湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1221民初1134号 原告:胡玉华，男，汉族，1971年10月24日出生，户籍地址：怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：朱抿菘，湖南泰阳律师事务所律师。 被告:邹林，男，1965年1月13日出生，汉族，户籍地址：怀化市鹤城区。 被告:李传英，女，汉族，1964年12月7日出生，户籍地址：中方县。 上述二被告委托诉讼代理人：刘君，湖南金州（怀化）律师事务所律师。 原告胡玉华与被告邹林、李传英债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告胡玉华及其委托诉讼代理人朱抿菘、被告邹林、李传英及其委托诉讼代理人刘君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡玉华向本院提出诉讼请求：1.撤销被告李传英与被告邹林2020年6月10日签订的《中方县不动产买卖合同》；2.本案案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：被告李传英系周生荣生前的配偶，2020年2月23日，周生荣在防控疫情期间意外死亡。因周生荣生前欠原告借款本金160000元，利息36000元，原告于2020年4月13日向中方县人民法院提起民事诉讼，要求被告李传英及周生荣的其他继承人周时友、周海、周娣在继承范围内承担还款责任。该案经中方县人民法院一审审理，于2020年6月22日作出(2020)湘1221民初395号民事判决，判决被告李传英及周生荣的其他继承人周时友、周海、周娣在继承遗产的实际价值范围内偿还原告胡玉华本金160000元及利息36000元。该判决生效后，原告胡玉华已经向中方县人民法院申请了强制执行。经查，周生荣生前在中方县城有不动产房屋(住宅)一套，2020年6月8日被告李传英继承了上述房屋。2020年6月10日，被告李传英与被告邹林签订了《中方县不动产买卖合同》，约定由李传英将上述房屋以100000元卖给邹林，并办理了过户手续，而该房屋的实际价值为335300元。现通过法院执行局查控系统查询，被告李传英名下没有可供执行的财产。被告李传英在明知其配偶周生荣生前欠原告大额债务的情况下，以明显不合理低价出售周生荣的遗产给被告邹林。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。故，原告为了维护自己的合法权益，依法提起民事诉讼，请法院依法支持原告诉讼请求。 被告邹林、李传英辩称，一、基本案情：2016年4月19日，周生荣与怀化宏翔房地产开发有限公司签订购房合同书，约定周生荣购买宏翔公司开发的位于中方县桃园路舞水家园小区房，阁楼减半计价，即建筑面积共114.175平方米，乘以房屋单价860元每平方米，总房款为98190元。邹林与周生荣是多年的朋友，周生荣与邹林有多年的民间借贷往来。因周生荣无法偿还借款，2018年12月9日，双方进行了结算，周生荣以涉案房产抵作欠邹林的借款，与邹林签订了房屋买卖协议，约定涉案房产的交易价格为190000元，购房尾款68000元由邹林支付给开发商。且如某方发生人力不可抗拒因素，导致死亡、重病等恶性后果，不能履行转户事宜，则由此方法定继承人依法办理该房屋不动产证的转户手续。周生荣出据了收条一份:今收到邹林购房款190000元，其中原欠邹林140000元，加四年利息50000元，共计190000元，今后，周生荣与邹林所资本金全部结清。因开发商的各种原因，涉案房产一直未办理不动产权证书。2020年2月23日，周生荣意外死亡。其妻子李传英作为有履行该房屋买卖协议出卖方义务的共同债务人，按照该房屋买卖协议的约定，2020年6月10日，为办理产权证，李传英与邹林签订了《中方县不动产买卖合同》。此份合同房产显示的房屋总价以周生荣与开发商签订的合同价为标准，约定100000元。这也就成为了本案原告起诉的理由。 