四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0113民初2697号 原告：郑佐英，女，1978年11月16日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 原告：杨仲权，男，1973年3月7日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 原告：郑佐荣，男，1981年5月30日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 原告：廖勤，女，1982年9月2日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 原告：黄国宣，男，1968年12月5日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 原告：杨仲芬，女，1969年6月24日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 原告：王晓川，男，1990年11月13日出生，汉族，住河北省保定市徐水区。 原告：张玉聪，女，1993年2月27日出生，汉族，住四川省富顺县。 八原告共同委托诉讼代理人：廖知成，自贡市恐龙法律服务所法律工作者。 被告：成都汇亨酒店管理有限公司，住所地成都市青白江区大弯街办凤凰西六路********。 法定代表人：罗骁。 被告：罗骁，男，1990年6月11日出生，汉族，住成都市天府新区。 被告：罗润生，男，1962年8月5日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 三被告共同委托诉讼代理人：罗云宽，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 原告郑佐英、杨仲权、郑佐荣、廖勤、黄国宣、杨仲芬、王晓川、张玉聪与被告成都汇亨酒店管理有限公司（以下简称汇亨酒店）、罗骁、罗润生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月12日、2020年12月16日公开开庭进行了审理，原告郑佐英、杨仲权及八名原告共同委托诉讼代理人廖知成、三被告共同委托诉讼代理人罗云宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、三被告偿付2020年5月至2020年10月房屋租金287239.44元；2、三被告承担违约金400000元；3、三被告承担原告主张债权产生的代理费30000元；4、三被告承担拖欠的租赁期间的相关费用【2020年5月1日至10月30日的物业费14731.5元、水电费2897.22元、人工材料费1400元（总价2800元，原被告各自承担50%）】；5、三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：八名原告系成都市青白江区凤凰西六路北城印象商务楼****房屋所有权人。2019年8月，被告罗骁欲租上述房屋开办汇亨酒店。2019年8月2日双方签订房屋出租合同，约定租期为2019年8月1日至2024年7月31日，租期5年，月租金为46705.6元，下一年起每年递增5%。合同签订后，罗骁于2019年9月17日在青白江市场监督管理局核准为租赁房屋营业，根据工商登记情况，该公司两名股东，罗骁占90%的股份，罗润生占10%的股份。根据合同约定，被告应于2020年4月25日前向原告交纳5-7月份和5月25日前交纳8-10月的租金合计287239.44元。但被告至今未交纳。2020年10月26日，原、被告达成意向性解除合同，但被告尚欠水、电、气、物业管理费，且共用财产（锅炉和中央空调）阻碍分割造成原告无法使用该房屋。原告为维护合法权益，故提起诉讼。 汇亨酒店、罗骁、罗润生答辩称：1、罗骁、罗润生不是本案的适格被告。租赁合同的签订方是汇亨酒店与郑佐英、杨仲权；罗骁是作为法定代表人代表汇亨酒店在合同上签字。罗骁、罗润生只是公司股东，不应该承担责任；同理，郑佐英、杨仲权之外的人不属于适格的原告。