河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终6273号 上诉人（原审被告）：杨素娟，女，1973年7月21日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：赵宝建（杨素娟之夫），男，1973年4月16日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：王少波，河北福衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董文杰，男，1970年5月3日出生，汉族，住河北省高碑店市。 被上诉人（原审第三人）张亚芹，女，1985年3月19日出生，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：吴一册，河北瀛保律师事务所律师。 上诉人杨素娟因与被上诉人董文杰、张亚芹案外人执行异议之诉一案，不服河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初1860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 杨素娟上诉请求：一、撤销（2020）冀0684民初1860号民事判决，改判驳回被上诉人董文杰的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决对涉案房屋未能办理过户登记是否属于被上诉人董文杰的自身原因适用法律错误，认定事实错误。本案中涉案房屋还 没有登记到被上诉人张亚芹名下，且该房产因被上诉人张亚芹以按揭贷款方式购买设有贷款银行的抵押权负担。在房屋尚未登记到被上诉人张亚芹名下，购房贷款未还清，抵押权未消除的情况下，不能办理过户登记。按照海南省人民政府2018年4月22日发布的《海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》第四条规定，被上诉人董文杰不符合限购要求，无权在海南省购买房产。按照该文件第五条规定，被上诉人张亚芹在取得涉案房屋不动产权证满5年后方可转让，现其不符合转让条件。董文杰明知上述不能办理过户登记的风险仍然坚持购买，应认定其对不能办理过户登记自身存在明显的过错。二、原审判决对涉案房屋购房款是否支付适用法律错误，认定事实错误。1、本案中所有购房款均是向案外人支付的，交易方式明显异常。张亚芹虽出具了购房款收据，但二被上诉人并没有证据证明这些收据的真实性，也不能对支付给案外人购房款的原因作出合理解释。现有证据不能证明购房款已经支付给被上诉人张亚芹。2、原审法院调取的张亚芹尾号为1667银行账户流水证实自2019年1月至2019年10月涉案房屋被查封前被上诉人张亚芹偿还银行按揭贷款的资金来源并非来自董文杰。从而证实2019年1月至2019年10月份按揭贷款收据是二被上诉人倒签的，可以推定其他购房款收据也存在倒签的可能。被上诉人董文杰没有其他证据证实这些收据的真实性，应由其承担举证不能的不利后果。三、原审判决对被上诉人是否在查封前合法占有涉案房产，适用法律错误，认定事实错误。上诉人因董文杰提交的《物业前期服务协议》及居住证的真实性存疑，遂申请法院向物业公司调取两份材料的备案文件，但物业公司回函出具的两份材料与董文杰提交的材料并非同一文本。 该证据应认定为私文书证存在瑕疵的情况，原审法院既没有和制作人核实文本不同的原因，又没有综合全案审理情况判断其真实性和证明力，仅以该证据属于法院调取为由予以采信，明显属于适用法律错误，认定事实错误。二被上诉人签订的《房产买卖协议》第八条约定涉案房产在2019年10月31日前因被上诉人张亚芹与案外人合作经营民宿，该房屋仍然由张亚芹合法占有使用收益。但董文杰并没有证据证实经营民宿的协议已经提前解除、以及提前解除的具体时间，故应认定其在查封前并未合法占有涉案房屋。四、综合考虑上述事由，以及董文杰本案中没有提交《商品房买卖合同》、房产契税、按揭贷款合同、交房手续等关键证据材料，原审法院不应认定二被上诉人之间在涉案房屋被查封前签订了《房产买卖协议》，更不能认定该协议合法有效。请求贵院撤销原审判决并依法改判。 董文杰辩称，一、答辩人是否有购房资格不影响其与另一被上诉人张亚芹签订的《房屋买卖协议》的有效性。《中华人民共和国合同法》第52条明确规定，违反了“法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。根据合同法和最高院的司法解释，违反法律和行政法规导致合同无效的，仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据。海南省关于进一步稳定房地产市场的通知只是地方政府调控房地产市场的管理性文件，并非效力性强制性规定，不是法律或者行政法规，不能作为合同无效的依据。答辩人同另一被上诉人签订的房产买卖协议并不符合《中华人民共和国合同法》规定合同无效的五种情况。