安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民初234号 原告（反诉被告）：张利敏，女，1969年7月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颖州区。 委托诉讼代理人：王军，安徽弘大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李剑，安徽弘大律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：宿州嘉成置业有限公司，住所地安徽省宿州市浍水路北市府巷东侧凌枫大厦**，统一社会信用代码 法定代表人：闫龙林，该公司执行董事。 诉讼代表人：宿州嘉成置业有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：胡建强，安徽三联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚振虎，安徽三联律师事务所律师。 原告张利敏与被告宿州嘉成置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张利敏的委托诉讼代理人王军，被告宿州嘉成置业有限公司的委托诉讼代理人龚振虎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张利敏向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的宿州市汴河西路368号瑞景国际花园3＃房号为114、115、116、117、118、119、120、122、231、214号商品房买卖合同有效并继续履行；2.依法判令被告为上述10套商品房申请登记备案；3.依法判令被告将上述10套商品房交付原告使用并向原告支付逾期交房违约金227808元（从2017年11月1日起以14400000元为基础按日万分之零点二计算至2020年1月1日止，以后的违约金另行起诉）；5.本案的一切诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年4月1日甲方宿州嘉成置业有限公司、闫林龙，乙方安徽广宇建设（集团）有限公司，丙方马学志、蒋干，丁方张利敏等四方签订《抵偿协议》约定：“1.甲方宿州嘉成置业有限公司以其所有的位于宿州市总建筑面积800平方米房屋，作价14400000元抵付甲方欠乙方的股权转让价款14400000元；2.乙方同意以其受偿的上述房屋抵付丙方欠付张利敏借款14400000元；3.本协议各方同意甲方宿州嘉成置业有限公司将其上述抵债房屋网签至丁方名下，以此消灭甲方与乙方之间、丙方与丁方之间的相应数额债务；4.本协议各方签字、盖章生效”。协议签订后,原告与被告签订了宿州市汴河西路368号瑞景国际花园3＃房114、115、116、117、118、119、120、122、231、214号共计10套房屋的《商品房买卖合同》，被告就购房款向原告出具《宿州嘉成置业收据》，总价值14404320元。商品房买卖合同约定：交房日期为2017年10月31日前并自合同生效之日起30天内，由被告向宿州市房地产管理局申请登记备案。但是合同签订后，被告至今未将经验收合格的商品房交付原告，也没有向宿州市房地产管理局申请登记备案。为维护原告合法权益，依据我国《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，提起诉讼请求在查明事实的基础上，判如所请。 被告宿州嘉成置业有限公司辩称：一、涉案《抵偿协议》无效，不发生抵付效力。《抵付协议》是由闫龙林、安徽广宇建设（集团）有限公司，马学志、蒋干、张利敏共同签订，闫龙林在签订协议前未经被告股东大会决议同意，其与原告签订《抵偿协议》内容损害其他股东利益，闫龙林的行为系越权行为。张利敏在签订《抵偿协议》时本应先审查被告的股东大会决议，其没有审查相关的股东会议决议，不构成善意的第三人，闫龙林本人亦不能代表被告签订《抵付协议》，该《抵付协议》应属无效协议。二、涉案商品房买卖合同在客观上和合同的目的上均不能实现，被告与原告虽签订商品房买卖合同，但双方不存在真实的房屋买卖合同关系，协议签订后也未进行备案登记。