广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初35312号原告：广东合润投资发展有限公司，住所地广州市越秀区永福路**大院。法定代表人：丘松东，职务总经理。委托诉讼代理人：徐款梨，广东伯方律师事务所律师。被告：江远康，男，1976年8月26日出生，汉族，身份证住址广东省丰顺县，现住广东省广州市白云区。第三人：广州市隆昉投资服务有限公司，，住所地广州市越秀区永福路**大院**楼****楼****楼首层法定代表人：何兆华。原告广东合润投资发展有限公司（以下简称合润公司）诉被告江远康，第三人广州市隆昉投资服务有限公司（以下简称隆昉公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐款梨，被告江远康到庭参加诉讼。第三人隆昉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付广州市越秀区永福路44号一号楼5楼自编528号房2017年7月1日至2018年8月31日场地占用费84227.8元（参照被告与隆昉公司签订的《租赁合同》租金标准计算，其中2017年7月至2018年5月每月5952.50元；2018年6月至8月每月6250.10元）；2.判令被告向原告支付案涉房屋2018年7月的电费1145元，公摊水费50.05元，2018年8月电费58.8元、公摊水费50.05元、2018年7月、8月垃圾费各35元；3.判令被告向原告按年利率24%的标准计付诉请1场地占用费的滞纳金（以每月场地占用费为基数，自当月16日起计至实际清偿之日止）。事实和理由：广州市越秀区永福路44号大院产权人为广东省出版集团有限公司（以下简称省出版公司）。省出版公司于2010年3月26日将该场地出租给第三人，第三人再分租给数百名小租户。其中，被告承租涉案场地一号楼5楼自编528号铺，租赁期限自2013年6月1日至2021年5月31日。后因第三人拖欠租金严重违约，省出版公司起诉要求解除与第三人的租赁合同。广东省高级人民法院于2017年2月27日以（2016）粤民终1203号终审判决书解除了双方的租赁合同，并判决第三人应于判决生效后十日内将涉案场地交还给省出版公司及清交租金等费用。该判决于2017年3月8日生效。2017年3月28日，省出版公司分别通过刊登报纸及在现场张贴公告的形式通告各租户，要求各租户将2017年3月18日后发生的租金、管理费、水电费、停车费用交给省出版公司。但各租户均未响应，继续使用涉案场地内的商铺进行经营。第三人也未履行判决确定的义务。省出版公司遂向法院申请强制执行上述判决。在执行过程中，省出版公司将涉案场地重新挂牌招租，承租条件之一为承租人必须受让省出版公司在上述判决书所判决的全部债权及未判决债权，即包括省出版公司对第三人、王波未判决的租金、场地占用费等债权，也包括了对各小租户的场地占用费、滞纳金等债权。原告经过竞拍取得涉案场地的承租权，与省出版公司签订了《永福路44号大院租赁合同》及《债权转让合同》，受让了上述各项债权。原告于2018年8月1日和第三人办理书面交接手续正式进场接管。经查，被告拖欠2017年7月至2018年8月的场地占用费。原告通过公告、电话、短信多次催收，被告仍拒绝支付。原告认为，第三人与省出版公司的租赁合同已于2017年3月8日解除，被告作为次承租人与第三人的租赁合同亦相应解除，被告占有使用涉案商铺经营的法律依据已经丧失，被告本应向省出版公司腾退商铺。但省出版公司为保障场地内数百名小租户的稳定经营，特发出公告通知各小租户直接向省出版公司交纳租金等费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告既然不腾退商铺而是继续占用商铺经营的，应向省出版公司交纳场地占用费。现原告已受让取得省出版公司对各小租户场地占用费的债权，并已履行支付债权转让款及向被告送达债权转让通知之义务，被告仍拒绝向原告付款。此外，原告认为涉案房屋为办公用房，并非商业用房，如法院需要参考价标准认定场地占用费，应按办公用房租金标准，即每月60元/平方米计算，不同意按照商业用房标准折价计算。为此提出上述诉讼请求。被告辩称：本人于2011年6月14日，从广州泰华祥企业管理有限公司租得“广州新华汽车用品展贸中心”526号档口，并交纳10000元整。2013年6月1日，档口编号变更为528号。2013年7月23日,在商场的要求下，本人与第三人重新签订租赁合同，租赁期限从2013年6月1日至2021年5月31日，并交纳租赁押金15000元、水电押金2000元。2011年6月14日起至2017年3月份期间，本人一直按时交纳租金，管理费，水电费，诚信经营。