福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4717号 原告：叶震，男，1971年12月19日出生，香港居民，现住福州市闽侯县。 委托诉讼代理人：黄柏超，福建泰岚律师事务所执业律师。 被告：范良杰，男，汉族，1984年12月29日出生，住福建省福州市仓山区。 原告叶震与被告范良杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告叶震的委托诉讼代理人黄柏超，被告范良杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶震向本院提出诉讼请求：1.解除叶震与范良杰于2016年9月2日签订的《房屋租赁合同》（上街镇国宾大道238号英泰第一城Ａ区海明楼201、202、203、204、205房产）；2.解除叶震与范良杰签订的《房屋租赁合同》、《房屋转租三方协议》［××街镇××商住楼××单元房产］；3.判决范良杰向叶震支付房屋占有使用费［其中，××街镇××商住楼××单元房产的房屋占有使用费从起诉之日起按每月12600元的标准计算至范良杰实际交还房屋之日止；上街镇国宾大道238号英泰第一城Ａ区海明楼201、202、203、204、205房产的房屋占有使用费从起诉之日起按每月21783元的标准计算至范良杰实际交还房屋之日止］；4.判决范良杰向叶震支付因承租上街镇国宾大道238号英泰第一城Ａ区海明楼201、202、203、204、205房产拖欠的租金122628元（计算至2020年9月份）；5.判决范良杰向叶震支付因承租××街镇××商住楼××单元房产拖欠的租金37800元（计算至2020年9月份）；6.判决范良杰因承租××街镇××商住楼××单元房产的所支付的履约保证金20000元归叶震所有；7.判决范良杰因承租上街镇国宾大道238号英泰第一城Ａ区海明楼201、202、203、204、205房产所支付的履约保证金32000元归叶震所有；8.判决范良杰向叶震支付因拖欠上街镇国宾大道238号英泰第一城Ａ区海明楼201、202、203、204、205房产租金而需要承担的违约金30000元；9.判决范良杰向叶震支付因拖欠××街镇××商住楼××单元房产租金而需要承担的违约金50000元；10.本案的诉讼费用由范良杰承担。 事实与理由：2013年10月1日，叶震与范良杰、江群英签订《房屋转租三方协议》，约定叶震与江群英签订的《房屋租赁合同》项下江群英的权利和义务由范良杰享有和负担，叶震与范良杰不再订立新的房屋租赁合同。2013年10月1日起，范良杰承租叶震所有的位于××街镇××商住楼××单元房产（总建筑面积561.78平方米）用于文化培训使用，月租金为12600元。范良杰从2020年4月份起未向叶震支付租金，经叶震多次催讨，范良杰仅于2020年7月份向叶震支付了一个月的租金。 2016年9月2日，范良杰向叶震承租位于上街镇国宾大道238号英泰第一城A区海明楼201、202、203、204、205房产（总建筑面积727.73平方米）用于办公、培训，租期从2016年9月2日起至2021年9月1日止。双方约定，2019年9月2日至2020年9月1日期间的月租金为20169元，2020年9月2日至2021年9月1日期间的月租金为21783元。范良杰拖欠租金累计达30天及30天以上的，叶震有权没收履约保证金。一方违约的，另一方有权要求赔偿违约金30000元。范良杰从2020年3月份起未向叶震支付租金，经叶震多次催讨，范良杰仅于2020年7月份向叶震支付了一个月的租金。 2020年8月12日，因范良杰拖欠叶震数月租金，叶震委托福建泰岚律师事务所向范良杰发出《律师函》，与范良杰解除了案涉房产的房屋租赁关系，要求范良杰交还房产并支付拖欠的租金。然而，截止至起诉之日，范良杰仍未向叶震交还房屋，也未向叶震支付拖欠的租金。综上，叶震为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 范良杰辩称，自2013年承租时起本人都没拖欠过租金。这次欠租是因为不可抗因素造成，本人经营大学生创业服务和教育，因疫情封城导致高校没有开学，公司没有办法营业，导致资金链断裂。租赁合同上有写因不可抗力因素，双方是免责的。因企业倒闭，已经对本人身心造成极大的打击，患上了重度抑郁住院治疗，以上的因素导致拖欠叶震租金。