河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初5043号原告：宋海洲，男，汉族，1983年5月10日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：王孟祥，河南牧野律师事务所律师，特别授权。被告：杨振霞，女，汉族，1971年1月24日出生，住新乡市。第三人（申请参加）：郭延胜，男，汉族，1970年1月28日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：吴伟，张宽宽，河南宇华大众律师事务所律师，特别授权。原告宋海洲与被告杨振霞、史荥乡、郜应斌以及有独立请求权第三人郭延胜商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告宋海洲及其委托诉讼代理人王孟祥，第三人郭延胜委托诉讼代理人张宽宽到庭参加诉讼，被告杨振霞经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。审理过程中，原告宋海洲撤回了对被告史荥乡、郜应斌的起诉。本案现已审理终结。原告宋海洲向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告史××、××与杨振霞之间签订的《房屋抵押转让协议》、原告宋海洲与被告杨振霞之间签订的《双方协议》有效。2、请求依法判令上述被告履行协议，将位于新乡市金穂大道（东）宝龙城市广场B地块二期2-11号楼1单元11501室房产办理房屋过户手续，将该房产过户到原告名下。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月23日，被告史荥乡、郜应斌（系夫妻）与被告杨振霞签订了《房屋抵押转让协议》，被告史荥乡、郜应斌将自有的位于新乡市金穂大道（东）宝龙城市广场B地块二期2-11号楼1单元11501室住宅房一套（建筑面积132.45平方米）转让给被告杨振霞。协议约定：该房屋为期房，2016年6月底竣工并交付使用，该房屋已经结清全部购房款，并缴纳除房屋契税外的其他所有费用。签协议时未办理房屋产权证书，被告史荣乡、郜应斌有义务协助被告杨振霞办理过户手续，杨振霞有权对该房屋另行自主转让，史荥乡、郜应斌无权干涉，合同签订后各方绝不反悔并约定了交接方式等。合同签订后，被告史荣乡、郜应斌按照合同约定的房屋交付方式将买卖合同原件及收据、身份证复印件等相关手续交付被告杨振霞（视为合同履行完毕，房屋已经交付）。2017年1月24日，原告与被告杨振霞签订《双方协议》，原告出资55万元购买了该房产。《双方协议》明确约定因暂时不办理房产证，两年后正常办理此房屋的房产证。协议生效后，原告按照协议向被告支付了购房款，被告杨振霞向原告交付了该房屋以及原房主史荥乡、郜应斌的房产证和三被告签订的《房屋抵押转让协议》等相关手续。现原告已经将该房屋装修并居住2年多，原告按时缴纳了水电费、物业费等各项费用。原告多次要求上述被告按照约定办理房产过户手续，但上述被告以种种理由推诿，拒不履行协议。无奈之下原告于2019年6月5日到新乡市红旗区人民法院起诉上述被告。新乡市红旗区人民法院于2020年5月28日以“涉案房屋已经被新乡市牧野区人民法院查封并已进行执行程序，故宋海洲应当向执行法院提出异议，并主张有关权利”为由，裁定驳回原告起诉（2019豫0702民初4517号民事裁定书）。为了维护自身的合法权益，2020年6月24日原告向新乡市牧野区人民法院提出执行异议申请，新乡市牧野区人民法院于2020年7月1日下达执行裁定书（2020豫0711执异83号），裁定中止对新乡市金穗大道（东）549号宝龙城市广场B地块二期2-11号楼1单元11501室房屋的执行。综上所述，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法保护。审理过程中，原告宋海洲变更诉讼请求：依法确认原被告之间签订的《双方协议》有效；被告履行过户义务，将房产过户到原告名下，诉讼费由被告承担。被告杨振霞未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。第三人郭延胜针对原告宋海洲的诉讼请求答辩并向本院提出诉讼请求：一、确认杨振霞和宋海洲于2017年1月24日签订的《双方协议》无效；二、判决宋海洲向郭延胜返还位于新乡市××大道（××宝××广场××地××楼××单元××室的商品房。事实与理由：杨振霞未经郭延胜同意，与宋海洲签订《双方协议》，将夫妻共有的位于新乡市××大道（××宝××广场××地××楼××单元××室商品房，二者恶意串通，以不合理低价出售，严重损害郭延胜的合法权益，该行为应认为无效，不产生物权变动的法律效果。且宋海洲与杨振霞签订《双方协议》时存在重大过失，不应认定为善意。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十条第一款“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”的规定，宋海洲应将案涉房屋归还。为维护自己的合法权益，望贵院依法予以支持。原告宋海洲对第三人提出的诉讼请求认为：1、原告和被告签订的协议是合法有效的，不违反合同法相关合同无效的规定；2、依据证人证言、房屋抵押转让协议显示的当事人、房产证的交付、房屋的交付、法律文书中被告的自认，以及第三人在庭审中陈述的对房屋抵押协议的明知，我们认为原告有理由相信被告有完全的处分权；3、双方协议系原告与被告所签，第三人并非合同当事人，无权要求被告与原告签订的协议无效。