广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初2337号原告：潘钦华，男，1958年8月6日出生，汉族，住广东省茂名市电白区************，公民身份号码：440*************16。委托诉讼代理人：罗雪菊，广东奇强律师事务所律师。被告：梁亚周，男，1983年4月9日出生，汉族，住广东省茂名市电白区************，公民身份号码：440*************13。被告：黄香兰，女，1982年8月5日出生，汉族，住广东省茂名市电白区*********，公民身份号码：440*************26。被告：王加敏，女，1990年10月5日出生，汉族，住广东省茂名市电白区************，公民身份号码：440*************68。被告黄香兰、王加敏的共同委托诉讼代理人：黄李志、谢智明，均为广东格正律师事务所律师。原告潘钦华与被告梁亚周、黄香兰、王加敏合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潘钦华的委托诉讼代理人罗雪菊、被告黄香兰、王加敏的共同委托诉讼代理人黄李志、谢智明均到庭参加诉讼。被告梁亚周经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告潘钦华向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告梁亚周、黄香兰、王加敏立即支付房屋(商铺）租金1061128元[房屋（商铺）租金从2012年10月1日起计至2019年12月11日止]给原告潘钦华；2、请求法院依法判令被告梁亚周、黄香兰、王加敏立即支付房屋（商铺）使用电费140430元（商场电费从2012年10月1日起计至2019年12月11日电白区公证处等有关部门及商场员工开门清点货物时止)、公共洗手间分摊电费、水费、代交卫生垃圾费共3320元（从2012年10月起计至2019年8月止）原告潘钦华；3、本案一切诉讼费用均由被告梁亚周、黄香兰、王加敏承担。事实与理由：2012年9月30日，原告潘钦华作为甲方与被告梁亚周作为乙方签订《房屋租赁合同书》，原告潘钦华将位于电白区水东镇**区中**号之二首层之一的3间房屋（商铺）出租给被告梁亚周经营超市使用。合同约定：“租赁房屋租金金额为第一年每月租金及管理费10800元，第二年至第三年每月的租金及管理费12000元，第四年开始，即从2015年10月1日开始每月租金12000元的基础上，每年的月租金上浮8%计收，直至合同结束为止。缴交租金方式采用先交租后用屋的原则，乙方必须按租金的月额全数于每月28号前交纳下一个月租金，如次月十号前不交纳的则视作违约；若逾期一个月仍不缴交的，甲方有权单方终止合同，另作处理；对超期部分欠交的租金，每天加罚滞纳金1%。签订合同后不久，被告梁亚周说需要再加租一间房屋作为办公室及仓库使用，因此经双方商定，原告又将原租赁3间房屋后面的一间房屋出租给被告作为仓库及办公室使用，每月租金2500元。在使用租赁房屋期满前，被告梁亚周又提出要求续签合同，将租期延长3年，经双方商定每间房屋（商铺）租金每月为6000元，三间房屋(商铺）共18000元，故从2017年10月1日起，每月租金变更为18000元+2500元（仓库办公室）一直使用至今。被告梁亚周、黄香兰夫妇按合同中的约定，使用租赁房屋（商铺）经营，于2012年11月19日注册个体工商户营业执照，字号为：电白县水东镇新湖商场，注册号：440********68870。2014年6月30日，梁亚周将电白县水东镇新湖商场变更为个人独资企业，原电白县水东镇新湖商场字号于2014年7月23日注销。2016年7月5日，被告梁亚周又将该个人独资企业的法人及名称又进行变更，法人变更为黄香兰，名称变更为：茂名市电白区水东镇新湖商场。但到2017年9月6日，被告又将该企业进行注销，但是又继续在商铺经营。2019年4月1日，被告梁亚周、黄香兰又将该个人独资企业的法人及名称重新注册变更为个体工商户，法人变更为王加敏，名称变更登记字号为：茂名市电白区芯湖百货商场，该个体工商户到2019年9月9日又办理注销。