甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初3211号原告（反诉被告）：甘肃铭邸酒店管理有限公司，住所地兰州市城关区底巷子**。法定代表人：王旭伯，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：顾众一，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：武丹彤，甘肃正天合律师事务所律师。被告（反诉原告）：田耘，男，1989年1月30日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：王晓冬，甘肃圣方舟律师事务所律师。原告甘肃铭邸酒店管理有限公司（以下简称铭邸公司）与被告田耘房屋租赁合同纠纷一案，于2019年3月25日立案后，被告田耘提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告铭邸公司的委托诉讼代理人顾众一、武丹彤，被告田耘的委托诉讼代理人王晓冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铭邸公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年1月1日生效的《房屋租赁合同》，被告向原告交还承租的房屋；2、判令被告向原告支付房屋租金9万元，违约金6万元，并按《房屋租赁合同》约定的标准支付房租、违约金至实际交还承租房屋之日止（房租、违约金暂计算至2019年6月30日）；3、判令被告向原告支付欠交的暖气费4600元、水费3300元，合计7900元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于甘肃省兰州市城关区××巷××号的门面房一间出租给被告进行经营。根据《房屋租赁合同》约定，被告应于2018年12月31日前10日支付原告2019年的全年租金18万元，但被告未依约支付2019年度租金。根据《房屋租赁合同》约定，如未按时支付租金，每延迟一日需承担年租金额1%的滞纳金（违约金）。此外，被告在房屋租赁期间，在未经原告同意的情况下将租赁房屋分割转租；被告未交纳2016年6月23日之后至起诉之日的水费3300元、未缴纳2018年-2019年的取暖费4600元。被告的上述行为，均已严重违反《房屋租赁合同》的约定和《合同法》的规定，损害原告合法权益。故原告诉至法院，望判如所请。被告田耘辩称，一、本案涉案《房屋租赁合同》不应解除，应当继续履行。首先，被告自2016年1月1日开始承租涉案房屋至2018年12月31日的租金均按时交纳完毕。但自2018年6月开始，同为原告所经营的位于兰州市城关区底巷子81号的“如家酒店”开始漏水直接漏至被告所承租的房屋，原告应当履行租赁物的维修义务，但原告却迟迟不予修理，造成被告无法正常使用所承租的房屋，此情形下被告向原告提出维修房屋并折抵租金的要求但也未得到原告的答复，依据合同法第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，被告享有对原告支付租金要求的抗辩权。因此，被告未按期支付房屋租金系行使合理的抗辩权，原告无权以此为由要求解除双方的《房屋租赁合同》。其次，被告并未将所承租的房屋进行转租，而仅是加盟“一碗兰”转换经营项目，并不违反《房屋租赁合同》中约定的房屋使用用途。原告所述被告将房屋进行分割转租无事实依据。二、原告无权要求被告支付违约金。如前所述，被告未按期支付租金系行使法律赋予的抗辩权，并未构成违约，反而是原告未履行应尽的修缮义务，故原告无权请求被告支付违约金。三、原告无权请求支付暖气费及水费。就原告诉讼请求中要求支付的暖气费及水费，该项费用系第三方收取，原告无权向被告主张。综上所述，被告未按期支付租金系行使法律赋予的抗辩权利，且无转租的事实，被告与原告的租赁合同目的仍然能够实现，租赁合同仍然可以继续履行，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告田耘提出以下反诉请求：1、判令原告继续履行双方于2016年2月4日签订的《房屋租赁合同》；2、判令原告赔偿被告经济损失95600.00元（包括因租赁房屋漏水修缮费用2800元、因漏水导致室电路烧坏门头不能正常照明，造成门头装修损失2800元、因漏水6个月导致经营损失9万元）；3、全部反诉费用由原告承担。