山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13183号 上诉人（原审原告）：姜慧慧，女，X年X月X日出生，汉族，住X。 委托诉讼代理人：云梅，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丽然，山东琴岛律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：山东省新迈特五金矿产有限公司，住所地X。 法定代表人：周家安，总经理。 委托诉讼代理人：刘青，山东鼎海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐玉霜，山东鼎海律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张树风，男，X年X月X日出生，汉族，住X。 委托诉讼代理人：刘青，山东鼎海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐玉霜，山东鼎海律师事务所律师。 上诉人姜慧慧、山东省新迈特五金矿产有限公司（以下简称新迈特公司）、张树风因房屋买卖合同纠纷一案，均不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初6554号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 姜慧慧上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项；2.改判新迈特公司赔偿姜慧慧车位损失30万元，张树风承担连带赔偿责任；3.新迈特公司、张树风承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、2017年9月21日，姜慧慧与新迈特公司签订了《房地产买卖合同》，约定新迈特公司将其所有的X房屋出售给姜慧慧，总价款为530万元。合同还约定此价款包含地上车位一个，一并转让给姜慧慧。此外，合同还约定张树风作为新迈特公司的代理人，如因新迈特公司原因导致代理人签订的《房地产买卖合同》违约，代理人愿意承担所有违约责任。《房地产买卖合同》签订后，姜慧慧履行了合同，新迈特公司违约，未将合同约定的地上车位交付姜慧慧，且没有按期协助姜慧慧办理过户手续，至今无法交付地上停车位。经协商不成，提起诉讼，一审法院判决支持了支付姜慧慧逾期办理房屋过户手续违约金19.875万元的诉讼请求，驳回了姜慧慧要求赔偿车位损失30万元的诉讼请求。二、一审法院在新迈特公司向姜慧慧交付车位问题上认定事实错误。根据查明的事实，新迈特公司在该涉案房屋区域内并没有自己所有的独立地上停车位，其在向姜慧慧出售涉案房屋时，在《房地产买卖合同》中约定的购房总价款中“包含地上车位一个，一并转让给姜慧慧”属于恶意欺诈行为，新迈特公司在交付车位问题上属于客观交付不能。一审判决中既然认定了地上停车位客观交付不能，又认定“新迈特公司同意从其租用的停车位中腾让一个车位交付给姜慧慧，物业公司亦同意协助办理车位交接手续，姜慧慧拒绝办理车位交接手续系其自身对权利的处分……”的案件事实是前后矛盾的，新迈特公司将其租赁的停车位交付给姜慧慧显然违反双方《房地产买卖合同》的约定。况且，在姜慧慧起诉前，新迈特公司从未向姜慧慧提出交付停车位；在姜慧慧提起诉讼之后，新迈特公司才提出让姜慧慧自己到物业办理有关手续领取一个开启栏杆的蓝牙，作为交付停车位。这种交付行为，既没有车位的固定位置，又没有权利交付凭证，且物业服务费每月高达500元，不符合《房地产买卖合同》的约定。三、新迈特公司向姜慧慧交付车位客观不能，应赔偿姜慧慧停车位损失。自从交付涉案房产后，姜慧慧每月支付400元租赁周边停车位，给姜慧慧造成了巨大的经济损失。既然一审判决中认定了新迈特公司交付不能，新迈特公司应赔偿姜慧慧停车位损失。综上，新迈特公司地上停车位属于客观交付不能，且新迈特公司在签订合同时存在恶意欺诈行为，姜慧慧要求新迈特公司赔偿地上停车位的价值损失是完全正确的。 新迈特公司、张树风答辩称，一、双方《房地产买卖合同》明确载明"乙方对甲方以上房产状况已充分了解并做详细认知"，姜慧慧对于房屋现状在购买之前已经做了详尽的了解。