山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终13166号 上诉人（原审原告）：仉瑞荣，女，1970年6月23日出生，汉族，住山东省平度市。 上诉人（原审原告）：王洪学，男，1972年7月25日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：柳孔圣，山东辰泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛裕龙润邦置业有限公司，住所地山东省平度市凤台街道办事处大窑村**。 法定代表人：毛方国，执行董事。 委托诉讼代理人：范维，山东乾恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨振宇，山东乾恒律师事务所实习律师。 原审第三人：江苏秦汉建设有限公司，住，住所地江苏省沛县沛城歌风路**/div> 法定代表人：蔡永峰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘政，山东青凯律师事务所律师。 上诉人仉瑞荣、王洪学因与被上诉人青岛裕龙润邦置业有限公司（以下简称裕龙公司）及原审第三人江苏秦汉建设有限公司（以下简称秦汉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初5422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人仉瑞荣、王洪学上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改加判：1、被上诉人限期将位于平度市的房产交由上诉人占有；2.被上诉人限期协助原告办理上述房产的房屋所有权转移和土地使用权变更登记手续；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、一审认定“涉案房屋在解除范围内”、“应视为原告未交齐房款”无证据证实。本案被上诉人和原审第三人之间的工程款并未完成结算，双方的《解除协议书》中约定：如结算总值超过已支付工程款部分，甲方以商品房或现金、支票等方式支付；《顶房协议》中结算总值不足部分甲方予以积极办理抵顶商品房手续。现在双方《顶房协议》是超出结算总值，还是低于结算总值，处于未确定状态，一审对该事实的认定属带有严重倾向的主观臆断。2、2017年4月27日，上诉人与三人签订《代付协议》，上诉人与被上诉人同日签订《认购书会签单》，上述二份文书中的房款单价、总价完全一致，上述文书于当日成立并生效，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同于该日成立并生效，《认购书会签单》具备了《商品房买卖合同》的全部要素，对上诉人与被上诉人具有直接约束力，上诉人当日以“顶账”方式完成购房全款的交付，已履行了商品房买卖合同中买受人的全部义务，出卖人应依约在条件成就时及时向上诉人转移对涉案房屋的占有，并协助办理过户手续。双方对商品房买卖合同的履行与原审第三人已无任何关系，被上诉人以上诉人名义交纳电费等物业费用的事实也证实了被上诉人也认可该房屋应向上诉人完成交付。3、即使被上诉人与第三人之间经结算，被上诉人超付工程款，双方解除原《顶房协议》，需重新确定双方的权利义务，因涉案房屋已由善意第三人购得，对涉案房屋的处理方式也不能是返还原物，而只能是采取折价补偿等其他方式处理。被上诉人与第三人之间的权利义务，同样与上诉人无关。二、一审法院判决结果不明确，不符合法律文书制作规范一审法院的判决结果，对继续履行的内容没有表述，导致判决实质上无法执行。判决第二项上诉人根本没有请求过，判决结果“驴唇不对马嘴”。该案经过了漫长的诉讼周期，严重超出法定审限，在强词夺理偏袒一方调解不成后，最终制作出这么一份毫无意义的判决书，部分人员的司法能力实在是令人叹为观止。上诉人严重怀疑本案结果并非经过合议庭合议或审委会研究讨论。综上，一审法院认定事实不清，判决结果不当，望二审法院查明事实，依法予以纠正。 被上诉人裕龙公司辩称，一、第三人施工的工程造价合计为56806352.77元，被上诉人累计已付款合计61809317元，已超付工程款五百余万元，涉案房屋不包括在已实施抵顶的房屋之内，原审第三人也不可能再从被上诉人处抵顶房屋，因此，一审判决认定涉案房屋在解除范围之内，事实清楚。二、原审第三人与王洪学之间签订的《代付协议》约定，原审第三人委托王洪学代收被上诉人返还的涉案房屋房款，该《代付协议》证明：1.涉案房屋的房款由被上诉人收取，之后向秦汉公司返还；2.原审第三人通过委托王洪学收取被上诉人返还房款的形式清偿王洪学的欠款，而非将涉案房屋抵顶给王洪学。而该代付协议与上诉人及被上诉人之间的房屋买卖预约合同关系并不相关，因此，上诉人主张以抵账方式向被上诉人支付房屋全款与事实不符。