山东省郓城县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁1725行初255号 原告：王艳峰，男，1965年8月1日出生，汉族，居民，住郓城县。 原告：梁彦国，男，1969年7月16日出生，汉族，居民，住郓城县。 原告：唐衍良，男，1963年11月21日出生，汉族，居民，住郓城县。 原告：武邦山，男，1950年1月10日出生，汉族，居民，住郓城县。 原告：肖勇，男，1962年11月5日出生，汉族，居民，住郓城县。 原告：赵勇，男，1961年1月19日出生，汉族，居民，住郓城县。 共同委托诉讼代理人：李勇，山东君诚仁和律师事务所律师。 被告：郓城县自然资源和规划局，住所地：郓城县临城路西段**。 法定代表人：袁良臣，局长。 出庭负责人：杜冰，副局长。 委托诉讼代理人：陈泽华，山东郓州律师事务所律师。 第三人：山东郓城农村商业银行股份有限公司，，住所地：郓城县东门街中段路西 法定代表人：尹利广，董事长。 委托诉讼代理人：张顺，山东两仪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张敬辉。 原告王艳峰、梁彦国、唐衍良、武邦山、肖勇、赵勇诉被告郓城县自然资源和规划局、第三人山东郓城农村商业银行股份有限公司（以下简称郓城农商行）撤销房屋他项权登记一案，于2020年10月12日向本院提起行政诉讼。本院当日立案后，同日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年11月5日公开开庭审理了本案，六原告委托诉讼代理人李勇、被告郓城县自然资源和规划局负责人杜冰、委托诉讼代理人陈泽华、第三人郓城农商行委托诉讼代理人张顺、张敬辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2014年2月26日案外人王国华以案涉房产作为抵押物为山东郓城苏鲁化纤有限公司在第三人郓城农商行提供最高额500万元的借款抵押担保。2014年3月7日案外人王国华作为抵押人与抵押权人郓城农商行持流动资金借款合同、最高额抵押合同、房地产抵押估价报告及相关申请材料向原郓城县房产管理局申请为郓城农商行办理案涉房屋他项权登记。原郓城县房产管理局于2014年3月7日将登记在王国华名下位于郓城县××路××路南房产证号为0××0的商住门市房（一层101、102、104室）为本案第三人办理了登记编号为郓房郓城他字第0××9号的房屋他项权证。另外，根据2019年1月13日中共郓城县委郓发［2019］1号文件，原郓城县房产管理局不动产登记职权由郓城县自然资源和规划局依法行使。 原告诉称，2002年12月20日，王国华以出让的方式取得郓城县××路××路南790.3平方米的土地使用权，土地证号为郓国用（2002）字第40**。2005年王国华以华达公司名义进行开发建设，房屋建成后登记在王国华个人名下，房产登记证号为0××0，登记时间为2005年9月14日。2005年12月份六原告分别购买了王国华以华达公司名义开发的一层门市房，随之，六原告分别实际占有、使用以上房屋。上述事实已经山东省高级人民法院（2019）鲁民终1395号民事判决书确认。2014年3月7日王国华擅自将已出售给六原告的门头房抵押给郓城农商行，并与其共同申请办理了郓房郓城他字第0××9号房屋他项权证。作为登记机关的被告未对案涉房产的实际状况（房屋是否存在、实际使用、占有人是谁、是否存在实际权利与登记不符的情形等）进行调查，仅依据原房产证和土地使用权证，就为第三人办理了他项权利登记证书。被告的上述行为明显侵犯了该房屋的实际所有权人即六原告的合法权益。故向法院提起诉讼，请求判令撤销郓房郓城他字第0××9号房屋他项权登记。 