吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初6374号原告：吉林省中东龙兴商贸园有限公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：曹某，总经理。委托诉讼代理人：李某，该公司娱乐营运主管。委托诉讼代理人：赵某，该公司法务部职员。被告：段某，女，1976年08月28日出生，住辽宁省沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：邢某，吉林衡丰律师事务所律师。原告吉林省中东龙兴商贸园有限公司与被告段某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉林省中东龙兴商贸园有限公司的委托诉讼代理人李某、赵某，被告段某及其委托诉讼代理人邢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉林省中东龙兴商贸园有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金124997.60元；2.判令被告承担逾期缴纳租金2％收取滞纳金；3.判令被告立即撤离租赁铺位，并恢复原状（庭审中，原告自愿放弃该项诉讼请求）；4.判令被告承担逾期撤场的租金1.5倍收取违约金（另审理中，原告增加逾期撤场租金的请求）；5.诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年12月31日签署《铺位租赁合同书》，约定被告承租原告位于长春市××区的新天地购物公园第X层X座第X号商铺，面积为340平方米。租赁期限从2020年1月1日至2020年6月30日。1.按照合同第4.1.1条约定：租金计算标准为4.04元／日／㎡，租金采用上打租方式以月为周期支付。按照合同约定，被告需在每月最后一日前支付下月租金，截止至2020年6月30日，被告未缴纳2020年4月至6月的租金总额为124997.60元。2.根据合同第16.1条约定“乙方逾期支付租金、综合服务费等费用，每逾期一日，应按逾期交付金额的2％支付滞纳金。逾期超过7日的，甲方有权解除本合同。”被告逾期支付租金，因此原告要求终止双方的合同并要求对方承担逾期滞纳金（逾期滞纳金起诉从应支付租金之日起至实际支付之日止）。3.根据合同第13.2条规定“合同结束，甲方有权要求乙方按商场需求进行铺位交还”，因此原告要求被告撤离该租赁铺位，并恢复原状。4.根据合同第13.4条规定“乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付租金外，还应承担日基本租金的1.5倍违约金”，原告于2020年7月11日要求被告撤离场地，但被告一直未能撤离。因此原告要求被告承担逾期撤场的租金及违约金（从通知之日起至实际撤场之日止）。原告已多次向被告递送逾期缴费通知单及限期撤场函。但被告置之不理，并且拒不履行。因此原告为保护自身合法权益，向法院提起诉讼。段某辩称，一、受疫情影响答辩人经营困难，无力交纳租金，且原告拒绝与答辩人结算，双方互欠数额无法确定，非答辩人单方违约，答辩人也不应交付逾期付租金的滞纳金。1.受疫情影响，答辩人经营的碰碰车项目入不敷出，无力交纳租金。答辩人自2008年6月起就在原告处新天地购物公园经营碰碰车项目，在经营期间原告共交付了5万元作为质保金。后双方在2019年12月23日签署《铺位租赁合同书》，约定承租原告位于新天地购物公园第X层X座第X号商铺，经营面积340平方米，租赁期限从2020年1月1日至2020年6月30日，租金按季度交付。但在双方履约过程中实际按月交付租金。在新冠疫情暴发之前，答辩人一直按约履行合同，从未拖欠原告任何租金。答辩人所经营的室内娱乐项目（碰碰车）受疫情影响尤为严重，即便商场恢复营业也几乎没有顾客前来光顾，商场内除了营业员几乎看不到顾客。五一期间稍有好转，但舒兰疫情突然爆发，答辩人所经营的项目再次陷入谷底，微薄的收入甚至都无法满足员工的工资需求。为此，答辩人曾多次向原告申请减免部分租金，但原告仅仅从形式上给答辩人免除2020年3月未营业期间的租金，并没有解决答辩人之所急。2.因原告不给答辩人结算正常营业额，也不退返保证金等，导致双方无法核算账目，答辩人无法支付租金。