三、仉瑞荣仅向被上诉人缴纳了2万元定金，并未付清全部房款，且双方并未约定房屋交付和办证的条件，一审判决驳回仉瑞荣要求交付房屋和协助办证的请求正确。综上所述，请求驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人秦汉公司未到庭，但庭后提交书面意见陈述：1、原审第三人与被上诉人解除的关于以房抵债的协议书，解除的部分不包含涉案房屋；2、关于2500元手续费和2万元定金是由被上诉人收取，原审第三人对此不清楚；3、以房抵债协议书签订后，原审第三人与被上诉人未办理产权登记。 仉瑞荣、王洪学向一审法院起诉请求：1、依法判令裕龙公司继续履行双方签订的商品房买卖合同（《裕龙润邦商品房认购会签单》），向仉瑞荣、王洪学交付位于平度市户房产；2、依法判令裕龙公司协助仉瑞荣、王洪学办理上述房产的房屋所有权转移和土地使用权变更登记手续；3、本案诉讼费用由裕龙公司承担。 一审法院认定事实： 1、2015年10月，秦汉公司与裕龙公司签订建设工程施工合同，秦汉公司为裕龙公司开发的裕龙润邦住宅小区多层及高层区施工单位。在施工过程中，因裕龙公司欠付工程款，2016年9月9日，裕龙公司与秦汉公司签订以房抵工程款协议书，约定裕龙公司以裕龙润邦住宅小区4号楼、6号楼的部分房屋合计价款68556481元抵顶工程款，实际履行以附表商品房单价打8.5折进行计算，所附房源明细表中包括4号楼1单元1501号楼房，该楼房建筑面积129.82㎡，单价每平方米4330元。根据上述约定，4号楼1单元1501号楼房抵顶工程款数额为477802.5元（129.82平方米×4330元×85%）。 2、2017年4月27日，秦汉公司（甲方）与王洪学（乙方）签订《代付协议》约定，鉴于甲乙双方和裕龙公司签订协议书，约定以裕龙公司房屋4-1-1501（面积129.82平方，单价3681元，合计477867元）抵顶裕龙公司应付甲方，甲方应付乙方的工程款。甲方委托乙方代收房款，作为裕龙公司支付甲方，甲方应付乙方租赁款。本次应支付477867元，如因上述款项出现一切法律和纠纷，均由甲乙双方付全部责任，与裕龙公司无关。 3、2017年4月27日，仉瑞荣与裕龙公司签订《裕龙润邦商品房认购书会签单》，裕龙当日收取定金20000元、手续费2500元，并于当日给仉瑞荣出具了收款收据，两份收款收据均盖有裕龙公司财务专用章，收款事由分别为：4-1-1501定金、4-1-1501手续费。《裕龙润邦商品房认购书会签单》内容如下：房屋买受人仉瑞荣，身份证号码、通讯地址、邮编、联系电话，销售房号4号楼1单元1501号房，建筑面积129.82㎡，合同单价3681元/㎡，合同总房款477867元，付款方式一次性付款，付款时间及金额：2017年4月27日交手续费2500元、定金20000元。剩余房款未约定支付时间。仉瑞荣在买受人处签字，裕龙公司的置业顾问李甜甜、销售后台王贵贤在认购书会签单上审核签字。会签单中未加盖裕龙公司印章。关于会签单原件问题，仉瑞荣称裕龙公司以会签单未加盖裕龙公司公章为由将会签单原件收回。 4、2018年1月30日，裕龙公司与秦汉公司签订协议书，解除了双方于2015年10月签订的建设工程施工合同及2016年9月9日签订的以房抵工程款协议书，并对退场问题、结算问题进行了约定。协议约定：顶房协议中超出结算总值的剩余房源秦汉公司无条件退还给裕龙公司，结算总值不足部分裕龙公司予以积极办理抵顶商品房手续。案涉房屋在解除范围内。 5、仉瑞荣提供的编号为NOPD16944472的青岛供电公司供电专用收据上载明客户名称为4号楼1单元1501，地，地址为杭州路**楼**1501目名称为预交，预交金额为100元，单据右下方载明时间为2019-05-27。仉瑞荣提供的平度市供电公司发送的提示成功交费100元的短信，短信上载明“尊敬的瑞荣，户号0960571116，用电地址元1501，您已于2019-05-0320：18：54成功交费100.00元。” 6、仉瑞荣与王洪学于1994年11月26日登记结婚，两人系夫妻关系。 一审法院认为，仉瑞荣、王洪学虽不能提供涉案楼房商品房认购书会签单的原件，该会签单上也没有加盖裕龙润邦公司印章，但仉瑞荣提供的裕龙公司收取其定金及手续费的收款收据与提供的会签单照片打印件中关于定金和手续费的内容能够互相印证。并且，在一审法院审结的（2018）鲁0283民初8476号禚川与裕龙公司、秦汉公司商品房预售合同纠纷一案中，一审法院已认定了裕龙公司与禚川签订《裕龙润邦商品房认购书会签单》的真实性，该民事判决书已生效，证明禚川与裕龙公司认可该会签单。经一审法院审查二份会签单在表征和内容方面一致，故对该会签单，一审法院予以认定。裕龙公司工作人员在认购书会签单上的签字均系代表裕龙公司履行职务行为。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。