2、处理本案的合同依据，应当以郑佐英、杨仲权、晏何敏、肖兰芬与汇亨酒店签订的合同为准，合同已经合法解除，被告不应该再支付租金。根据当时疫情的政策，双方可以协商解除合同，租赁合同的另外两人晏何敏、肖兰芬承认解除合同，同时履行完毕相关权利义务，被告汇亨酒店不应该支付2020年5月1日之后的租金。3、被告在履行合同的过程中不存在违约行为，且合同约定的40万元违约金是针对4个人，不是只针对郑佐英和杨仲权，且合同的违约金过高。4、案涉合同已于2020年5月1日解除，并且与晏何敏、肖兰芬办理了手续，不存在合同未履行的情况；5、因为疫情原因，汇亨酒店自2020年1月26日便停止营业。随着疫情缓和，2020年5月有几天有少量住宿的客人，但均不是正常营业。汇亨酒店已通知2020年5月1日起解除合同，原告要求支付2020年5-10月的房租不成立。汇亨酒店是先付租金后使用房屋，其已经支付了2020年1-4月的房租，但该时间段正是疫情严重期间，不可能从事经营，实际也没有经营。根据公平合理原则，这四个月的房租应当由双方各自承担两个月。即便原告举出证据证明2020年5月有几天有少量住宿的客人，则出租方应分担的两个月房租也足以弥补少量住宿客人带来的房租收益。 本院经审理认定事实如下： 汇亨酒店于2015年12月7日成立，现股东为罗骁、罗润生，其中罗骁为法定代表人。 2019年8月2日，肖兰芬、晏何敏、杨仲权、郑佐英（甲方）与汇亨酒店（乙方）签订《房租出租合同》，主要约定：甲方将位于成都市青白江区××路××楼××座××层房屋出租给乙方（肖兰芬、晏何敏出租的房屋位于9楼，杨仲权、郑佐英出租的房屋位于10楼），其中：肖兰芬286.06平方米、晏何敏292.7平方米、杨仲权579.83平方米、郑佐英587.81平方米，由罗骁负责经营。租赁期限为2019年8月1日至2024年7月31日。租金为总面积乘以单价，第一年为40元／平方米，以后每年按照租金5%递增；第一次（8月1日至8月31日）房租8月1日付清；第二次（9月1日至10月30日）房租9月1日付清；第三次（11月1日至元月31日）房租11月1日付清。元月25日交下三个月的房租，以此类推应在到期前月的25日交下三个月房租。承租前的债权债务由甲方享有和承担，承租期间形成的债权债务由乙方享有和承担。（包括乙方在对该酒店经营中人工费、水电费、物业费用等一切安全、经济责任）。如任何一方违约造成本合同无法履行，须赔偿守约方40万元人民币。若在合同期间因甲方违约，甲方需补足乙方的装修费用。乙方投入的装修到期不能搬走和损坏。落款处为甲方肖兰芬、晏何敏、杨仲权、郑佐英签名捺印，乙方由罗骁在“乙方代表签字盖章”处签名捺印。 2020年2月27日，汇亨酒店向肖兰芬、晏何敏、杨仲权、郑佐英发出《恳请减免部分租金的函》，载明：“……自2019年8月1日起，已交付了9个月房租，共计629110.80元。……因受疫情影响，基于政府疫情防控的要求，汇亨酒店自2020年1月26日起至今一直关门停业，并且从目前疫情防控来看，今年3月至6月乃至更长时间酒店仍不能恢复到正常经营状态。此情况属于不可归责于承租人、出租人的不可抗力所致。为此，恳请你们免去2020年2月、3月的房租，2020年4月-6月房租减半，后面根据疫情发展态势及防控再酌定。” 2020年3月27日，汇亨酒店再次向肖兰芬、晏何敏、杨仲权、郑佐英发出《再次恳请减免部分租金的函》，载明：“……汇亨酒店于2020年2月27日发出了《恳请减免部分租金的函》至今没有回复，现再次致函如下：一方面希望你们尽快开具并提供租金发票，否则，罗骁及汇亨酒店将暂停支付以后的租金。另一方面，希望你们考虑到疫情的实际影响，按上次来函的要求减免部分房租，这样才能更有利于实现双方长期合作共赢，若你们对此仍置之不理，本人罗骁及汇亨酒店将采用法律手段解除房屋租赁合同。” 原告向汇亨酒店发出《关于成都汇亨酒店在疫情期间减免租金的回复函》，主要载明：各位房东已经收到了《恳请减免部分租金的函》和《再次恳请减免部分租金的函》，同意减免2020年2月份租金，不同意其余减免请求。 2020年4月11日，汇亨酒店向肖兰芬、晏何敏、杨仲权、郑佐英发出《解除房屋出租合同通知书》，载明：“……你们坚持不开发票，并且只同意减免2月份一个月的房租。介于在这二个方面的问题上，双方不能达成一致意见。