四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15707号 上诉人（原审被告）：四川省国韵商贸有限责任公司，住所地：成都市郫都区犀浦镇下街****。 法定代表人：石飞，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：孙杨，女，公司员工。 委托诉讼代理人：李秋林，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李曼，女，1986年6月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：朱伟，男，系李曼之夫。 委托诉讼代理人：张园堃，四川圆周律师事务所律师。 上诉人四川省国韵商贸有限责任公司（以下简称国韵公司）因与被上诉人李曼商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年10月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 国韵公司上诉请求：1.撤销成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初312号民事判决，改判驳回李曼的全部一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李曼承担。事实和理由：一、案涉房屋在约定的交付期限内，国韵公司取得了竣工验收报告、实测报告，已经达到约定的交付条件，李曼未在通知的房屋交付时间办理交房手续，根据《玖西堂商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第十一条第2、3款的约定，视为已于2019年8月30日交付，国韵公司不应承担逾期交房的违约责任。二、即使案涉房屋未于2019年8月30日交付给李曼，根据国韵公司的举证及一审法院的认定，李曼于2019年8月31日第一次至案涉房屋检查时，其所提出的问题均为装饰装修瑕疵问题，无地基基础和主体结构质量问题，且李曼提出的装饰装修瑕疵问题未导致其合同根本目的无法实现。国韵公司应按照合同约定承担保修责任，李曼应在约定的时间内办理完毕交付手续，李曼无合同约定和法律规定的理由拒绝收房，视为案涉房屋已按时交付。一审法院关于“鉴于卫生间防水问题本身属于房屋施工中的隐蔽问题……虽李曼在2019年8月31日验房时并未书面提出该问题，但其后进一步验房时提出该问题具有现实合理性”“相关问题应视为影响合同目的实现的问题”的认定，违背了《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）关于房屋交付的约定。三、案涉房屋卫生间防水重新施工、拆除更换地砖、柜子等行为非国韵公司原因导致，系李曼错误进行闭水试验导致，国韵公司基于客户关怀无偿修复房屋，国韵公司不应承担因修复导致的逾期交付违约责任。一审法院关于“案涉房屋的卫生间的防水问题及因此而引发的其他渗水、返潮等问题可以排除是李曼使用房屋不当所引发，而应认定国韵公司施工质量问题所引发”的认定无事实依据。四、一审法院未查明国韵公司在整改期间因“××”疫情影响无法施工这一事实，认定国韵公司应承担的逾期交房违约责任期间为2019年9月1日至2020年3月31日，未免除因“××”这一不可抗力影响期间的违约责任，属于事实认定不清，法律适用不正确。 李曼辩称，一审判决查明事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应当予以维持，请求驳回国韵公司的上诉请求。1.国韵公司强调商品房已经达到了交付条件，房屋已于2019年8月30日进行交付，对方所称的标准是开发商自行在合同上制定的标准，房屋标准是建筑工程的质量标准，而案涉房屋是精装房，不能单依据主合同，而应当依据《补充协议》的约定，附件6对房屋的装修标准进行了详细的列举，案涉房屋在精装修没有进行竣工备案，在交房时也没有向李曼出示，精装修的房屋的建筑工程与精装修是一个整体，不能分割，不能依据建筑工程的交付条件证明精装修的条件。事实上，按照补充协议约定的装修标准，应该是收了房屋后就可以马上入住，因为包括了家具、电器设备已经安置完毕，就是“拎包入住”效果，在验房时存在卫生间漏水的问题，就要检查是哪个地方在漏水，李曼就拆除了表面的装修地砖检查何处出现了问题，不管是李曼的主观感受还是质量瑕疵都影响使用，因为无法达到入住的效果，李曼认为国韵公司交付的房屋没有达到交付条件。拆除柜子、地、地砖都是国韵公司自行找人修复的能证明国韵公司所交付的房屋没有达到交付标准。2.国韵公司认为房屋交房后就只应当承担保修责任而不应当承担逾期交房的责任，李曼不认可交房的事实。