浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初9041号原告：浙江**夏置业有限公司。住所地：浙江省绍兴市越城区陶堰镇工业园区。法定代表人：周培琦。诉讼代表人：浙江大公律师事务所。住所地：浙江省绍兴市越城区。负责人：冯坚。诉讼代表人：浙江鉴湖律师事务所。住所地：浙江省绍兴市柯桥区。负责人：何建航。委托诉讼代理人：金丽莎，浙江大公律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢青常，浙江鉴湖律师事务所律师。被告：朱影，男，1983年3月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈东升、陈扬帆，国信信扬律师事务所律师。原告浙江**夏置业有限公司诉被告朱影与破产有关的纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金丽莎、谢青常，被告委托诉讼代理人陈东升、陈扬帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告协助原告办理陶然名苑22幢102、103、104室，23幢102、103室，24幢102、103室，25幢102、103室，31幢101、102、103、104室，32幢102室，46幢103室、104室共16套房屋的交易登记（网签及备案）撤销手续；二、判令被告协助原告办理陶然名苑17幢102、103室共2套房屋的交易登记（网签）撤销手续；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：绍兴市越城人民法院于2018年3月21日裁定受理原告的破产重整申请，同日指定浙江大公律师事务所、浙江鉴湖律师事务所(联合管理人)担任浙江**夏置业有限公司管理人(以下简称“管理人”)。2018年6月6日，被告向管理人申报一笔债权，申报金额为118071333元，同时主张对陶然名苑22幢102室等18套房屋具有购房类优先权并要求办理房屋产权证书；在商品房买卖合同不成立、无效、解除或无法履行情况下预备申报本金150万元、孳息7947333元，合计22947333元。被告在申报时一并提供《房产交易三方协议》一份，根据该协议所载，原告将陶然名苑22幢102、103、104室，23幢102、103室，24幢102、103室，25幢102、103室，31幢101、102、103、104室，32幢102室，46幢103室，46幢104室共16套房屋(以下简称“16套房屋”)网签给原告用于抵偿原告及案外人诸暨世纪金源投资有限公司的欠款；原告可在半年内回购上述16套房，并一次性支付购房款和缴纳此期间所产生的利息。合同同时约定，以网签陶然名苑17幢102、103室作为前述16套房交房和办证的抵押，在被告办理好上述16套房屋的房地产证后10天内撤销。原、被告双方已就诉请一中16套房屋办理了网签交易登记、签订了书面的商品房买卖合同以及完成了备案交易登记手续。另外陶然名苑17幢102、103室两套房屋已办理网签交易登记手续，认购人为被告，但双方并未签订书面的商品房买卖合同。管理人结合债务人代表的意见依法对被告的申报进行审核，对被告的债权申报的交房类债权不予确认并于2019年5月向被告寄送了债权核查结果告知书，但被告至今未配合办理争议房屋的交易登记撤销手续。原告认为，被告申报的债权不属于原告《重整计划》定义的交房类债权种类，被告应配合原告撤销上述18套房屋的交易登记(网签、备案)手续。若因其不协助而给原告造成的损失，原告保留另行主张的权利。为维护全体债权人的合法权益，原告特向贵院起诉，望判如所请。被告朱影辩称，原告没有撤销网签和备案的请求权。一、根据法律规定，破产管理人对合同或已签的合同有几种处理方式，本案所涉合同不属于破产法第三十一条规定的五种情形。二、朱影已履行合同义务，根据破产法第十八条的规定，本案不属于破产管理人解除合同的范围，也不是破产法第三十三条规定的无效范围，所以合同是合法有效的，不是可撤销、可解除或无效的情形。因此，原告管理人无权要求撤销房屋交易网签和备案的请求，法院应予驳回。