浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初3467号 原告（反诉被告）：新昌县白云大酒店有限公司（统一社会信用代码913306247200025650），住新昌县七星街道沿江中路**。 法定代表人：吴刚，该公司董事兼经理。 委托诉讼代理人：沈婷，浙江海之星律师事务所律师。 被告（反诉原告）：新昌县眠山开发有限公司（统一社会信用代码913306247498481188），住新昌县南明街道岩里村。 法定代表人：奕明灿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘孟雁，浙江新希望律师事务所律师。 原告新昌县白云大酒店有限公司与被告新昌县眠山开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序。被告新昌县眠山开发有限公司于2020年9月23日提出反诉，本院经审查后于2020年9月25日受理，并决定将本诉和反诉合并审理。本院于2020年10月16日对本案公开开庭进行了审理。原告新昌县白云大酒店有限公司的委托诉讼代理人沈婷、被告新昌县眠山开发有限公司的委托诉讼代理人潘孟雁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县白云大酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2018年5月10日签订的关于新昌县眠山开发有限公司食堂的《房地产租赁合同》；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月10日，原、被告双方签订《房地产租赁合同》，约定被告将位于新昌县××镇××村的新昌县殡仪馆内食堂出租给原告。原告在装修、改造后用作殡仪馆内设餐厅对外经营，原告经营食堂的主要收入来源系为殡仪馆丧户家属提供出殡酒席等就餐服务。2019年年底开始，新昌县政府部门出台一系列殡葬改革政策，其中包括《新昌县人民政府关于进一步加强殡葬管理工作的实施意见的通知》〔新政办发（2020）20号〕，推行节俭办丧事，具体措施主要落实在：严格控制出殡酒席数量、人数、餐标，控制减少家属操办吊唁程序、时间，甚至推行节地生态安葬等。2020年1月开始，适逢全国开始流行新型冠状病毒肺炎疫情，国家即时通知禁止聚众办丧事、聚餐等活动。受上述政策原因、不可抗力事件影响，原告的经营状况极差、亏损严重，已无法正常经营，合同目的不能实现。因此，原告以《中华人民共和国合同法》法定解除条件为由，于2020年7月31日向被告发函解除租赁合同，但被告拒不同意，致本案纠纷产生。 被告新昌县眠山开发有限公司在庭审中针对本诉答辩称：一、原告诉称因政府规定、疫情等不可抗力导致其经营的眠山食堂亏损严重，导致合同目的无法实现，要求与被告解除合同，于客观事实不符，且于法无据，依法应不予支持。首先，原告诉称的眠山食堂严重亏损，无法正常经营的事实系原告单方陈述，其提供的2019年1月至6月、2020年1月至6月的食堂经营状况表也属于原告单方制作形成，不能判断其真实性，无法作为本案认定其亏损严重的依据。其次，退一步说，原告提供的两份经营状况表属实，从表中所反映的内容来看，与其亏损的描述不相符合，2019年上半年，除去一次性缴纳的810000元房租外，食堂六个月的盈利为506706.50元，而食堂六个月的租金为405000元，即2019年仅上半年食堂就盈利101706.50元，前述数据还不包括下半年的盈利，故原告根本不存在任何亏损现象。另外，2020年1月食堂盈利96546.12元，相较于2019年1月88279.82元，还多出将近9000元。2020年2月至3月因新冠病毒肺炎疫情的影响，经营状况表中显示的收入为0。从4月开始，食堂又开始恢复正常经营，5月、6月的收入还比2019年同月份的收入高，盈利也比2019年同期的要高出将近30000余元。因此原告所陈述的食堂亏损严重与客观事实明显不符，其诉称因亏损严重导致合同无法继续履行的请求不应支持。二、原告诉称的《2020殡葬改革21问》不属于不可抗力，不能作为解除合同的依据。首先，关于殡葬改革提倡的“厚养薄葬”，自被告公司成立至今，政府部门一直在推行，被告每年在公告栏上都张贴相应的宣传资料。2020年3月由新昌县精神文明建设委员会和新昌县民政局一起出台的文件，仅仅是对“厚养薄葬”的倡议进一步强调，并非是2020年才开始实施的，根本不属于不可抗力。