中华人民共和国湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民初440号原告：睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited）。住所地：毛里求斯共和国埃本市**埃本海茨大厦****。（Suite110,10thFloor,EbeneHeightsBuilding,34EbeneCybercity,Ebene,RepublicofMauritius。）法定代表人：赫尔达叶·久戈班汉（HeerdayeJugbandhan），该公司董事。委托诉讼代理人：胥冰心，广东德纳（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程如玲，广东德纳（武汉）律师事务所律师。被告：朱灵施，女，1982年9月28日出生，汉族，住中华人民共和国湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：张若熹，男，系朱灵施之夫，1983年6月7日出生，汉族，住中华人民共和国湖北省武汉市江汉区。第三人：武汉鸿翔地产集团有限公司，住所地，住所地：中华人民共和国湖北省武汉市阳逻经济开发区平江西路iv>法定代表人：钱树雄，该公司总经理。第三人：湖北金森建设集团有限公司，住所地，住所地：中华人民共和国湖北省武汉市新洲区涨渡湖农场沐家泾/栋**iv>法定代表人：钱树双，该公司董事长。第三人：钱树雄，男，1977年10月8日出生，汉族，住中华人民共和国湖北省武汉市新洲区阳逻街工人村**，公民身份号码4201241977********。上述第三人共同委托诉讼代理人：胡鹏，湖北山河律师事务所律师。原告睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited）（以下简称睿恩亚洲公司）诉被告朱灵施、第三人武汉鸿翔地产集团有限公司（以下简称鸿翔公司）、湖北金森建设集团有限公司（以下简称金森公司）、钱树雄申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序组成合议庭对本案进行了审理。本案于2020年12月18日公开开庭进行审理。原告睿恩亚洲公司的委托诉讼代理人胥冰心、程如玲，被告朱灵施的委托诉讼代理人张若熹，第三人鸿翔公司、金森公司、钱树雄的共同委托诉讼代理人胡鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。睿恩亚洲公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令撤销中华人民共和国湖北省武汉市中级人民法院（以下简称武汉中院）作出的（2020）鄂01执异266号执行裁定书；2.判令继续对位于中华人民共和国湖北省武汉市新洲××江西××）水映澜湾（弘源国际公寓）第1幢/单元20层21号的房屋（以下简称案涉房屋）及项下土地使用权的执行；3.本案诉讼费用由朱灵施承担。事实及理由：1.朱灵施提交的证据不能证明其支付了案涉房屋全部购房款。在执行异议程序中，武汉中院以鸿翔公司于2017年8月9日开具的湖北省增值税普通发票认定朱灵施缴纳了案涉房屋的全部购房款事实认定不清。朱灵施在执行异议程序中未提交相应的付款凭证证明其缴纳的房款，仅有鸿翔公司单方面出具的发票。上述证据无法证明朱灵施履行了支付购房款的义务。2.朱灵施因自身原因未办理过户，应承担过错责任。2012年8月27日，鸿翔公司与华渝（天津）投资管理企业（有限合伙）（以下简称华渝企业）签订《抵押合同》，并于2012年8月31日办理了抵押登记。朱灵施于2016年与鸿翔公司签订《武汉市商品房买卖合同》。朱灵施在与鸿翔公司签订房屋买卖合同时，案涉房屋已抵押给华渝企业，并已办理抵押登记。因物权登记具有公示效力，朱灵施在购买房屋之前完全可以获知案涉房屋上已设定抵押，但其仍选择购买，系自身过错原因导致的结果。朱灵施明知案涉房屋上有权利瑕疵，无法办理过户，应当承担过错责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，法院应当依法不予支持朱灵施的异议。朱灵施辩称：第一，我有鸿翔公司开具的发票、物业的收据和银行的刷卡流水，都可以证明我已经支付了全部房款，鸿翔公司开具了发票也签订了合同。