浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初1609号 原告：丁先胜，男，1988年7月20日出生，汉族，住山东省平邑县。 原告：王良芬，女，1989年12月13日出生，苗族，住贵州省惠水县。 二原告共同委托诉讼代理人：徐月仙，浙江海赛律师事务所执业律师。 二原告共同委托诉讼代理人：郭佳妮，浙江海赛律师事务所实习律师。 被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道盐北路**美林.金色港湾小区****。统一社会信用代码9133040077572037X9。 法定代表人：林尔良。 诉讼代表人：浙江越光律师事务所、浙江中兴会计师事务所有限公司、浙江凯信律师事务所，系该公司联合破产管理人。 委托诉讼代理人：汪韵夏、吕亮宇，浙江凯信律师事务所律师。 原告丁先胜、王良芬为与被告浙江美林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月26日向本院起诉，诉讼请求：1、被告履行将美林.金色港湾三期18幢1单元1201室商品房办理交付手续中不动产转移登记至原告的义务；2、被告支付原告逾期办理商品房交付手续中不动产转移登记的违约金【自2017年9月25日起每日按已付房款的万分之一标准计算，暂算至2020年4月30日为66842元（704342元×0.0001×949天），以后计算至不动产转移登记手续完成日】；3、被告负担本案诉讼费用。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月27日第一次公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人徐月仙、郭佳妮，被告原委托诉讼代理人雷婷婷均到庭参加诉讼。本案第一次开庭审理后，本院于2020年6月5日作出（2020）浙0424破申2号民事裁定书，裁定受理浙江海盐农村商业银行股份有限公司对浙江美林房地产开发有限公司的破产清算申请，本案因此中止审理。后本院于2020年12月16日对本案第二次公开开庭恢复审理。二原告的共同委托诉讼代理人徐月仙，被告的破产管理人的委托诉讼代理人汪韵夏、吕亮宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。2016年5月4日，被告（作为出卖人）和二原告（作为买受人）签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将海盐县武原街道美林.金色港湾三期18幢1单元1201室的房屋出售给二原告，价款为704342元，买受人于合同签订当日支付首付款214342元，剩余房款490000元于2016年6月4日前通过商业贷款方式支付；买受人逾期付款超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当于2016年5月20日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。合同第七条对付款方式及期限作出了约定；此外，该合同第十六条及附件三对关于办理产权的事宜约定为：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，如约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。附件三第3点对第十六条的补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证，房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延迟办理的，出卖人不承担责任。该合同还对双方其他权利义务内容作了约定。签订合同当日，二原告向被告支付了1000元。 另查明： 一、二原告与被告及项目发展商嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称“伟达公司”）针对上述合同又签订《补充协议》一份，协议第三条第2点约定：如买受人分期付款，买方必须严格按照协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。协议第九条对上述合同第十六条补充约定：双方同意以2016年6月20日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起180日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。 二、美林三期房产系由浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称“中达建设公司”）施工建设，伟达公司系由中达建设公司组建，于2016年初起对美林三期的房产控盘销售。2017年9月25日，被告与中达建设公司、伟达公司及中达联合控股集团有限公司四方签订《备忘录》一份，其中约定被告以房抵应付中达建设公司工程款暂定800万元等；中达建设公司与伟达公司一致同意伟达公司名下的账户存款及网签备案商品房在扣除约定的应扣款项后，其余款项及网签备案商品房全部归还给被告。在《备忘录附件一》中还列明美林.金色港湾三期未售房源信息。本案所涉房产未在上述未售房源信息清单中。中达建设公司和伟达公司出具的情况证明意见中明确本案所涉房产在《备忘录》800万元以房抵付工程款范围内。 