河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16196号上诉人（原审原告、反诉被告）：付炎华，女，1972年1月9日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：郭银颂，河南国基律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：李留庆，男，1974年1月17日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：郭银颂，河南国基律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李晓翠，女，1981年5月26日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张国超，河南迅迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，河南迅迪律师事务所律师。付炎华、李留庆与李晓翠房屋买卖合同纠纷一案，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院于2019年11月15日作出（2019）豫0191民初23024号民事判决，宣判后，李晓翠不服，提起上诉。2020年3月17日本院作出（2019）豫01民终25222号民事裁定，撤销原判，发回重审。河南省郑州高新技术产业开发区人民法院重审后，于2020年10月20日作出(2020)豫0191民初3255号民事判决，宣判后，付炎华、李留庆与李晓翠均不服，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。付炎华、李留庆上诉请求：一、请求撤销(2020)豫0191民初3255号判决第一项，将李晓翠支付付炎华、李留庆35万元改判为50万元并支付滞纳金(不服金额为15万元);二、本案一、二审诉讼费用由李晓翠承担。事实与理由：付炎华、李留庆与李晓翠因房屋买卖合同纠纷一案，李晓翠欠付50万元尾款未付，一审法院酌情判令李晓翠支付35万元，付炎华、李留庆认为一审法院判决无依据，违反了当事人合同约定意思自治原则，应当予以改判，理由如下:一、双方合同约定的50万尾款支付条件已成就，李晓翠应支付全部房屋尾款50万元，而不应为35万元。1、《房屋买卖合同》已被一审法院认定为当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应按照合同约定判令李晓翠支付全部尾款，不应随意减少。《房屋买卖合同》第二条明确约定房屋尾款50万元的支付条件是“房屋产权证办理完毕后60日内支付人民币伍拾万元整”，涉案房屋产权证在2018年9月25日已经下发，按照合同约定在产权证下发60日后被告应该支付尾款50万元，至2018年11月25日李晓翠支付尾款的条件已成就，且无其他附加条件的阻碍，李晓翠应无条件支付，法院应判令其全部支付，一审酌情判令支付35万明显无依据并违反合同约定。2、一审将“双方存有房屋外的争议”作为减少尾款的理由无法律依据。一审酌情支付35万元的事实根据是“双方因房屋交付外其他内容发生争议且未达成一致意见”。既然认定争议为房屋交付以外的其他内容发生的争议，说明该争议与房屋买卖并不具有关联性，就不应该对房屋尾款产生影响，李晓翠不支付尾款的理由均是毫无根据的狡辩，不能将李晓翠狡辩的、无依据的阁楼争议作为认定减少支付尾款的理由，一审据此判令酌情减少房屋尾款缺乏依据。3、支付尾款无其他附加条件，本案不存在阻碍支付尾款的情形，李晓翠应当全额支付。双方合同约定尾款的支付除了以产权证的下发为支付条件外，并无其他任何附加条件，李晓翠以阁楼和露台没有产权未达到交付条件为由不付款并无合同依据，更无法律依据，一审法院采信其陈述并判令减少支付尾款的认定是违背合同约定及当事人意思自治原则。4、一审将阁楼争议作为扣减尾款的事实认定依据是错误的。