河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初3512号原告：闫勇彬，男，1972年7月27日出生，汉族，户籍所在地河南省安阳市龙安区，现住安阳市开发区。委托诉讼代理人：马坤，女，1982年12月24日，户籍所在地河南省安阳市文峰区，现住安阳市开发区，系闫勇彬妻子。被告：河南纪鼎房地产有限公司，住所地安阳市北关区邺城大道与平原路交叉口西北角****。法定代表人：刘文堂，总经理。委托诉讼代理人：冯晶晶，河南安昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾冰冰，河南安昌律师事务所律师实习律师。原告闫勇彬与被告河南纪鼎房地产有限公司（以下简称纪鼎房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告闫勇彬的委托诉讼代理人马坤、被告纪鼎房地产公司的委托诉讼代理人冯晶晶、贾冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫勇彬向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理不动产产权登记违约金110343.31元（以已支付购房款318298元为基数，按照年利率6%计算，自2013年9月1日起暂计至2019年5月13日，并继续计算至被告协助原告办理不动产权登记证书之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月5日，原告与被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的位于开发区银杏大街与××大道交叉口东北角××学府小区××楼××单元××房，房屋销售价格为318298元。合同约定被告应于2013年6月30日前将房屋交付给原告，在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并应根据《商品房销售管理办法》第三十四条之规定协助商品房××办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，因被告在约定时间内未在不动产登记部门完成初始登记，不能为原告办理权属转移登记（不动产登记证），自2013年9月1日起暂计至2019年5月13日止，被告违约天数已达2080天，严重侵害了原告的合法权益。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告纪鼎房地产公司辩称，一、原告的起诉超过两年的诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。二、被告并非办理产权证书义务人，原告诉讼请求即支付延期办理权属证书违约金没有事实和合同依据，被告并未违约。三、原告主张的违约金标准没有合同依据和法律依据。如果××不能在规定期限内取得产权权属证书的，双方约定协商解决，此时不应适用《商品房买卖合同解释》第十八条之规定。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房预售合同1份、2013年3月14日房屋所有权买卖契税完税凭证、2018年9月18日住房专项维修资金发票、2018年12月25日购房发票、2019年10月22日不动产权证书等证据。被告纪鼎房地产公司依法提交了安阳市自然资源和规划局公告1份、不动产权证书1份等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2013年3月5日，原告闫勇彬（××）与被告纪鼎房地产公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，原告购买被告位于开发区银杏大街与××大道交叉口东北角××学府小区××楼××单元××房，建筑面积115.2平方米，单价2763元/平米，总房款318298元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.双方协商解决。2、原告已按合同约定向被告支付全部购房款，被告向原告交付房屋。原告于2013年3月14日交纳房屋所有权买卖契税、于2018年9月18日交纳住房专项维修资金、于2019年10月22日办理了该房屋的不动产权证书。3.2019年8月9日，安阳市自然资源和规划局在安阳日报发布公告，显示：依据《安阳市信访工作联席会议办公室文件》（安信联办【2019】97号）关于推进我市房地产领域问题楼盘化解有关交办事项的通知要求，拟对申请人河南纪鼎房地产有限公司申请位于开发区银杏街道办事处东风路489号新华学府商住小区1#-2#楼、1#-2#附属楼，实测建筑面积50941.29㎡进行受理。如对上述不动产有异议，请在本公告15个工作日内向安阳市不动产登记中心提交书面材料，逾期将按照解决不动产登记遗留问题的相关政策和规定为河南纪鼎房地产有限公司办理上述建设项目不动产登记手续。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。涉案房屋交付后，被告在原告缴纳足额的维修资金后并未按合同约定完成协助履行办证义务，构成违约。被告辩称其不存在违约行为，本院不予采信。被告辩称双方约定如××不能如约取得产权证书的由双方协商解决，故原告主张违约金无依据。本院认为，双方虽约定协商解决，但协商未果并不影响原告主张权利，也不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，本院不予采信。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区存在不动产登记遗留问题、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实。同时，根据办理不动产权属登记的相关规定，2020年7月前业主缴纳足额的维修资金是办理不动产权属登记的必备条件，结合本案事实，本院酌定违约金按购房款总额年1%为标准，自原告缴纳维修资金之日起计算至涉案房屋办理不动产权证书之日止，但以1年为限。本案原告于2018年9月18日交纳维修资金，于2019年10月22日办理房屋不动产权证书，则支持违约金为3182.98元（318298元×1%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告河南纪鼎房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闫勇彬逾期办理不动产权证书的违约金3182.98元；二、驳回原告闫勇彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2506.86元，减半收取1253.43元，由原告闫勇彬负担1217.27元，由被告河南纪鼎房地产有限公司负担36.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员  胡 科二〇二〇年十二月二十九日代理书记员  许新伟