四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17139号 上诉人（原审原告）：蒋凤莲，女，1969年11月5日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：赵美兰，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川西美投资有限公司，住所地成都市高新区天府大道中段******。 法定代表人：崔桐，董事长兼任总经理。 委托诉讼代理人：江俞廷，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：邹梦云，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人蒋凤莲因与被上诉人四川西美投资有限公司（以下简称西美公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初12666号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。 蒋凤莲上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.确认被上诉人西美公司违约；3.西美公司赔偿因违约行为给蒋凤莲造成的损失15868238.74元（详见蒋凤莲向一审法院起诉请求第1、3、4项及2020年4月22日增加的诉讼请求第1、2、3项）；4.一、二审案件受理费由西美公司承担；5.再次申请追加深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司、深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司为本案第三人；6.西美公司给付蒋凤莲2010年9月5日签订的《商品房买卖合同》附件文本（1）至（6）项。 事实和理由：一、一审判决以蒋凤莲未提供证明其诉讼时效中断的证据，认为诉讼时效已过，不支持蒋凤莲诉请逾期交房和逾期办证违约金等交房问题的解决，事实认定错误。西美公司至今未完成交房义务，没有交付合同附件，没有按照样板房交付挑廊，没有准确告知蒋凤莲前期物业公司信息。蒋凤莲在西美公司违约行为发生后，没有直接起诉西美公司，是因为与西美公司交涉后，西美公司愿意和谈解决问题，蒋凤莲还按照西美公司指引去找相关行政部门进行了沟通、诉讼。2014年至今，包括案涉房屋在内的二十余套房屋产生近二十件，每一件都是直接或间接涉及西美公司违约致使蒋凤莲物权受损的相关诉请，充分证明蒋凤莲诉请的迟延给付、瑕疵给付、加害给付等诉讼时效没有中断。西美公司故意拖延交付，逼迫蒋凤莲将房屋交给其代租售或使用，以达其垄断经营恶意霸占之目的，蒋凤莲有权继续起诉。蒋凤莲一审时申请追加深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司、深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司为第三人参加诉讼，但一审法院不予追加。一审认定这两家公司不是本案《商品房买卖合同》约定的前期物业公司，对于哪家公司该协助蒋凤莲处理西美公司各项违约行为的违约金支付事项，追加第三人到庭参加诉讼，更能查清楚西美公司没有交付完毕商铺的事实。二、一审判决认为蒋凤莲、西美公司第二次签订《商品房买卖合同》变更购房款缴纳方式为一次性交费系自愿行为，该认定错误。2010年《商品房买卖合同》约定2011年3月31日前交房，但是西美公司直到2012年11月10日仍没有交房，构成严重违约。蒋凤莲作为买受人，处于弱势地位，只能被迫接受西美公司要求签订2012年《商品房买卖合同》，变更房款交付方式并非自愿。三、一审判决没有确认西美公司在签订2010年《商品房买卖合同》后逾期14个月交房构成违约，属于认定事实错误。四、一审判决未确认西美公司逾期办理产权构成违约，属于认定事实错误。五、一审判决对西美公司在2010年《商品房买卖合同》中约定的前期物业公司与实际提供物业服务的公司不一致是否给蒋凤莲造成损失，存在认定错误。西美公司违反合同约定的前期物业条款，变更了前期物业公司，没有通知蒋凤莲。西美公司私下与另外三家物业公司订立前期物业合同，造成案涉商铺、写字楼物业管理混乱，出现四家物业管理公司向蒋凤莲主张物业费。物业办公用房未悬挂任何一家物业公司的营业执照，收费只出具盖有“美年广场物业中心”条形章的收据。目前仍然是四家物业公司在对蒋凤莲主张权利，无人承担义务，经常有人以物业中心的名义对蒋凤莲实施侵权行为，都是因为西美公司违约导致前期物业管理混乱，给蒋凤莲造成的损失。六、一审判决以《商品房买卖合同》上写有“合同附件已交付”而推定蒋凤莲收到了列表中的合同附件，是认定错误。《商品房买卖合同》为西美公司格式合同，内容是事先打印好的，并不能反映其交付合同附件的真实情况。不管西美公司有没有交付，只要买受人提出要求，西美公司都有义务再次交付买受人。