河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初2469号原告：贺运霞，女，汉族，1981年12月5日出生，住河南省汝州市。原告：潘帅彪，男，汉族，1979年5月23日出生，住河南省汝州市温泉镇南王庄村**。（上述二原告）委托诉讼代理人:韦铭轩、盛梦鹤，河南广文律师事务所律师。特别授权。被告：洛阳市美好家园置业有限公司。住所地：洛阳市西工区纱西一街坊美城**。法定代表人：任社贤，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王根立，河南荣信律师事务所律师。特别授权。原告贺运霞、潘帅彪诉被告洛阳市美好家园置业有限公司（以下简称美好家园公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺运霞、潘帅彪及其委托诉讼代理人韦铭轩、盛梦鹤，被告美好家园公司的法定代表人任社贤及其委托诉讼代理人王根立均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺运霞、潘帅彪向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即将涉案房产办理权属登记所需要资料报产权登记机关备案，并协助原告办理该房产的产权登记手续。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月9日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于洛阳××区××与××交叉口“美景××山小区”××单元××号房屋。购买房产前，被告通过广告等形式大肆宣传涉案房产的房型有大面积观景阳台赠送。原告出于涉案房型赠送数平方面积考虑，以每平方米高其他未赠送面积房型几百元的价格购买涉案房产。合同第八条约定被告应当在2016年10月1日前将房屋交付给原告使用。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”涉案房屋竣工后交付前，被告要求原告按照房管局实测面积进行补差，原告支付补差款后取得房屋钥匙。因被告原因，涉案房产的产权登记长期无法办理。现房产已经具有备案登记条件，被告却公然称，原告购房时被告承诺赠送的房产面积被告不再赠送。被告要求原告二次补交差价，否则不予配合原告办理不动产登记证。原告认为，目前涉案房产已经具备办证条件，因被告拒绝提交其应当提供给不动产登记部门的材料，导致原告早应当办理完毕的不动产登记证迟迟未能办理。房产的功能不仅仅在于占有和使用，因不动产证未能办理造成房产长期无法交易，无法融资贷款等后果，已经客观上造成原告的损失。综上，原告所诉符合法律规定及合同约定，被告要求原告再次补差的行为违反其所作承诺并且被告不能以此为由拒绝履行协助办证义务。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告美好家园公司进行答辩：1、原告的诉求暂不满足双方买卖关系的办理条件，原告应先据实补足面积差价、完成作为买方支付全部购房款的义务，被告才能履行后续办理不动产证的义务。作为买方原告负有先履行付清全部购房款的义务，在原告完成该义务前，其无权要求被告履行合同“后履行”义务。目前原告尚未补足面积差价、完成支付全部购房款的义务，故原告的诉求不能成立，应予驳回。2、原告在诉状事实与理由部分的陈述不属实，被告销售给原告的房屋是经过洛阳市城乡规划局、洛阳市人民政府、洛阳市住房和城乡建设委员会、洛阳市住房保障和房产管理局等行政部门出具完备的五证手续建设的房屋，且双方签订的合同是不动产部分要求的制式合同，被告完全是按照法律规定及合同约定履行相关义务，除双方的合同及合同附件外，双方没有其他关于涉案房屋的约定，原告无权也不会作出违背法律、相关部门法规的承诺。3、2020年3月24日，公司经过多方沟通、协调，高新区管委会终于解决了青岛路周边双回路电源的问题，公司方取得洛阳市自然资源和规划局的《洛阳市城乡规划局建设工程规划核实意见书》。提交核实意见书后公司于2020年4月1日取得洛阳市住房和城乡建设局的《竣工验收备案证书》。根据主管部门要求，在申请办证时对房屋进行实测，2020年4月15日公司取得《房屋测绘成果报告书》，测绘报告详细实测了房屋的面积，该实测面积即为办理产权登记的面积。依据上述所有手续及《房屋测绘成果报告书》，公司于2020年4月28日终于办出《不动产权证书》房产大证。至此，双方在合同中约定的卖方向相关部门“提交办理产权登记备案材料”的义务已完成，买方应根据双方合同约定、《合同法》等关于买卖合同、交易习惯的规定履行支付面积差购房款的义务。如若原告对测绘报告有异议，双方可在法院组织下，另行选择测绘机构进行实测，被告完全同意按双方选定的测绘机构作出的报告为依据履行合同义务。综上，恳请法院综合考量被告的意见，合理合法裁判。根据当事人陈述,举证质证和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：2016年9月9日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于洛阳××区××与××交叉口“美景××山小区”××单元××号房屋。该《商品房预售合同》内容第三条，“预测建筑面积共106.81平方米,其中,套内建筑面积78.52平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.29平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积以洛阳市房屋建筑面积测算及共有、公有建筑面积分摊规则为准)”。第四条，“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6224.51元,总金额(人民币)664840元。第五条，“面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款；（2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按利率付给利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足:超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人:绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同签订后，原告向被告交付购房款。2017年1月1日，原、被告双方签订《补充协议》，由原告按房管局的实际测量向被告缴纳面积补差款（实测面积108.06平方米）7781元。后被告向原告进行了房屋交付。2020年4月16日，被告为办理房产证需要，委托洛阳市房兴房产测绘有限公司对原告的房屋进行测量，出具了《房屋测绘成果报告书》，实测结果为建筑面积113.04平方米。被告要求原告按规定缴纳面积补差款后进行办证，原告认为，被告在销售房产时，通过广告等形式宣传涉案房产的房型有大面积观景阳台赠送，且涉案房屋竣工后交付前，被告要求原告按照房管局实测面积进行补差，原告支付补差款后取得房屋钥匙。被告要求原告再次补差的行为违反其所作承诺并且被告不能以此为由拒绝履行协助办证义务。被告对原告观点不予认可，双方为此发生纠纷，原告诉诸法院。另查明，原、被告双方签订《商品房预售合同》时，涉案房产的建筑面积为106.81平方米；第一次是被告按照洛阳市房地产市场管理处的要求，委托有资质单位进行的测量，原告住房建筑面积为108.06平方米；第二次是被告按照洛阳市不动产登记中心的要求，委托有资质单位对原告住房进行的测量，建筑面积为113.04平方米。被告认为《商品房预售合同》约定了面积差的处理方式，即以产权登记面积为准。原告在没有据实补差之前，并没有完成办证前的全部付款义务。综上，本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《城市房地产开发经营管理条例》规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。故被告美好家园公司应当按照上述约定和法律规定履行相关义务，被告以原告在没有据实补差之前，不能进行办证的抗辩理由，因双方合同没有约定且不符合法律规定，故其抗辩理由不能成立。但原告提出的被告应当按照实际测绘结果缴纳面积补差费用的要求，可以另行解决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，判决如下：被告洛阳市美好家园置业有限公司在本判决生效后将本案涉及房产办理权属登记所需要资料报产权登记机关备案，并协助原告贺运霞、潘帅彪办理该房产的产权登记手续。案件受理费50元，由被告洛阳市美好家园置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杨超锋二〇二〇年十二月二十八日书记员  程静静