广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初4010号原告：珠海市斗门通利装饰工程部，统一社会信用代码92440400L10825391B，住所地广东省珠海市斗门区乾务镇五山沙龙墟。经营者：黄伟文。委托诉讼代理人：凌奕云，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市斗门区乾务镇经济发展服务中心，统一社会信用代码12440403K302940929，住所地广东省珠海市斗门区乾务镇乾南北路**。法定代表人：黄亦文，主任。委托诉讼代理人：韩力均，广东启瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢金枚，广东启瀚律师事务所律师。原告珠海市斗门通利装饰工程部（以下简称：通利工程部）诉被告珠海市斗门区乾务镇经济发展服务中心（以下简称：乾务镇发展中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告通利工程部的经营者黄伟文及委托诉讼代理人凌奕云，被告乾务镇发展中心的法定代表人黄亦文及委托诉讼代理人韩力均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通利工程部向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告租赁厂房改造费损失157,570.47元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年10月23日，被告（原名：珠海市斗门区乾务镇企业办公室，后于2016年8月4日更名为被告现名）与原告签订《租赁合同》一份，约定：被告将其属下的原五山镇企业办旧木厂出租给原告使用，使用期暂定十年（即2009年12月1日起至2019年12月30日止）。2016年初，经原、被告实地查看，被告出租给原告使用的厂房因是六、七十年代的砖瓦房，确实低矮不能继续经营使用。被告同意由原告自行投资对租赁厂房进行改造，并同意完成改造后延长10年租赁期给原告。为此，2016年3月23日，被告与原告签订一份《补充协议》，就乙方投资和延长租赁期事宜进行约定。其后，原告按照约定投入23万余元对租赁场地进行改造。2020年9月17日，被告在未作任何通知和说明的情况下，单方发出《解除合同通知》，宣布提前解除双方之间的《租赁合同》及《补充协议》，但对于原告投入的改造费损失只字未提。对此，原告曾多次与被告进行沟通，但被告均表示无法协商解决，并建议原告循法律途径处理。综上所述，被告在明知并同意原告投入巨额资金对租赁场地进行改造，并已同意延长租期的情况下，单方提前解除合同是不诚信的，且给原告造成了巨大的经济损失，依法应赔偿原告由此造成的损失。现经双方协商无果，请求法院依法支持以上诉请，维护原告合法权益。被告乾务镇发展中心辩称：原被告之间的租赁合同第九条明确约定甲乙双方均具有提前解除合同的权利，解除合同的形式是提前一个月以书面形式通知对方。原告没有按照双方补充协议的约定仅对平台进行加高，而是投资建设其他的建筑物。该建筑物被斗门区乾务镇河长办认定属于永久建筑物，并且影响沙龙河涌的堤防安全。该办要求被告尽快进行拆除，在此情形下，被告不得不依据双方的租赁合同约定于2020年9月17日正式向原告送达解除合同通知。原告的经营者在被告的办公室签收了该通知，被告认为双方的租赁合同和补充协议均在2020年10月17日正式解除。针对原告的诉求，房屋改造费用损失问题，原告诉请的金额被告不认可。因为原告在改造房屋的过程，所有的投资均没有经过被告的允许和认可，该数据是原告单方面出具的数据，而且即使存在损失，其责任也应当由原告自行承担。在补充协议中，已经明确案涉租赁土地是没有土地证的，所以无法办理报建手续、施工许可手续，所有的风险在签订该补充协议时原告是非常清楚的。双方无论是在租赁合同和补充协议均没有约定被告提前解除合同需要向原告赔偿。被告出租给原告的土地和厂房，租金非常便宜，从2009年至今，被告收到的租金总共为2万多元。原告现在要求被告赔偿损失15万多元，与原告所享有的权益并不相符，也不符合合同法的精神。请法院驳回原告的全部诉讼请求。原告通利工程部对其诉求依法提交了如下证据：1.《租赁合同》；2.《补充协议》；3.乾务镇会计核算中心收据；4.《解除合同通知》；5.改造费用收据及送货单；6.现场照片；7.广东省事业单位登记管理局《事业单位法人信息》页面打印。被告乾务镇发展中心对其辩称依法提交了如下证据：关于协调拆除沙龙涌南山桥头北边厂房的函。原告通利工程部和被告乾务镇发展中心依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审查后对证据认定如下：对原告提交的证据1、2、3、4、6、7以及被告提交的证据予以确认，但证明内容应以本院认定的为准。原告提交的证据6，由于没有提交支付凭证等其他证据予以佐证，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原名称为珠海市斗门区乾务镇企业办公室，于2016年8月4日变更为被告现有名称。