浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初2382号原告（反诉被告）：陶大省，男，1958年8月23日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告（反诉被告）：蒋美芬，女，1958年10月21日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告（反诉被告）：陶旷，男，1982年10月29日出生，汉族，住浙江省苍南县。上列三位原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陶恒，男，1980年8月18日出生，系原告陶大省、蒋美芬的长子，陶旷的兄长。被告（反诉原告）：杭州联华华商集团有限公司，统一社会信用代码913301001430339932，住所地：浙江省杭州市下城区庆春路**。法定代表人：张慧勤，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴清旺，浙江星韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙佳骏，浙江星韵律师事务所律师。原告陶大省、蒋美芬、陶旷与被告杭州联华华商集团有限公司（以下简称“联华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案。在案件审理期间，被告联华公司提起反诉，本院经审查予以受理，决定与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2020年10月14日作出裁定将本案转为普通程序，并于2020年11月9日进行了再次公开开庭审理。陶大省、蒋美芬、陶旷的共同委托诉讼代理人陶恒、联华公司的委托诉讼代理人吴清旺、孙佳骏到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告陶大省、蒋美芬、陶旷向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付租金2642739元，逾期滞纳金1229800元，赔偿金1083332元，合计4955871元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月28日，原被告双方签订一份《房屋租赁合同》（编号：杭租字2018第2003号），合同约定，原告将位于苍南县××镇××大厦××楼××处共计3276.89平方米的商业用房出租给被告使用，租期为15年，自正式交付房屋之日起，一个月为免费装修期；房屋租金为含税价260万元／年，租金每半年支付一次，先付后用，租金在每个租期开始前10个工作日支付下一个租期的租金；无故拖欠租金的，每逾期一天，应按当期应收租金金额的2‰支付滞纳金。另外，合同还约定，若出于房屋所在地的商业环境变化，有可能影响被告的营业状况的，双方同意在本租约期限开始24个月后，经原告同意，可以提前终止双方租赁合同，但被告需提前一个月向原告提出书面退出通知，并偿付原告五个月租金后方可终止本租约。原、被告双方在2018年11月21日办理了租赁房屋的交付手续。被告租赁房屋后，因其经营业绩和经营状况不佳，在2019年9月底开始就提出停止营业，解除租赁合同。原告要求被告如要解除租赁，需提前书面告知。同年11月13日，被告发给原告一份《联系函》，要求提前于2019年12月20日终止《房屋租赁合同》，并请求原告给予支持和理解。同年11月16日，原告函复被告，同意被告提出的提前终止房屋租赁合同的要求，但被告应按合同约定支付2018年12月15日至2019年12月20日止的租金并赔偿五个月的租金。2019年12月28日，原告再次函告被告，要求支付租金及滞纳金，赔偿金。