云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2501民初1580号原告：李陶文，男，1989年10月28日生，彝族，住个旧市。委托诉讼代理人：王艳琛，云南同胜律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：红河州交通房地产开发经营有限公司。住所地：云南省红河州蒙自市天马路西段。法定代表人：石源，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周茂盛，该公司法务。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：吴建昆。代理权限为特别授权代理。原告李陶文与被告红河州交通房地产开发经营有限公司（以下简称“红交公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李陶文委托诉讼代理人王艳琛，被告红交公司委托诉讼代理人周茂盛、吴建昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李陶文向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金85390.018元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月16日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定：原告购买被告开发位于个旧市房屋，房屋总价367642元，被告应于2017年3月30日前交房，若逾期60天内每天按20元支付原告违约金，逾期60天后，按照已付款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金。合同签订后，原告按照约定通过向银行贷款的方式向被告支付了全部购房款，但被告于2018年9月1日才将原告所购的房屋交付原告，也未向原告支付违约金，故原告起诉来院。红交公司辩称，原告的诉讼请求不能成立，应依法驳回。理由：一、始初，红运锦绣小区是红河明泰房地产开发有限公司（以下简称“明泰公司”）向被告购买的整体项目，后由个旧市建筑安装有限公司（以下简称“建安公司”）施工。工程建设到2015年底施工至大约6万平方米时，明泰公司因资金链断裂而拖欠农民工工资，导致农民工于2016年1月24日罢工停工。其公司事后获悉，该项目系施朝有个人挂靠明泰公司，以明泰公司与其公司签订开发协议、并以明泰公司、建安公司名义运作。为避免案涉项目烂尾，其公司积极筹措资金介入该项目，支付了农民工工资，2016年5月11日工程复工。由于缺口资金巨大，经向市政府汇报，案涉项目获得红河州棚户区改造投资建设有限公司、红河州城乡建设投资有限公司的贷款共计9600万元，才使该项目顺利完成工程建设。为保证贷款资金安全，红运锦绣小区没有出卖的房子、铺面及土地全部抵押给个旧市棚户区改造投资建设有限公司，其公司只有协助出售的义务，没有款项使用权；二、根据原、被告所签购房合同及补充协议的约定6项原告不得要求其公司承担逾期交付违约责任的事由。据此，以下停工时间不能计算为迟延交房时间：1.2016年1月24日至2016年5月10日，因前期开发商劳资纠纷导致的农民工罢工、停工合计98天时；2.2016年1月至2018年10月，因停水、停电导致停工35天；3.个旧市建设路、建设东路系红运锦绣小区工程运输通道，2016年9月20日至2017年1月30日个旧市对建设东路进行排水管道、电力、通信管道及混凝土道路施工，其中，2016年10月26日至2017年1月26日93天为全封闭施工。2017年4月15日至2017年6月15日，个旧市对建设路进行道路、管网、道路路面改造半封闭施工62天；4.2016、2017、2018年度，初、高中学业考试每年初中3天、高中3天，被严禁噪音干扰学生考试和休息而按通知停工，三年合计18天；6.2017年3月27日至2017年12月8、9日，根据个旧市住房和城乡建设局通知，配合个旧市迎接国家卫生城市复审考核工作及开展环境卫生综合整治迎接州民族团结进步示范会议合计6天；7.2016、2017、2018年度，国家法定节假日每年23天，三年合计69天。