河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终4748号上诉人（原审被告）：驻马店市天鸿房地产开发有限公司。住所地：西平县未来大道东段康馨佳苑15号楼。法定代表人：张作义，总经理。委托诉讼代理人：林辉，河南成盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：樊永红，女，1968年11月12日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原审被告：殷华伟，男，1969年11月4日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。上诉人驻马店市天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿公司）因与被上诉人樊永红、原审被告殷华伟商品房预售合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初7624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天鸿公司的委托诉讼代理人林辉、被上诉人樊永红到庭参加诉讼。原审被告殷华伟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天鸿公司上诉请求：1、一审判决程序有误，认定事实不清，依法应予发回重审；2、一审判决第二项，确认补充协议部分无效无法律依据。二审法院应依法改判并据此免除上诉人逾期交房违约金27146.99元。事实和理由：本案事实不清，双方权利义务关系不明确，双方争议很大，一审法院适用简易程序审理属于程序明显不当。补充协议系对协议本身未尽事宜的完善，且双方签订时，争议条款在第一条的显著位置，不存在当事人双方不知道的情况。被上诉人不同意该条款，可以不购买案涉房屋。补充协议第一条第二项内容并未单方面加重被上诉人的责任，也未单方面免除上诉人的责任，而是在被上诉人不履行约定义务的前提下，上诉人才不承担逾期交房责任。樊永红辩称，一审认定事实清楚,适用法律正确,程序合法。一审法院适用简易程序审理本案符合法律规定。双方当事人对主合同约定并无异议，附件十一合同系上诉人单独制作的格式合同，其制作该附件合同时未向被上诉人提醒相关责任限制、免除的义务，也未对该合同条款予以说明。上诉人至今未合格验房，未向被上诉人交房，其应当承担逾期交房的违约责任，但是上诉人方依据该条款，可以随时要求被上诉人按该条款履行义务，免除其承担逾期交房的违约责任，对于该格式条款应为无效。被上诉人依合同约定按时足额缴纳了购房款，合同应当继续履行，上诉人应当依合同约定向被上诉人交付房屋并办理产权登记。上诉人应当承担逾期交房违约责任，向被上诉人支付违约金。上诉人提供的证据无法证明其主张的应当扣除的逾期天数，应当驳回该项上诉请求。樊永红向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行2017年8月25日签订的商品房买卖合同，向原告交付合同约定的房屋；2、判令被告支付延期交房违约金27146.99元（截止2020年7月31日前），以后每月按863.64元计算、兑付延期交房违约金直至按合同约定的符合验房条件及标准、验房合格后交房为止；3、判决房屋买卖合同附件四：合同补充协议第一条约定无效；4、确认被告2019年11月28日的交费公告内容违法、违约。5、原告支付的律师费2000元和诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确其诉讼请求为:1、判令被告继续履行2017年8月25日签订的商品房买卖合同，向原告交付合同约定的房屋；2、判令被告支付延期交房违约金27146.99元（自2017年12月31日截止2020年7月31日前），以后每月按863.64元计算延期交房违约金直至交房之日止（符合合同约定的交房条件）；3、判决房屋买卖合同附件四：合同补充协议第一条约定无效；4、确认被告2019年11月28日的交费公告内容违法、违约。一审法院认定事实：2017年8月25日，原告樊永红（××）与被告天鸿公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、出卖人以出让方式取得位于高新区河南省××开发区××路、××支路交叉口西南的地块土地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为锦桂苑住宅小区3号楼。