广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2233号上诉人(原审原告)：肇庆市臻联房地产代理有限公司，住所地广东省肇庆市端州区******恒裕海湾C区C1、C2、C3幢二至五层商铺522卡之一，统一社会信用代码914**********627XE。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：黄杰明，广东赛力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，广东赛力律师事务所律师。上诉人(原审被告)：肇庆市天汇置业有限公司，住所地广东省肇庆市端州区********，统一社会信用代码914***********128L。法定代表人：尹某1。委托诉讼代理人：范丹霞，广东金桥百信（肇庆）律师事务所律师。上诉人肇庆市臻联房地产代理有限公司（以下简称臻联公司）因与上诉人肇庆市天汇置业有限公司（以下简称天汇公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省肇庆市端州人民法院（2020）粤1202民初958号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人臻联公司的委托诉讼代理人黄杰明、上诉人天汇公司的委托诉讼代理人范丹霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。臻联公司提出上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.天汇公司另向臻联公司支付代理服务费72630.85元；3.天汇公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决未能明确合同主要目的，致使天汇公司享受了臻联公司服务后而拒不付款。天汇公司与客户签订认购书时，已实际收取定金，除经臻联公司同意外，天汇公司均应当支付案涉佣金。根据交易习惯可知，购房客户选购不动产时，必然会多个楼盘对比、同一楼盘多次走访考察、选购房号多次讨价还价，而签订认购书已是最关键一步，也是臻联公司代理工作的核心环节。购房客户在签订认购书的同时需支付相应定金，而根据天汇公司庭审上的陈述也可知，天汇公司在与客户签订认购书时候已经实际收取了定金，该行为已属于天汇公司依据臻联公司的代理工作而获得收益。根据天汇公司的认购书可知“认购人应在缴纳定金后20日内付清房款，……且认购人无权要求出卖人返还定金”。在此情形下，天汇公司在客户认购后20日内即可确认收入，向臻联公司支付佣金。案涉房产均于2017年8、9、10月份成交，天汇公司依法应向臻联公司支付佣金收益。而且根据广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二条“认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但协议已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该协议应当认定为房屋买卖合同。”的规定及现有证据可知，臻联公司与天汇公司之间的合同目的已实现，天汇公司应支付代理费。二、一审判决举证责任分配不当，臻联公司作为提供代理服务一方，已经举证了天汇公司确认的已成交材料，而且成交时间为2017年8、9、10月份，成交后续的工作均由天汇公司完成和掌握。故应当由天汇公司举证“已成交”楼宇的实际情况，否则由天汇公司承担举证不能的责任，推定“已成交”的楼宇均已满足支付佣金的条件。综上，臻联公司不服一审判决驳回的72630.85元部分，请二审法院依法予以改判。天汇公司答辩：案涉《独家策划销售代理合同》第10.8条约定，销售成功是指代理期限内，购房者签署《商品房买卖合同》；第7.2.5条约定，代理期内下定单位跨越合同委托期而符合成交条件的，皆计入本合同代理佣金的范围；第9.5条约定，合同到期时，在代理期内签署《认购书》客户或者《认筹书（意向登记书）》在合同到期后与天汇公司签订《商品房买卖合同》的，天汇公司需按本合同第七条规定支付代理费用。臻联公司的代理工作完成并计佣的情形仅包括：1.