河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初6610号原告（反诉被告）：河南大唐置业有限公司，住所地：郑州市铭功路83号豫港大厦。统一社会信用代码：9141010076488319XD法定代表人：施忠义，董事长。委托诉讼代理人：史惠星，河南中涵律师事务所律师。被告（反诉原告）：李国龙，男，汉族，1990年12月30日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：王智勇，河南译达律师事务所律师。委托诉讼代理人：范闯，河南译达律师事务所律师。原告河南大唐置业有限公司诉被告李国龙房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法使用普通程序，由审判员张卫青独任审理，公开开庭进行了审理。原告河南大唐置业有限公司的委托诉讼代理人史惠星，被告李国龙委托诉讼代理人范闯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南大唐置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《商品房买卖合同》（合同编号：16002434557）解除；2、依法判令被告协助原告到郑州市不动产登记中心办理注销位于二七区铭功路西、西陈庄前街南铭都国际商住楼16层1632号房屋的预告登记；3、判令被告协助原告到郑州市住房保障与房地产管理局办理《商品房买卖合同》（合同编号：16002434557）备案登记注销手续；4、判令被告向原告支付47821.27元。5、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年5月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002434557），被告购买原告位于二七区铭功路西、西陈庄前街南铭都国际商住楼16层1632号房屋。房款总价款1487441元，其中首付款298441元，剩余1189000元向上海浦东发展银行郑州分行申请贷款支付。因李国龙未按时还款，浦发银行将李国龙和大唐置业诉至郑州市金水区人民法院，金水区人民法院于2019年5月27日作出（2019）豫0105民初7772号民事判决书，后浦发银行向金水区人民法院申请执行，原告大唐置业已经代李国龙偿还了全部银行贷款。根据《商品房买卖合同》第七条第1款和《商品房买卖合同》附件四第三条第6款约定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告在原告送达告知函之日起3日内未向原告付清《商品房买卖合同》附件四第三条第6款所列款项的，且逾期超过30日仍未付清的，构成严重违约，原告有权解除合同。原告选择解除合同的，除有权按照本合同第七条扣除相关费用以及代买受人向按揭银行支付的全部款项之外，还有权扣除被告给原告造成的全部损失（包括但不限于同期贷款利息损失、诉讼费、仲裁费或律师费、房屋价款3%的销售佣金等）以及损失额30%的违约金。原告于2020年1月19日按照《商品房买卖合同》约定的地址向被告邮寄发出《付款告知函》，通知被告返还原告代为偿还的银行贷款本息，但被告未向原告履行义务。原告于2020年3月27日以邮寄方式向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除原、被告双方于2016年5月10日签订《商品房买卖合同》。李国龙于2016年5月10日签订购房合同购买铭都国际1632号房屋，合同总房款1487441元。购房首付款298441元，《商品房买卖合同》签订后，被告李国龙和郑州瑞施酒店管理有限公司签订了《酒店公寓租赁协议》，约定李国龙将购买的房屋出租给郑州瑞施酒店管理有限公司三年，租金总计282613元，由郑州瑞施酒店管理有限公司将租金支付给原告大唐置业有限公司以抵扣李国龙购买房屋的首付款。但是，因为李国龙未按时偿还银行贷款，原告并未向李国龙交房，郑州瑞施酒店管理有限公司也没有向原告缴纳282613元。所以李国龙实际向原告交首付：298441-282613=15828元。综上，原告合计收取李国龙购房款15828+1189000=1204828元。后因李国龙未按期向浦发银行还款，导致浦发银行扣除了原告的保证金，具体扣款明细如下：2018年9月27日扣除36085.68元；2019年6月25日扣除23859.69元；2019年10月12日扣除5958.12元；2019年10月31日扣除5971.51元；2019年12月31日扣除11971.50元；以上扣除保证金合计83846.5元。