山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12461号 上诉人(原审原告、反诉被告）：刘华强，男，汉族，1973年2月28日出生，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：栾世森，山东国人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘兆龙，男，汉族，1991年8月23日出生，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：郝红艳，山东颐衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡紫薇，山东颐衡律师事务所实习律师。 上诉人刘华强因与被上诉人刘兆龙合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初8632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘华强上诉请求：1.撤销原判第二项，并依法改判刘兆龙返还其转让款10万元及起诉之日起至实际返还之日止的逾期利息；2.本案一、二审诉讼费由刘兆龙承担。事实与理由：一、一审判决任意认定案件事实。一审判决在事实查明中认定“庭审中，刘华强提交了《营业执照》《卫生许可证》《特种行业许可证》《检测报告》”，该认定是错误的。事实是刘兆龙在庭审中提交了前述证件，刘华强从未收到前述证件且无从提交。这一错误认定是从根本上改变了本案性质，使判决结果变得有据可依。事实上一审判决正是在这一错误理念下作出的。二、签订《店铺转让合同》的行为不是刘华强的真实意思表示。双方签订合同时刘兆龙有意隐瞒自己是转租人的事实，不披露该店铺承租期限将于2021年6月底到期的事实，并声称该店铺可办理营业执照。刘兆龙的行为严重误导刘华强，使其违背自己真实意思表示与刘兆龙签订《店铺转让合同》并交付了第一笔10万元转让款后，刘华强才知晓店铺所涉房屋是刘兆龙从林巧燕处转转承租而来，刘兆龙与林巧燕签订的《房屋租赁合同》明确约定林巧燕将于2021年6月底收回该房屋，因而不能实现《店铺转让合同》体现的无限期使用该店铺的目的。该情形违背了刘华强受让该店铺的初衷。故于2020年1月10日通知刘兆龙解除该《店铺转让合同》并提出返还转让款，合情合理。三、双方2020年1月6日签订的《店铺转让合同》尚未生效，对双方不具有法律约束力，刘华强要求退还10万元转让款并无不当。合同转让标的是店铺整体转让，其中包括房屋、旅馆设备及相关营业执照等。由于刘兆龙不是该店铺的经营权人，无处分权，刘兆龙非经第三方权利人允许不能完成该店铺的转让。四、一审判决有悖公平原则。刘华强仅仅是于2020年1月6日与刘兆龙签订了《店铺转让合同》，同日支付10万元转让款，之后于2020年1月10日通知刘兆龙解除合同并要求退款，一审判决有失公平。 刘兆龙辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审判决中关于“刘华强提交了《营业执照》《卫生许可证》《特种行业许可证》《检测报告》”明显可以看出系笔误，该组证据系刘兆龙提交的，足以证明涉案店铺崂山区星之雨旅馆是合法的市场主体，已获工商、税务、卫生、公安等行政主管部门的经营许可，手续完备，证照齐全，正常经营不存在任何障碍。一审法院就此认定涉案旅馆不存在不能转让的情形，不构成民事欺诈合理合法。二、《店铺转让合同》系双方真实意思表示，合法有效。1.刘华强一再称刘兆龙故意隐瞒其系涉案房屋转租人仅系片面之词，未提交任何证据证明。首先，涉案合同第二条已明确说明“此房屋不动产属于房东，甲方与房东已经签订了租赁合同，年租金5万元”，另第三条关于转让价款及支付方式中也涉及到关于剩余房租及押金的结算问题，这足以说明刘华强对刘兆龙不是房东、房屋系转租这一事实是明知的。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。关于刘华强是否知晓刘兆龙不是房东、房屋系转租这一问题，刘兆龙提交的相关证据已足以达到证明标准。反之，刘华强一再称刘兆龙故意隐瞒，自己不知情，却未提交任何证据加以证明，其应承担举证不能的不利后果。其次，刘华强对刘兆龙系次承租人这一情形不知晓，亦不影响双方合同效力，涉案房屋所有权人与林巧燕关于涉案房屋的租赁期限系自2016年3月至2021年2月，而刘兆龙在2019年10月经林巧燕同意后于2020年1月将涉案房屋再次出租给刘华强，距离房屋所有权人将涉案房屋出租给林巧燕已时隔四年之久，房屋所有权人应当知道承租人转租，但在六个月内并未提出异议，根据前述司法解释规定，刘华强据此请求解除合同，人民法院应不予支持。2.刘华强接手涉案店铺后完全可以正常、合法经营，不存在所说的不能实现合同目情形。首先，刘华强并非刘兆龙与林巧燕签订的《房屋租赁合同》相对方，无权援引刘兆龙与林巧燕签订的《房屋租赁合同》中的任一条款，这系刘兆龙与林巧燕之间的法律关系，与本案无关，即使触发本条约定，也系刘兆龙与林巧燕之间的法律关系纠纷，与刘华强无关。