甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初8832号原告：闫明，男，汉族，1964年3月17日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：蔡中亮，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫晓，汉族，1958年3月17日出生，住所地兰州市城关区，系闫明姐姐。被告：甘肃强达供销配送置业有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水路**兰山宾馆**。法定代表人：陆宝平，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐源泽，甘肃熙和律师事务所律师。原告闫明与被告甘肃强达供销配送置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡中亮、闫晓、被告甘肃强达供销配送置业有限公司的委托诉讼代理人徐源泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫明向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付房屋拆迁安置过渡补助费220695元（自2017年5月起至2019年10月）；2、请求判令被告按双方签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》中延长过渡期限的规定，按年递增50%发放过渡补助费直至新房验收合格，通知原告交钥匙为止；3、请求法院判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年11月2日，原被告签订了《住宅房屋拆迁产权调换协议》，约定原告将位于兰州市城关区天水××路××号××室，权属证书为兰房（城房改）产字第1××2号的房屋（建筑面积66.81㎡）交于被告拆迁新建，双方约定过渡期限为36个月，过渡期内被告按原告被拆迁房屋面积每平方米每月补助10元发放过渡费，之后每12个月发放一次，至被告通知原告入住为止，如果被告用于产权调换的房屋提前竣工，被告通知原告在约定时间办理相关手续，过渡费停止发放。协议签订后，被告按约依次支付36个月的过渡费。但此时房屋还未动工建成，双方按照协议十二条规定，除不可抗力的原因外，被告延长原告过渡期限，按《兰州市城市房屋拆迁管理办法》规定的过渡补助费标准向原告发放过渡费。根据该办法，逾期过渡12个月以上的，在上年基础上每年递增50%，其后，被告以此规定每12个月支付一次过渡补助费至2017年5月便不未支付，后双方多次协商未果。原告房屋被拆十年至今仍未能入住，常年在外租房漂泊，被告却屡次违约，至今仍拖欠过渡补助费近三年，给原告造成了严重的生活困扰及加重了家庭经济负担，为了维护公民的合法财产权利，故诉至贵院，望判如所请。被告甘肃强达供销配送置业有限公司辩称：1．原告并非涉案房屋所有权人，其仅是作为代理人领取过渡费，故非本案的适格主体，如发生继承法律关系，请法院依法严格审查原告的主体身份；2．原告的第一项诉讼请求与事实严重不符。过渡费每12个月发放一次，截止2019年5月15日，原告未领取的过渡费（含违约金）为96,206元，并非原告所诉的220,695元。且答辩人不存在拖欠案涉房屋的过渡费，是房屋权利人不前来领取造成的；3．原告第二项诉讼请求所诉的每年递增50%属于双方在《住宅房屋拆迁产权调换协议》中关于违约责任的约定，该约定的违约责任明显过高，答辩人请求法院根据违约实际造成的损失下调，调整为自2017年起被告按每月每平方60元支付原告过渡补助费（含违约金），2017年5月至2019年5月每年应支付的过渡费（含违约金）为48,103元，合计96,206元。况且双方在违约责任中并未约定直至新房验收合格、交钥匙为止，故该项诉讼请求依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年11月2日，原告闫明与被告甘肃强达供销配送置业有限公司签订了《住宅房屋拆迁产权调换协议》，协议约定“一、被拆迁房屋所在地甘肃省兰州市城关区天水××路××号××室，权属证号：兰房（城房改）产字第1××2号。二、乙方（原告）对被拆迁房屋选择就地期房产权调换，房屋安置地点为《甘肃财富中心》2＃楼6层Ａ1室…四、乙方自行过渡，甲乙双方约定过渡期限为36个月。过渡期内甲方按乙方被拆迁房屋建筑面积每平方米每月10元补助，向乙方发放过渡补助费。搬迁时甲方一次性向乙方发放12个月过渡补助费，之后每12个月发放一次，直到甲方通知乙方入住为止。如甲方用于产权调换的房屋提前竣工，甲方通知乙方在约定时间办理相关手续，过渡补助费停止发放。