黑龙江省桦川县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0826民初1622号原告:高淑华(申请执行人），女，1969年1月10日出生，汉族，住桦川县。委托代理人张春燕，系黑龙江海格律师事务所律师。委托代理人陈士国，系上海赛卓律师事务所律师。被告:张玉杰，女，1966年6月23日出生，汉族，住桦川县。委托代理人赵贵明，男，1968年12月10日出生，汉族，住桦川县。被告：李洪丽(被执行人），女，1972年7月15日出生，汉族，住桦川县。被告：秦佳东(被执行人），男，1970年12月1日出生，汉族，住桦川县。原告高淑华诉被告张玉杰、李洪丽、秦佳东申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高淑华及委托代理人张春燕、陈士国、被告张玉杰的委托代理人赵贵明到庭参加诉讼，被告李洪丽、秦佳东经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高淑华向本院提出诉讼请求：请求继续对位于桦川县××镇××街××小区××楼回迁门市产籍号1-0019-021-000106号房屋价值600000元部分的执行，被告承担诉讼费。事实和理由：张玉杰与李洪丽签订的买卖合同缺乏客观真实性。房屋价款合同第一页和第二页约定不一致。张玉杰没有提供大额房款来源证明和李洪丽收到房款和款项去向证明，仅提供收据不能证明张玉杰实际交付高额房款。案涉房屋为一楼营业门市，且位于小区门口，地理位置好，仅售3800元/㎡，价格低于市场价格。合同明确约定余款220000元于房屋过户手续办完时全部付清。在没有办理房屋过户手续情况下，张玉杰于2017年借给李洪丽50000元，又于2018年9月6日借给李洪丽30000元。在李洪丽没有办理过户手续情况下再赊给李洪丽价值120000元的大豆，不符合生活常理和房屋买卖交易常规。张玉杰明知是回迁房，没有房照。回迁合同及回迁相关手续都不要，长达三年不去房产部门查询房产信息，也不提出房屋过户申请，未办理过房手续系张玉杰自身原因。综上请依法支持原告诉讼请求。被告张玉杰辩称：2016年10月19日张玉杰与李洪丽签订房屋买卖合同。买房款部分给付的现金、部分通过银行转账，还有部分用大豆款顶账。当时去物业，还有交水电费的票据都是李洪丽的名字。签订合同当天就在物业把李洪丽的名字改成张玉杰的名字。水电费没有更名。李洪丽把房子钥匙直接就交给他们。当时是开发商没交税，办不了房照，所以当时就没办房照。2017年4月份李洪丽说要去办房照，让分先拿50000元钱，他就给她拿了50000元钱。李洪丽给打的借据。实际房子他们一直在住，也就没有追李洪丽办房照的事。当时张玉杰欠李洪丽220000元。李洪丽先让他们拿50000元办房照。2018年李洪丽又找他们说拿30000元办房照。当时他没有钱，从他妹妹赵桂荣处借30000元。这30000元是赵桂荣直接转账给李洪丽的。他们也一直在追李洪丽办房照。2018年种地，当时李洪丽卖叶面肥，他家用她的叶面肥，没要钱。2019年春天的时候，李洪丽拉走张玉杰大豆30多吨大豆，抵房款120000元。大豆价值132400元，余下的12400李洪丽通过银行转账给他。现在他还欠李洪丽20000元的房款。被告李洪丽、秦佳东经本院合法传唤未到庭进行答辩，亦未提供书面答辩意见。原告为支持其诉讼主张，提供如下证据：证据一、2011年10月6日桦川县房地产开发有限公司与李刚（转给李洪丽）签订的房屋拆迁补偿安置协议书复印件一份，桦川县土地管理局出具的土地权属证书复印件一份。欲证明位于桦川县××镇××街××小区××楼回迁门市产籍号1-0019-021-000106号案涉房屋所有权人为李洪丽。经庭审质证，被告张玉杰对证据的真实性和证明的内容均没有异议。被告李洪丽、秦佳东经本院合法传唤，未到庭质证。本院经审查认为，被告李洪丽、秦佳东经本院开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不能发表质证意见，应承担诉讼不利的后果责任。被告张玉杰对该证据的真实性和证明的内容均没有异议，本院对该份证据证明的事实予以采信。证据二、（2020）黑0826民初9号桦川县人民法院民事判决书一份、（2020）黑0826民初9号桦川县人民法院民事裁定书一份、（2020）黑0826执异27号执行裁定书一份。欲证明被告李洪丽、秦佳东欠原告借款600000元及利息、原告在诉讼中，申请桦川法院对案涉房屋予以查封、张玉杰提出执行异议，桦川法院裁定中止对案涉房屋的执行的事实。