江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏12民终2559号 上诉人（原审原告（反诉被告））：泰州市古法酿酒厂，住所地泰州市姜堰区罗塘街道东外环路**，统一社会信用代码91321204141942675P。 主要负责人：戴粉红，该厂投资人。 委托诉讼代理人：于水，男，1946年12月6日出生，汉族，户籍地泰州市高港区，系戴粉红之夫。 被上诉人（原审被告（反诉原告））：马义顺，男，1977年2月16日出生，居民身份证号码3210281977********，回族，住泰州市姜堰区天目山街道康华新村**楼**。 上诉人泰州市古法酿酒厂（以下简称古法酿酒厂）因与被上诉人马义顺房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初988号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤双方当事人到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。本案现已审理终结。 上诉人古法酿酒厂上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人不承担被上诉人被水淹的损失47987元、被上诉人应归还上诉人房租31776元。2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人在签订案涉租房协议时，并未口头承诺租赁房屋不会进水。被上诉人租赁房屋被水淹是不可抗拒的原因造成而不是人为造成。一审法院认定被上诉人租赁房屋被水淹由上诉人承担全部责任有误。被上诉人租赁房屋应针对仓储的性质做好相应的防范工作，被上诉人此次被水淹造成的损失系其自身防范不力造成。 被上诉人马义顺辩称，我损失8万多元的货物，由于被水淹，我还租了其他仓库，损失达到10万多元。我租上诉人的房子但是没有用，房租还是给了。上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 古法酿酒厂向一审法院起诉请求：1、马义顺立即支付其2018年10月12日起至2019年10月11日止的房租20000元；2、马义顺承担本案诉讼费用。诉讼过程中，古法酿酒厂增加解除租房协议、马义顺支付2019年10月12日起至2020年10月11日的房租20000元的诉讼请求。 马义顺向一审法院起诉请求：1、古法酿酒厂赔偿马义顺损失127938元；2、古法酿酒厂承担反诉诉讼费用。 一审法院经审理查明，泰州市扬子江酿酒厂于2002年4月22日登记设立，投资人为于水。2018年4月27日，泰州市扬子江酿酒厂投资人由于水变更为于慧平。2019年8月21日，泰州市扬子江酿酒厂投资人由于慧平变更为戴粉红。2020年3月27日，泰州市扬子江酿酒厂变更名称为古法酿酒厂。 2017年10月12日，古法酿酒厂（甲方）与马义顺（乙方）签订《租房协议书》一份，约定甲方将古法酿酒厂大门左侧3间厂房和1间小办公室租赁给乙方使用，年租金20000元，租赁期限3年；协议签订后乙方须一次性将1年的房租支付给甲方，每年按此时间交付；如房屋需维修，由甲方负责，等。签订《租房协议书》前，马义顺提出其租赁房屋的用途是仓储日用百货，有大量纸质商品，租赁的房屋不能进水，不能被淹。古法酿酒厂承诺其出租的房屋不会进水，20年来无论多大的雨都没有被淹过，有五六个大的下水管道，洪涝灾害都不会被淹。 《租房协议书》签订后，古法酿酒厂按约将房屋交付马义顺占有使用，马义顺按约支付了第一年租金20000元。 2018年6月30日，下了四五十分钟的暴雨，古法酿酒厂内积水严重。马义顺到场后仓库内货物已被水淹、积水深及膝盖，马义顺赶紧掀开下水道窨井盖，积水随后排除。同年7月1日，于水报警称其厂房被水淹，泰州市姜堰区公安局城南派出所接警后至现场进行了录音录像。 2018年7月3日，马义顺与案外人刁德成签订租赁合同，另行租赁房屋用于仓储，租赁期限自2018年7月3日至2019年7月2日止，年租金28400元。马义顺随后搬离古法酿酒厂，但由于要求古法酿酒厂赔偿损失未果，未将租赁房屋交还给古法酿酒厂。 2018年10月10日，古法酿酒厂起诉泰州市姜堰区交通运输局，以229省道路面积水涌入其厂区内，致其厂区被淹，要求赔偿水淹造成的财产损失8万元（主要是马义顺的损失）。双方调解结案后，古法酿酒厂不服一审法院作出的（2018）苏1204民初7147号民事调解，提起再审，泰州市中级人民法院于2019年8月21日作出（2019）苏12民申168号民事裁定书，裁定驳回古法酿酒厂的再审申请。 诉讼过程中，古法酿酒厂与马义顺一致确认马义顺仓库被淹造成的货物损失为47987元。2020年5月15日，马义顺将租赁房屋及现场被淹货物交付给古法酿酒厂。 一审法院认为，古法酿酒厂与马义顺之间的租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应按约全面履行各自的义务。