黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初2477号原告：刘欢，女，1982年6月30日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：乔英男，黑龙江庚辰律师事务所律师。被告：曹庆军，男，1957年5月10日出生，汉族，大庆市让胡路区隆庆仪表厂总经理，住大庆市让胡路区。被告：李华，女，1964年8月20日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。被告：曹金龙，男，1988年4月3日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。被告：王冰冰，女，1989年5月9日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。原告刘欢与被告曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告刘欢的诉讼代理人乔英男、被告曹庆军到庭参加诉讼，被告李华、曹金龙、王冰冰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院对本案缺席进行了审理，现已审理终结。刘欢向本院提出诉讼请求：1.要求确认刘欢与曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰签订的《房屋买卖合同》及《补充协议书》有效；2.要求曹庆军和李华支付逾期交房违约金564.40万元；3.要求曹金龙和王冰冰支付逾期交房违约金365.20万元；4、诉讼费和保全费由曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰承担。庭审后刘欢申请撤回要求确认刘欢与曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰签订的《房屋买卖合同》及《补充协议书》有效的诉讼请求。事实与理由：2018年5月29日，刘欢与曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰签订《房屋买卖合同》一份，同年10月10日又签订《补充协议书》一份，约定将曹庆军和李华共有的位于云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐海路旁茶博园·六大茶山区17栋101号、17栋102号、18栋101号、18栋102号、27栋101号、27栋102号和11栋-1号房屋以1700万元的价格出售给刘欢；将曹金龙和王冰冰共有的位于云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐海路旁茶博园·六大茶山区12栋1号、12栋101号、28栋101号和28栋102号房屋以1100万元价格出售给刘欢。另《房屋买卖合同》约定，曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰至迟应于2019年1月10日前将所售房屋交付刘欢，并于2019年1月30日前协助刘欢办理商品房买卖合同网签备案更名手续和房地产权属转移登记手续。合同签订后，刘欢如约支付购房款1127万元，曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰却未按约定时间交付房屋并办理过户手续，仅在约定期限内将12栋101号、28栋101号和28栋102号房屋变更到刘欢名下。直至2020年5月24日，曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰才将上述房屋交付刘欢。曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰应继续履行房屋过户手续，并按照《房屋买卖合同》第七条第（三）款“甲方逾期交付房屋的，每迟延一日，按本合同房款总额的0.5%支付违约金”的约定，向刘欢支付逾期交房违约金。其中曹庆军和李华应以1700万元为基数，按照月利率2%计算自2019年1月11日起至2020年5月23日止的逾期交房违约金564.40万元，曹金龙和王冰冰应以1100万元为基数，按照月利率2%计算自2019年1月11日起至2020年5月23日止的逾期交房违约金365.20万元。刘欢为维护其合法权益，诉至法院。曹庆军辩称，其对刘欢要求确认签订的《房屋买卖合同》及《补充协议书》有效无异议；曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰的确存在违约行为，涉案房屋已经交付，但未按照约定时间履行涉案房屋的过户手续，曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰也想尽快将房屋过户到刘欢名下，但因涉案房屋涉及刑事案件，曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰违约也是逼不得已，刘欢主张的违约金过高，申请法院予以调整减少。