四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1322民初3115号 原告（申请执行人）：李玉平，男，1956年1月12日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：胡珊珊，四川惠博律师事务所律师。 被告（案外人）：罗吕虹，男，1990年2月25日出生，汉族，住四川省营山县。 第三人（被执行人）：杨茂英，女，1975年1月2日出生，汉族，住四川省营山县。 第三人：杨青书，男，1977年9月4日出生，汉族，住南充市顺庆区，系杨茂英之兄。 李玉平与杨茂英民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月24日作出（2018）川1322民初636号民事判决书，已发生法律效力。杨茂英未按生效法律文书确定的义务履行，依权利人申请，本院立案执行，2019年9月26日，本院发布（2019）川1322执413号公告，拟对案涉房屋评估、拍卖。罗吕虹提出执行异议，本院于2020年9月22日作出（2020）川1322执异28号执行裁定书，裁定：中止对位于营山县××乡××街××幢××单元××层××号房屋的执行。 原告李玉平与被告罗吕虹、第三人杨茂英执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法追加杨青书为第三人，适用普通程序于2020年11月24日进行了公开审理，原告李玉平的委托诉讼代理人胡珊珊、被告罗吕虹、第三人杨青书到庭参加了诉讼，第三人杨茂英经本院依法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。 原告李玉平向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）川1322执异28号执行裁定书，并判令恢复对位于营山县××乡××街××幢××单元××层××号房屋的执行。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年1月10日，杨茂英取得案涉房屋所在地土地使用权，并陆续办理了建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证，在该处土地上修建有商住楼两栋。2014年房屋竣工后，杨茂英与李玉平签订《抵押协议》，将营山县××乡××街××幢××单元××层××号房屋抵押于李玉平，并办理了他项权登记。罗吕虹所提出的异议，不符合排除执行的条件。1.针对于案涉房屋，罗吕虹无合法书面买卖合同，对于案涉房屋系无权占有。罗吕虹所出示的《商住楼认购协议》无杨茂英签字确认，其中所载“上林居商住楼业务部”实际也并不存在，而杨青书虽然与杨茂英为兄妹关系，但杨青书并无杨茂英授权，明显系无权代理，根据《民法通则》第66条第1款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”杨青书在明知案涉房屋非其所有的情况下，依然收取罗吕虹“购房款”，其行为已涉嫌诈骗罪，应当依法移送公安机关侦办，而并非是将杨青书所犯下的“违法后果”转嫁于李玉平承担。故此，该认购协议系杨青书个人违法签订，罗吕虹不能依据该合同享有案涉房屋所有权。2.原裁定书认定罗吕虹就案涉房屋享有物权期待权，并以此排除执行，依法不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条之规定，案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务。（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。以上四项条件均符合的情况下，案外人才享有物权期待权。首先，据前所述罗吕虹并未与房屋所有权人即杨茂英签订房屋买卖合同。其次，即使认定杨青书的出售行为有效，罗吕虹也未支付全部房屋价款。再次，据罗吕虹本人所述，其购买该处房屋亦近7年时间，不但未要求杨青书与其办理房屋产权过户登记，且在明知该处房屋存在抵押登记的情况下也未向权利单位提起任何维权措施，一直到该处房屋面临拍卖才提起本案异议。原裁定认定事实错误，并将未经质证的证据作为认定事实的依据。3.罗吕虹未出具任何关于“上林居”商住项目及其土地使用权相关情况的证据，而原审裁定就直接对该处土地及其对签订施工合同情况情况作出了认定，明显违反了《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条第一款的规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。”4.罗吕虹作为异议人，主张对案涉房屋享有所有权，同时主张李玉平享有的优先受偿权无效，按照规定除出具所有权书面凭证外，还应该出具证据证实，其实际占有该处房屋的时间。据前，李玉平是在该处房屋竣工后即刻办理了抵押登记，并在现场查看时未有其他人员入住使用。5.2013年1月10日，杨茂英经受让成为案涉土地使用权人，2015年9月17日，罗吕虹与杨青书签订认购书，此时李玉平已就该处房屋办理了抵押登记，罗吕虹在签订认购书时不但未验看该处房屋及其土地权利证书，也未验看是否具有合法的建设工程施工许可证、规划许可证等文件，罗吕虹自身存在重大过错，而李玉平系严格按照法律规定，办理了他项权登记，并取得了他项权证书，即使罗吕虹买卖合同有效，也不能对抗李玉平所享有的抵押权。综上所述，本案明显系杨青书利用其与杨茂英的特殊身份关系对外所实施的诈骗行为，罗吕虹不能依据其与杨青书签订的房屋认购书取得物权期待权，李玉平对该处房屋享有的优先受偿权已经生效判决确认，应当恢复本案强制执行。 被告罗吕虹辩称，大庙上林居小区开发商杨青书（杨茂英之兄）于2015年9月17日将A幢1单元2层1号房屋出售给罗吕虹，购房款已付清，且入住多年。因此罗吕虹的该套住房拥有所用权。营山县法院将该套房屋予以强制执行，侵害了罗吕虹的合法权益，请求终止对涉案房屋的执行，驳回原告的诉讼请求。 第三人杨茂英未到庭应诉，也未向本院递交书面意见。 第三人杨青书述称，我与被告虽签订了房屋认购协议，但被告未交购房款给我。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案房屋位于营山县××乡××街××庙粮站。2008年12月15日杨青书（杨茂英之兄）以40万元竞得土地使用权，2011年7月5日杨青书与四川明月建筑工程有限公司签订《工程施工承包合同》，在此土地上开发修建上林居商住楼项目。 2015年9月17日罗吕虹与大庙乡上林居商住楼业务部签订了《商住楼认购协议》，杨青书在甲方负责人处签字，并加盖营山县大庙乡上林居业务部公章，罗吕虹对涉案房屋已装修并入住，庭审中，罗吕虹未提供交购房款的依据，杨青书当庭陈述未收到购房款。 2014年8月27日，李玉平与杨茂英签订《抵押协议》载明：杨茂英向李玉平借款230万元，借款期限从2014年8月27日至2015年8月6日。同日，双方办理抵押登记（房屋他项权证号：××），抵押物为杨茂英名下涉案不动产。 本院认为，被告罗吕虹虽然与杨青书签订了《商住楼认购协议》，但没有提供交购房款的依据，杨青书也当庭陈述未收到购房款，被告罗吕虹虽然已经装修入住，但没有合法取得物权期待权，不应受法律保护。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，判决如下： 准予执行位于营山县××乡××街××幢××单元××层××号房屋。 本案案件受理费300元，由被告罗吕虹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本院（2020）川1322执异28号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  陈洛阳 人民陪审员  张隆建 人民陪审员  张尚忠 二〇二〇年十二月十五日 法官 助理  方 鹏 书 记 员  王小军