贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初6541号原告：贵州省遵义市汇川区高桥街道高桥社区居民委员会，地址：遵义市汇川区高桥街道遵松路**，统一社会信用代码：5552030366296444X4。法定代表人：李世学，该居委会主任。委托诉讼代理人：徐中全。委托诉讼代理人：宋治昌。被告：杨昌勇，男，汉族，1962年10月10日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：赵德阳，贵州于道律师事务所律师。原告贵州省遵义市汇川区高桥街道高桥社区居民委员会（以下简称高桥居委会）诉被告杨昌勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告高桥居委会法定代表人李世学及其委托诉讼代理人徐中全、被告杨昌勇及委托诉讼代理人赵德阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高桥居委会向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令确认2016年2月26日原告与被告签订了《酒店租赁经营合同》有效；2、被告支付原告租金155万元；3、被告支付原告利息，以未付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年2月26日起至款项付清之日止。其中，2020年8月26日之前的利息为65100元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月26日原告与被告签订《酒店租赁经营合同》，该合同约定，原告将位于遵义市汇川区南侧博城帝景酒店（面积：10500平方米，包括地下2层，共计16层）出租给被告经营，租期为15年，年度租金150万，现交租金后经营酒店，按年支付租金，每满三个租赁年度上浮5%。上浮比例以每第三个缴费年度末次租赁费为计算标准，合同签订后，被告按照合同约定，已经交付了2016年2月26日至2019年2月26日的租金，在2020年2月26日应当交付租金155万元，被告一直未缴纳，原告于2020年8月5日通过书面《通知》被告交纳租金，被告一直未向原告支付租金，现诉至法院，诉如所请。被告杨昌勇辩称：1、双方签订《酒店经营租赁合同》系事实，我方予以认可，同时，我方也同意支付涉案房屋租赁期间的房屋租金，但我方认为，因遭受新冠肺炎疫情全国突发公共卫生事件这一不可抗力因素影响，且受政府疫情防控管控要求，我方租赁经营酒店在该期间处于停业状态，根据公平原则及合同第九条的约定，应当免除该期间的租金，但双方就此多次协商未果，导致涉案租金未支付，这不是我方单方原因造成，不应承担利息；2、双方签订的《酒店经营租赁合同》虽约定了经营酒店面积为10500平方米，且约定使用用途为“酒店餐饮、客房”，但事实上可用作该用途的面积为5000平方米，其余面积部分因被答辩人约定了使用用途且不予配合办理其他经营用途手续，致使该部分面积房屋一直处于闲置状态，故该部分房屋租金应当予以免除或者减少。3、根据法律规定，被答辩人系租赁税费的承担者，但原告却要求我方承担，增加了我方负担，另租金由于实行每三年按5％上浮进行调整，其履行结果对我方显失公平，故我方要求按原合同租金标准支付租金。本院经审理认定事实如下：2016年2月26日，原告高桥居委会（甲方）与被告杨昌勇（乙方）签订《酒店租赁经营合同》，约定甲方将所属位于汇川区南侧博城帝景酒店出租给乙方，乙方按期向甲方缴纳租赁费用。该合同第二条约定：1、酒店位于汇川区。2、酒店建筑面积共计约为10500平方米，包括酒店地下2层，，地上**共计16层由乙方租赁经营使用。第三条约定：1、乙方租赁经营项目为：酒店餐饮、客房。2、租赁经营方式：甲方将酒店整体服务经营权交于乙方租赁经营。双方商定乙方自行投入装修及购置的物品必须达到三星级酒店的标准，如乙方资金不足，由乙方自行筹备。第四条约定：乙方租赁经营期为十五年（180个月），另追加装修期10个月（不收租金），共计190个月，自2016年2月26日开始算租金至2031年12月25日。第五条约定：1、租赁费用：乙方租赁经营期内，第一租赁年度租赁费用为人民币150万元，每满三个租赁年度上浮5％，上浮比例以每第三个交费年度末次租赁费为计算标准。2、租赁费用交纳方式：租赁费自合同签定之日起开始计算，按年度交纳（即每年缴纳一次，每次交费时间为每年2月10日前），先交后用，以后每个租赁年度开始前10日按本合同约定的标准向甲方缴纳下一年度租赁费用。