经庭审质证，被告张玉杰对证据的真实性和证明的内容均没有异议被告李洪丽、秦佳东经本院合法传唤，未到庭质证。本院经审查认为，被告李洪丽、秦佳东经本院开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不能发表质证意见，应承担诉讼不利的后果责任。被告张玉杰对该证据的真实性和证明的内容均没有异议，本院对该份证据证明的事实予以采信。被告张玉杰为支持其诉讼主张，提供如下证据：证据一、2016年10月19日张玉杰与李洪丽签订的买卖合同，房款收据4份及支付房款的银行转账凭证2份。欲证明张玉杰与李洪丽实际买卖涉案房屋。经庭审质证，原告对房屋买卖合同真实性、合法性、关联性均有异议。房屋买卖合同价款，双方约定为90万元，合同第二页又约定为85万元，合同价款约定不一致。在付款方式中，约定余款22万元于房屋过户手续办完时全部付清，实际上在双方的收据中却已经体现余款22万元已经付清，不符合日常交易习惯。该房屋过户手续至今仍未办理，被告张玉杰却将剩余款项全部付清与常理不符。对28万元收条，该笔大额现金支出，没有相关的银行流水，交易记录，不能证明张玉杰将该笔款项实际支付给被告李洪丽。其中的一份借据5万元，与本案被告张玉杰与李洪丽之间的房屋买卖合同无关，该借条只能证明李洪丽向赵贵明借款5万元的事实。40万元的收据因没有银行流水也不能证明是被告张玉杰向李洪丽支付的案涉房屋的房款。12万元的收条也无法证明因张玉杰购买案涉房屋支付给李洪丽的房款。该收据是在被告李洪丽已经向张玉杰多次借款未还的情况下，张玉杰仍然将该笔款项支付给李洪丽，明显与常理不符。虽然该收条注明的是与案涉房屋的房款相抵，但没有相关的证据证明不能认定该笔款项系案涉房屋的购房款。邮政储蓄银行的转账记录只能证明是案外人赵桂荣向李洪丽转账3万元与案涉房屋的购房款没有关联性。中国农业银行的转账凭条，也只能证明赵贵明向秦佳东转款39万元，无法证明该笔款项系涉房屋的购房款。该39万元转账后，也并没有李洪丽出具的相关收到该笔款项的收条，以上证据无法证明该案涉房屋为双方实际履行的房屋买卖合同。被告李洪丽、秦佳东经本院合法传唤，未到庭质证。本院经审查认为，被告李洪丽、秦佳东经本院开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不能发表质证意见，应承担诉讼不利的后果责任。原告对被告提交的该组证据有异议，提出房屋买卖合同价款，双方约定为90万元，合同第二页又约定为85万元，合同价款约定不一致。经本庭当庭核实原告称85万是因为当时办不了过户，因开发商没有交税，张玉杰自己交税，房照就能自己办理，房款就交给李洪丽85万，故在合同中约定两样价款。本院认为，被告对合同约定两样价款作出了合理的解释，本院对原告的该质证意见不予采纳。原告对2016年10月19日李洪丽出据的28万元收条有异议，提出该笔大额现金支出，没有相关的银行流水，交易记录，不能证明张玉杰将该笔款项实际支付给被告李洪丽。本院认为：2016年10月19日签订合同当日交房款28万元，结合被告提供的证据四证明当日从张玉杰丈夫赵贵明帐户转给李洪丽20万元及当庭陈述交付现金8万元，结合李洪丽出具的收据能证明交付28万元的事实。原告对案外人赵桂荣向李洪丽转账3万元提出异议，经当庭询问：赵桂荣系张玉杰丈夫的妹妹，张玉杰称当日向赵桂荣借款3万元转给李洪丽用于办理产权登记，结合当庭电话核实李洪丽，李洪丽对收款及现在尾欠款约2万的事实予以认可，能证明该3万元是给付的房款。综上，结合被告所举该组证据能证明张玉杰与李洪丽签订合同后的履行情况。虽然原告对该份证据提出了异议，但鉴于被告在庭审期间提交了供热费、物业费票据予以佐证，且原告高淑华未向法院提交相应证据证实该组证据证实的内容不真实，故本院对该份证据证实的内容予以确认。证据二、张玉杰与卢旭生签订的房屋租赁合同一份，欲证明买完房子后，张玉杰将房屋出租，与承租人签订租赁合同，已经实际占有管理房屋。经庭审质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。原告所举证据是房屋租赁合同，不能证明案涉房屋归属于被告张玉杰。被告李洪丽、秦佳东经本院合法传唤，未到庭质证。本院经审查认为，被告李洪丽、秦佳东经本院开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不能发表质证意见，应承担诉讼不利的后果责任。