湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初5613号原告：邹志，女，1968年2月12日出生，汉族，住湖南省资兴市。原告：唐梅华，男，1966年4月19日出生，汉族，住湖南省资兴市。两原告共同委托诉讼代理人：刘伟，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：唐振兴，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。被告：湖南省郴州市中天房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区五岭大道。统一社会信用代码：914310007170042362。法定代表人：张永毅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。原告邹志、唐梅华诉被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹志及原告邹志、唐梅华的共同委托诉讼代理人刘伟，被告中天公司的委托诉讼代理人刘俊跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹志、唐梅华向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即为原告购买的乐仙小镇38栋702房办理不动产登记;二、请求判令被告支付延期交房的违约金9651.52元（违约金从2015年10月31日暂计至2016年3月1日，395554元×0.0002元/天×122天=9651.52元，后期违约金按0.0002元/天计算至原告收房之日止）；三、请求判令被告支付违约金62101.98元（违约金从2018年7月1日暂计至2020年8月25日，395554元×0.0002元/天×787天=62260.20元，后期违约金按0.0002元/天计算至被告为原告办理好不动产登记之日止；四、请求判令被告退还燃气安装费1800元，上述第二、三、四叁项合计73711.72元；五、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告邹志、唐梅华明确第一项诉讼请求为判令被告立即为原告购买的乐仙小镇38栋702房办理不动产首次登记，并将第二项诉讼请求更正为请求判令被告支付违约金62260.20元。被告中天公司答辩要点：一、答辩人已于2020年8月办理了案涉商品房不动产首次登记（商品房初始登记），答辩人没有为原告办理不动产转移登记的合同义务，因此，原告请求判令办理不动产登记的诉讼请求应予依法驳回。二、案涉商品房买卖合同第十六条对逾期办证违约责任有明确约定，该合同条款经合同双方充分协商确认，是双方的真实意思表示，合法有效。原告诉称案涉商品房买卖合同约定逾期办证违约金条款是霸王条款、格式条款，明显显失公平，其理由不能成立。原告请求按已付房款的日万分之二计算逾期办证违约金，没有合同依据，且与双方合同第十六条约定不符，依法应不予支持。三、原告诉请从合同约定商品房交付期限次日起计算办理产权登记的期限，是错误的，应当以案涉商品房实际交付使用之日次日起计算办理产权登记的期限。四、原告诉请支付迟延交房违约金已超过法定诉讼时效，应予依法驳回。案涉商品房交付期限为2015年10月30日前，答辩人未按合同规定的期限交付房屋，若逾期未超过180日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。但答辩人已于2016年3月1日与原告办理了交房手续。因此，逾期交房违约金从2015年10月31日起按日计算至2016年3月1日止。根据最高人民法院意见，每日或每月计算违约金的，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，故原告诉请逾期交房违约金已超过法定诉讼时效，不应支持。五、根据最高人民法院意见，“按照每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，对于自起诉之日倒推三年的违约金，一般不予保护，超过三年的部分，应当认定为超过诉讼时效期间。”因此，本案超过诉讼时效期间的违约金应不予保护。六、原告请求答辩人退还燃气安装费1800元没有法律依据。原告交纳燃气安装费是双方协商一致后原告自愿交纳，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，即使物价部门对燃气安装费作出管理性规定，该规定只是部门规范性文件，并非法律行政法规的效力性强制性规定，并不导致双方合意行为无效，而且该规范性文件未规定禁止买受人向开发商自愿交纳燃气安装费，该文件也是在本案签订认购书、交纳燃气安装费后才出台的。另外，原告所购买房屋为团购房，从小区其他房屋的开盘价可知，团购房燃气安装费未计入开发建设成本。最后，原告请求退还燃气安装费已超过法定诉讼时效，且原告请求退还燃气安装费，答辩人不同意退还，其应当在与答辩人合意自愿交纳燃气安装费的法律行为发生之日起五年内申请人民法院撤销的，而原告并未申请，已超过除斥期间。查明的事实当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经过庭审，本院确认如下案件事实：一、2015年3月29日，原告邹志（买受人）、唐梅华（共有人）与被告中天公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》以及附件（合同编号为：20150099702），约定原告邹志、唐梅华购买被告中天公司开发的“乐仙小镇”项目中的第38栋702号房，建筑面积136.87平方米，每平方米2890元，总房款为395554元。其中，合同第九条约定，出卖人应当在2015年10月30日前将房屋交付给买受人使用；合同第十六条约定，出卖人应在商品房交付使用后850日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理完成该幢商品房的初始登记，双方同意按下列第3项处理：1．买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的/违约金。3．