本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0502民初2426号原告：王云九，男，1969年6月7日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪市第十三中学教师，住本溪市平山区。被告：郑春林，男，1977年2月16日出生，汉族，辽宁省本溪市人，工人派出所干警，住本溪市明山区。委托诉讼代理人：刘秋文，本溪市溪鹏法律服务所法律工作者。原告王云九与被告郑春林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王云九及被告郑春林的委托诉讼代理人刘秋文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王云九向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间的租赁合同，判令被告立即搬离占用房屋，并按年7万元的占用标准向原告支付房屋占用费；2、请求判令被告结清占用房屋期间的水费、卫生费2700元及电费240元，共计2940元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年1月5日，原告王云九与案外人翁炎签订房屋租赁合同，约定案外人翁炎将位于本溪市平山区的1600平方米的房屋出租给原告，期限为5年，在此期间由原告经营，并可以将房屋转租。2019年10月1日，被告郑春林找到原告，提出转租房屋3楼整层开办春秋教育。原定年租金为8万元、抵押金为1万，承租5年。后因被告郑春林找到双方共同的朋友孙东中间说合，年租金降为7万元。之后被告郑春林以“事情紧急、先搬进来后交房租，不差事儿，回头再细看看合同文本等”为理由，于2019年10月9日正式搬入案涉房屋3楼，并于2019年10月15日交定金1万元。被告占有案涉房屋后，原告多次找被告郑春林要求其签订书面房屋转租协议并支付租金，被告郑春林则以卫生费、水、电费收缴不合理等种种借口为由，至今一直不签订书面房屋转租协议，也不支付租金。被告占有案涉房屋，却不签订房屋转租协议，也不支付租金，原告为维护合法权益提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。被告郑春林辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告诉讼主体不适格，不是涉案房屋的所有权人，不具有起诉的权利；2、被告主体不适格，开办春秋教育系本案被告的母亲朱玉梅，设立春秋教育的目的是以教学培训销售辅导教材为主要经营项目，合作方为原告，双方协商由被告利用房屋开办春秋教育，在招收学员培训中使用原告的教材，其销售教材盈利共享，原告同时要求被告支付教材保证金1万元；3、当被告进入该处房间并招收学员后，准备办理相关证照时发现原告不是房屋所有权人，原告无法提供相关办理教学所需相关证照手续，同时原告提供的房屋经常有渗漏现象，取暖设备不具备，导致学员大量流失，此时正遇疫情，原告看其没有达到销售辅导材料的目的，就提出要被告以租房形式交纳租金；4、被告认为纠纷双方系合作关系，被告已履行了相关义务，但原告先是虚构房屋所有权人身份骗取被告合作，当被告投资进入后原告不能提供办理证照相关手续，更不能保证被告办学所需的室内温度及清洁的教学环境，导致双方无法继续合作的原因系原告行为造成，责任不在被告，原告要求改变原约定、要求被告支付所谓房租没有事实及法律依据；5、关于被告物品存放的问题，原、被告合作中的问题并未解决，原告收取的1万元费用并未返还，双方在协调中，如果原告返还被告先期支付的1万元费用，被告将立即搬离房间，况且本案的法律关系并非是租赁纠纷而是无效合同纠纷案件，原告无权签订合同才导致本案纠纷的产生，如果原告能够给被告出具足以搬离相关证照的手续、并提供完善的教学环境，就不会导致本案的发生，正是因为原告不具备本纠纷发生房屋的主体资格，才无法出具以及修缮案涉房屋，所达成的合同协议从约定时即为无效，根据《合同法》相关规定，本案中应该认定双方达成的合作协议无效，并按照无效合同的规定处理本案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月1日，原、被告成为微信好友。2019年10月15日，被告郑春林通过微信给原告王云久转账1万元，载明“房租10000，收下”、“在微信里写个收条”，原告收取转账后回复称“收到3楼春秋教育房租10000元大成教育”。2020年1月5日，原告给被告发送信息称“先交齐到2020年1月5日：10月10日到1月10日3个月×5833-5天×194每天=16529元水，卫生费300元/月=900合计：17429元电费预付款2000合计：19429元已付：10000元再交：9492元”、“1月5日到7月5日房租：35000卫生水：1800电表6043-5833=210电费：199元合计36999元”、“补交：9429元下半年房租36999元合计46428元”。