四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15351号 上诉人（原审原告）：马小虹，女，1980年7月26日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。 委托诉讼代理人：李康，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都成泰房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市温江区光华大道三段**。 法定代表人：吕恩政，董事长。 委托诉讼代理人：尤子佳，女，公司员工。 委托诉讼代理人：戴诗玉，四川拓泰律师事务所律师。 上诉人马小虹因与被上诉人成都成泰房地产开发有限公司（以下简称成泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初3042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，依法组成合议庭于2020年10月30日公开开庭对本案进行了审理。上诉人马小虹的委托诉讼代理人李康，被上诉人成泰公司的委托诉讼代理人尤子佳、戴诗玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 马小虹上诉请求：1.撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初3042号民事判决，改判支持马小虹的一审诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由成泰公司承担。事实及理由：一、一审法院认定事实有误。1.马小虹在按约履行付款义务后，于2017年9月22日接收案涉房屋并于当日缴纳维修基金、契税、代办费用及办理房屋所有权证书的所有资料，但至2019年7月，成泰公司仍未为马小虹办理案涉房屋所有权转移登记证书，甚至未向不动产登记中心提交办证资料，以至于马小虹自行到不动产登记中心办理。2.实行不动产统一登记制度后，实际办证的时间和程序不需要成泰公司单独办理分户国土使用权证，一审法院将房屋所有权转移及证书办理时间简单相加系遗漏、未了解不动产统一登记办理程序。3.马小虹与成泰公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）时，成泰公司知道约定的为马小虹办理房屋所有权证及分户国有土地使用权证属履行不能，但仍以此确定办理转移登记的时间节点，明显限制了马小虹的权利，有意降低了成泰公司的违约风险及成本，该条款应为无效条款。二、一审法院对合同格式条款的认定仅从是否排除马小虹的权利予以考虑，未考虑到该条款属法律规定的加重马小虹责任的这一情形，本案中关于分户国土使用权证的办理约定明显属于合同法52条规定的违反法律、行政法规的强制性规定的，同时根据合同法第53条“因故意或者重大过失造成对方财产损失”的情形，应属无效。三、马小虹和成泰公司虽未在合同及补充协议中明确约定不动产权证的办理时间，但在新规下，根据房屋所有权证、分户国有土地使用权证及不动产权证书的各自作用以及交易双方的权利义务可以确定，不动产权证书办理的时间应遵循原合同、补充协议中约定的房屋所有权证办理时间即365日，且成泰公司明知上述“双证”办理属履行不能，仍未告知马小虹，表明成泰公司认可了在新规下按原约定的办理房屋所有权证的时间履行合同。四、一审法院在案件的审理上采取“一刀切”的方式，以处理温江区实施不动产统一登记之前的约定解决温江区实施不动产统一登记之后的行为是错误的，也是对同案同判的精神适用错误。五、成泰公司收取了马小虹的代办费用，应该按照合同、补充协议的约定积极履行转移登记业务，在办理房屋所有权证书的时间内完成不动产权证书的办理。 成泰公司答辩认为，1.双方签订的合同及其补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，成泰公司履行合同过程中不存在违约行为，且已履行完毕合同义务，马小虹在合同约定期限内取得案涉房屋的所有权证。根据双方合同约定，成泰公司应在商品房交付之日起365日内协助马小虹办理完毕房屋所有权证书，案涉房屋于2017年9月22日交付给马小虹，办理房屋所有权证期限截止为2018年9月21日。根据补充协议第15条第4款约定，成泰公司在该案涉房屋分户房屋所有权证办理完毕，且马小虹交办理分户国有土地使用权证所需的全部资料、税费后3年内，根据马小虹的委托开始办理分户国有土地使用权证，则办理国有土地使用权证截止时间为2021年9月21日，且需要马小虹交清办理分户国有土地使用权证所有的资料税费后才能办理。根据原成都市温江区国土资源局关于在成都市温江区实施不动产统一登记的公告，温江区从2016年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记制度，双方合同中对于不动产统一登记并无相关约定，不动产统一登记是原房屋所有权证及国土使用权证的合并。