山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终13740号 上诉人（原审被告）：青岛三赢鑫盛电子科技有限公司,住所地：山东省青岛市即墨区大信镇小信村丰宝路**办公楼**。 法定代表人：刘元宝，职务：总经理。 委托诉讼代理人：周媞，山东东标律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李亮，山东东标律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王秀凤，女，1969年10月29日生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：马雪芹，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 原审被告：张亚成，男，1979年11月13日生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：周媞，山东东标律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李亮，山东东标律师事务所律师。 上诉人青岛三赢鑫盛电子科技有限公司（以下简称三赢鑫盛公司）与被上诉人王秀凤、原审被告张亚成房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省城阳区人民法院（2020）鲁0214民初39号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛三赢鑫盛电子科技有限公司本院提出上诉请求：1、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初39号民事判决第一项。2、依法判决上诉人无需支付被上诉人2017年10月1日至2017年12月31日装修期未交租金52500元。3、依法判决上诉人无需支付被上诉人违约金48000元。4、一二审诉讼服务费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、一审认定合同解除的原因，是上诉人单方违约所致。实际上，是被上诉人隐瞒了没有房产证的事实，导致上诉人经营公司所用的相关证件长时间不能正常办理下来，上诉人只好迁址到即墨区，即墨与城阳两地来回运输货物有诸多不便，上诉人不得已才解除与被上诉人的租房合同。2、一审认定双方租房合同解除的时间节点是2019年6月30日。既然合同已经解除，自2019年7月1日起至2019年12月31日止，六个月的房租共计115000元，一审法院认为被上诉人无需返还上诉人，这本身就是相互矛盾的认定。这导致认定合同解除的时间节点毫无意义可言。由此可认为，无论上诉人是哪一天解除租房合同的，已支付的房租都是不退还的。3、一审法院认定的免租期有误，应当以上诉人实际占用并使用涉案房屋时为准，具体以2017年10月21日开始计算免租期。二、一审适用法律错误。根据“损益相抵”规则，违约金、定金、损害赔偿金不应当重复计算。本案约定的违约金数额明显过高，上诉人已经?偿给被上诉人定金20000元与空租期115000元，共计135000元整。被上诉人完全可以在6个月的时间内将房租另行出租，减少自己的损失。即使上诉人行为被认定为违约，被上诉人也应当仅仅选择违约金和损害赔偿金中的一种作为追究违约责任的方式，在违约金不足以弥补实际损失时，违约方才具有补足差额的义务，因此，不能通过重复累加的方式，无端加重违约方的责任。 王秀凤答辩称：一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。二审产生律师费7000元应由上诉人承担。1.上诉人上诉理由第一条认为王秀凤隐瞒涉案房屋没有房产证致使其迁址到即墨区，被上诉人认为，首先，上诉人没有证据证明王秀凤隐瞒涉案房屋没办产权证的事实、其次房屋没有产权证并不影响上诉人的生产经营，实际上，上诉人已于2018年5月份在涉案房屋登记成立青岛三赢鑫盛电子科技有限公司，上诉人的第一条上诉理由不成立。2、关于2019年度房屋解除后的租赁费，在上诉人提交的录音中，张亚成明确表示2019年预付的租赁费不再要。结合合同第十条关于乙方强行解除合同违约责任的约定，被上诉人尚还可以主张剩余期限的租赁费，并且一审中，上诉人并未主张返还已付租赁费。3.关于租赁期限，在合同第二条有明确约定，租赁期限自2017年10月1日开始，租金从2018年1月1日开始计算；免租期租金依据合同第十条乙方违约责任，若乙方强行解除合同需补足三个月免租期租金。 原审被告张亚成答辩称：我认为是公司行为，同意上诉人意见。 王秀凤向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认王秀凤、青岛三赢鑫盛电子科技有限公司之间的房屋租赁合同于2019年11月21日解除；2、判令青岛三赢鑫盛电子科技有限公司、张亚成支付王秀凤（2017年10月1日至2017年12月31日）免租期租金52500元,违约金96000元,律师费14000元，共计162500元。诉讼费由青岛三赢鑫盛电子科技有限公司、张亚成承担。