广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0507民初1377号原告：翁金华，男，1962年7月24日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县**********，公民身份号码362************236。委托诉讼代理人：徐碧英，广东赛博律师事务所律师。被告：杨燕玲，女，1971年11月4日出生，汉族，住广东省汕头市金平区***************，公民身份号码440************224。委托诉讼代理人：刘萍，广东特力律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓倩，广东特力律师事务所实习律师。被告：李海明，男，1970年9月16日出生，汉族，住广东省汕头市金平区***************，公民身份号码440************012。委托诉讼代理人：谢娇文，广东特力律师事务所律师。原告翁金华与被告杨燕玲、李海明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐碧英，被告杨燕玲的委托诉讼代理人刘萍、黄晓倩，被告李海明的委托诉讼代理人谢娇文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告杨燕玲和李海明返还原告翁金华押金67520元；2.判决被告杨燕玲和李海明赔偿原告翁金华损失20000元；3.本案诉讼费用由被告杨燕玲和李海明共同承担。诉讼期间，原告变更诉讼请求为：1.判决确认原告和被告杨燕玲2012年4月16日签订的《汕头市房地产租赁合同》无效；2.判决被告杨燕玲和李海明返还原告预付的房屋占有使用费67520元；3.判决被告杨燕玲和李海明赔偿原告损失20000元；4.本案诉讼费用由被告杨燕玲和李海明共同承担。事实和理由：原告和被告杨燕玲于2012年4月16日签订《汕头市房地产租赁合同》（下称案涉租赁合同），约定被告将其拥有合法土地使用权的自建上盖建筑物，位于汕头市龙湖区珠津工业区公建配套区C2第**地块的房产，建筑面积约2200㎡及空地面积约600㎡出租给原告作为工厂使用，租期为2012年7月1日起至2022年6月30日止，共10年。双方约定的付款方式为原告应于签订合同时交付后6个月租金168000元作为押金，合同生效后原告应每季第二个月15日前缴交被告杨燕玲每三个月租金（即2012年8月15日前），以此类推。两被告系夫妻关系。案涉租赁合同签订后，原告即通过银行汇款向被告李海明支付了168000元押金，并按约向被告支付租金。2019年9月30日，原告看到汕头龙湖工业园区管理办公室张贴在原告厂房大门的发给被告的《关于限期清理违章搭建物的通知》后，电话告知了被告李海明该通知内容，被告遂让原告物色新的厂房，及时搬迁，原、被告双方口头解除案涉租赁合同。原告于2020年2月29日前全部搬迁完毕，搬迁费用约200000元。原告搬迁完毕后即将案涉房产交给了被告。原告按合同约定标准支付被告租金至2019年12月31日。原告要求被告返还168000元押金，被告仅返还了40000元。抵销原告未付的2020年1月和2月两个月租金60480元后，被告尚欠67520元押金没有返还给原告。原、被告解除案涉租赁合同，尚欠原告的押金应予返还。二被告为夫妻关系，返还原告押金为两被告共同债务，应共同偿还原告。因被告出租给原告的建筑物为违章搭建物，导致案涉租赁合同提前解除，以至于原告不得不在原计划2022年6月30日前搬迁的情况下提前搬迁厂房，产生提前搬迁损失。综上，原告为维护自身合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条等的规定诉至贵院，请求依法判决支持原告翁金华的诉讼请求。诉讼期间，原告将上述事实及理由变更为：被告杨燕玲于2012年4月16日将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告签订的《汕头市房地产租赁合同》应为无效。原告支付的168000元押金应视作预付的房屋占有使用费。原告于2020年2月29日前搬离上述租赁合同使用场地，扣除原告实际占有使用房屋尚欠的使用费，被告杨燕玲应返还原告67520元。两被告系夫妻关系。返还房屋占有使用费为两被告共同债务。因被告杨燕玲给原告的建筑物未取得建设工程规划许可证，导致租赁合同无效，以至于原告不得不在原计划2022年6月30日前搬迁的情况下提前搬迁厂房，产生提前搬迁损失。