福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初5746号 原告：徐丽芳，女，1975年9月9日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：李辉，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林灶梅，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被告：黄伟森，男，1979年10月16日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 第三人：林奕渲，女，2001年7月14日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：孟凡兵，北京市中银（南京）律师事务所律师。 原告徐丽芳与被告黄伟森、第三人林奕渲债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐丽芳及其委托诉讼代理人李辉、林灶梅，被告黄伟森、第三人林奕渲的委托诉讼代理人孟凡兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐丽芳向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告黄伟森与第三人林奕渲于2019年10月23日签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同》；2.判令被告黄伟森、第三人林奕渲将坐落于福州市仓山区××镇××路××号（原××路××侧）××世纪城-53地块××区Ｂ-5＃楼××单元房屋所有权人由第三人林奕渲恢复登记为被告黄伟森所有；3.判令被告承担原告为行使本案撤销权支出的律师费10000元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告黄伟森与林某1系夫妻关系，林某1系原告的表妹。林某1与被告黄伟森因资金周转需要，自2011年开始向原告借款，并出具部分《借条》。截止至2019年11月30日，林某1与被告黄伟森尚欠原告本金720万元及利息，原告多次催促林某1与被告黄伟森还款，林某1与被告均以各种理由拒绝还款。原告无奈之下，向法院提起诉讼。起诉后，经查询得知，被告为逃避债务，在明确尚欠原告巨额借款及将诉争房屋产权证原件存放在原告处的情况下，隐瞒原告挂失房产证，将其名下位于仓山区××镇××路××号（原林浦路东侧）××世纪城-53地块××区Ｂ-5＃楼××单元房产于2019年10月24日恶意转让给第三人林奕渲，林奕渲系林某1的侄女，签订房屋买卖合同时高中刚毕业，方才年满18周岁，目前尚在读大学，无任何经济收入来源，不具备购房能力，第三人林奕渲配合被告转移房产，导致被告名下无财产可用于偿还借款。现福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初6328号《民事判决书》及福州市中级人民法院（2020）闽01民终4059号《民事裁定书》已对被告尚欠徐丽芳本金720万元及利息进行确认。 被告黄伟森在尚欠原告巨额欠款的情况下，擅自低价恶意转移房产，严重损害了原告的合法权益，原告有权请求撤销被告黄伟森转让上述房产的行为，并要求被告承担因行使撤销权所支出的律师费。 被告黄伟森辩称，其和第三人之间的买卖合同已实际履行，第三人也已实际支付购房款给被告，不存在恶意逃避债务和恶意转移房产的情况。2018年年初原告向被告催讨欠款时要求被告将产权证质押在原告处，但因财务情况恶化，只能通过挂失产权的证方式补办产权证，之后在2018年卖了一套房，2019年又卖一套，都是为了偿还欠款。案涉房产当时卖了192万元，支付银行解押款132万元，余款60万元，偿还原告30万元，其余30万元用于偿还信用卡和其他亲戚的欠款。 被告黄伟森请求：驳回原告的诉讼请求。 第三人林奕渲述称，第三人虽是学生，但是不影响其受让房屋及使用房屋的权利。第三人父母已离异，为弥补第三人，让其将来有更好的生活和工作，故由第三人林奕渲父亲支付首付款，母亲偿还月供的方式购买了案涉房产。被告与第三人的交易合法，购房款192万元也是符合市场价格。第三人对原告与被告之间的纠纷并不知情，且也不知道买受房产对原告的损害，故不符合合同法第74条规定的情形。 第三人林奕渲请求：驳回原告的诉讼请求。 原告徐丽芳围绕其诉讼请求，依法向本院提交了下列证据： 1.《民事判决书》（2019）闽0111民初6328号、《民事裁定书》（2020）闽01民终4059号、《执行裁定书》，证明徐丽芳与黄伟森、林某1民间借贷纠纷一案（案号为（2019）闽0111民初6328号）已审结完毕，判决确认黄伟森、林某1应偿还徐丽芳借款本金720万元及利息，现该判决已生效，徐丽芳作为合法债权人提起本案诉讼，主体适格。 