山东省聊城市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁15行初109号 原告：陶文强，男，1972年1月20日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 被告：聊城市东昌府区人民政府。住所地：聊城市奥森路**。 法定代表人：巴海峰，区长。 出庭负责人：赵宇，副区长。 委托代理人：高继磊，聊城市东昌府区房屋征收信息服务中心工作人员。 委托代理人：孙辉，山东同心达律师事务所律师。 原告陶文强诉被告聊城市东昌府区人民政府（以下简称区政府）房屋征收补偿决定一案，于2020年4月29日向本院提起行政诉讼。本院于2020年7月2日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年8月12日公开开庭审理了本案。原告陶文强，被告区政府出庭负责人赵宇及委托代理人高继磊、孙辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2019年12月9日，被告区政府作出东昌政通字【2019】40号房屋征收补偿决定公告。主要内容显示：陶文强后菜市街财委家属院房屋位于征收范围内。被征收房屋后菜市街财委家属院房屋系私房，产权人陶文强，产权登记建筑面积112.97平方米。经公证处公证抽签方式，选定山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司为该项目的评估机构。本项目的被征收多层混合楼房的价格是11137元/平方米。被征收人陶文强与房屋征收部门未在规定的签约期限内达成补偿协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条规定，作出征收补偿决定如下：一、被征收人可自行选择货币补偿或产权调换方式。二、被征收房屋的补偿：1.被征收人选择补偿方式为货币补偿方式的，经房地产评估机构评估，被征收人应得的货币补偿款总计1281779.63，其中房地产价值评估总价1270687元，附属设施补偿950元，搬迁费1694.55元，临时安置费2711.28元，其他补助5736.80元，总计1281779.63元（如有遗漏，经入户核实后按征收政策规定的据实补偿）。2.被征收人选择补偿方式为产权调换的，被征收人的房屋按补偿安置方案结算可选择面积为138.72平方米，单价为3940元/平方米的东关国际.剑桥安置区13号楼3单元342号安置楼，及面积为8.31平方米，单价为1200元/平方米的13号楼308号储藏室后领58816.64差价款。其中房屋补偿574428.73元，附属设施补偿950元，搬迁费1694.55元，临时安置费32535.36元，其他补助5736.80元，总补偿额615345.44元，安置楼的总款556528.80元。被征收人与房屋征收部门进行结算产权调换房屋价值与被征收房屋价值的差价后，被征收人自找房屋过渡。三、限被征收人自本征收朴偿决定书送达之日起十日内，按补偿决定办理房屋征收与补偿的相关事宜并完成搬迁，与东昌府区房屋征收中心办理房屋的移交手续。 原告陶文强诉称：东昌府区人民政府东昌政通字（2019)40号《关于房屋征收补偿决定的公告》作出的行政行为，违背了国家的现行法规，侵害了原告依法享有的正当权益，应当依法予以撤销。具体理由如下： (一）、《房屋征收补偿决定》的制定程序违法。合法的《补偿方案》，是制定《补偿决定》的必要前置条件和主要依据。《补偿方案》是否合法，决定了《补偿决定》是否合理合法。山东省髙级人民法院己经判决被告作出的《征收决定》、《征收补偿方案》违法，明确判令被告应当采取补救措施，对《补偿方案》进行修改补正。判决作出后，被告本应首先履行法院的判决，依法改正和完善《补偿方案》，对修改后的《补偿方案》按照规定程序进行合法性审査，听取被征收人意见，尔后据此进行协议补偿或制订《补偿决定》。与此相反，被告回避对《补偿方案》的修改，在依然违法的情况下强行作出《补偿决定》，这有违法院的判决，有违程序公正。 (二）认定事实错误。1、《补偿决定》中被征收房屋建筑面积的认定错误。山东省《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定：“被征收房屋的建筑面积，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”对上述规定，《房屋征收案例审理指引》中指出：“因为历史原因，有的产权证明存在面积计算错误等问题。仅以房屋权属证书记载的面积为准是不行的，必须要考虑例外情况。”在审理中，被征收人认为记载的面积小于实际面积的，应当组织双方当事人到实地测量。