江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0722民初7650号原告:：李会廷，女，1969年7月19日出生，汉族，住东海县。原告：马灯才，男，1971年3月25日出生，汉族，住东海县。原告：周言超，男，1986年1月18日出生，汉族，住东海县。原告：冯维曦，女，1988年10月15日出生，汉族，住东海县。原告：李兵，男，1983年1月20日出生，汉族，住东海县。原告：李红丽，女，1979年8月21日出生，汉族，住东海县。原告：相子玲，女，1984年10月2日出生，汉族，住东海县。原告：陈涛龙，男，1978年11月15日出生，汉族，住东海县。原告：钱光艳，女，1980年2月10日出生，汉族，住东海县。原告：孙建高，男，1977年12月12日出生，汉族，住东海县。以上原告共同委托诉讼代理人：张伟，江苏润鑫律师事务所律师。被告：连云港安庭房地产开发有限公司，住所地：连云港市东海县白塔埠镇驻地航空路（镇政府办公楼），统一社会信用代码91320722MA1MJEGW44。法定代表人：张家远。委托诉讼代理人：何文怡，江苏东方金牛律师事务所律师。被告：东海县一鸣物业有限公司，住所地：连云港市东海县牛山街道和平西路**2-102门面，统一社会信用代码91320722MA1WFUX79G。法定代表人：王立梅，负责人。原告李会廷、马灯才、周言超、冯维曦、李兵、李红丽、相子玲、陈涛龙、钱光艳、孙建高与被告连云港安某房地产开发有限公司（简称“安某公司”）、东海县一鸣物业有限公司（简称“一鸣公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李会廷、马灯才、周言超、冯维曦、李兵、李红丽、相子玲、陈涛龙、钱光艳、孙建高及其委托诉讼代理人张伟，被告安某公司的委托诉讼代理人何文怡，一鸣公司法定代表人王立梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李会廷、马灯才、周言超、冯维曦、李兵、李红丽、相子玲、陈涛龙、钱光艳、孙建高向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付办理涉案房产白塔埤镇名人家园32-3-102室、31-4-201室、33-1-101室、34-5-501室、35-1-402室不动产登记资料(包括但不限于销售不动产统一发票、房产（分户）平面图、住房维修基金、注宅质置保证书、质量检验合格单)并立即协助原告办理房屋不动产登记证书;2.请求法院依法判令被告连云港安某房地产开发有限公司承担逾期办证违约责任，向原告李会廷、马灯才支付违约金74050.8元【246836元×6%年息×（2014年7月9日至起诉时）=91329.32元，违约金不得超过合同总价款的30%】、向原告李兵、李红丽支付违约金74346.3元【247821元×6%年息×（2014年12月6日至起诉时）=85498.245元，违约金不得超过合同总价款的30%】、向周言超、冯维曦支付违约金74100元【247000元×6%年息×(2014年12月6日至起诉时)=91600元，违约金不得超过合同总价款的30%】、向相子玲、陈涛龙支付违约金77940.6元【259802元×6%年息×（2014年7月21日至起诉时）=96126.74元，违约金不得超过合同总价款的30%】、向钱光艳、孙建高支付违约金94453.2元【314844×6%年息×（2015年8月9日至起诉时）=96027.42元，违约金不得超过合同总价款的30%】；3.本案诉讼费用等费用由被告承担。事实与理由：李会廷与马灯才系夫妻关系、周言超与冯维曦系夫妻关系、李兵与李红丽系夫妻关系、相子玲与陈涛龙系夫妻关系、钱光艳与孙建高系夫妻关系，是涉案商品房所有人。2012年-2013年，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买位于商品房（购房金额为：李会廷和马灯才246836元、周言超和冯维曦247000元、李兵和李红丽247821元、相子玲和陈涛龙259802元、钱光艳和孙建高314844元）。2014-2015年，原告缴纳办证费及房屋维修基金费用后交付使用。