广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24289号原告（反诉被告）：盈动力投资集团有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：林**。委托诉讼代理人：巫楚欣，该司员工。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜绍杰，男，1984年12月29日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：杨景翔，广东百言律师事务所律师。原告盈动力投资集团有限公司与被告姜绍杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日受理后，被告提起反诉，经审查，本院予以受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年10月30日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人巫楚欣、杨健霖，被告姜绍杰及其委托诉讼代理人杨景翔，均到庭参加了庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年2-7月场地租用费98495元及逾期付款违约金6183元（以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年7月31日）；2.被告向原告支付2020年3-7月公共水电费6300元及逾期付款违约金322元（以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年07月31日）；3.被告向原告支付装修期场地租用费8845元；4.被告向原告支付违约金87792元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月28日，原被告签订《租用合同》、《关于公共水电费的补充协议》等文件，约定被告承租原告坐落于佛山市南海区*********1F临04号的场地（以下简称涉讼租赁物），并约定了租期、租金等费用计付标准、违约责任等。原告依约交付了涉讼租赁物，但被告自2020年2月开始拖欠租金等费用，经原告多次催促，被告仍置之不理，已属违约，故被告应支付装修期内租金同等金额的租金。被告辩称：2020年2月底，被告通过微信向原告提出了撒场申请，原告予以确认并就货架继续暂留一事作协商，同时双方确认被告已交清截止至2020年2月份的所有费用，因疫情影响无人施工，原告同意被告部分货架放置至2020年3月15日。2020年3月15日，被告已拆除全部货架完成清场。综上，所有费用应计算至2020年2月28日，且被告已结清费用。新冠疫情属不可抗力，依据粤高法〔2020〕26号文以及佛山市“八项严管”规定，被告承租涉讼租赁物的目的已无法实现，被告有权要求解除租赁合同及物业服务合同，并主张免除因此产生的民事责任，原告无权主张没收押金、计算违约金及滞纳金。原告主张装修期租金的前提是被告违约，实质是主张违约责任，同上理，原告无权主张。被告承租时，已向原告支付履约保证金35380元、公共水电费押金2100元、设施设备更新折旧费5000元，足以抵扣被告拖欠的费用，原告应退还剩余款项。被告向本院提出反诉请求：1.原告返还被告支付的履约保证金35380元、公共水电费押金2100元、水电费押金210元、设施设备更新折旧费10000元、装修押金3000元；2.原告承担本案诉讼费用。事实与理由：如前述，新冠疫情属不可抗力，被告有权要求解除租赁合同及物业服务合同，原告无权主张没收押金、计算违约金及滞纳金。双方合同已解除且原告已结清所有费用，被告应退还原告预交的上述款项。原告对被告反诉答辩称：被告单方解除合同属违约，根据合同约定原告可不向其返还履约保证金、水电押金。原告同意退还装修押金，但是需在租金中予以扣减。推广费及折旧费用于商场营销策划、商场活动推广、公共设施布景更新升级改造，目的在于吸引人流促进消费，该费用原告已经实际支出。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原被告对对方举证的真实性均未提出异议，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：位于佛山市南海区**********首层的房产已办理房地产权证，登记权利人为广东信盈投资有限公司，其中编号1F临04号场地为涉讼租赁物。原告原名称为广东信盈投资有限公司，后于2019年10月31日变更为现名称。2019年5月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租用合同》，约定：甲方将涉讼租赁物出租给乙方使用；租赁期限自2019年7月1日至2021年6月30日；装修期15天；2019年8月16日至2020年6月30日月租金17690元；乙方在合同履行期间无违约、违法行为，包括但不限于违反本合同任一约定、拖欠场地租用费及其他费用、单方面解除合同、私自停业等，乙方可获得与装修期内场地租用费同等金额的减租优惠；乙方一次性支付两个月场地租用费作为合同的履约保证金；乙方单方解除合同的，履约保证金不予退还；乙方应承担使用租赁物发生的全部费用，包括但不限于水费、电费等；乙方应于每月五日前向甲方支付当月租金及上月水电费等本合同或补充协议约定的各项费用；乙方逾期支付合同约定的各项费用，每逾期一日，乙方按应付未付金额的百分之一向甲方支付违约金，逾期达十五日的，甲方有权继续追偿乙方应付费用外，并有权要求乙方按租赁期间租金总额的百分之二十支付违约金，违约金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于履约保证金等费用的补充协议》、《关于公共水电费的补充协议》，约定：乙方一次性向甲方支付履约保证金35380元、水电费押金210元、设施设备更新折旧费10000元、公共水电费押金2100元；公共水电费每月1050元；合同履行期间，乙方违反任何合同约定的，除依合同原约定承担违约责任外，水电费押金、公共水电费押金不予退还。