山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终6674号上诉人（原审被告）：济宁腾骐置业发展有限公司，住所地汶上县南站镇政府驻地。法定代表人：蒋国爱，总经理。委托诉讼代理人：马心声，济宁腾骐置业发展有限公司员工。委托诉讼代理人：王诚河，汶上弘义法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：林某某，女，1972年3月18日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：王令琪（系林某某之夫），男，1971年3月18日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：徐仁喜，汶上军屯法律服务所法律工作者。上诉人济宁腾骐置业发展有限公司因与被上诉人林某某商品房销售合同纠纷一案，不服山东省汶上县人民法院(2020)鲁0830民初3998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。济宁腾骐置业发展有限公司上诉请求：1、依法撤销（2020）鲁0830民初3998号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：按照上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，被上诉人至2015年10月31日起知道或应当知道其应该到上诉人处办理房屋交接手续，按照被上诉人法庭调查时的陈述：“不是孩子娶媳妇还不急着来领房呢”，这充分说明是其个人对自己权利和义务的无视或放弃。被上诉人此时起诉已超出法律规定的诉讼时效，丧失了个人权利，应当予以驳回。一审法院开庭审理时，上诉人为证明主张，提交了26号楼业主上房明细表、业主交房通知单复印件、2015年12月27日张贴在小区售楼处门口的公告、腾骐世家业主乔迁之喜现场图、（2019）鲁08民终4812号民事判决书、2015年12月23日交房通知单一份、26号楼特快专递邮寄交房名单（记载有林某某快递编号1098483577017）1份，证实26号楼的所有业主均是在2016年4月-10月期间办理的上房手续并陆续装修入住，因此，上诉人向被上诉人邮寄送达的交房通知书等一系列证据，完全能够相互印证形成严密的证据链条，强有力的证明了上诉人穷其各种方式向被上诉人履行了交房通知的义务，依照《商品房买卖合同》第十一条的约定，应视为上诉人已于2016年4月-10月期间将涉案房屋交付给了被上诉人，对房屋交付后的一切法律后果均应由被上诉人承担。综上，请二审依法改判。林某某答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。林某某向一审法院起诉请求：1.依法判令被告济宁腾骐置业发展有限公司支付延迟交房违约金52370元；2.依法判令被告济宁腾骐置业发展有限公司赔偿原告房屋内各项设施费及设施维修费5000元；3.本案的案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2013年10月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的腾骐世家A区一期26号楼1单元1701号房及1-113号储藏室，房款共计470969元。第八条交付期限：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付头受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任按补充协议执行。第十一条商品房交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担相关责任。从出卖人入住通知书规定的房屋交付使用之日起，即视为已经交付。买受人除按物业管理规定补交自出卖人交付之日起至买受人实际办理交割手续之日止的各项费用外，还应承担房屋毀损、灭失的风险并赔偿出卖人实际损失。第十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的责任。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件三装饰、设备标准：1、外墙：采用保温，真石漆、外墙涂料。2、内墙：水泥抹灰。3、顶棚：砼板4、地面：水泥地面。5、门窗：入户门：钢制防盗门（指纹密码锁）；户内门：预留门洞口，无内门；窗户型材:塑钢，玻璃：中空。6、厨房：地面：水泥地面；墙面：水泥抹灰；配套：预留上下水口。7、卫生间：地面：水泥地面；墙面：水泥抹灰；配套：预留上下水口。8、阳台：地面：水泥地面；墙面：水泥抹灰；配套：有洗衣机位置的阳台预留上下水口。9、电梯：品牌电梯。10、其他：储藏室：水泥压光地面，水泥抹灰墙面，顶棚砼板，木质夹板门。附件四合同补充协议第二条房屋交付1.具体的房产交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》内容为准。6.出卖人逾期交房的违约责任：（1)、出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则：买受人给予出卖人90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2)逾期超过90日不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第91天直至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金。(3)逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第120天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。