文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初25519号原告：重庆天杰物业管理有限公司，住所地重庆市经开区四公里街******，统一社会信用代码915001080824234794。法定代表人：黄曦，职务总经理。委托诉讼代理人：刘小龙，男，该公司员工。被告：喻曼玲，女，1967年1月7日生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆天杰物业管理有限公司诉被告喻曼玲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆天杰物业管理有限公司委托诉讼代理人刘小龙、被告喻曼玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆天杰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告立即支付2015年9月1日至2017年10月31日物业管理费及公摊费共计2852.40元，2017年9月1日至2018年3月3日水电费866.2元，共计3718.6元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿撤回对水电费的诉讼请求，本院依法予以准许。事实与理由：被告购买了天盈香御驿都小区的房屋一套，面积为34.8平方米，并与原告签订了《物业管理合同》，约定原告为重庆市九龙坡区白市驿镇天盈香御驿都小区提供物业服务，物业服务费为2.5元/㎡/月（按面积计算）、公摊费24元。原告一直按约履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理并提供完善的物业服务。但被告自2015年9月1日起至2017年10月31日拖欠物业管理服务费、公摊费共计2852.40元。原告曾多次向被告催收物业管理费，被告未予理睬。被告喻曼玲辩称：1.欠费属实，不缴纳是因为原告存在责任，原告服务不到位，且未与被告协商处理，时间都有3、4年了；门面存在漏水问题，原告没有处理；2.原告的部分诉讼请求已超诉讼时效。经审理查明：2014年2月24日，重庆市九龙坡区白市驿镇天盈香御驿都业主委员会与原告签订《重庆市九龙坡区白市驿镇天盈香御驿都物业服务合同》，约定由原告对天盈香御驿都小区提供物业服务，商业物业服务收费标准为2.5元/㎡/月计收，商业物业公摊费收费标准为24元/月/户计收，物业服务费用及相关费用应按月交纳；业主应于每月25日至月底之内交纳当月物业服务费用及相关费用，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用和其他费用的，按每日千分之三的标准向原告支付滞纳金；本合同期限为三年，自2014年2月16日起至2017年2月15日止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或解聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，原告为涉案小区提供物业服务，并实际按照物业服务费2.5元/㎡/月、公摊费每月每户24元的标准向业主收取。被告在该小区购买有房屋，房屋建筑面积为34.73平方米，该房屋性质系商业服务用房。庭审中，原告认可涉案房屋物业服务费及公摊费缴纳至2015年8月31日，现主张被告未缴纳2015年9月1日起至2017年10月31日期间的物业服务费及同期的公摊费。庭审中，原告举示欠费催缴通知书及照片，拟证明原告于2019年1月21日对被告拖欠物业服务费进行催收，将欠费催缴通知书张贴于涉案房屋处；被告不认可其真实性，称从未看到过。另查明，原告于2020年5月27日在本院登记立案，起诉被告物业服务费，后原告撤诉，本院于2020年7月23日裁定准许撤回起诉。上述事实，有物业服务合同、照片、欠费催缴通知书、法院系统截图及庭审笔录等证据在案为凭，并经本院审查属实，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与重庆市九龙坡区白市驿镇天盈香御驿都业主委员会签订的《重庆市九龙坡区白市驿镇天盈香御驿都物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。上述合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告在合同签订后，依约为小区提供了物业服务，现原告已经就被告拖欠的物业服务费进行了催收，故被告喻曼玲应当支付物业服务费，对原告诉请被告喻曼玲支付物业服务费，本院予以支持，但对于原告主张的2015年9月至2017年4月期间的物业服务费及公摊费，系按月缴纳，上述期间物业服务费、公摊费支付时间应当为当月25日之前，最晚的2017年4月份物业服务费支付时间应当为2017年4月25日。原告最晚应当于2017年4月25日知道其权利受到侵害，故应从2017年4月25日起计算诉讼时效，计算至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行时，诉讼时效期间未满两年，故2017年4月份物业服务费的诉讼时效期间应适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年，计算至2020年4月25日，原告应当于2020年4月25日之前向被告喻曼玲主张权利或者提起诉讼、仲裁等方式行使权利。庭审中，根据现有证据，原告于2020年5月23日向本院提起诉讼，超出上述诉讼时效期间，故被告喻曼玲主张原告起诉2015年9月至2017年4月物业服务费已经超出诉讼时效期间，理由成立，本院予以采纳，原告诉请被告喻曼玲支付上述期间物业服务费，本院不予支持。对于原告主张的2017年5月至2017年10月期间的物业服务费，最早的2017年5月份的物业服务费，适用三年的诉讼时效期间，至2020年5月25日，原告曾于2020年5月23日通过向法院起诉方式向被告主张权利，故诉讼时效期间中断，从2020年5月23日重新计算三年，现原告于2020年10月16日起诉，未超出上述诉讼时效期间，本院予以支持，金额计算为664.95元（34.73平方米×2.5元/月/平方米×6个月+24元/月×6个月）。原告称其2019年1月通过小区粘贴缴费通知单方式主张权利，但所提交的证据无法确定粘贴缴费通知单的时间为2019年1月，不能证明其于此时主张权利，故对其主张本院不予采信。对于被告抗辩称物业服务不到位，门面漏水未处理等问题，本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣，有其客观性，但也是业主自身的一种主观感受。物业服务是否存在不到位的情况，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务告喻曼玲抗辩的门面漏水问题，与本案物业服务合同并非同一法律关系，即使该问题属实，被告也可向侵权方主张权利。本案中，喻曼玲举示的证据并不能证明重庆天杰物业管理有限公司在提供物业管理服务过程中存在根本违约的情形，喻曼玲抗辩的情形不能免除其交纳物业服务费的义务，且重庆天杰物业管理有限公司已履行了催收义务，故喻曼玲应当依约支付物业服务费。综上，原告本案诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告喻曼玲于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天杰物业管理有限公司物业服务费及公摊费共计664.95元；二、驳回原告重庆天杰物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告喻曼玲负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 罗霄悍二〇二〇年十二月三十一日法官助理 赵雪宇书 记 员 杨小梅