建设工程规划许可证号为驻规建字第411701201700007号，施工许可证号为412801201706080101。2、××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房预字第20170134号。3、××购买的商品房位于第3号楼独单元701号房，建筑面积为127.38平方米。4、计价方式与价款。该商品房单价为2260元/平方米，总金额为287879元。5、付款方式为一次性付款，××于签约当日房款一次性付完。6、出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：①该商品房经验收合格。②……。7、出卖人逾期交房的违约责任。①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。②逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.001%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。8、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电、路与房屋同时交付使用。9、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力等条款。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》显示：合同双方当事人协商，就本合同未尽事宜，补充如下条款……第一条、××除合同约定的房价款外，还应交纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任：1、房屋维修基金；2、天然气安装费；3、水、电网改造费；4、有线电视初装费；5、暖气管道设施配套费；6、国家规定的有关税费及其他应由××承担的费用……。上述《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》的出卖人落款处加盖有被告天鸿公司印章，××落款处由原告樊永红署名。原告樊永红按合同约定支付了全部房款。后原告以被告天鸿公司未交付房屋为由起诉来院，酿成纠纷。庭审中，原告樊永红向本院提交以下证据：1.2016年5月14日，被告殷华伟向锦桂苑小区业主出具承诺书一份，载明：“锦桂苑项目，我承诺2016年6月30日前全面开工，2016年11月30日前交钥匙。承诺人：殷华伟。2016年5月14日”。原告向本院提交该证据用于证明被告殷华伟以其个人名义向全体业主承诺了应交房日期为2016年11月30日，但未加盖天鸿公司公章。被告殷华伟质证称，真实性没有异议，因为该项目被定为双违项目，长期停工，部分业主上访，书写承诺书的目的一是给业主一个交代，二是促进政府对该项目的处理，系殷华伟对该项目的职务行为。被告天鸿公司质证称，真实性不清楚，但殷华伟是锦桂苑项目的负责人，其出具承诺书是职务行为。2.2016年8月20日，由被告殷华伟、案外人杨彦春、薛彬对中原银行驻马店风光支行出具的资金监管证明一份，载明：“我叫殷华伟，身份证，我在贵行开立个人账户，支取方式：凭证件支取，该账户资金用于锦桂苑项目手续办理，后续建设属驻马店市天鸿房地产开发有限公司与业主共管的资金……”。原告提交该证据证明：1、购房户的购房资金支取时必须由三人同时到场方能支取，若由此产生的一切纠纷均由殷华伟个人承担，授权人是殷华伟个人。2、涉案房产开发资金是被告殷华伟提供的其本人的私人账户，未加盖天鸿公司公章。被告殷华伟质证称，真实性没有异议，与政府协调下，政府同意开工，被告为了让业主对该项目资金去向放心，主动提出由业主方代表杨彦春、环保局代表薛彬及项目代表殷华伟共同对项目资金进行监管，系殷华伟对该项目的职务行为。被告天鸿公司质证称，以被告殷华伟质证意见为准。3.2019年11月28日，被告天鸿公司发出公告一份，内容为“锦桂苑小区业主：锦桂苑小区作为问题楼盘在上级领导的大力支持和广大业主的共同努力下，现小区已基本具备交付条件。因部分业主急需住房，经请示问题楼盘领导小组决定，急需用房业主可交齐相关费用后先行装修。现将应交费用明细公布（附后）。请广大业主相互转告，有需装修业主到小区办公室办理相关手续。已先行装修业主如需开通水、电、气可到小区办公室办理”。