甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初5894号原告：朱美亭，女，1988年1月22日出生，汉族，住甘肃省礼县。被告：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区武都路**。法定代表人:程立俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。原告朱美亭诉被告甘肃华韵房地产开发有限公司（以下简称:华韵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱美亭,被告华韵公司的委托诉讼代理人王方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱美亭向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金25582.5元（从2019年9月20日开始计算至2020年6月14日,按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）,并判令被告自2020年6月15日开始计算以后的每个月支付违约金2853.1元,直至房屋产权证办结交付为止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买了被告开发的位于兰州市城关区××道××号楼××室××商品房××,已交付了全部购房款。被告在履约时存在以下违约事实：被告未依合同约定的时间交付原告房屋，原告实际入住605室是2016年11月16日；在约定时间未给原告办理房屋产权证，被告本应按约定在合同成立90日内为原告办理产权证，但被告未办理。故被告的上述违约行为，侵害了原告的合法权益。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告华韵公司辩称，原告所诉未办理房屋所有权证的原因与事实不符。由于政府相关部门变更了容积率，政府要求其单位另行支付土地出让金，致其单位开发成本大幅增加，其单位已通过各种途径多方筹措资金，于2020年8月19日缴纳了土地出让金，以最终为包括原告在内的业主尽快办理房屋所有权证，故被告因政府规划变更、政府部门的命令、通知、政策以及新冠疫情不可抗力的影响而未能按时协助原告办理产权证，未履行该义务的责任不在其公司。另，办理产权证的期限应是在被告补缴土地出让价款之后的720个工作日。综上，被告认为原告的主张与事实不符，请求驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，开庭时进行了质证。对原告提交的证据，本院认定如下：商品房买卖合同、购房发票、维修基金收款收据、房屋交付资料清单。原告拟证明其依约履行了支付购房款等费用的义务，被告迟延交房的事实及违约未办理房屋所有权证的事实。被告对该组证据的真实性无异议，但质证认为未办理产权证责任不在其公司。本院认为，该组证据符合证据的真实性，形式和来源的合法性，与本案待证事实具有关联性，可以证明原、被告间买卖商品房法律关系成立，原告已依约付清购房款，被告已向原告交付涉案商品房，故该组证据可以作为定案依据。对被告华韵公司提交的证据，本院认定如下：1、商品房买卖合同、案涉开发项目的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证及规划条件通知书。被告拟证明案涉项目依法开发建设，未能办理产权证是由于不可抗力，根据合同约定不构成违约。原告对该组证据真实性无异议，但认为被告应依约为其办理权属登记。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉房屋是否具备办理产权证的法定条件具有关联性，本院予以采信。2、兰州市住房保障和房产管理局官方网站公示的办事指南及甘肃政务服务网的办事指南。被告拟证明办理产权证必须提交建设部门和国土部门的会签单。原告对该组证据真实性无异议，但认为房屋权属登记的办理流程与原告无关，且办事指南在双方签订商品房买卖合同前就存在，被告在拟制合同时就进行了考虑，故被告没有履行办证义务系违约。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉开发项目办理产权证所需的材料是否齐备具有关联性，本院予以采信。3、兰州市国土资源局印发《关于土地供应工作中历史遗留问题的办理规定》的通知（兰国土资地[2016]67号）、《兰州市中心区地价评估技术导则（试行）的通知》（兰国土资地[2016]97号）、《兰州市中心区地价评估技术导则（修订稿）的通知》（兰国土资地[2017]144号）、《关于九州开发区建设项目土地会签有关问题说明函》（兰高九函字[2017]38号）、《兰州市人民政府关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补缴土地出让价款的批复》（兰政地[2019]4号）、《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》。被告拟证明因政府改变了规划，调整了容积率，政府最终通知其公司需支付增加的土地出让金四千余万元，而该费用系项目开发后额外增加的费用，并未摊销在房价中，导致其公司开发成本增加，故未能办理产权证的原因不在其公司。原告对该组证据的真实性无异议，但质证认为容积率的调整及补缴土地出让金并不属于不可抗力，补交出让金是被告作为土地受让方应履行的义务，被告如不服，可采取行政救济手段，而被告并未采取，故不应以该行为作为不履行合同义务的理由。