广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10408号原告（反诉被告）：谢泽畴，男，汉族，1985年3月22日出生，居民身份证住址（户籍住址）广州市番禺区。被告（反诉原告）：谢百胜，男，汉族，1954年11月15日出生，居民身份证住址广州市番禺区，户籍住址广州市番禺区。原告谢泽畴与被告谢百胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用小额诉讼程序。诉讼过程中，谢百胜对谢泽畴提出反诉，本院予以受理。后经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为普通程序，先后两次公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）谢泽畴，被告（反诉原告）谢百胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢泽畴向本院提出诉讼请求：1.被告退还扣除煤气、电费等费用后租房押金和租金共3000元；2.被告承担诉讼费用。2020年12月24日庭审中，原告谢泽畴变更上述第1项诉讼请求为：被告退还租房押金3800元。事实和理由：原告于2015年6月1日与被告签订租赁合同，承租广州番禺锦绣趣园X单元，月租金1900元，押金3800元。2018年6月租金涨到2200元。2018年7月15日原告搬离该单位，并与被告商定，押金和7月19日至7月31日房租（按天计算退还）扣除必要费用后退还原告。2018年7月19日被告已经将该单位出租给另外一位租客。此后被告以煤气费、电费没空去结算，人在深圳不方便等借口，一再拖延，原告多次联系无果。2018年9月6日被告开始屏蔽原告手机号。2018年9月11日，原告通过妻子的手机号与被告协商，当天达成协议：扣除煤气601元，7月份电费342元，新租客要求更换的灯泡水龙头等150元，厨房洗手盆下面底板损坏赔偿500元，剩余退还金额3000元，被告应于当日转账。2018年9月13日被告未退还3000元并反悔，要求原告修好橱柜底板。原告约维修工到场评估，结论是橱柜为密度板且已使用10年以上，底板维修难度大，维修费高于橱柜本身价值，且不修复不影响新租客日常使用。原告愿意按底板价值赔偿，但被告一再要求修好橱柜或按高于橱柜本身价值维修费赔偿。2018年9月21日被告开始屏蔽原告妻子手机号，导致事件无法协商解决。被告谢百胜辩称，其同意退原告住房押金3800元，但前提是原告必须将损坏的橱柜修复恢复原状。反诉原告谢百胜向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔偿燃气费656元和代缴人工费100元、电费342元和代缴人工费100元、水电维修费154元，合计1352元；2.反诉被告修复橱柜，恢复原状；3.反诉被告承担反诉费。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年6月1日签订租赁合同，将反诉原告位于广州番禺区钟村锦绣趣园X房租给反诉被告使用。2018年7月15日，反诉被告在没有与有关单位结清燃气费、电费的情况下通知反诉原告退租搬走。期间双方交换押金退还及7月份房租等事项的意见，反诉原告明确表示按合同约定办理。次日，反诉原告独自搞卫生时发现水电设备有缺失损坏现象，发现严重的人为故意损坏事件，橱柜洗菜盆下方底板与地面之间塞满旧衣物，致使橱柜底板和后侧板长期接触污水霉烂，柜体塌陷，一个好端端的还能用上几十年的橱柜就这样被人为恶意破坏了。就此反诉原告致电反诉被告质问及追责，但反诉被告拒不履行合同约定的修复橱柜，按实际损失赔偿的义务。相反，反诉被告强迫反诉原告按其完全不符合合同约定的计算退还抵扣后的押金。事实上，如果反诉被告不修复橱柜，反诉被告交纳的3800元押金不足以赔偿反诉原告的实际损失。反诉被告退租前未结清的燃气费、电费是反诉原告去缴交的。据此，反诉原告提出反诉。