湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2204号上诉人(原审被告)：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。法定代表人：李带秀，该公司董事长。委托诉讼代理人：张显刚，湖南兴沅律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚杰耀，湖南兴沅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡秀凤，女，1969年12月21日出生，汉族，山东省东营市人，居民，住湖南省沅陵县。被上诉人（原审原告）：王世勇，男，1968年8月22日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民，住湖南省沅陵县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：佘文政。上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）因与被上诉人王世勇、胡秀凤房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年12月17日审理了本案。上诉人天赐公司委托诉讼代理人张显刚、姚杰耀，被上诉人胡秀凤和王世勇委托诉讼代理人佘文政等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审认定交房时间为2015年8月15日错误，导致判决数额虚高。《住宅使用说明书》只是整栋房屋可以交付的时间，具体到户有早有迟。根据被上诉人本人签名的《入伙通知书》和《房屋移交验收表》，实际交付时间为2015年11月28日，与一审认定的相差了13天，导致一审多计算482元。二、双方签订《商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权证和土地使用权证，因法律的变化上诉人只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，双方对办理不动产权证时间没有重新约定，一审判决适用合同中约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间，认为上诉人违约，依据不足。被上诉人王世勇、胡秀凤辩称：一、房屋交付时间，被上诉人提交了《住宅使用说明书》，证实上诉人交房时间为2015年8月15日。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判决。王世勇、胡秀凤向一审法院提出诉讼请求：1．判决天赐公司承担违约金18759元；2．由天赐公司承担本案诉讼费用。原审法院查明：2014年7月14日，王世勇、胡秀凤与天赐公司签订了《沅陵县商品房买卖合同》，出卖人（天赐公司）以转让方式取得位于××镇××路××御鑫城（12号楼）、编号为沅国用（2014）965号的地块的土地使用权。土地使用面积为24849.80平方米，使用权起始日期为2014年5月26日，其中非商业用地终止日期为2084年5月26日，商业用地终止日期为2064年5月26日。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为御鑫城，该项目的建设用地规划许可证为建规（地）字第1407525，建设工程规划许可证号为建规（建）字第1408701号，规划用途为住宅，施工许可证号为怀建13－433022201409080101。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为沅陵县房产管理局，商品房预售许可证号为2014－0020。买受人购买的商品房（其房屋平面图见合同附件一）为御鑫城项目中的第12号（幢）6层602号房。该商品房建筑面积共128.18平方米，其中套内面积105.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.86平方米（见附件二）。出卖人（天赐公司）与买受人（王世勇、胡秀凤）约定按下述第1种方式计算商品房价款，即按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2892.25元，总金额（￥370729.00元）叁拾柒万零柒佰贰拾玖元整。付款方式为：首付款（含定金）￥300729.00元于本合同签订之日支付，剩余房款70000.00元于2014年10月30日前（即该栋主体工程封顶之日前支付）。合同第七条买受人逾期付款的违约责任中约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款的该期的实际已付款的差额确定。”双方还在第十条交付期限和条件中约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。还约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）．遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2）．在施工过程中遇到难以克服的地质灾害、异常天气（长时间雨水）或因政府政策及规划的调整导致建设工期延长，且出卖人在发生上述事实后30天内告知买受人的。”第十一条房屋交接及违约责任中约定：“商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1和2种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2．因本合同第十条的特殊情况延期交房的，不得超过六个月，六个月内出卖人不须承担违约责任。”双方还在第十七条关于产权登记的约定中约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起60日内，买卖双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。”双方还约定出卖人以委托方式选聘沅陵天宇物业管理公司对该房屋进行前期物业管理。2014年7月11日双方还签订了《合同补充协议》作为附件四，其中第三条约定签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，还约定买受人须在出卖人发出的《入伙通知书》注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续等权利义务。合同签订后，王世勇、胡秀凤及时交清了房价款370729元（开票日期为2016年4月16日）并缴纳了相关的税费等。2015年8月15日，天赐公司将房屋交付给王世勇、胡秀凤使用，2019年1月7日，天赐公司为王世勇、胡秀凤购买的房屋办理（2019）沅陵县不动产权第0××1号不动产权证。庭审中，王世勇、胡秀凤表示其要求天赐公司承担的违约金系天赐公司逾期（2017年8月10日至2019年1月7日）办理房屋相关权属证书的违约金。原审法院认为，本案为一起因逾期办理产权证书而要求按照合同约定支付违约金的房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点如下：一、天赐公司逾期办证是否构成违约；二、如果构成违约，违约金如何计算。