河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初5415号 原告：柯志益，男，1983年8月10日出生，汉族，住湖北省阳新县。 委托代理人：蔡勇军，河北三兴律师事务所律师。 被告：涿州市济祥房地产开发有限公司，住所地河北省保定市涿州市松林店镇太和村，统一社会信用代码91130681697599788E。 法定代表人：贾明洋，执行董事。 委托代理人：郭俊芳，涿州市志同法律服务所法律工作者。 被告：王雪润，女，1981年6月13日出生，汉族，住涿州市。 被告：王雪姣，女，1982年12月28日出生，汉族，住涿州市。 原告柯志益与被告涿州市济祥房地产开发有限公司、王雪润、王雪姣商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯志益的委托代理人蔡勇军、被告涿州市济祥房地产开发有限公司的委托代理人郭俊芳、被告王雪润到庭参加诉讼。被告王雪姣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告柯志益向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告济祥公司签署的商品房买卖合同；2、判令被告济祥公司返还原告交付的购房款281248元及利息（自2017年3月19日至实际返还之日，按同期银行贷款基准利率计算利息）；3、判令被告济祥公司支付违约金2812元；4、判令被告腾达嘉业返还服务费35000元利息（自2017年3月1日全实际返还之日，按同期银行贷款基准利率计算利息）；5、判令被告王雪润、王雪姣返还服务费5000元及利息（自2017年3月1日至实际返还之日，按同期银行贷款基准利率计算利息），并承担连带责任；6、诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告柯志益向本院提出撤回对被告北京腾达嘉业房地产经纪有限公司的起诉。事实与理由：被告王雪润、王雪姣共同经营涿州市鼎居房地产经纪有限公司，现已注销。原告经鼎居公司及腾达嘉业介绍：祥云里项目地理位置优越，升值案间大，于是产生购买意向，2017年3月1日向被告王雪润、王雪姣经营的鼎居公司支付服务费5000元，2017年2月25日向腾达嘉业支付服务费20000元，2017年3月1日向腾达嘉业支付服务费15000元。原告于2017年3月19日与被告济祥公司签订《商品房买卖合同》并支付了首付款281248元，济祥公司给原告开具了收据一张。合同约定：被告济祥公司将位于祥云里项目2号楼2单元603室房屋出售给原告，该房屋建筑面积89.13平方米，单价10336元/平方米，总价为人民币921248元，付款方式为按揭贷款。在合同签订时，被告承诺房产无瑕疵，2018年12月31日前交付房屋。到交付期限后，原告来办理交付房屋手续时，才发现房屋并不符合交付条件、涉案房产开发项目未经审批。无法办理预售许可证，依法不允许对外出售。原告认为被告济祥公司作为房产开发企业，在证照不齐的情况下故意隐没有顶售许可证的事实，违反了法律规定。合同法第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；根据《合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的。应当承担损害赔偿责任（一）假借订立合同，恶意进行确商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定出卖人订立商品房头卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告济祥公司隐瞒事实。逾期交房已近两年时间，致使原告合同日的无法实现。原告要求解除合同，其应承担违约责任，被告王雪润、王雪姣经营的鼎居公司及腾达嘉业作为房产代理销售单位，明知济祥公司没有房屋预售许可证，仍然虚假宣传，主观上带有明显的欺诈故意，其收取的服务费没有合法依据应予退还，因鼎居公司已经注销。王雪润、王雪姣对注销公司债务应承担连带赔偿责任。上述请求，经原告与被告协商无果。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法裁判。 被告涿州市济祥房地产开发有限公司辩称，1、双方签订商品房买卖合同有效，本案涉案房屋已有预售许可证，并且具备交房条件，我公司已取得了合同约定及法律规定的交房相关手续，涉案房屋已于2019年6月符合交房条件，被告于2019年6月23日向被告发邮政快递通知收房，原告于6月26日拒收退回，在此期间，原告并未向被告提出解除合同的申请，至原告起诉时2020年11月23日已超出除斥期间；2、本案涉案房屋已有预售许可证及具备交房条件，应继续履行合同，虽然合同约定的交房时间上看确实存在延期交房行为，但根据合同的规定因政府文件及不可抗力交房时间是可以顺延的，所以本案不符合合同约定及法律规定的解除条件，被告并未违约，不应承担违约金2812元；3、中介费不是我公司收取的，与我公司无关。