山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14027号 上诉人（原审被告）：陈敬潭，男，1965年5月20日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：王文贵，山东中苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑婷婷，山东中苑律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：刘承文，男，1972年11月14日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：刘清峰，山东森嵘律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗桂英，女，1973年8月18日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：刘清峰，山东森嵘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郝景光，男，1970年5月26日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 原审第三人：青岛昱含经纪服务有限公司，住所地青岛市红岛经济区河套街道金日家园19网点。 法定代表人：吴禄英，系该单位店长。 上诉人陈敬潭因与被上诉人刘承文、罗桂英、郝景光及原审第三人青岛昱含经纪服务有限公司（以下简称昱含公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初6951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈敬潭上诉请求:1、撤销一审判决，并依法改判《房屋买卖合同》无效；2、一、二审诉讼费用全部由三被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误，《房屋买卖合同》系被上诉人与第三人恶意串通签订，因此该合同当然无效，具体如下：一、《房屋买卖合同》签订时间应为2017年1月4日，而非一审法院认定的2017年2月4日。首先，《房屋买卖合同》中合同签订时间为电子打印的2017年1月4日，《房产证收条》中落款时间为手写的2017年1月4日。一审中，被上诉人及第三人均称1月4日为笔误，实际时间为2月4日。按照二手房买卖惯例，买卖合同签订当天，卖方需要提交房产证等相关材料。从客观角度分析，一份合同有出现笔误的可能性，但是两份材料签订时间均出现笔误的可能性极低。且2017年1月28日系春节，春节对中国人的重要性不言而喻，2017年1月4日与2月4日横跨春节，2017年2月4日为正月初八，这些时间点都极具标志性，混淆时间，甚至两份材料均出现笔误的可能性就更低了。相较于只有一份落款时间为2017年2月4日的定金收条，2017年1月4日签订《房屋买卖合同》的盖然性更高。其次，且一审判决书第5页出现的上诉人外甥王燕(音)明确表示，该房产证是年前由其送到第三人处，虽然具体日期记不清楚，但是春节前这个印象非常深刻。因此，涉案房屋的买卖合同签订时间应为2017年1月4日，被上诉人与第三人混淆事实的行为无疑是恶意串通的体现。二、退一步讲，即使《房屋买卖合同》签订日期为2017年2月4日，被上诉人与第三人也存在恶意串通，故意压低房屋成交价格，损害上诉人合法权益的情况。首先，经查询，2017年2月份，涉案房屋所在的城阳河套地区房屋均价为8772元，依此价格计算，涉案房屋参考价格约为80万元，超出成交房价的50%。其次，2017年2月16日被上诉人刘承文、罗桂英出售其85平解困房即小产权房的成交价格为58万元。而涉案房屋为92平的商品房，且自带车库、及和房屋面积相同的阁楼。两套房屋的价值高低显而易见，然而涉案房屋的成交价格确低于被上诉人刘承文、罗桂英的解困房，这明显有悖于客观事实。上诉人常年居于国外，对国内市场房屋价格变动了解甚少，被上诉人与第三人利用双方信息不对等的条件，致使上诉人在接受错误信息的前提下，作出了低价出售房屋的决定，因此，被上诉人与第三人故意隐瞒房屋市场价格的行为，实为恶意串通，损害了上诉人的合法权益，该买卖合同当然无效。