山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14029号 上诉人(原审原告)：宫相文，男，1962年10月2日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：徐海霞，山东荣真（即墨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丽，女，1987年1月27日出生，汉族，系宫相文儿媳。 上诉人(原审被告)：青岛尚轩房产中介有限公司，住所地山东省青岛市即墨区兰岙路**。 法定代表人：林建军，总经理。 被上诉人（原审被告）：姜州金，男，1970年4月5日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：李延伟，山东胶澳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈文，女，1973年1月15日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：白昆，男，1974年4月6日出生，汉族，系陈文丈夫，住山东省青岛市城阳区。 原审被告：于永涛，女，1971年6月10日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 上诉人宫相文、上诉人青岛尚轩房产中介有限公司（以下简称尚轩公司）与被上诉人姜州金、被上诉人陈文、原审被告于永涛房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初5021号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宫相文上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一项中对利息的判决，依法改判为姜州金支付宫相文所欠房款50万元，并自以50万元为基数，自2014年5月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际偿付钱款之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。与原判决利息差额约为130000元。2、请求依法撤销一审判决第二项中对利息的判决，依法改判为陈文支付宫相文所欠房款50万元，并以50万元为基数，自2014年5月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际偿付钱款之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。与原判决利息差额约为140000元。3、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，证据不足。1、宫相文对一审法院认定姜州金和陈文提交的收条具有证明力有异议。姜州金和陈文分别向一审法院提交上诉人出具收条复印件3张，证明其二人分别与上诉人签订房屋买卖合同，并分别向宫相文支付了130万元房款。该收条系其二人伪造，宫相文房屋买卖是通过尚轩公司操作，从未单独与姜州金、陈文交易，亦未向其二人出具过收条。而一审判决中多处表述认定收条的真实性，宫相文认为没有事实和法律依据。2、一审法院认定姜州金、陈文提交房屋买卖合同效力，并以此为依据认定利息起算点与事实不符。本案庭审中姜州金、陈文分别提交与宫相文签订的房屋买卖合同，证明二人分别与宫相文签订房屋买卖合同，涉案房屋买卖是以该份合同履行。后一审法院在没有其他证据佐证的情况下，认定该合同证明力，宫相文对此不认可。首先，提交的是复印件，真实性无法核实。其次，合同上宫相文的签字经本人核实不是其所签，经法庭告知权利并询问二人是否申请鉴定，姜州金和陈文均表示不申请。再者，姜州金、陈文无法说明该证据的初始来源，法庭询问时表述前后矛盾，不能详细、完整的说明证据来源。法庭询问尚轩公司时，其表示该份合同不是出自其公司，对合同来源不清楚。一审法院在判决时仅凭姜州金、陈文陈述就认定该两份合同合法有效证据不足。该两份合同是姜州金、陈文为了办理房屋过户向法院出具的假合同，合同上签字并非上诉人所签，合同内容不是宫相文真实意思表示，法院无权直接认定该份合同有效，更不应以此合同为准计算本案未支付房款利息的起算点。 姜州金辩称，根据合同约定，房屋应当在过户后支付尾款50万元，宫相文在收取了首付款后迟延履行房屋交付及过户义务，擅自对外出租享有不当得利并构成违约。一审判决对于利息的起算时点正确，一审判决应予以维持，驳回上诉人的请求。 陈文辩称，50万元的利息应当是房屋过户之后才能计算。对过户之前的利息不认可，对过户之后的利息认可。