宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初6114号原告：海平，男，回族，1990年9月2日出生，宁夏回族自治区彭阳县人，大专文化，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：陈彧，男，汉族，1981年12月5日出生，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，无业，住宁夏回族自治区银川市。原告海平与被告陈彧定金合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告海平、被告陈彧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海平请求判令：1.被告给付原告违约金10000元；2.本案诉讼费由被告承担。被告陈彧答辩要点：原告的主张违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回其诉讼请求。一、关于本案的事实，2020年10月27日，原告、原告中介经纪人与被告及被告房屋中介经纪人4人，在德佑房屋中介签订了定金协议。约定将被告所有的位于银川市××县住宅房出售给乙方，并向丙方宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司(原告中介公司)支付定金10000元，协商2020年11月2日之前签订二手房买卖合同。现原告以被告不履行协议约定为由起诉至贵院。1.在签定金协议之前，被告明确告知原告，由于原告需要贷款，被告配偶不能签字，故无法交易。如果要交易需要原告把房屋过户给第三人，由第三人和原告签订二手房买卖合同。对于这点原告与原告中介经纪人在签订定金协议时已知晓。2.被告签订定金协议时，由于需要过户给第三人，并且也没有确定被告房屋出售的价格，被告不想签此定金协议，也不想收取原告定金。原告中介经纪人以此协议没有法律效力为由，并说明定金一万元为意向金。因此，被告才在定金协议上签字并且签完协议以后，被告就离开中介，至于原告交给丙方宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司(原告中介经纪人公司)一万元定金，是什么时候交的，交给谁了，原告及其中介经纪人并未告知被告。3.以上事实，被告中介公司经纪人张斌全程在场，可以证明。二、关于原告提出的诉讼请求。第一、在签订定金协议之前，原告已经明确知道被告此房屋需要过户给第三人，这点中介公司经纪人可以证明。此房屋只是过户给第三人，由第三人交易给原告，所以不存在被告违约。第二、原告缴纳的定金10000元，被告并没有收取，是原告交给丙方宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司，而协议上并没有丙方宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司的公章。丙方签字人是原告方中介经纪人，丙方签字人由于是个人，应认定此份协议应属无效协议。协议中关于定金缴纳，没有约定付款方式，付款时间。原告交给丙方的定金，什么时候交的，交给谁了，需要原告提供转账证明。原告交给被告定金10000元不属实，有捏造事实进行敲诈的嫌疑。如果原告确实有充分的证据证明缴纳定金10000元给被告，请在法庭当庭举证。第三、订约定金是买卖双方之间的法律关系，中介不能成为定金合同中的一方当事人，更不能与买卖之一方适用定金罚则。中介向买方收取的只能是意向金或诚意金等，而不能收取定金。即使以定金之名义收取，亦不能当然认定为订约定金。原告所交定金是原告与其中介经纪人两个人的个人行为，并不能表示被告向原告收取一万元定金。故此协议不能成立。第四、原告与其中介经纪人是同学关系，在签订定金合同之前就已知晓被告房屋无法交易，只能由第三人交易给原告。并且使得被告错误认知缴纳的是意向金，故意诱导被告在定金协议上签字，在协议到期以后起诉被告要求支付违约金。原告及其中介经纪人的行为已构成合同欺诈。综上所述，被告请求人民法院依法确认该协议无效，驳回原告的所有诉讼请求。查明的事实根据原、被告的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2020年10月27日，原、被告及宁夏诚利宜居房地产营销策划有限公司员工田如银签订《定金协议》一份，载明“经甲方陈彧（身份证号×××）和乙方海平（身份证号×××）双方协商于2020年10月27日签订定金协议，甲方出售房屋位置××县，面积140.58平方米，甲乙双方协商约定向丙方宁夏诚利宜居房地产营销策划有限公司支付定金10000元（大写：壹万元整）甲乙双方协商2020年11月2日之前签订二手房买卖合同”。同日，宁夏诚利宜居房地产营销策划有限公司向原告海平出具《收据》一张，载明“今收到海平交来银川市贺兰县南环路西侧望都太阳城X区XX号楼X单元XXX室定金10000元”。因原、被告双方未能签订正式的二手房买卖合同，原告海平以被告陈彧将案涉房屋出售他人构成违约诉至本院，请求判如所请。另查明，1.原、被告双方均认可约定的案涉房屋的总价为47万元；2.原告海平自认被告陈彧向其告知过因被告妻子在北京回不来，无法签字，所以案涉房屋无法办理贷款，但可以将房屋过户至被告陈彧亲戚名下，再由被告陈彧的亲戚向其过户；3.原、被告双方对是否约定了中介费以及过户契税如何负担陈述不一；4.原告海平自认案外人宁夏诚利宜居房地产营销策划有限公司员工张秀兵将其交纳的1万元定金已于2020年12月1日向其退还。再查明，2020年10月29日，案涉房屋不动产权转移登记至被告陈彧朋友案外人张艳琴丈夫林建波名下。本院向案外人张艳琴、林建波制作调查笔录，其二人陈述案涉房屋过户至林建波名下，系被告陈彧让其帮忙，待被告陈彧将涉案房屋出售给他人时，再由林建波协助被告陈彧过户至买房人名下，其二人未向陈彧支付过购房款。判决的理由与结果本院认为，本案是因一方当事人向另一方支付定金作为将来正式订立合同的保证而达成的协议产生的纠纷,应为定金合同纠纷。本案的争议焦点为：1.原、被告签订的涉案《定金协议》是否有效；2.原告海平要求被告陈彧支付1万元违约金应否得到支持。关于第一个争议焦点。原、被告及案外人宁夏诚利宜居房地产营销策划有限公司员工田如银签订的涉案《定金协议》,确立了原、被告双方于2020年11月2日前就案涉房屋签订正式房屋买卖合同的预约关系。该协议系三方当事人自愿订立,未违反法律规定,自签订之日依法成立。该协议约定:“甲乙双方约定向丙方宁夏诚利宜居房地产营销策划有限公司支付定金10000元”，三方在合同履行过程中达成了一致的意思表示,同意定金向案外人宁夏诚利宜居房地产营销策划有限公司支付,宁夏诚利宜居房地产营销策划有限公司已实际收取。故根据《定金协议》的约定及本案实际,该《定金协议》已经成立并生效。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告海平以被告陈彧将案涉房屋出售他人而未能与其签订正式的二手房买卖合同要求被告陈彧向其双倍返还定金，其应当举证证明被告陈彧存在违约行为。原告海平自认被告陈彧告知其需将案涉房屋过户至他人名下才能再过户至其名下，经本院向案外人林建波、张艳琴核实，被告陈彧将案涉房屋不动产权转移登记至林建波名下，系其二人帮被告陈彧挂在林建波名下，待被告陈彧将案涉房屋出售他人时再由其协助办理过户，并非被告陈彧将案涉房屋出售他人，被告陈彧当庭陈述与本案查明的事实一致，被告陈彧不存在原告海平主张的违约行为。故对原告海平要求被告陈彧支付1万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款、第二百七十一条的规定，判决如下：驳回原告海平的全部诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告海平负担。本判决为终审判决。审判员 刘燕军二〇二〇年十二月二十九日书记员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。