广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初3932号原告：宁佐青，男，1985年1月22日出生，汉族，住湖南省隆回县*************，公民身份号码：430************971。被告：鹤山市******地产开发有限公司，住所地：鹤山市***********，统一社会信用代码：914**********943XR。负责人：周睿。委托诉讼代理人：刘剑辉，系该公司员工。委托诉讼代理人：李坤财，系该公司员工。原告宁佐青与被告鹤山市******地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁佐青、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人刘剑辉、李坤财到庭参加诉讼。现已审理终结。宁佐青向本院提出诉讼请求：1.判令被告提供该商品房的面积实测数据(实际面积)；2.判令被告完成前后阳台瓷砖的铺设；3.判令被告改善主人房与图纸不符的问题；4.判令被告支付给原告106837.95元违约金；5.判令被告返还多收的1%的增值税为人民币5940.39元给原告；6.判令被告支付本案诉讼费；7.判令被告自行缴纳房屋维修期间相关的物业费用；8.判令《补充协议》无效；9.判令被告提供完成维修的截止时间。事实和理由：2018年9月20日，原告宁佐青与被告鹤山市******地产开发有限公司签订《商品房买卖合同(预售)》，合同有如下约定：“第十三条面积处理差异，该商品房交付时，出卖人应向买受人出示房屋测绘报告，关向买受人提供商品房的面积实测数据(实测面积)”。“附件十一补充协议第七条，关于面积差异的处理1、该商品房套内建筑面积产权登记面积与合同约定的面积发生差异的，买卖双方一致同意按如下原则处理：面积差异在±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿，面积差异在±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按本款约定的单价进行多退少补，面积差异百分比超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或解除合同”。“附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定5、阳台：铺仿砂岩砖”。“附件十一补充协议买卖双方就编号201801200522号《商品房买卖合同》(以下简称合同)的有关条款和变更和未尽事宜自愿达成补充协议，供买卖双方共同遵守。买卖双方一致同意并知悉商品房的不含增值税为人民币647502.73元，增值税为人民币64750.27元(税率为10%)，故买方应向卖方支付的总房价人民币712253元”。“第六条逾期交付责任1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知的30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%”。原告于2018年9月20日向被告支付首付款人民币356253元，并按照约定办理银行按揭贷款手续，银行于2018年11月23日将356000人民币按揭贷款全额支付给被告，至此原告己付清合同约定的总房价款人民币712253元给被告，原告在2019年11月3日收房时发现房屋有墙体严重开裂、前后阳台未贴瓷砖、主人房与图纸不一致、大门破损等等众多严重质量问题，原告要求被告整改维修，经多次催促，至今被告仍然迟迟未能按照《商品房买卖合同(预售)》约定的时间和标准完成交楼事宜，被告以维修中为由或者干脆不回复原告，该商品房迟迟未能交付给原告使用，给原告造成严重的经济损失，按照《商品房买卖合同(预售)》关于延期交楼的约定，已逾期超过90日，被告需要支付给原告违约金人民币106837.95元。被告也未能按照合同约定提交实际面积数据给原告。被告预收了10%的增值税为人民币64750.27元，实际开票是9%为人民币58809.88元，多收了1%的增值税为人民币5940.39元。被告应该退还多收的增值税5940.39元。被告至今没有交付房屋给原告，原告没有和该物业公司形成合同关系，原告没有缴纳物业费的法律责任和义务，维修期间的物业费理应被告自行承担。《补充协议》中条款背离业主意愿，违背了《商品房买卖合同(预售)》内容，被告要求原告签订《补充协议》作为买房的必须条件，房屋实测面积关系到原告的切身利益，原告应该催促相关部门尽快提供该商品房的面积实测数据(实际面积)给原告，故请求法院判令《补充协议》无效。同时被告维修至今，维修整改不到位，比如主人房与图纸不符、前后阳台水泥面未贴瓷砖、大门破损、洗手盆固定方式不合理、批灰不良等等众多问题未能交房给原告正常使用。原告基于《中华人民共和国合同法》第60条、第121条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条，诉至法院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。碧桂园公司辩称，一、原告提出的商品房买卖合同《补充协议》无效并没有任何事实和法律依据，该补充协议的条款为合法有效的条款。