杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初1526号 原告：周寒雁，女，1996年1月23日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：席永鸿、郑逸凡，浙江铁诚律师事务所律师。 被告：徐文浩，男，1956年12月18日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：金根花，女，1956年2月12日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：徐勇，男，1982年10月27日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：吴冬梅，女，1983年10月8日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：徐伟，男，1986年7月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：任婧婧，女，1987年11月14日出生，汉族，住杭州市上城区。 六被告共同的委托诉讼代理人：周光富，浙江律晓律师事务所律师。 原告周寒雁与被告徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员徐菁适用普通程序独任审理。原告周寒雁的委托诉讼代理人席永鸿、郑逸凡，六被告共同的委托诉讼代理人周光富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》、《购房补充协议》、《购房补充协议（二）》；2.六被告返还原告购房款400000元，支付资金占用费127716.67元（暂计算至2020年3月9日按照银行同期贷款利率（一年期）计算，从2020年3月10日起至付清之日止的资金占用费按ＬＰＲ利率4.85％计付）；3.六被告赔偿房屋差价损失2000000元（实际房屋差价损失待评估后确定）；4.被告赔偿原告自2018年6月1日起至本案生效判决之日止的房屋占有使用费的收益按每月2758元的标准补偿，暂计至2020年6月30日为68950元；5.本案评估费、诉讼费由六被告承担。诉讼过程中，原告将第二项诉请变更为：六被告返还原告购房款400000元，并支付自款项交付之日起至2018年5月31日止，按照一年期的银行同期贷款利率计算的资金占用费。事实和理由：因杭州市西湖区转塘街道（原转塘镇）征地拆迁，被告徐文浩户的房屋属拆迁范围，于2005年6月1日与转塘街道办事处（原转塘镇人民政府）签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，并于2009年1月6日安置坐落在杭州市××街道××层公寓××幢××单元××室的房屋（建筑面积80㎡）一套。2013年7月13日，六被告自愿将上述房屋出售给原告，并与原告及其监护人周国伟签订了《房屋买卖合同》一份和《购房补充协议》二份，约定：房屋转让价款为50万元，原告自本合同签订之日起15日内支付房屋转让价款40万元，六被告在收到款项的次日将房屋交付给原告，其余购房款项10万元自办妥过户三证后当日付清，双方还对车位、附属用房、给予被告不卖房屋的宽延期、协助办理过户、违约金等进行了约定。合同签订后，原告（由其监护人周国伟）分两次支付了首付款40万元，被告也交付了该房屋。2018年4、5月份，六被告就出售房屋一事反悔，并强行占有案涉房屋至今。原告于2018年9月25日向杭州市西湖区人民法院起诉，要求确认合同有效，并交付房屋，经法院审理认为：《房屋买卖合同》、《购房补充协议》、《购房补充协议（二）》均合法有效。但因房屋权利人为徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、徐雨辰，其中徐雨辰不同意将房屋出售、过户给周寒雁，因此，法院判令腾退交付房屋存在履行障碍，不予支持，并告知原告原告可基于被告不履行合同另行主张解除合同及相应违约责任。原告对一审判决不服，上诉后，二审法院维持原判。原告提起本案诉讼，要求判如所请。 六被告共同辩称：一、原告陈述2017年7月13日六被告自愿将本案所涉房屋出售给原告与事实不符。被告徐勇、吴冬梅、任静静对案涉协议并不知情，也未在上面签字。二、原告陈述六被告在收到款项次日将房屋交付给原告也与事实不符。案涉《房屋买卖合同》载明的“甲方”为徐文浩，而不包括其他五位被告。三、案涉40万元房款是由徐文浩收取的，其余五被告并不知情，也未实际收到款项，后徐文浩在其他五位被告不知情的情况下，擅自将房屋交付给原告，其他五位被告以为徐文浩对案涉房屋进行出租。且当时案涉房出租的事实，在（2018）浙0106民初8821号案件笔录中记载得非常清楚。四、被告徐文浩与原告及其父亲周国伟原本并不认识，双方是通过本村村民认识的。当时徐文浩的本意是借款，以房屋买卖的方式对借款进行担保，故本案真实的法律关系是关于40万元的借贷关系，房屋买卖的真正目的是对借款的担保，案涉房屋转让款50万元明显低于市场价格。五、除被告徐文浩外，其他五位被告主体不适格。从原告提交的《房屋买卖合同》、《购房补充协议》、《购房补充协议（二）》来看，其上所载出卖人为徐文浩，故本案的主体应该是原告以及徐文浩。六、原告主张的资金占用费应该从实际占用使用时开始抵消。