浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初4782号原告：温州天影文化娱乐有限公司，住所地浙江省温州经济技术开发区沙城街道安兴路**，统一社会信用代码：913303013369181819。法定代表人：田超。委托诉讼代理人：薄士坤、张健，北京德恒（温州）律师事务所律师。被告：浙江航天世源汽车发动机部件有限公司，住，住所地浙江省温州经济技术开发区滨海二十一路**一社会信用代码：91330301697009979B。法定代表人：张思伟。委托诉讼代理人：陈继峰、陈督，浙江玉海律师事物所律师。第三人：李飞銮，男，1987年11月25日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：张玲玲，浙江人民联合律师事务所律师。原告温州天影文化娱乐有限公司（以下简称：天影公司）与被告浙江航天世源汽车发动机部件有限公司（以下简称：航天世源公司）、第三人李飞銮租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理。本案受理前，原告天影公司向本院提出财产保全的申请，要求对登记在被告航天世源公司名下坐落于温州经济技术开发区滨海二十一路356号的不动产［房屋权证号：温房权证经济字第0××**，土地权证号：温国用（2015）第2-00526号］（以560万元为限）予以查封，并已提供担保，本院依法予以准许。被告航天世源公司提出解除查封，并提供担保，本院依法予以准许。因案件审理需要，依法转为普通程序。本案由审判员郑国友担任审判长，与人民陪审员金国兴、何云飞组成合议庭。分别于2020年12月10日、12月24日公开开庭进行了审理。原告天影公司的委托诉讼代理人张健，被告航天世源公司的委托诉讼代理人陈督，第三人李飞銮的委托诉讼代理人张玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天影公司诉称：原告与被告于2015年9月14日签署《研发车间使用权租赁合同》，由原告承租有被告航天世源公司温州经济技术开发区（金海大道356号）第1幢研发车间7275平方米。双方约定：租赁期限为12年，自2015年10月1日起至2027年9月30日止，其中免租期3个月，自2016年1月1日起计算租金；第一年租金人民币1673250元，押金人民币200000元。此外，双方明确约定（13.5条）：乙方把租赁物改为商业用房对外营业，在租赁物前另开设一个大门。原告合同签署后，依约向被告支付租金，并开始进入租赁物进行施工。原告后通过民间借贷、贷款等融资途径借入款项，并投入巨额资金对物业进行装修装饰。截止2018年2月前，已经完成歌舞娱乐、宾馆硬装，网吧装修等工程的施工，放置电梯、中央空调等设备；并取得包括《温州经济技术开发区文教体工作局娱乐场所同意筹建意见书》、《温州经济技术开发区文教体工作局互联网上网服务营业场所经营活动筹建意见书》等审批批准。此外，租赁物业一楼已向其他第三方出租，开设包括百分客餐饮、眼镜店、炸鸡店等在内店铺。2018年2月（农历年初），被告无正当理由将原告租赁物断水断电，单方面终止履行租赁合同，被告违约行为导致原告已临近尾声的装修工程停工，一楼已开商业物业全部暂停营业，造成原告及其他第三方租户巨大经济损失。原告后与被告进行多次交涉，但被告以合同约定租金过低、欠缴水电费等理由为由未继续履行租赁合同，并拒绝恢复对租赁物业供水供电。但实际上原告并不存在任何欠缴水电费情形。之后，经过多次沟通，2018年7月14日，原告与被告及被告引荐的第三人李飞銮签署《备忘录》，就温州经济技术开发区滨海21路356号部分物业(研发大楼）内租赁合同承租关系、大楼内装修、设施、改建等添附物按照现状转让等事宜达成《备忘录》，原告折价将租赁物业内装修、设施、改建等添附物转让至第三人李飞銮。并由第三人自《备忘录》签署之日起作为原租赁合同的承租方，继续履行原租货合同，享有和承担原合同的权利、义务。相关《备忘录》已由生效判决书确认有效。原告认为，原告依据相关租赁合同向被告承租租赁物业，并投入巨额资金进行装修装潢、办理经营许可审批。但被告在2018年农历年初擅自断电，导致原告无法继续按照原目的进行经营，原告合同目的无法实现。鉴于因被告违约原因导致原告合同目的无法实现，原告认为被告应当向原告归还已付租金并承担违约责任（被告单方面违约导致原告低价转让租赁物业内所有添附物及商业项目可得利润损失，并可能承担其他第三方租户赔偿，故违约金暂主张3个月租金作为违约损失，日后因第三方起诉导致损失增加的，将另案起诉）。