山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1481民初3100号原告：卜凡杰，男，1951年8月24日出生，汉族，住山东省乐陵市。委托诉讼代理人：卜祥霖，男，1979年6月17日出生，汉族，住山东省乐陵市，系被告长子。委托诉讼代理人：孟昭龙，北京市天沐律师事务所律师。被告：张少星，男，1987年6月6日出生，汉族，住天津市塘沽区。被告：张仁岐，男，汉族，1967年2月16日出生，住山东省乐陵市。委托诉讼代理人：丁钊，山东睿扬律师事务所律师。原告卜凡杰诉被告张少星、张仁岐为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告卜凡杰的委托诉讼代理人卜祥霖、孟昭龙、被告张仁岐的委托诉讼代理人丁钊到庭参加诉讼，被告张少星经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卜凡杰向本院提出诉讼请求:1、判决被告张少星将乐陵市国际名仕一期11203室房屋过户至原告名下（房屋价值暂估为800000元）；2、判决被告张少星将房屋移交原告；3、判决被告张少星向原告支付2019年4月21日至移交日期间的房屋占有使用费，暂计算至2020年12月20日为42000元，判决被告张仁岐对被告张少星该项赔偿责任承担保证责任；以上合计842000元；4、被告承担诉讼费用。事实与理由：原告卜凡杰向被告提供数笔借款，2018年9月30日，双方共同对账后签署《借款对账单》，确认卜凡杰共向张仁岐提供借款63万元，截至2018年2月15日，尚欠本金406805元、利息31365元，卜凡杰同意放弃利息和部分本金，剩余本金30万元自2018年2月16日起，按照月利率2%计算利息，2018年12月31日前付清本息。2019年1月5日，被告张少星在《借款对账单》上签署“保证人：张少星2019年1月5日”，对张仁岐上述借款承担保证责任。张仁岐未能按期还款，2019年1月9日，张仁岐在《借款对账单》上书写还款计划：“2018年春节前给一部分，到过年二月底全部还清（农历）”。此后，张仁岐再次未能还款。在此前提下，张少星与卜凡杰、张仁岐签署《房屋买卖合同》，卜凡杰购买张少星乐陵市国际名仕一期11203号房屋，总价款80万元，张仁岐欠卜凡杰的本金30万元和截止到2020年1月31日的利息15万元抵顶购房款45万元，剩余35万元办理房屋过户手续时支付，张少星于2019年4月20日将房屋等移交给卜凡杰，张仁岐为担保人，保证张少星履行交付房屋的义务。现张少星拒不履行房屋买卖合同，严重侵犯了原告合法权益，特诉至法院，请求法院查明案情，支持原告诉讼请求。张仁岐辩称，1、该房屋买卖合同是为了给借款做担保，而非由民间借贷转化成的房屋买卖，法院应适用民间借贷司法解释第二十四条，审查原、被告资金往来情况，按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉；2、该房屋买卖合同并非是原、被告的真实意思表示，首先被告欠原告的借款本金及所谓的利息，因民间借贷司法解释更新，其约定月利率2%，不受法律保护，其次约定的剩余购房款和贷款相当，且约定由被告张少星自行偿还到付清为止，并不符合房屋买卖合同的一般约定，再次双方约定交付日期是2019年4月20日，却将协议签到2020年2月1日，被告不可能在签订该协议时就未卜先知，在10个月前就将房屋交付，涉案房屋不具有过户条件也不能办理不动产过户登记手续，国际名仕小区不能办理房产证，原告对此十分清楚；3、根据被告张仁岐自己核算，自2013年5月27日至2018年2月15日，双方的资金往来按照年利率36%计算，原告因不当得利尚应归还本金312458元，且张仁岐另行提起诉讼，已经贵院受理。张少星未作答辩。