甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初10847号原告：李映兰，女，汉族，1980年7月15日出生，住甘肃省兰州市城关区。被告：兰州民城房地产开发有限责任公司，住所地兰州市七里河区小西湖西津东路**。法定代表人：尚峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓阳，甘肃东方人律师事务所律师。原告李映兰与被告兰州民城房地产开发有限责任公司（以下简称:民城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月8日受理后，于2019年2月19日作出（2018）甘0102民初5044号民事判决书，被告民城公司不服上诉于兰州市中级人民法院，兰州市中级人民法院于2019年6月28日发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李映兰及被告民城公司委托诉讼代理人周晓阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李映兰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理房地产权属证书,并向原告支付迟延交房违约金13827元，支付迟延办理房地产权属证书违约金705元；2、本案案件受理费等费用由被告承担。事实及理由：2012年被告与原告签订了商品房买卖合同，出卖位于兰州市城关区××路××号地块上，命名为“祥瑞人家”1幢1单元2304室的商品房给原告。被告与原告签订的商品房买卖合同的第八条、第九条约定了房屋的交付期限，同时也明确约定了出卖人逾期交房的违约责任条款；并且在合同的第十五条关于产权登记的约定，写明被告应当在商品房交付使用后396个工作日内，为买受人办理产权登记，取得房地产权属证书，如果买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，在买受人不退房的情况下，被告应支付违约金。现被告已经向原告交付房屋，但是被告却存在迟延交付房屋和并没有使原告在约定期限内取得房地产权属证书的违约行为。被告的违约行为已侵犯了原告的合法权益，故诉至本院。被告民城公司辩称，2004年8月13日，兰州市规划国土资源局与甘肃省水利厅工程地质建设公司签订《出让合同书》，将祥瑞人家土地出让，作为住宅用地。2005年4月27日，甘肃祥瑞房地产开发公司取得国用（2005）第Ｃ06969号国有土地使用证。2005年7月6日，甘肃省水利厅工程地质建设公司与甘肃祥瑞房地产开发有限责任公司签订《土地使用权转让合同》。2009年4月10日，兰州市土地管理领导小组会议纪要第四次会议，祥瑞人家住宅小区，容积率调整备注，该项目容积率不大于6.0。2009年5月22日，兰州市城乡规划局颁发地字第2009-066号《建设用地规划许可证》。2010年3月31日，兰州市城乡规划局向甘肃祥瑞房地产开发公司下发《兰州市城乡规划局建设工程审批会签单》。2010年4月1日，兰州市规划局向甘肃祥瑞房地产开发有限责任公司颁发兰规建字620100201000042号《建设工程规划许可证》。2010年4月25日，甘肃省住房和城乡建设厅向甘肃祥瑞房地产开发有限责任公司颁发编号620102201104250101号《建设工程施工许可证》。2011年9月7日，该《建设工程施工许可证》变更为兰州民城房地产开发有限责任公司。2011年3月11日，兰州人民政府向兰州民城房地产开发有限责任公司颁发土地证，兰国用（2011）第Ｃ××5号。2011年4月29日，兰州市城乡规划局颁发地字第2011-041号《建设用地规划许可证》。2011年4月29日，兰州市规划局下发的《建设用地规划许可证》附件《规划条件通知书》，容积率小于不大于6.0。2012年1月5日，兰州市住房保障和房地产管理局颁发兰房商预字［2012］001号兰州地区商品房预售许可证。2014年3月14日，兰州市国土资源局下发兰国土资地［2014］123号《关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知》，载明由于该宗地建筑容积率由2.0增加到6.0，经研究决定，须补交国有建设用地使用权出让价款为6895312元,三个月有效期。上述事实充分说明，其开发房产及销售均是依法依规进行，五证齐全，并已具备了房地产开发项目办理产权证的条件。其未办理产权登记的原因系兰州市规划部门过错造成。其在开发房产时，容积率已经被兰州市土地管理领导小组及规划部门确定不大于6.0。但2014年3月14日，兰州市国土资源局（以下简称市国土局）作出兰国土资地［2014］123号《关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知》,以该宗地建设容积率由2.0增加到6.0，须补交国有建设用地使用权出让价款6895312元。市国土局要求其补交上述款项没有事实和法律依据，致其无法向市国土局进一步申报相关材料，造成原告的产权证至今不能办理，责任在政府相关部门,因此该过错不应当由其承担，其无义务也无权限为原告办理房屋产权登记权属证书，请求驳回原告要求被告民城公司为原告办理产权登记证书的诉请。