广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初9039号 原告：交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行，住所地广西壮族自治区南宁市人民东路**，统一社会信用代码：91450102898281063X。 主要负责人：江洲，该行行长。 委托诉讼代理人：张智安，男，该行员工。 委托诉讼代理人：邓勇志，男，该行员工。 被告：周艳莎，女，1981年7月29日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市江**。 被告：广西瀚林地产开发有限公司，住，住所地广西壮族自治区南宁市高新区滨河路**火炬大厦**一社会信用代码：91450000791321731P。 法定代表人：赵森，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑红蕾，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦洁，女，该公司员工。 原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行（以下简称交行广西区分行）与被告周艳莎、广西瀚林地产开发有限公司（以下简称瀚林公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交行广西区分行的诉讼代理人张智安、邓勇志，被告瀚林公司的诉讼代理人郑红蕾、韦洁到庭参加诉讼。被告周艳莎经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告交行广西区分行向本院提出诉讼请求：1、被告周艳莎偿还原告贷款本金527463.49元、利息12609.79元、罚息90.66元（暂计算至2020年8月25日，以后另计至本息结清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担；3、确认原告对南宁市江南区定津路某房屋享有优先受偿权；4、被告瀚林公司对被告周艳莎的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告与两被告于2016年6月22日签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：20160145120099XXXXXXXXXXXXX），约定：原告贷款561000元给被告周艳莎购买南宁市江南区定津路某房屋，月利率为3.879167‰，周艳莎从发放贷款的次月起按月以等额本息还款法偿还贷款本息；周艳莎以所购房产提供抵押担保，瀚林公司提供连带责任保证。合同签订后，原告依约于2016年7月12日向周艳莎发放贷款561000元，双方办理了上述房产的抵押权预告登记［编号为桂（2016）南宁市不动产证明第006XXXX号］。合同履行中，周艳莎未依约还款，截至2020年8月25日已逾期达7期，原告多次催款未果。原告认为，周艳莎的行为已构成违约，原告依据贷款合同的约定宣布贷款全部提前到期，并要求周艳莎归还全部尚未清偿的贷款本息，赔偿原告因诉讼而支付的诉讼费，原告有权就抵押房产优先受偿。瀚林公司作为连带保证人，应当对周艳莎的上述债务承担连带清偿责任。 庭审中，原告将其第1项诉讼请求明确为：1、被告周艳莎偿还原告贷款本金527463.49元、利息、罚息、复利（计算：按合同约定暂计至2020年8月25日的利息为12326.91元、罚息为89.63元、欠息复利为282.88元、罚息复利为1.03元，以后另计至本息结清之日止）。其余请求不变。 被告周艳莎承认原告在本案中所主张的事实，并承认原告提出的全部诉讼请求，对原告全部证据的真实性、合法性、关联性没有异议。 被告瀚林公司辩称：1、被告周艳莎在瀚林公司处购买南宁市江南区定津路某房屋并向原告办理抵押贷款属实；2、涉案房屋已于2019年10月21日取得不动产权证，原告在条件具备时不及时办理抵押登记，瀚林公司的保证责任应当予以免除。理由是：⑴瀚林公司承担的是阶段性保证责任。阶段性保证合同系附解除条件的保证合同，根据《中华人民共和国担保法》第四十五条第二款的规定，当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已经成就；⑵瀚林公司提交的南宁市不动产登记中心公示信息显示，抵押权预告登记转一般抵押登记实际由银行自行线上查询、办理、领证。而银行在办理按揭贷款时往往已经让抵押人出具相关文件，办理抵押登记时并不必然需要抵押人的配合。银行在条件具备时及时办理抵押登记系其当然合同义务。如果不苛以银行责任，如同允许其权利滥用，违反民法中“权利不得滥用”的基本原则，亦违反公平原则，故银行在条件具备时不及时办理抵押登记，开发商的保证责任应当予以免除；⑶涉案房屋已取得不动产权证，瀚林公司已履行完毕自身全部义务。原告明知不及时办理抵押登记会对瀚林公司造成不利后果，但未有证据表明原告在具备办理一般抵押登记条件后积极办理抵押登记，应当认定原告怠于办理房屋抵押登记，可以视为符合合同法第四十五条第二款规定的情形，即视为周艳莎已办妥抵押登记，瀚林公司予以免责；3、退一步说，原告主张的债权已有涉案房屋作为抵押担保，原告应先就涉案房屋的担保实现债权，在涉案房屋价值足以抵偿的情况下，瀚林公司不应再承担连带保证责任；4、如法院判令瀚林公司承担保证责任，请求同时判令瀚林公司在承担连带保证责任后有权向周艳莎追偿所代偿款项及其利息损失。 