广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初28239号原告（反诉被告）深圳市某某休闲会所，住所地深圳市龙岗区。经营者刘某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证登记住址江西省吉安市吉安县。委托代理人颜某某，江西某某律师事务所律师。委托代理人付某，江西某某律师事务所律师。被告张某某，女，汉族，某年某月某日出生，身份证登记住址河南省方城县。被告（反诉原告）深圳市某某实业有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人张某某。两被告共同委托诉讼代理人晏某，广东某某律师事务所律师。原告深圳市某某休闲会所诉被告张某某、深圳市某某实业有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告某某公司提起反诉，本院决定合并审理并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行审理。原告委托代理人颜某某、付某，两被告共同委托代理人晏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告某某公司签订的《某某商城商铺租赁合同书》无效；2.两被告退还租商场进场装修费（履约保证金）80000元；3.两被告赔偿原告装修损失2951130元；4.本案诉讼费由两被告承担。原告诉称事实与理由：2015年6月6日，原告经营者刘某某委托其弟刘某某（亦为原告员工）与被告张某某就位于深圳市龙岗区签订一份租赁合同，约定租期从2015年6月1日起至2019年12月31日止，月租金63000元，从2015年8月8日起计租，月卫生费500元，需交纳履约保证金80000元。合同签订后原告经营者交纳了履约保证金8万元（收据载明内容为租商场进场装修费），被告张某某向原告移交案涉租赁物。原告经营者接手租赁物后，办理个体工商户营业执照，取名“深圳市某某休闲会所”；同时，聘请装修队进场装修并购置经营必需物品，共投入资金380余万元。2018年9月初，因原告租赁的建筑物无房屋产权证等原因，两被告与案外人深圳市某某实业有限公司（以下简称某某公司）发生纠纷，导致原告的租赁物遭遇停水停电，根本无法经营；于是原告员工刘某某向被告某某公司总管王某提出交还物业，但未获同意。因案涉租赁物无法经营，原告于2018年12月正式关门歇业。此前，原告曾多次找到被告张某某，当面要求终止合同交还租赁物，但被告张某某并未配合。后两被告与案外人某某公司就租赁物所属的整栋建筑物诉讼至深圳市龙岗区人民法院，案号为（2017）粤0307民初7339号。该案诉讼期间，原告以第三人身份参加了诉讼；该案审理过程中，法院委托深圳市某某资产评估事务所对原告的装修进行了评估，评估报告显示原告的装修损失为2951130元。在该案中法院以合同相对性原则为由认为原告不应向案外人某某公司主张损失，故对原告的损失未作处理。现原告向法院起诉提出上述诉讼请求。被告张某某、某某公司辩称：1.被告张某某非本案适格被告，租赁合同签订时张某某系被告某某公司发起人，租赁合同产生的实体权利义务由被告某某公司享有和承担；被告某某公司确认本案责任不应由被告张某某承担，应由公司承担。2.原告第一项诉讼请求主张租赁合同无效，被告方认可。3.原告第二项诉讼请求主张退还租商场进场装修费80000元，没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。4.原告第三项诉讼请求主张的装修损失金额过高，应按实际使用租赁物的租期与合同约定租期的比例判决。被告某某公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告某某公司支付房屋占用费901404元、水费732元、电费3748元、卫生费7000元、垫付的评估费26880元，合计941764元（暂计至2019年9月30日止，后续费用计算至实际交还房屋之日止，包括合同约定过的滞纳金）；2.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：被告某某公司与原告于2015年6月6日签订租赁合同书，原告未按约定履行合同义务，至2019年9月30日止共欠租金（房屋占用费）901404元、水费732元、电费3748元、卫生费7000元、垫付的评估费26880元，合计941764元（不含2019年9月30日之后的费用及合同约定的滞纳金）。原告对被告某某公司的反诉辩称：1.关于租金递增问题，租赁合同虽有约定，每两年的租金在原租金的基础上递增10%；但在合同履行过程中，合同双方已就此达成了新的口头协议即取消该递增的约定，在租期内保持每月63000元的租金不变，且某某公司从未对递增的租金进行过催收；其中，从反诉状上的落款日期往前推3年，即2017年9月13日之前的递增租金，已过诉讼时效。因此，合同双方针对同一事项进行的前后约定，理应以后面的约定为准。而且本案所涉租赁合同自始无效，合同中关于递增的条款对双方没有法律约束力。2.关于2018年7月只交了部分租金的问题。