四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11379号 上诉人（原审被告）：王文普，男，1975年10月21日出生，汉族，住山东省东明县。 委托诉讼代理人：李湘川，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川中德记酒店管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区盛华北路**。 法定代表人：邓勋，经理。 委托诉讼代理人：赵豪崇，北京首信（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴余茹，北京首信（成都）律师事务所律师。 上诉人王文普因与被上诉人四川中德记酒店管理有限公司（以下简称中德记公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王文普上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回中德记公司全部诉讼请求；二、一审及二审诉讼费由中德记公司承担。事实和理由：一、一审适用法律错误。一审判决王文普承担租金及违约金无法律依据。首先，案涉合同是王文普与中德记公司签订，双方均为成都爱庐大先生餐饮管理有限公司（以下简称爱庐公司）的股东兼发起人，故双方签订案涉合同不属于王文普对外签订合同，而是二发起人为爱庐公司的设立，在发起人之间签订的合同。故本案不适用《最高人民法院关于适用若干问题的适用（三）》第二条第一款规定。其次，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定，发起人在设立法人过程中从事的民事活动后果由全部发起人承担，而有选择权的第三人应当是全部发起人以外的其他人。二、一审认定事实错误。首先，一审认定王文普拖欠租金52000元与客观事实不符，王文普已经支付全部租金，不存在拖欠租金的行为。1．案涉商铺实际租赁起始时间为2019年8月1日，王文普向中德记公司支付全部租金后，中德记公司向王文普开具租金收据400000元，押金收据80000元，中德记公司称先出收据，后付费用。但案涉合同约定收到租金后出示相应有效收据凭证，且中德记公司未提供证据证明另行约定改变了合同上述内容。故王文普不存在欠付52000元租金的问题。2．双方并未严格按照合同约定支付租金，应中德记公司要求，王文普支付租金的时间已发生变化，双方实际已经变更租金支付方式。根据中德记公司股东卢嘉坤2019年12月20日在“爱庐大先生财务群”内聊天记录，王文普已经支付完毕2019年8月1日至2019年12月底房租。3．2019年12月20日中德记公司将案涉商铺强行收回，导致爱庐公司的餐吧无法继续经营。故租赁商铺实际使用时间为2019年8月1日至2019年12月20日，实际产生租金373300元。故王文普不仅未拖欠租金，反而中德记公司擅自收回商铺，还应当退还王文普未用完的房租和押金。其次，一审认定王文普擅自搬离案涉商铺属违约，但王文普不存在擅自搬离终止合同的违约行为，本案实际系中德记公司强制收回商铺擅自终止合同。1．搬“设备”是因餐吧供应商听说房东要收回商铺，担心赊欠货款无法收回，自发前往搬离赊销酒水等，王文普未搬离任何设施设备。同时合同也未禁止王文普搬东西。2．根据卢嘉坤在“爱庐大先生财务群”聊天记录和证人证言，2019年12月20日中德记公司强制收回案涉商铺，卢嘉坤也以中德记公司名义正式通知王文普等其他公司股东，单方终止案涉合同并收回租赁商铺。3．在王文普不存在欠付租金的情况下，根据合同约定，中德记公司强制收回商铺解除合同应提前一个月书面通知王文普，但中德记公司并未通知。即使按照卢嘉坤微信聊天记录，王文普也仅超过5天未支付下一期租金，未达合同第六条第二款约定的60天。三、一审判决违约责任过高。即使认定王文普欠付52000元租金，结合案涉合同第六条第二款约定，王文普应当承担违约金为2600元。中德记公司并未对其损失提交证据，一审判决王文普承担租赁合同年租金20%的违约责任明显过高。四、一审未将押金与认定王文普拖欠租金及违约金进行冲抵。