被告梁亚周、黄香兰、王加敏租赁原告潘钦华的房屋（商铺）使用，先是签订房屋（商铺）租赁合同，房屋（商铺）租赁合同中约定的期限届满后，被告继续使用原告的房屋经营，但是，2019年7月31日、8月2日、8月3日凌晨三时至四时左右，被告梁亚周、黄香兰夫妇二人驾驶粤K*****号小轿车及货拉拉的货车（车牌号：粤K*****)到商场将货物搬走，并对外称休息二天。但之后，被告经营的商场再也没有开门营业。后原告于2019年12月11日通过电白区公证处、有关部门及原新湖商场(芯湖百货商场）员工开门清点货物，进行证据保存后，才将房屋收回。被告梁亚周、黄香兰夫妇及王加敏从2012年10月1日起租赁原告的房屋（商铺）经营使用，到2019年12月11日止，被告应支付原告的房屋（商铺）租金及管理费应为1429128元，电费160430元、公共洗手间分摊电费、水费、代交卫生垃圾费3320元。但是，被告仅只支付房屋(商铺）租金368000元，电费支付20000元，拖欠的房屋租金（商铺）1061128元，电费140430元、公共洗手间分摊电费、水费、代交卫生垃圾费3320元。以上款共1204878元经原告多次向被告催收，被告均拒不支付，现还在半夜雇车到商场拉走货物，明显是有意逃避支付租金及管理费等费用。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决，并支持原告的诉讼请求。被告梁亚周不到庭应诉，其向本院提交书面答辩状辩称，一、梁亚周从未与原告签定过原告提供的证据中的房屋租赁合同书。本人之所以租赁原告的房屋，本人和原告之前是朋友关系，当初租赁原告的房屋，双方只做了简单的口头协议，租赁期限为5年，租金是每年40000元。租金分两次交，第一次先交3年，第二次交两年，先交租金后使用，从原告提供的银行流水都可以反映出来。梁亚周于2013年2月8日转账存入120000元给原告，于2016年7月4日转账存80000元。二、从2017年开始，梁亚周想扩大经营，就和原告商量再租下已经营的商铺后面停车位，将该停车位改建成商铺。经双方协商，最终商定租金为14000元每月，租赁期3年，黄香兰与原告的手机汇款信息可以证实。后来，梁亚周因受别人欺诈发生合同纠纷，电白区人民法院作出(2018)粤0904民初3655号判决，帐户存款被查封、冻结，资金链断裂，导致未能完成扩建。梁亚周于是再与原告商量，原告同意中止租金，将停车位改建的商铺收回继续作停车位使用。直至2018年8月6日，梁亚周与原告结清电费之后，向原告提出店铺生意差，实在维持不下去了，要求退租，但原告不同意，要求我们继续做下去，可以先使用后交租金，租金每月是5000元，一年一交。后来我们就继续经营，但到2019年8月份的一个晚上，原告找梁亚周去谈话并拿出了一份合同，就是原告提交的证据三,梁亚周看了后才知道又上当受骗了。梁亚周和原告理论，可原告不依不挠，说只能按合同说的办。但原告与梁亚周没有签过正式合同，在梁亚周的印象中，梁亚周只跟原告签过一份合同，就是当时原告帮梁亚周办理营业执照时租赁证明，所以就签了一份合同，但内容条款和租金金额数都是与证据三完全不一样的。梁亚周否认这份合同，这份合同的第二条租赁期为五年，即从2012年10月1日起至2017年11月31日止，其中出现的1、2数字与合同里其它地方出现的1、2完全不相同。梁亚周的财产全部被查封、冻结了，已没有能力再去支付高昂的鉴定费，希望法庭查明事实。三、原告在民事起诉状中要求梁亚周支付电费160430元毫无道理。梁亚周在2018年8月6日已付清2012年11月1日起至2018年8月4日止的水电费共计143540元，有原告手写的签名收据为证。并且经过多次的诉讼，原告明知王加敏只是本人的员工，不是实际经营人，但原告依然起诉王加敏。本人愿意接受法律判定的责任。被告黄香兰辩称，被告黄香兰不是涉案房屋租赁合同书的签订主体，依法无需承担合同义务。梁亚周是否与原告签订涉案合同，黄香兰不清楚。黄香兰只是在梁亚周经营茂名市电白县水东镇新湖商场、茂名市电白区水东镇新湖商场、茂名市电白区芯湖百货商场期间去帮忙，梁亚周拖欠原告租金的情况是否真实存在，黄香兰不清楚。