福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初1153号 原告：中国银行股份有限公司福州市晋安支行，住所地福建省福州市晋安区王庄街道长乐中路**（原讲堂路东侧）福晟·钱隆国际附楼1层03集中商业，统一社会信用代码913501008543942697。 负责人：陈彦，该行行长。 委托诉讼代理人：郁年，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻冰俊，福建世好律师事务所律师。 被告：陈美凤，女，1977年10月11日出生，汉族，住福建省罗源县。 被告：游敬良，男，1975年6月15日出生，汉族，住福建省罗源县。 被告：福州筑家房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区水部街道福新路**市建工大楼综合**北向，统一社会信用代码913501007617763560。 法定代表人:陈清，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘朋，福建航嘉律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行（以下简称“中行晋安支行”）与被告陈美凤、游敬良、福州筑家房地产开发有限公司（以下简称“筑家公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，因不宜适用简易程序而转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行晋安支行的委托诉讼代理人喻冰俊、被告筑家公司的委托诉讼代理人刘朋到庭参加诉讼。被告陈美凤、游敬良经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求： 1．被告陈美凤立即偿还原告中行晋安支行贷款本金436448.75元及利息、罚息（暂计至2020年9月3日的利息20770.81元、罚息1858.17元，该日之后至债务全部清偿之日止新发生的利息、罚息按合同约定继续计算）。 2．被告陈美凤赔偿原告中行晋安支行为实现本案债权而支付的律师费7471元。 3．被告游敬良对被告陈美凤的上述债务承担共同清偿责任。 4．被告筑家公司对被告陈美凤的上述债务承担连带清偿责任。 5.原告中行晋安支行有权以被告陈美凤、游敬良提供坐落于福建省罗源县××镇××路××号××＃××室的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。 6.本案诉讼费用（包括案件受理费、公告费）由各被告共同负担。 事实和理由：2009年12月29日，被告陈美凤作为借款人、被告游敬良作为共同抵押人、被告筑家公司作为保证人与原告中行晋安支行签订编号Ｌ-01-2009-ＣＪ117的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》。贷款合同约定：被告陈美凤向原告贷款540000元购买坐落于罗源县××镇××＃××的房屋，贷款期限360个月，自原告实际放款日起算；贷款采用浮动利率，浮动周期为12个月，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率。第一个浮动周期贷款月利率为3.465‰。贷款采用按月等额本息还款方式，每个月10日为结息日和付息日、还款日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为贷款合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人同意并授权原告将全部贷款划至筑家公司，账号1180××××5781。贷款合同还约定了，借款人以贷款合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，筑家公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，及案涉纠纷由原告所在地人民法院管辖。 贷款合同附件一约定了，借款人未按期归还贷款本息视为违约，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。 贷款合同附件二约定了,抵押人为陈美凤、游敬良，抵押物坐落地址等信息。 原、被告双方于2009年12月30日向罗源县房地产管理所办理上述抵押财产的预售商品房抵押权预告登记。抵押担保物权已经生效。 2009年12月31日，原告依约放款54万元。此后，借款人向原告履行了110期还款义务，但自2019年1月之后，未能履行还款义务，截止于2019年10月22日，已逾期9期未能依据合同约定向原告履行还本付息义务，已构成违约。依据约定，原告有权对逾期贷款部分计收罚息，并宣布借款人合同项下的贷款本息全部提前到期，同时要求借款人全额承担由此而使原告产生的包括诉讼费用、律师费用等在内的一切费用。截止于2019年10月22日，借款人仍欠原告贷款本金436448.75元、利息11185.57元、罚息448.22元未还，该日之后至债务全部清偿之日止新发生的利息、罚息按合同约定继续计算。原告特委托福建世好律师事务所代理本案并支付律师费用。 同时原告有权依法以被告陈美凤、游敬良提供坐落于福建省罗源县××镇××＃××室的抵押财产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。保证人筑家公司对上述债务承担连带清偿责任。 另查明，两被告于2001年11月14日办理结婚登记，上述借款系用于购买两被告的共同财产，故依法应当认定为夫妻共同债务，被告游敬良应对上述债务承担共同偿还责任。 