其中附件一、二、三、六、七都是西美公司对该项目楼盘全体购房人统一适用、可反复使用、可复制的格式文本，即使蒋凤莲签收但没有领取或遗失了该材料，西美公司也应当提供与原件核对一致的该合同附件。七、一审判决对物业公司的认定方式错误。一审法院应当责令西美公司提交其与相关物业公司的《物业服务合同》或直接说明具体物业公司的信息，但一审法院没有，使西美公司得以掩盖目前提供物业服务的公司真相。八、一审判决对西美公司提交的他案生效判决中不具有证明效力的“中标通知书”予以采纳和认定，据此确认案涉商铺物业公司为深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司的做法错误。九、一审判决认为蒋凤莲未举证证明西美公司交房存在瑕疵及造成损失，该认定错误。西美公司在销售房屋时公开的样板房有挑廊，在《商品房买卖合同》第三条也明确了有可隔层使用的挑廊，但案涉房屋交房时没有挑廊，违反了合同约定和样板房宣传展示效果，给蒋凤莲造成了财产损失。西美公司交付的商铺没有安装一户一表，导致蒋凤莲不能正常使用商铺，商铺经常被物业中心但不知是哪一家物业公司人为断电，也是西美公司交房瑕疵。 西美公司辩称，一、蒋凤莲在上诉时实际变更了一审诉讼请求，包括第二、三、五项上诉请求，超越了一审法院的审理范围。二、蒋凤莲主张的逾期交房和逾期办证违约金缺乏事实和法律基础，且已超过法定诉讼时效。首先，2015年12月5日签订的《商品房买卖合同》已经解除并销毁，故双方于2012年11月10日重新签订《商品房买卖合同》。其次，2012年《商品房买卖合同》补充协议第六条第2款约定“买受人选择以一次性付款或分期付款方式购房的，在付清合同约定的全部购房款（包括预期付款产生的违约金）后10日内自行至出卖人处办理房屋交付手续，出卖人无需另行通知”。蒋凤莲应在支付完毕购房款后10日内自行到西美公司处办理房屋交付手续。蒋凤莲于2013年6月28日交清房款，直至2013年7月29日才到西美公司处办理交房手续。再次，根据2012年《商品房买卖合同》第十九条第（二）款第2项约定，西美公司逾期办证的情形应当发生在交房后365日，即2014年7月29日后，实际上蒋凤莲于2013年11月6日就取得了房屋所有权证书。最后，蒋凤莲在收到房屋和取得房屋所有权证书后至起诉之日达7年之久，在此期间从未就交房和办证问题向西美公司主张过任何权利，明显已超过诉讼时效。三、蒋凤莲诉请的损失缺乏事实和法律依据，且已超过法定的诉讼时效。首先，西美公司并无逾期交房和逾期办证的违约行为，蒋凤莲诉请逾期交房造成的租房损失、逾期办证的违约损失均缺乏事实和法律依据。西美公司已履行完交房、办证义务逾七年，蒋凤莲从未主张过相关权利，现已超过诉讼时效。其次，西美公司已按约履行完毕交房义务，蒋凤莲已取得相关权证，后续物业服务并非西美公司负责，且根据已生效的（2014）锦江民初字第2416号民事判决内容，蒋凤莲至迟应当在2014年即知物业公司变更事宜，但至本案起诉之日，长达6年时间未就物业公司变更事宜向西美公司主张权利，已超过诉讼时效。再次，蒋凤莲在其房屋进行搭建，美年广场小区业主多次向成都市市长信箱、市纪委、市信访局、高新区城管局等部门投诉举报，后经桂溪街道城管中队认定为违法搭建，对其实施拆除，其损失并非西美公司造成。最后，蒋凤莲以《商品房买卖合同》第三条包括“挑廊”为由，认为房屋存在瑕疵，缺乏事实和法律依据。该条约定是对房屋面积的解释，并非约定房屋存在挑廊的事实，且蒋凤莲如认为房屋有瑕疵，应当在收房时提出，并不予收房，但房屋交付至今已达7年，蒋凤莲未就房屋问题向西美公司主张权利，故该项损失主张也超过诉讼时效。四、2010年《商品房买卖合同》已经解除并销毁，蒋凤莲请求交付该合同附件文本（1）至（6）项已不存在。其次，依据已有生效判决内容，蒋凤莲实际已知悉了案涉房屋《前期物业服务合同》《临时管理规约》等文件。蒋凤莲是否签收以上文件，均不对其造成损失，且其起诉也已超过诉讼时效。 蒋凤莲向一审法院起诉请求：1.判令西美公司支付逾期交付房屋和逾期办理产权登记手续的违约金1063893.9元；2.判令西美公司交付《商品房买卖合同》（2010年12月5日签订）的所有附件文本，包括但不限于前期物业服务合同；3.判令西美公司赔偿因其违反合同约定变更物业公司，导致蒋凤莲所购房屋管理混乱而产生的租金损失3948300元、装修损失4653965.3元；4.判令西美公司赔偿房屋瑕疵所造成的损失198000元；5.诉讼费由西美公司承担。诉讼过程中，蒋凤莲增加诉讼请求：1.请求西美公司承担违反争议处理方式所导致的违约金981914.80元；2.请求西美公司承担违反购房合同22条及第22页附件7的违约责任所造成的损失81974.74元；3.请求西美公司承担违反购房合同第2条的惩罚性赔偿责任4940190元（一倍购房款）。 一审法院认定事实：蒋凤莲与西美公司于2010年12月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.