山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终3584号 上诉人(原审被告)：聊城建业置业有限公司，住所地：临清市青年办事处新华路中段。 法定代表人：刘志恒，董事长。 委托诉讼代理人：李朋朋，山东同心达律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：李晓静，女，1971年10月14日出生，汉族，居民，住临清市。 被上诉人(原审原告)：孙玉新，男，1973年4月16日出生，汉族，干部，住临清市。 委托诉讼代理人：赵立新，临清群星法律服务所法律工作者。 上诉人聊城建业置业有限公司(以下简称建业置业公司)因与被上诉人李晓静、孙玉新商品房预售合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院(2020)鲁1581民初1647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 建业置业公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人因逾期办理房屋所有权证而向被上诉人支付违约金属于适用法律错误。1.上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》及补充协议均系双方真实意思表示，双方均应予以遵守。2.在一审中，上诉人提交了涉案商品房预售合同及作为附件三的补充协议。上述补充协议第十条第6项明确约定：“出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不得累加。”本案中，上诉人已经就被上诉人逾期交房向上诉人主张过违约责任，上诉人也已经向被上诉人交付了相关违约金，对于上述事实被上诉人也予以认可，法院也予以认定。根据补充协议的约定，逾期交房的违约金及逾期办证的违约金是不能累加适用的，通过一审法院认定“被告已经向原告支付了逾期交房违约金475元，应在违约金总额中扣除”可证实一审法院将逾期办证违约责任和逾期交房的违约责任混为一谈，并且累加适用了两种违约金，明显违反协议双方约定，存在适用法律错误的情形。3.案涉房屋自2019年1月10日前即具备交房条件。被上诉人在收到上诉人的交房通知后，至2019年3月17日才到上诉人处办理交房手续。合同约定的办证期限应自2019年3月17日计算。即使上诉人应当承担违约金也应当在2020年3月17日开始计算。4.商品房买卖合同第十九条第一款规定“出卖人应当协助买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，该条明确约定案涉房屋不动产权证的转移登记义务人系购房者，即被上诉人。上诉人作为开发商在办理不动产权证时仅为协助办理，现上诉人已完成案涉房屋的初始登记，可以办理转移登记手续。之后，上诉人只是在被上诉人申请办理房屋转移登记时提供相关手续，履行协助义务。合同第十九条第二款规定，只有在因出卖人责任导致买受人未在约定期限取得房屋权属登记的情况下出卖人才应承担责任。在上诉人完成协助义务的情况下，即使仍无法办出房产证，也不应由上诉人承担责任。因此，一审法院判决上诉人承担违约金至实际取得房产证之日明显加重了上诉人的责任。 被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判，上诉人认为逾期交房即逾期办证违约责任，应择其一，被上诉人认为，这是两个不同的违约行为，由于上诉人逾期办证违约责任始终处于存续状态，至今未办理房屋所有权证，因此临清市人民法院判决上诉人承担违约责任是正确的。根据商品房买卖合同纠纷的司法解释第十八条规定，办理房产证是出卖人的义务，而并非像上诉人所称上诉人协助被上诉人办理，综上，被上诉人认为一审法院判决正确，请二审法院驳回上诉维持原判。 李晓静、孙玉新向一审法院起诉建业置业公司，请求判令：撤销双方签订的商品房预售合同第19条第2款;判令建业置业公司为其办理房屋登记手续并交付原告房屋所有权证书，并支付以购房款为基数、自2019年1月1日起至原告起诉之日止的违约金76358.6元,并按上述标准支付违约金至实际办理完权属登记证书之日止。 一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。被告于2017年3月30日取得了商品房预售许可证。2017年6月14日，二原告与被告签订了案涉合同。二原告以474,867元购买了被告开发承建的商品楼房一处【逸景家园住宅11号楼2单元206室的】，双方还签订了补充协议。二原告于2018年3月28日支付完毕上述款项，并交纳了契税9242.98元。原告于2019年1月10日收到被告交付原告所购买楼房通知。原告于2019年3月17日领取案涉楼房钥匙，于2019年4月16日领取了被告支付的逾期交房违约金475元。原告依照合同约定要求被告为原告办理房屋登记手续并交付原告房屋所有权证书，但被告至今未为原告办理并交付原告房屋所有权证书。原告认为被告侵害了原告的合法权益诉至一审法院，请求法院判决支持原告的诉讼请求。另查明，2017年6月14日，二原告与被告签订的案涉合同第六条载明“1.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3921.64元，总价款474867元”，“序号01住宅，房屋编号11-2-206，建筑面积115.79平方米，单价3921.64元，金额454087元，储藏室房屋编号-1-36，建筑面积10.39平方米，单价2000元，金额20780元，合计474867元。”；第十一条载明“（一）出卖人应当在2018-12-31前向买受人交付该商品房”；第十九条载明“（一）出卖人应当协助买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”补充协议第十条第六款规定：“出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加。” 一审法院认为，本案中，二原告与被告签订了案涉合同及补充协议，双方在上面签字、按印，涉案合同成立。经审理，未发现有违反法律法规规定的强制性、效力性的情形，当事人之间签订的合同，是当事人之间真实意思表示，涉案合同合法有效。当事人应当按合同约定履行义务。原告请求依法撤销原、被告签订的合同中第十九条第二款的约定的理由不能成立，不予支持。