因被告逾期至今未支付租金并提前终止《房屋租赁合同》，已构成违约，故提起本案诉讼。被告联华公司辩称，一、原告主张支付2018年12月15日至2019年12月20日的租金无事实和合同依据。1.根据租赁合同约定，房屋租期15年，自免费装修期结束之日起计算；免费装修期为1个月，自正式交付房屋之日起计算。因此，租期应从2018年12月21日起计算。2.本案中，苍南法院于2019年9月18日查封案涉房屋，之后拍卖该房屋。基于法院查封的强制力，被告在2019年9月18日起不能正常经营，因原告原因造成被告不能正常营业应当免除相应的2019年9月18日至2019年12月20日期间的租金。3.根据合同法第228条规定，因第三人主张权利致使租赁物不能正常使用的，承租人可以要求减少或不支付租金，故被告无需承担2019年9月18日至2019年12月20日期间的租金。综上，原告能主张的租金应仅为2018年12月21日至2019年9月17日。二、被告基于合同约定有权行使先履行抗辩权，且被告的租金支付义务在生效裁判作出前也不能最终确定，故本案租金支付条件不满足，被告有权暂缓支付租金及不承担滞纳金。1.根据租赁合同第六条第2款约定，被告向原告支付租金时，原告应提前五个工作日向被告提供税率为5%的增值税专用发票，因原告并未开具发票，故被告有权暂缓支付租金，不构成违约。2.根据补充协议约定，被告支付案涉房屋租金前，原告应先清偿银行贷款，解除抵押并将陶旷所有的案涉房屋C区抵押给被告，然而原告均没有做到，故被告享有先履行抗辩权。由于陶大省、蒋美芬两位原告是天客隆公司的股东，该补充协议对原告具有效力，根据合同约定目前不具备支付租金的条件。3.合同约定的滞纳金是日千分之二，比例明显过高，依法应当调整。三、由于原告原因导致租赁房屋无法使用，被告有权解除租赁合同，无须承担赔偿金。因原告无力偿还贷款导致房屋查封拍卖，被告向原告发出联系函要求提前终止合同，根据司法解释规定，租赁房屋被司法机关查封的，被告提前解除租赁合同符合法律规定，无需承担赔偿金，原告主张第九条第九款的约定无法适用，本案被告并非由于商业环境变化影响租赁合同，原告主张的赔偿条款与本案事实无关。综上，原告诉求没有事实及法律依据，请求全部驳回。反诉原告联华公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告共同向反诉原告赔偿损失599075.59元；2.本案诉讼费用由反诉被告共同承担。事实与理由：2018年11月6日，反诉原告联华公司与案外人苍南县天客隆超市有限公司(以下简称“天客隆公司”，其股东即为反诉被告陶大省、蒋美芬)签订《合作协议》，约定天客隆公司向反诉原告转让该公司名下德丰店、华侨店、影城店三家超市的资产，并协助反诉原告与三家超市的房屋所有权人签订房屋租赁合同，其中德丰店的房屋所有权人亦为本案反诉被告陶大省、蒋美芬、陶旷。《合作协议》第七条同时约定“甲方承诺全部超市门店的房屋产权关系清晰，无法律纠纷等情况。若有抵押的，房屋所有权人需事先申明，并由所有权人向抵押权人发出书面告知书，抵押权人需签字确认同意所有权人与乙方的租赁合同，若因抵押等情况纠纷情况影响乙方正常经营的，甲方同意承担乙方的全部责任。”《合作协议》签订后，反诉原告与陶大省、蒋美芬、陶旷于2018年11月28日签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告承租苍南县灵溪镇德丰大厦一楼A区、B区、C区房屋(即德丰店)，租期15年，自1个月的免租装修期结束之日起算。另《房屋租赁合同》第七条第1款约定“甲方保证拥有对本合同中约定的房屋进行租赁的完全的资格和权利，并提供相应有效的法律或行政证明文件。确保乙方在经营过程中，不会由于房屋产权方面的问题，使乙方经营受到影响。