三、第三人处员工焦新永承诺给被上诉人郝景光的4万元的事实进一步证明了被上诉人刘承文、罗桂英与被上诉人郝景光、第三人存在恶意串通。首先，4万元的定性问题。2017年5月8日，本案第一次开庭笔录第10页，被上诉人刘承文、罗桂英明确表示不认识焦新永，且对此事不知情。在本案发回重审的一审中，被上诉人刘承文、罗桂英亦如此表示。被上诉人郝景光却主张4万元系增加的房款。双方陈述显然存在矛盾，如果真是增加的房款，作为买方的被上诉人刘承文、罗桂英怎么会不知情。因此，此处的4万元必定不是买房人增加的房款，而是如被上诉人郝景光在2017年5月8日，本案第一次开庭笔录第11页所述，“第三人在明知我没有授权的情况下，依然让我签订房屋买卖合同，如果我能促成交易，第三人支付我4万元售后奖金”。一审法院也认定了该证据的真实性，且以54万为房屋成交价值计算房屋增值部分损失，因此，该4万元系被上诉人郝景光促成涉案房屋买卖的好处费，被上诉人郝景光在(2017)鲁0214民初2335号案件全面败诉的情况下，在发回重审中对该事实做了虚假陈述。其次，4万元的出处问题。第三人处委托代理人也自述，涉案房屋的买卖是由焦新永联系的。焦新永在本案房屋买卖过程中有重要作用。本案涉及的中介费用总共为10800元，焦新永为何承诺在房屋成交后支付给被上诉人郝景光4万元奖金。被上诉人郝景光在该次房屋买卖中起到何等重要的作用才能得到相当于中介费4倍的奖金。该笔奖金的实际支付人显然不是焦新永本人及其所在的中介公司即第三人，而是买房人即被上诉人刘承文、罗桂英。在2017年5月8日，本案第一次庭审笔录第3页中被上诉人郝景光自述，“被告1(即上诉人)曾说过其房屋要卖，但从未授权我出卖涉案房屋，且我在第三人处也陈述无授权出售涉案房屋”。2017年2月1日，上诉人与被上诉人郝景光的录音对话中，上诉人也明确表示“签合同的话，需要我签字，我一个月就家去了”。但在利益面前，被上诉人郝景光与被上诉人刘承文、罗桂英及第三人恶意串通，故意做低房价，从中牟利，切实损害了上诉人的合法权益。综上，上诉人认为，一审法院认定事实错误，被上诉人刘承文、罗桂英与被上诉人郝景光、第三人恶意串通，损害了上诉人的合法权益，致使上诉人签订的《房屋买卖合同》当然无效，上诉人不应承担房屋增值损失赔偿责任。故，上诉人特诉至贵院，请求撤销一审判决，并依法改判《房屋买卖合同》无效。 郝景光辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，房屋买卖合同合法有效。1、关于上诉人所提房屋买卖合同签订时间问题，关于合同签订时间并不影响本案事实的认定，具体签订时间一审法院已经予以查明，上诉人虽不认可，但上诉人并未提供任何证据予以证明，上诉人诉称的盖然性问题不能成立。2、关于上诉人所提房屋成交价格问题。上诉人所称的房屋价值较低，但上诉人主张无任何证据予以证明。上诉人在上诉状中明确说明“上诉人常年在国外，对国内市场房屋价格变动了解甚少，被上诉人与第三人利用双方信息不对等的条件，致使上诉人接受错误信息前提下，作出了低价出售房屋的决定”，上诉人已经实际认可其作出了出售房屋的决定，进一步说明答辩人系有权代理，上诉人主张合同无效无任何事实及法律依据。3、关于上诉人所提4万元系答辩人牟利问题。答辩人对上诉人所述不认可，上诉人主张无任何依据。首先，答辩人并无该协议原件，该协议照片系存在上诉人手机中的，如果真存在答辩人为了谋取不正当利益的行为，答辩人为什么会将该照片提供给上诉人陈敬谭。按照上诉人所述，就是帮他人办事，还告诉他人我给你办事我损害你利益了，我从中赚钱牟利了？这是明显违反违背社会常理的。该照片系答辩人提供给陈敬谭，上诉人现依据2017年庭审中作的虚假陈述认定答辩人从中牟利，纯属于无中生有。答辩人已经在（2019）鲁02民终3807号案件已经陈述答辩人此前作了不实陈述，上诉人所提及的庭审笔录事由不成立。另根据答辩人提交的微信语音整理内容，以54万元房屋价款将涉案房屋出售后，上诉人陈敬谭认为价格低了，要求58万元，于是经过多次沟通协调将涉案房屋价款变为58万元（2018年12月31日微信语音整理2，第五页下方有记载）。上诉人称系答辩人故意做低价格，上诉人所述有违诚信原则，更与事实严重不符，纯属上诉人的恶意诬告。虽然购房人刘承文、罗桂英不认可该4万元款项事宜，系因如果其认可，则其主张的房屋差价损失将会减少4万元。