江西省万年县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1129民初1663号原告（反诉被告）：陈显乐，男，1965年3月27日出生，汉族，江西省万年县人，住江西省万年县。被告（反诉原告）：叶国盛，男，1975年5月21日出生，汉族，江西省万年县人，住江西省万年县。被告（反诉原告）：胡丽萍，女，1980年1月25日出生，汉族，江西省万年县人，住江西省万年县。两被告共同委托诉讼代理人：彭琛琛，江西赣都律师事务所律师，一般代理。原告（反诉被告）陈显乐与被告（反诉原告）叶国盛、胡丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈显乐、被告（反诉原告）叶国盛、胡丽萍及其共同委托诉讼代理人彭琛琛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈显乐向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同支付给原告逾期付款利息25866.67元（按月息2分计算）；2.判令两被告支付原告违约金120000元（暂按逾期款30%计算）；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告因经营资金周转需要，于2019年10月21日与被告达成二手房交易意向，以解燃眉之急。2019年10月25日，原告正式与被告叶国盛、胡丽萍签订《不动产交易合同》，合同约定陈显乐将位于万年县，建筑面积321.74平米的住宅（赣20**万年县不动产权证第004285号）转让给原告，总价1100000元。截止该协议签订时，原告已将该房产过户给了两被告，而被告叶国盛、胡丽萍尚有购房款400000元未付清。又因购房合同补充条款字迹不清，双方当日补签了《补充条款内容确认书》，约定：被告所欠尾款如不及时付清的话，从2020年1月31日起的按月息2分计算支付原告剩余400000元尾款利息；如在2020年4月31日前仍未付清全部尾款，须向原告支付违约金壹仟万圆整。经原告多次催讨，被告在2020年5月7日才将尾款支付完毕，但拒绝支付约定的利息和违约金。原告因为被告的逾期付款，没有足够的周转资金维持，致使生意损失巨大，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告（反诉原告）叶国盛、胡丽萍辩称：原告的诉讼请求及理由违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回其诉讼请求。一、被告无需向原告支付利息。1.原告称“于2019年10月21日与被告人达成二手房交易意向，以解燃眉之急。2019年10月25日，原告与被告签订《不动产交易合同》”与事实不符。事实上早在2019年8月15日原告与被告就达成二手房交易签订《二手房购房定金合同》，答辩人于当日支付了20万元首付款，并于当天签订补充协议约定因原告的不动产权证需要重新补办，所以延期到领取新补发的产权证给被告去办理贷款手续之日算起2个月宽限期。到2019年10月25日宽限期已过，被告已经违约，被告要求解除合同，并要求按协议约定返还首付款20万元，原告不同意称如果被告不继续购买，其不会返还首付款，不会配合过户，也会离开万年让被告无法找到他，并要求重新签订一份协议，被告迫于无奈，担心首付款和房产两空，在原告的胁迫下，被告与原告于2019年10月25日再次签订了合同，原本被告有充足的时间（近6个月）来办理借款及相关手续，但因原告违约，缩短办证时间到2020年1月31日时间不到3月，以此来造成被告违约，骗取被告人的钱财。2.原告诉称：“从2020年1月31日起按月息2分计算支付原告剩余40万尾款利息”没有依据，双方曾协定在2020年2月左右办理房产过户即《不动产交易合同》，过户时间为2月份，按照正常的交易逻辑，应当于过户后再付清尾款，但尾款利息却从2020年1月31日起算，不符合逻辑，答辩人根本没必要提前计算利息买房。退一步讲，即便被告没有按合同的时间支付尾款，利息也应当从合同约定的支付尾款日起算。并且，被告曾提前与原告沟通过支付尾款的时间，原告称晚几天没关系，因此被告并没有违约。3.从多份的协议签订时间反复无常来看，原告是有预谋的对被告人进行挖坑。从2019年8月15日改到2020年2月再改到2019年10月25日交易，这个所谓要解燃眉之急的人也并不急，原告的用意有待人思考。在此期间原告与案外人聂小燕也同时进行此房交易，一房两卖并以对方违约为由扣留其定金5万元，聂小燕报警后，此案经公安部门协商最终原告才归还聂小燕所谓的违约金5万元，在此期间，聂小燕一直扣留着原告的房产证。导致原告没有办法，只能重新补办房产证，因补办房产证，原告又以在浙江工作来回补证办事不方便、夫妻离异、离婚证丢失补证等各种原因拖延过户时间，此情况也就是为什么原告一直不停的与被告签订多份协议的原因，事实上原告早已违反了合同约定，构成违约。