宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2020）宁0323民初2579号原告（反诉被告）：张某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。原告（反诉被告）：李某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。二原告共同委托诉讼代理人：胡某，系宁夏恩知律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：谢某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：赵某，系北京大成（银川）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）张某、李某与被告（反诉原告）谢某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，被告谢某于2020年10月15日提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某及原告张某、李某共同委托诉讼代理人胡某、被告（反诉原告）谢某委托诉讼代理人赵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张某、李某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付二原告代其向王某支付的房屋租赁费180000元、违约金34200元及案件受理费3847元，合计218047元；2.判令被告支付二原告转让费30000元；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：二原告系合伙关系。房东王某将房屋租赁给高某经营宾馆，高某将宾馆转让给二原告，二原告又将宾馆转让给被告。2009年3月20日王某与高某签定了《营业房租赁合同》。2013年5月15日二原告以李某名义与高某签定了《旅馆转让协议书》，双方全面按约履行了合同。2015年5月17日，二原告以张某名义与被告签定了《宾馆转让协议书》，协议约定转让费共计228000元，被告谢某分两次支付，于合同签定之日一次性支付转让费150000元，剩余78000元约定于2015年8月17日前付清，并约定自被告谢某接管宾馆后，所产生的债权债务由被告谢某负责，原告不承担任何责任。协议签定后，二原告全面按约履行了协议，被告也向原告支付了部分转让费，其中的30000元转让费至今没有支付。2019年8月23日，王某以二原告将宾馆转让给被告时未经王某同意，将原告李某诉至盐池县人民法院索要转让后被告经营时的房屋租赁费。2019年11月5日盐池县人民法院作出（2019）宁0323民初2591号民事判决书，内容为：“被告李某支付原告王某房屋租赁费共计180000元，于本判决生效后十日内一次性付清、被告李某支付原告王某违约金34200元，于本判决生效后十日内一次性付清，案件受理费7881元，由原告王某负担4034元，被告李某负担3847元”。根据二原告与被告签定的《宾馆转让协议书》中第六条约定，被告就其接管宾馆后，所产生的债务由被告负责，故上述款项共计218047元，加之转让时所欠的30000元转让费，均应由被告向原告支付。此款，经二原告多次催要，被告拒不支付，二原告诉至法院，请求人民法院支持二原告的诉讼请求。被告（反诉原告）辩称，原告的诉请不能成立，没有事实与法律依据，原告对谢某的转让未经宾馆出租人同意，并经宾馆出租人于2019年提出诉讼，该诉讼即确认本案转让协议无效，协议条款自订立时即无效。协议依据是转让协议第六条，不仅因转让协议无效还因为与诉请无关联性无效，该协议第六条与第五条相对照，是在指经营过程中的盈亏应该由原告还是被告负担的约定，而不是对王某的租金约定由谁承担。王某租金的负担是原告与王某合同履行中的权利与义务，不是本案转让协议的权利与义务。因此，原告的事实理由于法无据，也没有约定，应驳回原告诉请。被告（反诉原告）谢某向本院提出反诉请求：1.确认张某与谢某之间《宾馆转让协议书》无效；2.判令二被反诉人返还谢某支付的转让费11万元；3.判令二被反诉人赔偿谢某垫付的2014年至2015年度（协议之前张某欠缴）的采暖费11390元，（以上合计121390元）；4.相应驳回本诉原告对反诉人的全部给付请求；5.本案全部诉讼费用由二被反诉人承担。事实与理由：本诉、反诉涉及的宾馆是2009年3月宾馆所有权人王某出租给案外人高某的，其租期约定为自2009年7月30日至2017年7月30日，每年租金8万元。2013年8月经王某签字同意，该宾馆被转租给本案被反诉人李某，高某对租金的支付提供了担保，期限是原合同剩余4年期限，租金为每年8万元（转让费问题不详）。2015年5月17日，张某与李某又将该宾馆剩余2年经营权转让给反诉人，约定“转让费共计228000元”。