江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初3890号 原告：黄志华，女，1976年12月8日生，汉族，住江西省贵溪市雄石路电厂大院**。 委托代理人：黎华山，男，1976年11月19日生，汉族，住江西省抚州市临川区，系原告黄志华的丈夫。 被告：南昌华南城有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区华南大道**，统一社会信用代码：91360100667487494Q。 法定代表人：梁丽仪，职务：董事长。 委托代理人：袁莉，系该公司职员。 原告黄志华诉被告南昌华南城有限公司（以下简称华南城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄志华的委托代理人黎华山，被告华南城公司的委托代理人袁莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告为江西纳百川实业有限公司的负责人及实际控制人。原告于2011年初听说华南城进驻南昌，要在南昌建立工业原材料批发市场，并自持70%铺位，少部分才对外销售。被告通过线上线下各种宣传资料，介绍其要做“中国中部最大”、“世界级商贸物流中心”、“中国的华南城，世界的供应商”等，并要配套五星级酒店，328米的标志性地标写字楼等。最重要的是，被告在其售楼处公开杂志及网络上明确承诺商铺租售比7:3，即70%自持租赁，30%对外销售，并对自持店铺的位置进行了明确标注。2011年10月，原告与被告签订商品房买卖合同。原告依约全面履行了合同的所有义务，按协议店铺应于2012年9月30日交付，但实际在2013年5月6日被告才通知交房，原告要求赔偿相关损失，但被告不予理睬。项目试开业后，原告发现被告并没有按宣传承诺的销售工业原材料，而完全是一个销售成品的批发市场，并且被告在招商上碰到极大困难。由于无人经营，不久市场完全瘫痪停滞并最终彻底停业。原告怀疑因为被告自身没有足够的自留铺位导致其招商困难，并且由于其自身没有或很少自持铺位，被告也没有根本上的动力去继续维护市场的长期健康发展。被告的宣传导致原告购房时的重大误解，商业项目开发商自持物业的比例是决定原告购铺的核心依据。2016年，被告同原告谈及办理产权证事宜，原告要求被告先公布其自持物业的详细情况。事实上，从市场试营业至今，原告已通过多种方式要求被告公布其是否自持一、二号广场70%的铺位，并明确如果没有达到原告将退铺，但被告一直拒绝明确回复，也不同意退铺。2020年1月，原告得知明确消息，被告根本没有自持70%铺位，而是趁一、二号馆当初开盘销售情况比较好时，当时就全部销售的差不多了。作为一个普通购房者，观看其售楼处自持70%的软文广告、明确表明了自持位置的宣传画册和售房小姐明确公司自持70%的现场介绍，完全有理由相信作为上市公司和列为省重点项目的被告有实力、有义务、有责任将自持一、二号广场的70%铺位同广大一、二号铺位的购房者作为利益共同体，并一起推动市场的健康向前发展，维护广大购房者的切身经济利益，而不是一卖了之，置诚信、契约、法规、责任及广大业主利益而不顾。原告后来获得被告的宣传策划方案，对如何实施这个欺诈售房有着详细、周密的分析和策划。原告认为，被告利用上市公司的优势地位，通过周密策划，团队严格执行进行虚假和夸大宣传，进行诱导，最终达到欺诈售房的目的。同时对原告的合理询问，采取不回复、拖延的策略，持续扩大原告的损失。由于原告无法及时充分获得相关信息，导致原告进一步陷入被告的恶意购房陷阱中。请求法院撤销双方签订的合同，并要求被告退还售房款，对被告的欺诈行为导致原告的损失进行赔偿。综上，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的购房合同（合同号：1000253654）；2、被告返还原告支付的购房款1089513元；3、被告赔偿原告的利息支出374574.57元（至2020年3月3日原告共支付利息185637.63元，除以贷款金额54万元）；4、被告退还原告支付的剩余开业保证金22473元（已交74910元，已退29964元+22473元），并按贷款利率支付至2020年3月3日的利息，合计30199.22元；5、被告赔偿原告商铺装修费用、人员工资、管理成本等共计208365元；6、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：自2011年双方签订《南昌市商品房买卖合同》已过去长达9年，原告早已履行了付款的义务，被告也早已履行了交付义务，买卖合同的主要内容及根本目的已完成，原告无合同约定的解除权，亦无《合同法》第九十四条规定的法定解除权。即使原告有解除权，其除斥期早已经过，诉讼时效也早已经过。双方签订的《南昌市商品房买卖合同》附件四补充协议第5.5条“若出现法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，但出卖人自发生该事由之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃了合同的解除权，双方继续履行合同”。第十一条约定“除合同约定原因外，买受人不得擅自解除合同，否则出卖人有权不退还买受人已支付的全部购房款。若尚不足以抵付出卖人损失的，买受人还须负责赔偿因此给出卖人造成的一切损失、损害及所引起的一切费用和开支”。原告诉称其9年后才得知这些来源不明的2011年的宣传证据，以此要求解除合同，无合同依据。被告对标准展位图、杂志、营销战略部署报告等宣传资料均不认可，该组证据均没有被告盖章，来源不明，不能证明是被告制作和发放。即使被告做了一些广告宣传，宣传内容仅是要约邀请，不属于要约。双方明确约定广告、宣传介绍数据等并不能作为合同的组成部分。