山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14232号 上诉人（原审被告）：李存福，男，1968年9月1日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张宝清，山东川佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩佳娟，山东川佳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：闫增芳，男，1945年3月13日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人李存福因与被上诉人闫增芳农村房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初9592号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李存福向本院上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案系上诉人与被上诉人双方之间的房屋买卖，而非上诉人与案外人闫增元之间的房屋买卖。本案上诉人与被上诉人之间的房屋买卖，有房屋买卖合同，以及六汪法律服务所的见证书等证据为证，事实清楚。被上诉人违反诚实信用原则，是不诚信的行为。上诉人与案外人闫增元之间不存在房屋买卖关系，纯粹系被上诉人为达到反悔目的而杜撰，否则闫增元也不可能支付上诉人房屋修缮费用3万元，上诉人此举系法律上的无因管理行为。二、原审判决认定本案系上诉人与案外人闫增元之间的房屋买卖关系，该认定错误，但是原审判决如此判定，应当追加案外人闫增元为诉讼第三人，原审遗漏诉讼当事人，程序不当。三、被上诉人的诉讼请求已超过两年诉讼时效，应当对其主张的房屋买卖合同效力不予认定，并判决驳回被上诉人的诉讼请求。本案房屋买卖合同约定的履行期限为2012年10月31日，之后的两年为诉讼时效期间，至本案起诉早已超过了两年诉讼时效。根据青岛市中级人民法院文件(青中法〔2006〕232号)关于印发《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》的通知，以及青岛市中级人民法院民一庭课题组《关于涉及集体土地上房屋纠纷法律适用问题的调研报告》，本案应对被上诉人主张的房屋买卖合同效力不作评判，并判决驳回被上诉人的诉讼请求。综上所述，原审判决认定事实、适用法律错误，上诉人的上诉请求应予支持，请求依法查明事实，依法作出公正判决。 闫增芳未答辩。 闫增芳向一审法院提起诉讼请求：1、依法确认李存福、闫增芳签订的房屋买卖合同无效。2、本案诉讼费由李存福承担。 一审法院认定事实如下： 闫增芳系黄岛区村民，李存福系黄岛区铁山街道办事处大平岭村村民，双方争议的案涉房屋位于青岛市黄岛区，地号为GP-25-51，土地使用者登记在闫增芳名下。闫增芳主张,闫增芳与李存福协商买卖的是闫增芳弟弟闫增元名下的房屋，但是李存福私自将买卖协议中约定买卖的房屋改为买卖闫增芳的房屋。为证明其主张，闫增芳提交了以下证据：1、房屋买卖合同一份。闫增芳主张，该合同结合其他证据可以证明双方买卖的是闫增元的房屋，李存福私自将合同中的房号修改为闫增芳房屋的房号。李存福对合同的真实性无异议，但对闫增芳的主张不予认可。经查，该合同约定买卖的房屋地号为GP-25-51（该地号为闫增芳房屋的地号），买卖价款为3万元，签字双方为闫增芳、李存福，见证人为代桂国。2、集体土地使用证一份。拟证明编号为南集用（2013）第8412412号房屋登记权人为闫增芳。李存福对该使用证的真实性予以认可，但主张该房屋之前的房屋证闫增芳已登报挂失。李存福为证明其主张，提交了登报声明、收款收据等复印件，闫增芳对此不予认可。3、录音材料。闫增芳拟证明闫增芳、李存福及证明人代桂国明确双方交易的是闫增元的房屋，并且李存福和闫增元后来协商解除了买卖关系。李存福对上述录音材料的真实性不予认可，经释明后，李存福不主张对录音的真实性进行司法鉴定。经查，在闫增芳之子与证明人代桂国的录音中，代桂国称双方协商买卖的西四间房屋，李存福经查询得知西四间房屋登记在闫增元名下，李存福不同意买卖该房屋，后双方签订合同中约定买卖的是东四间闫增芳名下的房屋，实际交付的是西四间闫增元名下的房屋。4、闫增芳和闫增元的房屋照片。闫增芳拟证明闫增芳和闫增元房屋的现状，闫增芳名下的房屋一直由闫增芳居住使用，闫增元的房屋在买卖合同签订后由李存福占用并修缮过，可以证明双方买卖的是闫增元名下的房屋。李存福对照片的真实性予以认可，但对闫增芳的证明目的不认可。5、黄岛区铁山办大平岭村151号门牌一张，拟证明李存福购买闫增元的房屋后，将其原门牌移至闫增元房屋门上。李存福称该门牌原来订在闫增芳名下的房屋上，至于如何到了闫增元名下房屋上不清楚。