山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13790号 上诉人（原审原告）：夏光英，女，1958年7月2日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：李玉娜，山东华政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金鑫，山东华政律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：田勇，男，1987年1月12日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：闵凡国，山东海祺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛帝豪名居房地产经纪有限公司，住所地青岛市市**合肥路**。 法定代表人：姜效妍，经理。 被上诉人（原审被告）：张恩涛，男，1978年7月20日出生，汉族，住青岛市市**。 上诉人夏光英因与被上诉人田勇、青岛帝豪名居房地产经纪有限公司（以下简称帝豪经纪公司）、张恩涛房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初7173号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏光英上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.一、二审案件受理费由田勇承担。事实与理由：一、事实认定错误。(一)一审认为，田勇保管购房材料期间，夏光英单方提出增加房价款50万元并提出解除合同，属于恶意违约，不符合事实，属于事实认定错误。夏光英并未提出增加房价款50万元，而是因2017年3月30日青岛市国土资源和房屋管理局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》要求：“在本市范围内购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年方可上市交易，该通知于2017年3月31日起实施。”正好与夏光英与田勇交易时间重合，夏光英关于青岛市市北区合肥路16号8号楼2单元2502户房产的交易过户时间将会被拖至2019年5月5日(2017年5月5日开发商交房可办理房产证件起2年)。故因情势变更，原房屋买卖合同交易背景发生重大变化，严重损害了夏光英的合法权益，故向青岛市市北区人民法院提起诉讼请求解除房屋买卖合同，但并未提出请求增加房价款50万元，也不能证明夏光英属于恶意违约。而民法通则第五十九条规定，下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：(二)显失公平的。而夏光英向法院提出解除合同，属于正常维护自身合法权益，并不能认定夏光英属于恶意违约。(二)一审认为，夏光英2017年5月11日向田勇提出返还相关购房材料的要求，处于诉讼过程中，田勇拒绝返还系行使不安抗辩权，属于事实认定错误。即使当时处于诉讼过程中，夏光英因想尽快能办理房产证件，提出返还相关购房材料的要求，田勇也心知2017年5月5日即可办理房产证件，而田勇拖延时间即可获得拖延交付房款的结果，故意不返还相关购房材料，应当认定田勇对于2017年5月5日至2018年2月23日期间(按本金130万元，年利率6%计算9个月)的58500元损失负全部责任，应当向夏光英支付赔偿。(三)一审认为，夏光英于2018年2月1日给田勇发的通知函，从内容上看是就继续履行合同提出的个人意见，而不是单纯为了办理产权登记要求田勇返还相关材料，属于事实认定错误。夏光英于2018年2月1日给田勇发的通知函内容表明，夏光英愿意积极履行合同，并要求田勇返还相关购房材料用于办理房产证件，可以于办理房产证件后2年办理房屋过户手续，证明夏光英愿意履行合同的愿望，并且提出返还相关购房材料的要求，但田勇仍然拖延时间获得拖延交付房款的结果，故意不返还相关购房材料，应当就上述损失向夏光英支付赔偿。