马义顺仓库被淹后另行租赁了房屋，不再使用古法酿酒厂的房屋，马义顺应及时将古法酿酒厂的房屋腾空返还给古法酿酒厂，马义顺继续占有古法酿酒厂房屋直至2020年5月15日才交还给古法酿酒厂，马义顺应支付自2018年10月12日起至合同解除时的房屋租金，以及参照双方约定的租金计算的合同解除后至2020年5月15日的占有使用费，古法酿酒厂要求马义顺支付租金及占有使用费合计31776元的诉讼请求，一审法院予以支持，超过31776元部分的诉讼请求，一审法院不予支持。古法酿酒厂于2019年7月8日增加解除双方之间的租房协议的诉讼请求，马义顺对解除双方的租房协议无异议，一审法院对古法酿酒厂解除合同的诉讼请求予以支持。马义顺辩称，双方之间的房屋租赁合同已解除，其不应再支付租金，无事实和法律依据，一审法院不予采信。 马义顺与古法酿酒厂签订《租房协议书》前，马义顺提出租赁房屋不能进水，不能被淹，古法酿酒厂承诺租赁的房屋不会进水、不会被淹。由于租赁房屋会不会被淹对马义顺与古法酿酒厂签订房屋租赁合同有重大影响，古法酿酒厂保证租赁房屋不会进水被淹，马义顺才与古法酿酒厂签订房屋租赁合同，因此虽然双方签订的《租房协议书》未载明古法酿酒厂保证租赁房屋不会进水被淹，但是古法酿酒厂在签订《租房协议书》前承诺的对订立合同有重大影响的相关内容应作为双方合同的内容，即古法酿酒厂出租给马义顺的房屋不会进水被淹应为双方合同的内容，古法酿酒厂应保证租赁房屋符合约定的用途，不会进水被淹，否则应承担违约责任。2018年6月30日，天降暴雨，马义顺租赁的房屋被淹，古法酿酒厂应承担赔偿马义顺因仓库被淹造成的货物损失的违约责任。双方一致确认马义顺因仓库被淹造成的货物损失为47987元，马义顺要求古法酿酒厂赔偿货物损失47987元的诉讼请求，一审法院予以支持，马义顺主张的其余损失，一审法院不予支持。古法酿酒厂的辩称，无事实和法律依据，一审法院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、古法酿酒厂与马义顺签订的《租赁协议书》于2019年7月8日解除；二、马义顺于判决生效之日起十日内向古法酿酒厂支付房屋租金及房屋占有使用费合计31776元；三、古法酿酒厂于判决生效之日起十日内赔偿马义顺47987元；四、驳回古法酿酒厂的其他诉讼请求；五、驳回马义顺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费800元，由古法酿酒厂负担164元，马义顺负担636元。反诉案件受理费2858元，减半收取计1429元，由马义顺负担893元，古法酿酒厂负担536元。 二审中，古法酿酒厂提交：1、泰州市姜堰区气象局《气象证明》一份，拟证明仓库被淹系自然灾害造成；2、泰州市姜堰区交通运输局《关于于水同志来信事项处理意见书》一份，拟证明仓库被淹是马义顺自身原因和自然灾害造成。马义顺针对上述证据发表质证意见如下：对《气象证明》的真实性没有异议，但对证明目的不认可，《气象证明》只能证明部分地区有大到暴雨，并不能证明案涉仓库所在地当天大到暴雨；《关于于水同志来信事项处理意见书》与本案没有关联性。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，上诉人古法酿酒厂与被上诉人马义顺签订有案涉《租赁合同》，双方均应依约全面履行各自合同义务。案涉《租赁合同》第五条“房屋使用要求和维修责任”第三款约定：“租赁期间，甲方（古法酿酒厂）将大车间及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态”。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条亦规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，承租人马义顺租赁案涉房屋，其用途系用来仓储纸张、纸杯等日用百货，对租赁房屋防水、防潮性能具有较高要求。故，作为出租人的古法酿酒厂负有保障租赁房屋在租赁期间处于正常可使用和安全状态、保持租赁房屋符合承租用途、确保租赁房屋具备防水防潮性能的义务。案涉租赁房屋位于上诉人古法酿酒厂厂区内，上诉人古法酿酒厂负责人日常亦居住在厂区内，上诉人古法酿酒厂理应确保整个厂区排水系统畅通，以保障雨水天厂区排水系统能顺利排水，避免造成厂区内积水致使租赁房屋被淹。然，本案中，上诉人古法酿酒厂在气象部门已对暴雨进行预报的情形下，在暴雨来临前，未采取相应预防措施确保整个厂区排水系统畅通；暴雨造成厂区内积水时，亦未能采取有效措施确保厂区内积水能顺利排出，造成案涉租赁房屋被淹；在案涉租赁房屋存在被淹危险时，又未及时通知承租人马义顺，造成租赁房屋内存放物品受潮、损失不断扩大。故，上诉人古法酿酒厂作为出租人，在房屋租赁期间，未能履行出租人义务，造成承租人马义顺损失，应对承租人马义顺的损失承担相应的赔偿责任。上诉人古法酿酒厂关于其不应承担被上诉人马义顺损失的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人古法酿酒厂的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人泰州市古法酿酒厂负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 旭 审判员 缪翠玲 审判员 顾春旺 二〇二〇年十二月三十日 书记员 陈静怡