上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11181号上诉人（原审被告）：上海摩域商业管理有限公司，住所地上海市长宁区天山路**。法定代表人：徐明德，总经理。委托诉讼代理人：黄磊，上海市铭源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海鼎天房地产开发经营有限公司，住，住所地上海市长宁区天山路****/div>法定代表人：吴剑军，董事长。委托诉讼代理人：郭琳，上海市新华律师事务所律师。原审被告：上海舒拉电脑刺绣有限公司，住所地上海市，住所地上海市青浦区徐泾镇华徐公路**法定代表人：邹文玉。上诉人上海摩域商业管理有限公司（以下简称摩域公司）因与被上诉人上海鼎天房地产开发经营有限公司（以下简称鼎天公司）、原审被告上海舒拉电脑刺绣有限公司（以下简称舒拉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初1642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。摩域公司上诉请求：撤销原判第二、三项，改判摩域公司支付鼎天公司欠付租金的违约金63,177元（3,509,845元×0.0003×60天）、摩域公司无需支付鼎天公司垃圾清运费680,102元。事实与理由：1.关于违约金，摩域公司主张期间为2019年4月2日至2019年5月30日，共计60天。双方在《回复函》中确认用保证金抵扣租金，剩余租金在2019年4月1日以前支付，摩域公司逾期支付租金虽应支付违约金，但应从2019年4月2日起算。2.关于垃圾清运费，合同约定按照合同附件（二）标准恢复，而不是完全拆除，摩域公司退租后案外人进驻，案外人自行进行了装修，相应垃圾清运费不应由摩域公司承担。鼎天公司辩称：不同意摩域公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。理由如下：1.摩域公司没有依约履行《回复函》，故还是应当按照租赁合同约定支付违约金，虽然《回复函》中有鼎天公司的盖章，但不代表鼎天公司不再按照合同约定追究摩域公司违约金。2.租赁合同13.1条明确约定，摩域公司应将房屋恢复原状返还，事实上有部分提前退租，有部分次承租人已经支付了垃圾清运费，剩余部分应由摩域公司支付为恢复原状产生的垃圾清运费。交付时，地下一层只有隔断，地下**只有隔断层、二层没，地上**修，摩域公司对地上一层、二层做了隔断，返还时应恢复原状。恢复原状包括拆除装修和垃圾清运，之后的承租人自愿拆除了装修，但这不是之后承租人的义务，而是摩域公司的义务。舒拉公司未作答辩。鼎天公司向一审法院起诉请求判令：1.摩域公司支付房屋租金3,509,845元；2.摩域公司支付欠付租金的违约金，其中，以欠付2019年2月部分租金3,218元为本金，自2018年11月22日起算，以欠付2019年3月1日至2019年5月31日期间租金3,506,627元为本金，自2019年2月20日起算，均算至实际付清之日止，按每日千分之一标准计算；3.摩域公司支付因恢复原状而产生的垃圾清运费857,030元；4.舒拉公司对摩域公司上述全部付款义务承担连带清偿责任。一审法院认定事实如下：上海市长宁区XX路XX、XX、XX、XX、XX号房屋的权利人为鼎天公司，合计建筑面积37,665.45平方米。