宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5781号原告：宁夏银大物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122788212059B。法定代表人：柳某。委托诉讼代理人：徐某，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：张某，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区银川市。被告:马某，宁夏回族自治区银川市人，群众。原告宁夏银大物业服务有限公司与被告马某物业服务合同纠纷一案，于2020年10月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告宁夏银大物业服务有限公司的委托诉讼代理人徐某、张某，被告马某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告请求判令：1.被告立即支付2018年1月1日至2020年8月31日物业费共计2978元，逾期支付违约金893元，共计3871元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2011年3月入住安鑫花园西区12号楼3单元502室，房屋面积93.07㎡，原告为该小区提供物业服务。原告提供物业服务以来一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告2018年1月1日至2020年8月31日拖欠物业费（93.07㎡×1元/㎡/月×32个月）2978元。原告多次以书面形式催要无果。被告的行为已经违反《物业管理条例》第七条第（5）项之规定：按时交纳物业费用是业主的义务。故特向贵院提起诉讼，请求贵院查清事实，依法判决。被告辩称：一、首先在2013年以前，按照我本人的购房合同约定的0.8元/月/㎡主动缴纳了物业费，此后物业费由0.8元/月/㎡调整到1元/月/㎡，在此期间我要求物业公司把涨价的文件向我出示，物业公司不能出示正规的调价文件并且拒绝收费，本人并非恶意拖欠。经过近年来的了解和调查，物业公司在未征得本人同意的情况下，私自单方调整合同价格条款，其违规在前。物业服务合同作为合同双方权利义务的载体，是物业服务企业向业主收取物业服务费的依据。调整物业服务费价格，属于对合同内容的变更。物业服务合同属于平等民事主体之间签订的合同，任何一方变更合同内容均需与合同相对方协商一致的原则，才能在双方之间产生变更合同的法律效力。在业主大会未成立情况下，物业服务企业欲调整物业服务费价格，需遵循与业主协商一致的原则，取得具体签订的合同方可执行。二是物业公司在违背《物权法》）第七十六条第七款：有关共有和共同管理权利的其他重大事项。应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意的规定。而物业公司是在违背《规定》的前提下单方面擅自调整物业费情况下进行的。并且本人至今没有看到相关业主的表决同意签字材料。再则，2015年以前物业费实行的是政府指导价格，应由政府相关部门颁发《收费许可证》，《收费许可证》是收费单位依法收费的凭证。各收费单位要做到亮证收费，自觉接受价格、财政主管部门和社会各界的监督。由于物业公司不能出示合法、合规的《收费许可证》，显然违反了相关规定。并且拿出非主管物价部门的备案资料表《贺兰县（前期）物业服务合同备案登记表》等材料混肴、误导小区业主，做为收费依据来约束业主也是违规的。《登记表》并不是收费的审批表或收费许可证，也只是记录了本小区相关的物业服务合同备案登记情况表，在此表40多个项目中收费标准一览也只是本表的一个登记项目。备案登记也是行政部门对物业服务备案登记的一种管理方式，属于是对物业服务企业管理性强制性规定，不影响本人前期签订的合同的有效性，就其价格而言对本人并无约束力，故也不能作为调价的依据。显然，物业公司在收取本人物业费时，一是在2015年国家出台放开物业收费价格实行市场调节价以前的期间不能做到亮证收费。二是在2015年国家出台放开物业收费价格实行市场调节价以后，物业公司在违背《物权法》第七十六条第七款有关共有和共同管理权利的其他重大事项。应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意的前提下，单方面擅自调整物业费，同时也没有得到业主的表决同意签字材料。二、物业管理方面，不尽人意，损害业主权益，无视小区业主安危，致使生命通道至消防通道长期占用，根据《银川市物业管理条例》第四十九条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作。显然物业公司作为本小区第一管理责任人未实施有效的管理措施，保安巡查制度形同虚设。为了增加收入，任凭车辆乱停乱放，据此敛财，同时经常致使本人车辆无法出行，给本人及小区业主带来诸多不便。并且未按国家法律、法规进行公示小区公共收益，据为己有。物业公司多年来故意隐匿、侵占业主利益。