江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初60号原告（反诉被告）：秦秀梅，女，1958年10月25日生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陈高祥（系秦秀梅丈夫），男，1954年9月14日生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：朱怀君，江苏大直律师事务所律师。被告（反诉原告）：高杭，男，1977年4月6日生，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：魏力，江苏丰典律师事务所律师。委托诉讼代理人：马宇萌，江苏丰典律师事务所律师。原告秦秀梅与被告高杭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，被告高杭向本院提起反诉，本院经审查认为被告高杭的反诉请求与本诉事实存在关联性，决定在本诉案件中一并审理。本院于同年7月20日适用普通程序并组成合议庭公开审理了本案。原告秦秀梅的委托诉讼代理人陈高祥、朱怀君，被告高杭的委托诉讼代理人魏力、马宇萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦秀梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付拖欠原告的租金85000元；2、请求判令被告按照24%年利率计算85000元自2019年1月24日至实际履行之日的利息。事实与理由：被告于2015年6月25日与原告就位于盐城市的房产事宜签订了一份房屋租赁协议，租赁合同约定:期限为四年，从2015年7月24日始至2019年7月23日止。（其中2015年6月25曰至2015年7月24日为免租期），租金为第一年15万元，第二年及以后的租金为16万元，交款方式为先交后租，每半年前一个月交下半年租金。2015年7月5日，双方又签了一份关于租赁合同的说明和相关补充：1、承租范围；2、物品电器清单；3、承租吧台50**元/年。现被告依合同约定应于2019年1月24日前交纳下半年的房租85000元，但被告在原告的多次催要下，被告多次推托。时至今曰，半年多时间过去了，租赁期限已结束，被告欠原告房租85000元未支付。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告高杭辩称：1、双方于2015年1月25日签订了房屋租赁合同，被告用租赁的房屋进行教育培训相关活动。2、被告按合同约定支付了1万元的押金，后按合同约定每半年支付一次租金，直至2019年1月24日。3、因为遇到了政府的征收，案涉房屋在2018年上半年的外围已经围上的围挡，到下半年，在房屋内部也设立了围挡，进入了拆迁阶段。按合同的约定，被告有义务配合征收，所以在2019年初最后一批学生考试结束后，已实际停止使用案涉房屋，原告也通过上锁的形式收回了案涉房屋。4、原、被告双方在2019年1月就保证金返还事宜进行过协商，但没有达成一致意见，而被告也因为房屋涉及拆迁，无法保障学生安全，于2019年1月实际搬离了案涉房屋。另，关于原告的第一项诉请，被告认为没有事实和法律依据，签订的租赁合同第一页第二点，租赁期限和租金的第四点已经进行了明确约定。而租赁期的责任里面也明确约定甲方有权收回房屋。被告于2019年1月已经搬离案涉房屋，原告也已经收回房屋，原告所主张的2019年1月25日至2019年7月24日期间的房屋，由原告实际占有并使用，无权要求被告支付该期间的租金。在合同没有明确约定违约金的情况下，守约方应当按其实际损失为基础向违约方主张损害赔偿，具体到本案，被告已经不再实际占有和使用案涉房屋，不存在逾期缴纳房租的行为，原告无权要求被告支付违约金，即便原告主张，也应当先举证证明其所受的实际损失来主张相应的违约金。被告高杭向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告秦秀梅返还反诉原告押金1万元；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：原、被告于2015年6月25日签订房屋租赁协议一份，约定将位于盐城市的房产和设施转租给反诉人使用，租赁期四年，从2015年6月25日至2019年7月24日止，租金半年一付。