2012年6月20日，鼎天公司（出租方，甲方）与摩域公司（承租方，乙方）、舒拉公司（担保方，丙方）签订《虹桥天都商铺租赁合同》，约定：甲方租赁给乙方的经营场地位于上海市长宁区XX路XX、XX、XX、XX、XX号，出租建筑面积为31,280.72平方米（以下简称租赁房屋），其中，地下一层为6,2，地下**为6,228一层为4,3、地上**为4,356二层为4,9、地上**为4,966三层为4,9、地上**为4,966四层为5,2、地上**为5,234五层为5,5、地上**为5,527期限自2012年6月1日起至2019年5月31日止，鉴于乙方为原租赁合同的承租人且在2007年6月接受本商厦并使用至今，故甲、乙方不再办理本商厦的交接手续，并确认本商厦符合本合同约定的交付标准和条件；租赁期满后，甲方有权收回本商厦，乙方应如期返还；本合同签订后，由乙方负责本商厦的外立面装修改造工程，乙方承诺，本商厦的外立面装修改造成果（即装修物）的所有权自始归甲方所有，且在任何情况下甲方无须对此向乙方作出任何性质的补偿；在租赁期限届满或非甲方过错而导致的本合同提前终止时，甲方对乙方以及次承租人进行的装修部分不要求恢复的，则无偿归甲方所有，甲方对此也不向乙方以及次承租人作任何经济补偿，甲方要求恢复的，乙方还应自费将本商厦装修恢复至交付时的原状；自2012年6月1日起，本商厦每年的租金为38,000,000元，每三年递增10%，即：2012年6月1日到2015年5月31日，租金为3,800万元/年，2015年6月1日到2018年5月31日，租金为4,180万元/年，2018年6月1日到2019年5月31日，租金为4,598万元/年；本商厦租金按租赁季度支付，乙方应于上一租赁季度期限届满前十天向甲方支付下一租赁季度的租金，乙方逾期支付租金的，按逾期金额每天3‰标准向甲方支付违约金；物业管理合同由甲方与次承租人直接签订，费用由次承租人支付甲方，乙方与次承租人签订租赁合同中应明确：物业管理费按月支付，支付时间为每月5日前支付当月物业管理费；乙方同意将2007年5月16日，甲、乙方签订了《（虹桥天都）租赁合同》保证金10,911,782元结转给本合同，故乙方在本合同签订时不再支付保证金；甲方有权在乙方违反或不履行本合同约定的情况下抵付乙方已支付的保证金，以补偿甲方的损失；乙方转租本商厦，应按本合同规定与次承租人订立书面的转租合同；转租期间，本合同发生变更、解除或终止时，转租合同也应随之相应变更、解除或终止；本合同期满终止或非因甲方过错而导致本合同提前终止的，甲方对次承租人进行的装修不要求恢复的，视作乙方资产无偿归甲方所有；本合同期满终止或本合同提前终止后的10日内，乙方应将本商厦恢复原状后归还甲方；本合同期满终止或本合同提前终止后，乙方应在10日内自负费用将本商厦内属于乙方和次承租人所有的财产（除乙方经甲方书面同意进行的装修且甲方不要求乙方予以拆除的财产外）全部撤走；如乙方未按本合同第1.3条之标准交还本商厦予甲方，甲方有权自行将本商厦恢复至本合同附件（二）列明的状况，所涉费用由乙方承担；丙方作为担保方，自愿为乙方在本合同及附件项下的全部义务、责任向甲方提供不可撤销的无限连带保证责任，丙方的担保范围包括但不限于租金、租赁保证金、公用事业费、空调费、管理费、宣传推广费、违约金、滞纳金、赔偿金、利息以及甲方为实现本合同项下债权所花费的全部费用，丙方的保证期间为本合同项下乙方应当履行债务期限届满之日起二年，如甲、乙方经过协商变更本合同相关条款的，担保条款仍然有效。2014年10月31日，鼎天公司（出租方，甲方）与摩域公司（承租方，乙方）、舒拉公司（担保方，丙方）签订《的补充合同》，约定：自2014年3月1日起，甲方以每天1.80元/㎡价格收回地上五层商场，建筑面积5,527.74平方米，由此甲方出租给乙方商场部位调整为地下一层到地上四层，建筑面积调整为25,752.98平方米；扣除五层商场自2014年3月后的租金，乙方在2013年6月1日到2014年5月31日的第二个租赁年度应付租金金额调整为37,084,606元（38,000,000-5,527.74X1.80X92）；自2014年6月1日起，租金按每天2.50元/㎡标准支付，且自2014年6月1日起，按照每两年每天0.20元/㎡标准递增，但最后一年按每天0.10元/㎡标准递增，即：2014年6月1日到2016年5月31日，租金为2,350万元/年，2016年6月1日到2018年5月31日，租金为2,538万元/年，2018年6月1日到2019年5月31日，租金为2,632万元/年；丙方作为乙方的担保人，继续履行主合同和本补充合同约定的各项担保义务和责任；本补充合同与主合同约定不一致的，按本补充合同执行，本补充合同未作约定的事项，仍然按主合同约定执行。