成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0113民初2788号 原告:谢洪云，男，1989年3月14日出生，汉族，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：王郑叶，四川川蓉律师事务所律师。 被告：蜂群房地产营销策划成都有限公司，住所地成都市青羊区光华东三路********。 法定代表人：吴利先，总经理。 委托诉讼代理人：廖梦露，四川法奥律师事务所律师。 被告：四川龙域房地产开发有限公司，住所地成都市青白江区，住所地成都市青白江区金芙蓉大道二段**（弥牟镇国光社区**）v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：宋茂清，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：江银桥，四川红盾律师事务所律师。 原告谢洪云诉被告蜂群房地产营销策划成都有限公司（以下简称蜂群公司）、四川龙域房地产开发有限公司（以下简称龙域公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。谢洪云的诉讼代理人王郑叶，蜂群公司的诉讼代理人廖梦露，龙域公司的诉讼代理人江银桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢洪云向本院提出诉讼请求：1、判令解除谢洪云与龙域公司签订的商品房买卖合同；2、判令蜂群公司、龙域公司退还已支付购房款97,488元及商业扶持服务费37,000元；3、判令蜂群公司、龙域公司支付损失（资金利息以134,488元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。事实与理由：2018年3月31日，谢洪云与龙域公司签订商品房买卖合同，约定谢洪云购买龙域公司开发的位于青白江区龙域天地综合楼1幢1单元8层824号房屋，龙域公司应在2019年6月30日前交付该商品房，在合同签订之日起不超过30日内办理预售合同登记备案手续。谢洪云就该商品房买卖向龙域公司支付了购房定金20,000元并在合同签订当日向龙域公司支付房款77,488元，在合同签订当日还向龙域公司指定的蜂群公司转账付款37,000元。基于合同约定，谢洪云购买案涉房屋没有涉及任何中介费用和附加费用，谢洪云累计付款134,488元，已经超出了合同约定的第一期付款金额，至今龙域公司未将案涉房屋备案在谢洪云名下，至今未交付房屋，导致谢洪云签订合同的目的无法实现，故提起诉讼，望判如所请。 蜂群公司辩称，谢洪云未按合同约定付清购房款，其作为违约方无权单方面解除合同；蜂群公司并非买卖合同的主体，也未收取购房款97,488元，蜂群公司不具有返还义务；谢洪云向蜂群公司支付的商业扶持费，是谢洪云购房时与蜂群公司达成的合意并自愿履行，对于商业扶持费的性质、金额和支付对象是明知的，该费用蜂群公司不应退还；谢洪云与龙域公司之间的商品房买卖合同解除与否，均不影响谢洪云与蜂群公司之间合同关系已经履行完毕的事实。 龙域公司辩称，合同约定谢洪云未付清房款，龙域公司有权延期办理房屋备案、延期交房，案涉房屋谢洪云采用按揭方式购买，但由于谢洪云自身的原因导致贷款未办下来，龙域公司不存在违约；龙域公司不同意解除案涉商品房买卖合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同（预售）、收据、情况说明等证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月，谢洪云（买受人）与龙域公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预售），约定买受人购买出卖人成房预售青白江字第655号预售许可证项下第1幢1单元8层824号商品房（预测建筑济南39.06平方米），单价4,800元/平方米，总价款187,488元；买受人于2018年3月31日前支付首期房款97,488元，余款90,000元向攀枝花市商业银行成都东门支付贷款支付。合同第十条约定因不可归责于买卖双方的原因，未能登记商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同，解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及利息或者定金。合同第十五条约定该商品房交付给谢洪云时应符合下列条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及建设工程竣工验收合同合格证明；该商品房已取得房屋面积实测报告书；买受人已交清全部房款或依照合同约定不存在拖欠房款的情形。合同第十八条约定出卖人在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十四条约定买受人采用按揭付款的，如买受人未能积极配合出卖人办理按揭手续等，则备案时间相应顺延；采用分期付款的，若买受人未能缴纳50%以上的房款，则备案时间顺延。合同第二十六条约定买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起760个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。 2018年3月18日，谢洪云向龙域公司支付购房定金20,000元，后向龙域公司支付房屋首付款77,488元。 2020年11月27日，攀枝花商业银行股份有限公司成都东门支行出具情况说明，载明由成都东门支行经办谢洪云个人商业用房贷款，贷款金额90,000元，该笔贷款由于借款人还款来源不足，且收入负债比过高，未能审批通过。 另查明，2018年3月31日，谢洪云向蜂群公司支付商业扶持服务费37,000元。 本院认为，谢洪云与龙域公司签订商品房买卖合同（预售），系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，谢洪云在约定期限内向龙域公司支付房款97,488元，剩余房款90,000元因谢洪云还款来源不足、收入负债比过高的原因被银行拒贷。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本案中，未能订立商品房担保贷款合同系谢洪云还款来源不足、收入负债比过高原因所致，不符合该条司法解释规定的可以归责于对方当事人的情形，又不符合不可归责于当事人双方的事由。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。合同法规定解除权制度的首要之意固然是在授予非违约方以合同解除权，使其能够获得以解除合同为补救方式的特殊救济，但法定解除制度作为合同法项下制度，必然须以维护意思自治、鼓励市场交易、稳定市场秩序、实现资源的有效配置的合同法立法宗旨和价值取向为依归，故对合同法定解除权的使用条件予以严格限定才是这一制度的主要方面和价值侧重，只有不履行合同主要义务，足以导致合同目的不能实现，构成根本性违约的，当事人才能行使法定解除权。本案中，案涉商品房买卖合同约定，房屋交付给买受人应当在买受人已交清全部房款或依照合同约定不存在拖欠房款的情形下，在买受人未能积极配合出卖人办理按揭手续的情况下备案时间相应顺延，房屋所有权转移登记的约定时间为房屋交付使用之日起760日内，因谢洪云的原因导致商品房担保贷款合同未能签订、贷款未能发放，在谢洪云未足额支付剩余购房款的情况下，龙域公司未办理案涉房屋备案登记、未向谢洪云交付所购房屋符合合同约定，如果据此解除合同，将导致双方当事人利益的严重失衡，有违公平与诚实信用原则。综上，为维护交易的安全和稳定，本案《商品房买卖合同》不宜解除，应继续履行，谢洪云主张解除案涉《商品房买卖合同》的理由不能成立，本院不予支持。此外，因《商品房买卖合同》未予解除，谢洪云在解除《商品房买卖合同》的情况下提出退还购房款等诉讼请求亦不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回谢洪云的全部诉讼请求。 案件受理费1,495元，由谢洪云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  韩晓先 二〇二〇年十二月八日 书记员  张运富