后附交费明细内容为“公司应收款：暖气管道、设备、开口费：120元/㎡；自来水管道、设备、开口费：5500元/户；电网改造、管道、开口费：14500元/户；天然气、管道、开口费：3000元/户。物业公司应收款：装修保证金2000元/户；预交装修电费300元/户；垃圾清运费㎡×4元/户；电梯使用保护费㎡×1元/户；物业费：高层住宅1.2元/平方米/月；电梯洋房1.1元/平方米/月；多层住宅0.6元/平方米/月。物业费按照房管部门核定，自2020年1月1日开始收取”。被告殷华伟质证称，真实性无异议。被告天鸿公司质证称，真实性无异议，确实是公司张贴的，对其证明目的有异议，不能证明涉案房屋在2019年11月28日具不具备交房条件，也不能证明应收款是违反了主合同的约定和政府主管部门的规定。4.中原银行业务委托书，该委托书显示：2016年12月27日，殷华伟以其个人名义通过中原银行开发区支行向驻马店市财政局非税收入归集专户转入锦桂苑规划费5991655.50元。5.被告殷华伟向环保局出具的收条一份，内容为：“今收到环保局转来团购房屋手续名单……”,该收条未加盖天鸿公司公章。原告提交第4-5项证据用于证明2016年12月27日，殷华伟通过中原银行开发区支行，以其个人名义通过其个人账户向驻马店市财政局非税收入归集专户转入锦桂苑规划费5991655.50元，涉案的锦桂苑项目是殷华伟开发的，费用也是其个人缴纳的；2017年8月16日，殷华伟向驻马店市驿城区环境监察第一大队出具收条一份，内容为收到环保局转交的业主购房款情况，收到人为天鸿公司与殷华伟，但未加盖天鸿公司公章，有关购房款也是殷华伟个人收到，涉案项目也是殷华伟个人实施的。被告殷华伟质证称，对于中原银行业务委托书真实性没有异议，当时公司有诉讼纠纷，账户已经被冻结，为了不影响锦桂苑小区的正常运行，与公司商定把费用打给了我，这笔款项是按照政府批复〔2012〕49号文规定的标准缴纳的规划费用，该笔费用与〔2015〕94号文规定的交纳标准的红线外的标准是一致的。并且该笔费用公司已经摊入了建筑成本，并没有让业主承担。对于被告殷华伟向环保局出具的收条一份，真实性没有异议，收条不能证明是个人行为，在办理环保局交接手续时，我作为锦桂苑项目的具体负责人出具了收条并明确写明是驻马店市天鸿房地产开发有限公司，足以证明是职务行为。被告天鸿公司质证称，对证4-5真实性无异议，对证明目的有异议，殷华伟是公司的项目负责人，并不是实际控制人。6.陈玉娟与殷华伟的手机通话录音一份，原告用以证明：2019年6月18日，殷华伟自认其为锦桂苑小区的老板（负责人）的事实。7.赵军伟与丁亚明的电话录音一份，原告用以证明：锦桂苑项目开工建设时，丁亚明为天鸿公司的法定代表人，2016年6月23日变更为丁娟。2019年9月3日，锦桂苑业主赵军伟与丁亚明手机通话时，丁亚明明确承认天鸿公司与殷华伟系挂靠关系，殷华伟向天鸿公司交纳管理费，借用天鸿公司资质开发了锦桂苑项目。8.胡秀帅与关博勋的电话录音一份，原告用以证明：截至目前，该报告没有审批，锦桂苑项目没有纳入问题处置楼盘；殷华伟不组织验收房屋，是其个人行为。被告殷华伟质证称，对于证6，原告没有经过我的允许，该录音是存在目的性，所以在对话时就是有目的的。我作为锦桂苑项目的负责人，接听业主电话回答问题也是属于正常的业务范围。所以证明锦桂苑项目是我个人的是不能成立的。对于证7,赵军伟与丁亚明的录音是否征得丁亚明的同意我不清楚，电话录音整理的是不是全部的我也不清楚，丁亚明为前公司法人，所给的答复是不是代表公司由法庭来认定，如果电话录音内容是丁亚明的真实意思的情况下，我申请丁亚明本人出庭作证对该录音内容作出解释。对于证8，不能确认接听人就是关博勋本人，该录音是不是征得接听人的同意，该录音是有目的性的，其中我本人回答业主“该楼盘是否交工验收，是要听问题楼盘小组的意见”。我本人不知道这句话是什么时候说的，我只是多次阐述了问题楼盘需要向问题楼盘小组汇报。有目的性的录音是否采信，由法庭决定。关于报告不是原告所说，我报了没通过，被告方有政府的文件，证明锦桂苑项目是不是问题楼盘。关于〔2019〕9号文失效期，是2019年12月31日前有效，但是在政府实际运作中，依然适用了本规定，并且依据本规定，又下发了问题楼盘实施处置办法的细则。被告天鸿公司质证称，对证6真实性没有异议，对证明内容有异议，陈玉娟不是本案合同的当事人，她与殷华伟的通话内容没有得到对方的允许，属于私自录音。殷华伟解释自己是老板只是一种说法，是不是老板应该以工商登记为准。对证7赵军伟与公司前法人丁亚明的通话录音真实性无法确定，关于委托手续都是公司办理的，丁亚明作为前法人，他的发言不能代表是公司的行为。