江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初2787号原告：王利娟，女，1984年1月5日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：丁嘉祥，江苏承匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁鑫源，江苏承匠律师事务所律师。被告：韩露，女，1985年5月11日出生，住江苏省宿迁市宿豫区，确认送达地址江苏省宿迁市宿城区中央广场1幢1单元1701室。被告：陈文传，男，1976年11月15日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：陈夫科，男，1961年10月13日出生，住江苏省宿迁市宿豫区，确认送达地址江苏省宿迁市宿豫区中通名仕嘉园23栋203室。被告：杨瑞侠，女，住江苏省宿迁市宿豫区。原告王利娟与被告韩露、陈文传、陈夫科、杨瑞侠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王利娟及其委托诉讼代理人丁嘉祥、丁鑫源到庭参加诉讼，被告陈夫科简易程序庭审到庭参加诉讼，被告韩露普通程序庭审到庭参加诉讼，被告陈文传、杨瑞侠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王利娟向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告韩露、陈文传继续履行2019年4月26日签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告陈夫科、杨瑞侠将宿迁市宿豫区中通名仕嘉园1-301室房屋（以下简称301室房屋）转移变更登记至韩露、陈文传名下；待韩露、陈文传取得不动产登记证书后将301室房屋转移变更登记至原告名下；3.判令四被告因301室房屋过户应缴纳的税费由各被告依法自行承担，原告可代为垫付，垫付后从应付尾款中予以扣除；4.判令原告取得301室房屋的不动产登记证书后向被告韩露、陈文传支付剩余全部购房款（原告可按法院要求提存至法院，庭审中原告同意将购房尾款55万元提存至本院）；5.判令被告韩露、陈文传向原告支付违约金（以66万元为基数，按日万分之五标准自2019年8月27日起计算至实际过户之日止）及（2019）苏1311民初6034号案件受理费5200元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2019年4月26日，原告王利娟与被告韩露、陈文传签订《房地产买卖合同》，约定：韩露、陈文传将301室房屋出售给原告，总价66万元，首付款11万元，过户日期不得晚于2019年8月26日。合同签订后，原告多次催促过户，被告韩露、陈文传拒不办理。后原告了解到该房并未登记在其名下，而是登记在其前手出卖人陈夫科、杨瑞侠名下，韩露、陈文传已支付了全部购房款，但至今未予过户。就案涉房屋争议，原告曾于2019年提起诉讼，被告韩露、陈文传表示原告撤诉后立即办理过户手续；撤诉后被告韩露、陈文传交付了上述房屋，原告也已对该房进行了翻新装修，但被告韩露、陈文传又拖延拒不办理过户手续。为此，原告诉至法院。被告韩露辩称：不同意原告主张,不是因为我造成无法买卖过户的,是被告陈夫科、杨瑞侠违约造成的，我要求法院判决把涉案房屋直接过户给原告，不要过户给我了。对于情况说明出具属实，陈文传也同意，我们同意房屋卖给原告并协助办理过户，但对于原告主张的损失、违约金等不同意。即便法院支持违约金，原告主张按日万分之五计算违约金也过高，请求法院依法调低。被告陈文传未到庭应诉。陈文传与韩露向本院提交书面《情况说明》，载明：王利娟购买韩露、陈文传的案涉房屋，陈文传对于2019年4月26日王利娟与韩露签订的《房地产买卖合同》予以认可，同意王利娟的案涉房屋过户请求。被告陈夫科辩称：我与陈文传签订的房屋转让协议属实，陈文传已支付了购房款21.1万元。现我不同意原告的诉讼请求，理由是：我与原告不认识，我房子是卖给陈文传的，现在这个房子我不卖给陈文传了。被告杨瑞侠未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2006年12月，陈夫科与开发商签订商品房买卖合同，购得案涉房屋。2008年5月21日，陈夫科（甲方）与陈文传（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方将301室房屋出售给乙方，转让价款211000元；第六条关于产权登记的约定，自本合同生效之日起，乙方在五年后向房地产产权登记机关申请房地产权属转移手续，甲方给予协助；如因甲方过失造成乙方不能取得房地产权属证书的，视为甲方违约，乙方有权退房；双方还约定了其他合同条款。同年5月-7月，陈文传分多笔合计向陈夫科支付购房款211000元。2019年4月26日，韩露（甲方）、王利娟（乙方）、宿迁领域房产经纪有限公司（丙方、以下简称中介公司）签订《房地产买卖合同》，甲方将案涉房屋出售给乙方，约定：总价66万元，本次交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税费按以下方式承担：为甲方净到手价格；3.3条首期房价款，乙方应于本合同签订后20日内向甲方支付首期房价款11万元（含已支付的全部定金），甲方确保在过户前无任何抵押、限制信息；3.4条第二期房价款，乙方通过如下方式支付第二期购房款55万元：申请贷款……，若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应在申请产权过户之前将相应部分房价款付给甲方；自筹资金，应于过户当日付给甲方；3.5条交易过户，……最晚不得晚于2019年8月26日共赴房地产相关部门申请产权过户及抵押登记手续；八、违约责任，一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行……；双方还约定了其他合同条款。