江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4257号上诉人（原审原告）：史沭军，男，1964年3月25日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：周新权，江苏铭云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牟东亮，男，1985年4月27日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：牟汉云，男，1963年12月20日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告）：青岛华云房地产开发有限公司，统一社会信用代码9137028161430426DE，住所地山东省青岛市胶州市兰州西路**。法定代表人：刘书敏，该公司经理。上诉人史沭军因与被上诉人牟东亮、青岛华云房地产开发有限公司（以下简称华云公司）确认合同无效纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初14554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史沭军上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认牟东亮与华云公司签订的房屋买卖合同无效；2.本案一、二审诉讼费用均由牟东亮和华云公司承担。事实与理由：2006年12月19日，史沭军私自以青岛华云公司沭阳分公司名义与牟东亮签订房屋买卖合同，后在多次诉讼中，华云公司明确称其不认可史沭军以其名义与牟东亮签订涉案房屋买卖合同的行为。因史沭军与牟东亮签订合同的行为事先未得到华云公司的授权，事后未得到华云公司的追认，故该份房屋买卖合同对华云公司不产生约束力，应当认定为无效合同。牟东亮作为史沭军的手下工人，牟东亮对于史沭军未获得华云公司授权而与其签订房屋买卖合同的事实知晓，牟东亮也很清楚其是从史沭军处购买房屋，与华云公司无关。综上，涉案房屋买卖合同的双方当事人应为史沭军和牟东亮，2006年12月19日签订的房屋买卖合同应为无效合同。牟东亮辩称，根据（2016）苏1322民初19169号、（2018）苏13民终238号和（2015）沭民初字第03584-1号裁判文书认定的事实，能够确认史沭军系华云公司的代理人及经办人，涉案房屋买卖合同的双方当事人应为华云公司和牟东亮。涉案房屋买卖合同并不存在违反法律的强制性规定、当事人恶意串通等法定无效情形，故该合同依法有效。史沭军并不是涉案房屋买卖合同的当事人，其无权向法院提起诉讼要求确认该合同无效。史沭军称牟东亮对史沭军未得到华云公司授权签订涉案房屋买卖合同的事实明明知，系虚假陈述。涉案房屋被史沭军擅自转卖给自己的儿子，并且以该房屋办理抵押贷款，导致牟东亮至今无法办理房屋产权证书，请求法院对史沭军依法进行处罚。华云公司未作答辩。史沭军向一审法院起诉请求：确认牟东亮与华云公司2006年12月19日签订的“房屋买卖合同”无效。事实与理由：青岛华云公司沭阳分公司开发沭阳县东兴小区工程。2004年，华云公司将东兴小区11号楼一单元601室以房抵工程款的方式抵给史沭军，并实际交付给史沭军。2006年12月19日，史沭军将沭阳县东兴小区11号楼一单元601室房屋以135091.2元价格出售给牟东亮，并加盖华云公司沭阳分公司项目部印章。合同签订后，牟东亮仅支付房款80000元，余款至今未付，且华云公司对该份合同不予认可。华云公司与牟东亮恶意串通，损害了史沭军的合法利益，涉案合同应当被认定无效。为维护史沭军的合法权益，特提起诉讼。一审法院认定事实：2015年9月15日，史沭军以牟东亮为被告向沭阳县人民法院提起房屋买卖合同诉讼，要求判令1、解除双方于2006年12月19日签订的房屋买卖合同；2、判令牟东亮归还史沭军沭阳县东兴小区11号楼一单元601室房屋。沭阳县人民法院立案受理后依法作出（2015）沭民初字第03584-1号民事裁定书，查明事实为：2006年12月19日，第三人青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司与牟东亮签订购房协议书，载明由牟东亮购买案外人青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司开发的东兴小区11幢1单元601室房屋一套及车库一间，双方对建筑面积、单价、总价（总房款为135091.20元）均作出了约定，双方并约定牟东亮于2006年12月19日向青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司交付购房定金80000元，余款于2007年春节前付清，史沭军作为青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司的代表人签字，并加盖青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部印章。