反诉人知道二被反诉人并非该宾馆所有权人，提示要征询所有权人同意，二被反诉人讲王某在外地经商（干工程）不管谁经营宾馆只要按时交租金给人家，人家肯定同意，并且把自己受让转租的合同原件交给反诉人以证明这一判断，也以此保证一定会取得王某的同意。于是反诉人于当日及随后陆续支付了19万元转让费，并替被反诉人补交了上一年（2014-2015年度）的采暖费11390元。未料到，2016年8月下旬左右（每年度租期是从7月30日开始的），王某来到宾馆查看下一年度租金准备情况时见到反诉人，一听宾馆又转手，非常恼怒，要求反诉人撤离。反诉人立即联系被反诉人，告知情况后，被反诉人却严厉责怪反诉人（说话太多），并说一切责任在反诉人，争吵后张某摘走了营业执照，反诉人遂到公安派出所报案，但无果。9月份后，反诉人再未踏足宾馆，反诉人亏钱的事也就拖下来没能解决。租期的最后一年空置后，听说王某重新装修了宾馆并自己开始经营，随后王某诉被反诉人索要最后一年的租金等费用，被反诉人败诉，被反诉人败诉后果要以一切责任由反诉人承担的“约定”为依据起诉反诉人以“追偿”损失，遂引发本案。对反诉人而言，经上一次被双方排挤走的波折，亏了钱，无单位或部门主持公平协调，人又年纪大、势单力薄，本打算淡忘认栽，岂料如今被反诉人启动无理诉求，则反诉人必当禀明详情，据理力争，请法院依法、公正判决。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉请求及事实理由辩称，一、《宾馆转让协议》合法有效，《宾馆转让协议》没有无效的情形，法律依据为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定；第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、反诉人在反诉状中陈述的第一段属实，第二、三、四、五段均不属实，被反诉人向反诉人转让时通知了房主王某，王某也向反诉人索要过房租，只是反诉人不按照合同约定支付房租，才导致王某起诉被反诉人的事实，如果反诉人诚实守信，按约履行了双方签定的转让协议，按约向房主支付租金，就不会存在王某的起诉，更不会存在今天之诉。三、请求反诉人尊重事实，诚信履约。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）针对本诉及反诉一并出示了以下证据：原告（反诉被告）向法庭提交证据为：一、宾馆转让协议书原件一份，证明1.原告将嘉丰商务宾馆整体转让给被告的事实。2.转让费为228000元，合同签定之日支付150000元，2015年8月17日前支付下剩的78000元。3.转让之前的债权债务由原告承担，转让之后的由被告承担。4.被告经营产生的亏空由被告承担。二、欠条原件一张，证明被告在接手宾馆转让时尚欠原告宾馆转让费78000元的事实，后履行了48000元，现尚欠30000元。三、盐池县人民法院出具的（2019）宁0323民初2591号民事判决书一份，证明1.整个租赁及转让的过程；2.在王某起诉李某，李某所承担的租金、违约金及诉讼费均是李某在宾馆转让后谢某应当承担的债务，依据双方的转让协议约定，以上债务最终由谢某承担的事实。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）张某、李某提交的上述证据质证意见为，对证据一的三性及证明目的无异议，证明目的需要补充的是，第六条所称债权债务是指被告经营过程中的盈亏，与第五条原告承担原告经营期间的盈亏相对应相衔接，该约定不是对原被告协议之外的人主张的债权需要由被告承担的约定，如果这样就违反合同的相对性。协议书李某未在甲方空置处签字，而是在协议之后签字，是没有明确表示自己是真正的受转租者的身份，可以理解为是对张某再将宾馆转让给谢某的见证。总之都未经过王某同意，而王某的同意是需要书面表示的。与证据三结合，王某未起诉谢某，而起诉了李某说明王某始终未同意此次转租，该协议本属无效协议也好，属于效力待定协议被否认也好，自订立本协议之日起，该协议条款无效。对证据二的三性无异议，对证明目的不认可，原告证明目的的陈述构成原告已经接手被告198000元转让费的自认。对证据三的三性无异议，对证明目的有异议，判决书起诉主张的是2015年开始的租赁费，被告计划承担的租赁费是2015年度至合同结束期2017年，这两年原告应当向王某支付的租金是160000元，而在2015年10月之前被告已经向原告支付了198000元，原告完全可以于2015年度就可以支付两年的租金，不至于需要王某于2019年起诉，也不至于迫使被告于2016年被王某勒令退出。原转让协议和本次转让协议未能很好地履行都是原告造成的，原告应当对王某和被告的损失承担责任。被告（反诉原告）向法庭提交的证据为：一、1、2009年签定的《营业房租赁合同》原件一份，证明1.出租人王某将涉案宾馆于2009年出租给案外人高某，租期八年（2009年-2017年）的事实；2.2013年8月经出租人在合同原件末页用书写方式注明同意将宾馆剩余租期转租给李某的事实；3.2015年张某为了给谢某证明“原合同不限制转租合同期内剩余期限、目前也确实是合法转租而来”的意思，并为了保证此次转租一定能够取得出租人同意，从而把自己《营业房租赁合同》交付给谢某的事实。