被告郓城县自然资源和规划局辩称，原告没有证据证明其是涉案房屋的合法所有权人，故原告不是本案案涉房产的利害关系人，因此，原告不具备诉讼主体资格。涉案房屋的他项权登记行为是在2014年3月作出的，至原告起诉之日已经超过六年之久，行政诉讼的起诉期限不存在中止、中断、延长的情形，故原告起诉已超法定起诉期限。被告是在审查清楚案外人王国华与郓城农商行提供的申请材料的基础上，依照法定程序办理的房屋他项权登记，无违反法律、法规现象，原告起诉无事实与法律依据，请求法院依法驳回原告起诉或驳回其诉讼请求。 第三人郓城农商行述称，被告的房屋他项权登记行为合法合规，原告对案涉房产不享有物权，故原告不具备诉讼主体资格且起诉已超过起诉期限，要求驳回原告起诉。 根据原、被告双方的诉辩主张及第三人就本案诉讼请求的陈述意见，本院认为本案的争议焦点是：一、原告起诉是否超过起诉期限；二、原告是否具备诉讼主体资格；三、被告房屋他项权登记行为是否合法，是否应予撤销？ 针对以上争议焦点，原告向本院提交了如下证据：一、郓房郓城他字第0××9号房屋他项权证复印件，证明被告实施了他项权登记的错误行为；二、菏泽市中级人民法院（2018）鲁17民初136号民事判决书和山东省高级人民法院（2019）鲁民终1395号民事判决书，证明原告是案涉房产的出资购买人和实际占有人，原告对本案享有诉权，亦能够证明原告因案涉房产所有权一直与郓城农商行、王国华、宋华进行着民事诉讼，山东省高院的判决书落款时间距原告提起本案诉讼不足一年，原告起诉未超过起诉期限；三、（2014）郓民初字第2553号民事判决书、（2015）郓商初字第100号民事判决书、（2016）鲁17民终1498号民事判决书、鲁检民（行）监［2019］37000000248号不支持监督申请决定书各一份，证明案涉房产所有权人并非王国华、宋华，其二人无权就案涉房产设定抵押；四、原告提交了2018年24号信访事项复查意见书，证明郓城农商行在办理案涉房产抵押时，因未对房屋的实际权属、占有、使用等情况进行调查，已被认定为违规，并进行了追责。 针对以上争议焦点，被告向本院提交了如下证据：一、菏正评[2014]郓字第013号房地产抵押估价报告第23页记载的内容，证明案外人王国华曾于2007年5月8日利用案涉房地产向中国工商银行郓城支行进行过抵押贷款，原告王艳峰时任工行行长，审查并批准了王国华的借款及抵押合同，证明王艳峰在那时就已经知晓了案涉房屋的产权登记人为王国华，王艳峰并未就产权登记信息提出过异议，从而证明原告提起本案诉讼已超过起诉期限；二、房屋他项权登记申请人提交的申请材料一宗（郓城县房屋登记申请书、王国华、宋华身份证、结婚证复印件、山东省企业法定代表人身份证明、房屋共有人同意抵押的证明、房地产抵押清单、郓城农商行法定代表人身份信息、授权委托书、李仰允、祝令亚身份证复印件、流动资金借款合同、最高额抵押合同、房地产抵押估价报告及国有土地使用证、被抵押房屋产权证等），证明申请人向房产登记机关提交了办理房屋他项权登记所需的全部材料；三、郓城县房屋登记业务流程内部传递表及房屋他项权证存根各一份，证明原郓城县房产局依法对申请人提交的相关材料进行了询问审查、核准等程序，符合办理房屋他项权登记的条件，被告依照不动产他项权登记的相关程序，依法办理了房屋他项权登记，事实清楚、程序合法、适用法规正确。 第三人针对以上争议焦点，提交了（2019）鲁民终1395号民事判决书，证明六原告与王国华之间仅可能存在房屋买卖合同关系，原告对涉案房产并不享有物权。涉案房地产登记在案外人王国华名下，后王国华将该房地产抵押给第三人，办理了抵押登记，并经山东省高级人民法院生效裁判认定抵押有效。故原告不具备本案诉讼主体资格，且该生效判决可以证实原告在多年之前已知晓被告为王国华办理房屋所有权证、土地使用权证以及为第三人办理他项权证的事实，证明原告提起本案诉讼已过起诉期限。 