河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17222号上诉人（原审被告）：河南凯仕文化传播有限公司，住所地郑州市管城区紫荆山路******。法定代表人：刘玉奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡磊，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王路路，河南英泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：白霞，女，1974年10月7日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王雨，男，1974年3月5日出生，汉族，住郑州市。系白霞丈夫。被上诉人（原审被告）：郑州仟禧置业有限公司，住所地郑，住所地郑州市高新区科学大道**v>法定代表人：姜鹏程，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱吉星，河南英伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明月，河南英伦律师事务所律师。原审被告：刘记，男，1986年7月10日出生，汉族，住河南省漯河市召陵区。上诉人河南凯仕文化传播有限公司（以下简称凯仕公司）因与被上诉人白霞、郑州仟禧置业有限公司（以下简称仟禧公司）及原审被告刘记房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初14029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月21日公开开庭审理了本案。上诉人凯仕公司的委托诉讼代理人胡磊，被上诉人白霞及其委托诉讼代理人王雨，被上诉人仟禧公司的委托诉讼代理人张明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯仕公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判上诉人不承担返还责任；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院酌定由上诉人凯仕公司向被上诉人白霞返还7万元优惠服务金缺乏事实依据和法律依据。第一，上诉人凯仕公司收取款项合法有据，依法不应返还。上诉人收取的款项是基于与被上诉人仟禧公司形成的代理销售合同关系，该款项本应由仟禧公司直接支付给凯仕公司，但为了走账方便，经几方同意，由被上诉人白霞直接转给上诉人凯仕公司。在涉案项目的销售过程中，凯仕公司与仟禧公司形成的代理销售模式为包销，即一切的销售开支均由上诉人凯仕公司负担，包括但不限于推广费用、工人工资、销售人员提成；被上诉人白霞与仟禧公司签订《房屋买卖合同》并交付30万元款项的行为充分证明仟禧公司委托凯仕公司销售房屋的合同目的已经实现，上诉人凯仕公司已经合法履行完毕自己的代理销售义务，因此上诉人收受涉案10万元款项并无不当，并且该款项大部分已经作为销售成本对外支出。虽然10万元相对于总房款50万元而言是笔不小的数字，但是在商业地产项目销售市场惨淡，房地产开发企业销售回款压力巨大，银行等金融机构对商业地产项目贷款政策不友好的大环境下，上诉人为被上诉人获取一个具有购买能力同时具有投资意愿的购房客户实属不易，为实现仟禧公司的销售目的，上诉人已经投入了大量的宣传、推广、活动、物料、人员工资、二手房门店中介佣金等一系列高额费用，在上诉人不存在过错的情况下，却要为二被上诉人协商解除合同的后果买单，显然有失公平。第二，上诉人凯仕公司不是本案房屋买卖合同的相对方，依法不负有房款返还义务。就上诉人与被上诉人仟禧公司之间的代理销售合同关系而言，仟禧公司有义务向凯仕公司支付代理销售佣金。上诉人凯仕公司之所以直接收取白霞款项，是为了方便走账，是三方一致认可的结果。相对于购房人白霞而言，凯仕公司仅仅是代仟禧公司收款。