河南省信阳市浉河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫1502民初4385号 原告（反诉被告）信阳市恒广包装彩印有限公司，统一社会信用代码914115007407358462（1-1）。 住所：信阳市浉河区信应路**。 法定代表人胡新直，该公司经理。 委托代理人李宗憶，信阳市浉河区五里墩街道法律事务所法律工作者，代理权限为一般代理。 被告（反诉原告）陈永峰，男，汉族，1983年8月16日出生，户籍地址河南省光山县，现住信阳市浉河区。 被告（反诉原告）杜轩，男，汉族，1985年10月25日出生，户籍地址信阳市浉河区湖东办事处五星社区****附**，公民身份号码4130011985********，现住信阳市浉河区行政西路联通家属院。 以上二被告（反诉原告）委托代理人吕正刚，河南精致律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告（反诉被告）信阳市恒广包装彩印有限公司（以下简称原告信阳恒广公司）与被告（反诉原告）陈永峰、杜轩（以下简称被告陈永峰、杜轩）因房屋租赁合同纠纷一案，由河南省信阳市中级人民法院发回本案重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信阳恒广公司的法定代表人胡新直及委托代理人李宗憶，被告陈永峰、杜轩的委托代理人吕正刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告信阳恒广公司诉称,2016年7月31日，原、被告签订《租赁经营协议书》一份，被告租赁原告位于信应路51号的房屋及场地开办幼儿园。该《租赁经营协议书》第四条约定“租金及支付方式第一年为10万元，第三、四、五年为12万元”。被告自2017年7月31日至今两年租金未交，共计22万元，后经多次索要无果，原告诉至法院，请求事项：1、要求被告支付房租费22万元并支付逾期付款利息；2、本案诉讼费由被告承担。发回重审过程中，原告信阳恒广公司增加诉讼请求为：要求被告支付截止2020年7月31日共计四年的房租费46万元。 被告陈永峰、杜轩答辩及反诉称，一、答辩人与被答辩人签订的《租赁经营协议书》已与2019年7月23日解除，答辩人并于当日离开租赁房屋。2017年8月23日，被答辩人张贴告示并通知答辩人，幼儿园使用的房屋属于危房，不能作为幼儿园使用，基于此，答辩人决定解除双方《租赁经营协议书》，并于2019年7月23日前后通过微信、快递、张贴、当面递交《解除合同通知书》等方式通知了被答辩人。《合同法》第233条规定：“租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”。危房本来就没有使用价值，答辩人依法解除合同后，被答辩人已推倒幼儿园北侧和东侧围墙，将幼儿园危房纳入其管理范围。二、自被答辩人于2017年8月23日通知答辩人及幼儿园学生家长说幼儿园房屋经严格检查属于危房后，幼儿园房屋已失去了使用价值，出租危房是违法行为，被答辩人无权再收取租金。《商品房屋租赁管理办法》第6条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的…”。被答辩人出租危房属于非法牟利，应当退还答辩人已交纳一年的租金，还应当赔偿给答辩人造成的巨额损失。被答辩人起诉要求答辩人支付第二年、第三年的房屋租金22万元，是非法诉求，完全不能成立。三、从另一方面讲，由于被答辩人作为房屋出租方在房屋出租一年后，严重违约在先，那么作为房屋承租方的答辩人可以拒绝支付第二年、第三的租金。被答辩人要求答辩人支付22万元租金请求，答辩人可以根据《合同法》第67条的规定严辞拒绝。《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的履行要求”。