江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初7149号 原告：刘恒铄，男，2015年12月2日生，汉族，住徐州市云龙区。 法定代理人：杨某，女,1993年1月21日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：曹倩，江苏翰公律师事务所律师。 被告：江苏信联置业有限公司，住所地徐州市云龙丰储街**。 法定代表人：周继光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王小卫，江苏盛仪律师事务所律师。 原告刘恒铄与被告江苏信联置业有限公司（以下简称信联置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘恒铄的委托诉讼代理人曹倩，被告信联置业公司的委托诉讼代理人王小卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘恒铄向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告交付新旺角商务区1-1-103号房屋竣工验收合格验收备案表；2、请求判令被告向原告支付从2019年3月29日至2019年10月30日逾期交房违约金30859元，并按照房款714329元承担从起诉之日至交付验收合格房屋之日止的违约金；3、请求判令被告向原告支付从2019年3月29日至2019年10月30日期间该房12屋所能产生的收入共计10500元；4、本案诉讼费用由被告承担。后原告申请撤回第1、3项诉讼请求。 事实与理由：2017年6月25日，原被告之间签订商品房买卖合同，合同约定：原告以7143295元的价格购买被告开发的新旺角商务区1-1-103号的房屋，被告应按照合同第十一条约定于2019年3月29口之前将验收合格的商品房交付原告使用。现被告未在合同约定期限内交房，应按合同第十二条的逾期交付责任承担违约损失。合同签订后，原告将房款全额支付给被告，至此原告已按照合同约定履行全部付款义务，但被告未按合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。2019年6月底原告收到被告的邮件《上房通知书》通知原告办理交房手续，原告按时到达上房现场后被告未出示房屋竣工验收合格验收备案表及任何备案文件，原告认为被告迟延交房并无约定法定事由，为维护原告合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告信联置业公司辩称：1、本案原告不具备诉讼主体资格，代理人也不具备代理资格，原告系未成年人，其法定代理人应该是两位，应当是其母亲及父亲，本案原告在诉状上仅列了以为代理人，代理手续也仅是母亲所签署，没有其父亲的授权，认为原告及代理人主体不适格；2、涉案房屋于2019.6.11日通过验收备案并及时通知原告上房，原告也接收了上房通知；3、虽然双方签订合同约定2019.3月底上房，但是2017、2018、2019年由于受到大气管控及环境影响导致停产停工情况发生，是一个众所周知的事实，我们认为造成延期上房是不可抗力导致的，本案被告不应当承担相应责任。 本院经审理查明事实如下：2017年6月25日，原告刘恒铄（买受人）与被告信联置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告购买被告开发的位于本市民主南路82号新旺角商务区产，预测建筑面积为49.86平方米，其中套内建筑面积为31.78平方米；该商品房单价为每平方米（人民币）14326.69元，总价款为（人民币）714329元。合同第九条商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，敷设到燃气表后阀门，阀门后至用气设备之间连接管由买受人自理。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开庭手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任……（2）基础设施设备交付时未达到使用条件的，由出卖人提供替代产品及服务，出卖人不承担其他责任。无有线电视，出卖人不承担其他责任。（二）公共服务及其他配套设施1、小区内绿地率达到规划条件指标；2、小区内非市政道路:达到规划条件指标；3、规划的车位、车库：达到规划条件指标；4、物业服务用房：达到规划条件指标；以上设施未达到上述条件的，由出卖人负责整改达到合同约定条件。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年3月29日向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理条件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、、地面渗漏或开裂等（2）、管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。第十二条，逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过180后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十五条设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式……（二）买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予书面答复的，视为接受合同变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。第十六条商品房质量（一））地基基础和主体结构出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人负责整改至符合国家及行业标准，影响正常居住使用期间，按照同地段同类房屋租金标准补偿后不承担其他赔偿责任。（二）其他质量问题该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人负责整改至符合国家及行业标准，影响正常居住使用期间，按照同地段同类房屋租金标准补偿后不承担其他赔偿责任。（三）装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。