上诉人在收到该10万元款项后之所以没有向仟禧公司交付，是因为仟禧公司同时负有向其交付佣金的义务，二者之间发生抵消，因此该10万元款项的性质实际上仍是由被上诉人仟禧公司收取的房款；相对于上诉人而言，虽然收款收据显示的是上诉人直接收取了被上诉人白霞的款项，但是结合上诉人与被上诉人仟禧公司之间的代理销售合同关系，该款项的性质已经发生改变，即被上诉人仟禧公司在收到被上诉人白霞交付的房款后，用作向上诉人凯仕文化公司支付代理销售的佣金。就被上诉人仟禧公司与被上诉人白霞之间的买卖合同关系而言，该10万元款项是购买涉案房屋的优惠服务金，是购房款的重要组成部分，是仟禧公司的重要营销手段，被上诉人白霞明知不缴纳该款项，其不可能获得与被上诉人仟禧公司以40万元书面价格签约的可能，虽然房屋买卖合同中书面约定的房屋总价款为40万元，但是通过一审查明的事实可以看到二被上诉人实际约定的房屋总价款为50万元。本案的房款返还义务是基于二被上诉人的协商解除房屋买卖合同所产生，而上诉人对本案买卖合同的解除不存在过错，依据合同的相对性，涉案房款的返还义务与上诉人无关。第三，一审法院根据白霞最终未实际享受购房优惠的事实，然后简单根据收据所显示的收款主体来确定返还主体明显错误。白霞未能实际享受购房优惠，是因为白霞与仟禧公司协商解除合同所导致，是白霞自愿放弃的结果，跟上诉人无关。该10万元是在购买房屋的过程中，与销售方协商后应销售方的要求而缴纳，且缴纳地点在销售方的指定地点，属于购买房屋的支出，虽然收款收据上显示收款方为上诉人，但对于购房人白霞而言，在缴纳该10万元时主观上是向销售方仟禧公司缴纳购房款。同时结合全案事实来看，该10万元款项作为房款由被上诉人白霞按照被上诉人仟禧公司的指示支付给上诉人凯仕公司，根据上文所述，凯仕公司收取该10万元款项是基于仟禧公司与凯仕公司之间的代理销售合同关系，该10万元款项抵消了仟禧公司本应支付给凯仕公司的代理销售佣金。而法院认定的“未实际享受购房优惠”应是基于二被上诉人之间的房屋买卖合同关系所产生，上诉人并非该买卖法律关系的相对人，故不应因被上诉人白霞在房屋买卖合同关系里未实际享受购房优惠而将上诉人按约提供服务后理应收取的服务费用返还给白霞。上诉人与被上诉人三者之间的法律关系不同，一审法院不能仅仅根据收款收据所显示的收款主体来认定返还主体，本案的款项返还义务应综合全案事实来综合判断。二、一审法院未能厘清上诉人所收款项的性质，以至于一审判决结果与一审原告的诉讼请求不符。本案的案由为房屋买卖合同纠纷，买卖的双方当事人为白霞和仟禧公司，被上诉人白霞作为一审原告诉请主张是返还“购房款”，根据合同相对性原则，该款项的返还义务主体应为仟禧公司；同时一审法院认可上诉人为“白霞与仟禧公司签订合同提供服务并产生费用”，也就是说一审法院认可仟禧公司与凯仕公司之间的代理销售合同关系，而在此情况之下，一审法院却作出判决让并非合同相对方的上诉人返还涉案款项，明显属于对涉案款项返还主体的错误认定。一审中白霞作为原告诉请主张是返还“购房款”，而法院却以被上诉人白霞未实际享受购房优惠而让上诉人“返还7万元优惠服务金”，明显是判非所请。三、一审法院“同案不同判”，严重损害司法的公信力。通过裁判文书网检索可知，一审法院于2020年6月23日作出了（2020）豫0191民初5302号判决书，该案件经过二审并于本案一审判决作出前发生法律效力。对比两个案件的判决书可知，房屋销售主体完全相同，销售模式及收款模式相同，在判决书法院查明部分除购房主体和代理销售主体名称不同外，案件事实完全相同，然而法院最终判令房款返还的责任主体完全不同。对于同一房产销售项目引发的纠纷，在前后不到三个月的时间里，法院的裁判观点及判决结果却大相径庭。虽然我国并非判例法国家，但是追求同案同判是法律面前人人平等这一宪法基本原则的题中之意，为此请求二审法院统一裁判尺度。综上所述，一审法院酌定由上诉人凯仕公司向被上诉人白霞返还7万元优惠服务金明显错误，请求二审法院依法查明案件事实，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。