李华、曹金龙、王冰冰未到庭，亦未向本院提交答辩状。刘欢为证实其主张，向本院提供证据如下：1.《房屋买卖合同》和《补充协议书》各一份（均出示原件，提交复印件），欲证明2018年5月29日，刘欢与曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰签订《房屋买卖合同》，2018年10月10日又签订《补充协议书》，约定曹庆军和李华将共有的位于云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐海路旁茶博园˙六大茶山区17栋101号、17栋102号、18栋101号、18栋102号、27栋101号、27栋102号、11栋-1号房屋出售给刘欢，合计房款1700万元。曹金龙和王冰冰将共有的位于云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐海路旁茶博园˙六大茶山区12栋1号、12栋101号、28栋101号、28栋102号房屋出售给刘欢，合计房款1100万元。另《房屋买卖合同》约定，曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰至迟应于2019年1月10日前将所售房屋全部交付刘欢，并在2019年1月30日前协助刘欢办理商品房买卖合同网签备案更名手续或房地产权属转移登记手续。《房屋买卖合同》第七条第（三）款约定“甲方逾期交付房屋的，每迟延一日，按本合同房款总额的0.5%支付违约金”，曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰应支付逾期交房违约金。经质证，曹庆军对该组证据真实性及证明问题均无异议。本院对该组证据予以确认。2.中国建设银行客户回单、中国银行人民币汇款业务回单、人民币汇款业务回单各一份、中国银行国内汇款付款通知单二份，收条一份（均系复印件），欲证明2018年9月12日至2018年10月24日期间，刘欢按照《房屋买卖合同》的约定，陆续向曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰指定收款人王冰冰账户支付购房款共计980万元；2020年5月19日，刘欢以现金形式支付购房款1万元，曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰出具收条。经质证，曹庆军对该组证据真实性及证明问题均无异议。本院对该组证据予以确认。3.《协议书》一份、借款合同、龙江银行电子回单、借据收据各一份（均为复印件）、借款合同、借据、收据复印件各一份（均为复印件），龙江银行电子回单三份（均为复印件）、对账协议一份（复印件），欲证明2017年4月9日，曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰、大庆市让胡路区龙庆仪表厂向刘欢借款100万元；2019年5月5日，曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰、大庆市让胡路区龙庆仪表厂向大庆市中信祥小额贷款有限公司借款50万元；2019年12月10日，曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰与刘欢对自2018年6月21日起的小额借款进行对账，经核对欠刘欢18万元。扣除已偿还部分，曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰欠付刘欢借款本息合计145万元，各方同意该笔借款转化为购房款，2020年5月24日双方去西双版纳交接房屋时，刘欢给付1万元，没有出具收条，至此刘欢共给付购房款1127万元。经质证，曹庆军对该组证据真实性及证明问题均无异议。本院对该组证据予以确认。4.房屋交接单一份，欲证明2020年5月24日，曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰将案涉房屋交付给刘欢。经质证，曹庆军对该组证据真实性及证明问题均无异议。本院对该组证据予以确认。5.商品房购销合同十份（复印件）、景房权证景字第××号房屋所有权证书三份（复印件），欲证明出售给刘欢的房屋，系曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰出资购买，四人与开发商签订了商品房销售合同，其中11栋1号房屋登记在曹立辉名下，实际是曹庆军所有，12栋1号房屋在曹金龙、王冰冰名下。经质证，曹庆军对该组证据真实性及证明问题均无异议。本院对该组证据予以确认。6.刑事判决书一份（复印件），欲证明冯伟、齐光文诈骗一案，经大庆市萨尔图区人民法院审理后作出一审判决，该判决书能够体现被告人冯伟、齐光文当庭认可本案所涉曹庆军、李华（及曹立辉）名下7户房屋，系曹庆军借款抵押的担保物，并非出售给冯伟、齐光文，因此曹庆军、李华对上述7户房屋有处分权。经质证，曹庆军对该组证据真实性及证明问题均无异议。本院对该组证据予以确认。曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰均未向本院提交证据。