卜凡杰围绕其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、房屋买卖合同一份，证明买卖合同的签订的各项内容绝不是民间借贷司法解释第24条中的以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保的情形，房屋买卖合同中丙方张仁岐作为甲方的保证人，保证的内容与双方此前存在的民间借贷关系没有任何实质关联，而是保证买卖合同中所涉房屋产权清晰，无第三方争议，保证甲方（被告张少星）履行交付房屋的义务，因此房屋买卖合同与此前原告与张仁岐之间的民间借贷行为不存在保证关系，仅仅存在将部分之前欠款本息作为部分房款进行抵扣的情况，房屋买卖合同由原、被告签字生效，应当依法得到履行；证据二、借款对账单一份，1、关于账单尾部签字的情况，整个借款对账单借款人是张仁岐、出借人是卜凡杰，二人是在2018年9月30日签订的借款对账单，随后在2019年1月5日，被告张少星作为张仁岐的儿子为张仁岐偿还借款进行担保，作为保证人签字。此后因为张仁岐未能按照约定条款履行还款义务，在2019年1月9日张仁岐在前述签名下方写明“2018年春节前给一部分，到过年2月底全部还清（农历）”，这句话的真实意思就是张仁岐承诺在2019年春节过完偿还全部剩余本息；2、关于借款对账单中的月利率3%，确认日期后（2018年2月16日起）变更月利率2%，也就是年利率24%的情况。首先，借款对账单订立的日期是2018年9月30日，按照当时的法律规定无论是年利率36%还是年利率24%，只要是双方当事人自愿履行，均受到法律保护。其次，根据双方后续签订的房屋买卖合同可以得知整个借款本息已经折抵为房屋买卖合同的部分对价，也就是双方的借贷行为已经终止，现已不存在继续支付利息的问题。此外，本案受理日期是2020年8月20号之前，对于民间借贷利息的最高保护上限，应当依照2015年民间借贷司法解释的规定予以确认，所以即使法院认为有必要对房屋买卖合同中约定的15万元利息合法性进行审查，也不应适用新的民间借贷司法解释。退一步讲，无论是按照年利率36%还是24%，在双方的借款对账单所述的出借和还款期限进行计算，分段计算以后，截止到2018年2月15日，本金均远超过合同最后确认的30万元，因此，被告有关利息过高的说法不能成立。被告张仁岐质证认为，对原告提交的证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，1、借款对账单是张仁岐和卜凡杰于2018年9月30日签订，也仅仅是对于之前的账目进行初步核算，对于有一些遗漏均没有涉及，基于庭前向被告张仁岐核实，因卜凡杰提出要让张仁岐以该房屋即国际名仕一期11203室进行担保，因该房屋是张少星的，故让张少星以保证人的身份签字；2、签订的房屋买卖合同是原告提供，具体签订的日期与被告张仁岐核实应是2019年3、4月份，并非是房屋买卖合同上载明的2020年2月1日的相关表示，第五条和第八条属于明显自行矛盾的条款，签订日期绝不可能晚于交付日期，合同的第二条张仁岐欠卜凡杰的本金30万元及利息15万元，也不是对账单的显示，被告对此不认可。被告为反驳原告主张，提交证据如下：证据一、王某建设银行活期明细一份，证明2014年6月29日由张仁岐向卜凡杰转账26万元；证据二、张仁岐农业银行交易明细一份，证明2016年1月13日向卜凡杰转账95000元；证据三、大饰界陶瓷销售单三份，证明卜凡杰欠张仁岐瓷砖款50189元；证据四、由原告的儿子卜祥森书写的对账单明细一份，证明除了原告提交对账单所载的各项交易往来外，有瓷砖款，并且双方对账时存在多笔漏记之处；证据五、本息计算表一份，按照相关的交易明细，按年利率36%计算，扣除利息及应扣除的本金，截止至2018年2月15日，被告应返还312458元。以上五份证据拟证明除借款对账单上所记载的明细之外，还存在多笔未计算的情形，故房屋买卖合同的第二项所记载的本金30万及利息15万没有事实依据。证据六、被告为证明26万元转账情况，申请证人王某出庭作证，证人王某与张仁岐是亲戚关系，与卜凡杰不认识。证人证明尾号为2623的建行银行卡当时在张仁岐那里，2014年6月份有一笔向卜凡杰的转账，应该是张仁岐转的。对被告提交的证据，原告质证认为，对于被告提交的证据1-5的真实性无法确认，我们认为以上五份证据与本案房屋买卖合同纠纷案件没有任何实质关联，原告不否认与被告之间除本案借款对账单上载明的借贷往来以外，还存在其他金钱往来，但其他的金钱往来，一不是双方基于借贷关系产生的，例如，被告本次提交证据中就存在着陶瓷销售单，明显是货款，而其他的金钱往来与本案房屋买卖合同签订合同中支付的首笔款项均没有任何实质关联，我们认为如果被告对这些款项有争议，应当另案提起合同纠纷或不当得利的返还，而无论如何也不能试图以这些所谓的证据推翻二被告已经先后四次签名捺印确认的房屋买卖合同中用于抵扣房款的本金和利息数额。