四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1304民初4602号 原告:南充麓远置业有限公司，住所地南充市嘉陵区滨江南路二段78号滨江印象1号楼10层。 法定代表人：王国伟，总经理。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 被告：唐勇，男，1986年10月25日出生，汉族，户籍地四川省营山县，现住四川省营山县。 被告：胡娜，女，1985年9月6日出生，汉族，户籍地四川省营山县，现住四川省营山县。 二被告共同委托诉讼代理人：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。 原告南充麓远置业有限公司（以下简称麓远置业公司）诉被告唐勇、胡娜商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麓远置业公司的委托诉讼代理人李雄、刘欣，被告唐勇、胡娜及其共同委托诉讼代理人陈森洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告麓远置业公司向本院提出诉讼请求：一、确认原被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：××××）及《南充恒大御龙天峰商品房买卖合同补充协议》已于2020年8月21日解除；二、判令二被告配合原告到房产部门办理解除网签备案手续；三、判令被告向原告支付违约金83,950.80元（可直接从原告应当退还被告的房款中抵扣）；四、本案诉讼费等费用由二被告承担。事实和理由:2020年6月17日，原被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：××××）及《南充恒大御龙天峰商品房买卖合同补充协议》，约定原告将其开发的御龙天峰××幢××号房屋出售给二被告，房屋总价款为839,508.00元，二被告首付259,508.00元，剩余580,000.00元申请商业贷款，二被告须在2020年6月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。逾期20天以上办理贷款手续视作其单方解除合同，二被告应向原告支付该商品房总价款的10%作为违约金。合同签订后，二被告仅支付了首付款，未办理银行按揭贷款。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求法院依法裁决。 被告唐勇、胡娜辩称，1、二被告从原告处购买房屋即签订合同的事实属实。2、现二被告同意解除合同，也同意协助原告办理解除房屋备案手续。3、原告诉称被告单方违约，不是事实。案涉贷款不能办理，并非基于被告的主观原因。被告在与原告签订合同之前通过向原告的销售人员了解，并通过原告销售人员询问了银行，在告知其能够办理贷款的情况下，才签订的认购协议及商品房买卖合同，最终不能办理贷款并非基于原被告的主观故意，而是基于客观情况，上述事实原告是清楚的，也是有预期的，因此被告不存在违约。4、原告要求被告承担违约金，没有事实依据，且相应的违约金标准也明显过高。5、在案涉商品房买卖合同解除后，原告应当退还被告的首付款以及维修基金。综上，我们认为原告的部分诉请与事实不符，不应当得到支持，请求人民法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，将在下文详述。根据双方无异议的证据，查明如下事实: 2020年6月16日，原告麓远置业公司（出卖人、甲方）与被告唐勇、胡娜（买受人、乙方）签订《南充恒大天峰商品房认购书》，约定“乙方自愿依下列条件向甲方认购南充恒大御龙天峰楼盘××栋××单元，该商品房的建筑面积131.24平方米，其中，套内面积104.84平方米。按建筑面积计算,单价为6,396.74元/㎡；总金额为人民币捌拾叁万玖仟伍佰零捌元整。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务专用章作为收据凭据。二、乙方选择第2种方式付款：2、按揭付款。” 2020年6月17日，原告麓远置业公司（出卖人）与被告唐勇、胡娜（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：××××），合同约定：“第四条商品房基本情况（一）该商品房为预售许可证××号下第××幢××单元××号。……第八条出卖人与买受人按照下列（一）种方式计算该商品房价款：（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）8007.52元，总价款人民币839508.00元（大写捌拾叁万玖仟伍佰零捌元整）。第九条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民20000.00元（大写贰万元整），该款项于支付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人于2020年6月18日前支付首期房价款人民币259508.00元（大写贰拾伍万玖仟伍佰零捌元整），占全部房款的30.91%；余款人民币580000.00元（大写伍拾捌万元整）向中国建设银行股份有限公司南充分行（贷款机构）申请贷款支付。第十条逾期付款的处理。（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。本合同所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款及利息或者定金。……第三十九条补充协议对本合同未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同还对交付条件、交付手续、逾期交房责任、商品房质量及保修、房屋登记等权利义务进行了约定。同日，原告麓远置业公司与被告唐勇、胡娜签订《南充恒大御龙天峰商品房买卖合同补充协议》，协议约定“二、双方同意本合同第九条补充如下：（二）关于银行、公积金按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行、公积金按揭方式者）1.买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，买受人按日以应付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。3.如买受人的按揭申请未获得银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。”