广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终665号 上诉人（一审原告）：方敏，女，1975年1月8日出生，壮族，住广西武鸣县南宁华侨投资区。 委托诉讼代理人：罗淞方，广西民族律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西龙源生物科技有限公司，住所地广西北海市北京路60号浩恒源商住楼6E号，统一社会信用代码：91450500MA5KEKM805。 法定代表人：蔡德媛，执行董事。 委托诉讼代理人：黄仕梅，广西海城律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西利土源农业科技有限公司，住所地广西北海市北海大道东延线313号同和泊湾19幢3单元201号，统一社会信用代码：91450500MA5KEGLH7Q。 法定代表人：王小凡，执行董事。 委托诉讼代理人：黄仕梅，广西海城律师事务所律师。 一审第三人：北海市佳志商贸有限公司，住所地广西北海市香港路工业园区综合楼115号，统一社会信用代码：450502200000677。 法定代表人：王春华，总经理。 委托诉讼代理人：方平，广西立杰律师事务所律师。 上诉人方敏因与被上诉人广西龙源生物科技有限公司（简称龙源公司）、广西利土源农业科技有限公司（简称利土源公司）、一审第三人北海市佳志商贸有限公司（简称佳志公司）占有物返还纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2463号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人方敏及其委托诉讼代理人罗淞方、被上诉人龙源公司、利土源公司的共同委托诉讼代理人黄仕梅、一审第三人佳志公司的委托诉讼代理人方平到庭参加询问。本案现已审理终结。 方敏上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2463号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人方敏一审提供证据表明案涉的综合楼及场地是佳志公司的法定代表人王春华租赁，并以该租赁地使用权登记成立佳志公司，并由佳志公司承建综合楼，建房行为得到工业园的同意和认可。佳志公司以及王春华均盖章签字将综合楼租给方敏，合法合规。另外，上诉人一审提供的视频显示，方敏与佳志公司、王春华签订租赁合同时，该综合楼是空置的，租赁合同签订后，方敏对综合楼进行装修并购置办公、生产设备，并试业几个月。两被上诉人不是综合楼的所有人、承租人，却在未向方敏出示任何合同文件的情况下，采用暴力手段驱赶方敏及工人后强占综合楼。上诉人一审提供的证据显示，方敏在被驱赶前，已添置大量办公用品、生产设备，被上诉人暴力驱赶时，根本无法搬走，并且该设备被透气在房外，方敏为保住设备免遭毁损，经交涉才仅运走一台生产设备，其余物品并未取回。但诉讼中，被上诉人却声称方敏已全部搬走物品，一审法院未予以查明，导致方敏一审的损害诉请没有得到支持。二、上诉人方敏租赁和取得案涉房屋和场地是合法有效的，一审法院认定方敏的租赁合同无效，显失公平。案涉房屋、场地是佳志公司法定代表人租下土地成立佳志公司，并由佳志公司合法建设的不动产，工业园也下函同意佳志公司建设、使用该综合楼及场地。方敏与佳志公司签订的租赁合同合法有效，基于合同关系合法占有案涉房屋、场地，应受法律保护。三、根据我国《物权法》第二百四十五条的规定，方敏作为占有使用人，对被上诉人妨害占有的行为有权请求排除妨害或者消除危险，对应被上诉人侵占或妨害造成的损害，占有人有权请求赔偿损失。 龙源公司、利土源公司辩称，一审认定有事实依据，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 一审第三人佳志公司述称，同意上诉人的上诉请求。 方敏向一审法院起诉请求：一、龙源公司、利土源公司立即搬离位于广西北海市香港路工业园区综合楼115号的三层半房屋及房前空地；二、龙源公司、利土源公司赔偿损失50000元给方敏。 一审法院查明事实，2008年11月7日，王春华（乙方、承租方）与北海市工业园区开发建设有限公司（甲方、出租方，以下简称“北海工业园区公司”）签订《土地租赁合同》，主要约定：甲方将位于北海市亩土地（见附件）的使用权出租给乙方使用；租赁期限为25年，从2008年11月30日至2033年11月30日；乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权回收土地使用权、终止合同等。王春华在该《土地租赁合同》的“乙方签字”栏签名。该合同的附件为《乙方项目用地界限图》。 2008年12月3日，第三人北海市佳志商贸有限公司成立，法定代表人为王春华。 2018年9月20日，原告（承租方、乙方）与第三人佳志公司（出租方、甲方）签订《房屋场地租赁合同》，主要约定：乙方租赁甲方位于北海市半和前面空地，租期为6年，即2018年9月25日至2024年9月25日，租金每月人民币壹万元整（¥10000.00元）每季交付一次租金；签订合同后，甲方应按时将房屋交给乙方使用，乙方应向甲方交付租房押金人民币贰万元整（Ｙ20000.00元）；乙方在租用期内所产生的水电、通讯网络、煤气、车辆使用管理、物业管理和垃圾处理费等一切费用自理等。合同签订后，原告开始使用涉案房屋及屋前空地。2018年9月23日，原告支付租房押金20000元给第三人佳志公司。2018年9月30日，原告支付三个月（2018年9月30日至2018年12月31日）租金共30000元给第三人佳志公司。2019年1月1日，原告继续支付三个月（2019年1月1日至2019年3月31日）租金30000元给第三人佳志公司。 