涉案的房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。能否办理房屋产权变更登记，是判断以房抵债目的能否实现的关键。结合本案被告已进入破产程序，不能进行个别清偿损害其他债权人的利益。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十七条规定，当事人在债务清偿期届满后，达成以房抵债协议，并已经办理了产权转让手续的，如果要求依法确认以房抵债协议无效或者变更的撤销的，经审查不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的情形的，对其主张不予支持。该条款表明债务清偿期届满后，以房抵债并且产权转让、转移的，只要不是法定的无效和可撤销的情形，就可得到法院的支持。本案中被告与原告在签订商品房买卖协议，实际以房抵债协议后，未办理备案手续，也未办理物权转让手续，原告未实际享有涉案房屋的物权，双方以房抵债的合同目的不能实现。综上，被告认为以房抵债是债权人通过实际受领房屋，以代替给付，需要房屋能够实现产权转移。结合本案实际情况，涉案的商品房买卖合同目的无法实现，该合同不应当继续履行。恳请法庭驳回原告的诉讼请求。 被告宿州嘉成置业有限公司反诉请求：1.依法确认抵偿协议无效，并解除宿州嘉成置业有限公司与张利敏签订的宿州市汴河西路368号瑞景国际花园3#楼房号为114、115、116、117、118、119、120、122、231、214号商品房买卖合同；2.反诉费用由张利敏负担。事实和理由：宿州嘉成置业有限公司与张利敏签订商品房买卖合同是基于2016年4月1日由宿州嘉成置业有限公司与闫龙林、安徽广宇建设（集团）有限公司、马学志、蒋干、张利敏签订的抵偿协议，该抵偿协议中载明的债权受让方系闫龙林并非宿州嘉成置业有限公司，该股权转让发生在法人闫龙林与股东安徽广宇建设（集团）有限公司之间，宿州嘉成置业有限公司未在该抵偿协议中签字盖章，闫龙林超越职权签订抵偿协议属于无效行为，该抵偿协议无效；虽然宿州嘉成置业有限公司与张利敏签订商品房买卖合同，但宿州嘉成置业有限公司未实际支付购房款，双方不存在真实的房屋买卖合同关系，被反诉人为履行合同主要义务，合同目的不能实现。现宿州嘉成置业有限公司已于2019年12月27日被安徽省宿州市中级人民法院裁定进入破产程序，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人”规定。宿州嘉成置业有限公司请求依法解除其与张利敏签订的商品房买卖合同，请求法庭依法支持宿州嘉成置业有限公司的反诉请求。 原告张利敏针对被告宿州嘉成置业有限公司的反诉辩称，案涉《抵偿协议》及10份《商品房买卖合同》经安徽省阜阳市中级人民法院（2017）皖13民初242号案件确认合法有效并履行完毕，案涉房屋已经交付，应依法驳回宿州嘉成置业有限公司的反诉请求。首先，安徽省阜阳市中级人民法院（2017）皖13民初242号案件证明1、闫龙林明确案涉以房抵债的房屋已交付的事实（2018年3月27日闫龙林问话笔录）；2.宿州嘉成置业有限公司及闫龙林通过以房抵债的形式结清了《抵偿协议》载明的14,400,000元债务，并经安徽省阜阳市中级人民法院确认，《抵偿协议》及《商品房买卖合同》10份合法有效，并已经履行完毕的事实。因此，如确认《抵偿协议》无效并解除商品房买卖合同，必然需要先行撤销安徽省阜阳市中级人民法院（2017）皖13民初242号民事调解书，否则，宿州嘉成置业有限公司将双重获利即本案将房屋收回获利；安徽省阜阳市中级人民法院（2017）皖13民初242号案件14400000元债务被抵销并确认履行完毕而获利，显然违反了公平原则。其次，《中华人民共和国破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”该条规定了管理人对于双方均未履行完毕的合同有权决定是否继续履行，而对于一方履行完毕而另一方没有履行完毕的合同，管理人无权作出选择是否继续履行合同。张利敏已经履行全部的合同义务即付款义务，管理人没有进行另行处理的权利，即无权要求解除合同，也无权将宿州市汴河西路368号瑞景国际花园3#房号为114、115、116、117、118、119、120、122、231、214号十套商品房作为破产财产。