因受疫情影响答辩人没有经营收入，不得已才拖欠原告租金，答辩人多次找原告协商，望其鉴于双方之前的良好合作能够给予减免部分租金，但双方未能达成一致，又临近双方合同到期，原告单方面不再与答辩人续签租赁合同。因受疫情影响，按政府疫情防控要求新天地购物公园自2020年1月26日起停止营业，直至3月9日才陆续恢复营业。按照双方约定答辩人需提前一个月交付下月租金，即答辩人于2020年1月19日交付了2月份的租金39834.4元以及二月综合服务费19720元。按照双方合同第十七条不可抗力第17.2条约定，遭受不可抗力事件的一方可暂行终止履行本合同项下的义务，直至不可抗力事件的影响消除为止，而不承担违约责任。答辩人认为停业属于不可抗力造成，答辩人并没有让原告赔偿经营损失，那么答辩人也不具有交纳二月份停业期间租金的义务，原告应退还因不可抗力停业期间（2020年1月26日-2020年2月29日）租赁以及管理费用共计67796元。其中2020年1月26日-1月31日租金为8241.6元，2月租金39834.4元，二月综合服务费19720元。第二，在合同到期前，答辩人多次要求与原告核算商场收取的经营款（优MallAPP）用以折抵租金，但原告却单方面将答辩人从商场的优Mall系统内清退，导致原告无法自行核算具体的营业数额，但据答辩人粗略统计，自2020年1月1日起至2020年6月30日期间，答辩人的营业额约有4万余元。在此，答辩人恳请贵院依法调取新天地商场优Mall系统内答辩人的经营额，在查清实际数额后，由原告退还答辩人。第三，答辩人在原告处经营过程中，累计交付原告5万元质保金，该5万元被原告分为0.5万元合同保证金和4.5万元挂账款。按照合同第十七条不可抗力第17.2条约定，遭受不可抗力事件的一方可暂行终止履行本合同项下的义务，直至不可抗力事件的影响消除为止，而不承担违约责任，由于答辩人并不存在违约行为，故该质保金5万元在双方终止合同后，原告应予以退还。第三，按照双方签订租赁合同第4.5.1款，答辩人需要每年向原告支付活动策划管理费2400元／半年，据此答辩人在2019年12月4日交付原告2020年一整年的活动策划管理费4800元。在2020年4月，原告又以现金形式重复收取答辩人1020元的活动策划管理费。现双方未续签2020年下半年的合同，答辩人认为原告多收取的3420元应予以退返。答辩人认为疫情属于合同签订后双方都无法预见的重大变化，不属于一般意义上的商业风险，若按照合同约定履行，对答辩人而言是有失公平的，而且依据吉林省高级人民法院《关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件的工作指引》的规定“租赁合同纠纷案件中，应兼顾鼓励交易原则和利益平衡原则，尽量促使合同继续履行。因疫情或防控措施导致承租人无法使用租赁物或返租赁物的，承租人要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。”综上，答辩人恳请贵院能够判令原告减免部分租金，同时在应交付的租金中扣除答辩人停业期间租金及综合服务费67796元，质保金5万元、优mal营业款（约4万元）、活动策划管理费3420元，共计约161216元，折抵租金后剩余款项由原告返还给答辩人。二、答辩人早已从商铺撤场，且合同到期后占用场地系由原告造成，非答辩人违约。因双方未续签租赁合同，答辩人需从商场撤离，但因其经营的项目按照商场要求只有在取得“动焊证”后方可进行撤离工作，答辩人多次申请。但原告以答辩人只有在缴纳完资金后才能撤场而迟迟不给出具“动焊证”，以至答辩人无法进行撤离工作，此时占有场地并非答辩人本意，而是原告所致。后经双方反复协商，原告在2020年7月27日才给答辩人申请动焊证，至此答辩方能撤离场地，且撤场时已恢复商场要求的标准，商场不让拆除的部分被原告给下个商户所用，至今已投入经营。原告乃至商户并未给予答辩人折价补偿。答辩人认为合同到期后非因答辩人原因导致逾期腾迁，故此不应承担逾期腾迁违约金。