因此答辩人是否符合限购政策并不影响答辩人与另一被上诉人签订的房产买卖协议的合法有效。二、涉案房屋原所有权人张亚芹未取得 不动产权证也不影响上述房屋买卖协议合法有效。《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”，为此答辩人购买了出卖人未办理物权登记的房屋导致自己暂时不能办理过户登记并无过错，也完全符合非因自身原因未办理过户登记的情形。三、答辩人与张亚芹的房屋买卖交易真实，付款形式符合双方约定，且答辩人已于2019年10月12日正式入住。答辩人与张亚芹于2018年12月27日签订了《房产买卖协议》，协议约定购房款1521337元。按照协议规定，答辩人已经与2019年2月3日前将购房款75万元整全额交给张亚芹，并逐月全额支付了银行的按揭贷款。截止到2020年12月15日，答辩人已按双方约定支付了购房款1125151.76元，且行程确认单、文昌荣昱物业服务有限公司出具的居住证明、消防安全责任书，物业前期协议及物业费和水电费等证据均证实答辩人在人民法院2019年10月18日查封涉案房产前已正式入住。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张亚芹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋在被查封前，董文杰与张亚芹已就该房屋签订了房屋买卖协议，该协议即双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，董文杰已经合法占有涉案房屋并实际缴纳银行贷款，且涉案房屋未能办理过户登记并非董文杰的自身原因，因此，董文杰就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 董文杰向一审法院起诉请求：1.排除对位于海南省文昌市房产（文昌市房预证 字第190367）的执行，解除对该房的查封；2.确认原告与第三人所签房产买卖协议有效。 一审法院认定事实：2018年12月27日，原告（乙方买入方）与第三人（甲方出售方）签订《房产买卖协议》，约定：甲方将海南省文昌市昌洒镇月亮湾起步区荣昱月亮湾小区5幢104号房产出售给乙方，购房款总计1521337元；付款方式为协议签字起30日内，乙方将购房款750000元付给甲方，其中现金支付230000元，余款520000元汇入甲方指定银行账号，指定账号为中国工商银行62×××45，开户人姓名牛伟阳。甲方同意乙方将剩余购房款771337元，按照按揭贷款合同要求逐月汇入合同关联银行账户，中国交通银行46×××02，开户人姓名是张亚芹，张亚芹负责将该款及时付清该房产的按揭贷款，不得挪作他用。待按揭贷款还清并银行抵押解封后，甲乙双方进行剩余购房款的最终结算，余款待房产过户后一次性付清。合同签订后，原告按约定向第三人支付了部分购房款，并与该房产的物业签订了《物业前期服务协议》，但因案涉房产被用作民宿，原告实际于2019年10月12日将房产收回。何冬梅系原告之妻，董泽宇系原告之子。 2019年5月30日，被告杨素娟作为原告与第三人、张金英、高碑店市玉兔皮具有限公司作为被告的民间借贷纠纷一案，高碑店市人民法院作出民事调解书，内容：一、三被告截止至2019年5月20日拖欠原告借款本息共计110万元，自2019年6月起每月30日前三被告共同偿还原告8万元；二、以上如有任何一期未按约定偿还，原告可就剩余未还部分申请强制执行，并支付利息（以未还部分为本金按照月息2分计算 至付清之日止）；三、案件受理费6900元，保全费5000元，共计11900元由三被告负担。后因第三人、张金英、高碑店市玉兔皮具有限公司未按民事调解书履行义务，被告申请强制执行。执行过程中，该院于2019年10月18日作出（2019）冀0684执2194号执行裁定书，查封第三人张亚芹名下位于海南省文昌市房产（文昌市房预权证字第××号），期限为3年。后原告对上述执行标的提出书面异议，该院于2020年4月27日作出（2020）冀0684执异13号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服上述裁定，向该院提起诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，海南省文昌市房产被查封之前，原告与第三人已经就该房屋签订了《房屋买卖协议》，该房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，予以确认。根据法院调取的及原告提交的证据，该院查封之前，原告已经合法占有涉案房屋并实际交纳银行贷款，且涉案房屋未能办理过户登记非因原告的自身原因。综上，原告就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告虽辩称原告与第三人所签协议存在 倒签的可能，但并未提供充分证据予以证实，对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、原告董文杰与第三人张亚芹于2018年12月27日签订的房产买卖协议合法有效；二、对位于海南省文昌市房产（文昌市房预证字第××），停止执行、解除查封。