山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初5390号原告：青岛奥克斯商业管理有限公司，住所地山东省青岛市李沧区京口路****，统一社会信用代码91370213073287057B。法定代表人：何锡万，职务执行董事。委托诉讼代理人：王凯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程培文，上海段和段（青岛）律师事务所实习律师。被告：青岛爸妈笑餐饮管理有限公司，住所，住所地青岛市市**河北路****社会信用代码：91370202MA3CAEA18M。法定代表人:孙兵，男，1968年12月5日出生，汉族，住青岛市市**，职务执行董事。委托诉讼代理人：郝代飞，男，1981年11月3日出生，汉族，住青岛市李沧区，系被告公司股东。原告青岛奥克斯商业管理有限公司与被告青岛爸妈笑餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王凯、程培文，被告的法定代表人孙兵及委托诉讼代理人郝代飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛奥克斯商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付欠付物业管理费32137.28元及物业管理费违约金；2、本案的诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2018年3月20日，原告与被告签订《青岛奥克斯商业管理有限公司与青岛爸妈笑餐饮管理有限公司（爸爸笑烤肉）关于青岛奥克斯广场的物业服务协议》，原告为被告承租的青岛奥克斯广场步行街四层4032号商铺提供物业服务。物业服务协议签订后，原告依约履行了全部义务，但被告却未按物业服务协议约定支付物业管理费，被告的违约行为给原告造成较大损失，其应当承担相应的违约责任。原告因此诉至法院，望判如所请。被告青岛爸妈笑餐饮管理有限公司辩称，被告确实未缴纳原告主张的上述期间的物业费，但被告并非故意不缴纳。被告因为疫情原因2020年1月24日停业至5月1日，该期间的物业费因不可抗力因素被告要求减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交《青岛奥克斯商业管理有限公司与青岛爸妈笑餐饮管理有限公司（爸爸笑烤肉）关于青岛奥克斯广场的物业服务协议》原件1份、《补充协议》原件1份、诉讼财产保全责任保险（2016版）保险单原件1份、青岛增值税专用发票原件1份、客户收付款入账通知原件1份。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交《关于催告及时交纳租金及物业费的函》原件1份及EMS回执查询打印件1份，证明因被告未按约支付物业管理费，原告于2020年8月10日通过EMS向被告发函催告被告支付所欠的物业服务费及违约金。后邮件因联系不到被告被退回。被告对上述证据的真实性不予认可，称其没有收到上述材料。本院认为，原告提交了上述催告函的原件且能够与其他证据相互印证，而被告亦未提交相反证据予以反驳，因此对于上述证据的真实性，本院予以采信。根据经审查确认的证据及各方当事人的陈述，本院认定事实如下：1、原、被告于2018年3月20日签订《青岛奥克斯商业管理有限公司与青岛爸妈笑餐饮管理有限公司（爸爸笑烤肉）关于青岛奥克斯广场的物业服务协议》，双方又于2018年7月22日签订《补充协议》1份，原告将青岛奥克斯广场步行街四层4032号商铺出租给被告用于餐饮经营，同时由原告为被告提供物业服务。双方协议约定，被告的物业服务费计算面积为207.32平方米。物业服务费收费标准：自2019年7月27日起至2020年7月26日止，按照42.5元/月/平方米计算，合计每月8811.1元；自2020年7月27日起至合同期结束，按照50元/月/平方米计算，合计每月10366元。物业费的支付方式为按季度支付，每季度最后一个月25日前缴纳下季度物业服务费。被告应支付物业服务费保证金10366元，如被告欠缴物业服务费用，则原告有权直接从保证金中扣除。关于违约责任，协议约定，如果被告违约延迟支付或补足物业服务费和水、电、热力、燃气等公用事业费超过10日的，每延迟一日需支付应付而未付部分万分之五作为逾期付款违约金。被告延迟支付超过20日，原告除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由被告自行承担。2、原告为本案诉讼支出保全保险费500元。3、被告因疫情原因于2020年1月24日停业，于2020年5月1日恢复营业。后被告于2020年8月31日停业，于11月8日将租赁房屋内物品清理完毕。4、被告于2020年7月31日缴纳26433.30元，于2020年9月30日缴纳23355.28元，共计49788.58元。