黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终2207号上诉人（原审原告）:李庆禄,男，1963年4月5日出生,汉族,住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人:胡洋,黑龙江天地人和律师事务所律师。委托诉讼代理人:苟珣,黑龙江民强(大庆，律师事务所律师。被上诉人(原审第三人):董波,男（1965年3月5日出生,蒙古族，个体工商户,住大庆市杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人:孙成山,黑龙江金诺(大庆)律师事务所律师。被上诉人（原审被告（:黑龙江宏亿信房地产开发有限公司,住所地大庆市林甸镇花园街南一道街路东。法定代表人:王双,总经理。委托诉讼代理人:武君,男,1957年3月25日出生,汉族,该公司职工,住大庆市林甸县。被上诉人（原审被告）:陈辉,男,1972年10月15日出生,汉族,住大庆市杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人:陆海波，黑龙江远东律师集团齐齐哈尔事务所律师。上诉人李庆禄与被上诉人董波、黑龙江宏亿信房地产开发有限公司（以下简称宏亿信公司）、陈辉房屋买卖合同纠纷一案，黑龙江省大庆市杜尔伯特蒙古族自治县人民法院于2018年12月26日作出（2018）黑0624民初1708号民事判决，董波不服该判决，提起上诉。本院于2019年11月25日作出（2019）黑06民终3107号民事裁定书，裁定撤销（2018）黑0624民初1708号民事判决，发回重审。后黑龙江省大庆市杜尔伯特蒙古族自治县人民法院于2020年9月7日作出（2020）黑0624民初147号民事判决，李庆禄不服，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李庆禄上诉请求：1.请求撤销(2020)黑0624民初147号民事判决书；2.判决宏亿信公司、陈辉协助上诉人办理位于黑龙江省杜蒙县××湖滨家园小区××单元整体××层房屋的过户手续;3.判决宏亿信公司、陈辉将上述房屋交付给上诉人;4.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先分别介绍一下李庆禄和董波的买房经过。李庆禄的买房经过:2014年5月7日,上诉人购买了本案争议的商服及另外12套小商服,准备全部打通用于经营。上诉人当天交付了全部705万元购房款,其中汇款685万元,陈辉要求付现金20万元。当天收到盖有售楼处公章的13份收款收据，当天分别签订了13套商服的《商品房买卖合同》，并当天在杜蒙房产管理处全部备案。董波“买房”经过:陈辉在开发过程中,认识了放小额贷款且与政府领导有直系亲属关系的董波,因董波称其不但能放贷，还能为建设楼盘“协调政府”,陈辉便与董波签订了8户房屋的《商品房买卖合同》作为“协调政府”的酬劳与借款的担保，其中一户是已经签订给上诉人的本案争议房屋。虽然八户房屋市场价值超过500万元(上诉人单单购买争议房屋就支付371万元,而董波对包括争议房是在内的8户房屋总共签约价331万元),然而董波前后只提供了少部分借款,且董波自称能“协调政府”的事情也没有完成。因此，在小区建成后陈辉拒绝将本案争议房屋交付给董波,董波便纠结社会闲散人员殴打陈辉及其员工抢占该房屋。以上事实并结合原审判决,上诉人提出如下上诉理由:一、原审判决书中认定的“陈辉向第三人借款,以及之后第三人为被告陈辉多次垫付材料款、工程款,之后被告陈辉和第三人经重新协商对账,将借款及垫付款转为已付购房款,并对房屋交付,尾款支付、违约责任等权利义务重新作出了约定。本案中被告陈辉和第三人经协商一致终止借款合同关系形成房屋买卖合同关系”,应当是指陈辉与董波在2015年9月6日、9月7日两天签订的两份《协议书》。上诉人认为，1、原审判决书认定双方先是借贷关系后将借款转化为购房款，双方因此在《协议书》“重新作出约定”。