兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初2828号 原告（反诉被告）：兰州新区百年置业有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区综合服务大楼**。 法定代表人：蒋大军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾海宁，甘肃众炀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：火高发，甘肃众炀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张玉川，男。 原告（反诉被告）兰州新区百年置业有限公司（以下简称百年置业公司）与被告（反诉原告）张玉川房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日作出（2020）甘0191民初1025号民事判决，百年置业公司不服提起上诉。兰州市中级人民法院于2020年10月19日作出（2020）甘01民终2967号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百年置业公司的委托诉讼代理人火高发，被告（反诉原告）张玉川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百年置业公司向本院提出诉讼请求：1．判令张玉川继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2．判令张玉川支付房款110000元及逾期付款违约金39545元（暂计算至2020年3月31日）以及截止实际给付之日前新产生的违约金（自2020年4月1日起每日按未付款金额的万分之五计算至实际付清之日）；3．判令张玉川支付律师代理费4000元；4．判令张玉川承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月5日，百年置业公司与张玉川签订《商品房买卖合同》，约定由百年置业公司将位于兰州新区××广场商品房出售给张玉川。合同对买受人逾期付款的违约责任、交付期限等作了约定。合同第六条付款方式及期限约定买受人应于本合同签订之日向出卖人支付该商品房首付款124342元，买受人应于签订合同之日起7日内向出卖人指定的按揭银行提供符合按揭银行要求的全部申请资料，交纳买受人应交纳的费用，并向按揭银行提出正式按揭贷款申请，并通过银行按揭贷款形式向出卖人支付剩余房款110000元。补充协议第三条约定买受人在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。合同签订后，张玉川除支付首付款外，对于剩余的购房款并未按合同约定支付，经百年置业公司多次向张玉川催要仍推诿未付。现为维护自身合法权益，请求判如所请。 张玉川辩称，1．其现在已经丧失履行合同的经济基础，目前自身无履行能力。其当时购买房子的时候明确问过百年置业公司的销售人员用信用卡刷首付款是否会影响后期办理贷款，该公司销售人员明确答复不会。但是按揭银行却因其用信用卡刷了首付所以不能办理贷款。合同签署时间与实际不符，一直没有联系其办理按揭。2．主张违约责任计算方式不当，主张违约金过高；3、百年置业公司主张律师代理费无事实及法律依据。因其现在没有能力支付剩余房款，请求解除《房屋买卖合同》及《商铺租赁合同》。 张玉川向本院提出反诉请求：1．判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商铺租赁合同》；2．判令百年置业公司退还商品房首付款124,342元；3．本案的反诉费用由百年置业公司承担。事实和理由：2017年双方签订商品房买卖合同。合同总价款234,342元，其中首付款124,343元，尾款110,000元由张玉川通过银行按揭的方式给付百年置业公司。双方缔约时，经其询问透支信用卡支付购房首付款是否影响银行按揭，百年置业公司工作人员反复强调不影响按揭贷款。但在后续按揭过程中，银行均向张玉川告知因其信用卡存在额度未清偿完毕，致使无法办理贷款。现其无力给付剩余购房款，且并不存在恶意违约的情形，继续履行合同过于苛刻，对其显失公平。综上，为维护自身合法权益，特向贵院提出反诉，望判如所请。 百年置业公司对反诉辩称，张玉川的反诉请求不成立。1．张玉川要求解除商品房买卖合同缺乏事实及法律依据，根据张玉川陈述，没有办理按揭是因为其信用卡额度未偿清，合同补充协议第二条约定了买受人要在充分考虑自身情况的情况下签订合同，不能以不能贷款或足额贷款要求解除合同，所以张玉川当初签订合同时要考虑自身情况；2．商铺租赁合同不是百年置业公司与张玉川签订的，张玉川反诉的主体错误。 本院经审理查明事实如下：2018年4月2日，百年置业公司与张玉川签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，百年置业公司将位于奥特莱斯国际商业广场第2幢3-315房屋出售给张玉川，建筑面积24.45平方米，总价款234,342元；合同第六条付款方式及期限约定：买受人在2018年4月2日前支付首付款124,432元，买受人应于签订合同之日起7日内向出卖人指定的按揭银行提供符合按揭银行要求的全部申请资料，并向银行办理按揭申请手续支付剩余房款110,000元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理。……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日至，买受人按日向出卖人支付逾期应付万分之四的违约金。补充协议第三条约定：买受人在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。 2018年4月8日，百年置业公司为张玉川办理了网签备案。合同签订后，张玉川于合同签订当日缴纳了首付款124,432元，并提交了办理按揭的相关资料，但按揭款至今未能办理完结。 另查明，2020年3月25日，百年置业公司与甘肃众炀律师事务所就案涉纠纷签订《委托代理合同》，并于2020年4月20日支付律师代理费200,000元，包括本案律师代理费4,000元。 以上事实由当事人陈述及提供的《商品房买卖合同》及其补充协议、兰州市住房和城乡建设局商品房合同查询单、《逾期付款违约金明细》、《委托代理合同》、中国工商银行网上银行电子回单、律师费发票等证据在卷佐证，并经法庭质证后确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于双方争议的主要问题：一、案涉合同继续履行或解除问题。本案中，百年置业公司已按照合同约定为张玉川办理了网签备案，张玉川也已支付首付款，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定解除合同的情形。故百年置业公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。张玉川辩称其未能办理按揭系因百年置业公司承诺刷信用卡不影响按揭办理，但未就此提交相关的证据予以证明。同时仅以欠付信用卡为由主张无履行能力，本院对此不予采信。对于张玉川反诉主张解除与兰州百年奥特莱斯经营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，反诉被告主体不适格，对张玉川的该项反诉请求，本院不予支持。 二、关于剩余房款支付及违约责任问题。张玉川支付首付款后，虽也提交了相关按揭手续，但至今未能办理完结，双方就此各执己见，但均未提供相应证据证明系对方因素造成，即现有证据不能反映按揭未能如期办理的责任应完全归责于一方。因此，双方均应承担相应的责任。结合本案实际履行情况及我国合同法的相关规定，本着鼓励交易的原则，本院参照双方补充协议中的相关约定，就百年置业公司主张支付剩余款的诉讼请求，予以支持。对该公司主张的逾期付款违约金，不予支持。至于百年置业公司主张的诉讼费和律师代理费，符合合同约定，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、兰州新区百年置业有限公司与张玉川签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018预11939号）及其附件继续履行； 二、张玉川于本判决生效之日起十五日内支付兰州新区百年置业有限公司房款110,000元； 三、张玉川于本判决生效之日起十五日内支付兰州新区百年置业有限公司律师代理费4,000元； 四、驳回兰州新区百年置业有限公司其他诉讼请求； 五、驳回张玉川的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 兰州新区百年置业有限公司缴纳的本诉案件受理费3,570元，由该公司负担1,000元，张玉川负担2,570元；张玉川缴纳的反诉案件受理费1,493元，由其自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判长  马列东 审判员  郭东霞 审判员  刘艳芝 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  陈治卓