其次，刘兆龙与林巧燕签订了《房屋租赁合同》后，又经林巧燕同意后才将涉案房屋转租给刘华强，《店铺转让合同》中明确约定“租赁期结束后，甲方有义务协调乙方和房东的续租事宜”，关于剩余房租及押金的结算问题亦做了明确约定，况且租赁期结束后若出现因非不可抗力、不属于情势变更、因刘兆龙单方原因导致的无法续租的情形，也仅可能构成合同违约，违约方承担相应违约责任即可，并不存在不能实现合同目的情形。刘华强于2020年1月10日向刘兆龙发送微信时明确以自身资金情况及经营风险要求解除合同，并自愿承担违约金。明确表示不履行合同义务，属于恶意违约。其作为合同违约方，无权向合同守约方刘兆龙主张返还转让款等权利。一审判决第19、20、21页存在笔误，一审法官将刘兆龙和刘华强的名字有颠倒。 刘华强向一审法院提出诉讼请求：1.判令撤销双方于2020年1月6日签订的《店铺转让合同》；2.判令刘兆龙返还转让款10万元及起诉之日至实际返还之日止的逾期利息（按银行同期贷款利率计算）；3.判令刘兆龙因民事欺诈行为导致合同目的不能实现的违约金2万元；4.判令刘兆龙承担本案诉讼费用。2020年8月17日，刘华强书面明确其第一项诉讼请求为要求解除双方于2020年1月6日签订的《店铺转让合同》。 刘兆龙向一审法院提出反诉请求：1.判令刘华强继续履行《店铺转让合同》；2.判令刘华强立即接手店铺并支付剩余合同转让费及剩余房屋租金、押金共计211666元；3.判令刘华强承担逾期付款的违约责任，自2020年3月1日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金（按每日千分之五计算）；4.判令刘华强承担违约责任，因其违约行为致刘兆龙额外向原房东支付2020年至2021年度租金50000元，为刘兆龙实际损失，反诉请求标的暂为261666元；5.反诉诉讼费用由刘华强承担。 一审法院查明，2020年1月6日，刘华强（乙方）与刘兆龙（甲方）签订《店铺转让合同》，约定：第二条此房屋不动产属于房东，甲方与房东已签订了租赁合同，年租金为50000元，租金为每年交付一次，并于约定日期提前一个月交至房东。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，且每年定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。租赁期结束后，甲方有义务协调乙方与房东的续租事宜，但甲方不得代表乙方做出任何与乙方经营和租赁相关的决定，同时也不承担和享受任何因市场变动及房东个人意愿带来的房屋租赁价格的上升或者下调带来的损失和收益。第三条转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，营业设备等动产归乙方。第四条乙方应支付转让费290000元以及乙方接手经营时店铺所剩余房屋租金及押金5000元。此款项共分三次付清，签订此合同时乙方支付第一笔款项100000元；2020年3月1日前，乙方正式接手店铺进行经营时支付第二笔款项共计121666元，其中包括转让费10万元，房屋押金5000元，剩余房租16666元；2020年5月1日前乙方向甲方支付第三笔款项共计90000元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。第五条甲方负责对乙方经营进行培训和指导，同时协助乙方处理相关治安管理问题，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务、收益均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务、收益由乙方负责。第七条如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之五作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，且乙方已经向甲方支付的费用不再退还。第八条如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。 同日，刘华强通过银行转账将第一笔款项10万元转至刘兆龙处，刘兆龙出具收据一份，确认已受到第一笔店铺转让款10万元。刘华强未接手店铺，双方当事人亦未办理店铺交接手续。2020年1月10日，刘华强微信告知刘兆龙请求解除转让合同，内容为“本人与您于2020年1月6日签订的店铺转让合同，合同约定：您将自己位于崂山区的店铺转让给本人，用于民宿经营。合同签订后，本人支付了第一期款项10万元，现本人综合考虑到自身的资金情况以及民宿经营的市场及法律风险后，正式通知您解除双方之间的店铺转让合同，本人自愿支付2万元的违约金，剩余的8万元烦请退回。另外，为避免您的损失扩大，自即日起您可以继续经营或对外转让该店铺。特此通知。”2020年3月2日，刘兆龙通过微信方式催告刘华强交纳第二笔店铺转让费用。至本案起诉之日，刘华强未缴纳剩余转让费用。 一审法院另查明，2016年7月19日，刘兆龙（乙方）与案外人林巧燕（甲方）分别签订《房屋租赁合同》《旅馆设备及资产转让协议》一份。