湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初16332号原告长沙市岳麓区住房保障服务中心，住所地：长沙市岳麓区麓山路124号。法定代表人付烈山。委托代理人朱灿洪，湖南华湘律师事务所。委托代理人彭熙，湖南华湘律师事务所。被告刘娟，女，1976年10月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告长沙市岳麓区住房保障服务中心（以下简称“岳麓区住房保障中心”）诉被告刘娟返还原物纠纷一案，本院于2020年12月7日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年12月29日公开开庭进行了审理，书记员周音担任法庭记录。原告岳麓区住房保障中心的委托代理人朱灿洪、彭熙，被告刘娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳麓区住房保障中心向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即停止侵害，将其非法占用的坐落于长沙市××小区××栋××号房屋腾交给原告；2.判令被告支付房屋使用费至返还房屋之日（以588元每月的标准自2020年7月暂计算至2020年12月为2940元，租金标准为12元／平方米，计49平方米，每月588元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年7月9日，涉案房屋的原承租方黄波向原告申请廉租住房，原告与黄波于2011年1月21日签订《长沙市廉租住房租赁合同》，合同约定原告将位于长沙市岳麓区××小区××栋××号廉租住房出租给黄波使用。2019年8月15日，黄波因发生车祸导致其自身行动困难，故其向原告提出申请，要求将房屋更换至一楼。原告考虑到黄波行动不便，且其承诺换房后按规定使用房屋，不会存在改变房屋用途和转租转借的违规行为，故长沙市住房保障服务局、原告及黄波于2019年8月15日重新签订了《长沙市公共租赁住房租赁合同》，同时约定将原告位于长沙市岳麓区××小区××栋××号公共租赁住房出租给黄波使用。2020年6月17日，黄波因贩卖毒品罪被抓获，并被长沙市开福区人民法院判处有期徒刑十个月。此后，原告发现涉案房屋被被告占用，并在小区内违规开设早餐店。2020年10月30日，因原承租对象黄波被取消保障资格，原告在涉案房屋门口张贴了《公共租赁住房实物配租限期退出告知书》，要求现在的使用人刘娟于2020年11月6日前腾退房屋，但被告刘娟未予理睬，拒绝腾退房屋。原告通过本单位工作人员多次上门沟通，未果。2020年11月18日，原告通过市质监局（望岳街道食安所）、望岳街道城管执法中队、望岳派出所、望岳街道诚兴园社区等部门配合，对该房屋进行入户清理清退工作。然而，2020年11月19日物业发现涉案房屋已被打开，封条被撕毁。后原告单位的工作人员上门查看，发现被告已经占据在涉案房屋内，继续在经营早餐店。被告不具有保障承租资质，其屡禁不止的非法占有行为是对原告权益的严重损害。鉴于被告的无权占有行为，原告多次要求被告腾房，未果。被告的行为已严重侵害其他低收入家庭的住房权利和国有资产权益，属于无权占有。根据相关法律规定，原告特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告刘娟辩称：一、长沙市麓谷锦和园诚兴园小区11栋101房的房主黄波因贩毒被判刑十个月，其在看守所托人带信给本人，要本人替其照看诚兴园11栋101房屋，以免房屋内私人财物被盗，或因门窗长期紧闭导致房屋内物品受潮发霉，黄波已将涉案房屋钥匙交给本人，本人并没有强行打开房门私自闯入，原告起诉本人强占房屋纯属无理起诉，被告也不敢强占他人房屋。派出所民警调查过此事，如果本人是强占他人房屋，派出所早就介入处理。二、本人并未在涉案房屋内违规开设早餐店，本人是在房屋外的公共过道开设早餐摊，并经过了周围邻居的同意，本人是在不影响他人、不违规的情况下做点小生意维持生计，实在是因为家庭困难，上有老下有小都要靠本人照顾。而且另外还有一个摊位也在涉案房屋的过道经营早餐生意。三、原告多次在没有出示任何证件和书面文件且没有经过本人同意的情况下无理取闹、强行撬锁，闯入户内、封门，严重损坏私人财务，原告的上述行为侵犯了被告的公民权利，而且原告还强行剪断电线，将水表清零，严重侵犯了消费者的权利。水电是民生物资，不能随意停水停电，原告将其门锁损坏，本人要求其赔偿。四、涉案房屋系黄波的住房，系因拆迁政府给予黄波的福利、保障分房，并且黄波系残疾人，没有收入，如果原告要将其房屋收回，必须征得黄波本人的同意，被告在没有看到黄波亲笔签字的有效文件前，不可能随便将涉案房屋交给原告，因为本人要对黄波负责，保证其私人财物不被损坏、被盗。以上情况属实，请法庭调查了解，依法判决。经审理查明，原长沙市岳麓区住房保障局经中共长沙市岳麓区委机构编制委员会于2019年3月16日发布的岳编委发〔2019〕1号文件决定更名为长沙市岳麓区住房保障服务中心（即本案原告岳麓区住房保障中心）。