贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初3711号原告：吴昀修，男，汉族，1963年1月8日生，住所地贵州省织金县。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈照巧，贵州贵君律师事务所律师。被告：贵州红华物流有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳新区白云大道**，统一社会信用代码91520115780172208M。法定代表人：时伟，公司副总经理。委托诉讼代理人：李家洋，男，公司工作人员。原告吴昀修与被告贵州红华物流有限公司（以下简称红华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人王孝益、陈照巧，被告委托诉讼代理人李家洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴昀修向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告截至2020年4月1日的逾期办理房屋转移登记违约金201311元，并自2020年4月2日起至被告为原告实际办理房屋转移登记之日止以已付房款为基数，日息万分之二为标准向原告办理逾期办理房屋转移登记违约金；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原被告于2014年5月21日签订《商品房买卖合同》，原告以658931元的价款购买位于观山湖区，付款方式为首付款加银行按揭。现根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记的约定：被告承诺于2015年12月31日前办理好商品房转移登记，如果逾期60日未办理转移登记的，且原告不退房，从约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，因《商品房买卖合同》约定的违约金严重低于给原告造成的实际经济损失，原告将违约金日利率调整为万分之二进行相应计算。为维护自身合法权益，特依法起诉，望判如所请。被告红华公司辩称，逾期交付房屋转移登记文书是政府职能部门审批导致，被告不具有过错，应当免责。被告于2018年8月30日取得A栋商场大产权证，办理了初始登记，全部业主包括原告已经可以办理小产权证，被告在取得大产权证之日就已经通知业主代表及业主办理产权事宜，且已经有部分业主办理完毕，现原告可随时前往被告处办理，即便法院认定被告违约，逾期办证的截止时间也应当为2018年8月30日。原告主张的违约金标准过高，应当按照合同约定的标准执行。本院经审理认定事实如下：2014年5月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的贵州红华商贸物流园仓储物流中心x单元x层xx号商铺，总价款658931元；合同与本案有关的主要内容有：一、第二十二条第三款转移登记。出卖人承诺于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，逾期超过60日。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。二、附件十二补充协议第十六条第5款，买受人未按出卖人书面通知的时间、地、地点领取额所有权初始登记相关资料的卖人不承担延期办理或交付房屋所有权证的责任。上述合同签订后，原告依约履行了自身义务，被告却未按约定期限向原告交付办理产权转移登记的有关文书。2017年8月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《协议书》，载明原告向被告购买了红华商贸物流园仓储物流中心x栋x层xx号商铺，双方达成如下协议：1、根据《商品房买卖合同》的约定，双方共同核算确认，甲方需支付给乙方截止2017年8月31日逾期办理产权登记违约金70286.02元；2、若由于甲方原因，造成2017年9月1日后仍存在商铺产权登记迟延情形，且依据《商品房买卖合同》应当由甲方对此迟延期间承担违约责任的，则双方将在产权登记办理完毕时根据《商品房买卖合同》约定的标准进行核算支付；3、本协议生效后，双方确认甲方已完全履行了《商品房买卖合同》项下的责任与义务，除本协议约定事项外，不存在应向乙方承担违约责任或其他形式责任的情形，除本协议约定的款项外，再无其他任何款项支付义务；4、甲方分6次向乙方支付第一条约定的款项；5、关于双方委托经营期间退铺及补贴的约定（略）；6、本协议约定事项与《商品房买卖合同》约定不一致的，包括但不限于违约金核算标准等，则以本协议约定为准。2017年9月14日，被告向原告支付3211.19元，付款用途注明退款，原告认可该款项系支付违约金。2017年9月25日，被告向原告支付11716.02元，付款用途注明退商铺款。2018年3月8日，被告取得案涉房屋建筑面积测绘报告。2018年8月30日，被告取得案涉房屋初始登记，但初始登记权证中载明的房屋竣工时间为2018年4月11日。2020年5月14日，原告以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请。另查明，原告就案涉商铺另向本院提起委托合同纠纷诉讼，该案中原告主张于2017年8月18日与被告签订《委托经营管理合同》，约定原告将案涉商铺委托被告统一招租经营及管理，委托期限2018年1月1日至2032年12月31日，约定第一年收益金92481元，租金逐年递增，按季度支付，第一年每季度收益金23120.25元，第一次支付时间为2017年12月22日前，原告至今只收到第一年第一季度收益金。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自身义务。本案中被告虽于2018年8月30日取得案涉房屋初始登记，但并未提供证据证实向原告交付办理转移登记的有关文书或通知原告办理产权转移登记事宜，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当承担违约责任，经计算截止2020年4月1日共计逾期1552天，违约金数额为658931元×1552天×0.0001=102266.1元，并从2020年4月2日起继续以658931元为基数、按日万分之一的标准向原告支付逾期办证违约金至其向原告实际交付办理产权转移登记的有关文书或通知原告领取办理产权转移登记的有关文书之日止。双方于2017年8月31日签订《协议书》后被告分两次于2017年9月向原告支付共计14927.21元，付款用途均记载为退款，原告认可3211.19元的为支付违约金，另一笔不予认可，但被告的付款均为批量付款，从本案及合并审理的他案情况来看，该两笔款项本院均确认为被告支付的违约金，则被告截止2020年4月1日应支付的违约金扣除14927.21元后余额为87338.89元。原告主张约定为违约金标准过低，但并未提供证据证实其具体损失情况，本院不予采信。被告认为逾期办理产权转移登记系政府部门审批所致，但其提供的证据不足以认定，其辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴昀修截止2020年4月1日的逾期办证违约金87338.89元，并从2020年4月2日起，继续以658931元为基数、按每日万分之一的标准支付逾期办证违约金至其向原告吴昀修实际交付办理产权转移登记的有关文书或通知原告吴昀修领取办理产权转移登记的有关文书之日止；二、驳回原告吴昀修的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2159元，由被告贵州红华物流有限公司负担1000元，原告吴昀修负担1159元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 张 铮二〇二〇年十二月二十一日书记员 邵曦霖