广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19060号原告：樊启秀，女，1973年11月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************部队家属区4幢154号，公民身份号码422************040。委托诉讼代理人：汤昊，广东诺臣律师事务所律师。被告:佛山市裕朗通房地产开发有限公司，住广东省佛山市南海区********，统一社会信用代码914********R99。法定代表人：丁某1。委托诉讼代理人：田野，女，公司员工。原告樊启秀与被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人汤昊、被告委托诉讼代理人田野到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告对房屋工程质量问题进行维修，修复完成后，尽快向原告履行交付房屋的义务，自被告实际交付房屋之日起计算房屋保修期限；2.被告支付逾期交房违约金28688.3元（以2631954元为本金按日万分之一自2018年12月31日起暂计至2019年4月18日止共109天）；3.被告支付房屋修复期间的租金73658.88元（依据2019年南海区房屋租赁市场指导租金标准以32元/平方米以涉案房屋面积127.88平方米乘以自2019年4月19日开始房屋修复至实际修复完成交付原告使用之日止，暂计为18个月）；4.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年6月3日签订了《商品房买卖合同（预售）》及《室内装修委托合同》，原告向被告购买位于广东省佛山市南海区*******************。按照合同约定，被告应于2018年12月30日交付涉讼房屋，但至今仍未交付，原告已按合同约定支付了2631954元的房款。其中涉诉房屋经原告查验存在严重的房屋质量问题，并且被告并未在原告查验房屋过程中出示相关的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。针对房屋质量问题，原告同被告于2019年6月10日签订了《3座2001房整改方案》，根据整改方案显示涉案房屋共存在20项房屋质量问题，其中包括全屋水管渗漏等严重影响正常居住的情形，被告承诺最迟应于7月31日完成全部的维修工作，并向原告交付符合验收条件的房屋。签订上述整改方案后，被告仍未能在约定时间内完成修复工作，恶意拖延房屋交付义务。原告积极同被告沟通协商，被告仍恶意拖延涉案房屋修复及交房工作，导致涉案房屋的质量问题至今未能得以解决，已经严重影响了原告的居住权利。故依据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定：“出卖人逾期交付在180日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期交付超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”被告应向原告支付相应的逾期交付违约金144231.08元。综上所述，被告不仅违背了诚实信用原则与契约精神，而且严重侵犯了原告的合法权益，恳请人民法院查明事实，判如所请。被告辩称，被告已于2019年1月9日向原告交付房屋，并取得竣工验收备案表、佛山市南海区*******测绘报告书，被告可交付的房屋已达到交楼条件，不存在逾期交楼的行为。逾期支付交楼违约金由法院认定，不同意支付租金。诉讼中，双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析如下：原告的证据3座2001房整改方案、涉案房屋现场照片、微信、短信记录、房屋质量问题清单、鞋柜安装微信沟通记录、房屋维修群微信沟通记录、视频资料，本院将结合审理情况综合认定证明力。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2017年6月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定：出卖人将其建设的位于广东省佛山市南海区****************房（以下简称涉案商品房）出售给买受人，成交价1994075元；买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（第九条）商品房交付时应当符合以下条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.已取得房屋测绘报告；（第十条）交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准。如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件；如在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（第十一条）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付商品房；（第十二条）出卖人逾期交付在180日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期交付超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（第十六条）（二）其他质量问题。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，该商品房如发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：1.及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；2.经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，由出卖人负责整改，因整改而给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任；（第十七条）保修责任。