甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初5191号原告：武威市丽都商贸有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区公园路。法定代表人：俞秀梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚刚，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨星雨，甘肃合睿律师事务所律师。被告：兰州遇见酒店餐饮管理有限公司，住所地兰州市城关区天水中路**（中石化院内）**。法定代表人：陈再银，该公司总经理委托诉讼代理人：李永强，甘肃佳运律师事务所律师。被告：兰州寅宾酒店管理有限公司，住所，住所地兰州市城关区平凉路**div>法定代表人：马旭，该公司总经理。原告武威市丽都商贸有限公司（下称丽都商贸公司）与被告兰州遇见酒店餐饮管理有限公司（下称遇见餐饮公司）、兰州寅宾酒店管理有限公司（下称寅宾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日作出（2019）甘0102民初4004号民事判决书，被告遇见餐饮公司不服，上诉至兰州市中级人民法院，兰州市中级人民法院于2020年5月21日作出（2020）甘01民终716号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院于2020年6月9日立案后，重新组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丽都商贸公司的委托诉讼代理人姚刚、杨星雨，被告遇见餐饮公司的法定代表人陈再银和委托诉讼代理人李永强到庭参加诉讼，被告寅宾公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。原告丽都商贸公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告将占有的涉案房屋返还原告；2．判令被告向原告支付因交付房屋给原告造成的损失165000元。事实及理由：2015年6月24日，原告丽都商贸公司与遇见餐饮公司签订《转让意向书》，就丽都商贸公司承租的位于兰州市城关区××路××号××酒店的转让事宜达成一致，约定丽都商贸公司将其与兰州交通运输集团有限责任公司于2012年7月16日签订的《房屋租赁合同》中享有的权利义务转让给遇见餐饮公司。该意向书第三条第8款明确约定，七楼楼顶约100平方米的房屋（该房屋由原告修建）由原告无偿使用，该范围内财产不在转让之列。此外，双方还约定了其他权利义务、违约责任、争议解决等相关事宜。协议签订后，双方按约履行，被告遇见餐饮公司与涉案楼房产权所有人签订了整体租赁合同。但对于七楼楼顶的房屋，被告遇见餐饮公司口头请求暂时借用一年，原告同意。但遇见餐饮公司将该酒店承包给了被告寅宾公司经营后，被告寅宾公司将涉案七楼楼顶的100平方米房屋占有使用，且称是被告遇见餐饮公司移交给他们使用的。原告丽都商贸公司多次要求二被告返还房屋，被告均未予理会。原告认为，原告与遇见餐饮公司签订转让合同时，已明确约定七楼楼顶的房屋不在转让之列，由原告丽都商贸公司使用。被告遇见餐饮公司此后将该房屋移交给被告寅宾公司占有使用的行为，已经违反了双方协议的约定。原告丽都商贸公司有权要求二被告返还房屋，并向原告赔偿自2015年6月24日意向书签订之日起至实际向原告交付房屋之日至的损失，按每年3万元计算，暂计算至2019年4月24日的损失为8.5万元，占用的七张桌子使用费7000元，合计9.2万元。另由于被告对宾馆的3至7层整体装修，导致原告7楼的办公套房近一年时间无法入住的损失约7.3万元。上述损失合计约16.5万元，被告理应向原告赔偿。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告遇见餐饮公司辩称，一、被告遇见餐饮公司客观上目前对涉案房屋未进行占有，无法将涉案房屋返还给原告；二、涉案房屋系违法建筑，理应依法拆除，同时人民法院不能保护非法利益。被告寅宾公司提交书面答辩状，辩称，一、被告寅宾公司非本案适格被告，被告寅宾公司与被告遇见餐饮公司签订《房屋租赁合同》与《资产转让合同》，被告寅宾公司依照约定占有、使用涉案房屋，原告无权对被告寅宾公司提起诉讼。二、原告无论是基于租赁合同、占有返还请求权以及物权请求权都不能以被告寅宾公司为被告，被告寅宾公司基于与遇见餐饮公司的约定和合同占有、使用涉案房屋，原告起诉无据，且已过了一年的除斥期间。原告的涉案房屋也系违法建筑，原告并不享有物权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：本案庭审过程中经明确原告的诉讼请求，原告诉求返还的涉案房屋为位于甘肃省兰州市城关区××路××号××楼楼顶涉案房屋。涉案房屋系原告丽都商贸公司自行修建并占有使用，为无证房屋。2019年7月4日，本院曾组织原、被告三方至兰州市城关区平凉路276号7楼顶楼进行现场勘验，确认原告要求返还的房屋并测量该房屋面积为48平方米。2015年6月24日，原告丽都商贸公司（甲方）与被告遇见餐饮公司（乙方）签订《转让协议书》，协议约定甲方将甲方与兰州交通运输集团有限责任公司于2012年7月16日签订的《房屋租赁合同》中甲方的权利义务转让给乙方，该协议对转让范围、转让价格、双方权利义务、违约责任进行了明确约定，其中第三条第6款约定，甲方对速8酒店720房间享有无偿使用权，使用期限等同于房屋租赁期限，乙方有保证配合甲方行使该房间使用权之义务，房间内的一切设施设备物品等财产不在转让之列，所有权归甲方所有；第三条第8款约定，七楼楼顶大约100平方米临时用房归甲方无偿使用，使用期限等同于房屋租赁期限，无偿使用包括甲方自用或甲方租赁给其他第三方使用，收益归甲方所有，该范围财产不在转让之列，所有权归甲方所有。该协议签订后，双方口头又约定将七楼的原告自建房屋借用给遇见餐饮公司，期限为一年。