四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17002号 上诉人（原审被告）：成都市易享居家具有限公司，住所地:四川省成都市武侯区武科东一路**********。 法定代表人：周万军，总经理。 委托诉讼代理人：青聪，四川发现律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都红星美凯龙世博家居生活广场有限责任公司，住所地，住所地：四川省成都市武侯区佳灵路****iv> 法定代表人：车建兴，董事长。 委托诉讼代理人：唐骄煜，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宋道雄，男，1968年6月18日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：周乐德，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 上诉人成都市易享居家具有限公司（以下简称易享居公司）因与被上诉人成都红星美凯龙世博家居生活广场有限责任公司（以下简称红星公司）、被上诉人宋道雄房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初10422号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 易享居公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回红星公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由红星公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。首先，一审认定“2019年1月7日，原由易享居公司于2017年5月24日支付的5000元装修保证金”系认定错误，该保证金不是由易享居公司支付，而是宋道雄支付。装修保证金的支付以及转租金的相关手续也是由宋道雄的工作人员经办。其次，一审认定“易享居公司可将宋道雄支付的款项挪至其他合同”系认定错误。一审庭审后，红星公司才举示2018年10月28日的《说明》，该证据未在法庭出示，未经当庭质证，不能作为本案定案证据。同时一审认定“红星公司将2018年10月26日刷卡租金31147.87元转到易享居公司在红星公司另一合同项下。”，由此可见，该款项挪用人非易享居公司而是红星公司。易享居公司向一审提供《情况说明》已作详细说明。易享居公司从未挪用过宋道雄款项，也不可能挪用，因该款项支配权在红星公司。最后，一审认定“易享居公司主张就该5个展位的租赁合同关系于2019年3月31日解除”错误。易享居公司从未认可是5个展位的承租人，也未就5个展位向红星公司提出过解除合同的意思表示。二、一审认定与事实不符，与一审中各方举示证据矛盾。一审中，易享居公司已经提供红星公司2018年制作的选购指南。在该指南5F导购图中显示，由宋道雄经营的丰成帝纳与易享居公司经营的环美雷格西做了十分明显的区分。凡是由易享居公司承租的展位都标注了易享居公司的名称。由此可以证明红星公司在2018年就将5个展位与易享居公司承租展位进行明显区分，分开管理，分开收租金。红星公司与宋道雄之间就5个展位建立了直接租赁关系。红星公司向宋道雄发出的律师函、洽谈时的《租赁合同洽谈单》也可以证明红星公司认可其与宋道雄之间就案涉5个展位建立了直接租赁关系。宋道雄也认可这一事实。一审忽视选购指南，属遗漏本案关键证据，从而作出错误判决。 红星公司辩称，一、关于装修保证金。在一审中各方确认易享居公司与红星公司签订的合同，但是之前的装修保证金是由易享居公司缴纳的。本案中的5000元的保证金是由宋道雄转的，易享居公司与宋道雄其实在租金支付上是没有进行区分的，说明易享居公司是认可宋道雄转交租金的行为，因此本案的合同与易享居公司无关系，是没有依据的。二、红星公司提交了一份易享居公司盖章的说明，在一审中已经进行了质证，易享居公司对其真实性无异议。根据该份说明可以看出易享居公司在红星公司租赁了几个展位，要求将本案的租金转到其他合同项下，这也说明易享居公司对与红星公司签订的案涉合同是认可的，否则就不可能挪用本案的租金，红星公司只负责易享居公司总体支付的租金。三、现场展位的产品品牌问题。本案租赁合同是红星公司与易享居公司签订的，双方都盖章了，至于易享居公司用来经营哪些品牌的家具与租赁合同无关，二审中红星公司提交的新证据可以证明易享居公司陈述的丰成帝纳展位，易享居公司也加盖了公章，与红星公司确认了代收代返协议。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回易享居公司的上诉请求。 