合同签订后，青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司于2006年12月19日向牟东亮出具收据一份，载明收到牟东亮交付的11号楼601室房款现金135091.20元，收据加盖青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部财务专用章。牟东亮于同日向出具史沭军欠条一张，载明欠该小区11#楼601室房款55091.20元。另查明，案外人青岛华云房地产开发有限公司在开发建设沭阳县东兴小区期间，其设立的沭阳分公司于2004年4月20日与宿迁建设工程集团公司沭阳分公司订立工程建设承包合同，约定由宿迁建设工程集团公司沭阳分公司承建并负责销售该小区的部分楼房，史沭军在合同中的宿迁建设工程集团公司沭阳分公司署名处签字。现史沭军以牟东亮未付清房款为由，要求解除于2006年12月19日签订的房屋买卖合同、由牟东亮返还涉案房屋。并认为涉案房屋的出卖人为青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司，买受人为牟东亮，即房屋买卖合同的双方当事人为青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司与牟东亮。史沭军非涉案房屋买卖合同当事人，与本案没有直接利害关系，非本案适格原告。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，裁定驳回史沭军的起诉。双方当事人均未提起上诉，该裁判文书已经发生法律效力。2016年12月26日，牟东亮以案外人史苏杰为被告、华云公司、史沭军为第三人向沭阳县人民法院提起确认合同无效诉讼，该院经审理后查明事实如下：2000年5月份，青岛华云房地产开发有限公司（以下简称青岛华云公司）到沭阳开发建设沭城镇东兴小区工程，并设立青岛华云沭阳分公司，青岛华云沭阳分公司于2008年5月19日被工商部门吊销但未注销。2004年4月20日，青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司（甲方）与宿迁建设工程集团有限公司沭阳分公司（以下简称宿迁建设公司沭阳分公司，乙方）签订工程建设销售承包协议书，约定甲方将东兴小区2#、5#、8#、11#楼（二单元）及黄楼北端的地段整体工程承包由乙方建设，甲方负责提供办理该工程投标、销售及房产证等相关证件与手续，其规费由乙方承担，乙方负责该项目承建和销售，按施工合同施工，保证工程质量和工期，并承担该项目工程中所发生的一切费用，水电费用等法律和经济责任全部负责；乙方向甲方缴纳该项目承包费，共计365万元。其付款方式为：签订协议应向甲方交纳承包费150万元，其中顶冲3#楼材料补差费30万元，实交120万元，余款7月31日前结清，若违约每天按3%罚滞纳金交甲方。该承包协议乙方处由史沭军签名并加盖宿迁建设公司沭阳分公司印章。史沭军系宿迁建设公司沭阳分公司负责人。2007年2月8日，青岛华云沭阳分公司与史沭军签订补充协议一份，约定对华云公司开发的沭阳县东兴小区2#、5#、8#、11#楼一次性承包给史沭军同志开发，承包费为365万元，承包后所发生的一切、经济、法律、安全全部有史沭军同志负责，华云不得以任何借口干涉，谁造成谁负责。2006年12月19日，史沭军以青岛华云沭阳分公司（甲方）名义与牟东亮（乙方）签订购房协议书，约定乙方要求购买甲方东兴小区11号商品楼一单元陆层601室商品房一套，建筑面积约137.84㎡，每㎡售价900元，计款12456元，14#车库建筑面积约5.808㎡，每㎡售价1900元，计款11035.20元，共计135091.20元；乙方于2006年12月19日向甲方预交购房定金80000元，余款在楼房交付使用后，按建筑面积和售价一次性付清。乙方将购房款向甲方全部结算付清后，甲方与乙方办理房屋交接手续。建筑面积以房管部门审核为准，多退少补，余款2007年春节前付清。史沭军作为青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司的代表人在该购房协议上签字，并加盖青岛华云沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部印章。合同签订后，牟东亮于2006年12月19日向史沭军交付购房款，并由史沭军向其出具收据一份，载明收到牟东亮交付的11号楼601室房款现金135091.20元，该收据上加盖青岛华云沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部财务专用章。同日，牟东亮向史沭军出具欠条一张，载明欠该小区11#楼601室房款55091.20元，并约定于2007年春节前还清。