四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16583号 上诉人（原审被告）：江泉，男，1986年9月27日出生，汉族，住湖北省罗田县。 委托诉讼代理人：熊军，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁昭凤，女，1992年1月18日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：李忠剑，四川兴立律师事务所律师。 上诉人江泉因与被上诉人梁昭凤房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初1312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人江泉的委托诉讼代理人熊军、被上诉人梁昭凤及其委托诉讼代理人李忠剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江泉上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回梁昭凤全部诉讼请求；2.一审及二审诉讼费由梁昭凤承担。事实和理由：一、一审查明事实不清，证据不足。江泉在经营酒店期间，多次催促梁昭凤办理酒店的变更手续。直到2018年9月30日，梁昭凤都未办理相关手续，导致江泉关闭酒店。之后江泉多次要求梁昭凤出面解决、协商解除合同事宜，梁昭凤均拒不解决。江泉早就将酒店腾退，因为梁昭凤拒绝解决问题，无法将酒店房卡、钥匙等物品交还梁昭凤。二、一审法院适用法律错误。梁昭凤并非是房东本人，对于梁昭凤的出租人来说，她才是腾退房屋的义务人。此次造成酒店空置的原因系梁昭凤没有出面处理相关纠纷，其本人应当承担全部的责任，而不是由江泉来承担全部的责任，除非是梁昭凤要求江泉交出房卡、钥匙等物品，而江泉拒不交出，这样才应对之后酒店的空置承担租金损失责任。综上，请求依法支持江泉的全部上诉请求。 梁昭凤辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，江泉主张无法将酒店房卡、钥匙等物品交付给梁昭凤的上诉理由不能成立，该理由明显与案件事实不符，江泉作为案涉房屋的承租人，腾退房屋系江泉的法定义务，江泉在关联案件中由法院主持下才完成腾退房屋义务，但至今仍然未结清应承担的卫生费、水电费等附属义务，未完成作为案涉房屋承租人的约定义务，因此，梁昭凤认为江泉上诉的事实和理由不成立，请求维持一审判决。梁昭凤辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，江泉主张无法将酒店房卡、钥匙等物品交付给梁昭凤的上诉理由不能成立，该理由明显与案件事实不符，江泉作为案涉房屋的承租人，腾退房屋系江泉的法定义务，江泉在关联案件中由法院主持下才完成腾退房屋义务，但至今仍然未结清应承担的卫生费、水电费等附属义务，未完成作为案涉房屋承租人的约定义务，因此，梁昭凤认为江泉上诉的事实和理由不成立，请求维持一审判决。 梁昭凤向一审法院起诉请求：1.江泉向梁昭凤给付占用酒店期间租金78470元及资金占用利息暂计1991元（以银行同期贷款利息从2019年5月23日起计算至实际清偿日止）；2.江泉支付梁昭凤卫生费3000元、水电费6801元、洗涤费2857元，计12658元及资金占用利息计321元（以银行同期贷款利息从2019年5月23日起计算至实际清偿日止）；3.本案诉讼费用由江泉承担。 一审法院认定事实：2018年8月10日，梁昭凤与江泉签订《六九八商务酒店转让合同》，约定梁昭凤将位于成都市郫都区××镇××商务酒店转让给江泉，并保证江泉享有梁昭凤在原租赁合同中的权利与义务。梁昭凤与村委会签订的租赁合同租赁期限为1.9年，至2019年8月1日到期。酒店转让后，江泉代替梁昭凤履行原租赁合同的条款。江泉在2018年9月30日前向梁昭凤支付转让费340000元，包括66000元的押金及装饰装修费用和设备费用。该费用在2018年8月10日前支付200000元，梁昭凤办理证照更名工作即将完成时支付140000元余款。2018年7月以后的水电、布草、人工工资等费用由江泉支付。酒店2018年8月10日前一切债务债权由梁昭凤承担，之后一切费用由江泉承担。梁昭凤应在2018年9月30日前负责将营业执照、卫生许可证、税务登记证、特种行业经营许可证等完成变更手续，费用由江泉承担。合同同时对其他事项作出约定。在合同履行过程中，因梁昭凤并未按时完成营业执照等证照主体更名手续，且酒店多次转租，江泉2018年11月8日诉讼至一审法院要求解除合同、梁昭凤退还转让款、赔偿损失。该案立案案号（2018）川0124民初6463号。2018年12月18日，一审法院判决解除案涉合同、梁昭凤退还江泉转让款200000元并承担资金利息、梁昭凤支付江泉损失款项45000元。该案一审判决后，梁昭凤不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院2019年9月17日作出（2019）川01民终8168号民事判决书，驳回上诉、维持原判，终审判决同时认定：梁昭凤上诉主张的将江泉控制下酒店期间的租金、电费、宽带电话费、洗涤费、物管费、一半转让费67000元从200000元转让费中进行抵扣，因梁昭凤并未在一审中反诉，不予处理。梁昭凤遂诉讼至一审法院要求判如所请。 一审法院同时查明，（2018）川0124民初6463号案件上诉审理中，成都市中级人民法院2019年5月22日组织下，江泉向梁昭凤返还案涉房屋的钥匙、房卡、制卡器，办理案涉房屋的腾退手续。 一审法院认定以上事实，有梁昭凤、江泉的身份信息、《六九八商务酒店转让合同》、（2018）川0124民初6463号民事判决书、（2019）川01民终8168号民事判决书、微信聊天记录及当事人当庭陈述等予以证实。 