甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初4988号原告:兰州陇亨奶牛有限责任公司，住所地：兰州市七里河区晏家坪五村**。法定代表人：杨英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈昱君，甘肃恒亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：许梦琪，甘肃恒亚律师事务所律师。原告：甘肃三和房地产开发有限公司，住，住所地：兰州市城关区张掖路**/div>法定代表人：翟建设，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈昱君，甘肃恒亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：许梦琪，甘肃恒亚律师事务所律师。被告：胡宏伟，男，1979年11月25日出生，汉族，住兰州市七里河区。被告：兰州市畜牧兽医研究所，住所地，住所地：兰州市七里河区晏家坪五村**iv>法定代表人：张成虎，该所所长。委托诉讼代理人：韩忠伟，甘肃瑞明律师事务所律师。原告兰州陇亨奶牛有限责任公司（以下简称：陇亨公司）、甘肃三和房地产开发有限公司（以下简称：三和公司）与被告胡宏伟、兰州市畜牧兽医研究所（以下简称：牧研所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陇亨公司法定代表人杨英、三和公司法定代表人翟建设及二原告的共同委托诉讼代理人陈昱君、许梦琪，被告胡宏伟，被告牧研所的委托诉讼代理人韩忠伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陇亨公司、三和公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告胡宏伟向原告支付购房款219901.20元；2.判令被告胡宏伟按照每日万分之一的标准向原告支付自2019年1月1日至购房款付清之日的逾期付款违约金（截止2020年10月10日的违约金为14249.60元）；3.判令被告牧研所对胡宏伟上述付款义务承担连带责任；4.本案诉讼费用及其他合理诉讼支出由二被告承担。事实和理由：位于兰州市七里河区晏家坪五村**的土地（土地使用权证编号为：兰国用〈2012〉第**）上的陇亨小区经济适用房由原告陇亨公司、三和公司合作开发建设。三和公司受陇亨公司的委托和被告胡宏伟于2014年12月4日签署了《经济适用住房买卖合同》，合同约定被告胡宏伟购买陇亨小区经适房第3幢7单元25层B2号房（实际购买房屋为第3幢7单元25层B1号房），房屋面积为92.94㎡，合同还约定，被告胡宏伟逾期付款，应按照逾期应付款的每日万分之一支付违约金。2016年7月14日，被告牧研所给原告三和公司出具《声明》，声明内容为：“我所职工购买的陇亨小区经济适用房70套，在职职工42套，退休职工28套，每套住房已付首付款15万元整。现因我所职工强烈要求入住（该房屋为兰州陇亨奶牛有限公司的补偿安置房），由此入住所产生的一切法律责任由我所承担，与甘肃三和房地产开发有限公司无任何法律责任”。根据被告胡宏伟、牧研所的要求，上述房屋已于2016年7月22日办理了交付入住手续。2018年11月28日，兰州市住房保障和房产管理局、兰州市物价局联合下发了《关于督促整改“陇亨小区”经济适用住房问题的函》（兰房字［2018］397号），该函载明“按配售预估价每平方米3980元，在2018年12月30日前补交预付房款，待物价部门最终核定价格后，多退少补”。根据上述文件确定的单价，胡宏伟房屋的总价款暂计为369901.20元，胡宏伟仅于2012年11月30日向三和公司支付了购房款15万元，尚欠219901.20元未支付。原告多次向二被告催要上述购房款未果，故诉至法院，要求依法判处。胡宏伟辩称，一、三和公司作为本案原告主体不适格，其无权向被告主张房款。三和公司系作为陇亨公司的代理人于2014年12月4日与我方签订了《经济适用住房买卖合同》，该合同对陇亨公司发生效力。二、因原告自身的原因导致我方支付购房尾款的条件未成就，我作为合同后履行一方有权拒绝其支付剩余购房款的要求。原告主张我方履行剩余购房款及违约金没有法律及合同依据。