河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初4736号 原告：冯晓燕,女,汉族，1981年6月16日出生，住北京市石景山区。 被告：涿州鸿鑫房地产开发有限公司，地址：保定市涿州市高铁新城鸿坤理想湾住宅小区**楼，统一社会信用代码：91130681358519413L。 法定代表人：李红松，职务：总经理。 委托诉讼代理人：岳仁东、葛鹏艳，北京法绳律师事务所律师。 原告冯晓燕诉被告涿州鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯晓燕，被告鸿鑫房地产公司的委托诉讼代理人岳仁东、葛鹏艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告的销售合同；2、判定被告赔偿原告521459.61元；3、判定原告购房合同中的《商品房买卖合同》补充协议中的格式条款无效；4、起诉费用由被告承担。事实与理由：根据原告与被告签订的商品房买卖合同（合同编号：17070078，合同，发票，收据见复印件）中的相关内容及原告网站，售楼沙盘及销售人员的相关宣传，以及《中华人民共和国消费者权益保护法》，建设部《商品房销售管理办法》、中华人民共和国国家工商行政管理局《房地产广告发布暂行规定》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《物业管理条例》和《河北省物业服务收费管理实施办法》（冀价经费（2014）12号）、（涿市监）行罚决（2019）第1号的相关规定：1、依据原被告签订商品房买卖合同第二章第一条项目建设依据明确标注：理想尔湾涿州市码头镇党庄村南侧，301培训保障基地北侧，并且在被告销售大厅区位图电子屏醒目位置标示解放军301医院以及房山地铁延线（没有标注规划字样），违反《房地产广告发布暂行规定》第十一条房地产广告中涉及的交通、商业、文化设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划方位的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告拿政府尚未明确处于规划阶段的三甲医院和地铁延线宣传的有板有眼，给原告造成重大误导，并对原被告商品房买卖合同签订以及价格形成重大影响，导致原告错误购买，目前被告交房时，301医院不存在，当时原告购买目的是将养老居住实现就医交通便利，由于301医院不存在，导致原告购买被告房屋的合同目的无法实现。因被告的行为对原告所购买房屋价格以及合同签订造成重大影响，已违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，应当承担违约责任。2、在被告与原告签订商品房买卖合同第八条约定房屋交付时间为2020年6月20日前，实际交付时间为2020年8月20日，逾期62天，被告严重违约，依据原被告签订的商品房买卖合同第八条出卖人逾期交房违约责任第二款约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人退还全部已付房款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金，买受人多次找出卖人协商逾期交付违约责任，出卖人均以不可抗力为由拒绝承担违约责任，根据双方签订的商品房买卖合同附件十一补充协议第十三条不可抗力约定：如发生不可抗力事件，受其影响的一方应通知另一方，并应于不可抗力事件影响消除15日内，向另一方提供当地政府部门或者公证机关出具的不可抗力事件发生证明；否则，视为不可抗力事件未发生。所以被告以不可抗力为由拒绝承担违约责任不成立。被告至今没有向原告提供当地政府部门或者公证机关出具的不可抗力事件发生证明，应视为不可抗力事件未发生。3、依据原被告双方签订买卖合同第三条买受人所购商品的基本情况明确约定房屋面积为92.46平方米，其中套内面积和公摊面积均划X，根据建设部《商品房买卖销售管理办法》第三章第十六条规定：商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，被告严重违反《商品房销售管理办法》第三章第十六条规定，依据商品房销售管理办法第十九条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。被告没有在双方签订的商品房买卖合同中对所售房屋平面尺寸作出表示，被告已经严重违反《商品房销售管理办法》第十九条规定。依据双方签订的买卖合同第一页商品房买卖合同说明第5条解释说明：对于实际情况未发生应在空格部位打X，所以公摊打叉应视为零公摊，原告所购房屋面积为92.46平米，实际被告交付给原告的房屋面积只有68平米，误差高达24.46，依据双方签订买卖合同第五条，面积确认及面积差异处理，第2款约定：面积误差比绝对值超过3%，买受人有权退房。综上所述申请法院判定解除商品房买卖合同。