浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1024民初4106号 原告：仙居县人民医院，住所地仙居县福应街道城北东路**，统一社会信用代码12331024472751400D。 法定代表人：林荣海，院长。 委托诉讼代理人：吴峰燚，浙江安州律师事务所执业律师。 被告：陈鹏波，男，1977年5月23日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：潘行龙，浙江金舟律师事务所执业律师。 原告仙居县人民医院与被告陈鹏波租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告仙居县人民医院的委托诉讼代理人吴峰燚、被告陈鹏波及委托诉讼代理人潘行龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仙居县人民医院向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告第二年度租金1409167元（从2020年5月1日起至2021年2月28日止）；2、判令被告第二年度未按时支付租金所产生的违约金422750.1元（按第二年度应付租金的30%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月20日，原告将位于××路××号××路××路的房屋出租给被告，双方签订了《租赁合同》，约定租赁期限为3年，自2019年3月1日起至2022年2月28日止，租金按年计算，第一年租金1780000元，支付时间为签订合同前；第二年租金1869000元，支付时间为上期租金到期前30天。被告应当于2020年1月29日前支付第二年租金1869000元，但是经原告多次催缴至今仍未支付。综上所述，被告违反《租赁合同》约定，逾期支付房租超过6个月，严重损害原告合法权益，现要求被告支付拖欠的租金和违约金。 被告陈鹏波辩称：首先，涉案《房屋租赁合同》是原告事先单方拟定，其中第六条“与原租户的处理由承租人负责（招租人协助）”规定，免除了出租人应当收回房屋交付给承租人的法定义务，损害了承租人的合法权益，应为无效。第二、何时交付租赁物的举证责任在原告。根据“谁主张、谁举证”的原则，原告对自己何时履行交付租赁物承担举证责任，现原告没有提供证据证明交付房屋的时间，故涉案房屋应当从被告主张的实际交付时间，再加上二个月的水、电改造、清退房屋、招商装修时间开始计算。第三，由于今年疫情和疫情防控措施这一不可抗力原因，导致城区内房租都在下调，或商户退租，承租人经营收入明显减少，都是不争的事实，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者经营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因此，原告应对被告实行减少租金举措。第四，原告要求被告承担延期交付租金的违约金422750.1元，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第五，原告未履行交付全部租赁物义务，其中城北西路自西向东第28、29号二间房屋至今没有交付，不应计算租金。此外，根据最高人民法院关于《依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”的规定，原告应当免除因疫情和疫情防控措施期间被告的4个月租金。 经审理，本院认定：2018年12月20日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“一、甲方将位于××路××号××路××路××5间店面（不包括大世界美食城（8-11号）、恩泽药房（12-14号）、工行自助机房（21号）），建筑面积约1086平方米（具体见现场），经竞价租赁给乙方经营（本院行政楼下房屋承租人不得经营餐饮（含烧烤）行业。）；承租人使用所需的各种手续（包括消防、环保、安全等）自行办理，甲方仅提供房屋证明。二、租赁期限为3年，即自2019年3月1日起至2022年2月28日止。如租赁物交付期限迟于开始时间的，双方同意顺延。三、租金计算：租金按年计算，第一年租金为承租人的竞价中标额（人民币：壹佰柒拾捌万元整￥：1780000元），从第二年开始按上一年基数每年递增5%，以此类推。水、电由承租人负责改造并承担相关一切费用，同时向供电、供水部门办理相关手续，与招租人彻底分离。租期满后不得拆除，归招租人所有。四、租金支付方式：每年一次性支付，第一年支付时间为签订合同前，第二年开始支付时间为上期租金到期前30天，以此类推。五、为保证本合同全面严肃履行，乙方须交给甲方合同履行保证金40万元人民币，待合同履行完毕返还给乙方（不计息）。六、交付方式：租赁房屋以合同约定之日起开始计算租金，如因甲方原因迟延交付房屋的，乙方同意迟延开始使用，并不追究甲方迟延交付的责任，与原租户的处理，由承租人负责（招租人协助）。七、乙方必须遵守国家法律、法规和有关政策，办理有关证照，依法纳税，合法使用。八、维修保养：1.乙方在租赁期间享有租赁物使用权，乙方对租赁物负有妥善使用及维护之责任，租赁物在租期内的维修均由乙方负责，如遭遇不可抗力，根据有关法律法规双方协商解决。2.乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责修复，所需费用由乙方承担。3.乙方在装修时不得破坏主体结构。4.乙方在租赁期间须严格遵守《中华人民共和国消防法》、《环境保护法》等法规，积极配合甲方做好消防、环保工作，因乙方违反相关法律而产生的一切行政责任及损失由乙方承担。乙方应在租赁物内按有关规定配置消防器材，乙方应按消防部门有关规定全面负责租赁物内的防火安全。乙方的生产使用如有违反消防、环保相关法规、政策规定的，甲方有权决定是否解除本协议，因此所造成的损失由乙方自行负责。九、租赁物的交还：乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。