事实及理由：2016年2月4日，田耘与铭邸公司签订《房屋租赁合同》，由田耘承租铭邸公司位于兰州市城关区××路街道××巷××号××楼的房屋，租期自2016年1月1日至2023年12月31日。合同签订后，田耘依约履行了合同义务，2016年1月1日至2018年12月31日的租金均按时交纳完毕。但自2018年6月开始，同为甘肃铭邸酒店管理有限公司所经营的位于兰州市城关区××巷××号××楼××房的卫生间及下水管漏水，直接漏至田耘所承租的房屋，田耘多次要求铭邸公司进行修缮但一直未得到解决，造成田耘经营损失9万元及门头装修损失2800元。直至2019年5月，田耘不得已而自行修缮支出费用2800元。因以上所述漏水原因造成田耘损失，田耘虽多次提出折抵租金但均遭铭邸公司拒绝，同时又因双方《房屋租赁合同》中约定租金应支付至《房屋租赁合同》的经办人“洪平海”个人账户，但在漏水问题中，田耘多次联系“洪平海”却联系不上，铭邸公司工作人员又告知田耘“洪平海”已与铭邸公司无关，却不告知田耘变更收款人，在此两种原因之下，造成田耘无法按期支付租金，于是铭邸公司要求田耘搬离所承租的房屋。但迟延交纳租金这并不构成田耘的根本违约，只要明确租金收款账号并解决漏水问题，双方《房屋租赁合同》依然可以继续履行，况且田耘已交押金6万元依然能够保证《房屋租赁合同》的履行。就铭邸公司本诉中提到的转租问题，田耘并未转租，仅是加盟“一碗兰”转换经营项目，并不违反《房屋租赁合同》中约定的房屋使用目的。原告的行为给田耘造成了各项损失，故其提起反诉。原告铭邸公司针对田耘的反诉辩称，一、被告反诉中要求继续履行《房屋租赁合同》的事实不存在，被告恶意拖欠租金，恶意拖欠水费、取暖费、恶意进行装修。原告数次催告后，被告依然不交房租，原告要求解除《房屋租赁合同》于法有据。被告在《民事反诉状》中称约定将租金支付给案外人“洪平海”，在告知被告“洪平海”与原告无关后又不告知付款方式，造成被告无法付款与实际情况不符。被告2017年、2018年的租金均支付到原告处，其中2017年租金以现金方式交到原告处，2018年租金以银行POSS刷法方式在原告处支付。不存在所谓被告不知道应向何处交纳租金的情况。此外，原告与被告的合同中也从未约定将租金支付给“洪平海”。被告自2018年12月21日应当交纳2019年房租到期之日起至今未按时交清房租。原告为保持双方合作关系，2018年12月20日提前告知被告交纳房租的情况；2019年1月3日又再次催告被告交纳2019年房租，被告均不予理会；即使截止本案审理之时，被告依然没有交纳房租。虽然被告在原告处有6万元押金，但根据《房屋租赁合同》的约定，该6万元押金可以抵减滞纳金（违约金），不抵减租金，且房屋租赁押金的本质是担保和违约金的履行方式，所以并不能有认为6万元就可以不按期交房租。根据《合同法》第二百二十七条之规定，原告要求解除《房屋租赁合同》于法有据。二、被告要求原告赔偿经济损失95600元，没有事实和法法律依据，请求法院依法予以驳回。被告反诉要求原告赔偿经济损失95600元，没有事实和法律依据。首先，原告在接到被告要求维修房屋的意见后，采取措施进行维修，并将与租赁房屋相邻的客房作为机动房屋，尽量减少安排入住，最大限度的保证被告的权利不受损失。其次，被告并没有因房屋漏水而停业，而是一直营业，其营业收入没有受到影响。再次，被告所谓的花费2800元进行的两次修缮行为均是未取得原告同意的私自装修行为，与漏水无关。尤其是2019年5月开始的装修行为，在原告已向贵院提起诉讼的情况下，恶意装修，与漏水没有任何关系。最后，原告早已将被告房屋的漏水修理完毕。三、被告在租赁合同履行期间违背合同约定，将房屋分割转租，向原告隐瞒。未经原告同意，2019年5月起恶意装修房屋，已符合原告与被告约定的收回房屋的条件。2015年12月8日，案外人杨志强与田耘签订《联合经营协议》，以联合经营为名，行房屋出租之实，向原告隐瞒分割出租房屋的事实，直到2017年3月，被告发现后，依据合同处理。