辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14085号上诉人（原审被告）：曹文胜，男，1965年4月16日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：沈阳佳沅苗木繁育有限公司，住所地沈阳市皇姑区鸭绿江北街**。法定代表人：姜树和，公司总经理。委托诉讼代理人：王彬，男，1984年7月18日出生，汉族，公司工作人员，住沈阳市沈北新区。上诉人曹文胜因与被上诉人沈阳佳沅苗木繁育有限公司（以下简称“佳沅公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初3049号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。曹文胜上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审认定事实，适用法律错误。1、被上诉人没有通过“合法有效”产权转让协议取得涉案土地使用权。根据《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现案涉划拨土地仍登记在原国有公司沈阳市佳沅苗木繁育中心名下，没有登记在私营企业沈阳佳沅苗木繁育有限公司名下。产权转让协议即使如一审法院认定的“合法有效”，该协议也是债权协议，未依法履行，即签订土地使用权出让合同、缴纳土地出让金之前，被上诉人没有通过签订产权转让协议方式取得土地使用权，一审法院认定被上诉人取得土地使用权违背物权法定原则。2、案涉产权转让协议不具合法性。根据国家土地局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第六条：“企业产权整体转让的，划拨土地使用权应当以出让方式处理。”第十条：“处置土地使用权应当按下列程序办理：（一）拟定土地使用权处置方案。（二））地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批企业出售的，土地估价结果和土地使用权处置方案由企业隶属单位报上一级人民政府土地管理部门确认、审批……。”财政部《企业国有产权转让管理暂行办法》第十二条：“按照本办法规定的批准程序，转让事项经批准后，才可以清产核资、评估、交易、签订产权交易合同等等”。上述法律法规虽有的现在已失效，但本案产权转让的2006年是有效的，是当时国有企业改制必须遵守的。被上诉人没有按照规定进行国有企业产权转让，产权转让协议不具合法性，现今转让所涉国有划拨土地使用权仍然登记在原国有企业名下就是证明。未履行国有划拨土地出让手续的国有企业产权转让，其实质就是侵吞国有资产，明知该行为，故意违背事实及法律裁判，就是助力国有资产流失、枉法裁判的行为。3、涉案产权转让协议是以合法形式掩盖非法目的的协议，是无效的。被上诉人以签订国有企业产权转让合同的形式，通过股权变更成为了原国有企业，现今的被上诉人。这些表面的合法形式，不能掩盖涉案国有划拨土地在未履行出让手续、未缴纳土地出让金情况下，被上诉人无偿使用的结果。产权转让的实质就是转让国有划拨用地，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。本案被上诉人通过产权转让形式转让国有划拨用地的行为依法无效，一审法院认定被上诉人通过企业产权转让取得了合同出租方权利义务是错误的。即使被上诉人在产权转让时取得辉山开发区有关部门的批准，但根据该解释第二条，开发区管委会作为出让方与受让方订了的土地使用权出让合同，应当认定无效。开发区管委会无权处置土地使用权，何况处置的是国有划拨土地。《房地产管理法》第二十四条规定：”下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地”。涉案划拨土地不在法律规定的可以无偿使用范围之内，无论被上诉人通过哪种方式，都不能取得国有划拨用地使用权。被上诉人存在以国有产权转让合法形式，达到免交土地出让金、无偿使用国有划拨土地非法目的的行为，根据合同法第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益”，根据上述法律规定，涉案产权转让协议依法无效。综上，被上诉人签订的产权转让协议损害社会公共利益，产权转让的结果造成国有资产流失，是无效的；被上诉人无权使用国有划拨用地，不能通过产权转让形式取得涉案土地使用权，无权主张涉案土地使用权人所享有的权利义务，一审诉请应当被依法驳回。佳沅公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。一、不能依据国有土地使用权合同司法解释的规定将本案国有划拨农用地转让合同认定为无效。最高人民法院负责人在该司法解释发布时答记者问中明确指出，该解释调整的国有土地范围为国有建设用地，不包括集体土地和国有农用地。该说明虽未在司法解释中直接规定，但作为适用范围的说明仍是有效的。故司法解释关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，不适用本案国有划拨农用地的转让，不能直接援引该司法解释认定本案合同效力。因此，上诉人主张按照司法解释认定本案转让合同无效的观点，不能成立。二、国有农场划拨农用地使用权确权不适用物权法之规定，不以登记发证为生效要件。国有农场划拨农用地使用权取得在历史上主要是根据批准文件确认，并不采取出让方式，不涉及缴纳土地使用权出让金问题，不以登记发证为生效要件。