山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终13799号 上诉人（原审被告）：马玉国，男，1978年1月15日出生，汉族，住山东省单县。 委托诉讼代理人：刘军波，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王越，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王**，女，1973年7月6日出生，满族，住山东省章丘市。 委托诉讼代理人：李戎家，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵虹，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 原审第三人：青岛链家兴业房地产经纪有限公司，住所地山东省青岛市市**通山路**-126。 法定代表人：李峰岩，董事长。 委托诉讼代理人：张兆娣，女，该公司员工。 上诉人马玉国因与被上诉人王**及原审第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人马玉国上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。二、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、2017年2月案外人王某与上诉人是朋友关系，不是配偶关系，涉案房屋是上诉人婚前个人财产，双方2018年1月才登记结婚。上诉人与原审第三人不存在居间服务合同关系。原审第三人对上诉人婚姻关系、房屋权利人关系没有审核清楚的情况下，为案外人与被上诉人提供涉案房屋居间服务，违反居间法律规定，侵害上诉人的合法权益，第三人应承担全部责任，并赔偿各方损失。2、案外人朱某与上诉人之间不存在代理关系，朱某签订的协议、合同都是无效；上诉人没有案外人委托朱某办理房屋出售事宜，也没有案外人为朱某签署《委托书》；案外人王某与第三人之间有关代理出售上诉人房屋一事，上诉人不知情、不认可；上诉人从未委托案外人王某、朱某办理房屋买卖事宜。因此，案外人朱某2017年2月19日签订的《买卖定金协议》、2017年2月24日签订的《居间服务合同》、《变更买受人协议书》、《青岛市存量房屋买卖合同》也是无效的。原审法院认定上诉人与案外人朱某之间形成代理关系是错误的，没有法律依据。3、原审法院认定本案争议焦点认定不当，上诉人认为本案的争议焦点是2017年2月24日的《委托书》是否有效，原审法院没有对焦点问题查清认定；只有查清《委托书》的合法性、真实性、关联性，才能查明案件事实；案外人朱某签订的合同、协议的有效性，取决于《委托书》是否有效；在原审法院开庭审理时，通过法庭调查各方均证实2017年2月24日各方均未见到《委托书》的原件；后来邮寄的委托书中委托人处不是上诉人马玉国签字；被上诉人对提交的证据《委托书》不是马玉国本人签字的事实没有异议，也未提出笔迹鉴定申请；这是本案最直接的证据，直接证明《委托书》不是上诉人所签署的，证明《委托书》是无效的，该证据的效力大于其他证据，这也是直接证明案外人朱某所签订的协议、合同都是无效的直接证据，原审法院对此没有查清认定，认定事实错误的。4、即使从该《委托书》的授权权限中看，案外人朱某签订的《居间服务合同》、《变更买受人协议书》、《买卖定金协议书》；也超越了该《委托书》的授权权限；《委托书》中并没有授权案外人朱某签订上述协议、合同的权利；超越代理权限签订的合同，也是无效的；因此，《变更买受人协议书》无效、由原买受人王红变更被上诉人王**也是无效的，被上诉人无权起诉上诉人。5、上诉人没有违约，原审法院对违约方的认定错误。即使根据《青岛市存量房屋买卖合同》合同中购房履行义务顺序也应当由被上诉人方首先履行付款义务；合同中对支付购房款的时间有明确的约定；总房款198万元；被上诉人第一次付款时间是2017年2月20日付5万元；第二次2017年3月31日前支付190万元；第三次合同3万元留在办理房屋交接手续办理完毕后；被上诉人并没有按照合同约定的时间向上诉人支付购房款，被上诉人首先构成违约，应承担违约责任；原审法院认定被上诉人有权行使先履行抗辩权是错误的；上诉人没有收到任何购房款，上诉人不存在违约事实，被上诉人首先构成违约；因此，原审判决对违约方的认定是错误的。二、原审第三人未提供微信原始载体，认定案件事实证据不足。1、本案微信证据没有提供原始载体，在原审第三人没有提交微信原始载体证据进行质证的情况下，认定案件事实，证据不足。