涉案房屋由史沭军于2007年五六月份交付给牟东亮使用，后由牟东亮使用居住至今。牟东亮曾为史沭军在涉案东兴小区工程施工过程中提供劳务。2007年8月6日，由史沭军经手，史沭军儿子即史某（1996年1月24日出生）（乙方）与青岛华云沭阳分公司（甲方）签订购房协议一份，约定乙方要求购买甲方东兴小区11B商品房1单元6层602室商品房壹套，建筑面积约137.74平米，每平米售价443.65元，计款61109元，乙方于2007年8月6日向甲方预交购房定金61109元，余款在楼房交付使用后，按实际建筑面积和售价一次性付清。乙方将购房款向甲方全部结算付清后，甲方与乙方办理房屋交接手续。同日，青岛华云沭阳分公司向史某出具收据一张，载明收到东兴小区11B号楼1单元601室房款61109元。2014年7月1日，青岛华云公司出具办理商品房产权证明一份，载明买受人史某购买的位于东兴小区11B号楼1单元601室，钱房已两清，房屋产权归史某所有，请给予办理产权登记。2014年7月21日，沭阳县房地产管理处为涉案房屋办理产权登记，房屋产权证号为沭阳县房权证沭城字第**，房屋所有权人登记为史某，房屋坐落位置为沭阳县东兴小区11B幢1单元601室，建筑面积137.74平方米，同时该房屋产权证上记载涉案房屋于2014年8月29日至2016年8月28日期间在银行抵押贷款29.7万元。沭阳县人民法院认为，根据青岛华云沭阳分公司与宿迁建设公司沭阳分公司签订的工程建设销售承包协议以及青岛华云沭阳分公司与史沭军签订的补充协议，结合青岛华云沭阳分公司及史沭军均陈述涉案东兴小区2、5、8、11号楼系由史沭军实际承建并用所建商品房抵工程款的方式由史沭军对所建设房屋进行销售、处分，所建房屋产权归史沭军所有，均可以证明青岛华云沭阳分公司同意史沭军及其所在公司即宿迁建设公司沭阳分公司以其名义对外销售房屋，所得售房款用于抵充应支付给史沭军及宿迁建设公司沭阳分公司的工程款，青岛华云沭阳分公司在房屋销售及办理产权登记过程中提供相关证件及手续。2006年12月19日，史沭军以青岛华云沭阳分公司名义与牟东亮签订涉案房屋购房协议，虽然加盖的系青岛华云沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部印章，但系以青岛华云沭阳分公司的名义进行销售，且该购房协议的内容与史某与青岛华云沭阳分公司签订的购房协议内容、格式基本一致，可以认定该购房协议系青岛华云沭阳分公司对外销售涉案东兴小区房屋时采用的合同文本，结合青岛华云沭阳分公司与史沭军、宿迁建设公司沭阳分公司之间的协议约定，可以证明史沭军有权以青岛华云沭阳分公司的名义对外销售涉案房屋，因此牟东亮与史沭军签订的商品房买卖合同，史沭军的行为系代表青岛华云沭阳分公司，该房屋买卖合同的相关民事责任应由青岛华云沭阳分公司承担，沭阳县人民法院作出的（2015）沭民初字第03584-1号民事裁定书认定涉案房屋买卖合同的双方当事人为青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司与牟东亮，符合事实及法律规定，第三人青岛华云沭阳分公司及史沭军均主张涉案房屋买卖合同的相对方系史沭军与牟东亮，不予采纳。牟东亮根据史沭军要求将购房款交付史沭军个人，也符合史沭军与青岛华云沭阳分公司之间的工程建设承包协议约定，并无不当，青岛华云沭阳分公司以未收取牟东亮购房款为由否认与牟东亮存在买卖合同关系，不予采纳。根据史沭军提供的由牟东亮出具的欠条，可以证明牟东亮尚欠购房款55091.20元，牟东亮主张与史沭军约定该欠款以其为史沭军提供劳务时的年终奖进行抵充，史沭军对此不予认可，牟东亮也未能提供证据证明，不予采纳。牟东亮购买涉案房屋虽尚未交清全部购房款，但涉案房屋已经交付其使用居住至今，在牟东亮关于涉案房屋的购房协议未解除之前，其对涉案房屋享有占有、使用的合法权利并享有在交纳全部购房款后要求为其办理涉案房屋产权登记的权利。涉案房屋产权现登记在史某名下，根据青岛华云沭阳分公司陈述涉案房屋仅系根据史沭军的要求将产权登记在史某名下，并未实际收取购房款，仅是根据要求协助办理相关手续。根据史某与青岛华云沭阳分公司签订的购房协议的内容，其房屋售价远低于史沭军将房屋销售给牟东亮时的售价，且当时史某仅年满11周岁，属于限制民事行为能力人，涉案房屋买卖属于重大事项，很明显系由史沭军经手与青岛华云沭阳分公司签订购房合同并办理相关手续，且青岛华云沭阳分公司及史沭军对此亦无异议，牟东亮以史某与青岛华云沭阳分公司签订购房协议时属于限制民事行为能力人且未经监护人同意为由主张该购房协议无效，不予支持。根据青岛华云沭阳分公司与史沭军签订的工程承包协议，涉案房屋本就系以抵工程款的方式由史沭军享有销售权益，且史沭军及史某与青岛华云沭阳分公司签订购房协议后从未使用、居住过涉案房屋，也并未实际向青岛华云沭阳分公司支付购房款，因此史某与青岛华云沭阳分公司签订的涉案房屋的购房协议不具有买卖房屋的真实意思表示，仍系史沭军与青岛华云沭阳分公司之间以房抵工程款协议的履行，仅系为了将涉案房屋根据史沭军的要求登记在史某名下而配合办理的相关手续。