2、张某与谢某于2015年签定的《宾馆转让协议书》原件一份，证明1.原告张某与被告谢某于2015年5月17日签定宾馆承租转让协议，协议约定将李某受转让的租赁期限2015年度至2017年度两个年度的经营期限转让给谢某；2.结合最初的租赁合同能够确定具体期限是2015年8月1日至2017年7月30日；3.协议约定“整体转让”的期限是两年，“该转让费共计228000元”；4.对照最初承租合同每年8万元租金，除两年16万元租金外盈余68000元；5.宾馆出租人王某始终未确认此次转租关系；二、1、收条原件3张，证明1.被告谢某于2015年5月17日、8月20日、10月10日分别向原告张某支付15万元、2万元、2万元共19万元“转让费”的事实；2.19万元超出了两年16万元租金。2、采暖费缴费通知原件1张、发票原件3张，证明1.2015年缴费通知证实原告一方欠缴2014-2015年度宾馆采暖费11390.80元，宾馆冬季提供的条件差、经营状况不佳，转让是有原因的，转让费超出租金本身将获利68000元不公平；2.谢某于2015年10月8日分两次以代缴2014-2015年度（发票注明）欠缴采暖费、冲抵继续支付“转让费”方式支出现金11390.80元，至此已实际给原告支付了201390元转让费；3.谢某于2015年10月31日缴纳自己经营期间的（2015-2016年度）采暖费5000元，该5000元是履行无效合同的损失。三、录像资料（光盘一张），证明张某于2016年9月21日将宾馆营业执照摘走，谢某彻底无法经营。原告（反诉被告）张某、李某对被告（反诉原告）提交的上述证据质证意见为，对第一组证据中的1-1三性及证明目的1、2无异议，证明目的3有异议，王某之所以起诉李某不是其不同意转租，是其向被告索要不来租金。1-2的三性无异议，对证明目的有异议，转让期限是两年三个月，而不是整两年，且转让包括宾馆内的固有资产及装修装饰等物品，转让费与租金不是同一个概念，不能混为一谈。对第二组证据的三性无异议，对证明目的有异议，理由为三张收据是收的190000元的转让费，2014年度至2015年度采暖费的两张发票替原告缴纳的采暖费，在转让费中抵顶8000元，起诉时我们也不知被告替我们代缴的具体金额，我们知道的是8000元，所以在写诉状中自认198000元，2015年度至2016年度的采暖费被告应当自己承担。对第三组录像资料的三性无异议，对证明目的有异议，该录像是被告擅自剪辑的一部分，并不是整个事情的全过程，营业执照的确在张某名下，但张某并没有拿走，在拿走的过程中被告的女婿李长宁在中间调和，张某将营业执照交给李长宁。2016年5月1日，被告就应当向王某支付租金，但到了2016年7月仍未支付，王某就到宾馆向谢某多次索要租金，谢某仍不支付，才有了张某于2016年9月21日去宾馆摘营业执照一事，但并未取走。后谢某自己不开了，将宾馆里的桌椅、床、电视、空调、卫浴等自己处分了。对原、被告提交的证据，结合双方的质证意见，本院认定如下：被告（反诉原告）对原告（反诉被告）张某、李某提交的证据一、二、三的三性均无异议，本院予以认定；原告（反诉被告）张某、李某对被告（反诉原告）提交证据一、二、三的三性均无异议，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2009年3月20日案外人王某与案外人高某签定《营业房租赁合同》，合同约定王某将位于盐池县西大街北段一、二、三楼营业房出租给高某从事经营宾馆使用，租赁期限自2009年7月30日至2017年7月30日止，租赁期内年租金80000元，每年5月1日前分两次交清当年租金，如不能按时交清租金，每日承担1000元违约金，超过一个月仍不能交清，王某有权单方解除合同，另约定租赁期间所用的水、暖、电、通话、下水、室外环卫、房屋修缮、水、电、暖改造及其他费税等由高某承担。合同签定后，高某按约履行了合同约定的义务。2013年8月21日，经王某同意，高某将该宾馆转租给本案原告（反诉被告）李某，并在营业房租赁合同后备注：“1、同意转租给李某继续承包，至止合同期满。2、高某作为本合同的担保人，在李某无力完成和履行合同义务时由担保人承担全部的经济责任和法律责任”。原告（反诉被告）李某经营宾馆后于2015年3月19日向王某支付了8万元租金。2015年5月17日，二原告（反诉被告）以张某名义与被告（反诉原告）谢某签定了《宾馆转让协议书》，将位于盐池县民族西街嘉丰商务宾馆转让被告（反诉原告）谢某经营，经营期限为原租赁合同期限，协议约定：“一、张某将位于盐池县民族西街嘉丰商务宾馆整体转让被告谢某经营。二、双方约定转让费共计228000元，谢某分两次付给张某，经营权即由谢某所有。双方在协议签定之日，谢某支付张某转让费150000元，剩余78000元约定于2015年8月17日前付清，如不能按时交清欠款，张某有权收回宾馆。三、谢某如需变更，张某负责提供协助。张某负责协助谢某续签该宾馆房屋使用协议。四、张某把宾馆现有的固定资产、低值易耗品全部转让谢某，包括柜台桌椅、空调、装修、饰品等物品。