星期天连休（如五一节放假一天但与周末在一起就是连休3天，平常周未农民工均不休息）及春节放假从事建筑业的农民工均是过完正月十五后才出门，比国家法定节假日多8天，故三年因法定节假日放假停工90天以上；8.2018年6月15日至2018年8月14日，根据供电局关于住宅小区使用的电表不得外购，必须由供电部门提供并审验合格的要求。红运锦绣小区供电线路及配电设施完成后，申请领取电表过程中由于供电局的原因61天才领取完毕，影响了各种专业验收；9.2016年度以来，个旧市的雨水较多，至2018年10月，红运锦绣小区工程作为高层建筑，为确保安全，中雨、大雨及暴雨天气严禁室外施工。根据个旧市历史天气预报记录，3天以上连续阴雨天677天。其中，中雨、大雨、暴雨、低温天气达258天，因中雨、大雨、暴雨导致停工达234天。综上，红运锦绣小区在建设过程中发生其公司无法控制、无法避免的合同约定免责事项，导致该小区建设延期完成而延迟交房，但其公司不应承担逾期交付违约责任，且该事实并没有给原告造成实际损失，原告主张明显过高，若要判决其公司承担违约责任，应调低约定违约金。归纳原、被告的诉辩主张，双方的争议焦点是：1.被告是否存在逾期交房的行为，是否违约？2.被告是否应向原告支付逾期交房违约金，若应支付，支付多少？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。针对争议的焦点问题，原告提交了以下证据：1.原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。2.工商登记卡复印件一份。证明被告诉讼主体资格。3.《商品房购销合同》《合同补充协议》复印件各一份。证明原告向被告购买商品房，总金额为367642元，双方约定的交房时间为2017年3月30日，且约定了被告逾期交房违约责任：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60日内，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履约。逾期60天后，被告按原告已付款的0.05%×逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履约的事实。4.发票复印件一份、收据复印件三份。证明原告向被告购买红运锦绣小区5-602室的事实。5.交接单复印件一份。证明被告向原告的实际交房时间为2018年9月1日的事实。经质证，被告对第1-3号证据无异议，补充合同第5条已经说明免责条款；对第4-5号证据无异议。本院认为，原告提交的证据来源合法、客观真实、与本案有关联，本院予以采信。被告提交了以下证据：第一组：被告营业执照、法定代表人证明书、身份证复印件一份，证明被告基本情况及诉讼主体格；第二组：《个旧红运锦绣项目合作协议书》《个旧红运锦锈项目合作补充协议》《建设工程施工合同》复印件各一份。证明：1.通过2014年4月23日被告与红河明泰房地产开发有限公司签订的个旧锦绣项目合作协议书第二条第一款、第三条第三项可证实红运锦绣的实际开发商为红河明泰房地产开发有限公司。另：合同最后的法人授权委托书中被委托人施朝有实际是与该公司是挂靠关系。2.通过2016年4月10日签订的个旧红运锦绣项补充协议书第一条第二项内容可以证实由于乙方施工至约6万平方米时资金链断裂，因拖欠农民工工资导致农民工罢工，工程于2016年1月全面停工，为了使该项目顺利实施保障消费者的权利，被告据此才全面介入该项目。3.通过2015年5月26日签订的建设工程施工合同，建筑施工方为个旧市建筑安装有限公司，实际是施朝有挂靠该公司在施工，仅施工合同的标的达152405258元；第三组：《红棚投（转）2016-010、2016-012、2018-002人民币资金借款合同》复印件三份、《商品房购销合同》复印件三份、《个旧市棚户区改造项目建设资金偿还协议及补充协议》复印件各一份、《情况说明》复印件一份。证明：1.通过三份借款合同可以证实红运锦绣小区的建设中，分别于2016年10月12日、2016年11月9日、2018年5月10日合计获得红河州棚户区改造投资建设有限公司、红河州城乡建设投资有限公司贷款9600万元，贷款由个旧市人民政府提供担保。2.通过商品房购销合同证实，个旧市人民政府为了保证担保贷款的安全，指定个旧市棚户区改造投资建设有限公司与被告分别于2018年7月11日、2018年9月29日签订购房合同作为反担保，据此合同涉及的相应土地、建筑全部卖给了代表个旧市政府的个旧市棚户区改造投资建设有限公司。3.