广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初29117号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*************、307、203室、9楼展馆，统一社会信用代码914************629。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：梁惠芳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李颖斯，女，该公司员工。被告：郭小蓉，男，1984年10月19日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易速裁审理程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁惠芳、李颖斯，被告郭小蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2019年9月30日起至2020年8月止的物业服务费2419.72元(按该物业的房屋建筑面积121.84㎡，每月每平方米1.80元计收，每月的物业服务费为219.31元)；2.被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金694.26元(该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日2‰为标准，暂计至2020年8月20日)；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告通过合法合规的招投标程序，获得南海区西樵镇西岸新城区新城中路北101号山林水语新城项目的物业管理服务资格，并于2016年10月28日与广东业和房地产开发有限公司签订了《山林水语新城佛山市前期物业服务委托合同》，约定由原告向被告的南海区西樵镇西岸新城区新城中路北101号山林水语新城翡翠湾23座1004房提供物业服务，被告应每月向原告缴纳219.31元的物业服务费，如被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付的物业服务费的2‰交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业服务，但被告自2019年9月30日至今一直拖欠物业服务费，原告多次向被告催缴，但是被告始终没有支付，被告拖欠物业服务费的行为已经严重违反了合同约定，侵犯了原告合法权益，依法应当承担违约责任。被告辩称，一、被告因房屋质量问题直至2020年4月12日才收楼，故不同意支付2019年9月30日至2020年4月12日期间的物业费。理由如下：首先，被告自2019年9月中旬第一次去检验房屋时发现房体存在很多问题，例如墙面开裂、客厅地面不平整等，2019年12月底，被告再去检验时发现墙体还是开裂、洗手间漏水、小房门后面没有安装挡门的固定设施等，当时要求原告尽快整改，后来原告说已经整改好了，被告再次于2020年1月去检验又发现主卫门吸松动，书房墙面油漆修补粗糙，小阳台热水角阀漏水，主卧门两边下部油漆粗糙等，被告为此责备原告工作人员。经过多次催促，问题直至2020年3月27日才修复完毕，鉴于新冠疫情的原因，被告于2020年4月12日才收楼。根据《商品房买卖合同》第九条，原告交付时应向被告提供建设工程竣工验收设备证明文件和房屋测绘报告，以及《住宅质量保证书》等，但原告并未提供，而是通知被告验收房屋，以被告肉眼检查的问题为准进行维修，直至被告没有发现问题为止。其次，被告已多次口头或微信告知原告，被告同意支付自2020年4月12日后的物业费，但原告一直没有处理，所以被告不存在拖欠物业费。综上，导致上述纠纷的主要原因并非被告，根据《商品房买卖合同》第十一条第二、三项，在办理交付手续前，被告有权对商品房进行查验及拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由原告公司承担。二、本案诉讼费用应由原告承担。三、请依法驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、核准变更登记通知书（复印件各1份），被告身份证（复印件1份），用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《佛山市前期物业服务委托合同》（原件1份）、《山林水语新城前期物业服务合同补充协议》（原件1份）、物业服务收费备案表（原件1份2页）、委托授权书（原件1份），用以证明服务合同合法有效，对被告也具有法律约束力，原告有权要求被告支付服务费及逾期付款违约金。3.入住登记表（原件1份）、山林水语新城物业及资料移交书（原件1份），用以证明被告为涉案房屋的业主，已收楼入住，应当按约支付物业服务费。4.《商品房买卖合同（预售）》（复印件1份）、佛山市不动产登记信息查询结果（打印件1份），用以证明被告为涉案房屋的业主及涉案房屋的面积。5.物业服务费催缴通知单（复印件2份）、整付零寄交寄清单（原件2份）、中国邮政物流详情（打印件2份），用以证明原告多次以催收函方式催告被告支付物业服务费及违约金，但被告仍拒不支付。6.买卖合同重要事项告知书（原件1份），用以证明开发商已告知被告涉案房屋收楼的相关手续及物业费缴费日期。7.