福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7310号 上诉人（原审原告）：兰永红，女，1971年11月28日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林丹丹，福建闽润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李胜宾，男，1983年10月28日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人兰永红因与被上诉人李胜宾租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初1019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 兰永红上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其诉讼请求。事实和理由：一、李胜宾存在违约行为，一审法院对此未予认定，属于事实认定有误。1.案涉租赁合同约定允许兰永红转租。而李胜宾在得知诉争店铺被转租给严金后，就以各种借口骚扰并阻碍严金的正常经营，要求严金停止营业搬离诉争店铺。在多次骚扰无果的情况下，2020年2月29日李胜宾对店铺停水停电，并在店铺现场和兰永红及严金争执不下，最后兰永红等人只好通过报警处理。李胜宾的行为已严重影响店铺正常经营，并最终造成合同提前解除。2.兰永红分别在2020年1月13日、1月14日、1月18日、1月25日、2月8日通过微信转账将租金转给李胜宾，但因李胜宾拒不收取而被退回。随后，李胜宾则通过微信直接要求严金和兰永红搬离店面。李胜宾的种种行为已明显违约。二、李胜宾的违约行为已造成兰永红的损失，一审判决却不支持兰永红的合理诉求，违背公平原则。1.兰永红租赁店铺时，店铺处于毛坯状态，兰永红花费近6万元进行装修改造，李胜宾也承认兰永红对店铺的改造装修。李胜宾的违约行为造成兰永红的装修损失是客观事实，基于公平原则，应酌情对兰永红的装修损失作出公平合理的裁决。兰永红向一审法院申请对店铺装修进行评估，一审法院以无法确认严金是否对店铺进行装修改造为由，驳回兰永红的申请，并驳回兰永红要求李胜宾赔偿装修款损失的诉请，违背公平原则。《租赁合同》关于“在解除租赁关系时，兰永红装修及改造店铺有关的设施全部归李胜宾所有”条款的履行是基于没有违约行为前提下的合同解除。而本案合同提前解除是因李胜宾的违约行为造成的，不适用于上述约定。2.案涉租赁合同约定兰永红可将店铺转租，李胜宾在订立合同时可预见或应当预见兰永红可通过对诉争店铺进行转租而获得预期租金收益。故兰永红诉请的租金收益应属于合同履行后可获得的利益。李胜宾应基于其违约行为赔偿兰永红的租金收益损失。 李胜宾辩称，一、兰永红所述李胜宾骚扰阻碍严金经营店面，与事实不符。1.李胜宾作为店面产权人有权知道店面经营用途。兰永红于2018年租用诉争店铺经营花店，2019年下半年李胜宾发现该店面变更为磨坊店，多次追问兰永红，兰永红均表示由她本人同亲戚共同经营，一直未向李胜宾说明、报备该店面已转租给严金经营磨坊事项。李胜宾进店查看发现后台实为食品加工区，存在较多的加工设备和较为简陋的大功率外接电源，存在较大安全隐患，而后多次到店多次要求严金做好店面经营许可和安全生产作业。严金于2019年12月方取得营业执照和经营许可，此前属无证经营，从事食品加工存在重大安全风险，李胜宾深知负有重大连带责任，多次关切、关注店面经营安全，无可厚非。2.兰永红所谓2020年2月29日李胜宾对诉争店铺停水停电，与事实不符。经向供电部门查询，诉争店铺的电表在2019年至2020年5月均产生用电费用。且物业公司证实，上述期间诉争店铺供水正常、使用正常。可见，实际使用人在此期间一直使用经营诉争店铺。严金的磨坊店直至2020年4月27日才搬离。二、关于店面装修。兰永红提出其承租店铺时店铺处于毛坯状态，与事实不符。此店铺从2008年交房起已出租过至少三次（三年期），在兰永红之前已进行过装修。此外，案涉租赁合同约定，李胜宾有权对兰永红的商铺装修或改造方案进行监督和审查并及时提出意见，兰永红如需对商铺进行装修或改造必须先征得李胜宾书面同意。而兰永红在店面转租时未告知李胜宾，且在次承租人严金对店面二次装修、改造店面大功率线路时未征得李胜宾的书面同意，属违约行为。三、关于租金溢价。兰永红将店面出租给严金的租金溢价属商业租赁赚取差价投资行为，不能将兰永红和严金之间的合同风险、经营风险转嫁给李胜宾。四、兰永红经常拖延缓交租金或自行分解分批交租金，2020年1月13日兰永红通过微信转账2000元给李胜宾，1月14日再次微信转账2235元给李胜宾，因李胜宾错过信息均未收款；2020年2月8日兰永红在明知李胜宾未收取1月租金情况下，仅通过微信转账一个月租金4235元，李胜宾未收款。以上事实均是在兰永红隐瞒店铺转租、二次装修改造（大功率研磨电机）未告知李胜宾前提下发生，兰永红试图通过微信转账记录来证明李胜宾合同违约，以获取合同违约赔偿金。李胜宾在兰永红将店面转租给第三人期间未干预其经营行为，在未收到兰永红2020年1月至4月租金的情况下，仍未采取任何收回店铺措施权利，2020年3月2日及之后多次通过微信告知兰永红履行缴纳房租义务后，兰永红仍然置若罔闻。李胜宾并不存在违约行为。 兰永红向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.李胜宾向兰永红返还租赁押金7000元；3.李胜宾向兰永红支付因解除《租赁合同》产生的损失156424.5元。 