山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终3599号 上诉人（原审被告）：尹凡凡，女，1971年9月27日生，汉族，教师，住东阿县。 委托诉讼代理人：侯典谟，聊城东昌君成法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：娄来金，男，1957年5月12日生，汉族，农民，住东阿县。 委托诉讼代理人：李新艳，山东鲁衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：司志坤，山东鲁衡律师事务所律师。 原审第三人：马树坤，男，1970年11月11日生，汉族，现在监狱服刑。 上诉人尹凡凡因与被上诉人娄来金、第三人马树坤排除妨害纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2018）鲁1524民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人尹凡凡上诉请求：1、请求聊城市中级人民法院依法撤销(2018)鲁1524民初2543号民事判决书，依法改判驳回一审原告诉讼请求或将该案发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院认定事实错误，对本案关键事实的认定缺乏证据，仅依一审原告一面之词，偏听偏信对事实进行认定，显然缺乏根本证据支撑，具体理由如下：1.一审法院关于涉案房屋买卖合同效力的认定是错误的。在一审判决后，上诉人经了解涉案房屋产权所有人在房屋买卖交易前，对房屋产权设立了他项权，他项权人是中国银行股份有限公司东阿支行，涉案房屋在他项权撤销前的买卖交易行为因其违法而无效。因此，被上诉人并没有取得房屋买卖合同约定的权利，被上诉人不具备原告主体资格，其诉求依法应予驳回。事实上，案涉房屋买卖并未实际完全履行和交付，被上诉人亦没有依合同约定取得合同权利即没有取得实际居住权，上诉人作为承租人的租赁使用权，依法应受法律保护。2.案涉房屋租赁合同合法有效性应予确认，事实租赁关系应予认定。案涉房屋租赁合同系双方的真实意思表示亦不违反法律规定，且已实际履行房屋交付承租人使用，因此房屋租赁合同效力依法应予确认，事实租赁关系应予认定，承租人的合法权利应受法律保护。二、一审法院仅依租赁合同存在瑕疵而不适用“买卖不破租赁”的原则，显然缺乏法律依据，依法应予纠正。案涉房屋租赁合同合法有效，且已实际履行，即便租赁合同存在瑕疵但不足以影响合同效力，更不会改变事实租赁关系的成立。一审法院仅依租赁合同存在瑕疵而不适用“买卖不破租赁”的原则，没有任何法律依据，依法应予纠正。三、第三人辩称的事实既无证据支持，又有悖常理和基本常识，其辩解内容被一审法院采纳显然错误，合法的租赁合同关系依法应予以认定，具体理由如下：首先，第三人辩称案涉房屋租赁合同受上诉人胁迫所签订没有任何证据，从常理讲，如受到胁迫第三人可以事后报警，更不会产生将房屋交付承租人使用的情形。其次，如果20万元租金没有付清，则不会产生20万元的租金收条，更不存在房屋交付承租人使用的事实。再次，租赁合同约定的年租金1万元的事实恰与租赁期限20年和租金总额20万元相吻合。最后，从房屋租赁合同签订和履行时间(2013年4月1日)和房屋买卖合同签订时间(2013年12月30日)来看，根本不会存在上诉人辩称的“上诉人找到第三人并胁迫签订租赁合同，并在当时许诺可以让原告居住”的情况。因为房屋租赁合同签订时并没有被上诉人买房的事实发生，又怎么会产生承租人向买房人承诺让其居住的事实。显然，第三人是在虚构事实，其辩解违背基本常识，第三人的辩解被一审法院采纳是错误的。由以上事实足以证明房屋租赁合同合法有效，且已完全履行即出租人收取了租金，并向承租人交付了房屋。因此不存在一审法院所认定的租赁合同存在瑕疵的情形。四、一审法院适用侵权责任法的规定作出判决，适用法律错误。一审法院在没有侵权事实情况下，依据《侵权责任法》的规定判决上诉人承担责任，不仅违反了“买卖不破租赁”的原则，同时侵害了承租人的合法权益。从买卖合同标的物即房屋已由所有人设立了他项权的情况下，进行转让本身存在违法性，因此房屋买卖合同因违法而自始无效，一审法院对房屋买卖合同合法有效的认定是错误的。在被上诉人没有取得所有权的情况下不享有物权，被上诉人不具备主张侵权责任的原告主体资格。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，对“买卖不破租赁”的原则不适用的裁判观点错误，依法应予纠正。为维护承租人的合法权益，现上诉至中级人民法院，请求二审法院查清事实，依法改判或将该案发回重审。 