中华人民共和国湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民初61号原告：睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited）。住所地：毛里求斯共和国埃本市**埃本海茨大厦****。（Suite110,10thFloor,EbeneHeightsBuilding,34EbeneCybercity,Ebene,RepublicofMauritius。）法定代表人：赫尔达叶·久戈班汉（HeerdayeJugbandhan），该公司董事。委托诉讼代理人：胥冰心，广东德纳（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程如玲，广东德纳（武汉）律师事务所律师。被告：朱千千，女，1993年4月4日出生，汉族，住中华人民共和国湖北省云梦县。被告：刘莎，男，1985年6月18日出生，汉族，住中华人民共和国湖北省云梦县。第三人：武汉鸿翔地产集团有限公司，住所地，住所地：中华人民共和国湖北省武汉市阳逻经济开发区平江西路iv>法定代表人：钱树雄，该公司总经理。第三人：湖北金森建设集团有限公司，住所地，住所地：中华人民共和国湖北省武汉市新洲区涨渡湖农场沐家泾/栋**iv>法定代表人：钱树双，该公司董事长。第三人：钱树雄，男，1977年10月8日出生，汉族，住中华人民共和国湖北省武汉市新洲区阳逻街工人村**，公民身份号码4201241977********。上述第三人共同委托诉讼代理人：胡鹏，湖北山河律师事务所律师。原告睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited）（以下简称睿恩亚洲公司）诉被告朱千千、刘莎、第三人武汉鸿翔地产集团有限公司（以下简称鸿翔公司）、湖北金森建设集团有限公司（以下简称金森公司）、钱树雄申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序组成合议庭对本案进行了审理。本案于2020年12月18日公开开庭进行审理。原告睿恩亚洲公司的委托诉讼代理人胥冰心、程如玲，被告刘莎，第三人鸿翔公司、金森公司、钱树雄的共同委托诉讼代理人胡鹏到庭参加诉讼。被告朱千千经本庭合法传唤未到庭。本案现已审理终结。睿恩亚洲公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令撤销中华人民共和国湖北省武汉市中级人民法院（以下简称武汉中院）作出的（2019）鄂01执异970号执行裁定书；2.判令继续对位于中华人民共和国湖北省武汉市新洲××江西××）水映澜湾（弘源国际公寓）第1幢/单元XX号的房屋（以下简称案涉房屋）及项下土地使用权进行执行；3.本案诉讼费用由朱千千、刘莎承担。事实及理由：1.朱千千、刘莎提交的证据不能证明其支付了案涉房屋购房款。在执行异议程序中，武汉中院以鸿翔公司于2017年3月15日开具的收据认定朱千千、刘莎缴纳了案涉房屋首付款事实认定不清。朱千千、刘莎在执行异议程序中未提交相应的付款凭证证明其缴纳了首付款，仅有鸿翔公司单方面出具的收据。上述证据无法证明朱千千、刘莎履行了支付购房款的义务。2.朱千千、刘莎因自身原因未办理过户，应承担过错责任。2012年8月27日，鸿翔公司与华渝（天津）投资管理企业（有限合伙）（以下简称华渝企业）签订《抵押合同》，并于2012年8月31日办理了抵押登记。朱千千、刘莎于2017年与鸿翔公司签订《武汉市商品房买卖合同》。朱千千、刘莎在与鸿翔公司签订房屋买卖合同时，案涉房屋已抵押给华渝企业，并已办理抵押登记。因物权登记具有公示效力，朱千千、刘莎在购买房屋之前完全可以获知案涉房屋上已设定抵押，但其仍选择购买，系自身过错导致的结果。朱千千、刘莎明知案涉房屋上有权利瑕疵，无法办理过户，应当承担过错责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，法院应当依法不予支持朱千千、刘莎的异议。刘莎辩称：我在2017年就支付了31%的房款，去年在武汉中院补缴了20%的房款；没有办理过户是因为只有合同，无法办理。这套房屋是我在武汉的首套房屋，我也已经装修入住了，已经缴纳了超过50%的房款，我在申请执行异议的时候已经提交了充分证据。请求驳回睿恩亚洲公司的全部诉讼请求。朱千千未到庭，亦未提交书面答辩状。