河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初9154号原告：杨文静，女，1988年11月18日出生，汉族，住陕西省咸阳市武功县。委托诉讼代理人：秦永锋，河南银隆律师事务所律师。被告：郑州金兰置业有限公司，住所地新郑市郑新路与新村大道交叉口东南角。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路**。委托诉讼代理人：王彪，该公司员工。委托诉讼代理人：赵宏骏，该公司员工。原告杨文静与被告郑州金兰置业有限公司（以下简称金兰公司）、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行河南省分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨文静的委托诉讼代理人秦永锋、被告金兰公司的委托诉讼代理人马雪菲,第三人建设银行河南省分行的委托诉讼代理人赵宏骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨文静向本院提出诉讼请求（变更后）：1.依法判令解除杨文静与金兰公司双方签订的《房屋买卖合同》(合同编号180××××****)、新郑恒大悦龙湾《商品房买卖合同》补充协议，室内装修委托合同；2.依法判决金兰公司返还杨文静购房款450405元（包含购房首付款284134元，装修款是157728元，还有8543的维修基金），并自2018年12月1日至实际支付之口止按中国人民银行同期贷款利率计算利息；3.依法判决解除杨文静与建设银行河南省分行签订的《个人住房(商业用房)借款合同(合同编号：410670019-2012-20182787179)；4.依法判决金兰公司将杨文静尚未偿还的贷款返还给建设银行河南省分行；5.依法判决金兰个返还杨文静已向建设银行河南省分行偿还的贷款66000元（计算至2020年11月21日，贷款具体数额以第三人出具的还贷明细为准)；6.本案的诉讼费用由金兰公司承担。事实和理由：2018年10月份，原告从被告处购买被告公司开发的新郑恒大悦龙湾小区19幢2单元12层1204的号房屋，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、无理由退房协议书、新郑恒大悦龙湾《商品房买卖合同》补充协议、室内装修委托合同，合同约定交房时间是2021年12月31日。合同签订后，原告陆续向被告交付购房款450405元，并从2018年11月28日开始还按揭贷款部分的房贷至今。由于今年新冠疫情影响，原告家庭遇到严重的经济危机，实在无力继续购买该房屋，鉴于双方之前签有无理由退房协议书，原告就向被告提出了退房，被告工作人员告知原告退房可以，但前提必须将涉案房屋在第三人处的按揭贷款一次性还清才能办理退房手续，这个条件对于面临严重经济危机的原告来说根本无法做到。无奈，为维护合法权益,诉至法院。金兰公司辩称，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、补充协议以及《室内装修委托合同》，并要求被告向原告退还购房款及贷款无任何事实依据、合同依据及法律依据，请求贵院依法驳回原告全部诉讼请求。具体理由如下：一、原告未按照无理由退房协议的约定履行合同义务，合同约定解除权未成就，无权依据无理由退房协议要求解除合同、退还房款，且原告主张支付利息无事实和法律依据。第一，无理由退房协议书要求原告在履约过程中无违约行为前提下可申请无理由，本案中原告在履约过程中存在履约逾期等行为，被告需要承担回款延迟的利益损失，故原告不符合无理由退房协议书的约定，合同约定解除权未达到约定条件。第二，被告在以上提到的合同之外另行与原告签订无理由退房协议书，其目的在于明确告知原告所享有的无理由退房的具体权益，无理由退房协议书第二条约定被告仅需退还购房款本金，故无理由退房系被告无息退还原告已缴纳的楼款本金，无需支付购房款利息，且双方并未约定由被告向第三人结清贷款本息，贷款部分应当由原告自行结清，现原告尚未结清贷款，被告有权拒绝退房。二、原告要求《室内装修委托合同》应承担相应的违约责任，并配合被告办理撤销涉案房屋网签备案手续《室内装修委托合同》与《商品房买卖合同》系独立的合同，根据原告向被告出具的单方承诺，其要求解除该合同时同意按照《认购书》及《商品房买卖合同》的约定承担相应的违约责任，即原告单方要求解除《室内装修委托合同》时，应当按照《商品房买卖合同》第六条及附件四第五条的约定支付总房款30%的违约责任，此时《商品房买卖合同》一并解除，且原告有义务协助注销涉案房屋预告抵押登记手续，同时前往房管部门办理涉诉房屋撤销网签备案手续。三、结清第三人贷款的利息及违约金应当由原告承担原告与第三人自愿签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，应当按约定履行对应义务，违反相应义务应承担违约金或赔偿守约方损失。《个人购房担保借款合同》作为独立于买卖合同的借款合同，解除权需要依据《个人购房担保借款合同》及法律规定，根据法律及借款合同约定，原告不具有单方解除权，其要求解除《个人购房担保借款合同》构成违约，由此造成的损失或者违约金应当由原告承担而非被告，故第三人贷款的利息及违约金应当由原告承担。四、根据无理由退房协议的约定，被告仅需退款房款本金并在退还的楼款中扣除佣金12070元。无理由退房协议书第二条约定被告仅需退还购房款本金，无需支付利息，根据第三条的约定，原告申请退房时同意被告在退还楼款本金中扣除已支付的佣金12070元。五、原告所交纳的房屋维修基金8543元被告已经交纳至维修资金管理中心，原告应当自行前往相关机构办理退费手续，该部分款项应当从原告第一项主张中扣除。综上，原告的诉讼请求并无法律和事实上的依据，请求法院查明事实，依法判决。