被上诉人2006年通过公开合法形式购买企业产权，并且经有批准资质的人民政府批准，当时国有划拨农用地使用权确权工作在全国范围内并未完成，直至2015年底《中共中央国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》则指出：“对农垦企业改革改制中涉及的国有划拨建设用地和农用地，可按需要采取国有土地使用权出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨用地等方式处置。”据此，应认定最终确认可以采取保留划拨农用地的方式处置的做法。因此被上诉人对涉案土地实质上享有的土地使用权，是否领取权属证书不影响本案合同的效力，更不能简单的援引物权法之不动产的设立条件来判断国有农用划拨地的权属效力。三、国有划拨土地转让中，缴纳土地出让金并非唯一的使用权获取途径。国家土地局《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金（该暂行办法虽于2019年7月24日废止，但说明整个交易符合当时法律规定）。沈阳农垦企业联合总公司为国有企业，领有国有土地使用证，具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明，与被上诉人签订了产权交易合同，且交易经政府批准，符合《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条规定的土地使用权可转让情形。根据该条规定，划拨土地使用权转让中，可以向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金，也可以以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。证明国有划拨土地转让中，缴纳土地出让金并非唯一的使用权获取途径，也可以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。沈阳农垦企业联合总公司在《辉山农业高新区管委会给沈阳市政府的请示》中说明了出让金去向：“在辉山农业国资办监督下使用，资产收益全部用于支付农垦系统改革成本，解决历史遗留问题及企业再发展”，视同“土地收益上缴国家”，说明此次交易符合规定情形。同时，被上诉人在签订合同后已交付600万美元和2700万人民币转让费用，实际履行了合同义务。据此，此次交易合法有效，且无需再缴纳土地出让金。四、上诉人曾以实际行动认可被上诉人出租方主体身份。因产权转让行为，原沈阳市北陵农场与上诉人签订的《棚菜地租赁协议》中，出租方在合同中的权利义务已经整体转让给被上诉人，该协议对双方具有约束力，上诉人曾向盛世绿源生态科技发展有限公司（后更名为被上诉人）支付棚菜地使用租金及水费，以实际履行行为证明上诉人认可被上诉人出租方主体身份。双方租期届满，上诉人应将涉诉棚菜地恢复原状后完好返还被上诉人。综上，被上诉人与原沈阳市北陵农场之产权交易系响应国家盘活农垦土地资源的政策精神，经过人民政府批准，通过公开合法的挂牌转让形式进行产权转让，全额履行了转让费用，该转让行为不仅合法有效，且有利于整合农垦土地资源。上诉人为一己私利，在原合同租期届满后长期非法侵占被上诉人享有使用权和经营权的土地，严重侵犯被上诉人合法权益，其上诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回上诉人全部诉讼请求，维护被上诉人的合法权益。佳沅公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告位于沈阳市内的棚菜地（占地约1.5亩）恢复原状并返还给原告；2.请求判令被告向原告支付自2009年12月31日起(暂按每年每亩300元的标准计算，暂时计算至起诉日为3591天，约为4427.26元租金)；3.请求判令被告承担本案诉讼费。一审法院查明事实：位于沈阳市皇姑区鸭绿江北街**国有划拨土地165440.13平方米使用权原归沈阳市佳沅苗木繁育中心所有，该中心与沈阳市北陵农场均系沈阳市农垦总公司的下属单位。被告原系沈阳市北陵农场(国有企业)固定职工，1982年2月1日参加工作。1999年初，北陵农场将165440.13平方米国有划拨土地中1.5亩(以下简称案涉土地)租赁给被告，被告在该地上自建高效温室大棚，用于蔬菜种植。2003年11月30日，被告办理国有企业下岗职工向失业保险并轨手续(解除劳动关系)，并领取一次性经济补偿金。被告与北陵农场解除劳动关系后，仍继续使用案涉土地种植蔬菜，但未与北陵农场重新签订租赁合同。2005年11月30日至2005年12月27日期间，沈阳市农垦总公司将沈阳市佳沅苗木繁育中心产权挂牌出让。2006年1月18日，沈阳市农垦联合企业总公司作为出让方与受让人沈阳中源苗木培育产业有限公司签订产权交易合同，双方约定转让标的物为沈阳市佳沅苗木繁育中心100%产权，其中含257亩(含案涉土地)已出租的棚菜地的使用权，资产总额7673万元，负债总额423万元，净资产7250万元，转让价格为600万美元及2070万元人民币。该协议签订后，沈阳中源苗木繁育产业有限公司按合同约定支付了全部价款，沈阳市农垦联合总公司交付了257亩棚菜地使用权，沈阳中源苗木培育产业有限公司对北陵农场与高效农业大棚棚主间的既有合同表示认可，于2006年3月8日将原沈阳市佳沅苗木繁育中心更名为沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司。