2020年推进的殡葬改革规定虽然缩短了丧户殡葬期限及控制出殡酒席的数量，但实际上被告在丧户操办殡葬期间，并未严格要求丧户按此规定执行，殡葬期限及出殡酒席的数量仍按丧户自主意愿进行安排，因此即使2020年殡葬改革实施意见出台后，并未对食堂产生实际的影响。就算原告陈述的食堂亏损严重系事实，单从原告提供的经营状况表来看，不能判断具体原因，是因为政策原因、新冠病毒肺炎疫情的不可抗力，还是因为原告自身经营不善。故原告要求解除合同于法无据。从经营状况表看，政府政策以及新冠病毒肺炎疫情等原因，仅仅是减少了食堂的盈利，并没有造成亏损而导致无法正常经营的后果。由于被告属于殡葬服务企业，且地点偏远，就餐不便，食堂相较于一般餐饮行业存在一定的特殊性，食堂主要经营对象系丧户家属以及被告公司员工，员工日常就餐还可以折抵房屋租金，这也是食堂2020年上半年除去2月、3月因疫情防控需要无法正常经营，其余几个月仍处于盈利状态，且有几个月的盈利状况比往年高出许多的原因。为减少疫情对食堂的影响，被告还主动给原告减免了202500元的租金，帮助食堂度过难关。因此，即使存在新冠病毒肺炎疫情或政府政策等不可抗力，也并未产生食堂因亏损严重而无法实现合同目的的后果，也就是说，原告经营的食堂在盈利的情况下，明明可以履行合同而故意以拖欠租金的方式拒绝履约，实际系其单方违约。其次，根据2020年7月31日原告向被告提交的《关于要求眠山食堂退租的报告》中陈述：自2018年至今已累计亏损850000元……。即使原告陈述属实，食堂亏损并非系不可抗力导致，而是从一开始由于其自身经营不善才导致的。三、原告在食堂仍盈利的情况下仍拖欠租金超过4个月，甚至要求单方解除合同的行为实属单方违约，根据双方签订的合同第二条、第六条约定，被告有权要求原告支付自2020年5月11日至合同实际解除之日止拖欠的租金；有权单方终止租赁协议，收回标的物使用权，所造成的损失按剩余租金的25%向原告收取赔偿金，即按剩余2430000元租金的25%要求原告支付赔偿金。综上，要求驳回原告的本诉诉讼请求。 被告新昌县眠山开发有限公司向本院提出反诉，请求：1、依法判令提前解除反诉原、被告签订的《房地产租赁合同》；2、依法判令反诉被告向反诉原告支付2020年5月25日至合同实际解除之日止的租金(暂算至2020年9月24日的租金为270000元)；3、依法判令反诉被告承担按合同约定剩余租金25%计算的赔偿金607500元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年5月10日，反诉原、被告签订《房地产租赁合同》，合同载明：反诉原告自愿将坐落在新昌县眠山开发有限公司内食堂的房屋，建筑面积约336平方米，出租给反诉被告作为食堂使用。租赁期限为2018年5月25日至2023年5月24日。租金总额4050000元，每年810000元。第六条约定任何一方未能履行本合同的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权解除本合同，所造成的损失由责任方承担。承租方逾期交付房租的，每逾期一日则支付年租金5‰的违约金，如逾期30日以上的则无条件终止租赁协议，出租方有权单方终止租赁协议，收回标的使用权，所造成的损失按剩余租金的25%向承租方收取赔偿金。合同签订后，反诉原告依约交付了涉案房屋，反诉被告也一直按约交付租金。2020年3月，由于受新冠病毒肺炎疫情的影响，根据反诉被告减免部分租金的申请，反诉原告为反诉被告减免了三个月的租金合计202500元。2020年5月，反诉被告开始逾期支付租金。同年7月31日，反诉被告向反诉原告申请退租及终止合约，后反诉原告于8月5日回函，明确要求继续履行合同并要求反诉被告支付拖欠的租金。《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，对反诉原、被告均有约束力。反诉被告无故拖欠租金逾30日以上已属违约，反诉原告有权单方面终止合同，并按照合同约定要求反诉被告承担约定的违约责任，致纠纷产生。 原告新昌县白云大酒店有限公司在庭审中针对反诉答辩称：同意与反诉原告解除合同，但反诉被告是依据法定解除权来解除合同，2020年初实施的殡葬改革政策属于情势变更，根据相关法律规定系法定解除权。