广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0224民初256号原告：仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司。住所地：仁化县*****盛世铭庭B3商业综合7号商铺。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：马艳芬，广东维群律师事务所律师。被告：肖**满，男，汉族，1982年11月1日出生，住广东省仁化县*********************。公民身份号码：430**********1*472。原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司(以下简称“盛世铭庭公司”)与被告肖**满物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理，并于2020年5月20日依法适用小额诉讼程序进行了审理，原告盛世铭庭公司的委托诉讼代理人马艳芬、被告肖**满到庭参加诉讼。2020年6月17日，因本案案情复杂，不宜适用小额诉讼程序，本案转为普通程序，并于2020年12月17日对本案公开开庭进行了审理。原告盛世铭庭公司的委托诉讼代理人马艳芬、被告肖**满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费1742元（从2019年1月算至2019年12月，1.3元/平方米×111.68平方米×12个月）；2.判令被告支付原告违约金418元，以上述物业管理费1742元为本金，按年利率24%从2019年1月起算至2019年12月；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：被告于2017年5月13日与南雄市鹏苑物业服务有限责任公司(以下简称“鹏苑公司”)签订《前期物业管理服务协议》，约定：由鹏苑公司为被告居住使用的盛世铭庭B4栋1701A房提供物业管理服务，建筑面积共111.68平方米。被告按建筑面积1.3元/平方米/月的标准向鹏苑公司缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三的标准向鹏苑公司支付违约金，合同生效后，鹏苑公司为被告提供了约定的物业管理服务，直至2018年6月30日。2018年7月1日，原告盛世铭庭公司与鹏苑公司及涉案房屋开发商仁化县澳锦房地产开发有限公司（以下简称“澳锦公司”）三方协商一致，签订《确认书》，约定由盛世铭庭公司接管鹏苑公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的对全体业主的债权、债务均概括转让给了原告，原告依法向仁化县建设局办理了相关的备案手续。其后，由原告向被告在内的全体业主提供物业管理服务至今。但是被告从2019年1月起拒绝履行缴纳物业管理费的义务，属于严重违约。综上，为依法维护原告的合法权益，特依据相关法律规定，诉至法院，望判如所请。被告肖**满辩称，一、原告的营业执照注册成立日期为2018年6月4日，审批时间为2019年5月23日，原告诉求2019年1月起算至2019年12月止的物业费不合理、不合法。原告在公司营业执照审批前营业属于非法经营，无权起诉；二、原、被告并没有就物业服务签订任何物业管理合同或协议，另外根据被告收房时所签订的《前期物业管理服务协议》，鹏苑公司完全有资质、有能力为业主提供服务，但原告与澳锦公司、鹏苑公司在没有业主代表参与的情况下私自协商变更合同，且《前期物业管理服务协议》明确省住建暂停物业资质的办理，原告无物业管理资质；三、被告于2016年11月28日与澳锦公司签订了《商品房买卖合同》购得仁化县盛世铭庭小区的房屋，该开发商在合同中除确定深圳市创铭泰荣物业管理有限公司为前期物业服务企业外，没有与被告签订前期物业服务合同，也未对前期物业服务合同和临时管理规约向被告进行明示和任何说明，澳锦公司违反了《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、《合同法》第八条的规定，也违反了《商品房买卖合同》第二十一条的规定，在未与业主商议、未经半数以上业主同意的情况下，擅自将前期物业服务企业变更为鹏苑公司，并以不予配合业主收房和领取新房钥匙为要挟，胁迫部分急于装修的业主与鹏苑公司签订《前期物业管理服务协议》，然而截止至2017年11月，盛世铭庭小区尚未通燃气和宽带网络，不符合《商品房买卖合同》第十条关于商品房交付条件的相关约定和国家的有关规定，依法视为逾期交房，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务费应由建设单位交纳；四、被告对原告何时取得物业资质、进驻小区、对小区进行有效物业管理服务完全不知情，但可以肯定是在2018年6月4日原告注册成立之后。