关于天赐公司是否构成逾期办证违约的问题。从法院已采信的证据及查明的事实来看，两王世勇、胡秀凤具有完全民事行为能力，天赐公司系具有法定资质的商品房开发企业，其出卖给王世勇、胡秀凤的房屋具有合法的商品房预售许可证，故原、天赐公司于2014年7月11日签订的《沅陵县商品房买卖合同》合法有效，双方均应当严格按照合同约定享受权利、履行义务。王世勇、胡秀凤已经按合同约定及时交纳购房款及房产交易契税、维修基金、产权登记费等，说明王世勇、胡秀凤已经履行了合同义务，因此，天赐公司沅陵天赐房地产开发有限公司亦应当按照合同的约定履行自己的义务。根据原、天赐公司双方签订的《沅陵县商品房买卖合同》第十七条规定“出卖人应在房屋交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证”，由于物权法实施后实行的是两证合一制度，因此，天赐公司办理好不动产权证即视为天赐公司办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。本案天赐公司于2015年8月15日将合同约定的商品房交付给两王世勇、胡秀凤，按照该商品房买卖合同第十七条约定，天赐公司沅陵天赐房地产开发有限公司最迟应当于2017年8月10日将相应的不动产权证办好，而天赐公司未在合同约定的期限内履行办证义务，一直到2019年1月7日才为王世勇、胡秀凤办好不动产权证书，已构成违约，应当承担违约责任。诉讼中天赐公司提出双方签订合同后，2015年3月1日配套的《不动产登记暂行条例》开始施行后，房屋所有权证和土地使用权证停止办理，取而代之的是不动产权证，沅陵县不动产登记中心两年后才成立，因此，其无法提供合同中约定的房屋所有权证和土地使用权证，只能办理不动产权证，而双方对办理不动产权证没有约定，因此天赐公司不构成违约。该辩解意见缺乏事实依据且不符合有关法律规定，法院不予采纳。此外，根据双方合同补充协议第三条约定签订合同时买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。上述约定符合商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯，也就是说在合同签订时或者合同约定的办证期限内出卖人有通知买受人提交相关办证资料的义务。本案天赐公司在庭审中陈述在合同约定的期限内不能办证的部分原因是王世勇、胡秀凤未及时缴纳房屋维修基金，但是按照本案的实际情况以及交易习惯，可以证实王世勇、胡秀凤及时缴纳了房屋维修基金，且天赐公司在庭审中亦承认2017年底之前购买商品房的都是由开发商代收代缴房屋维修基金和契税等；且本案天赐公司亦提不出证据证实其主张，因此，法院对天赐公司的该辩护理由不予采信。关于违约金如何计算的问题。依据原、天赐公司签订的《沅陵县商品房买卖合同》第十七条约定，天赐公司于2015年8月15日将王世勇、胡秀凤所购商品房交付给两王世勇、胡秀凤，因此，天赐公司应于2017年8月10日前办好产权证书，而天赐公司直至2019年1月7日才办理好不动产权证，那么天赐公司逾期办证时间应从2017年8月11日起计算至2020年1月7日天赐公司实际办好产权证书时止，共计逾期515日，因此，按照双方约定的按日万分之一计算违约金，天赐公司应当支付王世勇、胡秀凤逾期办证的违约金为19092.54元（370729元×515天×0.0001），现王世勇、胡秀凤只要求天赐公司支付违约金18759元，系王世勇、胡秀凤对其实体权利的处分，没有超出实际计算的结果，亦没有违反法律、法规的规定，法院对此应予支持。虽然天赐公司称王世勇、胡秀凤提出的违约金高于实际损失，要求调整，但是天赐公司亦举不出证据予以证实，且该约定并没有超出相关借贷利率标准，故法院对天赐公司的该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款规定，判决如下：沅陵天赐房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付王世勇、胡秀凤逾期办理房屋权属证书的违约金18759元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费269元，减半收取计134.5元，由沅陵天赐房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人提交了王世勇签名的《入伙通知书》以及《房屋移交验收表》，该两份文件签字时间为2015年8月28日。王世勇质证称：《房屋移交验收表》是本人签名，但《入伙通知书》的签名不是本人签名。因王世勇对《入伙通知书》的签名不予认可，因此，本院对天赐公司在二审提交的《入伙通知书》不予以采信，对《房屋移交验收表》予以采信。根据该《房屋移交验收表》，房屋交付的时间为2015年8月28日。对一审法院查明的其它事实，本院予以确认。本院认为，本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。根据合同第十七条关于产权登记约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证”，上诉人应在商品房交付使用后725日内为被上诉人办妥涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证。但因国家实施不动产统一登记制度后，不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故上诉人为被上诉人办理房屋所有权证和土地使用权证的义务转化为办理不动产权证的义务。本院对上诉人主张办理不动产权证的时间不应适用合同中约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间来计算的理由不予支持。关于上诉人主张新规过渡期长和办证机构成立滞后影响其办证的理由，因其未能提供充分的证据予以证实，本院对该理由亦不予支持。关于交房时间，有证据证明房屋交付时间为2015年8月28日，而一审认定为2015年8月15日，多计算违约时间13天，应予纠正。天赐公司应支付的违约金为18610.6元（370729元×502天×0.0001），该数额没有超过王世勇、胡秀凤的诉讼请求，应当予以支持。综上所述，天赐公司的上诉请求部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初1404号民事判决；二、沅陵天赐房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付王世勇、胡秀凤逾期办理房屋权属证书的违约金18610.6元；三、驳回王世勇、胡秀凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费269元，减半收取计134.5元，由沅陵天赐房地产开发有限公司负担。二审案件受理费269元，由沅陵天赐房地产开发有限公司负担200元，王世勇、胡秀凤负担69元。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  舒易成审判员  黄丽霞二〇二〇年十二月三十日书记员  申雅梦