山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11316号 上诉人（原审被告、反诉原告）：蔺华寨，男，汉族，1968年5月11日，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：赵志华，山东星鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林东光，山东星鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛盛元平金属材料有限公司，住所地山东省青岛市城阳区裕园三路前海西工业园**。 法定代表人：陈雪莲，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨道兴，山东志伟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁中武，男，汉族，1982年7月13日出生，该公司股东，住青岛市市**。 上诉人蔺华寨因与被上诉人青岛盛元平金属材料有限公司（以下简称盛元平公司）土地租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初6038号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人蔺华寨及其委托诉讼代理人赵志华，被上诉人盛元平公司之委托诉讼代理人杨道兴、袁中武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人蔺华寨提出上诉请求：一、请求依法撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求或发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与袁中武系土地租赁合同的双方当事人，被上诉人作为第三人与本案没有直接的利害关系，诉讼主体不适格。二、涉案土地为工业用地，被上诉人违章建筑部分系在案涉案土地之外的区域，违建行为与上诉人及涉案土地无关。三、上诉人为涉案土地安装的变电设备付出大量物力、财力，被上诉人对涉案土地进行了破坏，其私自搬离涉案土地的行为给上诉人造成了巨大损失，应当承担违约责任及赔偿责任。 被上诉人盛元平公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实与理由：一、盛元平公司发起股东为袁中武与陈雪莲，二人系夫妻关系。根据合同约定，上诉人同意在此土地铺设混凝土硬化路面并设置设备，与答辩人公司的经营范围是一致的，足以证明袁中武签订该租赁合同的目的是为答辩人选择地址及公司日后的生产经营作准备，且上诉人在一审中未对答辩人的主体资格提出异议并还进行了反诉，足以证明上诉人认可被上诉人的诉讼主体地位。二、签订租赁合同时，上诉人明确告知涉案土地的地理位置就是“青岛市前海西工业园5号土地”。同时，上诉人亦在合同中“保证此土地为非农田性质，为工业及高效用地”，所以被上诉人才与上诉人签订了租赁合同，此行为上诉人构成欺诈。三、被上诉人在涉案土地上进行建造，系根据合同约定并经上诉人同意后方进行建设的，导致合同无效并造成上诉人损失的全部原因在于上诉人，被上诉人对此并无过错。根据租赁合同1.3条约定，上诉人应保障涉案土地上的电力供应，上诉人购置变压器本身是在履行租赁合同确定的义务。因涉案土地合同无效，故其要求答辩人承担违约责任无事实和法律依据。 盛元平公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订的租赁合同无效；2、蔺华寨返还盛元平公司支付的租金4.67万元及利息；3、蔺华寨赔偿盛元平公司各项损失暂计222827.85元；4、本案诉讼费、保全费、评估费等费用由蔺华寨承担。 蔺华寨向一审法院提出诉讼请求：1、判令盛元平公司赔偿蔺华寨违约金、土地复耕费、大门办公室恢复费、配套变压器损失等共计325000元。2、本诉及反诉费用由盛元平公司承担。 