北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初551号原告：北京市密云区新城子镇曹家路村民委员会，地址：北京市密云区新城子镇曹家路村。统一社会信用代码：54110118777057209B。法定代表人：王世富，村主任。委托诉讼代理人：司思，北京君宪律师事务所律师。被告：张玉财，男，1968年3月19日出生，汉族，住河北省承德市兴隆县。委托诉讼代理人：王小雪，北京仁道律师事务所律师。原告北京市密云区新城子镇曹家路村民委员会（以下简称曹家路村委会）与被告张玉财租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，采用独任制审判形式，公开开庭进行了审理。原告曹家路村委会的法定代表人王世富、委托诉讼代理人司思，被告张玉财的委托诉讼代理人王小雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹家路村委会向本院提出诉讼请求：1.判令确认我方与张玉财签订的租赁合同超出20年部分无效；2.判令解除我方与张玉财签订的租赁合同中20年以内的有效部分；3.判令张玉财返还曹家路村西原涂料厂厂房；4.判令张玉财支付自2009年3月23日至实际返还厂房之日止（按照每年4000元计算）的租赁费；5.诉讼费由张玉财承担。事实和理由：2006年3月23日我方与张玉财签订租赁协议，将X村西原涂料厂厂房租赁给张玉财使用，合同约定年租金4000元，每3年支付一次租赁费，2009年至今，被告一直未支付租赁费并且于2019年擅自将厂房转租给他人，为了维护我方的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院支持我方的诉讼请求。张玉财辩称：不同意曹家路村委会的诉讼请求。我与曹家路村委会于2006年签订合同之后，我就开始建厂房，2008年因为自身疾病不能下地行走，造成工厂关闭。2009年年初时与当时的村委会负责人刘向中联系，请求村委会缓交租金，村委会同意了我的请求。到2016年2月，我委托苏桂凤将租金交给村委会，村委会拒收。2019年，我又让耿华龙去交租金，村委会又拒收。曹家路村委会主张的租金已过诉讼时效，但是如果双方继续履行，我同意一次性交清租金。请求法院驳回曹家路村委会的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年3月23日，曹家路村委会（甲方）与张玉财（乙方）签订协议书，约定曹家路村委会将X村西原涂料厂租赁给张玉财，租赁年限：自2006年3月23日至2036年3月22日止。租金：2009年3月22日以前乙方免费使用，自2009年3月23日后每年租赁费4000元。付款方式2009年3月底前上交款，每次交付3年租赁费人民币12000元，以此类推。其他：在合同期内乙方有权使用甲方房屋，负责房屋维修，合同期满后保证房屋不能坍塌、渗漏且能继续使用。合同期内甲乙双方信守协议，如有单方违约，赔偿对方的经济损失。如遇不可抗逆的自然灾害甲方不负任何经济责任。如遇国家政策变动不能履行合同，乙方有权享受在租赁期内的国家政策，甲方不负任何责任。乙方扩建厂房及相关手续甲方负责协调办理，费用由乙方支付。合同签订后，曹家路村委会将租赁厂房交付给张玉财，双方一致认可，交付时标的物的情况为：北正房八间，房子没有吊顶、玻璃，地面没有打，院子没有围墙。张玉财接收租赁物后，对租赁物进行了修缮、扩建。张玉财经营没多久，工厂即关闭，张玉财亦始终未向曹家路村委会交过租金。在本案审理过程中，张玉财主张其曾经向曹家路村委会提出过缓交租金的请求，并获村委会同意，曹家路村委会否认该情况。关于曹家路村委会是否向张玉财主张过房屋租金问题，曹家路村委会的支委（主管现金）刘丽珍向本院陈述称，张玉财与曹家路村委会签订的合同，有三年的免租期，过了三年之后厂子垮了，其本人没有催张玉财交过租金。村委会工作人员刘向中就催缴租金事宜的陈述称，因找不到张玉财，无法催缴租金。2016年2月，张玉财委托苏桂凤去曹家路村委会交纳租金，村委会没有收。2019年10月18日，张玉财（甲方）与耿华龙（乙方）签订《土地及厂房合作合同》，约定：本协议合作的土地由甲方张玉财向曹家路村委会承租，该土地位于北京市密云区X镇X村村西（老涂料厂），面积共5亩地，土地上的厂房建筑物面积共约1000平方米。合同第二条合作范围及价款：1.甲方在曹家路（涂料厂）建果脯厂，经营4年，因各种原因导致果脯厂停产至今。乙方与甲方友好协商就果脯厂地上公建、自建所有建筑物及配套基础设施设备，及水、电户、土地承租合同作为甲方出资与乙方合作经营。2.乙方就甲方果脯厂自建厂房建筑物及相关设施设备折合人民币共计26万由乙方一次性付给甲方。第三条土地租金及合作分红支付方式：1.自2020年起每年乙方向甲方支付合作分红人民币300元至土地承租期满为止；2.土地承包租金由乙方负责。