我方按照合同第六条约定于2014年12月向原告支付了购房款15万元，但陇亨公司未与甘肃银行签订房屋按揭抵押贷款合同，致使我方无法单方与该银行签订贷款合同，无法通过银行贷款支付剩余房款，且合同未约定支付剩余房款的时间，我方不构成违约。原告至今未办理房屋竣工验收手续，未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，原告的义务为先履行义务，我方支付剩余房款为后履行义务，原告的履行不符合约定，我方有权拒绝履行。原告所诉要求我方按照兰房字［2018］397号文件补交购房款，该函件是兰州市住房保障和房产管理局、兰州市物价局向兰州市农业委员会下发的函，并非《经济适用住房买卖合同》开发商向购房人发出的催缴剩余房款的函，对原、被告双方均不具有约束力。三、兰州房地产测绘中心尚未对案涉房屋进行实地测绘界定面积，原告直接以合同预估面积要求被告支付房款，不符合政策规定。牧研所辩称，我单位不是本案适格的被告，二原告到处信访给我所造成了负面影响。本案经审理认定事实如下：陇亨公司原系兰州市实验奶牛场，投资主体为原兰州市农牧局，隶属于牧研所管理，2005年进行了国有企业改制，企业性质由全民所有制变更为股份合作制的有限责任公司。兰州市农业委员会是牧研所的举办单位。胡宏伟系牧研所职工。2010年9月27日，二原告签订了《经济适用房项目投资开发合同》一份，约定在陇亨公司拥有所有权的兰州市七里河区××村××号××房商住楼，陇亨公司提供建设用地，三和公司独立承担建设项目的全部投资。项目建成后，双方按照合同约定3︰7的比例对楼房产权进行分配交割，陇亨公司占30%，三和公司占70%，所建工程在竣工验收使用后180日内，三和公司负责办理所有住房、商铺的产权证，双方项目合作期限为30个月，自施工许可证发放之日起算有效工期。合同还约定，陇亨公司办理有关项目的立项，协助三和公司办理规划、房改办、消防、人防等报批手续，以陇亨公司的名义进行办理，费用全部由三和公司承担。2010年11月20日，陇亨公司向兰州市发改委提交了《关于申请集资建设经济适用住房的报告》，请求在晏家坪五村389号陇亨公司基地内集资建设经济适用房。2012年6月12日，兰州市农业委员会向兰州市政府提交了《兰州市农业委员会关于申请团购经济适用住房的请示》，请求在陇亨经适房小区所建792套住房中，团购283套用以解决本系统部分职工的住房问题。2012年10月29日，二原告签订了《经济适用房项目投资开发合同补充协议》，约定房屋销售价格以市政府物价部门批复价为准，由于该项目在建时期，陇亨公司无任何经济收入，为了切实安排好职工后顾之忧，以保证工程顺利进行，每年三和公司从售房款中借给陇亨公司不少于186万元的相关费用。2012年8月15日，兰州市人民政府向陇亨公司颁发了兰国用（2012）第Ｑ2408号土地使用证权，载明：坐落于七里：坐落于七里河区××号××路××东规划路以南，Ｓ241号规划路以北的土地使用权人为陇亨公司，地类（用途，地类济适用住房用地，使用权类型为划拨。2012年11月30日，被告胡宏伟向三和公司支付了购房款15万元，三和公司出具的销售不动产统一发票款项性质一栏注明为“预收购房款”。2014年4月23日，兰州市住房保障和房地产管理局在政府信息公开网上发布《兰州市2014年配售经济适用住房公告》，载明该次配售的12个项目3196套经济适用房包括七里河区晏家坪五村389号陇亨经适房小区505套房屋，房屋预估价格为每平方米3980元。2014年12月4日，陇亨公司作为出卖人，三和公司作为陇亨公司的委托代理机构与买受人胡宏伟签订了《经济适用住房买卖合同》，合同最后落款出卖人签章为三和公司，陇亨公司没有在合同上签名或盖章，合同约定胡宏伟购买陇亨公司建设的位于兰州市七里河区××村××号××幢××单元××层××号××房××，建筑面积92.94㎡，单价为每平方米4560元，房屋价款总计423806元。付款方式为合同签订之日胡宏伟向出卖人支付购房款15万元，剩余房款273806元由甘肃银行营业部提供按揭贷款。交付期限为2015年5月30日之前，出卖人将经验收合格的该房屋交付胡宏伟使用。违约责任约定，如果胡宏伟逾期付款，逾期在5日之内，自合同约定的应付款限期第二日至实际全额支付应付款之日止，按照逾期应付款每日万分之一承担违约金，合同继续履行。逾期超过5日，出卖人有权解除合同。出卖人逾期交房，逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按已交购房款每日万分之一承担违约金，逾期超过30日，胡宏伟有权解除合同。