兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初2825号 原告（反诉被告）：兰州新区百年置业有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区综合服务大楼**。 法定代表人：蒋大军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾海宁，甘肃众炀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：火高发，甘肃众炀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龚攀峰，男。 原告（反诉被告）兰州新区百年置业有限公司（以下简称百年置业公司）与被告（反诉原告）龚攀峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日作出（2020）甘0191民初986号民事判决，百年置业公司不服提起上诉。兰州市中级人民法院于2020年10月19日作出（2020）甘01民终2968号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百年置业公司的委托诉讼代理人贾海宁，被告（反诉原告）龚攀峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百年置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令龚攀峰继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2．判令龚攀峰支付房款110000元及逾期付款违约金39380元（暂计算至2020年3月31日）以及截止实际给付之日前新产生的违约金（自2020年4月1日起每日按未付款金额的万分之五计算至实际付清之日）；3．判令龚攀峰支付律师代理费4000元；4．判令龚攀峰承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月5日，百年置业公司与龚攀峰签订《商品房买卖合同》，约定由百年置业公司将位于兰州新区××广场商品房出售给龚攀峰。合同对买受人逾期付款的违约责任、交付期限等作了约定。合同第六条付款方式及期限约定买受人应于本合同签订之日向出卖人支付该商品房首付款110520元，买受人应于签订合同之日起7日内向出卖人指定的按揭银行提供符合按揭银行要求的全部申请资料，交纳买受人应交纳的费用，并向按揭银行提出正式按揭贷款申请，并通过银行按揭贷款形式向出卖人支付剩余房款110000元。补充协议第三条约定买受人在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。合同签订后，龚攀峰除支付首付款外，对于剩余的购房款并未按合同约定支付，经百年置业公司多次向龚攀峰催要仍推诿未付。现为维护自身合法权益，请求判如所请。 龚攀峰辩称，百年置业公司的陈述与事实不符，应驳回该公司的诉讼请求。百年置业公司一直没有通知其去办理按揭手续，同时现在其也没有履行能力。 龚攀峰向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及所有合同补充协议；2.判令百年置业公司退还商品房首付款125520元，并支付该款自2018年5月5日起的银行同期贷款利息12283.76元（按照年利率4.75%暂计至2020年5月27日，实际计算至本息全部付清之日）；3.本案的诉讼费用全部由百年置业公司承担。事实和理由：2018年4月5日，双方签订《商品房买卖合同》，约定百年置业公司将其开发的位于兰州新区××广场××商铺××.9元，总价235520元的价格出售给龚攀峰。签订合同之前龚攀峰明确表达了自己没有一次性付款的能力，只有通过银行按揭贷款的方式才能购买，并多次向百年置业公司工作人员询问自己是否能够顺利从银行办理按揭贷款，在获得该公司工作人员的明确答复后，最终在购房合同上签字并支付了125520元首付款。但之后龚攀峰三次向该公司递交银行按揭贷款材料始终未能通过审查，并以其提交的银行流水材料不合格为由一再拖延办理。龚攀峰因银行按揭贷款无法办理后以无能力支付剩余购房款为由向百年置业公司提出退房请求，均遭到断然拒绝。双方签订购房合同以及后续履行合同都是以龚攀峰能够顺利从银行办理按揭贷款为前提，现百年置业公司方的承诺未能兑现直接导致其签订合同之初的目的无法达到，因此也丧失了继续履行合同的能力，最终导致合同无法履行。其次，百年置业公司在合同附件四补充协议中单方私自设置了很多直接影响龚攀峰权利义务的条款内容，该内容未通过字体加大加粗的方式提醒、告知其注意，存在恶意欺诈及故意制造其违约以获得高额违约金的嫌疑，属于以合法形式掩盖非法目的的行为。现提起反诉，请求人民法院维护其合法权益。 百年置业公司对反诉辩称，龚攀峰的反诉请求不成立。1.