重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初12293号 原告：程铜，女，1978年11月24日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：曹辉林，重庆市法律援助中心法律援助律师。 被告：上海舒格资产管理有限公司，住所地上海市闵行区平阳路******，统一社会信用代码91310112MA1GB42P18。 法定代表人：李锦猛，执行董事。 委托诉讼代理人：贾贝，重庆中世律师事务所律师。 原告程铜诉被告上海舒格资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员程世全、刘晶组成合议庭，适用普通程序于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告程铜及其委托诉讼代理人曹辉林、被告上海舒格资产管理有限公司的委托诉讼代理人贾贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程铜向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的2020年3月至2020年5月共计3个月租金5100元并承担违约金10200元；2.被告赔偿原告房间内物品损失等共计5000元；诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年12月19日，原告与被告签订了《房屋委托管理合同》，原告将位于重庆市渝北区XX路XX号XX小区X-X室的房屋进行委托管理，被告将该房屋作为服务式公寓使用，并允许被告转租。合同还约定了租期、租金支付时间等。合同履行了2年4个月，在双方协商无果情况下，被告擅自拆除相关设施设备，拖欠租金超过3个月，属于以行为表示不再继续履行合同。依据合同法第94条，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失。 被告上海舒格资产管理有限公司辩称，案外人重庆正秀酒店管理有限公司的法定代表人陈璐向原告支付租金，拖欠租金也是该公司的行为，租赁关系主体应是原告与正秀公司。原告称合同已经履行2年4个月，原告是在2020年5月起诉，故不存在拖欠租金行为。原告主张的违约金过高，鉴于疫情请求法庭减免。原告主张的物品损失，无事实和法律依据，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据不动产权证、《房屋委托管理合同》、中国银行交易流水明细清单、《解除房屋委托管理租赁合同告知函》、邮件交寄单（收据）等本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对原告举示的《房屋钥匙交接表》，没有被告的盖章确认，在被告落款处签名的“雷加云”的身份无法核实，故不予采信；2.对被告举示的《经营权转让协议》照片，无原件核实，即使属实，也与原告无关，故不予采信。 经审理查明：原告是渝**XX路****X-X房屋的所有权人。 2017年12月19日，原告（委托人、甲方）与被告（受托方、乙方）签订了一份《房屋委托管理合同》，主要约定：房屋地址XX路XX号XX小区X-X室；起租日期2017年12月30日，到租日期2025年12月29日，租期共96个月；第二年月租金1700元，第三年月租金1700元，第四年月租金1800元，第五年月租金1800元，第六年月租金1800元，第七年月租金1900元，第八年月租金1900元；租金付款方式月付；一、租赁用途，乙方向甲方承诺租赁的物业将作为服务式公寓使用，遵守国家法律和有关房屋使用物业管理规定，合作周期内甲方允许乙方对该房屋转租给第三方；二、装修配置方式和租金支付时间，1.软装配置两种方式由甲方任选其一，（2）乙方负责软装包，一年免租期；2.租期8年，支付方式为月付，支付时间为前月20日之前，甲方承担相关租赁税费；五、违约责任，乙方提前退租，乙方须支付于甲方剩余租约的1倍租金作为违约金，若违约金不足抵付对方损失的，违约方还应继续负责赔偿。合同还约定了其他内容。合同附件软装产品中还约定了由乙方软装的项目。 2019年1月7日被告向原告银行转账支付了2019年1月租金1700元。2019年1月24日被告向原告银行转账支付了2019年2月租金1700元。2019年2月21日被告向原告银行转账支付了2019年3月租金1700元。2019年3月21日被告向原告银行转账支付了2019年4月租金1700元。2019年4月23日被告向原告银行转账支付了2019年5月租金1700元。2019年5月27日被告向原告银行转账支付了2019年6月租金1700元。