河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16395号上诉人(原审被告)：郑州嘉晟置业有限公司，住所地郑州市**嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城**楼**。统一社会信用代码：9141010008083838X1。法定代表人：杨斌，任公司总经理。委托诉讼代理人：高云，河南三融律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：胡春珍，女，1966年9月29日生，汉族，住吉林省白山市浑江区。委托诉讼代理人：孙凯，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁鸣，金博大律师事务所律师。上诉人郑州嘉晟置业有限公司（以下简称嘉晟公司）因与被上诉人胡春珍房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初10035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人嘉晟公司委托诉讼代理人高云，被上诉人胡春珍委托诉讼代理人孙凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉晟公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书，将本案发回重审或依法改判；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误，判决解除《商品房买卖合同》及补充协议更是于法无据。一、本案《商品房买卖合同》已经履行完毕，已履行完毕的合同不能解除。根据合同法第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行。上诉人与被上诉人签订购房合同及补充协议的主旨是业主即被上诉人获得房屋、开发商即上诉人获得价款，支付房款为被上诉人的主要义务，交付房屋为开发商的义务。案涉房屋已交付被上诉人使用三年，且不动产权证书已于2020年1月14日办理完毕，双方的合同目的均已实现，本案《商品房买卖合同》已经履行完毕，对于已经按照约定履行的合同，其权利义务已经终止，依法合同不能解除。二、本案《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不存在显失公平的情形，合法有效。上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第十条第5项约定：如出现法定或约定的买受人有权解除《买卖合同》及本补充协议的事由，出卖人自该事由发生之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃解除权，双方继续履行合同。合同中的解除条款，是双方的真实意思表示，案涉购房合同根本不存在显失公平的情形。被上诉人的合同解除权已于2018年8月24日归于消灭，其已无权要求解除合同，依法应予以驳回，一审法院判决解除合同，严重违反意思自治、合同自由原则。三、基于诚信及公平原则，为维护市场交易秩序的稳定，依法亦不能解除《商品房买卖合同》。合同法的基本价值取向是鼓励交易，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定：违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋产权登记面积减少超过3％部分仅0.2％，并不会影响交易目的实现，故依法不能解除《商品房买卖合同》。四、一审法院判决上诉人按照中国人民银行同期贷款利率支付利息并返还按揭服务费、不动产登记费系明显错误。根据《商品房买卖合同》第五条规定，利息按银行同期存款活期利率标准计算，利息计息日自购房款全款到账日期起算。协议已约定利息应按照银行同期存款活期利率为标准、以被上诉人支付的最后一笔款项到款时间作为起算日期。上诉人在《商品房买卖合同》履行中并不具有导致合同解除的过错或者其他违约行为，对于案涉房屋合同的约定面积和产权登记面积的差异，因房屋施工过程中存在墙壁厚度等一些不可抗性的因素导致一面积存在差异，上诉人并没有改变房屋结构、没有过错。故一审法院按照中国人民银行同期贷款利率判决支付利息于法无据，系明显的计算方法错误。案涉房屋按揭服务费、不动产登记费并非上诉人收取，也未交归上诉人所有，一审判决对“按揭服务费、不动产登记费”的支持无任何合同及法律依据，严重侵犯了上诉人的合法权益，请求上级法院查明后予以纠正。上诉人认为，法院判决对社会发展具有重要指导作用，判决结果应有法必依，合法有据，现一审判决结果认定事实不清，适用法律错误，结果导致不公，现上诉人为维护自身合法权益，特向上级法院提出上诉，请求查清事实，支持上诉人上诉请求。