河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀1102民申12号 再审申请人（原审被告）:河北瑞恒房地产开发有限公司，住所地衡水市故城县邢德公路南侧**。 法定代表人：李兰生，董事长。 委托代理人：陈章岩，故城县政通法律服务所法律工作者。 被申请人（原审原告）:河北衡水农村商业银行股份有限公司孙洼支行，住所地，住所地衡水市桃城区赵家圈镇徐家村村东iv> 负责人：魏敬峰，行长。 原审被告:袁宝琴，女，1972年7月20日出生，汉族，住衡水市武邑县。 再审申请人河北瑞恒房地产开发有限公司（以下简称瑞恒公司）因与被申请人河北衡水农村商业银行股份有限公司孙洼支行（以下简称衡水农商行孙洼支行）、袁宝琴金融借款合同纠纷一案，不服本院于2017年6月22日作出的(2017)冀1102民初1673号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审查终结。 再审申请人瑞恒公司申请再审称，申请人不服衡水市桃城区人民法院于2017年6月22日作出的(2017)冀1102民初1673号民事判决，申请再审，请求依法撤销(2017)冀1102民初1673号民事判决第二项，改判申请人瑞恒公司与被申请人衡水农商行孙洼支行签订的抵押合同无效。事实与理由：一、原审程序不当。申请人瑞恒公司与被申请人衡水农商行孙洼支行及原审被告袁宝琴金融借款合同纠纷案所涉土地、房产抵押合同，抵押标的物包含案外人柴洪海、柴广、刁希华购买的房产，三案外人是实际权利人，且为有独立请求权的第三人，应依法追加其为第三人参加诉讼。原审未予追加，审理程序不当。二、抵押合同之标的物系争议财产，瑞恒公司与衡水农商行孙洼支行将争议财产抵押担保，违反法律强制性规定，抵押合同无效。原审将抵押合同认定为有效合同，属适用法律错误。瑞恒公司与衡水农商行孙洼支行的借款抵押合同的标的物包括柴洪海、柴广、刁希华购买的洲海商贸城F2—1—14房产中的F2—7、F2—13、F2—14房产。三名购房人购买案涉房产早于瑞恒公司与衡水农商行孙洼支行订立抵押合同，且三名购房人早已装修入住至今。瑞恒公司与衡水农商行孙洼支行订立抵押合同，将早已出卖的房产、土地用于抵押，为他人借款进行抵押担保，使用于抵押的房产和土地处于争议状态。将有争议的房产、土地抵押担保，违反担保法第三十七条、物权法第一百八十六条及合同法第五十二条的规定，抵押合同无效。原审适用其他法律条款认定抵押合同有效，适用法律不当。三、抵押合同形成于瑞恒公司内部股权转让变化、股东换人，经办人员互换等多种因素，致使抵押财产所涉三名购房人多年来通过各种方式主张权利，找瑞恒公司解决办证过户问题，未能解决。物权法解释(一)第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的应予支持”。四、抵押合同所涉土地证和房产证均已抵押，并作了抵押登记，因案外人主张物权，使得瑞恒公司与衡水农商行孙洼支行订立的抵押合同无效，而且全部无效。因抵押的房产证、土地证均登记在一个他项权证书上，如果撤销他项权登记，就涉及全部抵押合同无效。只有认定抵押合同全部无效，不动产登记机关才能撤销抵押登记，从而重新办证，否则抵押登记无法撤销。认定抵押合同全部无效后，因抵押过错带来的法律后果按担保法及其司法解释的规定依法确定，主合同有效，从合同无效的抵押人承担民事责任的部分不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。综上所述，瑞恒公司根据民诉法第一百九十八条第一款的规定，提请院长发现，桃城区法院(2017)冀1102民初1673号民事判决确有错误，需要再审纠正。原审判决违反民诉法第二百条第六项规定，应予再审。 被申请人衡水农商行、原审被告袁宝琴未提交书面意见。 本院经审查认为，本案再审审查的主要问题是衡水农商行孙洼支行对瑞恒公司抵押的房产是否享有优先受偿权。 物权法第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十六条第一款规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”；第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。