原告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为：原告仅举与卢旭生签订的房屋租赁合同，未提供其它证据佐证，且卢旭生未到庭，本院对真实性无法核实，故本院对该证据证明的内容不予采信。证据三、2018年和2019年张玉杰缴纳物业费和取暖费的收据，欲证明张玉杰已经实际使用该房屋。经庭审质证，原告对证据的关联性有异议，被告在答辩中说明案涉房屋于2016年10月16日签订房屋买卖合同时，已经将案涉房屋交付给张玉杰使用，但该物业费收据却只能证明2018年-2019年所交的物业费的事实，并且也不能证明该物业费与案涉房屋相关。被告李洪丽、秦佳东经本院合法传唤，未到庭质证。本院经审查认为，被告李洪丽、秦佳东经本院开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不能发表质证意见，应承担诉讼不利的后果责任。原告高淑华对被告提交的证据关联性有异议，但该组证据均是有资质的单位出具的证据，符合证据的真实性、合法性特点，本院对该组证据证实的内容予以确认，可以确认原告实际占有、使用了该楼房。证据四、客户简易明细账查询及黑龙江省农村信用社存取款凭条。欲证明2016年10月19日赵贵明给李洪丽转款20万元。经庭审质证，原告对客户简易明细账查询本身没有异议，但是该查询单不能体现和李洪丽有关联，对黑龙江省农村信用社存取款凭条有异议，上述都是复印件，并且有部分内容看不清，应当提供原件或者提供单位加盖提供单位的业务章，单凭该复印件不能作为证据使用，同时据我们了解得知，双方即使有转款，也只能说明双方之间有资金往来，不能证明是买卖房屋的房款，被告提供的房屋买卖合同系三被告之间在转款后形成的，形成日期也不是2016年10月19日。被告李洪丽、秦佳东经本院合法传唤，未到庭质证。本院经审查认为，被告李洪丽、秦佳东经本院开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不能发表质证意见，应承担诉讼不利的后果责任。原告虽有异议，但该证据系相关单位提供的，该证据能证明2016年10月19日赵贵明给李洪丽转款20万元的事实，本院对被告所举该证据予以采信。证据五、桦川农业银行交易明细一份。欲证明2019年4月8日李洪丽将剩余大豆款12400元转给赵贵明。经庭审质证，原告对证据本身没有异议，对证明内容有异议。该份证据和本案争议的房屋、房款没有关联性，上次庭审中，被告说是黄豆款，说是黄豆拉走了，第二天结算转的尾款。该转款发生在2019年4月8日和客观事实不符，并且原告经多方了解被告张玉杰和李洪丽、秦佳东存在民间借贷关系，该笔款应该是李洪丽向张玉杰方支付的借款的相应利息，从上次庭审陈述和这次庭审陈述及提供的相关证据，明显可以印证被告在向法庭做虚假陈述，提供和本案无关的材料。被告李洪丽、秦佳东经本院合法传唤，未到庭质证。本院经审查认为，被告李洪丽、秦佳东经本院开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不能发表质证意见，应承担诉讼不利的后果责任。原告对证据本身没有异议，对证明内容有异议。本院认为：该证据系相关单位提供的，能够证明2019年4月8日李洪丽向赵贵明转款12400元的事实，经当庭联系李洪丽，李洪丽对收购张玉杰家大豆的事实予以认可，原告虽有异议，但未提供证据证明，本院对被告举证证明的事实予以采信。证据六、证人赵某出庭证言。欲证明证人与张玉杰认识，和张玉杰丈夫赵贵明是叔侄关系。都是苏家店镇朱家村的。秦佳东、李洪丽都不认识。平时他去姓卢经营的饭店吃饭。2018年姓卢的说外兑，证人与本村的韩瑞雨与姓卢协商将饭店兑下来。证人从姓卢的手里租的房子，证人与姓卢的之间没签转让协议。饭店的东西是2万元兑的，房费另算。房租是现金交的，一年4万房租费，取暖费另算，一共大约5万元左右。多数时间是韩瑞雨爱人和证人的爱人在管理，农闲的时候也去，雇的钟点工，饭店主要经营牛排牛尾锅，是连锁店，加盟是姓卢的加盟的。经营期间，水电费正常交的，有现金也有微信交的，时间太长了，微信记录找不到了。饭店在兑的时候没有执照，后来也没办执照，从疫情往后就没有经营。交房租张玉杰没给我打收据，我们都认识，也是亲属，就没写收据。经庭审质证，原告对证人证言有异议，该证人是被告张玉杰丈夫的亲属，有利害关系。证人证词的内容和张玉杰在执行异议时陈述的内容不符，在执行异议法院找其做笔录时，张玉杰没有提到卢绪生将房屋再转租的情况。经庭审质证，被告对证人证言没有异议。