广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2477号上诉人（原审被告、反诉原告）：秦颜飞，女，1971年1月8日出生，汉族，住广东省怀集县*****************。委托诉讼代理人：董多贤，男，1963年3月9日出生，汉族，住广东省怀集县***************。系怀集县********民委员会推荐。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭家钢，男，1998年2月18日出生，汉族，住广东省怀集县***************。委托诉讼代理人：罗定文，广东集兴律师事务所律师。上诉人秦颜飞因与被上诉人郭家钢房屋租赁合同纠纷一案，不服怀集县人民法院作出的（2020）粤1224民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人秦颜飞及其委托诉讼代理人董多贤，被上诉人郭家钢的委托诉讼代理人罗定文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。秦颜飞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由郭家钢负担。事实与理由：一、一审判决认定部分事实不清，郭家钢已经实际经营使用商铺8个月。2020年9月29日，双方签订租赁合同，租赁期限自2019年10月1日至2023年9月30日，月租金为5500元。合同签订后，郭家钢经营使用“怀集县******餐饮店”至2020年5月。秦颜飞多次要求郭家钢缴纳租金，但对方不予理会。16500元是对方缴纳的2020年10月至12月的租金，2020年1月至5月的租金没有缴纳。一审判决将合同无效前已缴纳的租金返还极不合理，违反了契约自由原则。在另案中，秦颜飞已经向原屋主缴纳了租金，而郭家钢经营使用商铺等同于秦颜飞交租金，形成出租人帮承租人缴纳租金的不公平现象。二、一审判决适用法律错误。涉案租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，郭家钢所拖欠的租金应当缴纳。2020年4月30日，涉案租赁合同被认定无效，2020年5月23日生效，秦颜飞曾于2020年3月要求郭家钢解除租赁合同，交回钥匙，缴清拖欠租金，但郭家钢不同意。根据合同法第五十六条、五十八条的规定，合同部分无效的不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效，郭家钢实际占有使用商铺的租金应当缴纳。郭家钢答辩称，一、秦颜飞明知无权出租房屋，未经房屋所有权人同意擅自将房屋转租给郭家钢，存在过错，其损失应当由其自行承担。郭家钢通过房屋门口的招租广告电话联系到秦颜飞，并协商租赁经营，郭家钢不知道该房屋不是秦颜飞的，也不知道秦颜飞无权自行转租。在双方办理工商营业执照中也是秦颜飞以屋主黄碧园的名字签订的合同办理的，自始均是秦颜飞明知无权出租的情况下办理给郭家钢，其行为自始无效，依法由其承担合同无效的法律责任和损失。二、由于秦颜飞的过错，造成郭家钢的严重损失，郭家钢和秦颜飞签订合同的期限为4年，郭家钢为了营业需要购置大量物品、用具，对此花费了4万多元。但由于秦颜飞的原因，郭家钢被迫停业致使后来租赁合同解除，郭家钢实际只经营了3个多月，导致所购置物品没有用途，半价折卖造成郭家钢不应有的损失。而秦颜飞从约50平方米的房屋装修、设施收取了61400元的收益赔偿款，不但没有损失反而获得了大额赔偿。（2019）粤1224民初2461号民事判决中已经认定其他损失由秦颜飞自行承担，因此秦颜飞提出的上诉理由缺乏证据和法律依据。郭家钢向一审法院起诉请求：1.判令秦颜飞返还押金10000元给郭家钢；2.本案诉讼费用由秦颜飞承担。庭审中，郭家钢增加诉讼请求：3.判令秦颜飞返还2019年10月至12月租金合共16500元给郭家钢。秦颜飞向一审法院提出反诉请求：1.判令郭家钢立即支付秦颜飞租金27500元（即5500元/月×5个月）；2.本案反诉费由郭家钢承担。