四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初4469号 被告：宜宾市腾川汽车有限责任公司，住所地：宜宾市临港开发区长江北路西段，统一社会信用代码：91511500584235224U。 法定代表人：刘光辉，职务：董事长。 委托诉讼代理人：刘文贵，四川大经律师事务所律师， 执业证号：××。 原告：宜宾福禄汽车销售服务有限公司，住所地：宜宾市临港经济技术开发区长江北路西段附三段******，统一社会信用代码：91511502MA693GPX5N。 法定代表人：赵伟，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：赵红旗，四川德才律师事务所律师，执业证号：××。 原告宜宾市腾川汽车有限责任公司（以下简称腾川公司）与被告宜宾福禄汽车销售服务有限公司（以下简称福禄公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告腾川公司的委托诉讼代理人刘文贵，被告福禄公司的法定代表人赵伟及其委托诉讼代理人赵红旗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告腾川公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、判决被告自2020年1月15日起，按日支付租金1840元，算至2020年6月25日，自2020年6月26日起按日租金2690元，算至被告将租赁房屋移交给原告之日止；3、判决被告支付的保证金200000元作为违约金归原告所有，被告的装修物无偿归原告所有；4、本案的案件受理费由被告承担。诉讼中，原告腾川公司将诉请的第3项变更为：要求被告福禄公司支付的保证金100000元作为违约金归还原告腾川公司所有，被告福禄公司装饰物无偿归原告腾川公司所有。事实与理由：2018年9月25日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：腾川公司将自有的位于临港开发区××路××段××段××号××单元××号门面出租给福禄公司做汽车销售及售后服务之用；租期七年，自2019年1月18日至2026年1月18日，前三年每年租金662400元；福禄公司逾期支付租金每日按逾期总额的1%向腾川公司支付滞纳金，超过15日的，腾川公司有权解除合同，追收逾期租金及滞纳金等。签订合同后，福禄公司支付了第一年租金662400元及保证金100000元，腾川公司将租赁物交给福禄公司使用；2019年4月11日，双方签订了《补充协议》，租期七年，每年租金426240元，免三个月租金作为装修期租金减免，《补充协议》签订后，被告支付了第一年租金426240元，原告将租赁物交给被告使用，按双方约定，被告应于2020年1月15日前支付门面房第二年度租金，于2020年3月25日前支付厂房第二年度租金，由于被告逾期支付租金达4个月，且向法院递交了诉状，明确告知原告不再支付租金，因此，被告属于根本性违约并导致合同无法履行，为此,特向贵院提起诉讼,请判决支持原告的上述诉讼请求。 被告福禄公司辩称：腾川公司的诉请缺乏事实和法律依据，请驳回；双方签订合同后，福禄公司才知道，腾川公司违反规定将工业用地作为商业用地出租，隐瞒事实真像，明知出租土地是工业用地却告知福禄公司是商业用地，采用欺诈手段欺骗福禄公司与其签订合同；腾川公司无视政府部门的处罚措施，负隅顽抗，拒不改正违法行为；继续隐瞒事实真相，在丧失土地使用权的情况下仍向我司收取租金，企图谋取非法利益；综上，我司认为法庭应驳回其诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 福禄公司成立于2018年5月25日，经营范围为：汽车新车零售；销售汽车零配件；专业停车场服务；汽车租赁；机动车维修；代驾服务；销售电子产品等。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 腾川公司成立于2011年11月2日，经营范围为：电动专用车制造；结构件加工；环卫设备制造；汽车零配件配件制造；重装备制造。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 