原告采取同样的方式欺骗两被告，欲要求被告支付违约金，按照正常的逻辑，被告不会原谅一个出尔反尔、不守信用的人，但依然与原告在2019年10月25日签订了合同，再综合以上几点可以明显反应出原告在2019年10月25日签订合同时，就利用被告处境，有乘人之危之嫌。二、被告不存在违约之情形故不向原告支付违约金，另外，违约金要求过高，不应予以支持。1.被告与原告已经完成交易，被告也按合同约定付清了所有款项，系原告违约在先，导致合同目的无法实现，履行时间往后顺延，被告并不存在消极履行合同义务之情形。再者说，在支付尾款时被告系获得原告的同意后延期几天支付，不存在违约的情形。2.退一步讲，即便法院经审理认为答辩人存在违约的可能，但涉案合同的违约责任也极不平等，原告请求的违约金过高，法院应当结合本案的实际情况进行调整，违约金的承担基础是以损失为依据，原告称因为被告的逾期付款，没有足够的周转资金维持，致使生意损失巨大，但原告并没有任何证据证明其有任何实际损失。并且，原告要求被告支付利息，实际上也是要求被告承担违约责任的一种方式，原告重复要求违约金，人民法院不应予支持，违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损的当事人以补偿。因此，若任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，在一些情况下，无异于鼓励当事人通过不正当的方式获取暴利。综上，原告想通过诉讼的方式获得不当得利，这种行为不应受到法律的保护，为维护被告人的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出反诉诉讼请求：1.请求依法判决反诉被告支付反诉原告违约金20万元；2.请求依法判决反诉被告承担诉讼费。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年8月15日签订了一份反诉原告向反诉被告购买位于万年县的《二手房购房定金合同》，合同约定：“此协议等甲方给乙方不动产权证生效，否则甲方在乙方付首付款后5日内全数退回”。并约定“双方任何一方违约将付违约金贰拾万元整”，反诉原告按合同约定支付了20万元首付款，合同签订后，反诉被告却告知反诉原告因不动产证出了点问题（事后得知，反诉被告一房两卖地，公安正处理此事），需要重新补办，于是双方签订补充协议，约定给予其2个月的宽限期，但2个月期满后，反诉被告仍然无法履行合同约定，于2019年10月21日找到反诉原告，要求将过户手续定在2020年2月，2019年10月25日，反诉被告再次找到反诉原告要求重新签订一份合同，反诉原告因反诉被告已多次违约，不愿重新订立合同，要求按原协议履行。但反诉被告称若不重新签订合同，其不会归还首付款，并且会离开万年，让反诉原告找不到，反诉原告迫于压力，担心钱房两空，于是反诉原告在反诉被告胁迫下再次签订了一份协议。综上所述，根据双方于2019年8月15日签订的《二手房购房定金合同》以及补充协议的约定，反诉被告未按合同约定，已经违约，反诉原告依法依约享有向反诉被告主张合同中约定的违约金，故诉诸法院，请法院依法予以支持。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉请求辩称，被告所有的反诉理由全属瞎编乱造，我拿到产权证以后才签订的交易合同，没有欺骗和威胁的事实与理由，纯属被告逃避合同约定的利息和违约金的理由，而且我们有补充协议，有协议为证，是不可逃避的，是需负法律责任的。被告所说一房两卖全属乱说，而且是我先报警的，是第一次交易的聂小燕没有钱购买我的房子，违约在先，我才不卖给她的，然后胡丽萍在交易所里拉我出来，说她要买我的房子，并且跟我签了协议，付了定金，我没有欺骗任何人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年8月15日，原告陈显乐（甲方）与被告胡丽萍、叶国盛（乙方）签订一份《二手房购房定金合同》，约定甲、乙双方交易的房屋位于万年县，甲方持有的该房屋的房屋所有权证号0004285，房屋建筑面积为321.74㎡，双方一致同意该房屋成交价格为人民币壹佰壹拾万元，包含附属设施立式空调、挂式空调等。乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币五万元整的购房定金，签订房屋买卖合同后，乙方支付的购房定金转为房价款，双方任何一方违约将付违约金贰拾万元整。双方并就不动产权证及首付款、尾款的支付以及其他事项签订《补充协议》。2019年10月21日，原、被告同意因双方工作原因，房产过户手续定在2020年2月份左右办理。2019年10月25日，双方又签订一份《不动产交易合同》《补充条款内容确认书》，约定房屋成交总价为110万元，乙方应在过户递件当日内将首付款贰拾万元直接支付给甲方，尾款玖拾万元，由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间依银行通知为准，若银行实际贷款金额不够支付尾款，则由乙方在递件当日不足差额，乙方因遇国家政策、地方政策原因未获得银行或公积金管理中心批准贷款，乙方应自行凑齐房款，以现金形式支付给甲方。