山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14306号 上诉人（原审被告）：青岛海上置业有限公司 法定代表人：孙平，经理。 委托诉讼代理人：贾兆来，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：陈利国，男 被上诉人（原审原告）：张秋玲，女 两被上诉人委托诉讼代理人：李顺福，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。 两被上诉人委托诉讼代理人：贾茹，山东舜翔（青岛）律师事务所实习律师。 上诉人青岛海上置业有限公司（以下简称海上公司）因与被上诉人陈利国、被上诉人张秋玲商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初7553号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人海上公司的委托诉讼代理人贾兆来、被上诉人陈利国、张秋玲共同委托的诉讼代理人李顺福、贾茹依法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海上公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判海上公司扣除定金28万元后无息退还陈利国、张秋玲剩余购房款；2.本案一审、二审诉讼费由陈利国、张秋玲承担。事实与理由：一、一审法院认定未签订商品房预售合同的原因是不可归责于双方的事由，没有事实依据。1.海上公司与陈利国、张秋玲签订的认购协议书合法有效，双方均应当全面履行，陈利国、张秋玲单方要求解除认购协议书违反双方约定，且没有任何依据，依法应当适用定金罚则，即海上公司所收取的购房定金不予退还。2.陈利国、张秋玲一审称“而后被告又以原告不具备贷款条件为由拒绝为原告办理银行按揭贷款，致使涉案房屋买卖合同已无法正式签约”，没有任何事实依据，按揭贷款系购房人自行向贷款机构申请，并非向海上公司申请按揭；3.根据双方签订的认购书协议书第四条的特别约定，“买受人确认已对国家差别化住房信贷政策及本人资信情况进行了充分必要的了解，银行根据国家相关政策及买受人的资信状况批准贷款，贷款额度以及是否提供贷款以银行最后审定为准”，据此，陈利国、张秋玲对于后续是否可以办理按揭以及可能的结果在双方签约时是有预期的，无论如何，均不构成其拒绝履行认购协议书的合法事由；4.涉案房屋正式商品房买卖合同早已可以签署，未能签订的责任在于陈利国、张秋玲。二、一审判决第二项未判决涉案房屋定金不予退还，无正当事由及法律依据，如不予纠正，将严重干扰正常的市场交易秩序。三、正是由于一审法院认定事实不清，导致适用法律错误。陈利国、张秋玲单方要求解除认购协议书、拒绝签署正式商品房买卖合同，属于违约，按照商品房买卖纠纷相关司法解释的规定，应当适用关于定金的规定处理，即涉案房屋交纳的定金不予退还。四、本案一审中海上公司当庭提起反诉，并在庭后按照规定时间提交了反诉材料，但一审法院未就反诉事项进行审理，违反民事诉讼法规定。综上，海上公司认为，一审判决认定事实不清，请二审法院查清事实，依法判决。 陈利国、张秋玲辩称，海上公司要求扣除定金28万元的上诉请求无事实和法律依据，理由如下：一、根据相关法律规定，定金自交付之日起生效。2018年10月1日，双方所签订的《认购协议书》虽然约定了定金为28万元，但实际履行数额为10万元，因此，本案合同定金数额应为10万元，而非28万元。二、未能签订正式商品房买卖合同的责任在于海上公司，因此，海上公司主张不予返还定金有悖于事实和法律规定。虽然一审法院认定“未能签订正式商品房预售合同的责任不归责于双方”，但陈利国、张秋玲认为海上公司系专业从事商品房开发销售企业，具有丰富的商品房按揭贷款专业知识，在合同签订时，处于优势地位，在合同签订前，海上公司对陈利国、张秋玲的收入情况已做充分了解，对陈利国、张秋玲能否办理贷款是非常清楚的，因此，合同签订后，出现陈利国、张秋玲不符合银行贷款条件的情况，导致合同无法继续履行，这完全是由于海上公司故意隐瞒事实、欺骗陈利国、张秋玲所致。而合同签订后，海上公司一直未向陈利国、张秋玲提出签订正式商品房买卖合同之要求，反而，要求陈利国、张秋玲重新签订认购协议书或将房屋另行转卖给他人，致使正式商品房买卖合同未能签订。因此，从合同履行来看，一审中陈利国、张秋玲提交的证据足以证实商品房买卖合同未能签订的责任在于海上公司，海上公司因此应双倍返还定金。