重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初13445号原告：杨财芳，女，1973年3月1日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：朱登兵，重庆龙行律师事务所律师。委托诉讼代理人：田欣悦，重庆龙行律师事务所律师。被告：潘娟，女，1979年10月17日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：陈峥，重庆吾耀律师事务所律师。第三人：曹智琴，女，1984年2月25日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：郑富文，北京大成（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路****，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，董事长。委托诉讼代理人：闵玉平，女，公司员工。委托诉讼代理人：黄坚，男，公司员工。原告杨财芳与被告潘娟、第三人曹智琴、重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨财芳及其委托诉讼代理人朱登兵，被告潘娟的委托诉讼代理人陈峥，被告曹智琴及其委托诉讼代理人郑富文，重庆到家了网络科技有限公司的委托诉讼代理人闵玉平、黄坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨财芳向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告2020年5月19日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告支付的首付款76万元，并以76万元为基数，从2020年5月19日起按全国银行间同业拆借中心同期公布贷款市场报价利率标准支付利息到付清之日止；3.判令被告向原告支付违约金26万元；4.判令第三人到家了公司对被告的支付义务承担连带责任；5.判令第三人到家了公司退还原告中介服务费21300元、托管定金3万元，并以51300元为基数，从2020年5月19日起按全国银行间同业拆借中心同期公布贷款市场报价利率标准支付利息到付清之日止；6.本案诉讼费、保全费5000元、担保费1300元均由被告及第三人承担。事实和理由：原、被告于2020年5月19日在重庆到家了网络科技有限公司青龙村分公司（现已注销，以下简称到家了青龙村公司）的中介下，签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于重庆市江北区翠海朗园X号X-X号房屋一套，作价130万元，定金3万元，首付76万元，银行按揭50万元。因房屋有抵押，约定首付款用于解除第一个抵押，被告自己出资解除曹智琴的抵押，并约定了违约金为房屋成交价的20%。后原告按约付款并解除了第一个抵押，但由于到家了青龙村公司作为专业中介公司，在为双方中介服务的过程中管控不到位，被告违约并没有付款解除曹智琴的抵押，导致原告无法实现房屋过户，各方协商未果，遂诉至法院。被告潘娟辩称，1.被告未收到原告的首付款76万元。2.原告主张的违约金过高，违约金具有补偿性质，是当事人可能给守约方造成损失进行的赔偿，本案中原告因房屋不能过户要求解除合同，期间被告并没有给原告造成任何损失，即使认为原告向被告支付了76万元首付款，原告的损失也仅仅是这76万元的资金占用损失，而截至原告起诉之日，按照LPR计算的资金占用损失仅为7640元，原告主张的违约金高于法律规定。3.原告主张的担保费1300元没有任何法律依据，对诉讼费和财产保全费请法院依法判决。第三人曹智琴述称，仅为配合法院查清事实。2020年4月30日，被告与曹智琴办理抵押登记，原、被告签订《房屋买卖合同》时间为2020年5月19日，曹智琴的抵押先于原、被告合同签订，该抵押有效。曹智琴在本次交易过程中无任何过错，原告的诉讼请求与曹智琴无关。第三人到家了公司述称，到家了公司不应对被告的责任连带赔偿，到家了公司基于提高服务的考虑，在无任何违约行为的情况下，同意退还已收取的中介服务费，到家了公司托管的定金3万元退给原告还是被告由法院依法裁判，但到家了公司不应承担其他费用。原告法律关系适用错误，到家了公司与原、被告系居间法律关系，原告基于房屋买卖要求到家了公司承担责任，到家了公司作为本案无独立请求权第三人不应承担连带责任，应当驳回原告对到家了公司主张的请求。本院认定事实如下：2020年5月19日，原告（购房方、乙方）、被告（售房方、甲方）、到家了青龙村公司（经纪方、丙方）签订《交易各方及房屋留存信息表》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《风险与责任承担告知书》等文件。《交易各方及房屋留存信息表》约定：甲乙双方交易房屋坐落于重庆市江北区翠海朗园X号X-X号房屋。各方确认，本页所列信息适用于本交易的全部文本，包括《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《物业交割清单》、《风险与责任承担告知书》及本次交易涉及的所有文本。《居间服务合同》约定：丙方为甲乙双方提供居间服务，服务费20800元。