黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初1460号 原告：宋传玲，女，1980年4月9日出生，住牡丹江市西安区。 原告：尹忠平，男，1980年7月20日出生，住牡丹江市西安区。 二原告委托诉讼代理人：孙志超，黑龙江国大律师事务所律师。 被告：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区江南开发区八面通街99号。 法定代表人：马金福，该公司经理。 第三人：包凤武，男，1964年4月6日出生，住牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：全文军，黑龙江易律网典律师事务所律师。 原告宋传玲、尹忠平与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园公司）、第三人包凤武商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月16日公开开庭审理了本案。原告宋传玲、原告尹忠平的委托诉讼代理人孙志超、被告世纪家园公司的法定代表人马金福、第三人包凤武的委托诉讼代理人全文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋传玲、尹忠平向本院提出诉讼请求：1.请求判令宋传玲、尹忠平与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议有效；2.请求判令世纪家园公司交付位于牡丹江市爱民区XX1小区X号楼X单元XX室房屋；3.请求判令世纪家园公司按照房屋价款日万分之一的标准支付2018年6月1日至2020年12月1日期间逾期交房违约金21840元，并按照该标准继续支付逾期交房违约金至世纪家园公司实际交付房屋时止；4.请求判令撤销世纪家园公司与包凤武签订的商品房买卖合同登记备案；5.诉讼费由世纪家园公司负担。诉讼中，宋传玲、尹忠平撤回请求判令撤销世纪家园公司与包凤武签订的商品房买卖合同登记备案的诉讼请求。事实和理由：一、宋传玲、尹忠平与世纪家园公司系商品房买卖合同关系。2016年4月18日，钟某萍与世纪家园公司签订房屋优先认购权协议，约定钟某萍以242944元价格购买位于牡丹江市爱民区XX1小区X号楼X单元XX室案涉房屋；协议签订后，钟某萍向世纪家园公司支付了全部购房款。2017年12月25日，宋传玲、尹忠平以280320元价格从钟某萍处购买了案涉房屋；当日，世纪家园公司向宋传玲、尹忠平出具了购房款收据，但世纪家园公司至今未向宋传玲、尹忠平交付房屋。二、世纪家园公司与包凤武之间系借款关系。2013年12月30日，世纪家园公司向包凤武借款2500000元；2015年1月10日，世纪家园公司与包凤武签订商品房买卖合同并办理了商品房买卖合同登记备案，但因世纪家园公司系以案涉房屋作为抵押向包凤武借款，且在该买卖合同签订后世纪家园公司仍向包凤武支付固定数额的借款利息，故双方签订商品房买卖合同的行为属于让与担保，且该商品房买卖合同登记备案损害了宋传玲、尹忠平的合法权益。综上，世纪家园公司与包凤武之间并非房屋买卖合同关系，包凤武无权主张世纪家园公司向其交付案涉房屋，而宋传玲、尹忠平与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议合法有效，且宋传玲、尹忠平已履行付款义务，世纪家园公司应向宋传玲、尹忠平交付案涉房屋，故宋传玲、尹忠平诉至法院。 世纪家园公司辩称，世纪家园公司同意向宋传玲、尹忠平交付案涉房屋，但不同意支付宋传玲、尹忠平逾期交房违约金。 包凤武述称，一、宋传玲、尹忠平与世纪家园公司不是合同的相对方，宋传玲、尹忠平系从钟某萍处购买案涉房屋，而非从世纪家园公司购买，故宋传玲、尹忠平不能向世纪家园公司主张权利，如宋传玲、尹忠平的权益受到损害，其应向钟某萍主张权利；二、XX1小区的房屋平均价格为4000元/平方米，而钟某萍购买案涉房屋价格仅为2500元/平方米，该价格明显低于市场价格，故钟某萍与世纪家园公司之间并非真正的房屋买卖合同关系；三、房屋优先认购权协议不是合法有效的商品房买卖合同，故宋传玲、尹忠平及钟某萍均不享有购房人的权利。综上，请求人民法院依法驳回宋传玲、尹忠平的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.