故原告诉请判令如下：一、判令被告立即向原告返还温州经济技术开发区滨海21路356号部分物业（研发大楼）租金人民币501.975万元及押金人民币20万元；二、判令被告向原告支付赔偿金人民币418312.5元；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。为证明上述事实，原告天影公司向本院提供了如下证据：1、营业执照复印件及企业信用信息公示系统截屏，证明原告诉讼主体资格；原告原名为温州烽友文化娱乐有限公司（以下简称：烽友公司），后更名为天影公司。2、企业信用信息公示系统截屏，证明被告诉讼主体资格。3、户籍信息,证明第三人诉讼主体资格。4、研发车间使用权租赁合同，证明被告向原告出租温州经济技术开发区滨海21路356号研发车间；双方约定：租赁期限为12年，自2015年10月1日起至2027年9月30日止，其中免租期3个月，自2016年1月16日起计算租金；第一年租金人民币1673250元，押金人民币200000元；被告同意原告对租赁物业改造为商业用房对外营业。5、租赁物业外观照片，证明原告承租租赁物业外观情况；其他第三人转租1楼部分物业并完成装修营业。6、一楼大堂、电梯间照片，证明原告对租赁物业一楼大堂硬装情况；原告在租赁物业内安装电梯。7、网吧层照片，证明原告对租赁物业2楼进行网吧装修。8、歌舞娱乐层照片，证明原告对租赁物业3楼进行歌舞娱乐装修。9、酒店层照片，证明原告对租赁物业4楼5楼6楼进行酒店装修。10、温州经济技术开发区文教体工作局娱乐场所同意筹建意见书，证明原告原在租赁物业内设立歌舞娱乐场所(经营许可证)的事宜已获得经开区文教体局筹建许可。11、温州经济技术开发区文教体工作局互联网上网服务营业场所经营活动筹建意见书，证明原告原在租赁物业内申请互联网上网服务营业场所经营活动的事宜已获得经开区文教体局现场审核筹建许可。12、备忘录，13、(2019)浙03民终3501号民事判决书，证明原告、被告及第三人于2018年7月14日签署《备忘录》，就温州经济技术开发区滨海21路356号部分物业(研发大楼)内租赁合同承租关系、大楼内装修、设施、改建等添附物按照现状转让等事宜达成一致；第三人作为原租赁合同的承租方，继续履行原合同，享有和承担原合同的权利、义务，故备忘录签署后承租人责任应当由第三人承担；涉案备忘录依法有效。14、收款收据，15、银行汇款，证明原告依约向被告支付租金(截止至2018年12月31日)。16、起诉书，证明被告在2018年农历新年对租赁物业进行停水停电。17、消防备案情况登记表，证明被告同意原告消防水池设置等整体消防设计方案，在2017年2月向原告方提供了该登记表用于原告整体消防的报批。被告航天世源公司辩称：本案第三人与原告是合伙经营租赁物，并非我方引入第三人。首先，原告没有实体上的诉权，在签订备忘录后权利义务已经由第三人概括性受让，故原告无权提起本案诉讼。该事实有生效判决确认。备忘录最后一条也明确注明，各方也一直认为备忘录的合法有效，原告违反诚实信用原则，原告不应提起本案诉请。被告与原告的租赁合同关系已经不存在，要求返还租金没有法律依据。在第三人承继租赁合同后，法院已经判决解除，相关权利义务是由第三人承继。即使被告存在在违约，也应由第三人主张，而非本案原告主张。作为原承租人，之前从未向被告主张权利，也声称备忘录有效，现主张前后矛盾，应驳回其诉求。诉请也没有事实和法律依据。停电之前正常使用租赁物，不存在返还，停电后，备忘录注明有5个月租金作为补偿，在双方认可情况下，对停电后的损失也是没有依据的，生效判决已经确认5个月的减收租金已经由第三人享受，并予以扣除。原告违约在先，2018年1月9日邮寄律师函，原告违章装修才导致纠纷，故被告无需赔偿损失。另外，在各方签订备忘录后前期的行为，已经作出补偿，不管谁违约，所导致的后果也是没有意义的。为证明上述事实，被告航天世源公司向本院提供如下证据：1、研发车间使用权租赁合同、律师函，证明原、被告之间存在租赁合同关系，且原告在使用租赁物过程中违反合同约定。2、备忘录，证明原告同被告已经就租赁合同中的纠纷达成和解，并相互承诺今后双方不得以任何理由再向对方提出任何主张。3、（2020）浙03民终3942号判决书，证明生效判决确认备忘录签订后，原告租赁合同主体已经由李飞銮整体承继，租赁合同中承租人的权利义务均由李飞銮承担。