上述两份合同签订后，被告唐勇、胡娜向原告麓远置业公司交付了首付款259508.00元，并向南充市房屋维修资金管理中心缴纳了维修基金5249.60元。 随后，被告唐勇、胡娜向中国建设银行股份有限公司南充分行提交了按揭贷款的资料，中国建设银行股份有限公司南充分行审查被告唐勇、胡娜贷款资格后，未发放个人住房贷款。2020年7月29日，原告麓远置业公司委托四川致高律师事务所向被告唐勇、胡娜发出《律师函》，要求被告唐勇、胡娜履行按揭贷款的义务。2020年8月20日，原告麓远置业公司向被告唐勇、胡娜发出《关于解除的通知》，内容为“由于您未按照合同约定时间办理完毕按揭贷款手续，按照合同约定，截止2020年8月20日，您已经逾期64日，且我司已于2020年7月29日委托四川致高律师事务所致函催促您及时办理按揭贷款手续，迄今为止，您仍未按照合同履行您的相关义务。……我司特致函贵方：自本通知到达贵方后，贵我双方于2020年6月17日所签之《商品房买卖合同》及补充协议即解除，我司有权向他人销售南充恒大御龙天峰××幢××号商品房，您需向我司支付该商品房总价款10%作为违约金并办理解除合同善后事宜。”2020年8月21日，被告唐勇、胡娜收到上述解除合同通知书。 2020年9月14日，中国建设银行股份有限公司南充分行向南充市房地产管理局出具《说明》一份“兹有唐勇、胡娜因购买南充市嘉陵区××道××段××号南充恒大御龙天峰××幢××单元××号房于2020年6月17日向我行申请个人住房贷款。但因两人不符合我行信贷政策，不予发放个人住房贷款。”其后,因原被告对违约金、房款退还等事宜未达成协议，原告麓远置业公司遂起诉来院，提出上述诉讼请求。 本院认为，原告麓远置业公司与被告唐勇、胡娜签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议系当事人真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面诚实履行自己的义务。 关于确认案涉合同及补充协议解除的问题。《恒大御龙天峰商品房买卖合同补充协议》约定“如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同”，原告麓远置业公司以“被告唐勇、胡娜未在订购书约定的时间内办理完毕按揭贷款”为由向其发出了解除合同通知书，被告唐勇、胡娜在收到解除通知书后未提出异议，且同意解除案涉合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。合同解除的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知书到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本院确认原告麓远置业公司与被告唐勇、胡娜签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《南充恒大御龙天峰商品房买卖合同补充协议》已于2020年8月21日解除。在案涉合同与补充协议解除后，被告唐勇、胡娜应协助配合原告麓远置业公司到房地产管理部门办理解除网签手续。综上，本院对原告麓远置业公司要求“确认解除案涉合同以及要求二被告配合原告到房产部门办理解除网签备案手续”的诉请予以支持。 关于违约金支付的问题。《南充恒大御龙天峰商品房认购书》第二条第二款约定“乙方需在2020年6月23日前办理完毕银行按揭申请手续”，但被告唐勇、胡娜因不符合个人信贷政策，中国建设银行股份有限公司南充分行不予发放个人住房贷款。现二被告出现了逾期付款的违约情形，应承担违约金。从二被告提供的微信聊天记录可证实，虽然原告麓远置业公司的销售人员未明确表示被告唐勇、胡娜符合信贷政策，可以办理按揭贷款，但也存在诱导二被告尽快签署案涉合同的情形，致使二被告在未完全了解清楚按揭贷款政策情况下签订了案涉合同，且在商品房销售过程中，作为房地产开发企业应当更清楚贷款政策，相对于购房人来说房地产开发企业处于强势地位，故原告麓远置业公司就案涉纠纷的产生也存在一定的原因。虽案涉补充协议约定“如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期20天以上，买受人应向出卖人支付该商品总价款的10%作为违约金”，但《四川省商品房买卖合同（预售）》第三十九条约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，本院结合本案庭审查明的事实、现有的证据、被告的违约程度、原告的损失认定本案的违约金应按照《四川省商品房买卖合同（预售）》中关于逾期付款的条款计算。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条第一款约定“逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”，本案的违约金计算方式应为：580,000.00元×59天（逾期天数：2020年6月24日至2020年8月21日）×万分之一/天=3,422.00元。关于房款退还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，在案涉合同和补充协议解除后，原告麓远置业公司应向被告唐勇、胡娜退还其已交的首付款259,508.00元，因二被告未反诉，本案不宜作为判项，双方可以就违约金、房款进行品叠处理。 综上，为了结纠纷，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告南充麓远置业有限公司与被告唐勇、胡娜签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《南充恒大御龙天峰商品房买卖合同补充协议》于2020年8月21日解除； 二、被告唐勇、胡娜于本判决生效之日起十日内配合协助原告南充麓远置业有限公司办理《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号××××）的解除网签备案登记手续； 三、被告唐勇、胡娜于本判决生效之日起十日内向原告南充麓远置业有限公司支付逾期付款违约金3,422.00元； 四、驳回原告南充麓远置业有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费1,049.00元，由原告南充麓远置业有限公司承担549.00元，由被告唐勇、胡娜承担500.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 杨小华 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 杨 煦 书 记 员 周 瑞