四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初7740号 原告：徐毛毛，男，1987年2月7日出生，汉族，住四川省郫县。 原告：田丹，女，1987年8月27日出生，汉族，住成都市温江区。 二原告共同委托诉讼代理人：何政泉，四川泰仁律师事务所律师。 被告：成都龙湖锦鸿置业有限公司。住所地：成都高新区尚阳路**。 法定代表人：王俊友，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢珊珊，泰和泰律师事务所律师。 原告徐毛毛、田丹与被告成都龙湖锦鸿置业有限公司（以下简称龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员林旭独任审判，于2020年11月10日、2020年12月4日公开开庭进行了审理，原告徐毛毛、田丹的共同委托诉讼代理人何政泉、被告龙湖公司的委托诉讼代理人冯思然、邢珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐毛毛、田丹向本院提出诉讼请求：龙湖公司支付徐毛毛、田丹逾期办理不动产权证书的违约金23086元。事实与理由：徐毛毛、田丹与龙湖公司于2016年1月16日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。由徐毛毛、田丹购买龙湖公司所开发的“龙湖时代天街”项目32栋3单元23层2301号房屋一套。该合同约定：出卖人应在2017年7月15日前向买受人交付该商品房，且买受人未能在商品房交付之日起且符合补充协议第八条第6款起730日内取得该商品房所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。徐毛毛、田丹已支付全部购房款，于2017年6月4日收房并按要求支付了全部契税、维修基金等费用，但龙湖公司至今未办理不动产权证书。为维护自己的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 龙湖公司辩称，1.双方合同约定的是房屋所有权证书，补充协议中也约定了分户国土使用权登记，并非不动产权证书，没有约定条文直接可被引用来计算违约金，徐毛毛、田丹实际上是采用了对房屋所有权登记的违约金条款去追究不动产登记的违约金，这一条款行文适用是错位的；2.龙湖公司并无办理不动产权证书的违约行为，徐毛毛、田丹现要求办理的是不动产登记，而不动产登记是基于双方签约后政府行为变化所致，并不是违约性质。双方约定了对于政策因素的影响出卖人不承担责任；3.不动产登记内容包含了房屋和土地的，如果要进行同等评价，那么应该进行同口径考虑，也就应该把原合同约定的房屋所有权证书和土地使用权证书时间一并考虑，根据双方合同及补充协议约定，房屋所有权证书加土地使用权证的时间是2+3年，截至本案的开庭日并未届满5年，尚不能认定龙湖公司已经违约；4.部分业主存在着提交资料的瑕疵。 本院经审理查明的事实如下：2016年1月16日，徐毛毛、田丹与龙湖公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》约定，徐毛毛、田丹购买龙湖公司开发的位于成都高新区××路××号××街××栋××单元××层××号房屋，总价款468242元。 《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中主要有以下条款与本案争议焦点有关： 一、《四川省商品房买卖合同（预售）》中与本案争议焦点有关的合同条款。 第九条第二款：徐毛毛、田丹采取贷款方式付款。 第十八条第（一）款：出卖人（即龙湖公司，下同）在2017年7月15日前向买受人（即徐毛毛、田丹，下同）交付该商品房。 第二十七条：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起且符合补充协议第八条第6款起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。 第二十八条：（一）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起且符合补充协议第八条第6款起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……(2)买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。（二）买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，买受人在接到出卖人发出的房屋所有权登记证书领取通知后10日内领取。 二、《补充协议》中与本案争议焦点有关的合同条款。 第一条第1款：在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。 第八条第4款：买受人采取按揭贷款的付款方式的，买受人委托出卖人办理房屋权属转移登记手续，向出卖人出具相关授权委托书（此委托不可撤销）且买受人应将所有相关证件及资料交由出卖人收持，待办理完毕房地产权属证书后，由出卖人交于贷款银行办理抵押手续。因银行办理抵押登记而使买受人不能在合同约定的时间内取得权属证书的，出卖人不承担违约责任。 第八条第6款：买受人取得房屋所有权证的730日期间自第1条所称证件资料（含买受人应签署的手续）和税费收齐之日起计算。 第八条第7款：因政策及政府主管部门的原因、工作程序，造成不能按本合同约定时间办理产权登记（包括房屋所有权转移登记及分户国有土地使用权登记）相关手续的，出卖人不承担任何责任。 第八条第10款：出卖人应在买受人房屋所在楼宇物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起3年内协助买受人办理分户国有土地使用权证书。如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用证》的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，买受人实际取得国有土地使用权证书的时间以该证载时间为准。 合同签订后，徐毛毛、田丹向龙湖公司支付了全部购房款468242元，龙湖公司向徐毛毛、田丹开具了《销售不动产统一发票（自开）》。2016年9月20日案涉房屋取得《竣工验收报告》。2017年2月7日案涉房屋取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。2017年6月4日龙湖公司向徐毛毛、田丹交付了案涉房屋。 其后，徐毛毛、田丹向龙湖公司支付了印花税贴花费、转移登记费等共计2571.38元，契税7023.62元，双方对交齐办证资料的具体时间存在争议。 龙湖公司于2020年11月4日已协助徐毛毛、田丹取得不动产权证书。证书编号为：川（2020）成都市不动产权第×号、川（2020）成都市不动产权第×号。 另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 上述事实，有双方当事人陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》《补充协议》《销售不动产统一发票》《成都市不动产登记信息查询结果》《竣工验收报告》等证据在案佐证，本院予以确认。 