甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0105民初1790号原告：兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心,住所地:兰州市安宁区福兴路**,统一社会信用代码12620105MB16670935。法定代表人:何海明,系该中心主任。委托代理人:张发宗，系甘肃君谙律师事务所律师。被告：陈行武，男，汉族，1975年6月22日出生，住兰州市安宁区。委托代理人:杨琪，甘肃达而成律师事务所律师。原告兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心诉被告陈行武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心的委托诉讼代理人张发宗、被告陈行武及其委托诉讼代理人杨琪均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院解除兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心与陈行武签订的《刘家堡街道安置小区会所》；2、要求陈行武立即支付租金1300744元；3、陈行武支付违约金1080553.23元；4、要求陈行武自解除《刘家堡街道安置小区会所楼租赁协议书》之日起十日内腾空位于兰州市安宁区××小区××楼××号会所（建筑面积为1295.94平方米）；5、本案诉讼费全部由陈行武承担。事实与理由：2014年12月30日，兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心与陈行武签订《刘家堡街道安置小区会所楼租赁协议书》，协议约定：兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心将位于兰州市安宁区刘家堡安置小区17号楼会所楼，建筑面积为1295.94平方米出租给陈行武，租赁期限为十年，自2014年12月30日起至2024年12月29日止。租金按建筑面积每月33元平方米，合计年租金为391616元。每满五年租金每平方米上涨百分之五。租金按年支付，提前一月一次性交清下年度租金。该协议第十二条第二款明确约定：陈行武如拖欠租金，则每天按应缴租金的千分之三交纳违约金。陈行武分别于2017年和2020年向兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心支付租金共计1000000元，兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心依据《兰州市安宁区机关事务管理局文件》（安机管［2020］15号），减免陈行武租金68532.80元后，陈行武尚欠租金共计1300744元。兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心多次要求陈行武租金，并于2020年1月20日向陈行武特快专递送达催款通知书，要求陈行武尽快支付租金，但截止起诉后陈行武仍然没有履行给付义务。陈行武辩称：签订合同时，陈行武已向兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心说明了房屋用途，但兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心至今未能解决消防验收，致使陈行武无法办理幼儿园的经营许可问题。兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心作为违约方不享有单方解除合同的权利。自2020年1月19日兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心向陈行武发函催要款项时，双方进行沟通，因消防验收未通过的原因，兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心同意陈行武缴纳部分款项。2020年1月20日，陈行武向兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心银行汇款500000元。兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心在无法办理消防验收的情况下，同意陈行武缴纳部分款项以继续履行合同。因为经营许可无法办理导致陈行武未享有补贴，造成了一定的经济损失。在2020年疫情期间，兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心在计算租金时应该减去不可抗力导致合同无法履行期间的租金。因兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心违约在先，故其无权主张违约金，且其主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心向法庭出示的证据为：刘家堡街道安置小区会所楼租赁协议、记账凭证、凭证、进账单、甘肃增值税普通发票、个人委托书、兰州银行记账凭证、关于疫情期间全区相关经营性用房房租减免事宜的汇报、兰州市安宁区司法局对《关于疫情期间全区相关经营性用房房租减免事宜的汇报》的合法性审查意见、ＥＭＳ专递邮件回执，拟证陈行武尚欠兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心房屋租赁费的事实。陈行武向法庭出示的证据为：刘家堡街道安置小区会所楼租赁协议书、兰州市安宁区人民政府办公室关于印发关于建立全区街道幼儿托护点的工作方案的通知、关于协调街道小区幼儿园合同签订的申请报告、银行转账凭证、现金缴款单、进账单、增值税发票，拟证明陈行武未交房屋租赁费用是兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心违约在先的原因。