四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16163号 上诉人（原审原告）：贾天琛，女，1989年8月14日出生，汉族，住山西省阳泉市城区。 委托诉讼代理人：李奇东，四川卓泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王杨，四川卓泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都中港置业有限公司，住所地：四川省成都市锦江区橡树林路**瑞升国际中心大厦**。 法定代表人：朱立新，总经理。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠虹阳，泰和泰律师事务所律师。 上诉人贾天琛因与被上诉人成都中港置业有限公司（以下简称中港公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初4219号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 贾天琛上诉请求：一、撤销原判决，改判支持贾天琛的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由中港公司承担。事实和理由：原判决认定事实错误。1．贾天琛在《四川省商品房买卖合同（预售）》落款处手写“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修标准”，并非认可双方买卖的是清水房。首先，原判决认定贾天琛在收房时未提出清水房异议系主观臆断。2018年9月，中港公司书面通知贾天琛收房，贾天琛在验收及收房前后均向中港公司工作人员提出过口头异议，直至2019年3月，贾天琛按照中港公司提供的登记表列明的项目进行了验收，自行装修。《物料签收登记表》系中港公司提供，并未列有装修标准选项，也未设置单独的备注栏；同时，因贾天琛已提出口头异议，贾天琛在填写时并未想及。其次，根据双方签订的《协议书》约定，双方对案涉房屋的价款应以双方于2017年3月20日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定的价款为准。而该合同第四条第（六）款明确约定装修标准为5481.21元/平方米，该标准已明显属于精装修费用标准。再次，附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》是任何商品房均应达到的最基本的交付条件，附件依附于合同，如有冲突，在无特别注明的情形下，应以合同为准。同时，合同及附件均是中港公司制定的格式合同，根据法律规定，当双方对格式条款的约定内容理解不一致时，应作出不利于中港公司的解释。即附件六的约定与合同约定不一致时，应按合同认定双方约定交付的装修标准为5481.21元/平方米。2．《协议书》中约定用于备案的“装修价”、“房价”金额与《四川省商品房买卖合同（预售）》中的费用金额是一致的，并不存在双方另外约定价格用于备案的情况。《协议书》《四川省商品房买卖合同（预售）》均系中港公司提供的格式合同，虽然《协议书》约定备案价格仅作备案使用，但中港公司仍按照《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的价格进行备案。该合同第四条第（五）款约定，案涉房屋的建筑面积共111.9平方米，该条第（六）款约定装修标准为5481.21元/平方米，据此可算出装修部分总价款为613347元。该金额与2017年12月29日的合同备案（备案号为3xx）中的装修成交价613347元相吻合。3．中港公司在合同正文专列条款约定装修价格，且亦是以该价格向成都市房屋交易中心和成都市不动产登记中心备案，足以证明案涉房屋的价格是由“装修价”和“房价”两部分组成的。若双方买卖的是清水房，中港公司在《四川省商品房买卖合同（预售）》中没有必要单列“装修标准”。中港公司不仅在合同中列明了装修标准项目，还明确了装修费用标准，并据此收取了贾天琛相当于精装标准的装修费，却只交付了清水房，其收取装修款没有任何事实依据，所收款项应予退还。4．认定中港公司与贾天琛签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、补充协议及《协议书》是当事人真实意思表示，有违常理，也有违民事活动的公平及诚实信用原则。中港公司收取了高额装修费用，却并未履行相应的装修义务，违背诚实信用原则。5．以“双方签订《协议书》时明确约定装修价、房价仅作为合同备案所用”为由，中港公司根据《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定收取贾天琛购房款，不仅于法无据，且违反了成都市政府强制性法律规定，系以合法形式掩盖非法目的的行为，违反规定涉及的合同金额部分应当认定无效，中港公司应当退还该部分价款。