福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初4162号 原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道**，统一社会信用代码913500008581400041。 负责人：黄惠玲，该行行长。 委托诉讼代理人：陈圣达，男，银行员工。 委托诉讼代理人：焦雨馨，女，银行员工。 被告：林小花，女，1984年10月1日出生，汉族，户籍地福建省龙岩市永定区。 被告：林溪辉，男，1959年11月7日出生，汉族，户籍地福建省龙岩市永定区。 被告：庄丽珠，女，1964年4月15日出生，汉族，户籍地福建省龙岩市永定区。 被告：福州泰屿房地产开发有限公司，住，住所地闽侯县南屿镇南井村新桥头一社会信用代码913501000603980308。 法定代表人：黄晓青。 原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）与被告林小花、林溪辉、庄丽珠、福州泰屿房地产开发有限公司（以下简称福州泰屿房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，建行福建省分行的委托诉讼代理人陈圣达、林小花到庭参加诉讼，林溪辉、庄丽珠、福州泰屿房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行福建省分行向本院提出诉讼请求：1、判令林小花、林溪辉、庄丽珠归还其银行贷款本金571691.03元及利息5688.11元（利息包括罚息、复利，商业性贷款本金161563.83元，利息783.24元，暂计至2020年7月20日；公积金贷款本金410127.2元，利息4931.87元，暂计至2020年7月20日。此后贷款利息按合同约定计至全部本息清偿之日止）；2、其银行有权就林小花提供的抵押物即福建省闽侯县××镇××道××号××＃楼××单元房产及土地使用权【权证号：侯房预ＱＲ字第1××0号】的拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权；3、福州泰屿房产公司对林小花、林溪辉、庄丽珠的上述一、二债务承担连带清偿责任；4、林小花、林溪辉、庄丽珠承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费、财产保全费等）。诉讼中，建行福建省分行提出林小花、林溪辉、庄丽珠在其银行起诉后已归还部分本金及利息，故诉请第一项变更为“判令林小花、林溪辉、庄丽珠归还其银行贷款本金559289.47元及利息（含罚息、复利），暂计至2020年12月10日利息为1557.5元，此后的利息应按合同约定计至全部本息清偿之日止”；另，明确第四项诉请为：“判令本案的案件受理费由林小花、林溪辉、庄丽珠承担”。建行福建省分行主张的事实和理由：2016年6月25日，其银行与林小花、林溪辉、庄丽珠、福州泰屿房产公司签订了编号为350618200-1112-20160921764号的《个人住房借款合同》。合同约定，林小花、林溪辉、庄丽珠向其银行借款640000元（其中公积金贷款460000元，商业性借款180000元），用于购置位于福建省闽侯县××镇××道××号××＃楼××单元房产，借款期限为276个月（即从2016年9月12日起至2039年9月12日止），本合同项下的公积金、商业性贷款利率是在基准利率水平上不上浮不下调，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%;还款方法为等额本息；担保方式为抵押加阶段性担保，即林小花以福建省闽侯县××镇××道××号××＃楼××单元房产及土地使用权提供抵押担保，福州泰屿房产公司提供阶段性担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、林小花、林溪辉、庄丽珠应向其银行支付的其他款项、其银行为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。双方于2016年7月8日就上述抵押物办理了商品房抵押权预告登记【权证号：候房预ＱＲ字第1××0号】。合同同时约定，合同项下贷款发放后，若林小花、林溪辉、庄丽珠不按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，即构成违约，其银行有权宣布贷款立即到期，要求林小花、林溪辉、庄丽珠立即归还借款本息及相关费用，对于林小花、林溪辉、庄丽珠未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，并有权行使抵押权利，依法处分上述抵押物以清偿债务；本合同争议解决方式为向本合同签订地人民法院起诉，本合同签订地为福州市台江区××路××号市民服务中心三楼。2016年9月12日，其银行依约向林小花、林溪辉、庄丽珠发放借款640000元并将全部款项转入合同约定的贷款账户，履行了放款义务。