重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初15441号原告：重庆融汇商业管理有限公司，住所地重庆市巴**融汇大道**附**，统一社会信用代码9150011305428984XP。法定代表人：陈忠，执行董事。委托诉讼代理人：蔡龙，重庆佳昂律师事务所律师。被告：蒋维馨，女，1989年11月29日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：龙永兰，重庆冠雅律师事务所律师。原告重庆融汇商业管理有限公司（以下简称融汇商管公司）与被告蒋维馨服务合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融汇商管公司的委托诉讼代理人蔡龙，被告蒋维馨及其委托诉讼代理人龙永兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融汇商管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告拖欠的商业管理费83416.60元【2019年3月1日至2020年2月28日缓交租金期间的商管费73332元（6111元／月×12月）,2020年3月1日至2020年6月3日的优惠商管费9473.60元（3056元／月×3个月零3天），2020年6月1日至2020年6月3日优惠商管费611元】及利息（以83416.60元为基数，自2020年6月1日起按每日万分之五计算至付清日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月31日，原、被告签订《商用房屋管理合同》，约定原告为被告租赁的位于重庆市巴南区商铺进行商业管理和管理费的收费标准以及违约责任等。合同签订后，原告依约履行，被告于2020年6月3日单方解除合同，双方合同期间自2019年3月1日至2020年6月3日共计15个月零3天，因被告提前解除合同，商业管理费应当按每月6111元计算。现被告已经缴纳了18336元和经营保证金1万元，差额部分拖欠至今。被告蒋维馨辩称，原告招商负责人汪经理明确答复被告承租商铺有一年免租期，该商铺系清水房，被告需装修3个月才能使用，按照行业习惯、口头约定以及公平原则，原告在本案合同中也应免除被告3个月装修期间的商管费。本案的商管费应以合同第5条约定每平方5.60元、每月3056元的标准计算。被告投入几十万装修后仅经营了5个月便遭遇新冠疫情，因疫情影响和政府防控要求，被告长达5个月时间无法开展正常经营活动，疫情属于不可抗力，被告无主观违约恶意，应当免除违约责任。合同约定的违约金过高，即使被告违约实际仅造成原告资金占用损失，违约金应作调整。被告已经向原告交纳了装修保证金、商业管理费、运营保证金等共计49336元，在被告应承担的合理费用外若有剩余，原告应当退还。请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：对于当事人无争议的事实，本院予以确认，即被告蒋维馨将其租赁的位于重庆市巴南区的商铺交由原告融汇商管公司提供有关商业运营、市场推广等有偿商业管理服务，双方于2018年12月31日签订了《商用房屋管理合同》，分别对管理职权、管理期限、商业管理费用及支付、商业管理、保证、违约责任、争议解决、其他等进行约定，合同第2条“管理期限”为自2019年3月1日至2024年2月29日，合同第3条“商业管理费用及支付”为2019年3月1日至2021年2月28日的商业管理费为3056元／月，2021年3月1日至2022年2月28日的商业管理费为6111元／月，2022年3月1日至2023年2月28日的商业管理费为10040元／月；2023年3月1日至2024年2月29日的商业管理费为10640元／月；商业管理费每3个月支付一次，首期商业管理费（2020年3月1日至2020年5月31日）18336元应于合同签订日后三个工作日内即2019年1月4日前支付，此后每期应于前一期最后1日（含）前缴纳，以实际到账为准，逾期应每日按逾期金额的万分之五承担违约金；合同第6条“违约责任”为因违约行为引起的所有费用和开支（包括律师费、诉讼费、仲裁费、保全费、取证费、公正及合理的其他支出）由违约方承担；（第6.2条）被告逾期支付商业管理费的，应每日按逾期金额的万分之五向原告支付违约金；被告逾期超过15日的，原告有权停止提供管理服务；被告若逾期超过30日，原告有权单方解除合同；因被告原因提前解除合同的，2019年3月1日至2021年2月28日的商业管理服务费按6111元／月计算共计146664元。合同签订后，双方各自履行义务。被告于2019年1月8日向原告交纳了运营保证金10000元和2020年3月1日至2020年5月31日的商业管理费18336元。自2020年1月起，因新冠疫情骤发，被告租赁商铺所在地政府发布通知，要求包括被告经营的商铺在内的门店在2020年2月20日24时前暂停经营行为。2020年6月3日，被告向原告函告解除合同并腾退了商铺。