从建设资金偿还协议书的内容可证实：为了加强项目资金管理，保证资金安全，个旧市棚户区改造投资建设有限公司与被告共同设立银行专户，红运锦绣小区的房屋预售、销售收入和其他收入必须存入银行专户，资金使用的审批权由个旧市棚户区改造投资建设有限公司行使。4.2017年9月，个旧市建设主管部门管为了整顿个旧市房地产开发企业，暂停了合同备案，至2018年1月，导致长达4个多月房屋销售暂停，也造成公司建设资金巨大困难，严重影响了施工进度；第四组：《云南世博建设监理有限公司营业执照》《工程监理资质证书》《建设工程委托监理合同》《关于个旧市因施工方劳资纠纷罢工的说明》《关于红运锦绣小区因停电造成停工的说明》《关于红运锦绣小区因停水造成停工的说明》复印件各一份。证明：红运锦绣小区的建设由具备监理资质的云南世博建设监理有限公司全程监理，根据监理日志记载证实：1.因施工单位拖欠工人工资导致工人罢工，时间为2016年1月24日至2016年5月10日，合计98天，与个旧红运锦绣项目合作补充协议内容相互印证了2016年1月至5月罢工的事实。2.2016年6月至2018年7月因停电导致停工22天。3.2016年5月至2018年8月因停水导致停工13天；第五组：《2016年9月12日施工通告》《10月20日施工通告》《2017年4月7日施工通告》复印件各一份、照片一组四张。证明：1.2016年9月20日至2017年1月30日个旧市对建设东路进行给排水管道、电力、通信管道及混凝土道路施工，其中2016年10月26日至2017年1月26日合计93天全封闭施工，因道路封闭施工导致建筑材料无法进入而导致停工93天。2.2017年4月15日至2017年6月15日个旧市对建设路进行道路、官网、道路路面进行改造施工，合计62天导致建筑材料无法进入施工场地而停工。3.通过照片可以看出道路为封闭施工，同时通过道路上的标志证实红运锦绣小区距离（约100米）个旧十四中学很近；第六组：关于认真做好2016第29号、2017第17号、2018年高考、初中学业水平考试工作的通知各一份。证明：根据政府文件要求，高考及初中学业考试期间，严禁考场周边一切噪音干扰学生考试和休息，故学生考试期间城区内一切建筑工地均要求停工，故2016、2017、2018年度三年合计18日均停止施工；第七组：《关于认真做好个旧市迎接国家卫生城市复审考核工作的紧急通知》《个旧市住房和城乡建设局关于开展城乡环境卫生综合整治活动迎接民族团结进步示范会议的通知》复印件各一份。证明：根据通知要求2017年3月27日至30日、2017年12月8、9日，合计停工6天；第八组：《国务院办公厅关于2016、2017、2018年节假日的安排通知》复印件一份。证明：国家法定节假日年均是23天，但从事建筑业的农民工春节后不按法定节假日上班，基本都是正月十五以后才出门，故假日无形中增加8天；还有就是法定节假日与周末连休的情况，如清明、五一、端午、中秋、元旦等节日虽然放假一天，但与会和周末连在一起，那么就是三天，那么五个节日就多出10天假，故每年因法定节假日放假导致的停工均在30天以上，故2016、2017、2018年度合计计算90日因法定节日而停工；第九组：《云南展业送变电工程有限公司营业执照》《红运锦绣小区供配电工程施工合同》《情况说明》复印件各一份。证明：红运锦绣小区的供配电工程由云南展业送配电工程有限公司施工，通过施工合同第一条第五项证明小区的计量电表由供电局提供（供电局的硬性规定，外买不予认可，不予通电）。通过情况说明可证实：小区供电线路及配电设施完成后，供电部门审验合格后，申请领取电表过程中由于供电局的原因导致61天才领取完毕（2018年6月15日至2018年8月14日），已影响了各种专业验收，也是导致交房日期延期的原因之一；第十组：《证明》《个旧市历史天气预报2016年1月至2018年10月30日》复印件各一份。证明：根据监理日志记载，2016年1月1日至2018年10月30日个旧市共计雨天627天，其中中雨、大雨、暴雨天气就有234天，红运锦绣小区作为高层建筑，中雨、大雨及暴雨天气是严禁室外施工。根据个旧市历史天气记录也可以证实，2016年1月至2018年10月三天以上的连阴雨天为677天，中雨、大雨、暴雨、低温的天气258天，与监理公司的监理日志相互印证，故2016至2018年度个旧市的雨特别多，是造成延期交房的客观事实。第十一组：《昆明远航房地产营销策划有限公司营业执照》复印件一份、《个旧市红运锦绣花园项目托管策划销售代理服务合同》复印件二份。证明：红运锦绣小区的房子是委托昆明远航发地产营销策划有限责任公司销售。