云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初10817号原告：云南佳园物业管理有限公司，住所地云南省昆明市世博路**世博生态城IN的家展示中心展览馆****。法定代表人：普仲韬，公司执行董事。委托诉讼代理人：赵玉刚，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南华瑞房地产开发有限责任公司，住所，住所地云南省昆明市白龙路**晨曦街洋房******div>法定代表人：龙志刚，公司总经理。被告：昆明美木景观绿化有限公司，住所地云南省昆明市盘龙，住所地云南省昆明市盘龙区世博园周边世博生态社区**待建半山邻里****style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：杨体云。原告云南佳园物业管理有限公司与被告云南华瑞房地产开发有限责任公司（以下简称：华瑞公司）、昆明美木景观绿化有限公司（以下简称：美木公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案后，依法适用简易程序于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵玉刚，被告华瑞公司的法定代表人龙志刚到庭参加了诉讼。被告美木公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》解除；二、判令被告向原告支付拖欠（2020年3月25日-2020年9月24日）的租金30500元；三、判令被告立即腾出房屋，交还给原告，并判令由被告按照合同约定的租金标准向原告支付交还房屋给原告之日止的房屋占用费，腾房价值金额参照年租金61000元计算；四、判令被告向原告支付违约金18300元；五、判令被告承担原告因维护自身合法权利而产生的一切费用（包括但不限于：诉讼费、律师费、诉讼担保费等）。事实和理由：原、被告双方于2018年3月9日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于昆明市盘龙区租予被告作为办公使用，面积（套内实用面积）共239.9平方米；租期自2018年3月25日至2021年3月24日；租金及支付方式约定：租金支付方式为半年一付，在每半年租赁期起始日一个月内支付完毕；在租赁期内，乙方有下列行为之一，甲方有权单方面解除本合同，收回房屋，并由乙方向甲方支付年租金30%的违约金，且不退还乙方已经支付的租金；由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任：……（4）拖欠租金或物管费或水电费超过30天的；（5）乙方原因，导致甲方合同目的不能实现的其他情形。在合同履行过程中，被告应当于2020年4月24日前向原告支付2020年3月25日至2020年9月24日半年度租金，但被告未予支付，经原告多次催收未果。被告拖欠租金的行为严重影响了租赁合同的履行，已属严重违约，根据法律规定及双方签订的《房屋租赁合同》的违约责任约定，被告拖欠租金或物管费或水电费超过30天的，原告有权解除本合同，收回房屋，并由被告向原告支付年租金30%的违约金；给原告造成损失的，被告应承担损失赔偿责任。原告已于2020年5月18日向被告发出了《解除合同通知书》，于2020年6月2日向被告发出了《搬离通知书》。但被告至今仍然占用原告出租房屋不予腾房，也不交纳任何费用。另，原告与被告美木公司于2018年3月9日签订《房屋租赁合同》，但该合同的实际履行人为被告美木公司的大股东，即被告华瑞公司，两被告实际控制人均为被告华瑞公司法定代表人龙志刚。两被告由于经营不善，现均不在原工商注册的地址办公，实际办公地点均在本案原告租赁给被告的房屋内，且两被告在工商登记查询资料中登记的联系电话是同一个，故原告诉至本院请求判如所请。被告华瑞公司辩称：1、在租赁期间原告多次停水停电，导致其公司无法办公及休息，经多次与原告协商无果，故其公司无法支付租金；2、对原告诉请，其公司愿意支付租金，但因原告停水停电，导致公司无法正常运转，故现在不同意支付租金，要求原告开通水电并赔偿由此给公司造成的损失。被告美木公司未作答辩，也未在本院指定的举证期限内提交证据。原告围绕本案诉讼请求依法提交如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书；2、被告《内资企业登记基本情况表》；3、《房屋租赁合同》；4、被告向原告交纳首次租金的发票和押金和收据；5、被告向原告交纳最后一次租金的发票；6、原告于2020年4月20日向被告发出书面《合同催告履行通知书》；7、原告于2020年5月18日向被告发出《解除合同通知书》并拍照留存；8、原告于2020年6月2日向被告发出《搬离通知书》并拍照留存及通过微信通知被告，原告再次于2020年6月15日向被告发出《解除合同通知书》并拍照留存及通过邮政寄送通知被告；原告再次于2020年6月18日向被告发出《搬离通知书》并通过邮政寄送通知被告；9、产权证明及产权人的营业执照；10、律师费发票及委托代理合同。被告美木公司未到庭应诉视为自动放弃质证等相关诉讼权利。经质证，被告华瑞公司对证据1、2、4、5、9、10的真实性无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据3、6、7、8，被告华瑞公司质证不认可，本院认为原告持有证据3《房屋租赁合同》的原件，被告华瑞公司对合同上公章及代理人签名的真实性未提出异议，故对该证据的真实性予以采信；证据6《合同催告履行通知书》、证据7《解除合同通知书》系原告单方制作，无证据证明上述通知书已送达被告，故不予采信；证据8中落款日期为2020年6月2日的《搬离通知书》系原告单方制作，无证据证明该通知书已送达被告，微信聊天记录因原告未提交手机载体，真实性无法核实，故对上述证据的真实性不予采信；落款日期为2020年6月15日的《解除合同通知书》、落款日期为2020年6月18日的《搬离通知书》与由被告华瑞公司法定代表人龙志刚签字的快递回单能够相互印证，故予以采信。