湖南省临武县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1025民初888号原告（案外人）：邝国平，男，1971年10月9日出生，汉族，住湖南省临武县。委托诉讼代理人：廖汉文，临武县舜安法律服务所法律工作者。被告：临武县民旺生产资料烟花爆竹有限责任公司，住所地湖南省临武县舜峰镇解放中路5号。法定代表人：周文军，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭卫华，湖南尚友律师事务所律师。第三人：郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司，住所地湖南省临武县舜峰镇韩山路68号临武迎宾馆。法定代表人：李伟，该公司执行董事。原告邝国平与被告临武县民旺生产资料烟花爆竹有限责任公司（以下简称：民旺公司）、第三人郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司（以下简称万容达舜公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邝国平及其委托诉讼代理人廖汉文、被告民旺公司法定代表人周文军及其委托诉讼代理人彭卫华，第三人万容达舜公司的法定代表人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邝国平向本院提出诉讼请求：1、请求判决立即停止对邝国平购买的位于临武县××路××路××市场××栋××号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决邝国平与万容达舜公司强大达成的《销售预定单》合法有效，并确认位于临武大市场4栋201-211、219-224号房屋归邝国平所有。事实和理由：民旺公司申请财产保全的临武县大市场4栋201-211、219-224号房屋为邝国平所有，不属于万容达舜公司的财产。涉案房屋是邝国平2018年8月29日至2019年4月4日通过刷卡和银行转账方式出资2606241元在万容达舜公司购买的，双方签订了《销售预定单》。《销售预定单》、银行刷卡转账凭证、银行交易明细、收据等证明邝国平是案涉房屋合法所有权人。未办理商品房预售网签和备案手续，是因为邝国平与万容达舜公司签订销售预定单时，原准备做银行按揭，到2019年4月初改为全款购房，后来又由于万容达舜公司内部原因和疫情影响至今没有办理网签和备案。2019年4月2日万容达舜公司向邝国平、胡甫安约定于2019年6月30日之前完成原协议内容。因万容达舜公司自身原因，约定相关事项由邝国平负责完成，相关费用由邝国平先行垫付，所垫付的款项在交纳剩余购房款时扣除。2020年5月24日，邝国平、妻弟胡甫安与楚才广告制作部签订了《广告安装协议书》，6月6日完成安装。6月2日，与帝豪装饰有限公司签订《装修合同》，6月10日入场施工。万容达舜公司与邝国平约定将施工相关事项交由邝国平负责完成，实际上是已将房屋交付给了邝国平，合法占有了该不动产。民旺公司辩称，案涉房屋系万容达舜公司开发，查封时未办理网签，更未办理不动产登记手续，系万容达舜公司所有，而非邝国平所有。邝国平未提供合法有效的商品房买卖合同，查封前未占有案涉房屋，未提供合法有效的支付购房款的相关证据，不具备排除和阻却执行的条件。万容达舜公司案涉房屋交易金额高达数百万元，连正式的销售合同都未签订，与相关规定和销售惯例不符。买卖协议中，买卖房屋概况、面积、销售价格、交房时间、购房款支付时间等最基本的条款都不具备，明显违背常理，足见不存在真实的房屋买卖行为，销售预订单和买卖协议不具有真实性，不能作为商品房买卖事实的证据。销售预定单第二条明确：该房屋的交付时间和具体买卖条件，以双方签订正式的房屋买卖合同为准。第三条约定，为了保证双方顺利签约，乙方同意在签订本预订单之前向甲方交付定金100万元，该定金在签订正式房屋买卖合同后自动转为该房屋的部分购房价款。第四条约定，乙方应在接到甲方通知后7日内，前往甲方处与甲方签署正式的房屋买卖合同，并依约支付相关款项。买卖协议第4条约定，买受人在2018年11月交纳50%房款（含已交纳的100万元定金与房款），签订正式的《商品房买卖合同》，并在出卖人协助下当月办理银行按揭手续。表明按照双方约定，双方应当签订正式的房屋买卖合同，至今双方都未签订正式房屋买卖合同，说明不存在真实的房屋买卖行为。万容达舜公司述称，销售预订单是真实的，邝国平按缴款协议书已经交纳了50%购房款，邝国平由按揭转为全款，分别于2018年、2019年把全款的80%交到公司，剩余的20%办完房产证之后交到公司。2019年，与邝国平签订一份协议，由邝国平去完善一些功能，后因公司人员变动及疫情，工作交接2020年6月份才完成，导致网签未办理。本案不存在虚假行为。邝国平围绕诉讼请求依法提交了销售预订单、收据、银行明细、公司承诺书、协议书、预算单、情况说明、同类销售预订单、广告安装协议、效果图、现场照片、证明、施工合同、微信记录装修前后现场照片等。民旺公司提交了2020年6月10日临武大市场网签情况表、执行异议阶段的问话笔录证据。经当事人申请，本院调取了邝国平相关日期的银行流水。依职权调取了万容达舜公司保存的档案资料。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：销售预订单，万容达舜公司对其他同期购房户也有类似情况，本院对其真实性予以确认。