浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2831号上诉人（原审原告）：陈亚兰，女，1977年1月16日出生，汉族，住浙江省海盐县。上诉人（原审原告）：顾青云，男，1975年11月28日出生，汉族，住浙江省海盐县。二上诉人共同委托诉讼代理人：沈雪军、王振佳，浙江海威特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海盐县新福房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道城东路**。统一社会信用代码：9133042456441628XA。法定代表人：张槿伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：鲁世豪。被上诉人（原审被告）：上海鑫略房地产经纪事务所。住。住所地：上海市奉贤区柘林镇胡桥社区农交路**第****一社会信用代码：913101203584458133。投资人：应开芳，总经理。委托诉讼代理人：詹梦旖、沈磊，浙江六和律师事务所律师。上诉人陈亚兰、顾青云因与被上诉人海盐县新福房地产开发有限公司（以下简称新福公司）、上海鑫略房地产经纪事务所（以下简称鑫略事务所）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2020）浙0424民初2114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈亚兰、顾青云上诉请求：撤销原判，改判支持陈亚兰、顾青云一审诉讼请求。事实和理由：一审判决未审查协议是否是当事人真实意思表示、协议是否实际履行、诉争各方的法律关系，径行依所谓的团购协议裁判，显失公允。一、一审未厘清所谓的“团购服务费”的性质，致认定事实错误，裁判不当。新福公司、鑫略事务所以鑫略事务所名义收取的所谓“团购服务费”，实质是非法价外款项。团购服务费并非法律概念，须据实界定其性质，案涉200000元款项并非服务费。（一）在嘉兴市中级人民法院（2020)浙04民终726号案件审理过程中，鑫略事务所明确陈述该费用并非中介费。（二）鑫略事务所未向陈亚兰、顾青云提供任何服务。陈亚兰、顾青云系直接至售楼部向新福公司购买房产，2017年12月即交付定金100000元。在向有关部门投诉之前，陈亚兰、顾青云根本不知道鑫略事务所的存在。（三）《德信滨海广场团购服务协议》约定，支付200000元、可扣减房款300000元、实际享受优惠100000元。由此可以证实，案涉200000元款项并非中介服务费。（四）鑫略事务所系新福公司之分销商，其行为应视为代理行为。二、一审判决价值评判颠倒，对市场主体的法律指引错误。陈亚兰、顾青云作为普通购房者，落入开发商及其分销商设置的陷阱，在支付200000元款项后，非但未享有优惠，反而支付了远高于公示价格及同期周边房产买受人的价格。况且，一套590000元的房产，支付200000元服务费，任何一个具备生活常识的人都不可能认同。新福公司辩称，一、陈亚兰、顾青云与新福公司签订了商品房买卖合同，陈亚兰、顾青云根据该合同的约定履行了支付房款的义务，新福公司已履行了交房等的义务。商品房买卖合同无合同法第五十二条所列举的情形，合同有效。该合同权利义务已经终止，双方对于该合同无争议。二、陈亚兰、顾青云在2018年1月7日支付案涉200000元款项时，款项通过不同的POS机支付至鑫略事务所，未进入新福公司的账户。该笔款项收据由鑫略事务所出具，鑫略事务所也承认已收到该笔款项。陈亚兰、顾青云收到该款收据时，并未向新福公司主张为购房款。涉案200000元收取亦非新福公司的行为，新福公司也不存在指示或者追认情形。新福公司与鑫略事务所无任何法律关系，陈亚兰、顾青云请求新福公司与鑫略事务所共同返还200000元没有事实基础和法律依据。三、鑫略事务所收取陈亚兰、顾青云的200000元置业计划款，该款项由鑫略事务所出具收据，收据载明为滨海广场3#122商铺置业计划，结合双方于2017年12月3日签署的团购服务协议，可以确定团购服务协议中合同当事人并不包括新福公司，该团购服务协议不应约束新福公司。团购服务协议的签订、收据的开具、发票的开具，体现了该居间合同双方的真实意思及权利义务。陈亚兰、顾青云对款项接收人的身份是明知的，若为房款，应支付给新福公司，而非支付给鑫略事务所，而且在相当长的时间内陈亚兰、顾青云也未对此提出异议，与常理不符。