湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初3542号原告：胡剑锋，女，汉族，1984年12月17日出生，住湖南省株洲市石峰区。原告：苏成，男，汉族，1987年9月3日出生，住湖北省黄石市西塞山区。两原告共同委托诉讼代理人：刘晓燕，湖南法达律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为起诉，代为承认、变更或放弃诉讼请求，代为和解，代为提起反诉，代为提起上诉，代为签收法律文书等）。被代：株洲湘誉房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区。法定代表人：谢小强。委托诉讼代理人：任帆，男，1992年6月10日出生，汉族，住湖南省，系公司员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：李岗，男，1986年10月26日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区，系公司员工，代理权限为特别授权（代为起诉，承认、变更、放弃诉讼请求，提起反诉，进行调解、和解）。原告胡剑锋、苏成诉被告株洲湘誉房地产开发有限公司（以下简称“株洲湘誉公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理。依法由审判员王丹适用简易程序于2020年11月30日、12月25日两次公开开庭进行了审理。实习法官助理马晶晶协助审理，书记员董星担任法庭记录。第一次开庭两原告及其委托诉讼代理人刘晓燕、被告的委托诉讼代理人任帆均到庭参加了诉讼；第二次开庭两原告的委托诉讼代理人刘晓燕、被告的委托诉讼代理人李岗均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏成、胡剑锋向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告之间于2019年12月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、请求被告返还两原告前期支付的购房款共计344248元，并支付利息（利息以344248元为基数按同期同类银行贷款利率从2019年12月1日计算至实际归还之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，两原告变更第二项诉讼请求为：请求被告返还两原告前期支付的购房款共计344248元，并支付利息（利息按照全国银行间同期拆借中心公布的贷款市场报价利率作为标准，其中154000元自2019年2月28日起算，110238元自2019年3月1日起算，77000元从2019年6月30日起算，3000元从2019年11月15日起算，以上利息均计算至购房款实际归还之日止）。事实和理由：2019年，两原告因自身居住所需，购房被告开发的位于株洲市天元区××路××号××栋××号房屋，并在被告公司的置业顾问钟静处办理购房手续，后因钟静离职，被告未告知原告，相关购房手续问题无人问津。2019年7月，被告重新安排置业顾问赵晴文接手办理，原告多次与赵晴文联系，对方多次推诿，延误办理时间。在购房初期，原告表明用公积金办理和购买房屋，但被告的置业顾问赵晴文一直告知无法办理公积金贷款，经原告自行去公积金咨询后，通过公积金协调后被告公司才同意按照公积金程序办理购房手续，至此耽误一个多月的办理时间，原告根据国家相关的政策法规，采用组合贷款的方式购买房屋，经过与被告置业顾问的沟通更换贷款方式，按照被告公司内部流程申请，最终申请组合贷款的方式成功，两原告根据被告工作人员的指示准备了公积金贷款的全部手续，并按照被告的要求进行了公积金贷款的面签，并从2019年2月28日起分五次支付购房预付款共计344248元。因原告对公里公积金贷款手续的流程并不了解，一直由被告公司工作人员进行指导，原告予以配合。直至2020年3月3日，因原告的公积金贷款一直未发放，原告前往株洲市住房公积金管理中心咨询，得知因被告出售的房屋无法在一年内取得商品房的房屋所有权证，公积金管理中心不同意放款。因公积金贷款无法办理，两原告购房目的无法实现，遂与被告协商退款，被告要求扣减10万元的违约金，原告认为根据《最高人民法院管理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，原告可以要求解除合同，并要求被告退还原告前期支付的购房款及利息。因双方协商不成，两原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告株洲湘誉公司辩称：原告的诉请没有事实与法律依据，请求依法驳回，原被告签订合同后，被告一直就办理按揭贷款事宜与原告协商，原告先提出商业贷款，后来想变更为公积金贷款，但被告告知原告涉案房屋所在的楼栋即将办理栋证，办理栋证后不能办理公积金贷款，但原告还是坚持以公积金贷款的形式。后经原被告协商一致，将购买的房屋更换了楼栋（该楼栋晚于之前的楼栋）来满足公积金贷款的需求。后在办理贷款的过程中，原告又提出更换贷款形式为组合贷款形式，所以至今没有办妥贷款，是原告自身的原因导致公积金贷款无法办理完，因此请求法庭驳回原告的诉讼请求。若原告同意继续履行合同，被告愿意配合原告办理相关手续。本院经审理查明：原告胡剑锋与原告苏成系夫妻关系，被告株洲湘誉公司系涉案房屋开发商。2019年年初，两原告因自身住房需要购买房屋，遂先后与被告株洲湘誉公司置业顾问钟静、赵晴文沟通购房事宜。经过多次沟通，两原告最终确认选择公积金贷款与商业贷款组合贷款方式购买房屋，并于2019年2月28日、3月1日、6月30日、11月15日，分五次陆续向被告支付购房款共计344248元。2019年12月1日，两原告正式与被告株洲湘誉公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同工编号：90006522XX），购买位于天元区珠江北路3XX号恒大华府X栋32XX号房屋。该合同约定的主要内容为：1、出卖人以出让方式取得坐落于天元区××路××号地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用权证号为：株国用（2014）第Ａ××9号，买受人购买的商品房所占用的土地用途为城镇住宅用地，土地使用权终止日期为2080年10月24日；出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为恒大华府，建设工程规划许可证号为株规建［2017］0012号，建筑工程施工许可证号为××。