另，原告主张其支付迟延交付房屋及迟延办证的违约金已经超过诉讼时效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：1、《房屋买卖合同》、销售不动产统一发票、照片、天然气信息表、兰州民城房地产开发有限责任公司祥瑞人家入住缴费表、兰州大地湾物业管理有限责任公司祥瑞人家入住缴费表、收据、房屋预告登记证【兰房预（城关区）字第18135号】、甘肃杰隆律师事务所律师函、兰州民城房地产开发有限责任公司律师函回复。被告民城公司提交了以下证据：兰州市土地管理领导小组会议纪要、国有土地使用证(两份)、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、规划条件通知书、建设用地规划许可证、兰州市房地产开发建设项目转让备案登记表、兰州地区商品房预售许可证、竣工验收备案表、《关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知》、兰州市新建商品房一房一价建议备案表、公告、祥瑞人家业主钥匙领用表、（2017）甘01民终3298号民事判决书、兰州市房屋历史遗留问题产权登记发证受理凭证、（2018）甘0102民初2243号民事判决书。经本院审查，对于原被告均认可的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有异议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性以及与本案待证事实的关联性，综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于兰州市城关区××路××号××“祥瑞人家”1幢1单元2304室建筑面积93.59平方米的房屋，房屋总价款为705481元；合同第八条约定被告应当在2013年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用,逾期不超过60日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至至实际交付之日止,被告按日向原告支付已付房价款0.01%的违约金,合同继续履行；被告应当在商品房交付使用后396个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%支付违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同还约定了其他事宜。该合同成立后，原告向被告交付全部购房款。2012年8月14日，双方办理了预告登记，李映兰取得兰房预（城关区）字第18135号所有权预告登记证。2013年7月16日，被告为原告办理了涉案住宅房屋的入住手续。另查明：2009年4月10日，兰州市土地管理领导小组召开了第四次会议，并形成会议纪要。该次会议其中一项议题是对2008年12月17日之后审批的有关出让用地容积率调整的建设项目的审查。涉案“祥瑞人家”住宅小区亦系2008年12月17日之后先签订土地出让合同，后对建设方案进行审批的建设项目。与该项目同属一类的项目还有11个，该类项目的建设用地属协议出让用地。兰州市规划土地管理局对符合城市规划、未审定规划方案的协议出让用地，其用地容积率一律按2.0核定，并以此计算土地出让金，签订土地出让合同，办理国有土地使用权证，待规划方案审定后再按实际容积率修正土地出让金。“祥瑞人家”小区的建设地点在兰州市城关区红山根，用地面积7.5亩，总建筑面积34100平方米。在上述会议纪要中该项目容积率调整备注中载明：“经核，该项目用地为转让用地，转让合同未注明用地容积率，2008年12月18日业务会审会研究，该项目容积率不大于6.0，3月2日业务会审会同意按此指标提出规划条件核发《建设用地规划许可证》。”2009年5月22日，兰州市规划局向“祥瑞人家”住宅小区建设项目的原用地单位甘肃祥瑞房地产开发有限责任公司（以下简称:祥瑞公司）核发了建设用地规划许可证。因祥瑞公司向民城公司转让了该宗建设用地，故2010年4月1日，民城公司取得建设规划许可证，同年4月25日，取得建设工程施工许可证。2011年3月11日，民城公司与祥瑞公司办理了“祥瑞人家”住宅小区建设项目国有土地使用权的转移登记，取得“祥瑞人家”住宅小区建设项目国有土地使用权证。同年4月29日，兰州市城乡规划局向民城公司作出的规划条件通知书中载明：“祥瑞人家”住宅小区建设项目的建筑密度（%）≤30，容积率≤6.0。2012年1月5日，兰州市住房保障和房地产管理局向民城公司核发了兰州地区商品房预售许可证。2014年3月14日，市国土局作出兰国土资地[2014]123号文件，该文件是关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知。该通知要求民城公司须补交国有建设用地使用权出让价款6895312元，并要求民城公司接此通知后，持与该局签订的协议书及支付凭据办理有关手续。此通知自下发之日起三个月内，民城公司应付清全部国有建设用地使用权出让价款，否则，该通知无效，重新办理。民城公司接此通知后，未补交土地出让金。2014年12月15日，涉案建设项目完成了竣工验收备案。