福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7001号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴世宝，男，1971年6月12日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄雅清，女，1976年9月27日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：苏梦辉，福建国富律师事务所律师。 上诉人吴世宝因与被上诉人黄雅清房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初3242号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审独任审理程序进行了审理。本案现已审理终结。 吴世宝上诉请求：撤销一审判决，判决黄雅清向吴世宝退还已经支付的各项租赁费用42500元及本案一审、二审诉讼所产生的全部费用。事实和理由：一、案涉《商业地产租赁合同》日期一栏系未经吴世宝同意，由中介单方填写。租赁合同起止期限属于合同主要内容，在双方已经签约的情况下，一方违反另一方意愿擅自更改应当认定合同无效。一审仅因吴世宝实际入住且收到通知就认定吴世宝同意黄雅清一方修改合同日期，合同有效，属于事实认定错误。二、黄雅清在吴世宝按照合同及双方约定履行义务的情况下，违反免除一个月租金的承诺且拒绝交付合同原件以及房产证明等材料，导致吴世宝经济损失10万元。此后黄雅清又擅自更改合同起止时间，导致双方发生纠纷以致诉讼，吴世宝的公司无法经营遭受损失。黄雅清才是《商业地产租赁合同》的违约一方，无权要求解除合同，且应当赔偿吴世宝因此造成的损失。 黄雅清辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。1.《商业房产租赁合同》系吴世宝与黄雅清双方真实的意思表示，并未违反法律法规，合同签订后，双方都于2020年4月13日实际履行了承租人和出租人的义务，合同已经自签订之日成立并生效。合同约定租金起算日期2020年4月17日与客观事实和交易习惯相符，吴世宝应当根据合同约定及时向黄雅清支付租金。2.租赁合同应当由中介移交给吴世宝，因吴世宝未支付中介费导致合同未移交，与黄雅清无关。黄雅清已经履行了交付房屋和提供房产证的义务，不存在违约，吴世宝以此为由拒付租金并要求退还42500元无事实和法律依据。3.吴世宝从2020年5月17日起开始拖欠租金，构成根本违约。黄雅清有权不退还押金并根据合同约定解除合同、要求吴世宝腾房。黄雅清于2020年6月3日向吴世宝发出解除租赁合同的通知函，并无不妥。 黄雅清向一审法院起诉请求：1.确认黄雅清与吴世宝签订的《商业地产租赁合同》已于2020年6月3日解除；2.吴世宝将租赁的福州市晋安区××镇××路××广场东区C1#1433-1436单元立即腾空并移交给黄雅清，并结清租赁房屋使用期间的物业管理费及各项公用设施费（包括但不限于水、电费）等全部费用；3.吴世宝向黄雅清支付尚欠的租金12500元及逾期付款的滞纳金1125元；4.吴世宝向黄雅清支付自合同解除之日止至实际返还租赁场地之日止的占有使用费（按月租金12500元标准）及逾期付款的利息（以月租金为基础，按日千分之三计算）；5.本案的诉讼费由吴世宝承担。 吴世宝向一审法院反诉请求：1.黄雅清承担诉讼及反诉费用等所有法庭费用。2.黄雅清退还吴世宝各种租赁费用42500元整。3.黄雅清退还吴世宝代缴的水、电、物业费2020元。 一审法院认定事实：2020年4月，黄雅清、吴世宝分别经福建合众房地产经纪服务有限公司的房产经纪人李某、贺某介绍，协商吴世宝租赁黄雅清坐落福州市晋安区××镇××路××广场××＃××单元房屋（建筑面积163.92㎡，以下简称讼争房屋）事宜。2020年4月13日，黄雅清作为甲方与乙方吴世宝签订《商业地产租赁合同》，载明租赁期限2年，租金自起租日起计，按月支付，每月租金12500元，第一期租金于2020年4月13日付清。乙方如逾期支付租金，逾期七天以下的，每逾期一日甲方按月租金的千分之三向乙方收取滞纳金；逾期七日以上的，则视乙方违约，合同自动解除，甲方有权收回房屋。甲方收取乙方租赁保证金30000元作为本合同的押金。除另有约定外，租赁期满，经甲方验收房产无误，待乙方付清一切费用后，甲方于7日内应把押金结算完毕后一次性无息退还乙方，但中途不能押金抵租金。如因乙方违约而导致本合同提前终止或解除，则乙方所付甲方的押金不予返还。《商业地产租赁合同》签订时，因吴世宝正与讼争房屋前一任承租人协商遗留的办公设备及剩余已付租的租期买断事宜，故合同中未填写租赁的起止时间及后续租金的具体支付时间，该合同签订后先由中介方暂时保管。 《商业地产租赁合同》签订后，吴世宝支付黄雅清押金30000元及第一个月的租金12500元。《商业地产租赁合同》签订次日，吴世宝开始搬入讼争房屋。2020年4月16日，贺某填写《商业地产租赁合同》的租赁起止时间为2020年4月17日起至2022年4月16日止、第一期之后的租金于每月17日前支付，并将该租赁起止时间及租金支付时间告知吴世宝，但吴世宝提出要免租一个月。2020年4月17日，吴世宝为讼争房屋缴纳物业费2141.73元。之后吴世宝继续使用讼争房屋，并于2020年4月27日向黄雅清支付6000元用于购买了讼争房屋中原有的部分办公设备。2020年5月7日，黄雅清将讼争房屋的房产证照片发给吴世宝公司的财务吴雪贞。