湖南省湘潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0321民初2141号 原告：李崇虎，男，1983年3月14日出生，汉族，湘潭县人，个体工商户，户籍地湘潭县，现住湘潭县。 委托诉讼代理人：文彬，湘潭县新城法律服务所法律工作者。 被告：湘潭中特房地产开发有限公司，住所地湘潭县易俗河镇金桂南路**。 法定代表人：左铁青，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张炯，湖南芙蓉（湘潭）律师事务所律师。 原告李崇虎与被告湘潭中特房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，本院依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告李崇虎及其委托诉讼代理人文彬，被告湘潭中特房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张炯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李崇虎向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付违约金96471.8元（违约金计算至2019年11月18日止）。2、本案受理费及其他诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年3月26日向被告购买湘潭县××镇××路“香堤雅郡”小区6栋150100号商品房，潭国用（2012）第Ａ××9号，面积为140.59平方米，并于当日签订了商品房买卖合同，该合同编号201803267ＰＡ469103671号，含公摊面积总价值636778元整，原告并向被告交首付166778元，余款向银行借款给被告支付全部房款，原告按本合同全部履行了义务，被告严重违反合同规定。以种种理由延迟交付该房给原告使用，本合同第十条、第十一条（1）款明确规定被告必须承担的违约责任，自2019年2月1日至2019年4月30日按已支付房价款万分之二计算违约金11462元，自2019年5月1日至2020年7月20日止按万分之三计算85009.8元，合计96471.8元，且被告收受原告全部房款后至今尚未收到任何法定手续，由于被告严重违约行为，致使原告至今无法居住，为维护自身合法权益，特诉至人民法院。 被告湘潭中特房地产开发有限公司辩称：一、答辩人不存在违约行为，逾期交房符合双方在合同中的“特别约定”，依法不应承担违约责任。原告与答辩人于2018年3月26日签订的《商品房买卖合同》第十条约定：如遇不可抗力、政府限（断）电、水或其他行政行为、政策法律变化及其他非出卖人所能控制的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，答辩人可以延期交付房屋。答辩人开发的中特·香堤雅郡二期6#栋及地下室（简称涉案工程）是由湖南世纪永盛建设工程有限公司承包建设的，承包合同约定的工期为400天（2017年12月10日开工-2019年1月15日竣工），但施工期间出现了以下答辩人不能控制的“特殊原因”导致延期交房：一是工期400天当中，白天雨雪天占了163天，无法施工，属于不可抗力情形；二是城南春天2期小区部分业主因与县政府土地权属问题发生争议，进而到答辩人（城南春天2期的开发商）开发的涉案工地上多次阻工；三是涉案工程的电梯安装因安装方与他人诉讼，其财产被法院冻结，导致涉案工程的电梯未能按合同约定如期安装并交付使用；四是答辩人因县城“创文”、“创卫”活动的开展，对建筑工地进行整治的系列措施出台，行政执法机关对涉案工程经常监督、检查和整治，在时间上无疑拉长了施工承包方按期完工的距离。上述系列法律事实的出现均属于答辩人不能控制的“特殊原因”，根据原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第十条、第十一条的规定，答辩人可以逾期交房并无需承担逾期交房的违约责任。 二、本案是原告拒不收房，其行为构成违约，且其计算逾期交房违约金的方法与数额亦明显错误，其诉讼请求应当依法予以驳回。答辩人于2019年11月4日通过微信、电话多次通知原告于2019年11月8日交付房屋，并且在《湘潭日报》上刊登《交房公告》，广而告之交房的时间已于2019年11月8日开始，要求原告前来办理交房手续，逾期则视为自动收房。原告已经明知，但拒不收房，其行为属于违约，相关违约责任的追究，答辩人将保留起诉原告的权利。至于原告所谓逾期交房违约金的计算更是错误的，原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定逾期交房违约责任的处理方式是“按逾期时间，分别处理（不作累加）”，具体约定了两种方式计算违约金：（1）逾期不超过90日的按万分之2计算违约金；（2）逾期超过90日的按万分之3计算违约金。原告采取分别计算然后累加的方式计算所谓的违约金至2020年7月20日共计96471.8元，明显没有事实依据和法律依据。