反诉被告谢泽畴对反诉原告谢百胜的反诉辩称，关于反诉原告提出的第一项反诉请求，其只同意支付燃气费656元和电费342元，不同意支付代缴人工费200元和水电维修费154元。关于反诉原告提出的第二项反诉请求，其已经为反诉原告安装了新的橱柜，其不同意再进行修复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月31日，谢百胜作为出租人（甲方）、谢泽畴作为承租人（乙方）与满堂红（中国）置业有限公司广州分公司作为经纪方共同签订《租赁合同》（编号0019253），约定：甲方同意将其所拥有的座落于广州市番禺区钟村镇锦绣生态园趣园X房（以下简称涉讼物业）出租给乙方作住宅使用；租赁期自2015年6月1日起至2016年5月31日止共计12个月；月租金1900元，租金按月结算，每月开始的第7日前缴交当月租金；乙方2015年6月1日前向甲方缴纳3800元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金；甲方已提供房产证或具有出租权的有效证明、身份证明等文件。乙方已提供身份证明文件。甲乙双方已分别审查并确认对方文件的真实合法性；甲方在付清水、电、煤气费、管理费等应付费用后应依约将房屋及设备交付给乙方使用，并保证屋内附属设备、设施能正常运行及使用，并负责房屋和设备的定期安全检查，及承担房屋设备正常的维修费用。租赁期内，该物业的管理费、水电燃气费、电视天线费、电话费由乙方负担；乙方在租赁期内应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋。因此延误房屋维修而造成甲方或第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿。如因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复；租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；等等。同日，谢泽畴向谢百胜支付了押金3800元和一个月租金1900元，谢百胜向谢泽畴出具了相应的收款证明。庭审中，双方确认，谢泽畴于2015年6月1日入住涉讼物业，至2018年7月15日搬离，谢泽畴向谢百胜支付涉讼物业至2018年7月的租金，除谢百胜本案主张的燃气费和水电费外其余该两项费用谢泽畴已经自行缴清。双方对租金支付无争议且不要求处理。谢百胜提交的燃气欠费信息及对应的微信支付凭证和发票、客户结账单记载，2018年7月15日查询打印的涉讼物业欠费信息显示，欠费524.07元为2017年6月至2018年6月期间的燃气费，产生违约金76.97元，两项合计总欠费601.04元；次日通过微信方式向燃气公司支付了燃气费和违约金的价税合计601.55元并取得相应发票，微信支付凭证未显示付款方信息，发票显示购买方为谢百胜；涉讼物业2018年7月燃气费为54.51元。谢百胜主张谢泽畴支付燃气费656元，谢泽畴同意支付。谢百胜提交的显示派单日期2018年11月7日的涉讼物业电费通知单5张记载，计费时段自2017年11月1日至2018年9月1日，电费共计875.76元，其中计费时段2017年11月1日至2018年7月1日的电费合计489.08元。谢百胜主张谢泽畴支付电费342元，谢泽畴同意支付。谢百胜提交显示由新租户周某于2018年11月6日出具的证人证词记载，周某于2018年7月22日搬入涉讼物业，入住时发现客厅吊灯有3个灯泡不亮，餐厅吊灯有2个灯泡不亮，橱柜洗菜盆处塌陷、后侧板地板霉烂，经与房东协商，房东让周某请师傅修理，向房东报销费用，橱柜由房东处理，随后发现西侧阳台有2个水龙头漏水，遂一并维修处理，之后向房东报销154元，周某还陆续到供电局、煤气公司帮前租客缴纳其未缴的电费342元、燃气费54.51元。就此，谢百胜在本案中主张代缴燃气费和水电费人工费200元和水电维修费154元，并就水电维修费154元提交了收款收据原件3张加以证明。收款收据显示，2018年7月22日购买灯泡6个支出70元，2018年7月28日购买灯泡1个和水龙头1个支出27元，2018年8月3日购买角阀水胶布支出17元，合计114元。