山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初5982号 原告：文登市金谷房地产开发有限责任公司。 法定代表人：于明晓。 诉讼代表人：山东东方未来律师事务所，系文登市金谷房地产开发有限责任公司管理人。 委托诉讼代理人：杜祥国，山东东方未来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨金龙，山东东方未来律师事务所律师。 被告：李××。 委托诉讼代理人：于刚波，北京市盈科（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许雪莲，北京市盈科（威海）律师事务所实习律师。 被告：张×。 原告文登市金谷房地产开发有限责任公司（以下简称文登金谷公司）与被告李××、张×案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文登金谷公司之委托诉讼代理人杜祥国、杨金龙,被告李××之委托诉讼代理人于刚波、许雪莲，被告张×到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 文登金谷公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002执异143号执行裁定书，判令中止对位于威海市文登区大五里百汇城居民小区20号2单元203室、23号3单元405室、24号1单元501室、24号2单元204室、24号3单元405室、26号2单元204室、26号3单元205室、29号2单元204室、29号3单元205室、30号1单元201室共10套房屋的执行，并解除查封；2.案件受理费用由被告承担。事实与理由：被告张×在大五里百汇城网签107套房屋(含本案10套)，明显不是为生活所需，其不属于消费者购房人，不应适用《最高法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》等相关司法解释关于消费者购房人的有关规定，在债权清偿顺序上不享有优先权。张×与文登金谷公司签订的房屋买卖合同无效，张×是以签订房屋买卖合同为其出借的借款提供担保，且其实际并未出借款项。因此，张×与文登金谷公司之间不存在房屋买卖合同关系，也不存在真实的借款关系。即使双方签订的房屋买卖合同有效，张×对案涉房屋也不享有物权期待权，涉案房屋仍属于文登金谷公司的财产。涉案房屋现仍登记在文登金谷公司名下，张×在《商品房买卖(预售)合同》所享有的权利属性仍为债权，无物权属性。商品房预售合同的网签备案仅为一种行政管理措施，并非物权登记，不产生物权效力，更无破产保护效力，涉案房屋仍属于原告的财产。文登金谷公司已于2020年3月3日被裁定进入破产程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，文登金谷公司和张×签订的房屋买卖合同已解除，张×只能向管理人申报债权，无权主张房屋所有权。假设张×是以消灭借款债权为目而实行的以房抵债(张×未实际支付借款，更未支付购房款)，文登金谷公司与张×之间并不产生以物抵债行为的法律效力，张×只能申报债权，无权主张房屋所有权。综上，案涉房屋不属于被告张×所有，应属于文登金谷公司所有，张×对涉案房屋不享有物权期待权，也不享有取回权，被告李××也就无权申请法院对案涉房屋申请强制执行。文登金谷公司诉请有事实根据和法律依据，应予支持。 李××辩称，文登金谷公司主张无事实和法律依据，涉案房产登记在张×名下，张×对涉案房产享有期待物权，请依法驳回文登金谷公司的执行异议之诉。 张×辩称，对文登金谷公司的诉请有异议，其与文登金谷公司于2012年9月13日签订了大五里百汇城项目策划销售合同，且张×投资8275000元。2012年前期张×以借款形式帮助文登金谷公司度过难关，后文登金谷公司无力偿还该款项，加之策划销售合同由张×实施，故将两笔款项转为投资款，后张×分得包含涉案房屋在内的107套房屋，房屋属于张×所有。 本院经审理认定事实如下：2019年10月8日，李××以民间借贷纠纷为由，将张×诉至法院，要求张×返还借款本金266万元并支付逾期还款利息等。