河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终531号上诉人（原审原告）：赵勇，男，1978年8月1日出生，汉族，住河南省商丘市。上诉人（原审原告）：孙杨梅，女，1980年8月16日出生，汉族，住河南省商丘市。上诉人（原审原告）：李伟，男，1984年3月2日出生，汉族，住河南省商丘市。上诉人（原审原告）：高枫彬，男，1976年9月26日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。上诉人（原审原告）：赵文化，男，1975年10月8日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。上诉人（原审原告）：李怀亮，男，1977年6月25日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。以上六上诉人委托诉讼代理人：孟令东，河南永秀律师事务所律师。上诉人（原审被告）：单玉峰，男，1973年10月16日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：施海涛，河南华豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：段超峰，商丘市梁园区万佳法律服务所法律工作者。上诉人赵勇、孙杨梅、李伟、高枫彬、赵文化、李怀亮（以下简称赵勇等六人），上诉人单玉峰因侵权责任纠纷一案，不服商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初8035号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭审理了本案。上诉人赵勇、高枫彬、赵文化、李怀亮及上诉人赵勇等六人共同委托诉讼代理人孟令东，上诉人单玉峰及其委托诉讼代理人施海涛、段超峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵勇等六人上诉请求：撤销原判，依法改判单玉峰赔偿其涉案房屋被非法占用期间的费用50000元。事实和理由：2019年8月18日，单玉峰带领多人采取别门撬锁的方式将赵勇等六人出租给案外人贺彦涛的门面房打开，将自己的酒等物品放置该房中，同时将通往楼上大厅的楼梯堵住，致使案外人无法正常使用租赁房屋，同时案外人以此为由不缴纳租赁合同约定的房租，导致赵勇等六人损失了应得的约定租金。直到目前，赵勇等六人出租给案外人的房屋一直处于单玉峰非法占有之下。一审法院根据单玉峰对上述事实的认可，结合一审法院调取的当日民警出警记录等有关证据，依法判决单玉峰侵权事实成立，并判决单玉峰将位于商丘市睢阳区××与××交叉口东北角自南向北一楼第7间门面房及二楼的8间房屋返还给赵勇等六人。尽管一审时赵勇等六人提交有涉案房屋承租给贺彦涛的门面房租赁合同和贺彦涛本人租金交付并退还的情况说明且申请贺彦涛出庭作证（贺彦涛开庭前因摄于单玉峰的当面恐吓而未能出庭），足以证实因单玉峰的侵权行为而造成损失的事实和数额，一审法院以赵勇等六人没有提供有效证据且单玉峰不认可为由，驳回该项赔偿损失的权利主张错误。单玉峰上诉请求：撤销原判，依法改判驳回赵勇等六人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实明显错误。赵勇等六人的证据不合法，与单玉峰签订的阴阳合同不受法律保护。赵勇等六人2018年5月24日与单玉峰签了（名为买卖实为借贷）的阴阳不动产买卖合同及回购保证书，295万元买单玉峰的门面16间，一年后保证再让单玉峰出钱400万元赎回房屋（利息为月息3.7分，一年利息105万元）。赵勇等六人还在保证书中写明为单玉峰保管证件。李伟自今没有按合同给单玉峰打清借款（明买卖，实借贷的45万元购房款），赵勇等六人一直违约，一再拖延，单玉峰因赵勇等六人违约造成巨大损失。