福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初14209号 原告：李红宝，女，1955年1月8日出生，汉族，现住晋江市。 委托诉讼代理人：陈国斌，福建京夏律师事务所律师。 被告：福建省昌繁农业发展有限公司，住所地晋江市青阳锦青社区泉安中路阳光信息大厦8A室，统一社会信用代码91350681MA31P59L22。 法定代表人：王荣转，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：庄建委，男，该公司员工。 原告李红宝与被告福建省昌繁农业发展有限公司（以下简称昌繁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈国斌、被告的委托诉讼代理人庄建委到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李红宝向本院提出并变更诉讼请求为：1.解除原、被告之间的《写字楼租赁合同》；2.昌繁公司立即支付至合同解除之日止所欠租金（暂计至2020年９月31日尚欠的租金203160元），并承担以从应付款次日起至还清款项之日按日租金的1倍计算的逾期违约金；3.昌繁公司立即支付自2020年7月31日止尚欠的电费7093元，并承担从应付款次日起至还清款项之日按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1倍计算的逾期利息；4.昌繁公司支付违约金37340元。事实和理由：原、被告于2019年8月27日签订《写字楼租赁合同》，约定李红宝将位于晋江市××路××号××大厦××单元共计644平方米房间租赁给昌繁公司，租赁期至2021年8月31日止，双方约定每月租金（含物业管理费）18670元，租金按每三个月为一期支付，每期租金提前十天支付，昌繁公司须按时缴纳电费等其他房屋使用费。2020年3月31日经双方结算，截至2020年3月31日昌繁公司尚欠李红宝租金101140元及电费2855元，合计103995元，后经李红宝催讨，昌繁公司支付租金10000元，4、5月份电费尚欠1335元、6月份电费尚欠1340元、7月份电费尚欠1563元未付。昌繁公司拒不支付租金已构成违约，依照合同及相关法律规定，李红宝有权解除合同并要求昌繁公司支付拖欠租金及违约金等。 昌繁公司辩称，1.昌繁公司向李红宝承租合同上明显注明商业用途写字楼，实质上李红宝的产权用途是未经国家审批的工业用途房屋，存在隐瞒、欺诈行为；2.李红宝在工业用途未经相关部门审批核准变更转换成商业用途的情况下，以商业用途对外招租行骗商业租金后，产权人并未缴纳相关的租赁税、个人所得税，违反我国的相关法律；3.李红宝从未提供承租方正规的租赁金的税票，存在逃税、漏税、偷税的行为；4.昌繁公司要求李红宝提供租金税票时，李红宝拒绝，昌繁公司有权单方拒交后期的租金，并同时向李红宝单方面提出解除终止欺诈合同；5.昌繁公司向李红宝提出解除不合格、不合理的欺诈租赁合同时，李红宝在未通知承租方的情况下，单方面将办公室所有大门紧锁，把电全面停了，导致承租方的商业损失、名誉损失，公司风水鱼缸内顶级红龙缺氧死亡，价值26.5万元，其他高端风水鱼品死亡，价值18.3万元，人证有大楼卫生管理员夫妻、大楼相关办公人员，物证有证书和转让价格收据；6.昌繁公司经多次劝导李红宝要遵守法规合法办理手续都被拒绝后，李红宝限时要求昌繁公司撤回所有人员，单方面扣留昌繁公司所有全套办公设备：（1）八套办公桌椅，价值4.3万元；（2）五套老船木茶桌椅，价值38.6万元；（3）一大套会议桌椅，价值0.75万元；（4）30把会议椅，价值0.36万元；（5）其余装修杂物和茶具等级物件的损失3万元左右；7.昌繁公司已支付完毕6月份电费。 李红宝向本院提供以下证据：1.写字楼租赁合同一份，以证明李红宝将案涉房屋租赁给昌繁公司及双方约定；2.欠条一份，以证明2020年3月31日经双方结算，截至2020年3月31日昌繁公司尚欠李红宝租金101140元及电费2855元的事实；3.房产证一份，以证明案涉房屋系李红宝合法所有；4.企业信息一份，以证明昌繁公司的身份信息；5.收款收据三份，以证明4、5月份电费为1335元、6月份电费为1340元、7月份电费为1563元。 昌繁公司向本院提供以下证据：1.写字楼租赁合同一份，以证明双方租赁期限未到的事实；2.房产证一份，以证明租赁物的规划用途为工业用房，李红宝以工业用房用于商业用途写字楼出租；3.证书及收据复印件一份，以证明昌繁公司所有的风水鱼因李红宝断电缺氧死亡的事实。 对证据和事实，本院认定如下：原、被告于2019年8月27日签订租赁合同一份，约定昌繁公司向李红宝租赁诉争房屋，每月租金18670元，每季度支付一次；合同签订后，昌繁公司支付了押金23200元，于2020年6月11日支付租金10000元；现昌繁公司已不在诉争房屋办公，尚有部分办公用品存放在诉争房屋；双方均同意解除合同。原、被告对上述事实没有异议，且有原、被告均提供的写字楼租赁合同予以佐证，对上述事实和证据，本院予以认定。