对证8，真实性无法确定，关于录音关博勋属于个人答复，不能代表政府行为，该人应当出庭作证。9.赵树梅补交房款收据一份。原告用以证明：业主交尾款时尾款是交给殷华伟的个人账户，同时证明涉案项目是殷华伟个人开发的，与证7赵军伟与天鸿公司原法定代表人通话录音证明内容一致。被告殷华伟质证称，真实性无异议，证明目的有异议，不能认为把房款交给殷华伟个人账户就能证明楼盘开发者为殷华伟，因为在上述表述中，我已向法庭陈述公司牵扯诉讼问题，账户不能使用，所以经与公司商定，我作为项目负责人，将款打给我个人账户，其行为还是职务行为。被告天鸿公司质证称，赵树梅不是本案当事人，购房尾款交给殷华伟并不能证明该项目是殷华伟个人开发的，殷华伟只是公司的项目负责人，具体收款情况由殷华伟个人质证时解释。10.河南省物价局文件豫价房字[2000]077号《河南省新建商品房交易价格行为规则》。证明：商品房销售价格已包含水电气暖建设费用，开发商不得在商品房价格外，以任何理由加收任何费用。被告殷华伟质证称，真实性没有异议，与驻马店市〔2015〕94号文内容并不冲突，公共配套设施的费用是由建设单位承担，也就是小区红线内与红线外的区别。公司公告所要收取的费用是按照〔2015〕94号文除公共配套设施外的红线以内的建设费用。[2000]77号文属于物价局的指导性文件，具体实施还是以当地政府的规定为准；[2000]77号文只是对商品房价格组成做了规定，由此反映出这些费用还是要支付的，本案中涉案房屋价格的组成并未包含水电气暖；再者按照[2000]77号文规定要求同步配套的水电气暖与本案涉案房屋改造水电气暖是不同的；[2000]77号文是省物价局颁发的部门性文件，根据合同法的规定，合同是否有效是依据法律法规而不适用部门规范文件。被告天鸿公司质证称，真实性没有异议，该文件属于物价局指导性文件，对于收费问题政府答复是可以按〔2012〕49号文收取。11.河南省建设厅豫建城〔2003〕41号关于推行城市住宅供水“一户一表、计量出户”工作的通知及国家电力公司文件国电安运[1998]669号国家电力公司城镇一户一表改造的若干规定，证明新建居民住宅一律按新标准和一户一表要求进行建设，从设计、规划审批、施工、验收，一步到位，不搞重复建设。所需资金应列入住宅建设成本中。被告殷华伟质证称，上述文件都是指导性意见，具体实施以当地政府规定为准，特别是国家电力公司文件国电安运[1998]669号由国家电力公司作为一个企业出具的文件，更不能作为法院确认本案合同是否有效的依据。被告天鸿公司质证称，真实性没有异议，该文件属于推行城市的“一户一表”的通知，属于推行性文件，具体收费还是要以当地政府文件为准。12.建设部《建设工程质量管理条例》，证明建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容。（2）有完整的技术档案和施工管理资料。根据上述规定，因被告不符合上述条件，至今没有备案验收。被告殷华伟质证称，真实性没有异议，依据该条例认定被告公司没有备案验收属于主观认定。被告天鸿公司质证称，真实性没有异议，公司锦桂苑小区属于问题楼盘，政府允许先行入住。13.范县人民法院指导性判例：（2017）豫0926民初538号判决书一份、濮阳市中级人民法院指导性判例：（2018）豫09民终98号判决书一份。证明类似案件的处理情况。判决补充协议约定的条款无效，开发商返还原告交纳的天然气可口费3000元。被告殷华伟质证称，是否适用由法庭进行参考借鉴。被告天鸿公司质证称，真实性没有异议，判决内容是否与本案相似，需法庭核实。庭审中，被告天鸿公司向本院提交以下证据：1.驻马店经济开发区违法建设领导小组于2015年12月22日出具的《关于“锦桂苑”项目正常收费的请示》（驻开制违办〔2015〕72号）及批复各一份；2.驻马店市人民政府于2012年4月28日发布的《驻马店市人民政府关于调整中心城区建设项目收费优惠政策的通知》（驻政〔2012〕49号）；3.驻马店市人民政府于2014年9月26日下发的《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号）；4.驻马店市人民政府于2015年8月25日下发的《驻马店市人民政府办公室关于印发的通知》（驻政办〔2015〕94号）；第1-4项证据综合证明被告公司收费项目有政府同意收费的法律法规依据，符合相关政策规定。其中购房合同附件四是双方真实意思表示，合同收费项目是在政府文件规定的范围收取的，被告公司没有违法收费。原告质证称，以上证据是政府对开发商的相关收费规范，不是对业主的收费管理制度。