甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初9959号原告：聂慧芳，女，1991年9月15日出生，汉族，住甘肃省民勤县。委托诉讼代理人：李淑玲，系甘肃旭太律师事务所律师。被告：甘肃世贸城房地产有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区东岗东路109号。法定代表人：林贤乐，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨骞，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俭，甘肃赛莱律师事务所律师。原告聂慧芳与被告甘肃世贸城房地产有限公司（以下简称：世贸城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李淑玲及被告的委托诉讼代理人杨骞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告聂慧芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告于2019年3月21日签订《商品房买卖合同》，并向原告支付逾期交房违约金29192.80元（以每日违约金160.40元为基数，暂自2020年1月1日计算至2020年6月30日；自2020年7月25日后，违约金以每日160.40元为基数计算至被告取得该房屋《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》）；2、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年3月21日签订《商品房买卖合同》，原告以11650元／㎡的价款（总价款1603972元）向被告按揭购买位于兰州市城关区××路××号××小区××幢××单元××号房，合同约定建筑面积为137.68㎡，合同约定交房日期为2019年12月31日前，如遭遇不可抗力，被告在发生之日起60日告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；逾期交房的违约责任中约定：交房逾期超过180天后，原告要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金。合同签订后原告按合同约定交付购房款首付款483972元、交齐银行按揭所需资料。但被告未能在2019年12月31日前履行交房义务，导致逾期交房期间遭遇疫情，直到2020年7月24日通知原告于2020年7月25日交房，但涉案房屋未经验收合格不具备交房条件。被告仅支付2020年7月1日至24日违约金3849.53元，拒绝支付2020年1月1日至2020年6月30日及2020年7月25日至被告取得该房屋《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的逾期交房的违约金。现原告依法起诉，望贵院判如所请。被告世贸城公司辩称：1、其逾期交房是由于部分业主要求进行设计变更造成的。2018年10月12日，其与原告签订了《商品房买卖合同》，约定于2019年12月31日前交房。2019年交房前，其所开发的华鼎都会共1000余户业主中有600户向其提出申请铺贴瓷砖、两梯两户窗户等的设计变更要求。因此，其逾期交房不是故意或过失造成。2、其因疫情影响等不可抗力延期交房，主张减少三个月的逾期交房违约金。首先，其因业主要求进行设计变更，施工期间延后，受新冠疫情影响导致延期交房，于2020年1月向各业主发出“致华鼎中央都会项目广大业主承诺书”，属于《商品房买卖合同》第八条约定的不可抗力可以延期的情形，因此，主张减少三个月的逾期交房违约金。其次，即使逾期交房有其的原因，按买卖总价款的万分之一支付日违约金亦过分高于损失，应予减少。逾期交房没有造成原告的实际损失。而日万分之一的标准不但过分高于原告损失，也远远高于政府公布的同期房屋指导租金的标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。综上，其主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际经济损失，且属于因不可抗力造成逾期交房，应减少三个月的违约金。3．被答辩人要求支付自2020年7月25日之后取得《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的违约金没有事实、法律依据。被答辩人于2020年8月1日收取了房屋并签署了《领用物品登记表》、《钥匙托管委托书》、《业主入住房屋验收表》等交房手续材料，同日，被答辩人领取了《质量保证书》及《住宅使用说明书》，本案房屋已经满足《商品房买卖合同》第八条约定“商品房经验收合格”即可交付买受人使用的条件，《竣工验收备案表》不是双方约定交付房屋的必要手续，其诉请没有事实、法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求，以维护其合法权益。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的华鼎·中央都会住宅小区内第A11002003幢1单元3404号、建筑面积为137.68平方米的房屋，房屋价款为1,603,972元，交房日期为2019年12月31日前。该合同还约定逾期交房的违约责任，逾期交房按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同生效后，原告向被告支付首付款483,972元，但被告却未依约于2019年12月31日向原告交付房屋。2020年4月和2020年6月，被告先后两次向业主发出承诺书，分别承诺将于2020年5月15日、2020年6月30日前交付房屋，但均未兑现。2020年7月1日，被告向原告发出致歉函，说明原计划于2020年6月30日交房，但受疫情影响，不能按时交房，并承诺自2020年7月1日起按照合同约定，向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，赔付至实际交房日期。2020年8月1日，被告向原告支付了2020年7月1日至2020年7月24日期间的逾期交房违约金共计3,849.53元，原告向被告出具收据，载明收到该款项，并保留2020年1月1日至2020年6月30日期间违约金的起诉权。现原告以被告逾期交房为由要求被告承担2020年1月1日起的违约金，双方遂产生本案纠纷。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》内容合法、意思表示真实，为有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告依约向被告交纳了首付款，履行了付款义务，被告未按约定的时间向原告交付房屋，构成违约，其应按照合同的约定向原告承担违约责任。关于违约金的计算时间及方式，合同约定被告应于2020年1月1日向原告交付房屋，逾期交房违约金按照向买受人每日支付房价款万分之一计算。原告在起诉状中称被告通知原告于2020年7月27日接受房屋，双方于2020年8月1日正式交接房屋时被告向原告支付了2020年7月1日至7月24日期间的逾期交房违约金3,849.53元，对于2020年1月1日至2020年6月30日期间的逾期交房违约金双方约定原告保留诉权。考虑到被告逾期交房期间发生了新型冠状病毒肺炎疫情，不能施工，致使交房时间更加推后，本院酌情在违约期限中扣除受疫情影响的两个月时间。综上，本院认为被告应承担的违约金为19,248元（1603972×0.0001×120天＝19,248元）。关于原告主张逾期交房违约金计算至被告取得该房屋《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，无事实依据，本院不予采纳。对于被告辩称延迟交房是因600户业主向其提出申请铺贴瓷砖等设计变更的要求所致，因其未向本院提交相应的证据，不予采信；对于被告提出违约金约定过高，应予以降低的辩称理由，因违约金的约定既有补偿性，又有惩罚性。双方在合同中约定的违约金计算的依据，经本院测算，并不过高，且被告延期交房给原告造成了一定的损失，故对被告的该项辩称理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告甘肃世贸城房地产有限公司向原告聂慧芳赔偿逾期交房违约金19,248元（于本判决生效之日起十日内一次性付清）。二、驳回原告聂慧芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期限的债务利息。案件受理费265元（已减半），由被告甘肃世贸城房地产有限公司负担265元（于判决生效之日起十日内向原告聂慧芳支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 程 娟二〇二〇年十二月三十日书记员 杜文晖