江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终2498号上诉人（原审原告）：朱大明，男，1957年8月28日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：许滨，江苏石立律师事务所律师。委托诉讼代理人：田昕，江苏石立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扬州融辉置业有限公司。住所地扬州市广陵区曲江科技创业中心青苹果创客空间（文昌中路**）。法定代表人：郝煜，董事长。委托诉讼代理人：陈孝语，江苏中杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静静，江苏中杜律师事务所律师。上诉人朱大明因与被上诉人扬州融辉置业有限公司（以下简称融辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初6750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱大明上诉请求：1、请求撤销扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初6750号民事判决，判令被上诉人将修复合格后的房屋向上诉人进行交付，并判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金45259.18元（该数额暂从2019年2月1日计算至2019年11月2日，此后的违约金以合同总价1651795元为基数，按日万分之一的利率标准计算至实际交付房屋为止)；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人将存在十多处严重渗漏，不符合质量标准的商品房交付给上诉人，系违约行为。上诉人在原审时提交了一份与被上诉人在2018年4月9日签订的《商品房买卖合同（预售)》,合同上明确约定“出卖人于2019年1月31日前交付房屋，如逾期交房，出卖人需承担违约金；办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，如房屋出现屋面、墙面、地、地面滲漏或开裂的卖人需完成修复工作后再行交付”，而从约定交房口至今房屋并未完成验收、交付。另外，上诉人提交的与被上诉人客服负责人孙晨曦于2019年5月20日签订的备忘录上也载明：房屋存在质量问题，需要先行维修，修复后再行交付，进一步确认了房屋不具备交付条件。原审法院判决认定被上诉人已经完成了房屋交付，明显与事实不符。二、合同条款存在冲突约定不明的情况下，人民法院应依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，作出对提供格式条款一方不利的解释。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，由此可知，虽然上诉人与被上诉人后续又签订了《补充协议》,约定了“非主体结构质量问题不影响交接手续的办理，买受人不能拒绝收房，买受人拒绝或拖延收房的，买受人自行承担相应的法律后果”，但该约定明显减轻了被上诉人的责任，不合理的加重了上诉人的负担。上述两份合同均是被上诉人提供的格式合同，应作出对提供格式条款一方不利的解释。因此在处理房屋交付事项时应以主合同约定为准。本案房屋渗漏问题产生后一直未能依上述条款完成验收、交付，而被上诉人不能按时交付房屋已属违约，应承担逾期交房的违约责任。一审法院违反合同法的规定，作出了对提供格式条款一方有利的解释，明显违法。三、孙晨曦作为被上诉人的客服负责人，负责房屋交付过程中事务问题的处理，其已就房屋延期交付与上诉人达成协议，对当事人具有拘束力。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误。融辉公司辩称，1、上诉人的上诉请求超过了一审审理范围。上诉人的上诉请求要求判令被上诉人将修复合格的房屋向上诉人进行交付，该请求不在上诉人一审诉讼请求范围内。上诉人在2019年5月20日之前已收房，并进住装修，其再次要求交付的主张，不能成立。对于2019年11月2日之后违约金，上诉人在一审庭审中明确不作不主张，故上述两项上诉请求，超出了一审诉讼请求范围，二审期间不应予以审理。2、上诉人提供的证明涉案房屋存在渗漏问题的证据是复印件，不能作为认定事实的依据。涉案房屋是由前期物业公司负责交付，孙晨曦无权代表被上诉人处理房屋交付事宜，无权代表被上诉人与上诉人签署“暂时收房备忘录”。一审法院对于上诉人与孙晨曦签署“暂时收房备忘录”予以认定，是错误的。3、合同条款约定为发生冲突，不适用《合同法》第四十一条格式条款的相关规定。《商品房买卖合同（预售）》是中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国工商行政管理局联合制定的合同范本，属于格式合同，并用于备案登记。补充协议是双方当事人针对格式合同进行的修改与完善，双方当事人应当按照补充协议执行。补充协议第四条第2款对商品房买卖合同第十一条约定的交付标准进行变更，即除主体结构外的质量问题不影响房屋交付，上诉人不得以此为由拒绝交付。补充协议同时约定如存在需要整改、维修事项，被上诉人在交付后合理时间内承担整改、维修义务，并没有免除被上诉人的责任，也没有加重上诉人的责任，对双方是公平的。由此可得出，该约定合法有效，对双方具有约束力。