上诉人认为,如果真是如此的话，那么签订于2015年9月6日、7日的《协议书》就是以房抵债协议，然而两份《协议书》约定的是“房屋总房款是275万元,乙方已交付200万元”等内容,根本就是正常的房屋买卖协议,没有体现出任何抵债内容,该《协议书》其他条款也没有任何“重新协商对账,将借款及垫付款转为已付购房款”的内容。此外,以房抵债协议与普通的房屋买卖协议内容是不同的,起码要明确已借款数额、利息数额、房屋作价数额,抵债后双方是互不相欠，尚有欠款还是多抵款了需要倒找钱等,而该协议书统统没有这方面内容,根本就没有将借款转化为房款的任何约定。2、董波在原一、二审时的答辩、陈述、辩论、上诉等任何环节均称15张付款白条就是付的房款,更没有提到是将借款转化成购房款，第一次一审及本次一审过程中董波明确称“该案的涉案房屋是按申请人的要求设计施工的,用途是为了开设宾馆”（见本次一审判决书第四页下数第6行，且董波提交了签订于2013年9月19日的《房屋买卖协议》，提交了没有注明时间但是根据内容可以推定签订于2014年11月15日以前的另一份《协议书》，提交了签订于2013年9月27日的《商品房买卖合同》,表明董波认为房屋还在设计之前双方就存在真买的房屋买卖关系而不是借款关系。两份《协议书》签订于2015年9月6日、9月7日,协议书内容有“甲方已将上述房屋交付乙方使用”,这证明两份《协议书》签订时楼盘已经建成,原审法院认为此时双方将借款转化为购房款,形成了房屋买卖关系。上诉人认为,董波认为双方自始就是房屋买卖关系的陈述与原审判决书认定双方先借款后形成以房抵债关系是矛盾的。原判决书中所谓的以房抵债与董波的陈述截然相反,是一种发明。3、退一万步说,即使董波与陈辉签订的是以房抵债协议,那么由于陈辉只是借用资质,而出卖人是宏亿信公司,因此最终以房抵债协议也必须是由宏亿信公司签订协议,而不能陈辉个人签订。4、董波在本次一审庭审时称2015年9月6日、9月7日两天在看守所开庭,所以能找到陈辉签《协议书》。对此上诉人要求他提供传票、立案票据、判决书、调解书或者撤诉裁定之类的任何证明,但他提供不了。董波既非律师，也非公检法人员，且当天也未在看守所开庭,其作为一个普通公民竟然能连续两天进入看守所,这本身就是非法的,签订的协议书当然也是非法、无效的。事实是董波进看守所威胁陈辉签的协议书。第一次一审判决书中对两份《协议书》作出“本院对该组证据仅在协议书物证属性上予以采信”的否定性判断,而本次一审判决却将其作为定案依据,这是错误的。5、上诉人将董波的全部15张付款白条按照时间顺序进行累加计算,算上2015年9月7日当天吴金银打的40万元“收据”，董波在2015年9月7日的付款数额为202.7万元,然而前一天即2015年9月6日的《协议书》却写明“乙方已交付200万元”，《协议书》大假了!6、如果董波与陈辉于2015年9月6日、9月7日签订了以房抵债协议,那么此时点之前董波交付的必定是借款应当打借条，此时点之后董波交付的必定是购房款应当打收条。然而2014年11月5日这天的白条却是收据!二、原审判决认定董波与陈辉、宏亿信公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,这是错误的。该《商品房买卖合同》签订于2013年9月27日,此前陈辉出具了一份“借据”,此后陈辉在一年多时间里又出具了五份“借据”或“欠据”,这证实了陈辉与董波之间存在的是借贷关系,原审法院也认定双方起初存在的就是借贷关系,因此该《商品房买卖台同》并非是真实的房屋买卖，而是对借款的担保，那么根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定,该《商品房买卖合同》是不真实的,是无效的。因此即使双方在2015年9月6日、9月7日真的达成了以房抵债协议,那么也不能因后来双方签订以房抵债协议而改变当初《商品房买卖合同》不真实的本来面目。如果非要确认双方存在房屋买卖关系,那也只能以后来签订的以房抵债协议来确认,而不能以当初的《商品房买卖合同》来确认。判断合同合法有效的前提是合同真实,该《商品房买卖合同》是基于双方名为买卖实为借贷的关系而签订的,无论后来双方是否发生以房抵债的合意，其都是不真实的,对不真实的《商品房买卖合同》是不能认定合法有效的。三、一审判决书认定董波优先占有房屋。第八次《会谈纪要》要求的不是“占有”,而是合法占有，二者不能混为一谈。