浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初4554号原告：徐巧英，女，1962年11月9日出生，汉族，住温州市龙湾区。委托诉讼代理人：徐国柱，1965年3月4日出生，系原告兄弟。被告：徐国松，男，1968年12月7日出生，汉族，住温州市龙湾区。被告：叶雪梅，女，1975年2月20日出生，汉族，住温州市龙湾区。原告徐巧英与被告徐国松、叶雪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告徐巧英及其代理人徐国柱、被告徐国松到庭参加诉讼，被告叶雪梅未到庭应诉。本案现已审理终结。原告徐巧英向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2010年9月26日签订的房屋转让协议书有效；2、判令被告协助原告办理坐落于××路××幢××号房屋不动产变更登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告原系温州强特流体设备有限公司销售人员，且在工作期间，挪用了企业销售款等，共计人民币37万元。此后，被告为解决该纠纷，将其坐落于××路××幢××号的房屋作价为25万元，抵偿给温州强特流体设备有限公司欠款。当时原告考虑到实际情况，当天经过被告同意，由原告偿还了温州强特流体设备有限公司欠款25万元，并由原、被告签订了该房屋转让协议书，约定被告将上述房产直接转让给原告所有，同时被告将该房屋的产权证与土地权证交由原告留执。原告与被告徐国松系同胞兄弟姐妹关系，且为被告偿债而将诉争房产转让给原告所有。原告多次向被告催办该房屋过户变更登记手续时，被告却借故推拖，至今无果。被告徐国松辩称：我的××路××幢××号房屋共两间，我承认曾以12.5万元卖给原告徐巧英一间房子，以前还签有一份手写的合同，原告应该拿出来，另外一间我没有出售。本案合同是很多人早上到我家里，逼着我重新签的新合同，落款时间是2010年，实际是前年（2018年）签订的。12.5万元购房款是直接给厂里的（温州强特流体设备有限公司），我当时欠厂里大概四、五十万元，除了一间房屋作价12.5万元卖给原告抵销厂里欠款外，我从我大哥处借了10万元，从徐国柱（二哥）处借10万元（每年还1万元左右，包括利息），从堂兄堂妹处借了4万元，还欠温州强特流体设备有限公司12万多元并且签了协议。涉案房屋我没有住在里面，目前租给别人当仓库。叶雪梅未作答辩，也未提供证据。原告徐巧英代理人徐国柱称：我（徐国柱）是温州强特流体设备有限公司股东，和其他人一起办厂的。当时徐国松没工作，我让他进厂里上班，徐国松把厂里的销售款私自用掉了。当时是徐国松从我大哥那里借了10万欧元，从堂兄堂妹四个人处借了4万元，听说只还了1万元，把厂里的款还掉了。之后又发现他占用厂里的销售款，大概是37万元多，这次徐国松把××路××幢××号房屋的房子作价25万元转让给厂里，还剩下的125160元（后来还了1万多元），并于2010年9月26日签了两份书面协议，一份是房屋转让协议书，一份是欠款125160元的协议书。但厂里拿房子没有用，要把徐国松的房子卖出去，房子被其他人买走不好，我姐姐徐巧英两个儿子，需要房子，决定房子25万元转让给徐巧英，当时是徐巧英把现金给我，我把现金25万元交到厂里的。当时徐巧英只有温州强特流体设备有限公司和徐国松、叶雪梅签的协议，觉得不放心，所以一两年后（大概是2013年）找到徐国松、叶雪梅，又和徐国松、叶雪梅签了一份协议。徐国松庭审中说原来和徐巧英有一份手写的协议，是转让一间屋作价12.5万元，这是没有的事。徐国松说有向我借款，其实买房子的25万元是我和徐巧英一起凑的钱，现在房子涨价了，徐国松认为是向我借有钱，但合同上都是徐巧英的，因为我也是温州强特流体设备有限公司的股东，房屋转让协议上当时写我的名不好。徐巧英拿到房子后会分给我一半，这是我和徐巧英之间的关系，对徐国松来说，就是徐巧英买了全部两间的房子。