根据当事人陈述及经庭审确认的证据，认定本案事实如下：2018年5月29日，刘欢与曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰签订《房屋买卖合同》，约定刘欢以2800万元的总价格（不再单独约定各户价格）购买曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰所有的11户房屋及室内外装饰装修及酒店全部设备设施，11户房屋包括：1.曹庆军名下位于云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐海路旁茶博园˙六大茶山区17栋101号、17栋102号、18栋101号、18栋102号、27栋101号、27栋102号六户房屋；2.曹金龙和王冰冰共有的位于云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐海路旁茶博园˙六大茶山区12栋1号、12栋101号两户房屋；3.曹金龙名下位于云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐海路旁茶博园˙六大茶山区28栋101号、28栋102号两户房屋；4.曹立辉名下位于云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐海路旁茶博园˙六大茶山区11栋-1号一户房屋。合同约定了房款支付方式及卖方指定收款人（王冰冰），还约定了交房和过户时间，即曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰至迟应于2019年1月10日前将所售房屋全部交付刘欢，并在2019年1月30日前协助刘欢办理商品房买卖合同网签备案更名手续或房地产权属转移登记手续。同时合同第七条第（三）款约定“甲方逾期交付房屋的，每迟延一日，按本合同房款总额的0.5%支付违约金”，曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰应支付逾期交房违约金。2018年9月12日，刘欢转账给付王冰冰购房款150万元。2018年10月10日，刘欢与曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰签订《补充协议书》，对《房屋买卖合同》中刘欢购买的11户房屋单户价格进行了约定：曹金龙和王冰冰名下的12栋1号200万元、12栋101号320万元、28栋101号290万元、28栋102号290万元，四户房屋购房款合计1100万元；曹庆军名下的17栋101号、17栋102号、18栋101号、18栋102号、27栋101号、27栋102号六户每户价格243.33万元，曹立辉名下11栋-1号房屋240万元，七户房屋购房款合计1700万元。同时约定，刘欢此前已付的150万元购房款为支付曹金龙和王冰冰名下1100万元购房款中的一部分，刘欢支付剩余购房款方式约定如下：刘欢再陆续支付曹金龙和王冰冰购房款830万元，曹金龙和王冰冰在收到830万元购房款后，立即为刘欢办理12栋101号、28栋101号和28栋102号房屋的网签变更手续；曹金龙和王冰冰协助刘欢办理12栋1号房屋过户手续当日，刘欢支付曹金龙和王冰冰1100万元中的剩余全部购房款；曹庆军名下房屋，按原《房屋买卖合同》约定继续履行交付、协助办理网签备案更名手续或房地产权属转移登记手续，刘欢于曹庆军履行过户义务三日内支付全部购房款。《补充协议书》签订后，刘欢于2018年10月22日至24日期间按照约定，四次向王冰冰账户转账支付购房款共计830万元。后曹金龙和王冰冰配合刘欢完成了12栋101号、28栋101号和28栋102号房屋的网签备案变更手续。2020年5月19日，曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰与刘欢、大庆市中信祥小额贷款有限公司签订《协议书》，对曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰于2017年4月9日向刘欢借款的100万元、于2019年5月5日向大庆市中信祥小额贷款有限公司借款的50万元和自2018年6月21日起向刘欢小额借款的共计18万元的三笔借款偿还情况及未还款本息进行对账。经核对，曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰共计欠付刘欢借款本息88万元、欠付大庆市中信祥小额贷款有限公司借款本息57万元，合计欠付借款本息145万元。协议各方一致同意145万元借款本息与刘欢应向曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰给付的同金额购房款相互抵消。2020年5月19日，刘欢支付购房款1万元，5月24日，刘欢支付购房款1万元。综上，刘欢共支付购房款1127（150+830+145+1+1）万元，其中支付曹庆军和李华购房款27万元，尚欠曹庆军和李华购房款1673（1700-27）万元，支付曹金龙和王冰冰全部购房款1100万元。2020年5月24日，曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰将案涉11户房屋室内外及房屋所在土地上的酒店全部设备设施和备品等交付刘欢。