第二，2014年1月我们第一次在鸿翔公司买的房子，是正常办理了网签，也签了合同已经过户了，后来又在鸿翔公司买了涉案这套房子，合同中明确说了是出卖人确保房产不涉及抵押等问题，如有问题由出卖人承担全部责任，我们在2015年刷卡购房，也进行了装修，至今没有任何抵押人通知过我们房子涉及到抵押等纠纷的，这个是抵押方的过错，不应该由我们承担。当时购房时我们也在售楼部拍摄了建设使用权证等，加上之前也买了房子正常过户了，也不会想到后续房子会出现抵押的问题。我们都是一次性把钱交给了开发商，后续的事情也应该由开发商进行解决，我们是善意的购房者，过错应该由睿恩亚洲公司承担，而不是转嫁到我们身上。请求驳回睿恩亚洲公司的诉讼请求，继续中止对于房屋及项下土地使用权的执行。鸿翔公司、金森公司、钱树雄在庭审共同述称，本案所涉的执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，认可朱灵施的陈述，请求驳回睿恩亚洲公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.睿恩亚洲公司提交的中止执行案涉房屋的执行裁定书、武汉市期房抵押证明、土地他项权证、本院（2017）鄂01民初2124号民事判决书、（2019）鄂01执异342号执行裁定书及（2017）鄂01执1668号执行裁定书和协助执行通知书，朱灵施及鸿翔公司、金森公司、钱树雄对于证据的真实性均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认，上述证据可以证明睿恩亚洲公司已合法受让华渝企业在（2017）鄂01民初2124号案件中所确认的其对债务人所享有的债权及全部从权利，对鸿翔公司名下位于新洲××江西××）宏源国际公寓房产及项下土地使用权享有抵押优先受偿权，案涉房屋及项下土地使用权已于2018年1月15日被查封，2019年11月6日武汉中院裁定中止了对涉案房屋及项下土地使用权的执行。2.朱灵施提交的商品房买卖合同、个人账户交易明细pos单、购房发票、物业费收据等证据，睿恩亚洲公司对上述证据的证明目的有异议，经当庭核实原件，本院对该证据的真实性予以确认，可以作为朱灵施支付全部房款和实际占有使用房屋的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华渝公司与鸿翔公司、金森公司、钱树雄及中国银行股份有限公司武汉花桥支行借款合同纠纷一案，本院于2017年6月30日作出(2017)鄂01民初2124号民事判决书，该判决查明：2012年8月27日，华渝公司与鸿翔公司签订的《抵押合同》约定，鸿翔公司以其位于武汉市阳逻经济技术开发区"水映澜湾（弘源国际公寓）"项目在建工程，建筑面积46232.88平方米，土地使用权面积2650.21平方米为编号2012年委贷字鸿翔01号《人民币委托贷款合同》（主合同）项下所形成的债务作抵押担保。同年8月31日，武汉市新洲区住房保障和房屋管理局及武汉市新洲区国土资源和规划局分别颁发编号武房期新字第××号《武汉市期房抵押证明》及编号武新他项（2012）第480号《土地他项权证》。该判决书判决如下：一、鸿翔公司于判决生效后十五日内向华渝公司偿付借款本金3050万元，并承付该款截至2017年5月19日的逾期罚息2667249.37元，以及按年利率24%计付欠款3050万元自2017年5月20日起至债务清偿完毕之日止的逾期罚息；二、华渝公司对涉案《抵押合同》项下的抵押财产折价或拍卖、变卖的价款在判决主文第一项所确认的债务范围内，以该《抵押合同》所约定的抵押范围为限优先受偿[抵押他项权证编号分别为武房期新字第××号及武新他项（2012）第480号]；三、金森公司、钱树雄在上述判决主文第一项所确认鸿翔公司的债务以各自《保证协议》所约定的担保范围为限承担连带清偿责任；四、各保证人清偿债务后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向债务人鸿翔公司追偿。五、驳回华渝公司其他诉讼请求。如鸿翔公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决生效后，鸿翔公司、金森公司、钱树雄未履行生效判决确定的法律义务，华渝公司向本院申请强制执行，2017年11月6日本院以（2017）鄂01执1668号立案执行。2017年12月14日，本院作出（2017）鄂01执1668号执行裁定，冻结（扣划）被执行人鸿翔公司、金森公司、钱树雄银行账户存款共计人民币3800万元。如存款不足，查封（扣押、提取）其相应价值的其他财产。2018年1月15日，本院向新洲区不动产登记中心送达上述裁定并作出协助执行通知书,请求其协助执行：一、查封被执行人鸿翔公司名下的武新国用（2006）第更017号、武新国用（2014）第补003号土地使用权；二、查封期限为三年，自2018年1月15日至2021年1月14日。