甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初1635号原告：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区武都路**。法定代表人：程立俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。被告：马永永，男，1984年1月23日出生，汉族，无固定职业，现住兰州市城关区。原告甘肃华韵房地产开发有限公司（以下简称：华韵公司）与被告马永永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华韵公司的委托诉讼代理人王方与被告马永永均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华韵公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的编号为2014预33185号的《商品房买卖合同》；2、判令被告将九州“江南明珠”第3幢1单元805号房屋交还给原告，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销、房屋抵押预告登记注销等涉案房屋的登记注销手续；3、判令被告赔偿原告代偿款利息损失1281.6元（以代偿款金额84979.51元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年3月28日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2019年12月20日止），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续赔偿原告自2019年12月21日至被告将房屋交还给原告之日的代偿款利息损失；4、判令被告向原告支付违约补偿金7270.32元；5、判令被告承担原告为实现债权而支出的律师费5893元；6、本案案件受理费、保全费、诉讼财产保全责任保险费等全部诉讼费用均由被告承担。事实及理由：2014年11月10日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告所开发的九州“江南明珠”第3幢1单元805号商品房。2015年7月7日，因购买上述房屋的需要，被告、原告与中国建设银行股份有限公司甘肃省分行（以下简称“建行甘肃省分行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向建行甘肃省分行借款380000元，借款期限自2015年7月7日至2020年7月7日止；原告对被告的上述借款向建行甘肃省分行提供连带责任保证担保。上述合同签订后，建行甘肃省分行依约向被告发放了贷款。但被告未按合同约定足额偿还借款本息，致使原告履行担保责任，代被告向建行甘肃省分行偿还了借款本息合计84979.51元。在替被告代偿借款本息后，原告多次联系被告协商解决办法，但至今都没有结果，原告的损失始终无法得到弥补。根据《商品房买卖合同》的约定，若被告未能按期偿还金融机构到期借款本息，导致原告承担担保责任的，原告有权解除合同及相关协议、收回被告所购房屋，并要求被告承担违约责任和赔偿损失。综上，原告诉至本院，望判如所请。被告马永永辩称，原告违约在先，没有按照合同约定给被告办理产权证。被告已经支付了92%的房款，之所以后面没有支付是因为原告没有给被告办理产权证。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提供的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》、《中国建设银行个人贷款过期催款通知书》、中国建设银行股份有限公司兰州三爱支行通用机打凭证、对公活期存款交易明细报表、中国建设银行个人贷款结清证明、《民事委托代理合同》、甘肃省增值税普通发票（代理费、财产保险服务费）、中国工商银行股份有限公司兰州临夏路支行业务回单内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认。被告出具的《兰州市城关区九州大道江南明珠小区1-4号楼业主关于开发商和物业公司不合理收费等问题的情况反映》系被告单方形成，不符合证据的一般形式要件，本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月10日，原、被告签订编号为：2014预33185的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于兰州市城关区××路“九州江南明珠”第3幢1单元805室住宅房屋一套；建筑面积共108.14平方米，其中套内建筑面积81.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.97平方米；房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5120元，总金额553677元。付款方式为合同签订之日买受人向出卖人支付首付房款173677元，余款由买受人向出卖人指定的银行申办取得按揭贷款方式支付。买受人须于合同签订之日起10天内将申办按揭贷款资料备齐，并前往指定银行办理申办手续。余款38万元。原告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由原告提供的资料交产权登记机关备案。