辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民初710号 原告：辛美艳，女，汉族，1968年10月15日出生，住大连市沙河口区（华业玫瑰东方二期）。 被告：大连大和中盛房地产有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区联合路****。统一社会信用代码912102007730498930。 诉讼代表人：大连大和中盛房地产有限公司清算组。 负责人：蓝日扬。 委托诉讼代理人：袭荣花，北京融商（大连）律师事务所律师。 原告辛美艳与被告大连大和中盛房地产有限公司（以下简称“大和中盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辛美艳、被告大和中盛公司的委托诉讼代理人袭荣花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辛美艳向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿2019年7月1日至2020年4月30日共296天，按照日万分之1.8比例的违约金，共37,818元（296天*0.018%*709,797=37,818)，并按照日万分之1.8比例承担从2020年5月1日起至诉讼之日，及诉讼之日至实际交付验收房屋之日止的违约金;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月4日原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定被告出卖位于沙河口区房屋给原告，房屋价款为709,797元，房屋交付日期为2019年6月30日前，违约责任为出卖人逾期交付房屋超过90日，买受人要求继续履行合同，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按合同约定完成给付房款的义务（首付款369,797元，广发银行贷款34万元），但被告未在2019年6月30日前交付房屋，已构成违约。1.关于请求提高违约金的问题。原告认为，被告逾期交付房屋构成违约，但合同约定违约金标准过低，低于被告对原告造成的损失。根据合同法第114条规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构适当增加。2.关于请求按照日万分之1.8的比例赔偿违约金的问题。首先，2019年中国人民银行一年期贷款基准利率为4.35%，而案涉《商品房买卖合同》约定的违约金换算为一年的贷款利率仅为1.78%，原告认为该违约金标准低于同期银行贷款基准利率，更低于原告广发银行实际贷款利率一年的贷款利率6.37%，显失公平；其次，案涉合同约定的违约金远远低于行业标准，明显不公平，按照目前被告开发商约定违约金的补偿标准相当于房屋出租月租金为1170元，而周边同类型项目房屋的月租金平均为3500元左右，该补偿标准明显低于周边市场价格，并且案涉房屋项目年代新，地段，地段好地铁口，实际效益应当更高；最后，被告逾期一年之久，直至现今还不能交付房屋，原告不能按时入住房屋，被告的违约行为已对原告造成了严重损失，合同约定的违约金又远低于原告的损失。 被告大和中盛公司辩称，清算组于2020年4月20日接受指定后，针对颐和星海沙河口区星文街12号楼已售425户商品房进行统一的审查，审查后按照统一的标准即合同第九条第二款，对违约金部分进行核实，均下发了债权审查表。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 对于原告辛美艳提交的案外人商品房买卖合同，不仅系无法与原件核对的复印件，且合同文本不完整，亦与本案无直接关联性，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月16日，原告辛美艳向易房网络科技（大连）有限公司交纳了2.5万元团购费，被告大和中盛公司认可该笔团购费可作为案涉房屋总房款一部分。 2018年5月4日，原告和被告签订商品房买卖合同约定，原告购买被告开发的位于大连市沙河口区商品房（预售商品房），用途为非住宅，建筑面积为58.38平方米，总价款为684,797元。第六条付款方式及期限约定，首期房款344,797元于本合同签订前付清，剩余房款34万元，买受人于2018年6月4日前以商品房抵押贷款方式支付给出卖人。第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第（1）种方式处理:1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同及补充协议亦对双方其他权利义务作出约定。 商品房买卖合同及补充协议签订后，原告辛美艳已依约向被告大和中盛公司支付了全部购房款，被告大和中盛公司出具了全额房款的大连增值税普通发票。 