但从2017年3月份起，不知道什么原因，商场管理变得越来越乱，管理越来越差，时常通道随处堆放杂物，垃圾几天没人处理，电梯停了也没人维修，也经常不开成了摆设；停车场混乱，乱停乱放，严重影响经常环境，扰乱商业市场秩序，故甲方在此期间并没有履行到合同第五条所规定的权利和义务，有违约在先的嫌疑。从2017年3月起，商场的物业管理处已房门紧锁，无人收租金，也出过通知说暂停收租，作为租户，自然也就缴费不成功。这种混乱的环境下，我方根本没法经营，没有继续下去的必要，故本人于2017年10月份撤出528档口。商场的管理问题，给本人及各租户造成了巨大的损失，第三人作为管理方应有不可推卸的责任。第三人无意见陈述。经审理查明:广州市越秀区永福路44号大院为省出版公司名下房产，省出版公司领取有房地产权证。省出版公司曾就涉案场地与第三人隆昉公司及王波的租赁合同纠纷向广州市中级人民法院提起民事诉讼，要求判令确认双方签订的《永福路44号物业租赁合同》及其补充协议书在2015年10月1日解除，隆昉公司交还场地、支付欠租并计付滞纳金，王波对隆昉公司的部分债务承担连带清偿责任等。广州市中级人民法院经审理后作出(2015)穗中法民五初字第87号民事判决书，其中查明：隆昉公司在诉讼中称涉案场地在整体改造后为对外招租、招商模式，现在场地内有200-300户的小租户在使用。省出版公司明确表示如果法院确认省出版公司、隆昉公司租赁合同解除，省出版公司只要求隆昉公司把场地交还给省出版公司，不需要小商铺的实际使用人退场，也不申请追加小租户作为本案当事人。该院遂判决：一、省出版公司与隆昉公司于2010年3月25日签订的《永福路44号物业租赁合同》及《补充协议书》于本判决生效之日起解除；二、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，将位于广州市永福路44号房屋交还给省出版公司经营管理；三、省出版公司在隆昉公司履行前述第二项判项之日起十日内，向隆昉公司退还保证金9800000元；四、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付2014年12月至2015年9月、2016年4月至2016年6月欠付的租金共计11437000元，并计付滞纳金（按前述欠付租金为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2016年6月25日起计至实际清偿之日止）；五、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付滞纳金970000元；六、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付违约金6000000元；七、王波对隆昉公司欠付省出版公司的2015年1月至2015年9月的租金8267400元及滞纳金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，2015年1月21日起至2015年2月20日止以918600元为本金，2015年2月21日起至2015年3月20日以1837200为本金，2015年3月21日起至2015年4月20日以2755800为本金，2015年4月21日起至2015年5月20日以3674400为本金，2015年5月21日起至2015年6月20日以4593000元为本金，2015年6月21日起至2015年7月20日以5511600元为本金，2015年7月21日起至2015年8月20日以6430200元为本金，2015年8月21日起至2015年9月20日以7348800元为本金，2015年9月21日起以8267400元为本金，计至实际清偿之日止）承担连带清偿责任；八、驳回省出版公司的其他诉讼请求。隆昉公司对该判决不服，提起上诉。广东省高级人民法院于2017年2月27日以（2016）粤民终1203号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决已于2017年3月8日发生法律效力。2018年7月27日，原告（乙方）与省出版公司（甲方）签订《永福路44号大院租赁合同》及《债权转让合同书》。上述《永福路44号大院租赁合同》载明：甲方出租给乙方的房屋位于广州市永福路44号大院，出租房屋面积为26087.42平方米，租赁期限从本合同生效当日起（2018年7月27日签署后且乙方按约定缴纳相应款项后）至2030年9月30日止；出租房屋不交吉，出租房屋在本合同签署日前由其他主体占用，乙方负责自行平稳收回出租房屋的占有并承担相应的费用及责任；甲方不负责出租房屋的交付；甲方在（2015）穗中法民五初字第87号案诉讼中曾陈述过:此前,隆昉公司与小租户已签署并生效且未履行完毕的租赁合同继续延续至合同期限届满当日，乙方承租后，乙方必须履行甲方的前述陈述，如小租户同意与乙方按原承租条件建立租赁关系的，乙方可以办理，否则因此产生的损失和后果均由乙方承担等。