本人在积极解决这些欠的租金。对兰亭轩A座102、103的赔偿金及违约金有异议，因为不可抗力的因素，无法及时支付租金。兰亭轩A座102、103原来也是由叶震的代理人签订的，原来约定的租赁期限已经届满，本人还是按照原来协议转租金，本身合同已经到期了，也不存在所谓的违约跟赔偿。本人原来有提出来要续签，代理人说没关系，按照原来的协议正常交租。正常交租这么多个月，叶震也没提出任何的异议。本人的服务商都被贴了通告，被通知本人与叶震签订的协议实属无效，要求服务商不再打租金给本人，因此也造成了本人这三个月无法收到相关的管理费、服务费及相关的费用。本人希望签订新的合同，继续经营，给范良杰这个月的时间将欠款补上。 当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 上街镇国宾大道238号英泰第一城A区海明楼201、202、203、204、205房屋及英泰第一城A区中心商住楼A（兰亭轩）102-202复式单元、103-203复式单元房产的所有权人为叶震。 2012年7月11日，叶震（甲方、出租方）与江群英（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，第一条、第二条约定甲方将坐落于××街镇××商住楼××复式单元和103-203复式单元出租给江群英用于文化培训。租赁期限为五年，自2012年8月1日起至2017年7月31日止，乙方应合法经营，若有下列情形之一的，甲方可以单方面终止合同并收回房屋，也不需要赔偿乙方任何款、物，乙方不得有异议……乙方拖欠租金累计达30天及30天以上的，要赔偿违约金为月租金的日千分之五元，并没收履约保证金。第三条第一款约定甲乙双方签订合同之日甲方收取乙方诚信押金20000元整，该押金作为租赁合同的履约保证金；第二款约定该房屋2016年8月1日至2017年7月31日期间的月租金为12600元，每个月的租金按月交纳（即每月的1日之前交纳）；第三款约定乙方必须按照约定向甲方按时缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方3天的宽限期。后叶震（甲方、出租方）与江群英（乙方、原承租方）、范良杰（丙方、新承租方）于2013年10月1日签订《房屋转租三方协议》，约定原由乙方承租的位于××街镇××商住楼××复式单元和103-203复式单元房产于2013年10月1日起转租给丙方，甲、丙双方享受原《房屋租赁合同》所有的权利和义务，并承担原《房屋租赁合同》内所有法律责任，不再另立新的房屋租赁合同。该租赁合同期满后，范良杰仍继续承租前述房屋，仍按每月12600元的租金标准支付租金至2020年6月，同时已付清押金20000元。双方未重新签订新的租赁合同。 2016年9月2日，叶震（甲方、出租方）与范良杰（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同第一条、第二条约定：甲方将坐落于上街镇国宾大道238号英泰第一城A区海明楼二层（即上街镇国宾大道238号英泰第一城A区海明楼201、202、203、204、205房屋）出租给范良杰，租赁期限为五年，自2016年9月2日起至2021年9月1日止，乙方应合法经营，若有下列情形之一的，甲方可以单方面终止合同并收回房屋，也不需要赔偿乙方任何款、物，乙方不得有异议……乙方拖欠租金累计达30天及30日以上的，要赔偿违约金为月租金的日千分之五元，并没收履约保证金。第三条第一款约定甲乙双方签订合同之日甲方收取乙方诚信押金32000元整，该押金作为租赁合同的履约保证金；第二款约定该房屋2019年9月2日至2020年9月1日期间的月租金为20169元，2020年9月2日至2021年9月1日期间的月租金为21783元，每个月的租金按月交纳（即每月的2日之前交纳）；第三款约定乙方必须按照约定向甲方按时缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方3天的宽限期。合同签订后，范良杰向叶震支付租金至2020年3月，同时已付清押金32000元。 因范良杰未支付租金，叶震委托福建泰岚律师事务所律师于2020年8月12日向范良杰发出两份律师函，分别通知范良杰解除双方签订的两份租赁合同，并要求范良杰收到律师函之日起10日内腾退房屋、没收履约保证金、支付租金等。