根据涉案商品房的补充协议的约定，原告系明确知悉涉案商品房鉴于鹤山地区房管部门须于商品房交付买受人一定期限后才能出具房屋测绘报告并向买受人出具面积实测报告，并且根据商品房买卖合同附件十一补充协议第五条第1款关于该商品房的交付条件为“出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”，该条款并没有要求将测绘报告约定作为商品房交付的条件。并且根据补充协议第三条的约定：“本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准”，该条款也已经明确约定了合同的优先效力性。合同中原告作为一个有完全民事行为能力的成年人，应当知悉合同中简短的补充协议的条款，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。因此，在订立合同之时，原告对此内容是明知，且未提出任何异议，实际上接受并签署了合同文本的，该格式合同有效。原告作为一个完全的民事行为能力人，应当履行自己所签署的合同义务，被告与原告之间关于该商品房的交付条件应当按照买卖合同附件十一第五条以及补充协议的约定履行。二、没有提供房屋测绘报告并不会对原告对商品房的使用造成任何影响。提供房屋的测绘报告应该只是开发商在商品房买卖合同中的随附义务，房屋测绘报告是否提供并不会改变房、屋已经竣工验收合格的事实，没有房屋测绘报告并不会对原告对商品房的使用造成任何影响，原告自身臆断房屋测绘报告对房屋安全和质量的影响过于夸大。即使原告在接收房屋后才发现房屋面积与合同约定的面积差异大于法律规定的允许范围，原告仍可行使解除权和就有关损失提出索赔，该等权利均不因收受房屋而受到任何影响。因此原告接收房屋时即使没有实测报告也不影响其权益。由鹤山市人民法院以及江门市中级人民法院作出的(2018)粤0784民初1618号和(2018)粤07民终3271号判决书亦支持了上述的答辩意见。三、原告购买的商品房于2019年7月25日已达到了法律和合同约定的交付条件，且答辩人已书面通知原告收楼，答辩人不存在逾期交房的行为，亦不需要向原告支付106837.95元违约金和缴纳涉案房屋维修期间相关的物业费用。根据答辩人和原告就涉案商品房签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议的第五条约定了关于该商品房的交付条件为“出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”。根据合同补充协议第二十条的约定：“本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准”因此，答辩人与原告之间关于该商品房的交付条件应当按照买卖合同附件十一的约定。买卖合同附件十一补充协议书第五条第3款约定“该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”。该商品房于2019年7月25日已取得了竣工验收备案表，符合合同约定的交付条件。答辩人亦于2019午10月28日以及2019年11月23日书面通知原告前来办理收楼手续，根据答辩人和原告签订的《买卖合同重要事项告知书》中第二条亦明确告知了原告应当在2019年10月31日亲临销售中心办理相关收楼手续。但是原告并未能依约至答辩人处收楼。根据买卖合同第十一条第三款第3项约定，视为答辩人已经按期交付商品房。综上，答辩人已按照买卖合同约定将案涉商品房在2019年10月31日交付给原告，答辩人不存在逾期交房行为，也不存在答辩人因逾期交房应给付违约金给原告的情形。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，涉案商品房在答辩人交付给原告后，应当由原告进行缴纳。因此，原告请求答辩人支付违约金和缴纳涉案房屋物业管费用并没有任何的事实和法律依据。四、原告提出的该商品房存在没有按时修复的质量问题并非事实。退一步来说，即使此类问题存在，根据合同以及相关法律约定原告也不能因此拒绝收楼。买卖合同附件十一补充协议书第五条第5款第3段约定“买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责维修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼”。原告并未提供证据证明涉案商品房存在合同约定构成无法交楼条件的重大质量问题，原告的诉求没有任何合法证据支持。退一步来说，即使涉案房屋存在质量问题，该质量问题亦仅属于房屋瑕疵，不会严重影响原告正常居住使用。根据买卖合同的上述约定房屋存在的质量瑕疵与房屋不能交付是不能归于一谈的，答辩人只需承担保修责任，原告不得以此保修范围内的质量问题拒绝收楼。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条关于“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和第十三条第一款关于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，可知，房屋主体结构质量不合格，或者房屋存在与前一情形程度接近的、能够严重影响房屋正常功能发挥的质量问题，方可作为业主拒绝收楼的正当理由。而房屋仅存在质量瑕疵，但不影响基本使用功能的，不足以作为拒绝收楼的正当理由。