甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书(2020）甘0123民初1562号原告:甘肃津华房地产开发有限责任公司，住所地：榆中县城关镇杨家庄村。统一社会信用代码:91620123556278622B.法定代表人:冯健忠，该公司董事长。委托诉讼代理人:张祥,男,汉族,1974年3月23日出生,系该公司法务。被告:窦金龙,男，汉族，1988年7月28日出生，甘肃省榆中县人，住榆中县。委托诉讼代理人:曹军芳，北京大成(兰州)律师事务所律师。被告:陆祖泉，男，汉族，1987年5月20日出生，甘肃省榆中县人，住榆中县。被告:他伟伟，男，汉族，1987年10月12日出生，甘肃省永靖县人，住永靖县。被告:邸军伟，男，汉族，1984年10月3日出生，甘肃省榆中县人，住榆中县。原告甘肃津华房地产开发有限责任公司与被告窦金龙、陆祖泉、他伟伟、邸军伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃津华房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张祥，被告窦金龙及其委托诉讼代理人曹军芳、被告陆祖泉、他伟伟、邸军伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃津华房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的商铺租赁合同;2.判令被告立即支付原告商铺租金1011003元并支付违约金384114元（按日万分之五暂算至2020年4月26日），以上合计1395117元;3.本案案件受理费及保全费由被告负担。事实和理由：2015年6月4日，原、被告双方签订了商铺租赁合同约定将原告位于榆中县××镇××路××号××商住楼××层两层整体出租给乙方用于商业经营，该房产总面积1549平米，租赁期限五年，从2015年6月4日起至2020年8月14日止，租金30元／平方，每年7月15日前交清当年租金，取暖费、水电费、卫生费、物业费由被告自己交纳。现被告欠缴2016合同年租金207600元，2017合同年租金157600元，2018合同年租金377600元，2019年8月14日至2020年5月15日租金268203元，共计拖欠租金1011003元。但经过原告多次催要，二被告一直推诿不愿支付，为维护原告的合法权益，故向贵院提起诉讼请求法院依法判决。被告窦金龙辩称，一、欠租金额计算有误。2015年租金已付清;2016年-2017年租金共计支付50万,尚欠57600元;2017年-2018年租金共计支付40万元,欠付157600元;2018年-2019年租金共计支付38万元,欠付177600元;截至2019年8月14日共计欠392800元;二、2018年12月，被告将涉案商铺分别转租给他伟伟、邸军伟，后期租金应当由他们承担;三、违约金计算较高应当按照实际损失银行利率计算。被告陆祖泉辩称，2017年4月1日，我将商铺转租给窦金龙了，所有的债权债务都由窦金龙承担和我无关。被告他伟伟辩称,一、从2018年12月10日开始，窦金龙将三楼的商铺转让给我经营，2018年12月10日-2019年8月15日我给窦金龙交了20万元的房租，2019年-2020年的租金直接交给房东了，交了15万元；二、原告将房费算至2020年5月15日是不合理的，因为房费的问题，房东共锁了三次门，2019年10月3日锁了一次，11月1日-11月3日锁了一次（三天），2020年1月20日锁门至今，这给我们带来了一定的经营损失这期间不应该收房费的。被告邸军伟辩称，2018年12月15日，窦金龙将二层商铺转让给我，我给窦金龙支付了转让金及当年的房费，一部分是预支一部分是后付，经营期间窦金龙没有向原告说明给我们转让的情况，自2019年4月10日商铺外围开始维修，维修了五个月，对我们的经营造成了很大损失，没办法正常营运，房东2019年8月锁了一次门（一周左右），2019年9月20日锁门至今，故2019年月底至今产生的房费我不会负担，另给我造成的损失我会另案起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2015年6月4日，原告与被告窦金龙、陆祖泉签订了商铺租赁合同，约定将原告位于榆中县××镇××路××号××商住楼××层两层整体出租给乙方（窦金龙、陆祖泉）使用，该房产总面积1549平米，租赁期限五年，自2015年6月4日起至2020年8月14日止，6月4日至8月15日为装修期。双方约定前三年租费为每月30元／㎡，即每年租费为55.76万元，三年合计167.28万元，第四年起按榆中当地房屋租赁市场允许，另行协商……,合同签订后，由窦金龙、陆祖泉共同经营该场地（润心阁茶楼、润心阁足浴）。2、2017年5月8日，陆祖泉与窦金龙签订股权债务转让协议：陆祖泉（甲方）将其占润心阁茶楼、润心阁足浴两家店（以下简称本店）30%的股权转让给窦金龙（乙方），乙方同意在股权转让完成后，甲方在本店偿还的所有债务同等转让给乙方。3、2018年12月15日，窦金龙（甲方）与邸军伟（乙方）签订店铺转让协议：甲方将位于榆中县××路××号××层的店铺转让给乙方使用，店铺建筑面积共699平方米，店铺转让费为人民币260000元，双方约定2018年12月15日-2019年8月14日期间租金为18万元，该费用包含税金、店铺的装修及设施设备等费用。协议签订后，邸军伟将房屋转让费及租费交给窦金龙，窦金龙将房屋移交给邸军伟经营使用。4、2018年12月10日，窦金龙（甲方）与他伟伟（乙方）签订店铺转让协议：甲方将位于榆中县××路××号××层的店铺转让给乙方使用，店铺建筑面积共850平方米，店铺转让费为人民币900000元，双方约定2018年12月10日-2019年8月14日期间租金为20万元，该费用包含税金、店铺的装修及设施设备等费用。协议签订后，他伟伟将房屋转让费及租费交给窦金龙，窦金龙将房屋移交给他伟伟经营使用。