广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1301号 原告：广西枫凌物业服务有限公司，住所地：广西钦州市新澳花园小区11栋。统一社会信用代码：91450702664825881E。 法定代表人：方建斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建师，广西铭德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秋玲，广西铭德律师事务所律师。 被告：郎宇，男，满族，1984年3月18日出生，住广西防城港市港口区。 原告广西枫凌物业服务有限公司（以下简称枫凌物业公司）与被告郎宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。后因被告郎宇无法直接送达，需公告送达，本案依法转为适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告枫凌物业公司的委托诉讼代理人刘秋玲、被告郎宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告枫凌物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费218.50元、水费51.90元、电费740.40元、垃圾费37.50元、电梯使用费100元，合计1148.30元及滞纳金(滞纳金计算：以1148.30元为基数，按每日3‰自2019年5月2日起计至被告清偿债务止）。事实与理由：原告自2014年11月1日至2019年5月1日是防城港市港口区东兴大道603号东湾桃花苑小区的物业服务企业，被告是该小区第5幢2单元206房业主，房屋面积为54.6㎡。原告先后与该小区开发商广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）、业委会签订《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》。《前期物业管理服务合同》约定，高层住宅物业费1元/平米/月，电梯年检、维保费30元/月/户，服务期限自2014年11月1日至业委会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。《物业管理服务合同》约定，住宅物业费0.8元/平米/月，电梯使用费20元/月/户，逾期支付的，按每日3‰标准支付滞纳金，服务期限自2017年5月1日至2019年5月1日。合同还约定小区水电公摊费按户分摊及生活垃圾处理费等其他费用由原告代收代缴。原告按照合同的约定履行义务，为小区各业主提供物业服务。被告无理拒付2018年12月至2019年4月的物业费218.50元、水费51.90元、电费740.40元、垃圾费37.50元、电梯使用费100元，合计1148.30元。经原告多次催缴的情况下仍未缴纳。原告认为，原告已全面履行物业服务义务，被告长期拖欠物业服务费构成严重违约，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告郎宇辩称，一、对原告提交的《物业管理服务合同》第一条的约定，业委会扩大会议无权表决选举物业服务公司，这与物权法第七十六条相违背；二、关于原告服务是否实际履行、有无全面为被告提供服务的问题，整个合同期内原告并未提供完善的物业服务，其中包括绿化、地下停车场等相关公共设施以及消防等公共安全设施管理混乱，所以原告无权全额收取物业费。后来小区另外聘请了一家物业服务公司，经了解，原告并未结清此前代收的水电费给相关部门，被告还要向现在的物业服务公司结清相关费用，所以原告无权向被告收取上述费用；三、原告没有证据证实其已经缴清2018年12月至2019年5月的水电费。 本院经审理认定事实如下：2017年1月6日，广西钦州新澳物业管理有限公司（以下简称新澳物业公司）变更名称为广西钦州枫凌物业服务有限公司（以下简称钦州枫凌物业公司）。2019年2月21日，钦州枫凌物业公司变更名称为广西枫凌物业服务有限公司。2014年11月1日，新澳物业公司（乙方）与方典公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方对甲方在防城港市开发的东湾˙桃花苑项目提供前期物业管理服务事宜。合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅物业服务费1元/月/㎡；公共照明等公共设施设备能源消耗电费及公共卫生间、绿化用水水费，设独立计量表核算，由业主或物业使用人按月据实合理分摊，分摊方式如下：公共照明、智能化系统电费按户分摊；加压水泵电费按用水量分摊……；生活垃圾处理费由市环卫部门按规定向业主（使用人）收取或委托乙方向业主（使用人）收取；甲方承诺业主免交物业管理服务费的，该费用由甲方承担；合同还约定了其他事项。 2017年4月27日，钦州枫凌物业公司防城港分公司（乙方）与防城港市东湾桃花苑小区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方聘请钦州枫凌物业公司防城港分公司为东湾桃花苑小区提供物业管理服务，其中住宅总户数1100户，合同委托管理服务期限为2年，自2017年5月1日起至2019年5月1日止，住宅物业按产权面积每平方米0.8元/月，电梯使用费（2楼及以上住宅住户）：20元/月/户。合同第十八条约定负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，公共维修资金、电梯使用费、车辆停车费电动车充电费用等；并负责按照国家规定和双方约定代收代缴有关水电和其他费用，不得收取手续费。合同第二十三条第十项中约定业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，将按参照国标3‰进行计算缴纳滞纳金。