二、周生荣以及其合法继承人李传英均没有“以明显不合理的低价转让财产”，胡玉华诉李传英、邹林债权人撤销权不能成立。《合同法解释(二)》第19条对《合同法》第74条关于债权人撤销权制度中有偿行为作出了具体的解释。对“以不合理的低价转让财产”提出一个一般的参考示范标准:“转让价格达不到交易时地的指导价或者市场价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。评价是否以明显不合理的低价转让有二个基准，一是时空基准，二是主体基准。 (1)时空基准。时间基准:指交易当时，即实施交易行为时。本案真正的合同项下权益的转让是在2018年12月9日。而不是为完成周生荣的合同义务与邹林补签合同的2020年6月10日。 空间基准:作为中方县桃园路舞水家园小区房产，2016年4月19日，周生荣购买总房款为98190元;2018年12月9日，周生荣转让给邹林交易价格为190000元均符合当时市场价格。 (2)主体基准。对是否是以“明显不合理的低价转让财产”，《合同法解释(二)》规定不采主观标准而采客观标准，即以“一般经营者的判断”为基准。根据该房屋的位置、面积、原购价，2018年12月9日该房产交易价格为190000元完全符合“一般经营者的判断”。 事实上，邹林并不是以100000元购买的房产。 第一，李传英与邹林签订的《中方县不动产买卖合同》不是合同双方当事人的真实意思表示。周生荣与邹林签订的房屋买卖协议才是双方当事人的真实意思表示。实际上，合同项下权益早在2018年就已经完成了转让，李传英与邹林签订的合同，只是为了办证的备案需要而补签的。 第二，邹林实际支付的房屋对价为258000元。即邹林对周生荣享有的原190000的债权、2020年6月9日，邹林交纳尾款68000元；另外，1548元水电、有线电视开户费、物业管理费3390元、契税5029.5元、个人所得税3353元、不动产登记收费80元，均是邹林缴纳。 第三，不能以计税依据的335300元来判断房屋的实际价值。周生荣从开发商处是以860元每平方米购买的，邹林从周生荣处是以2260元每平方米购买的。且签订合同时，该房产连房产证都没有，其房价又会大打折扣。因此，邹林是以高价购买的涉案房屋。 三、周生荣、李传英与邹林均没有恶意，债务人的相对人知道或者应当知道该情形。在有偿行为场合，债务人以明显不合理低价转让财产，交易对价的合理性判断比较复杂，原则上不能直接推定债务人具有恶意，故债权人的撤销权需以债务人有恶意为成立要件，以受让人恶意行使要件，如此，才能在债务人财产管理自由与相对人交易安全保护之间适度平衡。被答辩人也未举证证明周生荣和邹林具有恶意。 周生荣生前与邹林签订的房屋买卖协议时，没有损害任何人的利益，也没有法律行政法规强制性规定，合法有效。李传英作为周生荣的妻子同意周生荣生前与邹林签订的该房屋买卖协议，该房屋买卖协议中约定的周生荣办理房产过户的合同义务所产生的债务，也是李传英的夫妻共同债务，李传英理应履行。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”2020年6月10日合同是李传英与邹林的虚假意思表示，但以该虚假意思表示实施的民事法律行为虽然无效，对于隐藏的民事法律行为即履行2018年12月9日房屋买卖协议过户义务的效力，依法仍应认定有效。 综上，有偿行为的撤销，涉及交易安全的保护问题，故在协调整合债务人财产管理自由原理、责任秩序维持原理、交易安全保护原理等规范原理的基础上，债权人撤销权的发生，法庭应当持谨慎态度，对行为主观准状、客观状态以及行为效果等因素全面把握，进行有机的综合的判断。被答辩人不能举证证明涉案合同存在可撤销的情形，撤销权不能成立，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告李传英系周生荣生前配偶，被告邹林与周生荣系朋友关系，且与周生荣生前有民间借贷往来。2020年2月23日周生荣因病死亡。原告胡玉华与周生荣亦存在民间借贷关系，经本院2020年6月22日作出（2020）湘1221民初395号民事判决书认定。