证实董波“合法占有”的举证责任在董波。事实上陈辉各次开庭时均否认董波合法占有,均称是强占。此外,唯一证实房屋合法交付的证据是上述两份《协议书》,而前述已论述了两份《协议书》非法无效。四、董波共提交15张付款白条。1、陈辉只是借用资质,出卖人是宏亿信公司,与《商品房买卖合同》不能与陈辉个人签订，而需要与宏亿信公司签订同样的道理,付房款应当有宏亿信公司出具收条,而这15张付款白条均是个人打条。形成鲜明对比的是，上诉人提交的交付房款证据均是盖有售楼处公章的正式收据。2、15张白条中有6张是吴金银出具的,虽然吴金银出庭称陈辉给他出具了委托打理工程的授权委托书,但上诉人要求提供授权委托书,其根本无法提供（吴金银作为陈辉这方的人员却为董波出庭作证，这本身就能看出问题）。此外,陈辉否认吴金银能代表自己,否认这6张白条的真实性。3、多张白条数额巨大（15万、28万、62万、两张40万），董波对如此大额支付，既提供不了汇款记录，也提供不了提现金记录。4、全部15张白条中有5张是注明购买6单元的收据,分别是陈辉于2014年12月8日打的62万元的收据、吴金银分别于2015年9月7日打的40万元收据、2015年9月23日打的8万元收据、2015年10月4日打的2万元收据、2015年10月9日打的2万元收据。原审法院认定这五份收据真实、合法、有效。陈辉于2014年12月8日打的62万元收据数额巨大，董波却提供不了汇款凭证及银行取现凭证。此外,陈辉的代理人在原审中明确指出“2014年12月8日收据,写的60万元（记录笔误,应当是62万元）,收款人虽然说是陈辉签字,但是陈没有收到这笔钱,没有得到这笔钱,当时说是为了办事,这笔钱我方不认”。吴金银代表不了陈辉,其出具的4张收据没有任何意义。此外吴金银于2015年9月7日出具的40万元收据数巨大,既提供不了汇款凭证，也提供不了银行提现金凭证，即使五份证据都是真实的,这里依然矛盾百出。2015年9月6日签订的《协议书》内容是“乙方已付200万元”,而此前只有陈辉于2014年12月8日打的62万元收据,这证明了《协议书》不真实。此外，5张收据总额只有114万元,与《商品房买卖合同》约定的1721418元房款数额,《协议书》约定的275万元房款数额也相差很远。五、除了上述15张白条外,董波另外提供5张交付房款的证据，其中3张是强占房星后交付的热费、电费票据，还有一份《湖滨家园外墙真石造价预算单》、一份《湖滨家园室内棚顶石膏打磨造价预算楼道石膏找平、大白、涂料预算》,这5张证据与付房款毫不相关。六、董波提供的证据均是前后矛盾,漏洞百出,再举一例。除2015年9月6日、9月7日的《协议书》外,董波还提供了份没有注明签约时间的名称为《协议书》的证据，从该《协议书》中“总价格220万元,甲方已付90万,两方达成以下付款方式,分两次付款:第一次付款为2014年11月15日前交付65万元”的条款可以得知,该协议签订的时间至少应当在2014年11月15日以前,上诉入将全部15张白条按照时间排好序累加,2014年11月15日之前的共有6张白条,分别是2013年9月18日15万、2013年11月26日4万、2014年8月24日6万、2014年9月4日40万、2014年9月24日3万、2014年1月5日3万,以上6笔合计71万,并非90万。七、关于上诉人为何直到2018年7月才起诉的问题。董波的直系亲属一直在杜蒙杜蒙任领导职务,上诉人出于忧虑和担心，才在其亲属于2018年被免职后起诉。综上,董波声称“协调政府”，声称提供借款换取陈辉与其签订《商品房买卖合同》,董波在其出面“协调政府”的一个事项之前取得了陈辉出具的62万元收条，董波在“协调政府”一事无成后纠结社会闲杂人员将陈辉及工作人员打跑霸占房屋。为坐实买卖关系，通过不法途径进入看守所并用严重不法手段逼迫陈辉在《协议书》上签字，找到有关人员打出若干张总额为99万元的收条。董波只出借少量借款，却霸占总价值却高达500万的8套房屋。这些行为是巧取豪夺,无一不是套路手段,其是以套路贷及各种不法手段霸占房屋,请求二审法院改判并惩治董波的套路贷行为。董波辩称，1、上诉人说他在本案争议房屋以外又买了12套房屋。那12套房屋那套他们在使用,那些房屋现在居住的人哪套是从他们手里卖的。