如因甲方租赁资格或出租权利的瑕疵，造成合同无法继续履行的，甲方赔偿乙方一切损失”、第九条第7款约定“有下列情形之一，乙方有权提前终止合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失：A、因甲方原因致使乙方不能正常营业的……”、第十一条第3款约定“如由于甲方原因而使乙方不能正常营业，甲方同意免除乙方不能营业期间的租金。如因此造成乙方损失的，则甲方还应赔偿乙方的一切损失”。根据上述《合作协议》及《房屋租赁合同》的约定，天客隆公司与陶大省、蒋美芬、陶旷均承诺房屋不存在可能影响房屋租赁的法律纠纷。然而，至2019年1月，反诉原告发现天客隆公司与陶大省、蒋美芬、陶旷欺瞒德丰店房屋存在抵押的事实。为此，反诉原告与天客隆公司于2019年1月11日签订《补充协议》，就出现的新情况进行协商，并约定反诉原告在支付德丰店租金前，天客隆公司须先清偿银行贷款3000万以解除德丰店房屋的抵押，并将陶旷所有的德丰大厦一楼C区房屋抵押给反诉原告。但补充协议签订后，天客隆公司既未清偿银行贷款，也未将德丰大厦一楼C区房屋抵押给反诉原告，使得反诉原告的经营始终处于重大风险之中。2019年10月16日，苍南县人民法院发出《公告》，该院在执行被执行人天客隆公司、陶大省、蒋美芬等人金融借款合同纠纷一案中，因被执行人未履行还款义务，故决定拍卖陶大省、蒋美芬名下德丰大厦一楼A区、B区房屋，并要求相关人员于2019年11月20日前腾空房屋。《公告》同时说明，如到期不腾空的，法院将采取停水、断电等强制措施，并追究妨碍执行的责任。上述《公告》发布后，考虑到法院强制执行的情况，反诉原告已不能正常经营，故被迫于2019年11月13日向陶大省、蒋美芬、陶旷发出《联系函》，因房屋抵押导致无法继续使用房屋，提前于2019年12月20日终止房屋租赁合同，同时，反诉原告根据法院要求着手腾空房屋以及提前解除招商户租赁合同事宜，并于2019年11月20日后基本停滞正常经营。综上所述，反诉原告认为，由于天客隆公司与陶大省、蒋美芬、陶旷欺瞒德丰店房屋存在抵押的事实，且最终该房屋被苍南县人民法院强制执行，导致反诉原告无法继续使用德丰店房屋，也无法正常开展经营，故反诉原告依法提前解除《房屋租赁合同》。同时，根据《房屋租赁合同》的约定，陶大省、蒋美芬、陶旷应当赔偿反诉原告因此遭受的损失。现反诉原告要求陶大省、蒋美芬、陶旷赔偿德丰店部分装饰装修以及提前解除招商户租赁合同的损失，并保留追究其他损失的权利。反诉被告陶大省、蒋美芬、陶旷辩称，一、答辩人在签订《合作协议》、《房屋租赁合同》前，已将涉案德丰大厦一楼商铺上设有抵押权的事实告知联华公司，联华公司在知悉的情况下与答辩人缔约。二、答辩人依法拥有对涉案房屋进行租赁的完全的资格和权利。三、《合作协议》与《补充协议》系联华公司与天客隆公司签订的，天客隆公司不是租赁房屋的所有权人，无权对答辩人租赁房屋的有关问题进行约定。四、联华公司的行为促成案涉商铺被强制执行的结果。五、联华公司要求提前解除租赁合同的真实原因系经营业绩不佳，出现亏损。六、联华公司的正常经营并未受到任何影响。七、联华公司拒不按时支付租金，存在严重违约行为。八、联华公司在反诉请求中主张的损失不实。综上，请求驳回联华公司的反诉请求。原告陶大省、蒋美芬、陶旷为支持其诉称，向本院递交的证据有：1.原告身份证，证明原告的主体资格；2.工商登记信息，证明被告的主体资格；3.房屋租赁合同，证明①原被告签订房屋租赁合同的事实及约定的权利义务；②被告违约支付租金的事实；4.房屋交付确认书，证明原被告交接租赁房屋的事实；5.联系函，证明被告违约提前解除合同的事实；6.复函、缴纳租金通知函，证明原告向被告催讨租金、滞纳金、赔偿金的事实；7.店铺租赁合同、谈话笔录，证明德丰大厦一层A区东北角商铺的租赁情况。联华公司为支持其本诉辩称及反诉请求，向本院递交的证据有：1.合作协议，证明联华公司与天客隆公司于2018年11月6日签订《合作协议》，约定天客隆公司向联华公司转让该公司名下德丰店、华侨店、影城店三家超市资产，其中德丰店的房屋所有权人为陶大省、蒋美芬、陶旷，同时，天客隆公司承诺房屋产权清晰，无法律纠纷；2.