青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2609号上诉人（原审被告）：李成永，公民身份号码×××，男，汉族，1982年11月13日出生，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：常贞贞，陕西佑群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王学武，公民身份号码×××，男，汉族，1945年9月21日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：张顺成、朱旭，青海言度律师事务所律师。上诉人李成永与被上诉人王学武房屋租赁合同纠纷一案，王学武于2020年6月1日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，请求判令李成永支付租金160274元，并承担本案诉讼费。西宁市城中区人民法院于2020年10月8日作出（2020）青0103民初2090号民事判决，李成永不服提起上诉。本院于2020年10月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李成永的上诉请求：撤销原判，改判2020年1月20日-26日的租金按照市场价格计算，李成永不支付1月27日-3月10日的租金，3月11日-4月28日的租金按照市场价格减免50%计算，由王学武承担本案诉讼费。事实和理由：一审法院认定本案的租赁关系为不定期租赁，但对不定期租赁的含义和起算点认定错误。一审法院查明，李成永、王学武签订《房屋租赁合同》的时间为2017年1月20日-2018年1月19日。本案的不定期租赁关系应从2018年1月20日开始。不定期租赁关系应结合以下法条来理解：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”一审法院认定不定期租赁关系的起点错误，导致对案件事实认定错误。双方的不定期租赁关系已于2020年1月18日解除，一审法院认定双方租赁关系存续，与事实不符，显系错误。一审法院分段计算租金标准为75万元，系王学武提出，王学武未提交证据证明李成永认可该标准，一审法院认定于法无据。因疫情，西大街地下商业街从2020年1月27日-3月10日关闭，面对疫情全国在攻克时艰，中央出台关于疫情期间减免租金政策，李成永已于2020年1月18日与王学武解除了租赁关系，租金未约定，一审法院按75万元的租金判决不仅于法无据，也不能体现大灾面前有大爱的理念。青海省政府第42次常务会议审议通过了《关于应对新冠肺炎疫情支持中小微企业发展和推动重大项目开复工的政策措施》第四项关于疫情影响减轻企业负担；聚焦受疫情影响较大、生产经营困难、刚性成本支出压力大的中小微企业，从缓缴社会保险费、延长合同期限、减轻公积金缴存负担、减免补助房屋租金等入手。双方的租赁关系已经解除，原租金不能成为计算标准。2020年1月20日-27日的租金应按市场价计算，1月28-3月10日的租金应考虑李成永的经营困难及损失，3月11日-4月28日的租金应按市场价计算。王学武辩称，李成永不诚信诉讼怠于行使诉讼权利，一审中李成永在法院传票传唤后未到庭参加诉讼，也没有提交任何的反驳证据，宣判后李成永又提起上诉。李成永提出的不定期租赁法律关系的起点，对本案争议的租金如何支付没有影响，李成永称2020年1月18日期满后另租他处，同时又表示继续使用房屋直至搬离，并非解除合同的意思表示，也不是法律规定解除合同的行为，即便同于2020年1月18日解除，李成永仍继续占有使用房屋也应当支付占有使用费用。75万元的租金是王学武基于诚实信用原则，主动作出减免的结果，应作为支付租金的标准。一审法院按审理涉新冠疫情的司法解释公平分担风险适用法律正确。首先疫情防控前的2020年1月20日至1月26日，该阶段未受疫情影响，李成永应按年租金75万元支付租金，2020年1月27日至3月10日，王学武主动承担了50%的租金，李成永亦应承担50%的租金。如按李成永主张的全部免除租金，将有悖于司法解释中风险公平共担的精神，也损害了王学武的利益。2020年3月11日至4月28日，此阶段应当全额支付租金，自3月11日开始李成永租赁的商铺开始正常经营，租金应按合同约定支付。李成永未出示证据证明正常经营后没有收入或收入明显减少，如确实有上述情况也属于正常的商业风险，不能作为不支付租金的理由。李成永的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。