对证据六、被告要证明的是2014年6月29日其收到的由证人转账支付的26万元是张仁岐实际支付的，是个人还款，但是，这不是张仁岐个人还款，与本案没有实际关联。本院组织当事人进行了证据交换及质证，被告对原告提供的借款对账单、房屋买卖合同的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告认为被告提供的王某建设银行活期明细、张仁岐农行交易明细、大饰界陶瓷销售单、原告之子卜祥森书写的对账单明细、本息计算表、证人王某的证言的真实性无法确认，与本案没有关联。对当事人有异议的事实及证据，本院认定如下：1、被告认为房屋买卖合同第五条约定的房屋、车位、储藏间及其相关附属设施于2019年4月20日前交付，而第八条约定“本协议甲、乙、丙三方同意将时间签到2020年2月1日”，显然，第五条与第八条自行矛盾且不成立。对此，本院认为法律没有禁止协议上书写的签订的时间与实际签订时间不一致，在二手房交易惯例及实践中，也存在先交房再签合同的实际情况。根据原告在庭审中陈述的“具体签订合同的日期与被告张仁岐核实，应是2019年3、4月份”，结合本合同的内容，可以确认三方签订的房屋买卖合同的实际日期应为2019年4月份。关于房屋买卖合同是否是对卜凡杰、张仁岐借款行为的担保问题，因为借款对账单的最后履行期限是2019年2月底（农历），即公历的2019年4月4日，到期后，被告并未还款，三方才于2019年4月份签订房屋买卖合同，形成了新的法律关系，并非借款的担保，参照最高人民法院指导性案例72号《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》（最高人民法院审判委员会讨论通过2016年12月28日发布）裁判意见，卜凡杰与张仁岐双方协议终止借款合同关系，与张少星建立房屋买卖合同关系，将张仁岐的借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算，抵顶了部分购房款，应不属于物权法第一百八十六条规定禁止的情形，该房屋房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该房屋房买卖合同具有法律效力，原、被告应当按照合同约定履行。2、对于房屋买卖合同中出现的15万元利息的数额，本院应当结合借款合同等证据予以审查，防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。本案中，借款对账单载明的利息起算时间为2018年2月16日，借款对账单的形成时间为2018年9月30日，按照房屋买卖合同的约定，利息的计算期间应为“自打借款条之日起截止到2020年1月31日”，“自打借款条之日”应为借款对账单的形成时间2018年9月30日，利息的计算期间应为2018年9月30日至2020年1月31日共计16个月，应支付利息300000元×16×2%=96000元，用于抵顶购房款，与房屋买卖合同约定的利息15万元的差额部分54000元，由原告在被告交付房屋同时支付给被告张少星。因为上述本息结算的时间为2019年4月份，计息的期间为2018年9月30日至2020年1月31日，新的民间借贷司法解释（2020年8月20日起施行）尚未施行，结算的时间及计息的期间均应适用旧的民间借贷司法解释，根据旧的民间借贷司法解释第二十六条规定，原、被告按月利率2%（折合年利率24%）结算利息并不超出法律规定的上限，原、被告为此对借款本息进行清算后，签订了房屋买卖合同，并将结算后的本息45万元（实为396000元），折抵为房屋买卖合同中的部分房款，应当视为被告张仁岐代替原告给付其子张少星购房款396000元，张仁岐与卜凡杰之间的民间借贷行为终止。3、对于被告张仁岐提供的王某建设银行活期明细、张仁岐农行交易明细、大饰界陶瓷销售单、原告之子卜祥森书写的对账单明细、本息计算表、证人王某的证言，均已在（2020）鲁1481民初3322号民间借贷纠纷案件中作了具体的分析及综合认定，本院认为以上证据与本案没有关联，故在本案中不再进行具体的分析认定。