贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初7205号原告（反诉被告）：罗泽章，男，1967年3月21日出生，汉族，四川省古蔺县人，。公民身份号码：。被告（反诉原告）：贵州发发农贸市场管理有限公司，地址：贵州省遵义市汇川区沈阳南路汇川区第三小学一层营业房73-10-11号，统一社会信用代码：91520303MA6H1P2K3J。法定代表人：陈清伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：程华国，贵州山一（仁怀）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田维波，贵州山一（仁怀）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）罗泽章与被告（反诉原告）贵州发发农贸市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗泽章、被告（反诉原告）贵州发发农贸市场管理有限公司的委托诉讼代理人程华国、田维波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗泽章向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告双方于2018年6月15日所签订的“农贸市场摊位租赁合同”；2、请求依法判决被告返还原告租赁费99000元及押金50000元（共计：149000元）；3、请求依法判决被告支付原告违约金10000元；4、请求依法判决被告赔偿原告门面装修款7000元；5、案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告方因营业所需于2018年6月15日与被告签订了农贸市场摊位租赁合同，约定原告承租被告1-3号门面，租期从2018年6月30日至2021年9月30日，租金为99000元每年，同时原告还交了50000元押金。合同签订后原告按月向被告支付了上述款项，并出租金对所承租门面进行了装修，购买了机械设备及销售货物进行经营。被告方在2019年9月15日强行收回了原告所承租的2、3号门面导致原告方无法正常经营，至今被告未赔偿原告违约损失，同时原告也无法实现租赁目的，给原告造成很大的经济损失。为维护合法权益，诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）贵州发发农贸市场管理有限公司辩称：原告诉讼不符合事实，原告违约在先，不按照合同约定，从2019年9月30日至今未支付被答辩人的门面租金。原告诉称答辩人强行收回2、3号门面的事实不符，该门面钥匙的交回是被答辩人违约，在2019年11月未经答辩人同意的情况下将门面钥匙交给答辩人公司的管理人员，被答辩人是在逃避答辩人追究其违约责任。被答辩人经常不开门，造成整个农贸市场粮油和大米没有商家经营出售。答辩人在万般无奈之下在2020年5月将2、3号门面交由他人经营，被答辩人仍然占据1/4号门面。综上所述，被答辩人违约在先请求驳回被答辩人诉讼请求。被告（反诉原告）贵州发发农贸市场管理有限公司提出如下反诉请求：1、请求法院判令解除双方于2018年6月15日签订的门面租赁合同；2、判令被答辩人依照合同约定支付答辩人从2019年9月30日至今的门面租金107250元人民币（每月8250元计算，暂计算14个月）；3、判令被答辩人依照约定支付答辩人违约金1.5万元人民币，同时清除门面内的货物，并返还门面。针对被告（反诉原告）贵州发发农贸市场管理有限公司反诉，原告（反诉被告）罗泽章辩称：被告把我的房子收回去了，怎么还会差他的钱，不同意被告的反诉请求。我一共租赁的门面是三间，是32号、33号、34号。我交回去的门面钥匙是32、33号门面，是2019年9月15日交回去的。因为被告逼我搬走，给我说里面不允许榨油，喊我把机子搬走，该退钱就退钱，我搬走了后，我还有间种子店，由于被告追得急，所以我都是便宜处理的种子店。钥匙是交给罗辉银的。把我逼走后，机子都搬走了，所以我确实无法经营，门面里面已经没有什么东西了。本院经审理认定事实如下：2018年6月25日，原、被告签订《农贸市场摊位租赁合同》，约定：甲方（发发公司）将农贸市场门面1-3出租给乙方（罗泽章），用于粮、油经营；租赁期限：2018年6月30日至2021年9月30日，免租期为：2018年6月30日至2018年9月30日；租金99,000.00元，租赁面积55平方米；租金一年一交，在签订合同后十个工作日内交清一年租金，否则视为违约，甲方有权收回租赁物；乙方在签订合同时必须向甲方交纳人民币50000.00元作为履约、设施、水电等押金。租赁期满后不愿继续经营的租户，经甲方对原租赁场所及附属设施验收合格，扣除所欠甲方相关费用和债务后，一次性退还所收押金，不计利息。如未做满合同期将扣除押金30%作为违约金；租赁期限届满或乙方中途违约致使合同解除时，乙方增设的实施不能拆除，无偿归甲方所有；乙方逾期十日不交租金或违反合同义务或其他义务的，甲方有权解除合同；甲、乙双方若有一方违约造成合同终止。