且黄香兰与梁亚周因夫妻感情破裂已于2017年7月14日离婚，即使梁亚周拖欠原告租金的债务是真实存在的也不属于夫妻双方的共同债务，不应由黄香兰承担。被告王加敏辩称，被告王加敏不是涉案房屋租赁合同书的签订主体，依法无需承担合同义务。梁亚周是否与原告签订涉案合同，王加敏不清楚。王加敏不是涉案商场的经营者，也非投资人，只是在梁亚周经营的商场工作过短暂的时间。梁亚周借用王加敏的名字成立了茂名市电白区芯湖百货商场，在王加敏离职之后立即要求梁亚周注销了该商场的工商登记。请求法院依法查清事实。驳回原告对王加敏的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告潘钦华为坐落于广东省茂名市电白区水东镇**区中**号之2（首层之一）的房地产的所有权人。2012年9月30日，原告潘钦华（甲方）与被告梁亚周（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方将其所有的位于水东镇**区中**号之二首层之一的3间房屋，面积约190㎡租赁给乙方，租赁期间为五年，即从2012年10月1日起至2017年11月31日止。租金为第一年每月租金及管理费为10800元，第二年至第三年每月的租金及管理费共12000元，第四年即2013年11月开始每月12000元的基础上，每年的月租金及管理费上浮8%计收，直至合同结束为止。缴交租金方式采用先交租后用屋的原则，乙方必须按租金的月额全数于每月二十八号前交纳下一个月的租金，如次月十号前不交纳的则视作违约。若逾期一个月仍不缴交的，甲方有权单方终止合同，另作处理，对超期部分欠交的租金，每天加罚滞纳金1%。签订合同时乙方需缴交定金人民币30000作为抵押金交由甲方保存，待全面履行合同期满后，甲方如数退回给乙方（抵押金在抵押期内不计利息），如乙方中途退出不经营，甲方不退还风险抵押金。租赁期满后，如乙方需续租，在同等价钱下乙方有优先权。乙方承租甲方房屋在经营期间内所发生的一切税费及使用的水、电费（注：电费每度按0.98元计收）等由乙方按期足额向有关部门缴交，与甲方无关，否则造成的一切经济损失由乙方承担。合同签订后，被告梁亚周将其向原告租赁的房屋用于经营商场。据工商登记资料记载，电白县水东镇新湖商场在2012年11月19日经注册成立为个体工商户，经营者为被告梁亚周；茂名市电白区水东镇新湖商场于2014年6月30日经注册成立个人独资企业，投资人为被告黄香兰；茂名市电白区芯湖百货商场于2019年4月1日经注册登记为个体工商户，经营者为被告王加敏。电白县水东镇新湖商场、茂名市电白区水东镇新湖商场、茂名市电白区芯湖百货商场登记的经营场所均在茂名市电白区水东镇新湖区中32号之2（首层之一），现均已注销。被告梁亚周与被告黄香兰原为夫妻关系，双方于2017年7月24日协议离婚并办理了离婚登记手续。根据原告提交的银行流水，被告梁亚周向原告的银行账户汇入款项如下：于2013年2月8日汇入120000元，于2016年7月4日汇入80000元。被告黄香兰向原告的银行账户汇入款项如下：于2017年3月8日汇入28000元；于2017年4月11日汇入14000元；于2017年5月11日汇入14000元；于2017年6月13日汇入14000元；于2017年7月17日汇入14000元；于2017年8月20日汇入14000元；于2017年9月23日汇入14000元；于2017年10月23日汇入14000元；于2018年3月28日汇入28000元；于2018年10月14日汇入14000元；2019年2月21日汇入20000元。上述金额合计388000元，原告主张上述款项为被告梁亚周、黄香兰向原告支付涉案房屋的所有租金。2020年6月15日，原告以被告拖欠租金、水电费等费用为由，向本院提起诉讼，请求判如所请。原告潘钦华主张被梁告亚周、黄香兰在未告知原告的情况下，于2019年7月31日、8月2日、8月3日凌晨三、四时左右，自行将承租房屋内大部分货物搬走。之后，再也没有开门营业。2019年12月11日，原告向广东省茂名市电白公证处申请对涉案新湖商场内的物品进行保全证据，同日，该公证处的公证人员蔡伯恒、梁祥柏、吴伟俊来到涉案新湖商场对该商场内的物品进行勘查、清点，并进行了拍摄及制作清点清单。