贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终2658号上诉人（原审被告、反诉原告）：姚凤祥，男。上诉人（原审被告、反诉原告）：罗红英，女。被上诉人（原审原告、反诉被告）：六枝特区喜艺佳家居城，住所地：贵州省六盘水市六枝特区胜利路（雅晟商业步行街），统一社会信用代码：91520203MA6E0RFXX1。投资人：沈其模。上诉人姚凤祥、罗红英因与被上诉人六枝特区喜艺佳家居城房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2020）黔0203民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。姚凤祥、罗红英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，请求解除合同并返还租金及所受的经济损失。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人承租被上诉人的商铺作为商业用途，2017年10月26日签订《雅晟国际商业广场租赁合同》，签订合同时上诉人已支付5000元给被上诉人并于三日后安排装修材料进场着手进行装修。《雅晟国际商业广场租赁合同》第三条租金缴纳方式与优惠办法的第二项约定，交接就是10月26日被上诉人将房屋交接给上诉人，上诉人按约定履行完成装修，被上诉人在租赁时并未告知上诉人该商铺消防验收和安检验收都未通过，就让上诉人进行装修。《雅晟国际商业广场租赁合同》第八条违约责任中，被上诉人要求上诉人按第九项第二款履行，上诉人已履行相关义务，但一审法院认为上诉人与被上诉人未履行相关义务，认定案涉合同是预定合同并视上诉人合同填写部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，上诉人已经履行合同义务说明合同有效，2018年5月1日上诉人与被上诉人签订的《六枝云欣苑家居广场商铺租赁合同》是在被上诉人的诱导下签订，被上诉人来商铺实地查看后称为应对房开商必须改签合同并缴纳50305元才能解决上诉人房屋漏水问题并赔偿因漏水问题造成的损失，同时被上诉人以《雅晟国际商业广场租赁合同》第八条违约责任中的第九项第四款威胁上诉人。上诉人缴纳50305元后被上诉人一直未处理商铺漏水和赔偿事宜。上诉人于2017年12月23日将商铺装修好投入经营，2018年3月商铺顶面及多面墙体出现不同程度的漏水问题，因漏水造成上诉人家具等材料损毁无法出售和使用，依据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、第二十条的规定，被上诉人应当赔偿。二、一审法院判决不公。被上诉人的租赁物出现漏水是事实，且漏水造成上诉人各项损失，上诉人多次要求进行鉴定但一审法院违法剥夺上诉人申请鉴定的权利，导致判决结果不公。三、一审法院判决避重就轻。被上诉人有重大违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，一审判决被上诉人对上诉人减免5000元有失公允。四、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定，被上诉人提供的租赁物严重影响上诉人的正常经营，且租赁物不能达到使用目的，上诉人要求解除合同并返还租金及赔偿所受损失。被上诉人六枝特区喜艺佳家居城辩称，一、二上诉人与被上诉人于2017年10月26日签订的合同为订金合同，2018年5月1日签订的合同为正式租赁合同。二、二上诉人租赁的房屋楼顶漏水其在租赁期间未向被上诉人反映过，也未电话告知过。三、二上诉人提出的损失23480元无法律依据和事实依据，应予驳回。1、二上诉人诉称的损失没有任何事实依据和证据支撑；2、二上诉人虽提出损失，但未提供该损失是什么原因造成的相关证据；3、该损失的直接侵权责任方是谁亦无任何证据证实。六枝特区喜艺佳家居城向一审法院起诉请求：请求判令姚凤祥、罗红英支付六枝特区喜艺佳家居城租金余款35967元、违约金3528元，共计39495元。姚凤祥、罗红英向一审法院反诉请求：判令六枝特区喜艺佳家居城维修漏水墙体，维修的时间不计算在租赁时间内，赔偿因漏水造成的损失23840元。庭审中，姚凤祥、罗红英更改反诉请求：赔偿因漏水造成的损失23840元。一审法院认定事实：六枝特区雅晟房地产开发有限公司于2015年5月28日取得了六枝云欣苑小区项目建设工程规划许可证，许可证号为建字第520000201519112号。六枝特区喜艺佳家居城与姚凤祥、罗红英于2017年10月26日签订《雅晟国际商业广场商铺租赁合同》，合同签订后，姚凤祥、罗红英便开始对该商铺进行装修，2018年1月使用该商铺。六枝特区喜艺佳家居城与姚凤祥、罗红英于2018年5月28日签订《六枝云欣苑建材家居广场商铺租赁合同》，《雅晟国际商业广场商铺租赁合同》与《六枝云欣苑建材家居广场商铺租赁合同》名称虽然不同，但租赁商铺是同一个即六枝特区云欣苑建材城家居广场商铺1-75。六枝特区喜艺佳家居城将位于六枝特区云欣苑建材城家居广场商铺1-75租赁给姚凤祥、罗红英使用，商铺使用产权面积为205.41平方米，1-3年月平均租金35元/平方米/月，租金总额为86272元。姚凤祥于签订合同之日出具借据一份，载明借1-75房租35967元，借据实为欠条。在《六枝云欣苑建材家居广场商铺租赁合同》签订之前，该商铺已出现漏水。