云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初10072号原告（反诉被告）：杨泊雁，女，汉族，1971年4月19日生，住云南省昆明市五华区。被告（反诉原告）：张艳，女，汉族，1983年12月8日生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：邱平顺，系云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）杨泊雁诉被告（反诉原告）张艳房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2020年10月13日、2020年11月9日对本诉、反诉立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨泊雁，被告（反诉原告）张艳及其委托诉讼代理人邱平顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨泊雁向本院提出如下诉讼请求：一、判令解除原告和被告关于买卖金江小区4＃地块8幢3单元201号《定金协议》及《房屋预购协议》；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2013年9月9日打算买卖金江小区4＃地块8幢3单元201号房屋，具体房屋的《商品房购销合同》登记备案号为：ＫＭ2011011806079,房屋状况为：房屋产权证尚在办理中，开发商已经房屋交付给原告，该房在银行抵押中。双方达成买卖此房的合意，协商一致共同自愿订立协议。原告已如实陈述该房产权属状况，被告对原告上述转让房产的具体情况也知情。开发商通知原告领取上述房屋的《房屋所有权证》之日起三十日内双方办理房屋产权交易过户等手续，原告应配合提供办理该房屋过户手续的一切资料并办理有关过户手续。房屋交易总价格为人民币玖拾贰万元整。届时无论该房屋价值因市场变化，双方均不得要求增加或减少。被告于2013年9月9日给付定金人民币壹拾捌万肆仟元整给原告，双方正常交易时，该定金冲抵房款。被告于2013年9月9日向原告支付人民币贰拾陆万陆仟的预付款。原告收到定金及预付款当天将该房交给被告使用。该房办理产权过户前原告要偿还全部银行贷款。余款被告通过银行贷款方式支付原告，过户后三十个工作日内付清房款余款。原、被告双方约定的违约责任：1.如原告不出售该房，或因原告提供的房屋无法交付使用或该房产相关手续、合同和证件不真实、不完整无效导致房屋产权无法转移的，原告应向被告双倍返还定金。2.如被告不购买此房，或因被告无法支付全款，被告支付的定金，原告有权不予返还。原、被告约定如有未尽事宜，双方可签订补充协议。经原、被告双方协商一致，在不违反国家及地方相关法律、法规规定的前提下，所签订的补充条款或补充协议，为本合同不可分割的一部分，具备同等法律效力。现在该交易房屋的基本情况是金江小区项目位于北市区，该项目由云南红云房地产开发有限公司开发建设。该项目共有9个地块，5号地块主要为省国税局团购房，6-10号地块主要为省政府团购房，2-4号地块主要为昆明卷烟厂和云南省烟草公司职工团购房。2007年9月19日取得建设工程规划许可证，批准2-10号地块规划建筑面积为1610707平方米（其中2-4号地块规划建筑面积为1006584平方米）。项目于2009年5月开工建设，2012年6月竣工。因工程进展及竣工时间不一致，各个地块未同时进行规划验收和产权审批。其中5号地块于2011年取得《建设工程规划核实意见书》，6-10地块于2009年取得《建设工程规划核实意见书》，2-4地块于2015年12月23日取得规划部门《建设工程规划核实意见书》。在不动产统一登记实施前，6-10号地块省政府团购房已完成房产证及土地证的办理，5号地块省国税局团购房已完成房产证的办理，昆烟职工团购房（2-4号地块）仅办理了部分《房屋所有权证》。不动产统一登记实施后，因开发商没有对2-4号地块剩余房屋办理首次登记，昆烟职工无法办理已购住房的不动产权证。