文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书2020)渝0107民初23745号原告：重庆大鼎物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街****，统一社会信用代码：91500107699255639Y。法定代表人：孙惠榕。委托诉讼代理人：王伟军，重庆兴胜律师事务所律师。被告：兰希，女，住重庆市九龙坡区。原告重庆大鼎物业服务有限公司与被告兰希物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆大鼎物业服务有限公司的委托诉讼代理人王伟军到庭参加诉讼。被告兰希经本院依法送达开庭传票等法律文书，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物管费1191.26元，公摊费85.6元，违约金100元，合计1376.86元；2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2012年2月19日原告同案外人胡霞签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定由原告向被告提供物业管理服务，并约定了物业服务费、违约金条款等事项。被告于2017年已取得案涉的房屋的产权。协议签订后，原告依照协议约定完全履行了物业管理服务义务，但被告却未按照协议约定按时交纳相关费用，至今拖欠自2018年11月1日起至2020年4月30日止的物管费1191.26元，拖欠自2018年10月1日起至2020年3月31日止的公摊费85.6元，逾期违约金100元。原告多次向被告催收物业管理服务费用及相关款项未果。被告兰希未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：被告兰希系位于重庆市九龙坡区XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为50.95平方米，用途为成套住宅。本案原告名称经多次变更登记：2016年10月18日，由重庆大鼎物业服务有限公司变更登记为重庆大鼎物业服务股份有限公司，后又于2020年7月28日由重庆大鼎物业服务股份有限公司变更登记为重庆大鼎物业服务有限公司。重庆大鼎置业有限公司于2010年9月1日变更登记为大鼎世纪地产（重庆）有限公司。本案立案时间为2020年10月10日。原告向本院举示《九龙坡区“大鼎·城市广场B区项目前期物业服务合同”》（复印件，以下简称“大合同”），拟证明2010年5月13日，重庆大鼎置业有限公司（以下简称“大鼎置业公司”、甲方）与重庆大鼎物业服务有限公司（乙方）签订大合同，载明甲方选聘乙方提供物业服务，约定物业服务费按建筑面积计算，高层住宅：1.4元/月/平方米（含电梯费，水电公摊费另收）；业主共有部位的共用设施设备、专项设备运行的能源消耗应按户向实际享受服务的业主使用人和空置产权人据实分摊缴纳；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定未按时缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同有效期为三年，起始时间以甲方通知乙方进场的时间为准。庭后原告向本院提交由大鼎世纪地产（重庆）有限公司和原告分别于合同尾部盖章确认的该合同复印件。另，原告向本院庭后提交《情况说明》，内容：“我司因大鼎城市广场B区前期物业服务合同原件遗失，故此次开庭提供的备案合同为复印件加盖鲜章，我司提供的前期物业服务合同备案证明为原件，原备案合同盖章时间为2010年5月13日，鲜章加盖时间为2020年11月。原备案合同甲方为重庆大鼎置业有限公司，鲜章加盖甲方为大鼎世纪地产（重庆）有限公司，重庆大鼎置业有限公司于2010年9月变更为大鼎世纪地产（重庆）有限公司”。原告举示《前期物业管理服务协议》（以下简称“小合同”），拟证明2012年2月19日，重庆大鼎物业服务有限公司（甲方）与案外人胡霞（乙方）签订小合同，约定本协议适用于房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《服务合同》生效时止的物业管理；住宅物业服务费用按建筑面积带电梯1.3元/月/平方米；乙方每次缴纳物业费用时间每月15日前；乙方根据公区产生的水电费据实公摊；乙方不交物业服务费的，甲方有权要求乙方补交费用并从逾期之日起按日加收应收费用千分之三的滞纳金，本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。原告举示房产证复印件、房屋登记信息查询证明等拟证明被告于2017年已取得案涉的房屋的产权。原告举示《备案证明》，拟证明重庆大鼎置业有限公司将大鼎·城市广场B区委托重庆大鼎物业服务有限公司进行前期物业管理。原告举示《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》，拟证明2011年12月19日，原告于重庆市物价局就大鼎城市广场AB区住宅物业服务收费标准备案为1.3元/㎡·月（含电梯费）。原告明确诉请期间被告支付物业服务费计算方式为：18个月×1.3元/月/平方米×50.95平方米=1192.23元，原告自愿主张为1191.26元，公摊费为85.6元，系据实分摊；违约金酌情主张为100元，如果法院认为违约金过高，可酌情调整。原告举示公摊费发票复印件、公摊费明细等证据拟证明已实际产生小区水电公摊。原告举示律师函等证据拟证明2020年6月15日，原告通过中国邮政向被告邮寄《律师函》，要求被告支付2018年11月1日至2020年4月30日期间的物业服务费，2018年10月1日至2020年3月31日的公摊费，逾期支付违约金100元等。上述事实有前期物业管理服务协议、前期物业服务合同、重庆物业收费价格备案表、房屋查询证明、律师函、催费通知书、公摊费发票复印件、公摊费明细等证据以及当事人陈述在卷为凭并经当庭质证。本院认为，被告兰希经本院依法送达开庭传票等法律文书，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可依法进行缺席审理。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽原告陈述大合同原件已遗失，但其提交的大合同复印件由大鼎世纪地产（重庆）有限公司和原告分别盖章确认，应视为双方对上述合同效力的追认，结合备案证明及备案表，本院认为大合同应系真实存在并已生效。本案中，原告与被告签订小合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对原、被告双方均有约束力。原告依约向被告所在小区提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业服务，依照权利义务相一致的原则，被告应当按时向原告支付物业服务费。原告诉请期间物业服务费和公摊电费均经书面催收。因案涉小区高层物业收费标准已由重庆市物价局备案，原告当庭主张的被告诉请期间欠付物业服务费计算标准及方式无误，并未损害被告实际权益，现原告自愿主张1191.26元，本院予以尊重和支持。关于公摊电费，本院认为日常物业管理必然产生电费支出，大合同与小合同均约定据实公摊，原告举示相应票据予以佐证，故本院对于原告主张被告在诉请期间欠付公摊电费金额85.6元予以支持。关于违约金，大合同与小合同均约定违约金但原告主张过高，原告同意法院酌情调低，故本院酌情认定违约金50元。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告兰希于本判决生效之日起十日内向原告重庆大鼎物业服务有限公司支付2018年11月1日至2020年4月30日期间的物业服务费1191.26元、2018年10月1日至2020年3月31日期间的公摊费85.6元、违约金50元；二、驳回原告重庆大鼎物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为25元，由被告兰希负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 员  张 雪二〇二〇年十二月三日法官助理  周小杰书 记 员  李艺苑