山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终4754号 上诉人(原审被告)：聊城市交大科技园有限公司，住所地：山东省聊城市柳园街道办事处前许街**。 法定代表人：王太川，董事长。 委托诉讼代理人：周鹏，山东荣法律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：王艳林，女，1968年12月29日出生，汉族，退休员工，住山东省聊城市东昌府区。 上诉人聊城市交大科技园有限公司（简称交大科技园）因与被上诉人王艳林商品房预售合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院(2020)鲁1502民初4526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 交大科技园上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王艳林的原审诉求；本案一、二审案件受理费由王艳林承担。事实与理由：原审法院认定事实错误、适用法律错误。一、关于装修补贴，双方签订的补充协议书中约定王艳林一方应当按要求开具装修发票后领取。在一审中王艳林提交的发票首先没有单位税号，不符合单位开具发票的形式，另外发票的内容为瓷砖，并非协议约定的装修发票。此前我公司也向王艳林释明开具发票的详细情况，王艳林拒绝更换。因此根据协议约定，交大科技园支付装修补贴的条件尚未成就，应当在王艳林开具合格的装修发票后支付。二、交大科技园与王艳林之间的商品房买卖合同系双方签字确认并在房屋主管部门备案的有效合同，合同条款是当事人的真实意思表示，合同中对逾期办证违约金的约定并不违反法律法规的强制性规定，因此应当充分尊重当事人的意思自治，适用合同约定。一审中王艳林不但没有说明损失事项，更没有提交损失的证据，不能判断王艳林的损失高于双方合同约定的违约金金额。根据合同法第114条的规定.违约金的调整只能根据违约造成的损失大小来确定，一审调整违约金没有依据。三、2016年6月20日山东省高级人民法院作出的(2015)鲁民提字第182号民事判决针对逾期办理房产证购房人以违约金过低，且无证据证明损失存在请求增加违约金的，认定是“不能证明因逾期办理房产证遭受高于合同约定违约金的损失的，本院不予支持”。可见相同案情山东省高级人民法院也认为在无损失证据的前提下应当尊重合同当事人的意思自冶。四、逾期办证违约金是否已超过诉讼时效，原审法院判决交大科技园支付违约金属认定事实不清，适用法律错误。2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。明确了逾期办证违约金诉讼时效起算的一般原则，即当事人有约定的，从其约定；无约定的，以法律规定的办理房屋所有权证期限届满之次日作为起算点。本案关于办理房产证的期限在合同中有明确约定即为2014年1月1日起，最高人民法院出版的《民事审判指导与参考》(总第68辑第216页)对逾期办证违约金诉讼时效如何起算也做了详细解释，原审法院对已过诉讼时效的违约金进行调整，将合同明确约定的一次性违约金调整为继续性违约金，以规避诉讼时效的规定，将已过诉讼时效的债权判决交大科技园支付，明显偏袒王艳林一方。综上，应当依法撤销原判，支持交大科技园的上诉请求。 被交大科技园王艳林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。交大科技园提起上诉不仅是在滥用诉权，而且是在一审判决生效之后所提出，王艳林有充分的理由质疑交大科技园是通过非法手段启动了二审程序，请求二审法院依法驳回其上诉请求。一、一审判决支持王艳林的装修补贴请求合法有据。王艳林在依据有关装修补贴的《补充协议书》向交大科技园提供装修发票前，专门到交大科技园办公室征询如何出具发票事宜，交大科技园负责接待业主的工作人员张兰明确告知王艳林，装修发票内容可以是装修材料，也可以是装修公司出具的发票，只要与装修有关，与每平方米补贴100元的总金额相符的正规发票即可。王艳林2015年1月份将发票提供给交大科技园的张兰，当时在对两张总额为15730元的发票接收审核时没有提出任何意见，张兰接收发票并进行了登记，只是说暂时没钱，让王艳林等领款通知。之后，王艳林多次催要，交大科技园以各种理由拒不支付补贴款，一直到2017年10月份又将发票退还王艳林保管。交大科技园的上诉理由中所说的发票不合格完全是无赖者的借口。二、案涉《商品房预售合同》关于交大科技园逾期办证的违约责任约定显然属格式条款，且对购房者显失公平。一审判决根据公平原则调整了交大科技园逾期办证违约金于法有据，而且与聊城市中级人民法院处理的同类案件实现了同案同判。双方签订的《商品房预售合同》第十七条约定，如果因出卖人的责任不能按约定期限办证，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人违约每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金。