山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12224号 上诉人（原审被告）：青岛舒体健身有限公司，住所地：山东省青岛市李沧区黑龙江中路**。 法定代表人：刘剑，执行董事。 委托诉讼代理人：李智明，山东中苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温苗，山东中苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛海乐智慧家家居有限公司，住所地：山东省青岛市崂山区黑龙江中路**。 法定代表人：刘忠军，经理。 委托诉讼代理人：汤雯雯，山东雅君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高利山，山东雅君律师事务所律师。 原审被告：刘剑，男，1984年12月10日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。 上诉人青岛舒体健身有限公司因与被上诉人青岛海乐智慧家家居有限公司、原审被告刘剑房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初2562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 青岛舒体健身有限公司向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判青岛海乐智慧家家居有限公司赔偿青岛舒体健身有限公司损失700万元；2.本案一、二审诉讼费由青岛海乐智慧家家居有限公司负担。事实和理由：青岛海乐智慧家家居有限公司一审所称颠倒是非，掩盖事实真相，欺骗一审法院，导致判决错误。一、青岛舒体健身有限公司根本不欠交青岛海乐智慧家家居有限公司房屋租赁费用，青岛海乐智慧家家居有限公司无权主张2020年2月至5月的房屋租赁费用。1.青岛舒体健身有限公司与青岛海乐智慧家家居有限公司签订租赁合同后，青岛舒体健身有限公司为经营所需投入数百万元对租赁场所进行装修，修建游泳场馆，购置了健身器材、设施、设备，消防安全设施设备，打造一高端的健身场所，以赢得客户的青睐。但令人意外的是，因租赁场所建筑不符合消防规定，开业不久就被消防部门要求停止经营。为此，青岛舒体健身有限公司多次与青岛海乐智慧家家居有限公司沟通协调，后青岛舒体健身有限公司委托一消防技术检测公司支付20万元费用才准许继续经营，青岛海乐智慧家家居有限公司同意将损失费用以房租折抵。2.青岛海乐智慧家家居有限公司无权主张2020年2月至5月的房屋租赁费。2019年7月开始，租赁场所将被拆迁，场所内经营业户情绪波动，纷纷顾虑经营投入损失如何避免问题，尤其是青岛舒体健身有限公司投入巨额资金刚经营不到一年，如果房屋被拆迁，经营性补偿根本无法弥补实际损失。2020年春节遇“新冠疫情”，由于疫情以及青岛海乐智慧家家居有限公司、青岛日日顺乐家家居贸易有限公司因拆迁补偿出现问题导致租赁场所全部停业，至今青岛海乐智慧家家居有限公司所租赁的场所处于整体停业状态，青岛舒体健身有限公司根本无法经营，由此给青岛舒体健身有限公司全体经营业户造成了巨大损失。因此，青岛海乐智慧家家居有限公司无权向青岛舒体健身有限公司主张房屋租赁费，其应赔偿由此给青岛舒体健身有限公司造成的全部损失。二、一审判决认定事实不清，依法应予改判。经查询，本案青岛舒体健身有限公司承租的场所建筑系青岛日日顺乐家家居贸易有限公司出租给青岛海乐智慧家家居有限公司的，他们双方之间签订的《租赁合同》约定青岛海乐智慧家家居有限公司租赁的场地只允许自己使用，不得以转租、转让、转借等任何形式供他人使用，青岛海乐智慧家家居有限公司的欺诈行为致青岛舒体健身有限公司遭受巨大损失。又经查询，青岛海乐智慧家家居有限公司出租的该场所建筑没有取得《建设工程规划许可证》，青岛海乐智慧家家居有限公司掩盖了该事实，由此想到在青岛舒体健身有限公司成立时，公司登记需提供经营场所证明，青岛海乐智慧家家居有限公司就含糊其词，由此才明白青岛海乐智慧家家居有限公司承诺由他们负责给青岛舒体健身有限公司办理公司登记的缘由。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于青岛海乐智慧家家居有限公司掩盖事实，导致青岛舒体健身有限公司遭受巨大损失，其应全部予以赔偿，也导致一审判决认定事实不清，依法应予改判。三、青岛舒体健身有限公司及公司法定代表人刘剑一审均是被告，一审法院没有按照法律规定给青岛舒体健身有限公司、刘剑送达诉讼文书导致缺席庭审，青岛舒体健身有限公司的诉讼权利没有得到保障，也使青岛舒体健身有限公司的巨大损失无法得以保障。