广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21433号原告：陈裕春，男，1982年1月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：温志超，广东律顺律师事务所律师。被告：罗耀燊，男，1948年11月6日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：罗炽德，男，1985年8月6日出生，汉族，住广东省广州黄埔区。两被告共同委托诉讼代理人：田思浩，北京观稻中茂（广州）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：徐华文，北京观稻中茂（广州）律师事务所律师。被告：罗志明，男，1973年8月8日出生，汉族，住江西省丰城市。原告陈裕春与被告罗耀燊、罗炽德、罗志明租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，于同年10月27日公开开庭审理了本案，原告陈裕春及其委托诉讼代理人温志超，被告罗耀燊及罗炽德的共同委托诉讼代理人田思浩、徐华文，被告罗志明，均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告罗耀燊向原告退还租金13340元、保证金6660元、手续费1000元；2.被告罗耀燊以21000元为本金向原告支付利息，利息按照银行同期同类贷款利率自2018年1月1日起算至实际支付完毕止；3.被告罗志明向原告退还转让费38000元及利息4198.17元（利息按照银行同期同类贷款利率从2018年1月1日起计至被告实际支付完毕止，暂计至2020年7月15日）；4.被告罗耀燊、罗志明向原告支付赔偿款82000元及利息（利息按照银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起至被告实际支付完毕止）；5.被告罗炽德对被告罗耀燊、罗志明所承担的支付义务承担连带赔偿责任；6.本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2017年4月6日，原告委托妻子邵新月与被告罗志明签订《转让协议》，约定：罗志明将大军营25号铺（以下简称涉讼商铺）转让给原告，转让费38000元。合同签订后，原告通过自己及妻子的微信支付了30000元给罗志明，并支付了8000元现金给罗志明，涉讼商铺系罗志明向被告罗耀燊承租的。《转让协议》签订后，罗志明协调原告与罗耀燊签订了《租赁协议书》，约定：罗耀燊将涉讼商铺出租给原告使用，租赁期2年，自2017年1月1日起至2018年12月30日止（实际承租日期为2017年5月1日）；租金标准为每月3330元，履约保证金为6660元，罗耀燊承诺其拥有涉讼商铺自2012年4月1日起至2030年3月30日止的使用权（承租权），可以保证原告的长期经营。同时，被告收取了原告1000元的转让费。《租赁协议书》签订后，原告自2017年5月份开始陆续交纳租金给罗耀燊，并实际使用了涉讼商铺。2017年5月份，原告重新装修涉讼商铺，装修费用合计82000元。2017年11月份，原告及邻近的商铺均被告知商铺要被军队收回，不能再租赁给原告使用。为此，原告及一众承租人曾找到罗耀燊协商，罗耀燊承诺其拥有至2030年的承租权，要原告放心，但原告陆续收到了军队的搬迁通知，要求限期搬离，否则会被停水停电并且进行围蔽。自2018年4月底，原告已经不能正常使用涉讼商铺，被迫搬离涉讼商铺。后来，原告才知道涉讼商铺的实际所有权人为军方，第一承租人为罗耀燊，被告罗炽德和原告为次承租人，根据2016年3月27日颁发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的有关要求，涉讼商铺属于必须停止有偿服务的范围。