浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初4039号 原告（反诉被告）：俞立强，男，1977年12月7日出生，汉族，住浙江省宁波市江**。 委托诉讼代理人：余蒙春，宁波市鄞州区开成法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：傅嘉杰，宁波市鄞州区开成法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：边忠良，男，1964年12月24日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：贾向华，浙江宇豪律师事务所律师。 原告俞立强与被告边忠良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告边忠良依法提出反诉，经当事人同意，本院对本诉与反诉一并审理；本院并根据被告边忠良申请，依法对原告俞立强财产采取了诉讼保全措施。本案于2020年12月7日公开开庭进行了审理，原告俞立强及其委托诉讼代理人余蒙春、被告边忠良的委托诉讼代理人贾向华均参加了诉讼活动。本案现已审理终结。 原告俞立强向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认房屋转让协议无效；2、原告愿意返还被告房屋转让款150000元；3、请求判令被告返还集体土地使用权证一本。事实与理由：在2019年9月份原告因欠银行信用卡及高利贷向案外人章桂芬（原系岳母）借款，因案外人拒绝借款但向原告介绍认识了被告，被告同意向原告出借款项，但必须将明下农村房屋（慈城镇浦丰村俞家1××8号）出卖转让。由于原告急需款项因此在2019年9月4日与被告签订了房屋转让协议一份，转让价格为75万元，签订协议后被告支付15万元转让款。因原告在没有办法的情况下签订房屋转让协议，因此原告愿意归还被告的款项，在协商不成情况下被告在2020年5月8日提起解除房屋转让协议，原告也明确同意解除协议，后来被告在2020年5月26日向法院提起诉讼，要求解除签订的房屋转让协议，后又撤回起诉。因此原告认为双方签订的房屋转让协议系无效合同，现在被告也同意解除协议，虽然转让协议约定房屋拆迁后进行买卖，但原告认为即使房屋是否拆迁，都不同意出卖给被告，原告愿意退还转让款。因此提起诉讼，请求支持原告的诉请。 被告边忠良答辩称，被告认为原告诉请确认房屋转让协议无效没有法律依据，原告愿意返还房屋转让款150000元不足以弥补被告的损失并另应支付违约金，原告诉请返还集体土地使用权证被告认为在签订合同时已交付给被告且是履行合同的一部分，在合同解除以后双方才负有返还义务；原告所陈述的借款事实是不存在的，被告交付给原告的150000元款项系购房定金；原告陈述原告在没有办法情况下签订转让协议是不是原告认为其是被胁迫或出于其他原因签订的转让协议，则基于此因由原告举证其受到胁迫而撤销合同而非是确认合同无效；原告提到被告解除合同其也是同意的，既然双方是同意解除合同，则表明原告也是认可合同是有效的，只是能否解除的问题。 被告边忠良并提起反诉，请求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋转让协议；2、判令被告返还购房定金150000元、赔偿违约金400000元；3、本案反诉费由原告承担。事实与理由：原告经介绍人章桂芬介绍将其座落于宁波市江北区慈城镇浦丰村俞家1××8号房屋的拆迁安置权益以750000元的价格出卖于被告。双方于2019年9月4日签订转让协议，协议标的物为原告拆迁安置权益即房屋一套，新房具体位置以不动产权最终登记的为准，转让价格为750000元，协议签订之日支付150000元定金，剩余600000元在安置房屋产权登记并办理过户之日由被告支付。同时约定除被告原因外，因原告违约不能履行合同的，应承担违约金400000元整。合同签订后被告支付了150000元定金，后原告明确告知被告不愿继续出卖，被告于2020年5月8日向原告发信息确认是不是不卖了，原告明确告诉被告不愿继续履行合同。