广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初6378号 原告：方安帅，男，1977年4月22日出生，壮族，住广西隆安县。 被告：南宁建宁水务投资集团有限责任公司，住所地南宁市江**星光大道**南宁国际经贸大厦第**，统一社会信用代码914501007738556689。 法定代表人：黄东海，董事长。 委托诉讼代理人：杨昌奎，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋诗平，广西创想律师事务所实习律师。 被告：广西南宁德益市场开发有限公司，，住所地南宁市明秀西路**统一社会信用代码91450100796826130P。 法定代表人：方仕芬，执行董事。 委托诉讼代理人：黄强章，广西众源律师事务所律师。 原告方安帅诉被告南宁建宁水务投资集团有限责任公司（以下简称：建宁公司）、被告广西南宁德益市场开发有限公司（以下简称：德益公司）房屋租赁合同 —2— 纠纷一案，本院于2018年11月29日立案。在审理过程中，被告德益公司提出反诉，本院对反诉予以受理。本案依法适用普通程序，于2019年3月28日公开开庭进行了审理，于2019年7月29日作出（2018）桂0105民初8732号民事判决。被告德益公司不服判决，向南宁市中级人民法院提起上诉。南宁市中级人民法院经审理后，作出（2019）桂01民终13198号民事裁定，认为一审判决认定基本事实不清，存在处理结果欠妥的情形，裁定撤销本院（2018）桂0105民初8732号民事判决，发回本院重审。本院于2020年6月5日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2020年12月7日公开开庭审理。原告方安帅，被告建宁公司的委托诉讼代理人杨昌奎、蒋诗平，被告德益公司的委托诉讼代理人黄强章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方安帅原审时向本院提出诉讼请求：1.判令确认建宁公司与德益公司签订的《场地租赁合同》为无效合同；2.判令确认原告与被告德益公司签订的《仓铺租赁合同》无效；3.判令被告建宁公司、德益公司赔偿原告损失231252.50元；4.判令被告承担本案诉讼费用。本案在原审审理过程中，原告增加了两项诉讼请求：1.判令被告连带承担本诉的律师费和反诉的律师费5000元；2.判令被告连带承担反诉的案件诉讼费。事实和理由：一、被告建宁公司和德益公司恶意串通，签订损害国家、集体和第三人的《场地租赁合同》。建宁公司是一家国有独资公司，通过转让方式得到了南宁市江南区的一宗土地，该宗土地的性质是公共政策用地。建宁公司分别在2014年6月12日、7月15日两次向南宁市规划管理局提交了内容相同的《申请报告》，报告内容是在亭江××××江南污水处理厂三期预留地内搭建临时遮阳避雨棚8个，该临时遮阳棚的用途主要是堆放救灾应急物资，包括污水处理设备、ＰＥ管96900米，ＰＣＣ管65800米、球墨供水钢管8批，塑料波纹管5批，应急大型抽水设备9批，大型水阀10批以及冲锋 —3— 舟等。在提交申请以后，建宁公司于2014年7月16日出具了一份《授权委托书》授权委托德益公司作为该集团公司应急物资临时遮阳棚项目的代理人，代理人以发包人的名义签署《南宁建宁水务投资集团有限责任公司应急物资临时遮阳棚项目施工合同》、《建设工程直接发包情况确认书》，行使发包人权利，履行发包人义务，并全权办理针对上述项目的具体事务和签署相关文件。而后，德益公司与广西腾业建设工程有限公司（该公司的股东是方仕芬和黄**存，也就是被告德益公司的股东），签订了《南宁建宁水务投资集团有限责任公司应急物资临时遮阳棚项目施工合同》，也就是左手签给右手，该合同造价88万元。该项目的开工日期是2014年7月18日，竣工日期是2014年10月28日，合同日期是90天。在明知该项目是经过南宁市规划局批准，只能用于堆放救灾应急物资，建宁公司和德益公司却在2014年7月11日签订了《场地租赁合同》，约定该场地机械设备（含大小汽车）、集装箱停放、物流仓储等用途。建宁公司和德益公司在明知该宗土地的规划用途为用于堆放救灾物资的临时工棚，却恶意串通，为一己之私，将该宗土地更改用途为二手车市场，并对社会大肆招商，欺骗客户，损害国家和社会利益、公共利益。根据我国合同法第五十二条第(二)项、第（四）项之规定，建宁公司和德益公司签订的《场地租赁合同》为无效合同。二、原告与德益公司签订的合同依法也为无效合同。鉴于建宁公司与德益公司签订的《场地租赁合同》为无效合同，则德益公司也无权对亭江路59号的土地作出任何处分，无权享有任何收益权，因此其与原告签订的《仓铺租赁合同》为无效合同，因此，被告应当赔偿原告的损失。 