广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初1615号原告：彭堂平，男，汉族，1978年10月19日出生，身份证住址江西省九江市xxxxxxxxxxx,身份证号码xxxxxx。委托诉讼代理人：梁家东，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：梁耀义，男，汉族，1959年10月5日，身份证住址广东省深圳市南山区xxxxxxxxx,身份证号码xxxxxx。委托诉讼代理人：陈怡枫，广东信通律师事务所律师。原告彭堂平诉被告梁耀义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法分别于2019年3月27日适用简易程序，于2020年12月9日适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次开庭审理，原告的委托诉讼代理人梁家东,被告梁耀义及其委托诉讼代理人陈怡枫到庭参加诉讼。第二次开庭审理，原告彭堂平及其委托诉讼代理人梁家东,被告梁耀义及其委托诉讼代理人陈怡枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付《房屋租赁合同》的解约金10万元，并支付自2018年12月8日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告经中介公司居间于2018年11月12日签订了《房屋租赁合同》，约定由被告将其所有的位于深圳市南山区xxxxx的房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告使用。2018年11月29日，被告单方面违约，提出要求解除该房屋的租赁合同，并愿意赔偿原告因此造成的经济损失。原、被告经协商后于2018年12月2日同意正式解除该房屋租赁合同，次日由被告返还原告的租赁保证金20万元。12月6日，原、被告又签订《协议书》，对12月2日解除房屋租赁合同事宜再次进行确认，并约定由被告于2018年12月7日前向原告支付解约金（包括但不限于违约金、赔偿金和利息损失）15万元。签约后的次日，被告仅向原告支付了5万元。为此，原告多次向被告催促余款，但是被告均不予理会。为了维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告答辩称：一、《协议书》显失公平，而且许多条款是受原告威胁所写的，赔偿并非被告真实意思表示，构成重大误解，被告已依法向贵院提起诉讼，请求撤销《协议书》，本案应中止审理。在本事件协商的过程中，原告一方每次都是四、五个人到场，而被告一方只有父子二人。2018年12月6日在签署《协议书》时，原告强迫被告接受随时查账、五年内不得整体出租的要求，否则不同意解决此事。原告不允许被告正常出租，干扰被告的生活，完全是强盗所为。签订协议当天被告已在原告的强硬要求下搞的心神不宁，而原告又偷偷在《协议书》的赔偿金额处增加一个拾字，仅仅是一字之差；被告以为赔偿数额双方已经协商确定，双方无争议，签署协议时就没有关注，只是查看了其他条款。被告是抱着解决纠纷的目的进行协商的，被告无奈接受了不公平的条款，根本就不可能在协商确定后再违约而引起纠纷，被告及家庭经不起这样的折腾。而且正常来说如果赔偿金额是15万元，大写都会表述为壹拾伍万元，而不是拾伍万元，该表述严重违背表述习惯。原告依据《协议书》提起本诉讼，而被告已起诉请求撤销《协议书》，《协议书》是否被撤销关系到本案的诉讼请求是否得到支持，故需要等待另案的生效判决，所以本案应中止审理。二、原告存在20天的利息损失，被告赔偿5万元已足够完全弥补原告的损失，被告根本不可能赔偿原告15万元。原告与被告双方于2018年11月12日签署了《房屋租赁合同》，2018年11月19日，被告自行查看样板房发现被骗后，前往原告处要求解除合同，2018年11月20日被告再次在微信上明确被骗的事实以及作出解除合同的意思表示。因原告一直拖延，并要求强制收房，被告无奈于2018年11月29日向原告发出书面的解除房屋租赁合同通知。原告见被告有律师介入，才接受解除合同，并于2018年12月2日签订《租赁押金退还确认函》，双方同意解除合同并退还押金。2018年11月19日开始，被告就明确表示要解除合同，原告称其已经定制家电、门和装修工人，完全是无稽之谈，因为原告在签署合同之后未曾到过被告的房屋对任何门窗的规格、房间的数量进行测量和统计，而且根本就没有所谓的佣金。