长春市二道区人民法院民事判决书（2020）吉0105民初2157号原告：吕某，住长春市二道区。委托诉讼代理人：李某，吉林谆泽律师事务所律师。被告：于某，住长春市南关区。第三人：长春高格之平物业服务有限公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：杨某。原告吕某与被告于某、第三人长春高格之平物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告吕某的委托诉讼代理人李某、第三人长春高格之平物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼，被告于某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。吕某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付拖欠租金物业费709000元、水电费53952元；2、被告立即向原告支付逾期付款违约金（以1200000元为基数，按照日0.5%标准自2018年12月1日起计算至全部付清时止,暂计算至2020年5月31日为3288000元）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月7日，原告与被告协商同意将原告自有的位于高格蓝湾38号三层部分面积区域出租给被告用于经营，年租金为120万元，分别通过租金及物业费方式支付。后原告与被告签订《租赁合同》，约定：被告承租原告位于高格蓝湾38号楼三层部分面积区域用于经营，租赁期限为2018年5月7日至2030年4月30日，租金为每年70万元。租金支付方式为提前一个月交付下一季度租金，支付至原告指定账户，并由被告承担因经营所发生的取暖费、水费、电费等一切相关费用。如被告不能按期交纳租金、物业费及水电费，每拖期一天则被告按日支付原告年租金及物业费的0.5%作为违约金。在原、被告签订《租赁合同》当日，第三人受原告委托与被告签订了《补充物业协议》，约定租赁期限内每年物业费为50万元，支付方式为提前一个月交付下一个季度物业费，逾期支付物业费的违约责任及指定的物业费收款账户同租金收款账户一致。协议签署后，原告依约定履行了交付房屋义务，被告亦依照约定向原告支付了部分租金和物业费，但被告自2018年12月1日起拖欠原告租金及物业费、水电费，经原告多次催要，被告以经营不擅为由至今未予支付。综上，原告为了维护合法权益，诉至法院，请求支持原告以上诉讼请求。本案审理过程中，原告将第一项请求中将拖欠租金物业费变更为拖欠租金。于某未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。长春高格之平物业服务有限公司辩称，被告交的钱款先用于支付物业费，所以被告不欠我公司物业费，而是欠电费5万余元，因案涉房屋没有办理过户手续，所以由我公司先向电业局缴纳后，再向被告收取电费，我公司保留追偿该笔电费的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）2018年5月1日，长春昊源房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订购房合同一份，约定“乙方以每平方米5000元、总价为8500000元的价格购买甲方拥有的坐落于长春市二道区伊水名苑高格蓝湾小区38号房屋、建筑面积约为1700平方米，具体面积以产权登记面积为准……”2018年5月7日，长春昊源房地产开发有限公司出具说明一份，载明“我公司开发的伊水名苑（高格蓝湾）小区38号楼三楼部分面积出售给吕某，因我公司原因暂时无法办理产权，现于某租赁此房屋，在租赁期内我公司可以作为担保人，如日后此房屋权属有任何争议，由我公司承担责任。”（二）2018年5月7日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订租赁合同一份，约定，“乙方租赁甲方位于高格蓝湾38号楼三楼部分面积（具体区域见面积为附图红线范围内）的房屋用于经营场所。租赁期限自2018年5月7日至2030年4月30日，租金每年为70万元。甲方于2018年5月7日向乙方交付该房屋，甲方向乙方提供该房屋所属的相关证明材料，经甲乙双方签字后，做为合同附件。在甲乙双方签订合同后，乙方将第一个季度租金175000元交予甲方，提前一个月缴纳下一个季度租金。甲乙双方协商，甲方同意为乙方的房屋装修提供免租期五个月，免租期自2018年5月7日起至2018年9月30日止，在此期间甲方将此房屋无偿交付乙方使用。在租用期内，甲方不经乙方同意不能提前收回乙方租用房屋，乙方如中途退场，必须提前12个月给甲方提出书面申请，甲方同意后可退场，且甲方不返还剩余租金。租金支付方式为提前一个月交付一季度租金。乙方支付柜台费的方式：甲方指定账户。账号：×××，户名：杨某。协议有效期内，如果乙方不能按期交纳租金、物业费及水电费，每拖期一天则乙方按日支付甲方年租金及物业费的0.5%作为违约金，如乙方在30天内仍不能按期交纳租金、物业费及水电费，则甲方有权解除本合同。