四川省珙县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1526民初1282号 原告：刘志娥，女，1965年10月13日出生，汉族，住址四川省珙县。 被告：珙县天富房地产开发有限公司，住所地珙县巡场河西文鑫路******。统一社会信用代码91511526662765635B。 法定代表人：秦永高，总经理。 委托诉讼代理人：周德树，公司员工。 委托诉讼代理人：吴世军，公司员工。 原告刘志娥与被告珙县天富房地产开发有限公司（以下简称天富房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志娥、被告天富房产公司的法定代表人秦永高，及委托诉讼代理人周德树、吴世军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘志娥向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2001年9月16日签订的珙县商品房买卖合同合法有效，由被告协助原告办理产权变更登记及不动产登记证书；2.按照合同约定绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告，产权登记面积小于合同登记面积12.16㎡，被告应支付原告12.16㎡×2688×2＝65372.16元；3.判令被告向原告支付购房款资金利息44070元。（从2012年1月1日起至2020年9月7日止，按中国人民银行五年期以上商业贷款利率计算再加50%的逾期利息，以后另计至办理不动产证为止。）；4.判决被告返还五通费7460元、办证费契税6000元、大修基金5945元；5.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告刘志娥自愿放弃第三项诉讼请求。事实和理由：2010年9月16日，刘志娥向被告购买位于珙县××镇××街××段××花园小区××幢××单元××号商品房××，合同约定建筑面积110.58㎡，按照2688元／㎡单价，总金额为297239元。2010年11月入住。2010年9月16日，双方签订书面购房合同，其中合同部分约定：一、分期付款：首付93595元，五通费7460元、办证费契税6000元、大修基金5945元，余款20万元由开发商协助购房者贷款支付开发商；二、商品房不能办理产权登记的由出卖人承担全部责任。三、按照合同约定绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告。产权登记面积98.42㎡，合同面积110.58㎡，小于合同登记面积12.16㎡。按照《省物价局、省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》【川价发（2008）196号文件】第一条之规定，被告应全额返还原告五通费7460元。因被告目无法纪，侵吞原告契税和大修金11945元，导致原告无法办理房屋备案。因被告于2014年涉嫌一房多卖，被法院判入狱。在2015年被告被珙县人民法院纳入失信被执行人员名单中。因被告所开发的天富花园小区有违规超建950㎡和未缴纳相关部门必缴费用，并未向相关部门提供房屋竣工图和房屋建造面积，导致被告不能正常进入办证程序。综合以上被告个人原因导致天富花园整个小区大部分购房者未能办理住房贷款。从购房后至今，刘志娥在被告未能协助办理住房贷款后，多次要求向被告缴纳除首付外的剩余购房余款，原告多年来多方奔走，无法单个自行办理产权登记手续。 被告天富房产公司辩称：1.同意原告第一项诉讼请求，双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，我司也愿意积极配合办理产权证；2.本案应以双方签订的商品房买卖合同为依据，原告支付的购房款并不是按合同约定面积支付，而是按实测面积支付的，故被我司不承担面积误差比超出3%部分房款双倍返还的责任；3.大修金和契税已纳入购房款，且大修金和契税、五通费是合同约定代收的，均不应退还；4.我司协助了12户业主办理了银行按揭贷款，是原告不提供贷款的相关材料，不配合我司到银行贷款，导致至今原告未能贷款是原告自身的过错。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。经审理查明：天富房产公司于2007年6月8日经珙县工商行政管理局登记成立，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2011年1月20日珙县住房和城乡规划建设局对天富房产公司开发的天富花园房地产项目发放（珙）房预售证第30号《商品房预售许可证》，该证载明：售房单位为珙县天富房地产开发有限公司，项目名称为天富花园，房屋坐落地点：珙县巡场镇滨河西街北一段。2010年9月1日珙县天富花园经竣工验收合格。 2010年9月16日天富房产公司（出卖人）与刘志娥（买受人）签订《珙县商品房买卖合同》。