重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初18151号原告：重庆融汇实业有限公司，住所地重庆市巴**李家沱融汇大道****，统一社会信用代码915000007562272649。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托诉讼代理人：蔡龙，重庆佳昂律师事务所律师。被告：侯开喜，男，1982年6月24日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：龙永兰，重庆冠雅律师事务所律师。原告重庆融汇实业有限公司(以下简称融汇公司)与被告侯开喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭审理了本案，原告融汇公司委托诉讼代理人蔡龙、被告侯开喜及其委托诉讼代理人龙永兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告融汇公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付商铺恢复原状费用3789.31元；2、判决被告立即向原告支付提前解除合同违约金56337元【0.3＊［3月＊（10736元／月＋4026元／月）＋9＊（11596元／月＋4349元／月）］】;3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年3月28日签订《商用房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于重庆市巴南区用于商业经营，同时约定了租赁费、租赁保证金的收费标准与违约责任等。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，但被告于2020年3月10日向原告书面提出提前退租通知，确定于2020年2月29日解除合同，被告属违约解除合同，依照双方的租赁合同约定，应当支付违约金，同时原告因恢复原状所产生的费用应由被告支付。遂提出以上诉讼请求。被告侯开喜辩称，被告承租的商铺用于经营小龙虾，原材料来自湖北，受新冠疫情影响，被告无法正常经营，严重亏损，无法正常履行租赁合同，新冠疫情属不可抗力，应当免除被告提前解除租赁合同的法律责任；被告提前解除租赁合同系双方协商一致达成，并非被告违约解除；双方约定的违约金明显过高，且原告未提交证据证明其实际损失，原告并非主观恶意违约，不应支付违约金，故请求驳回原告的诉讼请求。原告融汇公司围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：租赁合同、房产证、关于提前退租的通知函、商铺进撤场交接确认书、银行付款回单、发票、四川同浩工程公司工程量清单报价表、现场图片、商用房屋管理合同、物业服务管理合同。被告侯开喜向本院提交以下证据：商用房屋租赁合同、营业执照、食品经营许可证、菜单、微信聊天截屏。根据原、被告的诉辩称及提交的证据，本院确认本案以下事实：2018年3月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《商用房屋租赁合同》，约定的内容主要为：保证金是指乙方在签订本合同时，为保证履行本合同及附件所约定的各项义务，由乙方交付给甲方的租赁保证金及经营保证金，作为乙方履行本合同所约定义务的保证，甲方有权将保证金用于冲抵乙方欠付甲方的租金、违约金等；甲方出租给乙方的房屋系指坐落于重庆市巴南区，套内建筑面积为248.52平方米；乙方只能以（柳倒吃龙虾馆）为商号，不得擅自变更营业范围及品牌；租赁期限自交付日起36个月，即2018年4月1日至2021年3月31日；房屋租金合计337566元，其中2018年4月1日至2019年1月31日每平方租金为20元，2019年2月1日至3月31日每平方租金为40元，2019年4月1日至2020年3月31日每平方为租金为43.2元，2020年4月1日至2021年3月31日每平方租金为46.66元；租金每三个月支付一次；乙方应于合同签订后三个工作日内向甲方一次性缴清租赁保证金41004元作为乙方履行本合同的保证；甲方委托重庆融汇商业管理有限公司作为房屋的商业管理人，乙方应与商业管理人另行签订商业管理合同，并支付相关商业管理费用；交还房屋时，除非甲方书面同意，则乙方应确保房屋符合（交付日的原状）的状态，并确保房屋原有所属甲方的设施设备完好无损，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方，如乙方未履行上述义务，则甲方有权自行或委托第三方修复房屋，由此发生的费用由乙方承担；因乙方原因导致合同解除的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他乙方已缴款项），另外甲方和甲方委托的管理公司有权向乙方按届时年度租金和商业管理费总额的30%收取违约金。等等。合同签订后，双方履行过程中，被告于2020年3月10日向原告发出“关于提前退租等事宜的通知函”，载明“现本人因自身原因（疫情影响）决定解除双方签订的租赁合同，时间为2020年2月29日，请被告退还租赁保证金41001元，并申请减免违约金”。