2018年12月23日，在二被告的要求下，原告搬离涉案房屋及房前空地，该房屋自2019年1月起至今一直由二被告使用。 庭审中，原告称其主张的50000元损失包括2019年1月1日至3月31日租金30000元、水电费595元以及办公设备的折旧费和安装费，其中折旧费和安装费是估算的。 涉案房屋未办理不动产权登记。涉案房屋自2018年9月20至2018年12月13日产生水电费247元，自2018年12月13日至2019年4月14日产生水电费595元，原告均已支付。 一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案原告以侵权纠纷起诉要求二被告搬离涉案房地产，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，请求返还原物的权利主体是权利人，故原告须证明其是涉案不动产的权利人。但涉案不动产未办理不动产权登记，本案亦没有任何证据证实原告是涉案不动产的产权人。另，原告主张其基于与佳志公司签订的《房屋场地租赁合同》对涉案不动产享有权利，但涉案《土地租赁合同》是由北海工业园区公司与王春华签订的，承租人是王春华，该合同签订时佳志公司未成立。即佳志公司不是该《土地租赁合同》的相对方，不享有该合同约定的权利和承担相应的义务。佳志公司既不是涉案不动产的产权人，也不是涉案不动产的承租人，无权将涉案不动产出租给原告。故佳志公司与原告签订的《房屋场地租赁合同》是无效的合同，无效的合同自始无效，原告不能基于该合同对涉案不动产享有权利。综上，本案没有任何证据证实原告是涉案不动产的权利人，无权请求返还原物。即原告要求二被告搬离涉案不动产的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。 关于原告要求赔偿损失的问题。原告已于2018年12月23日搬离涉案租赁场地，却继续支付2019年1月1日至3月31日租金30000元给第三人。另原告所主张的办公设备折旧费和安装费没有提供任何证据予以证实，被告亦不予认可，即便存在办公设备折旧费和安装费亦是因原告与佳志公司签订的《房屋租赁合同》所产生的，而佳志公司与原告签订的《房屋租赁合同》是无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，二被告并非涉案《房屋租赁合同》的签订方，原告亦没有将上述30000元租金支付给二被告，根据合同的相对性原则，原告无权要求二被告赔偿租金损失30000元以及办公设备折旧费和安装费损失。但原告已支付2018年12月13日至2019年4月14日的水电费595元，而原告于2018年12月23日搬离涉案不动产后一直由二被告使用至今，根据等价有偿原则，结合在2018年9月20日至12月13日期间（共85天）原告使用涉案不动产产生的水电费247元，平均每天水电费为2.91元（247元÷85天），扣除2018年12月13日至23日（共11日）的水电费32.01元（2.91元×11天），余下的水电费562.99元（595元-32.01元）应当由使用人即二被告承担。即原告要求二被告赔偿租金、办公设备折旧费和安装费损失的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。但原告要求二被告赔偿水电费损失的诉讼请求合理合法，予以支持。但该请求过高，过高部分不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第四条、第五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告广西龙源生物科技有限公司、被告广西利土源农业科技有限公司赔偿水电费损失562.99元给原告方敏；二、驳回原告方敏的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告负担1000元，二被告共同负担50元。 二审期间，上诉人方敏、被上诉人龙源公司、利土源公司未向本院提供证据；一审第三人佳志公司提供如下证据：一、公司（企业）住所（经营场所）证明，二、土地使用权证，三、企业变更情况，四、证明，拟共同证明佳志公司2008年12月3日成立时，北海工业管委会依据《土地租赁合同》约定将涉案房屋在未建设之前，允许佳志公司使用涉案房屋所在地址进行公司注册，同时也证明王春华在佳志公司注册登记前代表公司签订了《土地租赁合同》，结合管委会发给佳志公司的《回复》及《证明》，进一步证明涉案的房屋是佳志公司建设及拥有财产权的事实；五、北海工业园“关于请求贵局为我园区入园企业办理2008年度工商年检免于实地检查的函”，拟证明按照当时的政策，北海工业园只允许企业承租土地并建设的事实，截止2009年3月3日前，北海工业园的入园企业还没有完成工业园的房屋建设，包含涉案房屋，所以北海工业园发函给北海市工商行政管理局不用实地检查；六、北海工业园“关于请求办理2011年度年检企业免于实地检查的函”，七、北海工业园“关于请求办理2011年度工商年检企业免于实地检查的函”，八、北海工业园“关于请求办理2013年度工商年检企业免于实地检查的函”，拟共同证明在2011年度、2012年度，佳志公司正常向北海市工商行政管理局申报《年度会计报告书》，佳志公司正常使用涉案房屋的事实。方敏质证认为，佳志公司提供的八份证据具有真实性、合法性，对关联性同意一审第三人的证明内容。认为：1.这八份证据能够证实北海工业园是明确了只有企业才能入园进行建设；2.王春华作为第三人的法定代表人，在公司成立之前是代表佳志公司和工业园签订合同；3.工业园在2008年12月3日，该综合楼还没有建成之前，已经同意第三人佳志公司使用王春华签的租赁地作为办公地点。