事实与理由：王秀凤在位于城阳区有房屋一处。2017年下半年，青岛三赢鑫盛电子科技有限公司张亚成与王秀凤达成房屋租赁合同意向，最终于2017年10月21日签订书面租赁合同，租赁期限自2017年10月1日起至2021年12月31日止。2018年5月，青岛三赢鑫盛电子科技有限公司用该租赁房屋成立青岛三赢鑫盛电子科技有限公司，系该房屋的实际占有使用人，青岛三赢鑫盛电子科技有限公司如期缴纳2017至2018年度租赁费，2020年度租赁费应于2019年10月31日前缴纳，青岛三赢鑫盛电子科技有限公司至今未交纳，构成违约。王秀凤向青岛三赢鑫盛电子科技有限公司快递催要通知，青岛三赢鑫盛电子科技有限公司拒收，该纠纷王秀凤、青岛三赢鑫盛电子科技有限公司无法协商处理，故诉至法院。 张亚成、青岛三赢鑫盛电子科技有限公司一审中共同辩称，一、王秀凤与张亚成于2017年10月21日依法签订《房屋租赁合同》，但王秀凤的房屋一直没有产权证，导致张亚成的公司不能办理工商登记的地址变更等手续，相关的环保、消防等手续也无法办理，由于公司现注册地在即墨，两地经营确实增加了公司经营成本，不得已才提前解除《房屋租赁合同》。二、对于2017年10月1日至2017年12月31日的免租期，系双方在签订《房屋租赁合同》中王秀凤自愿给予的优惠，并没有附加其他任何条件。因此，王秀凤主张免租期的租金52500元没有法律和事实依据。三、即便张亚成故意违约，对于违约责任在《房屋租赁合同》中的约定也明显过重。一方面约定给王秀凤造成损失的需补偿租赁期剩余所有房租款及三个月装修期的租金，押金不予退还，另一方面又约定违约应按照租金总额的10%支付违约金。张亚成在2019年6月25日就明确和王秀凤说明，房子已经腾空，需要解除双方的《房屋租赁合同》，双方协商办理交接手续等事宜。根据《合同法解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。” 一审法院认定事实如下： 2012年12月17日，王秀凤与山东省鲁邦房地产开发有限公司签订商品房预售合同，王秀凤购买了位于城阳区户房屋一处。2017年10月21日，王秀凤与张亚成签订房屋租赁合同，其中合同约定：“王秀凤将该房屋出租给张亚成用于办公，租赁期限为4年零3个月，自2017年10月1日至2021年12月31日止，计租日为2018年1月1日，2017年10月1日至2017年12月31日三个月为免租期；2017年10月1日至2018年12月31日实际租金为210000元，2019年1月1日至2019年12月31日实际租金为230000元，2020年1月1日至2020年12月31日实际租金为250000元，2021年1月1日至2021年12月31日实际租金为270000元；租金年支付一次，以转账方式，承租人应提前60日支付下年房租；承租人逾期交纳房屋租金、物业服务费、水电费等应由张亚成承担的费用，经王秀凤书面催告，承租人在十五日内仍未交纳的，承租人除应按照合同约定承担违约责任外，王秀凤有权解除合同，若承租人强行解除合同，给王秀凤造成损失的需补偿租赁期剩余所有房租款及三个月装修期的租金，押金不予退还，归王秀凤所有；因承租人违约导致王秀凤解除合同的，承租人应按照本合同租金总额的10%向王秀凤支付违约金；本合同项下发生争议，协商或调解不成的，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼，违约方应承担守约方所遭受的包括但不限于直接损失、间接损失、违约金、滞纳金、利息、律师费、诉讼费、执行费、保全费等全部经济损失。”合同签订后，青岛三赢鑫盛电子科技有限公司于2018年5月18日登记成立，并成为城阳区户房屋实际占有使用人。张亚成系青岛三赢鑫盛电子科技有限公司员工，青岛三赢鑫盛电子科技有限公司已支付王秀凤2018年1月1日至2018年12月31日房屋租金210000元及2019年1月1日至2019年12月31日房屋租金230000元。2019年6月25日，张亚成电话告知王秀凤，青岛三赢鑫盛电子科技有限公司自2019年7月份开始不再租赁该房屋，将房屋退还王秀凤，2019年下半年的预付房租不向王秀凤要，但王秀凤未同意青岛三赢鑫盛电子科技有限公司的退房意见。因青岛三赢鑫盛电子科技有限公司未继续按照合同约定支付房屋租金，王秀凤分别于2019年9月16日、2019年11月5日向张亚成发送快递，催要物业费及2020年度租赁费，但快递均被退回。2019年11月26日，王秀凤委托山东诚功（城阳）律师事务所的律师代理本次诉讼，王秀凤支出律师费14000元。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。王秀凤购买了位于城阳区户房屋，其与张亚成签订房屋租赁合同，诉讼主体适格，该合同合法有效。青岛三赢鑫盛电子科技有限公司系城阳区户房屋实际承租人，青岛三赢鑫盛电子科技有限公司应承担该租赁合同的权利及义务，张亚成系青岛三赢鑫盛电子科技有限公司员工，其与王秀凤之间的行为应属职务行为，其个人不应承担责任。2019年6月25日，张亚成电话告知王秀凤，青岛三赢鑫盛电子科技有限公司自2019年7月份开始不再租赁该房屋，将房屋退还王秀凤，2019年下半年的预付房租不向王秀凤要，应视为在租赁合同期内未经王秀凤同意强行解除租赁合同，青岛三赢鑫盛电子科技有限公司构成违约，依法应承担相应的违约责任。