原告主张的差价没有事实与法律依据。原告当时仅交付了40万元，由此产生的损失仅是资金占用期间的损失。且在签订合同时原告明知案涉房屋是家庭共有房屋，而与徐文浩一人签订合同，由此导致合同履行障碍的发生，原告存在主要过错。七、原告主张的占用使用费无法律和事实依据。原告并不对该案房屋享有物权，该房屋的交付在法律上存在履行障碍的情况下，原告仅享有对其40万元价款主张占有使用费的权利，无权对房屋主张占有使用费。且原告的诉请中既主张房屋占有使用费，又主张资金占有使用费，是矛盾的。综上，请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对原告提供的《房屋买卖合同》、《购房补充协议》、《购房补充协议（二）》、收条、转账凭证、《房屋拆迁补偿安置协议书》、《确认书》、《房屋安置证明》、《家庭安置房分配协议》、（2018）浙0106民初8821号和（2019）浙01民终8309号民事判决书的真实性予以认定。对被告提供的（2018）浙0106民初8821号、（2019）浙01民终8309号民事判决书、2016年6月27日《房屋出租协议》的真实性予以认定。双方提交的其他证据与本案无关，不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 徐文浩与金根花系夫妻。徐勇、徐伟系两人之子。吴冬梅系徐勇的妻子。任婧婧系徐伟的妻子。2005年6月1日，徐文浩户房屋因转塘镇方家畈农转居多层公寓项目建设需要被拆迁。2009年1月，该户进行回迁安置，分得坐落在杭州市××街道××层公寓××幢××单元××室的房屋一套。安置人口包括被告徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟以及徐雨辰（徐勇和吴冬梅之女）。 2013年7月13日，被告徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧（出卖人、甲方）与原告（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》、《购房补充协议》一份，约定甲方将自有的302室房屋转让给乙方，转让价款为500000元。转让款分二次支付，自合同签订之日起15天内，乙方首付房地产转让价款400000元给甲方，甲方收讫400000元转让款后次日将房屋移交给乙方，其余款项自办妥上述房地产过户三证后当日付清100000元购房余款。甲方落款处有徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧的签字和捺印。在（2018）浙0106民初8821号一案中，各被告仅认可徐文浩、金根花、徐伟的签字、捺印系其本人所写所捺，对于徐勇、吴冬梅、任婧婧的签字、捺印不认可。同日徐文浩、金根花与原告还签订《购房补充协议（二）》一份，约定购买车位、移交附属用房等事宜。 2013年7月13日，徐文浩、金根花、徐勇、徐伟共同出具《家庭安置房分配协议》，其中载明：经户主徐文浩、家庭成员徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧协商决定，302室房屋归徐文浩、金根花夫妻所有。协议下方有徐文浩、金根花、徐勇、徐伟的签字捺印。 2013年7月14日、2013年8月10日，周国伟向徐文浩各转账200000元。2013年8月10日，徐文浩出具收条一份，载明其收到周国伟方家苑小区16幢301室购房款贰拾万元（第二次），共计肆拾万元。后徐文浩将房屋交付给原告，原告将房屋出租。2018年5月底，被告将房屋内原租客驱离并控制该房屋。 2018年9月，原告以房屋买卖合同纠纷为由将六被告诉至本院，要求判令：1.确认原、被告于2013年7月13日签订的《房屋买卖合同》及《购房补充协议》、《购房补充协议（二）》合法、有效；2.六被告将坐落于杭州市西湖区××街道××小区××幢××单元××室房屋于判决生效之日起30日内腾退并交付给原告；3.本案诉讼费用由六被告承担。本院于2019年8月19日作出（2018）浙0106民初8821号民事判决，认定：各被告认可徐文浩、金根花、徐伟的签字、捺印系其本人所写所捺，对于徐勇、吴冬梅、任婧婧的签字、捺印不认可。但在申请笔迹鉴定后又撤回，且未提供其他有效证据证明上述签字、捺印非其本人所为，应承担举证不能的法律后果。而案涉房屋为拆迁安置房屋，被告徐文浩作为户主签订了拆迁安置协议，并在回迁安置选房抽签结果确认书作户主签字。且徐文浩还向原告提供了2013年7月13日徐文浩、金根花、徐勇、徐伟共同出具《家庭安置房分配协议》，其中载明302室房屋归徐文浩、金根花夫妻所有。故原告有理由相信徐文浩、金根花有权签订上述合同，也有理由相信上述合同中其他被告的签字或出售302室房屋系合同当事人的真实意思表示。故上述《房屋买卖合同》、《购房补充协议》、《购房补充协议（二）》应认定合法有效。但案涉房屋系基于一户的拆迁安置房屋，作为房屋权利人之一的徐雨辰不同意交付处置房屋，故原告要求各被告腾退交付房屋，存在履行障碍，本院不予支持。原告可基于被告不履行合同另行主张解除合同，主张相应违约责任。并判决：“一、确认周寒雁与徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧于2013年7月13日签订的《房屋买卖合同》、《购房补充协议》、《购房补充协议（二）》合法有效。