综上，原告依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条等的规定申请变更诉讼请求。两被告在法定答辩期间均没有提出书面答辩。在庭审中，被告杨燕玲辩称，1.对于原告的第一项诉讼请求，我方也认为合同是无效的，但是在该工业园区存在大量没有办理规划许可的也在使用，只要有土地证的仍然原用，该厂房现在是空置的，该厂房确实是没有办理规划许可证。2.原告从2012年办厂租赁该厂房时，已经知道房产证还未办好，2012年6月向工商局办理营业执照时，原告向工商局提交生产场地使用证明，该证明中已明确涉案厂房房产证未办好，证明原告是在知情的情况下租用涉案厂房，原告在原诉状中陈述的收到通知导致搬迁的原因不能成立。3.原告实际搬迁时间为2020年4月21日，即使合同无效，其也应当支付搬迁之前的场地使用费以及水电费等相关费用，双方结算以后尚欠的款项在2020年4月21日已经支付，原告的第二项诉讼请求不能成立。4.原告认为的赔偿损失20000元不能成立，该搬迁费并非因合同无效导致，原告在原起诉状中也明确其搬至其他新的场地发生的20000元费用，我方认为不论是合同到期还是合同无效导致的搬迁都会产生搬迁费用，与合同效力无关联性。被告李海明辩称，1.我方认为租赁合同是无效的。2.对于退还房屋占有使用费，原告于2020年4月21日搬离涉案厂房，双方已就款项协商一致达成合意，退还原告押金40000元，并不存在返还房屋占有使用费的问题。3.对于原告第三项诉讼请求，原告未能举出相关证据证明造成的相关损失和存在相关损失，也属于原告自己应当承担的部分，与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院根据证据规则依法予以审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2012年4月16日，原告与被告杨燕玲签订《汕头市房地产租赁合同》，约定：被告杨燕玲将位于汕头市龙湖区珠津工业区公建配套区C2第2号地块的房产，建筑面积约2200平方米，租金为23760元；空地面积约600平方米，租金为4240元；每五年租金递增8%；被告杨燕玲同意将该房产出租给原告作工厂使用；租期为10年，自2012年7月1日起至2022年6月30日止；付款方式为：原告应于签订本合同时交付后6个月租金168000元作为押金，合同生效后原告应每季第二个月15日前缴交每三个月租金（即2012年8月15日前），以此类推；租赁期间，双方如需提前解除合同，必须提前90日告知对方，并按如下方式处理：被告杨燕玲提前收回该房产的，须双倍返还押金予原告；原告提前退租的，押金不予退回，被告杨燕玲已收的租金按实结算。同日，原告向被告杨燕玲支付押金168000元，被告杨燕玲将上述租赁物交给原告使用。原告向被告杨燕玲支付租金至2019年12月31日止。原告支付上述租赁房产的水费、电费至2019年12月31日止。另查，上述位于汕头市龙湖区珠津工业区公建配套区C2第2号地块的土地使用权人为被告杨燕玲，该土地上的建筑物即本案租赁房产在建设时未取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准建设；该房产未办理房地产权证。另查，2019年9月30日，汕头龙湖工业园区管理办公室向被告杨燕玲出具《关于限期清理违章搭建物的通知》，提出被告杨燕玲未经批准在珠津工业区（珠津北路西侧、属工业区已征用地）上搭建的构筑物未经自然资源、建设等部门行政许可，属于违章搭建。现配合汕头市创建全国文明城市及龙湖区关于开展散乱污场所整治联合执法工作，限被告杨燕玲于10月10日前对上述违章搭建物进行自行拆除、清理，并恢复步道原状。逾期未拆除、清理的，有关部门将依法组织清拆。上述通知于2019年9月30日张贴在本案租赁房产大门。诉讼期间，原告提出：原告实际占有使用租赁物至2020年2月29日止，于2020年2月29日搬离租赁场地。原告搬离后电话通知被告，没有办理书面的移交手续。厂房属于开放状态，故双方没有办理移交清单。原告支付的押金168000元扣除2020年1月1日至2020年2月29日的租金60480元、被告已付还的40000元，被告尚欠67520元押金没有返还给原告。2020年1月1日至2020年2月29日的水电费没有扣除。对此，两被告提出：双方签订租赁合同租赁物包括厂房和空地，厂房没有规划许可证，厂房方面是无效的，但空地的租赁是有效的。