一、原告于2016年11月初看到被告的售楼广告，在被告销售人员的带领下到被告的售楼处，销售人员明确地告知原告楼盘附近就是解放军301医院和房山线地铁站，在售楼沙盘前的背景墙上标出了解放军总院301医院及地铁的明确位置（见附件一图一），同时展示了他们的爱丽丝秘境花园（见附件一图二），被告违规违法虚假宣传，把当时五证不全的理想尔湾吹嘘成一个交通方便、环境优美，就医方便的楼盘，把价格抬高到14250.37元每平米（见原告合同图九），原告觉得在这样的配套和环境下，适宜居住，物有所值，于是原告在重大误解的情况下购买了该楼盘的房屋。可是，后来才发现被告完全是在利用培训保障基地等子虚乌有的虚假宣传，欺诈消费者。随着被告谎言的揭穿，房子的真实价格只有8610.53元每平米（见附件政府公布价图八），这样每平米相差：14250.37-8610.53=5639.84元。原告的92.46平方米相差：92.46*5639.84=521459.61元，即原告因被告欺诈损失的金额。被告在被涿州市市场监督管理局出发（见（涿市监）行罚决（2019）第1号）后改成新的背景墙（见附件一图三）。被告让原告2016年11月24日交首付款（首付款见附件收据397589元），欺诈谎称手续齐全，但实际预售许可2017年4月19日才取得（见附件预售许可）；被告与原告签订合同完全是被告超越建设部规定的样板合同单方制定的格式合同，签订合同时合同多处空白，采取不给原告合同原件等方式单方以不理原告的内容补全合同空白，甚至连最关键的数据套内建筑面积都是空白（见附件一图四）；根据合同规定，原告应于2020年6月20日交房（见附件一图六），在严重违约的情况下通知8月26日去收房，却不让先看房，后办理交接手续，要求先交物业、契税，公共维修基金后才能看房，违反合同规定（见附件一图七和交房视频1）；签订合同时被告没有出示相关的物业收费依据，也没有明确告知收费金额，留的是空白，销售人员说等确定后再补填，但一直没给原告合同原件，经过多次维权要到的复印件上看到被告私下补填的物业费远远高出了政府规定的标准和当地的物价水平（见附件一图六、七），彻底的格式合同和霸王条款。综上证明，被告从头到尾都在欺骗原告，是有预谋的欺诈行为，是一家毫无诚信的公司，恳请法院严惩被告，赔偿原告损失。二、被告超越国家建设部有关商品房销售合同模板，单方制定格式合同附件强加给原告。在签合同时大部分合同附件内容被告没有告知原告，附件内容并没有原告签字和手印（见合同附件复印件），属于被告私下添加的内容。例如合同附件一第五章第十六条物业费收费标准2.68元/月.平方米，第十八条每逾期一日按欠费总额万分之五向乙方支付违约的违约金没有法律依据。附件二公共部位分摊，第2、4、6的车库分摊条款，原告没有享受车位，没义务分摊；合同附件五：各类停车收费标准，车位属于业主全体，收费没有法律依据；附图第9页第六条第（2）款，乙方违约按日向甲方支付万分之贰违约金，没有封顶？而第17页，甲方违约最高只付2000元违约金？综上可知，被告的附件条款是为了加重原告、减轻被告的违约责任，剥夺原告的合法权利和利益而制定格式条款，恳请法院判决合同附件无效。三、根据建设部《商品房销售管理办法》第三章第十四条、第十六条。四、根据中华人民共和国国家工商行政管理局《房地产广告发布暂行规定》第十四条房地产广告不得利用其它项目的形象、环境作为本项目的效果。五、根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第十条、第四十条、第四十二条、第五十二条、第五十四条、第一百一十三条。六、《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条、第八条、第十九条、第二十四条、第二十六条、第三十五条、第四十五条、第四十七条、第四十八条、第五十三条、第五十五条、第五十六条。七、《物权法》第六章第七十四条。八、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条。九、《物业管理条例》第四十六条。综上所述，原告与被告签订的购房合同是在被告严重违法违规，违背社会公德与诚信的基础上误导原告签订的。被告无视法律法规，单方制定格式合同补充协议加强给原告，给原告造成了巨大的经济损失，被告严重的违反了合同之约定，请求法院判决被告赔偿原告损失，判决合同补充协议无效。根据商品房预售合同第十九条争议解决方式中相关内容规定，现依法向涿州市人民法院起诉。 被告鸿鑫房地产公司辩称：一、答辩人不存在任何欺诈、虚假宣传的行为，原告要求答辩人赔偿损失没有任何事实和法律依据。原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，且涉案合同及补充协议均已在涿州市京南经济开发区规划建设局进行登记备案，应属合法有效。因该项目规划不属于答辩人商品房开发规划范围内的相关设施，答辩人亦没有借助该项目进行宣传，抬升房价且原告提交的证据不足以证实答辩人在合同履行过程中存在违约、虚假宣传及欺诈行为，亦没有证据证明宣传与房价、签订合同之间存在影响。2018年涿州市市场监督管理局针对答辩人是否涉及虚假宣传的举报作出回复，明确答辩人的行为不属于虚假宣传。