4、租赁房屋现场照片，证明原告违反租赁合同中的约定，擅自改建、搭建所租赁房屋，擅自将消防池放置（埋放）在非租赁场地内。5、整改通知函、快递单，证明被告要求原告进行整改。另补充说明律师函快递单、整改函快递单所填联系方式同双方签订的租赁合同中原告所留联系方式一致，故证明原告确收到律师函及整改函。6、承诺书，证明原告法定代表人杜中峰私刻被告公章，原告不但违约且违法。7、《通知解除备忘录的律师函》，证明李飞銮解除合同的原因是原告及杜中峰未能及时向其提供租赁合同、租赁物上装修合同、设计合同、设施、设备采购合同，强弱电图纸、给排水图纸、一楼分租给其他客户的租赁合同，因原告的不作为导致李飞銮要求解除合同，原告应当承担相应的违约责任。第三人李飞銮述称：合伙经营的事实是不存在。第三人是有参与签订备忘录，第三人受让了相关权利义务的转让，但是2018年7月14日签订后，原告并没有按备忘录履行相关资料移交的义务，经第三人催要无果后，已发函要求解除，2019年1月3日经中院判决已经依法解除。实际上现涉案租赁物实际占有人还是天影公司。被告在备忘录签订后也没有履行供水供电的义务，直到2019年4月底才恢复供水供电。第三人李飞銮未向本院提供证据。原告提供的上述证据，经庭审出示，被告航天世源公司质证意见如下：证据1-2无异议。证据3由第三人确认。证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案原、被告的租赁合同关系已经由第三人承继受让，无法证明待证事实。证据5-9真实性、合法性无异议，关联性也可反映现状，涉案现场确实存在租赁物范围之外消防水池的安放，租赁物有一个违法搭建的楼梯及楼梯上方的简易棚。证据10-11真实性、合法性无异议，还有最后的审批，不是说马上可以营业，只是筹建的许可，不是营业许可。证据12-13真实性、合法性无异议，关联性对其主张的待证事实2是有异议的，第三人承继合同后，不管之前还是之后，均是第三人承受，原告均不得再向被告主张。证据14-15真实性、合法性无异议，关联性上不能作为原告主张其返还租金诉求的依据，所支付的租金，后续租赁权已经由第三人承继。证据16真实性、合法性无异议，生效判决已经确定准确时间，不能以该起诉书为准。在（2019）浙0303民初194号一案，第三人明确回答没有要求恢复供电。证据17真实性、合法性由法院核实，该证据无被告的盖章，也没有法人的签字，无法证实是由原告提供，由烽友公司（现天影公司）向消防部门提供的，与被告无关，记载的内容没有提及到消防水池及改建的通道楼梯，因此无法证实原告所主张被告已经同意被告对租赁物的改造内容。这也是竣工验收的备案表，并不包含改造的内容，这个是租赁物竣工的备案，不能证明被告同意原告对租赁物进行改造。第三人李飞銮质证意见如下：证据1-11、16无异议。证据12-13无异议，备忘录已经于2019年1月3日依法解除，原告未按备忘录履行相应交付义务，实际还是租赁物的占有人。证据14-15没有参与，不清楚，由法院核实认定。证据17是发生在备案录转让前的，第三人并不知情，由法院依法认定。本院认为，被告和第三人对证据1-3均无异议，故均予以确认；证据4-16的真实性均予以确认，可作为认定本案相关事实的依据，至于原告是否有权主张及被告的责任承担问题，本院将在下文再行阐述；证据17的真实性予以确认，但该登记表记载的是2014年10月24日建设工程竣工验收时消防验收备案情况，与本案缺乏关联性，对其证明效力不予确认。被告航天世源公司提供的上述证据，经庭审出示，原告质证意见如下：证据1合同无异议，但合同第13.5条明确约定租赁物用途为商业用房，需对外营业，而本案房屋在未办理退二进三手续之前被告提供的房屋不符合合同约定的目的。合同第4.1条约定被告收到原告20万元的押金，合同第3条约定的租金标准与原告的诉请是一致的。律师函真实性、合法性由法院确定，关联性与证明内容有异议，证明内容上认为律师写到原告违约，认为存在私刻印章的刑事犯罪与事实不符，原告没有从事上述行为，也愿意配合被告查证。被告要证明原告违约不成立。律师函的签收也是他人代收。与原告无关。证据2三性无异议，但对证明内容有异议，证明内容中根据备忘录不得再提主张的观点不成立，备案录第二条明确约定是原告转让给第三人的转让标的，也仅限于该条约定，原告现提出的租金损失并不包含在内。另外，鉴于备忘录被法院认定解除，涉及备案录转让标的的损失，原告仍保留向责任人另行追究的权利。