一审法院开庭中，原审第三人没有向法庭提供微信证据原始载体，仅向法院提供光盘，当庭也未播放、以及微信截图、微信聊天打印件，未提供原始载体；上诉人要求对原始载体进行质证(见第三次庭审笔录记载)；在未提供原始载体证据的情况下，原审法院认定案件事实没有法律依据。2、光盘视频的内容无法证明《委托书》的真实性；上诉人在书面质证意见中对视频已进行了质证，视频画面内容无法证实，委托书的真实性，视频中从纸张页数、文字排版、格式，委托人签署位置与原审第三人提交法庭的《委托书》是不一样的，没有关联性；3、原审第三人提供微信截图、微信聊天，视频内容不完整；微信聊天内容不完整。原审第三人经纪人方玲与案外人王某的微信聊天不完整；微信中缺少另一位赵强强的微信证据，原审第三人应提供完整的证据；原审第三人两位经纪人的说法也互相矛盾。(见(2017)鲁0202民初2738号民事判决书)。因此，本案微信证据没有提供原始载体进行质证，认定案件事实，证据不足。三、原审法院以“。证据取得的远近，上述证据均系与上诉人关系密切的证据，其他人难以获得为由来论证这些证据形成证据链条，共同证明上诉人及其配偶共同同意向上诉人出售房屋，并且签署《委托书》授权朱某代为签订房屋买卖合同”这个推断是错误的，证据不足。(1)原审法院对证据的认定是建立在原审第三人提供的微信证据材料，未提供原始载体进行质证；这些微信证据材料属于间接证据；根据这些证据本身就证明案外人王某无权处置上诉人的房屋；房产证书已证明是上诉人个人财产；结婚登记证书证明，在与原审第三人微信聊天时，案外人王某与上诉人是朋友关系；这种朋友关系无权处分上诉人个人财产；上诉人也未给案外人王某出具过授权委托书；因此不能以距离证据的远近作为判断是否有效、以及采信与否的依据。原审法院用这种没有真实性、关联性微信证据来认定证据链条、案件事实，没有法律依据。(2)案外人朱某到原审第三人处签订协议、合同的依据是《委托书》，原审第三人未认真审核《委托书》，在没有看到《委托书》原件的情况下，2017年2月24日案外人朱某到原审第三人处签订协议、合同；也没有提供任何授权委托手续；《委托书》是案外人王某后来邮寄的，视频是案外人王某提供；案外人朱某也未与上诉人同时在视频中出现；原审法院通过开庭查明《委托书》不是上诉人签署的；视频无法证明委托书的真实性、关联性。因此原审法院用这些微信证据缺乏证明力，认定证据链条于理不通，与法相悖。(3)案外人王某与上诉人是朋友关系，涉案房屋是上诉人婚前财产，从房产权属关系、婚姻关系无法认定共同委托代理人。案外人王某与上诉人是2018年1月登记结婚，也就是被上诉人第一次起诉上诉人之后才登记结婚；在被上诉人起诉之前一直是朋友关系，没有法定婚姻关系，无法推定出共同委托的结论；原审法院认定上诉人与配偶同意向被上诉人出售涉案房屋，明显是认定错误，没有任何事实与法律依据，原审法院认定形成证据链条，证据不足，认定错误。因此，原审法院对证据的采用、以及形成证据链认定是错误的，认定案外人朱某是上诉人的委托代理人是错误的，证据不足。四、原审判决适用法律不当。原审法院判决上诉人即承担定金责任又承担违约责任，适用法律错误；根据合同法第一百一十六条的规定“当事人即约定违约金，又约定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款”。不能同时主张；定金责任承担后，应视为承担违反合同应承担的违约责任，不能再承担违约责任；在本案中原审法院即判决承担定金责任、又判决违约金责任，适用法律错误。综上所述：一审法院，认定事实不清，证据不足，适用法律不当，判决错误。为此上诉人根据我国法律之规定，特向二审法院提出上诉，请求法院查明事实，依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。庭审中补充上诉理由：一、案件事实经过。2017年初，马玉国女朋友（现任妻子）王某急需在上海购房，协商马玉国将其个人名下的房产出售，周转资金。但马玉国不同意，还曾因房产出售问题引发争执。2017年11月底，马玉国欲将涉案房产的按揭一次性还清，但还款时发现房产被法院查封。此时，该案已经王**上诉至青岛市中级人民法院。得知房屋查封后，马玉国向王某核实，王某才道出事实。当时，因马玉国不同意出售房屋，王某又急用钱，就准备私下出售房屋后再和马玉国讲，便将钥匙交给中介代售。2017年2月份，王某接到中介电话，说有个叫王红的意向房主看好房子，准备交定金，需要马玉国本人签字。因为马玉国并不知情，王某怕他知道不让卖，就打算私下处理，中介说可以出具一份授权委托由他人代办。王某就在未经马玉国同意的情况下，代签了一份授权委托书邮寄给中介，然后让朋友朱某到现场签订一系列协议。协议签订后，因限购政策出台，购房人王红不具备购房资格，房子无法出售。王某当时已不需要出售涉案房产解决资金问题，考虑对方自身限购问题，就明确和中介表示不再出卖涉案房产。