后李××申请财产保全，本院于2019年10月16日作出（2019）鲁1002执保1076号执行裁定书，裁定按执行标的额280万元，冻结、划拨张×的银行存款，扣留、提取张×应当履行义务部分的其他收入或者查封、扣押其相应价值的其他财产，后据此于2019年10月18日查封了涉案位于威海市文登区大五里百汇城居民小区20号2单元203室、23号3单元405室、24号1单元501室、24号2单元204室、24号3单元405室、26号2单元204室、26号3单元205室、29号2单元204室、29号3单元205室、30号1单元201室。2019年10月30日，本院作出（2019）鲁1002民初5690号民事判决书，判令张×给付李××借款本金100万元及利息166万元、逾期利息（以100万元为基数，自2019年8月28日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）。后因张×未履行上述生效法律文书确定的付款义务，李××向本院申请执行。2020年3月25日，本院作出（2020）鲁1002执132号之一执行裁定书，裁定拍卖上述涉案房屋。文登金谷公司对此提出异议，经审查，本院于2020年9月18日作出（2020）鲁1002执异143号执行裁定书，裁定驳回文登金谷公司的异议请求，文登金谷公司不服，于2020年10月13日向本院提起执行异议之诉，要求处理。 涉案房屋由文登金谷公司开发建设，其中文登金谷公司与张×于2014年12月31日分别就张×购买位于威海市大五里百汇城居民小区20号2单元203室（面积为105.37平方米、成交金额为158055元）、23号3单元405室（面积为95.29平方米、成交金额为142935元）、26号2单元204室面积为（84.4平方米、成交金额为126600元）、26号3单元205室（84.4平方米、成交金额为126600元）、29号2单元204室（84.59平方米、成交金额为126885元）、29号3单元205室（84.59平方米、成交金额为126885元）、30号1单元201室（92.47平方米、成交金额为138705元）等共计7套房屋签订7份《商品房买卖合同（预售）》；于2015年1月1日就张×购买位于威海市大五里百汇城居民小区24号1单元501室（102.01平方米、成交金额为153015元）、24号2单元204室（84.59平方米、成交金额为126885元）、24号3单元204室（88平方米、成交金额为132000元）等共3套房屋签订《商品房买卖合同（预售）》。上述合同中对于计价方式均约定为商品房及附属房单价均为每平方米1500元，付款方式为支付大部分首付款后，余款于2015年6月30日前付清。上述10份商品房预售合同均在威海市文登区住房保障和房产管理局办理备案登记手续。 对于涉案房屋备案登记至张×名下的原因，文登金谷公司主张因其并未向张×借款，双方间亦不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋系作为威海金谷房地产房地产开发有限责任公司（以下简称威海金谷公司）向张×借款的担保；而李××、张×主张涉案房屋系张×与文登金谷公司投资合作而分得的投资收益。张×为证实其主张，提供证据一、招商银行交易明细、2012年9月14日文登金谷公司与张×签订《大五里-百汇城项目销售策划代理合同》各一份，其中，银行交易明细显示2012年8月22日至9月28日，张×向案外人威海市金谷房地产开发有限责任公司转款8275000元，客户摘要为借款；《大五里-百汇城项目销售策划代理合同》中约定，文登金谷公司委托张×全权代表其承担项目销售策划代理工作，包括项目的前期策划、营销策划、广告策划及其详尽的全程广告服务工作（项目的销售代理双方将另行签订销售代理合同）。合同初定服务期为2年，合同服务费总计人民币壹仟万元整，按年支付，每年伍佰万元整。支付方式合同签订后三个工作日内内文登金谷公司向张×支付服务费人民币肆拾万元整，第三个月末付捌拾伍万元整，以后每三个月末支付壹佰贰拾伍万元整，直至服务终止。张×个人所得税，由文登金谷公司交纳。证实张×与文登金谷公司间系投资关系，张×向文登金谷公司转账支付投资款。证据二、2012年9月3日文登金谷公司与张×签订的《“百汇城”项目代理销售合同书》一份、威海铭泽房地产营销策划有限公司出具的收款收据一份，其中，代理销售合同约定文登金谷公司将其开发的“百汇城”委托张×代理销售，对于销售代理范围并未作出约定。