原、被告一致同意上述款项用于缴纳物业服务费。原告主张，被告应于2019年12月25日前缴纳2020年1月至2020年3月期间物业服务费共计26433.3元；应于2020年3月25日前缴纳2020年4月至2020年6月期间物业服务费共计26433.3元；应于2020年6月25日前缴纳2020年7月1日至2020年9月28日双方租赁合同解除之日的物业费29059.26元，以上共计81925.86元，扣除被告已支付49788.58元，被告尚欠原告物业服务费32137.28元。原告要求被告支付所欠物业服务费32137.28元及逾期每日按照万分之五计算的违约金，并不退还保证金。被告抗辩称，被告并非故意不缴纳物业服务费，被告因为疫情原因2020年1月24日停业至5月1日，该期间的物业费因不可抗力因素被告要求免除。本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系合法有效，不违反法律法规效力性的强制规定，具有法律约束力，原、被告应按照约定全面履行各自的合同义务。被告租赁青岛奥克斯广场步行街四层4032号商铺用于餐饮经营，原告为被告提供物业服务，被告应当按照双方物业服务协议约定的支付标准及时间支付物业服务费。现被告要求考虑其因疫情防控措施长时间无法营业的事实，对其物业服务费予以减免并免除其违约责任。本院认为，因执行政府文件采取疫情防控措施暂停营业既是承租人的义务也是出租人的责任，由此造成的损失应根据公平原则，同时考虑实际情况由双方分担。新冠疫情发生后，山东省于2020年1月24日启动特别重大突发公共卫生事件I级响应，于2020年3月7日将Ⅰ级响应调整为重大突发公共卫生事件Ⅱ级响应，于2020年5月6日将Ⅱ级响应调整为较大突发公共卫生事件Ⅲ级响应。本案中，被告从原告处承租商铺用于餐饮经营。根据山东省疫情防控的要求，2020年1月24日至2020年5月5日共计102天期间，餐饮行业需采取疫情防控措施，被告于2020年5月1日恢复营业，被告实际停业时间为97天，该期间被告租赁的商铺无法营业，被告也无法获得任何经营收入，此期间的物业服务费损失以原告分担60日，被告分担37日为宜。扣除原告应当分担的物业服务费，被告所欠物业服务费为14515.08元（32137.28元-8811.1元×2个月）。关于违约金，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告要求被告支付逾期每日按照万分之五计算的违约金，并不退还保证金。原告主张的损失金额过高，本院依法予以调整，综合考虑疫情防控措施对合同履行的影响及原、被告的过错程度，对原告要求不退还物业费保证金10366元的主张不予支持，物业费保证金10366元用于抵扣被告所欠物业服务费；将物业费违约金计算的利率调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2020年1月1日至2020年6月30日所欠物业费以被告自2020年5月1日起支付违约金为宜，即物业费违约金为以26433.3元为基数，自2020年5月1日起计算至2020年7月31日止；以23355.28元为基数，自2020年5月1日起计算至2020年9月30日止；以3078.02元为基数，自2020年5月1日起计算至被告实际付清之日止；以29059.26元为基数，自2020年6月26日起计算至被告实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于保全保险费，双方的物业服务协议并未明确约定，该费用也不属于原告的必要合理支出，因此原告要求被告负担该500元，本院不予支持。综上，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，判决如下：一、被告青岛爸妈笑餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告青岛奥克斯商业管理有限公司物业服务费4149.08元及违约金（以26433.3元为基数，自2020年5月1日起计算至2020年7月31日止；以23355.28元为基数，自2020年5月1日起计算至2020年9月30日止；以3078.02元为基数，自2020年5月1日起计算至被告实际付清之日止；以29059.26元为基数，自2020年6月26日起计算至被告实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。二、驳回原告青岛奥克斯商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1786元（原告已预交），减半收取893元，保全费920元，共计1813元由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  王强二〇二〇年十二月二十八日法官助理张宝霞书记员匡文