被答辩人出租危房，率先强行终止合同，贴《告示》威胁学生家长动摇其入学信心，起诉解除《租赁经营协议书》，停水、停电、派人现场威胁，非法施工制造扬尘、垃圾、噪音等等，被答辩人不仅无权索要租金，还要为其行为承担违约赔偿责任。综上所述，原、被告双方于2016年7月31日签订《租赁经营协议书》，约定的租赁经营期限为五年，答辩人为开办幼儿园先后投入一百多万元，但被答辩人严重违反合同约定，竟于2017年5月份就提出解除协议，并采取到处张贴告示、向幼儿家长逐人发放小广告、切断幼儿园电源、停掉自来水、锁住幼儿园大门、派人进入幼儿园滋事、提起诉讼等手段，散布幼儿园房屋是危房的谣言，还说自己要自行开发扒掉房屋让幼儿家长不要报名上学，阻挠、干涉答辩人开办幼儿园，给答辩人造成巨大的经济损失。为维护答辩人的合法权益，答辩人依法提起反诉，反诉请求：1、依法判令反诉被告赔偿因其违约给反诉原告造成的招生减少、打井、配置电机、购买电料、桶装水、加油等损失共计25万元；2、反诉费用由反诉被告承担。发回重审过程中，反诉原告将反诉请求变更为1、将原反诉请求第一项反诉请求金额增加为305760元；2、判令反诉被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失20万元；3、反诉费用由反诉被告承担。 原告信阳恒广公司针对反诉答辩称，被告的反诉与本诉不是同一法律关系，不应该合并审理。反诉的事实理由也不成立，信阳恒广公司在履行协议过程中不存在违约行为。依据双方签订的《租赁经营协议书》第五条的约定，“甲方（信阳恒广公司）在乙方（陈永峰）承租过程中如果遇有政府拆迁或者自行开发，甲方有权单方面终止本合同，乙方承诺无条件退出，甲方退还乙方未使用的租金和保证金”，本案的合同解除是因为政府的棚户区改造政策及要求，信阳恒广公司的厂房及场地面临拆迁及改造的现实，依协议约定被告无权要求信阳恒广公司赔偿。此外，原告虽然在合同履行期间响应政府拆迁政策主张过解除协议，但被告并未同意，仍在继续履行使用租赁房屋并正常经营，且原告出租的房屋是合法建筑，不存在危房等瑕疵，被告反诉请求的损失赔偿也无证据证实，且与我方没有因果关系，应驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明，2016年7月31日，原告信阳恒广公司作为甲方，与被告（乙方）代表杜轩签订《租赁经营协议书》一份，约定原告将其位于信阳市浉河区信应路51号的部分房屋及场地租赁给被告陈永峰、杜轩开办幼儿园。该《租赁经营协议书》与本案争议事项有关的条款内容如下：二，经营范围，乙方在甲方提供的经营场所内从事的经营项目为幼儿园教育；三，协议年限，双方协商租赁时间至2016年8月1日到2021年7月31日止，期限为5年。双方合作期限满后，乙方如果愿意继续租赁，应提前半年与甲方洽谈租赁事宜，租赁期满后，在同等的条件下，乙方有优先承租权，并重新签订新的租赁协议；四，租金及支付方式，乙方第一年和第二年租金为10万元，第三、四、五年租金为12万元。乙方在签订本租赁协议时一次性付清第一年租金，以后每年租金自到期日前一个月交纳下一年租金；五，乙方应遵守的条件，1，租赁期间乙方不得拖欠水电及使用期间所产生的任何费用。…7，甲方在乙方租赁过程中如有政府拆迁或者自行开发，甲方有权单方面终止本合同，乙方承诺无条件退出，甲方退还乙方未使用的租金和保证金。协议签订后，原告信阳恒广公司向被告交付了出租的场地和房屋，被告陈永峰、杜轩交纳了第一年房屋租金10万元，并随即对租赁的房屋和场地进行装饰装修、招聘幼师及办理相关手续，开办了“信阳市浉河区湖东世纪之星幼儿园”。协议履行的第二个年度初，即2017年8月17日，原告信阳恒广公司以“由于我公司于2017年3月被政府纳入棚户区改造项目，面临拆迁”为由，向被告陈永峰、杜轩发出《终止合同通知书》，要求被告退出租赁的房屋和场地。