2020年4月30日，原告辛美艳根据被告大和中盛公司清算组要求向清算组提交了债权申报表，在该申报表中记载辛美艳的委托代理人阎锡军（辛美艳的丈夫），申报利息手写为10,647元，申报债权总额手写为10,647元,债权形成及履行情况简述为“2018年5月4日辛美艳（买方）与大连大和中盛房地产有限公司（卖方）签订《商品房买卖合同》:……至今没有交房，违约金=房价709,797元*按日加收万分之五*730天=259,075元）”，该“259,075元”手动划掉后手写为10,647元，其他需要特别说明事项处记载，要求继续履行合同，要求交房。原告辛美艳在庭审时认可该手写改写系由其丈夫阎锡军改写的，落款处签名和手印则均系其本人签名和手印，同时原告辛美艳认可该“10,647元是按商品房买卖合同第九条标准申报的”。被告大和中盛公司清算组向原告辛美艳出具了债权审查确认表，记载申报债权金额及构成为违约金10,647元，审查意见为同意继续履行合同，对申报的金钱债权部分予以确认，清算组审查确认债权金额为10,443元，不予确认金额204元，原告辛美艳在债权人意见（不予确认）处签名，时间为2020年7月23日。基于此，原告辛美艳提起本案诉讼。 再查，2020年4月14日，本院作出（2020）辽02清申1号民事裁定书，受理日本大和房屋工业株式会社请求人民法院指定清算组对被申请人大连大和中盛房地产有限公司进行清算的申请，并于同日作出（2020）辽02强清1-1号决定书指定北京融商（大连）律师事务所和大连永通会计师事务所有限公司为大连大和中盛房地产有限公司清算组，并认定清算组职责包括通知、公告债权人；处理与清算有关的公司未了结的业务；清理债权债务；代表公司参与民事诉讼活动等其他职责，清算组义务包括公告、通知债权人等其他义务。 本院确认上述事实有商品房买卖合同及补充协议、个人房屋按揭贷款合同、大连增值税普通发票、易房网络科技（大连）有限公司专用收款收据、广发银行股份有限公司的还款银行流水、债权审查确认表、债权申报表、（2020）辽02清申1号民事裁定书、（2020）辽02强清1-1号决定书、质证意见、询问笔录及庭审笔录等在卷为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告辛美艳与被告大和中盛公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据已查明事实，原告辛美艳已依约向被告大和中盛公司交付约定购房款684,797元和团购费2.5万元，被告大和中盛公司清算组亦认可该团购费为案涉总房款的一部分，即案涉房屋总房款为709,797元。而被告大和中盛公司未按案涉商品房买卖合同第八条约定在2019年6月30日前向原告辛美艳交付案涉房屋，已经构成违约，应按照合同约定承担相应违约责任。案涉商品房买卖合同第九条约定逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。因被告大和中盛公司被本院裁定进入强制清算程序，且原告辛美艳已向大和中盛公司清算组申报债权并得到确认，原告辛美艳申报的债权手写改为“10,647元”即是按照合同约定的日万分之零点五计算的金额，说明原告辛美艳对合同约定的违约金计算标准是认可的。故对原告辛美艳诉求的逾期交房违约金应以总房款为基数，自2019年7月1日开始计算，又因目前案涉房屋何时能够交付尚无法确定，故本院对原告辛美艳诉请的逾期交房违约金暂计算至2020年7月27日止。对于该日期之后的违约金，当事人可另案告诉。 至于原告辛美艳提出案涉合同约定违约金标准低于被告的违约行为给其造成的损失，应将合同约定违约金标准调高至日万分之1.8一节，本院认为，案涉合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应尊重当事人的意思自治。且原告未提交有效的证据证明其实际损失的存在及案涉合同约定的违约金标准过低，依法应承担举证不能的法律后果。故对原告此项主张不予支持。 综上所述，原告诉请中合理部分，本院予以支持，其诉请中不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告大连大和中盛房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告辛美艳给付逾期交房违约金（以总房款709,797元为基数，自2019年7月1日起至2020年7月27日止，按日万分之零点五计算）； 二、驳回原告辛美艳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费745元（原告辛美艳已预交），由原告辛美艳负担538元，由大连大和中盛房地产有限公司负担207元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  侯学枝 审判员  刘小南 审判员  刘冬艳 二〇二〇年十二月十八日 书记员  黄月妍 附：相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。