上述《债权转让合同书》约定，甲方向乙方转让的债权包括“就广州市越秀区永福路44号大院，自2016年7月1日起至甲方与乙方签署《永福路44号大院租赁合同》（合同编号：粤出集司ZL2018001）当日（不含签署当日）止期间，甲方对隆昉公司享有的租金、场地占用费、滞纳金、违约金等债权总额”等。2018年7月31日，省出版公司与原告签订《生效确认书》，确认上述《永福路44号大院租赁合同》于2018年7月30日生效。2018年8月1日，省出版公司（甲方）与原告（乙方）签订《关于永福路44号大院小租户部分欠租欠费处理协议》。其中载明：甲方与隆昉公司《永福路44号物业租赁合同》解除之日起至2017年6月30日期间的场地占用费属于甲方对隆昉公司的所享有的债权；自2017年7月1日起，各小租户仍占用物业经营的，所产生的物业占用费用、滞纳金、违约金等（按租户与隆昉原租赁合同计付）及实际产生的其他费用（应向其他有关部门缴纳的管理费、水电费等除外）应属于甲方对各小租户所享有的债权。甲方明确表示：在《债权转让合同书》中的债权范围包括甲方对隆昉公司、王波所享有的债权，也包括甲方对各小租户所享有的债权。如日后法院判决对自甲方与隆昉公司《永福路44号物业租赁合同》解除之日至租赁期限届满之日期间应向出版集团履行支付租金或场地占用费的债务人主体另有认定的，则本债权转让中的债务人以判决认定为准，甲方同样确认已将对判决认定的债务人所享有的债权转让给乙方；乙方向各小租户催收债权的，甲方有义务出具债权转让通知书等；甲方按照乙方提供的欠费租户名单出具债权转让通知，该通知由乙方送达等。在该协议后附有《欠费租户名单》，其中包括本案被告（所承租商铺为涉案商铺）。另查明，2013年7月23日，第三人（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区永福路44号“广州新华汽车用品展贸中心”528号铺位出租给乙方作汽车用品展示及办公用途，该铺建筑面积85.7平方米，共一层；租赁期限自2013年6月1日起至2021年5月31日止；2013年6月1日至2015年5月31日，一层月租金和月管理费合为60元/平方米；从2015年6月1日起，月租金和月管理费在上一年基础上每年均递增5%，水电费按月实际消耗缴交等。2018年8月22日，第三人隆昉公司作出《声明》，主要内容为：隆昉公司与省出版公司关于广州市越秀区永福路44号大院（广州新华汽车用品展贸中心）的物业租赁合同已于2017年3月8日解除，合同解除后，场地事实上仍由我司提供物业管理和代缴水电费，但自2017年7月起各租户已不再向我司交纳租金、物业管理费，水电费也时有拖欠。自2018年7月30日起，合润公司取得广州市越秀区永福路44号大院的承租经营权，同时获得了省出版公司对我司的全部债权（包括已判决债权及未判决的债权）及租赁合同解除后的场地占用费。有鉴于此，我司特此声明：一、因我司已无承租租赁经营权，对合润公司直接向各租户收取2017年7月份起的租金（场地占用费）、物业管理费、水电费、滞纳金等无异议，合润公司收取后，我司不会向各租户重复收取。二、因我司对合润公司负有巨额债务未能清偿，各租户基于我司与各租户之间的租赁合同项下的租金、物业管理费、水电费、滞纳金等，自合润公司取得租赁经营权后，转由合润公司自行收取，我司不会向各租户重复收取原合同项下任何款项等。2018年12月27日，原告以EMS全球邮政特快专递方式向被告身份证登记住址邮寄省出版公司作出的《债权转让通知书》及原告作出的《催收通知》，告知省出版公司将其享有的向被告收取2017年7月至2018年7月528号铺场地占用费、水电费、垃圾费及滞纳金的债权转让给了原告，此前已多次通过场内公告、电话等方式催缴，现再次通知被告交纳等。该邮件妥投，由他人签收。本案审理过程中，原告为证明其与省出版公司就债权转让已作出充分告知及被告至2018年8月仍在使用涉案商铺，向本院提交如下证据：1.省出版公司于2017年3月28日在《羊城晚报》A2版刊登的《公告》报纸复印件[其中载明：根据广东省高级人民法院民事判决书（2016）粤民终1203号判决，自2017年3月8日起我集团与隆昉公司于2010年3月25日签订的永福路44号《物业租赁合同》及《补充协议书》均已解除，现公告如下：一、根据判决书之判决，自上述判决生效之日起十日内（即不迟于2017年3月18日），位于广州市永福路**房屋应交还我集团经营管理。二、2017年3月18日起上述物业各租户应将租金、管理费、水电费、停车费等费用请直接交给业主省出版公司，并保留好交款凭证。三、自2017年3月18日起向隆昉公司或其他任何人交纳租金、管理费、水电费、停车费等任何相关费用，我集团均不予认可。