审理中，双方对案涉合同于2020年6月3日解除无异议。上述事实，有当事人陈述和原告提交的《商用房屋管理合同》、《关于解除合同的通知函》、《商铺进撤场交接确认书》、《商用房屋租赁合同》以及被告提交的《商用房屋管理合同》、交费发票、《重庆市巴南区食品药品安全委员会办公室关于全区所有餐饮服务单位暂停对外营业的通知》、《重庆市巴南区人民政府李家沱街道办事处关于暂停门店经营行为的通知》等证据经庭审质证并在卷为凭，足以认定。对原告提交的判决书，被告提出异议认为判决书于庭审当日送达、尚未生效，本院审查后认为该文书系本院对案外人重庆融华房产有限公司与蒋维馨房屋租赁合同纠纷一案作出的裁判文书，与本案非同一事实、非同一法律关系，故该证据与本案无关。对于被告提交的微信聊天记录、任职表格、装修图片、民事判决书等证据，被告质证后提出与本案无关联性，本院审查后认为，上述证据系被告作为商铺承租人与相对方案外人重庆融华房产有限公司往来产生的证据材料，不能证明原、被告因履行本案商铺管理合同的民事行为，其与本案服务合同纠纷不是同一法律关系，判决书亦系本院就案外人重庆融华房产有限公司、何某之间服务合同纠纷作出的判决书，与本案无关，故原告异议理由成立，本院对上述证据不予采信。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人产生法律效力，各方应按约定履行各自的义务。对于被告单方解除合同的行为是否违约、是否应承担违约责任，本院认为，原、被告订立的合同合法有效，非因法定事由或者双方合意，一方不得擅自解除合同。2020年1月新冠疫情突发、来势汹汹，受疫情防控的客观要求所限，被告租赁的商铺在2020年2月期间不能如常经营，原告亦不能如常提供商业营运、市场推广等服务，但自2020年4月起疫情已有明显缓解，当地市场经营逐渐恢复，至2020年6月3日，新冠疫情已经得到有效控制，被告商铺的正常经营并未受到强制限制，原告亦能正常开展推广服务，阻碍双方合同目的实现的客观因素已经消除，因此原告于2020年6月3日单方解除合同，不属于因不可抗力导致合同目的无法实现的情形，被告应承担相应的违约责任。对于合同6.5条款是否系商业管理费用标准的变更约定，应根据双方合同的约定予以判断。纵观原告提供的格式合同，双方对“甲方管理职权”、“管理期限”、“商业管理费用及支付”、“违约责任”等内容分门别类作出了明确约定，合同第3条为“商业管理费用及支付”，第6条为“违约责任”，第6.5条款载明的2019年3月1日至2021年2月28日的商业管理服务费按6111元/月计收的前提是发生被告提前解除合同这一违约行为，因此根据合同上下文内容、前后结构可见，包括第6.5条款在内的整个第6条都是违约责任的相关约定，并非双方对合同履行期间服务对价的变更约定。因此被告理应按照合同第3条“商业管理费用及支付”约定的标准向原告支付合同期间的管理费。对于被告应承担的管理费，本案双方约定的管理期限始于2019年3月1日，但合同中第3条中明确约定了首期商业管理费为2020年3月1日至2020年5月31日18336元，按字面意思理解应即被告承担的管理费应当自2020年3月1日起计算。鉴于原、被告双方合同已于2020年6月3日解除，被告业已完清2020年3月1日至2020年5月31日的管理费18336元，本院确认被告还应当承担2020年6月1日至2020年6月3日期间的管理费305.60元（3056元/月÷30日×3日）。对于违约金，本院认为违约金是以惩罚违约方、填补守约方损失为原则，本案因双方合同约定的违约金过高，且原告未就被告欠付租金305.60元和提前解除合同造成损失举示证据加以证明，故本院根据被告履行情况、违约情形、过错程度、原告预期利益等综合因素，结合双方合同约定，酌情主张违约金3056元（1个月租金）。综上所述，原告以被告单方解除合同导致管理费标准变更条款附条件生效而要求被告补足管理费及承担违约责任，部分理由不成立，本院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蒋维馨于本判决生效后十五日内支付原告重庆融汇商业管理有限公司管理费305.60元（2020年6月1日至2020年6月3日）；二、被告蒋维馨于本判决生效后十五日内支付原告重庆融汇商业管理有限公司违约金3056元；三、驳回原告重庆融汇商业管理有限公司对被告蒋维馨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼费》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1885.42元，减半收取942.71元，由被告蒋维馨承担25元，由原告重庆融汇商管公司管理有限公司承担917.71元。此款已由原告垫付，被告应负担的诉讼费25元于支付上述款项时径付给原告，本院预收的诉讼费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  余 彬二〇二〇年十二月一日法官助理  夏 天书 记 员  秦雨薇