胡春珍辩称，一、本案《商品房买卖合同》并未履行完毕，办理产权证也是一项重要的合同义务，房屋交付后也可以解除合同。（一）《商品房买卖合同》并未履行完毕。首先，《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”另外，从合同约定来看，《商品房买卖合同》不同于一般的买卖合同，其特殊之处就在于，买卖合同双方的义务不仅仅是交房、收款那么简单。上诉人作为房屋的开发商同时具有为胡春珍办理不动产首次登记和产权登记的义务。这在《商品房买卖合同》第十五条和附件四第六条都有着明确的约定。其次，本案实际是上诉人接受委托，主动承担为胡春珍办理《不动产登记证书》的义务。本案《商品房买卖合同》附件四第六条第2项（1）就明确约定了委托办证的条款，并且从胡春珍一审出示的上诉人向胡春珍出具的不动产登记费收据这一证据，也可以明显看出本案系胡春珍委托上诉人代为办理《不动产登记证书》。再次，从法律规定来看《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》等法律法规中都规定了开发商有协助买受人办理房屋产权证的义务。可见我国法律和各类行政法规也明确规定了开发商的义务。因此，上诉人将《商品房买卖合同》的义务狭义的理解为仅仅是交房和付款的义务，是在故意规避自身法定和约定的义务。（二）《商品房买卖合同司法解释》第十四条已经明确规定了房屋交付后也可以解除合同。首先，《合同法》并未规定合同在已经履行完毕的情况下不能解除合同，更何况本案的合同上诉人还未履行完毕。反倒是《商品房买卖合同司法解释》明确规定了房屋在交付后买受人也享有合同解除权。根据房地产开发的一般流程，商品房在符合交付条件后才能将房屋交付买受人使用，之后开发商才会为买受人办理产权证。而《商品房买卖合同司法解释》第十四条之所以赋予买受人在面积差超过3%时享有解除的权利，正是明确认可了在房屋交付以后买受人同样享有合同解除权。如果在面积差超过3%的情况下判决合同不能解除，无疑会让《商品房买卖合同司法解释》第十四条形同虚设。上诉人称合同已经履行完毕不能解除，既故意遗漏了本案的事实，也违反了合同约定，同时也曲解了法律规定，是一种极不诚信的表现。因此，一审法院判决解除《商品房买卖合同》适用法律正确，符合法律规定和立法者的本意，正确无误。二、胡春珍并未超过合同解除期限，合同条款显失公平。首先，如前所述，本案系胡春珍委托上诉人办理《不动产登记证书》，因此上诉人在《不动产登记证书》办出来之后就应该及时通知胡春珍前去领取，或者第一时间告知胡春珍办理出的产权证面积。而本案的上诉人在《不动产登记证书》办出来之后却故意不通知胡春珍，显然是在故意拖延胡春珍行使解除权的时间，规避自身责任。而胡春珍也是在一审庭审过程中才第一次见到了房屋的《不动产登记证书》，证书上的落款时间是2020年1月14日，并不是上诉人所称的2018年。而本案的实际情况是胡春珍在2020年6月28日，通过到房管局自助查询才能得知自己的房屋产权证已经办出，房屋建筑面积为139.63平方米与合同上约定的144.38平方米相比超过了3%的面积差。随后胡春珍在2020年7月6日委托本律师向上诉人发送了要求解除合同的律师函并在2020年7月28日提起诉讼，并未超过合同约定解除期限。其次，《补充协议》第十条第5项约定显失公平。因为纵观双方签订《商品方买卖合同》和《补充协议》可以看出，当买受人出现违约情况时，开发商并未对自身设置30天解除期限的限制。而在开发商出现违约条款时，却对买受人设置了30天解除期限的限制。双方的权利义务明显不对等，因此《补充协议》第十条第5项条款显然是上诉人为了规避自身责任而设置的格式条款，明显显失公平，并且损害了胡春珍的利益，因此不能约束胡春珍，也不能适用本案。三、法律设定3%的标准已经考虑到了公平原则和对出卖人的宽容度。首先，从效力上来看《全国法院民商事审判工作会议纪要》的效力要低于《商品房买卖合同司法解释》。并且《商品房买卖合同司法解释》作为处理商品房买卖合同纠纷的特别法，在本案也应该优先适用。其次，本案不属于违约程度显著轻微，产权证上的面积与购房合同上的面积不符已经属于开发商违约。《商品房买卖合同司法解释》第十四条在立法时以3%为界限区分不同情况的处理方式，实际上已经是对商品房买卖合同类纠纷中的“显著轻微”做出了解释，如果违约程度超过3%，就已经超过了法律的最大“容忍度”。即面积差超过3%的情况已经不属于显著轻微，可以解除合同。上诉人又以自身显著轻微违约为由拒绝解除合同，显然与立法者的本意不符。四、上诉人在本案中存在过错，应赔偿胡春珍损失。（一）房屋面积差是由于上诉人过错导致的。面积差问题的产生就是由于上诉人最初所聘请的测绘队与房管部门测绘队的测量结果不同所导致的。房屋面积的最终测量结果，应以房管部门的测量结果为准。