广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13874号原告：佛山市南海区狮山镇高边社区张边北股份经济合作社，住所地：佛山市南海区***********。法定代表人：张**。委托诉讼代理人：陈雄华，广东连通律师事务所律师。被告：林显干，男，1926年7月14日出生，汉族，住佛山市禅城区*************。被告：林欣欣，男，1950年11月12日出生，汉族，住佛山市南海区*********。被告：林欣明，男，1954年6月24日出生，汉族，住佛山市南海区*****************。三被告共同委托诉讼代理人：唐敬鹏，广东枫丹律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：谢志锐，广东枫丹律师事务所律师。原告佛山市南海区狮山镇高边社区张边北股份经济合作社（以下简称张边北合作社）与被告林显干、林欣欣、林欣明租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭审理了本案。原告的法定代表人张**，原告的委托托诉讼代理人陈雄华，三被告的共同委托诉讼代理人唐敬鹏，均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认三被告与原告于1992年3月29日签订的《永久性租地合同》及1995年3月23日签订的《永久性租地合同补充协议》中永久的租赁期限约定属无效，确认《永久性租地合同》的租赁期限自1992年3月29日至2042年3月28日终止；2.本案诉讼费用由三被告承担。后原告变更第1项诉讼请求为：确认三被告与原告于1992年3月29日签订的《永久性租地合同》及1995年3月23日签订的《永久性租地合同补充协议》中永久的租赁期限约定属无效，确认《永久性租地合同》的租赁期限自1992年3月29日至2032年3月28日终止；事实和理由：原告分别在1992年3月29日、1995年3月23日与三被告签订《永久性租地合同》及《永久性租地合同补充协议》，由原告将位于原张边北生产区（公路北）土名沙田的942.12平方米（另外公路预留地带租地共330平方米）的土地（以下简称涉讼土地）永久租赁给三被告。三被告在该地块上建设一幢厂房。经查询，上述地块的规划用地功能主导为一类工业用地，部分为农林用地。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十二条、第十三条规定，集体建设用地的使用权可以出证、出租，但最高年限不得超过同类同用途国有土地使用权出让的最高年限。《永久性租地合同》第十条第2项约定，三被告租地只能用于建厂房铺店，而实际上，三被告在土地上建设商业物业，土地已实际上作为商业用地使用。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业用地土地使用权出让最高年限为四十年，故《永久性租地合同》的租赁期限应当为40年，即自1992年3月29日至2032年3月28日止。被告辩称：一、关于涉讼合同的交易背景。20世纪90年代初，政府号召大力发展集体经济，鼓励集体土地进行出租（包括永久性出租）开发，原告当时正处“一穷二白”的境况，经济发展落后，当时原告为快速吸收外界资金为经济社的发展建设提供有力的保障，将涉讼土地以每平方米365元的超高租金价格作为永久性出租的条件进行出租，当时大沥镇及周边附近镇街的集体土地的出租出让交易可谓“遍地开花”，集体土地的租赁期限一般为30年至70年，当时涉讼土地的租金价格比大沥镇辖区内的集体土地的租金价格要高得多。二、原告的诉请不应得到支持，应予驳回。《永久性租地合同》和《永久性租地合同补充协议》是当时双方的真实意思表示，原告是为了一次性获得高额的集体土地出租收益，才将涉讼土地进行永久出租，三被告为了获得涉讼土地的永久使用权，才会一次性向原告支付巨额的永久租地款343873.8元，该租地款是土地出租期限永久的对价，并非土地出租40年、50年或70年的对价，原告早期已经享受完土地租金收益的红利，现在却起诉要求将永久租赁期限确认为40年租赁期限，这显然就是“过河拆桥”，严重违反诚实信用原则，若原告的诉请得到支持，显然会极大损害三被告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，《永久性租地合同》的永久租赁条款无效，三被告有权要求原告返还因合同取得的财产，但因三被告支付的租地款是土地永久租赁的对价，若租赁期限被确认为40年，三被告的财产损失将难以评估。虽然（2020）粤06民终728号民事判决书（以下简称728号判决）认定《永久性租地合同》中约定的租赁期限为永久的条款属无效，但因案涉纠纷属历史遗留问题且情况特殊，《永久性租地合同》的租赁期限应由双方自行协商解决为宜。三、退一步讲，若涉讼土地的使用权必须确定一个期限，三被告认为涉讼土地的使用权期限应按居住用地使用权的最高年限70年自1992年3月29日起计算。