今年1月爆发的新冠病毒肺炎疫情，属于不可抗力，因此反诉原告不能适用涉案合同约定第六条来主张违约责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。根据该案实际情况及公平原则，反诉被告同意支付2020年5月25日至2020年7月31日期间的租金150892元（2219元/天×68天）。虽然反诉被告不属于合同约定的主观恶意违约，但反诉被告也同意承担很多损失，包括履约保证金30000元，食堂装修设备损失至少350000元以上。反诉原告对于这些装修设备、保证金都不予退还，鉴于公平原则，反诉被告也无力再承担其他支出。综上，要求驳回反诉原告的部分诉讼请求。 原告新昌县白云大酒店有限公司为证明其本诉主张，向本院提供了以下证据： 1、房地产租赁合同一份，证明原、被告双方之间的权利义务关系。被告新昌县眠山开发有限公司经质证认为无异议。 2、微信公众号“新昌民政”发布的文章2020年殡葬改革21问五页，证明新昌县2020年推进的殡葬改革规定丧事殡期缩短，对原告的食堂经营产生重大影响，是原告行使法定解除权的依据。被告新昌县眠山开发有限公司经质证认为对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，殡葬改革一直存在，即使2020年形成文件推行后，原告也没有严格按照该文件执行，文件的推行并没有对原告的食堂经营产生严重影响。 3、2019年1月至6月的食堂经营状况表、2020年1月至6月食堂经营状况表、食堂财务情况说明、银行流水一组，证明受新冠病毒肺炎疫情与殡葬改革的双重影响，眠山食堂2020年1月至6月收入与去年同期相比有明显下降，平时收入基本都是银行流水，有少数是现金支付的事实。被告新昌县眠山开发有限公司经质证认为对食堂财务经营状况表的三性均不予认可，该证据由原告自行制作形成，无法判断其真实性。财务情况说明作为单位出具的证明，没有单位的公章及经办人的签名，不符合证据的法定形式。对银行流水清单的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据被告向食堂内部人员了解的情况，食堂里操办殡葬的酒席都是以现金方式直接支付的，无法达到原告的证明目的。 4、被告出具的关于要求眠山食堂退租的回复函一份，证明受新冠病毒肺炎疫情与殡葬改革的双重影响，原告向被告发函要求解除租赁合同，被告于2020年7月31日收到该函，该合同应已解除的事实。被告新昌县眠山开发有限公司经质证认为对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，回复函内容是被告在收到原告要求解除合同时，要求继续履行合同，并没有认可原告因新冠病毒肺炎疫情与殡葬改革双重因素影响，导致其经营状况亏损严重的事实。 被告新昌县眠山开发有限公司为证明其反诉主张，向本院提供了以下证据： 5、房地产租赁合同一份，证明反诉原、被告签订的租赁合同及约定了相应的权利义务及违约责任的事实。原告新昌县白云大酒店有限公司经质证认为对真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，解除合同不应当以合同约定的违约责任为依据，原告是依据法定解除权解除合同，无需承担违约责任。 6、浙江省专用发票复印件10份，证明反诉被告共计向反诉原告支付2018年5月25日至2020年5月24日租金1620000元的事实。原告新昌县白云大酒店有限公司经质证认为无异议。 7、2020年3月26日关于减免房产租赁申请书复印件、2020年6月2日关于要求减免租赁费和降低年租赁费的申请报告复印件、2020年7月28日关于减免房产租赁申请书复印件各一份、浙江省增值税专用发票复印件三份，证明反诉原告在接到反诉被告要求疫情期间减免租金申请后，减免了反诉被告3个月租金202500元的事实。原告新昌县白云大酒店有限公司经质证认为无异议，2020年6月2日申请报告中关于亏损的陈述与今年没有任何冲突，2019年平摊了装修成本导致亏损，亏损的850000元主要体现在今年。 8、2020年7月31日关于要求眠山食堂退租的报告，2020年8月5日关于要求眠山食堂退租的回复函各一份，证明反诉原告在收到反诉被告要求退租的情况下，明确要求继续履行合同，并向反诉被告明确了相关违约责任的事实。原告新昌县白云大酒店有限公司经质证认为对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，从回复函的内容来看，反诉原告也表示认同受疫情影响亏损比较严重的事实。 