本院经审查认为，被告李洪丽、秦佳东经本院开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不能发表质证意见，应承担诉讼不利的后果责任。鉴于原告对证人证言有异议。本院认为：证人未提供与卢旭生的转包合同，未提供交纳房租的收据，也未提供租赁期间的交费票据，不能证实证人与张玉杰的转包房屋合同关系，故本院对证人证言不予采信。被告李洪丽、秦佳东未提供证据支持其诉讼主张。根据本院审查认定的证据，结合双方当事人陈述，本案基本事实如下：2020年1月3日本院受理了高淑华诉秦佳东、李洪丽民间借贷案，诉讼中高淑华提出诉讼保全申请。2020年1月3日本院下发（2020）黑0826民初9号民事裁定书，对位于桦川县××镇××街××小区××楼回迁门市产籍号1-0019-021-000106号房屋价值600000元部分予以查封，期限三年。2020年5月15日本院作出（2020）黑0826民初9号民事判决书，判决被告秦佳东、李洪丽共同偿还原告借款本金60万元及利息。判决生效后，高淑华向本院申请执行。执行中张玉杰提出执行异议，本院于2020年9月24日下发（2020）黑0826执异27号执行裁定书，中止对位于桦川县××镇××街××小区××楼回迁门市产籍号1-0019-021-000106号房屋价值600000元部分的执行。另查明，2016年10月19日张玉杰与李洪丽签订房屋买卖合同，约定李洪丽将位于桦川县悦来镇冷云路道西金爵名府小区4号楼商服2号门市（一带二商服）建筑面积235.47平方米出售给张玉杰。双方议定价格为90万元。付款方式：签订合同日，首付28万元，2016年11月10日前付40万元，余款22万元于房屋过户手续办完时全部付清。此房为回迁房，合同签订日起，李洪丽于3日内把该房屋交付给张玉杰。张玉杰在实际占有、使用本案诉争的楼房后，以自已名义分别交纳了供热费、物业费。签订合同当日，张玉杰丈夫赵贵明通过桦川县农村信用合作联社从其帐户内转款20万元给李洪丽，另8万元以现金方式支付。2016年11月10日张玉杰丈夫赵贵明通过桦川农业银行从其帐户内转款39万元给秦佳东，另1万元以现金方式支付。2017年4月10日李洪丽出具借据，在赵贵明处取5万元房款。2018年9月6日赵贵明通过其妹妹赵桂荣向李洪丽帐户汇款3万元冲抵房款。2019年4月李洪丽在张玉杰处收购大豆37.83吨。双方经结算大豆款132400元，其中12万元抵扣张玉杰购买原李洪丽名下案涉房款。2019年4月8日李洪丽将剩余大豆款12400元通过桦川农业银行转给张玉杰的丈夫赵贵明。现张玉杰尚欠李洪丽房款2万元未付，张玉杰同意将尚欠李洪丽房款2万元交给法院。本院认为，2016年10月19日张玉杰与李洪丽签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该买卖合同成立。张玉杰将房款88万元交付给了李洪丽、秦佳东二人，且张玉杰办理入住手续后，对该楼房实际享有了占有、使用、收益的权利。张玉杰作为在法院查封该楼房之前就与李洪丽签订房屋买卖合同，不仅依据合同合法占有了楼房，而且是按照合同约定支付了绝大部分楼款的买受人。现张玉杰尚欠李洪丽房款2万元未付，张玉杰同意将尚欠李洪丽房款2万元交给法院。张玉杰未能办理产权登记过错不在张玉杰，而是因为该房屋系回迁房，回迁房的买卖必须先由回迁户办理完产权登记后，才能由买受人张玉杰办理产权登记。综上，张玉杰享有的接近于物权的民事权益足以排除强制执行的民事权益，张玉杰享有的该民事权益优于高淑华与李洪丽、秦佳东之间的债权关系，故本院对高淑华主张继续对位于桦川县××镇××街××小区××楼回迁门市产籍号1-0019-021-000106号房屋价值600000元部分执行的诉讼请求不予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款（二）项、第三百一十四条、《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于桦川县悦来镇冷云街金园小区4号楼回迁门市产籍号1-0019-021-000106号房屋价值600000元部分；案件受理费9800元，由原告高淑华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长  门晓俊审 判 员  崔炎火人民陪审员  李延昀二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  崔可心