广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终25575号上诉人（原审原告）：张群，女，汉族，1979年3月31日出生，住所地：上海市奉贤区。委托诉讼代理人：季文梅，广东诚公律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市京基房地产股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区深南东路**京基一百大厦**7201，统一社会信用代码：914403001923033209。法定代表人：陈华，董事长。委托诉讼代理人：蓝洁婷。上诉人张群与上诉人深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称京基公司）因双方之间房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初8397号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张群上诉请求：l.撤销一审判决第一项，改判张群与京基公司2019年6月26日签订的《房地产租赁合同》于2020年2月2日解除；2.撤销一审判决第二项，改判张群无需支付2020年2月1日至2020年4月10日期间的租金44400元，以及无需支付违约金33300元；3.撤销一审判决第三项，改判京基公司返还张群租赁保证金69930元；4.本案诉讼费由京基公司承担。上诉理由：张群解除案涉《房地产租赁合同》的原因系京基公司违法将法律禁止设置店铺的区域租赁给张群，京基公司存在过错，张群的解除行为并未违约，无需支付违约金，京基公司应当返还租赁保证金。张群于2020年2月2日正式闭店，撤离承租场地，并以书面通知形式送达京基公司。案涉《房地产租赁合同》的解除日期为2020年2月2日。原审法院关于租金的计算错误。即便一审法院认定张群应当向京基公司支付2020年2月1日至4月l0日期间的租金，同时酌定减免一个月租金，则计算方式应为33300元+11100元-8352.78元，即36047.22元。对于张群的上诉，京基公司未在法定期限内提交答辩状。京基公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判京基公司不予退还商业管理服务费用履约保证金7725.6元、水电费履约保证金1664.6元、POS机押金2000元、装修保证金3996元；2.由张群承担本案上诉费。上诉理由：一审法院认定事实错误。张群与京基公司签订的租赁合同附件四《商业管理服务合同》第4.4条约定：乙方（张群）要求提前解除或终止合同的，乙方同意上述保证金作为违约金的一部分支付给甲方，本合同约定的其他违约责任条款仍应执行。该条款所指的保证金为第4.1条的商业管理服务费用履约保证金及第4.2条的水电履约保证金。张群单方面提出解约，违反了合同约定，因此，京基公司有权不予退还商业管理服务费用履约保证金及水电履约保证金。至于POS机押金及装修保证金，须达到《商业管理服务合同》约定的事项才能退还张群，但因张群拖欠2020年2月1日至4月l0日的管理费、水电费等费用，京基公司有权主张上述POS机押金及装修保证金用以抵扣相应欠费。针对京基公司的上诉，张群辩称：张群依据租赁合同的附件《商业管理服务合同》向深圳市京基百纳商业管理有限公司（以下简称京基百纳公司）交纳，合同条款并未对该保证金（押金）进行约定。本案中张群已经结清相关费用，京基百纳公司应予退还。京基公司与京基百纳公司系委托关系，京基公司应当承担退还责任。张群向一审法院起诉请求：1.京基公司于2020年3月3日所发催款单无效；2.张群、京基公司所签房屋租赁合同无效；3.京基公司退回已经收取张群的各种押金合计85217.20元，其中包括租赁保证金69930元，商业服务保证金7725.6元，水电押金1565.6元，POS机押金2000元。京基公司向一审法院提出反诉请求：1.判决张群与京基公司签署的《房地产租赁合同》于2020年4月10日解除；2.判决张群按照《房地产租赁合同》约定向京基公司支付2020年2月1日至2020年4月10日拖欠的租金，合计69347.22元；3.判决张群向京基公司支付的租赁保证金不予退还；4.判决张群向京基公司支付违约金209790元（租期末年月租金标准六个月租金）；5.案件诉讼费用由张群承担。一审法院认定的事实：一、张群与京基公司于2019年6月26日签订《房地产租赁合同》，约定：1.张群承租京基公司京基金融中心裙楼自用商业01层01-B125号商铺，经营轻食，品牌为“Vmax活性鲜榨果汁”，合同期限两年，自2019年9月18日至2021年9月17日，第一租赁年度月租金33300元，第二租赁年度月租金34965元。租赁保证金69930元。2.