广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初4518号原告：何斌，男，1982年12月20日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：高兰，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊杰，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：林连方，女，1977年6月25日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市**中山三路**，统一社会信用代码91442000X315339777。法定代表人：赖小平，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。第三人：中山长信宏展房地产有限公司，住所地，住所地广东省中山市坦洲镇德溪东路**会信用代码91442000076721859J。法定代表人：马连波，总经理。委托诉讼代理人：黄凯，该司员工。原告何斌与被告林连方房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，原告于2020年6月30日向本院申请追加中山长信宏展房地产有限公司（以下简称长信宏展公司）、中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山市分行）作为本案第三人参加诉讼。经审查，本院依法追加长信宏展公司、建行中山市分行参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何斌委托诉讼代理人高兰，第三人长信宏展公司委托诉讼代理人黄凯，第三人建行中山市分行委托诉讼代理人蓝冰钦到庭参加诉讼，被告林连方经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何斌向本院提出诉讼请求：被告继续履行原、被告签订的房屋买卖合同，将位于中山市原告名下，过户产生的税费由被告承担。诉讼中，原告于2020年7月1日变更诉讼请求为：1.第三人建行中山市分行解除对中山市的预抵押，并办理注销抵押登记手续；2.第三人长信宏展公司将对中山市被告名下，被告取得上述房屋房地产权证后立即过户至原告名下。2020年11月27日，原告明确诉讼请求为：1.原、被告于2018年4月11日签订的房屋买卖合同继续履行；2.原告以被告名义向第三人建行中山市分行支付（2019）粤2071民初15592号民事判决书的判决款项作为原告向被告支付的剩余房款；3.第三人建行中山市分行收到原告以被告名义支付的（2019）粤2071民初15592号民事判决书所确定的款项后，立即解除对中山市的抵押；4.在上述房屋抵押权解除后，被告协助长信宏展公司将上述房屋过户至被告名下，如被告逾期不办理，第三人长信宏展公司有权申请单方办理；5.被告在涉案房屋过户至被告名下后，立即将涉案房屋过户至原告名下，如逾期不办理或第三人未办理，原告有权申请单方办理。事实和理由：原、被告于2018年4月1日签订房屋买卖合同，约定被告将其购房的位于中山市出售给原告，总价为130万元。签订合同后，原告于2018年4月12日通过银行转账方式向被告支付36万元房款，2018年11月29日在被告要求原告再支付20万元房款，但到约定时间2018年11月31日，被告未按约定为原告办理过户手续。截至目前，被告拖延办理，原告无法联系被告。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告林连方未到庭应诉、答辩，亦未向本院提交材料证据。第三人建行中山市分行述称，对原告代被告偿还款项没有意见，但具体情况不了解。第三人长信宏展公司述称，1.根据合同相对性原则，长信宏展公司与原告不存在任何合同关系，而长信宏展公司已通知被告办理涉案商品房的房产证，但被告拒不配合，长信宏展公司不承担延期办证的责任；2.涉案商品房目前处理被查封状态，根据法律规定，在查封未解除之前，长信宏展公司无法为被告办理涉案商品房的产权证；3.如需长信宏展公司协助办理涉案商品房的产权证，应解除涉案商品房的抵押，无需长信宏展公司承担保证责任，且需一并解除涉案商品房的其他查封或轮候查封，而办证过程中产生的税费，应由原告或被告承担，在涉案商品房符合办证条件后，长信宏展公司方可协助办理。本院经审理认定事实如下：2018年4月11日，林连方（甲方、卖方）与何斌（乙方、买方）签订一份房屋买卖合同，主要约定：甲方自愿将名下位于中山市方，总价为130万元；乙方于签订之日起2日内向甲方以转账方式支付36万元作为购房定金，剩余款项94万元在甲方将房产过户至乙方名下后三日内支付完毕；过户至乙方名下过程中所产生的所有税费由甲方承担；甲方应在2018年11月31日之前按现状交付给乙方，并确保在2018年11月31日之前将房屋产权证由甲方过户至乙方名下；双方还约定了其他权利义务。何斌（账号：62×××24）于2018年4月12日向林连方（账号：62×××80）转账36万元。2018年11月29日收据显示，林连方收到何斌20万元现金。中山市第一人民法院于2020年4月17日作出的（2019）粤2071民初15592号民事判决书判决如下：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告林连方之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440781201-2012-20151113391）。二、被告林连方、黄冠禧于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿借款本金689429.93元及利息、罚息（暂计至2019年4月28日，利息11495.08元、罚息237.71元；自2019年4月29日起至本判决发生法律效力之日止，未到期本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下调10%计算利息，逾期本金按罚息利率即前述贷款利率上浮50%计算罚息；本判决发生法律效力之次日起至清偿之日止，以实欠本金为基数按照前述罚息利率计算罚息）。三、被告林连方、黄冠禧于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费36046元。四、被告林连方、黄冠禧逾期履行上述两项债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告林连方提供的抵押物即位于广东省中山市（抵押登记备案编号：易房抵字第××号）的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权；处置所得价款超出上述债权部分，归被告林连方、黄冠禧所有。