湖南省汉寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0722民初3255号 原告：汉寿县自然资源局，住所地湖南省常德市汉寿县龙阳大道**。 法定代表人：王浩，该局局长。 委托诉讼代理人：谢飞，湖南辰龙律师事务所律师。 被告：汉寿金和置业有限公司，住，住所地湖南省常德市汉寿县龙阳街道办事处城东社区南正街**龙阳国际大酒店综合楼**/div> 法定代表人：欧阳凯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁永力，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：黄少华，湖南龙阳律师事务所律师。 原告汉寿县自然资源局与被告汉寿金和置业有限公司（以下简称金和置业公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汉寿县自然资源局的委托诉讼代理人谢飞、被告金和置业公司的委托诉讼代理人丁永力、黄少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汉寿县自然资源局向本院提出诉讼请求：1、判令金和置业公司支付违约金2194.604万元；2、判令金和置业公司承担本案诉讼费。事实和理由：汉寿县自然资源局于2020年1月就位于汉寿县××街道××街社区滨湖西侧、地块、地块编号为43072200101307000面积为3.3730公顷的国有土地使用权挂牌出让【挂牌编号为：常（汉）土网挂告（2020）1号-3】，金和置业公司依现行国有土地出让管理法律、法规，参与竞买，以118520000元为该宗地网上挂牌出让的最高报价者，汉寿县自然资源局依现行国有土地出让管理法律、法规，对金和置业公司为该宗地网上挂牌出让的最高报价者，予以成交公示。公示期满后，汉寿县自然资源局与金和置业公司于2020年2月21日签署书面《国有建设用地使用权出让合同》，该合同对交地时间、交地条件、出让年限、出让价款、出让价款给付时间、违约责任等作出了明确约定。依该合同约定，金和置业公司首先支付定金，全部土地出让价款在2020年3月21日前支付完毕。合同签署后，汉寿县自然资源局依约履行了交地义务，金和置业公司仅按合同的约定支付了24000000元定金，对于剩余应付的94520000元土地出让价款未按合同约定时间予以支付，汉寿县自然资源局为确保国有土地出让金及时收缴到位，多次催促、函告金和置业公司支付剩余应付的土地出让价款，金和置业公司于2020年11月5日、2020年11月6日、2020年11月12日、2020年11月24日分四次支付分别支付24520000元、30000000元、20000000元、20000000元，至此将剩余应付的土地出让价款支付完毕。汉寿县自然资源局认为，其与金和置业公司签署的《国有建设用地使用权出让同》合法、有效，双方均应全面、实际履行，金和置业公司不按合同约定支付土地出让价款，有违诚信准则，属于违约，汉寿县自然资源局为维护国家利益，根据法律的规定及合同约定，提起诉讼，要求金和置业公司按合同约定的“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金”之标准向汉寿县自然资源局支付违约金。 金和置业公司辩称，其延期支付土地出让金是因不可抗力导致，因不可抗力造成的违约，违约方可以免除责任，按照合同约定，金和置业公司应在2020年3月23日之前一次性付清剩余价款，但2020年1月份左右，新冠肺炎疫情突然暴发，2020年1月23日湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，新冠肺炎疫情属于法律规定的不可抗力情形，因疫情影响，金和置业公司无法筹集资金，导致迟延支付土地出让金，金和置业公司应当免除违约责任；即使金和置业公司应当支付违约金，违约金的起算时间也尚未开始或应当从2020年6月23日起算，根据常德市住房和城乡建设局、常德市财政局、常德市自然资源和规划局、常德市住房公积金管理中心、常德市住房保障服务中心联合制定的《关于应对新冠肺炎疫情支持行业企业发展的措施》(常建通[2020]7号)文件第一条的规定：对已签订土地出让合同或在疫情期新取得建设用地使用权的企业，从湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应起至疫情解除为止，自动延期缴纳土地出让金，延期期间不计违约金。该措施适用于常德市江北城区，全区各区县市可参照执行。措施自发布之日起执行，暂定执行3个月。金和置业公司是在2020年2月21日疫情期间取得的建设用地使用权，符合该措施规定的企业类型，且疫情至今仍未解除，因此金和置业公司一直属于自动延期缴纳土地出让金的情形，故金和置业公司不应支付违约金，即便需要支付延期缴纳土地出让金期间的违约金，按照(常建通[2020]7号)文件的规定，金和置业公司缴纳土地出让金的时间也可延期三个月至2020年6月23日；汉寿县自然资源局主张按照合同约定的每日1‰的标准计算违约金，年利率将高达36.5%，该计算标准明显不合理，现其诉讼主张势必会使得金和置业公司通过出让取得土地使用权进行开发盈利的合同目的无法实现，也会使金和置业公司遭受巨大的经济损失；综上，金和置业公司迟延支付土地出让金是受新冠肺炎疫情影响，并非恶意长期拖延，且至起诉之前金和置业公司已经全额支付了土地出让金，请求对汉寿县自然资源局要求支付违约金的诉讼请求不予支持。