上述证据经当庭举证、质证，经本院审核认为：证据1与证据5，证据4与证据8中的回复函，均系同一份证据，双方当事人对真实性均无异议，该些证据记载的内容可以作为认定本案事实的相关依据，本院予以认定。证据2，系2020年4月21日新昌县民政局针对殡葬改革制作的一期微信公众号宣传，本院予以认定，对于原告其他证明目的，本院不予认定。证据3，在被告未予认可以及原告未提交其他证据予以佐证的情况下，本院不予认定。证据6、7，反诉被告无异议，本院予以认定。证据8中的2020年7月31日关于要求眠山食堂退租的报告，反诉被告对真实性无异议，本院予以认定，该证据记载的内容可以作为认定本案事实的相关依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月10日，承租方新昌县白云大酒店有限公司与出租方新昌县眠山开发有限公司签订《房地产租赁合同》一份，约定：出租方自愿将坐落于新昌县眠山开发有限公司内食堂的房屋（房屋建筑面积约336平方米）出租给承租方作食堂使用。租赁期限五年，出租方从2018年5月25日起将出租房屋交付承租方使用至2023年5月24日收回。租金总额4050000元，即810000元/年。交纳方法为第一年，拍卖成交后，按拍卖文件所规定付款时间即5月15日前全部一次性支付；第二年起，每年的租金于5月10日前由承租方直接支付给出租方。违约责任为任何一方未能履行本合同的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担。承租方逾期交付房租，每逾期一日则支付年租金5‰的违约金，如逾期30日以上的则无条件终止租赁协议，出租方有权单方终止租赁协议，收回标的使用权，所造成的损失按剩余租金的25%向承租方收取赔偿金。承租方需投资350000元以上改造装修原食堂、配套相关设施。在租赁期内投资在食堂的所有建筑装饰、设施等，期满后无偿归出租方，不得拆除。承租方须保证眠山公司内部员工工作就餐，就餐标准为每人每餐8元，餐费每月月底向公司结算并冲抵租金。为保证信用，承租方在签订合同时向出租方交履约保证金30000元，承租方如不按期交付租金等相关费用的，出租方有权没收保证金，并采取强行搬出措施，单方终止合同。合同还对其他事项作了明确约定。2020年7月31日，新昌县白云大酒店有限公司向新昌县眠山开发有限公司作出《关于要求眠山食堂退租的报告》，载明：由于今年疫情影响期过长及今年殡葬政策改革实行后灵堂摆放日期变短、食堂就餐限人、限桌等及当地村民开放的农家酒店等因素，严重影响眠山食堂的正常经营，产生不可抗拒的变化。今年1-7月份营业额与去年同期对比下降70%，造成严重亏损，自2018年至今已累计亏损850000元，加上高额的房屋租赁费，很难再继续支撑下去，无法正常经营。为了保证眠山公司员工的正常就餐，我们厨师及服务员5人仍正常上班，工资按月按时发放。为此要求贵公司考虑我公司在经营中的实际困难，本公司要求自2020年8月1日起终止合约及退租要求。另外，本公司投入厨房设备、餐厅装修共计350000元及其他事宜双方面谈，我们尊重贵公司的处理意见。2020年8月5日，新昌县眠山开发有限公司向新昌县白云大酒店有限公司作出《关于要求眠山食堂退租的回复函》，载明：贵司于2020年7月31日来函已收悉。一、关于贵司函中所述“受新冠疫情及殡葬改革等因素影响，今年眠山食堂经营状况不太乐观，亏损较为严重”的问题，我公司已知贵司难处，故根据相关政策已减免贵司2-4月份共3个月的租金，共计202500元，一定程度上减轻了贵司的压力。眠山食堂的开办，极大程度上方便了我公司员工和来馆丧户家属的就餐，解决了我公司员工和丧户家属就餐难的问题，且食堂厨房设备、餐厅装修等投资额较大，并且双方此前合作关系较好，贵司中途退租有违合同约定。二、综合以上因素，我司讨论决定，不同意贵司退租，要求贵司继续履行合同，并于3个工作日内将2020年5月5日-2021年5月25日第三轮租金合计810000元及因逾期交租产生的每日5‰滞纳金尽快支付至我公司。若贵司逾期交租30日以上，我司可根据合同第六条按剩余租金的25%向承租方收取赔偿金，以追究贵司相应的违约责任。届时，贵司除承担高额的违约责任外，在租赁期内投资在食堂的所有建筑装饰、设施等，还将无偿归出租方所有。 