案件受理费80元，由杨素娟负担。 本院二审期间，上诉人杨素娟提供以下证据：一、海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅下发的《关于进一步稳定房地产市场的通知》一份，用以证实被上诉人董文杰非海南省户籍居民，不符合购房条件；案涉房产未取得不动产权证，不能转让。二、（2020）最高法民申1862号民事裁定书，用以证实证据一文件的真实性。被上诉人董文杰对上述证据的真实性无异议，但对关联性不予认可，认为外省人员到海南买房只是限制性的买房，银行抵押不能办理过户只是暂时的，贷款还清、合同履行完毕、抵押消除是可以办理过户的，董文杰不具备购房资格只是暂时的，协议已经明确规定该房产董文杰可以过户。证据二的裁决结果是当事人有购房资格，与本案无关联，购房资格不是由法院裁决的。被上诉人杨素娟对上述证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。被上诉人董文杰提供证人证言一份，用以证实证人王某给张亚芹指定账户15万元是董文杰给付的涉案购房款。上诉人杨素娟对该证据的真实性有异议，认为不属于二审新证据，也不符合证据规则规定的证人证言必须申请证人出庭作证。被上诉人杨素娟对该证据予以认可。被上诉人张亚芹提供张亚芹交通银行个人客户交易清单一 份，用以证实董文杰在2020年6月至2020年11月实际缴纳的银行贷款。上诉人杨素娟对证据的真实性予以认可，证明目的不认可，其认为该份证据不能证明董文杰在法院查封前足额支付张亚芹购房款，且该证据能够证明涉案房产存在银行贷款。被上诉人董文杰对证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，故被上诉人董文杰对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益为本案争议焦点，董文杰应承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，上诉人董文杰与被上诉人张亚芹签订了《房屋买卖协议》，该协议系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应合法有效。虽然海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅下发了《关于进一步稳定房地产市场的通知》，但该通知不属于法律、行政法规范畴，且通知仅对非海南省户籍居民购房实行限购政策，并不能作为是否 能够排除强制执行的依据。高碑店市人民法院作出（2019）冀0684执2194号执行裁定书，已裁定查封了张亚芹名下的涉案房产，上诉人杨素娟主张涉案房产未登记在张亚芹名下，与事实不符，故不能成立。一审中，文昌荣昱物业服务有限公司向原审法院寄送了《物业前期服务协议》及居住证明，被上诉人董文杰提供了荣昱月亮湾消防管理规定与消防安全责任书、物业前期服务协议、物业费、水电费收据等证据，上述证据能够证实在涉案房产查封之前董文杰已合法占有的事实。一审时董文杰提供的张亚芹出具的收条及银行汇款凭证，原审法院调取了张亚芹、牛伟阳、何冬梅的银行交易明细，虽然购房款中的52万元通过何冬梅的账户转入的，但何冬梅系董文杰之妻，转入的账户又为双方指定的牛伟阳账户，并于2019年11月1日由王小桥代董文杰转入张亚芹指定的账户15万元，故上述证据能够相互佐证证实董文杰已按合同约定将购房款通过银行转账方式转入到指定账户，张亚芹收到购房款的事实；而且通过董文杰提供的张亚芹交通银行个人客户交易清单，亦能够证实从双方签订《房屋买卖协议》之后，董文杰按月偿还银行贷款的事实。因涉案房屋现仍有贷款未还清，无法办理产权过户登记，故属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上，董文杰已完成举证证明责任，上述证据能够认定董文杰对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。虽然上诉人杨素娟对董文杰提供的证据提出异议，但并未提供足以反驳的证据，故其上诉主张，理据不足，本院不予支持。 综上所述，杨素娟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如 下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人杨素娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 欧阳正丽 审 判 员 赵 春 林 审 判 员 刘  斌 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 严  波 书 记 员 何 萌 萌