湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初3482号原告：宋美红，女，1993年4月1日出生，汉族，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：毛徐淼，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等。被告：株洲金碧置业有限公司，住所地湖南省株洲市天元区渌江路**恒大名都综合楼**。法定代表人：谢小强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李岗，男，1986年10月26日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区，代理权限为一般代理。第三人：中国农业银行股份有限公司茶陵县支行，住，住所地湖南省茶陵县炎帝中路/div>负责人：罗致杰，系该支行行长。委托诉讼代理人：金少，男，1966年11月17日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区，代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等。委托诉讼代理人：陈文礼，男，1963年5月5日出生，汉族，住湖南省茶陵县，代理权限为一般代理。原告宋美红与被告株洲金碧置业有限公司（以下简称金碧置业公司）、第三人中国农业银行股份有限公司茶陵县支行（以下简称农行茶陵支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理。依法由审判员邹晓明适用简易程序独任审理，法官助理张佳协助审理，书记员许钦担任法庭记录，于2020年11月30日、12月10日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告宋美红、委托诉讼代理人毛徐淼、第三人农行茶陵支行委托诉讼代理人金少健、陈文礼到庭参加了诉讼，被告金碧置业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼；第二次开庭原告委托诉讼代理人毛徐淼、被告金碧置业公司委托诉讼代理人李岗到庭参加诉讼，第三人农行茶陵支行未到庭参加诉讼；本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋美红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年7月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告向原告返还购房款及利息共计394,636.68元（其中首付款273,812元、税款80元、购房银行贷款120,744.68元，银行购房贷款按4,312.31元的标准自2018年9月20日起暂计算至2020年12月20日）；3、判令被告向原告支付购房剩余银行贷款本金579,773.94元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告金碧置业公司系恒大誉景花园楼盘开发公司。2018年7月6日，原告宋美红与被告金碧置业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》；原告以892,812元的价格购买被告开发的恒大誉景花园X栋XXXX号房。合同约定，原告采取按揭的方式支付房款，即于2018年6月30日前支付房款273,812元，余款620,000元在银行办理按揭贷款。2018年8月3日，原、被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》。由原告向第三人申请购房贷款，被告作为保证人，贷款620,000元，贷款期限240个月，还款方式为按月等额本息。原告于2018年9月2日开始按月还款，每月还款4,312.31元，截止2020年9月20日，原告已偿还银行贷款107,807.75元。2018年7月6日，原、被告双方签订《无理由退房协议书》约定：原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利，被告应当将原告所缴纳的楼款全额退还。现被告并未将该商品房交付原告，原告依据双方签订的《无理由退房协议书》要求退房并返还已付购房款。被告不愿按协议书履行返还房款的义务，已严重违反双方合同约定。为维护原告合法权益，特诉至人民法院请求依法判如所请。被告金碧置业公司辩称：答辩人不同意解除合同。答辩人销售的房屋没有重大质量问题，亦没有重大违约情形，被答辩人不能完全依据《无理由退房协议》解除合同。请求人民法院为保护交易安全出发，不予解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。第三人农行茶陵支行述称：根据原告宋美红与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，被告金碧置业公司亦在借款合同中进行了担保。第三人农行茶陵支行既可以向借款方主张权利，也可以要求被告金碧置业公司承担连带保证责任。如原告提前还款需承担未还部分1%金额违约责任。本院经审理查明以下案件事实：2018年6月30日，原告宋美红（即乙方、买受人）与被告金碧置业公司（即甲方、出卖人）签订了株洲恒大誉景花园（恒大御景天下）《商品房认购书》。约定：1、乙方自愿向甲方认购株洲恒大誉景花园（恒大御景天下）楼盘XX栋XXX单元，该房屋建筑面积共119.27平方米，其中，套内建筑面积93.34平方米。按建筑面积计算，单价为7,494元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为9,576元/㎡；总金额为人民币893,812元。2、付款方式：商业贷款。乙方须于2018年7月2日前支付首期房款263,812元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款620,000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年7月2日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。3、乙方支付首期款的同时预缴税费80元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补。2018年7月6日，原告宋美红（买受人）与被告金碧置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》。