江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初5892号原告：周现党，男，1980年10月14日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：夏杰，江苏普悦律师事务所律师。被告：蒋凯，男，1989年4月28日出生，汉族，住江苏省江阴市。被告：蒋文明，男，1959年9月21日出生，汉族，住江苏省江阴市。原告周现党与被告蒋凯、蒋文明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月30日、9月1日公开开庭进行了审理。原告周现党及其委托诉讼代理人夏杰，被告蒋凯、蒋文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周现党向本院提出诉讼请求：一、判令蒋凯、蒋文明协助周现党将坐落于五金南路18号、五金南路19号、永康五金城32号楼202、永康××号楼××房屋过户至周现党名下；二、判令蒋凯、蒋文明支付违约金10万元（200万元＊5%）；三、判令蒋凯、蒋文明承担本案诉讼费、保函保险费。事实和理由：周现党与蒋凯、蒋文明于2020年4月14日签订《江阴市房地产买卖合同》一份，约定蒋凯、蒋文明将坐落于五金南路18号、五金南路19号、永康五金城32号楼202、永康××号楼××房屋出售给周现党，房价200万元。截至起诉之日，周现党已将200万元支付至双方约定的监管账户（中介孙琴芳名下），但蒋凯、蒋文明明确拒绝配合办理过户手续且未见涉案房屋交付。为维护自身权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告蒋凯辩称，涉案房屋并非蒋凯所有，与蒋凯无关，蒋凯名下的五金南路16号、17号房屋已经过户至周现党名下了。被告蒋文明辩称，周现党打电话给其时，双方谈好的价格为五金南路16、17、18、19号房屋共计440万元，当时其说再考虑考虑。等其答应440万元出卖时，周现党只同意400万元了。没有履行合同时因为周现党未按照约定付款，导致其多支付了几十万元利息，另外涉案房屋装潢部分要求周现党予以补偿。如果法院认定蒋文明违约，则周现党主张的违约金过高，请求法院依法予以调低。本院经审理认定事实如下，五金南路18号、五金南路19号、永康五金城32号楼202、永康××号楼××房屋系蒋文明所有。2020年4月14日，周现党与蒋凯、蒋文明在江阴市佳尚不动产服务有限公司居间下签订《江阴市房地产买卖合同》，约定蒋文明、蒋凯将五金南路18号、五金南路19号、永康五金城32号楼202、永康××号楼××房屋以200万元的价格出售给周现党，该价格为净价，税金均由周现党承担；周现党于2020年4月14日首付购房定金10万元，2020年5月1日前贷款到账付款100万元，2020年5月20日前过户付款90万元；中介方佣金2000元由周现党承担；如蒋凯、蒋文明中途悔约或违约，应于悔约或违约之日起五日内双倍返还定金，如周现党不能按期向蒋凯、蒋文明付清购房款或蒋凯、蒋文明不能按期向周现党交付房子，违约方应承担成交总价5%的滞纳金；若有房产相关的抵押存在，蒋凯、蒋文明应于2020年5月15日前注销，若因蒋凯、蒋文明原因未能及时注销抵押导致无法过户，视为蒋凯、蒋文明违约，负全部责任；租户按租房合同日期之前搬走就交房；待永康五金城16号、17号4本房产证下来中介陪同周现党去民生银行贷款100万元，放款给中介，用于还顾山小贷40万元、用于还典当行70万元，余款90万元于过户日之前去还款解押后过户，最迟日起2020年5月20日之前；周现党在民生银行办一张银行卡作为民生抵押（五金南路16、17号）放款卡交于中介方，密码由中介方设；中介方收承兑10万元，待周现党有现金后把承兑收回转账10万元给中介。合同签订后，周现党付款情况为：2020年4月14日支付10万元、4月28日30万元、5月3日20万元、5月8日20万元、5月14日13万元、5月20日90万元、5月27日10万元、6月1日7万元。上述款项均支付给了中介方孙琴芳。2020年6月1日，江阴市佳尚不动产服务有限公司及其经办人孙琴芳向周现党出具收据及收条，确认收到周现党购买五金南路18号、五金南路19号、永康五金城32号楼202、永康××号楼××房屋房款200万元。