(四)一审认为，夏光英于2018年2月23日到开发商处挂失相关购房材料，用于办理房产证件，证明田勇所持材料不是办理涉案房屋产权登记的唯一材料，属于事实认定错误。夏光英购买房屋时，房屋开发商告知购房材料只有一份，要求妥善保管，内心认为相关材料只有一份，并不知道可以补办，夏光英因多次致电、短信、发函向田勇要求返还相关购房材料，要求办理房产证件，也证明夏光英如果知道可以补办相关材料，也就并不会损失2017年5月5日至2018年2月23日期间的利息损失。夏光英在穷尽所能之后，只有向开发商问询，得知可以办理挂失，重新补办相关购房材料，于2018年2月23日办理了房产证件。二、适用法律错误。一审基于事实认定错误，故法律适用错误。一审认为，夏光英提出的2018年2月23日至2020年3月23日的资金占用费(按本金130万元，年利率6%计算25个月)162500元的诉讼请求，无事实及法律依据，属于适用法律错误。夏光英与田勇间的合同约定确无相关资金占用的约定，因为夏光英根据当时的情况，无法判断会有上述通知，也无法预料剩余130万元房屋尾款会拖2年之久，在夏光英无明显过失，但遭受重大损失的时候，需要法院进行平衡。民法通则第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当合同履行背景已经发生重大变化，合同已经无法平衡合同当事方的利益时，法院应当遵循公平原则这一民法最基本的原则进行平衡。早在2016年11月19日，夏光英将涉案房屋交付给田勇使用，但田勇却于2020年3月24日才将购房余款130万元支付给夏光英。在这长达三年多的时间里，夏光英既要承受着房屋已实际交付给田勇，自己无处居住的压力，同时还要承受着130万元房屋余款一直未付导致的利息损失以及房屋价格疯涨却又无力购买的痛苦(夏光英原计划出售涉案房屋，别处另行购买房屋)。相反，田勇不但早已实际居住涉案房屋，而且故意违反合同约定，拒绝返还夏光英办理房产证相关材料，拖延支付余款130万元，无疑扩大了夏光英的损失。田勇从中获利是双倍的，这对夏光英来讲明显有违公平原则。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，明显偏袒田勇，严重违反公平原则，恳请二审法院依法查明事实，依法改判。 田勇辩称，夏光英的上诉请求没有事实和法律依据，请求维持原判。青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203民初4088号案件中已查明，2017年4月16日，夏光英向中介提出让田勇增加房价款50万元就同意继续履行合同。 帝豪经纪公司、张恩涛未答辩。 夏光英向一审法院起诉请求：1.依法判令田勇、帝豪经纪公司、张恩涛立即向夏光英支付因田勇、帝豪经纪公司、张恩涛拒不向夏光英返回购房相关材料而造成的损失2017年5月5日至2018年2月23日(按本金130万元，年利率6%计算9个月)58500元；2.依法判令田勇、帝豪经纪公司、张恩涛向夏光英支付2018年2月23日至2020年3月24日的资金占用费(按本金130万元，年利率6%计算25个月)162500元；以上共计221000元；3.诉讼费等相关费用由田勇、帝豪经纪公司、张恩涛承担。 一审法院认定的事实： 2016年11月9日，由青岛太平洋房屋合肥路加盟店即帝豪经纪公司居间服务，田勇与夏光英签订房地产买卖契约及补充条款，约定由田勇购买夏光英位于青岛市市北区户房屋（以下简称涉案房屋），房屋成交价185万元，契约签订之日支付购房定金5万元，2016年11月19日前支付首付款50万元，房屋产权证下发后办理二手房贷款130万元，过户后十五个工作日打入夏光英账户。夏光英在收到首付款后将房屋交付田勇。补充条款约定，在本房产可以办理房产证的45天内，双方应积极办理产权过户，过户后十五个工作日打入甲方（夏光英）账户。甲方在下证45日内配合乙方（田勇）办理贷款申请及产权过户。若因乙方贷款原因不能足额贷款，乙方则需在过户前以现金形式一次性支付给甲方。付清首付款同时由田勇保管夏光英所有有关购房的相关材料。 合同签订后，田勇向夏光英支付了购房款55万元。后夏光英将房屋交由田勇管理使用。