河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初2777号原告：吕纪强，男，1969年2月24日生，汉族，住河南省许昌市。委托诉讼代理人：王**，男，1997年5月18日生，汉族，住河南省许昌县。被告：许昌汉威置业有限公司。住所地许昌市魏都民营科技园**（五星公司办公楼**）。法定代表人：杨东升。委托诉讼代理人：张建伟，男，1983年10月28日生，汉族，住河南省郑州市金水区，该公司法务。委托诉讼代理人：王忠灿，河南卓通律师事务所律师。原告吕纪强与被告许昌汉威置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王**、被告委托诉讼代理人王忠灿、张建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕纪强向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告层高低于3%以内的房价款16527.33元及利息（以16527.33元为基数，自2017年6月28日按照年利率2.75％的标准计算至全部返还之日），超出3％部分的房价款双倍14654.23元，暂计为31181.56元；2、判决被告赔偿原所购商品房为非标准层（腰线层）的损失告损失15945.3元或拆除腰线层非标准部分；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、2017年6月28日，原告与被告签订《鹿鸣湖壹号二期·悦府》房屋定制协议书，双方约定，原告购买被告位于许昌市××魏××与××路交叉口鹿鸣湖壹号二期悦府13号楼1单元28层2803号房屋，建筑面积为75.93平方米，房屋总价为550911元，原告付款方式为按揭。同日，原告依据约定，向原告支付购房首付款200911元（含前期定金2万元）。2018年6月3日，原告就该房屋与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：XCS2018-001133），约定上述房屋层高3米。后经原告实地测量房屋层高仅为2.72米，以建筑标准楼板厚度12厘米，水管埋线回填层3厘米计，实际层高减少了0.13米，误差为4.33％。被告所建房屋层高不符合合同约定，被告对该事实也表示认可。层高减少将严重影响原告楼层的通风、采光，后期装修吊顶、安装中央空调和新风系统均受影响，给原告生活带来不良影响。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，被告应将误差3％以内的房价款即16527.33元及利息（以16527.33元为基数，自2017年6月28日按照年利率2.75％的标准计算至全部返还之日）、超出3％部分的房价款双倍即14654.23元返还原告。2、原告在购买该商品房的过程中，被告均未告知原告所购买的商品房为腰线层，期间原告多次咨询被告，均被告知为标准层，签订的《商品房买卖合同》也未提及此项，被告未尽到告知义务，原告随后发现为腰线层后，实地查看，发现该商品房落地阳台变成阳台墙面高度近一米，严重影响原告楼层的通风、采光和居住舒适感，雨天容易渗水，发生墙体发霉的现象，并对后期的出售转让房屋造成价格低估，后与被告协商无果。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告应承担违约责任，按照市场约定，腰线层每平方单价均低于标准层单价210元左右，故要求被告赔偿原告损失15945.3元或采取补救措施拆除腰线。为维护原告合法权益，向人民法院提起诉讼，望判如所请。许昌汉威置业有限公司辩称，一、本案系合同纠纷，被告按照合同约定向原告交付了鹿鸣湖1号二期悦府13号楼1单元28层2803房屋，通过了相关单位的竣工验收，并向政府监督管理部门进行了竣工验收备案，涉案房屋完全按照设计施工，各方面符合工程建设标准，不存在任何违约行为。二、原告提出的违约赔偿请求没有法律依据和合同依据。层高差的计算需要专业测量和专业计算方法，原告自行测算、估算的结果不能作为依据，原告自行测量的所谓层高差4.33%是自己测量、计算出来的，不具有权威性，不能作为被告违约的证据。三、事实上，原告所购买房屋从设计、报建到竣工验收，层高均为2.9米，被告从未更改过该设计方案，完全按照设计方案施工，合同中第三条层高3米是被告的笔误，不是真实的意思表示。四、退一步讲，即使存在层高差十厘米，原告并没有证据表明层高差对原告房屋的价值和使用造成损害。再退一步讲，即使存在层高差，并将该事实认定为违约，也不能参照面积差的标准来要求赔偿。建筑面积的计算和层高差是两个问题。五、关于原告的第二个诉讼请求。合同签订前，被告在预售阶段已经在沙盘、宣传材料中明确标识了争议房屋的设计、结构和外观，在这些材料中均显示了包括腰线在内的所有设计元素。原告对此应该明确知晓。交付后，被告未在涉案房屋周围建造妨碍原告通风、采光和日照的建筑物或构筑物，不存在侵犯原告采光权的事实和行为。原告要求赔偿非标准层的损失15945元应当提供合同及法律依据，原告所称15945元并称被告公司刻意隐瞒腰线无事实依据。