本院当事人围绕诉讼请求分别提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人就真实性均无异议的民事裁定书1份、决定书1份、申报资料1组、房屋登记材料1组、债权核查结果告知书1组，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2018年3月21日，本院做出（2018）浙0602破申14号民事裁定书，确定受理浙江**夏置业有限公司的破产重整申请。同日，本院做出（2018）浙0602破9号之一决定书，指定浙江大公律师事务所、浙江鉴湖律师事务所（联合管理人）担任浙江**夏置业有限公司管理人。2018年6月6日，被告朱影向原告浙江**夏置业有限公司管理人申报债权，要求继续履行商品房买卖合同并办理产权证，申报债权金额为18071333元，其中本金17823586元，违约金247747元。如商品房买卖合同不成立、无效、解除或无法履行情形下，预备申报债权金额为22947333元，其中本金1500万元，孳息7947333元。其在管理人向其所做询问笔录中陈述，其所涉及的16套房屋已付购房款为17823586元，通过抵偿债务以及汇款等方式支付。其在申报同时向管理人提交借款协议书2份、房产交易三方协议1份，浙江省商品房买卖合同16份。2019年5月7日，原告管理人向被告朱影发送债权核查结果告知书，载明：由于被告拟受领的商品房具有在先权利（工程优先权、抵押权），债务人将设定有在先权利的商品房用于清偿被告的债权，损害了相关在先权利人的合法权益，且债务人对被告的主张亦不予认可，故对被告申报购房类优先权利并要求办理房屋产权证书的主张，管理人依法不予确认。被告朱影对该审核结果有异议，于2019年5月28日向本院提起诉讼，要求判令确认涉案16套房屋所涉《浙江省商品房买卖合同》有效，继续履行合同，原告配合办理16套房屋过户手续，如未能办理，则被告对17幢102室、103室房屋优先受偿。后本院于2019年11月4日以本案所涉1500万元借款未进入原告浙江**夏置业有限公司账户，本案涉嫌犯罪为由，驳回起诉，移送公安机关处理。2020年6月12日，绍兴市公安局越城分局向本院出具退回案卷函，该函载明：经公安机关前期侦查发现，2015年7月，黄一鸣因诸暨世纪金源公司建设项目“诸暨美凯龙”资金链断裂且欠赵铁军4000余万元借款无法归还，故与赵铁军商定，黄一鸣和赵铁军共同对外筹措资金，以赵铁军名下绍兴市百盛金融服务外包有限公司的名义，以7610万的价格，向浙江**夏置业有限公司购买诸暨世纪金源公司90%的股份，再由浙江**夏置业有限公司将所有股份款出借于诸暨世纪金源公司用于建设“诸暨美凯龙”项目，所有借款以及产生的利息由诸暨世纪金源公司经营收入去支付。后赵铁军陆续找到杨勤珍、朱影、叶百扬等人借款二千余万元，同时黄一鸣自愿以其名下“陶然名苑”房产对上述借款进行担保。经查，上述借款最终全部进入诸暨世纪金源公司对公账户。现阶段未侦查发现赵铁军有胁迫黄一鸣签署相关担保或者相关协议的情况。同时认定，被告朱影持有的落款时间为2015年7月31日的借款协议书内容为：朱影（甲方、贷款方），浙江**夏置业有限公司（乙方、借款方），赵铁军、黄一鸣、诸暨世纪金源投资有限公司（丙方、担保方），借款金额1000万元，甲方于2015年7月31日将款项汇入乙方指定的赵铁军账户，借款利息按月息2.8%计算，借款期限12个月，自2015年7月31日至2016年7月30日。借款协议书还约定其他事项。被告朱影另持有的落款时间为2015年11月11日的借款协议书内容为：朱影（甲方、贷款方），诸暨世纪金源投资有限公司（乙方、借款方），赵铁军、黄一鸣、黄燕儿（丙方、担保方），借款金额500万元，甲方于2015年11月11日将款项汇入乙方账户，借款利息按月息2.8%计算，借款期限6个月，自2015年11月11日至2016年5月10日止。借款协议书还约定有其他事项。被告朱影持有的落款时间为2016年10月17日的《房产交易三方协议》内容为：被告朱影（甲方）、原告浙江**夏置业有限公司（乙方）、诸暨世纪金源投资有限公司（丙方），因乙方及丙方拖欠甲方借款本金和利息，无法如期缴纳，已构成违约，甲方现要求实现债权。一、借款情况。1.1乙方于2015年7月31日向甲方借款人民币壹仟万元整，三方签订《借款协议书》及其他补充协议，乙方提供其名下的15套房屋作为借款抵押物：位于绍兴市越城区××镇××村××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室。