虽然陈利国、张秋玲未能就一审判决提起上诉，但对一审判决未能支持陈利国、张秋玲请求双倍返还定金的主张也不予认可，希望二审法院能够尊重事实和法律，依法支持陈利国、张秋玲的一审请求。三、陈利国、张秋玲支付的款项一直被海上公司占有使用，因此在海上公司未能就涉案房屋与陈利国、张秋玲签订正式商品房买卖合同的情况下，应当支付资金占用期间的利息。海上公司二审主张无息退还款项侵害了陈利国、张秋玲的合法权益，不应得到支持。综上所述，海上公司上诉请求有悖于事实和法律规定，依法应予驳回。关于程序问题，因为海上公司没有在上诉请求中对程序提出要求，所以二审不应受理。即便是一审没有受理，其也可以通过其他途径进行救济，其反诉请求不属于二审的受理范围。 陈利国、张秋玲向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除陈利国、张秋玲与海上公司于2018年10月1日签订的《认购协议书》；2.判令海上公司双倍返还购房定金10万元；3.判令海上公司返还陈利国、张秋玲购房款988324元及自2018年10月19日至2019年8月19日按照中国人民银行同类贷款利率计算的利息36304.43元、自2019年8月20日至实际付款之日按照全国银行同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 一审法院认定事实如下：涉案房屋于2018年8月16日取得商品房预售许可证。2018年10月1日，陈利国、张秋玲与海上公司签订认购协议书，陈利国、张秋玲认购位于青岛市即墨温泉镇某房屋。协议书主要约定：购房款总价计2708324元。买受人在签署本认购书时即向出卖人交付定金280000元。买受人应于2018年10月8日前支付不低于购房款总额40%的首付款1088324元，余款1620000元申请贷款。买受人应于本协议签订之日起七个日历天内与出卖人签定《商品房买卖合同》。当日陈利国、张秋玲支付海上公司定金10万元，海上公司出具定金收据。2018年10月5日陈利国、张秋玲支付海上公司购房款50万元、2018年10月18日陈利国、张秋玲支付海上公司购房款488324元，海上公司出具房款收据。 陈利国、张秋玲提交了海上公司向其另行发送的两份认购协议书，买受人分别为陈利国、张秋玲和陈利国、张秋玲的儿子陈斌，拟证明海上公司要求陈利国、张秋玲另行签定不同内容的认购协议书，陈利国、张秋玲不同意签署。陈利国、张秋玲已经退休不符合贷款条件，海上公司提出陈利国、张秋玲不符合贷款条件要求将认购的房屋转给陈利国、张秋玲的儿子陈斌，导致合同无法完成，故未能签订商品房买卖合同的责任在于海上公司，海上公司应双倍返还定金。海上公司质证称因陈利国、张秋玲及其儿子在是否办理更名之间犹豫，故海上公司向陈利国、张秋玲发送了两份认购协议书供其选择，但最终没有签署，与本案无关。买卖合同未签订是因为陈利国、张秋玲拒绝签署，贷款机构未收到齐全的贷款资料，故陈利国、张秋玲是否可以办理贷款是未知的。陈利国、张秋玲提交了其征信报告一份，拟证实其为了办理贷款积极办理相关手续。海上公司提交了其于2019年3月13日向陈利国、张秋玲邮寄办理按揭贷款通知函一份，2019年3月15日退回妥投。海上公司称通讯地址有误，未能收到。陈利国、张秋玲提交认购协议书的通讯地址无法辩识，海上公司未能提供其持有的认购协议书。海上公司称在征得陈利国、张秋玲同意的情况下办理网签，后陈利国、张秋玲拒绝签字。陈利国、张秋玲称其对网签事宜不知情。海上公司未提交相关证据。 一审法院认为，1.2020年9月1日的庭审中双方均同意解除合同，本院依法确认认购协议于2020年9月1日解除。因涉案房屋已办理网签合同登记备案手续，陈利国、张秋玲应协助海上公司予以撤销。2.陈利国、张秋玲已过退休年龄，其办理按揭贷款会受到一定的限制。根据陈利国、张秋玲与海上公司提交的证据及双方所述交易过程可以认定双方没有按照认购协议约定签订商品房预售合同的原因与贷款有关联。一审法院认定未签订商品房预售合同的原因是不可归责于双方的事由。不应适用定金罚责，海上公司应当返还陈利国、张秋玲交纳的定金。陈利国、张秋玲要求双方返还定金的诉讼请求及海上公司主张不予返还定金的抗辩意见均不予采纳。3.合同解除后，海上公司应当将收取的购房款1088324元返还陈利国、张秋玲。因本案合同解除并非海上公司违约所致，陈利国、张秋玲主张的利息损失起算日无法律依据。