四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初6288号 原告：王奕，女，1985年10月17日出生，汉族，住南充市高坪区。 委托诉讼代理人：袁东，四川东敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梁，四川东敏律师事务所律师。 被告：南充新世纪房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区玉带北路二段**。 法定代表人：韩泽民，董事长。 委托诉讼代理人：赵云，四川鑫中云律师事务所律师。 被告：四川云之滨酒店管理有限公司，住，住所地四川省南部县蜀北街道办事处幸福路**/div> 法定代表人：郑义,执行董事。 委托诉讼代理人：袁玲，四川兴恒平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨旭东，四川兴恒平律师事务所律师。 原告王奕与被告南充新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）、四川云之滨酒店管理有限公司（以下简称云之滨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王奕及其委托诉讼代理人袁东，被告新世纪公司的委托诉讼代理人赵云、被告云之滨公司的委托诉讼代理人袁玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1、判令被告新世纪公司向原告支付违约金人民币145390元（2019年5月10日至2020年7月17日房屋总价款的日万分之五*434天）；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告王奕于2018年12月18日与被告新世纪公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告新世纪公司开发的位于顺庆区迎凤路“世纪西华家园”1单元5层1号住宅。该商品房总价款67万元，原告首付31万元后，向被告指定的银行按揭贷款交付了购房款。《商品房买卖合同》第十八条约定出卖人于2019年5月10日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期交付责任约定（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意接下列方式处理1.（1）“逾期在30日之内自本合同第十八条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金”。第（2）项约定“逾期在30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金”。合同第十六条约定了送达方式，第三十八条约定争议管辖地为房屋所在地的人民法院管辖。该合同还约定双方的其他权利义务。《商品房买卖合同》签订后被告未能按时交房，直至2020年7月17日才向原告交付房屋，逾期交房434天，依约应向原告赔偿违约金145390元。原告特诉至法院，望判如所请。 被告新世纪公司辩称，我司不是本案适格主体，虽形式上案涉房屋是原告与新世纪公司签订的购房合同，但实际是云之滨公司以新世纪公司的名义签订的购房合同，销售经理何霞和所有售楼部的工作人员都是云之滨公司的工作人员，义务应由云之滨公司承担。新世纪公司与云之滨公司另案达成的调解书及双方达成的补充协议，以及结合履约情况，双方已经全部履行义务，均在合同约定期间完成，经顺庆法院依法调解确认的内容是云之滨公司以新世纪公司的名义销售房屋，补充协议上亦明确约定凡是涉及水电气的安装和逾期交房等导致的客户投诉赔偿，责任均由云之滨公司承担。本案被告新世纪公司不清楚逾期交房的原因，2019年5月10日房屋已经达到交付条件，原告因自身原因不来接房。如果存在因水电入户逾期交房，责任应有云之滨公司承担。同时原告主张违约金过高，应按日万分之0.5计算违约金。另原告举证同楼栋的租房价格在本案中不具有可比性。 被告云之滨公司辩称，我司不是本案适格被告，案涉合同相对方是原告和新世纪公司。原告所述的事实和理由部分不实。如果存在违约，违约金过高，应按日万分之0.5计算违约金。案涉房屋在2019年5月10日具备交付条件，不存在违约情况。2020民终2135号判决书说明案涉房屋交房义务是新世纪公司，不是云之滨公司。原告提供的合同是新世纪公司，付款也是付给新世纪公司，新世纪公司是合同相对方，理所应当承担房屋的交付义务。新世纪公司与云之滨公司之间的法律关系另外在新世纪公司收房款交付房屋后再进行结算认定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告王奕与被告新世纪公司于2018年12月18日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：2018121846425。合同约定：原告购买被告新世纪公司开发的顺庆区迎凤路“世纪西华家园”住宅，该商品房为预售许可证××号下第1幢1单元5层1号，该商品房的预测建筑面积共80.43平方米，总价款为670000元，合同第十五条商品房交付条件约定，（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得《建设工程竣工验收备案证明文件》、《建设工程竣工验收合格证明》；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十六条约定该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：（一）基础设施设备：1、供水、排水；2、供电；3、燃气；4、电话通信；5、有线电视；6、宽带网络。第十八条约定交付时间和手续：（一）出卖人在2019年5月10日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期交房责任：逾期在30日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。（2）逾期在30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第三十六条约定送达：出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，邮政快递、邮寄挂号信、电子邮件等方式送达对方。同时约定其他相关权利义务。合同签订后，被告新世纪公司于2018年9月13日取得《竣工验收报告》。2019年8月22日，被告新世纪公司在南充晚报公告：世纪西华家园1号楼已经具备房屋所有权转移登记。 另查明，2018年5月25日，因被告新世纪公司与被告云之滨公司商品房预约合同纠纷一案，本院作出（2018）川1302民初1484号民事调解书，协议：四、南充新世纪房地产开发有限公司同意四川云之滨酒店管理有限公司以南充新世纪房地产开发有限公司的名义对外销售其已购房屋，除本协议第三条商议的前提外，另附条件……。2018年9月26日，被告新世纪公司与被告云之滨公司签订《补充协议》，协议第四条约定：云之滨公司确保必须在2019年3月15日前完成3层及以上楼层建筑面积约15500平方米的水、电、气一户一表施工及烟道的安装。第六条约定如因云之滨公司改造水、电、气、厨房排烟管道、进户门的安装及装饰楼道公共部分等原因不能如期交房给购房客户所造成的所有经济及法律责任由云之滨公司全部承担，新世纪公司不承担相关责任。原告出具“世纪西华家园”入伙确认书载明：原告王奕接房时间为2020年7月17日。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告王奕与被告新世纪公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，属合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告王奕按合同约定给付购房价款，被告新世纪公司亦应按合同约定履行交房义务。案涉《商品房买卖合同》约定,被告新世纪公司应在2019年5月10日前向原告王奕交付案涉商品房，被告新世纪公司于2018年9月13日取得《竣工验收报告》。于2019年8月22日通过登报方式通知世纪西华家园1号楼的业主办理房屋所有权转移登记，但于2020年7月17日才电话通知原告接房，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，故原告请求被告新世纪公司承担逾期交房违约责任的诉请，本院予以支持。因本案《商品房买卖合同》的合同相对人为原告与被告新世纪公司，合同关系以外的被告云之滨公司不能基于该合同而承担违约责任，其被告新世纪公司与被告云之滨公司的民事纠纷，可另行主张权利。 关于违约金的计算方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，从这两个条款可以看出，对违约金的适用采用补偿性为主、惩罚性为辅的原则，即违约金数额应以实际损失额为依据，故应以房屋的使用价值比照同地段房屋租金来确定损失。对于同地段房屋租金数额，原告提供的《房屋租赁合同》中的房屋是营业用房，与原告的住房不是同类房屋，同时原告提供的《物业租赁管理委托合同》并不能充分证明同期同地段同类房屋的租金。合同中双方约定违约金的计算方式，即自交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金明显过高，故本院酌定按已交房款的日万分之一计算被告应支付的违约金以弥补原告的损失，即以房屋价款670000元从2019年5月10日起至2020年7月17日止按日万分之一标准计算违约金，合计为29078元（670000元×万分之一×434天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告南充新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王奕支付逾期交房的违约金29078元； 二、驳回原告王奕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1604元，由被告南充新世纪房地产开发有限公司承担321元，原告王奕承担1283元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈叙瑺 二〇二〇年十二月四日 书记员  张筱妍