合同未约定中德记公司可以不退押金，而在一审认定王文普承担违约金196000元的情况下，不以押金冲抵，导致王文普实际承担276000元违约责任，明显过高。 中德记公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王文普上诉请求，维持原判。一、一审适用法律正确，王文普应依约承担拖欠租金及违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人如想突破合同相对性而免责需满足两个条件：1．公司设立后以明示或默示方式认可合同真正权利义务人是公司，而非合同签订者；2．合同相对人愿意选择公司承担责任。本案中德记公司根据合同相对性要求王文普承担责任符合法律规定。王文普认为上述法律仅适用于合同相对人而非发起人，但并无相关法律对此进行严格限定。不能因王文普与中德记公司存在投资合作关系就否认王文普作为民事主体参与其他关联民事法律行为的效力。至于王文普主张责任承担问题，属公司内部责任分配问题，与本案租赁合同纠纷不应混为一谈。二、一审认定事实清楚。首先，王文普拖欠52000元租金事实清楚，其理应偿还该笔款项。自2019年7月10日起至2019年12月31日，王文普共实际承租五个月，需支付房租及押金480000元，一审审理查明，王文普自2019年7月18日至2019年9月21日共计向卢嘉坤转账428000元，余52000元未支付。一审以此认定王文普偿还欠付52000元租金并无不当。其次，中德记公司不存在擅自终止合同，强行收回案涉租赁商铺的行为。根据合同第六条的约定，因王文普一直未按约足额支付租金，且在未通知中德记公司的情况下擅自搬离租赁房屋，恶意违约，造成合同无法继续履行，中德记公司才依合同约定解除合同，收回商铺。最后，根据中德记公司提交的照片，2019年12月21日凌晨，王文普擅自将设备、酒水等搬离，欲单方终止租赁合同。三、一审判定王文普承担的违约责任适中。王文普存在多种合同约定的违约行为，一审结合租赁合同第六条的约定及案件实际情况，酌情认定王文普支付年租金金额20%作为违约金并无不当。四、关于履约保证金及财务押金退还的问题。根据合同第三条第四款约定，王文普存在明显严重违约，且私自搬迁给租赁房屋及内部设施造成一定程度损坏，中德记公司无需退还押金。 中德记公司向一审法院起诉请求：1．判令王文普支付租赁物使用期间的房租、物业费、垃圾费、电费等共计106884.1元；2．判令王文普支付年租金金额20%的违约金196000元；3．判令王文普支付后期餐厅整改补偿200000元；4．王文普承担案件受理费、律师费、保全费。 一审认定事实：2019年7月12日，王文普（甲方）与中德记公司（乙方）签订《合作协议书》，约定：1．双方合作投资经营位于成都市高新区××路××号汇锦城爱庐餐厅一楼项目事宜；2．投资金额暂定为150万元，由甲方出资，占该项目股份的80%，不足部分由甲方负责补足，乙方仅以该项目经营权进行出资，无需支付现金，占该项目股份的20%；3．双方已所占股份份额作为分红依据；4．合作期限为四年，自2019年7月15日起至2023年7月14日止（以物业租期时间为准）；5．甲方需在本协议签订之日后7天内出资到位。协议还约定了违约责任、争议解决方式等事项。 同日，中德记公司（甲方）与王文普（乙方）签订《餐饮商铺租赁合同》，约定：1．甲方将位于成都市高新区××路××号汇锦城爱庐餐厅的一楼大厅（含花园）租赁给乙方，实际使用面积为298平方米；2．租赁期四年，自2019年7月10日起至四年期满；3．租金以先付后租方式，前三个月押一付三，第四个月起半年一付（在约定交租当月的15号前付清），乙方转账至甲方指定账户，甲方收到租金后应出示相应收据凭证；4．合同有效期内每年租金共计960000元，每月租金为80000元，合同签订后2日内，乙方先支付20000元定金，待物业出具认可出租及更改业态的函及注册公司、消防备案后，向甲方支付第一次应支付剩余房租300000元；5．水电费用按实际使用数（计量）收费，由乙方负担；6．乙方在签订合同时付给甲方80000元作为履约保证金和财务押金，乙方从第二次付款开始，每次在应付房租前15天提前交付。