原告签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条明确约定：合同签订后，因国家、省、市出台政策等原因导致买受人购房成本增加或房屋市场价格下降的，该等风险均由买受人自行承担，买受人不得向出卖人提出变更购房款、解除合同或者赔偿损失等任何请求，出卖人不因此承担任何责任。现因市场经济变化原因导致涉案房屋现值下跌，原告从而要求答辩人赔偿损失及解除合同，没有任何事实和和法律依据，不应得到支持。二、原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》及补充协议不存在法定或约定解除合同的情形。原告与答辩人签订购房合同及补充协议后，答辩人按照合同约定将房屋交付原告，不存在原告所述的逾期交房、房屋面积误差过大等事项。即答辩人不存在违约、解除合同及导致合同目的不能实现等情形。另，依据双方签订的补充协议第十四条第三项明确约定：“除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除原合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃原合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照原合同及本补充协议约定履行义务”。因此，即使存在约定解除合同的情形，但原告未按补充协议约定的日期，在30日内向答辩人发出解除合同的通知，导致原告解除权消灭，应继续履行合同义务。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不构成合同内容。原告签订的《商品房买卖合同》补充协议中约定买受人不得以合同及补充协议条款构成格式条款为由，要求出卖人承担责任或免除买受人责任；也明确约定和提示买受人广告及宣传资料仅为要约邀请，不是要约和承诺，不构成合同内容，双方的权利义务以合同约定为准。原告亦没有证据证明答辩人就开发规划范围内的房屋及设施作出说明和允诺，没有对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，因此，答辩人的宣传仅为要约邀请。原告作为完全民事行为能力人对上述内容充分理解后并自愿签署合同及补充协议，应遵守契约精神。综上所述，原告的请求不符合事实，没有法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.商品房买卖合同1份，真实性本院予以采信。2.理想尔湾处罚详情打印单，无具体处罚内容，本院该证据不予采信。3.原告提供的信访事项答复意见书，对其真实性认可，本院不予采纳其证明目的。4.原告提供的视频、照片资料，被告不予认可，本院无法核实该组证据的真实性。5.涿州市商品房预售许可证，真实性本院予以采信。6.商品房预售合同备案登记表，真实性本院予以采信。7.河北省涿州市人民法院判决书（2019）冀0681民初692号，真实性予以采信。8.涿州市市场监督管理局回复复印件1份，原告不予认可，但结合已生效的（2019）冀0681民初692号民事判决书内容，本院对该证据予以采信。9.被告提供的《涿州国际健康产业园区总体规划（2017-2030）》、河北省涿州市城乡总体规划（2011-2030年）1张、微信公众号文章“涿州发布”截图，该组证据均为复印件，原告不予认可，本院对本证据的真实性不予采信。 本院认为，庭审中根据原、被告陈述，本案的争议焦点系原被告所签订的商品房买卖合同及补充协议是否应当解除，被告是否应对原告作出赔偿，数额是多少。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告诉称被告在销售涉案房屋时存在虚假宣传、欺诈行为，所签合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，根据涿州市市场监督管理局关于邓丽等举报涿州鸿鑫房地产开发有限公司涉嫌虚假宣传的回复中认为鸿坤理想尔湾项目广告宣传行为不构成虚假宣传，属于发布违法广告行为，且原告提供的证据不足以证明其上述主张，涉案商品房买卖合同未达到法定及约定解除条件。另原告就涉案房屋已经办理了按揭贷款，被告亦通知原告收房，至此双方合同内容已基本履行完毕，原告诉请解除合同、被告赔偿损失，理据不足，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告冯晓燕的诉讼请求。 案件受理费4507元，由原告冯晓燕负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交相应上诉费，同时提交缴费凭证原件（收款单位：河北省保定市中级人民法院，账号：10×××07，开户银行：中国银行保定市西城支行）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈怀南 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  王园园