浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初946号 原告：中国工商银行股份有限公司永康支行，住所地：浙江省永康市城内九铃东路**。 负责人：陈进荣，行长。 委托诉讼代理人：沈凌凌（特别授权），女，1974年9月3日出生，汉族，住址：浙江省永康市，系公司员工。 委托诉讼代理人：曹鹤（特别授权），女，1991年8月19日出生，汉族，住址：浙江省金华市金**，系公司员工。 被告：李颖盈，女，1986年1月27日出生，汉族，住址：浙江省永康市。 委托诉讼代理人：张娟（特别授权），浙江丽州律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司永康支行（以下简称“工行永康支行”）与被告李颖盈房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年4月13日、11月24日公开开庭进行了审理。原告工行永康支行的委托诉讼代理人沈凌凌、曹鹤，被告李颖盈及其委托诉讼代理人张娟二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行永康支行向本院提出诉讼请求：一、请求被告依法腾退并返还租赁房屋，支付实际占用期间的租金640828.17元（租金暂算至2020年1月31日止，以后的租金按2340.92元／日计算至实际腾空之日止）；二、请求被告支付原告违约金1965205.56元（暂算至2020年1月31日止，以后的违约金按日向原告方支付月租金的10%计算至腾退之日止）；三、本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月5日，被告李颖盈与原告签订了合同编号为2016ＺＬＨＴ0401的房屋租赁合同，合同主要内容约定：1、原告将位于永康市××街××号的房屋〔房屋所有权证号：西城字第**，国有土地使用权证号：永国用（2007）第3××1号〕租与被告李颖盈，房屋用途为：商业。租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日，共计3年。2、租金分段调整：第一年775000元，第二年813750元，第三年854437.50元。3、租赁期满后，被告方应在15日内返还房屋及其附属设施，及时向原告方结清所有应付未付款项。4、被告未按约定时间返还房屋的，应按租金标准支付相应的租金，并应按日向原告方支付月租金的10%的违约金。原告分别于2019年6月6日、2019年11月14日向被告寄送腾退房屋通知函要求腾退房屋，结清全部差欠款，但是被告至今仍未按约定腾退返还房屋及支付差欠的租金及违约金。被告的行为严重损害了原告的合法权利。休庭期间，原告补充陈述，被告向原告缴纳保证金50000元，至腾空日止被告尚欠原告电费19171.60元、水费198元，合计19369.60元，抵扣后保证金余款30630.40元，根据合同约定，租赁保证金抵扣应由被告承担的费用、租金、违约金、赔偿金及其他一切应付款项。故明确诉讼请求：一、由被告支付实际占用期间2019年5月1日至2020年4月29日至的租金852096.58元；二、由被告支付原告实际占用期间2019年5月1日至2020年4月29日止的违约金2598913.15元，抵扣违约金30630.40元，支付原告违约金2568282.75元。 被告李颖盈答辩称：首先，我方不构成违约。1、原、被告双方签订租赁合同约定的期限是2016年5月1日至2019年4月30日，合同中约定如被告有意继续承租的，双方重新签订房屋租赁合同；在合同签订后一年，因被告了解到双方签订的租赁合同的租金比市场价高出很多，故一直找原告方进行协商，商讨续租及减租事宜，但原告方坚持头三年的租金按合同约定执行，合同到期后的租金双方另行协商，故在本案合同到期后，双方也一直在对本案的续租租金进行协商，导致被告至今未支付房租。本案合同到期后双方是以继续商讨租金的方式进行协商，被告不构成违约。2、涉案合同约定的租期已到，被告也按合同约定支付房租，故被告已履行涉案合同义务，原告无权要求被告支付违约金。其次，针对原告要求被告支付租金的金额问题，被告认为合同到期后，双方一直在对续租的事项进行洽谈，导致双方至今未签订新的租赁合同，故原告方按原合同的租金标准要求被告支付2019年4月份之后的租金于法无据，应该按市场价来计算租金。另外，违约金超过年租金的30%，违反法律规定。综上，请求驳回原告方不合理的诉请。 