根据《房屋租赁合同》的约定“如需对该房屋进行外观装修，则应征得甲方同意，否则甲方有权收回房屋，没收押金。”2019年5月起，被告在明知原告不同意装修，已经发生诉争的情况下，依然恶意装修房屋，根据合同约定，收回房屋的条件也已成就。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，被告违约行为明显，《房屋租赁合同》已无法继续履行，请求法院依法驳回被告的反诉请求，支持原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月4日，原告铭邸公司（甲方）与被告田耘（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于兰州市城关区××巷××号××楼××东向西第一间房屋出租给被告经营使用。合同约定：乙方在签订本合同之前应向甲方交纳6万元押金，该押金不得用来抵减房屋租金，乙方如能在合同期内全面履行合同，到期后甲方全额将将押金退还乙方（不计息）；本协议有效期为8年，自2016年1月1日至2023年12月31日止，租金到期日为每年12月31日；门面租金按年收取，第一至第三年租金为每年14.94万元（即2016年1月1日至2018年12月31日每年租金14.94万元），第四至第六年租金为每年18万元（即2019年1月1日至2021年12月31日每年租金18万元），第七至第八年租金为每年20万元（即2022年1月1日至2023年12月31日每年租金20万元），乙方必须先交钱后租房，乙方在每年租金到期日前10天缴纳次年房租，不允许拖欠，如有拖欠，第一次每日按年租金1%收取滞纳金（可以在押金中扣除，不抵减租金），再有发生则甲方有权收回门面另行出租，交没收押金，以上租金不含税金，乙方缴纳相关税金后甲方负责开具发票；乙方不得对租赁商铺进行任何形式的转让、转租或分割出租，甲方不认可任何形式的转让、转租或分割出租,若乙方私自转让、转租或分割出租，甲方有权随时无条件终止协议、收回房屋，所收押金不予退还；乙方在承租期限内要妥善保管好甲方的各种设施，如有损坏照价赔偿，不允许对门面的整体结构进行改造（如打墙、开门、开窗等），如需对该房屋进行外观装修，则应征得甲方同意，否则甲方有权收回该房屋，没收押金。合同中还约定了其他事宜。该合同落款处联系人签名为洪平海。合同签订当日，原告向被告出具《付款说明》，就双方于2016年2月4日签订的房屋租赁协议，原告指定将款项支付至洪平海的兰州银行账户。合同签订后，被告于2016年6月30日向原告交纳了押金6万元。后被告又交纳了截止2018年12月31日的租金。原告以被告拖欠房屋租金等为由，遂至法院。另查，2018年6月，涉案房屋发生漏水现象，期间原告进行了维修，因未找到漏水原因，直至2018年12月20日修复。被告将承租的房屋分为两部分使用，一部分被告经营便利店，另一部分被告经营“冒哈滴肥肠面”。审理中，被告将“冒哈滴肥肠面”更换为“一碗兰杂粮邦”。2017年1月18日，被告交纳2016年-2017年暖气费4600元，2017年12月14日，被告交纳2017年-2018年暖气费4600元。2018年12月25日，原告向甘肃省体育开发经营公司交纳了包括涉案房屋在内的2018年-2019年度的暖气费。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告与被告之间订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容约定合法，对双方具有约束力。关于原告要求解除双方签订的房屋租赁合同并要求被告向原告交还承租房屋的主张。首先，被告作为房屋承租人，在依约使用承租房屋的同时，应当按照合同约定向被告支付房屋租金，被告以涉案房屋漏水原告未及时维修造成被告无法正常使用房屋、被告向原告提出维修房屋并折抵租金的要求未得到原告答复为由，主张对原告支付租金的要求享有的抗辩权，原、被告均认可原告于2018年12月20日对漏水进行了维修，此后被告仍未按合同约定的期限向原告交纳2019年度的房租，故本院对被告该辩由，不予采纳；其次，被告提交其与兰州一碗兰餐饮管理有限公司签订的《“一碗兰”餐饮加盟合同》及装修报价单，以此证明被告未将涉案房屋转租，只是转换了经营项目，但被告未提交证据证明其交纳了加盟费、支付了加盟店铺的装修费及加盟后由其本人经营收益的证据，不能证明“一碗兰杂粮邦”所使用涉案房屋的部分系由被告本人占有使用，故对原告主张被告将涉案房屋分割出租的事实，本院予以认定；再次，被告未提交证据证明将涉案房屋的门头“冒哈滴肥肠面”更换为“一碗兰杂粮邦”时，经过原告同意更换装修。