补充协议，证明联华公司与天客隆公司于2019年1月11日签订《补充协议》，约定联华公司在支付德丰店租金前，天客隆公司须清偿银行贷款3000万并解除德丰店房屋的抵押，以及将陶旷所有的德丰大厦一楼C区房屋抵押给联华公司，但天客隆公司既未清偿银行贷款，也来将德丰大厦一楼C区房屋抵押给联华公司；3.工商登记信息，证明陶大省、蒋美芬系天客隆公司股东；4.浙江省苍南县人民法院民事调解书，证明陶大省、蒋美芬于2016年2月1日即将苍南县灵溪镇德丰大厦一楼A区、B区抵押给中国邮政银行苍南县支行，但天客隆公司、陶大省、蒋美芬在《合作协议》及《房屋租赁合同》签订前均未告知联华公司；5.浙江省苍南县人民法院执行裁定书，证明苍南县法院于2019年9月18日查封苍南县灵溪镇德丰大厦一楼A区、B区房屋，并于2019年10月16日裁定拍卖房屋；6.浙江省苍南县人民法院公告，证明苍南县法院决定拍卖陶大省、蒋美芬名下德丰大厦一楼A区、B区房屋，并要求相关人员于2019年11月20日前腾空房屋；如到期不腾空的，法院将采取停水、断电等强制措施，并追究妨碍执行的责任；7.联华公司下属门店环境装饰项目施工合同、审计报告书、发票、打款凭证，证明联华公司委托杭州赛龙装饰设计有限公司对德丰店进行装饰工程，项目金额31055元，联华公司已向该公司支付装饰工程款的75%即23291.25元；8.报销单、打款凭证、发票，证明联华公司委托苍南县景行广告工作室对德丰店提供开业广告装饰制作，项目金额7912元；9.报销单、打款凭证、发票，证明联华公司委托苍南县铭仁广告策划工作室对德丰店提供广告制作，项目金额44088元；10.世纪联华苍南德丰大厦店LED照明灯具采购合同、报销单、打款凭证、发票，证明联华公司向昆山百亮光电有限公司采购德丰店照明灯具，项目金额60400元；11.报销单、打款凭证、发票，证明联华公司向杭州台谊消防设备有限公司采购德丰店应急标志灯，项目金额3300元；12.报销单、打款凭证、发票，证明联华公司向杭州拓洋物资有限公司采购德丰店PVC消防地标，项目金额1750元；13.门禁工程安装调试合同、世纪联华温州苍南德丰店门禁设备决算清单、报销单、打款凭证，证明联华公司向杭州志强科技有限公司采购德丰店门禁设备，项目金额17691.81元；14.建筑装饰工程合同、报销单、打款凭证、发票，证明联华公司委托杭州大丰广告标识有限公司对德丰店进行装饰工程，项目金额89236元；15.报销单、打款凭证、发票，证明联华公司向杭州新创卷闸门厂采购德丰店防火门设备，项目金额18352.66元；16.建筑装饰工程施工合同、工程造价审核报告书、报销单、打款凭证、发票联华公司委托鸿顺达控股有限公司对德丰店进行装饰工程，项目金额129738元；17.报销单、打款凭证、发票，证明联华公司向杭州亮牛五金机电有限公司采购德丰店插座设备，项目金额1680元；18.报销单、打款凭证、发票，证明联华公司向杭州市下城保安服务公司采购德丰店监控设备，项目金额53466.12元；19.报销单、打款凭证、发票，证明联华公司向杭州中河电子器材有限公司采购德丰店音响设备，项目金额1406元；20.租赁合同、租赁合同解除协议、打款凭证，证明因提前解除《租赁合同》，联华公司向招商户李丰支付补偿款70000元；21.租赁合同、租赁合同解除协议、打款凭证，证明因提前解除《租赁合同》，联华公司向招商户谢作蒙支付补偿款65000元；22.租赁合同、租赁合同解除协议、打款凭证，证明因提前解除《租赁合同》，联华公司向招商户黄振盛支付补偿款4000元。反诉被告陶大省、蒋美芬、陶旷为支持其反诉辨称，提供了如下证据：1.发票，证明2019年5月份天客隆超市影城店转让，天客隆超市配合联华公司工作，2019年7月31日开具发票给联华公司，联华公司一直没支付租金及转让费；2.