广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1747号 原告：防城港市桂海物业管理有限公司，住所地：广西防城港市港口区珍珠路**桂海-东盟新城****A05。统一社会信用代码：914506006877920661。 法定代表人：王静，该公司总经理。 委托诉讼代理人：凌子淳，广西海狮律师事务所律师。 被告：李梅，女，汉族，1968年8月13日出生，住甘肃省金昌市金川区。 原告防城港市桂海物业管理有限公司（以下简称桂海物业公司）与被告李梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。因被告李梅无法直接送达，需公告送达，本案依法转为适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告桂海物业公司的委托诉讼代理人凌子淳到庭参加诉讼，被告李梅经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂海物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告截至2020年3月31日所欠物业管理费、公告维修资金、公共耗能费等合计10953.60元及违约金2486.11元（违约金以拖欠费用为基数，按年利率6%的标准，自应付物业费之日起暂计至2020年5月31日，之后另计至实际清偿之日止）；2.被告支付原告律师代理费1500元。事实与理由：2011年3月2日，被告购买了广西桂海实业集团有限公司（曾用名：广西桂海房地产开发有限公司）（以下简称桂海实业公司）开发的“桂海•东盟新城”G栋1805号房，实际建筑面积119.05平方米。建设单位桂海实业公司与原告签订了《前期物业服务合同》，就涉案物业的管理服务的有关事宜进行了约定。桂海实业公司制定《桂海•东盟新城业主临时管理规约》(以下简称规约），明确开发建设单位与物业服务机构签订的《前期物业服务合同》中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。被告签署《承诺书》，承诺同意承担违反规约的相应责任。合同第七条：乙方（被告）缴纳费用时间为首次在房屋交付时预交6个月费用，之后按季度缴纳，每季度首月10日前缴纳本季度费用。合同第六条：物业管理服务费标准为高层住宅按建筑面积每月0.9元/㎡收取；合同第三条：公共能耗费，按户或按用量据实分摊；合同第二十五条：房屋住宅专项维修基金暂时按建筑面积0.1元/㎡每月计收。合同第三十一条及规约第三十一条：业主未能按时足额交纳有关费用的，原告可以每日加收应当交纳费用的3‰的滞纳金。原告多次催告被告支付物业相关费用均无果，故诉诸法律而发生律师服务费1500元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，建设单位依法与原告签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告依约为包括被告在内的业主提供物业管理服务，但被告经催收却未按合同约定支付物业管理服务费等相关费用及违约金。 被告李梅未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2009年7月1日，桂海实业公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对桂海·东盟新城提供前期物业管理服务；物业的名称为桂海·东盟新城，物业类型商业、住宅，坐落位置防城港市港口区侧，建筑面积178705.21㎡（其中2万多㎡为商铺），物业管理区西至：东至珊瑚路，南至拥军路，西至珍珠路，北至紫荆街。合同第三条约定：在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1.按住户要求提供力所能及的特约服务，并收取合理的特约服务费；2.市政环卫部门委托代收、代缴的生活垃圾处理费7.5元／月；3.公共耗能的代收代缴，按户或按量据实分摊；4.其他委托的代收代缴业务。合同第六条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.9元／月／㎡，商业物业：1.00元／月／㎡。合同第七条约定：业主应于房屋实际交付（签领钥匙）之日起交纳物业服务费用，由于业主原因致使甲方无法有效通知业主办理入住手续或本物业开发商发出收房公告后，业主仍未能按规定期限办理收楼相关事宜，业主需从甲方规定的交房期限届满之次日或开发商收房公告指定收房期限届满之日起交纳物业服务费费用；物业服务费用业主在房屋交付时预交6个月的费用，以后按季交纳，业主或物业使用人应当在当月10日前履行交纳义务。合同第二十五条约定：专项维修资金的缴存：业主在购房时应按（《住房专项维修资金管理办法》第七条）缴纳首期专项维修资金；若没有按规定缴纳的，业主从房屋交付之日起，依据拥有产权的建筑面积按0.1元/㎡/月的标准由乙方代收，存入小区专项维修资金专用账户。合同第三十一条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠费金额3‰的标准向乙方支付违约金。《桂海˙东盟新城业主临时管理规约》（以下简称《临时管理规约》）第三十一条约定：业主不按规定缴交管理服务费、维修资金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。