首先，2016年11月17日，成都市人民政府办公厅下发并实施了成办发【2016】45号《进一步促进我市房地产市场健康发展的若干政策措施》的强制性文件，其第三条第二款明确规定：“房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，应根据项目楼面地价及建安成本等合理确定申报价格，不得虚高申报，不得以精装修、提高设施设备档次等为名变相抬高价格，损害购房者权益。”2017年3月24日成办发［2017］10号文发布执行，其中第五条明文规定“打击违法违规行为：加强市场监管，规范市场秩序，严厉查处违规收取诚意金、虚高装修费变相提价、伪造或虚开社会保险缴纳证明等违法违规行为”。如前所述，中港公司作为房地产开发企业，应当明知文件内容。其次，法［2019］254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》从司法角度明确，涉及市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的相关规定属于效力强制性规定。一旦违反，应认定无效。该会议纪要第30条规定：“……下列强制性规定，应当认定为‘效力性强制性规定’：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的”。第31条规定：“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。”成办发〔2016〕45号文、成办发［2017］10号文是成都市人民政府制定的关于房地产管理的相关管理规定，旨在规范房地产市场交易秩序，属于国家宏观政策范畴，文件规定系效力强制性规定，违反文件规定的行为无效。中港公司虚构装修价格骗取备案的行为违反成都市人民政府规制房地产市场秩序的宏观政策规定，该部分约定应属于无效条款。 贾天琛补充称，根据《政府公开信息告知书》与双方约定的价款完全不一致，差额10000多元，在主合同第四条第六款装修标准5481.21元。在当时明确规定不得以精装修名义变相抬高房价，损害购房者的利益。中港公司明确违反国家政策规定，以合法形式掩盖非法目的。主合同第四条第六款应无效，合同中最后书写部分无效。同小区其它业主的合同与本案合同第四条第六款不一致。不符合常理。收取的该装修费用无依据。在协议书中，载明的的房价与装修费仅是备案之用，应按房管局公示的价格收取，多收取的无依据。 中港公司辩称，一、二审不应超出贾天琛一审主张范围。一审中，经人民法院询问，对于贾天琛的起诉请求“返还装修款”的请求权基础，已经进行了固定。一审笔录表明，贾天琛以不当得利的法律性质作为请求权基础。既然一审中已经固定该争点，则一审和二审法院，均不需要超出当事人自身的诉请基础去主动寻求各种可能的请求权基础，而都应该拘束于贾天琛主张的范围内进行判断。二、“不当得利”仅有一个法条予以规定，即《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”。但是买卖双方签订买卖合同、签订配套补充文件等行为，是中港公司取得款项的法律依据。在具备法律依据的情况下，不适用不当得利的返还制度。三、贾天琛在买卖合同成立的订约阶段，已经明知其所购商品房为【清水】状态而非【装修】。四、通过《协议书》，贾天琛已经明确知悉和承诺“买受人所购房屋为清水房，装饰装修及相关设备标准以……《附件六》……为准”。贾天琛并不是在争议房屋符合了附件六，而是认为附件六之外，超出附件六还该达到某种装修。附件六就是清水房屋达到的标准。五、《商品房买卖合同》第二章第（六）正确勾选了【清水】，符合附件六。合同具有一致性。买卖合同计价方式，是按照合同第八条，以“套内建筑面积”为单位进行计价的，现在也并没有发生套内建筑面积引发的差异争议。且在《协议书》中对于价格性质做出了相关的约定，买受人知悉和认可。即从开始签约到如何计价付款到交房，中港公司按照套内建筑面积计价收取购房款有依据，不构成不当得利。六、双方签约时间是在2017年3月，成都市实行成品住宅的具体规定，是在2017年11月、2018年3月左右，因此2017年3月的商品房买卖，不接受该类政策的规制。关于成都市买卖合同范本文件所形成的“装修标准元/平方米”形成的争议，成都市各级法院的观点：①规范性文件（不是法律、行政法规、规章）不属于衡量买卖双方是否违反强制性效力的标准。②双方可以对“装修标准元/平方米”的解释确认，是可以成立的。不会对此类共同解释确认，判定无效。③装修值多少钱或者购房者另行聘请造价鉴定机构或另行装修的花费多少，与类案争议没有关联性。④要回归双方共同签署的交易文件，综合认定购房者是否对装修状态是知情和同意过的。