双方合同并未约定交易的房产具有固定带产权的停车位，也更未约定新迈特公司要转让具备上述条件的停车位给姜慧慧。涉案房产客观上根本没有姜慧慧所要求的停车位，在姜慧慧购买前对交易房产已经进行了详尽了解的情况下，诉讼中称新迈特公司属于恶意欺诈根本不成立。二、一审法院关于查明、认定的停车位事实正确，停车服务费并非新迈特公司收取，姜慧慧称每月租赁的停车位费用要求新迈特公司承担无任何事实及法律依据。三、姜慧慧未按照合同约定支付购房款，存在违约行为。双方合同约定姜慧慧应当于2017年10月20日前向新迈特公司支付525万元购房款。但直至2018年1月8日，新迈特公司才收到上述款项，姜慧慧存在严重的违约行为，应当承担逾期付款的违约责任。对此，新迈特公司将另案提起诉讼，追究姜慧慧的违约责任。 新迈特公司、张树风上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回姜慧慧的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由姜慧慧承担。事实和理由：一审法院查明事实不清、证据不足。一、新迈特公司在履约过程中，不存在任何违约行为，一审法院判定新迈特公司违约并承担违约责任无事实依据。2017年9月21日，新迈特公司与姜慧慧签订《房地产买卖合同》，合同第八条约定"甲、乙双方应于2017年10月20日之前至市南房地产交易中心办理该房屋过户手续"，合同对于姜慧慧应当何时取得房地产产权证的时间并未约定，且何时能够取得房地产权证也并非在新迈特公司的控制范围之内。2017年10月20日，新迈特公司与姜慧慧双方按照合同约定办理了房屋产权过户手续。《青岛市不动产登记中心收件回执》对于该事实记录的非常明确、清晰，且该回执明确提示“6.公告、公证核查所需时间不计入登记办理期限”。具体税务部门的核税时间、房地产交易中心的工作流程、工作时间亦不是新迈特公司所能掌控，新迈特公司按照税务部门的通知及要求在2017年12月14日缴纳税费，不存在任何迟延以及违约行为。一审审理过程中，姜慧慧也无任何证据证明是新迈特公司原因所导致的办证迟延，且双方合同对于何时取得房地产权证并无约定，其主张新迈特公司存在违约行为无任何依据。二、张树风系新迈特公司职工，在涉案房屋买卖过程中，作为代理人，不应当承担连带责任。《房地产买卖合同》第十九条第2项是由中介方设定，设置的本意是因为中介方担心张树风无公司授权导致涉案房产交易不能进行而设定。张树风系新迈特公司职工，履行的为职务行为。新迈特公司与姜慧慧之间的买卖交易，张树风仅负责配合新迈特公司与姜慧慧在办理涉案房屋买卖过程中的相关手续，张树风不支付、接收房款，也不交付房屋。对于张树风来说并不能获利，根本不能产生对应的权利、义务关系。作为公司职工，为公司的经营行为承担高额风险，为其设定义务显失公平，该条款系无效条款，张树风不应承担连带责任。三、姜慧慧未按照合同约定支付购房款，存在违约行为。双方合同约定姜慧慧应当于2017年10月20日前向新迈特公司支付525万元购房款。但直至2018年1月8日，新迈特公司才收到上述款项，姜慧慧存在严重的违约行为，应当承担逾期付款的违约责任。新迈特公司、张树风补充事实理由：1.在双方合同中并没有明确约定张树风承担连带责任，在双方没有明确约定的情况下，一审法院判令张树风承担连带责任，没有法律依据。2.姜慧慧主张的违约金过高，不应当得到支持。 姜慧慧答辩称，一、姜慧慧已按合同约定支付购房款。合同第二条约定，姜慧慧应于2017年9月21日向新迈特公司支付5万元购房定金，并于2017年10月20日前向新迈特公司支付525万购房款。一审法院查明，2017年9月21日，姜慧慧支付购房定金5万元，张树风向其出具购房定金收条。2017年10月19日，姜慧慧将525万元支付至监管账户青岛银行尾号为0131的银行账户中。姜慧慧完全按照合同约定履行义务，无任何违约行为。二、新迈特公司未如期办理房产产权转移手续，未如期交付房屋，应承担违约责任。1.合同第八条约定，双方应于2017年10月20日前办理涉案房屋过户手续及房产产权转移手续。第十九条约定，房屋交易需缴纳的卖方所有税费由新迈特公司承担。一审法院查明，新迈特公司直至2018年1月4日才将涉案房屋办理至姜慧慧名下。