山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13992号 上诉人（原审原告）：崔强，男，1976年1月9日出生，汉族，住X。 委托诉讼代理人：袁国伟，山东海乐普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于海燕，山东海乐普律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛青特华城置业有限公司，住所地X。 法定代表人：孙**，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：崔明铭，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于法明，山东柏瑞律师事务所律师。 上诉人崔强因与被上诉人青岛青特华城置业有限公司（以下简称青特华城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 崔强上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持崔强的诉讼请求或者发回重审；2.上诉费用由青特华城公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。根据建设部办公厅关于对《规划建设执法中有关问题请示》的复函（建办法函〔2003〕624号），在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物，必须取得城市规划行政主管部门的规划许可。地下室是建筑物的组成部分，未经规划许可，擅自建造地下室属于违法建设行为，城市规划行政主管部门应当依据有关法律法规进行处罚。如果是合法建设，涉及到青特华城公司是否有权利处分的问题，如果该地下空间为业主共有的，则青特华城公司无权处分，其处分了如果全体业主不同意追认，则合同仍然无效。由此可知，只有地下空间在整个小区的规划图纸上已经存在且有权处分时，开发商才有权合法地赠送或销售地下室，否则开发商的赠送或销售行为就是违法的。现场勘查时，崔强购买的地下室状态是通过预制板封死，需要通过专业人员通过特有工具方能打开，且打开后在一楼与地下并无任何连通设施。当开发商赠送或销售没有产权或者不在规划内的地下室时，惯常的做法是为了通过政府部门的规划验收，在验收前通过技术处理的方式把地下室做了遮挡，待验收通过后，再把地下室挖开。鉴于上述情况，崔强有理由相信青特华城公司出售的地下室系不在规划范围内的违规建筑或者是青特华城公司没有处置权的属于全体业主的公共部分。因此一审过程中，崔强向一审法院申请调取涉案项目的施工规划、验收等材料及地下室车库购买款的资金流向、该笔款项青特华城公司的纳税情况、财务做账等，希望查明案件事实。但是一审法院在没有调取相关材料、没有弄清涉案地下室是否取得规划许可、是否通过相关部门的竣工验收合格、是否为业主共有的公共部分等决定案件性质的关键性前提做出判决，认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。若青特华城公司坚持认为交付的地下室为诉讼过程中现场勘验的地下室，则崔强认为青特华城公司建造的地下室系未经规划许可擅自建造的违规建筑，青特华城公司的行为属于违法建设行为，违反法律、行政法规的效力性强制性规定；或者是全体业主共同所有的建筑物公共部分，青特华城公司无权处分，且侵害了第三人的利益。因此崔强与青特华城公司签订的《地下室使用权转让协议》系无效协议。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，青特华城公司应返还崔强支付的地下室款项并向崔强赔偿损失。 青特华城公司答辩称，一、青特华城公司已经依约通知崔强对包含地下室在内的涉案房屋按时进行交房，但崔强却无故拒不接受涉案房屋，崔强违约在先，却又称根本没有地下室，提起诉讼，是滥用诉讼权利，其请求不应得到支持。一审中崔强先是在诉状中自述房屋交付后，发现根本没有地下室，但在后来一审法院组织的现场勘验中，双方均确认地下室就在涉案房屋的下方，具体位置在涉案房屋内的一层到二层的楼梯口旁边，现场仅需要打开临时封闭的入口即可进入，因此涉案房屋的地下室真实存在，崔强虚假陈述关键事实，有违诚信。