西美公司将位于房屋出卖给蒋凤莲，建筑面积160.48平方米，房屋总价款4940190元。2.蒋凤莲可以首期支付购房款50%，其余价款可以向招商银行或住房公积金管理机构借款支付。3.西美公司应当在2011年3月31日前向买受人交付该商品房。4.逾期交房超过30日的，蒋凤莲有权退房。蒋凤莲要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，西美公司按日计算向蒋凤莲支付全部已付款万分之四的违约金。5.西美公司应当在2011年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。6.如因西美公司的责任，蒋凤莲未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，蒋凤莲有权退房。蒋凤莲不退房的，自西美公司应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，西美公司按日计算向蒋凤莲支付全部已付款万分之一的违约金。6.西美公司依法选聘的物业管理企业为深圳市花样年物业管理有限公司成都分公司。 2012年11月10日，蒋凤莲与西美公司就案涉商品房签订了第二份《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称“合同”），合同约定：1.商品房总价款为4939574元。2.付款方式为一次性付款。3.蒋凤莲在签订合同的当日内即2012年11月10日前一次性付清合同约定的全部房款4939574元。4.西美公司在签订合同之前已向买受人明示《商品房买卖合同》及附件、补充协议、《前期物业服务合同》《临时管理规约》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》、商品房预售许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证等，并做出了合同的说明，蒋凤莲已知悉，并在此承诺遵守该《临时管理规约》和《前期物业服务合同》。5.因商品房买卖合同签订或履行过程中的争议，由买卖双方进行友好协商。任何一方采用任何可能导致对方名誉贬损、工作或生活秩序受到影响的行为解决争议的，违约方应当向守约方支付合同约定总房款20%的违约金。6.合同对交房时间未作约定。 蒋凤莲与西美公司在一审庭审中一致确认购房总价款是按照2012年合同约定的4939574元支付。蒋凤莲于2011年1月6日向西美公司支付了首付款2470190元。2011年4月21日，西美公司取得案涉商品房所在楼栋的权属证书。2013年6月28日，原告支付了房屋尾款2469384元。2013年7月29日，蒋凤莲收房。2013年11月6日，蒋凤莲取得案涉商品房的房屋所有权证书。涉诉房屋的物业公司中标单位为深圳市花样年物业管理有限公司，该公司后更名为深圳市彩生活物业管理有限公司。深圳市花样年物业管理有限公司成都分公司后更名为深圳市彩生活物业管理有限公司分公司。 成都市中级人民法院（2016）川01民终8566号民事判决书认定，蒋凤莲在接收房屋时签字确认收到《前期物业服务协议》《临时管理规约》、房屋钥匙等，蒋凤莲未证明《房屋物品交接清单》上签字不是其本人所签。中标单位为深圳市花样年物业管理有限公司，后更名为深圳市彩生活物业管理有限公司，两公司实系同一公司。西美公司与深圳市彩生活物业管理有限公司成都公司第二分公司在2011年4月25日另行签订了物业服务合同，且该合同一直在履行中，该合同对蒋凤莲具有约束力，双方形成了物业服务合同关系。蒋凤莲应当支付拖欠的物业费。 一审法院认为，一、关于蒋凤莲诉请西美公司向蒋凤莲支付逾期交房和逾期办证违约金是否应当得到支持的问题。双方当事人分别于2010年和2012年签订了两份商品房买卖合同。上述合同系双方真实意思表示的体现，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两份合同对双方当事人均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第77条第1款的规定：“当事人协议一致，可以变更合同”。第78条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。因此，如果2012年签订的合同内容不同于2010年的合同内容的部分，应当视为双方当事人对合同内容的变更。对于未变更或者变更的内容不明确的地方，仍然应当以2010年合同内容为准。根据2010年商品房买卖合同的约定，西美公司应当在2011年3月31日前向蒋凤莲交付该商品房。蒋凤莲于2013年7月29日收房，于2013年11月6日取得案涉商品房的产权证。蒋凤莲于2019年12月30日向一审法院提起诉讼，主张西美公司承担逾期交房和逾期办证的违约责任。蒋凤莲在庭审中并未提供证明其诉讼时效中断的证据。故一审法院对西美公司提出的蒋凤莲诉讼请求已过法律规定的诉讼时效的意见，予以支持。