福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初5757号 原告：福建融汇置业有限公司，住所地福建省福州市晋安区桂湖地区管委会办公楼**，统一社会信用代码91350000572988333C。 法定代表人：郎辉，经理。 委托诉讼代理人：黄建峰，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王毅，福建名仕律师事务所律师。 被告：李庆灯，男，汉族，1975年3月14日出生，住福州市晋安区。 被告：雷秀茶，女，畲族，1977年8月28日出生，住福州市晋安区。 第三人：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道**，统一社会信用代码913500008581400041。 负责人：黄惠玲，行长。 委托诉讼代理人：谢汝兴，银行员工，男，汉族，1962年9月24日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：郑瀛，银行员工，女，汉族，1986年7月4日出生，住福建省福州市仓山区。 原告福建融汇置业有限公司（以下简称“融汇公司”）与被告李庆灯、雷秀茶、第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建设银行福建省分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理，原告融汇公司的委托诉讼代理人王毅、被告李庆灯及第三人建设银行福建省分行的委托诉讼代理人谢汝兴到庭参加诉讼，被告雷秀茶经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告融汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告李庆灯、雷秀茶签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2020年7月30日解除；2.判令被告李庆灯、雷秀茶协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；3.判令被告李庆灯、雷秀茶协助原告办理位于晋安区XX生态温泉城（桂湖温泉主题旅游中心）（Ｆ-08地块）8-9＃楼X层XX复式温泉会馆的预购商品房预告登记的注销手续；4.判令被告李庆灯、雷秀茶向原告返还发票号码为×××75、×××76、×××41、05249442的发票联；5.判令被告李庆灯、雷秀茶向原告清偿因承担保证责任所支付的款项（该款项暂计至2020年9月29日为89867.4元，具体金额以第三人建设银行福建省分行实际扣收金额为准）；6.判令被告李庆灯、雷秀茶向原告支付购房款总额20%的违约金427052.6元；7.判令被告李庆灯、雷秀茶向原告赔偿因本案支出的律师费45200元；8.判令原告有权将其收取的购房款直接支付给第三人建设银行福建省分行，用以清偿被告李庆灯、雷秀茶尚欠的贷款本息（具体金额以第三人建设银行福建省分行出具的结算金额为准）；9.依法判决被告李庆灯、雷秀茶承担本案的诉讼费。 事实和理由：2018年4月26日，原告融汇公司与被告李庆灯、雷秀茶签订《商品房买卖合同》，双方约定被告购买原告开发的晋安区XX生态温泉城（桂湖温泉主题旅游中心）（Ｆ-08地块）8-9＃楼X层XX复式温泉会馆的房产；该商品房总价为2135263元；付款方式采取银行按揭贷款等其他相关内容。合同签订后，被告支付了房屋首付款，办理了《商品房买卖合同》的备案登记，以及案涉房产的预告登记手续。原告按照购房款的总金额开具了号码为×××75、×××76、×××41、05249442的发票。此后，原、被告及第三人签订了编号为《个人住房借款合同》，约定被告向第三人建设银行福建省分行借款106万元，借款期限为120个月；原告作为保证人，对合同项下的借款本金、利息等承担担保责任。建设银行福建省分行已按约定支付了全部贷款本金。但自2020年1月27日起被告未按照《个人住房借款合同》的约定向第三人建设银行福建省分行偿还按揭贷款，导致建设银行福建省分行要求原告履行担保责任，截至2020年9月29日止，原告替被告支付了所欠银行贷款本息合计89867.4元。 原告已于2020年4月16日、5月7日向被告发函通知其支付原告代垫的贷款本息及违约金，但被告至今未予以履行，且累计已超过9个月不交按揭款项。原告于2020年7月29日向被告寄发《解除合同通知函》，解除双方签订的《商品房买卖合同》。 根据合同约定，原告有权解除合同，被告应履行相关义务并承担相应的违约责任。 被告李庆灯辩称，因疫情原因导致收入减少，于2020年1月27日开始未向银行支付按揭贷款。同意解除《商品房买卖合同》，但20%违约金过高，请求减少到10%；四张发票确实在我处；原告代偿的款项同意支付。 被告雷秀茶未作答辩。 第三人建设银行福建省分行陈述，原、被告的《商品房买卖合同》法律关系由法院认定。两被告确实自2020年1月27日起未按合同约定按时支付按揭贷款本息，第三人按三方签订的个人借款合同向原告主张保证责任，并从保证金款项中扣款89867.4元于法有据。 根据当事人的陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月26日，原、被告签订编号为FZ1804XJ016244的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的晋安区XX生态温泉城(桂湖温泉主题旅游中心)(F-08地块)8-9#楼X层XX复式温泉会馆的房产，总价款2235263元，被告应于2018年4月26日前付房款100000元，于2018年5月21日前付房款1025263元，2018年5月26日前付商业贷款1110000元。