后吴世宝以黄雅清口头承诺给予其一个月免租期而合同未按该承诺填写租赁时间为由拒绝支付租金。因吴世宝未支付中介佣金，故中介方未将填写完整的《商业地产租赁合同》交给吴世宝。2020年6月3日，黄雅清在讼争房屋门口张贴通知函，主张吴世宝超过7天未付房租，按违约处理并收回房屋，通知吴世宝于3日内搬离讼争房屋。吴世宝收到该通知后，未搬离讼争房屋。 一审法院认为,一、本诉部分。黄雅清与吴世宝在2020年4月13日签订《商业房产租赁合同》时虽未明确具体的租金起算时间及支付时间，但双方在合同中对租赁标的、租赁期限、租金标准、违约责任等主要内容均作出了明确约定，且合同签订后双方实际履行了承租人和出租人义务，应认定《商业房产租赁合同》已于合同签订之日成立并生效。合生效后双方因免租期问题导致的对租金起算时间的争议，属于合同约定不明导致争议的情形，依法可以由当事人协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。吴世宝与证人贺某的通话记录及证人李某、贺某的证言可以证实，吴世宝2020年4月15日在讼争房屋接待客人，且当天前一任承租人要将遗留的设备搬离，但吴世宝要求“他们和房东讲好再搬”，双方还因此发生纠纷。可见吴世宝在2020年4月15日时已经开始使用讼争房屋，且当时前一任承租人未在讼争房屋内办公。讼争房屋在《商业房产租赁合同》签订时已具备直接使用的条件，吴世宝亦在2020年4月17日前使用了讼争房屋，根据精装房屋租赁交易习惯，黄雅清主张从2020年4月17日开始计算租金、此后租金于每月17日前支付合理，可以支持。吴世宝主张黄雅清承诺给其一个月免租期缺乏证据，且与交易习惯不符，不予认定。吴世宝租赁使用黄雅清的房屋，应及时支付租金，现吴世宝未在合同载明的期限内支付租金已经构成违约，合同约定的解除条件成就，黄雅清于2020年6月3日通知吴世宝搬离并返还讼争房屋，完成了合同解除通知，其诉请确认《商业房产租赁合同》于2020年6月3日解除，可以支持。合同解除，黄雅清请求吴世宝腾空并归还讼争房屋，可以支持。吴世宝占有使用讼争房屋至今，黄雅清请求其支付自2020年5月17日至2020年6月3日期间的租金7500元（12500元÷30日×18日）及自2020年6月4日起至实际返还讼争房屋之日止按每月12500元的标准计算的占有使用费，可以支持。黄雅清已经解除合同并主张押金不予退还，其再请求吴世宝支付逾期付款的滞纳金，不予支持。黄雅清请求吴世宝支付物业费及公共设施费，但未明确费用金额，该诉请不能支持。 二、反诉部分。黄雅清履行了交付房屋及提供房产证的义务，而双方此后的纠纷系吴世宝无正当理由拒交租金导致，而吴世宝没有取得《商业房产租赁合同》的文本系因其未支付中介费导致，黄雅清不存在违约情形，吴世宝实际占有使用讼争房屋后因自身违约导致合同解除，其请求黄雅清返还已支付的押金、租金共计42500元没有依据，不予支持。吴世宝占有使用讼争房屋必然产生水、电及物业费用，现其举证的缴费凭证复印件无法辨识缴费期间，且吴世宝仍在使用讼争房屋、租赁双方就水、电、物业费用尚未结算，吴世宝请求退还已缴纳的水、电及物业费用2020元，不予支持。综上，判决：一、确认黄雅清与吴世宝于2020年4月13日签订的《商业地产租赁合同》于2020年6月3日解除。二、吴世宝应于本判决生效之日起十日内将坐落福州市晋安区××镇××路××广场××＃××单元房屋腾空并返还黄雅清。三、吴世宝应于本判决生效之日起十日内向黄雅清支付租金7500元。四、吴世宝应于本判决生效之日起十日内向黄雅清支付自2020年6月4日起至实际腾空、返还坐落福州市晋安区××镇××路××广场××＃××单元房屋之日止按每月12500元的标准计算的占有使用费。五、驳回黄雅清的其他诉讼请求。六、驳回吴世宝的反诉请求。本诉案件受理费5613元，减半收取计2806.5元，由吴世宝负担。反诉案件受理费321元，由吴世宝负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。 本院认为，本案房屋租赁合同未写明租金起算日期，造成双方对是否有一个月免租期产生争议，对此双方均有责任。由于双方对争议不能妥善协商解决，故本院对黄雅清请求确认解除合同予以支持。但吴世宝未交付租金的迟延时间与合同约定的相比并不长，与其交付在黄雅清处的押金相比并不多，故不应承担没收全部押金的违约责任，本院酌定按一个月租金计没收押金12500元，黄雅清应将剩余押金17500元返还给吴世宝。 综上所述，吴世宝的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初3242号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项; 二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初3242号民事判决第六项； 三、黄雅清应于本判决生效之日起十日内返还吴世宝押金17500元； 四、驳回吴世宝的一审其他反诉请求和二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费5613元，减半收取计2806.5元，由吴世宝负担。一审反诉案件受理费321元，由吴世宝负担195元，由黄雅清负担126元。二审案件受理费5934元，由吴世宝负担3602元，由黄雅清负担2332元。 本判决为终审判决。 审 判 员 唐文生 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 游 佳 书 记 员 蔡志前