如果是，则不应由法院来介入干预推翻交易定价，判定退还或实质减少交易价款。 综上，贾天琛知情并同意交易清水房，如今却要求返还装修价款，不应得到支持。 贾天琛向一审法院提出起诉请求：１．判令中港公司返还装修款613347元；2．判令中港公司支付资金占用利息（以613347元为基数，自2018年2月6日起至2019年8月19日止，按年利率6%计算利息；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3．中港公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年3月20日，贾天琛、中港公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定贾天琛购买中港公司开发的位于锦江区××桂桥（Ｂ宗地）房屋，房屋建筑面积为111.9平方米，房屋装修水平为清水，装修标准为5481.21元／平方米，房屋总价为2190526元。合同落款处贾天琛手写注明“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修标准”。附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，起居室内墙腻子面层、顶棚腻子面层、室内地面为水泥抹面；厨房地面为水泥抹面、墙面为水泥砂浆、顶棚为钢筋混凝土楼板；卫生间地面为水泥抹面、墙面为水泥砂浆、顶棚为钢筋混凝土楼板；阳台为不封闭；供热采暖系统及节能设施、空调、通风、照明系统及节能设施均未作约定。上述合同签订后，交房地产管理部门备案登记，登记信息载明：房屋地址为锦江区，建筑面积111.9平方米，清水成交价1577179元，装修成交价613347元。同日，双方还签订《协议书》，明确双方向成都市房屋交易中心和成都市不动产登记中心备案中所填写的“装修价”、“房价”仅作为合同备案所用，双方应按《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定价款为准，买受人承诺所购买的房屋为清水房，装饰装修及相关设备标准以上述合同附件六的约定为准。贾天琛为购买上述房屋共计向中港公司支付1790526元。2019年1月3日，上述房屋建筑工程取得竣工验收备案。 2019年3月16日，中港公司向贾天琛交付了上述房屋，并一并交付“分户验收表、房屋使用说明书、房屋质量保证书、业主手册、装修手册”等材料。贾天琛收房时在登记表上备注：入户门挂伤、厨房墙面空鼓等问题，但未提出房屋未装修的质疑。收房后，贾天琛委托四川龙发建筑装饰工程有限公司进行家庭装饰装修，约定装修工程造价64925元，2019年11月4日，贾天琛支付装修尾款2000元。 一审庭审中，贾天琛明确其请求权基础为返还不当得利。 一审法院认为，贾天琛与中港公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、补充协议以及《协议书》是当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制规定，合法有效，民事主体应当秉承契约精神，严守合同约定，在合同约定不违反法律法规的禁止性规定的情况下，应当严格依法履约。贾天琛、中港公司在签订上述合同时，已明确约定房屋的购买总价、装修情况，也明确了是清水房交付。贾天琛在收房时，也未对房屋是清水房状态提出异议。另，双方于2017年3月20日签订《协议书》时，也明确约定“装修价”、“房价”仅作为合同备案所用。上述房屋经竣工验收备案，符合交付条件，贾天琛收房后又以中港公司交付的房屋不符合约定为由，要求退还装修费，既无事实依据，也有违诚信原则。一审庭审中，贾天琛又明确其以返还不当得利为由要求中港公司返还装修款。一审法院认为，不当得利，我国法律有明确规定，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，中港公司根据《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定，收取贾天琛的购房款，具有合法依据，不构成不当得利。综上，贾天琛要求中港公司返还装修款并支付资金占用利息的请求，于法无据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回贾天琛的诉讼请求。一审案件受理费减半收取5336元，由贾天琛承担。 二审中，贾天琛向本院提交如下新证据：1.《政府公开信息告知书》一套（共19页）。拟证明案涉房屋以建筑面积和清水状态来计价的，没有包含装修标准，开发商收取装修费无依据。2.其它业主的购房合同，拟证明同样是清水房，装修价格为零，中港公司属于故意隐瞒行为，属于用合法形式掩盖非法目的，该装修价格均应无效。 