贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6734号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州海纳百川房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇解放南路领航幸福城郁香郡******。统一社会信用代码：91520323MA6GQ3HW2U。法定代表人：陈明伟，公司经理。委托诉讼代理人：郭永生，贵州佳信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨进，男，1988年10月2日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：杨晓根。上诉人贵州海纳百川房地产开发有限公司因与被上诉人杨进房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。贵州海纳百川房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求；2、判决被上诉人继续履行房屋租赁合同，并支付房屋租金133333元；3、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决事实不清、法律适用不当。1.2019年10月10日，双方签订为期5年《商业用房租赁合同》，第一年租金253333元应于2020年5月10日前支付完毕，但至今仅支付了12万元。上诉人己将案涉商业用房交付给被上诉人，且已装修，其应当按照约定支付剩余房屋租金。一审法院以被上诉人在装修房屋过程中被案外人阻止，而认为被上诉人可以以此为由解除合同，该认定缺乏事实和法律依据。2.一审法院依照派出所的一份接处警登记表来证明被上诉人无法装修案涉商业用房，认为被上诉人解除合同条件己经成就，证据不足。案外人阻止被上诉人对案涉商业用房装修，被上诉人应当依法通过另外的法律途径维权，与上诉人没有关联性，上诉人没有任何违约行为，故不应当解除合同。综上，一审判决错误，请求依法撤销。杨进答辩称，一审法院认定事实清楚。根据《商业用房租赁合同》约定在其承租期间，如甲方（贵州海纳百川房地产开发有限公司）因该商业用房或商业用房范围内的土地与第三方发生纠纷，致使乙方无法正常营业超过15天，乙方（杨进）有权解除合同。杨进在装修过程中遭到当地群众的阻止。2019年I2月7日，杨进进行装修时又遭到当地群众的阻止，杨进并报了警，因此，杨进无法对租赁物进行装修经营。在此期间杨进分别多次要求贵州海纳百川房地产开发有限公司协调与当地群众的之间的关系，该公司都以各种理由推给政府而拒绝。一审法院判令解除合同，返还租金，符合《商业用房租赁合同》约定。杨进向一审法院提出诉讼请求：1、解除《商业用房租赁合同》；2、依法判令被告退还原告租金120,000.00元；3、被告承担本案诉讼费用。贵州海纳百川房地产开发有限公司向一审法院提出反诉请求：1、判决反诉被告继续履行双方所签订的房屋租赁合同,并向反诉原告支付逾期房屋租金133,333.00元;2、反诉被告承担反诉案件受理费。一审法院认定事实：案外人绥阳县伟业长丰置业有限公司在位于绥阳县的房屋。2019年10月10日，杨进（乙方）与贵州海纳百川房地产开发有限公司（甲方）签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将“绥阳县天台新园”1号楼2层1号商业用房出租给乙方用于经营,建筑面积为2644.4平方米；租赁期限为5年,自2019年12月1日起至2024年12月1日止；租金为第一年租金253333.00元,第二年380000.00元,第三年390000.00元,第四年410000.00元,第五年430000.00元；第一年前半年剩余租金于2019年12月1日前付清,后半年剩余租金于2020年5月10日前支付完毕,第二年开始乙方必须在11月10日前一次性付清···；乙方承租期间，如甲方因该商业用房或商业用房范围内的土地与第三方发生纠纷，致使乙方无法正常营业超过15天，乙方有权解除合同。双方签订合同的当天和前一天,杨进分别向贵州海纳百川房地产开发有限公司支付租金60000.00元，共计120000.00元，贵州海纳百川房地产开发有限公司向杨进出具了租金收据，案外人绥阳县伟业长丰置业有限公司在该收据上该了公司印章。贵州海纳百川房地产开发有限公司并将租赁物交付给杨进进行装修,但杨进在装修过程中遭到当地群众的阻止，2019年12月7日，杨进继续装修时,又遭到当地群众的阻止,杨进并报了警，为此，杨进无法对该租赁物进行装修后经营。一审法院认为，涉案租赁物系案外人绥阳县伟业长丰置业有限公司修建，贵州海纳百川房地产开发有限公司无权与杨进签订租赁合同，但杨进与贵州海纳百川房地产开发有限公司签订《商业用房租赁合同》后，绥阳县伟业长丰置业有限公司在贵州海纳百川房地产开发有限公司出具给杨进的租金收据上盖上其公司印章的行为，系其对贵州海纳百川房地产开发有限公司签订《商业用房租赁合同》民事行为的追认，该合同是合同双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，杨进向贵州海纳百川房地产开发有限公司履行了第一年前半年租金的义务，贵州海纳百川房地产开发有限公司向杨进履行了交付租赁物的义务。但杨进在装修过程中遭到当地群众的阻止，致使杨进无法对该租赁物进行装修后经营，该事实符合双方在合同中约定的杨进有权解除合同的情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，对杨进请求解除《商业用房租赁合同》的诉讼请求，予以支持，对贵州海纳百川房地产开发有限公司反诉请求杨进继续履行合同并支付133,333.00元的诉讼请求，本院不予支持。因双方签订合同后，杨进未开始正常使用租赁物便发生纠纷，贵州海纳百川房地产开发有限公司收取的租金120,000.00元应退还给杨进，故对杨进请求贵州海纳百川房地产开发有限公司返还租金120,000.00元的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，杨进应当返还租赁物给贵州海纳百川房地产开发有限公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除原告杨进与被告贵州海纳百川房地产开发有限公司于2019年10月10日签订的《商业用房租赁合同》；二、由原告杨进在本判决生效后十日内返还被告贵州海纳百川房地产开发有限公司位于绥阳县房屋。三、由被告贵州海纳百川房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告杨进租金120000.00元；四、驳回反诉原告贵州海纳百川房地产开发有限公司的反诉请求；案件受理费2700.00元，已减半收取1350.00元，反诉费2966.00元，已减半收取1483.00元，由被告贵州海纳百川房地产开发有限公司负担。本院二审期间，走访了绥阳县洋川镇洋川街道雅泉社区，了解到天台新园（新苑）小区尚需还房（包括商业门面），但因还没有具体分配到拆迁户，故存在阻工等就纷纷扰。同时走访了辖区派出所，从民警处了解到在2019年12月天台新园（新苑）小区有20、30名群众聚集阻挠天台新园（新苑）小区二楼装修，经调解平息了纠纷。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合接处警登记表和本院调查走访了解到，案涉商用用房所在小区却有当地群众阻工的情况，案涉商业用房杨进计划装修后用于经营，这种情况阻工情况的存在势必影响所在区域的营商环境，对尚在装修期间的杨进的心理造成冲击。由于贵州海纳百川房地产开发有限公司与当地拆迁还房群众存在纠纷，且纠纷尚未得到解决，在此情况下，根据《商业用房租赁合同》第九条“乙方承租期间，如甲方因该商业用房或商业用房范围内的土地与第三方发生纠纷，致使乙方无法正常营业超过15天，乙方有权解除合同。”之约定，已经出现了《商业用房租赁合同》约定解除合同的情形，且杨进并无过错，故一审法院判令解除合同，并由贵州海纳百川房地产开发有限公司退还租金并无不当。综上，贵州海纳百川房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人贵州海纳百川房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二〇年十二月三十日书记员 麻国林