期间，王某除将钥匙放在中介处外，从未出面处理过此事。马玉国对整个购房过程也并不知情。二、上诉人根据一审查明事实，对本案争议焦点总结如下：焦点一、马玉国“委托”案外人出售涉案房屋行为是否成立。焦点二、马玉国是否应当承受案外人朱某无权处置涉案房产的法律后果。焦点三、亲密关系能否作为认定享有代理权的推定条件。针对焦点一，从代理行为角度，马玉国认为，被上诉人提交的委托书及第三人提交的微信截图等均无法证明代理人获得了合法授权，具体表现如下：(1)定金合同签订时，马玉国本人并未到场，交易全程是由其女朋友王某在微信中与中介人员进行沟通；(2)购房合同签订时，马玉国本人也并未到场，所谓的朋友朱某在代签协议时也未提交合法授权；(3)第三人提出的能否认定该授权合法的证据与微信聊天记录中视频内容无法对应；视频中，马玉国在签署时间时问王某“多少号”，王某说“23，2月23”，与微信聊天记录里提供的2月24日落款的授权书不一致。综上可以看出，在案涉房屋的整个交易过程中，被上诉人王**自认从未见到马玉国本人。事实上，马玉国也从未出现，从未参与。根据《民法通则》第一百七十一条第一款，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。无论是朱某，还是王某，在身份及授权上均不合法。因此，他们的代理行为应认定为无权代理。从事后追认角度，即使在2017年3月28日以律师函的形式向马玉国户籍所在地邮寄律师函催促其确认合同效力，但根据邮寄回单显示，该函件，马玉国本人既未签署，事后也未作表示。根据《民法通则》第一百七十一条第二款，相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。该合同的签署因未经马玉国本人事后追认，也不实际发生法律效力。综上，被上诉人王**提交的证据均无法证明马玉国直接或间接授权他人签署了案涉房屋买卖合同。因此，本案为典型的无权代理行为。针对焦点二，因无权代理产生的法律后果不应后上诉人马玉国本人承担。根据《民法通则》第一百七十一条第三款，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，因上诉人并未向代理人朱某或王某主张相关责任，从责任主体角度，上诉人马玉国不应因此承担无权代理的法律后果。针对焦点三，上诉人认为，一审法院在判决中关于王某身份及其行为效力的认定有误。一审判决第10页：“被告的配偶王某向第三人提供涉案房屋的产权证原件照片、被告的身份证原件照片以及被告签署委托书的视频，根据当事人距离证据的远近，上述证据均系与被告密切相关的证据，其他人难以获得，本院认为，上述证据形成证据链条，共同证明被告及其配偶同意向原告出售涉案房屋，并签署《委托书》授权朱某代为签订房屋买卖合同，案外人朱某系被告出售涉案房屋事宜的委托代理人。”经查证，上诉人马玉国与王某的结婚时间在2018年1月16日，案涉时间为2017年2月左右。此时，马玉国与王某仅为恋人关系，并非夫妻。王某作为关系较为亲密的恋人，有获取案涉相关材料的便利，但该便利并不直接等同于已获取马玉国本人授权。第三人作为专业的中介机构，其负有比普通购房人更高的注意及审核义务。在未确定王某与马玉国关系，未落实马玉国本人真实意思的情况下，贸然认定朱某或王某能够代表马玉国本人签署协议，存在重大过失。众所周知，法定夫妻间都可能存在隐瞒实情，处置财产的可能性，更何况未建立夫妻关系的情侣。单纯的从亲密关系就直接推定某种代理关系成立，有失逻辑严谨。 被上诉人王**辩称，一、涉案房屋买卖合同依法成立,上诉人违背诚实信用。1.本案房屋交易是通过原审第三人达成交易合同。上诉人通过原审第三人发布出售房屋信息，并且将房屋钥匙交给原审第三人。上诉人出售房屋的意思表示清楚、明确。2.上诉人一审中称其是2018年年底办理房屋解押手续时才发现涉案房屋被查封的事宜，并称房屋至今未能办理解押，解押必须要本人到场才能办理。但事实是，上诉人已经于2017年11月7日办理涉案房屋的解押手续，当时涉案房屋已经被查封，上诉人对于诉讼是明知的，但没有对房屋出售问题提出异议，并且上诉人与王某办理了结婚手续，证明上诉人清楚知道房屋出售以及诉讼的情况。3.一审中，根据目前人民法院审理自然人间房屋买卖合同等案件客观要求双方当事人到庭接受法庭询问的司法审判精神，一审中经法庭庭前传唤，上诉人本人及被上诉人本人到庭参加诉讼。上诉人称涉案房屋系其交给楼下商店老板代为对外出租，但其对商店老板的基本身份情况、出租的情况、租金的收取情况等均不清楚，避而不答。一审法庭对涉案房屋出售的情况进行了全面客观的调查，认定上诉人出售房屋的事实清楚。综上，《青岛市存量房屋买卖合同》是上诉人和被上诉人双方真实的意思表示，双方签字后即产生法律拘束力，涉案房产的买卖合同应受到法律的保护。