但是，在原告与罗耀燊签订《租赁协议书》和与罗志明签订《转让协议》时，该两被告均未向原告告知该重要事实（该事实能够直接影响到原告是否决定承租涉讼商铺），两被告一再承诺可以保证原告的长期使用，有明显的主观恶意和欺诈成分，况且，罗耀燊在2017年11月23日已经收到了空军房管局广州房管处广州办事处的《通知》明确了军队与罗耀燊之间的租赁关系自2018年1月1日解除，即罗耀燊自2018年1月1日起就无涉讼商铺的承租权、无权继续租赁给原告。根据法律规定，承租人出租给次承租人的租赁期限不得超过出租人租赁给承租人的租赁期限，超过部分无效，但被告（承租人）却继续收取原告（次承租人）的租金直至2018年的4月份，严重超过了其有权收取租金的期限。两被告的行为不仅诱骗原告支付了大量的转让费用和租金，并致使原告相信其能够长期经营而投资店面的装修，因此遭受了巨大的投资损失，使原告成为了最终的受害者，两被告却独善其身，罗耀燊和罗志明在与原告签订合同的过程中蓄意隐瞒重要事实，诱骗原告在违背其真实意思的情况下签订了上述合同，两被告存在重大过错，应当承担缔约过失责任。被告罗炽德系罗耀燊的儿子，与租赁相关的所有事宜均是由罗炽德出面处理，包括见证《转让协议》和《租赁协议书》的签署等，并收取部分费用和负责日常物业的管理，罗炽德实际为该租赁关系的负责人，应当对该租赁关系中所产生的纠纷和争议承担连带赔偿责任。关于水电费问题。场地被收回时没有对涉讼商铺的水电表进行抄表，且涉讼商铺的水电表是与案外人共用的，部队收回后并未明确各商铺的水电读数，双方也没有对原告欠付的水电费进行过确认。关于诉讼时效问题。原告举证的庭审笔录记载了原告当时撤诉的原因，原告待罗耀燊与部队的案件处理完成后，若双方未达成协议再另案主张。直至今日原告才知道相关的案件已处理完毕。故此，原告起诉没有超过法定的诉讼时效。关于罗耀燊主张其与部队和原告签署合同的意向期限一致的问题。虽然原告和罗耀燊的意向期限与部队和罗耀燊的意向一致，但罗耀燊隐瞒了其于2015年后未再与部队续签合同的事实，根据合同约定罗耀燊与部队三年续签一次合同，若未签订则双方的租赁关系则变为不定期租赁关系。本案中，也是因为罗耀燊与部队的租赁关系变为不定期租赁关系，所以才引发了部队解除合同，并进一步导致原告重大损失，以及原告与罗耀燊的经营至2030年的目的无法实现，罗耀燊存在重大过错。关于转让费38000元。原告与罗志明签订《转让协议》时，罗志明告知原告可长期经营至2030年，原告基于长久经营的目的与罗志明签订《转让协议》才愿意支付38000元转让费。而空调、桌椅、装修均已使用近十年，处于报废状态，原告承租后也对涉讼商铺进行装修和购置新设备，原告对涉讼商铺内原有的设备均按废品处理。被告罗耀燊、罗炽德辩称：一、罗耀燊和部队所签署的合同期限与罗耀燊和原告所签署合同的期限是一致的，意向期均至2030年。罗耀燊对该事实没有对原告作任何隐瞒，也没有欺诈原告，与原告签订的合同也是两年期限。二、涉讼商铺出租予原告时，部队尚未出台回收物业的相应政策，罗耀燊不知道今后的政策走向，且合同解除是因部队单方行为所致，并非罗耀燊的意愿。罗耀燊在本案合同解除中不存在过错。三、罗耀燊在部队提出解除合同时已经尽力向部队争取包括原告在内的小商铺的损失，并向法院提起诉讼主张，已经在尽力挽回原告的损失。四、部队解除与罗耀燊的合同后，部队未赔偿罗耀燊任何费用，罗耀燊也没有义务和能力赔偿予原告。五、涉讼商铺在2018年5月2日被部队强行收回，在此之前，原告一直在使用涉讼商铺，而罗耀燊收取原告的租金截止至2018年4月份，罗耀燊并未多收租金，且原告在退租时欠缴了电费508.27元、水费10元，该些费用是罗耀燊垫付的，原告应当返还该些费用予罗耀燊。六、罗炽德仅是受其父亲罗耀燊的委托处理小商铺的承租事宜，并不是实际的出租人，也不是合同的当事人，不应成为本案被告。七、原告对罗耀燊、罗炽德的诉讼主张超过了诉讼时效，原告第一次提出诉讼主张后于2018年10月24日撤诉，原告本次于2020年7月18日起诉，至今已超过一年的诉讼时效。综上，应驳回原告对两被告的起诉。