针对原告工行永康支行明确后的诉请，被告李颖盈认为，第一项诉请过高；第二项诉请违约金数额超过法律规定的数额，且被告认为不应该支付违约金；被告认为保证金应先抵扣租金。同时对尚欠的水电费无异议。 原告工行永康支行向本院提交了下列证据： 一、房屋租赁合同、房屋所有权证、国有土地使用证原件各一份（产权证原件与复印件核对无误后当庭退还），用以证明2016年4月5日被告与原告签订房屋租赁合同，合同约定被告租赁原告所有的位于永康市××街道××街××号的房屋，用途为商业，租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日的事实。 二、照片2张，用以证明永康市××街××号的房屋目前由千年珠宝经营使用的事实。 三、邮政邮寄面单、腾退房屋通知函原件、邮政速递物流信息打印件共6张，用以证明原告分别于2019年6月6日、2019年11月11日向被告寄送腾退房屋通知函，要求被告腾退房屋并结清全部差欠款的事实。 被告李颖盈的质证意见：对证据一中产权证的三性均无异议，对合同的真实性无异议，但合同约定的期限内被告方已按合同约定履行，后双方一直商谈续租事宜，不构成违约。对证据二的三性均无异议，确实是被告方租赁的房屋。对证据三中腾退房屋通知函，被告方确实有收到，但因为双方一直对本案涉案房屋进行协商，原告方发了两次通知说明双方对续租洽谈的事实。 被告李颖盈未提交证据材料。 庭审中，被告李颖盈申请对2019年5月份至今涉案房屋租金的市场价进行鉴定。本院依法委托东阳市衡信价格事务所有限公司进行鉴定，该公司于2020年7月15日出具估价报告书一份，结论为766700元。被告李颖盈提出书面异议，东阳市衡信价格事务所有限公司于2020年10月26日出具补充说明一份对被告的异议作出答复。 被告李颖盈对报告书的真实性无异议，但认为报告的评估价格偏高，据了解，2020年之后房租稳定在40-50万元左右，评估价格超出市场基本价格。租金的评估期是在2019年5月-2020年4月，未考虑疫情原因，评估价格不客观。我方认为应是2019年5月-2020年1月24日，2020年1月25日-2020年4月29日分段进行评估。对补充说明的真实性无异议，但不符合客观事实。据了解，若是实地考察，不会出现70多万元的金额，希望法庭考虑疫情因素。 原告工行永康支行对报告书及补充说明均无异议。我方询问时，评估公司称已经考虑了疫情原因。 本院的认证意见：被告对证据一中的产权证、证据二的三性均无异议，本院予以确认。对证据一中的合同及证据三的真实性予以确认，对证明目的在本院认为部分进行综合论述。关于估价报告书，被告虽提出异议，但缺乏证据佐证，本院对报告书予以确认。 经审理，本院认定事实如下：2016年4月5日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将坐落于永康市××街××号房屋，建筑面积155平方米，出租给被告使用，约定房屋用途为商业，租赁期为3年，从2016年5月1日至2019年4月30日。租赁期满，原告有权收回该房屋，被告有意继续承租的，应提前60日向原告提出书面续租要求，征得同意后双方重新签订房屋租赁合同。租金第一年775000元、第二年813750元、第三年854437.5元，具体为被告在2016年5月1日前支付租金387500元，2016年11月1日前支付租金387500元，2017年5月1日前支付租金406875元，2017年11月1日前支付租金406875元，2018年5月1日前支付租金854437.5元。被告向原告支付房屋租赁保证金，用于担保被告在本合同项下所有义务的履行，保证金具体金额为50000元。租赁期满或者合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金、违约金、赔偿金以及其他一切被告应付款项外，剩余部分应如数返还被告。同时约定，不支付或者不按照约定支付租金达20日的，原告有权单方解除合同，收回房屋。被告未按约定时间返还房屋的，应按租金标准支付相应的租金，并应按日向原告支付月租金的10%违约金。被告未按约定按时、足额支付租金及其他各项费用和款项的，每逾期一日，被告应按应付未付款项的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告付清了2019年4月30日前的租金。合同期满后，被告继续使用房屋，双方就续租问题进行协商，未果。原告于2019年6月6日邮寄腾退房屋通知函，要求被告收到本函之日起30日内腾退涉案房屋并办理书面移交确认手续。