房屋过户之后我方曾与宫相文进行协商，希望延迟付款，宫相文说回去商量，但至今没有答复，我方认为过户到立案时的利息应该支付，其他的利息不同意支付。 尚轩公司辩称，对合同以后怎么办理，我公司不知情。 于永涛述称，同意尚轩公司的意见。 上诉人尚轩公司上诉请求：1、撤销原判决第三项，依法改判，驳回宫相文对尚轩公司的诉讼请求。2、一审案件受理费750元及上诉费由宫相文承担。上诉理由：一、原判决认定宫相文仅收到房款250万元确属错误。事实上，尚轩公司已付给宫相文房款260万元。除原判决认定的2014年1月27日后宫相文收到的250万元外，2013年11月16日宫相文还收到于永涛给付的购房定金100000元(壹拾万元)。即宫相文已收到尚轩公司给付的房款260万元。据此，应当驳回宫相文对尚轩公司的诉讼请求。二、姜州金、陈文2014年7月1日因房屋买卖合同起诉了宫相文。且姜州金、陈文、宫相文之间已达成协议，协议已履行完毕。对此尚轩公司毫不知情。上述事实充分证明尚轩公司已不是房屋买卖合同的当事人。无论姜州金、陈文、宫相文之间是否欠房款、房屋是否过户，均与尚轩公司无关。 宫相文辩称，宫相文仅收到了中介公司交付的250万元的房款，其中包含20万元现金及230万元转帐，尚轩公司应对其主张的向宫相文交付了260万元的购房款充分举证，而一审中尚轩公司并未提交任何证据加以证明。 姜州金辩称，姜州金作为买受人已经按约履行了全部合同义务，至于尚轩公司与委托人宫相文的关系及经济往来姜州金不清楚。 陈文辩称，尚轩公司有没有把陈文支付给其的款项转给卖房人陈文不清楚，陈文的款项已经全部支付完毕。 于永涛述称，同意尚轩公司的意见。 宫相文向一审法院提出诉讼请求：1、要求姜州金、陈文、尚轩公司、于永涛支付宫相文房款110万元，并支付以110万元为基数，按照银行同期贷款利率计算的自2014年5月1日起至2019年8月19日止的利息损失，以及自2019年8月20日起至实际偿付钱款之日止，以110万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。2、诉讼费、保全费等费用由姜州金、陈文、尚轩公司、于永涛承担。 一审法院认定事实： 2013年宫相文找到尚轩公司，要求尚轩公司帮忙卖掉坐落于原即墨市户的房屋，尚轩公司表示想买下该处房屋后进行转卖。于是，尚轩公司的工作人员于永涛（乙方）与宫相文（甲方）于2013年11月16日签订了该户房产的买卖合同，约定净价款为180万元。合同签订后，陈文表示愿意购买该户房屋，于是，尚轩公司告知宫相文将该房直接卖给他人，双方签订的买卖合同不再履行。因宫相文在原即墨市同时还有一处丙户房屋，两处房屋登记在同一个房权证上。姜州金从陈文处获知信息后向尚轩公司表示愿意同时购买丙户房屋，尚轩公司获得宫相文许可后一并从中周旋两栋房屋的买卖。两栋房屋的价款均为180万元。姜州金、陈文先后以定金和房款的形式共计支付给尚轩公司260万元，每人支付130万元。尚轩公司收到款项后，先以宫相文的名义给姜州金、陈文分别出具收到定金30万元（落款时间2014年2月15日）和房款100万元（2014年3月25日）的收条。后又将宫相文出具的分别收到两人100万元房款的收条交给姜州金和陈文。同时，尚轩公司将自己制作好的两份卖方为宫相文、买方为姜州金和陈文的合同交给姜州金和陈文，该合同中约定：房产的成交价格为180万元，买方于2014年3月30日前付清卖方首款人民币130万元（定金30万元抵做房款），剩余房款50万元与买方房屋过户完毕后五日内付清；双方同意于2014年3月30日由卖方将上述房地产交付给买方。合同的落款时间为2014年2月15日。庭审中，宫相文称其从未见到该两份合同，更没有在合同上签字。 宫相文收到尚轩公司转付的250元房款后，于2014年将丁户房屋交付给陈文，丙户房屋没有交付，由宫相文自行进行出租。后，尚轩公司将两处房屋的买卖材料交给姜州金和陈文，由姜州金和陈文自行与宫相文协商后面的过户及余款支付事宜。2014年7月1日，姜州金与陈文分别将宫相文诉讼至一审法院，要求其协助办理过户手续。一审法院以（2014）即民初字第4976、4977号案立案受理，后该两案双方协商达成一致协议，一审法院分别出具（2014）即民初字第4976号、（2014）即民初字第4977号调解书。但宫相文未按调解书约定的时间协助办理过户手续。2014年11月，姜州金、陈文申请法院强制执行，分别于2019年11月17日、2020年1月3日完成过户登记。宫相文因索要剩余房款未果，遂诉讼至一审法院。 尚轩公司未提交证据，亦未对姜州金、陈文向其付款及其代为向宫相文转交房款的具体过程进行说明，认为交款和付款应当由买卖双方举证证实。宫相文认为经过庭审查明，差额的10万元房款应当由尚轩公司支付，其余剩余的100万元房款应当由姜州金和陈文负担。 庭审中，各方当事人均确认涉案两处房屋的买卖无中介费的约定，但陈文称，当时与尚轩公司的工作人员沟通交流时，曾提过如果尚轩公司能让卖方把房价降下来会给个红包，事后也确实给了尚轩公司三、五千元及几箱啤酒。 