广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0512民初531号原告：王峰，男，1967年5月13日出生，汉族，住所地广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：郑梦娜，广东铭扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪培锴，广东铭扬律师事务所实习律师。被告：汕头市恒悦置业有限公司，住所地汕头市濠江区。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：朱灵谱，男，该公司职员。被告：恒大地产集团有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：柯某1。委托诉讼代理人：王智鹏，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王延帅，男，该公司职员。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司汕头市分行，住所地汕头市。负责人：方壮丰。委托诉讼代理人：谢昭龙，广东国源岭东律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄欣苗，广东国源岭东律师事务所律师。原告王峰诉被告汕头市恒悦置业有限公司（下称恒悦公司）、恒大地产集团有限公司（下称恒大公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司汕头市分行（下称邮政银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，第三人邮政银行于2020年11月13日提出独立诉讼请求，本院于2020年11月18日予以受理，并依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑梦娜、被告恒悦公司的委托诉讼代理人朱灵谱、被告恒大公司的委托诉讼代理人王智鹏、第三人邮政银行的委托诉讼代理人谢昭龙、黄欣苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告恒悦公司于2017年4月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》并解除原告与第三人邮政银行于2017年5月9日签订的《个人消费贷款及担保合同》；2.判令两被告共同向原告返还购房款1967386元及利息（以1967386元为基数，自2017年4月19日起计算至实际返还之日，利息为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，暂计为340849.6元）；3.判令两被告共同向原告偿还其已向第三人邮政银行支付的贷款利息及因提前还款产生的违约金（具体金额以第三人邮政银行系统显示数据为准）；4.判令两被告退还代收契税28105.52元；5.诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2017年4月19日，原告与被告恒悦公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告恒悦公司开发的位于广东省汕头市濠江区*********************复式房产，总价为1967386元。被告恒悦公司同时将加盖被告恒大公司公章的《无理由退房承诺书》出具给原告，承诺在原告办理入住手续前的任何时间均可无理由退房。合同签订后，原告依约向被告恒悦公司支付首期购房款及向第三人邮政银行办理了银行按揭抵押付款手续，履行了合同约定的各项义务。因房屋存在渗水等严重质量问题且迟迟未能修复，原告向被告恒悦公司提出退房请求，但被告恒悦公司以各种理由拒绝。现原告提起诉讼，请求两被告按照《无理由退房承诺书》退回原告已支付的购房款。被告恒悦公司辩称，2020年1月，原告以房屋存在质量问题以及逾期交房为由提起诉讼，经法院调解，其已向原告支付延期交房违约金，现原告若以质量问题提出解除合同，属于重复起诉，应当裁定驳回；根据原告被告恒大公司签订的《无理由退房承诺书》，需要在签订《商品房买卖合同》以及《无理由退房协议书》后才能无理由退房，但原告并未与其签订《无理由退房协议书》，故原告不能享受无理由退房。被告恒大公司辩称，其系被告恒悦公司的股东之一，原告起诉被告恒大公司主体不适格。第三人邮政银行诉称并述称，若本案《商品房买卖合同（预售）》解除，则请求判令：1.解除第三人邮政银行与原告、被告恒悦公司于2017年5月9日签订的《个人消费贷款及担保合同》；2.原告立即付还第三人邮政银行贷款本息662483.34元（利息暂计至2020年10月28日，此后利息按合同约定计算至贷款本息还清之日止）；3.原告以位于广东省汕头市濠江区*********************复式房产对上述欠款承担抵押担保责任，第三人邮政银行享有优先受偿权；4.原告偿还第三人邮政银行为实现债权支付的律师费用17750元；5.被告恒悦公司对第二项及第四项诉求承担连带清偿责任；6.原告在本案法律文书未生效之前应当依照《个人消费贷款及担保合同》履行还款义务；7.原告、被告恒悦公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：第三人邮政银行与原告、被告恒悦公司签订《个人消费贷款及担保合同》，约定原告向第三人邮政银行借款80万元，用于购置房产，原告提供位于广东省汕头市濠江区*********************复式房产对上述借款作抵押担保，被告恒悦公司在正式抵押登记手续办理完毕前提供阶段性连带责任保证。现如果解除上述合同，原告及被告恒悦公司应承担相应责任。针对第三人邮政银行的诉称，原告辩称，1.本案对于第三人邮政银行贷款的偿还应当以二被告返还购房款为前提，否则原告根本无能力偿还贷款；2.本案《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告恒悦公司应当将购房贷款和购房本金分别返还给第三人邮政银行和原告，并解除商品房的抵押登记的手续；3.合同并未约定需要由原告偿还第三人邮政银行的律师费，且第三人邮政银行提供的发票面额仅为8840元，该主张没有事实及依据。