被告依法应于2014年12月6日前为原告办理房地产权属证书，但至今未为原告办理相关手续，导致原告在此期间上访维权、无法抵押贷款经商，错过房产交易选择机会等重大损失。被告在格式条款合同中单方拟订的违约金明显太低，与其他条款针对原告的违约责任不对等依法应予增加。被告安某公司不仅未全面履行合同义务，还与未曾和原告成立任何合同关系的被告一鸣公司违法设置办证条件，严重侵害了原告的合法权益。原告提起诉讼，请求贵院依法支持诉请。被告安某公司辩称，第一，逾期办理房产证并非被告一的责任，是因东海县规划局与东海县国土局相互推诿始终未向答辩人出具相关的办证手续造成的。其次，涉案房屋的房产证现在已经能够办理，办证手续答辩人已经向被告二交付。第二，关于违约金，被答辩人主张的违约金属于合同债权，根据签订的合同中约定的时间，被答辩人要求答辩人支付违约金的诉求已经远远超过法定的诉讼时效。在东海县人民法院2018苏07**民初925号判决书中潘某、吉某诉答辩人房屋买卖合同纠纷一案，其要求支付违约金的诉求因超出法定诉讼时效被判决予以驳回，根据同案同判的原则，本案被答辩人要求支付违约金的诉求也应当予以驳回。被告一鸣公司辩称，我公司与业主委员会签订物业管理条例，我们的服务内容是小区公共区域，我在诉讼中没有看出被告二哪里没有履行，哪里侵害了原告权益。原告为证明其观点提供证据如下：事实证据，第一，五份商品房买卖合同，住房贷款合同及现金完税票据。第二，五份收据，及2014年物业公司办证清单图片一张。第三，2020年5月7日被告二的办证通知图片一张。办证义务是被告一，原告五户均未与被告二成立任何合同关系。第四，2016年10月21日业主代表周言超与当时被告一的法人代表张某的通话记录。2020年9月15日的友情提示通知书，及抵押协议书复印件。诉讼时效证据：第一，2016年4月6日信访受理告知书，第二，2016年4月8日信访受理意见书，第三，2016年9月13日抵押协议书，周言超作为业主代表在该协议上签字。第四，2018年5月3日江苏省信访局网络回执。第五，2018年6月8日白塔镇政府信访处理意见书。第六，2019年8月7日白塔镇政府信访处理意见书。第七，2020年10月12日业主代表周言超、伏某、李兵签字出具的情况说明一份。第八，2019年6月在东海县县政府集体上访的视频。第九，2020年9月在连云港市市政府上访的视频。证明本案并没有超过诉讼时效。上述材料虽然部分仅有业主代表个人的名字，但是因为是群体性上访根据信访的规定，一般需要推选代表才能进行协商，信访文件的表述中均体现了信访群体的数量及户数，且在视频中也能看到本案五家原告在上访之内。被告一的质证意见：对于事实证据，第一组真实性无异议，但原告举证的合同中约定的办理房产证时间恰恰能够说明其要求支付违约金的诉讼时效已过。合同约定的违约金数额，是双方真实的意思表示下签订的，不存在过低的情况。第二，真实性无异议，费用确实是原告已经交付，但是由被告一向被告二抵充了水电费。第三，真实性无异议，办证问题现在已经可以办证，需要被告一配合，被告一可以配合，不存在给原告逼迫情况。第四，通话录音以及抵押协议书中，都能显示是对电费做出协商，跟房产证办理没有关联性。对诉讼时效证据，原告到政府部门上访，均是对办理房产证问题提出诉求，未提及违约金支付的问题，违约金支付时间应该从各个合同中约定的最迟办理房产证的时间开始计算，均已超过诉讼时效。办理房产证的事情被告一可以配合，已经可以正常办证。之前未能正常办证与被告一没有关系，是政府的政策问题导致无法办证。本院经审理认定事实如下：2012年-2013年，原告李会廷、马灯才、周言超、冯维曦、李兵、李红丽、相子玲、陈涛龙、钱光艳、孙建高（买受人）与被告安某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告李会廷、马灯才、周言超、冯维曦、李兵、李红丽、相子玲、陈涛龙、钱光艳、孙建高购买被告安某公司开发的位于商品房（购房金额为：李会廷和马灯才246836元、周言超和冯维曦247000元、李兵和李红丽207821元、相子玲和陈涛龙259802元、钱光艳和孙建高314844元）。第八条载明：交付时间为2013年12月30日前。