广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初12779号原告：欧阳钢，男，1958年8月24日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告：欧阳权，男，1961年5月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。两原告共同委托诉讼代理人：黄雅乐，广东红棉律师事务所律师。被告:丁国兴，男，1964年1月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告:陈燕葵，女，1973年3月7日出生，汉族，住广州市白云区。被告丁国兴、陈燕葵共同委托诉讼代理人：欧阳强，广东金羊律师事务所律师。被告:覃娟，女，1982年12月7日出生，汉族，住湖南省石门县。被告：广州市荔湾区隆城宾馆，住所地广州市荔湾区中山八路**第**。投资人：覃娟。原告欧阳钢、欧阳权诉被告丁国兴、陈燕葵、覃娟、广州市荔湾区隆城宾馆房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告欧阳钢、欧阳权的共同委托诉讼代理人黄雅乐，被告丁国兴、陈燕葵的委托诉讼代理人欧阳强，被告覃娟(兼广州市荔湾区隆城宾馆投资人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳钢、欧阳权共同诉称：原告为广州市荔湾区中山八路1号第四层(简称“涉案房屋”)的权属人。2016年3月6日，原告与被告丁国兴签订了《房屋租约合同》，约定原告将涉案房屋出租给其使用，租赁期为8年，原租金为58000元/月，后租金每年递增。被告丁国兴承租涉案房屋后用于经营被告广州市荔湾区隆城宾馆。2020年3月，被告丁国兴开始不足额支付租金，经多次催促情况仍未改善。直到诉前，被告丁国兴向原告声称：其私自于2017年10月10日与被告陈燕葵签订了《协议书》，将被告广州市荔湾区隆城宾馆转让给被告陈燕葵，而被告陈燕葵又于2019年10月31日与被告覃娟签订了《隆城宾馆转让协议》，约定被告陈燕葵将该宾馆的股权转让给被告覃娟，现涉案房屋不再由其本人使用，原告应当催促其余三名被告偿还款项。对此，原告无从核实。经查，被告广州市荔湾区隆城宾馆的的投资人于2017年10月13日变更为被告陈燕葵，于2019年11月5日变更为被告覃娟。综上所述，原告和被告丁国兴之间房屋租赁关系合法有效，但被告丁国兴违反了法律规定和合同约定，而被告陈燕葵、覃娟、广州市荔湾区隆城宾馆也严重损害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼：1、判令解除原告和被告丁国兴于2016年3月6日所签订的《房屋租约合同》；2.判令被告覃娟、广州市荔湾区隆城宾馆向原告交还广州市荔湾区中山八路1号第四层房屋，不得损坏已入墙的原有使用设备；3.判令被告覃娟、广州市荔湾区隆城宾馆向原告支付2020年12月起至交还广州市荔湾区中山八路1号第四层房屋之日止的房屋占用费；4.判令被告丁国兴向原告支付合同转名费80000元；5.判令被告陈燕葵向原告支付合同转名费80000元；6.本案诉讼费用由四被告承担。被告丁国兴、陈燕葵共同答辩称：原告起诉覃娟、广州市荔湾区隆城宾馆，丁国兴、陈燕葵表示抱歉，覃娟确实遇到前所未见的经营困难，才不得已延误租金的交付。关于解除原告和丁国兴于2016年3月6日所签订的《房屋租约合同》和交还第四层房屋的请求，丁国兴、陈燕葵虽然先后已经将广州市荔湾区隆城宾馆的资产、股份和经营权转让给了覃娟，但该合同的租赁期限是9年，至2024年10月31日止。如前述，实际经营者被告覃娟如果不是受新冠疫情影响，应该不会出现迟延交付租金的情况，被告四使作原告的房屋是用于经营旅馆，根据《最高法院关于依法妥善审理新冠疫情民事案件若干问题指导意见二》第1条第5点规定，本案原告请求解除租约，除非被告覃娟感到无力经营下去，同意解除租约，否则原告的该诉讼请求不应获得支持。原告提出转名费问题违反了常识和法律规定，原告明知广州市荔湾区隆城宾馆经营权发生了变化，应催促丁国兴、陈燕葵解除租赁合同，重新与覃娟、广州市荔湾区隆城宾馆签订租赁合同，就不存在起诉丁国兴、陈燕葵的情况。