福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0103民初4507号 原告：林宝仙，女，1972年12月4日出生，汉族，住福建省长乐区。 委托诉讼代理人：林燕，福建宇开律师事务所执业律师。 被告：福州郑和发展有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道鳌峰路**鳌峰街道安置房**楼****，统一社会信用代码91350100073215715U。 法定代表人：林亮，执行董事。 被告：福建中鸿融资担保有限公司，住所地，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**中山大厦******会信用代码91350000669286872X。 法定代表人：林亮，执行董事。 上列二被告共同委托诉讼代理人：雷杜坚，福建瑞权律师事务所执业律师。 原告林宝仙与被告福州郑和发展有限公司（以下简称“郑和公司”）、福建中鸿融资担保有限公司（以下简称“中鸿公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林宝仙的委托诉讼代理人林燕，被告郑和公司、中鸿公司的共同委托诉讼代理人雷杜坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林宝仙向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与中鸿公司于2018年5月28日签署的编号为0000139的《认购协议书》及其与郑和公司、郑和公司签署的补充协议，并同时解除其与中鸿公司配套签署的《装修协议书》及《房屋租赁委托合同》；2.判令郑和公司、中鸿公司退还其支付的购房款共计1,368,144元；3.判令郑和公司、中鸿公司根据合同约定按照总购房款2,718,144元的日万分之一点五向其支付逾期交房违约金,林宝仙明确该项诉请自2019年1月1日起计算至郑和公司、中鸿公司返还购房款之日止；4.判令郑和公司、中鸿公司承担本案的律师费6000元及全部诉讼费用。林宝仙主张的事实与理由：其为子女入学升学需要投资房产，于2018年5月28日与中鸿公司签署编号为0000139的《认购协议书》。同日，其与郑和公司、中鸿公司签署补充协议，就郑和大厦(金融湾)12层05单元的基本信息、买卖价格、支付方式、交易模式、面积差异处理方式、交房日期、违约责任等条款达成一致。同日，其与中鸿公司签署配套《装修协议书》及《房屋租赁委托合同》。根据认购协议的约定，其应支付不低于总购房款的50%作为购房首期款（计1368144元），剩余部分接到被告通知后以银行按揭贷款方式支付。而郑和公司、中鸿公司应当于2018年12月31日前将房产交付给其。协议签署后，其向郑和公司支付购房款总计1,368,144元。此后，其多次向被告催告交房，但时至今日，被告仍无法向其交付房产。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。其认为，案涉认购协议书及其补充协议，以及配套签署的装修协议书，已就当事人信息、房产状况、销售方式、支付方式、交付日期、装修标准、面积差异处理方式、产权登记事宜、违约责任等作出明确约定，且其已根据协议约定足额支付高达总购房款50%的首期款，故原、被告间签署的相关协议，构成商品房买卖合同，合同成立生效。根据《商品房买卖合同解释》第十五条，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。故其依法有权请求判令解除案涉认购协议书及其补充协议；该等协议解除后，案涉《装修协议书》及《房屋租赁委托合同》亦失去履行基础，特请求同时解除该等配套合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。故其有权要求被告返还已支付的购房款共计1,368,144元，并按照总购房款2,718,144元的日万分之一点五向其支付逾期交房违约金。 郑和公司辩称，一、林宝仙要求解除补充协议缺乏依据。首先，林宝仙与其签订的补充协议既无合同约定解除条件，也不符合法定解除的条件。因此，林宝仙并不享有约定解除权。