一审法院认定事实：原告（反诉被告）青岛盛元平金属材料有限公司成立日期为2018年10月8日，工商登记住所为山东省青岛市城阳区裕园三路前海西工业园**，股东（发起人）为陈雪莲、袁中武。2018年9月20日形成的《青岛盛元平金属材料有限公司章程》记载：公司住所为山东省青岛市城阳区裕园三路前海西工业园**。 2018年8月21日，袁中武（承租方、乙方）与被告（反诉原告）蔺华寨（出租方、甲方）签订租赁合同，约定甲方将位于青岛市前海西工业园5号土地租赁给乙方使用，土地面积为4亩，甲方保证此土地为非农田性质，为工业及高效用地，乙方可以破坏土壤表层用于生产所需的部分地面工程建设，甲方同意乙方在此土地地面铺设混凝土硬化路面并放置设备，搭建简易板房，甲方同意乙方在此土地上架设安装高度10米以内行车一部以上；甲方将位于合同所指的土地紧邻的一处位于三楼的办公生活用房租赁给乙方，面积约260平方米，乙方在征得甲方同意后，可对办公用房装修改造；甲方确保200KW、380V工业用电及220V电力供应到乙方承租区域，如无政府公共电力系统原因，甲方应确保电力的全天候供应；甲方确保14米半挂载重卡车及以下车型能够从公路进出乙方承租区域；本租赁物的功能为生产及办公使用，包租给乙方使用；甲方出租土地为空地，出租办公用房为空房，乙方有权移走乙方所属承租空地和办公用房内所有设施、设备、货物等各类物品；租赁期限为6年，从2018年8月20日起至2024年8月20日止；租赁费用与支付及违约金：2018年8月20日起至2021年8月19日，所租土地与办公生活用房合计每年租金160000元，2021年8月20日起至2024年8月20日，所租土地及办公生活用房合计每年租金176000元，年租金一年一付，在征得甲方同意后，可每半年支付一次，乙方应提前3个月支付下年度租金。 该合同签订后，蔺华寨将涉案土地及办公室交付盛元平公司使用，袁中武于2018年8月21日向蔺华寨支付租金100000元，12月4日支付租金60000元。2018年11月23日，袁中武向蔺华寨支付10110元，银行电子回单摘要载明：20方混凝土、污水管、14方石子；12月20日，袁中武向蔺华寨支付1728元，摘要：门口钢筋；2019年4月30日，袁中武向蔺华寨支付3500元，摘要：门口沙子、维修配电站；同日，袁中武向蔺华寨支付2018年11月9日至2019年4月14日期间的电费8805.99元。 《城阳区2018年监测图斑》显示，涉案土地占用农用地1.28亩，整改要求：拆除地上建筑物（含板房、围墙），建筑垃圾（废品）清走，地面恢复耕种要求。2019年5月3日，青岛市城阳区棘洪滩街道前海西社区居民委员会向盛元平公司发出《通知》，载明：接国土局通知，你处已改变土地性质（属违章建筑），限你在3日内，自行清除土地上的建筑物及地上的附着物，逾期国土执法局将会对你处进行强行拆除，产生的所有费用由你处承担。2019年5月20日，盛元平公司自涉案场地搬离。 2018年9月15日，盛元平公司与青岛锦瑞和丰安装工程有限公司签订《设备安装工程安装施工合同书》，约定工程名称为6mm钢板开平线拆除安装工程，包括钢板开平线拆除、行车混凝土基础、设备基础、电线预埋管、钢板开平线安装、设备配件、设备装卸运输、大门混凝土和追加、电缆线，合同包干造价126718.60元，付款方式为签订合同预付30%，基础完工付30%，设备运行正常付35%，剩余5%质保金一年后一并付清。青岛锦瑞和丰安装工程有限公司的代表为温学瑞。2018年9月7日，袁中武通过银行转账方式向温学瑞支付工程款33000元；10月26日转账27000元；12月24日转账工程款20000元；2019年2月1日转账支付设备安装工程款25000元，该公司为盛元平公司开具增值税专用发票，载明建筑服务设备混凝土基础共计126718.60元。 2019年1月30日，鲁守臻出具说明，载明2018年11月至2019年1月份承建袁中武位于城阳前海西厂区内的钢结构棚，共领取人工费21000元。 2018年9月15日，青岛飞马宏盛装饰工程有限公司出具报单价，载明项目地址城阳区前海西工业园5号，客户姓名袁中武，竣工日期2019年9月25日，工程项目为办公楼二楼，包括石膏板隔墙、刮腻子、刷乳胶漆、室内门、窗户、监控安装及材料（不含设备）、二楼到一楼传输线，工程直接费用合计12027元。