苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初4213号原告：苏州市吴中区甪直镇甫港村经济合作社，住所地苏州市吴中区甪直镇甫港村鸣市路**。法定代表人：张永明，主任。委托诉讼代理人：杜松松，江苏坤象律师事务所律师。委托诉讼代理人：童可韵，江苏坤象律师事务所律师。被告：朱雪根，男，1970年12月21日生，汉族，户籍所在地苏州市吴中区，现住镇江市。原告苏州市吴中区甪直镇甫港村经济合作社与被告朱雪根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人童可韵、被告朱雪根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市吴中区甪直镇甫港村经济合作社诉称，原、被告签订租赁合同1份，约定原告将位于的房屋租赁给被告。租赁期满后，被告拖欠租金并继续占用房屋。综上，请求判令解除原、被告之间的不定期租赁合同关系，判令被告朱雪根腾退位于苏州市吴中区420平方米的房屋，判令被告支付租金327700元（自2005年7月23日起按年租金23100元计算至2019年9月27日止）及逾期付款利息（自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止），支付自2019年9月28日起至实际腾退之日止的占用使用费（按年租金23100元计算）。被告朱雪根辩称，其不同意支付租金。其自2005年开始向村里租赁房屋办厂，搬走了，其在该地设立了苏州某玩具公司，一年租金160000元，租三年。当时是整个院子内的房屋都租下来的，包括楼房、楼房前面的平房及后面的车间。有签订合同，但其找不到了。2008年其向村里申请在这个院子前面建造店面房，当时其结欠村里租金150000元，其对村里讲，如村里同意让其在院子前面造店面房，结欠的租金150000元一次性给村里。和村里协商了一年，村里同意其建造。当时申请建造的店面房是造三层，盖了一层，有村民要求其店面房两边各少盖一间，即两楼的两侧比一楼各少建一间。后二楼盖好了，店面房东西两家村民又到村里闹，不让其盖三楼。其设计图是要盖三层楼的，地，地基亦是按**楼做的里不让其盖，其也要闹。当时的村书记就说涉案房屋的部分房屋免费给其使用，不收其租金，就当其造三层楼了，故不存在租赁关系。经审理查明，2004年11月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租房协议1份。协议载明，甲方现有2392.10平方米房屋租赁给乙方，租期3年，自2005年3月1日起至2008年2月28日，全年租金160000元，合同期租金为480000元。2008年9月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同1份。合同载明，甲方将位于的房屋及相关设施出租给乙方，租赁房屋面积为420平方米，其中楼房388.80平方米，平房31.2平方米，年租金为23100元。租赁时间自2008年9月28日起至2009年9月27日止。实行先付款后使用方式，租金在签订合同时一次性交清。以上事实，由原告提供的租房协议、租赁合同及当事人陈述予以证实。被告称，上述租赁合同是其签的，2008年9月28日签订租赁合同时还签订了1份合同，内容是其没有按原计划建造三层店面房造成的损失400000元左右，村里要给其的。后村里提出拿上述租赁合同载明的房屋使用费来抵赔偿其的损失。两份合同其都没持有，都在村里，村里说合同全部弄好了再给其。2008年9月28日的租赁合同载明的租赁房屋总共14间，具体是楼房东面的房子包括最东面的平台，即楼房东半部分楼下楼上10间，最东面的平台下面1间，楼房西半部分楼下靠东的2间，楼房前面一排平房有4间，其租了其中靠北1间，另3间是其他人租用的。这些房屋目前还是其在对外出租，一年租金几千元。去年其与村里协商，将房屋还给村里，但因其在涉案楼房及后面车间中间建造了房屋，想要村里赔偿点，村里没有给回复，一直拖到现在。原告称，对被告所称的租赁房屋的范围予以确认，涉案房屋系的房屋，没有产权证。2005年至2008年的租金共计480000元，被告支付了450000元，尚欠30000元。2008年9月28日被告承租了420平方米的房屋后，未支付过租金。被告称他在涉案房屋前面建造了店面房是事实，村里没有向被告收取店面房的土地租金。