广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初26032号原告深圳市彩浪投资有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗大道**江南时代大厦**楼4F4001，统一社会信用代码91440300MA5DK4F2X3。法定代表人王雨田。委托诉讼代理人茹晴晴，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人文翰，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。被告深圳市海岛椰林餐饮服务管理有限公司，住所，住所地深圳市龙华新区民治街道民康路蓝坤大厦**社会信用代码91440300312056716C。法定代表李俊振。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告深圳市彩浪投资有限公司的委托代理人茹晴晴、黄鹏伟，被告深圳市海岛椰林餐饮服务管理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2018年6月21日，原、被告双方就龙岗区江南时代大厦1号楼深圳彩生活时代广场四层L304、L305号商铺（以下简称“该商铺”）租赁事宜签订了《深圳彩生活时代广场（运营期）商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。双方在《租赁合同》第一条、第二条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十九条、第二十二条中就租赁场所、计租面积、租赁期限、保证金、租金、物业服务费、推广费、能源费用、商铺交还、违约责任等进行了约定。根据《租赁合同》约定，商业广场整体开业日为计租日，被告应在合同签订日向原告支付计租日起至第二个月最后一日期间的首期租金、首期物业服务费、首期推广费，暂按2018年9月16日至2018年10月31日计算的首期租金为73044元、首期物业服务费为9130.5元、首期推广费4565.25元。对于首期租金、首期推广费、首期物业服务费以外的其他费用，被告应于每月20日前向原告支付下个月的租金48696元、物业服务费6087元、推广费3043.5元；自实际接收该商铺之日起，被告应及时足额支付该商铺所发生的水、电、燃气等能源费用，并按实际用量占商业广场的总用量的比例分摊能源传输过程中损耗量所产生的费用。为扶持被告经营，原告在合同约定的租金支付标准基础上，给予被告2个月的免租优惠（自2019年1月1日至2019年2月28日）。《租赁合同》签署后，被告于2018年6月25日进入商铺，并签署《商铺交付确认书》。2018年11月10日，彩生活时代广场正式开业，被告所租商铺开始计收租金等费用。被告拖欠原告因开业日调整而增加的首期租金9739.2元、首期物业服务费1217.4元、首期推广费608.7元，但拖欠支付2019年3月1日起的租金（不含免租期租金）、2019年1月1日起的物业服务费、推广费；拖欠2019年7月1日起的水电费。经原告多次向被告催收拖欠费用及滞纳金，被告仍未支付。2019年7月31日，原告向被告邮寄《关于解除租赁合同的通知书》，通知被告自2019年7月31日解除租赁合同，要求被告支付拖欠的费用及逾期付款违约金，并交还商铺并补交减免期租金，被告盖章确认。截止目前，被告仍拖欠原告租金、物业服务费、推广费、水电费、占用费等费用，原告经多次催缴均未果。现原告为了维护自身的合法权益，故诉至法院请求判令：1、原告与被告签订的《深圳彩生活时代广场（运营期）商铺租赁合同》于2019年7月31日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的首期租金、首期物业费、首期推广费合计11565.3元；支付2019年1月1日至2020年7月31日的租金（含免租期内租金）、物业服务费、推广费共计404785.5元，支付2019年7月1日至2019年7月31日的电费10507.448元；3、被告向原告支付逾期交纳首期租金、首期物业服务费、首期推广费的11565.3元；4、被告向原告支付逾期交纳的租金、物业服务费、推广费、电费按年化24%标准计算的违约金至全部款项付清之日止（暂计至2020年4月1日为86606.17元）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。经审理查明，原、被告于2018年6月21日签订《深圳彩生活时代广场（营运期）商铺租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区出租给被告用于餐饮，租赁建筑面积为608.7平方米，租赁期限为60个月，自商铺计租日（即进场日）开始计算（暂定2018年9月16日起至2023年9月15日）。其中合同第7.1条约定，本合同签署当日，被告应当向原告支付97392元（相当于2个月月租金标准）作为履约保证金；支付6087元（相当于2个月推广费）作为推广费保证金；支付12174元（相当于2个月物业服务费）作为物业服务费保证金。合同第8.1.1条约定，该商铺的租金按计租面积计付，被告自计租日开始承担该商铺的租金,起始标准为每月每平方米80元，即起始月租金标准为48696元，实际具体按照下述约定执行，自2018年9月16日至2021年9月15日，月租金标准与起始月租金标准相同，为48696元。