尽管该4万元款项问题不影响本案的定性及事实认定，但上诉人在多次庭审中一直称答辩人从中牟利，已严重影响了答辩人的声誉及社会评价，不知情人还会以为答辩人赚亲戚的钱。上诉人没有任何证据证明答辩人牟取非法利益，如上诉人仍对外作出对答辩人的不实陈述，答辩人将依法追究上诉人侵害答辩人名誉权的责任。二、上诉人所称答辩人恶意串通，从中牟利与事实不符，上诉人对法律理解错误。所谓恶意串通，就是合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。《民法总则》第一百五十四条规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。本案中，答辩人系有权代理，相关的证据及事实情况一审法院已经查明，购房人提交的录音证据及答辩人提交的录音及第三人的陈述均能够证明，上诉人现也认可当时作出了出售房屋的决定。因此，在涉案房屋买卖合同过程中，答辩人为上诉人的代理人，答辩人的行为就是上诉人的行为，通俗来说上诉人即为答辩人，答辩人即为上诉人，并不存在认定恶意串通的第三方。按照上诉人所述及理解，系自己串通第三人损害“自己”的利益，显然是荒谬的，上诉人并非合同法中规定的第三人，上诉人系对法律理解错误导致适用法律错误。三、答辩人系有权代理，上诉人违约，由此产生的法律后果均应由上诉人自行承担。本案事实争议的焦点问题应为答辩人是否为有权代理问题，该问题法院已经查明，也正是因为上诉人系有权代理，青岛中院才据此撤销了青岛市城阳区作出的（2017）鲁0214民初2335号判决书。相关的证据及理由同青（2019）鲁02民终3807号案件及（2019）鲁0214民初6951号案件所提、所述。涉案房屋买卖合同纠纷，至今已近4年之久，答辩人已身心俱疲，严重影响了答辩人的生活及身心健康。因答辩人法律意识淡薄，且考虑到同上诉人之间的亲戚关系，答辩人才在（2017）鲁0214民初2335号案件中做了不实陈述，答辩人早已懊悔万分，答辩人向购房人、第三人及人民法院表示歉意。综上，恳请法院查明案情，依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决！ 刘承文、罗桂英辩称，一审法院认定事实基本正确，适用法律基本正确，请求二审法院依法维持一审判决。 昱含公司未答辩。 刘承文、罗桂英向一审法院起诉请求：1.确定陈敬潭、郝景光违约并依法解除《房屋买卖合同》；2.陈敬潭、郝景光连带返还定金100,000元；3.陈敬潭、郝景光连带赔偿原告房屋差价损失380,000元；4.陈敬潭、郝景光连带承担律师代理费18,000元及诉讼费、保全费12,420元，共计30,420元；5.自2017年3月9日起按1500元每月的标准，陈敬潭、郝景光连带赔偿刘承文、罗桂英房屋租赁损失至判决生效止。后刘承文、罗桂英追加一项诉讼请求为：要求陈敬潭、郝景光支付律师费8000元。 一审法院认定事实：2017年2月4日，刘承文、罗桂英（乙方、买方）与陈敬潭（郝景光代，甲方、卖方）在中介方第三人青岛昱含经纪服务有限公司居间下签订《房屋买卖合同》，约定刘承文、罗桂英购买陈敬潭名下位于青岛市城阳区户房产一处（青房地权市字第××号），建筑面积约92.91平方米，权属证号：青房地权市字第××号；为保证履行购房买卖协议，甲乙双方不得违约，若乙方违约，定金不退，若甲方违约或有欺诈行为，甲方应将定金双倍返还给乙方，并且守约方有权要求违约方承担因违约而造成的损失，或者要求违约方继续履行合同并赔偿损失；本合同签订后，已支付的居间费用不再退还，无过错的居间费用支付方可向违约方追偿。甲、乙双方商定房屋交易成交价540,000元；刘承文、罗桂英于签订合同当日支付定金50,000元；首付款190,000元早网签当天支付，剩余房款300,000元过户当天支付给陈敬潭、郝景光，同时陈敬潭的房产证留于中介方，已备办理网签过户相关手续之用；房屋中介费为房屋实际成交价格的2%，由刘承文、罗桂英方负担，在签订此合同时支付给中介方；房屋内的设施：房屋为毛坯房，此房价包含楼下车库一间约28平方；补充条款：刘承文、罗桂英保证个人无不良信用记录，能在银行申请贷款；刘承文、罗桂英对陈敬潭、郝景光以上房屋状况做了充分了解并已经认真实地勘察过，双方对以上合同内容项下了解并认可无异议。刘承文、罗桂英在合同上签字确认，第三人签章确认，郝景光作为委托代理人在合同上签字，并代签“陈敬潭”及捺印。