广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28570号原告：张华雄，男，汉族，1979年5月11日出生，住广州市海珠区，委托代理人：宋剑良，系广东天穗律师事务所律师。被告：杨炼章，男，汉族，1972年3月15日出生，住广州市白云区，原告张华雄诉被告杨炼章租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告张华雄及其委托代理人宋剑良到庭参加了诉讼，被告杨炼章经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付租金72150元；2、请求判决被告向原告支付电费331.52元，物业费535元；3、请求判决被告已向原告缴纳的押金12400元归原告所有；4、请求判决被告向原告支付逾期支付违约金（违约金按每日3‰的标准，以7600元为基数，2019年9月2日起计算一个月，以15200元为基数，2019年10月2日起计算一个月，以26590元为基数，2019年11月2日起计算一个月，以37980元为基数，2019年12月2日起计算一个月，以49370元为基数，2020年1月2日起计算一个月，以60760元为基数，2020年2月2日起计算一个月，以72150元为基数，2020年3月2日起计算至款项支付完毕之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉请4为：请求判决被告向原告支付逾期支付租金违约金（违约金按每日3‰的标准，以7600元为基数自2019年9月2日起计算至款项支付完毕之日止，以7600元为基数自2019年10月2日起计算至款项支付完毕之日止，自2019年11月至2020年3月期间以每月的租金11390元为基数，自当月的2号起算至实际付清之日止）。事实和理由：原被告起初共同合作经营涉案店铺，原告与房东签订合同取得店铺的承租权，后来由于原告退出，被告独自经营，涉案店铺由原告转租给被告，双方于2016年3月9日签订《承包协议》，被告自2016年4月起租赁广州市海珠区滨江东路明康街16号房屋，2019年10月23日双方最后一次签订《承包协议》，租赁期限至2021年8月31日。该协议约定被告须先付按金人民币22780元，但被告实际只交纳了第一次签订协议中约定的12400元按金，由于双方比较熟悉，续签合同时也没有补交差额，协议另约定每月1日前向原告交纳承包费，2019年11月1日至2020年8月31日的月承包费用人民币11390元，如有拖欠，每日交滞纳金3‰。被告开始租赁时能按照《承包协议》缴纳租金和其它费用，但自2019年9月开始拖欠原告租金等费用，经多次催促，被告仍不支付租金、电费、物业费，给原告造成了较大损失，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告没有提出答辩意见及提交证据。经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）于2019年3月26日签订了《承包协议》约定：经双方协议，决定合作经营期限12个月，从2019至4月1日至2020年3月31日止；甲方提供场地海珠区滨江东路明康街16号，面积8平方米承包给乙方作为移动卡类、移动手机及配件、维修手机经营用场地；协议签定，乙方须先付按金人民币12400元，以后每月5号前向甲方交纳承包费7600元（注：工商管理费和税费由甲方负责缴交，水电费用由乙方缴纳），不得拖欠，如有拖欠，每日交滞纳金3‰，如超过一个月不付承包费，甲方有权收同场地，并没收押金，终止协议；等。后双方于2019年10月23日签订了《承包协议》约定：经双方协议，决定合作经营期限22个月，从2019至11月1日至2020年8月31日止；甲方提供场地海珠区滨江东路明康街16号一楼（不含隔楼），面积30平方米承包给乙方作为维修手机、移动手机电话卡销售、粥粉面经营用场地；协议签定，乙方须先付按金人民币22780元（贰万柒仟捌佰元正），以后每月1号前向甲方交纳承包费，2019至11月1日至2020年8月31日，承包费用人民币11390元，2020年9月1日至2021年8月31日，承包费用人民币11960元，不得拖欠。如有拖欠，每日交滞纳金3‰，如超过15天不付承包费，甲方有权收同场地。并没收押金，终止协议。（注：承包费只是场地费用，水电及其他产生的费用由乙方负责）；等。庭审中，原告表示：涉案房屋的产权人将房屋委托梁桂嫦出租，我方是向梁桂嫦承租的涉案商铺。原被告双方在2016年3月9日签订承包协议，约定合作期限为一年，日期为2016年4月1日至2017年3月31日，后续又多次签订协议，因为双方在同一档口经营各自生意，双方彼此熟悉，有一段时间是没有签订承包协议，但是都是按照之前的承包协议继续履行。2019年10月23日，双方再次签订承包协议，将涉案店铺全部面积承包给被告，期限为22个月。