安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初9503号 原告：芜湖绿城春天物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区长江中路**徽商财富广场**，统一社会信用代码91340200694108082W（1-1）。 法定代表人：苏婉，经理。 委托诉讼代理人：章亚威，安徽金亚太（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡云霞，安徽金亚太（芜湖）律师事务所律师。 被告：芜湖市徽商盛元置业有限公司，，住所地安徽省芜湖市镜湖区黄山东路原红光针织厂），统一社会信用代码91340200553284912J（1-1）。 法定代表人：宋建军，董事长。 委托诉讼代理人：刘斌，安徽瀛国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱康康，安徽瀛国伦律师事务所律师。 被告：芜湖环球雅思外语教育中心，，住所地安徽省芜湖市镜湖区徽商财富广场****统一社会信用代码5234020069414944XA。 法定代表人：方杰。 原告芜湖绿城春天物业管理有限公司（以下简称绿城春天物业公司）诉被告芜湖市徽商盛元置业有限公司（以下简称徽商盛元公司）、芜湖环球雅思外语教育中心物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城春天物业公司的委托诉讼代理人章亚威、胡云霞，被告徽商盛元公司的委托诉讼代理人朱康康，被告芜湖环球雅思外语教育中心的法定代表人方杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿城春天物业公司向本院提出诉讼请求：判令两被告支付原告欠缴的物业费42597.86元（2016年4月1日至2018年8月29日）。事实与理由：原告与被告徽商盛元公司签订前期物业服务合同，约定由原告对徽商财富广场提供物业管理服务，物业管理费收费标准是3.8元/平方米，公共能源费1.2元/平方米，每半年第一个月上旬履行缴纳义务，缴费周期每六个月预收一次。原告提供物业服务的受益人为该办公楼的业主和使用人。2016年4月1日，被告徽商盛元公司将位于徽商财富广场南楼二层面积为761.59平方米的区域出租给被告芜湖环球雅思外语教育中心使用。2016年4月1日以前，被告徽商盛元公司按照1.5元物业费/平方米/月及0.5元公共能耗费/平方/月缴纳服务费用。截止2018年8月29日，被告业主已欠缴物业服务费42597.86元。原告曾多次向被告催缴物业服务费，被告均置之不理。 根据《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中，应当履行按时缴纳物业服务费用的义务。原告作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证物业服务的正常运行，被告未及时足额缴纳物业服务费用已经严重影响了原告的日常工作，损害了原告的权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院在查明事实的基础上判如所请。 被告徽商盛元公司辩称：物业费欠费数额无异议。如果法院认定两被告承担连带责任，依据两被告之间的房屋租赁合同，希望法庭明确被告徽商盛元公司对被告芜湖环球雅思外语教育中心享有追偿权。 被告芜湖环球雅思外语教育中心辩称：1、芜湖环球雅思外语教育中心租赁徽商财富广场前分别有两个校区：中山路金鼎大厦纬纶阁10楼和伟星时代金融中心603-604室，共计630平方米，年租金物业费合计17.8万元，其中金鼎大厦合同日是2016年6月30日，伟星时代金融中心到期日2019年10月31日。2、2016年初，被告徽商盛元公司工作人员贾剑多次相邀，希望将被告芜湖环球雅思外语教育中心校区搬迁至该公司开发项目“徽商财富广场”，提出房屋租金租五年免一年，实际26.8万元/年，包含物业费用和户外醒目店招等条件，但提出免除的物业费用不能写进租赁合同，因为租赁合同是经过该集团公司审核过的格式合同，如果添加条款，可能不容易审核通过；但已口头向该公司副总经理徐俊汇报并得到口头同意，所以双方就只签订了《租赁合同》，合同内没有提及免除物业费。3、2018年12月，收到产权方变更通知后，芜湖环球雅思外语教育中心在原《租赁合同》的基础上与新的产权方签订了新的《房屋租赁合同》，但免除物业费一事没有提及。4、2020年4月26日，收到原告绿城春天物业公司的快递（在此之前没有任何关于物业费用的催缴），要求缴纳2016年4月1日至2020年3月30日的物业费用。收到快递当日，与贾剑通电话，他表示他会让物业重新下函，从产权转让给安徽友信融资担保有限责任公司之后开始计算物业等费用，之前承诺免除的物业等费用会予以认可。 本院经审理认定事实如下：位于芜湖市镜湖区徽商财富广场由被告徽商盛元公司开发建设。