甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初90号原告：李振元，男，1969年12月14日出生，汉族，无固定职业，现住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：李菲尔，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。被告：魏利婧，女，1983年7月12日出生，汉族，个体工商户，住兰州市城关区。原告李振元与被告魏利婧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李振元的委托诉讼代理人李菲尔与被告魏利婧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振元向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的租赁费48万元（2019年5月30日至2020年5月30日），并承担违约金12万元；2、解除原、被告签订的《房屋租赁转让合同》；3、判令被告返还原告租赁的房屋；4、被告承担本案的诉讼费、保全费等所有费用。事实和理由：2016年3月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将兰州市城关区酒泉路189-191号一层的房屋出租给被告；租赁期限为2016年5月30日至2021年5月30日，租金为每年60万元，自2018年5月30日后，房租每年递增5%；2016年4月30日之前付清2016年5月30日至2017年5月30日的房租费，以此类推；任何一方违反本合同约定，按年度需向对方交纳年度租金20%的违约金；被告逾期未交纳租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的20%向被告加收滞纳金。根据合同约定，被告应当于2019年4月30日前支付2019年5月30日至2020年5月30日的租金，但此年度被告仅支付了15万元租金，尚欠48万元。被告欠租行为违反合同约定，原告有权依据合同约定解除合同、收回房屋并要求被告承担违约金。故原告诉至本院，望判如所请。被告魏利婧辩称，承租房屋其已经返还给了原告，其不应承担48万元的房租，因为双方曾口头协商房租不再上涨；且承租房屋曾因为修路原因空置一年，在此期间被告全额向原告支付了房租。双方的租赁合同已经解除，被告也不同意承担违约金，因为房屋空置近一年，被告并未使用却交纳了一年的房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁转让合同》一份，原告将承租的位于兰州市城关区××路××号××层的房屋出租给了被告。双方在合同中约定：租赁期限自2016年5月30日至2021年5月30日止；该房屋租金为每年60万元整（甲方出具收款收据不提供发票），自2018年5月30日后，房屋租金每年递增5%；该房屋双方签字生效后，需在2016年4月30日之前一次性付清租金及转让费合计60万元整，2017年起，付租赁费期限为每年4月30日之前；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并无条件收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金累计达15日；5、利用承租房屋进行违法活动的；6、故意损坏承租房屋的；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的20%向乙方加收滞纳金。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告开始在承租房屋内经营茶楼，并按约向原告支付了2019年5月30日之前的房屋租金。后被告仅向原告支付了2019年5月30日至2020年5月30日期间的租金15万元，剩余租金未予交付。原告催要未果，遂诉至本院。另查明，被告已于2020年5月10日将承租房屋返还给了原告。本院认为，原、被告双方就兰州市城关区酒泉路189-191号1楼房屋达成的《房屋租赁转让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2019年4月30日前向原告付清2019年5月30日至2020年5月30日期间的租金，拖欠租金累计达15天，原告有权终止合同并收回房屋。现被告认可其仅向原告支付了该年度租金15万元，剩余租金未予支付，原告依据合同约定主张解除《房屋租赁转让合同》并无不当。但原、被告双方均认可被告已于2020年5月10日将承租房屋返还给了原告，双方实际通过腾房行为已于2020年5月10日解除了《房屋租赁转让合同》，故原告现要求解除《房屋租赁转让合同》、判令被告返还房屋已无必要，本院对原告的该部分诉讼请求不再予以支持。关于原告要求被告支付拖欠的租金48万元的诉讼请求。原、被告双方签订的合同约定，案涉房屋年租金为60万元，自2018年5月30日后租金每年递增5%。根据该约定，案涉房屋2018年5月30日至2019年5月30日的年租金为63万元，2019年5月30日至2020年5月30的年租金为66.15万元。现原告仍以2018年5月30日至2019年5月30日的年租金63万元主张被告支付2019年5月30日至2020年5月30日拖欠的租金系原告对其权利的处分，亦不违反合同约定。但原、被告均认可被告已缴纳了15万元租金，且房屋于2020年5月10日交付被告，故被告应承担2019年5月30日至2020年5月10日的租金59.5万元（63÷12×11+63÷12÷30×10=59.5），其还应当向原告支付租金44.5万元（59.5-15=44.5），本院对原告该项诉讼请求予以部分支持。关于被告辩称双方协商租金不再上涨的主张，因被告未提供证据对此予以佐证，本院对被告的该项辩称不予采纳。关于被告辩称承租房屋因为修路导致空置一年，其仍向原告支付租金的主张，因被告未提供证据证明其辩由，且房屋因修路空置并非原告过错，被告可与原告协商减免房租，但不能以此拒绝支付租金，故本院对被告的该项辩称亦不予采纳。关于原告要求被告承担违约金12万元的诉讼请求，虽然双方在《房屋租赁转让合同》中约定任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，但我国合同法规定的违约金以补偿性为主，以惩罚性为辅。本案被告在庭审中提出双方违约金约定过高，除了被告逾期支付租金给原告造成了资金占用利息损失外，原告未提供证据证明被告违约给其造成了其他损失，故本院以原告的实际损失为基础，结合合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌定被告以拖欠租金额的10%向原告支付违约金，即被告应向原告支付违约金44500元（445000×10%=44500）。关于被告辩称合同已经解除，其不应承担违约责任的主张。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见》（法发［2009］40号）第8条规定，合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据上述规定，原、被告之间的《房屋租赁转让合同》解除，不影响原告依据合同向被告主张违约金，故本院对被告的该项辩称不予采纳。关于原告主张的保全费，因其在本案中未申请财产保全，相应的费用亦未产生，本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告魏利婧于本判决生效后十五日内向原告李振元支付拖欠的租金44.5万元及违约金44500元。二、驳回原告李振元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4900元，由原告李振元承担902元，被告魏利婧承担3998元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 祝 静二〇二〇年十二月九日书记员 张燕冰