广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初3643号原告：李玉洁，女，1990年1月30日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市**********，公民身份号码532************040。委托诉讼代理人：徐欣，广东君信律师事务所律师。被告：奥特莱斯置业广东有限公司，住所地广东省佛山市三水区*************之一，统一社会信用代码914***********179T。法定代表人：林某1。诉讼代表人：奥特莱斯置业广东有限公司管理人。委托诉讼代理人：李程丽，该公司管理人员工。委托诉讼代理人：陈海，广东源浩律师事务所律师。被告：广东冠恒旅游管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区*******************、A27-A29，统一社会信用代码91440607MA51QMG784。法定代表人：李某1。被告：广东景盛置业有限公司，住所地广东省佛山市三水区**********芭蕾雨·碧蓝世界广场F33之四，统一社会信用代码914***********154R。法定代表人：林某1。诉讼代表人：广东景盛置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：李程丽，该公司管理人员工。委托诉讼代理人：陈海，广东源浩律师事务所律师。原告李玉洁与被告奥特莱斯置业广东有限公司（以下简称奥特莱斯公司）、广东冠恒旅游管理有限公司（以下简称冠恒公司）、广东景盛置业有限公司（以下简称景盛公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，因奥特莱斯公司、景盛公司进入破产程序需要等待管理人接管，本院于2020年9月10日裁定中止诉讼，中止诉讼事由消失后，于2020年11月17日恢复审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。开庭时，原告的委托诉讼代理人徐欣、奥特莱斯公司和景盛公司管理人的委托诉讼代理人李程丽到庭参加诉讼，被告冠恒公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。原告李玉洁向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告奥特莱斯公司签订的《认购意向申请书》以及原告与被告冠恒公司签订的《新昌汇家园卡购买协议》；2.被告奥特莱斯公司、冠恒公司向原告退还购房款252476元和资金占用利息（以252476元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至付清之日止按LPR计算，暂计算至起诉之日为22569.97元）；3.被告景盛公司对上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告承担。原告在诉讼中明确第一项诉讼请求中《认购意向申请书》与证据中《购房申请回执》效力一致。事实与理由：被告奥特莱斯公司开发佛山市三水区******的地产项目，2018年原告购买被告奥特莱斯公司开发的听泉居房屋一套，双方于2018年6月30日签订《认购意向申请书》，约定原告认购单价8326.26元/平方米，房号听泉居2栋1602房。为了解决没有取得预售证情况下预售房屋并收取房款，被告奥特莱斯公司通过被告冠恒公司收取购房款。原告与奥特莱斯公司签订《认购意向申请书》同时签订了《新昌汇家园卡购买协议》，支付了252476元购房款。《新昌汇家园卡购买协议》是被告奥特莱斯公司为了规避政府部门的监管和无预售证预售房屋的禁令而设计的“通道性合同”，目的为了便于收取购房款，协议内容为虚拟设计，与现实目的无关联无对应，唯一目的在于掩盖无证预售房屋的行为。现距离原告支付房款已达2年，被告至今未取得预售许可证，项目也已经烂尾，合同无法继续履行，故被告应返还购房款和资金占用利息。2019年11月4日，被告景盛公司出具《连带责任保证承诺函》，同意为冠恒公司的退款义务提供连带保证责任。被告奥特莱斯公司、景盛公司共同辩称，1.佛山市中级人民法院于2020年9月7日裁定受理奥特莱斯公司、景盛公司重整申请，同日指定北京市京师律师事务所、广东源浩律师事务所共同担任管理人，债权人应当向管理人申报债权；2.原告与奥特莱斯公司不存在房屋买卖合同关系，原告与冠恒公司签订家园卡购买协议，奥特莱斯公司出具收据也只写明家园卡充值款，原告提交《连带责任保证承诺函》亦证明原告所交款项是家园卡充值款，非购房款；3.景盛公司出具《连带责任保证承诺函》担保债务范围不包括家园卡充值款的利息，即便需要承担利息，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.景盛公司已经进入破产重整程序，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条规定，违约金不作为破产债权的规定，部分原告与冠恒公司签订的协议中约定日万分之五违约金，对违约金部分景盛公司不应承担连带责任。原告为证明其主张提供如下证据：原告身份证一份、三被告国家企业信用信息公示系统公示信息三份、认购意向申请书一份、购房申请回执一份、购房意向登记表一份、新昌汇家园卡购买协议一份、银行转账截图一份、工银借记卡账户历史明细清单一份及收据二份、协议书一份、连带责任保证承诺函一份、第一次债权人会议资料二份。被告奥特莱斯公司、景盛公司在诉讼中没有提供证据。被告冠恒公司在诉讼中没有提供证据，也没有答辩。经审查，原告提交的证据来源、形式合法，与本案具有关联性，本院对上述证据予以采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：被告奥特莱斯公司开发佛山市三水区***********盘。2018年6月30日，原告李玉洁向奥特莱斯公司提交《认购意向申请书》，原告对被告开发的位于佛山市三水区**********听泉居（楼盘名）2栋1602房屋有购买意向，申请在办妥商品房预售许可证并对外销售时以8326.26元/平方米的价格优先认购房屋。奥特莱斯公司向原告出具《购房申请回执》，表示已经收到原告的购房申请书。同日，原告李玉洁向奥特莱斯公司提交《购房意向登记表》，记载意向房屋的房号、建筑面积、总房价、付款计划等信息，被告营销部萧美明等人在《购房意向登记表》中签名。