万容达舜公司出具的付款明细表先支付2606241元，已支付90万元、40万元，4月3日再支付1306241元和2018年8月29日收取定金70万元、2019年1月23日预付款20万元、2019年4月1日40万元、2019年4月3日预付款1306241元与邝国平建行尾号5016账户2018年8月29日跨行转给万容达舜公司100万元、工行尾号8239账户2019年1月23日POS机消费20万元、建行尾号5016账户2019年4月1日跨行消费给万容达舜公司40万元、4月3日1306241元相互印证，对邝国平已经交纳2606241元予以确认。因所付款项真实，对其买卖协议真实性，本院予以认定。因该买卖为商业铺面，为达到买受人的要求，双方就商铺要求达成协议，其行为符合常理，本院对其协议书、预算单、承诺书的真实性予以确认。在本院查封之时，确实存在广告牌及室内装修物品。本院对其存在装修的事实行为，予以认定。对交付验收表，2019年4月2日万容达舜公司出具承诺书，2019年7月2日万容达舜公司在预算单上盖章，双方达成协议书，其在2019年9月30日交房，符合情理，结合装修事实，对其交付行为予以认定，但对交接内容如商品房买卖合同、业主房屋交付使用验收单、钥匙等，无证据证明，不予认定，只认定存在空商铺交付行为。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月1日，民旺公司起诉万容达舜公司合同纠纷一案在本院立案。6月11日，经民旺公司申请，查封了案涉的201-211、219-224号房屋。2020年7月1日，邝国平以案外人身份就案涉房屋系其所有为由提出执行异议。本院2020年7月13日以尚有65万元购房款未支付和并未占有房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二、三项，驳回了邝国平的异议请求。为此提起执行异议之诉。2018年8月29日，邝国平在万容达舜公司预定了万容达舜公司开发的临武大市场4号楼二层201-224房屋，签订了《销售预定单》，面积约为1265.16平方米，实际面积以政府主管部门的批复为准，单价为每平方米4000元，总价款为5060640元。房屋的交付时间和具体买卖条件以双方签订正式的房屋买卖合同为准。在签订预订单前交付定金100万元。定金在签订正式房屋买卖合同后自动转为该房屋的部分购房款。同日的《临武大市场4号楼二层买卖协议》对西侧户外楼梯要求、交纳定金进行了约定，并约定买受人在2018年10月交纳50%房款（含已交纳的100万元），签订正式《商品房买卖合同》，并在出卖人协助当月办理银行按揭手续。该日邝国平有100万元转给万容达舜公司，万容达舜公司向邝国平出具收到70万元购房定金收据一张。2019年1月23日邝国平有POS机消费20万元、万容达舜公司向邝国平出具收到预付款20万元收据一张。2019年4月1日邝国平转给万容达舜公司40万元，万容达舜公司向邝国平出具收到预付款40万元收据一张。2019年4月3日邝国平转给万容达舜公司预付款1306241元，万容达舜公司向邝国平出具收到预付款1306241元收据一张。收据是收取201-224号房屋的预付款。2019年4月2日，万容达舜公司出具的《4栋二层17套商铺付款约定及付款明细表》表明，邝国平实际购买的为201-211、211-224号共17间商铺。面积为892.55平方米，总金额为3257802元，先支付80%，即2606241元，已支付130万元，4月3日支付1306241元。总金额余20%办证后一次性支付，即651560元。2019年4月2日，万容达舜公司就交付条件向邝国平、胡甫安出具承诺书。2019年7月2日，就承诺书的事项达成协议由邝国平完成，并有双方认可的工程预算单。2019年9月30日，万容达舜公司就201-211、219-224进行了形式上的交付。另查明，2018年5月8日，有关组织对4栋进行了基础工程质量验收，2018年7月19日，万容达舜公司取得商品房预售许可证，2018年9月30日主体工程质量验收。另，江西省会昌县人民法院因申请执行人刘兆卿与被执行人万容达舜公司借款合同纠纷一案，于2020年6月30日裁定查封了案涉房产的土地。民旺公司与万容达舜公司合同纠纷一案，本院2020年8月26日作出判决，双方未上诉。本院认为，本案为案外人对诉讼保全措施提起的执行异议之诉，争议焦点为案外人邝国平就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条和第三百一十二条的规定,案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,人民法院判决驳回诉讼请求。邝国平应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据本院已查明的事实，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。本案中邝国平就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，现分析如下：1、是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2018年8月29日，邝国平与万容达舜公司签订《销售预定单》和《临武大市场4号楼二层买卖协议》。