至于上诉人说其是放小额贷的,需要拿出证据来，反而他们才是放高利贷的，不然有这么多钱为何跑到小小县城来买这么多房子，而且又不是县城的黄金地段。还说要把12户房屋打通做什么商用,十二户房屋也不是一个单元,又不在同一层，怎么去打通做商用。花七百多万在外地买完房子，三、四年没有去看看自己的房子，这充分说明上诉人是真正放小额贷的。2、关于上诉人说将借款转为购房款。因为其与陈辉签的第一份房屋买卖协议是在所有借款之前签的,所以就不存在借款转为购房款之说，其实就是购房款。3、上诉人提到要拿出立案票据,其在2015年五月中向法院交过上诉书,由县法院孙曾法官做的当面调解,就是本年9月6日去看守所跟陈辉签的协议书。另外，还有陈辉委托人吴金银在场。所以这份协议是有法律效益的。4、上诉人说其出的是收据,因为其与陈辉当初就已经明确了双方是房屋买卖关系,所以让他给出收据是正常合理的。5、上诉人提到其是强占。这不用解释，法院会明白的。现如今是法治社会,其一没权,二不是黑社会,怎么说是强占呢。真是信口雌黄,无视法律的尊严。没有陈辉的同意，且怎么能去装修宾馆呢？6、上诉人提到陈辉没有收到62万元,他是在抵账，收条都是他自己写的。陈辉认不认可这笔钱都跟上诉人无关。7、上诉人提到的第五个问题与其无关。不知道道他是上诉人还是陈辉的辩护人。关于其替陈辉交付的水电、供热费，是陈辉在看押期间经他同意从购房款扣的。电力安装费是两人一起去电业局交的,这些都是有证据的。关于两份协议，第一份签的是220万元房款。因为当时杜蒙房价就是这个价位,而且都是六楼。至于签的第二份协议，是通过法院法官带其和吴金银(陈辉委托人)去看守所签的。经协商把房款提到275万元。上诉人与陈辉恶意串通,歪曲事实,强词夺理,栽赃陷害,其相信法律是公平公正的。下面需要上诉人和陈辉给出合理解释：1、在陈辉开发楼盘之前双方就说好买此房开宾馆,所以把电梯跑道都设计到图纸里,这是事实。2、其从2014年开始装修一直到2015年10月开业,以及到2018年上诉人起诉之前,没有任何人来说此房有争议或者这房上诉人也买了。3、诉讼花七百多万巨额买的房子怎么一直没人来看看？而且连房子的面积都说不准，和现实的面积相差很大。上诉人说花七百多万，请问是多少钱一平米买的？楼房的面积六单元1-6楼是665.93平米,三、四、五单元的六层是530.06平米,一共是1195.99平米。那么700多万在小小的县城就买这么少的房子吗？现在最好地段房价也只不过3000多点一平,为何出6千多一平？4、其是合法占有此房,而且签的协议和购房合同都优先于上诉人,所以根据《最高人民法院第八次全国法院民事判决工作会议纪要》第十五条之规定、《最高人民法院公报》2018年第12期(总第226期)规则要素,一房二卖情形,在后买受人已办理合同备案,但不能对抗签约在前且支付房款合法占有不动产的买受人。陈辉辩称，关于本案的事实情况是这样的。2011年,其在杜蒙开发湖滨家园小区认识了董波,董波自称能为协调政府办理相关手续,因为董波是时任柱蒙县董县长的亲哥哥，所以其相信他了。双方商议,小区建成后将一个单元的一至六层抵给他作为办事的酬劳,就此签了《协议书》,约定“因甲方投资开发湖滨家园地段,甲方没有能力办理相关手续,请求乙方协助办理,由乙方出资出人办理,甲方承诺给乙方1000平方米1个单元一至六层作为乙方投资”。此后,陈辉借用宏亿信公司的资质开发湖滨家园小区,陈辉和董波商定将6单元1-6层商服抵给董波。后来,因为董波到政府为楼盘跑的前期手续没有成功,其便对董波的办事能力产生怀疑，这时一个购房人要买6单元1-6层商服,其认为这边是交付大额购房款的客户，那边是并不靠谱的董波,6单元1-6层商服应当可着购房客户来。于是就将1-6层商服出售给了那个买房人，并且应买房人要求到杜蒙房产处将双方签订的《商品房买卖合同》备案。董波对此不知情,他多次催促双方签订6单元1-6层的《商品房买卖合同》。此时其虽然对董波办事能力有怀疑,但是还寄希望董波能把剩下的事情办明白,于是在没告知董波房屋已经出售的情况下，与董波又签订了1-6层的《商品房买卖合同》。当时的真实想法是，1-6层商服是将全部事情办成功的酬劳,前期的事情董波没有办成，所以不可能将1-6层抵给董波。