综上所述，在安徽省阜阳市中级人民法院（2017）皖13民初242号民事调解书未撤销的情况下，案涉《抵偿协议》及十份《商品房买卖合同》合法有效并履行完毕，且案涉房屋也已经交付。因此，宿州嘉成置业有限公司无权选择解除合同，应依法驳回宿州嘉成置业有限公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张利敏提交如下证据：证据1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格。证据2.被告企业工商登记查询单，⑴证明被告诉讼主体资格；⑵证明闫龙林、安徽广宇建设（集团）有限公司系被告公司股东，均在涉案抵偿协议上签字盖章，涉案抵账协议合法有效。证据3.商品房买卖合同及宿州嘉成置业收据，证明⑴原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，且原告已经支付全部购房款的事实；⑵原告所购买商品房的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，系特定物；⑶依据《最高院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已支付对价的特定物”的规定，原告购买的位于宿州市，房号114、115、116、117、118、120、122、213、214号十套商品房，不属于被告的破产财产。证据4.安徽省阜阳市中级人民法院（2017）皖12民初242号案件卷宗材料，证明⑴闫龙林明确涉案以房抵债的房屋已经交付的事实（2018年3月27日闫龙林问话笔录）；⑵被告及闫龙林通过以房抵债的形式结清了《抵偿协议》载明的14400000元债务，并经安徽省阜阳市中级人民法院确认，《抵偿协议》及《商品房买卖合同》十份合法有效，并已经履行完毕的事实。 被告宿州嘉成置业有限公司发表质证意见为：证据1、2真实性无异议；但对原告的证明目的有异议，证据2仅能证明被告的主体资格；对证据3商品房买卖合同的真实性有异议，原、被告之间并没有实际进行房屋买卖交易；宿州嘉成置业收据真实性有异议，被告未曾收到相关款项；如果原告认为被告已收取，原告应提供相应的转款证明，原告主张案涉房屋已交付，而交付是一种交接手续，原告需提供相应的交接手续，不能仅凭闫龙林个人陈述就证明实际交付，而且案涉十套房屋现在确实处于管理人的管理中；证据4调解书与本案不存在关联性。 被告宿州嘉成置业有限公司提交反诉证据，被告公司与张利敏签订宿州市，房号114、115、116、117、118、120、122、213、214号十套商品房买卖合同复印件，以证明应解除双方之间签订的没有实际履行的合同。 原告张利敏发表质证意见为：对证据的真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，原告已通过法院确认以房抵债的形式，履行了付款义务，且已履行完毕，案涉商品房买卖合同合法有效。 本院认证意见为：对原告张利敏提交的证据1、2的真实性予以确认；证据3中的十套商品房买卖合同与被告提供合同一致，对原被告双方合同的真实性均予以确认；证据3中的宿州嘉成置业收据，因张利敏未实际交付对价，对该证据的证明力不予确认；证据4中原告从安徽省阜阳市中级人民法院调取材料的真实予以确认，但该组证据不能达到原告的证明目的，本院对该证据的证明力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月1日，被告宿州嘉成置业有限公司及其法定代表人闫林龙作为甲方与乙方安徽广宇建设（集团）有限公司、丙方马学志、蒋干、丁方张利敏签订抵偿协议一份，约定：“一、甲方欠乙方2014年12月18日《股权转让协议》项下股权转让价款；二、丙方欠丁方张利敏借款壹仟肆佰肆拾万元（￥14400000元）。现经甲、乙、丙、丁四方达成如下协议：1、甲方宿州嘉成置业有限公司以其所有的位于宿州市总建筑面积800㎡房屋，作价14400000元抵付甲方欠付乙方的股权转让价款14400000元。2.乙方同意以其受偿的上述房屋抵付丙方欠付张利敏借款14400000元。本协议各方同意：甲方宿州嘉成置业有限公司将上述抵债网签丁方名下，一次消灭甲方与乙方之间、丙方与丁方之间的相应数额债务。4、本协议各方签字、盖章生效。