存在问题，经与房产测绘报告、楼盘信息表比对，2-4号地块规划核实意见书核实总建筑面积为989498.77平方米；房产测绘总建筑面积为1019323.76平方米；住建部门楼盘表信息仅包含可办证面积920674.15平方米（其中住宅部分按照实测建筑面积的1.5%进行扣减后搭建楼盘表），未包括公建配套部分（公厕509.86平方米，物管用房1959.36平方米，活动用房961.27平方米，消防控制中心266.18平方米，会所931.15平方米，幼儿园3144.87平方米）。金江小区2-4号地块房产测绘成果与规划核实面积不符，存在超规划建设的情况，三个地块共计超出规划核实面积29824.99平方米。根据国家相关法律法规该房屋就不能取得房屋产权证。而该交易房屋自2013年至今就由被告在使用，由于该房屋位于地铁站附近，周边有烟厂幼儿园、云大附小、昆十中，加之生活便利。另外自2013年9月起至今原告每月偿还银行贷款累计106633.75元。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同虽然系真实意思表示，但由于该房屋无法办理产权，是原告无法左右，是不可抗力。被告张艳答辩称：原告的诉讼请求不成立，原因是本案诉争房屋的不动产权证已经登记在原告名下，按照合同约定过户条件已经成就，原告应当按照合同约定将诉争房屋的不动产权证过户登记到被告名下。反诉原告张艳向本院提出如下反诉请求：一、判令反诉被告杨泊雁继续履行合同并按照约定将昆明市盘龙区房屋的不动产权证过户到反诉原告张艳名下；二、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：反诉原、被告双方经中介居间介绍，于2013年9月9日签订《房屋预购协议》。为了保证交易的真实性、合法性，双方当日又到公证处做了《定金协议》公证。双方在《定金协议》中约定，反诉原告购买反诉被告名下位于昆明市盘龙区房屋，总价为人民币92万元，付款时间为2013年9月9日支付定金及预付房款共计45万元，剩余款项通过银行贷款方式支付给反诉被告，在过户后30个工作日内付清。过户时间为开发商通知甲方领取房产证之日起三十日内办理过户手续。做完公证后，反诉原告按照约定于2013年9月9日向反诉被告支付了购房定金人民币184000元、预付房款人民币266000元，共计45万元。当日，反诉被告将房屋交付给反诉原告，反诉原告接房后进行了装修并实际居住至今。现因开发商已经于2020年10月23日通知反诉被告领取涉案房屋不动产权证，而且经过查档发现涉案房屋的不动产权证已经登记到反诉被告名下，故此合同约定的过户条件已经具备，反诉被告应当按照约定将涉案房屋的不动产权证过户到反诉原告名下。综上，反诉原告认为反诉被告解除合同的理由不能成立，严重违反了合同约定。反诉原告为维护自己的合法权益诉至法院。反诉被告杨泊雁答辩称：开发商通知我方30日内办理产权证，我方并没有超过该时间，通知到我是11月3日，到今天也未超过期限。对于反诉原告的反诉，我方认为时效不对。当事人围绕各自的诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、杨泊雁提交的《昆明市国土资源局关于妥善处理金江小区历史遗留问题的报告》，因未提交该证据的原件核对，且张艳对该证据的真实性不予认可，故本院不予采信；二、杨泊雁提交的《商品房购销合同》、查询结果表、贷款合同、银行流水，与本案无关，本院不予采信；三、张艳提交的《装修工程施工合同》及水电费、物管费缴费凭证，本院认为，张艳提交了上述证据的原件，且结合杨泊雁认可自2013年9月9日其将案涉房屋交付张艳使用至今，故本院对该证据予以采信；四、张艳提交的《关于“金江小区”3#、4#地块住宅不动产权证发放工作的通知》与杨泊雁提交的短信聊天记录中的通知书一致，故本院对双方提交的该证据的真实性予以确认。根据该通知书的内容显示，通知书的落款时间是2020年10月23日，即云南红云房地产开发有限公司发出该通知的时间是2020年10月23日，故本院对张艳提交该证据的证明目的予以采信，同时该通知书载明发放案涉房屋不动产权证的时间是11月3日，故本院对杨泊雁提交该证据的证明目的亦予以采信。