山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12991号 上诉人(原审原告)：王光强，男，1989年6月28日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。 被上诉人(原审被告)：刘洋洋，男，1988年7月11日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 上诉人王光强因与被上诉人刘洋洋房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020)鲁0202民初6759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王光强上诉请求：一、请求法院判令被上诉人双倍返还定金(期初交付定金5万元，已退回定金1万元，应双倍返还的有效力定金4万元)，共计8万元；二、请求法院判令被上诉人以有效定金4万元为基数，自2019年2月17日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次基准贷款利率的1.5倍计算利息，自2019年8月20日至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算利息；三、请求法院判令被上诉人赔偿其他损失金额5500元，明细如下：1.前往青岛市的公共交通支出2500元；2.前往青岛市后发生的餐伙支出1000元，住宿支出1000元；3.赔偿运输个人生活用品的物流费用1000元。事实和理由：一、本案以18万元转让费展开诉讼，上诉人已经举证证明被上诉人最终也承认是降低至18万元（微信截图）。被上诉人谎称未从20万元变更为18万元属欺诈行为，一审法院对该部分事实未能查明。二、一审法院认定刘洋洋拒接电话与本案无直接关联性，属于事实认定错误。一是作为违约方的债务人拒绝沟通、无法取得联系，其违约程度恶劣。二是上诉人原本就属于在受欺诈环境下订立合同，是被上诉人一再升级错误，上诉人才要求按照违约赔偿而非只追回定金。三、协助及追讨花费的资金属于被欺诈后的损失，应当补偿。如第一条所述，这些费用属于上诉人王光强受到欺诈而产生的损失，刘洋洋有责任赔偿至王光强受欺诈前的状态，且一审法院未在庭审中要求王光强出示原始记录即判定无法确认真实性。四、一审庭审中王光强反复重申“被上诉人从未提及转让店铺产生的损失和费用由上诉人承担，相反多次确定了五万元定金全额退还”。上诉人已提交录音，一审法院从未主动询问情况即作出对真实性予以确认的认定。五、被上诉人在一审中称其降低转让费是主动行为，与事实严重不符，一审法院对此确认，属于事实认定错误。被上诉人谎称剩余租期之后属于违约行为，作为承租方的上诉人可以选择执行定金罚则或要求退还押金，被上诉人并非主动自愿降低费用，而是先谎报再减免的行为。被上诉人知道或应当知道。剩余租期与转让费成正比，上诉人当时按照20万元缴纳定金虽又降低转让费但押金对方不会再退。即被上诉人明显一开始就意图诈骗，一审法院从未考虑这一点。被上诉人明显知道有效定金的标准，为规避风险事先退还了1万元。六、上诉人不再承租店铺的主要原因并非无法负担店铺转让费用，而是上诉人发现被蒙骗后提出终止，被上诉人把店铺收回，录音中也证实了这一点，一审法院对该事实却未予确认。七、上诉人认为一个店铺转让最基本要素应该是转让费、剩余租期、房租缴纳方式、是否拥有转租权。被上诉人陈述的须缴纳费用数额差距近2倍，属于严重欺诈，一审法院认定错误。八、上诉人认为被上诉人是独立的民事行为个体，其应当对自己做出的行为负责，即对订立的口头合同内容真实性负责，上诉人也因法律的此项支持而未查看合同。疏忽大意的法律解释为行为人在行为时有责任预见并且有能力预见而未采取措施产生的后果。即便上诉人属于疏忽大意，被上诉人在最基本要素全部存在严重欺诈，一审法院却未考虑上述因素。九、一审法院认定王光强主张“实际要求为押一付十二，据此要求解除合同”错误，实际为上诉人要求被上诉人履行合同执行缔约过失。十、一审法院认定，“根据上述对话可以看出王光强已经认可了该支付方式”错误，因为录音中上诉人一直在反驳被上诉人的陈述。其一，“应是约定先付5万元定金剩余15万元转让费一次性付清”。其共价20万元，属于初始确定的金额。在录音前就已经改成了18万元，被上诉人只继续隐瞒事实。