四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终1166号 上诉人（原审被告）：朱加玉，男，1970年6月11日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：杨德君，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：万长寿，男，1970年10月29日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被上诉人（原审原告）：陈会容，女，1972年2月4日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上列二被上诉人的委托诉讼代理人：彭星华，四川铸法律师事务所律师。 上诉人朱加玉因与被上诉人万长寿、陈会容确认合同无效纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院(2020)川1421民初2134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 朱加玉上诉请求：一、撤销原审判决，驳回被上诉人万长寿、陈会容的诉讼请求；二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决程序违法，在被上诉人当庭变更诉讼请求的情况下，非法剥夺上诉人的答辩期和举证的权利。一审判决的第一项判决内容超过了被上诉人诉讼请求。一审判决在万长寿、陈会容没有出示《房屋及其宅基地转让协议》、庭审中也没有见到《房屋及其宅基地转让协议》的情况下，判决该转让协议无效，违背了民事诉讼最基本的“谁主张、谁举证”的举证原则。万长寿、陈会容的起诉不符合受理条件。 万长寿、陈会容辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。一、一审诉讼请求的是行为无效，实际上被上诉人请求确认的是农村房屋土地的转让无效，协议是载体，一审时被上诉人向法庭明确的转让行为无效和协议无效外延和内容是一致的，并不是当庭变更诉讼请求。二、请求房屋转让行为和土地使用权转让行为无效的诉讼请求在事实和理由中已经针对性表述。三、一审开庭时，被上诉人口头答辩意见是房屋和土地转让行为属实，也是双方真实意思表示，本案上诉人对其上诉称的所谓一审判决错误的地方，已经在一审中自认了，其自认了土地和房屋转让的事实。一审法院开庭时当庭拨打朱加玉的电话，其表述非常清晰，一审判决没有超出范围。 万长寿、陈会容向一审法院起诉请求：一、确认万长寿、陈会容与朱加玉之间的农村房屋买卖及集体土地使用权转让行为无效；二、本案诉讼费由朱加玉承担。在诉讼过程中，万长寿、陈会容明确其第一项诉讼请求为：确认万长寿、陈会容与朱加玉之间的农村房屋买卖及集体土地使用权转让行为（含2013年4月28日双方签订的《房屋及其宅基地转让协议》和相邻处的六层砖混结构楼房的转让行为）无效。 一审法院认定事实：万长寿与陈会容系夫妻关系，二人均系四川省仁寿县村民。而朱加玉系四川省仁寿县村民，即朱加玉非视高镇河心村集体经济组织成员。 2002年10月3日，四川省仁寿县原视高乡人民政府审查通过《仁寿县农村村民建住宅用地审批表》，同意万长寿家庭户共计5人在新村规划占地100平方米建楼房。2002年12月6日，万长寿向仁寿县公路路政管理大队申报在国道213线1156KM＋100m处建房三间；该队审核意见为：情况特殊，同意水（边）沟外7米建房，保持设施完好……。 万长寿、陈会容自称，在建房手续获批后，万长寿、陈会容在位于四川省仁寿县××镇××村××组××道××楼××楼房××幢，含楼房约260平方米、耳房上搭彩钢瓦房约450平方米以及宅基地、院坝约600平方米；2011年左右，万长寿、陈会容紧邻上述房屋再次修建共计六层的砖混结构的楼房一幢，其中一楼四个门面，总面积约1000余平方米（具体面积以实际丈量为准）。 2013年前后，万长寿、陈会容将上述六层的砖混结构的楼房一幢卖于朱加玉，并签订相关书面转让协议，协议约定合同转让总价款为2,060,000元；后万长寿、陈会容将前述房屋交付朱加玉，朱加玉亦将转让款全额支付万长寿、陈会容。但万长寿、陈会容当庭不能提供相关的书面转让协议，称已遗失。 2013年4月28日，万长寿、陈会容（卖方）与朱加玉（买方）再次签订《房屋及其宅基地转让协议》，约定：1.甲方将位于仁寿县××镇××村××组××道××地转让给乙方，楼房建筑面积约260平方米，彩钢瓦面积约450平方米，宅基地及院坝总面积约600平方米；2．甲方名下的用水户头、用电户头及电视收视户头一并转让给乙方，甲方必须保证对该房产有绝对的所有权和处理权；如因该房屋的所有权而产生的一切问题由甲方负责；3．乙方需对该房屋进行改建，改建房屋所需手续甲方负责办理；如因手续未能办理，使乙方不能顺利的改建该房，甲方属违约，则由甲方承担违约金责任；4．该房产的转让费合计为800000元；5．