广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10824号原告：广州市万科商业物业服务有限公司，住所地广州市越秀区执信南路**自编**。负责人：陈建文，职务总经理。委托诉讼代理人：杜良，男，1993年10月7日出生，汉族，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：杨雪，女，1993年6月18日出生，汉族，该公司职员，联系地址。被告：李玮玉，女，1990年12月10日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。原告广州市万科商业物业服务有限公司与被告李玮玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，后裁定转为简易程序进行了审理。原告广州市万科商业物业服务有限公司的委托诉讼代理人杜良、杨雪，被告李玮玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市万科商业物业服务有限公司庭审中明确诉讼请求为：1.判令被告立即向原告支付2019年4月至2020年5月拖欠的物业服务费2899.12元及逾期付款违约金（物业服务费暂计算至2020年5月；每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止）；2.判令被告立即向原告支付2019年5月至2020年5月拖欠的各项公共用电分摊费人民币311.57元，公共用水分摊1.94元；3.判令被告立即向原告支付2019年9月至2020年5月拖欠的住宅水费199.26元、住宅电费1297.56元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。原告明确表示要求被告支付的是2019年5月至2020年5月期间的住宅电费。事实和理由：被告购买了位于广州市荔湾区太和街8号万科海月大厦xxx号的房屋。原告与涉案物业所在小区的开发商签订了《海月大厦物业服务合同》，原告依约提供了物业服务。涉案物业的服务费为7.5元/月/平方米。被告办理了收楼手续。但自2019年4月起至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用、住宅水费，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼。被告李玮玉答辩称：一、对物业费存在异议。（一）涉案小区尚未成立业主委员会，原告诉状中称与所在小区业主委员会签订《海上大厦物业服务合同》不是事实。（二）原告的服务质量严重不达标，且经多次沟通仍未见改善，致使居住体验大打折扣。2019年3月15日，被告与多名业主前往二沙岛的万科公司总部进行投诉。此后万科高层更换了部分物业服务人员，并对外宣称是万科物业服务有限公司。（三）服务主体不明确。物业服务合同签署主体和物业公司公示文件主体均为万科商业物业服务有限公司，物业收费主体是万科物业服务有限公司。经查，为两家不同的物业服务公司，均为独立法人。物业服务合同的签署主体和实际服务主体不一致且未经全体业主同意。（四）各项服务质量不达标，配不上7.5元/平方米的高额物业费。档案资料管理不达标，停车费、广告费等属于业主的合法收入从未公示，小区会所等公摊面积配套设施至今未交付适用，小区外立面从交付以来未做过高空作业清洁，《前期物业服务合同》附件四承诺的服务如巡查、清洁、安保等均未达标。二、违约金部分不予承认。被告因原告服务不达标且经多次投诉仍未改善才拒缴物业费，想以此激励对方改善服务，实属无奈，原告也应承担责任。三、对部分公用电费存在异议。物业方先以水电费与物业费不可分开缴纳为由拒收，后同意分开收费，但不能当日提供发票信息。涉案物业位于二楼，为市政供水，不同意交纳“生活水泵电费”。综上，答辩请求：1.由于物业服务质量严重不达标，只愿意承担物业服务费的30%；2.明确物业服务提供主体，并公示、发放、补发属于全体业主的合法收入；3.违约金部分不支持；4.“生活水泵电费”不支持；5.其余水电费在收费方提供发票、核对读数无异议的情况下，愿意足额交纳；6.退还水电周转金274.7元。经审理查明：原告是2016年8月15日登记成立的企业法人，经营范围为物业管理。2016年12月8日，案外人广州市万衡房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》约定：甲方委托乙方对万科海月大厦提供前期物业服务事宜；物业类型为办公（公寓）、商业，坐落位置为广州市荔湾区太和街8号；合同期限自2016年12月8日起至2019年12月7日止，但：1.合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数业主的业主且占总人数过半数的企业同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，办公7.5元/月/平方米，商业10元/月/平方米；除小区物业服务中心办公、生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其它公共水电费（共有部位和共有设施设备的运行、消防控制中心运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务费中，由全体业主根据《万科海月大厦公共水电分摊办法》进行分摊，分摊办法以物业服务中心公示的为准；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前向乙方交纳当期物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金；业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用，本物业水电费由物业服务企业统一代收代缴，业主在收楼时需按其专有部分物业建筑面积10元/平方米的标准向物业服务企业缴纳水电周转金；业主接受供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月10日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的1‰计收违约金；等等。2017年3月22日，被告与案外人广州市万衡房地产有限公司签订《广州市商品房买卖合同》，向该公司购买广州市荔湾区太和街8号（商业、办公楼自编1栋）xxx房，用途为办公，房屋建筑面积27.4736平方米。被告确认于2018年12月29日收楼。原告提交了房屋建筑面积实测层平面图及房屋实测各层各单元面积表的复印件，显示涉案物业的总面积为27.6085平方米。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。原告提供张贴《万科海月大厦公共水电费分摊办法》的照片，拟证明已向业主公示《万科海月大厦公共水电费分摊办法》。