2018年9月25日，腾川公司与福禄公司签订《租赁合同》，主要约定：腾川公司将位于宜宾市临港开发区××路××段××段××号××单元××号门面房出租给福禄公司做汽车销售及售后服务；该商铺建筑面积合计为920㎡，以上面积为计算租金面积，若该面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准；福禄公司确认腾川公司已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租；该商铺为商业用途，福禄公司承租用于经营汽车销售及售后服务，未经腾川公司书面同意不得变更经营项目；腾川公司整体配套提供出租售后服务厂房1344㎡给福禄公司使用，租金标准按20元／月／㎡计算，该厂房租赁期及租金涨跌标准同商铺标准；该商铺租赁期限共七年，自2019年1月18日起至2026年1月18日止；双方签署本合同并且福禄公司按约支付保证金后，腾川公司于2018年10月1日前将该商铺交付福禄公司使用；租金按商铺的建筑面积计算，具体如下：租金在前3年保持单价不变，即2019年1月18日至2022年12月31日，该商铺租金单价为60元／月／㎡，即租金55200元／月，662400元／年；租金每一年缴纳一次，福禄公司须于约定时间15日前以现金或银行转账方式将当期租金支付至腾川公司指定账户；福禄公司于签本合同时预付首期租金，首期租金为约定计租日起的租金即2019年1月18日至2020年1月18日租金；物业费随租金一起缴纳；双方签订合同当日，福禄公司须以转账或现金的方式支付保证金200000元给腾川公司作为租赁保证金，其中100000元在福禄公司交纳租金中扣除；福禄公司可根据实际需要对该商铺进行适当装潢装饰、室内隔层、修葺改造、及安装必要设施设备等，福禄公司装修时，需向腾川公司提交装修方案，并经腾川公司同意，同时取得政府有关部门许可（如有法律要求）后方可进行，费用由福禄公司承担，福禄公司装修作业需进行环保、卫生、消防等验收的，应自行负责该等工作，并取得许可或验收合格后方可投入使用；腾川公司保证福禄公司在承租期间可以正常合理使用该商铺；福禄公司有权按本合同约定使用该商铺，依法经营；本合同终止日，福禄公司应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物（包括但不限于铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归腾川公司所有；一方可提前30日通知另一方解除本合同，解除方按本合同违约解除本合同条款，承担提前解除合同的责任；福禄公司逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额1%，向腾川公司给付滞纳金，逾期超过5日腾川公司另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，腾川公司有权解除本合同，没收福禄公司租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）；腾川公司违约解除本合同，或腾川公司违约福禄公司解除本合同，腾川公司双倍返还福禄公司租赁保证金，福禄公司的装修损失腾川公司按使用时间折价补偿，且腾川公司应当按剩余租赁期限以待营业损失赔偿，具体金额由双方认同第三方权威财务机构核定进行赔偿；福禄公司违约解除本合同，或福禄公司违约腾川公司解除本合同，福禄公司的租赁保证金做违约金，腾川公司不予返还，福禄公司装修等无偿归腾川公司所有。腾川公司的法定代表人刘光辉在上述合同上签名，腾川公司加盖公章，福禄公司的法定代表人赵伟在在上述合同上签名，福禄公司加盖公章。 2019年4月11日，腾川公司和福禄公司签订《补充协议》，主要约定：一号厂房（丁类）中由东往西数9个横跨梁靠南面房屋中的一半共计面积为1776平方米交给福禄公司使用；租金按20元/平方米计算，共计金额426240元/年，此金额以交付厂房时间算起计算，一次性付款给腾川公司第一年度租金；租赁时间从2019年3月25日至2026年3月25日止，租赁为7年，其中三个月在2020年免租，交2020年3月25日后免租金三个月（双方约定的装修期租金）；福禄公司打款时间为2019年4月12日，如逾期不付，造成一切后果由福禄公司全权负责。腾川公司的法定代表人刘光辉在上述合同上签名，腾川公司加盖公章，福禄公司的法定代表人赵伟在在上述合同上签名，福禄公司加盖公章。 2019年3月8日，福禄公司与成都欣丰和装饰有限公司（以下简称成都欣丰和公司）签订《装修合同》，主要约定：福禄公司将比亚迪4Ｓ店的装修以包工包料的方式包给成都欣丰和公司施工；合同价款为1900000元，签订合同后支付100000元，2019年3月11日支付300000元，2019年3月31日之前支付600000元，福禄公司验收合格后支付400000元，比亚迪公司验收通过后支付400000元，余下5%质保金约合100000元于2020年5月1日前支付。福禄公司的法定代表人赵伟在上述合同上签名，福禄公司加盖公章；廖勇在上述合同上的法定代表人一栏签名，成都欣丰和公司加盖公章。2019年8月31日，福禄公司和廖勇签订了《装修结算协议》，主要内容为：经双方协商一次性结清装修尾款400000元；福禄公司以一台比亚迪ＤＭ车作为装修尾款的一部分，价格为290000元，车架号为：ＬＣ0ＣＤ4Ｃ４ＸＫ1026406,并办理相关提车手续，保证成都欣丰和公司带走车辆合法性，另以现金方式支付110100元，成都欣丰和公司提1台比亚迪ＤＭ，价格289900元，作为尾款一部分；此协议签订同时双方原签订的装修合同失去效力作用，此合同生效以双方收款或付款凭证为准。