2018年7月27日，原告与被告冠恒公司签订《新昌汇家园卡购买协议》，约定了原告购买冠恒公司的新昌汇家园卡，缴纳款项为252476元，原告持家园卡在冠恒公司及关联方消费相应服务和产品时，从家园卡中直接扣减相应消费金额，无需另行付款。原告分别在2018年6月13日和6月30日，分两次共向冠恒公司支付了252476元。冠恒公司向原告出具收据，载明“收到李玉洁家园卡充值款”。2019年11月4日，景盛公司向包括原告在内的42人出具《广东景盛置业有限公司连带责任保证承诺函》，为冠恒公司收取84笔“新昌汇家园卡购买协议”的15553286元的退款义务承担连带保证责任，保证范围包括已收取款项15553286元及约定的补偿金额。连带保证担保期限为2020年2月1日至2022年1月31日止。2019年12月4日，原告李玉洁与被告冠恒公司签订《协议书》，约定：1.冠恒公司承诺于2020年3月4日前退还原告252476元；2.冠恒公司承诺退还上述款项同时，一次性支付30297元给原告作为资金占用补偿；3.如果冠恒公司未能在约定还款之日前支付所有款项，原告有权以到期付款之日起每日按万分之五支付违约金。签订协议后，冠恒公司没有向原告返还任何款项。另查明，佛山市中级人民法院于2020年9月7日受理案外人北京奥诚东星电子科技有限公司对奥特莱斯公司提出的破产重整申请，于2020年9月7日受理案外人北京奥诚东星电子科技有限公司对景盛公司提出的破产重整申请。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。原告作为购房人向被告奥特莱斯公司认购位于佛山市三水区**********听泉居（楼盘名）2栋1602房屋，奥特莱斯公司向原告出具《购房申请回执》，确认收到原告的认购意向申请书。原告按照奥特莱斯公司要求，以购买新昌汇家园卡的名义与冠恒公司签订《新昌汇家园卡购买协议》并向冠恒公司支付款项252476元。从原告提交认购意向申请书、明确认购房号、支付款项等一系列行为分析，原告向冠恒公司付款并非为了购买冠恒公司的服务或者产品，其目的在于购买房屋，原告所付款项实为向奥特莱斯公司支付认购房款。原告作为购房者与被告奥特莱斯公司作为房地产开发商达成双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议，故双方形成商品房预约合同关系。该商品房预约合同关系是双方自愿平等协商，内容不违反法律强制性规定，为有效合同。现奥特莱斯公司开发的听泉居楼盘已经处于全面停工状态，且该奥特莱斯公司进入破产程序，客观上已经不能继续履行合同，因《认购意向申请书》《购房申请回执》共同构成了原告与奥特莱斯公司商品房认购的意思表示，故原告主张解除原告与奥特莱斯公司的《认购意向申请书》《购房申请回执》，有理，本院予以支持。原告与被告冠恒公司签订《新昌汇家园卡购买协议》，该协议没有具体约定冠恒公司提供的产品、服务，冠恒公司收取原告的款项，目的是为了奥特莱斯公司履行商品房预约合同，故本院认为，《新昌汇家园卡购买协议》实际上是履行原告与奥特莱斯公司之间商品房预约合同的一部分，因原告与奥特莱斯公司之间的合同无法履行，故原告与冠恒公司的《新昌汇家园卡购买协议》也应一并解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”诚如上文分析，原告与奥特莱斯公司达成的房屋认购协议解除后，奥特莱斯公司作为开发楼盘的开发商应返还已经收取的房款，而冠恒公司作为收款人，在《新昌汇家园卡购买协议》解除后，占有上述款项无据，故被告冠恒公司应与奥特莱斯公司共同返还原告款项252476元。至于原告主张的资金占用利息，因原告与被告冠恒公司在《协议书》中约定了资金占用补偿和违约金，现原告主张利息在2018年7月1日至2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原告主张的利息计算标准合理，且没有高于双方《协议书》约定的资金占用补偿和违约金，本院予以支持。至于利息的截止日期，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定：“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”应计算至破产申请受理时即2020年9月7日止。原告合理的资金占用利息主张，本院予以支持。对于2020年9月8日之后的利息主张，缺乏充分依据，本院不予支持。被告景盛公司自愿出具承诺函同意对包括本案款项在内的冠恒公司已经收取的84笔家园卡充值款共计15553286元的退款义务及已约定的与退回充值款相关的补偿金额承担连带保证责任，原告诉请景盛公司对冠恒公司应返还款项252476元及利息承担连带保证责任，有充分依据，本院予以支持。原告必须在奥特莱斯公司和景盛公司的破产程序中依法申报债权，不得据此获得个别清偿。被告冠恒公司经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第二十条、第四十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李玉洁与被告奥特莱斯置业广东有限公司订立的《认购意向申请书》《购房申请回执》以及原告李玉洁与被告广东冠恒旅游管理有限公司订立的《新昌汇家园卡购买协议》；二、被告奥特莱斯置业广东有限公司、广东冠恒旅游管理有限公司应在本判决生效之日起五日内共同向原告李玉洁返还款项252476元并支付利息损失（计算标准：以252476元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年9月7日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告广东景盛置业有限公司对上述第二判项所确定的被告广东冠恒旅游管理有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告李玉洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2713元（原告已经预交），由被告奥特莱斯置业广东有限公司、广东冠恒旅游管理有限公司、广东景盛置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 梁淑平二〇二〇年十二月二十三日法官助理 程秋燕书 记 员 李秀娟