内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终3120号上诉人（一审被告）：马灵国，女，1971年5月10日出生，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：赵国华，马灵国丈夫。被上诉人（一审原告）：包头市海德物业服务有限公司。法定代表人：张睿。委托诉讼代理人：马春红。上诉人马灵国因与被上诉人包头市海德物业服务有限公司（以下简称海德物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初1246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行审理。本案现已审理终结。马灵国上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由海德物业承担。其上诉主张的事实与理由是：一、《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》第313-313页，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，都确定了业主欠费时，物业公司提起诉讼应满足的条件：业主存在违反约定逾期不支付物业费的行为，物业公司催告业主在合理期限内支付，合理期限届满业主仍未支付。在本案中，海的物业在诉前、诉中均未履行书面催交义务，一审判决却认定海德物业在一审诉讼期间进行了催交，属于无中生有，人为架空法律规定的前置程序。二、物业服务合同属于继续性合同，一审法院却将其定性为分期履行合同，是错误的。物业费既然按年交纳，那么每一年物业服务费的诉讼时效期间的起算点，应为该期履行期限届满之日即下一年的1月1日，所以2015、2016年度的物业服务费已经超过诉讼时效期间。三、一审法院未查明海德物业收费是否合法。海德物业未取得收费许可证，其在没有物价管理部门各项审批文件原件的情况下，业主可以拒交物业费。且海德物业的公司规模只达到了三级标准，但其却按照二级标准收取物业服务费，擅自提高了收费标准。同时，海德物业还存在未将物业服务收费进行细化公示、收费标准不符合政府指导价的问题。四、案涉房屋的建设单位与海德物业签订的前期物业服务合同中，约定的物业服务标准为“住宅二级物业服务”，但海德物业并未达标，所以一审法院全额支持海德物业主张的物业服务费，违背质价相符原则。海德物业答辩称：我方以打电话和张贴催费通知的形式通知过马灵国交费，物业服务费的构成明细在小区大门和楼道门外均有张贴，我方的物业服务星级评价已经达到了三星。海德物业起诉请求：1、判令马灵国向海德物业支付2015年9月1日至2019年12月31日的物业费13612元;2、判令马灵国向海德物业支付违约金680.6元;3、本案诉讼费由马灵国承担。一审法院认定事实：马灵国系包头稀土高新技术产业开发区总部经济园小区29-1004号房屋业主，该房屋建筑面积为130.88平方米。2014年1月2日，包头市科海置业有限责任公司（甲方）与海德物业（乙方）签订编号为QW（XQ2009-52）号的《前期物业服务合同》。合同约定该项目是通过公开招标方式选聘物业服务企业，甲方将总部经济园（稀土高新区黄河路2号）委托乙方实行前期物业服务，订立本合同。第六条约定“多层住宅2元/月·平方米；高层住宅2元/月·平方米”。第十七条约定“甲方，业主或物业使用人违反本合同第六条至第十条约定，未能足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按合同收费额5‰的标准向乙方支付违约金。”第二十条约定“本合同自2014年1月2日开始至2019年1月1日止”。2014年1月2日，包头市科海置业有限责任公司（甲方）与海德物业（乙方）签订《委托物业管理协议书》，约定甲方将稀土高新区黄河路2号小区委托乙方实行物业管理服务，第二条约定，物业管理服务期限为五年，自2014年1月2日起至2019年1月1日止。2018年12月，包头市科海置业有限责任公司（甲方）与海德物业（乙方）签订编号为QW（GX-2019-05-024）号的《前期物业服务合同》。合同约定该项目前期物业服务企业由甲方通过邀请招标方式选聘，甲方将总部经济园（稀土高新区黄河路2号）委托乙方实行前期物业服务，订立本合同。第六条约定“住宅高层2元/月/平方米”。第二十一条约定“本合同自2019年1月1日起至2023年12月31日止，但在本合同履行期间，业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日起，本合同终止。”该份合同未约定违约金。2018年12月16日，包头市科海置业有限责任公司（甲方）与海德物业（乙方）签订《委托物业管理协议书》，约定甲方将稀土高新区黄河路2号小区委托乙方实行物业管理服务，第二条约定，物业管理服务期限为四年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止。2020年8月21日，海德物业将起诉名单张贴于小区中，以期达到催交物业费的效果。马灵国自2015年9月1日至2019年12月31日未交纳物业费。2014年3月28日，海德物业与马灵国签订了前期物业服务协议，约定物业服务费按建筑面积2元/㎡·月计算。一审法院认为，包头市科海置业有限责任公司与海德物业签订的《前期物业服务合同》和《委托物业管理协议书》，海德物业与马灵国签订的前期物业服务协议均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故《前期物业服务合同》对小区全体业主有效。