综上，本案合法有效，不存在法律规定的解除条件，请驳回原告的诉求。 被告王雪润辩称，原告自愿来本项目多次考察，认为价格比同城的其他项目价格偏低很多，才做出决定购买，在介绍项目的同时，我方不存在虚假宣传和违规操作及承诺，原告本身也是完全民事行为能力的人，可以对当时房地产市场存在风险性有着理性的判断和评估，由于原告当时的购买存在投资牟利的心理，当时房价和现在的房价存在差距，导致原告没有在所购买的房屋赚取利润，这是解除合同的主要原因，截止到现在本小区已经真实入住达到100多户，从本质上，没有给原告造成任何影响及损失，包括我们从一开始的服务到最后通知交房，所有的服务已经终止，所以我们不同意退还中介费。 被告王雪姣未向本院提交书面或口头答辩意见。 原告为证实自己的主张，向本院提交证据如下： 1、商品房买卖合同一份； 2、购房款收据1张； 3、鼎居房地产经纪有限公司出具的服务费收据1张； 4、鼎居房地产经纪有限公司企业注销登记申请书及全体投资人承诺书； 被告涿州市济祥房地产开发有限公司对证据1真实性无异议，证明目的不认可；对证据2、4真实性有异议；对证据3真实性无异议，与我公司无关。 被告王雪润对证据3认可；对证据1、2、4的质证意见同被告涿州市济祥房地产开发有限公司一致。 被告涿州市济祥房地产开发有限公司为证实自己的主张，向本院提交证据如下： 1、被告涿州市济祥房地产开发有限公司营业执照、法人身份证、法定代表人身份证明； 2、商品房预售许可证、检测鉴定报告、建筑消防设施检测报告、建设用地规划许可证、施工许可证、土地使用权证、建设工程施工许可证； 3、邮政快递单； 4、保定市大气工作领导小组办公室下发的紧急通知。 原告对证据1真实性无异议；对证据2的真实性无异议，证明目的不认可；对证据3、4不认可。 被告王雪润对证据1、2、3、4均无异议。 被告王雪润、被告王雪姣均未向本院提交证据。 被告王雪姣不答辩、不提供证据，亦未出庭质证，应视为对其举证、质证、抗辩权利的放弃。审核分析原告的证据，本院经审理认定如下：2017年3月1日，涿州市鼎居房地产经纪有限公司就该合同收取原告服务费5000元。2017年3月19日，原告与被告涿州市济祥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定涿州市济祥房地产开发有限公司将祥云里项目2号楼2单元603室，建筑面积为89.13平方米，以单价10336元/平方米（总价921248元）的价格出售给原告，并就付款方式、交房日期、交房标准等进行了约定。同年3月19日，原告支付首期购房款共计人民币281248元，被告涿州市济祥房地产开发有限公司出具收据一张，并加盖该公司财务专用章。其中合同第四条约定：“1、甲方应在2018年12月31日前，将符合使用条件的商品房交付乙方”。第十条约定：“1、（1）逾期交房超过九十日的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的甲方除退还已付房款之外，应向乙方支付已付房款百分之一的违约金”。 本院认为，关于解除合同的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，至原告起诉时，被告涿州市济祥房地产开发有限公司已取得商品房预售许可证明，故对涉案《商品房买卖合同》应认定为有效合同。合同签订后，柯志益按照合同约定支付购房首付款。涿州市济祥房地产开发有限公司负有在2018年12月31日前交付房屋的义务，其未如约进行交房已构成违约。同时，原、被告在合同中约定了合同解除的条件，即“出卖人逾期交房超过九十日的，买受人有权解除合同”。被告在逾期的九十日内，未能向原告履行交付房屋的义务，虽已构成违约，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。根据上述法律规定及双方合同约定，被告逾期交房超过90日后，原告可以行使合同解除权，解除权行使时间应是2019年4月1日起，且应在2020年4月1日前行使合同解除权，逾期不行使的，解除权消灭。原告在2020年11月24日向本院提起解除合同诉讼已超过解除权行使的法定期限，解除权依法已消灭。因此，原告解除合同的请求及退还房款、支付违约金等主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告柯志益的诉讼请求。 案件受理费3080元，由原告柯志益负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  马蕊 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  杨硕