五、双方协议生效后，宾馆转让前的债权债务由张某承担，谢某概不负责。六、谢某接管宾馆后，所产生的债权债务由谢某负责，张某不承担任何责任。…”协议签定后，二原告（反诉被告）将宾馆转让给被告（反诉原告）谢某经营，谢某于2015年5月17日向张某支付转让费150000元，2015年8月20日向张某支付转让费20000元，2015年10月10日向张某支付转让费20000元，共计支付转让费190000元。2015年10月8日被告（反诉原告）谢某代二原告（反诉被告）缴纳2014年至2015年的采暖费共计11390.80元。2019年8月23日，案外人王某向本院提起诉讼，要求本案原告（反诉被告）李某支付2015年7月30日至2019年3月30日期间的租赁费293333元，支付垫付的采暖费及滞纳金共计57406.44元，支付违约金87999.9元等。2019年11月5日本院作出（2019）宁0323民初2591号民事判决书，判决李某支付王某2015年7月30日至2017年10月30日的房屋租赁费共计180000元，支付王某违约金34200元。现二原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）接管宾馆后，所产生的债务应由被告负责，向本院提起诉讼，被告认为双方签定的《宾馆转让协议书》无效，向本院提起反诉，双方均请求判如所请。上述事实，有原、被告的当庭陈述及本院依法认定的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，合法的房屋租赁关系受法律保护。本案二原告（反诉被告）经案外人即出租人王某同意，从案外人高某处承租涉案出租房屋，其承租经营两年后，在未征得出租人同意情况下，又将涉案房屋出租给本案被告（反诉原告），该出租行为虽未征得出租人同意，但该行为并未对出租人的利益造成损失，依合同的自由原则及合同相对性原理，该转租关系仅为二原告与被告之间的关系，双方签定的《宾馆转让协议书》，也系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。对二原告要求被告支付法院判决其向王某支付的房屋租赁费180000元、违约金34200元及案件受理费3847元，共计218047元的诉请，本院认为，原、被告双方签定的《宾馆转让协议书》，约定原告（反诉被告）张某将位于盐池县民族西街嘉丰商务宾馆整体转让给被告谢某经营，转让费共计228000元，双方在协议中没有另行约定租赁费的承担，应视为租赁费包含在该228000元的转让费中，二原告以法院判决原告李某支付王某的费用系被告谢某接管宾馆所产生的债务，应由被告负责的理由不成立，本院不予采纳，故二原告的该项诉请本院不予支持。对二原告要求被告支付下剩30000元转让费的诉请，被告在协议签定后已支付190000元转让费，并替二原告支付二原告经营该宾馆期间应支付的采暖费11390.80元，该费用应从被告欠付的转让费中扣减，故被告现欠付二原告转让费应为26609.20元（228000元-190000元-11390.80元），对该费用本院予以支持。对被告要求确认原告张某与被告之间签定的《宾馆转让协议书》无效的反诉请求，本院已认定该协议书为有效合同，故对被告的该项反诉请求本院不予支持。对被告要求二原告返还被告支付的110000元转让费的反诉请求，根据被告的自述，被告从二原告处承租宾馆的期限是两年，即2015年至2017年，被告反诉称在2016年8月下旬原告张某摘走营业执照并提供视频证实，但该视频仅显示原告张某有摘下营业执照的行为，但是否带走营业执照致使被告无法经营，被告没有提供其他的证据予以证实，故被告仅承担1年80000元的转让费，要求二原告返还已支付的110000元转让费的反诉请求，本院不予支持。对被告要求二原告支付被告垫付的2014年至2015年度11390.80元采暖费的反诉请求，该费用已在被告未支付的转让费中扣减，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）谢某于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张某、李某转让费26609.20元；二、驳回原告（反诉被告）张某、李某的其他诉讼请求;三、驳回被告（反诉原告）谢某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5021元，由原告（反诉被告）张某、李某负担4482元，由被告（反诉原告）谢某负担539元。反诉案件受理费1364元，由被告（反诉原告）谢某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 李银颜人民陪审员 冯 波人民陪审员 牛晓霞二〇二〇年十二月二十四日书记员 左艳丽附：本案适用的法律规定1、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。另附：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。