六、原被告双方签订的《鹿鸣湖壹号二期·悦府》房屋定制意向协议书第五条约定：签订本协议前，乙方即原告已对定制房屋的座落、结构、户型、周边情况已详细了解，对定制房屋事宜不存在任何歧义和误解，原告对此无异议。其中第五条2.3约定：由于立面造型因素和单元楼层差异，房屋最终以实际交付为准。也就是说在签订合同时被告公司已经告知了原告房屋外部造型设计有可能存在的情况，原告在签订合同时已经知晓，故被告公司已经尽到告知义务。关于此项诉请，即便真像原告所说，被告没有告知他房屋所在层是腰线层，但是根据原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中均未约定被告关于腰线问题违约后的责任承担方式。客观上讲，腰线的存在确会影响原告购买房屋的采光，但原告未提供证据证明其室内的采光不符合行业内的最低标准，也没有证据证明腰线层市场交易价格的习惯真实存在。所以原告提出的赔偿标准和请求不应被支持。七、1、关于原告诉讼请求中第二项，请原告明确诉讼请求是赔偿损失还是拆除腰线层；2、本案诉争房屋是原告从曹恒巧处更名而来，双方签署有更名确认函和更名单，在更名确认函中双方已明确对该房屋的状况和定制意向书中的内容完全知晓，并因此产生的异议与被告方无任何关系。经审理查明，2017年6月29日，原告与被告签订《鹿鸣湖壹号二期·悦府》房屋定制协议书，双方约定，原告购买被告位于许昌市××魏××与××路交叉口鹿鸣湖壹号二期悦府13号楼1单元28层2803号房屋，建筑面积为75.93平方米，房屋总价为550911元，原告付款方式为按揭。该房是原告从原购房人曹恒巧手中转让而来的，双方签订有更名确认函，确认函表明，原告已完全知悉选房确认单内容，完全同意受让上述全部去权利与义务，因转让产生的任何后果均与被告许昌汉威置业有限公司无关。2018年6月3日，原告就该房屋与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：XCS201719968），总房款：￥500911元整；买受人付清首付款￥150911元整；剩余：￥350000元整办理银行按揭贷款，合同约定上述房屋层高3米。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，即双方自行约定：以房管部门产权登记面积为准，房款多退少补；出卖人应当在2020年5月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。双方未就层高约定违约条款。交房后原告发现该房层高为2.9米，不符合合同约定的3米层高。同时原告发现购买的该商品房为腰线层，认为会严重影响原告楼层的通风、采光和居住舒适感，雨天容易渗水，发生墙体发霉的现象，并对后期的出售转让房屋造成价格低估，遂诉至法院。诉讼中被告认可原告所购买房屋从设计、报建到竣工验收，层高均为2.9米，被告从未更改过该设计方案，完全按照设计方案施工，合同中第三条层高3米是被告的笔误，不是真实的意思表示。2017年3月23日，许昌市城乡规划局向被告许昌汉威置业有限公司颁发包含案涉项目13号楼在内的许昌市建设工程规划许可证，该楼立面设计图纸及建筑设计总说明均显示案涉房屋层高为2.9米，设计文件于2017年4月审查合格。2020年5月29日，案涉工程竣工并验收合格。本院认为，本案原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律的强制性规定，合法有效。被告许昌汉威置业有限公司与原告签订房屋买卖合同时约定层高为3米，但交付给原告的房屋层高为2.9米，被告的行为已构成了违约。原告主张被告赔偿的诉讼请求，合理部分应予支持。虽然房屋层高未达到合同约定的标准，但符合国家相关住宅设计规范，且双方当事人在合同中就层高不符合约定是否应予赔偿及违约赔偿标准均未作出相关约定，结合本案的实际情况，本院酌定被告应向原告支付违约赔偿金1300元。本案诉争房屋是原告从曹恒巧处更名而来，双方签署有更名确认函和更名单，在更名确认函中双方已明确对该房屋的状况和定制意向书中的内容完全知晓，并因此产生的异议与被告方无任何关系，同时被告未在涉案房屋周围建造妨碍原告通风、采光和日照的建筑物或构筑物，不存在侵犯原告采光权的事实和行为，被告也未刻意隐瞒腰线事实。原告要求被告赔偿非标准层的损失无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、被告许昌汉威置业有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告吕纪强1300元。二、驳回原告吕纪强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费979元，由原告吕纪强负担952元，被告许昌汉威置业有限公司负担27元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判长 臧东亮人民陪审员尹秀甫人民陪审员李晓娟二〇二〇年十二月二十一日书记员 韩        亦        哲