二、仅凭赵勇等六人骗取的单玉峰打的收到条，在没有任何转账记录及录像，无45万元转款的任何证据情况下，一审法院将价值近千万元的上好门面以超低极点，完全不公，违背国家法律的价格签订的合同认定为有效错误。三、一审法院未予认定回购保证书和虚假的门面房租赁合同错误。1、租赁合同是伪造的，赵勇等六人还没有给单玉峰一分钱就签订租赁合同，让单玉峰给他们交房租，这既不合法更不合理。一审法院没有对比双方提交的租赁合同，即以赵勇等六人不认可，单玉峰又没有提交相应证据材料对其主张加以印证为由，判决单玉峰返还房屋明显不公。2、赵勇等六人为彻底霸占单玉峰门面，让霸占合法化，采取了电话恐吓、短信恐吓等手段（有录音，有短信文字），这些证据正在整理，开庭前上交。综上，一审法院认定事实明显错误，判决单玉峰返还给赵勇等六人房屋不能令人信服，属人为的剥夺单玉峰合法财产。赵勇等六人针对单玉峰的上诉请求及理由辩称，一、涉案不动产买卖合同真实合法有效，赵勇等六人一审提供的能够相互印证的证据足以证实。1、买卖合同签订的事实。2018年5月24日单玉峰父亲单永信将其所有的涉案房屋转让给赵勇等六人并订立不动产买卖合同。2、房屋交付的事实。合同签订后，单永信已将涉案房屋交付给了赵勇等六人。3、房款付清的事实。单玉峰受其父亲委托代收房款，赵勇等六人已先后通过银行转账、现金支付和以单玉峰及其妹妹的房租抵扣购房款的方式付清了购房款。2018年6月6日单玉峰出具了房款已付清的收条。二、单玉峰全盘否定赵勇等六人的证据，但未提供证据支持其主张。1、单玉峰不具有主张不动产买卖合同效力的主体资格。涉案房屋产权人是单永信，在买卖合同中，单玉峰的身份是受其父亲委托收取售房款，不动产买卖合同是否真实合法，与单玉峰无关。2、赵勇等六人并不否认保证书的真实性，但与不动产买卖合同同日签订的该保证书具有时效性，且与不动产买卖合同签订主体不同，单玉峰购买涉案房屋的时间为2019年5月23日，价格为400万元，逾期保证书自动失效。单玉峰主张不动产买卖合同和保证书系名为买卖，实为借贷没有事实依据（本案只能看到不动产买卖合同的签订和履行，看不到有关借款协议和约定），单玉峰称月息3.7分，一年利息105万元系其单方陈述，更与阴阳合同没有关联。赵勇等六人保管房屋及土地使用权转让协议书的原因是，该协议书是单永信出卖涉案房屋的来源，且该协议书还涉及出卖房屋以外的其他房产和土地归属，签订协议时单永信为表明出卖的真实意愿和诚恳，将原件交给赵勇等六人，双方口头约定，以后出卖房屋以外的房产和土地发生纠纷需要该协议书原件时，赵勇等六人应积极配合。3、单玉峰称租赁合同虚假并称赵勇等六人对其电话、短信恐吓没有事实依据。三、赵勇等六人主张因单玉峰侵权而造成的损失有事实依据。2019年7月4日赵勇等六人将涉案房屋出租给案外人贺彦涛，租期5年，每月租金1万元。承租后，贺彦涛根据经营需要对房屋进行了装修改造，因单玉峰侵权不能经营，赵勇等六人退还了收取的全部租金，现在贺彦涛还一直在向赵勇等六人主张装修等损失。2019年8月18日涉案房屋被单玉峰侵权占用至今已8个月，要求其支付侵占期间的租金损失，于法有据，损失数额符合常识常情。单玉峰针对赵勇等六人的上诉请求及理由辩称，赵勇等六人没有依法取得涉案房屋之物权，单玉峰依法不构成侵权。赵勇等六人向一审法院起诉请求：依法判令单玉峰停止侵权，返还非法占用赵勇等六人的房屋，支付房屋非法占用期间的费用，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2001年5月20日，商丘市国家税务局第二管理局与单玉峰父亲单永信签订“房屋及土地使用权转让协议书”一份，约定该单位将位于归德南路东侧、体育场北国税局第二管理局家属院1号楼西单元一楼西户房产一套及买卖房产南面和西面的土地一并转让给单永信（原水厂用地，后该单位建成家属楼）。土地面积为自房产向南25米，自房产东墙向西25米、含房产西墙自南向北17米、自房产西墙向西11米、土地南邻体育场北边空地（将来可能修路）、西邻归德路、北邻生活区及房产、东邻李道明前面土地，土地面积共计812平方米。