其次，其公司并非不履行合同义务，也从未表明不履行，相反，其公司所售房屋仍在建设中，因疫情等原因不得不暂时停止建设，但其公司将尽最大努力向购房者交付房屋。因此，林宝仙并不享有法定解除权。二、其公司系代中鸿公司收取林宝仙支付的购房预付款，该款项属于林宝仙与中鸿公司之间基于《认购协议书》而产生的款项，林宝仙无权要求其公司退还。三、林宝仙无权要求其公司按照总购房款的日万分之一点五向其支付违约金，林宝仙款项实际系由中鸿公司收取，林宝仙违约金的主张系基于《认购协议书》的条款，该协议书具有相对性，林宝仙无权基于《认购协议书》要求其公司承担违约金支付义务。且林宝仙违约金的请求数额及计算标准过高，应当予以减少。四、林宝仙主张的律师费支出，既无任何证据证明已实际发生，且该费用并非必然产生的损失，且无任何合同依据，应当予以驳回。五、林宝仙行使解除权的期限已过，其请求解除合同缺乏法律依据。在其公司发出的《告知函》中交付时间为2019年6月30日，在2019年7月1日，林宝仙已明确知晓出卖人迟延交付房屋导致其权利受损之情形，故则其行使解除的权利应为2019年9月30日，因此，林宝仙请求解除合同的权利已过法定期限。综上，林宝仙未在法定期间内行使权利，该权利应归于消灭，且其公司并未给林宝仙造成其他实际经济损失，请求法院依法驳回林宝仙的诉讼请求，维护其公司的合法权益。 中鸿公司辩称，一、林宝仙请求解除合同的权利超过法定期间。林宝仙行使解除权的期限已过，其请求解除合同缺乏法律依据。林宝仙认为其解除权形成的原因在于郑和公司逾期交房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”林宝仙诉称其多次向其公司催告交房，但其并未提供证据证明，应承担不利的法律后果。退一步说，在郑和公司发出的《告知函》中交付时间为2019年6月30日，在2019年7月1日，林宝仙已明确知晓出卖人迟延交付房屋导致其权利受损之情形，故其行使解除权的最后时间应为2019年9月30日，因此，林宝仙请求解除合同的权利已过法定期限。二、林宝仙要求解除《认购协议书》及补充协议等缺乏依据。首先，林宝仙与其公司签订的《认购协议》及补充协议等既无合同约定解除条件，也不符合法定解除的条件。根据林宝仙（即乙方，下同）与其公司（即甲方，下同）于2018年5月28日签订的《认购协议书》及补充协议，其中并未就合同的解除条件作出约定，仅在《认购协议书》第四条就“乙方逾期付款超过15日，经过甲方书面催告3日内仍未支付应付款的”，甲方享有解除权利。因此，乙方并不享有约定解除权。其次，其公司并非不履行合同义务，也从未表明不履行，相反，其公司所售房屋仍在建设中，因疫情等原因不得不暂时停止建设，但其公司将尽最大努力向购房者交付房屋。三、林宝仙要求其公司按照总购房款的日万分之一点五向其支付违约金的请求过高，应予减少。案涉认购协议及补充协议对于因其公司逾期交房导致合同解除违约金未作约定，林宝仙无权在要求解除案涉认购协议及补充协议的前提下，要求其公司承担总购房款的日万分之一点五标准计算的违约金。违约金的作用在于弥补损失，而林宝仙应当完成其损失的举证，但林宝仙从未就其遭受的损失进行举证。本案中，双方签订的《认购协议书》第三条明确约定：“乙方（即林宝仙）的付款方式为商业按揭贷款，乙方应于2018年5月28日前向甲方（即其公司）支付不低于购房款总价的50%，余款以银行按揭贷款方式支付。”林宝仙是按揭购房，截止起诉日止，案涉房屋尚未开始支付按揭贷款，对林宝仙利益无实际影响，没有造成实际损失（除已支付的50%购房款外）。林宝仙仅向其公司支付全部购房款的50%作为预付款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”因此，林宝仙请求依据总购房款的标准计算违约金的要求过高，该违约金过分高于其造成的损失，应予以减少。退一万步而言，即便其公司需承担逾期交房违约金，也仅仅应当参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期3.85%标准）支付违约金。四、林宝仙主张的律师费支出，既无任何证据证明已实际发生，且该费用并非必然产生的损失，且无任何合同依据，应当予以驳回。