浙江省缙云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1122民初2508号 原告：吕镇夏，男，1968年6月2日出生，汉族，住浙江省缙云县。 被告：李建龙，男，1971年2月23日出生，汉族，住浙江省缙云县。 第三人：李建亮，男，1970年9月15日出生，汉族，住浙江省缙云县。 第三人：李建木，男，1966年11月13日出生，汉族，住浙江省缙云县。 原告吕镇夏与被告李建龙、第三人李建木、李建亮合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理，依法适用简易程序，于2020年9月16日进行公开开庭审理。因案情复杂，于2020年9月30日转为普通程序审理，同日，因与本案有利害关系，本院依职权追加李建木、李建亮为第三人参加诉讼。于2020年11月6日公开开庭进行了审理。两次开庭原、被告均到庭参加诉讼。第三人李建木、李建亮经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法决定缺席审理。本案现已审理终结。 原告吕镇夏向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告工程款2050000元，其中以1700000元为基数从2017年2月28日起至款付清日按月利率1%计付利息（暂算至2020年7月28日止利息714000元）；以350000元为基数，自2018年1月17日至2019年8月19日止按中国人民银行贷款基准利率计付利息24486.88元，从2019年8月20日起至款付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。事实与理由：原、被告于2015年4月5日签订《壶镇苍山合作商品房》协议，由原告为被告建设位于缙云县××镇××村房屋。2016年8月20日,原告按约完成施工，房屋已验收合格，但工程款2050000元被告未付。2017年1月27日双方签订《协议书》，约定：1.被告将向案外人胡松君买的位于缙云县××镇××村××村祠堂脚房屋占地80㎡（楼房四层）及70㎡宅基地抵作工程款1700000元；2.2017年2月底前将地基转让给原告，保证没有第三人对该地基行使权力并使用地基时不受阻碍；3.如未按时完成地基及房屋的转让，则被告向原告出具欠条并从2017年2月28日起按月利率1%计算拖欠工程款的利息等内容。2018年1月6日，原、被告签订《还款协议》，协议约定：1.被告限在农历2017年12月30日前归还原告欠款350000元；2.如在农历2017年12月30日前无力归还欠款，被告自愿将位于缙云县××镇××村己建的两间4层未装修楼房作价650000元抵押给原告等内容。原告按约定向被告交付房屋、宅基地，但被告未能按约将案外人胡松君的房屋、宅基地置换给原告。被告未履行协议，拖欠工程款2050000元事实。原告认为，原、被告之间的《协议书》违反我国土地管理法的相关规定，双方签订的协议书无效。请求法院支持原告诉请。 原告吕镇夏为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.原、被告身份信息各一份，待证原、被告的诉讼主体资格； 2.原告与两第三人于2015年4月5日签订的《协议》原件一份，待证原告承建××镇××村房屋被告欠付原告工程款的事实； 3.被告与案外人胡松君于2015年8月18日签订的《房屋及土地使用权转让协议》原件一份，待证胡松君将位于××镇××村××村××层半楼房和约150㎡空基作价1700000元抵给被告； 4.原、被告于2015年11月10日签订的《房屋调换协议》原件一份，待证被告将胡松君房屋作为工程款抵给原告，原告将位于××村××房××车库9个调换给被告； 5.原告与第三人李建木于2016年2月5日签订的《协议书》原件一份，待证李建木将其位于××村××车库2个作为建房款抵给原告； 6.原、被告于2017年1月27日签订的《协议书》原件一份，待证被告将胡松君房屋作为工程款抵给原告； 7.原、被告于2018年1月6日签订的《还款协议》原件一份，待证被告欠原告建房款350000元的事实。 被告李建龙答辩称，案外人胡松君因欠被告借款未还，将其位于××镇××村××村祠堂脚的房屋及空基作价1700000元抵借款。李建木、李建亮因未能支付工程款，就将吕镇夏承建的房屋6套套房、9个车库抵作工程款给原告。因该房屋原来存在纠纷不好卖，所以原告让被告帮忙卖。后来原、被告双方协商，被告将胡松君的房屋作价1700000元与原告从李建木、李建亮抵价来的6套套房、9个车库作价1700000元进行置换，被告认为房屋置换已经完成，1700000元款项被告已付清。