……十二、违约责任：1、除不可抗力的原因外，甲方延长乙方过渡期限，按《兰州市城市房屋拆迁管理办法》规定的过渡补助费标准向乙方发放过渡补助费。2…3、甲方房屋验收合格，通知乙方结清房屋差价款后交钥匙入住，并停发过渡费。…”协议签订后，被告按协议约定拆迁原告的房屋，并按照协议约定发放过渡补助费。按照每平方米每月10元，被告每年向原告发放过渡费8017.20元。36个月后，由于被告按期交房而延长过渡期，被告按照协议约定每年递增50%向原告发放过渡费至2017年5月。因过渡费按此方式递增方式支付费用过高，被告与原告协商以每平方米每月60元标准支付，原告不同意，故被告未再支付过渡费，原告诉至法院。另查，在本院审理的另案中，史强、彭晓莹、史力、史旭东与甘肃强达供销配送置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中所涉位于兰州市城关区××路××号××平方米住宅房屋租赁价值进行评估，经兰州中信房地产评估事务有限公司于2019年8月19日出具编号为中信估字（2019）第1080号的《房地产估价报告》显示，“本次评估报告的价值时点是：2017年1月1日。评估单价：每月每平方米40元，建筑面积：61.47平方米，年租金总收益：29506元。”本院认为，本案的争议焦点系：1．原告闫明的要求被告发放房屋拆迁安置过度补助费220,695元的诉讼请求是否具有事实和法律的依据，是否应予支持？2．本案所涉《住宅房屋拆迁产权调换协议》中是否存在违约金过高情况，是否应予调整？关于原告闫明要求被告甘肃强达供销配送置业有限公司支付房屋拆迁过度补助费的诉求，本院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原、被告签订了《住宅房屋拆迁产权调换协议》，双方就应按照合同约定内容完全履行各自的义务，被告按照合同约定给付原告三年的房屋拆迁过渡补助费。期满后房屋未建成交付，根据双方《住宅房屋拆迁产权调换协议》第十二条的约定，被告应按《兰州市城市房屋拆迁管理办法》的规定“开发商延长过渡期限的，超过12个月以上的，在上年基础上每年递增50%发放过渡补助费。”向原告每年递增50%支付过渡费。被告在向原告按照50%支付过渡费至2017年5月，被告由于数额过高无力支付并请求人民法院根据实际损失适当减少。关于违约金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”另《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》的若干问的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁定。当事人约定违约金超过造成的损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”。本案中由于被告在拆迁期限到期后仍未按照约定向原告交付房屋，构成违约，双方约定的违约责任系被告延长过渡期，按照每年50%递增支付过渡费。根据兰州中信房地产评估事务有限公司编号为中信估字（2019）第1080号的《房地产估价报告》显示同类地段的每月每平方米房屋租金在40元，故双方约定的违约责任金额（按50%每年递增发放过渡费）明显超过了被告违约给原告实际造成的损失。此外，本院查明，被告于庭审中同意对原告的过渡费按照每月每平方米60元发放。综上，本院为衡平双方当事人的利益，根据公平原则综合考虑原告所受到的实际损失，本院酌定被告按照每月每平方米60元的标准向原告发放过渡费为宜。故从2017年5月31日至2019年5月30日，被告应向原告发放过渡费（含违约金）应为66.81×60×12×2=96,206.4元。2019年5月31日至被告房屋验收合格，通知原告结清房屋差价款后并交钥匙入住为止的过渡补助费按照每月每平方米60元的标准向原告发放。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：被告甘肃强达供销配送置业有限公司于本判决生效后十日内向原告闫明支付自2017年5月31日至2019年5月30日的过渡补偿费96,206.4元；2019年5月31日至甘肃强达供销配送置业有限公司房屋验收合格，通知原告闫明结清房屋差价款后并交钥匙入住为止的过渡补助费按照每月每平方米60元的标准向原告闫明发放。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,305元，由原告闫明承担1,300元，被告甘肃强达供销配送置业有限公司承担1,005元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 程   娟人民陪审员 ??李洪亮人民陪审员 ??杨冬平二〇二〇年十二月二十一日书记员杜文晖