双方当事人的争议焦点是：瀚林公司能否免除案涉保证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告周艳莎对原告交行广西区分行提交的全部证据的真实性、合法性、关联性没有异议。被告瀚林公司对原告提交的瀚林公司企业信用信息公示报告、《个人房产抵押贷款合同》、不动产登记证明、欠款明细表、交行秦某经理与瀚林公司“瀚林名门”项目的客服专员李某的微信聊天记录无异议；原告对被告瀚林公司提交的《不动产权电子证书》、南宁不动产登记自助办理业务流程图中抵押权预告登记转一般抵押登记的流程、奥园瀚林名门不动产权证签收表、李某和交行吴某经理的微信聊天记录、吴某、秦某、李某的微信名片无异议；原告交行广西区分行与被告瀚林公司对秦某不知晓周艳莎案涉房产证何时办理的证人证言以及李某的证人证言无异议。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷作证。 原告提交的被告周艳莎身份证、户口本及借款凭证，被告瀚林公司认为该组证据内容没有瀚林公司的信息，真实性、合法性、关联性由法院核实。本院经审核，该组证据来源和形式符合法律规定，能够反映案件真实情况，与待证事实具有实质关系和证明价值。被告周艳莎对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院依法确认该组证据并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月22日，原告交行广西区分行（贷款人）与被告周艳莎（借款人）、瀚林公司（担保人）签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：20160145120099XXXXXXXXXXXXX），主要约定：周艳莎为购置住房-南宁市江南区定津路某房屋，向交行广西区分行贷款561000元，贷款期限为360个月贷款利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率下浮5%，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；贷款一次性发放至周艳莎指定的瀚林公司账号，还款采用等额本息还款法；借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息，视为本合同的“提前到期事件”，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利（包括欠息复利和罚息复利），以及处理抵押物；周艳莎以所购住房提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息和实现债权及抵押权的费用等；担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用。借款人未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，担保人应按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款项。该合同第5.5条约定：“借款人取得第二十二条约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任。”合同第22.3条约定：“借款人应自可办理抵押权设立登记之日起90天内及时办妥抵押权设立登记手续”。 合同签订后，交行广西区分行于2016年7月12日向周艳莎发放贷款561000元。案涉房屋于2016年11月24日办理了预售商品房抵押权预告登记[桂（2016）南宁市不动产证明第006XXXX号]，记载预告登记权利人为交行广西区分行。 合同履行中，周艳莎未按时还款，截止至2020年8月25日，拖欠逾期本金5139.3元、利息12326.91元、罚息89.63元、欠息复利282.88元、罚息复利1.03元，逾期期数为7期，贷款本金余额为527463.49元。 2020年10月23日，交行广西区分行以周艳莎未按贷款合同约定归还本息构成违约为由向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求，形成本案诉讼。2020年11月27日，本院依法将原告起诉状副本送达给被告周艳莎。 另查明，瀚林公司于2019年10月21日办理了周艳莎所购上述房屋的不动产权电子证书[桂（2019）南宁市不动产权第029XXXX号]，并于2019年10月26日将该房产权证书交付给周艳莎。交行广西区分行、瀚林公司均认可《个人房产抵押贷款合同》第22.3条的约定系由交行广西区分行委托周艳莎办理房屋抵押权登记。自2019年10月26日至2020年1月3日，周艳莎未按《个人房产抵押贷款合同》第22.3条的约定办理房屋他项权证。 2019年12月24日，瀚林公司将周艳莎所购案涉房屋已办理房产证以及周艳莎将房产证已领走之事宜告知交行广西区分行。自2019年12月24日至2020年1月3日，交行广西区分行未就周艳莎案涉房屋向不动产登记机构提出抵押权预告登记转一般抵押登记的申请。