江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民再5号原审原告：中国农业银行股份有限公司高邮市支行，住所地高邮市盂城南路**。负责人：刘巍，该行行长。委托诉讼代理人：李峰，江苏金飞达律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷飞天，江苏金飞达律师事务所律师。原审被告：朱某某，女，1969年2月10日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。委托诉讼代理人：杨某1，男，1965年9月13日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。原审被告：杨某1，男，1965年9月13日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。原审被告：江苏日月明物资实业有限公司，住所地高邮市文游南路东侧。法定代表人：杨某1，该公司董事长。诉讼代表人：江苏兴典律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：王庆明，江苏兴典律师事务所律师。原审原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行（以下简称农业银行高邮支行）与原审被告朱某某、杨某1、江苏日月明物资实业有限公司（下称：日月明公司）金融借款合同纠纷一案，本院（2015）邮商初字第00095号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年4月30日作出（2020）苏1084民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告农业银行高邮支行的委托诉讼代理人殷飞天、原审被告朱某某的委托诉讼代理人杨某1、原审被告杨某1、原审被告日月明公司的委托诉讼代理人王庆明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告向本院提出诉讼请求：1、判令原审被告朱某某立即偿还原告借款人民币747141.53元，利息32189.82元（已计算至2015年1月10日，逾期按合同约定计算并累加）；2、判令原审原告对原审被告朱某某、杨某1提供的抵押房产（金陵城市名园2幢S13室）享有优先受偿权；3、判令原审被告江苏日月明物资实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令本案诉讼费和保全费由原审被告共同承担。事实和理由：原审被告朱某某与原审被告杨某1系夫妻关系。2012年10月10日原审被告朱某某因购买金陵城市名园2幢S13房产缺少资金，向原审原告申请按揭贷款。当日原审原告与原审被告签订《个人购房担保借款合同》一份，合同编号32020120124113。根据合同约定，原审原告于2012年10月10日向原审被告朱某某发放贷款85万元，期限120个月，从2012年10月10日至2022年10月9日，年利率7.205%，逾期年利率10.8075%，还款日为每月10日，原审被告朱某某、杨某1将购买房产抵押给原审原告并在房产部门办理了合法登记。同时由原审被告日月明公司为上述借款提供连带责任保证担保。贷款发放后，原审被告朱某某偿还20期计102858.47元，自2014年7月开始被告不予还款，经原审原告催收无果。根据合同第12.4（2）款约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿，望判如所请。原审被告朱某某、杨某1辩称：这四个案件确实是真实的按揭贷款，我们交了首付50%，剩余的50%向农行按揭贷款，为此已支付了约167万元的贷款利息。后由于办理房产证的手续受政府验收影响，延长了验收时间，致使购房人无法取得房产证。在此期间，购房人多次向日月明公司法定代表人（即我本人）要求开具购房发票和办理房产手续，但均因企业资金困难无法缴纳欠税而无法配合。截止目前为止，日月明公司欠54户办理房产证的相关手续。其中，部分房主通过诉讼程序已取得了房产证。现开庭的7户也因上述原因未拿到房产证，正准备通过诉讼程序，取得合法的房屋手续。原审被告日月明公司辩称：上述7户购房户均系日月明公司股东杨仕明关系密切的亲属，至今未提交任何缴纳首付的相关依据。购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，事后的贷款利息也是由日月明公司支付的，这实际上是一假按揭，是以不真实的购买住房为目的，套取银行贷款。上述用于抵押担保的7户房产，均未办理抵押权登记，抵押权并未设立，不享有优先受偿的权利。截止到目前为止，上述7户房屋产权未发生转移，依旧登记在日月明公司名下。对方提交的房地产按揭登记申请表是以购房人的名义申请的，而购房人的购房行为是不真实的。原审原告在原审时向本院起诉请求：1、判令原审被告朱某某立即偿还原告借款人民币747141.53元，利息32189.82元（已计算至2015年1月10日，逾期按合同约定计算并累加）；2、判令原审原告对原审被告朱某某、杨某1提供的抵押房产（金陵城市名园2幢S13室）享有优先受偿权；3、判令原审被告江苏日月明物资实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令本案诉讼费和保全费由原审被告共同承担。原审中，本院依法组织原审原、被告进行调解，双方达成调解协议。