湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0503民初2260号原告：夏保西，男，汉族，1990年10月16日出生，住湖南省邵阳市大祥区。委托代理人：银立中，湖南银剑律师事务所律师。委托代理人：欧阳爱香，湖南银剑律师事务所律师。被告：周月霞，女，汉族，1987年10月30日出生，住湖南省武冈市。委托代理人：戴昊，湖南振威律师事务所律师。第三人：邵阳市大祥区美家地产中介，住所地湖南省邵阳市大祥区火车南站站前路**地金茂大厦第**。经营者：谢丽芳，1984年3月5日出生，住邵阳市大祥区。原告夏保西诉被告周月霞以及第三人邵阳市大祥区美家地产中介（以下称美家地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法由审判员蒋建勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏保西及其委托代理人欧阳爱香、被告周月霞的委托代理人戴昊、第三人美家地产的经营者谢丽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏保西向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告2020年4月26日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判决被告双倍返还购房定金，第三人美家地产对购房定金20000元返还负连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经第三人美家地产介绍，被告周月霞自愿将其从何四元手中购买的位于邵阳市大祥区××村××号××栋××层房屋一套卖给原告。被告夫妻与第三人向原告口头承诺，原房主何四元会亲自出面办理社区更名手续，然后，原、被告双方于2020年4月26日在第三人的见证下签订了《房屋买卖合同》，合同就房屋的价款及在7月30日前办理房屋更名手续等做了约定。原告于当日向被告交付了2万元购房定金，由第三人保管购房定金。因原房主何四元未亲自到场，致使在红星社区居委会办理房屋更名登记失败。2020年8月1日，原告就被告违约向第三人要求退还购房定金以及赔偿违约金，第三人拒绝且表示，除非原告拿到红星社区居委会硬性要求原房主亲临现场办理的证据，否则不予退还。同日，原告拿到红星社区居委会出具的《更名要求》再次找到第三人，其表示可以约被告出来协谈，但协谈失败。8月4日，被告公开撕毁《买卖合同》且与第三人继续兜售房屋，导致原告买卖房屋的合同目的无法实现。综上，因被告违约，应按约定返还双倍定金；同时，被告与第三人在与原告签订《买卖合同》后继续兜售房屋的行为，严重损害了原告的利益，导致合同目的无法实现，应当依法予以解除；第三人暂时保管的购房定金，应予以返还。请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告周月霞辩称：1、原告要求被告双倍返还定金的诉求既无事实依据又无法律依据。原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。被告已经告知房屋是安置房没有产权证，原告对此已充分了解。合同中没有约定解除条款，也不存在法定解除事由，原告要求解除合同或确认合同无效，没有依据；2、被告积极履行了自己的义务，原告违约在先，不愿意解除履行合同。原告没有按约打款给被告，涉案房屋是安置房没有房产证，由于原房主身体原因无法赶回，被告在积极促成合同履行，也愿意交付房屋，原告没有履行支付房款义务构成违约，请求驳回原告的诉讼请求。第三人美家地产辩称：第三人只保管定金，不应承担连带责任。经审理查明：2020年4月26日被告周月霞（甲方）与原告夏保西（乙方）、第三人美家地产（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定：1、甲方自愿将位于邵阳市大祥区××村××号××栋××层的房屋（建筑面积约为140平方米）以总价肆拾玖万捌仟元整的价格出售给乙方，签订该合同时乙方即付购房定金贰万元整给丙方保管，含房屋内的家居家电设施，房屋现状为精装房；2、自甲乙双方签订协议乙方交付房款同时甲方和居委会应协助乙方办理更名合同手续；3、本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方；4、本合同生效之日，甲方和村委会保证乙方享有居住权利和使用权并通电通水，甲方保证签订合同之前该房屋与任何个人和组织没有利益纠纷，本合同签订后甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》或《出租合同》；5、房屋出让费用和付款方式：⑴甲乙双方同意房屋一次性付款，在签定合同约定在7月30日前办理合同更名手续；⑵该房屋的中介费壹万元整（10000元）由甲方承担，中介服务费应在支付房款的同时支付给丙方；6、其它事项：丙方已告知乙方该房屋为红星社区安置房，乙方在确认无误的情况下自愿签订本协议；7、违约约定及解决办法：⑴双方应遵守本约定：在甲乙双方规定的日期内办理合同更名手续，签订本合同后甲方不得以任何理由不卖，乙方不得以任何理由不买：若甲违约，由甲方双倍返还定金给乙方；若乙方违约，乙方所交纳的定金归甲方所有。周月霞、夏保西均在合同上签名，美家地产在合同上加盖了公章。合同签订后，夏保西当天支付定金2万元，由第三人美家地产代为收取。涉案邵阳市大祥区火车南站城南街道红星村19号安置地×栋×层的房屋系案外人何四元的拆迁安置房。