江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1323民初8563号原告(反诉被告)：宿迁市中泰置业有限公司。住所地：宿迁市宿豫区豫苑小区Ｄ段商铺**。法定代表人：石伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：时华君，江苏大楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐露露，江苏大楚律师事务所律师。被告（反诉原告）：泗阳县王集镇人民政府。住。住所地:泗阳县王集镇北京路与健康北路交叉口/div>法定代表人：刘飞礼，该镇镇长。委托诉讼代理人：杨井泉，该镇人大主席。委托诉讼代理人：王海舟，江苏苏哲律师事务所律师。原告宿迁市中泰置业有限公司与被告泗阳县王集镇人民政府开发协议纠纷一案，本院于2018年9月11日立案受理，于2019年4月1日作出（2018）苏1323民初7572号民事判决。宿迁市中泰置业有限公司不服该民事判决，上诉至宿迁市中级人民法院，宿迁市中级人民法院于2019年9月24日作出（2019）苏13民终2618号民事裁定，裁定将案件发回本院重审。本案在重审过程中，泗阳县王集镇人民政府提出反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宿迁市中泰置业有限公司的法定代表人石伟及其委托诉讼代理人时华君和徐露露，被告泗阳县王集镇人民政府的委托诉讼代理人杨井泉和王海舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宿迁市中泰置业有限公司向本院提出诉讼请求：１．确认原被告之间的开发协议和都市华府项目委托拆迁补偿协议无效；2.被告返还原告相关资金7278865元及资金占用损失暂计8283635.09元，共计15562500.09元；３．被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年5月24日，原被告签订两份《开发协议书》，约定被告将两块土地交付原告用于开发小区。原告缴纳了100万元的土地保证金，但因土地并非净地，涉及拆迁事宜，双方又于2013年6月20日针对“都市华府”地块拆迁补偿方案达成一致并签订《都市华府项目委托拆迁补偿协议》。但被告并无拆迁和土地出让资格，其与原告签署的协议违反法律强制性规定应属无效，而且被告也一直没有将涉案土地拆迁完毕并交付原告，在拆迁过程中，被告也是违规操作，随意补偿，导致原告无端垫付拆迁款及经费达6278865元之多。被告的过错行为导致合同无效，为原告造成巨额经济损失，其理应依法返还原告相关资金并赔偿原告资金占用损失。被告泗阳县王集镇人民政府辩称，原被告之间签订的开发协议合法有效，案涉土地符合土地出让的条件，可以进行摘牌，取得了国有建设用地使用权证书。原被告签订的委托拆迁协议有效，与政府征收拆迁性质不同，其可以作为买卖合同。委托补偿协议从法律关系上来说是委托合同，原告作为委托人，被告作为受托人，所产生的法律后果应该由委托人承担。被告要求返还7278865元请求权基础不存在，被告并未收到诉请中6278865元，在没有收到该款项的前提下，不存在返还的义务。原被告签订的开发协议中明确约定了违约责任，如果原告违约，则不退还已支付的土地出让金及支出的拆迁补偿款。那么在本案的合同履行中，原告主动放弃对涉案土地的摘牌，其违约在先，其做出的投入，按照开发协议，均不予以退还。也因为原告的违约，造成被告损失近35000000元，其中包含补偿协议中约定的居民过渡安置费、派出所拆迁损失等，被告对此保留诉权。对于原告主张的占用资金损失，没有法律和事实依据。反诉原告泗阳县王集镇人民政府向本院提出诉讼请求：要求宿迁市中泰置业有限公司赔偿损失15000000元。事实和理由：2013年5月宿迁市中泰置业有限公司与泗阳县王集镇人民政府签订开发协议后，反诉人与相关部门积极协调、沟通将协议涉及的土地进行挂牌，宿迁市中泰置业有限公司前后两次均以资金困难、房地产不景气为由拒不摘牌，在土地挂牌期即将到期时，反诉被告的法定代表人出具书面说明，表示放弃摘牌。反诉被告撤场后，反诉原告至今一直支付被拆迁人的过渡安置费用，安置18000平方米房屋的责任现由反诉原告承担，宿迁市中泰置业有限公司的违约行为造成反诉原告巨大损失，其中：拆迁附属补偿1849232.62元，土地挂牌费用9644250元，中泰公司借款71720元，工程款50万元，办理证件相关费用408186元，过渡安置费7318970.6元，安置房屋费用：住房10926520元，商铺17338185.6元，储藏室515754元，车库467390元，本次反诉中，目前仅主张损失1500万元，剩余部分我们保留诉权。