被告罗志明辩称：原告与罗志明之间的转让约定是正常的市场行为，不存在欺诈，转让时间发生于2017年4月6日，而部队于2017年12月23日才发出解除双方租赁合同的通知，所以本案与罗志明没有丝毫关系，原告也没有任何证据证实罗志明事先知道部队将收回涉讼商铺。罗志明确有收到原告所支付的转让费38000元，罗志明收取该款后将涉讼商铺的承租权转让予原告，涉讼商铺内带有就餐桌椅、一台美的柜式空调以及内部装修。罗志明与罗耀燊签署合同，罗志明原在商铺内经营快餐，已有十年之久，且每隔两年就与罗耀燊续签一次合同。综上，罗志明没有对原告进行任何侵权行为，应驳回原告对罗志明的起诉。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告举证3《转让协议》、结婚证、罗志明微信资料、微信转账记录截图，被告罗志明均无异议，本院对其真实性予以采信。2.原告举证4《租赁协议》、收据、缴款通知、中国农业银行交易明细、中国农业银行个人明细对账单，举证7《字据》，举证8《通知》，举证9《通知》，被告罗耀燊、罗炽德均无异议，本院对其真实性予以采信。3.原告举证5《店面装修合同》、收据、照片、《佛山市富利彩票投注站形象建设技术标准》，举证6《佛山市南海区********证明》，三被告有异议，但对于原告所诉称的其将涉讼商铺用于经营福利彩票的主张，未能举证予以推翻，本院对原告该主张予以采信。4.原告举证10，被告罗耀燊、罗炽德举证1-3的民事判决书，被告罗志明均有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。5.被告罗耀燊、罗炽德举证4缴款通知、2018年5月份电费单，原告及被告罗志明有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：涉讼商铺是位于佛山市南海区******。被告罗志明从被告罗耀燊处承租了涉讼商铺。2017年4月6日，原告妻子邵新月（乙方）与被告罗志明（甲方）签订《转让协议》，约定：甲方自愿将涉讼商铺（55.5㎡）转让给乙方，转让费38000元，甲方负责将铺内一面水泥墙一面玻璃墙清除干净在2017年5月1日前交给乙方，乙方在与房东签订租赁合同之日交10000元订金给甲方，剩余28000元转让费乙方需在2017年5月1日前交给甲方。后原告共付了转让费38000元给被告罗志明。2017年4月1日，被告罗耀燊（甲方）与原告陈裕春（乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲方出租涉讼商铺给乙方使用；乙方租赁甲方物业经营意向期自甲方与土地权属方签订土地使用期限止（即自2012年4月1日起至2030年3月30日止）；物业《租赁协议书》从2012年4月1日起每两年签订一次，租金视当时市场情况，在上一期租金的基础上统一递增；租赁期为2年，自2017年1月1日起至2018年12月30日止；租金每月3330元；本协议签字同时，乙方必须交付给甲方两个月的租金6660元作为承租保证金，在协议终止日予以退还，不计息；在租赁期内，如因军事需要或政府征用即无条件终止合同，其增建的设施不作任何补偿。2017年4月6日，被告罗炽德出具《收据》，确认：收到原告租赁涉讼商铺承租保证金6660元、涉讼商铺转让手续费1000元。后原告对涉讼商铺进行装修，并在涉讼商铺内经营彩票投注站。原告持有一份《店面装修合同》及收据原件，内容反映：原告委托案外人“佛山市**广告设计制作部”按照《佛山市福利彩票投注站形象建设技术标准》要求对涉讼商铺进行装修，约定包工包材料装饰预算金额为82000元，“佛山市**广告设计制作部”于2017年5月20日出具收据确认收取了该82000元。经查，“佛山市**广告设计制作部”没有办理工商登记。2018年7月19日，陈裕春因涉讼商铺的租赁合同纠纷起诉罗耀燊、罗炽德、罗志明等人，案号：（2018）粤0605民初12990号。该案中，邵新月陈述：因陈裕春当时没有时间，邵新月代陈裕春签订《转让协议》。