2013年7月23日，何四元与被告周月霞签订了一份《安置房买卖协议合同书》，周月霞以33.8万元的价格购买了该房屋；周月霞2013年购房后即装修入住。因该房屋是拆迁安置房，至今尚未能办理产权登记。周月霞从何四元手中购得该房屋后也没有在红星社区居委会办理更名手续。红星社区居委会安置房集体户的名单中，该房屋仍记载在何四元或其亲属名下。红星居委会要求安置房集体户名单的变更必须由原始居民房东到场。2020年7月30日上午原告在红星居委会等待被告等人办理更名登记，被告及美家地产工作人员过来后，原告见何四元未到场便离开了。2020年8月1日原告要求美家地产退还定金遭拒，原告找到红星居委会，红星居委会向原告出具了一份《更名要求》，其中写明“要求原始居民房东亲临现场签字认可”。因何四元远嫁外地未能回邵阳，2020年7月29日何四元向其姐姐何丽梅出具了委托书，委托何丽梅代为到场办理更名登记。因何四元未能到场，房屋不能办理更名，原告遂要求退还定金，被告及第三人不同意退还定金，经协商未果，原告遂提起诉讼。以上事实，有原告、被告及第三人的陈述、原、被告及第三人的身份信息、房屋买卖合同、收条、委托书、更名要求、微信聊天记录、录音及录音文字资料、安置房买卖协议合同书、《房屋买卖合同》等证据在案佐证，足以认定。本院认为：本案争议的焦点：1、原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》是否有效；2、被告是否构成违约。针对焦点一，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》约定了买卖房屋标的物、转让的具体价格。涉案房屋系被告周月霞从案外人何四元处购得并已居住多年，虽然该房屋系拆迁安置房尚未办理初始登记取得合法产权证书，但买卖合同标的物的缺陷，并不等同双方房屋买卖法律行为必然违法。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未登记领取权属证书的房地产不得转让，该条规定属于对物权转移行为的规定，是规范房地产交易的行政性规范，其在性质上属于管理性禁止规范，而非效力性禁止规范。同时，原告在签订房屋买卖合同时已知晓涉案房屋系无证安置房屋，签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律禁止性规定，不损害他人利益，应确认为合法有效。原告依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定主张本案房屋买卖合同无效依据不足，本院不予采纳。针对焦点二，被告是否构成违约的问题。本案原告不同意继续履行合同的原因是涉案房屋未能在7月30日前办理好合同更名手续，原告据此认定被告构成违约。合同是否约定了被告应当在7月30日前将涉案房屋办理好更名手续呢？纵观整个合同内容，原、被告只在合同第二条和第五条中对办理合同更名作出约定。从第二条中约定的“自甲乙双方签订协议乙方交付房款同时甲方和居委会应协助乙方办理更名合同手续”来看，甲方有协助乙方办理更名手续的义务；第五条中约定“甲乙双方同意房屋一次性付款，在签定合同约定在7月30日前办理合同更名手续”，该条约定说明甲乙双方定在7月30日前办理合同更名手续。因此第二条和第五条均没有明确约定被告负有在7月30日前办理好合同更名手续的义务。事实上，办理合同更名需要原、被告双方均到场共同办理，不是一方的义务，是双方的共同义务。从实际情况来看，原、被告与7月28日、7月30日上午均到红星居委会办理更名手续，被告也履行了协助义务，只是未办理成功。当然未能办理成功的原因是红星居委会要求原房主何四元必须到场。因涉案房屋是本案被告从何四元手中购得，所以联系何四元到场的义务应当由被告承担。从被告提供的证据来看，被告得知需要何四元到场后，便积极联系在外地的何四元，虽然何四元最终未能在7月30日到场办理更名，但不能归责于被告。同时，原、被告在签订合同时，对涉案房屋的在红星社区的登记情况以及红星社区对办理安置房屋更名的具体要求等相关情况未做充分了解，最终导致7月30日未能更名成功。对此，合同各方均负有相同的责任。综合以上分析，被告据此认为原告构成违约，本院不予支持。庭审中，经本院释明，原告要求解除合同，被告虽然不同意解除合同，但庭审结束后被告向本院出具书面意见，同意解除合同。对此，本院予以确认。合同解除后，被告应当将收取的定金2万元返还给原告，因该2万元由第三人代为收取并保管，第三人应当将其保管的2万元定金返还给原告。在被告没有构成违约的情况下，原告要求被告双倍返还定金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告夏保西、被告周月霞、第三人邵阳市大祥区美家地产中介于2020年4月26日签订的《房屋买卖合同》；二、第三人邵阳市大祥区美家地产中介应于本判决生效之日起五日内将代管定金20000元退还给原告夏保西；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告夏保西的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费400元，由原告夏保西承担200元，被告周月霞负担200元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  蒋建勇二〇二〇年十二月三十日法官助理刘丽丽书记员尹思附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。