2.《“安居客”关于本案诉争房产所在地价格信息截图》、《微信聊天记录》、《不动产登记信息查询结果》（查询时间：2019年11月19日）、《不动产权证书》、《福州市不动产（存量房）买卖合同》、《不动产登记信息查询结果》（查询时间：2020年3月2日），证明⑴本案诉争房屋市场价格为380万元；⑵黄伟森在转移本案诉争房产的前后，其妻子林某1仍还在与徐丽芳协商还款事宜；⑶黄伟森在尚欠徐丽芳大额借款及将房屋产权证原件放在徐丽芳处用于抵押的情况下，为逃避债务，故意隐瞒徐丽芳挂失产权证，恶意将其名下位于仓山区××镇××路××号（原林浦路东侧）××世纪城-53地块Ｂ区Ｂ-5＃楼××单元房产以192万元的不合理低价转让给林某1的侄女林奕渲，严重损害了债权人徐丽芳的利益；⑷仓山区××镇××路××号（原林浦路东侧）闽江世纪城-53地块Ｂ区Ｂ-5＃楼1102单元房产现登记在林奕渲名下。 3.《交易明细》、《告知书》（2019）闽0111执保608号，证明⑴第三人林奕渲签订房屋买卖合同时高中刚毕业，才年满18周岁，目前尚在读大学，无任何经济收入来源，不具备购房能力，林奕渲系恶意配合黄伟森转移房产；⑵黄伟森为逃避债务收到房款62万元后立即注销银行账户，明显为恶意转移房产。 4.《委托代理合同》、《律师费发票》，证明徐丽芳为行使本案撤销权支付律师费1万元，并已实际支付。 5.《“安居客”关于本案诉争房屋所在地交易时价格信息截图》，证明案涉房屋在黄伟森转移给林奕渲时市场均价为31000-32500元/平方米，即房屋总价值绝对在380万元以上，黄伟森以192万转移给林奕渲属于明显低价，林奕渲并非善意取得。 6.《福州市晋安区人民法院判决书》（（2020）闽0111民初311号）、《福州市中级人民法院判决书》（（2020）闽01民终6266号），证明黄伟森同样为了逃避债务，将其名下与林某1共有的位于福州市晋安区××公寓××＃××单元××林某1母亲，即林奕渲的外婆名下，现该转移行为已被法院依法判决予以撤销，而本案与该案具有一致性，均是黄伟森为了逃避债务而以明显不合理低价将房产转移至亲人名下，蓄意减少财产，逃避债务，同样应当予以撤销。 7.《微信聊天记录》，证明⑴林媛于2019年11月29日向徐丽芳转账的30万元系来源于林媛向平安贷款，并非黄伟森所陈述的将购房款用于偿还徐丽芳；⑵林某2系林奕渲母亲，林某2对于黄伟森、林某1欠徐丽芳巨额借款是明知的；其让毫无经济能力的女儿配合黄伟森转移房产明显存在恶意；⑶林某1明确表示不能影响其家人居住使用，故黄伟森将房屋转给林奕渲，之后继续居住于此，说明双方不存在真实交易，黄伟森系为了逃避债务。 8.《房屋租赁合同》、《交易截图》，证明⑴现有判决已经查明洋安公寓93#107单元系黄伟森、林某1为逃避债务，恶意转移至卢某1名下，并无真实交易，洋安公寓93#107单元实际仍为黄伟森、林某1所有；⑵但该房屋在卢某1名下时，实际由林奕渲母亲林某2控制、对外出租，并收取租金；⑶黄伟森、林某1、卢某1、林某2、林奕渲系特殊亲属关系，且长期共同居住生活，财产混同，黄伟森与林奕渲针对案涉房屋并非真实交易。 9.《照片》，证明本案案涉房屋转移至林奕渲名下后，黄伟森、林某1仍旧居住其中，双方并非真实交易。 被告黄伟森依法向本院提交了下列证据： 1.《银行转账凭证》、《银行转账凭证汇总表》，证明2017年底，黄伟森、林某1生意出现问题后，其仍努力偿还各方债务。在2018年年初至2019年11月底，多次归还本金给徐丽芳并未逃避债务。 2.《个人贷款还款凭证》、《银行转账凭证》-卖房款，证明2019年，黄伟森出售案涉房屋买卖交易行为，其卖方房款主要用于偿还银行按揭贷款和还原告本金，卖房目的是偿还债务。 第三人林奕渲依法向本院提交了下列证据： 1.《个人住房借款合同》、《个人账户支出交易明细》、《银行转账凭证》，证明林奕渲办理了银行按揭贷款购买案涉房产并支付了购房款。 2.《房屋买卖票据》，证明林奕渲购买案涉房产是合法的房屋买卖交易行为，并缴纳了相关税费。 3.离婚证，证明第三人的父母在2012年10月17日已经离异。 经庭审质证与审查，被告对原告证据1、3、4、6真实性无异议，证明对象有异议；第三人对原告证据除2、3外其余证据认为与其无关；被告及第三人对证据2、5中安居客房产价格信息来源有异议，其余真实性无异议。本院认为原告证据2、5中安居客房产价格信息来源无其他证据予以佐证，本院不予采信；证据7、8、9与本案无直接关联性，本院不予认定；其余证据本院予以采信，可作为本案认定事实的依据。 原告对被告证据及第三人证据除《个人账户支出交易明细》外，其余真实性均无异议；本院认为，被告证据1与本案无关，证据2与第三人证据能够相应印证，对其证据效力予以确认。第三人证据1、2符合证据特征，作为本案认定事实的依据；证据3与本案无关，不作为本案证据。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定如下事实： 2019年11月18日本院受理徐丽芳诉请黄伟森、林某1民间借贷纠纷一案，2020年5月13日本院作出（2019）闽0111民初6328号民事判决，判令黄伟森、林某1应共同偿还徐丽芳借款本金720万元及利息。