二、关于蒋凤莲诉请西美公司交付《商品房买卖合同》（2010年12月5日签订）的所有附件文本，包括但不限于前期物业服务合同是否应当得到支持的问题。一审法院认为，根据成都市中级人民法院（2016）川01民终8566号民事判决书认定的事实，蒋凤莲在接收房屋时签字确认收到《前期物业服务协议》《临时管理规约》、房屋钥匙等，蒋凤莲未举证证明《房屋物品交接清单》上签字不是其本人所签，故一审法院对蒋凤莲提出的该项诉讼请求，不予支持。三、关于蒋凤莲诉请西美公司赔偿因其违反合同约定变更物业公司，导致蒋凤莲所购房屋管理混乱而产生的租金损失、装修损失是否应当得到支持的问题。一审法院认为，成都市中级人民法院（2016）川01民终8566号民事判决书已经认定，中标单位深圳市花样年物业管理有限公司与深圳市彩生活物业管理有限公司为同一公司，西美公司与深圳市彩生活物业管理有限公司成都公司第二分公司在2011年4月25日另行签订了物业服务合同，该合同对蒋凤莲具有约束力，双方形成了物业服务合同关系。蒋凤莲诉请西美公司违反合同约定变更物业管理公司，导致因物业管理混乱产生的租金损失、装修损失，没有合同依据，一审法院不予支持。四、关于蒋凤莲诉请西美公司赔偿本案房屋的瑕疵所造成的损失是否应当得到支持的问题。一审法院认为，蒋凤莲并未举证证明案涉商品房的具体瑕疵及该瑕疵是因为西美公司原因造成的，故对蒋凤莲的该项诉讼请求，一审法院不予支持。五、关于蒋凤莲诉请西美公司赔偿争议处理方式的违约责任是否应当得到支持的问题。一审法院认为，原西美公司双方在商品房买卖合同补充协议中约定，因商品房买卖合同签订或履行过程中的争议，由买卖双方进行友好协商。任何一方采用任何可能导致对方名誉贬损、工作或生活秩序受到影响的行为解决争议的，违约方应当向守约方支付合同约定总房款20%的违约金。蒋凤莲无证据证明西美公司实施了导致侵害其名誉、影响其工作或者生活秩序的行为。且即使西美公司实施了上述行为，蒋凤莲亦当通过侵害纠纷的诉讼程序予以解决。故对蒋凤莲的该项诉讼请求，一审法院不予支持。六、关于蒋凤莲诉请西美公司承担违反2012年签订的商品房买卖合同第22条及第22页附件7的违约责任所造成的损失是否应当得到支持的问题。一审法院认为，蒋凤莲以合同约定的物业管理公司与实际履行物业管理服务的公司不是同一公司为由，要求西美公司支付其向物业管理公司支付了的费用，蒋凤莲支付物业费系基于物业服务合同支付，且经生效判决确认。故对蒋凤莲的该项诉讼请求，一审法院不予支持。七、关于蒋凤莲诉请西美公司承担违反2012年签订的商品房买卖合同第2条的惩罚性赔偿责任4940190元（一倍购房款）是否应当得到支持的问题。一审法院认为，蒋凤莲未举证证明西美公司在销售商品房时未取得商品房预售许可证，且蒋凤莲在签订合同时已经确认西美公司取得了商品房预售许可证，现蒋凤莲以西美公司未取得商品房预售许可证而销售房屋为由，要求西美公司支付一倍购房款的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回蒋凤莲的诉讼请求。案件受理费减半收取为58504.80元，由蒋凤莲负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 （一）蒋凤莲提交了下列新证据： 第一组证据：1.成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初6559号民事裁定书；2.深圳市花样年国际物业服务有限公司2020年11月23日出具的失物招领；3.收条（加盖有美年广场物业服务中心条形章，收条内容是收到蒋凤莲装修费用、保证金等）；4.《“花样年*美年广场”前期物业服务合同》（西美公司与深圳市彩生活物业管理有限公司2011年4月25日签订）；5.《美年广场前期物业服务合同补充协议》（西美公司与深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司2011年9月2日签订）；6.深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司诉蒋凤莲物业服务合同纠纷应诉通知书。拟证明西美公司违约设立了多家物业公司，与《商品房买卖合同》中约定的物业公司不一致，西美公司没有通知蒋凤莲变更物业公司，物业管理混乱，给蒋凤莲造成损失。 第二组证据：7.成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191行初172、176、177号行政判决书；8.四川省成都市中大公证处（2020）川中证字第8321号公证书、（2019）川中证字第7714号公证书、（2019）川中证字第8216号公证书。拟证明蒋凤莲不存在违建行为，但被美年广场的物业公司人为停电、设置围栏遮挡商铺、倒灌污水等，无法正常使用物业而造成了损失，这些损失都是西美公司违约与多家物业公司签订前期物业服务合同导致物业管理混乱造成的。 第三组证据：9.蒋凤莲拨打9××××电话查询一户一表的录音光盘（附文字整理版）。