二、驳回周寒雁的其他诉讼请求。”后经原告提起上诉，杭州市中级人民法院予以维持，该判决已生效。 审理过程中，本院经双方一致同意委托杭州正和房地产估价有限公司对该房屋毛坯价值进行评估。该公司于2020年10月27日出具《房地产估价报告书》一份，估价结果为：该房屋总价值为人民币180万元。原告为此支出评估费6600元。经质证，原告对该估价报告没有异议。被告认为：对该估价报告的真实性没有异议，但该报告是在假设和限制条件下作出，如进入市场交易尚需补缴土地出让金等，故该价格并非目前房屋真实的市场价格。根据目前转塘地区安置房屋政府实行货币化安置的价格，每一平方米价值为16000元左右，即案涉房屋84.97平方米的价款应为16000元左右。且导致本案纠纷的根本原因系履行不能，应当解除合同并各自返还实际取得的财产，案涉房屋价值多少与本案没有关联性。 本院认为，原、被告于2013年7月13日签订的《房屋买卖合同》、《购房补充协议》和《购房补充协议（二）》的效力已由（2018）浙0106民初8821号生效判决所确定，被告关于案涉合同的性质实为借款的担保合同、合同相对方仅为徐文浩一人的辩称意见与该生效判决相悖，本院不予采纳。现原告要求解除合同，被告表示同意，且原告要求各被告腾退交付房屋存在履行障碍，故对原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。本案争议焦点在于：导致案涉合同解除的责任如何划分及原告的损失如何认定。 关于该争议焦点，本院认为，案涉房屋系基于一户的拆迁安置房屋，根据回迁安置调查登记表，案涉房屋的权利人包括本案六被告及徐雨辰。因案涉房屋买卖合同中并无徐雨辰签字，且在（2018）浙0106民初8821号案件中徐雨辰及其法定代理人徐勇、吴冬梅均向本院出具说明明确表示不同意将房屋出售、过户给原告，导致案涉房屋腾退、交付存在履行障碍，进而导致案涉合同解除。因此，六被告应对合同解除承担主要责任；原告在购买大宗商品时未尽到审慎审查义务，应对合同解除承担次要责任。 关于原告的损失如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，原告已向被告支付房款40万元，其要求返还购房款的诉请，理据充分，本院予以支持。关于自款项交付之日起至2018年5月31日止的资金占用损失及2018年6月1日起的房屋占有使用收益的问题。原告付款（2013年7月14日、2013年8月10日各支付200000元）后，被告徐文浩即将房屋交付给原告使用，原告将该房屋用于出租，直至2018年5月底。根据原告诉请主张的房屋占有使用收益的标准为每月2758元，结合双方对本案合同解除的过错认定，本院认为原告实际占有使用期间的收益可以抵充其款项交付后的资金占有使用损失，对其该两项诉请均不予支持。关于房屋差价损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，具体结合到本案房屋买卖合同关系中，签订合同时双方房屋价格与当前的房屋市场价格之间的差价就是守约方的期待利益损失，也是双方在订立合同时应当能够预见到的。根据房屋估价报告，案涉房屋差价为1300000元（1800000-500000元），该差价应认定为原告的损失。原告实际已支付购房款为400000元，结合上述关于双方过错程度的分析，本院酌情确定被告赔偿原告房屋差价损失700000元。评估费6600元系双方对案涉房屋价值不能达成一致意见所产生，本院根据原告主张的房屋价值、估价报告认定的房屋价值及双方对本案合同解除的过错程度，确定由原告自行负担2000元，被告负担4600元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除周寒雁与徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧于2013年7月13日签订的《房屋买卖合同》、《购房补充协议》、《购房补充协议（二）》。 二、徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧于本判决生效之日起十日内返还周寒雁购房款400000元。 三、徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧于本判决生效之日起十日内支付周寒雁房屋溢价损失700000元。 四、徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧于本判决生效之日起十日内支付周寒雁评估费4600元。 五、驳回周寒雁的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26604元，诉讼财产保全费5000元，合计31604元，由周寒雁负担17502元，徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧负担14102元。 原告周寒雁于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告徐文浩、金根花、徐勇、吴冬梅、徐伟、任婧婧于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 徐 菁 二〇二〇年十二月十六日 书记员 倪倩虹