范良杰于2020年8月14日收到上述律师函。范良杰收到上述律师函后，仍未付清拖欠的租金，也未搬离案涉房屋。 本院认为，叶震与范良杰之间签订的关于案涉房屋的两份租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。商住楼A（兰亭轩）102-202复式单元、103-203复式单元房产虽租赁期限届满，但范良杰仍按合同约定的标准支付租金，且叶震并未提出异议，应视为原租赁合同继续有效。两份租赁合同均约定，乙方拖欠租金累计达30天及30天以上的，甲方可以单方面终止合同并收回房屋，并没收履约保证金。范良杰拖欠租金超过30日，且经催告后未向叶震付清拖欠的租金，已构成违约，叶震要求解除合同的通知于2020年8月14日到达范良杰时发生解除合同的效力，本院确认双方之间的租赁关系于2020年8月14日解除。合同解除后，范良杰应将案涉租赁场所返还给叶震。叶震要求范良杰支付的履约保证金20000元、32000元归其所有，符合合同约定，本院予以支持。范良杰主张其是因为新冠疫情原因导致拖欠租金，不应承担违约责任，其主张疫情期间曾向叶震申请延期支付租金，但并无相关举证，且范良杰拖欠租金的行为发生于复工复产后，根据范良杰自述，其在案涉租赁场所创办的产业园还有服务商入驻，其收取相关的服务费，而截止庭审结束时，范良杰仍未付清拖欠的租金，故对其该项抗辩主张，本院不予采纳。 关于叶震要求范良杰支付自2020年4月起至判决解除合同之日止海明楼201、202、203、204、205房屋租金以及合同解除之后至范良杰搬离之日的房屋占有使用费的诉求。合同约定，该租赁房屋2019年9月2日至2020年9月1日期间的月租金为20169元，故计算至解除之日止的租金为89785元；2020年8月15日起的房屋占有使用费以此标准计算至搬离之日止。 关于叶震要求范良杰支付自2020年7月起至判决解除合同之日止英泰第一城A区中心商住楼A（兰亭轩）102-202复式单元和103-203复式单元房屋租金以及合同解除之后至范良杰搬离之日的房屋占有使用费的诉求。合同约定，该租赁房屋月租金为12600元，故计算至解除之日止的租金为18290元；2020年8月15日起的房屋占有使用费以此标准计算至搬离之日止。 关于叶震要求范良杰支付违约金的诉求，虽然范良杰逾期支付租金的行为确实构成违约，但疫情确实导致范良杰经营困难，且叶震并未举证其实际损失，本院认为范良杰支付的履约保证金已足以弥补叶震的损失，为平衡双方利益，对叶震要求范良杰支付拖欠逾期付款的违约金的诉求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、叶震与范良杰于2016年9月2日签订的关于上街镇国宾大道238号英泰第一城Ａ区海明楼201、202、203、204、205房屋的《房屋租赁合同》以及关于××街镇××商住楼××复式单元和103-203复式单元房产的《房屋租赁合同》、《房屋转租三方协议》于2020年8月14日解除； 二、范良杰应于本判决生效之日起十五日内向叶震支付上街镇国宾大道238号英泰第一城A区海明楼201、202、203、204、205房屋租金89785元，并按20169元/月标准向叶震支付自2020年8月15日起至搬离之日止的房屋占有使用费； 三、范良杰应于本判决生效之日起十五日内向叶震支付街镇国宾大道238号英泰第一城A区中心商住楼A（兰亭轩）102-202复式单元及103-203复式单元房屋租金18290元，并按12600元/月标准向叶震支付自2020年8月15日起至搬离之日止的房屋占有使用费； 四、范良杰向叶震支付的履约保证金合计52000元归叶震所有； 五、驳回叶震其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4930元，减半收取2465元，由范良杰负担（该费应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年十二月四日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条：租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。