《销售预定单》和《临武大市场4号楼二层买卖协议》均约定要签订正式房屋买卖合同。民旺公司提出依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，认为双方没有签订商品房买卖合同不能排除执行。该规定并未否定邝国平与万容达舜公司2018年8月29日签订的《销售预定单》和《临武大市场4号楼二层买卖协议》是就案涉房屋进行买卖已达成的协议，是合法有效的书面买卖合同的事实。符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2、是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。邝国平2018年8月29日在万容达舜公司预定的临武大市场4号楼二层201-224房屋，属于空商铺。万容达舜公司2019年4月2日向邝国平、胡甫安就购买的房屋作出应完成事项的承诺和在2019年6月30日前交付房屋。2019年7月2日，双方又达成新的协议书，将满足商铺需要的配套建设的承诺事项交由邝国平、胡甫安施工完成，相应款项从未交房款中扣除。万容达舜公司2019年9月30日就201-211、219-224商铺向邝国平进行了形式上的交付。万容达舜公司自身资金困难，难于继续施工，于2019年7月2日将案涉商铺交由邝国平扫尾，属于进行了事实上的交付，2019年9月30日在交房验收表上签名，属于进行了形式上的交付，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产。3、是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。邝国平实际购买的201-211、211-224号共17间商铺。总金额为3257802元，支付2606241元，总金额余20%即651560元办证后一次性支付。经调取邝国平的银行流水，其与万容达舜公司的收款收据能相互印证。未支付的651560元尾款，是双方约定办证后支付，仍未办证，属于支付条件仍未成就。邝国平支付款项的行为，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第三项排除执行的要件。在万容达舜公司作为被执行人的案件中，申请人可以主张邝国平将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。4、是否非因买受人自身原因未办理过户登记。对于《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”排除执行的要件,只要买受人对于未办理过户登记具有合理的客观理由即可认定符合上述第四项排除执行的要件。邝国平开始选择按揭购买，后选择全款购买，因无契税发票无法办理网签而被查封。万容达舜公司楼盘至今未完成初始登记，未具备办理分户登记的条件，无法给各购房户办理过户登记。万容达舜公司的《情况说明》中陈述，2018年政府对环城北路进行提质改造，红线退让，停工两年，2019年6月，由于公司销售人员相继离职，员工一直未将资料与公司交接，因为疫情，公司2020年4月20日才正式上班，楼盘仍未综合验收，符合事实。本楼盘至今仍不具备办理过户登记条件，本案未办理过户登记，不属于购房者自身原因，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第四项排除执行的要件。邝国平与万容达舜公司的交易仍未完全完成，现仍不具备将房屋直接确认给邝国平的条件，为此，对邝国平请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，条件未成就，在本案中不一并处理。综上所述，邝国平对案涉房屋提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定情形，对案涉房屋享有的民事权益可以排除强制执行。对邝国平请求立即停止对其购买的位于临武县××路××路××市场××栋案涉房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封的诉讼请求，本院予以支持。其余部分不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条第一款第（三）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定判决如下：一、解除对邝国平从郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司购买的临武大市场4号楼二层201-211、219-224房屋进行的财产保全执行措施；二、驳回邝国平其他部分的诉讼请求。案件受理费80元，由邝国平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  郑小平人民陪审员  胡国和人民陪审员  谭利兰二〇二〇年十二月二十一日法官助理刘雅丹书记员夏丽斌附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；（四）债务已经清偿的；（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。