安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0802民初2122号 原告:陈康发，男，1990年1月3日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市大观迎江区,现租住安庆市迎江区。 原告:余春飞，女，1989年5月30日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市大观迎江区，现租住安庆市迎江区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：江天柱，安徽枞杨律师事务所律师。 被告:方健，男，1975年3月16日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 被告:安徽宜龙集团房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市双井街**，统一社会信用代码91340800151326307N。 法定代表人:许乔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王小德，该公司员工。 委托诉讼代理人：查玲莉，安徽安联律师事务所律师。 原告陈康发、余春飞与被告方健、安徽宜龙集团房地产开发有限公司（以下简称宜龙房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案,本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序,于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告陈康发及原告陈康发、余春飞的共同委托诉讼代理人江天柱、被告方健、被告宜龙房地产公司的委托诉讼代理人王小德、查玲莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈康发向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告各项损失共计129170元[其中：评估确定的损失99370元(65793+33577)、家电维修损失4600元(中央空调1800+集成灶2800)、承租房屋租金损失25200元(房租24000+中介费1200)]；2.本案诉讼费、评估费由被告承担。事实理由:2017年9月30日，两原告与被告宜龙房地产公司签订《商品房买卖合同》,约定被告宜龙房地产公司将迎江区文苑路逸龙新河湾15幢1单元601室出卖给原告,并于2019年8月31日将该房交付原告使用。2019年9月11日，被告方健开始对上述房屋进行装修,12月中旬竣工。春节时原告全家人满心欢喜地搬进涉案房屋过年。2020年5月28日原告的楼上(迎江区文苑路逸龙新河湾15幢1单元701室)因装修打开了自来水阀,原告家中无人,因水管漏水,造成原告房屋全面淹水,损失惨重。后经相关部门及原、被告到现场查看,发现漏水处是在原告房屋厨房门顶处楼上(701室)的自来水管破裂,原因是被告宜龙房地产公司水管道暗设时不符合规范,被告方健在装修吊顶打钉时钉到了楼上(701室)暗设的自来水管道上,楼上装修打开自来水阀,水从此处漏出，造成了原告房屋全面淹水，对原告房屋造成损失,经多次协商未果。为维护自身合权益，原告起诉至贵院。 宜龙房地产公司辩称，1、本案是房屋装修过程中造成的损失，损害赔偿的侵权人是本案的被告方健，损害结果也由他造成的；2、宜龙房地产公司与原告是商品房买卖合同关系，本案的损害结果与房屋买卖没有关系。原告及原告委托的装修人方健在装修之前已到物业领取了装修管理手册，对其中的注意事项以及禁止事项已知悉，并签字确认，装修管理手册中已明确告知严禁在楼板上钻孔；3、租房损失是原告扩大形成，本案中的损失本可以在合理时间内解决，而且漏水管道在事发后当天就将楼上住户管道更换，原告家中的房屋并没有丧失居住功能；4、评估报告有多项不具有合理性，质证阶段再阐述；5、对原告的损失，如果案件调解，可以在适当范围内进行补偿，并非赔偿。 方健辩称，1、我是正常装修施工，没有特别地钻深；2、因原告房屋楼上管道铺设的离原告房屋楼板比较近，我在施工时也不知道这个情况，因为安庆范围内没有将自来水管道预埋在混凝土里面的情况，当时钻到了也不知道是自来水管，也没有发现有漏水；3、原告所造成的损失与我无关，我不承担赔偿损失。 原、被告围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对其中两原告的身份证、被告宜龙房地产公司、工商登记信息打印件、《商品房买卖合同》、购房发票、被告方健的身份证、报警三联单原件、光盘（5段视频、35张照片）、设计总说明、评估报告书、异议的回复、补充评估说明、评估费发票、逸龙新河湾装修管理手册复印件一份（内含装修申请表、装饰装修管理服务协议、装饰装修须知、装修委托书、确认书、装修承诺书、承诺书）等证据，双方对真实性均不持异议，本院审查后对其真实性予以认定并在卷佐证，至于能否达到各方的证明目的由本院综合认定。