上诉人马玉国否认其有出售涉案房产的意思表示不能成立，认为涉案房产买卖合同无效的辩解亦不能成立。二、关于本案的证据链条认定情况。1.被上诉人和原审第三人提交的证据：《买卖定金协议书》及收据、《青岛市存量房屋买卖合同》、《变更买受方协议书》、《委托书》、上诉人马玉国之配偶王某微信号码证明截图、上诉人马玉国之配偶王某与原审第三人经纪人方玲的微信聊天记录、上诉人马玉国签署授权委托书的视频等足以证明，上诉人马玉国不仅有出售涉案房产的意思表示，而且其委托代理人在原审第三人的居间下，与被上诉人签订了涉案房产买卖合同。2.原审第三人的房产经纪人与“150××××6079”绑定的微信主体就涉案房屋买卖事宜进行了全面的沟通，展示了涉案房屋产权证书，上诉人身份证及签署授权委托的视频，当庭查看相貌特征上与上诉人本人一致，而上诉人本人在庭审中也确认“涉案房屋产权证明由其本人保管”。经查证，该手机号码实名登记的机主正是上诉人马玉国。被上诉人和原审第三人的证据，已经形成了完整的证据链条，上诉人马玉国否认该买卖合同的效力，但没有提交任何证据予以证明。三、上诉人构成根本违约，造成合同履行不能，违约责任成立。本案《存量房屋买卖合同》第二条约定：“出卖人应于2017年3月15日前将案涉房屋的原贷款一次性还清，最迟于2017年3月29日之前办理完毕解除抵押登记手续。”而被上诉人第二笔付款的时间节点是2017年3月31日，该笔款项为190万元系大致相当于房屋总价款，显然被上诉人支付主要房款的前提条件是上诉人完成撤押手续。合同签订且被上诉人支付购房定金后，上诉人未能于约定的3月15日清偿涉案房屋贷款，而2017年3月15日恰逢青岛市发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，即“3·15”限购政策，答辩人在限购范围之列。被上诉人联系链家公司督促上诉人尽快涤除涉案房屋抵押，并向上诉人发送了律师函。但上诉人拖延办理，后开始采取回避的态度，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，被上诉人未能在不动产登记中心告知的2019年4月5日前办理网签备案手续，在付款条件未成就的前提下，被上诉人有权拒付房款。一审法院据此认定因上诉人未完成在先合同义务，被上诉人有权行使先履行抗辩权，认定事实清楚。四、关于本案定金和违约金责任的适用问题。《合同法》第116条规定，守约方可以就定金和违约金选择适用。本案上诉人在《定金协议书》中约定了定金罚则，同时在后签署的《存量房屋买卖合同》中第十条约定了出卖人出现违约情形的违约金标准，“出现上诉人逾期履行本合同约定的义务超过十五日等情形的，买房人有权解除房屋买卖合同，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向被上诉人支付违约金。”被上诉人在上诉人构成根本违约主张违约赔偿时，选择适用违约金条款符合法律规定。上诉人所称的定金责任即定金罚则，《合同法》第115条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中被上诉人选择适用违约责任后，有权要求返还定金本金。被上诉人未要求双倍定金返还，未适用定金罚则，一审法院判定上诉人承担违约责任，返还定金，适用法律正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。庭审中针对上诉人的补充上诉意见补充答辩意见：第一，上诉人一、二审所述事实有重大变化，但上诉人不能提供有效证据证明所陈述的事实以及无效代理行为成立。第二，1、从补充上诉状看马玉国有出售房屋的动机。2、从马玉国把钥匙交给王某，王某交给中介机构出售的行为看构成表见代理，出售房屋行为有效。3、中介机构履行了适当的审核手续，马玉国委托王某、朱某出售房屋的行为合法有效。第三，本案因上诉人违约直接导致了被上诉人失去了在青岛购买房屋的资格，上诉人违约在先，给被上诉人造成了巨大的经济损失，应当依法承担相应的违约责任。 原审第三人链家公司述称：第一，上诉人委托朱某代理涉案房屋出售事宜，朱某代理签订的房屋买卖合同合法有效。第二，根据房屋买卖合同及居间服务合同约定，原审第三人尽到真实合法的合理审查义务，没有上诉人所说的重大过失情形。 王**向一审法院起诉请求：1.解除王**、马玉国签订的100000693886号《青岛市存量房屋买卖合同》；2.马玉国返还已支付定金5万元；3.马玉国向王**支付违约金39.6万元；4.本案诉讼费、保全费由马玉国承担。 一审法院认定事实：案外人王红与王**系姐妹关系。青岛市市南区山东路7号乙2号楼2单元1702户房屋，建筑面积89.67平方米，于2014年5月12日登记在马玉国名下。