周生荣于2013年3月30日借原告胡玉华人民币160000元及利息36000元，判决由周生荣的继承人周时友、李传英、周娣、周海在继承遗产的实际价值范围内偿还原告胡玉华。2016年4月19日，周生荣与怀化宏翔房地产开发有限公司签订《购房合同书》约定：周生荣购买宏翔公司开发的位于中方县桃园路舞水家园小区，阁楼减半计价，即建筑面积为114.175平方米，房屋单价为860元/m2,总房款为98190万元，因周生荣欠邹林借款，双方经结算后，周生荣以上述房产抵偿欠邹林的借款并与被告邹林于2018年12月9日签订《房屋买卖协议》约定：周生荣将位于中方县桃园路舞水家园小区xx栋x单元xxx号房出售给邹林，房产交易价格为190000元，尚欠购房尾款68000元，由邹林支付给开发商，该房屋转让手续办理证照，周生荣负责提供资料配合办理，所需费用由邹林负责出资。同日周生荣给邹林出具了《收条》内容为：“今收到邹林购房款壹拾玖万元整（190000元），其中原欠邹林壹拾肆万元人民币，加4年利息伍万，共计人民币壹拾玖万元整（190000元）今后周生荣与邹林所欠全资本资金全部结清，（注）该房屋舞水家园xx栋x单元xxx号，收款人：周生荣，2018.12.9。”上述协议及收条签订后，由于周生荣未能给邹林办理证照转移手续致使该房屋未能过户到邹林名下。2020年2月23日，周生荣意外死亡后，其妻本案被告李传英依据周生荣与邹林签订的《房屋买卖协议》及《收条》于2020年6月10日与邹林签订《中方县不动产买卖合同》并到中方县不动登记中心办理了不动产房地产权登记手续将位于中方县生态城舞水家园房屋办理到了邹林名下，在办理房屋产权登记时，邹林交纳该房屋的尾款68000元，并交纳了水电、有线电视开户费1548元，房屋买卖契税5029.50元，财产转让个人所得税3353元，不动产登记收费80元，物业管理费3390元。为此，被告邹林与周生荣签订的《房屋买卖协议》所购买的周生荣位于中方县桃园路舞水家园小区房屋的价格实际应为258000元。被告李传英、邹林的上述行为实施后，原告胡玉华认为两被告的行为违反了法律规定，予以明显不合理的低价出售了周生荣的遗产，损害了原告胡玉华的合法权益而诉来本院，请求撤销被告李传英与被告邹林2020年6月10日签订的《中方县不动产买卖合同》。 本院认为，本案系债权人撤销权纠纷。债权人撤销权是指债务人不当处分自己的财产或权利，例如放弃债权，放弃债权担保，无偿转让财产，恶意延长到期债权等行为，影响债权人的债权实现的，债权人可以诉至法院请求法院对债务人的相关行为予以撤销的权利。本案中被告李传英的配偶周生荣与被告邹林有民间借贷关系，为此，周生荣欠被告邹林的借款以房屋低偿并经协商于2018年12月9日签订的《房屋买卖协议》并未违反法律、行政强制性的规定，且转让价格与房屋所在地，当时房产市场价格并未明显低于市场价格，原告胡玉华亦未能提供确实充分的证据证明周生荣与邹林的房屋价格明显低于市场价格，为此，周生荣与邹林签订的《房屋买卖协议》合法有效。但因客观原因造成周生荣与邹林买卖的房屋未及时办理产权转移登记手续，在周生荣因意外死亡之后，其妻本案被告李传英履行周生荣与被告邹林签订的《房屋买卖协议》将位于中方县桃园路舞水家园小区房的产权转移给被告邹林的行为，系履行与周生荣夫妻关系存续期间的共同债务并非与被告邹林恶意串通损害原告胡玉华的合法权益，因周生荣所欠原告胡玉华的债务经本院判决由周时友、李传英、周娣、周海在继承周生荣遗产的实际价值范围内承担偿还义务。原告胡玉华亦无证据证明被告李传英、邹林恶意串通，为此，原告胡玉华的债权人撤销权的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，判决如下： 驳回原告胡玉华的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告胡玉华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  曾祥勇 二〇二〇年十二月三日 书记员  卢应茗 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。