河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15763号上诉人（原审原告）：刘海洋，男，1989年12月3日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：杨东东，河南步青律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨静，女，1982年8月13日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审被告）：郑州富春居房地产营销策划有限公司，住所郑州市金水区青年路**院**楼******。法定代表人：任亚纲，店长。上诉人刘海洋、杨静因与被上诉人郑州富春居房地产营销策划有限公司（以下简称富春居公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初6111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，于2020年11月30日公开开庭审理了本案。上诉人刘海洋及其委托诉讼代理人杨东东，上诉人杨静，被上诉人富春居公司的法定代表人任亚纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海洋上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法判决全部支持刘海洋的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.程凤财为富春居公司员工，履行的为职务行为。刘海洋为购买房屋，找到富春居公司，让其为刘海洋寻找合适房源，程凤财为富春居公司员工，是为刘海洋寻找房屋的具体经办人。其间，富春居公司称为刘海洋找到合适房屋，即本案争议房屋，刘海洋也多次从富春居公司出发，在富春居公司员工程凤财的带领下看房，在购买房屋磋商价格时，刘海洋、杨静、富春居公司法人任亚纲、程凤财也多次在富春居公司门店内磋商，2019年11月8日，刘海洋与杨静、富春居公司签订《郑州市存量房（二1手房）居间买卖合同》，合同约定：“刘海洋支付定金30000元，中介费20000元，为保证本合同能安全和顺利进行，甲乙双方现委托丙方提供代办其他服务，丙方已向服务人说明服务内容，收费标准等情况，现委托人同意后，约定由乙方承担上述手续时的费用3000元等”。该合同杨静、刘海洋签字及富春居公司盖章予以确认。上述合同签订后，在富春居公司店内，刘海洋将定金20000元通过微信支付给富春居公司员工程凤财，将定金10000元转账支付给杨静，富春居公司员工程凤财在富春居公司店内向刘海洋出具《收据》一份，时间为2019年11月8日，凭证号码为0126151，收款人程凤财。2019年12月4日，刘海洋为缴纳中介费用，再次来到富春居公司门店内，富春居公司员工向刘海洋微信发送其支付宝账号，刘海洋通过支付宝向富春居公司员工程凤财分两次共支付中介佣金15000元，富春居公司员工向刘海洋出具《收据》一份，内容为：2019年12月4日，凭证号码0126152，收款人程凤财。2020年1月6日，刘海洋通过支付宝向富春居公司再次支付代办费6000元，富春居公司员工在富春居公司门店内向刘海洋再次出具《收据》一份，内容为：2019年1月6日，凭证号码0126153，收款人程凤财。2020年3月28日，刘海洋通过支付宝再次向富春居公司支付首付款140000元，富春居公司员工在富春居公司门店内向刘海洋再次出具《收据》一份，内容为：2020年3月28日，凭证号码0126157，收款人程凤财。后因杨静将房屋转卖他人，刘海洋无法购买房屋。刘海洋请求富春居公司退还相应款项，富春居公司员工程凤财退还刘海洋41000元后，剩余款项富春居公司并未退还。2.程凤财没有参与本案诉讼，并非刘海洋主观不愿意，而是刘海洋客观不能。在本案一审时，刘海洋并非主观不想将程凤财为被告，而是刘海洋并不知程凤财身份证号，刘海洋无法列程凤财为被告。如一审法院认为本案缺少必要诉讼参与人，不应是一驳了之，而应是依据法律规定释明刘海洋，是否追加诉讼参与人。3.即便程凤财无权代理，也应认定程凤财为表见代理，为富春居公司员工。