代理期内，购房者与天汇公司签订《商品房买卖合同》；2.代理期内下定购房者，在合同期满后与天汇公司签订《商品房买卖合同》；3.代理期内购房者与天汇公司签订《认购书》或《认筹书（意向登记书）》，合同期满后仍与天汇公司签订《商品房买卖合同》。由此可见，臻联公司代理工作完成的关键标准应为其推介签订认购书或支付定金的客户与天汇公司签订《商品房买卖合同》。因此，对于未与天汇公司签订《商品房买卖合同》的单位，天汇公司无需向臻联公司支付佣金。在合同期满后，对于非因臻联公司推介签订认购书或支付定金的客户与天汇公司签订《商品房买卖合同》的单位，天汇公司同样无需向臻联公司支付佣金。综上，臻联公司的上诉请求无事实和法律依据，请二审法院予以驳回。天汇公司提出上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.依法改判天汇公司应向臻联公司支付代理费96448.15元；3.判令本案诉讼费、保全费由臻联公司承担。事实和理由：一审判决我司应付代理服务费111727.15元与事实不符。我司对于一审判决将《臻联-天汇城项目已成交未签订合同住宅确认表》中的4套住宅(房号分别为D栋2001、B栋303、C栋305、E栋2504)均认定为已办理网签、应向臻联公司支付代理费有异议。1.房号D2001的住宅虽现已办理网签手续，但成交客户并非臻联公司的客户*******。因按揭不通过，天汇公司已与原购房客户********解除了原网签合同，天汇公司分别于2019年3月14日和2019年3月15日退还了房款10万元和5万元，合计15万元。根据案涉《独家策划销售代理合同》第7.3.3条约定，非因甲乙双方原因导致买卖合同被终止、撤销或解除，该房屋不视为臻联公司成功销售，天汇公司无需支付佣金或奖金。因此，天汇公司无须向臻联公司支付房号D2001的住宅的代理费5679元。2.房号E2504的原购房客户在一审判决后因按揭不过，已办理解除网签合同的手续，根据案涉《独家策划销售代理合同》第7.3.3条约定，天汇公司无须向臻联公司支付房号E2504的住宅的代理费9600元。案涉《独家策划销售代理合同》内容合法，是双方真实意思表示，经双方签署后发生法律效力，双方应受上述合同约束。在双方履约过程中，有时会出现臻联公司推荐的客户签订网签合同后，因按揭不过导致网签合同被解除的情形。一审法院就刘子龙诉臻联公司预售合同纠纷一案作出的(2017)粤1202民初3257号民事判决认定刘子龙不能在合同指定银行取得贷款以履行双方签订的合同，不能归责于任何一方，刘子龙要求臻联公司双倍返还定金理据不足，并判决由臻联公司退还房款和定金，故客户因按揭不过导致网签合同被解除，应认定为非因天汇公司、臻联公司双方原因导致买卖合同被解除。综上，一审判决认定事实错误，请二审法院依法撤销一审判决第一项并予以改判。另外，一审遗漏查明臻联公司自愿在诉讼请求中扣减D1701房的佣金6366元的事实，我司的第二项上诉请求变更为改判天汇公司向臻联公司支付代理费用90082.15元，对一审判决支付的违约金没有意见。臻联公司答辩：1.按揭不通过的定性。根据现行按揭贷款规则和交易习惯，按揭不通过是指天汇公司与购房者签订《商品房买卖合同》《银行按揭合同》及收齐客户相关按揭资料、附带首期款支付凭证后向银行申请按揭贷款，后被银行批复不通过。2.合同对结算条件的约定。根据案涉《独家策划销售代理合同》第7.2.2条“银行按揭客户需已经签署完《商品房买卖合同》《银行按揭合同》及收齐客户相关按揭资料、缴付首期款后当月内结清全部销售代理佣金”的约定，若客户处于按揭不通过的情形，即代表已经满足结算条件。3.按揭不通过的归责。臻联公司从事代理销售工作，根据案涉《独家策划销售代理合同》第6.2.9条“在客户签署《商品房买卖合同》并缴付首期购房款后，乙方对于该单位的销售代理工作即告完成（除本合同约定的售后服务外）”的约定，臻联公司并不对银行按揭审批承担责任。而且按揭不通过本身就是商品房买卖中常见的可预见事由，该事由不能归责于臻联公司。若因开发商限定贷款银行导致无法贷款，属于开发商责任；若因购房者自身原因，属于购房者责任，开发商可挞定后分配定金，但不能以此拒付代理费用。4.天汇公司引用(2017)粤1202民初3257号民事判决属于以偏概全。