2019年6月27日案外人陈璐向原告银行转账支付了2019年7月租金1700元。2019年7月20日案外人陈璐向原告银行转账支付了2019年8月租金1700元。2019年8月20日案外人陈璐向原告银行转账支付了2019年9月租金1700元。2019年9月20日案外人陈璐向原告银行转账支付了2019年10月租金1700元。2019年10月20日案外人陈璐向原告银行转账支付了2019年11月租金1700元。2019年11月20日案外人陈璐向原告银行转账支付了2019年12月租金1700元。2019年12月20日案外人陈璐向原告银行转账支付了2020年1月租金1700元。2020年1月20日案外人陈璐向原告银行转账支付了2020年2月租金1700元。 2020年4月25日，原告向被告邮寄送达了《解除房屋委托管理租赁合同告知函》，该函主要载明：合同已履行2年4个月，在协商未果的情况下，你司擅自拆除相关设施设备，拖欠租金，属于以自己行为表明其不再继续履行租赁合同，根据合同法第94条的有关规定，原告有权据此解除合同……特依法通知你司解除双方签订的房屋委托管理租赁合同。望你司收函后10日内，及时联系原告办理交接手续，归还原告有关物品，协商支付违约金数额。 庭审中，原告称，双方合同已于2020年4月25日解除；2020年4月原告打印银行流水时才知晓部分租金是由陈璐转账支付，之前原告的手机仅显示收到租金，不会显示谁转账；依据合同第五条主张违约金，原告自愿将违约金降低为6个月租金金额；被告违约给原告造成了房屋空置损失；2020年4月9日原告收到了邮寄回的钥匙1把，不清楚谁邮寄的，过了2、3天原告去查看了房屋，房屋已于2020年6月中旬另行出租了。 被告称，被告承租案涉房屋后用于经营酒店式公寓；被告已于2019年6月27日将案涉房屋的经营权及租赁关系转移给了重庆正秀酒店管理有限公司，由该公司的法定代表人陈璐向原告支付租金，被告不清楚转让后的经营情况；因疫情原因，违约金应降低为2个月租金金额，同意支付欠付的租金；原告主张的损失应由重庆正秀酒店管理有限公司及其法定代表人陈璐承担。 本院认为：原告与被告于2017年12月19日签订的《房屋委托管理合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。合同虽然名为委托管理，但是合同约定了被告按月向原告支付租金、租期等内容，双方之间实际是房屋租赁合同关系。被告主张，重庆正秀酒店管理有限公司的法定代表人陈璐向原告支付了从2019年7月止2020年2月的租金，其已于2019年6月27日将案涉房屋的经营权及租赁关系转移给了重庆正秀酒店管理有限公司，故租赁合同关系主体应是原告与重庆正秀酒店管理有限公司。即使被告将经营权转让给案外人，但原告并未与被告解除租赁合同，也未与案外人签订新的租赁合同，案外人代被告向原告支付租金，也不能据此认定原告与案外人建立了租赁合同关系。故对被告称合同主体是原告与重庆正秀酒店管理有限公司的主张，本院不予认可。 关于租金、违约金。双方均确认合同已于2020年4月25日解除。原告主张被告支付2020年3月至2020年5月共计3个月租金5100元，被告同意支付。虽然合同已于2020年4月25日解除，但租金和占用费均是使用房屋的对价，故对原告要求被告支付2020年3月至2020年5月的租金和占用费5100元的诉讼请求，本院予以支持。合同第五条约定，被告提前退租，须支付原告剩余租约的1倍租金作为违约金。原告主张违约金按6个月租金标准计算即10200元。被告称违约金过高，因为疫情违约金同意按2个月租金标准支付即3400元。被告违约导致合同提前解除给原告造成的主要是房屋空置损失，原告称其已于2020年6月中旬另行出租了案涉房屋，故本院酌情将违约金调整为3400元。 关于物品损失。原告主张被告支付房间内物品损失等共计5000元，但其未举示证据证明损失的物品的种类和价格，其主张无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告上海舒格资产管理有限公司于本判决生效后立即向原告程铜支付2020年3月至2020年5月期间欠付的租金和占用费共计5100元； 二、被告上海舒格资产管理有限公司于本判决生效后立即向原告程铜支付违约金3400元； 三、驳回原告程铜的其他诉讼请求。 如果被告上海舒格资产管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费307.5元，由原告程铜负担178.74元，被告上海舒格资产管理有限公司负担128.76元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  程世全 人民陪审员  刘 晶 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  陈 实