湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初11024号原告：武汉市人和房地产置换经营有限公司，住所地武汉市江岸区黄石路安静村******。法定代表人：孟静枝，总经理。委托诉讼代理人：田专（一般授权代理），湖北尚泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：程吉（一般授权代理），湖北尚泰律师事务所律师。被告：武汉市时尚贸易有限公司，，住所地武汉市江汉路**，营业地武汉市江岸区中山大道**法定代表人：黄家利。委托诉讼代理人：彭丽萍（一般授权代理），湖北启昊律师事务所律师。被告：李昕，男，1970年12月1日出生，汉族，住武汉市江汉区。原告武汉市人和房地产置换经营有限公司（以下简称人和公司）诉被告武汉市时尚贸易有限公司（以下简称时尚公司）、李昕物权保护纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告人和公司的委托诉讼代理人田专、程吉，被告李昕到庭参加诉讼。证人李某、胡某出庭接受质询。审理中，人和公司申请对位于武汉市江岸区中山大道1090号1-5层房屋（证号：0001361岸房直**）2016年4月26日使用权价值以及自2016年4月26日起至评估之日止的场地占用费（即租金）标准进行评估。本院依法委托武汉市弘发房地产评估有限责任公司进行评估，该公司接受委托后于2020年10月29日以“无法对估价对象进行评估”为由予以退案。本案于2020年11月27日再次公开开庭进行了审理，原告人和公司的委托诉讼代理人田专、程吉，被告时尚公司的法定代表人黄家利及委托诉讼代理人彭丽萍到庭参加诉讼。被告李昕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告人和公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告腾退武汉市江岸区中山大道1090号1-5层房屋（证号：0001361岸房直：0001361岸房直**告承担。事实和理由：2015年12月起李昕多次向我公司借款，我公司通过胡某向其转款，因借款金额逐渐增加，2016年4月26日，我公司与李昕协商达成一致，将所借的款项转为购房款，用于购买时尚公司承租的武汉市江岸区中山大道1090号1-5层房屋使用权（证号：0001361岸房直2105004001-：0001361岸房直**我公司办理了使用权人变更备案手续。2016年5月，时尚公司、李昕找到我公司，希望能够将案涉房屋使用权回购。经双方再次协商，2016年5月30日，双方签订了一份《房屋回购合同》，该合同确认我公司已经付清了2016年4月26日签订的《房屋买卖合同》约定的全部购房款，并办理完毕过户手续。时尚公司要求对房屋进行回购，并约定了回购的时间及价格。如2017年5月30日前，时尚公司不能在约定的时间支付全部回购款项，回购合同自动终止。2017年5月30日前，双方协商对2016年5月30日《房屋回购合同》的条款进行了补充，将回购的时间延长至2017年12月31日，如到期不能支付回购款项，则本合同自动终止。现李昕、时尚公司到期没有支付回购款项，应将案涉房屋腾退并交付给我公司。为维护我公司的合法权益特起诉至法院，恳请判如所请。被告时尚公司辩称，我公司对李昕对外借款的情况不知情，我公司未对李昕出具对外借款的授权，所谓借款是李昕的个人行为。我公司仅知晓房屋变更使用权事项，并未收到房屋转让协议中约定的转让费，现人和公司要求我公司腾退房屋没有依据。被告李昕辩称，2015年因为资金周转向胡某借钱，大概一千多万元。为了保障他的债权，我提出以案涉房屋进行担保。用案涉房屋签订上述协议，年息30%。双方并没有太大矛盾，我愿意解决矛盾，我曾经想用拍卖藏品的方式解决问题，因为时机原因没能解决。2016年签订使用权转让协议后没有约定租金也没有支付租金。经审理查明：时尚公司成立于1998年9月10日，公司股东为黄家利、李昕，二人系母子关系。案涉房屋（建筑面积为1257.13㎡）原为时尚公司承租的公租房。2015年12月起，李昕因缺乏资金周转向胡某借款。在多次借款后，胡某询问李昕有何财产担保。李昕提出用案涉房屋办理过户的方式作为担保。2016年4月20日，时尚公司经股东会研究决定，同意将案涉房屋使用权有偿转让给人和公司，转让价格为伍千（仟）万元人民币。该股东会决议加盖有时尚公司公章，并有公司股东黄家利、李昕签字、捺印。同日，时尚公司向武汉海川房产经营发展有限公司（以下简称海川公司）提出申请，申请内容为“兹有时尚公司因经营发展需要，经公司股东会研究决定，同意将案涉房屋使用权有偿转让给人和公司，转让价格为伍仟万元人民币。