广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0507民初868号原告：汕头国瑞建材家居博览中心有限公司，住所地汕头市**********侧。法定代表人：张章笋。委托诉讼代理人：温银周，该司职员。被告：张岳耀，男，1979年2月22日出生，汉族，住汕头市金平区**************，公民身份号码445************191。原告汕头国瑞建材家居博览中心有限公司与被告张岳耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼期间，因被告的住所地无法直接送达，本院于2020年5月28日作出（2020）粤0507民初868号民事裁定书，裁定本案转为普通程序并于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温银周及被告张岳耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠租金33,336元、综合管理费26,970元、电费1016.10元、公摊水电费4109.70元及解除合同违约金66,672元，合计132,103.80元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年8月16日签订（系续签、补签）《租赁合同书》及《综合管理合同》，约定被告向原告承租汕头国瑞建材家居博览中心1号馆3层C44、46号铺位用于经营，租赁期限自2019年5月1日起至2020年4月30日止。其中，《租赁合同书》第3.2.1条约定，被告以二个月为一个结算周期，并于每个结算周期第一个月10日前向原告预缴本期（即含本月在内的未来2个月）的租金。《租赁合同书》第3.2.2条约定，被告逾期缴纳租金超过30天的，原告有权解除合同。《租赁合同书》第9.1条约定，因被告原因导致租赁合同解除的，被告除按相关条款承担违约责任外，还须按4个月租金标准向原告支付违约金。《租赁合同书》约定月租赁16,668元。《综合管理合同》约定月综合管理费13,485元（其中，物业管理费2372元、维修维护费8334元、市场推广费2779元）。合同履行过程中，被告未依约向原告缴纳65,431.80元（其中，2019年11、12月份的2个月租金33,336元及2个月综合管理费26,970元，2019年10、11月份2个月电费1016.10元及2个月公摊水电费4109.70元）。原告经多方催讨未果后，于2020年1月2日向被告发出《解除合同、限期付款、限期搬离及限期交还铺位通知函》，通知被告双方所订《租赁合同书》及《综合管理合同》自2020年1月1日起解除，要求被告于2020年1月11日前向原告支付132,103.80元（欠费65,431.80元+按4个月租金标准的解除合同违约金66,672元），搬离并归还铺位。现原告已依约自行收回租赁场地，但被告未向原告支付欠费及解除合同违约金合计132,103.80元。故原告向本院提起诉讼。被告答辩称，租赁合款属实，但被告因受疫情影响导致经济困难，请求原告免除合同违约金，将押金和履约金抵扣租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院结合当事人庭审陈述予以综合认定。本院查明，2019年8月16日，原告作为出租方，系甲方，被告作为承租方，系乙方，双方签订《租赁合同书》一份，约定：乙方向甲方承租位于博览中心1#馆第叁层C44、46号铺位、建筑面积338.80平方米，铺位的经营范围只限于经营布艺，经营的品牌只限于美庭，除甲乙双方另有约定外，乙方不得擅自改变铺位用途及经营品牌；租赁期限自2019年5月1日起至2020年4月30日止，从第二年起租金每年递增10%；乙方每月应缴租金为16,668元，自2019年5月1日起计交；乙方须以二个月为一个结算周期，并于每个结算周期第一个月10日前向甲方预缴本期（即含本月在内的未来2个月）的租金；乙方逾期向甲方缴纳租金的，应按未缴款项每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过十五天的，甲方有权停止向乙方供水、供电，逾期超过三十天的，甲方有权解除合同；签订合同之日，乙方须按2个月租金标准向甲方缴纳33,336元作为履约保证金，合同期届满，如果不存在乙方违约应当扣除履约保证金的情形，甲方应于30日内将履约保证金不计利息退还乙方；甲方负责汕头国瑞建材家居博览中心的综合管理工作，乙方应与甲方另行订立《综合管理合同》，遵守甲方制定的物业管理守则，并按《综合管理合同》约定缴纳相关费用；乙方单方解除租赁合同或因乙方原因造成违约责任导致租赁合同解除的，乙方除应按本合同其它条款约定承担责任外，须按4个月租金标准向甲方支付违约金。