拟证明西美公司未安装一户一表，交房不符合约定，物业公司随时停电，给蒋凤莲使用商铺造成困扰和损害。 第四组证据：10.《关于蒋凤莲申请的回复》（成都高新技术产业开发区桂溪街道办事处2019年12月25日出具）。拟证明西美公司因违建提到相关视频的答辩在撒谎，街道办没有城管等人员，高新区城管局也没有行政派出权，视频中的人员是开发商及物业公司侵权人员。 第五组证据：11.成都美年广场客服中心2020年4月13日出具的缴费通知单；12.商业电费收费票据2张。拟证明美年物业服务中心在案涉楼盘收费不出具公司盖章的票据，管理混乱，蒋凤莲找不到有效的物业公司主张权利。 第六组证据：13.《关于花样年·美年广场建筑区划调整征集业主意见结果的公告》《关于启动花样年·美年广场建筑区划调整工作的公告》《花样年·美年广场建筑区划调整方案》。拟证明美年广场物业人员企图调整区划，但未经批准，西美公司违反合同约定，单方侵权。 第七组证据：14.《成都市物业管理条例》第二节第六十四条规定。拟证明前期物业服务合同、建筑区划意见书、物业共有部分等，均属于商品房买卖合同的法定附件，西美公司至今未交付。 第八组证据：15.案涉1栋1单元39号收房交接单。拟证明西美公司仅收取了物管费，交付钥匙给蒋凤莲，没有交付相应的物管手续。 第九组证据：16.《成都市城乡房产管理局房屋所有权申请登记表》（2018年8月1日打印），拟证明西美公司至2011年4月21日仍未取得商品房预售许可证。 第十组证据：17.西美公司《关于花样年美年项目暂缓成立业委会的报告》，拟证明西美公司没有按商品房买卖合同对应的物业管理条例要求行使法定义务，阻止业委会成立，实际是针对买受人关于成立业委会维权的侵权行为，也属于违约行为。 第十一组证据：18.印有“花样年·家天下”字样照片一张。拟证明西美公司侵占业主的合法权益，占用蒋凤莲的商铺位置打自己的招牌。 西美公司质证意见：1.对证据1的真实性予以认可，但不认可蒋凤莲的证明目的。已生效的成都市中级人民法院（2016）川01民终8566号民事判决认定了前期物业公司为深圳市彩生活物业管理公司成都第二分公司，不存在所谓的违约事项。即便后面存在物业公司与蒋凤莲的纠纷，与本案开发商也没有关联。开发商的房屋交付后，物业公司内部如何进行管理，与开发商没有任何关系。2.证据2、3是虽是美年物业中心出具的，但也不认可关联性，不能达到蒋凤莲的证明目的。3.对证据4、5、6的真实性、合法性认可，且通过该三份证据，加上证据1，也可以证明美年广场的物业公司是深圳市彩生活物业管理公司成都第二分公司。4.对证据7的真实性、合法性予以认可，但与本案无关联。5.对证据8真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可，蒋凤莲若认为物业公司有侵权行为，应以物业公司为被告提起诉讼，而不应以西美公司为被告提起诉讼。6.对证据9三性均不予认可。7.对证据10的真实性、合法性予以认可，但不能达到蒋凤莲的证明目的，回复中仅说明街道办没有采取相关行为，不能证明蒋凤莲不存在违建的事实。8.对证据11、12、13真实性、合法性予以认可，但不能达到蒋凤莲的证明目的。9.证据14是法律规定，不属于证据。10.对证据15真实性、合法性予以认可，但不能达到蒋凤莲的证明目的。11.对证据16真实性予以认可，但不能达到蒋凤莲的证明目的，查询登记表是指车库而非房屋，登记表第二页已经载明竣工验收时间是2010年，在向蒋凤莲出售该商品房时已经是现房。12.对证据17的真实性、合法性予以认可，但不能达到蒋凤莲证明目的，且成立业委会并不是合同约定义务。13.对证据18三性不予认可。 （二）西美公司提交下列新证据： 第一组证据：1.四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初4909号民事判决书，拟证明蒋凤莲起诉多家物业公司，分别为深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司、深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司，判决书中明确载明深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司是物业服务提供方。 第二组证据：2.美年广场的商品房预售许可证，拟证明西美公司在销售房屋时取得相关许可。 蒋凤莲质证意见：1.对证据1的真实性予以认可，但不认可被上诉人的证明目的。该判决书是多家物业公司共同侵权的案件，且本案已经上诉，二审发回重审，该判决书还未生效。在本案中蒋凤莲在一审、二审中提交的三份前期物业合同及商品房买卖合同中均能证实西美公司在案涉楼盘先后有4家物业公司签订了前期物业合同。这4份合同至今没有解除仍然有效，根据蒋凤莲提交的锦江区人民法院应诉通知书及（2020）民初6559号裁定书证明至少现在案涉楼盘还有两家公司在同时进行物业经营活动。2.证据2是复印件，不认可真实性。根据蒋凤莲提交的证据16查询信息显示，2011年4月21日蒋凤莲在房管局调档时，西美公司还没有预售许可证，对方提交的预售许可证是虚假的。