甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初14678号原告：甘肃万盛园物业管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区庆阳路**。法定代表人：陈万智，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘刚平，甘肃锦荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱燕，甘肃锦荣律师事务所律师。被告：甘肃省农业生产资料总公司，住，住所地甘肃省兰州市城关区中山路**/div>法定代表人：刘勇，该公司经理。委托诉讼代理人：宋剑军。委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃义浩律师事务所律师。原告甘肃万盛园物业管理有限公司与被告甘肃省农业生产资料总公司服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告甘肃万盛园物业管理有限公司委托诉讼代理人刘刚平、邱燕及被告甘肃省农业生产资料总公司委托诉讼代理人刘晓敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃万盛园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告立即向原告支付物业管理服务费1425661.2元；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：兰州市城关区万盛大厦自2002年1月18日由原告提供物业管理服务。万盛大厦8-11楼属被告办公用房，共计建筑面积4168.6平方米，截止2019年12月底共拖欠物业服务费1425661.2元。原告按约定向被告所在万盛大厦提供了物业服务，及时向原告缴纳物业服务费是被告应尽的义务。原告多次向被告催缴，但被告仍不予缴纳，遂诉至法院。被告甘肃省农业生产资料总公司答辩称，一、原告诉请超过诉讼时效应依法予以驳回。二、原告没有签订物业服务合同，主张物业费没有事实依据。三、本案所涉房屋系其办公用房，绿化养护的绿地率低于25%，原告没有与其协商物业费收费标准，违反相关规定。四、原告自2012年8月至2019年12月不提供物业服务，无权主张期间的物业费。五、原告诉请不符合客观事实，请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告甘肃万盛园物业管理有限公司在庭审时向本院出示如下证据：《物业管理委托合同》、2008年及2013年经营服务性收费许可证、《兰州市物价局关于核定甘肃万盛园物业管理有限公司物业管理服务收费标准通知》（兰价房地发［2018］21号）、《兰州市物价局关于核定甘肃万盛园物业管理有限公司物业服务收费标准通知》（兰价行审发［2013］312号、兰价物发［2012］468号）、银行进账单、缴费通知和清算单，上述证据来源合法、互相印证且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。对于原告甘肃万盛园物业管理有限公司提供的其他证据，本院认定如下：律师函，对该证据的真实性本案予以认可，但仅凭该律师函并不足以证明原告对物业管理费进行过催收，其也没有证据证明该份律师函已向被告进行了送达，因此对该律师函的证明目的，本院不予认可。被告甘肃省农业生产资料总公司在庭审时向本院出示如下证据：《兰州市物价局关于核定甘肃万盛园物业管理有限公司物业管理服务收费标准通知》（兰价房地发［2018］21号）、《兰州市物价局关于核定甘肃万盛园物业管理有限公司物业服务收费标准通知》（兰价物发［2012］468号、兰价办发［2017］79号）、甘肃万盛园物业管理有限公司企业信用信息公示报告、缴纳物业费收据、维修费凭证、安保费账簿查询表、支付清洁工、安保人员费用凭证、考勤表。上述证据来源合法、互相印证且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年11月4日，案外人甘肃万盛置业有限责任公司与原告签订《物业管理委托合同》一份，该合同载明“委托方（以下简称甲方）：甘肃万盛置业有限责任公司；受托方（以下简称乙方）：甘肃万盛园物业管理有限公司……第一章：总则……第二条：物业基本情况，项目名称万盛大厦，物业类型高层住宅，坐落位置兰州市城关区庆阳路450号，建筑面积六万平方米……第二章：委托管理事项……第一条、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第二条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施、设备电梯。第三条、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。第四条、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第五条、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育、娱乐场所。第六条、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第七条、交通与车辆停放秩序的管理。第八条、维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。第九条、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十条、负责向业主和物业使用人收取各项费用。第十一条、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护、在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费……第三章：委托管理期限，委托管理期限为10年，自2004年1月1日时起至2013年12月31日时止……”，在该合同尾页甲方签章处盖有“甘肃万盛置业有限责任公司”字样的印章，在乙方签章处盖有“甘肃万盛园物业管理有限公司”字样的印章。