为追回定金避免争吵，被上诉人所言上诉人未做任何表态，不代表上诉人认可该支付方式。而实际情况恰恰相反，录音中上诉人当即反驳了被上诉人更改支付方式要求退还定金。十一、一审法院认定，“这是被上诉人与案外人房东之间的法律关系，与本案无关”，上诉人认为以明显欺诈(包括无转租权情况下私自转租)方式订立的合同原审法院应追责。十二、一审法院对定金认定错误，且上诉人从未答应被上诉人仅退还50%定金的要求。其一，上诉人当时缴纳定金是以20万元为基准，仅20%部分有效，即4万元，其中1万元应当追回。而一审法院认定自行以18万元为基准，严重错误。其二，被上诉人最终愿意退还3万元是上诉人一审中陈述的，旨在表明被上诉人未按期始约定而违约，上诉人从未答应该方案。其三，的确仅有一部分为有效定金，但被上诉人所称50%定金（2.5万元）明显是以5万元为标准，其母亲（3万元）也是以此为标准。且上诉人主张的利率标准也是符合法律规定的，一审法院应当予以支持。上诉人在一审中已提交乘车费用等截图证据，一审法院在未要求查验手机数据的情况下即认定无事实和依据。同时认定被上诉人在违约后又再次失信的行为未造成任何后果，缺乏事实和法律依据。综上，请求依法支持上诉人的请求。 被上诉人刘洋洋辩称，对上诉人的上诉请求以及事实和理由均不予认可，其他同一审答辩意见。 王光强向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令刘洋洋双倍返还定金（初期交付定金5万元，已退回定金1万元，应双倍返还的有效定金4万元），共计8万元；2.请求法院判令刘洋洋以有效定金4万元为基数，自2019年2月17日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次基准贷款利率的1.5倍计算利息，自2019年8月20日至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算利息；3.请求法院依法判令刘洋洋赔偿其他损失金额5500元，明细如下：（1）前往青岛市的公共交通支出2500元，（2）前往青岛市后发生的餐饮支出1000元、住宿支出1000元；（3）赔偿运输个人生活用品的物流费用1000元。事实与理由：2019年2月17日，王光强与刘洋洋双方对位于青岛市市南区海信金色慧谷小区内的超市转让形成了口头合同，期间约定包含剩余12个月租期在内转让费用为20万元，房租采用“押一付三”支付，王光强在协定后缴纳了定金5万元。2019年2月19日，刘洋洋称在网络发布的信息中房租支付方式有误，实际为“押一付十二”，并询问剩余15万元是否已全部筹集。王光强重申洽谈时协定20万元转让费为包含12个月剩余租期在内，刘洋洋称仅包含7个月租期。2019年2月22日，刘洋洋查看原始合同后发现剩余房租仅3个多月，降低了转让费至18万元。后再转账前对方表示转让费为20万元，还差15万元，王光强随即提出了异议称减少了2万元，刘洋洋否认。后刘洋洋承诺在商铺转租他人后将5万元定金全额退还。自此2个月内都未转租，为尽快拿到退回的定金王光强协助刘洋洋一同转租且王光强仅能独自处理，期间多次往来青岛。8月5日商铺已转租他人并装修，经向刘洋洋询问，其称还在洽谈只是已交定金，仅愿意退还50%的定金，经央求其母亲，最终承诺向王光强退还3万元。在9月3日退还了1万元，自此未再退还。2020年3月13日，王光强获得房屋产权人联系方式，得知刘洋洋属未通知产权人情况下擅自转租。2020年4月24日得知刘洋洋于产权人合同中已明确约定不得转租他人，刘洋洋在无权转租的情况下与王光强形成口头合同属欺诈行为。综上所述，刘洋洋的行为严重侵犯了上诉人的合法权利，现具状起诉，望判如所请。 刘洋洋辩称，2019年2月17日，王光强到刘洋洋店面，与刘洋洋谈转租刘洋洋房子的事情。王光强是通过网上联系到刘洋洋的，网上很清楚的登记了剩余房租加所有货物一共22万元。其中包括货物和转让费、剩余房租一起。经商谈，以20万元同意转给王光强。并收取定金5万元，约定到2019年2月22日将剩余尾款结清，如未结清房屋收回。随后刘洋洋将店铺关门，2019年2月17日晚上将钥匙给付王光强。2019年2月19日，王光强把被褥、洗衣机等家用品带到刘洋洋的店铺，到2月22日王光强告知刘洋洋有贷款，拿不出这么多钱给付尾款，刘洋洋把店铺收回。2月23日王光强与朋友来刘洋洋店里索要定金，当时刘洋洋已经说清楚，定金不予退还。