重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初18867号原告：广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路**（杨坪一社）×××**负**，统一社会信用代码91500107559037496N。负责人:刘娟，职务经理。委托诉讼代理人：周桂生，重庆坤驷律师事务所律师。被告：马春惠，女，汉族，住重庆市。原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司（以下简称“中奥物业重庆分公司”）与被告马春惠物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告中奥物业重庆分公司的委托诉讼代理人周桂生、被告马春惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2017年4月1日至2020年12月31日拖欠的物业服务费、水电公摊费共计5877元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付从2017年4月1日至2020年9月30日拖欠的物业服务费、水电公摊费共计5485.2元，并自愿撤回2020年10月1日至2020年12月31日期间物业服务费、水电公摊费请求。事实与理由：原告系重庆市九龙坡区×××小区的物业服务企业，被告系重庆市九龙坡区×××号房屋业主，从2017年4月1日开始，被告就没有向原告缴纳物业服务费以及水电公摊等费用，原告为维护合法权益，特诉请至法院。被告马春惠辩称，原告起诉诉讼时效已过；因原告并未直接与业主签订物业管理合同，故原告没有催收的主体资格；原告属于业主不知情的情况夏非法强制入驻案涉小区进行物业管理。原、被告双方围绕诉讼请求提交了物业费催收律师函、中国邮政标准快递单据及投送明细、物业费催缴函及上门催收的照片、欠费明细表、房屋登记信息查询资料、（2019）渝0107民初16751号民事判决书复印件、（2020）渝民终586号民事判决书复印件、前期物业管理服务协议、临时管理规约、照片等证据，本院依法组织原、被告双方进行了质证，并依法进行了审查。根据上述证据及原、被告双方的陈述，本院确认本案事实如下：被告马春惠系重庆市九龙坡区×××房屋业主，前述案涉房屋建筑面积92.76平方米。2019年7月15日，广东中奥物业管理有限公司重庆分公司作为原告起诉王建平、黎安平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日作出（2019）渝0107民初16751号民事判决书，载明：“重庆市九龙坡区谢家湾街道杨坪社区居民委员会出具的《证明》复印件，其内容均为证明原告于2010年9月1日开始在×××小区提供物业服务……本院于2019年8月14日前往谢家湾街道杨坪社区走访调查，经询问该社区党委书记，其称前述《证明》确系该社区出具，其自2016年5月从九龙镇接手杨坪社区后就知晓×××小区的物业服务企业就是原告，并且据其了解该小区的物业标准为1.5元/月/平方米。本院又于2019年8月16日前往九龙镇物管科走访调查，经询问物管科工作人员，其称自2012年1月到杨坪社区工作时，就知晓原告在×××小区提供物业服务。同日，本院还走访了谢家湾街道办事处人大办公室工作人员，其称自2016年5月九龙镇代管杨坪社区时，原告即在×××小区提供物业服务……广东雅博物业服务有限公司在该案中出具了《广东雅博物业服务有限公司关于×××小区提供物业服务情况说明》，称其公司于2010年8月31日因公司内部问题退出×××小区，同年9月1日，原告开始在小区提供物业服务，2009年3月左右，其公司与原告商讨合并事宜，2010年5月8日起公司形成股东会决议，确定其公司与广东中奥物业管理有限公司合并，但最终没有合并成功，其公司撤销了×××小区重庆分公司物业服务项目部，公司原班物业工作人员一并并入广东中奥物业管理有限公司。2010年9月1日，原告开始以分公司名义正式在×××小区提供物业服务，广东雅博物业服务有限公司与原告最终于2011年10月16日完成了×××小区物业交接以及工作人员人事交接……本院认为，根据本案庭审中查明的事实，可以认定在原告所起诉的2016年7月1日至2019年6月30日期间，事实上在×××小区提供物业服务的即为原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，虽原告进入×××小区提供物业服务在进场手续上存在瑕疵，但不宜据此径行否定原告在其所诉称的2016年7月至2019年6月期间为该小区提供了物业服务这一事实，根据权利义务相一致的原则，对于原告主张物业服务费的诉请依法予以支持”。后王建平、黎安平不服一审判决上诉至重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院于2020年3月27日作出（2020）渝05民终586号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，原告陈述案涉小区B区、C区因原房地产公司对物业公司每月进行0.2元/平方米的补贴，故该两区域的物业服务费用按照1.3元/平方米·月的收费标准收取。原告明确其主张2017年4月1日至2020年9月30日期间的物业服务费5064.7元（1.3元/月·平方米×92.76平方米×42个月），2017年4月1日至2020年9月30日期间的公摊水电费根据其举示已生效判决认定的10元/户·月计算为420元（10元/户·月×42个月），前述费用共计5484.7元。对物业费及公摊水电费的欠费时段表示不清楚，并以不存在物业为由，对原告主张的物业费等相关费用不予认可。同时提出原告起诉的期间已过诉讼时效。本院认为，根据法院生效判决认定，虽然原告进入案涉小区提供物业服务未经过多数业主同意并与业主之间建立正式物业管理合同关系，其管理案涉小区缺乏法律依据，但在原告请求期间原告事实上在×××小区提供了物业服务，原告与业主之间形成了事实上的物业服务关系，案涉小区全体业主没有依照法律规定形成业主多数决议正式通知原告退出小区，因此，根据权利义务相一致性的原则，被告应当向原告交纳2017年4月1日至2020年9月30日的物业服务费、公摊水电费。该期间的物业服务费原告主张参照1.3元/月·平方米的标准计算，水电公摊费按10元/户·月标准计算，根据原告举示生效文书的认定，其主张前述标准并无不妥，综合考虑案涉小区目前现实情况，本院对其主张予以支持，对被告不予认可物业费及公摊水电费的抗辩意见不予采信。被告虽对物业费及公摊水电费欠费时段表示不清楚，但未举示相反证据予以证明，故本院对此不予采信。关于被告提出的诉讼时效已过的问题。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》有关三年诉讼时效的规定以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持，”原告主张的2017年4月1日至2017年10月1日期间的物业费及公摊水电费于民法总则施行之日起尚未满民法通则规定的二年的诉讼时效，故该期间的物业费及公摊水电费应适用三年时效的规定。本院经审理查明，原告经中国邮政向被告居住地即案涉房屋地址邮寄了律师函，该律师函载明了被告应于收到律师函后七日内向原告交付2017年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费及公摊水电费，该邮件于2020年7月17日签收。故本院认定原告于2020年7月17日向被告催收物业费等相关费用，诉讼时效中断。根据《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效之规定，原告主张的2017年4月1日至2017年6月30日期间的物业费及公摊水电费已过诉讼时效，原告主张的2017年7月1日至2020年9月30日期间的物业费及公摊水电费未过诉讼时效。结合前述认定服务事实、案涉房屋面积、收费标准等情况，经计算，被告应当向原告支付2017年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费4702.93元（1.3元/月·平方米×92.76平方米×39个月），以及2017年7月1日至2020年9月30日期间的水电公摊费390元（10元/户·月×39个月），前述费用共计5092.93元。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告马春惠于本判决生效之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司支付2017年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费4702.93元、公摊水电费390元，共计5092.93元。驳回原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告马春惠负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年十二月八日法官助理 文 婷书 记 员 彭柯颖