云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0381民初6141号 原告：张继环，男，1963年10月30日生，汉族，高中文化，农民，云南省宣威市人，现住云南省宣威市。 被告：宣威新世纪房地产开发有限公司。 法定代表人：陈建林，职务：经理。 住址：宣威市。 委托代理人蔡学荣，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。 原告张继环与被告宣威新世纪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告张继环，被告宣威新世纪房地产开发有限公司的委托代理人蔡学荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2012年11月6日，被告与原告签订合同编号为：“YJG-2003鑫御华都（10-1-302）《商品房购销合同》”1份，被告将其开发的“宣威鑫御华都小区”10-1-302号商品房一套，作价218079元销售给原告所有。合同签订后，原告在合同规定时限内，于2012年11月6日支付了全额购房款218079元；2012年12月31日支付了物业服务费1317元，住宅专项维修资金4362元，房屋产权办证费4543元，配套费6000元。原告应缴付给被告的全部费用如数缴付之后，被告一拖再拖至今没有依合同第十二条规定，为原告在180个工作日内办理产权登记手续，将原告购买房子的合法证件办好交由原告持有。现被告延迟为原告办理证件时间长达8年之久。因此：被告行为已严重违约。现原告主张：自2012年11月6日双方签订购房合同后180天起，即2013年5月6日至被告取得房屋权属登记部门的收件单交付原告之日止，由被告给付原告违约金。为保护原告的合法权益，特向你院提起诉讼，请求：1、判决被告在15日内协助原告办理完毕房屋产权登记手续（包括房产证、土地使用证及不动产权登记证书等）并交付原告；2、判决被告自2013年5月6日起至起诉之日按照房屋总价款年利率6％计算给付原告违约金82870元，并按照房屋总价款年利率6％计算至被告取得房屋权属登记部门的收件单交付原告之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，被告认为原告的诉请依法不能成立，应当依法驳回。原告的第一项诉请，与客观事实完全不相吻合，被告只是协助办理，原告自己要办，要看原告能不能办，办证是政府机关说了算，15天的期限相当荒唐，如果法院判决15天内办证也是无法实现的；第二项诉请原告所谓的至被告取得房屋权属登记部门的收件单交付原告之日止没有法律依据，被告只是协助办理产权登记，不存在违约行为，房产证什么时候办下来不是开发商说了算，开发商也希望房产证顺利办理完毕，因为原告自身的行为，无法办证，违约金按照房屋总价款年利率6％计算没有法律依据。综上所述，原告的两项诉请应当依法驳回。 综合原、被告双方诉辩主张，本案争议焦点为：原告的诉讼请求是否符合法律规定？能否得到支持？ 原告为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据材料： 1、商品房购销合同复印件1份，证明双方签订商品房购销合同，原告向被告购买鑫御华都10-1-302房屋以及合同约定双方的权利义务、逾期交房的违约责任。 2、云南省销售不动产统一发票复印件1份，证明2012年11月6日原告向被告支付购房款218079元的事实。 3、房屋产权办证费收据、配套费收据复印件各1份，证明2012年12月31日原告向被告缴纳了产权办证费4543元，配套费6000元的事实。 4、住宅专项维修资金发票复印件1份，证明2012年12月31日原告向被告缴纳住宅专项维修资金4362元的事实。 5、身份证复印件1份，证明原告诉讼主体适格。 庭审中，经当庭核对，原告提供的证据复印件与原件一致，原件退回原告保管。 经质证，被告对原告提交的第1、2、3、4、5组证据的真实性、合法性认可，关联性不予认可，认为无法体现与原告诉请的关联性。 本院认为，原告提交的第1、2、3、4、5组证据，来源合法、客观真实，客观证明原告与被告签订《商品房购销合同》，被告将其开发的宣威鑫御华都10—1-302房屋作价218079元销售给原告，原告2012年11月6日向被告支付购房款218079元，2012年12月31日向被告缴纳房屋契税、产权办证费4543元，配套费6000元，住宅专项维修资金4362元的事实，与本案密切关联，本院予以采信并作为认定案件事实的依据。 被告未向本院提供证据材料。 根据庭审和质证、认证，本院确认如下法律事实： 2012年11月6日，被告宣威新世纪房地产开发有限公司（合同甲方）与原告张继环（合同乙方）签订合同编号为：“YJG-2003鑫御华都（10-1-302）”《商品房购销合同》1份，被告将其开发的位于“宣威鑫御华都小区”10-1-302号商品房一套，房屋参考套内建筑面积为73.875平方米，作价218079元销售给原告。合同第十二条约定：“乙方在达到以下四个条件后，甲方在180个工作日内为乙方办理产权登记手续：1、甲乙双方办理完毕交接手续；2、乙方向甲方支付全部购房款、配套费、房屋维修基金、契税及其它费用；3、甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权证的委托书；4、乙方向甲方交付办理产权证的必需资料。若达不到以上条件，则由乙方自行到产权部门办理产权证，甲方不负责任，但甲方将为乙方提供应由甲方出具的办理资料。”合同还对相关事项进行了约定。2012年11月6日，原告张继环向被告宣威新世纪房地产开发有限公司一次性支付购房款218079元，被告宣威新世纪房地产开发有限公司将原告所购房屋交付给原告并办理移交手续。