被告筑家公司辩称，答辩人在原告与被告陈美凤、游敬良金融借款中仅承担阶段性担保责任，即自被告陈美凤、游敬良办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日起，答辩人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。本案中，答辩人在2011年10月26日已完成本案诉争房产即罗源县岐余塘九大中心东侧原宾馆片区的房地产开发产权初始登记，权证号为：榕罗房政字第2××2号，多次告知被告可以办理产权，并通知被告办理产权解除原告的担保责任。至本案诉讼之日，被告拒不办理的行为明显系其恶意导致答辩人的担保责任存在，故请求法庭在考虑答辩人已充分履行其应尽义务的情况下，免除答辩人的担保责任。于本案中，即使答辩人承担担保责任，在执行过程中，应先行处分被告陈美凤、游敬良于本案抵押登记的财产即罗源县××镇××路××号××小区××＃楼××单元，不足部分再由答辩人进行补充。 原告就其诉称提供了如下证据： 1、编号Ｌ-01-2009-ＣＪ117的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》，证明：1.原告与被告陈美凤存在54万元的借贷法律关系；2.原告与被告陈美凤约定就坐落于福建省罗源县××镇××＃××室的房产向原告提供抵押担保法律关系；3.筑家公司提供连带保证责任。 2、《罗源县房地产管理所按揭受理预收单》，证明：涉案抵押物系本案被告所有且已办理了抵押登记。 3、《个人消费贷款借款借据》，证明：原告依约向被告陈美凤发放了涉案贷款合同项下的贷款54万元，已履行借款合同项下的全部义务。 4、贷款已还款明细清单，证明：截至2019年10月22日，被告拖欠原告的贷款本息。 5、《结婚证》，证明：被告游敬良应当对被告陈美凤的本案债务承担共同还款责任。 6、《宣布贷款提前到期暨催收函》、《律师函》以及EMS送达情况，证明：被告陈美凤逾期还款已构成违约，原告依约向被告陈美凤宣告贷款全部提前到期并要求清偿贷款本息。同时要求被告筑家公司承担连带清偿责任。 7、《委托代理合同》及发票，证明：被告违约，原告委托律师提起本案之诉发生的律师费，应由被告赔偿。 被告筑家公司就其辩称提供了如下证据： 1、《房地产开发产权初始登记证》，证明：被告筑家公司于2011年10月26日已完成本案抵押房产的登记，已完全具备办理产权登记条件的事实。 2、《通知》，证明：被告筑家公司告知被告陈美凤、游敬良本案抵押财产已具备办证条件的事实。 被告陈美凤、游敬良未作答辩，亦未向本院提交证据。 经审查，原告与被告筑家公司之证据，符合证据的客观性、关联性、合法性特征，可作为定案依据。 本院依据上述采信的证据及当事人陈述，本院确认如下事实： 2001年11月14日，被告陈美凤与被告游敬良登记结婚。 2009年12月29日，被告陈美凤作为借款人、被告筑家公司作为保证人、原告作为贷款人签订编号Ｌ-01-2009-ＣＪ117的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》，被告游敬良在抵押人处签名并加盖指印。贷款合同约定：借款人向贷款人贷款54万元购买坐落于××镇××＃××的房屋，贷款期限360个月，自贷款人实际放款日起算；贷款采用浮动利率，浮动周期为12个月，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的使用利率；贷款采用按月等额本息还款方式，每个月10日为结息日和付息日、还款日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为贷款合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人以贷款合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后10日内与贷款人到有关部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后30日内办理正式抵押登记；筑家公司作为保证人提供阶段性连带责任保证。贷款合同附件一约定：借款人未按期归还贷款本息视为违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。贷款合同附件二载明：抵押人为陈美凤、游敬良，抵押物为罗源县××镇××塘九大中心东侧筑家·蓝波湾4＃1401。后原、被告双方办理前述抵押财产的预售商品房抵押权预告登记。2009年12月31日，原告依约放款54万元。 2011年10月26日，罗源县房地所管理所出具《房地产开发产权初始登记证》（榕罗房政字第2××2号），载明筑家公司开发的位于罗源县岐余塘九大中心东侧原宾馆片区××项目经预先登记备案，并经审查核准，发给此证。该证为宗地内建筑依法业经申报初始登记备案的依据。2018年6月29日，筑家公司罗源分公司向被告陈美凤发出《通知》，载明筑家公司罗源分公司已于2011年10月开始办理筑家·蓝波湾房屋产权证及土地证等事宜，目前被告陈美凤仍未办理等事项。 2019年1月起，被告陈美凤未依约还款付息。 后原告与福建世好律师事务所就本案纠纷签订《委托代理合同》约定原告应支付律师代理费7471元。随后，原告向福建世好律师事务所支付律师代理费7471元。 诉讼中，原告确认起诉后被告偿还了4614.98元，其中偿还本金2053.68元，偿还利息罚息2561.3元，故截止至2020年9月3日，借款人尚欠本金436448.75元，尚欠利息20770.81元，尚欠罚息1858.17元。 