后浦发银行向金水区人民法院起诉李国龙及原告并且申请了强制执行，原告代李国龙偿还了剩余贷款1147214.27元、案件受理费7586.50元、强制执行费用14002元。综上，被告李国龙应向原告支付1147214.27+7586.50+83846.5-1204828+14002=47821.27元。综上所述，被告逾期不付款的行为已构成根本违约。诉讼中，原告向本院提起增加诉讼请求：判令被告向原告支付房屋价款3%的佣金44623.23元及违约金13386.97元（总计58010.2元）。为维护原告的合法权益，特诉至本院，请求判如所请。被告李国龙辩称：因被答辩人河南大唐置业有限公司在案涉《商品房买卖合同》、《酒店公寓租赁协议》的履行过程中存在多种严重违约情形，致使案涉《商品房买卖合同》已无法履行，答辩人同意解除答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同关系，并基于被答辩人的各项严重违约行为已严重侵害了答辩人的合法权益的事实，答辩人要求被答辩人承担相应的违约责任。被答辩人的违约行为是导致案涉《商品房买卖合同》无法履行的根本原因，被答辩人诉请贵院确认双方签订的《商品房买卖合同》因答辩人原因于2020年3月27日解除的诉求与事实不符、于法无据。被告李国龙向本院提起反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人于2016年5月10日签订的编号为：16002434557号的《商品房买卖合同》解除；2、请求判令被反诉人向反诉人支付案涉房屋租金282613.79元及违约金282613.79元；三、请求判令被反诉人向反诉人赔偿未按约定办理房屋权属初始登记的违约金74148.93元；四、请求判令被反诉人向反诉人、赔偿反诉人本人已支付的首付款15282元及银行月供190485.52元；五、请求判令被反诉人向反诉人赔偿案涉房屋溢价所导致的反诉人损失126483.9元；以上合计：971627.93元；六、请求判令本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：因案外人燕松山拖欠李延章115万元借款，为收回欠条，燕松山通过河南商都商会郑州方迪企业管理有限公司以房产置换名义，将案涉16层1632室房产置换619279元欠条，以该欠条款充作首付款。随后李延章、李国龙在置换公司人员带领下，由李国龙与大唐公司签订了《房产买卖合同》，李国龙买卖房产不是为了居住，而是为了尽快变现，以偿还其它欠款。2016年5月10日，反诉人与被反诉人签订案涉编号为：16002434557号的《商品房买卖合同》，合同约定被反诉人将位于二七区铭功路西、西陈庄前街南铭都国际商住楼16层1632号房屋出售给反诉人；反诉人应于2016年5月10日向被反诉人支付首付款298441元，于2016年6月10日以贷款的方式向被反诉人支付剩余购房款1189000元；被反诉人应于2017年8月31日前，将符合交付条件的案涉房屋交付给反诉人；被反诉人应当在2017年10月31日前，将房屋权属初始登记资料报送郑州市房管局，未在约定时间内报送或报送资料不齐未被受理的应按日向反诉人支付总房款的0.005%的违约金。上述合同签订当日，被反诉人大唐公司告知反诉人，其可以联系其关联公司郑州瑞施酒店管理有限公司承租涉案房屋。由租金冲抵部分首付款，租金支付方式为一次性支付，租金数额为案涉房屋购房款总额的19%，租金支付时间为案涉《商品房买卖合同》签订之日。租赁期限为2017年8月31日至2020年8月30日。违约金为3年租赁收益总额的三倍。由被反诉人为瑞施公司承担担保责任。经协商一致，反诉人与被反诉人，郑州瑞施酒店管理有限公司按照上述约定签订了《酒店公寓租赁协议》。上述两份协议签订后，反诉人按照约定向被反诉人大唐公司支付了抵扣后的首付款并办理了商业贷款。但2017年10月31日至今，被反诉人大唐公司仍未为案涉房屋办理权属初始登记，也未向反诉人支付任何违约费用；同时，被反诉人自称其关联公司郑州瑞施酒店管理有限公司并未向其支付房屋租金，要求反诉人补足剩余部分首付款。反诉人多次要求被反诉人大唐公司按照《酒店公寓租赁协议》向反诉人支付因瑞施酒店管理有限公司未支付租金而产生的3倍违约金及按照《商品房买卖合同》向反诉人支付迟延办理房屋权属初始登记违约金，均无果。迫于无奈，反诉人最终于2018年以停止支付银行贷款本息的方式，要求被反诉人向反诉人承担上述赔偿责任。