贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初1632号 原告：邓勇，男，汉族，1974年11月3日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被告：遵义市乾豪房地产开发有限公司，住所地贵州省桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。 法定代表人：杨国培，公司执行董事。 诉讼代表人：贵州子尹律师事务所，系遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人。 法定代表人：李泽友，系该所主任。 委托诉讼代理人：丁小娅，贵州子尹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳艳，贵州子尹律师事务所实习律师。 原告邓勇与被告遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称“乾豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓勇，被告乾豪公司管理人的委托诉讼代理人丁小娅、杨艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓勇向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告双方于2016年5月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判决被告继续履行该《商品房买卖合同》约定的义务；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过案外人桐梓县ＡＡ信置房产中介公司购买被告开发建设的位于桐梓县房屋一套。2016年5月25日，原告与被告达成并签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发建设的位于桐梓县阳光水岸二期（Ｂ）区×幢×单元第×层×××号房屋，建筑面积138.7㎡，并约定2016年12月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告将案涉房屋的购房款全款支付给被告指定人，有被告公司签字盖章并向原告出具的《收据》予以佐证，案涉房屋达到交付时间后，原告多次要求被告交付房屋均被被告以各种理由搪塞。 桐梓县人民法院于2019年1月18日作出（2019）黔0322破1号裁定书，受理了乾豪公司的破产申请，并指定贵州子尹律师事务所为破产管理人。乾豪公司管理人于2019年11月28日向原告发出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，决定：一、解除原告与乾豪公司于2016年5月25日签订的《商品房买卖合同》；二、合同解除后，就未实现以物抵债的债权，原告可依法向管理人申报债权，参与乾豪公司破产财产分配。管理人解除合同的行为无事实和法律依据，给原告造成严重的经济损失，损害原告的合法权益，原告不服管理人作出的解除合同的决定，特以前述请求诉至法院。 被告乾豪公司辩称，一、乾豪公司已进入破产清算程序。贵州省桐梓县人民法院于2019年1月18日裁定受理了乾豪公司的破产清算申请，并指定贵州子尹律师事务所为管理人。管理人已接管了乾豪公司资产，并对债权人的债权进行了登记审核，对购房户也进行了逐一统计，破产清算工作正在进行中。二、案涉房屋属于在建工程，达不到交付使用的条件，乾豪公司已不能为原告实现《商品房买卖合同》之目的。案涉房屋位于乾豪公司开发的“阳光水岸二期”在建项目，虽然主体已完工，但相关附属工程未建设，经评估尚需2000余万元工程款才能竣工。该项目及案涉房屋仍处于在建工程状态，没有竣工，达不到交付使用的条件。乾豪公司因资不抵债，不能清偿到期债务，系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，已进入破产清算程序，在客观上，已无能力履行与原告之间签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务，即不能实现《商品房买卖合同》之目的。三、原告签订《商品房买卖合同》的目的是为了冲抵乾豪公司欠下的债务，同时，也没有证据证明转化为购房款的“债”的真实性、合法性。案涉房屋系乾豪公司与原告通过以物抵债的方式签订《商品房买卖合同》定购的，是为了实现债权。原告也没有向管理人提供“债”的凭证，为此，管理人无法核实《商品房买卖合同》中约定的购房款是否实际合法履行支付或抵偿。作为乾豪公司的管理人，有责任对原、被告双方基于原法律关系的实际履行而形成的债权数额予以审查，以避免原告与被告通过签订商品房买卖合同等方式，将违法之债合法化。但是，原告至今未向管理人充分提供“债权”真实、合法的相关证据，为此，管理人不能认定《商品房买卖合同》合法有效。四、管理人向原告出具解除合同通知，完全符合我国法律的相关规定。