广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初16135号原告：广州云景房地产开发有限公司，住所地广州市天河区珠江新城花城大道****。法定代表人：梁宇恒。委托诉讼代理人：于海鹰，广东润平律师事务所律师。被告：广州景星置业有限公司，住所地广州，住所地广州市白云区广州大道北京溪路#103-7云景名都区首**。法定代表人：廖耀兰。委托诉讼代理人：朱春媛，广东毅隽达律师事务所律师。原告广州云景房地产开发有限公司（以下简称云景公司）与被告广州景星置业有限公司（以下简称景星公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告云景公司的委托诉讼代理人于海鹰，被告景星公司的委托诉讼代理人朱春媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云景公司向本院提出诉讼请求：1．判令我司与被告于2007年12月19日签订的《云景新市场租赁合同书》、2008年5月12日签订的《补充合同》、2009年3月11日签订的《补充协议》自起诉之日起解除；2．判令被告向我司交还广州市白云区京溪路103号之七首层肉菜市场、2层农贸市场的场地经营权；3．判令被告向我司支付2019年10月至2020年6月欠付的租金365173.07元，滞纳金77170.88元（滞纳金暂计至2020年6月18日，应计至实际支付之日止），合计442343.95元；4．判令被告向我司支付自合同解除之日至实际交还租赁场地期间的场地占用费，场地占用费参照《云景新市场租赁合同书》约定的每月92040.5元的租金标准支付；5．由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2007年12月19日，我司与邱健生签订《云景新市场租赁合同书》，我司将位于广州大道北京溪路83-101号地段云松苑北区农贸市场出租给乙方使用，场地建筑面积2600平方米，租赁期限自2007-12-19至2020-12-18止，我司已按照租赁合同约定将场地交付给乙方使用。2008年5月12日，我司与被告、邱健生签订《补充合同》，约定租赁合同的承租方变更为被告，由被告承接租赁合同中所有的权利义务。2009年3月11日，我司与被告签订《补充协议》，就农贸市场升级整改达成一致意见。租金每月73000元，乙方于每月10日前付清当月租金。但被告违反合同约定义务，自2019年10月开始欠付租金，截至2020年6月欠付租金合计365173.07元。合同约定乙方逾期支付租金的，每逾期一天，甲方按应缴租金额的千分之二计收滞纳金。截至2020年6月18日，被告应向我司支付滞纳金77170.88元。合同约定乙方欠缴租金额超过当年两个月租金额的，甲方有权解除合同，收回该市场，没收场地租赁保证金。2020年月租金为92040.50元，租赁合同约定的租金102718元中包含物业管理费10677.50元，被告直接向物业管理公司支付，被告已欠付达36万余元，超过当年两个月的租金额，因此我司有权解除租赁合同及补充合同，收回场地。综上，被告欠付租金、滞纳金的行为违反了合同约定，解除条件已成就，请求判如所请。被告景星公司辩称，我司不同意解除双方的租赁合同及两份补充合同。原因是由于原告违反了合同的先行义务，违约在先。在我司多次发函要求原告开具相应的发票未果的情况下，我司只好采取救济措施，扣除部分的租金，待原告交付相应发票给我司时，我司将相应的租金一次性支付给原告。因此原告依据租赁合同第八条第二项约定行使合同解除权与事实不符，我司自始就没有故意拖欠租金；关于原告要求我司支付2019年10月至2020年6月欠付的租金差额问题。2019年10月至2020年1月、3月、4月、5月、6月我司仅交部分的租金系事出有因，且该原因与原告的违约行为直接相关。原告违反了合同第七条第11项，原告收取租金时，应开具三联收据给我司，我司需要开具发票时，原告应出具发票，由于原告违反合同约定的义务，未开具相应的发票给我司，我司为此扣除一定金额的租金，至原告开具发票给我司时支付。截止至2020年6月份，原告就我司已支付的租金，未开具增值税专用发票的金额合计是260多万，原告未能依法开具发票的行为已经给我司造成了极大的经济损失。我司也承诺只要原告开具发票给我司，我司随时付清该部分的租金。至于2020年2月份的租金，由于发生了不可抗力事件，在广东省发布重大突发公共卫生事件以及相应期限是从2020年1月23日至2020年2月24日期间政府的管控措施，导致商铺不能正常开业。在疫情发生后，我司的营业收入明显减少，如继续按原租赁合同支付租金，对我司明显不公平。我司多次要求原告减免租金，均遭原告方拒绝。希望法院结合本案的实际情况，对2020年2月份的租金，根据公平原则予以变更合同；关于原告要求我司支付滞纳金是没有任何事实和法律依据的。滞纳金是行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人收取的费用，是行政行为。具有法定性、强制性、惩罚性。而原告并非是行政机关，因此双方在合同中约定的滞纳金不符合法律规定，没有法律依据。请求法院驳回原告的该项请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系广州市白云区京溪路103号之七首层肉菜市场**农贸市场的权属人。广州市白云区京溪街云景花园社区居民委员会出具证明，内容为“兹有本辖区广州市白云区广州大道北京溪路83-101号地段云松苑北区农贸市场首层及二层与广州市白云区京溪路103号是同一地址”，广州市公安局白云区分局京溪派出所在该证明上加注“情况属实”意见并加盖公章。