重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7663号上诉人(原审被告)：重庆百城汽车维修服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺渝州路**，统一社会信用代码915001077784927394。法定代表人：何源，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁冬梅，重庆乾乙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司，住，住所地重庆市江**观音桥建新南路**一社会信用代码91500105902873628J。负责人：张萍，经理。委托诉讼代理人：冯进文，重庆索通律师事务所律师。上诉人重庆百城汽车维修服务有限公司（以下简称百城汽修公司）因与被上诉人重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司（以下简称公运物业分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初1871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。百城汽修公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回公运物业分公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由公运物业分公司承担。事实和理由：公运物业分公司不具备承接案涉厂房物业管理服务的资质，违反法律法规强制性规定，本案中《物业服务协议》无效，百城汽修公司依法不应向公运物业分公司支付物业服务费。公运物业分公司与案涉厂房的出租人高科汽车维修厂均系重庆公路运输（集团）有限公司的分支机构，百城汽修公司直接向公运物业分公司支付厂房租金，相应发票也由公运物业分公司开具，案涉厂房实际由公运物业分公司独自出租经营及管理，而不是受高科汽车维修厂的委托，故案涉厂房存在漏水问题应当由公运物业分公司承担维修义务。案涉厂房漏水部位房顶、外墙属于公共区域，并非百城汽修公司使用的专有部分，百城汽修公司就漏水问题多次函告公运物业分公司维修，公运物业分公司拒不采取修缮措施，未按物业服务协议履行合同义务，无权收取物业服务费，百城汽修公司也不应当承担违约责任。公运物业分公司超过国家标准向百城汽修公司多收取电费209411.6元，还将厂区内另外商家电线私搭在百城汽修公司电表上，导致百城汽修公司多支出47040元电费，应当将上述两笔费用退还百城汽修公司。百城汽修公司在一审时针对公运物业分公司多收取的电费以及漏水导致的维修费68000元提起反诉，符合反诉受理条件，一审不予受理反诉系程序错误。公运物业分公司辩称，2018年3月8日后，国家已放宽对物业服务企业资质的管理，住建部《物业服务企业资质管理办法》已废止，且《物业管理条例》中并没有关于物业服务企业资质的规定，百城汽修公司认为《物业服务协议》无效没有法律依据。公运物业分公司已按合同约定为百城汽修公司提供了物业服务，百城汽修公司应当按约支付物业费并承担违约金。百城汽修公司所称漏水、电费等问题，与本案非同一法律关系，不应在本案中解决。一审判决正确，要求维持原判。公运物业分公司向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付2015年3月至2019年11月的物业管理服务费11.4万元；2.判决被告向原告支付滞纳金3.42万元；3.全部诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年4月1日，案外人重庆公路运输（集团）有限公司高科汽车修理厂作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的被告百城汽修公司签订《商铺租赁合同》，约定将位于渝州路121#部分商铺出租给被告，商铺建筑面积约为5123平方米，租赁期限为自2016年4月1日至2021年3月31日止，其中还约定有“水、电、气、物管费由乙方自行向所属物管公司或其他相关单位缴纳”。2015年3月1日，原告作为甲方，与作为乙方的被告签订《物业服务协议》，约定乙方承租位于重庆市九龙坡区渝州路121号部分的物业管理费的缴纳自2015年3月1日起至2016年3月31日止；每月应缴纳物业服务费共计2000元整，乙方应在每月的10日之前将物业管理费交付给甲方；物业管理服务的内容包括物业公共部分日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维护、养护、运行的管理等；若乙方未依约缴纳有关费用，应从逾期之日其每天按所欠费用3%的比例收取滞纳金。2016年4月1日，原、被告双方再次签订《物业服务协议》，除约定乙方承租位于重庆市九龙坡区渝州路121号附部分的物业管理费的缴纳自2016年4月1日起至2021年3月31日止外，其他主要内容的约定与2015年3月1日双方所签订的《物业服务协议》一致。原告系重庆公路运输（集团）有限公司设立的分公司，不具备物业服务企业资质。一审庭审中，原告举示了其与涉案房屋所在区域的其他承租人签订的物业服务协议18份、保洁合同、化粪池清掏承包合同、消防系统改造工程施工合同、给水管道安装工程委托协议、监控设施安装合同，拟证明原告与涉案房屋所在区域的绝大部分承租人均签订了物业服务协议，约定由原告为涉案房屋所在的公共区域提供物业服务，且原告也实际上依约提供了相应服务。