《房屋买卖合同》第二条约定，“该房屋”总价款为200万元，包含的是土地使用权和附属物品，并未约定包含阁楼所有权或使用权，李晓翠辩称将阁楼所有权出售给李晓翠是曲解合同意思，根据《合同法》125条规定“当事人对合同条款理解有争议，应当按照合同所用词句合同有关条款、合同目的、交易习惯及诚实信用原则确定该条款的真实意思”。本案合同约定均是对房屋买卖的内容，对阁楼及露台的产权、面积、作价、交付等合同必备的条件只字未提，说明双方成交的是房屋，本案合同目的是房屋交易，并不是阁楼或露台。且李晓翠后又与开发商重新签订了《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》中也未包含阁楼单独作价出售的内容，购房合同约定对本案争议部分均属公摊面积为所有业主共有共用的状态，假若真如李晓翠所称不知道阁楼无产权且付炎华、李留庆承诺出售给她，那么李晓翠在2017年8月李晓翠和付炎华、李留庆一起与房屋开发商签订的购房合同直至2018年9月25日拿到房产证，这些手续和合同文件中也都没有关于阁楼独立归属权力的文件，付炎华、李留庆完全知情且未提出无任何异议。直到付炎华、李留庆起诉，李晓翠亦未提出要求撤销、变更合同内容的异议或诉讼，说明李晓翠对阁楼未单独作价出售且无独立产权是明知的，《房屋买卖合同》约定交易的就是房屋，不包含阁楼和露台。且目前阁楼和露台李晓翠均可以正常使用，仅仅因为李晓翠狡辩付炎华、李留庆应该为其办理阁楼和露台的产权证，一审就以此理由扣减15万房屋款的认定是错误的，应予以改判。二、李晓翠提供的2018年11月21日的协商草案内容并不是针对全部尾款支付的协商且已销毁，李晓翠又自行裁剪黏贴，不具备参考性，一审参考该协商草案并判令减少尾款是错误的，法院对李晓翠变造证据的行为应给予惩罚。1、在房产证办理完毕后，付炎华、李留庆多次向李晓翠催要尾款，李晓翠通过各种理由进行狡辩，拒绝支付尾款，并处心积虑的多方诱导付炎华、李留庆进行对李晓翠有利的陈述或书证，进行变造和歪曲后作为证据。本案中除原始合同外其他绝大部分证据均为李晓翠提交，本案在2019豫01**民初23024号案件审理时，李晓翠提交了利用付炎华、李留庆的签字，自行添加内容伪造阁楼抵偿40万元的书证，该书证与自己提供的录音证据形成时间自相矛盾后，李晓翠又将2018年1月21日进行协商先支付20万元，付炎华、李留庆同意先不计算违约金，而后再支付剩余30万元且已经撕毁无效的协商草稿，进行裁剪黏贴后提供给法庭，李晓翠利用拼接和伪造的证据进行狡辩，蒙蔽法官，以达到侵吞付炎华、李留庆资金的目的。从李晓翠自己提交的2018年11月29日录音即可知晓双方并未对尾款达成任何支付共识。2018年11月29日的录音为提交证据中日期最晚的文件，从录音中可以明确听到，付炎华、李留庆为了平息纠纷，尽快收回尾款，答应如李晓翠当时付款，可以给予10万元的折扣，但当李晓翠要求再增加折扣时，付炎华、李留庆愤而起身，断然拒绝了继续协商。11月29号的协商内容完全未提到以前的协商草案，说明11月21日的协商方案并非是双方认可的协商方案，不具有可参考性。2、2018年11月21日协商方案是李晓翠为了不承担25号的逾期付款违约责任而签，在付炎华、李留庆同意其分期支付后因李晓翠的不愿履行而被销毁(李晓翠自己撕碎)，李晓翠又进行拼贴并据此狡辩要求减少房款，结合其在2018年8月3日鲁慧敏出具的证明背面单方添加扣减40万房屋款内容的行为，可以认定其属恶意推卸合同责任，对于这种故意伪造证据扰乱司法审判的行为应进行惩罚，而不应得到支持，一审却据此扣减15万元明显错误。3、一审时李晓翠自认对阁楼价值补偿未达成一致意见，并撤销了第一项反诉诉请，要求法院酌情判决，既然未达成共识意见，一审却酌情减少15万元，其实也就是认定因阁楼无法办理房产证而扣减15万元，《房屋买卖合同》约定的房屋为整套出售，标的物是房屋，房屋建筑面积本身就已经包括了阁楼、阳台、露台等公摊面积，在双方并未将阁楼约定单独作价情况下，一审判定因阁楼无法办理房产证问题减少房屋款是缺乏事实基础和法律依据。