本案租赁合同没有发生转移，还是丁国兴的名下，丁国兴与陈燕葵、陈燕葵与覃娟是股权转让关系，并不是租赁场地的转移，本案的租赁合同规定的转移是租赁合同的转移，本案租赁合同都没有转移，不存在转名费，原告应当知道被告四的经营者、投资人发生了变化，2017年11月3日丁国兴为了将持有的广州市荔湾区隆城宾馆的经营权转移给陈燕葵，专门约了欧阳钢出来吃饭，陈燕葵承认重新装修广州市荔湾区隆城宾馆的，原告从签署装修同意书，到每月收取租金账户账号的变化更应该知道。尤其在丁国兴将广州市荔湾区隆城宾馆股份转让给陈燕葵的时候，三方是向原告介绍清楚了的，原告还配合向被告四管理处，签署了装修同意书。被告没有违反法律规定和合同约定。原告如此诉称不符合事实。综上，丁国兴、陈燕葵坚决不同意支付原告转名费和违约金。丁国兴、陈燕葵请求法庭依法采纳答辩意见。被告覃娟、广州市荔湾区隆城宾馆共同答辩称：两被告不同意解除合同，希望能给被告继续经营下去，被告也同意按照合同约定的租金标准支付房屋使用费。如果原告不同意的情况下，被告希望与原告另外签订新的租赁合同。经审理查明：广州市荔湾区中山八路1号第四层登记的权属人为两原告。2016年3月6日原告欧阳钢（出租人、甲方）与被告丁国兴（承租人、乙方）签订《房屋租约合同》，约定：甲方将位于广州市中山八路一号四楼的房屋出租给乙方作经营性使用（房产面积：1217平方米），租赁期限为8年，由2016年11月1日至2024年10月31日止，其中2019年11月1日至2020年10月31日止月租金为61532.20元。租金应每月结清，由乙方在每月的15日以银行划帐方式缴付（租金）给甲方。合同签订后，乙方须向甲方缴纳18万元作为房屋出租的损坏维修以及违约责任的保证金，合同结束后甲方在确认乙方结清所有水电及管理费等杂费后十五天内必须退回保证金给乙方。在合同第5条第（一）款约定：按时缴纳租金，逾期交纳租金，每逾期一天，乙方须按当月租金的2%向甲方缴纳违约金，如逾期15天，即视为乙方违约行为，亦视为乙方放弃此合同执行，据此，甲方有权解除合约，收回该房屋的使用权，由于乙方的违约，乙方所交的保证金用作赔偿甲方的房屋维修费用，不予退还乙方。第（六）款约定：在租赁期间，如乙方不再经营，转由第三方承继合同，甲方收取合同转名费8万元。在租赁期满，甲方有权收回该房屋使用权，凡是已入墙的原有使用设备一切归甲方所有。合同签订后，被告丁国兴向原告交纳了保证金18万元，原告将上述房屋交被告丁国兴使用。被告丁国兴按约定每月向原告支付租金至2017年9月1日止。2017年10月10日被告丁国兴(甲方)与被告陈燕葵（乙方）签订《协议书》，约定：丁国兴是广州市荔湾区隆城宾馆的投资人，现甲方与陈燕葵（乙方）经协商一致，达成协议如下：一、甲方将广州市荔湾区隆城宾馆转让给乙方所有；二、广州市荔湾区隆城宾馆转让后，其名称归乙方使用，甲方放弃使用广州市荔湾区隆城宾馆名称的权利；三、广州市荔湾区隆城宾馆转让后，其全部资产（包括固定资产，有型资产，无型资产）归乙方所有；四、广州市荔湾区隆城宾馆转让后，其债权，债务及应负的纳税责任和义务由乙方承担；广州市荔湾区隆城宾馆转让后，其债权，债务与甲方无关。五、乙方愿意承担广州市荔湾区隆城宾馆投资人变更前的应负的纳税责任和义务。在《协议书》附注《隆城宾馆文件交接明细》其中包括四楼欧阳钢合同（其他内容略）。2017年10月13日广州市荔湾区隆城宾馆在工商行政管理部门办理投资人变更，由丁国兴变更为陈燕葵，营业执照的统一社会信用代码：914401017812418859。2017年11月5日原告欧阳钢出具内容为：“知悉隆城宾馆根据需要进行内部装饰，其宾馆及法人应按国家的及隆城大厦的有关规章制度和管理进行内部装饰”给隆城大厦管理处。2018年8月23日原告欧阳钢、欧阳权(出租人、甲方)与被告广州市荔湾区隆城宾馆（乙方）签订穗租备2018B0300600826号《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在荔湾区中山八路一号四层的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1217.1238平方米，租赁期限自2018年8月1日至2024年10月31日止，月租金12000元。在合同最后页，原告欧阳钢在甲方处签名，被告广州市荔湾区隆城宾馆在乙方处盖章，被告陈燕葵在法定代表人处签名。上述合同在广州市荔湾区住房和建设局办理租赁登记备案证明，备案证明上记载：承租人为被告广州市荔湾区隆城宾馆，承租人证件为营业执照，承租人证件号码：914401017812418859。2017年11月1日起至2019年10月31日止由被告陈燕葵向原告支付每月约定的租金。2018年8月4日原告通过微信向被告丁国兴反映，自从被告丁国兴转让隆城宾馆后租金出现迟付情况越来越多，要求被告丁国兴跟进租金问题。