浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初7062号原告：徐小江，男，1976年8月26日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：包巨峰、赵江峰,浙江朋成律师事务所律师。被告：黄智，女，1974年12月26日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：许坚军，浙江杰扬律师事务所律师。原告徐小江诉被告黄智房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月29日立案后，依法适用简易程序于2020年10月14日、2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵江峰，被告黄智及其委托诉讼代理人许坚军均到庭应诉，原告徐小江到庭参加第二次庭审。2020年10月15日起至2020年11月17日止为鉴定期间。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的房屋买卖协议;二、判令被告返还绍兴市越城区××弄××号××室房屋（交易价:45万元）;三、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告将位于绍兴市越城区××弄××号××室的房屋以45万元价格回收给原告，协助原告办理过户手续，所需费用各自承担一半。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月，被告因子女上学需要提出向原告购买案涉房屋，并且承诺一年后将案涉房屋原价回售给原告，该房屋的增值收益由原告享有。在此基础上，原告与被告在2016年11月15日签订房屋买卖协议一份，约定以45万元的价格将案涉房屋出售给被告，协议同时约定原告对案涉房屋享有回购权。有关回购的事项，原、被告已在微信中确认一年后原告以原价45万元回购案涉房屋，双方本应于上述合同签订后，即另行签订原告从被告处回购案涉房屋的“回购协议”一份，然自房屋买卖协议签订后，被告一直拖延与原告签订“回购协议”。2018年，被告提出其对案涉房屋享有处分权，不同意按原价将案涉房屋回售给原告，原告多次与其协商无果。近日，被告更是以登记房主身份起诉，要求原告腾退该房屋并且支付占用期间的租金。原告认为，原、被告已经达成的协议合法有效，双方于合同签订前，在微信中协商一致，一年后被告应将案涉房屋以原价回售给原告，该约定是双方签订房屋买卖协议的基础，应作为房屋买卖协议的重要组成部分，被告在房屋买卖协议签订后对于双方之间就回购事项已然协商一致亦表示确认。然被告在房屋买卖协议签订后故意拖延与原告签订“回购协议”，在一年时间届满后又拒不交还房屋，其行为违反合同法诚实信用的基本原则，现其起诉要求原告腾退，已经以其行为表示不履行原约定的合同义务，原告以原价回购案涉房屋的目的显然已无法达成，故成讼。被告辩称：1、原告在诉状中陈述与事实不符，原被告从来没有约定案涉房屋按照原价回收给原告，也没有约定该房屋的增值收益由原告享有，双方只是在买卖合同之外达成过一点，回购的时间是2017年12月31日，这是最后的时间节点，原告必须在这个时间内回购，不然房屋由被告进行处置。2、合同的解除从理论上讲是指合同尚未履行或者尚未完全履行，而本案房屋买卖合同已经全部履行完毕已经进行过户登记且由被告返租给原告，对已经履行完毕的合同不存在合同解除一说。3、本案的回购是一个附时间期限的法律行为，时间节点在前几次庭审中各方都陈述一致。这个时间点已经过去，所以附时间的行为已经无法完成，原告已经无权进行回购。4、回购的基础事实不存在，2017年12月31日前原告未向被告提出回购，直到2018年6月1日原告才第一次向被告提出要求回购，并愿意继续加钱，我们认为这是相对于2016年买卖合同中关于回购部分而言，原告提出新的要约行为但由于双方对价格始终未谈成，故双方对回购协议是没有达成的。中级法院判决已经确认事实。5、解除权的行使是有期限的，是有除斥期间的，应受到限制，现在原告已经丧失这个权利。综上，我们认为原、被告对回购没有达成合意，原告要求回购没有事实和法律依据，要求法院驳回原告诉请。对于原告变更后的诉请，被告补充答辩意见为：原、被告签订的合同中关于回购的内容是意向性条款，不具有可履行性内容，是预约合同条款而不是本约，原告直接要求履行本约的内容没有法律依据，而且原告要求回购的截止时间是2017年12月31日，之后原告向被告提出回购，构成新的要约，被告没有承诺的义务，综上要求法院驳回原告诉请。原告向本院提交以下证据：1、微信聊天记录一组，证明原、被告已经就回购对象、回购金额、回购时间等协商一致，仅仅是因为各种原因未签订书面回购协议。