2017年8月23日，原告又在幼儿园大门等处张贴《告示》，内容为“敬告广大学生家长：此处经上级部门严格检查属危房。已不能做幼儿园使用，马上要进行棚户区房屋改造。特此通知”。被告陈永峰、杜轩认为原告的要求违反合同约定并造成其巨大经济损失，不同意搬离。原告信阳恒广公司为此曾向本院提起诉讼，后于2017年12月20日撤回起诉。在此期间，原告信阳恒广公司将除幼儿园使用的场地及房屋外的厂区予以拆除，并将厂区水电线路关停；被告为继续经营幼儿园，于2017年9月7日在信阳市浉河区通达电机有限公司购买发电机及支付材料、施工费合计6360元，于2017年10月24日支付案外人杨滨打水井款1000元。因被告仍然占有使用租赁的场地和房屋，原告又于2019年元月向本院提起诉讼，要求被告支付房租费22万元及逾期付款利息；被告陈永峰、杜轩以原告采取张贴告示、停水停电等严重违约行为并造成其经济损失为由提起反诉，要求原告赔偿其因招生减少、配置电机、打井等经济损失25万元。本院于2019年4月作出（2019）豫1502民初92号民事判决，因被告陈永峰、杜轩不服提起上诉。二审审理期间，被告陈永峰、杜轩以信阳市浉河区湖东世纪之星幼儿园的名义，并由河南涵信律师事务所见证，以原告存在严重违约行为且造成房屋无法继续使用为由，于2019年7月23日向原告信阳恒广公司发出《解除合同通知书》，停止对租赁场所的经营。 另查明，信阳市浉河区人民政府湖东街道办事处根据原告的申请及《关于信阳市棚户区改造工作实施意见》，于2017年3月向区政府提交《关于信阳市恒广包装彩印有限公司厂区棚户区改造项目（恒广佳元）申请纳入2017年棚户区改造计划的请示》，请示区政府将该公司厂区改造项目纳入2017年棚户区改造计划。河南省保障性安居工程工作领导小组于2019年2月下发《河南省保障性安居工程工作领导小组办公室关于下达全省2019年第二批城市棚户区改造项目计划的通知》，将信阳市浉河区湖东办事处107国道与信应路区域棚改项目纳入全省2019年第二批城市棚户区改造项目计划。 本院认为，合同依法成立即具有法律约束力，当事人应当依照约定全面履行各自的合同义务。本案中原、被告双方的争议焦点如下：一、关于涉案房屋租赁合同何时解除的问题；二、原告信阳恒广公司与被告陈永峰、杜轩之间签订的《租赁经营协议书》被解除的过错责任划分问题；三、被告陈永峰、杜轩是否应当支付以及如何支付拖欠原告信阳恒广公司房屋租赁费及逾期付款利息的问题；四、原告信阳恒广公司是否应当赔偿以及如何赔偿被告陈永峰、杜轩反诉请求的各项损失问题。 一、关于涉案房屋租赁协议如何时解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，本案双方签订的《租赁经营协议书》约定的租赁期限为“2016年8月1日至2021年7月31日”，因原告信阳恒广公司在租赁期限远未届满的情况下，即于2017年8月17日以案涉房屋被纳入棚户区改造、面临拆迁为由，向被告陈永峰、杜轩发出《终止合同通知书》。而被告陈永峰、杜轩未明确同意解除房屋租赁协议且继续使用承租的房屋，直至2019年7月23日才向原告信阳恒广公司提交《解除合同通知书》。故原被告双方协议解除房屋租赁合同的时间应为2019年7月23日。二、原告信阳恒广公司与被告陈永峰、杜轩之间签订的《租赁经营协议书》被解除的过错责任划分问题。本案原、被告双方于2016年7月31日签订房屋租赁协议并约定租赁期限为五年，但在合同履行的第一个年度刚届满，原告即于2017年8月17日以涉案房屋被纳入棚户区改造、面临拆迁为由，向被告杜轩等发出《终止合同通知书》，而此时案涉房屋是在申请纳入城市棚户区改造项目计划阶段，且截至本案庭审结束时该项目计划亦尚未实施。