2019年10月31日被告陈燕葵（甲方、转让方）与被告覃娟（乙方、受让方）签订《隆城宾馆转让协议》，约定：甲方同意将自己经营位于广州市荔湾区中山八路一号第四层隆城宾馆100%股权转让给乙方，乙方同意接受此股权，转让金额为1906000元，转让费包括隆城宾馆全部经营权，甲方向业主方交纳的保证金及装饰、装修设备以及在使用的工具设施。甲方承继丁国兴与四楼宾馆业主及一楼前台业主2016年11月签订生效的租赁合同的租赁权同时转让由乙方经营授权。甲方承继丁国兴与四楼宾馆业主及一楼前台业主于2016年11月1日签订生效的租赁合同，至2024年10月31日到期。…原合同签定的每月15日的交租日期已于2017年按业主要求改为每月1号交纳当月租金，其中15天的租金已经交清完毕。该两份租赁合同乙方已看过并认可，作为合同附件。2019年11月1日起至2020年1月1日止由被告覃娟向原告支付每月约定的租金61532元。2020年3月19日原告通过微信向被告丁国兴要求支付3月份的租金。2020年3月至2020年10月被告覃娟没有交租金共252257.60元给原告。原告遂向本院提起诉讼。2020年10月27日被告丁国兴收到本院送达的原告起诉状副本。2020年10月28日被告陈燕葵收到本院送达的原告起诉状副本。2020年11月4日被告覃娟收到本院送达的原告起诉状副本。诉讼期间，被告覃娟将2020年3月至2020年10月的租金共252257.60元及2020年11月的占用费支付给原告。另查，被告隆城宾馆成立于2005年11月18日，工商登记的类型：个人独资企业。2016年10月24日被告隆城宾馆更换营业执照时，登记的投资人为被告丁国兴。2017年10月13日被告隆城宾馆的投资人由被告丁国兴变更为被告陈燕葵。2019年11月5日被告隆城宾馆的投资人由被告陈燕葵变更为被告覃娟。本院认为：本案对被告丁国兴、陈燕葵、覃娟之间就被告隆城宾馆投资人的变更是否需要按《房屋租约合同》约定向原告支付转名费作如下分析：在《房屋租约合同》第五条第（六）款约定：在租赁期间，如乙方不再经营，转由第三方承继合同，甲方收取合同转名费8万元。根据被告隆城宾馆在2016年10月24日的工商登记显示其投资人为被告丁国兴。被告丁国兴与原告签订涉案房屋的《房屋租约合同》也实际是被告隆城宾馆在经营使用，原告也没有异议。因此，可确认《房屋租约合同》的实际承租人应为被告隆城宾馆。该《房屋租约合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告丁国兴、陈燕葵、覃娟之间就被告隆城宾馆的转让，是其内部投资人的变更并没有变更被告隆城宾馆作为涉案房屋承租人主体。对于上述变更通过租赁合同的备案、微信、及付款人的付款，原告是清楚知道被告隆城宾馆内部投资人的变更，并不发生《房屋租约合同》约定承租人转名的事实。故原告要求被告丁国兴、陈燕葵各支付合同转名费8万元的理由不成立，本院不予支持。对于《房屋租约合同》解除及交还涉案房屋问题。根据《房屋租约合同》约定被告隆城宾馆支付租金时间为每月15日前，被告覃娟作为被告隆城宾馆的投资人没有按时交纳租金，虽然在本案受理后，被告覃娟将所欠租金等付清给原告，但原告仍以拖欠租金为由提出解除合同。依据上述事实合同解除的条件成就。因此，原告请求解除与被告隆城宾馆以被告丁国兴名义于2016年3月6日签订的《房屋租约合同》的诉讼请求，应予支持。解除时间为被告覃娟签收本案起诉状副本时间2020年11月4日。由于《房屋租约合同》已经解除，被告覃娟作为被告隆城宾馆实际投资人应将涉案房屋交还给原告。由于涉案房屋尚未交还给原告，是否存在损坏尚不确定。故原告要求不得损坏已入墙的原有使用设备的诉讼请求，本案不予处理。原告应待事实发生后，另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告欧阳钢、欧阳权与被告广州市荔湾区隆城宾馆以被告丁国兴名义于2016年3月6日签订的《房屋租约合同》于2020年11月4日解除。二、被告覃娟及被告广州市荔湾区隆城宾馆自本判决发生法律效力之日起六十日内交还广州市荔湾区中山八路1号第四层房屋给原告欧阳钢、欧阳权。三、驳回原告欧阳钢、欧阳权其他诉讼请求。本案受理费4082元，由被告覃娟及被告广州市荔湾区隆城宾馆负担2690元，原告欧阳钢、欧阳权负担1392元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十二月十日书记员  谢绮雯黄嘉琪