合同第8.1.2条约定，本合同项下的租金支付方式为首期租金为计租日起至第2个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金标准／30日）的乘积计算。除首期租金外，其他交租期租金均按每1个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。被告应当在每个交租期的最后一个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告一次性足额支付下个交租期租金。合同第8.1.3条约定，本合同项下首期租金应于本合同签订当日支付，租金期间为2018年9月16日至2018年10月31日，应交租金为73044元。合同第8.2条约定，为扶持被告经营，原告同意在前述租金支付标准的基础上，给予被告2个月的免租优惠，即自2018年9月16日至2018年12月31日被告实际需支付的租金金额为73044元。合同第9.1条约定，作为该商铺的承租人，被告应当自计租日起向原告交纳该商铺的物业服务费，物业服务费收费标准为按商铺的计租面积计算，计租日起每平方米每月10元,即每月物业服务费标准为6087元。合同第9.2条约定，原告在开业日起的首期物业服务费的收费期间内实际收取的物业服务费以第9.1条约定标准执行；其后，原告有权根据该商铺所在地城市居民消费价格指数重新测算、调整该商铺的物业服务费标准。合同第9.3约定，物业服务费支付方式，首期物业服务费为计租日起至第2个月最后一日期间的物业服务费，除首期物业服务费外，其他交费期物业服务费均按每1个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳，被告应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向原告一次性足额支付下个交费期物业服务费；首期物业服务费应于本合同签订当日支付，收费期间为2018年9月16日至2018年10月31日，应交物业服务费为9130.5元。合同第10.1条约定，原告将不时地进行商业推广活动，被告同意接受原告的推广活动并承诺为此向原告按月支付推广费。合同第10.2条约定，被告应当自计租日起向原告交纳该商铺的推广费，推广费收费标准为按该商铺的计租面积计算，计租日起每平方米每月5元，即每月推广费标准为3043.5元。合同第10.3条约定，原告在开业日起的首期推广费的收费期间内实际收取的推广费以第10.2条约定标准执行，其后，原告有权依据商业广场运营、整体推广服务等成本开支变化而调整推广费，每次调整前，原告须提前1个月以书面方式通知被告。合同第10.4条约定，推广费支付方式，首期推广费为计租日起至第2个月最后一日期间的推广费，除首期推广费外，其他交费期推广费均按每1个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳，被告应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告一次性足额支付下个交费期推广费，首期推广费应于本合同签订当日支付，收费期间为2018年9月16日至2018年10月31日，应交推广费为4565.25元。合同第22.1条约定，如被告未能在本合同约定的期限内向原告足额支付履约保证金、推广费保证金、物业服务费以及首期租金、首期推广费、首期物业服务费，则自被告逾期支付第5日起，原告有权以书面通知方式解除本合同，被告应当向原告支付相应保证金和首期费用应付金额的违约金。合同第22.2条约定，被告延迟交纳本合同项下非首期费用及保证金的其他应付费用的，包括但不限于租金、推广费、物业费、能源费等（以下简称“平日费用”），则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，被告延迟交纳超过15日，经过原告书面催告，被告仍不交纳的，原告或物业服务公司可以对商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至被告履行相关付款义务为止；原告或物业服务公司无需因此而向被告或第三方承担任何责任，原告或物业服务公司因此受到第三方索赔的，原告或物业服务公司有权向被告追偿损失；双方确认，在被告欠付租金、推广费、物业服务费等费用期间，未经原告批准，被告不得将放置于该商铺内的货物、财物转移出该商铺；被告延迟交纳超过30日，原告有权单方解除本合同，并由被告承担导致合同终止的违约责任；双方特别确认，在租赁期限内，若被告延迟交纳平日费用等累计超过3次，则原告也有权单方解除本合同，并由被告承担导致合同终止的违约责任。合同第22.4条约定，双方确认，本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因原告违约而提前终止的，原告应当无息返还本合同项下的履约保证金，如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。合同第22.7条约定，双方确认，被告妥善履行本合同的权利义务是原告给予被告8.2条项下减免租金优惠政策的前提，如被告原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致原告解除本合同的情形），则被告应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。