安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终10322号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽庐园文化投资有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区安庆路******。 法定代表人：徐云霞，总经理。 委托诉讼代理人：张红星，安徽中天恒（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柏林，安徽中天恒（上海）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张永生，男，1982年10月2日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：宋红，安徽大森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李华，安徽大森律师事务所实习律师。 上诉人安徽庐园文化投资有限公司（以下简称庐园文化公司）因与被上诉人张永生房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初6088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庐园文化公司上诉请求：撤销一审判决，改判张永生赔偿庐园文化公司免租期损失137424.65元(在张永生支付的15万元履约保证金中直接扣除)，张永生支付自2020年2月至2020年4月期间的保底租金127494.33元，张永生承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由:一、张永生违反合同约定擅自停业,应赔偿57天免租期的损失。《商铺租赁合同》合同第4.2条约定“乙方擅自停业超过3天的视为乙方违约,甲方有权终止本合同并收回乙方经营之商铺”。合同第13.3条约定“若乙方在本合同履约过程中出现单方终止履行合同、拖欠租金不服从管理等所有违约行为之一的,乙方同意向甲方承担上述57天免租期的损失,共计137424.65元,并承担本合同中的所有违约责任”。一审法院认定“合同中关于免租期租金的承担以及履约保证金不予退还的约定,均系对违约责任的约定”,显然属于法律适用错误。因为2018年9月5日至2018年10月31日(共57天)期间的免租装修期,张永生已经实际使用了,如今因张永生擅自停业导致合同解除,进而导致庐园文化公司上述57天免租期的租金损失。庐园文化公司主张的损失赔偿责任,而不是违约责任。既然本案所涉合同的解除是因为张永生的过错造成,那张永生就应该严格按照合同的约定承担损失赔偿责任,即承担赔偿57天免租期损失的责任。二、张永生应支付自2020年2月至2020年4月期间的保底租金127494.33元。《商铺租赁合同》第3.1条“保底租金”约定“以2019年5月1日-6月30日两个月营业额结算的月平均值作为保底基数”。自2020年2月至2020年4月期间,张永生未支付任何租金,给庐园文化公司带来了巨大的损失。安徽省政府、合肥市政府关于房东减免租金的相关扶持政策仅适用于国有企业持有的房产,而本案庐园文化公司是民营企业,一审法院酌减本案所涉租金的行为属于明显的适用法律不当。 张永生辩称，一、一审法院关于免租期条款系对违约责任的约定，适用法律正确。庐园文化公司所谓的主张赔偿57天免租期的损失，本质上就是认为张永生违反《商铺租赁合同》第4.2约定“乙方擅自停业超过3天的视为乙方违约，甲方有权终止本合同并收回经营之商铺”及第13.3条约定“若乙方在本合同履约过程中出现单方终止履行合同、拖欠租金不服管理等所有违约行为之一的，乙方同意向甲方承担上述57天免租期的损失，共计137424.65元”，庐园文化公司实质上要求张永生承担就是违反上述约定的违约责任。张永生之所以没有正常营业，是由于受到了新冠疫情防控措施的影响，且案涉商铺在2020年5月2日出租给了他人也减少了庐园文化公司的损失，一审法院已经酌情判决了违约金4万元。所以一审法院关于违约金的判决合理合法。二、一审法院对于疫情防控期间租金的减免有事实和法律依据。2020年1月份，庐园文化公司收取的租金及营业款合计45669.62元，已经超过了双方约定的保底租金。2020年1月底开始，由于受到新冠疫情的影响，合肥市从2020年3月中下旬才逐步放开了餐饮行业的堂食经营，受到损失的不仅是庐园文化公司，张永生也因此次新冠疫情受到了重大损失。合肥市政府多次提倡房东减免租金，安徽省政府、合肥市政府也出台了国有企业持有的房屋房租减免的相关政策，一审法院根据实际情况参照安徽省政府、合肥市政府关于房东减免租金的相关扶持政策，判决张永生支付租金及占有费用4万元并无不当，已经对庐园文化公司的损失进行了最大程度的弥补。 张永生向一审法院起诉请求：1.确认张永生与庐园文化公司签订的《商铺租赁合同》、《租赁合同》于2020年4月26日解除；2.庐园文化公司返还履约保证金150000元；3.诉讼费用、保全费等由庐园文化公司承担。庐园文化公司向一审法院反诉请求：1.张永生赔偿免租期损失137424.65元（在张永生支付的15万元履约保证金中直接扣除）；2.张永生支付自2020年1月至2020年4月期间的保底租金和占用费169992.44元；3.