关于房屋交接，双方约定经济适用房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖方应当出示验收合格证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并签署房屋交接单。该合同对办理产权登记未作出约定。2016年7月14日，牧研所和陇亨公司共同给三和公司出具了《声明》一份，载明：“我所职工购买的陇亨小区经济适用房70套，在职职工42套，退休职工28套，每套住房已付首付款15万元整。现因我所职工强烈要求入住（该房屋为兰州陇亨奶牛有限公司的补偿安置房），由此入住所产生的一切法律责任由我所承担，与甘肃三和房地产开发有限公司无任何法律责任”。2016年7月22日，三和公司向胡宏伟交付了案涉房屋。本案在庭审过程中，原告表示该房屋已经通过了工程竣工口头五方验收，没有验收合格的相关证据。2020年8月26日，二原告签署了《共同收款协议》，约定二原告联合收取市农委、牧研所职工所购房屋尾款，款项进入双方指定的公管账户。另查明，陇亨公司曾于2020年4月2日以本次诉讼的被告之一张成虎为被告，以三和公司为第三人，以房屋买卖合同纠纷为案由向本院提起诉讼，本院认为三和公司与张成虎是房屋买卖合同的当事人，房屋预付款由三和公司收取并出具发票，剩余购房款也应由三和公司收取，陇亨公司未在房屋买卖合同上签字或盖章，不是张成虎所购房屋的出卖人，其与张成虎之间不存在房屋买卖合同关系，驳回了陇亨公司的诉讼请求。陇亨公司不服一审判决，上诉至兰州市中级人民法院，在上诉过程中，陇亨公司申请撤回起诉，兰州市中级人民法院于2020年11月10日作出（2020）甘01民终3863号民事裁定书，裁定撤销本院一审民事判决书，准许陇亨公司撤回起诉。2020年12月16日，本院为了查明案件事实，向兰州市住房和城乡建设局调取了三份文件。第一份文件为2018年11月21日兰州市住房保障和房产管理局向陇亨公司发出的兰房字〔2018〕388号《兰州市住房保障和房产管理局关于责令整改“陇亨小区”经济适用住房项目问题的通知》，该通知包括四项内容：1.要求陇亨公司对经适房销售情况必须认真进行自查自纠。根据法律规定，经适房严禁联建或擅自向社会出售，陇亨公司置政策要求不顾，与三和公司签订《授权委托书》，委托三和公司全权销售经济适用住房，背离政府支持陇亨公司建设该项目的保障政策初衷，没有善用住房保障资源，要求进行自查，主动纠正。2.抓紧收尾工程建设，尽快完善建设手续。该项目已经入住，但人防、消防等工程并未彻底完工，陇亨公司必须立即完成人防通风、消防主机安装等收尾工程，完善验收手续，消除消防安全等隐患。3.主动申报核定销售基准价格。要求陇亨公司要在积极完善建设手续，申请房屋面积测绘的同时，要积极主动和兰州市物价局对接，申请核定价格，最终以核定价格结算。4.必须做好矛盾化解维稳工作。第二份文件为2018年11月28日兰州市住房保障和房产管理局、兰州市物价局向兰州市农业委员会发出的兰房字〔2018〕397号《关于督促整改“陇亨小区”经济适用住房项目问题的函》，该函也是原告向法庭举证的内容，包括三项意见：1.督促完善项目消防工程，消除安全隐患。建议兰州市农业委员会责成牧研所高度重视，牵头负责督促陇亨公司尽快完成该项目人防通风、消防主机等设备安装收尾工程，完善验收手续，消除消防安全隐患，确保项目建设合法合规。2.督促补交系统团购预付购房款。建议兰州市农业委员会系统购房干部职工按照2014年4月配售预估价每平方米3980元，在2018年12月30日前补交预付房款。待物价部门最终核定价格后，多退少补。3.督促做好矛盾化解维稳工作。第三份文件为2019年1月3日兰州市住房保障和房产管理局向牧研所发出的兰房字〔2019〕04号兰州市住房保障和房产管理局关于《关于“陇亨小区”经济适用住房项目有关问题整改落实进展情况的汇报》的意见，该意见也是原告向法庭举证的内容，该意见包括三项内容：1.针对牧研所提出的关于补交房款应由哪方收取，售房后相应的税务发票由谁出具给住户，预收款应由哪方收取及收取后如何合理合法使用等问题，建议发文单位协调制定相关规定和办法。收款事宜应由牧研所协调建设单位按照政策规定执行。2.经济适用住房实行政府指导价，以保本微利为原则。集资建房只能按成本销售，销售基准价格必须由物价管理部门核定。3.