河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初10609号原告(执行案外人)：练斌，男，汉族，1978年10月18日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人：赵莹晓，河南良承律师事务所律师。被告（申请执行人）：吴国喜，男，汉族，1971年10月11日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：周跃，河南三融律师事务所律师。第三人（被执行人）：河南华诚房地产开发有限公司，住所地郑州市东太康路**。法定代表人：高建功，总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，该公司工作人员。第三人（被执行人）：郑州嘉骏实业有限公司，，住所地郑州市金水区红专路**院**楼****第三人（被执行人）：郑州禾瑞装饰装修工程有限公司，住所地郑州市二，住所地郑州市**贺江路**橄榄城都市广场住宅********div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告练斌与被告吴国喜、第三人河南华诚房地产开发有限公司（以下简称华诚公司）、第三人郑州嘉骏实业有限公司（以下简称嘉骏公司）、第三人郑州禾瑞装饰装修工程有限公司（以下简称禾瑞公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告练斌的委托诉讼代理人赵莹晓，被告吴国喜的委托诉讼代理人周跃，第三人华诚公司的委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼，第三人嘉骏公司、禾瑞公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告练斌向本院提出的诉讼请求：1、请求判决立即停止对位于管城××区××楼××号（产权证号10××**）房屋的强制执行，解除查封；2、判决确认原告与第三人华诚公司订立的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于管城××区××楼××号（产权证号10××**）房屋归原告练斌所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2006年12月22日，原告练斌与第三人华诚公司订立了《商品房买卖合同》，约定华诚公司将其开发的位于郑州市管城××、××东××号房屋（产权证号10××**）出售给原告，房屋总价款为1262803元。2007年1月5日该《商品房买卖合同》进行了备案登记，2018年3月20日原告向第三人华诚公司付清了全部房款，并支付了12万元违约金，2018年3月28日原告与第三人华诚公司签订了《补充协议》，第三人也将上述房屋正式交付原告合法占有。2018年3月28日原告与郑州大上海城商业有限公司签订《托管返租协议》，约定将原告购买的上述房产租给郑州大上海城商业有限公司使用，截至今日原告共收到2018年4月1日至2018年8月1日的租金35959.89元。以上述事实均有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、《补充协议》、《托管返租协议》及关于租金的银行交易明细清单等证据证明。原告付清全部款项后，第三人华诚公司却一直拖延迟迟未给原告办理房屋过户手续，原告多次催促未果。直至2019年1月30日，郑州市二七区人民法院作出（2019）豫0103执653号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人嘉骏公司、华诚公司、禾瑞公司银行存款25630150元或查封、扣押其相应价值的财产。2019年4月10日，贵院将上述执行裁定书及协助执行通知书送达郑州市不动产登记中心，查封被执行人华诚公司名下包含涉案房屋即位于郑州市××区××楼××号房屋（产权证号10××**）。得知房屋被查封，原告作为案外人依法向贵院申请了执行异议，2020年9月3日贵院作出了（2020）豫0103执异81号执行裁定书，裁定书一方面认定了原告与第三人华诚公司签订的《商品房买卖合同》真实性，却又以原告与第三人签订的《补充协议》第4项内容认定原告对该协议签订后一段时间内无法正常办理不动产证是明知的，故其对案涉房屋未办理房屋过户手续存在过错，进而驳回了原告的执行异议。事实上，第三人华诚公司向原告解释：未及时办理过户原因是根据中华人民共和国《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》、《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（郑政〔2017〕6号），公司需先按照郑州市政府要求进行不动产权属调查工作，待权属调查工作完成后，才能按照正常流程为原告办理房屋过户手续，因此，2018年3月28日原告与第三人华诚公司签订《补充协议》约定：“1、签订本补充协议之日，乙方一次性向甲方支付下余购房款58万元整。2、经双方协商，乙方一次性向甲方支付违约金12万元整。3、本协议签订之日起，乙方同意将购买的金街西部一层076号商铺交由郑州大上海城商业公司托管返租，在未办理出不动产权证之前，该商铺同时享有与其他有房产证的商品房同等的权益。