宋传玲、尹忠平举示的证据一、房屋优先认购权协议复印件（与原件核对无异）1份、2017年12月25日收据复印件（与原件核对无异）1份、2017年12月25日银行入账汇款业务凭单复印件（与原件核对无异）1份、收条复印件（与原件核对无异）1份、证明复印件（与原件核对无异）1份、2016年4月18日汇款收据复印件（与原件核对无异）1份、2016年4月18日收据复印件（与原件核对无异）1份、照片复印件（与原件核对无异）1张、钟某萍身份证复印件1份。本院认为，此组证据相互佐证能够证明钟某萍于2016年4月18日与世纪家园公司签订案涉房屋优先认购权协议并以银行汇款方式向世纪家园公司支付房款240000元，钟某萍委托其女婿任某宏于2017年12月21日将案涉房屋转让给宋传玲、尹忠平并办理了该房屋优先认购权协议更名手续及宋传玲、尹忠平通过银行汇款方式支付任某宏购房款280320元，世纪家园公司向宋传玲、尹忠平出具了金额为240000元房款收据的事实，本院对此予以确认。 证据二、借款抵押补充协议复印件1份、2014年收据复印件（与原件核对无异）11张、2015年收据复印件6张、包凤武借还款情况表打印件1份。本院认为，此组证据结合各方当事人的当庭陈述，能够证明世纪家园公司于2013年12月30日向包凤武借款2500000元，并在借款后一直向包凤武支付利息及双方于2017年5月24日签订借款抵押补充协议，约定世纪家园公司以XX1项目不低于5000000元的车库、车位或者房源作为借款抵押担保物的事实，本院对此予以确认。 2.世纪家园公司举示的证据即借款情况明细表打印件1份、2013年收据复印件（与原件核对无异）15份、2015年收据复印件2份、2019年12月24日协议书复印件1份、商品房买卖合同复印件1份。本院认为，此组证据结合世纪家园公司与包凤武的当庭陈述，能够证明世纪家园公司向包凤武借款2500000元，世纪家园公司与包凤武的妻子崔某红于2014年9月16日签订商品房买卖合同并于2019年12月24日签订协议书，约定崔某红购买XX2小区X号楼X单元XX号房屋，该房尾款705401元用于抵顶上述借款及世纪家园公司向包凤武支付借款利息情况的事实，本院对此予以确认。 3.包凤武举示的证据一、商品房买卖合同（预售）复印件（与原件核对无异）1份、商品房买卖合同备案证明复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，宋传玲、尹忠平与世纪家园公司对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信；此组证据能够证明世纪家园公司与包凤武于2015年1月10日就案涉房屋签订商品房买卖合同（预售）并办理该合同登记备案的事实，本院对此予以确认。 证据二、申请本院调取的商品房买卖合同备案证明4份、买卖合同（部分）4份、住房公积金个人借款合同1份、个人住房（商业用房）借款合同4份。本院认为，宋传玲、尹忠平与世纪家园公司对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信；此组证据仅能证实世纪家园公司于2014年分别与案外人王某阁、高某、史某贵、贺某娜办理商品房买卖合同登记备案及该四人购买XX1小区房屋的价格情况，不能因此证明宋传玲、尹忠平与世纪家园公司之间并非真正的房屋买卖关系及宋传玲、尹忠平提供的房屋优先认购权协议系虚假合同的问题，本院对此不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月30日，世纪家园公司向包凤武借款2500000元，并在借款后一直向包凤武支付借款利息。2014年9月6日，世纪家园公司与包凤武的妻子崔某红签订商品房买卖合同，约定崔某红购买XX2小区第X幢X单元XX1号、房产图号XX、建筑面积204.04平方米商品房，总价款为897776元。根据崔某红代包凤武与世纪家园公司于2019年12月24日签订的协议书记载：崔某红购买XX2小区X号楼X单元XX号住宅，总房款为1020000元，2010年5月28日付首付款310000元，2019年该房屋经测绘面积为203.12平方米，应收该房尾款为705401元，该尾款在2015年9月30日冲减2500000元借款的本金，剩余借款本金1794599元，双方互相履行顶账财务手续，世纪家园公司给包凤武出具产权办照手续。2015年1月10日，世纪家园公司与包凤武签订商品房买卖合同（预售），约定包凤武购买世纪家园公司开发建设的位于牡丹江市爱民区XX1小区第X幢X单元X层XX号、房产图号XX、建筑面积93.44平方米商品房，总价款为411136元。世纪家园公司及其相关负责人与包凤武均在该合同上盖章。