而截止至2018年6月4日，盛世铭庭小区项目销售面积比例已超过75%，业主实际拥有该项目建筑面积比例超过75%，但2018年6月4日之后的某一天在业主不知情、无任何一方与业主商议、未召开业主大会、未经过半数以上业主同意的情况下，盛世铭庭小区的物业服务公司又被变更为原告。原告法定代表人黄某1即为澳锦公司盛世铭庭小区项目的负责人，也是澳锦公司法人黄光发的亲属。澳锦公司、鹏苑公司、盛世铭庭公司多次违反《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》中的相关法律条款，擅自变更物业服务企业。另外，2019年6月，原告曾起诉盛世铭庭A3栋1703号房业主程润东，当时起诉材料中并没有澳锦公司、鹏苑公司、盛世铭庭公司所谓的三方确认书，2019年6月27日上午9点开庭后不久，原告向法院提出撤诉请求，由此可见，确认书是后面假造而成；五、2017年12月至2019年12月之间，在盛世铭庭小区出没的物业服务企业未按《前期物业管理服务协议》提供相应的服务，请原告出示其向被告提供了完善的物业管理服务的证据，如不能提供证据或证据不足，被告想补充部分事实，原告及鹏苑公司均没有对小区物业进行有效管理，被告提供部分物业服务不达标、小区物业乱象的证据，详见证据5；六、原告未经业主同意，私自将所有业主共有的电梯内、外，楼梯间、走廊通道、墙面以及其他本物业区域内的公共场所提供给众多商家打广告，利用和霸占盛世铭庭小区共有公摊面积部位向商家收取经营性活动商业入驻费、广告费等费用且从未对相关收益进行公示，侵犯了所有业主的权益，根据原告与开发商签订的《商品房买卖合同》第二十二条、《物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条第七款的规定，原告应将上述违法所得及时进行公示，并将收益所得按户或按业主房产的建筑面积或公摊面积计算分摊，并给付被告应得的分摊部分。另外，2018年7月之后的某一天，原告非法霸占所有业主共有的公摊面积进行办公及安排物业保安、清洁等工作人员住宿，办公场所地点位于盛世铭庭小区A3栋1楼，住宿点位于****。根据法律规定，关于共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定；七、2017年5月13日，鹏苑公司向被告收取了所谓清理泥土费350元、电梯上料费650元、工本费30元、设备设施维修基金34元，装修押金2000元（已退）等巧立名目的费用合计3064元，请原告和鹏苑公司解释上述收费所依据的政府文件、备案、公示、移交情况，如不能依法说明，应及时将上述所收未退合计1064元返还或部分返还给被告，并从收取之日起按中国人民银行同期同类存款支付利息。另外被告于2019年6月15日下午3点带B2栋1001房业主刘秀珍收房时提出查看开发商收房时必须提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》以及物业协助业主办理收房手续时所收取的各项收费依据，物业经理王康诞及物业队长白志文态度恶劣，直言让被告去网上查，并辱骂五分钟之久，且拒绝提供物业收费项目物价局文件依据。针对此事，被告于2020年3月12日、4月2日分别致电12345热线反映物业收费项目中的电梯上料费一事，仁化住建局物业管理科收到韶关政务转发的被告投诉后，于2020年4月25日下午，由原告员工亲自带领仁化住建局物业管理科何国锐到被告家调查协商，在协商过程中，何国锐明确指出2020年3月12日接到韶关转发的投诉后咨询过王康诞，王康诞明确指出暂时无法提供收费依据文件；八、原告在业主不知情及未与业主商议的情况下，违反约定，私自变更地下停车库收费标准，向业主违约收费；九、在销售盛世铭庭小区商品房期间，开发商为使房产能尽快卖完以回笼资金，对部分购房者进行免1-3年不等的物业费优惠承诺，但原告并未从开发商处拿到物业费并投入到物业管理中，损害了其他业主的合法权益。综上，原告的诉求不合理且不合法，主体不适，无权起诉。被告未违法，无须承担诉讼费和其他费用，请法院支持被告的主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据：证据1原告营业执照，证明原告诉讼主体资格；证据4《确认书》，证明2018年7月1日起由原告接管鹏苑公司的前期物业服务工作，承继相关权利义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的对包括被告在内的全体业主的债权、债务均概括转让给了原告；证据5《韶关市物业管理委托合同》、《盛世铭庭物业管理区域备案》，证明原告为包括被告在内的盛世铭庭业主提供物业管理服务的事实；证据6《关于更换物业公司的公示》，证明原告接管盛世铭庭小区物业管理服务前以公示的形式告知了包括被告在内的盛世铭庭全体业主的事实。