另查明，新昌县白云大酒店有限公司已付清新昌县眠山开发有限公司2018年5月25日至2020年5月24日期间的两年租金共计1620000元。新昌县白云大酒店有限公司认为新冠病毒肺炎疫情对其造成相应的影响，两次向新昌县眠山开发有限公司申请减免2020年2月、3月、4月的租金，新昌县眠山开发有限公司同意新昌县白云大酒店有限公司的申请，分别退回新昌县白云大酒店有限公司2020年2月租金67500元、3月租金67500元、4月租金67500元，共计202500元。 再查明，2020年4月21日新昌县民政局针对殡葬改革制作一期微信公众号宣传，对什么是殡葬改革、严禁安葬的“三沿五区”指哪些地方、操办丧事应遵守哪些规定等21问作出明确回答，其中包括丧事殡期原则不超过3天，出殡酒席不超过20桌（每桌10人）等。现原告诉请要求解除与被告签订的涉案《房地产租赁合同》，反诉原告诉请解除与反诉被告签订的涉案《房地产租赁合同》，并要求反诉被告支付相应租金和承担相应赔偿金来院。案经本院调解未果。 本院认为：2018年5月10日新昌县白云大酒店有限公司与新昌县眠山开发有限公司签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方均有约束力。本案双方当事人对解除涉案《房地产租赁合同》均无异议，本院予以照准。在此基础上，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为三个：第一、对于涉案《房地产租赁合同》的解除，原告是否存在违约；第二、新昌县白云大酒店有限公司应支付给新昌县眠山开发有限公司的租金数额问题；第三、新昌县白云大酒店有限公司是否应向新昌县眠山开发有限公司承担赔偿金以及赔偿金的数额问题。 针对第一个争议焦点，本院认为，合同解除分为法定解除和约定解除。根据合同法及相关司法解释规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，新昌县白云大酒店有限公司主张解除合同的理由主要基于以下两方面：一是2020年初新冠病毒肺炎疫情爆发导致营业受损，属于不可抗力；二是2020年新昌县推行殡葬改革也一定程度导致其营业受损，属于情势变更。对于第一个方面，本院认为，2020年初新冠病毒肺炎疫情爆发虽系双方当事人不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况，但本案新昌县眠山开发有限公司作为出租人，根据政府相关部门的通知精神，退还了新昌县白云大酒店有限公司已交付的2020年2月至4月房屋租赁费，合理分担了因疫情防控导致的不利后果，且此后疫情影响已逐步缓解，生产生活已基本恢复正常。即便按照新昌县白云大酒店有限公司提交的眠山经营状况表载明内容，将2019年、2020年的营业收入进行对比，尽管存在疫情，但2020年5月、6月的营业收入反而比2019年的有所上升。因此新昌县白云大酒店有限公司主张疫情致其营业亏损从而使合同目的不能实现，本院不予采信。对于第二个方面，早在1991年，浙江省就颁布实施《浙江省殡葬管理实施办法》，明确殡葬管理的主要任务是推行火葬，改革土葬，破除丧葬陋习，提倡文明、节俭办丧事。2014年12月，浙江省出台《关于进一步深化殡葬改革的意见》，提出到2020年全省生态葬法行政村覆盖率要达到95%，并要求简办丧事，严格控制规模，力求节约简朴。由此可见，殡葬改革在浙江地区包括新昌县一直在实行和推进，操办殡葬酒席力求节约简朴的理念也一直在宣传和实施，并非是2020年新昌县民政局新推行的政策。新昌县白云大酒店有限公司作为专业的餐饮服务企业，于2018年签订涉案合同时，应综合考虑到平常的人工工资、原料及水电支出等费用和殡葬改革的相关情形。因此，涉案合同成立后，2020年新昌县民政局制作的殡葬改革21问并非属于双方当事人在订立合同时无法预见的重大变化。即便新昌县白云大酒店有限公司认为租金过高，基于双方当事人利益平衡的考量，其应通过与新昌县眠山开发有限公司友好协商的方式变更合同内容，并非一定需要解除涉案合同。故对于新昌县白云大酒店有限公司主张殡葬改革致其营业亏损从而使合同目的不能实现，本院不予采信。但除法定解除情形之外，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照涉案《房地产租赁合同》约定，新昌县白云大酒店有限公司应于2020年5月10日前支付2020年5月25日至2021年5月24日期间的租金给新昌县眠山开发有限公司，但其逾期未支付，新昌县眠山开发有限公司可以依据涉案《房地产租赁合同》第六条约定解除合同。