宋道雄辩称，一、宋道雄与红星公司没有签订书面的租赁合同，也没有约定租赁期限，故根据法律规定，承租人可以随时解除租赁合同。二、2019年1月宋道雄向红星公司提出解除合同时不欠付红星公司的租金费用。三、红星公司应该退还宋道雄的保证金5000元。2019年1月的租金是从宋道雄的货款中直接扣除的31162.87元，退还给宋道雄18837.13元，故5000元的保证金并没有冲抵该展位的租金，该保证金仍然需要红星公司退还给宋道雄。 红星公司向一审法院起诉请求：1.判令红星公司与易享居公司签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称《租赁及管理服务合同》）其中5个展位的租赁合同于2019年3月31日解除；2.判令易享居公司、宋道雄共同向红星公司支付截止2019年3月31日的租金100746.63元及该款自2019年4月1日起按每日千分之三计算至实际支付之日止的逾期违约金（一审诉讼中，红星公司将租金变更为5个展位的租金88434.64元=2019年1月租金26144.88元+2019年2、3月租金62289.76元）；3.判令易享居公司、宋道雄共同支付展位占用费及违约金（按照每月62289.76元，从2019年4月1日计算至2019年7月6日拆除展位）；4.判令易享居公司、宋道雄赔偿红星公司律师费损失7000元；5.本案诉讼费由易享居公司、宋道雄承担。 一审法院认定事实：成都长益红星美凯龙家居市场经营管理有限公司（出租方，以下简称长益公司）、红星公司（管理方）与易享居公司（承租方）签订《租赁及管理服务合同》（编号：020180001952），约定易享居公司承租编号10088-AF05-T8-22565号的展位，展位位置为综合馆五楼F8131、F8132、F8133、F8135、F8136、F8136-1、F813；展位实测面积为267.46平方米，折合计租数量为417.24平方米；承租方应向出租方支付租金和市场推广费，向管理方支付管理费；出租方委托管理方收取租金和市场管理费，但应向承租方开具发票；管理方对商场收银进行统一管理，承租方应当配合，管理方统一收取的货款与承租方的结算周期为7日；租赁期和服务期限自2018年8月1日起至2019年7月31日；租金、市场推广费、管理费共计43459.72元/月，付款周期为1个月。合同还约定：19.1若承租方未按合同约定支付款项，应按未付款金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；19.8本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金和管理费的二倍支付违约金；21.4在合同期内，如承租方需提前解除合同的，必须提前2个月书面通知，经同意后办好所有退租手续并交足所有违约金和费用方可撤离展位；21.6违反合同条款经红星公司书面催告10日未予纠正等行为的，承租方应赔偿包括律师费等在内的损失。 合同履行中，5个展位（F8131、F8132、F8133、F8135和F8136）由宋道雄实际使用，用于经营“丰成帝纳”品牌的产品。2019年1月，宋道雄因经营不好，向红星公司提出解除合同关系，红星公司不予认可。2019年2月22日，红星公司向宋道雄发出《告知函》，载明：丰成帝纳负责人宋道雄……根据你方与我司于2018年8月1日签订的《租赁及管理服务合同》约定，付款周期为3个月，尚欠2019年2月1日至2019年4月30日租金等费用共计93443.61元，双方多次协商未果，要求宋道雄于2019年2月25日前支付欠款，否则红星公司有权终止合同、收回展位。2019年3月11日，红星公司委托律师向宋道雄发出《律师函》，载明：宋道雄先生……你方与红星公司签订《租赁及管理服务合同》约定承租编号10088-AF05-T8-22565号的展位用于经营“丰成帝纳”品牌定制产品，计租合同面积299平方米，合同单价104.17元/平方米/月，尚欠截止2019年4月30日的租金等费用共计93433.61元，务必于2019年3月20日前结清费用。2019年5月13日，红星公司委托律师向易享居公司发出《律师函》，载明：你方与红星公司签订《租赁及管理服务合同》约定承租编号10088-AF05-T8-22565号的展位用于经营“易享家居”品牌家具，计租合同面积417.24平方米，截止2019年3月31日尚欠费用88434.69元，《租赁及管理服务合同》于你方收到本函件之日起解除，务必于2019年5月16日前结清费用并腾退展位。2019年7月6日，红星公司自行对5个展位进行了清理。红星公司主张将清理的物品存放于仓库内，一审第一次庭审后，宋道雄到现场进行了核实，称没有什么物品，且未取回任何物品。 