共同证明了第三人有使用、经营和管理综合楼的权利。第三人与上诉人方敏签订的租赁合同有王春华的签字，该合同并未损害第三人王春华的利益，是合法有效的合同。龙源公司、利土源公司质证认为，1.证据一仅能证实佳志公司是使用涉案房屋经营，不能证实是土地的租赁者，且这份证据只是办理相关的营业执照所需要的；2.对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，证实产权是属于案外人北海市慧诚资产管理公司；3.对证据三真实性、合法性、关联性无异议；4.对证据四，认为仅证明佳志公司办理营业执照所需要，不能证实涉案房屋的承租方属于佳志公司；5.对证据五、六、七、八的真实性、合法无异议，对关联性有异议，认为该份证据只是涉及到园区内所有企业的注册地点，不能证实本案房屋是属于佳志公司承租的。本院认证认为，综合佳志公司提供的八份证据可以证明，佳志公司自2008年12月公司成立时起按照《土地租赁合同》的约定，从北海市惠诚资产管理公司名下以租赁的方式占有案涉土地至今。 本院经二审审理，对一审判决认定的案件事实予以确认。 本院认为，本案为占有物返还纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、第二款关于“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”“占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”的规定，占有物被他人非法侵占的，占有的事实状态受到破坏，占有人享有以保护其占有为目的之返还占有物的请求权。佳志公司的法定代表人王春华通过租赁土地使用权的方式占有涉案土地，其后成立的佳志公司以该租赁土地建设成三层半楼房，并以该处为佳志公司的工商登记营业场所，但佳志公司在本案中不能提供位于北海市半房屋的合法房屋权属证明，本院在本案中认定佳志公司基于法定代表人王春华与北海市开发建设有限公司签订的《土地租赁合同》，进而享有相应土地的租赁权以及建成的三层半房屋的占有权。上诉人方敏与佳志公司于2018年9月20日签订了《房屋场地租赁合同》，佳志公司即准许方敏占有案涉的房屋及楼前空地。龙源公司、利土源公司一审举证主张案外人陈汝华与佳志公司法定代表人王春华存在民间借贷关系，但该借贷事实未经司法查明确认，且纠纷实质为自然人之间的民间债权债务纠纷，本案讼争的房屋及土地使用权的占有权人并不归属于王春华个人。蔡德媛据此与案外人陈汝华约定以土地使用权、房屋入股的方式折算龙源公司1%的股权，属无权处分行为，龙源公司、利土源公司没有法律依据要求有权占有人方敏搬离。因此，方敏在一审起诉时请求判令龙源公司、利土源公司搬离案涉场地有事实和法律依据，本院予以支持。因2018年12月23日，上诉人方敏是以清场方式被强行搬离，则被上诉人龙源公司、利土源公司在返还原物时亦应清场搬离。一审法院以方敏不是案涉不动产的权利人或合同权利人，认定无权请求返还原物不当，本院予以纠正。至于上诉人方敏与一审第三人佳志公司之间的《房屋场地租赁合同》，因佳志公司并未提供相应权属证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，属于无效合同，但该合同属于合同相对方之间的法律关系，不能阻却方敏基于占有案涉房屋及房前空地对龙源公司、利土源公司行使排除妨害或返还原物的权利。关于方敏要求龙源公司、利土源公司赔偿损失问题。方敏一审诉请的50000元损失由支付给佳志公司的2019年第一季度租金30000元及酌情要求的20000元财产损失（含595元水电费）组成。方敏已实际支付佳志公司2019年第一季度租金30000元，因龙源公司、利土源公司的违法行为导致方敏不能在该租期内占有场地，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款的相关规定，方敏有权获得龙源公司、利土源公司的赔偿，对该项请求，本院依法予以支持。因龙源公司、利土源公司强行清场的行为给方敏造成何种财产损失，举证责任在方敏一方，但其在一审提供的证据不足以证明除水电费损失外的其他损失主张，本院对一审法院确认方敏请求龙源公司、利土源公司赔偿水电费562.99元的损失予以确认，对其余19437.01元（即20000元-562.99元）的损失请求不予支持，本院支持方敏的财产损失诉请合计30562.99元。 综上所述，方敏的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2463号民事判决； 二、被上诉人龙源生物科技有限公司、被上诉人广西利土源农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内将位于北海市香港路工业园区综合楼115号的三层半房屋及房前空地返还给上诉人方敏； 三、被上诉人龙源生物科技有限公司、被上诉人广西利土源农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内共同赔偿上诉人方敏财产损失30562.99元； 四、驳回上诉人方敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1050元、二审案件受理费1050元。由上诉人方敏负担一审案件受理费350元和二审案件受理费350元；由被上诉人被上诉人龙源生物科技有限公司、被上诉人广西利土源农业科技有限公司共同负担一审案件受理费700元和二审案件受理费700元。 本判决为终审判决。 审 判 长 丘富圣 审 判 员 文庆强 审 判 员 明 智 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 余园园 书 记 员 童华健