山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终4523号 上诉人（原审被告）：王从蕾，男，1983年9月29日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。 上诉人（原审被告）：王金奎，男，1960年8月6日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：孙红梅，山东鲁风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林树智，山东鲁风律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：穆彬,女,1974年7月24日出生,汉族,职员,住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：范建刚，山东舜翔（聊城）律师事务所律师 上诉人王金奎、王从蕾因与被上诉人穆彬房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初5542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 王金奎、王从蕾上诉请求：1.依法撤销(2020)鲁1525民初5542号民事判决书第一项、第二项，依法改判驳回穆彬的诉讼请求；2.本案诉讼费用由穆彬承担。事实和理由：1.合同法第94条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。穆彬在合同约定的2018年10月31日前没有支付剩余房款160万元构成根本违约，我方有权解除合同。2.根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条、第五条的约定及合同目的，双方的真实意思表示为：若穆彬在2018年10月31日前不支付房款，则穆彬承担10万元的违约责任，合同自动解除不再履行。3.穆彬根本违约后，我方在与穆彬沟通过程中，穆彬表达了任由我方处理案涉房屋的意思，根据日常的生活经验法则判断，双方的合同已经解除。在穆彬根本违约后三个月且房价大幅下跌的情况下，我方才处理案涉房屋，根据诚信原则，也足以看出双方的合同已经解除的事实。4.穆彬不按约定的时间购买案涉房屋构成根本违约，合同解除的过错在穆彬，我方在三个月后才将案涉房屋出售给他人，但因房价下跌，我方损失了30万元。穆彬除了承担10万元违约金外，还应弥补我方因此造成的损失。对此，我方在一审中已提出但未判决支出不妥。综上所述，无论从哪方面讲，双方的合同已经解除，解除的过错在穆彬，在合同已经解除的情况下，我方将案涉房屋另行出售给他人，不存在任何违约行为。一审判决认定我方也存在违约行为，与事实和法律不符。 被上诉人穆彬辩称：王金奎以王从蕾代理人的身份与穆彬签订《房屋买卖合同》，但却不能提供房屋登记权利人王从蕾的授权委托书及取得房屋另一共有人书面签字同意手续，对于该份形式上存在重大缺陷的房屋买卖合同，穆彬有权要求补正，二上诉人不履行合同配合义务构成违约，应返还穆彬购房款10万元并赔偿违约金10万元。穆彬考虑到一审法院支持了穆彬10万元的部分诉讼请求才未上诉，但穆彬不存在违约的事实，而是上诉人违约。一、案涉房产是王从蕾的夫妻共同财产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。为了避免纠纷，穆彬要求案涉房屋买卖合同取得另一共有人的书面签字同意手续符合法律规定。二、王金奎作为王从蕾代理人签订合同，在王从蕾作为房屋登记权利人并无明确授权的情况下，穆彬要求提供王从蕾的书面授权委托书并保证是卖房人的真实意思表示是对自己权利的合法保护，属于正当要求。上诉人应当履行协助配合的义务。结合房屋买卖合同并无王从蕾本人签名及一审庭审结束王金奎未能提供王从蕾的诉讼代理人委托手续的事实，也可以印证王金奎实际未得到王从蕾授权的事实。三、王金奎曾以同样的手法出售过案涉房产，案外人在交付了大部分房款的情况下，上诉人却拒不履行合同过户义务，案外人无奈申请仲裁要求办理房屋过户手续，王从蕾的妻子却向东昌府区人民法院提起要求确认房屋买卖合同无效的诉讼。穆彬在了解到这一情况后，要求上诉人补正合同的缺陷，避免自己落得钱财两空，完全符合人之常理，符合法律规定。提供房屋登记权利人王从蕾的授权委托书及取得房屋另一共有人书面签字同意手续是上诉人的应履行的合同义务或附随配合义务，但上诉人却对穆彬的合理要求置之不理，并在未通知穆彬情况下，将房屋另行出售他人，构成违约，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 穆彬向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告订立的房屋买卖合同；2.被告返还穆彬购房款10万元；3.被告赔偿穆彬违约金10万元；4.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月，穆彬与王金奎签订房屋买卖合同一份，合同约定穆彬以170万元的价格购买王从蕾名下位于本市东昌府区及附属设施一套。