一方面，该案因原被告均未能充分举证而判决，原文为“根据现有证据，原告不能在合同指定银行取得贷款以履行双方签订的合同，不能归责于任何一方”，并非是按揭不通过不需要归责。另一方面，开发商限定贷款银行导致购房者无法顺利贷款，属于不当排除购房者的权利，应当由开发商承担责任。臻联公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令天汇公司立即支付拖欠的代理费184358元。2.判令天汇公司立即支付违约金41093.39元（暂计自2018年2月13日至2020年2月26日；2月27日后的违约金按照每天万分之三为计算标准，一直计算至天汇公司清偿代理费之日止）。3.判令天汇公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：臻联公司原企业名称为肇庆市端州区臻联房地产代理有限公司，2017年3月16日变更为肇庆市臻联房地产代理有限公司。2016年9月20日，天汇公司（委托人、甲方）与臻联公司（乙方、受托人）签订《肇庆天汇城独家策划销售代理合同》，约定甲方为“肇庆天汇城”之发展商，现委托乙方为该物业之外独家策划销售代理人；受托物业名称为“天汇城”项目,受托物业位置位于肇庆市端州区********,受托物业类型为住宅、公寓、商铺,乙方受托销售代理的物业以该项目预售证经批准的全部可售建筑面积为准;代理期限自2016年9月23日至2017年10月31日止,合约期满,后续合作事宜由甲乙双方另行协商后签订补充协议。合同还就双方合作方式、工作内容、双方权责、服务报酬、通知及送达、违约责任、合同生效及终止等进行约定。其中，合同第六条“双方权责”中6.2.9点约定每个单位在客户签署《商品房买卖合同》并缴付首期房款后，乙方对于该单位的销售代理工作即告完成（除本合同约定的售后服务外）合同第七条“服务报酬”中7.1销售代理费约定，7.1.1销售代理费：甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数计算代理费并按月向乙方支付佣金报酬。洋房、公寓月度销售额小于1000万元的，销售点数（含税）为1.3%；洋房、公寓月度销售额大于或等于1000万元小于1500万元的，销售点数（含税）为1.4%；洋房、公寓月度销售额大于或等于1500万元的，销售点数（含税）为1.5%；商铺月度销售额2%。7.1.3服务代理期限内各月销售率及对应佣金点数分别独立核算，每月的代理费按当期成功销售单位总金额所对应的最高佣金点数计算当月全部佣金。服务期结束后，按各月所达到的销售额对应相应的佣金点数进行最终核算并支付。7.1.4各月销售额以当月客户与甲方签订的全部《商品房认购书》的认购金额为准。7.2结算条件约定，7.2.1一次性及分期付款的购房客户以签署《商品房买卖合同》及缴付首款房款为依据，甲方向乙方支付当月成交物业的全部销售代理佣金；7.2.2银行按揭客户需已经签署完《商品房买卖合同》《银行按揭合同》及收齐客户相关按揭资料、缴付首期款后当月结清全部销售代理佣金；7.2.3若客户采用发展商垫付首期款方式购房的，该部分款项视为客户已经缴交，不影响代理费用的结算。7.2.4如客户（包含但不限于甲方关系户）在签订合同时不能按时付讫首期款但甲方仍与其签订《商品房买卖合同》的，则该单位视为正常成交，且已符合结佣条件，乙方可按程序结算代理费。7.3结算时间及程序约定，7.3.1代理费每月结算一次，乙方需依前述约定每月7日前向甲方提交上个月的结算清单，甲方审核无异议，并经甲方有关部门复核签字确认为准，则需于5天内盖章确认并支付销售代理费。7.3.3违约单位佣金约定：⑴在代理期限内，由于非甲、乙双方的原因导致买卖合同被终止、撤销或解除，该房屋按照买卖合同中有的关约定获取的定金、违约金等，由甲乙双方按照甲方50%、乙方50%的比例分配。该等房屋不视为乙方成功销售，甲方无需向乙方支付佣金或奖金，如甲方已付佣金或奖金的，由乙方在收到甲方通知后的三日内退回，该等房屋由乙方再行销售。⑵购房者支付定金后未能按约定正式签订买卖合同（挞定），依法获取的定金由双方按照甲方50%、乙方50%的比例分配（特殊情况下退还定金的除外）。⑶由于甲方原因导致买卖合同被终止、撤销或解除的，均视为乙方成功销售。