如果董波把后续的事情办好，就按照办成事情占委托他办的全部事情的比例算出董波酬劳的价值，然后挑几个其它房子抵给他。此后,董波任何事情也没办成,他却在楼盘建成后带领一些社会人到现场抢房子,其和员工据理力争,董波等人就殴打其员工,将他们打跑,然后强占了1-6层商服。房子被生生抢走，其开始准备告董波,董波得知便威胁说如果他不老实，就给他送进去。陈辉痛斥了他一顿。万万没有想到,没过几天陈辉就因为私刻宏亿信公司公章,被以私刻公章罪刑事构留。其私刻公章是因为当时借用宏亿信公司的资质、公章开发楼盘,但是宏亿信公司并没有将公章放在他处,而是放在借用宏亿信公司资质开发杜蒙另一处楼盘的张跃军处,每次盖章都需要到张跃军处盖,而其开发湖滨家园要到杜蒙农行办理业务,需要在农行办公楼内当场盖章,这样没法找张跃军盖章。陈辉认为既然已经借用了宏亿信公司的资质和公章，且办理的也是湖滨家园的建设业务,为方便起见就私刻了一枚公章用来办理农行业务(刑事判决书也是这样认定的）。按理说这根本就不是什么违法犯罪的事,但是却被因此刑事拘留并且最终判决。等其出狱了，发现董波已经占用、使用并装修6单元1-6层房屋,将一切既成事实。通过关系其了解到是董波把他送进去的。2015年9月6日,当时陈辉被羁押在看守所,突然被从号里提出来,他以为是官方审问,没想到看到的是董波。董波拿了一份买卖上述6单元1-6层商服的《协议书》让签字,并说如果签了就帮他想办法出去,如果不签字就肯定得判实刑。看守所实在大遭罪了，不是人待的地方,太想出去了,于是就违心在《协议书》上签字了。因为2015年9月6日的《协议书》内容不全面,董波在第二天又打了一份新《协议书》,并且又进看守所签的字,其二话没说就签了。结果后来他还是被判实刑了。在这里还要说明一下,他给董波打的上述借条、欠条是真实的。他在建设楼盘过程中,因向董波借款及将欠大理石供货商的欠款转给董波由其偿还,共欠董波90多万元，对此陈辉陆续打了合计为90多万元的上述借条、欠条。针对90多万元欠款,陈辉给董波签了7户湖滨家园住宅的《商品房买卖合同》作为借款的担保,7户住宅的价值总数大大超过90多万元的欠款数额。两次一审时董波也都将这7户房屋的《商品房买卖合同》提交法庭，且董波已经自行占有、装修、使用该7户房屋，所以其不欠董波钱。另外还要说明的是,全部借据、欠据都没有约定利息，所以也不存在计算利息的问题,当然就不存在欠董波本息总数高于7户总价的问题。总之,不但不欠董波钱,而且董波还应当找7户住宅总价与90多万元欠款的差价。宏亿信公司辩称，杜蒙湖滨家园小区实际开发人是陈辉，其在开发小区时盗用本公司的资质,私刻公章,宏亿信公司已经向公安机关报案，陈辉已经受到了刑事判决。此案与其公司无关。李庆禄向一审法院起诉请求：1.请求判决确认原告与二被告于2014年5月6日签订的原告购买泰康镇湖滨家园小区第A栋6单元整体1-6层的《商品房买卖合同》合法有效；2.请求判决二被告协助原告办理泰康镇湖滨家园小区第A栋6单元整体1-6层房屋过户手续；3.请求判决二被告将上述房屋交付给原告；4.请求判决本案的诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：本案案涉房屋为杜尔伯特蒙古族自治县杜尔伯特镇（原泰康镇）湖滨家园A栋6单元1-6层，双方当事人争议房屋为同一房屋。2014年5月6日，原告李庆禄与二被告签订了商品房买卖合同，合同约定二被告将第A[幢][座]六单元整体出售给李庆禄，建筑面积为1238.5平方米，房屋总价款为3715500元。此外，李庆禄还购买了该小区的其他12处房屋。连同本案争议的房屋共13户房屋总价值为7052280元。原告述称其付款方式为王福生（已故）出资以原告名义购买，2014年5月6日、5月7日，通过王福生及其爱人刘淑梅账户，先后向王春江账户汇款500万元，向陈辉账户汇款185万元，王福生、刘淑梅现金取款199990元、30000元，另原告提交了2014年5月5日购楼款3715500元的收据，以此证明付清购买案涉房屋的全部款项。2013年9月19日，第三人董波与被告陈辉签订了房屋买卖协议，该协议约定：“甲方（陈辉）将湖滨家园1号楼6单元房屋出售给乙方（董波），房屋面积1100平方米，房屋总价款为2200000元。”