宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初2404号 原告：王艳，女，1992年12月18日出生，汉族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。 委托诉讼代理人：张娟，浙江浙杭（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：延建龙，浙江浙杭（宁波）律师事务所律师。 被告：李明涛，男，1987年2月5日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 被告：宁波浩瀚房地产销售有限公司，统一社会信用代码91330211MA28277R3D，住所地浙江省宁波市镇海区骆驼街道永平西路**（新城核心区）。 法定代表人：李平安，该公司经理。 被告李明涛与宁波浩瀚房地产销售有限公司共同委托诉讼代理人：康健，上海中成永华律师事务所律师。 原告王艳与被告李明涛、宁波浩瀚房地产销售有限公司（以下简称浩瀚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月4日、2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张娟、延建龙，被告李明涛、浩瀚公司的委托诉讼代理人康健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王艳向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行《协议》及《补充协议》，配合办理位于镇××街道××路××号××号楼××室不动产权属证书过户登记至原告名下的相关手续；2.判令两被告向原告支付违约金109？162.5元；3.判令两被告向原告支付为实现债权而支付的律师代理费5？000元；4.本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实和理由：2018年3月5日，约定原告购买位于镇××街道××小区××号楼××室的房屋，房屋总价款为363？875元。2018年5月9日，涉案房屋因司法拍卖程序要求仅能登记在被告李明涛名下，且满两年后方能过户，为此原告与两被告于2018年5月2日签订《补充协议》，约定两被告需在政策允许后20个工作日内开始办理过户手续，并约定违约金为房款的30%。现已满足过户条件，原告多次要求两被告配合办理涉案房屋过户手续，两被告要求加价每平方米2？000元，且由原告承担相关税费方同意过户。两被告的行为已构成违约，故原告提起诉讼。 被告李明涛答辩称：根据原告与被告签订的《协议》约定，房屋不能办理按揭，李明涛应当将定金退给原告，原告未提供按揭的相关证据，李明涛同意将款项全部退还给原告。李明涛与原告签订的协议，规避相关政策的规定，属于无效协议。政策之所以规定两年内不允许过户，是为了避免炒房行为。李明涛将经拍卖整体购得房屋加价卖给原告，绕开政策制约两年后办理过户这一行为，实际是规避法律法规强制性规定。因此该购房协议是无效协议，被告愿意退还所收原告款项。 被告浩瀚公司答辩称：本案均是李明涛与原告签订协议，与浩瀚公司无关，请求驳回原告对浩瀚公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对双方对真实性无异议的证据，本院对证据真实性予以认定并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2017年11月28日，李明涛通过司法拍卖拍得包括本案诉争房屋在内的金丰紫园资产包。2018年3月5日，原告与李明涛签订《协议》，约定：原告购买李明涛在阿里拍卖所得的金丰紫园房产中1号楼1210室的房屋，房屋总价款为363?875元，房产交易过程中产生的一切费用，均由原告承担缴纳，李明涛不承担任何费用。 2018年5月2日，李明涛（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定因政策原因，房屋二年后方能过户，就此签订补充协议如下：一、基于宁波市现行过户政策，乙方同意1210房过户手续待政策允许后再办理；二、房屋交付：（一）乙方已经向甲方指定账户支付房款一半即181?937.5元，有权对房子进行装修和居住，并享有占有、使用、收益之权利，甲方有义务为乙方权利之有效行使提供方便；剩余房款在可以办理过户前十天支付；（三）乙方有权凭汇款凭证（以实际到账为准）原件要求甲方交付房屋及相关其他物品，乙方先前交与甲方的有关房款的资金直接冲抵房款；三、房产权：（一）甲方承诺乙方为唯一房产使用权利人，不得再对房产进行任何处分之行为；（二）如甲方不能依约履行过户手续，则此房产财产价值之溢价利益归于乙方；四、过户登记：（一）甲方承诺待政策允许过户之日起，二十个工作日内为乙方办理过户登记手续；（三）如甲方违约，乙方有权要求甲方承担房价30%的违约责任及赔偿其他实际损失（如装修费）；（四）关于过户所需的相关费用遵照前协议，因政策问题，增加部分费用由甲方承担；六、因诉讼而产生的不限律师费、为保全而产生的担保费等各种费用均由败诉方承担。 2018年5月9日，讼争房屋产权登记至李明涛名下。2018年8月，被告李明涛在涉案房屋上为案外人董侨儒设立抵押权，并办理了抵押权登记，被担保债权数额为25万元。原告与案外人董侨儒于2020年11月28日达成债权转让协议，董侨儒将债权转让给原告。2020年6月4日，本院经原告申请依法查封涉案房屋，原告支付案件申请费2?339元。原告为本案诉讼聘请律师支付律师费5?000元，财产保全开具保单保函支付1?800元。原告愿意支付剩余未付房款，履行合同义务。 本院认为：原告与被告李明涛签订《协议》、《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，对合同各方具有约束力。两份协议均系原告与被告李明涛签订，根据合同相对性原则，原告要求浩瀚公司承担责任无事实及法律依据，本院不予支持。李明涛通过拍卖资产包的方式取得金丰紫园多套房屋，原告购买的为其中一套，李明涛在拍卖资产包之前即通过浩瀚公司对外销售，故李明涛拍得房屋系为了转售，在李明涛与其他购房人办理抵押协议公证时，李明涛配偶明确表示同意抵押，其对于李明涛拍得金丰紫园的房屋用于出售是知情的。被告李明涛现辩称该房屋系夫妻共同财产系无权处分有违诚信，且无事实及法律依据，本院不予采纳。 被告李明涛在与原告签订房屋买卖合同之后，又将该房屋抵押给案外人违反了《补充协议》中不得再对房屋进行任何处分行为的约定，已经构成违约，原告在此情况下没有支付剩余房款并不构成违约。涉案房屋现登记在李明涛一人名下，该房屋的抵押权人已经将债权及抵押权转让给原告，原告亦申请对房屋进行首轮查封，并不存在不能办理过户登记的情形，对原告要求继续履行合同，办理过户登记的请求本院予以支持。被告违反合同约定在涉案房屋上设立抵押权，并且在该房屋满足过户条件后无正当理由拒绝为原告办理过户登记，已经满足违约金的适用条件，对原告主张的违约金，本院予以支持。原告对于还需要支付被告房款并无异议，但由于被告的违约行为，本院确定房款与过户同时履行。原告主张的律师费、担保费、保全申请费符合双方约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李明涛将位于宁波××镇××街道××小区××路××号××号楼××室的房屋（权证号：浙20**宁波市镇海不动产权第**）过户给原告王艳，原告支付被告剩余购房款181？937.5元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告李明涛支付原告王艳违约金109?162.5元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、被告李明涛支付原告王艳财产保全申请费2?339元、担保费1?800元、律师费5?000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告王艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8?471元，减半收取4?235.5元，由被告李明涛负担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  万 婷 婷 二〇二〇年十二月九日 代书记员  ?胡丹丹