在本案房屋买卖之初，程凤财多次称其为富春居公司员工，且也是让刘海洋到其门店内（及富春居公司）协商购买房屋事宜，在刘海洋多次看房、多次协商价格、签订合同、开具收据均是在富春居公司门店内，且从转账形式上来看，中介费、代办费均是按照富春居公司要求，转至其员工程凤财账户，刘海洋支付有代办费用，在刘海洋让富春居公司贷款等支付相应房款项目时，刘海洋是在合理认知范围内相信程凤财为富春居中介公司员工，且也在合理认知范围内，如之前款项一样，将首付款支付富春居公司员工程凤财账户，从四份均在富春居公司门店内由富春居公司开具收据可看出，收据格式、编号均为连贯、统一。综上，刘海洋作为一般完全民事行为能力个人，根据富春居公司盖公章行为、房屋买卖均多次发生在富春居公司门店内、相应款项连贯性支付习惯、收据格式统一、编号统一、连贯等情况，刘海洋均无任何理由怀疑以上行为为程凤财个人行为，任何一个完全民事行为能力人，均只能认知到，本次买卖的中介公司为富春居公司，负责本次买卖的为富春居公司员工。二、一审法院适用法律错误。1.程凤财即构成有权代理，也构成表见代理，富春居公司应承担相应责任。从合同签订时的在场人员，支付定金形式及收款人员看出，在此时程凤财为有权代理。在后续相应款项支付方式与第一次为统一形式、收据开具地点、收据格式、收据编号，也均可看出，程凤财在收取首付款是也为有权代理，即使无权代理，也构成表见代理行为，因此依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。因此富春居公司应承担退还刘海洋相应款项的责任。2.权利义务具有对等性，富春居公司不应只负责收取41000元费用，不承担任何责任。从一般生活认知常理来看，富春居公司收取上诉人相关服务费用41000元，因富春居公司内部管理问题，导致刘海洋损失首付款140000元，如富春居公司，退款了之，则富春居公司收取41000元应付的责任何在。明显不符合生活常理，在如今的法治社会中，权利和义务都应具有相互对等性，富春居公司应承担起其相应责任，退还刘海洋相应款项。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，二审法院应在依法查明案件事实的前提下，全部支持刘海洋的诉讼请求。杨静辩称：杨静与刘海洋当时在富春居公司店内签订合同之后，中介作为居间合同方，相关的事宜都是由中介来办理的。因为刘海洋违约，多次向中介提出终止合同。3月28日，刘海洋委托中介来给杨静签署的解约合同，中介公司作为合同的居间方，有义务将合同相关事项向委托人如实报告。因此，杨静有理由相信程凤财作为中介公司员工，已如实向刘海洋告知合同已解除，并向刘海洋退还了5000元，所以在一审中不能认定为刘海洋不知情。富春居公司辩称：程凤财与富春居公司是合作关系，刘海洋不应该把钱转给程凤财，连定金和中介费都没有给富春居公司。刘海洋是程凤财的朋友，当时他们是私下约定的。杨静上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判驳回刘海洋的诉讼请求或发回重审；2.本案一二审诉讼费、律师费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定杨静未经刘海洋同意将涉案房屋转售他人，及杨静自行向程凤财支付5000元，不构成向刘海洋退还定金的问题。杨静与刘海洋经程凤财撮合，于富春居公司门店内签订合同并加盖公章，杨静有理由相信程凤财有代理权，属于职务行为。另中介公司作为合同居间方，有义务就合同相关事项向委托人如实报告，因此杨静有理由相信程凤财作为中介公司员工，已如实向刘海洋告知合同已解除，并向刘海洋退还定金5000元。另有杨静与刘海洋的聊天记录显示，刘海洋对于合同解除及定金退还一事清楚知悉。杨静认为，根据诚实信用原则及合同约定，杨静不仅适当地履行了自己的合同义务，而且尽最大努力协助刘海洋履行义务，以期双方互相配合、互相协作，合同能够得到适当履行。然而刘海洋屡次不按合同约定履行义务，双方补充协商后仍不履行，已经构成违约，应由刘海洋承担合同违约责任，刘海洋无权要求杨静返还定金。综上，杨静不应承担向刘海洋返还钱款的责任，请求二审依法改判驳回刘海洋的诉讼请求或发回重审。刘海洋辩称：程凤财作为房屋买卖的具体经办人，一直作为中介公司员工具体办理双方买卖事项，因此程凤财有权代理公司实施相应的行为。中介公司称其与程凤财为合作关系，程凤财不是公司员工，也没有收到相应款项，但中介公司并未提交任何证据证明其陈述的内容。