第十五条载明：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同订立后，原告李会廷、马灯才、周言超、冯维曦、李兵、李红丽、相子玲、陈涛龙、钱光艳、孙建高办理了按揭贷款。涉案房屋于2014年1月-2015年2月交付使用，原告已经缴纳办证费用和房屋维修专项基金，但被告安某公司未依约在180日内为原告办理房地产权属证书，直至2020年5月7日通知办理房产证。另查明，被告安某公司委托被告一鸣公司代为办理房产证，但在办证通知中告知名人家园二期业主需将之前所欠的物业费和水电费交齐，没有物业公司收费证明，不予办理房产证。庭审中，被告安某公司出示2020年4月9日东海县自然资源和规划局第一期会议纪要（《关于白塔埠名人家园小区超土地红线范围不能分割登记造成上访问题的局长专题办公会纪要》）复印件一份，“由于该小区二期建设超出规划红线和土地使用证范围25平方米，造成无法办理不动产分割登记。因此该小区二期业主多次到县、镇两级政府进行群访。经研究，会议议定：为了处理历史遗留问题，防止群访事件再次发生，决定收回白塔埠名人家园小区地块原土地使用证，调整规划红线范围，保持与原土地使用证面积一致后进行分割登记。”证明现在已经可以办理房产证本院认为，原告李会廷、马灯才、周言超、冯维曦、李兵、李红丽、相子玲、陈涛龙、钱光艳、孙建高与被告安某公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。该合同第十五条载明“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。原告已经缴纳办证费用和房屋维修专项基金，被告安某公司未依约在房屋交付使用后180日内为原告办理房地产权属证书，其行为已构成违约。本案中被告安某公司委托被告一鸣公司代为办理房产证，现一鸣公司怠于办理相关产权证书，则被告应承担继续履行的民事责任并支付办证的相关费用（包括办证费用和房屋维修专项基金）。被告安某公司辩称“原告起诉要求答辩人承担违约责任己经超过法定诉讼时效，其丧失胜诉权”。本院认为，双方约定的逾期办证违约金责任是一种合同债权，应适用关于诉讼时效的规定。双方约定的办理房屋所有权证时间为交付房屋后180日内，涉案房屋交付时间为2014年1月9日-2015年2月9日，故双方约定的办证时间为2014年7月9日至2015年8月9日。该违约金请求权的诉讼时效自双方约定的期限届满之次日即2015年8月10日起算，本案中原告李会廷等人于2020年11月11日才向本院提起诉讼并主张权利，虽在庭审中举证信访办证事项，但没有证据证明提出违约金的请求，且被告安某公司予以否认，本案诉讼中提供诉讼时效中止或中断的证据不足，故原告李会廷等人要求被告安某公司支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，被告安某公司的抗辩理由成立。至于原告要求被告一鸣公司承担相应的违约责任，没有提供相关证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告连云港安庭房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将办理本案所涉商品房权属登记所需应由其提供的资料报产权机关备案，成就本案所涉房产办理房屋产权登记证书所需之条件，并协助原告李会廷、马灯才、周言超、冯维曦、李兵、李红丽、相子玲、陈涛龙、钱光艳、孙建高办理相关涉案房屋不动产登记证书；二、驳回原告李会廷、马灯才、周言超、冯维曦、李兵、李红丽、相子玲、陈涛龙、钱光艳、孙建高其他的诉讼请求。案件受理费减半收取6508元，由被告连云港安庭房地产开发有限公司负担（已由原告李会廷、马灯才交付1292元、周言超、冯维曦交付1295元、李兵、李红丽交付1219元、相子玲、陈涛龙交付1350元、钱光艳、孙建高交付1352元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13016元。依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 刘兆柱二〇二〇年十二月三日法官助理 王**玲书 记 员 陶 桃