山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14318号 上诉人（原审被告）：张鑫，男，1986年7月29日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：程大磊，山东元衡律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李莉，女，1988年1月2日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：程大磊，山东元衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张海峰，男，1987年6月2日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 被上诉人（原审原告）：唐晶晶，女，1985年8月31日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司青岛市南第二支行，住所地山东省青岛市市**香港中路**丰合大厦**。 负责人：李棣华，行长。 上诉人张鑫、李莉因与被上诉人张海峰、唐晶晶及原审第三人中国工商银行股份有限公司青岛市南第二支行(以下简称工行市南第二支行)房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张鑫、李莉上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法确认上诉人与被上诉人签订的《协议房买卖合同》无效或发回重审；二、一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，在没有查明本案事实的情况下，作出错误判决。本案系房屋买卖合同纠纷，但二被上诉人在与上诉人签订《协议房买卖合同》后，并未按照合同约定支付购房款，反而在庭审中向法庭提交本是代还信用卡的转账记录，意欲证明系支付上诉人的购房款。原审法院在没有查明事实的情况下，相信被上诉人的虚假陈述，进而作出错误判决。本案中，被上诉人张海峰、唐晶晶实际仅支付上诉人张鑫、李莉购房款356000元，剩余的转账记录均为被上诉人张海峰为上诉人张鑫、李莉代还信用卡的记录。根据代还信用卡的交易惯例，张鑫、李莉将自己的信用卡存放在被上诉人张海峰处，被上诉人张海峰在每月的信用卡账单日前，将当期信用卡的金额转入该信用卡，然后再利用自己持有的POS机将该信用卡套现，该资金又全部回流到被上诉人张海峰的账户中。但通过银行转账记录会造成一种被上诉人张海峰向上诉人张鑫、李莉转账的假象。而一审法院在没有查明案件事实的情况下，即判决合同有效，并认定被上诉人张海峰、唐晶晶已按合同约定履行了义务，违背了本案事实，二审法院应当查明本案事实后予以改判或者发回重审。二、原审法院适用法律错误。本案中，上诉人张鑫、李莉与被上诉人张海峰、唐晶晶之间签订的《协议房买卖合同》违反了青岛市房屋交易政策。该合同签订时，涉案房屋并未办理房屋产权证书，更没有满二年。实际上截至目前，涉案的观澜国际22号楼2501户房屋仍未办理房屋产权证书，因此，涉案房屋并不符合交易条件，无法办理过户手续，被上诉人张海峰、唐晶晶在明知该房屋没有房产证的情况下。仍然与上诉人签订《协议房买卖合同》，违反了法律的强制性规定，且被上诉人张海峰、唐晶晶并未按照合同约定支付首付款，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。故双方签订的《协议房买卖合同》应为无效合同。请二审法院依法改判或发回重审。综上所述，一审法院在审理中没有依法查明本案事实，适用法律错误，自由裁量权过大，违背相关法律规定，严重侵害了上诉人的合法权益和损害了司法的公信力，故上诉人恳请二审法院依法查清本案事实撤销原判，予以改判确认双方签订《协议房买卖合同》无效或者发回重审，重树司法的公平与公正。 被上诉人张海峰辩称，我是按照上诉人的要求将钱转入信用卡中当作房款。房产证没有过户并不影响房屋的交易，也不影响房屋买卖合同的效力。 被上诉人唐晶晶未到庭答辩。 张海峰、唐晶晶向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的协议房买卖合同合法有效；2、判令张鑫、李莉协助张海峰、唐晶晶办理涉案房屋不动产权证，并在符合条件时协助张海峰、唐晶晶办理过户手续；3、第三人依法将涉案房屋撤销抵押；4、判令张鑫、李莉支付张海峰、唐晶晶代付房款中超付了19114元；5、诉讼费由张鑫、李莉承担。后张海峰、唐晶晶又将第2、3、4项诉讼请求撤回。 一审法院认定事实：2012年11月11日，李莉与青岛怡华置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买青岛怡华置业有限公司开发的位于即墨区观澜湖畔(观澜国际)小区22号楼1单元2501户房屋一处，房屋总价款为582800元，后向第三人工行市南第二支行贷款400000元用于支付剩余房款。 2018年5月31日，张海峰、唐晶晶（乙方）与张鑫、李莉（甲方）签订《协议房买卖合同》，合同约定：一、甲方同意将坐落在青岛市即墨区观澜湖畔(观澜国际)小区22号楼1单元2501室，计面积111.2平方米出售给乙方，乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。甲乙双方同意，上述房屋的成交价为1110000元。自本合同生效之日起，将上述房屋价款分叁次付给甲方，具体付款日期、金额和方式如下：1、在甲、乙双方此买卖合同签约当日，乙方应向甲方交付购房定金100000元。日期为2018年5月15日。此定金在成交后转为购房款，若甲方反悔不卖此房定金双倍返还乙方；若乙方反悔不买此定金甲方不退。2018年5月31日前交付第一次购房首付款560000元。