房屋出现质量问题影响入住不能达到合同目的，国韵公司强调只存在维修义务，维修义务是买受人受领了标的物后，发现了标的物质量问题时出卖人应尽的合同义务，李曼不认可已经受领了标的物，所以不存在保修责任的问题。3.国韵公司认为不应当承担因修复而承担的逾期交房责任，对于李曼来说，无论是开发商还是施工方，就是没有拿到房屋，开发商与施工方就是一体，无论房屋质量是谁在进行维修，对业主来说就是开发商的责任。4.国韵公司提到的疫情的问题，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第3条的规定，当事人对合同不能履行或损失扩大，有可归责事由的可以主张相应的责任。从李曼要求国韵公司修复房屋整整四个月，国韵公司拖到3月，维修责任的加大是国韵公司造成的，国韵公司应当承担相应的法律责任。 李曼向一审法院提出诉讼请求：1.判令国韵公司在一个月内完成涉案房屋修复工作并完成房屋交付；2.判令国韵公司支付逾期交房违约金暂计65197.4元（以总房款2050233元为基数，每日万分之三从2019年9月1日起暂计算至2019年12月15日，实际计算至实际交付房屋日）；3.国韵公司承担本案诉讼费用。庭审中李曼明确其第1项诉讼请求内容为：房屋两个卫生间的防水需进行修复，因卫生间防水问题导致主卧、次卧的地板及主卧的衣柜受潮被拆除需进行修复，卫生间的地砖被拆除需进行修复。 一审法院认定事实：2018年7月28日，李曼与国韵公司签订《商品房买卖合同》，约定李曼以单价17404.35元／㎡，总价2050233元的价格，购买国韵公司开发的坐落于郫都区××镇××街××号××幢××单元××层××号房屋。该合同第四条约定，该商品房为成品住宅，按3195.31元／㎡实施装修。第十五条约定，交付时应取得建设工程竣工验收合格证、面积实测报告书并提供住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表。第十八条第一款约定出卖人在2019年8月31日前向买受人交付该商品房，第五款约定买受人查验的该商品房存在墙面、地、地面渗漏等除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准负责修复并承担修复费用。第十九条约定，除不可抗力外，出卖人逾期交付房屋超过15日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第二十条约定，房屋交付时发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，出卖人及时更换、修理，给买受人造成损失的由出卖人承担相应赔偿责任；更换、修理成本过高且不更换、修理未严重影响房屋的正常使用的，买受人仅能要求出卖人赔偿其因此遭受的损失。该合同附件六对案涉房屋的装修标准及项目进行了约定。同日，双方还签订了《补充协议》。该补充协议第十一条第9项约定，因房屋出现合同第十八条第五款约定的质量问题，且该质量问题致使买受人合同目的不能实现的，买受人可以要求修复后再行交付，修复期间的物业服务费等由出卖人承担。 2019年4月17日，案涉房屋取得《住宅工程质量分户验收结果表》。2019年5月31日，案涉房屋所在楼栋取得《竣工验收报告》。2019年6月26日，案涉房屋所在楼栋取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。2019年8月，国韵公司在成都商报就案涉房屋交房事宜发布公告。 2019年8月31日，李曼到案涉房屋处收房查验时，发现该房屋存在地砖空鼓、墙砖破损等问题，在向国韵公司配合验房人员提出意见后拒绝收房。后李曼方人员在后续验房过程中，又陆续发现案涉房屋卫生间防水存在质量问题并导致相关墙面出现返潮等问题，并向国韵公司所委托的第三方配合收房人员提出。期间，国韵公司陆续对案涉房屋卫生间防水进行了重新施工，拆除的地砖、柜子并重新安装相关设施后，于2020年3月31日通过所委托的第三方配合收房人员告知李曼方人员案涉房屋室内问题已整改完毕。 一审庭审中，国韵公司述称在李曼于2019年8月31日验房时拒绝收房后至2020年3月31日修复完毕期间，并未将案涉房屋钥匙交给李曼，每次李曼方人员到案涉房屋现场均需和国韵公司所委托的第三方配合收房人员联系方能进入案涉房屋。李曼述称其在本案诉讼请求中所主张的修复问题已于2020年3月31日处理完毕。 一审法院认为，李曼与国韵公司签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。 关于李曼所主张的案涉房屋相关需修复的问题，因李曼已确认国韵公司已于2020年3月31日修复完毕，一审法院不再处理。鉴于相关问题已修复，国韵公司也已通过其委托的第三方人员通知李曼，李曼也未主张国韵公司存在其他影响交付的问题，李曼的第一项诉讼请求已得到解决。 