2020年1月3日，周艳莎案涉房屋被南宁市青秀区人民法院查封[案号：（2019）桂0103民初15645号]。截止至2020年12月28日，该房屋尚未办理房屋他项权证。 还查明，交行广西区分行、周艳莎、瀚林公司对交行广西区分行办理案涉房屋他项权证的期限没有约定。自2019年12月24日至2020年1月3日，交行广西区分行不知晓南宁市青秀区人民法院会于2020年1月3日查封周艳莎案涉房屋之事宜。 再查明，在《个人房产抵押贷款合同》之外，交行广西区分行、周艳莎、瀚林公司对瀚林公司可以免除保证责任的情形没有其他约定。 本院认为，原告交行广西区分行与被告周艳莎、瀚林公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，系缔约各方真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 一、关于原告是否有权宣布涉案贷款提前到期并要求被告周艳莎清偿全部贷款本息 根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条的规定，民事法律行为可以附条件。附生效条件的民事法律行为,自条件成就时生效。案涉《个人房产抵押贷款合同》中关于被告未按合同约定偿还贷款本息原告有权宣布合同未偿还贷款全部提前到期的约定，应视为双方在合同中约定了附条件的合同变更条款,即当约定的条件成就时,还款期限由原定到期日变更为原告主张提前收回贷款之日。本案中,交行广西区分行依约发放贷款，履行了合同约定的义务。周艳莎在收取款项后未按期偿还，截至2020年8月25日已逾期达7期，拖欠逾期本金5139.3元、利息12326.91元、罚息89.63元及相应复利，已构成违约，符合合同约定的贷款提前到期的条件,交行广西区分行有权依照贷款合同的约定宣布贷款提前到期。 贷款宣布提前到期后，仅是原贷款合同中有关履行期限的条款发生变更，并不影响合同中有关金额、利息、罚息、支付结算方式等条款的效力，借款人仍需按约履行还款义务，还款行为也是基于有效的合同产生的合同内的义务。本案中，原告交行广西区分行以起诉宣布贷款提前到期，以起诉状副本送达之日即2020年11月27日为贷款到期日。周艳莎负有在提前到期日偿还借款本金及相应利息的义务。贷款宣布提前到期后，所有未到期的贷款均视为已到期，即应当立即归还，如未归还，则自贷款提前到期日之次日起，以全部未还贷款本金为基数、按罚息利率计算逾期利息。交行广西区分行主张周艳莎归还贷款本金527463.49元及相应利息、罚息、欠息复利，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。 关于罚息复利。原、被告在《个人房产抵押贷款合同》中约定“借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利，复利包括欠息复利和罚息复利”。该约定并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效约定。原告可以据此按合同约定的逾期贷款罚息利率对罚息计收复利。原告主张被告周艳莎支付至2020年8月25日的罚息复利1.03元、以后按合同约定另计至本息结清之日，符合合同约定，并不违反法律规定，本院依法予以支持。 二、关于原告能否凭预告登记对抵押房屋行使抵押权 预告登记并不等同于物权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。该条规定包含三层含义：1、预告登记的目的，在于“保障将来实现物权”。可见，预告登记并非物权登记行为；2、预告登记的效果，即“未经预告登记的权利人同意，处分预告登记不动产的，不发生物权效力”，预告登记所要保护债的请求权具有排他效力，经预告登记的请求权能够对抗后来发生的与该请求权相冲突的不动产物权的处分行为；3、预告登记的失效，预告登记所保全的是将来不动产物权变动的请求权，该请求权的最终实现尚需预告登记权利人积极依照约定的期限或条件行使请求权，这也进一步解释了为什么预告登记虽具有物权请求权的排他效力却不能等同于物权登记。 本案中，被告周艳莎以其所购房屋为原告交行广西区分行设定抵押权，交行广西区分行对此项请求权进行了预告登记，虽然周艳莎对抵押房屋已经取得产权证，但尚未完成现实物权的本登记，交行广**分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对周艳莎抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对周艳莎抵押房屋的处分，但并非对周艳莎抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告要求对被告周艳莎办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对原告要求行使案涉房屋抵押权的诉请本院依法不予支持。 三、关于瀚林公司应否承担连带保证责任的问题 ㈠关于阶段性保证担保 瀚林公司、交行广西区分行与周艳莎在《个人房产抵押贷款合同》中自愿约定“担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证。借款人取得案涉房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任免除。