4、因其他因素，本补充协议签订后一段时间内，无法正常办理不动产证，待满足办证条件时，乙方应积极协助甲方代为办理不动产证。”第三人华诚公司向原告提供了其为确保所有的交付成果符合相关法律、法规要求及郑州市不动产登记权籍调查的标准和规范与郑州众益信息科技有限公司签订的《测绘服务（委托）合同》及付款发票，权属调查工作从2018年底一直进行到2019年上半年才完成，待通知原告可以办理过户手续时才发现案涉房屋已经被贵院查封。原告认为，案涉房屋未能及时办理过户登记手续完全是政府政策因素及第三人公司原因导致的，原告作为购房者本身就处于弱势地位，其已经尽己所能履行完了全部合同义务，但其没有能力左右自身之外的其他因素影响。具体到本案中，郑州市二七区人民法院于2019年4月10日查封了案涉房屋，因原告已于2006年12月22日与第三人华诚公司订立了《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。2018年3月20日原告付清了全部房款，而且在法院查封之前已合法占有该房屋并一直在使用，且非因买受人自身原因未办理过户登记，原告的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形。综上所述，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，明显错误。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》的相关规定，以及《民事诉讼法》第204条规定提起诉讼，原告依法在收到执行裁定书后15日内起诉，请求法院支持原告的诉求。被告吴国喜辩称：第一，对该批查封的房产是依据房产证所显示的所有权主体，查封措施是合法的，不存在过错。第二，争议是原告与华诚公司之间的纠纷，依据合同的相对性只能向华诚公司主张损失。第三，原告对房子的现状存在过错。其所述的购房合同，郑州市商品房买卖合同备案表都已经失效，产权已登记在华诚公司名下。原告与华诚公司在发生交易就属于二手房买卖。被告与华诚公司的合同失效后，其房产登记在华诚公司名下，华诚公司对其享有所有权。由上所述，被告吴国喜对该房产予以执行不存在过错，应受法律保护，请驳回原告的诉求。第三人华诚公司述称：原告练斌大概是2006年和公司签订了房屋买卖合同，买了涉案房屋，当时练斌付了首付后，练斌和公司协商剩余部分的房款延期缴纳，我们也同意了，2018年练斌把剩余的58万给交齐了。因2017年不动产中心成立，在此之后办理房产证的房屋必须要办理权籍调查，再此之前不要求权籍调查，原告交齐房款之后，我们因为需要办理权籍调查，所以并未及时办理不动产证，2018年下半年我们公司把权籍调查准备齐全后交给第三方测绘公司，2019年上半年权籍调查测绘完毕，公司配合给原告办理房产证的过程中，练斌发现涉案房子被查封了。练斌也多次找华诚公司说办理房产证的事宜。第三人嘉骏公司、禾瑞公司均未答辩亦未提供证据。本院经审理查明：1、本案被告吴国喜以嘉骏公司、华诚公司、禾瑞公司为被告起诉民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月28日作出（2019）豫0103民初1293号民事调解书，确认双方当事人自愿达成如下协议：“一、被告郑州嘉骏实业有限公司自愿偿还原告吴国喜借款25630120元。2019年1月28日支付200万元，2019年2月3日前支付300万元，2019年5月1日前支付500万元，下余款项于2019年10月1日前支付完毕。二、被告河南华诚房地产开发有限公司、郑州禾瑞装饰装修工程有限公司自愿对本协议第一项承担连带还款责任。三、如被告一次违约即构成全部违约，原告可申请法院强制执行下余全部标的款。四、原告收到上述款项后，自愿放弃因本案事实向被告提出的任何其他主张的权利”。上述调解生效后，经吴国喜申请，本院于2019年1月30日立案执行，执行案号为（2019）豫0103执653号。在执行过程中，本院于2019年1月30日作出（2019）豫0103执653号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人嘉骏公司、华诚公司、禾瑞公司银行存款25630150元或查封、扣押其相应价值的财产。2019年4月10日，本院将上述执行裁定书及协助执行通知书送达郑州市不动产登记中心，查封被执行人华诚公司名下包含涉案房屋即位于郑州市××区××楼××号房屋（产权证号10××**）在内24套房屋。案外人练斌不服本院执行位于郑州市××区××楼××号房屋（产权证号10××**），向本院提出执行异议。2、原告练斌提交的《商品房买卖合同》显示，出卖人为华诚公司，买受人为练斌，买受人购买的商品房位于管城××、××东××号房屋；房屋用途为商业服务；该商品房单价为23043.85元，总金额为1262803元；付款方式为2006年12月22日付清首付款人民币632803元，余款人民币630000元为商业贷款；出卖人应当在2007年7月31日前，依照相关规定并具备特定条件且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同有出卖人华诚公司、买受人练斌签字，落款日期为2006年12月22日。3、原告练斌提交的《补充协议》显示，甲方（华诚公司）、乙方（练斌）根据双方签订的《商品房买卖合同》，自愿达成如下补充协议：“1.