2018年4月1日，鼎天公司（出租方，甲方）与摩域公司（承租方，乙方）、舒拉公司（担保方，丙方）签订《补充合同（二）》，约定：甲方同意乙方提前退租以下楼层的租赁部位，建筑面积4,742.10平方米，退租租金按每天2.70元/㎡标准计算，合计退租部位房屋每天租金为12,803.67元；乙方应在本合同签订当日，按主合同约定撤走退租部位房屋内的可移动财物并将退租部位房屋归还甲方，并按照双方事先协商的施工方案（见附图纸）自负费用恢复四层25-26轴处的楼板洞，其余退租部位房屋按现状返还给甲方；丙方作为乙方的担保人，继续履行主合同、补充合同和本合同约定的各项担保义务和责任；本合同与主合同、补充合同约定不一致的，按本合同执行，本合同未作约定的事项，仍然按主合同和补充合同的约定执行。2018年6月7日、2018年6月12日、2018年7月27日、2018年8月、2018年9月27日、2018年11月30日、2019年1月、2019年4月，鼎天公司（出租方，甲方）与摩域公司（承租方，乙方）签订《退租房屋交接书》共8份，确认2018年6月1日，甲方收到乙方退租部位房屋，建筑面积为2,053.70平方米、633.93平方米；2018年8月1日，甲方收到乙方退租部位房屋，建筑面积为526.81平方米、1,369.85平方米；2018年9月1日，甲方收到乙方退租部位房屋，建筑面积为804.91平方米；2018年12月1日，甲方收到乙方退租部位房屋，建筑面积为229.26平方米；2018年12月31日，甲方收到乙方退租部位房屋，建筑面积为620.68平方米；2019年4月1日，甲方收到乙方退租部位房屋，建筑面积为1,670.30平方米；上述退租部位房屋面积合计7,909.44平方米，其中，地下一层退租部位，地下**退租部位面积合计1,326包括：B-23A-2商铺，面积39.04平方米；B-19A商铺，面积52.89平方米；B-23C，25A商铺，面积160平方米；B-33，35商铺，面积644.91平方米；B1-9B商铺，面积51.90平方米；B-12商铺，面积61.69平方米；B-15A商铺，面积51.42平方米；B-19-B商铺，面积50.98平方米；B-24B商铺，面积31.42平方米；B-27A商铺，面积55平方米；B-13B商铺，面积51.42平方米；B-32A商铺，面积31.70平方米；B-44B商铺，面积44.55平方米；乙方已撤走退租房屋内的所有可移动物品，退租房屋内已无乙方或第三人存放、遗留的任何物品；未拆除的附属物品、设备设施、装修等均无偿归甲方所有；除乙方按照双方事先协商的方案自负费用恢复，其余部分乙方按现状向甲方返还退租房屋；其中，商场B区，原“每克拉美”使用的装饰外立面及LED巨型液晶屏幕等恢复事宜由双方另行协商；原“上海证券”的承租商铺为4层401室，建筑面积为1,291.59平方米，乙方按照双方事先协商的恢复方案恢复原“上海证券”租赁区域内装修（详见“协议”）。2018年10月17日，摩域公司就委托鼎天公司拆除原“上海证券”的承租商铺内遗留装修，向鼎天公司一次性支付拆除费用100,000元。2018年12月4日，鼎天公司向摩域公司发出《告知书》，告知摩域公司其就2018年7月至2019年5月的租金支付的处理意见。摩域公司在《回复函》中回复，其同意将保证金10,911,782元抵扣2018年7月至2019年5月的租金后，将抵扣后剩余租金在2019年4月1日以前以转账方式支付给鼎天公司。2019年4月1日，鼎天公司与摩域公司签订《租金调整表》，确认摩域公司提前退租的面积及扣减退租面积对应的租金，以及2018年4月1日至2019年5月31日期间摩域公司各月应付租金以及上述期间应付租金总额。