河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终4560号上诉人（原审被告）：彭洪涛，男，汉族，1963年7月15日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：崔会英，河南聚邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王若宁，河南聚邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丁丽娟，女，汉族，1962年10月18日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：崔会英，河南聚邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王若宁，河南聚邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾发华，男，汉族，1974年5月12日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：孙永罡，河南三友律师事务所律师。上诉人彭洪涛、丁丽娟因与被上诉人贾发华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初4541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人彭洪涛、丁丽娟的共同委托诉讼代理人崔会英，被上诉人贾发华及其委托诉讼代理人孙永罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭洪涛、丁丽娟上诉请求：1.撤销河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初4541号民事判决，改判驳回贾发华要求彭洪涛、丁丽娟支付利息的诉讼请求；2.一、二审诉讼费及保全费由贾发华负担。事实和理由：一、一审判决认定彭洪涛、丁丽娟违约是错误的。根据协议第四条“由于该房屋产权暂时不能过户”也可看出贾发华对房屋在一段时间内无法过户是知悉的。此外，根据协议第六条“办理房屋产权过户手续的费用由彭洪涛、丁丽娟承担壹万元，其余由贾发华承担”约定，彭洪涛、丁丽娟将房屋交付给贾发华，后期只需再承担一万元过户费用，其余过户需要产生的所有费用应由贾发华负担。涉案房产因属于按揭贷款购买，所以贾发华应当及时还清按揭款然后办理过户，但贾发华一直拒绝偿还银行贷款，彭洪涛、丁丽娟不得已的情况下，一直代替贾发华偿还银行贷款，贾发华为了达到不支付按揭款的目的，迟迟不去办理过户，贾发华构成违约。二、房屋转让协议签订时的房屋转让价为295140元，一审判决按照2分月息支付高达50多万元的违约金显然不当，况且涉案房产未能办理过户并非是彭洪涛、丁丽娟的主观原因造成。虽然协议中有每月利息2分约定，但在贾发华存在过错的情形下，且贾发华自2010年6月13日起占用涉案房屋至今，应当综合考虑双方过错及各自损失情况，况且即便是民间借贷，也不支持每月2分的利息。3.根据双方的协议约定，涉案房屋的按揭贷款应由贾发华偿还，但其并未支付，银行贷款一直由彭洪涛、丁丽娟支付，导致彭洪涛、丁丽娟额外缴纳了十几万元的按揭款。房屋转让协议签订后，彭洪涛、丁丽娟即将房屋交付给贾发华，贾发华占用涉案房屋已近十年，给彭洪涛、丁丽娟造成了巨大损失，既然双方解除合同，贾发华应支付彭洪涛、丁丽娟占有使用费，一审未准许彭洪涛、丁丽娟提起反诉是错误的。贾发华辩称：一、一审审理程序合法。本案属于房屋买卖合同纠纷，而彭洪涛、丁丽娟主张房屋占用期间的费用与本案不属同一法律关系，不符合反诉条件。二、双方于2010年6月12日签订房屋转让协议时，彭洪涛承诺并保证涉案房屋无抵押及经济纠纷，而彭洪涛将涉案房屋抵押的时间为2009年5月27日，已经构成合同欺诈。三、房屋转让协议明确约定，贾发华购房付款是分两次付清，第一次付80%，剩余的20%在房产过户后付清，彭洪涛、丁丽娟称按揭贷款应由贾发华承担的理由不能成立。月息2分是双方协议中明确约定的，一审判决按照月息2分计算利息并无不当。综上所述，一审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。贾发华向一审法院提出诉讼请求：一、解除贾发华与彭洪涛、丁丽娟签订的房屋转让协议；二、判令彭洪涛、丁丽娟返还贾发华购房款236112元，承担利息自2010年6月13日起按月息二分计算至还清之日止，承担房屋转让协议中约定的违约金；三、判令彭洪涛、丁丽娟支付贾发华装修费用暂定26000元；四、诉讼费、财产保全费由彭洪涛、丁丽娟负担。一审法院认定事实：2010年6月12日，贾发华为乙方，彭洪涛、丁丽娟为甲方，双方签订房屋转让协议。