河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初5943号原告：尚军华，女，汉族，1952年9月26日出生，住洛阳市理工学院新区。委托诉讼代理人：王栋，河南永晖律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：东方红置业（洛阳）有限公司，住所地：洛阳市涧**景华路23-9东侧。法定代表人：杨华清委托诉讼代理人：刘望、白银生，河南君友律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告尚军华诉被告东方红置业（洛阳）有限公司为拆迁安置补偿协议纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告尚军华及其委托诉讼代理人王栋，被告东方红置业（洛阳）有限公司的委托诉讼代理人刘望、白银生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚军华向本院提出诉讼请求:一、请求法院依法判决确认原、被告于2010年7月15日签订的《旧房改造拆迁补偿安置协议书》有效。二、请求法院依法判令原被告按《旧房改造拆迁补偿安置协议书》的约定履行合同义务，原告应向被告支付17202.45元剩余购房款，被告应向原告交付安置房屋（涧西区9号街坊1栋4门301号）。三、请法院依法判令被告按照每月700元的标准自2020年7月14日至被告实际向原告交付房屋之日期间所产生的临时安置补偿费。四、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年7月15日，原、被告签订《旧城改造拆迁补偿安置协议书》，约定被告将原告位于涧西区9号街坊23幢1门4层406号房屋进行拆迁，该房屋证载面积42.89平方米，原告拥有百分之百产权。原告选择的安置补偿方式为产权调换，安置房房款计价标准为被拆迁房屋证载面积加10平方米按照1050元每平方米，超出部分按1980元每平方米。原告因此次拆迁所能获得的各项补偿及奖励不再发放，直接冲抵购房款。协议签订后，原告依约搬离了被拆迁房屋，并选定位于涧西区9号街坊1栋4门301号房屋作为安置房，建筑面积为118.09平方米。安置房屋建成后，当被告通知原告缴纳剩余房款时，被告要求原告按照新的计价标准收取剩余购房款，原告对此不认可。此后，原告多次找被告协商解决，但被告一直推诿至今，导致原告至今未能入住安置房屋。原告认为被告擅自改变安置房屋购房款计价标准的行为已构成违约，且至今未向原告交付安置房屋，导致原告至今处于过渡状态。故原告提起诉讼，要求被告按照《旧房改造拆迁补充安置协议书》的约定收取原告剩余购房款，并向原告交付安置房屋，按照原告的实际过渡时间支付临时安置费。被告东方红置业（洛阳）有限公司辩称，一、依据原、被告双方签订的《旧房改造拆迁补偿安置协议书》及《关于超面积购买安置房的补充规定》，原告违反合同约定，拒不支付剩余购房款207284元（并非原告诉称17202.45元），被告依法享有先行履行抗辩权，不应向原告交付安置房屋。（一）依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”由于原告一直未支付剩余购房款，违约在先，被告依法享有先行履行抗辩权，不应向原告交付安置房屋。2010年7月15日，原、被告签订《旧房改造拆迁补偿安置协议书》，协议第二条约定：“本协议补偿和安置标准按《2007年一拖生活区旧房改造拆迁补偿安置办法》文件规定执行。”按照《2007年一拖生活区旧房改造拆迁补偿安置办法》第二条关于改造范围和安置房面积的规定：“依据国家、省、市有关政策和一拖实际，对原住房面积在30㎡以内（含30㎡）的，安置房面积控制在60㎡左右；对原住房面积超过30㎡的，安置房面积增幅控制在30㎡左右。”后因部分搬迁户（尤其是原住房面积较小的）想要超出文件及合同标准购买安置房，为妥善解决搬迁户的实际需求，被告公司经研究决定，于2010年10月15日制定了《关于超面积购买安置房的补充规定》，在安置房房源允许的情况下，原则上允许超出文件标准购买安置房，但安置房的具体面积控制标准和房款计算方式需按照补充规定的内容执行：1、原住房面积不足60㎡（含60㎡）的，安置房在90㎡（含90㎡）按“一拖置业（2007）320号”文件规定房价计算，超过90㎡部分按照市场评估价计算。2、原住房面积超过60㎡的，安置房在原住房面积基础上增加30㎡以内按“一拖置业（2007）320号”文件规定房价计算，再增加部分按市场评估价计算。原告尚军华原住房面积为42.89㎡，依据《2007年一拖生活区旧房改造拆迁补偿安置办法》及原合同的约定，只能置换72.89㎡的安置房。