3、租赁保证金：乙方汇入甲方指定账户的1000万元（含年度租赁费150万元、设施、设备保证金20万元，余款830万元作为装修保证金）。如果乙方在酒店正式开业之前毁约，则该笔资金作为对甲方损失的补偿，不予返还。（水、电由乙方按供水、供电部门规定自行交纳）。5、乙方负责承担经营中有关的国家规定的税收。6、乙方每年一次性补贴甲方租赁税金伍万元整。第六条约定：乙方权利义务为（1）租赁期内，乙方对甲方提供的资产享有合法使用权，乙方在使用过程中须保持资产的完好性。对于因不能再使用的设施、设备，乙方可自行更换，所产生费用由乙方承担（5）乙方在租赁经营过程中，不得将酒店进行转包给第三方经营。第九条约定：乙方逾期缴纳本合同约定的租赁费用和其他费用，每逾期一天，应按逾期缴纳租赁费总额千分之五向甲方支付违约金。该合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告向被告交付了租赁物业，被告也按约向原告缴纳租金至2019年12月26日。期间，原告于2019年5月14日曾向被告发出过催收通知。2020年8月5日，原告又向被告发出《通知》，载明因被告未于2020年2月10日前缴纳未付租金，通知其于2020年8月15日前缴纳租金。庭审中，原告明确主张的租金1550000元的时间为2019年12月27日至2020年12月26日，被告认可该期间的租金未缴纳，并陈述：原告交付的租赁物业面积为10500平方米，但实际用于酒店经营的面积为5000平方米。被告针对自己的抗辩提交了如下证据：证明、工作联系函、情况说明、遵府办函［2020］53号，拟证明其至今未交租金的原因系双方对疫情期间的损失未达成一致意见，并非故意不缴纳，且由于受到疫情客观影响，遵义市人民政府办公室下发了关于印发应对疫情支持服务业复苏发展政策的通知，要求或鼓励免收相应租金。本院认为，原、被告均认可双方于2016年2月26日签订的《房屋租赁合同》真实有效，对此予以确认。对原告主张的租金的认定，被告同意支付租金，但抗辩因合同约定租赁物业用于酒店经营而实际物业中有部分无法用于餐饮导致闲置，应扣除处于闲置状态物业的租金、不应该上浮5%、因疫情发生应免除4、5个月的租金。首先，双方签订的合同约定租赁物业面积为10500平方米，且被告确认原告交付的物业为10500平方米，至于其辩称的闲置状态的物业，其未举证证实闲置的事实及导致闲置的原因，对其辩解不予采信。其次，租金上浮属合同约定事项，且合同经双方确认真实有效，双方应遵守约定。再次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定、参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6点“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的精神，原告主张的租金时间为2019年12月27日至2020年12月26日，该期间发生的新冠疫情属不可抗力，被告租赁物业用于酒店经营，因疫情发生使其处于一段时间的停业状态，根据公平原则酌情减免两个月租金，故认定被告应向原告支付2019年12月27日至2020年12月26日止的租金为1550000元-（1550000元÷12个月×2个月）=1291667元。关于原告主张的利息，因其主张的涉案租金约定支付时间为2020年2月10日前，该时间处于疫情发生期间，双方因疫情发生是否减免租金产生争议是未能及时支付租金的主要原因，故对原告的该请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十七条之规定，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6点，判决如下：一、确认原告贵州省遵义市汇川区高桥街道高桥社区居民委员会与被告杨昌勇于2016年2月26日签订的《酒店租赁经营合同》合法有效；二、被告杨昌勇于本判决生效后十五日内向原告贵州省遵义市汇川区高桥街道高桥社区居民委员会支付2019年12月27日至2020年12月26日的租金1291667元；三、驳回原告贵州省遵义市汇川区高桥街道高桥社区居民委员会其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9670元（已减半由原告预交），由原告贵州省遵义市汇川区高桥街道高桥社区居民委员会负担1936元，被告杨昌勇负担7734元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  杨德均二〇二〇年十二月三十日法官助理刘茜书记员张芹梅