广东省茂名市电白公证处于2020年6月1日就上述保全证据作出（2019）粤茂电白第2587号《公证书》。至2020年10月12日下午6时，该商场内部的电表显示度数为165122度。原告确认其在2019年12月11日经公证清点并搬走相关物品后其已收回涉案房屋。被告梁亚周向本院提交了一份《收据》复印件，载明：今收到梁亚周电费从2012年11月1日至2018年8月4日止：144357度×0.98元=141470元。水费、卫生费共30元/月，即从2012年11月起至2018年7月止共69个月×30元=2070元。金额大写壹拾肆万叁仟伍佰肆拾元，￥143540元，经手人潘钦华。被告梁亚周主张已向原告付清上述收据所载明的水电费、卫生费共143540元。经质证，原告确认该收据是由原告书写，但原告主张并未收到被告梁亚周上述款项。另查明，本院受理的（2020）粤0904民初475号原告茂名市茂南区顺丰达食品贸易商行与被告梁亚周、黄香兰、王加敏、第三人陈晓玲买卖合同纠纷及（2020）粤0904民初476号原告茂名市电白区水东新桥副食批发部诉被告梁亚周、黄香兰、王加敏，第三人陈晓玲、潘天碧买卖合同纠纷两案的生效民事判决书均查明梁亚周、黄香兰是电白县水东镇新湖商场的实际经营者，并分别判令被告梁亚周、黄香兰支付其拖欠茂名市茂南区顺丰达食品贸易商行2019年7月2日至2019年7月9日的货款1275.9元及违约金；支付其拖欠茂名市电白区水东新桥副食批发部2019年7月2日、2019年7月10日、2019年7月14日、2019年7月15日、2019年7月19日、2019年7月22日的货款及此前尚欠的货款共计10782.50元及逾期利息。本案在审理过程中，原告潘钦华于2020年11月26日向本院提出财产保全申请，请求本院通过网络执行查控系统查询被申请人梁亚周、黄香兰名下的财产，并对被告梁亚周、黄香兰名下价值1204878元的财产采取保全措施。原告潘钦华自愿以其名下位于茂名市的电白区*************[房屋所有权证为：粤房字第03****4号]为其诉讼保全申请提供担保。本院于2020年12月1日作出（2020）粤0904民初2337号民事裁定书，裁定：一、查封、冻结、扣押被申请人梁亚周、黄香兰名下价值人民币1204878元的财产（冻结存款期限为一年，查封动产期限为两年，查封不动产、冻结其他财产期限为三年）；二、查封申请人潘钦华名下位于茂名市的电白区*************[房屋所有权证为：粤房字第03****4号]，查封期限为三年。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告主张其与被告梁亚周、黄香兰存在房屋租赁合同关系，提供了《房屋租赁合同书》、被告梁亚周、黄香兰支付租金的银行流水、另案生效民事判决书等予以证实，梁亚周、黄香兰在《房屋租赁合同书》签订时为夫妻关系，另案生效判决书对梁亚周、黄香兰共同承租使用原告涉案房屋的事实也作出认定，本院予以采信。被告梁亚周辩称没有与原告签定过涉案《房屋租赁合同书》，但被告梁亚周、黄香兰共同使用原告房屋经营商场的事实清楚，证据充分，梁亚周、黄香兰未能举证对原告的证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。根据本案证据，《房屋租赁合同书》约定租赁期从2012年10月1日起计，原告于2019年12月11日经公证收回涉案房屋，故依法可认定原告与梁亚周、黄香兰于2012年10月1日至2019年12月11日之间存在租赁合同关系。黄香兰辩称其只是受梁亚周聘请在商场工作，与事实不符，本院不予采信。梁亚周、黄香兰作为涉案房屋的承租人，应按涉案《房屋租赁合同书》的约定履行承租人的义务。合同约定的租赁期限届满后，双方没有续签合同，但梁亚周、黄香兰仍继续使用涉案房屋经营，应视为双方在2017年12月1日后存在无固定期限的租赁合同关系。但梁亚周、黄香兰在退出承租前，仍应在合理期限内提前向原告提出解除租赁关系的请求，梁亚周、黄香兰拖欠原告租金且在未与原告沟通解除租赁关系的情况下，擅自搬走租赁房屋内的货物，又不将房屋交回原告使用，存在过错，应承担由此造成原告的损失。原告请求被告梁亚周、黄香兰付清拖欠的2019年12月11日前的租金合理合法，应予支持。