甲方处由闫林龙签字，但未加盖宿州嘉成置业有限公司印章，乙方处安徽广宇建设（集团有限公司加盖公司印章、丙方处仅马学志签名、无蒋干签名，丁方处张利敏签字，2016年4月1日）”。之后，闫林龙与原告张利敏签订宿州市十套房屋商品房买卖合同，约定2017年10月31日前交房，并给原告张利敏出具宿州嘉成置业收据，并在收据上加盖宿州嘉成置业有限公司财务专用章。张利敏虽持有收款收据，但未向被告安徽嘉成置业有限公司支付购房款对价，且在双方签订案涉十套房屋商品房买卖协议后，被告宿州嘉成置业有限公司未将案涉十套房屋交付张利敏，张利敏未实际占有使用案涉十套房屋，也未到房产部门办理备案登记手续。 2017年下半年，马学志、安徽广宇建设（集团）有限公司、蒋干、桑永峰作为原告向安徽省阜阳市中级人民法院提起股权转让合同纠纷之诉，要求被告闫林龙、第三人宿州嘉成置业有限公司支付向其支付股权转让款，闫林龙提起反诉，双方在庭审过程中均将上述抵偿协议作为证据提交。经安徽省阜阳市中级人民法院主持调解，双方达成调解协议，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2017）皖13民初242号民事调解书。本案原告张利敏提出该调解书中第四条涉及上述抵偿协议的履行，且已在该调解书中予以确认。经查，该调解书第四条约定内容为：“四、本诉被告闫林龙、宿州嘉成置业有限公司应向本诉原告马学志支付转让价款及利息120,352,080元。其中，转让价款65,000,000元，逾期付款利息55,352,080元，因马学志从宿州嘉成置业有限公司借款3,880,000元，现自愿于本协议中抵扣本金，剩余转让价款6112000元，逾期付款利息55,352,080元，本诉被告闫林龙、宿州嘉成置业有限公司于本协议生效后四个月内，支付转让价款5,000,000元、利息5,000,000元；在本协议生效后九个月内再支付转让价款15,000,000元、利息15,000,000元；余款在本协议生效后一年内支付完毕。若本诉被告闫林龙、宿州嘉成置业有限公司逾期支付，则本诉原告马学志可按本调解协议申请法院强制执行，申请执行时，至2018年4月29日起，应付未付的股权转让价款本金仍按年利率24%计息至实际付款日”。 另查明：被告宿州嘉成置业有限公司因经营不善，导致该公司资产已经不足以清偿全部债务，经被告宿州嘉成置业有限公司申请，安徽省宿州市中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）皖13破申4号民事裁定书，裁定受理宿州嘉成置业有限公司破产一案。安徽省宿州市中级人民法院于2020年1月9日作出（2020）皖13破1号指定管理人决定书，指定安徽三联律师事务所担任宿州嘉成置业有限公司破产管理人。在此期间，原告张利敏向破产管理人申报对被告宿州嘉成置业有限公司享有14,627,808元债权。宿州嘉成置业有限公司破产管理人于2020年11月1日向原告张利敏发出债权申报初审结果告知函，对原告张利敏申报的债权不予确认。为此，原告张利敏以被告宿州嘉成置业有限公司为被告向安徽省宿州市埇桥区人民法院提起诉讼，诉求1.依法确认原告张利敏与被告宿州市嘉成置业有限公司签订的宿州市汴河西路368号瑞景国际花园3#房号为114、115、116、117、118、119、120、122、231、214号商品房买卖合同有效并继续履行；2.依法判令被告宿州嘉成置业有限公司为上述10套商品房申请登记备案；3.依法判令被告宿州嘉成置业有限公司将上述10套商品房交付原告张利敏使用并向原告张利敏支付逾期交房违约金227,808元（从2017年11月1日起以14,400,000元为基础按日万分之零点二计算至2020年1月1日止，以后的违约金另行起诉）；5.本案的一切诉讼费用由被告宿州嘉成置业有限公司负担。后该院于2020年6月19日作出（2020）皖1302民初2913号民事裁定，将该案移送本院审理。本院审理期间，被告宿州嘉成置业有限公司提起反诉，要求1.依法确认抵偿协议无效，并解除原告张利敏与被告宿州嘉成置业有限公司签订的宿州市汴河西路368号瑞景国际花园3#楼房号为114、115、116、117、118、119、120、122、231、214号商品房买卖合同；2.反诉费用由原告张利敏负担。 