经核实记录2018年8月30日电话通知原告交房，原告分别于9月1日、9月2日办理相应手续；第十二组：红河州中级人民法院（2019）云25民终1775号民事调解书及调解协议、个旧市人民法院（2019）云2501民初601号民事调解书、个旧市人民法院（2019）云2501民初1196号民事调解书复印件各一份。证明：通过调解协议及相应民事调解书可以证实，个旧红运锦绣小区商品房销售合同纠纷（违约交房）均是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款规定调解解决。鉴于红运锦绣楼盘的实际情况，涉及的住户近四百余户，同时便于适用统一的法律标准及后续的处理，请求人民法院依据该法律规定判决。第十三组：工程竣工验收证明书、单位工程预验收会议纪要复印件各一份。证明：红运锦绣小区于2018年8月28日竣工验收。经质证，原告认为：第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议：对方是被告，但证明目的写的是“原告”；第二组证据三性及证明目的有异议：与本案无关且不能达到被告方的证明目的；第三组证据三性无异议，但证据与本案无关且不能达到被告的证明目的；第四、五组证据三性及证明目的不予认可：系被告单方面出具，均不予认可；第六组证据三性及证明目的不予认可：考试时间、地点安排与红运锦绣施工无关联性；第七、八组证据系复印件，我方不认可三性及证明目的；第九组证据三性及证明目的不予认可：证据系被告单方制作，三性不予认可；第十组证据三性不予认可且是复印件；第十一组证据三性及证明目的不予认可：被告未提交原件且是被告与第三方签订，与我方无关且该证据并未显示何时交房，故交房时间应以我方提交的证据显示的时间为准，对三性及证明目的不予认可；第十二组证据三性无异议，但与本案无关，该证据是被告与第三人达成的调解意见，不能达到被告的证明目的，该调解书也不能成为法院审理的依据。第十三组证据三性及证明目的有异议，系被告单方制作。本院认为，第二组证据载明被告与案外人合作开发案涉项目，项目于2016年1月全部停工，但不足以证明该停工期间应予扣除，本院不予采信；第三组证据中《情况说明》非职能部门出具，且无其他证据印证，其余证据与本案诉求无关联性，本院均不予采信；第四组证据为被告与其委托的监理公司的监理合同，监理公司与被告有利害关系，其中的停水停电证明由监理公司出具而非供水供电部门出具，且无其他证据印证，本院不予采信；第五组证据中《2017年4月7日施工通告》《2016年9月12日施工通告》《10月20日施工通告》来源合法、客观真实、与本案有关联，证实案涉项目位于建设路边，建设路和建设东路因道路及设施改造而全封闭施工93天，半封闭施工102天的事实，本院予以采信，酌情认定案涉项目因全封闭影响工期93天，半封闭施工影响工期50天，合计143天；第八组证据无其他证据印证国家法定节假日为被告延期交付的免责事由，本院不予采信；第九组证据云南展业送变电工有限公司与原告有利害关系，该公司出具的《情况说明》非供电部门出具，且无其他证据印证，本院不予采信；第十组证据历史天气预报非实际天气记录，不能反映当时实际天气情况，被告委托的监理公司与被告具有利害关系，本院不予采信。本院依职权调取了以下证据：个发改价（2014）6号《关于制定个旧市住房租金标准的通知》复印件1份。经质证，原告认为：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该文件是2014年发文，但现在已经是2020年不应再用，故与本案无关联性。被告对该证据无异议。本院认为，本院依职权调取的证据来源合法、客观真实、与本案有关联，本院予以采信。该证据证实个旧市自2014年发文，并执行至今的公租房租金标准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告红交公司系个旧市红运锦绣项目的开发商。原告李陶文于2015年12月16日与被告签订《商品房购销合同》及其《合同补充协议》。《商品房购销合同》约定：原告向被告购买红运锦绣5幢602号房屋一套，建筑面积101.84㎡，房屋总价款367642元，被告应于2017年3月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。被告未按合同约定付款的，自应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后被告按应付未付款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金（第八条）。