如因乙方经营不善导致提前撤场时乙方应提前12个月以书面形式通知甲方、经甲方同意后方可退场，但乙方所有装修及设备设施需无条件留给甲方使用，否则视为乙方违约，乙方还需赔偿甲方一年租金及物业费（按当年年租金及物业费标准计算）作为违约金……”（三）2018年5月7日，被告与长春高格之平物业有限公司签订补充物业协议一份，约定“长春高格之平物业服务有限公司为甲方，于某为乙方。吕某和于某就签订的房屋租赁合同高格蓝湾38号楼部分区域签订如下物业补充协议。甲方出租给乙方的房屋位于高格蓝湾38号楼三层，面积为附图红线范围内。乙方向甲方租赁该房屋作为合法经营。租赁期限自2018年5月7日至2030年4月30日，物业费如下：每年物业费50万元。甲乙双方约定，甲方于2018年5月7日向乙方交付该房屋，甲方向乙方提供该房屋所属的相关证明材料，经甲乙双方签字后，做为合同附件。在甲乙双方签订合同后，乙方将第一个季度物业费125000元交予甲方的，提前一个月缴纳下一个季度物业费。长春高格之平物业有限公司受吕某委托向乙方签订该补充协议提供物业服务，如乙方不如期缴纳租金及物业费，吕某有权解除房屋租赁合同并收回书出租房屋和停水停电。本补充协议和乙方和吕某签订的租赁合同对双方均具有同等法律效率和约束力，其中一个合同解除，另外一个合同也随之解除。乙方应全面履行和吕某签订的房屋租赁合同，和乙方和长春高格之平物业服务有限公司签订的物业服务费合同，如不履行任何一个协议都视为乙方违约，应承担违约责任……”上述合同签订后，原告将租赁房屋交给被告使用，被告用租赁房屋开办健身房。（四）庭审中，原告自认，自2018年5月7日至2019年12月18日，原告向被告指定的账户，即本案第三人的委托代理人杨某名下账号×××内转入交纳租金和物业费共计1291000元。自2020年1月25日春节至今，被告经营的健身房因疫情原因，没有进行营业。本院认为，本案的争议焦点为原告的诉求能否得到支持。关于原告主张欠付租金709000元。本案中，原、被告在自愿、平等、合法的基础上签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，是有效合同。双方当事人应按合同约定履行各自相应的义务。合同签订后，原告按照约定向被告交纳租赁房屋，被告也按照约定向原告交纳租赁费。自2018年10月1日计算租金日起，原告自认被告己向其指定的账户，即本案第三人的委托代理人杨某名下账号×××内转入1291000元。庭审中，原告主张自2020年6月1日为双方合同解除日，被告尚欠原告房屋租赁费709000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案中，众所周知，由于新冠肺炎疫情不可抗力的影响，被告租赁原告用于经营健身的场所无法正常营业，属于因不可抗力致使不能实现合同目的，故原告主张解除合同，符合法定解除条件，本院准予双方解除租赁合同。对于合同解除日，虽然被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提供任何证据，但根据原告提供的证据，以及结合本案的实际情况等因素，本院以2020年2月1日为解除合同日为宜。那么，自起租日2018年10月1日至合同解除日2020年2月1日，原告交纳的租赁费己超过租赁合同中约定的数额，原告再向被告主张租赁费，于法无据，本院不予支持。关于原告主张逾期付款违约金。庭审中，原告自认被告己向其指定的账户交纳租金和物业费1291000元，因原告自认被告交费的时间和数额均为原告代理人的陈述，而没有提供有效的或者能够证明具体交费时间、交费形式、交费金额等基本信息的证据，故，仅凭原告的陈述，不能证明被告逾期支付租赁费，无法确认被告在交纳租金过程中存在违约行为。因原告的此项主张，证据不足，故本院不予支持。关于原告主张电费53952元。因原告不具有收取电费的主体资格，且原告也没有提供被告拖欠原告的电费、或者原告己代被告向电费收取部门交纳电费的相关证据，故原告的此项请求，证据不足，本院不予支持。关于第三人辩称，被告向其代理人杨某名下转入的1291000元中应先扣除自起租日2018年10月1日至2020年5月31日物业费之后，剩余款项系被告支付给原告的房屋租金。因本案原告基于与被告之间的租赁合同纠纷而提起的诉讼，本案的基础法律关系和案由均为租赁合同纠纷，租赁合同相对方为本案的原告和被告，租赁合同仅约束原告和被告，而第三人与被告之间基于双方形成的物业服务合同法律关系，并重新签订的另外一份合同，该合同中明确约定物业服务费系基于原、被告之间的租赁关系而产生，那么，第三人主张被告交纳的费用中先扣出物业费后，剩余费用再计入租赁费，明显违反合同约定和常理。又由于第三人主张的物业服务费不是本案租赁合同审理范围，故第三人的辩称，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回吕某的诉讼请求。案件受理费39208元，由吕某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长 翟 君人民陪审员 付克文人民陪审员 李桂艳二〇二〇年十二月三十日书记员 马萌萌