5个展位的租金支付情况如下：1.2018年8月20日李兰（宋道雄的工作人员）账户支付62295.74元（相当于2个月费用）；2.2018年9月30日、2018年10月26日和2018年11月26日，甘华均（宋道雄的工作人员）账户各支付31147.87元；3.2018年12月18日红星公司从代收货款中扣除31147.87元；4.2019年1月7日，原由易享居公司于2017年5月24日支付的5000元装修保证金，宋道雄工作人员签署费用报销单后，转为租金5000元。按照易享居公司2018年10月28日出具的《说明》，红星公司将2018年10月26日的刷卡租金31147.87元转到易享居公司在红星公司另一合同的项下。 一审另查明，1.宋道雄曾与红星公司洽谈承租5个展位，其签署的《商场租赁合同洽谈单》载明厂商名称为“易享（全屋部分）靠蓝莲”，展位号为5个展位、租金面积299.01平方米、单价104.17平方米/月（即31147.87元/月），并向红星公司提交了“丰成帝纳”品牌的授权证书。2.长益公司出具《关于解除合同及授权追缴并收取租金、违约金等全部费用的说明》，授权红星公司向易享居公司追收租金、违约金等。3.红星公司为本案诉讼支付律师费7000元。 一审法院认定以上事实，有租赁及管理服务合同、付款凭证、告知函、商场租赁合同洽谈单、授权书、收据、发票、说明、律师函、照片、光盘、委托合同、发票、律师费付款凭证等证据及当事人当庭陈述等证据收集在案佐证。 一审法院认为，长益公司、红星公司与易享居公司签订的《租赁及管理服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。长益公司授权红星公司向易享居公司追收租金、违约金等，属于自行处分其民事权利。本案中，《租赁及管理服务合同》项下5个展位虽由宋道雄实际使用，但宋道雄与易享居公司之间的关系不能对抗红星公司，故该5个展位的租赁合同相对方应为红星公司与易享居公司，易享居公司应按照《租赁及管理服务合同》的约定履行义务，故红星公司请求宋道雄支付租金、违约金等，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。按照合同约定，合同期内解除合同的，应提前两个月通知红星公司，各方认可宋道雄于2019年1月提出解除合同，易享居公司主张就该5个展位的租赁合同关系于2019年3月31日解除，符合合同约定，一审法院予以支持。易享居公司应按31144.88元/月支付5个展位从2018年8月1日至2019年3月31日8个月的租金共计249159.04元，易享居公司已按31147.87元支付5个月，加上结转的5000元装修保证金及2018年10月26日刷卡31260.88元转出31147.87元后的差额，易享居公司共计已支付160852.36元，尚欠88306.68元应向红星公司支付，故对红星公司关于租金的请求，一审法院予以部分支持。易享居公司逾期付款，已构成违约，红星公司请求易享居公司按照逾期金额支付从2019年4月1日起的违约金，符合合同约定，一审法院予以支持，但每日千分之三的标准明显过高，按照公平和诚实信用原则，综合全案事实和合同履行情况，一审法院酌定违约金按照年利率6%计算。 红星公司请求易享居公司按照租金标准的两倍支付2019年4月1日至2019年7月6日的展位占用费及违约金。虽然易享居公司或者宋道雄无证据证明已腾退并向红星公司返还展位，但解除合同系宋道雄提出，宋道雄已实际支付租金至2019年1月，并无继续占用展位的必要，结合红星公司管理商场的实际情况，红星公司并无充分证据证明在宋道雄提出解除合同后仍继续经营或实际占用展位。红星公司主张2019年7月6日自行腾退展位并将物品放在仓库里，但无充分证据予以证明，且宋道雄或者易享居公司于后并未取回物品。故对红星公司该诉讼请求，一审法院不予支持。 红星公司请求易享居公司赔偿律师费7000元，符合合同约定，一审法院予以支持。 易享居公司、宋道雄辩称，5个展位系由宋道雄与红星公司建立了事实上的租赁合同关系，与易享居公司无关。本案中，易享居公司与红星公司签订的《租赁及管理服务合同》包含该5个展位，并无证据证明易享居公司曾对此提出过异议。