广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初30147号原告（反诉被告）：李光永，男，1990年3月2日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市。委托诉讼代理人：熊育栋，广东佰仕杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市越秀区登峰饮食服务公司，住所地广州市越秀区登峰下塘南约直街****。法定代表人：李顺和，职务董事长。委托诉讼代理人：林超俭，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人:张欣，广东中天律师事务所律师。原告李光永诉被告广州市越秀区登峰饮食服务公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李光永及其委托诉讼代理人熊育栋，被告委托诉讼代理人林超俭、张欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告免除原告2020年2月租金22160.25元，3月租金22160.25元，4月租金22160.25元；2、被告向原告返还履约保证金120600元。事实与理由：原告于2017年9月1日与被告针对广州市越秀区宝汉直街2号外围第8铺物业租赁事宜达成一致并签订租赁合同。租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日共五年，被告已缴纳120600元履约保证金。但自2020年1月以来，新型冠状病毒××疫情爆发，2020年1月23日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，人员流动受到限制。原告租赁商铺所在社区严加防控，严禁外来人员进入，导致一直无法正常营业，而且由于国外疫情严重形势影响，恢复正常营业时间仍不确定。上述情形属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，构成合同法第一百七十一条规定的不可抗力。原告及其他租户从2月开始与被告协商解除合同或减免受到疫情影响时的租金，但被告一直拖延不予明确答复，直至3月18日，被告才发布不同意减免租金及延长租期。2020年4月28日，原告在被告办公场所向工作人员递交《解除合同及退回租赁物通知》，正式通知被告收到通知书之日起，合同解除，并退还履约保证金，但至今被告拒不履行，故提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告诉请。涉案场地从未被禁止营业，可以正常开业。没有法律或者合同约定被告应当减免租金，双方租赁合同仍有效，尚未解除，涉案场地仍在原告控制之中。原告要求返还保证金缺乏事实及法律依据。被告并提起反诉：1、原告向被告缴纳广州市越秀区宝汉直街2号原登峰宾馆外围第8铺2020年2月1日至2020年9月30日止的租金（2月1日-8月31日租金为22160.3元/月，9月1日至30日租金为23268.3元，共计178390.4元）及逾期违约金（以当月租金为基数，自每月1日起按照每日千分之一的标准计算至缴清之日止）。2、原告支付2019年12月18日-2020年4月16日电费456.9元及逾期交纳违约金（以456.9元为基数，自2020年9月15日起按日以千分之一标准计算至缴清之日止），3、原告赔偿被告律师费8000元。原告对被告反诉请求答辩称，1.原告已经在2020年4月20日到现场同时向广州市登峰实业集团有限公司（以下简称登峰实业公司）提交解除通知，4月28日又以登峰饮食为对象提交了解除通知，向登峰实业公司现场工作人员退还了钥匙，商铺也已经腾空，所以被告无权再要求原告给付4月份以后的租金。2.原告不存在违约行为，是由于2020年1月13日广东省启动省重大公共卫生事件一级响应以来，涉案商铺所在街道场所无法正常营业，即使广州市逐渐开始复工复产，所在街道也要严格执行检查健康码，非本社区人员不得随意进入，原告作为一家经营外贸业务的商铺，根本无法正常营业，2月10日全国人大常委会将疫情定性为不可抗力，从2月份开始原告就与被告协商减免租金等事宜，被告3月18日发通知表明不能减免，故原告在4月20日就向被告提出解除合同的通知。因此原告是根据不可抗力合同等条款还有租赁合同第十条，第十一条提出解除合同，不存在违约行为，因此不应当承担对方的律师费。3.被告登峰实业在2020年4月21日给我方提供了一份回复函，同意解除租赁合同。我方也已经在4月20日将钥匙退还给被告。经审理查明：广州市越秀区登峰下塘宝汉直街2号房屋登记在登峰实业公司名下。2017年9月1日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订了《租赁合同书》，其中约定了：甲方将位于广州市越秀区宝汉直街2号原登峰宾馆北侧外围第8铺，租赁面积约21平方米，租赁给乙方作商铺使用，每月租金20100元；租期自2017年9月1日至2022年8月31日，乙方须向甲方缴纳合同履约保证金120600元；租金从第贰年其，即2018年9月1日起，租金在上一年的基础上逐年递增5%；租赁期内，乙方负责按期缴交每月产生的水费、电费、电话费等相关费用。现暂定水费每吨5元，电费每度1.23元。