2018年9月25日，青岛飞马宏盛装饰工程有限公司出具收据，载明收到袁中武装修工程款12000元，全款已付清。 2018年11月，盛元平公司（甲方、需方）与山东恒通重工机械有限公司（乙方、供方）签订《起重设备买卖合同》，约定盛元平公司购置山东恒通重工机械有限公司生产的起重设备，产品名称：包箱式电动单梁门式起重机，规格型号MH32T-18M-各外旋6米-总高度10米，金额245000元，以上价格含安装、含运输、含验收费、含税，本台设备为全包箱，本台设备包含32吨9米电动葫芦1台，含无线遥控器，含120米38#轨道，含60米主电源线，含电缆卷筒1台，汽车吊由乙方提供，本台起重机最大载重范围1吨-40吨，自重23.5吨，起重机设备总长30米，本台设备保证全新正品，本台起重机两侧外旋2米位置保证吊起32吨重物，4米位置可以吊起15吨重物，本台设备外旋从道轨中心线到外旋末端是6米，内侧从道轨中心线到端梁内侧边不大于50公分，外侧从道轨的中心线到减速机外端不大于1.2米；结算方式期限：合同签订后，甲方向乙方支付预埋件采购款10000元，起重机预付款60000元到账后乙方开始制作起重机，提货前付170000元，安装完成付清。2018年12月25日，山东恒通重工机械有限公司为盛元平公司出具发票，载明货物名称起重机包箱式电动单梁门式起重机，规格型号MH32T-18M，金额共计245000元。 2019年，盛元平公司于山东恒通重工机械有限公司签订《起重设备移装合同》，载明名称为电动单梁门式起重机移装费（规格型号MH32T-18M-6+6M），金额15000元，移装手续费7000元，备注：汽车吊费用由甲方负责，运输费用甲方自理；地点：青岛市城阳区移装至青岛市即墨区；结算方式期限：合同签订后，甲方向乙方支付预付款50%，安装完成付清。 根据盛元平公司的申请，本院于2019年11月22日委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司对6mm钢板开平线拆解、安装及调试的费用，大门混凝土基础、门口沙石与铁门整修材料费用，基建所用电费，建造钢结构工棚人工费，钢结构工棚从现场拆除时拆解损耗费，办公区域装修费，行吊拆除并安装产生的装运费、安装费、安检费，从现场搬离时的汽车吊费、设备运输费、行车运输费的损失金额进行评估，该公司于2019年12月5日出具退案申请，载明：接受委托后，无法与蔺华寨取得联系，由于涉案场地的钥匙为蔺华寨所有，所以不能进入场地进行现场查验，故无法进行本次评估，申请将本次评估退回。 一审法院认为：根据我国法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，综合原、被告诉辩主张和本案查明事实，本院对青岛盛元平金属材料有限公司本诉请求及蔺华寨反诉请求分别评判如下： 关于盛元平公司本诉请求。一、要求确认合同无效问题。本案中，盛元平公司（袁中武代签）与蔺华寨于2018年8月21日签订了《租赁合同》，蔺华寨将涉案土地及部分房屋出租给盛元平公司进行工业使用，因涉案土地为农用地，原被告双方将其作为工业用地使用，改变土地性质，违反了法律及行政法规的强制性规定，应属无效；蔺华寨虽主张涉案房屋有手续，但未向本院提交相关手续，亦应无效，综上，涉案《租赁合同》无效。 二、要求蔺华寨返还租金4.67万元及利息。涉案租赁合同虽无效，但涉案土地及房屋已交由盛元平公司占有使用，其应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。盛元平公司已向蔺华寨缴纳了2018年8月20日至2019年8月19日期间租金160000元，因青岛市城阳区棘洪滩街道前海西社区居民委员会通知其限期搬离涉案土地，盛元平公司于2019年5月20日搬离，故蔺华寨应当返还原告剩余租赁费39890.41元（160000元÷365天×91天）。