四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初6569号 原告（申请执行人）：刘丽君，女，1963年12月15日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：李凤军，四川酒都律师事务所兼职律师，执业证号××。 被告（被执行人）：李路平，男，1973年8月15日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 被告（被执行人）：陈光霞，女，1969年5月11日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：黄家红，四川丰宜律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：罗冰霜，四川丰宜律师事务所律师，执业证号××。 被告：肖人源，男，1988年12月16日出生，汉族，住四川省宜宾市江安县。 被告：郭欢欢，女，1987年10月11日出生，汉族，住四川省中江县。 被告肖人源、郭欢欢共同的委托诉讼代理人：龙廷超，重庆兴胜律师事务所律师，执业证号××。 原告刘丽君与被告李路平、陈光霞、肖人源、郭欢欢申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘丽君及其委托诉讼代理人李凤军，被告李路平、被告陈光霞及其委托诉讼代理人黄家红、罗冰霜，被告肖人源、郭欢欢及其委托诉讼代理人龙廷超均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告刘丽君向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令四被告于2018年6月18日签订的《房屋买卖合同》无效；2、恢复对被告李路平和陈光霞所有的位于宜宾市叙州区××小区××号房屋和××层××号车位的执行；3、判令四被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告李路平和陈光霞向被告肖人源和郭欢欢转让案涉房屋的行为是在原告刘丽君起诉陈光霞和李路平偿还借款之后，是为逃避债务而隐匿、转移财产的行为，房屋转让行为无效。被告李路平和陈光霞系夫妻关系，在两位被告夫妻关系存续期间，原告刘丽君为了帮助被告李路平，应被告李路平的请求，从2012年5月29日到2017年2月21日期间，原告刘丽君通过银行转账和现金交付的方式，借给被告李路平共计488.2万元资金款项，每次借款活动完成，李路平均向原告出具了借条，以确认双方借款关系的存在。2016年8月26日，被告李路平和原告刘丽君达成还款协议，愿意从2016年9月1日起，每月30日前还款10万元整。2017年8月，因为刘丽君之女读书需要，该月需要偿还50万元，还款期内每月支付利息2万元，协议约定2017年12月30日还清借款。2017年9月11日，李路平和陈光霞为逃避夫妻共同债务，李路平和陈光霞协议离婚，两个人的共同房产全部约定归陈光霞所有，没有财产价值的车辆归李路平所有，双方恶意逃避共同债务。2017年9月14日，被告李路平和陈光霞在完成逃避夫妻共同债务的情况下，被告李路平和原告第二次达成还款协议，该协议约定：还款总额共计是488.2万元。2017年9月14日起，每月预计还款20万元，2017年11月14日前，预计还款50万元，还款期内每月支付利息2万元，所有款项本金和利息预计2017年12月30日前还清。李路平和刘丽君签订《还款协议》后，李路平并没有按照协议约定履行还款义务，原告刘丽君于2018年1月20日向宜宾市翠屏区人民法院起诉，2018年1月22日和2018年2月5日向宜宾市翠屏区人民法院申请对被告李路平和陈光霞的财产进行保全。2018年1月26日，宜宾市翠屏区人民法院作出（2018）川1502民初721号民事裁定书，裁定：1、查封登记在李路平、陈光霞名下的位于四川省宜宾市南溪区××街××路××段××号××号楼××单元××层××号房屋（产权证号：2××0、2××2）。2、查封登记在被申请人李路平名下的川Ｑ8××××号轿车。由于李路平和陈光霞名下位于长江之滨Ａ区XX号房屋和位于长江之滨Ａ区××层××号车位没有进行产权登记，宜宾市翠屏区人民法院对该套房屋和车位没有进行财产保全。2018年6月18日，陈光霞和李路平与肖人源、郭欢欢签订《房屋买卖合同》，将没有办理房屋产权的经济适用房转让给肖人源和郭欢欢。