山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6475号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘启，男，一九六八年五月二十二日出生，汉族，住太原市，公民身份号码×××。上诉人（原审原告、反诉被告）：刘喜平，女，一九六九年二月十二日出生，汉族，退役军人，住太原市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：柳小燕，山西运智律师事务所律师。委托诉讼代理人：段媛，山西运智律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：山西国源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91140100583333519R。法定代表人：李有增，董事长。委托诉讼代理人：韩永斌，山西辰冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小梅，山西辰冉律师事务所律师。上诉人刘启、刘喜平、上诉人山西国源房地产开发有限公司（以下简称国源房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇二〇年十一月九日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘启、刘喜平的委托诉讼代理人柳小燕、段媛，上诉人国源房地产公司的委托诉讼代理人韩永斌、李小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘启、刘喜平上诉请求：1．依法撤销一审民事判决第一项关于“支付原告（反诉被告）刘启、刘喜平逾期交房违约金47090.2元”的部分，改判被上诉人国源房地产公司支付上诉人截止二〇一九年十二月三十一日的逾期交房违约金97515.4元以及之后按1334000元的日万分之一支付至实际交房之日止；2．撤销一审民事判决第二项，改判驳回被上诉人国源房地产公司全部诉讼请求；3．撤销一审民事判决第三项，改判确认《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第3（6）②关于交纳燃气工程费部分的约定无效；4．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院部分事实认定错误，适用法律错误。一、被上诉人国源房地产公司至今不按约定交付房屋，持续违约，一审法院认定二〇一九年一月起逾期收房责任由上诉人承担，认定事实错误。（一）上诉人至今未能办理收房手续，是国源房地产公司违约及故意设障所致。（1）在合同约定的二〇一七年十二月三十日，房屋尚不具备交付条件，之后具备条件时国源房地产公司也一直未通知上诉人收房，二〇一九年九月上诉人去了解房屋情况时，方得知房屋竣工验收合格，在上诉人要求收房时，国源房地产公司却告知须从二〇一八年一月起视同收房，只有交清二〇一八年一月始的全部物业费等费用后方可交房，因该争议协商未成，上诉人诉至法院，上诉人未收房有正当理由。（2）在一审开庭后的二〇二〇年四月十五日国源房地产公司通知上诉人收房，上诉人即去办理，但国源房地产公司仍要求上诉人交清从二〇一八年四月始的全部物业费、暖气费后才予办理交房，双方协商未果上诉人没能收房。（3）二〇二〇年七月十三日收到一审判决后，上诉人再次要求收房，但国源房地产公司以其已上诉，待二审判决生效后再处理为由拒绝交房。（二）一审法院判定从二〇一九年一月起由上诉人承担逾期收房责任，缺乏事实根据及法律依据。（1）没有有效证据能证明二〇一七年十二月二十八日案涉建设工程竣工验收合格。国源房地产公司所提供的《竣工验收证明书》不是合同约定的《工程质量竣工验收合格证明书》，且其未能出示原件；内容也仅显示是公司内部开始验收，在“验收意见”一栏各参与单位仅表示“同意验收”，而非“验收合格”；该验收并非符合法律规定的有效验收，该证明书内容、形式均不符合《建设工程质量管理条例》等法律的要求，缺少勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件、施工单位工程保修书等要件，也不符合城乡规划法第四十五条的要求，即：建设工程未经规划部门核实，建设单位不得组织竣工验收。故该《竣工验收证明书》不能作为有效证据，不应得到认定。（2）没有有效证据能证明房屋符合交付条件后国源房地产公司通知了上诉人收房。