对李红宝提供的欠条、房产证、企业信息的真实性，昌繁公司均没有异议，该证据可以证明其证明目的，本院予以认定。昌繁公司认为房产证中载明诉争房屋的用途是工业用房，李红宝将诉争房屋出租用于商业用途，存在欺诈。昌繁公司未能举证证明李红宝存在欺诈的行为，且昌繁公司作为承租方，应对租赁房屋的情况进行审查、了解，其与李红宝签订租赁合同并使用租赁房屋，表示其认可诉争房屋的情况，对其上述主张本院不予确认。对李红宝提供的收款收据的真实性，昌繁公司没有异议，但认为其已支付4、5月及6月的电费；庭审过程中，李红宝对上述事实予以认可，对该事实本院予以确认。昌繁公司提供的证书及收据，未能体现其真实性，未能证明昌繁公司确有购买该鱼品，也未能证明该鱼品因李红宝断电导致死亡，本院不予认定。 本院认为，昌繁公司向李红宝租赁诉争房屋，双方在《写字楼租赁合同》中约定，每月租金18670元，每季度支付一次。现原、被告均同意解除双方之间签订的《写字楼租赁合同》，故李红宝要求解除上述合同的诉讼请求，本院予以支持。虽昌繁公司现已没有使用诉争房屋，但其至今仍占用诉争房屋，且并未向李红宝提出解除合同，故李红宝要求昌繁公司支付至合同解除之日（即本判决生效之日）止的租金，本院予以支持。李红宝是否纳税及开具税票，属税务主管部门管理的范围，昌繁公司不得以此为由拒不支付租金。昌繁公司尚欠至2020年3月31日止的租金（含物业费）101140元，自2020年4月1日起至2020年9月31日止的租金112020元(18670元×6个月)，扣除昌繁公司支付的押金23200元及于2020年6月11日支付的租金1万元后，昌繁公司还应支付至2020年9月31日止的租金179960元，及自2020年10月1日起至本判决生效之日止按每月18670元计算的租金。《写字楼租赁合同》第6.1条约定租赁期限内的电费由昌繁公司承担，并按单如期缴纳。昌繁公司确认其尚欠李红宝至2020年3月31日止的电费2855元、2020年7月的电费1563元，合计4418元，故李红宝要求昌繁公司支付上述电费，本院予以支持。《写字楼租赁合同》第4.3条约定，如昌繁公司逾期支付租金，则每逾期一日，应按日租金的壹倍向李红宝支付逾期违约金；如昌繁公司逾期超过15日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经李红宝谅解的情况下视为昌繁公司擅自终止本合同，昌繁公司须按本合同第9条承担违约责任。第九条约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的双倍。昌繁公司已逾期支付租金超过15日，故李红宝要求昌繁公司应依约支付违约金，本院予以支持。因上述约定的两项违约金总额明显高于造成的损失，故本院仅支持按月租金的双倍计算的违约金，即昌繁公司应支付给李红宝违约金37340元（18670元×2）。李红宝请求的其他违约金，本院不予支持。李红宝请求的尚欠电费的逾期利息，缺乏依据，本院不予支持。昌繁公司主张仍存放于诉争房屋的办公设备，李红宝予以确认的有：三套茶桌椅、一套会议桌（6块拼接）、25把椅子、办公桌4张（含4把椅子）、简易桌4张，上述物品昌繁公司应及时搬出诉争房屋。 除上述双方没有争议的事实外，本院另查明，昌繁公司尚欠李红宝至2020年3月31日止的电费2855元、2020年7月的电费1563元，合计4418元。 综上所述，原、被告之间的房屋租赁合同关系未违反有关法律、行政法规的禁止性规定，应确认为合法有效。李红宝要求解除与昌繁公司之间的《写字楼租赁合同》；昌繁公司应支付至2020年9月31日止的租金179960元，及自2020年10月1日起至本判决生效之日止按每月18670元计算的租金；昌繁公司应支付电费4418元、违约金37340元，本院予以支持。李红宝的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、解除原告李红宝与被告福建省昌繁农业发展有限公司之间的《写字楼租赁合同》； 二、被告福建省昌繁农业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告李红宝至2020年9月31日止的租金179960元，及自2020年10月1日起至本判决生效之日止按每月18670元计算的租金； 三、被告福建省昌繁农业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告李红宝电费4418元、违约金37340元； 四、驳回原告李红宝的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8370元，由原告李红宝负担447元，被告福建省昌繁农业发展有限公司负担7923元。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈小红 人民陪审员  洪佳彬 人民陪审员  洪瑞应 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  许萍萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。