因此，一审判决应予撤销发回重审。综上，青岛舒体健身有限公司认为一审判决认定事实不清，没有依法保障青岛舒体健身有限公司的诉讼权利，应予撤销发回重审或改判。 青岛海乐智慧家家居有限公司辩称，青岛舒体健身有限公司的上诉理由不符合客观事实，且与现行法律规定相悖，上诉不能成立，应依法予以驳回。一、青岛舒体健身有限公司所谓20万元抵房租一事与事实不符，属无理取闹之举：(1)青岛舒体健身有限公司声称“委托一消防技术检测公司支付20万元才准许经营，青岛海乐智慧家家居有限公司同意将此20万元抵房租”，青岛海乐智慧家家居有限公司与青岛舒体健身有限公司从未达成相关协议。(2)涉案家居广场是有消防安全证明的，说明相关消防合格证是可以办理的。青岛舒体健身有限公司签定协议进场装修前，青岛海乐智慧家家居有限公司要求青岛舒体健身有限公司签定的“关于青岛舒体健身有限公司租赁美乐乐家居广场进场要求”的“2、消防要求”中明确要求青岛舒体健身有限公司：(2.1)施工前对区域内消防设备设施进行设计、布局合理，符合消防安全要求，报消防部门备案。（2.2）开业前取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后方可营业。青岛舒体健身有限公司没有按“关于青岛舒体健身有限公司租赁美乐乐家居广场进场要求”的规定操作，开业后青岛舒体健身有限公司被消防部门要求停业属于其违规开业导致，与青岛海乐智慧家家居有限公司无关。二、青岛舒体健身有限公司以“所谓拆迁”、新冠疫情为由说明青岛海乐智慧家家居有限公司无权主张房屋租赁费，与事实不符，于法无据：（1）青岛海乐智慧家家居有限公司从没收到拆迁的通知，涉案家居广场一直在正常经营，所在场所水电都正常，没有不能营业的问题。相反，自2019年2月开始，青岛舒体健身有限公司一直拖欠青岛海乐智慧家家居有限公司水电费，总金额已达331,327.6元。（2）青岛舒体健身有限公司在2020年1月21日之前一直正常经营；（1.22-2.3春节放假），青岛舒体健身有限公司微信公众号的公证书清楚看到青岛舒体健身有限公司每月健身课程的各种安排，可以证明其是正常营业的；另一审中，青岛海乐智慧家家居有限公司提交的青岛舒体健身有限公司的健身会员入会记录也可以证明青岛舒体健身有限公司也是一直在营业的。（3）青岛舒体健身有限公司不仅存在拒付青岛海乐智慧家家居有限公司房租、水电费的失信行为，还涉嫌诈骗消费者犯罪。从青岛市李沧区市场监管局公示的2020年第一季度消费者重点投诉的经营者可以看出：青岛舒体健身有限公司2020年春节后新冠疫情恢复正常可以复工复产后一直不开门营业，受到了大量健身会员的投诉举报其诈骗，收了会员的钱不营业。此曝光的不法行为也可以反证其在2020年春节前一直在正常营业。因为如果青岛舒体健身有限公司从2019年就不营业，其在2019年就会被其健身会员投诉、举报，而实际2019年没有任何会员投诉举报其收钱不营业的问题，由此也可以证明青岛舒体健身有限公司在2019年一直是正常营业的。（4）通过2020年11月17日以手机拍摄的视频可以看出，青岛舒体健身有限公司进场通道顺畅，没有不能进场的事由，可以正常开门营业。（5）没有法律可以支持青岛舒体健身有限公司的可以不交租赁费的上述观点，青岛舒体健身有限公司的“可以不交租赁费”的观点纯属无理取闹之举。没有青岛舒体健身有限公司所称青岛海乐智慧家家居有限公司承租的场所只允许自己使用的相关协议，青岛海乐智慧家家居有限公司可以自由转租所经营的场所。涉案的家居厂场是青岛日日顺乐家贸易有限公司投资开办，由青岛海乐智慧家家居有限公司经营，根据青岛市国土资源和房屋管理局下发的“房租证第0000142548号”青岛市房屋租赁登记备案证明；青岛市商务局文件“青贸审字（2015）33号；青岛市李沧区商务局文件”青李沧商字（2015）19号；可以证明家居广场符合国家行政管理规定，可以正常进行经营活动，不存在青岛舒体健身有限公司所称的协议无效情形。综上，青岛海乐智慧家家居有限公司从2018年7月1日起租赁经营青岛日日顺乐家家居贸易有限公司的家居广场至今，一直在正常经营，不存在青岛舒体健身有限公司所说的涉案家居广场停业和不能转租的问题。与刘剑代青岛舒体健身有限公司于2018年4月26日签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。双方当事人的合同权益应青岛舒体健身有限公司承租受法律保护，青岛舒体健身有限公司在合同租赁期间不交水电费，不交房租已构成根本违约，一审查明事实清楚，判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘剑未提交陈述意见。 