2019年4月30日，摩域公司向鼎天公司发送《告知书》，告知鼎天公司截止2019年4月30日，其已与部分商户结束租赁关系，商户退场，其将督促尽快搬离恢复原状，具体包括：上海XX集团有限公司承租的1层115、116商铺，面积为329.12平方米；上海A有限公司承租的2层102B、104B、105B商铺，面积为546.97平方米；李某承租的B1层B06-A商铺，面积为29.40平方米；郭某承租的B-22B商铺，面积为33.47平方米；上述总计面积为938.96平方米。上海XX集团有限公司于2019年4月10日支付了2019年4月1日至2019年5月30日的物业管理费25,671.36元，上海A有限公司于2019年6月6日支付了2019年4月1日至2019年5月30日的物业管理费42,666元（押金转），李某于2019年5月13日支付了2019年4月1日至2019年4月30日的物业管理费1,146.60元，郭某于2019年4月19日支付了2019年4月1日至2019年4月30日的物业管理费1,305.33元。摩域公司另提供了其与剩余到期71家次承租人签订的《商铺租赁合同》，并确认其中仅有次承租人中信银行股份有限公司上海分行、中国光大银行股份有限公司上海分行与鼎天公司、摩域公司曾就恢复原状事宜有过特别约定。其中，中信银行股份有限公司上海分行承租的商铺为1层106、107商铺、2层106-b、107-b、108-b、109-b商铺，合计建筑面积928.56平方米，鼎天公司于2019年7月3日出具《情况说明》，称经三方友好协商并签订相关协议生效后，既视作摩域公司已按照合同约定向鼎天公司归还上述商铺；中国光大银行股份有限公司上海分行承租的商铺为1层121#、122#、127#商铺、2层119-b#、120-b#、121-b#商铺，合计建筑面积917.07平方米，其与鼎天公司、摩域公司于2019年5月30日签订《关于退房事宜的补充协议》，约定鼎天公司同意其不对原有设施及设备进行恢复施工，该工作将由鼎天公司代为实施，其支付的156,000元押金将作为恢复费不予返还，鼎天公司收到上述商铺后即视作摩域公司完成交接，合同履约完毕，另不要求摩域公司将商铺恢复原状。2019年8月14日，鼎天公司向摩域公司发出《律师函》，告知摩域公司立即支付欠付租金及逾期支付租金所产生的违约金，立即将房屋恢复原状，若其收到律师函后10天内未进行恢复原状工程的，鼎天公司将根据租赁合同第13.3条之约定自行将房屋恢复原状，由此产生的费用由摩域公司承担，包括但不限于垃圾清运费等。2019年8月20日，摩域公司签收上述《律师函》。2019年8月29日，摩域公司在《回复函》中回复，该公司剩余未付租金应为3,435,648.96元，由于修建地下通道，遵义路天山路路口自2014年9月至2017年2月长期被施工围挡封闭，造成商场主楼和地下一层的商户经营困难，这其中每克拉美钻石商场也受到严重影响，也是其长期拖欠该公司租金的重要原因之一，为此该公司已起诉对方并一审获得胜诉，对方需向该公司支付1,000余万元的租金和违约金，因此该公司与鼎天公司协商，在收到执行款后立即向鼎天公司支付租金，鼎天公司已同意该公司付款方案。2019年10月，鼎天公司（甲方）与上海B有限公司（乙方）签订《建筑垃圾清运协议》，约定就虹桥天都商场，建筑面积30,226.11平方米，其中地上5层为25,051.98平方米，地下1层为5,1，地下**为5,174按照商场拆除期间实际情况、进度，做好商场原装潢拆除后的垃圾清运工作，清运楼宇内所产生的所有建筑垃圾及原商铺内的遗留物；甲、乙双方按本次中标价2,180,000元确定本协议的总包费用，甲、乙双方签定本合同后的5个工作日内，甲方先行向乙方支付180,000元，作为本协议的开办费用，待本协议的工作量（垃圾清运工作完成50%）甲方向乙方支付剩余金额的50%即1,000,000元，余款待清运工作完成后的5个工作日内支付，即1,000,000元。鼎天公司已支付垃圾清运费1,180,000元。