第二条第（二）款：丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务，不得隐瞒虚构与该房屋交易相关的事实。丙方违反本合同第二条约定的，应承担相应的赔偿责任。《交易服务合同》约定：甲方在签订本合同时，若有以下第（3）种情形，经甲乙双方友好协商，甲方应将《房屋买卖合同》中约定的定金3万元交丙方托管，待甲方存在的情况全部完善后，丙方按照约定时间将托管定金退还给甲方：……。（3）《房屋买卖合同》签订时，甲方未查明该房屋权属情况。在甲乙丙三方前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况且该房屋不存在查封、冻结等限制交易情形后，甲乙丙三方所签订的《存量房交易文件》（包括《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》）生效，丙方在办理权属转移登记申请当日将托管定金退还予甲方。若查明交易房屋存在查封、冻结等限制交易的情形，甲乙丙三方均同意所签订的《存量房交易文件》（包括《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》）自始无效，三方责任免除。甲方托管于丙方的定金，甲方同意丙方直接退还予乙方。同日，原告、被告签订《房屋买卖合同》、物业交割清单、《的补充协议》。《房屋买卖合同》主要约定：出售房屋基本情况见《交易各方及房屋留存信息表》。该房屋抵押状况为已设定抵押，抵押权人为叶艳艳、曹智琴。房屋成交价130万元，定金3万元由乙方签订本合同当日交付予甲方，乙方交付首付款76万元用于该房屋解押，乙方按揭贷款50万元由放贷银行直接交付予甲方，尾款1万元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装饰装修后交付予甲方。甲方应于抵押权人告知可还款或特定还款日之前5个工作日内还款解押，如乙方贷款购买该房屋，则甲方应于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再还款解押。乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况，确认交易房屋无查封冻结等限制交易情形。乙方交付房款后，若甲方挪用房款、非因乙方原因造成不能取得解押后的权属证件、因司法查封等原因导致该房屋买卖交易无法进行时，甲方应立即退还乙方已交付的房款，每逾期还款一日，甲方应向乙方支付已付房款总额5‰的赔偿金，且乙方有权解除合同，合同解除后，甲方应当自解除合同之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金。实际解押还款金额以抵押权人核实为准，不足部分由甲方于还款当日补足。甲乙双方应于最迟2020年5月29日之前办理该房屋权属转移登记申请手续。因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）。《的补充协议》约定：办理该房屋权属转移申请当日，乙方支付首付款和定金共计80万元予甲方解押，解除抵押（权）人叶艳艳的80万元（抵押）。甲方向第三方借款50万元用于该房屋解押，甲方承诺该房屋抵押金额共计130万。当日，原告将定金3万元交给到家了青龙村公司作为托管定金，被告出具业主/客户收款证明，确认收到定金。2020年5月20日，原告向到家了青龙村公司支付居间服务费10400元。2020年5月28日，原告向叶艳艳转款76万元，被告出具业主/客户收款证明，确认收到楼款76万元。同日，原告向到家了青龙村公司另支付居间服务费10400元，权证代办费500元。在原告向叶艳艳支付76万元后，叶艳艳解除了其对案涉房屋的抵押。本案各方当事人曾前往房交所办理曹智琴的解押手续，但因对还款金额存在分歧，曹智琴不同意解押。2020年6月3日，原告向本院申请诉前财产保全，要求对案涉房屋采取保全措施，本院于2020年6月8日查封案涉房屋，系首轮查封。原告为此支付保全费申请费5000元。2020年7月3日，案涉房屋被案外人蒋霞申请查封。另查明，被告曾向曹智琴借款，并以案涉房屋作为抵押担保，双方于2020年4月30日办理了抵押登记。曹智琴在2020年6月10日向重庆市巴南区人民法院起诉，要求被告偿还借款本金、支付利息、支付律师费，并对案涉房屋的拍卖、变卖价款优先受偿。重庆市巴南区人民法院于2020年7月16日作出（2020）渝0113民初7919号民事判决书，判决被告偿还曹智琴借款本金826708元，另须支付利息、律师费，曹智琴对案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。该判决现已生效。到家了青龙村公司系到家了公司分支机构，已于2020年7月6日注销。庭审中，对未能解除曹智琴抵押的原因，原告陈述为，签订合同时，曹智琴、叶艳艳等人在场，曹智琴说被告欠其50万元，被告还款后就同意解押，各方遂协商由原告支付76万元给叶艳艳用于解押，被告向叶艳艳借款50万元用于曹智琴解押；后原告向叶艳艳支付了76万元，叶艳艳解除了案涉房屋的抵押；在本案各方当事人前往房交所解除曹智琴的抵押时，曹智琴称要60万元才同意解押，遂发生纠纷，未能办理解押手续，后曹智琴称要加20多万才解押，各方协商无果。被告陈述为，签合同时曹智琴同意被告支付50万后解押，余款以后再还，后面曹智琴加价，最终未能办理解押；对于叶艳艳是否同意借款50万元给被告用于曹智琴解押，代理人不清楚。