因此原告在案涉房屋尚未确定纳入棚户区改造计划且未面临拆迁的前提下，擅自提出解除合同，并且以张贴告示，拆除其余房屋及设施、停水停电等不恰当的方式阻碍被告对承租房屋的正常使用，造成被告对所承租的房屋在使用价值及使用收益上存在过多限制，进而对被告所承租的房屋预期收益产生一定的影响，因此，原告因其不当履行行为导致合同解除，应承担主要的过错责任。同时，被告在继续占用并使用承租房屋的过程中，未按照合同约定按时支付房屋租金，其行为已构成违约。本院根据双方对合同解除的过错程度，酌定原告应当承担70%的过错责任，被告应当承担30%的过错责任。三、被告陈永峰、杜轩是否应当支付以及如何支付拖欠原告信阳恒广公司的租赁费及逾期付款利息的问题。本案原、被告双方对房屋租赁协议的解除没有争议，区别在于原被告双方对房屋租赁协议解除的时间以及过错存在争议，虽然原告在2017年8月17日向被告提出了解除租赁协议，但是被告收到《终止合同通知书》后，并未同意解除且继续使用至2019年7月23日。据此，被告已实际占有使用了涉案房屋，那么被告应当支付其占有涉案房屋期间的租金，但原告诉请被告称按照合同约定支付租金的前提是在合同正常全面履行的情况下，因本案合同履行的圆满状态受到妨碍，且合同双方均存在瑕疵履行行为，故本院酌定被告应当按照双方过错的责任比例支付拖欠的租赁费。根据原、被告双方签订的《租赁经营协议书》约定，第一年和第二年的租金为100000元，第三年、第四年的租金为120000元，因此，从2016年8月1日起至2019年7月31日合同解除当月止，按照合同约定被告应当支付房屋租金共计32,0000元，扣除被告已经支付的第一年度房屋租金100000元，被告尚欠原告房屋租金共计220000元，按照30%的过错责任比例，被告应当支付原告剩余的房屋租赁费为66000元。原告要求被告支付房屋租金逾期付款利息的诉讼请求，因原、被告双方均存在违约行为，且无合同约定，故本院对原告信阳恒广公司要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求不予支持。四、原告信阳恒广公司是否应当赔偿以及如何赔偿被告陈永峰、杜轩反诉请求的各项损失问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。根据本案审理查明的事实，被告在承租的过程中，确因原告的违约行为对其投资成本及预期收益造成一定的影响并产生相应的损失，因此被告反诉主张的购买发电设备、打水井等相关直接损失共计7360元，该部分费用有相关票据及收款收据等证据证实，应给予支持。但被告要求原告赔偿招生减员损失的反诉请求，因未提供相应的证据证明生源的减少与原告的违约行为之间存在必然的因果关系，故本院对该部分损失赔偿的反诉请求不予支持；其主张的装饰装修损失等反诉请求，无工程装修合同及相关票据证实，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告信阳市恒广包装彩印有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告陈永峰、杜轩购买发电设备等损失共计7360元。 二、被告陈永峰、杜轩应于本判决生效之日起十日内支付原告信阳市恒广包装彩印有限公司房屋租赁费共计66000元。 三、驳回原告信阳市恒广包装彩印有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告陈永峰、杜轩的其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费4600元，原告信阳市恒广包装彩印有限公司负担3220元，被告陈永峰、杜轩负担1380元；反诉费5050元，原告信阳市恒广包装彩印有限公司负担150元，被告陈永峰、杜轩负担4900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。 审判长  胡海涛 审判员  高海波 审判员  陈金榜 二〇二〇年十二月一日 书记员  饶 静