张群必须统一使用京基公司提供的专用收银系统（POS机）收取营业款或采取数据接口的方式提报营业数据，具体约定见本合同附件四《商业管理服务合同》。京基公司统一办理刷卡机，张群不得私自安装。3.该商铺由京基公司委托的京基百纳公司进行商业管理服务，张群应于本合同签订同时签署《商业管理服务合同》，具体约定见本合同附件四《商业管理服务合同》。租赁期间，张群应承担的管理费、水电费等其他费用按《商业管理服务合同》的相关约定，由张群向京基公司委托的京基百纳公司直接支付。《商业管理服务合同》是本合同不可分割的一部分，具有与本合同正文相同的法律效力，张群违反《商业管理服务合同》（本合同附件四）约定的义务将可能导致本合同的解除。4.张群不得以任何理由拒交或拖欠租金。张群拖欠租金或其他费用达十五天的，京基公司有权解除本合同并将该商铺另行出租，张群已缴纳的租赁保证金不予退还并就所遭受的损失向张群追偿。5.租赁期间，张群单方面提前解除合同的，张群应提前180天书面通知甲方，张群已交纳的租赁保证金不予退还，张群应补交装修期的租金。因张群违约导致京基公司解除本合同的，本合同在京基公司书面通知送达张群之日起解除，张群应按本合同第十三条之约定撤出商铺并办理验收交接手续。张群已交纳的租赁保证金不予退还，并按租期末年月租金标准向京基公司支付六个月租金作为违约金。张群向京基公司缴纳了租赁保证金69930元，向京基百纳公司缴纳了POS机押金2000元，商业服务保证金7725.6元，水电押金1664.6元，装修押金3996元，共计85316.2元，京基公司予以确认。张群要求京基公司退还以上包含租赁保证金69930元在内的保证金（押金）共计85217.2元。二、张群于2020年2月2日向京基公司发出《有关闭店通知》，主要内容：自从2019年11月26日双方开过沟通会之后，我方就对减少租赁面积之事宜一直与贵公司的招商部门进行沟通，到2019年12月13日的回复还是领导在出差，2019年12月30日在我方的催问下贵公司招商部门告知减少租赁面积问题已经交由商场运营来处理。运营在2020年1月15日给我方的回复是不同意，这件事贵公司两个部门之间的推脱时间差不多50天。从2015年10月开始与贵公司合作以来，我方一直遵纪守法进行经营，从未拖延或者少付铺租，但这次贵公司明知周边存在大规模的市政拆迁而商业环境发生变化的情况下，不但在续约时不告知我方，而且还增加了续租的租金，完全违背了合同法中双方平等的原则。现由于我方的合理诉求得不到贵公司妥善解决，我方已无法继续经营下去，上月费用我方已经与贵公司全部结清，从今天开始（2020年2月2日）我方正式闭店，在收到我方已支付的租赁保证金的3个工作日之内，我方完成撤场工作。京基公司于2020年2月21日回函给张群，表示不能同意张群提前解约的申请，要求张群恢复店铺正常经营。三、2020年2月25日，京基公司要求张群提交相关复工申请资料，尽快复工。张群仍然未恢复经营。2020年3月3日，京基公司向张群发出《催款通知单》，内容是：“截至2020年3月3日，贵司拖欠2月份租费共计30161.55元，请务必于2020年3月6日18时前交清以上欠款，否则，我司将根据租赁合同相关约定酌情采取一切催收措施，包括……”。2020年4月10日，京基公司向张群发出《解约通知函》，以张群拖欠2020年1月1日至2020年3月31日租金58247.22元为由，根据租赁合同第15.6条之约定解除与张群的租赁合同，并告知张群已缴纳的保证金及其他费用均不予退还。张群于2020年4月15日收到该函件。四、京基公司要求张群支付2020年2月1日至2020年4月10日拖欠的租金69347.22元，该数额是京基公司在减半收取2月份15天租金的基础上计算得出，即33300+24947.22+11100=69347.22。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。张群与京基公司签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。张群主张合同无效，理由是京基公司在订立合同时隐瞒了商场周围存在市政拆迁等可能影响经营的重要情况以及涉案商铺所处位置违反了消防管理的规定。但商场周边的房屋拆迁不必然产生影响经营的后果，不属于京基公司必须告知的范围。商铺的位置即使在消防管理上存在违规的情形，亦并非违反法律、行政法规的强制性规定。上述情况均不属于法律所规定的导致合同无效的情形。因此，张群的主张，理由不成立，一审法院不予采信。涉案租赁合同约定，张群单方面提前解除合同应提前180天书面通知京基公司。虽然张群在减少租赁面积的问题上与京基公司未能协商一致，但其并不因此享有合同解除权。张群单方面提出解约，违反了合同约定。因此，张群向京基公司发出的《有关闭店通知》并不产生解除合同的效力。张群仍应向京基公司支付租金，因此，张群要求确认京基公司于2020年3月3日所发催款单无效的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。