根据上述经审查认定的证据及当事人陈述，本院确认如下法律事实：2013年9月9日，杨泊雁（甲方）与张艳（乙方）及案外人昆明市壹家人房产经纪有限公司（丙方、中介方）签订《房屋预购协议》，协议约定乙方购买甲方位于云南省昆明市北市区房屋，该房屋的所有权证尚在办理中；房屋价款为92万元，自本协议签订之日，乙方支付45万元作为购买该房屋的前期首付款，剩余款项47万元须在房屋权属转移登记手续办理之日一次性付清；办理房屋权属转移登记或委托公证手续时间为甲方办理完毕上述房屋所有权证15个工作日内办理，并准予公开交易；双方签订正式预购协议时，乙方支付45万元之日甲方将该房屋交付于乙方；违约责任以双方签订的定金公证书为准。同日，杨泊雁（甲方）与张艳（乙方）签订《定金协议》，协议约定甲方将金江小区4＃地块8幢3单元201室房屋出售乙方，房屋产权证尚在办理中，开发商已经房屋交付给甲方，该房在银行抵押中；开发商通知甲方领取上述房屋《房屋所有权证》之日起三十日内双方办理房屋产权交易过户等手续，甲方应配合提供办理该房屋过户手续的一切资料并办理有关过户手续；房屋交易总价格为92万元，届时无论该房屋价值因市场变化，双方均不得要求增加或减少；乙方于2013年9月9日给付定金184000元给原告，双方正式交易时，该定金冲抵房款；乙方于2013年9月9日向原告支付预付款266000元，甲方收到定金及预付款当天将该房交给乙方使用，该房办理产权过户前甲方要偿还全部银行贷款，余款乙方通过银行贷款方式支付甲方，过户后三十个工作日内付清房款余款；违约责任：1.如甲方不出售该房，或因甲方提供的房屋无法交付使用或该房屋相关手续、合同和证件不真实、不完整、无效导致房屋产权无法转移的，甲方应向乙方双倍返还定金。2.如乙方不购买此房，或因乙方无法支付全款，乙方支付的定金，甲方有权不予返还。同日，双方在云南省昆明市骏公证处对《定金协议》办理了公证，公证处作出了（2013）云昆东骏证字第12052号《公证书》。上述协议签订后，张艳于2013年9月9日向杨泊雁支付定金及预付款共计45万元。杨泊雁于同日将案涉房屋交付张艳使用至今。另查明，2020年10月15日案涉房屋登记于杨泊雁名下，不动产权证号为云（2020）盘龙区不动产权第××号。云南红云房地产开发有限公司于2020年10月23日发出《关于“金江小区”3＃、4＃地块住宅不动产权证发放工作的通知》，该通知载明发放案涉房屋不动产权证的时间为2020年11月3日。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方签订的《房屋预购协议》及《定金协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。庭审中，杨泊雁陈述因合同中约定的定金过高，自其将房屋交付张艳使用至今，张艳一直未支付尾款，且因其无力偿还其他房屋的贷款，应解除双方签订的不公平的《房屋预购协议》及《定金协议》，并表示愿意退还张艳支付的购房款，且双倍返还张艳支付的定金。张艳则表示不同意解除合同，并表示在案涉房屋办理过户手续后，其对于支付剩余购房款不存在障碍。对此，本院认为，双方在平等、自愿的基础上签订了《房屋预购协议》及《定金协议》，张艳已按合同约定向杨泊雁支付购房款共计45万元，案涉房屋自2013年9月9日交付后，张艳一直居住使用至今，且双方签订的协议中对张艳支付剩余购房款的时间进行了明确约定，故在杨泊雁未提交证据证实张艳存在违约行为的情况下，其主张解除《房屋预购协议》及《定金协议》的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持，双方均应按《房屋预购协议》及《定金协议》继续履行各自的义务。因案涉房屋于2020年10月15日登记于杨泊雁名下，已经具备办理过户手续的条件，故杨泊雁应按合同约定将案涉房屋过户至张艳名下。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、继续履行反诉原告张艳与反诉被告杨泊雁于2013年9月9日签订的《房屋预购协议》及《定金协议》；二、反诉被告杨泊雁于本判决生效之日起十五日内将位于昆明市盘龙区房屋［不动产权证号：云（2020）盘龙区不动产权第××号］过户至反诉原告张艳名下；三、驳回原告杨泊雁的全部诉讼请求。本诉案件受理费100元、反诉案件受理费50元，由杨泊雁负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  龙燕二〇二〇年十二月八日书记员  高健