舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初2093号 原告：舟山市永顺物资设备有限公司，住所地舟山船用商品交易市场东六路**（定海临城）。 法定代表人：朱军，执行董事。 委托诉讼代理人：胡宇成，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄炜，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 被告：中国人民解放军92880部队，住所地舟山市定海区纺织厂路**。 负责人：汤龙，部队长。 委托诉讼代理人：卢作成，男，系该部队军官。 委托诉讼代理人：赵智林，浙江普俊律师事务所律师。 原告舟山市永顺物资设备有限公司（以下简称“永顺公司”）与被告中国人民解放军92880部队（以下简称“92880部队”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告永顺公司的委托诉讼代理人胡宇成，被告92880部队的委托诉讼代理人卢作成、赵智林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永顺公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经营损失400万元（2017年12月16日至2018年6月30日止，暂估为400万元）；2.判令被告向原告返还2017年12月16日至2018年6月30日止的租金275000元；3.判令被告退还原告合同期内增加的租金2371971元。审理中，原告将第2项诉讼请求的金额变更为298000元。事实与理由：2010年底，原告通过司法拍卖竞价取得案涉房屋的租赁经营权，但案涉房屋存在质量瑕疵，原告无法正常开展经营活动，在被告的要求下，原告对案涉房屋进行了整修、装修。原告为此花费了大量的时间、人力、物力及精力。最终原告与被告确定租赁经营期限为2011年1月1日至2020年5月31日。被告为配合上级要求在没有生效判决确认的情况下，于2017年12月16日强行关停了案涉酒店，直至双方签订房地产租赁停偿委托管理项目整改协议（以下简称“整改协议”）之前，原告都无法经营酒店。经协商，由被告给予原告一定的补偿，即在整改协议租赁期限届满后，给予不超过5年的下一轮租赁期。为了弥补此前的停业损失等，原告无奈签订了该份整改协议。该份整改协议将合同期内的租金大幅增加，基于部队给予原告下一轮租期的承诺，原告才与部队签订的整改协议。本质上相应损失可通过获得下一轮租期利益得以平衡。现案涉房屋并未继续租赁给原告，相应损失并未得到弥补，故应当由被告赔偿原告相应的损失。原告为此诉至法院。 92880部队辩称，一、原告请求赔偿经营损失缺乏法律和事实依据。1.被告根据军队政策调整要求原告停止营业属不可抗力，被告不存在过错，不应承担赔偿责任。2.原告自愿承诺配合部队要求停止营业。3.原告签署的房屋租赁合同已于2018年2月5日通过司法程序解除，至2018年7月1日原告与被告签订新的租赁协议之前，原告无权经营，更无权获得经营性补偿。4.原告以营业收入作为损失的计算标准依据不足。5.原告与部队已经签订整改协议，双方已就停业期间原告的损失达成了一致。二、原告请求被告返还2017年12月16日至2018年6月30日租金的金额计算错误，且应向被告支付场地占用费。原、被告签订的整改协议约定，2017年12月16日至2018年6月30日期间免收租金，本质上是弥补原告的损失，原告租金只交纳至2018年5月31日，2018年6月1日至2018年6月30日的租金被告并未收取，原告只能根据整改协议要求返还五个半月的租金计 252083.33元。（2017）浙09民终724号判决生效后，原告一直没有腾退房屋，直至2018年7月1日重新营业，故应按整改协议约定的租金标准向被告支付占有案涉房屋期间（2018年3月7日至2018年6月30日）的占用费563200元。三、原告请求退还增加的租金没有依据。原告与被告之间的原租赁合同已解除，不存在合同期内增加租金的情况。原告主张被告承诺给予不超过5年的下一轮租赁期没有依据。原、被告已于2019年12月签订了军队房地产租赁合同解除协议，约定租赁合同中的权利义务关系已经于2019年12月解除，被告在整改协议中的权利义务已经由融通地产（上海）有限责任公司继承，原告也向融通地产（上海）有限责任公司交纳了2019年7月1日至2020年5月31日的租金，2019年1月1日至2019年6月30日的租金被告也已转交给融通地产（上海）有限责任公司，原告再向被告要求退还租金，属对象错误。 本院经审理认定事实如下：双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认。2010年，原告通过司法拍卖取得案涉房屋（原为普陀山海岛之星假日酒店）的承租权。原告因此与中国人民解放军海军舟山房地产管理处签订了军队房地产租赁合同，约定：租赁期限自2011年1月1日至2015年5月31日，年租金 450560元，总租金199万元。2011年9月20日，原告与中国人民解放军海军舟山房地产管理处签订租赁备忘协议一份，载明：原告经竞标取得案涉房地产租赁经营权，后根据要求对该房地产进行了整修；2011年8月，整修装修工程完毕，原告向中国人民解放军海军舟山房地产管理处递交了工程决算书等相关资料，并以整修装修房屋投资较大、原租期内无法回收成本为由提出到期续租申请；经协商，中国人民解放军海军舟山房地产管理处同意租赁合同到期后在无军事需要的前提下，再续签五年，租金另行商定。合同到期后，原告与中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处（以下简称“东海舰队房地产管理处”）就案涉房屋于2015年11月30日签订了军队房地产租赁合同，约定：租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日，年租金55万元，租金总额275万元。2017年4月份，原告支付了2017年6月1日至2018年5月31日的租金55万元。 