如前所述，二〇一八年十二月十九日消防验收合格，二〇一九年七月十九日工程竣工验收合格取得《竣工验收备案表》后，国源房地产公司并未通知上诉人收房，上诉人是在一审诉讼前（二〇一九年九月）向国源房地产公司了解房屋情况时，才得知房屋具备交房条件。（3）根据民事诉讼证据规则，国源房地产公司应当承担“符合交房条件且按约通知上诉人收房”的举证责任。一审中，国源房地产公司并未能提供相关有效证据，但一审法院以“该小区二〇一八年已经开始入住，国源房地产公司作为售房人没有理由故意不通知原告，且庭审中原告也称双方系因违约责任及费用交纳产生分歧未收房，其称未收到通知不符合常理”为由，认为“房屋符合交付条件后，原告未能及时收房，由此产生的逾期收房责任由原告承担”，明显是缺乏证据及依据的主观臆断。鉴于国源房地产公司至今仍拒交房，持续违约的事实，根据双方合同第九条1（2）的约定，应当改判由国源房地产公司按上诉人已付房款总额1334000元的日万分之一支付违约金直至实际交房之日止，方体现法律的公正。二、一审判决上诉人从二〇一九年一月起按每月1000元支付国源房地产公司房屋保管费，没有事实根据，亦无法律依据。（一）如前所述，至今未能收房，上诉人有正当理由，且系国源房地产公司违约及故意设置障碍所致，并非上诉人违约。（二）一审判决上诉人按每月1000元向国源房地产公司支付房屋保管费，于法无据。（1）上诉人并未将房屋交付国源房地产公司保管，国源房地产公司也未履行房屋保管义务，双方不存在房屋保管合同关系。（2）案涉房屋保管费的性质不是违约金，应是对房屋进行保管而发生的费用，而本案国源房地产公司未对房屋进行保管，也未有发生费用的凭证；在上诉人前两次要求收房时，国源房地产公司均明确要求上诉人向物业公司补交之前的物业费，交清所有费用后才可从物业公司领钥匙收房，且撇开该交费要求是否合理不谈，显然国源房地产公司早已将房屋移交物业公司，国源房地产公司并不进行房屋保管，其无权收取房屋保管费。（3）一审法院既然已认定“原、被告双方在收房过程中，就逾期交房责任和相关费用的交纳产生分歧，故至今未收房”，那至少可以确定：未能收房是因双方有争议所致，不是上诉人单方违约，要求上诉人承担因此而产生的每月1000元的房屋保管费，明显有失公平。（4）双方所签合同中，国源房地产公司作为格式合同提供方，未提请上诉人注意“房屋保管费”这一加重责任的条款，根据合同法规定该约定应无效。三、一审法院以山西发改委二〇一七年十月二十六日《关于严格执行供热供气供水供电等住房配套设施收费政策的提醒告诫函》为据，驳回上诉人要求确认燃气工程费部分系无效约定的诉求，系适用法律错误。（一）根据山西省物价局《关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知》（晋价服字［2010］92号）“新建商品住房中供水、供电、供气、供暖等配套建设费用，应包含在住房价格中，不得另外向用户收取。由于特殊原因没有计入住房成本的煤气工程费，应当在销售合同中约定。未在合同中约定收取的，属乱收费行为。”显然在通常情况下买房人不应当承担该费用。（二）根据合同法第三十九条、第四十条，格式条款制定方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方所签补充协议中，国源房地产公司作为格式合同提供方，未提请上诉人注意加重上诉人责任的条款，该约定无效。一审法院在国源房地产公司未提供相关收费合理证据的情况下，仅以政府部门的函件为据下判，违反合同法及相关规定。综上，请求二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人合法权益。国源房地产公司上诉请求：1．撤销一审民事判决第一、第二、第四项内容；2．将本案发回重审或在查清事实基础上依法改判；3．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人逾期交房事实错误，上诉人不应承担违约责任。一审法院认定上诉人与被上诉人刘启、刘喜平于二〇一六年十一月二十四日所签《商品房买卖合同》的真实性和有效性。那么，根据该合同第十一条“买受人收到交房通知书不接收的，从出卖人发出通知之日起三日内，视为出卖人已经按期将房屋交付买受人；买受人未收到交房通知书也未按照约定到售楼部领取的，从约定交房之日起，视为出卖人已经按期将房屋交付买受人……”，合同附件四补充协议第3（6）①项“买受人预留手机作为联系方式的，出卖人以电话或短信通知即视为通知到买受人”。