第三人建设银行河南省分行辩称，我行应原告的申请于2018年11月28日，向其发放个人住房借款660000元整，截至开庭原告能够按月足额还款，希望原被告尽快解决纠纷，保证我行资金安全。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郑州金兰置业有限公司（甲方出卖人）与杨文静（××）就预约购买新郑恒大?悦龙湾商品房事宜签订一份《新郑恒大?悦龙湾商品房认购书》，主要内容为：杨文静向郑州金兰置业有限公司认购新郑恒大?悦龙湾楼盘19幢1-1204单元住宅,建筑面积131.44平方米，单价7183元/m2，房款总价为944134元。签署认购书时,杨文静支付人民币10000元作为定金，定金在签订商品房买卖合同时转入房款，乙方须于2018年10月3日前支付首期房款274134元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款66万元由银行提供按揭贷款。乙方必须需在2018年10月3日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审核为准……三、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金8543元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方……乙方必须在约定的付款方式和期限内到新郑恒大?悦龙湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还。乙方同意签署认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金等。2018年11月12日，金兰公司（出卖人）与杨文静（××）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：第三条，××购买的商品房位于新郑市郑××路东侧、新村大道南侧××单元××房，商品房用途为成套住宅，建筑面积131.44㎡。第四条，商品房单价为每平方7138元，总价款944134元。第六条，付款方式及期限,2018年11月12日前现金支付房款284134元，剩余房款660000元需在2018年11月15日前办理银行贷款按揭手续。第八条，交付期限出卖人应当在2021年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付××使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2.如合同约定的交付期限届满时，××仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3.非出卖人原因对验收及市政配套、安装之延误。第九条，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理，（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）。第十一条、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：该商品房达到约定的交房条件，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为××同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付××；同时××应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳物业管理费用及相关费用。第二十二条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）等。合同附件四《合同补充协议》五、双方同意本合同第六条补充如下：（一）、关于按揭贷款付款的补充约定（仅适用于选择银行、公积金按揭方式者）1、××必须在《楼宇认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，××按日以应付未付款的万分之一向××支付违约金；逾期10天以上不足20天的，××按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视为××单方解除本合同，××应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人无需通知××，可另行销售该商品房。十三、补充协议的效力本补充协议作为合同附件，与本合同正文具有同等法律效力；本补充协议条款与本合同如有冲突的，以本补充协议的条款为准。合同签订后，双方办理了商品房买卖合同信息备案手续。杨文静与金兰公司还签订了《室内装修委托合同》,合同约定:杨文静委托金兰公司对其购买的房屋进行装修;包干价为262880元,杨文静需分别在2018年10月3日、2019年4月1日、2019年10月1日、2020年4月1日、2020年10月1日前向金兰公司缴纳52576元部分款项。2018年10月4日,杨文静一次性交纳首付款284134元、分三次共交付装修款157728元。2018年10月8日，金兰公司（甲方）与杨文静（乙方）签订《无理由退房协议书》，该协议书显示：鉴于甲乙双方于2018年10月8日签订恒大新郑悦龙湾楼盘19幢2单元1204房《楼宇认购书》时,恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》,同时甲方向乙方出示了本协议,乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额四、本协议一式三份，乙方一份，甲方二份，具同等法律效力。乙方签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。