现因被反诉人不仅仍未向反诉人支付迟延办理权属登记违约金及支付租金违约金，而且要求解除反诉人与其签订《商品房买卖合同》，致使案涉《商品房买卖合同》已履行不能。为维护自身合法权益，反诉人依据我国《民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起反诉，望判如所请。原告针对被告反诉辩称：一、对李国龙提出的确认与大唐公司签订的《商品房买卖合同》解除不持异议。因李国龙对按揭贷款的上海浦东发展银行违约归还按揭贷款，导致大唐公司承担担保责任，代李国龙归还所欠银行贷款12310603.77元，代李国龙支付上海浦东银行起诉李国龙还款案的案件受理费7586.5元、执行费14002元。大唐公司于2020年1月19日向李国龙发出《付款告知函》，李国龙拒不还款超过30日，也不与大唐公司联系，大唐公司不得不于2020年3月26日向李国龙发送《解除合同通知函》，2020年3月28日李国龙收到该《解除合同通知函》，李国龙与大唐公司的《商品房买卖合同》于2020年3月28解除。二、大唐公司未收到郑州瑞施酒店管理有限公司(以下称“瑞施酒店”)支付李国龙所购买1632房屋的租金282613.79元，瑞施酒店最终未使用1632房屋，目前房屋仍在大唐公司闲置，李国龙因违约导致《商品房买卖合同》解除，李国龙主张答辩人向其支付房屋租金282613.79元及违约金282613.79元无事实依据及法律依据。1、李国龙与瑞施酒店所签订的《酒店公寓租赁协议》没有履行，瑞施酒店没有向大唐公司预付李国龙所购房屋三年的租金282613.79元，李国龙在合同解除前尚欠大唐公司282613.79元房屋首付款。2016年5月10日在李国龙与大唐公司签订《商品房买卖合同》时，瑞施酒店与李国龙签订《酒店公寓租赁协议》，预约在房屋交付时由瑞施酒店租赁三年李国龙所购买的1632号房屋，三年租金为282613.79元，由瑞施酒店支付给大唐公司折抵李国龙所欠大唐公司的房款。租赁协议签订后，因瑞施酒店的原因，在大唐公司于2018年8月交房时，瑞施酒店并没有租赁使用1632房屋，目前房屋仍在大唐公司名下闲置，瑞施酒店也没有向大唐公司支付一分钱的租金，在《商品房买卖合同》解除前，李国龙尚欠大唐公司282613.79元的购房款。2、李国龙所购的1632号房屋于2018年8月向业主交付，因通知不到李国龙该房屋大唐公司没有向李国龙交付，目前房屋仍闲置，无人使用，本案目前不存在房屋租金收益。本案所涉房屋于2018年8月向业主交付房屋，1632房屋因瑞施酒店没有租赁使用房屋，大唐公司曾电话联系李国龙交付房屋，因联系不上李国龙房屋一直没有交付给李国龙，而李国龙也没有主动与大唐置业联系交房事宜。1632房屋一直闲置，没有人租赁使用房屋，也不存在有人支付282613.79元租金。3、因李国龙的原因导致合同解除，李国龙也无权向大唐公司索要合同解除前房屋使用收益，如果李国龙在解除合同前接收了房屋，在《商品房买卖合同》解除后，李国龙在使用房屋期间还应当以租金标准向大唐公司支付房屋使用费。李国龙所诉请的282613.79元租金根本不存在，李国龙向大唐公司的索要没有事实和法律依据。李国龙未按时偿还银行贷款，导致大唐公司自2018年9月开始持续为李国龙承担担保还款责任。浦发银行于2018年9月27日因李国龙未按约还款扣划大唐公司保证金36085.68元(李国龙每月应还银行贷款约6000元，一次性扣划36085.68元，也证明了李国龙有6个月，即2018年3月就开始没有向银行还款)。上海浦东发展银行后又因李国龙违约多次扣划大唐公司保证金，2019年6月25日扣划23859.69元、2019年10月12日扣划5958.12元、2019年10月31日扣划5971.12元、2019年12月31日划11971.5元，前述5笔划大唐公司保证金83846.5元。因李国龙自2018年持续对上海浦东发展银行不还贷款，致使浦发银行于2019年5月向金水区人民法院起诉李国龙和大唐公司一次性偿还剩余全部贷款。金水法院于2019年5月27日下发(2019)豫0105民初第7772号《民事判决书》，判决书生效后，李国龙仅是找到大唐公司要转让房屋，而不是积极还款，导致上海浦东银行向法院中请强制执行李国龙和大唐公司，大唐公司不得不代李国龙偿还了全部剩余银行贷款1147214.27元、案件受理费7586.5元及执行费14002元。之后大唐公司通知李国龙还款，李国龙仍不还款，大唐公司不得不解除双方签订的《商品房买卖合同》，商品房买卖合同的解除系因李国龙违约造成的，由此发生的损失应由李国龙自己承担。