一审法院认定事实：2018年1月23日，李胜宾作为甲方与兰永红作为乙方签订《租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于洪湾路中庚华府18#05商铺出租给乙方，租赁期限自2018年1月23日至2023年1月22日止，第一年租金每月3500元，第二年租金每月3850元，第三年租金每月4235元，第四年租金每月4658.5元，第五年租金每月5124元；乙方在签订合同时付给甲方7000元作为押金；乙方如需要对商铺进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负，在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与商铺有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。合同落款签字处有李胜宾手写添加的“允许转让或转租”字样。2019年3月26日，兰永红与严金签订《店面出租合同》，兰永红将讼争店面出租给严金，租赁期限自2019年3月26日至2021年3月25日，第一年月租金6150元，第二年月租金6765元。兰永红于2020年1月13日通过微信向李胜宾转账2000元，1月14日转账2235元，1月18日转账4235元，1月25日转账4235元，2月8日转账4235元，前述款项均因李胜宾超期未收取而被退回。2020年2月21日，李胜宾通过微信要求严金搬离讼争店面。同日，李胜宾通过微信要求兰永红搬离讼争店面。2020年3月2日，李胜宾通过微信向兰永红发送《关于中庚国际华府店面事宜告知书》，告知兰永红如继续承租讼争店面请在2020年3月3日24时前把拖欠的2020年1月、2月的租金和本月租金共计12705元一并通过微信汇入，如终止承租讼争店面请在2020年3月3日24时前腾空店面，交还产权人。同日，兰永红向严金出具《解除合同通知书》，告知严金解除与其于2019年3月26日签订的店面出租合同终止合同并收回店面。另查明，兰永红委托福建闽润律师事务所律师代理诉讼，支出律师代理费10000元。 一审法院认为，兰永红诉请解除与李胜宾签订的《租赁合同》，鉴于李胜宾已于2020年2月21日要求兰永红搬离讼争店面，2020年3月2日告知兰永红如终止承租讼争店面请在2020年3月3日24时前腾空店面交还产权人，即李胜宾亦有解除合同的意思表示，故对于兰永红的该项诉请，一审法院予以支持。合同解除后，李胜宾应返还兰永红支付的押金7000元。兰永红诉请李胜宾支付房屋装修费60000元，一审法院认为，首先，兰永红提交的证据无法证明其支出装修费60000元；其次，虽兰永红申请对讼争商铺的装修费用进行评估，但因兰永红在承租过程中将讼争商铺转租给严金，且兰永红自认严金对讼争商铺有进行改动，无法确认严金对讼争商铺是否有进行装修改造，故一审法院对兰永红的鉴定申请不予准许；再次，兰永红与李胜宾签订的《租赁合同》约定在解除租赁关系时，兰永红装修或改造与商铺有关的设施全部归李胜宾所有，故对于兰永红的该项诉请，一审法院不予支持。兰永红诉请李胜宾支付剩余36个月租赁期限的可预期利润损失96424.5元，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。首先，兰永红提交的证据无法证明李胜宾在履行与兰永红之间的租赁合同过程中存在违约，其次，兰永红主张的可预期利润损失系兰永红收取的严金租金与兰永红支付给李胜宾的租金之间的差额，该租金差额为间接损失，并非履行兰永红与李胜宾之间的租赁合同后可直接获得的利益，故对于兰永红的该项诉请，一审法院不予支持。兰永红诉请李胜宾支付律师费没有依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告兰永红与被告李胜宾于2018年1月23日签订的《租赁合同》；二、被告李胜宾于本判决生效之日起十日内退还原告兰永红押金7000元；三、驳回原告兰永红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3569元，由原告兰永红负担3416元，被告李胜宾负担153元。李胜宾应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 二审中，兰永红向本院提交如下证据：录音及文字翻译。李胜宾向本院提交如下证据：电费发票、照片。对上述证据，本院将结合其他证据在下文“本院认为”部分进行综合分析。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，兰永红于2020年3月2日以严金拖欠2020年2月租金为由，通知解除与严金的租赁合同，要求严金搬离诉争店铺。 本院认为，案涉租赁合同履行期间，因李胜宾认为“兰永红未及时支付租金、兰永红未向李胜宾报备店面转租事宜”，双方产生争执。李胜宾未收取兰永红微信转账的2020年1月租金，之后兰永红也未再向李胜宾支付2020年1月、2月及后续的租金。虽然2020年2月21日李胜宾要求兰永红及次承租人搬离诉争店铺，但此时兰永红并未要求次承租人搬离，次承租人仍继续使用诉争店铺，李胜宾与兰永红的租赁合同处于继续履行状态。兰永红主张李胜宾于2020年2月29日对店铺断水断电，即使兰永红主张的该事实存在，也仅能说明事发当天情况，不能证实诉争店铺在次承租人承租期间均不能正常经营。从李胜宾2020年3月2日向兰永红发送的告知书内容也可以看出，李胜宾是允许兰永红在付清租金的情况下继续承租店铺的。综上，兰永红关于李胜宾严重影响店铺正常经营导致合同解除的上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。关于兰永红主张的装修费损失及可预期利润损失能否支持的问题，一审法院已进行详尽阐述和正确分析，本院不再赘述。 综上，兰永红的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3428元，由兰永红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 卢里灿 书 记 员 赵力锦