2015年7月5日，双方又签订了一份关于租赁合同的说明和相关补充。2018年底，安设房屋被政府征收，纳入拆迁范围。依据租赁协议约定及房屋现实情况，反诉人多次与被反诉人友好协商，因遇政府征收，且周边房屋已经进行拆迁，不适宜用于培训学校，不能保障在校学生安全，双方租赁协议终止。现因双方合同解除，被反诉人应返还反诉人押金1万元。秦秀梅针对高杭的反诉请求辩称：1、反诉人停止经营行为是自身的行为，与被反诉人无关、与政府拆迁无关。2、反诉人主张要求返还押金1万元，无事实依据，应予以驳回。本院经审理，查明事实如下：2015年6月25日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《租赁协议》一份，载明：“甲方将自己租赁经营的位于盐城市的房产和设施转租给乙方使用。1、租赁期四年，从2015年7月24曰始至2019年7月23曰止，其中2015年6月25日至2015年7月24日为免租期，房租从2015年7月24日开始计算；2、租赁期内第一年房租为每年壹拾伍万元（小写：150000元）人民币，房租半年一付，提前一个月支付房租；首期房租在合同签订后一周内支付；第二年及以后的房租为每年十六万元人民币。乙方向甲方缴纳房屋押金一万元；3、租赁期满后，乙方需要续租的，甲乙双方再行商量租金，同等条件下，乙方享有优先承租权；4、除发生自然灾害等不可抗力或者政府征收的情况外，甲方不得单方面收回房屋；若遇政府征收，乙方须无条件服从。……5、乙方须及时缴纳房租，若未经甲方同意，超过规定期限十五天未付房租的，甲方有权收回房屋；6、乙方须及时缴纳水电费，从2015年6月25日开始，标的房屋所发生的水电费由乙方承担；7、除不可抗力外，甲乙双方任何一方违约的须向对方支付人民币五万元作为违约金。”协议签订后，高杭向原告交付了房屋押金10000元。2015年7月5日，甲方（秦秀梅）与乙方南京艺高文化艺术培训中心（代表人高杭）又签订《关于租赁合同的说明和相关补充》一份，载明：“双方于2015年6月25日，就位于盐城市的房屋签订了《房屋租赁合同》，于2015年6月30日签订了《设施及物品交接清单》，为便于更好的履行合同，以及甲乙双方的商定，现就上述合同及相关附件做如下说明和补充：一、乙方承租的房屋具体为：二楼南北大厅，一楼的北京厅、天之蓝厅、海之蓝厅、梦之蓝厅、过道、南面的吧台和冷菜间，不含原来的厨房部分（包含配菜间、炉灶间、洗淋操作间，以及大铁门在内的消防通道），估算约700平方。二、原酒店的大堂不属于合同约定的租赁范围，经甲乙双方协商，甲方同意将原酒店大堂吧台的位置以每年5000元的价格借给乙方使用，期限同合同租赁期限。三、甲乙双方于2015年6月30日签订的《设施及物品交接清单》应乙方要求，甲方同意，做如下修改：1、一楼4张红木大理石椅子由甲方收回；2、一楼天之蓝厅11张红椅套软包椅子由甲方收回；3、一楼天之蓝厅1张单人折叠床由甲方收回；4、一楼北京厅15张软包黄套椅由甲方收回。四、甲方同意乙方在甲方房屋范围内设置户外广告，但乙方必须经相关行政主管部门审批同意，方可制作安装。”2018年12月24日，原告丈夫陈高祥与被告高杭微信聊天，内容为：“陈：高校长，下午好！请缴房租，最后半年，合同结束。高：老爷子不是一月二十三号吗。下半年我估计租不起了，我正准备过几天去盐城找你谈。这边到现在资金还没有追回。我每天都在忙这个事情。老黄知道我一直在追债。如果顺利追来。我准备装修好好开一下。陈：合同约定半年一交费，提前一个月交房租，请你看下合同。老爷子我要看。我知道你是对的。实在困难。我每天都在追债。陈：等你来见面谈吧！高：好的，老爷子。”2019年1月25日，陈高祥再次微信联系高杭，内容为：“高校长，晚上好！学校开不开是你的事，上个月23号我就发信息给你，你说来与我商谈，至今你没来，钱又未转。你我之间都有合同，受法律保护，至于你外债追不追回是你的事，现在是法制社会，你可以诉讼法律。并不是一句对不起就是你违约的理由，只要你承担违约金我也认了，损失几万元钱，可以免走法律程序，一旦进入诉讼我诉讼标的是半年房租，不是5万元违约金，法院生效的法律文书下达，到时候你将承担诉讼费、保全费、强制执行费，而且还会影响到你的信誉和征信。