鉴于最初的测绘队是由上诉人聘请的，因此上诉人应当对自己聘请的测绘队测量不准确的结果承担责任。况且本案上诉人系现房销售，已经施工完毕，上诉人在与胡春珍签订《商品房买卖合同》时就应该考虑到其在诉状中所称的“施工过程中存在墙壁厚度等”因素已经不存在或者已经可以预见。上诉人就应该在《商品房买卖合同》上如实填写建成后的房屋面积，而不是填写施工前的房屋面积。上诉人此时再以墙壁厚度等施工因素为由推卸责任，显然站不住脚。胡春珍认为，对于面积差问题，销售现房的开发商要比销售期房的开发商承担更重的责任。我们可以设想一下，如果不对面积差的问题加以制约，那么开发商将会利用这一规则上的漏洞，在前期随意的夸大或者缩小房屋面积进行销售，在房子销售之后不用对销售出去之后的房屋面积差承担责任，并且占用客户和银行资金，这无疑将滋生房地产市场的乱象。因此一审法院判决上诉人对自身原因所导致的面积差问题承担赔偿责任准确无误，规范了房地产市场，起到了很好地社会示范效应。（二）一审法院判决上诉人按照市场贷款报价利率支付利息符合《补充协议》的约定。《商品房买卖合同》第五条虽然约定的利息标准为“银行同期活期存款利率”，但双方在之后签订的《补充协议》中又对解除合同后的利率标准做了重新约定。《补充协议》第十条第4项（2）约定：“·····如买受人选择解除合同，则双方按照以下方式处理：······（2）如买受人系以按揭贷款方式购房，则出卖人应在解除合同之日起30日内，向买受人返还；已付房款（不含履约定金）及其利息（自出卖人收到房款日计至退款日，其中买受人首付款按照中国人民银行公布的同期贷款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与买受人借款合同约定的贷款利率执行；买受人交予出卖人的代缴税、费）；”因此一审法院按照双方签订的《补充协议》约定的贷款利息标准判决上诉人支付利息符合合同约定，准确无误。另外，本案的按揭服务费和不动产登记费无论是否是上诉人收取的，都已经无法再退还给胡春珍，都属于给胡春珍造成的实际损失。判决由上诉人承担也合理合法，并且符合《补充协议》第十条第4项（2）的约定。综上，本案一审法院已经查明本案事实，适用法律正确，判决准确无误，同时起到了很好的社会示范效应。应驳回上诉人的上诉请求。胡春珍向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告2017年11月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17003669401）；二、判令解除原告与第三人2018年7月11日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：76162018101726130601）和2018年9月27日签订的《郑州市预购商品房抵押合同》；三、判令被告返还原告已支付的购房首付款人民币本息共计1958001.42元（利息按照银行同期贷款利率，从每笔到账之日暂计算至2020年7月31日，实际计算至欠款全部还清之日）。四、判令被告返还原告已交纳的契税人民币132477.60元，按揭服务费2196元，不动产登记费550元，维修基金9384元；五、判令被告退还原告已向第三人支付的按揭贷款本金及利息557642.51元（暂计算至2020年7月1日）；六、判令被告向第三人返还剩余贷款本金和利息；七、判令被告向原告支付违约金50000元；八、判令被告、第三人到郑州市房管局、郑州市不动产登记中心为原告办理《商品房买卖合同》备案登记撤销手续，抵押登记撤销手续；九、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2017年11月10日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于郑州市××、大学××西××号房屋一套，总房款3477537元，合同约定建筑面积144.38平方米。约定金额：357537元，付款方式为现金，付款时间是2017年11月10日；约定金额：695000元，付款方式为现金，付款时间是2017年12月20日；约定金额：695000元，付款方式为现金，付款时间是2018年5月20日；约定金额：1730000元，付款方式为商业贷款，付款时间是2018年6月20日。《商品房买卖合同》第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款活期利率给付利息。利息计息日期自购房全款到账日期起算。合同签订当日，原被告双方还签订补充协议一份，补充协议“第十条：合同解除”项下部分条款约定1．买受人在签署《买卖合同》之前所付5万元定金，在《买卖合同》签署后即转为买受人在《买卖合同》项下的履约定金。4．