双方约定：1、原告购买的商品房（以下简称该商品房）为株洲市天元区新马东路268号恒大誉景花园XX栋XXX号房，其预测面积共119.27平方米，其中套内建筑面积93.34平方米，分摊共有建筑面积25.93平方米。2、该商品房毛坯单价为每平方米5,894.02元，毛坯总价款为702,980元；装修单价为每平方米1,600元，装修总价为190,832元；总房款为893,812元。3、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币壹万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。4、付款方式：银行按揭付款，于2018年6月30日前支付房款273,812元整；余款620,000元须在2018年6月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。5、双方同意该商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”。若按该标准为交楼标准，交楼时间为2020年8月31日。2018年6月30日，原告通过中国农业银行向被告转账支付63,892元（其中含原告所付80元税款），通过中国邮政储蓄银行向被告转账支付200,000元，加上原告所付定金10,000元，原告共支付首付款273,812元，税款80元。同日，被告向原告开具一张《湖南增值税普通发票》，收到原告所付株洲恒大誉景花园一期28栋1203号房款273,812元。2018年7月6日，原告宋美红（乙方）与被告金碧置业公司签订了《无理由退房协议书》。该协议约定为：鉴于甲乙双方于2018年6月30日签订恒大誉景花园楼盘XX幢XXXX房《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，双方在平等、自愿的原则下签署本协议。1、如乙方按《楼宇认购书》及商品房买卖合同预定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房。2、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。2018年8月3日，原告宋美红（借款人）、被告金碧置业公司（保证人）及第三人农行茶陵支行（贷款人、抵押权人）签订了《个人购房担保借款合同》。该借款合同约定：1、借款人向贷款人借款金额为620000元，借款用途为购买位于天元区新马东路268号恒大御景天下28栋1203号房产借款期限为240个月；2、借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户（户名：株洲金碧置业有限公司；账号：1811********，开户行：株洲石峰支行营业部）。3、还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期月末的20日。4、借贷双方对提前还款的特别约定为免收违约金。5、借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。合同签订后，第三人向原告发放贷款620000元，并向被告支付。现被告开发的楼盘已经竣工，商品房尚未交付。原告自2018年9月20日起至2020年11月20日止，每个月20日向第三人归还借款本息4312.31元，已归还借款本息共计27个月。目前，原告尚欠第三人农行茶陵支行贷款本金579,773.94元。以上事实，有原告身份信息、被告工商登记信息、《商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房担保借款合同》、《无理由退房协议书》、转账凭证、业务凭证、《湖南增值税普通发票》、《无理由退房协议书》等证据材料及当事人当庭陈述予以证实，证据确实充分、足以认定。本院认为，本案案由系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是否可以解除？2、若合同解除，原告要求被告返还的各款项是否应当得到支持？现综合分析如下：本案原告宋美红、被告金碧置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。同时，原、被告又签订《无理由退房协议书》，约定原告在无违约的情形下，在办理收房手续前享有无理由退房的权利。被告金碧置业公司在签订主合同的同时作出的特别承诺具有法律效力，对被告方也具有合同约束力。对被告主张被告方销售的房屋没有重大质量问题，亦没有重大违约情形，原告不应解除合同的理由，本院不予采纳。原告据无理由退房特别约定，解除与被告签订的商品房买卖合同，证据充分，本院予以支持。原、被告合同解除后，根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，本案被告金碧置业公司不再向原告交付合同确定的商品房。同时，被告亦应当退还已经收取原告所有款项。对于原告主张被告返还购房款、其他费用及剩余银行贷款本金等，于法有据，本院予以支持。截止2020年11月20日，1、原告已支付的款项为：首期购房款273,812元；已偿还27期借款本息4312.31元×27=116,432.37元、税款80元；2、原告尚欠贷款人农行茶陵支行未还本息为579,773.94元；以上共计970,098.24元。对于上述确定的款项970,098.24元，本院依法确定由被告金碧置业公司向原告方返还。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”因第三人未明确向原、被告何方主张债权，待本案纠纷处理后，第三人依法可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告宋美红与被告株洲金碧置业有限公司于2018年7月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告株洲金碧置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宋美红支付970,098.24元；三、驳回原告宋美红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13,544元，减半收取6,772元，由被告株洲金碧置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  邹晓明二〇二〇年十二月十日法官助理张佳书记员许钦附本案适用法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。