如果实际测量的面积大于或者小于产权证记载的面积，应当以实际测量的面积为准。”2019年4月，在与被告方的协商过程中明确说明，原告的被征收房屋为1998年前后市直机关统一进行的房改房，房屋登记簿的记载，均按照当时的通行做法，以套内面积进行登记，未含没有封闭的阳台和楼梯间，房屋登记与实际建筑面积存在错误。为査明实际情况,东昌府区房屋征收办公室于2019年4月10日指定山东正诚土地房地产评估公司，对我小区被征收房屋进行了现场实测。测量结果为：原告所有的前楼101号房屋样本实际建筑面积113.04平方、原告所有的上下两层砖混结构储藏室为12.07平方。对上述测量结果，双方表示没有异议。以上实际测量证明，房屋登记簿与实际建筑面积确有错误。但是，被告在《补偿决定》中对被征收房屋建筑面积的认定，依然釆用的是实际测量前的错误数值。2、《补偿决定》中被征收房屋的评估价值失实。山东省《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值”。最髙人民法院2013年5月15日在给山东省髙级人民法院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（（2012)行他字第16号）中明确：“国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿”。经过査证，被告并没有给评估机构提供各小区完整的调査结果和详实的评估资料，致使评估机构实施了不加区分的评估方式，评估结果严重失实。《补偿决定》显示的原告所属小区被征收房屋的评估价值中，没有包括被征收房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的“;地大于房&rdquo部分的国有土地使用权的价值。《补偿决定》还遗漏了被征收房屋依法配套建设的储藏室、简易房屋等配套附属设施的面积认定、价值评估等补偿内容。这些应该补偿的重要组成部分，《补偿决定》中没有任何补偿安排。 (三）适用法规错误。1、聊政发（2007)8号文件的适用错误。被告在《征收补偿方案》、《征收补偿决定》和《房屋征收评估报告》中均己列明，制定上述行政行为的法律依据中，含有聊政发(2007)8号文件。该文件是聊城市人民政府于2007年2月发布的《关于贯彻实施《山东省城市房屋拆迁管理条例》规范城市房屋拆迁工作的通知》。《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九规定：被征收房屋的价格,按照征收决定公告之日所处区位新建普通商品住房市场价格，由评估机构评估确定；被征收非住宅房屋的价格，按照不低于征收决定公告之日所处区位类似房地产市场价格的原则，由评估机构评估确定。而聊政发（2007)8号文件的核心内容规定：被征收房屋的补偿价格,为被征收房屋所在区位新建普通商品房市场平均价格的70%;相关搬迁费、临时安置费、调整系数等等，也以此文为据。2015年3月1日，山东省人大常委会宣布，《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》即日实施，《山东省城市房屋拆迁管理条例》同时废止。致此，依据《山东省城市房屋拆迁管理条例》制定的（2007)8号规范性文件也同时废止。《山东省行政程序条例》第五十三条规定：“规范性文件有效期为3年至5年；有效期届满的，规范性文件自动失效。”聊政发（2007)8号文件于2007年2月14日制定实施，已于2012年2月14日前自动失效。聊城市人民政府于2016年8月5日发布的《聊城市人民政府办公室关于公布2012年以前部分市政府及市政府办公室规范性文件有效期限的通知》（聊政办发【2016】10号）文件显示，聊政发（2007)8号文件已不在继续有效的文件目录之内。这种以无效文件冒充有效，以早期下位政策抵消后期上位现行法规的行为，与国务院、山东省人民政府《国有土地上房屋征收与补偿条例》的法定内容不符，侵害了被征收人的合法权益。2、《补偿决定》中被告未经评估以每平方3950元的自定价格，进行产权调换差价结算，于法不符。山东省《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定:“产权调换房屋和被征收房屋的价值，均依照本条例的规定进行评估确定。双方结清差价后，该产权调换房屋的所有权归被征收人所有。”被告在《补偿决定》中列明，产权调换房屋超出或低于应调换面积的，以每平方3950元的价格结算差价。这种未经评估而单方面自设价格的行为于法无据、于法不符。 (四）、评估程序违法。1、评估之前，被告没有履行必要的评估调査程序，调査结果没有依法公示公布，评估内容不完整、评估结果不真实。