审理中，蒋文明陈述中介孙琴芳系其表妹，孙琴芳告知其已经收到周现党200万元，也通知其去办理过户手续，双方也去了不动产登记中心，但是由于周现党从一开始买房到最后过户时间太长，其要求给付补偿，因过户时周现党不同意补偿所以当天没有办理过户手续。周现党陈述当天在不动产登记中心时，蒋凯、蒋文明要求其补偿5万元，其没有同意，到了6月27日其同意补偿4万元，但是如果不能在7月5日前交付房屋，逾期一天要求蒋文明承担5000元，蒋文明未同意。审理中,蒋凯、蒋文明陈述与租户的租赁合同到期日为2020年6月30日，在7月30日庭审中陈述租户已经搬走，在9月1日庭审中陈述涉案房屋空置，但尚未交付给周现党。9月18日本院组织双方调解，未能达成一致意见。2020年12月2日，双方向本院确认蒋文明已将五金南路18号、五金南路19号、永康五金城32号楼202、永康××号楼××房屋交付给了周现党。周现党陈述其在2020年11月5日实际接收了涉案四套房屋。另查明，五金南路18号、五金南路19号房屋于2018年9月5日办理抵押登记，抵押给中国民生银行股份有限公司无锡分行，于2020年6月4日办理抵押登记注销手续。本院因本案于2020年6月23日首封了五金南路18号、五金南路19号、永康五金城32号楼202、永康××号楼××房屋。2020年7月2日，因蒋文明涉及其他案件，永康五金城32号楼202房屋被本院另案查封。再查明，周现党因申请财产保全，购买了诉讼财产保全责任保险，支付了保险费3150元。以上事实，有《江阴市房地产买卖合同》、付款凭证、收据、收条、抵押登记注销手续、保险费发票、不动产登记薄证明及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，《江阴市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。周现党已按约支付房款200万元，虽然周现党未能完全按照约定时间支付全部款项，但该行为并不影响双方合同履行，蒋凯、蒋文明应当将房屋交付并协助将房屋过户至周现党名下。根据双方陈述，蒋文明因要求周现党在合同约定之外予以补偿未果拒绝配合履行过户手续，其行为构成违约，蒋文明应当协助将涉案四套房屋过户至周现党名下，但现永康五金城32号楼202在本案审理期间已被本院另案查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让”之规定，周现党要求该套房屋过户的诉讼请求本院不予支持，对要求涉案其他房屋过户的诉讼请求依法予以支持。合同中约定“租户按租房合同日期之前搬走就交房”，蒋文明、蒋凯在7月30日庭审中陈述租户已经搬走，但其未将涉案房屋交付，周现党自认已于2020年11月5日接收房屋，蒋文明也对交房事实予以确认，故蒋文明、蒋凯逾期交房的事实客观存在，其行为构成违约，应当按约承担违约金。合同约定“周现党不能按期向蒋凯、蒋文明付清购房款或蒋凯、蒋文明不能按期向周现党交付房子，违约方应承担成交总价5%的滞纳金”，本院认为按成交总价5%计算逾期交房违约金过高，本院综合合同履行情况及双方违约情节、考虑周现党也未完全按约定时间支付购房款等因素，酌定违约金为5万元。周现党支付的保函保险费3150元并非其在本案中支出的必要、合理费用，本院对其要求蒋凯、蒋文明承担该项费用的诉讼请求不予支持。综上，本院对周现党诉讼请求合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：一、蒋凯、蒋文明应于本判决发生法律效力之日起10日内协助周现党将五金南路18号、五金南路19号、永康五金城32号楼302房屋过户至周现党名下，过户产生的税费均由周现党承担；二、蒋凯、蒋文明应于本判决发生法律效力之日起10日内支付周现党违约金5万元；三、驳回周现党的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11800元，财产保全费5000元，合计16800元（周现党已预交），由周现党负担400元，蒋凯、蒋文明负担16400元。（周现党预交案件受理费中的剩余部分16400元由本院退回，蒋凯、蒋文明应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  沈金锋二〇二〇年十二月十六日书记员  蒋敏绮附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。