被告质证意见：对证据1真实性无异议，但对服务时间有异议；对证据4真实性有异议，被告提交证据5可以说明；对证据5有异议，委托合同只是单纯的三方协议，与接受服务者没有任何关系，接受服务者从未参与原告所签订的确认书以及委托合同及备案，且被告并未有任何协议或签字确认，变更前期物业协议时并没有通过任何方式告知被告；证据6显示公示时间是2018年6月10日，如原告所述该证据早就形成为何第二次开庭才提交法庭，照片显示的拍摄时间是2018年6月10日10点08分，具体拍摄时间、地点被告不清楚，拍摄时间是可以进行伪造的，不排除该证据是在第一次庭审后原告伪造的，被告没有看过这些公示内容，对原告突然进场被告不知情，也没有与业主沟通。本院认定：证据1原告营业执照、证据4确认书、证据5《韶关市物业管理委托合同》内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。证据6《关于更换物业公司的公示》的公示时间与拍摄时间吻合，被告没有证据证明该照片属伪造，本院对该证据予以确认。被告提交的证据：证据1原告营业执照，证明原告可能提供物业管理服务的起始时间及非法经营；证据2被告前期物业服务协议，证明原告起诉主体资格不适及无物业管理资质；证据3被告被迫收房证明，证明原告强迫业主收房；证据4原告为盛世铭庭小区项目的负责人公示牌，证明原告为盛世铭庭小区项目的负责人及原告法定代表人；证据5无确认书证明材料，证明原告所提交《确认书》造假；证据6关于一卡通启用通知照片、证据7保安亭照片，证明小区出入口没有做到24小时执勤，尤其是小区地下停车场出入口经常无保安执勤，存在较大安全隐患；证据8小区存在安全隐患的照片，证明原告对小区管理严重不到位，存在较大安全隐患；证据9小区基础建设维护管理存在问题的照片，证明小区入口、B5栋楼前多处只要下雨后存在长期积水现象，存有安全隐患，地下车库进出口长期积水一直不进行整改；证据10原告向夜店酒吧送花篮图片，证明纵容夜店酒吧在小区营业；证据11小区内遍布各类广告的照片，证明原告利用和霸占盛世铭庭小区共有公摊面积部位提供给众多商家打广告、入驻小区进行经营性活动和商业宣传；证据12霸占公摊面积办公照片、证据13霸占公摊面积住宿照片，证明原告霸占公摊面积办公、、住宿证据14物业公司向被告违规收取各项费用的收据，证明物业公司向被告收取了所谓清理泥土费350元、电梯上料费650元、工本费30元、设备设施维修基金34元、装修押金2000元（已退）等巧立名目的收费合计3064元；证据15录音文件，证明被告乱收费；证据16私自变更地下停车场收费标准图片，证明原告在业主不知情及未与业主商议情况下，违反约定，私自变更地下停车库收费标准；证据17不完全统计的大部分业主情况报表，证明盛世铭庭小区项目的销售面积比例已超过75%，业主实际拥有该项目建筑面积比例超过75%，且有部分业主免1-3不等的物业费情况。原告质证意见：对证据1证明目的有异议，原告是经工商注册合法登记企业，没有非法经营；对证据2证明目的有异议，原告具备物业管理资质，且原告与开发商签订的物业管理合同对全体业主均有约束力；证据3关联性、证明目的有异议，原告并没有强迫业主收房；证据4与本案无关；证据5确认书是真实合法存在，被告需要可以查看原件；证据6证明目的有异议，该证据证明被告自2018年7月1日起享受原告提供的物业服务的事实；对证据7真实性、合法性、关联性有异议，照片没有时间日期，不能达到被告证明目的；对证据8关联性有异议，如果房屋存在质量问题应该与开发商反映；对证据9关联性有异议，如果长期积水，必然是小区排水系统出现问题，并不是原告解决的；对证据10-13关联性有异议，原告并没有广告收益，，办公地址也不是原告霸占的而是开发商留给物业公司使用的；对证据14关联性有异议，原告收取相关费用有法律规定；对证据15录音文件，真实性、合法性由法庭核实，关联性有异议，原告作为物业服务企业对电梯等通用设备有维修、管理职责，被告因前期装修所需，对电梯增加的损耗耗能维护等所需产生的实际费用由原告代为收取，是按照物业服务协议收取的，该费用不可能由原告对公司承担，且在2019年12月底即收水电费公摊费之后取消了电梯上料费；对证据16关联性有异议，根据物业管理协议，物业服务公司可以根据市场价调整收费标准；对证据17真实性、合法性、关联性有异议，部分业主免除物业费是真实存在的，但是是开发商销售活动的项目与本案无关。本院认定：被告提交的证据1营业执照、证据2前期物业服务协议内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认，至于原告是否具备起诉主体资格将在本院认为部分予以阐述；对证据3-17与本案不具有关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月28日，被告肖**满与澳锦公司签订了《商品房买卖合同》购得仁化县盛世铭庭***********。