安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9446号 上诉人（原审被告）：合肥圩田坊葡萄酒贸易有限公司，住所地安徽省合肥市包河区大圩乡新民村第****。 法定代表人：孙军民，总经理。 被上诉人（原审原告）：合肥市包河区大圩镇新民村民委员会，，住所地安徽省合肥市包河区大圩镇新民村第六村民组 法定代表人：李国富，主任。 委托诉讼代理人：牛和勇，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宏远，安徽徽商律师事务所律师。 上诉人合肥圩田坊葡萄酒贸易有限公司（以下简称圩田坊公司）因与被上诉人合肥市包河区大圩镇新民村民委员会（以下简称新民村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 圩田坊公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实及理由：1、一审未追加次承租人合肥市包河区圩田坊生态酒庄为被告或第三人,程序不当。该酒庄系案涉房屋及土地实际占用使用人，租赁协议虽为圩田坊公司签订，但新民村委会明知并认可实际承租人系该酒庄，一审未准许圩田坊公司对追加该酒庄为被告或第三人的申请，必将影响判决执行。2、一审判决解除合同,系认定事实和适用法律错误。前期因新民村委会原因导致绿化及经营设施被毁，双方就赔偿问题一直在协商,后期因政府要求关停酒庄,新民村委会也参与了关停活动,包括配合政府对酒庄的经营设施、设备进行拆除、扣押等，新民村委会未再催要租金,且明确表示等关停补偿解决后再商议租金问题。本案不符合合同解除的法定条件。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》明确规定,次承租人如果愿意缴纳租金,可以阻却出租人解除合同的要求。3、一审计算租金和利息明显不当。一审诉前调解阶段双方达成一致意见,新民村委会承诺给予圩田坊公司财产受损补偿，且补偿在租金中予以抵扣。2018年7月开始政府以环保要求为由拟对圩田坊酒庄进行关停,2018年9月15日新民村委会配合圩田坊公司对酒庄经营设备设施等进行了拆除、扣押,至诉讼时相关扣押物品存放于新民村委会处，2018年9月15日之后租金不应再计收。相关行政诉讼案件正在审理中，会影响本案事实认定。4、协议未约定逾期缴纳租金的违约责任，一审按新民村委会的主张计算利息，无法律依据，利息损失至多自起诉日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。 新民村委会辩称，1、《集体房屋及土地使用权租赁协议》签订方系圩田坊公司及新民村委会，圩田坊公司未提供证据证明其与合肥市包河区圩田坊酒庄酒庄存在转租合同，且该转租行为未征得新民村委会同意应属无效，酒庄对案涉房屋不享有任何权利，依据合同相对性原则酒庄不应作为第三人参加诉讼。2、新民村委会提交的录音能证明新民村委会一直向圩田坊公司催要租金，圩田坊公司拖欠自2015年11月8日以后的租金，以行为表明不愿愿继续履行合同义务，导致合同目的无法实现，新民村委会有权解除合同，要求返还房屋、支付租金及利息。3、新民村委会未参与相关行政行为，不存在违约行为，圩田坊公司声称的财产损失无事实依据，亦不属于本案审理范围。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 新民村委会向一审法院起诉请求：1、解除其与圩田坊公司2012年11月12日签订的《集体房屋及土地使用权租赁协议》，圩田坊公司向其返还坐落于合肥市包河区房屋；2、圩田坊公司向其支付拖欠的2015年11月8日至房屋返还日止的租金（暂计算至2020年3月12日为109478.43元），并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至款清日止（暂计算至2020年3月12日为13225.27元）。 一审法院认定事实：2012年11月12日，新民村委会、圩田坊公司签订《集体房屋及土地使用权租赁协议》一份，约定新民村委会将其位于合肥市包河区公司用于涉农产业，租赁期限自2012年11月8日起至2025年11月31日止，第一年度租金为2万元，以后每年按照5%的幅度递增，且每年需在11月15日之前交清。 合同签订后，新民村委会依约将案涉房屋交付给圩田坊公司。圩田坊公司自2015年11月7日起未按约及时足额交纳租金。