被告认为双方签署的拆迁安置权益转让协议合法有效，各方均应诚信遵守，现原告明确表示不愿意继续履行合同，显属根本违约，故被告提起反诉。 原告针对被告的反诉答辩称，被告要求解除的房屋转让协议原告认为是无效的，合同无效则自始无效；案涉《房屋转让协议》买卖的房屋为慈城镇浦丰村俞家1××8号的农村集体土地的宅基地房屋，而被告并非是慈城镇浦丰村的人，则案涉《房屋转让协议》的签订违反了国家相关宅基地房屋买卖的规定，该《房屋转让协议》是无效的；合同无效，原告本身是同意返还被告已支付的150000元，至于被告反诉要求赔偿违约金400000元明显过高，因为合同是无效的则定金、违约金是没有的，另原告愿意赔偿被告相关的利息损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案根据原、被告庭审陈述以及本院对证据的认证情况，本院确认以下事实： 2019年9月4日，原告俞立强（卖方、甲方）与被告边忠良（买方、乙方）签订《房屋转让协议》一份，约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买其名下房屋签订此协议。第一、房屋的基本情况，甲方房屋坐落于慈城镇浦丰村俞家1××8号，位于第**，房屋结构为砖混，建筑面积为因本房在拆迁规划以拆迁办赔付标准为准约100平方，房屋用途为住宅，并附带自行车棚一间，位于以拆迁后新房不动产证为准，面积为不动产证为准，乙方对甲方所要出售的房屋已经进行了充分了解，原因购买该房屋。第二条、房屋内部设施设备，上述房屋按原状转让给乙方。第三条、上述房屋及附属用房的产权或使用权限制条件的情况说明……。第四条、房款的收付对象、收付方式和时限约定如下，房屋价款总计人民币（小写）￥750000元整，（大写）柒拾伍万元整；1、协议签约之日，乙方支付购房定金计人民币壹拾伍万元整给甲方，此定金可抵扣房款；2、乙方在甲方新房交付后不动产证作出过户日支付给甲方首付款人民币陆拾万元整……。第五条、甲乙双方应当缴纳的税费的项目、标准，支付方法和时限约定如下，契税按实、评估费按实、印花税按实、买卖交易手续费按实、所有权证工本费按实、土地权证费按实由乙方承担；营业税甲方承担；个人所得税乙方承担；以上税费由甲乙双方各自交付或委托第三方代办交付，待产权办妥后，按税费发票或者收据按实计算多退少补。第六条、有关代办手续的收费项目，收费标准及其承担方式、支付方法和时限约定如下，1、签订当日，甲方支付见证人按实信息费，乙方支付见证人按实信息费；2、乙方支付代办方按揭贷款综合服务费∕元，办证费550元，资料费50元；上述费用均由乙方承担，在签约后，当天交代办方。第七条、房屋交付说明，上述房屋及附属（用房、设施、物品、证件）的交付约定如下即款清交房。第八条、违约责任，1、甲方不得擅自解除协议，若甲方擅自解除协议，乙方有权要求甲方继续履行协议或要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期贷款利率计算的利息款；2、除乙方原因外，甲方违约不能履行协议的，本协议签约受害方有权按规定追偿因甲方过错造成的一切经济损失，如甲方违约应承担违约金肆拾万元整并返还全部定金给乙方，同时承担甲乙双方的全部信息费；3、除甲方原因外，乙方违约不能履行协议的，应承担违约金肆拾万元整，同时承担甲乙双方全部信息费；4、当出现因继承、赠予或其他设计房屋产权所有人变化时，新的产权所有人承担甲方全部责任，甲方出售给乙方的房屋因继承等各种原因所产生的一切税费和其他费用都由甲方承担；5、若甲方因房屋价格上涨不履行协议的，乙方有权要求甲方按当前房屋市场差价补偿乙方；6、甲方未规定时间内迁出上述房屋中的全部户口，即视为甲方违约，并支付乙方违约金∕元整，并在∕天内办理结束全部户口迁出手续。特别约定……并甲方同意乙方公证或更名过户。第九条、本协议履行中发生争议或出现新的情况，且本协议未作出约定的，各方可协商解决，协商不成的，提交房屋所在地人民法院起诉。第十条、房屋面积以房地产管理部门发证机构确权面积为准，如因国家规范变化或政府政策原因引起的面积差异，房屋总价不作调整，另有约定的除外。 上述《房屋转让协议》签订后，被告分两次支付原告购房定金合计150000元，原告于2019年9月4日向被告出具定金《收条》两份。