四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0522民初3805号 原告：合江易通商贸有限公司，住所地四川省泸州市合江县合江镇符节路279号1单元2-1、2-2号，统一社会信用代码：91510522MA6BE05R7U。 法定代表人：王木珍。 委托诉讼代理人：成易梅，四川万盛行律师事务所律师，一般授权。 被告：李清银，男，1990年2月13日出生，汉族，住四川省合江县。 被告：喻春波，男，1988年12月29日出生，汉族，住四川省合江县。 被告：合江县启之酒店，住所地四川省合江县合江镇符节路279号1单元2-1号，统一社会信用代码：92510522MA67WQERXF。 经营者：李清银。 原告合江易通商贸有限公司与被告李清银、喻春波、合江县启之酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合江易通商贸有限公司的委托诉讼代理人成易梅、被告李清银、喻春波、合江县启之酒店的经营者李清银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合江易通商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告李清银、喻春波于2019年5月7日签订的房屋租赁合同已于2020年11月4日解除；2.判令李清银、喻春波向原告支付2019年7月8日至2020年7月7日欠付的租金152342.5元；2020年7月8日至11月19日的租金152833元及逾期付款利息8564.6元（以应付租金152833元为基数，按年利率15.4%从2020年7月8日至2020年11月19日计算支付利息）；从2020年11月20日起以35000元／月向原告支付租金至交付房屋之日止，并以应付未付租金为基数，按年利率15.4%计算支付利息至款付清时止；3.判令被告李清银、喻春波向原告支付违约金61035元；4.判令被告合江县启之酒店对上述款项承担连带清偿责任；5.案件受理费、保全费等因诉讼产生的费用由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：要求被告返还租赁房屋。事实和理由：被告李清银、喻春波系合伙关系，2019年5月7日，二被告与原告签订房屋租赁合同，租用原告位于合江县××街道××路××号××楼房屋用于餐饮经营，租赁期限为八年，从2019年5月7日至2027年7月7日止。合同还约定了免租期，租金以及支付方式，违约责任、合同解除情形等内容。原告如约交付房屋供被告装修运营使用，被告李清银作为经营者注册成立了合江县启之酒店（又名“符阳大酒店”），将租赁房屋用于餐饮经营。因被告李清银、喻春波未按约定支付租金，经与原告协商于2020年5月25日签订补充协议，就所欠的租金再次约定支付时间以及方式，后二被告仍未如约履行付款义务。2020年11月4日、5日，原告两次向被告发出关于限期支付租金的通知，要求被告在2020年11月13日支付尚欠租金及利息，若逾期未付款，则房屋租赁合同于2020年11月14日解除。此后二被告仍未履行付款义务。为此，原告提起前述诉请。 喻春波辩称，欠租金是事实，已经支付一部分，是否尚欠金额为原告所诉金额，需进一步核实。酒店装修存在一定价值，若合同解除，需对酒店价值估价。 李清银、合江县启之酒店辩称,若原告认为合同已解除，则需要对租赁物进行估价折抵。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房屋租赁合同、补充协议、关于限期支付租金的通知等证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告当庭陈述以及本院确认的证据，查明事实如下：2019年5月7日，原告作为出租方（甲方）与被告李清银、喻春波作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，双方就房屋租赁事宜达成协议，约定：房屋地址为合江县××镇××路××号××楼，面积980.7平方米，设施有卷帘门、电表、消防喷淋设施，用途为餐饮，甲方同意乙方在租赁区域设置乙方公司招牌广告；租赁期限为八年，自2019年5月7日起至2027年7月7日，其中2019年5月7日至2019年7月7日为装修免租期，房租从2019年7月8日起算；前两年的租金为每年420000元，从第三年开始租金递增，第一年（2019年7月8日至2020年7月7日）房租在2020年1月8日支付全年房租420000元，租金从第二年开始，半年支付一次，以先支付租金后使用租赁房屋为原则，乙方在每个租期开始前十五日内向甲方一次性支付当期租金；乙方向甲方交付房屋租赁保证金100000元，签合同之日支付50000元，在2020年1月8日交房租时付剩余50000元；本合同终止时，乙方无任何违约行为，以适格状态退还租赁房屋的，甲方自退房手续办理完毕之日起十日内向乙方一次性退还保证金，不计息。