白霞辩称：一、上诉人凯仕公司请求二审法院撤销一审判决的第二项，改判上诉人不承担返还责任，和本案的一、二审诉讼费用由白霞负担的理由不认可，请求二审法院驳回其上诉请求。二、凯仕公司所说的事实与理由缺乏事实依据和法律依据。1.凯仕公司声称给白霞提供中介服务购买的仟禧公司房产不能成立，纯属捏造事实。（刘记已多次承认当时收的10万元为购房款，而不是所谓的中介费）。如果凯仕公司和仟禧公司存在中介合作行为，那凯仕公司所得佣金应该由仟禧公司支付，而不是骗取白霞说是支付房款支付至刘记私人账户。至于凯仕公司声称是三方商量好为了走账方便更是无稽之谈，事实是白霞在购买仟禧置业房子付款之前和之后根本就不认识凯仕公司任何一个工作人员，也没听说过此公司，直到白霞和仟禧置业公司因为房产无法办证和户型与介绍不符等一系列不靠谱问题而解除房产买卖合同时，才知道被一个凯仕公司骗走了10万房款。所以凯仕公司根本就没有为白霞提供过任何行为的中介服务，更没有签订过任何中介居间服务合同，凯仕公司声称的中介服务根本不能成立。而且其所收费用长达几年不开发票只开收据，应于向税务机关举报。白霞与刘记多次沟通退款事宜时得知，是凯仕公司和仟禧公司工作人员以权谋私的私下行为，就是以此种办法套路、蒙骗购房者以支付房款为名，先支付给凯仕公司，再给仟禧公司工作人员私下分钱，导致当时白霞误以为是仟禧置业的专收房款账户，而被骗把10万元刷到刘记的个人帐户，所以此10万元请法院判定是房款费用，而不是中介服务费用。2、凯仕公司法人刘记，以凯仕文化公司100%独有股权及法人身份，曾多次当场承诺三个月内退款10万元，并以邮件形式向白霞发来10万元的退款计划，白霞和仟禧置业专门负责和凯仕公司对接催办人魏经理（魏亚乐）通话录音证据证明凯仕文化公司以电子邮件形式发送10万元的退款计划书及保密协议。以上2点均有书面证据和录音证据证明，并足以说明白霞被骗的10万元房款早已和凯仕公司协商好，不然凯仕公司为啥要发给白霞退款计划书邮件，这足以说明凯仕公司已经承诺过退款10万后，而不履行想赖账。3.此案更让一位从事教育20年之久教书育人、内心如此干净的人民教师对社会深感心寒，做为一审原告二审被上诉人的白霞深感凯仕公司和仟禧公司私下的勾结如此肮脏，为了赚钱把没有窗户的根本无法办理不动产证的房子，竟用如此卑劣的手段套路蒙骗单纯的消费者，更寒心的是凯仕公司法人刘记当时是凯仕文化公司100%股权的独立股东法人，也就是说他是实际掌控人，凯仕公司也就他自己一人独立说了算。刘记一方面以邮件形式和语音通话形式承诺退款给白霞10万元，而另一面暗地里把凯仕公司法人迅速变更给一个叫刘玉奇的人，同时变更退出全部股权，变更后的联系方式公司地址居然都没有变动，试问谁买这种空壳公司会不变更联系电话和注册地址等重要信息？这足以证明刘记恶意逃避债务而实施的合法不合理卑鄙行为……请依法驳回凯仕公司的上诉请求，以维护法律的公平公正尊严。仟禧公司辩称：第一，仟禧公司与上诉人并非代理销售合同关系，也从未与上诉人签订过任何合作合同。第二，涉案10万元款项系白霞直接支付给上诉人，并由上诉人出具收据，仟禧公司并没有收到上述款项，该款项与仟禧公司无关。第三、类案判决只能作为法院判决参考，并非判决依据。人民法院应依据每一个具体案件的案件事实与相关法律规定作出判决，且上诉人所称判决认定事实不清，我方保留穷尽一切救济途径的权利。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。刘记未出庭发表意见。白霞向一审法院起诉请求：1.被告退还已交未退还房款12万元和自承诺退款日2019年10月至今而未履行退款期间的银行同期贷款利率的四倍（合计143520元）；2.被告承担本案的诉讼、保全、执行等和本案有关所产生的全部费用。一审法院认定事实：2017年9月29日，原告与被告仟禧公司签订《房屋买卖协议》，约定原告购买被告仟禧公司位于郑州市郑东新区商务外环路××商会大厦××号房屋，建筑面积为33.58平方米，该房屋土地用途为商业用途，成交总价为40万元。合同约定原告最后一次交纳房款的时间为2019年9月30日。