被告华瑞公司未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：昆明市盘龙区白龙路468号佳园小区项目的开发商云南世博兴云房地产有限公司自2018年1月1日起委托原告对佳园小区阳光坪2幢1单元201室房屋进行出租经营管理。被告华瑞公司的法定代表人为龙志刚，该公司系被告美木公司的股东。2018年3月9日，原告与龙志刚签订《房屋租赁合同》，主要内容为：出租方（甲方）云南佳园物业管理有限公司，承租方（乙方）云南华瑞房地产开发有限责任公司，甲方将坐落于昆明市盘龙区房屋出租给乙方作办公使用，租赁期三年，自2018年3月25日起至2021年3月24日止；第一年租金为60000元，第二年租金为61000元，第三年租金为61000元，租金支付方式为半年一付，在每半年度租赁期起始日一个月内支付完毕，乙方向甲方缴纳押金5000元，合同期限满后，乙方如无违约行为，甲方将全额退还押金；如乙方欠付租金或物管费或水电费超过30天，甲方有权单方解除合同、收回房屋，并由乙方向甲方支付年租金30%的违约金，且不退还乙方已经支付的租金；由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任；租赁期内，乙方无故拖欠租金的，每逾期一天，按日向甲方支付月租金1%的违约金，累计计算。合同落款乙方处盖有被告美木公司的公章，龙志刚作为法定代表人或委托代理人签字。庭审中，被告华瑞公司陈述涉案房屋由两被告共同使用，其公司亦为承租人。在合同履行过程中，被告华瑞公司于2018年3月14日向原告交纳押金5000元，并按合同约定支付租金至2020年3月24日，之后的租金未支付。2020年6月15日，原告通过邮政快递向被告华瑞公司送达《解除合同通知书》，载明：鉴于贵司逾期支付租金的行为，我司正式解除与贵被告华瑞公司签订的租赁合同，并请贵方务必自我司下达通知之日起3日内结清差欠我司的全部款项（包括但不限于拖欠租金、逾期腾退所涉租金、损失、水电费、物业费等）。龙志刚于2020年6月16日签收。2020年6月18日，原告通过邮政快递向被告华瑞公司送达《搬离通知书》，要求被告华瑞公司自收到搬离通知书之日起3日内腾退房屋。龙志刚于2020年6月20日签收。现原告以两被告未按合同约定支付租金为由诉至本院并提出前述诉讼请求。另，原告为本案诉讼支出律师费4500元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与龙志刚签订的《房屋租赁合同》上盖有原告的合同专用章和被告美木公司的公章，该合同不违反法律规定，真实有效，签约双方均应按合同约定履行义务。被告美木公司在合同上作为合同相对方盖章确认，应按合同约定承担承租人应尽的义务，被告华瑞公司在庭审中认可其亦为实际承租人，故本院认定案涉租赁合同相对方为原告与被告美木公司、华瑞公司。原告将涉案房屋交付给两被告使用，两被告在租赁期间内拖欠租金，根据合同约定承租方拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同并收回房屋，被告拖欠原告自2020年3月25日起算的租金，其行为显属违约，故原告依法享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，原告于2020年6月15日向被告华瑞公司发出《解除合同通知书》，龙志刚于2020年6月16日签收后，两被告对此未提出异议，故本院确认《房屋租赁合同》解除时间为通知送达被告之日即2020年6月16日。合同解除后，被告应当向原告支付拖欠的租金，同时将房屋腾还给原告，据此被告应向原告支付自2020年3月25日至2020年6月16日拖欠的租金13871元（13871元=61000元/年÷365天×83天），以及从2020年6月17日起至实际腾还房屋之日止按照合同约定的61000元/年的租金标准计算的房屋占用费。考虑到被告已支付押金5000元，为减少诉累，押金5000元可作为租金予以抵扣，故被告应给付原告租期内租金8871元（13871元-5000元）。被告华瑞公司抗辩在租赁期间原告多次停水停电造成其损失，但未提交证据证明该事实的发生及损失的金额，故对被告华瑞公司的上述抗辩主张不予支持。对于原告主张的违约金，原被告双方在合同中约定违约金按年租金30%计算，该约定过高，且原告未提交证据证明其损失的具体数额，故本院酌情支持按年租金61000元的20%计算的违约金12200元。对于原告主张的律师费，因合同中未对律师费的承担进行明确约定，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告云南佳园物业管理有限公司与被告昆明美木景观绿化有限公司于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月16日解除；二、被告云南华瑞房地产开发有限责任公司、昆明美木景观绿化有限公司于本判决生效之日起十日内将位于昆明市盘龙区房屋腾还给原告云南佳园物业管理有限公司；三、被告云南华瑞房地产开发有限责任公司、昆明美木景观绿化有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告云南佳园物业管理有限公司支付拖欠的租金8871元及自2020年6月17日起至实际腾还案涉房屋之日止按61000元/年的标准计算的房屋占用费；四、被告云南华瑞房地产开发有限责任公司、昆明美木景观绿化有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告云南佳园物业管理有限公司支付违约金12200元；五、驳回原告云南佳园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取1248元，由被告云南华瑞房地产开发有限责任公司、昆明美木景观绿化有限公司共同负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 员 张萍二〇二〇年十二月三十一日书记员代 芷菁