因此对于新昌县眠山开发有限公司以新昌县白云大酒店有限公司逾期未支付租金为由反诉主张解除涉案《房地产租赁合同》的诉讼请求，符合双方当事人约定，本院予以支持。 针对第二个争议焦点，本院认为，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案新昌县眠山开发有限公司通过诉讼的方式要求解除合同，于本案相关的反诉状副本等相关诉讼文书送达至新昌县白云大酒店有限公司时即2020年9月25日合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，对于合同解除之前结欠的租金，新昌县白云大酒店有限公司仍应支付，即新昌县白云大酒店有限公司应支付新昌县眠山开发有限公司2020年5月25日至2020年9月24日期间的租金270000元（810000元/年÷12月×4月）。故对于新昌县眠山开发有限公司诉请主张合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。 针对第三个争议焦点，本院认为，庭审过程中，新昌县白云大酒店有限公司对合同解除后同意涉案《房地产租赁合同》中约定的履约保证金30000元、投资在食堂的所有建筑装饰设施等归新昌县眠山开发有限公司所有，系其真实意思表示，本院对此予以尊重。合同解除后，不影响当事人主张违约责任，如因一方违约导致合同解除，给相对方造成损失的，相对方可以依照合同约定或法律规定主张要求赔偿损失。如前所述，新昌县白云大酒店有限公司未按涉案《房地产租赁合同》的约定履行租金支付义务，应承担相应的违约责任。根据涉案《房地产租赁合同》第六条约定，承租方逾期交付房租，每逾期一日则支付年租金5‰的违约金，如逾期30日以上的则无条件终止租赁协议，出租方有权单方终止租赁协议，收回标的使用权，所造成的损失按剩余租金的25%向承租方收取赔偿金。本案新昌县眠山开发有限公司诉请的赔偿金607500元以剩余三年租金2430000元为基数计算所得，对此本院认为，综合合同约定内容前后连贯理解和分析，该条约定实际是对承租方逾期支付租金所应承担的违约责任约定。如果承租方对于到期租金逾期30日以上未付，则产生两个法律后果：一是出租方有权单方终止租赁协议，收回标的物使用权；二是按剩余租金25%赔偿出租方损失。由此，其中的“剩余租金”是承接前面所讲的“逾期支付部分租金”，而不包括支付义务尚未形成的未到期部分租金。据此，本院认定涉案合同第六条中约定的“剩余租金”应为2020年5月10日前应支付的下一年租金剩余部分，即810000元。况且，新昌县白云大酒店有限公司支付的租金系每年一付，双方当事人解除涉案合同后，新昌县眠山开发有限公司亦可将涉案房屋出租给他人经营，加之新昌县眠山开发有限公司针对涉案合同解除给其造成的实际损失亦未提供相关证据证明。结合新昌县白云大酒店有限公司已投入的食堂设施设备成本、同意承担履约保证金的相关情况和陈述，基于公平原则考虑，本院认定新昌县白云大酒店有限公司应支付新昌县眠山开发有限公司因合同解除造成的损失为202500元（810000元×25%）。故对于新昌县眠山开发有限公司诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告新昌县白云大酒店有限公司与被告新昌县眠山开发有限公司签订的《房地产租赁合同》于2020年9月25日解除； 二、原告新昌县白云大酒店有限公司支付被告新昌县眠山开发有限公司自2020年5月25日起至2020年9月24日止的租金270000元，限于本判决生效后十日内付清； 三、原告新昌县白云大酒店有限公司赔偿被告新昌县眠山开发有限公司损失202500元，限于本判决生效后十日内付清； 四、驳回被告新昌县眠山开发有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由原告新昌县白云大酒店有限公司负担（已交纳），反诉案件受理费12575元，减半收取计6287.50元，由被告新昌县眠山开发有限公司负担2902元（已交纳），原告新昌县白云大酒店有限公司负担3385.50元，限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员  秦 妙 二〇二〇年十二月十日 法官助理  章力文 书 记 员  石嘉悦