根据物业管理条例规定，取得商品房预售许可证的前提要先有前期物业合同，而根据前述蒋凤莲的陈述及举证，那时候对方连物业服务合同都没有，就不可能取得预售许可证。 本院经审查认为，对蒋凤莲提交的证据1至证据8、证据11、证据12，因西美公司认可以上证据的真实性，本院对以上证据的真实性予以采信，对证明目的综合认定。对证据9蒋凤莲拨打9××××电话查询一户一表的录音光盘（附文字整理版），因西美公司不认可其三性，本院亦无从核实该录音的真实性，本院不予采信。对证据10《关于蒋凤莲申请的回复》，系桂溪街道办事处回复其未对蒋凤莲采取过行政强制措施，并不能证明西美公司是否对蒋凤莲实施过侵权行为，对此本院不予采纳。证据13为成都高新技术产业开发区规划建设局、成都高新技术产业开发区桂溪街道办事处共同出具的关于花样年·美年广场建筑区划调整的公告及其附件方案和征集业主意见结果的公告，其不能达到蒋凤莲所称的“西美公司违反合同约定，单方侵权”的证明目的，对该证据本院不予采纳。证据14系成都市地方性法规的规定，不属于证据。证据15、证据16是蒋凤莲在本案一审中提交并经过质证的证据，不属于二审新证据，本院不再评述。证据17西美公司《关于花样年美年项目暂缓成立业委会的报告》，主要内容为西美公司向桂溪街道办事处就美年项目暂缓成立业委会及暂缓原因的说明，对其关联性本院不予认可。证据18为照片复印件，西美公司未认可其三性，因蒋凤莲未出示照片原件，本院亦不予采信。 对于西美公司提供的四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初4909号民事判决书，因西美公司未提供该判决的生效证明，本院不予采纳。对于美年广场的商品房预售许可证，因西美公司未出示原件，本院不予采信。 本院二审另查明，蒋凤莲与西美公司于2012年11月10日签订的《商品房买卖合同补充协议》约定：“六、对合同第十四条补充约定（对商品房交接手续的补充约定）1.因买受人所购买的物业为现房销售，买卖双方签署合同前，出卖人已经实际取得了买受人购买物业所在楼栋的房屋所有权证、规划验收合格证及面积实测报告，且买受人对所购物业的客观情况已经实际认可。2.买受人选择一次性付款或分期付款方式购房的，在付清合同约定的全部购房款（包括逾期付款产生的违约金）后十日内自行至出卖人处办理房屋交付手续，出卖人无须另行通知。3.买受人本人未在上述期限内前往出卖人处办理房屋交付手续的，买受人所购房屋的毁损风险及物业服务费、水费、电费等各项税费，均由买受人承担。……十、买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供买受人购房前参考，但上述宣传资料符合要约规定的除外。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。” 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：蒋凤莲在一审提出的诉讼请求能否得到支持。本院综合评述如下： 一、关于蒋凤莲诉请西美公司支付逾期交房和逾期办证违约金是否应当支持的问题 蒋凤莲与西美公司签订2010年《商品房买卖合同》（以下简称2010年合同）后，因蒋凤莲未能依约办理银行贷款，双方又于2012年11月10日签订了《商品房买卖合同》及补充协议（以下分别简称2012年合同、2012年合同《补充协议》），对相关权利义务进行了重新约定。因此，双方基于案涉商品房买卖关系产生的权利义务应以2012年合同及其《补充协议》约定为准。 关于本案案涉房屋交房时间的认定。2012年合同未就交房时间进行明确约定。但根据2012年合同《补充协议》第六条“买受人选择一次性付款或分期付款方式购房的，在付清合同约定的全部购房款（包括逾期付款产生的违约金）后十日内自行至出卖人处办理房屋交付手续，出卖人无须另行通知。买受人本人未在上述期限内前往出卖人处办理房屋交付手续的，买受人所购房屋的毁损风险及物业服务费、水费、电费等各项税费，均由买受人承担。”的约定，可知西美公司应在蒋凤莲付清全部购房款之日起十日内向蒋凤莲交付案涉房屋，且蒋凤莲需在其付清全部购房款之日起十日内前往出卖人处办理房屋交付手续。审理中，双方当事人一致确认蒋凤莲于2013年6月28日付清房款。一审认定蒋凤莲于2013年7月29日收房，蒋凤莲二审主张其仅收到了房屋钥匙。但根据本院已生效的（2016）川01民终8566号民事判决认定事实，蒋凤莲在接收房屋时签字确认收到前期物业服务协议、临时管理规约、房屋钥匙等，根据蒋凤莲签字确认的内容来看，双方已经办理了案涉房屋及相关文件的交付手续，故本院对蒋凤莲于2013年7月29日收房予以确认。依照2012年合同《补充协议》的约定，蒋凤莲应在付清房款之日后十日内即2013年7月9日前，到西美公司处办理交接手续。按照谁主张谁举证的原则，应当由蒋凤莲举证证明其在上述期限内到西美公司处要求办理交接，但因西美公司原因而未能完成交付。