北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初16037号原告:梅雷，男，1986年10月18日出生，住北京市石景山区。被告:肖珍宏，女，1968年2月19日出生，住北京市房山区。原告梅雷起诉被告肖珍宏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梅雷、被告肖珍宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梅雷向本院提出诉讼请求:1.请求解除原被告之间的租赁合同，并判令被告退还房屋押金余款5170元;2.判令被告赔偿原告误工费4800元;3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:原告梅雷与被告肖珍宏于2018年7月7日签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，被告将坐落于北京市石景山区玉泉路X号的房屋出租给原告，合同约定房屋租赁期自2018年7月10日至2019年7月9日，共计12个月。租金为每月5300元，租金为半年付，押金为5300元。签订合同当日原告向被告支付36208元(包括2018-07-10至2019-01-09半年租金31800+押金5300+半年有线电视费108-已付定金1000)。原告于2018年11月23日缴纳采暖费1756.20元。2019年1月8日原告向被告支付包括2019-01-10至2019-07-09半年租金31800元。2019年1月10日向被告支付2018-07-10至2019-01-09期间的水费、燃气费和有线电视费共计657元。在原合同到期之前，双方于2019年6月底通过电话口头协商继续在原合同基础上续签一年，租金调整为每月5700元，原押金5300元往后顺延。原告于2019年7月4日向被告支付包括2019-07-10至2020-01-09半年租金房租34200元和半年有线电视费108元。2019年11月20日原告向被告支付2019-01-10至2019-11-19暖气费、水费和燃气费共计2540.60元(含暖气费1756.20元，水费575元和燃气费209.40元)。2020年1月10日原告向被告支付包括2020-01-10至2020-07-09半年租金34200元和半年有线电视费108元。2020年7月8日双方通过微信协商继续延租一个月，租期到2020年8月9日止，原押金5300元顺延至本租期结束。2020年7月9日原告向被告支付2020-07-10至08-09一个月租金5700元，并向被告支付2019-11-20至2020-07-09水费405元、燃气费276.90元和有线电视费18元，共计699.90元。原告于2020年8月8日从出租房屋搬出，并完成房屋内物品归置及卫生清洁工作。2020年8月9日下午18点左右原告和被告在出租房屋进行房屋交接，并进行租赁最后一个月(2020-07-10至2020-08-09)的水、燃气、电费结算其中水费85元，燃气费27元，电费补差额18元，共计130元，双方协商直接从押金5300元中抵扣。在被告确认房屋良好、对室内物品清点完毕后，原告当场向被告交还钥匙、门禁卡和电卡。原告要求被告当场退还扣除水、电、燃气费后的押金余款5170元，被告以房屋尚未找到后续租户为由拒绝退还押金余款，说要待房屋后续出租后才能予以退还，原告实在难以接受此无理说法并再次要求被告当场退还押金未果后，遂要求被告退还所交付的钥匙、门禁卡和电卡，也遭到被告拒绝。原告无奈之下将出租房屋的门锁用废弃钥匙堵住，双方因此产生了纠纷。在老山派出所的调解下，2020年8月13日原告向被告赔偿门锁等赔偿费用8000元，并就双方因退租房押金的问题引发的纠纷达成和解并签订了《治安调解协议书》。2020年8月15日，原告发现被告已将该房屋交由链家地产中介公司，由链家中介进行出租。从链家网站提供的房屋出租照片来看，房屋情况与2020年8月9日交房时完全一致，房屋整体情况良好，完全具备继续出租的条件。然而，被告在此期间并未向被告退还任何押金余款。原告曾多次要求被告履行租赁合同退还押金余款，但对方拒不退还，对原告的要求置之不理，并编造各种理由进行诬陷原告。原告与被告签订的合同事实清晰、有效。原告在合同执行期间按期缴纳房租及有线电视、水费、燃气费和取暖费等各项费用，在合同约定到期日前将房屋整洁完好交接给被告。然而，被告在已完成房屋交接后拒绝退还押金，并继续向外出租该房屋。被告违约事实清楚，请求法院依法维护原告的合法权益。被告肖珍宏辩称，书面合同签订了一年，是从2018年至2019年，此后就没有签订书面的合同。原告把我的冰箱弄坏了、缝纫机也弄坏了、空调也损坏了。小屋墙上有一个大洞，冬天没有办法住人，灌风，就是空调孔。1层小院过道的大铁门没有了。燃气灶污损厉害，抽油烟机也不能抽油烟了。卫生间的门坏了拉不动了，我重新找人维修的。卫生间洗手盆坏了、马桶漏水。客厅铁凳子散架了。卧室灯的开关坏了。