同时，双方在附件四合同补充协议中约定：若买受人未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，导致按揭贷款银行终止《借款合同》并要求出卖人承担连带责任的，则自出卖人代买受人向按揭贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除合同及相关协议，买受人应承担购房款总价15％的违约金，如违约金不足以弥补出卖人损失的，另按实际损失予以赔偿，出卖人选择解除合同的，在退还购房款时，有权扣除其代买受人向按揭贷款银行支付的全部款项、违约金、赔偿金及其他费用。合同因法律规定或合同约定而解除或终止的，双方应互相配合办理合同备案登记的注销、该商品房抵押登记（若有）注销及按揭贷款合同（若出卖人为贷款提供担保）注销等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕并收回该商品房（若已交付）及购房发票后的十个工作日内退还买受人的房价款（买受人以按揭贷款支付部门房价款的，出卖人将买受人直接支付的和通过贷款方式支付的房价款分别退还买受人和贷款银行）。按照法律规定或合同约定应计算违约金、利息或赔偿损失的，退款时一并计算。由于买受人原因导致上述各项手续未办理完毕的，出卖人有权暂不退还买受人款项，并不承担包括支付利息在内的任何赔偿责任。如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及／或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，均由买受人承担。双方还约定了其他事宜。该合同签订后，被告按约向原告支付了首付房款173677元。2015年7月7日，原、被告与中国建设银行股份有限公司甘肃省分行（以下简称“建行甘肃省分行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向建行甘肃省分行借款380000元，借款期限自2015年7月7日至2020年7月7日止；原告对被告的上述借款向建行甘肃省分行提供担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。上述合同签订后，建行甘肃省分行依约向被告发放了贷款。后被告未按合同约定足额偿还借款本息，建行甘肃省分行向原告发出《履行保证责任通知书》，宣布提前收回全额贷款本息，要求原告承担连带保证责任。建行甘肃省分行分别于2019年3月27日、2019年12月6日通过原告在该行开立的账号为6200********的保证金账户直接扣划保证金38251.05元、46728.46元，共扣划84979.51元，用于代被告偿还借款。建行甘肃省分行于2019年12月6日出具了《个人贷款结清证明》。后原告多次联系被告协商解决未果，双方遂酿成纠纷。另查明，涉案房屋已交付被告使用。2019年12月30日，原告华韵公司与甘肃佳运律师事务所签订《民事委托代理合同》，并于2020年1月17日向甘肃佳运律师事务所支付律师费5893元。在本案诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，并就财产保全向中国大地财产保险股份有限公司甘肃分公司营业部投保了保险。为此原告向本院缴纳保全费164元，向中国大地财产保险股份有限公司甘肃分公司营业部支付保全保险费1590.74元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》以及附件是双方基于涉案房屋买卖达成的合意，均系双方的真实意思表示，合同内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。原、被告双方作为买卖合同的双方当事人，应当依约履行自己的合同义务。双方在《商品房买卖合同》的附件四合同补充协议中约定：“若买受人未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，导致按揭贷款银行终止《借款合同》并要求出卖人承担连带责任的，则自出卖人代买受人向按揭贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除合同及相关协议，买受人应承担购房款总价15％的违约金，如违约金不足以弥补出卖人损失的，另按实际损失予以赔偿；出卖人选择解除合同的，在退还购房款时，有权扣除其代买受人向按揭贷款银行支付的全部款项、违约金、赔偿金及其他费用。”合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案被告逾期偿还银行到期贷款，导致建行甘肃省分行直接扣划原告保证金账户内保证金，迫使原告履行了保证责任，代被告偿还了剩余贷款本息，被告逾期偿还银行到期贷款的行为对原告构成违约。原告依据上述合同附件约定及法律规定，诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》有事实与法律依据，本院对此予以支持。至于被告辩称其未按期向银行偿还按揭贷款系因原告未按合同约定办理房屋所有权证所致的主张。本院认为，原告作为出卖人有协助被告办理房屋所有权登记手续的义务，但原、被告之间就办理房屋所有权登记手续产生的纠纷属房屋买卖合同法律关系范畴；而被告向建行甘肃省分行偿还按揭贷款系原、被告与建行甘肃省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的偿还按揭贷款的合同义务，属金融借款合同法律关系范畴，因此被告不能以原告未按合同约定办理房屋所有权登记手续为由拒绝履行其向建行甘肃省分行偿还按揭贷款的义务。故对被告该辩称理由，本院不予采纳，被告可就其与原告之间关于办理房屋所有权登记手续产生的纠纷另行起诉。