若乙方出现违约行为，则甲方有权使用保证金抵扣违约金或者弥补实际经济损失，保证金不足部分由乙方补足；本合同终止后，乙方装修的可移动物件归乙方所有，但乙方拆卸时不得实质性改变租赁房屋的结构，不得对租赁房屋的固定装修和设施设备、装饰性物品造成实质性损坏，不得拆卸属于甲方的物品；如乙方造成甲方损失的，甲方有权要求乙方恢复原状，赔偿损失；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋……（2）乙方拖欠租金累计达30天的；任何一方违约，违约方按已完成合同租金总额的20%向守约方支付违约金。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告李清银、喻春波。2019年5月9日，被告李清银在前述租赁房屋地址，注册成立合江县启之酒店，类型为个人经营。2020年5月25日，因被告李清银、喻春波未按合同约定支付租金，双方签订补充协议，就尚欠租金的核算、支付以及利息等进行约定。其中：1.甲方同意乙方迟延支付2019年年度半年租金210000元，乙方自愿以210000元为基数，按月息2%计算支付迟延付款利息。双方确认，从2019年7月8日起至2020年1月7日，迟延付款已产生利息25200元。因乙方未按约于2020年1月向甲方支付租金，乙方以欠付租金为基数，从2020年1月8日起按月息2%向甲方计算支付利息；2.2019年1月8日应付租金420000元及保证金50000元，共计470000元，乙方于2020年1月21日向甲方支付260000元。其中应扣除费用：以210000元（半年租金）为基数，按月息2%计算，从2019年7月8日至2020年1月7日利息共计25200元及保证金50000元，实际支付租金为184800元。2020年春节因疫情影响，疫情期间甲方曾承诺若乙方按约定履行付款义务，甲方同意免除该年度一个月租金35000元，利息从2020年3月8日起每月减少2000元。若乙方未按时足额付款，则乙方不再享受前述减与免权利，应按约足额向原告履行付款义务，应付金额为租金235200元（420000-184800元）及利息，从2018年1月8日起至付清为止。乙方应于2021年2月28日前付清截止于此时应付的租金及利息，若乙方任一期未如约履行付款义务或致甲方收租风险（如乙方转让酒店、无债务清偿能力等），则乙方应付款提前到期，甲方有权要求乙方履行全部付款义务，就乙方合伙资产，甲方有优先抵偿权。3.付款方式：从签订本协议起，乙方每月15日前向甲方付款，金额不低于50000元，所付款项按先费用、再利息、后租金本金方式计付。2020年11月4、5日，原告向被告李清银、喻春波发出关于限期支付租金的通知，要求二被告于2020年11月13日前付清欠付租金及利息370427.5元，若逾期未支付，则将根据《房屋租赁合同》第八条第1款约定于2020年11月14日解除房屋租赁合同。 另查明，被告李清银、喻春波于房屋租赁合同签订后，分别于签订合同时支付保证金50000元，2020年1月21日支付260000元（含50000元保证金），2020年7月18、20日共计支付35000元，2020年9月2日支付35000元，2020年10月26日支付40000元。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人应按照合同约定行使权利和承担义务。被告李清银、喻春波向原告租赁房屋用于餐饮经营，约定了租金以及支付方式，但二被告在实际使用租赁房屋后，未按约定履行租金的支付义务。二被告就未能履行的租金支付义务与原告重新商定，达成补充协议，双方对欠付租金达成新的支付方式，并约定对迟延支付租金计付利息，但二被告仍未按照约定足额履行支付义务，仅履行部分，二被告的行为已构成违约，应承担继续履行租金的支付义务。双方签订的房屋租赁合同中约定承租方拖欠租金累计达30天的，出租方有权解除合同，收回房屋。二被告在第一年租金的支付时间内未能按约支付租金，向原告请求迟延支付并达成新的支付方式后，仍未按约履行租金的支付义务，故原告根据合同约定，享有合同的解除权。