商品房实行保修制度，该商品房为住宅，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人100日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。等等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《室内装修委托合同》（以下简称《装修合同》），约定：甲方委托乙方对涉案商品房进行统一装修；委托服务总包干价637879元，甲方在2017年6月1日向乙方缴纳197879元部分款项，剩余款项于2017年6月13日前付清；双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间为2018年12月30日；本合同签署后不得单独解除、终止履行，任何情况下本合同须与该房屋《商品房买卖合同》同时履行或解除，因甲方原因导致该房屋《商品房买卖合同》及本合同被解除，甲方应按本合同第五条（违约责任）约定及《商品房买卖合同》约定向乙方支付违约金；等等。原告已支付全部购房款、委托装修服务款，合计2631954元。2018年12月29日，恒大********取得竣工验收备案。2019年1月9日，原告办理收楼手续。2019年4月18日，恒大********取得测绘报告书。2020年8月4日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述其在2019年1月9日发现质量问题（地脚线发霉、地板砖断裂等二十九项质量问题）但这些问题都是相对是小问题，何时维修完毕原告不清楚。2019年6月8日因业主维权，原告和被告沟通时发现主卧被水浸泡，被告工程部维修人员何连峰答应更换木地板，并且在6月12日何连峰在整改方案上签字，2019年7月通知已换好地板，7月9日原告到房屋查看，发现整个房屋都被水浸泡，何经理说需要请示总经理，后来原告联系总经理之后，组建了原告的维修群，在群里确定了维修方案。漏水问题在2019年11月22日完成处理，水压在2019年11月29日施工完毕，鞋柜在2020年9月23日安装，但没有安装完毕无法正常使用。质量问题体现在整改方案，2019年11月30日大的问题（包括水电）基本修复，被水浸泡的门、洗手台、面板需要等物件到了才能修复。被告陈述，原告在2019年1月收楼时反映的问题也认为是小问题，具体的主要问题在6月房屋进水后，进水的原因原告不能说明，因此后续修复从原告提交的证据可见均是由6月进水而导致。本院认为，原告和被告签订的《买卖合同》《装修合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。《买卖合同》约定被告应在2018年12月30日前交付商品房，交付条件为取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告，但涉案商品房于2018年12月29日通过竣工验收备案，于2019年4月18日取得测绘报告，故涉案商品房至2019年4月18日才符合交付条件，原告主张被告应支付的逾期交付违约金计算至2019年4月18日本院予以采纳。虽然原告于2019年1月9日收楼，但此时涉案商品房仍未达到合同约定的交付条件，在被告未能举证证明原告明知涉案商品房尚未取得房屋测绘报告而同意接收房屋的情况下，被告仍应向原告承担违约责任。而在原告收楼至涉案商品房取得测绘报告期间，可视为原告自收楼之日起已持续占有、使用涉案商品房，享受房屋使用之利益，根据损益相抵原则，应减轻被告的损害赔偿责任。故以原告于2019年1月9日收楼行为为界限，从2018年12月31日起至2019年1月9日止之期间，涉案商品房不具备合同约定的交付条件，被告也迟于合同约定的交楼时间交付，构成逾期交楼，应按照合同约定的逾期交楼违约金计算标准（按商品房交易总价的日万分之一计算），向原告支付逾期交楼违约金。从原告收楼次日起至涉案商品房取得测绘报告之日即2019年4月18日期间，涉案商品房仍未达到合同约定的交付条件，造成了原告的损失，被告应赔偿原告的损失。因合同并未约定该损失的计算方法，本院根据合同实际履行情况，结合原告占有、使用涉案商品房的事实，参照当地经济发展水平，根据公平和诚实信用原则，确定被告按商品房交易总价的日万分之零点五的标准向原告支付损失。涉案商品房交易总价为2631954元，被告应以2631954元为本金从2018年12月31日起至2019年1月9日止按日万分之一的标准计付逾期交楼违约金2631.95元（共10天），以2631954元为本金从2019年1月10日起至2019年4月18日止按日万分之零点五的标准计付损失13028.17元（共99天），合计15660.12元（2631.95元+13028.17元）。原告诉请超出核定部分，本院不予支持。关于租金损失，在涉案商品房符合交付条件后，原告举证显示涉案商品房确仍存在房屋被水浸泡等质量问题，根据《买卖合同》的约定，被告应在合理期间完成质量问题的整修。综合原告与被告工作人员关于维修事宜的微信沟通记录和被告履行维修进度的情况来看，被告确未能在合理期限及时全面完成保修项目，对原告正常使用商品房产生影响，为避免诉累，综合涉案商品房的质量问题、被告的保修情况和原告的损失，本院酌定被告应赔偿租金损失14000元予原告。原告诉请超出核定部分，本院不予支持。原告已于2019年1月9日办理收楼手续，原告主张被告履行交付房屋义务没有事实依据，本院不予支持。被告对原告提出的质量问题已陆续维修整改，且合同已对保修事宜作出约定，原告请求从被告实际交付房屋之日起计算房屋保修期限，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付15660.12元予原告樊启秀；二、被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金损失14000元予原告樊启秀；三、驳回原告樊启秀其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1592.31元（原告已预交），由原告负担1322.31元，由被告负担270元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年十二月十八日书记员  陈嘉瑜