广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民初61号原告（执行案外人）：黎伟珍，女，1972年1月14日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区*************。委托诉讼代理人：廖家安，广东融晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：程进，广东融晖律师事务所律师。被告（申请执行人）：赵亚珠，男，1951年10月11日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区*************。委托诉讼代理人：许迎春，广东德锐律师事务所律师。第三人（被执行人）：肇庆市鼎湖房地产集团肇庆开发公司，住所地广东省肇庆市**********。组织机构代码：19528561-5。法定代表人：谭某1。原告黎伟珍诉被告赵亚珠、第三人肇庆市鼎湖房地产集团肇庆开发公司（以下简称鼎湖房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告黎伟珍及其委托诉讼代理人廖家安、程进，被告赵亚珠的委托诉讼代理人许迎春到庭参加诉讼。第三人鼎湖房地产公司经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎伟珍向本院提出诉讼请求：一、撤销(2019)粤12执恢45号之六及(2020)粤12执异35号执行裁定；二、将黎伟珍购买的鼎湖房地产公司位于肇庆市端州区****房(原房产证号：0*****9)裁定为黎伟珍所有；三、本案诉讼费由赵亚珠承担。事实与理由：2003年6月28日，黎伟珍向鼎湖房地产公司购买位于肇庆市****房并签订了《商品房购销合同》。黎伟珍已缴清购房款，由鼎湖房地产公司出具了购房发票及将房屋交付黎伟珍占有使用。黎伟珍当时将该房屋租赁给金叶不锈钢制品集团公司作为拆迁临时安置房，并已租赁多年，是善意取得该房屋的业权人。但肇庆市中级人民法院于2020年5月12日作出的(2019)粤12执恢45号之六执行裁定，将上述房屋裁定给赵亚珠。根据民事诉讼法第二百零八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第十七条的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。黎伟珍所购房屋迟迟无法办理产权证是鼎湖房地产公司的原因，并非黎伟珍的过错造成，故法院不能查封上述房屋。肇庆市中级人民法院在2016年7月19日作出的(2003)肇中法执字132号恢1-1执行裁定中第三项：查封肇庆市鼎湖区房地产集团肇庆市开发公司财产(即肇庆市**********的房屋，房产证号：0*****9；建筑面积114.16平方米，查封期限三年)。案涉房屋一直处于出租状态，法院查封时应通知被执行人，由于鼎湖房地产公司属于国有性质企业，已由肇庆市鼎湖区国资局接管，但肇庆市鼎湖区国资局表示至今没有收到上述(2003)肇中法执字132号恢1-1执行裁定。根据肇庆市鼎湖区国资局核查账目，鼎湖房地产公司已于1999年7月5日将案涉房屋以抵借款的形式抵给鼎湖房地产公司的开发部(个体承包者梁月彩、梁敬新)，再由开发部再将案涉房屋出售给黎伟珍，并于2003年6月28日由鼎湖房地产公司办理上述房屋的销售手续。期间黎伟珍多次向鼎湖房地产公司追讨房产登记手续，但由于鼎湖房地产公司原因未能办理。根据《人民法院关于办理执行异议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，黎伟珍符合该规定的四种情形，黎伟珍的权利足以排除执行。肇庆市中级人民法院将黎伟珍的房屋查封及裁定给赵亚珠的行为违反相关法律规定，严重损害买受人(黎伟珍)的合法权益，请支持黎伟珍的诉讼请求。被告赵亚珠辩称，肇庆市中级人民法院作出的（2020）粤12执异35号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，黎伟珍的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当驳回。第一，黎伟珍本身是案涉房屋原开发商的资深员工，黎伟珍自称于2003年6月28日以现金17万元的方式购买案涉房屋明显不符合常理。根据法院查明的事实，鼎湖房地产公司已于2002年被注销营业执照，公章被收回，不可能与黎伟珍签订房产买卖合同。黎伟珍也没有提供其实际支付17万元购房款的证据，黎伟珍提供的《房屋买卖合同》包括交楼时间、付款时间、违约责任等多项主要条款都是空白，明显是黎伟珍串通自己任职的鼎湖房地产公司制作的虚假合同。另外，黎伟珍作为鼎湖房地产公司员工，明知自己公司被注销、财产和物业被查封，在已经购买了同一楼盘三套房产的情况下，仍购买具有争议的房产且购买后长达17年不去办理产权登记不符合常理。第二，肇庆市中级人民法院对案涉房屋的查封、评估、拍卖、通知等程序合法有效，且执行程序已经终结，黎伟珍无权再提出异议。