福禄公司在上述合同上加盖公章；廖勇在在上述合同上签名并捺印。2019年9月2日，福禄公司将价值289900元的比亚迪ＤＭ车辆一台交付给廖勇，廖勇在福禄公司制作的《交接单》领取人一栏签名并捺印。 2019年5月22日，福禄公司与宜宾玖天科技有限责任公司（以下简称宜宾玖天科技公司）签订了《网络设备系统安装》，主要内容为：因需要福禄公司委托宜宾玖天科技公司对福禄公司办公区域安装网络设备系统等，合同总价款为18050元，据实结算，在工程完工验收后尾款七日内付清；合同签订后进场施工，施工时间预计60天，于2019年7月22日前完成。竣工验收结算后，福禄公司支付了工程款20488元，宜宾玖天科技公司向福禄公司出具了相应金额的发票一张。 另查明：１、腾川公司按双方签订的《租赁合同》、《补充协议》约定，将案涉租赁商铺及房屋交付给福禄公司使用；2、2018年10月4日，腾川公司向福禄公司出具《收条》一张，主要内容为：今收到福禄公司门面出租定金200000元。2018年10月25日，福禄公司通过陈宗华银行汇款给腾川公司200000元；2018年11月2日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付腾川公司租金500000元；2019年4月12日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付腾川公司租金280000元；2019年8月12日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付腾川公司租金8000元。以上五笔款项共计1188000元（庭审中，腾川公司对收到福禄公司的上述五笔款项共计1188000元予以确认，且双方均陈述其中100000元系保证金）。3、案涉房屋及土地位于宜宾市临港开发区××地;地块地使用权类型为出让，宗地用途为一类工业用地，产权证未办理。2019年6月5日，宜宾市自然资源规划局向腾川公司发出宜资源规划（改）（2019）502号《责令改正国土资源违法行为通知书》，主要内容：腾川公司未经批准擅自改变宜宾临港经济开发区ＬＧ-Ｊ06-01（ｃ）地）地块内的土地用途使用土地反了《中华人民共和国土地管理法》第56条，属于违法改变土地用途的行为，责令你单位（腾川公司）自收到本通知书之日起10日内改正，逾期不改正的，依法追究相应的法律责任。收到上述通知书后，腾川公司于2019年6月19日向宜宾市自然资源规划局作出报告，主要内容为：腾川公司自2018年至今出现资金困难，租赁了一号销售及服务中心一单元给福禄公司，因公司不懂土地使用性质，违反了贵单位法规，特表示改正错误，现因市政府和我司正在商谈收购中，普什集团进来所有租赁都要搬迁，请贵单位支持。后因腾川公司并未对上述违规用土进行整改，2019年8月27日，宜宾市临港经济技术开发区经济贸易科技局、宜宾市自然资源和规划局临港经济技术开发区分局、宜宾市临港经济技术开发区管理委员会企业服务中心、宜宾市消防支队临港开发区大队、宜宾市临港经济技术开发区管理规划建设环保局、宜宾临港经济技术开发区行政执法支队、宜宾市市场监督管理局临港经济技术开发区分局共计7个部门联合向腾川公司发出《关于对腾川公司违规使用1＃成品仓库及1＃加工车间进行联合执法的通知》，主要内容为：腾川公司生产基地项目用地性质为一类工业用地，腾川公司违规将1＃成品仓库及1＃加工车间出租用于比亚迪4Ｓ店商业经营活动使用，与备案的土地使用性质和建筑物使用性质不符，存在违法建筑、违规装修、未通过消防验收等问题，腾川公司对此一直未整改，现相关部门拟2019年8月28日对其采取相关执法措施（包含停水、停电等）。2019年12月25日，宜宾市自然资源和规划局临港经济技术开发区分局向福禄公司发出宜临港资源规划函（2019）510号《宜宾市自然资源和规划局临港经济技术开发区分局关于配合开展后续收地工作的函》，主要内容为：临港管委会已依法依规收回腾川公司位于临港开发区ＬＧ-Ｊ06-01（ｃ）地）地块国有建设用地使用权函告福禄公司配合开展后续收地相关工作。４、2019年3月6日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付成都欣丰和公司装修预付款100000元；2019年3月11日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付成都欣丰和公司装修工程款300000元；2019年4月1日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付成都欣丰和公司装修工程款600000元；2019年5月28日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付成都欣丰和公司装修工程款100000元；2019年7月4日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付成都欣丰和公司装修工程款100000元；2019年9月2日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付成都欣丰和公司装修工程尾款110100元,以上项款共计1310100元。