附件十一《补充协议》部分第一条，关于第十一条交付时间和手续（三）查验房屋中第3条的约定查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：买受人未按照出卖人发出交付通知所确定时间到出卖人指定地点办理收房手续，不前来办理交接手续或拒绝在商品房交接书上签字，视为出卖人已按期交付，买受人应承担房屋毁损、灭失风险及物业服务费等其他应承担的相关费用，同时向出卖人按逾期时间支付每日50元人民币违约金。买受人拒绝收房而造成的延期交付不适用本合同第十二条方式之约定，出卖人不承担逾期交房的违约责任。第三条房屋交付该商品房交接过程中，除买卖合同约定买受人有权拒绝接收该商品房的情形之外，买受人不得以其他事由拒绝接收该商品房，否则视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日向买受人交付了该商品房。该房屋的交付条件以合同第八条约定为准。第五条合同订立的相关规定1、出卖人对本合同项下房产的承诺与保证仅限于书面载于本合同内的内容，除此之外，出卖人未做任何其他承诺与保证。2、在有关广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明，如已明示不构成要约，或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。合同还约定了其他事项。涉案《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告向被告支付全部购房款，被告向原告开具了相应的发票。 另认定如下事实：为了控制大气污染，提高空气质量，徐州市人民政府及相关部门、江苏省人民政府相关部门多次下发文件，采取多项措施。2017年10月20日徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发《关于立即启动大气应急管控方案的紧急通知》，立即启动重污染橙色及以上预警或静稳天气应急管控，落实大气重污染企业限停产、工地停工、特殊车辆禁行等应急管控措施。2018年1月5日，徐州市云龙区人民政府批复《关于丰储街街坊中心项目开复工请示》，同意该项目开复工。因此次大气污染管控，涉案房产所在项目停工78天。2018年3月26日徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室又下发《关于立即启动大气应急管控措施的紧急通知》，其中要求各督查组对各地应急管控工作开展情况实施不间断督查，重点督查企业限停产、工地停工等管控措施落实情况。 此后，自2018年10月至2019年3月，为控制大气污染，提高空气质量，江苏省、徐州市相关政府部门又多次采取管控措施，要求水泥粉磨站、砖瓦、搅拌站等企业实施停产措施，工地实施停工或停止土石方作业等措施。 2019年3月26日，被告向原告发出《延期上房通知书》，载明：您购买的本公司新旺角商务区项目，原定2019年3月29日上房。但因项目施工期间徐州市环境空气质量提升领导小组办公室及徐州市大气污染防治攻坚行动指挥办公室，多次下发《关于立即启动大气应急管控措施》《关于调整重污染天气应急管控级别》的紧急通知要求项目停工。本公司作为徐州本土开发企业，深知大气治理对于城市的发展及居民生活环境改善的重要性。对于停工通知均按政府要求执行，导致项目无法按合同约定按时交付。特通知您上房时间延至约5月31日前后，具体上房日期公司会提前以邮件方式通知。延期对您造成的困扰及不便，本公司深感歉意！但延期交付实属不可抗力因素，感谢您的理解！ 涉案房产于2019年6月11日取得建筑工程竣工验收备案表，被告于2019年6月18日向原告邮寄了上房通知书，通知原告于6月21日起办理上房手续。原告向法庭主张被告在通知上房时，隔层并未做好，未达到房屋交付条件，被告逾期交房的行为违反了商品房买卖的约定，应承担逾期交房的违约责任。对于隔层做好时间，原告称是在2019年10月30日发现隔层做好随即办理了上房手续，被告称是在2019年8月中旬隔层做好，对此双方均未提供证据。双方均认可2019年10月30日双方办理房屋交付手续。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，真实有效。双方均应按照合同约定履行。原告已将购房款全额支付，被告负有向原告交付符合双方合同约定及国家法律规定的房屋的义务。 第一，案涉房屋的交付条件应包括隔层完成。按照合同约定，商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，即可满足交付条件。《根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议部分约定，在有关广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明，如已明示不构成要约，或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。根据以上两点，被告在广告宣传中所宣传的“买一层得两层、做好隔层再交付”应当视为合同内容。被告交付的房屋除具备合同约定的两个条件外，还应当做好隔层再交付。 第二，关于原告主张的逾期交付房屋违约责任问题。 被告逾期交付房屋存在免责事由。根据《商品房销售合同（预售）》第十一条约定，被告应当在2019年3月29日前向买受人交付符合交付条件的涉案房产，根据本案查明的事实，截至被告陆续做好涉案房屋的隔层，被告虽未在合同约定的期限向原告交付房屋，但不构成违约，不应向原告支付相应的违约金，理由如下：在本案中，为控制大气污染，提高空气质量，江苏省、徐州市相关政府部门自2017年10月起多次采取管控措施，要求水泥粉磨站、砖瓦、搅拌站等企业实施停产措施，工地实施停工或停止土石方作业等措施。上述措施的实施，影响到被告上游材料供应商的生产，势必会影响上游材料商向被告供应施工材料，必然导致工期的延误；同时直接要求被告停止施工，必然会延误工期。由于政府上述管控措施，导致被告不能按照计划施工，造成工期延误，这亦非被告所能控制。综上，被告延期上房，系因被告不能预见、不能避免、不能克服的政府管控行为造成。根据上述事实及合同约定，被告可以据此顺延交付期限，不视为违约。且在政府采取管控措施后，被告亦发函告知原告顺延交付房产顺延的期限、原因。同时结合被告提供的证据，政府采取管控措施对被告施工造成的影响程度，本院认为至原告认可的隔层做好之日，宜认定在合理的顺延交付期限内。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下: 驳回原告刘恒铄的诉讼请求。 案件受理费834元，由原告刘恒铄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  胡根平 人民陪审员  史永刚 人民陪审员  王晓涓 二〇二〇年十二月二十七日 书 记 员  王 璐