2007年12月19日，原告（出租方，甲方）与案外人邱健生（承租方，乙方）签订了《云景新市场租赁合同书》，第一条约定：甲方同意将其享有产权的位于广州大道北京溪路83-101号地段云松苑北区农贸市场，建筑面积首层及二层共2600平方米（以下简称涉案场地），出租给乙方使用。第二条约定：该市场用途为农贸肉菜市场经营，其中一楼临街部分可打开玻璃改作街铺。乙方在租赁期内，未征得甲方书面同意及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该市场的用途。第五条约定：本合同租赁期限为十三年，从2007年12月19日起至2020年12月18日止。租金每月为73000元，乙方于每月10日前付清当月租金。租金包含物业管理费，如物业管理公司另行收取管理费的，则乙方扣除当月物业管理费后，向甲方缴纳租金。租金递增从第四年起计，2016年12月19日至2017年12月18日每月租金为88732元，2017年12月19日至2018年12月18日每月租金为93169元，2018年12月19日至2019年12月18日每月租金为97827元，2019年12月19日至2020年12月18日每月租金为102718元。第七条第（一）项第11小项约定：收租金时开三联收据给乙方。若乙方需要开具发票，甲方应出具发票。第八条第（二）项约定：1.乙方逾期支付租金的，每逾期一天，甲方按应缴租金额的千分之二计收滞纳金。2.乙方欠缴租金额（不计滞纳金）超过当年两个月租金额的，甲方有权解除合同、收回该市场、没收场地租赁保证金。第十三条第10项约定：本合同由乙方先同甲方签订，乙方在市场领取营业执照后，双方应在三十个工作日内将该租赁合同出租方和承租方分别变更为甲方和乙方新成立的法人主体，甲方与新主体签订租赁合同后，乙方退出承租人身份，新签租赁合同条款与本合同条款一致。等等。2008年5月12日，原告（出租方，甲方）、邱健生（乙方，承租人）、被告（承租权受让人，丙方）签订了《〈云景新市场租赁合同书〉补充合同》，第一条约定：甲、乙、丙三方一致同意：丙方为新成立的市场主体，从签订本补充合同之日起，《云景新市场租赁合同书》中的承租方由乙方变更为丙方，由丙方承接乙方在《云景新市场租赁合同书》中的所有权利义务。……甲方作为出租方，在《云景新市场租赁合同书》中的权利义务不变。第二条约定：从本合同签订之日起，乙方退出在《云景新市场租赁合同书》中的承租人身份后，乙方不承担除本合同第三条以外的任何责任。等等。2009年3月11日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《〈云景新市场租赁合同书〉补充协议》，约定甲方承诺在一定期限内将市场租金予以下调以支持乙方，乙方同意另行投入资金共计600000元对农贸市场予以升级整改。双方就2009年2月1日至2011年2月28日的租金重新进行约定，2011年3月1日起农贸市场租金按照《云景新市场租赁合同书》关于“租赁起止期限”和“月租金额”的规定执行。等等。上述合同签订后，原告将涉案场地交付被告使用，被告再分租给小租户经营农贸生意。根据（2018）粤0111民初4637号民事判决书中审理查明部分，被告陈述虽然《云景新市场租赁合同书》约定租赁期的起算日期为每日19日，月租金计算期间应该是每月19日至下个月18日，但由于该租金支付方式不利于财务管理报税等，在实际履行合同过程中，云景公司通知景星公司按照日历月标准支付租金，即在每月10日前支付当月租金，当月租金从当月第1日（即每月1日）开始计算，租金的金额按照合同约定的租金标准折算。云景公司对此予以确认。双方并确认，双方合同约定的租金包含物业费，由于物业费10677.50元由被告自行向物业管理公司交纳，故2018年12月19日至2019年12月18日每月租金为87149.5元，2019年12月19日至2020年12月18日每月租金为92040.5元。诉讼中，原告向本院提交欠付租金计算表、欠付租金滞纳金计算表及已付租金逾期支付滞纳金计算表，拟证实被告2019年10月欠付租金17430元，11月欠付租金17430元，12月欠付租金19481.07元，2020年1月欠付租金18835元，2月欠付租金92040.5元，3月欠付租金18835元，4月欠付租金61040.5元，5月欠付租金62040.5元，6月欠付租金58040.5元，并主张被告支付上述欠付费用的滞纳金及逾期支付滞纳金。被告于庭审中对于欠付租金的数额均予以认可，并确认2020年7月以后的租金未支付，被告主张其每月少支付三分之一的租金是由于原告未能出具租金发票。原告明确因其被列为“非正常”纳税人状态，其无法为被告开具租金发票。被告向本院出具《关于云景名都（云松苑）农贸市场物业受疫情影响无法依约收租的情况说明》，拟说明因新冠疫情影响导致其2020年2月实收租金大幅减少，且其给予小租户2月租金减半的优惠，被告据此提出2020年2月租金应免交的抗辩意见。另查明，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年6月29日，原告向本院申请财产保全，本院于同年6月30日作出裁定如下：查封、冻结被告景星公司名下价值442343.95元的财产。原告预交财产保费2732元。