2、该商品房已由株洲市房产管理局批准预售，预售许可证号为预许字（2017）第339号；该商品房的规划用途为成套住宅，预测建筑面积为128.96平方米。3、该商品房毛坯单价为6381.14元／每平方米，总价款为822911.81元；装修单价为每平方米1600元，装修总价为206336元；总房款为1029248元。4、买受人采取组合贷款方式付款：余款21万元需在2019年1月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，公积金贷款53万元需在2019年2月23日前办理完毕公积贷款申请手续；买受人未按约定逾期付款的，按合同约定向出卖人支付违约金。5、出卖人应在2020年5月31日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交房的，按合同约定向买受人支付违约金等房屋买卖相关事宜。购房合同签订后，两原告方与被告继续办理组合贷款手续，但原告方申请的公积金贷款迟迟未过审批，无法办理，导致两原告购房目的无法实现。两原告以此为由向被告提出退房退款，被告方要求扣减10万元违约金，双方协商未果，遂酿成本案纠纷。另查明：2020年11月25日，原告方代理人刘晓燕持本院开具的调查令前往株洲市住房公积金管理中心调取原告公积金贷款相关资料，株洲市住房公积金管理中心天元管理部出具《关于苏成、胡剑锋不能正常办理公积金贷款的情况说明》一份，其中载明：在贷款审批过程中，因贷款申请资料中缺少该套房屋（恒大华府3栋3204号）的现房抵押资料，导致不动产权抵押登记无法办理，只能终止该笔业务。待开发商与申请人双方配合办理好单户不动产权证后，方可重新受理该笔公积金贷款业务。再查明：2019年6月19日及2019年10月30日，经建设单位牵头，勘察、设计、建立等单位组成验收组，对恒大华府3#及周边地下室工程进行竣工验收。以上事实有两原告身份证复印件、被告工商登记信息、《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、电子转账明细、微信聊天记录截屏、《关于苏成、胡剑锋不能正常办理公积金贷款的情况说明》、竣工验收报告以及原、被告的当庭陈述予以证明，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原告诉请解除与被告2019年12月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有事实与法律依据？2、原告诉请返还前期支付的购房款344，248元及利息有无事实与法律依据？现具体分析如下：关于解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的问题。两原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》,是双方在平等自愿的基础上签订的,系双方真实意思表示,对双方均具有约束力,双方均应按照其约定内容全面履行自己的义务。根据合同约定，两原告已经预付购房款344，248元，剩余房款的支付方式已经过双方协商确认为组合贷款方式，两原告在履约过程中积极履行付款义务，无任何违约行为。现组合贷款流程无法继续办理，两原告购房目的无法实现，合同难以继续履行，两原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，未违反相关法律规定，本院予以支持。关于返还购房款及支付利息的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干为题的解释》第二十三条之规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。被告庭审中辩称本案无法办理公积金贷款系原告自身原因，且原告未足额支付房款，要求驳回原告诉讼请求。本院认为，根据两原告提交的微信聊天记录截屏、《关于苏成、胡剑锋不能正常办理公积金贷款的情况说明》、竣工验收报告，可以证明本案合同无法继续履行系因公积金贷款无法办理，而公积金贷款无法办理系因商品房性质变更（期房变现房）、未提交涉案房屋现房单户不动产权证导致。两原告提交的证据已充分证明其积极履行合同义务，被告并无证据证明两原告在履约过程中存在违约行为，对被告的该辩论意见本院不予采信。现两原告请求判令被告株洲湘誉公司返还全部已付购房款344，248元及利息（利息按照全国银行间同期拆借中心公布的贷款市场报价利率作为标准，154000元自2019年2月28日起算，110238元自2019年3月1日起算，77000元从2019年6月30日起算，3000元从2019年11月15日起算，以上利息均计算至购房款实际归还之日止）的诉讼请求,本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干为题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告胡剑锋、苏成与被告株洲湘誉房地产开发有限公司于2019年12月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、限被告株洲湘誉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告胡剑锋、苏成退还购房款344，248元及利息（利息按照全国银行间同期拆借中心公布的贷款市场报价利率作为标准，154000元自2019年2月28日起算，110238元自2019年3月1日起算，77000元从2019年6月30日起算，3000元从2019年11月15日起算，以上利息均计算至购房款实际归还之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6464元，减半收取3232元，由被告株洲湘誉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  王丹二〇二〇年十二月二十五日实习法官助理马晶晶书记员  董星附本案所引用的法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干为题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。