仉瑞荣提供的认购书会签单具备了当事人姓名、商品房的基本状况、销售方式、商品房价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，并且裕龙公司已经收取仉瑞荣定金20000元及2500元手续费。根据上述司法解释的规定，该认购书会签单应当认定为商品房买卖合同。该商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务，仉瑞荣、王洪学要求裕龙公司继续履行合同，符合法律规定，一审法院予以支持。因王洪学虽与秦汉公司签订《代付协议》约定案涉房屋总价款由王洪学代收，但裕龙公司与秦汉公司签订协议解除包括案涉房屋在内的房屋顶账协议，应视为仉瑞荣尚未交齐房款，房屋过户及交付的条件尚不成就，仉瑞荣、王洪学要求裕龙公司办理房屋过户手续并交付房屋，一审法院不予支持。仉瑞荣、王洪学可在条件成就时另行主张。秦汉公司不是涉案商品房的产权人，未与仉瑞荣、王洪学签订商品房买卖合同，也未收取仉瑞荣、王洪学房款，其与仉瑞荣、王洪学不存在商品房买卖合同关系，仉瑞荣、王洪学要求秦汉公司继续履行合同、办理房屋过户并交付房屋，于法无据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、裕龙公司于判决生效之日起继续履行与仉瑞荣于2017年4月27日签订的《裕龙润邦商品房认购书会签单》；二、驳回仉瑞荣、王洪学对秦汉公司的诉讼请求；三、驳回仉瑞荣、王洪学的其他诉讼请求。案件受理费8468元，由裕龙公司负担。 经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，上诉人关于已付清房款以及要求被上诉人交付房屋并协助办理过户的请求应予支持。理由如下：1、一审法院对《裕龙润邦商品房认购书会签单》真实性及商品房买卖性质的认定，理据较为充分合理，本院予以认同，理由同一审，不再赘述；2、根据上诉人与秦汉公司签订的《代付协议》（即以房顶账），明确约定以涉案房屋抵顶秦汉公司欠上诉人的租赁费，在该《代付协议》签订的当日，上诉人又根据所签订的《裕龙润邦商品房认购书会签单》中约定的内容支付了定金2万元及手续费2500元，被上诉人虽然对会签单不予认可，但其实际收取了上述两笔款项，且涉案房屋缴纳电费所开户名亦为上诉人仉瑞荣，上述事实表明被上诉人以实际行为表示其对于上诉人通过抵账方式购买案涉房屋的认可和配合履行；3、不同于原审第三人另行转售房屋的其他购房人的是，上诉人与原审第三人2017年4月27日签订的《代付协议》中所谓“房款”实质上并不需要上诉人另行支付，在上诉人、被上诉人及原审第三人共同确认以房抵账后（即被上诉人以房抵顶原审第三人的工程款、原审第三人以房转抵上诉人的租赁费），即应视为被上诉人认可上诉人完成了所谓买卖合同的“付款义务”；4、2017年4月27日《裕龙润邦商品房认购书会签单》中约定的房款数额即为上诉人与原审第三人代付协议中约定抵账的金额，约定的付款方式为一次性付款，未约定付款时间；在被上诉人与原审第三人于2018年1月30日解除二者之间的《建设工程施工合同》（2015年10月）及《以房抵工程款协议书》（2016年9月9日）之前，被上诉人从未要求上诉人主张过所谓的“房款”，亦可佐证被上诉人亦认可或至少默认上诉人不需另行支付房款；5、代付协议、会签单以及被上诉人实际收取定金手续费以及将电费用户开给上诉人等行为，均构成了上诉人、被上诉人及原审第三人三方对案涉房屋抵给上诉人以及上诉人已完成“支付房款”的确认，该种确认属于事实行为，并不受被上诉人与原审第三人之间解除协议行为的影响，解除协议对于确认已完成的事实并不能产生否定的效力。综上所述，上诉人关于以房抵账的主张成立，本院予以支持。 关于上诉人要求被上诉人将房屋交付给上诉人仉瑞荣、王洪学并协助办理过户至上诉人仉瑞荣、王洪学名下的主张，代付协议约定的相对方为王洪学，会签单中的相对方为仉瑞荣，基于王洪学与仉瑞荣系夫妻关系，上诉人要求将房屋交付及过户给其夫妻二人，并不违反法律规定，本院予以支持。另外，涉案房屋抵顶系先由被上诉人抵顶给原审第三人，再由原审第三人抵顶给上诉人，因此，原审第三人亦负有交付及过户的协助义务。 综上所述，仉瑞荣、王洪学的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初5422号民事判决第一、二项； 二、撤销山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初5422号民事判决第三项； 三、青岛裕龙润邦置业有限公司于判决生效后三十日内将平度市的房产交付给仉瑞荣、王洪学； 四、青岛裕龙润邦置业有限公司于判决生效后九十日内依法协助仉瑞荣、王洪学办理平度市的房地产产权过户登记手续。 一审案件受理费8468元，由青岛裕龙润邦置业有限公司负担；二审案件受理费8468元，由青岛裕龙润邦置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 栾才玉 书记员王繁