持有该公司70%股权，以下简称“德奥电梯公司”）签订《厂房租赁合同》，约定王某将案涉厂房出租给德奥电梯公司使用，面积2700平米，租赁期间5年，自2012年10月18日起至2017年10月17日止，前三年每月租金45700元，后两年每月租金50270元。该合同第十一条约定，未经出租人书面同意，承租人不得转租。被告主张，上述合同于2017年到期后未续签书面合同，但被告仍然一直实际承租房屋，案涉房屋的实际面积为3730平米，其中约1000平米系事后加建，故未登记在房屋权属证书确认的面积中。因德奥电梯公司拖欠租金及电费，王某于2019年向本院提起诉讼，要求德奥电梯公司及廖某某支付相关款项，案号为（2019）粤0307民初14142号，在案件审理过程中，相关当事人于2019年7月24日达成调解协议，德奥电梯公司及廖某某承诺于2019年9月5日前支付截至2019年7月2日的欠租30余万元，电费数万元，以及2019年9月1日至2019年9月10日期间的租金18432元。2019年5月20日，原告的关联企业深圳市某某有限公司（法定代表人为本案原告股东罗某，罗某持有该企业70%股权，以下简称“某某公司”）与案外人深圳市某某有限公司（以下简称“某某公司”）签订《租赁合同》，合同约定，某某公司将位于横岗街道××号的案涉厂房出租给某某公司，租赁期间10年，自2019年6月1日起至2029年5月30日止，2019年7月15日起租，每月租金143000元。在合同履行过程中，双方签订补充协议，约定将起租日变更为2019年8月15日。2019年11月21日，某某公司与某某公司签订《协议书》，协议约定，由于某某公司的原因导致原租赁合同无法履行，某某公司退还某某公司租赁押金429000元、2019年10月26日至2019年11月15日期间的租金95333元、以及垫付的厂长费及管理费24000元，共计548333元。双方当事人确认，某某公司后来与房屋权利人签订了租赁合同，目前由某某公司实际使用案涉房屋。原告提供了案外人深圳市伙伴产业服务有限公司于2019年8月27日向原告开具的增值税发票两张，金额分别为10万元、43000元，应税劳务名称为“经纪代理服务”，原告主张，相关款项系原告向中介人支付的促成案涉合同签订的中介费用，被告对此不予认可。当事人在案涉房屋交付时未签署任何手续，但双方均确认为陆续部分交付，原告主张2019年3月15日仅交付1500平米，直至2019年7月1日尚未完全交付；被告则主张2019年3月15日交付了大部分，剩余1200平米已于2019年7月1日全部交付给原告。裁决结果本院认为，原告与被告于2019年1月16日签订的《合作经营合同》约定由原告支配使用案涉房屋，然后按约定向被告每月支付固定收益，相关收益与原告支配房屋的实际收益无关，故《合作经营合同》虽名为合作，实为租赁，原告向被告按月支付的固定收益实为租金，双方当事人之间的法律关系，为房屋租赁合同关系。被告与案涉房屋权利人签订的租赁合同于2017年到期之后一直未续签书面合同，合同到期之后双方的租赁虽然继续，依法应视为不定期租赁，被告在未取得房屋定期租赁权的情形下，未经原出租人同意，将房屋转租给原告，双方当事人之间的转租合同因缺乏房屋权利人的事先同意或事后追认而无法履行，该《合作经营合同》实质上是附生效条件的合同，其生效条件为房屋权利人对转租行为的同意或追认，因房屋权利人不同意转租，双方当事人均同意确认《合作经营合同》无效，本院予以确认。合同无效，当事人因合同而取得的财产，应返还给对方当事人，被告向原告收取的押金，以及在履行合同过程中被告向原告收取的预付租金，均应返还给原告。但原告在实际支配占用房屋期间的租金，仍然应当按照双方的约定支付。根据本案查明的事实，案涉房屋并未按照双方在书面合同中约定的时间完成交付，而是处于陆续交付状态，而双方当事人对每次具体交付的时间及面积均未能提供证据，双方当事人虽然约定了租金的数额，但均未能提供证据证实双方在合同履行过程中对各月实际租金的变更性约定。依据生活情理，原告向被告各月支付的租金，原则上应与被告已实际交付的房屋面积相对应。原告股东罗某向被告支付的款项中，其中2019年7月53000元、8月6万元、10月7万元在转账附言中均备注为相应月份租金，本院予以采信。原告主张的其他月份支付租金的款项，结合本案房屋陆续交付的事实，本院亦予以采信。综上所述，本院确认原告已将实际占有使用房屋期间的租金履行完毕，对被告要求原告支付承租期间未付租金的反诉请求，本院不予支持。被告主张相关款项系罗某代案外人鹏城公司支付其他合同的款项，与已查明的相关事实不符，被告与案外人鹏城公司之间的纠纷，当事人可另循法律途径解决。依据法律规定，因合同无效而造成的损失，应当按照当事人过错予以分担。原告的关联企业将案涉房屋出租给案外人某某公司，按143000元的标准收取了两个月十日的租金，与原告向被告实际支付的租金相当。即使原告通过转租实际赚取了部分租金差额，原告的相关收益亦不构成被告的损失。原告在合同履行过程中向被告实际支付的租金虽在部分月份低于合同约定，但其原因系被告未能向原告完全交付厂房，而该厂房在未完成交付期间的实际占用人为德奥电梯公司，该公司的实际控制人为被告，因此原告向被告低于书面合同约定支付的租金差额，亦不构成被告的实际损失，且过错不在原告，被告要求原告支付将房屋转租给某某公司期间赚取的租金差额，缺乏事实和法律依据，对被告的该项反诉请求，本院亦不予支持。被告向原告收取的押金及预付租金应予返还，但原告主张被告在合同履行过程中要求原告追加押金8万元，使押金从书面合同中约定的12万增加至20万元，缺乏证据证实，而原告的关联企业鹏城公司与被告确实存在其他经济往来，因此本院认为，原告股东罗某于2019年1月29日向被告支付的4万元，2019年1月31日支付的4万元，并非案涉合同押金，而属案外人与被告之间的其他经济往来，应由相关权利人另案主张权利，本院认定原告向被告支付的案涉合同押金为12万元。被告在合同无法履行之后，应当向原告及时返还12元押金以及收取的30万元预付租金，被告不及时返还，还应当承担相应的资金占用利息，原告主张自起诉之日即2020年1月10日起按银行同期贷款利率计息，未超出法律规定，本院予以支持。原告主张的中介费143000元，仅有案外人出具的两张发票证实，其证明力不足，且即使存在，亦不属于订立合同必然产生的费用，相关费用产生于当事人订立合同之前，被告在订立合同时对此无法预见，对原告要求被告赔偿中介费损失及相关资金占用利息的请求，本院不予支持。此外，双方当事人均确认合同无效，原告要求被告赔偿预期收益，缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市某某有限公司与被告廖某某于2019年1月16日签订的《合作经营合同》无效；二、被告廖某某于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告租赁押金12万元，并自2020年1月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息至履行完毕之日止；三、被告廖某某于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告预付租金30万元，并自2020年1月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息至履行完毕之日止；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回被告其他反诉请求。本案本诉受理费20166元，财产保全费5000元，共计25166元（原告均已预交），由原告负担18975元，被告负担6191元；反诉受理费8920元，由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 赵 坤 东人民陪审员 覃 丹 凤人民陪审员 冯  韦二〇二〇年十二月三十一日书 记 员 易由页恒