2020年1月8日，原告给被告发送信息称“立身以仁为本8万元房租收你7万我对你有情。别人有押金1万，对朋友有义我给你减免。其他一视同仁，没有增加费用，我对你有仁。立业信为根。你租我房，我租他人房。租房交租金天经地义。一个月前需续交，我没追你。五日应该正式履行合同，你一再推脱是为何意？……”。2020年1月10日，原告给被告发送语音称：至于其他的问题，温度合不合格，还有卫生费交不交，你觉得不合适你可以不租啊，这不是你不交房屋的理由，我明天找110来让他们见证我处理你这些东西，我希望你九点能到……。2020年1月13日，被告给原告发送信息称“从今天开始你的房子愿意租谁租谁我保证你的利益我们俩的事我们俩解决你的所作所为把员工吓跑一半有租的就告诉我人生路还长”。2020年3月4日，原告给被告发送信息称：“你是2019年10月日搬进来的。我们约定是10日开始计算房租，每年7万块钱。到今年3月10日整五个月。不算卫生费，电费，水费。除去你预交的1万块钱定金，您还欠我房租7÷12×5=2.9万-1万=1.9万元。什么时候方便我们过来结算一下？”被告于2020年3月4日回复称“很早以前就告诉你租给别人的你怎么还如此计算找到新人可以兑我的座椅以及其他设备你之前的所作所为好好想一想1、隐瞒冬季供暖情况，让我造成损失2、存在暖气漏水危险及隐患，不及时处理解决3、乱收费4、恶意破坏我办公会秩序，造成无法估量的损失疫情期间，按照国家规定，减少到公共场所……”，原告于当日回复称“第一，咱们俩的事情不解决，我不敢往外租。第二，你的东西没有清走，我也不能往外租。第三，座椅设备等你并没有给我任何交代。虽然我再三的约你过来解决我们的问题，你却一直没有跟我联系，我不知道我下一步该如何办。……”。2020年7月2日，原告给被告发送信息称“你是2019年10月9日搬进来的。我们约定时10日开始计算房租，每年7万块钱。到今年7月10日整9个月。不算卫生费、电费、水费。除去你预交的1万块钱定金，您还欠我房租7÷12×9=5.2497万-1万=4.2497万元。这个学校我现在已转给别人了。你如果续租，把欠款补齐，我联系你跟负责人谈续租事宜。你如果不租也应该过来把事情进行一些交接。如果我们私下能够解决的，我认为最好不伤感情。如果下周一前你不能跟我联系的话，对方可能要到法院直接起诉。至于你想怎么办，我听你回复。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，关于本案法律关系的确认。通过原、被告间微信通话记录载明的被告陈述“房租10000”等可以认定双方为租赁合同关系，本案应适用租赁合同的相关规定予以审理。本案中，原告多次给被告发送信息称房租一年7万元及2019年10月10日起算房租，被告一直未予否认，且原告于2020年1月10日给被告发送信息称“我明天找110来让他们见证我处理你这些东西”及被告于2020年1月13日给原告发送信息称“从今天开始你的房子愿意租谁租谁”，双方上述对话应视为协商解除了双方的租赁合同，故截止到2020年1月13日的房屋租金为1.807534万元，扣除已支付的租金1万元，尚余未付租金为8075.34元。其次，关于占用费的确认。原告王云久与被告郑春林于2020年1月13日解除房屋租赁合同后，被告郑春林就应承担腾空承租房屋的义务，其占用承租房屋期间应支付原告王云久占用费。原告于2020年7月2日向被告发送信息称“这个学校我现在已转给别人了”，故原告有权向被告主张2020年1月14日至2020年7月2日的占用费，经计算为3.281051万元。最后，关于原告主张水费、卫生费及电费一节。原告未能提交切实证据证明被告承租房屋期间上述的花费情况，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告郑春林于本判决生效后10日内腾空承租房屋；二、被告郑春林于本判决生效后10日内支付原告为王云久租金8075.34元及占用费3.281051万元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费936元（原告已预交），由被告郑春林负担842元，由原告王云久负担94元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长 郭 嵩人民陪审员 辛 萍人民陪审员 杨 娜二〇二〇年十二月二十八日书 记 员 都舒婷附1：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。附2:判决生效后申请执行适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。