河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异330号 案外人：黄国林，男，1963年7月1日出生，满族，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：张延华，北京市京德律师事务所律师。 申请执行人：付兰平，女，1965年1月20日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：张静，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关兆年，北京大成（石家庄）律师事务所实习律师。 被执行人：河北圣科房地产开发有限公司，统一社会信用代码：130100000165208，住所地石家庄市裕华区建设南大街**。 法定代表人：牛志宏。 被执行人：牛志宏，男，1963年8月10日出生，汉族，住石家庄市桥**。 被执行人：诸兰珍，女，1964年3月30日出生，汉族住住石家庄市桥东区。 以上三位被执行人的委托诉讼代理人：张俊杰。 在申请执行人付兰平与被执行人河北圣科房地产开发有限公司（以下简称河北圣科公司）、诸兰珍、牛志宏借款合同纠纷一案中，案外人黄国林对本院作出（2018）冀01执126号执行裁定，查封河北圣科公司名下位于承德市围场县的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黄国林称，请求中止对河北圣科房地产开发有限公司名下位于承德市围场县口牧场（围国用（2014）第××号、围国用（2015）第××号项下））地上建筑物编号为商铺的执行事实与理由： 一、执行标的物中有案外人的合法财产。 石家庄市中级人民法院执行河北圣科房地产开发有限公司名下：围国用（2014）第××号、围国用（2015）第××号项下土地使用权及地上建筑物。其中编号为商铺，系案外人的合法财产。 二、商铺所有权的取得时间，先于财产保全裁定。 保全申请人付兰平与被申请人河北圣科房地产开发有限公司、诸兰珍、牛志宏民间借贷纠纷案件，石家庄中级人民法院作出了（2016）财保60号民事裁定，该财产保全裁定作出的时间为2016年。2012年8月23日案外人与河北圣科房地产开发有限公司签订了《古城堡民族风情街销售预约合同》，并于同日将购房款204985.00元全部交清，圣科房地产公司为案外人出具了收款的收据。 三、商铺已经实际交付申请人占有、使用。 在案外人签订合同购买了该处商铺，项目竣工后已实际交付案外人对该标的物实际占有和使用。 综上，现贵院欲执行评估、拍卖的河北圣科房地产开发有限公司名下：围国用（2014）第××号、围国用（2015）第××号项下土地使用权及地上建筑物，其中商铺为申请人的合法财产。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百所十七条之规定。提出申请，请求中止对商铺的评估拍卖。 申请执行人付兰平答辩称，黄国林的执行异议不能成立，应予驳回。具体依据如下： 一、案外人对河北圣科房地产开发有限公司名下围国用（2014）第××号土地不享有任何足以排除强制执行的民事权益，不能阻却法院对该土地及地上房产的强制执行。 案外人主张所购买的商铺，坐落于系圣科公司名下围国用（2015）第××号土地之上且仅是该土地之上20000余平米中的很小一部分。据此，其诉求停止对该土地及地上全部房产的执行以及停止对本案中涉及的另一宗围国用（2014）第××号土地的执行，不能成立。 二、即使案外人购买的商铺坐落在石家庄市中级人民法院要拍卖的地块上（围国用（2015）第××号），其也不享有足以排除强制执行的民事权益，也不能阻却法院的强制执行。 （一）案外人黄国林提交的证据不能证明其已经支付全部款项。 案外人黄国林提交的证明其已经支付全部购房款的两张收据，不显示案外人的付款账户，也没有显示圣科公司的收款账户，如此大额的款项用现金支付显然是不符合常理的。据此，该收据不能证明其已将购房款支付至圣科公司的账户，更不能用来证明其已经取得涉诉房屋的所有权。 （二）退一步说，即使如案外人所言，其已经支付全部购房款，但因其与圣科公司签订的《古城堡民族风情街销售预约合同》（以下简称“预约合同”）是无效的，案外人自始至终都没有取得异议房产的所有权，其权利当然不能排除法院的强制执行。 《城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项：关于商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。 根据上述规定，该预售合同因违反法律的强制性规定而无效。由于无效合同自始无效、违法，不会因案外人支付全款且已实际占有而变成有效的合同。事实上，案外人提交的预约合同第二条显示：乙方已知，甲方上述建设内容目前尚未取得商品房预售许可证，由此可知，案外人在明知圣科公司没有商品房预售许可证的情况下还与其签订合同，更没有在购买房屋后进行登记或合同备案，因此才会出现人民法院查封时无法知道该房产是否已经由圣科公司出售的情况。对此后果，只能由案外人和圣科公司承担，而不能由申请查封人付兰平承担。可见，案外人权利得不到保障的根源在于案外人违法行为所导致。对此，由其承担相应后果，是无可非议的。 又依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 由该规定可知，能够排除执行的异议必须符合上述四个要件。但案外人的异议对上述要件无一符合： 1、案外人与圣科公司在明知相关房产不具备预售条件的情况下依然违法违规所签订房屋买卖合同，依法属于无效合同。据此，双方至今并没有合法有效的书面买卖合同。 2、案外人至今没有合法占有该不动产。 （1）案外人并没有提交“交房通知”等证据证明其已占有该房产。 （2）假设其已经占有该房产，也不属于合法占有。 首先：本案涉及房产没有达到合法预售的条件，基于双方不具备合法的房产买卖合同，购房人即使占有该房产，自然也不属于合法占有。 其次：相关房产至今没有达到合法交付的条件。 《城市房地产管理法》第27条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《商品房销售管理办法》第7条，其中，第6项“供水、供热、燃气、供电、通讯等配套设施具备交付的条件，其他的配套设施具备交付使用的条件或者已经确定施工进度和交付日期”。但该项目并没有达到上述交付条件。 最后，案外人在没有任何依据且不符合交付条件的情况下即使占有该房产，也属于强行占有。 3、案外人并没有提交已经实际支付房产的有效的转账凭证。据此，也无法证明其已支付全部价款。 4、相关房产没有办理产权登记，根本原因就是案外人明知房产不具备预售条件不具备办理产权证的条件依然违法违规予以购买所导致。对于这种明知违法依然而为之的行为所产生的不能办理产权登记的后果，显然属于案外人自身原因所造成。而并非是非因买受人自身原因所造成。 综上，案外人自始至终都没有取得异议房产的合法所有权，其对于可以有效对抗强制执行之异议必须同时具备的四个要件，也无一具备。其提出异议针对的标的也超出了其购买房产的范围。据此，案外人之执行异议不能成立。 被执行人河北圣科公司答辩称，如果案外人确实交了全款，该房屋已被案外人实际使用正在办理房产手续当中提出异议，我认为是完全符合法律规定的，欠缺一点就是这个收据我看不太清楚，需要看原件。再者当时的价格核实一下，如果确实交了全款，案外人有权利提出异议，因为实际上房产已经属于案外人了，履行了登记手续。 案外人黄国林提供以下证据： 证据一、《商铺买卖合同》一份，证明目的案外人与河北圣科公司于2012年8月23日签订了合同，商铺坐落位置商铺，合同总价款204985.00元，购房款为一次性趸交。 证据二、《河北农村信用社现金缴款单》、《河北农村信用社转账凭证》，证明目的案外人向河北圣科公司于2012年8月22日缴纳10000元购房定金；2012年8月23日缴纳购房款194985.00元。上述两笔款项付至河北圣科公司第一项目部对公账户。 证据三、《购房款收据》两份，证明目的河北圣科公司在收到了案外人支付的购房款后，出具了购房款收据。 