2017年5月13日，鹏苑公司与被告签订《前期物业管理服务协议》约定，由鹏苑公司为被告提供前期物业管理服务，肖**满所购住宅的建筑面积为111.68平方米，物业收费标准为1.3元/平方米，缴费时间为每月10号前，如未按约定的收费标准和时间交纳有关费用，鹏苑公司有权从逾期之日起每日加收所欠金额3‰的违约金。2018年7月1日，澳锦公司（甲方）、鹏苑公司（乙方）与盛世铭庭公司（丙方）签订《确认书》，约定：“1、甲、乙双方自2018年7月1日解除《仁化县盛世铭庭小区物业管理合作协议》。2、乙方与盛世铭庭小区全体业主签订的《前期物业管理服务协议》仍然有效，由丙方自2018年7月1日起承继乙方的合同权利与义务（包括乙方因该物业管理服务引起的对全体业主的债权债务均概括转让给丙方），丙方必须按照《前期物业管理服务协议》履行义务，享受权利。乙方已将相关物业管理服务的资料、设备移交丙方，丙方无异议。3、与物业管理服务有关的后续事宜，乙方协助丙方办理，费用由丙方自行承担。”2018年7月3日，原告盛世铭庭公司在仁化县住房和城乡规划建设局对其管理的盛世铭庭小区物业管理区域进行备案登记。另查明，被告在第一次庭审中确认从2019年1月开始拖欠物业管理费至今。涉案小区至今尚未成立业主委员会。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是：当事人双方之间是否具有物业服务合同关系。一、当事人双方之间是否具有物业服务合同关系。澳锦公司、鹏苑公司与盛世铭庭公司三方签订《确认书》，共同确认由盛世铭庭公司自2018年7月1日起承继鹏苑公司的合同权利与义务，盛世铭庭公司必须按照鹏苑公司与全体业主签订的《前期物业管理服务协议》履行义务，享受权利。在涉案小区业主委员会尚未成立的情况下，无法由全体业主共同决定选聘或解聘物业服务企业并由小区业主委员会代为履行该项职责，只能由开发商进行选聘，单个或部分业主并不能决定选聘或解聘物业服务企业。故澳锦公司作为开发商，其更换物业公司的行为并未违反法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，澳锦公司、鹏苑公司与盛世铭庭公司三方在《确认书》中达成的鹏苑公司将合同权利义务转让给盛世铭庭公司的协议对全体业主具有约束力，肖**满以未与盛世铭庭公司签订协议，盛世铭庭公司并非合同当事人为由提出抗辩缺乏依据，本院不予采纳。故盛世铭庭公司与肖**满具有物业服务合同关系，双方均应按照《前期物业管理服务协议》的约定履行各自义务。二、关于原告要求被告支付物业管理费1742元及违约金的问题。盛世铭庭公司为肖**满的物业提供了物业服务，享有依法依约收取相关服务费用的权利，肖**满作为业主，享受了盛世铭庭公司所提供的物业服务，应依约支付物业管理费。盛世铭庭公司主张肖**满支付2019年1月至2019年12月的物业管理费1742元（1.3元/平方米×111.68平方米×12个月）的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。肖**满以原告的物业服务没有达到标准、违规收费为由进行抗辩，但未能提供证据证明原告的物业管理服务没有达到标准，亦未能举证证明原告向其收取相关费用是违规收取，本院对被告的抗辩理由不予采信。至于违约金，依照《前期物业管理服务协议》的约定，违约金从逾期缴费之日起每日加收所欠金额3‰，现盛世铭庭主动调整其违约金计算标准为年利率24%，本院予以确认，但其计算方式有误，结合物业费缴纳时间，本院调整为从2019年1月1日起以实欠物业管理费按年利率24%计算至2019年12月31日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告肖**满于本判决生效之日起十日内支付2019年1月至2019年12月的物业管理费1742元及违约金（违约金的计算：从2019年1月1日起以实欠物业管理费按年利率24%计算至2019年12月31日）给原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司；二、驳回原告仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告肖**满负担，该款由被告在支付上述款项时一并支付原告，本院不作收退处理。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长 林树鸿审 判 员 赖慈辉审 判 员 何丽萍二〇二〇年十二月二十四日法官助理 黄钰雯书 记 员 谢丽芬