同日，涉案房屋由中国建设银行青岛市分行设立抵押登记，债权金额91万元，于2017年11月17日注销抵押登记。2017年2月19日，以马玉国为甲方、王红为乙方，双方签订《买卖定金协议书》一份，载明：马玉国将青岛市市南区山东路7号乙2号楼2单元1702户房屋出售给王红，建筑面积89.67平方米，房屋价款为198万元，该价格不因市场价格的波动而变动；马玉国应于2017年3月15日前将涉案房屋的原贷款一次性还清，最迟于2017年3月29日之前办理完毕解除抵押登记手续；出现马玉国逾期履行本合同约定的义务超过十五日等情形的，王红有权要求解除房屋买卖合同，马玉国应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向王红支付违约金。同日，朱某出具收据一份，载明，在链家公司的居间服务下，今收到购买人购买位于青岛市市南区山东路7号乙2号楼2单元1702户的房屋的购房定金共计5万元，马玉国同意该定金暂由中介方保管。2017年2月19日，朱某代为向第三人支付定金5万元。现该定金在第三人处。 2017年2月24日，以马玉国作为出卖人，王红作为买受人，双方签订《青岛市存量房买卖合同》一份，载明：马玉国将青岛市市南区山东路7号乙2号楼2单元1702户房屋出售给王红，建筑面积89.67平方米，房屋价款198万元，付款方式为：2017年2月20日支付定金5万元，2017年3月30日前通过银行托管方式全款支付190万元，双方同意自购房款中留存3万元作为物业交割保证金；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2017年3月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2017年3月29日前办理完毕解除抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由出卖人自行承担；双方于2017年3月31日前共同办理房屋所有权转移登记手续；出卖人若逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；居间机构收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。该合同落款处有朱某代马玉国签字、朱某捺印、王红的签字及捺印。同日，马玉国、王红、原审第三人签订《居间服务合同》一份，载明：链家公司作为交易居间人提供居间服务，双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，双方应向链家公司支付居间服务费39600元，由买受人在签订本合同当日向链家公司支付。该合同落款处有朱某代马玉国签字、朱某捺印、王红的签字及捺印。同日，王**、马玉国、王红、第三人签订《变更买受方协议书》一份，载明：上述合同项下王红的权利义务全部转移于王**，按照变更后的合同继续履行。朱某代马玉国签字、朱某捺印。2017年2月24日，朱某出具马玉国的《委托书》一份，载明：委托人为马玉国，受托人为朱某，委托人拥有青岛市市南区山东路7号乙2号楼2单元1702室房产，因马玉国没有时间，其自愿委托朱某作为代理人办理房屋出售、签订房屋买卖合同及其相关文件、签署银行贷款文本、办理交易过户、代收房款等手续；预约银行还款，办理归还银行贷款手续等；受托人在办理出售涉案房屋有关委托事宜中所签署的一切相关文件，委托人均予以承认。2017年4月28日，王**向以马玉国邮寄《律师函》一份，载明：因王**和第三人多次通过电话、短信、微信方式要求马玉国办理撤押手续，马玉国至今未办理，要求马玉国按照合同约定履行合同。马玉国称其从未收到王**发送的律师函。王**提交2017年3月15日青岛市国土资源房管局发布的《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》、限购查验证明，证明自2017年3月15日起青岛市出台房地产限购政策，王**系外地户口，工作及社保缴纳均在外地；因涉案合同签订于政策出台之前，青岛市不动产交易中心出具限购号，王**可在指定期间办理网签，因马玉国拒绝按照合同约定办理解押手续，致使合同目的无法实现，王**失去再次购置房产的机会，给王**造成损失。马玉国质证称，该证据与马玉国无关，不予质证。马玉国提交本案原审民事判决书一份，证明涉案房屋第三人的经办人为赵强强，与方玲无关。王**与原审第三人质证称，赵强强与方玲均是涉案房屋的经办人。原审第三人提交马玉国的配偶王某微信截图、微信聊天记录一份、马玉国签署授权委托书的视频两条及光盘，证明原审第三人的经纪人一直在与马玉国的配偶沟通，王某将涉案房屋的产权证、马玉国的身份证、马玉国签署授权委托书的视频、授权委托书照片、马玉国签字的定金协议书发送给原审第三人；原审第三人向王某发送房屋买卖合同的条款，告知其条款内容。