谢泽畴不同意承担上述费用。谢泽畴称，灯泡在其租住期间已经不亮，其本应通知谢百胜进行更换，但其没有通知，水龙头漏水是自然老化所致，并非其人为造成，故应由谢百胜自行更换。谢百胜提交的涉讼物业的橱柜照片显示，洗菜盆下方橱柜底板和后侧板有霉烂现象，柜体有塌陷现象。谢泽畴对照片无异议。谢泽畴称，洗菜盆下方橱柜底板和后侧板的霉烂现象是由于洗菜盆漏水导致浸泡所致，该现象是其的原因造成，但柜体塌陷是由于长期使用所致，非其损坏。谢百胜确认，橱柜是其购房时附带的装修，其一直没有更换过。在谢泽畴退租后，双方就橱柜修复和赔偿事宜进行过多次磋商，均未能协商一致。诉讼中，谢百胜原反诉要求谢泽畴修复橱柜或者按实际损失赔偿。因双方未能协商一致，双方同意委托评估机构对橱柜的修复费用或者实际损失进行评估，后因谢百胜不同意预交评估费，致评估未能启动，谢百胜变更反诉请求要求谢泽畴对橱柜进行修复恢复原状。后本院通知双方于2020年11月3日到涉讼物业对橱柜的现状进行勘验，以确定橱柜是否存在修复可能等相关情况，并通知双方届时各自带一名具有相关修复专业知识的维修师傅到场，以代表双方对橱柜的现状、修复的可能性、修复要求及费用等提出意见。2020年11月3日，谢百胜及其朋友龙某、谢泽畴及其联系的橱柜安装师傅梁某到达涉讼物业，本院组织各方对橱柜现状进行勘验后，谢百胜与谢泽畴达成意见如下：双方同意拆除橱柜另行安装新橱柜（不含开燃气灶、更换洗手盆和水龙头），经梁某现场测量后梁某确认橱柜拆装等费用合计2800元，由谢泽畴负责联系梁某于2020年11月16日前（具体施工时间由谢泽畴与现租户联系确定）上门拆除旧橱柜并安装新橱柜，相关费用由谢泽畴支付，橱柜安装后由现租户进行验收签名确认。2020年11月17日，谢泽畴向本院提供付款账单详情、收据和验收单，用于证明其新橱柜已完成安装并验收合格。该组证据显示，谢泽畴于2020年11月4日、同年11月16日向梁某合计支付了2800元并取得相应收据，橱柜验收时间为2020年11月14日，验收结论为合格，验收人为周某。庭审中，谢百胜确认谢泽畴安排的人员已拆除原橱柜并安装了新橱柜。谢百胜称，新橱柜的材料、颜色、长度和高度在其可接受范围内，但新橱柜比与原橱柜宽8公分，严重影响厨房布局，给使用带来诸多不便，故其要求谢泽畴按原橱柜的尺寸重新修复橱柜。对此，谢百胜提交显示由周某于2020年12月14日书写的新旧橱柜尺寸加以证明。谢泽畴称，其不知道原橱柜的尺寸，其已根据双方同意的方案安排专业人员测量尺寸后制作新橱柜并上门安装，拆装过程均由安装人员与现租户进行对接，其并无参与，现新橱柜已经安装完毕，不存在再修复的问题。本院认为，谢泽畴与谢百胜就涉讼物业成立的租赁合同关系已于2018年7月15日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”虽然涉讼《租赁合同》约定的租赁期间届满后，双方没有续订租赁合同，但是，谢泽畴继续使用涉讼物业，谢百胜没有提出异议，故原租赁合同继续有效。关于谢泽畴主张退还押金3800元的问题。根据合同约定，谢泽畴在租赁期满之日缴清租赁涉讼物业的一切费用后，谢百胜应将押金无息退还谢泽畴；租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在押金中扣除，不足部分由谢泽畴负责赔偿。本案中，虽然存在谢泽畴未缴清租赁期间涉讼物业燃气费和电费的事实，但是，谢百胜已经反诉要求谢泽畴支付燃气费和电费，谢泽畴无异议并同意支付，故上述约定的退还押金的条件视为已经成就。虽然存在因谢泽畴的原因导致涉讼物业内橱柜损坏的事实，但是，谢百胜已经就橱柜损坏向谢泽畴提出了反诉主张，要求谢泽畴恢复原状，故不存在上述约定的从押金中扣除相应损失赔偿的问题。因此，谢泽畴主张谢百胜退还押金3800元，理据充分，本院予以支持。关于谢百胜主张的燃气费656元和电费342元。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，谢泽畴承认谢百胜该项反诉请求，不违反法律规定，本院予以支持，故谢泽畴应向谢百胜支付燃气费（含违约金）656元和电费342元，合计998元。