胡松君将房屋抵给被告时，其房屋刚出租给他人，租金15000元／年，承租人已支付一年租金。原、被告与胡松君达成协议，15000元租金退还承租人后，承租人和胡松君均搬出房屋。原商定退还租客的租金由被告承担，被告将租金给原告后，由原告负责退还给承租人。胡松君都已买好集装箱准备搬走，但因原告未退租金，导致承租人未退租，胡松君亦未搬离。原告未因胡松君房屋的事找过被告，直到第二年胡松君不同意让原告收租金，原告才找被告。后，原、被告再次找胡松君协商，胡松君要求被告再付180000元，并答应付清180000元款项即搬出房屋。但因被告经济困难，无法一次性付清，原、被告原协商，被告先凑100000元，另80000元由原告借给被告。被告按约将100000元转账到吴松君指定案外人晓强账户，原告却反悔不同意将80000元借给被告。因被告未能按约履行付款义务，胡松君不同意交付房屋。原告已收过一年租金，房屋调换协议已生效且已履行。后来原告再次将从李建木处抵来的两套房屋、两个车库作价470000元给原告，被告已支付原告120000元，余款350000元未付。但这350000元中有100000元是应支付给木工的工资，木工的工资本应由原告支付，但最终由被告出具了一张欠条给木工。虽然原告将部分套房以1700000元价格抵给被告，但房屋最终只卖了一百零几万元。被告未向法院提供证据材料。 第三人李建亮、李建木未到庭参加诉讼，亦未向法院提供证据材料。 本院依职权向胡松君制作询问笔录一份，胡松君述称，大概在2014年因欠李建龙借款本金500000元，胡松君将位于××镇××村××村××层半房屋及空基作价1700000元抵给李建龙。2017年，胡松君与李建龙签订了一份协商，胡松君亦准备搬出该房屋。三层半房屋只有土地使用权证，其中大约19㎡土地使用权登记在胡松君名下，其余约50个㎡的土地使用权登记在胡志亮名下，因胡松君曾向胡志亮借款，就把约50㎡土地使用权抵给胡志亮，胡松君还款后，胡志亮就将该土地使用权还给胡松君，因政策原因，土地使用权证无法登记回胡松君名下。三层半房屋前面有一块空地，是胡松君从村里购买，无土地使用权证。当时房屋刚出租给他人，已提前收取一年租金15000元。胡松君要求李建龙将15000元的租金给胡松君，由其将租金转交给租客，但李建龙把租金给吕镇夏，吕镇夏没有将租金退回给租客，导致租客未能搬走。因李建龙未付清房屋尾款，就不同意由吕镇夏向租客收取第二年租金。李建龙已付房款有：胡松君欠李建龙借款500000元；已支付现金360000元；胡松君欠他人连本带利大概有440000元、欠银行贷款100000元等债务转移给李建龙，共计已付房款1400000元，还剩300000元未付。一个多月前，原本胡松君与吕镇夏、李建龙协商，由李建龙再付180000元给胡松君即算付清房款。180000元先付给中间人晓强，但李建龙只付了100000元，另外80000元原告本答应要先借给被告，但最终双方未协商好，故180000元尾款李建龙至今未付清。现在李建龙将180000元款项付清后，还要付清银行的借款本息，胡松君才同意搬离。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据，被告经质证，对证据的三性均无异议。本院依职权向案外人胡松君制作的询问笔录，原、被告经质证，双方均无异议。本院经审查认为，原告提供的证据及询问笔录能证明本案的事发经过，可作为本案事实依据均予认定。 根据当事人陈述、答辩和经审查确认的有效证据，本院认定本案法律事实如下：李建木、李建亮系兄弟，与被告李建龙均系××镇××村村民，原告吕镇夏为壶镇镇联丰村村民。 2015年4月5日，吕镇夏与李建木、李建亮签订《协议》一份，约定:李建木、李建亮将壶镇苍山村后山脚的八间六层房屋以包工包料的方式承包给吕镇夏施工；工程款按700元/㎡计算，预计5层总面积1228.344㎡（16.12m×15.24m×5层），预计第六层面积261.7888㎡（16.12m×16.24m）等。工程完工后，李建木、李建亮将其中8套房屋、12个车库抵作工程款交付给原告。 2015年8月18日，案外人胡松君与李建龙签订《房屋及土地使用权转让协议》，协议约定，因胡松君欠李建龙借款1700000元未还，胡松君自愿将××镇××村××村祠堂脚［缙集用（2000）地字证**，计用地面积28.29㎡，祠堂后缙集用（2000）地字证0）地字证**积26.65㎡，祠堂后19.51㎡］已建的占地面积74.45㎡三层半楼房和建房用地约计150㎡空基作价1700000元转让给李建龙所有。 2015年11月10日，李建龙与吕镇夏签订《房屋调换协议》，约定：1.