在合同签订时，中介公司法人认可程凤财为公司员工，认可程凤财个人收取中介费，也认可程凤财具体经办本案房屋买卖。任何一个完全民事行为能力人均有理由相信程凤财为公司员工，将相应款项支付程凤财，其内部为何种关系，任何一个完全民事行为能力人均无能力辨别。换句话来说，如果不是中介公司盖章，仅仅是程凤财个人促使双方买卖，相信没有任何一个人敢把首付款支付给程凤财个人，因此，刘海洋有理由相信程凤财是履行的职务行为，相应款项应该由中介公司退还刘海洋。富春居公司对杨静的上诉没有意见。刘海洋向一审法院起诉请求：1.请求二被告双倍返还定金6万元；2.请求二被告退还原告首付款、中介费、代办费等共计15万元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2019年11月8日，杨静（卖方、甲方）、刘海洋（买方、乙方）与郑州富春居房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）在易居房友门店签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，约定甲方将购买的位于管城××区××路北鑫苑国际新城5幢2单元904号房屋出售给乙方，总价1373000元。合同还约定：1．合同签订时乙方支付定金30000元，甲、乙双方同意该定金由丙方保管；2．乙方应在办理过户手续当日或银行审批后，将首付款（总房价款减去实际银行贷款额）交付甲方，剩余房款由贷款银行按相关规定向甲方支付；3．乙方应在办理过户当日乙方还应按照20000元向丙方支付佣金，并约定乙方承担代办手续费用3000元。2019年11月8日，刘海洋向杨静转账10000元，杨静向刘海洋开具《收条》，确认收到刘海洋支付的购房定金10000元；同日，刘海洋向案外人程凤财转账20000元，程凤财向刘海洋开具《收据》，确认收到“购买鑫苑国际新城2号院5号901房定金”30000元。2019年12月4日，刘海洋通过支付宝向程凤财分两次共支付了15000元，程凤财向刘海洋开具《收据》，确认收到“购买鑫苑城2号院5号楼901中介佣金”15000元。2020年1月6日，刘海洋通过支付宝向程凤财转账6000元，程凤财开具《收据》，确认收到“银行评估费、银行贷（代）办费”6000元。2020年3月28日，刘海洋通过支付宝向程凤财分四次共计转账140000元，程凤财向刘海洋开具《收据》，确认收到“刘海洋购买鑫苑国际新城2号院5号楼901房首付房款壹拾肆万元整”。庭审中，刘海洋称因购买房屋需要，经朋友介绍认识程凤财，程凤财自称易居房友员工，认为程凤财系履行职务行为，主张不将程凤财列为被告。郑州富春居房地产营销策划有限公司称与程凤财为合作关系，该笔交易程凤财找到客户，房源为郑州富春居房地产营销策划有限公司提供，因此在公司门店内签订合同并加盖公章。2020年3月28日，程凤财向杨静出具《有关鑫苑国际新城2号院5号楼904房解除合同事宜协商》，载明：“1．由于刘海洋未能按时交付房东首付款；2．刘海洋交付壹万元定金由房东退还程凤财伍仟元整；3．此项合同（自）今日起终止；4．双方互不追纠（究）任何责任、无任何纠纷。”2020年3月29日，程凤财收到杨静通过微信转账支付的5000元。庭审中，原告自认程凤财自2020年5月10日起，分6次共退还41000元。杨静称涉案位于管城××区××路鑫苑国际新城5栋2单元904号房屋已办理过户手续，出售给他人。一审法院认为，涉案《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告未依约向被告杨静支付首付款，被告杨静未经原告同意将涉案房屋转售他人，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。因此，被告杨静应向原告返还收取的定金10000元。被告杨静自行向程凤财支付5000元，不构成向原告退还定金。本案争议焦点为：案外人程凤财收取原告款项是否构成职务行为。本案中，原告与被告杨静经程凤财撮合，于被告富春居房地产营销策划有限公司门店内签订合同并加盖公章，即便程凤财无代理权，原告、被告杨静仍有理由相信程凤财有代理权，因此，程凤财依照《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》约定收取的定金20000元及佣金、代办费23000元，应对被告富春居房地产营销策划有限公司发生效力。