望你慎重考虑，三思而后行。谢谢”。2019年1月15日左右，被告高杭所创办的学校学生考试结束，原告秦秀梅将案涉房屋上锁。后被告所创办的学校再未在案涉房屋经营，双方也未办理交接手续。2019年1月24日后，被告高杭未再缴纳租金。2019年3月28日，秦秀梅发现案涉房屋内的电脑丢失，遂联系原艺高教育的黄某老师，黄某老师告知其电脑不是艺高教育的人拿走。在租赁过程中，因为双方的租赁关系，原告秦秀梅将该楼层的402室免费给高杭使用，该房屋一直由高杭原聘请的杨老师居住，杨老师所居住的402室于2019年3月25日被秦秀梅收回。高杭认为杨老师的居住行为是个人行为，其已于2019年1月离职。2019年7月30日，秦秀梅向高杭发送通知函一份，通知函中要求高杭支付最后半年的租金并办理好移交手续。原告多次催要未果，遂诉至本院。另查明：案涉房屋原系盐城市轻纺工业改革与发展办公室所有，其与盐城市亭湖区城中皇朝大酒店（代表：秦秀梅）于2007年6月1日签订了房屋租用协议一份，租用时间至2017年5月30日止。后包括案涉房屋在内的盐城市解放北路63号原轻工大楼的所有权转移给了盐城市人民政府国有资产监督管理委员会。2018年7月12日，轻工大楼的所有权归至盐城市国有资本运营发展有限公司。秦秀梅与房屋所有权人之间的租赁合同已经于2017年5月30日到期，后该双方没有续租。但秦秀梅一直使用上述租赁房屋，直到2019年5月30日，原告与房屋所有权人形成华庭宾馆拆迁补偿会商意见才确定将秦秀梅承租关系（不包括案涉4间门面房）延续到2019年12月。再查明：2017年8月28日，盐城市亭湖区人民政府发布关于亭湖区毓龙路实验学校周边地块房屋征收决定公告，公告包括案涉房屋在内的地块纳入拆迁范围。2018年3月21日，徐某以被征收人名义在毓龙路实验学校周边地块房屋征收指挥部出具的《被征收房屋腾空验收单》上签名，该验收单载明：“徐某户坐落在的房屋，动产部分已于2018年3月21日上午10时00分腾空，门窗等完整，现钥匙交你办，请予验收并拆房”。2018年12月17日，在案涉房屋所在楼的前方设置了拆迁围挡，被告只能从所在楼的后方进入案涉租赁房屋。2019年9月24日，毓龙路实验学校周边地块房屋征收指挥部与秦秀梅签署亭湖区毓龙路实验学校周边地块被征收房屋腾空单，载明房屋已腾空，该房可拆除。案涉房屋现已于2020年6月被拆迁。本院认为：合法的租赁合同关系受到国家法律的保护。（一）关于《租赁协议》及《关于租赁合同的说明和相关补充》的效力问题。秦秀梅与高杭签订的《租赁协议》及《关于租赁合同的说明和相关补充》，系双方对案涉房屋签订的转租合同，且系该双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。（二）关于秦秀梅与高杭之间的《租赁协议》及《关于租赁合同的说明和相关补充》是否已经终止及终止时间如何认定的问题。秦秀梅与房屋原所有权人即出租人盐城市轻纺工业改革与发展办公室于2007年6月1日签订的租赁协议已明确约定租赁时间为10年，该合同于2017年5月30日租期届满后，秦秀梅与房屋所有权人之间并未签订书面租赁合同。秦秀梅所于2014年9月23日的其要求与当时的房屋所有权人（盐城市经济和信息化委员会）之间重新从2015年1月1日起至2019年12月31日止再签约5年的请示报告及相关人员签署的内容，其中，相关人员虽签署原则同意秦秀梅请示内容的意见，但秦秀梅与盐城市经济和信息化委员会双方之间并未重新签订新的租赁合同。根据我国《合同法》第215条的规定：租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。基于上述事实与法律规定，秦秀梅与房屋原所有权人盐城市轻纺工业改革与发展办公室在2007年6月1日签订的为期10年的租赁协议于2017年5月31日已经到期，后秦秀梅与当时的房屋所有权人盐城市经济和信息化委员会之间就案涉房屋形成了不定期房屋租赁关系，对此，出租人盐城市经济和信息化委员会依法有权随时撤租和解除租赁关系。