5.驻马店市行政服务中心于2016年12月30日出具的《关于对驻马店市天鸿房地产开发有限公司锦桂苑项目综合收费资金进行分配的通知》（驻行服〔2016〕58号），证明政府管理部门对公司进行收费的通知，缴纳城市基础设施配套费用为5991655.5元，（其中市规划城市基础配套费1908942元、人防办易地建设费2290730.1元、散装水泥专项资金127263元、建筑噪声超标排污费190894元、防雷装置施工技术检测费127263元、社会捐赠款1346563.4元），公司已经缴纳城市基础设施配套费（属红线外，不由业主承担）。6.公司应收款通知一份、翟庄居委会的锦桂苑小区总平面布局图，证明：公司通知的业主应承担的除房价款外的其他费用及小区的总建筑面积及总户数。7.2016年3月26日天鸿公司和施工方张改明签订的工程承包合同一份。证明：配合费是按照每平方米20元收取。8．2017年9月28日天鸿公司与河南省豫南燃气有限公司签订的供应气合同一份及安装天然气合同一份和收据一张。证明：天鸿公司向天然气部门共计交纳金额1736000元。9.2018年6月11日天鸿公司与驻马店兴源水务工程有限公司签订的供水施工协议一份及补充协议二份、天鸿公司与青岛三利中德美水设备有限公司签订的工业品买卖合同一份。证明：水网改造支付的费用给驻马店兴源水务工程有限公司共计金额为2609360.06元，给青岛公司为45万元，第三方张改明收取水网配合费215563.15元。10.2017年9月10日天鸿公司与驻马店市华光电力设备安装有限公司签订的“锦桂苑”住宅小区项目供配电工程承包合同。证明：电网改造费用860万元。11.2017年7月28日天鸿公司与河南风凯机电工程有限公司签订的锦桂苑小区热力一次网及换热站设备采购合同书、2017年7月2日郑州恒兴科技工程有限责任公司漯河分公司和天鸿公司签订的锦桂苑小区消防暖通项目安装合同、天鸿公司与国电驻马店热电有限公司签订的供用热采暖意向性协议。证明：公司的暖气管道设施配套河南风凯机电工程有限公司收取价款为476万元，郑州恒兴漯河分公司收取暖通安装费用298万元。占用地下室费用建热交换站24万，配合费实际收取按每平方2.5元，以上共计8946227.65元。被告天鸿公司提交第5-11项证据综合证明公司相关费用收费的真实性和合法性，合同违约是由于原告拒不履行合同规定造成的，被告公司不承担逾期交房责任。12.被告天鸿公司另提交了相关水、电、天然气、暖气交纳票据及张改明于2018年9月16日、2019年12月26日出具的收条两张，用于证明水费分摊到每户为5513元/户，电费分摊到每户为1.49万元/户，天然气分摊到每户为3147元/户（实际按3000元/户收取），暖气分摊为120元/平方米，路面、下水、配合费等费用230万元。原告质证称，对上诉水电气暖票据真实性有异议，另根据合同相对性原则，这些费用应由开发商承担，且已纳入建设成本；对张改明出具的收条两张真实性有异议，收条没有附相应的转账和流水记录，是否真实支付无法证实；另从内容看，是修路面及工程款，这些费用与本案无关；内容上显示的配合费没有相应依据。被告殷华伟对被告天鸿公司提交的上述证据均无异议。另查明，一、2014年10月21日，驻马店市人民政府下发《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），该通知载明：城市基础设施配套费：按照《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》（财综函〔2002〕3号）、省政府常务会议〔2007〕21号规定，我市征收标准定为90元/平方米。根据我市实际情况，资金分配比例为：供水、供气、供热配套设施建设各15元／平方米；其余45元／平方米用于其他市政基础设施配套，由市政府统筹安排使用。本通知自2014年10月1日起执行。二、2015年8月27日，驻马店市人民政府办公室关于印发《驻马店市中心城区城市基础设施配套费征收管理实施细则》的通知，（驻政办〔2015〕94号）（以下简称《实施细则》）。该《实施细则》第一条规定：为规范城市基础设施配套费（以下简称城市配套费）的征收、使用和管理，促进城市基础设施建设，根据《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），制定本细则；第二条规定：城市配套费是市政府有关部门强制征收用于城市基础设施建设的专项资金，属于政府性基金；第三条、凡在中心城区新建、扩建和改建建设项目（含临时建设项目）的单位和个人，均应按照本细则缴纳城市配套费。