证据3三性无异议，证明内容有异议，证明内容不成立。证据4消防水池样子属实，当时是原告做的，底下是混凝土，立面是钢铁结构，当时原告是2016年年中做好放置在地底下，用于消防水池，是放置在绿化草坪处，是经过被告法定代表人兄弟张雪华同意，他当时担任管理职位，签订备忘录时还放置在地底下，什么时候被挖出来放置在地面上原告方不清楚。楼梯和棚的样子是对的，但不是原告搭建的，具体什么时候搭建不清楚，原告从被告处租赁过来时，这些是没有的。位置是金海湖茶餐厅那出来的位置。电梯的照片，原告没有对主体结构进行改变，并且合同约定，原告是将租赁物用于商业用房对外经营，被告也是知晓的，并且合同中也明确会开设一个大门，当时是更改用于电梯及大堂，没有涉及主体改造。水池的照片体积是非常大，工程量比较大的，被告不可能不知道，且也是附属的消防设施，是必须要设置的，所以被告当时同意原告放置体积巨大的水池，直径大概9米左右。第三张照片中的水箱及水池结构不是原告做的，说明当时这里也是用于放置类似的水箱等设施。（2019）浙0303民初第956号案件第三人起诉的案件中，原告曾提交过经开区消防审核意见书，质证意见中被告对于该份审核意见是没有异议的，说明整体是认可消防装修行为的。证据5原告没有收到该函，落款时间是2018年3月3日，而被告于2018年2月就进行了断水断电，说明也不是一个善意的通知行为。证据6不能证明原告的原法人杜中峰存在私刻公章的行为，手写部分明确为与杜中峰无关，原告公司不存在任何私刻公章的行为。证据7不认可是由于原告的行为导致备案录解除的相关责任，相关案件原告有提起再审申请，退一步讲，被告公司在备忘录签订后没有履行恢复供电的义务，也是导致项目中断的原因。第三人李飞銮质证意见如下：证据1-2无异议。证据3三性无异议，实际上备忘录已经于2019年1月3日依法解除，租赁物现占有人是原告，第三人客观上无法履行腾空义务，应由第三人负责腾空。证据4-6均发生在备案录签订之前，第三人不清楚，由法庭核实认定。证据7三性均没有异议，另一个原因是被告没有恢复供电。本院认为，证据1-7的真实性均予以确认，可作为认定本案相关事实的依据，至于原、被告是否存在违约及各自相应的责任承担问题，本院将在下文再行阐述。根据上述确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2015年9月14日，被告航天世源公司作为出租方（甲方）与原告天影公司（原烽友公司）作为承租方（乙方）签订一份《研发车间使用权租赁合同》，合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》等有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，甲方就其合法投资建设的滨海经济开发区航天世源研发车间租赁给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签订合同如下：第一条租赁房屋位置、面积及使用功能1.1甲方将位于温州经济技术开发区（金海大道滨海二十一路356号）航天世源公司厂区内第1幢研发车间7275平方米，租赁给乙方使用（以下简称“租赁房屋”）；并附研发车间图纸一份。1.2本租赁房屋的使用功能仅作为生产及办公用房，不作为其他用途。1.3研发车间类型：框架式结构……第三条租金及租金支付方式3.1甲、乙双方约定，乙方按照上述租赁房屋的建筑面积，租期为12年，从2015年10月1日起至2027年9月30日止（其中甲方给予乙方装修期免租金3个月，实际从2016年1月1日起计算租金）。3.2从2019年1月1日起租金每两年递增一次，年递增幅10%；甲方最终确定后的年租金，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。为230元/平方米，本租赁房产税由乙方负责缴纳；租赁税、地税由、地税由甲方缴纳租金按一年方式支付（先付款后使用）。在本合同签订2日内，乙方应向甲方支付20万元（大写：贰拾万元整）作为定金，甲方在交付租赁房屋后半个月内乙方因资金等原因不能支付甲方租金及押金，作为违约金甲方将不予退还定金；甲方若在双方约定的租赁房屋交付期内未交付租赁房屋，除退还乙方资金外，并按同等定金金额赔付给乙方；乙方应在2015年10月15日前向甲方交纳第壹年的租金1673250元（大写壹佰陆拾柒万叁仟贰佰伍拾元整）。