青岛海乐智慧家家居有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除青岛海乐智慧家家居有限公司与青岛舒体健身有限公司、刘剑签订的《卖场租赁合同》，青岛舒体健身有限公司、刘剑将租赁场地完好交还给青岛海乐智慧家家居有限公司；2.依法判令青岛舒体健身有限公司、刘剑向青岛海乐智慧家家居有限公司支付2019年7月至2020年5月房屋租赁费458,333.34元；3.依法判令青岛舒体健身有限公司、刘剑向青岛海乐智慧家家居有限公司支付2019年5月至2020年5月水电费225,994.26元。（二、三项合计欠费总额为684,327.6元）；4.本案诉讼费、保全费、律师费由青岛舒体健身有限公司、刘剑承担。 青岛海乐智慧家家居有限公司、刘剑一审中未答辩。 一审法院认定事实：2018年4月27日，青岛海乐智慧家家居有限公司（甲方）与刘剑（乙方）签订房屋租赁合同，约定青岛海乐智慧家家居有限公司将海乐广场负一层（实际为地上一层），面积为1800平方米的营业场地出租给刘剑。租赁期限自2018年7月1日至2025年12月31日，租金为50万元/年，2018年4月28日之前缴纳首年度租金50万元，之后每半年一付；租金支付方式为年付，在2018年4月28日之前缴纳首年度的租金，如不能按时支付，则视同乙方违约，甲方有权解除合同；之后在每个年度的5月30日前将当年7月1日至12月31日租金250,000元（大写：贰拾伍万元整）缴纳给甲方；每个年度的11月30日前将次年1月1日至6月30日租金250,000元（大写：贰拾伍万元整）足额缴纳给甲方；第一年租金及每半年租金不能及时足额缴纳则视同乙方违约，甲方有权解除合同；乙方须在本合同签订前向甲方交纳履约保证金（除特别约定外，履约保证金的标准为按合同租金标准计算的90天租金）100,000元（大写：壹拾万元整）；本合同期满后，若甲乙双方不再续约，在甲方核实乙方已全部履行与消费者所签销售合同并将经营场地及设备设施完好地交回、清算完相关费用后，甲方将乙方所交纳的剩余履约保证金在30日内无息退还乙方，若乙方违反合同约定或经营场地及设备设施发生损坏，甲方有权扣留履约保证金并追究乙方的责任；乙方每月10日前向甲方支付上月物业费、电费、中央空调费、水费，若乙方未在规定的时间内缴纳到位，甲方有权自行从乙方货款中扣除；如因乙方违约导致甲方请求乙方履行时，乙方除应依本合同其他约定向甲方给付违约金外，并应给付甲方据以诉讼或仲裁而给付或代垫的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、鉴定费、调查费、公证费、会计师费。但该违约金应足以弥补甲方所受到的直接损失、间接损失、预期利益损失以及商誉损失等，否则乙方应另行赔偿甲方所受的损害；乙方如未按本合同及合同附件约定按期足额缴纳费用，则每日按未结算金额的千分之一承担违约金，超7日甲方视同乙方违约并有权终止合同及追缴所欠一切费用。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，青岛海乐智慧家家居有限公司按照约定将租赁场地交付给刘剑。2018年6月13日刘剑与孙仁霞、赵贺、耿金龙共同出资成立青岛舒体健身有限公司，并在租赁场地进行经营。自2019年7月起，青岛舒体健身有限公司、刘剑开始拖欠租金，截止起诉之日，青岛舒体健身有限公司、刘剑共欠付租金458,333.34元，租赁期间还欠付水电费225,994.26元。 一审法院认为，青岛海乐智慧家家居有限公司与刘剑签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照合同的约定履行。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人逾期不支付租金的，出租人可以按合同约定解除合同，青岛海乐智慧家家居有限公司要求解除与青岛舒体健身有限公司、刘剑的房屋租赁合同，并补交所欠房租和水电费、赔偿损失的诉讼请求合法，一审法院予以支持。本案中，虽然刘剑以个人的名义与青岛海乐智慧家家居有限公司签订了房屋租赁合同，但作为公司发起人之一，刘剑以自己名义对外签订的租赁合同，该房屋是用于青岛舒体健身有限公司的经营活动，且青岛舒体健身有限公司的股东孙仁霞亦以个人账户向青岛海乐智慧家家居有限公司支付过租金，公司成立后，青岛舒体健身有限公司，已实际享有合同权利并履行了部分合同义务，由此可见，可以确认本案中房屋租赁合同民事法律关系的主体是青岛海乐智慧家家居有限公司和青岛舒体健身有限公司，应向青岛海乐智慧家家居有限公司支付租金并履行合同义务的主体应为青岛舒体健身有限公司。