即便房屋存在渗漏，也不属于主体结构问题，上诉人无权拒绝收房。综上，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。朱大明向一审法院起诉请求：1、判令融辉公司支付逾期交房违约金45259.18元（以合同总价1651795元为基数，从2019年1月31日起计算至实际交付房为止，按日万分之一）；2、判令融辉公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月9日，朱大明、融辉公司签订一份商品房买卖合同，朱大明向融辉公司购买扬州万福路南侧、观潮路西侧、吾优花园12幢902号商品房一套，房屋总价1651795元。合同约定融辉公司应在2019年1月31日前交付房屋，如逾期交房，出卖人按日向买受人支付全部房屋价款的万分之一的违约金。合同生效后，朱大明按约履行了全部付款义务。到2019年1月31日，朱大明到现场后发现，融辉公司房屋不符合交付条件，至今融辉公司也未向朱大明交付房屋。故诉请要求融辉公司承担2019年31日至2019年11月2日期间的违约金。一审法院认定事实：2018年3月8日，朱大明作为买受人与融辉公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买吾优花园12幢902号房屋，合同总价款1651795元，朱大明已按约付清全部房款。合同还约定，该商品房交付时应当已取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》；融辉公司应在2019年1月31日前向朱大明交付房屋；逾期交付的，融辉公司违约金按全部房价款日万分之一计算；买受人查验商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。2018年4月9日，朱大明、融辉公司签订补充协议，该协议第四条“关于房屋交付期限和交接手续的补充约定”记载，买受人发现的非主体结构质量问题不影响交付手续的办理，买受人可要求出卖人在房屋交付后的合理时间内承担整改、维修义务，但不能作为拒绝收房的理由，买受人如以此为理由拒绝或拖延收房的，买受人自行承担相应法律后果，出卖人不承担逾期办理交房手续的责任。买受人领取商品房钥匙后，即视作该商品房交付完毕。买受人未能在交付通知书载明的期限和地点办理该商品房交付手续的，以出卖人发出交付通知书规定的交付期限届满之日，视为房屋交付日。2019年1月31日，案涉商品房项目取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》。2019年1月28日，融辉公司邮寄“交付通知书”，通知朱大明2019年1月31日集中办理入伙手续，朱大明于2019年1月30日签收该通知。2019年1月31日，朱大明在业主签收单上签署“由于多处渗漏，无法收房”。2019年5月20日，朱大明签收金辉锦江物业吾优花园物业服务中心发出的违章整改通知单、朱大明签署装修服务协议、钥匙托管委托书等材料，内容涉及朱大明改建天台等事项。同日，朱大明与孙晨曦签署“暂时收房备忘录”，记载因严重渗漏延迟收房。朱大明另提供署名“孙晨曦2019年6月6日”材料一份，记载赔付日期暂计算至5月31日，若后期维修时间过长，客户将保留追诉权利。2019年9月11日，物业出具的第三方维修登记处理单记载，10-902户内墙面大面积起砂需铲除重新恢复。一审法院认为：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任；当事人对自己提出的主张，有责任提交证据。本案中，《商品房买卖合同（预售）》与补充协议对房屋交付条件约定不一致，应认定双方的补充协议对《商品房买卖合同（预售）》中的交付条件进行了合同变更，即“非主体结构质量问题不影响交付”。2019年1月31日，案涉商品房项目取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》，交付条件成就。诚然，案涉房屋存在渗漏等问题是不争的事实，但该问题的处理应根据融辉公司的整改、维修义务另案解决。朱大明未能举证证实其与孙晨曦签署的相关材料系朱大明、融辉公司对房屋交付条件的再次变更及违约责任的确认，故朱大明要求融辉公司承担逾期交房的违约责任，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回朱大明的诉讼请求。案件受理费932元，由朱大明负担。一审查明的事实本院依法予以确认。本院二审期间，上诉人朱大明提交了如下证据：1、案外人与被上诉人签署的案涉小区的商品房买卖合同两份和相应的补充协议，用以证明当事人之间签署的商品房买卖合同及补充协议系格式合同；2、2019年1月31日，孙晨曦、梁顺才签署的书面承诺，用以证明孙晨曦有权代表被上诉人签署相关文件；3、2020年7月23日，被上诉人发给上诉人的敦促函，用以证明被上诉人并未实际交房。对上诉人证据，被上诉人质证认为，证据1为复印件，且不完整，故对其真实性不予认可；但对于案涉商品房买卖合同是格式合同予以认可，对于证据2真实性不予认可，并认为孙晨曦无权代表被上诉人签署；对于证据3的真实性予以认可，依据该函件可以证明被上诉人已于2019年1月30日履行了交房义务。被上诉人在二审期间未提交证据。