综上所述，答辩人认为疫情是全人类的公敌，受损失的不应该只是答辩人，原告在疫情期间享受到了国家各项补贴政策，可是还按照原租金标准收取租金，有失公允，恳请贵院能够判令减免营业期间的部分租金，并核算答辩人停业期间交付的租金、综合服务费67796元，质保金5万元、优MALL营业款（约4万元）、活动策划管理费3420元与租金折抵后，并判令原告将差额款返还给答辩人，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年12月31日，吉林省中东龙兴商贸园有限公司（甲方、出租方）与段某（乙方、承租方）签订《铺位租赁合同书》一份，合同约定的主要内容：甲方将坐落于长春市××区商场内第X层X座区第X号商铺出租给乙方使用；该商铺的水平投影使用面积为340平方米；租赁期限为182天，自2020年1月1日起至2020年6月30日终止；乙方承租铺位的准营商品品种为设备类（室内公园），品牌为地网碰碰车；租金计算标准为4.04元/日/㎡，租金总额为249995.2元，自计租日起至乙方完成撤场之日据实结算，2019年12月2日前缴纳2020年1月1日至2020年3月31日期间租金124997.6元，2020年3月2日前缴纳2020年4月1日至2020年6月30日期间租金124997.6元，租金采用上打租方式以季缴为周期支付，支付期限为每期开始日的30日前，第一期租金于本合同签订之日支付；为担保乙方按约履行本合同项下的全部义务和责任，乙方应在本合同签订之日向甲方交存履约保证金，金额不得少于56000元，该履约保证金在本合同履行期内由甲方保管，不计利息。在合同履行期间，如果乙方未按约定履行支付义务（包括但不限于延付租金、综合服务费、其他费用、违约金、赔偿金）或违反其他合同义务的，甲方均有权就乙方应当偿付的费用从履约保证金中直接予以扣划。为担保乙方在承租铺位期间销售的商品或提供的服务质量符合规定，能够满足消费者的正当要求，且不会对他人的合法权益构成威胁和损害，并确保甲方不会因乙方的经营行为而招致任何商誉或财产损失，乙方应在本合同签订之日向甲方交存质量保证金，金额不得少于5000元，该质量保证金在本合同履行期内由甲方保管，不计利息。质量保证期满，本合同非因乙方原因而终止时，甲方于乙方完成预定事项并确认乙方无遗留问题之日其七日后将保证金或其余额无息退还给乙方。乙方每年向甲方支付活动策划管理费2400元/半年。乙方应当于合同约定的租期结束之日起不超过5日内交还商铺，除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过三日内交还该商铺，如乙方未在合同约定期限或指定期限提前完成撤场的，甲方有权采取一切措施进行清场，由此造成的一切责任和损失由乙方负责，逾期撤场的视为乙方自愿放弃其在铺位内的财务的所有权，甲方有权自行处置铺位内的一切物品，乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准支付逾期期间的租金、综合服务费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照上述规定收回该商铺。在合同有效期内，乙方逾期支付租金、综合服务费、活动策划管理费等费用之一或全部的以及保证金应补足部分，每逾期一日，应按逾期交付金额的2%支付滞纳金，逾期超过七日的，甲方有权解除本合同。乙方中途撤场或因乙方过错甲方解除本合同的，乙方预缴的租金、履约保证金、综合服务费不予返还，并有权要求乙方额外赔偿甲方因此而遭受的全部损失。遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任，但应尽最大努力克服该事件减轻负面的影响。双方特别约定，该铺位因不可抗力遭到严重损坏，导致乙方无法继续经营的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议，如在不可抗力事件发生后90日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同，本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任，甲方应返还未发生的租金、费用及保证金，铺位内的物品、装修由乙方自行处理。此外，双方在合同中还约定了其他条款。上述合同签订后，段某缴纳了2020年1月1日至2020年1月31日租金，并交纳履约保证金45000元、质量保证金5000元，吉林省中东龙兴商贸园有限公司亦按合同约定将案涉商铺交于段某用于经营。