乙方的装修、、地上附着物不得拆除无偿归甲方所有。十、合同解除：1.乙方如有未按时、如数支付租金的，甲方可以选择是否立即解除合同，如甲方立即单方解除合同的，甲方有权决定是否通过各种直接手段占有、控制租赁物，因此而造成的损失均由乙方承担。乙方自甲方通知解除合同之日起15日内按要求返还租赁物。2.未经甲方书面同意，乙方不得单独解除合同。3.如遇拆迁（拆建）的，乙方无条件交回房屋，固定装修不得拆除，终止合同的履行。租费按使用时间计算，其余退还乙方。十一、违约责任：1.如乙方无故拖欠租赁费，乙方应按拖欠租赁费的日息千分之三支付违约金。乙方逾期归还房屋，每逾期一天，应向甲方支付原日租金2倍的违约金。2.如有一方违反合同约定的，违约方向另一方赔偿经济损失”等条款。同日，原、被告双方还签订《房屋租赁合同补充协议》，约定“2018年12月19日至2019年2月28日作为清理房屋、承租人的招租和新租户的装修时间，出租人同意承租人转租房屋”等内容。上述《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》约定的第一年租金1780000元，被告已于2018年12月19日支付完毕。2019年5月29日，因上述租赁物中位于仙居县××路××号××9间的店铺被吴建明、柯伟芳占用，未能按约期限交付给被告，仙居县人民医院向本院提起确认合同无效、腾空租赁房屋等诉讼。2019年9月6日，本院作出（2019）浙1024民初2228号民事判决书，判决吴建明、柯伟芳在判决生效之日起三十日内腾空位于仙居县××路××号××9间的店铺并返还仙居县人民医院，支付2018年9月至2019年2月期间的房屋占用费16666.67元、之后按照每月8000元支付占用费到腾退返还止。该判决发生法律效力后，仙居县人民医院申请执行。2020年4月3日，仙居县人民医院向本院执行人员陈述，被执行人吴建明、柯伟芳在2020年3月中旬左右把上述商铺已经返还。2020年4月10日，本院作出（2020）浙1024执413号之一执行裁定书，认为被执行人柯伟芳、吴建明暂无可供执行的财产，故裁定终结本院（2020）浙1024执413号案本次执行程序。2020年11月24日，本院到出租商铺现场进行勘验，结果为“仙居县人民医院城北东路自西往东第27号房屋，陈鹏波在室内堆放有杂物；第28-29号2间房屋原为吴氏面馆现在空置，无人营业；第31号房屋，室内有杂物堆放，原租户未腾空。”2020年12月24日，本院对被告进行询问时，被告承认“城北西路第31号商铺是其于2019年4、5月让原承租人搬走的；城北西路第28-29号二间商铺，于2020年6月份左右原承租人搬走；2019年3月1日至2020年2月29日，被告已收到各承租人租金130余万”。因被告未及时交纳第二年度租金，致原告提起本案诉讼。 认定上述事实的证据：《房屋租赁合同》、《补充协议》、《汇款凭证》、《（2019）浙1024民初2228号民事判决书》、《（2020）浙1024执413号执行裁定书》、《执行笔录》、《现场勘验笔录》和当事人陈述。 本院认为：本案的争议焦点主要有三，一是租赁合同部分条款是否无效；二是是否存在减免、递增租金情形；三是租金起算点如何确定。关于争议焦点一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，当事人的意思表示真实，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该《房屋租赁合同》第六条尽管约定“与原租户的处理由承租人负责（招租人协助）”，但是属于当事人意思自治行为，并不与效力性法律规范相冲突，故被告关于该条款无效的抗辩，本院不予采纳。关于争议焦点二，众所周知，因出现新型冠状病毒感染肺炎疫情，浙江省在2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应。本案租赁合同期限为三年，租赁期间涵盖上述疫情期间。被告租赁商铺地点处于医疗机构周边，其响应政府防控要求而停业是不争的事实，相较其他地段商铺经营受影响尤甚，且系不可归责于本案当事人的不可抗力原因所致。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，依据公平原则应酌情减少被告四个月的租金和免除第二年递增5%的租金。在履行合同过程中，原告因与前承租人发生诉讼等而未能交付全部商铺，被告也未按约定期限支付相应租金，均应各自承担相应责任，故原告关于违约金的诉请，本院不予支持。关于争议焦点三，原、被告在签订《房屋租赁合同》及《补充协议》后，未办理商铺房屋移、接交手续，导致计算租金起始日产生争议，鉴于城北东路自西往东第28-29号2间商铺房屋涉讼、执行，城北东路自西往东第31号商铺房屋经现场勘验室内还有原租户遗留的杂物等情形，结合当事人均未能提供充分证据证明，本院酌情确定该三间房屋的交接时间为2020年7月1日，并从该日起计算下年度租金。因此，被告应付原告第二年度租金1186666.67元（1780000元÷12个月×8个月）。因原告在上一年度有三间房屋未按期交付，其已向被告收取的该三间房租金可比照（2019）浙1024民初2228号民事判决书确定的每间每月4000元标准计144000元（4000元×3间×12个月）予以冲减。综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告陈鹏波应于本判决生效之日起十日内支付原告仙居县人民医院房屋租金1042666.67元； 二、驳回原告仙居县人民医院的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21287元，由原告仙居县人民医院负担7100元，被告陈鹏波负担14187元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  崔 明 人民陪审员  郑再德 人民陪审员  徐玲珠 二〇二〇年十二月三十一日 代书 记员  杨锦秀 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 10- 9-