李国龙无权向大唐公司索要合同解除前房屋使用收益，也无权向大唐公司索要逾期交房的违约责任，如果李国龙在解除合同前接收了房屋，在《商品房买卖合同》解除后，李国龙在使用房屋期间还应当以租金标准向大唐公司支付房屋使用费。本案李国龙所诉请的282613.79元租金根本不存在，李国龙向大唐公司索要282613.79元租金没有事实和法律依据。三、因为李国龙严重违约致使《商品房买卖合同》无法履行，大唐置业已经解除了双方签订的《商品房买卖合同》，李国龙主张房屋权属初始登记违约金74148.93元没有合同依据及法律依据。《商品房买卖合同》补充协议第六条约定：大唐公司应当在2017年10月31日前将房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。本协议签订于2016年5月，而我国2017年开始房产证办理体制改变，将原由房管局办理“初始登记”再由购房人自行在房管局办理“转移登记”取得《房屋所有权证》，变更为“先由房管局办理《郑州市房屋交易和产权状况确认单(楼盘农)》，再由开发商持前述文件到由不动产中心办理《商品房首次登记不动产权证》”。关于房屋产权初始登记变更为不动产中心的首次登记，属于大唐公司在订立合同时无法预见的，不属于商业风险的重大变化。由于程序变化涉及两个单位及更多流程，在2017年10月31日前已不可能办理完成合同约定的“产权初始登记”。该条约定因我国不动产管理法律规则的变化，属于不可抗力造成的，出卖人不应因此承担违约责任。另外，本案李国龙与大唐公司的《商品房买卖合同》已经解除，李国龙无权就产权证办理事宜向大唐公司主张损失赔偿。四、李国龙主张答辩人向其支付购房首付款15282元及银行月供190485.52元无事实依据及法律依据。1、李国龙所支付的首付款15282元已折抵李国龙对大唐公司的欠款，大唐公司已不欠李国龙该15282元。答辩人大唐公司收取李国龙的款项包括首付款15282元、浦发银行贷款1189000元，总计1204828元，《商品房买卖合同》解除，正常的情况下李国龙所支付的购房款在扣除李国龙所欠大唐公司款项后剩余款项应退还给李国龙。而本案李国龙所欠大唐公司的款项为1252649.27元，折抵李国龙已支付的购房款1204828元后，仍欠大唐公司47821.27元，大唐公司不欠李国龙已付的15282元的房款。李国龙对大唐公司的欠款1252649.27元包括：大唐公司应上海浦东发展银行5次因李国龙不还贷款扣划大唐公司保证金83846.5元用于清偿李国龙所欠浦东发展银行贷款，上海浦东发展银行向金水区人民法院对李国龙和大唐公司提起诉讼后，大唐公司又代李国龙承担了全部剩余银行贷款1147214.27元、案件受理费7586.5元及执行费14002元，前述大唐公司代李国龙支付上海浦东发展银行8笔款项共计：1252649.27元。2、李国龙向银行支付的190485.52元，系李国龙向银行还款形成的，李国龙无权向大唐公司索要。李国龙向上海浦东发展银行贷款1189000元，李国龙按照与上海浦东发展银行所签订的《个人购房担保借款合同》，应按月向银行还款约6000元，如果李国龙按约向银行支付了还款190485.52元，系李国龙正常的向银行履行借款合同，该部分款项与大唐公司无关，李国龙无权向大唐公司索要。五、因李国龙违约导致《商品房买卖合同》解除，李国龙主张答辩人向其支付涉案房屋溢价导致的损失126483.9元应由李国龙承担。本案《商品房买卖合同》解除的原因系李国龙违约不向大唐公司支付大唐公司代其偿还银行借款的欠款引发的，因合同解除所造成的全部损失应由李国龙承担。目前1632房屋双方所签订的《商品房买卖合同》仍登记备案在郑州市住房保障和房地产管理局，李国龙作为1632号房屋的购房人在郑州市自然资源与规划局还有预告登记，如果李国龙能现在支付房款并承担对大唐公司的违约损失，大唐公司仍原意与李国龙继续履行《商品房买卖合同》。就目前双方签订的《商品房买卖合同》解除情形下，李国龙主张大唐公司向其支付涉案房屋溢价导致的损失126483.9元无事实依据及法律依据。综上，李国龙的反诉请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依据有效证据认定事实如下：1、2016年5月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002434557），被告购买原告开发的位于二七区铭功路西、西陈庄前街南铭都国际商住楼16层1632号房屋，房款总价款1487441元，其中首付款298441元，剩余1189000元向上海浦东发展银行郑州分行申请贷款支付。