五、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山长信宏展房地产有限公司承担连带清偿责任；被告中山长信宏展房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告林连方、黄冠禧追偿。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。……案件受理费11172元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告林连方、黄冠禧、中山长信宏展房地产有限公司共同负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。”另查，上述民事判决于2020年11月27日发生法律效力。建行中山市分行提供的个人贷款对账单显示，截至2020年12月7日，林连方就涉案房屋贷款余额为689429.93元，其中拖欠本金54787.87元、拖欠利息59867.76元、拖欠罚息7973.17元。另，该单下方手写载明“截止至2020年12月7日，欠本金689429.93+利息59867.76+罚息7973.17+律师费36046+案件受理费11172=804488.86元，实际费用以清偿之日确定的数额为准！”中山市不动产登记查询结果显示，位于中山市（备案合同号：ＨＴＮ2015091162）权利人为林连方，备案时间为2015年10月21日；抵押权人为建行中山市分行，被担保主债权数额为76万元，登记时间为2015年11月9日；查封信息，申请执行人为何斌，查封登记时间为2019年2月26日，查封类型为预查封，申请执行人为陈贤灵，查封登记时间为2019年5月9日，查封类型为轮候预查封。打印时间为2020年12月3日。庭审中，何斌、建行中山市分行、长信宏展公司共同确认涉案房屋尚未办理不动产权证，备案登记至林连方名下，抵押权人为建行中山市分行；确认涉案房屋目前的查封状态为何斌为第一查封，陈贤灵为轮候查封。何斌称涉案房屋买卖合同由其提供，合同上各方的签名、捺印均为各自本人所签、所捺；其于2018年4月12日以转账方式向林连方支付房款36万元，后为加快交易进程，其以现金方式向林连方支付房款20万元；其愿意代林连方向建行中山市分行偿还拖欠的款项以达成支付房款的目的从而实现合同目的，超出购房款部分将以不当得利方式向林连方另行主张。建行中山市分行、长信宏展公司对涉案房屋买卖合同、房款支付情况表示不清楚，不发表意见。建行中山市分行称如何斌代林连方偿还拖欠的贷款及相关费用，其可以协助解除抵押，但前提是根据过往的案例操作。长信宏展公司称据其了解，林连方已交纳了办证的相关税费，因为网签后90天内不缴税的话会产生滞纳金；其曾多次联系林连方办理相关产权手续，但均无果；其对何斌主张依次协助过户的诉求没有意见，但认为实际操作中，办理房产证须林连方配合签字、按手印、人脸识别等各种手续，如果林连方不出现，可能无法办证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。何斌与林连方于2018年4月11日签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应恪守履行。根据合同之约定，林连方负有尽快办理涉案房屋不动产权证之义务。长信宏展公司称其已通知林连方办理相关办证手续，但至今林连方尚未协助办理。林连方以其实际行为表明拒绝履行上述义务，导致合同履行陷入僵局，构成违约。虽然涉案房屋现有2个查封，但本案何斌作为查封申请人的查封为第一查封，故涉案房屋买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，即涉案房产除了存在抵押登记和本案查封之外，不存在其他权利限制的情形，故在何斌同意代林连方偿还建行中山市分行就涉案房屋按揭贷款提供的案号为（2019）粤2071民初15592号所产生的相关费用以消灭抵押权，且建行中山市分行同意由何斌提前清偿贷款的情况下，涉案房屋买卖合同仍可继续履行。现涉案产已经具备办理不动产权证的条件，长信宏展公司、林连方应将办理涉案房屋产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案，将涉案房产不动产权登记至林连方名下。涉案房屋注销抵押权后，林连方将涉案房屋过户登记至何斌名下。何斌称其共支付购房款56万元（36万元+20万元），并提供了转账记录及收据为证，林连方未到庭参加抗辩或提供证据予以反驳，本院予以确认。因何斌表示如已支付的购房款加上代为清偿的银行按揭贷款超过购房总价款部分，将另案追偿，且考虑到林连方现不再按月偿还银行按揭贷款，剩余本息会随按月还款和时间的推移而发生变动，何斌最后实际代为清偿的款项及因（2019）粤2071民初15592号诉讼产生的费用加上已支付的购房款是否会超过购房总价款具有不确定性，因此，何斌在贷款清偿完毕后，应根据建行中山市分行出具的还款证明与林连方对账结算，多退少补，本案中对该部分不作处理。林连方经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论等权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项之规定，缺席判决如下：一、被告林连方继续履行其与原告何斌于2018年4月11日签订的房屋买卖合同；二、原告何斌于本判决生效之日起十五日内代被告林连方向第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行偿还（2019）粤2071民初15592号民事判决书所确定的款项，第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行在上述款项清偿之日起十日内协助原告何斌办理注销房产抵押登记手续；三、被告林连方、第三人中山长信宏展房地产有限公司于本判决生效之日起十日内将办理位于中山市（备案合同号：ＨＴＮ2015091162）的房产产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案，将房产不动产权登记至被告林连方名下；四、被告林连方在上述第二、三项判决内容均履行完毕之日起七日内协助原告何斌将位于中山市（备案合同号：ＨＴＮ2015091162）的房产权属登记过户至原告何斌名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，诉讼保全申请费5000元，合计21500元（已由原告何斌预交），由被告林连方负担，并直接向原告何斌支付。如不服本判决，被告林连方可以在判决书送达之日起三十日内，原告何斌与第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行、第三人中山长信宏展房地产有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张剑峰审判员  陈 睿审判员  黄 肃二〇二〇年十二月二十二日书记员  李德莲李晓童