1.2丙方于2015年11月11日向甲方借款人民币伍佰万元整，乙方作为此笔借款的担保方，三方已经签订《借款协议书》及其他补充协议，乙方提供其名下的10套房屋作为借款抵押物，位于绍兴市越城区××镇××村××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室。二、欠款情况。2.1截至2016年10月17日，乙方尚欠甲方借款本金人民币1000万元整、利息人民币438667元整，本息合计人民币10438667元。2.2截至2016年10月17日，丙方尚欠甲方借款本金人民币500万元整，利息人民币312667元，本息合计人民币5312667元整。三、商品房买卖。3.1因乙方及丙方资金周转困难无法按期归还甲方本息。经三方充分协商，一致同意由甲方按商定价格购买乙方房产，甲方将上述应收的人民币15751334元借款本息直接抵充购房款。3.2乙方将16套位于“陶然名苑”的房屋（22幢102、103、104室，23幢102、103室，24幢102、103室，25幢102、103室，31幢101、102、103、104室，32幢102室，46幢103、104室）出售给甲方，经商定，甲方购买乙方16套房屋所需支付的房款合计17823586元。3.3因乙方出售给甲方的16套房屋，需要缴纳人民币160万元的税费，又因甲方应收借款本息不足以完全抵充购房款，甲方代为支付人民币160万元税费用以抵充购房款。甲乙双方商定，签订商品房买卖合同后，甲方在取得乙方交付的相关税费发票后，将用以缴纳税费的160万元汇入乙方指定账户，抵充后余款人民币472252元直接抵充丙方向甲方借款的其他利息。四、折抵与商品房签约。4.1甲、乙双方签订上述16套房屋的预售合同时，即视为甲方已付房款人民币15751334元，同时视为乙方与丙方已经全部向甲方归还了本协议第一条及第二条所涉的借款本息。丙方因此需返还乙方代付的借款人民币5312667元问题，由乙丙双方自行处理，与甲方无涉。4.2因甲乙双方之前已经根据人民币1500万元整借款情况签订了25套房屋的买卖合同，而上述16套房屋包含在该25套房屋之内，且当时签约房价高于本协议商定的价格。为此，甲乙双方应于本协议签订后，分批分次逐步撤销25套房屋的买卖合同，并按照本协议约定的价格，按批次重新签订上述16套房屋的买卖合同（买受人为甲方或甲方指定代理人），由乙方办理登记备案。五、自甲、乙双方签订16套商品房买卖合同及完善所有购房手续后，该16套房屋甲方有直接处分权和支配权。半年内，乙方可按本协议约定价格回购该16套房屋（甲方已处置的除外），并一次性支付购房款和缴纳此期间所产生的利息，利息按月息2.8%计算，计算日期自该16套房屋交易到甲方名下或甲方指定代理人名下开始到乙方回购该房产并付款当天止。六、因“陶然名苑”楼盘整体未验收，小区内道路、水电和绿化等设施未完善，致甲方短期内无法入住和办理房地产证。乙方自愿向甲方提供位于“陶然名苑”的17幢000102号房和17幢000103号房两套房屋作网签抵押，待甲方办理好上述16套房屋的房地产证后10天内撤销。七、丙方有责敦促乙方办理房产交易手续，并无条件配合甲方办理收购房产的事宜。八、若本协议签订后因客观原因导致甲乙双方无法就16套房屋重新签订商品房买卖合同情况的，本协议第三、第四、第五、第六、第七条不再继续履行，乙方及丙方仍应按原约定归还借款本息。被告朱影持有的其与原告浙江**夏置业有限公司签订的落款时间为2016年11月4日的16份《浙江省商品房买卖合同》，合同编号分别为×××16、×××18、×××19、×××20、×××21、×××22、×××23、×××24、×××25、×××26、×××27、×××28、×××29、×××30、×××31、×××32，合同载明的商品房分别为陶然名苑小区25幢103室、46幢104室、46幢103室、22幢102室、22幢103室、22幢104室、23幢102室、23幢103室、24幢102室、24幢103室、25幢102室、31幢101室、31幢102室、31幢103室、31幢104室、32幢102室，购房总价分别为1104279元、1246437.5元、1008905元、1037000元、1036500元、1285000元、1104691元、1103991元、1104979元、1104279元、1104979元、1255500元、1008500元、1019500元、1223000元、1076045.5元。