第六条规定：城市配套费的征收标准按90元/平方米；第十二条规定：城市配套费纳入政府性基金预算管理，专款专用。每平方米90元的配套费中，供水、供气、供热配套设施建设各15元，其余45元由市政府统筹安排使用；第十三条规定：供水、供气、供热配套费专项用于补助项目规划红线以外新建、老旧管网改造、自来水生产工艺和化验室的升级改造等城市公用配套设施建设；第十四条规定：供水、供气、供热配套费使用原则：供水、供气、供热主管网建设（不含小区规划红线内庭院管网和户内设施建设）坚持专业经营单位投资为主、政府补助为辅的原则。专业经营单位对供水、供气、供热主管网建设，应满足城市规划建设需要。政府补助应控制在城市配套费当年收入分配总额以内，当年结余城市配套费结转下年继续使用；第十七条规定：建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收；第十八条规定：供水、供气、供热企业必须凭建设项目缴纳的城市配套费财政收据或政府批准的减免文件，办理入网手续。本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行。三、《河南省新建商品房交易价格行为规则》（豫价房字[2000]077号）第五条规定：商品房销售价格以开发成本基础，加法定税金和合理利润，结合市场供求状况和国家有关规定制定。商品房销售价格由下列项目构成：（一）土地征用及拆迁补偿费；（二）勘察设计及前期工程费；（三）建筑安装工程费；（四）开发建设区内基础设施建设费（含区内非营业性配套公建费）：指小区规划红线以内与住房同步配套建设的道路、供水、供电、供气、供热、通讯、照明、排污、排洪、消防、绿化、环卫等公共基础设施建设费用，以及经政府批准按规划要求建设的物业管理用房、公共非机动车车棚、公测等非营业性公共配套设施建设费用；（五）开发建设单位管理费；（六）贷款利息；（七）税金；（八）利润。第六条规定：下列费用不得计入商品房成本：小区内营业性用房及设施的建设费用；对社会的集资、赞助、捐赠支出及其它与开发经营成本无关的费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；国家规定不得进入成本的其他费用。第九条规定：商品房销售必须按国家规定明码标价。经营者必须向购房者公开标明商品房销售价格，并不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用。政府依法调整税费的除外。第十二条规定：售房合同签署后，经营者不得自行决定增加新的收费项目或提高收费标准。四、关于原告诉请的第3项请求：确认房屋买卖合同附件四：合同补充协议第一条约定无效，原告陈述无效的理由为：“主合同约定是水电入户，被告又在附件四中约定收取水电网改造费是不合理的，且水电网并没有改造是一次性安装到位的。天然气安装费和暖气管道设施配套费按照政府相关文件应当包含在房价当中，不应当另行收取。”。五、被告天鸿公司称，因按照双方合同约定，原告没有交纳相关费用，故涉案房屋没有交付，且本案诉争房屋至今尚未竣工验收合格。一审法院认为，一、被告天鸿公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定将尚未建成的锦桂苑小区3号楼独单元701号房屋出售给原告，原、被告之间系商品房预售合同关系。该合同系双方自愿签订，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。关于原告请求继续履行双方签订的商品房买卖合同，向原告交付合同约定的房屋。法律规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告天鸿公司签订《商品房买卖合同》后，原告已足额支付了购房款，履行了合同的主要义务。现原告请求继续履行该份合同，本院予以支持。但因本案诉争房屋未经竣工验收合格，不符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，故原告请求交付该房屋，本院不予支持。但被告天鸿公司应积极履行合同义务，争取早日办妥竣工验收并将房屋交付给原告使用。二、关于原告请求判决《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第一条的约定无效问题。