针对第三人邮政银行的诉称，被告恒悦公司、恒大公司均辩称，1.若本案《商品房买卖合同（预售）》解除了，则同意解除《个人消费贷款及担保合同》，但原告仍然在按月继续偿还贷款本息，因此，不应由被告恒悦公司承担清偿责任；2.第三人邮政银行请求被告恒悦公司对律师费承担连带清偿责任没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月19日，原告（买受人）与被告恒悦公司（出卖人）签订了编号为汕头市商品房买卖合同240027445号《商品房买卖合同》，合同约定由买受人购买出卖人开发的广东省汕头市濠江区*********************复式房产，该商品房总价为1967386元；买受人应当在2017年4月20日前支付首期房价款1167386元，余额80万元向商业银行或公积金中心（贷款机构）申请贷款支付。同日，被告恒悦公司将加盖有被告恒大公司公章的《无理由退房承诺书》出具给原告，其内容为：“……我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的汕头恒大御景湾楼盘18幢1单元**房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”合同签订后，原告依照上述合同的约定向被告恒悦公司支付首期房款1167386元。原告为余下购房款80万元，作为借款人/抵押人向第三人邮政银行办理个人消费贷款，于2017年5月9日，原告与被告恒悦公司及第三人邮政银行签订编号为4499985Q117056592870《个人消费贷款及担保合同》，约定原告以购买的商品房广东省汕头市濠江区*********************复式房产抵押借款80万元，贷款以按月等额本息还款方式偿还，被告恒悦公司为担保借款合同项下原告的全部债务提供阶段性连带保证（在正式抵押登记手续办理完毕后免除保证责任），借贷双方对提前还款约定为若连续按时归还贷款本息自实际放款日起达到12个月（含）以上的，免予支付违约金。合同签订后，第三人邮政银行向原告发放的贷款本金80万元划入被告恒悦公司名下账户。原告于2017年5月12日开始按期偿还第三人邮政银行贷款。汕头市濠江区不动产登记局于2017年12月28日颁发粤（2017）濠江区不动产证明第0005791号不动产登记证明，对案涉房屋办理预售商品房买卖预告登记，义务人为恒悦公司，权利人（申请人）为王峰；于2018年7月19日颁布粤（2018）濠江区不动产证明第0004300号不动产登记证明，对案涉房屋办理预售商品房抵押权预告登记，义务人为王峰，权利人为邮政银行。案涉房屋至今未办理《不动产权证书》或房地产他项权证。另查明，2020年1月2日，原告以案涉房屋质量问题导致延期交房为由，向本院提起诉讼，请求被告恒悦公司支付延期交房违约金。本院经主持调解，作出（2020）粤0512民初18号民事调解书，确认了由被告恒悦公司向原告支付延期交房违约金39347.72元的和解协议。被告恒悦公司已向原告支付上述延期交房违约金。再查明，第三人邮政银行为实现债权，于2020年11月2日与广东国源岭东律师事务所签订《诉讼代理协议》，约定由广东国源岭东律师事务所指派律师作为第三人邮政银行与原告、被告恒悦公司、恒大公司案件的诉讼代理人，代理费于代理合同签订生效时支付8875元、于案件生效后支付8875元。第三人邮政银行于2020年11月13日向广东国源岭东律师事务所转账支付了律师代理费8875元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案所涉的商品房买卖合同、个人消费贷款及担保合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性禁止性规定，合同依法成立并有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。一、关于240027445号《商品房买卖合同（预售）》解除的问题被告恒悦公司在与原告签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，向原告出具了《无理由退房承诺书》，其内容本身包含了接受该承诺约束的意思，表明其自愿承担退房的义务。原告在与被告恒悦公司签订《商品房买卖合同（预售）》，作出购买房屋的承诺后，双方对无理由退房达成协议，属于商品房买卖合同的一部分。被告恒悦公司提出买受人签订《无理由退房协议书》才能享有无理由退房权利，但上述《无理由退房承诺书》是被告恒悦公司的单方承诺，其效力及于被告恒悦公司对其自身义务的承诺，而不及于为原告设定义务，双方关于无理由退房的协议已成立。因此，在原告提出退房时，被告恒悦公司应依约履行退房义务，退回原告已支付的首付购房款。因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并返还购房款，理据充分，应予支持，但应扣除原告在（2020）粤0512民初18号案件向被告恒悦公司收取延期交房违约金39347.72元，即余款为1128038.28元。虽依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，但本案因无理由退房而产生的诉争，而非原告、被告恒悦公司双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生，故此，原告请求赔偿商品房买卖合同解除前的利息损失，本院不予支持。合同解除后，原告与被告恒悦公司应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续。二、关于编号为4499985Q117056592870《个人消费贷款及担保合同》解除的问题依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，因原告与被告恒悦公司之间的商品房买卖合同解除，故原告、被告恒悦公司及第三人邮政银行签订的《个人消费贷款及担保合同》的目的已无法实现，故原告诉求上述《个人消费贷款及担保合同》解除，应予支持。因本案《商品房买卖合同（预售）》的解除非因被告恒悦公司和原告违约所造成，原告自愿选择以按揭方式购买案涉房屋，其应自行承担还款日前的应付未付的利息。故对原告要求被告恒悦公司偿还其已向第三人邮政银行支付的贷款利息的诉讼请求，本院不予支持。