卧室组合柜的门没有了，所以我们才不退原告的押金；不同意给原告的误工费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：位于北京市石景山区玉泉路X号房屋的所有权人系肖珍宏。2018年7月10日，肖珍宏（甲方、出租方）与梅雷（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：一、甲方将北京市石景山区玉泉路19号乙16楼3门103号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方。二、租赁期限：自2018年7月10日至2019年7月9日止。三、1、租金为半年付，租金为31800元。2、押金为一个月租金5300元。3、入住前一次性付清。四、乙方应承担的租赁期内实际发生的费用。五、甲方保证乙方试用期间房屋的完整性，并提供部分家具，家电，清单另附。六、乙方在租赁期间，具体损耗的物件（如：水龙头损坏等）由乙方自行修复。七、甲方保证房屋设备、设施完好干净，乙方归还时也应保持原干净整洁，如有损坏，折价赔偿。并附有房屋设施清单，载明：大卧:空调1台，遥控器1个，写字台1个，双人床1个，组合柜4组，机顶盒1个(包括卡)。客厅:空调1台，遥控器1个，冰箱1个，方桌1个，4把椅子。小卧:书柜1个，铁柜1个，电视机1台，缝纫机1台。厨房:抽油烟机1台，灶具1台，热水器1台，整体橱柜一组。卫生间:马桶1个，柱盆一个，花洒1套。门禁卡2个，钥匙1套。此后，肖珍宏将涉案房屋交付梅雷，梅雷给付肖珍宏押金5300元并依约支付了租金。该合同期满后，双方未再续签书面租赁合同，但租期延至2020年8月8日。2020年8月8日，梅雷腾退搬离了涉案房屋。次日，双方办理房屋交接手续，肖珍宏接收房屋钥匙、门禁卡、电卡等，并确认结清房屋租金，欠水费、电费和燃气费等合计130元，梅雷同意从房屋押金中支付。当日，梅雷与肖珍宏在交接过程中因故发生肢体冲突，梅雷将涉案房屋防盗门锁损坏。肖珍宏遂报警。2020年8月13日，石景山分局老山派出所出具京公石（老）调解字【2020】50039号治安调解协议书，双方自愿达成如下协议：一、梅雷向肖珍宏赔礼道歉。二、双方自愿达成调解协议，梅雷赔偿肖珍宏医药费，门锁损失费，精神损失费，误工费，营养费、后续治疗费等费用共计捌仟元，并已经履行……。审理中，肖珍宏提供了于2020年9月5日拍摄的照片，主张物品损坏，包括：2008年购买的冰箱不能制冷，次卧墙上被破洞、缝纫机被损坏、马桶漏水、板凳损坏、灯具损坏、洗手池损坏、组合柜损坏、卫生间门损坏、院子铁门损坏或丢失等等。梅雷否认使用过该冰箱，租赁期间使用其自行购置的冰箱；破洞系其安装空调导致；座椅板面脱离系物品自然损耗；其他物品的损害与其无关。另查，肖珍宏将涉案房屋另行出租，承租人于2020年8月30日入住。上述事实，房屋租赁合同、现场照片、治安调解协议书、微信聊天记录、银行流水清单及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，梅雷与肖珍宏签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。合同到期后，双方均未提出异议，原租赁合同继续履行，双方形成了不定期租赁关系。2020年8月8日，双方解除了租赁合同，租金已经结清。2020年8月9日，双方确认水费、电费和燃气费等共计130元在房屋押金中支付，本院对此不持异议。肖珍宏主张梅雷在租赁房屋期间，将缝纫机损坏、马桶漏水、灯具损坏、卫生间门损坏、洗手池损坏、组合柜损坏、铁门等物品损坏，应在房屋押金中扣除，肖珍宏并未提供证据证明在交接当日物品损坏的状态，其拍摄照片的时间已将房屋另行出租，未能充分证明由梅雷导致物品损坏。根据双方自述，冰箱、空调、组合柜、马桶等物品使用年限较长，存在一定自然损耗，肖珍宏提出抽油烟机不能抽烟、院内的铁门丢失，但未提交证据证明系梅雷非正常使用导致。综上，肖珍宏未提供充分的证据证明上述物品损坏系梅雷所为。肖珍宏主张梅雷在租赁期间将次卧墙上留下孔洞，应当赔偿修理费。该孔洞系梅雷使用房屋期间安装空调所致，梅雷未提供证据证明安装空调一事经肖珍宏同意，该孔洞属安装空调必然所致，不存在对墙体的故意破坏，但墙面留有孔洞会对居住产生影响，梅雷应支付修复赔偿的费用,综合此后的可利用价值等因素，具体金额参考市场价值由本院予以酌定。肖珍宏提出板凳等物品的损坏问题，综合双方陈述及物品现状，本院根据物品已使用的年限，可修复性，结合双方合同履行情况，双方过错，本院对赔偿数额予以酌定，均从押金中抵扣。针对梅雷主张误工费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、肖珍宏于本判决生效后七日内退还梅雷房屋押金4800元；二、驳回梅雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由肖珍宏负担15元（于本判决生效后七日内缴纳），由梅雷负担10元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  王 旸二〇二〇年十二月七日法官助理  周炳旭书 记 员  刘 曦