一审审理中，鼎天公司确认租赁房屋面积是在产证建筑面积上扣除了公共使用面积、绿化和车库、市政设备设施配套用房后确定的，而垃圾清运面积是在租赁房屋面积上扣除了公共走道大约1,000多平方米确定的，垃圾清运费不包含拆除费用，室内外的装修及隔断的拆除都是由新的承租人承担，鼎天公司收回摩域公司提前退租的第五层房屋后，曾进行过拆除和装修，随后自行招商出租。摩域公司确认人行通道施工期间，其未减免次承租人的租金。鼎天公司、摩域公司均确认：1.鼎天公司于2007年将租赁房屋交付摩域公司时，地下一层已分割完，地下**已分割完毕，地上**摩域公司出具设计图纸，鼎天公司根据图纸出资进行分割隔断，以便摩域公司转租给次承租人；2.四层25-26轴处的楼板洞系因商户为做三层至四层的扶梯而打通，扶梯可并排站2-3个人，该部分面积无法确认；3.摩域公司已支付2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金，其已支付的保证金10,911,782元用于抵扣2018年7月1日至2019年5月31日的租金。一审法院认为，鼎天公司与摩域公司、舒拉公司签订的《虹桥天都商铺租赁合同》及补充合同、补充合同（二）系当事人双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于欠付租金金额，摩域公司辩称其已于2019年4月30日提前交还鼎天公司退租面积938.96平方米，故该部分面积对应2019年5月的租金81,501.73元应从鼎天公司主张摩域公司欠付的租金3,509,845元中予以扣除。对此，一审法院认为，摩域公司虽于2019年4月30日通过《告知书》，告知鼎天公司其已与部分次承租人结束租赁关系并于该日收回退租面积938.96平方米，却未提供证据证明就该部分面积，已与鼎天公司合意提前解除或者完成了退租房屋交接，且从物业费的缴纳情况来看，亦无法证明次承租人2019年5月期间未实际占用该部分面积，而鼎天公司与摩域公司的租赁关系于2019年5月31日才到期终止，为此，摩域公司就该部分面积提前退租不能视为经过鼎天公司认可，鼎天公司有权依约继续收取该部分面积所对应的2019年5月期间的租金，摩域公司的辩称意见，缺乏依据，不予采纳。摩域公司另辩称，因鼎天公司的控股股东对人行通道进行施工，极大地影响了租赁房屋客流量，造成大量商铺退租空置，进而影响摩域公司的转租收入，故而要求减免欠付鼎天公司租金的50%。对此，一审法院认为，摩域公司提供的证据尚不足以证明其辩称意见，相反，其在明知已有过施工的情形下，仍与鼎天公司签订《租金调整表》，确认欠付租金总额，亦未有证据证明其提及因施工影响而要求减免租金，且审理中，摩域公司自认施工期间，其并未减免次承租人的租金，据此，摩域公司的该辩称意见，依据不足，不予采纳。鼎天公司与摩域公司于2019年4月1日签订《租金调整表》，确认摩域公司2018年4月1日至2019年5月31日期间的应付租金，因摩域公司已付2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金，双方同意以摩域公司已付的保证金10,911,782元抵扣2018年7月1日至2019年5月31日期间的租金，故在抵扣完后，摩域公司仍欠付2019年2月部分租金3,218元、2019年3月1日至2019年5月31日期间租金3,506,627元，合计3,509,845元。鼎天公司要求摩域公司支付欠付租金3,509,845元，合法有据，予以支持。