被告质证称真实性由法院核实。本院对该证据的真实性予以认定。2、房产买卖协议一份，证明该协议中第一条即首先确定了回购事宜。被告质证称对该证据真实性无异议，双方确实约定了回购，且在合同之外约定如果原告想回购，必须在2017年12月31日前回购，否则可以由被告自行处理，但最终对于回购事宜双方最终没有能达成合意。本院对该证据真实性予以认定。3、证人笔录一份，该证据系（2020）浙0602民初341号案件中证人赵某的证人笔录，证明双方就回购事宜进行了协商，原告将房屋以低于市场价格出租给被告。被告质证称对该证据形式真实性无异议，但其陈述与事实不符。45万元并未低于市场价值，而且根据证人陈述，关于回购事宜是否协商好她也是不清楚的，证人是不知道回购事宜的。本院对该证据的真实性予以认定。4、中介大姐与被告的微信聊天记录一组，证明被告认可回收案涉房屋，回收价45万，对违约金等均同意，不能按期回购的责任其明确只要违约金。5、原告与中介大姐的微信聊天记录一组，证明原告出售房屋唯一关注点始终是享有回购房屋的权利，在记录中明确表示不同意第二年是否回购都要被告同意的条款；原告未在规定时间回购确系主观错误认识，并非想要违约。被告对原告提交的证据4、5质证称：一、该证据均不是新证据，在本案开庭前早就已经存在，其中证据5已经在（2020）浙0602民终1395号案件中提交过，因其中有关于“如徐小江不在2017年12月31日前回购，由黄智处置”的条款，对原告明显不利，故原告不作为二审证据予以提供。故该两组证据均系逾期证据，不应予以采纳。二、无法确认聊天记录的完整性，不排除原告删除了对自己不利的聊天记录，因为这两个手机都完全由原告所控制和持有，甚至连中介的手机都是由其持有。三、聊天记录中被告根本没有确认回购价格是45万元，而且聊天记录显示，被告与中介的聊天基本发生在2016年11月15日买卖合同签订之前。原、被告之间聊天只是一个磋商的过程，最终没有达成一致意见。即使2016年11月15日之前，双方对某些条款达成了一致意见，但在双方签订房屋买卖合同时没有固定下来，且双方目前又无法追认，最终对双方都是毫无约束力的。不能将双方磋商过程直接当做合同条款来约束双方。四、中介只是房产买卖的中介，并不是房产回购的中介，其身份不代表任何一方，其不是合同主体，其言语也不具有约束力。最终应当以合同双方确认为准。五、从原告和中介的聊天记录可以看出，原告想回购的时间点发生在2018年6月，而且双方对回购的价格没有协商一致，否则也没有询问中介的必要。2018年原告发微信给中介询问房产目前的市场价格，中介回答2万多一平。2018年6月1日11点17分，原告发微信给被告：就是房子我想回购了，我们什么时候碰个面，具体商量下。可见2018年6月1日前，原告没有想回购的意思，而且对于回购事项还有待进一步磋商。因原告当庭提交了证据4、5的电子载体即手机，故本院对其形式真实性予以认定。被告向本院提交以下证据：（2020）浙0602民初341号和（2020）浙0602民终1395号判决书各一份，证明原、被告双方之间就回购事项未达成一致意见。原告质证称真实性无异议，两份判决文书当时所涉的案由是租赁关系，审查的也是租赁关系，与本案的回购事宜是两个不同的法律关系，虽然二审判决书提到，但是这节事实的认定对本案的案件处理不具有法律上的拘束，案件判决对事实的描述是基于二审庭审时的情况，当时被告陈述在买房时双方已经对回购事项约定清晰，因此才会卖房给被告，根据本案中提交的微信聊天记录能证明签订协议时已经对回购事项约定。本院对该证据的真实性予以认定。为查明事实，本院出示（2020）浙0602民初341号案庭审笔录一份，原告质证称对真实性无异议，当时徐小江的陈述与现在诉称的事实与理由相印证，庭审笔录显示当时徐小江提供微信聊天记录一组。被告质证称庭审笔录第5页显示回购截止时间是2017年12月31日之前。本院对该证据的真实性予以认定。经原告申请，本院委托绍兴市点点房地产评估有限公司对案涉房产市场价值进行评估，该公司出具评估报告以及鉴定费发票各一份，经原、被告质证对其三性均无异议，本院对其三性均予以认定。本院经审理查明，2016年11月15日，原告（房屋出售方，以下简称甲方）与被告（房屋购买方，以下简称乙方）签订房产买卖协议一份，约定甲方同意将坐落于绍兴市越城区××弄××号××室出售给乙方，并于约定时间内回购给甲方，标的物成交总价为人民币45万元。双方约定以600元／月出租给甲方使用，租房起始日期为办理房屋过户手续日起，租住期间该房产的各项水电、物业费用由甲方支付。乙方为了能让孩子在2017年就读绍兴市一中龙山校区，才购买此房产。根据原、被告之间的微信聊天记录，在签订上述房产买卖协议之前，原、被告就回购事宜进行了协商，被告在签订房产买卖协议当日表示“好的，那我们合同上写明房子回购，但具体事项合同另签”，之后双方因故未签订书面回购协议。