黑龙江省佳木斯市东风区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0805民初318号原告：齐小平，男，1965年8月30日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市怀宁县，现住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：秦阳，黑龙江百程律师事务所律师。被告：佳木斯永佳房地产开发有限公司，住所地佳木斯市东风区建国路中段37委。法定代表人：李清波，总经理。委托诉讼代理人：邓丽，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：吴春朋，黑龙江艾未律师事务所律师。原告齐小平与被告佳木斯永佳房地产开发有限公司（以下简称永佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告齐小平的委托诉讼代理人秦阳、被告永佳公司的委托诉讼代理人邓丽、吴春朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐小平向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于佳木斯市××区××天地小区××号门市房屋（建筑面积为217.59平方米）归属齐小平所有；2.判令永佳公司继续履行《商品房认购协议》，与齐小平签订诉争房屋的商品房买卖合同，并出具销售不动产统一发票及办理不动产登记的相关手续，协助齐小平完成上述房屋产权登记；3.案件受理费由永佳公司承担。事实和理由：齐小平系永佳公司开发建设的佳木斯市永佳新天地**外墙保温板施工项目的承包人，通过签订协议的方式，从永佳新天地总经理陈荣申处承包了外墙保温工程。齐小平通过与陈荣申协商一致后，由永佳公司提供位于佳木斯市东风区永佳新天地小区二期P3栋104号门市房屋（建筑面积为217.59平方米）抵偿应付齐小平的工程款项。2016年4月6日，齐小平与永佳公司签署《商品房认购协议》，同日为齐小平出具收款收据。2016年11月24日，齐小平根据永佳公司及物业单位的要求办理涉案房屋的进户手续。2018年9月26日，齐小平将案涉房屋对外出租至今。但至今永佳公司未按双方约定及法律规定，为齐小平出具办理涉案房屋产权登记的相关手续。永佳公司辩称，1.齐小平与永佳公司之间不存在商品房买卖合同关系，齐小平没有向永佳公司缴纳过案涉房屋的房款，因此不具备根据合同法或商品房买卖合同司法解释所规定的相关权利；2.永佳公司与齐小平之间不存在外墙保温工程的发包关系，齐小平在诉状中陈述，其与永佳公司所发包永佳新天地工程的实际承包人陈荣申之间存在着建设工程分包关系，并与其进行结算；3.代理人经过庭前阅卷，并与委托人沟通后认为齐小平与永佳公司签订的商品房认购协议系陈荣申在管理永佳公司时与齐小平恶意串通，以永佳公司的财产清偿其个人债务，永佳公司对此不认可并保留追究责任的权利；4.请求法院在查明事实的基础上判决驳回齐小平的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的《永佳新天地三期外墙保温板粘贴协议》、《永佳新天地住宅三期外墙防水耐候质感漆协议》、《永佳新天地住宅三期外墙保温板粘贴协议》、《永佳新天地住宅三期外墙涂料协议》、NO.0000538号《永佳新天地认购书》、房款收据、P3、P4、P7门市进户交费通知单、进户物业费收费明细表、物业费收据、《租房协议》、承租方身份证复印件、《商品房买卖合同》，本院予以确认并在卷佐证。对于齐小平提供的《工程竣工结算请款单》、《工程量结算单》，用以证明2015年12月15日，齐小平与陈荣申结算，陈荣申应当支付齐小平三期工程F、G、J、K楼工程款1596747元；2020年1月11日，齐小平与陈荣申结算，陈荣申应当支付齐小平三期工程P5、P1、P2、P6、W、Y、Z楼工程款3311222元。永佳公司认为公司与齐小平没有直接的建设工程发包关系，也没有与齐小平进行过结算，因此无法确定该组证据的真实性，但《工程量结算单》签署时间是2020年1月11日，此时陈荣申不是永佳公司的实际控制人，其签署的《工程量结算单》是其作为实际施工人与齐小平进行结算，因此，永佳公司对其结算的内容不知晓。本院经审查认为，永佳公司自认2015年至2017年间，陈荣申是其公司实际管理控制人，此期间陈荣申的行为代表公司，故对2015年12月15日陈荣申与齐小平签署的《工程竣工结算请款单》的真实性予以认定。对于2020年1月11日陈荣申与齐小平签署的《工程量结算单》，因陈荣申当时已离职，齐小平未提供陈荣申系代表永佳公司与其签订的相关证据，故对其主张的应当支付P5、P1、P2、P6、W、Y、Z楼工程款3311222元事实不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月，永佳公司作为发包人，佳木斯正东建筑安装有限公司（以下简称正东公司）作为承包人，双方签订了永佳新天地住宅小区K、J、G、F、P1、P2、P5、P6共8栋住宅楼，W、X、Y、Z共4栋配套用房，土建、电气、水暖及相关配套工程（不含消防工程）的建设工程施工合同，涵盖了齐小平于2015年7月2日与永佳公司签订的《永佳新天地三期外墙保温板粘贴协议》、2015年9月3日签订的《永佳新天地住宅三期外墙防水耐候质感漆协议》、2016年6月5日签订《永佳新天地住宅三期外墙保温板粘贴协议》、2016年6月10日签订的《永佳新天地住宅三期外墙涂料协议》中约定的工程项目。上述四份协议承包人处均是齐小平个人签名，除第一份协议陈荣申在合同发包人处签名并加盖永佳公司合同专用章外，其余均是陈荣申个人签名。