综上，被告在履行合同过程中，未按约定期限支付房屋租金、将涉案房屋分割出租，且未经原告同意对涉案房屋外观进行装修，被告的上述行为已经构成违约，原告主张解除《房屋租赁合同》符合合同约定及法律规定，本院对此予以支持。被告主张联系不上“洪平海”，且原告未向被告告知变更原告指定的收款人，但被告已支付的费用中未显示全部支付至洪平海名下兰州银行账户，故其以此主张不能按期交纳租金的辩由不能成立，对被告反诉要求继续履行合同的主张不予支持。本案《房屋租赁合同》因被告田耘违约符合合同约定解除条件而解除，合同解除后，田耘作为房屋承租人，其继续使用涉案房屋没有法律依据，故其应当将涉案房屋腾交给原告，本院对原告要求被告田耘腾交涉案房屋的诉讼请求予以支持。原告主张被告支付租金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告田耘支付违约金的诉讼请求，虽然被告田耘在合同履行过程中，未依合同约定按期向原告支付租金已经构成违约，应当依据合同承担相应的违约金。但我国法律规定的违约金目的主要在于弥补守约方的损失，并兼具一定惩罚功能。被告田耘未按约支付租金的行为给原告造成的直接损失主要是利息损失，因被告还向原告支付了押金6万元，合同约定被告未按期支付产生的滞纳金（即违约金）可从押金中扣除，故原告再要求被告田耘支付违约金缺乏法律依据，本院对此不予支持。关于原告要求被告支付欠交的暖气费4600元、水费3300元的主张。原、被告均认可涉案房屋每年度暖气费为4600元，被告未交纳2018年至2019年度暖气费，且原告已代缴该笔费用，故该笔费用应当由被告承担；原告提供的证据不足以证明被告使用租赁房屋过程中产生水费3300元，对原告要求被告支付水费3300元的请求，本院不予支持。关于被告田耘反诉要求赔偿反诉经济损失95600.00元的主张。被告陈述该损失包括因租赁房屋漏水修缮费用2800元、门头装修损失2800元及经营损失9万元，但被告提供的2017年11月支付2800元的证据，不能证明2018年6月发生漏水后修缮房屋而支出了费用；其提供的装修报价单中未显示修缮漏水部位，且被告未提供支付了装修报价单中费用的证据；被告自认其9万元经营损失系其自己测算，故被告提供的证据并不足以证明上述各项损失，对被告要求赔偿经济损失95600.00元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告甘肃铭邸酒店管理有限公司与被告田耘于2016年2月4日签订《房屋租赁合同》；二、被告田耘于本判决生效后十五日内向原告甘肃铭邸酒店管理有限公司腾交位于兰州市城关区××巷××号××楼××东向西第一间房屋；三、被告田耘于本判决生效之日起十五日内向原告甘肃铭邸酒店管理有限公司支付自2019年1月1日至2019年6月30日的租金9万元，并参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付自2019年7月1日至房屋实际腾交之日的租金；四、被告田耘于本判决生效之日起十五日内向原告甘肃铭邸酒店管理有限公司支付2018年至2019年度暖气费4600元；五、驳回原告甘肃铭邸酒店管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告田耘的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3458元，由原告甘肃铭邸酒店管理有限公司承担1293元，被告田耘承担2165元；反诉案件受理费1095元，由被告田耘承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 瞿 梅人民陪审员 唐 玮人民陪审员 张洁立二〇二〇年十二月二十九日书 记 员 陈 琳