后上诉人尹凡凡又补充上诉理由：一、一审法院认定：“因第三人马树坤欠被告尹凡凡借款20余万元，得知马树坤将房屋卖给原告后，尹凡凡要求第三人与其签订租赁合同一份，租期20年，年租金1万元签订日期2013年4月1日”等事实是错误的，因为被上诉人与第三人马树坤签订《房屋买卖合同书》的时间是2013年12月30日，而上诉人与第三人马树坤形成租赁关系，签订房屋租赁合同的时间是有2013年4月1日，该时间远远早于房屋买卖合同签订时间，根本不会有上诉人在得知马树坤将房屋卖给原告后，尹凡凡要求第三人与其签订租赁合同的事实存在，因此一审法院关于买卖和租赁形成时间先后的错误认定，继而导致一审法院判决错误。二、一审法院关于上诉人并未实际支付租金的事实认定错误，且租金及是否支付只是租赁合同履行问题，对租赁房屋己实际交付使用所形成的租赁关系无实质影响，试问不交纳租金，出租人便不会出具租金收条，更不会将承租房屋交付承租人使用。因此，一审法院对此事实认定错误。三、一审法院认定上诉人与第三人不存在真实租赁关系，因此不适用“买卖不破租赁原则”是错误的，理由如下：1.一审法院仅依第三人关于合同签订受胁迫的一面之词没有依据。2.无论第三人是否收到租金或是否以20万元欠款折抵租金均是合同履行的问题，不影响合同效力。事实上，上诉人已支付了全部租金（有第三人房租收据）否则第三人也不会于2013年4月将承租房屋交付使用。3.“双方签订的租赁合同虽没有明确约定全部20年租金一次性付清”但不能改变合同已实际履行的客观情况，不足以构成合同瑕疵的存在，亦不影响租赁关系的成立和合同效力。4.即便，假设房屋租赁的前提以租抵债，因为租赁关系的成立，必然产生债权债务的消灭，因此以租抵债仍不影响租赁关系的成立和合同效力。四、一审法院依据案由为合同效力确认之诉的民事调解书（2018)鲁1524民初1010号确定合同效力，违反《最高人民法院关于适用的解释》第一百四十三条的规定，该认定是错误的，请二审法院对买卖合同效力重新作出认定，依据民事诉讼法的相关规定确认之诉是属于民事诉讼的特别程序，是指确定某一民事法律关系是否成立，或者不成立而提起的民事诉讼，而民事诉讼是可以进行调解的，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百四十三条的规定：适用特别程序、督促程序、公示催告程序的案件、婚姻等身份关系确认案件以及根据案件性质不能进行调解的案件不得调解。所以依据我国民事诉讼法的司法解释，合同的确认之诉是不能进行调解的。而且做出调解书的确认之诉案件所争议的事实直接涉及到利害关系人即上诉人的利益，一审法院没有追加上诉人为第三人参加诉讼径行做出调解损害了第三人的利益。故一审法院依据调解书所确定的权利作出判决必然存在错误，依法应予纠正。五、基于以上事实，即便房屋租赁合同和房屋买卖合同均为有效合同，那么根据“买卖不破租赁原则”后来签订的房屋买卖合同仍不能成为被上诉人主张所有权的依据，其排除妨害的诉求依法应予驳回。 被上诉人娄来金答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求无事实与法律依据，应当依法予以驳回。一、被上诉人系案涉房屋实际所有权人的事实，已被东阿县人民法院作出且已生效的（2018)鲁1524民初1010号民事调解书所确认。被上诉人与第三人自愿签订房屋买卖合同，被上诉人按合同约定支付了房屋价款，第三人按合同约定交付了房屋，该合同没有违反法律强制性规定，没有损害他人利益，没有违反公序良俗，买卖合同合法、有效。房屋设定他项权利不影响买卖合同效力。二、上诉人与第三人之间不存在真实的房屋租赁关系。第三人在本案一审及东阿县人民法院（2018)鲁1524民初1010号案件中，均表明双方不存在真实的房屋租赁关系，“房屋租赁合同”系上诉人方胁迫签订，且签订日期在房屋转让给被上诉人之后。上诉人虽不认可，但未提交相反证据加以反驳。一审法院认为不适用买卖不破租赁的原则正确。综上，被上诉人系案涉房屋的合法所有权人，上诉人非法占有房屋侵犯被上诉人的合法权利，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法查明案件事实，驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人娄来金庭审过程中补充答辩称：被上诉人于2013年9月即向第三人马树坤交付了房屋押金及部分房款，在此之前被上诉人对于房屋买卖大宗交易行为肯定会去房屋现场予以查看，购买前案涉房屋没有人居住，上诉人称2013年4月第三人将承租房屋交付给上诉人不属实，这也说明第三人称房屋租赁合同签订于房屋买卖合同之后、上诉人对房屋买卖事宜知情，是属实的。 娄来金向一审法院起诉请求：1.要求被告停止侵害，将盛世华府7号楼1单元3楼东户（产权号：东阿房产证铜城字第××号）及车库腾出并交付原告；2.判令被告支付房屋占用费暂定53000元；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2013年12月30日原告娄来金与第三人马树坤签订《房屋买卖合同书》一份，约定马树坤将位于盛世华府7号楼1单元3楼东户（东阿房产证铜城字第××号）楼房，及家具用具卖给原告娄来金，价款60万元整，五年后办理房产证、土地使用证变更登记手续。合同签订后原告娄来金给付第三人马树坤购房款553000元并入住，剩余47000元双方约定办理变更登记后支付。 