河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初3954号 原告：韩晓文，男，1965年9月13日出生，汉族，住承德市承德县。 原告：孙淑平，女，1964年9月29日出生，蒙古族，公务员，住承德市承德县。 二原告委托诉讼代理人李振泉，河北蓝岛律师事务所律师。 被告：李文革，男，1969年9月29日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托代理人张桂香（系李文革妻子），女，1969年1月24日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告：张桂香，自然情况同上。 原告韩晓文、孙淑平与被告李文革、张桂香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告韩晓文、及二原告的委托诉讼代理人李振泉、被告张桂香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩晓文、孙淑平向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告共同返还二原告23万元购房款。2、判令二被告共同给付二原告房屋补偿款31万元。3、判令二被告共同支付违约金34.5万元。以上三项共计88.5万元。4、本案诉讼费用(包括诉讼财产保全费)由二被告承担。 事实及理由：2011年3月23日，二原告与二被告签订《购房协议书》一份，协议书约定，二被告将自己原六中周边的回迁房一套(100平方米)卖给二原告，每平方米5300元，总价53万元。合同签订之日，付定金5万元，剩余房款48万元于2011年6月8日付清。二原告依约定付清了全部房款。后因政府回迁房屋数量不足，二被告未取得回迁房屋，选择货币补偿。2020年5月12日，双方再次签订《协议书》一份，约定:由二被告领取房屋的政府补偿款，除去53万元给二原告外，多出部分双方各分一半，二被告领取补偿款后2日内打到二原告的账户上。如二被告违约（包括放弃货币补偿、拒绝或迟延向二原告支付补偿款等视为二被告违约），违约金为政府补偿总房款的30%。《协议书》签订后，二被告领取了房屋补偿款l15万元，但只给了原告30万元，其余钱款拒不给付，己构成违约，应返还二原告23万元购房款，给付二原告房屋补偿款31万元并支付违约金34.5万元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请依法判决。 李文革、张桂香辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，完全是无理要求。 第一、原告与二被告在2011年3月23日签订《购房协议书》一份，协议书约定:二被告将自己原六中周边的回迁房一套(100平方米)卖给二原告，每平方米5300元，总价53万元。二被告协助二原告提供办房本和土地使用证所需要的必要手续，两证产权人的名字必须是二原告的韩晓文。如房本名字变不到二原告韩晓文名下，此合同无效，二被告将二原告全额款全部退还。不付利息。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十八条下列房地产，不得转让的规定和根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的规定:农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。二被告所售卖的《购房协议书》中原六中周边的回迁房一套(100平方米)，未依法登记领取权属证书，房屋买卖是无法进行过户的，因此合同是无效的。且二原告孙淑平系平泉教育局干部。韩晓文系承德龙翔装饰有限公司法人(注册资本1000万元)为非农业户口，并且非狮子沟镇狮子沟村村民，户口又未迁入该村。明知二被告所售卖原六中周边的回迁房有该属性，不能进行买卖交易。却想以低于市场价格购为己有，不符合情理。 第二、答辩人作为被告的诉讼主体不适格。 在本案被确定为回迁房买卖协议纠纷的情况下，答辩人按政策规定领取其应得的补偿款，是合法行使权利的行为，并未侵犯他人利益。如果原告对未回迁安置补偿费、安置补助费的分配有异议，应该向政策的制定及执行者狮子沟镇政府北区办公室提出，二原告不拥有诉状中所指回迁房屋购买权，因此不能享有该回迁补偿款。 第三、二原告不是狮子沟镇狮子沟村十一组村民，不具备诉状中所指回迁房购买主体资格。原被告双方的购房交易与国家的法律法规相抵触，受到政府的限制而不能成交时，合同自动解除。原告韩晓文和被告李文革签的协议书更是无效的，被告张桂香早在2019年6月6日就告知原告领取购房款。原告不领，是原告的问题和被告无关系。张桂香根本不知情并没有在协议书上签字。因此，2020年5月12日，双方再次签订的《协议书》也不具有相关效力。李文革无权处分属于夫妻共同的财产。 综上所述，二原告的诉讼以及保全纯属无理要求。二被告领取115万元补偿款，同意给付二原告53万元购房款。请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益。 原告提交下列证据：1、2011年3月23日购房协议书一份。