从时间节点看，陈光霞和李路平转让案涉房屋的行为，是在刘丽君诉李路平、陈光霞民间借贷纠纷一案诉讼过程中，陈光霞、李路平是为逃避债务而转让房产，转让行为无效。根据陈光霞、李路平2015年12月7日和汉王山监狱签订的《宜宾市经济适用房买卖合同》第十八条使用承诺约定：案涉房屋在未取得完全产权之前，买受人不得出售、出租、出借、闲置、赠与或者改变住房用途。第二十五条之规定:“上市交易约定：（一）经济适用房购房人拥有有限产权。（二）购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购买人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，四位被告违反国家规定进行经济适用房的买卖行为，其行为是无效行为。被告肖人源、郭欢欢在购买过程中有重大过错，应当承担购房行为无效的法律后果。被告肖人源、郭欢欢均是人民警察，工作单位性质属于政法单位，对经济适用房应有一般的了解，在购买房屋时，应当提前了解案涉房屋的性质。案涉房屋在没有办理产权证的情况下，两位被告应当审查陈光霞、李路平和汉王山监狱签订的《宜宾市经济适用房买卖合同》的相关内容，两位被告明知案涉房屋存在诉讼风险和案涉房屋在五年内禁止交易的客观情况而购买该房屋，存在重大过错，应当承担房屋买卖行为无效的法律后果。综上所述，被告李路平和陈光霞在原告起诉前，将案涉房屋无偿转让给肖人源和郭欢欢，规避夫妻共同债务。而肖人源和郭欢欢在购买案涉房屋时，明知案涉房屋是经济适用房，存在交易风险，其应当对购买案涉房屋承担无效的法律后果，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李路平辩称：我与陈光霞的离婚并非原告所诉逃避债务，我与陈光霞婚后只有唯一一套房屋是在南溪，首付是我支付的，按揭款是陈光霞的工资支付的，案涉房屋是在我们结婚之前购买的，该房屋是陈光霞一个人的，与我毫无关系。我的公司是2006年9月成立的，该公司与陈光霞无关，我名下的车辆是我按揭的，也是用于公司业务的，故离婚时公司和车辆都归我，我与陈光霞离婚后，陈光霞的一切与我无关。 被告陈光霞辩称：宜宾市翠屏区人民法院作出的（2020）川1502执异182号《执行裁定书》，认定事实清楚、适用法律正确，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法不应支持，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。我和李路平于2017年9月11日协议离婚，约定案涉房屋归我一人所有。而原告于2018年1月22日向人民法院提起民间借贷纠纷案件，诉讼过程中并没有对案涉房屋和车位申请财产保全措施。我作为案涉房屋和车位的所有权人，有权决定自由处分自己的财产。我于2018年6月18日将案涉房屋和车位出售给案外人即被告肖人源、郭欢欢，属正常的交易行为，不是为了逃避债务而隐匿、转移财产，我和肖人源、郭欢欢签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效，依法应受法律保护。案涉房屋和车位的性质虽属于经济适用房，但该《房屋买卖合同》并未违反法律法规的效力性强制性规定，依法应认定为有效合同。我与肖人源、郭欢欢对案涉房屋和车位的交易行为均没有任何过错。综上所述，我与李路平因为感情完全破裂离婚，二人之间在《离婚协议书》上关于财产的约定，根据“谁出钱、约定财产归谁所有”的原则，离婚时约定将我出资购买的案涉房屋和车位归我所有、房屋按揭贷款由我个人继续偿还；李路平的资产即其在利峰公司的股权和一辆车归李路平所有，车辆按揭贷款由李路平个人继续偿还，符合客观实际。我有权自由处分自己的资产，与肖人源、郭欢欢于2018年6月18日签订的《房屋买卖合同》系真实的买卖行为。我与肖人源、郭欢欢不存在任何过错，合同内容也并没有违反国家的法律和行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为有效合同。原告的诉请不应得到人民法院的支持。请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告肖人源、郭欢欢辩称：宜宾市翠屏区人民法院作出的（2020）川1502执异182号《执行裁定书》认定事实清楚、适用法律正确，原告的诉请没有任何事实和法律依据，依法不应支持，请求人民法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。