双方签订的合同，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，属于合法有效合同，应当继续履行；2.龚攀峰没有办理按揭手续，按照合同约定应当支付全款，根据合同第六条约定，龚攀峰选择了按揭方式支付剩余房款，补充协议第三条明确约定了贷款部分房款支付的截止日期，否则要承担逾期付款责任。龚攀峰应当自合同签订7日内提交按揭贷款材料，至今龚攀峰既没有办理按揭手续也未支付剩余房款；3.龚攀峰办理按揭手续的对方是银行而非百年置业公司，其次龚攀峰没能办理按揭手续是其自身原因造成的，并非该公司不予配合或者阻碍造成的。综上，龚攀峰的反诉请求不合理，应予以驳回。 本院经审理查明事实如下：2018年4月5日，百年置业公司与龚攀峰签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，百年置业公司将位于奥特莱斯国际商业广场第4幢1-436房屋出售给龚攀峰，建筑面积10.57平方米，总价款220,520元；合同第六条付款方式及期限约定：买受人在2018年4月5日前支付首付款125,520元，买受人应于签订合同之日起7日内向出卖人指定的按揭银行提供符合按揭银行要求的全部申请资料，并向银行办理按揭申请手续支付剩余房款110,000元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理。……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日至，买受人按日向出卖人支付逾期应付万分之四的违约金。补充协议第三条约定：买受人在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。 2018年4月5日，百年置业公司为龚攀峰办理了网签备案。合同签订后，龚攀峰于合同签订当日缴纳了首付款110,520元，并提交了办理按揭的相关资料，但按揭款至今未能办理完结。 另查明，2020年3月25日，百年置业公司与甘肃众炀律师事务所就案涉纠纷签订《委托代理合同》，并于2020年4月20日支付律师代理费200,000元，包括本案律师代理费4,000元。 以上事实由当事人陈述及提供的《商品房买卖合同》及其补充协议、兰州市住房和城乡建设局商品房合同查询单、《逾期付款违约金明细》、《委托代理合同》、中国工商银行网上银行电子回单、律师费发票等证据在卷佐证，并经法庭质证后确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于双方争议的主要问题：一、案涉合同继续履行或解除问题。本案中，百年置业公司已按照合同约定为龚攀峰办理了网签备案，龚攀峰也已支付首付款，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定解除合同的情形。故百年置业公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。龚攀峰辩称百年置业公司承诺办理按揭贷款且不能办理时予以退款，以及其目前没有履行能力，但未就此提交相关充分有效的证据予以证明，本院对此不予采信。龚攀峰认为合同百年置业公司以合法形式掩盖非法目的，存在欺诈行为，并依此主张解除合同退还首付款，亦缺乏相应的事实及法律依据，本院就此也不予支持。二、关于剩余房款支付及违约责任问题。龚攀峰支付首付款后，虽也提交了相关按揭手续，但至今未能办理完结，双方就此各执己见，但均未提供相应证据证明系对方因素造成，即现有证据不能反映按揭未能如期办理的责任应完全归责于一方。因此，双方均应承担相应的责任。结合本案实际履行情况及我国合同法的相关规定，本着鼓励交易的原则，本院参照双方补充协议中的相关约定，就百年置业公司主张支付剩余款的诉讼请求，予以支持。对该公司主张的逾期付款违约金，不予支持。至于百年置业公司主张的诉讼费和律师代理费，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、兰州新区百年置业有限公司与龚攀峰签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018预11720号）及其附件继续履行； 二、龚攀峰于本判决生效之日起十五日内支付兰州新区百年置业有限公司房款110,000元； 三、龚攀峰于本判决生效之日起十五日内支付兰州新区百年置业有限公司律师代理费4,000元； 四、驳回兰州新区百年置业有限公司其他诉讼请求； 五、驳回龚攀峰的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 兰州新区百年置业有限公司缴纳的本诉案件受理费3,568元，由该公司负担916元，龚攀峰负担2,652元；龚攀峰缴纳的反诉案件受理费1,628元，由其自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判长  马列东 审判员  郭东霞 审判员  刘艳芝 二〇二〇年十二月十五日 书记员  陈治卓