2011年1月21日，长沙市岳麓区住房保障工作局（出租方，甲方）与案外人黄波（承租方，乙方）签订《长沙市廉租住房租赁合同》，约定甲方将长沙市岳麓区××小区××栋××号廉租住房出租给乙方使用，租赁期限1年，自2011年1月21日起至2012年1月20日止。2019年8月15日，黄波因其身体原因向原告提交《申请换房报告》一份，要求将上述住房换至一楼的房屋。2019年8月16日，黄波（承租方，乙方）与长沙市住房保障局（出租方，甲方）、岳麓区住房保障局（受托管理方，丙方）重新签订了《长沙市公共租赁住房租赁合同》，约定：一、将甲方位于长沙市岳麓区望城坡街道诚兴园群工站路0号诚兴园小区11栋101号公共租赁住房出租给乙方及其家庭成员居住使用。《公共租赁住房入住或腾退房屋设备、设备验收记录表》（见附件一）作为甲方将该房屋交付乙方使用、乙方在合同租赁期满腾退房屋时的验收依据。二、房屋租赁期限36个月，自2019年9月1日起至2022年8月31日止。甲方应于房屋租赁期起始日二日前，即2019年8月30日前将房屋交付给乙方。甲方交付该房屋前，乙方应支付首期租金、履约保证金和其他相关费用。该房屋现时租金标准为：人民币1元／月·平方米（建筑面积），月租金为人民币49元。合同期内租金标准随长沙市公共租赁住房租金政策变动做适时调整，并将调整后的租金标准登记在《公共租赁住房租金变动记录表》（见附件二）中，乙方应按照调整后的租金标准缴纳租金。三、乙方有下列违规、违约行为之一的，甲方可书面通知乙方解除合同（自通知书送达乙方之日起解除），收回公共租赁住房：1.采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；2.转租、出借或擅自调换公共租赁住房的；3.改变公共租赁住房结构或使用性质的；4.破坏或者擅自装修公共租赁住房拒不恢复原状的；5.在公共租赁住房内从事违法活动的；6.无正当理由连续六个月以上闲置公共租赁住房的；7.拖欠租金累计超过六个月的；8.违反合同约定或法律法规规定的其他行为。同日，黄波向原告出具承诺书，载明：“我叫黄波，今换房到一楼，保证不经营麻将室、早餐及其它经营商业行为，不转租转借，如违反政策规定，本人自愿退出。”2020年9月24日，黄波因贩卖毒品罪被长沙市开福区人民法院判处有期徒刑十个月（从2020年6月17日至2021年6月16日止）。2020年10月30日，原告向各街道发出了《关于退出公共租赁住房保障资格的批复》及岳麓区退出公共租赁住房保障资格明细表，以黄波服刑为由取消其公共租赁住房保障资格，但原告未将取消黄波公共租赁住房保障资格的事宜及书面材料送达给黄波。黄波被判刑后，被告刘娟以受黄波委托照看涉案房屋为由向涉案房屋内搬入了数张桌子，并在该房屋外过道上经营早餐店，现涉案房屋的钥匙亦在被告处。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市廉租住房租赁合同》、《长沙市公共租赁住房租赁合同》及涉案房屋产权登记信息、申请换房报告、承诺书、长沙市开福区人民法院刑事判决书、关于公共租赁住房保障资格的批复、岳麓区退出公共租赁住房保障资格明细表、报警案件登记表等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，被告刘娟是否构成对涉案房屋的非法占用，主要在于案外人黄波与长沙市住房保障局、岳麓区住房保障局（即本案原告岳麓区住房保障中心）签订的涉案《长沙市公共租赁住房租赁合同》是否能够确定已经有效解除。本案中，案外人黄波与长沙市住房保障局、岳麓区住房保障局（即本案原告岳麓区住房保障中心）签订的涉案《长沙市公共租赁住房租赁合同》属于保障性住房租赁合同，主要在于保障城市低收入群体住房的合法权益，此类合同的订立需要履行一定的行政审批手续，在本质上属于行政合同。同时，此类合同亦具有民事合同的一般特征，因此，在解除时亦应遵循相应的合同解除规则，应以有效的方式向被保障人履行合同解除的告知义务。本案中，原告以其已取消案外人黄波对涉案房屋的公共租赁住房保障资格，被告非法占用涉案房屋为由要求其返还涉案房屋，被告刘娟则辩称其系受案外人黄波委托对涉案房屋进行照看。但庭审中，原告明确认可其并未将取消黄波公共租赁住房保障资格的通知送达给黄波，因此，无法确认双方的租赁合同是否已经有效解除。在上述租赁合同约定的租赁期限尚未届满且无法确定该租赁合同已经有效解除的情形下，涉案房屋的占有、使用权仍属于案外人黄波，故对原告以其已取消黄波的公共住房保障资格，被告刘娟对涉案房屋构成非法占用的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告长沙市岳麓区住房保障服务中心的全部诉讼请求。本案受理费减半收取40元，由原告长沙市岳麓区住房保障服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十二月三十日法官助理罗翠玲书记员周音附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。