重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初30932号 原告：广东十方酒店管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区暄悦东街****，统一社会信用代码91440101MA5CMNBW1K。 法定代表人：杨磊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：涂沁心，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓婷婷，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 被告：重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司，住所地，住所地重庆市涪陵江东办事处办公楼**会信用代码91500102711612492T。 法定代表人：李家兰。 委托诉讼代理人：熊人勤，重庆广贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗倩，重庆广贤律师事务所律师。 原告广东十方酒店管理有限公司与被告重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依法由审判员王婷婷独任审判，适用简易程序于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告广东十方酒店管理有限公司的委托诉讼代理人涂沁心，被告重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人熊人勤、罗倩到庭参加了诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。 原告广东十方酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年8月23日签订的《合作商务书》有效；2.确认原、被告于2019年11月签订的《补充协议》有效；3.被告支付原告装修运营补贴款8912085元；4.被告支付原告违约金100万元；5.被告支付原告逾期支付装修运营补贴款的违约金，自2020年10月1日起算至款项付清之日止，按每日891.20元计算。事实及理由：2019年8月，原被告签订《合作商务书》，其后又签订《补充协议》，约定被告将位于重庆市渝北区园港路10号5幢房屋项目与原告合作经营酒店。其后，被告不履行合同义务，并擅自解除合同。为维护自己合法权益，原告起诉来院。 被告重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司辩称，双方合同已解除，因疫情原因丧失合同履行基础，解除不构成违约，不应支付违约金，且原告起诉的继续履行与支付100万元解除合同违约金矛盾；违约金过高，不应支付；不应支付装修运营补贴款，尚未到交房时间。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原、被告举示的《合作商务书》、《补充协议》等为原件，本院予以确认并在卷佐证。原告举示的微信群截图、项目推广照片、微信行程单及聊天记录等，系复印件，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：被告系渝北区双凤桥街道两路组团A标准分区A104-2/03号地块的开发企业，被告在该地块上建设桥达茂宸广场项目，并取得预售许可证。2019年8月23日，以被告为甲方，以原告为乙方，双方签订《合作商务书》，约定合作项目为上述项目中的渝北区园港路10号4幢第16层至20层，共计约4876平方米，甲方同意乙方将上述房屋用于经营宜尚酒店。该建筑竣工验收日期为2020年4月30日前，交付使用日期为2020年6月3日前。合作期限15年，自双方签订《房屋交付确认单》之日起计算，即合作期限自2020年6月1日至2035年5月31日，前12个月为免租期。甲方在2020年6月3日前向乙方交付该房屋。第五条约定装修运营补贴条款，乙方将合作酒店按照宜尚酒店标准装修，装修运营补贴费用标准为建面3500元/平方米，甲方或合作房屋的受让方需向乙方支付装修运营补贴费17066000元。第5.1.2条约定，如甲方转让该房屋且该转让发生在房屋交付三个月即2020年3月1日前，则甲方承诺在与房屋受让方签订《商品房买卖合同》及乙方与房屋受让方签订的《委托经营管理协议》中同时约定，由房屋受让方向乙方支付相应装修运营补贴款，具体以与受让方签署的《房屋买卖合同》及《委托经营管理协议》为准。第5.1.3条约定，如甲方转让该房屋且该转让晚于房屋交付前三个月即2020年3月1日后，则甲方承诺：若2020年3月1日前该房屋总销售数量未达到70%，则由甲方先行垫付至装修运营补贴款总额的70%，乙方按甲方垫付比例，向甲方履行租金部分义务，甲方应履行受益人应尽义务；继续销售过程中，甲方直接向业主收取装修运营补贴，直至完成甲方垫付部分装修运营补贴收取完成；余下30%由乙方垫付，乙方垫付装修运营补贴部分，待房屋出售，乙方收取装修运营补贴后，向购买方履行租赁义务。第七条约定，为配合甲方方销售，乙方承诺为甲方推广宣传提供必要支持，包括但不限于品牌酒店授权文件，LOGO使用，画面设计，文案建议等。乙方有义务配合甲方房屋销售宣传，并协助甲方与房屋受让方签署《商品房买卖合同》及与房屋受让方签署《委托经营管理协议》并向房屋受让方收取装修运营补贴款。双方对租金标准做了约定。第十三条约定，有下列情形之一的，本合作商务书终止，双方互不承担责任：……13.1.6条，在乙方进场施工前，因不可抗力导致房屋损毁、灭失或其他无法满足乙方租赁用途情形的。13.8条约定，除本合同及协议书另有约定外，甲乙双方任意一方擅自解除合作商务书，违约方需向守约方支付100万元作为赔偿金。13.10条约定，如甲方逾期支付任何一笔款项，应须按应付未付款总额万分之一/日标准向乙方支付违约金。第十五条约定不可抗力，15.1条约定，不可抗力是指合作商务书各方不能合理控制，不可预见或无法避免的客观情况，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据合作商务书履行全部或部分义务。该事件包括但不限于：国家法律法规行业政策的调整变更、政府行为、地震、火灾&、地震lip;…病毒侵袭或任何其他类似事件。