河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2681号上诉人（原审被告）：张燕，女，汉族，1972年10月29日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：薛丽涛，漯河市源汇区弘正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王会萍，女，汉族，1977年2月23日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：王超，河南长风律师事务所律师。上诉人张燕因与被上诉人王会萍房屋租赁合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院作出的（2020）豫1102民初902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张燕委托诉讼代理人薛丽涛，被上诉人王会萍委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张燕上诉请求：1、撤销源汇区人民法院作出的(2020)豫1102民初902号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、原审判决对于被上诉人收取上诉人的4万元房屋押金是否应予退还不予处理，认定事实不清，徒增诉讼当事人的诉累。原审中,被上诉人承认在将案涉房屋进行转租时收取了包括上诉人在内的其他全部几十位承租人4万元至6万元数额不等的所谓“房屋押金”或“房屋转让费”的事实,因其收取该所谓“房屋押金”或“房屋转让费”的行为是建立在双方房屋租赁合同关系成立的基础之上,与本案纠纷的产生具有直接关联，属同一法律关系，原审判决就应当对被上诉人收取上诉人4万元的性质进行法律评判，但原审却以“对该4万元的性质，双方当事人存有争议，合同相对人不予认可”为由不予处理，让当事人另行主张权利，明显是在避重就轻，规避矛盾，徒增当事人的诉累，有违人民法院依法裁决、公正司法的重要审判职能和定纷止争的法律作用,影响了人民群众心目中对人民法院司法公信力和权威性的认可度。二、关于被上诉人收取上诉人4万元所谓房屋押金或房屋转让费是否应予部分冲抵案涉房租的问题。首先,被上诉人收取所谓的房屋转让费或押金没有事实和法律依据。被上诉人并非案涉房屋的所有权人，系从漯河市第一人民医院一分院处承租后，转租给上诉人的。其在承租一分院房屋时,一分院并未收取其任何其他费用,该事实在一分院2020年4月17日向全体案涉租户发出的《回复函》中“医院对承租人(被上诉人王会萍)与各位商户之间的转租协议和资金往来未参与、不知情。医院除合同约定的房租之外，没有收取承租人其他任何费用”已经得到证实。被上诉人在将所承租一分院房屋转租给上诉人时收取远远高于房屋租金标准的所谓房屋押金或转让费以获取高额收益,这种收益并不符合民法上的“等价有偿原则”。因为上诉人（××）已经向出租人（××)按照租赁合同的约定支付了租金并履行了其他义务,再向其支付“房屋转让费”显然是不对等的，更没有事实依据。其次,上诉人支付转让费的行为,并非出于自愿和自己的真实意思表示,而是在该街区因控制大量商铺房源而处于垄断强势地位的被上诉人欺哄和胁迫之下，不得不作出有违自己意愿的支付行为。虽然民事行为以意思自治为原则,但该民事行为却违反了公平原则。公平原则在财产性交易上则体现为等价交换原则,既然不是等价交换,被上诉人作为房屋××显然存在不当得利的行为，其收取所谓转让费获取高额利益的行为没有任何法律依据。再次,被上诉人无论是收取上诉人的房屋押金或转让费,均增加了上诉人的经营风险,上诉人作为经营者由于向被上诉人支付了远远高于正常租金的所谓押金或转让费，从而人为的增加了自己的经营成本。特别是在遇到今年全球性的新冠肺炎疫情危机之际，上诉人的经营更加难以为继,刚刚接手的商铺不能继续租用和正常经营，导致上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同的合同目的不能实现,上诉人即要支付正常租金,支付给被上诉人的高额押金或所谓转让费又不能得以退还或冲抵房屋租金，对于上诉人来说显然是不公平的。综上，原审判决对于事关上诉人切身利益、与本案具有直接关联的、被上诉人收取的所谓房屋押金或转让费的相关事实不予评判和处理,属认定事实不清,适用法律不当,侵犯了上诉人的合法权益。请求二审法院切实查清本案事实,正确适用法律，依法作出公正裁判。被上诉人王会萍辩称:一、被上诉人没有收取过所谓的“房屋押金”,不属于应该退还的范围,不存在冲抵的问题，本案涉及拖欠租赁费用问题。二、上诉人(部分)曾向法院要求主张过租赁合同无效,并要求返还所谓的“房屋押金”,曾经被法院裁定驳回起诉。三、被上诉人收取房屋转让费用是商业行为,应该得到法院的肯定。在赁房屋时,被上诉人收取房屋转让费为正常的商事行为,租赁合同已经实际履行5年,根本不存在胁迫。期间,有部分商户是从他人商户承接涉案房屋,并向他人支付费用,足以证明收取的费用是房屋转让费用,并非房屋押金,不存在退还和折抵的事实。有部分商户已经将房屋归还给漯河市第一人民医院,并支付了租金,对涉案房屋不存在任何争议。