本院在二审期间另查明，2018年4月9日，朱大明与融辉公司签订的《商品房买卖合同（预售)》合同第十一条关于交付时间和手续部分约定，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其它质量问题（房屋出现屋面、墙面、地、地面滲漏或开裂等出卖人按有关工程和产品质量规范、标准查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第二十八条关于补充协议部分约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定的应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。2019年5月20日，孙晨曦与朱大明签署了暂时收房备忘录，主要内容为：经双方商洽，对于案涉房屋因严重渗漏导致延误约四个月收房。地。地产方建议业主暂先收房搭建阳光房防止渗漏问题扩大，待相关问题处理完毕后，办理正式手续。2019年6月2日，朱大明向孙晨曦出具函件一份，主要内容为：在孙晨曦和物业公司建议下搭建阳光房，防止渗漏问题扩大。对于套内二楼东南角漏水，在尚未履行交付手续的情形下，拟以现浇方式解决等。孙晨曦签署了“可以先行处理”的意见。2020年7月23日，融辉公司向朱大明发出关于尽快补办收房手续的敦促函一份，其主要内容为，案涉房屋已具备法定及约定交付条件，并已于2019年1月31日通知朱大明办理交房手续，但朱大明至发函之时尚未办理。在二审期间上诉人陈述，阳光房至2019年8月左右搭建完毕，其后渗漏问题基本解决。本案的争议焦点为：融辉公司在本案中是否应当承担逾期交房的违约责任？本院认为：一、关于补充协议是否构成对商品房买卖合同的有效变更。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条和第四十条规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，如免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。补充协议系融辉公司拟定的格式合同。协议第四条约定买受人对于非主体结构的质量问题，仅可要求出卖人整改、维修，但不能作为拒绝收房的理由，该条款降低了融辉公司的违约责任，排除了朱大明按照逾期交房天数主张违约金的权利，且与商品房买卖合同中“加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定相悖，应依法认定该条款无效，故应依据商品房买卖合同的约定确定融辉公司是否已满足房屋交付条件。一审法院认定补充协议对商品房买卖合同中的交付条件进行了有效变更，属适用法律不当，本院依法予以纠正。二、关于房屋交付时间。首先，朱大明虽于2019年5月20日签署装修服务协议、钥匙托管委托书等文件，但由此并不能确定融辉公司已按合同约定交付了房屋，继而认定朱大明放弃了对其违约责任的追索。理由为：孙晨曦系被上诉人时任的客服人员，其签署的相关文件可以在本案中作为证据使用。依据孙晨曦与朱大明签署的暂时收房备忘录，明确记载待相关问题处理完毕后再行办理正式手续。此外，孙晨曦签字认可的2019年6月2日的函件中也记载，截止当日尚存有渗漏并未解决，并明确融辉公司尚未履行交付手续。加之融辉公司于2019年7月23日敦促朱大明办理收房手续的函件也可以证明截止此时双方并未就交付达成一致。故虽上诉人于2019年5月20日双签署了相关文件，并已实际占有了案涉房屋，但并不能据此认定朱大明已认可房屋已符合交付条件。其次，上诉人提交的2019年6月6日孙晨曦签署的函件中明确赔付日期暂计算至5月31日，若后期维修时间过长，上诉人有权继续主张。籍此表明上诉人可主张赔付至房屋维修完好之日。上诉人在诉讼中主张案涉房屋不符合交付条件的主要事由为渗漏。暂时收房备忘录及2019年6月2日的函件均记载双方同意以搭建阳光房作为解决方案，而上诉人在本院审理期间承认在2019年8月阳光房搭建完毕后渗漏问题已基本解决。此外，上诉人提交的2019年9月11日的保修单记载的拟完成时间为2019年9月12日，故本院结合上诉人所主张的质量事由及解决实际，确定涉案房屋符合收房条件时间为2019年9月12日。故上诉人有权向被上诉人主张此前的逾期交房违约金36835.03元（以合同总价1651795元为本金，按日万分之一，自2019年2月1日计算至2019年9月12日）。三、关于本案的审理范围一审裁判是基于当事人诉讼主张而作出。如一方不服提起上诉，系向二审法院提出纠正一审法院对当事人在一审期间主张不当的裁判，因此二审程序系一审审理的延续，审理范围一般不应超出一审期间的审查事项。换言之，人民法院对当事人在一审中未提出的主张，在二审程序中不应予以审理，否则即会剥夺对方当事人的上诉权。就本案而言，对于上诉人二审期间提出的要求被上诉人交付房屋的主张，因其在一审期间并未提出，故本院不予理涉。综上所述，上诉人朱大明部分上诉请求成立，应予支持。原审法院对于交房条件认定有误，本院依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初6750号民事判决；二、被上诉人扬州融辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人朱大明支付逾期交房违约金36835.03元。三、驳回上诉人朱大明的其它诉讼请求。一审案件受理费932元，二审案件受理费932元，均由扬州融辉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 毅审判员 邱世国审判员 叶 露二〇二〇年十二月二十三日书记员 付心童