山东省人民政府《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调査登记。对未经权属登记的房屋，房屋征收部门应当提请市、县人民政府组织有关部门依法进行认定和处理。房屋征收部门应当将房屋调査登记、认定和结果在房屋征收范围内公示。”城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定：“房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调査，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”依据上述规定，被告没有履行相应的调查程序，房屋建筑面积的认定、土地使用权分户公摊面积的认定、附属设施的类型、结构和面积的认定、室内装饰装修情况等内容没有调查；分户调查结果没有在征收范围内向被征收人公示公布。这些程序缺失和内容缺陷，导致评估公司出具的评估报告内容不完整、结果不真实。2、评估时点的选定不合理、评估机构的选定不合法。2018年3月29日，被告作出的《房屋征收决定》己被聊城市中级人民法院判决违法。2018年4月10日，原告向山东省髙级人民法院提出了上诉。2019年6月26日，山东省髙级人民法院终审判决被告作出的《征收决定》违法、《征收补偿方案》违法、责令被告对《补偿方案》进行修改补正。依据司法判例，一审法院己经判决被告违法之后，在二审法院没有作出终审判决之前，被告单方面做出的行为无效。据此，被告自行选定2018年12月1日为评估时点不合理，自行选定评估机构的行为不合法。3、评估对象不明，确立评估结果的基准价格样本没有公开，依据评估基准价进行上下调整的合法依据不明、标准不清，评估存在随意性。山东省《国有土地上房屋征收与补偿条例》释义明确：“确立评估基准价格,即确定被征收人住宅房屋所处区位新建普通商品房住宅房屋的市场价格。该区位或者该区域有己建成该类普通商品住宅房屋的，房地产评估机构在评估时，应当依据其销售均价，结合当地现阶段经济社会发展水平和房地产市场房价变化幅度等因素，确定该区位新建普通商品房市场销售价格。”目前，评估公司是否按照上述规定，是否选取被征收人住宅房屋所处区位新建普通商品房住宅房屋的市场价格作为评估基准价，现有评估报告不明确，没有公开的内容可査。城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”《征收补偿方案》、《补偿决定》和《评估报告》显示，现在对评估基准价上下调整的依据，依然是己失效的、已不合法的聊政发(2007)8号文件。此外，被告没有合法的文件依据和标准。如果没有明确的合法依据和标准，价值评估则会存在随意性，评估报告及评估结果则不真实、不合法。 (五)、《补偿决定》设定的补偿方式、内容和标准，有违公平。山东省住房与城乡建设厅《国有土地上房屋征收与补偿条例》释义明确：“本条例保障和改善被征收人居住条件的立法宗旨，是确保被征收人在同区位能够买到不少于原征收面积的新房,保证被征收人的居住条件不降低、有改善。”据现场两年来多次调査，本小区所处区位，东关国际房地产销售公司的新建普通商品房，平均中间价一直维持在13000元/平方。而《补偿决定》设定的补偿基准价为11137元/平方。被征收房屋以实际建筑面积结算，新建商品房以实际建筑面积另加25%左右的公摊面积购买。如此换算，以130平方的被征收房屋补偿款为例，我们只能买到含有25%公摊面积111.37平方的新房，若除去25%的公摊面积，我们的实际居住建筑面积仅剩83.53平方，住房缩水35.75%。若此,国家保障被征收房屋所有人的合法权益，对被征收人给予公平补偿，保证被征收人居住条件不降低的宗旨和诺言如何实现？ 综上，为维护法律的尊严，维护公平公正和公民的合法权益，请求依法撤销东昌政通字（2019）37号《关于房屋征收补偿决定的公告》。 原告向本院提交了以下证据（复印件）： 1、关于棚户区改造项目小东关片区房屋征收决定公告。 2、聊城市中级人民法院（2017）鲁15行初29号行政判决书、山东省高级人民法院（2018）鲁行终1462号行政判决书。 3、本案被诉的房屋征收补偿决定的公告。 4、山东正诚土地房地产评估公司作出的《房屋实测分户面积明细表》、《房产幢平面图》。 5、原告国有土地使用权证、土地登记审批表。 6、山东三鑫房地产评估公司于2019年1月26日出具的《房地产征收补偿估价报告》。 7、原告提交的相关法律法规规定等。 被告区政府辩称：一、涉案房屋征收项目是改善居民生活居住环境，提升城市基础建设，为了公共利益的需要，而进行旧城改造房屋征收项目。