山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终2494号 上诉人（原审原告）：郭建友，男，1966年2月26日出生，汉族，住日照市东港区。 上诉人（原审原告）：王玉芳，女，1964年9月15日出生，汉族，住日照市东港区。 两上诉人委托诉讼代理人：王公刚，山东有泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁海芝，女，1970年7月18日出生，汉族，住日照市东港区。 原审第三人：李刚，男，1971年7月23日出生，汉族，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：冯辉，山东东方太阳律师事务所律师。 上诉人郭建友、王玉芳因与被上诉人丁海芝、原审第三人李刚确认合同无效纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院（2020）鲁1191民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 郭建友、王玉芳上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判，或发回重审。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先，一审法院认定丁海芝与李刚之间系委托合同关系错误。涉案合同签订时，上诉人仅有将涉案房产卖与被上诉人丁海芝的合意，并不是将房屋出售给第三人李刚，被上诉人也从未提起是受托购房。因此，合同的相对方是上诉人与被上诉人，与第三人李刚无关。合同是否有效也只能是针对合同的相对方，而一审法院却认定第三人李刚系实际购买人，明显与事实不符。其次，被上诉人称与李刚系委托合同关系，是为了达到非法获得拆迁款的目的，符合以合法形式掩盖非法目的情形。被上诉人与上诉人并不是同集体成员，其明知购买房屋是不受法律保护的，所签订的合同系无效合同，但为了达到非法获得拆迁款的目的，称与李刚是委托合同关系，并让李刚居住其中，通过这种操作最终获得赔偿款，其行为违反法律规定，所签合同系无效合同。第三，一审适用法律错误，导致最终判决错误。本案系房屋买卖合同纠纷，被上诉人作为非本集体成员购买房屋，明显违反我国法律规定，不受法律保护，属于无效合同。法院适用合同法关于代理关系的规定，与查清的事实相违背，明显有失公允。 丁海芝未作答辩。 李刚述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 郭建友、王玉芳向一审法院起诉请求：1.依法确认郭建友、王玉芳与丁海芝之间的房屋买卖合同无效；2.诉讼费由丁海芝负担。 一审法院认定事实：郭建友、王玉芳系日照市东港区奎山街道村民，丁海芝为日照市东港区奎山街道丁家楼村村民。2006年5月23日，郭建友(甲方)与丁海芝(乙方)签订《购房协议》，约定郭建友将其位于日照市东港区间、东平房四间卖于丁海芝，价格78000元，郭建友及其妻子王玉芳在合同甲方栏处签名捺印，丁海芝在乙方栏处签名捺印，并由见证人孟某签字确认。上述协议签订后，双方就购房款和房屋均进行了交付。该房屋项下的集体土地使用权登记在郭建友名下。上述房屋买卖合同订立后，双方未就案涉房屋办理房屋产权及土地使用权变更登记手续，案涉房屋项下土地使用权仍登记在郭建友名下。同时查明，案涉房屋实际购买人是日照市东港区奎山街道村民李刚。李刚在无其他宅基地，李刚欲购买该案涉房屋，但因李刚与郭建友存在矛盾，李刚担心郭建友不同意向其出售案涉房屋，李刚委托丁海芝系以丁海芝的名义与郭建友订立购房合同。李刚实际出资，并在案涉房屋交付后实际居住使用至被拆迁。对丁海芝与李刚之间的代理关系，王玉芳知情，郭建友不知情。后为推进204国道以西村居改造，需拆除案涉房屋，李刚与丁海芝为明确案涉房屋归属，双方于2018年签订了落款时间为2006年6月10日的《房屋买卖转让协议》，约定：丁海芝将案涉房屋出售给李刚，价格78000元。李刚依据该协议与委会于2018年8月15日签订《房屋拆除协议》，委会将案涉房屋拆除。 一审法院认为，根据本案双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、郭建友、王玉芳与丁海芝、李刚的法律关系如何认定；二、《购房协议》是否有效。一、关于郭建友、王玉芳与丁海芝、李刚之间的法律关系如何认定问题。案涉房屋是郭建友、王玉芳夫妻共同财产，签订《购房协议》是郭建友、王玉芳形成合意后对夫妻共同财产的处置。丁海芝接受李刚的委托以自己的名义购买郭建友、王玉芳所有的房屋，属于为李刚完成指定事务，符合委托合同“是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定，因此丁海芝与李刚之间成立委托合同关系，丁海芝在代理权限内实施的民事法律行为，对李刚产生效力，相关权利义务应当由李刚承担。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。在签订《购房协议》时，王玉芳知道丁海芝与李刚之间的代理关系，该合同直接约束李刚和王玉芳。郭建友虽然在签订合同时对代理关系不知情，但在提起诉讼后，丁海芝即向其披露委托人李刚，此后《购房协议》对李刚和郭建友形成约束。因此郭建友、王玉芳与李刚形成房屋买卖合同关系。二、关于《购房协议》是否有效的问题。首先，郭建友、王玉芳与李刚的委托人丁海芝签订《购房协议》时，虽然郭建友对实际购买人李刚的存在不知情，但其具有出售房屋的真实意思表示，其虽与李刚有矛盾，亦并未明确表示不将房屋售予李刚，其后李刚实际占用使用房屋多年，郭建友未提出异议，因此郭建友、王玉芳与李刚的委托人丁海芝签订《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立。其次，本案诉争房屋系农村私有房屋，农村房屋是建设在宅基地上的附着物，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，签订《购房协议》时，李刚系日照市东港区奎山街道村民，且在该村无其他宅基地，其购买本村宅基地上的房屋符合法律规定。再次，本案中不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效情形。综上，郭建友、王玉芳要求确认案涉房屋买卖合同无效的诉请，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第三百九十六条、第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国物权法》第五十九条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回郭建友、王玉芳的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由郭建友、王玉芳负担。 二审中，双方均未提交新的证据。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，依据被上诉人丁海芝及原审第三人李刚于一审中提供的证据，涉案购房合同签订时，李刚委托丁海芝以丁海芝的名义与上诉人郭建友、王玉芳订立该合同，对此，上诉人王玉芳知情。一审法院认定丁海芝与李刚之间成立委托合同关系，涉案购房合同直接约束李刚和王玉芳并无不当。上诉人郭建友签订购房合同虽不知实际购买人系李刚，但出售房屋系其真实意思表示，且之后李刚实际占有使用房屋多年，郭建友未提出异议。故郭建友、王玉芳与李刚之间房屋买卖合同关系成立，且双方之间的房屋买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，对上诉人关于涉案合同无效的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人郭建友、王玉芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 红 审判员 王春燕 审判员 刘丽艳 二〇二〇年十二月十五日 法官助理刘敏 书记员辛娜