湖南省汉寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0722民初3277号 原告：汉寿县自然资源局，住所地湖南省常德市汉寿县龙阳大道**。 法定代表人：王浩，该局局长。 委托诉讼代理人：谢飞，湖南辰龙律师事务所律师。 被告：汉寿金御置业有限公司，住，住所地湖南省常德市汉寿县龙阳街道南郊社区公园路**/div> 法定代表人：张令兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任帆，男，该公司职员。 原告汉寿县自然资源局与被告汉寿金御置业有限公司（以下简称金御置业公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汉寿县自然资源局的委托诉讼代理人谢飞、被告金御置业公司的委托诉讼代理人任帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汉寿县自然资源局向本院提出诉讼请求：1、判令金御置业公司向汉寿县自然资源局支付违约金3602.304万元；2、判令金御置业公司承担本案诉讼费。事实和理由：汉寿县自然资源局于2019年8月就位于汉寿县××道××路××地块;地块编号为4307221002470877000面积为6.6307公顷的国有土地使用权挂牌出让【挂牌编号为：常（汉）土网挂告（2019）7号--1】，金御置业公司依现行国有土地出让管理法律、法规，参与竞买，以127200000元的价格成为该宗地网上挂牌出让的最高报价者，汉寿县自然资源局依现行国有土地出让管理法律、法规，对金御置业公司为该宗地网上挂牌出让的最高报价者，予以成交公示。公示期满后，汉寿县自然资源局与金御置业公司于2019年8月27日签署书面《国有建设用地使用权出让合同》，该合同对交地时间、交地条件、出让年限、出让价款、出让价款给付时间、违约责任等作出了明确约定。依该合同约定，金御置业公司首先支付定金，全部土地出让价款在2019年9月26日前支付完毕。合同签署后，汉寿县自然资源局依约履行了交地义务，金御置业公司仅按合同的约定支付了25440000元定金，对于剩余应付的101760000元土地出让价款未按合同约定时间予以支付，汉寿县自然资源局为确保国有土地出让金及时收缴到位，多次催促、函告金御置业公司支付剩余应付的土地出让价款，金御置业公司于2020年9月16日才将剩余应付的101760000土地出让价款支付完毕，延迟支付达345天。汉寿县自然资源局认为，其与金御置业公司签署的《国有建设用地使用权出让合同》合法、有效，双方均应全面、实际履行，金御置业公司不按合同约定支付土地出让价款，有违诚信准则，属于违约，汉寿县自然资源局为维护国家利益，根据法律的规定及合同约定，提起诉讼，要求金御置业公司按合同约定的“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金”之标准向汉寿县自然资源局支付违约金。 金御置业公司辩称，1、合同中关于出让土地净地条款的约定属于霸王条款，该约定应当无效，该现状土地未达到净地标准的“三通一平”标准，加重了金御置业公司的责任，排除了金御置业公司的主要权利；2、金御置业延期支付土地出让金是受到新冠肺炎疫情影响，常建通[2020]7号文件第一条中已经明确说明因新冠肺炎疫情影响，在湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应至疫情解除为止，自动延期缴纳土地出让金，延期期间不计违约金，至今未解除疫情响应，故延期期间不应计算违约金；3、本案合同对双方违约金约定标准不一致，相互矛盾应作出对提供格式合同的汉寿县自然资源局不利的解释；4、合同约定汉寿县自然资源局应于2020年6月30日向金御置业公司交付土地，但直至2020年11月25日，汉寿县自然资源局才为金御置业公司办理产权证且至今未办理交地确认书，应视为汉寿县自然资源局至今没有交付土地；5、汉寿县自然资源局诉求违约金高，应依据相关司法解释及现有判例的情况根据公平、诚实信用原则予以调减；6、金御置业公司的股东之一曾代表金御置业公司向汉寿县政府请求减免违约金，并已获批示。综上，汉寿县自然资源局诉讼请求没有事实及法律依据，假使法院认定金御置业公司存在违约，金御置业公司请求法院调减违约金。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据认定如下：汉寿县自然资源局提交的出让公告、竞买申请书、竞买资格确认书、最高报价确认书、成交公示、成交确认书、出让合同、付款凭据、缴款通知均系与书证原件核对无误的复印件，来源合法、内容客观真实，与本案相关联，本院均予以采信。金御置业公司提交的案涉地块照片与本案的关联性无法核实，且即使属实，因合同中约定是以土地现状交付，该证据也不能达到金御置业公司用以证明汉寿县自然资源局在土地交付方面存在违约行为的证明目的，对该证据不予采信；金御置业公司提交的《关于应对新冠肺炎疫情支持行业企业发展的措施》（常建通[2020]7号）文件系与原件核对无误的复印件，对其真实性予以采信，但该证据不能达到金御置业公司用以证明可延期支付土地出让金的证明目的。