合同签订当日，原告支付被告韩露5万元，后于2019年11月26日支付6万元。本案诉讼中，原告于2020年12月29日将案涉购房款55万元提存至本院。又查明，双方此前因案涉房屋纠纷，诉至本院[案号（2019）苏1311民初6034号]，该案于2019年11月26日开庭；随后被告韩露、陈文传将该房屋交付给原告，原告即占有使用。后2020年1月14日，原告以双方庭外协商为由向本院申请撤诉，本院作出（2019）苏1311民初6034号民事裁定，准许原告王利娟撤诉，该案案件受理费减半收取5200元，由原告王利娟负担。后双方纠纷未能解决，原告于2020年6月30日再次提起本案诉讼。另查明：2019年6月，宿豫区中通名仕嘉园1-301室办理了不动产登记手续，登记的权利人为陈夫科、杨瑞侠[证号：苏（2019）宿迁市不动产权第0029777号]。2020年6月11日，本院作出（2020）苏1311财保302号民事裁定书，裁定查封宿迁市宿豫区中通名仕嘉园1-301室房屋[首封]。经核实，案涉房屋抵押登记已撤押。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告韩露签订的《房地产买卖合同》，被告陈文传对于该合同予以认可，故视为陈文传对该合同签订的追认，该合同对陈文传具有法律约束力；陈夫科与陈文传签订的《房屋转让协议书》，房屋共有人杨瑞侠未持异议；上述两份合同系当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立，合法有效，当事人应按约履行。结合合同履行情况，前一房屋转让合同的买受人陈文传已按约支付给出卖人陈夫科全额购房款21.1万元，后一房屋转让合同的买受人王利娟已付首付款11万元，并将尾款55万元提存至本院，在此情况下原告有权请求予以过户，韩露、陈文传亦同意原告王利娟的案涉房屋过户请求，故原告请求继续履行《房地产买卖合同》、被告协助办理案涉房屋产权过户手续的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。被告陈夫科辩称不同意原告的诉讼请求、不再将案涉房屋卖给陈文传；本院认为，陈夫科在2008年出售案涉房屋时已收到全额购房款，其上述辩解意见，与合同约定相悖，亦于法无据，本院不予采信。对于原告主张的违约金，被告韩露辩称不应支付违约金，即便法院支持违约金，原告主张按日万分之五计算违约金也过高，请求法院依法调低。本院认为：原告与被告韩露、陈文传之间的《房地产买卖合同》就买受人付款义务、出卖人过户义务等作出了明确约定，其中申请过户约定的时间为最晚不得晚于2019年8月26日，但缔约时房屋产权并未登记在韩露、陈文传名下，至2019年6月案涉房屋才登记至前手出卖人陈夫科、杨瑞侠名下，后手出卖人韩露、陈文传在前手不予配合等情况下，事实上是无法向原告履行产权过户约定的，后手出卖人韩露、陈文传对此应为明知，后手买受人王利娟亦未能尽到谨慎审核案涉房屋产权登记状况的义务。合同履行中，原告向本院提起前案诉讼，该案2019年11月26日的开庭当日原告向被告韩露支付了余下的购房首付款6万元，随后韩露、陈文传将案涉房屋交付给原告占有使用，原告王利娟以双方庭外协商为由撤回前案起诉。以上事实能够反映双方在合同履行中均有违约行为，双方亦进行了相关协商，但协商未果。为此原告于2020年6月30日，再次提起诉讼，要求继续履行合同、办理房屋产权过户手续，并表示可提存尾款，故至此原告已按照合同约定履行了自己的义务，被告韩露、陈文传未能履行协助过户义务，其行为违约，应向原告支付相应的违约金。结合双方合同约定标准、原告实际付款、提存购房款以及实际损失等因素，本院依法调整按照日万分之三计算违约金，并自本案起诉之日起起算。原告要求被告韩露、陈文传承担（2019）苏1311民初6034号案件的受理费5200元，本院认为，该费用系原告自愿撤诉后，本院依照相关法律规定裁定该费用由原告负担，原告现要求被告承担该费用依据不足，本院不予支持。原告自愿申请撤回第三项诉讼请求，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王利娟与被告韩露、陈文传签订的《房地产买卖合同》继续履行；二、被告陈夫科、杨瑞侠于本判决生效之日起十日内协助被告韩露、陈文传办理房屋产权过户手续，将案涉宿迁市宿豫区中通名仕嘉园1-301室房屋不动产权过户至韩露、陈文传名下；三、本判决第二项过户手续完成后十日内，被告韩露、陈文传协助原告王利娟办理房屋产权过户手续，将案涉宿迁市宿豫区中通名仕嘉园1-301室房屋不动产权过户至原告王利娟名下；四、被告韩露、陈文传于本判决生效之日起十日内支付原告王利娟违约金（以11万元为基数自2020年6月30日起计算至2020年12月28日，以66万元为基数自2020年12月29日起计算至本判决第三项实际办理不动产权登记之日止，均按照日万分之三标准计算）；五、驳回原告王利娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元，财产保全费3820元，合计14220元，由被告韩露、陈文传、陈夫科、杨瑞侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  沈 广人民陪审员  丁太国人民陪审员  王伦章二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  汪 伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。