证据四、《物业管理委托合同》一份，证明目的河北圣科公司与御兴物业于2016年5月20日签订《物业管理委托合同》，证明案外人购买的商铺已经实际交付案外人使用。 证据五、2016年-2019年《物业费、电费收据》，证明目的案外人缴纳了物业费、电费，证明购买的商铺已经实际交付案外人占有和使用。 申请人付兰平质证称，一、《商铺买卖合同》是无效合同，不能对抗执行。二、该商铺没有进行产权登记，因此现在的占有不是合法的占有。三、当时双方签订合同时，合同双方明知该商铺没有预售证，还签订了合同，因此，后果应由案外人承担。四、案外人提供的付款凭证不能证明该款项进入了圣科公司。 三被执行人质证称，一、对古城民族风情街销售预约合同的质证意见：1、合同是案外人黄国林与被执行人签订的，签订时没有取得土地证，该合同属于无效合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。我公司在2014年和2015年取得土地证，至今没有取得商品房预售许可证，因此该合同依法应当认定为无效合同。2、该合同是预约合同，不是销售合同，预约合同只是一种预约行为，不是诺诚合同。3、该合同落款是“河北圣科房地产开发有限公司第一项目部”，该公章没有备案，不是正规手续，所签合同就是一个意向。二、对《河北农村信用社现金缴款单》、《河北农村信用社转账凭证》的质证意见：1、前项已经叙述该合同是无效合同，交付凭证也是无效的民事行为。2、第一张收据票号1664530记载是2011年8月23日收取定金10000元，第二张收据票号0126400记载2012年8月23日收取19万元均是河北圣科房地产开发有限公司第一项目部财务专用章，我公司从未成立此项目部，没有在工商部门登记备案，公司也没有备案，既然没有备案那就是假章，不能代表公司，而且也没有汇至我公司，因此我公司不予认可。3、由此而引发的后果由收款人承担责任。三、对《物业管理委托合同》、《物业费、电费收据》的质证意见：对该证据的真实性、关联性有异议，该项目是2018年竣工验收，不可能2016年正在施工的时候提前交付使用。因为交予商户首先必须竣工验收，交付时必须通知商户验收，双方签字，给商户钥匙才能交付使用。即便是有物业费、电费收据只能说明是使用权，不能证明该商铺所有权已转移给商户。黄国林没有提交所有权转移商铺的证据，应该承担举证不能的责任。 案外人黄国林补充：一、收据虽加盖第一项目部的公章，但项目部是房地产公司的派出机构，若没有房地产公司的授权，不可能在河北农村信用社开设对公账户，至于项目部是否把款转给圣科公司，是公司内部的问题，但作为案外人，已经履行了按合同付款的义务。二、刚才被执行人认可了该合同，承认是圣科公司签订的，该合同加注的公章也标注了河北圣科房地产开发有限公司第一项目部，那么圣科公司对该证据质证意见是认可第一项目部的效力。三、关于合同的效力，双方是买卖关系，没有取得预售许可证并不导致合同无效，只有违反法律法规才无效，没有取得预售许可证只是违反了行政的规定，并不导致合同无效。四、2015年6月该商铺商铺已经实际交付案外人占有使用，若圣科公司未将此商铺出售，案外人是无法占有和使用该商铺的，并且长达五年之久。五、之所以未办理房产证，是由于圣科公司将土地证进行了抵押而导致无法为案外人办理不动产权证，过错方也是圣科公司。该商铺的实际买受及交付均发生在申请人申请执行之前，依据现行《物权法》取得不动产后，未办理登记的，不能对抗善意取得第三人，而不是不能对抗执行或抵押。 本院查明，付兰平与河北圣科公司、诸兰珍、牛志宏借款合同纠纷一案，本院于2016年9月20日作出（2016）冀01财保60号民事裁定，查封冻结被申请人河北圣科公司、诸兰珍名下6000万元银行存款或同等价值的其他财产。2016年9月23日，本院向围场县国土资源局发出（2016）冀01执保182号协助执行通知书，一、查封被申请人河北圣科公司名下，位于围场县满族蒙古族自治县御道口牧场，土地使用权证号为围国用（2014）第××号、围国用（2015）第××号（原证号：围国用（2014）第××号）项下的土地使用权。