现林小花、林溪辉、庄丽珠未按合同约定按时、足额偿还借款本息，鉴于该行为己危及到上述《个人住房借款合同》项下其银行的债权，其银行根据合同约定采取救济措施，宣布上述借款提前到期，要求林小花立、林溪辉、庄丽珠即清偿贷款本金559289.47元及利息（利息含罚息、复利），贷款利息按合同约定计至全部本息清偿之日止。基于以上事实，其银行为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。 林小花辩称，其对建行福建省分行诉请没有异议，其确实存在逾期还款的情形，但由于疫情影响的原因，其于2020年9月份已归还欠的本金以及利息，而且现在也开始按期还款，一直与建行福建省分行的工作人员协调，希望继续履行借款合同。 林溪辉未作答辩。 庄丽珠未作答辩。 福州泰屿房产公司未作答辩。 建行福建省分行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《个人住房借款合同》；2.《开立贷款账户通知书》、《个人贷款支付凭证》；3.候房预ＱＲ字第1××0号《房屋预告登记证明》；4.中国建设银行个人贷款结清试算；5.福州住房公积金贷款结清试算；6.《宣布贷款提前到期催收通知书》；7.ＥＭＳ快递面单。 经审查，建行福建省分行提交的证据1-7能够反映案件真实情况、与本案存在关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月25日，建行福建省分行（贷款人）与林小花、林溪辉、庄丽珠（借款人）、福州泰屿房产公司（保证人）签订合同编号：350618200-1112-20160921764《个人住房借款合同》，约定借款人向贷款人借款640000元（其中公积金借款460000元，商业性借款180000元），用于购买位于××镇××道××号××＃楼××单元。借款期限276个月（从2016年9月12日起至2039年9月12日止）。公积金借款利率为年利率，在个人住房公积金贷款基准利率水平上不上浮不下调，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；商业性借款年利率为基准利率下调10%，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本借款合同项下借款，罚息利率为年利率，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；本合同约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，借款人最迟应在每期约定还款日的前一日柜面营业终了前将当期应还款项足额存入指定委托扣款账户内或到贷款人指定营业柜台足额偿还当期应还款项；还款方法为等额本息；林小花自愿向建行福建省分行提供抵押担保，抵押物为位于福建省闽侯县××镇××道××号××＃楼××单元房产。抵押担保的范围包括合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，福州泰屿房产公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，在此之前，即便贷款人已经取得对该抵押财产的抵押权，保证人在本合同项下的保证责任均不因此发生任何减免。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；林小花、林溪辉、庄丽珠与本合同有关的诉讼仲裁等相关法律文书的送达地址为：福州高新区××室；福州泰屿房产公司与本合同有关的诉讼仲裁等相关法律文书的送达地址为：闽侯县××镇××村××。 2016年7月8日，建行福建省分行与林小花就坐落于××镇××道××号××＃楼××单元房产办理了抵押权预告登记，候房预ＱＲ字第16××0《房屋预告登记证明》记载预告登记权利人为建行福建省分行，预告登记义务人为林小花。 2016年9月12日，建行福建省分行向林小花发放贷款640000元，其中公积金贷款460000元，借款年利率3.25%，商业性贷款180000元，借款年利率4.41%；还款方式为等额本息借款期限为276个月。 诉讼中，建行福建省分行与林小花共同确认，林小花已于2020年9月12日还清了2020年9月12日之前的本息，2020年10月及2020年11月均已按约还本付息，但建行福建省分行认为林小花、林溪辉、庄丽珠已有逾期还款的情形，依据合同约定，其银行有权要求林小花、林溪辉、庄丽珠提前归还全部借款。 另，闽侯县不动产登记和交易中心于2020年12月4日向本院出具一份《福州高新区不动产登记和交易中心查询结果证明》，该证明主要内容为，福州泰屿房产公司已于2018年12月29日办理了闽侯县××镇××道××号泰禾红悦××＃-××＃楼及5＃高压配电室的国有建设用地使用权／房屋所有权首次登记（总确权）。建行福建省分行与林小花对该证据均无异议，林小花表示愿意办理案涉房屋权属证书。 本院认为，建行福建省分行与林小花、林溪辉、庄丽珠、福州泰屿房产公司签订的编号为350618200-1112-20160921764的《个人住房借款合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。林小花、林溪辉、庄丽珠应当按照《个人住房借款合同》的约定偿还借款及利息。