四、各租户若有意向继续承租，请携带原租赁合同、营业执照、法人身份证、交款凭证等资料到越秀区水荫路11号后座203室办理登记手续等。2.省出版公司于2018年7月31日发出的《公告》（其中载明告知如下：一、我司与隆昉公司关于永福路44号大院的租赁合同经法院判决已于2017年3月8日解除，我司已将物业重新出租给合润公司，租赁期限自2018年7月30日起至2030年9月30日止，在租赁期限内，该物业由合润公司经营管理……三、因我司与隆昉公司的租赁合同已解除，但场内各租户仍然占用我司物业场地经营，各租户应向我司交纳场地占用费，现我司已将该部分债权转让给了合润公司，因此，请场内各租户在本公告发布后15日内直接向合润公司交纳欠付的租金、场地占用费，已按期足额交纳的，原租赁合同的承租权利可以得以延续，如逾期交纳的，所产生的法律后果由租户自行承担，合润公司有权向拖欠者收回物业等）。3.新华汽配用品展贸中心电表读数表（即抄表记录本，记载涉案528号铺2017年7月25日读数为5442，8月25日读数为5559，9月25日读数为5678，2018年1月22日读数为5877，3月1日读数为5903，3月23日读数为5931，4月23日读数为5963，5月23日、5月25日读数均为6136，6月25日读数为6793，7月30日读数为7377，8月30日读数为7382，9月21日读数均为7426）。4.收费通知单、被告交水电费明细、涉案商铺自2018年5月至2018年7月期间的水电费及垃圾费收据、户名为初艳的广州银行账户流水清单（对账单）2页及账户交易明细凭条1张，其中户名为初艳的广州银行账户流水清单记载交易日期为2018年5月16日、2018年7月17日分别通过转账方式收入148元、1373元，对方户名分别为案外人宋惠凌及支付宝（中国）网络技术有限公司；账户交易明细凭条显示，案外人“朱静芸”于2018年7月17日向初艳支付宝转账1373元。4.第三人隆昉公司与初艳签订的《劳动合同》。5.转账账单截图、被告支付宝账号页面、被告微信账号页面，其中显示：2017年10月31日被告通过微信转帐2090元；2017年11月26日，“康而达”支付宝转账206元；2017年12月21日，“康而达”支付宝转账163元；2018年1月11日，“康而达”支付宝转账181元（其中备注“12月528水电费”）；2018年2月6日，“康而达”支付宝转账181元（其中备注“528水电费”）；2018年3月14日、及4月16日被告微信分别转账144元；拟证明被告将有关费用支付给“宋惠凌”的账户，“宋惠凌”再将款项转至第三人的财务人员初艳的账号。6.企业信用信息公示报告，显示案外人广州康葆实业有限公司（原名称广州康葆企业用品有限公司）的法定代表人为被告，2015年8月4日该公司的住所地变更至案涉房屋，至今未再作变更。被告对上述证据质证称：对证据1、2、6的真实性、合法性及关联性均无异议。对证据4的真实性、合法性、关联性有异议。对证据3电表读数认为是单方制作无法确认真实性，对收费通知单及水电费收据真实性不确认，表示没有收到，但确认2017年7月仍在使用案涉商铺；其2017年10月搬离商铺时，钥匙没有交还，但其没有锁门，离开时尚有办公桌椅、家私、沙发、茶几、风扇、洽谈台、前台等至今未搬走，原因是物管处不同意其搬走；被告否认有委托“朱静芸”代为支付款项；对于广州银行账户流水清单及交易明细凭证的真实性、合法性及关联性不确认。对证据5真实性无异议，确认是其与宋惠凌之间的转账记录，确认宋惠凌是第三人的工作人员，其有向宋惠凌支付案涉商铺水电费的情况，但无法确认哪一笔是案涉商铺的水电费，且认为除了水电费以外，上述款项还包括了其支付给宋惠凌的货款，但没有证据证明二人之间的交易情况。就涉案商铺的使用情况，原告称其于2018年8月进场时，案涉房屋仍在经营。原告多次通过电话、短信、邮寄公告等方式向被告催告退场和搬离物品，被告均不予理会。涉案商铺直至2018年8月仍有产生水电费，被告最后一次缴纳水电杂费是在2018年7月。后原告于2018年9月自行收回案涉房屋的B铺,并在同年11月收回房屋的A铺。被告则表示其使用涉案商铺至2017年9月，于10月份撤出商铺。本院认为:根据已发生法律效力的（2016）粤民终1203号民事判决书，省出版公司与第三人隆昉公司就租赁涉案广州市永福路44号大院所签订的《永福路44号物业租赁合同》及《补充协议书》自该判决生效之日即2017年3月8日起解除。在上述判决生效后，第三人隆昉公司丧失对涉案商铺的管理权、收益权。省出版公司作为涉案商铺的所有权人，依法对涉案商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，因此有权基于其享有的物权向商铺的占用人主张占有使用费。