买卖合同的根本目的在于买受人支付对价后取得标的物的所有权，其他铺位是否自留等宣传不影响该房屋使用功能，也不影响合同目的的实现。购买商铺带有投资性质，“投资有风险”是一般人都知道的一句话，而原告作为一名商业成功人士，应当具备相应的风险辨别及承受能力，在商铺交付后商铺的经营及投资风险应由其自担，不能因为多年后未盈利就把所有风险转嫁给出售方。商品房买卖合同为南昌市房产管理局制定的示范文本，不是格式合同，被告不存在误导、诱导原告签订合同的行为。原告是完全民事行为能力人，其应对签署合同的行为承担相应的法律后果。原告所称被告逾期交房，其未提供相关证据证明。开业保证金协议书是原告与深圳亚太物业管理有限公司江西分公司签订，合同具有相对性，被告不是该协议签约主体，原告诉请被告返还开业保证金无任何依据。原告诉请赔偿利息、商铺装修费用、人员工资等，无事实及法律依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2011年10月20日，原告黄志华与被告华南城公司签订《南昌市商品房买卖合同》（编号1000253654），约定：原告购买被告开发的位于南昌市红谷滩新区商铺，建筑面积74.91平方米，总价款1089513元。同日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订《房地产买卖补充协议》，其中第14.2条约定：原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房地产买卖的全部权利及义务内容，双方同意，甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房地产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准。合同签订后，原告按约定支付了首付款549513元，并以银行按揭贷款54万元付清了剩余购房款。此后，被告向原告交付了案涉商铺。2013年9月，原告在案涉商铺开业经营，2015年9月退场。因原告怀疑被告自持商铺的比例，遂向被告的相关工作人员询问，未果，故诉至本院。 另查明：庭审中，原告提出其至今也不确切知道被告自持南昌华南城商铺的比例。同时，原告提供南昌华南城1号广场标准展位图复印件、杂志《江西企业家》（2011年第1期）及《南昌华南城商业整体营销战略布署报告》复印件，用于证明被告当时向购房者宣传70%的商铺被告自留，30%的商铺用来销售，被告售房时已经明确了其自持70%铺位的准确位置，且被告策划了欺诈售房的整个方案。另，本庭要求原告明确诉讼请求是解除合同还是撤销合同，原告回答要求撤销合同，理由是重大误解及欺诈。 还查明：2011年10月20日，原告（乙方）与深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司（甲方）签订《开业保证金协议书》，约定：乙方购买南昌华南城的1号物流交易广场1层F区011号商铺，面积74.91㎡，经营范围为品牌皮具箱包；甲方是华南城公司聘请的物业管理公司，对南昌华南城市场进行管理；乙方自愿承诺根据甲方的开业时间与市场管理要求如期开业，并在签订《商品房买卖合同》时按建筑面积1000元/㎡的标准向甲方交纳开业保证金，合计74910元；为培育市场，鼓励乙方开业经营，乙方如期按甲方要求开业并按期交纳各项费用，甲方将于乙方开业经营后按以下方式返还开业保证金：1、乙方开业经营达半年的，甲方在半年期满后30天内返还乙方开业保证金总额的40%，即29964元；2、乙方开业经营满一年半的，甲方在一年半期满后30天内返还乙方开业保证金总额的30%，即22473元；3、乙方开业经营满两年半的，甲方在两年半期满后30天返还乙方剩余的开业保证金，即22473元。 上述事实，由以下证据予以证实：1、《南昌市商品房买卖合同》；2、《房地产买卖补充协议》；3、《个人购房借款/担保合同》；4、双方当事人的陈述等。 本院认为：原告黄志华与被告华南城公司之间签订的《南昌市商品房买卖合同》及《房地产买卖补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案中，原告提交的南昌华南城1号广场标准展位图及《南昌华南城商业整体营销战略布署报告》均系复印件，不符合证据的形式要件，不予采信。根据双方签订的《房地产买卖补充协议》中的约定，被告之前所作的售楼书、广告等并不构成合同的组成部分，且双方的权利义务以案涉《南昌市商品房买卖合同》及《房地产买卖补充协议》的约定为准，故原告举示的《江西企业家》杂志中关于对南昌华南城商铺所做的宣传报道不构成合同的组成部分。被告已向原告交付了案涉商铺，原告并已开业经营，双方均已全面履行完毕合同，截止目前已过了7年之久。现原告主张被告在房屋销售时存在欺诈行为，造成其重大误解，要求撤销双方之间签订的编号为1000253654《南昌市商品房买卖合同》，缺乏事实依据，本院不予支持。原告基于撤销合同而要求被告赔偿贷款利息损失及商铺装修费用、人员工资、管理成本等的主张，亦不予支持。鉴于被告并非《开业保证金协议书》的一方当事人，根据合同相对性原理，原告诉请被告退还剩余开业保证金22473元，于法无据，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告黄志华的全部诉讼请求。 本案案件受理费20120元，由原告黄志华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。 审 判 长  熊 艳 人民陪审员  万国珍 人民陪审员  张桂荣 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  熊珊珊 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。