而且，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法(2017)191号）第三十一规定“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”可知，广东省高院的指引也是认同上述规则的。现原告并未举证证明亦无通过质量鉴定等方式证明涉案房屋存在影响基本使用功能的严重质量问题，因此原告无权拒绝收楼，答辩人不构成逾期交楼的违约情形。并且根据买卖合同第十七条第三款的约定，在买受人要求维修的书面通知送达出卖人90日内，出卖人不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修。因此合同中对于涉案商品房进行维修的时间已经有相关的约定。合同双方应当按照合同约定履行。五、涉案商品房已经按图施工完毕并且已经竣工验收通过，并不存在需要铺设阳台瓷砖和改善主人房与图纸不符的情况。根据《商品房买卖合同》第三条第4款第2项的约定，涉案商品房共只有一个阳台并不存在前后两个阳台，按照合同附件一平面图显示，阳台的位置位于主卧以及卫生间1隔壁，该阳台已经按照合同约定进行瓷砖的铺设。而原告提供的所谓前后“阳台”的图片，在平面图中显示为露台，该部分为室外部分，并没有约定需要作铺砖处理。涉案商品房的主卧室系按照图纸施工建设的，并没有与图纸不一致的情况。墙壁的分层是属于工艺施工的情况，属于施工允许的范围。原告并没有证据可以证明涉案商品房的主卧室与合同图纸存在差异。根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的举证原则，原告方仅凭主观的臆断并没有相关证据可以证明涉案房屋存在与施工图纸不一致。涉案商品房已经经过政府相关部门进行验收通过，并不存在不按图施工的情况。综上，原告诉讼请求2、3并没有任何合同约定的事实以及相关法律作为依据。六、原被告双方签订的商品房买卖合同没有“降税即降价”的约定，原告主张的因税率下调要求退款没有合同依据。增值税纳税主体为企业，作为商品房买受人的原告方并非增值税纳税主体。国家下调增值税率是为了给企业减轻税负或增加利润，并没有强制要求退费给商品房买受人。商品房买卖合同第六条明确约定了案涉房屋的计价方式为面积乘以单价计算得出总价，且买卖合同及补充协议均仅约定了除存在面积差异时多退少补房价款外，没有其他调整计价方式和总价款的约定，更没有约定增值税下调时退补房价款的约定，即没有“降税即降价”的约定，因此原告主张的因税率下调要求退款没有合同依据。案涉房屋单价有且仅有商品房买卖合同第六条约定，是固定、为宜的，这是在政府对房屋销售行为的监管、以及买卖双方在认购时、签订合同时以及履约过程中得到一致认可的，即单价固定是计算总价的前提，也是买卖双方交易的前提，是买卖双方真实意思表示。政府房管部门对商品房销售行为以及价格进行严格监管，政府政策明确规定开发商必须按“一房一价”及明码标价政策，在预售前将单价、总价报经物价部门审核同意才可对外进行交易，否则无法进行合同网签、备案及办理房产证等后续过程。若税率调整时总房价款相应调整的话，则会导致房屋的单价相应变更，那么政府对销售价格的管控以及要求企业申报价格就失去了意义。原被告双方在认购、签署买卖合同时，均是根据单价计算出总价。因此，无论从政府对价格的行政管控行为，还是买卖双方根据单价达成的交易、履约行为均可看出，案涉房屋按套内面积计价出售，房屋价格和增值税并无关联。商品房买卖合同附件十一补充协议第一条上方的约定并没有更改房屋的计价方式，也没有约定增值税计算到总房价中由购房者承担。该约定之所以约定不含税价、税率，仅是按营改增政策规定对“不含税房价、增值税金额及税率”的事实陈述，是为了计算印花税的考虑，并非更改了房屋的计价方式。该条款中有关增值税率的约定，是被告在单价和总房价固定的前提下，按照购房时营改增政策的规定对当时适用税率的列明，是对法律规定的事实描述。该条款没有约定增值税调整时房价亦应调整或者补税退税。增值税率多少及不含税价与税率的客观描述并未改变双方对涉案房屋按面积乘以单价计价的真实意思表示。被告按国家规定开具增值税发票、虽然税率与合同规定不同，但该税率是被告依法执行法律的结果。税率由国家规定，由纳税人遵守执行，被告依法开票并无过错。合同中约定税率，只是方便缴纳印花税，不影响本合同的正常履行。相反，合同约定了单价计价，如又有增值税退补，则房屋计价将产生混乱，无法操作。因此被告根据变动后的总价款按国家规定的税率开具增值税发票的行为并无不妥。增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税种。被告作为商品房开发商，在其销售了涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，增值税的纳税人为被告，并非本案原告。增值税税率增减、税额的变化均是被告作为纳税义务人要承担的风险。而且国家降低增值税的主要目的是给企业减轻税负，以利于发展，增值税退还是税务机关与被告之间行政关系，与原告无关。被告不是税务机关，无义务退还所谓的增值税。在双方签订的商品房买卖合同及补充协议没有就税率降低而少收的税款明确约定归属于原告的情况下，即使增值税税率下调，被告亦无需向原告退税。综上所述，答辩人已经按照合同约定的时间向被答辩人交楼，不存在其他的违约情形，也无须因此向原告赔偿任何损失以及退费，请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：2018年9月20日，原告宁佐青与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及系列附件，由原告向被告购买共和镇碧桂园天麓湖翠湖畔一街15号101房。