主要内容：第一条、第三条、第四条约定买受人购买出卖人建设的位于珙县××镇××街××段××花园××幢××单元××号商品房，房屋建筑面积共110.58㎡，单价为2688元／㎡，总金额297239元；第五条面积确认及面积差异处理约定……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2（1）种方式进行处理，即面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第2种方式按期付款，即分期付款：首付93595元，余款20万元卖房方协助买房方在2010年12月30日前办理贷款交卖房方；第七条买受人逾期付款的违约责任约定，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；第八条交付期限约定出卖人应当在2010年10月30日前；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四：五通费7460元由开发商代收；办证费6000元；卖房方在卖房总金额中优惠买房方3644元。2010年9月16日，刘志娥支付了天富房产公司购房首付款93595元、办证费6000元、大修金5945元、五通费7460元。2010年11月11日，天富房产公司将涉案房屋交付给刘志娥居住使用至今。另查明，涉案房屋实际建筑面积为98.42㎡。原、被告双方均不要求解除合同。 为切实解决珙县天富花园小区产权证办理相关遗留问题，各购房者（包括刘志娥）与天富房产公司签订《珙县天富花园业主购房核对明细表》，双方对已交房款、大修金、契税、合同面积、实际面积等进行了核对。经原、被告双方确认，刘志娥交纳的购房首付款93595元、办证费6000元、大修金5945元、装修保证金1000元，上述共计106540元全部纳入实际已交付房款，刘志娥应交纳购房尾款为154369元。经天富房产公司、珙县天富花园小区业主代表叶发全、珙县巡场镇人民政府、珙县巡场镇龙祥社区共同商议，于2018年11月29日签订《共管账户协议》，确定以龙祥社区名义在珙县农商银行珙州支行开设共管账户，对珙县天富花园购房户所欠房款进行共管。2019年8月1日，刘志娥向共管账户转存入24368元，刘志娥现尚差欠天富房产公司购房款130000元。本案涉案房屋于2019年7月23日在珙县房产管理所办理备案登记。 本院于2020年10月14日立案受理的案外人刘志权与本案原告刘志娥、本案被告天富房产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2020）川1526民初1420号民事调解书，确认天富房产公司在刘志娥处享有应收房款130000元，刘志娥同意按天富房产公司与刘志权签订的《债权转让协议书》的约定，将房款中的120000元在领取产权证之日支付刘志权，用以冲抵天富房产公司欠刘志权的借款；其余10000元，刘志娥用于办理产权手续过程中天富房产公司应承担的费用。 本院认为，刘志娥与天富房产公司签订的《珙县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中双方均不要求解除合同，愿意继续履行合同。刘志娥在签订房屋买卖合同后已按约交了部分房款，后天富房产公司将刘志娥差欠的剩余房款转让于案外人刘志权，故刘志娥现已付清了天富房产公司的购房余款，天富房产公司作为出卖方亦应按合同约定，如期向买受人交付房屋，并在约定的期限内协助买受人办理房屋产权过户手续。天富房产公司交付房屋后，至今未按合同约定为买受人刘志娥办理房屋产权证，故刘志娥要求天富房产公司协助其办理产权变更登记的诉求应予以支持。 关于房屋面积确认及面积差异的处理。根据双方签订的《珙县商品房买卖合同》第五条约定，虽然刘志娥取得的房屋建筑面积98.42㎡与合同约定的110.58㎡误差为12.16㎡，绝对值超出3%，但是双方在合同中约定，以产权登记面积为准。根据查明事实，刘志娥亦并未按110.58㎡付清购房款，故天富房产公司不承担面积误差比超出3%部分房款双倍返还的违约责任。刘志娥此项诉求理由不能成立，本院不予支持。 关于是否应退还五通费、办证费（契税）及大修基金。根据查明事实，天富房产公司代收的办证费（契税）6000元及大修基金5945元，已全部转为刘志娥的已付房款，故不应再予以返还；关于五通费，川价发（2008）196号《省物价局、省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》，明确商品房开发企业不得向购房者收取五通费，但该规定不属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定。故原、被告双方签订的《珙县商品房买卖合同》附件四明确约定由卖房方代收五通费7460元，系属于当事人意思自治，上述约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。所以，天富房产按合同约定向刘志娥收取五通费符合合同约定，不应退还刘志娥。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告珙县天富房地产开发有限公司与原告刘志娥签订的《珙县商品房买卖合同》合法有效； 二、本判决生效后60日内，被告珙县天富房地产开发有限公司协助原告刘志娥到珙县不动产登记中心办理位于珙县××镇××街××段××花园××幢××单元××号商品房的产权变更登记手续； 三、驳回原告刘志娥的其他诉讼请求。 四案件受理费2877元，由原告刘志娥负担2777元（已申请免交），由被告珙县天富房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 熊 静 人民陪审员 李 军 人民陪审员 罗朝红 二〇二〇年十二月二十六日 书 记 员 张 洁