付款方式为：甲方搬出该房完整的交付给乙方后，乙方支付400000元；待甲方协助乙方将改建房屋修至第四层后，乙方付清其余尾款400000元；甲方在收到尾款后出具相应收具（据）……；协议还对其他事项作了约定。 协议签订后，万长寿、陈会容按约搬出上述房屋，朱加玉亦如约支付首期款400,000元。后朱加玉在改建过程中，因万长寿、陈会容未能获得改建手续，朱加玉至今未支付万长寿、陈会容尾款400,000元。现万长寿、陈会容认为，该两宗房屋及其之下土地的转让行为因违反国家相关法律法规的强制性规定，转让行为应为无效，遂提起本次诉讼。 另查明，一审法院当庭拨打朱加玉本人电话，其表示：1．万长寿、陈会容确实先将六层的砖混结构的楼房一幢（没有1700平方米，实际约1200平方米）以2,060,000元的价格卖于朱加玉，朱加玉已全额支付该款，双方为此签订了书面转让协议；2．协议在家里，但不一定能找到；若找到，朱加玉将于两周内向法院提交（注：最后朱加玉并未向一审法院提供该转让协议）；3．后万长寿、陈会容又于2013年4月28日将其名下的两楼一底的砖混结构的楼房（含彩钢瓦房、宅基地、院坝等）以800,000元价格转让给朱加玉，朱加玉实际支付400,000元；双方为此签订书面转让协议；4．两起房屋之下的土地应该是集体性质，没有被国家征用或改变性质。万长寿、陈会容当庭对六层楼房的转让款为2,060,000元，且朱加玉已全额支付万长寿、陈会容等事实无异议。 再查明，六层的砖混结构的楼房一幢，目前已出租他人，用于经营“安康综合医院”。 一审法院认为，首先，关于六层楼房的转让行为，虽然万长寿、陈会容自称协议遗失，未提供相应的转让合同，但朱加玉本人对转让一事予以认可，故万长寿、陈会容与朱加玉双方之间就六层楼房的转让行为不因协议遗失或不存在等而被否定；其次，万长寿、陈会容提供《仁寿县农村村民建住宅用地审批表》等证据证明涉案房屋之下的土地为农村宅基地性质，属于集体所有；朱加玉对涉案房屋之下的土地也认可其集体所有的性质。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”、第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”和《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”之规定，买卖宅基地上所建房屋的行为实质造成了房屋之下的宅基地的转让，故农村买卖房屋应依法在该房屋所在宅基地的集体经济组织成员之间进行。本案中，涉案两起房屋的转让发生在该房屋所在宅基地的集体经济组织成员与非集体经济组织成员之间，两起房屋的转让行为违反了现行法律规定，涉案两起房屋的转让行为（或协议）应是无效的。故万长寿、陈会容主张确认其与朱加玉之间的两起农村房屋及之下宅基地的转让行为系无效的请求，因事实和理由充分，于法有据，予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决：一、确认万长寿、陈会容与朱加玉之间关于位于四川省仁寿县××镇××村××组××道××层××楼房××幢的转让行为（或协议）无效；二、确认万长寿、陈会容与朱加玉之间于2013年4月28日签订的关于位于四川省仁寿县的国道213线1156ＫＭ＋100ｍ、距边沟7米处的二楼一底的砖混结构的楼房（含彩钢瓦房、宅基地、院坝等）的《房屋及其宅基地转让协议》无效。本案受理费减半收取计50元，由朱加玉负担。 本案二审中，当事人没有提交新的证据，且对本案一审查明的事实无异议。 本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对此依法予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二条规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定：民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为；第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 本案中，案涉两起房屋的转让发生在该房屋所在宅基地的集体经济组织成员与非集体经济组织成员之间，两起房屋无论是转让行为、还是转让协议均违反了现行法律强制性规定而无效。据此，一审法院对万长寿、陈会容主张确认其与朱加玉之间的两起农村房屋及之下宅基地的转让行为、协议无效的请求予以支持，符合法律规定。此外，经本院审查被上诉人在一审中的诉讼请求并不存在实质上的变更问题，以及一审判决中也不存在超过当事人诉求的问题。 综上所述，上诉人朱加玉的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人朱加玉负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 东 审判员 王 敏 审判员 辛利平 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 阳 洋