当日，世纪家园公司与包凤武在牡丹江市房产管理局办理了商品房买卖合同备案证明。2017年5月24日，世纪家园公司与包凤武签订借款抵押补充协议，主要内容为：2013年12月30日，世纪家园公司向包凤武借款2500000元用于开发牡丹江XX1项目建设材料费用的资金周转，借款期限一年（2014年1月1日-2014年12月31日），到期后经双方协商续签6个月，从2015年1月1日至2015年6月30日止，截至2017年5月欠借款利息2010000元、本金2500000元；世纪家园公司承诺在2017年10月30日前付清全部借款本金和利息，在未还清本金期间，借款利息仍按原借款协议约定支付；在未还清借款及利息期间，世纪家园公司提供自有产权的牡丹江XX1项目价值不低于5000000元的车库和车位或房源作为借款及所产生利息的抵押担保物（抵押物价值按零售价格八折计算）；如世纪家园公司在2017年10月31日前仍没有还清上述借款及产生的相应利息，上述抵押物产权归出借人包凤武所有，并可以自行出售上述抵押物并收回相应的本金和利息；当借款方在本协议期内还清出借方2500000元本金和利息后，出借方应积极无条件地退回上述抵押担保的车库和车位。世纪家园公司在该协议上盖章、包凤武在该协议上签名。 2016年4月18日，钟某萍与世纪家园公司签订房屋优先认购权协议，约定钟某萍认购世纪家园公司开发建设的位于牡丹江市爱民区XX1小区X号楼X单元7层XX号、使用性质为住宅、建筑面积93.44平方米商品房；认购价格为2600元/平方米，总认购价款为242944元；钟某萍应在签订本协议时一次性付清认购款98.20%认购款，总计240000元，认购房屋的销售价格以本协议约定的认购价格为准，钟某萍提前交付的认购款全部折抵购房款；世纪家园公司在取得预售许可后应及时通知钟某萍，钟某萍在接到上述通知后十五日内与世纪家园公司签订商品房买卖合同后，本协议终止；如钟某萍在接到上述通知后十五日内没有与世纪家园公司就认购房屋签订商品房买卖合同，视为钟某萍放弃优先购买权，本协议自动终止；如世纪家园公司在本协议有效期内将认购房屋转卖给他人，应双倍返还钟某萍交付的认购款；如钟某萍在本协议有效期内提出退房，应按房屋认购总额的5%承担赔偿违约责任。钟某萍在该协议上签名捺印、世纪家园公司在该协议上盖章。当日，钟某萍的女婿任某宏通过银行汇款的方式向世纪家园公司支付房款240000元，世纪家园公司向钟某萍出具了房款收据；包凤武称，钟某萍购买上述房屋价格明显低于市场价值，双方并非真实的房屋买卖合同关系，但未举示充分证据。2017年12月21日，任某宏在案涉房屋优先认购权协议上签署“钟某萍同意将此房屋更名为宋传玲，钟某萍是任某宏岳母，此事由任某宏代办”并签名捺印；世纪家园公司负责人在该协议上签署“同意更名为宋传玲、尹忠平”并签名。2017年12月25日，宋传玲通过银行汇款方式将购房款280320元汇至任某宏的账户；当日，世纪家园公司向宋传玲、尹忠平出具了金额为240000元的购房款收据，钟某萍、任某宏向宋传玲、尹忠平出具了收条，主要内容为：钟某萍将其购买的案涉房屋转让给宋传玲、尹忠平，转让价款280320元，该款全额已于2017年12月25日收到。 另查，宋传玲与尹忠平系夫妻关系。世纪家园公司与包凤武于2015年1月10日签订商品房买卖合同系世纪家园公司以案涉房屋作为向包凤武借款的抵押担保，双方未办理案涉房屋抵押登记。目前，案涉房屋已具备交付条件，世纪家园公司未交付案涉房屋。 本院认为，关于本案案由问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案立案案由虽为商品房预约合同纠纷，但因钟某萍与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议中已载明双方当事人的名称或者姓名等基本信息、商品房的基本状况、销售方式、价款的确定方式、总价款、付款方式及时间、解决争议的方法、违约责任等内容，即该协议具备商品房买卖合同的主要内容，且世纪家园公司已依约收受全部购房款，其在签订该认购权协议时亦已取得案涉房屋预售许可证明，后钟某萍与世纪家园公司将该认购权协议买受人更名为宋传玲、尹忠平，宋传玲、尹忠平亦已支付全部购房款且世纪家园公司已向宋传玲、尹忠平出具房款收据，故宋传玲、尹忠平与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议应认定为商品房买卖合同，本案案由亦应为商品房预售合同纠纷。 