违约方应支付违约金10000元给另一方；合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，罗泽章向被告交付了99,000.00租金及押金50,000.00元，安装了门面卷帘门，经营种子店及榨菜油。案件审理过程中，经原、被告现场确认，承租房屋门面为1、2、3、4号门面。其中1、2号门面系连体门面（沿沈阳路），共计19.84平方米。2018年10月10日，贵州发发农贸市场管理有限公司农贸市场摊户发出通知，给已到期摊户三个月免租期（以各摊户与公司签订的合同免租期到期的顺延）。因罗泽章经营榨菜油产生噪音，贵州发发农贸市场管理有限公司要求原告不能在市场内榨菜油。2019年10月，罗泽章向贵州发发农贸市场管理有限公司管理人员交还了3、4号门面钥匙，占用1、2号门面。本案诉讼过程中，罗泽章于2020年12月22日向贵州发发农贸市场管理有限公司交还了1、2号门面钥匙。另查，涉案门面系由案外人遵义市汇川区城市建设投资经营有限出租给贵州发发农贸市场管理有限公司。2018年10月12日，汇川区人民政府相关领导召开关于发发农贸市场租金的专题会议，并下发了专题会议纪要，决定对发发农贸市场租金进行减免，由汇川区城投公司、商务局与发发公司签订三方协议。2018年11月30日，汇川区城投公司、商务局与发发公司签订《关于汇川区沈阳路发发农贸市场合作三方协议书》，载明对发发公司租用沈阳路的沿街门面租金按三免两减半标准执行。本院认为，原、被告签订的《农贸市场摊位租赁合同》系当事人真实意思表示意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应当按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，双方协商一致，可以解除合同。本案中，因罗泽章经营榨菜油产生噪音，贵州发发农贸市场管理有限公司要求原告不能在市场内榨菜油，罗泽章向贵州发发农贸市场管理有限公司管理人员交还了3、4号门面钥匙，应视为双方协议解除了对3、4号门面的租赁关系，罗泽章主张交还钥匙时间为2019年9月15日未提交证据证明，被告认可交钥匙时间为10月，故本院于确认双方针对3、4号门面的租赁关系于2019年10月解除。双方均请求解除《农贸市场摊位租赁合同》，应系针对罗泽章至今占用的1、2号门面，本院予以确认。合同解除后，因合同取得财产应予返还，本案诉讼过程中，罗泽章已将占用的1、2号门面返还发发公司，本院予以确认。罗泽章交还部分涉案门面后，应按照其实际承租的面积计算租金。双方合同约定免租期为2018年6月30日至2018年9月30日，后贵州发发农贸市场管理有限公司向农贸市场摊户发出通知，给已到期摊户三个月免租期，故本案租金应从2019年1月1日起计算。汇川区人民政府相关领导召开关于发发农贸市场租金的专题会议决定对发发公司减免租金，与罗泽章无关，罗泽据此主张减免租金没有事实依据。2019年1月1日至9月30日，罗泽章应支付租金为74,250.00元。2019年10月1日至合同解除之日的租金应按实际承租面积19.84平方米进行计算，月租金为应2,976.00元［（99000×19.84/55）/12］，计算至2020年12月22日，为43,776.00元。2019年1月1日至2020年12月22日罗泽章应支付发发公司共计118,026.00元（74,250.00＋43,776.00）。罗泽章已支付租金99,000.00元，还应支付19,026.00元。据此，本案中罗泽章存在逾期未向发发公司交纳租金的违约行为，应承担相应的违约责任。考虑到双方存在部分解除合同情形，综合罗泽章违约时间、金额等因素，本院酌情由罗泽章支付发发公司违约金1,200.00元。罗泽章主张对承租门面进行了装修，花去7,000.00元，但未提供证据予以证明。发发公司认可涉案门面卷帘门系罗泽章安装。双方合同约定租赁期限届满或乙方中途违约致使合同解除时，乙方增设的实施不能拆除，无偿归甲方所有。本案中，由于罗泽章迟延交付租金前，双方事实上已经部分解除合同，故对罗泽章主张的装修损失，本院酌情支持1,500.00元。罗泽章支付的押金50,000.00元应予抵扣租金、违约金等费用，抵扣后发发公司应向罗泽章返还押金31,274.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）罗泽章与被告（反诉原告）贵州发发农贸市场管理有限公司于2018年6月15日所签订的《农贸市场摊位租赁合同》（1、2号门面部分）；二、被告（反诉原告）贵州发发农贸市场管理有限公司返还原告（反诉被告）罗泽章押金31,274.00元。三、驳回原告（反诉被告）罗泽章的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贵州发发农贸市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,810.00元（已减半收取，罗泽章预交），由罗泽章承担1,410.00元，贵州发发农贸市场管理有限公司承担400.00元；反诉费1,373.00元（已减半收取，贵州发发农贸市场管理有限公司预交），由罗泽章承担273.00元，贵州发发农贸市场管理有限公司承担1,100.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  陈正敏二〇二〇年十二月二十八日书记员  袁瑜萍