请贵公司协助办理相关事宜。”2016年4月26日，时尚公司（甲方）与人和公司（乙方）签订《公有房屋使用权转让协议》。双方约定甲方拥有公房使用权的案涉房屋为非住宅用房，甲、乙双方协商一致，将该公房使用权有偿转让，协议价格为人民币伍仟万元。本协议签订之日，乙方应付首期转让房款人民币伍佰万元整给甲方，余款人民币肆仟伍佰万元在办理完过户手续时付清，具体付款方式由双方另行约定。甲方应在收到乙方全部房款和租约更名15日内，将房屋交付给乙方。甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除协议的，甲方每逾期一日，按照全部房款的0.1%向乙方支付违约金；乙方解除协议的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的0.1%向乙方支付违约金。乙方不按协议约定时间支付房款给甲方，应承担违约责任、并按全部房款的0.1%赔付违约金。海川公司审核盖章的《武汉市直管公有住房使用权有偿转让审批表》《武汉市直管公有住房使用权有偿受让审批表》载“申请出让人时尚公司、人和公司，案涉房屋以伍仟万元的金额予以有偿转让。”2016年4月29日，案涉房屋使用人变更为人和公司。2016年5月30日，时尚公司（甲方）与人和公司（乙方）签订《房屋回购合同》，约定鉴于甲、乙双方于2016年4月26日签订了《房屋买卖合同》，乙方作为购房人已经付清购房全款，并已办理完毕房屋的过户手续，房屋所有权现已归乙方所有。甲方现要求对该房产进行回购。甲方可以在以下条件同时满足前提下进行回购：1．甲方仅在本合同签订之日起一年内，即2017年5月30日前，方可向乙方支付全部回购房款，对房屋进行回购。2．甲方负责办理本合同项下房屋回购的全部手续并承担全部相关税费，乙方不承担任何费用。甲方在不同时期回购房屋的，回购价格不同，具体约定如下：1．2016年8月30日前，房屋回购价格为人民币壹仟陆佰肆拾玖万捌仟玖佰柒拾柒元（16498977）。2．2016年11月30日前，房屋回购价格为人民币壹仟柒佰陆拾玖万伍仟叁佰贰拾肆元（17695324）。3．2017年5月30日前，房屋回购价格为人民币壹仟玖佰肆拾捌万陆仟叁佰柒拾元（19486370）。甲方应当按照本合同相关约定，向乙方一次性支付全部回购房款。甲方应当在决定回购房屋时书面通知乙方，并于乙方收到通知后的10日内向乙方一次性付清回购房款。乙方收到款项后10日内，协助甲方办理回购过户手续。甲方如在2017年5月30日前未向乙方支付全部回购房款，视为甲方放弃回购权，本合同自动终止。甲方如期支付回购房款后，乙方必须将本合同项下房屋退还给甲方，否则乙方应承担相应的赔偿责任。同日，双方还签订了一份《补充协议》，约定时尚公司（甲方）、人和公司（乙方）于2016年5月30日签订的《房屋回购合同》，因该回购房屋面临政府征收，故双方就《房屋回购合同》中关于房屋回购相关事宜达成补充协议如下：1．如回购房屋被政府征收，自政府征收文件下达之日，视为甲方已向乙方提出回购要求。2．政府征收回购房屋的，由乙方收取征收款……本协议生效后，即成为原合同不可分割的一部分，与原合同具有同等的法律效力。2016年12月，时尚公司（甲方）与人和公司（乙方）又签订《补充协议二》，对前述《房屋回购合同》达成补充协议：1．回购合同中的第二条第1款，变更为：甲方有权在本合同签订之日起一年内，即2017年12月31日前，向乙方行使回购权，回购该房屋。2．回购合同第二条增加一款：回购期届满前一个月内，甲方有权向乙方提出延长回购期限的申请，经乙方书面同意后，方可相应延长。3．回购合同第四条增加一款：约定自2017年5月30日起至2017年12月31日期间，房屋回购价格固定为人民币贰仟贰佰壹拾壹万壹仟叁佰柒拾元（22111370）。若乙方同意延长回购期限，则延长期的房屋回购价格双方另行协商确定。回购合同违约责任中第1款，变更为：甲方如在本合同约定期限内未向乙方支付全部回购房款且未向乙方提出延长回购期限申请，视为甲方放弃回购权，本合同自动终止。回购合同违约责任增加一条：在甲方严格履行回购合同，不存在违反回购合同约定的情况下，乙方不得以任何理由自行处置回购合同项下约定的房产。时尚公司与人和公司签订《公有房屋使用权转让协议》以及《补充协议》后，案涉房屋仍由时尚公司占有使用至今。人和公司向海川公司交纳了2019年4月至12月的房租。因案涉房屋仍由时尚公司占有使用，人和公司要求时尚公司腾退未果后，向本院提起诉讼，主张时尚公司等腾退案涉房屋并支付场地占用费。