贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初11951号 原告：重庆骏御商务咨询服务有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道彩虹路**，统一社会信用代码91500114073679XXXX。 法定代表人：喻林强，执行董事。 委托诉讼代理人：赵发攀，贵州抱一律师事务所律师。 被告：周理花，女，1981年7月27日生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 第三人：龚波，男，1976年10月18日生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：郭航铭，贵州文熙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文熙，贵州文熙律师事务所律师。 第三人：钟丽娜，女，1978年11月13日生，汉族,住贵州省遵义市汇川区。 第三人：易健，男，1987年10月19日生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。 第三人：韩宗艳，女，1980年10月10日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 第三人：李晓川，男，1987年1月24日生，汉族，户籍地黑龙江省依兰县。 第三人：罗誉腾，男，1987年11月17日生，汉族，户籍地贵州省遵义市汇川区。 第三人：苟先发，男，1980年11月7日生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。 第三人：遵义金科房地产开发有限公司，住，住所地贵州省遵义市新蒲新区新蒲新城开发建设指挥部一社会信用代码91520390069947XXXX。 法定代表人：陈桥，总经理。 第三人：遵义骏御商务咨询有限公司，住，住所地贵州省遵义市新蒲新区金科中央公园城售楼部一社会信用代码91520390MA6GUK3XXW。 法定代表人：周灵梓。 原告重庆骏御商务咨询服务有限公司（以下简称重庆骏御公司）与被告周理花、第三人龚波、钟丽娜、易健、韩宗艳、李晓川、罗誉腾、苟先发、遵义金科房地产开发有限公司（以下简称遵义金科公司）、遵义骏御商务咨询有限公司（以下简称遵义骏御公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆骏御公司的委托诉讼代理人赵发攀，被告周理花，第三人龚波及其委托诉讼代理人郭航铭、张文熙，第三人钟丽娜、韩宗艳、苟先发到庭参加了诉讼，第三人易健、李晓川、罗誉腾、遵义金科房地产开发有限公司、遵义骏御商务咨询有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告重庆骏御公司向本院提出诉讼请求：1．判令周理花将遵义市金科新蒲天都1栋1层8、10、11、25-28、30-31号房屋归还给原告，并由钟丽娜腾退金科新蒲天都房屋、易健腾退金科新蒲天都1栋房屋、韩宗艳腾退金科新蒲天都房屋、李晓川腾退金科新蒲天都房屋、罗誉腾腾退金科新蒲天都、苟先发腾退金科新蒲天都房屋。2．判令周理花补足优惠期运营管理费346885.65元及支付违约金215599元、律师费20000元。3．判令周理花支付合同解除前即2019年5月3日前的电费9339.8元。4．判令周理花支付金科新蒲天都1栋1层8、10、11、25-28、30-31号房屋的占用费1781817元（占用费均从2019年5月10日暂计至2020年9月1日，后均继续以90元/月*平方×2为标准计算至房屋实际腾退之日止），物业费36963.225元（从2019年8月1日暂计至2020年9月1日，后继续以4.5元/月*平方为标准计算至房屋实际腾退之日止）、电费18576.9元（欠费期间：2019年6月9日-2020年1月9日，后继续以0.638元/度标准据实结算）。5．判令第三人对其实际占用门面的占用费、物业费、电费承担连带清偿责任（具体费用明细详见附表）。6．判令被告及第三人共同承担本案的诉讼费、公告费。事实和理由：2018年4月26日，原告与被告签订了《商业运营管理合同》（实为租赁合同），约定原告将金科新蒲天都1栋1层8-11、25-31号房屋出租给被告使用。合同第15.2条约定，未经原告书面同意，被告不得将房屋的使用权转让给第三人，否则视为被告严重违约，原告有权提前解除合同并要求被告承担违约责任。但被告违反合同约定，由其家人龚波分别将金科新蒲天都房屋转租给了钟丽娜、房屋转租给了易健、房屋转租给了韩宗艳、房屋转租给了熊双（实际由熊丹使用）、房屋转租给了李晓川、房屋转租给了罗誉腾、房屋转租给了苟先发，被告已构成严重违约。原告知道被告转租后，立即于2019年4月26日向被告发送了《违约通知书》，通知解除双方的《商业运营管理合同》。根据《商业运营管理合同》第二十一条的约定，以特快专递方式发送的，以交予快递公司后第7日作为收悉日，则2019年5月3日视为被告已收到关于解除的通知书，原告通知解除了与被告间的《商业运营管理合同》。被告于2019年8月3日前均未对解除合同的通知提出异议。