同日，原告作为出租方，系甲方，被告作为承租方，系乙方，双方签订《综合管理合同》一份，约定：乙方向甲方承租位于博览中心1#馆第叁层C44、46号铺位、建筑面积338.80平方米，租赁期限自2019年5月1日起至2020年4月30日止；乙方每月应缴纳的物业管理费2372元、维修维护费8334元、市场推广费2779元，自2019年5月1日起计交；乙方须以二个月为一个结算周期，并于每个结算周期第一个月10日前向甲方预缴本期（即含本月在内的未来2个月）的物业管理费、维修维护费及市场推广费、水电费（含公摊）及其它费用按月缴纳，于每个结算周期第一个月10日前向甲方缴纳上个月的水电费（含公摊）及其它费用；乙方逾期向甲方缴纳物业管理费、维修维护费、市场推广费、水电费（含公摊）及其它费用的，应按未缴款项每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过十五天的，甲方有权停止向乙方提供物业管理服务及供水、供电，逾期超过三十天的，甲方有权解除合同；签订本合同之日，乙方须向甲方缴纳物业管理费、维修维护费及市场推广费26,970元作为履约保证金，向甲方一次性缴纳水电费保证金1000元；合同期届满，如果不存在乙方违约应当扣除履约保证金及水电费保证金的情形，甲方应于30天内将履约保证金及水电费保证金不计利息退还乙方；公共面积所产生的水、电根据实际产生费用公示后向各租户按面积比例均摊计收；乙方单方解除租赁合同或因乙方原因造成违约责任导致租赁合同解除的，乙方除应按本合同其它条款约定承担责任外，须按4个月租金标准向甲方支付违约金。诉讼期间，原、被告双方当庭确认：原告已向被告收取《租赁合同书》、《综合管理合同》项下约定的履约保证金及水电费保证金共计61,306元。被告已结清2019年11月份之前的租金。原告于2020年1月2日向被告通知解除合同。被告对原告主张的电费及公摊水电费没有异议。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同书》、《综合管理合同》均系当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。原、被告双方均应遵照合同约定履行。原告已依约将租赁物交由被告使用,被告没有依约向原告支付租金和相应费用,显属违约，应承担相应的违约责任，付还拖欠原告的租金、综合管理费和水电费用。关于原告请求被告付还拖欠租金、综合管理费、电费、公摊水电费的问题。根据合同约定被告每月应付租金16,668元、应付综合管理费13,485元（其中物业管理费2372元、维修维护费8334元、市场推广费2779元），至2019年12月31日被告共拖欠原告租金33,336元、综合管理费26,970元；原告主张被告拖欠电费1016.10元、公摊水电费4109.70元，被告对此没有异议，可予认定。即被告共拖欠原告租金33,336元、综合管理费26,970元、电费1016.10元、公摊水电费4109.70元。关于原告请求被告支付违约金66,672元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同书》及《综合管理合同》均约定被告逾期30天的，原告有权解除合同。被告当庭确认自2019年11月起开始拖欠原告租金及综合管理费，至2020年1月1日，双方之间约定的解除合同条件成就，被告亦确认于2020年1月2日收到原告发出的解除合同通知，故原告主张合同于2020年1月1日解除合同符合合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告双方签订的合同均约定因被告原因造成违约责任导致租赁合同解除的，被告除应按本合同其它条款约定承担责任外，须按4个月租金标准向原告支付违约金。原告因被告违约而行使合同解除权，故被告应按合同约定向原告支违约金66,672元（16,668×4＝66,672）。综上，被告共应还原告租金33,336元、综合管理费26,970元、电费1016.10元、公摊水电费4109.70元、违约金66,672元，五项合计132,103.80元，被告提出履约保证金应扣抵租金，因原、被告双方当庭确认原告已向被告收取《租赁合同书》及《综合管理合同》项下的履约保证金60,306元、水电费保证金1000元，扣除后被告应付还原告款项为70,797.80元。原告请求被告支付租金33,336元、综合管理费26,970元、电费1016.10元、公摊水电费4109.70元、违约金66,672元，本院在70,797.80元范围内予以支持，超出部分予以驳回；被告提出所欠款项应扣除履约保证金的辩解意见，证据及理由充分，本院予以采纳，被告提出的其他辩解意见，证据及理由不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条的规定,判决如下:一、被告张岳耀应于本判决发生法律效力之日付还原告汕头国瑞建材家居博览中心有限公司租金、综合管理费、电费、公摊水电费及违约金共计70,797.80元；二、驳回原告汕头国瑞建材家居博览中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2942元、公告费1000元，合共诉讼费3942元（原告已预交），由原告负担1813元（其中受理费1353元、公告费460元），由被告负担2129元（其中受理费1589元、公告费540元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳受理费1589元，向原告支付公告费540元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  陈群儿人民陪审员  纪荣新人民陪审员  纪海林二〇二〇年十一月九日书 记 员  陈乐孜