广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初16042号原告：温宇飞，男，汉族，1985年10月7日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：严天敏，广东五维律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁喜梅，广东五维律师事务所律师。被告：孙广华，男，汉族，1976年12月12日出生，身份证住址：江苏省灌云县。委托诉讼代理人：王华振，广东德纳律师事务所律师。原告温宇飞诉被告孙广华土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，于2019年12月23日依法适用普通程序公开开庭进行了第一次庭审，于2020年4月17日依法适用普通程序公开开庭进行了第二次庭审。原告及其委托诉讼代理人梁喜梅、被告委托诉讼代理人王华振到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告温宇飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿人民币550992.5元；2、本案的诉讼费和保全费由被告全部承担。第一次庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令退回租赁保证金14万元；2、判令被告返还原告租金人民币28万元；3、判令被告赔偿原告的损失人民币375992.5元；4、由被告承担本案的诉讼、保全等全部费用。事实和理由：原被告双方于2018年12月16日签订了土地租赁合同，约定由被告向原告出租3500平方米的土地供原告作为机动车驾驶培训训练场地及招生点，租赁土地的位置在深圳市南山区历史用地，租期两年半，从2019年1月1日起至2021年5月30日止，月租金7万元，押金14万元，施工期（免租期）从2018年12月16日起至2018年12月31日止。原被告双方签订土地租赁合同后，原告即立即着手安排场地水泥硬化（298000元）、灯箱广告（10000元）、训练场标志牌一批（8000元）、ＬＯＧＯ背景墙（3600元）、ＬＥＤ发光字（9600元）、门头扣板招牌（3600元）、训练场照明划线等零星工程（24192.5元）及定制水泥防护墩（19000元）合计花费人民币375992.5元。原告的训练场和集装箱于2019年1月中下旬开始陆续修建安装完毕投入使用，开始正常的练车和报名招生，但2019年4月12日深圳市南山区规划土地监察局突然向原告下达了限期拆除通知书，通知书指出原告未经批准在被告向原告提供的土地上提供水泥硬化、安放集装箱等，要求原告于2019年4月12日前拆除，逾期将强制拆除，原告立即联系被告协商解决此事，并要求被告按照双方签订的土地租赁合同中4.3条的约定去相关政府部门协调工作，但被告置之不理，原告的训练场和报名点于2019年4月16日被深圳市南山区规划土地监察局拆除、查封，至今无法继续使用。鉴于被告怠于履行合同约定的义务给原告造成了巨大的经济财产损失，原告要求被告赔偿原告训练场和集装箱的施工建设购买等直接损失375992.5元，并返还租赁土地的押金人民币140000元和4月份后半个月的租金35000元，被告却以各种理由来推脱，迟迟不向原告赔偿和退还押金及半个月的租金。被告违反双方的合同约定，对南山区规划土地监察局拆除、查封原告租赁被告的训练场地消极不作为，给原告造成了巨大的经济财产损失，原告训练场被拆除导致学员无法练车，抱怨不断，原告报名点被围挡且停水停电也无法对外招生，造成招生数量直线下降，使原告陷入到资金周转的艰难困境。为了维护原告的合法权益，原告特诉至贵院，望贵院判如所请。被告孙广华辩称：1、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应当驳回。被告已经履行了合同义务，已将涉案场地按照土地租赁合同的约定交付给原告使用，不存在任何违约。2、因为原告未经政府审批私自堆放集装箱、硬化地面而被南山区规划土地监察局拆除，所以这是导致合同不能履行的原因，在租赁合同中双方有约定被告不承担责任，主要根据租赁合同第4.1条、第4.2条、第5.7条，这些均可以说明被告不承担任何责任。3、原被告的租赁合同不能履行的原因是原告未经审批私自对方集装箱、硬化地面，从事非法行为，构成了根本违约，也给被告造成了直接损失（如场地被政府收回、被告无法获取租金差额收益等损失），因此被告有权没收租赁保证金。4、原告主张被告未对其违法行为积极作为而构成违约，明显不成立。首先，原告无任何证据证明该观点；其次，被告对原告的违法行为不可能积极作为。5、原告主张的损失无法律依据，且即使有损失，也是因为原告未经审批擅自违建所导致，并非是被告的违约导致，因此，该损失不应由被告承担。6、被告认为原告对其自身的违法行为应由其自己承担，现原告要求被告承担无事实及法律依据。7、被告在租赁期限内将场地交给原告使用，原告支付了租金，并使用了场地，不存在要求被告返还租金的情况。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月16日，被告（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订《土地租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于深圳市南山区历史用地的场地（以下简称涉案场地）；租期2.5年，自2019年1月1日起至2021年5月30日止；乙方按月向甲方缴纳租金7万元／月，从2019年1月1日开始计算租金，每月10日前向甲方支付当月租金；乙方应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳租赁保证金14万元，施工期（免租期）从2018年12月16日起至2018年12月31日止。