北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11624号上诉人（原审原告）：大美至简文化传媒（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区新房路**院**楼**303。法定代表人：单晓晴，执行董事。委托诉讼代理人：杨洁，北京市道可特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京国粹菁华艺术传播中心，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街**-c57。法定代表人：袁雪征，总经理。委托诉讼代理人：纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐婉婷，北京市齐致律师事务所律师。原审第三人：北京盛世国苑文化艺术有限责任公司，住所，住所地北京市朝阳区高碑店乡西店1102div>法定代表人：黄文峰，董事长。委托诉讼代理人：王颖宁，北京市元吉律师事务所律师。上诉人大美至简文化传媒（北京）有限公司（以下简称大美至简公司）因与被上诉人北京国粹菁华艺术传播中心（以下简称国粹菁华中心）、原审第三人北京盛世国苑文化艺术有限责任公司（以下简称盛世国苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初80172号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。大美至简公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审依法改判；2．本案一、二审诉讼费用由国粹菁华中心承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误、证据不足，导致错误判决。首先，一审法院忽略了本案《续租协议》系续签的事实，在大美至简公司与国粹菁华中心首次签署案涉房屋的《租赁协议》后，国粹菁华中心配合大美至简公司向北京市工商行政管理局朝阳分局出具《住所证明》，该份证明由村、乡两级共同盖章，并经过区级工商管理局审核批准，此后大美至简公司成功以该房屋地址核准注册成立并实际持续经营，大美至简公司已经在力所能及的范围内尽到了审慎核查的义务。其次，一审中国粹菁华中心当庭认可自2016年5月起案涉房屋空调已停用，一审法院先是认定国粹菁华中心应将已经收取的租金返还，又酌定该部分租金为2万元，违背客观事实及国粹菁华中心的自认；自2016年5月起该房屋空调停用、相继被违法锁闭、断水断电，大美至简公司无法正常使用办公区，从未享受过任何物业服务；一审判决明确载明国粹菁华中心收取了全年物业费，由于上述情况，其并没有给园区物业管理方缴纳物业服务费。再次，大美至简公司在案涉房屋被非法侵犯拆毁时，已第一时间向公安机关报案，当地管辖派出所明确认定案涉房屋装修被外人拆除、家具家电丢失，大美至简公司遭受经济损失的事实是客观存在的；本案产生的律师费系国粹菁华中心违约及故意拖延造成，系大美至简公司已实际发生的损失。二、一审法院在适用法律上存在错误，故意偏袒国粹菁华中心。一审法院适用合同法第五十二条及相关司法解释的规定认定涉案续租协议无效，缺乏必要性和合理性；在判定合同无效的后果时，一审法院也没有严格适用合同法第五十八条的规定，只是酌定国粹菁华中心返还2万元租金和部分物业费；依照法律规定，国粹菁华中心应当将13．5万元租金和7446元物业费全部返还给大美至简公司；对于大美至简公司遭受的损失，应当判令国粹菁华中心折价补偿。三、一审法院违反法定程序，超过法定审理期限，影响了案件的正确判决。国粹菁华中心辩称，同意一审判决，不同意大美至简公司的上诉请求。涉案房屋的租金支付到2016年10月底，双方已经履行完毕，不存在退还问题；押金同意全部退还，物业费已经履行了一半；对于违约金和损失，因合同无效故不存在违约金问题；大美至简公司主张的损失并非国粹菁华中心造成，一审中大美至简公司也没有提交任何证据予以证明。盛世国苑公司述称，在一审判决中没有承担实体义务，同意一审判决。大美至简公司向一审法院起诉请求：解除大美至简公司与国粹菁华中心签订的《续租协议》；国粹菁华中心返还大美至简公司房屋租金135000元、押金30000元、物业费7446元，支付违约金22500元并按照法定资金占用期间利息标准支付上述款项自2016年5月1日至实际给付之日止的利息；国粹菁华中心赔偿大美至简公司装修损失81600元、家具电器损失20000元、律师费15000元。一审法院认定事实：2016年4月25日，大美至简公司（乙方）与国粹菁华中心（甲方）签订《续租协议》，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方作经营办公用途，范围以乙方营业执照为准，若有其他用途须经甲方书面同意。租赁期限自2016年5月1日起至2017年4月30日止，年租金总计270000元，年物业费总计7446元，租金按半年支付，自2016年5月1日开始付费，首次支付金额为142446元（含物业费）。乙方签署本协议应向甲方支付保证金30000元，保证金为协议生效的必要条件。合同期满乙方不再续租，甲方有权继续留存保证金，待乙方将租赁场地按要求交给甲方并结算各项应缴费用60日内返还保证金。因一方违约造成提前解约，违约方应支付对方违约金，违约金按协议承租面积1个月标准租金计算。2016年5月4日，大美至简公司向国粹菁华中心交纳半年房租135000元、一年物业费7746元，另保证金30000元已经在2015年4月20日双方初次订立租赁合同时交纳。一审法院经查，涉案房屋所在土地为半壁店村农民集体所有的土地，该土地所建房屋未取得建设规划许可手续。一审法院另查，盛世国苑公司（甲方、出租方）与文化部艺术服务中心鉴定评估工作委员会（乙方、承租方）签订有《北京国粹苑艺术品休闲广场租赁合同》，约定乙方承租甲方国粹苑C座1层（部分）、2-4层（全部），套内建筑面积12384平方米。2009年6月29日，文化部艺术服务中心（甲方）与国粹菁华中心（乙方）签订《合作协议》，约定双方联合筹建“国家非物质文化遗产展示教育基地”，合作地点位于北京市朝阳区国粹苑。