一审法院认定事实，2016年9月28日，王学武（甲方）与李成永（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将西宁市西大街地下商业街西033号的铺面出租给李成永经营，租期为2017年1月20日至2018年1月19日，租金在2016年11月20日前一次性付清，年租金800000元。合同签订后，王学武向李成永交付了房屋，李成永支付了房屋租金。2017年至2018年双方未在续签房屋租赁合同，李成永按前期合同的约定提前一年向王学武缴纳了下一年度的房屋租金800000元。2020年1月18日至4月28日李成永继续占用租赁的铺面，李成永未向王学武交纳在此期间的房屋租赁费。另查明，受疫情影响2020年1月27日至3月10日，涉案商铺关闭。一审法院认为，王学武、李成永签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方的租赁关系，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。本案中，双方签订的合同于2020年1月19日期届满后，李成永继续使用租赁物，王学武未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，李成永于2020年4月28日向王学武交付房屋，现王学武主张2020年1月20日至2020年4月28日的房屋租金，一审法院予以支持。关于租金的金额问题，不定期租赁合同，在双方未重新签订租赁合同的情况下，原租赁合同继续有效，应以原租赁费每年800000元为标准计算租金，现王学武自认以年租赁费为750000元，日租金按2054.8元计算。2020年1月，新冠肺炎疫情逐渐爆发，王学武自愿将2020年1月27日至3月10日的租金减免50%，即45205.6元（2054.8元×44天×50%），考虑到李成永租赁原告商铺从事化妆品销售服务，此次疫情对其经营产生一定影响，根据公平原则，王学武的该计算方式，一审法院予以支持。王学武主张的2010年1月20日至1月26日的租金14383.6元（2054.8元×7天）及疫情防控下调为四级响应后，2020年3月11日至4月28日的租金100685.2元（2054.8元×49天），在合理范围，一审法院亦予以支持。遂判决李成永于本判决发生法律效力之日起十日内支付王学武房屋租金160274元。本案二审期间，李成永、王学武对一审法院查明的基本事实均无异议，双方的主要争议就是租金的计算标准及租金是否应减免。本院对双方均无异议的事实予以确认。本院认为，王学武将商铺出租给李成永并签订了《房屋租赁合同》，该合同于2017年1月19日租期期间届满后，王学武同意李成永继续使用，双方对租赁期限没有约定，视为不定期租赁，原租赁合同继续有效。李成永辩称根据王学武诉状中所载内容“李成永提出2020年1月18日租期届满后将另租他处，但请求继续使用上述铺面直到其搬离”可确李定成永在1月18日已发出了解除通知，双方的不定期租赁合同已于当日解除。但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人是出租人的法定义务，租赁合同的解除时间应按租赁物实际返还时间确定，所以合同解除日应是2020年4月28日，双方应按原租赁合同租金标准计算租金。原租赁合同中双方根据铺面租赁市场价格自愿协商后确定年租金为800000元，在诉讼中王学武自认其与李成永协商2020年租金时王学武提出年租金变更为750000元，在此情况下年租金应按750000元计算，所以李成永主张2020年1月20日-27日及2020年3月10日-4月28日期间的租金应按市场价计算的上诉请求不能成立，本院不予支持。在疫情防控期间，李成永对铺面的使用和收益均受到一定的限制和妨碍。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条二款的规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”李成永要求免除2020年1月27日-3月10日期间的租金，减免租金属变更合同，应考虑影响合同履行的各方面因素，按公平原则在双方当事人之间合理分配风险，是要对双方当事人公平，如全部免除租金，实际上是让出租人承担疫情带来的全部风险，反而不公平。所以，王学武基于公平对2020年1月27日-3月10日期间的租金给李成永减免了50%，符合上述司法解释的规定。李成永主张免除此期间租金的上诉请求，亦不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3504元，由李成永负担。本判决为终审判决。审判长 靳 玲审判员 李 娟审判员 纳 敏二〇二〇年十二月十五日书记员 孙晓艺附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。