乙方必须严格按照合同约定的具体日期、数额缴纳租金和本合同规定缴纳的其他费用，如乙方逾期缴纳的，超过一天按照拖欠费用金额的千分之一计算违约金，乙方迟延缴费超过10天，视作乙方单方面违反合同，乙方同意甲方终止本合同，甲方有权采取收回出租的全部场地，停止水、电供应并没收乙方的合同履约保证金等措施；甲乙双方在履行本合同过程中，发生纠纷时，应友好协商解决，协商不成时，任何一方有权向合同签订所在地人民法院提起诉讼，因一方违约导致合同不能履行的，守约方因维护合法权益产生的律师费等相关费用，由违约方承担；等。同日，原告向被告支付了保证金120600元。原告按约支付了至2020年1月31日的租金及至2019年12月18日的水费，之后没有支付租金。2020年3月18日，广州市登峰实业集团有限公司发出《关于不减免租金及延长租期的通知》，称，我司已于2020年3月16日就减免租金事宜充分征询股东代表意见，决定不同意减免租金及延长租期。2020年4月21日，登峰实业公司向原告发出《回复函》，称：原告要求提前解除租赁合同已收悉，经研究决定：1.同意提前解除租赁合同；2.原告拖欠的租金及水电费将在原告交纳的履约保证金中抵扣，抵扣后剩余的履约保证金作为对被告的补偿；3.请原告于2020年4月28日前往办理提前解除合同的手续，终止合同后交还租赁物业，未如期办理的，请继续按租赁合同履行义务。原告于2020年4月24日收到该《回复函》。2020年4月28日，原告向被告提交《解除合同及退回租赁物通知》，称：自通知送达被告之日起，双方租赁合同解除，原告已经物品腾空，租赁物交还被告，租赁物的钥匙一并归还，由被告自行处理租赁物，请被告退回原告缴纳的履约保证金。2020年5月25日，被告委托广东中天律师事务所向原告发出《律师函》，内容为要求原告于6月1日前支付拖欠租金88641.2元。原告于次日收到该函件。被告为证明涉诉场地及周边从未被禁止营业，提交涉诉房屋所在地段照片。庭审中，原告表示其第一次交钥匙的时候被告没有收，第二次原告再次到现场，没有交接和签收，只是把钥匙放在工作人员桌面就走了。为此，原告提交其于2020年4月21日向登峰实业公司递交解除合同函件及钥匙的视频，视频显示原告向工作人员提交钥匙，但被告并未收取。被告表示：没有收到原告的钥匙；被告为登峰实业公司的全资子公司，对该公司发出相关通知均予以认可。此外，被告提交涉诉房屋水电抄表记录及计费凭证，记载欠付电费456.90元。另查明，被告为了本案诉讼，支付了律师费8000元。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同书》，出自双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。因疫情影响，客观上导致涉诉房屋无法正常经营使用，在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致原、被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，被告向原告发出通知不同意减免租金及延长租期，原告提出解除合同，被告在回函中同意解除合同，故双方租赁合同于2020年4月24日解除。考虑到原告系因疫情影响不能履行才解除合同，对于履约保证金，可酌情返还一半，即60300元。关于房屋租金及逾期付款违约金。根据现有证据显示，原告亦曾向工作人员递交房屋钥匙，其不同意接收，而被告已复函同意解除合同，结合原告向被告提交的《解除合同及退回租赁物通知》中明确写明房屋已经空置，本院认定原告应支付至2020年4月28日的租金及使用费，此后的房屋使用费损失，属被告自己扩大损失，应由被告自行承担。关于租金标准，如前所述，因疫情这一因素影响，应当适当减免。综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，本院酌情认定2020年2月1日至2020年4月28日期间按原租金标准的50%计付，即11080.13元/月计付。由于疫情影响，双方对于租金交纳标准协商不一致，原告不属于恶意拖欠租金，故被告主张逾期交纳租金的违约金，本院不予支持。关于电费，被告已提交水电抄表记录，本院对此予以支持。因被告是在本案中才提出该电费金额及请求，故对于逾期支付电费的违约金，本院不予支持。关于律师费，由于本案是因疫情引起的纠纷，故被告主张律师费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（一）项、第一百一十七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州市越秀区登峰饮食服务公司应向原告李光永返还履约保证金60300元；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，原告李光永向广州市越秀区登峰饮食服务公司支付2020年2月1日至2020年4月28日的租金及使用费（按每月11080.13元计算）及电费456.90元；三、驳回原告李光永的其他诉讼请求。四、驳回被告广州市越秀区登峰饮食服务公司的其他反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2021元，由原告负担1010.50元，由被告负担1010.50元；反诉费2018.47元，由原告负担354元，被告负担1664.47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年十二月三十一日书记员  梁洁欣