安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0523民初4339号 原告:中国农业银行股份有限公司和县支行,住所地安徽省马鞍山市和县历阳镇陋室西街**,统一社会信用代码91340523853815105R（1-1）。 负责人:刘艳,行长。 委托诉讼代理人：何笑，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄冲，该公司员工。 被告:袁受根,男,汉族，1981年5月10日出生,住江苏省南京市浦口区。 被告:欧绿叶,女,汉族，1982年2月4日出生,住江苏省南京市浦口区。 被告:明发集团(马鞍山)实业有限公司,地,地址安徽省马鞍山市和县乌江镇一社会信用代码91340500083659854B（1-1）。 法定代表人:冯建民，总经理。 委托诉讼代理人：闻博文，该公司法务。 委托诉讼代理人：杨国庆，该公司法务。 原告中国农业银行股份有限公司和县支行（以下简称农行和县支行）与被告袁受根、欧绿叶、明发集团（马鞍山）实业有限公司（以下简称明发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行和县支行委托诉讼代理人何笑、被告明发公司委托诉讼代理人闻博文到庭参加诉讼，被告袁受根、欧绿叶经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告农行和县支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告袁受根、欧绿叶立即返还原告借款本金428151.74元及利息（2020年10月20日之前的利息为6811.05元，自2020年10月21日起按照合同约定的标准计算至该款实际清偿之日止）；2、判令原告农业和县支行对袁受根、欧绿叶为借款提供抵押担保的房地产处置款项享有优先受偿权；3、判令明发公司对上述贷款承担连带保证责任；4、判令本案诉讼费用由被告袁受根、欧绿叶、明发公司承担。 事实和理由：2017年5月18日，原告与被告袁受根、欧绿叶签订了一份《个人购房担保借款合同》,约定:袁受根、欧绿叶向原告借款人民币450000元，期限为360个月，还款方式为分期还款,合同同时约定了双方的其他权利、义务，并以袁受根、欧绿叶所购买的位于和县（购房合同号:ＨＸ17002700）建筑面积为86.57平方米房地产设定抵押担保，办理了预告抵押登记，预告抵押登记证号：和县房预乌江镇字第××号。欧绿叶系袁受根配偶，为共同借款人，被告明发公司对上述贷款承担连带保证责任。原告按借款合同约定于2017年6月1日向被告袁受根、欧绿叶发放了贷款450000元,期限30年，2047年5月31日到期，年利率为4.853%。被告袁受根、欧绿叶自2018年10月20日起，未能按照约定按期偿还本息,经多次催收,被告袁受根、欧绿叶陆续归还了部分逾期欠款。现结欠贷款本金428151.74元及利息6811.05元（利息算至2020年10月20日），贷款本息仍逾期4期。原告认为双方签订的《个人购房担保借款合同》合法有效,被告袁受根、欧绿叶未按照合同约定按期偿还借款本息，其行为已构成违约,对此应承担违约责任。根据《个人购房担保借款合同》的约定,原告对被告袁受根、欧绿叶提供抵押担保的房地产处置款项享有优先受偿权；被告明发公司对上述贷款承担连带保证责任。现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告袁受根、欧绿叶未作答辩。 被告明发公司辩称：一、涉案房屋我公司已于2020年7月交付，早已具备办理房产证和抵押登记手续的条件，被告袁受根、欧绿叶未办理房产证和抵押登记手续与我公司无关，同时根据原被告间的贷款合同第11页第33条约定，被告袁受根、欧绿叶负有完全的办理登记和产证的义务，现房屋早已具备办证条件，被告袁受根、欧绿叶存在主观恶意，我公司未违约，不应承担违约责任，现我公司既已经完成了涉案房屋的全部开发建设并具备了权属登记条件，则应当视为阶段性保证设立的目的已经实现，而原告作为金融贷款风险的主要承担者，不应在我公司履行完毕开发建设义务、阶段性保证责任目的实现后仍将债务人的债务风险不合理的转嫁到我公司身上。另，根据被告袁受根、欧绿叶和我公司之间的《商品房预售合同》的约定，被告袁受根、欧绿叶迟延办理不动产权证的，应当向我公司支付迟延违约金，我公司保留追诉的权利。二、原告诉请第一项中的利息、罚息、复息属于对于损失的重复计算，应当予以核减。三、根据物权法相关规定，被担保的债权既有物保又有人保时，对于债权的实现顺序，双方没有约定或者约定不明时，债权人应当就该物的担保优先实现债权，并且根据担保法规定同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。因此，法庭应当依法确认原告就该房屋的担保优先实现债权。四、退一步讲，即使我公司在本案中需承担连带担保责任，根据《最高院担保法解释》第42条规定，为减少诉累，请求确认我公司在承担连带担保责任后可以依法向被告袁受根、欧绿叶行使追偿权，并在判决书主文中予以释明。