福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初6740号 原告：郭新明，男，1976年12月24日出生，回族，住惠安县。 委托诉讼代理人：杨国强，福建泉川律师事务所律师。 被告：郑亚忠，男，1961年2月10日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：王标志，福建求为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑淑英，女，1963年5月28日出生，汉族，住惠安县，系被告配偶。 第三人：郭和平，男，1955年12月29日出生，回族，住惠安县。 原告郭新明与被告郑亚忠、第三人郭和平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭新明及其委托诉讼代理人杨国强；被告郑亚忠的委托诉讼代理人王标志、郑淑英；第三人郭和平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭新明向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年1月10日签订的《租赁合同》；2.被告腾空并返还向原告租赁的位于惠安县××镇××村（原黄塘车站）Ｂ幢101店面；3.被告按季度租金9600元的标准向原告支付自2020年7月1日起至实际返还房屋之日止租金，并按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的4倍支付逾期支付租金的违约金。事实与理由:原告父亲第三人郭和平系惠安县××镇××村（原黄塘车站）Ｂ幢101店面的所有权人。2018年1月10日，第三人同意由原告作为出租方，将该店面出租给被告，并与被告签订《租赁合同》，约定：承租期自2018年1月1日起至2020年12月31日止。租金每月3200元，被告应每季度头支付三个月租金，若未按时付租金，每超过一天，加收20元，原告有权解除合同，取消被告的押金7500元。合同履行中，被告至今拒不支付2020年度第三季度租金9600元，经原告多次催讨未果。 被告郑亚忠辩称，1、本案租金均系按年支付。虽然合同约定按季度支付，但原告在2018年、2019年、2020年年头均已收取当年租金38400元，双方约定的租金支付方式由季度支付变更为按年支付。2、被告不存在拖欠原告2020年7月1日起的租金未付的情形。2020年年初，被告已支付完毕全年租金38400元，不存在拖欠上述租金的事实。3、案涉租赁合同实际已于2020年7月1日终止。被告已向黄塘村村民陈仲华另行租赁店面经营。4、被告不存在违约行为，原告应返还押金7500元。5、案涉店面已移交给原告，原告并已强行拆除并腾空被告存放在案涉店面的相关设备物品。 第三人郭和平述称，案涉店面所有权人第三人，但具体事宜第三人均交给原告处理。 经审理查明，位于黄塘镇黄塘村**101、102号房屋（房权证惠黄字第0××6号）登记的所有权人为第三人。第三人系原告的父亲。第三人同意原告将其中101号房屋出租给被告。2018年1月10日，原、被告签订《租赁合同》1份，约定原告将上述房屋出租给被告,租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日,租金为每月3200元，押金7500元。如有违约，原告有权决定是否解除合同。如被告未经原告同意中途退出，则取消被告所交的押金。店内阁层为原告所有，租赁期间店内结构如有破坏，被告不再承租时应恢复原状或者折价赔偿，否则取消押金。如租赁期满被告不再续租，被告所增添的设备应自行处理并恢复原状。双方并对之间的其他权利、义务进行了约定。案涉店面2020年12月4日下午的现状为：1楼墙上1个货架、地上散放若干长方形玻璃制品、地上散放铁皮数块、垃圾袋、杂物等生产、生活垃圾满地；二楼阁楼货架两个、纸箱两个内装自拍杆、皮裤等商品。被告自认，1楼墙上的货架、地上散放的若干长方形玻璃制品、二楼阁楼两个货架为其所有。 以上事实，有原告提供的惠黄字第0××6号房屋所有权证、情况说明、《租赁合同》、村委会证明、照片，被告提交的《租赁合同》，本院所作现场勘验笔录、照片，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点为：原告的诉讼请求应否得到支持。 原告坚持诉讼请求，并补充：1、2020年9月1日，原告口头通知被告解除合同。2、2020年9月15日，被告的儿媳将案涉房屋的钥匙扔在原告处，但钥匙在哪里原告也不知道。原告相应提供证据1即《租赁合同》1份，以此证原、被告关于房屋租赁的相关约定。被告质证称：对证据1有异议，应以被告提交的《租赁合同》为准。第三人质证称：对证据1无异议。 被告坚持答辩意见。并补充：2020年9月15日，被告让其儿媳妇郑淑清将案涉房屋的钥匙放在原告店面的桌子上，案涉房屋已经交付。被告相应提供证据2即《租赁合同》1份，以此证明原告在2018年1月10日前已收取被告2018年全年租金38400元，双方同意将合同约定按季度支付租金的付款方式变更为按年度付款。原告收取被告押金7500元，租赁期满应退还押金。证据3即证明1份，以此证明被告于2020年7月1日向案外人陈仲华承租店面的事实。证据4即光盘1份，以此证明在被告已搬迁租赁店面后，原告方毁损被告存放在铁皮屋的物品。