5、2015年8月-2016年8月窦金龙和陆祖泉向原告支付租金520000元（结清）；2016年8月-2017年8月窦金龙和陆祖泉向原告支付租金350000元，欠付租金207600元；2017年8月-2018年8月窦金龙向原告支付租金400000元，欠付租金157600元；2018年8月-2019年8月的租金，窦金龙向原告支付租金180000元，欠付租金377600元（其中窦金龙向原告支付的180000元，系次承租人邸军伟向窦金龙支付的2018年12月15日-2019年8月14日期间的租金180000元），另次承租人他伟伟于2018年12月11日向窦金龙支付2018年12月10日-2019年8月14日期间的租金200000元；2019年8月-2020年，次承租人他伟伟向原告支付租金15万元。6、2020年1月20日，原告因窦金龙未缴纳剩余租费将出租房屋上锁至今。本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的商铺租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。协议签订后，双方于2015年6月4日交接房屋设施，被告窦金龙、陆祖泉开始装修房屋并逐步进行经营。现因被告违反协议的约定，未能及时交清租金，且原告已于2020年1月20日将涉案商铺大门上锁至今，致使被告无法正常经营。现双方争议的主要焦点是所欠房租的数额。对于原告要求被告支付拖欠的商铺租金问题，2015年8月-2016年8月的租金，窦金龙已经向原告支付租金520000元，对此双方没有异议，应视为当年租金已结清。2016年8月-2017年8月的租金，窦金龙和陆祖泉向原告支付租金350000元，庭审中，被告提出其又向原告支付现金10万元，银行转账5万元，但均未提供任何证据予以证明，本院不予采纳，应认定为被告已实际给付2016年8月-2017年8月的租金350000元，故该年度尚欠租金207600元。2017年8月-2018年8月的租金问题，窦金龙向原告支付租金400000元，尚欠157600元，对此双方无异议，本院予以认定。2018年8月-2019年8月的租金问题，被告窦金龙向本院提交12月15日收条一份（无年份），欲证明2018年-2019年拖欠的租金应扣除收条中的200000元，但原告认为该收条系2015年-2016年的租金，因2015年的租金除了窦金龙于2015年12月8日向原告银行转账的200000元外，其再未提供任何证据证明支付过该年度剩余租金的凭证，故应认定该收条系2015年的租金为宜，故对窦金龙的该辩解意见不予采纳。后在2018年12月15日，窦金龙（甲方）与邸军伟（乙方）签订店铺转让协议，将位于榆中县××路××号××层的店铺转让给乙方使用，店铺建筑面积共699平方米，店铺转让费为人民币260000元，该费用包含税金、店铺的装修及设施设备等费用，2018年12月15日-2019年8月14日期间的租金为180000元。协议签订后，邸军伟将房屋转让费及租费交给窦金龙，窦金龙将房屋移交给邸军伟经营使用，窦金龙将邸军伟支付的房租180000元转交给了原告。2018年12月10日，窦金龙（甲方）与他伟伟（乙方）签订店铺转让协议，将位于榆中县××路××号××层的店铺转让给乙方使用，店铺建筑面积共850平方米，店铺转让费为人民币900000元，该费用包含税金、店铺的装修及设施设备等费用。协议签订后，他伟伟于2018年12月11日向窦金龙支付2018年12月10日-2019年8月14日期间的租金200000元，窦金龙将房屋移交给他伟伟经营使用，因此对于窦金龙拖欠原告2018年8月-2019年8月的租金，扣除邸军伟向其支付后，其又转账给原告的180000元，剩余377600元，由窦金龙支付。2019年8月-2020年1月的租金232350元（1549平米×30元×5个月），由邸军伟支付104850元（699平米×30×5个月），由他伟伟支付127500元（850平米×30×5个月），因他伟伟已向原告支付租金150000元，故其不再向原告支付租金。对于原告要求的违约金，虽被告拖欠部分租金，但原告在租期未到的情况下，单方将商铺上锁致被告无法正常营业，双方均存在过错，因此对于该项诉讼请求，本院不予支持。因在2017年5月8日，陆祖泉与窦金龙签订股权债务转让协议，陆祖泉（甲方）将其占润心阁茶楼、润心阁足浴两家店（以下简称本店）30%的股权转让给窦金龙（乙方），乙方同意在股权转让完成后，甲方在本店偿还的所有债务同等转让给乙方。因此对于剩余未付清租金应由窦金龙负担，陆祖泉在本案中不承担责任。对于原告要求解除双方商铺租赁合同的诉讼请求，因在原告向本院起诉后，该合同已到期，原告明确表示不再履行该合同，要求解除，故依法解除原告甘肃津华房地产开发有限责任公司与被告窦金龙、陆祖泉签订的商铺租赁合同。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告甘肃津华房地产开发有限责任公司与被告窦金龙、陆祖泉签订的商铺租赁合同。二、被告窦金龙给付原告甘肃津华房地产开发有限责任公司房屋租金742800元，于判决生效后十日内履行完毕。三、被告邸军伟给付原告甘肃津华房地产开发有限责任公司房屋租金104850元，于判决生效后十日内履行完毕。四、被告陆祖泉在本案中不承担责任。五、被告他伟伟在本案中不承担责任。六、驳回原告甘肃津华房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17356元，保全费5000元，合计22356元,由原告甘肃津华房地产开发有限责任公司负担8942元，被告窦金龙负担11178元，被告邸军伟负担2236元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李名庆人民陪审员  赵国权人民陪审员  唐玲莉二〇二〇年十二月三十一日法官 助理  张 梅书 记 员  宋昊璇