现蒋凤莲并未举证加以证明，因此，蒋凤莲未在其付清全部款项后十日内收房的责任，不应由西美公司承担，西美公司并不存在逾期交房的违约行为。 关于案涉房屋办证时间的认定。根据2012年合同第十九条第二款第二项约定，西美公司应当在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。蒋凤莲已于2013年11月6日取得房屋所有权证书，距离其收房时间未超过365日，故西美公司也不存在逾期办证的行为。 二、蒋凤莲诉请西美公司交付2010年合同附件文本是否应当支持 蒋凤莲主张西美公司未交付2010年合同附件文本，包括但不限于《前期物业服务合同》《临时管理规约》等。但根据本院（2016）川01民终8566号民事判决确认，蒋凤莲在接收房屋时签字确认收到了前期物业服务协议、临时管理规约、房屋钥匙等。在二审调查中，蒋凤莲出示了《前期物业服务合同》复印件，其要求西美公司提供盖章的原件，并主张不管西美公司有没有交付，只要买受人提出要求，西美公司都有义务再次交付买受人，即使蒋凤莲签收但没有领取或遗失了该材料，西美公司也应当提供与原件核对一致的合同附件。本院认为，鉴于2012年合同及其《补充协议》对2010年合同相关权利义务进行了重新约定，双方基于案涉商品房买卖关系产生的权利义务应以2012年合同及其《补充协议》约定为准，蒋凤莲请求交付2010年合同附件文本缺乏事实和法律依据。根据2012年合同《补充协议》第一条“出卖人在签订合同之前已向买受人明示《商品房买卖合同》及附件、本协议、《前期物业服务合同》《临时管理规约》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》、商品房预售许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证等，并做出了合理说明，买受人已知悉，并在此承诺遵守该《临时管理规约》和《前期物业服务合同》。”的约定，蒋凤莲在签订2012年合同《补充协议》时已确认知悉案涉房屋的《前期物业服务合同》《临时管理规约》等文本内容，且本院生效判决确认蒋凤莲签收了上述文本，如果蒋凤莲签收但没有领取或遗失了相关材料，系其自身原因所致，不能据此否认西美公司履行了相应合同义务。故对蒋凤莲的主张，本院不予支持。 三、蒋凤莲诉请西美公司赔偿违反合同约定变更物业公司而导致的租房损失、装修损失是否应当支持 2010年合同和2012年合同第二十二条第一款均约定：“西美公司依法选聘的物业管理企业为：深圳市花样年物业管理有限公司成都分公司。”根据蒋凤莲在一审中提供的深圳市彩生活物业管理有限公司企业信息显示，该公司曾用名为“深圳市花样年物业管理有限公司”。本院（2016）川01民终8566号民事判决确认：“深圳市花样年物业管理有限公司”系于2010年更名为“深圳市彩生活物业管理有限公司”；2011年4月25日，西美公司与深圳市彩生活物业管理有限公司签订《“花样年＊美年广场”前期物业服务合同》；2011年9月2日，西美公司与深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司签订《“美年广场”前期物业服务合同补充协议》。蒋凤莲在本案二审中，亦提交了上述前期物业服务合同及补充协议。 蒋凤莲诉称，西美公司在商品房买卖合同中约定的前期物业公司（深圳市花样年物业管理有限公司成都分公司）与实际提供物业服务的深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司不一致，至今未通知物业公司变更，导致物业管理混乱，给其造成损失。本院认为，深圳市彩生活物业管理有限公司系更名后的深圳市花样年物业管理有限公司，实为同一家公司；根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，案涉房屋实际提供物业服务的深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司与合同约定提供前期物业服务的深圳市花样年物业管理有限公司成都分公司都是同一家公司的分公司。蒋凤莲主张，深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司与深圳市彩生活物业管理有限公司是独立的法人主体而非总公司与分公司的关系，但并未提供证据证明其主张，且根据蒋凤莲在一审中提交的深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司企业信息显示，该公司隶属企业名称为深圳市彩生活物业管理有限公司，实际证明了二者是总公司与分公司的关系。故，西美公司不存在变更物业公司的违约行为。 蒋凤莲还称，目前有多家物业公司向其主张权利，包括深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司、深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司等。