原被告双方在“商铺进撤场交接确认书”中签字确认了进场时的交付情况和撤场时的交付情况，进场时间为2018年3月29日，撤场收铺时间为2020年7月29日。撤场状态为“现状退铺，未恢复清水”。四川同浩建设工程有限公司于2020年7月31日向原告就小龙虾门面拆除工程作出工程量清单报价，拆除费用共计3789.31元，同时该公司于2020年8月20日向原告出具收款发票。2018年3月28日，重庆融汇商业管理有限公司(以下简称融汇商管公司)作为甲方与被告作为乙方签订《商用房屋管理合同》，约定甲方负责乙方承租房屋所在的融汇半岛5D滨江项目范围内全部有关商业运营、市场推广等相关工作，向乙方提供有偿商业管理服务，管理期限自2018年4月1日至2021年3月31日，商业管理费共计126596元，每平方米收费分别为2018年4月1日至2019年1月31日7.5元，2019年2月1日至3月31日15元，2019年4月1日至2020年3月31日16.2元，2020年4月1日至2021年3月31日17.5元。庭审中，原被告双方确认该商业管理针对的租赁物即为双方签订的《商用房屋租赁合同》所涉房屋。另查明，被告向原告缴纳了保证金41004元，庭审中双方均认可。本院认为，原、被告于2018年3月28日签订的《商用房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。双方租赁合同约定租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日，但被告于2020年3月10日书面通知原告要求因自身原因(疫情影响)提前解除合同，属违约解除合同。对被告辩称其提前解除合同系双方协商而达成，不应承担违约责任的辩解意见，被告书面函告原告提前解除合同，原告予以同意，但并不因为双方合意解除合同而免除被告的违约责任，原告仍可以追究被告的违约责任，故对被告的该辩解意见本院不予采纳。同时，被告称其提前解除合同系因新冠疫情不可抗力造成，不构成违约的辩解意见，本院经审查认为，众所周知，新冠疫情导致经营困难是客观存在的，对于房屋租赁合同，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》（以下简称最高院指导意见）对于房租的减免有指导意见，但并不因此导致可以随意提前解除合同而不承担违约金，就本案而言，如果双方继续履行租赁合同，被告可以要求减免一定的租金，如果被告要求提前解除合同，则属违约解除合同，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定：违约方起诉请求解除合同的，法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。但是，本案中，新冠疫情因素是显而易见的，被告因为疫情影响请求提前解除合同，本院结合最高院指导意见，以及剩余租期、房屋的再行租赁时间、承租人的过错程度等因素予以酌定调整违约金。根据租赁合同的约定，违约金的计算方法是“甲方和甲方委托的管理公司有权向乙方按届时年度租金和商业管理费总额的30%收取违约金”，因商业管理费并非原告收取，商业管理合同损失并非原告的损失，故本院以按届时年度租金的30%主张违约金，即【0.3*[3月*10736元/月）+9*（11596元/月）]】计40972元。对于原告因房屋恢复所支出的费用3789.31元，双方在被告撤场时已确认“现状退铺，未恢复清水”的状态，故原告要求被告支付该费用的诉讼请求符合双方租赁合同的约定，且已提交充分证据，本院予以支持。被告已向原告缴纳保证金41004元，虽然合同约定“因乙方原因导致合同解除的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他乙方已缴款项）”，但保证金的性质就是为保证被告履行合同而支付，在被告未按约履行合同时，应当充抵所欠费用（包括租金、违约金等），该内容在双方租赁合同中对“保证金”的释意中亦有约定，故被告因违约而产生的违约金以及损失共计44761.31元应抵扣被告向原告缴纳的保证金41004元，不足部分3757.31元应由被告支付原告。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告侯开喜在本判决生效之日十日内支付原告重庆融汇实业有限公司违约金40972元、房屋恢复费用3789.31元，共计44761.31元，折抵被告缴纳的保证金41004元后，还应支付3757.31元；二、驳回原告重庆融汇实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2606元，本院减半收取1303元，由原告重庆融汇实业有限公司承担730元，由被告侯开喜承担573元，此款已由原告重庆融汇实业有限公司垫付，被告侯开喜在本判决生效后十日内支付原告重庆融汇实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未能提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 谭 杨二〇二〇年十二月十七日书记员 赵正莹