广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3883号原告：李梅秀，女，1963年10月13日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：谢伟梅，女，1986年11月5日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：张贤么，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭思琪，广东金本色律师事务所实习人员。被告：谢文周，男，1964年11月13日出生，汉族，住广州市番禺区。第三人：中国银行股份有限公司广州番禺支行，住所地：广州市番禺区市桥清河东路**。负责人：徐建叶，职务：行长。委托诉讼代理人：彭剑峰、胡杰良，系第三人工作人员。原告李梅秀、谢伟梅与被告谢文周、第三人中国银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称中行番禺支行）共有纠纷一案，本院立案后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告李梅秀、谢伟梅及其委托诉讼代理人张贤么、郭思琪，被告谢文周到庭参加诉讼，第三人中行番禺支行经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李梅秀、谢伟梅向本院提出诉讼请求：1.由法院对原、被告共有的位于广州市番禺区钟村镇××新村都市活力花园××街××号房屋进行拍卖，所得拍卖款扣除尚欠第三人银行贷款后按照各占1/3的比例进行分配；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：谢文周诉李梅秀离婚纠纷[案号：2018粤01**民初453号]一案，广州市番禺区人民法院于2017年1月13日立案受理，双方于2017年10月23日的庭审中达成调解协议，并由番禺区法院出具调解书与离婚证明书。调解书第三项为：“谢文周与李梅秀同意自本调解书生效之日起一个月内将位于番禺区钟村镇××新村都市活力花园××街××号房屋放盘出售，出售之后扣除剩余房贷，再按各自的份额分割房款。”谢伟梅作为该房屋的共同共有人，也在庭审过程中明确表示同意出售该房屋，且在扣除相应房屋贷款后，三人按各自的份额分割售房款，即三人各占三分之一，并在开庭笔录上签名确认。但调解之后，谢文周一直不愿意配合该房屋的出售。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。”现李梅秀与谢文周已经离婚，其共同共有涉案房屋的基础已在法院出具离婚调解书时就已丧失。根据《中华人民共和国物权法》第一百条的规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”两原告现为维护自身权利，依据《民事诉讼法》第一百九十条规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持两原告的全部诉讼请求。被告谢文周辩称，不同意拍卖涉案房屋。第三人中行番禺支行提交书面意见，述称：1.第三人因房屋按揭贷款产生的对位于广州市番禺区钟村镇××新村都市活力花园××街××号房的抵押权已依法设立并办理抵押权登记手续，第三人对上述房屋在折价或拍卖、变卖所得价款中享有优先受偿权；2.上述抵押房产办理过户登记手续须征得抵押权人的同意并办理抵押权涂销手续。第三人同意法院在保障第三人抵押优先权的前提下依法处置上述房屋，将全力配合法院的各项工作。3.本案诉讼期间，两原告与被告在结清全部贷款之前，应继续按照贷款合同的约定履行还款义务。如两原告与被告通过拍卖上述房屋清偿全部贷款的，应按照贷款合同中有关提前还款的约定结清贷款本息及相关提前还款违约金。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.谢伟梅是李梅秀与谢文周的婚生子女。2006年10月24日，谢文周、李梅秀、谢伟梅向广州市番禺祈福新邨房地产有限公司购买位于广州市番禺区钟村镇祈福新邨都市活力花园快活二街5座301房，约定房价款597241元，双方签订了《商品房买卖合同》。为支付剩余房款，三人向中行番禺支行贷款418000元，双方签订了《个人住房抵押借款合同》。2.2007年7月11日，涉案房屋登记在谢文周、李梅秀、谢伟梅名下，共有情况登记为共同共有，抵押权人登记为中行番禺支行。3.谢文周与李梅秀离婚纠纷一案[(2017)粤0113民初453号]，两人于2017年10月23日就离婚事项达成一致协议，本院确认协议的效力，并出具调解书。4.双方确认一直由谢文周负责偿还贷款，自2017年10月23日后，谢文周向中行番禺支行按月还贷共38期，金额共75328.54元。谢文周主张已向中行番禺支行申请提前还贷，按照银行的要求最低还款额为51600元，其已于2020年12月22日向还贷账户存入52000元，现等待银行正式扣款。李梅秀、谢伟梅同意按照51600元计算谢文周提前还贷的金额。5.本案庭审中，谢文周、李梅秀、谢伟梅均确认，因谢伟梅之前一直在老家生活，谢文周、李梅秀自觉对谢伟梅有所亏欠，故将涉案房屋共同登记在谢伟梅名下；三人同意对房屋的共有份额各占三分之一。对于谢文周于2020年10月23日之后的还贷款项，李梅秀、谢文周同意以上述38期还款金额75328.54元及提前还贷51600元作为谢文周实际还款金额，向谢文周补偿上述还贷金额的三分之二。6.诉讼中，双方就如何处理涉案房屋不能达成一致协议。本院认为：本案的争议焦点是涉讼房屋如何分割的问题。李梅秀、谢伟梅、谢文周庭审中均确认各人享有三分之一的产权份额，本院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割”、第一百条的规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”现李梅秀与谢文周已于2017年10月23日离婚，失去共有的基础，故李梅秀要求对涉案房屋进行分割，谢伟梅无异议，本院予以准许。诉讼过程中，三人无法就分割方式达成一致意见，而涉讼房屋作为不动产，其属性、使用目的及使用方式等使得难以对实物进行实体分割，故李梅秀、谢伟梅请求对涉讼房屋以拍卖方式分割价款符合法律规定，本院予以采纳。根据三人占有的产权份额，拍卖涉讼房屋所得价款在扣除有关必要费用后（包括但不限于中行番禺支行的贷款尾款），由李梅秀、谢伟梅、谢文周各占三分之一。关于谢文周2017年10月23日之后向中行番禺支行的还款共126928.54元，李梅秀、谢伟梅同意以各自的份额予以补偿，不违反法律法规规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起30日内，李梅秀、谢伟梅、谢文周申请拍卖位于广州市番禺区钟村镇祈福新村都市活力花园快活2街5座301号房屋，所得价款在扣除有关必要费用后（包括但不限于中国银行股份有限公司广州番禺支行的贷款尾款）由李梅秀、谢伟梅、谢文周各占三分之一；二、李梅秀、谢伟梅在领取上述第一项房价款时，分别向谢文周支付房价款42309.51元，合共84619.02元。案件受理费35314元，由原告李梅秀、谢伟梅负担23542元，被告谢文周负担11772元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二〇年十二月二十三日书记员  陈冬