一个小区物业卫生打扫不好的话并不能危机到我本人的生命，那么本人及其全体小区业主的生命安全受到严重威胁就应该是一个重大隐患-重大瑕疵，因为当我入眠时，也是小区生命通道堵塞之时。三、根据中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部下发的（发改价格[2003]1864号文件）《物业服务收费管理办法》第七条的规定，物业服务收费实行政府指导价的，由相关部门制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。由此可知，实行政府指导价的物业服务收费，相关政府部门也只是根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容等因素制定相应的基准价和浮动范围。各物业区域的具体收费价格标准，还需要业主与物业服务企业根据实际情况协商后，在公布的浮动范围内通过物业服务合同进行约定。所以，物业服务费价格调整的正常程序应该是：欲调整一方与合同相对方进行协商，协商达成一致后变更合同内容，双方将变更后的合同向主管部门申请备案。显然，物业公司未与业主协商一致进行备案，而以该备案价格主张对业主具有约束力的做法，与前述按相关规定的正常价格调整程序是相悖的。同时，政府部门要求对物业收费价格标准进行备案，是为了防止收费超出政府制定的浮动幅度，物业以《备案》的形式来举证约束业主，并不具有强制执行效力。《物权法》和（2014）2775号国家发改委关于放开部分服务价格意见的通知：都体现出“其前提就是物业服务企业接受业主的委托”。物业公司作为物业服务合同中业主的相对方，其当然不能代表业主大会或者业主委员会，更不能行使法律、法规赋予业主大会或者业主委员会的权利，因此也不能以三分之二以上业主实际按新调价格交纳了物业服务费而主张新标准对全体业主具有约束力。四、本人2020年12月2日得到了贺兰县人民政府办公室，政务公开信息（2020）第36号答复，贺兰县安鑫花园西区物业费收费标准没有得到物价部门的审批和涨价情况。根据2009年4月20日最高人民法院公告，法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。查明的事实经审理查明，本院确认如下事实：2017年12月21日，原告与宁夏银大房地产开发有限公司就贺兰县安鑫花园西区的物业服务签订《前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供前期物业服务，合同载明：一、物业服务内容包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。二、住宅物业费收费标准为1.2元/月/㎡，电梯费2层为20元/月、3至5层为30元/月、6至8层为40元/月、9层以上为50元/月。合同约定住宅物业费为1.2元/月/㎡，多层住宅原告实际按照1元/月/㎡收取物业费。三、业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，每日应按未缴物业费总额的5‰支付违约金。四、合同期限自2017年11月29日至2019年11月28日。上述合同在贺兰县物业管理中心进行了备案登记，备案时间为2017年11月29日至2019年11月28日。因涉案小区一直未成立业主委员会，2019年11月28日，原告又与宁夏银大房地产开发有限公司续签了《前期物业服务合同》，合同期限自2019年11月28日至2021年11月27日。上述合同在贺兰县物业管理中心进行了备案登记，备案时间与合同约定的服务期限一致。合同中确定多层住宅物业费收费标准为1元/月/㎡，业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每项欠费30%的标准向乙方支付违约金。被告马某系贺兰县安鑫花园西区（荷兰印象）12-3-502室房屋的业主，该房屋建筑面积为93.07㎡。原告依照前期物业服务合同为被告所在小区提供了物业服务，被告马某拖欠2018年1月1日至2020年8月31日期间的物业费未缴纳。经原告多次催缴，被告拒绝缴纳。故原告诉至法院，请求判如所请。判决的理由与结果本院认为，原告宁夏银大物业服务有限公司与开发建设单位宁夏银大房地产开发公司各自为独立的法人，是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。双方就涉案小区签订的《前期物业服务合同》真实、合法、有效。开发建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告在前期物业服务合同签订后实际为被告所居住的小区提供了物业服务，有权向该小区的业主收取物业服务费用，本案被告享受了原告提供的物业服务，应当向原告缴纳物业费。被告辩称与开发建设单位宁夏银大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的物业费为0.8元/㎡，原告自2013年以1元/每月/㎡收取物业费，无任何涨价通知和批文、未与业主协商一致并进行公示，擅自涨价不合理。