山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初679号 原告：周传声，男，1964年2月11日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：丰琳，山东天蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范玉亮，山东天蓝律师事务所律师。 被告：李全义，男，1958年6月10日出生，汉族，居民，住吉林省抚松县。 委托诉讼代理人：梁卫东，山东信投律师事务所律师。 原告周传声与被告李全义农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周传声及其委托诉讼代理人丰琳，被告李全义的委托诉讼代理人梁卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周传声向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的房屋转让协议无效；2.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求具体指案件受理费、保全费。事实与理由：原告系日照市东港区(原日照市东港区丝山乡东小庄村)村民，在该村有房屋一处，房产证号日房字××号(东靠张波、北靠周须照、南邻苏长市、西靠大街)。2009年1月16日，被告找原告签订房屋转让协议一份，以抵账30万元借款的名义(不存在借款关系)购买原告在的上述房产(实际购房款15.8万元)，因被告不是原告同一集体组织的村民，无购买涉案房产资格，无法办理过户登记，被告与原告签订的房屋买卖合同应属无效合同。为此，特诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告李全义辩称，本案不是农村房屋买卖合同，是房屋抵债合同，请求法院驳回原告诉讼请求。一、2009年1月16日原被告签订房屋转让协议，因原告于2008年5月份向被告借款30万元，无力偿还，原告经其妻子潘月兰、儿子周辉同意，将其涉案房屋转给被告，被告当时是无奈的接受，因原告无力偿还30万元债权，故就同意了原告以房抵债30万元作为债务的清结，二、本案的转让合同是在平等自愿公平等价有偿情况下订立，符合我国民法基本原则，而原告违背民法诚实信用原则，对签订的转让合同予以反悔且改变了最初的意思，将以房抵债合同说成是买卖合同明显与事实不符。三、最高院司法解释也有明确规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效应以全国人大及全国人大常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规行政规章为依据，也即法律无明文禁止即许可，本案合同是以房抵债合同，法律没有明文禁止，故该合同应为有效合同。四、结合本案原被告签订的这份转让合同没有违背我国合同法52条的规定，没有违背法律行政法规的强制性规定，故本案转让合同真实合法有效。五、被告对房屋占有了12年，对房屋进行使用、修缮、管理，且本村村委会已确认原告本村的村民，享有本次拆迁的相关权利，并被列为被拆迁人。六、原告收到被告30万元款项后写下收到条，该收到条由当时的村委会盖章，说明村民委员会是同意这次交易的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：证据一、《房屋转让协议》一份。证明原被告于2009年1月16日签订房屋转让协议，在该协议中表述为原告以房屋抵账30万元的价格出售给被告，但该条约定并非原告的真实意思表示，实际上双方之间并无借贷关系，也没有其他纠纷，是由被告出资15.8万元购买涉案房屋。证据二、涉案房屋的房产证复印件一份。证明涉案房屋签订房屋转让协议后并没有办理房屋过户手续。原件在被告处。证据三、证人证言一份。证人周某证实当时在房屋买卖现场，证实当时房屋购房款为15.8万元。证据四、光盘一张，内含两段视频，录像时间在2019年11月，谈话人为中间说和人周团升、另外一个卖房人周传声和苏循光。证明涉案房屋周传声转让价格为15.8万元。证据五、被告李全义的身份证复印件一份。证实截至本次开庭前，被告仍未取得该村集体组织村民资格。证据六、保全费发票一张。证实因本案原告支出保全费1270元。证据七、是原始见证书中所应载有的退股欠款协议一份。证实当时涉及到退股股金15.8万元，即本案购房款，当时退股协议也是为了促使房屋买卖正常履行，也是为了保护原告的合法权益，因之前的购房款都描述的30万元，其实该30万元不是真实的，实际购房款为15.8万元，该退股欠款协议在见证书中当时一并予以见证，但被告提交的见证书中却没有该项，故原告认为被告提交的证据有瑕疵，不应作为定案使用。 对原告提交的上述证据，被告质证称，对证据一的真实性没有异议，但对证明的内容有异议，认为双方存在借贷关系。通过协议中第一条上面内容可体现。对证据二的真实性无异议，但证明内容有异议，户口没有转移过来，但本村已将被告视为本村村民。对证据三，主张按照民诉法规定，该证人应出庭作证，不到庭作证难以查清本案事实。这种证据形式不合法律规定。二、从证据内容讲，与2009年1月16日其在房屋转让协议中所签的证明不一致，应以2009年1月16日签订的那份证明为准。对证据四，因当庭无法播放。但如与另案录音（另案中没有视频）内容一致，当时是另案原告苏循光提供三段录音，但只能当庭播放一段，无法通过录音确定通话双方身份，内容听不清楚，不能证明原告的证明目的。对证据五真实性无异议，但认为不能证实没有取得村的集体资格。对证据六无异议。对证据七，主张该证据为复印件，包括公章，无法确认其真实性。该证据边上有红印，应结合其他证据来认定，不能拿出来其中一份来推翻被告提交的完整证据。该证据内容与本案的房屋买卖合同也好、以房抵债也好，均没有关联性。 对于原告提交的证据，本院认证如下：对证据一、二、五、六，被告其真实性无异议，本院予以确认。证据关联性本院将在以下分析中认定。对于证据三，该证据形式存在瑕疵，原告未提供补强证据，本院不予确认。