上述合同约定，预测套内建筑面积为82.95平方米，计价方式为按照套内建筑面积计算，单价为每平方米8586.534元，总价款为712253元。其中合同第九条载：“……该商品房交付时应当符合第1、2项所列条件：1、取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》；2、该商品房已经取得房屋测绘报告；……”；第十一条载：“出卖人应当于2019年10月31日前向买受人交付该商品房。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件合同。……约定办理交付手续前，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180天内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；……”；《附件十一、补充协议》第五条载：“……1、该商品房的交付条件以本条为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付……，政府迟延有关文件批准或其他政府行为……3、该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。4、……买受人在办理该商品房交付手续时方对该商品房进行查验……买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼……”、《附件十一、补充协议》第二十条载：“买受人承诺：买受人……，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解，本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”。合同还约定了逾期交付的违约金责任等其他事项。原告与被告还签订了一份《补充协议》，内容为：“一、双方一致同意该商品房的房屋测绘报告及面积实测数据的提供时限不按合同第十三条约定执行。二、买受人清楚知悉：该商品房的房屋测绘报告及面积实测数据的出具时限由政府相关部门确认，与出卖人无关。故买受人同意出卖人在取得政府相关房管部门出具的房屋测绘报告及面积实测数据后再向买受人提供，买受人对此不持异议，亦不会向出卖人主张任何权利了或提出其他要求。三、本补充协议未约定的内容，双方仍根据合同的约定履行。合同的约定与本补充协议的约定不一致的，以本补充协议约定为准。四、本补充协议经双方签字盖章后生效。本补充协议作为合同的有效组成部分，与合同具有同等法律效力……”。合同签订后，原告向被告全额支付了购房款，被告对此予以确认。2019年7月25日，该房屋在鹤山市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案。被告认为于2019年10月28日向原告发出《期楼收楼通知书》，庭审中，原告确认于2019年11月3日收到被告发出的收楼通知，但原告收到该通知到现场收楼时认为存在多处质量问题，不符合房屋交付条件，故拒绝收楼。现原告认为被告未按合同约定期限及交付条件将房屋交付，应承担逾期交付的违约责任，故诉至本院。本院于2020年12月11日组织原、被告双方到涉案房屋进行现场勘察。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告宁佐青与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》及系列附件是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。结合原被告的诉辩意见，本院对原告的各项诉讼请求分析如下：一、关于原告的诉讼请求1、判令被告提供该商品房的面积实测数据。原、被告双方签订的《补充协议》对商品房的房屋测绘报告及面积实测数据的提供进行了约定，而原告的诉讼请求9、判令《补充协议》无效，原告认为《补充协议》中的条款背离业主意愿，庭审中，原告确认《补充协议》上的签名为其本人签名，原告无提供证据证明《补充协议》存在符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的事由或第五十四条规定的法定可撤销的事由，原告的诉讼请求8、判令《补充协议》无效，没有依据，本院不予支持。原、被告双方签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，《补充协议》约定双方一致同意该商品房的房屋测绘报告及面积实测数据的提供时限不按合同第十三条约定执行，该商品房的房屋测绘报告及面积实测数据的出具时限由政府相关部门确认，与出卖人无关，买受人同意出卖人在取得政府相关房管部门出具的房屋测绘报告及面积实测数据后再向买受人提供，截至本判决作出之日止，被告未取得政府相关房管部门出具的房屋测绘报告及面积实测数据，故原告的诉讼请求1、判令被告提供该商品房的面积实测数据，理据不足，本院不予支持。关于原告的诉讼请求2、判令被告完成前后阳台瓷砖的铺设。