这些店面房与涉案房屋无关。对被告所称的村里让被告免费使用涉案房屋不认可。涉案房屋被告出租给他人，其在本案中不向次承租人主张腾退房屋，之后其自行与次承租人谈腾退事宜。据此，原告提供了收益收缴台账及关于被告的历年房租收款明细。台账载明2005年3月1日至2008年2月28日的租金480000元，被告于2004年支付160000元，2007年支付140000元，2008年支付150000元。2009年1月1日至2019年11月31日的租金841228元，被告于2009年支付。2008年9月28日至2019年9月27日的租金254100元，被告未支付，至2019年9月27日被告结欠租金284100元。收款明细载明，记进账450000元。原告称，2009年1月1日至2019年11月31日的租金841228元，与的房屋无关。根据账面记载，现要求被告支付之前结欠的租金30000元及自2008年9月28日起至房屋实际腾退之日止的租金。对此，被告称，当时的村书记是陈某，其给陈某打电话，陈某说没有其说的免费使用涉案房屋的事情。最早租房3年的租金480000元，目前村里账面上体现其还结欠租金30000元，这是今年村书记及村会计与其沟通时说的。但其认为其不结欠这三年的租金了，对此陈某是认可的。审理中，本院向朱雪根的妻子周某调查，周某称，大概2004年左右就租了房屋办厂，2008年、2009年左右厂停止经营了，具体都是朱雪根在经营，其不太清楚。大概2010年左右，朱雪根出去了，期间有过联系说要回来的，后来就没有联系了，也没有与其离婚。朱雪根出去后，其将涉案房屋楼房东面楼上楼下几间房屋出租了。其没有向村里交过租金，具体都是朱雪根在操办。村里没有找其要求其退还房屋，都是找朱雪根的。现在村里要求返还，就让村里找朱雪根，由朱雪根确定。因为涉案房屋与前面其家里建造的店面房有牵连。本院认为，原告确认租赁合同所涉房屋无产权证，亦未提供建设许可，故应确认原、被告于2004年11月18日、2008年9月28日签订的租赁合同无效，原告无需主张解除不定期租赁合同关系。原告要求被告返还涉案420平方米的房屋，本院予以支持。关于房屋占有使用费。2004年11月18日的合同载明2005年3月1日至2008年2月28日的租金共计480000元。原告参照合同约定的租金标准主张房屋使用费，本院予以支持。原告称被告尚欠30000元，被告称前三年的租金已付清，未能提供证据证明。原告要求被告支付尚欠的房屋占有使用费30000元，本院予以支持。另自2008年9月28日起的房屋占有使用费，被告称原告同意其免费使用的，故不同意支付使用费，对此原告不予认可，而被告未能提供证据证明，故本院不予采纳。被告确认涉案房屋其目前还在对外出租，故原告要求按租赁合同约定的租金标准计算使用费，本院予以支持。经核算，自2008年9月28日至2019年9月27日的房屋占有使用费为254100元，加上前述结欠的30000元，尚欠284100元。原告要求被告支付该款自起诉之日即2020年6月18日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息损失，本院亦予以支持。另原告明确其在本案中不向次承租人主张腾退房屋，之后其自行处理，本院尊其自愿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱雪根于本判决生效之日起二十日内腾空位于的420平方米的房屋（具体租赁房屋范围以被告陈述的房屋范围为准）并返还原告苏州市吴中区甪直镇甫港村经济合作社。二、被告朱雪根于本判决生效之日起十日内给付原告苏州市吴中区甪直镇甫港村经济合作社至2019年9月27日的房屋占有使用费284100元及该款自2020年6月18日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付款项之日止的利息损失，并支付自2019年9月28日起按年租金23100元为标准计算至被告返还房屋之日止的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3106元，公告费300元，合计人民币3408，由原告负担327元，被告朱雪根负担3081元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  王丽芳二〇二〇年十二月十五日书记员  王 宇