被上诉人足额向漯河市第一人医院(房屋所有权人)支付全部租赁费,而上诉人一直拖欠2019年至2020年的房屋租金,被上诉人早可以行使解除权,被上诉人也是考虑到商户的不易,房屋一直由上诉人占有使用。相反,被上诉人与漯河市第一人民医院的租赁合同已经到期,源汇区法院已经判决在10日内要求被上诉人返还租赁物。被上诉人租赁费用无法得到,又成为被告,被上诉人的利益谁来保护?上诉人一直占用房屋,又不返还房屋,且不支付拖欠上诉人的租赁费,造成本案件的诉累,不是被上诉人的原因。综上,请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。王会萍向一审法院起诉请求：1.判令张燕支付租金21300元，按照月租1800元计算从2019年5月5日至起诉之日止；2.诉讼费由张燕承担。一审法院认定事实：2015年5月5日，王会萍作为甲方（房屋出租方），张燕作为乙方（房屋承租方），共同签订《租赁合同》一份，约定：王会萍将位于漯河市中心医院一分院一楼门面房从西至东第7间，门面房编号为7的房屋出租给张燕使用；租赁时间从2015年5月5日起至2020年5月5日止，租赁期限为五年；租金为2000元/间，年租金24000元，第3年起租金以上一年租金为基础递增10%；乙方在签订合同时，一次交纳1年租金，交纳房屋押金2000元，退房时归还，以收据为准；一次性交清，先交后用；甲方愿租赁给乙方使用，本门面房租赁用途为卖服装，更改用途需经甲方同意；等等。合同签订后，王会萍向张燕交付了房屋。张燕向王会萍支付了第一年的房租24000元、水电押金2000元。当日，张燕还向王会萍支付4万元，王会萍出具收据一份，载明：“收据今收到张燕交来人民币肆万元整”。该收据未载明4万元款项的用途。此后，张燕一直使用案涉房屋。经双方协商，从2018年5月5日起，房租变更为每月1800元，张燕支付房租至2019年5月5日。另查明，案涉房屋系王会萍从漯河市第一人民医院一分院处承租，后转租给张燕。一审法院认为，关于案涉《租赁合同》的效力问题，案涉房屋系王会萍从漯河市第一人民医院一分院处承租，后转租给张燕，双方当事人具备行为能力，表意真实，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效。无论漯河市第一人民医院一分院是否同意王会萍转租，均不影响案涉《租赁合同》的效力。关于房租支付问题，双方当事人均认可自2019年5月5日起张燕未支付房租，按每月1800元计算至本案起诉之日即2020年4月13日，张燕共拖欠房租20340元未付，法院予以认定。关于张燕不支付房租的抗辩能否成立的问题，张燕称不支付合同期内第5年租金是因为向王会萍交纳了4万元押金，可以折抵房租。王会萍称该4万元系转让费，不存在折抵房租的问题。对此，法院认为，对该4万元的性质，双方当事人存有争议，张燕以有争议的该4万元，用来抵销其所欠房租，在合同相对人不予认可的情况下，理据不足，其该项主张法院不予支持。因该4万元产生的争议，当事人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：张燕于本判决生效之日起三日内向王会萍支付2019年5月5日至2020年4月13日的房屋租金20340元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，由张燕负担。二审中上诉人提交U盘一个，内容为河南都市频道对涉案事件的报道,证明王会萍收取涉案当事人的房屋押金,一分院对王会萍收取房屋押金的行为向商铺租户承诺“会向王会萍要求返还各位押金”这一事实，且省电视台对王会萍收取当事人押金的行为是持否定态度的。对上诉人提交的该份证据，被上诉人认为在河河南省××频道报道后，王会萍已经向都市频道以失实报道为由要求都市频道立即删除。都市频道已将源代码全部删除，足以证明都市频道没有对客观事实进行如实报道。王会萍保留追究都市频道、一分院相关领导的失实言论对王会萍造成影响的诉权。对当事人二审提供的证据，本院认证如下，该证据的真实性不确定，其证明力不足以证明上诉人的上诉主张。二审经审理查明的事实和一审一致。本院认为：本案张燕与王会萍签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张燕在合同履行过程中仅向王会萍支付租金至2019年5月5日，之后未支付租金，其行为已经违反了合同中约定的支付租金的义务，原审法院据此支持王会萍要求张燕支付相应租金的诉讼请求有事实和法律依据。上诉人张燕称一审对于王会萍收取的40000元房屋押金问题不予处理，认定事实不清，增加当事人诉累。关于王会萍收取的40000元到底是房屋押金还是房屋转让费，对于该款项性质的认定是一个独立的诉讼请求，一审张燕并未提出反诉，不宜与其应支付的房屋租赁费进行冲抵。一审让张燕另案提起诉讼并无不当。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由上诉人张燕负担。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  李 冲二〇二〇年十二月二十一日法官助理张珂书记员李晶晶