甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初2617号原告：邵波，男，1958年2月21日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：吴多斌，甘肃律格律师事务所律师。被告：畅建军，男，1982年4月19日出生，汉族，住甘肃省岷县。原告邵波与被告畅建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵波的委托诉讼代理人吴多斌、被告畅建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵波向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁契约》，被告立即向原告腾交租赁房屋；2.判令被告支付拖欠原告的房屋租金14300元、取暖费1907.84元、物业费1434.56元，共计17642.4元；3.判令被告向原告支付违约金4290元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年4月4日签订《房屋租赁契约》，由被告承租原告位于兰州市西固区××路××号楼××单元××室房屋，租期自2019年4月2日至2020年4月1日，协议约定租金为1300元／月，租金半年交纳一次。但被告接受租赁物后只向原告支付了2019年4月2日至2019年10月2日期间的租金，之后再未交纳，且被告还欠付租赁期间取暖费1907.84元、物业费1434.56元，经原告催要未果，故诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告表示，因被告已于2020年9月2日向原告移交了案涉房屋，原告不再主张第一项诉请。被告畅建军辩称，被告确从原告处租赁房屋，已于2020年9月2日搬离，被告认可原告所述的交纳租金数额及时间段，亦认可未交纳过取暖费及物业费用，但当时房屋漏水，被告遭受了一定损失，被告认为该损失应当由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的原告身份证复印件、《房屋租赁契约》、兰州西热东输经营有限公司的催缴通知、取暖费发票、兰州高阀置业有限公司物业管理科的收款收据、保全保险费发票、保单保函、保险单明细表，本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2019年4月4日，原告邵波与被告畅建军签订《房屋租赁契约》，约定原告将位于兰州市西固区××路××室出租给被告居住使用，租赁期限为2019年4月2日至2020年4月1日，租金为1300元／月，租金每半年交纳一次，被告需交纳押金1300元，且双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约将前述房屋交付被告使用，被告亦交纳了1300元押金及2019年4月2日至2019年10月1日期间的租金，之后再未交纳租金及取暖费、物业费，经原告催要未果，故诉至法院，请求判如所请。另，被告已于2020年9月2日搬离案涉房屋，原告亦已将房屋收回。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订《房屋租赁契约》系双方真实意思表示，合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告应当依合同约定如期支付租金并承担使用期间所产生的相关费用。结合原、被告所签合同，房屋租金为1300元/月，被告认可仅交纳了2019年10月1日之前的租金，而双方的租期至2020年4月1日止，故被告还应向原告交纳2019年10月2日至2020年4月1日期间的房屋租金7800元（1300元/月×6个月）。庭审中，被告认可租赁期限届满后未按时向原告腾交房屋，双方亦未续签房屋租赁合同，但被告直至2020年9月2日才将房屋腾交原告，故被告应当向原告交纳2020年4月2日起至同年9月1日期间的房屋占有使用费，该占有使用费本院认为应参考双方租赁合同中对房屋租金的约定，故被告应支付该期间的房屋占有使用费6500元（1300元/月×5个月）。关于原告主张的取暖费,原告提交兰州西热东输经营有限公司的催缴通知及原告交纳取暖费的发票,以证明该项主张,本院认为该组证据能够证明2019-2020年度取暖季（即2019年11月1日至2020年3月31日）的取暖费用为1907.84元，庭审中被告亦自认其在租用案涉房屋期间从未交纳过取暖费用，该费用原告已经实际交纳，故本院对原告要求被告支付取暖费1907.84元的主张予以支持。关于原告主张的物业费用，原告虽提交一份收费明细，但原告并无证据证明该收费明细的来源，故本院对该证据不予采信。原告提交由兰州高阀置业有限公司物业管理科出具的收据两份，两份收据出具时间均为2018年10月31日，但一份记载系收取2018年11月1日-2019年4月30日期间的物业费用538元（即每月89.7元），另一份记载系收取装修押金2000元，原告称2019年4月30日之后的物业费用系由物业部门直接从装修押金中进行扣除，对此说法原告并无证据予以佐证。但根据前述票据可以认定案涉房屋物业费用为89.7元/月，被告系自2019年4月2日起租用房屋，租用期间物业费用应当由被告负担，被告当庭认可租用案涉房屋后从未交纳过物业费用，势必给原告造成损失，被告于2020年9月2日搬离房屋，原告仅主张2019年5月至2020年8月期间的物业费用，本院予以支持，故被告需向原告支付前述期间物业费1435.2元（89.7元/月×16个月）。关于原告诉请的违约金，双方合同约定，如被告逾期交纳租金，则以每月5%的标准支付违约金。本案中，被告未按期交纳租金，且合同约定租期届满后，在双方未续约的情形下又占用房屋五个月，构成违约，被告应当承担违约责任，但合同中关于违约金的约定明显过高。被告在租房之初，已向原告交纳了押金1300元，该押金原告至今尚未退还，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为该1300元原告不再予以退还，即为被告所承担的违约金。同时，本案诉争系因被告违约引起，故原告因本案而产生的诉讼保全保险费用350元，应当由被告承担。另，关于被告辩称在租用房屋期间，因漏水而给被告造成损失，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，被告并未举证证明该辩解意见，且被告亦未提起反诉主张权利，故如被告却因此产生损失，可就其损失另行起诉主张权利。本案原告在诉状中请求的数额为21932.4元，应系本案收取案件受理费的诉讼标的额。根据上述核算实际有19293.04元得到支持，为原告请求额的88%。因此，本案案件受理费由原告自行承担12%，被告承担88%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告畅建军向原告邵波支付房屋租金7800元、租期届满后房屋占有使用费6500元，共计14300元；二、被告畅建军向原告邵波支付取暖费1907.84元、物业费1435.2元，共计3343.04元；三、被告畅建军向原告邵波支付保全保险费350元；四、被告畅建军向原告邵波支付违约金1300元，以被告已支付的押金1300元进行折抵。前述第一、二、三项判项，于本判决生效之日起五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费174元，由原告邵波负担21元，被告畅建军负担153元；案件保全申请费239.3元,由被告畅建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  高晶二〇二〇年十二月八日书记员  张欢附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。