另外，陈亚兰、顾青云在涉案款项交付后、商品房买卖合同签订后长达半年多的时间之内，均未采取积极的方式要求鑫略事务所返还，不符合常理。案涉200000元的性质为居间服务费，与新福公司无关。鑫略事务所辩称，一、鑫略事务所收取的200000元系居间服务费，是根据团购服务协议收取的。鑫略事务所已按约履行了合同义务，陈亚兰、顾青云无权要求返还居间服务费。（一）本案中，陈亚兰、顾青云实际已与新福公司签订正式的商品房买卖合同并已经接收房屋，故其当然不具备再行要求返还居间服务费的条件。（二）实际履行中，鑫略事务所为陈亚兰、顾青云提供了购买商品房屋的信息及相关服务，并通过杭州鲲鹏房地产营销策划有限公司（以下简称鲲鹏营销公司）让其在当时“一房难求”的境况下与新福公司成功签订了商品房买卖合同，即鑫略事务所已完全履行了团购服务协议项下的合同义务，陈亚兰、顾青云也依照合同约定支付了相应的团购服务费，合同双方权利义务已经履行完毕，合同终止，陈亚兰、顾青云要求返还200000元，没有合同依据及请求权基础。（三）团购服务协议的性质是居间合同，该协议系双方自愿达成，意思表示真实、内容合法，应确认有效，对双方均有约束力。（四）鑫略事务所与新福公司之间无直接关联，不存在共同串通收取商品房价外款项的情形。二、陈亚兰、顾青云对200000元款项的居间服务费性质系明知，且交易过程中并无异议，现其提出“无义务向其他主体支付任何费用”的说法，明显违反诚信，具有恶意毁约的意图。（一）商品房买卖合同是陈亚兰、顾青云与新福公司直接签订，该合同已载明商品房总金额，并对付款方式进行了约定，即陈亚兰、顾青云在合同签订时，对其当日应支付的房款总额是明确知晓的。陈亚兰、顾青云向新福公司及鑫略事务所分别支付款项，且收据也是由二个公司分别出具。商品房买卖合同是在团购服务协议签订之后时隔一个多月签订。（二）从日常生活经验分析，案涉收据上已明确加盖鑫略事务所的公章，可以判断出该款不属于购房款范畴，陈亚兰、顾青云当时并未提出不同意见。陈亚兰、顾青云相关陈述不符合客观事实。（三）陈亚兰、顾青云在购房前对房屋性质、状况等均进行了充分的了解及现场查看。陈亚兰、顾青云目的是购买房屋进行投资。陈亚兰、顾青云现称“新福公司与鑫略事务所串通，损害其合法权益”，不守诚信、企图毁约。综上，请求驳回陈亚兰、顾青云全部诉讼请求。陈亚兰、顾青云向一审法院起诉请求：1、新福公司、鑫略事务所共同返还陈亚兰、顾青云2000**元，并按年息4.35%赔偿自2019年1月7日至返还之日的利息损失；2、新福公司、鑫略事务所共同承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实：2017年12月3日，陈亚兰、顾青云（甲方）与鑫略事务所（乙方）签订《德信滨海广场团购服务协议》一份，协议载明：乙方为德信滨海广场项目开发商提供了一系列的线上线下整合营销服务，甲方作为购房者，利用乙方的营销服务，获得德信滨海广场项目购房团购优惠服务；服务期限自本合同签订之日起至2018年2月28日；甲方在签署本协议前，已详细了解团购服务流程，自愿签署本协议，甲方向乙方交纳团购服务费200000元后即成为乙方会员，并可享受购买本项目物业总房款减300000元独家优惠（包含购房者缴纳的200000元团购服务费，购房者实际享受优惠100000元，200000元团购服务费不予退还）；甲方认购并签订商品房买卖合同的，鑫略事务所将全额收取200000元团购服务费，并于后期提供给成交客户相应发票；如甲方认购签订定金合同，甲方在认购后不得提出退款申请，鑫略事务所不再受理退款相关申请手续，客户签订定金合同即表明鑫略事务所团购服务成功，即使退房，则相关服务费也不再退还；双方还对其他事项进行了约定。2018年1月7日，陈亚兰向鑫略事务所通过银行转账支付了200000元，鑫略事务所向陈亚兰、顾青云出具了收款收据一份，并于2019年6月20日向陈亚兰、顾青云开具了发票二份。2018年1月7日，陈亚兰、顾青云（买受人）与新福公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2018330424ＹＳ0019764）一份，合同约定：房屋坐落于海盐县××街道××道××号××广场××幢××室，设计用途为商业服务，建筑面积共38.32平方米；商品房价款为590000元；买受人选择银行按揭贷款方式支付房款的，应于本《商品房买卖合同》签署之日支付首付款300000元，剩余房款290000元应在本《商品房买卖合同》签订之日起5日内与按揭银行签订按揭贷款合同，提交完备的贷款资料，缴纳办理按揭贷款所需的费用，办妥按揭贷款手续，确保按揭贷款足额付至出卖人指定账户；出卖人应当在2019年5月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；双方还对其他事项进行了约定。