……特通知你们：一、与你们签订的《房屋出租合同》自2020年5月1日起予以解除；二、本人已经预交9个月的房租，扣除疫情期间依法应当减免的租金后，由我们据实结算，多退少补；三、请在2020年5月1日前年与罗骁联系办理相关解除合同后房屋及有关资产交接手续。……” 2020年5月7日，原告回函不同意解除合同。 2020年5月18日，汇亨酒店向肖兰芬、晏何敏、杨仲权、郑佐英发出“再次通知书”，载明：“……本人与你们签订的《房屋出租合同》自2020年5月1日起已解除，若认为不具备解除条件，可以依法在法定期限内通过诉讼解决……”。 2020年9月10日，罗骁（甲方）与晏何敏、肖兰芬（乙方）签订“解除及接收房屋协议”，载明：“……一、甲乙双方确认，2019年8月2日订立的《房屋出租合同》已于2020年5月1日予以解除，不再履行，并且因此合同解除，甲乙双方互不承担任何责任；二、甲方通知解除合同符合法律规定及合同约定，乙方同意收回9楼房屋，由于9楼房屋中甲方及其母亲共同享有50%的产权。收回9楼房屋后另行独立进行经营……”。 2020年10月28日，罗骁与杨仲权、郑佐英对案涉房屋腾退并办理物品移交。 2020年12月11日，原告交纳了案涉房屋2020年5月1日至2020年11月30日的物业管理费14731.5元、2020年5月10日至2020年11月4日的水电费2897.22元，另支付了水电整改工程各项费用2800元。 另查明：1、郑佐英系青白江区凤凰西六路1号1栋3单元10层1003号、1004号、1005号、1010号、1011号、1012号房屋所有权人，总面积为300.27平方米。杨仲权与黄国群系青白江区凤凰西六路1号1栋3单元10层1014号、1015号、1016号、1017号、1018号、1019号、1020号、1021号、1022号房屋所有权人，总面积为448.4平方米。黄国宣、杨仲芬系夫妻关系，共同共有青白江区凤凰西六路1号1栋3单元10层1023号、1024号房屋，总面积为94.05平方米。王晓川、张玉聪系夫妻关系，共同共有青白江区凤凰西六路1号1栋3单元10层1013号房屋，面积为36.31平方米。郑佐荣、廖勤系夫妻关系，共同共有青白江区凤凰西六路1号1栋3单元10层1001号、1002号、1006号、1007号、1008号、1009号房屋，总面积为289.74平方米。庭审中，各方均认可案涉10楼房屋出租面积共1167.64㎡，2020年4月30日前的租金已经支付。2、黄国宣、杨仲芬、王晓川、张玉聪、郑佐荣、廖勤等出具“说明书”，表示口头委托郑佐英代为办理房屋出租事宜，房屋于2019年8月2日出租给汇亨酒店。3、因案涉纠纷，郑佐英、杨仲权向自贡市恐龙法律服务所支付代理费30000元。 以上事实有各方身份信息、《房屋出租合同》、《恳请减免部分租金的函》、《再次恳请减免部分租金的函》、《关于成都汇亨酒店在疫情期间减免租金的回复函》、《解除房屋出租合同通知书》、《解除房屋出租合同通知书复函》、“再次通知书”、不动产权证、结婚证、“说明书”、增值税发票、快递物流详情、“催收物业费通知书”、“收据”、银行转账凭证、“房屋及相关设施设备移交收据”、收条、“解除及接收房屋协议”等证据及当事人陈述在卷为证。 本院认为，案涉《房屋出租合同》系各方意思真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效。另外，八名原告提交的《房屋出租合同》，相关条款与三被告提交的《房屋出租合同》基本一致，但落款处甲方只有肖兰芬、杨仲权、郑佐英签名捺印，无晏何敏签名捺印，故该合同并非最终版本，本院不予采信。 根据双方当事人的诉辩主张及庭审查明的相关事实，本案的争议焦点为： 一、关于本案原告主体问题。案涉合同标的系多个房屋组成，存在多个所有权人，包括杨仲权、郑佐英、黄国宣、杨仲芬、王晓川、张玉聪、郑佐荣、廖勤等，杨仲权、郑佐英系受其余六人委托办理案涉房屋出租事宜。因案涉纠纷，黄国宣等六人行使委托人的介入权，作为原告提起诉讼，属于适格主体，故对于三被告主张主体不适格的观点本院不予采纳。 二、关于被告罗骁、罗润生是否承担责任问题。