张永生承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年9月8日，庐园文化公司作为出租方（甲方），张永生作为承租方（乙方），签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市西侧商铺租赁给乙方用于经营快餐美食，租期自2018年11月1日至2026年10月31日，乙方向甲方支付履约保证金15万元，第一年租金为88万元，之后每年递增；合同第3.1.3条约定，2018年9月5日至2018年10月31日（共57天）作为乙方用于商铺装修与内部设备添置，乙方无需承担该期间租金，若乙方单方终止合同、解除合同、拖欠租金等，乙方应当向甲方承担上述57天免租期的损失，甲方可在乙方支付的履约保证金或预交租金中扣除，不足部分，甲方可另行主张。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，张永生支付庐园文化公司履约保证金15万元。 2019年5月11日，双方就上述租赁物重新签订《租赁合同》一份，约定租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日；保底租金以2019年5月1日至6月30日两个月营业额结算的月平均值作为保底基数；履约保证金15万元由上一份合同转入本合同；甲方每月按乙方营业额（包括微信、支付宝、现金）16%收取租金，如乙方有外卖行为，甲方按乙方外卖实收营业额10%收取租金；乙方提供收银系统，收款账户由甲方提供，乙方销售款一律进入甲方提供的收款账户（现金部分收款暂由乙方代收），销售款每七天结算一次，扣除租金提点后于当日发放，如遇法定节假日因银行系统原因无法结算，可顺延至工作日第一天发放，如遇对账发生错误，经双方确认后在下次结账时予以更正；合同对营业时间及擅自停业的处罚措施进行了约定，并约定乙方擅自停业超过3天的视为乙方违约，甲方有权终止本合同并收回商铺，将乙方缴纳的履约保证金作为违约金扣除，并保留行使其他索赔权利；因甲方原因导致结算时间拖延，甲方应向乙方交纳结算款总额3%每天的滞纳金，单次拖延结算十天或累计拖延结算七次，视为甲方违约，甲方无条件退还乙方履约保证金；合同第十三条“其他约定”第3项约定，因考虑乙方在经营中遇到困难，作为扶持甲方与乙方重新签订本合同，但2018年9月8日签订的原合同3.1.3条款中双方同意自2018年9月5日起至2018年10月31日（共57天）作为乙方用于租赁标的物的商铺装修与内部设备添置时间（乙方已实际使用），若乙方在本合同履约过程中出现单方终止履行合同、拖欠租金不服从管理等所有违约之一的，乙方同意向甲方承担上述57天免租期的损失共计137424.65元，并承担本合同中的所有违约责任，自合同签订生效之日起，除2018年9月8日签订的原合同，3.1.3条款外，其余条款全部作废。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 张永生租赁上述房屋用于经营“客满福饭堂”，位于庐园美食城内，接受庐园文化公司统一管理。因春节放假，“客满福饭堂”于2020年1月23日停止经营。之后，受新冠××疫情影响，庐园美食城处于停业状态，于2020年3月28日恢复经营，但“客满福饭堂”未恢复经营。2020年4月26日，庐园文化公司以张永生擅自停业超过三天为由，通知张永生即日解除2018年9月8日签订的《商铺租赁合同》及其附件，以及2019年5月11日签订的《租赁合同》及其附件。2020年4月27日，张永生委托现场管理人员与庐园文化公司沟通撤场事宜，确定由张永生出具《撤场告知函》，内容包括：张永生于2020年4月27日撤场，不再承租；商铺内的设施设备由庐园文化公司处理，处理前需书面通知张永生，确定价格后出售或原场地继续使用，但出售设施设备的收入归张永生所有；如影响庐园文化公司招商，告知张永生后，若张永生仍不同意撤离设备的，将继续承担租金，标准同原租赁合同的约定；其他经济方面的问题，撤离后再作协商。2020年5月2日，在庐园文化公司的见证下，张永生将商铺内的设施设备转让给他人。 另查明：双方均确认保底租金为42498.11元/月。庐园文化公司自认2020年1月1日至1月12日期间的租金17905.4元已收取，2020年1月13日至1月19日期间的营业收入27764.22元在庐园文化公司处。 还查明：合同履行过程中，庐园文化公司出现七次延迟结算的情形，但仅延迟一天，且部分延迟系因双方对账错误导致。 一审法院认为，张永生与庐园文化公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方均认可张永生与庐园文化公司签订的《商铺租赁合同》、《租赁合同》已于2020年4月26日解除，该院对张永生该项主张予以支持。对于张永生主张的返还保证金，以及庐园文化公司主张的免租期损失如何处理，主要在于违约责任应如何认定。该院认为，新冠××疫情防控措施虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，但并非必然导致合同免责解除，本案中，新冠××疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后上述租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故张永生应当为擅自停业致合同解除的行为承担一定的违约责任。合同中关于免租期租金的承担以及履约保证金不予退还的约定，均系对违约责任的约定，但张永生在本案中的违约行为，毕竟与新冠××疫情的发生所导致的经营活动不能完全正常进行有一定的关系，其自身也遭受了较大的经济损失，且案涉商铺及时出租给他人也减少了庐园文化公司因合同解除导致的损失，故违约金的数额应适当减少给付，结合本案的实际情况，酌定为40000元为宜，该违约金（免租期租金）从履约保证金中抵扣。