被告质证认为，对于原告与其他承租人签订的物业服务协议由人民法院依法审查，对于其他合同被告认为仅能证明原告签订合同的事实，但不能据此证明原告实际上提供了相应服务，尽到了物业服务合同约定的义务。另，被告举示了电费发票一组、委托经营告知书一份、漏水报告一份、原告向被告作出的函件一份，拟证明原告超出国家用电收费标准的金额向被告收取了电费，涉案房屋出租人重庆公路运输（集团）有限公司高科汽车修理厂将涉案房屋的租赁经营及管理事项委托原告进行处理，但原告未对被告所租赁房屋的漏水情况进行有效处置。原告对于前述证据质证认为，对于电费发票的真实性由人民法院依法审查，对于其他证据的真实性无异议，但称电费价格本就不属于固定价格，存在波动变化，对于被告所租赁房屋的漏水，其属被告使用的专有面积部分，不属于物业服务合同的范围。审理中，原告主张被告应当缴纳2015年3月1日至2020年5月1日期间的物业服务费12.4万元以及依约计算的违约金3.72万元，被告对于物业服务费未缴纳的时间无异议，但不认可其应当缴纳该费用，对于违约金亦不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。违反法律、行政法规的效力性强制性规定的，合同无效。现本案中，被告认为自双方签订《物业服务协议》时至今，原告一直不具备物业管理服务的资质，故违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同应属无效合同。该院对此认为，对物业服务企业的资质、收费价格等管理属于行政管理范畴,而非效力性强制性规定,不能作为判定物业服务合同效力的依据。若原告认为物业公司存在上述问题,可通过合法途径向相关行政主管部门投诉反映,但不能据此认定原、被告双方所签订的《物业服务协议》无效，该合同系原、被告双方自愿签订,不违反法律法规的效力性强制性规定,合同依法成立,对双方具有法律约束力，双方应当依据该合同约定的内容履行义务。就被告提出的原告所提供的物业服务不到位的抗辩意见，由于物业服务本身存在履行周期长、服务内容多等特征，物业公共区域的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要业主或者物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，现被告未提供充分证据证明因原告的服务缺位导致涉案房屋所在区域存在清洁卫生、公共设施运转等重大问题，故被告的该项抗辩意见不能构成其不予缴纳物业服务的理由。因此，对于原告按照合同约定的2000元/月的标准主张2015年3月1日至2020年5月1日期间的物业服务费12.4万元的诉讼请求，依法予以支持。就被告提出的其所租赁的房屋存在漏水而原告未有效处理的抗辩意见，根据双方《物业服务协议》约定可知，物业服务的范围为物业的公共部分，现被告称其所承租的专有部分的房屋存在漏水，其可以依据与出租人签订的房屋租赁合同向出租人主张相关权利，虽被告所举示的证据能够证明出租人已经将涉案房屋委托原告进行租赁经营及管理，但该争议所指向的法律关系仍系房屋租赁合同关系，相关的权利义务应当由委托人即出租人承担，故对于被告的此项抗辩意见，依法不予采纳。就被告所提出其按照超出国家用电收费标准的金额向原告支付了电费，要求原告予以返还的抗辩意见，由于该费用被告已经向原告进行了给付，现被告认为原告收取的部分费用没有法律根据而应当予以返还，该主张系另一法律关系，被告可与原告庭外协商处理或另案起诉。就原告所主张的违约金，虽然《物业服务协议》中对逾期缴纳物业服务费应当收取滞纳金进行了约定，但该计算标准明显过高，被告对此亦不予认可，根据本案具体案情，酌情认定本案的违约金为500元。据此，一审根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告重庆百城汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司物业服务费12.4万元、违约金500元，合计12.45万元。二、驳回原告重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为1632元，由原告重庆百城汽车维修服务有限公司负担232元，由被告重庆百城汽车维修服务有限公司负担1400元。”本院对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，关于物业服务企业资质的规定属于行政管理性规范，不影响本案《物业服务协议》的效力。公运物业分公司不是案涉厂房的出租人，百城汽修公司要求其承担对租赁厂房的修缮义务没有法律依据，也超出了《物业服务协议》约定的公运物业分公司职责范围，百城汽修公司以此拒付物业服务费的理由不能成立，一审判决百城汽修公司按约支付物业服务费及酌情承担违约金并无不当。关于百城汽修公司要求公运物业分公司退还多收取的电费并在本案中予以抵扣，一审未将其作为反诉受理，不属于本案二审范围，百城汽修公司可以另案主张权利。综上所述，百城汽修公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3264元，由上诉人重庆百城汽车维修服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 舟审 判 员  段晓玲审 判 员  陈 华二〇二〇年十二月二十二日（院印）法官助理  陈 莹书 记 员  余文韬