陕西省铜川市耀州区人民法院     民 事 判 决 书              (2020)陕0204民初2579号   原告：蔡起祥，男，汉族，住铜川市新区。   委托诉讼代理人：王春生，铜川市王益区司法局“148”法律服务所法律工作者。   被告：方浩，男，汉族，住铜川市印台区。    委托诉讼代理人：符军杰，陕西司扬律师事务所律师。   被告：晋朝臣，男，汉族，住铜川市王益区。   被告：王小华，男，汉族，住铜川市王益区。     原告蔡起祥与被告方浩、晋朝臣、王小华房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，庭审前，王小华以其系实际经营人，与本案具有利害关系申请作为共同被告参加诉讼，并同意不需要指定举证和答辩期限，按照人民法院确定的开庭时间参加庭审。经征询原告蔡起祥及被告方浩、晋朝臣的意见，均表示同意。本院于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告蔡起祥的委托诉讼代理人王春生、被告方浩的委托诉讼代理人符军杰、被告晋朝臣、王小华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告蔡起祥向本院提出诉讼请求：一、被告向原告交纳所欠递增房屋租赁费22500元（2017年6月至2020年7月），所欠房屋租赁费26250元（2020年年6月至8月），水费10090元，电费8198.05元；二、被告违反合同约定支付原告违约金30000元；三、被告赔偿原告租赁期间房屋屋顶损坏损失50000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月，原告与被告签订了房屋租赁合同，原告将其所有的位于铜川市新区XX路XX、XX号（1、2、3层包括后院部分）出租给被告经营洗浴，期限自2016年8月至2021年8月19日止，租金每年15万元，以后每年递增5%，同时约定租赁期间不得改变经营项目，租赁期满交还房屋时应当保证房屋及设施的完好状态及相关违约条款。2018年10月6日，双方又签订了补充合同，由于被告经营出现问题，双方同意每月20号前向原告按月交纳租金13125元，并约定如未按时交纳，甲方有权终止原有租赁合同，收回房屋。此后，原告考虑与被告多年朋友之情，一再包容被告，但被告却违反诚实信用和公平原则，除拖欠上述租赁费及水电费至今未交外，还擅自将租赁房屋出租，并将房屋屋顶损坏漏雨，导致原告家具财产受损严重，原告多次告知被告对损坏的屋顶进行修复，但一直没有结果。由于被告的违约行为，给原告的财产利益造成了严重损害，为维护原告的合法权益，提起诉讼。   被告方浩、晋朝臣、王小华辩称，不同意原告的诉讼请求，原告陈述的租赁费双方在合同履行过程中已经进行了变更，原告要求递增租赁费没有合同依据，租赁费也不存在拖欠的事实。被告有一个半月的租赁费没有缴纳，是因为原告将房屋出卖后，被告要求支付原告不愿意接受造成的，不存在原告拖欠的事实，水电费也是由于原告停水停电后造成的，且水电费没有算账，水电费算账后被告可以承担；合同约定变更经营项目才承担违约责任，原告要求被告承担违约金，不存在依据；原告房屋损害不是被告造成的；诉讼费由人民法院根据案件审理结果依法判决。   原告蔡起祥提交了以下证据以支持其诉讼请求：1、房屋租赁合同、补充协议，证明2016年7月6日双方签订房屋租赁合同，2018年10月6日签订补充协议，约定了租赁期限、租金、交付方式、违约责任等，被告未按约定交纳租金，原告按照约定终止合同，收回房屋。2、水电费票据，证明被告欠付原告2017年6月至2020年7月递增房屋租金22500元、2020年6月至8月租金26250元及水电费。3、照片，证明漏水导致原告房屋损坏。   被告方浩、晋朝臣、王小华对原告提交的房屋租赁合同、补充协议、票据真实性无异议，不认可证明目的，认为合同租赁期限原告承诺到2021年9月19日，补充协议变更了租金，取消了每年递增的约定，租金按每年157500元履行； 2020年6月20日至7月20日租金，被告给原告交纳，原告不收。原告2020年8月4日停水停电，水电费认可没有交纳，但不是原告要求的那么多，双方要算账，属于被告应承担的被告承担；被告没有违反合同约定变更经营项目，不存在支付原告违约金的情形；被告租赁的是1、2、3层，原告5层屋面漏水与被告无关。原告作为出租人未提交证据证明屋面漏水的原因系被告的行为造成，进提供照片证明房屋损失50000元证据不足，照片的证明目的不予采信。审理中，蔡起祥同意放弃3258.35元电费的主张，是对自己权利的处分，予以采纳。原告提交的房屋租赁合同、补充协议、水电费票据的真实性予以确认。   被告方浩提交了以下证据以支持其抗辩理由：1、房屋租赁合同、个体户工商登记情况，证明王小华是实际经营人，与本案有利害关系。2、收条，证明被告按照双方约定的方式按时交纳租金至2020年6月20日，不存在违约的事实。3、微信截图，证明2020年6月20日、7月20日被告向原告交纳租金，原告不收取。   原告蔡起祥对被告方浩提交证据的真实性无异议，认为被告提交的收条证明被告未按约定交纳租金存在违约的事实，5月份才交纳1月份的租金。被告通过微信询问租金怎么支付，并未实际交纳。被告晋朝臣、王小华对方浩提交的证据无异议。原告的质证意见予以采纳，被告方浩提交证据的真实性予以确认。   被告晋朝臣、王小华未提交证据。   经审理查明，2016年7月6日，蔡起祥与方浩签订《房屋租赁合同》，约定方浩承租蔡起祥所有的位于铜川市新区XX路XX、XX号XX层楼房的1、2、3层，包括后院部分面积，租金为每年15万元，每年以150000元为基础递增5%；租赁期限自2016年9月20日至20162021年9月19日终。