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实被告开发的建设项目能否办理产权证，办理迟延的原因何在具有关联性，故本院予以采信。4、甘肃省国有土地使用权有偿使用收入缴款通知书，被告拟证明其已于2020年8月19日交纳了土地出让金。原告对该组证据真实性无异议，但认为被告已补缴土地出让金却仍未按约定为原告办理权属登记，可见补缴土地出让金并非延迟办证的理由。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉开发项目办理产权证所需的材料是否齐备具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：2016年6月26日，原、被告签订商品房买卖合同1份。双方约定：原告购买被告开发建设的位于兰州市城关区××道××号楼××室××房屋一套，建筑面积108.97平方米，套内建筑面积81.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.80平方米。房屋总价款601079元。双方合同中关于产权登记的约定为：被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。补充协议中约定为：被告须在该商品房交付使用日起720个工作日内为原告代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方未约定被告应承担的违约金计算方式。被告应于2016年9月30日前交付房屋。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，原告向被告交付全部购房款。2016年11月16日，被告向原告办理了入住手续。同时，原告向被告支付了办证税费。又查明，因兰州市政府将被告开发建设的上述项目的容积率确定为2.5，对超出2.5的部分核定被告在一年内补交土地出让金。因被告未按期支付该部分补交的土地出让金，无法取得办理产权证必须具备的“会签单”，故不能为包括原告在内的业主办理产权证，遂酿成纠纷。在本案审理过程中，被告于2020年8月19日交纳了该部分土地出让金。但据被告陈述，其至今未向登记机构提交齐全的办理产权证所需资料。本院认为，合同法第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。原告作为买受人，负有按约履行支付房款和办理产权证所需有关费用的义务；被告作为出卖人，负有履行协助原告办理案涉房屋权属登记的义务。被告是案涉房屋的开发商也是出卖人，在其与政府签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》的履行期限届满后，仍未足额向政府交纳土地出让金，导致其无法取得相关部门“会签单”，故其无法向房屋登记机构提供完整的权属登记所需相关资料，因此被告履行合同的行为对原告构成违约，应承担相应的违约责任。虽然被告已于2020年8月19日向政府交纳了土地出让金，并在积极推进案涉项目的产权登记事宜，但其至今仍未向登记机构提交为原告办理房屋产权登记的资料，其行为已构成违约，故原告关于请求被告立即协助原告办理房屋权属登记，将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案的诉讼请求，本院予以支持。关于被告是否构成违约，原告能否主张违约金且数额是否合理的问题，本院认为，被告在政府相关部门对其作出补交土地出让金的批复且双方签订补充协议后，即应依约定期限交纳土地出让金，由于被告在履行期限届满后仍未足额交纳，故被告对尚无法办理案涉房屋产权证负有责任，其履行合同义务对原告构成违约，原告有权主张被告支付一定数额的违约金以补偿其损失。鉴于被告与政府签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定补交土地出让金的最后期限为2020年1月9日，本院综合考虑，酌定被告自2020年9月1日起按全国银行间同业拆借中心于2020年9月1日公布的贷款市场报价利率3.85%（1年期）计算，以已付房款总额为基数向原告承担逾期办证违约责任，直至被告向产权登记机关提交办理权属登记所需材料备案之日止。综上所述，被告迟延办理涉案房屋权属登记等行为对原告构成违约，应承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项、第二款之规定，判决如下：一、被告甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将办理原告朱美亭房屋产权登记的资料提交登记机构并办理完税事宜；二、被告甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告朱美亭支付自2020年9月1日起，以已付房款总额601079元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年9月1日公布的贷款市场报价利率3.85%（1年期）为标准的逾期办证违约金，直至被告向产权登记机关提交办理权属登记所需材料备案之日止；三、驳回原告朱美亭的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取220元，由被告甘肃华韵房地产开发有限公司负担（于判决生效后十日内向原告朱美亭付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  苏克鸿二〇二〇年十二月二十八日书记员  蒋阳阳