4、付炎华、李留庆向前任业主购买高新区长椿路11号Y23号4，5，6层房屋，交易价款为600万元，因需要将5层免费给前任业主朋友使用三年折抵价款40万元，实际需要支付价款560万元，且该合同约定，所有办证费用由付炎华、李留庆承担。付炎华、李留庆将其中的6楼作价200万出售给李晓翠，所有税费均由付炎华、李留庆承担，该房屋总建筑面积340平方米，折合每平方5880元，且李晓翠无需承担任何税费，属于超低价格，郑州高新区大学科技园同地段办公楼不含各项税费价格均在每平方8500元以上。本次交易中，前任业主和付炎华、李留庆，以及付炎华、李留庆与李晓翠均为朋友介绍，所以价格明显低于市场价，付炎华、李留庆也因此愿意承担办证的繁琐和费用支出。在房屋办理产权证过程中，各项税费和其他费用超过50万，李晓翠对此完全知情，却在拿到房产证后，恶意狡辩伪造证据，拒付尾款。在此交易过程中付炎华、李留庆耗时费力的办理产权证，交易价格也在买入花费之下，却因李晓翠的恶意伪造证据和狡辩，一审法院无原因和法律依据扣减尾款15万元，明显错误和不公平，应当予以改判。三、一审未判令李晓翠支付滞纳金违反合同约定，李晓翠应按照日千分之一向付炎华、李留庆支付逾期付款滞纳金具有合同依据。《房屋买卖合同》第二条第4款约定，若李晓翠未按照约定支付相应房屋价款的，每日按照日千分之一支付滞纳金，该约定的滞纳金即为违约金。本案中，房产证在2018年9月25日下发，李晓翠应在房产证下发60天后的11月26日支付尾款50万元，李晓翠多方纠缠，截至目前已近两年却分文不付已构成违约，付炎华、李留庆要求自11月26日起按照约定支付日千分之一的滞纳金直至实际支付之日具有合同依据，并不违反法律规定，应予以支持，一审对该项请求不予支持并无说明原因和法律依据，明显错误应当予以改判。四、一审未将保全费3345元进行分配属于漏判，因保全费属诉讼费用，判决时应和案件受理费一并处理由败诉方承担。综上所述，请求二审法院依法支持付炎华、李留庆的上诉请求。李晓翠针对付炎华、李留庆的上诉辩称，一、因付炎华、李留庆无法保证李晓翠享有涉案房屋阁楼、露台的全部使用权，其向李晓翠交付的房屋不符合双方于2017年6月7日签订的《房屋买卖合同》约定的交付条件，李晓翠享有先履行抗辩权，李晓翠不支付剩余房款不构成违约。李晓翠在一审时提交的证据《房屋买卖合同》首段、李晓翠与付炎华（红杉）的微信聊天记录（第34、35、38、40、41页）以及付炎华、李留庆、李晓翠三人于2018年11月29日在漫威咖啡馆的对话录音均可以证实：付炎华、李留庆将位于郑州高新技术开发区××幢6层房屋以及阁楼、楼台和阳台的独立使用权作价200万元出售给李晓翠，阁楼、楼台和阳台的独立使用权属于付炎华、李留庆所出售标的物的一部分。李晓翠将阁楼和露台的使用权问题告知付炎华后，双方一直在就阁楼、楼台和阳台的独立使用权如何折价的问题进行协商，2018年5月23日，付炎华向李晓翠出具《说明》，内容为：一切以我和李晓翠签的购房合同（2017.6.7）为准，期间所签协议都是为办理房产证而签。付炎华、李留庆再次认可双方的一切权利义务以《房屋买卖合同》约定为准，和开发商签订的合同仅为省税办证使用。2018年11月21日，付炎华和李晓翠就阁楼、楼台和阳台的独立使用权如何折价、逾期办证违约金如何计算以及尾款支付时间的问题达成了《协商方案》，内容如下：付炎华和李晓翠协商一致，对于购房款尾款部分，李晓翠支付二十万元整，支付时间和方式可商量。后付炎华又单方反悔，不认可该《协商方案》，双方又于2018年11月29日在咖啡馆见面协商相关事宜，付炎华、李留庆同意将阁楼及露台部分折价5万元，逾期办证违约金折价6万元，对剩余房款进行抵扣，但是李晓翠未能同意。根据《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。付炎华、李留庆将不具备处分权的阁楼和楼台作价出售给李晓翠，但又无法保证李晓翠对阁楼和楼台的使用权，其交付给李晓翠的房屋不符合双方的约定，李晓翠享有先履行抗辩权，有权拒绝其支付房款的要求。