关于利息，本院认为，盛元平公司支付租金，系根据合同约定履行合同义务，且其在与蔺华寨签订《租赁合同》时未要求蔺华寨出具涉案土地及房屋的相关手续，未尽必要合理的审查义务，其存在一定过错，故对该主张本院不予支持。 三、要求蔺华寨赔偿各项损失计222827.85元。根据合同约定，蔺华寨同意盛元平公司可以破坏土壤表层用于生产所需的部分地面工程建设，并在此土地地面铺设混凝土硬化地面并放置设备、搭建简易板房、架设安装高度10米以内行车一部以上，因此涉案租赁合同无效后，盛元平公司承租后在该土地上进行的上述工程，能够返还的应由盛元平公司自行搬离，不能够返还的损失应由蔺华寨承担赔偿责任。本院依盛元平公司的申请依法委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司对6mm钢板开平线拆解、安装及调试的费用，大门混凝土基础、门口沙石与铁门整修材料费用，基建所用电费，建造钢结构工棚人工费，钢结构工棚从现场拆除时拆解损耗费，办公区域装修费，行吊拆除并安装产生的装运费、安装费、安检费，从现场搬离时的汽车吊费、设备运输费、行车运输费的损失金额进行评估，该公司于2019年12月5日出具退案申请，载明：接受委托后，无法与蔺华寨取得联系，由于涉案场地的钥匙为蔺华寨所有，所以不能进入场地进行现场查验，故无法进行本次评估，申请将本次评估退回，因此本院对盛元平公司主张的各项费用予以采信。盛元平公司所主张的6mm钢板开平线拆除安装工程126718.60元，鲁守臻领取的钢结构棚人工费21000元、拆解损耗费10000元，电动单梁门式起重机移装费22000元，汽车吊费2400元、设备运输费3800元、行车运输费5000元，及办公楼二楼装修工程款12000元，20方混凝土、污水管、14方石子10110元，门口钢筋1728元，门口沙子、维修配电站3500元，基建电费3061.25元，共计221317.85元，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失，盛元平公司在签订合同时未尽到必要合理的审查义务，亦对合同无效存在一定过错，因此对盛元平公司要求蔺华寨赔偿该项损失的主张本院予以部分支持，蔺华寨应赔偿盛元平公司损失154922.50元（221317.85元×70%）。 关于蔺华寨反诉请求，即要求盛元平公司赔偿违约金、土地复耕费、大门办公室恢复费、配套变压器损失等共计325000元。本院认为涉案合同无效，蔺华寨要求盛元平公司支付违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。根据合同约定，盛元平公司进行的相关建设施工均经蔺华寨同意，蔺华寨明知涉案土地为农业用地，其应当能够预见盛元平公司从事相关工业生产会对涉案土地进行破坏，故其要求盛元平公司支付土地复耕费、大门办公室恢复费的主张，本院不予支持。根据合同约定，蔺华寨应当确保相关电力供应，且该配套变压器蔺华寨仍可继续使用，故对其要求盛元平公司支付配套变压器损失的主张，本院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）青岛盛元平金属材料有限公司与被告（反诉原告）蔺华寨于2018年8月21日签订的租赁合同无效。二、被告（反诉原告）蔺华寨于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）青岛盛元平金属材料有限公司租金39890.41元。三、被告（反诉原告）蔺华寨于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）青岛盛元平金属材料有限公司154922.50元。四、驳回原告（反诉被告）青岛盛元平金属材料有限公司要求被告（反诉原告）蔺华寨支付租金利息的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）蔺华寨要求原告（反诉被告）青岛盛元平金属材料有限公司赔偿违约金、土地复耕费、大门办公室恢复费、配套变压器损失等共计325000元的诉讼请求。案件受理费5343元，由原告（反诉被告）青岛盛元平金属材料有限公司负担1147元，由被告（反诉原告）蔺华寨负担4196元。