三、二原告所购房屋在购房合同签订后即已实际交付并由其使用，水电用户名也已登记至其名下。至今二原告与被告尚未就涉案房屋办理不动产转移登记所需的相应税费结算手续，涉案房屋仍登记在被告名下。 四、2019年8月28日，被告曾向本院起诉二原告要求二原告支付房款703342元及支付违约金、保管费等，本院于2019年11月25日作出（2019）浙0424民初4263号民事判决书，判决认定，二原告的购房款至2017年9月25日由中达建设公司、伟达公司以工程款抵付的方式进行了给付，并判令二原告向被告支付逾期付款违约金33549.41元（以应付购房款703342元为基数，按每日万分之一从2016年6月5日计算至2017年9月24日），判决同时驳回了被告的其他诉讼请求。上述判决后，本案被告向嘉兴市中级人民法院上诉，该院于2020年4月7日作出（2020）浙04民终293号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。 五、本案审理过程中，二原告于2020年8月10日向被告破产管理人申报债权，要求办理过户手续及支付逾期办证违约金69307元（以每日购房款704342元的万分之一为标准，从2017年9月25日计算至2020年6月4日）。针对上述债权申报情况，被告辩称，2020年10月10日，经第一次债权人会议，对二原告主张的过户没有异议，同意二原告在向被告补足交房、过户应支付的费用后进行过户，但逾期办证违约金应按照补充协议约定的已付房款年0.1%计算，从《备忘录》次日，即2017年9月26日起算，计算至2020年6月4日（法院裁定受理破产清算前一日）。对此，二原告认为，被告至今未向二原告提出过办理结算手续，但同意在向被告补足相关费用后办理过户；被告在向二原告主张逾期付款违约金时是按照每日万分之一计算，应按对等条件以日万分之一为标准由被告向二原告支付逾期办证违约金，且《补充协议》是被告制定的格式条款，仅在逾期办证违约金上约定的标准为年0.1%，明显过低，对二原告来说显失公平；对违约金计算期间，应从2017年9月25日起算，同意计算到2020年6月4日。 上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、（2019）浙0424民初4263号民事判决书、（2020）浙04民终293号民事判决书、债权申报资料、被告提供的（2020）浙0424破申2号民事裁定书、（2020）浙0424破2号决定书，中达建设公司、伟达公司与被告签订的《备忘录》及附件的复印件、中达建设公司以房抵款清单复印件、债权申报资料以及双方当庭陈述等为证。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。本案中，经生效判决认定涉案房屋购房款至2017年9月25日由中达建设公司、伟达公司以工程款抵付的方式进行了给付，故被告理应就涉案房屋及时为二原告办理过户手续。现被告至今未履行上述义务，已属违约，应承担相应的民事责任。二原告的第一项诉讼请求，因经二原告债权申报，被告在经过债权人会议后已确认将涉案房屋过户给二原告，根据我国破产法的规定，债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认，因此，就过户事宜应在破产清算程序依法处理，本案中，二原告提出的该项诉讼请求，应裁定予以驳回。另对于二原告主张的逾期办证违约金，二原告向被告支付了购房款后，被告理应及时为二原告办理过户手续，但至今尚未办理，故被告理应向二原告承担相应违约责任。现双方对违约金的计算期间及标准存在争议，本院认为，对于违约金的计算期间，涉案房屋在合同签订后早已交付给原告，但购房款系经2017年9月25日作出的《备忘录》中才予以了确认，故逾期办证违约金应从被告主张的2017年9月26日起算，计算至双方一致确认的2020年6月4日；对于违约金的计算标准，双方主合同约定为每日按总价款的万分之一计算，但补充协议为每年按总价款的0.1%，两者相差较大，而本院在被告向二原告主张的逾期付款违约金的诉讼中认定按照日万分之一计算，二原告现主张按对等条件即按日万分之一计算逾期办证违约金，一则该标准未明显过高，二则本院在2019年期间审结的多个起诉本案被告的房屋买卖合同纠纷（涉及同一楼盘）中，均按日万分之一计算逾期办证违约金，故本院认为二原告主张的计算标准较为合理，本院予以支持。综上，经计算，被告应向二原告支付的逾期办证违约金应为69237元（704342元×0.0001×983天）。因被告已进入破产程序，各债权人需就债务人的财产统一参与分配以确保公平受偿，二原告要求被告立即给付已无法律依据，故，本院改作确认之判决。对二原告超额部分请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、裁定驳回原告丁先胜、王良芬第一项诉讼请求即要求被告浙江美林房地产开发有限公司履行办理不动产转移登记义务的起诉； 二、确认原告丁先胜、王良芬对被告浙江美林房地产开发有限公司享有逾期办证违约金69237元的债权； 三、驳回原告丁先胜、王良芬的其他诉讼请求。 本案受理费765元、财产保全费720元，合计1485元，由被告浙江美林房地产开发有限公司负担。 如不服上述第一项裁定，可在本文书送达之日起十日内向本院递交上诉状；如不服上述第二、第三项判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  李亚平 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  徐雪薇 2 8