反诉被告宿迁市中泰置业有限公司辩称，双方签订的协议因泗阳县王集镇人民政府没有相应的审批和委托权利，导致协议无效，反诉的请求部分赔偿明细，应当由案外人康盛公司或泗阳县王集镇人民政府承担的损失，不应当算入宿迁市中泰置业有限公司的损失当中，其举证的证据与本案没有关联性，宿迁市中泰置业有限公司不承担反诉的相应请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月24日，泗阳县王集镇人民政府作为甲方与乙方宿迁市中泰置业有限公司法定代表人石伟达成开发协议，双方就用地、房屋收购安置、开发建设等事宜达成如下协议:一、项目土地出让。1.土地坐落：王集大街西侧，桃李路北侧，振兴路南侧，月亮街东侧。2.土地面积：约2万平方米（约合33亩），不包括原有小产权及西侧几家住户土地面积，具体以实地丈量为准。3.出让土地性质：商业、住宅。4.地块出让年限：商业50年，住宅70年……。二、土地出让方式。用地拟以挂牌方式出让该地块的国有建设用地使用权，挂牌资金由乙方负责，甲方协助办理土地使用证及规划许可证。三、土地价格。土地按8.5万元／亩（不包括拆迁补偿费、被拆迁户土地和所在村组的集体土地补偿等费用）。土地出让手续费、契税、印花税等其他税费由土地受让人按规定另行缴纳。四、土地出让条件。五、资金支付方式。1.本协议签订一个月之内乙方向甲方支付1000000元整，余下土地款待正式拆迁启动结清。2.拆迁补偿费用由乙方直接与被拆迁户结算，根据拆迁进度逐步支付（具体房屋收购价格在符合国家相关法律法规的前提下，经评估公司评估后由乙方根据开发成本确定最终房屋收购价格）。乙方应支付的所有房屋收购补偿费用和工作经费全部先缴到镇财政，由镇财政所统一扎口支出。同时还约定了双方权利与义务以及违约责任等内容。宿迁市中泰置业有限公司于2013年6月8日和2013年7月6日向泗阳县王集镇人民政府交纳了土地保证金共计1000000元。2013年6月20日泗阳县王集镇人民政府与宿迁市中泰置业有限公司达成都市华府项目委托拆迁补偿协议，双方对拆迁补偿方式、标准等进行了约定。协议的第二条约定：“……由开发商指定都市华府项目的具体楼号给政府，王集镇镇政府按照先拆迁先选择的原则发给被拆迁户进行有序自由选择。”协议的第七条约定，都市华府地块在拆迁过程中，直至都市华府交房，对于以房屋置换方式补偿的被拆迁户，其临时安置租房补偿标准为每户被拆迁家庭补偿为人民币200元／月，从被拆迁户搬清交钥匙起计算，协定为10个月；若都市华府开发商在10个月内未交房，则置换安置户继续享受租房补助，直至开发商交房为止。泗阳县王集镇人民政府以王集镇人民政府房屋征收管理办公室名义与案涉地块涉及被“征收”户签订“都市华府房屋征收补偿安置协议”，补偿方式为货币补偿或产权调换。在案涉土地挂牌出让前，宿迁市中泰置业有限公司向张某、刘某等57户支付和收取费用差额共计6017283元，其中包括吴红霞户向其出具的欠条金额61582元。张某、刘某等57户需要安置产权调换房面积为9087.55平方米，安置价格为24935899.4元。卞某、黄某等11户需要安置产权调换房面积为3200.26平方米，安置价格为7040572元。卞某、黄某等11户需要货币补偿1615043.6元，其中泗阳县王集镇人民政府已经向卞某、黄某等11户共计支付补偿费为1106076.22元。泗阳县王集镇人民政府自每户征收补偿安置协议签定时起开始向“征收”户支付过渡安置费，其中:每户协议时至2015年11月15日共计支付为149201元(安置户包括石玉珍户共计56户，石玉珍户为2795元)；2015年11月16日至2016年3月31日支付49170元；2016年4月1日至2017年3月31日支付132000元（该发放表有原告工作人员石明坤签字，安置户共计55户）；2017年4月1日至2018年3月31日支付132000元；2018年4月1日至2019年3月31日支付132000元；2019年4月1日至2020年3月31日支付134400元（共计56户，每户为2400元，与石明坤签字的55户多了卞立胜户）；2020年4月1日至2021年3月31日支付134400元（共计56户，每户为2400元，与石明坤签字的55户多了卞立胜户），以上共计863171元。2016年5月26日，泗阳县国土资源局对上述土地中18370平方米，约27.555亩以挂牌方式出让国有建设用地使用权。2016年6月22日，宿迁市中泰置业有限公司的法定代表人石伟向泗阳县王集镇人民政府出具书面意见，明确放弃上述挂牌地块（都市华府北区）摘牌。2016年6月29日，经网上交易，宿迁康盛置业有限公司为上述地块的成交人，成交单价为35万元／亩，并与泗阳县国土资源局签订国有建设用地使用权网上交易成交确认书和国有建设用地使用权出让合同。