曹智琴陈述为，签合同当日其在场，是通知她来收钱，同时告知了原告、到家了青龙村公司，被告欠其85万元，给完85万元后才同意解押。到家了公司陈述为，曹智琴只说差50万元，只要被告给50万元就同意解押。本案在立案时，原告的诉讼请求为要求确认《房屋买卖合同》有效、要求被告继续履行合同并承担违约责任、确认案涉房屋归原告所有等。2020年9月1日，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，变更为现请求。在本案审理过程中，原告向本院告知，（2020）渝0113民初7919号民事判决书已生效，曹智琴向重庆市巴南区人民法院申请强制执行，因被告其他财产不足以偿付债务，重庆市巴南区人民法院将对案涉房屋进行处置。上述事实，有重庆市房地产权证、登记信息查询结果、《交易各方及房屋留存信息表》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《风险与责任承担告知书》、《房屋买卖合同》、《的补充协议》、收据（500元）、收据（2张、各10400元）、银行回单详情（2张）、业主/客户收款证明（2张）、保全费发票、（2020）渝0113民初7919号民事判决书及生效证明及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。庭审中，原告另提交了收据一份，拟证明其缴纳了保全担保费1300元；本院认为，该证据并非收款发票，且无相应的支付凭据，不能证明原告支付了该款，本院对该证据不予采信。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《的补充协议》、以及原、被告及到家了青龙村公司签订的《交易各方及房屋留存信息表》、《居间服务合同》、《交易服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然在原、被告及到家了青龙村公司三方签订的《交易服务合同》约定：甲方在签订本合同时，若有以下第（3）种情形，经甲乙双方友好协商，甲方应将《房屋买卖合同》中约定的定金3万元交丙方托管，待甲方存在的情况全部完善后，丙方按照约定时间将托管定金退还给甲方：……。（3）《房屋买卖合同》签订时，甲方未查明该房屋权属情况。在甲乙丙三方前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况且该房屋不存在查封、冻结等限制交易情形后，甲乙丙三方所签订的《存量房交易文件》（包括《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》）生效，丙方在办理权属转移登记申请当日将托管定金退还予甲方。若查明交易房屋存在查封、冻结等限制交易的情形，甲乙丙三方均同意所签订的《存量房交易文件》（包括《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》）自始无效，三方责任免除。甲方托管于丙方的定金，甲方同意丙方直接退还予乙方。但本案在原、被告签订《房屋买卖合同》之时已经知晓交易房屋存在抵押，且根据相关法律规定，抵押并不属于限制交易的情形，本案实际情况与约定情形并不一致，故所涉及的《房屋买卖合同》、《的补充协议》、《交易各方及房屋留存信息表》、《居间服务合同》、《交易服务合同》均成立并生效，原、被告形成房屋买卖关系，原、被告与到家了青龙村公司形成居间服务关系，各方均应按约行使权利、履行义务。原告在购房时已知案涉房屋抵押给了叶艳艳、曹智琴，在其支付了76万元房款给叶艳艳后，叶艳艳解除了抵押，但因曹智琴对被告还款以解除抵押的金额与原、被告存在分歧，曹智琴不同意解押，以至于原、被告无法办理后续交易手续。现该房屋因原告、蒋霞申请被查封，重庆市巴南区人民法院亦将对该房屋采取强制执行措施，客观上已无法继续履行合同，原告交易房屋的合同目的不能实现，现原告据此请求依照合同法相关规定行使法定解除权，解除原、被告之间的《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》约定，乙方交付房款后，若甲方挪用房款、非因乙方原因造成不能取得解押后的权属证件、因司法查封等原因导致该房屋买卖交易无法进行时，甲方应立即退还乙方已交付的房款，每逾期还款一日，甲方应向乙方支付已付房款总额5‰的赔偿金，且乙方有权解除合同，合同解除后，甲方应当自解除合同之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金。实际解押还款金额以抵押权人核实为准，不足部分由甲方于还款当日补足。对于未能继续交易的原因，原告、被告、到家了公司陈述系因曹智琴在各方签订合同时同意还款50万元即解押，但在办理解押手续当天反悔，要求支付60万元方可解押；曹智琴陈述协商时已告知各方，被告欠其85万元，在支付完毕后方能解押；对此，本案各方当事人均未对上述陈述作进一步举证，仅凭上述陈述，本院无法认定相关事实。根据已查明事实，原告在本次交易中并不存在违约行为，合同未能履行并非原告的过错造成，现案涉房屋非因原告的原因不能取得解押后的权属证件、不能完成过户交易，被告应当按约立即退还原告已付购房款。被告辩称该款原告直接支付给了叶艳艳，而根据《房屋买卖合同》约定原告用于叶艳艳处的解押款应当汇入至被告还款账户，故被告未收到该款，不应返还。