广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9278号上诉人（原审原告）：孙义飞，男，1993年1月22日出生，汉族，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：孙玉胜（与孙义飞系兄弟关系），男，1984年5月4日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告）：深圳市江河物业管理有限公司惠阳分公司，经营场所广东省惠州市惠阳区淡水博雅苑首层西侧。负责人：谌丹华。上诉人孙义飞因与被上诉人深圳市江河物业管理有限公司惠阳分公司（以下简称“江河物业惠阳分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙义飞上诉请求：1.撤销原判对前业主所欠物业费用的判决，对欠费审理更正；2.撤销原判对因江河物业惠阳分公司强行断水断电造成无法居住，侵权却不用赔偿的判决；3.从2020年3月初要求开通水电到9月15日恢复水电，被断水断电期间长达7个月时间，赔偿孙义飞3个月租房租金损失3*2000=6000元，免收余下4个月物业费（一审起诉请求是6个月租金损失）；4.所有诉讼费由江河物业惠阳分公司承担。事实与理由：一审中认定C1房和D1房每月物业费用分别79元，44元欠费周期2015年12年至2019年11月即48个月物业费79*48=3792元、44*48=2112元共5904元，而判决书中单项物业费金额11189元，明显计算错误，相差较大。前业主欠物业管理费数千元，江河物业惠阳分公司以断水断电索要物业费以及滞纳金共计近四万元，在孙义飞同意合理支付的情况下仍导致纠纷发生，一审中无视江河物业惠阳分公司断水断电索取暴利挑起纠纷的事实，孙义飞被迫租房居住，购屋被迫空置的事实，一审判多付物业费用，不支持赔偿，且要求孙义飞缴纳侵权期间物业费用。让江河物业惠阳分公司在侵权后却无任何赔偿和损失。欠费数千索利数万。此判决将助长江河物业惠阳分公司继续以水电要挟，获取暴利，更多人会受害。一审中将案件发生纠纷原因归结于欠费未达成一致，孙义飞不服。产生纠纷的主要原因是江河物业惠阳分公司关闭水电让业主无法居住，在前期的数次协商中仅是滞纳金未达成一致。孙义飞为了尽快入住已经默许江河物业惠阳分公司虚报物业费（含水电），且表示可以立即结清（有通过质证的录音证据）。江河物业惠阳分公司是为了获取高额滞纳金才断水断电。江河物业惠阳分公司在一审中并未提交前业主欠费依据，没有向前业主实际催缴，提供的催缴依据仅仅是一张无任何文字信息无任何标识，经过模糊化的图片，证据无法令人信服。无法确认欠费。江河物业惠阳分公司在二审中未提交答辩意见，不影响本院审理。孙义飞向原审法院起诉请求：1.江河物业惠阳分公司停止侵犯孙义飞（买受人)居住权，恢复供水供电，履行出售居住用水用电的义务，让孙义飞（买受人)正常入伙居住；2.因江河物业惠阳分公司强行断水断电造成无法居住，赔偿孙义飞6个月租房租金损失，共计12000元；3.根据法院房屋拍卖裁定书，对前业主所欠物业费用金额多少，由谁支付问题进行裁决；4.对物业公司强迫要求收取物业违约金27000元进行裁决；5.本案诉讼费由江河物业惠阳分公司承担。原审法院认定事实：位于惠州市惠阳区*************C1和D1两套房屋的原产权人为邓琳，将上述两房改建打通使用。2006年6月9日，邓琳与被告江河物业惠阳分公司签订两份《博雅苑大厦委托物业管理协议书》，约定涉案C1房和D1房每月需支付的物业费分别为79元、44元，如有拖欠，按拖欠总额每天千分之三的滞纳金。邓琳因拖欠物业费，被告江河物业惠阳分公司曾多次在涉案房屋门上张贴催交通知书，但催交未果。惠州市中级人民法院于2020年2月27日在京东网络司法拍卖平台公告标的物（博雅苑B幢9层C1和D1两套房屋）时，《竞买公告》载明，标的物按现状拍卖，在2015年12月至2019年11月拖欠物业管理费4846元；“拍品详情—司法拍卖”的“标的物估值”一栏明确涉案两套房产“税费情况”，其中明确“标的物可能存在的一切欠费，包括物业费、水电费等均由买受人承担”。原告孙义飞于2020年2月28日在京东网络司法拍卖平台通过拍卖竞得上述两套房产，惠州市中级人民法院于2020年3月11日作出的（2019）粤13执713号之二执行裁定书裁定：涉案两套房产的所有权转移登记至买受人孙义飞名下；办理过户所需一切税收、费用由买受人孙义飞承担。原告孙义飞于2020年5月13日取得涉案两套房产的不动产权证，证号分别为粤（2020）惠州市不动产权第3023469号、3023470号。原告孙义飞办妥准备入住房屋时，发现涉案房屋被被告江河物业惠阳分公司被停止供应水电。原告孙义飞从被告江河物业惠阳分公司处得知，涉案C1房和D1房前业主邓琳欠缴物业费、水电费及滞纳金。涉案C1房和D1房前业主邓琳欠缴2015年12月至2019年11月止的物业费分别是6343元、4846元；欠缴2015年12月至2017年10月止的水电费分别是2671元、858元，自2017年11月后涉案房屋未产生水电费。