综上，答辩人在此恳请贵院在全面查清案件事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 原告围绕其诉讼请求举证如下： 证据一、被告袁受根、欧绿叶的身份证、户口本、结婚证的复印件，证明被告袁受根、欧绿叶的诉讼主体资格。 证据二、借款凭证明细、还款明细表、房屋预告登记证、个人购房担保借款合同、个人信贷业务申请表、同意房产抵押承诺书，证明原告的债权债务是合法有效的。 证据三、被告明发公司的营业执照复印件以及法定代表人身份证明信息，证明被告明发公司的诉讼主体资格。 证据四、原告与被告明发公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》及《个人购房担保借款合同》，证明被告明发公司应承担连带保证责任。 被告明发公司质证如下：对证据一的真实性认可；证据二因原告未提供原件，故该组证据的真实性暂时不予认可，即使该份证据是真实的，该合同中约定的利息、罚息属于对于损失的重复计算，且我公司提供的为阶段性担保，该房屋已经具备了办证的条件，根据合同第11页第33条约定被告袁受根、欧绿叶负有完全的办证义务，现被告袁受根、欧绿叶违约不履行义务，我公司并无违约行为，不应当承担责任。同时，对于该组证据中的交易流水单，截止日期为2020年6月20日，而被告袁受根、欧绿叶于2020年7月13日就前往项目现场办理了拿房手续，所以原告应当提供截至开庭日当天，被告袁受根、欧绿叶的最新还款明细，已查明被告袁受根、欧绿叶是否达到了立即清偿所有贷款的条件，以及欠款的具体金额；对证据三的真实性认可，但我公司的法定代表人已更换为冯建民；对证据四质证意见同证据二的质证意见。 被告明发公司为支持其主张向法庭提供证据如下：商品房交接单及钥匙收条，证明案涉房屋于2020年7月13日交付给被告袁受根、欧绿叶，我公司已完成全部开发建设并具备了权属登记条件，则应当视为阶段性保证设立的目的已经实现，原告作为金融借款风险主要承担者，不应在履行完毕开发建设义务、阶段性保证责任目的实现后仍将债务风险不合理的转嫁。 原告对被告明发公司提供的证据质证意见为：根据《个人借款担保合同》第35条约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日为止，为借款人的债务承担连带保证责任。《一手房贷款业务银企合作协议》第6.3.1款也约定了上述内容。 被告袁受根、欧绿叶对原告和被告明发公司提供的证据未予质证，亦未向法庭提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月1日，农行和县支行与明发公司签订了一份《一手住房贷款业务银企合作协议》，双方约定就合作项目“明发江湾新城（二期）”的个人住房贷款业务进行合作。合作协议第四条约定了购房贷款合作方式，该条第2款约定农行和县支行为购房人提供的单笔个人住房贷款最高金额不超过房屋成交价的80%，贷款年限最长不超过30年等。合作协议第六条约定了借款担保，该条第1款约定明发公司不可撤销地承诺：为农行和县支行向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；该条第3款第1项约定明发公司提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自农行和县支行向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以农行和县支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。 袁受根、欧绿叶与明发公司签订了一份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》（合同编号为ＨＸ17002700），袁受根、欧绿叶购买明发公司开发的坐落于和县，建筑面积为86.57平方米，价款为650854元，袁受根、欧绿叶首付购房款200854元，购房余款450000元采取银行按揭的方式支付。2017年5月12日，袁受根、欧绿叶向农行和县支行提交了《个人信贷业务申请表》，向农行和县支行申请贷款450000元，同日袁受根、欧绿叶向农行和县支行出具了《同意房产抵押承诺书》，承诺用其名下的坐落于和县提供抵押担保。 2017年5月18日，袁受根、欧绿叶与农行和县支行签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定袁受根、欧绿叶向农行和县支行借款450000元，借款用途为购买和县乌江镇明发江湾新城小区二期8幢1402号房产，借款期限为30年，还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率按合同1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动。借款合同第九条借款担保，其中，第9.1.1项约定保证方式为连带责任担保。9.1.2项约定保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由缴款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人为实现债权的一切费用。