贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0323民初3044号 原告：申成路，男，1991年12月28日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 原告：刘珊，女，1994年9月29日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 二原告共同委托诉讼代理人：李平平，贵州文乡律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：沈万艳，贵州文乡律师事务所律师。 被告：贵州唯中创展房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇诗乡大道**唯中酒店**。统一社会信用代码：91520323551933587Y。 法定代表人：詹贵成，总经理。 委托诉讼代理人：朱文清，贵州他山律师事务所律师。 原告申成路、刘珊诉被告贵州唯中创展房地产开发有限公司（以下简称唯中房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告申成路、刘珊的委托诉讼代理人李平平、沈万艳，被告唯中房开公司的委托诉讼代理人朱文清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告申成路、刘珊向本院提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付迟延办理产权转移登记的违约金51175.54元（计算至产权转移登记日2020年4月13日）；2、被告赔偿原告因土地年限减少20年所导致的损失共计56494.17元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年11月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买诗乡印象熙园79-1-3-04号房，建筑面积110.74平方米，每平方米3559.13元，总价款341854.00元。土地使用年限自2××2年7月16日至2082年7月16日止，出卖人承诺于2018年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并交付转移登记相关文书；如不能按约交付，在约定日期起180日内交付的，出卖人按已付房款的万分之三承担违约责任；约定日期起180日后仍不能交付的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2020年4月13日，原告经被告通知并领取不动产权登记证，该不动产权登记证中土地使用年限仅为50年。根据双方合同的约定，被告应于2018年12月31日前将办理产权转移登记的有关文书交付给原告并为原告办理商品房所有权转移登记，且被告应按合同约定为原告办理土地使用权为70年的不动产权证。现被告逾期办理产权登记，且使原告丧失了20年的土地使用权，损害了原告合法权益，应当承担违约责任。故提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。 被告唯中房开公司辩称，被告在取得案涉建设用地使用权后着手案涉项目的开发建设，在开发建设过程中，由于修建诗乡大道，案涉项目土地被占用，政府将位于案涉土地地块的同面积土地调整给被告作为案涉项目土地使用，但调整后直至2019年12月才完善了建设用地的相关手续和程序。导致案涉房屋办理产权登记时间迟延的原因在于政府规划的变更，不是被告的原因导致。本案中被告的情形不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，依法不应承担违约责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”之规定，以及被告与绥阳县自然资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第二十五条“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”之规定，原告在案涉房屋的土地使用年限到届满之日将自动续期，原告对于案涉土地的使用年限实际上并未减少，原告无任何实际损失产生。综上所述，办理权属转移登记迟延的原因是政府规划变更，属于来自政府行为的不可抗力，不是被告的原因造成，原告房屋权属登记年限的减少属于合同瑕疵，但原告的实际权益并未受到影响，原告并未有任何损失产生。为此，请求驳回原告的诉讼请求。 本案经本院审理查明如下事实：2××2年，被告唯中房开公司依法取得了位于绥阳县宗地编号为2××2-ＧＰ-02-01地块的土地使用权，地号，地号2-693-4“诗乡映象”象地使2016年11月1日，原告申成路、刘珊与被告唯中房开公司签订《商品房买卖合同》，以每平方米3559.13元，总价款341854.00元的价格购买诗乡映象熙园79幢1单元3层1-3-4号房屋一套，合同第三条约定：商品房土地使用年限自2××2年7月16日至2082年7月16日止；第二十二条约定：2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并交付办理商品房转移登记的有关文书，如不能按约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，双方同意由出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。经原、被告双方协商一致，同日签订了《补充协议》。《补充协议》明确，对《商品房买卖合同》中未作约定或与《商品房买卖合同》意思表示不一致的，以《补充协议》为准。《补充协议》第二条约定:双方同意将政府管制、征用或政府规划变更等政府行为限定为买卖合同释义第10条中的“不可抗力”。合同签订后，原告支付了购房款341854.00元。2020年4月13日，原告取得了案涉房屋的不动产权证书，不动产权证书中明确案涉房屋土地使用年限为2××2年7月16日至2062年7月16日。2020年11月3日，原告申成路、刘珊向本院提起诉讼。 