首先，2018年7月的月租是63000元，而非69300元；其次，被告某某公司并无证据证明原告该月产生的水费是732元，电费是3748元；就算原告只交了部分租金，也是因为被告某某公司从2017年3月开始未向其房东某某公司交付房租，导致涉案租赁物经常被停水停电，原告根本无法正常经营，只交部分租金也属合情合理。3.关于从2018年8月开始的租金及卫生费。由于原告时刻担心案涉租赁物遭停水停电，原告实在无法正常经营，故其从2018年8月开始停止营业；原告一直向被告某某公司要求交还物业，但被告一直拖延，还交代原告一定要保持会所的原样，以便被告评估原告的装修损失并向其房东某某公司主张赔偿。而且被告某某公司的反诉状中也并未向原告主张2018年8月开始的水电费，说明原告确实从2018年8月开始就没有再使用案涉租赁物了。再者，被告某某公司在另案中也承认了原告没有经营的事实，现在被告又向原告主张2018年8月开始的租金和卫生费，没有事实和法律依据。4.关于垫付的评估费问题。首先，这并非为原告垫付的费用，因为在另案中向法院申请评估其承租的整栋某某46号综合楼装修损失的是被告张某某，其目的是为了向其房东某某公司主张赔偿，原告仅是恰好在评估范围内而已；其次，原告也从未委托过被告张某某代原告申请评估，完全是被告张某某的一种自主行为；因此所产生的费用，理应由其自己承担或要求造成其损失的某某公司承担。本院经审理认定事实如下：涉案物业位于深圳市龙岗区，该栋楼房至今未取得房产证、建设工程规划许可证，于2011年3月7日已作历史遗留违法建筑申报，2014年1月9日经横岗街道办事处同意工改商，2014年1月10日获得龙岗区既有建筑功能转换审批，2014年2月28日取得竣工验收消防备案。2014年4月，深圳市某某股份有限公司某某分公司（以下简称某某某某分公司）作为实际管理使用人将上述46号综合楼出租给李某某，李某某将上述综合楼出租给深圳市某某实业有限公司（以下简称某某公司）法定代表人罗某，罗某以某某公司名义又将上述综合楼出租给被告张某某，被告张某某自用部分房屋用于被告某某公司某某宾馆的经营场所，另外以被告某某公司的名义将其余房屋分租给各租户，原告系租户之一。2014年6月27日，被告某某公司成立，股东为被告张某某及案外人王某，法定代表人为被告张某某。2015年6月6日，原告经营者刘某某委托其弟刘某某与被告张某某签订《某某商城商铺租赁合同书》，约定：原告方承租上述物业1楼和2楼的部分商铺，每月租金63000元，每月卫生费500元，履约保证金80000元，租赁期限2015年6月1日至2019年12月31日止，每过两年租金递增10%。合同签订后，原告支付履约保证金80000元并接收占用案涉商铺；原告方承租上述租赁物后用于经营深圳市某某休闲会所。2017年4月，某某公司向本院起诉张某某，以及罗某、某某某某分公司、李某某、包括本案原告在内等几个租户租赁合同纠纷一案，案号为（2017）粤0307民初7339号，该案在审理过程中，法院依法委托评估机构对原告经营会所进行了评估，于2019年3月28日作出深某评报字[2019]第A-005号资产评估报告，评估结论为案涉原告会所的装修损失价值2951130元。2018年8月始，原告未向被告方支付租金。2018年9月，原告在被告某某公司一楼办公室卷闸门上张贴一张书面告知书，内容为告知两被告因租赁物已经停水停电，原告无法继续经营，为避免损失扩大，于2018年9月将物业交还两被告。2018年12月5日，经深圳市某某股份有限公司某某分公司申请，南方电网对案涉综合楼停止电力供应。2019年6月，某某某某分公司向本院起诉李某某租赁合同纠纷，本院于2020年2月28日作出（2019）粤0307民初11836号生效民事判决书，已查明事实如下：2018年10月18日，李某某和罗某向涉案物业的各商铺发出催缴租金通知，否则将对各商铺停电；2018年12月3日，某某村委向南方电网横岗分局申请对案涉物业停电；2018年12月5日南方电网对案涉物业停止电力供应……该案判令：1.确认某某某某分公司与李某某于2014年4月1日签订的《某某路46号综合楼承包合同书》无效；2.李某某向某某某某分公司返还租赁房屋；3.某某某某分公司向李某某退还履约保证金185472元；4.李某某向某某某某分公司支付自2017年11月11日开始的房屋占有使用费至房屋腾退时止（其中2017年11月11日至2018年12月4日期间每月费用按102009元支付，2018年12月5日开始每月费用按71406.3元支付）；5.李某某按每月1500元向某某某某分公司支付自2017年11月11日起的卫生费至房屋腾退之日止。原告经营的深圳市某某休闲会所自2018年9月停止经营，歇业至今。本院认为，本院生效判决已认定某某某某分公司与李某某于2014年4月1日签订的《某某路46号综合楼承包合同书》无效，同理，因案涉租赁物未取得产权证或建设工程规划许可证，本案所涉《某某商城店铺租赁合同书》亦无效。原、被告均主张合同无效，本院予以确认。因合同无效，因该合同取得的财产应当返还，不能返还的应折价补偿；有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告在签订合同当天按约定向被告支付了80000元，原告主张该款项系履约保证金，被告则称该款项为收条上载明的“租商场进场装修费”；因被告并未提交证据证明其为原告提供了装修服务，故本院依据高度盖然性原则采信原告的主张，认定该款项系合同约定的履约保证金。因案涉合同无效，被告某某公司因无效合同收取原告的履约保证金80000元应当予以返还。