浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初1476号原告:温州市龙湾区永中街道沧河村股份经济合作社，住所地温州市龙湾区永中街道罗东大街**，统一社会信用代码：913303031452611217。法定代表人：冯策。委托诉讼代理人（特别授权）：林芳、王璐璐，浙江越人律师事务所律师。被告：王爱月，女，1952年5月14日出生，汉族，住温州市龙湾区。委托诉讼代理人（一般代理）：姜微，女，1979年1月17日出生，汉族，住温州市龙湾区，系被告王爱月女儿。被告：张斌（曾用名：张彬），男，1977年6月14日出生，汉族，住温州市龙湾区。原告温州市龙湾区永中街道沧河村股份经济合作社与被告王爱月、张斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序于2020年6月10日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序于2020年11月11日再次公开开庭进行了审理。原告代理人林芳、王璐璐、被告王爱月代理人姜微到庭参加诉讼，被告张斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令二被告立即将位于××街道××村××街桥头老村委会（罗东大街2号）2间店面腾空并返还给原告；二、判令二被告向原告支付逾期腾空占有使用费，自2020年1月1日起计算至被告实际腾空涉案房屋之日止，暂算至2020年3月20日止，共计8657元；三、本案受理费由被告负担。事实与理由：2018年度至2019年度期间，被告张斌因经营需要向原告承租沧河村新街桥头老村委会（罗东大街2号）2间店面，年租金4万元，并签订了《租赁协议书》。事后，被告张斌又将该店面转租给被告王爱月使用。现原告与被告张斌之间租赁期限已届满，原告多次要求二被告腾空涉案房屋并归还，但二被告均以各种理由拒绝腾空搬离。原告遂提出上述之请求。被告王爱月辩称：一、原告诉请不成立。涉案房产产权为沧河村村民委员会所有，2017年10月王爱月与沧河村村民委员会签订了房屋租赁合同，租期三年，从2017年10月26日至2020年10月25日。三年租期内，王爱月按照双方约定租金支付方式如期支付租金给指定代收人张斌，即本案第二被告。起诉时仍在租期内，原告要求腾空无依据，更不存在逾期腾空占有使用。原告在2018年与张斌签订一年期的租赁合同，但租赁房屋一直由王爱月使用，而王爱月已与沧河村村民委员会签订租赁合同，因此，张斌与原告签订的合同是无效合同。二、原告作为沧河村集体资产的管理人，明知王爱月已经按期缴清租金，租赁合法，期间沧河村村委会也无要求提前解除合同的情况下，原告无端强行对涉案店面封店、断电，导致王爱月无法营业造成直接和间接损失89000元，该损失暂算至答辩日。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，并要求原告支付王爱月被强行封店期间的损失。被告张斌辩称：原告将涉案的这2间店面租给张斌，张斌再转租给王爱月。张斌已收到王爱月支付的到2020年9月止的租金，因原告2020年不租了，所以张斌与王爱月谈好剩下来的几个月租金退还给王爱月，约定总退租金35000元，当场付了15000元，剩下的2万元打了欠条，对这2万元欠款，后又还了5000元。租金会退给王爱月的，现这个案件与张斌无关。原告在本院指定的举证期限内提供如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明，以证明原告诉讼主体资格；2、被告户籍信息，以证明被告诉讼主体资格；3、土地使用权证、情况说明，以证明涉案店面归原告所有；4、2018年度租赁协议书，以证明原、被告之间存在租赁关系，年租金4万元的事实；5、腾空通知张贴照片，以证明原告在租赁期限届满前已提前向被告发送腾空通知；6、店面内现场照片，以证明被告至今仍占用原告租赁店面的事实；7、沧河村村民委员会证明一份，以证明沧河村村民委员会的集体资产均由原告负责经营管理和开发利用。被告王爱月在本院指定的举证期限内提供如下证据：1、房屋租赁合同，以证明王爱月与原告建立合法有效的租赁关系，并尚在租赁期内；2、三年租赁支付明细说明，以证明王爱月支付租金的事实；3、原告强行封店照片，以证明原告对王爱月封店造成损失的事实；4、营业执照，以证明王爱月系涉案店面的合法经营者；5、村民代表名单，以证明张斌是沧河村代表；6、录音光盘，以证明原告承认村长租赁合同签出来是三年，封店原告是有责任的。被告张斌没有提供证据。原告提交的上述证据，经庭审出示质证。被告王爱月经质证认为：对证据1-3、6、7无异议；对证据4，真实性有异议，2020年初王爱月方到村里交涉时并没有出示这份租赁协议书，因此，王爱月怀疑是事后补签的；对证据5，对关联性有异议，因为当时租期并未届满，还在租期内。被告张斌经质证认为与其无关。被告王爱月提交的上述证据，经庭审出示质证。原告经质证认为：对证据1，合同形式真实性没有异议，村里盖章是真实的，但对合同内容真实性有异议，租金、租期不是原告方填写的，签这份合同目的是被告方办营业执照用，并不是双方实际租赁真实意思表示，对双方没有约束力；对证据2，对关联性有异议，无法证明村里指定张斌代收的事实；对证据3，真实性没有异议，但在封店前，已经通知腾空，所以损失应由被告自己负担；对证据4、5，关联性均有异议；对证据6，对话中村里也是表示目的是办营业执照，也有说到是租给张斌的，不能证明直接出租给王爱月。