四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终3319号 上诉人（原审原告）：成都彤阳物业服务有限公司，住所地：四川省成都市武侯新城管委会鞋都南路**鞋王大厦****。 法定代表人：张正雨，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王璐，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省正一天源实业有限公司，住，住所地：四川省江油市创业路**/div> 法定代表人：陈祥，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张建林，四川同鼎益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮蔷，四川同鼎益律师事务所律师。 上诉人成都彤阳物业服务有限公司(以下简称彤阳物业公司)与被上诉人四川省正一天源实业有限公司（以下简称正一实业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江油市人民法院（2020）川0781民初4446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彤阳物业公司上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判支持彤阳物业公司全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由正一实业公司承担。事实与理由：一、1.一审判决基于在先判决断然认定正一实业公司提前解除合同不属于合同约定的无正当理由提前解除合同之情形，不应承担相应赔偿责任系事实认定错误。因为在先两份判决仅确认了前期物业服务合同已经解除的事实，但并未就正一实业公司解除行为的合法性予以审理和评价，一审判决应当对正一实业公司行使合同解除权是否符合合同约定进行认定。2.彤阳物业公司未对解除函的效力提起诉讼，但这并不影响正一实业公司系违法解除合同这一事实，应当依法向彤阳物业公司承担违约责任和赔偿损失责任。二、正一实业公司解除《前期物业服务合同》既不符合合同约定，也缺乏法律依据，系违法行使合同解除权。根据合同约定，正一实业公司行使合同解除权具有严格的条件和程序，即只有在彤阳物业公司经催告后仍未整改，且给正一实业公司造成重大损失的，正一实业公司才有权解除合同，故正一实业公司并非有权任意解除合同。具体如下：其一，正一实业公司向彤阳物业公司作出并送达合同解除函，未履行约定的解除程序；其二，彤阳物业公司在收到公安机关的行政处罚后，立即予以了整改，而正一实业公司也并未举示任何其要求彤阳物业公司对物业服务进行整改、彤阳物业公司拒绝整改、逾期未整改以及正一实业公司因此遭受重大损失的证据，不能证明其解除合同符合合同约定的条件和程序，应当承担举证不能的责任。对于这一问题，彤阳物业公司在一审中反复说明和要求，但一审法院拒绝对正一实业公司解除合同行为的合法性进行审理和认定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法改判。 正一实业公司辩称：彤阳物业公司的上诉理由没有事实和法律依据，除对其所谓的损失有异议外，一审法院判决正确，应当予以维持。基于彤阳物业公司在履行合同过程中长期多次违约服务未达到标准，人员配备不足，正一实业公司多次致函要求整改，彤阳物业公司也承诺整改，但依然被公安机关责令整改和处罚，故正一实业公司解除前期物业服务合同，既符合法律规定也符合合同约定；在正一实业公司发出解除函通知到达彤阳物业公司后，彤阳物业公司也没有起诉确认解除的效力，因此正一实业公司解除合同是行使合法解除权的行为。另，彤阳物业公司提交的证据无法证明其损失的关联性和合法性，且存在前后矛盾的问题，彤阳物业公司的起诉为重复起诉。综上，恳请二审法院驳回彤阳物业公司的全部上诉请求，维持原判。 彤阳物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.正一实业公司支付彤阳物业公司违约金10000元；2.正一实业公司支付彤阳物业公司损失1086205.04元（其中包括人员劳动报酬损失461578.85元，经营管理费用损失202714.32元，可得利益损失315275.57元，律师费、交通费损失106627.3元）；3.本案诉讼费元由正一实业公司承担。 一审法院经审理认定事实如下：彤阳物业公司系具有物业管理资质的公司。2015年12月2日，彤阳物业公司与正一实业公司签订《前期物业服务合同》，约定：正一实业公司将其开发的“明月﹒大唐汇”项目前期物业委托彤阳物业公司提供物业服务，物业类型包括高层住宅和办公，规划建筑面积为184808.60平方米；彤阳物业公司提供物业服务的内容为：（一）根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；（二）负责建筑物共有部位的维护和管理；（三）负责公共设施设备的日常运行、维护和管理；（四）负责物业公共部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（五）负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（六）负责本物业管理区域的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；（七）负责物业服务档案的建立和管理；（八）装饰装修管理。彤阳物业公司按照《江油市普通住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供物业服务。合同履行期限自2015年12月5日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。合同履行期限内，彤阳物业公司的服务达不到本合同约定的服务内容、标准，正一实业公司、业主有权要求彤阳物业公司在合理期限内整改，逾期未整改，给正一实业公司、业主造成重大损失的，正一实业公司、业主可解除合同。彤阳物业公司与正一实业公司任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付10000元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，承担赔偿责任。合同还对其他事项进行了约定。2017年10月26日,正一实业公司向业主集中交房，彤阳物业公司正式入驻该小区履行前期物业服务合同。