关于原告主张的损失金额问题，其依据为（2017）粤0307民初7339号中评估机构出具的评估报告，评估报告基准日为2019年3月14日，此时案涉商铺因遭停电而无法经营，尚处合同期间，原、被告对该评估报告结论均无异议，本院对此予以采信，认定原告的装修损失价值总额为2951130元。本案中，租赁合同无效的原因为案涉物业无产权证及建设工程规划许可证，被告某某公司明知案涉房屋没有产权证或建设工程规划许可证仍予以出租，存在主要过错，应承担主要责任；原告在签订合同时未查验房屋相关证件，未尽审慎义务，存在次要过错，应承担次要责任；故本院酌定原告自行承担装修损失价值的30%，被告某某公司承担装修损失价值的70%即2065791元（2951130元×70%）。关于被告某某公司主张的占有使用费问题。首先，关于停电时间，原告主张停电时间为2018年10月，而根据原告提交的深圳市中级人民法院（2019）粤03民终33993号案开庭笔录显示，被告方自认案涉租赁物的停电时间为2018年10月，但具体哪一天无法确定；故本院对此予以采信，认定停电时间为2018年10月。其次，原告于2018年9月在被告某某公司一楼卷闸门上贴有告知书，告知被告方停止经营并交还物业，又通过微信等方式告知被告方交还物业；在2018年10月之后，案涉租赁物遭停电，停电过错不在原告方，合同已无继续履行的可能；按常理，被告方最迟应当在2018年10月停电之后接收租赁物，但被告方并未积极配合接收，存在过错；故本院综合上述情况认定原告已于2018年10月将租赁物交还被告方，被告方应当自行承担2018年10月停电之后因案涉租赁物产生的相关损失。最后，原告占用案涉店铺期间（2018年10月之前）应参照合同约定租金标准支付相应使用费；原告主张自2018年8月始未交付租金，被告对此无异议，本院予以确认；故原告应当向被告方承担2018年8月至2018年10月期间的房屋占有使用费。原告主张该期间月租金为63000元，被告方则主张租金有递增应为69300元，但被告未提交证据予以证明；故本院根据谁主张谁举证原则，采信原告主张，认定该期间月租金为63000元。同时，被告在庭审中承认其按月租金的70%主张占有使用费，本院对此予以支持。综上，原告在2018年8月至2018年10月期间应向被告方支付房屋占用费132300元[（63000元/月×3个月）×70%]。关于被告某某公司主张的水费、电费、卫生费，因其未提交证据证明上述费用实际产生，故本院均不予支持。关于被告某某公司主张的垫付评估费26880元，被告方在本院（2017）粤0307民初7339号中对案涉租赁物所在楼栋的全部商铺的装修损失申请评估，被告方因此支付总评估费73538元；本案原告主张装修损失所依据的评估报告即来源于此，故原告所依据的评估报告产生的相应评估费应由双方根据过错程度进行分担。被告方主张按各租赁物的装修损失评估金额占总金额的比例区分各租赁物的装修损失评估费，并得出本案所涉房屋的装修损失评估费为26880元，公平合理，本院予以支持。如前述分析，被告某某公司承担装修损失价值的70%，原告自行承担装修损失价值的30%，故双方亦按此比例分担评估费26880元，即原告需向被告某某公司支付垫付评估费18816元（26880元×70%）。关于两被告之间的责任承担，被告某某公司于2014年6月27日成立，法定代表人系被告张某某，其在案涉合同上签字的行为系履行公司职务行为，被告张某某并非合同约定的出租方，租赁合同的主体为原告与被告某某公司，故原告要求被告张某某对被告某某公司的债务承担责任，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市某某休闲会所与被告深圳市某某实业有限公司于2015年6月6日签订的《某某商城商铺租赁合同书》无效；二、被告深圳市某某实业有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告深圳市某某休闲会所履约保证金80000元；三、被告深圳市某某实业有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告深圳市某某休闲会所装修损失2065791元；四、原告深圳市某某休闲会所于本判决生效之日起三日内向被告深圳市某某实业有限公司支付2018年8月至2018年10月期间房屋占有使用费132300元；五、原告深圳市某某休闲会所于本判决生效之日起三日内向被告深圳市某某实业有限公司支付垫付的评估费18816元；六、驳回原告深圳市某某休闲会所其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市某某实业有限公司其他反诉请求。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院已收取案件受理费31050元及反诉费6609元，由原告承担10129元，被告深圳市某某实业有限公司承担27530元；原告可在本判决生效后向本院申请退回20921元，被告深圳市某某实业有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件案件受理费20921元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  艾小亮二〇二〇年十二月二十八日书记员  曾巧婷