山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0681民初5632号原告：狄凤英，女，汉族，居民，住陕西省延安市。委托诉讼代理人：高树松，山东启卓律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市。法定代表人：宋作建，任总经理。委托诉讼代理人：栾俊，男，汉族，居民，住龙口市。原告狄凤英与被告烟台海基置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，不公开开庭进行了审理。原告狄凤英的委托诉讼代理人高树松，被告烟台海基置业有限公司的委托诉讼代理人栾俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告狄凤英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售）；2.判令被告返还房款424656元及利息（以214656元为基数，自2019年5月19日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以63660元为基数，自2019年12月17日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以146340元为基数，自2020年7月22日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告承担逾期交房违约金8493.12元（按照总房款的2%计算）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月20日，原被告签订《商品房买卖合同》（预售），原告购买被告开发的东海黄金海岸阳光海岸海泰居41号楼3-202号房，合同约定房屋总价款为424656元，交付时间为2019年12月31日前。原告分别于2019年5月19日、12月17日、2020年7月22日分别交款214656元、63660元、146340元，合计424656元。但被告至今未交付涉案房屋，为此原告诉至法院。被告烟台海基置业有限公司辩称，我方不同意解除商品房买卖合同，涉案房屋原告至今未交付完所有楼款，且根据双方签订的商品房买卖合同，原告逾期交付楼款，同时原告与龙口市安鸿装饰装修有限公司（以下简称装修公司）签订装修协议，委托其装修涉案房屋，实际楼款并未交付我公司，合同也未约定所购房屋为装修房屋，我公司要求原告继续履行合同交付楼款，并承担相应的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月20日，原被告双方签订《烟台市新建商品房买卖合同》（预售），由原告购买被告开发的位于龙口市东海黄金海岸阳光海岸海泰居41号楼3-202号房，合同约定房屋总价款为424656元。合同第五条“付款方式及期限”约定，首付款214656元，于2019年5月19日前付清，第二次付款210000元，于2020年5月19日前付清。第七条“商品房交付条件”约定，房屋交付时应取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件和房屋测绘报告，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第八条交付时间约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付房屋。第十条“逾期交付责任”约定，出卖人未按照第八条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。原告于2019年5月19日向被告的代理销售公司翔海售楼处交付214656元房款，并由被告出具收据。原告于2019年12月17日向翔海售楼处交付63660元，但由案外人装修公司向原告出具事由为“装修款”的63660元收款收据。原告于2020年7月22日向翔海售楼处支付146340元，该笔款项未有收据。原告主张以上款项均由翔海售楼处收取。2020年8月17日，被告向原告出具房地产预收款424656元的增值税发票。另查明，2019年4月20日原告与装修公司就涉案房屋订立装修委托协议，约定房屋装修费共计63660元。本院认为，原告与装修公司订立装修委托协议的时间是2019年4月20日，与被告订立商品房买卖合同的时间是2019年5月20日，本院根据时间可以推定，装修委托协议的订立与被告无关，被告亦并非装修委托协议的订立主体。又查明，涉案房屋于2020年6月13日办理完成竣工验收备案。庭审中，被告认可翔海售楼处转至被告处房款352064元，但主张原告尚欠房款72592元。被告主张原告交付给装修公司的63660元装修款与其无关；且因原告逾期交付房款，产生逾期付款违约金8932元，该部分违约金自翔海售楼处转账的原告的房款中扣除。被告为证明原告逾期付款需支付8932元违约金，提交《分期付款补充条款（一）》协议书复印件，协议约定经原被告双方协商一致，将涉案房屋买卖合同第六条“付款方式及期限”修改为：采用一年分期付款方式，于2019年5月19日已付50%首付款，计214656元；于2020年5月19日支付210000元。将第七条“买受人逾期付款的违约责任”修改为：如买受人未能在规定时间内付清应付款项，买受人应按付款额每日0.05%向出卖人支付违约金，逾期达十日违约金按双倍支付。协议书落款处盖有被告单位公章，并由原告签字捺印。原告质证认为，翔海售楼处给其的买卖合同文本并未附该补充条款，且该协议书落款处“狄凤英”并非其本人签写。本院认为，被告提交的该协议书为复印件，真实性无法核实，对该证据本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《烟台市新建商品房买卖合同》（预售）系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同依法成立并有效，双方均应信守履行。关于原告是否支付了全部房款424656元，原被告双方存在争议。被告自认扣除原告逾期付款违约金8932元后，其收到翔海售楼处转付的352064元房款，故本院可以认定被告共收到翔海售楼处转付的原告的房款360996元；被告否认其收到63660元装修款，却于2020年8月17日向原告出具房地产预收款424656元的增值税发票，被告的抗辩与其出具增值税发票的行为相悖，对其抗辩本院不予采纳。据此并结合原告的相关付款记录，本院可以认定原告已按约支付了全部424656元房款。被告主张原告逾期付款产生违约金8932元，本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同约定，原告第二次付款210000元应于2020年5月19日前付清；被告则应于2019年12月31日前向原告交付房屋，在应当先履行义务的被告未履行义务时，原告抗辩其于2020年7月22日向翔海售楼处支付146340元房款尾款，不应认定构成违约，本院依法予以支持。故对于被告主张424656元房款中有逾期付款违约金8932元的主张，本院不予采纳。原告另主张424656元房款中包含装修款63660元，因双方合同中未约定装修款的数额，对于原告的该部分主张本院不予支持。合同约定房屋在取得竣工验收备案后应于2019年12月31日前交付，而涉案房屋于2020年6月13日办理完成竣工验收备案，根据合同第十条“逾期交付责任”约定，出卖人未按照第八条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日，买受人有权解除合同。据此，被告未按约交付房屋，原告即自2020年1月30日享有合同约定的解除权。原告以起诉的方式主张行使约定解除权解除合同，符合事实和法律依据，本院依法予以支持。合同因被告违约被解除后，合同约定的权利义务即终止，已经履行的合同内容，应当恢复原状。原告请求被告返还支付的房款424656元，并赔偿预期可得的利息损失，于法有据，本院依法予以支持。关于原告主张违约金的诉讼请求，本院认为，原告因被告违约所造成的实际损失应当限于房款利息的损失，在原告的该部分损失依法得到填平弥补后，原告另行主张被告支付违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十八条之规定，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下:一、解除原告狄凤英与被告烟台海基置业有限公司针对龙口市东海黄金海岸阳光海岸海泰居41号楼3-202号房签订的《烟台市新建商品房买卖合同》（预售）。二、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告狄凤英房款424656元并支付利息（以214656元为基数，自2019年5月19日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以63660元为基数，自2019年12月17日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以146340元为基数，自2020年7月22日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告狄凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7897元,减半收取3949元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王锡朝二〇二〇年十二月二十二日书记员  吕怡慧