合同第25.3条约定，通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式；以专人手递方式发出的，发至指定地址之日视为收悉日，以对方的签收文据为发送凭证，以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证，以挂号信方式发出的，以寄信回执作为发送凭证；通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定；被告确认，租赁期限内，该商铺是被告的有效通知地址；原告或物业服务公司有权选择将本合同项下的通知张贴于该商铺的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向被告送达通知，被告于通知张贴当日知悉通知内容。合同签订后，被告按合同约定支付租赁保证金97392元，原告于2018年6月25日将涉案商铺交付给被告使用。合同履行期间，被告支付了2019年3月1日前的租金，支付了2019年1月1日前的物业服务费和推广费，支付了2019年7月1日前的水电费。因被告拖欠租金及物业服务费、推广费，原告为此向被告发出了《缴款通知单》、《催缴函》、《催款通知书》等，并于2019年7月31日向被告发出《解除租赁合同的通知书》，主要内容为：贵我双方于2018年6月21日签订了《深圳彩生活时代广场（运营期）商铺租赁合同》，约定贵司租赁我司坐落于深圳市龙岗区。根据租赁合同的约定，贵司应按照合同约定及时支付租金、物业管理费、推广服务费、水电费等各项费用。此我司已于2019年7月31日向贵司发送了《催款通知书》，催告贵司按照租赁合同的约定缴纳上述费用。然而遗憾的是，截至本通知书发出之日，贵司仍未缴纳上述费用。综上，贵司的违约行为已严重违反了租赁合同的约定，现我司根据租赁合同的约定正式通知贵司：1、我司自2019年7月31日起解除租赁合同，我司可就该商铺重新进行招商租赁；2、请贵司于收到本通知书后三个工作日内支付上述拖欠费用，合计330697.75元及逾期付款违约金106945.55元；3、贵司已支付的各项款项，我司不予退还；4、请贵司于收到本通知后7日内补付营运免租期内所免去的所有租金共计97392元；5、请贵司于收到本通知后7日内将该商铺交还给我司，并与我司办理书面交还手续，否则我司将视为贵司已自动搬离，我司有权按照租赁合同进入该商铺并进行清理，由此产生的责任及费用由贵司自行承担。被告于2019年7月31日收到该《解除租赁合同的通知书》，并搬离了涉案商铺。根据原告提交的涉案商场推广情况说明及相关材料，显示自2018年10月11日商场正式开业以来，原告多次举行、组织商业推广活动，包括中国好声音海选、深圳小天使评选及五一特卖汇等活动。另查明，涉案商铺位于深圳市龙岗区，房产证号为粤（2017）深圳市不动产权第01230**，所有权人为深圳市沃华木业有限公司，涉案商铺系原告于2017年12月9日租赁而来。本院认为，原被告签订的《彩生活时代广场（筹备期）商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当严格履行。被告在使用商铺期间，应依约向原告交付租金、物业服务费及推广费，经原告多次催缴被告仍未支付，已构成违约，原告于2020年7月31日向被告发出《关于解除租赁合同的通知书》，现其主张双方签订的租赁合同于2020年7月31日解除，符合合同约定，本院予以支持。经查，被告应向原告支付2019年3月1日至2019年7月31日期间的租金194784元（48696×4），应支付2019年1月1日至2019年7月31日期间的物业服务费42609元（6087×7）、推广费21304.5元（3043.5×7），原告请求超出部分，依据不足，本院不予支持。另，被告尚欠原告电费10507.45元，有原告提交的水电抄表记录为证，本院对原告该诉请予以支持。关于原告主张的违约责任，因被告违约导致合同解除，原告依据租赁合同约定有权对被告已交纳的履约保证金不予退还，被告据此已承担了相应的违约责任，故本院对原告要求被告支付逾期支付费用的违约金不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市彩浪投资有限公司与被告深圳市海岛椰林餐饮服务管理有限公司签订的《彩生活时代广场（运营期）商铺租赁合同》于2019年7月31日解除；二、被告深圳市海岛椰林餐饮服务管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市彩浪投资有限公司2019年3月1日至2019年7月31日期间的租金194784元；三、被告深圳市海岛椰林餐饮服务管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市彩浪投资有限公司2019年1月1日至2019年7月31日期间的物业服务费、推广费共计63913.5元；四、被告深圳市海岛椰林餐饮服务管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市彩浪投资有限公司电费10507.45元；五、驳回原告深圳市彩浪投资有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9070元（原告已预缴），由原告负担4437元，由被告负担4633元。原告可向本院申请退回4633元，被告应于本判决生效之日起7日内向本院交纳4633元，拒不缴纳的，本院予以强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  易小波人民陪审员  陈术勤人民陪审员  凡 超二〇二〇年十二月一日书 记 员  卢静萍