代理销售期限为自该项目取得预售许可证之日起16个月内。双方约定该项目住宅部分结算均价为3500元/㎡，商业部分结算均价为6200元/㎡、办公及酒店公寓结算均价为5000元/㎡。收款载明2013年1月25日收取文登金谷公司策划费40万元。证据三、文登金谷公司2012年9月14日股东会决议一份，载明同意王卫国同志代表公司与张×签订《百汇城项目广告销售策划代理合同书》（见附件1）和《百汇城项目代理销售合同书》（见附件2），股东签字处有王卫国、曲守震等14人签字，证明当日向张×借款，到最后双方变为合作关系。证据四、文登金谷公司向张×出具的收款收据两份，其中2012年12月20日收款收据载明金额为八百贰拾柒万伍仟元，事由为借款转为文登“大五里-百汇城”项目开发投资款；2014年12月1日收款收据载明金额为壹仟万元整，事由为借款转为文登“大五里-百汇城”项目开发投资款。证明张×与文登金谷公司间为投资合作关系。证据五、落款为2016年10月19日的协议书一份，载明甲方为威海金谷公司、文登金谷公司，乙方为张×，约定：一、2019年9月，甲乙双方同意将“百汇城”项目前期开发建设中向乙方的借款人民币八百贰拾柒万伍仟元（8275000）转为投资款，且甲方不再向乙方支付利息。根据文登金谷公司与乙方于2012年9月14日签订的《大五里-百汇城项目销售策划代理合同》中约定的甲方应付服务费人民币壹仟万元（10000000元）转为投资款。……三、2015年1月甲方已经按约定分配给乙方107套房屋，作为乙方的投资收益；并按乙方要求，配合乙方办理了网签备案手续，具体的面积、单价以登记备案合同的记载为准。四、因甲方原因，双方2012年9月签订的“百汇城”项目销售策划代理协议执行不到位，没有全面履行。甲乙双方经友好协商，本着平等、互利原则，同意按以下方式处理“百汇城”项目的合作事宜：一、分配给乙方的房屋，乙方自行出售、自己收款；乙方所售房屋的相关税费由乙方负责依法缴纳。二、甲方抓紧落实房屋交付工作，保证已售房屋的装修、入住。三、分配给乙方的房屋具备办理产权证书条件时，甲方将房屋产权过户到乙方或乙方指定的其他人名下。四、双方之前签订的“百汇城”项目销售策划代理协议停止执行，甲方已经付给乙方的服务费乙方不再退回，乙方所列出的各类营销策划方案、报表、计划、预算等文档、文件由甲乙双方各自留存，双方对相关内容保密。……。合同落款甲方处并未加盖印章，在日期左下方空白处盖有威海金谷公司合同专用章。乙方落款处署有张×的签名，日期为2016年10月19日。证明张×与文登金谷公司系投资合作关系，分得包含涉案房屋在内的107套房屋。对此，文登金谷公司质证称，对于证据一真实性无法确认，即使银行交易明细是真实的，从明细中可以看出款项均系借款，且转至威海金谷公司，而文登金谷公司与威海金谷公司系两个相互独立的法人，与文登金谷公司无关，即使有关，也应为借款，而非购房款。假使《大五里-百汇城项目销售策划代理合同》是真实的，恰好说明文登金谷公司与张×之间系代理关系，因涉案房屋并未竣工验收，亦未进行交付，更未办理产权变更登记手续，张×不享有诉争房屋所有权，故涉案房屋仍属于文登金谷公司所有，张×应向管理人申报债权。证据二经落实，文登金谷公司并未签订销售代理，且即使是真实的，亦未实际履行，张×并未交付工作成果。收款收据与本案无关。证据三股东会决议无效，因文登金谷公司股东只有威海金谷公司一个股东，并未有王卫国等14人，故不对文登金谷公司产生法律效力。文登金谷公司账目未记载证据四中的收款收据，亦未体现与张×的任何往来。若证据是真实的，恰好证明双方间并非商品房买卖合同关系。证据五即使是真实的，从协议书第四条，也可以看出该合同并未实际履行；且文登金谷公司并未借用张×款项。而李××质证称，对证据真实性均无异议，证据一中银行交易明细证明张×按约定将款项支付给威海金谷公司，文登金谷公司系该公司全资子公司，文登大五里开发项目名为文登金谷公司开发，实际为威海金谷公司与实际控制人王卫国操控，因此张×将款项支付给威海金谷公司实际等同于支付给文登金谷公司。证据三销售策划代理合同可以证实文登金谷公司与张×之间存在项目合作关系，后涉案房产因投资合作而分配给张×，张×对涉案房产享有期待物权。因文登金谷公司系威海金谷公司全资子公司，签名的股东中王卫国、曲守震等4人均为威海金谷公司股东，且股东会决议加盖文登金谷公司印章，王卫国与张×签订的两份合同应当予以认定。