内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终2570号上诉人（一审被告）：周润娥，女，1968年4月21日出生，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：沈义凯，内蒙古惟仁律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：广东中奥物业管理有限公司包头分公司。负责人：陈霖。委托诉讼代理人：王晓蕾。委托诉讼代理人：李小芳。上诉人周润娥因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司包头分公司（以下简称中奥物业包头分公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初849号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行审理。本案现已审理终结。周润娥上诉请求：撤销一审判决,改判驳回中奥物业包头分公司的诉讼请求，本案的一、二审诉讼费用由中奥物业包头分公司承担。其上诉主张的事实与理由为：一、中奥物业包头分公司在同一小区内提供同样物业服务的情况下却采取两种不同的收费标准,其提供要求周润娥按照3.5元/平方米/月支付物业服务费的请求没有任何依据。中奥物业包头分公司在三江尊园采取了两种不同的收费标准,高层住宅的收费标准为2元/平方米建筑面积/月,别墅及地上不高于3层物业的收费标准为3.5元/平方米建筑面积/月。本案中,中奥物业包头分公司要求周润娥按照比其他业主高出将近1倍的标准支付物业服务费,但是，中奥物业包头分公司并没有提供额外的物业服务费,其为周润娥提供的服务与其他业主一样。中奥物业包头分公司要求周润娥承担着比同一小区中他人更高的物业服务费,没有任何理由和依据。而且,根据《建设部办公厅》(建办规函[2006]440号)相关规定,周润娥的房屋是4户连在一起的住宅,不是独立成栋的住宅,则涉案房屋不属于别墅。那么,周润娥的房屋既不属于别墅且楼层为4层,中奥物业包头分公司要求周润娥按照3.5元/平方米建筑面积/月标准支付物业服务费,不符合《前期物业服务协议》的约定。退一步讲,本案中,即使周润娥确需支付物业服务费,也应当按照2元/平方米建筑面积/月的标准缴纳。二、中奥物业包头分公司的物业服务不到位,没有完全履行《前期物业服务协议》项下的义务,严重违约,周润娥有权拒绝支付物业管理费。1、周润娥所在小区,经常出现垃圾到处堆放、绿地草坪枯死,地面裸露、杂草丛生,路中央堆放垃圾无人清理等卫生脏乱差的情形。2、中奥物业包头分公司擅自停水,将周润娥处的水龙头用铁锁锁住,直接导致周润娥栽种的树木因无法浇水干枯而死。3、中奥物业包头分公司拒不履行物业服务协议,对小区内车辆乱停乱放的行为拒不进行管理,给周润娥的正常出行带来不便,中奥物业包头分公司没有尽到维护本小区车辆停放秩序的义务,严重影响了周润娥的生活质量。根据《合同法》第六十七条规定,当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。中奥物业包头分公司没有完全按照合同约定履行物业管理服务义务，违约在先,周润娥有权拒绝支付物业管理费。中奥物业包头分公司答辩称：周润娥的房屋地上三层，地下**，属于联排别墅，并非高层住宅，《前期物业服务协议》中对别墅的物业费标准有规定，且我们为别墅配备的人员以及付出的服务均比高层住宅要多。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。中奥物业包头分公司起诉请求判令：周润娥向中奥物业包头分公司支付拖欠的物业费25968.88元、违约金11335.4元、公摊水费4267.03元、公摊电费898.43元等合计42469.74元，本案诉讼费由周润娥承担。一审法院认定事实：2011年10月19日，包头市三江金茂房地产开发有限责任公司作为三江尊园的建设单位，与中奥物业包头分公司签订了《前期物业服务合同》，委托管理期限从2011年10月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，合同约定中奥物业包头分公司为三江尊园小区提供前期物业服务。该第六条约定物业服务费的收费标准为每月3.5元/平方米，物业服务费用按照业主拥有物业的建筑面积交纳。周润娥系包头稀土高新技术产业开发区三江尊园枫丹苑16-101号房屋的业主，该房屋建筑面积为463.73平方米。2010年9月26日，周润娥与中奥物业包头分公司签订了《包头三江尊园前期物业管理服务协议》，委托中奥物业包头分公司为周润娥提供物业管理服务。