查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。二、查封期限日三年，自2016年9月26日至2019年9月25日。 原告付兰平与被告河北圣科公司、诸兰珍、牛志宏借款合同纠纷一案，河北省高级人民法院于2017年12月27日作出的（2017）冀民终827号民事判决，一、撤销石家庄市中级人民法院（2017）冀01民初883号民事判决；二、河北圣科公司于本判决生效后十日内支付付兰平借款本金26145537.47元及2014年3月6日的利息3149187.23元，自2014年3月7日起至实际履行完毕止的利息以26145537.47元为本金按年利率24%计算；三、河北圣科公司自本判决生效后十日内支付付兰平律师费100万元、保函费78000元；四、诸兰珍、牛志宏对本判决一、二项确定的债务承担连带保证责任；五、驳回付兰平的其他诉讼请求。判决生效后，付兰平向本院申请执行。 在本案执行过程中，本院于2019年9月5日作出（2018）冀01执126号之六执行裁定，一、继续查封被执行人河北圣科公司名下，位于围场县满族蒙古族自治县御道口牧场，土地使用权证号为围国用（2014）第××号、围国用（2015）第××号（原证号：围国用（2014）第××号）项下的土地使用权。上述土地使用权，我院于2016年9月20日作出（2016）冀01执保182号协助执行通知书和（2016）冀01财保60号民事裁定书，查封了该土地使用权，现临到期继续查封，查封期限自2019年9月5日至2022年9月4日止。二、在冻结期间为经本院同意，不得转移财产。 并向围场县不动产登记中心发出（2018）冀01执126号之六协助执行通知书，一：继续查封被申请人河北圣科公司名下，位于围场县满族蒙古族自治县御道口牧场，土地使用权证号为围国用（2014）第××号、围国用（2015）第××号（原证号：围国用（2014）第××号）项下的土地使用权。上述土地使用权，我院于2016年9月20日作出（2016）冀01执保182号协助执行通知书和（2016）冀01财保60号民事裁定书，查封了该土地使用权，现临到期继续查封，查封期限自2019年9月5日至2022年9月4日止。二、在冻结期间为经本院同意，不得转移财产。 2018年5月17日，本院作出（2018）冀01执126号公告，近日，本院将对上述查封的土地使用权进行评估拍卖，依照相关法律规定，请土地使用权人及坐落在该土地上的房产所有人、利害关系人向本院提交相关证据材料。 另查明，2012年8月23日案外人黄国林与被执行人河北圣科公司签订《古城堡民族风情街销售预约合同》，约定购买河北圣科公司开发销售的“古城堡民族风情街”商铺，建筑面积60.434平方米，价格为3392元/平米，金额204985元。案外人于2012年8月23日交付全部房款，2016年10月15日案外人交付2016年6月至10月电费435元，2016年8月12日案外人交付物业费1200元，2017年10月10日交付电费510元，2017年7月2日案外人交付物业费1200元，2018年10月5日案外人交付2018年6月至10月电费460元，2018年6月30日案外人交付物业费1200元，2019年10月20日案外人交付电费820元，2019年9月20日案外人交付物业费1200元，案外人已于本院查封之前已经占有使用该商铺。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，登记在河北圣科公司名下的土地使用权证之上的建筑物“古城堡民族风情街”商铺，案外人与河北圣科公司于2012年8月23日签订《古城堡民族风情街销售预约合同》，并支付全部款项，且案外人黄国林于2016年9月26日本院查封前已占有使用案涉商铺，且非因案外人原因未办理过户登记。案外人黄国林的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北圣科房地产开发有限公司名下位于承德市围场县的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  王 攀 书记员  赵玲艳