原被告对涉案房屋原业主欠交费用未达成一致，经协商未果，遂产生纠纷。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百五十九条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、在孙义飞完成水电检修并向被告报告后，深圳市江河物业管理有限公司惠阳分公司应立即恢复位于惠州市惠阳区*************C1和D1两套房屋的供水供电；二、确认由孙义飞向深圳市江河物业管理有限公司惠阳分公司支付涉案房屋拖欠的物业费11189元、水电费3529元（物业费、水电费已计算至2019年11月，以后的物业费、水电费均由孙义飞承担）；三、孙义飞无需承担涉案房屋所欠费用的滞纳金；四、驳回孙义飞的其余诉讼请求。案件受理费388元（已减半），由孙义飞负担200元，深圳市江河物业管理有限公司惠阳分公司负担188元。本院二审期间，孙义飞提交了证据：视听资料。本院经审理查明，原审法院认定的涉案房屋C1房和D1方前业主即案外人邓琳欠缴2015年12月至2019年11月止的物业费和水电费确有错误，应予纠正。原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院另查明，邓琳与被告江河物业惠阳分公司签订的两份《博雅苑大厦委托物业管理协议书》均载明“根据协议按时收取管理服务费和其他费用”江河物业惠阳分公司负责人谌丹华称涉案房屋C1房和D1方前业主即案外人邓琳欠缴2015年12月至2019年11月止的费用6343元、4846元共计11189元，已包括物业管理费、水电费、公摊水电费、卫生费费用。《博雅苑2019年11月份收费汇总表》显示用户的公摊电费为25元、27元两种类型，涉案房屋C1房和D1房的公摊电费均为25元。《B栋B9D1水电明细》载明2015年12月至2017年10月水电合计为588元，《B栋B9C1水电明细》载明2015年12月至2017年10月水电合计为2671元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：1.孙义飞应当支付的物业费用；2.孙义飞上诉主张的租房租金损失6000元及免收余下4个月物业费的请求是否应予支持。孙义飞应当依照拍卖公告公示的买受人义务承担缴纳涉案房屋欠缴的物业费、水电费等费用，按照《博雅苑大厦委托物业管理协议书》关于管理服务费的约定，涉案房屋C1房和D1房2015年12月至2019年11月止的物业管理服务费为5904元，虽然《博雅苑大厦委托物业管理协议书》没有约定“其他费用”具体为哪些费用，但小区物业公司代收水电费并收取公摊水电费符合生活实践情况。根据《博雅苑2019年11月份收费汇总表》显示的公摊电费，房屋C1房和D1房2015年12月至2019年11月止的公摊电费为1200元。根据《B栋B9D1水电明细》和《B栋B9C1水电明细》，涉案房屋C1房和D1房2015年12月至2019年11月止的水电费共计3259元。江河物业惠阳分公司所称的收取费用还包括卫生费，但没有证据予以证实，本院不予采纳。综上，孙义飞应当向江河物业惠阳分公司支付涉案房屋拖欠的2015年12月至2019年11月止的物业费、公摊电费、水电费共计10363元。关于孙义飞上诉主张的3个月的租房租金损失的问题，因孙义飞提交的证据《个人房屋租赁合同》仅有一方签名，且未有房租交易凭证其他证据予以佐证，故对该证据不予采纳。孙义飞应承担举证不能的法律后果，原审对其损失的诉讼请求不予支持，处理正确，本院予以维持。关于孙义飞上诉主张免收余下4个月物业费的问题，属于未在一审中提出独立的诉讼请求，本案不予审查。综上所述，孙义飞的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3382号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3382号民事判决第四项；三、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3382号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十五日内，孙义飞向深圳市江河物业管理有限公司惠阳分公司支付涉案房屋拖欠的物业费、公摊电费、水电费共计10363元；四、驳回孙义飞的其他上诉请求。一审案件受理费388元、二审案件受理费168元，共计556元，由孙义飞负担250元，由深圳市江河物业管理有限公司惠阳分公司负担306元。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二〇年十二月二十二日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美