二、李晓翠与案外人河南省大学科技园发展有限公司（下称大学科技园公司）签订《商品房买卖合同》是应付炎华、李留庆的要求，目的是为了节省付炎华、李留庆的办证税费开支，双方的实际权利义务以李晓翠与付炎华、李留庆于2017年6月7日签订的《房屋买卖合同》为准。双方签订《房屋买卖合同》后，付炎华、李留庆称为了节省办理产权证书的税费，需要李晓翠配合与大学科技园公司签订《商品房买卖合同》，在付炎华、李留庆的要求下，2017年8月18日，李晓翠和付炎华、李留庆先与原房主鲁慧敏等签订了《权利义务转让协议书》和《补充协议书》；2018年5月14日，李晓翠又就本案所涉房产单独与大学科技园公司签订《商品房买卖合同》，该合同上载明的房款为1292760元，与实际交易价格明显不符。李晓翠签订此合同的目的是为了给付炎华、李留庆节省税费，实际的房屋交易相对方仍为付炎华、李留庆和李晓翠。2018年5月23日，付炎华向李晓翠出具《证明》，说明双方的实际权利义务以2017年6月7日签订的《房屋买卖合同》为准，李晓翠与开发商签订的合同仅为办证使用。故付炎华、李留庆称其未将阁楼和露台的使用权出让给李晓翠，应按照李晓翠与大学科技园公司签订《商品房买卖合同》履行各自的义务的主张没有事实依据。三、如果付炎华、李留庆不能保证李晓翠对阁楼和露台部分的独立使用权，仍按照200万元对涉案房屋进行定价，将明显有违公平原则。根据付炎华与原房主鲁慧敏等签订的《房屋买卖合同》可以得知，付炎华购买4/5/6三层房屋的总价款为560万元，每层面积相同，平均价格为每层186.6万元。本案所涉房屋处于楼栋的顶层6楼，且李晓翠购买房屋时4楼和5楼均已装修，6楼是毛坯房交付，按常理6楼的价格应低于平均价186.6万元，但李晓翠却出了比平均价还要高的200万元购买6楼房屋，其主要原因是付炎华、李留庆向李晓翠承诺了阁楼和露台的使用权。同时，为了得到阁楼和露台的使用权，李晓翠还放弃了每层110平方米地下室的使用权，110平方米地下室的年租金为4万元左右。再者，李晓翠为了帮付炎华、李留庆节省办证的税费开支，将涉案房屋的备案价格定为1292760元，这无形中增加了李晓翠再次交易涉案房屋的税费，据李晓翠向相关部门询问，房屋定价2000000元和定价1292760元，再次交易的税费将额外增加20万元左右。李晓翠放弃了如此多的利益，出高价购买了涉案房屋，其主要原因就是相信了付炎华、李留庆承诺的阁楼和露台的使用权，其承诺对涉案房屋的定价产生了重大影响，如付炎华、李留庆不能履行承诺，保证李晓翠对阁楼和楼台的使用权，那么其无权按照原有定价收取房款，否则将有违公平原则。综上，一审法院根据双方曾经达成的《协商方案》酌定判决李晓翠支付付炎华、李留庆房屋尾款35万元，表面上李晓翠少支付了15万元的房款，看似占了便宜，但实际上李晓翠却支付了高于同楼栋房屋平均房价的价款；同时，李晓翠还放弃了本应享有的110㎡的地下室永久使用权，承担了房屋再次交易时多缴20余万元税款的责任，少付15万元房款其实不足以弥补李晓翠的实际损失。综合本案的实际情况，李晓翠认为一审法院对于房屋尾款部分的判决事实认定清楚，证据确实充分，请求法院依法驳回付炎华、李留庆的上诉请求。李晓翠上诉请求：一、依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初3255号民事判决书第三项，改判为付炎华、李留庆支付李晓翠逾期办证违约金212000元；二、本案诉讼费用由付炎华、李留庆承担。事实与理由：一审法院以李晓翠与开发商就涉案房屋又签订了《商品房买卖合同》，即认为办理产权证书系李晓翠与开发商之间的权利义务，与付炎华、李留庆无关，系事实认定错误，应当依法纠正。李晓翠与河南省大学科技园发展有限公司（下称开发商）签订《商品房买卖合同》是应付炎华、李留庆的要求，目的是为了节省付炎华、李留庆的税费开支，并不在李晓翠和开发商之间产生实际的权利义务，也不影响李晓翠与付炎华、李留庆之间就涉案房屋买卖产生的权利义务关系，双方的实际权利义务仍应以李晓翠与付炎华、李留庆在2017年6月7日签订的《房屋买卖合同》为准。