根据当事人的陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告张仁岐、张少星是父子关系。原告卜凡杰向被告张仁岐提供了数笔借款，2018年9月30日，经双方对账，原告卜凡杰之子卜祥森书写了“卜凡杰贷款给张仁岐”明细一份，由被告在该明细上用铅笔添写了部分款项，后形成借款对账单一份，打印的对账单载明：“借款人：张仁岐出借人：卜凡杰2013年5月27日借款：20万元注册公司2015年10月30日借款：20万元2016年5月9日借款：20万元2015年11月1日借款：3万元以上四次借款，借款人已收到，每笔借款均按月利率3%计算利息，按月付息。付息明细表如下：2014年6月28日付10万元，其中付息7.8万元剩余部分还本金2016年8月3日付：15万元2016年11月5日付：5万元2016年11月21日付：5万元2017年4月6日付：5万元2017年5月13日付：10万元2017年5月25日付：10万元2018年2月15日付：5万元按付息时间，经分段计算利息，截止到2018年2月15日止，尚欠卜凡杰本金406805元、利息31365元。因双方系亲戚关系，为照顾张仁岐，卜凡杰自愿放弃本金中的106805元及利息31365元。剩余30万元本金自2018年2月16日起，按月利率2%计算利息，2018年12月31日前付清本息。借款人：张仁岐（手写并捺印）出借人：卜凡杰（手写并捺印）2018年9月30日签订”；后于2019年1月5日，被告之子张少星又以保证人的身份在该对账单上签名确认，内容为“保证人：张少星（手写并捺印）2019年1月5日”；2019年1月9日，被告张仁岐又就延期还款的事项在对账单上手写注明“2018年春节前给一部分到过年二月底全部还清（农历）2019.1.9张仁岐（手写并捺印）”。2019年4月份，原告卜凡杰作为乙方、被告张少星作为甲方、被告张仁岐作为丙方（保证人）签订了房屋买卖合同，合同约定，经三方协商一致，就乙方购买甲方乐陵市国际名仕一期11203室达成买卖协议，被告张少星同意将楼房（含车位、储藏间）转让给原告卜凡杰，房屋价款为80万元，其中，用被告张仁岐拖欠原告本金30万元、利息15万元【自打借款条（应是借款对账单）之日起截止到2020年1月31日】抵顶购房款45万元，剩余购房款35万元，待张少星（应是房屋）符合给卜凡杰办理不动产过户登记手续时，办理不动产证签字手续，同时一次性支付35万元的房款，张少星的楼房现有贷款36万元，有张少星自行偿还，到付清为止，张少星同意于2019年4月20日前将房屋、车库、储藏间钥匙、用电卡、用水卡、用气卡交付给卜凡杰并实地到房屋所在地国际名仕小区交付验收，后卜凡杰有权自行装修居住使用、出租等，所有权归乙方卜凡杰，被告张仁岐自愿为张少星的保证人，保证该房屋产权明晰无其他纠纷，保证张少星履行交付该房屋的义务，甲、乙、丙三方同意将签订合同的时间签到2020年2月1日，由原、被告三方在该合同上签字及捺印。至今，该合同并未履行。本院认为，原告卜凡杰与被告张仁岐在张少星、卜凡杰、张仁岐订立房屋买卖合同前，的确存在着民间借贷关系，并由张仁岐之子张少星进行了担保，为了履行民间借贷协议，三方签订了房屋买卖合同，但三方系在被告张仁岐未按期偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账清算利息，将借款合同关系转变为房屋买卖关系，将借款的本息转为已付的购房款，并对房屋的交付、尾款的支付、保证人担保的范围等权利义务关系做出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，民事交易活动中，当事人的意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案当事人经协商一致终止民间借贷关系，建立房屋买卖关系，并非为双方之间的民间借贷协议履行提供担保，而是借款合同到期，张仁岐、张少星父子难以清偿债务时，通过将张少星的房屋出售给卜凡杰的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于物权法第一百八十六条规定禁止的情形，也不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。