四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14431号 上诉人（原审原告）：蒋泽，男，1957年11月21日出生，汉族，住成都市武侯区。 被上诉人（原审被告）:高倩，女，1991年4月9日出生，汉族，住重庆市荣昌县。 被上诉人（原审第三人）：李露，女，1993年9月10日出生，汉族，住湖南省茶陵县。 上诉人蒋泽因与被上诉人高倩、李露房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初11190号民事判决，向本院提起上诉。本于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蒋泽上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判高倩、李露支付扣押1天房屋钥匙的违约金270元；3.改判高倩、李露支付一个月租金的违约金2700元；4.判令高倩、李露支付1000元违约金；5.一、二审诉讼费由高倩、李露承担。事实和理由：1.高倩、李露在合同租期内单方解约，2018年12月15日在没有结清物管费等费用前要求蒋泽返还保证金才交出房屋钥匙，为此2018年12月16日双方到了派出所调解。高倩、李露拖欠数月才补交物管费并拒绝赔偿损坏的卫生间门，存在违约。应当按照双方房屋租赁合同中“超过一天搬离，算三天房租”的约定，支付晚搬离一天违约金270元。2.由于高倩、李露在2018年12月15日即年底退租，导致蒋泽在2019年3月才将房屋租出去，造成3个半月的空置损失，经济损失达9450元，故应当按照合同约定赔偿相当于一个月租金2700元的违约金。3.特殊补充协议是高倩、李露提供，并强调“与合同不一致，以本协议为准”，故依据特殊补充协议第7条，高倩、李露还应支付违约金1000元。 高倩、李露辩称，1.居住期间高倩、李露发现房子里的电器老旧，高倩、李露要求蒋泽更换，但蒋泽以各种原因搪塞，为了保障权益就签署了补充协议。但在入住一个月以后，因为自然原因房门、洗衣机受到了损坏，根据特殊补充协议应由蒋泽进行维修，但蒋泽直到高倩、李露退租以后，房屋里的门都没有修理好。因为上述原因，高倩、李露才提前一个月要求退租。2.关于钥匙退还的问题，高倩、李露在2018年12月15日当日就从房子里搬出来了，当时蒋泽陈述2700元押金不能退还，高倩、李露当时和蒋泽说以后协商解决，但由于蒋泽不配合，后来双方就在警局里处理了该事情。 蒋泽向一审法院起诉请求：1.判令高倩向蒋泽支付其居住期间使用的燃气费151.14元；2.判令高倩修复其居住期间损坏的洗衣机、电视机，并赔偿损毁的卫生间门更换费450元；3.判令高倩向蒋泽支付其擅自扣押住房钥匙1天的赔偿金270元；4.判令高倩因拒绝修复洗衣机、电视机、卫生间门的违约行为向蒋泽赔偿1000元；5.因高倩提前解约，判令高倩向蒋泽支付违约赔偿金2700元；6.判令高倩向蒋泽支付精神损失费3000元。 一审认定事实：2018年6月15日，蒋泽（甲方）与李露、高倩（乙方）签订房屋租赁合同，约定蒋泽将位于成都市武侯区××村××号××社区××栋××楼××号的房屋出租给李露、高倩。合同约定租期2018年6月16日至2019年6月15日，月租金2700元，半年一付。合同第四条约定：乙方必须爱护此房内外设施，如有损坏应及时维修。合同第七条约定：乙方交保证金2700元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交保证金。 同日，蒋泽（甲方）与李露、高倩（乙方）签订《特殊补充协议》，协议第2条约定：租赁期内，该房屋内除冰箱以外的所有电器若出现故障，维修费用若在100元以上，该维修费用由甲方负责支付，乙方不承担任何费用；维修费用若在100元以下，该维修费用由乙方负担。协议第5条约定：房屋设施若出现损坏，照价赔偿。协议第7条约定：若以上协议内容，一方违反，由违约方向对方支付违约金1000元。 合同签订后，李露、高倩向蒋泽支付了2018年6月16日至2018年12月15日期间的租金，并支付了保证金2700元。租赁期内，租赁房屋内的卫生间门受损，蒋泽更换门和锁花费450元。2018年11月，高倩向蒋泽提出解除租赁合同的要求，2018年12月16日，高倩向蒋泽退还了租赁房屋的钥匙。 一审庭审中，高倩、李露认可欠付天然气费用151.14元；各方一致同意由蒋泽自行维修,并在保证金中扣除200元作为洗衣机及电视机的维修费用。 一审法院认为，蒋泽、李露、高倩签订的房屋租赁合同及《特殊补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。高倩、李露对欠付燃气费151.14元无异议。