本案的争议焦点为：国韵公司对案涉房屋的卫生间防水进行重新施工、拆除更换地砖、柜子等行为是否因国韵公司的原因导致，是否视为国韵公司逾期交房。 关于相关行为是否因国韵公司的原因导致的问题。首先，根据本案审理查明的事实，李曼在验房时拒绝收房，其后每次到案涉房屋处查看房屋状况均需由国韵公司委托的第三方人员陪同方能进入案涉房屋，故案涉房屋不存在李曼已日常使用的情况。其次，鉴于卫生间防水问题本身属于房屋施工中的隐蔽问题，不同于日常习惯中“清水房”在交房时在卫生间先行蓄水以展示防水性能便于购房者验收，“精装房”如出现该问题在客观表现上则不如“清水房”直观；虽李曼在2019年8月31日验房时并未书面提出该问题，但其后进一步验房时提出该问题具有现实合理性。其三，本案案涉房屋系“精装房”，国韵公司所交付的房屋应当是已具备卫生间正常使用条件的房屋，虽一审庭审中李曼述称其在卫生间进行了“闭水试验”，但结合李曼方人员与国韵公司所委托的第三方配合收房人员的微信聊天记录中李曼方人员“我上次放的水全部漏在回填层里面去了，根本没有从地漏流走”的陈述，该“闭水试验”的强度应认定为未超过卫生间日常使用条件的试验。其四，在国韵公司委托人员在场的情况下，国韵公司也未举证证明李曼在进入房屋后存在故意不当使用房屋的情况。其五，国韵公司事后对案涉房屋的防水在拆除了地砖后进行了重新施工，也可以认定国韵公司自身也认为防水问题需要重新施工。综上，案涉房屋的卫生间的防水问题及因此而引发的其他渗水、返潮等问题可以排除是李曼使用房屋不当所引发，而应认定为国韵公司施工质量问题所引发。对国韵公司辩称相关问题并非其原因导致的意见，与本案审理查明的事实不符，一审法院不予采纳。 关于本案是否应认定为国韵公司逾期交房的问题。首先，本案李曼所购买的房屋系成品住宅，双方合同也对装修项目、标准等进行了约定，故国韵公司向李曼交付的房屋应为满足成品住宅使用条件的房屋；但因国韵公司对卫生间防水进行重新施工并拆除更换地砖、柜子等，且李曼所主张的需修复的相关问题也非普通的涂料粗糙、墙砖平整度不够等未严重影响房屋使用的瑕疵问题，客观上导致李曼不能在合同约定的期限内正常使用房屋，故相关问题应视为影响合同目的实现的问题。其次，虽双方合同中约定，国韵公司在交付房屋时应取得建设工程竣工验收合格证、面积实测报告书并提供住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表，但鉴于案涉房屋系“精装房”，前述文件本身并不能充分说明案涉房屋一定不存在影响合同目的实现的问题，而应以案涉房屋是否实际出现了影响合同目的实现的问题来予以认定。其三，根据双方合同约定，房屋出现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题致使买受人合同目的不能实现的，买受人可以要求修复后再行交付，该修复后再行交付的时间应视为国韵公司事实上交付房屋时间。其四，虽双方在合同中也约定了案涉房屋如出现需修复问题的，修复期间的物业服务费等由国韵公司承担，但双方并未约定国韵公司在出现该条款约定情形时仅承担修复期间的物业服务费等损失而不承担其他责任。其五，结合双方合同约定内容来看，如案涉房屋出现需修复问题并导致合同目的不能实现的，李曼有要求国韵公司修复的权利与要求国韵公司承担逾期交房责任的权利，二者的诱发原因虽可能相同但权利请求基础不同故并不冲突，在此情况下，李曼选择主张逾期交房的权利，不违反双方合同约定，于法有据。综上，案涉房屋的交付时间应认定为国韵公司对相关问题修复完毕后的2020年3月11日，本案应认定为国韵公司逾期交房。对国韵公司辩称其不属于逾期交房的意见，一审法院不予采纳。 综上，国韵公司因施工问题，导致未能在合同约定期限内向李曼交付符合合同约定标准的房屋，应承担逾期交房的违约责任。根据双方合同约定，国韵公司应从逾期交房的次日也即2019年9月1日起至2020年3月31日止，按日计算向李曼支付全部房价款万分之三的违约金，共130394.82元（即2050233元×0.3‰×212天）。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、国韵公司在判决生效之日起十日内向李曼支付逾期交房违约金130394.82元；二、驳回李曼的其他诉讼请求。本案收取案件受理费1454元，由国韵公司承担。 二审中，国韵公司向本院提交如下新证据：1.受国韵公司委托办理交房的成都竣捷装饰工程有限公司出具的《情况说明》一份，拟证明案涉房屋地板及家具受潮维修系李曼一方擅自进行闭水试验忘记关闭花洒造成。2.四川省应急委员会关于启动突发公共卫生事件应急响应的决定三份，拟证明因新冠疫情突发，2020年1月24日至3月24日期间按照疫情防控要求，不能进行维修施工，构成不可抗力，应予免责。李曼对第一组证据发表质证意见称，成都竣捷装饰工程有限公司因与国韵公司存在合同关系，双方有经济联系，其出具的《情况说明》没有证明力；李曼对第二组证据发表质证意见称，对该组证据的三性无异议，但不能达到国韵公司的证明目的，维修责任的加大是可以归责的，国韵公司依法应当承担相应的责任。