本案的争议焦点为龙湖公司于2020年11月4日协助徐毛毛、田丹取得不动产权证书，是否构成违约？徐毛毛、田丹主张的违约金是否应得到支持？ 本院认为，成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）自2016年11月23日起实施不动产统一登记，案涉合同签订于2016年1月16日，即，案涉合同签订时，因成都市尚未实施不动产统一登记，故双方分别约定了分户房屋所有权证和分户国有土地使用权证的办理时间。根据审理查明的事实，双方对交齐办证资料的时间虽有争议，但即使徐毛毛、田丹于2017年6月4日交房当日即交齐办证资料，那么根据合同约定，分户房屋所有权证办理时间最早也在2019年6月3日（即2017年6月4日加730日）才届满。而当时成都市主城区已经开始实施不动产统一登记，故，龙湖公司无法再按照合同约定为徐毛毛、田丹办理“分户房屋所有权证”，而应当按照成都市国土资源局（成都市不动产登记局）2016年11月14日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》要求，为徐毛毛、田丹办理不动产权证书。在合同未约定办理不动产权证书的时间、期限、违约责任、双方权利义务，且双方未达成新的协议约定的前提下，因不动产权证书实际上是原来的“分户房屋所有权证书”和“分户国有土地使用权证”的合二为一，其办理不仅需要满足合同约定的分户房屋所有权证书的办理期限和条件，同时需要满足合同约定的分户国有土地使用权证的办理期限和条件，故，开发商为买房人办理不动产权证书的时间，可以参照合同约定的分户房屋所有权证的办理时间加上合同约定的分户国有土地使用权证的办理时间确定。 鉴于以下理由： 1.根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十七条的约定及审理查明的事实，龙湖公司应协助徐毛毛、田丹取得案涉房屋的分户所有权证的时间为徐毛毛、田丹实际收房且交齐税费和资料的时间再加上730日，双方对徐毛毛、田丹交齐资料时间存在争议，假设徐毛毛、田丹于交房当日即交齐税费与办证资料，龙湖公司协助办理分户房屋所有权证的时间依照合同约定最早也在2019年6月3日届满（即2017年6月4日加730日）。 2.龙湖公司应协助徐毛毛、田丹取得分户国有土地使用权证期限最早也于2022年6月3日届满，即2017年6月4日加730日再加上三年。理由如下： 《补充协议》第八条第10款的认定问题。双方签订的《补充协议》第八条第10款就案涉房屋的分户国有土地使用权证的办理问题的约定是“出卖人应在买受人房屋所在楼宇物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起3年内协助买受人办理分户国有土地使用权证书。”双方对该条款的效力存在争议。徐毛毛、田丹认为该条款严重损害买房人利益，违背公平正义，为无效条款，不具有约束力。龙湖公司认为该条款有效，约定的办证期限尚未届满。本院经审查认为： （1）该条款系格式条款。该条款系龙湖公司提供的合同文本中予以载明，属于预先拟定并重复使用的条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，该条款属于格式条款。 （2）该条款内容对买受人的权利存在限制情况。《补充协议》第八条第10款的约定，系双方对于办理分户国有土地使用权证期限的约定，因同楼宇物业的其他买受人办理完毕分户房屋所有权证的时间并不是徐毛毛、田丹所能确定，也不是徐毛毛、田丹个人通过全面妥善履行己方的合同义务可以完成，故，根据该条款的内容，徐毛毛、田丹何时能取得分户国有土地使用权证的时间不能明确，该条款内容对买受人的权利存在限制情况。 （3）龙湖公司就该条款已经尽到必要的提示说明义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明。”，双方签订的《补充协议》第一条，加黑加粗标示了“买受人已认真阅读”“对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明”“经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利义务”等内容，证明龙湖公司就案涉合同存在限制买受人权利的情形进行了必要的说明和提醒。徐毛毛、田丹作为购房者，对于购买价值昂贵的房产，也应对自己的权利予以必要的关注，在龙湖公司对相关补充协议存在延长办证期限、限制买受人部分权利的条款等问题已经预先提醒的前提下，徐毛毛、田丹依旧选择签订案涉合同，可视为徐毛毛、田丹对分户国有土地使用权证办证期限为房产证办理后三年内的认可。 （4）该条款不存在无效情形。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应认定该格式条款无效”，同时根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第五十二条、第五十三条之规定，合同无效有“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”四种情形，免责条款无效有“造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的”两种情形。双方签订的《补充协议》第八条第10款，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定之无效情形。案涉《补充协议》第八条第10款虽然因约定的办证期限较长，且徐毛毛、田丹难以通过自己的行为对办证期限进行预期，存在限制买受人权利的情形，但该条款并未免除出卖人的协助办证义务，且《补充协议》第一条对买房人已经进行了提醒，分户房产证办理完毕后再给予出卖人三年的分户国有土地使用权证办证期限，是徐毛毛、田丹签订合同时可以预期和认同的期限。 综上理由，本院认为，依据案涉合同及补充协议约定，龙湖公司应当协助徐毛毛、田丹办理不动产权证书的期限,最短也是在所在楼宇物业的所有业主能够在龙湖公司实际交房当日就交齐税费和办证资料，加730日再加三年，如果个别业主未在实际交房当日交齐税费和资料，该期限还可能更长。故，对于徐毛毛、田丹而言，龙湖公司应当协助徐毛毛、田丹办理不动产权证书的期限，最早在2022年6月3日届满，系徐毛毛、田丹在签订合同之时即可以预见的。现因龙湖公司已经于2020年11月4日协助徐毛毛、田丹取得不动产权证书，故龙湖公司不存在逾期办证的违约行为，对徐毛毛、田丹要求龙湖公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 本案纠纷系双方在合同中约定的办证期限过长所致，故本院酌情确定由龙湖公司承担本案诉讼费。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告徐毛毛、田丹的诉讼请求。 案件受理费减半收取111元，由被告成都龙湖锦鸿置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 林 旭 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 王炼石