二、崔强与青特华城公司已经签署了《商品房买卖合同》（预售）、青特【赫府二期】项目《补充协议》《地下室使用权转让协议》《确认函》等文件，以上文件中明确约定涉案房屋的总价为4,146,333元，其中地下室款911,063元仅是拆分后房屋价款的一部分，该“拆分”的字样也出现在崔强一审提交的证据2-4收款收据中。同时崔强在《确认函》中明确表示“本人确认，在受让该地下室使用权前，已经充分了解到该地下室使用权的价格是结合项目位置、地下室供需情况、地下室配套设施、市场等因素综合确定的，贵公司为该地下室的规划、设计、建设等已前期投入了大量的资金成本，贵公司也向本人进行了充分的说明，本人对该地下室使用权的价格表示接受和认可。本人承诺不得以任何理由要求贵公司退还所支付的该地下室使用权转让价款或主张撤销车位协议或向贵公司主张任何其他权利”，以上确认函内容崔强均是签字确认，并且该款项崔强已经实际交付青特华城公司，足以印证地下室款是房屋价款拆分后的一部分。以上文件并未违反法律强制性效力性规定，崔强也未证实以上文件的签署是受到了欺诈或者是胁迫后签署。崔强在上诉状中所称的复函并非行政法规，因此不是认定有关协议是否无效的强制性效力性法律规定，崔强据此主张协议无效无法律依据。崔强在接到收房通知后故意违约拒不收房，此后起诉要求返还地下室款，缺乏事实基础及法律依据。三、涉案房屋所在区域涵盖区属幼儿园、城阳区实验二小、城阳实验中学等学区范围，门前有多条公交车线路经停，交通顺畅；大润发商圈、利群商圈环侍周边，生活购物异常便利，可谓城市的中心，区位优势明显，涉案房屋销售价格系根据市场自由交易原则设定，反映了当时的市场供求情况。崔强在2018年10月31日与青特华城公司网上签订《商品房买卖合同》（预售）时正值房地产价格高点，此后受国家调控政策影响，房屋价格逐渐下行也是客观现实，但这属于购房人理应承担的交易风险，房价下行的风险不应由青特华城公司承担，在购房后房价下行崔强便提起诉讼要求退回地下室款，缺乏诚信。四、崔强购买的是上下二层共计158.16平方米的叠拼高档住宅，带有院子、地下室、地下停车位等，崔强并非普通刚需客户，不排除崔强投机性买房的可能性，因房价下行崔强便提起诉讼要求退款，其诉讼目的明显具有投机性。崔强签署的多份文件均是其真实意思的表示，且内容未违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应当受到约束，崔强作为心智健全的成年人应当对自己实施的民事行为负责，无权随意毁约。青特华城公司作为当地知名民营企业，一直以来业绩与口碑并重，极其重视诚信经营和商业信誉，并不存在欺诈客户的行为。五、崔强的不诚信诉讼极易引发其他业主效仿，从而导致房地产市场发生恶性连锁反应，严重扰乱房地产市场稳定，在当前国家维护房地产市场平稳、健康发展的政策背景下，恳请法院从维护社会稳定大局出发，依法保护青特华城公司正当权益。 崔强向一审法院起诉请求：1.判决青特华城公司退还所收的地下室款项911,063元；2.判决青特华城公司按照同期贷款利率向崔强支付款项占用期间的利息；3.诉讼费由青特华城公司承担。 一审法院认定事实：1.崔强（买受人）与青特华城公司（出卖人）于2018年10月31日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：崔强购买青特华城公司开发的位于X房屋，该房屋建筑面积为158.16平方米，房屋总价款为2,985,270元，崔强支付首付款905,270元，余款2,080,000元向银行申请贷款支付。合同还约定了其他事项。 2.崔强（受让方乙方）与青特华城公司（转让方甲方）签订《地下室使用权转让协议》，该协议约定：乙方购买甲方开发的位于其所购房屋之下的地下室，具体以实际交付为准；根据目前的法律法规和政策规定，该地下室不能且甲方也无义务办理产权登记，乙方仅有使用权，乙方对此已经充分了解，并确认其无权就该标的物的产权登记事宜向甲方主张任何权利；乙方对该地下室的法律状况、权属状况等已充分了解，确认该地下室符合乙方的使用要求，并同意在此基础上签署和履行本协议；双方约定该地下室使用权按“个”销售，地下室使用权转让价款为人民币911,063元；乙方应于本协议签订之日向甲方支付人民币911,063元；该地下室的交付手续与所购房屋的交付手续同时办理；该地下室的交付标准以交接时的现状为准。 3.