本院于2020年12月11日组织原、被告双方到涉案房屋进行现场勘察，根据现场勘察，原告主张的阳台铺设瓷砖的问题，被告已完成，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告的诉讼请求3、判令被告改善主人房与图纸不符的问题。原告认为主人房有一个5cm的拐角，与合同图纸不符，影响美观，影响使用。涉案房屋于2019年7月25日在鹤山市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等均加具了“质量合同，同意验收”的意见，原告没有提供其他证据证明原告的建设与图纸不符，原告仅以一个5cm的拐角认为与合同图纸不符，理据不足，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告的诉讼请求2、判令被告完成前后阳台瓷砖的铺设、诉讼请求3、判令被告改善主人房与图纸不符的问题已予驳回，原告的诉讼请求9、判令被告提供完成维修的截止时间，没有依据，本院不予支持。关于原告的诉讼请求4、判令被告支付给原告106837.95元违约金。原告认为房屋存在质量问题，被告未按合同约定期限及交付条件将涉案房屋交付原告，应支付逾期交付违约金共计106837.95元（按购房款712253元×15%）。首先，根据合同第九条约定，被告应当在2019年10月31日前交付房屋，且交付时要取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》及房屋测绘报告。而合同的《附件十一、补充协议》第五条第1款则变更约定房屋的交付条件以向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。并且，该补充协议第二十条亦明确了“买受人承诺：……不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”即被告对免除或减轻其关于房屋交付条件的合同责任已尽了提示和说明的义务，该补充协议经双方签名，是双方的真实意思表示，该补充协议中关于房屋交付条件的约定应为有效。涉案房屋于2019年7月25日在鹤山市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案，即被告按合同约定的时间通知原告收楼前已向有关部门递交了房屋建设工程竣工验收备案所需的全部文件并予以备案，符合约定的房屋交付条件。其次，原告在收到被告发出的收楼通知后认为房屋存在质量问题而拒绝收楼。结合原告在本案中的诉讼请求，原告请求被告完成阳台瓷砖铺设、改善主人房与图纸不符的问题，已在前述予以驳回。原告提交了一份《房屋维修申请记录表》拟证明房屋存在的质量问题，被告认为该表只有原告签字，无被告方人员签字，不予认可。退一步而言，涉案房屋存在原告提供的《房屋维修申请记录表》所列质量问题，但该些质量问题属于涉案《商品房买卖合同》第十七条及《广东省商品住宅治疗保证书》第三条约定的保修范围，未达到严重影响正常居住使用的程度，而根据《附件十一、补充协议》第五条第5款约定，碧桂园公司对存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题只承担保修责任，不视为碧桂园公司逾期交楼。综述，被告碧桂园公司不构成逾期交房，无需承担逾期交房的违约责任，其请求被告按照房价款15%交付违约金106837.95元缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告的诉讼请求5、判令被告返还多收的1%增值税5940.39元的问题。原告与被告签订的合同明确约定了房屋总价款为712253元，且合同明确了房屋总价款的计价方式，系依据建筑面积乘以每平方米单价而确定，系采用固定价格方式进行交易，除因面积存在差异可以调整房价外，无其他变动房屋总价的约定。补充协议仅对房屋价款的构成进行罗列说明，无代收代缴增值税款的意思表示，不能视为对房屋总价或房款计价方式的变更。在双方签订的合同及补充协议没有就税率降低而少收的税款明确约定归属于原告的情况下，原告主张被告返还增值税税率降低所产生的价款差额5940.39元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告的诉讼请求7、判令被告自行缴纳房屋维修期间相关的物业费用。庭审中，原告明确其主张未收楼期间的物业费3008.23元。被告发给原告《期楼收楼通知书》载明涉案商品房可按《商品房买卖合同》于2019年10月31日交付，如前所述原告认为房屋存在质量问题而拒绝收楼的主张，本院不予采纳，应视为碧桂园公司已按合同约定的时间履行了交房义务，即使双方没有实际办理交房手续，被告亦不构成逾期交房，亦不影响原告对涉案商品房的占有及使用。同时，《商品房买卖合同》第九条约定选聘的物业服务企业为广东碧桂园物业服务股份有限公司，物业费用由物业公司收取，被告将涉案房屋交付给原告后，被告应向物业公司交纳物业费，物业费用是原告与物业公司之间的法律关系，原告请求被告支付未收楼期间的物业费3008.23元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告宁佐青的全部诉讼请求。本案受理费1277.79元（原告已预交），由被告原告宁佐青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 陈洽胜二〇二〇年十二月三十日法官助理 招杰恒书 记 员 赖丽娜