陈裕春陈述：2018年4月26日，彩票机已被收回，2018年5月1日起开始搬离涉讼商铺。后本院作出（2018）粤0605民初12990号民事裁定书，裁定准许陈裕春撤回本诉、准许罗耀燊撤回反诉。本院认为：原告与被告罗耀燊签订《租赁协议书》约定由被告罗耀燊将涉讼商铺出租予原告，双方之间存在租赁合同关系，被告罗耀燊作为出租人应保障原告对涉讼商铺的占有、使用，被告罗耀燊在约定的租赁期限届满前未能保障原告对涉讼商铺的占有使用，涉讼商铺已于2018年5月被案外人收回，涉讼合同因被告罗耀燊的单方过错不能继续履行。原告请求被告罗耀燊退还保证金6660元，于法有据，本院予以支持。原告请求被告罗耀燊就该保证金计付利息，本院不予支持。原告为承租涉讼商铺自愿向被告罗耀燊支付了手续费1000元，现原告请求被告罗耀燊返还该款，缺乏依据，本院不予支持。原告自2017年4月起占有使用了涉讼商铺，原告应支付相应的租金费用，原告请求被告罗耀燊返还已收取的租金13340元并计付利息，缺乏依据，本院不予支持。《租赁协议书》因被告罗耀燊的单方过错导致不能继续履行，被告罗耀燊应赔偿原告由此产生的相应损失。原告主张被告罗耀燊退还转让费38000元、赔偿装修费82000元，实质是要求被告罗耀燊赔偿因合同提前终止履行而导致的经营投入损失。原告基于《租赁协议书》中“租赁经营意向期至2030年3月30日止”的约定而投入装修，现《租赁协议书》因被告罗耀燊的原因无法继续履行，被告罗耀燊应赔偿相应的装修损失予原告。首先，根据原告及被告罗志明的陈述，转让费38000元包括了涉讼商铺在转让前已经产生的装修投入以及铺内的桌椅、空调的价值，原告自认已将铺内原有设备变卖处理，原告主张38000元均为其经营投入损失，理据不足。其次，涉讼商铺原由被告罗志明作餐饮使用，原告承租后将其用于彩票投注站经营，原告在承租涉讼商铺后必然存在新的装修投入，但原告关于其装修投入的具体金额未能举出充分有力的证据予以证实。再者，涉讼商铺已由案外人收回，已无法核定涉讼商铺的具体装修价值。故此，本院依据公平原则和诚实信用原则，结合《租赁协议书》的履行情况，酌定被告罗耀燊应赔偿装修投入80000元予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。原告请求被告罗耀燊对该款计付利息，本院不予支持。《租赁协议书》于2018年5月终止履行，原告于2020年8月27日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告的起诉并未超过诉讼时效。被告罗炽德并非《租赁协议书》的相对方，原告主张被告罗炽德对本案债务承担责任，缺乏依据，本院不予支持。原告支付转让费38000元以取得涉讼商铺的承租权及铺内相应装修、设备，现《转让协议》已履行完毕，原告未能举证证实被告罗志明存在故意隐瞒交易信息、虚假承诺租赁期限的情形，原告请求被告罗志明退还转让款并支付利息，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告罗耀燊应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金6660元予原告陈裕春；二、被告罗耀燊应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失80000元予原告陈裕春；三、驳回原告陈裕春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1625.18元（原告已申请缓交），由原告陈裕春负担625.18元，被告罗耀燊负担1000元。原告陈裕春、被告罗耀燊并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳各自负担的诉讼费，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年十二月三十一日书记员  程学斌