原告陈述称因涉案小区没有完成抄表到户，水电表登记原告名下，只能由原告垫付住宅水电费、公摊水电费后，再向被告收取；住宅水电费根据人工抄表的水电表读数，乘以水电费发票上的单价得出；公摊水电费按照《万科海月大厦公共水电费公摊办法》约定的公式计算出来，公共区域的水电表读数、单价、费用、总价每个月在主副大堂公告栏公示，整个小区对供电局、自来水公司均只有一个水表、电表，公共水电费、住宅水电费都是同一张发票；每月20号人工抄表，住宅水电费抄表后，月初通过微信还有“住这儿”APP通知业主交费。为此，原告为证明其已垫付住宅水电费、公摊水电费及被告应向原告支付住宅水电费、公摊水电费金额，提供电费、水费发票、万科海月大厦2019年4月份-2020年5月份水电分摊公示表及张贴照片、水表读数照片、电表读数照片、微信聊天记录等作为证据。被告为证明涉案小区物业服务管理主体问题，提供企查查的查询信息、海月大厦公告栏照片、万科物业官方缴费小程序截图、物业服务人员朋友圈截图等作为证据。原告陈述称原告根据管理需要及方便业主的原因，提供多个支付渠道供业主支付物业管理费等费用。被告为证明原告没有尽到物业服务的义务、管理不善、服务不到位提供了多张照片、微信聊天记录等。庭审中，原告与被告均确认涉案物业所在小区尚未成立业主委员会；被告从2019年4月起未缴纳物业管理费。原告陈述不清楚涉案物业是否已办理不动产权属证；被告每月应付物业管理费为207.08元（27.61平方米×7.5元/平方米/月）；通过APP推送、微信小程序、工作人员的微信朋友圈、律师函、催缴函向被告催缴欠费。被告陈述应按《广州市商品房买卖合同》约定的面积计算物业管理费；对民事答辩状中的六项答辩请求不提起反诉。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。因此，广州市万衡房地产有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告是具有物业管理资质的企业，为涉案物业所在小区提供物业管理服务。涉案物业在原告的物业管理范围内，被告作为涉案物业的所有人，有义务向原告交纳物业服务费。关于被告提出对物业管理费存在异议的理由。本院认为，被告主张提供物业服务的主体不明确，但其提供的证据不足以证明其主张，对被告该主张本院不予采信。被告主张原告物业服务质量差、未履行或未完全履行相应义务。首先，被告提交的证据不足以证明其主张。其次，即使原告存在上述问题，被告还可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行向原告主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但被告以上述理由采取拒交物业管理费等消极对抗措施，理据不足，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付欠付期间的物业服务费，具有合同依据及法律依据，本院予以支持。原告提供的证据显示涉案物业的建筑面积为27.6085平方米。故此，被告应向原告交纳每月物业管理服务费为207.06元（27.6085平方米×7.5元/平方米），自2019年4月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费2898.84元（207.06元×14个月）。对原告主张的超出上述数额的请求不予支持。关于违约金。被告没有按时足额交纳物业服务费，根据《前期物业服务合同》第十四条的约定，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，违约金应从次月1日起计至缴清当月所欠物业管理服务费之日止。由于合同约定逾期缴费的违约金标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定本案逾期支付物业服务费的违约金应参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算为宜，且以本金为限。另，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于住宅水电费及公共水电费，根据《前期物业服务合同》第十二条的约定，公共水电费由全体业主根据《万科海月大厦公共水电分摊办法》进行分摊，原告提供证据证明上述公共水电费分摊办法已进行了公示。同时，根据《前期物业服务合同》第十四条的约定，涉案物业水电费由原告代收代缴，原告提供水电费发票证明为被告垫付了水电费。因此，被告应根据合同的约定向原告交纳住宅水电费及公共水电费，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于被告答辩要求原告公示、发放、补发属于全体业主的合法收入，退回水电周转金等请求，因被告表示不提起反诉，故本院不予处理，被告可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告李玮玉向原告广州市万科商业物业服务有限公司交纳自2019年4月1日至2020年5月31日期间的物业服务费2898.84元；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告李玮玉向原告广州市万科商业物业服务有限公司支付逾期交纳2019年4月1日至2020年5月31日期间物业服务费的违约金（违约金以当月所欠的物业管理服务费为基数，从次月的1日起计至缴清当月所欠物业服务费之日止；其中自2019年5月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类基准贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起计至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；各月违约金均以当期本金为限）；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告李玮玉向原告广州市万科商业物业服务有限公司支付自2019年5月1日至2020年5月31日期间的公共电费311.57元、公共水费1.94元；四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告李玮玉向原告广州市万科商业物业服务有限公司支付自2019年5月1日至2020年5月31日期间的住宅电费1297.56元、自2019年9月1日至2020年5月31日期间住宅水费199.26元；五、驳回原告广州市万科商业物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李玮玉负担（受理费原告已预交，本院不作退回，由被告迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  汤燕弟二〇二〇年十二月二十九日书记员  郑 波麦嘉颖