广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终11919号上诉人（原审原告）：深圳市景鹏纸品包装有限公司，住所地广东省深圳市光明新区，统一社会信用代码91440300MA5DNA254H。法定代表人：张鹏，总经理。委托诉讼代理人：阙筱敏，广东瑞霆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市龙得亿纸制品包装有限公司，住所地广东省深圳市光明新区，统一社会信用代码91440300334973048F。法定代表人：杨丽，总经理。委托诉讼代理人：苟慧晓，湖北尊而光（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市景鹏纸品包装有限公司（以下简称景鹏公司）与上诉人深圳市龙得亿纸制品包装有限公司（以下简称龙得亿公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初9523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。景鹏公司上诉请求：1.撤销(2019)粤0306民初9523号民事判决第一项；2.判令龙得亿公司支付剩余租期内装修残值损失9744元；3.判令本案一、二审诉讼费用由龙得亿公司承担。事实与理由：一审法院未查明涉案房屋产权登记或报建情况和景鹏公司装修花费支付情况，致使误判。一、一审法院未主动调查涉案房屋产权登记或报建情况，属认定事实不清。涉案房屋的合法性是认定景鹏公司与龙得亿公司签订的《产房租赁合同书》是否有效，进而认定龙得亿公司是否应受《产房租赁合同书》的约束而承担违约责任的重要事实。在景鹏公司无法获取涉案房屋产权证书、建设工程规划许可证等证明文件，龙得亿公司又未提供前述证据材料的情况下，一审法院应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,主动向相关主管部门调查收集涉案房屋的产权登记情况或报建情况，以充分查明案件事实。但一审法院并未主动调查收集相关证据，直接认定涉案房屋无合法报建手续，进而认定景鹏公司与龙得亿公司签订的《产房租赁合同书》无效，龙得亿公司无需承担违约金,属认定事实不清。二、一审法院未审查核实景鹏公司提交的装修费用支付记录。景鹏公司实际支付了装修费用11600元。景鹏公司在一审当庭提交了涉案房屋的办公室装修费用及水电安装费用的微信支付记录与收款收据共同证明景鹏公司实际支付了装修费用，分别为2018年10月7日支付的装修费用3000元、2018年10月7日支付的安装费用6000元、2018年10月14日支付的安装费用2430元。因而景鹏公司请求龙得亿公司支付装修残值损失具有事实和法律依据。但一审法院并未全面审查核实景鹏公司提交的装修费用支付记录，片面地认为景鹏公司提交的证据不足以证明装修花费的事实，并由此导致了误判。综上所述，一审法院认定事实不清，恳请二审法院查明事实，依法改判。龙得亿公司答辩称，装修费用是景鹏公司自身行为，与本案并无关联。且一审中对于搬迁费用，龙得亿公司明确表示为需结清相应费用才会支付1800元搬迁费，但景鹏公司并未结清相关费用。龙得亿公司上诉请求：一、将本案发回重审或在查清事实基础上依法改判由景鹏公司向龙得亿公司给付租金及水电费20905.4元。二、本案一、二审诉讼费用由景鹏公司承担。事实与理由：一、一审判决违反当事人自由处分原则。景鹏公司一审诉讼请求系判令龙得亿公司与景鹏公司间签订的《产房租赁合同书》于2019年1月31日解除。但一审直接判决景鹏公司与龙得亿公司之间签订的《产房租赁合同书》无效，超出了景鹏公司的诉讼请求，侵害了当事人的自由支配和处置自己依法享有的民事权利和诉讼权利，违反了人民法院只能就当事人请求范围进行审理和裁判的规定，所以应将本案发回重审。二、一审判决中侵害了龙得亿公司的权利。一审庭审中,龙得亿公司明确提出抗辩称，景鹏公司欠付龙得亿公司2018年11月份水电费2103元、12月份水电费2311.5元、2019年1月份水电费510.9元、2018和2019年12月份的租金16000元，合计20905.4元。但一审法院并未对此审理,严重侵害了龙得亿公司的权利，违反了人民法院审理民事案件时,当事人有权进行辩论的原则。三、一审判决由龙得亿公司向景鹏公司支付搬迁费是错误的。景鹏公司进行搬迁是景鹏公司的自身行为,且在一审庭审中龙得亿公司明确表示的支付搬迁费是附条件的,即景鹏公司要全部给付龙得亿公司所拖欠的租金、水电费等，龙得亿公司才愿意支付搬迁费。