山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民初932号原告：刘俊利，女，汉族，1988年7月生，住太原市。被告：赵晋明，男，汉族，1964年7月15日出生，住太原市。委托诉讼代理人：张惠芳，杜丽峰，山西华炬律师事务所律师。第三人：山西富阳泰房地产经营有限公司，住所地太原市杏花岭区杨家峪剪子湾区。法定代表人：庞太昌，总经理。第三人：庞太昌，男，汉族，l961年7月4日，住太原市。第三人：王春英，女，汉族，1961年2月27日出生，住太原市。原告刘俊利诉被告赵晋明以及第三人山西富阳泰房地产经营有限公司（以下简称富阳泰公司）、庞太昌、王春英、山西世景房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘俊利，被告赵晋明以及委托的诉讼代理人张惠芳、杜丽峰到庭参加诉讼。第三人富阳泰公司、庞太昌。王春英经本院依法传唤未到庭参加诉讼，对其依法缺席审理，庭审前，原告对山西世景房地产开发有限公司撤回起诉，本院予以准许，不再另行制作民事裁定书。本案现已审理终结。原告刘俊利诉讼请求：1、判决停止对原告购买的位于太原市杏花岭区马道坡街12号泰和苑小区6号楼2单元22屋02室商品房的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告刘俊利与第三人富阳泰公司签订达成的房屋买卖合同有效，并确认房屋归原告所有；3、判决被告赵晋明、第三人富阳泰公司等立即协助、配合原告办理房屋的产权过户登记；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年9月23日与富阳泰公司签订了房屋买卖合同（合同编号：20130923001），刘俊利于合同签订之日交付首付款100000元，又分别于2014年4月24日交付150000元，2014年10月20日交付245225元，即全额支付房款。相应的交纳了办理房产证费用，配套费，物业费，并办理了入住手续。因第三人富阳泰公司的原因导致该房屋未能及时办理产权登记，对此，原告刘俊利不存在任何过错，且第三人富阳泰公司有继续配合原告办理产权登记的义务。后被告赵晋明与第三人富阳泰公司等纠纷涉诉，2014年12月10日，贵院诉前保全查封了第三人富阳泰公司的上述房产，并于2016年9月19日以（2016）晋01执118号通知公告，原告因此向贵院提出执行异议申请，原告于2018年8月16日收到贵院作出的（2017）晋01民执异105号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上所述，原告与第三人富阳泰公司签订达成的房屋买卖合同是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。同时，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是原告已依约合同支付全部价款并占有标的物至今。根据《物权法》第十五条的规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条的规定，原告已支付全部房款并实际占有涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，因此人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。被告赵晋明辩称：原告和富阳泰公司签订的认购合同为无效合同，包括最高院确认的一些观点，不是房地局的网签合同，是自制合同，而且没有进行网签备案，所以对合同的真实性和合法性是不予认可。原告签订的认购合同是在13年9月份，距离该案房屋的查封是14年12月份，长达一年的时间未要求办理产权属登记，所以存有明显过错。本案当中实际上也有大量的房屋是已经办了房产证的，不是说办不下来，所以这种情况下就是原告作为房屋买受人，而且他又系单位的员工，对涉案房屋可以办正式登记是明知的。在14年的7月份，涉案的房屋都一直能够办房产证，所以原告在购买房屋查封之前，没有要求去办证，也没有催促开发商办证，是具有明显过错的，不符合法律的规定。原告提供的支付全部购房款的证据无法证明他已经支付了购房款的事实，原告提供的杜永涛向王春英转账10万元的交易流水，因为本案涉案转款的人是杜永涛，而不是本案的原告本人，就这个款项到底是什么款项无法查明，不能证明他就是购房款，不是她本人支付的，所以无法证明购房款的真实性。而且原告转账的15万元的款项，他还有除了10万，还有一个15万，那么15万也看不到交易方，转给谁的信息在他的转账凭证里是不能提供的，也无法证实这个款项是不是转给富阳泰公司的购房款。我方认为这两个转账不能证明是购房款的事实。第二、原告仅提供部分物业费、水电费、装修费和取暖费收据真实性我们不予认可，本案之前审理有大量的借贷关系案件，拿房子抵债，收据和合同都是事后补发的，没有正规的房地局相应的发票，对开发商出具的收据我们是不能认可它的真实性。最高院的裁判观点也是这样的一个观点。