此合同条款显然系交大科技园单方预先拟定、重复使用，且签约时根本未与包括王艳林在内的所有买房人协商过，属典型的格式条款。一审判决依据公平原则，将交大科技园的逾期办证违约责任调整为按总房价款日万分之一向王艳林支付，合法有据。交大科技园逾期办证给王艳林造成的损失客观存在。交大科技园称王艳林无证据证明损失存在，一审判决调整违约金没依据的主张于法无据，不应支持。三、王艳林诉求逾期办证违约金没有超过诉讼时效。首先，交大科技园逾期未办证的违约行为至今仍处于持续状态。其次，王艳林于2020年4月13日提起本案诉讼，一审判决仅仅支持了王艳林主张的2017年4月13日至2020年4月12日的违约金，合法有据。最后，需要指出的一点是，王艳林在一审诉讼请求中主张的是至判决生效之日止的逾期办证违约金，一审判决仅支持到王艳林起诉之日止即2020年4月12日的违约金，显属不当。四、王艳林有充分理由认定交大科技园是通过非法手段启动了二审程序，王艳林请求二审法院依法调查，依法追究相关行为人的法律责任。本案一审于2020年8月27日审结，一审判决书送达王艳林二十几后，一审法院为王艳林出具了《法律文书生效证明》，王艳林于2020年10月11日依法申请了强制执行，10月12日法院审核执行立案，2020年10月30日聊城市东昌府区法院作出（2020）鲁1502执4121号《执行裁定书》等多份执行裁定，查封了交大科技园公司的车辆及银行账户，本案显然处于执行阶段。以上事实可以证明，交大科技园在法定上诉期内显然未提起上诉。但是，一审法院却在2020年11月下旬通知王艳林，说交大科技园上诉了，并要求王艳林撤回强制执行申请。王艳林迫于无奈，出于与人为善的初衷，撤回了对一审生效判决的强制执行。但是，一审法院执行局解除了对交大科技园财产的所有查封措施，王艳林的合法权益受到严重损害。因此，王艳林不仅请求二审法院依法驳回交大科技园的无理诉求，而且要依法查处交大科技园在提起上诉中的非法行为，从而维护正常的诉讼秩序，维护王艳林的合法权益。 王艳林向一审法院起诉请求：1.判令交大科技园立即向王艳林支付装修补贴15730元；2.判令交大科技园退还王艳林地下车位有偿使用费4500元；3.判令交大科技园尽快完善办理房产证的相关资料和条件，协助王艳林办理房屋权属证书，并向王艳林支付未按规定办理房屋权属证书的违约金约计20万元(具体金额确定以713330元为基数，按银行逾期贷款利率计算，期间从2014年11月9日起至判决之日止)。 一审法院查明事实：2013年1月22日，王艳林（买受人）与交大科技园（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定：王艳林购买交大科技园开发的位于东昌府区古楼办事处湖南路北、聊阳路东、东昌湖南西安交通大学聊城科技园第30幢1单元401号房产一套（主房面积约157.3平方米，储藏室10.12平方米）；该商品房及附属物的总房款为713330元。该地块土地使用年限自2010年3月30日至2079年12月24日止。合同第十条约定，交付期限：交大科技园应当在2013年12月31日前将符合“1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；……4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”条件的商品房交付。合同第十七条约定，关于产权登记的约定：交大科技园应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由交大科技园提供的资料报产权登记机关备案。如因交大科技园的责任，王艳林不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理，即：“2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之壹向买受人支付违约金。3.买受人在接到出卖人办证通知之日起十日内，未提供相关证件或到场办理相关手续的，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之壹的违约金。”王艳林交纳首付款443330元，其余以按揭付款方式支付。合同签订后，王艳林于2013年6月13日前交纳了首付款并办完了按揭贷款手续。2013年1月22日，王艳林（买受人）与交大科技园（出卖人）签订《地下车位有偿使用协议》，约定，第一条车位使用年限：聊城市交大科技园有限公司专家公寓部分土地使用年限自2010年3月30日至2079年12月24日止。买受人有偿使用的机动车地下停车位（以下简称该车位）使用年限与该时间相同。第二条买受人有偿使用车位的基本情况：买受人已购买西安交大聊城科技园小区30幢401室，该房屋买受人有偿使用由出卖人建设的西安交大聊城科技园小区30#C3号地下车位。