山东省昌乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0725民再8号 原审原告：赵允亮，男，1974年8月9日出生，汉族，住昌乐县。 委托诉讼代理人：郑华、冯宁，山东宝都律师事务所律师。 原审被告：昌乐金泰置业有限公司，住所地：昌乐县城立兴街**，统一社会信用代码：91370725695428846D。 法定代表人：刘西英，职务：总经理。 委托诉讼代理人：杨国强，男，1983年5月3日出生，汉族，住昌乐县，系。 原审原告赵允亮与原审被告昌乐金泰置业有限公司（以下简称金泰置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院（2016）鲁0725民初293号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年9月4日作出（2020）鲁0725民监6号民事裁定书，再审本案。本院于2020年11月25日依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告赵允亮及其委托诉讼代理人郑华、冯宁，原审被告委托诉讼代理人杨国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告赵允亮称，请求法院维持原审判决。事实和理由：一、双方签订的商品房认购协议书真实合法有效，应当予以继续履行。该协议是双方真实签署的，是双方的真实意思表示，具备了房屋买卖合同的主要内容，且原审中赵允亮提交的证据可以综合证明赵允亮已经按照合同约定交清了全部款项，履行了合同中的全部义务，并且金泰置业已经将涉案房屋实际交付赵允亮，赵允亮已经实际装修并合法占有，一审法院判决金泰置业应当按合同履行义务，协助赵允亮办理涉案房屋的过户手续，完全是正确的。二、涉案房屋因金泰置业对外债务等原因被查封并不影响双方签订的认购协议书的效力。首先，涉案合同的内容是双方真实意愿的表示，是合法的，并不为相关法律所禁止。即使涉案房屋存在司法查封，按照物权法原理，双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，自合同成立时亦产生债的法律效力，在解除查封或撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。并且该查封并非是执行查封，并未有生效法律文书的支持，是存在解除查封或者撤销的可能，因此，即便查封在签订房屋买卖合同之前，也不能因此影响合同的效力，合同依然是真实合法有效的。其次，赵允亮作为买房人，是金泰置业的预售房产是否被查封是根本无从得知的，赵允亮真实买房，交付全款，实际占有、装修，不仅支付了购买房屋的款项，也实际支出了装修、物业等费用。是因金泰置业过错迟迟不与赵允亮签署备案的房屋买卖合同，不与赵允亮进行网签备案，不协助原告办理过户手续，明明已经交付全款的房屋却迟迟拿不到不动产权证书，本身已经损害了赵允亮的合法权益，如果因为毫不知情的所谓房屋在出售之前已被查封就否认合同效力，否认金泰置业继续履行合同的义务，更是严重侵犯了赵允亮的合法权益，对善意取得的赵允亮是非常不公平的。不仅仅是赵允亮，作为买房人，在购买房屋之前对于出卖方的财产是否存在抵押、查封等措施都是无从知晓的，买方作为相对较弱势一方，直接因此否认合同效力是不公平的。涉案房屋的查封并未告知金泰置业，且赵允亮受让该不动产时是善意的，并支付了合理价格，涉案的不动产已经交付给赵允亮，赵允亮合法占有，并为该不动产做了必备的投入。基于以上，应当认定我方实际取得该不动产的所有权。三、退一步讲，若涉案合同被判决不再继续履行，众所周知，金泰置业现在资不抵债，没有任何偿还债务的能力，赵允亮作为买房人，在履行完毕自己全部义务的情况下却无法取得房屋所有权，房款及损失又无法得到赔偿，对赵允亮是非常不公平的，也不利于社会稳定。四、关于本案并不能适用《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条的规定，因为本案在一审审理时并非是确权诉讼，而是要求继续履行买卖合同，并且司法查封也并非是被执行局查封，当时的查封是没有生效判决文书支持的。综上所述，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、程序合法、适用法律正确，不能因为其他案件对涉案房屋的处置影响涉案合同的效力，更加不能影响本案判决的效力，一审判决应当予以维持，涉案房屋应当由赵允亮所有。 原审被告金泰置业辩称，对再审没有意见。 原审赵允亮向本院起诉请求：请求依法判令被告继续履行合同，协助办理舜天国际写字楼1-2009三间、1-2002两间房屋的过户手续并承担本案诉讼费用。本院原审认定案件事实：赵允亮提供原审原、被告双方签订于2015年10月20日的《商品房认购协议》两份，协议中双方约定了房屋号码、面积、单价以及总房款。《商品房认购协议》签订以后，赵允亮缴纳了房款，金泰置业为其出具了收款收据。双方并未签订《商品房买卖合同》。《商品房认购协议》及收款收据中盖有昌乐金泰置业有限公司工程专用章，收款收据中收款人为孙希亮。2016年1月6日，金泰置业原法定代表人刘新平向昌乐县公安局报案，称金泰置业的公章被他人伪造。昌乐县公安局于2016年1月12日决定立案侦查。目前，该案仍在侦查中。本院原审认为，赵允亮提交的《商品房认购协议》及收款收据上有昌乐金泰置业有限公司的工程专用章，收款收据的名称为“舜天国际收款收据”，且赵允亮陈述协议签订和交付房款时均在昌乐金泰置业的售楼处进行，由当时的售楼处销售经理孙希亮经手，被告虽辩称孙希亮不是公司员工，但并未提供员工名册等证据予以反证；金泰置业辩称盖章系伪造，但目前尚无确定性结论，且退一步讲，即便盖章系伪造，赵允亮在金泰置业售楼处由金泰置业工作人员经办并开具带有“舜天国际”字样的收据，赵允亮对此善意并无过失。