双方签订《房屋买卖合同》后，付炎华、李留庆称为了节省办理产权证书的税费，需要李晓翠配合与开发商签订《商品房买卖合同》，在付炎华、李留庆的要求下，2017年8月18日，李晓翠和付炎华、李留庆先与原房主鲁慧敏等签订了《权利义务转让协议书》和《补充协议书》；2018年5月14日，李晓翠又就本案所涉房产单独与开发商签订《商品房买卖合同》，该合同上载明的房款为1292760元，与实际交易价格明显不符。李晓翠签订此合同的目的是为了办证时给付炎华、李留庆节省税费，实际的房屋交易相对方仍为付炎华、李留庆和李晓翠。2018年5月23日，付炎华向李晓翠出具《证明》，说明双方的实际权利义务以2017年6月7日签订的《房屋买卖合同》为准，李晓翠与开发商签订的合同仅为“办证”使用，这里的“办证”指的是节省税费的“办证”。实际上，在2017年6月7日，如果不是考虑到办证时付炎华、李留庆交纳的税费问题，开发商随时都可以为涉案房产办理产权证书，开发商之所以一直未办理产权证书的主要原因在付炎华、李留庆，付炎华、李留庆之前是想通过内部关系为涉案房屋办理产权证书，以达到节省税费的目的。后来遇到障碍，其又不想交纳额外的税费，于是就将办证事宜搁置了，付炎华、李留庆不配合交纳税费，开发商就无法为涉案房屋办理产权证明，故未按照合同约定办理产权证书的主要原因在付炎华、李留庆，因李晓翠未向开发商交纳任何房款，也没有与开发商的任何工作人员有过联系，故李晓翠无法向开发商主张办证。退一步讲，即使认定开发商为办理产权证书的义务人，付炎华、李留庆与李晓翠签订的《房屋买卖合同》第三条的约定以及付炎华、李留庆于2018年5月23日向李晓翠出具《证明》的行为，也应当构成债务加入，其依然认可《房屋买卖合同》的全部内容，故应当按照合同约定履行“一年内将此产权证办理完毕”的义务，对于延期办证的违约行为也应该承担约定的违约责任。综上，付炎华、李留庆逾期办理产权证书，其应按照合同约定支付逾期办证违约金，一审法院对此部分认定事实错误，请求二审法院依予以纠正，支持李晓翠的上诉请求。付炎华、李留庆针对李晓翠的上诉辩称，1、2018年5月23日付炎华的出具的《证明》中“以2017年6月7日签订的《房屋买卖合同》为准”的内容表述与一审认定并不冲突。双方签订《房屋买卖合同》后，又分别和开发商签订了在房管局备案的《商品房买卖合同》，由于《房屋买卖合同》约定了因产权转移发生的费用由付炎华、李留庆承担，而《商品房买卖合同》则约定税费由李晓翠承担，李晓翠为了确定这一约定，才让付炎华出具证明，要求双方以2017年6月7日签订的《房屋买卖合同》为准，目的就是仍由李晓翠承担税费，《证明》并未否定办证主体仍为开发商的事实。2、李晓翠对开发商为房屋产权证的办理主体是明知的。李晓翠上诉状中称“若不是考虑办证时付炎华、李留庆交纳税费问题，开发商随时都可以为涉案房屋办理产权证”，从该表述可知，李晓翠对开发商为房屋产权证的办理主体是明知的。对于李晓翠所称的是因为付炎华不配合交纳税费而搁置办证的辩称是无任何事实依据的。3、依据《房屋买卖合同》第三条约定和2018年5月23日付炎华的出具的《证明》不能认定付炎华、李留庆构成债务加入。第三条中的“甲方”指的是开发商，并不是付炎华、李留庆，《房屋买卖合同》中对付炎华、李留庆的称谓自始至终均为“出卖方”，并不是“甲方”，第三条是关于办证的约定，根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，办产权证为开发商的法定义务，这和第三条的约定完全吻合，说明第三条中的“甲方”指的就是开发商，并不是付炎华、李留庆，据此不能认定付炎华、李留庆构成债务加入。综上，一审关于产权证办理为李晓翠与开发商之间的权利义务的认定是正确的，李晓翠的上诉缺乏依据，应予以驳回。付炎华、李留庆向一审法院起诉请求：1.判令李晓翠支付房屋尾款50万元，并自2018年11月26日起按照日千分之一支付滞纳金至实际清偿之日；2.本案诉讼费用由李晓翠承担。李晓翠向一审法院反诉请求：1.确认出卖给李晓翠的阁楼、露台无权转让出卖应折价40万元从总房款中扣除；2.