在该协议书的落款处甲方和乙方分别有金兰公司的盖章和杨文静的签名。2018年11月21日,杨文静、金兰公司与建设银行河南省分行签订《个人住房（商业用房））借款合同》,贷款金额为660000元。建设银行河南省分行依约向金兰公司支付了购房借款660000元。后因杨文静要求退房,杨文静与金兰公司签订了《无理由退房协议》。经多次协商,双方未能就退房事宜达成一致意见,双方遂引起诉争。另查,1.杨文静在庭审中陈述称，截止2019年12月10日,杨文静己偿还贷款本金66000元，该房屋按揭款已经按约定偿还到2020年11月份，按揭款每月本间固定，每月2750元，利息递减，金兰公司对此无异议，建设银行河南省分行对此无异议，截止到2020年11月份，尚欠借款本金594000元。2.2018年11月21日，金兰公司向杨文静收取佣金10270元；2020年5月29日，杨文静由金兰公司代收向新郑市物业维修资金管理中心交纳维修基金8543元。2.金兰公司在庭审中陈述称，案涉房屋没有竣工，将于2021年12月31日交房。上述事实有当事人的陈述，《商品房认购书》、《房屋买卖合同》及补充协议、《室内装修委托合同》、无理由退房协议书、银行账户历史明细清单及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，杨文静与金兰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家相关法律法规，合法有效。关于《商品房买卖合同》能否解除问题。杨文静与金兰公司签订《商品房买卖合同》后,金兰公司向杨文静出具了《无理由退房协议书》,则金兰公司己向杨文静作出了承诺,双方之间形成了无理由解除合同关系。金兰公司辩称,杨文静交付首付款时间为2018年10月4日，比《楼宇认购书》中约定的2018年10月3日晚了1天，但双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交付首付款的时间为2018年11月12日，视为双方对《楼宇认购书》内容的变更，故杨文静在履行该合同中并没有存在逾期1天的行为,杨文静提出解除《商品房买卖合同》符合《无理由退房协议书》的条件,双方签订的《商品房买卖合同》应当予以解除，本院予以支持。关于在解除《商品房买卖合同》的同时《室内装修委托合同》和《个人购房担保借款合同》是否应当一并解除问题。法院认为,双方在签订《商品房买卖合同》的同时又签订了《室内装修委托合同》和《个人购房担保借款合同》。《室内装修委托合同》和《个人购房担保借款合同》均是《商品房买卖合同》的从合同,主合同解除,从合同当然应当解除。“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”杨文静主张金兰公司退还其己交纳的购房款284134元，本院予以支持。《室内装修委托合同》约定,“杨文静不再对房屋进行毛坯交接,并授权金兰公司在该房屋达到装修条件时直接安排具有资质的装修施工单位进行装修”。可见,杨文静实质是金兰公司已装修的商品房,装修款可示为购房款的一部分。《无理由退房协议书》约定“杨文静行使无理由退房权利的,在双方办理完毕有关手续,金兰公司将杨文静所缴的楼款本金全额退还后,即视为双方权利义务已全部履行完毕”。双方当事人对《无理由退房协议书》中提到的“楼款”是否包含装修款产生歧义,由于《无理由退房协议书》是金兰公司提供的格式条款,根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定,对格式条款有两种以上解释的,应作出不利于提供格式条款一方的解释。综上,《无理由退房协议书》中的“楼款”应理解为包含装修款。在《无理由退房协议书》中一并提到了只退还“楼款本金”，故对杨文静要求金兰公司支付楼款占用期间的利息，本院不予支持。且该商品房并未向杨文静交付,在《室内装修委托合同》解除后,金兰公司应当退还杨文静己交纳的装修款157728元。杨文静和金兰公司在《无理由退房协议书》中约定：“在行使无理由退房权利时，杨文静同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额”，故该部分佣金10270元应在返还的楼款中予以扣除。杨文静为购买涉案房屋支出专项维修资金8543元，该费用是杨文静实际的支付的费用，金兰公司应当退还。《个人购房担保借款合同》的受益方为被告,金兰公司是贷款的使用者,金兰公司理应支付杨文静己偿还的贷款本金和利息。截止2020年11月,杨文静己偿还的贷款本金为66000元，金兰公司应一并支付于杨文静。《个人购房担保借款合同》解除后的贷款本息由金兰公司负责偿还。另外金兰公司还应到商品房买卖合同备案机关撤销备案,杨文静协助办理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下：依法解除杨文静与郑州金兰置业有限公司双方签订的《房屋买卖合同》(合同编号1800203****)、新郑恒大悦龙湾《商品房买卖合同》补充协议及《室内装修委托合同》；依法判决解除杨文静与中国建设银行股份有限公司河南省分行签订的《个人住房(商业用房)借款合同(合同编号：410670019-2012-20182787179)；依法判决金兰公司返还杨文静购房款438335元（包含购房首付款284134元，装修款是157728元，维修基金8543元，扣除佣金12070元）；郑州金兰置业有限公司应于本判决生效之日起三日内向杨文静支付己偿还的借款本金66000元；郑州金兰置业有限公司应对剩余借款本金594000元及相应借款利息(以银行实际结算明细为准)向中国建设银行股份有限公司河南省分行结清；驳回杨文静的其他诉讼请求。案件受理费8936元，减半收取4468元，由原告杨文静负担90元，由金兰公司负担4378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴云锋二〇二〇年十二月二十八日书记员  刘芳芳