原告所称的佣金对应的收据出具一方是深圳市保利园物业管理有限公司西乡分公司，该公司长期与原告有密切的来往，我方认为实际上就是原告自己所有的公司。原告每次与被告进行商谈的时候都是以公司实际股东的身份前来商谈，而且被告也是前往该公司位于xxx与原告商谈，原告一直自称该处是他们的公司。在签署合同当天，被告认为属于公司行为，要求原告加盖公章，原告当场就可以拿出另外一家公司的公章进行加盖，可见这个公司与原告具有密切的关系。被告一直愿意赔偿原告5万元以弥补其损失，聊天记录中的协议书表明被告一直主张的是赔偿5万元，根本就没有提及赔偿15万元的说法。三、即使认定《协议书》有效，违约金过高，请求法院予以减少。如果《协议书》被另案撤销，被告愿意赔偿原告的实际损失。原告从一开始就两次写错租房押金收据，多写了金额，然后带被告去看自称是自己公司的样板房，后证实是虚假的。在签署《协议书》当天，原告只交回了彩印的房屋租赁合同，双方实际上协商确定交回的是租赁合同原件。原告的代理律师在2018年12月2日也参与了签订《租赁押金退还确认函》，被告当天多次询问其是否是律师，其均表明不是律师，可见原告的种种行为是一个圈套，目的是为了获取不正当利益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月12日,原告（承租方,乙方）与被告（出租方,甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于深圳市xxxxxxxxxxxx（涉案房屋）租给乙方使用，房屋用途为公寓住宅；每月租金为53000元，乙方应于每月15日前将当月租金支付给甲方，租金每三年递增10%；押金为20万元，甲乙双方签订合同后1天内乙方须向甲方支付；及其他内容。庭审中,被告确认涉案房屋没有房产证并已进行了历史遗留违法建筑申报。2018年11月29日，被告向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》，写明原告于2018年11月12日上午带其及家人参观自称为原告所经营的公寓项目，但经其调查发现所参观项目并非原告所经营的，原告的行为涉嫌诈骗，其正式通知原告解除双方签订的租赁合同等。2018年12月2日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁押金退还确认函》，内容写明：双方同意解除2018年11月12日签订的《房屋租赁合同》，乙方同意甲方于2018年12月3日将租房押金20万元原路退还乙方；甲方同意赔偿乙方全部损失（包括但不限于损失、违约金、利息损失等）“伍万元”，之后双方有关于《房屋租赁合同》的全部事宜和经济纠纷即完结；乙方对甲方该赔偿数额暂不同意，待乙方在本确认函签订之日起七天内给予甲方明确答复或另行协商或提起诉讼；及其他内容。2018年12月3日，被告向原告退还押金20万元。2018年12月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，内容写明，鉴于甲乙双方于2018年11月12日签订的《房屋租赁合同》已协商解除，双方对于该合同解除的后续事宜达成如下协议：乙方确认已收到甲方退还的租房押金贰拾万元；2018年12月7日前，甲方向乙方支付“拾伍万元”作为《房屋租赁合同》的解约金，该金额包括但不限于违约金、赔偿金、利息损失等一切费用，以乙方到账为准，正式解除违约赔偿事宜；甲方承诺自2018年12月2日起，五年内不得将甲方所有的位于深圳市xxxxx项目运营；及其他内容。2018年12月6日，被告向原告指定的收款账户转账5万元，备注为“解除合同违约金”。原告于2018年12月9日向被告邮寄发出《催告函》，要求被告于收到通知之日起2日内付清全部款项。原告主张，2018年12月2日双方对于解除租赁合同及被告向原告退还押金20万元达成一致，但双方一直对于赔偿金数额各执一词，被告认为原告要求的15万元过高，只同意赔偿5万元，故双方在《租赁押金退还确认函》中写明对此另行协商，后双方于12月6日协商一致并签订《协议书》。原告提交了《收款收据》及2018年11月12日的转账记录用于证明租赁合同系由第三方居间促成，原告已向第三方支付了15万元居间服务费，因被告违约导致原告上述直接经济损失15万元；《收款收据》显示为深圳市宝利源物业管理有限公司西乡分公司于2018年11月12日出具，内容写明收到“南头古城春景街8号交来佣金15万元”。