虽宋道雄实际使用并支付5个展位的租金，但易享居公司可将宋道雄支付的款项挪至其他合同，宋道雄也可将前期易享居公司支付的装修保证金用于抵扣租金，双方并未严格区分，故对该理由一审法院不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认红星公司、长益公司及易享居公司签订的《租赁及管理服务合同》（编号：020180001952）关于5个展位（F8131、F8132、F8133、F8135和F8136）的部分于2019年3月31日解除；二、易享居公司于判决生效之日起三日内向红星公司支付租金、管理费、市场推广费88306.68元；三、易享居公司于判决生效之日起三日内向红星公司支付违约金（以88306.68元为本金，从2019年4月1日起按照年利率6%计算至判决确定的本金给付之日止；若未按判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止）；四、易享居公司于判决生效之日起三日内向红星公司支付律师费7000元；五、驳回红星公司其他诉讼请求。如果易享居公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6100元，由红星公司负担4067元，易享居公司负担2033元。 本院二审期间，红星公司依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。红星公司提交以下证据：一、2018年9月4日易享居公司与红星公司签订的代收代返协议书、易享居公司营业执照、收款人账户。拟证明：甘华均与易享居公司是有关系的。一审中双方均认可甘华均实际在经营案涉丰成帝纳的展位，该证据是由易享居公司盖章确认，因此丰成帝纳的展位也是易享居公司租赁的，否则易享居公司是不会与红星公司签订该协议书的。二、收银单、银行卡复印件、定/销货单。拟证明：供货方签字的人是甘露，甘露、甘华均、易享居公司在一审中均认可在经营丰成帝纳展位。易享居公司与宋道雄并不具有独立性，其实是一个主体在经营案涉5个展位。 易享居公司发表质证意见称，首先，虽证据上的印章是易享居公司的印章，但不是易享居公司盖的，易享居公司也没有收银单上的订单。其次，红星公司提交的该组证据不符合法律规定的二审新证据，关于收银单等都是红星公司内部记账的凭证，不能认定易享居公司与宋道雄之间存在其他法律关系。相反易享居公司所举示的证据由红星公司自行制作的选购指南，明确将易享居公司经营的商铺以及宋道雄承租的商铺进行了区分，故红星公司的观点易享居公司不予认可。 宋道雄发表质证意见称，对于该证据的真实性予以认可，关联性不予认可，该证据与红星公司在一审中的诉求是相矛盾的，如果易享居公司与宋道雄是一体的，为何要单独向宋道雄发送律师函，红星公司是认为宋道雄与易享居公司是两个不同的主体。 本院对红星公司提交的证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。 易享居公司对一审查明事实的异议部分，本院认定如下：一、对易享居公司主张红星公司一审提交的2018年10月28日《说明》，一审未组织质证。本院认为，根据一审2019年11月27日质证笔录，一审法院已经组织各方当事人对该证据进行质证，易享居公司对该证据真实性认可，但认为不能达到红星公司的证明目的。二、对5000元装修保证金的认定问题，在本院认为部分进行综合论述。 本院查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。另补充查明，一、一审庭审中，宋道雄举示《起诉状》，证明红星公司对其解除合同事实的认可。易享居公司发表质证意见称，“对被告2提交的证据都认可，可以证明展位承租人是宋道雄。”。二、2018年10月26日，甘华均支付租金31260.88元，一审对此记载错误，本院予以变更。 本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、案涉租赁物承租人系易享居公司还是宋道雄；二、就案涉租赁物成立的租赁关系是否符合解除要件。现评判如下： 关于案涉租赁物承租人系易享居公司还是宋道雄的问题。易享居公司主张红星公司已经与宋道雄成立事实租赁关系，易享居公司非案涉租赁物承租人。对此本院认为，虽红星公司与宋道雄仅就案涉展位签订洽谈单，但根据红星公司一审《起诉状》，载明“2018年8月，被告提出租赁原告管理的红星美凯龙商场展位，经双方协商，被告共同租赁原告商场综合馆五楼共计5个展位（F8131、F8132、F8133、F8135、F8136），被告易享居公司单独租赁临近的2个展位（F8136-1、F813）。”，同时，红星公司、易享居公司、宋道雄均认可案涉五个展位系宋道雄实际占有使用，故红星公司应系对宋道雄以承租人身份占有使用案涉展位不持异议。根据一审查明事实，宋道雄的工作人员李兰、甘华均在2018年8月20日至2018年11月26日向红星公司支付租金，红星公司在2019年2月22日、2019年3月11日向宋道雄个人就案涉五个展位的租金等费用支付发出催缴函件，红星公司本案主张合同于2019年3月底解除亦是依据宋道雄2019年1月主张解除的行为。