王**质证称，对证据真实性无异议，该微信绑定的手机号码系马玉国实名登记并开通的手机号，马玉国对涉案房屋的交易事宜始终是知悉并了解的；马玉国本人曾到庭，明显看出与视频系同一人，且微信中的房产证、身份证、委托书等重要证据案外人难以伪造。马玉国质证称，对证据的真实性、合法性及关联性不予认可，朱某无权签订涉案合同，签订合同时王某并非马玉国配偶，王某不是涉案房屋的相关权利人，无权进行委托处置涉案房屋；涉案房屋的中介经办人为赵强强，王某与方玲的私人聊天材料与本案无关；微信视频存在删减可能，光盘并非原始视频材料，视频内容与本案无关，第一段视频系马玉国为公司客户办理房产事宜，马玉国从事房地产销售代理工作，当时是在为客户准备材料，视频中的委托书与涉案委托书并非同一份，签订时间、形式内容均不同，涉案授权委托书上的签字并非马玉国所签。第二段视频是马玉国在售楼处公共场所的视频，无法证明马玉国签署委托书的事实；该视频不是王**、马玉国双方之间发送的视频，马玉国与原审第三人之间无任何微信交流的信息，与本案无关；且视频的拍摄未经过马玉国同意，不具有合法性。王**称，1、王红及王**均未见过马玉国本人，朱某称马玉国委托朱某签订合同，朱某与马玉国系朋友关系；当时原审第三人带王**去看过房子，房屋系空置；交付定金一段时间后，原审第三人称朱某联系不上解押不了。2、王**系买房人，王红系代理人，签订正式的房屋买卖合同时王**本人未到场，由王红代签；签订变更买受方协议书时王**是否在现场记不清了；王**未向马玉国支付过购房款，因为涉案房屋一直未解押，所以无法支付。3、因王**在章丘工作，让王红先代为在青岛寻找房屋，王**的母亲在青岛，购房的目的是便于来青岛居住照顾母亲。王红在第三人处找到房源，王红代王**交纳涉案房屋的定金，后王**到青岛签署变更买受方协议书，涉案房屋的购房主体变更为王**。马玉国于2017年3月20日左右回过青岛，之后多次联系马玉国，均联系不上，王**委托律师向其发送函件，当时马玉国变更了收件地址，最后签收律师函。马玉国本人称，1、马玉国与朱某系间接朋友关系，马玉国平时在上海工作。2018年年底，马玉国来青岛准备解押房屋时发现涉案房屋被查封，当时涉案房屋上有银行抵押90万元，马玉国准备一次性解押。当时涉案房屋一直对外出租，由马玉国委托中介出租。涉案房屋的买卖事宜从头到尾马玉国均不知情，马玉国也不认识王**及王红。直到2018年底马玉国才得知涉案房屋被出售事宜；朱某身份信息马玉国没有，联系不上朱某；马玉国的户籍在山东菏泽单县马楼乡马楼村，户籍地基本没有家人在，父母平时夏天在户籍地居住一段时间，其他时间基本在上海居住。2、马玉国2018年1月16日与王某结婚。马玉国现无法提供涉案房屋的租赁合同，承租人的具体名字不记得，出租的具体时间记不清。涉案房屋可能存在空置状态，但那时马玉国不在青岛，也不知道该情况。涉案房屋房产证原件及钥匙一直在马玉国本人手中。3、马玉国不知道王某与原审第三人是否有出售涉案房屋的行为。马玉国将涉案房屋解押没有出售房屋的目的。原审第三人称，1、定金协议签订时，马玉国尚未出具《授权委托书》，但在签订正式房屋买卖合同之前马玉国已出具授权委托书，并且有视频为证。房屋买卖合同合法有效，且后期出示授权委托书的行为视为对定金协议的追认，同样有效。2、原审第三人作为居间方就房主本人的授权委托行为已经尽到基本核实义务，也要求房主本人在签订合同时出具视频为证。朱某在签订买卖合同当天来过一次。签订合同前马玉国配偶王某通过微信提供授权委托书，由马玉国本人签字的照片及视频，且在签订合同前由马玉国配偶将授权委托书原件邮寄给原审第三人。3、签订房屋买卖合同时，因为预见到买受人是王**，故代理人王红在签订买卖合同时也在变更买受人协议书上签字，变更买受人协议书需原买受人、现买受人、房屋出售人、居间方共同签字确认，待王**从外地回来，也在变更买受人协议书上签字确认，因此变更买受人协议书上的日期为原买受人即王红的签署日期，而非现买受人王**的签署日期。青岛市存量房买卖合同中购房人是王红，因此后期才需要签署变更买受人协议书；无论是代理关系还是变更买受人，王**自始至终都认可房屋买卖合同的效力，并且在签订合同后也愿意继续履行合同。变更买受方协议书最后签署日期是2017年2月28日，四方签字均为本人签字，变更买受方协议书合法有效。买受人支付定金的行为是买卖双方的合同约定，是买受人对合同约定的履行。 一审法院认为，一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王**主张2017年2月24日签订的《青岛市存量房买卖合同》的合同当事人为本案王**、马玉国，朱某系马玉国的委托代理人；马玉国主张其从未向朱某出具授权，亦未签订过案涉《青岛市存量房买卖合同》。