金泰置业辩称并未收到涉案房款，但收款收据中明确记载赵允亮所交房款的事实，故对金泰置业的辩解不予认可。双方所签订的《商品房认购协议》，具备了房屋买卖合同的主要内容，可认定为房屋买卖合同，双方应按约履行。涉案房产的房费原告已足额缴纳，金泰置业应履行对应义务。本院原审判决书判决：昌乐金泰置业有限公司继续履行2015年10月20日与赵允亮签订的两份《商品房认购协议》，于判决生效后十五日内协助赵允亮办理舜天国际写字楼1-2009三间、1-2002两间房屋的过户手续；案件受理费4094元，减半收取2047元，保全费2816元，由昌乐金泰置业有限公司负担。 双方当事人对原审中提交的《商品房认购协议》、舜天国际收款收据、立案决定书等证据未发表新的意见，再审原告围绕再审请求提交如下证据：1.舜天国际物业出具的证明一份，证明原审原告在签订买卖合同后交纳物业水费，已经实际入住至今；2.装修人员田某出具的证明一份，结合原审中田某出庭作证的证人证言，证明签订买卖合同后，原审被告交付房屋，原审原告委托装修人员进行装修，投入资金且实际入住。经质证，原审被告对舜天国际物业出具的证明真实性无异议，对于装修人员田某出具的证明，因为2015年12月份之前舜天国际的项目一直由实际开发人刘成科负责，金泰置业一直不涉及其中的所有业务，所以对于赵允亮的情况他方不清楚。对于原审原告提供的证据，本院认定如下：对于舜天国际物业出具的证明原审被告无异议，且与本案有关联性，本院予以采信；对于装修人员田某出具的证明一份，因与原审中证人田某出庭作证的内容不一致，且本次并未出庭作证，本院依法不予采信。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院再审认定案件事实如下：原审原告提供双方签订于2015年10月20日的《商品房认购协议》两份，协议中双方约定了房屋号码、面积、单价以及总房款。《商品房认购协议》签订以后，原审原告缴纳了房款，原审被告为原审原告出具了收款收据。双方并未签订《商品房买卖合同》。《商品房认购协议》及收款收据中盖有昌乐金泰置业有限公司工程专用章，收款收据中收款人为孙希亮。原审原告自2018年9月26日至今为舜天国际1-2002房屋缴纳水、电、物业费，自2018年7月开始为舜天国际1-2009房屋缴纳水、电、物业费。 另查明，本院在审理（2015）乐民初字第104号山东精诚消防工程集团有限公司潍坊分公司与昌乐金泰置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案时，于2015年5月22日作出民事裁定书，裁定保全金泰置业银行存款310万元或查封同等价值的财产；本院于2015年5月22日到原昌乐县房管局查封了舜天国际写字楼一单元2001、2002、2003、2004、2006、2007、2008、2009、2104、2105房产，查封期限三年。本院在执行（2017）鲁0725执422号一案【山东精诚消防工程集团有限公司潍坊分公司与昌乐金泰置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案一审为（2015）乐民初字第104号、二审为（2016）鲁07民终2695号】时，于2018年5月14日对舜天国际写字楼一单元2001、2002、2003、2004、2006、2007、2008、2009、2104、2105房产进行了查封，查封期限三年。 本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或事实上不能履行的除外；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。根据原审原、被告的诉辩，本案有两个争议焦点：1.双方签订的买卖合同是否有效；2.原审被告能否继续履行交付涉案房屋的义务。关于双方签订的买卖合同是否有效。原审原告提交的《商品房认购协议》及收款收据上有金泰置业的工程专用章，收款收据的名称为“舜天国际收款收据”，且原审原告陈述协议签订和交付房款时均在金泰置业的售楼处进行，由当时的售楼处销售经理孙希亮经手，原审被告虽辩称孙希亮不是公司员工，但并未提供员工名册等证据予以反证；被告辩称盖章系伪造，但原审原告在原审被告售楼处由原审被告处工作人员经办并开具带有“舜天国际”字样的收据，原审原告对此善意并无过失。原审被告辩称并未收到涉案房款，但收款收据中明确记载原审原告所交房款的事实，故对原审被告辩解不予认可。双方所签订的《商品房认购协议》，具备了房屋买卖合同的主要内容，可认定为房屋买卖合同，且该协议未违反法律、法规的强制性法律规定，该合同合法有效。关于原审被告能否继续履行交付涉案房屋的义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，被司法机关依法查封的房地产不得转让，因涉案房屋已在原审原、被告签订《商品房认购协议》前被法院依法查封，故原审被告无法履行交付金泰置业开发的舜天国际写字楼1—2009三间、1—2002两间房屋的义务。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下： 一、撤销（2016）鲁0725民初293号民事判决书； 二、驳回原审原告赵允亮的诉讼请求。 案件受理费4094元，保全费2816元，由原审原告赵允亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于潍坊市中级人民法院。 审 判 长  杨金光 人民陪审员  刘国庆 人民陪审员  姜晓英 二〇二〇年十二月八日 法官 助理  李玉超 书 记 员  秦珊珊