支付因延期办理房屋产权证赔偿违约金22万元（从2018年6月7日计算至2018年9月25日按照200万元的日千分之一计算）；3.负责完成诉争房屋的电表单独开户工作；4.本案诉讼费由付炎华、李留庆承担。后李晓翠撤销反诉请求第一项。一审法院认定事实：王敏、鲁慧敏、张莹三人共同出资购买位于郑州高新技术开发区××幢的楼房其中4、5、6层（共六层），每层均与开发商河南省大学科技园发展有限公司（以下简称大学科技园）签订有《商品房买卖合同》并进行合同信息备案，其中4、5、6层的合同编号分别为：GX11922998、GX11922985、GX11923005。2010年5月9日，王敏、鲁慧敏、张莹作为甲方，苏彬作为乙方签订睦邻协议书，内容为：甲方三人合伙购买大学科技园Y23栋楼第4.5.6层房屋，乙方购买第1.2.3层，以后将成为邻居，特约定，把地下室平均分割为两个部分，双方各占一半，各自拥有所有权和使用权，但在使用时不得危害到对方的安全。一楼装修由乙方负责规划和施工，甲方给予一次性装修补助1万元。四楼以上的平台、七楼阁楼在满足本栋楼公共设施使用的空间后的剩余空间归甲方占有和使用。其中，乙方如需在四楼平台摆放空调室外机、太阳能热水器等房屋附属设施、设备，甲方应允许并给予配合。七楼阁楼中电梯、中央空调（如安装）占用面积甲方必须予以满足。甲方鲁慧敏，乙方苏彬在该协议中签字。2014年2月14日，鲁慧敏、司海军作为出卖方，付炎华作为受让方签订房屋买卖合同，约定：出卖方自愿将郑州市高新技术开发区长椿路11号Y23号4.5.6层房屋及该房屋占用范围内的国有土地使用权（含地下室、阁楼、阳台、露台等附属设施）出卖给受让方，总价款为560万元。鲁慧敏、司海军、付炎华在该合同中签字确认。2017年6月7日，付炎华、李留庆作为出卖方，李晓翠作为受让方签订房屋买卖合同，约定：出卖方自愿将郑州高新技术开发区××幢6层房屋（购房合同编号GX11923005）及该房屋占用范围内的国有土地使用权（含阁楼、阳台、露台等附属设施）出卖给受让方，该房屋（包括土地使用权和附属物品，不包括地下室使用权）总价款为200万元，本合同签署三日内支付100万元，于2017年8月30日前支付50万元，于房产证办理完毕后60日内支付50万元，受让方未能按前款约定支付相应房屋价款的，每逾期一天受让方按逾期应付金额的千分之一向出卖方支付滞纳金；出卖方收到首期付款壹佰万元次日进行房产手续的移交，由卖方向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，费用由卖方承担，甲方保证一年内将此产权证办理完毕，每延期一天，按房产价格的千分之一向买方支付违约金。付炎华、李留庆、李晓翠在该合同中签字确认。2017年8月18日，王敏、鲁慧敏、张莹三人（甲方）与付炎华、李晓翠（乙方）及大学科技园（丙方）签订权利义务转让协议书，约定：甲方出资于2011年12月27日与丙方签订三份商品房买卖合同（合同编号：GX11922998、GX11922985、GX11923005），约定购买丙方开发位于郑州市高新技术开发区××层房屋，并已支付全部合同价款共计400万元，现甲方中两人患病，急需资金治疗，但该房屋尚未办理房屋产权证，无法办理过户，甲方三人均同意自愿将上述三份商品房买卖合同中的权利义务全部转让给乙方（乙方两人均同意），丙方对甲乙双方之间转让行为知晓且无异议。甲乙双方对合同项下的所购房屋暂时未办理房屋产权证事宜了解并知悉，双方对此无异议。甲乙丙三方一致同意，甲方将三份商品房买卖合同转让给乙方，甲丙双方之间基于上述合同产生的甲方的权利义务，由乙方享有和承担。甲方保证上述合同项下的所购房屋没有其他所有权人且未设定抵押等，亦不存在其他基于上述合同产生的纠纷。上述合同项下所购房屋的总价款为400万元，乙方同意，在本协议签订后三日内向甲方支付人民币100万元，剩余款项待丙方为乙方办理完毕房屋产权证，完成房屋交割、房屋退款及退税事宜并进行清算后一次性支付给甲方。