本院出具（2015）邮民商字第00095号民事调解书：一、原审原、被告双方一致确认原审被告朱某某欠原审原告农业银行高邮支行借款本金747141.53元，利息32189.82元（上述利息计算至2015年1月10日，从2015年1月11日起至原审被告实际给付之日止，按照双方签订的个人购房担保借款合同的约定计算）；上述本金、利息原审被告朱某某自愿于2015年10月8日前归还原告；二、如原审被告朱某某未能按上述期限、金额履行还款义务，则原审原告有权就原审被告朱某某、杨某1抵押给原审原告的房产（位于高邮市金陵城市，就上述所欠借款在抵押金额85万元范围内享有优先受偿权；三、原审被告日月明公司对原审被告朱某某上述第一条还款义务承担连带偿还责任；四、如三原审被告未能按协议上述条款履行，原审原告可就原审被告朱某某、日月明公司的上述还款义务以及对抵押物享有的优先受偿权申请法院强制执行。本院再审认定案件事实如下：2012年10月10日，原审原告农业银行高邮支行与原审被告朱某某签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。合同约定：原审原告出借85万元给原审被告朱某某用于购买坐落于高邮市金陵城市的房屋，贷款期限为120个月，自2012年10月10日至2022年10月9日；借款归还方式为按月等额本息还款法；年利率7.205%，逾期年利率10.8075%，还款日为每月10日。如借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。由阶段性保证人日月明公司提供连带责任保证；抵押人朱某某、杨某1以位于高邮市金陵城市提供抵押担保。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。借款人、抵押人违反合同约定的义务，贷款人有权宣布借款提前到期，并要求抵押人和抵押物共有人履行担保责任。原审原告于合同签订当日按约向原审被告朱某某发放贷款85万元。2012年10月10日，原审原告与原审被告朱某某、杨某1共同向高邮市房屋权属登记交易中心提交《房地产抵押按揭登记申请表》，就上述抵押事宜办理抵押登记。同日，高邮市房屋权属登记交易中心向原审原告出具《房屋抵押具结书》，但未能成功办理上述房产的抵押登记。合同履行过程中，原审被告朱某某初期尚能按约偿还。从2014年7月起原审被告朱某某未按期足额偿还借款，经原审原告催要多次均无果。为此，原审原告诉至本院。截止2015年1月10日，原审被告朱某某尚欠原审原告贷款本金为747141.53元，利息32189.82元。另查明，抵押房产未成功办理抵押登记的原因系因日月明公司无法开具发票而不能办理不动产权证。上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：原审原告要求对原审被告借款项下的房产享有抵押权是否能够成立？若抵押权未设立，原审原告能否对该房产的变价款优先受偿？本院再审认为，原审原、被告双方签订的借款合同主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对合同当事人具有约束力。原审原告按约履行了向原审被告朱某某发放借款的义务，原审被告未足额履行还本付息义务，构成违约。原审原告有权提前宣布借款全部到期，要求原审被告朱某某偿还所欠全部借款本金747141.53元，利息32189.82元（上述利息计算至2015年1月10日，从2015年1月11日起按照双方签订的借款合同约定顺加计算）。原审被告日月明公司作为连带责任保证人，应对上述借款本金、利息承担连带偿还责任。关于争议焦点。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，借款项下的房产未成功办理抵押登记。因此，抵押权未设立，原审原告不享有该房产的抵押权。因原审原告不享有借款项下房产的抵押权，故不能对该房产的变价款优先受偿。关于原审原告主张适用《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》中第三条的规定，优先受偿借款项下房产的变价款。本院认为，该规定仅是执行预告登记房产时对变价款处置方式的规定，并非法定优先受偿权，不能因此享有与抵押权等同的优先受偿权利。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院(2015)邮商初字第00095号民事调解书；二、原审被告朱某某应于本判决生效后十日内偿还原审原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行借款本金747141.53元，利息32189.82元（上述利息计算至2015年1月10日，从2015年1月11日起按照双方签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定顺加计算）；三、原审被告江苏日月明物资实业有限公司对上述借款本息承担连带担保责任；四、驳回原审原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行的其他诉讼请求。如原审被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。原审案件受理费5795元，保全费4520元，合计10315元，由原审被告朱某某、江苏日月明物资实业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 刚审 判 员  王 芬人民陪审员  宋旭光二〇二〇年十二月二十六日书 记 员  黄 艳附本判决所依照的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条：借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十条：债务人活着第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；…第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程度审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。