2019年7月1日，原告开具《收据》确认收到涉讼租赁物装修保证金3000元。被告通过微信号“x******0”多次与原告微信号为“L*******0”的人员进行沟通（部分聊天详见下表）。发送日期发送人发送内容二〇二〇年二月二十六日被告方运营发给我的2月份缴费单，2月份实际缴费比1月份只少了4423元，还要缴纳16161元，这个没有减免50%啊？原告方你要申请2月份减免50%，不分开享受。一次性享受此优惠。2020年2月27日被告方（发送《关于槑**减免租金的商情函》）文件已经发给营运了原告方甘你把剩下的交了被告方我那个柜子，现在货柜厂都没上班，没人拆，能先留一段时间吗？货柜厂预计是3月10号开工，已开工，我就请他们来拆原告方你把这个问题与营运说一下，他们会与我汇报，我会处理的2020年2月28日被告方2月份的费用和营运对好了，刚已付过款2月租金8845元管理费1260元公摊水电1050元铺内电费653元共11808元2020年2月27日，被告向原告递交《关于槑**减免租金的商情函》，称：原告2020年2月13号发出的《关于减免50%租金的事宜告知函》，因疫情因素影响，关于2020年2月份减免的50%租金，申请在2月份一次性享受。2020年2月28日，被告通过微信支付了11808元予原告。2020年2月29日，被告撤场，但经原告同意留有货柜在租赁场地内，被告至2020年3月15日才将货柜搬离。本院认为：原被告签订的《租用合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。被告在合同期限届满前解约，并于2020年3月15日搬离涉讼租赁物，被告应结清搬离之前的租金费用予原告，原告主张被告支付自2020年3月16日起的租金等费用，缺乏依据，本院不予支持。被告撤场前已按照原告人员的要求结清至2020年2月止的租金等费用，现原告主张被告尚欠2020年2月的租金、公共水电费，并要求被告支付，有违诚实信用，本院不予支持。因受疫情影响，原被告协商一致变更2020年2月份的租金减半计收，本院根据公平原则酌定2020年3月1-15日的租金减半收取，故被告应向原告支付该期间的租金4280元（17690元/月÷31天×15天×50%）、公共水电费508元（1050元/月÷31天×15天），原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。《租用合同》因被告单方违约而解除，被告应承担相应的违约责任。根据双方约定，原告有权没收被告已支付的履约保证金35380元、水电费押金585元和公共水电押金2100元，并要求被告支付装修期租金，现被告反诉请求原告返还上述保证金及押金，原告有异议，本院不予支持，被告应支付装修期租金8845元予原告。原告另行主张被告按租赁期间租金总额的20%计收违约金及对租金、公共水电费计收逾期付款违约金，过分高于原告的实际损失，本院不予支持。关于设施更新折旧费，双方并未约定被告违约的情况下对该费用作没收处理，且该费用为被告在租赁合同履行期间内使用租赁物附属设施的对价，被告未实际使用商铺期间（2020年3月16日至2021年6月30日）所对应的费用原告应予返还，即原告应返还6457元（10000元÷731天×472天）予被告，被告反诉请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告主张原告返还装修保证金3000元，原告无异议，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姜绍杰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金4280元、公共水电费508元、装修期租金8845元予原告（反诉被告）盈动力投资集团有限公司；二、原告（反诉被告）盈动力投资集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还商场设施设备更新折旧费6457元、装修保证金3000元予被告（反诉原告）姜绍杰；三、驳回原告（反诉被告）盈动力投资集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）姜绍杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计2209.53元（原告已预交），由原告负担2109.53元，被告负担100元；反诉受理费533.63元（被告已预交），由原告负担100元，被告负担433.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员梁惠妍二〇二〇年十二月四日书记员程学斌