张群自2020年2月1日未向京基公司支付租金，合同所约定的解除条件已成就，京基公司有权行使合同解除权并追究张群的违约责任。张群、京基公司的租赁合同关系于张群收到京基公司发出的《解约通知函》，即2020年4月15日解除。合同解除后，京基公司有权没收张群的租赁保证金69930元，并有权要求张群支付2020年2月1日至2020年4月10日的租金和相应的违约金。由于2020年2月广东省处于疫情防控应急响应一级阶段，商场人流稀少，商铺营业收入明显减少，根据公平原则，一审法院酌定减免张群一个月租金。另，合同约定的违约金标准为六个月租金，该标准过高，同时基于疫情影响的考量，一审法院酌定违约金数额为一个月租金，即33300元。因此，张群应向京基公司支付2020年2月1日至2020年4月10日的租金44400元（33300+11100），违约金33300元。张群向京基公司交纳的保证金（押金），除租赁保证金外，还有POS机押金2000元，商业服务保证金7725.6元，水电押金1664.6元，装修押金3996元。上述款项是张群依据涉案租赁合同的附件《商业管理服务合同》向京基百纳公司交纳，在合同条款没有就没收上述保证金（押金）作出约定的情况下，张群结清相关费用后，京基百纳公司应当予以退还。京基百纳公司与京基公司是委托关系，因此，该公司的责任应当由京基公司承担。张群要求京基公司退还上述保证金共计15287.2元（85217.2-69930），具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、张群与京基公司2019年6月26日签订的《房地产租赁合同》于2020年4月15日解除；二、张群应于判决生效之日起十日内向京基公司支付2020年2月1日至2020年4月10日的租金44400元以及违约金33300元；三、京基公司不予退还租赁保证金69930元；四、京基公司应于判决生效之日起十日内向张群退还POS机押金、商业服务保证金、水电押金、装修押金等共计15287.2元；五、驳回张群的其他诉讼请求；六、驳回京基公司的其他反诉请求。如果张群、京基公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费965元，由张群负担792元，京基公司负担173元。反诉受理费2743.5元，由张群负担764元，京基公司负担1979.5元。上述案件受理费，张群、京基公司均已预付。一审法院向张群退回本诉受理费173元，向京基公司退回反诉受理费764元。京基公司应在判决生效之日起七日内向一审法院缴纳本诉受理费173元，张群应在判决生效之日起七日内向一审法院缴纳反诉受理费764元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。张群主张合同无效的主要理由是京基公司隐瞒了商场周边存在市政拆迁等可能影响店铺经营的重要情况、涉案商铺所处位置违反了消防管理的相关规定。但从本案查明的事实来看，张群并未提交充分证据证明京基公司有故意隐瞒影响合同履行重大事项的行为，而涉案商铺即使存在违反消防规定的情形，也不必然导致合同无效。涉案合同系双方的真实意思表示，一审法院认定涉案合同有效，符合法律规定，也更符合诚信原则。涉案合同系因张群单方解约而未能继续履行，张群单方解约缺乏合同及法律依据，一审法院认定张群系违约方，符合本案实际情况。关于拖欠租金和违约金的数额，一审法院已经充分考虑了新冠疫情对履约的影响，扣减了一个月租金，并将违约金由6个月租金调整为1个月租金，一审法院的处理符合公平原则。张群的上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。京基公司上诉认为按照房屋租赁合同附件《商业管理服务合同》的约定，在承租人违约的情况下，POS机押金、商业服务保证金、水电押金、装修押金也应当作为违约金，不予返还。本院认为，京基公司主张有上述约定，但在本案一审期间并未提交相关证据。退一步讲，即使京基公司所述属实，上述格式条款也有违公平原则，京基公司在本案中并未举证证明其在签约时采取了合理方式提请张群注意上述条款，上述条款也应认定无效。对京基公司的上诉意见，本院不予支持。综上，张群和京基公司的上诉请求均不能成立，均应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3437.25元(已由张群预交3252.6元，由深圳市京基房地产股份有限公司预交184.65元)，由双方按照预交数额各自负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二〇年十二月九日书记员 方玉娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。