永佳公司认可齐小平上述工程的地点、内容、工程量及完工情况。永佳公司自认2015年至2017年间，陈荣申是其公司实际管理控制人。2015年12月15日，陈荣申与齐小平就《永佳新天地三期外墙保温板粘贴协议》、《永佳新天地住宅三期外墙防水耐候质感漆协议》中的多层外墙涂料、外墙保温及后增工程量进行结算，金额为1596747元。2016年4月6日，永佳公司与齐小平就永佳新天地小区P3栋104号商铺签订《永佳新天地认购书》，加盖永佳公司合同专用章。2016年6月10日的《永佳新天地住宅三期外墙涂料协议》中约定工程款付款方式为按工程进度以栋结算，以一半现金一半房子形式支付，工程款用永佳二期P3栋104门市顶部分工程款，房款总价为1900000元，房款总价为外墙保温及外墙涂料款合并结算。2016年11月4日，永佳公司为齐小平出具1900000元购房款收据。2016年11月24日，齐小平办理了入户手续。2018年9月26日，齐小平将诉争房屋出租。2019年1月29日，永佳公司为齐小平出具诉争房屋2018年11月24日至2019年11月24日期间物业费收据。2018年11月19日，经佳木斯仲裁委员会（2018）佳仲裁字第05号裁决书认定，2014年9月27日至2017年11月30日期间，案外人刘志伟与永佳公司之间存在多笔借贷关系。永佳公司为担保上述款项，于2014年12月31日至2015年1月14日期间，为刘志伟开具了十份《商品房买卖合同》，其中包括本案诉争房产，合同编号为20141231D38413104046。关于本案的争议问题，认定如下：一、陈荣申行为的法律性质及后果。永佳公司主张其与齐小平之间不存在发包关系，涉案工程的实际承包人是陈荣申，齐小平应与其进行结算。本案中，陈荣申与齐小平在2015年至2016年期间共签订四份协议，第一份协议发包人处有陈荣申签名并加盖永佳公司合同专用章，后续三份发包人处只有陈荣申个人签名。2015年至2017年间，陈荣申是永佳公司实际管理控制人，结合第一份协议中加盖了永佳公司合同专用章，陈荣申的行为客观上具有代理永佳公司的表象，齐小平有理由相信陈荣申此期间的行为代表永佳公司，永佳公司也未提供陈荣申个人承包相关工程的证据，故永佳公司应对外承担责任。二、建设工程施工合同是否有效及法律后果。本案齐小平与永佳公司之间的原始法律关系为建设工程施工合同关系。根据法律规定，承包人未取得建筑施工企业资质所签订的建设工程施工合同违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。本案中，齐小平不具备签订建设工程施工合同的主体资格，其以个人名义签订的建设工程施工合同无效。建设工程施工合同履行的过程，已将劳动和建筑材料物化在建筑产品中，工程经竣工验收合格，实际施工人向发包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。永佳公司认可齐小平作为实际施工人已完成协议中约定的工程项目，故应作为合同的相对方向齐小平履行此期间的工程款支付义务。三、双方就工程款是否达成以物抵债协议。2015年12月15日，陈荣申与齐小平就2015年7月2日、2015年9月3日签订的两份协议中约定的工程量及后增工程量进行结算。按照交易惯例，此后永佳公司就应支付工程款。永佳公司于2016年4月6日向齐小平出具诉争房产认购书，并在2016年6月10日与齐小平签订的《永佳新天地住宅三期外墙涂料协议》中，对以诉争房屋抵工程款的事实及金额进行了进一步确认，永佳公司又于2016年11月4日为齐小平出具购房款收据，并向齐小平交付了房屋，应认定双方在债务履行期限届满后达成了以物抵债协议并实际履行。永佳公司以P3栋104号房产所有权代偿其应向齐小平支付的工程款。虽然协议约定的抵工程款数额超出工程款结算数额303253元，但结合双方还签订有其他工程施工协议，工程款尚未结算，对超出部分的工程款可在后续结算过程中予以抵扣，不影响以物抵债协议的效力。永佳公司曾与案外人刘志伟就诉争房屋签订《商品房买卖合同》，用于让与担保双方的债权，并非真实的房屋买卖关系，永佳公司与齐小平之间的以物抵债协议不存在恶意损害第三人合法权益及其他无效情形。四、《永佳新天地认购书》的性质及附随义务的履行。永佳公司与齐小平根据双方的以物抵债事项签订了《永佳新天地认购书》，认购书中的房产已建成，永佳公司为齐小平出具购房款收据。根据《商品房买卖合同司法解释》的规定，该认购书具有商品房买卖合同属性，齐小平的工程款转化为购房款。根据《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，齐小平完成了交付房款义务，永佳公司完成了交付房屋义务。根据诚实信用原则及商品房买卖合同的性质、目的、交易习惯，永佳公司应继续履行附随义务协助齐小平办理诉争房产权属登记。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第五十二条第（五）项、第六十条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告齐小平与被告佳木斯永佳房地产开发有限公司签订的NO.0000538号《永佳新天地认购书》有效；二、被告佳木斯永佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告齐小平办理佳木斯市永佳新天地小区P3栋104号商铺权属登记；三、驳回原告齐小平的其他诉讼请求。案件受理费21900元（原告已交纳），由被告佳木斯永佳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  陈 琳人民陪审员  吕玲秋人民陪审员  王国权二〇二〇年十二月九日书 记 员  李晓凤