关于梁亚周、黄香兰拖欠的租金数额问题。根据《房屋租赁合同书》的约定，租赁期从2012年10月1日起至2017年11月31日止，第一年每月租金及管理费为10800元，第二年至第三年每月的租金及管理费共12000元，第四年即2013年11月开始每月12000元的基础上，每年的月租金及管理费上浮8%计收，直至合同结束为止。按上述约定，第四年每月租金为12960元[12000元×（1+8%）]，第五年每月的租金为13996.80元[12960元×（1+8%）]，即在2012年10月1日起至2017年9月30日期间的租金共计741081.60元（10800元/月×12个月+12000元×24个月+12960元/月×12个月+13996.80元/月×12个月）。对合同期满后梁亚周、黄香兰继续租用涉案房屋期间的租金，原告主张双方约定每月租金为18000元，但原告未能提供证据予以证实，本院认为续租期间的租金应按涉案《房屋租赁合同书》的约定，在上一年每月租金的基础上上浮8%计收。综上，2017年10月1日至2018年9月30日期间每月的租金应为15116.54元[13996.80元×（1+8%）]，2018年10月1日至2019年9月30日期间每月的租金应为16325.86元[15116.54元×（1+8%）],2019年10月1日至2019年12月11日期间每月的租金为17631.93元[16325.86元×（1+8%）]。综上，2017年10月1日至2019年12月11日期间的租金为418829.15元[15116.54元×12个月+16325.86元×12个月+17631.93元×（2个月+11/31个月）]。综上，2012年10月1日至2019年12月11日期间涉案房屋的租金应为1159910.75元（741081.60元+418829.15元）。本案被告梁亚周、黄香兰未提供证据证明其交租金的情况，根据原告提交的银行交易明细，被告梁亚周租用涉案房屋期间被告梁亚周、黄香兰共向原告支付了租金388000元，扣减后，尚欠租金771910.75元（1159910.75元-388000元），被告梁亚周、黄香兰应履行向原告支付拖欠的租金771910.75元的义务。原告另主张被告梁亚周向其租赁涉案3间房屋后面的一间房屋作为仓库及办公室使用，每月租金2500元，但原告未能提供证据予以证实，故原告主张被告拖欠其该房间的租金共212500元，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的水、电费、卫生费问题。本院认为，虽然经公证证实涉案新湖商场内部电表的度数为165122度，但原告未能提交证据证实被告拖欠了电费140430元、分摊水电费、卫生费3320元的事实，亦未能提供证据证实其已代被告梁亚周、黄香兰缴交了上述费用，原告该主张缺乏依据，本院不予支持。关于被告王加敏是否应向原告承担支付涉案房屋租金的问题。根据本案证据，不足以证明王加敏是涉案房屋的共同承租者，原告主张王加敏共同承担支付涉案房屋租金的责任，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告梁亚周、黄香兰在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告潘钦华支付租金771910.75元；二、驳回原告潘钦华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15643.9元（原告已预交），由原告潘钦华负担5621.9元，被告梁亚周、黄香兰负担10022元；诉讼保全费5000元（原告已预交），由被告梁亚周、黄香兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。本判决生效后，权利人可在生效判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李洁梅人民陪审员  周金霞人民陪审员  陈思燕二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  梁慧玲书 记 员  何 萍