江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4039号上诉人（原审原告）：严志贤，女，汉族，1968年12月10日出生，住常州市武进区。上诉人（原审原告）：周文刚，男，汉族，1968年7月20日出生，住常州市武进区。两上诉人共同委托诉讼代理人:卞煜波，江苏源博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州市大明纸管机械有限公司，住所地：常州市武进区湖塘镇沟南工业集中区。法定代表人：冯明达，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐锋，江苏尊法律师事务所律师。上诉人严志贤、周文刚因与被上诉人常州市大明纸管机械有限公司（以下简称大明公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初2868号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。严志贤、周文刚上诉请求：一、依法撤销常州市武进人民法院（2020）苏0412民初2868号民事判决，发回重审；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.原审判决书第3页载明：“2013年12月11日，原告周文刚与被告协商签订《出让（使用）企业用房补充协议》（以下简称：补充协议”）一份，约定因原告除首付款外的价款未支付，被告未能为原告办理相关权证。”首先，该补充协议并未约定上述内容；其次，截至该补充协议签订之日，上诉人已经支付50万元；另外，上诉人未按约付清后续款项的原因是被上诉人未按约为上诉人办理相关权证，该情形不止上诉人一户，周边几十户均未付清全款，都是因为被上诉人未能约履行过户登记手续，故未办理相关权证的原因并非是上诉人未付清后续房款。2.原审判决书第4页载明:“被告大明公司鉴于吴金伟持本院生效的（2018）苏0412民初4656号民事判决书要求其协助支付严志贤、周文刚的欠款，而于2020年3月15日、5月5日向吴金伟支付了10万元。”首先，该事实仅有被上诉人的陈述，未提交相关证据予以印证或未交予上诉人进行质证；其次，被上诉人无权在未经过上诉人的认可前，直接将房款支付给吴金伟，更何况（2018）苏0412民初4656号民事判决涉及的付款义务人仅有上诉人严志贤，未判决上诉人周文刚向吴金伟支付欠款。二、补充协议的本意是上诉人请求被上诉人为其贷款，而非解除原合同。截至签订补充协议之日，即2013年12月11日，上诉人名下的产业仅有案涉房屋内经营的常州市武进区湖塘凤祥楼小吃店，协议载明：“因乙方企业业务发展需要贷款”、“乙方同意其中10万元用于支付部分房屋尾欠款”，也就是说，上诉人贷款的直接目的在于发展经营常州市武进区湖塘凤祥楼小吃店，而且贷款下来的款项是需要支付10万元的房款（系被上诉人帮助贷款所提出的条件），更能看出双方并未有解除原合同的真实意思表示，上述内容也与解除事宜存有重大矛盾，上诉人周文刚签订补充协议时，忽略了解除的相关内容，系重大误解。三、被上诉人未按约履行房屋过户登记手续，实属根本违约行为。双方签订原合同后，上诉人一直是按约履行付款义务，而后从被上诉人处得知房屋不能过户，才停止付款，也多次承诺只要能够过户，就会付清全款，实际上是上诉人行使了不安抗辩权，故上诉人并未有任何的违约行为。而被上诉人收取了上诉人的房款，却迟迟不履行房屋过户手续，实属根本违约行为。另，原合同已明确约定“土地证及房产证办至乙方个私执照法人”，且该约定并未违反法律的强行性规定，当属有效，上诉人完全可将房屋登记至其控制的公司名下。四、基于被上诉人的违约行为，应当向上诉人支付房屋差价损失。补充协议约定“遗留问题按习惯法屋不计租钱不计息处理”，上诉人无法理解该句话的全部意思，仅能理解“不计租钱不计息处理”，也就是上诉人返还房屋不需要支付租金，上诉人支付的房款不需要再由被上诉人承担利息，但该约定仅涉及到合同的权利义务，并未涉及到违约责任，既然被上诉人违约在先，上诉人当然有权利主张房屋差价损失。综上所述，双方之间的房屋买卖合同关系已有效成立，其后被上诉人未按约办理房屋过户登记手续，已属根本违约，现被上诉人收回房屋后获得了重大收益，而致上诉人产生了重大损失，上诉人完全有权利在补充协议未明确违约责任是否主张的情形下另行主张违约责任。上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律不当，特提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的诉请。大明公司辩称，1.一审认定事实清楚，上诉人与被上诉人曾于2005年6月7日签订了买卖合同又于2013年12月签订了企业用房补充协议，该协议约定了三方面内容，协议上内容非常明确，是由于上诉人没有按照协议支付24.6万元，导致各种原因未办理相关权证。在此上诉人要求被上诉人办理贷款事宜，最后是双方一致同意解除之前的协议，由被上诉人收回房屋并退回上诉人的首付款，约定遗留问题按习惯法屋不继租钱不计息处理。该协议系双方真实意思表示，法院应当尊重双方当事人的真实意思表示。2.原2017年一审法院的判决被上诉人要求解除双方的买卖合同，法院依法支持了被上诉人解除合同的诉讼请求，判决中并未确认被上诉人又存在任何过错行为和违约行为。该判决书已经发生法律效力，因此本案一审基于这个事实驳回上诉人的一审诉讼请求符合法律规定，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。严志贤、周文刚向一审法院起诉请求：一、判令大明公司支付严志贤、周文刚房屋差价损失20万元。