四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16517号 上诉人（原审被告）：魏赟，男，1971年6月28日出生，汉族，住成都市金牛区。 被上诉人（原审原告）：成都市黄和投资有限公司。住所地：成都市锦江区二环路东五段****。 法定代表人：何江，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：廖先方，男。 委托诉讼代理人：谢静逸，四川思力律师事务所律师。 原审第三人：成都旭光电子股份有限公司。。住所地：成都市新都区新都镇新工大道** 法定代表人：刘卫东，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢晓娟，女。 上诉人魏赟因与被上诉人成都市黄和投资有限公司（以下简称黄和投资公司）、原审第三人成都旭光电子股份有限公司（以下简称旭光电子公司）返还原物纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授予最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员周岷独任审理。本案现已审理终结。 上诉人魏赟上诉请求：撤销一审判决，驳回黄和投资公司的全部诉讼请求。 被上诉人黄和投资公司辩称，魏赟未提交证据证明其是房屋所有权人，其上诉请求不能成立。 原审第三人旭光电子公司述称，其与黄和投资公司签订《资产转让合同》之时就说明了案涉房屋租赁给员工居住，房屋产权在转让之前属于旭光电子公司，转让之后属于黄和投资公司，请求维持原判。 黄和投资公司向一审法院起诉请求：判令魏赟向黄和投资公司腾退位于成都市金牛区××道××路××号××栋××号房屋。 一审法院认定事实：2010年11月29日，旭光电子公司（甲方）与黄和投资公司（乙方）签订《资产转让合同》，约定：甲方向乙方转让其所有的位于成都市金牛区××街道××村的资产，包括但不限于权0××××4、权0××××7、权0××××9等房屋，其中房屋现状载明“职工宿舍（系本次出售的房屋建筑物之一）中有部分房屋已出租给甲方的职工，部分房屋未经甲方同意而被第三人占用”。2011年1月7日黄和投资公司取得位于成都市金牛区××道××路××号××栋房屋（权0××××9）的所有权，该房屋一、二层为食堂，三、四层为集体宿舍，位于成都市金牛区××道××路××号××栋××号××栋房屋一部分。2011年4月13日，黄和投资公司通过张贴《公告》并公证的方式告知成都市金牛区××道××路××号××栋房屋全体住户：黄和投资公司已取得该栋房屋所有权，该栋房屋原住户应当于公告之日起一个月内搬离或与黄和投资公司办理租赁手续。一审庭审中，旭光电子公司认可其与魏赟间存在房屋租赁关系，但未签订书面租赁合同。2010年11月29日之后，黄和投资公司与魏赟间未签订书面租赁合同，魏赟亦未向黄和投资公司交纳过房租。 一审法院另查明，魏赟曾系旭光电子公司的工作人员，旭光电子公司为魏赟交纳城镇职工养老保险至2001年10月。2001年9月20日，魏赟向旭光电子公司支付了住房抵押金1000元，一审庭审中，魏赟主张该笔费用系用于向旭光电子公司交纳水电费及房租。 一审法院认定上述事实，所采信的证据有：身份证信息、工商信息、《资产转让合同》、房屋产权证、进出房屋登记表、《公证书》、《收据》、庭审笔录等。 一审法院认为，黄和投资公司与旭光电子公司签订的《资产转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律的相关规定，应属合法有效，黄和投资公司作为买受人购买案涉房屋，且已办理房屋登记，应系案涉房屋所有权人，对案涉房屋具有处分权，现黄和投资公司要求魏赟搬离该房屋，魏赟对此不予认可，抗辩其对案涉房屋系合法占有。一审法院认为，其一，结合审理查明的事实，旭光电子公司曾系案涉房屋所有权人，其曾将案涉房屋出租给魏赟，即旭光电子公司作为案涉房屋所有权人期间与魏赟存在房屋租赁合同关系，鉴于旭光电子公司于2001年即已将魏赟安置在案涉房屋内居住，且魏赟未与旭光电子公司签订书面房屋租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，魏赟与旭光电子公司间的租赁关系系不定期租赁，因魏赟与旭光电子公司均未提出解除租赁关系，即租赁期限未届满，租赁关系存续；其二，黄和投资公司虽已取得案涉房屋所有权，但结合前述论证，黄和投资公司与旭光电子公司签订《资产转让合同》时魏赟与旭光电子公司间的租赁关系已经存在，且黄和投资公司与旭光电子公司在该