新迈特公司主张，因青岛市不动产登记中心及相关税务部门原因导致未能如期办理房产产权转移手续。经致电青岛市不动产登记中心及相关税务部门公开热线查询，若新迈特公司于2017年10月20日足额缴纳相关税费，房产产权转移手续当日即可办理完毕。因此，新迈特公司未能如期办理房产产权转移手续，并非因为青岛市不动产登记中心及相关税务部门，而是由于新迈特公司自身原因导致。2.合同第五条约定，新迈特公司应于过户当日即2017年10月20日前腾出房屋，将涉案房屋交付给姜慧慧。一审法院确认的逾期交房期间为2017年10月21日至2018年1月4日。但直至2018年4月，新迈特公司才将涉案房产实际交付给姜慧慧，且交付时屋内脏乱，交付后部分房间仍被新迈特公司占用。因此，新迈特公司实际交房日期远晚于一审判决认定日期，因新迈特公司逾期交房所造成损失远大于一审判决认定数额，新迈特公司应支付2018年1月5日至实际交房之日期间的违约金。三、新迈特公司无法按照合同约定交付车位，应赔偿姜慧慧车位损失20.8万元。1.姜慧慧在二审仍然要求对车位损失进行鉴定，这是前置的要求。如果二审法院对我们鉴定的申请仍然是不予采纳的情况下，姜慧慧也只能比对目前五矿大厦这边写字楼物业公司所出具的租金每个月500元钱的标准进行测算，车位损失是20.8万元。合同第二条约定，合同价款为530万元，此价款包含五矿大厦地上车位一个。因合同价款已含车位使用费用，姜慧慧无需为此额外支付车位租金，为合同应有之义。新迈特公司一审中所称车位交接手续，需姜慧慧向物业公司每月另行支付500元车位租金。若新迈特公司开始言明签订合同后仍要额外支付车位租金，姜慧慧大可先按正常市场价格向新迈特公司单独购买房产，再向物业公司单独租赁车位。合同签订后，姜慧慧已向新迈特公司足额支付车位使用费用，若再向物业公司支付车位租金，相当于一个车位支付两次对价。因此，因新迈特公司未能如期交付车位导致姜慧慧无法实现合同目的，新迈特公司应赔偿姜慧慧相关车位损失。2.一审法院查明，五矿大厦业主可向物业公司租赁地上车位，车位租金标准为500元/个/月。合同第十九条约定，涉案房产及车位应于2017年10月20日前交付，新迈特公司至今未能交付车位。X号《不动产权证书》载明，涉案房产产权期限至2052年6月30日。自2017年10月21日至2052年6月30日期间共计416个月，在此期间，因新迈特公司无法交付车位而给姜慧慧造成的车位损失共计416月X500元=208000元。四、张树风应当承担连带赔偿责任。合同第十九条约定，如因新迈特公司原因导致代理人张树风签订的本合同违约，代理人张树风愿承担所有违约责任。《中华人民共和国担保法》第七条规定：具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。因此，张树风具备法律意义上的担保人的成立条件。张树风对其在合同上签字的真实性未提出异议。因此，张树风应对其在合同上的签字担保行为承担责任。张树风主张担保是出于业务合作目的职务行为，但张树风对上述情形亦未提交证据予以证明，且上述情形均不属于担保无效的法定情形。 姜慧慧向一审法院起诉请求：1.请依法判令新迈特公司因违反双方签订的《房地产买卖合同》赔偿姜慧慧车位损失30万元；2.请依法判令张树风对姜慧慧第1项诉讼请求承担连带赔偿责任；3.判令新迈特公司、张树风承担本案诉讼费用。庭审中姜慧慧变更诉讼请求为：1.请依法判令新迈特公司因违反双方签订的《房地产买卖合同》赔偿姜慧慧车位损失30万元；2.判令新迈特公司因违反双方签订的《房地产买卖合同》支付姜慧慧逾期办理过户手续违约金19.875万元；3.请依法判令张树风对姜慧慧第1项、第2项诉讼请求承担连带赔偿责任；4.判令新迈特公司、张树风承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年9月21日，姜慧慧（乙方）与新迈特公司（甲方）签订《房地产买卖合同》，双方约定甲方将位于X区房屋出售给乙方，房屋转让成交价款为530万元。其中该合同第二条约定，该530万元包含车位一个，具体位置：地上车库，该车位无产权证。合同第二条第（二）约定：1、乙方于2017年9月21日向甲方支付5万元作为购房定金。