一份《收条》载明：今收到边忠良购位于慈城镇浦丰村俞家1××8号房屋拆迁后分配的新房一套房屋的定金计人民币128940元（壹拾贰万捌仟玖佰肆拾元整），特立此据为证。另一份《收条》载明：今收到边忠良购位于慈城镇浦丰村俞家1××8号房屋拆迁后分配的新房一套房屋的定金计人民币21060元（贰万壹仟零陆拾元整），特立此据为证。 2020年5月8日中午12时34分被告发短信原告“阿强，5月3日我们谈了一次，你说不卖了，我现在最后问一下，你房子到底卖不卖”；2020年5月8日下午4时49分原告回复被告“我不想多说什么，我就是不卖，我自己要住，你要打官司，你就上诉吧，输还是赢，你心里比我还清楚”；2020年5月8日下午4时52分原告回复被告“如果你想清楚了，那就把东西还给我，我把钱给你”。 另查明，位于宁波市江北区慈城镇浦丰村俞家1××8号的集体土地房屋系登记在原告名下，集体土地使用证号为甬集用（2008）第0500687号，现该集体土地使用证在被告处。宁波市自然资源和规划局江北分局于2020年9月30日发布甬北征拆（2020）第06号《征收集体所有土地房屋拆迁公告》，登记在原告名下的位于宁波市江北区慈城镇浦丰村俞家1××8号的集体土地房屋已列入该公告的征地拆迁范围。 以上事实，由原告提供的《房屋转让协议》、地籍调查界址确认表、土地使用权登记申请表、明村村民建房用地申请表、承诺书、建设用地规划许可证、短信记录的证据，由被告提供的《房屋转让协议》、《收条》两份、短信记录的证据、集体土地使用证，由本院调取的宁波市自然资源和规划局江北分局于2020年9月30日发布甬北征拆（2020）第06号《征收集体所有土地房屋拆迁公告》的证据以及原、被告庭审陈述为证。 本案的争议焦点为：一、案涉《房屋转让协议》所转让的房屋系位于宁波市江北区慈城镇浦丰村俞家1××8号的集体土地房屋（以下简称俞家18号房屋）还是系因俞家18号房屋被征收拆迁而得的拆迁安置房屋；二、案涉《房屋转让协议》是否成立并生效。 争议焦点一、案涉《房屋转让协议》所转让的房屋系俞家18号房屋还是系因俞家18号房屋被征收拆迁而得的拆迁安置房屋。 关于争议焦点一，本院认为，首先，《房屋转让协议》第一条中房屋的基本情况约定“甲方房屋坐落于慈城镇浦丰村俞家1××8号，位于第**，房屋结构为砖混，建筑面积为因本房在拆迁规划以拆迁办赔付标准为准约100平方，房屋用途为住宅，并附带自行车棚一间，位于以拆迁后新房不动产证为准，面积为不动产证为准”，房屋基本情况中明确约定系俞家18号房屋拆迁后赔付的拆迁权益即拆迁安置房屋；其次，《房屋转让协议》第四条中约定被告支付购房定金150000元、被告在原告新房交付后不动产证作出过户日支付600000元，其中“新房”与该协议第一条中“拆迁办赔付标准为准约100平方”的约定相对应，即为俞家18号房屋拆迁后所得的拆迁安置房屋；最后，案涉两份定金《收条》中均载明“慈城镇浦丰村俞家1××8号房屋拆迁后分配的新房一套”，亦表明所付定金系购买俞家18号房屋拆迁分配的拆迁安置房屋。为此本院认为案涉《房屋转让协议》所转让的房屋系因俞家18号房屋被征收拆迁而得的拆迁安置房屋。 争议焦点二、案涉《房屋转让协议》是否成立并生效。 关于争议焦点二，本院认为，首先，案涉《房屋转让协议》有作为卖方的原告和作为买方的被告签字按手印，因此系双方的真实意思表示，原告称是原告急需用钱向被告借款而被告乘人之危要求原告所签的理由并不成立且也无证据予以证明存在乘人之危的情形；其次，原告称本案系名为房屋买卖实际是借款的理由本院亦不予采纳，原、被告双方签订了《房屋转让协议》且原告向被告出具了购房定金收条，被告亦将购房定金交付给原告，原告在两次收到被告购房定金150000元后如何使用该款项并不影响该款是购房定金的性质；再次，本院上述已认定案涉《房屋转让协议》所转让的房屋系因俞家18号房屋被征收拆迁而得的拆迁安置房屋，虽然俞家18号房屋在该协议签订时尚未被征收拆迁，但从原、被告双方签订的《房屋转让协议》内容看，双方预见到了俞家18号房屋在未来一定期限内会被征收拆迁，原告将被征收拆迁后可能所得的拆迁安置房屋卖给被告，因此该《房屋转让协议》系附条件的房屋买卖合同，即在俞家18号房屋拆迁后合同成立并成效，且从原告愿意与被告签订该《房屋转让协议》将拆迁后可能所得的拆迁安置房屋卖给原告，表明原告在今后拆迁时将选择房屋安置；最后，该《房屋转让协议》签订后，被告按照协议约定已向原告支付了150000元购房定金，原告亦予以收取并向被告出具了两份购房定金《收条》，表明原、被告双方已在履行该协议，且该协议并不存在合同无效的法定情形。