结合双方在合同中约定办理房屋所有权证以及国有土地使用权证的先后顺序，办理不动产证书的截止时间应以合同约定的办理国有土地使用权证的时间为准。现办理国有土地使用权证没有届满，马小虹在约定的时间届满前取得了不动产权证书，故成泰公司并无逾期办理不动产权证的违约行为，马小虹主张成泰公司存在违约行为无相关事实依据。2.关于合同及补充协议在二证合一实施后，办理国有土地使用权证并无不妥，二证合一的政策实施是一个系列和层级的过程，从2015年不动产登记暂行条例到2016年8月26日温江区实施的不动产统一登记的公告，该登记是一个过程相关部分，在这过程并无出台关于载明办理不动产权转移的示范性合同文本。马小虹作为成年人，在缔约合同时应知道不动产登记的相关法律和地方政策，且知道合同及其补充协议的约定，不是办理不动产权转移登记，而是先办理国有土地使用权登记，其自愿订立合同、履行合同，说明其愿意按照合同约定以及政策规定接受办理不动产权的截止时间。不动产权统一登记并无改变房地两种权利，虽然房产证和国土证合并为不动产权证，但不动产权证载明的两种权利，并非一种抽象的不动产权。成泰公司为马小虹办理不动产权证书有法律预期和合同预期，只要最后一种权利转移登记时间未截止，成泰公司就没有违约行为，马小虹已经取得案涉房屋的不动产权证书，也就是在成泰公司在合同约定办理国有土地使用权登记截止时间前将国有土地使用权和房屋所有权一并转移登记到马小虹名下，成泰公司提前履行了国有土地使用权转移登记义务，马小虹却提起诉讼主张办理不动产权转移登记违约金无事实依据，违背诚信原则。3.关于补充协议第15条第4款效力问题，该条款不构成法律规定的无效情形，该条有明确义务主体，具体办证期限，该约定没有免除成泰公司协助办理国有土地使用权证义务，也没有排除马小虹获得国有土地使用权证登记的合同权利。 马小虹向一审法院诉讼请求：1.判令成泰公司自2018年6月30日至2019年9月29日以498780元为基数，按每日万分之零点五支付违约金12145元；2.判决成泰公司承担本案诉讼费用（包括案件受理费、公告费等）。一审庭审中，马小虹变更第一项诉讼请求：判令成泰公司自2017年12月21日至2019年9月29日以498780元为基数，按每日万分之零点五支付违约金16135.5元。 一审法院认定事实：2017年3月17日，马小虹与成泰公司签订合同及补充协议，约定案涉房屋总价款为498780元，成泰公司在房屋交付后365日内为马小虹办理完毕房屋所有权证书。合同第二十八条约定“……逾期办理房屋所有权证，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金”；补充协议第十五条第4款约定“出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365日内，为买受人办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证”。案涉房屋于2017年9月22日交付马小虹，房屋的不动产权于2019年9月29日已经转移登记至马小虹名下。 一审法院另查明，成都市温江区国土资源局关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告载明：成都市温江区××年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记制度。 一审法院认为，对于双方签订的补充协议第十五条第4款“出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365日内，为买受人办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证”的约定，虽然该条款在成都市温江区实施不动产统一登记制度之后订立，但该条款有明确的义务主体、具体的办证期限，基于不动产统一登记系对原房屋所有权证以及国有土地使用权证的合并，该条款的内容并未免除成泰公司协助办理房屋所有权证及国有土地使用权证对应权利证书的义务，也未排除马小虹获得房屋所有权证及国有土地使用权证对应权利登记的合同权利，即未排除马小虹取得案涉不动产的物权，故该条款不符合法律规定的无效情形。另，成都市温江区××年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记制度，已向社会公众发布通告，该制度的实施并不仅针对成泰公司，马小虹作为完全民事行为能力人，也应对此知晓。因马小虹未提交其系在受欺诈、胁迫的情形下而订立合同的证据，故马小虹与成泰公司订立的合同条款应视为双方为促成合同目的实现而达成合意的结果。综上，对马小虹认为成泰公司在订立合同时已经预见或知晓政策的实施，通过合同条款降低违约风险的主张，一审法院不予采纳。 因此，马小虹与成泰公司签订的合同及补充协议系双方自愿签订，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。马小虹诉请成泰公司支付逾期取得不动产权证书的违约金，则应当审查成泰公司在履行合同过程中是否存在该违约行为。 