……3、乙方于2017年10月20日前向甲方支付525万元作为购房款。……7、以上第（二）3项购房款项，乙方通过银行资金监管方式支付给甲方，乙方通过资金监管方式支付给甲方，具备办理买方为权利人的不动产权证书解冻，具体条款以银行提供的资金监管协议为准。第八条：所有权转移约定甲乙双方应于2017年10月20日前乙方贷款审批通过后，至市南房地产交易中心办理该房屋过户手续。在房产产权转移办理过程中，甲方需保证积极配合乙方办理房屋所有权转移手续。甲乙双方任何一方迟延的，按本合同第十一条约定承担违约责任。第十一条：违约责任（二）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方或未按合同约定全面履行义务的，应当按乙方已付金额的日0.05%向乙方支付违约金，违约金自本合同约定的履行期限之第二日起至实际履行之日止。第十九条其他约定事项载明：2、代理人张树风承诺该套房屋是由山东省新迈特五金矿产有限公司委托张树风售卖。代理人张树风有该公司授权委托书。如因公司原因导致代理人签订的本合同违约，代理人愿承担所有违约责任。 张树风作为新迈特公司代理人在上述合同中签字、捺印。 2017年9月21日，姜慧慧支付购房定金5万元，张树风向其出具购房定金收条。2017年10月19日，姜慧慧将525万元支付至监管账户青岛银行尾号为0131的银行账户中。2018年1月4日，姜慧慧取得涉案房屋不动产权证书。 经询，新迈特公司、张树风称2017年10月20日，其与姜慧慧在房地产交易中心办理涉案房屋过户手续。姜慧慧称其未能按照合同约定时间办理房产过户手续系新迈特公司交付税费延迟导致。新迈特公司对此不予认可，其提交招商银行交易明细两份，证明其于2017年12月14日缴纳了增值税、印花税、地方教育附加税、水利建设专项收入、土地增值税、教育费附加税、城市维护建设税等税费。 对于地上车位事宜，新迈特公司称车位系流动的，并非固定车位，且车位没有产权；目前已经跟物业明示可以让姜慧慧使用停车位一处，但姜慧慧不去办理。姜慧慧称，我方咨询物业公司，其称每个停车位停车服务费每月300元。 2019年12月13日，一审法院工作人员至X区矿大厦青岛和扬物业管理公司就停车位事宜进行询问。该物业公司经理称，我处只有地上车位，共计45个；车位没有产权证，也不是固定车位。长期租用的业主按照每月500元的标准支付停车服务费，其他暂时停车按照每小时8元标准收费。因为五矿大厦用户比较多，具体到每个楼层也只能分配到一至两个车位，如果新的产权人要求车位，也只能是原来承租的车位腾出后让与新的产权人。新迈特公司在我处原租有10个车位，张树风告知我方要将新迈特公司的车位腾出一个给姜慧慧，但姜慧慧一直没有来办理。目前我方可以协助新迈特公司与姜慧慧办理车位交接手续，但车位不是固定车位。另，截至2019年12月底，若新迈特公司不向我处交纳停车服务费，则其在我处的停车位也就没有了。 对于以上询问，姜慧慧及新迈特公司代理人、张树风均在场并予以确认。但姜慧慧要求新迈特公司交付固定车位，不同意与新迈特公司办理交接流动车位，亦不同意按照每月500元标准交纳停车服务费。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有明确约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，姜慧慧与新迈特公司双方在《房地产买卖合同》中未就车位位置、支付费用等进行明确约定，亦未明确车位系固定车位或带产权车位，在合同履行过程中双方亦未达成补充协议。现在双方发生争议，则应当按照合同相关条款或交易习惯确定。通过姜慧慧与新迈特公司双方举证、庭审以及一审法院对青岛和扬物业管理公司的询问可知，X区矿大厦没有固定车位，姜慧慧要求新迈特公司交付固定车位属事实不能；且新迈特公司同意从其租用的停车位中腾让一个车位交付给姜慧慧，物业公司亦同意协助办理车位交接手续，姜慧慧拒绝办理车位交接手续系其自身对权利的处分，姜慧慧可庭后自行与物业公司协商处理解决车位问题。对于停车服务费，按照交易习惯，系由新的车位承租人自行支付。综合本案案情及姜慧慧与新迈特公司履约情况，姜慧慧主张新迈特公司赔偿其车位损失30万元无法律依据，亦无鉴定之必要，对于该项诉讼，一审法院不予支持。