湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1023民初2187号原告：郴州众达物业服务有限公司，住所地郴州市北湖区同心路**西苑商住楼****门面。法定代表人：雷英炜，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄小明，男，1962年12月14日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。被告：陈小珍，男，1979年12月16日出生，湖南省永兴县人，户籍所在地湖南省永兴县，住湖南省永兴县。被告：刘林华，女，1983年9月3日出生，湖南省永兴县人，户籍所在地湖南省永兴县，住湖南省永兴县。系被告陈小珍之妻。原告郴州众达物业服务有限公司与被告陈小珍、刘林华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郴州众达物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄小明、被告陈小珍、刘林华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郴州众达物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈小珍、刘林华向原告支付物业管理费1509.00元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月27日，原告郴州众达物业服务有限公司与开发商郴州万鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业服务管理合同》，开发商郴州万鑫房地产开发有限公司将其刚刚建设完工的北苑小区项目一期物业委托给原告管理服务。原告自2015年9月1日起入驻26度阳光（北苑）小区，为该小区提供物业管理服务至2018年9月30日止。被告陈小珍、刘林华为26度阳光小区19-1-602房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2017年7月1日起至2018年9月30日止一直未缴纳过物业服务费，经原告多次催缴，仍欠原告1509.00元未缴纳。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。被告陈小珍、刘林华辩称：1.被告陈小珍、刘林华尚欠原告郴州众达物业服务有限公司物业管理费是事实，但是被告方从未见到物业服务合同，曾于2017年7月10日从开发商郴州万鑫房地产开发有限公司办理交接房屋手续，案件所涉及的房屋物业费应从2017年7月10日起计算。2.被告陈小珍、刘林华已经预交了一年的物业费820.00元。3.被告陈小珍、刘林华按照上述方法计算物业费，抵扣预交的金额后，愿意缴纳剩余部分的物业费。本院经庭审组织双方当事人举证、质证，并结合当事人的陈述认定事实如下：2015年7月27日，原告郴州众达物业服务有限公司与开发商郴州万鑫房地产开发有限公司签订《前期物业服务管理合同》，开发商将其刚刚建设完工的北苑小区项目一期物业委托给原告实行物业管理服务。小区占地面积：66495.6ｍ2，规划总建筑面积：151131ｍ2；住宅面积：82738ｍ2，其中一期47024ｍ2；商业面积：22531ｍ2，其中一期1697.88ｍ2。合同约定：本物业的服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元收取，电梯房乙方按建筑面积每月每平方米1.5元收取，商业门面由乙方按建筑面积每月每平方米2.6元收取。原告依照合同约定配置了物业经理和保安保洁人员进入小区服务。2015年，被告陈小珍、刘林华从开发商郴州万鑫房地产开发有限公司购买位于湖南省永兴县××街道××路××段××度阳光（北苑）小区19栋1单元602房屋，建筑面积为125.72ｍ2。2016年6月28日，开发商郴州万鑫房地产开发有限公司出具通知，向全体业主告知北苑小区谨定于2016年7月1日正式交房，物业公司可一并收取物业管理费及其他相关费用。2017年7月10日，被告陈小珍、刘林华到原告郴州众达物业服务有限公司办公室交纳了物业费820.00元（具体计算方法为125.72m2×0.68元×12个月×0.8=820.00元），装修押金2000元等相关费用。原、被告双方约定：装修押金在原告入住六个月后全额退还。北苑小区在实际操作过程中，物业管理费按住宅房屋建筑面积每月每平方米0.68元计算。2018年9月30日，原告郴州众达物业服务有限公司撤离北苑小区。双方当事人为缴纳物业管理费和退还装修押金问题产生纠纷，未能达成协议。2020年7月15日，原告郴州众达物业服务有限公司再次向被告陈小珍、刘林华催收物业管理费未果，遂于2020年10月21日诉至本院，请求判如所请。另查明，原、被告之间关于装修押金问题已经妥善处理。上述事实，有原告提供的企业登记信息复印件一份，《前期物业服务管理合同》复印件一份，物业费用催缴通知单一份，被告提供的收据一份，以及双方当事人的庭审陈述等证据证实，足以认定。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。双方争议的焦点为：一、物业管理费起算时间如何确定；二、原告提出的物业管理费1509.00元，被告是否应偿还。现分析判断如下：关于焦点一，本院认为开发商郴州万鑫房地产开发有限公司与原告郴州众达物业服务有限公司签订《前期物业服务管理合同》后，开发商郴州万鑫房地产开发有限公司于2016年6月28日向全体业主发出通知，确定北苑小区工程交房时间为2016年7月1日，并开始计算收取业主物业管理服务费。被告陈小珍、刘林华提出其实际从开发商收房时间是2017年7月10日，应当从该时间点开始计算物业管理费的主张，因其未向本院提供相关证据证明办理收房、交接房屋手续的具体时间，故本院不予采纳。即本案应从2016年7月1日开始计算物业管理服务费。关于焦点二，本院认为依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告郴州众达物业服务有限公司与开发商郴州万鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务管理合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。该《前期物业服务管理合同》亦对北苑小区项目全体业主具有法律约束力。原告郴州众达物业服务有限公司依约对北苑小区项目物业进行了管理服务，被告陈小珍、刘林华作为该小区的业主，未依合同约定支付物业管理费，构成违约行为，应当承担继续履行的义务。故原告郴州众达物业服务有限公司提出要求被告陈小珍、刘林华支付物业管理费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案原、被告所涉及的物业管理服务费虽然在《前期物业服务管理合同》约定为每月每平方米0.8元计算，但在实际操作过程中，双方约定物业管理费按住宅房屋建筑面积每月每平方米0.68元计算，本院从其约定。被告陈小珍、刘林华先前于2017年7月10日交纳的物业管理服务费820.00元，应当结合本案具体情况认定为交纳2016年7月1日至2017年6月30日止的物业管理费。为此，原告郴州众达物业服务有限公司请求判令被告陈小珍、刘林华支付物业管理费1509.00元应结合案件的具体情况作相应调整。具体调整的金额为125.72m2×0.68元×15个月=1282.34元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告陈小珍、刘林华在本判决生效之日起十日内支付原告郴州众达物业服务有限公司物业管理服务费1282.34元；二、驳回原告郴州众达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25.00元，由被告陈小珍、刘林华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员 曹 钦二〇二〇年十二月十一日书记员 朱智燕法官寄语：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。