本院认为，虽然原告未按照《房屋买卖合同》的约定将首付款汇入被告还款账户，而是直接将房款支付给了叶艳艳，但被告向原告出具了业主/客户收款证明，确认收到76万元楼款，被告的辩称意见与事实不符，本院不予采纳；对原告要被告返还购房款76万元的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定：“甲方应立即退还乙方已交付的房款，每逾期还款一日，甲方应向乙方支付已付房款总额5‰的赔偿金”，原告现主张按照全国银行间同业拆借中心同期公布贷款市场报价利率标准计算资金占用损失，系原告对自己权利的处置，本院予以确认。对于起算时间，本案当事人未陈述前往房交所办理曹智琴解押的具体日期，且之后对解除曹智琴抵押仍进行过协商，而原告在2020年6月15日向本院起诉时的诉讼请求系要求继续履行合同，在2020年9月1日向本院提出变更诉讼请求申请书，才提出解除合同等相关请求，现原告要求被告从2020年5月19日起支付资金占用损失缺乏事实基础。综上，本院支持被告从原告变更诉讼请求，要求解除合同之日（2020年9月1日）起，按全国银行间同业拆借中心同期公布贷款市场报价利率标准支付资金占用损失至付清之日止。根据前述《房屋买卖合同》的约定，非因乙方原因造成不能取得解押后的权属证件，合同解除后，甲方应当自解除合同之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金。实际解押还款金额以抵押权人核实为准，不足部分由甲方于还款当日补足。《的补充协议》约定：办理该房屋权属转移申请当日，乙方支付首付款和定金共计80万元予甲方解押，解除抵押（权）人叶艳艳的80万元（抵押）。甲方向第三方借款50万元用于该房屋解押，甲方承诺该房屋抵押金额共计130万。但根据双方的陈述和有关证据，被告欠叶艳艳80万元，欠曹智琴借款本金826708元，另有借款利息，抵押金额远超130万元，被告明知此事，但在《的补充协议》中作了虚假承诺。而《房屋买卖合同》亦约定了实际解押还款金额以抵押权人核实为准，不足部分由甲方于还款当日补足。但在各方前往房交所解除曹智琴抵押之日，被告未能补足欠款，至曹智琴不同意解押，客观上造成了《房屋买卖合同》无法履行，被告的行为存在过错，应当按照约定承担相应的违约责任。被告辩称违约金具有补偿性质，原告即使有损失，也仅仅是76万元的资金占用损失，现原告主张的违约金过高，请求予以调整。本院认为，被告认为原告违约金过高，超过了法律的限制性规定，举证责任在被告，现被告未能举证，应当承担举证不能的后果，故对被告的辩称意见，本院不予采纳。原告要求被告按房屋总价款的20%支付违约金26万元符合约定，本院予以支持。原告认为到家了青龙村公司在本案中存在过错，到家了青龙村公司系到家了公司分支机构且已注销，故要求到家了公司对被告的支付义务承担连带赔偿责任。从本案已查明的事实来看，到家了青龙村公司在从事本案中介服务的过程中不存在违反《居间服务合同》约定，应当赔偿损失的行为，原告要求到家了公司承担连带责任缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。原告要求到家了公司退还中介费21300元（中介费20800元，权证代办费500元），到家了公司无异议，本院予以支持。对于原告支付给被告的3万元定金，虽然该定金系支付给被告，由被告交给到家了青龙村公司托管，退还义务人应为被告，但考虑到被告确未收到该款，且在庭审中到家了公司同意退还原告定金，被告对此亦不持异议，为减少诉累，对原告要到家了公司退还定金3万元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求到家了公司以51300元为基数，从2020年5月19日起，按全国银行间同业拆借中心同期公布贷款市场报价利率支付利息至付清之日止的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告及第三人承担保全担保费1300元并提供了收据，但未提供发票和支付凭据，不能证明支付了该款；并且，虽然《房屋买卖合同》约定了“因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）”，但该担保费系原告申请本院诉前财产保全支付给担保机构，为保全提供担保的费用，并非必要、合理的支出，即使原告支付了该款，也应当自行承担。对原告要求被告及第三人承担担保费1300元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第二款规定，判决如下：解除原告杨财芳与被告潘娟于2020年5月19日签订的《房屋买卖合同》；被告潘娟于本判决生效后十日内返还原告杨财芳购房款76万元；被告潘娟于本判决生效后十日内支付原告杨财芳资金占用损失（自2020年9月1日起，以76万元为基数，按全国银行间同业拆借中心同期公布贷款市场报价利率计算，利随本清）；被告潘娟于本判决生效后十日内支付原告杨财芳违约金26万元；第三人重庆到家了网络科技有限公司于本判决生效后十日内退还原告杨财芳中介费（含权证代办费）2.13万元，托管定金3万元；驳回原告杨财芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，减半收取9150元，保全费申请费5000元，合计14150元，由被告潘娟负担13255元，由重庆到家了网络科技有限公司负担895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇二〇年十二月二十八日法官助理 杨 睿书 记 员 郑 凤