被告建宁公司辩称：1.本案的案由是房屋租赁合同纠纷，建宁公司不是本案的适格被告，原告与被告建宁公司没有签订任何租赁合同。案件发回重审时，法院也要求原告明确是基于合同纠纷起诉还是侵权纠纷进行诉讼，原告一直没有进行明确。 —4— 从原告的诉请可以看出，其是基于合同纠纷提起的诉讼。如果原告基于租赁合同来主张权利的，建宁公司不是本案适格被告；2.建宁公司与德益公司所签订的场地租赁合同是合法有效的。内容不违反法律法规强制性规定，且在江南法院生效的法律文书对合同效力作出明确的认定。原告与德益公司的租赁合同效力我方认为是有效的。原告主张德益公司出租给原告的仓铺是违章建筑，我方认为双方签订合同时规划许可证是有效的，是在规划许可期间内签订的。租赁物性质的变化不是导致租赁合同无效的情形。即便法院认为德益公司与原告之间签订的租赁合同是无效的，原告在合同期内实际占用使用了仓铺，也应当支付以租金标准的场地占用使用费；3.建宁公司与德益公司不存在原告所说的恶意串通，从原告的诉状中看，原告认为场地到期后可以继续承租，是基于德益公司在招铺过程中有业务人员口头承诺，然而所有商铺的招租活动都是由德益公司组织的，建宁公司只是将场地出租给德益公司，并没有参与组织招租过程，故建宁公司不应当承担责任；4.原告的租赁合同至2017年12月31日，与建宁公司出租给德益公司的租赁场地期限一致，原告实际占用租赁场地至2018年6月26日，远远超过租赁合同约定的租赁期限，已经享有租赁场地所产生的收益。根据最高人民法院相关司法解释的规定，租赁合同无效，亦应当支付占用使用场地期间的占用使用费。案件原审裁判后，原告没有提起上诉，一审的裁判文书本诉部分已经生效，故我方认为本案中不应当再审理该案件。请求法院驳回原告对建宁公司的全部诉讼请求。 被告德益公司辩称：原被告双方在租赁合同中，明确约定租赁期限至2017年12月31日止，在签订租赁合同后，原告正常使用租赁物至租赁期满，并且在租赁期满后没有按约定搬离，超期占用租赁物至2018年6月26日，超期占用租赁物达六个月。占有和使用租赁物期间，原告既不按约定支付租赁期内的租金，也不支付超期占用费。甚至，原告在使用租赁物期间，使用了水电，制造了垃圾，也 —5— 不按约定支付水电费、垃圾费。本案法律的适用，离不开上述事实，离开事实谈法律的适用是没有意义的。一、关于原被告双方签订的租赁合同的效力问题，同一市场类似仓铺相同文本的多份租赁合同，已经贵院生效判决确定为合法有效的合同，根据同案同判的统一法律适用规则，本案租赁合同应认定为合法有效的合同。二、本案的租赁合同是原被告双方在平等自愿的基础上签订的，遵循鼓励交易和意思自治的原则，双方签订的租赁合同是合法有效的合同。三、原告要求返还合同履约保证金、经营管理保证金、水电押金没有事实和法律依据；四、原告要求赔偿装饰装修费用没有法律依据。被告德益公司在签订和履行本案租赁合同的过程中，完全履行了合同义务，保证了原告使用租赁物至租赁期满。原告在签订合同后，正常使用租赁物至租赁期满，完全享受了合同权利，没有因被告的任何过错造成任何损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。原告已经使用租赁物至租赁期满，不管其装饰装修费用是多少，都没有理由要求补偿。五、原告正常使用租赁物至租赁期满，不管双方签订的租赁合同是否有效，原告都负有按约定的租金标准支付租赁物使用费及其他费用的义务。被告保留追究其相应法律责任的权利。六、该案是因为被告德益公司对反诉部分不服提起上诉而被发回重审，原告的本诉诉讼请求一审被法院驳回后未提起上诉，本诉部分裁判实际上已经生效，我方认为本案没有必要再继续审理。综上，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1.涉案的仓铺租赁合同的效力应当如何认定？各方当事人在合同签订和履行过程中是否存在过错或违约？2.原告要求被告返还合同履约保证金、经营管理保证金、水电押金以及赔偿损失有何 —6— 依据？ 