本案争议焦点为：1.泗阳县王集镇人民政府与宿迁市中泰置业有限公司之间的开发协议是否有效；如果合同无效双方过错程度及承担责任的比例；2.本诉原告宿迁市中泰置业有限公司资金组成部分及资金占用损失的计算依据和计算方式；3.反诉原告泗阳县王集镇人民政府损失组成部分及数额。针对争议焦点一，本院认为，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。本案泗阳县王集镇人民政府与宿迁市中泰置业有限公司之间开发协议包含拆迁安置、土地出让、房地产开发等内容，双方签订协议后在未取得土地使用权和有批准权的人民政府同意的情况下便按照协议约定内容进行履行，双方协议约定的内容违反了城市房地产管理法，应属无效合同。泗阳县王集镇人民政府作为土地出让方明知自己无土地出让权而与宿迁市中泰置业有限公司签订土地出让、安置、开发等内容的协议，应当对协议无效造成双方的损失承担主要责任，但同时考虑到泗阳县王集镇人民政府事实上促成案涉土地进行挂牌，而因宿迁市中泰置业有限公司放弃摘牌客观事实可以减轻泗阳县王集镇人民政府责任，综合上述因素，本院确定泗阳县王集镇人民政府与宿迁市中泰置业有限公司对因无效合同造成的损失承担责任比例为7：3。针对争议焦点二，宿迁市中泰置业有限公司认为要求泗阳县王集镇人民政府返还资金共为三部分，第一部分是代为垫付的拆迁款6078865元，第二部分是拆迁经费是200000元，第三部分是土地保证金1000000元。具体损失利率是按照年利率24%，自每期付款之日起计算至被告实际付款之日止。泗阳县王集镇人民政府对土地保证金1000000元予以认可，其他均予以否认。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，对本诉原告主张的土地保证金1000000元，双方均无异议，泗阳县王集镇人民政府应当返还。对于宿迁市中泰置业有限公司向张某、刘某等57户支付和收取费用差额共计6017283元，其中包括吴红霞户向其出具的欠条金额61582元。本诉原告主张6078865元，因吴红霞户已经向宿迁市中泰置业有限公司出具了欠条，同时宿迁市中泰置业有限公司已经持有该欠条，故本院认定本诉宿迁市中泰置业有限公司为履行合同向“征收户”支付了拆迁款6017283元。对于本诉原告要求返还拆迁经费200000元，并提供署名为杨某的收条问题。本诉被告认为杨某的个人往来，王集政府不会放任个人收款的行为，也不会授权，如果支付款项给王集政府，应当支付给王集镇政府的银行账户，同时支票存根上用途是材料款，并非是原告主张的拆迁经费。本院认为，本诉原告提供的二张100000元支票存根记载款项用途分别为材料款和拆迁经费，本诉原告在诉讼中未举证证据是何材料款以及经费如何使用，使用了多少，并不能证明是因无效合同造成损失的具体数额，本院对本诉原告此主张不予支持，如本诉原告有证据证明此款为因无效合同造成损失的具体数额，可另行主张。关于本诉原告主张资金占用损失问题，本诉被告仅占用土地保证金1000000元，本院支持占用期间利息损失，从占有之日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清款之日止按照全国银行间同期同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本诉原告主张按照年利率24%，本院不支持。对于本诉原告因履行合同向“征收户”支付了拆迁款6017283元，应当认定为本诉原告因无效合同造成的损失，占用资金的损失起算点应从本诉原告起诉时即2018年9月11日起计算利息损失，标准按照中国人民银行同期贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算。针对争议焦点三，反诉原告泗阳县王集镇人民政府认为损失共七部分组成：1.拆迁附属补偿1849232.62元；2.土地挂牌费用9644250元；3.中泰公司借款71720元；4.工程款50万元；5.办理证件相关费用408186元；6.过渡安置费7318970.6元；7.安置房屋费用：住房10926520元，商铺17338185.6元，储藏室515754元，车库467390元。本次反诉中，目前仅主张损失1500万元，剩余部分保留诉权。反诉被告宿迁市中泰置业有限公司认为双方签订的协议因被告没有相应的审批和委托权利，导致协议无效，反诉请求应当由案外人康盛公司或被告承担的损失，不应当算入原告的损失当中，其举证的证据与本案没有关联性，反诉被告不承担反诉的相应请求。对于反诉原告主张的已经支付拆迁附属补偿1849232.62元问题。