2018年4月20日，因5号楼室外消防栓无水、2号楼室外消除栓水压过低、人员登记制度不完善不规范、地下停车场监控点位未全面覆盖、保安人员未提交资格证书、治安防范宣传不到位等原因，江油市公安局中坝派出所向彤阳物业公司发出《责令限期整改通知书》两份，责令彤阳物业公司对上述问题在2018年4月25日前整改完毕。同时，江油市公安局消防大队对彤阳物业公司管理的案涉小区进行消防安全核查时，发现室外消防设施未保持完好有效，江油市公安消防大队于2018年5月10日对彤阳物业公司出具《行政处罚决定书》，决定给予彤阳物业公司15000元罚款的行政处罚。2018年7月18日，正一实业公司以彤阳物业公司物业服务不符合合同约定，将彤阳物业公司物业服务工作全面接管，并收取彤阳物业公司前台现金3334元，彤阳物业公司当日离场。次日，正一实业公司在小区公示栏内张贴《公告》，向小区业主告之从公告之日起其已全面接管物业管理工作，各项业务正常办理。2018年7月31日，正一实业公司向彤阳物业公司邮寄送达《解除函》，该函件彤阳物业公司于2018年8月1日收件。在解除函中，正一实业公司认为彤阳物业公司物业管理方面存在问题，引发社会关注，影响正一实业公司后续开发、销售，彤阳物业公司的物业服务无法达到约定标准，合同目的不能实现，因此决定解除《前期物业服务合同》。2018年8月28日，彤阳物业公司向一审法院起诉正一实业公司排除妨害纠纷一案，请求判令正一实业公司立即停止侵害、排除妨害、交还物业管理权、交还物管资料等，一审法院于2019年1月21日作出（2018）川0781民初3750号民事判决书，驳回彤阳物业公司的诉讼请求。后彤阳物业公司提起上诉，本院于2019年6月18日作出（2019）川07民终562号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年8月28日，彤阳物业公司又向一审法院起诉正一实业公司物业纠纷一案，请求判令正一实业公司向其支付前期介入费、承接查验费191939.31元、尚欠的物管费655450.24元，审理中正一实业公司提起反诉，反诉请求判令彤阳物业公司向其退还离场前已收取业主2018年7月19日至10月31日的物业费330721.49元，一审法院于2019年12月25日作出（2019）川0781民初4753号民事判决书，判决：正一实业公司向彤阳物业公司支付尚未出售或尚未交付的住宅物业费、商业物业费、车位物业费计322297.48元，支付前期介入费、承接查验费计113969.66元；彤阳物业公司向正一实业公司退还已收取的物业费269048元（已扣减现场收取现金3334元）；驳回本诉彤阳物业公司、反诉彤阳物业公司其他诉讼请求。彤阳物业公司、正一实业公司提起上诉，本院于2020年7月9日作出（2020）川07民终644号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，彤阳物业公司提供了其江油项目2018年7月至2018年12月人员工资汇总435807.85元，江油项目社保汇总25780元，2018年11月22日至2020年1月14日江油项目管理费用（总部发生江油相关）14106.16元，2018年7月1日至2020年1月16日江油项目主营业务成本293705.46元，2018年7月1日至2019年12月31日江油项目财务费用1530元，江油项目2018年1月至6月江油项目可得利益损失315275.57元。 一审法院认为：按照彤阳物业公司与正一实业公司签订的《前期物业服务合同》约定，彤阳物业公司的服务达不到本合同约定的服务内容、标准，正一实业公司、业主有权要求彤阳物业公司在合理期限内整改，逾期未整改，给正一实业公司、业主造成重大损失的，正一实业公司、业主可解除合同；彤阳物业公司与正一实业公司任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付10000元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，承担赔偿责任。根据查明事实，在合同履行期限因彤阳物业公司物业服务、管理不达标，江油市公安局中坝派出所为此发出两份《责令限期整改通知书》要求整改，江油市公安局消防大队作出《行政处罚决定书》予以15000元罚款的行政处罚。正一实业公司2018年8月1日将解除函送达彤阳物业公司，彤阳物业公司并未就该解除函是否有效请求人民法院或者仲裁机构予以确认，故双方签订的前期物业服务合同自解除函到达彤阳物业公司时解除，且已为先前生效的(2018)川0781民初3750号民事判决书、（2019）川07民终562号民事判决书及（2020）川07民终644号民事判决书所确认。因此，正一实业公司提前解除合同不属于合同约定的无正当理由提前解除合同之情形，不应承担相应赔偿责任，故彤阳物业公司的诉讼请求一审法院不予支持。遂判决：驳回原告成都彤阳物业服务有限公司的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为彤阳物业公司主张正一实业公司因提前解除合同应承担违约金及损失的理由是否成立。彤阳物业公司与正一实业公司签订的《前期物业服务合同》约定，彤阳物业公司的服务达不到本合同约定的服务内容、标准，正一实业公司、业主有权要求彤阳物业公司在合理期限内整改，逾期未整改，给正一实业公司、业主造成重大损失的，正一实业公司、业主可解除合同。经查，彤阳物业公司入驻案涉小区后，因存在人员配备不到位等问题，正一实业公司多次向彤阳物业公司发函要求其整改，在此之后由于彤阳物业公司物业服务、管理不达标，江油市公安局中坝派出所为此发出两份《责令限期整改通知书》要求整改，江油市公安局消防大队亦因存在室外消防设施未保持完好有效等问题对彤阳物业公司作出《行政处罚决定书》，予以15000元罚款的行政处罚。在此情况下，正一实业公司于2018年8月1日将解除函送达至彤阳物业公司，彤阳物业公司并未就该解除函是否有效请求人民法院或者仲裁机构予以确认，且已由生效民事判决确认双方签订的《前期物业服务合同》已解除。据此，本院认为，正一实业公司提前解除合同不属于案涉合同约定的无正当理由提前解除合同之情形，彤阳物业公司主张正一实业公司承担违约金及损失的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，彤阳物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14666元，由上诉人成都彤阳物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 坚 审判员 马红科 审判员 严 炎 二〇二〇年十二月十八日 书记员 刘 骏