被告、第三人对原告提交证据的真实性均无异议，对其关联性及证明目的存有异议。被告、第三人认为原告提交的五份判决书只是认定了原告与案外人王国华之间买卖合同的效力问题，因原告没有到房屋登记部门办理产权转移登记，故不能认定原告对涉案房屋享有物权。山东省高院作出的（2019）鲁民终1395号民事判决书确认了本案第三人对案涉房屋享有优先受偿权，说明省高院生效法律文书认定了涉案房屋的他项权登记的效力。且被告为第三人办理案涉房屋他项权登记在原告要求涉案房屋归其所有并要求办理产权转移登记之前，故无论生效判决对涉案房屋买卖合同效力的确认如何，均不能否定被告为第三人颁发房屋他项权证书的行政行为。被告、第三人对原告提交的2018年24号信访事项复查意见书的关联性及证明目的提出异议，认为该证据系监管部门对第三人的行业要求和处理，与本案被诉登记行为没有关系。 原告对被告所提交的房地产抵押估价报告第23页中记载内容显示“涉案房屋土地使用权曾在本案原告之一的王艳峰任工行郓城支行负责人期间进行过抵押贷款的事实”质证认为，被诉行政登记行为作出时间为2014年，与2007年王艳峰任中国工商银行郓城支行负责人没有关系，该证据与本案待证事实不具有关联性。原告对被告提交的房屋登记业务内部传递表、房屋他项权证存根流动资金借款合同、最高额抵押合同、房地产抵押估价报告的真实性未提出异议，但对他项权抵押登记程序的合法性提出异议，认为不动产登记部门没有对房屋的现状进行调查核实，从评估报告所附照片可知房产当时处于租赁状态，但被告作为登记机关却未对抵押登记情况明确告知承租人，也没有预先征求抵押房屋实际共有人的意见，从而证明被告办理房屋他项权抵押登记程序违法。对房屋登记申请书、房屋共有人同意抵押的证明中“宋华”签名的真实性有异议，王国华与宋华的签名明显出自同一人笔迹。对房产抵押清单及最高额抵押合同的合法性提出异议，认为抵押清单及抵押合同中只有王国华一人的签名，均没有共同抵押人宋华的签名，说明房屋登记业务流程中审查人员并未尽到审查义务，从而证明房屋登记业务流程内部传递表所显示的审查记录并不真实。 原告对第三人提交的（2019）鲁民终1395号民事判决书的证明目的提出异议，认为（2019）鲁民终1395号民事判决书之所以认定第三人对案涉房屋享有优先受偿权，是在默认被告抵押登记行为合法有效的情况下做出的，民事案件并未对行政登记行为进行实质性审查，故该判决不能作为认定被诉行政行为合法的根据。另外，该判决落款时间为2019年10月24日，而本案立案时间为2020年10月13日，中间间隔不足一年，第三人所提交的以上证据却能反证原告起诉并未超过起诉期限。 综合各方质证意见，本院对案件事实和有关证据认证如下：（2019）鲁民终1395号民事判决书能够证明本案六原告及本案第三人就案涉房屋所有权归属及设立他项权（抵押权）是否有效的问题一直进行着民事诉讼，该生效民事判决是在2019年10月24日作出的。被告对此未提出异议，依法确认为有效证据予以采信。对原告提交的（2014）郓民初字第2553号民事判决书、（2015）郓商初字第100号民事判决书、（2016）鲁17民终1498号民事判决书、鲁检民（行）监[2019]37000000248号不支持监督申请决定书，虽能证实原告王艳峰、武邦山取得了案涉房屋的部分产权但因其未及时办理不动产转移登记，且该两份生效判决时间均是在案涉房屋他项权登记之后，不能因此对抗他项权登记的效力，无法达到原告的证明目的，故对以上三份判决及不支持监督申请决定书不做为本案有效证据予以采信。对被告提交的菏正评（2014）郓字第013号房地产抵押估价报告第23页记事栏中的记载内容，本院认为与案涉他项权登记行为无必然联系，不应因此否定王艳峰作为原告的主体资格，更不能否定其他五位原告的诉讼主体资格。