广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初1396号 原告：广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司（以下简称为“银湾物业公司”），住所地广西壮族自治区凭祥市友谊大道金地白云世家小区。统一社会信用代码：914514815690613694。 法定代表人：周万明，总经理。 委托诉讼代理人：于洋，男，1979年1月11日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市，系该公司区域总监。 被告：马正强，男，1995年1月18日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 案由：物业服务合同。 适用程序：小额诉讼程序（简易）。 立案时间：2020年10月20日。 开庭时间：2020年11月19日。 原告广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司向本院提起诉讼请求：判令被告马正强支付自2017年5月1日至2020年8月31日期间拖欠的物业服务费3456.4元、电梯维保费1025元、公共维修资金506.35元、公摊水费136.83元、公摊电费766.69元、二次加压电费3.29元、水费137.51元、生活垃圾费238元，总共合计6270.07元。事实与理由：被告马正强购买了位于凭祥市房屋，2014年7月28日收房，并与广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司签订了前期物业管理服务合同，合同约定由银湾物业公司为马正强提供物业管理服务，物业管理服务费标准为以建筑面积按月收取，高层住宅物业每平方米0.6元；公共水电费用据实分摊；高层住宅电梯费每月每户25元；专项维修基金为每月每平方米0.1元；代收水、电费按有关单位的收费标准执行；各项费用业主应在每月7日前交纳，不按时足额交纳的，从逾期之日按每日5‰支付违约金。2012年8月24日，广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司将以上收费标准向凭祥市物价局报备。协议签订后，广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司进入该小区开展工作，依法依约为马正强提供了物业管理服务。但近年来，马正强作为业主，开始不断拖欠物业管理服务费和各项费用，在银湾物业公司每月向其发放收费通知单后，至今仍未交纳。 马正强辩称：马正强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法庭提交答辩状及答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月28日马正强与广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司签订了前期物业管理服务合同，约定由银湾物业公司为凭祥市业主马正强提供物业管理服务；物业管理服务内容为本物业房屋共用部位的维护和管理，共有设施设备及其运行的维护和管理，区域内公共卫生管理，区域内交通秩序与车辆停放管理，房屋装饰管理等；物业管理服务费用标准为按业主拥有物业的建筑面积高层住宅物业每月每平方米0.6元，2012年8月24日，凭祥市物价局（凭价格【2012】3号）《关于凭祥市物业管理有偿服务收费的批复》住宅房物业管理收费标准为小高层建筑0.7元／平方米.月，马正强也一直按照其拥有物业的建筑面积0.7元／平方米.月缴纳物业服务费用；公共水电费用按户据实分摊；专项维修基金为每月每平方米0.1元；受有关单位委托，可提供水费、电费等代收代缴服务；合同约定各项费用业主应在每月7日前交纳当月费用，不按时足额交纳则从逾期之日按每日欠费5‰支付违约金。合同签订后，银湾物业公司依约为业主提供了物业管理服务。马正强是凭祥市房产的业主，住宅物业面积为123.45平方米，自2017年4月1日至2020年8月31日未缴纳电梯维保费1025元、公共维修资金506.35元；2016年4月1日至2020年7月31日公摊水费136.83元、公摊电费766.69元、水费137.51元；2018年3月1日至2020年7月31日二次加压电费3.29元；2017年6月1日至2020年8月31日生活垃圾费238元，拖欠2017年5月1日至2020年8月31日期间的物业服务费用3456.4元。马正强所在小区存在物业服务质量瑕疵，造成部分业主对物业服务不满从而拒交物业服务费用。 本院认为，关于银湾物业公司诉请的物业服务费用、专项维修基金、生活垃圾处理费、公摊水电费等费用马正强是否应当支付的问题。银湾物业公司与马正强签订的前期物业管理服务协议，是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。马正强作为小区业主，接受了相关的物业管理服务，银湾物业公司作为物业管理服务方，有权基于提供服务的行为向物业服务的接受方主张收取必要的物业费，被告作为合同相对人在接受了原告提供的物业管理服务后，拒不履行合同约定的支付相应费用的义务，依法构成违约。原告在依法向被告进行催收遭到拒绝后，向本院起诉要求被告交纳相应的物业费用，符合《最高人民法院关于审理》第六条的规定，原告提供的物业服务质量虽然存在一定瑕疵，但根据原、被告双方签订的《碧翠豪庭前期物业管理服务合同》第二十三条的规定，被告可以要求原告改正，原告也应当及时改正，但被告不能以此为理由拒不交纳相关物业费用。故原告要求马正强给付物业服务费用、水电费、生活垃圾费、专项维修基金等实际产生的费用支出的诉讼请求，符合相关规定，本院予以支持；物业服务费用于2012年8月24日经凭祥市物价局批复按建筑面积高层住宅物业每月每平方米0.7元的标准收取，马正强也一直按照银湾物业公司要求以其拥有的物业的建筑面积每月每平方米0.7元的标准交纳物业服务费用，因此，马正强应支付自2017年5月1日至2020年8月31日拖欠的物业服务费用为3456.4元给银湾物业公司。 关于电梯维保费及公共维修金是否应该支付的问题，银湾物业公司与马正强双方已在物业服务合同中对上述费用进行明确约定，并经凭祥市物价部门的批复同意，因此，马正强应支付自2017年4月1日至2020年8月31日未缴纳电梯维保费1025元、公共维修资金506.35元。 关于马正强是否拖欠生活垃圾处理费、水电费的问题，银湾物业公司虽然未能提供相关部门的委托代为收取费用的授权文件，但银湾物业公司从服务管理和方便业主角度，代为业主收取上述应缴费用是超出职责的自愿服务行为，从中也未因此获益，该代收行为也未损害到小区全体业主的利益，相关部门接受了收取的费用，视为取得相关部门的默许，因此，银湾物业公司代收生活垃圾处理费、代收水电费的行为合理、有效，本院予以支持，马正强应支付给银湾物业公司自2017年6月1日至2020年8月31日生活垃圾费238元、2016年4月1日至2020年7月31日水费137.51元。 关于马正强拖欠电损公摊及公摊水费的问题，水电耗损确实是每个小区客观存在并实际产生的事实，该耗损理应为小区全体业主共同分担，因此，银湾物业公司按照实际产生的耗损计算出马正强拖欠2016年4月1日至2020年7月31日公摊水费136.83元、公摊电费766.69元，拖欠2018年3月1日至2020年7月31日二次加压电费3.29元，本院予以确认，马正强应予以缴纳。 在本案的诉讼中，被告马正强无正当理由，拒不到庭参加诉讼，也没有提出个人的答辩意见，视其主动放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利，依照法律规定可以进行缺席审判。 良好有序和谐的小区环境，需要全体业主及服务管理方加强沟通、互相理解、共同配合；银湾物业公司作为保障小区安全、清洁，维护小区秩序的服务公司，其运行依赖于小区业主缴纳的物业费用，如果因资金问题导致物业公司运行不畅，损害的是小区全体业主的利益。业主维护自身的权利应当依法采用合法正当的方式，拒付物业费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成不利影响，不应提倡。同时，银湾物业公司作为物业服务的提供者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，改正工作瑕疵，适当做好与业主的沟通解释工作，提升服务管理质量。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 马正强于本判决生效之日起十日内向广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司支付物业服务费用3456.4元、电梯维保费1025元、公共维修资金506.35元、公摊水费136.83元、公摊电费766.69元、二次加压电费3.29元、水费137.51元；生活垃圾费238元，总共合计6270.07元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由马正强负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  庞 强 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理  刘建军 书 记 员  苏冬兰 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。