另一方面，虽然秦秀梅在其自身承租合同履行过程中的2015年6月25日与高杭签订转租合同，且约定转租期限为2015年7月24日始至2019年7月23日止，但由于秦秀梅于2017年5月31日其承租协议到期后与房屋所有权人之间已形成不定期租赁关系，故即使房屋所有权人明知秦秀梅存在转租行为（包括不定期租赁期间）而未持异议，但秦秀梅与高杭之间转租合同约定的租赁期限依法应当受秦秀梅与房屋所有权人之间的租赁合同期限及不定期租赁关系的约束，加之，无相关有效证据证明房屋所有权人盐城市经济和信息化委员会在2017年5月31日秦秀梅承租合同到期后且双方形成不定期租赁关系期间，仍同意秦秀梅将案涉房屋转租至2019年12月31日止。因此，秦秀梅虽于2015年6月25日与高杭签订为期4年的转租合同，但在2017年5月31日秦秀梅自身承租合同到期之后，该双方之间形成了事实上的不定期转租关系，双方当事人依法有权随时撤租或退租。三者，由于案涉房屋所在地块拆迁工作早在2009年即开始启动，且拆迁部门于2011年就向各单位与经营户发放了拆迁通知和公告，双方当事人以及房屋所有人对案涉房屋已经被列入拆迁范围并随时被拆迁以及相关各方之间的不定期租赁关系随时因此而终止的情况是明知的。综上，双方当事人依法有权随时撤租或退租。被告高杭缴纳租金了2019年1月24日前的租金。2018年12月24日，原告秦秀梅的委托代理人陈高祥与高杭的聊天记录载明高杭也表达其可能下半年租不起，但未明确表示其不再租赁。2019年1月案涉房屋因系用于教育培训，案涉房屋在放假后就无人使用，但房屋内的物品并未搬离。2019年1月25日，原告秦秀梅的委托代理人陈高祥再次要求高杭缴纳房租，但高杭未予回复。2019年3月25日，原告不再让高杭在案涉房屋开办的艺高教育老师杨老师居住402室，该行为能够推定原告已经认识到高杭不再继续租赁案涉房屋，其对房屋予以收回，因双方系不定期租赁合同关系，故双方的《租赁协议》及《关于租赁合同的说明和相关补充》的截止时间为2019年3月25日。（三）关于租金的金额。高杭应该向原告缴纳2019年1月25日到2019年3月25日的租金即2个月的租金，双方在《租赁协议》中约定每年的租金为16万元，双方在《关于租赁合同的说明和相关补充》约定被告以每年5000元的价格租借酒店大堂吧台。折算成两个月的租金，被告高杭合计应付给原告秦秀梅租金27500元。（四）关于秦秀梅主张的利息问题。秦秀梅要求高杭自2019年1月24日起按照24%年利率支付其租金的利息。本院认为原、被告之间形成了事实上的不定期转租关系，双方当事人依法有权随时撤租或退租。案涉房屋所在地块拆迁工作早在2009年即开始启动，2018年12月17日，在案涉房屋所在楼的前方设置了拆迁围挡，被告只能从所在楼的后方进入案涉租赁房屋，对高杭从事的教育培训确实存在影响，且高杭在缴纳的租金限期内曾向秦秀梅方表达其可能不再租赁案涉房屋，但高杭未及时和秦秀梅办理移交手续，故对秦秀梅的利息主张，本院依法支持高杭支付秦秀梅以27500元为基数自2019年1月24日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。（五）关于押金。现双方房屋租赁已经结束，秦秀梅也未能举证证明高杭有造成秦秀梅财物损失需要赔偿的事项，故对高杭反诉秦秀梅返还其1万元押金的请求，依法予以支持。综上，对于秦秀梅的诉讼请求，本院予以部分支持，对于高杭的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决如下：一、高杭应予本判决生效之日起十日内向秦秀梅支付租金27500元及利息（利息计算标准：以27500元为基数，自2019年1月24日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）；二、秦秀梅应予本判决生效之日起十日内返还高杭押金10000元。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1925元，由原告秦秀梅负担1302元，由被告高杭负担623元。反诉案件受理费25元，由高杭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈艳红人民陪审员  蔡万林人民陪审员  蔡林冲二〇二〇年十二月二十五日法官 助理  顾 骥书 记 员  张爱敏附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。