合同签订后，穆彬交付王金奎购房款10万元，王金奎给穆彬出具了收据。案涉房产归王从蕾所有，王金奎与王从蕾系叔侄关系，2018年7月2日，王从蕾给王金奎出具授权委托书一份，委托王金奎洽谈房屋买卖事宜并签署房屋买卖合同，委托书写明办理房屋过户登记时王从蕾参加。 原、被告在合同第四条约定“乙方已预缴购房款壹拾万元，剩余房款于2018年10月31日前一次性缴清。所有购房款付清的同时，甲、乙双方即到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记手续，双方约定，办理以上手续缴纳的税、费全部由乙方承担”。第五条约定“本合同签订之日起，甲乙双方均需遵守本合同约定，如乙方违约，预缴的10万元购房款作为违约金归甲方所有；如甲方违约，除退还乙方预缴的壹拾万元购房款外，还需要再退还乙方壹拾万元作为违约金赔偿对方”。合同签订后，穆彬通过查询得知王从蕾曾转让过案涉房产，王从蕾之妻曾以系共有人的理由主张过合同无效，穆彬因此未再继续支付剩余购房款，但在原被告合同签订前，纠纷已经妥善解决。王从蕾于2019年1月又将案涉房产转让给他人，王金奎主张再次转让前曾通知穆彬，穆彬说让王金奎“该怎么处理就怎么处理”未能提交任何证据。 审理中，王金奎称自己系王从蕾的委托诉讼代理人，待至今未能提交委托诉讼代理人的相关委托手续。 一审法院认为，原、被告订立的房屋买卖合同不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应受合同约定的约束。穆彬未能按照合同约定及时足额支付购房款违反了双方的合同约定，案涉房产曾经存在的纠纷在双方合同签订前已经妥善解决，不构成穆彬不如期支付购房款的合法理由，按照双方的合同约定，穆彬应当承担违约责任，所预缴的购房款已经转化为违约金，穆彬主张返还购房款的诉讼请求不能成立，依法不能支持。王从蕾在合同未解除的情况下，又将案涉房产转让他人，亦违反了双方的合同约定，依法亦应按照合同约定承担违约责任，赔偿穆彬违约金10万元。王金奎主张穆彬逾期交款后，穆彬曾让其“该怎么处理就怎么处理”的抗辩理由无证据支持其主张，依法应承担举证不能的法律后果，即使王金奎有证据，穆彬的陈述亦应理解为依法处理，而不是在合同未解除的情况下，擅自处分。王金奎主张案涉房屋的贬值损失无证据支持，法院不予采信。王金奎在双方房屋交易过程中系王从蕾的代理人，纵观双方的交易过程，王金奎未超越代理权限，穆彬诉求王金奎应承担民事责任无事实和法律依据，其诉讼请求依法不能支持。现案涉房产已经转让他人，双方的合同目的均无法实现，穆彬主张解除合同的诉讼请求依法应予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除原告穆彬与被告王金奎签订的房屋买卖合同；二、限被告王从蕾于判决生效后十日内赔偿原告违约金10万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告穆彬与被告王从蕾各承担1075元。 二审中，王金奎、王从蕾提交王从蕾和案外人张晓敏签订的二手房买卖合同一份，拟证明因为穆彬迟迟不按合同约定的2018年10月31日支付剩余房款160万元，且没有继续履行合同的意思表示，王从蕾为了降低房屋贬值损失，于2019年1月21日以低于原合同30万元的价格即140万元交易了案涉房屋，也证明因穆彬违约，给上诉人造成30万元的损失。被上诉人穆彬质证称：首先对该证据的真实性有异议，该证据出卖人王从蕾的签名与上诉人在上诉状中的签名明显的不一致，如果房屋买卖合同中的签名是真实的话，那么上诉状中的签名即为虚假签名，王从蕾的上诉是无效不合法的，同时该份证据也不能反映房屋的真实交易情况。在出卖人能够以自己的名义处理案涉房屋的情况下，穆彬要求王金奎补充王从蕾的签字同意手续，但王金奎却拒不配合履行该义务，该协议的签订并未通知穆彬，穆彬也不知情，上诉人在未通知穆彬的情况下将房屋另售他人，明显构成违约，应当对此承担违约责任。上诉人在一审中并未提交该证据，该证据也不属于新证据，上诉人也未针对损失提起反诉，不应当属于二审的审理范围。 本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，王金奎、王从蕾主张其将案涉房屋出卖给案外人前已通知穆彬，穆彬不予认可，王金奎、王从蕾未提交相关证据予以证实，应当自行承担举证不能的法律后果。王金奎、王从蕾主张穆彬表达了由王金奎、王从蕾处理案涉房产的意思，无事实和法律依据，本院不予支持。双方签订的房屋买卖合同中，并未约定一方存在违约行为，合同自行解除。故在案涉合同未解除前，王金奎、王从蕾将房屋出售给案外人，构成违约，一审判决王金奎、王从蕾按照合同承担违约金10万元，并无不当。王金奎、王从蕾主张延期出售房屋造成了损失，但在一审中王金奎、王从蕾未就其损失提起反诉，本院依法不予审理，王金奎、王从蕾可另行主张权利。 综上所述，上诉人王金奎、王从蕾的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人王金奎、王从蕾负担。 本判决为终审判决。 审判长 石 鑫 审判员 孔繁奎 审判员 郭召勇 二〇二〇年十二月十七日 法官助理李志新 书记员肖天一