山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6261号上诉人(原审被告)：程某,住太原市。委托诉讼代理人:李某,山西威权律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫某,住古交市。委托诉讼代理人:马某,山西华炬律师事务所律师。上诉人程某与被上诉人闫某房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市万柏林区人民法院(2020)晋0109民初3340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人程某及其委托诉讼代理人李某,被上诉人闫某的委托诉讼代理人马某到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人程某上诉请求：一、依法撤销(2020)晋0109民初3340号民事判决,将该案发回一审法院重新审理或改判以被上诉人欠付上诉人的18462.66元折抵上诉人应付被上诉人的相关款项,并依法免除2020年1月26日至2020年3月17日房租的一半即26000元整。二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。一审法院认定事实不清,适用法律错误,依法应予纠正。1.一审庭审中,上诉人向法庭提交了上诉人与被上诉人的微信聊天记录,证明被上诉人尚欠上诉人2份会员卡储值及应退还上诉人物业费共计31258.16元。庭审中,一审法官经过询问双方当事人也已将该事实确认并记录在一审庭审笔录中.被上诉人应退还上诉人的31258.16元在扣除上诉人欠付被上诉人的原材料13781.45元后，还剩余18462.66元(其中应退还会员卡结算13265.4元,物业费5197.26元)。上诉人在一审答辩及庭审过程中多次主张以该金额折抵应付被上诉人的相应房租,被上诉人对上诉人的主张也予以认可。但一审法院在判决书中却并未确认以18462.66元折抵相应房租,导致该案事实认定错误,侵害了上诉人的合法权益,依法应予纠正。2.新冠疫情发生后,山西省人民政府于2020年1月26日宣布启动重大公共卫生应急响应,上诉人被迫于2020年1月26日停业至2020年3月17日，双方协商一致解除案涉房屋租赁合同,上诉人共计停业52天，根据《民法总则》关于不可抗力的相关规定及公平原则，人民法院依法应部分或全部免除不可抗力期间的房租,上诉人认为不可抗力导致的停业期间的房屋损失应由双方平均分担,即各自承担26天的房屋租金损失为宜。一审法院仅免除17天房租,违反了公平原则,明显加重了上诉人责任。被上诉人闫某辩称：1.一审判决认定事实正确清楚,应当予以维持。首先二审程序是对一审庭审程序进行纠错的程序,本案当中一审法院对于认定事实并不存在任何的错误,同样在法律适用上也不存在错误,一审当中由于上诉人没有提起过反诉,所以他只是在答辩过程当中提出,应当以所谓的会员卡储值折抵拖欠房租的这种请求。这一请求应当通过另诉的方式来进行解决,上诉人对于费用的折抵的请求不是本案的审理范围。一审法院在庭审当中没有认定上诉人提出的这13265.4元的会员卡结算费用,但是为什么在一审法院当中上诉人也说了,也折抵过一部分会会员卡的费用,是因为当时一审当中原告也就是被上诉人在诉讼请求当中已经将相应的款项进行了折抵,提供给一审法院的是折抵后的数字。2.一审法院认定的关于物业费的计算,对方也提出来的是5197.26元,我们认为应当实际截止到3月17日为止应该是5012元。3.由于新冠疫情导致减免17天,一审法院认定的事实也是非常正确的。虽然在不可抗力的前提之下,双方都没有责任,应当适当的减免或者说双方应当分摊。从2020年的2月25号左右,就是1月25日左右进入一级响应以后事实上各行各业都停业了,但是到了2月10日2月中旬左右,各行各业都开始陆陆续续的复工,所以我们认为一审法院支持的这17天,事实上已经给他计算到3月初了。闫某向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠租金180000元（暂计至2020年6月29日）；2、判令被告立即向原告支付租赁期限内已产生的水电费268元、采暖费8275.46元，耗材费985.95元，共计9529.41元；3、判令被告向原告支付租赁期间造成的物品损失款3409.84元；以上三项合计192939.25元；4、本案一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2019年12月8日，原告闫某（甲方）与被告程鹏（乙方）签订了转租合同，合同约定：甲方向乙方提供位于太原市××街商铺，使用面积228.8平方米的经营场地，供乙方开展经营活动。双方合作期从2019年12月6日至2021年7月31日，为期一年零八个月；合作期内，乙方只有该场地经营使用权，未经甲方同意，乙方不得私自转租。甲、乙双方约定，该场地仅限乙方从事1950品牌的餐饮经营范围；乙方日常经营中发生的物业、水、电、暖等相关费用全部自行承担。合同期内，前三个月，即2020年3月6日前，乙方每月支付甲方保底费用30000元；从2020年3月6日至2021年7月31日，乙方每月支付甲方保底费用30000元后，如当月营业额超出10万元，超出部分甲方抽取营业额的10%作为投资成本的回收。甲、乙双方应认真履行本合同约定的结算条款，及时结算。