本院认为，原告与邱健生于2007年12月19日签订的《云景新市场租赁合同书》，原告、邱健生、被告于2008年5月12日签订的《〈云景新市场租赁合同书〉补充合同》，以及原、被告于2009年3月11日签订的《〈云景新市场租赁合同书〉补充协议》是各方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《〈云景新市场租赁合同书〉补充合同》的约定，被告承接邱健生在《云景新市场租赁合同书》中的所有权利义务，故涉案场地租赁合同的双方当事人为原告和被告。关于原告诉请解除上述合同及补充合同。因合同约定被告欠缴租金（不计滞纳金）超过当年两个月租金金额的，原告即有权解除合同。现被告对于原告主张其自2019年10月始的欠租情况予以确认，并确认2020年7月始的租金全部未向原告支付，被告累计欠缴租金已超过当年2个月的租金金额，故依照合同约定，原告行使合同解除权的条件已成就，原告诉请解除其与被告于2007年12月19日签订的《云景新市场租赁合同书》、2008年5月12日签订的《补充合同》及2009年3月11日签订的《补充协议》有据，本院予以支持，并认定上述合同于起诉状送达被告即2020年8月19日之日解除。关于被告主张原告未向其开具租金发票，故不同意解除涉案租赁合同的抗辩意见。本院认为，原告将涉案场地提供给被告使用，被告应依约支付使用场地的租金，此为被告履行合同的主要义务，而出具发票是原告应履行的合同附随义务，且合同中并未约定被告可以此为由延付或拒付租金，故被告上述抗辩意见理据不足，本院不予采纳。如前文所述，涉案租赁合同及补充协议已经本院判决解除，合同解除后被告应将涉案场地交还给原告，现原告要求被告返还涉案场地的经营管理权有据，本院予以支持。关于被告欠付费用。（一）被告对原告主张其2019年10月欠付租金17430元，11月欠付租金17430元，12月欠付租金19481.07元，2020年1月欠付租金18835元，2月欠付租金92040.5元，3月欠付租金18835元，4月欠付租金61040.5元，5月欠付租金62040.5元，6月欠付租金58040.5元的数额予以确认，并主张2月租金应免交。因相关部门启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间是2020年1月23日，考虑到被告承租涉案场地后又分租给小租户经营农贸生意，该经营场地确会受到新冠疫情的影响，结合被告陈述其已减半收取各小租户2月租金的情况，本院认定被告应向原告支付2020年2月的租金按合同约定的租金减半，即46020元计付。经核算，被告应向原告支付2019年10月至2020年6月的欠付租金共计319152.57元。（二）被告确认自2020年7月始的租金未向原告支付，故被告应向原告支付2020年7月1日起至交还经营管理权之日止的租金及使用费。但因返还涉案场地经营管理权涉及原告与实际使用场地租户关系的处理，对于返还场地的时间存在不确定因素，本院仅处理至本案作出判决之日，即2020年12月4日的租金及使用费，对本案作出判决后原告仍未收回场地经营管理权而发生的费用，原告可另行主张。经核算，2020年7月1日至2020年12月4日的租金及使用费为472079元（92040.5元×5个月+92040.5元÷31天×4天），其中2020年7月1日至2020年8月19日的为租金，2020年8月20日至2020年12月4日的为使用费。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，实为原告要求被告承担逾期支付租金的违约责任。被告自2019年10月起虽每月均未足额支付租金，但其欠付的比例约为约定租金的三分之一，与其陈述因原告未能开具租金发票故扣除三分之一租金的情况相符，原告亦确认其因被列为“非正常”纳税人状态而无法开具租金发票，故被告此举事出有因。自2020年2月始，因新冠疫情影响，被告存在未支付或少支付租金的情况亦情有可原，原告依据合同约定要求被告按照每日千分之二的标准计付违约金，该约定标准过高，本院酌情支持违约金自原告提起本案诉讼之日，即2020年6月24日起，被告以其欠付的2019年10月至2020年6月的租金319152.57元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款项之日止。原告诉请违约金的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告广州云景房地产开发有限公司与被告广州景星置业有限公司于2007年12月19日签订的《云景新市场租赁合同书》、于2008年5月12日签订的《补充合同》以及于2009年3月11日签订的《补充协议》；二、自本判决生效之日起十五日内，被告广州景星置业有限公司向原告广州云景房地产开发有限公司返还广州市白云区京溪路103号之七首层肉菜市场、2层农贸市场的场地经营管理权；三、自本判决生效之日起五日内，被告广州景星置业有限公司向原告广州云景房地产开发有限公司支付2019年10月至2020年6月欠付的租金319152.57元及违约金（违约金以319152.57元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年6月24日起计算至付清款项之日止）；四、自本判决生效之日起五日内，被告广州景星置业有限公司向原告广州云景房地产开发有限公司支付2020年7月1日至2020年12月4日的租金及场地占用费共计472079元；五、驳回原告广州云景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11712元、财产保全费2732元，由被告广州景星置业有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年十二月四日书记员 傅奎显