2012年12月31日，原告张继环向被告宣威新世纪房地产开发有限公司缴纳房屋契税、产权办证费4543元，配套费6000元，住宅专项维修资金4362元。至今原告张继环未领到房屋产权证书。2020年11月23日，原告向本院提起诉讼，请求：1、判决被告在15日内协助原告办理完毕房屋产权手续（包括房产证、土地使用证及不动产权登记证书等）并交付原告；2、判决被告自2013年5月6日起至起诉之日按照房屋总价款年利率6％计算给付原告违约金82870元，并按照房屋总价款年利率6％计算至被告取得房屋权属登记部门的收件单交付原告之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告坚持上述诉讼请求，被告坚持答辩主张，双方均不请求调解，本院未组织进行调解。 本院认为，原告张继环与被告宣威新世纪房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》属双方当事人的真实意思表示，合同未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告宣威新世纪房地产开发有限公司作为房地产开发商，并不是办理不动产登记的机关。不动产登记的相关行政部门是否准予登记，何时登记并办理相关权属证书，不能由被告支配和决定。故原告要求在15日内将原告的房产证、土地使用权证及不动产权证办理完毕并立即交付原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原、被告在《商品房购销合同》第十二条约定了被告在房屋实际交付之日起180个工作日内为原告代为办理产权登记手续，并约定了四项条件，该条款内容表明，被告宣威新世纪房地产开发有限公司作为出卖人，负有代原告办理产权登记的合同义务。原告张继环2012年11月6日付清全部购房款，被告宣威新世纪房地产开发有限公司于2012年11月6日向原告交付房屋；原告张继环在2012年12月31日向被告付清了配套设施费、专项维修基金、契税、印花税等相关费用，履行了合同约定的义务。被告宣威新世纪房地产开发有限公司的义务是从2013年1月1日起180个工作日内为原告代为办理产权登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限的；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未按合同约定为原告代为办理产权登记手续，亦未提交证据证明系因政府部门的原因造成不能办证或办证延误，被告宣威新世纪房地产开发有限公司已构成违约，应承担相应违约责任。逾期办证起算时间应从原告向被告宣威新世纪房地产开发有限公司付清配套设施费、专项维修基金、契税、印花税等相关费用180个工作日后起算，即从2013年6月1日起计算至原告诉请的起诉之日2020年11月23日止。最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。”根据该规定，原告主张的违约金应分段计算，其中2013年6月1日至2019年8月19日的违约金按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.35%计算为218079元×4.35%÷365天×2270天＝58997.84元;2019年8月20日至2019年11月19日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4.85%计算为218079元×4.85%÷365天×91天＝2636.96元;2019年11月20日至2020年2月19日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4.8%计算为218079元×4.8%÷365天×92天＝2638.46元;2020年2月20日至2020年3月19日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4.75%计算为218079元×4.75%÷365天×29天＝823.02元，2020年3月20日至2020年11月23日的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4.65%计算为218079元×4.65%÷365天×273天＝7584.67元，违约金合计72680.95元。被告的抗辩理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、由被告宣威新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内向不动产登记机关提交本案原告张继环所购买的“宣威鑫御华都小区”10-1-302号房屋的房产证、土地使用权证、不动产权证书办证所需的资料，并协助原告张继环办理相应的不动产权证书。 二、由被告宣威新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告张继环2013年6月1日至2020年11月23日的违约金72680.95元。 三、驳回原告张继环的其他诉讼请求。 案件受理费1872元，由被告宣威新世纪房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，申请执行的期限为二年。 审 判 长  阚世彦 人民陪审员  侯开敏 人民陪审员  安本春 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  舒娅琳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。