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更或解除合同。《房地产买卖合同》系姜慧慧与新迈特公司真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。本案中，姜慧慧已经按照合同约定的时间、约定的款项数额完成合同义务，则新迈特公司应当积极履行合同义务协助姜慧慧办理房屋过户手续。姜慧慧与新迈特公司于2017年10月20日房地产交易中心办理涉案房屋过户手续，但直至2018年1月4日涉案房屋办理至姜慧慧名下。新迈特公司于2017年12月14日缴纳涉案房屋相关税费，在一定程度上导致了房屋过户手续时间延迟，因此其应当承担违约责任。对于姜慧慧主张新迈特公司支付逾期办理过户手续违约金，于法有据，一审法院予以支持。根据双方签订的《房地产买卖合同》第十一条：违约责任（二）违约金计算标准，姜慧慧主张19.875万元未超出法律规定范围，一审法院予以支持。 张树风在《房地产买卖合同》中确认，如因公司原因导致代理人签订的本合同违约，其愿承担所有违约责任。故对于姜慧慧主张张树风承担连带责任的诉求，于法有据，一审法院予以支持。 综上，一审法院判决：一、新迈特公司于判决生效之日起十日内支付姜慧慧逾期办理房屋过户手续违约金19.875万元；二、张树风就上述第一项承担连带清偿责任；三、驳回姜慧慧其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8781元，减半收取4391元，由新迈特公司、张树风负担。 本院二审期间，姜慧慧提交证据一，姜慧慧的同事X与五矿大厦物业的会计的微信聊天截图，电子证据、原件。证明：通过物业以租赁方式取得涉案房产所在写字楼的车位，租金为500元/月/个。新迈特公司、张树风质证称，真实性不予认可，无法证明手机持有人或者微信通信人和五矿大厦物业的会计的身份，姜慧慧是断章取义，上面写的很清楚还有一个所谓的给业主的优惠价格，如果证据是真，也是一种协商优惠价，这种断章取义的事情的描述与事实不符。证据二，X号《不动产权证书》。证明：根据合同约定，涉案房产及车位应于2017年10月20日前交付，涉案房屋产权期限至2052年6月30日，此期间共416个月。在此期间，因新迈特公司无法交付车位，给姜慧慧造成的损失共计416个月X500元=208000元。新迈特公司、张树风质证称，对真实性无异议，对证明事项有异议，姜慧慧至今没有办理停车位是因其一直拒绝去物业办理，与新迈特公司无关。证据三X公司出具的声明一份。证明：鉴于新迈特公司承诺提供一个地上车位，因此合同价款含一个地上车位使用费。基于上述合同约定，姜慧慧认为无需额外支付车位使用费，同意以高于市场正常价格购买涉案房屋。涉案房产的成交单价约每平方米8000元，同时期五矿大厦其他楼层不含车位的房产成交价格普遍低于每平方米6500元左右，售价明显低于涉案房产的成交价格，足以证明姜慧慧购买的涉案房产包含车位，即姜慧慧购买涉案房产之后，无需就地上车位再支付任何额外费用。新迈特公司、张树风质证称，对声明不认可，证据材料上面盖的章是合同专用章，而不是公司正式的行政章，形式要件不真实。证明人非不动产评估公司，对房价的描述没有根据，只是给买卖双方做中介，其价格认识没有根据，也非专业人士所提出的意见。即使按照证明来算，以差价1500元计算算出的车位价格是999975元，说法不专业，也不真实。另，姜慧慧提交X、X的证人证言并申请出庭作证。证明：鉴于新迈特公司承诺提供一个地上车位且房款价格包含该地上车位价款，基于诚实信用原则以及对合同约定的通常理解，姜慧慧认为无需在530万房款之外再行支付车位使用费，因此同意以高于市场正常价格的标准购买了涉案房屋。经询问，证人均称后续支付管理费，不需支付车位费。本院经审查认为，姜慧慧提交的上述证据不足以证明其主张，本院不予采信。 新迈特公司、张树风提交青岛银行转账记录。证明：2018年1月8日，新迈特公司才收到房屋价款，合同约定的是2017年10月20日之前姜慧慧向新迈特公司进行支付，姜慧慧存在违约行为。姜慧慧质证称，对证据真实性没有异议，对于证明事项有异议，证据本身只能证明525万是从新迈特公司的一个过渡户然后转到其自己的一个贷方账号里。