2019年12月4日，段某通过微信向吉林省中东龙兴商贸园有限公司转账4800元（用途标注为“还款”），段某主张该款是2020年一整年的活动策划费，吉林省中东龙兴商贸园有限公司对此有异议，认为该笔费用为2019年全年的活动策划管理费。2020年1月17日，吉林省中东龙兴商贸园有限公司向段某下达《费用催缴单》（期限自2020年2月1日至2020年2月29日），段某于2020年1月19日缴纳了2020年2月1日至2020年2月29日期间租金39834.4元，综合服务费19720元。2020年1月新冠疫情发生，吉林省中东龙兴商贸园有限公司的新天地购物公园4F层（含案涉租赁铺位）于2020年1月25日停止营业。2020年3月8日，中共长春市委办公厅、长春市人民政府办公厅联合下发《关于加快推动服务业有关行业复工复产的通知》，内容：为统筹推进疫情防控和经济社会发展各项工作，按照“分级分类、有序推进、应放尽放”的原则，除电影院、棋牌室、舞厅、酒吧、KTV、公共浴室等场所相对封闭、人员相对集中的行业外，其他服务业企业在落实疫情防控措施的前提下，原则上要全面复工复产。吉林省中东龙兴商贸园有限公司依据该通知精神，通知段某于2020年3月9日恢复商铺经营。另吉林省中东龙兴商贸园有限公司与段某租赁的铺位为内接商铺，归吉林省中东龙兴商贸园有限公司统一管理。吉林省中东龙兴商贸园有限公司表示考虑受新冠疫情影响给予段某免三月份一个月的租金。另查明，上述合同到期后，段某于2020年7月1日向吉林省中东龙兴商贸园有限公司发送《合同到期停业告知书》一份，告知疫情缓解后经营未恢复正常状态，商场一直以来未给其结算经营款，其在商场有资金挂账款未付，段某要给人员开工资，故交不起租金。与商场协商多次用结算款付租金商场未同意，故无法再经营下去，6月30日合同到期日，段某被迫停止营业。特告知。2020年7月7日，段某向吉林省中东龙兴商贸园有限公司发送《关于地网碰碰车经营问题的呈报函》一份，载明：鉴于商铺租赁期限届至，无力支付全部租金，在拆除商铺设施，重新招租不易等情况，期望能够与公司合作，公共经营地网碰碰车商铺，希望就拖欠租金等问题重新进行协商。庭审中，段某出示其与吉林省中东龙兴商贸园有限公司负责人李文萃的聊天记录三页，用于证实2020年6月29日、2020年7月15日、2020年7月27日，段某与原告公司李文萃沟通，希望能够减免租金，继续合作，同时证实双方未结算“优Mall”营业款，李文萃讲到只有在缴纳完租金后才能办理撤场，2020年7月27日李文萃表示“动焊申请马上提报”。吉林省中东龙兴商贸园有限公司对该份聊天记录真实性无异议。2020年7月7日，段某通过上述微信聊天向吉林省中东龙兴商贸园有限公司发送《关于碰碰车撤场信函》一份，表明2020年6月30日终止合同，多次要求商场办理动焊证并撤场，商场一直未作出回应，希望商场尽快办理撤场手续。同时告知场内有贵重设备，希望不要在收到动焊手续前处理场地内任何物品，以免造成损失，其将在收到手续后三天内撤场完毕。2020年8月3日，4F碰碰车装修取得《中东集团动火证》，动火时间2020年8月3日-8月4日22：00-06：00。吉林省中东龙兴商贸园有限公司自认案涉场地已经于2020年8月15日租给案外人。庭后，根据吉林省中东龙兴商贸园有限公司提供的段某优MALL账户数据显示，账户累计金额65290.40元，已提现金额5430.95元，账户余额59859，上一结算日2020年12月1日，下一结算日2020年12月4日，账户状态冻结。再查明，2019年12月31日，吉林省中东龙兴商贸园有限公司物业管理分公司（甲方）与段某（乙方）签订《铺位物业管理服务合同》一份，约定甲方就案涉租赁商铺为乙方提供物业管理服务。综合服务费收取标准2.0元/日/㎡，综合服务费总额123760元，自计租日起至撤场完毕之日据实结算。此外，合同还约定了其他条款。本院认为，吉林省中东龙兴商贸园有限公司与段某于2019年12月31日签订的《铺位租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。合同履行过程中，因受新冠疫情的影响，吉林省中东龙兴商贸园有限公司的新天地购物公园4F层（含段某租赁的案涉铺位）自2020年1月25日停业营业至2020年3月8日（计44天），在恢复营业期间，吉林省中东龙兴商贸园有限公司和段某对铺位租金减免及支付产生争议，段某未支付2020年4月1日至2020年6月30日期间（计91天）的铺位租金。