如有特殊情况由甲乙双方协商确定；实行按月结算制，次月3日前，乙方向甲方提供上月店内营业收入明细；经甲方审核无误确认后，乙方需在3日内支付相应款项至甲方指定账户，如遇节假日可相应顺延；双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付人民币叁万元整给甲方作为履约保证金。因乙方违反本合同的约定而产生的违约金，损害赔偿金以及所欠物业水电等费用，甲方可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方通知后七天内补足。在合同到期时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用，保证金在十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权视情况没收部分或全部保证金。租赁期内，店内现有设施设备、装修家具、碗柜、茶具等店内现所有物品（后附清单明细），乙方具有保管义务、享有使用权无处置权。租赁结束乙方需全部返还，如有损坏按折旧赔偿。因不可抗力及政策因素致使本合同无法履行合同自动终止，双方不承担责任；乙方因特殊原因需提前终止合同，需提前60天向甲方提出书面申请，经甲方书面同意，且乙方清偿甲方各项费用后，合同可终止；无论何种情况导致合同终止的，乙方应当付清各项费用。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，被告于2019年12月14日向原告支付了30000元的保证金，于2019年12月17日缴纳了租赁房屋的电费、电话费、物业费共计10721.56元，并于2020年1月8日向原告支付了截至2019年12月31日的房屋租金17419元。2020年1月1日之后的房屋租金被告一直未缴纳。2020年3月14日被告通过微信向原告申请解除房屋租赁合同，庭审中原被告一致认可2020年3月17日被告将租赁房屋钥匙交付给原告。原被告在办理交接事宜时一致确认采暖费为7212.57元、水电费268元。被告在房屋承租期间使用原告店内13781.45元的食材及耗材，原告应向被告支付的会员卡消费明细表上的金额为12795.5元，原被告在食材耗材盘点表及储值卡消费明细表上签字确认，上述差价为985.95元。庭审中，原被告一致认可被告向原告支付租赁期间造成的物品损失款为3409.84元。另查明，被告程某别名程鹏，被告在庭审中亦予以认可。一审法院认为：原告闫某与被告程某签订的转租合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按约履行。被告程某逾期未缴纳房屋租赁费造成纠纷，应当承担全部责任。被告于2020年3月17日将租赁房屋钥匙交付给原告，原被告以实际行动表明双方协商一致解除了房屋租赁协议，故被告应当向原告支付2020年1月1日至2020年3月17日的房屋租赁费77000元（30000元÷30天*17天+30000元*2个月）。因新冠疫情原因，本院依法酌情减免17天的房屋租金，即被告向原告支付两个月的房屋租赁费60000元。双方在办理交接手续时一致确认被告应该向原告支付租赁期间的水电费268元、采暖费7212.57元。庭审中原被告一致确认被告向原告支付租赁期间造成的物品损失款3409.84元及耗材费985.95元。因合同明确约定保证金可以抵扣因该合同履行产生的相关费用，故关于被告同意用保证金30000元抵扣法院认定被告应付原告相关费用的辩解意见本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告程某于本判决生效之日起10日内向原告闫某支付房屋租赁费60000元，抵扣保证金30000元后，被告实际向原告支付房屋租赁费30000元。二、被告程某于本判决生效之日起10日内向原告闫某支付租赁期限内产生的水电费268元、采暖费7212.57元、耗材费985.95元，共计8466.52元。三、被告程某于本判决生效之日起10日内向原告闫某支付租赁期间造成的物品损失款3409.84元。四、驳回原告闫某的其他诉讼请求。本院二审查明：在上诉人程某经营期间，被上诉人闫某还欠程某储值卡费13265.4元；程某针对承租的店铺预交了物业费5012元。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为:上诉人闫某与被上诉人程某签订的转租合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按约履行。现程某逾期未缴纳房屋租赁费，造成纠纷，责任在程某，故对闫某要求程某给付租金的合理请求予以支持。一审在认定双方之间的欠付关系时，未将闫某欠程某储值卡费13265.4元及程某预付店铺物业费5012元的金额在双方之间进行核减，该认定不妥，本院予以纠正。故13265.4元＋5012元=18277.4元，对该18277.4元在程某应支付闫某的金额中予以核减。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持山西省太原市万柏林区人民法院(2020)晋0109民初3340号民事判决；二、被上诉人闫某于本判决生效之日起10日内向上诉人程某支付18277.4元。三、驳回上诉人程某的其他上诉请求。本判决生效后，富有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违法本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一、二审案件受理费6237元，由上诉人程某负担610元，由被上诉人闫某负担5627元。本判决为终审判决。审判长 张 燕审判员 焦跃峰审判员 吕 斌 二〇二〇年十二月一日书记员 田泽珊