对证据四，经核实该证据仅包括一段录像，不能体现制作时间以及参与人员身份。从其内容看，该证据亦属于证人证言，只不过是以录像形式呈现，该证据亦不符合证人证言的证据形式要件，对该证据本院不予确认。对证据六被告无异议，本院予以确认。对证据七，被告对其真实性提出异议，对该证据的证据来源，原告未提供补充或补强证据，对该证据本院不予确认。 为证实其答辩及质证意见，被告提交2009年1月16日日照东港时代法律服务所见证书一份，该见证书附有双方以房抵债合同房屋产权证复印件、土地使用证复印件、原被告身份证复印件、房屋转让协议、房屋转让证明及日照市东港区民委员会在收条中盖得公章，足以证实本案是以房抵债合同，债权债务关系成立。 经原告质证，其对该见证书的真实性有异议，认为：一、见证书见证内容要求对房屋转让协议予以见证，从该见证内容无法体现该房屋是以房抵债情形。二、该见证书中房屋转让协议中描述于2008年原告向被告借款30万元，该部分事实是当时双方为促使买卖合同而虚构的一个时间及事实，双方之间不存在借贷关系。三、见证书中最后一页收到条中显示30万元也是当时为促使买卖合同而虚构的事实，且当时村委会没有加盖公章，该公章是后来补充，对此原告并不知情。四、如原告在2008年已向被告借款30万元，那为何原告又于2009年1月17日向被告书写收到购房款30万元的事实。事实上该30万元借款是双方当时为促使房屋买卖而虚构的事实，并不存在，且实际购房款为15.8万元，也不是收到条中书写的30万元。 对于被告提交的证据，原告对其真实性提出异议，对该证据，本院将结合原告提交的证据在以下分析中认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年1月16日，原告周传声（甲方、房屋转让人）、案外人潘月兰、案外人周辉与被告李全义（乙方、房屋受让人）协商就甲方于二〇〇八年五月份向乙方借款30万元，现已无力偿还，甲方同意将自己名下且经家属潘月兰、儿子周辉同意愿将自己的平房一处（五间）抵顶给乙方，抵顶借款30万人民币签订房屋转让协议，该协议约定：甲方房屋坐落于东港区、平房五间，该房屋北邻小巷（向北周绪照）、南邻小巷（向南苏长市）、东邻张波、西邻大街。该房屋抵顶价款为30万元整。待双方协议签字时，甲方向乙方交付土地使用证、房屋产权证及该房屋钥匙。在交付钥匙时，甲方须将房屋内的全部物品撤除，并由双方验收交接。该房屋交付后，甲方不负责过户，由乙方自行过户，但甲方在乙方过户时应积极向乙方提供过户所需的相关资料证明并配合过户登记部门签字。本协议签订后，一旦生效不准反悔，否则后悔乙方应承担另外一方所提出的一切损失。该协议双方签字后生效。原告周传声、案外人潘月兰、案外人周辉在甲方处签字、捺印，被告李全义在乙方处签字、捺印，周某、周团升、李永亮在证明人处签字、捺印。 2009年1月16日，原告周传声与被告李全义向日照东港时代法律服务所申请对诉争房屋转让协议进行见证。在该所的见证书中附有房屋转让协议及见证书，该见证书载明“兹证明周传声、李全义在日照东港时代法律事务所法律工作者魏绪富、陈平面前签订了《房屋转让协议》（见证协议一份）一式三份，双方当事人系基于平等、自愿而签订的是双方真实意思的表示合法有效。该所法律工作者在该见证书上签字及该有日照东港时代法律服务所的见证章。”在该见证书中亦附有周传声出具的收到条一份，载明“今收到李全义购房款：已收到卖房现金共计300000元，大写人民币叁拾万元整”原告周传声签字、捺印，并盖有日照市东港区村民委员会公章。 原告主张上述协议签订当日，被告向其转账支付15.8万元，后原告出具了30万元的收到条。被告主张支付过15.8万元及现金。庭审中，在本院调查原被告之间诉争房屋抵顶的债务事实时，被告主张抵顶的借款部分银行转账、部分现金交付，但未在本庭指定期间提供证据。另，双方均认可协议签订后，原、被告即办理了房屋交接手续，原告向被告交付了房屋钥匙，诉争房屋交由被告占有使用。 后，诉争房屋被拆迁。原告以拆迁时诉争房屋仍在其名下致其不能在拆迁中享受安置房优惠政策为由诉至法院，要求确认其与被告签订的上述房屋转让协议无效。 本院认为，原、被告对签订房屋转让协议且该房屋已经交付被告占有使用，诉争房屋因拆迁已被拆除的事实均无争议，本院予以确认。双方争议的焦点是：诉争房屋转让协议的效力。对此分析如下：原告主张转让协议的实质是房屋买卖，被告主张是以房抵债，因案涉农村房屋建筑在宅基地之上,为土地的附着物,具有不可分离性，无论是房屋买卖还是以物抵债，根据“房随地走”的原则,农村房屋所有权转移的生效依赖于宅基地使用权的有效转让。根据现行土地管理法律、法规和政策，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，非本集体经济组织成员不能取得。《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。…”被告在签订房屋转让协议时与被告并非同一集体经济组织成员,庭审中未能提交相关证据证实其取得了房屋所在村集体经济组织成员资格，故其不具备享有村集体宅基地使用权的资格；同时，案涉房屋所有权证、宅基地使用权证至今未过户至被告名下，根据物权法的相关规定，不动产物权的转让经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故双方签订的房屋转让协议因违反法律、行政法规的强制性规定,应依法认定无效。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条,《中华人民共和国物权法》第一百五十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 确认原告周传声与被告李全义于2009年1月16日签订的房屋转让协议无效。 案件受理费100元，由原告周传声负担50元，被告李全义负担50元；保全费1270元，由原告周传声负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  李 娜 人民陪审员  孟祥芳 人民陪审员  汪 艳 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理惠丽娟 书记员何萍萍