广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21497号原告（反诉被告）：盈动力投资集团有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：林**。委托诉讼代理人：胡绮婷，该司员工。委托诉讼代理人：徐绮筠，广东星宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市友壹町餐饮管理有限公司，住所地：佛山市禅城区。法定代表人：陈**。委托诉讼代理人：陈嘉伟，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：招瑞敏，广东金信方正律师事务所律师。原告盈动力投资集团有限公司与被告佛山市友壹町餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日受理后，被告提起反诉，经审查，本院予以受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人胡绮婷、徐绮筠，被告的委托诉讼代理人陈嘉伟、招瑞敏，均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年2-5月商铺租金67102元及逾期付款违约金3086.69元(以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年5月31日)；2.被告向原告支付2020年4-5月仓库租金1936元及逾期付款违约金52.92元(以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年5月31日)；3.被告向原告支付装修期内租金17668元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月31日，原被告签订《商铺租赁合同》等文件，约定被告承租原告坐落于佛山市南海区*********四层内商铺编号为4F15号的房产（以下简称涉讼租赁物），并约定了租期、租金等费用计付标准、违约责任等。原告依约交付了涉讼租赁物，但被告自2020年2月开始拖欠租金等费用及2020年4月起的仓库租金，经原告多次催促，被告仍置之不理。被告辩称：原告恶意提起本次诉讼，其诉请无事实和法律依据，意在歪曲事实，混淆视听，牟取不当利益，应驳回其全部诉请。一、原被告的租赁关系已于2020年3月30日经双方协商一致解除，被告无需支付2020年3月之后的租金，2020年3月及此前的租金，被告也已足额按期支付，不存在拖欠。原告承诺2020年2月租金减免，3月租金减免50%，且解除合同不追偿已减免费用。被告已按照原告的缴款通知书于2020年3月25日交清2-3月租金，4月10日交清3月26日前的水电费等，原告已出具收据确认，原告对被告解除合同一事知情并同意。二、原告请求被告支付装修期租金无事实和法律依据。首先，依据《商铺租赁合同》第三条，装修期租金优惠仅在被告无违约、违法的情况下可获得，其性质相当于履约的担保，即定金性质，不能与违约金同时主张。其次，被告一直依约履行合同，不存在任何违约行为，依法依约可获得装修期租金优惠。三、原告诉请的逾期违约金标准无事实和法律依据。首先，无任何法律和合同约定逾期违约金标准为年利率24%。其次，被告无违约，双方租赁合同已解除，被告无须向原告支付任何费用。被告向本院提出反诉请求：1.原告返还被告履约保证金78406元、水电周转金2761元，合共81167元，及资金占用期间利息（以81167元为基数，自2020年4月21日起按全国银行间同业拆借中心2020年9月30日公布的一年市场贷款报价利率上浮50%标准计至实际清偿之日止）；2.原告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告签订租赁合同及配套文件后，被告一直依约全面履行合同义务，并向原告指定的物业公司支付了履约保证金78406元及水电周转金2761元。2020年1月末，受新冠疫情影响，为响应国家和政府号召对抗疫情，被告严格遵守政府及商场的要求停止营业一个多月。重新开业后，商场内的人流量少得可怜，造成被告经营亏损严重。为此，被告一直与原告、物业公司商量对策以渡过难关，并分别于2020年2月17、24日发函申请减免租金费用及停止经营。原告及物业公司于2020年3月6日告知被告同意减免2020年2月租金及相关费用，3月租金及相关费用减半收取。但在疫情长期影响下，商场的整体经营状况难以在短期内恢复，被告不可能继续承受着巨大的亏损而维持经营。无奈之下，2020年3月24日，被告向原告及物业公司发函申请关闭门店。原告同意被告的撤场申请，并向被告发出缴费通知，派员指导被告对租赁场地进行清理和返还租赁场地工作。在2020年3月30日前，涉讼租赁物已按两公司要求清理恢复至原状，交还给原告。被告已于2020年3月25日、2020年4月10日付清至场地返还之日前产生的租金、物业管理费、水电费等费用。双方租赁关系于2020年3月30日经协商一致解除，涉讼租赁物已交还，相关费用业已结清，不存在拖欠租金费用。疫情对商场乃至周边经营环境的负面影响是长期深远的，涉讼租赁物的经营条件已无法恢复至疫情发生前，根据《商铺租赁合同》第八条约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，租赁合同因不可抗力无法履行，任何一方要求解除合同均不构成违约，被告申请关闭门店及撤场合法合理，且已得到原告的同意，被告依此解除合同无须承担任何违约责任。再根据《〈租赁合同〉履约保证金及预付费用条款》第五条的约定，原告应于2020年4月21日前返还已收取被告的履约保证金78406元及水电周转金2761元，并自该日起算资金占用期间的利息。原告对被告反诉答辩称：《商铺租赁合同》第三条第3点、第七条第2（10）点，《履约保证金及预付费用条款》第七条，都约定了乙方违约责任。现被告违反合同约定单方终止合同，原告有权没收其履约保证金、水电周转金，履约保证金中含有两个月的物管费保证金60738元，并非由原告直接收取，与本案无关。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告举证2律师函、EMS寄件邮单、邮单记录查询，EMS寄件邮单为原件，结合原被告之间的微信聊天记录，本院对该组证据的真实性予以采信。2.被告举证7《减免租金及商场综合服务申请书》、举证8照片、举证17照片、举证21新都会广场4楼5楼规划图、举证22录音，原告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。3.被告举证9《关于受到不可抗力情形“新型冠状病毒”影响申请闭店及停止经营的报告函》、邮单、查询邮件记录，举证10《关于受到不可抗力情形“新型冠状病毒”影响申请3月26日起关闭门店并撤场的报告函》、邮单、查询邮件记录。