宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初2105号 原告：中国工商银行股份有限公司宁波江北支行（统一社会信用代码：91330205844059555B），住所地宁波市江**人民路**。 法定代表人：陈庆华，该支行行长。 委托诉讼代理人：郑旻，该公司员工。 委托诉讼代理人:陈文罕，该公司员工。 被告：三江购物俱乐部股份有限公司（统一社会信用代码：91330200704881846L），，住所地宁波市大榭开发区邻里中心 法定代表人：陈念慈，该公司董事长。 被告：三江购物俱乐部股份有限公司天水分公司（统一社会信用代码：91330205674719652A），，住所地宁波市江**康庄南路** 法定代表人：郑庆军，该公司经理。 二被告共同委托诉讼代理人：刘永惠，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司宁波江北支行诉被告三江购物俱乐部股份有限公司（以下简称三江公司）、三江购物俱乐部股份有限公司天水分公司（以下简称三江天水分公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2020年11月13日转为普通程序审理。原告委托诉讼代理人郑旻、陈文罕，二被告委托诉讼代理人刘永惠到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告将位于宁波××庄××路××号××号的房屋立即腾空并退还给原告；2.判令二被告立即向原告支付房屋使用费人民币326.73万元（自2018年5月18日起，暂计算至2020年5月17日止）及自2020年5月18日起至实际腾退之日止，按照租赁合同约定的房屋使用费；3.判令二被告结清从使用该房屋至腾退之日止所发生的所有费用；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2008年3月17日，被告三江公司向原房屋所有权人宁波江北佳禾经贸有限公司（以下简称佳禾公司）和邵继丰分别承租了位于宁波市江北区××庄××路××号××号××房，目前由三江天水公司使用，开设生鲜超市。二份租赁合同均是从2008年5月18日至2018年5月17日止。租赁合同价均约定每两年为一周期，第一周期支付租金200万元及56万元，从第二周期开始租金比上周期环比递增5%，以此类推。据此计算，被告三江公司从2018年5月18日起至2020年5月17日的这一周期应支付255.26万元及71.47万元。2014年7月16日，佳禾公司与原告签订一份固定资产支付融资借款合同，借款金额7500万元，并由佳禾公司名下所有的位于江北区××庄××路××号××房××庄××路××号××号××号的商用房提供抵押担保，抵押登记手续合法有效。贷款产生逾期后原告将相关借款人、抵押人、保证人诉至法院，经法院判决，2017年3月29日，宁波市江北区人民法院出具执行裁定书，裁定原告以以物抵债的形式受偿佳禾公司，邵继丰所拥有的位于宁波市江北区××庄××路××号××号××号××号××房，原告至房地产管理部门办理了产权过户登记手续。三江公司与原房屋产权人的合同已到期，原告为收回该房屋，曾发布公告通知二被告搬离，但二被告一直拒绝搬离。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 二被告答辩称，第一，三江公司与原房东签订的合同中，康庄南路49号面积为1056.16平方米，其实际租赁范围并非只有49号店面，而是包括原告受偿的39（1-8）、47（1-9）、49（1-10）等店面，另有35（1-6）、37（1-7）、41（1-13）、45（1-16）、51（1-11）5间店铺所有权人并非原告，原告无权要求二被告腾退。第二，与前房东合同到期后，被告曾多次向原告表示要求向其支付租金，并继续租赁上述店面开设商场，但原告一直拒绝。原告与二被告从未签订过任何租赁合同，原告就依据此前的租赁合同，类推环比递增计算租金，无法律依据。第三，原告曾电话告知三江公司，腾退通知里并不包含三江天水分公司，因此被告并非恶意占用房屋。第四，被告水电费及物业费均已按时支付，原告无权另行主张。 本案审理过程中，本院组织双方进行现场勘验，经现场勘验，双方确认位于××庄××路××号××号××号××㎡店铺由二被告使用，49号店铺中有70㎡面积由被告三江公司转租给他人使用，其余面积79.2㎡由二被告使用。为此，原告变更第一、二项诉请为：请求判令二被告腾退位于宁波市江北区××庄××路××号××号××号××号实际占用部分的房屋；判令二被告立即支付原告房屋使用费288.34万元（自2018年5月18日起，暂计算至2020年6月30日）及自2020年7月1日起按3663.56元／日计算至实际履行之日止的房屋使用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2008年3月17日，被告三江公司与佳禾公司签订《租赁合同》一份，合同约定三江公司租赁位于宁波市江北区××庄××路××号建筑面积为2700㎡的商业房开设生鲜超市，租赁时间为2008年5月18日至2018年5月17日；租金每二年为一周期，第一周期租金贰佰万元整，从第二周期开始租金比上周期环比递增5%，物业管理费用由三江公司与物业公司另立协议，并由三江公司负担。同日，三江公司与案外人邵继丰签订《租赁合同》一份，合同约定三江公司租赁位于宁波市江北区××庄××路××号××商铺，租赁时间为2008年5月18日至2018年5月17日，租金每两年为一周期，第一周期租金伍拾元整，从第二周期开始租金比上周期环比递增5%，但该份合同中的49号商业用房实际对应面积为149.2㎡，其合同项下的出租场地还包括39号（149.2㎡）、47号（149.2㎡）及其他。后佳禾公司将43号商用房抵押给原告，并办理了他项权登记手续；邵继丰将39号、47号、49号商用房抵押给原告，并办理他项权登记手续。因佳禾公司及邵继丰无法履行债务，经本院执行裁定将位于宁波市江北区××庄××路××号××，49号1-10商业用房及39号1-8,47号1-9商业用房交付给原告，原告持本院执行裁定书将上述商业用房于2018年4月24日变更登记在其名下。产权变更后，二被告未向原告交付租金，原告要求二被告腾退案涉商业用房，后双方协商未果，故成讼。 本院认为，原告系案涉房产的所有权人，有权占有、使用案涉房产,故对原告诉请要求二被告腾退宁波市江北区××庄××路××号××号××号××号商业用房中二被告实际占用部分，本院予以支持；二被告腾退房屋时应结清使用房屋所产生的物业费、水电费及相关费用。原告变更租金计算标准后，按二被告实际使用面积及原合同约定的最后一期租金标准计算，该诉请符合法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告三江购物俱乐部股份有限公司、三江购物俱乐部股份有限公司天水分公司于本判决生效后一个月内腾退位于宁波市江北区××庄××路××号××号××号××房××号中二被告实际占有使用的商业用房；腾退之日被告三江购物俱乐部股份有限公司、三江购物俱乐部股份有限公司天水分公司应结清至腾退之日止，使用上述商业用房产生的水电费、物业费及其他相关费用； 二、被告三江购物俱乐部股份有限公司、三江购物俱乐部股份有限公司天水分公司于本判决生效之日起十日内支付原告房屋使用费2883400元（自2018年5月18日起，暂计算至2020年6月30日）及自2020年7月1日起按3663.56元/日计算至实际履行之日止的房屋使用费。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费29867元，由被告三江购物俱乐部股份有限公司、三江购物俱乐部股份有限公司天水分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员 涂 璟 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 裘立芹 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：×××79，开户银行：中国银行宁波市江北支行营业部。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 8 7