《永久性租地合同》第十条第二款约定“租地……不得建豪华型的私人住宅”，但实际上并没有禁止涉讼土地作为一般居住用地使用，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，若《永久性租地合同》的租赁期限条款为永久必须予以调整，应基于公平原则并综合考虑双方权益、合同目的，将涉讼土地按居住用地的最高期限七十年予以调整为宜，即确认《永久性租地合同》的租赁期限自1992年3月29日起至2062年3月28日止。四、再退一步讲，三被告在涉讼土地上建设的是厂房，根据佛山市南海区***国土城建与水务局出具的涉讼地块用地功能的规划意见可知，涉讼土地的规划用地功能主导为一类工业用地，而非商业用地，因此《永久性租地合同》的租赁期限最少应当确认为50年，因案涉纠纷属历史遗留问题且情况特殊，该50年使用期限的起算时间应从《永久性租地合同》的永久租赁期限条款被认定为无效时算起，即728号判决发生法律效力之日起计算50年。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告举证6各租户示意图，被告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：1992年3月29日，原告（甲方）与三被告（乙方）签订《永久性租地合同》，约定：甲方将原张边北生产区（公路北）土名沙田的土地出租予乙方，实建面积共883.6平方米，每平方米地租365元，一次性由甲方收清乙方地租；公路预留地带租地共330平方米，甲方以每月每平方收乙方租金0.30元，乙方每年的6月底和12月底分两次向甲方交清当年的全部地租；乙方按期交清全部租金后其实建面积的租地由乙方永久性拥有，甲方收入的地租由甲方永久性拥有永不退还；租地只能建厂场铺店，不得建豪华型的私人住宅；等等。1995年3月23日，原被告签订《永久性租地合同补充协议》，确认：双方于1994年11月份重新丈量土地，现三被告实际永久性租原告的土地面积为942.12平方米。诉讼中，原被告共同确认：三被告已向原告支付了永久租地款343873.8元2019年5月23日，佛山市南海区狮山镇国土城建和水务局向原告出具《关于4宗地（对应地号440605007016JA00045所有权证）用地功能的规划意见》，载明：地块3（林显干、林欣欣、林欣明）的规划用地功能主导为一类工业用地，部分为农林用地。2019年7月23日，张边北合作社起诉佛山市南海区狮山镇高边经济联合社、林显干、林欣欣、林欣明返还原物纠纷，本院经审理后作出（2019）粤0605民初17266号民事判决。张边北合作社不服上诉，佛山市中级人民法院经审理作出(2020)粤06民终728号民事判决，认定：关于张边北合作社和林显干、林欣欣、林欣明于1992年3月29日签订的《永久性租地合同》以及1995年3月23日签订的《永久性租地合同补充协议》，从合同约定的内容来看，双方形成的是土地租赁合同关系，并不违反法律规定，但约定的租赁期限为永久，该条款应属无效；《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十二条、第十三条规定，集体建设用地的使用权可以出让、出租，但最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限；林显干、林欣欣、林欣明使用涉案土地的年限未超出该规定的最高年限范围，故张边北合作社在本案中请求确认《永久性租地合同》无效，并要求返还土地、支付占有使用费等，理据不足，不予支持。本院认为：原被告签订《永久性租地合同》、《永久性租地合同补充协议》形成土地租赁合同关系，但约定的租赁期限为永久，该约定已被法院生效判决认定为无效，原告在本案中再请求判决确认上述永久租赁期限的条款无效，没有必要，本院不予支持。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十二条、第十三条规定，集体建设用地的使用权可以出让、出租，但最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。根据《关于4宗地（对应地号440605007016JA00045所有权证）用地功能的规划意见》对涉讼土地用地功能的认定，本院参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条关于工业用地土地使用权出让最高年限五十年的规定，认定《永久性租地合同》、《永久性租地合同补充协议》项下至2042年3月28日止的租赁期间有效，原告的主张部分有理，对有理部分，本院予以支持，对无理部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区狮山镇高边社区张边北股份经济合作社与被告林显干、林欣欣、林欣明于1992年3月29日签订的《永久性租地合同》以及于1995年3月23日签订的《永久性租地合同补充协议》项下至2042年3月28日止的租赁期间有效；二、驳回原告佛山市南海区狮山镇高边社区张边北股份经济合作社的其他诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计3068.86元（原告已预交），由原告负担1534.86元，被告负担1534元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  梁   惠   妍二〇二〇年十二月十八日法官助理  郭文静书记员程学斌