对有争议的证据与事实，本院认定如下： 1、原告提交暗敷水管（损坏）处照片打印件三张，证明宜龙公司给楼上的水管暗敷在两户之间的结构层内（结构层厚度为10厘米），且水管暗敷距原告家结构层上只有2厘米。被告宜龙房地产公司认为照片是打印件，真实性不予认可，并不是现场测量的图片，照片上的距离无法真实反映现场真实情况。被告方健对真实性无异议。本院认为，该照片上的标尺可以反映出案涉房屋楼上水管暗敷的位置及距离原告家的距离，且有光盘等印证，应予认定； 2、原告提交的尚美尚家公司工商登记信息、证明及发票，证明原告家空调内机及管线机因渗水需拆线保养更换配件，合计费用1800元。该公司对真实性负责，愿承担相应责任。被告宜龙房地产公司对工商登记信息没有异议，对证明、发票有异议，认为证明没有该单位法定代表人签字，无法核实刘军的真实身份，原告并没有提供相应转账凭证，无法确定这笔款项是否如实转账。被告方健对真实性无异议。本院认为，该证明、发票与光盘中显示的漏水导致空调损坏可以互相印证，应予认定； 3、原告提交的火星人集成灶安庆店证明及收据，证明原告家因渗水导致集成灶损坏、需更换配件、渗水保养拆卸等共计发生费用2800元。两被告质证意见同上。本院认定意见同上。 4、原告提交的幸福宜家房产信息服务部工商登记信息打印件、《房屋租赁合同》及不动产权证、租赁中介费收据、2020年6月5日收条、2020年8月31日支付宝转账电子回单打印件及收条、2020年11月13日支付宝转账电子回单打印件，证明2020年6月5日经幸福宜家房产信息服务部介绍，原告与房东桂宏南签订《房屋租赁合同》，租下宜海格林镇小区24栋1单元201室，面积121平方米，其家具家电齐全，月租金2400月，目前房租共交10个月（2020.6-2021.3）合计24000元，中介费1200元。被告宜龙房地产公司对“三性”均有异议，认为租房是原告的扩大损失，原告开庭时陈述其在户籍地居住，对格林镇的房屋原告连门牌号都不记得，是不符合常理的，原告也没有提供5000元的押金转账凭证。被告方健对真实性无异议。本院认为，上述证据之间可以互相印证，真实性应予认定，但是否能达到原告的证明目的本院将综合认定。 5、原告提交的补充评估说明，证明原告房屋的损失。被告宜龙房地产公司对补充评估说明中的33577元不予认可，认为根据最高院关于民事诉讼中民事鉴定审查司法解释第二条第四项规定，未经法庭质证的材料不得作为鉴定材料。本院认为，该33577元中的重新装修拆除费用及18包香烟损失系漏评，评估公司在原告提出异议的情况下增评该损失并无不当，至于原告方重新提供部分损失物品（索菲亚全屋定制柜、千川木门门套等）有效品牌证明导致重新核算的部分，因项目并未增加，只是计算依据的改变，不违反相关司法解释的规定，亦应予认定。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2017年9月30日，陈康发、余春飞与宜龙房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由陈康发、余春飞购买宜龙房地产公司开发的安庆市迎江区文苑路逸龙新河湾15幢1单元601室房屋。2019年8月31日，宜龙房地产公司交付上述房屋。2019年9月7日，陈康发委托方健（无装修资质）对上述房屋进行装修。陈康发在安徽润家物业的《装修管理手册》上签订《装饰装修管理服务协议》，该协议第二十一约定：房屋装饰装修工程应确保符合安全要求，必须做好防漏、排水措施，严禁在楼板上钻孔或开凿坑槽。未经原设计单位或者具有相应资质登记的设计单位提出的设计方案，不得擅自超过设计标准或规范来增加楼面负荷。陈康发、方健在上述手册内《装修委托书》、《确认书》、《装修承诺书》上签名。2019年9月11日，方健开始施工，同年12月中旬竣工。2020年5月28日，上述房屋厨房顶部漏水，因家中无人，造成整屋受损。因无法联系上述房屋楼上701室住户，陈康发向公安机关报警求助，民警联系701住户到场查看漏水原因。后经原、被告到现场共同查看,确认漏水原因系方健装修厨房吊顶时将钉子钉至701室暗敷的自来水管道上，造成701室的自来水管破裂，该户打开自来水阀门后则漏水。经测量，701室的暗敷管道离案涉房屋结构层为2厘米。 因房屋受渗水影响造成装潢房屋、家具、家电受损，原告无法继续居住。2020年6月5日，余春飞在安庆市大观区幸福宜家房产信息服务部的居间下，租赁安庆市迎江区宜海格林镇B区24栋201室房屋居住，租金2400元/月，已付10个月租金（2020年6月-2021年3月）24000元，支出中介费1200元。