根据双方合同约定，成泰公司应在商品房交付之日起365日内协助马小虹办理完毕房屋所有权证。案涉房屋于2017年9月22日交付马小虹，故办理房屋所有权证的截止期限为2018年9月22日。根据双方补充协议第十五条第4款约定，成泰公司在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且马小虹交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据马小虹的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证，则办理国有土地使用权证截止期限为2021年9月22日，且需要马小虹交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后才能办理。 另，根据原成都市温江区国土资源局关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告，成都市温江区××年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记制度。而双方合同中对于不动产统一登记确无相应约定，基于不动产统一登记系对原房屋所有权证以及国有土地使用权证合并，结合双方在合同中约定办理房屋所有权证以及国有土地使用权证的先后顺序，办理不动产权证的截止时间应以合同约定的办理国有土地使用权证的时间为准，现马小虹已在约定的国有土地使用权证时间届满前取得了不动产权证，故成泰公司无逾期办理不动产权证的违约行为，马小虹主张成泰公司存在违约行为无相应事实依据。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回马小虹全部诉讼请求。案件受理费减半收取102元，由马小虹负担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，一审法院审理过程中，一审法院询问马小虹变更违约金起算点的原因，马小虹陈述根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，成泰公司应当在合同约定不明的情况下在房屋交付起90日内办理房屋权属证书，所以就从马小虹实际缴纳税费等费用的时间加上90日计算。 本院认为，马小虹与成泰公司签订的合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。本案二审争议的焦点是在成都市温江区××年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记制度的情况下，双方合同及补充协议中“在房屋交付后365日内办理完毕房屋所有权证书……分户房屋所有权证办理完毕且交清全部资料、税、费后的3年开始办理房屋分户的国有土地使用权证”的约定是否无效。对此本院认为，对于实施统一的不动产登记，即不动产权属登记不再分别办理房屋所有权证和国有土地使用权证，只办理统一的不动产权证，也就是通常所说的“二证合一”。对此，2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》即作出了明确规定，只是因各地具体情况不一样，因而各地实施时间由各地自行决定。成都市温江区通知从2016年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记制度，这是一个众所周知的事实，但马小虹与成泰公司在签订合同及补充协议时，仍约定分别办理房屋所有权证书和国有土地使用权证，该约定虽然与《不动产登记暂行条例》规定的不动产权属登记证明文件名称不一致，但这并不影响不动产登记是在不动产登记机关依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的实质，也不影响在约定条件具备的情况下可以履行到不动产登记机关办理不动产登记的行为。同时，双方合同约定“房屋交付后365日内为马小虹办理完毕房屋所有权证书”“出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365日内，为买受人办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证”的内容，虽为格式合同的内容，但该条款并无免除提供格式条款一方成泰公司协助办理不动产权证的责任，也未加重合同相对方马小虹的合同责任，亦未排除对方马小虹取得房屋及不动产权证的合同权利。因此，马小虹认为该合同条款无效的理由不成立，一审法院认定合同约定的办证期限为2021年9月22日并无不当。 综上，马小虹的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费104元，由马小虹负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 张卫敏 审判员 龚 耘 二〇二〇年十二月二日 书记员 杨珍梅