合同还约定了其他事项。 另查明，在审理该小区同系列案件中，防城港市中级人民法院于2020年3月20日作出（2020）桂06民终394号民事判决书，现已生效。该判决确认了以下事实：2014年11月1日，新澳物业公司（乙方）与方典公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，甲方选聘乙方对甲方在防城港市开发的东湾·桃花苑项目提供前期物业管理服务事宜，合同就双方权利义务作出约定，其中住宅建筑面积92623.1㎡，合同期限至业主委员会代表与本企业或其他物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止，高层住宅物业服务费1.00元/月/㎡……。新澳物业公司（乙方）与方典公司（甲方）签订的《前期物业管理服务合同》中并无电梯年检、维保费的约定。被告在防城港市港口区住房和城乡建设局备案的《前期物业管理备案表》，证明了涉案楼盘的住宅物业服务收费标准为电梯住宅1元/㎡/月；无电梯住宅0.7元/㎡/月。 再查明，原告于2019年5月1日退出东湾桃花苑小区的物业管理，服务期间存在电梯故障未能及时整改、杂物未及时清理等情况。被告系东湾桃花苑小区5幢2单元206号房业主，房屋面积为54.6㎡。被告尚未交纳2018年12月1日至2019年4月30日期间的物业费、垃圾费和电梯使用费、2018年11月1日至2019年3月31日的水费及电费。 2018年12月24日，防城港市亿港自来水有限公司向枫凌物业公司防城港分公司出具了两份《广西增值税普通发票》，分别载明收取枫凌物业公司防城港分公司水费7032.48元（抄表月份2018年12月）及103.23元（抄表月份2018年12月）。2019年1月23日，防城港市亿港自来水有限公司向枫凌物业公司防城港分公司出具了一份《广西增值税普通发票》，载明收取枫凌物业公司防城港分公司水费4561.83元（抄表月份2019年1月）。2019年5月8日，防城港市亿港自来水有限公司向枫凌物业公司防城港分公司出具了一份《广西增值税普通发票》，载明收取枫凌物业公司防城港分公司水费66.89元（抄表月份2019年4月）。2019年1月24日，广西电网有限责任公司防城港供电局向枫凌物业公司防城港分公司出具了两份《广西增值税普通发票》，载明收取枫凌物业公司防城港分公司东湾桃花苑3#、4#楼2019年1月电费19416.75元及1#、2#楼2019年1月电费5353.94元。2019年3月26日，广西电网有限责任公司防城港供电局向枫凌物业公司防城港分公司出具了两份《广西增值税普通发票》，载明收取枫凌物业公司防城港分公司东湾桃花苑3#、4#楼2019年3月电费19044.59元及1#、2#楼2019年3月电费5027.48元。 本院认为，原告是具有独立法人资格及从事物业管理活动资质的企业，其分别与方典公司、防城港市东湾桃花苑小区业主委员会签订的《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》合法有效，对全体业主均具有约束力。被告作为业主，应当按合同约定按期缴纳物业管理费用，原告作为物业服务单位，应当按合同约定提供合格的物业服务。 一、关于原告请求被告支付物业费、水费、电费及垃圾费的问题。本案中，原告提供物业服务到2019年4月30日止，则被告应向原告缴纳2018年12月1日至2019年4月30日期间的物业费用。鉴于原告服务期间对小区内的电梯维护、卫生保洁等方面的服务存在瑕疵，本院对物业费酌情予以扣减15%，经核算，被告应向原告支付物业费185.73元（218.50元×85%）、垃圾费37.5元。关于水费、电费的问题。庭审中，被告称一直居住在案涉小区，而其在居住期间有因不缴纳水、电费导致物业公司对其停水、停电的情形，说明被告确实存在拖欠原告水、电费的情况。而在其居住期间，除因其不缴费导致物业公司对其停水、停电的情况外，其水、电均能正常使用，说明原告一直为业主代缴水、电费，结合原告提供的水、电费发票，本院予以支持原告请求被告支付的水费51.9元及电费740.40元。 二、关于原告要求被告支付电梯使用费的问题。本案中，枫凌物业公司防城港分公司与防城港市东湾桃花苑小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定合同委托管理服务期限为2年，自2017年5月1日起至2019年5月1日止，电梯使用费20元/月/户标准计算，故2018年12月1日至2019年4月30日期间的电梯使用费应按20元/月/户的标准支付，电梯使用费为100元，因此被告应向原告支付电梯使用费100元。对原告该项诉讼请求，本院予以支持。 三、关于原告要求被告支付滞纳金的问题。《物业管理服务合同》中虽约定了逾期不交纳物业费，将按参照国标3‰进行计算缴纳滞纳金，但原告提供的物业服务存在瑕疵，且按参照国标3‰进行计算缴纳滞纳金也不明确，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告郎宇在本判决生效之日起十日内向原告广西枫凌物业服务有限公司支付物业费185.73元、水费51.90元、电费740.40元、垃圾费37.5元、电梯使用费100元，共计1115.53元； 二、驳回原告广西枫凌物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费50元、公告费260元，两项合计310元，由被告郎宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李明娟 人民陪审员  潘泽耀 人民陪审员  陈肖芬 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  罗 茜 书 记 员  陈 蓉 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。