原告按合同约定购买了案涉商品房，并支付了全部购房款。2019年1月10日，被告向原告交付了原告所购买楼房通知，视为次日，被告向原告交付了案涉商品房。2019年4月16日，被告向原告支付了逾期交房违约金475元。根据合同约定，被告应在2020年1月5日前向原告交付该商品房的房屋所有权证书。但是，被告未履行，从次日起，应向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告已经向原告支付了逾期交房违约金475元，应在违约金总额中扣除。原告要求被告支付全部房价款万分之四的违约金的理由不能成立，不予支持。根据合同约定，考虑办证实际需要，原、被告应共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记手续即取得房屋所有权证书。原告的其他辩称理由缺少依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第十条、第一百一十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告聊城建业置业有限公司与原告李晓静、孙玉新于本判决生效之日起三十日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记手续，即取得房屋所有权证书；被告聊城建业置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李晓静、孙玉新支付违约金【从2020年1月6日起按日计算至实际办证之日止，以全部房价款474867元为基数每日按万分之一计算，扣除被告已经向原告支付了违约金475元。】；二、驳回原告李晓静、孙玉新其他诉讼请求。案件受理费减半收取854元，由被告聊城建业置业有限公司负担。 二审中，建业置业公司提交案涉房屋所在楼房11号楼的不动产登记证一份，证明案涉房屋已具备办证条件，上诉人于2020年9月10日完成了案涉房屋的不动产登记证初始登记手续，案涉房屋现已可以办理确权登记，上诉人已完成了办证的协助义务。被上诉人质证：对于该证据真实性无异议，但是该证书不能说明上诉人已对被上诉人购买的房屋单独办理了不动产登记证书，由此也可以说明，上诉人违约责任至今处于存在状态。 2020年11月14日，李晓静、孙玉新领取了案涉房屋的不动产登记证书。 庭后，建业置业公司提交了临清市委新型冠状病毒××疫情处置工作领导小组（指挥部）办公室《关于调整临时管控措施的通知》、山东省聊城市住房和城乡建设局《关于全市建筑工地延迟复工的通知》、山东省人力资源和社会保障厅《关于延迟省内企业复工的紧急通知》、聊城市人民政府《关于应对新冠××疫情支持住建领域各行业稳定健康发展的意见》，主张新冠疫情期间，无法办证。 本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《山东省商品房销售条例》第二十六条规定，房地产开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式，对商品房买受人作不公平、不合理的规定，或者作减轻、免除其自身民事责任的规定。第四十二条规定，买受人应当自商品房交付使用之日起九十日内，持身份证明、商品房销售合同和物业专项维修资金交纳收据等有关材料到房地产权属登记机关办理房屋所有权初始登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供房地产项目开发经营权证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明等文件。房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内对有关材料进行审查；材料符合要求的，予以核准登记，并颁发房屋所有权证书。 本案中，双方签订的补充协议第十条属于格式条款，免除了房地产开发企业的自身应承担的责任，应为无效条款。建业置业公司主张根据协议约定两种违约金不能分别主张、不能累加，不符合上述法律规定，本院不予支持。 双方约定违约金按日万分之一标准计算，建业置业公司对此未提出调减，本院对一审认定的该标准予以维持。关于计算逾期办证违约金的起至期间。根据合同约定及法律规定，不动产登记系由相关行政部门办理，需李晓静、孙玉新提出申请并提交相关资料、交纳维修基金；建业置业公司，予以协助，此后对于产权证书何时办理完毕，其无决定权，据此，逾期办证起止期间应自李晓静、孙玉新接收案涉房屋之日（2019年3月17日）后第360日的次日（2019年3月12日）起至建业置业公司提交相关资料使购房者能够办理产权证书之日止（2020年9月10日）。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；……。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外……。本案中，众所周知，新冠疫情的暴发是全人类的灾难，抗击疫情是全人类的头等大事，也是各行各业的工作重心。为了抗击疫情的传播，双方当事人及相关行政部分均积极响应政府号召，采取了严格的防疫措施，对办理相关案涉手续，确实产生了一定影响，因建业置业公司未及时提交证据证明其因疫情影响而不能办理相关手续的实际天数，综合本案案情，本院酌定在前述逾期违约天数的基础上扣除30天。故得出实际逾期天数为152天，违约金总数额为47.49×152=7218.48元。 综上所述，建业置业公司的上诉请求部分成立，应予以支持，其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省临清市人民法院(2020)鲁1581民初1647号民事判决； 二、聊城建业置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李晓静、孙玉新支付违约金7218.48元。 三、驳回原告李晓静、孙玉新其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取854元，由聊城建业置业有限公司负担81元，由李晓静、孙玉新负担773元；二审案件受理费1708元，由聊城建业置业有限公司负担162元，由李晓静、孙玉新负担1546元。 本判决为终审判决。 审判长  郭召勇 审判员  孔繁奎 审判员  孙久强 二〇二〇年十二月十九日 法官助理王蕾 书记员姚迪