被告张斌经质证认为与其无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提供的证据1-3、6、7，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于主要争议点王爱月是从村里直接承租过来还是从张斌处转租过来。双方分别提供了相应证据，要对这些证据进行综合分析判断。对原告提供的证据4，是原告与张斌签署，签署双方没有异议，被告王爱月只是怀疑真实性，并没有申请鉴定，对该证据的真实性予以认定；对被告王爱月提供的证据1，原告对形式真实性没有异议，是村委会盖章，但是否是直接租赁关系要结合其他证据分析判断；对被告王爱月提供的证据2，都是王爱月支付给张斌的三年租金，双方都承认村里并未直接收到王爱月租金；对被告王爱月提供的证据5，从内容来看，这仅是一份村民代表名单，并不能证明张斌受村里委托或指定收租金的事实；对被告王爱月提供的6，从双方对话来看，村里并没有承认直接出租给王爱月，而是承认村长签出三年合同村里有一定的责任。本院认为，支付租金是租赁合同的本质特征。这三年的租金王爱月均是直接支付给张斌，并没有支付给原告或沧河村村民委员会。原告来封店后，退租金也是张斌退一部分租金给王爱月。再结合双方陈述和有关证据，可以认定原告将涉案店面出租给张斌，张斌再把店面转租给王爱月的事实。因此，对上述原告提供的证据4本院予以认定；对被告提供的证据1、2、5、6的证明目的本院不予认定，不能证明王爱月直接从村里承租店面。对原告提供的证据5，被告王爱月对真实性没有异议，本院予以认定。对被告王爱月提供的证据3，原告对真实性没有异议，本院予以认定。对被告王爱月提供的证据4，与本案不具有关联性，本院不予认定。本院经审理认定：因落实“三分三改”政策，原属于沧河村村民委员会的集体资产均由沧河村股份经济合作社负责经营管理和开发利用。2017年至2019年，被告张斌承租原告沧河村新街桥头老村委会（罗东大街2号）2间店面，双方约定年租金4万元，期间于2018年1月1日签订了一份一年期的《租赁协议书》，2019年度双方没有签订书面的租赁协议。因被告张斌没有及时交缴租金，原告决定2019年年底到期后不再继续租给张斌，原告于2019年12月15日将腾空店面通知张贴在店面墙上，告知年底到期腾空搬离。2020年1月8日，原告过来封店。2020年4月开始，被告王爱月恢复使用店面至今。2017年8月始，被告张斌将上述店面以每年租金53000元转租给被告王爱月，2019年9月被告王爱月交给被告张斌第三年的租金53000元（扣除修门费用1000元，实际交付52000元）。因原告封店不再继续出租，2020年3月，被告王爱月找到被告张斌协商，被告张斌方表示既然不能租了，转租解除，愿意退还剩余的租金，经计算应退还租金35000元，当场退还15000元，余款2万元打了欠条，欠条打后被告张斌已付5000元，现尚欠15000元。另查明，因被告张斌尚欠原告上述店面2018-2019年度租金，原告于2020年1月9日向本院起诉向张斌追讨租金，本院于2020年6月24日作出（2020）浙0303民初273号民事调解书，达成被告张斌支付原告租金55400元的协议。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案原告与被告张斌到2019年底租赁期限届满，而被告张斌与被告王爱月约定的转租期限到2020年9月，因此，转租期限超过部分即2020年1月至9日的转租约定无效。事实上，被告王爱月已找被告张斌协商退租金事宜。没有了合同依据，但被告王爱月仍实际使用店面的话，应比照原租金标准支付店面占有使用费。因原告封店，被告王爱月无法使用店面，所以2020年1月至3月间，被告王爱月不应支付占有使用费。由于疫情停工停业正处于上述期间，故无需重复扣除。2020年4月被告王爱月恢复使用店面后，至实际腾空完毕之日止，被告王爱月应支付占有使用费。被告王爱月辩称与原告签订三年租赁合同，租期到2020年10月25日，原告在租期内封店侵害王爱月合法利益，造成损失。因被告王爱月没有提起反诉，是否应赔偿损失及赔偿金额本院不予审理和认定。原告请求被告张斌共同承担腾空和支付占有使用费，本院认为，原告与张斌到2019年底租期届满，2020年后实际占有使用店面的是次承租人王爱月，应由次承租人王爱月承担责任，而张斌并没有实际占用使用，因此，不用承担腾空和支付占有使用费的责任，对此原告主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王爱月应于本判决生效之日起一个月内搬离腾空沧河村新街桥头老村委会（罗东大街2号）2间店面；二、被告王爱月应于本判决生效之日起一个月内支付原告温州市龙湾区永中街道沧河村股份经济合作社店面占有使用费（该占有使用费按月租金3333元标准，从2020年4月1日始计算至实际搬离腾空之日止）；三、驳回原告温州市龙湾区永中街道沧河村股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告王爱月负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  王炳昶人民陪审员  项有兴人民陪审员  项节弟二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  郭尔超书 记 员  林依依附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。