2009年3月11日，被告曹文胜向盛世绿源生态科技发展有限公司支付2009年1月1日至2009年12月31日的棚菜地使用租金450元及水费420元，双方未签订棚菜地租赁合同。2010年12月31日，沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司又更名为沈阳佳沅苗木繁育有限公司，即本案原告。2011年末，原告要求与北陵农场签有合同并合同期已经届满的租户腾出土地未果，起诉至一审法院，经两审法院审理，相关判决已发生法律效力，目前正在执行中。2012年初，原告对棚菜地上大棚采取停水、停电措施。现被告在案涉土地上自建砖石结构房屋出租收益。自2009年1月1日起至今，被告未交租金，原告起诉至一审法院。一审法院认为，依据民事诉讼法相关规定，当事人有答辩、向法庭陈述及举证、质证的权利，本案被告经合法传唤，未到庭应诉，系放弃相关诉讼权利的行为。一审法院依据到庭当事人的陈述，结合经审查确认的证据，认定本案事实，并依法作出裁判。依法成立的合同受法律保护。被告基于沈阳市北陵农场原固定职工的身份租用案涉土地，在与北陵农场的劳动关系解除后，仍继续使用案涉土地，但未与北陵农场重新签订租赁合同。2006年1月，沈阳市农垦总公司将沈阳市佳沅苗木繁育中心企业产权挂牌出让，受让方通过公开合法的形式购买企业产权，同时取得257亩国有划拨土地使用权。受让方沈阳中源苗木培育产业有限公司，取得沈阳市佳沅苗木繁育中心100%产权后，将沈阳市佳沅苗木繁育中心更名为沈阳盛世绿源生态科技发展有限公司，后该公司再次更名，即为原告，故原告因划拨土地使用权的合法受让而取得本案主体资格。被告向盛世绿源生态科技发展有限公司支付棚菜地租金，表明对出租方主体的变更事实系属明知，与原告间形成事实上的土地租赁关系。被告仅于2009年交纳一年租金，后未再交纳租金而占用土地至今，现原告起诉请求判令被告返还土地，系解除合同的意思表示，同时也是解除合同的通知方式。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告作为出租人有权随时解除合同，且已通知被告，故一审法院依法解除原、被告间租赁关系。合同解除后，被告应向原告返还租赁物即案涉土地。因双方为不定期租赁，解除之日即为租赁期限届满之时，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定:“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，”被告应依法返还租赁物。本案中，原告述称被告取得案涉土地时，系由北陵农场向被告交空地并提供建筑材料，由被告在地上自建蔬菜大棚。本案诉讼中，原告提交照片，证明被告目前在案涉土地上建砖石结构房屋，用于出租收益。针对案涉土地现状及相关法律规定，原、被告租赁关系解除后，被告应将案涉土地地上物拆除并将拆卸下的建筑材料自行处理完毕后，将案涉土地返还原告。关于给付租金的诉讼请求，本案审理期间，原告于2020年8月25日提交书面申请，自愿撤回该诉请，一审法院依法准予。一审法院判决:一、解除原告沈阳佳沅苗木繁育有限公司与被告曹文胜间的租赁合同关系;二、被告曹文胜于判决生效后三十日内将位于沈阳市皇姑区鸭绿江北街70号沈阳市内棚菜地（占地约1.5亩))地上物拆除并将拆卸下的建筑材料自行处理完毕后，将上述土地返还原告沈阳佳沅苗木繁育有限公司;三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告曹文胜承担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人提交证据：《关于对原北陵农场职工大棚棚主意见的答复》，用以证明农垦总公司答复意见其有权终身使用大棚，直到政府动迁为止。被上诉人质证称：我公司一审质证过，提出时间与2009年我公司与农垦联合总公司土地使用权交易发生在2006年1月，在时间顺序上我公司与农垦联合总公司产权交易在前，《关于对原北陵农场职工大棚棚主意见的答复》在后，因此该证据没有约束力和法律效力。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提交证据加以证明。本案中原沈阳市佳沅苗木繁育中心被沈阳中源苗木培训产业有限公司收购后发生企业改制，该转让在沈阳联合产权交易所挂牌交易，经沈阳辉山农业高新区国有资产管理委员会等相关政府主管部门批准，企业资产受让人缴纳了转让费用，出让人将诉争土地已交付给被上诉人佳沅公司。企业转让合同合法有效，案涉土地包含在企业产权交易资产范围内，企业产权交易后土地性质及用途没有改变，基于企业产权交易合同，被上诉人佳沅公司取得对该土地相应的管理权和收益权。上诉人曹文胜原为沈阳市北陵农场职工，虽然其基于职工身份租用案涉土地，《建设高效温室大棚合同》约定使用期限至职工退休止，但上诉人与原单位劳动关系已经解除，虽仍继续使用案涉土地，但并未签订租赁合同。现被上诉人请求返还土地，上诉人未能提交足以证明其有权继续占有使用案涉土地的证据，一审法院判决上诉人曹文胜腾退案涉土地并无不当。综上，上诉人曹文胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曹文胜承担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  赵钺审判员  金鑫二〇二〇年十二月三日法官助理勾雪峰书记员许璐本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；