根据《中华人民共和国公司法》第三条：“公司是企业法人，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任……”之规定，案涉租赁合同的承租方是汇亨酒店，罗骁、罗润生是汇亨酒店的股东；罗骁系作为汇亨酒店的法定代表人参与合同的订立与履行，属于职务行为；原告并未提交充分的证据证明罗骁、罗润生个人系合同相对人或者愿意承担汇亨酒店的债权债务。综上，罗骁、罗润生不承担案涉合同的相关责任。 三、合同解除的时间是2020年5月1日还是2020年10月28日。本次新冠肺炎疫情属重大突发公共卫生事件，在多个省市区产生了隔离、停工停产情况，系不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形，新冠肺炎疫情及政府的防控措施，导致承租人在一定期限内无法经营，应视为不可抗力之条件。但是，汇亨酒店租赁案涉房屋系用于商业性经营，且租赁为五年，短期的新冠肺炎疫情不会导致案涉合同无法履行；另开具发票系附随义务，不能对抗合同主义务；故汇亨酒店无权以发函的方式通知解除合同，合同解除时间为双方合意的2020年10月28日。 四、关于各项费用问题。1、2020年5月至10月租金、水电费、物业费问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，汇亨酒店于2020年4月11日发函通知解除合同，并载明于2020年5月1日前办理相关解除合同后房屋及有关资产交接手续，虽然该函件不产生解除合同的效力，但也表明汇亨酒店因疫情影响不愿继续履行合同。原告收到通知后应在合理的时间内与汇亨酒店沟通协商、办理腾退交接手续等，以避免损失的扩大。根据本案案情，本院酌定止损时间点为2020年7月31日，之后则属于原告怠于履行防止损失扩大之责任，导致租赁费、物业费、水电费等费用继续产生，该费用应当由原告自行承担。故汇亨酒店应支付原告2020年5月1日至2020年7月31日的租金140116.8元（46705.6元/月*3个月）、物业费6313.5元（14731.5元/7个月*3个月）、水电费1488.61元（2897.22元/6个月*3个月，因案涉房屋自2020年5月1日后未再实际经营，且没有充分证据证明每个月的水电费详情，故每月平均分摊），以上合计147878.91元。其二是400000元违约金问题。如前所述，汇亨酒店无权以通知方式解除合同，其不愿履行合同的行为属于违约，应当承担违约责任。关于约定的违约金是否可以调减的问题，违约金的本质具备以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重属性，其主要功能为补偿守约方损失，因此双方的约定应在适用意思自治原则的前提下应当由契约正义原则加以规制，人民法院可以根据当事人的请求对违约金予以调整。本院综合考虑汇亨酒店违约情节、违约持续时间、违约金针对对象等因素，酌定违约金为100000元。其三，律师费和水电整改的费用。原告并未提交充分的证据证明该项费用的合同依据或事实依据，故对于原告的此项费用本院不予支持。综上，汇亨酒店应当支付租金140116.8元、物业费6313.5元、水电费1488.61元、违约金100000元，合计247878.91元，因原告认可免去一个月的房租46705.6元，本院也予以认可，相互品迭后，汇亨酒店应付原告各项费用201173.31元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第四百零二条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都汇亨酒店管理有限公司支付原告郑佐英、杨仲权、郑佐荣、廖勤、黄国宣、杨仲芬、王晓川、张玉聪等各项费用合计201173.31元； 二、驳回原告郑佐英、杨仲权、郑佐荣、廖勤、黄国宣、杨仲芬、王晓川、张玉聪等的其他诉讼请求。 如果被告成都汇亨酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5486元（已减半），由被告成都汇亨酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  马 磊 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  曹苗蕊 书 记 员  谭路遥