二〇一七年十二月底验收合格后，上诉人在合同约定期限内集中办理交房手续，采用电话、短信、微信等方式通知每个业主（当时工作人员证实），已尽到通知义务，刘启、刘喜平因其要求减免物业费、暖气费等要求未得到满足而拒绝收房，责任不在上诉人，应视为上诉人在二〇一七年十二月三十日已经交房，上诉人没有逾期交房。另，一审法院以二〇一八年十二月十九日工程竣工验收消防备案合格作为房屋满足交付条件的标准错误，双方在《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件是该商品房所在楼宇经验收合格，而上诉人在二〇一七年十二月二十八日即取得楼宇验收合格证明书，这是施工当事各方一致确认所涉房屋合格的证明文件，而消防验收则受限于政府部门，当时因政府部门改革，消防验收停办，导致消防验收迟延，非上诉人单方所能控制，因政府部门办理的停滞让上诉人来承担逾期交房的责任有违公平。故上诉人认为一审法院认定上诉人逾期交房并承担违约金的事实错误，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。二、一审法院判决被上诉人刘启、刘喜平承担房屋保管费的起止时间点错误，刘启、刘喜平应自二〇一七年十二月三十日视同收房之日起至其实际收房之日止按合同约定承担房屋保管费。如前所述，二〇一七年十二月三十日起视为上诉人已经交房，则刘启、刘喜平应从该日起支付上诉人房屋保管费，一审法院判令刘启、刘喜平从二〇一九年一月起支付上诉人房屋保管费24000元，属于明显错误。另上诉人与刘启、刘喜平双方在前述《商品房买卖合同》第十一条还约定了“从本条约定的出卖人视同交房之日起到买受人实际接房屋止，买受人每月支付出卖人1000元的楼房保管费”，一审法院认定《商品房买卖合同》是双方当事人基于真实的意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守，但在判决房屋保管费的止付期限时，未按合同约定作判，而是将房屋保管费的止付期限确定为该判决确定的给付之日，违反了双方当事人合同约定。综上，上诉人请求二审法院撤销原判，对本案发回重审或依法改判，以支持上诉人的上诉请求。针对刘启、刘喜平的上诉，国源房地产公司答辩称，一、案涉小区施工安装合同约定在二〇一七年底经相关设计、勘验、施工、建设单位验收合格，答辩人已经履行了通知义务，在二〇一八年一月集中交房阶段，百分之八十至九十的业主都已经收房，答辩人没有理由只针对刘启、刘喜平不履行通知义务，刘启、刘喜平不收房是因为其认为房屋不具备交付条件，且庭审中其也承认双方因违约责任及费用缴纳问题产生分歧未收房，所谓未收到通知不符合常理。即使答辩人未通知，根据合同第十一条第二款约定，到合同约定交房时间也应到售楼部领取交房通知，否则自约定交房之日视为答辩人已按期交房。答辩人不存在违约。二、刘启、刘喜平以城乡规划法相关规定为由认为答辩人施工工程未经规划部门审核，不符合验收条件，纯属对建设工程验收的误读。答辩人建设项目五证齐全，已取得竣工验收证书，若不符合规划，竣工验收无从谈起。三、逾期收房的保管费双方合同中有约定，不违反法律、法规的强制性规定，约定合法有效。四、关于燃气费，二〇一七年六月二十日，国家发改委印发《关于加强配气价格监管的指导意见的通知》（发改价格［2017］1171号）第七条规定，“城镇居民新建住宅，燃气工程安装费等纳入房价，不再另行向燃气用户收取”。同年十月二十六日，山西省发改委印发《关于严格执行供热供气供水供电等住房配套设施收费政策的提醒告诫函》第五条明确指出，凡在二〇一七年六月二十七日以后开工建设的城镇居民新住宅，均不得向用户收取燃气工程安装费。本案答辩人建设的房屋是二〇一六年七月开工建设，不在禁止收取的范围内。答辩人收取燃气工程费，正是基于双方在补充协议中的明确约定，不属于上诉人所称省物价局文件中的乱收费，收费合法、合规、合约。对国源房地产公司的上诉，刘启、刘喜平称其答辩意见在上诉状中已涵盖，不再另行答辩。刘启、刘喜平向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告逾期交房违约金97515.4元（自二〇一八年一月一日起至实际交房之日止，暂计至二〇一九年十二月三十一日）；2．确认原告与被告所签《商品房买卖合同》之附件四《合同补充协议》第3（6）②中关于交纳燃气工程费部分的约定无效；3．判令被告承担全部诉讼费用。国源房地产公司向一审法院提出反诉请求：1．判令反诉被告支付反诉原告截止二〇一九年十二月三十一日的楼房保管费48000元，以及从二〇二〇年一月一日到反诉被告收房之日，按照每月2000元标准计算的楼房保管费；2．