发文单位会同市物价局制发了兰房字〔2018〕397号函，根据2018年12月26日发文单位和兰州市农业委员会相关领导沟通协商的意见，要求牧研所责成职工按要求抓紧缴款，尽快处理遗留问题。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同是一种合意。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案二原告签订了《经济适用房项目投资开发合同》、《经济适用房项目投资开发合同补充协议》、授权委托书，明确由三和公司投资建设、销售陇亨小区经适房，该合同及补充协议只在二原告之间发生效力，对胡宏伟不发生约束力。2012年11月30日，被告胡宏伟向三和公司支付了购房款15万元，三和公司给胡宏伟出具了销售不动产统一发票一张，三和公司与胡宏伟签订的《经济适用住房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同自成立时生效，三和公司与胡宏伟是该合同的当事人，购房预付款也是由三和公司收取并出具发票。陇亨公司未在房屋买卖合同上签字或盖章，不是胡宏伟所购房屋的出卖人，与胡宏伟之间不存在房屋买卖合同关系，陇亨公司不是本案适格的原告，三和公司是本案适格的原告。合同具有相对性，牧研所在本案房屋买卖合同纠纷中，既不是案涉房屋的出售人，也不是房屋买受人，二原告要求其承担连带付款责任于法无据，本院不予支持。根据2014年12月4日三和公司与胡宏伟签订的《经济适用住房买卖合同》的约定，购房单价为每平方米4560元，合同签订之日胡宏伟支付购房款15万元，剩余房款由甘肃银行营业部提供按揭贷款，现胡宏伟仅支付了购房款15万元，未支付剩余房款，亦未办理银行按揭贷款，原告突破合同约定，依据2018年11月28日兰州市住房保障和房产管理局、兰州市物价局向兰州市农业委员会发出的兰房字〔2018〕397号《关于督促整改“陇亨小区”经济适用住房项目问题的函》第二条向被告主张权利，要求被告按照每平方米3980元的价格标准支付剩余购房款，本院认为该整改函的制发单位与被函告单位分别是兰州市住房保障和房产管理局、兰州市物价局与兰州市农业委员会，不是本案被告，且该整改函共包括三条内容，第一条建议市农委责成牧研所牵头负责督促陇亨公司尽快完成该项目人防通风、消防主机等设备安装收尾工作，完善验收手续，消除消防安全隐患，确保项目建设合法合规。因此，对该整改函应整体看待，综合看待，原告不能只就第二条主张权利，亦应履行第一条关于完成设备安装，完善验收手续，消除消防安全隐患，向购房人交付合法合规的建设项目的义务。三和公司与胡宏伟签订的房屋买卖合同约定，出卖人应于2015年5月30日之前将经验收合格的房屋交付胡宏伟使用，但出卖人并未按约定交房，2016年7月14日，陇亨公司和牧研所给三和公司出具了《声明》，在此情况下，三和公司向胡宏伟交付了案涉房屋，交付时该房屋并未经验收合格，属于瑕疵交付，三和公司仍负有继续履行交付义务，继续履行合同的义务。即使三和公司向胡宏伟交付案涉房屋时牧研所出具了《声明》，向购房人交付经验收合格、符合基本居住条件的房屋亦是房屋出售人售卖房屋时的基本义务，该义务始终不能免除。兰房字（2018）388号文件也明确要求陇亨公司对经济适用住房销售情况进行自查自纠，抓紧收尾工程建设，尽快完善建设手续，在积极完善建设手续，申请房屋面积测绘的同时，申请核定价格最终以核定价格结算。庭审中，二原告均表示案涉房屋经验收合格，但未向法庭提交相关证据，本院不予采信。三和公司有权利向胡宏伟主张支付剩余购房款，但亦应全面履行合同，向购房人交付经验收合格房屋，三和公司只向法庭主张收取购房款的权利，而未履行合同约定的义务，有违公平原则，其诉讼请求没有合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼主张不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告兰州陇亨奶牛有限责任公司、甘肃三和房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2406元，由原告兰州陇亨奶牛有限责任公司、甘肃三和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  石丽萍二〇二〇年十二月二十九日书记员  强小娥