河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0411民初4049号原告：平顶山市兴源物业管理有限公司。法定代表人：王土金，总经理。委托诉讼代理人：梁耀诚，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕民，公司职工，女，1970年10月5日出生。被告：吴庆军，男，1979年6月30日出生。原告平顶山市兴源物业管理有限公司(以下简称兴源物业公司)与被告吴庆军物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额程序公开开庭进行了审理。兴源物业公司的委托诉讼代理人梁耀诚、陈燕民，吴庆军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。兴源物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决吴庆军向兴源物业公司给付物业费4876.7元、水费895.5元，垃圾处置费136.9元，共计5909.1元。2.本案诉讼费由吴庆军承担。事实与理由：吴庆军系兴源物业公司服务的某某国际小区3号楼21层05户业主，吴庆军违反物业服务合同约定，未及时足额缴纳2015年2月20日至2020年4月15日期间的物业服务费4876.7元，拖欠2015年4月至2020年4月15日期间的水费895.5元，拖欠2018年1月3日至2020年4月15日期间的垃圾费136.9元，兴源物业公司多次催要，吴庆军拒绝交纳，故诉至法院。吴庆军辩称：1.作为小区业主不知道兴源物业公司是什么时候入驻小区，两个物业公司交接时没有提前公示，也没有签物业服务合同，也未与业主确认是否与前物业存在的问题是否解决，只是说两家物业公司私下交接收取我之前的物业费，对此吴庆军应该享有知情权，如果没有合理的解释和手续是否可以拒绝缴纳这项费用？根据2018年1年1日新颁布的新的河南省某某管理条例中的第十八条、第四十九条、第五十二条规定，当时兴源物业公司在入驻小区时小区入驻户已达到50%以上，条例中满300户根据条例要求，兴源物业公司应向业主大会以及业主委员会告知，未成立的需要向街道办事处社区报备，在办事处社区的指导下进行招标活动，请兴源物业公司出示相关手续，以及证明兴源物业公司入驻小区的合法性。2.根据河南省某某管理条例第五十二条的规定，兴源物业公司在入驻小区是否与原物业南某物业进行交接，是否向县区及政府主管部门进行交接备案，请兴源物业公司出示相关证明文件。3.兴源物业公司在入驻后一直未与业主签订服务协议，作为合法企业与业主为什么没有协议，兴源物业公司起诉吴庆军违约未缴纳物业费，要求出示与吴庆军的协议约定文件，在兴源物业公司入驻本小区后小区整体情况并没改善，公共区域走道墙砖大面积脱落，院里仍杂草丛生，同时小区电梯间的广告收入用途未进行公示，日常反映问题时态度极其恶劣，甚至告知业主只负责收费或者去其他地方买房子住，捆绑收费、不交物业费不收水费，还用恐吓和停水的方式处理问题，甚至摘水表长达一个月有余，本人已经报警，还是问题没有解决，给吴庆军造成极大的严重心理负担。请问兴源物业公司真实的是在作物业服务是否真的理解服务的真理，在他们服务期间存在电梯不年检，拿业主生命当玩笑，电梯使用期间钢丝绳生锈严重，极大的安全隐患，严重影响业主的生命安全。根据河南省某某管理条例物业服务在管理中应承担管理区域内的设备维修保养，公共区域卫生保洁，安全绿化养护工作，兴源物业公司在管理期间是否有电梯设备达标，特种设备电梯维修（照片）是否有第三方单位，是否监控记录，如果有怎么把电梯养成这个样子。2020年2月份已超过检测期限未对电梯年检，存在极大的安全隐患，作为业主有权向法院、安监局举报，起诉兴源物业公司的不作为，以追溯兴源物业公司的风险责任，对兴源物业公司的绿化养护不满意。在疫情期间，没有提前做出任何公示，单方的撤离小区使大门敞开，物业处于真空状态，导致小区一片混乱，是小区业委会和业主担当门卫保证小区安全，兴源物业公司没有审视自己的不足，是不是应该追究兴源物业公司的责任。吴庆军的房屋的漏水以及阳台玻璃漏气一直向兴源物业公司提出解决，一直没有解决，请兴源物业公司按照河南省某某管理条例第五十二条的规定，撤场之前提前三个月公示和解聘书，如果提供不了是否可以追诉违法撤离的责任，是否给新物业进行交接，在兴源物业公司撤离小区之前向部门业主多交的物业费是否解决，请公示。