15.2条约定，如出现不可抗力，各方在本合作商务书中的义务在不可抗力影响范围及其持续期间内将中止履行。经本合作商务书双方确定的不可抗力影响事件，不计入本合作商务书执行时间，本合作商务书执行时间相应顺延，合作期限可根据中止期限作相应延长，但须双方协商一致，任何一方不会因此承担违约责任。15.6条约定，如不可抗力影响超过十日，各方可协商解决此后的合作商务书执行问题，如各方在双方协商确定的相应顺延期限届满后15天内未达成一致，各方均有权解除本合作商务书。16.3条约定，甲乙双方就合同签订及履行过程中发生的争议，应友好协商解决，协商不成的，双方均同意向房屋所在地法院起诉，因此产生的诉讼费、律师费、交通费、执行费等全部费用由败诉方承担。 2019年11月，以被告为甲方，以原告为乙方，双方签订《补充协议》，将合作房屋由原来的渝北区园港路10号4幢更改为渝北区园港路10号5幢，竣工验收日期更改为2020年11月30日，交付使用日期更改为2021年1月1日前，房屋具体位置更改为：5幢第15-19层，共计约4896.75平方米（共计125套）。合作期限更改为2021年1月1日至2035年12月31日。交付日期更改为：甲方在2020年12月31日前向乙方交付房屋。装修运营补贴费更改为：2600元/平方米，共计12731550元。第5.1.2条约定更改为：如甲方转让该房屋且该转让发生在房屋交付三个月即2020年9月30日前，则甲方承诺在与房屋受让方签订《商品房买卖合同》及乙方与房屋受让方签订的《委托经营管理协议》中同时约定，由房屋受让方向乙方支付相应装修运营补贴款，具体以与受让方签署的《房屋买卖合同》及《委托经营管理协议》为准。第5.1.3条约定更改为：如甲方转让该房屋且该转让晚于房屋交付前三个月即2020年9月30日后，则甲方承诺：若2020年9月30日前该房屋总销售数量未达到70%，则由甲方先行垫付至装修运营补贴款总额的70%，乙方按甲方垫付比例，向甲方履行租金部分义务，甲方应履行受益人应尽义务；继续销售过程中，甲方直接向业主收取装修运营补贴，直至完成甲方垫付部分装修运营补贴收取完成；余下30%由乙方垫付，乙方垫付装修运营补贴部分，待房屋出售，乙方收取装修运营补贴后，向购买方履行租赁义务。协议还对租金收益进行了更改。 2020年6月2日，被告向原告发出《工作协商函》，主要内容是合同履行过程中，出现了第十三条第13.1小条规定情形，即无法满足乙方租赁情形，以及新冠肺炎不可抗力影响，对我司影响加剧，出现第十五条不可抗之情形，特函告贵司，暂停履行《合作商务书》及《补充协议》；我司建议解除上述协议；请贵司收函7日内复函，否则视为贵司同意解除上述协议。 2020年6月5日，原告回复《答复函》，主要内容是没有出现第十三条第13.1小条规定情形，贵司应拿出确切证据证实，不认同《工作协商函》内容，不同意解除《合作商务书》及《补充协议》，如贵司执意解除，我司拟提两种方案：一、如协商解除，贵司应支付100万元违约金，否则我司不签署解除协议；二、如不愿支付违约金，我司要求继续履行上述合同。 2020年7月25日，被告向原告发出《解除合同通知书》，主要内容是：《答复函》没有反对双方协商解除合同，应视为双方就解除合同达成一致，再次函告：一、双方《合作商务书》及《补充协议》已于2020年6月5日解除；二、贵司提出支付100万元违约金的问题，我司不同意。 2020年9月14日，原告向被告发出《告知函》，主要内容是重申不同意解除《合作商务书》及《补充协议》，并要求对方支付100万元违约金。 2020年9月25日，被告向原告发出《工作告知函》，要求原告前往渝北茂宸广场协商处理有关事宜。原告陈述，其后派工作人员前往协商，未达成一致。 另重庆市渝北区不动产登记中心于2020年12月8日盖章出具证明，载明桥达茂宸广场5号楼，截至2020年12月8日，该楼盘有预售许可审批的登记记录，无交易登记记录。被告陈述，案涉楼栋一套房子都没卖出去，而同样作为商业的10号楼已经销售完毕，4号楼销售也达到了60%-70%。 本院认为：原、被告签订的《合作商务书》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议履行各自义务。本案的争议焦点是被告是否享有合同解除权，被告据以解除合同的理由是新冠肺炎不可抗力影响，虽新冠肺炎至今仍在持续，但其影响力已趋于减弱，并未从根本上导致合同不能履行，且从被告其他楼栋的销售情况看，其他楼栋或者销售完毕，或者绝大部分销售完毕，故案涉楼栋未销售完毕更多是决策不当、市场和经营风险所致，被告以新冠肺炎不可抗力提起解除不能成立，本院不予采信。原告要求继续履行合同，支付装修运营补贴款，根据《补充协议》约定，结合案涉房屋一套也没卖出去的事实，被告应于2020年9月30日前支付装修运营补贴款的70%，计算为8912085元（12731550元×70%）。被告未及时支付，原告要求按《合作商务书》支付违约金，本院予以支持，则该违约金以8912085元为基数，自2020年10月1日起算至款项付清之日止，按合同约定的每日万分之一标准计算。该标准不过高，本院不予调整。 关于原告要求支付违约金100万元的诉讼请求，由于《合作商务书》约定的一方擅自解除合同支付对方100万元，由于被告解除合同没有成立，被告的解除行为并未导致合同不能继续履行，即该条款的适用条件没能成立，故本院对违约金100万元不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告广东十方酒店管理有限公司与被告重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司于2019年8月23日、2019年11月签订的《合作商务书》及《补充协议》有效； 二、被告重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告广东十方酒店管理有限公司装修运营补贴款8912085元及违约金，该违约金以8912085元为基数，自2020年10月1日起算至款项付清之日止，按每日万分之一标准计算； 三、驳回原告广东十方酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费98189.30元，减半收取49094.65元，由被告重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  王婷婷 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  楚 仑