汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0511民初2231号原告（申请执行人）：李建武，男，1958年2月24日出生，汉族，住汕头市金平区*********，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：林旭生，广东岭海律师事务所律师。被告：郑子敏，男，1958年8月2日出生，汉族，住汕头市金平区****************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：吴妙璇，广东泛尔律师事务所律师。被告（被执行人）：杨岱琛，男，1958年4月16日出生，住汕头市金平区****************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：杨婕（被告杨岱琛女儿），女，1988年4月16日出生，住汕头市龙湖区**********怡景大厦802房，公民身份号码440************728。被告（被执行人）：南澳县恒生富通房地产开发有限公司，住所地南澳县*************，统一社会信用代码914************450。法定代理人：杨岱琛。委托诉讼代理人：张国孚，该司副总经理。原告李建武与被告郑子敏、杨岱琛、南澳县恒生富通房地产开发有限公司（下称南澳恒生公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用普通程序，于同年12月7日公开开庭进行了审理。原告李建武的委托诉讼代理人林旭生、被告郑子敏及其委托诉讼代理人吴妙璇、被告南澳恒生公司的委托诉讼代理人张国孚到庭参加诉讼，被告杨岱琛经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决执行被告南澳恒生公司名下的位于南澳县后宅镇“恒生府邸”商品房项目******（下称402号房）；2.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月16日，汕头市中级人民法院在执行杨岱琛、南澳恒生公司民间借贷纠纷一案[案列（2017）粤05执2232号]过程中，于同月20日查封了402号房。后该案指定贵院执行，案列（2018）粤0511执1397号。2020年7月7日，被告郑子敏向贵院提出执行异议，贵院于同月20日作出（2020）粤0511执异53号执行裁定，裁定中止对402号房的执行，原告于同年7月27日收到该执行裁定书。原告认为该执行裁定是错误的：1.被告郑子敏提交的《认购协议书》是与广东恒生富通置业有限公司（下称广东恒生公司）签订的，而非“恒生府邸”的开发商被告南澳恒生公司，故《认购协议书》不是合法有效的商品房买卖合同。2.《认购协议书》仅是双方对402号房有关事宜的初步确认，不具备商品房买卖合同应具有的主要内容，系商品房预约合同。3.被告郑子敏尚未取得402号房足以排除执行的民事权益，其享有的只是债权。4.被告郑子敏请求解除对402号房的查封不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。5.被告南澳恒生公司已取得“恒生府邸”的预售许可证，是402号房合法所有权人，是可被强制执行的合法财产。被告郑子敏辩称，1.被告南澳恒生公司对402号房不享有所有权。本被告与广东恒生公司签订的《认购协议书》合法有效，应受法律保护。本被告已依约向广东恒生公司支付全部房款，已依法取得了402号房的合法权益。被告南澳恒生公司承担了《认购协议书》中出卖人的合同义务，向本被告交付了房屋，不得享有402号房的任何民事权利。本被告作为消费者依法享有对402号房的物权期待权，被告南澳恒生公司有义务将402号房的所有权转移给本被告，其不享有402号房的民事权益。由于被告南澳恒生公司资金周转问题，案涉楼盘未经竣工验收，未能办理房产登记，故其不享有对402号房的所有权。2.本被告对402号房享有物权期待权，享有足以排除强制执行的民事权益，402号房应予以解封。本被告对402号房享有特种债权，是一种独立的民事权利，具有排他性和物权优先性，可以对抗原告的普通金钱债权。本被告在402号房被法院查封前已签订合法有效的买卖合同，本被告已支付了全部购房款，履行了全部合同义务，本被告为402号房进行装修，已合法占有并使用402号房，402号房未办理过户登记的过错不在本被告。民事活动应遵循公平原则，本被告作为消费者，购买的房屋用于居住，居住权应受到特别保护，原告系普通债权人，权利位阶应低于本被告的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，本被告的权利足以排除法院执行。3.原告与被告杨岱琛恶意串通签订民事调解协议，并申请执行查封本被告所购买的402号房，执行依据不合法。（2015）汕金法民一初字第634号民事调解书所确认债务发生原因是原告出借给被告杨岱琛个人借款，402号房为被告南澳恒生公司提供的担保物。（2015）汕澳法民初字第68号民事调解书约定被告南澳恒生公司应返还原告购房款14856840元并赔偿利息损失。实际上原告提供的转账凭证仅有2400万元，转账借款给被告杨岱琛个人，没有转账给被告南澳恒生公司，两案件的金额高于实际转账凭证的两倍多。被告杨岱琛未做答辩。被告南澳恒生公司辩称，购房者是合法购房，应予以保护。