关于原告要求被告将九州“江南明珠”第3幢1单元805号房屋交还给原告，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销、房屋抵押预告登记注销等涉案房屋的登记注销手续的诉讼请求。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案原、被告双方在《商品房买卖合同》的附件四合同补充协议中约定：“合同因法律规定或合同约定而解除或终止的，双方应互相配合办理合同备案登记的注销、该商品房抵押登记（若有）注销及按揭贷款合同（若出卖人为贷款提供担保）注销等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕并收回该商品房（若已交付）及购房发票后的十个工作日内退还买受人的房价款（买受人以按揭贷款支付部门房价款的，出卖人将买受人直接支付的和通过贷款方式支付的房价款分别退还买受人和贷款银行）。”故涉案《商品房买卖合同》解除后，原告依据法律及合同约定有权收回房屋，并要求被告协助办理该房屋《商品房买卖合同》备案登记注销、房屋抵押预告登记注销等涉案房屋的登记注销手续。又因原告已代被告向建行甘肃省分行偿还了剩余贷款本息，涉案房屋的银行按揭贷款已还清，建行甘肃省分行亦出具了《个人贷款结清证明》，因此涉案房屋已具备注销房屋抵押预告登记的条件。综上所述，原告的该项诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿代偿款利息损失的诉讼请求。本院认为，因被告逾期向建行甘肃省分行偿还按揭贷款，原告向银行代被告履行了还本付息义务，承担了保证责任。根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告履行代偿义务后至被告返还房屋前，因被告未向原告支付该代偿款会使原告无法取得代偿款利息，产生相应的损失，故原告有权要求被告赔偿代偿款利息损失。原告现要求被告赔偿代偿款利息损失1281.6元（以代偿款金额84979.51元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年3月28日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2019年12月20日止），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续赔偿原告自2019年12月21日至被告将房屋交还给原告之日的代偿款利息损失于法有据，故本院对原告该诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付违约补偿金的诉讼请求。虽然《商品房买卖合同》附件四合同补充协议约定，原告因承担保证责任主张解除合同的，被告应按合同总价款的15%向原告支付违约金，但是我国合同法规定的违约金主要是为了弥补守约方的损失并兼顾一定的惩罚功能。本案中，原告承担阶段性担保责任，其担保责任在办理涉案房屋产权证及产权抵押登记手续后即可解除，原告未能按期给被告办理涉案房屋权属证书是其承担保证责任的主要原因之一，且本案原告并未提供证据证明被告违约给其造成了其他损失，故原告要求被告承担违约金的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告承担律师费、案件受理费、保全费、诉讼财产保全责任保险费的诉讼请求。案涉《商品房买卖合同》附件四合同补充协议约定：“如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，均由买受人承担。”又因原告已实际支付律师费、案件受理费、保全费、诉讼财产保全责任保险费，故原告该项诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告甘肃华韵房地产开发有限公司与被告马永永签订的合同编号为2014预33185号的《商品房买卖合同》。二、被告马永永于本判决生效后二十日内将位于兰州市城关区九州“江南明珠”第3幢1单元805号房屋交还给原告甘肃华韵房地产开发有限公司；并协助原告甘肃华韵房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销、房屋抵押预告登记注销等涉案房屋的登记注销手续；三、被告马永永于本判决生效后十日内向原告甘肃华韵房地产开发有限公司支付代偿款利息损失1281.6元（计算至2019年12月20日止），并以代偿款金额84979.51元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续赔偿原告甘肃华韵房地产开发有限公司自2019年12月21日至被告马永永将房屋交还给原告甘肃华韵房地产开发有限公司之日的代偿款利息损失；四、被告马永永于本判决生效后十日内向原告甘肃华韵房地产开发有限公司支付律师费5893元；五、驳回原告甘肃华韵房地产开发有限公司其他诉讼请求。本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取81元，由原告甘肃华韵房地产开发有限公司承担41元，由被告马永永承担40元；保全费164元、保全保险费1590.74元由被告马永永承担。以上由被告马永永承担的案件受理费、保全费、保全保险费共计1794.74元，于本判决生效后十日内支付原告甘肃华韵房地产开发有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  祝 静二〇二〇年十二月二十四日法官助理  王 英书 记 员  张燕冰