判令反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：二〇一六年十一月二十四日刘启、刘喜平（合同中买受人）与国源房地产公司（合同中出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于太原市××路的房屋，总价款1334000元，付款方式为首付＋贷款。出卖人应当于二〇一七年十二月三十日前，将该商品房所在楼宇经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。同时合同中还约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过六十日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起六十日内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。房屋的交接条件在《商品房买卖合同》附件四中约定，该商品房“经验收合格”是指：由设计、施工、监理、建设单位工程施工验收，出具工程质量竣工验收合格证明书以及建筑工程消防验收意见书、电梯检验合格证。《商品房买卖合同》附件四中还约定，买受人向卖出人交纳燃气工程综合费包括但不限于燃气工程费、设计测量费等相关费用，按照工程造价分户均摊，每户暂定4500元，最终以天然气公司实际收费为准。有线电视初装费暂按500元每户，最终以有线电视公司实际收取为主。合同签订后，刘启、刘喜平履行了付款义务。二〇一七年十二月二十八日由建设单位国源房地产公司、监理单位山西安宇建设监理有限公司、设计单位中核新能核工业工程有限责任公司、勘察单位山西裕宏岩土工程勘察检测有限公司、施工单位林州二建集团建设有限公司出具竣工验收证明书，工程内容及检查情况一栏中写明：1．该工程按照图纸设计和合同要求约定已全部完成，各系统使用功能已经形成，且运行正常，符合规范要求；2．工程技术资料齐全，质保资料齐全，按规定的批量见证取样送检且全部合格；3．工程的观感质量、结构性能和使用功能满足设计要求，参加验收人员一致同意验收，验收合格。二〇一七年十二月二十九日由山西省特种设备监督检验研究院出具电梯监督检验报告，经检验结论为合格。二〇一八年十二月十九日由太原市公安消防支队小店区大队出具建设工程竣工验收消防备案复查意见书，评定工程竣工验收消防备案合格。二〇一九年六月三十日由太原市住房和城乡建设局出具建设工程竣工验收备案表，备案意见为该工程的竣工验收备案文件已于二〇一九年六月三十日收讫，文件齐全。刘启、刘喜平与国源房地产公司在收房过程中，就逾期交房责任和相关费用的交纳产生分歧，故刘启、刘喜平至今未收房。另查明，二〇一七年十月二十六日由山西省发展和改革委员会发出《关于严格执行供热供气供水供电等住房配套设施收费政策的提醒告诫函》，内容为：二〇一七年六月二十七日，国家发展改革委印发了《关于价格监管的指导意见》，意见规定：城镇居民新建住宅，燃气工程安装费等纳入房价，不再另外向燃气用户收取。凡以后开工建设的城镇居民新建住宅，均不得向用户收取燃气工程安装费。一审法院认为，原告（反诉被告）刘启、刘喜平与被告（反诉原告）国源房地产公司签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应恪守。本案争议焦点为：1．双方当事人是否存在违约，违约责任应当如何承担；2．合同中关于缴纳燃气工程费部分的约定是否有效。关于违约责任：刘启、刘喜平认为国源房地产公司存在逾期交房，国源房地产公司认为刘启、刘喜平存在逾期收房。双方合同中约定了交房日期和交房标准，约定的交房日期为二〇一七年十二月三十日，国源房地产公司从二〇一八年开始向该小区部分住户交付了房屋，刘启、刘喜平以未收到通知且该房屋尚未达到交房标准，不予收房。本案中，案涉两套房屋于二〇一七年十二月二十八日由建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位工程施工验收合格，于二〇一七年十二月二十九日电梯验收合格，于二〇一八年十二月十九日消防验收合格，于二〇一九年六月三十日在太原市住房和城乡建设局完成竣工验收备案。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用。根据上述规定，建设工程质量竣工验收合格，即可交付使用，竣工验收合格后的备案程序仅为对建设工程竣工验收过程的事后监督，并非交付使用的必要条件。同时，根据合同补充约定，该商品房“经验收合格”是指：由设计、施工、监理、建设单位工程施工验收，出具工程质量竣工验收合格证明书以及建筑工程消防验收意见书、电梯检验合格证。