湖南省茶陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0224民初2082号 原告：段奇中，男，1983年2月2日出生，汉族，住茶陵县。 委托诉讼代理人：何行昌，男，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：侯廉裕，男，湖南火炬律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：茶陵县今农湘赣农产品市场开发有限公司。 住所地：茶陵县。 法定代表人：陈志辉，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李小宜，女，1980年5月6日出生，汉族，公民身份430481198005××××，代理权限为特别授权。 原告段奇中与被告茶陵县今农湘赣农产品市场开发有限公司（以下简称“今农湘赣公司”）合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理，原告段奇中委托诉讼代理人何行昌，被告今农湘赣公司委托诉讼代理人李小宜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告段奇中向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还购买房屋定金100,000元；2.判令被告向原告返还利息10,000元（按年利率百分之六计算二十个月，应计算至房款实际偿还之日）；3.判令被告承担本案诉讼费、保全费等。 事实与理由：2019年初，被告在茶陵县大肆宣传“新农·湘赣农批”市场的项目，并邀请县领导参加了项目奠基仪式。之后被告利用宣传造势所产生的效应开始售卖“新农·湘赣农批”的商铺。2019年2月3日被告骗取原告信任与原告签订“新农·湘赣农批”租买协议书（ＮＯ：0000198），协议约定被告将其开发的位于茶陵县××道××号楼××号房以714798元的价格出售给原告，并收取了原告100000元房屋购买款项。现原告发现，被告根本不具备销售涉案房屋的资质与能力，被告虽然具备房地产开发经营的许可，但截至目前，被告对于其销售给原告房屋所占地块的使用权都没有，更不具备所有权，涉案标的所占地块目前为集体规划用地，不具有开发建设房地产项目的用途，与本案被告也没有任何关系，被告将一块与其没有任何关系的空中楼阁出售给原告，明显属于欺诈，依据我国《城市商品房预售管理办法》第九条的规定：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”被告与原告签订的“新农·湘赣农批”租买协议书应属于无效合同。依据上述《解释》第九条的规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实致使商品房买卖合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。 被告今农湘赣公司辩称，被告不存在欺诈的行为，签订的是定金合同不是买卖售房合同。 本院认定本案基本事实如下：2019年2月3日原告段奇中与被告今农湘赣公司签订了“新农·湘赣农批”《租买协议（三层）》（ＮＯ：0000198），协议的主要内容有：租买人（段奇中）购买租售人（今农湘赣公司）开发的位于茶陵县××道××号楼××号房，房屋用途为商业，预测建筑面积153.72㎡，房屋优惠后总价714798元，租买人向租售人支付100000元作为定金，该租售房建设主体封顶一周内，租买人补交租售款100000元。租买人应于租售人通知一周内向租售人支付首付款或全款，并与租售人签署《商品房买卖合同》及其附件，已交定金转为房款。段奇中向被告今农湘赣公司缴纳了定金100000元，今农湘赣公司向段奇中出具了收据。 2020年5月27日茶陵县洣江街道洣瑶社区居民委员会取得茶陵县洣瑶社区农副产品批发市场项目（洣瑶社区农贸市场）第一批次建设工程规划许可证（建字第2020-17号）。2019年8月14日茶陵县洣江街道洣瑶社区居民委员会取得茶陵县洣瑶社区农贸市场项目一期位于茶陵县洣江街道办事处洣瑶社区建设用地规划许可证（建规〔地〕字第2019-39号）。茶陵县洣瑶社区农贸市场项目涉及的块地与新农·湘赣农批项目一致，截至庭审辩论结束前被告今农湘赣公司尚未取得涉案项目的商品房预售许可证。 以上事实，有原告段奇中提交的租买协议书（三层0000198）、收据复印件、太平洋诉讼财产保全责任保险保函及保单发票；被告今农湘赣公司提交的营业执照、湖南省建设项目选址意见书****、11号复印件、株洲市人民政府农用地转用审批单（2019）农转字第85号复印件、湖南省建设用地规划许可证建规（地）字第2019-39号复印件、茶陵县自然资源局建设工程规划许可证建字第2020-17号复印件及原、被告的当庭陈述在卷佐证，证据经庭审质证能相互印证，符合法律规定，本院予以认定。 本院认为，本案中，从双方签订的《租买协议》的内容看，具备商品房买卖合同的基本及必要条款，且被告今农湘赣公司已按照约定收受款项，该协议符合房屋买卖合同的特征。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告今农湘赣公司至今仍未取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的《租买协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告段奇中要求被告今农湘赣公司退还购房定金100,000元及按照年利率6%支付利息的请求符合法律规定，本院予以支持。原告段奇中要求被告今农湘赣公司以100,000元为基数支付自2019年2月3日起计算至2020年10月3日利息10,000元，后段利息自2020年10月4日起以本金100,000元为基数按照年利率6%计算至全部返还之日止，符合法律规定，本院予以支持。本案财产保全申请费、财产保全保险费，系原告为实现债权所支出的合理费用，对原告段奇中的该项诉请，亦予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告茶陵县今农湘赣农产品市场开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告段奇中100,000元及利息10,000元，后段利息以本金100,000元为基数按照年利率6%自2020年10月4日起计算至全部返还之日止。 如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,500元，减半收取1,250元，诉讼保全费616.7元，诉讼保全保险费275元，由被告茶陵县今农湘赣农产品市场开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向湖南省株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  李温鑫 二〇二〇年十二月十八日 法官助理夏莹莹 书记员胡玉蓉 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。第三第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。 第四《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。