广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初9913号原告：王良，男，汉族，1984年9月12日出生，身份证住址湖北省英山县。委托代理人：徐莹，广东乐毅律师事务所律师。被告：深圳市盛昌投资发展有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道玉翠社区望城路**帝龙商业广场****，统一社会信用代码91440300685376894E。法定代表人：张金发。被告：张金发，男，汉族，1978年9月18出生，身份证住址广东省五华县。两被告共同委托代理人：全昌思军，广东安国（深圳）律师事务所律师。原告王良与被告深圳市盛昌投资发展有限公司（下称被告盛昌公司）、被告张金发房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、确认原告与被告签署的《帝龙商业广场商铺租赁合同》无效；2、两被告连带返还租赁押金15000元、入场费40000元，合计55000元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求如下：两被告连带赔偿原告装修损失共计24519元。本院受理后依法适用简易程序，由审判员逯晓枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告王良及委托代理人徐莹，被告盛昌公司、被告张金发共同委托代理人全昌思军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况经审理查明，2019年6月1日，出租方即甲方与原告作为承租方即乙方签订《帝龙商业广场商铺租赁合同》一份，约定甲方将“深圳市龙华新区望城路22号帝龙商业广场一层G1-13d号商铺（外铺）”出租给原告经营符合甲方商业类型的美食街业态黑羊社品牌使用，商铺建筑面积12平方米，约定租赁期为2019年7月1日至2021年6月30日，首年每月租金5000元，第二年起租金递增6%，第二个租约年每月租金5300元；物业管理费每平方米每月28元，水费暂定每立方7元，电费暂定每度1.35元；甲方给予乙方15天装修期免租，该期间需缴纳装修期管理费15元/平方米；乙方需缴纳租赁保证金15000元，同时约定了其他事项。《帝龙商业广场商铺租赁合同》抬头部分打印字体载明出租方即甲方为被告张金发并载明被告张金发的通信地址及身份证号码，该合同落款甲方处由被告盛昌公司盖章并由被告张金发签名，同时将被告张金发的身份证复印件作为合同附件。上述合同签订后，原告向被告盛昌公司缴纳首月租金5000元及租赁保证金15000元。2019年6月1日，被告盛昌公司向原告出具上述费用的收款收据两张。原告主张被告未能出示涉案商铺的不动产权证，后得知该商铺属于违章建筑，故要求确认涉案《帝龙商业广场商铺租赁合同》为无效合同。原告主张两被告为本案房屋租赁合同的出租人，故要求被告盛昌公司、被告张金发连带返还租赁保证金15000元。两被告确认涉案房屋租赁合同无效，认可该商铺无房产证或者建设工程规划许可证；主张原告实际于2020年4月26日搬离涉案商铺；主张原告尚欠费用合计17014元：拖欠2019年12月1日至2020年4月26日期间租金16500.3元，拖欠2019年12月1日至2020年1月31日期间水费21元及电费492.7元，要求在本案中一并处理。庭审中，双方确认涉案房屋租赁合同实际履行过程中租金履行标准为每月5000元，同时原告确认自2019年12月1日起未缴纳租金。庭审中，原告主张于2020年4月15日已与两被告协商好确认退还商铺，主张于2020年4月26日彻底搬走放置于涉案商铺内的物品。庭审中，原告主张长时间未经营，故不清楚水费和电费情况。两被告提供的原告认可的物品放行条显示，原告搬离时间为2020年4月26日。原告提交的2019年11月2日帝龙商业中心管理处发出《关于扶持商户租金优惠通知》显示，从11月1日起进行租金扶持：2019年11月至2020年1月租金减免为6.5折、2020年2月至4月租金减免为7.5折、2020年5月至7月租金减免为8.5折、2020年8月至10月租金减免为9.5折，同时载明“此扶持优惠政策，需结算11月1日前所有欠缴费用才能享有，三楼铺号……不在此范畴内，另行协商。”另查，原告主张对涉案商铺进行了装修，并申请对装修余值进行评估，要求两被告连带赔偿装修损失24519元。本院依法摇珠确定深圳市融泽源资产评估土地房地产估价有限公司为本案评估机构。本院于2020年12月8日向原告送达缴纳评估费通知，原告于2020年12月9日签收。经查，原告逾期未缴费，故本院按原告撤回评估处理。庭审中，原告主张其装修项目为：水电、吧台、卷帘门、壁柜、排烟管、网络。被告不予认可，主张其也不清楚装修项目、原告退出场地时已将所有物品搬离，主张涉案商铺为被告统一装修。再查，原告主张向两被告缴纳入场费40000元，并提供支付宝付款记录及收款人甘宇兵的身份证复印件、交易提醒信息等予以证明；原告主张上述费用支付给被告盛昌公司指定人员甘宇兵和甘鹰鹏，主张该两人为同一团队。原告提供的支付宝付款记录显示，2019年5月31日支付20000元，原告主张该笔款项为其向两被告缴纳的租赁保证金及首月租金；支付宝付款记录显示，2019年6月1日支付10000元，原告主张该笔款项为其缴纳的部分入场费；交易提醒信息显示，2019年6月1日王珍POS机消费30000元（对方账户深圳市宏润翰瑞建筑规划设计有限公司），原告主张该笔款项为其妻子王珍代其支付的剩余入场费。