宋传玲、尹忠平与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议是否有效，世纪家园公司是否应向宋传玲、尹忠平交付案涉房屋及宋传玲、尹忠平诉请世纪家园公司支付逾期交房违约金是否合法合理应为本案争议的焦点所在。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，钟某萍与世纪家园公司于2016年4月18日签订的案涉房屋优先认购权协议有钟某萍与世纪家园公司的签名捺印和盖章确认，系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，包凤武虽主张钟某萍购买案涉房屋价格明显低于市场价值，双方之间并非真实的房屋买卖合同关系，但其举示的证据不足以证实该主张；又因钟某萍与世纪家园公司于2017年12月21日均同意将该认购权协议买受人更名为宋传玲、尹忠平，即宋传玲、尹忠平与世纪家园公司系于2017年12月21日签订房屋优先认购权协议，且该协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，宋传玲已履行付款义务，世纪家园公司亦认可其与宋传玲、尹忠平之间的房屋买卖合同关系，故该协议有效，本院对宋传玲、尹忠平主张其与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议有效的诉讼请求予以支持。 关于宋传玲、尹忠平诉请世纪家园公司交付案涉房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，按照前述，因宋传玲、尹忠平与世纪家园公司已于2017年12月21日形成房屋买卖合同关系，宋传玲、尹忠平作为房屋买受人已履行支付购房款的义务，现案涉房屋已具备交付条件，世纪家园公司作为房屋出卖人应向宋传玲、尹忠平履行交付案涉房屋的义务；包凤武虽主张世纪家园公司系与其签订商品房买卖合同，宋传玲、尹忠平及钟某萍均不享有购房人的权利，但因世纪家园公司已将案涉房屋出售给宋传玲、尹忠平，宋传玲、尹忠平已支付全部购房款，双方未签订商品房买卖合同系因世纪家园公司已与包凤武签订商品房买卖合同，而世纪家园公司与包凤武之间系借贷关系，双方签订商品房买卖合同系世纪家园公司将案涉房屋抵押给包凤武作为向包凤武借款的担保，双方之间并非真实的商品房买卖合同关系，包凤武与世纪家园公司亦未办理案涉房屋抵押登记，且世纪家园公司同意将案涉房屋交付给宋传玲、尹忠平，故包凤武的主张不成立，本院对宋传玲、尹忠平主张世纪家园公司交付案涉房屋的诉讼请求予以支持。 关于宋传玲、尹忠平诉请世纪家园公司支付逾期交房违约金的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，宋传玲、尹忠平与世纪家园公司虽于2017年12月21日签订房屋优先认购权协议，且世纪家园公司至今未向宋传玲、尹忠平交付案涉房屋，但因双方未就世纪家园公司交付房屋的时间、违约责任等问题进行约定，宋传玲、尹忠平亦未举证证实世纪家园公司未向其交付案涉房屋存在逾期交付的违约行为，故宋传玲、尹忠平主张世纪家园公司自2018年6月1日起按照房屋价款日万分之一的标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，无相关依据，本院不予支持。 综上所述，本院对宋传玲、尹忠平的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告宋传玲、尹忠平与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于2017年12月21日签订的房屋优先认购权协议有效； 二、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告宋传玲、尹忠平交付位于牡丹江市爱民区XX1小区X号楼X单元X层XX号、使用性质为住宅、建筑面积93.44平方米房屋； 三、驳回原告宋传玲、尹忠平的其他诉讼请求。 案件受理费5228元，减半收取计2614元，由原告宋传玲、尹忠平负担218.03元、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司负担2395.97元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  刘凤羽 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  郭新宇