协议书内容为：一、房屋坐落位置：商丘市睢阳区应天花园A-10-12户，面积98.38平方米；二、转让价格：3000元/平方米，共计：295140元；三、付款方式：本协议签订后乙方向甲方支付80%，即236112元，剩余20%房款待房屋产权过户完成后，乙方向甲方一次性付清；四、由于该房屋产权暂时不能过户，待应天花园销售中心通知能够办理产权过户手续时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续。乙方第一次款项支付后，有权装修及使用该房屋；五、甲方承诺：该房屋产权属甲方所有，甲方有权处置该房产。并保证房权无抵押及经济纠纷；六、办理房屋产权过户手续的费用由甲方承担10000元，其余由乙方承担。协议签订后，甲方将房屋现有手续提供给乙方；七、本协议签字生效后，任何一方不得违约，如乙方不能按时付款，要向甲方支付50000元的违约金。如甲方违约，因房权问题不能办理房屋过户手续，甲方承担50000元违约金及月息2分的利息，并将乙方所交房款全部退还，并承担乙方装修费用。另，甲方缴纳契税、维修基金等共计10253元（凭票），由乙方付款给甲方。2013年6月13日，彭洪涛给贾发华出具收据一份，收到贾发华交纳的80%房款236112元。随后，贾发华对房屋进行了装修并入住。2009年5月27日，涉案房屋因房屋贷款，抵押在中国工商银行商丘分行名下，并进行了房屋抵押预告登记，房屋贷款由彭洪涛按期偿还。另查明，因案外人刘国庆与彭洪涛纠纷一案，案外人刘国庆申请该院强制执行。2018年12月6日，商丘市睢阳区人民法院对涉案房产进行了查封，执行期间，贾发华提起案外人执行异议之诉，一、二审均驳回了贾发华的诉讼请求。2019年11月6日，商丘市睢阳区人民法院对涉案房产进行了第二次拍卖。现贾发华已从涉案房屋搬离。一审法院认为，贾发华与彭洪涛、丁丽娟签订的房屋买卖合同不违背法律强制性规定，为有效合同，依法受法律保护，双方均应按照合同约定行使权利、承担义务。贾发华按照合同约定支付了80%房款即236112元，彭洪涛、丁丽娟虽然向贾发华交付了房屋，但由于彭洪涛、丁丽娟在与贾发华签订房屋买卖合同时已经涉案房屋抵押给了中国工商银行商丘分行，违反了合同第五条约定的条件。且涉案房产现已被该院拍卖、执行，贾发华也已按照执行局的要求搬离，贾发华签订合同的目的最终无法实现。因此，贾发华要求与彭洪涛、丁丽娟解除合同，返还购房款236112元及合法利息、违约金的诉讼请求，予以支持。本案中，双方既约定违约金，又约定有利息，但违约金及利息共计不得超过年利率24%，即月息2分。对贾发华的其他诉讼请求，证据不足，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决：一、解除贾发华与彭洪涛、丁丽娟2010年6月12日签订的房屋转让协议；二、彭洪涛、丁丽娟于判决生效后十日内返还贾发华购房款236112元及利息（利息按照月息2分计算，自2010年6月13日起计算至付清之日止）；三、驳回贾发华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5232元，减半收取2616元，财产保全费5000元，共计7616元，由彭洪涛、丁丽娟负担。本院二审期间，当事人均未提供新的证据材料。本院经审理查明，彭洪涛给贾发华出具80%房款236112元的收据时间为2010年6月13日，其余事实与一审认定的事实一致。本院认为，第一，关于解除合同并退还购房款的问题。贾发华与彭洪涛、丁丽娟签订的房屋转让协议是双方真实意思表示且不违反法律、行政法规规定，为有效合同，双方均应诚信履行。本案中，贾发华已按合同约定支付了80%的购房款即236112元，彭洪涛、丁丽娟虽向贾发华交付了房屋，但由于彭洪涛与案外人刘国庆存在经济纠纷，导致涉案房屋被法院执行，违反了房屋转让协议第五条关于“保证该房权无抵押及经济纠纷”的约定，贾发华现已按照法院执行部门的要求搬离，导致贾发华签订合同的目的最终无法实现。因此，贾发华要求与彭洪涛、丁丽娟解除合同并返还已付购房款236112元的诉讼请求，应予支持。第二，关于已付购房款的利息计算问题。案涉房屋转让协议中明确约定，如甲方违约因房权问题不能办理房屋过户手续，甲方承担50000元的违约金及月息2分的利息，显然双方既约定违约金又约定有利息，一审判决按照双方约定月息2分计算相应利息并不违反法律规定，彭洪涛、丁丽娟关于利息问题的上诉理由不能成立。第三，本案一审法院虽未准许彭洪涛、丁丽娟的反诉，但其可以另案主张权利，并未损害其实质权利，也不属于民诉法规定的程序违法的情形。综上所述，彭洪涛、丁丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5232元，由上诉人彭洪涛、丁丽娟负担。本判决为终审判决。审判长  许玉霞审判员  文志林审判员  曹燚森二〇二〇年十二月二十一日书记员  李登攀