综上所述，业主一直本着和协相处却被兴源物业公司一直扰乱生活不安，请根据本案实际情况依法判决。兴源物业公司提供以下证据：证据1、营业执照复印件。证明，兴源物业公司诉讼主体适格。证据2、《物业管理服务合同》复印件《物业中标通知书》复印件。证明，兴源物业公司与吴庆军物业服务合同关系成立，合同约定明确的价格。证据3、《物业费收缴登记表》。证明，吴庆军拖欠物业费4876.7元，自2015年2月20日-2020年4月15日。证据4、《水表抄表明细》。证明，吴庆军拖欠水费895.5元。证据5、《某某国际小区垃圾处置费明细》。证明，吴庆军拖欠垃圾费136.9元。吴庆军质证：对证据有异议认为，要求兴源物业公司提供向业主委员会、街道办事处是否签有入驻小区的协议，2018年之前的收取的费用依据是什么，以前的物业和开发商好多事情没有解决，以前的问题为什么不解决，兴源物业公司在疫情期间摘我水表长达一个月有余，本人报警过。吴庆军提交以下证据;证据1、小区现场照片，证明卫生不达标。证据2、微信聊天记录，证明电梯没有年检，超过年检日期。兴源物业公司质证：证据1、吴庆军提供的照片均为复印件，并不能显示拍照的日期，证据的真实性不予认可。证据2、微信聊天记录内容没有其他相关的证据佐证，大多属于业主带有情绪性的言论，并不能作为拒绝缴纳物业费事实和理由，兴源物业公司对真实性、关联性均不认可。经审查，本院对当事人无异议的证据予以确认，并在卷佐证，对有异议的证据的分析认定如下。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴庆军系兴源物业公司服务的某某国际小区3号楼21层05户的业主。2013年11月该房屋由河南某某房地产开发有限公司交付给吴庆军，其前期物业公司是平顶山市南某物业管理有限公司，2018年7月该物业公司撤出该小区，经河南某某房地产开发有限公司公开招标，兴源物业公司中标，进入某某国际小区进行前期物业管理服务，双方并签订了物业管理服务合同，合同约定服务期限3年，住宅入住业主每月每平方米交纳物业费1.2元。并收取水费及垃圾处置费。合同还约定对2018年8月1日之前业主所欠原平顶山市南天物业管理有限公司物业费、水费及垃圾费，由兴源物业公司追缴，用来抵扣原物业公司超收的业主2018年8月7日之后的费用，作为兴源物业为业主提供的服务费用。吴庆军所居住房屋65.68平方米，自2015年2月20日开始拖欠物业费，自2020年4月15日兴源物业公司退出该小区，共拖欠物费4876.7元，拖欠水费895.5元。2018年1月至2020年4月15日垃圾处置费136.9元。吴庆军提供的证据能证明兴源物业公司在服务管理上存在一些管理缺陷及服务不到位之处。本院认为，吴庆军在龙腾小区居住期间，接受了物业公司提供的服务，应当交纳物业服务费及垃圾处置费，对于因生活消费所发生的水费更应当交纳。兴源物业公司作为经开发商公开招标，中标入住的物业公司。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，兴源物业公司与河南某某房地产开发有限公司签订的物业管理服务合同对业主具有约束力。因此吴庆军作为该小区的业主，应向兴源物业公司交纳拖欠的物业费4876.7元，但鉴于兴源物业公司在提供的服务上的确存在一定的缺陷，对此应减免其应收的物业服务费，本院酌定按85%收取计4145.20元。吴庆军拖欠的水费895.5元，垃圾处置费136.9元应如数交纳。驳回兴源物业公司的其它诉讼请求。吴庆军关于兴源物业公司存在服务不到位的部分抗辩理由成立，本院予以采纳。综上依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：吴庆军于本判决生效后五日内向平顶山市兴源物业管理有限公司交纳物业费4145.20元，水费895.5元，垃圾处置费736.9元，共计5177.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由吴庆军负担21元，由平顶山市兴源物业管理有限公司负担4元。本判决为终审判决。审判员 刘 威二〇二〇年十二月二十八日书记员 李珊珊附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。