合同中亦明确案涉房屋中部分房屋已出租的事实，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，案涉房屋上的租赁关系并未改变，即黄和投资公司取得案涉房屋所有权时魏赟依旧系案涉房屋的承租人；其三，鉴于案涉房屋所有权转移前魏赟与旭光电子公司间成立不定期租赁合同，而本案中案涉房屋所有权转移并不影响租赁合同的效力，黄和投资公司作为案涉房屋的所有权人应当履行出租人之义务，即魏赟与黄和投资公司间亦成立不定期租赁合同关系，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人可随时解除租赁合同，结合审理查明的事实，黄和投资公司在取得案涉房屋所有权后即通过张贴《公告》的方式告知案涉房屋全体住户应当与其办理租赁手续或搬离案涉房屋，黄和投资公司之行为表明其具有与魏赟解除原租赁合同关系并成立新的租赁合同关系之意思表示，而魏赟未与黄和投资公司签订书面房屋租赁合同，自2010年11月29日至今，魏赟未曾向黄和投资公司支付过房租，即魏赟与黄和投资公司未成立新的房屋租赁合同关系，且即使黄和投资公司取得案涉房屋所有权后原租赁合同关系不变，该租赁合同亦系不定期租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人亦可随时解除租赁合同，现黄和投资公司向法院提起诉讼要求魏赟搬离案涉房屋即为向魏赟主张权利，魏赟提交的证据尚不足以证明其存在无需搬离案涉房屋之事由，应当承担举证不能的不利后果；其四，魏赟抗辩案涉房屋系依照备案登记制度合法取得的分配住房，黄和投资公司要求魏赟搬离需对魏赟进行补偿安置，一审法院认为，一方面，结合案涉房屋权属登记证明载明的内容，案涉房屋所有权人系黄和投资公司，魏赟并未取得案涉房屋的所有权或其他物权，而一审庭审中魏赟认可向旭光电子公司交纳房租及水电费的事实，也就是说魏赟亦认可案涉房屋系租赁房屋的事实，且魏赟亦未提交其他证据证明案涉房屋系其依照备案登记制度合法取得的分配住房，应当承担举证不能的不利后果，另一方面，结合上述论证，魏赟提交的证据、尚不足以证明黄和投资公司具有安置补偿的义务，且补偿安置亦非本案审理之范畴，故对魏赟上述抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，黄和投资公司要求魏赟腾退位于成都市金牛区××道××路××号××栋××号房屋的诉请具有事实和法律依据，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：魏赟于判决生效之日起30日内腾退位于成都市金牛区××道××路××号××栋××号房屋。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：魏赟是否应将案涉房屋腾退给黄和投资公司。 首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……”魏赟主张其通过国家福利分房取得原成都电器厂的房屋，成都电器厂破产由旭光电子公司接管后，由于原房屋成为危房故置换至案涉房屋居住。但根据魏赟在本案审理中的陈述，其居住的原成都电器厂的房屋亦需要向成都电器厂交纳租金，其并未提交证据证明通过福利分房取得房屋的权属，应承担相应的不利后果。 其次，根据各方当事人的陈述，魏赟居住在案涉房屋期间曾向原所有权人旭光电子公司交纳租金及水电费，魏赟与旭光电子公司系租赁关系。黄和投资公司在受让案涉房屋时，明知案涉房屋已租赁给魏赟，案涉房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力，黄和投资公司与魏赟形成租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”鉴于魏赟与旭光电子公司、黄和投资公司均未签订书面的租赁合同约定租赁期限，故形成的租赁关系为不定期租赁合同。黄和投资公司取得案涉房屋所有权后，享有随时解除租赁合同的权利。现黄和投资公司提起诉讼要求魏赟腾退案涉房屋，魏赟并未举证证明其占有使用案涉房屋有合法的依据，故应当将案涉房屋腾退给黄和投资公司。 综上，上诉人魏赟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人魏赟负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  周岷 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  熊娟