第九条“违约责任、合同生效及终止”中9.4终止合约时，甲方仍须支付乙方于代理期间已完成部分之条款第七条有关条款向乙方支付相关费用，且支付期限不得迟于双方达成该项目最终费用结算的书面确认后的10个工作日内。甲方逾期不支付乙方应收代理费，将按逾期每天支付乙方应付代理费的万分之三作为违约金……合同签订后，天汇公司依约履行合同义务。2018年2月8日，臻联公司、天汇公司对截至2017年10月31日止已成交未签合同公寓的数据进行确认并签署一份《臻联-天汇城项目已成交未签合同公寓确认表》和一份《臻联-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》，该两表载明认购时间、业主名字、认购房号、成交建筑面积、认购单价和总价、应签约时间等内容（详见附表），双方确认公寓认购总价是8355450元、住宅认购总价是2654726元。同日，双方还签署了一份《臻联-天汇城项目2017年12月1-31日成交签约对佣表》和一份《臻联-天汇城项目2018年1月1-31日成交签约对佣表》，确认2017年12月应结佣金5894元、2018年1月应结佣金24625元，两表载明2017年9月份的代理费率为1.3%，2017年5月、10月份的代理费率为1.5%。此后，臻联公司因天汇公司未履行合同付款义务，经催收无果，遂于2020年3月10日诉至该院。诉讼中，天汇公司对《臻联-天汇城项目2017年12月1-31日成交签约对佣表》《臻联-天汇城项目2018年1月1-31日成交签约对佣表》所载的应结佣金5894元、24625元没有异议；对于臻联公司以《臻联-天汇城项目已成交未签合同公寓确认表》《臻联-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》所载的认购总价计算代理费有异议，认为：1.《臻联-天汇城项目已成交未签合同公寓确认表》中有19套公寓（A栋1517、1314、1001、1009、905、908、911、918、808、809、818、717、603、606、614、617、618、517、518）和《臻联-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》中有1套住宅（E栋101）没有签订商品房买卖合同，不应计付代理费；2.《臻联-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》中有1套住宅（E栋2504）因买房者未通过银行按揭贷款而退款，不应计付代理费；3.《臻联-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》中有1套住宅（D栋2001）退回定金并未成交，不应计付代理费；4.B栋1901、E栋1104、A栋706房屋退回定金并未成交，原已计付代理费143400元，应予以扣减。天汇公司对于其主张上述未签订商品房买卖合同的19套公寓和1套住宅均未提供相关认购书或解除合同协议书，但提供了部分房屋的定金收据和退款凭证。经核对，臻联公司、天汇公司确认如下事实：（1）A栋1517房收取客户定金2万元，在2018年5月3日退回定金2万元；（2）A栋1009房收取客户定金2万元，在2019年3月20日退回定金2万元；（3）A栋908房收取客户定金2万元，在2018年8月3日退回定金2万元；（4）A栋911房收取客户定金2000元，在2018年7月12日退回定金2000元；（5）A栋918房收取客户定金2万元，在2018年6月1日退回定金2万元；（6）A栋808房收取客户定金2万元，在2019年6月24日退回定金2万元；（7）A栋809房收取客户定金2万元，在2019年7月5日退回定金2万元；（8）A栋717房收取客户定金1万元，在2019年3月25日退回定金1万元；（9）A栋606房收取客户房款161982元，在2018年12月26日退回房款161982元；（10）A栋517房收取客户房款148037元，在2018年6月14日退回房款148037元；（11）E栋101房收取客户定金3万元，在2019年3月25日退回定金3万元；（12）D栋2001房收取客户房款15万元，在2019年3月14日和15日退回房款15万元。