陈光霞告知我们于2015年12月购买了四川省汉王山监狱出售的案涉房产，被告李路平、陈光霞于2017年9月11日协议离婚，离婚协议书载明宜宾市长江之滨小区XX号房以及车位一个，系陈光霞按揭购买，归陈光霞所有。2018年6月18日，我们与陈光霞签订《房屋买卖合同》，陈光霞将案涉房产卖给我们，房屋售价64.8万元。我于签订买卖合同当日支付陈光霞30万元，后根据合同约定，我们于2018年8月18日又支付32.8万元给陈光霞，约定余款2万元于房产过户手续办完之后支付。我们购房后于2020年3月23日租赁给邱飞，并签订了租赁协议，协议约定租赁期从2020年3月25日至2026年3月24日止，现案涉房产由邱飞装修入住。2018年6月18日，我们在购买案涉房产签订合同时，对于被告陈光霞、李路平与原告之前的经济债务纠纷以及民事诉讼并不知情，陈光霞将案涉房产出售给我，并签订《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效，应当受到法律保护。 案涉房屋和车位属于合法取得，并且我们与被告陈光霞签订的《房屋买卖合同》，内容并没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为合法有效合同。案涉房产虽然签订购买合同时未取得产权证书，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。我们与陈光霞对案涉房屋和车位的交易行为均没有任何过错，原告主张房屋买卖合同无效是为了查封房产后申请强制执行达到追债的目的，其主张不符合民法的诚实信用原则，不利于社会正常秩序的维护和交易的稳定安全，有损我们与被告陈光霞的合法利益，由此造成的一切不利法律后果应由原告自行承担。综上所述，陈光霞把案涉房产出售给我们，并签订了《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，真实的交易行为，且合同已经实际履行并交付使用，合同双方当事人并无过错，合同内容没有违反法律法规的效力性强制性规定，没有损害国家、社会和第三人利益，案涉房产是否取得所有权证书属于物权范畴，不影响房屋买卖合同的效力，应当受到法律的保护，依法应认定为有效的合同。原告的诉请不应得到人民法院的支持。请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：刘丽君与李路平、陈光霞民间借贷纠纷一案，宜宾市翠屏区人民法院于2020年1月16日作出（2019）川1502民初4524号民事判决，判令：一、李路平、陈光霞于判决生效之日起30日内偿还刘丽君借款本金252.85万元；二、李路平、陈光霞于判决生效之日起30日内支付刘丽君借款利息。其中2016年8月26日至2017年12月25日期间的利息32万元；此后的利息，以尚欠借款本金为基数，按照年利率6%，从2017年12月26日计算至付清借款之日止。刘丽君、李路平、陈光霞均不服该判决，上诉至宜宾市中级人民法院。2020年6月15日，宜宾市中级人民法院对该案作出（2020）川15民终620号民事判决书，判令：一、撤销宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初4524号民事判决；二、李路平于判决生效之日起30日内偿还刘丽君借款本金252.85万元及利息（利息计算标准：2016年8月26日至2017年12月25日期间的利息32万元；此后的利息，以尚欠借款本金为基数，按照年利率6%，从2017年12月26日计算至付清借款之日止）；三、陈光霞于判决生效之日起30日内对前述借款本金中的19.5万元及利息承担共同还款责任（利息计算标准：以尚欠借款本金为基数，按年利率6%，从2017年12月26日计算至付清借款之日止）。因李路平、陈光霞未履行生效法律文书确定的义务，刘丽君向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2020年9月4日作出（2020）川1502执2830号执行裁定，查封了李路平、陈光霞的案涉房产。 刘丽君于2020年10月就民间借贷纠纷案，不服（2020）川15民终620号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审，理由是：1、李路平和陈光霞签订《离婚协议》的目的是为了逃避夫妻共同债务。