证据5即黄塘镇司法所民间纠纷受理登记簿1份，以此证明本案租赁合同2018年、2019年度的租金已经收取，双方变更租金收取方式，由按季度支付变更为按年支付。原告质证称：对证据2有异议，被告将第二条“每季度收取一次”未经原告同意进行涂改，不具有合同效力，原告提供的《租赁合同》没有涂改。对证明3无异议。对证据4，系因被告违反小区规定擅自设立大型煤气罐，存在危险，所以第三人予以阻止。对证据5形式真实性无异议，但实际不存在这种情况，系司法所工作人员自己写的，原告并没有这样说。第三人质证称：与原告的质证意见一致。 本院经审查认为，原告提交的证据1《租赁合同》约定“租金每月人民币3200元，每季度头1日收取一次（即三个月），如有越日，每日罚20元。”被告提交的证据2《租赁合同》约定“租金每月人民币3200元，如有越日，每日罚20元。”该份《租赁合同》将原“每季度头1日收取一次（即三个月）”用黑色粗线笔划掉，且其上未加盖指印。该《租赁合同》现为被告持有，被告主张上述部分系签订合同时原告划掉，未能举证证明，且原告不予认可，故对被告的主张本院不予采纳，故可以认定双方签订的《租赁合同》约定于每季度第一日收取当季度租金。故原告提交的证据1，本院予以采信。被告提交的证据2，本院不予采信。证据3、证据4，与本案不具有关联性，本院不予审查。证据5，经原告质证后，对其真实性无异议，本院予以采信，但该民间纠纷受理登记簿只是记录双方纠纷的过程，并未体现租金收取方式由按季度支付变更为按年支付，无法证明被告的主张。综合以上证据，可以认定，双方签订的《租赁合同》约定于每季度第一日收取当季度租金。退一步讲，即使被告主张的双方约定租金支付方式已经改变为每年年初支付，被告亦应对其已支付租金承担举证责任，现被告未能举证证明其已支付2020年7月1日起的租金，应承担举证不能的法律后果，对其主张本院不予采信，故可以认定被告并未支付自2020年7月1日起的租金。被告逾期支付租金，原告于2020年9月4日向本院起诉请求解除合同，被告于2020年9月15日将案涉房屋的钥匙“放”在原告处，可以认定，被告以实际行为表示同意解除案涉合同，故可以确认原、被告双方签订的《租赁合同》于2020年9月15日解除。虽然2020年9月15日，被告将案涉房屋钥匙“放”在原告处，但原告并不认可接受该钥匙，且案涉房屋尚未腾空，尚不符合交付条件，被告主张案涉房屋已交付，本院不予采纳，原告请求被告腾空并返还、交付案涉房屋，具有事实及法律依据，本院予以支持。 综上事实，本院认为,原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示,且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行权利、义务。案涉合同已于2020年9月15日解除。根据合同第三条的约定及《合同法》第九十七条的规定，结合案涉房屋至今尚未腾空、交付的事实，原告请求被告腾空并返还、交付案涉房屋，具有事实及法律依据，本院予以支持。根据合同约定，租金为每月3200元，被告应按每月3200元的标准支付原告自2020年7月1日起至2020年9月15日合同解除之日止的租金，合计8000元（3200元╱月×2.5个月）。被告主张原告返还其押金7500元，虽未提出反诉，但为减少诉累，本案一并处理。根据合同第二条规定，被告逾期支付租金导致合同解除的，押金7500元可不予返还，但原告审理中表示可以退还被告押金2500元，本院予以准许，该押金2500元，可予以抵扣租金，故被告尚应支付原告租金5500元（8000元-2500元）。因案涉押金具有履约保证及逾期付款不予退还违约惩罚的性质，因被告逾期支付租金导致合同解除，即已不予返还押金（且不予返还押金的数额大于逾期付款违约金），原告再请求支付逾期付款违约金，本院不予支持。案涉房屋至今尚未腾空、交付，被告并应参照房屋租金每月3200元的标准支付原告自2020年9月16日起至案涉房屋实际腾空、交付之日止期间的占用费。原告诉讼请求合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。被告的其他抗辩没有事实及法律依据，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告郭新明与被告郑亚忠双方于2018年1月10日签订的《租赁合同》于2020年9月15日解除。 二、被告郑亚忠应于本判决生效之日起十日内将位于××镇××村××幢××号房屋（房权证惠黄字第0××6号）腾空并交付原告郭新明。 三、被告郑亚忠应于本判决生效之日起十日内支付原告郭新明房屋租金5500元。 四、被告郑亚忠应按每月3200元的标准支付原告郭新明自2020年9月16日起至房屋实际腾空、交付之日止的占用费。 五、驳回原告郭新明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2604元，由原告郭新明负担50元（多预交的2554元予以退回）；由被告郑亚忠负担2554元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  赵清花 人民陪审员  陈春金 人民陪审员  庄美娥 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  王小颖 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。