福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初14736号 原告：苏家松，男，1973年4月11日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：吴友康，福建协志律师事务所律师。 被告：苏少毅，男，1982年12月15日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：苏清燕（系被告苏少毅的妻子），住晋江市。 被告：苏清燕，女，1982年12月10日出生，汉族，住晋江市。 被告：苏小龙，男，1977年12月14日出生，汉族，住晋江市。 原告苏家松与被告苏少毅、苏清燕、苏小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴友康、被告苏少毅的委托诉讼代理人及被告苏清燕到庭参加诉讼，被告苏小龙经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏家松向本院提出诉讼请求：1.三被告立即支付苏家松2019年12月1日至2020年11月30日的租金135000元，并赔偿逾期付款损失（以135000元为基数，自2019年11月1日计算至付清之日止，按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.三被告于2020年11月30日前腾空房屋并向苏家松返还房屋、变压器；3.三被告立即支付苏家松电费55000元，并赔偿逾期付款损失（以55000元为基数，自起诉之日起至付清之日止，按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.三被告支付自2020年12月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费用（房屋占有使用费按15000元／月计算）。事实和理由：苏少毅、苏清燕夫妻与苏小龙系合伙经营关系。因经营需要，三被告向苏家松承租址于晋江市××镇××村××宿舍楼××幢。经事先友好协商，2013年12月1日，苏小龙代表三被告与苏家松签订《彩联陶瓷厂旧仓库出租协议书》，约定出租期限为2013年12月1日至2020年12月1日，每年租金为18万元，承租人应于每年11月1日前付清下一年度租金，并对其他租赁事宜进行约定。协议书签订后，苏家松即将租赁物交付三被告使用，三被告却时常未能按时足额支付租金，其中2019年12月1日至2020年11月30日的租金18万元，根据约定应于2019年11月1日付清，在苏家松多次催讨下，三被告至今仅支付租金45000元，尚欠苏家松租金135000元，此外，三被告还拖欠苏家松电费55000元。综上，苏家松与三被告之间的房屋租赁关系，系双方的真实意思表示，租赁合同内容不违反法律规定，具有法律效力。三被告拖欠苏家松租金及电费未付的事实清楚，已经构成违约，三被告应当立即支付，并赔偿逾期付款损失，同时租赁期限即将届满，三被告应当按时腾空、返还房屋，否则应承担房屋占有使用费。 苏少毅、苏清燕辩称，1.苏少毅、苏小龙、苏远冬合伙经营福建森濠实业有限公司（以下简称森濠公司），苏远冬系森濠公司的法定代表人，本案租赁的厂房也是森濠公司使用，与苏少毅、苏清燕无关；2.本案租赁合同系苏小龙签订，根据合同相对性原则，应由苏小龙承担支付租金的义务；3.苏清燕代表森濠公司已支付给苏家松租金75000元；4.苏家松开车堵住森濠公司的生产线，造成森濠公司损失。 苏小龙书面答辩称，其与苏少毅、苏远冬系表兄弟关系，三人于2013年10月、11月份一致同意合伙开办瓷砖厂。苏小龙与苏家松的妻子苏淑珠系同学，合伙体便委派苏小龙与苏家松洽谈租赁事宜。经协商后，苏小龙代表合伙体与苏家松签订《彩联陶瓷厂旧仓库出租协议书》，约定合伙体向苏家松承租原联陶瓷厂旧仓库、宿舍楼及变压器。因经营需要，后合伙体又向苏家松扩租宿舍楼一层，扩租部分未再签订书面协议。合伙体运营后，因经营理念等方面存在不一，苏远冬退出合伙体，苏小龙也于2017年退出合伙体，合伙体由苏少毅、苏清燕夫妻经营、管理，租赁物也由苏少毅、苏清燕管理和使用。退伙时苏小龙已经与苏少毅、苏清燕夫妻理清了所有权利、义务关系，自此合伙体的一切事务与苏小龙无关。1.苏小龙与苏家松签订《彩联陶瓷厂旧仓库出租协议书》的行为系履行职务的行为，该行为产生的法律责任应由合伙体承担。2.苏小龙已于2017年退出合伙体，苏家松诉求的租金系2019年12月1日至2020年12月1日期间的租金，电费系至2019年12月7日的电费，与苏小龙无关。是否腾空、返还房屋，何时腾空、返还房屋，苏小龙均无权更无法决定或配合。3.苏家松知晓苏小龙退伙的事实。苏家松从未向苏小龙催讨租金和费用，而均是向苏少毅、苏清燕夫妻催讨，租金、电费均由苏少毅、苏清燕夫妻支付。 苏家松向本院提供以下证据：1.户籍证明三份，以证明三被告的基本情况及诉讼主体资格；2.证明一份，以证明苏少毅、苏清燕于2006年2月24日办理登记结婚，系夫妻关系的事实；3.出租协议书一份，以证明苏小龙代表三被告与苏家松签订《彩联陶瓷厂旧仓库出租协议书》，约定出租期限为2013年12月1日至2020年12月1日，每年租金为18万元，承租人应于每年11月1日前付清下一年度租金，及其他租赁事宜的具体约定；4.微信聊天记录（附于光盘）一份、对话笔录两份，以证明三被告至今拖欠苏家松租金135000元的事实；5.欠条一份，证明三被告拖欠苏家松电费55000元的事实 苏少毅、苏清燕向本院提供以下证据：1.