综上，本院认案涉《房屋转让协议》成立并生效。 本院认为，关于原告要求确认案涉《房屋转让协议无效》的诉请，本院上述已认定案涉《房屋转让协议》成立并生效，合同并不存在无效的情形，为此本院对原告该诉请不予支持。关于被告反诉要求解除案涉《房屋转让协议》的诉请，本院认为从原、被告提供的短信记录的证据看原告曾向被告明确表示“我不想多说什么，我就是不卖，我自己要住”，且在庭审中原告本人也明确表示自己要住的不卖了，而现俞家18号房屋已被列入征地拆迁范围，表明原告已明确表示不再履行《房屋转让协议》，因此本院对被告反诉要求解除案涉《房屋转让协议》的诉请予以支持。 关于被告反诉要求原告退还购房定金150000元的诉请，本院认为系因原告明确表示不再履行案涉《房屋转让协议》而导致合同解除，系因原告违约导致协议解除，原告也明确表示愿意返还被告该150000元款项，为此本院对被告该反诉诉请亦予以支持。关于被告反诉要求原告赔偿违约金400000元的诉请，本院认为虽然案涉《房屋转让协议》第八条中有如原告违约应承担违约金400000元的约定，但首先案涉《房屋转让协议》中约定房屋总价款为750000元，因此约定违约金400000元明显较高；其次，案涉《房屋转让协议》所买卖的房屋系俞家18号房屋被征收拆迁后可能所得的拆迁安置房屋，而在签订该协议时并未被征收拆迁，被告对此也是明知的，是在将来所附条件成就时才能生效，因此退一步讲即使存在被告所称的案涉《房屋转让协议》签订后至今附近的二手房均价上涨，被告即使存在房价上涨的预期损失也不能完全要求原告承担，且案涉《房屋转让协议》系2019年9月4日签订，至今所间隔时间也并不是很长，从被告提供的证据看也无法估算被告实际有多少预期损失；再次，虽然案涉《房屋转让协议》约定的总房价为750000元，但被告仅向原告支付了150000元的购房定金，其余600000元购房款并未支付给原告，该协议被告并未履行完毕全部付款义务，据此约定的违约金也应予以下调。综上，本院以实际损失为基础，兼顾案涉房屋转让协议的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，酌情确认原告应赔偿被告违约金100000元，对被告反诉要求的其余违约金诉请不予支持。 关于原告诉请要求被告将俞家18号房屋的集体土地使用权证返还的诉请，本院认为，本院上述已认定解除案涉《房屋转让协议》，并认定原告应返还被告购房定金150000元及赔偿违约金100000元，该协议解除后被告也应履行相应的返还义务，且该协议解除后被告再持有俞家18号房屋的集体土地使用权证也无实际意义，故本院对原告该诉请予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、俞立强与边忠良于2019年9月4日签订的《房屋转让协议》于本判决生效之日起解除； 二、俞立强于本判决生效后十日内返还边忠良定金150000元、支付违约金100000元； 三、边忠良于本判决生效后十日内返还俞立强集体土地使用权证[权证号：甬集用（2008）第0500687号]一本； 四、驳回俞立强的其他诉讼请求； 五、驳回边忠良的其他反诉请求。 如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3300元，减半收取1650元，由俞立强负担；反诉案件受理费9300元、减半收取4650元，财产保全费3270元，合计7920元，由俞立强负担3695元、由边忠良负担4225元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 方晓亭 二〇二〇年十二月三十一日 代书记员 韩 芳 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。