原告一直强烈要求超面积购买安置房，但原告迟迟没有支付第一笔购房款50000元。2011年9月底，安置房屋已满足入住条件，被告通知各住户可以交纳第二笔购房款并办理入住，其他住户已陆续办理入住，原告还没有支付第一笔购房款并选房。直到2011年11月26日，原告尚军华选定9号街坊1栋4门301号安置房，面积为118.09平方米（系超面积购买安置房），适用超面积购买安置房的补充规定，但仅支付第一笔房款50000元。后经被告多次催告，原告一直未支付剩余购房款。被告多次找原告协商沟通，并提出如果原告不愿意按照超面积购买安置房的标准交纳购房款，可按照原合同约定的计价标准选定90㎡以内的安置房，原告仍不同意，多次协商未果。因原告余款未清，被告无法向原告交付安置房屋。依据原、被告双方签订的《旧房改造拆迁补偿安置协议书》第十二条规定：“乙方不按照规定的时间向甲方交款，90日内，按照应交款数每日万分之五的比例计收滞纳金；90日后，视为乙方自动放弃新房指标，甲方有权利对新房指标另行分配。”因原告逾期支付购房款的违约行为，被告保留向原告主张滞纳金及其他违约责任的权利。（二）原告主张的剩余购房款金额计算有误，原告应向被告支付207284元剩余购房款。原告尚军华选定9号街坊1栋4门301号安置房，面积为118.09平方米（系超面积购买安置房），适用超面积购买安置房的补充规定，按照楼层基准价1218元/㎡计算面积52.89㎡得64420元，按照安置市场价2297元/㎡计算面积37.11㎡得85242元，按照市场评估价5445元/㎡计算面积28.09㎡得152950元，合计302612元，冲抵各项补偿、补贴、补助、奖励及第一笔购房款后应付剩余购房款207284元，原告主张的17202.45元剩余购房款计算有误。二、依据原、被告双方合同约定，被告应向原告支付5600元过渡补偿款（该费用已冲抵原告应付购房款），因原告违约在先，不交纳剩余购房款造成无法入住安置房屋，超出正常过渡期的过渡费用，被告不承担。原、被告双方于2010年7月15日签订的《旧房改造拆迁补偿安置协议书》第六条规定：“甲方按照乙方实际过渡时间支付临时安置补助费（补助标准：按照证载（计租）面积5元/月·㎡（最低350元/月·户）。正常过渡期限内（多层18个月，高层30个月）按标准计算；超过正常过渡期限的时间，增补100%。”依照协议约定的过渡补偿标准，过渡起止时间为2010年7月14日至2011年10月31日（正常过渡期），被告应向原告支付5600元过渡补偿款（该费用已冲抵原告应付购房款）。因原告违反合同约定，不交纳剩余购房款造成无法入住安置房屋，超出正常过渡期的过渡费用不应由被告承担。综上，请求涧西区人民法院查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年7月15日，原告尚军华（乙方）与被告东方红置业（洛阳）有限公司（甲方）签订《旧房改造拆迁补偿安置协议书》，约定：一、乙方系购房户，是一拖职工。现居住涧西区9号街坊23幢1门4层406号，证载面积42.89平方米。产权比例100%，《产权界定卡》号：109105，《房屋所有权证》号：字第x283263。为四层砖混结构，属三类区域，建于1980年。二、本协议补偿和安置标准按《2007年一拖生活区旧房改造拆迁补偿安置办法》(一拖置业[2007]320号文件规定执行。三、乙方选择产权调换方式拆迁补偿安置。四、甲方共向乙方支付房屋补偿款、搬迁补助费、奖励费等共计37798元。六、甲方按乙方实际过渡时间支付临时安置补助费（补助标准：按证载计租面积5元/月.㎡【最低350元/月.户】）。正常过渡期内按标准计算；超过正常过渡期限的时间，增补100%。八、按照补偿和安置各计各价的原则，甲方分别给乙方计算旧房补偿(补贴)款和安置新房款，并按如下进行支付：拆迁后需回迁购房的，按本协议书应支付乙方的拆迁补偿款（或定额补贴）和各种补助、奖励等计入该户名下，在乙方最后一次交纳新房款时冲抵，多退少补。甲方最终应支付乙方的各种款项以双方确认的“拆迁补偿安置表”为准。九、安置普通多层住宅，旧房证载（计租）面积部分按安置基准价1050元/㎡计收；证载（计租）面积不足一套安置房的，可以享有10㎡以内的优惠，仍按安置基准价1050元/㎡计收；再超过部分按安置市场价1980元/㎡计收。该《旧房改造拆迁补偿安置协议书》还对其他事项进行了约定。其中，原告持有的《旧房改造拆迁补偿安置协议书》其他约定事项还载明：安置新房为三居室，乙方保证不向他人透漏本约定，否则本约定无效。关于《旧房改造拆迁补偿安置协议书》中第二条约定的《2007年一拖生活区旧房改造拆迁补偿安置办法》规定：二、改造范围与安置房面积。