押金200000元（大写贰拾万元整）；扣除乙方已交的定金实际应付金额为1673250元（大写壹佰陆拾柒万叁仟贰佰伍拾元整）。3.3双方约定，同期内从2016年至2026年租金的支付时间定在每年的12月1日前支付下年租金，（即乙方应提前一个月支付下年度的租金）。4.1租赁押金：为确保承租人能够合理、妥善使用该租赁房屋并按时支付租赁期间应承担的各项费用，乙方应支付人民币200000元（大写贰拾万元整）作为押金。租赁期限届满，在乙方交清租赁期间产生的一切费用及交还承租的完好承租物，且营业执照上经营地址从甲方的租赁房屋地址迁出后，甲方退还押金（押金不计利息）……第六条甲方应在2015年10月1日前将本租赁房屋交付给乙方使用，且乙方同意按照租赁房屋及设施的现状承租使用。乙方无权转租整栋租赁房屋，若乙方擅自将整栋租赁房屋转租给他人的视为乙方违约，甲方有权解除本合同收回租赁房屋，同时租赁押金作为违约金不予退还。第七条在租赁期限内，乙方不得在租赁房屋周围及楼顶违建（不得改变租赁房屋的现状）。乙方若对租赁房屋进行装修，须事先向甲方提交方案，经甲方同意后方可实施；如需政府部门审批的，必须经相关部门审批同意后方可实施。乙方对租赁房屋内进行装修所发生的一切费用乙方承担，在乙方租期届满不续租时，装修部位应由乙方负担恢复至承租前原样，无法拆除的设施归甲方所有。有若损坏，乙方应承担赔偿责任……8.5租赁期间，甲方保证该租赁房屋及附属设施处于正常的可使用和安全状态，甲方对该租赁房屋进行检查时，应提前3日通知乙方，检查时乙方应予以配合，甲方应减少对乙方使用该租赁房屋的影响。…….9.5乙方应如实申报用电功率给甲方…….甲方予以用电安排，如在使用中甲方未达到已报实际用电功率，所造成的损失由乙方负责赔偿……9.6甲方按月收取水电费（先用后付），如延迟缴纳水电费，甲方向乙方收取每日应缴水电费总额1%的违约金。10.1若甲方无故提前收回承租物的，由甲方承担违约责任及装修费用，甲方退还押金（押金不计利息）。10.2若乙方逾期支付租赁或其他应交款，根据实际拖延天数，按日支付应付款的1‰违约金给甲方，同时甲方有权解除合同，收回租赁房屋，乙方由此发生的损失由乙方自行承担…….11.1合同期内（下一年度）乙方不准备租赁，须提前四个月书面告知甲方，甲方视为同意终止合同，装修费用乙方自行承担，甲方退还押金（押金不计利息）。第十二条本合同终止前，乙方应清空租赁房屋内的货物和设备，乙方未腾空存放在甲方租赁房屋内的货物、设备等，即认定为乙方自动放弃存在在甲方租赁房屋内全部物品所有权，甲方有权自行处理滞留货物或设备，处理物品的收入全部用以冲抵滞留期的房租费用及罚金等，同时租赁押金将作为违约金不予退还……13.5因乙方准备把租赁房屋改为商业用房对外营业，但必须在租赁房屋前面另外开设一个大门（注：开门及商业审批手续以及一切费用由乙方自己解决，甲方提供相关审批需要资料，不承担任何费用）”。该租赁合同落款处的出租方、承租方分别盖有航天世源公司、烽友公司的印章，同时，航天世源公司的法定代表人张思伟、天影公司（原烽友公司）的原法定代表人杜中峰亦有签字。2018年7月14日，被告航天世源公司作为甲方、原告天影公司（原烽友公司）作为乙方、第三人李飞銮作为丙方签订一份《备忘录》，约定：“甲方将坐落于温州经济开发区滨海21路356号部分物业（研发大楼）租于乙方，双方签署有租赁合同，现双方因故发生纠纷，现经三方协商，达成如下化解协议：一、乙方退出原合同，由丙方成为原合同的承租方，甲方同意在不变更原合同所有内容的情况下，由丙方作为原合同的承租方，承继履行原合同，享有和承担原合同的权利、义务。二、乙方在租赁标的物上的装修、设施、改建等所有添附装璜、设备、财物等，均按现状留归丙方。乙方的债权债务与甲方、丙方无关。三、丙方给付人民币800万元购买款给乙方，此事由乙方、丙方结算支付，与甲方无关。之后，乙方与租赁标的物、原合同无关，不得再向丙方提出任何要求。乙方在收到购买款后五个工作日内，将注册地迁出标的物（如有）。四、甲方同意按乙方将标的物一楼分租给其他客户的月租金标准，减收5个月的租金，作为化解本次纠纷的补偿。该补偿款在下个收租期中，在丙方应交纳的租金中扣减，与乙方无关。丙方同意按乙方与一楼分租客户达成的原租赁的协议执行。五、今后甲方、乙方不得以任何理由再向对方提出任何主张。有关乙方与丙方的交接，由乙、丙双方自行决定。本协议一式三份。各方持一份，证明人留存一份”。