同日，郝景光为刘承文、罗桂英出具了定金收条，载明收到罗桂英购买城阳区龙海路670号小区20号楼1单元502户购房定金50,000元。第三人昱含公司出具《房产证收条》，载明收到涉案房屋的房产证一本，证号青房地权市字第××号，等到办完此房屋产权过户手续时，此条此证自动作废；备注收到契税发票一张。此收条落款时间为“2017年1月4日”。另查明，陈敬潭于2016年4月19日出境，2017年3月7日入境，涉案房屋签订时，陈敬潭在国外。2017年3月11日，第三人与陈敬潭进行电话协商，陈敬潭明确表示不卖涉案房屋，“中介：陈哥，不是说不讲理，但是咱实话实说当时确实是这个房子你让郝景光给卖的。陈敬潭：是的是的。中介：当时吧，当时签合同他确实是在这当着客户给你啊打的电话你让给卖的他才签的字是吧？陈敬潭：是，是。中介：当时给你打电话你同意才卖的，然后这客户确实是把房子卖了，你看你这边陈敬潭：当时吧，卖房子八，我在国外，确实不了解家里情况，我回国家里拆迁嘛，拆迁我没地方住，家里还有一个老人嘛，老人有房子住我就无所谓，我再回西班牙得了，老人没地方住了哪怎么办呢？房子不能卖了，房子不能卖的情况下，只能和他商量一下，他又来说不听商议，那没办法”。该案原审理过程中，各方均认可至2017年3月27日（原告起诉之日），涉案房屋的价格为9000元/平方米。2017年3月16日，刘承文、罗桂英与北京大成（青岛）律师事务所签订委托代理合同，委托该所代为诉讼，并于当日交纳律师费18,000元，北京大成（青岛）律师事务所为刘承文、罗桂英出具发票。2019年9月24日，刘承文、罗桂英与山东森嵘（城阳）律师事务所签订《委托代理合同》，约定该所接受刘承文、罗桂英委托，指派石雯君、刘清峰律师为一审审判程序代理人，刘承文、罗桂英在该合同签订之日起三日内向该所支付律师服务费8000元。2019年11月15日，该所为刘承文、罗桂英出具发票，载明收取诉讼代理民事代理费8000元。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按约定全面履行。本案中，刘承文、罗桂英主张陈敬潭签订了《房屋买卖合同》，陈敬潭对此不予认可，认为其并未委托过郝景光出卖涉案房屋，一审法院认为，根据刘承文、罗桂英提交的第三人昱含公司与陈敬潭的通话录音，刘承文、罗桂英与陈敬潭、郝景光的通话录音及对话录音，均显示陈敬潭委托郝景光出卖涉案房屋，并经陈敬潭同意后与刘承文、罗桂英签订了上述合同，因此该合同应系刘承文、罗桂英与陈敬潭的真实意思表示，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。刘承文、罗桂英、郝景光及第三人均称合同签订时间及房产证收条上的落款时间为2017年2月4日，一审法院对此予以确认。刘承文、罗桂英根据合同约定支付定金50,000元，由陈敬潭的外甥“王燕”及郝景光收取后送至陈敬潭岳母处，后陈敬潭因“家里拆迁”、“没地方住了”而拒绝履行合同出卖涉案房屋构成违约，应承担相应的违约责任，故对刘承文、罗桂英要求解除《房屋买卖合同》的主张一审法院予以支持，陈敬潭应承担相应的违约责任。 关于刘承文、罗桂英要求陈敬潭、郝景光赔偿房屋差价损失380,000元的诉讼请求，一审法院认为，双方均认可起诉时即2017年3月27日，涉案房屋价格为9000元/平方米，总价款为836,190元，而双方合同中约定房屋总价款为540,000元，房屋差价为296,190元，但考虑到仅支付了合同总房款540,000元中的定金50,000元，兼顾公平原则，对陈敬潭的赔偿责任一审法院酌情按照房屋差价款的80%计算，即陈敬潭应赔偿刘承文、罗桂英房屋增值损失236,952元（296,190元×80%）。刘承文、罗桂英要求郝景光对该损失承担连带赔偿责任，一审法院认为，郝景光在该合同的签订及履行过程中并不存在违约行为，合同的解除亦并非郝景光的行为所导致，其仅系陈敬潭的代理人，刘承文、罗桂英该主张于法无据，一审法院不予支持。 关于刘承文、罗桂英要求陈敬潭、郝景光双倍返还定金100,000元的诉讼请求，一审法院认为，上述房屋差价损失足以弥补刘承文、罗桂英的损失，故对该主张一审法院不予支持，陈敬潭应返还刘承文、罗桂英定金50,000元。