本院认为，归纳当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：案涉抵付协议的效力如何认定，原告张利敏的一审诉讼请求能否得到支持，原告被告宿州嘉成置业有限公司要求解除与张利敏与之间签订案涉十套房屋商品房买卖合同是否合法有据。 原告张利敏以其与被告宿州嘉成置业有限公司的法定代表人闫林龙、案外第三人安徽广宇建设（集团）有限公司、马学志、蒋干达成抵偿协议，且被告宿州嘉成置业有限公司依据该抵偿协议已与其签订案涉十套房屋商品房买卖合同为由，要求被告嘉成置业有限公司按其诉讼请求履行义务。被告宿州嘉成置业公司提出其公司法定代表人闫林龙未经股东会议决议，无权代表公司用公司资产抵偿个人债务，损害公司利益，该抵偿协议无效，双方基于抵偿协议签订的十套商品房买卖合同应予解除。审理认为，案涉抵偿协议是否有效应当根据相关法律规定予以确定。《中华人民共和国公司法》第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。公司自成立之日起，即成为有独立权利能力和行为能力的民事主体，公司对法人财产拥有占有、使用、收益、支配和处分的权利。股权转让合同是股权转让人让渡与受让人，受让人支付价款的协议。因此，股权转让合同所涉标的物只能是股权而不应是公司财产。《中华人民共和国公司法》第二十条规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益，不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。本案中，被告宿州嘉成置业有限公司的法定代表人闫林龙与股东安徽广宇建设（集团）有限公司及马学志、蒋干因股权转让款发生纠纷，闫林龙未经被告宿州嘉成置业有限公司股东会议决议，自行与安徽广宇建设（集团）有限公司、马学志、蒋干、张利敏达成案涉抵偿协议，约定以公司财产折抵个人应当支付的股权转让金不符合上述法律规定，属损害公司利益和其他股东的合法权益的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应为无效约定。被告宿州嘉成置业有限公司提出案涉抵偿协议属无效协议的主张成立，本院予以支持。张利敏基于该抵偿协议与闫林龙签订了案涉十套房屋商品房买卖合同，该合同上虽加盖被告宿州嘉成置业有限公司的印章，但张利敏并未实际支付对价，被告宿州嘉成置业有限公司给张利敏出具的收款收据显系虚假，且该合同没有到房产部门办理物权转移登记，张利敏也未实际占有使用案涉十套房屋。张利敏提出双方签订十套商品房买卖合同已经安徽省阜阳市中级人民法院民事调解书予以确认，但该调解书约定事项中并无该约定，被告宿州嘉成置业有限公司要求解除与原告张利敏之间签订案涉十套房屋商品房买卖合同合法有据，应予解除。原告张利敏诉讼提出要求被告宿州嘉成置业有限公司继续履行商品房买卖合同，办理产权登记，支付逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）张利敏的诉讼请求。 二、被告（反诉原告）宿州嘉成置业有限公司与原告（反诉被告）张利敏于2016年4月1日签订的抵偿协议无效； 三、解除被告（反诉原告）宿州嘉成置业有限公司与原告（反诉被告）张利敏之间签订的宿州市汴河西路368号瑞景国际花园3#房号为114、115、116、117、118、119、120、122、213、214号十套房屋的商品房买卖合同。 一审案件受理费4,717元，反诉费80元，合计4,797元，均由原告张利敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  周亚丽 审 判 员  许劲松 人民陪审员  王仲云 二〇二〇年十二月三十日 法官助理赵如如 书记员刘相 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国公司法》 第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。 有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。 第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。 公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。