该合同第五条第二项约定，物业服务费的收费标准是每月3.5元/m2，业主按照拥有的物业的建筑面积交纳，已核发《房地产权证》按证内核准的建筑面积计算，未核发《房地产权证》按《商品房买卖合同》记载的建筑面积计算。小区公共水、电等能源费用以户为单位计算。业主自物业交付使用之日起预交至本年12月31日的物业服务费，此后物业服务费于每年度1月15日以年度为单位预收。逾期交费的，业主还应向物业公司支付实际欠款每日千分之三的违约金。自2019年1月1日至2020年4月30日，周润娥累计欠物业服务费25968.88元。一审法院认为，中奥物业包头分公司与周润娥签订的《包头三江尊园前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应遵守执行。中奥物业包头分公司提供了物业服务，周润娥作为三江尊园枫丹苑16-101号业主，接受了中奥物业包头分公司提供的物业服务，周润娥应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故对中奥物业包头分公司要求周润娥给付2019年1月1日至2020年4月30日的物业服务费25968.88元的主张，法院予以支持。关于中奥物业包头分公司要求周润娥支付公摊水费4267.03元、公摊电费898.43元的主张，中奥物业包头分公司未向法院提交证据证实其主张，故中奥物业包头分公司的该项主张法院不予支持。关于中奥物业包头分公司要求周润娥支付违约金的主张，因中奥物业包头分公司没有提供证据证明其完全按照《前期物业服务协议》的约定履行了服务义务，在此情形下要求周润娥支付违约金于法无据，故对中奥物业包头分公司要求周润娥支付违约金的主张，法院不予以支持。周润娥辩称其房屋并非别墅，应按普通住宅物业服务标准收取物业费，根据住房和城乡建设部发布的《民用建筑设计术语标准》第3.1.3项，别墅是一般指带有私家花园的低层独立式住宅，周润娥的房屋符合该标准，其抗辩理由无事实依据，法院不予采信。周润娥辩称中奥物业包头分公司的物业服务不到位，未向法院提交充足证据证实其主张，其抗辩理由法院不予采信。周润娥辩称中奥物业包头分公司拒绝开具物业费发票，与本案并非同一法律关系，周润娥可另行解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告周润娥于判决生效之日起十五日内给付原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司物业服务费25968.88元；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。案件受理费862元，减半收取计431元（原告已预交），由被告周润娥负担258.6元，由原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司负担172.4元。二审经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。另查明，周润娥的案涉三江尊园枫丹苑16-101号房屋属于别墅住宅。该事实有加盖有中奥物业包头分公司与三江尊园第一届业主委员会印章的《物业构成明细》、双方当事人的陈述予以证实。本院认为：本案的争议焦点一是周润娥的案涉三江尊园枫丹苑16-101号房屋物业服务费的标准是每月3.5元/m2还是每月2元/m2的问题。《物业构成明细》能够证实周润娥的案涉房屋属于联排别墅，案涉前期物业服务合同均约定三江尊园的住宅共有三类：高层住宅、别墅和联排别墅，其中别墅和联排别墅的物业服务费标准均为每月3.5元/m2，所以无论周润娥的案涉房屋是别墅还是联排别墅，均应依约按照每月3.5元/m2的标准交纳物业服务费。建设部办公厅出具的文件《建设部办公厅》不属于法律和行政法规，且其内容与物业服务费标准的制定无关，不能对周润娥案涉房屋的物业服务费标准产生影响。本案的争议焦点二是中奥物业包头分公司提供的物业服务是否构成严重违约，周润娥是否可以因此拒付物业服务费的问题。周润娥提交的照片等证据，不足以证明中奥物业包头分公司提供的物业服务在较长的期间达到了严重违约的程度，本院对周润娥提交的相关证据不予采信。周润娥应向中奥物业包头分公司支付一审判决认定的物业服务费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。周润娥的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费862元，由上诉人周润娥负担。本判决为终审判决。审判长 魏晓燕审判员 乔瑞全审判员 董婷婷 二〇二〇年十二月十四日书记员 段鹧庭本判决所适用的法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。