聊天记录，证明原告与被告方工作人员沟通，在前期手续已完成的情况下，财务人员告知因领导要求无权处理相关手续，相关负责人表示德丰店业绩不佳。陶大省、蒋美芬、陶旷与联华公司提交的上述证据经庭审出示质证，对于陶大省、蒋美芬、陶旷提交的本诉证据，联华公司对证据1-6的三性均无异议，本院予以确认，作为认定相关事实的依据；对于证据7中的谈话笔录，经与本院执行系统中相关案件材料进行核对，确系本院执行局工作人员所制作，故本院予以确认，该组证据中的租赁合同反映的是陶大省与陶旷之间的租赁关系，结合陶大省方表示该商铺的租金可在联华公司租金中予以扣除及扣除面积为267平方米的意见，本院对涉及的相关租赁事实予以确认。对于陶大省、蒋美芬、陶旷在反诉中提交的证据，2019年7月31日的发票，联华公司对真实性无异议，本院予以确认；对于聊天记录，联华公司虽提出异议，但结合聊天的内容与本案纠纷密切相关的实际情况，可作为本院认定相关事实的参考佐证。对于联华公司提供的证据，陶大省、蒋美芬、陶旷对证据1-6的真实性无异议，本院依法予以确认；对于证据7-22，陶大省、蒋美芬、陶旷虽对真实性、关联性有异议，但从相关内容以及上述证据相互间的印证程度分析，应属真实，对于联华公司欲达到的待证目的，本院将结合其他相关事实予以评判。本院经审理认定以下事实：陶大省与蒋美芬系夫妻关系，二人系陶恒、陶旷父母。陶大省、蒋美芬系案外人天客隆公司的股东，2018年11月6日，天客隆公司作为甲方与联华公司作为乙方就天客隆公司将其持有的位于苍南县灵溪镇的天客隆德丰店、天客隆华侨店、天客隆影城店三家超市资产转让给联华公司事宜签订《合作协议》，双方约定：本次交易价款为980万元（含税价格），甲方需向乙方开具内容为“设施设备或设备”的增值税专用发票；乙方应与苍南县灵溪镇公园路18号的天客隆影城店、苍南县灵溪镇珊瑚苑3-4幢一层的天客隆华侨店、苍南县灵溪镇德丰大厦一层A、B、C区的天客隆德丰店房屋所有权人签订《房屋租赁合同》，另行支付租赁费用；本合作协议书签订后，乙方与甲方签订德丰店《房屋租赁合同》和与物业公司签订《物业管理协议》，并向乙方正式交付德丰店内的全部资产，在收到甲方向乙方提供资产转让款的增值税发票后，乙方向甲方支付第一期资产转让款580万元，实际支付480万元，其中交易定金100万元冲抵第一期资产转让款；乙方与华侨店房屋所有权人签订《房屋租赁合同》和与物业公司签订《物业管理协议》，并向乙方正式交付华侨店内的全部资产，在收到甲方向乙方提供资产转让款的增值税发票后，乙方向甲方支付第三期资产转让款200万元；乙方分别向房屋所有人签订《房屋租赁合同》，德丰店拟租赁的期限、租金标准为：德丰店房屋所有权人陶大省，房屋坐落灵溪镇德丰大厦一楼A区，建筑面积1384.12平方米、房屋所有权人蒋美芬房屋坐落灵溪镇德丰大厦一楼B区，建筑面积1068.81平方米、房屋所有权人陶旷，房屋坐落灵溪镇德丰大厦一楼C区，建筑面积823.96平方米，租赁给乙方使用，租金为260万元（含税），租金前三年不变，从第四年起每三年递增一次，每次递增5%，租期不少于15年，由甲方开具房屋租赁增值税专用发票给乙方。2018年11月21日，双方共同签署《房屋交付确认书》，确认陶大省、蒋美芬、陶旷于当日正式向联华公司交付房屋。2018年11月28日，陶大省、蒋美芬、陶旷作为甲方与联华公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方同意将灵溪镇德丰大厦一楼A区，建筑面积1384.12平方米、B区房屋建筑面积1068.81平方米、C区房屋建筑面积823.96平方米，合计建筑面积3276.89平方米的商业用房出租给乙方，双方明确租金计算按双方确认的租赁范围（红线标明的平面图面积）为准；合同租期为15年，自合同签订后，从乙方的免费装修期结束之日起至满15年自然年，自甲方正式交付房屋之日起，一个月为乙方的免费装修期；乙方承担的费用和支付方式为：1.