证据四、五可以证实威海金谷公司向张×借款时，告知张×系其与文登金谷公司进行投资，协议书中指定分配给张×107套房产，本案所涉房屋在此之内，属于张×个人投资收益，不属于破产财产范围。 对于上述房屋登记、占有、使用情况，文登金谷公司主张上述房屋未经竣工验收，亦未交付张×，无法办理产权变更登记手续；李××主张现房屋备案登记在张×名下，其他情况不清楚；张×第一次庭审时主张涉案房屋由其占有、使用。2014年、2015年年初，文登金谷公司将房屋过户至张×名下，有的房屋张×领取钥匙、有的没有领取。第二次庭审时称，无法记清涉案10套房屋钥匙领取情况，当时分配给张×的107套房屋中有三十几套房屋交付钥匙，部分房屋没有门窗，部分被当地百姓占有。涉案房屋所在楼栋90%符合居住条件。此后庭审中张×又称，涉案10套房屋均已出售与案外人，其与房屋买受人签订合同，因出售房屋仅签订一份合同，且合同在买受人处，故无法提供。至于房屋买受人是否居住房屋其不清楚，有的房屋装修，其将钥匙交付房屋买受人。对外出售的房屋张×不再享有权益，未出售房屋，张×享有所有权。 另，2020年3月3日，经生效法律文书裁定文登金谷公司进入破产重整程序；2020年3月9日威海市文登区人民法院指定山东东方未来律师事务所担任文登金谷公司管理人。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。同时该规定第二十五条第一款规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案中，涉案房屋系文登金谷公司开发建设，该权利具有合法性、真实性，但该房屋由文登金谷公司与张×签订商品房买卖合同（经网签备案），故本案争议焦点为文登金谷公司的该项权利能否排除执行，涉案房屋是否可作为张×可供执行的财产。从房屋的取得方式看，张×主张涉案房屋系因与文登金谷公司投资合作而分配的收益，但双方并未签订书面合资合作开发协议书，对此提交文登金谷公司出具的借款或服务费转为投资款的收款收据，但收款收据中并未对投资双方权利义务进行约定，亦未体现双方共享利润、共担风险的内容；提交的甲方为威海金谷公司、文登金谷公司，乙方为张×的的协议书中，文登金谷公司并未盖章确认，无法认定涉案房屋系基于文登金谷公司与张×存在合作开发合意而应分配归张×所有。且张×未举证证实涉案10套房屋包含在协议书中约定的107套房屋之内，故无法确认张×基于合资合作开发而取得涉案房屋。从房款支付情况看，涉案10套房屋，张×均与文登金谷公司签订房屋买卖合同，合同中对于合同价款、付款方式均进行明确约定，张×并未证实购房款支付情况。从房屋的占有、使用情况看，张×主张其无法记清涉案10套房屋钥匙领取情况，无证据证实涉案房屋已交付其使用。后又称已对外出售该10套房屋，但对此并未提交相应买卖合同等证据，且若房屋已对外处分，即不属于张×可供执行的财产。故涉案房屋虽由张×作为买受人签订相应商品房买卖合同，但合同网签备案系行政管理措施，并非物权登记，不产生物权效力。故文登金谷公司作为开发建设单位对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不应对涉案房屋予以强制执行。现文登金谷公司进入破产程序，张×基于《商品房买卖合同》所享有的权利属性为债权，张×对涉案房屋享有财产权益，该财产权益系可供执行的财产，张×可向文登金谷公司申报债权。对于解除查封的诉请，并非执行异议之诉所审查的内容。 综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 停止对位于威海市文登区大五里百汇城居民小区20号2单元203室、23号3单元405室、24号1单元501室、24号2单元204室、24号3单元405室、26号2单元204室、26号3单元205室、29号2单元204室、29号3单元205室、30号1单元201室共10套房屋的执行。 案件受理费100元，由被告张×负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  宫伟丽 人民陪审员  李淑娟 人民陪审员  宋英静 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  邱 磊