原告诉讼系确认协议有效及履行过户手续，和第三人提出的返还房屋并非同一概念。进而说明第三人提出的两项请求法庭不应准许。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷作证，对当事人有异议的证据，本院综合认证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告宋海洲经案外人宋某介绍向被告杨振霞购买房屋一套。经双方友好协商，2017年1月24日，宋海洲与杨振霞签订《双方协议》，主要载明：2017年1月24日，甲方杨振霞收到乙方宋海洲肆拾万元整，另壹拾万元2017年3月31日前给。宝龙11号楼2-11号楼1单元1105室，此房共计伍拾伍万元整，小写人民币550000元。因暂时不办理房产证，两年后负责正常办理此房房产证，如若不可抗拒原因办不成此房产证过户，甲方赔付500000元现金，按银行利息结息，乙方宋海洲装修费赔付现金人民币壹拾壹万元整，甲方须按协议执行，不欺不瞒。同时将原业主郜应斌、史荥乡的房产证两份交于宋海洲，宋某作为证明人在该协议上签字。签订协议当日，杨振霞向宋海洲出具借款肆拾万元的借据，并于2017年3月29日在该收据上补充：2017年3月28日邮政收到壹拾万元整，共收到房款伍拾万元整。宋海洲自2016年12月1日对案涉房屋进行装修并入住至今，现因房屋过户问题与杨振霞发生纠纷。另查明，案涉房屋登记在史荥乡、郜应斌名下，2015年1月23日史××、××与杨振霞签订一份《房屋抵押转让协议》，约定鉴于史荥乡借杨振霞100万元，史荥乡、郜应斌自愿将含案涉房屋在内的三套房屋转让给杨振霞抵债。杨振霞自认案涉房屋抵债金额为60万元。还查明，新乡市牧野区人民法院（以下简称牧野法院）在执行尚同鑫与史荥乡民间借贷纠纷一案中，于2019年4月16日查封了涉案房产。2019年8月12日，宋海洲向本院起诉杨振霞、史荥乡、郜应斌合同纠纷，本院经审理认为案涉房屋已被牧野法院查封并已进行执行程序为由，于2020年5月28日作出（2019）豫0702民初4517号民事裁定书，裁定驳回宋海洲的起诉。后宋海洲作为案外人向牧野法院提出异议，牧野法院于2020年7月1日作出（2020）豫0711执异83号执行裁定书，认为史××、××与杨振霞签订协议，将案涉房屋抵债给杨振霞，在本院查封案涉房屋前杨振霞与宋海洲签订了房屋买卖合同，宋海洲按合同约定支付了购房价款，且实际占有案涉房屋，未办理过户登记非因自身原因，其对案涉房屋享有的权利能够排除执行，故裁定中止了对案涉房产的执行。2020年8月19日牧野法院作出（2020）豫0711执恢145号之一执行裁定书，解除了对案涉房屋的查封。再查明，杨振霞与郭延胜系夫妻关系，于1994年12月8日登记结婚。庭审中，证人宋某陈述其与被告杨振霞住在同一个小区，杨振霞让其帮忙介绍卖房，后其介绍了宋海洲。当时签协议是在其家签订的，签协议时说了要让杨振霞爱人签字，但杨振霞说这不属于他们的共同财产，她和郭延胜各自有各自的生意。当时杨振霞还说新税票过户费会很高，让等等再过户，之后再去协商过户问题，她非要加价。本院认为，关于案涉《双方协议》效力问题。牧野法院生效文书已确认，在法院查封案涉房屋前，宋海洲与杨振霞签订了房屋买卖合同，宋海洲按合同约定支付了购房价款，且实际占有案涉房屋，未办理过户登记非因自身原因，结合本院查明的事实，可以认定宋海洲与杨振霞签订的《双方协议》系其真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。关于第三人郭延胜所提被告杨振霞未经其同意，与原告恶意串通，擅自以不合理低价处置该房屋，损害其合法权益的意见。首先，在史××、××与杨振霞签订的《房屋抵押转让协议》中，只有被告杨振霞一人签字，并无第三人郭延胜的签名，结合本案签订《双方协议》的证明人宋某的证言，以及杨振霞将原房主房产证原件、和原房主签订的《房屋抵押转让协议》原件、案涉房屋一并交付宋海洲的事实，可以认定原告宋海洲系基于信赖被告杨振霞有权处分案涉房屋，方与杨振霞签订的协议。其次，史荥乡、郜应斌将案涉房产以60万元价格抵债给杨振霞，杨振霞出售案涉房产时其并未取得不动产权证，且要求原告宋海洲将55万房款一次性付清，故宋海洲并不存在以明显不合理低价购买案涉房屋的行为，在案证据亦无法证明其与杨振霞存在恶意串通的情形。综上，第三人的意见，理由不能成立，本院不予采纳。关于原告宋海洲主张被告杨振霞履行过户义务，将案涉房产过户到其名下的请求，因案涉房产是通过杨振霞与史荥乡、郜应斌签订的《房屋抵押转让协议》以房抵债而来，现仍登记在原房主史荥乡、郜应斌名下，杨振霞并未取得案涉房屋的所有权，原告的该请求系履行不能，故本院不予支持，其可待条件成就后另行主张或通过其他方式维护自己的权利。综上所述，对原告宋海洲的诉讼请求，本院部分支持；对于第三人郭延胜要求确认宋海洲与杨振霞签订《双方协议》无效及返还案涉房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告宋海洲与被告杨振霞2017年1月24日签订的《双方协议》有效；二、驳回原告宋海洲的其他诉讼请求；三、驳回第三人郭延胜的诉讼请求。案件受理费9300元，原告宋海洲负担4650元，被告杨振霞负担4650元；第三人独立请求诉讼费4650元，由第三人郭延胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李艳利审 判 员  张敬美人民陪审员  王文卡二〇二〇年十二月二十六日书 记 员  刘素萍