被告航天世源公司的法定代表人张思伟、原告天影公司（原烽友公司）的原法定代表人杜中峰、第三人李飞銮分别在该《备忘录》落款处的甲方、乙方、丙方处签字。2018年3月3日，航天世源公司通过EMS向烽友公司邮寄一份《整改通知函》，载明：“烽友公司：我公司于2018年1月9日已发函给你方，指出你方存在包括擅自改（搭）建所租赁房屋、擅自将消防池放置（埋放）在我公司非租赁场地等在内的多起根本违约行为，这些行为导致我公司无法按规划建设房屋等严重后果，造成重大损失，要求你方即行纠正，恢复相关物业原状等。但至今你方没有任何行动。为此，我公司最后一次函告你方，请你方在2018年3月7日前务必纠正所有违约行为，特别是即行将埋放在我公司非租赁区域的消防池移走。否则，我公司将依法行使自助行为等权利，将你方的消防池移走，由此造成的一切后果，由你方自负！”但并没有烽友公司已签收该快递的相关信息。2018年7月23日，李飞銮向杜中峰（即李少峰）发送短信“李总（李少峰）：根据协议我方（李飞銮）现资金800万已到位。请你协助整理以下五点问题。1.原设计单位和审图单位配合我完成现要改动的消防楼梯和消防水池等。2.原来审批手续已完成和未完成的原件（包括网吧证件和KTV及宾馆的）。3.列出各层装修的费用，已付物品定金等。4.整理一份现欠款清单明细（包括股东的）。5.所有现租户的合同原件整理移交给我们，合同变更由原峰友公司改为现在我拥有的公司。以上五点整理完毕，我方一次性付清交易款！收到请回复”、“你的消防和土建装修的图纸是不是分开的？”、“如果分开的土建装修图纸和装修班组加水电班组也要整理给我，我还是使用老班组！谢谢”等。另查明，2017年5月4日，杜中峰作为出租方（甲方）与孙作者作为承租方（乙方），签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方自愿将坐落于温州滨海金海园区××路××365号二楼，面积340平方米的房屋出租给乙方作商业使用，产权人为张思伟；租赁期限为132个月，自2017年5月5日至2028年5月4日；第十四条其他约定事项第6点约定，甲方应无偿提供给乙方整体消防设施及合理疏散出入口。2017年8月1日温州经济技术开发区公安分局消防大队出具一份开公消审字［2017］第0015号建设工程消防设计的审核意见书，载明：“炫烽娱乐公司：依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我大队对你单位申报的炫烽娱乐公司室内装修及自动消防设施（开公消审凭字［2017］第0015号，工程地址：温州市经济技术开发区××路××号，建设工程类别：内部装修；建筑总高度：23.10米，总装修面积：5620平方米；装修楼层：地上第：地上第**局部**能为网吧；三层功能为ＫＴＶ；四到六层为宾馆）消防设计（设计单位：中翔消防工程有限公司，中安云建设有限公司，房屋使用性质许可性文件：主任办公会议纪要［2014］13号）消防设计进行了审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求……所在建筑改变使用性质或者功能用途依法应当取得有关部门批准，公安机关消防机构的受理和审批情况不作为其同意改变使用性质或者功能用途的依据。”烽友公司原法定代表人为第三人杜中峰，2019年3月11日法定代表人变更为杜中义。2019年5月27日，烽友公司名称变更为天影公司，法定代表人变更为田超。2019年1月4日航天世源公司向本院起诉，以李飞銮未付2019年度租金为由，要求其支付2019年度租金并支付违约金等。审理中，航天世源公司变更诉讼请求为判决解除其与李飞銮之间的租赁合同关系等。本院于2019年8月6日将诉讼请求变更申请书等送达李飞銮、天影公司（原烽友公司）、杜中峰。该案本院以（2019）浙0303民初194号立案受理，并于2020年4月30日作出判决：一、确认航天世源公司与李飞銮之间关于温州经济技术开发区××路××号××幢研发车间的租赁合同关系于2019年8月6日解除。二、李飞銮于判决生效之日起三个月内腾空前述租赁房屋。三、李飞銮支付航天世源公司租金损失（租金损失从2020年3月10日起按139437.5元／月标准计算至前述租赁房屋实际腾空之日止。首期于本判决生效之日起十五日内支付，金额按前述标准从2020年3月10日起计算至判决生效之日止；末期在前述租赁房屋实际腾空之日十五日内支付，金额按前述标准从判决生效之次日起计算至前述租赁房屋实际腾空之日止）。