本院认为，反诉原告应为无效合同履行造成的损失，对于被“征收”户数而言，应当计算至案涉土地挂牌出让前，至于之后被征收，不应当计算在内。本诉原告在诉讼中主张此支付款中包括在2018年、2019年后被征收的王某、石某等户，故本院认定反诉原告泗阳县王集镇人民政府已经向卞某、黄某等11户共计支付补偿费为1106076.22元。对于土地挂牌费用9644250元、工程款50万元、办理证件相关费用408186元问题，该三费用均由案外人宿迁康盛置业有限公司支付，并非反诉原告在无效合同履行中产生的损失，本院对反诉原告此三主张不予支持。对于中泰公司借款71720元，诉讼中双方均认可打11号楼打桩时将自来水管打坏，宿迁市中泰置业有限公司向反诉原告借钱用于自来水迁移，此款应认定为反诉原告为在无效合同履行中产生的损失，本院对此主张予以支持。对于过渡安置费7318970.6元问题，因泗阳县王集镇人民政府与宿迁市中泰置业有限公司达成的都市华府项目委托拆迁补偿协议明确约定置换安置户享受租房补助直至开发商交房时为止，同时泗阳县王集镇人民政府以王集镇人民政府房屋征收管理办公室名义与案涉地块涉及被“征收”户签订“都市华府房屋征收补偿安置协议”中包函此内容，故案涉土地挂牌出让前被“征收”户选择产权调换，反诉原告向每户支付过渡安置费均应当认定为无效合同履行中产生的损失，共计855576元，本院支持。对于反诉原告提供的卞立胜户并非案涉土地挂牌出让前被“征收”户，反诉原告为此支付的4800元不应当认定为履行无效合同产生的损失，本院对反诉原告此部分主张不予支持。同时，石玉珍户未进行产权调换房，反诉原告支付给石玉珍户过渡安置费2795元本院亦不予支持。关于房屋安置费用问题，本院确定至案涉土地挂牌出让前，因无效合同履行应向张某、卞某等被征收55户安置产权调换房面积为12287.81平方米（9087.55平方米+3200.26平方米），安置价格为31976471.4元（24935899.4元+7040572元），虽然泗阳县王集镇人民政府到目前为止还没有为案涉被征收户的房屋安置到位，但因泗阳县王集镇人民政府以王集镇人民政府房屋征收管理办公室名义与案涉地块涉及被“征收”户签订“都市华府房屋征收补偿安置协议”，案涉地块被“征收”户房屋已经被拆除，在补偿安置协议中被“征收”的房屋价值已经确定，反诉原告在诉讼中也愿意承担安置责任，同时也有利于社会稳定，上述费用应为反诉原告的损失。综上，因反诉原告安置房屋需付出31976471.4元，而反诉原告泗阳县王集镇人民政府在本案中仅主张损失15000000元，本院将根据双方过错情况对其主张予以支持。综上所述，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。泗阳县王集镇人民政府与宿迁市中泰置业有限公司之间开发协议包含拆迁安置、土地出让、房地产开发等内容，双方协议约定的内容违反了城市房地产管理法，应属无效合同。泗阳县王集镇人民政府因无效合同取得的保证金1000000元应予以返还。泗阳县王集镇人民政府与宿迁市中泰置业有限公司均有过错，双方应按照责任比例赔偿损失。泗阳县王集镇人民政府返还保证金及损失共计为5212098.1元（1000000+6017283×70%）及占用资金损失的利息。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原被告之间的开发协议和都市华府项目委托拆迁补偿协议无效；二、被告泗阳县王集镇人民政府于本判决生效后十五日内返还和赔偿原告宿迁市中泰置业有限公司款5212098.1元和占用资金损失的利息，其中500000元、500000元、4212098.1元的利息分别从2013年6月8日、2013年7月6日、2019年8月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；三、驳回原告宿迁市中泰置业有限公司的其他诉讼请求;四、反诉被告宿迁市中泰置业有限公司于本判决生效后十五日内赔偿反诉原告泗阳县王集镇人民政府4500000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115176元，反诉费用55900元，共计171076元，由原告宿迁市中泰置业有限公司和被告泗阳县王集镇人民政府各负担85538元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴 冰审 判 员  翟丽丽人民陪审员  赵刘忠二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  胡春梅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。