2016年10月19日，盛世国苑公司向文化部艺术发展中心发送《告知函》，主张文化部艺术发展中心欠付租金、物业费，要求对方于2016年11月5日前将拖欠的上述款项付清。否则将采取停止供暖、供水、供电等强制措施。”2016年11月6日国粹菁华中心向国粹苑C座承租户发放《通知》，称承租方存在私改电路问题，业主方于2016年11月6日下发停电通知并停电。一审庭审中，大美至简公司主张2016年5月涉案房屋空调停用，大美至简公司处于半歇业状态。2016年11月初涉案房屋停电，盛世国苑公司封锁办公区。2017年初，大美至简公司发现房屋内部拆除，办公家具及电器均损失。国粹菁华中心认可空调停用的事实，但主张在2016年5月底给大美至简公司购买了空调室外机，所以没有对大美至简公司的经营造成影响。2016年11月6日停电情况属实。大美至简公司请求返还全部房屋租金、押金、物业费并要求国粹菁华中心支付违约金。国粹菁华中心对此不予认可，称押金可以退还，物业费已经交给盛世国苑公司，租金一节，因大美至简公司实际使用涉案房屋至2016年11月，故不同意退还。因合同无效亦不同意支付违约金。一审审理中，大美至简公司主张的经济损失包括装修、家具及电器损失，但未提交证据予以佐证，国粹菁华中心对此均不认可。经询，大美至简公司称涉案房屋现场装修已经拆除，家具家电不知去向，不具备勘验及鉴定条件。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，国粹菁华中心出租的涉案房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故大美至简公司与国粹菁华中心签订的《续租协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。国粹菁华中心作为出租方，在应知涉案房屋未经规划审批之情形下仍出租用于收益，大美至简公司作为承租方，未尽到相应的审慎核查义务，双方对合同无效的后果均负有责任。关于保证金，国粹菁华中心同意退还，一审法院不持异议。关于租金及物业费，根据庭审查明的事实，涉案房屋空调在2016年5月开始即无法正常使用，此时正值北京夏季来临，必然导致大美至简公司无法全面有效的使用租赁房屋，国粹菁华中心虽主张购买了空调室外机，但现有证据不能证明国粹菁华中心对该瑕疵进行过修复，故一审法院对国粹菁华中心该辩解不予采信，故国粹菁华中心应当将已经收取的租金部分退还，一审法院酌定该部分为2万元。涉案房屋所在的楼宇于2016年11月6日停水停电，大美至简公司已无法在此继续正常经营，国粹菁华中心应当退还大美至简公司此后的物业费。关于违约金，因合同无效，大美至简公司的主张缺乏依据，一审法院不予支持。关于经济损失，大美至简公司提交的证据不足以证明该损失的实际发生，一审法院不予支持。律师费及利息一节，没有合同及法律依据，且双方均存在过错的情况下，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、北京国粹菁华艺术传播中心于判决生效后七日内退还大美至简文化传媒（北京）有限公司保证金30000元、租金20000元、物业费3723元；二、驳回大美至简文化传媒（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，大美至简公司向本院提交住所证明一份，用以证明其公司已在力所能及的范围内尽到了审慎查验义务，故不应当承担任何责任。对此国粹菁华中心表示，该证据不属于新证据，对其真实性予以认可，证明目的不予认可，该证据不能证明大美至简公司不知道涉案房产未取得规划许可证，不能证明其租赁房屋时不知情。盛世国苑公司表示，该证据不是新证据，与其证明目的不具有关联性。二审经询，大美至简公司和国粹菁华中心均认可涉案《续租协议》无效。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案二审中，大美至简公司和国粹菁华中心均认可涉案《续租协议》无效，对此本院不持异议。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为在涉案《续租协议》无效的情况下，大美至简公司提出的各项诉讼主张应如何认定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到本案中，国粹菁华中心作为出租方，应当知道涉案房屋未取得建设工程规划许可手续，在此情形下国粹菁华中心仍将涉案房屋予以出租并收取租金，对《续租协议》的无效存在过错；大美至简公司作为承租方，在签订涉案租赁合同时，亦应对涉案房屋是否取得建设工程规划许可手续的情况予以核实，其虽提交相关单位出具的证明材料，但据此并不足以认定其公司已经尽到充分的审慎核查义务，故其对《续租协议》的无效亦负有相应的责任。关于押金，国粹菁华中心同意退还，对此本院予以确认。关于租金，结合大美至简公司对涉案房屋的使用情况、涉案房屋空调在2016年5月开始无法正常使用以及涉案房屋所在的楼宇停水停电的情况，一审法院酌情认定国粹菁华中心返还大美至简公司租金2万元，并无不当，本院予以维持。关于物业费，涉案房屋于2016年11月6日停水停电，大美至简公司已无法继续正常使用涉案房屋，故国粹菁华中心应当退还大美至简公司此后的物业费，一审法院对本案物业费作出的认定亦无不当，本院予以确认。关于违约金，因双方对《续租协议》的无效均存在过错，大美至简公司主张违约金缺乏依据，本院不予支持。关于经济损失，大美至简公司并未就其主张的装修损失、家具电器损失予以充分举证，本院对其该项主张不予支持。关于大美至简公司主张的律师费及相应利息，如前所述，双方对《续租协议》的无效均负有相应的责任，大美至简公司该部分主张缺乏充分依据，本院亦不予支持。此外，经本院核实，一审审理程序不存在违反法定程序的情形，大美至简公司就本案一审审理程序提出的上诉理由，本院不予支持。综上所述，大美至简公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5326元，由大美至简文化传媒（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 郑吉喆审 判 员 胡新华二〇二〇年十二月三十日法官助理 汤和云书 记 员 马梦蕾