房屋租金：含税价260万元/年（甲方提供税率为5%的增值税专用发票），双方确认租金前三年不变，自第四年起每三年递增一次，增幅为5%。2.支付方式：租金每半年支付一次，先付后用。乙方在每个租约期开始前十个工作日支付下一个租约期的租金给甲方，乙方向甲方支付租金时，甲方应提前五个工作日向乙方提供税率为5%的增值税专用发票，如甲方未按时提供发票，乙方有权暂缓支付租金；甲方蒋美芬和陶旷同意将乙方支付给甲方的租金全部转账到陶大省名下中国邮政储蓄银行苍南县支行账号……；乙方在经营过程中，有权对房屋进行设计、装修和改善，但如果涉及改变房屋结构的，须事先征得甲方同意后方可实施；乙方自行装修部分的设计费用由乙方承担；在租赁期内，乙方有权无偿使用该商业用房的部分外墙作宣传、展示等用途，乙方可免费设置招牌，广告位……乙方自行承担该招牌和广告发布后的安全与法律责任及相关费用；合同第八条约定：……3.乙方可按其标准对房屋内部布局进行设计和装修。该设计与装修费用由乙方承担；合同第九条约定：1.本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同；……9.若由于房屋所在地的商业环境变化（或其商圈周围发生变化），包括人流、附近的人口密度、交通情况、商住环境的更改等，有可能影响乙方的营业善，甲乙双方同意在本租约期限开始24月后，如乙方单店连续亏损达三个月，甲方同意为考虑双方的长期利益，提交终止双方租赁合同，但乙方需提前一个月向甲方书面提出退出通知，并偿付甲方五个月租金后终止本租约；合同第十条约定：……本合同如提前终止、解除或届满时，甲方有权收回房屋。乙方有权在合同终止后的30天内拆除以及取回所有权属于乙方的全部设施、设备。但乙方不得损害或拆除建筑物本身之结构体，乙方对房屋的改善、装潢不得拆除，无偿归甲方所有；合同第十一条约定：……2.乙方无故拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一天，甲方有权向乙方收取当期应收租金额2‰的滞纳金。2019年1月11日，案外人天客隆公司作为甲方与联华公司作为乙方就双方间合作事宜又签订《补充协议》一份，约定：一、双方明确：甲方已交付给乙方的德丰店房屋存在银行抵押，自本协议签约生效后，由甲方负责立即清偿中国邮政储蓄银行苍南支行贷款共计3000万元整，解除房屋抵押。乙方本着为《合作协议》的正常履行，同意按约支付甲方已交付乙方的德丰店第一期的租金130万元和资产转让款580万元（含已支付的定金100万元，扣除该定金实际付款480万元），共计支付710万元整。二、双方同意：在乙方向甲方支付上述款项前，1.甲方同意将陶旷位于德丰大厦一楼C区建筑面积为823.96平方米的商业用房抵押给乙方，并依法办理抵押手续。如果甲方不能在合同约定的时间内清偿贷款，解除抵押，而影响乙方正常经营的，乙方有权依法处置抵押物弥补损失。……四、本补充协议是2018年11月6日签订的《合作协议》的补充部分，本补充协议的内容与《合作协议》有不一致的，以本补充协议为准。2019年11月13日，联华公司向陶大省等三人发去联系函，主要内容为：“……因该租赁房屋在签订房屋租赁合同前贵方已将房产抵押给邮政储蓄银行苍南支行，在租赁合同签订时已明确要求贵方取得银行方面的关于贵方租赁给我方的同意书，贵方至今一直未能取得，存在非常大的法律风险。因此为考虑双方的长期利益，我公司提出提前于2019年12月20日终止贵我双方签订的杭租字2018第2003号《房屋租赁合同》，希望能得到贵方的大力支持和理解”。同年11月16日，陶大省等三人复函联华公司，同意其提出的关于提前于2019年12月20日终止双方间《房屋租赁合同》的要求，并要求联华公司于2019年11月30日前支付合同中约定的2018年12月15日至2019年12月20日合计为2642739元的房屋租金和天客隆公司资产转让款，以及于2019年12月20日前支付提前终止租赁合同须偿付的五个月租金1083300元。