合同还约定了其他事项。 2011年11月20日，原告将案涉住宅小区物业服务收费标准报防城港市物价局备案。 2013年8月30日，原告将前期物业服务收费标准报防城港市物价局审批并审批通过。 2014年7月1日，桂海实业公司与原告续签了上述《前期物业服务合同》。 2019年2月15日，原告发布了一份《关于物业收费项目调整的通知》，表明从2019年1月开始，取消每季度的代收公摊水电费收费项目，每月收取的物业服务费里已包含路灯用电、消防及绿化用水等公摊水电费，但不含电梯运行费用及二次供水加压费用；在不收取公摊水电费的同时，每月新增电梯运行费（该费用以各业主专用部分的住宅建设面积计算，按每月每平方米0.3元收取，无水、电费产生的空置房按每月每平方米0.2元收取）；同时新增二次供水加压费，该费用按季度收取，以各业主专有部分的住宅建筑面积计算，按每季度0.2元/㎡收取，收费时间为3月、6月、9月、12月。2019年3月12日，原告发布一份《关于物业收费项目调整的补充通知》，对调整后的物业收费项目（包含电梯运行费及二次供水加压费）进行公示。 另查明，2011年4月6日，被告与桂海实业公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买桂海实业公司开发的位于防城港市港口区，建筑面积为120.06㎡。2012年11月5日，被告的委托代理人签收《入户声明》、《入伙资料签收表》，领取入户钥匙，并预交了半年的物业费。截止至2020年3月31日，被告尚欠交2013年5月1日至2020年3月31日期间的物业管理费8892.60元、2013年5月至2018年12月的公共维修资金809.20元、2012年12月至2020年3月期间的公摊水电费871元、2019年4月至2020年3月期间的电梯运行费285.60元、2019年4月至2020年3月期间的二次供水加压费95.2元。欠费期间原告在被告涉案房屋门口张贴了《欠费通知单》，于2017年9月8日向被告的户籍所在地邮寄《律师函》，催促被告交纳物业费。 再查明，2020年5月26日，原告与广西海狮律师事务所签订《委托代理合同》，约定广西海狮律师事务所为原告与被告物业服务合同纠纷一案提供法律服务，收费标准按1500元计算。原告于2020年5月29日向广西海狮律师事务所转账24000元并附言：（2020）海狮民代字第86号-101号的物业服务合同纠纷律师费。广西海狮律师事务所就上述律师费于2020年5月21日向原告开具了一份《广西增值税普通发票》，载明律师代理费为24000元。 原告于2020年6月5日就本案向本院提起诉讼。 本院认为，原告是具有独立法人资格及从事物业管理活动资质的企业，其与桂海实业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主均具有约束力。被告作为业主，应当按合同约定按期缴纳物业管理费用。本案中，被告于2012年11月5日领取入户钥匙，原告为被告提供了物业服务，但被告并未按照合同的约定按期交纳物业费用，显属违约。因此，原告主张被告支付拖欠截止至2020年3月31日已欠物业管理费8892.60元、公共维修资金809.20元、公摊水电费871元、电梯运行费285.60元、二次供水加压费95.2元，共计10953.60元，本院予以支持。 关于违约金问题。《前期物业服务合同》第三十一条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠费金额3‰的标准向乙方支付违约金”，被告长期未交纳物业费已构成违约，且确实给原告造成了一定损失，现原告主动将违约金计算标准调整为按年利率6%计算，本院予以支持。因此，原告诉请被告支付暂计至2020年5月31日的违约金2486.11元，本院予以支持。2020年6月1日以后产生的相应的违约金，原告可另行主张。 关于律师代理费的问题。《前期物业服务合同》中并未对律师费的负担作出约定，且本院已支持原告违约金的诉请，原告的损失已得到一定程度上的弥补，故本院对原告诉请的律师费不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告李梅在本判决生效之日起十日内向原告防城港市桂海物业管理有限公司支付物业管理费8892.60元、公共维修资金809.20元、公摊水电费871元、电梯运行费285.60元、二次供水加压费95.2元，共计10953.60元； 二、被告李梅在本判决生效之日起十日内向原告防城港市桂海物业管理有限公司支付违约金2486.11元； 三、驳回原告防城港市桂海物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费173.49元、公告费260元，两项合计433.49元，（原告防城港市桂海物业管理有限公司已预交），由原告防城港市桂海物业管理有限公司负担43.49元，被告李梅负担390元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费173.49元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审 判 长  李明娟 人民陪审员  何水清 人民陪审员  唐毓瑾 二〇二〇年十二月二十二日 法官 助理  罗 茜 书 记 员  陈 蓉 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。