乙方在甲方协助并办理完不动产过户手续并拿到新的产权证后，两个工作日内开始办理房屋公积金贷款，在公积金贷款放款到账后三日内将伍拾万元购房款一次性支付给甲方，不得故意拖延。按所欠款的200%向甲方支付违约金。剩余肆拾万元尾款从2020年1月31日起，按月息2分计算。乙方2020年4月31日前仍没有付清全部尾款，乙方向甲方支付违约金壹仟万元整。合同签订后二日内甲方必须配合乙方在万年凯丽房产中介的协助下办理房产过户手续，如发生甲方不配合乙方做该不动产权证过户的情况，甲方向乙方支付违约金壹仟万元。因甲方原因，造成乙方无法向甲方支付购房尾款，造成延期，乙方不承担任何违约责任。后因原告认为被告逾期支付尾款后拒绝支付约定的利息及违约金，遂将被告诉至法院。另查明，1.原、被告于2019年12月10日办理了不动产权过户登记手续。2.被告因未能办理公积金贷款手续，于2019年12月份凑集并支付了50万元购房款，剩余40万元购房款于2020年5月7日付清。上述事实，有原、被告的陈述以及双方提交的《二手房定金合同》《不动产交易合同》《补充协议》等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《二手房定金合同》《不动产交易合同》以及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。被告虽认为《不动产交易合同》《补充协议》系受欺骗、胁迫签订，但未提交证据证明，对被告该辩称意见，本院不予采信。本案的争议焦点为：原、被告是否存在违约以及违约责任的承担问题。首先，原、被告虽在2019年8月15日签订的《二手房购房定金合同》中约定支付5万元定金，作为订立房屋买卖合同的保证，否则将付违约金贰拾万元，但实际被告于同日支付了20万元首付款，后双方又就房屋过户登记时间、购房款支付及违约责任签订《补充协议》，并于2019年10月25日签订了《不动产交易合同》，之后办理了不动产过户登记手续，在此过程中，并未涉及原告违约问题，故被告要求原告按《二手房购房定金合同》约定支付违约金贰拾万元缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据《不动产交易合同》《补充协议》约定，尾款玖拾万由被告在办理完不动产过户手续拿到新的产权证后及时办理公积金贷款，放款后将伍拾万元支付给原告，剩余肆拾万元从2020年1月31日起按月息2分计算利息，被告2020年4月30日前仍没有付清全部尾款，应当支付违约金壹仟万元。被告如遇国家政策、地方政策原因未获得银行或公积金管理中心批准贷款，被告应当自行凑齐房款，以现金形式支付给原告。本案中，原、被告于2019年12月10日办理了不动产过户登记手续后，被告应当及时办理公积金贷款，现因被告未能办理到公积金贷款，其应当自行凑齐房款交付原告，根据双方约定，被告应当在2020年4月30日之前付清全部尾款，被告于2020年5月7日支付尾款，造成逾期，应当按约定支付逾期付款利息。故原告主张被告按合同约定的月利率2%支付逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持，被告应当支付逾期付款利息1867元（400000元×2%/30×7天）。原告还要求被告支付逾期付款违约金，因逾期付款利息及逾期付款违约金均是对被告迟延履行付款义务这一违约行为所应承担责任的双重约定，而原告未提供证据证明其因被告逾期付款造成的实际损失，结合原、被告合同的履行情况、当事人的过错程度，以月利率2%计算逾期付款利息足以弥补原告因被告迟延支付尾款造成的损失，故对原告要求被告支付违约金120000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）叶国盛、胡丽萍于本判决生效后支付原告（反诉被告）陈显乐违约金1867元。二、驳回原告（反诉被告）陈显乐的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）叶国盛、胡丽萍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1697元，依法减半收取计848.5元，由原告（反诉被告）陈显乐负担800元，由被告（反诉原告）叶国盛、胡丽萍负担48.5元，反诉受理费2150元，由被告（反诉原告）叶国盛、胡丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，并向上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：上饶市农业银行饶东支行，账号：36×××14，户名：江西省上饶市中级人民法院）。审判员  柴润香二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈 宏