2013年9月27日，二被告与第三人董波签订了商品房买卖合同，合同约定二被告将第1[幢][座]6单元1-6层出售给董波，建筑面积为665.93平方米，房屋总价款1731418元。2015年9月6日和9月7日，第三人董波与被告陈辉又两次签订了协议书，9月7日协议约定：“甲方（陈辉）于2013年9月将湖滨家园的一号楼6单元1至6层商服及3单元、4单元、5单元每个单元的6楼出售给乙方（董波），房屋总价款是275万元，乙方已交付200万元，剩余房款75万元尚未付清，甲方已将上述房屋交付乙方使用。因甲方于2014年6月份将上述房屋抵押给他人，并在建设局房产处作了网签登记手续，甲方的行为已构成违约。甲乙双方经过协商，自愿达成以下协议：1.甲方保证撤销在建设局房产处作的网签登记。2.甲方保证不得将上述房屋再次抵押给他人。3.乙方于2015年9月15日前将上述房屋的剩余房款75万元陆续付清。4.乙方对上述协议内容予以认可，之前债权债务均不追究，乙方撤销对甲方的诉讼，再不向甲方主张任何权利。”第三人董波自2014年开始对案涉房屋进行了装修，并于2015年开始用于经营宾馆至今。本院依职权调取了案涉楼房工程的相关审批手续。经查，案涉工程预售房屋办理了黑龙江省房地产开发项目许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证。案涉楼房工程项目名称为“湖滨家园住宅楼工程”，建设单位为黑龙江宏亿信房地产开发有限公司，土地使用权人为陈辉。一审法院认为，首先关于合同效力问题，出卖人就同一房屋分别与原告和第三人签订两份买卖合同，不存在法定的无效情形，双方当事人也未提供证据证明对方合同无效，因此，本院认定两份合同均为有效合同；其次关于被告主体资格问题。被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司辩解称“该公司并未与陈辉形成委托关系，被告陈辉是涉案工程的实际开发人，他如何处置自己开发的房屋是他的权利，与我公司无关…，且陈辉因为伪造公章被追究刑事责任，所以所有的合同不具有真实性”。本院认为，原告和第三人提交的商品房买卖合同均加盖了“黑龙江宏亿信房地产开发有限公司”印章，被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司明示不对印章进行真伪鉴定，且杜蒙房产处依据相关审批手续和合同对原告合同进行了备案登记，据此可以认定合同相对方系被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司和实际开发人陈辉，因此将黑龙江宏亿信房地产开发有限公司和陈辉列为本案被告，被告主体资格适格，对被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司的辩解本院不予采信；第三，关于合同优先履行的问题。参照第八次《全国法院民事商事审判工作会议纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间已经其他证据确定”的规定，本案诉争房屋并未完成所有权变更登记，故应当以在先占有作为优先履行的条件。本案中，各方当事人对第三人已占有案涉房屋经营宾馆均不持异议。2015年9月7日被告陈辉与董波签订的协议书中，被告陈辉作为甲方确认将案涉房屋及3、4、5单元的6楼出售并已交付给乙方董波。被告陈辉对协议中的签字为本人签字未予否认，认为该协议的取得手段违法但并未提供有效证据加以证明，因此本院依法认定该协议合法有效。第三人自2014年起就对诉争房屋进行装修随后用于经营宾馆至今已五年之久，符合先占情形，依《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，二被告应继续履行己方未尽合同义务，即根据其与第三人所签合同约定，按照法律规定为第三人办理房屋产权登记手续。原告虽于2014年5月7日在房产处进行了备案登记，但被告陈辉在2015年9月7日与第三人签订的协议中已自认该备案登记行为对第三人已构成违约，因此该备案登记行为当属无效。即使假设该备案登记行为有效，商品房预售合同备案登记也仅仅是一种行政管理行为，不同于载于不动产登记簿上的预告登记，不具有物权法要求的公示效力。