山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3528号上诉人（原审被告）：威海智仁房地产开发有限公司，住所地乳山市胜利街**。法定代表人：周招林，执行董事。委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘永盛，男，1994年3月8日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人：刘应清（刘永盛之父），住乳山市。上诉人威海智仁房地产开发有限公司（以下简称“智仁公司”）因与被上诉人刘永盛商品房预售合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2020）鲁1083民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。智仁公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、智仁公司已取得政府建设部门的竣工验收备案资料并已经进行了测绘，达到合同约定的交房条件，未及时交接房产的原因在刘永盛。智仁公司提交的乳山市住建局出具的《建设工程质量监督报告》、乳山市各建设部门出具的《竣工质量综合验收报告》，说明涉案项目已取得相关部门的验收备案资料，同时智仁公司亦提交了《测绘报告书》。刘永盛以其自认为的竣工及交付事实作为抗辩理由，并拒绝接收房产，系恶意拖延交房。二、一审中，智仁公司明确说明并告知涉案房产已达到交房条件，要求刘永盛前往智仁公司处办理交房手续，但其仍拒绝接收房产，即使存在未交房的事实，违约金也应计算至一审第一次庭审时，而不是计算至实际交房之日。后又提出补充意见：一、双方签订的《新建商品房买卖合同（预售）》明确约定涉案商品房的交付条件，即使认定智仁公司存在逾期交房，也应判定其在合同约定交房日期区间内承担违约责任，而不应判决至实际交房之日。二、智仁公司在办理综合验收期间，突发新冠疫情，系不可抗力，根据合同法及山东省住建厅的文件，应对2020年1月24日（山东省政府发布启动重大突发公共卫生事件一级响应）至5月2日（湖北省突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，全国宣布解除一级响应）期间的逾期交房违约金予以免除。合同法第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定：疫情或者疫情防控措施导致智仁公司不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方承担违约责任的，人民法院不予支持，但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。山东省住房和城乡建设厅《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》规定：因疫情影响不能按时完成竣工验收备案和交付的房地产开发项目，依法适用不可抗力有关规定，根据实际情况顺延交房日期，2020年6月30前申办竣工综合验收备案的房地产开发项目，允许开发企业顺延3个月缴纳尚未出售房屋的住宅专项维修资金。新冠疫情属于突发公共卫生事件，为保护公众健康，政府采取积极的防控措施，属于不可抗力。新冠疫情于2020年1月底开始蔓延，因智仁公司在正常施工和办理竣工验收期间发生疫情，应酌定免除智仁公司2020年1月－5月的违约金。刘永盛辩称，请求驳回上诉，维持原判。刘永盛向一审法院起诉请求：1.智仁公司立即交付房屋；2.智仁公司按合同约定支付自违约之日起至交付房屋之日止的逾期交房违约金。一审法院认定事实：2017年3月5日，刘永盛与智仁公司签订《新建商品房买卖合同（预售）》，约定：刘永盛购买智仁公司开发的位于乳山市商品房；房屋建筑面积约144.45ｍ2，单价为5048.96元／ｍ2，总价款为729322元;第七条付款方式及期限约定：（一）签订本合同前，刘永盛已向智仁公司支付定金15万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；（二）刘永盛按采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。刘永盛应当在2017年5月31前支付该商品房全部价款。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设行政主管部门发放的建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房产测绘单位出具的房产测绘报告；商品房为住宅的，智仁公司还需提供以建设行政主管部门制订的范本为基础的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1供水、排水、2供电、3供暖、4燃气、5电话通信、6有线电视、7宽带网络经验收合格，（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，智仁公司按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（2）由智仁公司负责整改达到交付使用条件；（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）。第十一条交接时间和手续：（一）智仁公司应当在2018年6月30日前向刘永盛交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条第（一）款约定的交付条件后，智仁公司应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达刘永盛。刘永盛未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，智仁公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付刘永盛的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】；（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，智仁公司按日计算向刘永盛支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，刘永盛有权解除合同。刘永盛解除合同的，应当书面通知智仁公司；智仁公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还刘永盛已付全部房款（含已付贷款部分），并自刘永盛付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，智仁公司按照全部房价款的0.3%向刘永盛支付违约金；刘永盛要求继续履行合同的，合同继续履行；3.智仁公司按日计算向刘永盛支付全部房价款万分之二的违约金。该合同还约定了其他事项。刘永盛分别于2016年8月13日向智仁公司交付定金3万元，于2016年11月17日交付房款189322元，于2017年4月30日交付房款51万元，共计729322元。智仁公司均给刘永盛出具了收款收据。另查，涉案商品房于2016年取得《商品房预售许可证》。一审法院认为，刘永盛与智仁公司签订的《新建商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应当认定有效，双方均应依合同约定严格履行各自的义务。本案中，刘永盛已按合同约定履行了付款义务，但智仁公司至今未交付房屋给刘永盛，系智仁公司违约，智仁公司应当按照合同约定交付房屋并承担违约责任。现刘永盛要求智仁公司交付房屋及按合同约定支付逾期交房违约金（以729322元为基数，按每日万分之二自2018年7月1日起计算至实际交付房屋之日止）的诉讼理由正当，予以支持。智仁公司提出涉案房屋已达到交付条件，其多次要求刘永盛交接房屋，刘永盛拒不办理交接时的各项手续，但无证据证实，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、威海智仁房地产开发有限公司于判决生效后十日内将涉案房屋交付给刘永盛；二、威海智仁房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付刘永盛逾期交房违约金（以729322元为基数，按每日万分之二自2018年7月1日起计算至实际交付房屋之日止）。案件受理费减半收取1231元，由威海智仁房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，当事人依法订立的合同受法律保护。智仁公司与刘永盛签订的《新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示,且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应按合同约定履行各自的义务。刘永盛已支付了全部购房款,智仁公司应按照合同约定的交付期限与交付条件将涉案商品房交付给刘永盛。《新建商品房买卖合同（预售）》中明确约定交付条件为：1.该商品房已取得建设行政主管部门发放的建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房产测绘单位出具的房产测绘报告。但，案涉房屋至今未取得建设行政主管部门发放的建筑工程竣工验收备案证明文件，不具备交付条件，智仁公司存在违约行为，应按照合同约定承担违约责任。另，智仁公司主张应当免除疫情期间的逾期交房违约金。首先，在合同约定交房时间至疫情爆发间隔一年半之内，涉案房屋迟迟不能取得竣工验收备案证明文件；其次，在全国解除一级响应后的半年的时间内，智仁公司依然未能取得上述文件；再次，智仁公司无证据证实其至今未取得上述证明文件系受疫情影响。故对智仁公司该主张，本院亦不予采纳。综上所述，智仁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2462元，由威海智仁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二〇年十二月十四日法官助理宋杨书记员刘莎莎