涉案房屋系夏光英通过与案外人青岛保利双峰置业有限公司签订青岛市商品房预售合同而取得，在与田勇签订房屋买卖合同时尚未取得房地产权证。合同签订当日，夏光英将房地产收款专用收据一份、维修资金专用票据一份、住房情况证明一份、青岛市商品房预售合同一份交给了中介方即帝豪经纪公司，帝豪经纪公司的工作人员张恩涛出具收条并加盖公司的印章，后帝豪经纪公司根据合同约定将上述材料交由田勇保管。 2017年4月12日，夏光英向田勇发出解除合同告知书，以青岛市于2017年3月31日出台新政，在拿到房产证两年后才能办理产权过户，因情势变更使合同不能履行为由提出解除合同。2017年4月16日，夏光英向中介提出让田勇增加房价款50万元就同意继续履行合同、两年后过户。田勇不同意夏光英的意见，后夏光英与田勇于2017年4月17日同时向一审法院提起诉讼。夏光英以出台新政策，在拿到房产证两年后才能办理产权过户，因情势变更致使合同不能履行为由请求解除合同。田勇则请求确认双方的买卖合同有效，继续履行合同。一审法院经审理于2017年12月15日作出（2017）鲁0203民初4080号和（2017）鲁0203民初4088号民事判决书，确认双方之间所签订的涉案房屋买卖合同有效，驳回夏光英要求解除合同的诉讼请求。在上述两案件诉讼期间，夏光英对涉案房屋进行了换锁和停气。2018年，夏光英将户口迁入涉案房屋内，后在与田勇办理产权转移登记之前迁出。 2018年2月10日，夏光英到开发商即青岛保利双峰置业有限公司补办了包括商品房预售合同在内的办理房产证所需的相关材料，并于同年2月13日取得涉案房屋房地产权证。 2020年2月18日，夏光英向田勇发送沟通函，提出其租金损失13万元，利息损失约20.7万元，希望与田勇就损失在13万元与20.7万元之间进行协商处理。田勇于同年2月20日回函，认为其要求损失没有依据。 2020年3月24日，夏光英与田勇办理了涉案房屋的产权转移登记手续，将房屋过户至田勇名下。过户当日，田勇将130万元购房款支付给了夏光英。 一审庭审中，夏光英认为，其于2017年5月5日即与开发商办理了《房屋交接书》，此时即可以办理涉案房屋的产权登记手续，其向田勇索要收款专用收据、维修资金专用票据、住房情况证明和青岛市商品房预售合同，但田勇拒绝，因此田勇应支付其2017年5月5日至2018年2月23日期间拒不返还购房相关材料而造成的损失58500元，并应支付2018年2月23日至2020年3月24日期间的资金占用费162500元。夏光英为此提交了如下证据：1、夏光英与青岛保利双峰置业有限公司就涉案房屋签订的《青岛市商品房预售合同》一份、《房屋交接书》一份，该合同载明双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。2、合肥路派出所于2020年8月4日出具的《报警记录》一份，该报警记录记载2017年5月11日12时，夏光英到派出所自称其于当时向田勇索要购房文件，田勇不给，因此与田勇发生争执。该报警记录并注明“本报案记录只证明到所报过案”。3、2018年2月1日的通知函一份。在该通知函中，夏光英提出就合同履行事宜与田勇进行沟通，提出需要田勇交付办证材料配合办理产权证及提前支付剩余合同价款（130万元）、腾出房屋并支付房屋占用费等意见。田勇对于《青岛市商品房预售合同》的真实性无异议，但认为与本案无关，是约束夏光英与开发商之间，合同即使约定180天内办理产权证，实践中也未必按约定履行，不属于事实证据。对《房屋交接书》认为其不是合同一方当事人，对真实性无法确认，不能证明2017年5月5日开发商与夏光英已经可以办理房产证。对于《报警记录》认为只能证明夏光英曾经到派出所报过案，不能证明向田勇主张过。且当时双方正在诉讼期间，田勇不向夏光英提供相关资料属于正常合法的诉讼行为。2018年2月1日的通知函，仅仅是夏光英的单方意思表示，不能够约束田勇。夏光英完全可以不依赖田勇的情况下办理产权证，其实际自行办理了房产证也说明无需田勇的协助。另外，夏光英在履约过程中存在重大违约情形，包括擅自涨价、对涉案房屋擅自更换门锁、停水、停电、停气及将户口迁入涉案房屋等，在此情况下田勇未将相关材料交给夏光英是行使不安抗辩权。