6、闫增元出具的证明一份。拟证明交易的房屋是闫增元名下的房屋，李存福将闫增元的房屋及产权证书返还给闫增元，闫增元将房屋修缮费用支付给了李存福，李存福和闫增元已解除了双方之间的买卖关系。李存福对闫增元的证明不予认可。李存福为证明其主张，提交了以下证据：1、经六汪法律服务所见证的房屋买卖合同一份。闫增芳对此不予认可，并称系李存福私自修改了合同内容，但未提交证据证明其该主张。经查，李存福提交的买卖合同中约定买卖的是地号为GP-25-51的房屋，买卖价款为3万元，签字双方为闫增芳、李存福，证明人为代桂国。闫增芳认可收到了李存福的购房款3万元，而且庭审中表示愿意将该3万元返还李存福。2、涉案房屋的产权证书和建筑印契。拟证明闫增芳将上述材料交付给李存福，双方买卖的是闫增芳名下的房屋。闫增芳对该证据的真实性不予认可。3、闫增芳的身份证、户口本复印件。拟证明闫增芳向李存福披露的个人身份信息，可以证明李存福购买闫增芳房屋的事实。闫增芳对证据的真实性予以认可，但对李存福的证明目的不予认可。4、闫增芳、李存福及闫增元等签订的协议一份。拟证明闫增芳可以到闫增元的房屋居住。闫增芳对证据的真实性予以认可，但对李存福的证明目的不予认可。 一审另查明，李存福称闫增芳已将闫增芳名下的房屋交付给了李存福，李存福未去居住。闫增芳对此不予认可。经查，闫增芳一直居住在涉案房屋至今。李存福修缮了闫增元名下的房屋，并主张其修缮的目的是因其闫增元的西四间房屋年久失修，有随时倒塌的可能，如闫增元的房屋倒塌会影响李存福购买闫增芳房屋的安全。李存福认可其原来持有闫增元房屋的产权证明，并称持有的目的是其为闫增元修缮了房屋，如闫增元支付修缮费用其就将手续还给闫增元。经一审法院释明，李存福不同意在农村房屋买卖合同无效的前提下在本案中提起赔偿之诉。 一审法院认为，本案为农村房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点问题：一是双方买卖的具体房屋和买卖合同的效力；二是闫增芳的诉讼请求是否超过了诉讼时效。综合本案查明的事实及庭审过程中争议双方的举证、质证意见，依据有关法律和司法解释的规定，一审法院就双方争议的焦点问题做如下分析判定。关于双方争议的第一个焦点问题，一审认为，虽然闫增芳、李存福买卖合同约定买卖闫增芳名下的房屋，但双方实际买卖的却为闫增元名下的房屋，具体理由：1、李存福实际占有的房屋为闫增元名下的房屋，而且该房屋的产权手续均已交付李存福。2、李存福对闫增元名下的房屋进行了修缮，说明李存福对闫增元名下的房屋进行了实际的管理使用。李存福主张其修缮闫增元名下的房屋是因该房屋可能倒塌而影响其购买闫增芳名下房屋安全的理由，不符合日常生活经验法则。3、闫增芳名下的房屋一直由闫增芳居住使用，这与李存福主张闫增芳已将该房屋卖给李存福不符。根据我国现行法律法规规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村房屋及宅基地使用权不得向本集体经济组织以外的成员转让。本案中涉案房屋宅基地使用权人为村民，李存福并非该村集体经济组织成员，故对于双方买卖的房屋因违反国家法律规定而无效。关于双方争议的第二个焦点问题，根据法律规定，诉讼时效的适用范围具有法定性，其只能适用于债权请求权，而闫增芳诉求确认买卖合同无效，属确认之诉，不受诉讼时效的限制，故李存福关于闫增芳的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。合同无效后，闫增芳应返还购房款给李存福。因合同无效可能给李存福造成的损失，李存福可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、闫增芳与李存福之间的房屋买卖协议无效；二、闫增芳于判决生效后10日内返还李存福购房款30000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李存福负担。 经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，诉争房屋买卖合同系上诉人与被上诉人所签订，就该房屋买卖合同而言，合同标的物为交易位于的宅基地房屋，而上诉人并非该村的村民，不属于该集体经济组织成员，其所签订的房屋买卖合同应属无效合同。至于双方争议的在实际履行过程中，交付的房屋是闫增元的还是闫增芳的，并不影响对于该房屋买卖合同效力的认定。另外，对于合同效力的认定并不适用诉讼时效期间的规定，上诉人主张的诉讼时效问题不成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李存福负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十二月十七日 书记员 王 繁 书记员 马博阳