对于涉案合同的效力，一审法院分析认定如下。首先，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。依据第三人提交的马玉国配偶王某的微信截图、聊天记录、视频及2017年2月24日的《委托书》，表明马玉国的配偶王某向原审第三人提供涉案房屋的产权证原件照片、马玉国的身份证原件照片以及马玉国签署委托书的视频，根据当事人距离证据的远近，上述证据均系与马玉国密切相关的证据，其他人难以获得，一审法院认为，上述证据形成证据链条，共同证明马玉国及其配偶同意向王**出售涉案房屋，并且签署《委托书》授权朱某代为签订房屋买卖合同，案外人朱某系马玉国出售涉案房屋事宜的委托代理人。其次，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。本案中，案外人朱某系马玉国的委托代理人，以马玉国的名义与王红签订《青岛市存量房买卖合同》并向原审第三人支付定金5万元，后又签订《变更买受方协议书》将上述合同的相对方变更为王**、马玉国，案涉《青岛市存量房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的，王**、马玉国均应按照合同约定行使权利、履行义务。马玉国本人称其不知道其配偶王某与原审第三人是否有出售涉案房屋的行为，明显与事实和常理不符，且马玉国称视频中的委托书与涉案委托书不相同，但并未提交相反证据予以证明，对此，一审法院不予采信。二、当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，依据合同约定，出卖人逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，买受人有权解除房屋买卖合同。本案中，马玉国完全否认其知晓涉案房屋买卖合同的签订，亦未按照案涉合同约定履行合同义务，其行为构成违约，且符合合同约定的解除条件，王**诉请要求解除与马玉国签订的《青岛市存量房买卖合同》，一审法院予以支持。合同解除后，因合同取得的财产，应相互返还。王**支付的定金5万元现在原审第三人处，原审第三人应将5万元定金返还王**。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，依据合同约定，马玉国应于2017年3月29日前办理完毕解除抵押登记手续，王**应于3月30日前支付购房款190万元。现马玉国未在约定期限内还清贷款，直至11月17日方才注销抵押登记，王**告未继续支付购房款系行使先履行抗辩权，符合合同法规定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，合同明确约定出卖人根本违约的情况下应向买受人支付房屋总价款20%的违约金，该违约金系马玉国在违反合同约定时应当预见到的因违反合同而应承担的相应责任。另，诚实信用系合同法的基本原则，也是民事主体在民事法律关系中应遵循的基本准则。马玉国对于其实施的民事行为予以全面否认，有违诚信原则，其行为不应获得肯定性评价，综合本案案情，马玉国应向王**支付因其违约行为致使合同解除而产生的违约金39.6万元。综上，一审法院判决：一、王**与马玉国于2017年2月24日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》解除；二、链家公司于判决生效之日起十日内返还王**定金5万元；三、马玉国于判决生效之日起十日内支付王**违约金39.6万元；四、驳回王**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7940元，保全费5000元，由马玉国负担。因王**已经预交，马玉国于判决生效之日起十日内给付王**。 经审理查明，本院二审期间，上诉人申请证人王某及朱某出庭作证。王某称：“2017年2月份左右，我在上海做生意，想把涉案房屋出租，因为链家公司信誉很好，所以我就把房子放在了链家公司，链家公司的工作人员问我房子能不能出售，我说也可以卖，我主要是租。房子不是我的，是我丈夫的婚前财产，当时还没有结婚，和中介说可以卖是我自己私自做主，我只是顺带问了一句，我回家之后和我丈夫商量了一下，我丈夫不同意，我就赶快给中介打电话说赶紧给我取消，我丈夫不同意卖房子。过了一段时间我在海阳，一个中介公司的女的给我打电话问我卖不卖房子，我说我不卖，但是这个中介公司的业务员一直在做我的工作。交房时涉案小区的电梯掉下来了，我不喜欢这个房子，房子质量有问题，我想卖房子，我丈夫不同意。