反诉费3088元，由被告（反诉原告）蔺华寨负担。保全费1870元，由原告（反诉被告）青岛盛元平金属材料有限公司负担401元，由被告（反诉原告）蔺华寨负担1469元。 二审中，上诉人申请证人蔺某出庭作证。蔺某称，其系上诉人蔺华寨之兄，之前由他在村里叫行，租了涉案青岛市前海西工业园5号，土地性质是工业用地。拍了地之后，当时想建厂子，但是没有建成，就把地给了弟弟蔺华寨，让他管着，至于他如何经营就不知道了。被上诉人质证称，与本案无关。 上诉人提交以下新证据： 第一组证据：《见证书》一份、《建设工程规划许可证》一份、《证明》一份。上诉人欲以此证明，2007年1月23日，蔺某在青岛城阳大成法律服务所见证下，与青岛市城阳区棘洪滩街道前海西社区签订《土地租赁合同》，约定由其承租前海西社区工业小区5号地块，土地用途为工业生产。后蔺某将涉案土地交付给上诉人蔺华寨对外经营。被上诉人质证称，对《见证书》、《证明》的真实性无法确定，《建设工程规划许可证》载明建设位置为棘洪滩街道前海西社区，与本案土地并非同一地块。以上证据均与本案无关。签订合同时，上诉人称涉案土地是其自己租的，并没说是蔺某租的。 第二组证据：青岛昊兴电子有限公司出具的《证明》一份，收款收据一份，青岛昊兴电子有限公司营业执照复印件一份。上诉人欲以此证明，上诉人根据合同约定为案涉土地提供电力变压器一组，支出设备款176000元，安装费52000元，共计人民币228000元。被上诉人质证称，导致合同无效并造成上诉人损失的全部原因在于上诉人，因此被上诉人不应当承担责任，其他同答辩意见。 第三组证据：现场照片4张。上诉人欲以此证明，被上诉人没有按照土地租赁合同约定的土地用途使用案涉土地，在高效用地上面安装起重机、建设板房、硬化地面，并进行了工业生产，破坏案涉土地，是前海西社区居民委员会下发整改通知的直接原因，与上诉人无关。被上诉人质证称，对照片的真实性不能确定，其他同答辩意见。 二审又查明，上诉人在一审诉讼中未对被上诉人之诉讼主体资格提出异议。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为： 一、关于被上诉人诉讼主体资格的问题。涉案土地租赁合同中承租方为袁中武，但根据合同内容，可以认定袁中武系为被上诉人生产经营而租赁涉案土地，上诉人对此应当明知。又，在一审诉讼中，上诉人未对被上诉人之诉讼主体资格提出异议，并且以被上诉人为被告提起反诉，应当视为其默认被上诉人具备诉讼主体资格。根据禁反言原则，上诉人该主张不能成立，本院不予认可。 二、关于被上诉人的损失问题。根据合同约定，上诉人蔺华寨同意被上诉人盛元平公司可以破坏土壤表层用于生产所需的部分地面工程建设，并在此土地地面铺设混凝土硬化地面并放置设备、搭建简易板房、架设安装高度10米以内行车一部以上。现涉案租赁合同无效，一审法院认定应由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失，盛元平公司在签订合同时未尽到必要合理的审查义务，亦对合同无效存在一定过错，判决上诉人蔺华寨应承担70%损失，符合公平原则，本院亦予以维持。 三、关于上诉人主张其购买电力变压器费用的问题。上诉人主张，其为被上诉人使用涉案土地而购买电力变压器一组，该支出应由被上诉人负担。对此，本院综合考虑以下几点：第一，根据合同约定，上诉人应当保障被上诉人的电力供应，故上诉人提供电力变压器供被上诉人使用系其应尽之合同义务；第二，该电力变压器现在仍由上诉人占有、使用，其亦可对该电力变压器以出租、转卖等方式行使处分权以弥补支出费用；第三，涉案合同无效，上诉人对此亦应负有一定责任。综合考虑以上事实，本院对上诉人的该主张不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7284元，由上诉人蔺华寨负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  尤志春 审判员  刁培峰 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 张耀元 书记员肖若男 书记员侯小凡