吉林省辽源市龙山区人民法院民事判决书（2020）吉0402民初1927号原告：吉林省新生节能咨询服务有限公司。地址吉林省辽源市龙山区御峰广场**楼**。法定代表人：恽连凤，董事长。委托诉讼代理人：王博文，吉林史金花律师事务所律师。被告：张健，男，汉族，1989年2月29日生，住辽源市。委托诉讼代理人：张岩，女，汉族，1989年6月12日生，住辽源市。原告吉林省新生节能咨询服务有限公司与被告张健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理本案，原告吉林省新生节能咨询服务有限公司委托诉讼代理人王博文，被告张健及其委托诉讼代理人张岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉林省新生节能咨询服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳自2016-2021年度供热费共计9079.878元及利息；2、判令被告承担本案的诉讼费以及实现本债权的其他费用。一、御峰广场污水源热泵供热项目于2015年4月7日，由市公用局同意，报辽源市人民政府后，于2015年4月20日政府批准：“同意由御峰广场试行用污水进行热源供热试点---”御峰广场获准后委托我公司对其绿色环保项目进行集中供热试点建设，于同年供热期开始供热，2019年1月22日由辽源市公用事业局颁发《城镇供热经营企业许可证书》；二、合同约定的内容：《商品房买卖合同》（预售）第十条（一）款“3供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。”第十一条（三）．3款“（2）从视同交付日期开始产生的物业、供热等公共费用由买受人承担。”原告是集中供热生产企业，一直积极履行相关义务，给被告居住的小区进行供热服务，为被告提供供热至今。三、被告于2015年购买辽源市御峰广场1栋3单元1909室，建筑面积92.05平方米，供热面积为83.81平方米；供热费欠2016-2021五个年度，该部分每平方米加收0.6元。由于被告一直未交供热费，原告于2020年1月13日最后通知被告缴纳供热费，然被告一直未缴纳，原告于2020年1月15日对被告住宅予以断管，断管后应缴纳20％基础热费，被告也未缴纳，因此被告应承担供热费共计9079.878元。原告给被告供热多年，被告以种种理由拒绝缴纳供热费，只好诉至贵院恳请人民法院依法审理公正判决，以维护原告之合法权益。原告吉林省新生节能咨询服务有限公司向法庭提交了商品房买卖合同、供热许可证、辽源市发展和改革委员会文件、辽源市供热管理办法、辽源市房地产测绘中心测绘表、停供通知书、录像视听资料证据材料。张健辩称，一、根据原告提供的“《民事诉讼状》事实与理由：一、御峰广场污水源热供热项目于2019年1月22日由公共事业局颁发《城镇供热经营企业许可证书》；”那么在此之前，原告在没有资质的情况下强行供热给御峰广场住宅业主，既没有经过业主委员会允许，也没有在《商品房买卖合同》（预售）中约定。房屋买卖合同相对方是开发商和业主。根据《合同法》第八十四条规定，开发商变更转移供热义务，应当经业主同意，未经业主同意变更转移的，对业主不发生效力。也就是说吉林省新生节能咨询服务有限公司对业主的供热行为，构成对业主的强迫得利，业主对吉林省新生节能服务有限公司不付有给付义务。业主应当向《商品房买卖合同》（预售）中约定的城市集中供热管网既辽源市热力集团公司缴付。在《房屋买卖合同》中，业主对开发商享有同时履行抗辩权。开发商没有履行辽源市热力集团公司供热义务，业主享受延迟缴费权利，开发商应当尽快履行合同中约定的城市集中供热既辽源市热力集团公司供热的义务，全面履行《房屋买卖合同》，否则构成根本违约，负赔偿责任。吉林省新生节能咨询服务有限公司的损失应当由开发商辽源市御峰房地产开发公司追偿另案处理。二、根据原告提供的“《民事诉讼状》事实与理由：二、《商品房买卖合同》（预售）第十条（一）款‘3供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。’原告是集中供热生产企业。”但属于小区内小范围自主供热，并非城市集中供热管网既辽源市热力集团公司。