《合同补充协议》第五条约定：“……（一）因以下原因之一造成被告未按约定的交付期限向原告交付商品房的，不属被告逾期交付，原告不得以此为由要求被告承担逾期交付的违约责任1.市政配套而引起的延误、包括停水、停电等情况造成无法正常施工的；2.为配合政府的法规、规章、命令、规划调整或市政建设（包括交通管制、高考、创卫以及其他政府行为等）而引起的延误；3.施工中遇到的异常困难重大技术问题不能及时解决；4.遇到大雨、暴雨或六级以上（含六级）大风天气造成无法正常施工的；5.非被告原因导致或引起的工人停工或罢工；6.其他非被告所能控制的因素。（二）《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”是指以房屋单体建筑经勘察、设计、施工、监理四个单位及被告共同验收合格并签章”。且《合同补充协议》已对包括第五条在内的部分条款以字体加黑方式进行提醒处理，该合同依法成立并生效。上述合同签订后，原告通过按揭贷款方式向被告交付了全部购房款，并交付了维修资金、物管费及智能化系统费。被告于2018年9月1日向原告交付了房屋。2017年至2018年个旧市公租房租金标准分三类三档，最高标准为一类一档5.9元/㎡/月。另查明，红运锦绣小区项目建设过程中，受以下因素影响项目正常施工201天：1.2016年9月20日至2017年6月15日，进入小区的建设路段给排水管道、电力和通信管道埋设及道路施工影响施工材料运输143天；2.2016年3月27日至2017年3月30日、2017年12月8日、9日，迎接创卫、民族团结工作停运建筑材料6天；3.2016、2017、2018三年度每年6月28日至7月2日，初中学业水平考试考点之一个旧十四中位于红运锦绣小区旁，为配合考试期间禁止噪音要求而停工15天；4.2016、2017、2018三年，根据国家气象局上网公布的个旧历史天气记录大雨、暴雨共37天。针对原、被告双方的争议焦点，本院评判如下：被告是否应向原告支付逾期交房违约金，若应支付，支付多少？本院认为，原、被告双方自愿协商签订的《商品房购销合同》及其《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定。合同当事人应全面履行自己合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。本案原告已按合同约定向被告交付了购房款，被告应按合同约定于2017年3月30日前向原告交付房屋，但被告于2018年9月1日才交房，被告已构成违约，应向原告支付违约金。被告延期交房520天，但因本案存在符合《合同补充协议》约定免除被告违约责任的事由，扣除该事由造成的延期天数201天，被告实际逾期天数为520－201天＝319天。被告关于逾期天数应计算至其公司委托的销售公司通知原告接房之日止，即2018年8月30日的主张，原告未提供证据证实，本院不予采纳。庭审中，被告主张双方约定的违约金过高，请求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，当事人以约定的违约金过高请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。商品房买卖合同没有约定损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案原、被告双方约定的违约金过高，按照2017年至2018年个旧市公租房租金标准，综合本案实际情况，本案酌情以6元/㎡/月确定逾期交付使用房屋的损失额，再以该损失额的30%支持原告的逾期交房违约金请求，即被告应付原告违约金为：房屋建筑面积101.84㎡×6元/㎡/月÷30天×319天×（1+30%）＝8446.6元。综上所述，原告的诉讼请求合理部分本院予以支持，被告的辩解合理部分已经采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告红河州交通房地产开发经营有限公司支付原告李陶文逾期交房违约金8446.6元，款于判决发生法律效力之日起二十日内支付。二、驳回原告李陶文的其他诉讼请求。案件受理费1395元，由原告李陶文负担697元，由被告红河州交通房地产开发经营有限公司负担698元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  余亚娟审 判 员  戴崇谦人民陪审员  王美媛二〇二〇年十二月三十日书 记 员  郭 嘉