微信转账记录一份，以证明苏清燕转账给苏淑珠75000元，该款项是用于支付本案的厂房租金；2.苏淑珠通过微信发送给苏清燕的证明及明细各一份，以证明租赁厂房产生的电费是森濠公司使用产生的；3.微信聊天截图一份，以证明2020年10月3日苏家松开车堵森濠公司厂房的大门。 苏小龙未向本院提供证据。 本院经审理认定事实如下：苏小龙未到庭参加诉讼，又未提交证据，视为自愿放弃相应诉讼权利。对于苏家松提供的出租协议书，三被告虽未明确确认该协议书的真实性，但均确认苏家松与苏小龙有签订《彩联陶瓷厂旧仓库出租协议书》的行为，该协议书来源、形式合法，可以证明其证明目的，本院予以认定。苏少毅、苏清燕对苏家松提供的其他证据的真实性没有异议，该证据可以证明其证明目的，本院予以认定。苏家松对苏少毅、苏清燕提供的微信转账记录的真实性没有异议，该证据可以证明苏清燕向苏家松支付租金75000元。苏家松认为上述款项中30000元用于支付案外宿舍楼的租金，但未能提供证据予以证明，本院不予确认。苏家松对苏少毅、苏清燕提供的苏淑珠通过微信发送给苏清燕的证明及明细、微信聊天截图的真实性均没有异议，但上述证据未能证明森濠公司为承租人，也未能证明苏家松开车堵厂房大门给苏少毅、苏清燕造成损失，本院均不予认定。 本院认为，苏家松与苏小龙于2013年12月1日签订《彩联陶瓷厂旧仓库出租协议书》，约定苏小龙向苏家松承租彩联旧仓库，其中包括变压器一台、宿舍楼一幢。苏家松主张苏小龙是代表苏小龙与苏少毅、苏清燕、案外人苏远冬的合伙体签订合同，租赁物由该合伙体使用；虽苏家松未能提供证据证明上述四人存在合伙关系，但其提供的微信聊天记录中苏家松的家人向苏少毅、苏清燕催讨房租，苏少毅、苏清燕表示经济困难，要求延期支付，且苏家松提供的欠条中，苏清燕以其个人名义对尚欠电费进行结欠，可以认定苏少毅、苏清燕确认其承租诉争房屋，并负有支付房租、电费的义务。苏少毅、苏清燕认为苏小龙是代表森濠公司签订房屋租赁合同，森濠公司为承租人，但其未能提供证据予以证明；苏小龙认为其已退伙，自2017年起没有再使用租赁物，也未能提供证据予以证明；本院对三被告主张的上述事实不予确认。故苏家松要求苏少毅、苏清燕、苏小龙应共同承担承租人的相应义务，本院予以支持。 因苏家松所出租的房屋没有经相关主管部门批准建设，故双方之间的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。苏家松要求苏少毅、苏清燕、苏小龙应腾空诉争房屋，并返还诉争房屋、变压器，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《彩联陶瓷厂旧仓库出租协议书》第四条约定，每年租金18万元（即每月租金15000元）；苏少毅、苏清燕对上述租金标准没有异议。三被告自2019年12月1日至2020年11月30日应支付的租金为18万元，苏清燕已支付75000元，尚欠该段期间的租金105000元。苏家松要求苏少毅、苏清燕、苏小龙按上述尚欠租金的数额支付房屋占有使用费105000元，及自2020年12月1日起至实际返还房屋之日止按每月15000元支付房屋占有使用费，本院予以支持。苏清燕确认尚欠截止至2019年12月7日的电费55000元，该电费为承租人在房屋占用期间所产生的费用，苏家松要求苏少毅、苏清燕、苏小龙支付上述电费，本院予以支持。原、被告对于合同无效均有过错，苏家松主张的逾期付款损失应由其自行承担，其要求三被告支付逾期付款损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 经审理查明，苏少毅、苏清燕、苏小龙向苏家松租赁址于晋江市磁灶镇钱坡村原彩联陶瓷厂的旧仓库，其中包括变压器一台、宿舍楼一幢。上述房屋没有取得产权权属证明，也未取得建设工程规划许可证等相关主管部门的审批。三被告尚欠苏家松自2019年12月1日至2020年11月30日的租金105000元、自2020年12月1日起的租金，及至2019年12月7日的电费55000元。三被告至辩论终结时尚未腾空并返还所租赁的房屋及变压器。 综上所述，原、被告之间的房屋租赁合同无效，苏家松主张苏少毅、苏清燕、苏小龙应腾空所租赁的房屋，并返还所租赁的房屋、变压器，苏少毅、苏清燕、苏小龙应按尚欠租金的数额支付房屋占有使用费105000元、电费55000元，及自2020年12月1日起至实际返还房屋之日止按每月15000元支付房屋占有使用费，本院予以支持。苏家松的其他诉讼请求，本院不予支持。苏小龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告苏少毅、苏清燕、苏小龙应于本判决生效之日起十五日内腾空址于晋江市磁灶镇钱坡村原彩联陶瓷厂的旧仓库、宿舍楼，并向原告苏家松返还上述房屋及变压器； 二、被告苏少毅、苏清燕、苏小龙应于本判决生效之日起十五日内支付给原告苏家松房屋占有使用费105000元、电费55000元，及自2020年12月1日起至实际返还房屋之日止按每月15000元支付房屋占有使用费； 三、驳回原告苏家松的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4100元，因适用简易程序减半收取2050元，由原告苏家松275元，被告苏少毅、苏清燕、苏小龙负担1775元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈小红 二〇二〇年十二月七日 书记员  许萍萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。