综上，林宝仙未在法定期间内行使权利，该权利应归于消灭，且林宝仙并未给其公司造成其他实际经济损失，请求法院依法驳回林宝仙的诉讼请求，维护其公司合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月16日，林宝仙向郑和公司银行账户转账100000元，郑和公司向林宝仙开具《收款收据》，内容为“收到郑和金融湾项目定金壹拾万元,房号1205单元”。2018年5月28日，以中鸿公司为甲方（出卖人），林宝仙为乙方（买受人），签订了一份《认购协议书》，约定如下：乙方自愿购买郑和大厦（金融湾）项目12层05单元，乙方知晓甲方出售予乙方房产系受让于郑和公司。该单元建筑面积约103.48平方米，购房款单价为每平方米26267.34元，购房款总价为￥2718144元；乙方按商业按揭贷款付款：乙方应于2018年5月28日前向甲方支付不低于购房款总价的50%（含定金），计壹佰叁拾陆万捌仟壹佰肆拾肆元整；余款壹佰叁拾伍万元整以银行按揭贷款方式支付，乙方应于接到甲方银行按揭办理通知后60天内将相关手续办理完毕并放款至甲方账户。甲方于2018年12月31日前将该商品房交付给乙方，甲方原因导致逾期交付的，应按照乙方购房款的日万分之一点五支付违约金。同日，以中鸿公司为甲方，以林宝仙为乙方，郑和公司为丙方签订了《补充协议》，约定：甲乙双方已于2018年5月28日签订《认购协议书》，乙方购买郑和大厦（金融湾）项目12层05单元，该单元预测面积为103.48平方米；项目开发商为丙方，甲方持有丙方100%股份。甲丙双方为全资母子公司关系，丙方将项目物业整体委托给甲方对外销售；甲乙丙三方一致认可如下交易模式：项目竣工验收后，该单元相关权证先由丙方过户给甲方，甲方取得该单元相关权证后根据实际交易情况将该单元以二手交易的形式转让给乙方，乙方按照一手交易形式中买受人一方承担契税、公共维修基金，印花税等相关税费；甲方按照二手交易形式中买受人一方承担契税、印花税等相关税费。二、认购协议书生效并乙方缴足《认购协议书》约定的购房款项后，甲丙双方共同保证在项目满足权证办理条件时，将该单元权证过户于乙方。若乙方申请办理商业贷款的，乙方须满足二手房商业贷款按揭条件，具体按揭贷款额度、利率、期数由乙方与贷款银行自行确定，甲乙丙三方一致同意，项目满足权证办理条件系指项目竣工且权证已过户至甲方名下，以上条件满足时，甲乙双方另行签订购房合同，《认购协议书》约定的单价不变，购房面积及总价按最终交付的实测面积计算……同日，林宝仙另与中鸿公司签订了《装修协议书》、《房屋租赁委托合同》，约定林宝仙同意将讼争房产交付中鸿公司装修及委托中鸿公司对外租赁等，双方同意该商品房装修工程完工交付时间为2018年12月31日前。《装修协议书》约定经双方签字盖章后生效，若双方签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）解除或终止的，则本协议自动解除并失效。同日，林宝仙向郑和公司银行账户转账1268144元，郑和公司向林宝仙出具《收款收据》，内容为“收到郑和金融湾项目首付款人民币壹佰贰拾陆万捌仟壹佰肆拾肆元整（房号1205）。2018年12月31日，郑和公司向林宝仙作出《告知函》，函告林宝仙案涉房屋交付时间变更至2019年6月30日，其公司同意承担逾期交房的违约责任，并按合同约定的逾期交房违约金标准，向林宝仙支付从2019年1月1日起至房屋交付之日止的违约金。 另查明，郑和大厦商品房预售许可证于2017年8月25日取得。 诉讼中，林宝仙称因中鸿公司未通知其办理按揭贷款手续，因此银行按揭贷款手续未办理。郑和公司、中鸿公司称讼争房屋尚未完成施工，无法办理按揭手续。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，案涉《认购协议书》及其补充协议已就商品房买卖合同主要内容作了约定，且林宝仙已依约支付了购房款1368144元，故案涉《认购协议书》及补充协议，应认定为林宝仙与郑和公司、中鸿公司成立商品房预售合同关系，上述协议的签订系林宝仙、郑和公司、中鸿公司的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力，当事人均应全面履行各自的合同义务。