乙方保证在承租土地使用过程中的行为活动符合有关法律、法规及规章制度，并做好该土地的场内、场外的排水工作及挡土墙的日常维护工作；甲方在乙方租赁使用期过程中，需要全程处理相关政府部门协调工作，确保乙方顺利使用；土地已经属于国家统征土地，因国家未收地等原因，乙方拥有土地临时使用权；甲方应在租赁期内保证乙方正常使用场地，如因国家需要收回使用土地，双方协议届时终止，乙方必须服从搬迁，甲方退回乙方交纳的租赁保证金；甲方对提供的土地应做好相关配合支持工作，在乙方对土地进行混泥土硬化期间，如遇政府干扰或其他周边问题，甲方应无条件负责处理关系工作保证场地正常施工，直至完成施工工作；在乙方租赁期间如遇政府干扰或其他周边问题导致无法正常使用，甲方应退回乙方交纳的租赁保证金；如甲方未履行本协议条款，应承担由此给乙方造成的相关损失；乙方在该土地上从事的活动应当符合法律规定，不得从事非法活动，不得给甲方造成不良影响，否则由此引起的相关责任，甲方概不负责；及其他条款。原告主张其于2018年12月27日浇筑水泥地面时有人查看，被告告知查看人为丁霈，并发送丁霈的身份证复印件。2018年12月28日被告通过微信向原告发送《临时用地租用协议书》，并说明被告系从丁霈处租用涉案土地，被告有临时用地使用权。被告对原告的上述说法予以确认。2019年4月12日，深圳市南山区规划土地监察局向原告出具《限期拆除通知书》，载明：“经查，你（单位）未经批准在西丽××石鼓路东侧港安驾校堆放集装箱、硬化地面。根据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十五条第一款的规定，责令你（单位）在2019年4月12日前自行拆除。逾期不拆除的，我局将依据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十五条第二款第（二）项的规定，对违法临时建筑物、构筑物、设施予以拆除。”原告提交交易明细、银行回单及微信聊天记录打印件，以证明其已向被告支付租赁保证金14万元、2019年1-3月租金各7万元，以及4月租金（含水电、垃圾清理等费用）72370元。被告对上述金额予以确认。为证明原告将涉案场地3500平方米空地作地面硬化支付了298000元的事实，其提交了《建筑工程施工合同》、银行转账记录打印件、微信聊天记录打印件及收款收据予以证明。被告对上述证据均不予认可。为证明原告为涉案场地的灯箱广告、划线工程等所支付的费用，原告提交了销售出货单、工程清单表、送货清单/收款收据及微信聊天记录等证据予以证明。被告对上述证据均不予认可。本院致函向深圳市规划和自然资源局南山管理局询问有关位于深圳市南山区历史用地的场地（即原、被告签订的《土地租赁合同》所载明涉案场地的地址）的相关情况，深圳市规划和自然资源局南山管理局函复称，因未提供具体位置或坐标，故无法核查相关土地性质、权属、用途等信息。而原告、被告均确认上述位置即为涉案租赁场地的具体位置，未提供具体坐标等信息。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同书》系当事人的真实意思表示，目前并无证据可证明该合同的内容存在违反法律、行政法规的效力性强制规定的情形，故本院认定双方当事人应按照《租赁合同书》约定严格履行各自的义务。本案中，在双方签订《租赁合同书》后，被告已按照合同约定将涉案租赁场地交付予原告，根据深圳市南山区规划土地监察局出具的《限期拆除通知书》的内容可见，原告的训练场和集装箱被强制拆除系因原告未经批准擅自堆放集装箱、硬化地面所致。且并无其他证据证明涉案合同无法继续履行的过错在于被告。原告称其训练场和集装箱于2019年1月中下旬开始陆续修建安装完毕投入使用，并开始正常的练车和报名招生，直至2019年4月12日涉案场地训练场被责令拆除。故本院认为，原告要求被告返还其实际占有和使用涉案场地期间（即2019年1月1日至2019年4月12日）租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告已支付的2019年4月13日至2019年4月30日期间的租金合计41999.94元，被告应予返还。关于原告主张的水泥硬化、灯箱广告、训练场标志牌一批、LOGO背景墙、LED发光字、门头扣板招牌、训练场照明划线等零星工程及定制水泥防护墩合计损失375992.5元的诉讼请求，本院认为，根据我国有关规划建设工程的法律法规，任何人进行建设行为，均应获得政府有关部分的许可和批准。本案中，原告并未举证证明其已获得政府批准，且《限期拆除通知书》亦载明涉案场地系未经批准擅自堆放集装箱、硬化地面，故在原告未获准许的情况下从事的建设以及由此产生的费用损失，应由其自行承担。关于租赁保证金，依照双方签订的《租赁合同书》约定：“在乙方租赁期间如遇政府干扰或其他周边问题导致无法正常使用，甲方应退回乙方交纳的租赁保证金”，被告应向原告退还租赁保证金14万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孙广华应于本判决生效之日起十日内向原告温宇飞退还租赁保证金140000元；二、被告孙广华应于本判决生效之日起十日内向原告温宇飞退还2019年4月13日至2019年4月30日的租金41999.94元；三、驳回原告温宇飞的其他诉讼请求。如当事人未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费11760.92元，保全费3275元，合计15035.92元。原告已预交，由原告负担11598.03元，由被告负担3437.89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何珍珍人民陪审员  郑玉璇人民陪审员  夏华强二〇二〇年十二月十一日书 记 员  杨文玉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。