原告从2020年1月1日开始没有支付租金。2020年4月21日，就在租赁场地现场，原告才跟被告交付场地及结算，被告杨燕玲收回租赁房产，没有办理书面的移交手续。2020年4月9日至4月11日期间，双方通过微信协商原告要求转租，两被告当时不同意，从微信上来讲，双方还未结算和移交租赁场地。2020年4月21日，被告转账给原告的儿子40000元是双方当面谈好后，在租赁现场转账的。原告结欠的租金自2020年1月1日起至4月21日止共111888元（按月租金30240元、3个月21天计算，其中3个月是90720元，21天是21168元）、水费992.79元（2月409.59元、3月194.4元、4月388.8元）、电费8728.04元（1月4143.44元、2月1637.28元、3月1480.24元、4月1467.08元），以上费用合计121608.83元。双方协商一致由被告转账给原告40000元，就把原告缴纳的押金168000元结算清楚。双方没有办理书面的结算手续，没有签订任何的协议。诉讼期间，原告提出：租赁合同原定的租赁期限是到2022年6月30日，但因为该厂房没有取得规划许可证，合同无效导致原告需要提前到2020年2月29日搬离，提前2年4个月，搬迁费用200000元，计算依据是参照年利率6%计算的资金占用费用，就是以200000为基数从2020年2月29日计算至2022年6月30日按年利率6%计算的资金占用费用20000元。另查，两被告系夫妻关系。诉讼期间，两被告对原告提出本案租赁合同的责任应由两被告共同承担的主张表示没有异议。本院认为：关于《汕头市房地产租赁合同》的效力问题。原告与被告杨燕玲签订《汕头市房地产租赁合同》，约定的租赁物虽然是位于汕头市龙湖区珠津工业区公建配套区C2第2号地块的房产和空地，但根据“房地一体”的处理原则，该租赁合同约定的租赁物应以房产为主，以空地为辅。因该租赁合同项下的房产未取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准建设，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，故应认定双方签订的《汕头市房地产租赁合同》无效。原告要求确认双方于2012年4月16日签订的《汕头市房地产租赁合同》无效的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。关于原告将租赁物移交给被告杨燕玲的时间问题。原告提出使用租赁房产至2020年2月29日止，但原告未能举证证明其于当天已将租赁房产交还被告杨燕玲，故应认定原告将租赁物移交给被告杨燕玲的时间为被告杨燕玲主张的其收回租赁物的时间即2020年4月21日。原告应向被告杨燕玲支付场地使用费至被告杨燕玲收回租赁场地之日即2020年4月21日止。因双方签订的上述租赁合同无效，被告杨燕玲依据无效合同收取原告的押金应予退还，但应抵扣原告使用租赁场地的使用费及水电费。因此，原告要求被告杨燕玲和李海明返还原告预付的房屋占有使用费67520元应抵扣场地使用费及水电费至2020年4月21日止（即67520元减去2020年3月份的租金30240元、再减去2020年4月1日至21日止的租金21168元、2020年1月1日至4月21日止的水费992.79元、电费8728.04元），抵扣后，被告杨燕玲和李海明应返还原告6391.17元。原告的该项诉讼请求应在上述范围内予以支持。关于原告要求被告杨燕玲和李海明赔偿原告损失20000元的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于两被告提出的抗辩意见，理由成立的，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告翁金华与被告杨燕玲于2012年4月16日签订的《汕头市房地产租赁合同》无效。二、被告杨燕玲、李海明应于本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告翁金华6391.17元。三、驳回原告翁金华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1988元，由原告负担1938元，两被告负担50元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 吴  映  君人民陪审员 陈  少  霞人民陪审员 姚  欣  仪二〇二〇年十一月三十日书 记 员 辛丽冰（代）