2016年2月16日，中共中央军事委员会发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。东海舰队房地产管理处为此于2017年9月29日向本院起诉原告，请求解除与原告签订的军队房地产租赁合同、原告腾退案涉房屋。本院经审理后于2017年11月28日作出（2017）浙0903民初3548号民事判决，准予解除东海舰队房地产管理处与原告签订的军队房地产租赁合同、原告于判决生效之日起三十日内腾案涉房屋。原告不服该判决提起上诉，舟山市中级人民法院经审理后于2018年2月5日作出（2017）浙09民终724号民事判决，驳回原告的上诉，维持原判。该两份判决均认定，中央军委全面停止有偿服务活动系军队的重大改革措施和国家的重要战略部署，属于不可抗力情形，案涉租赁合同约定：“因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的、可解除合同”也属于双方对合同解除的约定，东海舰队房地产管理处有权解除合同。 2017年10月20日，原告向部队领导提出书面申请，明确收回军产是大背景大趋势，原告同意在2017年12月底前暂停酒店经营，请求部队对案涉房产尽快向上报送委托地方政府托管或其他方案，即使2017年底前无法获得审批，原告也同意继续等待，并承诺在获得审批前的这段时间内不开业经营。后部队相关单位也向上级递交了托管方案。 2018年10月11日，原告与中国人民解放军海军普陀山岸勤处（以下简称“海军普陀山岸勤处”）签订了整改协议，约定：原合同租赁期限5年，自2015年6月1日至2020年5月31日止，年租金55万元；经协商，整改后租赁期限调整为1年11个月，自2018年7月1日至2020年5月31日（原告于2018年7月1日开始营业），年租金为1787550元，合同期内总租金为 3426138元；该项目为配合部队开展停偿工作，自2017年12月16日至2018年6月30日暂停经营，期间承租方未曾取得任何经营收益，且存在职工工资、设备维护等相关开支，双方商定停业期间免收房租费，如后续房地产继续委托经营，同等条件下，原告有优先权。合同签订后，原告交纳了2018年7月1日至2019年6月30日的租金1787550元。 2019年下旬，原告与海军普陀山岸勤处签订军队房地产租赁合同解除协议，约定：原告与海军普陀山岸勤处签订的关于案涉房屋的租赁合同及相关协议自本协议生效之日起全部解除，双方承诺原告与融通地产（上海）有限责任公司签订租赁合同和安全管理协议，租期按整改协议剩余期限确定，原告投资建设的建（构）筑物在原告与融通地产（上海）有限责任公司签订的新租赁合同期满后无偿交还，原告不得提出任何补偿、赔偿要求；原告的租金已交至2019年6月30日，2019年1月1日至2019年8月31日，原告欠交租金297925元由原告向融通地产（上海）有限责任公司交纳；原告已交纳的2019年1月1日至2019年6月30日的租金893775元，由海军普陀山岸勤处与融通地产（上海）有限责任公司协商处理。后原告与融通地产（上海）有限责任公司就案涉房屋签订了房地产租赁合同，约定租赁期限自2019年9月1日至2020年5月31日，年租金1787550元，总租金1340663元。该合同到期后，原告退出了案涉房屋的经营。海军普陀山岸勤处为被告的下级单位。 本院认为，原、被告对于被告向原告返还2017年12月16日至2018年6月30日期间原告支付的租金无异议，本院予以认定。根据本案查明的事实，原告按每年55万元的标准支付了2017年6月1日至2018年5月31日的租金，2018年6月份的租金未予支付，故本院认定被告应返还给原告的租金为252823元。因双方在整改协议中明确约定被告方对于此前停业期间即2017年12月16日至2018年6月30日期间免收租赁费，故本院对被告提出的原告应支付案涉房屋2018年3月7日至2018年6月30日期间占有使用费的抗辩意见不予采纳。关于原告主张的经营损失问题。从当时的沟通过程看，原告当时知悉军产收回是大背景、大趋势，并在此情形下申请被告方对案涉房屋进行托管且承诺在案涉房屋获得托管审批之前停止营业，原告停止营业是兑现承诺。东海舰队房地产管理处在原告停止营业之前已向法院提起诉讼要求解除军队房地产租赁合同，（2017）浙0903民初3548号和（2017）浙09民终724号民事判决均认定东海舰队房地产管理处有合同解除权，准予东海舰队房地产管理处解除与原告之间的军队房地产租赁合同。因此，原告主张该停止营业期间的经营损失依据不足，本院不予支持。关于原告主张退还增加的租金问题。整改协议是原告与海军普陀山岸勤处之间就案涉房屋在原军队房地产租赁合同解除后一段时间重新签订的合同，系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告理应按照整改协议的约定支付租金。原告现要求按原军队房地产租赁合同的标准确定租金并由被告返还由此多出的租金依据不足，且部分租金与被告无涉，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告主张被告方在签订整改协议时承诺给予原告不超过五年的下一轮租期依据不足，本院不予采信。综上，本院对原告诉讼请求的合理部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告中国人民解放军92880部队于本判决生效之日起十五日内向原告舟山市永顺物资设备有限公司返还租金252823元； 二、驳回原告舟山市永顺物资设备有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费58490元，由原告舟山市永顺物资设备有限公司负担53398元，被告中国人民解放军92880部队负担5092元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  欧青梅 审 判 员  周 洁 人民陪审员  应 宇 二〇二〇年十二月二十一日 法官 助理  庄嘉超 代书 记员  夏思维 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。