被告于同日收悉通知函后继续使用涉案房屋。原告于2019年11月14日再次邮寄腾退房屋通知函，要求被告在收到本函之日起10日内结清全部差欠款（包括租金、相关费用、违约金等），腾退房屋并办理书面移交手续。被告于2019年11月15日收悉通知函后继续使用房屋，未支付租金等费用。本案审理期间，被告于2020年4月29日搬离涉案房屋，并于同日与原告完成交接。因被告申请对2019年5月1日至2020年4月29日的涉案房屋租金进行鉴定，本院依法委托东阳市衡信价格事务所有限公司进行评估，该所于2020年7月15日出具东衡事估（2020）70号估价报告书，认定评估价格为766700元。因被告对以什么样的方式、什么样的市场评定价格、采价的租金期间是何时存在疑问并提出书面异议，东阳市衡信价格事务所有限公司于2020年10月26日出具补充说明，1、通过市场调查选取估价对象同类型商铺的租赁实例；2、对选取租赁实例的区域差异、商业氛围等因素进行价格修正；3、估价基准期为2019年5月至2020年4月。被告支出鉴定费8500元。另查明，被告尚欠水费198元、电费19171.60元，合计19369.60元，被告同意在50000元保证金中予以扣减。 本院认为，原告中国工商银行股份有限公司永康支行与被告李颖盈之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应当确认合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。虽然被告未按合同约定提前60日向原告提出书面续租要求，但原告在庭审中确认双方对续租进行过协商，且在2019年4月30日租赁期间届满，被告继续使用租赁物时，原告未提出异议，应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同法的相关规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告于2019年6月6日邮寄腾房通知函，表达了解除合同的意思表示，被告于同日签收该通知函，故合同已于2019年6月6日解除。同时根据通知函上载明的30日期限，被告应在2019年7月5日前腾退房屋并支付解除前的租金及解除后的房屋占有使用费，房屋占有使用费参照租金标准支付。被告提出的免收今年2月、3月租金的意见，本院认为涉案合同已经在2019年6月6日解除，解除后的房屋占有使用费不属于免收范畴，故对该抗辩意见不予采纳，因此被告应支付原告租金及房屋占有使用费共计766700元。关于违约金，根据原告给予的30日期限，本案违约金应从2019年7月6日开始计算。且违约金约定过高，结合本案实际情况，本院酌定按照2019年7月6日中国人民银行公布的一年期贷款基准利率，即年利率4.31%计算违约金，计算至腾退之日止的违约金为27353.73元。关于保证金，双方确认尚欠的水电费为19369.60元，被告同意在保证金中予以抵扣，则剩余保证金为30630.40元。根据合同约定，剩余保证金应先抵扣租金，故尚欠租金及房屋占有使用费金额为736069.60元。综上，对原告的诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持。对被告的抗辩意见中合法有据部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告李颖盈支付原告中国工商银行股份有限公司永康支行租金及房屋占有使用费共计736069.60元。 二、由被告李颖盈支付原告中国工商银行股份有限公司永康支行违约金27353.73元。 上述一、二款项限本判决生效之日起三十日内履行完毕。 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司永康支行的其他诉讼请求。 如果被告李颖盈未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13824元（已减半收取），由原告中国工商银行股份有限公司永康支行负担9774元，由被告李颖盈负担4050元。鉴定费8500元，由原告中国工商银行股份有限公司永康支行负担873元，由被告李颖盈负担7627元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  王 晓 二〇二〇年十二月二十九日 代书记员  林晓燕 ·8· ·9·