河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2042号上诉人（原审原告）：漯河全赢伟业房地产开发有限公司，住所地漯河市源汇区漯舞路与泰山路交叉口西南角家盛世家居广场**ET01、ET02、ET05、ET06。法定代表人：艾春清，公司经理。委托诉讼代理人：王青，公司办公室主任。委托诉讼代理人：卢银娣，河南恩达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河市天冉商业管理有限公司，住所地漯河市源汇区湘江路与泰山路交叉口。法定代表人：宁付洋，公司总经理。委托诉讼代理人：刘小伟，公司职员。委托诉讼代理人：薛丽涛，漯河市源汇区弘正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：漯河市虹鑫景家具有限公司，住所地漯河市源汇区泰山路与湘江路交叉口家盛世**。法定代表人：闫志刚。委托诉讼代理人：武丹丹，该公司经理。上诉人漯河全赢伟业房地产开发有限公司（以下简称全赢伟业公司）因与被上诉人漯河市天冉商业管理有限公司（以下简称天冉公司）、被上诉人漯河市虹鑫景家具有限公司（以下简称虹鑫景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2019）豫1102民初3496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。全赢伟业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决书第二项，改判二被上诉人再支付上诉人租金损失50829.6元；2.由二被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、本案是侵权纠纷，不是一审法院认定的租赁合同纠纷。漯河市虹鑫景家具有限公司（以下简称虹鑫景家具公司）、漯河市天冉商业管理有限公司（以下简称天冉公司）和上诉人漯河全赢伟业房地产开发有限公司（以下简称全赢伟业公司）之间不存在租赁合同关系。虹鑫景家具公司、天冉公司占用全赢伟业公司的商铺是天冉公司侵犯全赢伟业公司商铺的使用权，全赢伟业公司在2017年5月31日就要求返还，天冉公司拒不返还，发生的纠纷。天冉公司的行为构成侵权，应当赔偿因侵权给全赢伟业公司造成的损失。二、一审法院依据天冉公司陈述租金的金额，判决天冉公司向全赢伟业公司支付租金9216元，严重的不公平，没有体现法律的公平、公正，属于认定事实错误，适用法律不正确。上诉人复制于漯河市工商局源汇分局虹鑫景家具公司营业执照；该公司法定代表人闫志刚出具的声明；证明虹鑫景家具公司自2016年5月26日开始租用天冉公司提供的全赢伟业公司未售出的商铺，在家盛世家具广场二楼F区经营家具。关于租金损失金额，一审法院审理过程中，与本案性质相同的同类案件，全赢伟业公司根据法院的要求，申请对其他商户所占用的商铺租金出具评估意见，漯河市源汇区人民法院委托河南豫华价格事务所有限公司出具编号分别为201920231和2019028评估意见；全赢伟业公司家盛世家具广场二楼商铺2017年6月1日至2019年5月31日期间的租金每平方米分别为13元/月和14元/月。虹鑫景家具公司所占用的商铺也是在二楼E区。全赢伟业公司起诉要求二被上诉人按每平方米10元/月支付租金，该价格低于市场价格。全赢伟业公司提交的证据足以证明2017年6月1日至2019年5月31日期间的租金损失为60045.6元。一审法院判决认定租金为3元/㎡是错误的。三、关于商铺面积，天冉公司在一审中提出应当按照实用面积计算的观点不成立。一审法院将二被上诉人占用商铺面积认定为128平方米是错误的。一审中，全赢伟业公司向法庭提交了建设部制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。第八条公用建筑面积由以下两部分组成：１．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；２．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。根据上述《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条、第八条之规定，商品房的销售、办证面积均是以建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和计算的。