《商品房买卖合同》第七条第1款和《商品房买卖合同》附件四第三条第6款约定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告在原告送达告知函之日起3日内未向原告付清《商品房买卖合同》附件四第三条第6款所列款项的，且逾期超过30日仍未付清的，构成严重违约，原告有权解除合同。原告选择解除合同的，除有权按照本合同第七条扣除相关费用以及代买受人向按揭银行支付的全部款项之外，还有权扣除被告给原告造成的全部损失（包括但不限于同期贷款利息损失、诉讼费、仲裁费或律师费、房屋价款3%的销售佣金等）以及损失额30%的违约金。第八条、第十五条约定，原告应于2017年8月31日前，将符合交付条件的案涉房屋交付给被告；原告应当在2017年10月31日前，将房屋权属初始登记资料报送产权登记机关备案，未在约定时间内报送或报送资料不齐未被受理的应按日向被告支付总房款的0.005%的违约金。第九条约定，逾期交房超过30日，被告有权解除合同，原告按已付款的0.2%支付违约金。2、因被告李国龙未按时偿还贷款，浦发银行将李国龙和大唐置业诉至郑州市金水区人民法院，金水区人民法院于2019年5月27日作出（2019）豫0105民初7772号民事判决书，浦发银行向金水区人民法院申请执行，原告大唐置业偿还了剩余全部银行贷款。3、原告于2020年1月19日按照《商品房买卖合同》约定的地址向被告邮寄发出《付款告知函》，通知被告返还原告代为偿还的银行贷款本息，但被告未向原告履行义务。原告于2020年3月27日以邮寄方式向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除原、被告双方于2016年5月10日签订《商品房买卖合同》。4、2016年5月10日，被告李国龙和郑州瑞施酒店管理有限公司签订了《酒店公寓租赁协议》，原告在该合同中为担保方，合同约定李国龙将涉案房屋出租给郑州瑞施酒店管理有限公司三年，租金总计282613元，由郑州瑞施酒店管理有限公司将租金支付给原告大唐置业有限公司以抵扣李国龙购买房屋的首付款。5、原告至今未向李国龙交房，郑州瑞施酒店管理有限公司也未向原告支付租金282613元。李国龙向原告交首付15828元，房屋维修基金7770元。2016年12月26日至2019年9月20日期间，原告偿还银行贷款136826.63元。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告在合同履行期间，未能及时偿还案涉房产的按揭贷款，造成浦发银行诉至法院要求提前偿还全部贷款，法院判决生效后原告履行保证责任代偿欠款的后果，根据合同约定，原告有权要求解除本案《商品房买卖合同》。而原告未在合同约定期限内交付案涉房屋，也未在约定期限内将房屋权属初始登记资料报送相关部门登记，按照合同约定，被告有权要求解除本案《商品房买卖合同》，故对原被告要求解除合同的诉讼请求和反诉请求本院予以支持。合同解除后，被告应当协助原告办理注销预告登记、备案登记手续，将涉案房屋产权返回至原告名下，而被告支付的首付款、维修基金和已经偿还的银行贷款共计160424.63元，原告也应当予以退还。鉴于原被告在合同履行过程中均存在违约行为，本院结合案件的实际情况确定原被告互不支付违约金。原告的其他诉讼请求和被告的其他反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南大唐置业有限公司与被告李国龙于2016年5月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002434557）；二、被告李国龙于本判决生效之日起十五日内协助原告河南大唐置业有限公司办理注销预售商品房买卖预告登记、注销预售商品房抵押权预告登记、撤销合同备案信息等手续；三、原告河南大唐置业有限公司于判决生效之日起十日内退还被告李国龙购房款160424.63元；四、驳回原告河南大唐置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告李国龙的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1992元，反诉费6758元，由原告负担4375元，由被告负担4375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张卫青二〇二〇年十二月三十一日书记员  张 丽