一审法院认为，宫相文与姜州金、陈文之间通过尚轩公司订立的买卖合同关系合法有效，各方当事人均应履行自己的义务。姜州金、陈文称各自支付给尚轩公司130万元用于支付房款，均认可尚欠付房款50万元，因此，所欠房款姜州金、陈文应当支付。因宫相文仅收到250万元房款。本案的焦点问题是差额的10万元应该由谁承担。一审法院认为，宫相文通过尚轩公司将两处房屋转让给姜州金、陈文，在买卖前期，尚轩公司没有组织房屋的买方和卖方见面签订书面合同，而是由尚轩公司主持单独与各方协商，庭审中，姜州金出具尚轩公司收到130万元的相关凭证，陈文亦提交了交付尚轩公司130万元房款的付款凭证，虽然是复印件，但书写格式、笔迹、内容及落款时间与姜州金的提交的收条凭证肉眼判断基本一致，结合当事人的陈述及两房一证一并由尚轩公司居间转让的买卖背景，一审法院确认该收款凭证复印件的证明效力，认可姜州金、陈文已经向尚轩公司交付两栋房屋房款260万元的事实，而尚轩公司仅支付给宫相文250万元。因合同的签订和履行过程中均无中介费的约定，且房价每栋净价180万元各方均无异议，据此，可以认定尚轩公司不收取中介费，因此，该10万元尚轩公司应当支付给宫相文。虽然尚轩公司不认可扣留10万元，但未提交相反证据证实。因陈文未及时履行支付余款义务，应当承担违约责任，宫相文要求利息损失，符合法律规定，应予支持。关于利息损失的起算时间，根据姜州金、陈文提交的买卖合同，约定剩余50万元自房屋过户完毕后五日内付清，虽然该两份合同宫相文不予认可，但实际履行情况与合同约定相吻合，且余款自房屋过户后五日内付清比较公平合理，因此，利息损失的起点时间分别为2019年11月23日、2020年1月8日起计算。宫相文要求自2014年5月1日起计算，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。尚轩公司于2014年3月25日即收到姜州金、陈文支付的260万元房款，应及时转交原告，未及时转交应当赔偿宫相文资金占用期间的利息损失，因此，宫相文要求按照银行同期贷款利率计算的自2014年5月1日起至2019年8月19日止的利息，以及自2019年8月20日起至实际偿付钱款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，一审法院予以支持；关于宫相文起诉于永涛要求其承担付款义务，一审法院认为，于永涛系尚轩公司工作人员，其与宫相文协商房屋转让事宜系职务行为，其相应的权利义务应由尚轩公司享有和承担，于永涛本人对外不应承担责任，该项诉求，一审法院不予支持。另，关于姜州金辩称，曾经与宫相文约定以房租抵顶房款，宫相文不予认可，姜州金亦未提交证据证实，一审法院不予采信。姜州金如有相关证据证明宫相文存在合同违约，可另行主张权利，本案不宜合并审理。同时，关于宫相文尚未向姜州金交付房屋的问题，姜州金表示因涉及与第三方的租赁问题，已另案主张该权利，不要求在本案中处理。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、姜州金支付宫相文所欠房款50万元，并自2019年11月23日起至实际支付之日止，以欠付房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，支付宫相文利息损失。二、陈文支付宫相文所欠房款50万元，并自2020年1月8日起至实际支付之日止，以欠付房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，支付宫相文利息损失。三、尚轩公司支付宫相文房款10万元。同时，赔偿宫相文资金占用期间的利息损失，以10万元为基数，自2014年5月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际偿付钱款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、驳回宫相文对于永涛的诉讼请求。五、驳回宫相文的其他诉讼请求。案件受理费14700元，减半收取7350元，保全费5000元，由姜州金承担案件受理费3300元，保全费2250元，陈文承担案件受理费3300元，保全费2250元，尚轩公司承担案件受理费750元，保全费500元。 经审理查明，二审庭审中，尚轩公司提交收条原件一份；主张2013年11月16日宫相文收到房屋订金10万元整。宫相文对该证据的真实性无异议，但认为该张收条仅能证明尚轩公司向宫相文交付过10万元，而并不能证明其向宫相文已经交付了260万元，且宫相文在一审中也向法庭表明其收到的是尚轩公司转账的230万元以及20万元的现金，该张条应是收到的20万元现金中的10万元的收到条，若尚轩公司要主张宫相文收到了260万元，那么应提交收到260万元的收条。