原告工作人员与郭小蓉微信聊天记录截图（打印件4页）、郭小蓉微信号页面截图（打印件1页），用以证明被告反映的维修问题，开发商已有跟进处理。诉讼中，被告举证如下：1.照片（打印件1页3张）、被告与碧桂园陈剑娣微信聊天记录截图（打印件2页）、被告与吕工翡翠湾碧桂园微信聊天记录截图（打印件1页）、被告与佛肇客关胡工微信聊天记录截图（打印件1页），微信聊天记录均与手机原始载体核对一致，用以证明涉案房屋存在质量问题，开发商一直没有处理好，导致被告没能按时收楼，且被告收楼时，开发商也没有把商品房测绘图、竣工验收备案证明、住宅使用说明书、住宅质量保证书给被告。本院经审查认为，原告提供的证据1、4，被告没有异议，本院予以确认。证据2、3、6、7，被告对真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认；对原告主张的证明内容是否采信，将在下文论述。证据5，相关邮件未妥投，被告亦有异议，本院不予确认。被告提供的证据1，反映了被告因涉案物业的维修与开发商员工进行沟通处理，与本案相关联，本院予以确认。根据上述采信的证据，结合原、被告陈述，本院确认事实如下：2016年10月28日，原告（乙方）与广东业和房地产开发有限公司（甲方，以下简称业和公司）就坐落于广东省佛山市南海区西樵镇西岸新城区*********的山林水语新城小区的物业管理服务事宜签订《佛山市前期物业服务委托合同》（以下简称物业服务合同）、《山林水语新城前期物业服务合同补充协议》（以下简称补充协议）。物业服务合同第六条约定，高层住宅物业服务费按1.80元/平方米/月计收；第七条约定业主或承租人应在每月5日前交纳当月物业服务费，已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。补充协议第三条第5点约定，纳入本物业管理范围的已竣工但尚未交付给业主使用的物业（因业主原因未收楼的除外），物业服务费由甲方交纳；第六条第4点约定，甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一天向物业服务企业交纳应付费用2‰的违约金。2018年4月7日，被告与业和公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向业和公司购买坐落于广东省佛山市南海区西樵镇西岸新城区*********的山林水语新城翡翠湾23座1004号房，收楼日期为2019年9月30日。在约定收楼时间前后，被告因涉案物业存在质量问题，多次与开发商进行沟通处理。2020年3月27日，开发商工作人员告知被告问题已处理好，要求被告前往收楼。2020年4月12日，被告于原告处办理收楼手续。庭审后，被告于2020年11月30日向原告交纳了2020年4月12日至2020年11月30日的物业服务费合计1674.06元。另查明，涉案物业实际建筑面积121.84平方米。本院认为，原告接受委托为山林水语新城小区提供物业管理服务，向业主收取物业服务费的前提是实际为业主提供了物业管理服务。本案争议的焦点是被告于2020年4月12日实际收楼前的物业服务费应否由被告承担。经查，虽然案涉物业约定的收楼时间为2019年9月30日，但在这个约定时间的前后，就涉案物业的质量问题，被告多次与开发商沟通解决相关维修事宜，直至2020年3月27日，开发商的员工通过微信告知被告称问题已处理好，要求被告前往收楼。由此可见，被告未能按约定的时间收楼并非被告原因造成，被告在2020年3月27日接到通知，于2020年4月12日于原告处办理收楼手续，并未超出合理时间范围。被告实际收楼后才接受原告提供的物业管理服务，根据涉案物业服务合同第七条、补充协议第三条第5点的约定，收楼前的物业服务费用不应由被告承担。原告要求被告从约定的收楼日即2019年9月30日起交纳物业服务费的理据不足，本院确认被告应从2020年4月12日起按1.80元/平方米/月即219.31元/月的标准向原告交纳涉案物业的物业服务费。庭审后，被告向原告交纳了包括2020年4月12日至2020年8月31日期间的物业服务费，对原告的相关诉讼请求本院不予支持。关于逾期交纳物业服务费的违约金问题。被告于2020年4月12日实际收楼，理应自当天开始交纳物业服务费，被告逾期交纳物业服务费，应支付相应的违约金。根据涉案补充协议第六条第4点的约定，违约金自应缴费日的次月1日即2020年5月1日起分段计算。补充协议约定的违约金标准过高，本院酌定按日万分之五计算。经核算，2020年5月1日至2020年8月20日的违约金为24.44元（详见附表）。原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郭小蓉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年5月1日至2020年8月20日期间的逾期交纳物业服务费违约金24.44元予原告碧桂园生活服务集团股份有限公司；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李倩影二〇二〇年十二月八日书记员  孔捷莹附表欠费月应交金额（元）起算日截止日欠费天数滞纳金（元）2020.4138.892020.5.12020.8.201127.782020.5219.312020.6.12020.8.20818.882020.6219.312020.7.12020.8.20515.592020.7219.312020.8.12020.8.20202.192020.8219.31--00合计----24.44