宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2020）宁0323民初1962号原告：盐池县家盛物业管理有限公司。统一社会信用代码：9164032378824312X3。法定代表人：靳某，系该公司经理。委托诉讼代理人：王某，1970年11月25日出生，系该公司经理，住宁夏回族自治区盐池县家和园小区**。公民身份号码×××。特别授权代理。被告：崔某，住宁夏回族自，住宁夏回族自治区盐池县×××。被告：吕某，住宁夏回族自，住宁夏回族自治区盐池县×××。原告盐池县家盛物业管理有限公司与被告崔某、吕某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盐池县家盛物业管理有限公司的委托诉讼代理人王某、被告吕某到庭参加了诉讼，被告崔某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。依程序，本案延长审限六个月。盐池县家盛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告交纳2012年1月1日至2019年12月30日的物业管理费4582元；2.判令由二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：二被告系盐池县家和园小区的业主，原告系盐池县家和园住宅小区业主委员会委托的小区物业管理公司。2009年1月1日，盐池县家和园住宅小区业主委员会与原告签订了《家和园小区物业管理合同》，合同约定，为加强家和园小区的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适和文明的居住环境，业主委员会将该小区物业委托给原告统一管理，管理事项包括：1.业主房屋共用部分的维修和养护，2.小区的消防设施、电梯、机电设备、路灯、园林走廊、绿化带、道路、停车场的使用维护和管理，3.整个小区清洁卫生及其他服务事项。合同同时约定物业服务费按照业主居住面积每月每平方米收取0.35元，经物价部门核定2013年调整为每月每平方米0.48元，高层业主需另行交纳电梯维护费，合同约定了原告不承担车辆丢失和车身划伤的责任。二被告从2012年1月1日至2019年12月30日之日起共欠交物业费4582元，欠交期限2920天，经原告多次催要至今，二被告拒不交纳，影响了原告雇佣的小区管理和服务人员的工资发放，影响了原告从事小区绿化及路灯管理的水电费等成本支出，也严重侵犯了已交费业主的切身利益。原告认为，物业费的正常收取是小区公共秩序、环境卫生和小区绿化及房屋公共设施配套管理的根本保证，如果物业费不能收取，物业公司被迫撤出，将会导致小区无人管理，垃圾成山，故为了原告及大多数业主的利益，原告特提起诉讼。吕某辩称：2011年后半年的时候，二被告所有的房屋发现房屋厨房面盆底部管道部分漏水，漏水导致四楼邻居地下室漏水，邻居找到被告，被告才知道管道漏水。因为漏水的问题，导致被告家门框、墙面起皮，多次向物业反映，但是物业在被告第三次反映后才到家中查看，物业告知无法解决漏水问题。后邻居要求被告解决漏水问题，被告仍然找物业让物业解决，但是物业至今未解决管道漏水的问题。对原告起诉的物业管理费金额4582元无异议，对物业费的收费标准也无异议。被告的自行车丢失，到物业上调取监控，监控全部是坏的，无法查看。被告居住的单元楼道照明及地下室照明，常年是损坏的，楼道灯也是被告家常年更换的。对于原告的诉讼请求，只要原告将漏水问题、自行车丢失、楼道灯更换的问题解决，被告会交纳物业费。被告居住阳台的小区后院的园林，原告根本没有绿化，荒草寸生，被告认为原告的物业服务不达标。被告崔某经本院合法传唤未到庭，也未向本院提交书面答辩及证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告吕某未提交证据。本院对原告提交的证据认定为，证据一原告公司的营业执照原件一份、证据二家和园业主委员会委托小区物业管理合同原件一份、证据四欠费明细原件、证据五每日物业服务记录原件一份、证据七盐池县不动产登记信息查询结果证明，因其来源合法，与本案有关联性，能够证明案件事实，被告吕某无异议，本院予以认定。证据三盐池县发展和改革局、盐池县住房和城乡建设文件原件一份，证明原告依据该文件，调整物业收费标准为0.48元/平方米，被告对证明目的有异议，但对该收费标准无异议，故本院对该证据予以采信。证据六微信聊天截图两份（核实手机载体），来源于原告公司业主群，被告对其真实性无异议，因被告未提交相反的证据予以反驳，本院对该证据予以认定。本院经审理认定事实如下：2009年1月1日，盐池县家盛物业管理有限公司与盐池县家和园业主委员会签订了《家和园业主委员会委托小区物业管理合同》，由盐池县家盛物业管理有限公司为家和园小区提供物业服务，合同约定了：物业管理内容、双方权利、义务、物业服务费收费标准按每月0.35元/㎡，营业房暂按同等收费。2013年3月25日，原告盐池县家盛物业管理有限公司依据盐池县发展和改革局、盐池县住房和城乡建设局文件盐发改价[2013]69号文件将物业费调整为0.48元/㎡。被告崔某、吕某系盐池县家和园该小区业主，其住宅面积为102.93㎡。二被告2012年1月1日至12月30日的物业费为432元（102.93㎡×0.35元/月×12个月），2013年至2019年12月31日物业费为4150元（102.93㎡×0.48元/月×84个月），共计4582元。原告向二被告收取物业费，二被告以其居住的房屋厨房面盆底部管道部分漏水，原告的物业服务不达标等事由不予交纳，解决问题后再行交纳2012年1月1日至2019年12月30日期间的物业费，原告遂诉至本院。本院认为，盐池县家和园业主委员会与盐池县家盛物业管理有限公司签订的《家和园业主委员会委托小区物业管理合同》，对业主具有约束力，业主应当全面履行。原告自2009年1月1日以来为盐池县家和园小区提供物业管理服务，原告依据合同为小区提供了物业服务，应有权获得物业管理费，作为小区业主，按时缴费则是应尽义务。合同履行期限届满后，原告继续为家和园小区提供物业服务，原告与家和园小区的业主形成不定期物业服务合同关系，二被告也已接受了原告的物业管理服务，即应按照小区业主统一交纳各项费用的标准向原告交纳物业管理费用，被告吕某对小区现行物业费统一收费标准及2012年1月1日至2019年12月30日期间其应交未交的物业费数额无异议，故原告要求二被告支付物业管理服务费4582元的诉请成立，应予支持。对于被告吕某提出居住的房屋厨房面盆底部管道部分漏水问题，原告亦认可在2011年的时候存在该问题，在当时也已将问题反馈于房地产开发商，原告应已履行了沟通、协调义务，被告对自己提出的其自行车丢失、地下室及楼道照明灯均系由其常年更换、绿化不全面等辩解意见，也未提交证据予以证实，故被告吕某以房屋厨房面盆底部管道部分漏水问题未予解决、物业服务不达标为由拒交物业服务费与法无据，本院不予采信。综上所述，被告崔某缺席，视为放弃自己的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告崔某、吕某于本判决生效后五日内支付原告盐池县家盛物业管理有限公司2012年1月1日至2019年12月30日期间的物业管理服务费4582元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告崔某、吕某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 高春梅人民陪审员 彭文强人民陪审员 刘文莉二○二〇年十二月二十二日书记员 张丽君附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。