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月25日，德益公司（出租方，甲方）与方安帅（承租方，乙方）签订《白沙·亭江二手车市场仓铺租赁合同》，主要约定：甲方将其拥有经营权位于南宁市仓铺承租给乙方，仓铺编号10-9、10-10，仓铺的建筑面积157.5平方米；乙方承租仓铺仅限于二手车经营；仓铺交付标准：钢棚结构、砼地板、水电到户；本合同租赁期限为叁年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；乙方承租的仓铺租金为每月每平方米33元整，本合同期内租金无递增；租金支付采用先交租金后使用的原则，每期租金按半年度支付，即每期仓铺的租金为31185元，首期租金在乙方签定本合同时向甲方支付，以后每期交纳租金乙方必须提前15天支付给甲方，逾期每天按租金的1%加收滞纳金，逾期20天时，甲方有权单方终止合同，收回出租的仓铺，乙方三天内无条件搬出；签订本租赁合同时乙方交纳合同履约保证金12000元，如乙方中途不退租又不违约，租赁期满后乙方结清合同租赁期内应付未付各项费用后，凭原件收据无息退还；签定本租赁合同时交纳水电押金1000元，租赁期满乙方结清水电费后，凭原件收据无息退还；乙方使用的水电按水电表度数加公摊计算，应按水电费通知的三日内交纳，水费标准4元／吨，电费标准1.5元／度向甲方支付足额水电费，如逾期累计超过15日经催缴仍拒不支付的，甲方有权暂停供应水电；乙方支付经营管理服务费：仓铺按建筑面积2元／平方米／月，即315元；经营管理保证金3000元；经营管理服务费用于市场的经营管理、市场范围内的清洁、现 —7— 场秩序管理及公共设备设施的维修养护等；如租户违反经营管理的市场可按规定扣罚经营管理保证金，退租时经营管理保证金凭原件收据结算无息退还；代收政府相关费用（如生活垃圾费等）；水电费、经营管理服务费、代收生活垃圾费在每月的25日甲方按月收取；乙方须按经营规划及装修要求，对所承担仓铺进行装修；本合同租赁期满后，如乙方需继续承租该仓铺的，需提前60天向甲方递交申请，达成一致后双方重新签定租赁合同；如乙方中途退租的或乙方违约的或乙方逾期累计15日不支付租金、经营管理服务费、水电费、其他费用中任何一项费用的，甲方都有权解除本合同，乙方已交付的租金、合同履约保证金、经营管理保证金和水电押金甲方不给予退还乙方而作为违约金全部赔偿给甲方，如再造成甲方其他损失的还相应赔偿；如出租的仓铺因政府或有关部门、单位（建宁公司）征用（建设）等原因需搬迁、拆除时，甲方提前二个月通知乙方，乙方必须在20天内无条件搬出，双方互不承担赔偿责任；如有得到建（构）筑物等赔偿的全部归属甲方所有，但属乙方装修补偿费的50%归乙方所有除外；租金按实际使用时间结算，如有剩余租金和合同履约保证金退还乙方。上述合同签订后，方安帅按约定向德益公司支付了合同履约保证金12000元、水电押金1000元、经营管理保证金3000元及首期租金后，进场装修、经营。 另查明：2014年7月11日，建宁公司（出租方，甲方）与德益公司（承租方，乙方）签订了一份《场地租赁合同》，主要约定：“鉴于甲乙双方2014年5月30日签订的《场地租赁合同》中的租赁面积有误（70.88亩应修正为60.23亩），现根据实测面积重新签订合同，双方2014年5月30日签订的《场地租赁合同》作废；甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将场地出租给乙方使用事宜，经协商一致，订立本合同；甲方出租给乙方的场地位于南宁市江南区，宗地号为05××84，450105002006ＧＢ00016（具体位置见附图）， —8— 该场地共计面积约60.23亩，即40160平方米，目前用途为公共设施用地，现甲方出租给乙方使用；甲方于2014年7月15日起正式将场地移交给乙方；场地租赁期限暂定三年五个半月，即租赁期限为2014年7月16日至2017年12月31日。其中场地交付之日起2个月为免租期，以便乙方办理开路口手续和开展场地平整；场地实际租期根据甲方污水处理厂的建设需要确定，即三年五个半月租期未到，甲方可因污水处理厂建设的需要而终止合同；三年五个半月租期到期，但甲方尚未使用该场地建设的，乙方有顺延承租权，该场地的租金可重新调整；无论合同提前终止还是顺延，乙方均在污水处理厂项目报建取得施工许可证后，施工队伍进场前20天离场，乙方离场时间即为合同终止时间；租金按实际租期（以甲方进场施工的书面说明为准）计算，多退少补；乙方租赁该场地用于：机械设备（含大小汽车）、集装箱停放，物流仓储等；项目报建工作由乙方办理，甲方配合，报建费用由乙方支付。”2014年6月12日，建宁公司向南宁市规划管理局提交申请报告，内容如下：“为解决我集团公司生产经营所需物资的安全存放问题，避免物资日晒雨淋，现申请在亭江××××江南污水处理厂三期预留地内搭建简易钢结构临时遮阳避雨棚8个，每个遮阳避雨棚面积约1575平方米，合计遮阳避雨棚面积约12600平方米。该临时遮阳避雨棚主要用于将分散堆放在各场地的物资进行集中存放统一管理。这些物资包括：污水处理设备，ＰＥ管（60-650）96900米、ＰＣＣＰ管（600-1200）65800米、球墨供水钢管8批、塑料波纹管5批、应急大型抽水设备9批、大型水阀10批以及冲锋舟等。