重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0120民初7129号原告：中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行，住所地重庆市璧山区璧城镇文风路**，统一社会信用代码915002279039494360。负责人：马鹤，该支行行长。委托诉讼代理人：彭禄宏，男，该支行员工。委托诉讼代理人：龚健华，女，该支行员工。被告：龚洪，男，1990年2月19日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行(以下简称农行璧山支行)与被告龚洪借款合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行璧山支行的委托诉讼代理人彭禄宏到庭参加了诉讼，被告龚洪经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行璧山支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告偿还借款本金189651.71元及正常利息2761.09元、罚息40.26元、复利38.17元(计算至2020年8月25日止)，共计192491.23元。2.判令被告偿还从2020年8月26日起至本金还清之日止的逾期利息和复利。逾期利息以本金189651.71元为基数，按照年利率4.41%基础上浮50%即6.615%计算。复利以应还未还利息（包括正常息和按上款计算可能产生的罚息）为基准，执行年利率4.41%基础上浮50%即6.615%计算。期间如遇中国人民银行基准利率调整，自基准利率调整次年1月1日起利率相应调整。3.判令原告对被告所有的位于重庆市璧山区璧城街道璧渝路XXX（房屋产权证号：XXX号）的抵押物拍卖、变卖所得价款在上述未受清偿范围内优先受偿。4.判令本案诉讼费用由被告承担（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、邮递费、执行费、评估费、拍卖费等）。事实和理由：2017年1月11日，原告与被告签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定：借款金额227000元，借款用途为购买位于重庆市璧山区璧城街道璧渝路XXX号住房。借款期限为180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%执行。还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月。担保方式为抵押，以本次所购住房作抵押担保。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。该《借款合同》签订后，原告如约于2017年1月11日向被告龚洪发放了一手房按揭贷款227000元，该笔贷款于2031年12月10日到期。被告龚洪从2020年4月10日起一直未给付贷款利息，经多次催收未果。截止2020年8月25日，欠我行贷款本金189651.71元及正常利息2761.09元、罚息40.26元、复利38.17元，共计192491.23元。原告认为，原告与被告签订的《借款合同》《个人借款凭证》《重庆市房地产抵押合同》，被告出具的《同意房产抵押承诺书》等均依法成立、合法有效。被告没有按期偿还贷款本息，原告有权按照合同约定依法收回贷款本息或处置抵押物。现为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告龚洪未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年12月12日，原告(贷款人)与被告（借款人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向原告借款227000元，借款期限为15年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整后的次年1月1日起调整。还款方式为等额本息还款方式。还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。被告龚洪以其所购位于重庆市璧山区璧城街道璧渝路XXX号的房屋（房屋产权证号：XXX号）提供抵押担保，担保范围为：合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。并约定债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。还约定借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。2017年10月16日，被告就本案抵押权于重庆市璧山区（县）国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。2017年1月11日，原告向被告发放借款227000元，出具借款凭证，载明借款用途为购买住房，借款日期为2017年1月11日至2031年12月10日，执行利率4.41%，还款方式为等额本息还款，还款日为每月11日，逾期利率6.615%。2020年7月28日，原告作出贷款提前到期通知书，宣布贷款于2020年7月30日提前到期，要求被告偿还该合同项下全部结欠本金190665.66元及应收未收利息2802.55元(计至2020年7月28日止)，合计193468.21元。并邮寄给了被告。另查明，截止2020年8月25日，被告共计欠原告借款本金189651.71元、利息2761.09元、罚息40.26元、复利38.17元。此后，被告向原告偿还了借款本金3385.01元、利息1831.01元。上述事实，有原告举示的《个人信贷业务申请表》《个人购房担保借款合同》《重庆市房地产抵押合同》、借据、贷款提前到期通知书及邮寄单、贷款基本信息等证据以及原告的当庭陈诉在卷作证，足以认定。本院认为，原告与被告之间的《个人购房担保借款合同》系合法有效的民事合同，双方应诚信履行义务。原告依约履行了合同义务，被告未按时足额归还贷款本息，其行为已构成违约，原告有权要求借款提前届期，并要求被告归还借款本息，被告应归还原告尚欠借款本金186266.7(189651.71元-3385.01元)及截至2020年8月25日止的利息2761.09元、罚息40.26元、38.17元。根据双方约定，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。被告还应按照合同的约定，以尚欠借款本金为基数，从2020年8月26日起至全部借款本金付清之日止按罚息利率即1年期LPR下浮10%再上浮50%支付逾期利息。因2020年8月25日后被告归还了原告利息1831.01元，被告归还金额应当予以扣减。双方约定了复利，故被告应从2020年8月26日起至付清之日止以每月结算的尚欠利息为基数按罚息利率即1年期LPR下浮10%再上浮50%计付原告复利。根据合同约定，期间如遇1年期LPR上调，自调整后一个工作日起罚息利率相应上调。被告以位于重庆市璧山区璧城街道璧渝路XXX号的房屋(房屋产权证号：XXX号)提供抵押担保，并办理了抵押登记。抵押担保的范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。原告诉请对抵押房屋拍卖、变卖所得价款在未清偿债权范围内优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告龚洪于本判决生效后五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行欠款本金186266.7元，截至2020年8月25日的利息2761.09元、罚息40.26元、复利38.17元，以上共计189106.22元。二、被告龚洪从2020年8月26日起至付清全部欠款之日止，以尚欠借款本金为基数按罚息利率即1年期LPR下浮10%再上浮50%计付原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行逾期利息，但应扣减被告龚洪已经偿还的利息1831.01元；以每月结算的尚欠利息为基数按罚息利率即1年期LPR下浮10%再上浮50%计付原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行复利。期间如遇1年期LPR调整，自调整后一个工作日起罚息利率相应调整。三、原告中国农业银行股份有限公司璧山支行对位于重庆市璧山区璧城街道璧渝路XXX号的房屋(房屋产权证号：XXX号)享有抵押权，有权以抵押物折价、拍卖或者变卖的价款在上述债权范围内优先受偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2074.91元，由被告龚洪负担，限于本判决生效后7日内向本院缴纳。原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行预缴的案件受理费2074.91元，待本判决生效后，本院予以退还。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 周燕铭二〇二〇年十二月十一日法官助理 姜 利书 记 员 蔡雨阳