海德物业依约提供了物业服务，马灵国身为业主就应当按照物业费标准履行交纳物业费的义务。海德物业与马灵国签订的前期物业服务协议也佐证了约定的物业费标准，海德物业要求马灵国依约交纳物业费的诉讼请求，法院予以支持。海德物业在诉讼期间的催交行为虽然欠妥，其并不违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，况且物业服务合同为双务合同，马灵国有义务按合同约定主动交费，马灵国不交费却享受物业服务是对其他业主的不公平。马灵国抗辩2015年及2016年的物业超过诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。马灵国欠交物业费属于连续行为，至海德物业起诉时一直在延续，因此，本案未超出诉讼时效。综上，马灵国应当向海德物业交纳自2015年9月1日起至2019年12月31日止的物业费13612元（2元×130.88平方米×52个月）。马灵国抗辩海德物业提供的物业服务不符合标准，其提供的照片证据可以证实海德物业提供的物业服务在特定时期内存在瑕疵，故对海德物业要求马灵国支付违约金的诉讼请求不予支持。《物业管理条例》第四十五条规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”海德物业在制止的同时应当及时向有关行政管理部门报告，才能更好地保障物业管理区域的秩序。关于物业费与广告收入明细，海德物业应当依照《内蒙古物业管理条例》的规定，在物业管理区域内显著位置公示相关内容。关于马灵国所述的违建、伪造业主签字等问题，应当由相关行政管理部门处理，不属于本案处理范围。物业服务作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的行为，在实践中不可能是完美的。正是基于物业服务合同的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵时，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。业主如果通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。海德物业也仍需不断提升物业服务质量，加强与业主的沟通，虚心听取广大业主的意见，改正自己的不足，在获取业主的满意后，要求个别拒交物业费的业主支付违约金，才能真正实现共赢。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告马灵国于判决生效之日起十五日内给付原告包头市海德物业服务有限公司自2015年9月1日起至2019年12月31日止的物业费13612元；二、驳回原告包头市海德物业服务有限公司的第二项诉讼请求；三、驳回原告包头市海德物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费158元，减半收取计79元（原告已预交），由原告包头市海德物业服务有限公司负担4元，被告马灵国负担75元。二审经审理查明，一审判决认定的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为：本案的争议焦点一是马灵国应交物业服务费的数额问题。案涉房屋的建设单位包头市科海置业有限责任公司与海德物业签订的《前期物业服务合同》和《委托物业管理协议书》，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，是有效合同，对马灵国具有约束力，且马灵国个人也与海德物业签订了物业服务合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。上述两份合同对住宅的物业服务费标准均确定为2元/㎡·月，且马灵国对其欠费期间为2015年9月1日起至2019年12月31日止没有异议，所以马灵国应向海德物业支付的物业服务费的准确数额为13612元。马灵国提出的海德物业无收费许可证、故无权收取物业服务费等相关上诉主张，所依据的规定均非效力性强制性法律规定，马灵国不能因此拒交物业服务费。本案的争议焦点二是马灵国是否应向海德物业全额交纳欠付的物业服务费的问题。首先，海德物业起诉要求马灵国交纳欠付的物业服务费，这本身就是通知催交的一种形式。其次，马灵国提交的照片，不能显示其拍照的具体日期，且其内容也不能证明海德物业在2015年9月1日起至2019年12月31日期间提供的物业服务对马灵国的日常生活及其生命、财产安全造成了实质性的影响，所以马灵国仍应按照合同约定全额向海德物业交纳物业服务费。本案的争议焦点三是本案一审起诉时，2015、2016年度物业服务费是否已过诉讼时效期间的问题。马灵国作为业主，负有依约交纳物业服务费的合同义务。从2015年9月1日至今，海德物业一直持续、不间断的为马灵国提供了物业服务，且马灵国也一直欠费不交，所以本案一审起诉时，2015、2016两年物业服务费的诉讼时效期间未过。马灵国提出的2015、2016年度物业服务费的诉讼时效期间已过的主张，与事实相悖，且有违诚实信用原则，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。马灵国的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费158元，由上诉人马灵国负担。本判决为终审判决。审判长 乔瑞全审判员 王雅琴审判员 董婷婷 二〇二〇年十二月三十日法官助理 侯 丽书记员 段鹧庭 本判决所适用的法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。