四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8673号 上诉人（原审原告）：付林，女，1957年6月30日出生，彝族，住四川省峨边彝族自治县。 委托诉讼代理人：杨建华，四川得助（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川万千房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区航空路**华尔兹广场****。 诉讼代表人：国浩律师（成都）事务所，系四川万千房地产开发有限公司管理人。 负责人：石波，主任。 委托诉讼代理人：盛小俊，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：郭春龙，男，1990年4月5日出生，汉族，住山东省平原县。 委托诉讼代理人：龚欣宁，四川君合律师事务所律师。 原审第三人：杨海毅，男，1963年4月28日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 上诉人付林因与被上诉人四川万千房地产开发有限公司（以下简称万千公司）、郭春龙、原审第三人杨海毅商品房预售合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初4532号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 付林上诉请求：1.撤销四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初4532号民事判决书；2.判令付林、万千公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》有效；3.判令万千公司为付林办理位于简阳市××号楼××单元××层××号房屋交房手续，并将该房交付付林；4.确认位于简阳市××号楼××单元××层××号房屋系付林所有，并协助付林申请办理不动产登记手续；5.本案一、二审诉讼费由万千公司、郭春龙承担。事实及理由：一、付林将300000元购房款交付给万千公司法定代表人杨海毅，且万千公司向付林出具了收据，足以证明付林已经支付了购房款，杨海毅是否交给公司，是杨海毅与万千公司的债权债务纠纷，不能对抗付林将购房款交付给万千公司的事实，四川万千房地产开发有限公司破产管理人可另外通过诉讼解决。二、付林方向万千公司的破产管理人及时申报了情况，也愿意以管理人通知的价格补交房款，但管理人以购房款未支付到万千公司账户为由，不同意付林的申报，且在整个过程未明确告知付林解除合同，在付林要求履行合同时管理人作出答复要求付林依法提起诉讼，由法院来处理，也就证明管理人放弃了《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的管理人解除合同的权力。同时，付林已履行完了购房合同的全部义务，已不适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定及司法解释规定应解除合同的情形。三、本案中付林与万千公司签订了房屋买卖合同，表明双方达成了购买该房屋的意思表示，而且付林也履行了支付购房款的义务，万千公司也向付林出具了收据证明其收到了购房款，并将该房登记备案在了付林的名下。而郭春龙与万千公司签订的协议，系认购书并非购房合同。付林的合同时间、付款时间均在前，且购房款支付更多，且郭春龙在购买房屋时已经知道该房屋已经出卖给付林，因此郭春龙只能与万千公司签订认购协议，交了部分购房款。四、一审法院认定了付林与万千公司签订的购房合同合法有效，又驳回付林的诉讼请求，前后自相矛盾。 万千公司辩称，1.付林认为已经实际付款300000元，但其证据仅为收据，而案涉房屋郭春龙提供了收据和转账记录，且在公司的财务系统中能够核实，基于此，无法认定付林缴纳了购房款。2.关于法律适用，管理人适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定是基于付林所称的购房款已缴纳，该说法没有证据支撑，双方签订的购房合同系均未履行完毕的合同，符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定。3.公司破产所涉的业主债权人问题评判标准并非是以付款金额大小而进行保护，基于管理人可以核实郭春龙已缴纳的款项，无法核实付林是否缴纳购房款，所以管理人认定应当保护郭春龙，继续履行合同。综上，请求驳回付林全部上诉请求。 郭春龙辩称，1.一审判决关于付林未向万千公司支付购房款，未实际履行购房合同的事实认定清楚，依据充分，现有证据无法证明付林向万千公司支付了购房款，万千公司账目中未显示收到该款项。