被告自2019年9月开始拖欠租金，2019年11月双方变更承包协议之后，被告应缴纳每月租金11390元，但被告一直没有支付。被告仅支付了12400元保证金。另外原告已于2020年4月份收回涉案商铺。同时，被告在签订合同后，一直没有支付涉案物业的管理费，原告垫付了2019年4月1日至2019年12月31日的管理费1604.16元。原告已经支付给案外人梁桂嫦电费及物业费，因为原告没有找齐所有缴费单，所以只计算了一部分，电费金额为331.52元，其中2019年9-10月的电费为115.2元，2019年10月-12月的电费为136.96元，总额为252.16元。本案主张的物业费是2019年11月-2020年3月份的，每月标准为107元，共计五个月，物业费我方垫付至2019年12月，之后的费用是从押金中抵扣的。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、微信聊天记录；2、电子银行回单；3、合作协议；4、委托书；5、商品房买卖合同；6、补充协议。本院认为：原、被告签订的多份《承包协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。依据《承包协议》约定，原告提供场地给被告经营，被告按月支付承包费，故双方实质上为租赁合同关系。现原告主张被告自2019年9月起开始拖欠租金，被告没有到庭抗辩亦未提交证据，故本院对原告的主张予以采信。因双方于2019年10月23日重新签订协议，故2019年9月至10月期间的租金标准应当以之前的《承包协议》约定的为准，双方于2019年3月26日签订的《承包协议》中约定每月的租金为7600元，故被告应当支付2019年9月至10月的租金15200元给原告。自2019年11月1日起租金标准变更为每月11390元，同时原告表示已于2020年4月自行收回涉案场地，故租金应当计算至2020年3月31日，经核算，2019年11月1日至2020年3月31日期间的租金为56950元（11390元/月×5个月）。故原告主张被告支付其拖欠的租金72150元，理据充分，本院予以支持。关于押金的问题，根据《承包协议》的约定，被告超过15天不付承包费，原告有权收回场地，并没收押金，终止协议。现原告主张没收被告缴纳的保证金12400元有理，本院予以支持。关于电费、物业费的问题，《承包协议》约定水电及其他产生的费用由被告负责。根据原告提交的转账记录，本院确认涉案房屋的物业费标准为107元/月，原告已经垫付了2019年9月-12月的电费251.96元及2019年7月-12月的物业费642元，被告未到庭抗辩亦未举证证明其已经支付了上述款项，故原告主张被告返还其垫付的电费251.96元及2019年11月-12月的物业费214元的请求，本院予以支持。但原告并未举证证明其已支付了2020年1月-3月的物业费，故对原告的该部分请求，本院不予支持。关于违约金的问题，《承包协议》约定被告不得拖欠承包费，如有拖欠，每日交滞纳金3‰。故原告现主张被告支付逾期支付租金的违约金，本院予以支持。但原告主张的每日3‰的违约金标准过高，本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。其中逾期支付2019年9月-10月租金的违约金应当以7600元为基数，自当月的6日起计算至实际付清之日止，逾期支付2019年11月-2020年3月租金的违约金应当以11390元为基数，自当月的2日起计算至实际付清之日止，但违约金的总额应以被告拖欠的租金总额为限。被告杨炼章经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨炼章在本判决生效之日起15日内，支付拖欠的2019年9月1日至2020年3月31日的租金72150元及违约金（其中2019年9月-10月的违约金以7600元为基数，自当月的6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，2019年11月-2020年3月的违约金以11390元为基数，自当月的2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，违约金的总额应以被告拖欠的租金总额为限）给原告张华雄。二、被告杨炼章缴纳的保证金12400元归原告张华雄所有。三、被告杨炼章在本判决生效之日起15日内，支付电费251.96元、物业费214元给原告张华雄。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费968元，由原告负担5元，被告负担963元。上述受理费已由原告预缴，被告在履行本判决义务时将其应负担的受理费直接支付给原告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二〇年十二月二十八日书记员  李敏燕陈丹纯