因居间人向被告杨静隐瞒收取原告支付的首付款事实，不得要求支付报酬，被告富春居房地产营销策划有限公司应退还原告。现房屋买卖合同事实上不能继续履行，程凤财收取的定金20000元，亦应由被告富春居房地产营销策划有限公司退还原告。程凤财收取原告首付款140000元，无合同依据，不应作为表见代理行为对被告富春居房地产营销策划有限公司发生效力，原告可另行主张。关于程凤财向原告退还款项41000元，应抵充其收取的定金20000元，佣金、代办费21000元。原告主张被告杨静、富春居房地产营销策划有限公司双倍返还定金并退还首付款、中介费、代办费，依据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第四百二十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告杨静于本判决生效之日起十日内返还原告刘海洋定金10000元；二、驳回原告刘海洋的其他诉讼请求。案件受理费4450元，减半收取计2225元，由原告刘海洋负担2075元，被告杨静负担150元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证质证。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案的争议焦点为富春居公司应否向刘海洋承担返还购房款的问题。本案中，案涉合同系在案外人程凤财的经办下签订；富春居公司称程凤财不是其员工，双方之间系合作关系，因案涉房屋是程凤财找的客户，所以在富春居店里签的合同并盖的富春居公司公章，富春居公司法定代表人称刘海洋向杨静支付定金时其在场。根据本案情况，虽然富春居公司不认可程凤财是其员工，但对于合同中公章的真实性没有异议，富春居公司法定代表人在案涉房屋交易过程中也在场，富春居公司放任他人以自己公司员工的身份进行交易，且未向刘海洋及杨静披露程凤财不是其员工，刘海洋和杨静均有充分理由相信程凤财是富春居公司的员工，程凤财的行为构成表见代理，程凤财的行为后果理应由富春居公司承担。合同签订后，刘海洋共向程凤财支付181000元，向杨静支付10000元，后因案涉房屋已卖于他人，案涉合同无法继续履行，程凤财已向刘海洋退还了41000元，尚有140000元未向刘海洋退还，该140000元应由富春居公司予以退还。刘海洋另请求杨静和富春居公司承担双倍返还定金的责任。案涉合同约定，如因杨静违约导致合同目的不能实现，应双倍返还刘海洋定金。本案中，程凤财向杨静出具《有关鑫苑国际新城2号院5号楼904房解除合同事宜协商》，杨静基于对富春居公司的信任，依据该协商内容退还程凤财5000元，并将案涉房屋售于他人，杨静在合同履行过程中，并无重大过错，刘海洋要求杨静承担双倍返还定金的请求，依据不足，不予支持；刘海洋要求富春居公司承担双倍返还定金的请求，合同依据及法律依据不足，不予支持。因程凤财向杨静出具的《有关鑫苑国际新城2号院5号楼904房解除合同事宜协商》的内容未经刘海洋确认，刘海洋亦不予认可，故该协商内容对刘海洋不发生效力，案涉房屋已出售给他人，刘海洋支付给杨静的10000元定金应予退还，因杨静已向程凤财退还了5000元，故杨静还应向刘海洋退还5000元定金，对于程凤财收取的杨静退还的5000元定金，亦应由富春居公司予以返还。如果程凤财的行为给富春居公司造成损害，富春居公司可另行向程凤财主张。综上所述，刘海洋的上诉请求部分成立，予以支持；杨静的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初6111号民事判决；二、杨静于本判决生效后十日内返还刘海洋5000元定金；三、郑州富春居房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还刘海洋145000元；四、驳回刘海洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4450元，减半收取计2225元，由刘海洋负担636元，杨静负担50元，郑州富春居房地产营销策划有限公司负担1539元。二审案件受理费4450元，由刘海洋负担1272元、杨静负担50元、郑州富春居房地产营销策划有限公司负担3128元。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年十二月十一日书记员 赵凌杰