应当尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的其中应有之意，原、被告订立的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，依法成立，应当维护交易的稳定性，原、被告均应按照合同的约定履行。但在确定合同有效的前提下，由于双方当事人在合同中均认可已付购房款45万元，系由原借贷本息转来，在原告请求保护其合同利益的同时，人民法院应对基于民间借贷协议的实际履行而形成的借款本金及利息的数额予以审查，以避免当事人通过签订房屋买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间的借款利息的计算方法，未超出法律规定的民间借贷利率保护上限，但原、被告双方所计算的利息的数额存有差别，应当予以纠正，根据本院实际计算利息的数额应为96000元，与双方在房屋买卖合同中所称的“15万元利息”，存在着差额54000元，因为在房屋买卖合同中所称的借款本金30万元、利息15万元，共计45万元作为首付的抵顶购房款，而实际抵顶的首付购房款应为396000元，不足部分即为差额54000元，应在被告张少星履行交房义务时，由原告一并交付给张少星。原告在其诉讼请求中主张被告张少星应向原告支付2019年4月21日至移交日期间的房屋占有使用费，暂计算至2020年12月20日为42000元，因为原告未提供证据证明该项损失真实存在，也未提供证据证明该项损失已实际发生，故对其该项诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告张仁岐是否应当承担保证责任的问题，因为在房屋买卖合同中张仁岐的身份系保证人，担保的范围是自愿保证“该房屋产权明晰，无第三方与本房屋有纷争。保证甲方履行交付该房屋的义务”，但未约定保证方式和保证期间，根据担保法第十九条规定，应按照连带责任保证承担保证责任，根据担保法第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案中，房屋的交付期限为2019年4月20日前，但因房屋买卖合同第八条约定“本协议甲、乙、丙三方同意将签订合同的时间签到2020年2月1日”，应属于债权人要求债务人履行义务的宽限期间为2020年2月1日，房屋交付的时间应当视为在2020年2月1日之前，根据担保法司法解释第三十三条规定，应当由此向后计算6个月，即2020年8月1日之前为保证人张仁岐履行保证义务的期间，因为原告预交的诉讼费单据显示，本案于2020年8月31日在本院以（2020）鲁1481诉前调2934案件进行调解，可以证明原告于2020年8月31日才向本院主张权利，显然，超出了保证期间，故保证人张仁岐不再承担保证责任。关于送达问题，本院受理该案后，按照原告在诉状中提供的张少星的地址“天津市塘沽区华北陶瓷市场111号广丰建材”及张少星的父亲张仁岐电话告知本院的张少星的手机号码“133××××****”，向该被告邮寄送达开庭传票，已由该被告签收，根据最高人民法院《进一步加强民事送达工作的若干意见》第七条、第八条规定，可以确认“天津市塘沽区华北陶瓷市场111号广丰建材”即为被告张少星的送达地址，如果按照该地址向该被告送达相关司法文书，文书退回之日，即为送达之日。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张少星在本判决生效后十日内，将其购买的乐陵市国际名仕一期11203室楼房（含车位、储藏室）及其用电卡、用气卡、用水卡移交给原告卜凡杰；并于该楼房适合办理产权过户登记的条件成就后30日内，配合原告卜凡杰将乐陵市国际名仕一期11203室房屋过户至原告卜凡杰名下。二、驳回原告卜凡杰的其他诉讼请求。案件受理费12220元，减半收取6110元，保全费4730元，共计10840元。由被告张少星负担10299元，由原告卜凡杰负担541元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  王祁生二〇二〇年十二月二十三日书记员  王述鑫