青岛华云沭阳分公司作为涉案房屋的开发企业，系涉案房屋名义上的销售单位，虽然其与史沭军签订承包协议约定涉案房屋销售由史沭军负责，但涉案房屋对外销售时史沭军需以青岛华云沭阳分公司名义进行销售，因此房屋销售应承担的民事责任仍应由其承担，其应该对涉案房屋的销售进行管理、登记，避免出现一房二卖等现象。牟东亮购买涉案房屋系由史沭军经手，但该合同的民事责任应由青岛华云沭阳分公司承担，现青岛华云沭阳分公司又与史某签订涉案房屋买卖合同并最终办理产权登记，侵害了牟东亮对涉案房屋的合法权益。史沭军以青岛华云沭阳分公司名义于2006年12月19日将涉案房屋销售给牟东亮并于2007年五六月份将涉案房屋交付牟东亮使用，但史沭军又经手于2007年8月6日将涉案房屋以其儿子史某名义与青岛华云沭阳分公司签订购房协议并于2014年7月21日将涉案房屋登记在史某名下，第三人史沭军的行为明显存在恶意，侵害牟东亮对涉案房屋的合法权益。青岛华云沭阳分公司在未审核房屋销售、使用、居住情况下，仍然配合史沭军办理合同签订、产权登记等事项，青岛华云沭阳分公司与史沭军的行为构成恶意串通，损害了牟东亮对涉案房屋享有的合法权益。现牟东亮要求确认青岛华云沭阳分公司与史某关于涉案房屋签订的买卖协议无效，依法予以支持。综上，青岛华云沭阳分公司及史沭军明知涉案房屋已销售给牟东亮并由牟东亮使用居住，在未与牟东亮解除买卖合同的情况下，又将涉案房屋以史沭军儿子史某名义签订购房协议并办理产权登记，青岛华云沭阳分公司及史沭军的行为构成恶意串通，损害牟东亮合法权益，牟东亮要求确认青岛华云沭阳分公司与史某签订的涉案房屋买卖合同无效，依法予以支持。遂作出（2016）苏1322民初19169号民事判决书，判决内容为：“确认被告史某与第三人青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司于2007年8月6日签订的关于沭阳县东兴小区11B幢1单元601室房屋的购房协议无效。”该案经二审审理驳回上诉，维持原判。2018年10月9日，史沭军以牟东亮为被告、华云公司为第三人诉至本院，要求解除史沭军与牟东亮于2006年12月1日签订的房屋买卖合同、判令牟东亮归还史沭军沭阳县东兴小区11号楼一单元601室房屋，并支付使用费10000元。沭阳县人民法院经审理后认为，史沭军以相同诉讼主体、诉讼标的、诉讼请求及事实再次提起诉讼，系重复诉讼，违反了“一事不再理”的民事诉讼原则。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项、第一百一十九条规定，裁定驳回史沭军的起诉。该案已发生法律效力。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，史沭军主张华云公司与牟东亮之间于2006年12月19日签订的房屋买卖合同无效，但案涉房屋是史沭军以华云公司名义出售给牟东亮，史沭军对华云公司与牟东亮之间的房屋买卖合同是明知并且认可的，并无证据证明华云公司与牟东亮之间存在恶意串通损害史沭军实际利益的行为，故史沭军的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回史沭军的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：史沭军关于牟东亮与华云公司于2006年12月19日签订的房屋买卖合同无效的主张能否成立。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据该项规定，恶意串通签订合同损害第三人利益的，第三人有权提起确认合同无效之诉。因史沭军在一审中以华云公司与牟东亮恶意串通损害其合法利益为由主张牟东亮与华云公司于2006年12月19日签订的房屋买卖合同无效，但同时史沭军认可系由其本人经手将涉案房屋出售给牟东亮并签订了房屋买卖合同，在其未能举证证明牟东亮与华云公司之间存在恶意串通行为的情况下，史沭军关于要求确认牟东亮与华云公司于2006年12月19日签订的房屋买卖合同无效的诉求不能得到支持。另外，根据一审查明的事实，在之前的生效判决中，法院已经确认牟东亮签订的涉案房屋买卖合同另一方当事人为华云公司而不是史沭军，故史沭军在二审中以其本人系该合同当事人为由要求确认合同无效无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人史沭军的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3002元，由史沭军负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 庄云扉审 判 员 刘宗强二〇二〇年十二月二十九日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利