被告已提供邮件投递记录，原告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性均予采信。4.被告举证13-16微信聊天记录均已出示原始载体，原告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性均予采信。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：位于佛山市南海区**********四层的房产已办理房地产权证，登记权利人为广东信盈投资有限公司，其中编号4F15号商铺为涉讼租赁物。原告原名称为广东信盈投资有限公司，后于2019年10月31日变更为现名称。2015年8月31日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉讼租赁物出租给乙方使用，用途仅作为餐饮使用；租赁期限自2015年9月15日至2020年9月14日；装修期60天，如乙方在本合同签订之日起至本合同租赁期限届满之日止不存在违约、违法行为(包括但不限于拖欠租金、拖欠其他费用、单方面违约终止合同、私自停业等)的，则乙方可获得与装修期内租金同等金额的减租优惠；2015年9月15日至2016年9月14日月租金8834元；2019年9月15日至2020年9月14日月租金19127元；乙方需一次性向甲方交纳78406元作为本合同的履约保证金；乙方须于每月五日前向甲方交纳当月应付租金；乙方逾期交纳租金等费用的，每逾期一天，按拖欠款项总额的1%向甲方支付滞纳金；如乙方提前提出解除合同或者因乙方原因导致合同提前解除的，甲方有权没收乙方已付的保证金。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《履约保证及预付费用条款》，约定：乙方向甲方一次性支付履约保证金78406元、水电周转金2761元、设施设备更新折旧费10000元、公共水电费押金12750元；商铺租赁合同经双方协商一致解除后，乙方如无违约且交清全部应交费用及至撤场之日，乙方交回履约保证金和水电周转金的财务凭证原件，甲方应在十五个工作日内将履约保证金和水电周转金无息退还给乙方；若乙方违约，除应承担《商铺租赁合同》中约定的违约责任外，无权要求甲方退回履约保证金、水电周转金和预付金及其他费用。后原告出具《收据》确认收取了被告租赁押金78406元、水电周转金2761元。2015年10月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方租赁甲方位于四层的仓库（编号4F08）作仓储用，从2019年11月1日至2020年9月14日月租金968元。2020年3月4日，原告向被告出具《关于租金优惠调整的告知函》，载明：因特发疫情原因，原告对于被告2020年2月份租金、物业服务费和公共水电费全部减免，2020年3月份租金、物业服务费和公共水电费减免50%，另外50%按合同约定支付；若因疫情影响严重，导致被告在合同期内申请撤场的，被告不需补交上述已减免的费用，其他按原合同约定执行。2020年3月9日，原告及佛山市南物业管理有限公司向被告出具《缴款通知书》，称：被告应交2月费用14164元，含仓库租金968元、铺内电费12519元、铺内水费491元、污水处理费186元；应交3月租金35836元，含租金9563元、商场综合管理费7592元、公共水电费7592元、仓库租金968元、铺内电费10121元；总合计50000元。2020年3月24日，被告向原告送达《关于受到不可抗力情形“新型冠状病毒”影响申请3月26日起关闭门店并撤场的报告函》，称：疫情给被告带来重大的经济损失，导致其无力按约向原告支付租金、管理费等费用，被告无力继续经营，决定于2020年3月26日起关闭门店。同日，被告通过微信通知原告人员“还欠多少费用，麻烦出个单给我”。2020年3月25日，被告转账支付了50000元予原告，2020年3月30日，被告完成涉讼租赁物内物品的清拆，并通过微信通知原告接收场地。2020年4月10日，被告转账支付了10408元予原告，并通过微信通知原告人员“剩余的费用已转给你们”，原告出具《收据》确认收取了被告支付涉讼租赁物2020年2月铺内电费6728元，2020年3月铺内水费542元、污水处理费206元，2020年3月20-26日铺内电费2808元、水费90元、污水处理费34元。本院认为：原被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。被告在合同期限届满前提出解约，并于2020年3月30日向原告返还了场地，原告主张被告支付自2020年4月1日起的商铺租金及仓库租金，缺乏依据，本院不予支持。至于2020年2、3月的租金，根据原告出具的《关于租金优惠调整的告知函》以及2020年3月9日《缴款通知书》，原被告已经对该期间的租金费用进行了变更，被告亦已于2020年3月25日付清了该期间的租金费用，现原告起诉要求被告按《商铺租赁合同》、《补充协议》约定的标准补交其他租金费用，有违诚实信用，本院不予支持。《商铺租赁合同》因被告单方违约而解除，被告应承担相应的违约责任。根据双方约定，原告有权没收被告已支付的履约保证金、水电周转金，并要求被告支付装修期租金。诉讼中，原告自认履约保证金为17668元（78406－60738），故对于剩余的60738元，原告应返还予被告，被告应支付装修期租金17668元予原告，被告反诉超出本院核定部分，本院不予支持。被告反诉请求原告就履约保证金计付资金占用期间的利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市友壹町餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付装修期租金17668元予原告（反诉被告）盈动力投资集团有限公司；二、原告（反诉被告）盈动力投资集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还60738元予被告（反诉原告）佛山市友壹町餐饮管理有限公司；三、驳回原告（反诉被告）盈动力投资集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）佛山市友壹町餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计1029.32元（原告已预交），由原告负担909.32元，被告负担120元；反诉受理费1882.23元（被告已预交），由原告负担660元，被告负担1222.23元。经比对，原告负担的540元（660-120）应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年十二月四日书记员  程学斌