四、驳回航天世源公司的其他诉讼请求。另外，该判决认定《备忘录》签订日（2019年7月14日）至2018年12月31日期间（5个月又18天）的租金被告天影公司（原烽友公司）已支付，该部分租金金额应在李飞銮应付的租金损失金额中抵扣。航天世源公司、李飞銮均不服判决而提起上诉，温州市中级人民法院于2020年10月27日作出（2020）浙03民终3942号终审判决，判决：一、维持本院（2019）浙0303民初194号民事判决第一项、第三项、第四项及案件受理费负担；二、撤销本院（2019）浙0303民初194号民事判决第二项；三、李飞銮、天影公司于判决生效后三个月内腾空交还租赁房屋给航天世源公司。同时，该判决书中认定“《备忘录》于2019年1月3日已依法解除。《备忘录》解除产生李飞銮与天影公司之间合同权利义务概括转让之法律关系解除及相应法律责任的后果。鉴于天影公司在短信催告后仍未履行租赁物相关资料手续的移交义务，也未将租赁房屋钥匙移交李飞銮，故仍可认定天影公司为租赁房屋占用人。鉴于本案诉争租赁合同标的物为不动产，案涉房屋已完成大量装饰装潢并部分转租，且天影公司与李飞銮之间有关合同转让纠纷仍在诉讼之中，并可能涉及装饰装修物价值评估等问题。因此，在本案纠纷中，由天影公司作为租赁房屋占用人一并履行财产清点及腾空义务，更符合本案标的物性状及纠纷实际。”并对一审判决以航天世源公司请求解除合同之书面申请送达李飞銮的时间即2019年8月6日作为租赁合同的解除时间，予以确认。2019年2月11日，李飞銮以航天世源公司、烽友公司为被告，以杜中峰为第三人，向本院提起撤销前述《备忘录》之诉，本院于2019年5月20日作出（2019）浙民初0303第956号民事判决书，驳回李飞銮的诉讼请求。李飞銮不服，提起上诉，温州市中级人民法院以李飞銮在签订《备忘录》时应当明知所涉的租赁合同是前述《研发车间使用权租赁合同》为由，于2019年7月17日驳回李飞銮的上诉请求。后李飞銮不服，向浙江省高级人民法院提出申诉，浙江省高级人民法院受理后，因李飞銮撤回申请而于2019年12月18日裁定准予撤回申请。2020年10月19日，天影公司以李飞銮、余蒙蒙为被告，以航天世源公司为第三人，诉请李飞銮等人支付800万元合同款及逾期付款利息等，本院于2020年12月31日作出（2020）浙0303民初4783号民事判决，判决驳回天影公司的诉讼请求。（2019）浙0303民初194号一案中，本院于2020年3月27日对涉案租赁房屋进行现场勘查，见涉案租赁房屋位于温州经济技术开发区××路××号××路××幢，为五层半房屋，一楼分成十八间店面，其中中间四间作为二楼及以上楼层的入口进行装修，其余左右共十四间店面由被告天影公司（原烽友公司）出租他人经营餐饮、理发、眼镜等。二楼约一半稍少的面积由被告天影公司（原烽友公司）出租他人经营酒吧，另一半稍大的面积正按网吧格局进行装修。三楼按ＫＴＶ格局进行装修，四楼、五楼、六楼按宾馆格局进行装修。六楼面积约占其他楼层面积一半稍多（约多十几至二十几平米）。装修尚未完工，现场堆积大量装修材料，空调内机已装，未见其余家具、家电。装修现场从一楼东侧门进入，该门有上锁。由杜中峰拿锤子砸开锁，带勘查人员进入装修现场。审理中，原、被告一致确认被告断水断电时间为2018年2月19日，恢复供水供电时间为2019年4月底。第三人李飞銮表示：“李飞銮认为备忘录已经解除，故对本案由原告天影公司向航天世源提起相关主张没有异议。消防水池样子属实，当时是原告做的，底下是混凝土，立面是钢铁结构，当时原告是2016年年中做好放置在地底下，用于消防水池，是放置在绿化草坪处，是经过被告法定代表人兄弟张雪华同意，他当时担任管理职位，签订备忘录时还放置在地底下，什么时候被挖出来放置在地面上原告方不清楚。楼梯和棚的样子是对的，但不是原告搭建的，具体什么时候搭建不清楚，原告从被告处租赁过来时，这些是没有的。位置是金海湖茶餐厅那出来的位置。”。本院认为，关于天影公司作为原告的诉讼主体资格是否适格的问题，被告主张原告没有实体上的诉权，在签订备忘录后权利义务已经由第三人李飞銮概括性受让，故原告无权提起本案诉讼。因温州市中级人民法院于2020年10月27日作出（2020）浙03民终3942号终审判决已认定“《备忘录》于2019年1月3日已依法解除。《备忘录》解除产生李飞銮与天影公司之间合同权利义务概括转让之法律关系解除及相应法律责任的后果。”