对房屋、土地使用权权属的确定须以依法登记为准。瑞恒公司开发建设的洲海商贸城F2栋1—14房产的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》及记载抵押登记事项的《他项权证》上载明的抵押物所有权人、土地使用权人均为瑞恒公司，衡水农商行孙洼支行有理由相信瑞恒公司有权用案涉房地产设立抵押。衡水农商行孙洼支行与瑞恒公司签订抵押合同设定抵押时，依据瑞恒公司名下的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，在不动产登记机关办理了抵押登记，该抵押登记合法有效，衡水农商行孙洼支行就抵押房产享有的抵押权已经自登记时设立。在主债务人袁宝琴不能按照约定履行债务时，衡水农商行孙洼支行作为抵押权人，有权请求以抵押物的变价款优先受偿。 关于本案抵押合同是否违反合同法第五十二条、担保法第三十七条和物权法第一百八十六条的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的消费性购房者是指以生活居住为目的的购房人。虽然瑞恒公司申请再审称其在设立抵押前已将其开发的洲海商贸城F2栋1—14房产中的F2—7、F2—13、F2—14房产出售给案外人柴洪海、柴广、刁希华，但案外人柴洪海、柴广、刁希华三人购买的是商住房，系门市房，三案外人不是以生活居住为目的的商品房消费者，不属于可优先保护的消费类购房债权。以公司法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受，并不因法定代表人或者经办人的变更而变化。瑞恒公司内部的股权变化、经办人变更，不是认定其以本公司名下房地产设立抵押的民事行为无效的法定事由。本案中，瑞恒公司名下《国有土地使用证》和《房屋所有权证》是不动产物权归属的直接凭证，房屋登记簿记载设定抵押的房产所有人为瑞恒公司，并未显示存在他项权利，也没有异议登记事项。房屋所有权证记载的内容系由国家行政机关以法定程序审查后作出的确认，具有物权公示公信的效力。衡水农商行孙洼支行在签署抵押合同、办理抵押登记前，对案涉房屋、土地权属登记情况进行调查，即尽到了审查义务。无证据证实衡水农商行孙洼支行在签订抵押合同时，明知部分抵押物已经出售给案外人柴洪海、柴广、刁希华，还故意与瑞恒公司签订抵押合同设立抵押。瑞恒公司认为本案抵押合同将有争议的财产设立抵押，违反担保法第三十七条的观点，与事实不符，不足以认定。本案抵押合同没有约定“债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，故不能适用物权法第一百八十六条的规定来否定抵押合同的效力。本案抵押合同也不具备合同法第五十二条规定的合同无效的法定情形。瑞恒公司主张的本案抵押合同无效的再审事由不能成立。瑞恒公司因在本案中承担抵押担保责任，而不能继续履行其与案外人之间的房产买卖协议，应当向案外人承担违约责任，该与本案不是同一法律关系，应另行解决。 另外，经查原审卷宗材料，瑞恒公司、袁宝琴在原审既未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见，案外人柴洪海、柴广、刁希华也未在原审诉讼期间对抵押房产的权属问题提出过权利主张。原审不了解抵押房产已经出售给案外人柴洪海、柴广、刁希华的情况，未通知三名案外人作为第三人参加诉讼，不违反法律规定。瑞恒公司以原审未通知三案外人参加诉讼，违反法律规定为由，提出的原审诉讼程序不当的再审事由，亦不能成立。 综上所述，瑞恒公司申请再审已经超过法定的申请再审期限，且其提出的再审事由不符合民事诉讼法第二百条第六项规定情形。原审判决认定案涉抵押合同有效，衡水农商行孙洼支行对抵押物的折价或者拍卖、变卖所得价款有优先受偿权，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回河北瑞恒房地产开发有限公司的再审申请。 审判长  刘九恩 审判员  高桂丽 审判员  牛金雪 二〇二〇年十二月三十日 书记员  郭 忱