姜州金认为根据整个房屋的买卖过程，该收条应当具有真实性，但由于姜州金并不是宫相文与中介的合同相对方，还请法庭依法查明。该收条的落款时间为2013年11月16日，早于买卖合同签订日期2014年2月15日，从收条的内容为交房定金的表述来看，该收条也符合买卖的一般常规。如果此收条为真，则中介已经完全给予了宫相文全部260万元，至于上诉人讲该10万元系20万元中的一部分，其应当提交相应的证据予以支持，而非简单否定，因为其在一审中已明确认可已经收到了250万元，现中介提交新的证据可以证实本案的全部260万元已经由宫相文收取。陈文认可姜州金的意见。于永涛认可尚轩公司的证据。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案主要焦点问题是：1、宫相文要求姜州金及陈文自2014年5月1日起至实际清偿之日止计算欠款利息是否成立；2、尚轩公司主张已将260万元转付给宫相文是否属实。 一、关于欠款利息问题。宫相文主张欠付的房款利息应自2014年5月1日起算，对于选择该时间计息的理由，宫相文称“其认为利息应从第一处房屋交付之后计算，当时双方并没有约定房屋的交付日期，也没有付款时间约定，选择按2014年5月1日是因为其认为该时间晚于第一处房屋交付时间，为方便计算从该时间点开始计算剩余房款利息。”对此，本院认为，姜州金提交了买卖合同原件，陈文没有合同原件，宫相文否认与姜州金、陈文之间签订了书面的买卖合同，不认可合同中其签字的真实性，陈文未能提交合同原件，本院对其合同真实性不予确认；姜州金虽出示了合同原件，但姜州金与宫相文当时并未见面签字，宫相文对合同中的签字不予认可，亦无法确认系宫相文本人签字，本案中双方均未申请鉴定，故对于姜州金所持合同的真实性本案中不予认定。因此，本案应视为双方对付款、交房、过户等时间约定不明，从权利义务对等的考虑，双方房屋买卖行为的履行应当在过户同时付清全款，姜州金、陈文的各自尚欠50万元房款的欠款利息应分别自2019年11月17日、2020年1月3日计算至实际清偿之日止。宫相文主张超出上述利息部分的请求，本院不予支持。 二、关于尚轩公司主张的260万元是否已支付给宫相文的问题。本院认为，根据本案查明的事实，宫相文在一审中自认尚轩公司于2014年1月27日、2014年3月25日转账支付房款30万元及200万元，后又支付20万元现金，总计收到250万元。二审中，尚轩公司又提交2013年11月16日的10万元收条，宫相文认可收到该收条的10万元，但主张该10万元系250万元款项中20万元现金中的一部分，但是该10万元收条时间早于宫相文一审中认可的250万元付款时间，应当不属于250万元款项中的一笔，宫相文的主张与证据显示的内容不符，宫相文应当对此承担举证不能的不利后果，本院对宫相文的抗辩意见不予采信，对尚轩公司的主张予以采信，据此，应当认定尚轩公司已将所收的款项260万元全部转付给宫相文，宫相文要求尚轩公司承担10万元款项及利息的支付责任，与事实不符，本院不予支持。 综上，二审中当事人提交了新证据，尚轩公司的上诉请求成立，本院予以支持；宫相文的上诉请求部分成立，本院对成立部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初5021号民事判决第四项； 二、撤销青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初5021号民事判决第三项、第五项； 三、变更青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初5021号民事判决第一项为：姜州金支付宫相文所欠房款50万元，并自2019年11月17日起至实际支付之日止，以欠付房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，支付宫相文利息损失。 四、变更青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初5021号民事判决第二项为：陈文支付宫相文所欠房款50万元，并自2020年1月3日起至实际支付之日止，以欠付房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，支付宫相文利息损失。 五、驳回宫相文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14700元，减半收取7350元，保全费5000元，由宫相文承担案件受理费750元及保全费500元，由姜州金承担案件受理费3300元及保全费2250元，由陈文承担案件受理费3300元及保全费2250元。二审案件受理费共计7650元，由宫相文负担7550元，姜州金负担50元，陈文负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 王 繁 书记员 马博阳