福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0581民初5400号 原告：石狮市佳鑫房产中介有限公司，住所地福建省石狮市宝盖镇东港路206号(百德康桥2号楼08店面)，统一社会信用代码91350581MA31HU1L6C。 法定代表人：吴燕如，该公司执行董事， 委托诉讼代理人：柯志欣，福建博广律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蔡云婷，福建博广律师事务所执业律师。 被告：陈秀先，女，1962年8月23日出生，汉族，住福建省顺昌县。 被告：余剑锋，男，1989年2月23日出生，汉族，住福建省顺昌县。 委托诉讼代理人：洪煌苗，福建学行律师事务所执业律师。 原告石狮市佳鑫房产中介有限公司（下简称佳鑫公司）与被告陈秀先、余剑锋居间合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石狮市佳鑫房产中介有限公司的委托诉讼代理人蔡云婷、被告余剑锋的委托诉讼代理人洪煌苗到庭参加诉讼，被告陈秀先经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈秀先、余剑锋共同赔偿佳鑫公司中介服务费用损失38850元（计算方式为：成交总价款1295000元×3%）；2、判令陈秀先、余剑锋共同支付佳鑫公司律师费5000元。事实和理由：2020年9月28日陈秀先与佳鑫公司、案外人蔡丽雅共同签订了《房产买卖协议》，约定蔡丽雅以1295000元总价款向陈秀先、余剑锋购买址于石狮市××路××号××幢××单元××房××商品房买卖合同编号：×××95，建筑面积为123.89平方米］。《房产买卖协议》第四条约定，“乙方在签订本协议当天先支付购房定金人民币伍万元整（￥50000.00）给甲方”；第八条约定：“甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约不卖，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，甲方同时向乙方支付双倍定金的违约金；……。由此给丙方造成的损失，由违约一方负责按成交价的3%赔偿给丙方。”；第九条约定：“甲、乙、丙任何一方违约任何其他方均有权提起诉讼，诉讼产生的律师费、差旅费、诉讼费、财产保全费、执行费等由违约一方支付。”；第十一条约定：“本协议经甲乙双方认真阅读签字盖章即生效，丙方即中介成功佣金即产生（甲乙双方各自支付房产成交总价的1.5%作为丙方的服务费）”。佳鑫公司已促成陈秀先、余剑锋和案外人蔡丽雅订立房屋买卖合同，且案外人也已经按照合同约定支付了5万元定金。《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬，因此，佳鑫公司已完成居间义务，陈秀先、余剑锋及案外人均应向佳鑫公司支付房产成交总价的1.5%作为中介服务费，现由于陈秀先、余剑锋中途悔约，拒绝向案外人出售房产，根据《房产买卖协议》第八条、第十一条约定，陈秀先、余剑锋应按房产成交总价的3%向佳鑫公司支付中介服务费，并承担佳鑫公司为实现债权而支出的律师代理费5000元。综上，陈秀先、余剑锋方中途悔约不卖，拒不支付佳鑫公司中介服务费的行为已经损害到佳鑫公司的利益，为保障佳鑫公司自身合法权益，特提起诉讼，请判如所诉。 陈秀先、余剑锋辩称，一、余剑锋不是涉案合同的相对人。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此涉案合同对余剑锋不发生买卖约束及居间服务约束的效力，余剑锋不应列为本案被告。陈秀先未经案涉房屋的实际产权人授权，签订了案涉《房产买卖协议》，相应的法律后果由陈秀先承担。二、佳鑫公司要求的居间服务费损失过高，请法院酌情确定。涉案合同系佳鑫公司提供的格式合同，合同第八条未遵循公平、合理原则，其对甲方违约给丙方的赔偿的约定显然不合理，且未重点提示，该格式条款无效。佳鑫公司作为具有资质的中介服务提供方，在陈秀先、余剑锋未取得实际房屋产权人授权的情况下促成合同的签订，最终导致涉案房屋买卖合同无法履行，其提供的服务存在严重瑕疵。根据案涉合同约定，签订本协议后，在该房产的产权、水、电、物业管理等的过户手续及银行二手房贷款手续的办理过程中，甲乙双方应积极配合，丙方协助办理。现因佳鑫公司中介服务提供方未实际提供代办按揭、代办产权过户、水电过户等协助服务，结合前述佳鑫公司在提供居间服务中存在的严重瑕疵，故佳鑫公司依约不能获得全额居间报酬。中介服务损失费的金额应以原告方的实际损失为准，具体数额由法庭酌情计算。三、仅有律师费发票并不能证明律师费已经实际产生，律师费不应由陈秀先承担。综上，请法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：佳鑫公司是依法成立的房地产中介服务公司，具有合法的经营主体资格。陈秀先与余剑锋系母子。