2018年原告等被征收人因不服涉案项目征收决定，而向聊城市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销涉案房屋征收决定，后经法院审理，依法作出确认违法但不予撤销征收决定的判决，原告等被征收人不服一审判决上诉至山东省高级人民法院，省高院作出二审判决，依法驳回上诉，维持原判。故涉案征收项目房屋征收决定依法具有法律效力，依法可以作为生效文书使用。在此基础上，经过被告多次不懈的与原告等进行协商，仍不能就房屋征收达成一致意见，期间，被告多次征求原告等被征收人意见，对于房屋评估机构进行选择，并依法作出评估报告送达原告，原告在法定期间内出并未提出异议。后被告依法作出涉案房屋征收补偿决定，并无不当之处。请求依法驳回原告诉讼请求。 被告向本院提交了以下证据（复印件）： 1、东昌政通字（2016）8号《东昌府区人民政府关于棚户区改造项目小东关片区房屋征收决定公告》一份。 2、《东昌府区人民政府关于棚户区改造项目小东关片区房屋征收补偿方案》一份。 3、原告房产档案一宗。 4、（2020）鲁聊城鲁信证民字第32号公证书一份。 5、2019年8月20日文件公告工作记录一份及附属照片4张。 6、录音光盘一张。 经审理查明：2016年12月1日被告区政府发布东昌政通字【2016】第8号《东昌府区人民政府关于棚户区改造项目小东关片区房屋征收决定公告》及房屋征收补偿方案。2019年4月24日被告召集王兆坤、詹伟、李福芹、李玉兰在小东关片区征收指挥部商议选定山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司为评估机构。2019年1月26日山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司出具《房地产征收补偿估价报告》。2019年8月27日聊城市东昌府区房屋征收信息服务中心工作人员向原告送达了2019年1月26日山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司出具的原告分户评估报告。2019年12月9日被告区政府作出被诉房屋征收补偿决定。 本案经合议庭评议，本院认为。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。山东省《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定：“被征收房屋的建筑面积和用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”本案在征收过程中，原告与被告协调过程中，多次提出房屋登记面积与实际建筑面积不一致的问题，为查明实际情况，聊城市东昌府区征收信息服务中心委托山东正诚土地房地产评估公司对原告被征收房屋进行了现场实测，测量结果原告的房屋实际建筑面积大于房产证载明面积，被告对测量结果亦无异议，但被告作出的被诉房屋征收补偿决定对原告被征收房屋面积的认定仍采用房产证载面积，被诉房屋征收补偿决定对原告被征收房屋面积的认定，应属认定事实不清。 原告诉被告房屋征收决定上诉一案，山东省高级人民法院于2019年6月26日作出终审判决，责令本案被告应对补偿方案缺少房地产评估机构的选择及评估办法、房屋价值补偿须经房地产价格评估机构评估确定的问题采取补救措施。2019年4月24日被告召集王兆坤、詹伟、李福芹、李玉兰在小东关片区征收指挥部商议选定山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司为评估机构。山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司于2019年1月26日分别出具《房地产征收补偿估价报告》和原告分户评估报告。2019年4月24日选定的评估机构，后评估机构未作新的报告，仍用2019年1月26日出具的报告，导致2019年4月24日商议选定评估机构的事项无任何实际意义，前述估价报告和原告分户评估报告明显不当。 综上，被告作出的被诉房屋征收补偿决定认定事实不清，依法应予撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十一条第一项之规定，判决如下： 一、撤销被告聊城市东昌府区人民政府作出的东昌政通字【2019】40号《关于房屋征收补偿决定的公告》； 二、被告聊城市东昌府区人民政府对原告陶文强依法重新作出房屋征收补偿决定。 案件受理费50元，由被告聊城市东昌府区人民政府负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  李 扬 人民陪审员  王学林 人民陪审员  邵长胜 二〇二〇年十二月四日 法官助理高世宁 书记员路普光