2014年1月1日，案外人甘肃万盛置业有限责任公司又与原告签订《物业管理委托合同》一份，该合同载明“委托方（以下简称甲方）：甘肃万盛置业有限责任公司；受托方（以下简称乙方）：甘肃万盛园物业管理有限公司……第一章：总则……第二条：物业基本情况，项目名称万盛大厦，物业类型高层住宅，坐落位置兰州市城关区庆阳路450号，建筑面积六万平方米……第二章：委托管理事项……第一条、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第二条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施、设备电梯。第三条、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。第四条、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第五条、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育、娱乐场所。第六条、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第七条、交通与车辆停放秩序的管理。第八条、维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。第九条、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十条、负责向业主和物业使用人收取各项费用。第十一条、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护、在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费……第三章：委托管理期限，委托管理期限为4年，自2014年1月1日时起至2018年12月31日时止……”，在该合同尾页甲方签章处盖有“甘肃万盛置业有限责任公司”字样的印章，在乙方签章处盖有“甘肃万盛园物业管理有限公司”字样的印章。在2004年1月1日至2018年12月31日期间，原告依据《物业管理委托合同》向万盛大厦提供相应的物业服务，并根据《兰州市物价局关于核定甘肃万盛园物业管理有限公司物业服务收费标准的通知》（兰价房地发［2018］21号、兰价行审发［2013］312号、兰价物发［2012］468号）确定的收费标准进行收费。但原告在与案外人甘肃万盛置业有限责任公司签订《物业管理委托合同》之后，未与被告进行有关物业服务内容的确认和物业费用收取的协商，也并未与被告签订过书面的物业服务合同。2012年8月6日起，原告不再向被告提供卫生、维修、安保等物业服务，被告随即自行聘用人员负责。后原告向被告催要物业费无果，遂酿成纠纷。本院认为，依法成立的前物业服务合同，对业主具有约束效力。对于双方所争议的诉讼时效的问题，原告提供的律师函并不能证明原告对物业管理费进行催收的请求客观上已经到达被告，因此该律师函不具有中止诉讼时效的作用。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干为题的解释》第二条的规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，原告虽在庭审时向本院提交了律师函，但仅凭该律师函并不足以证明原告对物业管理费进行过催收，其也没有证据证明该份律师函已向被告进行了送达，原告也未提交其他证据证明其在诉讼时效期限届满之前向被告进行过物业服务费用的催要。又因为原、被告双方并未签订过正式的物业服务合同，本院无法确定被告该向原告缴纳物业费的时间，故本院推定原告向被告提供完整年度的物业服务后的次年1月1日起可以向被告进行催要，据此计算，原告主张的2015年度之后的物业费未超过诉讼时效，原告主张的2015年度之前的物业费，因超过法律规定的诉讼时效，本院不予支持。同时，原告与案外人甘肃万盛置业有限责任公司签订的《物业管理委托合同》载明委托管理期限为2014年1月1日至2018年12月31日，因此对于原告主张的2018年12月31日之后的物业服务费用，本院不予支持。原告未与被告签订过书面的物业服务合同，但根据原、被告在庭审时的陈述，虽原告2012年8月6日起不再向被告提供卫生、维修、安保等物业服务，被告公司所在楼层的卫生、维修、安保也由被告自行负责，但是根据原告与案外人签订的《物业管理委托合同》以及兰州市物价局下发的《经营服务性收费许可证》中载明的“收费项目”，可以证明原告为万盛大厦提供了的二次供电、二次供水、电梯的使用及维护、公共区域的楼道亮化及周边绿化等公共项目的物业服务，被告作为该大厦的住户，事实上享受了原告所提供的上述公共项目的物业服务，故本院认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告在事实上享受了部分的物业服务，依据公平原则，应当就二次供电、二次供水、电梯的使用及维护、公共区域的亮化及周边绿化等公共项目的物业服务向原告支付一定数额的物业费。对于物业服务费的数额问题，因原告未与被告就相关物业服务的事项和收费标准进行协商，原告在客观上存在一定过失，因此其应当承担因其过失导致的物业费用无法具体确定的后果。据此，结合本案的实际情况及原告的过错程度，参照兰价办发［2017］79号《兰州市物价局兰州市住房保障和房产管理局关于印发兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准的通知》中的附件《兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准》和兰价行审发［2013］312号《兰州市物价局关于核定甘肃万盛园物业管理有限公司服务收费标准的通知》中的附件《物业服务收费标准》的规定，根据公平原则与诚实信用原则，本院酌定被告应承担2015年度至2018年度产生的物业费共计40000元。综上所述，原告的基本诉请有事实及法律依据，据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十八条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告甘肃省农业生产资料总公司给付原告甘肃万盛园物业管理有限公司物业费40000元；二、驳回原告甘肃万盛园物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8815元(已减半收取)，由被告甘肃省农业生产资料总公司负担247元，由原告甘肃万盛园物业管理有限公司负担8568元。以上由被告甘肃省农业生产资料总公司所负担的款项共计40247元，由其于本判决生效之日其十日内给付原告甘肃万盛园物业管理有限公司。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 赵 丹二〇二〇年十二月二十九日书记员 白永祯