一审法院认为，案涉酒店转让合同履行中梁昭凤违反合同义务导致合同目的无法实现，本案江泉依法提出解除合同、赔偿损失的诉讼事实，有（2018）川0124民初6463号民事判决书及（2019）川01民终8168号民事判决书等证实，一审法院予以确认。根据生效法律文书确认事实：成都市中级人民法院在前述关联案件上诉中2019年5月22日组织双方就案涉酒店办理完毕房屋腾退手续，该腾退手续办理系人民法院在诉讼中本着为当事人减少损失、防止损失扩大的处置措施，亦可以证明江泉在此之前并未向梁昭凤腾退返还房屋。房屋腾退，系事实行为，乃承租方的法定义务，梁昭凤在该案中因违约承担了相应赔偿责任，并不免除江泉应负腾退房屋法定责任，江泉并未提供已向梁昭凤腾退房屋、交付房屋附属物件或梁昭凤无故不接收房屋相应证据，其提供的微信记录同样无法证明双方协调好房屋交接事宜，反而证明在成都市中级人民法院组织腾退房屋前，梁昭凤要求江泉腾退房屋、交付钥匙等物件，江泉表示等待中院开庭裁决，因此，江泉辩解已尽减损义务，不承担未经营期间相关费用，与事实不符，一审法院不予采信，2019年5月22日前应认定为江泉实际经营酒店时间，根据酒店转让合同约定，酒店转让江泉后，江泉代梁昭凤履行梁昭凤与出租方签订的租赁合同义务包括租金支付义务等，故梁昭凤诉请江泉按照原合同约定99120元/年租金标准承担2018年8月10日至2019年5月22日前房屋租金，一审法院予以支持，为77919元。梁昭凤主张按照银行同期贷款利率计算资金占用利息，合乎法律规定，一审法院予以支持。梁昭凤主张江泉承担卫生费3000元、水电费6801元、洗涤费2857元以及资金占用利息，一审法院认为，前述费用梁昭凤并未提供合法有效凭据，无票据原件、非正规费用凭据，无票据金额系江泉实际经营期间产生费用比如水电读数抄表记录、费用支付周期等其他证据佐证，证据严重瑕疵，不足以证明梁昭凤主张，梁昭凤与案外人赵兵华就前述费用达成的支付协议，在缺乏费用真实有效证据支持情形下，对江泉亦没有法律约束力，梁昭凤主张江泉承担卫生费、水电费、洗涤费，证据不足，一审法院不予支持。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决：一、江泉于判决生效后三日内支付梁昭凤77919元以及资金占用利息（利息计算方式：以77919元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定支付之日，未按时支付，计算至实际付清之日）；二、驳回梁昭凤其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费用减半收取1068元，由江泉承担。 二审中，梁昭凤、江泉未向本院提交新的证据。 梁昭凤、江泉对一审查明的事实无异议。对各方当事人无异议的事实，本院直接予以确认。 二审另查明，《六九八商务酒店转让合同》约定“二、甲方与村委会签订的租赁合同，租赁期限为1.9年，至2019年8月1日到期，租金99120元/年，租金每半年交付一次，下次支付房租在10月1日前，该租赁合同作为本合同的附件，与本合同具有同等的法律效力。三、该酒店转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原租赁合同约定的条款，并且每半年定期缴纳合同约定的租金及应由甲方承担的水电费及其他的费用。该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，押金归乙方所有。……”。 本院认为，本案二审主要争议焦点为梁昭凤是否有权要求江泉支付2018年8月10日至2019年5月22日的房屋租金及相应利息。现评判如下： 江泉认为梁昭凤并非案涉房屋的产权人，江泉不应向梁昭凤腾退房屋，除非梁昭凤要求江泉腾退，而梁昭凤并未要求江泉腾退，同时，因梁昭凤拒绝解决问题，江泉无法将酒店房卡、钥匙等物品交还梁昭凤，故江泉不应支付租金。 对此本院认为，根据案涉《六九八商务酒店转让合同》第三条“该酒店转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原租赁合同约定的条款，并且每半年定期缴纳合同约定的租金及应由甲方承担的水电费及其他的费用。该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，押金归乙方所有。”的约定，从2018年8月10日起至江泉腾退相应房屋之日止的房屋租金应当由江泉承担。江泉占有使用案涉房屋系基于其与梁昭凤签订的《六九八商务酒店转让合同》，在江泉未能举证证明梁昭凤同意江泉向他人腾退交付案涉房屋的情况下，江泉负有向其合同相对方梁昭凤腾退房屋的义务，江泉应主动履行义务，且不以梁昭凤要求腾退为前提。因此，江泉关于梁昭凤并非房东、梁昭凤才是腾退房屋的义务人、梁昭凤要求江泉腾退江泉拒不腾退才应承担租金的主张，本院依法不予支持。 现江泉主张系梁昭凤一直拒绝办理交接手续，导致江泉无法履行腾退义务，相应的租金不应由江泉承担。对此本院认为，江泉的该主张成立的前提，是案涉《六九八商务酒店转让合同》已经双方确认解除或生效法律文书确认解除，否则梁昭凤有权拒绝接受房屋。而案涉《六九八商务酒店转让合同》由人民法院判决解除，在生效法律文书判决解除前，梁昭凤有权拒绝接受房屋，江泉仍应支付相应租金。 综上，一审法院要求江泉支付从其占有房屋之日起至腾退交还房屋之日止的租金正确，本院依法予以维持。 据此，江泉的上诉请求及上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2136元，由上诉人江泉负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何广智 二〇二〇年十二月三日 书记员  曹成香