关于欠付租金的违约金，根据租赁合同约定，摩域公司应于上一租赁季度期限届满前十天支付下一租赁季度的租金，故2019年2月部分租金3,218元、2019年3月1日至2019年5月31日期间租金3,506,627元，摩域公司本应依约于2018年11月21日、2019年2月19日支付，现其尚未支付，显属违约，故鼎天公司主张分别自2018年11月22日、2019年2月20日起算违约金，符合约定，予以支持；摩域公司虽辩称双方于2019年4月1日才通过《租金调整表》确认欠付租金金额，故应自2019年4月1日起算，但是，《租金调整表》系确认提前退租面积以及扣减对应退租面积的租金后摩域公司仍欠付的租金，并未免除摩域公司因欠付租金而应承担违约金的合同责任，为此，摩域公司关于起算日期的意见，不予采纳；关于鼎天公司主张摩域公司支付违约金至实际付清欠付租金之日止，因违约金是针对逾期支付租金的违约行为，鉴于鼎天公司与摩域公司的租赁关系于2019年5月31日到期终止，故违约金应截止至该日，鼎天公司相关意见，无法采纳；关于鼎天公司主张每日千分之一标准，一审法院认为，租赁合同约定的标准为每日千分之三，鼎天公司虽已自愿降低，但是，综合合同履行情况、当事人对于欠付租金总额仍有争议等因素，一审法院酌定摩域公司按每日万分之三标准，支付鼎天公司欠付租金3,509,845元而产生的违约金106,435元。关于摩域公司是否应承担因恢复原状而产生的垃圾清运费，一审法院认为，其一，鼎天公司将租赁房屋交付摩域公司时，地下一层虽系鼎天，地下**虽系鼎天公司分割完毕后交付接收地下一层房屋后另行转租给次承租人，次承租人仍须对房屋进行装修后使用，故除鼎天公司提前从摩域公司收回的地下一层部分退租部位面积合计1,326.92平方米，因该部分面积，双方通过《退租房屋交接书》约定按现状返还给鼎天公司，摩域公司无须负责恢复原状，其余地下一层到期租赁部位所遗留的装修，摩域公司仍负有恢复原状合同义务，地上一层、二层系，地上**鼎天公司根据摩域公司便于转租的要求和其出具的设计图，出资进行分割，为此，摩域公司就该两层仍负有到期恢复原状责任，故摩域公司关于地下一层、地上一层、二层因、地上**而不存在恢复原状及其垃圾清运费的辩称意见，不予采纳；其二，租赁合同到期前，鼎天公司已于2014年3月1日起，从摩域公司处提前收回退租的第五层房屋，合计建筑面积5,527.74平方米，且根据鼎天公司的陈述，鼎天公司收回上述退租房屋后，曾进行过拆除和装修，随后自行招商出租，据此，对该部分提前退租面积，摩域公司无须承担恢复原状义务；其三，鼎天公司与摩域公司通过签订补充合同（二）、8份《退租房屋交接书》，确认从摩域公司处提前收回退租房屋面积合计12,651.54平方米，其中，已包含地下一层部分退租部位面积合计1,326.92平方米，摩域公司已撤走退租房屋内的可移动物品，未拆除的附属物品、设备设施、装修等均无偿归鼎天公司所有，除双方另行协商由摩域公司自费恢复的部位以外，其余退租部位均按现状返还给鼎天公司，而双方约定由摩域公司自行恢复的部位包括四层25-26轴处的楼板洞及原“上海证券”的承租商铺（建筑面积1,291.59平方米），关于四层25-26轴处的楼板洞，鼎天公司、摩域公司均确认系商户为做三层到四层的扶梯而打通，双方无法确认该部位面积，原“每克拉美”使用的装饰外立面及LED巨型液晶屏幕的恢复则由双方另行协商方案，但鼎天公司也未能提供相应方案以证明恢复责任主体系摩域公司，且该部位与楼板洞面积并未计算在提前退租面积中，而根据鼎天公司的陈述，垃圾清运面积系租赁房屋建筑面积扣除掉公共走道部分面积后确定，为此，上述两部位并未含在垃圾清运面积中，故在扣除应由摩域公司负责恢复的原“上海证券”承租面积外，其余提前退租面积合计11,359.95平方米已由鼎天公司按现状交接收回，摩域公司无须就该部分提前退租面积再行恢复原状；其四，租赁合同于2019年5月31日届满，摩域公司依约负有将剩余到期租赁房屋恢复原状的义务，鼎天公司发送《律师函》，要求摩域公司限期履行恢复原状的责任，而摩域公司并未履行，鼎天公司遂与第三方签订《建筑垃圾清运协议》，委托第三方就虹桥天都商场建筑面积30,226.11平方米进行商场原装潢拆除后的垃圾清运工作，并约定总垃圾清运费为2,180,000元，如前所述，提前退租部位面积中无须摩域公司恢复原状的分别为5,527.74平方米、11,359.95平方米，合计16,887.69平