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人向买受人每月按已付款万分之一支付违约金。合同附件三第三条第3款约定，电话、有线电视、宽带网、燃气到户（由用户自行申请开通）。合同附件四即《合同补充协议》第13条约定，买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。二、合同签订后，原告邹志、唐梅华依约向被告中天公司付清了全部购房款395554元。2014年11月25日，原告邹志、唐梅华向被告中天公司支付了燃气安装费1800元。2016年3月1日，被告中天公司将案涉商品房交付给了两原告使用。三、2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……。”四、案涉商品房所在栋于2020年8月24日办妥了不动产首次登记。判决理由及结果本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。本案争议的焦点为：一、能否认定被告中天公司存在逾期办证的违约行为；二、若被告中天公司存在逾期办证违约行为，该如何承担违约责任；三、两原告要求被告中天公司承担逾期交房违约金9651.52元应否予以支持；四、两原告要求被告中天公司退还燃气安装费1800元应否予以支持。对此，本院作如下评判：一、能否认定被告中天公司存在逾期办证的违约行为。依照案涉《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后850日内，完成该幢商品房的初始登记，办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。”被告中天公司应在案涉商品房交付后850日内即2018年6月29日前将该幢商品房的首次登记办理完毕，而被告中天公司于2020年8月24日才完成该幢商品房的不动产首次登记，实属违约，应当承担违约责任。但鉴于被告中天公司现已为案涉商品房办妥了不动产首次登记，故对于两原告要求被告办理案涉房屋不动产首次登记的诉讼请求，本院不予支持。二、违约责任如何承担。依照案涉《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人向买受人每月按已付款万分之一支付违约金。”被告中天公司办理首次登记的最后期限应为案涉商品房交付后850日内即2018年6月29日前，故违约金的计算日期应从2018年6月30日开始计算，违约金为：1037.67元=395554元×0.0001÷30天×787天（从2018年6月30日开始，每月按已付款万分之一计算至2020年8月24日止）。至于两原告主张按照日万分之二计算逾期办证违约金，本院对此认为，结合本案实际情况，虽然政策的改变确实给办证带来了实际困扰，但案涉商品房早已交付原告居住，合同的主要目的已经实现，两原告也没有提供证据证明其实际损失超过合同约定的违约金标准，且“合同补充协议”第13条约定：“买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映”，说明被告已对违约责任条款尽了合理提示及说明义务，故在合同约定逾期办证违约金的情况下，两原告要求上浮违约金的诉讼请求本院不予支持。三、两原告要求被告中天公司承担逾期交房违约金9651.52元应否予以支持。依照案涉《郴州市商品房买卖合同》第九条约定，被告中天公司应当在2015年10月30日前将涉案商品房交付给两原告使用，但是被告中天公司直至2016年3月1日才将房屋交付给两原告，其行为构成了违约。但依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，两原告于2016年3月1日收房时已经知晓被告中天公司存在逾期交房的行为，但在2019年3月1日前两原告并未向法院提起诉讼要求被告中天公司承担违约责任，故两原告诉请的逾期交房违约金已经超过诉讼时效。虽然原告邹志申请了证人贺某出庭作证，并提交了证人毛某的书面证词证明其一直为案涉商品房维权，但是证人贺某、毛某与两原告均为楼上楼下邻居，存在利害关系，且无其他证据予以佐证，故两原告主张本案诉讼时效中断，依据不足，本院不予采纳。四、两原告要求被告中天公司退还燃气安装费1800元应否予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，两原告系于2014年11月25日向被告中天公司交纳的1800元燃气安装费，但是截至2017年11月25日前两原告并未向法院提起诉讼要求返还该笔费用，故两原告诉请的燃气安装费已经超过诉讼时效。两原告主张燃气开通费、逾期交房违约金、逾期办证违约金均系案涉商品房买卖合同约定的事项，部分义务未履行，存在违约的情形，诉讼时效应当按照一个时效来计算，被告中天公司直至2020年8月才办理好不动产首次登记，故诉讼时效应当从2020年8月开始起算。本院对此认为，虽然燃气安装费与逾期办证违约金等均属于案涉商品房买卖合同约定的事项，但是属于不同的权利内容，诉讼时效系针对不同权利内容予以计算，故原告的该项主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邹志、唐梅华逾期办证违约金1037.67元（以已付购房款395554元为基数，每月按已付购房款万分之一计算至2020年8月24日止）；二、驳回原告邹志、唐梅华的其他诉讼请求。如果被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取821元，由原告邹志、唐梅华负担164元，被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司负担657元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  谢萍二〇二〇年十二月二十四日法官助理吴明星书记员李佳附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况不相当的证言；（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；（四）存有疑点的视听资料、电子数据；（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。