2020年9月28日，陈秀先、佳鑫公司及案外人蔡丽雅共同签订《房产买卖协议》一份，约定将余剑锋址在石狮市××路××号××幢××单元的房屋［商品房买卖合同编号：×××95，建筑面积为123.89平方米］出售给蔡丽雅，总价款1295000元，合同第六条约定“签订本协议后，在该房产的产权、水、电、物业管理等的过户手续及银行二手房贷款手续的办理过程中，甲乙双方应积极配合，丙方协助办理。”第八条约定“甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途毁约不卖，应书面通知乙方，并自悔约之日起退还乙方所支付购房款，甲方同时向乙方支付双倍定金的违约金；若乙方中途毁约不买，甲方所收取的定金不于退还，但甲方应退还乙方所支付的购房款。由此给丙方造成的损失，由违约一方负责按成交价的3%赔偿给丙方。”第九条约定“甲、乙、丙任何一方违约任何其他方均有权提起诉讼，诉讼产生的律师费、差旅费、诉讼费、财产保全、执费等由违约一方支付。”第十一条约定“本协议经甲乙双方认真阅读签字盖章即生效，丙方即中介成功佣金即产生（甲乙双方应各自支付房产成交价的1.5%作为丙方的服务费）”，陈秀先在协议甲方处签写“余剑锋／陈秀先代”并加盖指印，蔡丽雅在协议乙方处签名捺指印，佳鑫公司在合同丙方（中介方）盖章。协议签订后，陈秀先收取了案外人蔡丽雅支付的50000元订金。后因房屋实际产权人余剑锋不同意出卖案涉房屋，并拒绝追认该《房产买卖协议》，协议未得实际履行。佳鑫公司于2020年10月14日诉至本院，为此支出律师费5000元。 另查，佳鑫公司在促成陈秀先与蔡丽雅签订本案《房产买卖协议》期间，始终未与余剑锋联系过，陈秀先也未得到余剑锋的授权。 以上事实，有佳鑫公司、余剑锋陈述、并有佳鑫公司营业执照陈秀先居民身份证、余剑锋户籍信息、户口簿、录音翻译文本打印件、光盘、商品房买卖合同、房产买卖协议、委托代理合同及福建增值税普通发票等予以证实。上列证据，经过庭审质证，符合证据的客观性、关联性和合法性，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，本案所涉《房产买卖协议》中包括两个法律关系，一是房屋买卖合同关系，一是居间服务合同关系。本案中居间服务合同内容系委托方和居间方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并有效。行为人没有代理权订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力。余剑锋未在《房产买卖协议》中签字，事后亦未对案涉协议予以追认，并非本案居间合同纠纷的相对人，陈秀先明知其非案涉房屋的实际产权人，但却签订了《房产买卖协议》，相应的法律后果应由其承担。虽然陈秀先与余剑锋系母子关系，但佳鑫公司未提供证据证明陈秀先的代理行为构成表见代理，其要求余剑锋共同赔偿其损失的主张，本院不予支持。格式合同是当事人为重复使用而预先订立并在订立合同时未与对方协商的条款。本案协议是三方当事人协商一致达成，陈秀先、余剑锋主张《房产买卖协议》系格式合同，第八条系无效条款，依据不足，陈秀先应依合同约定赔偿佳鑫公司中介费损失。若合同得到履行，佳鑫公司可依约收到甲乙双方各按成交价的1.5%共3%支付的中介服务费，故合同约定违约方应按房屋成交价的3%赔偿佳鑫公司中介服务费损失，并无不妥。佳鑫公司作为房屋买卖中介机构，具有专业的知识水平，在未取得实际房屋所有权人授权的情况下促成案涉协议的签订，最终导致案涉房屋买卖合同无法履行，存在较大过错，且因合同未履行佳鑫公司未提供代办按揭、代办产权过户、水电过户等协助服务，陈秀先、余剑锋要求以此扣减违约金的请求，予以支持。考虑双方过错程度，佳鑫公司的中介服务费损失可酌情调整为27,195元（房价1,295,000元的3%×70%）。双方关于律师费的约定不违法律规定，且本案律师费也未高于市场价，佳鑫公司提供的证据也足以证明律师费已实际产生，佳鑫公司要求陈秀先支付律师费的主张，本院予以支持。 综上，石狮市佳鑫房产中介有限公司的诉讼请求本院予以部分支持。陈秀先经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、陈秀先应于本判决生效之日起十日内给付石狮市佳鑫房产中介有限公司中介服务费损失27,195元； 二、陈秀先应于本判决生效之日起十日内给付石狮市佳鑫房产中介有限公司律师费5,000元； 三、驳回石狮市佳鑫房产中介有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费896元，减半收取计448元，由石狮市佳鑫房产中介有限公司146元，由陈秀先、余剑锋负担302元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  龚寿庆 二〇二〇年十二月一日 书记员  许静雅 注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。