对国韵公司所提交《情况说明》的真实性合法性本院予以认可，对该证据的其证明力，本院将结合案件事实及其他证据材料予以综合认定。对第二组证据的真实合法性及证明力，本院予以采信。 二审中，本院查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.国韵公司是否构成逾期交房？2.国韵公司主张的免责事由是否成立？对此，本院评述如下： 案涉《商品房买卖合同》第十八条约定，出卖人在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。该处“8月31日前”并未明确是否包含31日，参照《中华人民共和国民法总则》第二百零五条的规定，该处“8月31日前”应当包括“31日”的本数，双方当事人事实上于2019年8月31日进行了房屋交付查验，因此，国韵公司关于案涉房屋已于2019年8月30日视为交付的主张不能成立。 《商品房买卖合同》第十八条第（五）款“修复”约定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……”《补充协议》第11条第9项“关于本合同第十八条第五款修复问题的特别约定”（1）规定：“买卖双方一致确认，因房屋出现合同第十八条第五款约定的质量问题，且该质量问题致使买受人合同目的不能实现的，买受人可以要求修复后再行交付，修复期间的物业服务费等由出卖人承担。”上述约定表明，在案涉房屋存在屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂等质量问题时出卖人负责修复后再行交付。李曼所购房屋为精装房，国韵公司应当向李曼交付符合使用条件的房屋，案涉房屋自收房查验之日起即因质量问题而由国韵公司进行修复整改，客观上造成李曼未能按期入住，其购买精装房的合同目的未能实现，因此，国韵公司构成逾期交房，对国韵公司关于其承担“质量保修责任”而非“逾期交付责任”的主张本院不予支持。 案涉房屋在未能如期交付之前，一直处于国韵公司控制之下，李曼一方进入房内查看并进行闭水试验，应已征得同意并有国韵公司工作人员在场，国韵公司并无直接证据证明李曼一方在进入房屋后存在故意或重大过失导致房屋损害结果的发生，现有证据也不足以证明案涉房屋卫生间的防水问题及因此而引发的其他渗水、返潮等问题系李曼一方造成，因此，国韵公司应当承担房屋交付前的风险和维修责任。 新冠疫情系全球性重大公共卫生事件，2020年1至3月，我国正处于疫情防控形势最严峻时期，生产生活均受到严重影响，新冠疫情构成不可抗力因素。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）款：“疫情或者疫情防控措施导致合同不能履行，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或疫情防控措施的影响程度，部分或全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任……”之规定，鉴于疫情前国韵公司就曾履行维修整改义务，并不存在国韵公司的行为导致损失扩大的情形，故对国韵公司关于2020年1月24日至3月24日期间因不可抗力因素免责的主张本院予以支持，违约金计算天数相应扣减61天，即违约金金额计算为2050233元×0.3‰×（212－61）天＝92875.55元。 《商品房买卖合同》对逾期交房违约金计算方式的约定具体明确，系双方真实意思表示，国韵公司也未举证证明违约金数额过分高于李曼的实际损失，故对国韵公司要求调减违约金的诉请本院不予支持。 综上，国韵公司的上诉请求部分成立。一审判决事实认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初312号民事判决第二项，即“驳回李曼的其他诉讼请求”； 二、变更成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初312号民事判决第一项“四川省国韵商贸有限责任公司在本判决生效之日起十日内向李曼支付逾期交房违约金130394.82元”为“四川省国韵商贸有限责任公司在本判决生效之日起十日内向李曼支付逾期交房违约金92875.55元”； 三、驳回李曼的其他诉讼请求。 一审案件受理费1454元，由四川省国韵商贸有限责任公司负担1000元，由李曼负担454元；二审案件受理费2908元，由由四川省国韵商贸有限责任公司负担2000元，由李曼负担908元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  李 俊 二〇二〇年十二月七日 法官助理  廖成春 书 记 员  杨珍梅