根据上述协议约定，中鸿公司和郑和公司应当于2018年12月31日前向林宝仙交付讼争房产，但时至今日讼争房产仍处于施工阶段，中鸿公司和郑和公司已经构成违约，对于中鸿公司辩解林宝仙请求解除合同的权利超过法定期间的辩解，因郑和公司向林宝仙作出《告知函》确认其将逾期交房的时间变更为2019年6月30日，按合同约定的逾期交付违约金标准，向林宝仙支付从2019年1月1日起至房屋交付之日止的违约金，可以认定案涉房屋无法按约交付的责任在于郑和公司、中鸿公司，林宝仙合同目的无法实现，作为守约方林宝仙有权请求解除合同，故郑和公司辩称林宝仙无权行使合同解除权且已过一年期间依据不足，本院不予采信。现林宝仙向本院提出解除案涉《认购协议书》及补充协议的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因案涉《认购协议书》及补充协议是案涉《装修协议书》及《房屋租赁委托合同》的履行基础，故林宝仙要求解除《装修协议书》及《房屋租赁委托合同》的诉讼请求亦于法有据，本院予以支持。关于郑和公司提出其代中鸿公司收取林宝仙支付的购房款系基于《认购协议书》产生的款项，林宝仙无权要求其公司返还的辩解，基于林宝仙向郑和公司支付了购房款1368144元且由郑和公司开具《收款收据》，郑和公司亦向林宝仙作出《告知函》，郑和公司是商品房买卖合同当事人，故对郑和公司辩解，本院不予采信。故应由中鸿公司和郑和公司向林宝仙退还购房款1368144元。 关于林宝仙诉请郑和公司、中鸿公司按照总购房款2718144元的日万分之一点五自2019年1月1日起计算至返还购房款之日止的逾期交房违约金一节。本院认为，郑和公司作出的《告知函》关于“我司同意承担逾期交房的违约责任，并按合同约定的逾期交房违约金标准，支付从2019年1月1日起至房屋交付之日止的违约金”以及中鸿公司（甲方）与林宝仙（乙方）签订的《认购协议书》第六条“甲方原因导致逾期交付的，应按照乙方购房款的日万分之一点五支付违约金”的约定应为郑和公司、中鸿公司在林宝仙选择继续履行合同前提下作出的应向林宝仙支付逾期交房违约金的计算方式，现林宝仙选择解除合同，案涉《认购协议书》及补充协议对因被告逾期交房导致合同解除违约金未作约定，鉴于案涉《认购协议书》及补充协议系因中鸿公司和郑和公司违约导致，必然给林宝仙造成资金占用损失，因此中鸿公司和郑和公司应承担相应的赔偿责任，基于林宝仙已支付购房款1368144元，本院现参照上述各方约定的自2019年1月1日起算、每日万分之一点五标准酌定中鸿公司和郑和公司应以林宝仙已付购房款1368144元为基数按日万分之一点五的标准，自2019年1月1日起向林宝仙支付利息至还清林宝仙已付购房款之日止。 关于林宝仙要求郑和公司、中鸿公司承担本案的律师费6000元，因无合同依据，本院不予支持。 综上，林宝仙诉请超出本院确认的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除林宝仙与福建中鸿融资担保有限公司就坐落于郑和大厦（金融湾）12层05单元签订的《认购协议书》（编号0000139）、《装修协议书》、《房屋租赁委托合同》以及林宝仙与福建中鸿融资担保有限公司、福州郑和发展有限公司就上述房屋签订的《补充协议》（编号0000139）； 二、福建中鸿融资担保有限公司、福州郑和发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向林宝仙返还购房款1368144元并支付资金占用利息（利息按已付购房款1368144元的每日万分之一点五标准自2019年1月1日起计算至福建中鸿融资担保有限公司、福州郑和发展有限公司还清上述款项之日止）； 三、驳回林宝仙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28593元，减半收取计14297元，由林宝仙负担100元，福建中鸿融资担保有限公司、福州郑和发展有限公司负担14197元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  刘 锦 二〇二〇年十二月十六日 法官助理  魏 哲 书 记 员  熊晓冰 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。