贵州省三都水族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2732民初2009号原告：姚敦建，男，1991年7月6日生，汉族，现住贵州省三都水族自治县。委托诉讼代理人：姚茂祥，男，1965年12月10日生，汉族，现住贵州省三都水族自治县，与原告系父子关系。被告：贵州百淼置业有限公司，登记地址贵州省三都水族自治县三合街道县府路县民政局综合楼4-6层，现经营地址贵州省三都水族自治县三合街道中国西部赛马城附近，统一社会信用代码91520000590774881N。法定代表人：陆光建，系该公司执行董事兼总经理。原告姚敦建与被告贵州百淼置业有限公司（以下简称百淼公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚敦建及其委托诉讼代理姚茂祥到庭参加了诉讼，被告贵州百淼公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告姚敦建向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同义务，为原告办理房屋产权登记手续；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金144000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年5月3日签订了水澜山高层房屋的商品房买卖合同，并于2018年5月29日付清了购房款。原告购买房屋后，被告迟迟未给原告办理房屋产权登记手续，期间被告因其他金钱债务纠纷导致涉案该房屋被法院采取查封等财产保全措施，至今房屋均未能办理房屋产权登记手续。原告在得知房屋被查封不能办理房屋产权登记手续后，多次上门要求被告对房屋解封及办理产权备案登记等相关手续，被告书面承诺于2019年12月31日前办理好房屋的解押及签订网签合同。之后原被告于2020年4月签订《房屋延期备案补偿协议书》，被告承诺2020年10月31日将房屋解封备案，否则将一次性全额支付原告赔偿金144000元。但是被告至今不履行承诺，未履行房屋解封和产权登记手续，原告多次请求未果。被告的行为已经构成违约，根据双方的《房屋延期备案补偿协议书》，被告应当承担144000元违约金。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条之规定，原告已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记等四项情形，其权利能够排除执行。另根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权等金钱债权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。因此，原告作为购房消费者，其房屋所有权及办理房屋产权登记的权利应当优先予以保护，可对抗被告的其他金钱债权人权利。被告百淼公司未答辩、举证。本院经审理认定事实如下：2018年5月3日原告作为买受人、被告作为出卖人，双方经协商签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的水澜山高层某房屋以72万元的价格出售给原告，《商品房买卖合同》二十二条对房屋登记的约定为：初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；转移登记，（一）出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；（三）......（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记，即双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。原告于2018年5月29日向被告付清了所有的房款，被告向原告出具了金额为72万元的《专用收款收据》，原告已对该房装修入住。因被告在将该房卖给原告之前已将该房抵押贷款等原因，原告购买房屋后至今未能办理房屋产权登记手续。原告知悉上述情况后多次要求被告对房屋解除抵押及办理产权备案登记等相关手续。2019年9月25日被告向原告出具《承诺书》，承诺于2019年12月31日前办理好房屋的解押及签订网签合同。2020年4月23日原被告签订了《房屋延期备案补偿协议书》，约定：由于甲方违反合同，此房在乙方购买前抵押甲方债务，导致乙方在不知情的情况下购买该房后未能解封备案，给乙方的利益造成损害，经双方自愿平等协商，达成以下协议：1、甲方承诺，从2020年1月1日起以乙方购房款总额0.02元/月的利率方式计算，并以违约金的形式补偿给乙方，即购房总款×0.02元×月份=补偿金；2、补偿截止至该房屋解封备案的时间，房屋解封备案的延长期限为2020年10月31日，若到期甲方未能将房屋解封备案，一次性全额支付乙方违约金，即720000元×0.02元×10个月=144000元；3、若甲方在2020年5月30日前为乙方办妥该房屋解封备案，乙方放弃补偿金。逾期甲方未能办妥该房屋解封备案，则依照协议一、二条款实行，负责违约责任。但到期后被告仍能履行其承诺，原告多次请求未果遂向本院起诉。截至本案庭审结束时，被告仍能未履行房屋解封和产权登记手续的义务。上述事实有当事人陈述、身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、《专用收款收据》复印件、《承诺书》复印件、《房屋延期备案补偿协议书》复印件等在卷佐证，已经本院审查，真实、合法、与本案具有关联性，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行相应义务。双方虽然对办理转移登记的期限没有明确约定，但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中双方买卖的是已竣工房屋，故被告应在合同订立之日起90日内为原告办理该房屋的权属登记手续。但被告至今未能办理，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金144000元，有双方签订的《房屋延期备案补偿协议书》为证，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告贵州百淼置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告姚敦建办理房屋的产权登记手续；二、限被告贵州百淼置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚敦建支付逾期办理房屋产权登记违约金144000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3180元已减半收取1590元，由被告贵州百淼置业有限公司承担，限于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员 陆 江二〇二〇年十二月二十二日书记员 蒙永丽