经长时间协议，刘洋洋同意帮忙转让，转让中途所有的费用由王光强承担。直到2019年8月初，成功把店低价转出。这期间损失有：2.17-2.22，店铺在王光强手中，店铺关门，正值春节，直接损失3万元，在这期间找多方中介所有费用约2万元，最后以2019.8月中旬低价13万元的价格转出，中间的损失均应当由王光强承担。王光强得知刘洋洋转出多次打电话，刘洋洋也向王光强说明了具体情况，并答应退还50%定金。但不同意后又多次骚扰，到刘洋洋现在的公司带记者骚扰，对刘洋洋之母、和以前店铺门头骚扰等，最后刘洋洋决定退还1万元。这1万元只是在同情心的考虑下退还的。刘洋洋认为刘洋洋完全可以不退定金。 一审法院认定事实如下：1.王光强向法庭提交刘洋洋发布在58同城网站上的超市转让信息，截图上载明，发布的日期为2019年2月15日，月租金7000元，转让费10万元，面积120平方米，剩余租期7个月，付款方式押一付三。2.2019年2月17日，王光强向刘洋洋转账支付5万元，刘洋洋向王光强回复：收到仙居路超市定金五万元，正月十六（2月20日）交接，今天关门，十六等王光强把合同签完刘洋洋再走。3.根据王光强提交的证据以及王光强与刘洋洋双方的庭审陈述，确定王光强向刘洋洋支付5万元定金后，双方店铺交接过程如下：王光强与刘洋洋双方并未签订书面协议，口头约定剩余房租、转让费及超市内货物，合计20万元。刘洋洋于2月17日晚将钥匙交付给王光强，2月19日王光强将被褥等搬入店铺，2月23日双方未能达成一致意见，刘洋洋重新将店铺收回。期间，刘洋洋发现房屋剩余租期为三个多月，而发布在58同城上的剩余租期为7个月，因此减免了2万元转让费，双方最终确定为18万元租金。4.2019年9月3日，刘洋洋向王光强退还了1万元定金。 对于双方有争议的证据，一审法院认定如下：1.王光强向法庭提交于刘洋洋通话记录，证明刘洋洋不接听其电话，刘洋洋对该证据真实性无异议，但称不接电话是因为王光强影响其私生活。一审法院对该证据真实性予以确认，但认为与本案无直接关联性。2.王光强向法院提交其前往青岛的食宿记录、乘车记录、运输个人生活用品的物流运费，证明王光强因协助转租店铺及追讨欠款花费了大量资金；刘洋洋认为其来往青岛的费用与其无关，不应当由刘洋洋来负担。一审法院认为，该证据真实性无法确认，且不能证明与本案直接关联性。3.王光强向法庭提交与刘洋洋之间的聊天录音及短信、微信聊天截图，证明双方确定转让费为18万元，刘洋洋曾同意退还王光强定金，且承诺在店铺成功转让后全部退还5万元定金。刘洋洋对该证据的真实性予以确认，但称其降低转让费是主动行为，王光强不再承租该店铺的主要原因是无法负担店铺转让的费用。刘洋洋称成功转让后全部退还定金，但是在未能转让店铺时产生的损失和费用应当由王光强承担。一审法院对上述证据的真实性予以确认。4.王光强向法庭提交与涉案房屋房东的聊天记录及聊天录音，证明刘洋洋系无权转租，涉嫌欺诈，应当双倍返还租金。刘洋洋对该证据真实性予以认可，但认为刘洋洋是否有权转租系其与房东之间的关系，与本案无关。王光强未能继续履行双方达成的协议，不再支付剩余转让费的原因亦并非得知刘洋洋不能转租。因此，刘洋洋是否可以转租与本案无关。并且，目前涉案房屋已经成功转让给案外人，且案外人已与房东签订合同，说明房东已经认可刘洋洋可以将房屋转租。一审法院对上述证据的真实性予以确认。 一审法院认为，房屋租赁是指出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人现行支付给对方一定数额货币作为担保。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案中，刘洋洋并非涉案房屋的产权人，而是涉案房屋的承租人。其向王光强转让涉案房屋时，实际是转让店铺的法律行为。其转让店铺的价款包含剩余租期的租金、转让费、超市内剩余货物的货值。根据王光强向刘洋洋支付了5万元定金的行为可以看出，双方已经就转让店铺的基本要素达成了一致意见。后刘洋洋发现剩余租期比网络发布的时间短，降低房租以补偿租金，一审法院认为，该行为不足以导致双方产生解除合同的法律后果。且王光强承认，双方在达成约定时，其未查看刘洋洋与房东的原始合同。在经济活动中，作为独立的民事行为个体，其应当对自己做出的经济行为负责。不查看原始合同确认剩余租期，王光强对此亦存在疏忽大意的过错，且刘洋洋主动减免了转让费。另，王光强称刘洋洋发布在58同城网站上的转让信息为押一付三，但实际要求为押一付十二，据此要求解除合同。