第五条特别约定：1.甲方与乙方合作后，厂房及配套基础设施即归乙方所有，乙方有权根据自己的需要使用、改建、经营、综合利用，甲方不得干涉。如遇将来厂房拆迁等情形所得的补偿款归乙方所有，与甲方无关；2.甲乙双方合作后土地承租权，甲方在《租赁集体土地合同书》中的一切权利义务由乙方承担，与甲方无关。土地租赁期限届满后，合同的土地租赁优先权由乙方享有。4.乙方在使用经营当中，甲方不得擅自将土地承包权转让他人。5.乙方经营期间的债权债务与甲方无关。2019年11月，耿华龙到曹家路村委会交纳张玉财的租金，曹家路村委会未收取。在本案审理过程中，曹家路村委会就案涉租赁物出具情况说明，内容为：今有曹家路村原涂料厂区域是1990年以前原公社集体所建设，涂料厂解体后把涂料厂区域整体包括建筑权限，转移给曹家路村集体所有。共计八间房，面积约3335平方米。整体院落位于我曹家路村村庄范围内，属村集体建设用地。北京市密云区新城子镇人民政府、北京市密云区新城子镇规划建设与环境保护中心在该情况说明上盖章，标注“情况属实”。在本案审理过程中，经本院释明，张玉财表示不要求在本案中解决其投资建厂的费用，不在本案提起反诉，如涉及此部分损失，张玉财另行起诉。上述事实，有双方当事人陈述、《协议书》《土地厂房合作合同》、情况说明、证人证言等证据材料在案佐证。本院认为：依照法律规定，租赁合同的期限不得超过20年；超过20年的，超过部分无效，故曹家路村委会与张玉财于2006年签订的租赁协议超过20年的部分无效。该协议20年以内的部分，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行各自的义务。依照法律规定，承租人未经出租人同意，不得擅自转租标的物。本案中，张玉财与耿华龙于2019年10月18日签订的《土地及厂房合作合同》虽名为合作，但没有明确合作经营的具体项目；且合同中明确张玉财与耿华龙经营期间的债权债务无关，同时约定张玉财所得合作分红为每年人民币300元，从上述约定看，该合同不具有合作共担风险、共负盈亏的实质特征；相反，合同中，约定的“乙方（耿华龙）就甲方（张玉财）果脯厂自建厂房建筑物及相关设施设备折合人民币共计26万由乙方（耿华龙）一次性付给甲方（张玉财）”，“自2020年起每年土地承包租金由乙方（耿华龙）负责；“甲方（张玉财）与乙方（耿华龙）合作后，厂房及配套基础设施即归乙方（耿华龙）所有，乙方（耿华龙）有权根据自己的需要使用、改建、经营、综合利用，甲方（张玉财）不得干涉。如遇将来厂房拆迁等情形所得的补偿款归乙方（耿华龙）所有，与甲方（张玉财）无关”；“甲乙双方合作后，甲方（张玉财）在《租赁集体土地合同书》中的一切权利义务由乙方（耿华龙）承担，与甲方（张玉财）无关”等内容均具有转租合同的明显特征，故对曹家路村委会主张的该《土地及厂房合作合同》名为合作、实为转租的意见本院予以采纳；对曹家路村委会据此要求解除该合同20年以内部分的诉讼请求，本院予以支持；曹家路村委会据此要求返还厂房的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于曹家路村委会主张的租金，张玉财认可其确实未交纳，但提出已过诉讼时效的抗辩意见，鉴于双方约定的租金支付方式为分期支付，最后一期租金的履行期限尚未届满，故本院对该意见不予采纳；曹家路村委会要求张玉财支付租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。在本案审理过程中，经本院释明，张玉财表示其对案涉标的物进行的修缮、改建、扩建损失，不在本案中主张赔偿，如双方协商不成，其另行主张，本院对此不持异议。综上，依据《中国人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条，第一百零九条、第二百一十四条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京市密云区新城子镇曹家路村民委员会与被告张玉财于2006年签订的租赁协议超过二十年的部分无效；二、解除原告北京市密云区新城子镇曹家路村民委员会与被告张玉财于2006年签订的租赁协议二十年以内的部分；三、被告张玉财于本判决生效之日起三十日内将X村西（原涂料厂）返还给原告北京市密云区新城子镇曹家路村民委员会；四、被告张玉财于本判决生效之日起十日内给付原告北京市密云区新城子镇曹家路村民委员会租金（自2009年3月23日起，按照每年4000元的标准，支付至实际返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百二十五元（原告北京市密云区新城子镇曹家路村民委员会已预交），由被告张玉财负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 佟春蕾二〇二〇年十二月七日法官助理 黄 杰书 记 员 侯君颖