鸿翔公司、金森公司、钱树雄在庭审共同述称，本案所涉的执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，认可刘莎的陈述，请求驳回睿恩亚洲公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.睿恩亚洲公司提交的中止执行案涉房屋的执行裁定书、武汉市期房抵押证明、土地他项权证、本院（2017）鄂01民初2124号民事判决书、（2019）鄂01执异342号执行裁定书及（2017）鄂01执1668号执行裁定书和协助执行通知书，刘莎及鸿翔公司、金森公司、钱树雄对于证据的真实性均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认，上述证据可以证明睿恩亚洲公司已合法受让华渝企业在（2017）鄂01民初2124号案件中所确认的其对债务人所享有的债权及全部从权利，对鸿翔公司名下位于新洲××江西××）宏源国际公寓房产及项下土地使用权享有抵押优先受偿权，案涉房屋及项下土地使用权已于2018年1月15日被查封，2019年11月6日本院裁定中止了对涉案房屋及项下土地使用权的执行。2.刘莎提交的收据、银行刷卡联、物业收款收据等证据，睿恩亚洲公司认为不能达到刘莎的证明目的。经当庭核实，本院对证据的真实性予以确认，可以作为朱千千、刘莎支付了超过50%房款和实际占有使用房屋的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华渝企业与鸿翔公司、金森公司、钱树雄及中国银行股份有限公司武汉花桥支行借款合同纠纷一案，本院于2017年6月30日作出(2017)鄂01民初2124号民事判决书，该判决查明：2012年8月27日，华渝企业与鸿翔公司签订的《抵押合同》约定，鸿翔公司以其位于武汉市阳逻经济技术开发区"水映澜湾（弘源国际公寓）"项目在建工程，建筑面积46232.88平方米，土地使用权面积2650.21平方米为编号2012年委贷字鸿翔01号《人民币委托贷款合同》（主合同）项下所形成的债务作抵押担保。同年8月31日，武汉市新洲区住房保障和房屋管理局及武汉市新洲区国土资源和规划局分别颁发编号武房期新字第××号《武汉市期房抵押证明》及编号武新他项（2012）第480号《土地他项权证》。该判决书判决如下：一、鸿翔公司于判决生效后十五日内向华渝企业偿付借款本金3050万元，并承付该款截至2017年5月19日的逾期罚息2667249.37元，以及按年利率24%计付欠款3050万元自2017年5月20日起至债务清偿完毕之日止的逾期罚息；二、华渝企业对涉案《抵押合同》项下的抵押财产折价或拍卖、变卖的价款在判决主文第一项所确认的债务范围内，以该《抵押合同》所约定的抵押范围为限优先受偿[抵押他项权证编号分别为武房期新字第××号及武新他项（2012）第480号]；三、金森公司、钱树雄在上述判决主文第一项所确认鸿翔公司的债务以各自《保证协议》所约定的担保范围为限承担连带清偿责任；四、各保证人清偿债务后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向债务人鸿翔公司追偿。五、驳回华渝企业其他诉讼请求。如鸿翔公司未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决生效后，鸿翔公司、金森公司、钱树雄未履行生效判决确定的法律义务，华渝企业向本院申请强制执行，2017年11月6日本院以（2017）鄂01执1668号立案执行。2017年12月14日，本院作出（2017）鄂01执1668号执行裁定，冻结（扣划）被执行人鸿翔公司、金森公司、钱树雄银行账户存款共计人民币3800万元。如存款不足，查封（扣押、提取）其相应价值的其他财产。2018年1月15日，本院向新洲区不动产登记中心送达上述裁定并作出协助执行通知书,请求其协助执行：一、查封被执行人鸿翔公司名下的武新国用（2006）第更017号、武新国用（2014）第补003号土地使用权；二、查封期限为三年，自2018年1月15日至2021年1月14日。经向新洲区不动产登记中心查询后，该送达回证上记载：本案是首封，但有抵押，抵押权人是工行新洲支行，抵押价值一千五百万元。同日，本院向新洲区房管局送达上述裁定并作出协助执行通知书，请求其协助执行：一、查封被执行人鸿翔公司名下的新1202360**等427套房产（详见武汉市新洲区不动产交易管理所提交的合同备案号清单）；二、查封期限为三年，自2018年1月15日至2021年1月14日。