崔强分六笔向青特华城公司共计转款2,066,333元，其中包括涉案房屋的首付款905,270元、车位款250,000元、地下室购买款911,063元。一审庭审中双方均认可崔强已付清涉案房屋的购房款2,985,270元。 4.青特华城公司提交EMS快递单及报纸照片截图，并称其按照预售合同约定向崔强交付涉案房屋及地下室，崔强拒不配合办理房屋及地下室接收手续。崔强称其拒绝接受地上房屋的理由系崔强发现无地下室，交涉无果后崔强拒绝接受房屋。 5.一审审理过程中，一审法院组织双方至崔强购买的位于X涉案房屋处进行现场勘验，崔强的委托诉讼代理人于海燕，青特华城公司的委托诉讼代理人宋燕妮及物业人员孙典超参与现场勘验，并制作了勘验笔录。经勘验，地下室位于崔强购买的涉案房屋**下方，入口位于该房屋内一楼与二楼的连接楼梯处，面积与该房屋一层大致相同。 一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，崔强诉称崔强、青特华城公司双方签订地下室使用权转让协议后，崔强发现并无地下室，并据此要求青特华城公司退还地下室款。经一审法院现场勘验，双方诉争的地下室位于崔强所购买的涉案房屋的下方，该地下室的入口亦在涉案房屋内，崔强所述与事实不符，其诉讼请求无事实与法律依据，一审法院不予支持。崔强称地下室不符合验收标准、不符合交付条件，双方签订的地下室使用权转让协议中约定，地下室为使用权转让，地下室的交付标准以交接时的现状为准，崔强对该地下室的法律状况、权属状况等已充分了解，确认该地下室符合其使用要求，并在该协议上签名确认，应视为对上述约定的认可，故一审法院对崔强上述抗辩理由，不予采纳。崔强申请调取项目施工规划、验收等材料及地下车库购买款的资金流向、纳税情况、财务记录，一审法院认为，崔强该申请与本案不具有关联性，一审法院不予准许。 综上，一审法院判决：驳回崔强的诉讼请求。案件受理费12,911元，由崔强负担。 本院二审期间，崔强提交证据一，青特赫府二期X楼建筑施工图、一层平面图、A-M轴立面图M-A轴立面图、剖面图各一份。证明：根据青特赫府二期项目竣工备案验收图纸显示，青特华城公司开发的青岛市城阳区靖城路623号青特赫府二期X#楼并不存在负一楼地下室，因此，该所谓的地下室不在建筑物区划内，为地基基础的一部分，不可能存在青特华城公司向崔强交付地下室的行为，更无法针对一个未在规划许可中存在的地下室与崔强签订《地下室使用权转让协议》并收取款项，青特华城公司应退还收取崔强的地下室款项。另外，根据《最高人民关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，涉案地下室不在建筑区划内，而是地基基础部分，该部分应是业主的共有部分。证据二，现场勘查视频一份及照片一组共八张。证明：一审审理过程中，一审法院组织崔强与青特华城公司双方到现场勘查，经现场勘查崔强购买的X1户并不存在由室内可直通的地下室。经专业人员现场打开一楼平层封死的预制板发现一楼平层竟然存在与地下并无任何连通设施且未在设计规划图纸上备案的建筑物，因此，可以肯定在该建筑进行综合验收时，青特华城公司不敢将一楼的楼板打开，因为这样私自改变了建筑物结构，无法通过建筑物的综合验收，才采用欺瞒的方式将一层楼板封死。青特华城公司未经过城市规划等行政主管部门的规划许可、未经崔强及X号楼其他业主的同意，擅自将X号楼地基部分转让。根据《最高人民关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此，结合证据一，青特华城公司处分地基基础的行为无效。《地下室使用权转让协议》无效，应退还崔强交付的款项。青特华城公司质证称，对证据一不认可，不是新证据，崔强在一审完全有能力调取证据却未提供，二审不应被采纳，从以上证据也不能证实地下室未经过规划。对证据二，照片恰能证明涉案房屋地下室是客观存在，不能证明涉案房屋没有地下室的事实。 青特华城公司提交证据一，商品房买卖合同会签单原件。证明：崔强2018年1月15日认购的涉案房屋面积为158.16平方米，实际成交单价为26,216.07元，实际成交总价为4,146,333元；其中地下室款911,063元仅是房屋价款的一部分，这与崔强一审提交的911,063元地下室收款收据中出现的“拆分”字样能相互印证。证据二，确认函一份（地下室）。