涉案房屋租客是我找的，租金被徐国松收了，一间放东西，一间住人，东西也是租客的。经审理，本院认定事实如下：徐国柱为温州强特流体设备有限公司（以下简称“强特公司”）股东，徐国柱曾介绍其兄弟徐国松到强特公司工作。因徐国松在强特公司工作期间欠该公司款项，为抵销其欠款，2010年9月26日，徐国松同强特公司签订一份《房屋转让协议书》，约定徐国松自愿将坐落于××路××幢××号房屋及附属配套设施作价25万元转让给强特公司，土地证、房产证即时交付强特公司，该协议出让方签名处为徐国松、叶雪梅。同日，徐国松同强特公司签订一份《协议书》，载明徐国松欠强特公司125610元。强特公司有意出售××路××幢××号房屋，徐巧英、徐国柱出资25万元交付强特公司并取得该房屋土地证、房产证原件。后徐巧英同徐国松签订一份《房屋转让协议书》，载明徐国松自愿将坐落于××路××幢××号房屋及附属配套设施作价25万元转让给徐巧英，转让金额为25万元。该协议落款时间为打印好的2010年9月26日，实际签订时间原、被告存在争议，原告主张为2013年，被告主张为2018年。经查，海滨街道沙中横路6幢15号房屋现登记在徐国松名下，房屋权证号为0×**，建筑面积59.92平方米，登记日期为2003年7月，房屋为两间（产权面积为一间大、一间小），对应的土地证号为温集用（2004）第2-186**，面积75平方米，登记日期为2004年9月。因徐国松涉及其他纠纷，《温州市不动产登记信息查询记录》显示该不动产在（2016）浙0303执790号案件中被查封，查封期限2018年10月15日至2021年10月14日。叶雪梅与徐国松系夫妻关系，当前结婚证载明的结婚登记日期为2013年5月17日。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案原告徐巧英与被告徐国松、叶雪梅签订的《房屋转让协议书》，被告未举证存在上述法定的合同无效情形。被告徐国松虽称该协议系被多人逼迫签署，并未提供证据或报案凭证，徐国松还称另存在一份手写的协议，内容为作价12.5万元转让××路××幢××号房屋中的一间给原告徐巧英，但仅为其单方陈述，缺乏证据佐证。原告徐巧英持有涉案房屋土地证、房产证原件，原告徐巧英及其代理人徐国柱能对房屋出售过程进行合理阐述，并有相应协议书为凭，至于徐国柱、徐巧英之间可能存在对两间房屋的分配，系徐国柱、徐巧英之间内部法律关系，而徐国松、徐巧英之间的房屋转让法律关系应依据《房屋转让协议书》确定。两被告系完全民事行为能力人，为抵偿债务转让房屋为其真实意思表示，房屋转让行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，房屋转让协议具有法律效力。原告诉请本院确认原、被告于2010年9月26日签订的房屋转让协议书有效，因该协议书签订日期双方均确认非2010年9月26日签订，但实际签署日期各方说法不一，本院对协议书签署日期尚无法查明，仅对该协议书的有效性予以确认。至于原告诉请判令被告协助原告办理坐落于××路××幢××号房屋不动产变更登记手续，当前涉案房屋尚处于法院执行案件查封状态，客观上无法办理产权登记手续，原告该项诉请本院予以驳回。若原告对执行查封行为有异议，可依法提出执行异议。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告徐巧英与被告徐国松、叶雪梅签订的《房屋转让协议书》（关于××路××幢××号房屋及附属设施）有效；二、驳回原告徐巧英其他诉讼请求。本案受理费5050元，减半收取2525元，由被告徐国松、叶雪梅负担1525元，由原告负担1000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  李曙光二〇二〇年十二月二十三日书记员  蒋 煜?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。