杨海毅存入其银行的304000元也不能证明是付林支付的购房款，且金额不吻合，如杨海毅与付林存在真实债权可以另案主张。2.万千公司管理人解除与付林的合同符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，本案付林并未实际履行购房合同，管理人有权解除合同。3.郭春龙与万千公司有真实的房屋买卖意思表示，且郭春龙属于普通消费者为满足居住购房的刚需住房，且已经按照约定支付了购房首付款130000元，同时，付林虽与万千公司签订了购房合同，但是双方在合同中除姓名、房屋编号、面积、总价四项目内容外，其他所有必备合同条款，如付款方式、时间、逾期付款违约责任、合同解除条件、交房时间、所有权转移登记时间、逾期交房办证违约责任、面积差的处理、房屋保修责任、争议解决方式甚至合同份数、签约时间等均未约定，故郭春龙认为付林与万千公司之间并无真实的房屋买卖意思表示。4.郭春龙包括其他关联案的购房人并不知道所购房屋已经出卖的情况，付林关于郭春龙知道房屋已经出售的上诉理由仅是臆测，没有证据。5.付林与万千公司的购房合同已经依法解除，一审驳回付林继续履行合同的请求适用法律正确。 杨海毅述称，1.付林购房案涉房屋事实清楚，证据充分，付林将购房款交给了杨海毅，其把该购房款用于了万千公司的相关支出，万千公司也出具了购房款收据，财务和经办人都签字了，同时，完善上述手续后，万千公司也去房管局对案涉房屋备案至付林名下。2.万千公司破产后，付林的代理人多次找管理人要求完善相关手续，但管理人并未同意，只是答复案涉房屋存在一房二卖。3.万千公司破产后，管理人进场，杨海毅认为不能全盘否定万千公司以前作出的签订合同行为，不能简单以《中华人民共和国企业破产法》第十八条对合同进行撤销，而且即使要解除合同，不应当在本案中提出，应当另案起诉。4.公司的财务人员出具了证据，证明了部分购房款没有入账的原因是为了少缴税，将资金用于项目，所以部分资金没有进入万千公司账目，且万千公司是民营企业，财务管理不规范。 杨海毅于庭审后向本院邮寄了书面说明中称，付林将购房款300000元交付后，杨海毅系分别通过存款机存入个人银行卡。提交的银行卡明细有其本人自己的钱，银行明细整体无法分割故一并举证。付林付清款项后，万千公司向付林出具了收到全部购房款的收据，收据上加盖了万千公司的财务专用章且有经办人的签字。万千公司与付林签订了正式的购房合同并办理了备案手续，将房屋备案在付林名下。杨海毅作为公司的法定代表人，收到房款，如何处理，与购房者无关，不能对抗购房人，是万千公司的内部事务，管理人可以依法追究万千公司法定代表人的法律责任。 付林向一审法院起诉请求：1.判令付林、万千公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》有效；2.判令万千公司为付林办理位于简阳市××号楼××单元××层××号房屋交房手续，并将该房交付付林；3.判决确认位于简阳市××号楼××单元××层××号房屋系付林所有，并协助付林申请办理不动产登记手续；4.本案诉讼费由万千公司承担。 郭春龙向一审法院提出诉讼请求：1.确认付林与万千公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号20160200905号）无效；2.判令付林与万千公司办理《商品房买卖合同》（合同编号20160200905号）登记备案注销手续；3.确认郭春龙与万千公司签订的《莱茵河畔商品房定购书》有效；4.判令万千公司继续履行《莱茵河畔商品房定购书》；5.判令万千公司在《商品房买卖合同》（合同编号20160200905号）登记备案注销手续办理完成后，为郭春龙办理莱茵河畔1栋1单元6楼3号商品房所有权登记手续；6.驳回付林的诉讼请求；7.本案诉讼费由付林和万千公司负担。 一审法院认定事实：2016年2月24日，付林与万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20160200905号），缴纳购房款300000元，并办理网签备案。合同约定，付林购买位于简阳市××号楼××单元××层××号房屋，房屋的总价款为323532元。备案合同由付林委托的兄弟俄觉英石代为签字，万千公司于2016年1月19日向付林出具金额为300000元的收据一份。 2016年8月12日，郭春龙与万千公司就上述房屋签订《商品房定购书》，约定“定购人同意在签订定购书之日起/天内携带定购书、定金票据、身份证明与出卖人签订相关合同文件。”，同日，郭春龙按约支付购房首付款130000元，双方签订“签约确认单”中明确合同总价款为420000元，首付款130000元，贷款290000元。该首付款130000元以预收账款载入万千公司账目，并由该公司出具收据一份。 一审另查明，万千公司进入破产清算后，在第一次债权人会议（2017年10月31日）之前，付林、郭春龙均向管理人申报债权。