签订本补充协议之日，乙方一次性向甲方支付下余购房款58万元整。2.经双方协商，乙方并一次性向甲方支付违约金12万元整。3.本协议签订之日起，乙方同意将购买的金街西部一层076号商铺交由郑州大上海城商业公司托管返租时，在未办理出不动产证之前，该商铺同时享有与其他有房产证的商品房同等的权益。4.因其它因素，本补充协议签订后一段时间内，无法正常办理不动产证，待满足办证条件时，乙方应积极协助甲方代为办理不动产证。5.以上未尽事宜，双方应在遵守原买卖合同的基础上，另行协商解决”。该协议有甲方华诚公司签章、乙方练斌签字，落款时间为2018年3月28日。4、原告练斌提交的2006年12月22日河南省销售不动产统一发票显示，客户名称为练斌，项目为金街西部2幢1层076号，单位为㎡，单价为23043.85，金额为632803元。5、原告练斌提交的2008年7月30日销售不动产统一发票显示，付款方为练斌，收款方为华诚公司，不动产项目名称为大上海城1期，不动产楼牌号为金街西部2幢一层076号，单价为23043.85元/㎡，金额为50000元，款项性质为购房款。6、原告练斌提交的2018年3月20日河南省增值税普通发票显示，练斌，不动产房地产开发商业用房，单位为平方，单价为10079.944387，价税合计为580000元，销售方为华诚公司，备注显示为东太康路××号。7、原告练斌提交的华诚公司出具的《收据》显示，兹收到练斌、二区1F076号，交来违约金，人民币120000元。8、原告练斌称2018年3月28日交清房款之后，第三人华诚公司将涉案房屋交付给原告，后原告将该房屋托管给郑州大上海城商业有限公司管理。第三人华城公司对上述事实予以认可。9、原告练斌提交的郑州市个人房屋产权信息表上显示：购房人为练斌，合同编号为06084507，房屋坐落为管城回族区东太康路北、××东××楼××号，建筑面积54.8，合同签订日为2006年12月22日。原告练斌提交郑州市商品房买卖合同信息备案表显示上述房屋2007年1月5日进行的备案登记。原告练斌提交的2020年7月7日不动产登记资料查询结果证明显示：不动产权证号为10××52，坐落为管城××区××号，产权人为华诚公司（91410100169956323W(1-1)）。原告及第三人华诚公司均称坐落在管城回族区东太康路北、××东××楼××号房屋和坐落在管城××区××号房屋实际上就一套房。10、原告称其自交清房款之后便一直催促第三人办理涉案房屋产权手续，直到2019年上半年原告练斌在办产权过户的过程中，发现房屋被郑州市二七区人民法院查封，这时才被第三人华诚公司具体告知，不能及时办房产证的原因是要按照国土资源部和郑州市政府的文件要求，先进行权籍调查，权籍调查之后才能正常的办理房产过户手续，该权籍调查行为属于政府行为，应当认定为法律意义上的不可抗力。原告对涉案房屋未及时办理产权手续其不存在主观过错。11、第三人华诚公司称原告自2018年9月19第一次催办，此后多次微信电话催办，并且多次往返郑州催促办理产权手续的事宜，因2017年不动产中心成立之后办理房产证的房屋必须要办理权籍调查，所以未及时配合给原告办理不动产证，2018年下半年第三人华诚公司把权籍调查准备齐全后交给第三方测绘公司，2019年上半年权籍调查测绘完毕，第三人华诚公司配合给原告办理房产证的过程中，原告练斌发现涉案房子被查封了。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告与第三人华诚公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性效力性规定，应为有效合同。原告已向第三人华诚公司交清全部房款，且第三人华诚公司也已于2018年3月28日将涉案房屋交付原告。原告称其自交清房款之后便一直催促第三人华诚公司办理涉案房屋产权手续，其对涉案房屋未及时办理产权手续不存在主观过错，第三人华诚公司认可原告自2018年9月19日起开始催办涉案房产手续的事宜，称因需要办理权籍调查未及时配合给原告办理不动产证，直至2019年上半年权籍调查才测绘完毕，被告也未提供证据证明涉案房屋在查封前系因归责于原告自身原因未办理涉案房屋过户登记。故原告练斌对涉案房屋主张排除执行，符合上述规定情形，理由成立，本院予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，本案中，涉案房屋尚登记在第三人华诚公司名下，原告要求确认涉案房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。原告要求解除对涉案房屋的查封，不是本案审理范围，应按相关法律规定处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、确认原告练斌与第三人河南华诚房地产开发有限公司订立的《商品房买卖合同》为有效合同；二、立即停止对登记在第三人河南华诚房地产开发有限公司名下位于管城回族区东太康路36号1层076号（不动产权证号为10××52）房屋的执行；三、驳回原告练斌的其他诉讼请求。案件受理费16165元，由被告吴国喜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  张西俊人民陪审员  张**星人民陪审员  赵振中二〇二〇年十二月十六日法官助理高重坤书记员孔令震