一审法院认定事实：2019年3月10日，案外人黄碧园、梁国坚作为甲方与秦颜飞、案外人甘旺珍（原秦颜飞合伙人）作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案的位于怀集县***********屋铺面（土地使用证登记土地使用人为黄碧园）租赁给乙方居住使用，租赁期限自2019年4月1日起至2024年4月1日止。嗣后，秦颜飞与甘旺珍散伙。2019年3月22日，黄碧园作为甲方（房主）与秦颜飞作为乙方（租用人）签订了《房屋租用补充合约》，约定乙方在租用期满五年后结业，所租用房内场地及装修设备、建筑物等乙方不得拆除及损坏，也不得自行拍卖房内外装修物品，应保持完好无缺交还房主……；租用五年到期，乙方不得自行转让所租用场地，由甲方自行处理。2019年9月29日，秦颜飞与郭家钢签订《商铺租赁合同》，约定秦颜飞将上述涉案商铺租赁给郭家钢使用，租赁期限自2019年10月1日起至2023年9月30日止，月租金为5500元，秦颜飞收郭家钢押金10000元作为保证金，合同到期退回上述押金给郭家钢。该合同签订后，郭家钢向秦颜飞交纳了10000元押金和一个季度的租金16500元，秦颜飞遂将涉案商铺交付郭家钢经营“怀集县******餐饮店”。2019年12月，黄碧园、梁国坚以秦颜飞拖欠租金及私自转租房屋给郭家钢为由向该院提起诉讼。2020年4月30日，该院作出（2019）粤1224民初2461号民事判决，判决解除黄碧园、梁国坚与秦颜飞签订的《房屋租赁合同》和《房屋租用补充合约》，并确认郭家钢、秦颜飞签订的《商铺租赁合同》无效。2020年7月1日，郭家钢向该院提起诉讼；2020年7月28日，秦颜飞向该院提起反诉。庭审中，郭家钢称因新冠肺炎疫情以及屋主以（2019）粤1224民初2461号民事判决为由主张涉案商铺所有权，导致其从2020年农历新年起一直关门歇业，目前已将涉案房屋的钥匙交还给秦颜飞，并无提供证据证实；秦颜飞称郭家钢所述不是事实，郭家钢在收到（2019）粤1224民初2461号案件的开庭传票之后依然继续开门营业，目前已将涉案房屋的钥匙直接交还给屋主，并无提供证据证实。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。因（2019）粤1224民初2461号民事判决已确认郭家钢和秦颜飞签订的《商铺租赁合同》无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，郭家钢、秦颜飞应当各自返还因《商铺租赁合同》取得的财产。本案中秦颜飞承认郭家钢已将涉案房屋的钥匙直接交还给屋主，即郭家钢已履行了法定的返还财产即涉案商铺的义务，因此秦颜飞亦应履行返还因《商铺租赁合同》取得的财产即已收取的押金10000元和租金16500元的义务。故对郭家钢请求秦颜飞返还押金10000元及租金16500元的主张，该院予以支持。由于秦颜飞并非涉案房屋的屋主，亦无提供证据证实因郭家钢的过错导致其无法收取租金，故秦颜飞请求郭家钢支付5个月的租金共27500元的主张，于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款的规定，判决：一、秦颜飞应在判决发生法律效力之日起五日内返还押金10000元给郭家钢；二、秦颜飞应在判决发生法律效力之日起五日内返还租金16500元给郭家钢；三、驳回秦颜飞的全部反诉请求。若未能按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462.5元，适用简易程序减半收取231.25元，反诉受理费243.75元，均由秦颜飞负担。二审中，郭家钢提供四份粤省事办理工商登记时截图留下的资料，拟证明秦颜飞明知无权转让商铺，冒签案外人黄碧园的签名与郭家钢签订租赁合同后提供给郭家钢办理工商登记。经质证，秦颜飞不认可上述证据，主张黄碧园的签名是其本人签署的，并非秦颜飞冒签。因涉案租赁合同已经另案生效判决确认为无效合同，是否属于秦颜飞冒签黄碧园的名字对本案事实的认定并无影响，且郭家钢提供的证据没有原件核对，亦无法证明租赁合同上黄碧园的签名是秦颜飞所冒签，故本院对该证据不予采纳。一审查明的事实正确，本院予以确认。二审诉讼中，郭家钢确认其于2020年5月将涉案商铺的钥匙交还给商铺权利人黄碧园。