另查明：根据肇庆市住房和城乡建设局官网的商品房信息公示查询，天汇城小区A栋（现售）房屋号为1517、1314、1001、1009、905、908、911、918、808、809、818、717、603、606、614、617、618、517、518的19套公寓标注“现房待售”，E栋（预售）101房屋号为101的住宅标注“期房待售”。一审法院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。臻联公司、天汇公司于2016年9月20日签订的《肇庆天汇城独家策划销售代理合同》，是双方的真实意思表示，且合同的主要内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方均应依约全面履行。一、关于代理费的诉讼请求。根据合同第6.2.9条和第7.2条约定，每个单位在客户签署《商品房买卖合同》并缴付首期房款后，臻联公司对于该单位的销售代理工作即告完成；对代理费结算条件约定：①一次性及分期付款的购房客户以签署《商品房买卖合同》及缴付首款房款为依据，天汇公司向臻联公司支付当月成交物业的全部销售代理佣金；②银行按揭客户需已经签署完《商品房买卖合同》《银行按揭合同》及收齐客户相关按揭资料、缴付首期款后当月结清全部销售代理佣金；③若客户采用发展商垫付首期款方式购房的，该部分款项视为客户已经缴交，不影响代理费用的结算；④如客户（包含但不限于甲方关系户）在签订合同时不能按时付讫首期款但天汇公司仍与其签订《商品房买卖合同》的，则该单位视为正常成交，且已符合结佣条件，臻联公司可按程序结算代理费。可见，无论客户采取何种付款方式，代理费结算的前提均需天汇公司与客户签订《商品房买卖合同》。本案中，臻联公司举证了由双方签署的《臻联-天汇城项目2017年12月1-31日成交签约对佣表》《臻联-天汇城项目2018年1月1-31日成交签约对佣表》《臻联-天汇城项目已成交未签合同公寓确认表》《臻联-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》主张代理费184358元，根据上述四表，臻联公司所主张的代理费分为两部分，一部分是已成交签约并确认佣金的，另一部分是已成交未签约的。（一）对于已成交签约并确认佣金的部分，根据《臻联-天汇城项目2017年12月1-31日成交签约对佣表》《臻联-天汇城项目2018年1月1-31日成交签约对佣表》所载，双方确认的应结佣金分别为5894元、24625元，该院对此予以确认，即天汇公司共需向臻联公司支付已成交签约的代理费30519元。（二）对于已成交未签合同的部分，虽然双方在2018年2月8日签署的《臻联-天汇城项目已成交未签合同公寓确认表》《臻联-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》所确认的是已成交未签约的单位，但至臻联公司起诉已两年，此期间双方并未对上述所列单位结算代理费，诉讼期间经在肇庆市住房和城乡建设局官网的商品房信息公示查询及双方确认，《臻联-天汇城项目已成交未签合同公寓确认表》中有19套公寓（房号：A栋1517、1314、1001、1009、905、908、911、918、808、809、818、717、603、606、614、617、618、517、518），《臻联-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》中有1套住宅（房号：E栋101）未办理网签。也就是说《臻联-天汇城项目已成交未签合同公寓确认表》《臻联-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》中除上述房号的单位之外，其余的13套公寓和4套住宅均已办理网签，故《臻联-天汇城项目已成交未签合同公寓确认表》《臻联-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》所载的单位区分为最终已签约和最终未签约两部分。1.对于最终已签约单位。由于臻联公司为案涉项目的独家策划销售代理机构，故已办理网签的13套公寓和4套住宅应视为臻联公司已完成代理销售工作，天汇公司应依约结算代理费。天汇公司作为案涉项目的开发商，相关的交易材料应由天汇公司保管，天汇公司主张已签约的单位依约不计付代理费的举证责任应归于天汇公司。