内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终5441号上诉人（原审被告）：张锐，男，1973年8月5日出生，汉族，无职业，住辽宁省朝阳市。委托诉讼代理人：马晓飞，赤峰市松山区向阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：巴林左旗富邦汽贸有限责任公司，住所地赤峰市红山区物流园区金都街**。法定代表人：白国荣，总经理。被上诉人（原审被告）：赤峰利腾汽车贸易有限公司，住所地赤峰市红山区桥北物流园区赤锡路北段汽配城对面辅助用房**从西至东第三间、第四间。法定代表人：王东峰，经理。原审被告：赤峰八兴汽车贸易有限责任公司，，住所地赤峰市红山区红山物流园区赤锡路**辅助用房**从西至东第二三间。法定代表人：张锐，总经理。上诉人张锐因与被上诉人巴林左旗富邦汽贸有限责任公司（以下简称富邦公司）、赤峰利腾汽车贸易有限公司（以下简称利腾公司）、原审被告赤峰八兴汽车贸易有限责任公司（以下简称八兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2020）内0402民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张锐上诉请求：请求二审法院撤销（2020）内0402民初2109号民事判决书，依法发回重审或改判。事实及理由：1、上诉人在租赁期间经富邦公司同意，已经将涉案房屋转租给利腾公司，并由其占有使用，使用期间的费用应由实际使用人承担。2、一审法院要求上诉人另行向利腾公司主张权利，没有在一个案件中予以处理，给当事人造成了诉累。3、利腾公司在第二年租期到期前已经明确通知富邦公司不再租赁了，给富邦公司留出了合理期限进行出租，是富邦公司怠于租赁，所产生的损失应当自行承担。4、张锐是八兴公司的员工，其行为系公司行为，不应由张锐本人承担还款责任。富邦公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。利腾公司、八兴公司均未到庭答辩，亦未提交证据。富邦公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告张锐、八兴公司立即给付原告房屋租赁款265000元；2、请求判令被告张锐、八兴公司以房屋租赁款的本金265000元为基础按照银行贷款利率4倍自起诉之日起至还清本息为止支付利息。一审法院认定事实：2017年4月28日，原告富邦公司与张锐签订《租房合同》该租房合同记载内容为“租赁方：巴林左旗富邦汽贸有限责任公司赤峰分公司（以下简称甲方）；地址：；地址：赤峰市××区张锐（以下简称乙方）身份证号：×××；地址：；地址：辽宁省××县位赤峰八兴汽车贸易有限责任公司。合同条款主要内容：一、甲方将位于赤峰市××区展厅两大间办公室、二楼两间办公室出租给乙方做汽车展厅使用，该房屋租赁期限为三年。于2017年5月12日起至2020年5月11日止。2、房屋租金：第一年265000元整，第二年265000元整，第三年265000元整。按年付款，每年提前一个月付款。另付押金壹万元整。房屋终止，甲方验收无误后，将押金还给乙方，不计利息。3、在此期间，任何一方要求终止合同，须提前六个月通知对方。如甲方提出终止合同的，甲方应退还乙方剩余房租的二倍归还，如乙方提出终止合同的，租金不退还。书面通知，双方签字盖章。4、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为普通汽车展厅使用。5、租赁期满，甲方有权收回租赁房屋，乙方应该如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前三个月前通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。...三、房屋的转让与转租必须经甲方同意1、租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋。2、甲方同意乙方转租房屋的，应当单独订立补充协议，乙方应当依据与甲方的书面协议转租房屋。四、乙方违约的处理规定在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权在终止合同，收回该房屋，乙方应承担支付合同总金额265000元20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负担不足部分至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的。（2）未经甲方同意，擅自拆改变变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定通知，在规定时间内仍未纠正并修复。（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动。（4）拖欠房租累计一个月的。五、乙方租赁期间，水费每月100元、楼上的走廊和厕所每月搞卫生200元，租房租赁税金以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。房屋现在取暖面积的费用，由甲方承担。今后新增加的取暖面积费用由乙方承担。租赁结束时，乙方需缴清欠费。六、在租赁期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因，造成该房屋及配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。...”原告富邦公司、被告八兴公司在合同抬头及落款处加盖公章，白国荣、张锐在合同落款处签字。另查明，2018年11月2日，利腾公司作为甲方，八兴公司作为乙方，双方签订了《房屋转租合同》。