因第三人马树坤欠被告尹凡凡借款20余万元，得知马树坤将房屋卖给原告后，尹凡凡要求第三人与其签订租赁合同一份，租期20年，年租金1万元，签订日期2013年4月1日。被告还提交了马树坤收到20万元现金的收据一份，日期为2013年4月1日。但该款并未实际支付。 2014年4月被告尹凡凡以已经租赁该房屋为由在盛世华府7号楼1单元3楼东户居住。 一审法院认为：原告娄来金与第三人马树坤签订的盛世华府7号楼1单元3楼东户房屋买卖合同，是当事人真实意思表示是合法有效的。原告在签订房屋买卖合同后按约定支付了购房款，故原告作为买受人有权在该楼房居住。关于被告与第三人签订的《房屋租赁合同》，其一、第三人主张是因欠被告借款20余万元，为偿还被告借款受被告胁迫签订；其二、被告举证的20万元收据，第三人否认收到该款，被告也没有已支付该20万元款项的证据证明该20万元已给付第三人；其三、双方签订的租赁合同没有约定全部20年租金一次付清。故被告提交的租赁合同存在瑕疵，签订该租赁合同的目的是用于第三人偿还被告借款，是还款的一种方式，而不是真实的房屋租赁关系，因此不适用“买卖不破租赁”的原则，原告要求被告停止侵害搬出盛世华府7号楼1单元3楼东户房屋及车库的诉求应予支持。原告主张的房屋占用费，其具体诉求为“暂定53000元（自2014年5月1日起至搬离原告房屋之日止），按每月占用费1000元计，最终以司法评估报告为准”，但原告没有提交评估报告，也未申请对房屋占用费进行评估，对房屋占用费数额无法确定，故对该诉求本案不予支持，原告确定房屋占用费数额后可再另行提起诉讼。综上所述，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，判决：一、被告尹凡凡停止侵害，在本判决生效之日起十日内搬出盛世华府7号楼1单元3楼东户楼房并腾出车库，交还给原告；二、驳回原告其他起诉。案件受理费1226元，由尹凡凡承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向法院提交证据一：收到条2张、银行卡取款凭条2张、高菲证明一份，证明上诉人与第三人签订房屋租赁合同时，支付租金20万元的事实，基于该事实第三人马树坤向承租人即本案上诉人出具20万元的房屋租金收到条。以上证据除高菲的证明为原件，其余证据为复印件。被上诉人对证据一质证称：证据一收到条均为复印件，无法核实其真实性，且与本案没有任何关联性，对其证明效力不予认可，对高菲的证明，该证据属于证人证言，应当出庭作证，该证据形式不合法，应当不予采纳。上诉人向法院提交证据二：恒信盛世华府小区物业证明一份、物业费收据七份、水电费收据13张，证明在房屋租赁合同签订后，承租人即本案上诉人支付了全部的租金，第三人马树坤将租赁房屋于合同签订当日交付给上诉人居住使用，上诉人在该小区对租赁房屋使用最初交纳电费的时间是2013年4月20日，关于上诉人对房屋实际使用等事实除电费、物业费之外，还有物业公司出具的证明，该组证据恰证明房屋租赁关系已实际形成，租赁合同已实际履行，租赁合同合法有效。被上诉人对证据二质证称：对证据二的真实性及证明目的均有异议，被上诉人在2013年即入住案涉房屋，并购买了被上诉人孩子用于结婚的家具放于案涉房屋内，物业公司出具上诉人居住至今的证明与事实不符，被上诉人保留追究物业公司出具虚假证据的权利，且通过该组物业服务收费单可以看出自2013年4月至2018年底长达5年多的时间字体一脉相承，不能排除同一时间伪造的嫌疑，被上诉人在居住期间也缴纳了物业费及电费，如法庭认为需要，被上诉人庭后可以提交。 本院二审查明的事实同一审查明的事实一致。 本院认为，被上诉人娄来金与第三人马树坤于2013年12月30日签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，房屋设定他项权利不影响双方签订的《房屋买卖合同书》的效力。另外，被上诉人依约向第三人支付了购房款，同时根据山东省东阿县人民法院（2018）鲁1524民初1010号民事调解书认定，涉案房屋所有权归被上诉人娄来金所有，因此被上诉人作为买受人有权在该房屋居住。2013年4月1日上诉人尹凡凡与第三人马树坤签订《房屋租赁合同》，约定租期为20年，租金为每年1万元。但第三人主张该《房屋租赁合同》因与上诉人之间存在借贷关系，系上诉人胁迫第三人签订以便其偿还借款，且第三人称并未收到该20万元租金，上诉人也无充分证据证明向第三人支付了全部租金。故一审认定双方签订的房屋租赁合同的本质系归还借款而非真实的租赁合同，并确定本案不适用“买卖不破租赁”原则，并无不当。 综上，上诉人尹凡凡的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1226元，由尹凡凡负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙久强 审判员  石 鑫 审判员  郭召勇 二〇二〇年十二月十五日 法官助理马征 书记员肖天一