1、原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定“××除合同约定的房价款外，还应交纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任：①房屋维修基金；②天然气安装费；③水、电网改造费；④有线电视初装费；⑤暖气管道设施配套费；⑥国家规定的有关税费及其他应由××承担的费用”。该条款中约定××除交纳房款外，还应交纳房屋维修基金、天然气安装费、水、电网改造费、有线电视初装费、暖气管道设施配套费、国家规定的有关税费及其他应由××承担的费用，不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。2、在该条款中同时约定“否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应逾期交房责任”，该约定系原告未交纳补充协议约定相关费用的责任承担方式。该条款内容系为重复使用而预先拟定，且被告天鸿公司未采取合理方式提请买房人注意，属格式条款。关于该责任承担方式的效力，买房人与出卖人签订合同的主要目的是为取得房屋所有权，主要义务为交纳房款；出卖人与买房人签订合同的主要目的为取得房屋价款，主要义务为按约定交付房屋。而本案中，原告已足额支付了购房款，被告天鸿公司的主要目的已实现；若被告天鸿公司仅以原告未交纳该条款中的部分费用为由，拒绝将房屋交付使用，原告的合同目无法实现，故该约定免除了被告天鸿公司的交房责任，排除了原告取得房屋的权利。故《合同补充协议》第一条中的违约责任承担方式部分，属于免除己方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款，故第一条中载明的“否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应逾期交房责任”应属无效。综上，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条所约定内容属部分无效、部分有效。三、关于原告请求逾期交房违约金问题。根据有关法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约向被告天鸿公司支付全部购房款，而被告天鸿公司未按合同约定的期限即2017年12月31日前履行交房义务，构成违约。现原告请求被告天鸿公司支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。合同中约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金”。经核算，截止2020年7月31日，被告天鸿公司应向原告支付逾期交房违约金数额为27146.99元（287879元×0.0001×943天），原告请求被告天鸿公司支付该款项，本院予以支持。关于原告请求从2020年8月1日至交房之日止的违约金，每月按863.64元计算，因交房时间尚未确定，本院不作处理，原告可另行主张权利。四、关于原告请求确认被告天鸿公司于2019年11月28日发布的缴费公告内容违法。庭审中，被告天鸿公司明确表示其公告收取的暖气管道、设备、开口费；自来水管道、设备、开口费；电网改造、设备、开口费；天然气、管道、设备、开口费系小区规划红线以内的基础设施建设费，但对该费用如何缴纳以及缴纳数额的标准尚未明确，又因该公告仅系被告天鸿公司的单方告知行为，故该公告对原告不产生法律效力。五、关于原告请求被告殷华伟承担共同责任问题。庭审中查明：1、2016年5月14日，被告殷华伟以个人名义向锦桂苑小区业主出具承诺书；2、2016年8月20日，被告殷华伟以个人名义与业主代表和环保局代表三方设立了共管账户；3、2016年12月27日，殷华伟通过其个人账号向驻马店市财政局非税收入归集专户交纳锦桂苑规划费5991655.5元；4、锦桂苑小区部分业主将购房款直接转入到被告殷华伟及其亲属的个人银行账户中。同时，原告提交的赵军伟与天鸿公司原法定代表人丁亚明的通话录音中显示，丁亚明认可殷华伟系挂靠天鸿公司开发了锦桂苑小区。综上所述，原告主张被告殷华伟系诉争锦桂苑小区的实际投资人，本院予以采信。原告以殷华伟系实际投资人为由请求其承担共同责任，没有法律依据，本院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告樊永红与被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司继续履行双方于2017年8月25日签订的《商品房买卖合同》。