山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14215号 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛鲁商惜福置业有限公司 法定代表人：董红林，董事长。 委托诉讼代理人：王晓杰，山东鲁宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄淑晨，山东鲁宁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：侯志辉，男 委托诉讼代理人：王琰，山东岛城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐贞，山东岛城律师事务所律师。 上诉人青岛鲁商惜福置业有限公司（以下简称青岛鲁商公司）因与被上诉人侯志辉商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初3383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人青岛鲁商公司的委托诉讼代理人王晓杰，被上诉人侯志辉的委托诉讼代理人王琰、徐贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青岛鲁商公司向本院提出上诉请求：1.请求依法撤销青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初3383号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2.诉讼费由侯志辉承担。事实和理由：一、青岛鲁商公司请求解除与侯志辉签订的《青岛市商品房预售合同》依法有据，一审判决双方继续履行该合同错误，合同已无法继续履行。双方于2018年7月7日签订购房合同，但合同签订后，侯志辉仅在交纳部分购房款后就未能再支付剩余所有房款，更没有依据合同约定办理房屋按揭贷款。根据双方合同约定，侯志辉应当于2018年8月14日前将贷款存入合同指定账户，或者自行筹集资金补足房款。期间，青岛鲁商公司曾多次致函侯志辉按合同约定补足剩余房款，否则将追究其违约责任，并收回涉案房屋，但其却迟迟不予回应，直到2020年8月本案一审作出判决，侯志辉也未能履行付款义务。侯志辉的违约行为长达两年之久，显然已表明拒绝履行合同，构成严重违约，合同的已无法实现。目前涉案房屋所在小区的房屋对外售价普遍上涨，侯志辉迟迟不履行合同义务，亦对青岛鲁商公司收回房屋进行二次销售产生严重影响，给青岛鲁商公司造成了经济损失。因此，依据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”青岛鲁商公司主张与侯志辉解除合同依法有据。另，青岛鲁商公司在一审提出的反诉中，已经通过反诉状履行了书面通知侯志辉解除合同的义务，因此一审法院判决青岛鲁商公司因未履行书面解除合同的通知义务，从而导致双方合同未能解除的认定不能成立。二、一审法院认定侯志辉交纳的一万元储藏室定金是购房款与事实不符，应当认定是储藏室的定金。侯志辉交纳的一万元储藏室定金是其当时真实意思表示，一审庭审中，侯志辉并未举证证明其在购买储藏室时存在重大误解、显失公平或者有欺诈、胁迫或者乘人之危的情形，因此其在一审庭审中主张该一万元储藏室定金系购房款与事实严重不符，若购房者购房可随意反悔并得到法律支持，则将会严重扰乱市场交易秩序，有违诚实守信的交易原则。并且，在购买房屋之外另行购买储藏室并不违反法律法规，侯志辉购买的是期房，当时房屋尚在建设中，设计也有可能变更，因此开发商无法与购房者明确储藏室的具体面积及位置，只能在前期通过交纳定金、出具定金收据的形式来确定购房者购买储藏室的意向，房屋交付后购房者再与开发商确定购买储藏室的具体细节。故一审法院认为因双方未在购房合同中做出约定、侯志辉在一审庭审中反悔就视为其无购买储藏室的真实意思表示显然与事实不符，于法无据。因此，侯志辉交纳的一万元应当认定为储藏室定金并非购房款。综上，一审法院认定事实有误、适用法律错误，应依法改判或发回重审。 侯志辉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案总房款为685934元，侯志辉已经按照青岛鲁商公司的要求支付了659365元，即便按照青岛鲁商公司已经确认的购房款金额也已经达到549365元。侯志辉已经履行了大部分付款义务，且完全有能力一次性支付剩余房款，之所以未缴清余款，系双方就车位、储藏室有争议导致双方对已付购房款金额产生争议，且青岛鲁商公司存在捆绑销售车位、储藏室等问题，已被城阳区房管局进行相应的处罚。青岛鲁商公司主张侯志辉严重违约没有事实依据，其主张解除合同依法应不予支持。其次，本着诚实信用及鼓励交易的原则，在青岛鲁商公司已经履行了合同主要义务且有能力继续履行合同义务的情况下双方应继续履行合同。 侯志辉向一审法院起诉请求：1.青岛鲁商公司按照《青岛市商品房预售合同》的约定继续履行合同并履行交房义务；2.青岛鲁商公司向侯志辉支付自2019年12月31日至实际交房之日的逾期违约金；3、诉讼费、保全费、律师费等费用由青岛鲁商公司承担。 青岛鲁商公司向一审法院反诉请求：1、判令解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》；2、侯志辉支付违约金34296.7元；3、反诉费用由侯志辉承担。 一审法院认定事实：2018年7月7日，侯志辉（乙方）与青岛鲁商公司（甲方）签订xxx号《青岛市商品房预售合同》并向房产登记部门办理了合同登记备案，合同约定内容包括：乙方向甲方购买青岛市城阳区正阳东路xx号《青岛鲁商泰晤士小镇项目(1C1-2地块)》xx号楼x单元x层x户住宅房屋，建筑面积为90.72平方米，单价7561元/平方米，总房价款685934元；甲方应于2019年12月30日前将该房屋交付给乙方；乙方未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权单方解除合同，甲方如行使解除合同权，应当书面通知乙方；乙方银行按揭贷款方式付款，应于2018年7月7日前支付首付款275934元，贷款41万元，乙方应于2018年7月14日前将办理按揭贷款所需文件全部提交至指定贷款银行，放贷机构于2018年8月14日前将贷款存入合同指定账户；乙方如因个人原因不能取得个人住房贷款时，乙方应在接到甲方通知之日起7日内自行筹集资金补足房款，逾期视为违约等内容，合同还对双方的违约责任、合同解除等进行了约定。