鉴于乾豪公司客观上不能履行《商品房买卖合同》约定的交房义务，以及原告签订《商品房买卖合同》是否据实履行支付或抵偿，根据我国《企业破产法》第十八条、《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，管理人依法解除了乾豪公司与原告签订的《商品房买卖合同》，并向其出具了书面解除合同通知。请依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年5月25日，原告邓勇与被告乾豪公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014003612），约定原告购买被告公司开发的阳光水岸二期（B）区×幢×单元×层×××号住房一套，建筑面积为138.7平方米，单价为3800元/平方米，房屋总价款为527060元，付款方式为一次性付款，买受人应当于2016年5月25日前支付全部房款给被告。同日，被告公司向原告出具金额为527060元的《收据》一份，并注明：交款单位为邓勇×区×××，收款事由为购房款527060元，收款方式为乾豪肉类平场地费抵款。2016年9月5日，原告通过银行转账向案外人王超支付327880元，同日，案外人王超向原告出具《收条》一份，载明：“今收到邓勇购位于阳光水岸二期B区×幢×××号房住房一套全款叁拾叁万贰仟捌佰捌拾元整（332880.00元）。此房已于2016年9月5日在房开公司变更为邓勇名下，在遵义市乾豪房地产开发有限公司购房合同已签定，购房款已结清。”原告自述：1、案涉商品房通过房屋中介公司介绍，由原告直接在案外人王超手中购买；2、因乾豪公司欠王超527060元债务，王超同意以332880元作为购房款全款；3、乾豪公司先把案涉房屋卖给了王超，当时原告就从王超处购买该房并直接到乾豪公司办理了改名手续。后经管理人查实，案涉商品房现处于被司法机关查封状态，无法办理网签或备案登记手续，无法交付。 另查明，遵义市乾豪房地产开发有限公司成立于2007年9月12日，法定代表人为杨国培，登记机关为桐梓县市场监督管理局，注册资本2200万元。因被告乾豪公司于2019年1月18日申请破产，本院做出（2019）黔0322破1号裁定书予以受理，并指定贵州子尹律师事务所为破产管理人。原告向管理人登记权利，其登记的付款金额及方式为：抵王超工程款527060元；其诉求为：如能退款则要求退款，如不能退款则要求交房。管理人以涉案房屋系在建工程，不具备交付条件为由，于2019年11月28日向原告发出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，决定解除原告与被告公司于2016年5月25日签订的《商品房买卖合同》，并告知原告向管理人申报债权，参与被告公司破产财产分配。原告不服该决定，以前述请求诉至本院。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述和本院认定的证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告与乾豪公司签订的《商品房买卖合同》，就合同本身来说，并不违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应当认定为合法有效。但原、被告双方签订《商品房买卖合同》的性质和目的属于以房抵债，即原被告双方签订《商品房买卖合同》的目的是为了冲抵乾豪公司欠案外人王超的工程款债务，原告并未实际向被告公司支付购房款，其提供的证据不能证明将合同约定的购房款支付给了乾豪公司，仅能证明在案涉《商品房买卖合同》签订后数月原告付款给案外人王超。且《商品房买卖合同》约定的“阳光水岸二期（B）区”房屋整体工程尚未修建完毕，属于在建工程，未经竣工验收，达不到交付条件。现被告已进入破产程序，如果继续履行该合同，将构成对一般债权人的个别清偿，不符合破产程序公平受偿的原则。由于双方的基础法律关系是以物抵债，且由于涉案房屋不能交付而不能实现合同目的，故被告乾豪公司管理人解除该《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋并未交付给原告，仍然登记在被告公司名下，物权并未发生变动。同时，因合同已由管理人依法解除，原告要求继续履行案涉《商品房买卖合同》约定的义务的主张，本院不予支持。原告可就已支付的相关款项依法另案主张。 综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告邓勇与被告遵义乾豪房地产开发有限公司于2016年5月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014003612）合法有效； 二、驳回原告邓勇的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取30元，由被告遵义市乾豪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  黎洪 二〇二〇年十二月三十日 书记员  张旭