证明：在《确认函》中崔强明确表示“本人确认，在受让该地下室使用权前，已经充分了解到该地下室使用权的价格是结合项目位置、地下室供需情况、地下室配套服务设施、市场等因素综合确定的，贵公司为该地下室的规划、设计、建设等已前期投入了大量的资金成本，贵公司也向本人进行了充分的说明，本人对该地下室使用权的价格表示接受和认可。本人承诺不得以任何理由要求贵公司退还所支付的该地下室使用权转让价款或主张撤销车位协议或向贵公司主张任何其他权利”，以上确认函内容由崔强签字确认。以上文件并未违反法律强制性效力性规定，崔强也未证实以上文件是在受到了欺诈或者是胁迫后签署，说明以上文件对双方均有约束力，而崔强提起本次诉讼明显有违诚信原则。证据三、建字第370200201716013号建设工程规划许可证复印件一份（加盖青岛市城阳区城建档案馆公章）、青建竣备字第2019-015号房屋建筑工程竣工验收备案表原件一份。证明：包含涉案房屋（含地下室）在内的青特赫府二期项目工程，已经过青岛市规划局规划审核，并且已经过青岛市城乡建设委员会审批办理完毕竣工验收备案，因此是合法建筑。证据四，赫府二期及周边百度地图打印件1份、从中国房价行情网站下载打印的青岛市城阳区2018年1月、11月，2019年11月城阳区一手房价格趋势图打印件3份。证明：涉案房屋所在赫府二期小区紧靠实验二小、毗邻顺德居幼儿园等，小区所在区域位于城阳区实验二小及实验中学双学区，门前紧靠靖城路，交通异常便利。涉案房屋销售价格系根据市场自由交易原则设定的，反映了当时的市场供求情况。崔强在2018年1月15日认购涉案房屋，后双方在2018年10月31日就涉案房屋进行了《商品房买卖合同》（预售）的网签，而2018年10月至11月期间青岛市房地产市场也正值价格高点，此后受国家调控政策影响，城阳区房屋价格也逐渐下行，但这属于购房人理应承担的交易风险，而崔强在被通知收房后看到房价下行就编造根本没有地下室的理由提起诉讼，明显缺乏诚信。证据五、涉案房屋现状照片打印件8张（附现场情况录制影像光盘一个）。证明：涉案房屋现状情况，在青特华城公司通知崔强交房后崔强恶意违约，拒不接受房屋空置至今。而地下室就在房屋的下方，地下室入口具体位置在房屋内的**到**的楼梯口旁边，现场仅需要打开临时封闭的入口即可进入，因此可证实涉案房屋的地下室真实存在。崔强质证称，对证据一的真实性不予认可，该份会签单崔强认为这不是原件，而且在该证据中明显显示含装修的单价为18,875元，而不是26,216.07元，所以该份证据恰好与崔强在一审时提交的证据相互佐证，总价中包含地下室的出售费用。对证据二的真实性没有异议，但是该确认函为协议中的一部分，青特华城公司处置地基基础部分，而该部分正是全体业主的共有部分，该处置行为无效。对证据三的真实性没有异议，但是在该证据中很明显的显示有地下车库及设备用房，但没有地下室，车库及设备用房很明显与本案涉案的地下室不是同一建筑物，因此通过该规划许可证及验收备案表也可以显示，涉案的整栋建筑物就没有地下室，也没有经过设计、规划及竣工验收。对于证据四，与本案无关，对真实性也不予认可，为青特华城公司单方制作。对证据五，在本案一审期间，通过特殊工具将地上一层的楼板割开，才出现地下空间，因此其所谓的交付时就有地下室与事实不符，现房屋仍然由青特华城公司掌握，现状是否有变化崔强无法掌握。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于是否存在地下室的问题，根据一审法院现场勘验情况及双方当事人提交的证据，能够确认存在地下室的事实，故崔强主张不存在地下室，与事实不符，本院不予采信。根据青特华城公司提交的建字第370200201716013号建设工程规划许可证、青建竣备字第2019-015号房屋建筑工程竣工验收备案表所载明的内容，涉案项目已经青岛市城乡建设委员会（城阳区）予以验收备案，故崔强关于《地下室使用权转让协议》无效的相关主张均不成立，本院不予采信。结合《地下室使用权转让协议》载明的内容，本院认为一审法院驳回崔强的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12,911元，由上诉人崔强负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 王化宿 审判员 盛新国 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 石 晗 书记员 李珊珊