因此，在天汇公司未能充分举证证实已办理网签的13套公寓和4套住宅依约无需计付代理费的情况下，该13套公寓和4套住宅应按双方确认的认购金额计算代理费。至于代理费的计算标准，双方签署的《臻联-天汇城项目2017年12月1-31日成交签约对佣表》《臻联-天汇城项目2018年1月1-31日成交签约对佣表》具体约定了2017年9月份的代理费率为1.3%，2017年5月、10月份的代理费率为1.5%，该约定是双方的真实意思表示，应视为对《肇庆天汇城独家策划销售代理合同》的补充，臻联公司主张按照对佣表约定代理费计算标准计算代理费并无不当，该院予以采纳。《臻联-天汇城项目已成交未签合同公寓确认表》中已网签的13套公寓（房号：A栋1120、1415、711、720、511、1118、1117、1301、802、803、1217、817、605）的认购金额为3394014元，按认购时的代理费率分别计算代理费为50388.05元（261078元×1.3%＋3132936元×1.5%）；《臻联-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》中已网签的4套住宅（D栋2001、B栋303、C栋305、E栋2504）的认购金额2182267元，按认购时的代理费率分别计算代理费为30820.1元（956955元×1.3%＋1225312元×1.5%）。因此已网签单位需计付代理费81208.15元。2.对于最终未签约单位。本案中，天汇公司提供了部分成交单位退定金或退房款的凭证，对于成交后又退回定金、房款的单位是否应计付代理费的问题，合同第7.3.3条“违约单位佣金”约定了三种情形：①在代理期限内，由于非臻联公司、天汇公司的原因导致买卖合同被终止、撤销或解除，该房屋按照买卖合同中有的关约定获取的定金、违约金等，由双方按照各50%的比例分配；②购房者支付定金后未能按约定正式签订买卖合同（挞定），依法获取的定金由臻联公司、天汇公司按照各50%的比例分配（特殊情况下退还定金的除外）；③由于天汇公司原因导致买卖合同被终止、撤销或解除的，均视为臻联公司成功销售。也就是说即使客户认购后未签约或签约后又解除合同的，天汇公司仍应按上述合同约定的情况分别计付代理费给臻联公司。由于臻联公司未举证已认购最终未签约单位已收取定金或房款情况，而天汇公司虽提供了部分单位退款证据却对退款原因未进行举证，以致无法区分计算臻联公司应得的代理费，故臻联公司主张《臻联-天汇城项目已成交未签合同公寓确认表》《臻联-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》中所列已成交最终未网签的单位的代理费因证据不足，该院不予支持，臻联公司可待搜集证据后再行起诉主张。综上，天汇公司需支付臻联公司代理服务费共111727.15元，臻联公司要求天汇公司支付代理费184358元的诉讼请求其合理有据部分,该院予以支持。二、关于违约金的诉讼请求。合同第9.4条约定，终止合约时，天汇公司仍须支付臻联公司于代理期间已完成部分之条款第七条有关条款向臻联公司支付相关费用，且支付期限不得迟于双方达成该项目最终费用结算的书面确认后的10个工作日内。天汇公司逾期不支付臻联公司应收代理费，将按逾期每天支付臻联公司应付代理费的万分之三作为违约金。根据臻联公司所举之证据，经双方书面结算代理费的证据包括《臻联-天汇城项目2017年12月1-31日成交签约对佣表》《臻联-天汇城项目2018年1月1-31日成交签约对佣表》，按照上述约定，天汇公司需在签署对佣表后10个工作日内（即在2018年2月27日前）向臻联公司支付代理费，逾期则天汇公司应以上述两对佣表确定的代理费30519元为基准，自2018年2月28日起按日万分之三向臻联公司计付违约金至付清之日止。臻联公司关于违约金的诉讼请求其合理部分，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、天汇公司应在该判决发生法律效力之日起五日内向臻联公司支付代理服务费111727.15元；二、天汇公司应在该判决发生法律效力之日起五日内向臻联公司支付违约金，违约金以代理费30519元为基准，自2018年2月28日起按日万分之三向臻联公司计付违约金至付清之日止；三、驳回臻联公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2341元(臻联公司已预交)，由臻联公司负担1111元，天汇公司负担1230元。