浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初5896号 原告：象山财富中心商业广场有限公司，住所地浙江省象山县丹东街道丹阳路558号2-2601、2602室，统一社会信用代码91330225780414318F。 诉讼代表人：钟锡军。 委托诉讼代理人：张茂国，男。 委托诉讼代理人：王瑞瑞，女。 被告：林金常，男，1974年11月10日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 被告：林春萌，女，1978年2月5日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：葛亮，浙江亮明法律师事务所律师。 被告：江鑫，女，1987年1月22日出生，汉族，户籍所在地河北涉县，现住浙江省宁波市。 委托诉讼代理人：杨国林，浙江之鹰律师事务所律师。 第三人：何振国，男，1970年2月20日出生，汉族，住浙江省象山县。 原告象山财富中心商业广场有限公司（以下简称财富中心）与被告林金常、林春萌、江鑫及第三人何振国对外追收债权纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月20日、10月27日两次公开开庭进行了审理。原告财富中心的委托诉讼代理人张茂国、王瑞瑞，被告林金常、林春萌的共同委托诉讼代理人葛亮，被告江鑫的委托诉讼代理人杨国林两次均到庭参加诉讼。第三人何振国经本院合法传唤两次均未到庭。本案现已审理终结。 原告财富中心向本院提出诉讼请求：1.三被告共同清偿房屋首付款1037549元；2.三被告支付逾期违约金（按万分之二点五自2016年7月6日起计算至实际清偿之日止）；3.本案的诉讼费由三被告承担。 被告林金常、林春萌答辩称，两被告系夫妻关系，通过被告江鑫、第三人何振国内部购买涉案房产。据江鑫、何振国陈述该房产系其购入可转手。在购买过程中，原告要求两被告将房屋首付款1037549元直接与江鑫、何振国结算（被告林春萌已于2011年2月1日、2月11日向何振国支付100万元、37000元）。后双方签订房屋买卖合同，并办理相关房产按揭等手续，后续交付了税款并办理了过户。原告认为两被告未向其支付房屋首付款，但按常理款项未付清原告不会办理房产相关手续，现涉案房屋已于2011年12月9日登记于被告林金常名下。另根据两被告从象山县自然资源和规划局查档显示，原告开具的销售不动产统一发票办证联记载：“不动产总价2057549元，已结清”，说明双方款项已清。若未清，则本案也已超过诉讼时效。涉案买卖发生于2010年，原告于2016年申请破产后，管理人依据财务账册显示应收款来诉讼，已超过诉讼时效的法律规定。综上，请求驳回对两被告的诉讼。 被告江鑫答辩称，1.原告所诉与事实不符。2010年8月24日，被告从未向原告出具过《购房金未付款借条》，该借条上购房声明人“江鑫”非其本人所签，也未委托他人签字，故该借条非真实；2.本被告不应承担共同付款义务。①《购房金未付款借条》非本被告出具，本被告不承担付款义务；②本被告与林金常、林春萌不认识，不存在共同购房的意思表示，没有共同付款的义务；③借条中的“江鑫”仅是意向购房人（预约户主），后原告将房屋出售、登记并交付给被告林金常，购房声明人“江鑫”无需履行付款义务；④借条中设定的还款期限为签署借条后（即2010年8月24日起）三个月，原告现主张权利，已超过诉讼时效。3.本案不存在尚欠房款。原告出具收款收据，根据票据性质，表明原告已收取被告林金常房款，结合按揭贷款，以及由原告完成案涉房屋的登记、交付，原告与被告林金常之间的房屋买卖合同已经履行完毕，不存在原告诉请的尚欠购房款事实。4.本案已过诉讼时效。《商品房买卖合同》虽未约定首付款支付期限，但根据首付款性质及交易习惯，首付款期限应在银行按揭贷款之前。而本案银行按揭贷款发生在2010年9月8日，如果存在首付款未清，则原告应当在2012年9月8日前主张权利。综上，请求驳回原告对本被告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提供的商品房买卖合同、中国光大银行宁波北仑支行贷记通知、（2017）浙0225民初1831号案件庭审笔录，被告提供的2010年8月24日收款收据、中国银行同城跨行通存通兑储蓄传票、通存交易单、销售不动产统一发票、房产证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据即原告提供的《购房金未付款借条》的签名真实性，被告江鑫对此提出异议，其经本院释明后未在期限内提起笔迹鉴定申请，本院对该证据的表面真实性予以认定。 