与之相反，占有所具有的所有权推定特性决定了占有为《中华人民共和国物权法》所认可的公示效力。因此，第三人请求办理房屋产权登记的请求依法应予支持。原告与二被告签订的商品房买卖合同因第三人占有在先无论在法律上还是客观事实上都属于不能继续履行的合同，因此，原告可以二被告违约为由另行主张损害赔偿，但无权要求其继续履行办理房屋产权过户手续等义务；针对第三人提出的第一项诉讼请求要求将案涉房屋归其所有，本院认为，不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，故第三人请求确认其享有案涉房屋所有权，缺乏法律依据，本院不予支持；关于第三人第三项诉讼请求要求二被告给付因逾期办理产权登记构成违约造成的损失30000元，在双方签订的合同中并无相关约定，也无其他证据予以证明，因此本院对该诉请也不予支持；针对原告提出的第三人占有案涉房屋属“强占”行为且没有实际交付购房款的抗辩意见，我院认为，1.“强占”之说并无法律和事实依据，本院不予采信；2.根据第三人提交的证据足以证明原告李庆禄与二被告签订商品房买卖合同签订前，被告陈辉就已与第三人董波签订了房屋买卖协议，并向第三人借款，以及之后第三人为被告陈辉多次垫付材料款、工程款等事实。之后被告陈辉和第三人经重新协商并对账，将借款及垫付款转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务重新作出了约定。本案中，被告陈辉和第三人经协商一致终止借款合同关系形成房屋买卖合同关系，系对原买卖协议的进一步补充和完善，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是在借款人难以清偿债务时，通过将二被告所有的商品房出售给第三人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。因此，对原告提出的第三人并没有交付购房款的抗辩，本院亦不予采信。判决：一、原告李庆禄与被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司、陈辉于2014年5月6日签订的原告购买杜尔伯特蒙古族自治县杜尔伯特镇（原泰康镇）湖滨家园A栋6单元1-6层的《商品房买卖合同》合法有效；二、第三人董波与被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司、陈辉于2013年9月27日签订的第三人购买杜尔伯特蒙古族自治县杜尔伯特镇（原泰康镇）湖滨家园A栋6单元1-6层的《商品房买卖合同》合法有效；三、被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司、陈辉于本判决生效之日起30日内协助第三人董波办理杜尔伯特蒙古族自治县杜尔伯特镇（原泰康镇）湖滨家园小区A栋6单元1-6层房屋产权登记手续；四、驳回原告李庆禄的第二、第三、第四项诉讼请求；五、驳回第三人董波的第一、第三项诉讼请求。本院二审过程中，李庆禄提交董波与陈辉在2011年10月1人签订的《协议书》复印件一份，证明陈辉开发湖滨家园小区，因没有能力办理相关政府手续，于是双方协商由时任杜蒙县长的亲哥哥董波来办理相关手续，约定陈辉将1个单元的6层楼房作为给董波的回报，董波根本不是真实的购房。董波质证称，对证据有异议，是复印件，无法证明真实性。该证据是2011年签订的，但经过两次一审、两次二审都没有出示，不真实，也不能证明所欲证明的问题。宏亿信公司质证称，对协议书不了解。陈辉质证称，无异议，李庆禄所述属实，双方不存在真实的购房合同。陈辉提交了董波与陈辉在2011年10月1人签订的《协议书》原件，证明陈辉没有能力办理相关手续，需要董波协助。作为办事回报，陈辉承诺给董波1-6层楼，但董波并未办理任何相关手续，所以就不存在给付董波楼房。双方的房屋买卖合同不真实，不是陈辉的真实意思表示。李庆禄质证称，无异议。董波质证称，对证据的真实性、合法性均有异议。该证据形成于2011年，是蓝色笔书写的，所有无法认定真实性。这不是一个正常的合法协议，涉嫌违法，不具有合法性。双方达成的只是意向性投资行为，该协议双方根本没有履行，不能作为本案证据使用。