关于谢百胜主张的代缴燃气费和电费的人工费200元。首先，谢百胜并未举证证明其因谢泽畴未缴清燃气费和电费而由其代为缴交导致产生误工损失或者其他相关费用。其次，谢百胜提供的周某出具的证人证词显示，燃气费54.51元和电费342元系由周某到有关部门缴交，且无证据证明谢百胜因此向周某支付了相应人工费。因此，谢百胜要求谢泽畴支付代缴人工费200元，缺乏理据，本院不予支持。关于谢百胜主张的水电维修费154元。该费用实际上是指购买灯泡和维修水龙头等费用。根据合同约定，谢百胜负责房屋和设备的定期安全检查及承担房屋设备正常的维修费用；谢泽畴在租赁期内应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知谢百胜并积极配合谢百胜检查和维修房屋，因此延误房屋维修而造成谢百胜或第三人的人身、财产遭受损害的，谢泽畴应负责赔偿。对于周某在证人证词中提及的5个灯泡不亮和2个水龙头漏水问题，并无证据证明是因谢泽畴使用不当或人为造成损坏，结合谢泽畴使用涉讼物业长达三年以上的事实，谢泽畴主张属于正常使用的损耗可信，由此更换灯泡和维修水龙头产生的费用属于上述约定的房屋设备的正常维修费用，依约应由谢百胜承担。虽然，谢泽畴没有依约及时通知谢百胜进行维修不当，但是，谢百胜主张的水电维修费154元仅是维修费用，并不属于上述约定的延误维修而造成谢百胜财产遭受损害产生的损失，故谢百胜主张谢泽畴支付水电维修费154元，与合同约定不符，理据不足，本院不予支持。关于谢百胜主张的修复橱柜，恢复原状。在本院组织双方对橱柜进行勘验后，谢百胜与谢泽畴就橱柜事宜达成了一致意见，同意由谢泽畴联系的梁某进行原橱柜拆除和新橱柜的制作及安装，并委托现租户对新橱柜进行验收，现新橱柜已经更换并安装完毕，相应费用已由谢泽畴向梁某支付完毕，现租户周某也已在验收单上签名确认验收合格，应认定谢泽畴已按照双方达成的意见履行了相应的义务。现谢百胜以新橱柜比原橱柜宽8厘米为由提出异议，并要求谢泽畴按照其主张的原橱柜尺寸再次进行修复恢复原状。对此，本院认为，谢百胜主张橱柜尺寸不符，仅提供周某手写的尺寸加以证明，但本院组织双方进行现场勘验时双方并未要求对原橱柜尺寸进行记录，且当时周某不在场，周某亦未到庭说明其提供的原橱柜尺寸从何而来，此外谢百胜未提供其他证据证明原橱柜的尺寸，故根据现有证据不足以认定谢百胜主张的尺寸误差确实存在。退一步讲，即使谢百胜主张的尺寸误差存在，由于原橱柜已经使用多年，现更换了新的橱柜，尺寸上存在的误差也不影响橱柜的使用功能，尺寸不符仅为瑕疵履行，不足以否定谢泽畴已完成对橱柜的修复义务。因此，谢百胜要求谢泽畴按照其主张的原橱柜尺寸重新修复新橱柜，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，谢百胜应退还谢泽畴押金3800元，谢泽畴应支付谢百胜燃气费（含违约金）和水电费合计998元，两者相抵后，本案由谢百胜向谢泽畴退还押金2802元（3800元-998元）。谢百胜其余反诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第二百一十八条、第二百二十条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告谢百胜于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谢泽畴退还押金2802元；二、驳回反诉原告谢百胜其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元（原告谢泽畴已预交），由被告谢百胜负担。反诉案件受理费50元，减半收取计25元（反诉原告谢百胜已预交），由反诉被告谢泽畴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  吴春燕人民陪审员  陈柳冰人民陪审员  李 翔二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  何佳玲