广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初3245号原告（反诉被告）：杨**雯，女，1981年6月23日出生，汉族，住重庆市合川区云门街道三合村****，公民身份号码为510************248。委托诉讼代理人：李树明，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎广豪，广东佑德律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：傅拥泉，男，1978年9月20日出生，汉族，住广东省陆丰市****************，公民身份号码为441************575。第三人（反诉被告）：何丽和，女，1974年12月9日出生，汉族，，住广东省东莞市大岭山镇新塘**二队**公民身份号码为441************562。原告杨**雯与被告傅拥泉房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月4日立案后，根据被告傅拥泉的申请，追加何丽和为第三人参加诉讼，并适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行审理。被告傅拥泉提起反诉，本院对其反诉予以受理。本案于2020年8月20日再次公开开庭进行审理。后本院裁定本案转为普通程序，于2020年11月6日第三次公开开庭进行审理。原告杨**雯的委托诉讼代理人李树明、被告傅拥泉到庭参加诉讼。第三人何丽和经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案因双方当事人申请庭外和解，庭外和解的期间不计入审限。本案现已审理终结。原告杨**雯向本院提出诉讼请求：1.确认杨**雯与傅拥泉签订的《商家合作分租协议书》无效；2.傅拥泉向杨**雯返还押金121400元；3.本案诉讼费由傅拥泉承担。事实与理由：2018年10月20日，傅拥泉与杨**雯、何丽和签订《商家合作分租协议书》，约定傅拥泉将其租赁的位于东莞市************的部分场地分租给杨**雯、何丽和经营中医养生理疗项目，租赁期为2018年11月至2022年2月，每月租金9600元，押金200000元。杨**雯承租后，得知傅拥泉的分租行为未经房屋所有权人同意，且傅拥泉无法提供租赁物的建设工程规划许可证或房产证，故案涉《商家合作分租协议书》无效。杨**雯于2019年9月搬离租赁物，傅拥泉应向杨**雯返还押金，据此，杨**雯提起诉讼。被告傅拥泉辩称，一、案涉《商家合作分租协议书》由傅拥泉与杨**雯、何丽和签订，何丽和为合同当事人。二、租赁期间，杨**雯长期拖欠租金，已构成违约，其无权要求退还押金。三、双方未解除合同，杨**雯亦未向傅拥泉返还租赁物，其应当继续支付租金。四、傅拥泉将租赁物分组给杨**雯，得到了房屋所有权人的同意。五、即使法院认定案涉合同无效，因系杨**雯自身经营不善导致停业，杨**雯应无权要求傅拥泉退还押金。故傅拥泉请求驳回杨**雯的诉讼请求。被告傅拥泉向本院提出反诉请求：1.杨**雯、何丽和向傅拥泉支付2019年5月至租赁物返还之日的占用使用费，其中2019年5月至2020年3月的占有使用费按照9600元/月计算，2020年4月起的占有使用费按照4800元/月计算；2.杨**雯、何丽和向傅拥泉支付占有使用费的逾期付款利息，以占有使用费数额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率，从反诉之日即2020年6月30日起计至清偿完毕之日止；3.杨**雯、何丽和向傅拥泉支付2019年5月至2019年10月的水电费共9462元；4.杨**雯、何丽和向傅拥泉赔偿损失80000元；5.杨**雯、何丽和立即腾空并返还租赁物给傅拥泉；6.本案诉讼费由杨**雯、何丽和承担。事实与理由：杨**雯、何丽和承租案涉租赁物后，因经营不善拖欠租金、水电费不付，并停止经营，未与傅拥泉办理租赁物交接手续，租赁物至今仍存放着杨**雯、何丽和的物品。另,由于履行案涉合同，傅拥泉与原承租人解约，支付了原承租人违约金80000元。现杨**雯、何丽和违约解除合同，应承担相应责任，故傅拥泉提起反诉。针对反诉，原告杨**雯辩称：一、傅拥泉主张的占有使用费没有事实依据。杨**雯已于2019年9月30日搬离租赁物，此后没有实际占用使用租赁物，傅拥泉也没有提供证据证明杨**雯有继续占用使用租赁物的事实。况且，2019年10月起，傅拥泉已知杨**雯没有继续占有使用租赁物，其应当采取合理措施减少损失的扩大，如因其没有采取措施造成损失的，应由其自行承担。二、案涉合同为无效合同，根据法律规定，合同未履行的部分应终止履行。三、傅拥泉主张的逾期付款利息没有依据。直至傅拥泉提起反诉之时，此前其均没有向杨**雯主张过占有使用费。四、关于2019年5月至2019年10月的水电费，傅拥泉没有提交证据予以证明，且杨**雯搬离之后，水电费没有产生，故傅拥泉该项主张不成立。五、傅拥泉主张的损失80000元，系其与原承租人解约而产生，与本案无关，也不应由杨**雯承担。六、杨**雯没有存放其他物品在租赁物内，傅拥泉诉请杨**雯返还租赁物没有依据。第三人何丽和未作陈述及答辩。本院经审理认定事实如下：傅拥泉作为甲方，杨**雯、何丽和作为乙方，于2018年10月20日签订《商家合作分租协议书》，约定傅拥泉将位于东莞市************前台吧柜、大厅及贵宾房出租给杨**雯、何丽和经营中医养生理疗项目，租赁期为2018年11月至2022年2月，每月租金9600元，押金200000元，相关水电费由何丽和、杨**雯承担。该租赁物未取得建设工程规划许可证、不动产权证或主管部门批准建设的证明。