请给予办理规划报建手续为盼。”2014年7月29日，上述报建项目取得了建设工程规划许可证，建设项目名称为八栋一层救灾应急物资临时遮阳棚，建设位置为江南区亭江59号，建设面积12600平方米。 又查明：2014年12月9日，建宁公司出具一份《产权证明》给南宁市江 —9— 南区工商行政管理局，内容为：兹证明位于南宁市江南区的场地（三期部分空地）上临时设施用房（遮阳棚）的产权为我集团公司所有。该场所已竣工验收合格，可以作为经营二手车市场使用，我集团公司将该场所出租给广西南宁德益市场开发有限公司，其根据经营的需要，可对外分租、出租给经营户经营，分租期限从2014年12月1日至2017年12月31日。由广西南宁德益市场开发有限公司转租而产生的租赁纠纷与我集团公司无关。 还查明：原告主张赔偿的损失，经本院核实，具体包括原告支付给被告德益公司的租金、合同履约保证金、水电押金、经营管理保证金、物业费、水电费、生活垃圾费等。 本案在重审过程中，被告德益公司申请撤回反诉，本院另行裁定予以准许。 本院认为：关于方安帅与德益公司签订的《仓铺租赁合同》的效力问题。本院认为，首先，该合同是双方当事人真实意思表示；其次，涉案租赁物取得了建设工程规划许可证，德益公司将“救灾应急物资临时遮阳棚”变更用途出租给原告经营二手车，没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，亦没有违反公序良俗；再次，合同中对租赁期限以及出租的仓铺因建宁公司建设原因需要搬迁拆除的情形都进行了明确约定，原告主张德益公司与建宁公司恶意串通损害其合法权益缺乏依据；综上，本院认定原告与德益公司签订的《仓铺租赁合同》合法有效。原告关于《仓铺租赁合同》无效的主张，理据不足，本院不予采信。 原告与被告德益公司签订的《仓铺租赁合同》约定租赁期至2017年12月31日，双方的合同履行期已届满。按照双方合同约定，合同期满，原告交付的合同履约保证金、经营管理保证金、水电押金应退还原告。原告在主张损失赔偿时已将合同履约保证金、经营管理保证金、水电押金作为损失的组成部份，故依照约定被告德益公司收取的合同履约保证金、经营管理保证金、水电押金应退回原告。 —10— 对于原告主张的其他损失，因原告实际使用了租赁物，故其主张赔偿已交纳的租金、物业费、生活垃圾费等，依据不足，本院不予支持。对于装修等损失，首先，原告与被告德益公司之间的租赁合同合法有效，双方的合同履行期已届满，并无证据证明被告德益公司在签订和履行租赁合同过程中存在过错；其次，按照原告主张，原告系因被告德益公司未能在租赁合同期限届满后与其另行签订租赁合同，导致其无法继续经营，原告在租赁合同履行期间因过度投资装修造成了损失。本院认为，原告作为完全民事行为能力人，在租赁合同明确约定租赁期限的情况下，应意识到租赁期届满后是否能再签订合同的风险，故在此情况下未能再签订合同若造成损失，原告自身也存在过错。原告现主张的损失，并未提供充分证据证明，本院不予支持。 被告建宁公司与原告并不存在合同关系，其将场地出租给被告德益公司的行为本身并不存在过错，原告要求建宁公司承担责任依据不足，本院不予支持。 本院作出（2018）桂0105民初8732号民事判决后，被告德益公司不服提起上诉，南宁市中级人民法院进行审理后，已作出裁定撤销本院（2018）桂0105民初8732号民事判决，该判决尚未发生法律效力，因此，本院重审时对原告的诉讼主张进行审理并裁判并不违反法律规定。被告认为原告在本院作出（2018）桂0105民初8732号民事判决后，并未提起上诉，本院在重审时不应再审理原告的诉讼主张的意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告广西南宁德益市场开发有限公司退还原告方安帅合同履约保证金12000元； 二、被告广西南宁德益市场开发有限公司退还原告方安帅经营管理保证金 —11— 3000元； 三、被告广西南宁德益市场开发有限公司退还原告方安帅水电押金1000元； 四、驳回原告方安帅的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4844元，由原告方安帅负担4516元，由被告广西南宁德益市场开发有限公司负担328元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周福升 人民陪审员  黄丽洁 人民陪审员  黄 英 —12— 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  周 微