2017年10月10日，原告联系被告表示“我们房子回购的事情，我们找个时间确定一下，你看怎么样”，被告表示同意，但因故双方未能进行回购，对于具体原因，原告陈述系因为网络文章说房屋所有权未满两年不能过户，且双方没有时间，所以一直没有处理，被告陈述系因当时房地产经历寒潮，原告不想回购，后来经济回暖，原告又提出回购。2018年6月，原告再次提出回购，被告表示同意，但提出“那是未满两年的个税啊？何况现在过了我们约定的时间了！就不再是那个情况了啊”、“我现在可以不用卖给你啊”，原告回复“我知道，我只是在表达我之前的预算超过了”、“关于逾期的事，我犯了一个失误，时间到的时候我是联系你了，就是因为那个政策我以为我们不能交易，没去相关部门证实，最近我一个朋友和我情况类似但他交易了，我才证实有失误”，被告表示因房产价格上涨，不同意按原价格回购，其后双方因价格问题未能达成一致。2016年10月31日，被告曾通过微信向中介发送文字合同拟稿一份，其中载明“双方约定在2017年12月31日之前，甲方以原房屋交易价，即人民币45万元回购上诉（述）房产”、“（如徐小江未能在2017年12月31日之前回购则需支付违约金），并保留甲方回购权利至2018年1月31日，超过该日期乙方有权自行处理房屋产权”，其后中介将该合同拟稿通过微信发送给了原告，原告回复“大姐，这个合同我看了，整体感觉对方只考虑自己的关切，没考虑我的关切，从一开始谈这事开始都是按他们的意见在走，从没考虑我的意见”，“合同的主导权在他们手上，明年想回购或不回购都他们说了算，这事怎么谈？”2020年1月7日，黄智向本院提起诉讼，要求解除其与徐小江之间的租赁合同关系，并要求徐小江腾退绍兴市越城区××弄××号××室并支付相应的租金以及房屋占有使用费。本院经审理后于2020年4月2日作出（2020）浙0602民初341号民事判决书，判令黄智与徐小江之间的房屋租赁合同关系于2020年1月6日解除，徐小江于该判决生效之日起三十日内腾退绍兴市越城区××弄××号××室房屋并支付相应租金以及占有使用费。徐小江对上述判决不服提起上诉，绍兴市中级人民法院经审理后对一审判决查明的事实予以确认，并认为黄智与徐小江之间就回购事项并未达成一致意见，也未签订正式回购合同，故驳回上诉，维持原判。（2020）浙0602民初341号案件审理中，黄智陈述回购时间为2017年12月13日（应为31日）止，徐小江陈述黄智小孩入学后随时可以回购，意向时间为2017年12月13日（应为31日）之前。绍兴市点点房地产评估有限公司出具的估价结果报告认定，案涉房产目前总价为1563664元，单价为40278.32元/平方米，室内固定装修装饰价值7310元。该次评估产生评估费用4908元。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖协议双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。根据双方签订的房产买卖协议，可认定双方确定了原告享有向被告回购的权利，但仅约定了“于约定时间内回购给甲方”。对于具体的回购时间以及回购金额，根据原、被告陈述结合原、被告以及中介之间的微信聊天记录，可认定双方原拟定在2017年12月31日之前由原告按45万元价格回购。本案的争议焦点即在于原告是否还有权按照45万元对案涉房产进行回购。对此本院认为：一、尽管双方在签订房产买卖协议之前对回购时间、回购金额进行了协商，但并未签订正式合同，亦未完全达成一致意见，故该协商行为对双方并无约束力。二、即使按照双方口头协商的内容执行，原告亦未在约定的时间内回购案涉房产，根据原、被告陈述，未按约完成回购事宜的过错并不在被告，其后原告虽于2018年6月再次提出回购，但此时已经逾期，原告在微信中也进行了自认，双方已就新的回购价格进行了协商，但未达成一致意见。三、根据目前市场评估价值，案涉房产价值已经远超原、被告签订房产买卖协议时的价值，如继续按照原告所主张的回购价格进行回购显失公平，尽管在第二次庭审中，原告提出可按77万元的价格进行回购，但该金额仍远远低于案涉房产现有市场价值，且被告不予认可。综上，本院认为原告的诉请既于法无据，亦于理不合，故本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐小江的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费依法减半收取人民币4025元，由原告徐小江负担；鉴定费用4908元，由原告徐小江预交，由原告徐小江负担其中2454元，由被告黄智负担其中2454元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  张海峰二〇二〇年十二月三十日书记员  陈 锦