2013年3月19日，被告徽商盛元公司（甲方）与芜湖春天物业管理有限公司（乙方）签订物业管理委托服务合同，约定由甲方代表徽商财富广场全体业主将徽商财富广场委托给乙方进行物业管理，物业管理费收费标准为：写字楼按建筑面积3.8元／平方米、商铺按建筑面积3元／平方米等内容。合同签订后，芜湖春天物业管理有限公司即入驻徽商财富广场提供物业管理服务至今。2016年3月30日，被告徽商盛元公司（甲方）与被告芜湖环球雅思外语教育中心（乙方）签订徽商财富广场租赁合同，约定：一、甲方将其合法拥有的座落于芜湖徽商财富广场南楼二层租赁区域的使用权，建筑面积共761.59平方米出租给乙方使用；二、双方同意本项租赁的有效期限为2016年4月1日至2021年3月31日止，期满合约自然终止，其中免租期为12个月；三、乙方必须按时交纳各项税、费，逾期不交，由此产生的任何责任由乙方负责等内容。租赁合同签订后，被告芜湖环球雅思外语教育中心即使用租赁合同项下房屋至今。2018年8月29日，安徽省合肥市中级人民法院作出（2018）皖01执567号之一执行裁定书，将被告徽商盛元公司名下位于芜湖市镜湖区作价1882万元，交付安徽友信融资担保有限责任公司，房产的财产权及相应其他权利自本裁定送达接受人安徽友信融资担保有限责任公司时起转移。因上述761.59平方米房产未缴纳2016年4月1日至今的物业费，原告经催要无果后，遂成讼。案件审理过程中，被告芜湖环球雅思外语教育中心按2元／平方米／月的标准向原告绿城春天物业公司缴纳了2018年8月30日之后的物业费。 另查明：2020年10月23日，芜湖春天物业管理有限公司名称变更为原告绿城春天物业公司。 以上事实，有原、被告提交的营业执照复印件、企业变更记录、企业信息查询单、物业管理委托服务合同、催费函、（2018）皖01执567号之一执行裁定书、徽商财富广场租赁合同、物业费交费函及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：芜湖春天物业管理有限公司与被告徽商盛元公司签订的物业管理委托服务合同及被告徽商盛元公司与被告芜湖环球雅思外语教育中心签订的租赁合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，上述合同对各方当事人均具有法律约束力。芜湖春天物业管理有限公司名称现变更为原告绿城春天物业公司，原告绿城春天物业公司现提起诉讼，符合法律规定，本院予以确认。根据物业管理委托服务合同的约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。原告绿城春天物业公司依约提供了物业管理服务，被告徽商盛元公司作为业主应按物业管理委托服务合同的约定向原告绿城春天物业公司交纳物业管理费。原告绿城春天物业公司主张被告徽商盛元公司欠缴2016年4月1日至2018年8月29日期间的物业费，被告徽商盛元公司未提出异议，被告芜湖环球雅思外语教育中心亦未缴纳该期间的物业费，本院予以确认。原告绿城春天物业公司按2元/平方米/月主张欠缴的物业费低于物业管理委托服务合同的约定，且与被告芜湖环球雅思外语教育中心向原告绿城春天物业公司缴纳2018年8月30日之后的物业费标准相一致，本院予以确认，经计算被告徽商盛元公司欠原告绿城春天物业公司2016年4月1日至2018年8月29日期间的物业费为44121.45元[761.59平方米×2元/平方米/月×（28＋29/30)月]原告绿城春天物业公司主张42597.86元，低于上述数额，于法不悖，本院予以确认，故本院对于原告绿城春天物业公司要求被告徽商盛元公司支付物业服务费42597.86元的诉请予以支持。根据租赁合同约定，被告芜湖环球雅思外语教育中心作为房屋承租人，必须按时交纳各项税、费，应包括上述认定的物业费，被告芜湖环球雅思外语教育中心辩称被告徽商盛元公司曾承诺免除物业费，未能提交证据证实，本院不予采纳。综上所述，根据法律规定，被告芜湖环球雅思外语教育中心应向原告绿城春天物业公司缴纳欠缴的物业费42597.86元，被告徽商盛元公司负连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告芜湖环球雅思外语教育中心于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖绿城春天物业管理有限公司欠缴的物业费42597.86元； 二、被告芜湖市徽商盛元置业有限公司对上述第一项义务承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取432元，由被告芜湖市徽商盛元置业有限公司、芜湖绿城春天物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  秦山成 二〇二〇年十二月十四日 书记员  王雨濛 附：本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。