现省出版公司已将自2017年7月1日起各小租户占用涉案商铺所产生的占用费、滞纳金、违约金等债权转让给了原告，并就债权转让事宜发出公告及向被告送达《债权转让通知书》，故原告有权提起本案诉讼。关于2017年7月至2018年8月期间被告是否占用涉案商铺的问题，根据被告与第三人隆昉公司签订的《租赁合同》，被告自2013年6月1日起向隆昉公司承租涉案商铺，作为已经接收和占有租赁物的承租人应就租赁物返还或退场承担举证责任，无法证实其已经退还的，应承担不利法律后果。本案中，被告未就涉案商铺办理退还交接手续，亦未提供任何其已通知隆昉公司、省出版公司或其他管理方其不再使用涉案商铺的证据，而原告举证的水电费交纳记录、收据、广州银行账户流水清单、广州银行业务凭证、微信及支付宝转账账单截图等证据也一定程度上印证了被告持续使用涉案商铺的事实。因此，本院对原告主张被告在2017年7月至2018年8月期间占用涉案商铺的事实予以采信，被告应向原告支付该期间占用费。关于占用费的标准，因原、被告之间没有约定，应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付为宜。考虑到房屋的使用性质对计付费用标准具有重要意义，虽然原告提供证据显示案涉房屋所在楼宇的三至五楼在办理消防验收时为办公用房，但被告与第三人签订的《租赁合同》中约定由第三人将案涉房屋出租予被告作汽车用品展示及办公用途之用，并在合同中明确该房屋为商铺用途。事实上，案涉商铺所在新华汽配展贸中心的房屋原用作工厂、场所，并在第三人承租后改作商业使用用于开设汽车用品及汽配产品批发市场。因此，案涉房屋的使用性质上应作为商铺。原告主张的占用费标准应以办公用房的性质按租金参考价计算的意见，本院不予采纳。根据《2017年广州市房屋租金参考价》、《2018年广州市房屋租金参考价》的规定，涉案商铺2017年的占用费应按每月85.7平方米×90元/平方米×20%=1542.6元计付，2018年的占用费按每月85.7平方米×89元/平方米×60%×65%=2974.65元计付。至于原告主张的滞纳金，现有证据反映涉案场地产权人于2017年3月28日通知包括被告在内的各小租户，自2017年3月18日起的场地占用费、滞纳金等费用应向其交纳，但被告至今未向涉案场地产权人支付占用费，造成产权人一定损失。根据上述《关于永福路44号大院小租户部分欠租欠费处理协议》的约定，因被告逾期支付上述期间房屋使用费的滞纳金的债权亦由原告受让取得。但该滞纳金性质上应属于未能及时收到使用费的利息损失，原告要求按照年利率24%的标准计算缺乏合法依据，结合本案中被告迟延支付占用费的情况，根据公平合理原则，本院调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，并以不超过被告应付占用费总额为限。至于原告要求被告支付案涉房屋2018年7月的电费1145元，公摊水费50.05元，2018年8月电费58.8元、公摊水费50.05元、2018年7月、8月垃圾费各35元，提供了抄表读书及收费通知单等予以证明，被告虽对此有异议但未提供证据予以反驳，因此对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项之规定，判决如下：一、被告江远康在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东合润投资发展有限公司支付广州市越秀区永福路44号“广州新华汽车用品展贸中心”528号铺2017年7月1日至2018年8月31日的占有使用费（其中2017年7月1日至2017年12月31日每月占用费为1542.6元，2018年1月1日至2018年8月29日每月占用费为2974.65元）及逾期付款利息（每月占有使用费的利息自次月1日起计至实际支付之日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，总额以不超过应付占有使用费本金为限）。二、被告江远康在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东合润投资发展有限公司支付广州市越秀区永福路44号“广州新华汽车用品展贸中心”528号铺2018年7月的电费1145元、公摊水费50.05元，2018年8月电费58.8元、公摊水费50.05元以及2018年7月、8月垃圾费各35元。三、驳回原告广东合润投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费970元，由原告广东合润投资发展有限公司负担291元，被告江远康负担679元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍颖妍二〇二〇年十二月三十一日书记员  李洁茹徐珮仪