二、确认原告樊永红与被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司于2017年8月25日签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第一条约定的“出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任”内容无效。三、限被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告樊永红支付逾期交房违约金27146.99元。四、驳回原告樊永红的其他诉讼请求。如被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3028元（已减半收取），由被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司负担。本院二审期间，天鸿公司提交以下证据，1、豫环攻坚办【2017】154号文件，拟证明2017年5月14日至10月31日工地夜查，根据政府通知停工；2、驻环攻坚办【2017】141号文件，拟证明2107年9月11日前全面停工，不经批准，严禁擅自开工；3、复工验收单，拟证明2018年1月9日复工；4、驻建【2018】75号文件，拟证明治理建筑工地实行一票否决，2018年5月5日至10月31日停工停产；5、驻环攻坚办【2018】479号文件，拟证明2018年10月31日至11月6日停工；6、驻环攻坚办【2018】501号文件，拟证明2018年11月8日至11月13日24时停工；7、驻环攻坚办【2018】533号文件，拟证明2018年11月24日至11月29日停工；8、驻环攻坚办【2018】543号文件，拟证明2018年11月29日停工管控；9、驻环攻坚办【2018】573号文件，拟证明2018年12月11日停工管控；10、驻环攻坚办【2018】583号文件，拟证明2018年12月15日停工；11、驻环攻坚办【2018】613号文件，拟证明2018年12月29日停工；12、驻环攻坚办【2019】10号文件，拟证明2019年1月10日停工；13、驻环攻坚办【2019】20号文件，拟证明2019年1月21日停工；14、驻马店市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件，均证明2017年5月14日至2019年12月4日期间公司一直因为政府管控处于多次停工状态。樊永红质证称，对证据1、2证明目的不予认可，停工是因为上诉人没有达到开工条件造成的，停工期间不应扣除，剩余的证据均是在双方合同约定的交付期间之后产生的，不应予以扣减。本院审查认为，天鸿公司提交的1、2、3项证据证明停工系其未达到“六个百分之百”所致，其它证据的形成时间均在合同约定的交房时间之后，其扣减停工天数的主张无事实根据，对上述证据本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。关于案涉《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条的效力问题，该条款系格式条款，属于免除己方责任，加重对方责任、排除对方主要权利的条款。被上诉人樊永红已足额支付购房款，若天鸿公司仅以樊永红未交纳房屋维修基金、天然气安装费等费用为由，拒绝交付房屋，且不承担逾期交房责任，免除了己方责任，排除了对方主要权利，一审判决《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定的“出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任”内容无效于法有据。关于逾期交房违约金问题，如本案证据分析认证部分所述，天鸿公司所举证据不足以证明其未逾期交房，一审判决天鸿公司支付逾期交房违约金27146.99元正确。关于一审审理程序是否违法问题，一审法院认为本案事实清楚、权利义务关系明确、争议不大，属简单的民事案件，适用简易程序审理并无不当，天鸿公司称一审程序不当无事实依据及法律依据。综上所述，驻马店市天鸿房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6050元，由上诉人驻马店市天鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  李 峰审判员  刘 东二〇二〇年十二月三十日书记员  刘丹丹