中港公司发表质证认为，对证据1的真实性、合法性认可，关联性不认可，不能达到其证明目的，备案合同与双方签订的价格一致，不存在无收取依据的问题。对证据2的真实性不予认可，再者，合同具有相对性，不能用其它业主的合同推出案涉合同具有欺诈，本案的房屋是清水房，不是公司收取了装修款，只是收取了清水房的价款。 本院将结合案件基本事实和其他证据予以综合认定。 二审中，中港公司未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，案涉《协议书》约定“一、双方确认：成都市房屋交易中心和成都市不动产登记中心《商品房买卖合同摘要》及成都市房屋交易中心和成都市不动产登记中心备案系统中所列“房价”与“装修价”、所填列数据仅作商品房买卖合同备案之用并非买卖双方的真实意思表示，对买卖双方不具有约束力，双方实际履行仍然按照2017年3月20日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议约定的价款为准。买受人承诺，对前述情况已知悉且无任何异议，不得向出卖人提出任何诉求。二、买受人承诺：买受人所购买房屋为清水房，装饰装修及相关设备标准以所签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》为准。买受人不得以备案中所列“装修价”要求出卖人履行除双方所签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》以外的装修义务。三、买受人知晓并确认在缴纳房屋契税及维修资金时，仍须按照双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的总价款为基数进行缴纳。四、双方确认：双方均是在清楚理解本协议书的内容及其法律后果的前提下签署本文件，不存在重大误解及欺诈、胁迫。” 本院认为，本案的争议焦点为：中港公司是否应当向贾天琛返还装修款及支付利息。对此，本院评述如下： 本院认为，贾天琛、中港公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《补充协议》《协议书》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应按合同约定履行各自义务。 《四川省商品房买卖合同》第八条计价方式与价款第（一）款约定“按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米24333.77元，总价款为2190526元”；第二十条第（三）款装饰装修及设备标准中关于装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。起居室内墙腻子面层、顶棚腻子面层、室内地面为水泥抹面；厨房地面为水泥抹面、墙面为水泥砂浆、顶棚为钢筋混凝土楼板；卫生间地面为水泥抹面、墙面为水泥砂浆、顶棚为钢筋混凝土楼板；阳台为不封闭；供热采暖系统及节能设施、空调、通风、照明系统及节能设施均未作约定。《协议书》载明“商品房买卖合同摘要……不动产登记中心备案系统中所列房价、装修价所填列数据仅作商品房买卖合同备案之用，并非买卖双方的真实意思表示，对买卖双方不具有约束力，双方实际履行仍然按照2017年3月20日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议约定的价款为准，买受人承诺对前述情况已知悉且无任何异议，不得向出卖人提出任何诉求”；“买受人承诺：买受人所购房屋为清水房，装饰装修及相关设备标准以所签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》附件六为准，买受人不得以备案中所列装修价要求出卖人履行除双方所签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》附件六以外的装修义务”；“双方确认双方均是在清楚理解本协议书的内容及其法律后果的前提下签署本文件，不存在重大误解及欺诈、胁迫”。从上述约定看，双方明确约定了案涉房屋的总价、装修状况、交付房屋为清水房，且双方均承诺商品房买卖合同备案中的“房价”、“装修价”并非买卖双方的真实意思表示，对双方不具有约束力。现中港公司按合同约定向贾天琛交付了房屋。因此，贾天琛诉请中港公司返还装修款及支付资金占用利息不能成立，本院不予支持。 综上，贾天琛的上述请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费10672元，由贾天琛负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 白福群 二〇二〇年十二月二日 法官助理 廖成春 书 记 员 夏玉荣