因此一审中天冉管理公司提出不应当以房产证面积而应当以实际使用面积，作为计算租金的观点显然是错误的。且本案是和其他案件合并审理，在审理被告为漯河市源汇掌上明珠家具店（以下简称掌上明珠家具店）的案件过程中，掌上明珠家具店向法庭提交了其和天冉管理公司签订的租赁合同，租赁合同第二条第2项特意注明“商铺面积为建筑面积”。由此可以推定天冉公司向商户收取租金是以建筑面积计算的，天冉公司辩称以实用面积计算租金的观点是不成立的。全赢伟业公司提供的商铺面积统计表、平面图、房产证，证明商铺面积250.19平方米。三、一审判决虹鑫景家具公司不承担责任是错误的。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”之规定，全赢伟业公司要求虹鑫景家具公司、天冉公司支付250.19㎡商铺两年期间租金60045.6元符合法律规定。根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”和第八条“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”之规定，全赢伟业公司有权要求二被告承担侵权责任，赔偿租金损失。虹鑫景家具公司辩称在经营过程中，从没有欠过租金，2017年6月1日至2019年5月30日的租金均交付给了天冉管理公司。但是天冉管理公司是没有权利收取全赢伟业公司商铺租金的。二被告应当共同赔偿全赢伟业公司租金损失。一审法院仅依据天冉公司的陈述，认定2017年6月1日至2019年5月31日期间占用全赢伟业公司商铺面积为128㎡、租金3元/㎡，租金合计9216元是错误的。综上所述，一审法院少判给全赢伟业公司租金50829.6元，直接侵害了全赢伟业公司的合法权益。为此依法提起上诉，请求依法支持上诉请求。天冉公司二审答辩称;一、原审判决确认本案纠纷案由为房屋租赁合同纠纷并依据相关法律规定审理本案、作出判决正确,而非全赢伟业公司上诉所称的侵权纠纷。全赢伟业公司在一审诉状中的诉讼请求及事实与理由中,均未明确要求天冉公司和原审被告承担侵权责任,只是要求原审被告返还房屋、支付房屋租金。而本案纠纷的基础法律关系是基于全赢伟业公司将其所有的34200.1平方米房屋无偿提供给漯河市家盛世家居建材城业主委员会(以下简称:家盛世业委会)使用八年，收益用于弥补全部业主年收益不足8%损失的协议书。家盛世业委会又基于该协议书取得的房屋使用权于2009年6月1日与天冉公司签订了合同期限为十年的《委托经营合同》，天冉公司据此又与原审被告之间建立房屋租赁合同关系。也就是说，无论全赢伟业公司与家盛世业委会之间，还是天冉公司与本案原审被告之间,均系对案涉房屋使用权进行约定的房屋租赁关系，原审依据上诉人的诉请和事实与理由及案件查明的事实,按照房屋租赁合同纠纷审理本案,并无不当。二、天冉公司属于全赢伟业公司与家盛世业委会之间签订的协议书的善意第三人。天冉公司基于与家盛世业委会签订的《委托经营合同》约定,将案涉房屋出租给原审被告,并将出租所得收益扣除相关管理费用后交付给家盛世业委会。对于全赢伟业公司与家盛世业委会之间协议约定的八年房屋使用权等情形,天冉公司公司并不知情。即便全赢伟业公司公司的权益受到了侵害,其权益侵害人也应是家盛世业委会,应向家盛世业委会主张侵权责任，天冉公司公司作为善意第三人不构成侵权,不应承担侵权责任。三、关于案涉房屋的租赁价格。首由于全赢伟业公司建设的案涉房屋整体建筑工程质量不符合标准，房屋漏水严重,配套设施不完善,没有按照规划安装中央空调，一、二楼之间电梯不能正常使用,没有安装货运电梯等,直接导致二楼大部分商铺无人承租，即便有人承租,租赁价格也不能与一楼位置较好的商铺相比,故商铺的出租价格因各自位置的优劣而各不相同。特别是天冉公司提供的案涉房屋消防设施不达标,每年都会被消防部门要求停止营业进行整改并进行巨额罚款，严重影响了案涉房屋对外的出租,更对已进驻商家的正常经营活动造成了巨大影响。所以,全赢伟业公司要求按照所谓的评估意见确定案涉商铺的租赁价格,没有事实依据和法律依据。四、关于案涉房屋2017年6月1日至2019年5月31日房屋占用使用费的返还数额。天冉公司公司是受家盛世业委会委托的经营管理公司,既不是房屋出租人,也不是房屋承租人,将案涉房屋租赁给原审被告使用的依据是履行与家盛世业委会签订的委托经营合同明确约定的合同权利，即代为家盛世业委会行使权利的一种代理行为,并未超出合同约定的代理权限。