帝豪经纪公司与张恩涛对于《青岛市商品房预售合同》、《房屋交接书》和《报警记录》的质证意见与田勇一方的质证意见。对于通知函表示不清楚。 一审法院认为，夏光英、田勇就涉案房屋签订的买卖合同已经生效判决确认为有效合同，双方均应依约履行。合同约定“付清首付款同时由乙方保管甲方所有有关购房的相关材料”，帝豪经纪公司根据该约定将夏光英所交的购房材料交由田勇保管符合合同约定，帝豪经纪公司并无过错，夏光英要求帝豪经纪公司承担赔偿责任无事实及法律依据，一审法院不予支持。张恩涛系帝豪经纪公司的工作人员，其出具收条的行为系履行职务行为，夏光英要求其个人承担责任无合法依据，不予支持。 田勇保管购房材料期间，夏光英单方提出增加房价款50万元并提出解除合同，双方为此于2017年4月17日提起诉讼，由此可以看出，即使夏光英于2017年5月11日向田勇提出返还相关购房材料的要求，但因此时双方就涉案房屋买卖合同纠纷正在诉讼过程中，田勇拒绝返还系行使不安抗辩权。夏光英于2018年2月1日给田勇发的通知函，从内容上看是就继续履行合同提出的个人意见，而不是单纯为了办理产权登记要求田勇退还相关材料，且夏光英在通知函中要求田勇先支付剩余130万元的购房款也违背双方合同的约定，在此情况下田勇有理由不同意夏光英的意见。另外，从夏光英已自行办理涉案房屋产权登记的事实也说明，田勇所持的材料不是办理涉案房屋产权登记的唯一材料，夏光英完全可以不依赖田勇所持的材料而自行办理产权登记。至此，夏光英要求田勇赔偿拒不返还购房相关材料而造成的损失58500元的主张无合法依据，不予支持。根据合同约定，“产权证下发后办理二手房贷款130万元，过户后十五个工作日打入甲方账户”，现田勇已于过户当日将130万元支付给夏光英，夏光英主张资金占用费无事实及法律依据，不予支持。 一审法院据此判决：驳回夏光英的诉讼请求。案件受理费4615元，减半收取2307.5元，由夏光英承担。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，本案争议焦点为夏光英要求田勇、帝豪经纪公司、张恩涛赔偿拒不返还购房材料造成的损失并支付资金占用费的主张应否得到支持。 关于夏光英主张的拒不返还购房材料损失赔偿问题。夏光英主张田勇拒不返还购房材料导致其无法及时办理房产证，并提交报警记录、通知函等证据予以证明，本院认为，涉案购房材料系由帝豪经纪公司按照合同约定交由田勇保管，夏光英提交的报警记录仅能证明其于2017年5月11日曾要求田勇返还购房材料，但该时间处于夏光英向青岛市市北区人民法院起诉要求解除涉案房屋买卖合同案件审理过程中，另，夏光英于2018年2月1日向田勇发出的通知函，虽提出同意继续履行合同，要求田勇交付办证材料配合办理产权证书，但其亦要求田勇提前支付剩余合同价款，结合上述查明的事实，田勇未按夏光英要求返还购房材料的根本原因系夏光英要求解除涉案房屋买卖合同，在生效判决驳回夏光英解除合同的诉讼请求后，夏光英同意继续履行但要求田勇提前支付剩余130万元购房款，故田勇出于对合同继续履行的保障不返还购房材料，属于行使不安抗辩权，田勇对夏光英主张的拒不返还购房材料造成未及时办理房产证不存在过错，故田勇对此不应承担损失赔偿责任，夏光英的上述主张缺乏依据，本院不予支持。 关于夏光英主张的资金占用费问题。本院认为，田勇已按照合同约定于涉案房屋过户当日一次性支付剩余购房款，田勇在涉案房屋买卖合同过程中不存在违约行为，夏光英现主张资金占用费，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以确认。 帝豪经纪公司系根据合同约定履行居间义务，张恩涛系作为帝豪经纪公司工作人员履行职务行为，故在本案中均不应承担责任。 综上所述，上诉人夏光英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4615元，由上诉人夏光英负担。 本判决为终审判决。 审判长  盛新国 审判员  高中日 审判员  王化宿 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 宋甜 书记员王庆光 书记员李珊珊