因姚凤祥、罗红英在使用所租商铺过程中，房屋出现漏水情况，其与六枝特区喜艺佳家居城协商处理未果，致使姚凤祥、罗红英一直未向六枝特区喜艺佳家居城支付租金余款。另查明，姚凤祥、罗红英现在还使用该商铺。一审法院认为，六枝特区喜艺佳家居城与姚凤祥、罗红英签订的《雅晟国际商业广场商铺租赁合同》是预定租赁合同，虽是双方真实意思表示，但双方未按该合同履行相关义务，六枝特区喜艺佳家居城未按该合同收取姚凤祥、罗红英的租金，且该合同面积与租金标准、定金数据系姚凤祥填写，故该合同姚凤祥填写的部分无效。六枝特区喜艺佳家居城与姚凤祥、罗红英签订的《六枝云欣苑建材家居广场商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是六枝特区喜艺佳家居城取得建设工程规划许可证的情况下且基于预定租赁合同所签订的，属有效合同，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定认真履行自己的义务。姚凤祥、罗红英以房屋漏水给其造成损失为由，拒付租金，双方既没有约定，法律也没有规定，其拒付租金的行为已经构成违约，依法应按双方约定承担违约责任。但根据法律规定，出租方对租赁物有维修义务，本案案涉租赁房屋出现漏水后，六枝特区喜艺佳家居城未及时维修，至今仍未处理，其也存在过错，应承担补救、减免租金的义务，根据实际情况，减免5000元。对六枝特区喜艺佳家居城违约金的诉请，依法不予支持。对姚凤祥、罗红英反诉请求赔偿损失23840元，因六枝特区喜艺佳家居城租赁商铺给姚凤祥、罗红英的时间为2018年5月28日，姚凤祥、罗红英发现所租商铺漏水时间为2018年2月10日，其所举证据不能证明受损物品是六枝特区喜艺佳家居城在租赁商铺期间内商铺漏水所致，且损失系其自行计算，未经相关价格部门鉴定和六枝特区喜艺佳家居城认可，不符合证据的真实性和合法性。经释明，六枝特区喜艺佳家居城与姚凤祥、罗红英未对因商铺漏水造成那些物品损失、对哪些物品应该计算在姚凤祥、罗红英损失的物品中未达成一致意见，所损坏的物品是否是商铺漏水造成，姚凤祥、罗红英未提供证据证明，一审法院外委办作出不予受理决定书，一审法院已作出不准许鉴定的通知书，故对该诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第九十条规定，判决：一、由姚凤祥、罗红英于判决生效之日起十五日内支付六枝特区喜艺佳家居城房屋租赁余款30967元；二、驳回六枝特区喜艺佳家居城其他诉讼请求；三、驳回姚凤祥、罗红英的反诉请求。本诉案件受理费788元，由六枝特区喜艺佳家居城负担80元，姚凤祥、罗红英负担708元，反诉案件受理费396元，由姚凤祥、罗红英负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本案二审争议焦点是：1、姚凤祥、罗红英是否应向六枝特区喜艺佳家居城支付租赁费，如应支付，应支付多少；2、六枝特区喜艺佳家居城是否应赔偿姚凤祥、罗红英的经济损失。本院认为，对于第一个争议焦点。姚凤祥、罗红英与六枝特区喜艺佳家居城于2018年5月28日签订了《六枝云欣苑建材家居广场商铺租赁合同》，姚凤祥、罗红英主张该合同系受六枝特区喜艺佳家居城诱导所签订，且所租赁房屋在出租时被上诉人未告知上诉人消防和安检验收未通过，但其并未提交证据证实亦未申请撤销，且上诉人罗红英第一次庭审中质证时对该合同无异议，故双方应按合同约定履行相应义务。姚凤祥、罗红英虽与六枝特区喜艺佳家居城于2017年10月26日签订了《雅晟国际商业广场商铺租赁合同》，但姚凤祥自认合同手填部分均系其自行填写，且该份合同对于租期的起始时间、定金金额、免租优惠期等事项均无明确约定，双方实际系按照《六枝云欣苑建材家居广场商铺租赁合同》约定的内容履行各自的权利义务，并且《六枝云欣苑建材家居广场商铺租赁合同》签订时间在《雅晟国际商业广场商铺租赁合同》之后，对于两份合同约定不一致的地方，应以签订在后的《六枝云欣苑建材家居广场商铺租赁合同》约定的内容为准。本案中，六枝特区喜艺佳家居城已按照《六枝云欣苑建材家居广场商铺租赁合同》的约定向姚凤祥、罗红英提供了租赁物，且姚凤祥、罗红英对该租赁物已实际装修并使用，其就应按照该合同约定支付租赁费35967元。对于第二个争议焦点。六枝特区喜艺佳家居城提供的租赁物漏水对姚凤祥、罗红英造成一定的损失，但对于损失的范围和金额姚凤祥、罗红英不能举证证实，且其申请对损失进行鉴定，但因双方对损失范围无法达成一致意见，导致无法进行鉴定，故姚凤祥、罗红英应承担举证不能的责任，鉴于房屋漏水造成上诉人损失的客观事实，一审法院对其经济损失酌情支持5000元并无不当。另外，姚凤祥、罗红英上诉请求解除合同并返还租金，其在一审反诉时并未提出该诉请，该上诉请求属于新的诉讼请求，被上诉人对该请求不同意本院二审组织调解，亦不同意在二审中审理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，不属于二审审理的范围，在本案中不作审理。综上所述，上诉人姚凤祥、罗红英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费574元，由上诉人姚凤祥、罗红英负担。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 杨 梅审判员 马功云二〇二〇年十二月二十九日法官助理张钰涵书记员杨清冰