该合同中无买卖车位及储藏室的约定。 侯志辉、青岛鲁商公司均认可，侯志辉分别于2018年5月27日、6月2日、7月8日共已支付了购房款549365元，青岛鲁商公司为侯志辉出具了收款收据。但对2018年6月2日侯志辉支付给青岛鲁商公司的10万元（收据编号为No.5427xxx）、1万元（收据编号为No.5427xxx），侯志辉认为应当为购房款，青岛鲁商公司认为应当为两个车位全款和储藏室定金。庭审中，侯志辉确认对剩余房款有能力全额支付，其仅有购买一个车位的意向，无购买储藏室的意向。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案《青岛市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且已经房产部门备案，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。涉案总房款为685934元，双方已经确认侯志辉支付的购房款为549365元，可见侯志辉为履行涉案合同进行了积极准备和付款，且根据庭审陈述其具备购买涉案房屋及支付剩余房款的经济能力，本案中亦并无证据显示侯志辉存在毁约的意思表示和行为表达。且青岛鲁商公司未提交证据证明其按合同约定履行了通知侯志辉要求解除合同的书面通知义务，故侯志辉起诉要求继续履行合同，有事实及法律依据，一审法院予以支持，青岛鲁商公司反诉要求解除合同，一审法院不予支持。 双方签订的商品房预售合同中对应否购买车库和储藏室未进行约定，青岛鲁商公司为侯志辉出具的10万元（车位×2）和1万元（储藏室）的收据中未载明车库和储藏室的具体位置、面积、单价等，仅该两份收据及侯志辉实际交纳11万元的行为，不足以证明双方就侯志辉同意购买两个车位和储藏室达成了一致意见。但庭审中，侯志辉明确其有购买一个车位的意向，据此推定，侯志辉在交付青岛鲁商公司两个车位的全部款项10万元时，对该款项系车位款是明知，对购买车位的愿意是同意的，故对侯志辉主张的其支付的10万元车位款系购房款，本院不予确认，但双方应对收据中载明的两个车位的具体位置、面积等详情另作补充约定。侯志辉无购买储藏室的意向，青岛鲁商公司亦未举证证明双方已达成购买意向，故青岛鲁商公司主张其收取的1万元系储藏室定金，一审法院不予确认，该款项应系涉案购房款。双方因购房合同约定之外的车位和储藏室购买问题产生矛盾导致本案。在购房合同履行过程中，侯志辉未按约支付全部房款，青岛鲁商公司未按约交付房屋，双方均存在过错。根据过失相抵原则，一审法院对侯志辉、青岛鲁商公司各自要求对方支付的违约金，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、青岛鲁商公司继续履行与侯志辉签订的xxx号《青岛市商品房预售合同》；二、驳回侯志辉的其他诉讼请求；三、驳回青岛鲁商公司的反诉请求。案件受理费10859元，由青岛鲁商公司负担10659元，由侯志辉负担200元；反诉费5501元，由青岛鲁商公司负担。 本院经审理认定事实如下：双方签订的《青岛市商品房预售合同》第七条规定：“乙方若未按本合同约定的时间付款，…甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任：贰逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的5%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”第十一条规定：“甲方定于2019年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力。” 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方未能达成协议。 本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《青岛市商品房预售合同》是否应继续履行；二、侯志辉交纳的1万元的性质。 关于争议焦点一，双方签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本院认为，青岛鲁商公司以侯志辉未全额支付房款为由要求解除合同，不应予以支持，理由如下：首先，至2018年7月8日，侯志辉已支付了双方确认为购房款的款项549365元及双方存在争议的款项11万元，履行了大部分付款义务，且庭审中，侯志辉明确要求继续履行合同并有能力支付剩余房款，有积极履行合同的意愿。其次，虽侯志辉迟延支付房款构成违约，但根据侯志辉与青岛鲁商公司何经理的微信聊天记录可以看出，侯志辉拒付购房款系因青岛鲁商公司存在违规销售被曝光后，担心自己利益的受损，并非恶意违约。再次，双方合同约定了青岛鲁商公司可以在侯志辉逾期付款30日后行使解除权，但其至本案一审起诉前未向侯志辉主张解除合同。且，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，不论在诉前青岛鲁商公司是否催告侯志辉付款，根据现有证据显示的催告期限看，其在庭审中通过反诉方式要求解除合同亦已超过了解除权的行使期限。综上，青岛鲁商公司要求解除合同，本院不予支持，侯志辉要求继续履行合同，本院予以支持。 关于争议焦点二，青岛鲁商公司称，该1万元为购买储藏室的定金，非购房款。本院认为，虽1万元收据中备注为储藏室，但并无定金字样，且双方签订的《青岛市商品房预售合同中》亦没有关于储藏室价格、位置、面积等的约定，而至今双方亦未就购买储藏室达成合意。因此，一审法院未将该款项认定为购买储藏室的定金而认定为购房款并无不当。另，虽一审判决的本院认为部分未就青岛鲁商公司是否应交付房屋进行评判，但因判项中已判决驳回侯志辉的其他诉讼请求且侯志辉未提起上诉，本院不再评判，双方应继续按合同约定履行交款交房义务。因侯志辉、青岛鲁商公司均未就违约金提起上诉，视为双方对此无异议，本院予以确认。 综上所述，青岛鲁商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5501元，由上诉人青岛鲁商惜福置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 韩明玉 书记员 黄鹤颖