原告已于2013年8月24日前将全部房款470969元交付被告。2019年3月15日，被告向原告送达交房通知书，原告办理交接手续并收房。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，系当事人真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，属有效合同，当事人应按合同约定全面履行义务。本案争议的焦点是涉案房屋交付时间。原告主张为2019年3月15日并提供交付通知书复印件予以证实，被告以复印件为由对该交房通知书复印件不予认可。被告主张为2015年12月23日并提交EMS特快专递单号登记单、26号楼交房名单、26号楼业主上房明细表，证明被告已于2015年12月23日通过EMS特快专递（单号1098483577017）向原告送达了交房通知书；提交26号楼部分业主交房通知单、26号楼一单元业主上房明细表，证明26号楼所有业主均已收到2015年12月23日特快专递通知单后陆续办理交房手续，佐证原告怠于办理合同义务，责任应自负；提交2015年12月27日9时21分26号楼等交房现场图片两张，显示有张贴交房公告已广而告之广大业主；提交（2019）鲁08民终4812号民事判决书，证明26号楼最迟交房时间为2016年4月至10月期间；原告对上述证据均有异议，主张不能证实被告向原告通知交房的事实。本院对被告主张的特快专递单号1098483577017向中国邮政速递物流股份有限公司进行了查询，该公司回复该单号无物流跟踪记录，只能查询两年内的快递物流跟踪信息。本院认为，被告抗辩已通过特快专递向原告送达交房通知书，但该单号无物流跟踪记录，不能证实其主张。被告向本院提交的其他证据亦不能证实已通知到原告交付房屋。根据合同第十一条约定“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，被告未提交证据证实其已于2019年3月15日前向原告提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告亦有权拒绝交接。根据合同附件四补充协议第二条房屋交付“具体的房产交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》内容为准”的约定，被告有责任提交原告签字确认的《交房通知书》或存根证实其主张，被告不能向本院提交该证据，应承担对其不利的法律后果。原告所提交交房通知书虽为复印件，但该复印件记载内容与商品房买卖合同约定一致并且有被告法定代表人、销售顾问、财务现场经办人、物业公司、业主签字，可以作为本案认定交房时间的依据，故本院认定涉案房屋交付时间为2019年3月15日。至2019年3月15日，被告因逾期交房的违约责任方得以确认，本院于2020年8月7日受理本案，原告的诉讼请求未过诉讼时效。根据双方关于逾期交房违约责任的约定，经计算，被告应支付原告逾期交房违约金52371元。原告主张涉案房屋东阳台缺少两个纱窗，东阳台窗户已损坏，被告辩称东阳台系钢制圆弧窗按要求不安装纱窗，损坏的设施可以维修，本院认为，根据合同附件三装饰、设备标准的约定未有关于阳台纱窗的约定，故对原告关于涉案房屋缺少纱窗的主张不予采纳，但被告应根据保修责任的约定负责维修涉案房屋东阳台窗户损坏处至合同约定的标准。综上所述，原告林某某的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告济宁腾骐置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林某某逾期交房违约金52371元；二、被告济宁腾骐置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告林某某的腾骐世家A区一期26号楼1单元1701号房屋东阳台窗户维修至符合合同约定的标准，如被告济宁腾骐置业发展有限公司不能按本判决指定的期间维修至合同约定标准，应赔偿原告林某某维修该损坏处的合理费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1234元，减半收取计617元，由被告济宁腾骐置业发展有限公司负担。二审时双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相一致。本院认为，本案双方当事人于2013年10月12日签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）为有效合同，双方当事人对于合同约定的内容均没有异议，本院予以确认。合同中约定出卖人应在2015年10月31日前房屋验收合格后将涉案房屋交付给买受人使用。双方对于实际交房时间存有争议，上诉人称其已于2015年12月23日通过中国邮政速递将交房的书面通知寄给了被上诉人，因被上诉人怠于办理交接房手续致使延误交房，应将邮件送达之日视为上诉人交房日期。但对于上诉人提交的速递物流单号现已无法查询快递物流跟踪信息，在上诉人未提交其他向被上诉人通知交房的有效证据佐证的情况下，不能作为与本案有关的有效证据认定。现上诉人的举证尚不能直接证明其将交房通知实际送达了被上诉人，其主张2015年就向被上诉人通知交房的上诉请求无事实依据，本院不予支持。关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。本案中上诉人自2015年10月31日起持续处于违约交房状态，被上诉人在实际收到交房通知之日起向出卖人主张违约责任，其起诉并未超过诉讼时效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1109元，由上诉人济宁腾骐置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十二月十日法官助理庞文博书记员黄灿