另外黎伟珍实际上根本没有合法占有案涉房屋，也无法提供所谓肇庆景铭房地产开发有限公司与其签订的租赁合同和租金支付凭证。第三，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，黎伟珍所购商品房必须是用于居住且名下无其他用于居住的房产，其执行异议方可得到支持。但本案中，黎伟珍在提出执行异议时，其与丈夫名下已经有多达四套已经登记的房产，且黎伟珍自称案涉房屋一直用于出租和借给他人使用。因此，黎伟珍明显不符合前述法律规定的情形，其异议不应得到支持。黎伟珍如与鼎湖房地产公司之间存在买卖合同纠纷的，可以另寻法律途径解决。综上所述，黎伟珍的诉讼请求于法无据，请人民法院驳回其诉讼请求。第三人鼎湖房地产公司没有出庭参加诉讼，也没有提供书面意见。黎伟珍为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1.黎伟珍的身份证明，拟证明黎伟珍原告主体适格。2.鼎湖房地产公司的企业工商信息，拟证明鼎湖房地产公司已被吊销并由其上级单位肇庆市鼎湖区国资局接管。3.肇庆市景铭房地产开发有限公司向肇庆市城区***整治建设指挥部办公室提交的《申请书》以及肇庆市城区***整治建设指挥部办公室出具的《告知书》，拟证明案涉房屋自1999年水豆口35-37号房屋拆迁至今一直由原居住在水豆口35-37号房屋的人员居住。4.经鼎湖房地产公司确认的《收款收据》二份，拟证明鼎湖房地产公司以抵借款的形式将案涉房屋抵顶给肇庆开发公司的开发部（个体承包者梁月彩、梁敬新）。5.《商品房购销合同》及购房款发票，拟证明黎伟珍与鼎湖房地产公司已于2003年6月28日签订《商品房购销合同》，黎伟珍以171241元购买案涉房屋并已支付购房款。6.（2003）肇中法执字132号1-1执行裁定、协助执行通知书，拟证明根据赵亚珠的申请，肇庆市中级人民法院于2016年7月19日已向肇庆市住房和城乡建设局发出协助查封案涉房屋的通知。7.（2019）粤12执恢45号之六执行裁定，拟证明案涉房屋已经作价323605.58元交付给赵亚珠抵偿债务。8.《执行裁定异议书》、（2020）粤12执异35号执行裁定，拟证明黎伟珍已于2020年6月4日向肇庆市中级人民法院提出对（2019）粤12执恢45号之六执行裁定的异议，并于2020年6月22日被驳回。9.肇庆市建设局《关于注销粤房地证字第0*****9号〈房地产权证〉的决定》（肇房管决字[2007]39号）、鼎湖房地产肇庆开发公司2007年5月23日在《西江日报》刊登注销案涉房屋房产证的公告，拟证明案涉房屋的《房地产权证》（粤房地证字第0*****9号）被注销。10.黎伟珍向房地产管理部门要求补发房地产权证的申请书，拟证明案涉房屋需补办房地产权证才能过户，最终该房屋因涉及其他案件无法过户，并非黎伟珍过错。11.肇庆市景铭房地产公司向黎伟珍租借案涉房屋的证明、案涉房屋最近的居住情况及住户缴纳物业管理费的照片，拟证明案涉房屋自黎伟珍购买后租借给第三方，并一直由黎伟珍实际控制占有。12.不动产登记资料查询结果，拟证明案涉房屋已于2020年5月18日裁定过户给赵亚珠。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：鼎湖房地产公司于2003年6月20日被吊销营业执照，该公司已被移交鼎湖区国有资产监督管理局监管。2003年6月28日，黎伟珍与鼎湖房地产公司签订《商品房购销合同》，以171241元购买鼎湖房地产公司名下的位于肇庆市鼎湖区*******房。鼎湖房地产公司向黎伟珍开具了两张购房发票，金额共计171241元。2007年5月24日，鼎湖房地产公司在《西江日报》刊登注销案涉房屋房地产权证的公告。2007年6月25日，肇庆市建设局作出《关于注销粤房地证字第0*****9号〈房地产权证〉的决定》（肇房管决字[2007]39号），依法注销案涉房屋的《房地产权证》（粤房地证字第0*****9号）。2010年1月19日，黎伟珍向房地产管理部门申请补发房地产权证，但至今未办理房屋过户登记。另查明，关于赵亚珠与鼎湖房地产公司拖欠工程款纠纷一案，本院作出的（1999）肇中经一初字第194号民事判决已发生效力；据上述判决，鼎湖房地产公司尚欠赵亚珠工程款614443.28元及利息。根据赵亚珠的申请，本院以（2003）肇中执字第132号案立案执行，因鼎湖房地产公司无财产可供执行，于2005年4月15日作出（2003）肇中执字第132-1号民事裁定，裁定中止执行。本院于2016年7月19日作出（2003）肇中法执字132号恢1-1执行裁定，裁定查封案涉房屋，查封期限为三年。根据赵亚珠的申请，本院于2019年7月3日以（2019）粤12执恢45号案恢复执行。在该次执行过程中，本院依法委托京东网司法网络拍卖平台对案涉房屋进行拍卖、变卖，但因第一次拍卖、第二次拍卖及变卖均无人竞拍而流拍。赵亚珠书面同意以变卖保留价323605.58元接受抵偿鼎湖房地产公司尚欠的相应债务。