原审判决天冉公司公司将实际收取的案涉房屋租金(包括天冉公司公司应提取的管理费用)全部返还给全赢伟业公司,对天冉公司在两年期间内投入的管理人员费用没有予以考量,对于天冉公司公司来说显然不尽如意。之所以对此没有提出异议和上诉,就是为了社会稳定大局,愿意以自己承担部分损失为代价从而换取尽快从诉累中得以解脱，达到定分止争之诉讼目的。综上,原审判决认定事实清楚,证据充分,适用法律正确。全赢伟业公司的上诉请求没有事实和法律依据,请求驳回上诉，维持原判。虹鑫景公司答辩称：答辩意见与同类案件赵牛的答辩意见相同。赵牛的答辩意见为：一、全赢伟业公司一审中提出的诉讼请求是要求支付租金并非是赔偿损失，一审法院将案由定为租赁合同纠纷并无不当。根据全赢伟业公司的诉讼请求,支付租金是基于租赁合同产生的义务,而侵权行为产生的法律后果是赔偿损失,基于全赢伟业公司的诉讼请求和涉案商户与天冉公司之间存在的租赁关系,一审法院将本案定性为租赁合同纠纷并无不当。无论本案案由是侵权纠纷还是租赁合同纠纷,都不影响全赢伟业公司提起债权之诉，其以案由错误为由提起上诉不能成立。二、涉案商户在本案中对涉案房产的占有基于合法的租赁关系,不存在侵权行为,全赢伟业公司要求涉案商户支付租金没有事实和法律依据。本案的发生有着特殊的情况和背景,全赢伟业公司既是业主又是涉案房产的开发商,由于经营不善不能兑现对购买商铺业主的返租承诺,造成当时群众上访、家盛世陷入经营困境,为弥补业主损失,全赢伟业公司将自有资产无偿提供给家盛世业主委员会使用,业委会又委托天冉公司代管经营。对于全赢伟业公司和天冉公司、业委会之间的纠纷,天冉公司委托经营是否到期的问题,与涉案商户无关,涉案商户也不知情,其三方的民事案件结果不能影响和约束涉案商户。涉案商户和天冉公司之间的租赁合同没有被撤销,也没有被确认无效,涉案商户对涉案房产的占有合法，且租赁合同已经履行完毕,涉案商户也支付了相应的租金,全赢伟业公司无权要求涉案商户重复支付租金。在2019年6月1日全赢伟业公司重新接管家盛世商场后,涉案商户仍不存在侵权行为,虽然全赢伟业公司单方面提高租金以及物业费,但是涉案商户仍向全赢伟业公司委托的物业公司支付了租金和管理费,物业公司也收取了该费用,双方存在事实上的租赁合同关系,如何存在侵权一说。2019年8月8日，商户及全赢伟业公司负责人魏红甫等人共同在场签署协议，制定租金及物业费标准,全赢伟业承诺在商户补齐2019年7-8月租金及管理费后第一时间对本案进行撤诉。商户补齐租金后全赢伟业公司未按协议履行义务,至今未撤诉，严重违反诚实信用原则。涉案商户在承租涉案房屋的过程中,因天冉公司有业主委员会的授权,涉案商户有理由相信天冉公司具有出租权，涉案商户在本案中主观上没有恶意,行为没有过错,不存在任何侵权行为,全赢伟业以侵权为由要求涉案商户承担责任并支付租金的理由不能成立。三、全赢伟业公司的行为打破了正常稳定的营商环境,希望法院维护广大商户的合法权益。自全赢伟业公司接管家盛世以来,全赢伟业公司一方面单方大幅度上涨租金,打破商户正常的经营环境;另一方面驱赶商户进行强制撤场,商户在遭遇今年疫情困难的情况下无法经营,造成停业和搬迁费损失;在明知商户都已交纳租金的情况下恶意起诉并冻结商户的银行账户,造成商户无法资金周转、生活消费困难;全赢伟业公司又在源汇区法院提起新的诉讼要求支付租金,给商户造成诉累。综上所述,在一审法院判决天冉公司承担责任的情况下，全赢伟业公司的权利已经得到救济,其要求涉案商户承担责任的上诉请求及理由不能成立,望法院查明事实,依法驳回上诉、维持原判。全赢伟业公司向一审法院起诉请求：1．请求判令虹鑫景公司返还位于漯河市××区××路南段××盛世广场××区250.19平方米商铺；2．请求二被告支付商铺租金60045.6元（2019年6月1日至商铺返还之日的租金另行计算）；3．二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：漯河市源汇泰山路南段“家盛世家居广场”系由全赢伟业公司开发所建，部分商铺已出售，另有34200.1平方米商铺未售。2009年5月30日，全赢伟业公司与家盛世业主委员会签订《协议书》，全赢伟业公司将其所有的34200.1平方米的房屋（含案涉房屋）无偿提供家盛世业主委员会使用八年（自2009年6月1日至2017年5月31日）。