林小花、林溪辉、庄丽珠多次未按期足额还款付息，已构成违约，应承担相应违约责任。虽然林小花已结清了2020年9月12日前所欠的逾期款项，并如期支付了2020年10月、11月的本息，但其存在不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的行为，建行福建省分行依据合同约定通过诉讼主张合同项下未偿还的借款立即到期，要求林小花、林溪辉、庄丽珠立即清偿未偿还款项以及利息的诉请，有合同依据，本院予以支持。因此，建行福建省分行请求林小花、林溪辉、庄丽珠偿还借款本金559289.47元，并按约定支付利息（利息含罚息、复利），有事实和法律依据，应予支持。但前述约定中的利息、罚息、复利分别类似于普通借贷中的利息、逾期利率及其他费用，均系林小花、林溪辉、庄丽珠为获得借款而支付的成本，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分,人民法院不予支持”和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条第二款“借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限”的规定，建行福建省分行可以一并主张利息、罚息、复利，但利息、罚息、复利的总计超出建行福建省分行起诉时一年期贷款市场报价利率四倍部分本院不予支持。 林小花自愿以其坐落于福建省闽侯县××镇××道××号××＃楼××单元房产提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。案涉房屋已办理首次登记，故购房人林小花负有协助办理抵押登记的义务，福州泰屿房产公司应督促其办理。本院确定林小花应在三十日内协助办理案涉房屋抵押登记。若林小花逾期仍未协助办理抵押登记，建行福建省分行将无法行使抵押权，福州泰屿房产公司免除保证责任的条件亦无法成就。为平衡各方当事人的利益，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院以判决的方式赋予建行福建省分行对案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 福州泰屿房产公司自愿为林小花、林溪辉、庄丽珠的债务提供阶段性连带责任保证，根据合同关于保证人保证期间为合同保证条款生效之日起至案涉房屋抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止的约定，在案涉房屋办理正式抵押登记之前，福州泰屿房产公司应在保证范围内承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。”福州泰屿房产公司承担保证责任后，可在其承担保证责任的范围内向林小花、林溪辉、庄丽珠追偿。 林溪辉、庄丽珠、福州泰屿房产公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、林小花、林溪辉、庄丽珠应在本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福建省分行一次性偿还借款本金559289.47元及相应利息（利息含罚息、复利，暂计至2020年12月10日的利息为1557.5元，此后的利息按照编号为350618200-1112-20160921764《个人住房借款合同》约定的标准计算至款项清偿之日止，但不得超过中国建设银行股份有限公司福建省分行起诉时一年期贷款市场报价利率四倍）； 二、林小花应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福建省分行办理福建省闽侯县××镇××道××号××＃楼××单元房产抵押登记手续； 三、福建省闽侯县××镇××道××号××＃楼××单元房产抵押登记办妥后或林小花逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以前述房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 四、福州泰屿房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，福建省闽侯县××镇××道××号××＃楼××单元房产抵押登记手续办妥之日，其保证责任终止；福州泰屿房地产开发有限公司承担保证责任后，可在其承担保证责任的范围内向林小花、林溪辉、庄丽珠追偿; 五、驳回中国建设银行股份有限公司福建省分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9573元，由林小花、林溪辉、庄丽珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  曾 琦 人民陪审员  张惠敏 人民陪审员  林宏琳 二〇二〇年十二月十七日 法官 助理  周巧玲 书 记 员  唐 颖 附注：一、本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。