合同附件四第二·5条约定，买受人同意在获得银行贷款后，按借款合同的约定定期向银行归还借款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，……。买受人累计三个月不交按揭款项，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照20%的比率向出卖人支付违约金；附件十一第13·（1）款还约定，无论因任何原因导致本合同解除的，买受人应在出卖人指定的时间内至出卖人指定的地点签署解除协议及其他相关解除文件，……，如因买受人逾期办理合同解除手续而导致出卖人通过诉讼或仲裁方式强制要求买受人配合的，出卖人因此而发生的法律费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、公证费、鉴定费、公告费、执行费用等）、律师费用、差旅费等所有费用均应当由买受人承担等内容。 2018年9月15日原、被告签订补充协议将《商品房买卖合同》约定的商品房总价款变更为2135263元，付款方式变更为被告应于2018年4月26日前付房款100000元，于2018年5月21日前付房款975263元，2018年10月15日前付商业贷款1060000元。 合同签订后，被告依约付清讼争房屋的首付款，并办理讼争房屋的预告登记证明【证号为闽（2018）福州市不动产证明第0027576号】。2018年11月9日，被告李庆灯、雷秀茶作为借款人、第三人建设银行福建省分行作为贷款人、原告作为保证人三方签订了《个人住房借款合同》，约定李庆灯、雷秀茶以讼争房屋为预抵押向第三人建设银行福建省分行办理商业借款1060000元，用于支付案涉房屋的剩余购房款；借期120个月即从2018年12月10日起至2028年12月10日止；借款人选择等额本息还款法，每月归还本息金额为11446.1元；原告对被告李庆灯、雷秀茶的借款承担阶段性连带保证责任；第三人建设银行福建省分行依约发放贷款后被告付清了讼争房屋的全部购房款。原告就其收取的讼争房屋款项向被告开具发票编号为×××75、×××76、×××41、05249442的福建增值税普通发票。 自2020年1月27日起被告李庆灯、雷秀茶未按合同约定按时支付按揭贷款本息，第三人按三方签订的个人借款合同向原告主张保证责任，截至2020年9月29日止已从原告保证金款项中扣款89867.4元。2020年4月16日和5月7日，原告按照《商品房买卖合同》约定的联系地址向被告寄发《还款通知书》和《律师函》，要求被告支付代付款及违约金。2020年7月29日原告向被告发出《解除合同通知函》。 原告为本案委托福建名仕律师事务所代理诉讼，支付了45200元的律师代理费。 本院认为，讼争《商品房买卖合同》依法成立并生效，对合同当事人具有约束力，双方均应依约履行。被告未按时偿还按揭贷款，致使原告向第三人建设银行福建省分行承担保证责任，已经构成违约，合同约定的“累计三个月不交按揭款项，且买受人未向出卖人归还相关款项”解除条件也已经成就。原告于2020年7月29日向被告发出《解除合同通知函》，被告对此不持异议，本院予以确认。合同解除后，被告应向原告返还购房款发票、协助办理合同备案登记及预购商品房预告登记注销手续。合同因被告违约而解除，原告主张按合同购房款总额2135263元的20%支付违约金427052.6元有合同依据，可以支持；该违约金足以弥补原告为本案诉讼支付的律师代理费45200元的损失，故原告的律师费损失主张本院不予支持。被告抗辩购房款总额20%的违约金偏高，未举证证明，本院不予采信。原告因承担保证责任为被告代偿银行贷款款项89867.4元，被告依约应予返还。原告应及时与第三人建设银行福建省分行结算贷款事宜，结清后将剩余购房款退还被告李庆灯、雷秀茶。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告福建融汇置业有限公司与被告李庆灯、雷秀茶于2018年4月26日签订的编号为FZ1804XJ016244的《商品房买卖合同》已于2020年7月30日解除； 二、被告李庆灯、雷秀茶应于本判决生效之日起十日内协助原告福建融汇置业有限公司办理坐落福州市晋安区XX生态温泉城(桂湖温泉主题旅游中心)(F-08地块)8-9#楼X层XX复式温泉会馆编号为FZ1804XJ016244的《商品房买卖合同》备案登记和案涉商品房预告登记【证号为闽（2018）福州市不动产证明第0027576号】的注销手续； 三、被告李庆灯、雷秀茶应于本判决生效之日起十日内返还原告福建融汇置业有限公司发票编号为×××75、×××76、×××41、05249442的福建增值税普通发票原件； 四、被告李庆灯、雷秀茶应于本判决生效之日起十日内偿还原告福建融汇置业有限公司代垫款89867.4元； 五、被告李庆灯、雷秀茶应于本判决生效之日起十日内支付原告福建融汇置业有限公司违约金427052.6元； 六、驳回原告福建融汇置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23882元，由被告李庆灯、雷秀茶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  倪卫东 二〇二〇年十二月十一日 书记员  危 艳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。