综上所述，原告提出的各项诉讼请求既无实事根据，也无法律依据，请查明事实，依法判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告所举证据，被告无异议，本院予以确认。对被告所举证据1原告无异议，本院予以认可；证据2原告对关联性有异议，因该证据系被告与涉案工程的承建方所签的施工合同，本院予以认可；证据3原告对关联性有异议，认为与本案无关，因该证据系涉案工程的建筑方所出具，对该证据的合法性予以确认；证据4原告对该证据的关联性有异议，因该证据系湘潭2017年1月至2019年11月的天气统计概况，本院对该证据的真实性予以确认；对证据5原告对关联性有异议，认为与本案无关，因该证据系被告与他人的纠纷视频，对该证据的关联性不予确认；对证据6、7、8原告对三组证据的关联性有异议，因该三组证据系政府的函、通知以及被告与他人的民事纠纷，故对该三组证据的关联性不予确认；对证据9原告对微信聊天记录无异议，本院予以确认；对证据10原告对该证据的真实性无异议，只是认为实际交房时间为2019年11月18日，因该证据系被告在湘潭日报刊登的交房公告，故本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：原告于2018年3月26日向被告购买湘潭县××镇××路“中特·香堤雅郡”小区6栋150100号商品房，土地使用权出让合同号：潭国用（2012）第Ａ××9号，建筑面积为140.59平方米，并于当日签订了《商品房买卖合同》，合同编号201803267ＰＡ469103671号，房屋总价值636778元，原告向被告交首付166778元，剩余470000元已由原告向中国建设银行按揭贷款支付完成，贷款期限为2018年8月5日至2038年8月5日；双方签订的《商品房买卖合同》约定：“······第十条交付期限出卖人应当在2019年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。······但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、遭遇政府限（断）电、水货其他行政行为、政策法律变化及其他非出卖人所能控制的原因；3、供水、供电、道路等市政配套设施因政府未及时配套建设的。买受人延期付款或相关配套。第十一条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。······。”随后，原、被告签订了一份《补充协议》，该协议第十条（四）项约定：“······1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第六十天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第六十天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。······第十二条（二）对逾期交房责任的补充约定。因政府有关部门限制夜间施工、停电、停水、城市公用设施改造、政府拆迁、城市创卫等非出卖人原因以及不可抗力导致工程工期顺延并逾期交房的，出卖人不承担违约责任。······。”合同签订后，被告公司于2019年11月4日通过微信通知被告于2019年11月8日开始到售楼部办理交房手续，并于2019年11月19日在湘潭日报刊登了交房公告。原告以被告延期交房构成违约为由，特诉至本院。 本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法、有效；原告已按合同的约定支付了购房款，被告未在约定的期限交付房屋属违约行为，依法应承担按双方约定支付违约金的责任，被告提出因天气及创文、创卫等原因不构成违约的抗辩理由，因双方在合同中未约定因天气原因不属于违约，且没有法定事由，被告提出的创文、创卫系原、被告签订合同之前的政府行为，不属于原、被告签订的《合同》范围内，故对被告的该项抗辩理由，本院不予支持；原、被告双方争议的交房日期，根据被告向原告发出的微信交房公告，交房日期应为2019年11月8日，故被告应向原告支付的违约金为以购房款636778元为基数*0.0002*30天*2个月+以636778元为基数*0.0003*5个月+以636778元为基数*0.0003*8天=37824.62元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、由被告湘潭中特房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告李崇虎支付逾期交房的违约金37824.62元； 二、驳回原告李崇虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2212元，减半收取1106元,由原告李崇虎负担706元，被告湘潭中特房地产开发有限公司负担400元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  曾 平 二〇二〇年十二月四日 代理书记员  赵颖熙 附：本判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。