原告要求两被告连带返还入场费40000元。两被告不予认可，主张其并未收取入场费，主张甘宇兵为其委托的招商中介人员，其不认识甘鹰鹏。原告提供2019年11月7日被告盛昌公司向“帝龙商业广场租户”发出的《律师函》一份，内容为被告盛昌公司声明：1、对于部分租户投诉的第三人收费，被告盛昌公司并未授权任何第三方收取与涉案房屋租赁合同无关的费用；2、按照被告盛昌公司的招商代理业务要求，如果出现未经授权乱收费的情况，被告盛昌公司有权追究法律责任和加倍重罚；3、本着对各租户维护权益的原则，被告盛昌公司聘请律师协助各租户追索第三人私自收费的行为。原告对上述《律师函》举证时称两被告确认委托的招商代理人向原告等承租人收取了入场费。两被告主张其发现其委托的招商人员存在私自乱收费的情况，之后对此情况予以说明并及时协助租户解决，主张其并非收取入场费。本案中，原被告均未能提供涉案商铺的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。裁判结果本院认为，根据本院查明的事实，《帝龙商业广场商铺租赁合同》抬头部分打印字体载明出租方即甲方为被告张金发并载明被告张金发的通信地址及身份证号码，该合同落款甲方处由被告盛昌公司盖章并由被告张金发签名，同时将被告张金发的身份证复印件作为合同附件，据此可以认定两被告共同为涉案房屋租赁合同的出租人。原告与两被告签署《帝龙商业广场商铺租赁合同》，约定两被告将“深圳市龙华新区望城路22号帝龙商业广场一层G1-13d号商铺（外铺）”出租给原告使用，双方均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此原告与两被告签订的《帝龙商业广场商铺租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还，故两被告应当向原告退还租赁保证金15000元。关于原告搬离时间。根据本院查明的事实，原告于2020年4月15日申请退租、于2020年4月26日搬离全部物品，故应当认定为原告搬离时间为2020年4月26日。两被告主张原告尚欠费用合计17014元：拖欠2019年12月1日至2020年4月26日期间租金16500.3元，拖欠2019年12月1日至2020年1月31日期间水费21元及电费492.7元，要求在本案中一并处理。原告表示不清楚水电费情况。本院认为，涉案房屋租赁合同虽为无效合同，但原告实际使用了涉案房产，故原告应当向两被告支付2019年12月1日至2020年4月26日期间的房屋占有使用费及水电费等。根据原告提供的《关于扶持商户租金优惠通知》关于租金优惠的通知，被告盛昌公司未能举证证明原告欠缴2019年11月1日前之费用即原告不满足租金优惠条件，故依法应当承担举证不能的不利后果。据此，计得原告应缴2019年12月1日至2020年4月26日期间房屋占有使用费17262.5元（5000元×65%×2个月+5000元×75%×2.87个月）。被告盛昌公司主张房屋占有使用费16500.3元，低于上述核算金额，视为对其权利的自由处分，本院对此予以确认。同时，被告盛昌公司主张的上述水电费金额未超出合理限度，故本院予以确认，据此认定原告应当向两被告支付2019年12月1日至2020年4月26日期间房屋占有使用费16500.3元、2019年12月1日至2020年1月31日期间水费21元及电费492.7元。关于装修损失。原告要求两被告赔偿装修损失24519元，提供的证据并不足以证明该主张。本案中，原告逾期未缴纳评估费用，视为其撤回评估申请。因此，原告该主张，缺乏依据，本院不予支持。关于入场费。原告主张向被告盛昌公司指定人员甘宇兵和甘鹰鹏共计支付入场费40000元，并主张该费用为两被告收取。原告提供的证据中，其中10000元款项支付记录未能显示收取人姓名，30000元款项支付记录显示收款人为案外人深圳市宏润翰瑞建筑规划设计有限公司，故原告提供的涉案证据无法证明其将该笔款项支付给了甘宇兵和甘鹰鹏，亦无法证明该款项的收取方为两被告，原告依法应当承担举证不能的不利后果。原告要求两被告返还入场费，缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王良与被告深圳市盛昌投资发展有限公司、被告张金发于2019年6月1日签订的《帝龙商业广场商铺租赁合同》为无效合同；二、被告深圳市盛昌投资发展有限公司、被告张金发应当于本判决生效之日起十日内向原告王良退还租赁保证金15000元；三、原告王良应当于本判决生效之日起十日内被告深圳市盛昌投资发展有限公司、被告张金发支付2019年12月1日至2020年4月26日期间房屋占有使用费16500.3元；四、原告王良应当于本判决生效之日起十日内被告深圳市盛昌投资发展有限公司、被告张金发支付2019年12月1日至2020年1月31日期间水费21元及电费492.7元；五、驳回原告王良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费894元原告已预缴，由原告承担725元、两被告承担169元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 逯  晓  枫二〇二〇年十二月二十九日书记员 简少琼(兼)书记员 巫  小  露附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。