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查，汉寿县自然资源局提交的出让公告、竞买申请书、竞买资格确认书、最高报价人确认书、成交确认书、出让合同、付款凭据、金和置业公司提交的出让合同、五份转账凭证，以上证据均系与书证原件核对无误的复印件，来源合法、内容客观真实，与本案相关联，本院均予以采信。金和置业公司提交的《关于应对新冠肺炎疫情支持行业企业发展的措施》（常建通[2020]7号）文件系与原件核对无误的复印件，对其真实性予以采信，但该证据不能达到金和置业公司用以证明违约金的起算点为2020年6月23日的证明目的，对该证据的证明目的不予采信。 根据采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实： 汉寿县自然资源局于2020年1月17日就位于汉寿县××街道××街社区滨湖西侧、地块、地块编号为43072200101307000面积为3.3730公顷的国有土地使用权挂牌出让【挂牌编号为：常（汉）土网挂告（2020）1号-3】（以下简称案涉土地使用权）。金和置业公司参与竞买，以最高报价118520000元竞得该案涉土地使用权，汉寿县自然资源局与金和置业公司于2020年2月17日签署《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，确认书约定，竞得人缴纳的24000000元竞买保证金自动转作受让地块的定金。2020年2月21日，汉寿县自然资源局与金和置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同对交地时间、交地条件、出让年限、出让价款、出让价款给付时间、违约责任等作出了明确约定。依该合同约定，案涉土地使用权出让价为118520000元，定金抵作土地出让价款，合同签订之日起30日内，受让人一次性付清国有建设用地使用权出让价款。合同签订后，汉寿县自然资源局依约履行了交地义务，除金和置业公司在竞买阶段支付的24000000元转作土地出让金外，金和置业公司未在约定期限内支付剩余土地出让金。经多次催讨，金和置业公司于2020年11月5日支付了24520000元土地出让金、2020年11月6日支付了30000000元土地出让金、2020年11月12日支付了20000000元土地出让金、2020年11月24日支付20000000元土地出让金。 另查明，常建通[2020]7号文件第一条的规定：对已签订土地出让合同或在疫情期新取得建设用地使用权的企业，从湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应起至疫情解除为止，自动延期缴纳地出让金，延期期间不计违约金。第十三条规定：本措施适用于常德市江北城区，全市各区县市可参照执行。措施自发布之日起执行，暂定执行3个月。 再查明，2020年3月20日公布的一年期贷款市场报价利率为4.05%，2020年4月20日至2020年12月21日期间公布的一年期贷款市场报价利率均为3.85%。 本院认为，汉寿县自然资源局与金和置业公司之间签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案汉寿县自然资源局与金和置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》后，金和置业公司未按合同约定向汉寿县自然资源局支付剩余土地出让金，该行为已构成违约，应当依法承担违约责任。本案的争议焦点为：1、金和置业公司能否以新冠肺炎疫情暴发属于不可抗力为由主张免除违约责任；2、金和置业公司如不能免除违约责任，违约金的起算时间是何时，违约金的金额是多少。 对于争议焦点1，金和置业公司不能以新冠肺炎疫情暴发属于不可抗力为由主张免除违约责任。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十七条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2019年12月底，新冠肺炎疫情在武汉市暴发，后陆续扩散到全国，2020年1月23日，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，政府采取了相应疫情防控措施，企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠肺炎疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。但在本案合同的履行过程中，新冠肺炎疫情不属于不可抗力事件，理由如下：第一，金和置业公司竞买案涉土地使用权和与汉寿县自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》的时间均是在新冠肺炎疫情急剧暴发期间，金和置业公司在签订合同时已经知道或者应当预料到新冠肺炎疫情对其支付土地出让金可能产生的影响；第二，双方所签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六章对不可抗力进行了约定，如金和置业公司认为新冠肺炎疫情属于案涉合同履行过程中的不可抗力，完全可以在合同中将其明确约定为不可抗力，而不是在迟延履行的违约行为出现之后，以此作为违约的免责事由；第三，受新冠肺炎疫情影响较大的主要是餐饮服务业等人员集聚型行业，建筑行业虽然属于人员集聚型，但案涉合同仅涉及土地的交付和土地出让金的缴纳，并不涉及人员高度聚集，新冠肺炎疫情对金和置业公司履行合同义务并不必然构成障碍。 