实际上在当初14年查封之前，就本案涉案的房屋也是空置的，对于未办理房产过户登记手续，原告存在的重大的过错，庞太昌是她的舅舅，这种情况下对其他人都能办了房产证，为什么自己的亲戚不给办，所以我方认为这房子不符合正常的购买的这种程序和办证的合理性问题。综上所述，请求驳回原告的诉请。第三人山西富阳泰房地产经营有限公司、庞太昌、王春英未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。一审中，原告刘俊利提供证据：承认在富阳泰是员工，我是2014年6、7月辞职，第一笔款项10万元是2013年9月20日，我在2013年的时候跟我第一任丈夫离婚，名下已经买过一套房子，一单元的1602，办理了网签，就离婚了。第一笔款转款流水可以证明，杜永涛与我是恋爱关系；第二笔款项是2014年4月24日，交付了15万元，是我爸妈转给我的，我转给王春英的，银行账户是可以查出来的，账号是王春英的。2014年6、7月份，交付了24万元。把这个钱付完之后，从2014年6月到2015年之间我都在老家，我才知道是被查封了，也确实一直是在空着的。这个房子2016年入住。被告赵晋明质证意见：对于认购合同的真实性不予认可，和我的答辩状一致。不是正规合同，不认可合法性和真实性。对于收据有两张转账10万元和15万元，10万元转账杜永涛真实性不予认可，无法说明是购房款，杜永涛身份无法查实。关联性和证明内容不认可，和本案无关。15万元户名是刘俊利，转款的对象尾号0870不知道是谁的账号，无法核实，转款账户不能证明一定是购房款，王春英里面有很多借贷关系，刑事判决可以证明。关联性和证明内容不予认可。对后来几笔收据真实性不予认可，后面24万元没有转账不符合逻辑，真实性不认可，本案存在以房抵债的情况，有很多虚的收据，仅有收据没有转账不予认可。物业管理收费单，单子上面付的2016年的，查封之前没有占有，查封了之后才去占有的，对真实性不予认可，认为是在查封之后，对本案的证明效力没有关联性。根据原、被告双方各自提交的证据显示，本院认定如下事实，原告刘俊利于2013年9月23日与富阳泰公司签订了房屋买卖合同（合同编号：20130923001），购买位于太原市杏花岭区马道坡街12号泰和苑小区6号楼2单元2202号房屋。刘俊利于合同签订之日交付首付款100000元，又分别于2014年4月24日交付150000元，2014年10月20日交付245225元，即全额支付房款，富阳泰公司给其出具了收款收据。刘俊利向富阳泰公司交纳了相应的办理房产证费用，配套费等，并办理了入住手续，从2016年开始入住。目前该房屋未能办理产权登记。后被告赵晋明与第三人富阳泰公司等纠纷涉诉，2014年12月10日，本院诉前保全查封了第三人富阳泰公司的上述房产，并于2016年9月19日以（2016）晋01执118号通知公告，原告刘俊利因此向本院提出执行异议申请，原告刘俊利于2018年8月16日收到本院作出的（2017）晋01民执异105号执行裁定书，裁定驳回刘俊利的异议。2020年12月22日，原告刘俊利与被告赵晋明达成《和解协议》双方确认：由刘俊利支付赵晋明27万元购房款，原告刘俊利购买富阳泰公司位于太原市杏花岭区马道坡街12号泰和苑小区6号楼2单元2202号房屋购房款已全部支付完毕；被告赵晋明收到该款后不得执行该房屋；双方就执行异议房屋再无其他纠纷。目前该款项已经实际支付赵晋明。上述事实有（合同编号：20130923001）《房屋买卖合同》、收款收据、物业费等缴纳收据、山西省高级人民法院（2019）晋民终267号民事判决等证据在卷佐证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本条系基于一般不动产买受人的物权期待权对派出特定标的物执行应同时具备四个要件的规定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行民事权益承担举证证明责任。本案中，根据已经查明的事实，刘俊利提交的证据可以证明其前述四个要件均已符合法律规定。而且在审理过程中，双方就该争议房产的归属达成了一致意见，并且由刘俊利向赵晋明支付了相应的款项确认不再执行案涉房屋。综合上述情况，刘俊利的主张符合法律规定，本院予以支持。本案中对涉案房屋的查封属于财产保全措施，不属于执行异议之诉的审理范围，原告郝清胜主张解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，本院不予支持。因本案为执行异议之诉，原告刘俊利要求判决确认与第三人富阳泰公司之间签订的买卖合同合法有效，并确定房屋归原告刘俊利所有；以及判决被告赵晋明、第三人富阳泰公司等协助和配合原告刘俊利办理上述房屋的产权过户登记不在本案的审查和处理范围，该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，判决如下：一、停止对原告刘俊利购买的位于太原市马道坡街12号泰和苑小区6号楼2单元2202室房屋的强制执行；二、驳回原告刘俊利的其他诉讼请求。本案一审诉讼费用8729元由原告刘俊利承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 刘涛审判员 张燕审判员 武涛 二O二O年十二月二十二日书记员 张宇