我当时想在上海买一套法院拍卖的房子，我就想把拍卖的房屋买下来，就可以把涉案房屋卖了，我就想先斩后奏。我没有见过买房人王红或者王**，中介公司一直给我打电话让我卖房子，我本来就是做房产的，我等着买上海的房子，需要用钱，所以我就决定卖了涉案房屋，让链家公司收了定金，我把定金付给链家公司了。当时我和朱光启是朋友，我已经回上海了，我让朱光启去拿定金。我在青岛没有别的朋友，因为朱某给房屋装修，我在青岛只认识他，然后就让他来办的。朱某所签字的协议书我手上没有，所有的东西都在中介。中介公司后来通过微信发给我相关材料的照片，我说你给我发这个干什么，我只要定金。给朱某的委托书是我在上海办公室里签的、摁的手印，我丈夫一直不知道。视频是我偷拍的，我丈夫签的委托书不是本案中给朱某的委托书，委托书与本案无关。还房屋的涉案贷款时，中介公司的赵强强给我发语音说政策调控，客户不能买了，语音因为手机坏了现在没有了，我说你把钱退给我，中介公司的人员说因为国家政策调控，钱要退给客户，不能退给我。卖涉案房屋时房产证在马玉国手里。链家公司不知道马玉国的电话，马玉国的电话是156××××8909。我和中介联系通过微信的手机号是用马玉国的身份证办的号码，当时的号码是150××××6079，我和中介公司联系就是用这个号码。” 证人朱某称：“我与马玉国、王某是朋友关系，不认识王**、王红。我和马玉国是老乡，他家装修房子，我在青岛做装修，涉案的房屋就是我装修的，就是装修认识的普通朋友，之后再也没有别的交往。大约3、4年前，王某给我打电话让我去中介公司拿5万元，中介公司拿了一些材料让我签字，我也不知道签什么字，也没看，签完字钱也没有给我，然后我就走了，我就去过中介公司一次，中介公司在海边上，在帆船那一带，我记不清楚什么名字了，之后我就没有再去过，对于房屋买卖我也没有参与过。委托书我不知情，没有人给过我委托书。一审提交的有朱某签名字样的委托书、买卖合同、定金合同、居间服务合同、变更买受方协议书中，定金收据中‘马玉国（朱某代）’中‘马玉国’不是我签的，‘朱某代’是我签的。变更委托协议中“朱某”不是我签的，委托书中的‘朱某’也不是我签的。其他的‘朱某’字样的签字是我签的，所有的‘马玉国’字样的签字都不是我签的。” 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，上诉人马玉国的上诉主张不成立,理由如下：1、根据马玉国的上诉主张以及王某证言，其二人主张涉案房屋买卖系王某个人私自做主的行为，未经马玉国同意。在房屋买卖过程中，马玉国长期不在青岛，未实际到场，但其婚前女友王某向中介公司提供了较为完备的委托书、马玉国签署委托书的视频、房屋钥匙、马玉国身份证原件照片、房产证原件照片等材料。不论从马玉国与王某的身份关系，还是从王某实际取得相关售房的材料、视频录像等行为看，均可认定被上诉人与原审第三人主张马玉国委托出售涉案房屋的事实具有高度的盖然性。马玉国现上诉提出上述卖房行为系其婚前女友、现任妻子王某在婚前私自做主而为。但现有证据并不足以证明上述内容，马玉国对此应当承担举证不能的法律后果，被上诉人主张马玉国对房屋买卖知情并同意出售涉案房屋，具有更强的证据优势，应予采信。2、即便案涉房屋买卖行为系王某借用马玉国名义而为，但从王某系马玉国婚前女友、持有房屋钥匙、使用上诉人身份证登记的手机号码及微信与原审第三人联络，向原审第三人出具了前述售房材料，上述事实也足以令原审第三人及被上诉人相信其系代马玉国而为。3、马玉国否认其同意出售涉案房屋，称其委托中介一直对外出租涉案房屋，但又不能提供租赁合同，对出租时间、承租人名称等租赁情况又无法说清，并称房产证及房屋钥匙一直在其本人手中，该主张与王某持有房屋钥匙并将钥匙交给中介、王某提供上诉人的房产证照片等不符，本院对于上诉人对案件事实陈述的真实性、可信性产生合理怀疑。4、王某与上诉人自房屋买卖合同签订至今，身份关系从婚前男女朋友关系发展为夫妻关系，其二人之间的说辞明显存在利害关系，也不排除有串通对抗被上诉人的可能，仅凭其相互之间的陈述以及较为单薄的证据材料，本院难以采信。5、根据买卖合同约定，上诉人应于2017年3月15日前将涉案房屋的原贷款一次性还清，最迟于2017年3月29日前办理完毕解除抵押登记手续，被上诉人于2017年8月30日前通过银行托管方式支付190万元。因上诉人未按约定还清原贷款并解除抵押登记，构成违约，被上诉人依照合同约定主张由上诉人承担违约责任，符合法律规定。 综上所述，马玉国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7940元，由上诉人马玉国负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十二月二十七日 书记员 王 繁 书记员 马博阳