借款合同解除前，原告为还款义务人，理应由原告负责偿还第三人邮政银行的贷款本息。但因贷款合同的贷款已由被告恒悦公司收取，且根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，原告未偿还的的贷款本息应由被告恒悦公司直接向第三人邮政银行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累。因此，对第三人邮政银行要求原告偿还尚欠的贷款本息的诉讼请求本院不予支持。同理，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，被告恒悦公司应向原告返还原告已向第三人邮政银行归还的贷款本金。第三人邮政银行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息后应办理涉案房屋上抵押登记的涤除手续。第三人邮政银行主张的律师代理费17750元，根据《个人消费贷款及担保合同》约定，律师费由借款人承担，但应以实际支付为准，故原告应向第三人邮政银行支付律师费8875元。对第三人邮政银行主张律师费超过部分，本院予以驳回。关于优先受偿权的问题。原告提供案涉房屋为向第三人邮政银行的借款作抵押担保，只办理了抵押预告登记而未进行抵押登记，不产生物权效力，故第三人邮政银行对案涉房屋享有优先受偿权的主张，本院不予支持。三、被告恒大公司应否与被告恒悦公司共同承担返还购房款的责任问题本案中原告与被告恒悦公司存在商品房买卖合同关系，根据合同相对性原则，被告恒悦公司与原告应承担相应合同权利与义务。被告恒大公司并非商品房买卖合同的当事人，与原告也无承担退房款的约定。故原告要求被告恒大公司与被告恒悦公司共同返还购房款及利息的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第九十三条第二款、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王峰与被告汕头市恒悦置业有限公司于2017年4月19日就坐落于广东省汕头市濠江区*********************复式房产签订的汕头市商品房买卖合同240027445号《商品房买卖合同（预售）》；二、解除原告王峰与被告汕头市恒悦置业有限公司、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司汕头市分行于2017年5月9日签订的编号为4499985Q117056592870《个人消费贷款及担保合同》；三、被告汕头市恒悦置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司汕头市分行返还原告王峰至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金80万元减除原告王峰已还部分，具体金额以第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司汕头市分行系统显示数据为准），同时代原告王峰向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司汕头市分行清偿还款日前的应付未付的本息（具体金额以还款当日第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司汕头市分行系统显示数据为准）；四、原告王峰应于本判决生效之日起十日内向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司汕头市分行支付律师费8875元；五、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司汕头市分行在收到上述第三、四项款项之日起五日内将解除房屋抵押预告登记的相关材料及结清证明提供给被告汕头市恒悦置业有限公司；被告汕头市恒悦置业有限公司在收到材料之日起五日内办理前述《商品房买卖合同（预售）》的网签退签、合同注销备案手续、契税等费用退费及解除房屋抵押预告登记手续，原告王峰应予以配合；六、被告汕头市恒悦置业有限公司于办理前述《商品房买卖合同（预售）》的网签退签、合同注销备案手续、契税等费用退费及解除房屋抵押预告登记手续之日起五日内向原告王峰返还首期购房余款1128038.28元及原告王峰已向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司汕头市分行归还的贷款本金(贷款本金具体金额为被告汕头市恒悦置业有限公司收到的购房款总额减去其代原告王峰向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司汕头市分行支付的本息）；七、驳回原告王峰及第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司汕头市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12745.36元，由原告王峰负担5000元，由被告汕头市恒悦置业有限公司负担7745.36元。原告王峰已预交的案件受理费11419.84元，本院予以退回6419.84元。保全费5000元，由被告汕头市恒悦置业有限公司负担，被告汕头市恒悦置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内径付给原告王峰。第三人独立请求案件受理费5301.16元，由被告汕头市恒悦置业有限公司负担。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司汕头市分行已预交的案件受理费5301.16元，本院予以退回。被告汕头市恒悦置业有限公司应负担的案件受理费、第三人独立请求案件受理费，应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 谢俊光二〇二〇年十二月三十日法官助理 张小婉书 记 员 马纯龄附：本判决书相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第二款当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。