二审对陈光霞是否承担共同还款责任适用法律错误。二审认定《离婚协议书》财产约定有效，超出了案件的审判范围，违反不告不理原则。2、二审关于案涉债务是否是共同债务的理由不充分，对是否是共同生产经营的理解错误。3、二审判定刘丽君两笔借款49万元中仅有19.5万元用于购车和购房的认定错误，是不公平的。4、二审多次将原告与被告混淆。四川省高级人民法院于2020年10月27日作出裁定：提审本案，并于2020年12月21日作出四川省高级人民法院（2020）川民再525号民事判决书，判决：1、维持四川省宜宾市中级人民法院（2020）川15民终620号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更四川省宜宾市中级人民法院（2020）川15民终620号民事判决第三项为:陈光霞于本判决生效之日起三十日内对前述借款本金中的31.46万元及利息承担共同还款责任……。 另查明，李路平、陈光霞原系夫妻关系。2015年12月7日，李路平、陈光霞与四川省汉王山监狱签订《宜宾市经济适用房买卖合同》，以271645元购买了宜宾市翠屏区××地块宜宾市“长江之滨”住宅小区**，预测建筑面积98.78平方米房屋（以下简称案涉房产）；以59850元购买了宜宾市翠屏区××地块宜宾市“长江之滨”;住宅小区****车位以下简称案涉车位）。2017年9月11日，李路平、陈光霞协议离婚，双方约定案涉房产及车位归陈光霞所有，房贷由陈光霞承担。2018年6月18日，陈光霞与肖人源、郭欢欢签订《房屋买卖合同》，陈光霞将案涉房产及车位以648000元的价格出售给肖人源、郭欢欢。后郭欢欢按《宜宾市经济适用房买卖合同》约定的日期向陈光霞转账支付了购房款628000元，剩余20000元因未办理过户登记至今尚未支付。诉讼中，肖人源、郭欢欢明确表示愿意将剩余20000元款项交付人民法院保管并执行。 2019年3月18日，陈光霞与郭欢欢在宜宾市忠信公证处办理了委托公证。肖人源、郭欢欢接房后于2020年3月23日与邱飞签订《房屋租赁协议》，并交付邱飞，以每月1100元将案涉房产租赁给邱飞使用。 本院认为，本案的争议焦点为肖人源、郭欢欢对案涉房产享有的权益是否能够阻却执行？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人肖人源、郭欢欢在法院查封案涉房产前已就案涉房产与陈光霞签订了《房屋买卖合同》，案涉房产虽为经济适用房，但建设部等七部委于2007年联合发布的《经济适用住房管理办法》并非法律或行政法规，不能作为认定合同效力的依据。肖人源、郭欢欢与陈光霞签订的《房屋买卖合同》不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，也未损害国家利益、社会公共利益，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，故案涉《房屋买卖合同》系合法有效的合同。被告肖人源、郭飞飞提供的房屋租赁协议等依据可证明其在人民法院查封前已占有案涉房产及车位，且已按合同约定支付案涉房产及车位的购买价款638000元，剩余20000元价款，肖人源及郭欢欢明确表示愿意将此价款交付人民法院保管以供执行。至今尚未办理过户登记的原因也不在于肖人源、郭欢欢。 综上所述，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人肖人源、郭欢欢对案涉房产及车位享有的权益足以阻却执行。原告请求判令四被告于2018年6月18日签订的《房屋买卖合同》无效并恢复对宜宾市叙州区××小区××号房屋和××层××号车位的执行，不符合法律规定，本院依法不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十条、第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告刘丽君的全部诉讼请求。 案件受理费80元，由原告刘丽君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  刘琳 审 判 员  王利 人民陪审员  徐峰 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  李苇