关于争议焦点2中违约金的起算时间为2020年3月23日，理由如下：依照双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，合同签订之日起30日内，受让人一次性付清国有建设用地使用权出让价款，金和置业公司与汉寿县自然资源局签订合同的时间为2020年2月21日，故本案土地出让金支付的截止日期为2020年3月22日，违约金的起算时间为2020年3月23日。至于金和置业公司主张根据《关于应对新冠肺炎疫情支持行业企业发展的措施》(常建通[2020]7号)文件的规定，本案违约金的起算时间尚未开始或可延期三个月至2020年6月23日起起算的辩称意见，因该文件的适用范围仅在常德市江北城区，常德市各区县市可参照执行，故该文件对金和置业公司所属辖区汉寿县并不必然适用，金和置业公司不能以该文件为由主张违约金的起算时间尚未开始或可延期三个月至2020年6月23日起起算，对金和置业公司该项辩称意见不予采纳。关于争议焦点2中违约金的金额多少的问题。根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于本案违约金是否约定过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。首先，汉寿县自然资源局没有提交证据证明因金和置业公司迟延支付出让金给其造成的损失大小；其次，金和置业公司虽然存在迟延支付的情形，但迟延的期限不长，在汉寿县自然资源局提起诉讼之前，金和置业公司已经全额支付了土地出让金，较恶意长期拖延土地出让金拒不缴纳的情形而言，其过错程度明显偏轻；再者，新冠肺炎疫情的暴发虽不属于案涉合同履行方面的不可抗力，但新冠肺炎疫情的暴发确有可能对金和置业公司筹集资金造成了客观上的不利影响；最后，按每日1‰的标准计算违约金，年利率将高达36.5%，远远超过了一年期贷款市场报价利率的标准和民间借贷保护的最高利率标准，势必造成双方利益的严重失衡，金和置业公司通过出让取得土地使用权进行开发盈利的合同目的也将无法实现。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，本院酌定按2020年3月23日—2020年11月24日期间公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%来调整违约金。违约金的具体计算方式为： （1）2020年3月23日-2020年4月20日，共29日，未付土地出让金94520000元 违约金：94520000×4.05%×130%÷365×29=395391.4元； (22020年4月21日-2020年11月5日，共199日，未付土地出让金94520000元 违约金：94520000×3.85%×130%÷365×199=2579217.7元； (32020年11月6日-2020年11月6日，共1日，未付土地出让金94520000-24520000=70000000元 违约金：70000000×3.85%×130%÷365×1=9598.6元； (42020年11月7日-2020年11月12日，共6日，未付土地出让金70000000-30000000=40000000元 违约金：40000000×3.85%×130%÷365×6=32909.6元； (52020年11月13日-2020年11月24日，共12日，未付土地出让金40000000-20000000=20000000元 违约金：20000000×3.85%×130%÷365×12=32909.6元； 金和置业公司总共应支付的违约金为395391.4元+2579217.7元+9598.6元+32909.6元+32909.64元=3050026.9元。 综上，金和置业公司未按合同约定及时足额支付土地出让金，应当向汉寿县自然资源局承担违约责任，新冠肺炎疫情的暴发不构成本案合同履行过程中的不可抗力，金和置业公司不能以此为由主张免除违约责任。金和置业公司主张按合同约定的日1‰的标准计算违约金金额过高，请求减少违约金的主张，予以采纳。经本院依法核算，确定金和置业公司应当支付的违约金金额为3050026.9元。汉寿县自然资源局的诉讼请求中超出部分金额，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下： 一、汉寿金和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向汉寿县自然资源局支付违约金3050026.9元； 二、驳回汉寿县自然资源局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费151530元，由汉寿县自然资源局负担130471元，由汉寿金和置业有限公司负担21059元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  高志宏 人民陪审员  王 静 人民陪审员  曾柏华 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理李正芳 书记员冯旭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。