当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交《身份证》《企业信用信息公示表》、（2015）汕金法民一初字第634号《民事调解书》、（2017）粤05执2232号《受理执行案件通知书》、（2017）粤05执2232号之二《执行裁定书》《送达回证》《商品房预售许可证》《执行异议书》《认购协议书》《收款收据》、（2020）粤0511执异53号《执行裁定书》《送达回证》。被告郑子敏提交《身份证》《认购协议书》《收款收据》《证明》《房屋装修设计合同》《设计费收款收据》《平面图》、（2017）粤05执2232号之二《执行裁定书》、（2017）粤05执2232号之四《协助执行通知书》《送达回证》、（2020）粤0511执异53号《执行裁定书》《南澳县个人房产登记信息查询结果证明》和照片。被告南澳恒生公司提交《营业执照》《关于恒生府邸项目更变合作开发主体的声明》《南澳县恒生房地产开发有限公司承接“恒生府邸”房地产开发项目作为合作开发主体单位的声明》。案经开庭审理，被告杨岱琛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利；对到庭当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院综合双方当事人的陈述及经审查确认的证据，对本案事实认定如下：案涉南澳县后宅镇“恒生府邸”住宅小区房地产开发项目原系广东恒生公司与潮州市建筑安装总公司南澳房地产开发分公司合作开发，后合作开发主体广东恒生公司变更为南澳恒生公司，并承接该住宅小区开发项目的建设工作。2013年9月30日，南澳恒生公司取得关于南澳县后宅镇“恒生府邸”住宅楼的《广东省南澳县商品房预售许可证》（证号为南预售字[2013]07号）。该楼盘于2015年停建，总体工程尚未竣工验收备案，至今未办理总确权，尚未登记在南澳恒生公司名下。2012年9月28日，郑子敏与广东恒生公司签订《认购协议书》，约定郑子敏认购402号房，购房款213207元。郑子敏于同日至2017年4月20日分四次支付全部购房款213207元。李建武诉杨岱琛、南澳恒生公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月11日作出（2015）汕金法民一初字第634号民事调解，杨岱琛确认结欠李建武借款本金29188000元及利息5253840元，南澳恒生公司对上述债务承担连带清偿责任等。汕头市中级人民法院在执行申请执行人李建武与被执行人杨岱琛、南澳恒生公司民间借贷纠纷一案中，于2018年8月16日作出（2017）粤05执2232号之二执行裁定，裁定冻结杨岱琛、南澳恒生公司银行存款3500万元或查封、扣押以3500万元为限的等值财产等，并依据该裁定于同月20日查封402号房。郑子敏于2020年6月23日向本院提出执行异议，要求解除对402号房的查封。本院经审查，于2020年7月20日作出（2020）粤0511执异53号执行裁定，裁定中止对402号房的执行。同年8月11日，李建武向本院起诉并提出前述诉求。本院认为，本案系申请执行人提起的执行异议之诉。因案涉楼盘尚未办理总确权，未登记于被告南澳恒生公司名下，故本案并不符合参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的前置条件。本院将根据民事诉讼法司法解释第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，在审查比较有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体的利害影响等情况基础上，对被告郑子敏是否享有足以排除强制执行的民事权益作出认定。被告郑子敏于402号房被查封前与广东恒生公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定《认购协议书》合法有效。《认购协议书》属于商品房预约合同，该合同义务已由被告南澳恒生公司承担。案涉楼盘因客观原因停建，至今未办理总确权，致被告郑子敏无法对402号房实现占有及办理过户手续，被告郑子敏对此不存在过错。被告郑子敏已依约支付了全部购房款，其享有要求被告南澳恒生公司交房及过户的请求权，其对案涉房产享有的民事权益具有特定性。而本案原告享有的是普通债权，当两者发生冲突时，依据民法的公平原则，对被告郑子敏的案涉房产享有的特定性民事权益应优先于原告享有的普通金钱债权进行保护，故被告郑子敏享有足以排除强制执行的民事权益。原告的请求理由不成立，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告李建武的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李建武负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长  李传胜审判员  郑启生审判员  王 敏二〇二〇年十二月二十二四日法官助理陈莹琪书记员林咏琳附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五天内向上一级人民法院提起上诉。……《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。……第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。