虽然王秀凤未同意青岛三赢鑫盛电子科技有限公司的退房意见，并且分别于2019年9月16日、2019年11月5日向青岛三赢鑫盛电子科技有限公司张亚成发送快递，催要物业费及2020年度租赁费，但一审法院认为青岛三赢鑫盛电子科技有限公司张亚成电话告知王秀凤青岛三赢鑫盛电子科技有限公司自2019年7月份开始不再租赁该房屋，应视为自2019年7月1日起青岛三赢鑫盛电子科技有限公司已单方解除租赁合同，一审法院确认双方之间的房屋租赁合同于2019年7月1日已解除，故王秀凤请求确认王秀凤、青岛三赢鑫盛电子科技有限公司之间的房屋租赁合同于2019年11月21日解除，一审法院不予支持。根据合同约定的违约责任，青岛三赢鑫盛电子科技有限公司需补偿租赁期剩余所有房租款及三个月装修期的租金，押金不予退还，故一审法院认为青岛三赢鑫盛电子科技有限公司预付的2019年下半年的房租应补偿给王秀凤，押金归王秀凤所有，王秀凤无需退还。另外，王秀凤主张青岛三赢鑫盛电子科技有限公司支付2017年10月1日至2017年12月31日装修期未交的租金52500元（210000元/年÷12月×3月）、律师费14000元，证据确实充分，一审法院均予以支持。但王秀凤主张青岛三赢鑫盛电子科技有限公司应按照本合同租金总额的10%支付违约金96000元[（210000元+230000元+250000元+270000元）×10%]，数额明显过高，根据公平原则，并考虑到青岛三赢鑫盛电子科技有限公司违约导致解除合同王秀凤需重新租赁该房屋的客观事实，一审法院认为应予调整该违约金，一审法院酌情支持其5%，即48000元[（210000元+230000元+250000元+270000元）×5%]。综上，青岛三赢鑫盛电子科技有限公司共应支付王秀凤114500元（52500元+14000元+48000元）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、青岛三赢鑫盛电子科技有限公司支付王秀凤114500元，于判决生效后10日内付清。二、驳回王秀凤对青岛三赢鑫盛电子科技有限公司张亚成的诉讼请求。三、驳回王秀凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王秀凤预交案件受理费3550元，由王秀凤承担1049元，由青岛三赢鑫盛电子科技有限公司承担2501元。 二审中各方未提交新证据。 二审查明，合同约定，承租人强行解除合同，给出租人造成损失的，需补偿租赁期剩余所有房租款及三个月装修期的租金，押金不予退还，归出租人所有。因承租人违约导致出租人解除合同的，承租人应按照合同租金总额的10%向出租人支付违约金。 涉案合同房产证编号处为空白，合同中未对房屋房产证的办理有特殊约定。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同，出租人王秀凤出资购买涉案房屋，对外出租未违反法律规定。上诉人主张涉案房屋未办理房产证导致合同解除不应承担违约责任，对此本院认为，涉案合同并未对房屋房产证的办理有特殊约定，在房屋使用期间，也未发生房屋权属纠纷导致承租人无法使用涉案房屋，故上诉人的该上诉理由不成立，本院不予采纳。本案中，系青岛三赢鑫盛电子科技有限公司在租赁合同履行期间单方解除合同，违反了合同约定，应承担违约责任。合同对承租人的违约责任进行了多款约定，但数款违约条款限定的使用前提并不相同。依据本案查明的事实，应适用“乙方强行解除合同”条款，但一审法院同时适用该条款与“因乙方违约导致甲方解除合同”条款，加重了违约人的责任，适用合同条款错误，应予纠正。故一审判决上诉人给付48000元违约金，应予撤销。 基于合同约定，承租人单方解除合同，应补偿出租人租赁期剩余所有房租款及三个月的装修期租金，押金不予退还。合同约定的该租赁期为2019年1月1日至2019年12月31日，故青岛三赢鑫盛电子科技有限公司预交的2019年7月1日-2019年12月31日的租金不应退还，同时押金不予退还、补交装修期三个月的押金。一审法院适用该条款计算正确，本院予以维持。 关于律师费、责任承担主体问题，各方未提出上诉，二审法院予以维持。 综上，一审法院认定事实、适用法律有误，上诉人的上诉请求部分成立。一审判决应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持山东省城阳区人民法院（2020）鲁0214民初39号民事判决书判决第二项。 二、撤销山东省城阳区人民法院（2020）鲁0214民初39号民事判决书判决第三项。 三、变更山东省城阳区人民法院（2020）鲁0214民初39号民事判决书判决第一项为：青岛三赢鑫盛电子科技有限公司于本案判决生效后十日内支付王秀凤装修期内租金、律师费共计66500元。 四、驳回原告王秀凤的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3550元，由青岛三赢鑫盛电子科技有限公司负担1455元，王秀凤负担2095元；二审案件受理费2590元，青岛三赢鑫盛电子科技有限公司负担1373元，由王秀凤负担1217元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