被告提交的房屋登记业务流程内部传递表虽对办理案涉房屋他项权中的各个环节进行了记载，但对申请人提交的申请资料中房地产抵押清单及最高额抵押合同中均无案涉房屋共有人宋华的签名的事实未进行调查及审核，存在程序瑕疵。对房屋登记申请书、房屋共有人同意抵押的证明中“宋华”签名的真实性原告虽提出异议，但未提交足以推翻该笔迹的证据，也未在法院指定的期限内申请笔迹鉴定。故对该两份书证的证据效力予以认定。对被告提交的王国华、宋华身份证复印件、结婚证复印件、企业法人营业执照、山东省企业法定代表人证、郓城农商行组织机构代码、法定代表人身份信息、授权委托书、李仰允、祝令亚身份证复印件、流动资金借款合同等证据的真实性原告均未提出异议，依法确认为有效证据。原告对房地产抵押估价报告的合法性提出异议，认为评估机构未到现场实地勘察被评估的房产，但从评估报告中拍摄的房产照片可以证明评估机构到现场进行了实地查看，故原告的主张的事实不予认定。 经审理查明，2005年12月份六原告相继购买了案外人王国华位于郓城县××路××路××房××（建筑面积约406.34平米）并交付六原告实际占有和使用，六原告将以上门市房对外出租并收取租金。2014年2月26日案外人王国华私自将已出售给六原告的案涉房屋作为抵押物在第三人处办理了最高额抵押贷款，并于当年3月7日与第三人共同申请办理房屋他项权登记。被告郓城县自然资源和规划局（原郓城县房产管理局）于2014年3月7日根据案外人王国华夫妇及本案第三人郓城农商行的申请及提交的相关材料为本案第三人办理了郓房郓城他字第0××9号房屋他项权证。 本院认为，郓城县自然资源和规划局为第三人办理房屋他项权登记并颁发郓房郓城他字第0××9号房屋他项权证时未告知本案六原告起诉期限及诉权，原告的起诉期限应为一年，在2014年10月13日至2019年10月24日期间六原告一直主动参与案涉房屋所有权及抵押权的民事诉讼，六原告接到生效民事判决书后，才能确定其权利义务是否因行政登记行为而受到不利影响，因此，六原告行政诉讼的起诉期限应当从生效民事判决作出之日起计算，故六原告于2020年10月9日提起本案行政诉讼，并未超过一年的起诉期限。被告郓城县自然资源和规划局（原房产管理局）根据案外人及本案第三人提交的房屋登记书面申请，对其需提交的相关材料：抵押当事人的身份证明、郓城县房屋登记申请书（抵押登记申请书）、最高额抵押合同、国有土地使用权证、房屋所有权证、可以证明抵押房地产价值的房地产抵押估价报告等进行了必要的形式审查，应视为被告作为房屋登记机关按照《房屋登记办法》及《城市房地产抵押管理办法》中规定的有关程序进行了审查、核实。尽管抵押合同及抵押清单上没有共有人宋华签字确认，但共有人同意抵押的书面证明及郓城县房屋登记申请书中均有宋华的签名确认，应视为共有人宋华同意抵押。另外，因国有土地使用权证、房屋所有权证上的权利人均为王国华而没有显示宋华为共有权人，因此，即便没有宋华的签字，也不影响当事人提交材料的真实性，六原告之中的王艳峰、武邦山提起民事诉讼要求确认物权并办理产权转移登记的诉讼均晚于被告作出房屋他项权登记行为，被告不可能对案涉房屋权属纠纷预先知晓并进行调查核实。综上，被告作为房屋他项权登记部门并不具有确认案涉房屋所有权归属的职能，其依据申请人交验的有关材料作出的房屋他项权登记行为事实清楚，程序合法，并无明显不当。综上，六原告要求撤销郓房郓城他字第0××9号房屋他项权登记行为没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回六原告王艳峰、梁彦国、唐衍良、武邦山、肖勇、赵勇的诉讼请求。 案件受理费50元，由六原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于菏泽市中级人民法院。 审 判 长  李元雪 人民陪审员  樊兆东 人民陪审员  王 华 二〇二〇年十二月二十五日 法官 助理  王昌超 书 记 员  刘 宵