合同签订后，方浩、晋朝臣、王小华合伙在承租房屋内经营铜川新区XX中心。2018年10月6日，蔡起祥与晋朝臣签订补充协议，约定：1、自即日起至2019年4月20日为过渡期，晋朝臣按照条款二向蔡起祥支付房费，晋朝臣承诺，截止2019年4月20日，如继续履行原有租赁合同，则当日一次性付清（预付下一年度）整年房费157500元；如无法按约定支付，蔡起祥有权终止原有租赁合同，收回房屋自行处理。2、过渡期内晋朝臣按月向蔡起祥支付房租，于每月20日前向蔡起祥（预付）支付人民币13125元整。如未按时支付，蔡起祥有权终止原有租赁合同，收回房屋自行处理。补充协议签订后，方浩、晋朝臣、王小华基本按照约定通过微信转账或者现金方式按月支付蔡起祥房屋租金至2020年6月20日。2020年4月18日蔡起祥与第三人签订房屋买卖合同，将包括案涉出租房屋在内的位于铜川市新区XX路XX、XX号房产出卖给第三人。2020年5月蔡起祥告知晋朝臣已将出租房屋出卖第三人。晋朝臣通过微信分别于2020年6月20日询问蔡起祥“叔，我把房费转给你还是转给阿姨”；2020年7月20日询问蔡起祥“叔，我把房费给你，钱是转到你的银行卡里，还是转到你微信上”；蔡起祥均未回复，方浩、晋朝臣、王小华也未再支付租金。方浩、晋朝臣、王小华交纳水费至2020年6月份，电费交纳至2020年7月，2020年8月4日蔡起祥将出租房屋停水停电，铜川新区XX中心停业。2020年11月4日，方浩、晋朝臣、王小华将承租房屋交还蔡起祥，交还时，房屋内天然气费用余额为2883元。2020年8月26日蔡起祥交纳电费4900.70元、3258.30元；2020年8月27日蔡起祥交纳2020年7月份水费6091.60元、8月份水费3998.60元。   上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、补充协议、水电费票据、收条、微信截图、庭前会议记录、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，蔡起祥与方浩、晋朝臣自愿协商签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。蔡起祥向方浩交付了承租的房屋，履行了合同义务。方浩、晋朝臣、王小华合伙经营铜川新区XX中心，合伙人应共享利润、共负盈亏、共担风险，故方浩、晋朝臣、王小华应共同承担承租人的义务。2018年晋朝臣与蔡起祥签订的补充协议，是对房屋租金及支付方式的重新约定，对双方当事人具有法律约束力，蔡起祥要求方浩、晋朝臣、王小华支付2017年6月至2020年7月每年递增租金22500元没有事实依据，不予支持。承租人是通过微信转账或者现金向出租人支付房屋租金，且在2020年5月知晓蔡起祥将包括出租房屋在内的房产出卖第三方的事实，2020年6月20日、7月20日在微信上询问如何支付租金，明显不符合常理，属于承租人一方以自己的行为表明不履行合同义务，晋朝臣抗辩向蔡起祥交纳租金被拒收的理由不能成立。方浩、晋朝臣、王小华未按约定支付租金构成违约。2020年11月4日方浩、晋朝臣、王小华将承租房屋交还蔡起祥，双方签订的《房屋租赁合同》、补充协议实际解除，蔡起祥要求方浩、晋朝臣、王小华支付2020年6月至8月租金26250元是对自己权利的处分，于法有据，予以支持。蔡起祥代为交纳的7月份水费6091.60元、8月份水费3998.60元，因蔡起祥8月4日将出租房屋的水电都停了，故7月份水费予以支持，8月份水费酌情认定500元由承租人承担；电费4900.70元、3258.30元，蔡起祥放弃3258.30元予以采纳，要求承租人承担4900.70元予以支持。蔡起祥没有证据证明方浩、晋朝臣、王小华存在变更经营项目的违约行为，要求其承担30000元违约金没有依据，不予支持。双方对租赁物的维修没有约定，蔡起祥作为出租人，依法应承担租赁物的维修义务，蔡起祥也没有提交证据证明房屋损坏的原因和损失的具体金额，要求方浩、晋朝臣、王小华赔偿50000元损失没有依据，不予支持。方浩、晋朝臣、王小华向蔡起祥交还房屋时，留有2883元天燃气费，虽然其未主张，根据公平原则，应从应付款中扣减。综上，方浩、晋朝臣、王小华应支付蔡起祥房屋租赁费26250元、水电费合计8609.3元（6091.6+500+4900.7-2883）。依据《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、方浩、晋朝臣、王小华于本判决生效后三十日内支付蔡起祥房屋租赁费26250元；   二、方浩、晋朝臣、王小华于本判决生效后三十日内支付蔡起祥水电费8609.3元；   三、方浩、晋朝臣、王小华对上述债务承担连带责任，偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿；   四、驳回蔡起祥的其他诉讼请求。   如果方浩、晋朝臣、王小华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费3075元，减半收取1538元由蔡起祥负担1166元，方浩、晋朝臣、王小华共同负担372元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。   本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                          审判员  张梅                            二〇二〇年十二月二十八日                                 书记员  杨笑      1