李露、高倩系共同承租人，蒋泽仅向高倩主张权利，李露、高倩同意由高倩对外承担责任后双方自行协商内部责任比例，故蒋泽要求高倩支付燃气费151.14元的请求，一审法院予以支持。因各方对洗衣机、电视机的维修费用已达成一致意见即200元，一审法院予以确认，对于蒋泽要求高倩修复洗衣机、电视机的诉讼请求，不予支持。根据合同约定，房屋设施的损坏由高倩、李露承担维修赔偿义务，蒋泽主张卫生间门、锁更换费450元符合合同约定，一审法院予以支持。李露、高倩支付租金至2018年12月15日，其腾退时间为2018年12月16日，还应向蒋泽支付16日的租金90元，故蒋泽主张扣押住房钥匙的赔偿金，一审法院在90元的范围内予以支持，超过部分不予支持。因高倩、李露单方解除合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。因房屋租赁合同及特殊补充协议约定了多处违约金，一审法院综合考虑高倩、李露的违约情形、过错程度以及蒋泽的实际损失，酌情将违约金调整为2000元。高倩辩称双方协商一致解除合同，但未举证证明，该答辩意见一审法院不予采纳。蒋泽主张的精神损失费，于法无据，一审法院不予支持。综上，高倩应向蒋泽支付2891.14元，抵扣保证金2700元后，还应支付191.14元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、高倩于判决生效之日起五日内向蒋泽支付191.14元；二、驳回蒋泽的其他诉讼请求。案件受理费50元，因简易程序减半收取25元，由高倩负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 蒋泽提交2019年2月23日与案外人签订的房屋租赁合同，用以证明由于高倩、李露提前退租，导致空置期69天，且由于屋内设备损坏导致租金下降100元。 高倩、李露质证认为该证据的真实性无法核实，且与本案无关，也无法达到证明目的。 本院经审查认为该房屋租赁合同与原件一致，本院对真实性予以确认，对证明目的综合认定。 本院经审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，蒋泽与高倩、李露签订的《房屋租赁合同》及《特殊补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。高倩、李露为共同承租人，但蒋泽在一审中仅向高倩主张权利，高倩、李露也同意由高倩对外承担责任后由二人自行协商内部责任分摊。因此蒋泽的二审上诉请求中要求李露承担支付各项违约金的责任，属于在二审中增加的诉讼请求，本院对该项上诉请求不予审理。本案二审的争议焦点是高倩是否应当向蒋泽支付各项违约金共计3970元。 蒋泽主张的违约金包括三个部分，一是高倩、李露逾期一天搬离，按三倍房租计算的违约金270元，二是《房屋租赁合同》所载的违约金2700元，三是特殊补充协议所载的违约金1000元。本院认为，双方《房屋租赁合同》中关于超期腾退房屋占用费超过1倍租金的部分应当属于违约金的约定。高倩、李露支付租金至2018年12月15日，腾退房屋的时间是2018年12月16日，一审按照《房屋租赁合同》约定的2700元/月的租金计算并支持了12月16日的占用费90元正确，本院予以维持。蒋泽在二审中超过90元部分的占用费主张应属于违约金范畴，与双方《房屋租赁合同》约定的违约金2700元、特殊补充协议约定的违约金1000元均是对双方在履行合同中若存在违约行为，应承担的违约责任的约定，为同一性质，故本院在违约金部分一并评价。 关于违约金。首先，2018年11月，高倩在合同期内向蒋泽提出了解除合同，其单方解除合同的行为存在违约，应当承担违约责任。但高倩、李露支付租金至2018年12月15日，并于2018年12月16日向蒋泽交还了案涉房屋，其已经提前一个月向蒋泽表达了解除合同的意思表示，蒋泽作为守约方也应当履行积极寻找下一任租客及修复屋内设施设备的减损义务。其次，我国立法确定的违约金原则为“以补偿性为主，以惩罚性为辅”，高倩、李露在一审辩称双方为协商一致解除合同，系对违约金的根本性抗辩，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，一审法院综合考虑高倩、李露的违约情形、过错程度以及蒋泽的实际损失，将违约金调整为2000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，蒋泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由蒋泽负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二〇年十二月七日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁雅丽