广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初1320号原告：李思粤，女，1974年5月26日出生（身份证号码：220************326），汉族，住广东省清新县************************501。被告：龙门富力房地产开发有限公司。住所地：龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：杨晔，执行董事。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，系该公司员工。被告：广州市品誉房地产代理有限公司。住所地：广州市增城区*****************。法定代表人：单泳豪，董事长。委托诉讼代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。原告李思粤与被告龙门富力房地产开发有限公司（以下简称“龙门富力公司”）、广州市品誉房地产代理有限公司（以下简称“广州品誉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李思粤，被告龙门富力公司的委托诉讼代理人吴秋霞，广州品誉公司的委托诉讼代理人阮泳娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李思粤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告龙门富力公司签署的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告龙门富力公司共同协助注销商品房备案登记手续；3.判令被告龙门富力公司向原告支付扣除百分之十的违约金之后的房款84041.3元；4.判令被告龙门富力公司退还原告已支付的房屋维修基金3038元；5.判令被告广州品誉公司退还原告已缴纳的团购服务费30000元。事实与理由：2019年6月29日，原告与被告在平等自愿的基础上签署《商品房买卖合同》[合同编号：（2019）10002826]及补充协议，约定原告购买被告开发的龙门富力南昆山养生谷J2区7号楼1210房，房屋价款共计391487元，已缴纳房款123190元。因疫情原因影响，导致失业，无法继续购买该房屋，现特提起诉讼，请予支持。被告龙门富力公司辩称，1.同意解除合同，同意协助注销商品房备案登记手续；2.被告龙门富力公司会协助原告办理房屋维修资金退款事宜，因房屋维修基金已经交至房管局相关部门，不应由被告龙门富力公司退还；3.是原告的原因导致无法继续履行合同，原告应当按照合同约定支付总房款20%的违约金，具体支付比例由法院判决。被告广州品誉公司辩称，被告广州品誉公司在本案中已尽了全部居间服务义务，向本案原告就涉案项目进行了详细介绍，并促成了原告与被告龙门富力公司就涉案房屋签订了相应的买卖合同。买卖合同上被告龙门富力公司在收取原告的每一笔费用都清晰地列明了支付的时间及金额，同时被告广州品誉公司也依照约定为原告就涉案房屋申请了优惠价格，涉案房屋原出售价格为571944元，优惠后金额为391487元。被告广州品誉公司在收取团购服务费后，出具《收据》（《收据》清晰载明：李思粤客户购富力养生谷J2-7-10-1210房，刷团购服务费30000元）交原告收执，由此可推断原告在涉案项目的交易中清晰知悉每一笔费用因何被收取。被告广州品誉公司已经完全履行了与原告间签订的团购VIP会员申请书中的全部义务，因此请求贵院依法驳回原告的第五项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年6月29日，原告与被告龙门富力公司签订《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：龙门（2019）10002826]及补充协议，双方主要约定，1.原告购买龙门富力南昆山温泉养生谷J2区第7栋1210房；该商品房建筑面积共50.63平方米，套内建筑面积40.75平方米，商品房价款按套内建筑面积计算，商品房单价为每平方米9607.04元，总价款为391487元。2.付款方式为：认购定金20000元已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款，第一期楼款24893元须于2019年7月2日前缴付；第二期楼款78297元须于2019年12月29日前缴付；第三期楼款78297元须于2020年6月26日前缴付；买受人须于2019年7月2日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为190000元，如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额必须由买受人于2020年8月25日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任，办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付。3.买受人逾期付款的违约责任：如买受人未按合同约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。4.交付：出卖人应在2020年9月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。5.送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其以外快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。原告已付购房款共123190元、房屋维修资金3038元给被告龙门富力公司，于2019年6月29日支付团购服务费30000元给被告广州品誉公司。涉案房产已办理商品房预售合同备案登记手续，已竣工验收，尚未实际交付。原告以其个人原因无法继续支付后续购房款为由于2020年10月22日向本院起诉，要求解除与被告龙门富力公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议,被告龙门富力公司亦同意解除上述合同，但要求原告按照合同约定承担违约责任。原告认为双方约定的违约金过高，应调整为总房价款的10%。原告请求被告广州品誉公司退还原告团购服务费30000元，被告广州品誉公司辩称其已履行居间服务义以及按照约定对原告购买涉案房屋申请了100000元的优惠价格，不同意退还该款。本院认为，本案商品房预售合同纠纷，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议[合同编号：龙门（2019）10002826]是双方经平等、自愿协商一致而成立的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护,双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点是：涉案合同约定的违约金是否过高，是否应予以调整，调整为多少？原告的各项请求是否应得到支持？原告因其个人原因无法继续支付后续购房款，请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议,鉴于被告亦同意解除上述合同，因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，本院予以支持。合同解除后,被告系涉案商品房的权利人,故应由原告协助被告办理注销商品房备案登记手续。本案合同签订后，原告未按合同约定的付款方式支付剩余购房款，其行为已构成违约，涉案合同被解除的过错在于原告，故原告应支付被告龙门富力公司违约金。原告认为合同约定的违约金过高，请求法院依法予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，补充协议第五条约定了逾期付款的违约责任：买受人未按合同约定支付房价款的，逾期超过30天后，如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金。被告龙门富力公司无提供证据证明其实际损失，本院认为双方约定按房价总款的20%计算违约金过高，予以调整，应按房价总款的10%计算违约金为宜。因此，原告应向被告龙门富力公司支付违约金39148.7元(391487元×10%）。原告已经支付了被告龙门富力公司购房款123190元和房屋维修基金3038元，扣除39148.7元违约金后，被告龙门富力公司应退回购房款84041.3元（123190元－39148.7元）和房屋维修基金3038元，共87079.3元给原告。原告提供被告广州品誉公司出具的团购费30000元收款收据，被告广州品誉公司为原告提供涉案房产的团购活动，为原告提供得到购房优惠的服务，并收取相应的中介服务费，原告与被告广州品誉公司之间存在居间合同（中介服务）关系，现由于中介服务所涉房产交易未能完成，该团购费实际折抵房款的优惠政策并未享有，居间合同目的不能实现，故被告广州品誉公司应退还原告中介服务费30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李思粤与被告龙门富力房地产开发有限公司于2019年6月29日签订的合同编号为龙门（2019）10002826的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，原告李思粤于本判决发生法律效力之日起5日内协助被告龙门富力房地产开发有限公司办理注销龙门富力南昆山温泉养生谷J2区第7栋1210房商品房备案登记手续。二、原告李思粤支付违约金39148.7元给被告龙门富力房地产开发有限公司，此款在原告李思粤已支付的购房款123190元中扣除。三、被告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回剩余购房款和房屋维修基金共87079.3元给原告李思粤。四、被告广州市品誉房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退回中介服务费30000元给原告李思粤。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1320元（原告李思粤已预交）,由原告李思粤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  罗秋燕二〇二〇年十二月十五日书记员  丘明杰（附页）本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。