根据买卖合同约定，姜慧慧是通过银行资金监管方式支付给新迈特公司525万，只有在办理姜慧慧为权利人的不动产权证书之时，资金才予以解冻，具体根据银行提供的资金监管协议为准。姜慧慧于2017年10月19日支付525万支付到新迈特公司的资金监管户，姜慧慧不存在逾期支付房款的违约行为。本院经审查认为，新迈特公司、张树风提交的上述证据不能证明姜慧慧存在违约付款情形，本院不予采信。另外，新迈特公司、张树风提交调查取证申请书，申请法院调取新迈特公司、张树风在办理涉案房屋交税时税务部门的核税过程及具体情况。理由是2017年10月份新迈特公司、张树风在为姜慧慧办理过户手续时，有关征税机关的核税时间、核税过程一审法院一直未予查明。征税机关的核税需要法定时间与流程，在此期间，不能认定是新迈特公司、张树风违约。本院经审查认为，本案系房屋买卖合同纠纷，新迈特公司、张树风作为出卖方应在过户时依法及时缴纳相应税费，这是其作为出卖方的义务。新迈特公司、张树风未在过户当天及时缴纳税费，根据新迈特公司自述系其向税务部门提出异议，由此造成税务部门进行核税，但其并未提交证据证明其异议成立，反而由此导致了房屋过户手续时间的延迟。至于征税机关的核税流程并非本案审查范围，新迈特公司与征税机关的交税问题，不能免除其作为出卖方应承担的义务，故本院对其调取证据申请不予准许。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，本案争议的主要焦点问题，一是新迈特公司应否赔偿姜慧慧车位损失；二是新迈特公司应否支付姜慧慧逾期办理过户手续违约金及张树风应否承担连带清偿责任。 关于焦点问题一，姜慧慧主张，新迈特公司交付给姜慧慧的车位系其租赁的停车位，既没固定位置，又没权利交付凭证，且物业服务费每月高达500元，不符合《房地产买卖合同》的约定，新迈特公司属恶意欺诈行为。对此，本院认为，购置房屋系个人日常生活或经营过程中的重大事项，签订合同过程中，买卖双方应对房屋进行细致考察并进行充分磋商。具体到本案，就车位的产权状况、具体位置、价款、使用方式等问题，并非难以进行详细约定，但，新迈特公司与姜慧慧签订的《房地产买卖合同》仅约定530万元房屋价款包含车位一个，具体位置为地上车库，车位无产权证。根据当事人陈述、对物业公司的询问意见及本案二审审理期间的证人证言，可以确定五矿大厦车位使用实际情况系无固定车位，且需交管理费使用。合同履行过程中，新迈特公司同意腾让一个车位交付，物业公司亦同意协助办理车位交接手续，但姜慧慧拒绝办理车位交接手续。故，姜慧慧主张新迈特公司违约应赔偿其车位损失的主张，证据不足，本院无法支持。姜慧慧请求鉴定车位价值，无事实和法律依据，本院不予准许。 关于焦点问题二，《房地产买卖合同》约定，姜慧慧于2017年10月20日前向支付525万元作为购房款，该款通过银行资金监管方式支付给新迈特公司。案经查明，姜慧慧于2017年10月19日将525万元支付至监管账户青岛银行尾号为0131的银行账户中。根据合同约定，新迈特公司与姜慧慧应于2017年10月20日前贷款审批通过后，至市南房地产交易中心办理该房屋过户手续，新迈特公司需保证积极配合办理房屋所有权转移手续。姜慧慧与新迈特公司于2017年10月20日至房地产交易中心办理涉案房屋过户手续，但，新迈特公司于2017年12月14日才缴纳涉案房屋相关税费，一定程度上导致了房屋过户手续时间延迟，故新迈特公司应据此承担相应的法律后果。因此，一审认定新迈特公司直至2018年1月4日才将涉案房屋办理至姜慧慧名下系违约行为，应承担违约责任，并无不当，本院予以确认。另，因张树风在《房地产买卖合同》中确认如因公司原因导致代理人签订的本合同违约，其愿承担所有违约责任。故对于姜慧慧主张张树风承担连带责任的诉求，一审法院予以支持，亦并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10075元，由上诉人姜慧慧负担5800元，姜慧慧已预交8781元，退还2981元；上诉人山东省新迈特五金矿产有限公司、张树风负担4275元，山东省新迈特五金矿产有限公司、张树风已预交8781元，退还4506元。 本判决为终审判决。 审判长  侯 娜 审判员  高中日 审判员  王化宿 二〇二〇年十二月十日 法官助理石 晗 书记员李珊珊