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月30日，出租方兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心（甲方）与承租方陈行武（乙方）签订刘家堡街道安置小区会所楼租赁协议书一份，协议约定，乙方承租甲方位于××街道××小区××号楼××楼，建筑面积1295.94平方米，年租金513192元，优惠后面积为988.93平方米，每月33元平方米，年租金391616元，每满5年租金每平方米上涨百分之五。租金按年支付，提前一月一次性交清下年度租金。租赁期限自2014年12月30日至2024年12月29日。有下列情形之一，甲方有权解除本合同，若因一方原因造成租赁物受到严重损失的，甲方有权解除并要求赔偿损失，1、承租人不交付或者不按约定交付租金达三个月以上；2、承租人所欠各项费用达壹拾万元以上；……乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的千分之三交纳违约金。合同签订后，陈行武按照合同约定交纳保证金50000元，并截止2020年1月20日，交纳房屋租金1000000元。根据《关于疫情期间全区相关经营性用房房租减免事宜的汇报》、兰州市安宁区司法局对《关于疫情期间全区相关经营性用房房租减免事宜的汇报》的合法性审查意见，兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心减免陈行武房屋租金68532.80元。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。双方当事人应全面履行合同义务。兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心诉请，解除兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心与陈行武签订的刘家堡街道安置小区会所楼租赁协议书，并出示双方签订的刘家堡街道安置小区会所楼租赁协议书；陈行武辩称，签订合同时，陈行武已向兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心说明了房屋用途，但兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心至今未能解决消防验收，致使陈行武无法办理幼儿园的经营许可问题。兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心作为违约方不享有单方解除合同的权利；因依据双方签订的租赁合同第十一条合同的解除的第（一）项中约定：甲方有权解除合同的情形为：承租人不交付或者不按约定交付租金达三个月以上……，而陈行武长期拖欠租金，属于双方约定的解除合同的条件；陈行武辩称租赁房屋没有通过消防验收，致使陈行武无法办理幼儿园的经营许可，但其自2014年12月30日起占有、使用租赁房屋，并通过使用租赁房屋获得收益，而以此为由拒绝交纳房屋租金，其行为与其辩解意见相悖，其辩解意见本院不予采信，兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心的上述诉讼请求本院予以支持。兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心诉请,陈行武立即支付租金1300744元；在诉讼过程中，经兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心确认截止2020年12月30日拖欠租金1266477.6元；因兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心于2020年8月6日起诉主张解除双方租赁合同，同时主张陈行武给付截止2020年12月30日的租金明显不当，故该项诉讼请求本院予以部分支持，即陈行武支付截止2020年7月30日的租金1249344.6元。兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心诉请,陈行武支付违约金1080553.23元；因双方在租赁合同中约定的违约金过高，兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心起诉时将违约金的计算标准调整为年利率24%，本院认为该标准过高，应参照银行贷款上浮50%计算，即按照年利率7.35%计算，违约金数额为330920元。兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心诉请,要求陈行武自解除《刘家堡街道安置小区会所楼租赁协议书》之日起十日内腾空位于兰州市安宁区××小区××楼××号会所（建筑面积为1295.94平方米）；因合同解除后，陈行武占有使用租赁物缺少事实法律依据，故兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心的该项诉讼请求本院予以支持。综上所述，兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心与陈行武签订的刘家堡街道安置小区会所楼租赁协议书于本判决生效之日起解除；二、陈行武于刘家堡街道安置小区会所楼租赁协议书解除之日起十五日内将其承租的位于兰州市安宁区，建筑面积1295.94平方米的房屋腾交给兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心；三、陈行武于本判决生效之日起十五日内给付兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心截止2020年7月30日的房屋租金1249344.6元，并支付自2020年8月1日至实际腾房之日止的房屋租金，按照月租金34266.4元计算；四、陈行武于本判决生效之日起十五日内给付兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心截止2020年4月30日的违约金330920元；五、驳回兰州市安宁区刘家堡街道集体经济监督管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25850元，已减半收取12925元，由陈行武负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  管兰成二〇二〇年十二月十六日书记员  薛 璟