管理人在登记确认案涉房屋购房业主中，确认了郭春龙购房业主身份，未确认付林的购房业主身份。2019年11月，莱茵河畔项目经续建已竣工验收具备交房条件。 一审诉讼中，付林、郭春龙均认可管理人意见，在交付清水房的情况下，同意按管理人向全体业主公布的价格补差方案确定购房单价及购房总价。 杨海毅陈述，网签在付林名下的房屋与万千公司以物抵债给俄觉英石的16套住房无关。在付林网签备案后，付林曾委托万千公司代为出售，以解决资金问题。故万千公司销售部将网签在付林名下房屋另行出售给郭春龙，出售时郭春龙已明知该房网签在他人名下。后因郭春龙只缴纳130000元，尚不足支付林已付款300000元，付林不同意仅收到130000元就解除网签备案，导致出现“一房二卖”的情况。 一审庭审中，付林对委托万千公司代为出售案涉房屋予以认可，但认为未收到300000元，故不同意解除网签。 杨海毅针对案涉房屋网签备案合同中主要合同条款均为空格进行说明，称当时网签备案的合同多数都只写明房屋门牌号、总价，其他内容未写明，在之后签订的补充协议中予以明确。现记不清付林是否签订补充协议。 一审法院认为，真实、合法、有效的合同关系应受法律保护。 关于付林与万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》、郭春龙与万千公司签订《莱茵河畔商品房定购书》的效力问题。因二份合同均系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，均合法有效。 关于合同的履行问题。首先，郭春龙提交的收据能证明其已按合同约定交付购房首付款130000元，万千公司管理人认可该款项的真实性，并在该公司账目中查询到该款项以“预收账款”入账的信息，对此一审法院予以确认。其次，付林认为自己将购房款以现金方式支付给杨海毅，由杨海毅转交万千公司，且万千公司于2016年1月19日向其出具300000元的收据，以此证明其已履行给付购房款300000元的义务。经管理人在破产清算中审查，至今未在万千公司账目上查询到该笔款项的相关信息。一审庭审中，杨海毅称收取付林现金后又转给他人，未通过公司账目，并出示2015年12月-2016年1月，杨海毅收到现金后分别存入银行的银行明细，和杨海毅交给万千公司出纳刘燕98000元后于2015年12月14日出具的收取杨海毅现金的收据看，共计300400元，后杨海毅于2015年12月12日将300000元转给赖国春。经查，以上证据仅能证明杨海毅存入银行300400元，以及杨海毅将300000元转给他人的情况，而不能证明杨海毅存入银行的300400元是否系付林给付的购房款；且该金额300400元与万千公司出具给付林的收据金额300000元不相吻合。综上，一审法院认为付林以万千公司于2016年1月19日出具300000元的收据，证明其已支付购房款的证据不充分；杨海毅出示相关证据与本案无关联性，一审法院不予确认。 关于合同解除的问题。付林、郭春龙在万千公司破产后均向管理人申报权利，管理人登记确认郭春龙的购房人资格，对付林的购房人资格因其未实际履行付款义务而未予确认。一审审理中，管理人明确表示愿意继续履行郭春龙的合同，并根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，对付林的合同行使解除权。一审法院认为，由于万千公司已进入破产清算程序，管理人根据特别法的规定，在破产清算过程根据具体情况有解除合同或继续履行合同的相关权利。本案中，付林与万千公司签订的《商品房买卖合同（预售）》未实际履行，管理人未在规定期限内通知或答复付林，该合同已视为解除。故对管理人的该抗辩主张，一审法院予以支持。在一审法院向当事人释明相关法律规定后，付林仍坚持其诉讼请求，不同意变更诉讼请求。 关于郭春龙签订的定购合同性质。因该定购合同第六条中也明确约定双方应另行签订合同书，且该定购合同中不具备房屋买卖合同的主要条款，故该合同属预约合同。若管理人愿意继续履行该合同，则应在解除网签备案合同后，与郭春龙另行签订书面合同。郭春龙请求交付房屋和办理过户手续等请求，因目前尚不具备履行条件，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、驳回付林的全部诉讼请求；二、郭春龙与万千公司于2016年8月12日签订的《莱茵河畔商品房定购书》合法、有效；三、驳回郭春龙的其他诉讼请求。一审案件受理费，由付林负担3076元，由万千公司负担3800元。 二审中，杨海毅向本院提交如下证据：2020年6月7日落款为万千公司会计雷彬的《证明》及2015年12月13日杨海毅出具的收条。拟证明付林已经实际缴纳了300000元购房款，系由杨海毅收取，但未入账。 付林质证认为，对《证明》的真实性、合法性、关联性予以认可。对收条真实性、合法性、关联性不予认可，房款是付林交的，不是俄觉英石交的。 万千公司质证认为，1.