本院认为，本案存在以下争议焦点：一、原告主张被告为其办理房地产权属证书的诉讼请求有无事实及法律依据？本案原、被告签订的《商品房买卖合同》虽约定被告应当在商品房交付使用后396个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”之规定，原告是办理房屋所有权登记手续的义务人，被告仅为协助原告办理房屋所有权登记手续的义务人，故原告的该项诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。二、被告应否向原告支付延期交房违约金及延期办理房地产权属证书违约金？首先，被告是否存在违约行为？《商品房买卖合同》约定被告应当在2013年1月1日前将经验收合格的商品房交付原告使用，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。但是被告仅在2012年12月31日登报公告通知办理入住手续，其并未提供证据证明涉案房屋在约定的交房日期前业已达到交付标准，后被告于2013年7月16日实际向原告交付房屋，因此可以认定被告存在延期交房的违约行为。《商品房买卖合同》约定被告应当在商品房交付使用后396个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%支付违约金。本案中，被告未能举证证明其在实际交房日2013年7月16日后396个工作日内依约将有关资料报产权登记机关备案，故应当认定被告未能全面履行合同义务，其存在逾期履行协助办理房屋所有权登记手续义务的违约行为，应当依约承担继续履行协助原告办理房屋所有权登记手续的合同义务。其次，被告提出的其无过错不应承担责任的辩解理由是否成立？《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，合同当事人一方有违约行为，就应承担相应的责任，违约行为即使是由于第三人的原因造成的，也应当由违约的一方当事人承担违约责任。此外，被告在履行协助办理产权登记义务遇到问题时，应积极采取合法、有效的措施及时进行解决，但被告消极放任该问题持续存在，其本身亦存在过错。故被告提出的无法申报相关材料是由第三人过错所致，其不应承担责任的辩解理由不符合法律规定，本院不予采纳。最后，本案诉讼时效是否届满？原告要求被告支付延期交房违约金属债权请求权，应适用诉讼时效有关规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利被侵害及义务人之日起计算，原、被告在《商品房买卖合同》中约定延期交房违约金数额的计算方式为自延期交房之日起每日支付房价款的万分之一，该违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故被告延期交房期间（即2013年1月2日至2013年7月15日）每一日所产生的延期交房违约金应从产生之日的次日分别起算诉讼时效，依照诉讼时效的法律规定，原告主张被告支付延期交房违约金的诉讼时效已经届满。关于原告提出的诉讼时效中断问题，诉讼时效可因提起诉讼、权利人主张权利以及义务人承诺履行义务而中断。本案中，原告提交的《律师函》中首段载明“兹因郑春晖、张鹤、高世民、徐大海、宋亮、王博文、魏志勇、周志勋、杨婧、李敏、姜晓梅、朵静、李树奇与你公司的商品房买卖合同纠纷事宜”及其余段中使用代称均为“郑春晖、张鹤等十三人”，而被告的《回复》中使用代称亦为“郑春晖、张鹤、高世民等13位业主”，通过甘肃杰隆律师事务所周文杰律师向被告主张权利的仅为上述列明的十三名案外人，并无本案原告，本案原告在他人主张权利时并未参与，故该律师函的效力不及于本案原告，也不能当然引起本案诉讼时效中断，原告也未能提供本案诉讼时效中断的其他证据，故本案不存在诉讼时效中断问题。因此，原告主张被告支付上述延期交房违约金的诉讼时效已届满，并且被告提出了诉讼时效抗辩，故原告请求被告支付延期交房违约金的诉讼请求已丧失胜诉权，本院不予支持。关于原告主张被告支付上述延期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求，因被告至今未协助原告办理房屋权属登记，其违约行为持续发生，原告的该项诉请是基于物权请求权所产生，因此不适用诉讼时效有关规定，故民城公司辩称延期办理房地产权属证书违约金诉讼时效已过的意见本院不予采纳。民城公司应按原告已付房价款0.1%支付办理房地产权属证书违约金，即705481元×0.1%≈705元，原告的该项诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：一、被告兰州民城房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告李映兰支付迟延办理房地产权属证书违约金705元；二、驳回原告李映兰其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元，由被告兰州民城房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  李 刚人民陪审员  陈维萍人民陪审员  李建红二〇二〇年十二月十七日书 记 员  王玉婷