湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初1920号原告（反诉被告）：黄爱珠。委托诉讼代理人：林莉。委托诉讼代理人：林勇。被告（反诉原告）：武汉市东西湖小可小爱母婴店。经营者：程敏。委托诉讼代理人：张彩霞，湖北德淦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙小才，湖北德淦律师事务所律师。原告（反诉被告）黄爱珠与被告（反诉原告）武汉市东西湖小可小爱母婴店（以下简称“小可小爱母婴店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。黄爱珠及其委托诉讼代理人林莉、张彩霞、小可小爱母婴店的委托诉讼代理人张彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄爱珠向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告违约金32,400元；2、判决被告给付原告2020年5月18日至2020年6月24日占用房屋租金10,800元；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）小可小爱母婴店辩称：被告受疫情不可抗力的影响导致亏损严重，因与原告协商租金无法达成一致，就明确告知原告不再租赁，因疫情属于不可抗力，故被告无需支付违约金；即便认定被告违约，原告要求的违约金也过高，应予以减少，根据法律规定，法院应以实际损失为基础，来确定损失金额，在被告退租后，原告很快就另租给他人，被告并未给原告造成实际损失，更应予以调整；因为被告早己通知原告不再续租，而原告迟迟不收房，原告应对损失扩大承担责任；请求驳回全部诉讼请求。并提出反诉请求：1、判令减免疫情期间三个月（2020年1月23日至4月23日）的租金，即反诉被告返还反诉原告租金27,000元；2、本案反诉费由反诉被告承担。原告（反诉被告）黄爱珠辩称：双方签订的合同租期长达三年，疫情原因不是造成不能履行合同的因素，合同具有合法有效性，对于疫情国家针对承租国有资产的承租人有减免政策，对个人房屋是鼓励减免，具体由双方协商，我方多次主动联系反诉原告，甚至请求法院出面调解，然反诉原告蓄意违约，态度恶劣；疫情期间，反诉原告的销售情况也并未受到影响，疫情初期市民活动并未受限制，居民开始囤积物资，包含婴幼儿奶粉，小区封闭后，仍能联系反诉原告购买商品，这些客户均是店铺会员；反诉原告扩大了疫情时长，与事实不符；反诉原告蓄意违约，未依约及时向我方提出退房通知，给我方造成了损失。不同意反诉原告提出的返还疫情期间房租的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）黄爱珠（甲方）与被告（反诉原告）小可小爱母婴店（乙方）于2019年11月18日签订一份《店面租赁合同》，约定：黄爱珠将位于武汉市东西湖区吴家山XX门面出租给小可小爱母婴店，租赁期三年（2019年11月18至2022年11月17日），合同期满后，如乙方退租，需提前一个月通知甲方，到期之日腾退房屋；第一年月租金为9,000元，租金为每半年支付一次，先交租金后用房，首期租金应于本合同签订的当日付清，以后每次提前一个月付款；任何一方擅自取消、终止、解除本合同或违约，违约方应当按当年年租金的30%向守约方支付违约金。合同签订后，黄爱珠将房屋交付给了小可小爱母婴店，小可小爱母婴店于2019年11月19日支付了2019年11月18日至2020年5月17日的租金54,000元。2020年5月11日，黄爱珠方通过微信联系小可小爱母婴店财务人员，要求其依约支付房租，之后又通过电话与小可小爱母婴店方协商租金事宜，双方未就租金谈妥，黄爱珠遂于2020年6月9日起诉至本院，要求小可小爱母婴店支付租金及违约金，2020年6月20日，小可小爱母婴店通过短信方式通知黄爱珠方称“今天起疫情影响我方无法经营关店，把门面退还与你”，黄爱珠方回复由于出差在外，于周三（2020年6月24日）办理交接，双方于2020年6月24日已办理房屋退租交接。小可小爱母婴店尚未支付2020年5月18日至2020年6月24日期间的租金。另查明，小可小爱母婴店于2020年6月7日与涉案店面隔壁店面房主签订了一份《门面出租合同》，约定租期为2020年7月1日至2025年6月30日止，月租金5,000元，从租赁期第三年开始逐年上调10%。七月中旬，黄爱珠将涉案房屋重新出租给了他人。以上事实，有双方当事人的庭审陈述及房屋出售协议书、证明、《店面租赁合同》、微信聊天记录、通话记录、中国工商银行电子回单、照片、微信朋友圈截图、手机录音、《门面出租合同》、短信记录、图片、长江日报、武汉市新冠××疫情防控指挥部通告等在卷为证。本院认为，涉案《店面租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。关于被告小可小爱母婴店是否构成违约，小可小爱母婴店辩称其系因为疫情亏损严重，与黄爱珠方协商租金不成而退租，不构成违约的意见，根据双方提供的证据，一直是黄爱珠方主动与其协商租金事宜，且在协商过程中，在告知黄爱珠方退租前，其已另行租赁他人房屋，并非其通知黄爱珠退租短信中所称的“无法经营关店”，小可小爱母婴店提供的证据不足以证明其因疫情导致涉案租赁合同合同目的无法实现，其单方要求退租的行为构成违约，对于该辩称意见，本院不予采纳；黄爱珠主张按当年租金的30%支付违约金，标准过高，综合考虑疫情因素及黄爱珠的实际损失，本院酌情在当年租金的15%即16,200元的范围内予以支持，超出部分不予支持。关于黄爱珠主张2020年5月18日至2020年6月24日期间房屋租金10,800元的诉讼请求，小可小爱母婴店辩称其早已通知黄爱珠退租事宜，黄爱珠迟迟不收房造成的损失扩大应由其自己承担，但根据小可小爱母婴店提供的证据，其在2020年6月20日才通知黄爱珠退租事宜，黄爱珠在6月24日收房不能认定为拖延收房，对于该辩称意见本院不予采纳，小可小爱母婴店应向黄爱珠支付2020年5月18日至2020年6月24日期间的房屋租金10,800元。关于小可小爱母婴店主张减免2020年1月23日至4月23日期间租金的反诉请求，首先，在疫情期间因社区封控管理措施导致小可小爱母婴店在一段期间内未开门营业属客观事实，但小可小爱母婴店未举证证明其具体停业时间，根据武汉市新冠××疫情防控指挥部关于小区封控管理的相关通告及小可小爱母婴店微信朋友圈发布的经营信息，不足以证明小可小爱母婴店在其主张的三个月期间内完全停业，本院酌情认定减免一个月的房屋租金，对小可小爱母婴店的相应诉讼请求，本院在9,000元的范围内予以支持，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉市东西湖小可小爱母婴店于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄爱珠支付2020年5月18日至2020年6月24日期间的房屋租金10,800元；二、被告（反诉原告）武汉市东西湖小可小爱母婴店于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄爱珠支付违约金16,200元；三、原告（反诉被告）黄爱珠于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉市东西湖小可小爱母婴店退还租金9,000元；四、驳回原告（反诉被告）黄爱珠的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉市东西湖小可小爱母婴店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费885元，由原告（反诉被告）黄爱珠负担330元，由被告（反诉原告）武汉市东西湖小可小爱母婴店负担555元。反诉案件受理费238元，由原告（反诉被告）黄爱珠负担78元，由被告（反诉原告）武汉市东西湖小可小爱母婴店负160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李程程二〇二〇年十二月八日书记员  易艳芳