2、原告的取款记录2张，证明共计取款48万元。3、收条1张，证明二被告收到二原告全部购房款53万元。4、2020年5月12日协议书1份，证明原被告就房屋补偿问题进行了约定。5、北区办发布的通知。6、李文革银行流水。证明二被告选择了货币补偿，并领取了补偿款。7、原告韩晓文的收款凭证一张，证明被告通过建设银行转账30万元。8、录音光盘一张。证明二被告欺骗原告，严重违约及张桂香虽未在协议书上签字，但其是知情并同意的事实。9、二原告与案外人许振良、莫秀芝签订的《房屋买卖合同》一份。证明二原告购买房屋一套，支付购房定金20万元，购房款146万元，合同约定总价款226万元，30日内付清，逾期按总房款20%支付违约金。10、原告韩晓文与案外人许振良的微信记录6页、双方转账凭证、协议书。证明因二被告违约造成原告未能及时支付购房款，许振良解除合同，原告支付许振良违约金35万元。 被告提交下列证据：1、2011年3月23日购房协议书一份。2、李文革、张桂香和韩晓文的微信聊天记录，证明2019年6月，二原告就已经知道政府没有回迁房房源的事实。3、回迁房顺序号、公证书、证明一份，证明因原告诉讼保全导致二被告购买房屋没有及时付款而受到的损失。4、原告韩晓文的营业执照一份。5、原告韩晓文和李文革2020年5月12日签订的协议书1份，证明张桂香没有签字且不知情。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对原告提交的1、2、3、4、5、6、7号证据和被告提交的1、2、5号证据，本院认为具有真实性、合法性和关联性，具有证据效力。原被告提交的其他证据和本案无关联性，不能作为证据使用。 经审理查明：2011年3月23日，二原告和二被告签订购房协议书一份，约定二被告将狮子沟村六中附近回迁房一套（100平米）卖给二原告，房屋价款53万元，合同签订日支付定金5万元，2011年6月8日前支付48万元。双方同时约定了合同无效的条件、合同解除的条件以及处理方式、房屋过户税金的负担。同时合同第六条约定：自乙方（原告）付清甲方全款后的一切事宜，都由乙方自行解决，与甲方无关，房屋总金额不能改变，不受市场房价波动的影响。第七条约定：购房后如遇政府或国家征用土地，土地和房屋等各项补偿全部由乙方所有。2011年6月7日，二原告将房款53万元交付二被告。2019年5月，双桥区北区办发布通知，对狮子沟六中周边回迁房进行货币补偿，2019年6月，二被告通知二原告因政府原因不能履行购房合同，要求二原告取回购房款53万元，二原告拒绝。2020年5月12日，李文革和韩晓文签订协议书，约定政府补偿款除去53万元购房款给乙方（韩晓文），多出部分双方各分一半，甲方领取2日内打到乙方账户，如甲方违约包括（放弃货币补偿、拒绝或迟延向乙方支付补偿款）视为甲方违约，乙方如反悔中途在要房子视为乙方违约。双方约定违约金为政府补偿总房款的30%，该协议由李文革和韩晓文签字，并由证明人韩某、王某、赵某签字。2020年7月13日，李文革领取该回迁房补偿款1157746.70元。2020年7月30日，张桂香通过自己的银行卡向韩晓文转账30万元，注明退房款钱。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、合法、公平原则，合理确定各方的权利和义务，并应遵守诚信原则，秉承诚实、恪守承诺，不得违反法律和公序良俗。本案中，二原告和二被告均系夫妻，原被告之间签订的购房协议书是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。尤其是协议书中的第六条、第七条的约定，是双方当事人对于合同标的物特定房屋存在的潜在利益和潜在风险的约定，即自原告付清购房款后，双方设定在该房屋的所有利益和风险均归于原告。至2019年，形势发生变更，该购房协议因政府重新确定方案，房屋安置已经无法履行，但关于该房屋的利益和风险均应依照协议书执行，即该房屋的补偿款应归二原告所有。原被告经协商，于2020年5月签订协议书，虽然原告孙淑平和被告张桂香没有签字，但韩晓文和李文革的签字已经构成夫妻间表见代理，且二原告和二被告对于合同无法继续履行的事实已经明知。双方签订协议书的目的也是旨在解决购房协议书履行不能的问题，因此协议书系双方对购房协议书的内容变更，关于房屋补偿费的归属条款系双方对合同标的物纯经济利益事项所作自由处分，亦应独立于法律、行政法规中的效力性强制性规定对所涉房屋买卖效力的评价之外，因此原被告对于拆迁利益归属的约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，该协议书应为有效协议。被告李文革已经领取房屋补偿款，没有按照约定给付原告，应承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 被告李文革、张桂香于本判决生效后十日内给付原告韩晓文、孙淑平购房款230000.00元，房屋安置补偿款310000.00元，违约金345000.00元合计885000.00元。 案件受理费减半收取6325.00元，保全费5000.00元，合计11325.00元，由二被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员 宋 敏 二〇二〇年十二月八日 书记员 杜少帅 ——