原被告间的《商业运营管理合同》于2019年5月3日已实际解除。2019年5月22日，原告向被告发送了《关于限期归还房屋的函》，通知被告自行处置房屋内的物品，但是被告未归还房屋，一直由被告、第三人占用。原告认为，被告应当向原告支付《商业运营管理合同》解除前的商业运营管理费及物业费、电费，根据《商业运营管理合同》的清算条款，据第8.2条第二款，被告还应当补足优惠期实际运营管理费346885.65元；据第19.6条，被告应当支付违约金215599元；据第23.14条及第23.16条，被告应当承担原告因诉讼产生的律师费。根据《商业运营管理合同》第16.5、16.3款，被告及第三人对房屋实际占用费及物业费、电费应当连带清偿。原告多次要求被告及第三人腾退房屋并支付相关费用，均遭到被告及第三人的拒绝，原告迫于无奈，只好具状起诉，恳请贵院依法维护原告的合法权益。 被告周理花辩称，我在龚波的公司上班，龚波借用我的身份证去和原告签的合同，其他我不知道。龚波才是实际合同的履行主体。 第三人龚波辩称，1．合同是答辩人借用被告周理花名义签订，所有的权利义务由答辩人享有和承担。2．本案原告是以受托人的身份与答辩人签订的租赁合同，履行合同发生争议应当由委托人行使权利，原告以自己的名义起诉不符合法律的规定，请求人民法院依法驳回起诉。3．本案租赁的全部事务均是答辩人和第三人遵义金科房开公司协商，虽然合同是以原告的名义签订，但从房屋的权利人合同的协商及履行来看，遵义金科房开公司才是房屋的出租主体。4．答辩人将房屋转租，遵义金科房开公司事前参与，事中参加，转租得到了遵义金科房开公司的实际认可，因此原告通知答辩人解除合同，是非法解除，不产生解除合同法律后果，要求答辩人承担违约责任于法无据。综上所述，驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求。 第三人钟丽娜辩称，我们与金科没有签合同，与原告没有签，我是和龚波签的。是周理花拟定的合同，签字是周理花签的，但签署的是龚波的名字，当时签订合同的时候不知道是什么地方，只知道是在一个叫“招商中心”的地方签的合同。现在我知道是龚波的招商中心，现在已经拆了。 第三人韩宗艳辩称，当时我在金科公司的招商中心的门头上看到的电话，然后我打通电话是龚波，所以我是在他手上租的门面。 第三人苟先发辩称，我直接和龚波签的合同。 第三人易健、李晓川、罗誉腾、遵义金科公司、遵义骏御公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：2017年4月27日，第三人遵义金科公司的员工黄林作为甲方代表与被告周理花作为乙方签订《商铺租赁确认书》，约定第三人遵义金科公司将位于遵义金科新蒲天都1号楼出租给被告周理花使用。确认书签订后，被告周理花分别于2017年4月27日、2017年8月30日向第三人遵义金科公司交纳租赁保证金合计45000元。 2018年4月26日，原告作为甲方与被告周理花作为乙方签订了《商业运营管理合同》，约定：原告将遵义金科新蒲天都1栋出租给被告使用；履约保证金：15000元，物业服务费保证金：15000元，质量保证金：15000元；运营管理费应于2018年8月1日支付，首期运营管理期间为2018年8月1日至2021年10月31日，应交金额为170599.5元；物业服务费：2843.36元/月，乙方应当自房屋交付之日起向物业服务公司交纳；商业街内水、电、燃气等能源传送过程中损耗量所产生的能源费用，按照乙方的实际用量的比例分摊，乙方应当在交纳相关能源费用同时将分摊的损耗能源费用一并向物业公司交纳，具体费用收取标准以物业管理服务协议约定为准；本合同项下乙方向物业服务公司交纳的各项能源费用均为物业服务公司代相关公用事业部门收取，物业服务公司收取乙方交纳的能源费用后向乙方开具代收代缴服务收据，乙方对此予以确认，能源费用的具体标准及支付方式按物业管理服务协议约定执行。合同第15.2条约定，未经甲方书面同意，乙方不得将本合同项下乙方全部的或部分权利义务转让给第三方，否则视为乙方严重违约，甲方有权提前解除本合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任。合同签订后，被告周理花于2018年6月7日向第三人遵义骏御公司转账支付房屋租金170599.5元。 2018年5月31日，第三人龚波与第三人易健签订《商铺联营协议》，约定将金科新蒲天都房屋转租给易健使用；2018年6月5日，第三人龚波与第三人钟丽娜签订《商铺联营协议》，约定将金科新蒲天都房屋转租给钟丽娜使用；2018年7月2日，第三人龚波与第三人李晓川签订《商铺联营协议》，约定将金科新蒲天都房屋转租给李晓川使用；2018年7月21日，第三人龚波与第三人韩宗艳签订《商铺联营协议》，约定将金科新蒲天都房屋转租给韩宗艳使用；2018年7月30日，第三人龚波与第三人苟先发签订《商铺联营协议》，约定将金科新蒲天都房屋转租给苟先发使用。 2019年4月26日，第三人遵义金科公司（张庭粲）向被告周理花邮寄送达《违约通知书》，2019年5月22日，第三人遵义金科公司（王星）向被告周理花邮寄送达《关于限期归还房屋的函》,2019年8月5日，原告重庆骏御公司（邹红）向被告周理花邮寄送达《解约协议签订通知书》，上述邮寄地址与被告在合同中预留地址不一致。