合同签订后，傅拥泉将租赁物交付杨**雯、何丽和使用，杨**雯、何丽和向傅拥泉支付了押金共200000元。后双方同意从2019年1月开始，每月从押金中抵扣7000元作为占有使用费，剩余2600元/月的占有使用费正常缴纳。按此，截止至2019年4月30日，共抵扣押金28000元（7000元/月×4个月），剩余押金为172000元。2019年5月1日起，杨**雯、何丽和没有继续支付占有使用费和水电费。其中，杨**雯起诉主张的返还押金，其同意与相关占有使用费抵扣，傅拥泉亦同意作此抵扣。傅拥泉反诉主张的水电费9462元，根据傅拥泉提交的费用票据显示，其实际计费时段为2019年5月至2019年9月，且包含了广告灯费，杨**雯对此费用数额没有异议。杨**雯主张，其于2019年9月30日停止经营并搬离租赁物，但没有与傅拥泉交接租赁物。傅拥泉主张，租赁物内一直存放着杨**雯、何丽和的物品，傅拥泉直至2020年3月31日才收回租赁物的一半场地，另一半场地仍被杨**雯、何丽和的物品占用。据此，傅拥泉主张2020年4月1日起的占有使用费按照4800元/月计算。后经本院协调，双方于2020年8月20日完成租赁物的交接腾退工作。另查，何丽和于2019年12月5日出具《放弃起诉声明书》，表示同意杨**雯负责处理案涉纠纷，其放弃向傅拥泉主张与《商家合作分租协议书》有关的所有权利。对傅拥泉反诉主张的损失80000元，傅拥泉提交微信聊天记录为证，显示案外人称傅拥泉已结清解约款80000元。以上事实，有《商家合作分租协议书》、收款收据、微信聊天记录、交易明细、《放弃起诉声明书》、附加注明合同、照片、租赁物交接清单、视频及本院开庭笔录等在卷佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证、不动产权证或主管部门批准建设的证明，傅拥泉与杨**雯、何丽和签订的《商家合作分租协议书》，违反了法律的强制性规定，故《商家合作分租协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。双方已于2020年8月20日完成租赁物的交接腾退工作，傅拥泉再请求杨**雯、何丽和返还租赁物，已无必要，故本院对傅拥泉该项反诉请求不予支持。关于占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，杨**雯虽主张2019年9月30日搬离租赁物，但实际上租赁物内仍存放着杨**雯、何丽和的物品，有照片为证，且该些物品直至2020年8月20日才被腾空，据此，傅拥泉主张杨**雯、何丽和参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至2020年8月20日止，有事实和法律依据，本院予以采纳。其中，双方确认从2019年1月开始，每月从押金中抵扣7000元作为占有使用费，剩余2600元/月的占有使用费正常缴纳，截止至2019年4月30日，共抵扣押金28000元（7000元/月×4个月），剩余押金为172000元；从2019年5月1日起，杨**雯、何丽和没有继续支付占有使用费，双方同意以剩余押金抵扣占有使用费；加之傅拥泉自认在2020年3月31日已收回租赁物的一半场地，傅拥泉主张从2020年4月1日起占有使用费按照约定租金标准的一半即4800元/月计算，杨**雯、何丽和对此没有提出反驳意见及证据，故综合以上事实，本院计得2019年5月至2020年8月20日的占有使用费为128016元（9600元/月×11个月+4800元/月×4.67个月）。该部分占有使用费与剩余押金172000元相抵后，杨**雯、何丽和实际已无需向傅拥泉支付房屋占有使用费，故对傅拥泉关于占有使用费的反诉请求，本院不予支持。至此，押金尚余43984元，该财产属于傅拥泉因无效合同取得，傅拥泉应向杨**雯、何丽和返还。何丽和明确表示放弃上述押金的权利，同意由杨**雯享有，其权利处分不违反法律规定，本院予以准许。即傅拥泉应向杨**雯返还押金43984元。杨**雯超出此限的押金请求，本院不予支持。关于水电费问题。傅拥泉主张水电费为9462元，杨**雯和何丽和没有提出异议，且费用属于杨**雯、何丽和占有使用租赁物期间发生，应由杨**雯、何丽和承担，故对傅拥泉关于水电费的反诉请求，本院予以支持。至于傅拥泉主张的损失80000元，根据傅拥泉提交的证据显示，此费用为傅拥泉与案外人之间基于租赁关系产生，与案涉合同无关，亦不属于合同无效时因过错方原因造成的损失，故傅拥泉诉请杨**雯、何丽和予以赔偿，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认被告傅拥泉与原告杨**雯、第三人何丽和于2018年10月20日签订的《商家合作分租协议书》无效；二、被告傅拥泉于本判决发生法律效力之日起三日内向原告杨**雯返还押金43984元；三、原告杨**雯、第三人何丽和于本判决发生法律效力之日起三日内向被告傅拥泉支付水电费9462元；四、驳回原告杨**雯的其他诉讼请求；五、驳回被告傅拥泉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6916元，由原告杨**雯负担6086元，被告傅拥泉负担830元；反诉受理费2220.97元，由原告杨**雯、第三人何丽和负担111元，被告傅拥泉负担2109.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  卢秀文人民陪审员  黎志华人民陪审员  林小凤二〇二〇年十二月一日书 记 员  伍秀娟强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。