通过两次一审可以看出，李庆禄与陈辉恶意串通。宏亿信公司质证称，与其无关。本院将综合全案对证据进行认定。本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，第八次《全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十五条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间已经其他证据确定。经审理查明，李庆禄与董波争议的为同一房屋，双方均持有房屋买卖合同且要求履行，故应参照上述规定进行处理。关于双方合同效力问题。出卖人就同一房屋分别与李庆禄及董波签订买卖合同，根据双方当事人提交的证据，均不能证明对方合同存在违反法律、法规强制性规定的情况，故本院认定双方合同均有效。关于案涉房屋的合法占有问题。经庭审查明，李庆禄未占有过案涉房屋。董波主张其在案涉房屋能使用前就找陈辉取得钥匙，但陈辉不予认可，并表示系董波强占。2015年9月7日陈辉与董波签订的协议书中，虽然记载陈辉确认将案涉房屋已交付给董波，但该协议并非交付房屋的直接证据，需要其他证据佐证。案涉房屋面积大、价值高，不经交接验收，不签订任何书面交接手续不符合常理，董波不能举示双方交接房屋的其他证据，故其应承担举证不能的不利后果，本院对其合法占有房屋的主张不予确认。关于双方买卖合同履行情况。鉴于双方均未办理案涉房屋所有权变更登记或预告登记，亦不能认定哪一方合法占有，故应进一步查明合同履行情况。2014年5月7日，杜尔伯特蒙古族自治县房地产管理处对李庆禄与宏亿信公司、陈辉签订的商品房买卖合同进行了备案。李庆禄提交了支付房款的相应银行凭证及支付房款收据，能够认定其已经支付了案涉房屋购房款。董波与宏亿信公司、陈辉签订商品房买卖合同后，并未进行合同备案。并且，该合同原一审提交时并未注明签订日期，而再次一审时却标注签订日期为2013年9月27日，董波前后庭审时对该合同签订日期的陈述也不一致，故对该合同的真正成立时间，本院无法确认。董波的商品房买卖合同约定付款方式为一次性付款，但董波主张其自2013年9月至2016年6月，分15次陆续以交付现金、借款、欠款等方式向陈辉支付了房款，该种付款方式与双方合同约定不一致，且有悖于房屋买卖正常交易习惯。此外，董波提交的支付房款票据中有部分吴金银签字的收据，陈辉不予认可，董波提交的证据也不足以证明该部分款项已经实际支付给了陈辉。董波提交的支付房款票据中还存在部分借据、欠据，在董波欠付购房款的情况下，陈辉可以直接向董波催收款项出具收据即可，其出具欠据、借据不符合常理，这表明双方存在其他的债权债务关系，不能认定实际交付了购房款。关于2015年9月7日的协议。董波主张双方就购房价款进行了重新约定，此时双方均已明知李庆禄已经办理案涉房屋的合同备案，再协商以借款、欠款抵顶房款，是恶意损害李庆禄合法权益的行为。即便按照董波所述付款情况，在2014年5月7日之前，董波对陈辉仅有两笔借款，金额仅19万元，远未达到充分履行支付房款的义务，而李庆禄已经进行了合同备案并已经支付完房款。综上，根据双方合同履行情况，本院确定对李庆禄的权利进行优先保护。关于董波申请对2011年10月1日协议书进行司法鉴定的问题。董波和陈辉是否签订过该协议，并不影响本案的处理，无进行鉴定的必要，徒增诉累。综上所述，李庆禄的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、撤销黑龙江省大庆市杜尔伯特蒙古族自治县人民法院（2020）黑0624民初147号民事判决；二、黑龙江宏亿信房地产开发有限公司、陈辉于本判决生效之日起十日内协助李庆禄办理位于大庆市杜尔伯特蒙古族自治县泰康镇湖滨家园小区第A栋6单元整体1-6层房屋的所有权变更登记并交付房屋；三、驳回李庆禄、董波的其他诉讼请求。董波预交的一审案件受理费550元、李庆禄预交的一审案件受理费100元、李庆禄预交的二审案件受理费36524元，共计37174元，由董波负担550元，由陈辉36624元。本判决为终审判决。审判长 王 丹审判员 毛瑞利审判员 田 蕾二〇二〇年十二月二十九日法官助理姜海涛书记员刘婷