山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初16394号原告：山东黄金物业管理有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：9137010274567515XU。法定代表人：毛**，执行董事。委托诉讼代理人：徐征年，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：张雨梦，国浩律师（济南）事务所实习律师。被告：郭**，女，1986年7月19日出生，汉族，住济南市，公民身份号码：。原告山东黄金物业管理有限公司（以下简称黄金物业公司）与被告郭**物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告黄金物业公司的委托诉讼代理人徐征年、张雨梦、被告郭**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄金物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令郭**支付2018年10月6日至2020年8月31日期间的物业服务费，共计4635.86元；2.判令郭**支付违约金3132.55元（自2018年10月11日起至2020年8月31日止，其后至实际交付的违约金按照协议另行计算）；3.判令郭**承担本案全部诉讼费用。事实和理由：郭**系河泰山庄小区业主。2018年4月5日，黄金物业公司与郭**签订《前期物业管理服务协议》，黄金物业公司为其提供物业服务，黄金物业公司按照合同约定履行了管理义务，但郭**未履行支付物业费的义务，经多次催要未果，故诉至贵院。郭**辩称，首先，关于合同的效力问题，《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”前期物业服务合同的当事人涉及到建设单位与物业服务企业。因此在形式要件上，前期物业服务合同应当包括建设单位、物业服务企业，但是物业服务合同只涉及物业服务企业和业主，不符合形式要件。根据房地产开发与物业管理相分离的原则，售房单位需通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责物业的管理工作。但黄金物业公司并不是通过招投标方式入选为物业服务企业，合同建立的程序是违法的。因此，前期物业服务合同的签订前提和形式要件都是违法的，合同无效。其次，关于物业费收费标准问题，《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》规定，普通住宅小区特种设施设备维护运行服务收费标准为0.55元每月，三星级公共性物业服务收费标准为1元每月，四星级为1.3元每月。根据黄金物业公司诉状及合同中约定，涉案小区物业标准为1.7元每月，超过三星级收费标准，在三星级和四星级之间。服务标准应当按照高于三星级的最高标准来约束。但是根据合同第三条“物业管理服务质量”中关于“房屋管理与维修养护服务"项没有列入合同中，黄金物业公司也没有提供相关服务，关于此项不应收取费用。关于绿化服务和门禁服务，通过相关证据证明没有交接到物业处，因此此两项收费也应从收费标准中扣除。第三，黄金物业公司存在以下违约情况：1.基础设施损坏未按规定时间修理维护；2.没有基本的服务意识和人文主义关怀精神，也没有切实为业主提供便民服务。3.小区建筑垃圾池垃圾堆积如山、臭气熏天，地下污水清理不及时；4.监控系统、门禁系统、小区路灯损坏严重，亮灯率达不到90%的标准，严重威胁业主人身安全；5.小区门岗、秩序维护人员年龄普遍偏大，责任心不强，整体素质不高，非机动车乱停乱放现象繁重，占用消防通道；6.楼体扶手、单元门、窗玻璃落满灰尘，下雪时路面清扫不及时，导致积雪堆满道路，业主出行困难；7.小区绿化基本由杂草构成，植被存活率低，土地明显裸露；8.电梯经常发生故障，业主被困有时长达半小时没有人处理，没有定期对校方设施进行清洗、更换和演练，发生消防事故时，没法保证消防设施能用；9.陌生人员经常在小区道路、楼道内走动，小区偷盗事件频发。综上，请求法院驳回黄金物业公司诉讼请求。此外，我们小区打12345的电话可以查到是非常频繁的，一、小区门口的车辆常年拥堵，是由于物业车位不往外出租，小区外面的路被堵了，就会导致消防车也会进不来；二、小区门口有商贩卖东西，成为了集市市场，存在安全隐患；三、车库出入门损坏严重，物业不作为不维修，任何人都可以从地下室出入，没有任何防范。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭**系济南市历城区凤鸣路777号河泰山庄12-2-1301的业主，该房屋面积为119.4平方米。2014年9月23日，山东金河房地产开发有限公司与黄金物业公司签订《河泰山庄前期物业服务合同》一份，约定根据国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就选聘黄金物业公司对河泰山庄（物业管理区域名称）提供前期物业服务事宜，订立合同。2018年4月5日，郭**（甲方）与黄金物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由黄金物业公司提供物业服务，协议第四条第二款约定，物业管理服务费标准：住宅物业管理服务费按建筑面积1.7元/平方米/月计算。协议第十条第四款约定，甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，甲方逾期未交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起按应缴费用每日千分之五加收合同违约金。合同签订后，黄金物业公司委托专业公司对小区的绿化、保洁、安保等提供专门的服务，成立工程部对业主遇到的水电问题等进行维修保障，定期组织电梯维护、建筑垃圾清运，组织小区业主开展文化活动等。2020年8月31日，黄金物业公司自涉案小区撤项。郭**自2018年10月6日起未支付物业费。另查明，涉案小区存在建筑垃圾清理不及时、电梯、路灯等设施维护部及时、车辆出入拥堵等情况。且据业主反映，小区门外时有商贩经营的情况，存在安全隐患。本院认为，郭**与黄金物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当予以遵守和执行。黄金物业公司提供合同约定的服务后，向郭**主张物业费，有合同及法律依据，对其要求支付2018年10月6日至2020年8月31日的物业费本院予以支持，经计算为4635.80元，对黄金物业公司超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于黄金物业公司主张的违约金，本院认为，郭**虽有逾期交纳物业费的行为，但根据庭审查明的情况，黄金物业公司提供服务不够全面细致，存在一定的瑕疵，对其要求支付违约金的诉求，本院不予支持。此外，业主与物业服务企业不仅是单纯的服务与提供服务的关系，更应是一种协作配合的关系。在服务过程中，物业服务企业应始终保持“耐心、热心、诚心”，耐心倾听业主的诉求，热心帮助业主做一些力所能及的事情，诚心与业主沟通交流，做到“眼到、手到、心到”，多看看业主的诉求，多解决业主的难题，多提供贴心的服务，服务内容更加全面细致，遇事不推诿，勇于担当，积极回应和解决好业主遇到的问题；业主也应积极配合做好物业费的收取和支用工作，多给物业服务企业提供可行性建议，大家协同合作、群策群力，为共创美丽、和谐的小区环境共同努力。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条等法律规定，判决如下：一、被告郭**于本判决生效之日起十日内向原告山东黄金物业管理有限公司支付2018年10月6日至2020年8月31日物业费4635.80元；二、驳回原告山东黄金物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郭**负担。本判决为终审判决。审判员  邓明明二〇二〇年十二月三十日书记员  范欣然