李建龙将位于××镇××村××村已建房屋（业主为胡志亮、胡松君）调换给吕镇夏，土地面积以土地使用证为准，房屋产权及相关事务以2015年8月18日李建龙与胡松君签订的协议为准；2.吕镇夏将苍山村房屋6套、车库9个调换给李建龙；3.上述房屋系对等调换，不找差价；4.李建木2套套房、3个车库和李建亮现金50000元，由李建龙于农历2015年11月底（阳历2016年1月9日）前支付给吕镇夏450000元；套房和车库产权归李建龙所有等。 2016年2月5日，吕镇夏与李建木就李建木2套套房、3个车库签订了一份《协议书》，约定：李建木将位于××镇××村××层××层××房屋，2个车库作为建房款抵给吕镇夏。 2017年1月27日，吕镇夏与李建龙签订《协议书》一份，约定:1.李建龙将××镇××村××村祠堂脚面积约150㎡地基作价1700000元转让给吕镇夏，转让款与李建龙拖欠的工程款相互抵销；2.李建龙于2017年2月30日前将上述地基无条件转让给吕镇夏，并保证在地基转让后没有第三人对该地基行使权力，同时保证吕镇夏在使用该地基时不受第三人的阻碍；3.若李建龙不能按第二条约定时间完成地基转让，则李建龙需向吕镇夏出具欠条，并从2017年2月30日前按月利率1%计算拖欠的工程款利息。 2018年1月6日，吕镇夏与李建龙签订《还款协议》，约定于农历2017年12月30日（阳历2018年2月15日）前李建龙支付吕镇夏欠款350000元，若在期限内无法还款，则李建龙自愿将××镇××村两间4层楼房作价650000元抵给吕镇夏。庭审中，原、被告均承认李建木的2套房屋、2个车库作价470000元给被告，被告已现金支付原告款项120000元，余款350000元被告至今未履行支付义务，亦未将××镇××村两间4层楼房抵给原告。 另查明，原告无建筑资质，李建木、李建亮承包给原告建设施工的房屋未向法院提供相关的建房审批手续。李建木、李建亮用作工程款抵给原告的套房是同一层两间为一套。原告抵给被告的套房、车库，现均已被被告出卖。又查明，被告将15000元租金交付原告，原告未将租金退还承租人。 本院认为，本案的主要争议焦点是：合同被认定无效，因合同取得的财产不能返还，应按何种标准折价补偿。原、被告于2015年11月10日签订的《房屋调换协议》及其性质是房屋买卖合同，原告将李建亮、李建木位于××镇××村后山脚套房、车库出卖给被告，被告将位于××镇××村××村××层半房屋及空基使用权出卖给原告，故原、被告双方成立房屋买卖关系。原告虽诉请要求被告支付工程款，但实际是因原、被告双方相互置换房屋而形成的购房款。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。从双方提供的证据看，李建木、李建亮所建的房屋系未经土地和规划部门审批而建的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原、被告签订的《房屋调换协议》、《协议书》均违反法律、行政法规的强制性规定，协议无效，因协议取得的财产，应当予以返还。但案涉房屋已被被告出卖给他人，无法返还原告，被告应当折价补偿原告。在庭审中，原、被告对2050000元款项的约定均无异议，故被告折价补偿原告2050000元，但被告交付原告的15000元租金，原告应返还被告，经计算，被告应补偿原告款项为2035000元。因合同无效，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任，故原告要求被告支付利息的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，判决如下： 一、被告李建龙于本判决生效之日即补偿原告吕镇夏2035000元； 二、驳回吕镇夏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29108元，由原告负担7865元，由被告李建龙负担21243元。被告负担的费用限本判决生效日向本院缴纳，逾期缴纳，本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  虞 波 审 判 员  柳 敏 人民陪审员  周利强 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  郑靖娅 代书 记员  麻继方 附件一： 裁判文书适用法律条文依据 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城乡规划法》 第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。 附件二： 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。