9.1.3项约定，保证期间为借款到期日起二年等。9.2.1项约定抵押人与抵押物共有人同意以明发江湾新城小区二期8幢1402号房产担保借款本金、利息、罚息、复利、违约金等。借款合同第十一条约定了借款人、担保人的违约责任，其中11.4项约定借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发借款，有权提前行使担保权等。借款合同第三十五条约定了阶段性保证人明发公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。农行和县支行与袁受根、欧绿叶于2017年5月22日在房产登记部门办理了商品房预售抵押预告登记。2017年6月1日，农行和县支行向袁受根、欧绿叶发放一手房贷款450000元，到期日为2047年5月31日。合同签订后，袁受根、欧绿叶一直按照约定归还借款本息。2020年6月20日后袁受根、欧绿叶拒绝还款，现袁受根、欧绿叶尚欠原告借款本金428151.74元及利息。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告农行和县支行与被告明发公司签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》及与被告袁受根、欧绿叶、明发公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，且符合法律规定，合法有效。借款合同签订后，因被告袁受根、欧绿叶未能按约按期足额归还借款本息，原告依据借款合同约定可提前收回已发借款，故原告农行和县支行要求被告袁受根、欧绿叶归还借款本金428151.74元及利息（利息自2020年6月21日起按照合同约定的标准计算至该款实际清偿之日止）的诉请，本院予以支持。 当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权而按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记旨在保障当事人将来物权的实现，按照约定向登记机构申请办理的登记。预告登记后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保全效力，即未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，与本登记不同，本登记是对不动产物权的设立、变更、转让以及消灭等法律后果进行的登记，所以预告登记并不等同于物权登记。本案中，被告袁受根、欧绿叶虽以其所购的商品房为原告设定抵押权，原告对此项请求权进行了预告登记，但由于被告袁受根、欧绿叶对抵押房产尚未取得产权证并完成实现物权的本登记，原告作为该房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是对被告袁受根、欧绿叶抵押房产办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房产的处分，但并非对该房产已享有现实的抵押权，故原告主张对被告袁受根、欧绿叶所购的房地产处置款项享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。由于借款人被告袁受根、欧绿叶未取得房地产权属证书，且该房产也并未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，被告明发公司作为该笔借款的连带责任保证人，依法应承担保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告袁受根、欧绿叶于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司和县支行借款本金428151.74元及利息（自2020年6月21日起按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算至实际还款之日止）； 二、被告明发集团（马鞍山）实业有限公司对上述借款本息负连带清偿责任； 三、被告明发集团（马鞍山）实业有限公司承担保证责任后，有权向被告袁受根、欧绿叶追偿。 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司和县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7824元，减半收取3912元，由被告袁受根、欧绿叶、明发集团（马鞍山）实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  赵晓军 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  彭龙梅 附本判决书引用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。