二、案件诉讼费用由大明公司承担。一审法院认定事实：严志贤、周文刚系夫妻。2005年6月7日，严志贤、周文刚与大明公司协商签订《合同协议书》一份，约定将大明公司正在工业用地上开发建设的商铺中的从南往北3-5号3间3层出售给严志贤、周文刚，面积为409.32平方米，每平方米2000元，总价81.86万元；定购时首期付款60%计49万元，在大明公司房屋交付时再支付30%计24.6万元，大明公司给严志贤、周文刚房产证和国有土地使用证时再支付10%计8.26万元，办理土地证及房产证的出让费由大明公司承担2万元以内，超出部分由严志贤、周文刚自理，土地证及房产证办至严志贤、周文刚个私执照法人。2005年6月8日，严志贤、周文刚支付大明公司购房款30万元。2006年12月14日，严志贤、周文刚又支付购房款20万元。2007年4月，大明公司领取了包括案涉房屋在内的房屋所有权证。2013年12月11日，周文刚与大明公司协商签订《出让（使用）企业用房补充协议》一份，约定因严志贤、周文刚除首付款外的价款未支付，大明公司未能为严志贤、周文刚办理相关权证。因严志贤、周文刚企业业务发展需要贷款，经双方友好协商，大明公司同意帮助严志贤、周文刚转办贷款50万元，严志贤、周文刚同意其中10万元用于支付部分房屋尾欠款，双方一致同意此前所签订的协议作废，房屋由大明公司收回并退回严志贤、周文刚首付款。遗留问题按习惯法屋不计租钱不计息处理。同日，大明公司向严志贤、周文刚支付50万元，严志贤、周文刚支付大明公司房屋价款10万元。此后，因双方对返还房屋、支付价款事宜未能协商一致，大明公司起诉至法院。2017年8月28日，一审法院作出（2017）苏0412民初3728号民事判决书，判令大明公司限期支付严志贤、周文刚购买房屋价款10万元，严志贤、周文刚限期搬离案涉房屋并支付逾期搬离的使用费。判决生效后，严志贤、周文刚向大明公司返还了房屋，大明公司鉴于吴金伟持法院生效的（2018）苏0412民初4656号民事判决书要求其协助支付严志贤、周文刚的欠款，而于2020年3月15日、5月5日向吴金伟支付了10万元。此后，严志贤、周文刚以买卖价款与现价款相差巨大为由，起诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，周文刚与大明公司于2013年12月11日签订的《出让（使用）企业用房补充协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应按照补充协议的约定履行各自的义务。生效民事判决书具有法律拘束力，一审法院（2017）苏0412民初3728号民事判决书认定该补充协议虽然由周文刚一人签字，但严志贤、周文刚系夫妻关系，在形式上并无不妥，故并不能因为严志贤未在该补充协议上签字就否定其效力。根据《出让（使用）企业用房补充协议》，双方于2015年6月7日签订的《合同协议书》已约定作废，其本意即解除《合同协议书》，且约定了遗留问题按习惯法“屋不计租钱不计息”处理，即严志贤、周文刚占有使用房屋期间不再计算租金，大明公司收取的购房价款也不再计算利息损失。据此可以认定，由于出卖房屋为工业用地性质以及严志贤、周文刚不符合工业用地主体的原因，双方通过补充协议约定对遗留问题已全部处理完毕，不存在遗留违约责任未处理的情形，故严志贤、周文刚要求大明公司承担差价损失的请求，既缺乏事实依据，更缺乏法律依据，严志贤、周文刚应当承担举证不能对其不利的法律后果。既然法院对差价损失的请求不予支持，故严志贤、周文刚申请对差价损失进行评估就没有必要。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十五之规定，作出如下判决：驳回严志贤、周文刚的诉讼请求。案件受理费减半收取2150元，由严志贤、周文刚负担。二审中，双方均未向本院提交新证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人于2013年12月《出让（使用）企业用房补充协议》的效力已经一审法院生效的（2017）苏0412民初3728号民事判决予以认定，在无充分的相反证据推翻该认定的情况下，一审法院根据生效判决认定该补充协议的效力并据此作出认定并无不当。严志贤、周文刚主张该补充协议系重大误解，但未在法定期限内主张撤销，故对上诉人严志贤、周文刚的该项主张本院不予采信。该补充协议明确载明：大明公司交付房屋后，乙方（严志贤、周文刚）没有按协议再支付24.6万元，乃至多种原因而为办理相关权证。且根据双方当事人合同协议书约定，严志贤、周文刚应在大明公司房屋交付时再支付30%计24.6万元，大明公司给严志贤、周文刚房产证和国有土地使用证时再支付10%计8.26万元。根据该约定，严志贤、周文刚应先支付购房款24.6万元，嗣后再办理房屋过户手续，故严志贤、周文刚主张其未付款原因系大明公司未办理相关权证缺乏合同依据。严志贤、周文刚未按约支付购房款，违约在先。后双方当事人根据购房的合同协议书的实际履行情况签订该补充协议，对双方解除购房合同关系的后续事宜进行了约定，该约定并不违反相关法律法规的强制性规定，也不损害公共利益，双方均应依此履行。一审判决根据该补充协议约定确定双方当事人的权利义务并无不当。大明公司向吴金伟支付10万元房款系根据法院生效判决确定的应当由严志贤、周文刚承担的债务，一审据此认定并无不当。综上，上诉人严志贤、周文刚的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人严志贤、周文刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗希夷审 判 员 卢文忠审 判 员 王 莹二〇二〇年十二月十日法官助理 骆云辉书 记 员 张 斐