商丘市国家税务局第二管理局将上述房屋及土地的一切权力转移给单永信，房屋及土地的总售价为90000元。单永信于2007年3月沿归德路东侧自南向北建门面房8间。2018年5月24日单永信与单玉峰作为甲方，赵勇等六人作为乙方，双方签订了“不动产买卖合同”一份，约定甲方将该8间门面房1-2层及所属土地出售给乙方（土地东至房屋东墙、西至归德路中心、南至香君路中心、北至第8间北墙），建筑面积363平方米×2层＋16.5平方米，折合总价款为人民币295万元整（小写：2950000.00元）；房屋及土地价款乙方分二期付给甲方，第一期，在双方签订本合同的当日，交付首付款壹佰万元（小写：1000000.00元）；第二期，由甲方清理完所有租户、处理完所有纠纷，将门面房钥匙交付乙方后，3日内付清尾款，每期付款，甲方收到后出具收据；现在2楼由甲方承租，待甲方不租时，甲方负责无偿在第8间北侧，即现在第9间空地处建设至2层楼梯，相关手续、材料、施工由甲方负责，不向乙方收取任何费用；甲方保证该房屋及土地权属真实无异议无纠纷，若发生权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；该房正在出租中，甲方保证该房屋承租人已经放弃优先购买权并保证在该合同约定交房日期前搬离该房屋并解除或者终止租赁关系；甲方应自本合同签订之日起15日内将本合同项下之房屋及土地连同原始房屋所有权等点交乙方，并对相关配套设施和相关费用向乙方完整有效的进行交付、结清；如果甲方交房迟延，则视为违约；交房时甲方保证上下水、电正常使用，若有不符，甲方同意向乙方赔付相应损失；本合同签订后该房屋及土地一切产权归乙方所有，尾款结清后该房产及土地一切权利与甲方再无任何关系；若甲、乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，违约方应向守约方支付本合同约定总房款30％违约金；本合同签订时，该房屋未取得不动产产权证，等条件成熟时，甲方应协助乙方办理不动产权登记，所发生的契税、土地出让金等由乙方承担；如果此房屋拆迁，所得赔偿款归乙方所有。如果所属土地被征收或转让，所得款项归乙方所有。单永信全权委托单玉峰办理收房款事宜。合同签订后，赵勇等六人于2018年5月25日至2018年7月18日期间分8次通过银行转账方式支付单玉峰购房款共计228万元。2018年5月26日单玉峰向赵勇等六人出具45万元的购房款收条一张。2018年6月6日单玉峰向赵勇等六人出具了295万元购房款已付清的收条。2018年5月24日李伟、赵文化、李怀亮、高枫彬与单玉峰签订门面房租赁合同一份，约定单玉峰自愿租赁涉案房屋的一楼自南向北第5、6、7、8共4间，和二楼全部房屋363平方米，期限一年，自2018年5月24日起至2019年5月23日止，年租金25万元。2018年6月3日赵文化与单玉娟签订门面房租赁合同一份，约定单玉娟租赁涉案房屋自南向北第1、2间门面房，租期2年，自2018年6月16日起至2020年6月16日止，年租金90000元。2019年8月18日，单玉峰打开赵勇等六人出租的涉案房屋的自南向北一楼第7间门面房（通往楼上房屋的楼梯在该房内），双方发生纠纷。现涉案房屋的自南向北一楼第7间门面房及二楼的8间房屋仍由单玉峰占用。一审法院认为，单玉峰父亲单永信将其所有的涉案房屋转让给赵勇等六人，双方订立了不动产买卖合同，虽然涉案房屋尚未取得房屋所有权证，但单永信已将涉案房屋交付给了赵勇等六人，赵勇等六人支付了购房款，并且已经实际占有、使用了涉案房屋并且出租收益，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，赵勇等六人与单永信签订的合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定和社会公共道德及社会公共秩序，属于有效合同。单玉峰在不动产买卖合同上签字的行为说明单玉峰对单永信将其所有的涉案房屋转让给赵勇等六人是知情的，现单玉峰不经赵勇等六人同意私自占用涉案房屋中的一间门面房及二楼的8间房屋，侵犯了赵勇等六人对涉案房屋的使用权和收益权，属侵权行为，单玉峰应将占用的房屋返还给赵勇等六人。