二审中，天汇公司向本院提交如下新证据：1.天汇城E幢2504房网签情况、2.解除合同协议书，拟证明E幢2504房因王章培、华彩郎按揭不通过而导致网签合同被解除的事实。臻联公司质证认为，对证据真实性及合法性由法院核实，通过协议书可知购房者已经签订买卖合同，结合一审天汇城证据可知客户已经支付首期房款，该情形符合合同中7.2.2条款约定的结算条件，应当支付相应的佣金费用。臻联公司提交（2017）粤1202民初3257号民事判决书作为新证据，拟证明该判决是基于当事人证据不足而不归责，而不是认可“按揭不过则不需要归责”。按揭不通过的客户实际上符合双方合同7.2.2条中约定结算的条件。天汇公司质证认为，不属于新证据不再发表意见。一审法院查明的基本事实无误，本院予以确认。本院认为，本案是商品房委托代理销售合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.已认购但未最终签约的单位应否支付佣金；2.案涉D2001、E2504房屋应否支付佣金。关于已认购但未最终签约的单位应否支付佣金问题。首先，案涉《独家策划销售代理合同》并不存在仅以签订认购书即支付佣金的相关约定。臻联公司认为签订认购书的单位均应支付佣金的主张，缺乏依据，本院不予支持。其次，上述代理合同第7.3.3条“违约单位佣金约定：……②购房者支付定金后未能按约定正式签订买卖合同（挞定），依法获取的定金由臻联公司、天汇公司按照各50%的比例分配（特殊情况下退还定金的除外）”。据此可知，客户认购后未签约正式购房合同的，获取的定金应由双方进行分配。但臻联公司未能提供证据证实天汇公司因购房者未签订正式购房合同获取了定金，臻联公司对此应承担举证不能的法律后果。一审判决没有支持臻联公司主张该部分佣金的诉求并无不当，本院予以维持。对于案涉D2001、E2504房屋应否支付佣金的问题。根据案涉《独家策划销售代理合同》7.2.2条“银行按揭客户需已经签署完《商品房买卖合同》《银行按揭合同》及收齐客户相关按揭资料、缴付首期款后当月结清全部销售代理佣金”的约定，案涉D2001、E2504房屋已签订认购书以及正式的购房合同，臻联公司已完成相关的代理工作，天汇公司应按上述约定支付相应的佣金。天汇公司认为D2001、E2504房屋后来因客户银行贷款未通过而解除合同，属于《独家策划销售代理合同》第7.3.3条中违约单位佣金约定第一种情形不应支付佣金。首先，《独家策划销售代理合同》第7.3.3条：“违约单位佣金约定了三种情形：①在代理期限内，由于非臻联公司、天汇公司的原因导致买卖合同被终止、撤销或解除，该房屋按照买卖合同中有的关约定获取的定金、违约金等，由双方按照各50%的比例分配”案涉D2001、E2504房屋并非在臻联公司代理期限内解除，并不符合上述条款约定的期间。其次，上述房屋均已签订认购书以及正式的购房合同，臻联公司已按照代理合同约定完成其销售代理的相关工作。且臻联公司对客户因银行贷款未通过而解除购房合同不存在任何责任。因此，天汇公司认为因D2001、E2504房屋的买卖合同解除，无需向臻联公司支付佣金，理据不足，本院不予支持。至于天汇公司认为臻联公司自愿在诉讼请求中扣减D1701房的佣金6366元，臻联公司对此并不确认，且臻联公司在本案诉讼中没有主张该房屋的佣金并不代表放弃该单位的佣金。故天汇公司上述主张，理据不足，本院不予采纳。关于D1701房的佣金问题双方可另循途径解决。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，臻联公司、天汇公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3998.55元，由肇庆市天汇置业有限公司负担2382.78元，由肇庆市臻联房地产代理有限公司负担1615.77元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二〇年十二月三十日法官助理  张铭华书 记 员  魏珍珍