但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任”，该约定系缔约各方自愿协商的结果，并未损害国家及社会公共利益，故可认定“阶段性保证”担保的效力。该保证的“阶段性”并非对保证期间的约定，而是瀚林公司保证责任解除期间，故“阶段性保证”实为附解除条件的保证合同。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”根据该条法律规定，因周艳莎案涉房屋尚未办妥现房抵押形态的抵押登记，故保证合同所附解除条件并没有成就，交行广西区分行有权要求瀚林公司承担相应的保证责任。 ㈡关于交行广西区分行有否为自己的利益不正当地阻止办证条件成就的问题 《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”该条法律规定包含以下内容：第一，从主观方面看，当事人有为自己的利益不正当改变条件状态的故意。这种故意表现在，附免责条件的，有阻止条件成就的故意。第二，从客观方面看，一方当事人故意实施了阻止相应条件成就的行为。第三，从对该行为的评价来看，该行为具有不正当性、可谴责性。 本案中，瀚林公司、交行广西区分行与周艳莎在《个人房产抵押贷款合同》第22.3条中约定“借款人应自可办理抵押权设立登记之日起90天内及时办妥抵押权设立登记手续”，此系缔约三方真实的意思表示，合法有效。交行广西区分行、瀚林公司均认可该约定系由交行广西区分行委托周艳莎办理房屋抵押权登记。根据该条约定，借款人自可办理抵押权设立登记之日起享有90天的办理房屋他项权证的期限利益，90天内出现不能办证的客观事由导致保证责任不能及时免除的风险由开发商承担。周艳莎于2019年10月26日取得案涉房屋产权证后，自2019年10月26日至2020年1月3日，在70天的期间内未办理案涉房屋抵押权登记。南宁市青秀区人民法院于2020年1月3日查封周艳莎名下房屋，至今该房未能办理房屋他项权证。据此，案涉保证合同所附解除条件没有成就，交行广西区分行有权要求瀚林公司承担连带保证责任。 在周艳莎所购房产已经具备办理房屋抵押权登记的客观条件后，本案如出现办证义务人变更的情形，改由周艳莎委托交行广西区分行办理房屋抵押权登记，讼争各方对交行广西区分行办理房屋他项权证的期限没有约定，也无证据证明存在银行办理房屋他项权证最短时限的行业习惯。故从公平原则和诚实信用原则出发，交行广西区分行也应享有90天的办证期限利益。本案中，瀚林公司于2019年12月24日将周艳莎所购房屋已办理房产证及周艳莎将房产证已领走之事宜告知交行广西区分行，自2019年12月24日至2020年1月3日，在11天的期间内交行广西区分行并不知晓南宁市青秀区人民法院将于2020年1月3日查封周艳莎案涉房屋，也没有证据证明交行广西区分行明知法院会去查封而故意拖延办证，瀚林公司亦未提供证据证明交行广西区分行有为自己的利益不正当地阻止办证条件成就的主观故意和故意实施了阻止办证条件成就的行为。本案在瀚林公司、交行广西区分行、周艳莎对瀚林公司可以免除保证责任的情形没有其他约定的情形下，根据《个人房产抵押贷款合同》，自2019年10月26日可办理案涉房屋他项权证之日起，在90天内出现不能办证的客观事由导致保证责任不能及时免除的风险应由瀚林公司承担。 据此，对原告交行广西区分行要求被告瀚林公司对周艳莎尚欠款项承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”被告瀚林公司向原告交行广西区分行承担连带清偿责任后，有权向被告周艳莎追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告周艳莎应归还原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行贷款本金527463.49元； 二、被告周艳莎应支付原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行利息、罚息、复利（计算方法：1、至2020年8月25日止的利息为12326.91元、罚息为89.63元、欠息复利为282.88元、罚息复利为1.03元；2、从2020年8月26日起至实际清偿之日止，以527463.49元为基数，计算方式和标准按编号为20160145120099XXXXXXXXXXXXX的《个人房产抵押贷款合同》的约定计付）； 三、被告广西瀚林地产开发有限公司对被告周艳莎的上述第一、二项债务向原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行承担连带清偿责任。被告广西瀚林地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告周艳莎追偿； 四、驳回原告交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9202元，减半收取计4601元，由被告周艳莎、广西瀚林地产开发有限公司负担。广西瀚林地产开发有限公司负担后，有权向被告周艳莎追偿。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 王 坚 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 高文姬