但本院（2016）川01民终8566号民事判决已认定案涉房屋物业公司为深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司。蒋凤莲提供的用以证明深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司向其主张权利的成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初6559号民事裁定书也再次确认深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司为““花样年·美年广场”提供物业服务的企业。本院认为，如有案涉房屋物业公司以外的主体向蒋凤莲主张物业权利，蒋凤莲可以据此予以抗辩。因物业管理混乱导致蒋凤莲产生损失，蒋凤莲也应当向实施管理的相关主体主张权利。 四、蒋凤莲诉请西美公司赔偿房屋瑕疵所造成的损失是否应当支持 蒋凤莲主张西美公司交房瑕疵是房屋没有商铺样板间展示的挑廊（即5米的檐口），也不符合2012年合同第三条“本条所称建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下、地下室楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.20米（含2.20米）的永久性建筑”的约定。本院认为，该约定系合同对建筑面积的文义解释，不构成西美公司对房屋结构的承诺。同时，根据蒋凤莲与西美公司签订的2012年合同《补充协议》第十条约定：“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供买受人购房前参考，但上述宣传资料符合要约规定的除外。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。”西美公司提供的商铺样板间仅具有参考作用，并不构成交房标准及确定违约责任的条件。故对蒋凤莲的该项主张，本院不予支持。 蒋凤莲还主张，西美公司交付的商铺没有安装一户一表，导致蒋凤莲不能正常使用商铺，商铺经常被物业中心但不知是哪一家物业公司人为断电，也是西美公司交房瑕疵。但蒋凤莲所提供证据不足以证明其该主张，且本院认为，蒋凤莲如认为房屋有瑕疵，应当在收房时提出，但蒋凤莲收取房屋至其向一审法院起诉之日超过6年时间，蒋凤莲在诉讼中并未提供证明其诉讼时效中断的证据。故本院对西美公司提出的蒋凤莲诉讼请求已过法律规定的诉讼时效的意见，予以支持。 五、蒋凤莲诉请西美公司承担违反争议处理方式的约定所产生的违约金是否应当支持 蒋凤莲主张其对西美公司逾期交房及物业管理问题提出意见时，西美公司未通过诉讼途径解决，而是通过不明身份上门寻衅滋事、断水断电等方式阻挠，违反了2012年合同《补充协议》第十三条约定的争议处理方式。但根据蒋凤莲在二审调查中的陈述，及其提供的相关证据，不能证明西美公司实施了蒋凤莲所称的以“违建”为名强砸案涉房屋装修施工安全围栏、设置围栏遮挡商铺、倒灌污水、人为断电等侵害其名誉、影响其工作或者生活秩序的行为。故对蒋凤莲的该项诉讼请求，本院亦不予支持。 六、蒋凤莲诉请西美公司承担违反2012年合同第22条及第22页附件7约定造成的损失是否应当支持 蒋凤莲主张该项诉讼请求所指向的损失是指西美公司违反合同约定变更物业公司，导致其索要变更物业公司的材料，因此产生的误工费、交通费等。本院认为，西美公司不存在变更物业公司的违约行为，理由不再赘述，且蒋凤莲也未提供证据证明其主张的损失，该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 七、蒋凤莲诉请西美公司违反《商品房买卖合同》第二条约定的惩罚性赔偿责任是否应当支持 蒋凤莲所述《商品房买卖合同》第二条是对商品房销售依据的约定。2010年合同该条约定为预售，预售许可证号：成房预售中心城区字第**。2012年合同中该条约定为现房，蒋凤莲在二审调查中也自认签订其2012年合同时案涉房屋为现房。本院认为，本案《商品房买卖合同》已经实际履行，蒋凤莲已经取得案涉房屋所有权，无论西美公司在销售房屋时是否取得商品房预售许可证明，蒋凤莲诉请西美公司承担一倍购房款的惩罚性赔偿责任都缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。 另，蒋凤莲申请追加深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司、深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司为本案第三人，经本院审查认为，以上两家公司与本案处理结果没有法律上的利害关系，本院不予追加。 综上所述，蒋凤莲的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费117009元，由蒋凤莲负担。 本判决为终审判决。 审判员  何广智 二〇二〇年十二月十七日 书记员  周玲萍