并且吉林省新生节能服务咨询有限公司服务质量差，尤其夜晚供热温度骤降，达不到城市集中供热管网供热标准，御峰广场业主代表多次到信访局信访。而且当时吉林省新生节能咨询服务公司没有办公地点，仅由辽源市弘峰物业服务公司代理相关业务。因此给业主造成一度恐慌，只能认同向《商品房买卖合同》预售中约定的辽源市热力集团公司缴付。三、根据原告提供的“《民事诉讼状》事实与理由：三、被告于2015年购买辽源市御峰广场住宅1栋3单1909室，建筑面积92.05平方米，供热面积为83.81平方米；供热费欠2016-2021年五个年度。”情况并非属实。根据《商品房买卖合同》（预售）中第二章第三条“4、该商品房的房产测绘机构为x，其预测建筑面积共92.05平方米，其中套内建筑面积63.14平方米，分摊共有建筑面积28.91平方米。”另依据2015年进户费收费收据，供热费收费标准28*63.14，进户费中缴纳供热费1767.92元（物证）。由此可见，原告吉林省新生节能咨询服务有限公司收费标准不明确，不公开，存在乱收费现象。被告业主方不认可这种欺诈行为，要求开发商履行购房合同中承诺，原告撤出对被告的强行供热行为，尽快纳入城市集中供热管网。另外诉状中提到原告于2020年1月15日夜间趁业主熟睡对被告进行断管行为。被告认为集中供热属于社会公共事业服务，是广大业主享受的权利，供热公司负有强制缔约义务，是开发商辽源市御峰房地产开发公司应履行的合同责任。作为第三方吉林省新生节能咨询服务有限公司把业主供热管道掐断，构成侵权，要承担损害赔偿责任。被告张健向法庭提交了照片（发改委对御峰广场供热费收缴的处罚书）、业主委员会证明、微信聊天照片证据材料、证人刘某、证人高某出庭作证。经审理查明：2015年被告张健购买辽源市御峰广场1栋3单元1909室房屋居住。房屋预测建筑面积92.05平方米，套内建筑面积63.14平方米，分摊具有建筑面积28.91平方米。被告张健同时向吉林省弘峰物业服务有限公司缴纳了供热费1745.89元。原告吉林省新生节能咨询服务有限公司于2011年4月21日注册成立，为辽源市御峰广场小区供热。2019年1月20日取得城镇供热经营企业许可。按照辽发改价格字[2005]1号辽源市发展和改革委员会文件“采暖供热价格按建筑面积扣除楼道、不封闭阳台面积计算”规定，经计算被告张健住宅供热面积为83.81平方米。2020年1月15日，因被告张健未缴纳所欠供热费，原告吉林省新生节能咨询服务有限公司对其断管停止供热。被告张健欠原告吉林省新生节能咨询服务有限公司五个年度供热费9079.88元。以上事实有原告提交的商品房买卖合同、供热许可证、辽源市发展和改革委员会文件、辽源市供热管理办法、辽源市房地产测绘中心测绘表、停供通知书、录像视听资料证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，《商品房买卖合同》主体是出卖人辽源市御峰房地产开发集团有限公司与买受人张健，合同条款“供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网”的效力不及于本案原告吉林省新生节能咨询服务有限公司。本案原告吉林省新生节能咨询服务有限公司是经政府批准、许可的集中供热公司企业，为小区住户供热，形成供热事实。原告吉林省新生节能咨询服务有限公司在取得经营许可前的供热行为，不受合同法违约责任的保护，即原告吉林省新生节能咨询服务有限公司在2019年1月20日前“加收0.6元㎡供热费”，“利息”的诉请，本院不予支持。而实际享受了供热的住户，应缴纳供热费用以及断管后的20%基础热费。被告张健所称原告吉林省新生节能咨询服务有限公司供热质量有问题、热度不够问题证据不足，不予采信。本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：被告张健在本判决生效后5日内向原告吉林省新生节能咨询服务有限公司交纳供热费6666.15元[9079.88元-(83.81㎡x0.6元x4年x12月)]如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由张健负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 张焕成 二〇二〇年十二月十五日书记员 刘禹良