被告对《收款收据》的真实性、关联性均不予认可，对于转账记录的真实性认可，关联性不予认可；被告表示原告提交的转账记录中有3万元显示的是“南山南头定金”，而非佣金，原告在南头有很多项目，原告没有证据证明15万元是与涉案房屋有关的居间费。被告主张，被告与原告协商时一直只同意赔偿原告5万元，《租赁押金退还确认函》即可看出被告的态度，《协议书》是在双方之前草拟的赔偿金额为“伍万元”的版本上修改，原告自行修改了赔偿金额，在前面添加了一个“拾”字，被告是在被原告弄的心神不宁、没有仔细查看的情况下签字；《协议书》签字时间是下午3、4点左右，被告签完《协议书》后即前往银行于下午4时10分左右支付了5万元，回到家后被告发现《协议书》中赔偿金额有误，随即于下午5时左右拨打原告电话，但原告未予接听，被告随即给原告发送微信，表示“彭总，刚才那协议金额写错了”。被告提交了其与原告的微信聊天记录，没有签字的《解除房屋租赁合同协议书》用于证明其与原告协商时始终坚持的赔偿金额是5万元，双方草拟的解除协议书版本中赔偿金额所写的也是“伍万元”。原告对上述证据的真实性认可，关联性不予认可，表示5万元是双方协商过程中被告单方提出，原告从未同意，最终协商后被告同意赔偿原告15万元，但被告在《协议书》签字并支付5万元后与家人商量，又表示违约金太高不同意支付剩余10万元。另查，被告于2019年1月16日起诉至本院，要求撤销被告与原告于2018年12月6日签订的《协议书》并要求原告返还被告已支付的5万元，本院依法予以受理，案号为（2019）粤0305民初1929号。本院依法于2019年7月20日作出（2019）粤0305民初1929号《民事判决书》，判决驳回被告的全部诉讼请求；被告对该民事判决不服提起上诉。深圳市中级人民法院于2020年6月17日作出（2019）粤03民终30480号《民事裁定书》，认为一审认定涉案解除合同违约金“拾伍”万元欠缺足够的证据，且不符常理，该案应与本案合并审理，由双方充分举证，还原当时事实真相，故裁定将该案发回重审。本院对于被告起诉原告房屋租赁合同纠纷一案重新立案受理，案号为（2020）粤0305民初29900号，本院依法组成合议庭与本案合并开庭审理。在该案审理过程中，被告申请宋冬发作为证人出庭作证，宋冬发作证表示被告因涉案房屋支付了中介费15万元，其中13万元由其代为支付，剩余2万元由被告本人支付；另其本人没有参与原告与被告关于违约金的谈判事宜，也没有听到原告同意支付15万元，但是在《协议书》签订当天其与被告共同前往打印协议的店铺路上，被告告知其双方已谈成具体赔偿金额为15万元。原告对于证人证言不予认可，表示宋冬发是被告的合伙人，与被告之间存在利害关系；签订《协议书》当天，原告与被告在打印店徘徊一个小时来协商具体条款，并没有像证人所述双方已谈妥。本院认为，本案争议的焦点为涉案合同解除后解约金的数额问题，原告是否有权依据《协议书》向被告主张剩余10万元解约金。从双方的微信聊天记录等证据来看，原告与被告一直商谈解约事宜并就违约金金额存在分歧，在双方沟通过程中，被告坚持“伍”万元，原告虽未同意但并未提出具体的解约金数额，即双方商谈过程中未出现过“拾伍”万元的意思表示，在此情况下，被告在《协议书》签订当天同意支付“拾伍”万元不符常理；而且，结合双方签订《协议书》之后被告立即转账5万元，并于当天针对《协议书》当中的“拾伍”万元向原告提出异议的情节来看，本院有理由相信《协议书》当中的“拾伍”万元并非被告的真实意思表示。此外，本案中，涉案房屋未取得房产证，双方的《租赁合同》应属无效，原告主张的解约金应以其实际损失为限；原告提交的转账记录、《收款收据》无法相互印证，上述证据不足以证明原告的实际损失，而被告已向原告支付5万元，原告没有充分证据证明其实际损失超出上述范畴，且原告作为承租方在签订合同时未能对其将要承租房屋的合法性进行必要合理的核实、了解，原告亦应承担合同无效的次要责任。综上，原告要求被告按照《协议书》向其支付剩余10万元解约金，依据不足，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告彭堂平的全部诉讼请求。案件受理费2300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 赖 晖审判员 张 黎审判员 林陈纯二〇二〇年十二月十五日书记员 徐星宇附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。