苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初12818号原告：苏州房盟网络科技有限公司，住所地苏州高新区。法定代表人：顾伟财。委托诉讼代理人：周虎，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。被告：苏州房虎房地产经纪有限公司，住所地苏州市吴江区。法定代表人：李国英。委托诉讼代理人：陈尔基，系该公司员工。原告苏州房盟网络科技有限公司（以下简称房盟公司）与被告苏州房虎房地产经纪有限公司（以下简称房虎公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告房盟公司的委托诉讼代理人周虎、被告房虎公司的委托诉讼代理人陈尔基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房盟公司向本院提出的诉讼请求为：1、房虎公司退还房盟公司已支付佣金27925元。2、房虎公司向房盟公司支付逾期付款违约金暂计651元（以27925元为基数，按年利率6%的标准，自2020年5月7日计算至实际付款之日）以及律师费3000元。3、本案诉讼费用由房虎公司承担。事实和理由：房盟公司与房虎公司于2019年7月3日签署了吴江万宝商业广场分销合同，房虎公司于2019年11月25日带客户李路艳看房，并成交万宝商业广场xx室房屋一套，于2019年11月30日签订商品房买卖合同。房盟公司于2019年12月11日向房虎公司支付佣金13962.5元，于2019年12月27日向房虎公司支付佣金13962.5元，共计27925元。后该客户于2020年5月6日退房，根据房盟公司与房虎公司签署的合同约定，房虎公司应当将该户佣金退还给房盟公司，但是房虎公司一直不予退还。为维护自身合法权益，房盟公司起诉至法院。被告房虎公司辩称，1、房虎公司已经履行了所有义务。房虎公司的客户已经支付了全部款项，最终结果导致退房的原因系案涉房屋无法销售。在房管局的网站上，没有买卖认购单上的xx房屋，所以无法办理网签手续，案涉房屋永远无法签订正式的商品房买卖合同。造成不能签约的原因，过失在房盟公司，房虎公司不同意退还佣金。假如案涉房屋可以销售，房虎公司已经完成了销售，其收取佣金有法可依。2、房盟公司的行为实际上挪用了客户资金，否则客户可以购买其他房源。3、当时退订案涉房屋，房盟公司没有通知房虎公司，房虎公司有权知道案涉房屋退订的原因。4、房虎公司不承担诉讼费。经审理查明：2019年7月3日，房盟公司作为甲方（委托方）与房虎公司作为乙方（分销商）签订《二级市场分销合作框架协议》一份，约定由房虎公司进行二级市场分销代理。合作范围为以商务函或合作协议约定的项目可售房源明细为准。协议约定成交标志为经甲方到访确认并在客户保护有效期限内的乙方渠道客户最后与开发商签署《市商品房预售合同》或《市商品房出售合同》等证明买卖关系成立的有效合同，并约定佣金支付条件及计算标准以甲方提供的商务函或补充协议为准。协议第五条约定，如乙方推介客户退房，则乙方需在接到甲方退房通知后三日内无条件退还预收的全部佣金。协议第十条第一项约定，履行本协议过程中产生的所有争议，甲、乙双方应当诚意协商解决，协商不成的，双方均同意由协议签订地的人民法院提起诉讼。受害方为处理纠纷支出的合理费用（包括调查费、差旅费、律师费等），均由违约方予以承担。协议还就甲乙双方的其他权利义务、合同终止、违约责任等作了约定。2019年11月25日，房虎公司的客户即案外人李路艳与江苏万宝房地产有限公司吴江分公司（以下简称万宝吴江公司）签订《万宝商业广场商铺买卖认购单》一份，约定李路艳认购xx号商铺（以下简称案涉商铺），建筑面积约18.89平方米，单价24732.98元/平方米，总价467206元。李路艳还签署了合同会签单一份，载明案涉房屋单价为20281.0482元/平方米，合同总价383109元，买受人已付定金50000元，于2019年11月29日前付房款333109元。合同签订后，李路艳支付了全部购房款383109元。房虎公司制作万宝财富广场项目请佣表二份，要求房盟公司支付佣金27925元，并向苏州众联行营销策划有限公司（以下简称众联行公司）开具发票两张，金额合计为27925元。众联行公司分别于2019年12月11日、2019年12月27日代房盟公司支付房虎公司佣金13962.50元、13962.50元，合计27925元。2020年5月6日，李路艳签署万宝广场退订审批单一份，退订案涉商铺，退订理由为不能签约。2020年5月20日，万宝吴江公司退还李路艳全部购房款383109元。2020年11月30日，众联行公司与房盟公司出具证明，载明众联行公司代房盟公司发给房虎公司李路艳客户佣金27925元，视为房盟公司支付。因客户李路艳退房，按照两公司的分销合作协议，该款项应由房虎公司直接退还房盟公司。另查明：案涉房屋为不可售房源。以上事实，有原告房盟公司提交的二级市场分销合作框架协议、万宝商业广场商铺买卖认购单、看房确认单、合同会签单、请佣表、发票、国内支付业务付款回单、退订审批单、证明、被告房虎公司提交的苏州市商品房销售网上管理系统查询截屏打印件以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：房盟公司与房虎公司签订的《二级市场分销合作框架协议》是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律和行政法规的强制性规定,该协议合法有效。根据本院查明事实,房虎公司所引荐的客户李路艳已与开发商万宝吴江公司签订《万宝商业广场商铺买卖认购单》，从该认购单所约定的合同的实质内容，再结合李路艳已支付了全部购房款的事实，可以认定李路艳与万宝吴江公司的合同已成立，房盟公司亦据此向房虎公司支付了佣金。协议约定的“要求双方签署《市商品房预售合同》或《市商品房出售合同》”，系由于办理不动产登记备案等手续提出的更高要求。而无法签署《市商品房预售合同》或《市商品房出售合同》的原因，及导致李路艳与万宝吴江公司解除合同的原因，均系由于案涉商铺为不可售房源。该过错不可归咎于房虎公司，但房虎公司作为专业的房地产中介、房地产销售策划代理，应当审查其营销的房屋是否为可售房源,考虑到房虎公司所提供的分销服务完成了大部分程序与步骤，但确实未全面履行,本院根据公平原则,酌定房虎公司应向房盟公司退还20%的佣金即5585元。关于逾期付款损失，房盟公司主张自2020年5月7日起计算至实际付款之日，但并未提交证据证明其何时向房虎公司送达退房通知，本院于2020年11月19日向房虎公司送达了诉状副本等相关应诉材料，故根据合同约定，逾期付款损失的起算点应为2020年11月23日。房盟公司主张按照年利率6%的标准计算逾期付款损失，不违反法律的强制性规定，本院依法予以支持，但应以退还部分5585元来计算。关于律师费3000元，房虎公司并未违约，故根据双方的协议，对于房盟公司的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告苏州房虎房地产经纪有限公司退还原告苏州房盟网络科技有限公司佣金5585元，并支付逾期付款损失（以5585元为基数，按年利率6%的标准，自2020年11月23日起计算至实际支付之日止），均于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告苏州房盟网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取295元，由原告苏州房盟网络科技有限公司负担236元，由被告苏州房虎房地产经纪有限公司负担59元，于本判决生效之日起十日内交至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××69）。原告房盟公司预交的诉讼费用59元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判长  柳献东二〇二〇年十二月二十五日书记员  李 薇附录法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。