2019年12月20日，联华公司搬离天客隆公司德丰店。2019年12月28日，陶大省等三人又向联华公司发送《缴纳租金通知函》，向该公司催讨拖欠的租金、赔偿的五个月租金、滞纳金以及天客隆公司资产转让款。另查明，联华公司在接收房屋后曾对承租的天客隆公司德丰店进行了装修装饰，联华公司从陶大省等三人接收的承租房屋中实际未包括陶旷用于经营达芙妮品牌的面积为267平方米的门店，该店面租金由陶大省向陶旷收取。本院于2019年1月21日受理原告中国邮政储蓄银行股份有限公司苍南县支行诉天客隆公司、陶大省、蒋美芬、陶恒、陈启兴金融借款合同纠纷一案，在审理过程中，经本院主持调解，双方自愿达成调解协议，在本院就此作出的（2019）浙0327民初793号民事调解书中对中国邮政储蓄银行股份有限公司苍南县支行在天客隆公司未按约归还借款时有权以德丰大厦一楼A区和B区房产拍卖、变卖款优先受偿予以确认。因天客隆公司等未履行还款义务，本院于2019年10月16日作出执行裁定，裁定拍卖或变卖上述德丰大厦一楼A区和B区房产，并于同日予以公告，限被执行人陶大省等在2019年11月20日前搬出并腾空房屋。本院认为，陶大省、蒋美芬、陶旷与联华公司之间的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。现双方经协商一致，均同意上述租赁合同于2019年12月20日提前终止，符合上述租赁合同第九条的约定，本院予以确认。现就双方诉讼请求是否有事实与法律依据，本院逐一作如下分析：一、陶大省、蒋美芬、陶旷提出的支付租金的主张。由于联华公司在租赁合同签订后一直未履行支付房屋租金的义务，庭审中也认可确实未支付过租金，且双方合同也已依法解除，故本院对陶大省、蒋美芬、陶旷提出的要求联华公司支付租金的主张予以支持。联华公司认为出租方未开具发票、陶大省等三人未清偿贷款解除房屋抵押以及未将陶旷所有的德丰大厦一楼C区房屋抵押给其，其有权暂缓支付租金的抗辩，本院不予采信，且联华公司提出上述抗辩意见的理由源自《补充协议》，而签订该协议的双方当事人为天客隆公司与联华公司，其效力并不当然及于陶大省等三位房屋产权人。根据租赁合同的约定，租金应自正式交付房屋之日起一个月的免费装修期届满后起算，即应自2018年12月21日起计算，联华公司对此提出的辩解本院予以采纳，陶大省等三人主张自2018年12月15日起计算不符合双方合同约定，本院不予采纳。由于联华公司承租的房屋面积实际上并未包括陶旷自行经营的267平方米门店，对此，陶大省方已予认可，故该部分面积的租金应在陶大省等三人主张的数额中予以扣除。根据双方合同的约定，联华公司承租房屋建筑面积为3276.89平方米，267平方米应予扣除的年租金为2600000÷3276.89×267=211847.20元，即陶大省等三人可主张的年租金标准为2388152.80元（含税）。根据查明的事实，本院在执行天客隆公司拖欠中国邮政储蓄银行苍南县支行贷款案件过程中对涉案房屋所采取的查封、拍卖等执行措施并未实际影响联华公司的正常经营，且涉案房屋至今尚未拍卖成功，故联华公司要求免除2019年9月18日至2019年12月20日期间租金的辩解意见，本院不予采纳。由于2018年12月21日至2019年12月20日恰好为一年时间，故联华公司拖欠的房屋租金为2388152.80元（含税），陶大省等三人主张超出部分本院不予支持。同时，陶大省应履行向联华公司提供税率为5%的增值税专用发票的合同义务。二、陶大省、蒋美芬、陶旷提出的支付滞纳金的主张。根据双方签订的租赁合同第六条的约定，租金每半年支付一次，先付后用。乙方在每个租约期开始前十个工作日支付下一个租约期的租金给甲方；租赁合同第十一条约定：……2.乙方无故拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一天，甲方有权向乙方收取当期应收租金额2‰的滞纳金。