方米，租赁房屋建筑面积为31,280.72平方米，故根据摩域公司仍应就租赁房屋负责恢复原状的面积比例，折算出其应承担垃圾清运费为1,003,072元，鉴于摩域公司已就原“上海证券”商铺的恢复委托鼎天公司进行并支付拆除费用100,000元，另经鼎天公司同意，次承租人中信银行股份有限公司上海分行已按现状返还房屋，鼎天公司根据《建筑垃圾清运协议》折算出该部分面积928.56平方米所涉垃圾清运费为66,970元，次承租人中国光大银行股份有限公司上海分行亦以押金156,000元抵付恢复原状费用，且鼎天公司自愿将上述三笔费用合计322,970元从垃圾清运费中扣除，据此，一审法院认定，摩域公司应承担因恢复原状而产生的垃圾清运费为680,102元，基于鼎天公司实际支付垃圾清运费1,180,000元，故摩域公司应向鼎天公司支付垃圾清运费680,102元。关于鼎天公司要求舒拉公司就摩域公司的全部付款义务承担连带保证责任，《虹桥天都商铺租赁合同》及补充合同、补充合同（二）明确约定舒拉公司作为担保方，自愿为摩域公司在租赁合同项下的全部义务、责任向鼎天公司提供不可撤销的无限连带保证责任，且摩域公司对此无异议，据此，鼎天公司的该项诉讼请求，符合约定，于法不悖，予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○二○年六月二十九日作出判决：一、上海摩域商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海鼎天房地产开发经营有限公司支付房屋租金3,509,845元；二、上海摩域商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海鼎天房地产开发经营有限公司支付欠付租金的违约金106,435元；三、上海摩域商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海鼎天房地产开发经营有限公司支付垃圾清运费680,102元；四、上海舒拉电脑刺绣有限公司就上海摩域商业管理有限公司的上述全部付款义务承担连带保证责任；五、驳回上海鼎天房地产开发经营有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41,735元，由上海鼎天房地产开发经营有限公司负担8,616元，由上海摩域商业管理有限公司负担33,119元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，关于欠付租金的违约金，双方虽在《回复函》中确认用保证金抵扣欠付租金，但鼎天公司并未表示免除摩域公司逾期支付租金违约金，而且一审法院仅认定了抵扣之后的欠付租金违约金，摩域公司的相关抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于是否需要支付垃圾清运费，双方合同约定，在合同期满终止或合同提前终止后，摩域公司应自负费用将商厦内属于摩域公司和次承租人所有的财产（除摩域公司经鼎天公司书面同意进行的装修且鼎天公司不要求摩域公司予以拆除的财产外）全部撤走，如摩域公司未按合同第1.3条之标准交还本商厦给鼎天公司，鼎天公司有权自行将本商厦恢复至本合同附件（二）列明的状况，所涉费用由摩域公司承担。扣除双方协议按现状返还面积、鼎天公司自行收回面积、部分次承租人已经支付的垃圾清运费及无须摩域公司支付垃圾清运费的部分面积，剩余部分面积的垃圾清运费应由摩域公司支付。综上，摩域公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,665.37元，由上海摩域商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年十二月二十四日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……