2019年8月5日，原告重庆骏御公司（王星）向被告周理花在合同中预留的地址邮寄送达《解约协议签订通知书》。 2019年8月7日，第三人遵义骏御公司（邹红）向第三人钟丽娜邮寄送达《商业运营管理协议签订通知书》，2019年8月7日，第三人遵义骏御公司（邹红）向第三人易健邮寄送达《商业运营管理协议签订通知书》，2019年8月7日，第三人遵义骏御公司（王星）向第三人韩宗艳邮寄送达《商业运营管理协议签订通知书》，2019年8月2日，第三人遵义骏御公司（王星）向第三人罗誉腾邮寄送达《商业运营管理协议签订通知书》，2019年8月2日，第三人遵义骏御公司（王星）向第三人苟先发邮寄送达《商业运营管理协议签订通知书》。2019年8月29日，第三人遵义骏御公司（王星）向第三人钟丽娜邮寄送达《告商户书》，2019年9月11日，第三人遵义骏御公司（邹红）向第三人易健邮寄送达《告商户书》，2019年8月29日，第三人遵义骏御公司（王星）向第三人韩宗艳邮寄送达《告商户书》，2019年8月29日，第三人遵义骏御公司（王星）向第三人李晓川邮寄送达《告商户书》，2019年9月4日，第三人遵义骏御公司（邹红）向第三人罗誉腾邮寄送达《告商户书》，2019年9月4日，第三人遵义骏御公司（邹红）向第三人苟先发邮寄送达《告商户书》。 另查明，第三人遵义骏御公司系第三人遵义金科公司的全资子公司，第三人遵义金科公司系重庆金科房地产开发有限公司的全资子公司，重庆金科房地产开发有限公司系金科地产集团股份有限公司的全资子公司；原告系重庆庆恒商贸有限公司的全资子公司，重庆庆恒商贸有限公司系重庆金科企业管理集团有限公司的全资子公司，重庆金科企业管理集团有限公司系金科地产集团股份有限公司的全资子公司。重庆金科房地产开发有限公司、原告、第三人遵义骏御公司2018年12月29日出具的证明载明，第三人遵义骏御公司与原告为隶属关系，第三人遵义骏御公司业务由原告指导，由于重庆距离贵州省遵义市较远，原告不再对第三人遵义骏御公司进行管理，只在业务上进行指导。另，遵义金科公司员工黄林、张庭粲，负责本案涉案商铺的管理事宜。第三人龚波提供的其聘请管理商铺的工作人员即被告周理花与黄林的短信聊天内容、与张庭粲的微信聊天内容体现，遵义金科公司员工黄林、张庭粲向原告推荐商户经营人选。 本院认为，原告与被告周理花签订的《商业运营管理合同》，从内容及实际履行上看，实际上系租赁合同，根据第三人龚波与第三人钟丽娜、易健、韩宗艳、李晓川、罗誉腾、苟先发签订的《商铺联营协议》，结合当事人陈述，可以认定第三人龚波借用了被告周理花的名义与原告签订《商业运营管理合同》，第三人龚波系该合同的实际履行主体。 关于该合同是否解除的问题，首先，根据庭审查明的事实可知，原告重庆骏御公司、第三人遵义骏御商务咨询有限公司、第三人遵义金科公司具有高度关联性，其次，原告、第三人遵义金科公司出租的商铺均同在新蒲天都商城，前期的《商铺租赁确认书》是被告与遵义金科公司的员工黄林签订，而被告是向第三人遵义金科公司交纳租赁保证金，又是向第三人遵义骏御公司交纳租金，且案涉商场也是遵义金科公司的物管处在进行物业管理，物业服务费也是该物管处在收取；最后，原告向被告、第三人寄送邮件时，有使用原告自己的名义，也有使用第三人遵义金科公司的名义，还使用了第三人遵义骏御公司的名义，且寄送邮件的工作人员王星、邹红，时而代表原告，时而又代表第三人遵义骏御公司。综上，可以认定，原告、第三人遵义金科公司、遵义骏御公司的办公场所、工作人员、管理均存在混同的情形，虽然黄林、张庭粲是第三人遵义金科公司的员工，但在本案中实际行使了代原告管理、运营案涉商铺的职能，且二人有向被告周理花、第三人龚波推荐商户的行为，结合原告能在寄送邮件时准确掌握第三人钟丽娜、易健等人的除商铺外的地址及联系电话的情况，综合本院受理的相关联的系列案件庭审查明的情况，可以推定，原告重庆骏御公司对龚波将商铺转租给第三人的行为是参与、知情并许可的，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定，原告以其实际行动与被告周理花、第三人龚波在事实上变更了合同中关于转租需要书面通知的内容，因此，龚波转租给第三人商铺的行为并不构成违约，原告向被告寄送解约通知的行为不发生解除合同的效力，双方合同并未解除。因原告与被告的合同尚在履行中，且合同中明确约定，物业服务费及相关的能源费用应由物业公司收取，故本院对原告所有的诉讼请求均不予支持。 第三人易健、李晓川、罗誉腾、遵义金科房地产开发有限公司、遵义骏御商务咨询有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其相关诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告重庆骏御商务咨询服务有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13080元（已减半收取），由原告重庆骏御商务咨询服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 员  陈 果 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  时玲玲 书 记 员  喻佳佳