《证明》系证人证言，不能单独作为证据，且证人应当出庭接受询问。该证据无法达到其证明目的。2.对收条的真实性无异议，但该收条载明的是收到俄觉英石交纳的付林的购房款200000元，该款项并非付林亲自缴纳，且金额是200000元不是购房款300000元，该收条与付林陈述的事实不一致，自相矛盾，无法达到其证明目的。 郭春龙质证认可万千公司质证意见，认为《证明》及收条均不能达到其证明目的。 本院认为，1.杨海毅提交的《证明》系证人证言，但杨海毅并未申请证人出庭接受询问，该《证明》不符合民事诉讼证据规定的证人证言的证据形式，本院依法不予采信。2.杨海毅出具的收条的收款内容，并无相应支付的凭证及万千公司收到该款项的证据予以佐证。同时，付林及万千公司对该记载内容不予认可。故前述收条不能到达其证明目的，本院依法不予采信。 本院二审对一审法院审理查明事实予以确认。 二审另查明：2016年2月24日，付林与万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》并办理备案，约定的购房款系323532元，约定付款方式选择的分期付款，但并未约定具体的分期付款期限，合同交房时间等主要条款空白。根据一审卷宗材料显示，付林书面起诉状载明，付林于2016年1月购买案涉房屋，并将购房款300000元支付给杨海毅。杨海毅于2019年12月24日一审庭审当庭陈述：“该房系2016年付林购买的，当时将款项交给我了……万千公司财务就在2016年2月将300000元存入简阳市房管局监管的万千公司的账户……在万千公司的财务档案中有300000元的记账单”。杨海毅于2019年12月24日一审庭审当庭提供证据并陈述的主要收取房款经过为，付林于2015年12月先后将购房款给杨海毅，杨海毅收到现金后又转给他人及部分交给万千公司出纳。 本院认为，根据当事人的上诉请求及答辩意见，本案二审争议的焦点是付林与万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》是否应当继续履行的问题。 本院认为，首先，破产程序依法启动以后，债务人的破产财产即应当用以清偿全体债权人的债权，按照公平受偿、平等保护的企业破产法基本原则，付林于本案中虽提交了备案合同及收款收据，但在可能影响其他权利人权益的情形下，付林还应对已实际履行支付购房款的事实承担进一步的举证责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”之规定，本案中，付林签订的购房合同约定的购房款系323532元，付林主张用现金方式向杨海毅支付了购房款300000元，但付林并未提交直接向杨海毅支付了300000元购房款的支付证据，且万千公司破产管理人审查未发现有付林向万千公司支付购房款的账务账目。本案中杨海毅提交了银行明细和公司收条证明的仅系在前述合同签订前杨海毅向自己银行账户存入现金及杨海毅向案外人转款情况，不能证明付林支付本案案涉房屋购房款的情况，其相关证据上的各处金额与杨海毅陈述的金额收取支付情况存在不一致之处。同时，杨海毅的在本案一、二审诉讼中关于付林支付房款情况的陈述多次多处存在前后矛盾，也与付林陈述付款的情况不一致，亦与合同约定存在矛盾。付林、杨海毅于本案中主张付林已经全额支付购房款所举示的证据尚未到达民事诉讼“高度盖然性”的证明标准。 其次，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条关于“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”之规定，付林与万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》在付林向破产管理人提出债权申报后，破产管理人未予审定确认，破产管理人在诉讼中明确表示愿意继续履行郭春龙的合同。故一审法院对破产管理人关于未在规定期限内通知或答复付林，则付林签订的案涉合同已视为解除的主张予以采纳，对付林要求继续履行合同的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。付林可在符合法律规定的情形之下，另行主张权利。 此外，虽一审判决未在主文相关判项对付林关于判令案涉合同有效的诉讼请求进行表述，但一审判决已经认定付林与万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》合法有效，一审判决表述方式未影响当事人的合法权利，且基于本案认定该合同已经解除，故二审在对相关判项不再进行变更。 综上所述，付林的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费6152元，由付林负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林