陈亚兰、顾青云已全额支付给新福公司购房款590000元并与新福公司办理了交房手续，新福公司也已开具了相应的购房款发票。一审另查明：新福公司与鲲鹏营销公司签订了《德信滨海广场项目销售代理合同》一份，约定：新福公司委托鲲鹏营销公司代理其开发项目的酒店式公寓、写字楼、商铺物业销售事务。鑫略事务所帮鲲鹏营销公司分销。一审法院经审理认为，陈亚兰、顾青云及新福公司、鑫略事务所对双方之间签订了商品房买卖合同、团购服务协议的事实及陈亚兰、顾青云共支付了790000元款项无异议，本案的争议焦点为陈亚兰、顾青云诉请新福公司、鑫略事务所共同返还200000元是否具有事实和法律依据。陈亚兰、顾青云诉称该200000元为房款外的其他费用，其无义务向其他主体支付任何费用，另其陈述当时未仔细阅读其与鑫略事务所签订的团购服务协议，鑫略事务所也未提供相应服务，故该协议并非其真实意思表示。从一审庭审中可知涉案200000元系鑫略事务所收取，非新福公司收取。鑫略事务所抗辩称其系根据双方签订的团购服务协议收取了费用，陈亚兰、顾青云对该费用的性质明知，陈亚兰、顾青云无权要求返还。一审认为，团购服务协议系双方自愿签订，且合同内容未违反现行法律、行政法规的禁止性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所列举的其他情形，应认定合法有效。协议中已明确约定，陈亚兰、顾青云认购并签订商品房买房合同的，鑫略事务所将全额收取200000元团购服务费。根据一般认知，购房者在购房前必定对房屋各方面进行综合考虑，并且对影响房屋买卖的价格条款进行充分考虑和磋商才会作出购买与否的意思表示。再结合当事人提供的证据，陈亚兰、顾青云与鑫略事务所签订的团购服务协议时间在前、转款及与新福公司签订商品房买卖合同在后，二者时间相距近一个月，鑫略事务所在其提供给陈亚兰、顾青云的收据中亦加盖公章且200000元款项金额巨大，因此，陈亚兰、顾青云关于不知该团购协议等陈述有违常理。综上，陈亚兰、顾青云诉请新福公司、鑫略事务所共同返还涉案款项，缺乏事实和法律依据，亦有违诚信原则，依法应当予以驳回。据此，一审依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回陈亚兰、顾青云的诉讼请求。案件受理费4300元，由陈亚兰、顾青云负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据，本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，案涉《德信滨海广场团购服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，双方均应切实履行。该合同约定陈亚兰、顾青云认购并签订商品房买卖合同的，鑫略事务所将全额收取200000元的团购服务费。因此，陈亚兰、顾青云对于其在支付商品房买卖合同价款之外另需支付团购服务费应有明确认知，实际上其亦按约支付了团购服务费并足额支付了全部购房款，以实际行为表明对上述团购服务协议的认可。房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般认知，购房者在购房前必定对房屋各方面进行综合考虑，并对影响房屋买卖的价格条款充分考虑和磋商才会作出购买与否的意思表示。陈亚兰、顾青云作为完全民事行为能力人，对合同的签订及款项的支付，理应履行审慎的注意义务，现其主张团购服务协议系2018年1月7日夹在商品房买卖合同中、其在不知情的情况下签订的，其系迫于无奈才向新福公司支付尾款，显然有违常理，亦与一般购房者的认知不符。鑫略事务所在销售过程中提供了相应服务，新福公司亦已履行了交房手续，现陈亚兰、顾青云以案涉200000元款项超过商品房买卖合同约定的房屋总价为由主张返还，缺乏事实及法律依据，亦有违诚实信用原则，一审不予支持正确。综上，陈亚兰、顾青云的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人陈亚兰、顾青云负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二〇年十二月三十一日法官助理  王旖辰书 记 员  严 瑾书 记 员  胡玉婷10-9-