四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初3500号 原告：程代兵，男，汉族，生于1975年8月9日，住四川省广安市广安区。 被告：熊运明，男，汉族，生于1967年10月18日，现住四川省渠县。 原告程代兵与被告熊运明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月4日、2020年10月16日、2020年11月25日、2020年12月10日公开开庭进行审理。原告程代兵，被告熊运明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告程代兵向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方于2017年2月12日所签订的《门面租赁合同》中第二条第二款的约定尚未生效，再因合同第三条第二项，并依法判决解除该《门面租赁合同》，被告交还上述门面给原告；2、判令被告按评估价150158元／年，411,39元／天支付从2020年2月21日开始至被告向原告交付门面之日止的租金（暂时计算至2020年10月31日的租金为104493.06元）；3、判令被告向原告支付违约金10000元；4、评估费6300元由被告支付；5、被告交原告门市2020年10月31日，被告应立即支付原告121681.06元，如结算至2021年2月20日交原告门市，被告应立即支付原告167346元；2、本案诉讼费888元由被告承担。事实及理由：2017年2月12日，原、被告签订了《门面租赁合同》，约定原告将自有的位于广安区××街××号门市租给被告，前3年租金不变，105000元／年，2020年2月20日起至2022年2月20日止，租赁期2年，租金每年如涨价则按照本小区周边门市计算价格，必须经甲乙双方一致同意，次年租金每年提前一个月支付第二年的门面租金，否则甲方有权收回门面租赁权。原告提前与被告沟通、协商2020年的租金标准，但未能达成一致意见，原告多次以通知书、律师函的形式催促或函告被告，但被告一直拒绝与原告协商，且至今未支付租金。 被告熊运明辩称，1、原、被告于2017年签订的门市租赁合同，租期5年，后两年由双方协商租金，但原告要求54万元一年，从2019年5月14日原告就开始找他说不租给他了，后面一直坚持要求54万元/年；2、今年国务院有免租期间和租金减半期间；3、今年受到疫情的影响全国范围内市场行情租金均没有上涨；4、他们本小区雨桐超市237平方，一年租金才4.5万元，盛兆家具3600平方，年租金是50万元，今年2020年疫情期间下降了10万元，租金一年是40万元，金粉世家楼上楼下各200平方一共租金8万元，把楼上200平方租给别人一年5万元，那楼下200平方就是3万元一年，雅迪窗帘7.9万元一年，楼下200平楼上200平，一共才7.9万元，今年没有涨价，原告说本小区都涨价不是事实；5、原告不遵守合同，随意涨价。 经审理查明，2017年2月12日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了《门面租赁合同》，主要约定原告将自有的位于广安市广安区××街××号商铺共1间，合同约定面积300平方米的铺面出租给乙方，2017年2月20日起至2020年2月20日止，租赁期为3年，租金每年105000元，租金不涨价、不降价；2020年2月20日起至2022年2月20日止，租赁期2年，租金每年如涨价则按照本小区周边门市计算价格，必须经甲乙双方一致同意，次年租金每年提前一个月支付第二年的门面租金，否则甲方有权收回门面租赁权；甲乙双方，如有单方违约，违约方向不违约方付违约金10000元。 诉讼中，原告申请对广安区××道××号被告经营的门市一间（商业用途产权面积59.82平方米，正在办理产权的面积236.49平方米与683号门市系同一间，在合同约定面积之内，属于被告实际经营场所），合同约定面积为300平方米，在2020年2月20日至2021年2月20日的租金（不含税费）进行评估。 本院依法组织委托上述鉴定申请。2020年9月25日，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司作出评估报告，位于广安区××道××号【权证编号川（2019）广安市不动产权第0004927号，设计用途为商业服务，建筑面积59.82平方米，尚未取得产权建筑面积236.49平方米，设计用途为车位，设定用途为商业，证载楼层-1层，实际楼层临宏志大道1层，2020年2月20日至2021年2月20日租金总价150158元（不含税）】。评估费用去6300元。 被告对上述评估报告不认可，质证认为评估没有载明小区周边门市的租金价格、没有将小区周边门市租金价格进行通算（如盛兆家居等楼上、楼下门市）。经本院书面函询，2020年10月29日，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司作出回复函，对相关问题予以了答复，主要内容为：他们遵循相关规范、文件、意见等相关规定，对估价对象周边门市租金价格进行了充分、详细的调查，选用比较法作为本次的评估方法，充分分析了估价对象小区周边的门市租金价格水平，选取合适的可比实例进行比较，考虑影响估价对象租金水平的区位因素、实物状况等各项因素，最终计算得出了估价对象的租金价格，故报告的咨询结果是基于估价对象周边类似门市得出的客观、合理的租金价格；2020年8月21日对本次咨询对象完成实地查勘，咨询对象已取得产权部分和未取得产权的部分实际一并用作门店经营使用；本次出具的评估结论符合现场勘察租金房屋的实际用途价格；估价对象用途设定为商业用房进行咨询性估价，该用途确定符合现场实际情况；本次评估按照《门面租赁合同》及工作联系函要求，并结合了估价对象的实际使用情况，充分考虑了估价对象整体经营使用对于租金水平的影响，故他公司认为本次咨询结果是估价对象的客观、合理的租金价格。 