金御置业公司提交的《关于城投公司经营项目土地滞纳金缴纳申请诉讼裁定和减免的请示》，该证据不能证明金御置业公司请求调整违约金的请示已获相关部门批准。 根据采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实： 汉寿县自然资源局于2019年7月16日就位于汉寿县××道××路××土地面积为6.6307公顷的国有土地使用权挂牌出让【挂牌编号为：常（汉）土网挂告（2019）7号--1】。金御置业公司参与竞买，以127200000元的报价竞得案涉土地使用权。汉寿县自然资源局与金御置业公司于2019年8月16日签订《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，确认书约定，金御置业公司缴纳的25440000元竞买保证金自动转作受让地块的定金。2019年8月27日，汉寿县自然资源局与金御置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同对交地时间、交地条件、出让年限、出让价款、出让价款给付时间、违约责任等作出了明确约定。依该合同约定，案涉土地使用权出让价为127200000元，定金抵作土地出让价款，合同签订之日起30日内，受让人一次性付清国有建设用地使用权出让价款，即金御置业公司应当在2019年9月26日前付清剩余土地出让金101760000元。汉寿县自然资源局在2020年6月30日前将土地交付给金御置业公司，依土地现状交付。因金御置业公司未在约定期限内支付剩余土地出让金，汉寿县自然资源局于2019年9月27日、2019年11月6日作出限期缴纳土地出让金通知单，催促金御置业公司缴纳土地出让金。经多次催促，金御置业公司于2020年9月16日支付了101760000元土地出让金。 另查明，1、《常（汉）土网挂告［2019］7号常德市国有建设用地使用权挂牌出让公告》“七，其中需要说明的事项”中规定“1.以上标的以现状条件出让，如地下有构筑物或其他管线设施等，由中买方自行与有关部门协商解决，并承担相关费用。2.竞买人自行踏勘现场，审阅出让文件。申请报价一经受理确认后，即视竞买人对所竞买标的挂牌出让文件及出让地块现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任。”；2、《关于应对新冠肺炎疫情支持行业企业发展的措施》（常建通［2020］7号）文件第一条规定“对已签订土地出让合同或在疫情期间新取得建设用地使用权的企业，从湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应至疫情解除为止，自动延期缴纳土地出让金，延期期间不计违约金”，第十三条规定“本措施适用于常德市××北城区，全市各区县市可参照执行。措施自发布之日起执行，暂定执行3个月” 再查明，2019年9月27日至2019年11月20日期间的一年期贷款市场报价利率为4.2%，2019年11月21日至2020年2月20日期间的一年期贷款市场报价利率为4.15%，2020年2月21日至2020年4月20日期间的一年期贷款市场报价利率为4.05%，2020年4月21日至2020年9月16日期间的一年期贷款市场报价利率为3.85%。 本院认为，汉寿县自然资源局与金御置业公司之间签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法、有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案汉寿县自然资源局与金御置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》后，金御置业公司未按合同约定向汉寿县自然资源局支付剩余土地出让金，该行为已构成违约，应当依法承担违约责任。本案的争议焦点为：1、金御置业公司抗辩可延期支付土地出让金的的主张可否支持；2、如不能支持金御置业公司的抗辩主张，本案违约金的金额是多少。 对于争议焦点1，对金御置业公司抗辩可延期支付土地出让金的的主张，不予支持。本案中，金御置业公司以汉寿县自然资源局交付土地不符合净地标准、汉寿县自然资源局迟延交付土地、新冠肺炎疫情的暴发对金御置业公司按期支付土地出让金造成影响、根据常建通［2020］7号文件的规定，金御置业公司可延期支付土地出让金等为由主张金御置业公司可不支付违约金。第一，根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条的规定，汉寿县自然资源局是依现状交付土地，根据本案所涉挂牌出让公告第七条的规定，案涉土地使用权是依现状出让，竞买人申请报价一经受理后，视为竞买人对出让地现状无异议并全部接受，金御置业公司作为案涉土地的受让人和房地产开发企业，在竞买土地时应当到现场查看土地现状是否符合开发动工条件，如对土地现状有异议，应在参与竞价过程中和签订正式出让合同前提出，而非在签订合同后又以此为由拒绝支付迟延履行的违约金，故对金御置业公司以交付土地不符合净地标准为由不支付违约金的主张，不予采纳；第二，金御置业公司并未举证证明汉寿县自然资源局存在迟延交地的行为，对其以汉寿县自然资源局迟延交地构成违约为由不支付违约金的主张，不予采纳，且假使汉寿县自然资源局存在迟延交地行为，从合同中约定的履行时间来看，金御置业公司缴纳土地出让金在前，汉寿县自然资源局交地在后，在金御置业公司未足额缴纳土地出让金，汉寿县自然资源局可行使先履行抗辩权拒绝交付土地；第三，新冠肺炎疫情的暴发不属于金御置业公司可延期支付土地出让金的正当事由。