该车位为暂定编号。第三条付款方式与价款：1.一次性付清，出卖人与买受人约定按套计算该车位有偿使用费，该地下车位有偿使用费为玖万元（小写）90000元。于2012年12月13日一次性付清。第四条交付期限：出卖人应当在2013年12月31日前将该车位交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，出卖人可据实予以延期，且不承担延期责任：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交付车位使用权的。第五条交接：买受人于协议约定交付日期亲自到物业公司办理完毕车位使用权交付手续，出卖人不再另行通知。在办理交接手续前，买受人应付清其它应付款项，否则视为买受人未付清车位有偿使用费，出卖人有权拒绝交付车位。第六条双方可以就下列事项约定：1.买受人在使用车位时须遵守《临时管理规约》、《前期物业服务协议书》、《地下停车场车位管理协议》及小区各项管理规则、制度。2.该车位仅作为买受人停泊机动车辆之用，不得擅自改变使用用途。第七条车位使用人发生变更时，请及时到出卖人处办理变更手续，并重新签订协议，但地下车位付款方式及交款时间等仍按照原协议约定条款执行；如买受人未办理变更手续，出现一切问题均由买受人承担。第八条争议解决方式：本协议在履行过程中如产生争议，双方应及时协商解决，协商不成时，双方可到有直接管辖权的人民法院起诉。第九条本协议经出卖人及买受人双方签字、盖章后生效。第十条本协议自双方签订之日起生效，一式叁份，具有同等法律效力，协议持有情况如下：出卖人贰份，买受人壹份。王艳林、交大科技园均在该协议上签名、盖章。 2014年5月30日，王艳林（乙方）与交大科技园（甲方）签订补充协议书，协议书约定以下主要内容：第一条、乙方购买甲方开发的西安交通大学聊城科技园商品房30号楼401室，并已签署商品房预售合同，合同约定的交房标准为毛坯交房，按照聊城现行综合备案装修标准，大部分购房业主不满足甲方提供的基础装修用材，并考虑二次装修所带来的人力及财力浪费，明确要求按照商品房预售合同约定毛坯交房。考虑以上因素，甲乙双方同意在完成五方综合验收后交房，待完成装修后进行综合验收备案。乙方选择商品房预售合同约定标准收房，若乙方不愿与住场装修公司合作，在现场满足装修施工条件并在乙方收房后，由乙方在甲方约定时间内自行安排装修。待乙方基础装修完成后，甲方给予乙方所购房屋合同面积每平方米100元装修补贴，此补贴由乙方持对应金额的装修发票领取。乙方选择以上装修方式，甲方视为乙方认同双方所签订的商品房预售合同约定的交房标准，需在甲方交房时办理收房手续后方可安排装修。第五条、本补充协议签订后，乙方同意按照商品房预售合同约定的交付条件（五方综合验收）收房。 2014年8月9日，王艳林与交大科技园办理房屋交接手续。另，王艳林、交大科技园双方经核算确认后，王艳林在支付确认单上签名。确认单显示：王艳林所购房屋逾期交房违约金为17673.26元，房屋利息补贴为11487元，王艳林应负担维修基金3146元、备案费80元、电视初装费240元、燃气初装费2350元、暖气初装费5505.50元、契税21399.90元，冲抵后，王艳林应付给交大科技园3561.14元。 2017年6月15日，王艳林所购房屋的物业公司发布通知，告知小区内业主于2017年6月16日起办理车位使用手续。 一审法院认为:王艳林、交大科技园签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。王艳林已按合同约定支付了购房款，履行了相应的义务，而交大科技园未按合同约定办理房屋权属证书，构成了违约，且交大科技园的违约行为一直延续存在，因此，王艳林要求交大科技园尽快完善办理房产证的相关资料和条件，协助王艳林办理房屋权属证书的诉求，法院依法予以支持。关于逾期办证违约金，交大科技园抗辩王艳林主张违约金的诉讼时效已过。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。案涉《商品房买卖合同》第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。交大科技园于2014年8月9日向王艳林交付房屋，2015年8月9日合同约定的办理房产权属登记的期限届满，王艳林请求逾期办证违约金的诉讼时效自2014年11月9日起计算，但王艳林于2020年4月13日提起本案诉讼，且未提交证据证明其诉讼时效存在中断、中止情形，故王艳林主张2017年4月13日之前的逾期办证违约金超过诉讼时效，法院不予支持。王艳林主张2017年4月13日起至2020年4月12日止的违约金，合法有据，法院予以支持。 《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。