后，人和公司撤回场地占用费的主张。本案审理中，人和公司申请对案涉房屋2016年4月26日使用权价值以及自2016年4月26日起至评估之日止的场地占用费（即租金）标准进行评估。本院依法委托武汉市弘发房地产评估有限责任公司进行评估。该公司于2020年10月29日予以退案，退案原因为“因在现场查勘过程中，被申请人无故未到现场，电话亦联系不上，导致我公司现场查勘人员无法进入估价对象室内查勘其具体情况，后经过多次联系亦未能确定再次入户查勘时间。我公司在评估资料整理及评估结果测算的过程中发现鉴定对象的原始租约等鉴定资料无法落实，又因未能进行入户查勘，无法了解估价对象内部利用情况，故无法对估价对象进行评估。鉴于此案件情况及鉴定时间要求等问题，现对该案做退案处理。”本案审理中，本院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年第一次修正）第二十四条的规定向人和公司释明，人和公司在限定期限内未变更诉讼请求。另查明，经人和公司统计，2015年12月9日至2017年5月12日期间，胡某向李昕转款24笔，金额合计25983300元。截至2016年4月29日，转款7笔，金额合计7383300元。胡某陈述：“上述款项中1500万元系代人和公司支付的购房款。其他款项为个人的出借款。”时尚公司法定代表人黄家利陈述：“时尚公司的公章由李昕在保管。我参加了使用权转让的办理程序。”上述事实，有经过举证、质证的《营业执照》《申请》《股东会决议》《公有房屋使用权转让协议》《武汉市直管公有住房使用权有偿转让审批表》《武汉市直管公有住房使用权有偿受让审批表》《非住宅租约》《房屋回购合同》《补充协议》《补充协议二》《湖北省增值税普通发票》《转账凭证》以及证人证言、当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为，公房承租权，是指公房承租人对其租赁的公房享有的一定范围内的占有、使用、有限收益的权利。公有房屋使用权具有客观存在的交易价值：一是通过市场租金与公房租金间的差额收益；二是通过房改收益；三是通过拆迁补偿和安置收益。这些收益都是由公有房屋使用权带来的。因此，公有房屋使用权具有价值，可以转让，可以作为买卖合同的标的。让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转让给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。让与担保从形式上看往往表现为财产权转让，但从二者的合同目的来看，财产权转让是当事人出于转让财产权目的而签订的合同，出卖人的主要义务是转让财产权，买受人的主要义务是支付转让款。而让与担保的目的在于为主债务提供担保，受让人通常无须为此支付对价，同时对于受让的财产，未届债务清偿期前“受让人”不得行使和处分。本案中，李昕系时尚公司的股东，因缺乏周转资金向胡某借款，为保障胡某的债权，李昕提出以案涉房屋提供担保。为此，人和公司与时尚公司签订《公有房屋使用权转让协议》并在海川公司办理了使用人变更登记。嗣后，人和公司与时尚公司又签订《房屋回购合同》《补充协议》《补充协议二》对案涉房屋不同回购时间的价款、回购条件等进行了约定。上述情形可证实人和公司与时尚公司之间系以订立转让协议的形式为李昕向胡某的借贷提供担保，该行为应认定为让与担保。另外，胡某代人和公司支付“购房款”的金额与转让协议约定、审批表记载的价款不符、“购房款”支付形式与一般买卖合同交易习惯相悖以及人和公司在签订转让协议后长达三年多时间未对案涉房屋占有使用，近一步印证了双方间的行为性质。人和公司在本案中主张时尚公司等腾退案涉房屋，实质上是要求时尚公司等履行《公有房屋使用权转让协议》，转移标的物的占有。人和公司虽已完成财产权利变动的公示，但因时尚公司与人和公司之间属于让与担保法律关系。经本院释明后，人和公司未变更诉讼请求。故，人和公司的诉讼主张，缺乏法律依据，本院不予支持。人和公司或债权人可依照法律或司法解释关于担保物权的规定行使相应权利。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告武汉市人和房地产置换经营有限公司的诉讼请求。案件受理费40400元，由原告武汉市人和房地产置换经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  罗 松人民陪审员  廖丽芳人民陪审员  殷小兰二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  梁 芸