青岛海乐智慧家家居有限公司主张青岛舒体健身有限公司支付欠付租金人民币458,333.34元、欠付水电费人民币225,994.26元和本案诉讼费的诉讼请求合法，一审法院予以支持。关于青岛海乐智慧家家居有限公司主张青岛舒体健身有限公司按合同约定承担律师费人民币20,000元，租赁合同亦有约定。本案中，因青岛舒体健身有限公司、刘剑未履行义务，青岛海乐智慧家家居有限公司委托山东雅君律师事务所律师汤雯雯、实习律师高利山为其诉讼代理人诉至一审法院，约定律师费为风险代理其已实际支付人民币20,000元，该事实有委托人提供的委托代理合同及律师发票为证，且律师费的收取未超出《山东省律师服务收费管理办法》的规定，一审法院予以支持。因青岛海乐智慧家家居有限公司仅提供已支付20,000元律师费的凭证，对于其余律师费未能提交证据支持，故对诉讼代理人的律师费仅支持人民币20,000元，其余部分诉讼代理人可以在相应律师费实际支付后再行主张。刘剑作为青岛舒体健身有限公司发起人之一，为公司设立以自己名义对外签订合同，青岛舒体健身有限公司成立后，其责任形式应体现为对公司出资充实的责任，并仅以其出资为限对公司承担责任，而非以个人名义与公司一起对外承担连带责任。故青岛海乐智慧家家居有限公司主张刘剑支付欠付租金人民币458,333.34元、欠付水电费人民币225,994.26元并按合同约定承担律师费人民币20,000元和本案诉讼费的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十三条的规定，一审判决：一、解除青岛海乐智慧家家居有限公司与青岛舒体健身有限公司、刘剑以个人名义签订的用于青岛舒体健身有限公司、刘剑经营活动且由青岛舒体健身有限公司、刘剑青实际履行的《租赁合同》；二、青岛舒体健身有限公司、刘剑于一审判决生效后10日内将租赁场地完好交还给青岛海乐智慧家家居有限公司；三、青岛舒体健身有限公司、刘剑于一审判决生效后10日内向青岛海乐智慧家家居有限公司支付欠付租金人民币458,333.34元、欠付水电费人民币225,994.26元；四、青岛舒体健身有限公司、刘剑于一审判决生效后10日内向青岛海乐智慧家家居有限公司支付律师费人民币20,000元；五、驳回青岛海乐智慧家家居有限公司对青岛舒体健身有限公司、刘剑的诉讼请求。案件受理费人民币34,800元（青岛海乐智慧家家居有限公司已预交），减半收取人民币17,400元，由青岛舒体健身有限公司、刘剑负担。青岛舒体健身有限公司、刘剑于一审判决生效后10日内向青岛海乐智慧家家居有限公司支付人民币17,400元。 经审理查明，青岛海乐智慧家家居有限公司出租给青岛舒体健身有限公司的涉案房屋系青岛日日顺乐家家居贸易有限公司出租给青岛海乐智慧家家居有限公司房屋中的一层，且该涉案场所没有取得建设工程规划许可证。二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，青岛海乐智慧家家居有限公司出租给青岛舒体健身有限公司的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此，根据上述司法解释的规定，涉案房屋的租赁合同应认定为无效合同。一审法院关于租赁合同效力的认定有误，应予纠正。因本案青岛海乐智慧家家居有限公司起诉的诉讼请求系解除租赁合同及其法律后果，而双方之间的租赁合同系无效合同，无效合同自始无效，故并不存在合同的解除及其法律后果问题，因而对青岛海乐智慧家家居有限公司的诉讼请求无法予以处理。因本案系二审程序，无法对相应的诉讼请求进行变更，故双方纠纷可另案进行处理。 综上，青岛舒体健身有限公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律有误，依法应予改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市李沧区人民法院(2020)鲁0213民初2562号民事判决书； 二、驳回青岛海乐智慧家家居有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费34,800元（青岛海乐智慧家家居有限公司已预交），减半收取计17,400元，由青岛海乐智慧家家居有限公司、青岛舒体健身有限公司均担；二审案件受理费34,800元（青岛舒体健身有限公司已预交），由青岛海乐智慧家家居有限公司、青岛舒体健身有限公司均担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 李敦收 法官助理 徐鹏 书记员祁康 书记员王珩霖