赵勇等六人要求单玉峰支付房屋被占用期间的费用，因没有提供有效证据对其主张加以印证，单玉峰又不认可，故赵勇等六人的该项主张不能成立，不予支持。单玉峰辩称赵勇等六人以“名买卖，实借贷”的方式与其及其父亲签订了“房屋买卖”和回购“保证书”，并认为租赁合同是虚假的，因赵勇等六人不认可，单玉峰又没有提交相应证据材料对其主张加以印证，单玉峰提交的保证书和电话录音资料达不到其证明目的，故其辩称理由不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条规定，判决：一、被告单玉峰将位于商丘市睢阳区××与××交叉口东北角自南向北一楼第7间门面房及二楼的8间房屋返还给原告赵勇、孙杨梅、李伟、高枫彬、赵文化、李怀亮，于判决书生效后15日内履行完毕。二、驳回原告赵勇、孙杨梅、李伟、高枫彬、赵文化、李怀亮的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取50元，由被告单玉峰承担。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一审法院对赵勇等六人对涉案房屋物上权利及单玉峰侵权责任和占有使用费的认定是否适当。双方当事人对争议焦点均无异议和补充。二审中，上诉人赵勇等六人申请贺彦涛出庭作证。证明目的是：赵勇等六人购买涉案房屋后进行了合法出租，但承租人在使用过程中受到单玉峰的阻扰无法正常经营，同时承租人为经营需要，对承租房屋进行了装修改造，现一直在向赵勇等六人主张该项损失。上诉人单玉峰质证认为：证人与赵勇等六人签订的租赁合同缺乏合法性基础；证人刚才明确说到是因租赁房屋发生纠纷而无法继续租赁，并非单玉峰一方单方侵权所致；事实上涉案房屋物权从未转让给赵勇等六人，即使存在出租给证人造成证人损失的问题，也与本案无关。本院对该证据分析认证如下：贺彦涛租赁涉案房屋的事实清楚，但其租赁行为及权利是否受本案裁判结果的影响需另行解决。本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，涉案房屋及土地使用权转让协议书签订主体是商丘市国家税务局第二管理局与单玉峰之父单永信，单玉峰虽在2018年5月24日赵勇等六人与单永信签订的不动产买卖合同上签字，但结合2018年5月23日单永信出具的委托书内容分析，单玉峰本案并无有效证据证明其对涉案不动产享有物上权利。赵勇等六人虽出具有保证书，但该保证书购买主体与前述不动产买卖合同签订权利主体不同。单玉峰上诉主张名为买卖，实为借贷，但根据借款合同的相对性，单玉峰借款人身份与单永信出卖人身份不能竞合。单玉峰庭审主张让与担保，缺乏担保意思表示和单永信关于涉案不动产买卖合同性质或效力等方面的有效证据予以佐证。单玉峰主张赵勇等六人未足额支付购房款，亦无有效证据佐证，且与本案交付占有后的侵权之诉非同一法律关系，如单玉峰坚持该主张，应采取合法的形式另行维权。因此，基于涉案房屋已经实际交付的事实无可否定，单玉峰前述主张及证据尚不能证明其占用争议房屋行为的合法性。故在不动产买卖合同性质和效力未通过合法途径受到否定性评价前，赵勇等六人交付占有的权利，依法受法律保护。一审法院判决单玉峰返还争议房屋，于法有据，并无不当。占用使用费应通过有权机关评定或参考同区域相似性质房屋租金合理酌定，赵勇等六人提供的贺彦涛证言属于孤证，其与贺彦涛之间签订的租赁合同不是认定占有使用费的有效证据，属证据不足，一审法院不予支持该项诉请，并无不当。综上，赵勇等六人、单玉峰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人赵勇、孙杨梅、李伟、高枫彬、赵文化、李怀亮负担1050元，上诉人单玉峰负担100元。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  高纪平审判员  王颖萍二〇二〇年十二月七日法官助理王颖书记员刘雪