2009年10月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其属下原五山镇沙龙圩新村路口企业办旧木厂出租给乙方使用，使用时间暂定十年（即2009年12月1日起至2019年12月30日止）；每月租金190元，全年租金合计2,280元，以后每3年租金增加10%；甲方只出租旧木厂厂房和场地租赁给乙方使用，其它所有配套设施（如水、电、设备、围墙等）及厂房的维修保养等一切费用皆由乙方负责；甲、乙双方如提前解除合同的，需提前一个月以书面形式通知对方；合同期满或提前解除合同的，一个月内乙方应将租用的场地归还给甲方，乙方的设备及可搬动的资产由乙方自行搬走，不动产不作价归甲方所有。2016年3月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：经甲乙实地查看，甲方租给乙方厂房是在六、七十年代建的砖瓦房，确实低矮，不升高地台不能经营使用，被告提出自行投资加高场地建设，由于该厂房没有土地证，乙方必须做好一切安全生产、安全施工并办理好各项施工许可手续，建设施工期间发生一切责任与甲方无关，全由乙方自负，建设一切费用投资由乙方负责，改造投资按乙方预算书建设到位后甲方同意延长十年租赁合同时间，期满后建好的一切设施无偿归甲方，租金按原合同每三年为一个递增周期方式计算。《补充协议》签订后，被告随即对案涉租赁厂房进行了改造。庭审中，原告陈述其升高了案涉租赁厂房的地台1.5米和四周墙砖1.5米，加固地梁，更换屋顶、门窗，把案涉租赁厂房门口的泥地铺成水泥地面。被告确认原告加高了案涉租赁厂房地台和墙砖，但具体加高了多少不清楚，确认原告更换了部分屋顶和门窗，但具体数额和面积不清楚，不清楚马路与案涉租赁厂房之间的水泥地面是否由原告所铺设。2020年9月10日，乾务镇全面推行河长制工作领导小组办公室向被告发出《关于协调拆除沙龙涌南山桥头北边厂房的函》，告知被告其位于沙龙涌南山桥头北边厂房在河冲管理范围内，为永久性建筑物，建议被告尽快进行拆除，确保河道畅通。2020年9月17日，被告向原告发出《解除合同通知》，通知原告现因租赁物旧木厂及场地位于乾务镇五山沙龙涌河道内，属于沙龙涌河道整治范围，自本通知发生之日起满一个月，上述《租赁合同及《补充协议》正式解除。原告于同日收到该通知。庭审中，原被告确认原告目前仍使用案涉租赁厂房，原告向被告交纳租金至2020年11月。庭审后，本院组织双方当事人到现场勘查。原告加高了案涉租赁厂房的地台约1.5米，面积约400平方米，由于地面加高后，案涉租赁厂房原来的墙、屋顶均高度不够，原告便加高了四面墙砖约1.5米，并将案涉租赁厂房原来的瓦片屋顶改造为钢结构屋顶，更换了大门、窗户。本院认为，案涉租赁厂房没有取得土地使用权证和房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原被告签订的《租赁合同》和《补充协议》无效。原告在签订《补充协议》后，基于双方在《补充协议》中的约定，便对案涉租赁厂房进行了改造，支出了改造费用，造成了损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同认定无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对此，本院认为，被告在明知案涉租赁厂房未取得建设工程规划许可证的情况下，与原告签订《租赁合同》将案涉租赁厂房出租给原告使用，并与原告签订《补充协议》，同意原告对案涉租赁厂房进行加高建设并承诺延长租期十年，被告对此存在过错；原告作为承租人，在订立合同过程时应对案涉租赁厂房的情况进行谨慎审查，由于其未尽到注意义务而承租案涉租赁厂房并对案涉租赁厂房进行改造，亦存在过错。本院确定原、被告应根据各自的过错情况对合同无效的后果各承担50%的责任。故被告应赔偿原告改造案涉租赁厂房的50%损失。原告对其改造案涉租赁厂房所产生的损失负有举证责任，但原告对其损失只提交了收据、送货单予以证明，并没有申请收据出具人出庭作证接受双方当事人和法庭的询问，亦没有提交支付凭证等证据予以佐证，无法证明其支出改造费用的真实性。根据本院现场勘查的情况，本院酌定原告支出的改造费用为120,000元。根据过错责任比例，被告应赔偿原告损失60,000元（120,000元×50%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海市斗门区乾务镇经济发展服务中心于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门通利装饰工程部赔偿损失60,000元；二、驳回原告珠海市斗门通利装饰工程部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,452元减半收取1,726元（原告珠海市斗门通利装饰工程部已预交），由原告珠海市斗门通利装饰工程部负担1,069元，被告珠海市斗门区乾务镇经济发展服务中心负担657元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 何 莹二〇二〇年十二月二十六日书记员 邝嘉文附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方者有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。