根据王光强向法庭提交的上诉人与被上诉人的聊天记录及2019年2月18日对话录音：王光强称有贷款，刘洋洋称，“你就算拿不出这20万元你们也得有十五六万准备着才能接嘛”，以及“你最后又说没钱，分3个月把钱给我，我相信我也不差钱，没问题，我说你3个月给我，想着让你们干着，3个月你再把剩下的15万给我，我也痛快的答应了对不对，你最后又说不干了……”，根据上述对话可以看出，双方在达成口头协议时，应是约定先付5万元定金，剩余15万元转让费一次性付清，也就是王光强已经认可了该支付方式，不存在“押一付三”或“押一付十二”的问题。王光强据此要求解除合同且认为刘洋洋系违约方应返还双倍定金，一审法院不予支持。 关于刘洋洋是否系无权转租的问题，这是刘洋洋与案外人房东之间的法律关系，与本案中王光强与刘洋洋之间的转让是否成立无关，王光强据此认为刘洋洋系欺诈要求其双倍返还定金，一审法院不予支持。 但是，根据王光强提交的与刘洋洋的聊天证据，看出刘洋洋确实承诺若房屋能顺利转租第三人，可以向王光强退还定金。王光强在诉状中称：2019年8月5日得知店铺已顺利转租后，刘洋洋同意退还50%的定金，经央求其母亲，最终同意退还3万元。刘洋洋亦认可曾答应退还50%的定金。且根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。在本案中，双方最终确定主合同标的为18万元，因此根据法律规定，定金不得超过3.6万元。一审法院认为，在本案中，双方草率的达成口头约定且未签订书面合同，合同不能继续履行后，双方对此进行过多次商榷，最终达成退还50%定金的协议，双方对此均在庭审中予以确认。根据公平原则，一审法院认为，超出定金规定的1.4万元，应当认定系转让费，因合同已经撤销，转让行为未完成，因此该1.4万元转让费应当退还给王光强。剩余定金3.6万元，由刘洋洋向王光强退还50%即1.8万元为宜。因刘洋洋已经向王光强退还了1万元，因此需再向王光强退还2.2万元（1.4+1.8-1）。 对于王光强主张的利息、产生的费用等诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、九十条、九十一条之规定，判决：一、刘洋洋于判决生效之日起十日内向王光强返还定金22000元；二、驳回王光强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由刘洋洋负担175元，王光强负担725元。 双方当事人二审期间均未向本院提交新的证据材料。 本案二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是上诉人关于被上诉人应当双倍返还定金及利息，并赔偿各项损失的请求能否支持。对于焦点问题，本院认定如下：关于应否双倍返还定金及利息的问题。根据一审法院查明的事实，双方当事人未就租赁店铺事宜订立书面合同，但双方对于最终协商确认的租金数额为18万元，且上诉人已经支付定金5万元，被上诉人退还了1万元的事实均无争议。上诉人主张被上诉人恶意欺诈，系双方约定的租赁涉案店铺未能实际履行的原因，故被上诉人应当双倍返还定金和利息。对此，本院认为，上诉人基于被上诉人在网络平台上发布的信息，联系被上诉人商谈租赁事宜，并在商谈当日上诉人即支付定金5万元。一方面，并无证据表明被上诉人故意隐瞒租赁物权属的情形存在，且在双方确认租赁关系成立前，上诉人亦应对租赁物的权属尽到审慎确认的义务，对此，上诉人亦存在过错。另一方面，从上诉人在一审中提交的电话录音来看，仅能认定双方在租赁店铺后续事宜存在争议并进行协商，上诉人明确表示不愿意继续租赁店铺，并提及了贷款压力。在上诉人未能提交充分证据证明被上诉人存在恶意欺诈，且租赁事项未能实际履行的责任均在于被上诉人的情形下，对上诉人的该项主张本院不予支持，一审法院按照双方确认的租赁金额18万元计算违约金，并扣减被上诉人已经返还的1万元，判令被上诉人承担保证金50%返还责任处理得当。关于上诉人主张的各项费用损失问题。如上所述，双方当事人均存在过错，故上诉人主张被上诉人违约并赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1938元人民币，由上诉人王光强负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 刘思涵 书记员王珩霖