另查明：2014年，由于诗乡大道东段设计方案的修改，占用了上述宗地内部分土地。案涉项目建设用地变更为土地使用权编号为绥国用（2014）第1536号和绥国用（2014）第1537号，面积分别为36088.47平方米和21141.73平方米（即A、B两地块）。2016年，绥阳县人民政府以位于B地块的西北侧面积13.12亩的土地调整给被告唯中房地产公司开发案涉项目，作为对修建诗乡大道东段道路占用土地的补偿。调整后的土地直至2019年12月25日才完善相关出让手续。被告唯中房开公司至此才取提案涉项目土地的完整使用权。案涉项目土地用途为商业住宅综合用地。使用期限至2062年7月16日止。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、《国有建设用地使用权出让合同》、《中华人民共和国国有土地使用权证》、《宗地图》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《中华人民共和国不动产权证书》、《关于诗乡大道占用贵州唯中创展房地产开发有限公司土地补偿的协议》、绥府复【2014】182号文件、绥城管呈【2016】47号文件、《关于诗乡大道规划建设占用出让土地的情况说明》、《关于诗乡大道规划建设占用出让土地的补充情况说明》、《一般缴款书（收据）》、《贵州增值税普通发票》等证据在卷，经庭审质证，予以确认。 本院认为，原告申成路、刘珊与被告唯中房开公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，《补充协议》中明确，《商品房买卖合同》中未作约定或者与《商品房买卖合同》意思表示不一致的，以《补充协议》为准。《商品房买卖合同》和《补充协议》均是双方真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，双方均应按照约定全面履行义务。被告在取得案涉建设用地使用权后即开始案涉项目的开发工程，在开发过程中，由于修建诗乡大道占用了部分案涉建设用地，政府另行调整同面积土地给被告作为案涉项目土地使用，调整后的土地直至2019年12月才完善了建设用地的相关手续。绥阳县自然资源局出具的《补充情况说明》也证明了绥阳县诗乡大道规划建设占用了已出让的部分土地，导致诗乡映象熙园项目中案涉房屋办理相关产权证书时间较《商品房买卖合同》约定迟延。《补充协议》第二条中，原、被告一致同意将政府规划调整纳入“不可抗力”范围。政府规划不是房开商所能掌控和预见的，政府规划调整于房开商来说属不能避免、不能克服的情况。因此，《补充协议》第二条约定未违反法律规定，亦未加重原告的责任。原告办证时间的迟延是项目开发中，政府规划调整所致，属《补充协议》约定的“不可抗力”，并非被告唯中房开公司消极履行自身义务所致。原告申成路、刘珊在诉讼前已经办理了案涉房屋的不动产登记，取得了不动产权属证书。说明唯中房开公司在“不可抗力”结束后，积极履行了自身义务。原告认为被告提交的《国有建设用地使用权出让合同》与本案无关，不是本案争议地块，但未举证证明。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对原告要求被告支付迟延办理不动产权证违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告认为所取得的不动产权证记载土地使用权年限较《商品房买卖合同》约定减少二十年的问题，案涉土地的用地性质属于商住综合用地，即包含了商业用地和住宅用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”的规定，案涉用地为综合用地，使用期限只能适用综合用地年限50年，但案涉房屋用地属于综合用地中的住宅用地部分，且原告取得的不动产权证书上已载明为城镇住宅用地，是住宅用地中的一种类别，与居住用地不是基于同一标准的用地分类，土地使用年限的规定并不影响案涉房屋用地为住宅建设用地的属性，仍然符合《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款条第一款宅用地中用权年限期间届满的，自动续期。”规定的条件，并不影响自动续期。贵州唯中创展房地产开发有限公司在取得案涉土地的国有土地使用权证后，涉案土地使用权的期限就已经确定，本案中关于土地使用权年限的记载并非双方的约定。《商品房买卖合同》记载涉案土地使用年限为70年属于合同瑕疵，不影响合同据实履行，被告唯中房开公司并未构成违约。即使由此认定《商品房买卖合同》记载的土地使用权年限为70年的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，结合被告唯中房开公司与绥阳县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第二十五条第二款约定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”的事实，涉案商品房用地的土地使用权期届满后可自动续期。因此，涉案房屋用地实际使用年限与合同约定不符合并未对原告申成路、刘珊造成实际损失。原告以签订合同时的土地出让金为续期时的损失标准，请求被告赔偿，关于土地续期时土地出让金是否属于原告申成路、刘珊的可预见损失，因届时涉案土地是否需要缴纳土地出让金及土地出让金的数额在当前情况下均无法明确，且当事人双方在《商品房买卖合同》中亦无相关违约责任的约定，故土地续期时的土地出让金不属于原告申成路、刘珊的可预见损失。因此，原告申成路、刘珊要求被告唯中房开公司赔偿因土地使用权年限减少的损失无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十二条、第一百一十七条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告申成路、刘珊的诉讼请求。 案件受理费2,454.00元，已减半收取1,227.00元，由原告申成路、刘珊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  宋世训 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理蔡小兰 书记员游军军