文书内容江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1003民初5330号原告:王琦，男，1970年10月20日出生，汉族，住扬州市开发区。委托诉讼代理人：黄敏，江苏吴国强律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛高红，江苏吴国强律师事务所律师。被告：扬州金域房地产开发有限公司，住所地在扬州市邗江区蒋王街道何桥村立新组**。法定代表人：焦杨，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩耀庭，江苏大扬律师事务所律师。原告王琦与被告扬州金域房地产开发有限公司（以下简称金域公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王琦的委托诉讼代理人黄敏，被告金域公司的委托诉讼代理人韩耀庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王琦向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告金域公司支付延期交房的违约金42042.3元（自2019年1月1日至2019年3月22日止，按日万分之三计算）；2.依法判令被告金域公司返还房屋及车库面积减少部分的房款4611.44元及利息（自2017年12月24日起按同期银行贷款利率支付利息至实际返还之日）；3.本案诉讼费用由被告金域公司承担。事实和理由：2018年4月4日，原告与被告金域公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋及车库合计总价款为1730136元。原告应于2018年10月31日前交付房屋，被告房屋直至2019年3月20日交付使用备案公示期满方满足交房条件，原告于2019年3月22日收到被告交房通知。被告交付的房屋面积小于合同约定，应当向原告退还面积减少部分的房款及利息。故原告诉至法院请求判如所请。被告金域公司辩称：1.原告按照日万分之三标准计算延期交房违约金无合同和法律依据，即使按合同约定，标准也只是日万分之二。2原告诉求违约金远远高于被告迟延交房可能给原告造成的损失，请法院予以调减。3、如果面积差属实，按照合同约定处理。4、对于多收款计付利息无合同及法律依据。综上请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无争议的事实和证据，本院认定事实如下：1.合同签订情况：2018年4月4日，原告与被告金域公司签订了《商品房买卖合同（预售）》编号为CLF-02201合同约定原告向被告购买X幢X室（预测建筑面积134.1方米）及车库X号（预测建筑面积17.78平方米）。房屋按建筑面积计算单价每平方米12398元，总价1662572元，车库单价为每平方米3800元，总价款为67564元，合计总价款为1730136元，在2018年4月4日前支付首期房款740136元，余款99万元向商业银行申请贷款支付。该买卖合同为格式合同，第八条“逾期付款违约责任”约定，买受人未按约定付款，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]:（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期应付款是指依照第七条附件约定的到期应付款与该期限实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。……第十一条约定，（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。……（三）查验房屋，1.办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件……。第十二条“逾期交付责任”除不可抗力外，出卖人按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按逾期时间分别处理[（1）、（2）不作累加]：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率不应低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第十三条“面积差异处理”约定套内面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款。2.房款交付情况：原告于2017年12月23日向被告预付房款740136元；于2018年5月22日贷款交付房款99万元。3.房屋交付情况：2018年3月22日原告收到被告的交房通知书，办理了房屋交付的手续。原告收取的案涉X栋X室房屋面积为133.82㎡、02号车库面积为17.48㎡。本案的争议焦点为：原告主张的房屋及车库逾期交付违约金是否过高，应否予以调整？本院认为，原告主张逾期违约金按日万分之三计算，被告金域公司则提出无合同和法律依据，即使按合同约定，标准也只是日万分二，且原告主张的违约金也过高，申请予以调整。本院认为，违约责任是一种财产责任，一般具体表现为支付违约金、赔偿损失、继续履行等。违约责任是一种法律制裁措施，其作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。在认定违约金是否过高时,应以违约造成的损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素,根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。具体到本案，至2019年3月22日，房屋不能交付的原因系未达到法定交付条件，属被告根本违约。此前，因房屋客观上无法交付，原告只能通过要求支付违约金的方式弥补损失，而无法要求被告立即交付等继续履行的方式行使合同权利。对此，合同第十二条中明确约定了逾期交付房屋的计算方法：按逾期时间分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限即60日），自2019年1月1日起出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中即60日的比率，第八条中的比率亦为万分之二）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同即60日）后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。根据文意解释，本条中“按照逾期时间，分别处理（1）、（2）”不作累加的约定应理解为逾期在60日以内的，违约金应按照日万分之二计算，超过60日的即全部按日万分之三计算，（1）与（2）的适用只能择一。因本案房屋具备交付条件已经超过约定日期的60日，如按照双方合同约定的方式计算，均应按每日万分之三计算。但考虑到全部按总房价日万分之三的标准支付违约金，显然过分高于原告产生的实际损失，导致双方权益明显失衡，且与法律规定的精神不符。本院酌定调整为60日内按照万分之二的计算标准计算违约金，超过约定日期的60日的，按每日万分之三计算。按上述方法计算，按日万分之二的标准计算60日的违约金为20761.63元；故超过60日后的违约金，按合同约定的万分之三每日计算至2019年3月22日交房通知送达时为10380.82元，即截止2019年3月22日被告金域公司应支付原告的违约金为20761.63+10380.82=31142.45元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，被告迟延交付应依约承担违约责任，但原告主张过高的违约金，应依法予以调整。交付的面积与合同约定的差异，合同载明的房屋面积为134.1㎡，实际面积为133.82㎡，相差0.28㎡×12398元=3471.44元，合同载明的车库面积为17.78㎡，实际面积为17.48㎡，相差0.3㎡×3800元=1140元，总计相差4611.44元，原告主张退还，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。至于原告主张的面积差的相应款项的利息，双方未作约定返还时间及利息，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告扬州金域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王琦迟延交付房屋的违约金31142.45元；二、被告扬州金域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王琦房屋差价款4611.44元；三、驳回原告王琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取491元，保全费520元，合计1011元，由原告王琦负担246元，由被告扬州金域房地产开发有限公司负担765元（被告应负担的部分，原告王琦已预交并同意本院不再退还，由被告扬州金域房地产开发有限公司履行判决义务时直接支付原告王琦765元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 瞿森斌二〇二〇年十二月十四日法官助理 张佳佳书 记 员 陈芳园附件：违约金计算表            计息本金              ¥1730136元                  起算日期              2019年1月1日                  终止日期              2019年3月2日                  利率类型              日利率                  利率              万分之二                  计息天数              60                  计算公式              利息=本金×实际天数×日利率                  利息计算结果              ¥20761.63元                  逾期超过60日后                  起算日期              2019年3月3日                  终止日期              2019年3月22日                  利率类型              日利率                  利率              万分之三                  计息天数              20                  计算公式              利息=本金×实际天数×日利率                  利息计算结果              ¥10380.82元