判决作出后黄伟森、林某1不服提起上诉，后于2020年7月31日申请撤回上诉。福州市中级人民法院于2020年7月31日作出（2020）闽01民终4059号民事裁定，准许黄伟森、林某1撤回上诉。 2019年9月10日，第三人林奕渲分两笔向被告黄伟森支付62万元。 2019年10月23日，被告黄伟森（出售人、卖方）与第三人林奕渲（买受人、买方）就黄伟森名下的坐落于福州市仓山区××镇××路××号（原林浦路东侧）闽江世纪城-53地块Ｂ区Ｂ-5＃楼1102单元房产签订《福州市不动产（存量房）买卖合同》，合同第四条约定：买卖双方商定上述不动产成交价为192万元，交易资金由买卖双方自行结算。合同签订后，买卖双方同意买方以向银行按揭贷款的方式给付除定金、交房保证金之外的剩余房款。合同签订后，第三人林奕渲于同年10月28日交纳相关税款。案涉房产产权人变更登记至第三人林奕渲名下，产权证号为闽（2018）福州市不动产权第006××××号。 2019年10月31日，第三人林奕渲与建设银行福建省分行签订《个人住房借款合同》，以案涉房产进行抵押贷款，合同条款中载明借款人林奕渲借款用于购置仓山区××镇××路××号（原林浦路东侧）闽江世纪城-53地块Ｂ区Ｂ-5＃楼1102单元房产，房屋建筑面积129.58平方米，成交价192万元，评估价281.7万元。借款本金为130万元。 2019年12月2日，第三人林奕渲向被告黄伟森支付130万元。 2020年1月8日，原告徐丽芳与北京市盈科（福州）律师事务所签订《委托代理合同》，并于1月14日支出律师代理费1万元。 庭审中，被告黄伟森确认案涉房产于2017年花费200多万元购买并进行了装修。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。可见，债权人撤销权针对的是债务人不当处分财产的行为，以防止债务人的财产不当减少而严重影响其自身偿债能力，从而对债权人造成损害。同时，为保护交易安全和秩序，撤销权的行使必须符合上述法律规定的条件。 本案争议的焦点在于第三人林奕渲受让案涉房产是否损害了债权人徐丽芳的利益。本院注意到：第一，第三人林奕渲系学生，无经济来源，其向被告黄伟森支付的62万元未能提供证据证明其资金来源。第二，根据被告黄伟森所述，其将产权证质押在原告徐丽芳处后以挂失补办产权证的方式取得新的产权证并办理了过户登记，由此可见被告黄伟森转让房产的行为存有恶意。第三，从第三人林奕渲与建设银行福建省分行签订《个人住房借款合同》中载明的内容可知，银行在发放贷款时有对案涉房产进行了评估，评估价为281.7万元，且被告黄伟森亦确认2017年时购房价达200多万元并后期进行了部分装修，依据现有的福州市房地产市场行情，可以看出案涉房产价格在2019年并没有大幅度的下降，被告黄伟森以192万元的价格将房产转让给第三人林奕渲，与第三人林奕渲贷款评估价格差距近百万元，足以达到以明显不合理的低价转让财产，致其财产不当减少而损害债权的程度。因此本案属于《合同法》第七十四条规定的债权人撤销的事由，原告徐丽芳据此向本院请求撤销案涉房屋转让、恢复登记的理由成立，本院予以支持。 原告徐丽芳诉请被告黄伟森应承担其因行使撤销权支出的律师代理费，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下： 一、撤销被告黄伟森与第三人林奕渲于2019年10月23日签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同》; 二、被告黄伟森与第三人林奕渲应于本判决生效之日起十内协助配合办理产权变更登记手续，将坐落于福州市仓山区××镇××路××号（原林浦路东侧）闽江世纪城-53地块Ｂ区Ｂ-5＃楼1102单元房产产权所有权人恢复登记至被告黄伟森名下； 三、被告黄伟森应于本判决生效之日起十日内向原告徐丽芳偿付律师代理费10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30800元，由被告黄伟森负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄 芳 人民陪审员  郑秀榕 人民陪审员  唐秀珍 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  李 燕 附：本案适用的主要法律条文与执行申请提示 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》 第二十六条债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。 3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。