本院于2020年5月12日作出（2019）粤12执恢45号之六执行裁定，裁定解除案涉房屋的查封，将案涉房屋作价323605.58元交付给赵亚珠以抵偿相应债务。黎伟珍于2020年6月8日向本院提出执行裁定异议，本院于2020年6月22日作出（2020）粤12执异35号执行裁定，裁定驳回黎伟珍的异议请求。黎伟珍不服，遂提起本案诉讼。又查明，在本院（2020）粤12执异35号案听证期间，黎伟珍表示其与丈夫名下的房屋共有4间，其共向鼎湖房地产公司购买了3套房屋；黎伟珍购买案涉房屋后，并未在该房屋居住，案涉房屋一直处于闲置、供亲戚居住或出租的状态。根据2020年7月17日的《不动产登记资料查询结果证明》记载，案涉房屋已于2020年5月18日裁定过户受让人赵亚珠。本案审理期间，黎伟珍向本院申请财产保全，本院于2020年8月7日作出（2020）粤12民初61号民事裁定，对案涉房屋进行查封，查封期限为三年。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。根据当事人的起诉和答辩的意见，本案争议焦点是：1.黎伟珍提出执行异议是否符合法律规定；2.黎伟珍对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益及其主张确认案涉房屋为其所有应否支持。关于黎伟珍提出执行异议是否符合法律规定的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”的规定，此处的执行程序终结应当理解为生效法律文书确定的债权实现后执行程序完全终结。就本案而言，赵亚珠是案涉房屋的受让人，虽然本院于2020年5月12日作出(2019)粤12执恢45号之六执行裁定，将案涉房屋裁定给赵亚珠。但（1999）肇中经一初字第194号民事判决确定的赵亚珠的债权尚未完全实现，执行程序尚未完全终结。故黎伟珍于2020年6月8日提出执行异议并不违反上述法律规定。赵亚珠认为执行程序已终结，黎伟珍无权提出执行异议的辩解意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。对黎伟珍是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本院结合黎伟珍所举证据及查明的事实评析如下：首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，黎伟珍此前曾在鼎湖房地产公司任职，在其购买案涉房屋时，鼎湖房地产公司已被吊销营业执照，案涉房屋也因涉及诉讼被查封。黎伟珍作为一个完全民事行为能力人，明知案涉房屋存在上述情况仍购买，则黎伟珍对案涉房屋至今未能办理过户登记存在一定的过错，不符合上述规定能够排除执行的情形。其次，根据黎伟珍的陈述，其与丈夫名下拥有多间房屋，购买案涉房屋并非用于自己居住而是用于出租。故黎伟珍亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中规定的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。再者，黎伟珍作为鼎湖房地产公司的员工，明知鼎湖房地产公司吊销营业执照仍与其签订《商品房购销合同》，合同中既没有房屋交付也没有产权登记等条款的约定，不符合常理。且黎伟珍自称以现金方式支付171241元购房款，后一直没有办理相关过户手续，也不主张相关权利，至今长达十七年。期间对查封、拍卖案涉房屋均没有提出异议，上述行为亦有违常理，案涉房屋裁定抵债过户符合法律规定。至于黎伟珍提出案涉房屋一直由其出租的主张，并未提供租赁合同、租金交付凭证等证据予以证实，本院不予采纳。综上，黎伟珍提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定的情形，不能认定为排除法院的执行。因此，黎伟珍主张撤销(2019)粤12执恢45号之六及(2020)粤12执异35号执行裁定，理据不足，本院不予支持。对于黎伟珍主张确认案涉房屋为其所有应否支持的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，黎伟珍虽然与鼎湖房地产公司签订《商品房购销合同》，并支付了购房款，但未办理房屋所有权过户登记，故黎伟珍依据买卖合同仅享有请求鼎湖房地产公司办理房屋过户登记的请求权，但对案涉房屋并不享有所有权，故黎伟珍要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，黎伟珍的诉讼请求理据不足，本院予以驳回。第三人鼎湖房地产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证及答辩的诉讼权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告黎伟珍的诉讼请求。本案受理费6154.08元（黎伟珍已预交），由黎伟珍负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二〇年十二月二十九日法官助理  张铭华书 记 员  魏珍珍