2016年11月24日，前述16套房屋办理了网签备案手续。另陶然名苑17幢102室、103室两套房屋办理了网签手续，但双方未签订商品房买卖合同。本院认为，原、被告签订的16份《浙江省商品房买卖合同》，双方主体适格、意思表示真实、内容未违反法律和行政法规的强制性规范，应为合法有效。本案争议焦点一：涉案18套房屋是否属破产财产。《企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”其中，债务人财产包括破产申请受理时属于债务人的全部财产。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉18套房产在原告浙江**夏置业有限公司破产申请受理时尚未竣工验收，浙江**夏置业有限公司尚未交付房屋，亦未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权，故本院认为案涉18套房产为破产财产。争议焦点二：原告能否要求撤销案涉房产网签备案登记手续。《企业破产法》第十六条规定“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”。第十九条规定“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”从企业破产法前述相关法律规定看，破产程序遵循的原则是公平清理债权债务，最终目的是实现对全体债权人的概括式公平清偿。因此，在人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除。解除保全措施，意味着在债务人财产上施加的查封、扣押、冻结等决定失去效力，该财产的法律属性恢复到保全措施实施以前的状态，管理人有权接管该财产并将其纳入债务人财产的范围。网签备案登记既是一种行政管理行为，对债权人而言，也具有一定的保全效力。本案中，在原告华夏置业已经依法进入破产程序的情况下，其向人民法院请求撤销网签登记手续，系为更好实现概括式公平清偿目的，应予支持，故对原告要求撤销陶然名苑22幢102、103、104室，23幢102、103室，24幢102、103室，25幢102、103室，31幢101、102、103、104室，32幢102室，46幢103、104室16套房屋网签备案手续及撤销陶然名苑17幢102、103室网签手续的诉请，本院予以支持。被告辩称其不存在《企业破产法》第三十一条、第三十三条所规定的无效、可撤销或解除合同的情形，据此应驳回原告诉请的意见，本院认为，虽原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，但不动产物权变动以登记为要件，在尚未办理变更登记或者完成不动产权利变动的公示前，被告对涉案房产并不享有物权或优先于其他债权人的权利，据此对其前述辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十九条、第三十条和《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、被告朱影应于本判决生效之日起三十日内协助原告浙江**夏置业有限公司办理绍兴市越城区陶堰街道陶然名苑小区22幢102、103、104室，23幢102、103室，24幢102、103室，25幢102、103室，31幢101、102、103、104室，32幢102室，46幢103、104室房屋的网签备案登记撤销手续；二、被告朱影应于本判决生效之日起三十日内协助原告浙江**夏置业有限公司办理绍兴市越城区陶堰街道陶然名苑小区17幢102、103室房屋的网签登记撤销手续；本案案件受理费80元，由被告朱影负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  韩咪竹人民陪审员  曹新儿人民陪审员  赵唯楠二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  蒋文艳附页：《中华人民共和国企业破产法》第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。第十九条人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。