兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初2824号 原告（反诉被告）：兰州新区百年置业有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区综合服务大楼**。 法定代表人：蒋大军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾海宁，甘肃众炀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：火高发，甘肃众炀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：满继军，男。 原告（反诉被告）兰州新区百年置业有限公司（以下简称百年置业公司）与被告（反诉原告）满继军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日作出（2020）甘0191民初985号民事判决，百年置业公司不服提起上诉。兰州市中级人民法院于2020年10月19日作出（2020）甘01民终2974号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百年置业公司的委托诉讼代理人贾海宁，被告（反诉原告）满继军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百年置业公司向本院提出诉讼请求：1．判令满继军继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2．判令满继军支付房款110000元及逾期付款违约金38720元（暂计算至2020年3月31日）以及截止实际给付之日前新产生的违约金（自2020年4月1日起每日按未付款金额的万分之五计算至实际付清之日）；3．判令满继军支付律师代理费4000元；4．判令满继军承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月17日，百年置业公司与满继军签订《商品房买卖合同》，约定由百年置业公司将位于兰州新区××广场商品房出售给满继军。合同对买受人逾期付款的违约责任、交付期限等作了约定。合同第六条付款方式及期限约定买受人应于本合同签订之日向出卖人支付该商品房首付款126269元，买受人应于签订合同之日起7日内向出卖人指定的按揭银行提供符合按揭银行要求的全部申请资料，交纳买受人应交纳的费用，并向按揭银行提出正式按揭贷款申请，并通过银行按揭贷款形式向出卖人支付剩余房款110000元。补充协议第三条约定买受人在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。合同签订后，满继军除支付首付款外，对于剩余的购房款并未按合同约定支付。现为维护自身合法权益，请求判如所请。 满继军辩称，不同意继续履行合同，要求解除合同，不应承担违约金和律师费。 满继军向本院提出反诉请求：1．判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及所有合同补充协议；2．判令百年置业公司退还商品房首付款126,269元，并支付该款自2018年5月1日起的银行同期贷款利息12,095.52元（按照年利率4.75%暂计算至2020年5月7日，实际计算至本息全部付清之日）；3．本案诉讼费用全部由百年置业公司承担。事实和理由：满继军在签订房屋买卖合同之前明确表达自己没有一次性付款能力，只有通过银行按揭贷款的方式才能购买。并多次百年置业公司方工作人员询问自己是否能够顺利从银行贷款办理按揭，在获得明确答复后才最终在购房合同上签字并支付了126,069元首付款。在之后的一年多时间内，满继军多次向百年置业公司递交银行按揭贷款材料始终未能通过审查。百年置业公司一直以满继军提交的银行流水材料不合格为由拖延办理。后满继军多次向百年置业公司提出退房请求，均被拒绝。双方签订购房合同以及后续履行合同都以满继军能够顺利从银行办理按揭贷款为前提，现百年置业公司的承诺未能兑现直接导致签订合同的目的无法达到，因此也丧失了继续履行合同的能力，最终导致合同无法继续履行。其次，在合同附件四补充协议中单方私自设置了很多直接影响其权利义务的条款内容，该内容既未通过字体加大加粗的方式提醒满继军注意，也没有在签订合同时明确告知。百年置业公司存在故意获取高额违约金的嫌疑，恶意欺诈。属于以合法形式掩盖非法目的的行为特征。现履行合同的基础丧失，其没有能力继续履行合同。请求支持其反诉请求。 百年置业公司对反诉辩称，满继军的反诉请求不成立。1．根据双方签订的合同，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，应当继续履行；2．满继军没有办理按揭手续，按照合同约定应当支付全款，根据合同第六条约定，满继军选择了按揭方式支付剩余房款，补充协议第三条明确约定了贷款部分房款支付的截止日期，否则要承担逾期付款责任，满继军应当自合同签订7日内提交按揭贷款材料，至今既没有办理按揭手续也未支付剩余房款；3．满继军办理按揭手续的对方是银行而非百年置业公司，银行是否审批，审批是否可以贷款，该公司没有义务保证满继军办理下来按揭贷款，只是配合办理按揭手续。综上，满继军的诉讼请求不合理，请求驳回反诉请求，继续履行合同。 本院经审理查明事实如下：2018年4月28日，百年置业公司与满继军签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，百年置业公司将位于奥特莱斯国际商业广场第2幢1-460房屋出售给满继军，建筑面积9.92平方米，总价款236,520元；合同第六条付款方式及期限约定：买受人在2018年4月5日前支付首付款126,269元，买受人应于签订合同之日起7日内向出卖人指定的按揭银行提供符合按揭银行要求的全部申请资料，并向银行办理按揭申请手续支付剩余房款110,000元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理。……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日至，买受人按日向出卖人支付逾期应付万分之四的违约金。补充协议第三条约定：买受人在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。 2018年4月17日，百年置业公司为满继军办理了网签备案。满继军于2018年3月30日支付了认购金15000，于2018年4月12日支付首付款110,520元，但剩余房款110,000元一直没有支付。 2018年5月3日，满继军与兰州百年奥特莱斯经营管理有限公司就涉案房屋签订《商铺租赁合同》。 另查明，2020年3月25日，百年置业公司与甘肃众炀律师事务所就案涉纠纷签订《委托代理合同》，并于2020年4月20日支付律师代理费200,000元，包括本案律师代理费4,000元。 以上事实由当事人陈述及提供的《商品房买卖合同》及其补充协议、兰州市住房和城乡建设局商品房合同查询单、收据、《委托代理合同》、中国工商银行网上银行电子回单、律师费发票等证据在卷佐证，并经法庭质证后确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于双方争议的主要问题：一、案涉合同继续履行或解除问题。本案中，百年置业公司已按照合同约定为满继军办理了网签备案，满继军也已支付首付款，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定解除合同的情形。故百年置业公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。满继军辩称百年置业公司承诺办理按揭贷款且不能办理时予以退款，以及其目前没有履行能力，但未就此提交相关充分有效的证据予以证明，本院对此不予采信。满继军认为合同百年置业公司以合法形式掩盖非法目的，存在欺诈行为，并依此主张解除合同退还首付款，亦缺乏相应的事实及法律依据，本院也不予采信。二、关于剩余房款支付及违约责任问题。满继军支付首付款后，虽也提交了相关按揭手续，但至今未能办理完结，双方就此各执己见，但均未提供相应证据证明系对方因素造成，即现有证据不能反映按揭未能如期办理的责任应完全归责于一方。因此，双方均应承担相应的责任。结合本案实际履行情况及我国合同法的相关规定，本着鼓励交易的原则，本院参照双方补充协议中的相关约定，就百年置业公司主张支付剩余款的诉讼请求，予以支持。对该公司主张的逾期付款违约金，不予支持。至于百年置业公司主张的诉讼费和律师代理费，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、兰州新区百年置业有限公司与满继军签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018预13380号）及其附件继续履行； 二、满继军于本判决生效之日起十五日内支付兰州新区百年置业有限公司房款110,000元； 三、满继军于本判决生效之日起十五日内支付兰州新区百年置业有限公司律师代理费4,000元； 四、驳回兰州新区百年置业有限公司其他诉讼请求； 五、驳回满继军的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 兰州新区百年置业有限公司缴纳的本诉案件受理费3,554元，由该公司负担1,000元，满继军负担2,554元；满继军缴纳的反诉案件受理费1,634元，由其自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判长  马列东 审判员  郭东霞 审判员  刘艳芝 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  陈治卓