2020年1月23日，新民村委会起诉至一审法院，请求判如所请，具体计算方式为：1、2015年11月8日至2016年11月7日，计4年零118天，租金为23152.5元，利息为23152.5×4.75%×(4+118÷366)=4753.54元；2、2016年11月8日至2017年11月7日，计3年零118天，租金为24310.13元，利息为24310.13×4.75%×(3+118÷366)=3836.48元；3、2017年11月8日至2018年11月7日，计2年零118天，租金为25525.64元，利息为25525.64×4.75%×(2+118÷366)=2518.84元；4、2018年11月8日至2019年11月7日，计1年零118天，租金为26801.92元，利息为26801.92X4.75%×(1+118÷366)=1683.54元；5、2019年11月8日暂计至2020年3月12日，计118天，租金为9688.24元，利息为9688.24×4.75%×118÷366)=135.87元。 一审法院认为，2012年11月12日新民村委会与圩田坊公司签订的《集体房屋及土地使用权租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方应按照合同约定履行各自义务。合同履行中，新民村委会如约向圩田坊公司交付了案涉房屋，履行了合同义务，但圩田坊公司却于2015年11月7日后未按约支付租金，构成违约，圩田坊公司应予赔偿逾期支付租金给新民村委会造成的利息损失。因圩田坊公司不付租金，致新民村委会合同目的不能实现，新民村委会诉请解除双方签订的租赁协议，圩田坊公司返还案涉房屋和支付结欠的租金和利息，符合合同约定和法律规定，予以支持。圩田坊公司辩称应追加合肥市包河区圩田坊生态酒庄作为第三人参加诉讼，且相关费用也应由合肥市包河区圩田坊生态酒庄承担，因《集体房屋及土地使用权租赁协议》签订主体并无合肥市包河区圩田坊生态酒庄，该辩称有违合同相对性且无法律依据，不予采纳。圩田坊公司辩称新民村委会造成酒庄相关绿化及经营设施损失，新民村委会应承担的补偿费用在租金中扣除，因该损失补偿、抵扣与本案不是同一法律关系，对该辩称在本案中不作评判。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条规定，判决：一、解除合肥市包河区大圩镇新民村民委员会与合肥圩田坊葡萄酒贸易有限公司2012年11月12日签订的《集体房屋及土地使用权租赁协议》，合肥圩田坊葡萄酒贸易有限公司于判决生效之日起十日内向合肥市包河区大圩镇新民村民委员会返还案涉房屋；二、合肥圩田坊葡萄酒贸易有限公司于判决生效之日起十日内向合肥市包河区大圩镇新民村民委员会支付自2015年11月8日至2020年3月12日租金109478.43元,赔偿利息损失13225.27元，并自2020年3月13日起至实际交房之日止，继续以《集体房屋及土地使用权租赁协议》的约定支付租金及按中国人民银行基准利率4.75%计息。案件受理费1252元，由合肥圩田坊葡萄酒贸易有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，新民村委会、圩田坊公司于2012年11月12日就位于合肥市包河区间房屋租赁事宜签订的《集体房屋及土地使用权租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，对双方具有法律拘束力。新民村委会向圩田坊公司主张协议项下权利及违约责任，符合合同相对性原则，圩田坊公司上诉对一审未追加案外人合肥市包河区圩田坊生态酒庄参加诉讼提出异议，经查该酒庄非本案必要共同诉讼人，圩田坊公司以该酒庄未参与本案诉讼为由主张一审程序违法，于法无据，本院不予采纳。 因前述协议约定圩田坊公司需按年缴纳租金，于每年11月15日之前缴清当年全部租金，但圩田坊公司拖欠自2015年11月8日之后租金，新民村委会于2020年1月23日起诉，以圩田坊公司延迟履行债务，根本违约为由诉请解除双方租赁协议，符合我国合同法第九十四条规定，系行使法定合同解除权，圩田坊公司上诉称双方曾就租金延迟支付问题协商一致，新民村委会同意抵扣租金等，新民村委会不予认可，圩田坊公司亦未提供证据予以证明，本院不予采信，故一审支持新民村委会诉请，判令解除双方租赁协议，圩田坊公司返还租赁标的物，本院予以确认。圩田坊公司上诉称一审对欠付租金期间认定错误，2018年9月15日之后租金不应计付，经查无事实依据，本院不予采信。双方租赁协议未约定逾期支付租金的违约责任条款，一审基于新民村委会诉请的利息计付标准、圩田坊公司拖欠租金的时长、2019年8月19日之前同期中国人民银行公布的贷款基准利率、2019年8月20日之后同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）等的考虑，认定圩田坊公司按年利率4.75%标准支付利息损失，并无不当，本院对圩田坊公司的相关上诉主张不予采纳。 综上所述，圩田坊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1252元，由合肥圩田坊葡萄酒贸易有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月十日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。