本次改造范围是指经洛阳市国有大型企业住房改造领导小组批准，纳入一拖生活区旧房改造项目的多家灶、筒子楼、小平房等。依据国家、省、市有关政策和一拖实际，对原住房面积在30㎡以内（含30㎡）的，安置房面积控制在60㎡左右；对原住房面积超过30㎡的，安置房面积增幅控制在30㎡左右。三、补偿安置办法。2、产权调换调换普通多层住宅：被拆迁房屋证载面积部分安置基准价1050元/㎡。被拆迁房屋证载面积不足一套安置房的，可以享受10㎡以内安置基准价的优惠，仍按1050元/㎡计收；再超出部分按安置市场价1980元/㎡计收。该补偿安置办法附表部份载明不同楼层的价格，其中普通七层住宅楼三层的安置基准价为1218元/㎡，安置市场价为2297元/㎡。庭审中，被告向法庭提交《关于超面积购买安置房的补充规定》，载明“按照一拖置业【2007】320号”文件规定，“对原住房面积在30㎡以内（含30㎡）的，安置房面积控制在60㎡左右；对原住房面积超过30㎡的，安置房面积增幅控制在30㎡左右”。部分搬迁户（尤其是原住房面积较小的）欲超出上述标准购买安置房，为妥善解决该问题，按照有关文件精神，经公司研究决定，在安置房房源允许的前提下，原则上允许超出上述标准购买安置房。安置房具体面积控制标准及房款计算办法如下：1、原住房面积不足60㎡（含60㎡）的，安置房在90㎡以内（含90㎡）按一拖置业【2007】320号文件规定房价计算，超过90㎡部分按市场评估价计算；2、原住房面积超过60㎡的，安置房在原住房面积基础上增加30㎡以内按一拖置业【2007】320号文件规定房价计算，再增加部分按市场评估价计算。”原告称从未见过该文件，对该文件不认可。2011年11月24日，原告选择以下安置房：9街坊1栋4门301号。2011年11月26日，原告向被告交付房款5万元。庭审中，原告向法庭提交《拆迁补偿安置表》，载明：各项补偿、补贴、补助及奖励共计45327.84元。安置房房款计算：楼层基准价1218元/㎡，计算面积52.89㎡，小计64420元；安置市场价2297元/㎡，计算面积37.11㎡，小计85242元；市场评估价5445元/㎡，计算面积28.09㎡，小计152950元；新房款合计302612元。冲抵后实付新房款257284元。因原、被告双方对安置房的计价标准产生争议，原告未支付剩余房款，被告也未向原告交付安置房。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方于2010年7月15日签订的《旧房改造拆迁补偿安置协议书》，系当事人真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点为原告选择的位于洛阳市××街坊××号安置房的房款计价标准问题。原告选择的安置房为普通多层住宅，根据原、被告双方签订的《旧房改造拆迁补偿安置协议书》，安置普通多层住宅根据面积按照安置基准价1050元/㎡和1980元/㎡计收，并未约定超过90㎡的部分按照市场评估价计收。原告持有的《旧房改造拆迁补偿安置协议书》其他约定事项中载明“安置新房为三居室，乙方保证不向他人透漏本约定，否则本约定无效”，根据安置房面积情况，应视为在拆迁时被告同意向原告安置超过《2007年一拖生活区旧房改造拆迁补偿安置办法》规定的房屋面积，但并未对超过面积另行约定计价标准。此外，《旧房改造拆迁补偿安置协议书》还约定“甲方最终应支付乙方的各种款项以双方确认的拆迁补偿安置表为准”，本案中，被告出具的拆迁补偿安置表，并未经过原告确认。综上，本院认为，原告选择的安置房计价标准首先应以原、被告双方签订的《旧房改造拆迁补偿安置协议书》为依据；其次根据原告选择的楼层对照《2007年一拖生活区旧房改造拆迁补偿安置办法》附表中安置房每层的房价标准计算原告应当支付的房款。据此，原告选择的安置房52.89㎡面积按照1218元/㎡计算，超过部分的面积按照2297元/㎡计算。关于原告主张的过渡费，安置房已于2011年10月份具备交房条件，原、被告双方因对房款计价标准产生争议，根据本案的具体情况，原告主张2011年10月份之后的过渡费，本院不予支持。原告主张被告交付房屋，但其尚未支付完毕房屋价款，本案不予处理，其可在按照上述房价计算标准支付完毕房屋价款后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告尚军华与被告东方红置业（洛阳）有限公司于2010年7月15日签订的《旧房改造拆迁补偿安置协议书》有效。驳回原告尚军华的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告东方红置业（洛阳）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王志国二〇二〇年十二月十一日书记员  闫帅辉