刘承文、罗桂英要求郝景光对该定金承担连带返还责任，一审法院认为，郝景光收取定金后已按照陈敬潭的要求将定金交付给陈敬潭，其在该合同的签订及履行过程中仅系陈敬潭的代理人，并不存在违约行为，合同的解除亦并非郝景光的行为所导致，刘承文、罗桂英该主张于法无据，一审法院不予支持。 关于刘承文、罗桂英要求陈敬潭、郝景光承担（2017）鲁0214民初2335号案件律师代理费18,000元的诉讼请求，该费用系因陈敬潭的违约行为造成的原告损失，故对该主张一审法院予以支持；原告要求郝景光对该费用承担连带赔偿责任，一审法院认为，该案件纠纷的发生系因陈敬潭的违约行为导致，陈敬潭在该合同的签订及履行过程中仅系陈敬潭的代理人，刘承文、罗桂英该主张于法无据，一审法院不予支持。关于刘承文、罗桂英要求陈敬潭、郝景光承担该案被发回重审即该案（2019）鲁0214民初6951号的律师费8000元的诉讼请求，一审法院认为，该案发回重审系因陈敬潭、郝景光在该案的原一审过程中未如实陈述案件的相关事实导致，从而导致刘承文、罗桂英再次支付律师费用，造成损失，故对刘承文、罗桂英要求陈敬潭、郝景光连带承担该费用的主张一审法院予以支持。 关于刘承文、罗桂英要求陈敬潭、郝景光赔偿其自2017年3月9日起至判决生效止的房屋租赁损失的主张，一审法院认为，因双方签订的《房屋买卖合同》中并未约定房屋的交付时间，刘承文、罗桂英要求陈敬潭、郝景光承担该损失无事实及法律依据，对此一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决：一、确认刘承文、罗桂英与陈敬潭、第三人青岛昱含经济服务有限公司签订的《房屋买卖合同》于2017年3月27日解除；二、陈敬潭于判决生效后十日内返还刘承文、罗桂英定金50,000元；三、陈敬潭于判决生效后十日内赔偿刘承文、罗桂英房屋增值部分的损失236,952元；四、陈敬潭于判决生效后十日内支付刘承文、罗桂英（2017）鲁0214民初2335号案件律师代理律师费18,000元；五、陈敬潭于判决生效后十日内支付刘承文、罗桂英本案律师代理律师费8000元，郝景光对此承担连带付款责任；六、驳回刘承文、罗桂英要求陈敬潭、郝景光连带赔偿自2017年3月9日至判决生效之日止的租金损失的诉讼请求；七、驳回刘承文、罗桂英要求郝景光对返还定金、赔偿房屋差价损失及（2017）鲁0214民初2335号案件律师代理费18,000元承担连带责任的诉讼请求。案件受理费9200元，由陈敬潭负担9150元，郝景光负担50元；保全费3220元，由陈敬潭负担3120元，郝景光负担100元。 经审理查明，本院二审期间，陈敬潭申请证人王燕作证。王燕称，案涉房屋的房产证是由其年前带到中介公司去的。郝景光对此不予认可。本院认为，王燕系陈敬潭外甥女，与陈敬潭有利害关系，且王燕的证言无其他证据予以佐证，故本院不予采纳。二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陈敬潭主张并未授权郝景光出售案涉房屋，刘承文、罗桂英、郝景光与原审第三人昱含公司之间恶意串通，案涉合同应属无效。根据一审查明的事实，2017年3月11日，第三人与陈敬潭进行电话协商，陈敬潭明确表示不想卖涉案房屋：“中介：陈哥，不是说不讲理，但是咱实话实说当时确实是这个房子你让郝景光给卖的。陈敬潭：是的是的。中介：当时吧，当时签合同他确实是在这当着客户给你啊打的电话你让给卖的他才签的字是吧？陈敬潭：是，是。中介：当时给你打电话你同意才卖的，然后这客户确实是把房子卖了，你看你这边……陈敬潭：当时吧，卖房子吧，我在国外，确实不了解家里情况，我回国家里拆迁嘛，拆迁我没地方住，家里还有一个老人嘛，老人有房子住我就无所谓，我再回西班牙得了，老人没地方住了哪怎么办呢？房子不能卖了，房子不能卖的情况下，只能和他商量一下，他又来说不听商议，那没办法”。本院认为，该段录音的内容足以证实陈敬潭授权郝景光出售案涉房屋。陈敬潭现主张未对郝景光授权出售案涉房屋，刘承文、罗桂英、郝景光与原审第三人昱含公司之间存在恶意串通，与事实不符且证据不足，本院不予采信。陈敬潭认为案涉房屋出售价格明显过低，因无证据证明，本院不予采信。 综上所述，陈敬潭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9200元，由上诉人陈敬潭负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 栾才玉 书记员王繁