2020年9月27日，陈康发因维修漏水造成损坏的集成灶支出费用2800元。2020年9月9日，经陈康发、余春飞申请，本院依法委托安庆经纬房地产土地价格评估咨询有限公司对上述房屋因漏水造成的损失进行评估，该公司于2020年10月20日作出评估意见：截止于评估基准日2020年9月22日，安庆市迎江区文苑路逸龙新河湾15幢1单元601室装修及财产损失评估的公允市场价值为65793元。2020年11月2日，因陈康发、余春飞对评估报告提出异议，安庆经纬房地产土地价格评估咨询有限公司出具《补充评估说明》一份，载明：根据申请方提供的异议，本公司发现漏评了重新装修拆除费用及18包香烟损失，并由于申请方重新提供部分损失物品（索菲亚全屋定制柜、千川木门门套等）有效品牌证明，现经计算，房屋装修损失（包含拆除和重新装修的损失，含重新装修人工费用）及财产损失评估鉴定增加评估金额33577元。陈康发支付评估费5000元。2020年11月3日，陈康发支付空调维修费1800元。 另查明，宜龙房地产公司《设计总说明》中载明：给水管道除图在中注明外，均在墙内及找平层内暗敷。《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003(2009版)中：3.5.18给水管管道暗设时，应符合下列要求：（1）不得直接敷设在建筑物结构层内；（2）干管和立管应敷设在吊顶、管井、管窿内，支管宜敷设在楼(地)面的垫层内或沿墙敷设在管槽内。 本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任，行为人因过错侵害他人民事权益的,应当依法承担侵权责任。具体到本案，争议的焦点为：一、原告损失金额的认定；二、责任主体及责任比例。 一、损失金额。综合原告的诉求及证据，对损失认定如下：评估报告确定的99370元，系正规专业机构出具，应予认定；家电维修损失4600元，在光盘中的视频中确能反应出因漏水造成家电受损，且有相应机构出具的发票、收据等佐证，应予认定；原告装修毛坯房屋时间为2019年9月至12月，前后约三个月时间，而上述房屋评估现场勘验时间为2020年9月22日，综合二者及房屋受损的情况，原告对房屋重新装修后最迟可在2020年12月入住上述房屋，故对必要的租赁期间支持2020年6月5日至2020年12月31日，按7个月计，在没有具体评估意见等其他证据佐证租赁合同约定的每月2400元租金合理的情况下，酌情按1500元/月支持，据此对原告在外租房居住造成租金损失支持11700元（1500×7+中介费1200）；原告支付的评估费5000元亦是合理损失。以上损失合计120670元。 二、责任主体及责任比例。原告房屋因漏水受损，漏水的直接原因在于被告方健施工时将钉子钉至案涉房屋楼上住户的给水管道上，造成管道破裂，而根本原因在于被告宜龙房地产公司对案涉房屋开发建设时违反《建筑给水排水设计规范》的要求，将给水管道直接敷设在建筑物结构层内。同时原告将房屋装修交由没有施工资质的被告方健施工，施工前原告和被告方健也没有仔细阅读《装修管理手册》上的注意及禁止事项，在安装吊顶钉钉时没有尽到提醒和主动避让楼板上可能存在管线的义务，对损害结果的发生亦存在一定的过错，应适当减轻侵权人的责任。综合各方对损害后果发生的原因，上述损失应由被告宜龙房地产公司承担70%的责任，即84469元。由被告方健、原告各自承担15%的责任，即18100.50元。 依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十九条、第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告方健于本判决生效之日起七日内赔付原告陈康发、余春飞18100.50元； 二、被告安徽宜龙集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔付原告陈康发、余春飞84469元； 三、驳回原告陈康发、余春飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2883元，减半收取1441.50元（原告已预缴），由原告负担200元，由被告方健负担200元，由被告安徽宜龙集团房地产开发有限公司负担1041.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  王业长 二〇二〇年十二月十八日 书记员  江 庆 附本判决适用的主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错,行为人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。 第十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。