而第三人李飞銮亦明确表示对本案由原告天影公司向航天世源提起相关主张没有异议，故《备忘录》解除后，天影公司作为《备忘录》及《研发车间使用权租赁合同》的当事人，对其所遭受的相关损失，有权提起本案诉讼。对于原告主张被告返还租金501.975万元及押金20万元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。温州市中级人民法院于2020年10月27日作出的（2020）浙03民终3942号终审判决已认定《备忘录》于2019年1月3日已依法解除及《研发车间使用权租赁合同》已于2019年8月6日解除，故除2019年7月14日至2018年12月31日期间（5个月又18天）天影公司已支付的租金，已在（2019）浙0303民初194号一案中在李飞銮应付的租金损失金额中抵扣，故本案中不予处理外，对于天影公司已缴纳的其余租金4243548元（2016年1月1日至2019年7月13日的租金）及押金20万元，应综合合同的实际履行情况、合同性质及当事人的违约情形等进行处理。本案中，原告对其于2016年年中绿化草坪处地底下放置一直径约9米的立面为钢结构的消防水池的事实予以认可，故对该事实予以确认；原告认为消防水池的放置已经经过被告的同意，但原告未提供有效证据予以证实，故本院不予采纳。原告对金海湖茶餐厅二楼出口处到一楼有搭建楼梯和简易棚的事实予以认可，故对该事实予以确认；原告认为楼梯和简易棚不是原告所搭建，虽然被告未提供相关证据证实楼梯和简易棚系原告所搭建，但原告亦认可从被告处租赁过来时楼梯和简易棚均还没有搭建的，故即使是次承租人所搭建，原告作为合同相对人，仍应对其承租房屋上的违章搭建物承担合同责任。因《研发车间使用权租赁合同》第七条约定“在租赁期限内，天影公司不得在租赁房屋周围及楼顶违建（不得改变租赁房屋的现状）。天影公司若对租赁房屋进行装修，须事先向航天世源公司提交方案，经航天世源公司同意后方可实施”而本案中，前述所涉消防水池、楼梯及简易棚的改建，原告均未提供相关证据证实已经经过被告的同意，故应认定原告的行为已构成违约。虽然原告的上述行为已构成违约，但案涉房屋原告已投入大量资金完成大量装饰装潢并部分转租，基于诚实信用原则，对于原告的相关违约行为，被告应通过合法方式来维护自己的合法权益，但被告对涉案租赁房屋采取断水断电，致使天影公司及其他次承租人无法继续使用所承租的房屋，并最终导致原告的整个租赁合同目的完全不能实现，被告采取的措施明显不当，具有明显的主观恶意性质，也是对租赁合同关系中出租方应提供可供正常使用的租赁物的最基本合同义务的严重违反，相对于原告的违约情形，应认定被告的违约情形更严重，而原告的违约情形相对较轻。故《研发车间使用权租赁合同》解除后，除押金200000元被告应全额退还原告外，对于原告已支付的其余租金4243548元，根据双方的违约情形及租赁物使用情况，应由被告承担70%的赔偿责任，即被告应赔偿原告2970483.6元，其余30%的损失应由原告自行承担。即被告共应支付原告3170483.6元（2970483.6元+200000元），原告诉请合理部分，本院予以支持，超出部分，依法予以驳回。对于原告主张被告应支付赔偿金人民币418312.5元（被告单方面违约导致原告低价转让租赁物业内所有添附物及商业项目可得利润损失），因原告未提供该损失的相关证据，故应由原告承担相应不利后果，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告浙江航天世源汽车发动机部件有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州天影文化娱乐有限公司3170483.6元。二、驳回原告温州天影文化娱乐有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费51266元，由原告温州天影文化娱乐有限公司负担19102元，由被告浙江航天世源汽车发动机部件有限公司负担32164元。财产保全费5000元，由被告浙江航天世源汽车发动机部件有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  郑国友人民陪审员  何云飞人民陪审员  金国兴二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  林依依附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。