合同期满后，如乙方无违约行为或把房内财物丢失、损坏的情况，甲方须如数退回押金给乙方；7．租赁期间，若存在如欠租7天等违约行为，甲方要收回房屋，须提前一个月书面通知乙方；8．任意一方擅自违反本合同约定，应承担合同年租金金额20%作为违约金；9．水、电、暖、物业等乙方使用租赁物产生的其他所有相关费用，均按照实际使用量由乙方承担；10．乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日，甲方有权采取措施解除合同、收回房屋；11．因乙方自身原因导致经营连续亏损六个月或不能经营满一年的，或擅自终止合同的，乙方投入的所有固定资产归甲方所有，并且一次性向甲方支付200000元作为后期餐厅整改补偿。 2019年8月6日，何某、王文普在《成都爱庐大先生餐饮管理有限公司章程》上签字，并盖有中德记公司公章。章程载明：公司由3个股东共同出资设立，股东以认缴出资额为限对公司承担责任，公司以全部资产对公司债务承担责任。股东何某，认缴出资0.5万元，出资方式为货币，认缴期限为2049年8月6日；股东王文普，认缴出资39.5万元，出资方式为货币，认缴期限为2049年8月6日；股东中德记公司，认缴出资10万元，出资方式为货币，认缴期限为2049年8月6日。 2019年7月18日，王文普向卢嘉坤转账100000元；2019年8月6日，王文普向卢嘉坤转账200000元；2019年9月20日，王文普向卢嘉坤转账30500元、50000元、8500元、10000元、9000元；2019年9月21日，王文普向卢嘉坤转账20000元；2019年11月30日，王文普向卢嘉坤转账10358元。 2019年8月12日，王文普向成都天汇丰资产管理有限公司转账25273.28元。2019年10月15日，王文普向冉旭转账12319.4元，附言电费员工餐。 2019年9月16日，中德记公司出具收据，载明“王文普押金（房租押金）为80000元”。2019年9月17日，中德记公司出具收据，载明“8、9、10、11、12月物业费，单价4400元，8、9、10、11、12月垃圾费，单价112.8元。合计22564元”；同日，中德记公司出具收据，载明“王文普8、9、10、11、12月房租租金，单价80000元，合计400000元”。2019年10月6日，中德记公司出具收据，载明“收到爱庐大先生酒吧于爱庐餐厅使用电力5740度（每度电1.31元），合计7519.4元，经手人程彬”；同日，中德记公司出具收据，载明“收到爱庐大先生酒吧于爱庐餐厅2019年9月1日至2019年9月30日食用员工餐480人次（10元/人次），合计4800元，经手人程彬”。2019年11月3日，中德记公司出具收据，载明“收到爱庐大先生酒吧自2019年10月6日至2019年11月3日于爱庐餐厅使用电力4358度（每度电1.31元），合计5708.98元，会计周婷，经手人程彬”；同日，中德记公司出具收据，载明“收到爱庐大先生酒吧于爱庐餐厅自2019年10月1日至2019年10月31日食用员工餐465人次（10元/人次），合计4650元，会计周婷，经手人程彬”。2019年12月3日，中德记公司出具收据，载明“收到爱庐大先生酒吧于爱庐餐厅自2019年11月1日至2019年11月30日食用员工餐450人次（10元/人次），合计4500元，经手人程彬”；同日，中德记公司出具收据，载明“收到爱庐大先生酒吧于爱庐餐厅自2019年11月3日至2019年12月3日使用电力6823度（每度电1.31元），合计8938.13元，经手人程彬”。2019年12月21日，中德记公司出具收据，载明“爱庐大先生酒吧于爱庐餐厅自2019年12月1日至2019年12月19日食用员工餐264人次（10元/人次），合计2640元，经手人程彬”。2019年12月21日，中德记酒店出具收据，载明“爱庐大先生酒吧于爱庐餐厅自2019年12月3日至2019年12月30日使用电力12399度（每度电1.31元），合计16242.69元，经手人程彬”。 2019年12月20日，卢嘉坤在“爱庐大先生财务群”向王文普发送律师函，载明：双方对于共同投资经营音乐餐吧项目达成一致并签订了《合作协议书》《餐饮商铺租赁合同》，中德记公司已经按约履行了协议，但王文普未按照合同约定履行出资义务，并提出提前终止合作，上述违约给中德记公司造成了严重损失。