审理查明，被告与开发建设单位宁夏银大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的主体是业主与开发建设单位，原告并不是《商品房买卖合同》的相对人，合同中约定的物业费收取条款，在原告与开发建设单位另行签订《前期物业服务合同》后，对原告不再产生合同效力。同时，《银川市物业管理条例》规定：“普通住宅、商业体以及办公楼等物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准和收费方式按照下列规定确定：（一）属于前期物业的，由物业服务企业与建设单位协商确定；（二）成立业主大会的，由物业服务企业与业主委员会协商后提交业主大会确定。”，涉案小区至今未成立业主大会，2017年11月29日，原告与宁夏银大房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定物业费收费标准：住宅1.2元/月/㎡，原告实际按照1元/月/㎡收取物业费。2019年11月28日，原告又与宁夏银大房地产开发有限公司续签了《前期物业服务合同》，合同中确定多层住宅物业费收费标准为1元/月/㎡。原告收取物业费的标准没有违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，上述合同在贺兰县物业管理中心进行了备案登记，备案时间与合同约定的服务期限一致，收费标准也没有明显超过合理幅度，与周边其他小区的物业费收取价格幅度基本保持一致，且原告在物业服务区域显著处也张贴公示了物业服务合同约定的收费项目、标准，收取方式，虽因时间久远原告未能提交公示照片资料，但自2013年1月1日涉案小区多层住宅按照1元/月/㎡收取物业费被告是明知的，2018年1月1日之前被告都在正常缴纳物业费，被告并未就收费标准提高向物业监督管理部门提出任何异议，现被告仅以拒缴物业费的方式认为原告提高物业费价格不合理，提交的证据不足以证明其抗辩理由能成立，故本院依法不予采信。被告辩称原告物业服务有瑕疵。虽未向本院提交相关证据予以证明，但结合庭后至涉案小区实际走访，原告提供的物业服务在共用部位的维修、养护、管理；共用设施设备的运行维修、养护和管理；车辆停放管理、公共秩序维护方面存在瑕疵，其抗辩意见本院依法予以采信。根据质价相符原则，本院对原告应当收取的物业费总额扣减30%，被告欠缴物业费的期间为2018年1月1日至2020年8月31日，经计算应缴纳的物业费金额为2978元（93.07㎡×1元/㎡/月×32个月）。故对于原告要求被告支付物业费2978元的诉讼请求，本院予以支持2085元（2978元×70%）。关于原告主张的违约金。2017年11月29日至2019年11月28日的《前期物业服务合同》约定：“业主应当按月交纳物业费，未能按时足额缴纳物业服务费用的，每日应按未交金额5‰支付违约金”，2019年11月28日至2021年11月27日的《前期物业服务合同》约定：“未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每项欠费30%的标准向乙方支付违约金。”2017年11月29日至2019年11月28日的《前期物业服务合同》约定的违约金明显过高，原告自愿降低违约金计算方式，统一按照欠费总额的30%计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。故被告应当支付的违约金为626元（2085元×30%），对原告要求被告支付违约金893元的诉讼请求，本院予以支持626元。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。如业主发现物业公司在服务过程中存在瑕疵，或者服务不符合标准，其应当主动向物业公司或者物业主管部门分投诉反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平，依法依约履行好物业服务企业的责任。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，损害小区业主的整体利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告马某向原告宁夏银大物业服务有限公司支付贺兰县安鑫花园西区（荷兰印象）12-3-502室房屋自2018年1月1日至2020年8月31日的物业费2085元，违约金626元，共计2711元，于判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏银大物业服务有限公司负担8元，被告马某负担17元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 毛文亮二〇二〇年十二月三十一日书记员 曹佳贝附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位缴纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。