《房屋租赁合同》内容：第一条房屋基本情况甲方将拥有合法转租权的坐落在青岛市崂山区xx路xx小区x号楼x单元xx出租给乙方用于旅馆经营，房屋具体位置和交付面积以交接当日实际状况为准。第二条租赁期限租赁期共五年，甲方从2016年7月1日开始出租至2021年6月底收回。第三条租金房屋年租金为伍万元，按年结算，本合同签订之日乙方向甲方一次性付清，以后年度租金支付时间为每年5月10日以前支付当年度租金。该租金价格为不含税价格，甲方不出具相应租赁发票和承担相应税费。本合同签订前，乙方已经缴纳定金叁万元，该定金在签约时抵顶等额应付房屋租金。本合同签订时，乙方向甲方交付保证金五千元，该保证金在房屋租赁合同到期或解除时，结清所有费用的情况下一个月后无息返还给乙方。第七条租赁期满租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前一个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后七天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。第九条违约责任乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的5‰向乙方加收滞纳金。乙方逾期未付租金超过三十日的，甲方有权提前解除租赁合同而不承担任何责任，因乙方逾期给甲方造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。且甲方有权自解除合同之日起七日内自行收回房屋。《旅馆设备及资产转让协议》内容：一、甲方将自营的位于青岛崂山区xx小区星之丽旅馆整体转让给乙方经营。二、乙方应在2016年6月10日前一次性向甲方支付转让费50000元。三、甲方自营的星之丽旅馆场地系租赁他人房屋，甲方取得房屋所有权人同意后，依法与乙方另行签署《房屋租赁合同》，约定相关租赁事宜。四、旅馆现有装修、装饰及全部设备在甲方收到乙方转让金后全部归乙方所有。五、旅馆的营业执照、卫生许可证、工商税务登记证、特种行业许可证、消防许可证等相关证件已由甲方办理，经营范围为住宿。甲方将上述证件交由乙方保管使用，转让后乙方继续以甲方名义办理工商年检、卫生许可等相关手续，相关费用由乙方自行承担。自此期间，乙方以甲方名义对外经营如给甲方造成经济损失应当全额予以赔偿，且甲方有权随时收回证照或予以吊销。十、乙方在经营期间不得自行再转让。如需转让，乙方需与甲方协商，并经甲方书面确认同意。十一、旅馆转让后，甲方需变更企业性质为有限责任公司，乙方应予以配合、协助，不得以此为由单方要求解除本协议和阻止甲方改制。甲方企业改制后，将公司股权转让给乙方之后，企业产生一切法律后果由乙方承担，但需保证上述第五条中所有证件的正常使用。 2019年10月1日，林巧燕开具《证明》一份，同意刘兆龙在房屋租赁期间可再次转租。内容为“林巧燕与刘兆龙签订房屋租赁合同，林巧燕将本人承租的青岛市崂山区xx路xx小区x号楼x单元xx户房屋转租给刘兆龙，租赁期限从2016年7月1日至2021年6月底。林巧燕同意刘兆龙在2016年7月1日至2021年6月底期间可以对外再次转租房屋。但刘兆龙对外转租期间超过上述租赁期间的，则转租超期部分无效。”2020年6月1日，刘兆龙通过银行转账的方式向林巧燕支付2021年度店铺租金5万元。庭审中，刘兆龙提交了《营业执照》《卫生许可证》《特种行业许可证》《检测报告》，主张涉案转让的旅馆证照齐全。 一审法院认为，关于刘华强诉请的合同解除问题。刘华强与刘兆龙于2020年1月6日签订《店铺转让合同》系当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。但刘华强仅在合同签订当日支付10万元后，于2020年1月10日即向刘兆龙明确表示不再履行合同，亦未履行合同约定的支付义务，并于2020年1月14日起诉至法院要求解除合同。根据《合同法》第九十四条第（二）款，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当时人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。刘华强向刘兆龙微信发出通知要求解除合同并向人民法院提起诉讼行为，可以认定为系明确表示不履行债务，其行为虽为单方面违约，但合同确已无法继续履行。因此，刘华强请求解除其与刘兆龙于2020年1月6日签订的《店铺转让合同》的诉讼请求，予以支持。关于刘华强要求返还10万元转让款的问题。根据《店铺转让合同》第七条约定，如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之五作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，且乙方已经向甲方支付的费用不再退还。因此在刘华强严重违约导致合同解除情形下，参照上述合同条款，刘华强已经支付的第一笔转让费10万元无权要求刘兆龙予以返还。对刘华强提出返还转让款10万元及起诉之日起至实际返还之日止的逾期利息的诉讼请求不予支持。关于刘华强要求刘兆龙支付违约金的问题。刘兆龙主张涉案旅馆存在不能转让的情形，但是未提交证据证实。