经审理查明以下事实： 2010年8月24日，原告与被告林金常签订《商品房买卖合同》一份，由被告林金常向原告购买坐落于象山县××街道××路××号××室房屋，商品房总价款为2057549元，首付款1037549元，银行按揭款102万元。同日，原告出具商品房预售专用收款收据一份，记载：交款人林金常4＃1607室，预售房面积217.73平米方，预收款总额1037549元，收取金额壹佰零叁万柒仟伍肆拾玖元正。另有落款时间为同日的《购房金未付款借条》记载如下内容：购房人江鑫，购房户别4号1607室，面积217.73㎡，总房款2057549元，尚欠房款1037549元，购房声明人处记载有“江鑫”字样。 2010年9月8日，原告收到涉案房屋银行按揭款102万元。 2011年2月1日，2月11日，被告林春萌先后向第三人何振国汇付款项100万元、37000元，款项合计1037000元。 2011年11月11日，原告向被告林金常开具销售不动产统一发票，记载“不动产总价2057549元，已结清”。 2011年12月9日，原告、被告林金常办理不动产登记手续，将涉案房屋登记在被告林金常名下。 2017年3月1日，原告就涉案房屋首付款起诉被告林金常、江鑫，案号（2017）浙0225民初1831号，后原告于2017年8月30日申请撤诉。 本院认为，原告与被告林金常签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方应全面履行合同项下义务。本案中，被告林金常负有向原告支付购房款的义务，现双方对按揭款无异议，本案的争议在于被告林金常是否已向原告履行了支付房屋首付款的义务。被告林金常辩称其经原告指示将该首付款直接与被告江鑫、第三人何振国结算，并提供2011年2月1日、2月11日先后向何振国支付款项1037000元的银行流水。本院认为，原告虽否认其委托何振国办理涉案房屋的购买事宜，也否认指示被告林金常将该房款支付给何振国，但据2010年8月24日加盖有原告发票专用章的收款收据记载收取金额1037549元以及2011年11月11日原告开具的销售不动产统一发票时亦记载“不动产总价2057549元，已结清”。即使存在开具收款收据时未事实收到首付款的情形，在2011年11月11日原告开具正式不动产销售发票时，其理应对房款的收取情况进行核实。但原告仍开具了发票并记载款项已清，后又与被告林金常办理了涉案房屋的产权变更手续，结合被告江鑫系原告当时股东，第三人何振国与被告江鑫系同居的男女朋友的事实，被告林金常的辩称意见存在一定的合理性。退一步讲，即使被告林金常付款给第三人何振国的行为属于非经原告授权的不当给付行为，但本案也已超诉讼时效。按照房产交易习惯以及文义理解，首付款系在订立房产交易合同时第一笔应付清的款项，涉案合同于2010年8月24日签订，银行按揭款于2010年9月8日支付，故至迟首付款也应于2010年9月8日前支付，现原告也未能举证证明其在后续存在催讨等致诉讼时效中断等重新计算的事由，故按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，该款的诉讼时效应于2012年9月8日届满。再退一步讲，如存在首付款未付清的情形，原告于2011年11月11日开具销售不动产统一发票时，也应知晓其权利受到侵害，自此开始计算两年的诉讼时效亦于2013年11月11日届满。综上，从被告林金常、林春萌的角度，本案已过诉讼时效。从被告江鑫角度分析其责任及诉讼时效。据2010年8月24日《购房金未付款借条》显示江鑫系购房人，未有债务加入的意思表示，故原告主张其系债务加入依据不足。即使原告主张成立，但据该借条记载“若自签署本借条后叁个月本人还未付清上述借款，贵单位有权解除房屋买卖关系，可将此房另行出售，退换预付房款不计利息。”故至2010年11月24日原告也应知晓权利受到侵害，自此开始计算两年的诉讼时效亦于2012年11月24日届满，故被告江鑫的诉讼时效抗辩成立。现原告于2017年在公司进入破产程序后才向被告林金常、林春萌提起诉讼以及于2020年9月4日对上述三被告提起本案诉讼，显然已经超过诉讼时效期间。原告主张涉案首付款因未明确约定付款时间应按最长二十年诉讼时效计算，本院难以采纳。 综上，原告以夫妻共同债务诉请被告林金常、林春萌夫妻对涉案首付款承担共同还款责任，以及被告江鑫因债务加入亦承担共同还款责任，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告象山财富中心商业广场有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费14138元，减半收取7069元，由原告象山财富中心商业广场有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 卢碧蓉 二〇二〇年十二月二十三日 代书记员 张丹珍 ?