因出卖人原因导致买受人有权解除《买卖合同》及本补充协议的，如买受人选择不解除合同，则出卖人按照《买卖合同》及其他相关约定承担违约责任。如买受人选择解除合同，则双方按以下方式处理：（2）如买受人系以按揭贷款方式购房，则出卖人应在合同解除之日起30日内向买受人返还：已付房款（不含履约定金）及其利息（自出卖收到房款日计至退款日，利率按照中国人民银行公的同期贷款利率执行，银行按揭贷款利率按照银行与买受人借款合同约定贷款利率执行）；双倍履约定金；买受人交予出卖人的代缴税、费（不计息）。买受人明确同意，前述出卖人应返还款项中买受人尚欠银行的按揭贷款及利息，出卖人有权直接返还给银行。5．除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的买受人有权解除《买卖合同》及本补充协议的事由，出卖人自该事由发生之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃《买卖合同》及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照《买卖合同》约定履行义务。二、2018年7月11日原告与浦发银行签订了个人购房担保借款合同，约定贷款1730000元，用于原告购买二七区百荣路南、大学南路西1幢1层168号房屋。当日银行发放了该笔贷款。2018年9月27日原告与第三人浦发银行签订了《郑州市预购商品房抵押合同》，原告以其所购二七区百荣路南、大学南路西1幢1层168号房屋为抵押物为其前述所贷1730000元款提供抵押担保。三、原告向被告支付房款明细如下：2017年9月18日支付197471元、2017年9月19日支付150000元、2017年12月31日支付695000元、2018年5月13日支付695000元。2018年8月1日至2020年7月1日期间每月1号共计24期向第三人偿还按揭贷款本息共计557642.51元。原告陈述2017年9月18日、19日两笔付款共计347471元为2017年11月10日约定357537元款额，差额10066元系其它方式支付，因不能提供该支付的凭据，故放弃对该款产生的利息主张。涉及购房事宜，原告支付不动产登记费550元（该款系被告代收）及按揭服务费2196元，房屋专项维修资金9384元、房屋契税132477.6元（该两项系原告自行缴纳）。四、本案涉案标的房屋不动权证书已于2020年1月14日办理完毕，权证号为豫（2020）郑州市不动产权第0015258号，登记建筑面积139.63平方米。该不动产权证书现由被告持有。五、原告提交其于2020年6月28日申请查询的郑州市个人房屋产权信息表显示本案争议标的房产登记建筑面积为139.63平方米。2020年7月6日原告委托金博大律师事务所出具律师函，告知被告因涉案标的房屋产权建筑面积小于合同约定面积，面积误差绝对比值超出3％，提出解除合同及其他主张等。该律师函寄出后于2020年7月7日送达被告。六、涉案房屋于双方签订合同时已交付给原告。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，为有效的合同，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。依据双方合同约定，被告向原告交付的房屋小于合同所约定的面积，且面积误差绝对比值超出3％，符合双方约定合同解除条件。被告辩称原告未在双方合同约定期间内，即出现法定或约定买受人有权解除合同的事由30日内主张解除，故丧失解除权，原审法院认为关于双方补充协议中有关买受人解除合同期限的约定，明显系加重买受人一方责任、排除买受人一方主要权利（同样情形未就出卖人解除权期限进行限定解除期限），且被告未提供证据证明其已经将该条款提醒原告注意，故该部分关于解除权期限的约定应属无效。故原告在知道解除事由后一个月内即主张解除双方房屋买卖合同，不违反法律规定和双方合同约定，原审法院予以支持。双方合同解除后，被告应退还原告支付的房款，原告应退还被告本案标的房屋，原告在浦发银行剩余贷款本息（具体数额以浦发银行核算为准）应由被告嘉晟公司向浦发银行直接支付。故原告诉请被告嘉晟公司退还已支付的购房首付款并支付自实际支付之日起至实际返还之日止的利息以及原告已经向浦发银行偿还的贷款本息，符合合同约定，原审法院予以支持。同时被告嘉晟公司应协助原告办理涉案房屋买卖合同的备案注销手续，因被告嘉晟公司违约，故原告诉请被告支付按揭服务费2196元及不动产登记费550元，原审法院予以支持。