经向新洲区不动产登记中心查询后，该送达回证上记载：本案是首封，但有抵押，抵押权人是工行新洲支行，抵押价值一千五百万元。同日，本院向新洲区房管局送达上述裁定并作出协助执行通知书，请求其协助执行：一、查封被执行人鸿翔公司名下的新1202360**等427套房产（详见武汉市新洲区不动产交易管理所提交的合同备案号清单）；二、查封期限为三年，自2018年1月15日至2021年1月14日。案涉房产在查封范围之内。另查明，2016年5月9日，出卖人鸿翔公司与买受人朱灵施签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于新洲××××江西××）、编号为017地块的土地使用权，面积24309平方米，规划用途为商业及住宅用地，土地使用年限自2004年08月23日至2074年08月23日止。出卖人经批准，在该地块上投资建设水映澜湾（弘源国际公寓）商品房。《国有土地使用权证》编号：武新国用（2006）第更017号。买受人所购商品房为水映澜湾（弘源国际公寓）第1幢/单元20层21号房，该商品房用途为商住，建筑面积44.92平方米，单价为每平方米3517.36元，总金额158000元。出卖人应当在2016年11月30日前，将案涉商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。同时在附件六合同补充协议中约定：买受人于2016年5月9日一次性付清全款，即158000元。2016年5月9日，鸿翔公司开具的收款收据显示，朱灵施交纳案涉房产水电、物业费等合计4307元。2017年8月9日，鸿翔公司开具了湖北省增值税普通发票，载明朱灵施交纳案涉房产房款158000元。再查明，2019年6月29日，本院作出（2019）鄂01执异342号执行裁定，将（2017）鄂01执1668号执行案件的申请执行人依法变更为睿恩亚洲公司。本院在执行睿恩亚洲公司与鸿翔公司、金森公司、钱树雄借款合同纠纷一案中，朱灵施对本院查封鸿翔公司名下案涉房屋提出书面异议。本院审查后认为，朱灵施对案涉房屋享有的权利能够排除执行，于2020年5月19日作出（2020）鄂01执异266号执行裁定书，裁定中止对鸿翔公司名下案涉房屋及项下土地使用权的执行。本院认为，原告睿恩亚洲公司为外国公司，本案属于涉外案件。本案系因房屋及项下土地使用权产生的纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条、第二百五十九条规定，不动产所在地法院对本案行使管辖权，本院对本案有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用中华人民共和国法律。本案的焦点问题是朱灵施对执行标的是否享有足以排除执行的民事权利。朱灵施提交的商品房买卖合同、个人账户交易明细pos单、购房发票、物业费收据等证据互相关联、印证，足以证明朱灵施在本院查封案涉房屋之前已与鸿翔公司签订《武汉市商品房买卖合同》并在付清房款后实际占有使用了涉案房屋。未办理过户登记也不能归责于朱灵施自身的原因。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因本案中朱灵施与鸿翔公司的房屋买卖合同签订、付款、转移占有房屋均在查封之前，朱灵施就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。故睿恩亚洲公司请求撤销（2020）鄂01执异266号执行裁定书，并继续执行查封案涉房屋及项下土地使用权的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条、第一百四十二条、第二百二十七条、第二百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited）的诉讼请求。本案案件受理费3460元，由原告睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited）负担。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告、第三人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  吴建铭审判员  陈蔚红审判员  赵 鹏二〇二〇年十二月二十五日法官助理王星戈书记员王星戈