甲方将上述合同项下权利义务转让给乙方之后，甲乙丙三方应当积极协助乙、丙双方办理上述合同的手续变更，包括但不限于撤销合同备案、撤销预告等；同时最终以郑州市房管局和不动产登记管理中心程序要求为准。因更名、变更手续等所有因本合同项下权利义务所产生的税、费等均由乙方承担，且应在丙方为其办理变更手续时同时交纳，否则丙方有权拒绝配合办理变更手续。本协议签订后，甲方与丙方之间的权利义务关系终止，甲、丙双方之间基于上述合同产生的甲方的权利义务，由乙方享有和承担。王敏、鲁慧敏、张莹、付炎华、李晓翠在该协议中签字，大学科技园在该协议中加盖印章。李晓翠分别于2017年6月7日、6月9日向付炎华各支付50万元、8月31日支付40万元、9月2日支付10万元，共计150万元，付炎华均出具相应收条。2017年6月9日，李晓翠与付炎华签订房产手续移交收条，内容为：“买受人李晓翠收到出卖人付炎华交付科技园Y23栋楼六层门钥匙两个，电梯卡一张；七层露台门钥匙一个，阁楼门钥匙一个，此收条买受人与出卖人各壹份。”付炎华、李晓翠均签字确认。李晓翠提供付炎华与李晓翠于2018年11月21日签订协商方案复印件一份，内容为：付炎华和李晓翠协商一致，对于购房尾款部分，李晓翠支付20万元整，支付时间和方式可商量。该协商方案有付炎华、李晓翠签字。付炎华认为该协商方案因李晓翠不同意履行，原件已经撕毁，不再履行。2018年11月15日，付炎华、李晓翠签订承诺书，内容为：鉴于购买的科技园Y23栋楼四层、五层、六层房屋都是独立产权，但现在用电是三层共用电表，因此特向供电单位河南国家大学科技园申请独立用电分户申请，经园区指导制定了分户方案，依此方案，园区和物业管理单位同意由物业持有人业主请具有资质的人员依此方案施工，改造期间，若因施工方原因出现任何事故，与科技园和园区物业无关，出现一切损失由业主承担。资质人郭清占。2018年6月1日，鲁慧敏出具证明，内容为：“现郑州高新区长椿路大学科技园Y23幢4-6层房屋于2017年2月已转让给付炎华，就7层阁楼问题，作为原房主做以下说明：1、我们从购房起，与原1-3层沟通协商后归我们使用，于2010年5月开始装修，于2010年10月入住至2017年2月，七层阁楼一直归我们使用。2、七层阁楼交房时只有一个照明光源，其余所有设施都是由我们出资安装的，水、电（包括动力电）与4-6层是统一系统，统一安装的。”在该证明的纸张背面有付炎华的签名。李晓翠在付炎华的签名上方自行书写“现证明Y23栋7层阁楼及露台使用权已转让出卖给李晓翠使用，如不能使其合法独立使用，此部分房款肆拾万元依约从总价款扣除。2018.06.03”。2018年9月25日，郑州市国土资源局向李晓翠颁发豫（2018）郑州市不动产权第0292977号不动产权登记证，载明：李晓翠单独所有，坐落于高新技术产业开发区长椿路****楼******，共有宗地面积173046.88㎡/房屋建筑面积340.2平方米，专有建筑面积239.63㎡，分摊建筑面积：100.57㎡，房屋总层数7层，所在层数6层，房屋竣工日期2010年1月26日。2018年11月15日，李晓翠代收付炎华交付6600元电表、电路分户改造费用。2019年7月16日，付炎华、李留庆诉至该院，2019年7月17日李晓翠提起反诉。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人有权在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，二原告与被告签订《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效,并受法律保护，双方均应按照合同约定全面及时履行相应义务。根据该院查明事实，李晓翠已支付150万元房款，双方因房屋交付外其他内容发生争议，且未达成一致意见，导致尚有50万元房款未付。综合考虑本案中双方证据及陈述意见，参考2018年11月21日协商方案，现付炎华、李留庆要求李晓翠支付尾款50万元，该院酌定支持35万元，超出部分主张及关于要求支付滞纳金的请求，均不予支持。