但一审法院断章取义，侵害龙得亿公司的权利，直接判决龙得亿公司由向景鹏公司支付搬迁费是错误的。综上所述，应将本案发回重审或在查清事实基础上依法改判，以维护龙得亿公司的权利。景鹏公司答辩称，龙得亿公司主张的2018年12月和2019年1月租金和水电费，龙得亿公司已另案起诉，不应在本案中一并审理。景鹏公司向一审法院提出起诉，请求：1.确认景鹏公司、龙得亿公司签订的《产房租赁合同书》于2019年1月31日解除；2.判令龙得亿公司返还景鹏公司押金14000元；3.判令龙得亿公司支付景鹏公司违约金14000元；4.判令龙得亿公司支付景鹏公司剩余租期内装修残值损失9744元、搬迁费用1800元；5.判令龙得亿公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月17日，景鹏公司、龙得亿公司签订了《产房租赁合同书》，约定由景鹏公司承租龙得亿公司位于深圳市光明区工业厂房第三层，租赁期限为2018年10月1日至2020年10月31日，厂房面积475平方米，租金7000元／月，同时龙得亿公司收取景鹏公司押金14000元；同时约定租赁期间，景鹏公司、龙得亿公司双方任何一方如有提前中途终止此合同，则违约方需赔偿守约方两个月租金的经济损失；若景鹏公司中途违约提出终止合同，龙得亿公司不退押金。如遇到不可抗力或政府征收，土地及地上建筑物赔偿归龙得亿公司，装修及机器设备赔偿按双方比例分配。一审法院认为，综合本案证据以及庭审记录，景鹏公司、龙得亿公司之间成立房屋租赁合同法律关系，双方均应受到合同法等相关法律的保护和约束。本案争议的焦点如下：一、关于租赁合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的内容，合同内容若违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属无效合同。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，景鹏公司、龙得亿公司双方均未提供涉案租赁物的产权证，也未提供上述司法解释规定的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续。因此，法院确认景鹏公司、龙得亿公司双方签订的《产房租赁合同书》无效。二、关于押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述关于无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还，因此景鹏公司关于龙得亿公司返还押金14000元的主张，于法有据，法院予以支持。至于龙得亿公司一审庭审中提及到景鹏公司未支付2018年12月和2019年1月房屋占有使用费、水电费的问题，因龙得亿公司在本案中未提起反诉，因此，本案对于上述问题不作处理，龙得亿公司可以另行主张权利。三、关于违约金的问题。景鹏公司、龙得亿公司双方签订的租赁合同无效后，双方就不再受到关于违约金约定的约束。因此，景鹏公司关于违约金的主张，于法无据，法院不予支持。四、关于搬迁费的问题。龙得亿公司在一审庭审中同意承担景鹏公司花费的搬迁费。因此，景鹏公司关于搬迁费1800元的主张，法院予以支持。五、关于装修残值的问题。景鹏公司仅提交收款收据，在没有其他证据予以佐证的情况下，不能证明景鹏公司的装修花费。因此，景鹏公司关于装修残值的主张，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认景鹏公司和龙得亿公司签订的《产房租赁合同书》无效；二、龙得亿公司于本判决生效之日起五日内退还景鹏公司押金14000元；三、龙得亿公司于本判决生效之日起五日内支付景鹏公司搬迁费1800元；四、驳回景鹏公司的其他诉讼请求。案件受理费394元，由景鹏公司承担240元，龙得亿公司承担154元。本院二审期间，龙得亿公司提交了两份证据：1.龙得亿公司制作的《房屋费用明细表》，其中2018年11月份的水电费景鹏公司已经支付，故在诉讼请求中予以减除。2.2018年12月份水电和房租、2019年1月房租的《收款收据》，以证明景鹏公司应当支付的房屋租金及水电费，龙得亿公司已经先行向房东垫付，应由景鹏公司向龙得亿公司支付相关费用。景鹏公司质证称：1.对龙得亿公司提交的证据的真实性、合法性和关联性均不予认可；2.对于《房屋费用明细表》，景鹏公司只承租了涉案房产第三层，并未租赁宿舍；一审景鹏公司提交的证据已证明景鹏公司已支付2018年12月份租金；3.