金御置业公司与汉寿县自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》的时间是2019年8月27日，依据该合同约定，金御置业公司应在2019年9月26日前付清剩余土地出让金，而新冠肺炎疫情是从2019年12月底开始暴发，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应是在2020年1月23日，从时间上看，土地出让及缴纳出让金在前，新冠肺炎疫情暴发在后，新冠肺炎疫情暴发时，金御置业公司迟延支付土地出让金的违约事实早已存在，故对金御置业公司以新冠肺炎疫情的暴发作为不支付违约金的主张，不予采纳；第四，根据常建通［2020］7号文件的规定，该文件仅在常德市××北城区适用，常德市各区县市可参照执行，故该文件对金御置业公司所属辖区汉寿县并不必然适用，金御置业公司不能以该文件为由主张违约金的起算时间尚未开始。综上所述，对金御置业公司提出的各项辩称意见均不予采纳，金御置业公司不能免于支付违约金。 关于争议焦点2，违约金的金额问题。金御置业公司主张按照合同约定的每日1‰的标准支付违约金过高，请求予以调整。本院认为，根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于本案违约金是否约定过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。首先，汉寿县自然资源局没有提交证据证明因金御置业公司迟延支付出让金给其造成的损失大小；其次，金御置业公司已于2020年9月16日一次性支付剩余全部土地出让金，较恶意长期拖延土地出让金拒不缴纳的情形而言，其过错程度偏轻；最后，如按每日1‰的标准计算违约金，年利率将高达36.5%，远远超过了一年期贷款市场报价利率的标准和民间借贷保护的最高利率标准，势必造成双方利益的严重失衡，金御置业公司通过出让取得土地使用权进行开发盈利的合同目的也将无法实现。对金御置业公司要求调减违约金的主张予以采纳。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，本院酌定按2019年9月27日—2020年9月16日期间的一年期贷款市场报价利率上浮30%来调整违约金。违约金的具体计算方式为： （1）2019年9月27日-2019年11月20日，共55日，未付土地出让金101760000元 违约金：101760000×4.2%×130%÷365×55=837219.95元； (22019年11月21日-2020年2月20日，共92日，未付土地出让金101760000元 违约金：101760000×4.15%×130%÷365×92=1383768.72元； (32020年2月21日-2020年4月20日，共60日，未付土地出让金101760000元 违约金：101760000×4.05%×130%÷365×60=880711.89元； (42020年4月21日-2020年9月16日，共149日，未付土地出让金101760000元 违约金：101760000×3.85%×130%÷365×149=2079096.20元； 金御置业公司总共应支付的违约金为837219.95元+1383768.72元+880711.89元+2079096.20元=5180796.76元。 综上，金御置业公司未按合同约定及时足额支付土地出让金，应当向汉寿县自然资源局承担违约责任，金御置业公司提出的抗辩主张均不予采纳。经本院依法核算，确定金御置业公司应当支付的违约金金额为5180796.76元。汉寿县自然资源局的诉讼请求中超出部分金额，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下： 一、汉寿金御置业有限公司于本判决生效之日起十日内向汉寿县自然资源局支付违约金5180796.76元； 二、驳回汉寿县自然资源局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费221915元，由汉寿县自然资源局负担190000元，由汉寿金御置业有限公司负担31915元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  高志宏 人民陪审员  周正海 人民陪审员  曾柏华 二〇二〇年十二月三十日 法官助理李正芳 书记员冯旭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。