本院认为，案涉《个人一手住房贷款合同》，主体适格，各方意思表示真实，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应遵照履行。原告依约发放贷款后，被告陈美凤亦应依约还本付息。现被告陈美凤逾期未能还款付息，原告按照合同约定，请求其偿还借款本金并支付利息、罚息、律师代理费，于法有据，本院予以支持。另案涉债务发生在被告陈美凤与被告游敬良夫妻关系存续期间，被告游敬良在案涉《个人一手住房贷款合同》上签名，其明知被告陈美凤的借款行为而不持异议且案涉贷款系用于购买住房，故原告诉请被告游敬良承担共同还款责任，合法有据，本院予以支持。案涉商品房虽已办理预售商品房抵押权预告登记，但预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，故在仅办理预售商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。由于商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权。本案中，被告筑家公司开发的位于罗源县岐余塘九大中心东侧原宾馆片区××镇××路××号××的筑家·蓝波湾项目已办理初始登记，且已具备办理登记至购房人陈美凤名下以及抵押登记等物权登记条件，但陈美凤怠于办理以致抵押登记未完成，故陈美凤负有协助原告办理抵押登记的义务，筑家公司应督促其办理。本院确定陈美凤应在三十日内协助办理案涉房产的抵押登记。若被告陈美凤逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人即原告自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，原告有权处分购房人陈美凤于商品房买卖合同项下的合同权利，而陈美凤取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故原告有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房虽未具备物权登记条件导致抵押权客观上无法依登记而设立，但在满足登记条件之后赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认原告对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。原告对案涉房产行使优先受偿权时，被告筑家公司的保证责任应认定终止。被告筑家公司自愿为被告陈美凤的贷款提供阶段性连带责任保证，在被告陈美凤未按约履行还款付息义务时，筑家公司应依约向原告承担连带保证责任。在抵押权未依登记而设立的情况下，保证人的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，被告筑家公司在承担保证责任后，有权向被告陈美凤追偿。 被告陈美凤、游敬良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告陈美凤应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行借款本金436448.75元并按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定支付利息、罚息（暂计至2020年9月3日止利息为20770.81元、罚息为1858.17元，该日之后至债务全部清偿之日止新发生的利息、罚息应按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的标准继续计付）； 二、被告陈美凤应于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行为实现本案债权而支出的律师代理费7471元； 三、被告游敬良对被告陈美凤的上述第一、第二项债务承担共同还款责任； 四、被告福州筑家房地产开发有限公司对被告陈美凤上述第一、二项债务承担连带清偿责任，被告福州筑家房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告陈美凤追偿； 五、被告陈美凤应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行办理位于罗源县岐余塘九大中心东侧原宾馆片区××镇××路××号××筑家·蓝波湾4＃1401单元房产的抵押登记手续，被告福州筑家房地产开发有限公司应督促被告陈美凤配合其办理抵押登记； 六、罗源县岐余塘九大中心东侧原宾馆片区××4＃1401单元房产抵押登记办妥后，或被告陈美凤逾期仍未办理抵押登记的，原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行有权以被告陈美凤坐落于罗源县××塘九大中心东侧原宾馆片区××＃××单元房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿；原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行选择对前述房产行使优先受偿权之日，被告福州筑家房地产开发有限公司的保证责任终止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8249元，公告费560元，由被告陈美凤、游敬良、福州筑家房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄 芳 人民陪审员  郑秀榕 人民陪审员  唐秀珍 二〇二〇年十二月二日 书 记 员  李 燕 附注： 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。