另查明，郭家钢于一审庭审中确认其经营至2020年1月24日，陈述其当时向秦颜飞提出返还10000元押金，并把钥匙交还给秦颜飞进行协商，但双方就这一问题没有协商成功，之后一直没有经营（一审开庭笔录P6-7）。秦颜飞也确认郭家钢使用涉案商铺至2020年1月24日前。再查明，生效的另案（2019）粤1224民初2461号民事判决书中确认该案立案时间为2019年12月10日。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是郭家钢向秦颜飞支付的租金费用金额如何认定的问题，即秦颜飞应否退还租金16500元给郭家钢以及郭家钢应否向秦颜飞支付2020年1月至5月的租金。第一，秦颜飞与郭家钢的租赁合同被另案生效判决确认为无效，虽然秦颜飞与郭家钢的租赁合同无效，但应考虑到郭家钢已经实际使用涉案商铺进行经营的事实，即郭家钢应支付一定的使用费，该使用费可参照双方转租协议的约定。根据一审及二审查明的事实，郭家钢自2019年10月经营至2020年1月24日，郭家钢应向秦颜飞支付该期间的使用费。一审机械适用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决秦颜飞向郭家钢返还已支付的16500元租金处理不当，本院予以纠正。第二，一审法院于2019年12月10日立案受理了商铺权利人黄碧园与秦颜飞、郭家钢之间租赁合同纠纷的案件，即自2019年12月10日起，上述案件的发生实际影响了郭家钢对涉案商铺的实际使用，而该案已经查明案件的发生系秦颜飞没有及时向黄碧园缴纳租金以及私自转租行为所导致，因此自2019年12月10日起至2020年1月24日期间，郭家钢虽有实际使用涉案商铺，但由于黄碧园已经主张相应的权利，对于郭家钢实际使用造成一定的障碍。因此，秦颜飞对该期间的费用应负一定责任。综合本案案情以及从公平原则出发，本院酌定该期间的使用费由郭家钢和秦颜飞各自负担一半，即2019年12月10日起至2020年1月24日止的使用费应为5500元÷31日×46日=8161元，由郭家钢负担4080.5元（8161元×50%=4080.5元）。而2019年10月至2019年12月9日期间的使用费应为5500元×2+5500元÷31日×9日=12596元，即郭家钢应负担使用费4080.5元+12596元=16676.5元较为合理。第三，关于2020年1月25日至2020年5月期间的使用费，本案没有直接证据证实郭家钢在此期间继续经营使用涉案商铺，且本案转租合同的无效系秦颜飞过错所致，因此秦颜飞主张该期间的占用费由郭家钢承担没有依据，对该期间的租金费用的损失应由秦颜飞自行承担，本院对秦颜飞主张的该期间由郭家钢继续支付租金的请求不予支持。综上所述，结合郭家钢已经向秦颜飞支付了16500元租金的事实，郭家钢应再向秦颜飞支付176.5元使用费。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，秦颜飞的上诉请求部分成立，应予以支持。一审判决认定事实部分错误，适用法律部分欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持怀集县人民法院（2020）粤1224民初1135号民事判决第一项；二、撤销怀集县人民法院（2020）粤1224民初1135号民事判决第二项、第三项；三、郭家钢应在本判决发生法律效力之日起五日内向秦颜飞支付176.5元使用费；三、驳回郭家钢的其他诉讼请求；四、驳回秦颜飞的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费462.5元，适用简易程序减半收取231.25元，由郭家钢负担106元，秦颜飞负担125.25；反诉受理费243.75元，由秦颜飞负担218.75元，郭家钢负担25元。二审案件受理费462.5元（秦颜飞已预交），由秦颜飞负担246元，郭家钢负担216.5元。诉讼费用由双方当事人履行义务时一并结算，本院不作收退。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年十二月二十四日法官助理 范小敏书 记 员 彭娟琦