2017年11月15日，被告遇见餐饮公司（甲方）与马旭（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋甘肃省兰州市城关区平凉路276号，乙方实际向甲方租赁的建筑面积约为5500平方米，包括一层部分，三层至七层全部（并附该房屋楼顶、外墙、院落）。同日，被告遇见餐饮公司（甲方）将其位于甘肃省兰州市城关区××路××号××区域范围内的全部固定和非固定资产以及形成附和及未形成附和的所有装修、装潢、装饰转让给马旭（乙方），双方签订《资产转让合同》。2019年4月1日，寅宾公司（乙方）与案外人兰州卓见酒店餐饮管理有限公司（甲方）与就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》。原告丽都商贸公司因被告遇见餐饮公司违反双方签订的《转让协议》将不在转让范围内的房屋转让给被告寅宾公司，被告寅宾公司实际占有使用该房屋，无法协商解决，遂诉至法院。另查明，遇见餐饮公司成立于2014年5月28日，陈再银任该公司法定代表人至今。寅宾公司成立于2012年9月28日，2015年9月16日，陈再银任该公司法定代表人，2017年12月4日，该公司法定代表人变更为马旭，2017年11月15日，马旭代表寅宾公司与遇见公司签订《房屋租赁合同》与《资产转让合同》。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律效力。当事人应按照合同约定全面履行义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告主张被告将占有的城关区平凉路276号7楼顶楼48平方米房屋返还的请求。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。本院认为，原告是7楼顶楼48平方米无证房屋的占有使用人，原告虽然不能享有该房屋物权权利，但享有占有利益，原告与被告遇见餐饮公司签订的《转让协议》明确约定该房屋不在转让范围之内，原告作为该房屋的实际占有人对该无证房屋行使占有保护请求权于法有据，本院予以支持。涉案房屋系被告遇见餐饮公司先占有、使用，后被告寅宾公司基于与遇见餐饮公司签订《房屋租赁合同》与《资产转让合同》而占有、使用涉案房屋。被告寅宾公司虽基于约定占有涉案房屋，但遇见餐饮公司对涉案房屋并无出租权，故被告遇见餐饮公司、寅宾公司应将涉案房屋腾交给原告。关于被告遇见餐饮公司、寅宾公司辩称涉案房屋系违法建筑、违章建筑，不应予以返还和支付损失的问题，本院认为违法、违章建筑系指未经竣工验收合格的房屋，出租人与承租人签订的房屋租赁合同，因违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”和《中华人民共和国消防法》第十条“按照国家工程建筑消防技术指标进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或验收不合格的，不得投入使用。”故涉及此房屋的租赁合同系无效合同。房屋租赁合同一旦无效，自始无效。涉案房屋占有、使用人应予以返还。根据《最高人民法院》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告主张损失中的租金损失（占有使用费）应予以支持。关于原告主张被告支付涉案房屋损失165000元的诉讼请求，本案中，在《转让协议》签订后，原告同意被告遇见餐饮公司借用7楼顶楼房屋一年，至2017年11月14日，该房屋由被告遇见餐饮公司实际使用。2017年11月15日，被告遇见餐饮公司违反和原告签订的《转让协议》，将该房屋租赁给不知情的被告寅宾公司实际占有使用，已对原告构成违约。本院认为，被告遇见餐饮公司未按约定在承诺的一年借用期满后归还所借房屋并违反《转让协议》出租涉案房屋使原告遭受经济损失是引起本纠纷的原因，本院认定被告遇见餐饮公司应承担向原告支付占有使用费的责任。本院对原告主张的2015年6月24日至2016年6月23日期间房屋占有使用费不予支持，2016年6月24日至2019年4月24日期间占有使用费酌情予以支持，被告遇见餐饮公司应向原告支付自2016年6月24日起实际房屋返还之日止的房屋占有使用费，费用标准参考同时期同地段办公室租金平均价格2.5元/天/平方米，结合涉案房屋实际情况，故本院酌情按1800元/月（1.25元＊30＊48平方米）确定占有使用费。但原告主张的房内7张桌子占有使用费7000元的请求，原告未向本院提供涉案7张桌子价值的相关证据，本院对原告要求支付7张桌子占有使用费的请求不予支持。关于原告主张因被告装修导致7楼720办公室套房无法入住遭受损失的请求。本院认为，原告未提供被告装修时间及装修范围和无法进入720办公室套房的具体期限的相应证据，本院对该项诉讼请求不予支持。关于寅宾公司的损失责任承担问题，本院在庭审中，原告明确以合同纠纷提起本案诉讼，寅宾公司占有房屋是基于与案外人签订的租赁合同而占有使用房屋，寅宾公司与原告不存在合同关系。故寅宾公司不承担支付租金损失（占有使用费）的责任。遇见餐饮公司向原告承担完支付占有使用费之后，可依据其与寅宾公司的合同关系另行向房屋占有人寅宾公司追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国消防法》第十条，《最高人民法院》第五条的规定，判决如下：一、被告兰州遇见酒店餐饮管理有限公司、兰州寅宾酒店管理有限公司于本判决生效后10日内向原告武威市丽都商贸有限公司返还位于兰州市城关区××路××号××楼××楼××平方米的房屋；二、被告兰州遇见酒店餐饮管理有限公司于本判决生效后10日内按每月1800元向原告武威市丽都商贸有限公司支付自2016年6月24日起至实际房屋返还之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告武威市丽都商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，由原告武威市丽都商贸有限公司负担1000元，由被告兰州遇见酒店餐饮管理有限公司负担2600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  黄劲松人民陪审员  陈维萍人民陪审员  周慧颖二〇二〇年十二月十六日书 记 员  施璞琰