另查明，2020年5月14日，大庆市萨尔图区人民法院作出（2019）黑0602刑初第266号刑事判决书，认定：2017年，曹庆军欲以其名下位于云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐海路旁茶博园˙六大茶山区17栋101号、17栋102号、18栋101号、18栋102号、27栋101号、27栋102号作为抵押向案外人齐光文、冯伟、刘洋进行借款。齐光文、冯伟、刘洋于2017年5月至6月，陆续替曹庆军偿还了上述6户房屋的银行贷款6,917,166元后，经曹庆军同意，于2017年5月27日将27栋101号、27栋102号变更到刘洋名下，于2017年7月7日，将18栋101号变更到刘洋名下，将18栋102号、17栋101号、17栋102号变更到冯伟名下。另2016年7月14日，曹庆军以11栋1号为抵押向民生银行贷款170万元。2017年6月21日，齐光文、刘洋以将11栋1号作为抵押借款房屋为由，诱使曹庆军与马明峰签订房屋买卖合同，将房屋出售给名义买受人马明峰，实际买受人为刘洋，马明峰和刘洋均未支付购房款。2017年12月20日，民生银行将11栋1号抵押贷款债权以176万元价格转让给王密英、刘洋。2017年12月29日，马明峰办理了公证手续，委托刘洋办理11栋1号房屋包括签订房屋买卖合同等与该房屋相关的所有事宜。该院认为，齐光文、冯伟、刘洋利用曹庆军急于用钱的心理，虚构抵押房产借款给曹庆军、收回酒店经营权交给曹庆军经营的事实，隐瞒非法占有曹庆军房产的真实意图，骗取曹庆军房产及酒店经营权，数额特别巨大，其行为已构成诈骗罪，判决齐光文、冯伟、刘洋将位于云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐海路旁茶博园˙六大茶山区17栋101号、17栋102号、18栋101号、18栋102号、27栋101号、27栋102号、11栋1号房屋及酒店经营权返还给曹庆军。再查明，2020年9月15日，刘欢因本案纠纷向本院申请进行财产保全，支出保全费5000元。本院认为，刘欢与曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议书》，各方意思表示真实，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，内容合法有效，各方均应当按照约定履行各自义务。《房屋买卖合同》约定曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰至迟应于2019年1月10日前将所售房屋全部交付刘欢，若逾期交付房屋，每迟延一日，按合同购房款总额0.5%支付违约金。曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰未按约定时间交付所售房屋，直至2020年5月24日才将所售11户房屋交付刘欢，已经构成违约，应当承担违约责任。虽然刘欢诉请按照合同购房款总额月利率2%给付违约金低于《房屋买卖合同》约定的日0.5%标准，但月利率2%违约金计算标准仍然过分高于造成的损失，庭审中曹庆军亦明确表示申请对违约金予以调整。结合本案，曹庆军逾期交房给刘欢造成的实际损失为约定交房之日（2019年1月10日）至实际交房之日（2020年5月24日）期间共计500日的房屋租金损失，因各方均未提交相应证据对房屋租金损失金额予以证实，故本院按照曹庆军庭审中自认的11户房屋每年租金360万元进行认定，刘欢应当按照已付购房款比例对该租金收益享有权利。因刘欢未给付曹庆军、李华全部购房款1700万元，仅给付27万元，故曹庆军、李华应当按照已付购房款金额给付刘欢逾期交房违约金47,554元（360万元÷365日×500日×27万元÷2800万元）；因刘欢已给付曹金龙、王冰冰全部购房款1100万元，故曹金龙、王冰冰应当按照该金额给付刘欢逾期交房违约金1,937,378元（360万元÷365日×500日×1100万元÷2800万元），本院对刘欢诉请中该部分合理金额予以支持，超出部分不予支持。刘欢申请撤回第一项诉讼请求系其对自身权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曹庆军、李华于本判决书生效之日起十日内给付原告刘欢违约金47,554元；二、被告曹金龙、王冰冰于本判决书生效之日起十日内给付原告刘欢违约金1,937,378元；三、驳回原告刘欢的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费76,872元，由原告刘欢承担53,647元，被告曹庆军、李华承担989元，由被告曹金龙、王冰冰承担22,236元；保全费5000元，由被告曹庆军、李华、曹金龙、王冰冰承担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审 判 长  李海静人民陪审员  陈国林人民陪审员  廉海龙二〇二〇年十二月十七日书 记 员  侯海涛附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。