王文普应当依法履行合同义务，付清房租、水电费、违约金等因租赁产生的费用。同时，卢嘉坤在群里发送一条消息，内容为“各位股东：房租已经延期五天，爱庐餐厅已经垫资电费物业费员工餐费很久了，仁至义尽”。 2019年12月21日，爱庐公司搬离案涉房屋。同日，卢嘉坤在“爱庐大先生财务群”发送一条微信消息，内容为“通知：大先生酒吧逾期多日未交物业费、房租、电费等相关费用，且于2019年12月21日凌晨两点过至六点期间私自将酒水及设备深更半夜从酒吧拉走转移，按照与王文普合同约定，已经严重违约，2019年12月22日正式把一楼收回，我公司保留法院起诉的权利，特此通知”。 一审另查明，卢嘉坤系中德记公司股东。证人郭某、证人许某、证人何某系爱庐公司的股东。 一审法院认为，中德记公司与王文普签订的《餐饮商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、中德记公司能否要求王文普承担合同责任；二、王文普应否向中德记公司支付欠付的租金、电费、物业费、垃圾费等费用；三、王文普是否具有违约行为。对此，一审法院做如下评述： 针对中德记公司能否要求王文普承担合同责任的问题。中德记公司主张其可以选择王文普作为被告起诉；王文普主张中德记公司知晓王文普系代表爱庐公司签订案涉《房屋租赁合同》，应由爱庐公司承担责任。一审法院认为，中德记公司作为爱庐公司的股东，其应当知晓王文普系为设立爱庐公司签订案涉《房屋租赁合同》，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”，王文普虽系为设立爱庐公司签订《案涉房屋租赁合同》，但中德记公司可以要求王文普承担合同责任。 针对中德记公司要求王文普支付房租、物业费、垃圾费、电费等费用的问题。针对房租，中德记公司主张王文普欠付房租52000元，其系先出具的收据，王文普再交费，王文普向卢嘉坤转账的款项并非房租；王文普主张其已经支付房租428000元。一审法院认为，卢嘉坤作为中德记公司的股东，结合其在“爱庐大先生财务群”发送的聊天记录可知，催收房租及解除合同事宜均是其与王文普联系，王文普已向中德记公司支付了428000元，中德记公司对此也予以认可，因王文普于2019年7月12日至2019年12月21日仅支付428000元（包括押金80000元），故一审法院对中德记公司关于王文普向其支付租金52000元的主张予以支持。关于垃圾费，因双方在合同中并未约定垃圾费由王文普承担，故一审法院对中德记公司关于王文普向其支付垃圾费的主张不予支持。关于员工餐费，中德记公司并未提供证据证明爱庐公司的员工实际在中德记公司产生了消费，故一审法院对中德记公司关于王文普向其支付员工餐费的主张不予支持。关于物业费、电费，中德记公司虽提供了收据及向成都天汇丰资产管理有限公司付款的凭证，但收据系中德记公司单方制作，且中德记公司并未提供证据证明其向成都天汇丰资产管理有限公司付款的凭证与本案的关联性，故一审法院对其提供的证据不予采信，中德记公司应当自行承担举证不利的法律后果，故一审法院对其关于王文普向其支付物业费、电费的主张不予支持。 针对王文普是否具有违约行为的问题。中德记公司主张王文普欠付租金，且单方解除合同，故其行为构成违约；王文普主张因中德记公司先将案涉房屋锁上，不让爱庐公司营业，故中德记公司的行为构成违约。一审法院认为，根据合同约定，租金于前三个月押一付三，第四个月起半年一付（在约定交租当月的15号前付清），但王文普搬离案涉房屋前并未按照合同约定支付房租，王文普的行为构成违约，王文普虽主张系中德记公司要求其搬离案涉房屋，但其并未提供证据证明，故一审法院对其主张不予采信。根据合同约定，任意一方擅自违反本合同约定，应承担合同年租金金额20%作为违约金，故王文普应向中德记公司支付违约金196000元。关于中德记公司要求王文普支付餐厅后期整改补偿200000元的主张，一审法院认为双方约定的违约金足以弥补中德记公司的损失，故对中德记公司的该项诉讼请求不予支持。