2009年6月1日，家盛世业主委员会与天冉公司签订《委托经营管理合同》，约定家盛世业主委员会将全赢伟业公司的该房产交付天冉公司经营，委托期限十年（自2009年6月1日起至2019年5月31日止）。2017年6月7日全赢伟业公司起诉家盛世业主委员会、天冉公司要求返还上述房产。2018年2月28日，法院作出（2017）豫1102民初1853号民事判决书，判决家盛世业主委员会、天冉公司返还房产。天冉公司上诉后，2018年5月8日，漯河市中级人民法院作出（2018）豫11民终1088号民事判决书，维持原判。2019年6月1日起全赢伟业公司委托漯河瑞杰商业管理有限公司代为收取租金，后因商场改造，商户已全部撤离。另查明，天冉公司提交的2017年6月1日至2019年5月30日期间缴纳租金明细显示，虹鑫景公司经营的奥龙办公共租用未售商铺面积128平方米，每月每平方米收取租金3元，管理费5元。2017年6月1日至2019年5月30日合计收取虹鑫景公司租金9216元。一审法院认为，关于商铺返还问题。全赢伟业公司请求虹鑫景公司返还其位于漯河市××区××路南段××盛世广场××区商铺，鉴于虹鑫景公司已撤离，将商铺已返还全赢伟业公司，对于该项请求，法院不予审理。关于租金问题。法院认为没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，全赢伟业公司与家盛世业主委员会签订的《协议书》约定，全赢伟业公司将其所有的34200.1平方米的房屋（含案涉房屋）无偿提供家盛世业主委员会使用八年。家盛世业主委员会与天冉公司签订的《委托经营管理合同》约定，家盛世业主委员会将全赢伟业的该房产交付天冉公司经营，委托期限十年。已生效的（2017）豫1102民初1853号民事判决书已认定超出的两年期间约定无效，即2017年6月1日至2019年5月30日期间天冉公司收取他人租金没有法律和合同依据，天冉公司应当将收取的租金返还给全赢伟业公司。天冉公司自认2017年6月1日至2019年5月30日合计收取虹鑫景公司租金9216元，故天冉公司应当返还全赢伟业公司租金9216元。全赢伟业公司请求2019年6月份之后的租金没有依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，一审判决如下：一、被告漯河市天冉商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告漯河全赢伟业房地产开发有限公司房屋租金9216元；二、驳回原告漯河全赢伟业房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告漯河全赢伟业房地产开发有限公司负担1100元，被告漯河市天冉商业管理有限公司负担200元。二审经审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为;1、原审判决所确定的案由是否正确；2、原审判决所认定的租金数额是否正确；3、涉案商户对租金支付是否应该承担责任；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案中，虹鑫景公司与天冉公司签订租赁合同后，天冉公司将涉案房屋交付虹鑫景公司占有和使用，虹鑫景公司与天冉公司之间系租赁合同关系，全赢伟业公司一审的诉讼请求为“请求虹鑫景公司、天冉公司支付商铺租金”，案件纠纷的事实源于租赁合同，当事人实际诉争的法律关系亦为租赁合同，一审法院确定本案案由为租赁合同纠纷符合本案纠纷的法律特征。生效的（2017）豫1102民初1853号民事判决书已认定超出的两年期间约定无效，故2017年6月1日至2019年5月30日期间天冉公司收取他人租金没有法律和合同依据，原审判决天冉公司将从虹鑫景公司处实际收取的租金返还给全赢伟业公司并无不当。虹鑫景公司占有和使用涉案房屋，基于虹鑫景公司与天冉公司签订的租赁合同，全赢伟业公司与虹鑫景公司并无直接的法律关系，根据合同的相对性原则，原审判决对全赢伟业公司要求虹鑫景公司支付租金的诉讼请求不予支持亦无不当。综上，上诉人全赢伟业公司的上诉请求和上诉理由缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1071元，由上诉人漯河全赢伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  李 冲二〇二〇年十二月二十一日法官助理张珂书记员李晶晶