关于段某欠付租金以及具体的租金数额问题。因受疫情影响停业44天，扣除已减免的31天，剩余13天对应的租金在吉林省中东龙兴商贸园有限公司主张的租金中应予以扣除。即扣除受疫情影响未经营天数,段某欠付的租金数额应为（91天-13天）×340㎡×4.04元/日/㎡=107140.8元。关于段某支付的履约保证金45000元，吉林省中东龙兴商贸园有限公司主张有权扣除，依据双方签订的合同约定履约保证金在段某未履行支付义务或违反其他合同义务，吉林省中东龙兴商贸园有限公司有权就段某应当偿付的费用从履约保证金中直接予以扣划，故在段某欠付铺位租金的情况下，上述履约保证金应扣划用以抵付铺位租金。关于段某支付的质量保证金5000元，段某同意抵付租金，按照双方签订的铺位租赁合同约定的租赁期限至2020年6月30日届满和质量保证期为3个月，该质量保证金应予2020年9月30日起返还给段某，吉林省中东龙兴商贸园有限公司虽提出用于解决段某撤场后的客诉问题，但预留期限已过，其并未提供证据证明存在客诉需要扣款的事实，故上述质量保证金可抵付段某欠付的铺位租金。关于段某提到的优MALL账户结算余额款问题，其同意抵扣租金。关于数额段某估算为40000元，经吉林省中东龙兴商贸园有限公司核实已冻结的段某优MALL账户结算余额款为59859元，故依据当事人的权利处分原则，该笔未支付的结算款可在欠付的租金中一并予以扣除。关于段会提到的综合服务费问题，属物业服务合同纠纷范畴，与本案不属同一法律关系，双方可另行主张解决。关于段某提到的活动策划费问题。因其提供的转账4800元费用的时间早于案涉合同的签订时间，且用途标注为“还款”，而吉林省中东龙兴商贸园有限公司主张该笔款项是上一年度即2019年的费用，对此段某负有进一步举证证明责任。综上，截至2020年6月30日，段某应支付吉林省中东龙兴商贸园有限公司租赁铺位租金为107140.8元-履约保证金45000元-优MALL账户结算余额款为59859元=2281.8元。截至2020年9月30日，扣除段某已交纳的质量保证金5000元,段某已不欠付租期内租金。关于段某逾期交纳租金是否构成违约问题。结合双方举证情况，受疫情影响，双方就租金的减免期限发生分歧，致段某未能如期支付租金，考虑段某留有履约保证金、质量保证金、优mall结算款，且如前所述，上述预留款已经足够抵扣欠付租金，而吉林省中东龙兴商贸园有限公司未能给予积极结算，故不宜认定段某未支付租金的行为构成违约。故吉林省中东龙兴商贸园有限公司向段某主张租金及逾期交租违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于段某应否支付场地占有使用费以及逾期撤场违约金的问题。合同到期后，段某分别于2020年7月1日向吉林省中东龙兴商贸园有限公司送达《合同到期停业告知书》、于7月7日《关于地网碰碰车经营问题的呈报函》，结合段某与吉林省中东龙兴商贸园有限公司负责人李文萃的聊天记录，可以认定合同到期后段某即积极与商场协商停业、租金减免、办理撤场手续事宜，而吉林省中东龙兴商贸园有限公司未能及时为段某办理撤场结算。2020年7月7日，段某向吉林省中东龙兴商贸园有限公司发送《关于碰碰车撤场信函》，而7月27日李文萃方表示“动焊申请马上提报”，后于8月3日4F碰碰车装修才取得《中东集团动火证》，可以认定未能及时撤场并非是段某自身的原因，故吉林省中东龙兴商贸园有限公司主张合同到期后至撤场期间的占有使用费，于法无据，本院不予支持。另因案涉租赁场地段某已经实际撤出，吉林省中东龙兴商贸园有限公司自愿撤回撤离租赁铺位、恢复原状的诉讼请求，属当事人处分自身权利行为，依法应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第二百三十五条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回吉林省中东龙兴商贸园有限公司的诉讼请求。案件受理费2994元，由吉林省中东龙兴商贸园有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 李德保 二〇二〇年十二月二十九日书记员 窦 智