依据刘兆龙提交的证据，可以证明涉案旅馆的证照齐全，双方当事人签订的《店铺转让合同》并不存在《民法总则》第一百四十八条规定的欺诈行为。因此刘兆龙请求判令刘华强支付因民事欺诈行为导致合同目的不能实现的2万元违约金的诉讼请求，不予支持。关于刘兆龙反诉诉讼请求是否成立的问题。因刘华强以自己的行为明确表示不再继续履行合同，已经判令解除双方当事人签订的《店铺转让合同》，故刘兆龙请求判令刘华强继续履行合同、接手店铺并支付剩余合同转让费等共计211666元的诉讼请求，不予支持。关于刘兆龙请求判令刘华强承担逾期付款违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依据上述规定，违约金实际上兼具补偿性和惩罚性，是以补偿性为主。它的功能是免除守约方对于损失的举证责任，对违约金进行调整的时候，应当以违约造成的实际损失作为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合考量当事人过错程度、合同履行情况、预期利益等因素，刘华强作为违约一方应当向刘兆龙承担违约责任，但已经判令刘华强因其违约行为导致合同解除，刘兆龙不必退还已经收取的10万元。该10万元可作为违约金弥补刘兆龙的损失，因此对刘兆龙主张刘华强继续支付违约金、租金5万元的诉讼请求，不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条之规定，判决：一、解除刘华强与刘兆龙于2020年1月6日签订的《店铺转让合同》；二、驳回刘华强其他诉讼请求；三、驳回刘兆龙的全部反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费2700元，由刘华强承担；反诉案件受理费2613元，由刘兆龙承担。 二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院认定的事实基本相一致。 本院认为，2016年7月19日，刘兆龙与案外人林巧燕分别签订《房屋租赁合同》《旅馆设备及资产转让协议》，刘兆龙从事旅馆业系以《房屋租赁合同》作为保障的。而刘兆龙与刘华强2020年1月6日签订的系《店铺转让合同》，约定“店铺转让给乙方（即刘华强）后，乙方同意代替甲方（即刘兆龙）向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，且每年定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。租赁期结束后，甲方有义务协调乙方与房东的续租事宜”，但从2019年10月1日林巧燕开具《证明》看，“林巧燕同意刘兆龙在2016年7月1日至2021年6月底期间可以对外再次转租房屋。但刘兆龙对外转租期间超过上述租赁期间的，则转租超期部分无效”，若刘华强以《房屋租赁合同》接收经营店铺，有保证的租赁期间就是自2020年3月1日至2020年6月30日，之后的租赁期间存在不确定性，案外人可以随时以刘兆龙转租超期部分无效为由要求刘华强退出店铺所使用的房屋，使刘华强的经营行为可能处于不确定状态。刘华强2020年1月6日签订《店铺转让合同》，2020年1月10日通知刘兆龙解除店铺转让合同，2020年1月14日起诉至法院要求解除合同返还第一笔款项10万元。刘华强在签订合同后以“自身的资金情况以及民宿经营的市场及法律风险”为由要求解除店铺转让合同存在违约，但刘华强及时提醒刘兆龙为避免损失扩大，“自即日起可以继续经营或对外转让该店铺”，从签订合同到通知解除合同仅四天时间，双方未实际交接店铺，刘兆龙无证据证实其因解除《店铺转让合同》而受到的实际损失，对刘华强要求返还10万元转让款均不予支持错误。根据上述分析情况，本院酌定刘兆龙返还刘华强7万元转让款，余下3万元作为违约金用于弥补刘兆龙的损失，对刘兆龙要求判决支付违约金的反诉请求不再支持，对一审法院驳回刘兆龙全部反诉请求予以维持。刘华强要求返还店铺转让款的上诉理由部分成立，本院予以部分支持，刘华强追要利息等其他上诉理由不成立，不予支持。 综上，上诉人刘华强上诉请求部分成立，予以部分支持。一审法院判决认定事实不清，适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初8632号民事判决第一项、第三项； 二、撤销青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初8632号民事判决第二项； 三、被上诉人刘兆龙于本判决生效之日起十日内返还上诉人刘华强转让款70000元； 四、驳回上诉人刘华强的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费2700元，二审案件受理费2300元，共计5000元，由上诉人刘华强承担1500元，被上诉人刘兆龙承担3500元；反诉案件受理费2613元，由上诉人刘华强承担300元，被上诉人刘兆龙承担2313元。 本判决为终审判决。 审判长 王 琳 审判员 朱见晓 审判员 刘歆鑫 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 郭建才 书记员 张雨薇