对于庐园文化公司主张的2020年1月至4月的租金和占有使用费，该院认为，通过张永生和庐园文化公司沟通确认的《撤场告知函》可以确定双方租金及占有使用费应计算至2020年4月27日，庐园文化公司自认的1月份已结算租金及未结算但留存于其账户的营业款项足以冲抵2020年1月份租金，结余款项还可冲抵后期租金，考虑到新冠××疫情给张永生使用案涉商铺经营造成的实际影响，参照安徽省政府、合肥市政府关于房东减免租金的相关扶持政策，本院确定酌减部分租金后，张永生仍需支付租金及占有使用费40000元，该款项从履约保证金中抵扣。综上，扣除免租期租金及租金和占有使用费共计80000元后，庐园文化公司应返还张永生履约保证金70000元。张永生以庐园文化公司延迟结算累计7次为由，要求全额返还履约保证金，该院认为，庐园文化公司迟延仅为1天，且部分延迟系因双方对账有误导致，在结算上虽有瑕疵，但不足以构成违约，张永生据此主张全额返还履约保证金依据不足，该院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认张永生与安徽庐园文化投资有限公司之间的《商铺租赁合同》、《租赁合同》已于2020年4月26日解除；二、安徽庐园文化投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还张永生履约保证金70000元；三、驳回张永生的其他诉讼请求；四、驳回安徽庐园文化投资有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理减半收取为1650元，由张永生负担880元，安徽庐园文化投资有限公司负担770元；反诉案件受理费减半收取为2956元，由安徽庐园文化投资有限公司负担2186元，张永生负担770元。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于补交免租期租金的问题，双方2019年5月11日签订的《租赁合同》第十三条“其他约定”第3项约定“因考虑乙方在经营中遇到困难，作为扶持甲方与乙方重新签订本合同，但2018年9月8日签订的原合同3.1.3条款中双方同意自2018年9月5日起至2018年10月31日（共57天）作为乙方用于租赁标的物的商铺装修与内部设备添置时间（乙方已实际使用），若乙方在本合同履约过程中出现单方终止履行合同、拖欠租金不服从管理等所有违约之一的，乙方同意向甲方承担上述57天免租期的损失共计137424.65元，并承担本合同中的所有违约责任，自合同签订生效之日起，除2018年9月8日签订的原合同，3.1.3条款外，其余条款全部作废”。因本案张永生擅自停业致合同解除，其应按双方合同约定承担相应的违约责任，考虑到新冠××疫情的发生导致的经营活动不能完全正常进行有一定的关系，并且在2019年5月之后双方对案涉房屋的租金标准计算方式进行了调整，同时考虑张永生已履行合同的时间情况，本院根据公平原则酌定张永生应按后期房屋租赁保底租金的标准支付庐园文化公司57天的免租期损失80746元（42498.11元／月÷30天×57天）。庐园文化公司主张张永生全额支付免租期的损失137424.65元，本院不予支持；庐园文化公司主张免租期损失在张永生支付的履约保证金中直接扣除，本院予以支持。 关于欠付租金的问题，从本案现已查明的事实来看，2020年4月26日庐园文化公司向张永生发出解除合同通知，一审法院以此时间节点作为双方合同解除的时间并无不当，本院予以确认。双方均认可张永生已支付2020年1月12日之前的租金，故张永生拖欠支付庐园文化公司2020年1月13日至合同解除之日2020年4月26日的租金。根据2020年1月24日发布的合肥市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告（第1号）和2020年3月19日合肥市疫情防控应急指挥部通告（第27号）的文件精神，结合本案实际情况，本院确定该期间因疫情或疫情防控对张永生租赁使用案涉房屋进行经营活动造成了影响，本院酌定张永生对该期间的租金承担50%，即73663元［（42498.11元／月×3月＋42498.11元／月÷30天×14天）×50%）］。因张永生2020年1月13日至1月19日的营业款27764元尚在庐园文化公司处，扣除该款项张永生还应支付欠付租金数额为45899元（73663元-27764元）。综上，庐园文化公司应返还张永生履约保证金的数额为23355元（履约保证金150000元-免租期80746元-欠付房租45899元） 综上所述，庐园文化公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初6088号民事判决第一项，即“确认张永生与安徽庐园文化投资有限公司之间的《商铺租赁合同》、《租赁合同》已于2020年4月26日解除”; 二、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初6088号民事判决第二项为“安徽庐园文化投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还张永生履约保证金23355元”； 三、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初6088号民事判决第三、四项； 四、驳回张永生的其他诉讼请求； 五、驳回安徽庐园文化投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理减半收取为1650元，由张永生负担980元，安徽庐园文化投资有限公司负担670元；反诉案件受理费减半收取为2956元，由安徽庐园文化投资有限公司负担2086元，张永生负担870元；二审案件受理费4199元，由张永生负担2099.5元，安徽庐园文化投资有限公司负担2099.5元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。