后根据被告的质证意见，本院又对报告结论是否考虑或扣除疫情影响因素进行书面函询。2020年11月11日，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司再次作出回复函，主要内容为：他公司估价人员充分调查了估价对象周边类似商业用房市场租金水平，并了解了期间疫情影响情况后，选取了合适的可比实例进行比较，并考虑影响估价对象租金水平的市场状况、区位因素、实物状况等各项因素，最终计算得出了估价对象于2020年2月20日至2021年2月20日期间的租金价格，故他公司认为本次咨询性估价报告中的咨询结果是符合估价法院要求及符合房地产市场状况下的客观、合理的租金价格。 案涉门市位于广安区××道××号【权证编号川（2019）广安市不动产权第0004927号，设计用途为商业服务，建筑面积59.82平方米，尚未取得产权建筑面积236.49平方米，设计用途为车位。 2019年9月开始，原、被告就2020年2月20日至2021年2月20日的门市租金价格通过微信、书面通知、律师函等多次途径进行沟通，但因双方对租金价格意见差距较大，原告在给被告的书面通知书中认为，本门面可以租540000元/年，被告表示租金高于110000元他不会给，无法达成一致意见，故被告至今也未向原告交纳该年度的租金。 2020年3月3日，原、被告因门市租金问题发生纠纷，被告报警，处警人员建议双方走民事诉讼程序。 庭审中，被告表示只要是二审生效判决价格再高他都认可，但现在不愿意按评估价支付2020年2月20日至2021年2月20日的门市租金，如果生效判决是判决按评估价支付租金，他也愿意按生效判决标准支付租金。 庭审中，原告表示假如本案的终审判决在2021年2月20日没有结束，2021年2月20日后的租金愿意暂时按照本案的评估价计算被告占用门市期间的租金。 上述事实，有《门面租赁合同》、评估报告及回复函、评估费发票、报警登记表、《产权证书》、《转让协议书》、《补充协议》、微信聊天记录、原告向被告发出的通知书、律师函等证据及原、被告的当庭陈述予以证实。 本院认为，1、2020年2月20日至2021年2月20日的门市租金是应当涨还是应当降或者是按照前三年的标准不涨不降；2、被告辩称今年受到疫情的影响全国范围内市场行情租金均没有上涨，有没有事实依据；3、本案双方通过法院共同选定的评估机构所做评估结论是否合法、公平、合理，是否应当作为本案裁判本年度租金水平的依据。 第一，关于第一个争议焦点问题。被告未提供证据证明本小区周边门市在2020年2月20日至2021年2月20日的租金存在整体下降的证据，只是口头辩称个别门市的租金价格较低，既未提交书面租赁合同，也未申请证人出庭作证，应当承担举证不利的法律后果。原、被告签订的《门面租赁合同》约定前三年租金不涨不降，故被告辩称只愿意按此标准向被告交纳租金没有双方协商一致的合同依据。因双方签订的《门面租赁合同》只是约定了前三年的租金不涨不降，并未约定争议年度前一年的租金水平，故无法判定本金的租金较去年是增长还是降低，只能确认评估价较合同约定标准存在一定幅度的上涨。 第二、关于第二个争议焦点问题。被告辩称今年受到疫情的影响全国范围内市场行情租金均没有上涨，但未提供任何证据予以证实，且原、被告也并未约定以今年的全国门市租金水平来确定双方门市租金水平，故被告辩称没有事实和合同依据。 第三，关于第三个争议焦点问题。原、被告双方关于2020年2月20日至2021年2月20日的门市租金，约定“如涨价则按照本小区周边门市计算价格”。因该约定没有明确的租金价格，原、被告因租金价格双方发生争议。诉讼中，原、被告双方在本院组织下依法选定评估机构，评估机构依法作为评估报告结论。被告对该评估被告不认可，但未提供证据推翻评估报告得出的价格结论。故评估机构所作评估报告结论应当作为本案判定2020年2月20日至2021年2月20日的门市租金价格的依据。 原、被告签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照履行。被告虽不认可评估被告得出的评估价格，但当庭表示愿意履行生效判决作出的判决结果，故原告请求解除合同，尚不具备解除合同的条件。 据此，本案经本院民商事法官专业会议集体讨论研究，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第二项第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告熊运明按评估价150158元/年标准向原告程代兵支付从2020年2月20日至2021年2月20日期间的门市租金； 二、被告熊运明向原告程代兵支付评估费3150元； 三、驳回原告程代兵的其他诉讼请求。 案件受理费3629元，减半收取1815元。由原告程代兵负担908元，被告熊运明负担908元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 上述债务，义务人应当于本判决生效后十五日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨秀华 二〇二〇年十二月十日 书记员  陈侣帆 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条第二项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。