故本院认定二〇一八年十二月十九日该房屋已经具备交付使用条件。刘启、刘喜平陈述未收到收房通知，因该小区于二〇一八年已经开始入住，国源房地产公司作为售房人没有理由故意不通知刘启、刘喜平，且庭审中刘启、刘喜平也称双方系因违约责任及费用交纳问题产生分歧未收房，其称未收到通知不符合常理。国源房地产公司逾期交房时间应为二〇一七年十二月三十一日至二〇一八年十二月十九日，共三百五十三天，由此产生的逾期交房违约责任由国源房地产公司承担。计算方法为：667000元×0.01%×353天＝23545.1元，667000元×0.01%×353天＝23545.1元。两套房屋共计47090.2元。房屋符合交付条件后，刘启、刘喜平未能及时收房，由此产生的逾期收房责任由刘启、刘喜平承担。扣除合理收房时间从二〇一九年一月起，截止二〇一九年十二月三十一日，计算方式为：每套房屋1000元×12个月＝12000元。两套房屋共计24000元。以后的费用按每月1000元计算，两套共计每月2000元。关于燃气工程费的问题，合同双方在合同中有明确约定，按照工程造价分户均摊，最终以天燃气公司实际收费为准。依据二〇一七年十月二十六日由山西省发展和改革委员会发出《关于严格执行供热供气供水供电等住房配套设施收费政策的提醒告诫函》，二〇一七年十月二十六日之后城镇居民新建住宅，燃气工程安装费等纳入房价，不再另外向燃气用户收取，本案中双方当事人于二〇一六年十一月二十四日签订了《房屋买卖合同》，系事前行为，故刘启、刘喜平请求法院认定燃气工程费部分系无效约定的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告（反诉原告）国源房地产公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘启、刘喜平逾期交房违约金47090.2元。二、原告（反诉被告）刘启、刘喜平于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）国源房地产公司截止二〇一九年十二月三十一日的房屋保管费24000元以及之后按每月2000元计算的房屋保管费至本判决确定的给付之日止。三、驳回原告（反诉被告）刘启、刘喜平的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）国源房地产公司的其他诉讼请求。二审所查与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，就交房、收房时间节点及其相关责任承担的争议，双方所签商品房买卖合同明确约定交房日期为二〇一七年十二月三十日，交房标准和条件为所在楼宇经验收合格，即由设计、施工、监理、建设单位工程施工验收，出具工程质量竣工验收合格证明书以及建筑工程消防验收意见书、电梯检验合格证。国源房地产公司至二〇一八年十二月十九日消防验收合格，方完成上述工作，房屋始具备交付使用条件，原审以此为据认定国源房地产公司逾期交付房屋的时间段，并判令其承担相应违约责任，并无不当。刘启、刘喜平主张竣工验收资料不符合规定，国源房地产公司主张消防验收迟延系政府部门原因导致，理由均不充分，不予采纳。房屋具备交付条件后，在合同约定有逾期交房违约责任且逾期已为既成事实的情况下，国源房地产公司尽快地向买受人发出收房通知以减少、控制损失，属于可以预料、情理之中的行为，如一审所言，没有理由推测国源房地产公司会怠于或故意不履行通知义务而使自身利益受到损害，且刘启、刘喜平亦认可双方因违约责任、相关费用交纳等问题产生分歧未收房，故一审将二〇一九年一月确定为房屋交接条件成就，买受人应予收房的时间，合理合情。及时接收房屋，并不影响就违约责任、费用交纳等提出自己的权利主张，否则只会人为地产生不必要的损失，对此，刘启、刘喜平自身亦有对应不当之处，一审依照合同约定判令其承担收房前的房屋保管费，并无不妥。至于燃气工程费条款效力问题，发改委文件内容表述清楚，双方所签合同约定明确，不存在认识、理解上的分歧和障碍，刘启、刘喜平以事后颁布的文件精神将合同相关约定视为排除其权利、加重其责任的格式条款并欲以否定，理由显然不能成立，原审对此评判无误。综上所述，刘启、刘喜平及国源房地产公司的上诉主张均不能成立，其请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费共3088元，由上诉人刘启、刘喜平负担1411元，由上诉人国源房地产公司负担1677元。本判决为终审判决。审判长 雷 晨审判员 王 薇审判员 孙广金 二〇二〇年十二月三十日书记员 齐文姝