被告仟禧公司应在原告缴纳全部房款后365个工作日内将房屋产权证过户至原告名下，如因被告仟禧公司原因，未能在双方约定时间内将该房屋过户至原告名下，原告可在约定办证时间后30个工作日向被告仟禧公司申请退款，被告仟禧公司在接到原告退款申请后30个工作日内，将原告已缴房款退还，并向原告支付已缴房款的10％作为补偿。收据显示：2017年8月14日，原告向被告仟禧公司交纳涉案房屋房款定金1万元；2017年8月30日，原告向被告仟禧公司交纳涉案房屋房款3.6万元；2017年9月29日，原告向被告仟禧公司交纳涉案房屋房款15.4万元；原告向被告凯仕公司交纳涉案房屋购房优惠服务金10万元。被告仟禧公司已退还原告房款共计18万元。商会项目4层白霞返租明细及工商银行业务回单显示原告已收取租金4.1万元。经查，被告刘记系被告凯仕公司的前法定代表人。经法庭询问，被告凯仕公司称，被告仟禧公司委托凯仕公司代售房屋，出卖方和买受方在凯仕公司的销售行为下达成了房屋买卖协议，凯仕公司与仟禧公司已经形成了事实上的代理销售合同关系。凯仕公司收取的10万元是基于与仟禧公司存在代理销售法律关系，本应由仟禧公司支付给凯仕公司的宣传、工人工资等费用，但为了走账方便，经几方同意，由原告直接转给凯仕公司。白霞陈述有10万元抵15万元优惠，购房合同不写入10万元。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告仟禧公司签订《房屋买卖协议》，该协议第四条约定被告仟禧公司应在原告缴纳全部房款后365个工作日内将房屋产权证过户至原告名下，而协议第三条付款方式中约定最后一次付款时间为2019年9月30日，原告主张退款的依据为2019年7月2日的退款申请表，可以认定原告与被告仟禧公司系协议解除《房屋买卖协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告仟禧公司已经退还原告18万元房款，故仟禧公司应退还原告剩余2万元房款。原告白霞庭审陈述有10万元抵15万元优惠，购房合同不写入10万元，及收据由被告凯仕公司出具的事实证明对凯仕公司，提供服务并收取服务费一事，原告是明知的，收款并无不当。但原告与被告仟禧公司合同解除，并未实际享受优惠，其10万元费用亦应被退回，但考虑凯仕公司为原告与仟禧公司签订合同提供服务并产生费用，该院酌定被告凯仕公司返还原告7万元的优惠服务金。关于原告主张的违约金或损失，原告与被告仟禧公司协议解除《房屋买卖协议》，仟禧公司应当承担违约责任，鉴于原告已获取租金收益4.1万元，其遭受的损失已得到相应的弥补，故对其主张的违约金，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州仟禧置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告白霞购房款2万元；二、被告河南凯仕文化传播有限公司于本判决生效后十日内返还原告白霞优惠服务金7万元；三、驳回原告白霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3170元，减半收取1585元，由原告白霞负担591元，被告郑州仟禧置业有限公司负担221元，被告河南凯仕文化传播有限公司负担773元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，白霞与仟禧公司签订《房屋买卖协议书》，白霞依约支付了购房款，其中的10万元转入凯仕公司原法定代表人刘记的个人账户。现案涉《房屋买卖协议书》已解除，因合同取得的财产应当予以返还。凯仕公司称其与仟禧公司系代理销售关系，仟禧公司不予认可，凯仕公司未能提交有效证据证明其事实主张，凯仕公司收取该款项的依据不足，故其称该款项其不应退还的理由不足，不予支持。对于退款的数额，因白霞未上诉，故对一审判决予以维持。综上所述，凯仕公司的上诉理由不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由河南凯仕文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年十二月二十四日书记员 赵凌杰