案涉房产在查封范围之内。另查明，2017年，出卖人鸿翔公司与买受人朱千千、刘莎签订编号为新1202374**的《武汉市商品房买卖合同》，约定：出卖人经批准,在以出让方式取得的位于新洲××××江西××）、编号为017地块上投资建设水映澜湾（弘源国际公寓）商品房,《国有土地使用权证》编号：武新国用（2006）第更017号;买受人所购商品房为上述商品房中的第1幢/单元XX号房，该商品房为预售商品房，用途为商住;建筑面积为44.92平方米，该商品房单价为每平方米4515.16元，总金额202821元;出卖人应当在2017年10月30日前，将案涉商品房交付买受人使用。在该合同附件六补充协议中约定：买受人于2017年3月15日付房款的40%即人民币81821元,余款60%即人民币121000元办理银行按揭，如贷款在该约定的交房期限届满日前，未审结并发放贷款，本合同约定的交房时间为贷款发放到出卖人账户之日的次日。2017年3月15日，鸿翔公司开具的收据显示，朱千千、刘莎交纳案涉房产首付款81821元。2017年8月2日，武汉鸿翔物业管理有限公司开具《收款收据》显示，朱千千、刘莎交纳水、电、物业费等合计4307元。2019年11月6日，武汉市自然资源和规划局开具《不动产登记资料查询结果告知单》显示，朱千千、刘莎名下无房产登记信息。2019年11月19日，朱千千、刘莎将案涉房产的部分款项21700元交付本院执行。再查明，2019年6月29日，本院作出（2019）鄂01执异342号执行裁定，将（2017）鄂01执1668号执行案件的申请执行人依法变更为睿恩亚洲公司。本院在执行睿恩亚洲公司与鸿翔公司、金森公司、钱树雄借款合同纠纷一案中，朱千千、刘莎对本院查封鸿翔公司名下案涉房屋提出书面异议。本院审查后认为，朱千千、刘莎对案涉房屋享有的权利能够排除执行，于2019年11月25日作出（2019）鄂01执异970号执行裁定书，裁定中止对鸿翔公司名下案涉房屋及项下土地使用权的执行。本院认为，原告睿恩亚洲公司为外国公司，本案属于涉外案件。本案系因房屋及项下土地使用权产生的纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条、第二百五十九条规定，不动产所在地法院对本案行使管辖权，本院对本案有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用中华人民共和国法律。本案的焦点问题是朱千千、刘莎对执行标的是否享有足以排除执行的民事权利。朱千千、刘莎提交的《武汉市商品房买卖合同》、银行刷卡联、收据及物业费收据等证据互相关联、印证，足以证明朱千千、刘莎在本院查封案涉房屋之前已与鸿翔公司签订《武汉市商品房买卖合同》并支付了部分房款。睿恩亚洲公司不能证明朱千千、刘莎除本案争议的房屋外，在湖北省还有其他房产，可认定朱千千、刘莎是居住房屋的消费者，朱千千、刘莎在人民法院查封前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十并实际占有使用了涉案房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，朱千千、刘莎就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。故睿恩亚洲公司请求撤销（2019）鄂01执异975号执行裁定书，并继续执行案涉房屋及项下土地使用权的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条、第一百四十二条、第二百二十七条、第二百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited）的诉讼请求。本案案件受理费4343元，由原告睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited）负担。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告、第三人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  吴建铭审判员  陈蔚红审判员  赵 鹏二〇二〇年十二月二十五日法官助理王星戈书记员王星戈