５、因设计使用4Ｓ店广告标识等，2019年1月21日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付四川省桑瑞光辉标识系统股份有限公司（以下简称四川桑瑞光辉公司）装修设计费12750元；2019年4月9日，福禄公司通过宜宾市商业银行股份有限公司转账支付四川桑瑞光辉公司货款122712.38元。以上二笔款项共计135462.39元。６、2014年8月20日，腾川公司取得临港开发区ＬＧ-Ｊ06-01（ｃ）地）地块的《建设用地批准书》014年8月20日，腾川公司取得临港开发区ＬＧ-Ｊ06-01（ｃ）地）地块的《建设用地规划批准书》015年10月30日，腾川公司取得临港开发区ＬＧ-Ｊ06-01（ｃ）地）地块的《建筑工程规划许可证》015年11月18日，腾川公司取得临港开发区ＬＧ-Ｊ06-01（ｃ）地）地块的《建筑工程施工许可证》、在本案审理的同时，福禄公司也同时向本院提起诉讼，要求撤销双方签订的《租赁合同》及《补充协议》。８、诉讼中，经双方当事人确认以及现场勘验，案涉房屋因福禄公司其他诉讼纠纷，已于2020年9月16日被宜宾市翠屏区人民法院查封。 本院认为，１、关于双方合同的问题：本案中，签订案涉《租赁合同》和《补充协议》时，腾川公司明知案涉土地和建筑物的使用性质，且也知道福禄公司租用该建筑用于经营4Ｓ店（诉讼中，腾川公司陈述认为案涉土地可以租给福禄公司用于经营４Ｓ店），但腾川公司提供的证据不足以证明其在与福禄公司签订《租赁合同》和《补充协议》时告知过福禄公司上述情况，现相关执法部门已认定案涉租赁场地与备案的土地使用性质和建筑物使用性质不符，存在违法建筑、违规装修、未通过消防验收等问题，且2019年12月25日，宜宾市自然资源和规划局临港经济技术开发区分局已明确告知福禄公司临港管委会已依法依规收回腾川公司位于临港开发区LG-J06-01(c)地)地块国有建设用地使用权福禄公司配合开展后续收地相关工作。双方所签订的《租赁合同》和《补充协议》因政府相关部门依法依规收回该地块国有建设用地使用权而导致双方合同实际上履行不能，故腾川公司和福禄公司签订的上述合同及补充协议应当解除。双方合同签订后，福禄公司按合同约定向腾川公司支付了租金，导致合同的解除原因在腾川公司，故合同解除的责任应当归责于腾川公司。解除时间应当为2019年12月25日，福禄公司收到相关执法部门来函收回腾川公司位于临港开发区LG-J06-01(c)地)地块国有建设用地使用权且要福禄公司配合收地相关工作/div> ２、关于腾川公司诉请要求福禄公司支付租金以及双方保证金、装修物的归属的问题：本案中，因腾川公司的原因导致双方合同的解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。但腾川公司已按双方合同约定将案涉门面房交付福禄公司使用，直到2019年12月25日，福禄公司收到相关执法部门来函告知案涉土地使用权已被收回，并要求福禄公司配合收地相关工作，且后来案涉门面房也被法院查封。因此，福禄公司应当参照双方合同约定的租金标准，支付2019年1月18日至2019年12月25日期间的房屋占有使用费，根据双方签订《租赁合同》，经计算商铺的该费用为：619904元（55200元/月×11月+662400元/年÷365天×7天），根据双方签订的《补充协议》，经计算厂房的该费用为319680元（426240元/年÷12个月×9个月），以上二笔费用共计939584元（619904元+319680元），现福禄公司已向腾川公司交纳租金1088000元，因此，腾川公司诉请要求福禄公司继续支付租金，本院不予支持。本案中，合同的解除归责任于腾川公司，根据双方合同约定，现腾川公司诉请要求保证金及案涉租赁物的装修物无偿归腾川公司，不符合双方合同约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第八条、第十一条之规定，判决如下： 一、原告宜宾市腾川汽车有限责任公司与被告宜宾福禄汽车销售服务有限公司于2018年9月25日签订的《租赁合同》以及于2019年4月11日签订的《补充协议》均于2019年12月25日解除。 二、驳回原告宜宾市腾川汽车有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费10368元，由原告宜宾市腾川汽车有限责任公司承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决书确定的义务，逾期未履行的应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈 伟 审 判 员  陈顺兰 人民陪审员  张正平 二〇二〇年十二月二十一日 法官 助理  张茂杰 书 记 员  王 宇