故综合上述事实，虽宋道雄与红星公司并未就案涉展位另行签订书面合同，宋道雄及其工作人员甘华均、甘露等人在签订洽谈单、《代收代返协议书》《收银单》《定/销货单》时系以易享居公司品牌进行签订，但在红星公司2019年5月向易享居公司发出解除函件前，案涉展位的占有使用、租金支付、权利的主张均是发生于宋道雄与红星公司之间，无证据证明各方对此提出异议，故案涉展位承租人已经发生变更，宋道雄与红星公司已经建立事实租赁关系。一审对此认定不当，本院予以纠正。至于红星公司主张易享居公司向其出具《说明》将宋道雄支付的租金转至易享居公司其他合同项下，此系易享居公司与红星公司就红星公司收取租金的转移达成的一致，并不能以此行为否认宋道雄系案涉租赁物承租人的身份，故对红星公司以此为由主张易享居公司应当作为承租人承担承租案涉租赁物的相应责任，本院不予支持。 关于案涉租赁物成立的租赁关系是否符合解除要件的问题。本院认为，宋道雄与红星公司并未就承租案涉展位签订书面合同，双方洽谈单亦未就租赁期限进行载明。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，宋道雄与红星公司之间成立不定期租赁关系，双方均享有任意解除权。因各方均认可宋道雄于2019年1月向红星公司表达了解除合同的意思，故双方租赁关系于解除意思到达红星公司时解除。因在案证据无法明确宋道雄发出解除通知具体时间，故本院认定双方租赁关系于2019年1月31日解除。一审对此认定不当，本院予以纠正。 对宋道雄是否欠付案涉展位租金。虽洽谈单载明租赁面积为299.01平方米，单价为104.17平方米/月，宋道雄应当按月租金31147.87元支付案涉展位租金，但根据红星公司一审诉讼请求，其系按照31144.88元/月的标准主张租金，因此系其对自身权利的放弃，不违反法律相关规定，本院对此予以确认。宋道雄应按此标准支付2018年8月1日至2019年1月31日租金共计186869.28元。宋道雄已经于2018年8月20日至2018年11月26日分四次支付155852.36元，红星公司于2018年12月18日扣货款31147.87元抵冲租金，故宋道雄共计支付187000.23元，已超出红星公司主张其欠付租金数额，故红星公司主张宋道雄支付欠付租金，本院不予支持。因宋道雄已经按约支付完毕全部租金，本院对红星公司主张宋道雄承担违约责任并支付律师费不予支持。 关于宋道雄是否应当支付占有使用费的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，虽本案系宋道雄行使不定期租赁合同任意解除权，但宋道雄仍负有在合同解除后向红星公司腾退案涉展位的义务。目前，在案证据并不能证明宋道雄在合同解除后及时腾空案涉展位并与红星公司办理交接。红星公司要求宋道雄支付合同解除后的占有使用费本院予以支持，一审对此认定不当，本院予以纠正。然因一审认定宋道雄按租金标准支付至2019年3月31日红星公司并未提起上诉，应系对其该期间之后占有费权利的放弃。本院对此予以确认。宋道雄应向红星公司支付2019年2月1日至2019年3月31日的占用费。另，本案中，各方均认可装修保证金系宋道雄支付，易享居公司亦在上诉状中称该笔款项的支付以及转租金的相关手续均是由宋道雄工作人员经办，加之各方均认可宋道雄工作人员甘露签订报销单，将该笔费用转为租金。故综合上述事实，宋道雄主张该5000元实质系红星公司用于抵扣其承租案涉展位应付租金具有合理性。现在未抵扣该保证金的情况下，宋道雄已经不存在欠付租金情形，红星公司应当将该笔费用进行返还。虽宋道雄并未在一审就此提出反诉，但为减少当事人诉累，本院在本案中一并处理。扣除宋道雄已付装修保证金，宋道雄还应向红星公司支付占用费57158.81元。 综上所述，易享居公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定案涉展位实际承租人错误，导致对合同解除时间、租金支付等事项认定错误，本院对此予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初10422号民事判决； 二、宋道雄于本判决生效之日起十日内向成都红星美凯龙世博家居生活广场有限责任公司支付展位占有使用费57158.81元； 三、驳回成都红星美凯龙世博家居生活广场有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6100元，二审案件受理费2183元，共计8283元，由成都红星美凯龙世博家居生活广场有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 赵 韬 审 判 员 王 果 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 郑 帅 书 记 员 曹成香