2、剩余房款：450000元，在政府允许办理过户手续，即满足过户条件下，办理过户当天交付甲方，至此全部房款交付完毕。二、甲方应于第一次购房首付款人民币伍拾陆万元整到齐后一个月内，将房屋交付给乙方。甲、乙双方同意，在签署完本合同乙方首付款交齐后，以后所产生的一切费用与甲方无关(如：所产生的物业费、装修费等；后期过户产生的各种税费、过户费等等)，均由乙方承担。 2018年5月31日，李莉出具收条，内容为：“今收到张海峰用于购买观澜国际22号楼1单元2501房屋定金及首付款共计660000元。” 张鑫、李莉称签订合同后一个月内将涉案房屋交付张海峰占有使用至今。张海峰、唐晶晶也提交了物业费收据以及水电费收据证明自合同签订后一直在涉案房屋居住。 张鑫、李莉因未按期偿还在第三人工行市南第二支行处的按揭贷款，第三人工行市南第二支行诉至青岛市市南区人民法院，后张海峰、唐晶晶代被告张鑫、李莉偿清了银行按揭贷款本息。张海峰、唐晶晶提交了银行的转账凭证予以证明，转账凭证载明张海峰于2020年3月23日通过中国民生银行以及上海浦东发展银行向李莉中国工商银行的账户共计转账358870元。 庭审中，张鑫、李莉称收条中的660000元实际并没有全部收到，第一次庭审称只收到了360000元，第二庭审称只收到了306000元。张海峰、唐晶晶第一次庭审中称除了支付收条中的660000元，还支付了房款100000元，并提交了6张银行个人账户对账单，表明的转账记录分别是2018年3月3日转账7000元，3月4日转账18000元，4月28日转账6200元，5月27日转账6500元，6月11日转账50000元，7月13日转账10800元，实际共计98500元。第二次庭审过程中，张海峰、唐晶晶提交了一份明细单以及对应的张海峰中国民生银行的个人账户对账单，证明房款已经支付，该明细单与对账单上显示自2018年4月3日起至2018年5月29日止向张鑫、李莉的账户转账19笔共计227000元，自2018年5月31日起至2018年6月1日止向李莉的账户转账8笔共计356000元，自2018年6月11日起至2018年7月25日止向张鑫、李莉的账户转账8笔共计178900元。张鑫、李莉只认可上述转账中2018年5月31日至2018年6月1日的8笔转账是购房款，其他均是信用卡套现。张鑫、李莉提交了张鑫平安银行青岛即墨支行的流水记录，证明张鑫与张海峰在合同签订之前有多笔转账记录均不是购房款；张海峰、唐晶晶的质证意见是真实性无异议，但是两人之间的其他债务纠纷。张鑫、李莉又提交了平安银行信用卡流水一份和工商银行信用卡流水记录一份，证明平安银行2018年5月1日跨行还款26000元对应张海峰、唐晶晶提交的房款转账26000元，但是该笔转账2018年5月1日当天就都刷走了，工商银行2018年7月5日张海峰还款16000元，也是当天就都刷走了；张海峰、唐晶晶的质证意见是真实性无法认定，张海峰、唐晶晶是根据张鑫、李莉指定的账户向张鑫、李莉打款，至于张鑫、李莉如何支配这些钱如何消费，张海峰、唐晶晶方不知情。 另，涉案房屋至今未办理出不动产权证书。 一审法院认为，张海峰、唐晶晶与张鑫、李莉于2018年5月31日签订的《协议房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。关于张鑫、李莉称至今只收到了房款360000元的抗辩，根据张鑫、李莉的自认，结合张海峰、唐晶晶提交的银行流水，2018年5月31日至6月1日共计向李莉的账户转账8笔共计356000元。张鑫、李莉因未及时足额偿还银行按揭贷款，导致银行起诉，张海峰于2020年3月23日向李莉中国工商银行的账户共计转账358870元，代张鑫、李莉付清了银行按揭贷款，该358870元视为支付给张鑫、李莉的购房款。仅以上两笔款项就已超过合同约定的定金加首付款660000元，张鑫、李莉称至今只收到房款360000元的抗辩不成立。张海峰、唐晶晶按合同约定履行了义务，张海峰、唐晶晶要求依法确认双方签订的协议房买卖合同合法有效，一审法院予以支持。因张海峰、唐晶晶撤回了第2、3、4项要求办证、过户及超付房款的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以准许，对该三项诉讼请求在本案中不予处理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决：张海峰、唐晶晶与张鑫、李莉于2018年5月31日签订的《协议房买卖合同》合法有效。案件受理费13800元、保全费5000元，由张鑫、李莉负担。张海峰、唐晶晶已预交18800元，一审法院退回18800元。张鑫、李莉应在判决生效之日起七日内向一审法院交纳案件受理费13800元、保全费5000元，拒不交纳的，一审法院依法强制执行。 经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，本案主要焦点问题是上诉人与被上诉人签订的《协议房买卖合同》是否合法有效。 上诉人与被上诉人于2018年5月31日签订《协议房买卖合同》该合同约定被上诉人向上诉人购买青岛市即墨区长江一路88号观澜国际22号楼1单元2501户房屋，该合同系双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律强制性效力性规定，应当认定合法有效。上诉人主张合同无效，但未能举证证实合同存在法定无效情形。上诉人上诉提出涉案房屋被上诉人尚未取得房产证即交易违反青岛市房屋交易政策以及被上诉人未按约定支付房款，上述事由并不属于合同无效事由，上诉人据此主张合同无效，本院不予支持。 综上所述，张鑫、李莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张鑫、李莉负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十二月二十七日 书记员 王 繁 书记员 马博阳