关于律师费，因双方合同并无约定，故一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、王文普于判决生效之日起十五日内向中德记公司支付欠付租金52000元；二、王文普于判决生效之日起十五日内向中德记公司支付违约金196000元；三、驳回中德记公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4566元，由中德记公司负担2566元、由王文普负担2000元。 本院二审期间，王文普围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王文普提交以下证据：照片（照片内容包括房屋大门，有爱庐小馆、爱庐餐厅牌子、门上锁的照片、室内照片）。拟证明：中德记公司将房屋收回后直接利用王文普的设施设备经营烤鸭店，没有任何损失发生。 中德记公司发表质证意见称，对证据真实性、合法性、关联性均不予认可，无法看到照片拍摄时间，也无法看出与证明目的有何关系。 本院认为，双方均认可照片显示为案涉房屋，然因该照片无法显示拍摄时间，同时虽中德记公司认可爱庐小馆是其在经营，但称该餐厅一直开着，是在二层经营，案涉房屋在一层，其收回后一直空置。因王文普未提供其他证据对案涉房屋实际已经被另行出租或由中德记公司自行使用进行佐证，故其二审提交的证据缺乏证明力，本院不予采信。 本院二审补充查明，一、中德记公司二审称，其主张王文普欠付2019年8月至2019年12月的租金，王文普已经支付428000元（包含押金80000元），还有52000元未支付。二、根据中德记公司一审提交照片，仅可以看出酒水柜和放置音响的位置是空的，无法从照片看出拍摄时间。虽王文普称2019年12月21日凌晨确实存在部分物品被搬离的事实。但从照片无法看到案涉房屋具体情况，亦无法获知王文普搬离的事实，加之中德记公司二审称“发出通知之后，12月22日收回了，当时他们将东西搬走了”，故2019年12月21日凌晨的搬离行为应系部分搬离。故一审在查明事实部分认定“2019年12月21日，爱庐公司搬离案涉房屋”应系认定不当。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《餐饮商铺租赁合同》系中德记公司与王文普真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：王文普是否系本案合同责任承担主体。 关于王文普是否系本案合同责任承担主体问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”该条文实质系发起人作为设立公司的隐名代理人，以自己的名义对外签订合同后，在设立公司违约且发起人披露了设立公司的情况下，合同相对人依据委托代理制度规定，对合同相对方的选择。该条适用于订立合同时合同相对人不知晓设立公司和发起人关系，及“对外订立合同”的情况。本案中，王文普与中德记公司同时作为爱庐公司发起人，双方在案涉租赁合同签订时即知晓王文普签订案涉合同系代理设立中的爱庐公司，故王文普为设立爱庐公司以自己名义与同为爱庐公司发起人的中德记公司签订租赁合同并不具有“对外性”。在爱庐公司成立后，本案中案涉合同债务已经转化为公司债务，故中德记公司依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条要求王文普承担合同责任的主张，本院不予支持，一审对此认定不当，本院予以改判。 综上，上诉人王文普的上诉理由成立，应予支持；一审对王文普是否应当承担合同责任认定不当，本院予以改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初190号民事判决； 二、驳回四川中德记酒店管理有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费4566元，二审案件受理费5020元，共计9586元，由四川中德记酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二〇年十二月四日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁雅丽