原告分别于2020年11月4、5日向二被告发出限期支付租金的通知，载明了二被告应支付租金及利息的金额，支付时间及逾期后果，即逾期支付，原告与二被告签订的房屋租赁合同于2020年11月14日解除。二被告在收到通知后，未向原告履行租金的支付义务，亦未就合同是否解除提出异议，故根据双方合同约定，原告与被告李清银、喻春波签订的房屋租赁合同已于2020年11月14日解除。合同解除后，二被告具有返还租赁房屋的义务，故对原告要求确认房屋租赁合同于2020年11月14日解除，并要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。因合同中对房屋装修部分在合同终止后的处理进行约定，即可移动物件归承租方所有，并未约定就租赁物内的装修、物品进行评估抵扣的情形，故对二被告要求对租赁房屋内的东西予以估值折抵的辩解意见不予采纳。 欠付租金的确定。双方签订的补充协议是对第一年应付租金迟延支付的协议，二被告未能按照补充协议足额支付，故二被告就第一年租金应付金额为235200元及按月息2%从2020年1月8日起计算利息至付清时止。二被告在补充协议后，曾于2020年7月18、20日共计支付35000元，2020年9月2日支付35000元，2020年10月26日支付40000元。根据补充协议约定，被告所付款项先利息、后租金计付，结合原告提交的请求费用清单的计算方式，扣除二被告支付的费用后，截止2020年10月26日尚欠的租金为158861.08元。因原告诉请该期间的尚欠租金为152342.5元，故本院以原告主张为准，确定第一年租金尚欠的金额为152342.5元。因双方合同已于2020年11月14日解除，故租金只能计算至合同解除之日，因此2020年7月8日至2020年11月14日期间的租金为147000元（35000元/月×4.2月）。对于合同解除后至二被告退还房屋期间，二被告仍旧对房屋进行使用，其应支付占有使用费，该费用参照前期租金予以计算。原告要求对应付未付租金按年利率15.4%计算利息至款付清之日止，因双方在补充协议中，仅是针对第一年未付租金约定了利息的支付，利率为月息2%，并未对2020年7月8日之后产生的租金以及使用费约定利息，因原告将月息2%的标准调整为年利率15.4%，故本院仅支持第一年未付租金152342.5元按年利率15.4%计付利息至付清为止。 原告还主张二被告支付违约金，二被告认为双方既约定了利息又约定违约金，系重复约定。虽本院仅确认对第一年未付租金支付利息，但结合双方合同履行情况以及被告违约过错程度以及本院已支持的利率标准，不宜再要求被告支付违约金。合同解除，原告应就二被告支付的保证金予以退还，二被告要求对保证金在欠付的租金中予以扣除，且从2020年1月8日开始欠付时扣除后再行计算利息。根据合同约定，保证金需在合同终止时才具备退还条件，且退还时间为退房手续办理完毕之日起十日内，故对被告的主张，本院不予采纳，双方可待办理退房手续后自行予以抵扣。 对于原告要求被告合江县启之酒店对被告李清银、喻春波支付的款项承担连带责任的诉讼请求，因房屋租赁合同系被告李清银、喻春波签订，合同相对方为李清银、喻春波，虽二被告租赁房屋后即在此处注册成立合江县启之酒店并实际经营，根据合同相对性原则，合江县启之酒店不应承担连带责任，故对原告的该项主张不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、二百三十五条规定，判决如下： 一、确认原告合江易通商贸有限公司与被告李清银、喻春波签订的房屋租赁合同已于2020年11月14日解除； 二、被告李清银、喻春波于本判决生效之日起十日内向原告合江易通商贸有限公司支付尚欠租金299342.5元及利息（以152342.5元为基数，从2020年10月27日起计算至付清为止）； 三、被告李清银、喻春波于本判决生效之日起十日内向原告合江易通商贸有限公司返还租赁房屋，并支付房屋占有使用费（从2020年11月14日起按35000元/月计算至房屋实际交付之日止）； 四、驳回原告合江易通商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6793元，减半收取计3397元，由被告李清银、喻春波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 王建容 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 石恩婧 书 记 员 傅 建