关于李晓翠反诉要求付炎华、李留庆支付因延期办理房屋产权证赔偿违约金22万元，因其与开发商针对案涉房屋又签订《商品房买卖合同》，产权证办理是其与开发商之间的权利义务，李晓翠提供证据不足以证明逾期办理房产证系付炎华、李留庆原因导致，故对于李晓翠该项反诉请求，缺乏事实与法律依据该院不予支持。关于李晓翠主张要求付炎华、李留庆负责完成诉争房屋电表单独开户等，缺乏事实与法律依据，该院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李晓翠于本判决生效后十日内向原告付炎华、李留庆支付房屋尾款35万元。二、驳回原告付炎华、李留庆的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李晓翠的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行期间的迟延履行金。本诉案件受理费9450元，反诉案件受理费5000元，共计14450元，由付炎华、李留庆负担3596元、李晓翠负担10854元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是，第一，一审法院考虑阁楼及露台争议，酌定剩余房款为35万元是否适当；第二，李晓翠主张的逾期办证的违约金应否支持，付炎华、李留庆主张的逾期付款的违约金应否支持。2017年6月7日，付炎华、李留庆与李晓翠签订《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定的“出卖方自愿将郑州高新技术开发区××幢6层房屋（购房合同编号GX11923005）及该房屋占用范围内的国有土地使用权（含阁楼、阳台、露台等附属设施）出卖给受让方，该房屋（包括土地使用权和附属物品，不包括地下室使用权）总价款为200万元，……”，以及双方交付案涉房屋的具体情况，结合双方关于阁楼、阳台、露台使用过程中产生争议协商的相关内容等，可以说明双方当事人协商买卖的案涉房屋包括阁楼、阳台、露台使用权，且该部分阁楼、阳台、露台使用权对于李晓翠购买案涉房屋以及确定价款具有实质性的影响，根据现有证据，的确存在阁楼、阳台、露台使用争议，难以确定该部分使用权的对应价值，一审法院根据本案实际情况，考虑双方协商过程等，对于合同约定的价款酌情减少，酌情认定剩余购房款为35万元，并无不当。关于双方主张的违约责任问题。根据合同约定，最后一笔房款于房产证办理完毕后60日内支付50万元，每逾期一天受让方按逾期应付金额的千分之一向出卖方支付滞纳金；出卖方收到首期付款壹佰万元次日进行房产手续的移交，由卖方向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，费用由卖方承担，甲方保证一年内将此产权证办理完毕，每延期一天，按房产价格的千分之一向买方支付违约金。一方面，虽然李晓翠没有按照合同约定时间支付下余购房款，但双方的确存在阁楼、阳台、露台使用争议，对于下余购房款支付金额及时间一直在协商过程中；另一方面，付炎华、李留庆以及李晓翠对于案涉房屋所有权登记情况以及如何办理所有权证均应当明知，付炎华、李留庆未在合同约定的期间内配合办理完毕房屋权属的转移登记，没有证据证明系付炎华、李留庆的原因导致办证延误。根据上述情况，一审法院对于双方分别主张的违约责任均未支持，并无不当。且李晓翠的上诉请求及不服金额未包括该逾期付款违约金。综上所述，付炎华、李留庆与李晓翠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9450元（付炎华、李留庆实际预交金额为4725元），反诉案件受理费5000元，共计14450元，由付炎华、李留庆负担3596元、李晓翠负担10854元。保全费3345元，由付炎华、李留庆负担1003元、李晓翠负担2342元。二审案件受理费5600元，由付炎华、李留庆负担3300元，李晓翠负担2300元。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年十二月十四日书记员  李唯丽