该合同主要内容为：“一、甲方将赤峰市红山物流园区赤锡路160号辅助用房C一楼从西至东第二、三间，出租方为赤峰九州通医药有限公司（原利腾公司）全年原房租壹拾万元整￥100000.00元整（二、三间共计柒万元整）转租给乙方，乙方将赤峰市桥北物流园区金都街二号，出租方为富邦公司赤峰分公司（原八兴公司所在地）全年原房租贰拾陆万伍仟元整￥265000元整转租给甲方。二、将甲乙双方商议：甲方付给乙方半年房租差价共计玖万元整￥90000.00元整，甲方付给乙方原房租租赁押金壹万元整￥10000.00元，乙方将所持原押金条交于甲方，甲方到期后找房主退，甲方将壹仟元￥1000.00元原押金条付给乙方（乙方无需付给甲方押金款），到期后由乙方找房主退。三、甲乙双方在原租赁期间产生的：水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费等均由原租户承担，后期使用房屋产生费用由各自承担。四、甲乙双方所租赁的房租及其他细节均按原合同执行（附原合同复印件）。五、甲方于2018年11月5日付给乙方伍万元整￥50000.00元，2018年11月30日之前付清尾款伍万元整（含押金壹万元整）￥50000.00元。如甲方不按时付给乙方上述费用，按每日百分之五计息。...”原告利腾公司、被告八兴公司均在合同落款处加盖公章。再查明，2019年7月1日富邦公司以租赁合同纠纷为由起诉张锐、八兴公司、利腾公司、王东峰，2019年9月25日富邦公司向一审法院提出撤诉申请，同日，一审法院作出（2019）内0402民初4400号民事裁定书，准予原告巴林左旗富邦汽贸有限责任公司赤峰分公司撤回起诉。2019年11月14日，富邦公司以租赁合同纠纷为由起诉八兴公司、张锐、利腾公司、王东峰，2020年4月10日，原告富邦公司向一审法院提出撤诉申请，同日，一审法院作出（2019）内0402民初7860号民事裁定书，准予原告巴林左旗富邦汽贸有限责任公司赤峰分公司撤回起诉。一审法院认为，原告富邦公司与被告张锐、八兴公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。根据合同相对性原则，合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，各方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告富邦公司已按合同约定向被告张锐、八兴公司提供了租赁房屋，故原告富邦公司要求被告张锐、八兴公司给付尾欠房屋租金的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。被告张锐虽是被告八兴公司的法定代表人，但在《租房合同》中被告张锐以自然人身份作为承租人签订合同，且在合同落款处签名，系其真实意思表示，亦未提供相关证据证明其系职务行为，故对被告张锐辩称其系职务行为，个人不承担责任的主张，不予采信。对于租赁费数额虽租赁合同中有约定，但经本庭释明后，被告八兴公司、张锐主张受疫情影响请求一审法院予以调整租金，因原告主张租赁费期间为防控新型冠状病毒肺炎疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界采取了相应疫情防控措施，对于不能履行合同或及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。涉案租赁房屋属于经营性房屋，在经营过程中受疫情影响不利于继续经营或遭受相应损失的，可以要求减少部分租金，一审法院酌情减免被告张锐、八兴公司租金3个月，即被告张锐、八兴公司交纳租金数额计算为198750元（265000元÷12个月×9个月）。对于原告要求给付利息的诉讼请求，因《租赁合同》中未明确约定逾期交纳租金按同期银行贷款四倍支付利息，且被告张锐、八兴公司均不同意给付，故对原告富邦公司的该项诉讼请求不予支持。对于被告八兴公司要求利腾公司承担租金的抗辩主张，因被告八兴公司与利腾公司签订《房屋转租合同》的行为属于转租行为，且原告富邦公司只向被告张锐、八兴公司主张权利，原告富邦公司与张锐、八兴公司签订的《租赁合同》中，对转租情况及转租条件均有约定，利腾公司对原告主张租赁费期间系其承租其不予认可，故被告张锐、八兴公司以白国荣知情而要求利腾公司直接承担给付租金的责任于法无据。被告张锐、八兴公司与利腾公司之间的转租行为可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告张锐、被告赤峰八兴汽车贸易有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告巴林左旗富邦汽贸有限责任公司房屋租金198750元；二、驳回原告巴林左旗富邦汽贸有限责任公司的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，首先，张锐与富邦公司签订的租赁合同中，明确注明乙方为“张锐”，故张锐主张自己的签约行为系代表八兴公司的职务行为，没有事实及法律依据，本院对其主张不予支持。其次，张锐、八兴公司与利腾公司签订的《房屋转租合同》中，富邦公司并非合同相对方；同时，富邦公司既没有要解除与张锐、八兴公司之间《租赁合同》的意思表示，也没有要与利腾公司直接签订新的租赁合同的意思表示，故上诉人主张富邦公司应向利腾公司主张租金没有法律依据。第三，在利腾公司不再租赁的这段时间，张锐、八兴公司与富邦公司的租赁合同并未解除，对双方仍具有约束力，张锐应按合同给付租金。最后，张锐、八兴公司与富邦公司之间形成了租赁合同关系，八兴公司与利腾公司之间形成了租赁合同关系，这属于两个不同的法律关系，不宜在一案中进行审理，一审法院要求上诉人另行主张权利并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5276元，由张锐负担。本判决为终审判决。审判长 孙晓东审判员 王旭文审判员 张欢欢 二〇二〇年十二月二十二日法官助理 魏 乐书记员 王婧婷