但海上公司应当支付陈利国、张秋玲自合同解除后2020年9月2日起至实际返还之日止的利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、陈利国、张秋玲与海上公司签订的《认购协议书》于2020年9月1日解除。陈利国、张秋玲于判决生效之日起十日内协助海上公司撤销网签合同登记备案手续；二、海上公司于判决生效之日起十日内返还陈利国、张秋玲购房款1088324元及自2020年9月2日起至实际返还之日按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；三、驳回陈利国、张秋玲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15822元（陈利国、张秋玲已预交）减半收取7911元，由陈利国、张秋玲负担614元，海上公司负担7297元。案件保全费5000元（陈利国、张秋玲已预交），由海上公司负担。海上公司负担部分应在判决生效后十日内直接支付陈利国、张秋玲。 二审期间，海上公司提交证据如下：一、快递查询结果一份，拟证明海上公司于2020年9月7日通过向一审法院邮寄提交反诉状，一审法院并未作出处理，属于程序违法。二、商品房买卖合同通知函，拟证明海上公司曾书面通知陈利国、张秋玲签订商品房买卖合同，而陈利国、张秋玲不予理睬。陈利国、张秋玲质证称，对于证据一，首先，对真实性不予认可，也不符合民事诉讼法对证据形式的要求，不能作为新证据处理；其二，海上公司在上诉状的上诉请求中没有针对反诉问题提起上诉，根据民事诉讼法的规定不属于二审审理的范围；其三，当时一审的时候一审法官明确告诉过海上公司其提出的反诉请求不属于反诉的请求范围，其在二审期间提起反诉请求程序不合法。对于证据二，真实性不认可，是海上公司单方制作的，陈利国、张秋玲从未见过，且不符合新证据的要求。对于证明事项不予认可，没有接到过海上公司任何要求签订商品房买卖合同的通知，且邮寄地址并非认购协议约定地址。 海上公司二审提交的证据一快递查询结果，陈利国、张秋玲不予认可，但经海上公司出示原始载体，本院对其真实性予以确认，其证明效力应结合本案事实与一审判决综合认定。海上公司提交的证据二通知函，陈利国、张秋玲对真实性与证明事项均不认可，该邮件系于本案进入一审程序后寄出，且海上公司未提交证据证明邮寄地址系经由双方认可的地址，无法证明其通知陈利国、张秋玲签订商品房买卖合同的事实，本院对此不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，本案二审争议的焦点在于涉案认购协议书解除后，海上公司收受的定金如何处理的问题。陈利国、张秋玲与海上公司签订的认购协议书载明涉案房屋购房款首付1088324元，余款1620000元申请银行按揭贷款的方式支付，而陈利国、张秋玲已过退休年龄，办理银行按揭贷款受到一定限制。陈利国、张秋玲一审提交了盖有海上公司公章的三份认购协议书，所涉房屋、付款时间、首付款金额、余款支付方式一致，海上公司亦认可均由其向陈利国、张秋玲提供。从序号排列来看，0000684号、0000685号认购协议书应形成于0000170号认购协议书之后，但落款时间仍注明2018年10月1日；从所载内容来看，该两份认购协议相较于0000170号认购协议书加重了房屋买受人的义务，且该两份认购协议书就同一房屋约定的买受人分别为陈利国、张秋玲和其子陈斌，陈利国、张秋玲与陈斌均未在该两份认购协议上签字，海上公司亦未提交其催告过陈利国、张秋玲签订商品房预售合同的有效证据。结合上述证据及双方对房屋交易过程之陈述，双方未签订商品房预售合同的原因与贷款存在关联具有高度盖然性。陈利国、张秋玲办理常规银行按揭贷款存在客观上的年龄与身份限制，而能否由案外人陈斌作为买受人受让涉案房屋并非涉案双方所能掌控的范畴。海上公司作为房地产开发经营企业，掌握买受人的基本信息，对银行按揭贷款政策与信息的熟悉程度亦较买受人处于优势地位，其在与已过退休年龄而无法全款购房的买受人签订合同时应尽更为审慎的告知与注意义务，综上，一审认定双方未签订商品房预售合同的原因系不可归责于双方的事由并无不当，本院对此予以确认。对于海上公司提出一审未予处理其反诉请求的上诉理由，因一审判决实际已包含了对海上公司反诉请求的处理，并未影响海上公司诉讼权利，海上公司该上诉理由不成立。 综上所述，海上公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11883元，由青岛海上置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 钟速成 书记员韩明玉 书记员黄鹤颖