联华公司未按约定时间支付租金，已构成违约，陶大省等三人有权要求其支付租金的滞纳金。鉴于陶大省方在2019年11月16日给联华公司的复函中要求该公司在2019年11月30日前结清租金，并未提及滞纳金的主张，故本院认定滞纳金应自2019年12月1日起开始起算较为适宜，陶大省等三人主张的滞纳金计算标准过高，且联华公司对此也提出了抗辩，本院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍予以支持。三、陶大省、蒋美芬、陶旷提出的赔偿金的主张。根据双方租赁合同第九条的约定，提前终止租赁合同并需偿付五个月租金适用的条件是在本租约期限开始24月后，而本案中联华公司是在租期开始12个月提出提前终止合同，故陶大省等三人主张五个月租金补偿不符合双方合同的约定，本院不予支持。四、联华公司提出的反诉请求。作为一家大型国企，联华公司在与案外人天客隆公司进行合作以及承租陶大省等三人所有的涉案德丰大厦一楼房屋前必定进行了深入细致的市场分析与研判，且在签订合作协议以及租赁合同前已经知晓涉案房屋存在抵押的情形，故其认为陶大省等三人对德丰店房屋存在抵押的情形予以欺瞒与事实不符，本院不予采信，究其提前终止合同的真实原因，应系其经营业绩不佳所致。根据双方租赁合同约定，联华公司对承租的德丰店进行装修的费用应由其自行承担，且其在合同终止后已拆除并取回所有权属于乙方的全部设施、设备，其对房屋进行的改善、装潢不得拆除，无偿归出租方所有，至于广告宣传等费用支出属于其正常的经营成本消耗，其向招租户支付的提前解约补偿属于经营风险范畴，并不能归责于陶大省等三人，故联华公司提出的反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杭州联华华商集团有限公司于本判决生效后二十日内支付陶大省、蒋美芬、陶旷房屋租金2388152.80元（含税）及滞纳金（以2388152.80元为基数，自2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算至实际履行完毕之日止），陶大省、蒋美芬、陶旷同时应向杭州联华华商集团有限公司提供税率为5%的增值税专用发票；二、驳回陶大省、蒋美芬、陶旷的其他诉讼请求；三、驳回杭州联华华商集团有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46447元，由陶大省、蒋美芬、陶旷负担18505元，由杭州联华华商集团有限公司负担27942元；反诉案件受理费4895元，由杭州联华华商集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  林春晓人民陪审员  李发奖人民陪审员  刘 荣二〇二〇年十二月十七日书 记 员  尤文倩法律条文附录：《中华人民共和国合同法》?第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件苍南县人民法院自动履行告知书发生法律效力的裁判文书，当事人必须履行，不履行即违法！守信激励——自动履行的好处一、依法减免案件受理费。对于自动履行完毕的案件，符合条件的，经当事人申请，法院可依法减免案件受理费。二、发放自动履行证明。对于自动履行完毕的案件，经当事人申请，法院可出具《自动履行证明书》。三、提供诉讼服务便利。法院为诚信履行名单库成员设置诉讼服务绿色通道和诉讼服务专窗。四、降低诉讼保全成本。诚信履行名单库成员申请诉讼保全的，法院可依法免予提供担保或降低其保证金比例。失信惩戒——拒不履行的后果一、法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，法院将会同政府有关部门启动联合信用惩戒机制。三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将依法追究刑事责任。