关于维修基金和契税，因系原告直接向有关部门缴纳，且原告未提供证据证明该部分款项不能予以退还，故原告该部分诉请，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告胡春珍与被告郑州嘉晟置业有限公司于2017年11月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17003669401），被告郑州嘉晟置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告胡春珍办理该合同的备案注销手续；二、被告郑州嘉晟置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡春珍已支付的购房首付款人民币1747537元、已经支付的按揭贷款本金及利息557642.51元（暂计算至2020年7月1日，后续以上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行核算为准）、按揭服务费2196元、不动产登记费550元，并支付首付款利息（其中，197471元自2017年9月18日起、150000元自2017年9月19日起、695000元自2017年12月31日起、695000元自2018年5月13日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、原告胡春珍于本判决生效之日起三十日内返还被告郑州嘉晟置业有限公司位于郑州市××、大学××西××号房屋；四、驳回原告胡春珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者迟延履行金。案件受理费减半收取14041元，由原告胡春珍负担749元，被告郑州嘉晟置业有限公司负担13292元，剩余部分退还原告胡春珍。本院二审期间，嘉晟公司提交了郑州市中级人民法院作出的（2020）豫01民终821号判决书复印件一份。证明目的：同类型案件郑州市中级人民法院均驳回一审原告诉请，支持继续履行合同。胡春珍质证认为，首先，对证据的真实性无异议。其次，对本案的关联性不大。其三，对于证明目的胡春珍有异议，嘉晟公司提交的判例与本案在事实方面存在诸多的不同。首先本案是现房销售，而在提供的判例中是期房销售。现房销售的开发商应当承担比期房销售开发商更重的违约责任。因为房子在已经建成时，其房屋面积就已经确定。开发商在签订合同时如果依然按照错误的房屋面积填写，那么我们就可以认为开发商具有占有银行资金及客户首付款套取利息的意图因此双方在房屋的性质上存在不同。另外提供的判例中，房屋是由买受人重新交给了开发商进行托管，而本案中并不存在这一情况。胡春珍的房屋并未装修，仍是毛坯房，未与物业公司签订物业服务协议，更没有与开发商签订托管协议，因此不存在任何收益。在此两个案件所提交的证据也不相同，因此不能拿不同法律事实和不同证据的案件作为参考，本案也不适用于嘉晟公司提交的案例。胡春珍提交了上海浦东发展银行（郑州分行）个人贷款还款通知单。证明目的：直至二审开庭前，胡春珍也一直在按时偿还银行按揭贷款，并不存在任何违约行为。截止2020年12月1日，胡春珍已经支付按揭贷款本金和利息累计668463.80元。嘉晟公司质证认为，对于证据的真实性无异议，但是该证据恰好可以反应出胡春珍在正常履行还款义务的情况下，相较于解除合同维持合同的效力，更有助于稳定因房屋买卖而产生的其他各种法律关系，更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费，防止衍生其他的社会问题，故本案应继续履行合同。本院经审理查明，嘉晟公司提交的郑州市中级人民法院作出的（2020）豫01民终821号判决书复印件一份，与本案无关联性，本院不予采信；胡春珍提交的上海浦东发展银行（郑州分行）个人贷款还款通知单，嘉晟公司无异议，本院予以采信。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，案涉《商品房买卖合同》约定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。合同签订后，胡春珍依约支付了购房款，嘉晟公司依约交付了案涉房屋，且嘉晟公司已协助胡春珍办理了不动产权证。虽不动产权证载明的建筑面积与合同约定的建筑面积误差比绝对值超过了3%，胡春珍依据合同约定有权退房，但嘉晟公司的违约程度显著轻微，不影响守约方胡春珍合同目的实现，且嘉晟公司明确表示对案涉房屋合同约定部分建筑面积的房款差价予以补偿，综合本案实际情况，一审法院实体处理不当，本院予以纠正。综上所述，嘉晟公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初10035号民事判决；二、驳回胡春珍诉讼请求。一审案件受理费减半收取14041元，由郑州嘉晟置业有限公司负担。二审案件受理费14041元，由郑州嘉晟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王志民二〇二〇年十二月二十四日法官助理赵浩书记员  邓 然