对于龙得亿公司提交的三张《收款收据》，是龙得亿公司与××公司之间的租赁费用，并不能证明是景鹏公司租赁房屋的相关费用。二审期间，景鹏公司提交了《微信支付交易明细证明》，以证明景鹏公司于2018年10月支出了涉案房屋装修费用11600元，分别是2018年10月14日向“林水电空调维修××电工”支付2430元中的2300元、2018年10月7日向“杨电工”支付的6300元和2018年9月26日向“杨电工”支付的3000元。龙得亿公司质证对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为根据双方合同约定，景鹏公司应在每月10日前支付当月租金，但截止目前为止，景鹏公司尚未向龙得亿公司支付2018年12月份的租金，已经严重违反合同约定，其装修残值及搬迁费用应由景鹏公司自行承担。二审期间，经景鹏公司申请，本院向其开具律师调查令，由其向深圳市不动产登记中心调取深圳市光明区厂房不动产权登记情况及向深圳市规划和自然资源局调取深圳市光明区厂房建设工程规划情况。深圳市不动产登记中心于2020年8月3日回复称“该房产信息未查询到有效登记信息”。深圳市规划和自然资源局光明管理局于2020年8月4日出具《查询情况说明》称“经我局集成管理平台查询，截止2020年8月4日16点30分，暂未查询到深圳市光明区厂房建设工程规划情况相关资料”。景鹏公司对此质证称，虽然根据双方《产房租赁合同书》所载明的涉案房产的地址，没有查询到相关产权登记和规划资料，但相关部门的工作人员告知我们可能是因为合同载明的地址不准确所致。龙得亿公司对上述证据予以认可，并表示其并不清楚涉案房产是否有产权登记或报建手续。后景鹏公司申请本院再行向深圳市××股份有限公司开具律师调查令，调查涉案房产的产权登记及工程规划情况。本院认为该申请不属于人民法院开具律师调查令或人民法院调查取证事项范围，应由当事人自行举证，且涉案房产是否进行了产权登记或取得主管部门的批准，应以相关行政主管部门提供的资料为准，故本院对景鹏公司向深圳市××股份有限公司调查涉案房产产权登记及工程规划情况的申请，不予准许。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，龙得亿公司已就水电费、房租等问题另案起诉景鹏公司。本院认为，本案双方当事人之间签订了《产房租赁合同书》，约定由龙得亿公司将深圳市光明区厂房第三层出租给景鹏公司，故双方当事人之间存在租赁合同关系。但双方当事人均未能提供涉案房产的建设工程规划许可证或经过主管部门批准建设的相关报建手续。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方之间签订的《产房租赁合同书》应为无效合同。双方当事人之间签订的合同的效力问题是人民法院审理合同案件必须首先查明的内容，也是审理合同纠纷案件的基础和前提。该问题由人民法院根据相关法律规定予以确认，并不必须以当事人的主张为前提。因此，龙得亿公司关于一审法院在双方当事人均未主张涉案租赁合同无效的情况下认定合同无效，超出当事人诉讼请求的上诉主张理由不成立，本院不予支持。关于押金问题，双方当事人均未对此提出上诉，本院对一审关于判令龙得亿公司向景鹏公司退回押金14000元的判项予以维持。关于水电费及房租问题，因龙得亿公司在本案中并未对此提出反诉，且其现已另案诉讼，故本院对该问题不予审理。关于搬迁费，龙得亿公司在一审庭审时表示同意支付1800元搬迁费，其虽要求景鹏公司结清相应费用，但并未明确将景鹏公司结清费用作为其支付搬迁费的条件。且龙得亿公司现已就水电费、房租等费用另行提起了诉讼，景鹏公司应按该案生效判决履行相关支付义务。一审此项处理并无不当，且利于减少当事人诉累，本院对此予以维持。关于装修残值问题，景鹏公司主张其为涉案房屋支付了装修费用11600元，但其提供的微信支付记录与装修费收据所显示的收款人不一致，景鹏公司并未提供证据证明相互之间的关联。故上述证据不足以证明景鹏公司关于涉案房屋装修残值的主张，本院对其要求龙得亿公司支付装修残值的请求，不予支持。综上，龙得亿公司和景鹏公司的上诉请求均不成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费373元，由上诉人深圳市景鹏纸品包装有限公司承担50元，由上诉人深圳市龙得亿纸制品包装有限公司承担323元。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年十二月二十四日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。