案涉《商品房买卖合同》约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人违约，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金。如果按该条约定，交大科技园不论违约多长时间仅需向王艳林支付总房款万分之一的违约金，而一旦王艳林违约，每逾期一日则需向交大科技园支付总房款万分之一的违约金，显失公平，根据公平原则，如交大科技园违约，每逾期一日，也应按已付房款的日万分之一向王艳林支付违约金。王艳林虽未提交证据证明其实际损失，但是逾期办理权属证书对王艳林造成损失客观存在。故交大科技园应自2017年4月13日起向王艳林支付违约金，交大科技园向王艳林支付的逾期办证违约金数额应为78109.64元（713330元×1095天×0.0001）。 关于装修补贴，因双方在补充协议中明确约定了交大科技园承担该项费用，且王艳林已经进行装修，并已开具相应补贴发票，故交大科技园应按约定予以支付。关于王艳林要求交大科技园退还其地下车位有偿使用费4500元的诉求，因涉案地下停车位系王艳林出资90000元购买的车位使用权，虽然交大科技园未按期向王艳林交付使用，但双方并未约定关于交大科技园逾期交付车位的违约责任，故王艳林的该项诉求，法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，判决：一、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决后十日内支付原告王艳林装修补贴15730元。二、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效后三十日内协助原告王艳林办理房屋权属证书。三、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效后十日内支付原告王艳林逾期办证违约金78109.64元。四、驳回原告王艳林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2302元，由原告负担1229元，被告负担1073元；诉讼保全费1420元，由被告负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。 本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为：一、关于装修补贴是否应当支付的问题。补充协议中明确约定了交大科技园承担该项费用，该补充协议对交大科技园和王艳林具有约束力。现王艳林已经进行装修，亦开具相应发票，虽然王艳林开具的发票系瓷砖发票，但是与装修有关，交大科技园仍应按约定支付装修补贴。 二、关于违约金调整的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《山东省商品房销售条例》第二十六条规定，房地产开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式，对商品房买受人作不公平、不合理的规定，或者作减轻、免除其自身民事责任的规定。本案中，案涉《商品房买卖合同》约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人违约，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金，该条款为格式条款，对同一违约事项约定的违约金标准不一,据此计算本案违约金明显不公；王艳林虽未提交证据证明其实际损失，但是逾期办理权属证书对王艳林造成损失客观存在，且交大科技园亦未对两种违约金计算标准存在差异的原因做出合理解释，故一审依据公平原则将出卖方的违约金计算标准调整为与购房人的违约金计算标准一致，并无不当。 三、关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。交大科技园于2014年8月9日向王艳林交付房屋，2015年8月9日合同约定的办理房产权属登记的期限届满，王艳林请求逾期办证违约金的诉讼时效应自2015年8月9日起计算，一审判决”本院认为”部分载明诉讼时效自2014年11月9日起计算有误，本院予以纠正。一审在将违约金计算标准调整为“日万分之一”的情况下，认定2017年4月13日之前的逾期办证违约金超过诉讼时效，支持2017年4月13日起至2020年4月12日（王艳林起诉之日）止的违约金，并无不当。 综上所述，交大科技园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4603元由上诉人聊城市交大科技园有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭召勇 审判员  石 鑫 审判员  孔繁奎 二〇二〇年十二月二十六日 法官助理王蕾 书记员姚迪