广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4839号 原告：张炳刚，男，汉族，1974年3月20日出生，住黑龙江省龙江县。 委托诉讼代理人：陈玉梅，广西谦言律师事务所律师。 被告：曹中娟，女，汉族，1963年1月19日出生，住湖南省长沙县。 委托诉讼代理人：罗思方，广西中龙律师事务所律师。 第三人：北海优屋房地产代理有限公司，住所地：广西北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxxU。 法定代表人：裴莉莉，店长。 原告张炳刚与被告曹中娟、第三人北海优屋房地产代理有限公司（以下简称“优屋公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告张炳刚的委托诉讼代理人陈玉梅，被告曹中娟的委托诉讼代理人罗思方，第三人优屋公司的法定代表人裴莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张炳刚向本院提出诉讼请求，判令：一、解除原告与被告于2020年8月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告向原告支付违约金78600元[违约金为房屋总价393000元的20%计];三、被告赔偿原告实际损失17396.78元[差旅费4536.78元，为实现权利支付的律师费5000元，居间代理费（中介费）7860元]；四、被告承担本案诉讼费。 案件审理过程中，原告当庭变更其第三项诉讼请求为“判令被告赔偿原告实际损失17539.79元[差旅费4679.79元，为实现权利支付的律师费5000元，居间代理费（中介费）7860元]”。 事实和理由：2020年8月23日，原被告签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告向原告购买位于北海市房屋，房屋成交价为393000元，被告已在2020年8月16日将定金10000元支付给原告；被告在签订合同之日起2日内支付剩余购房款383000元给原告，若逾期履行本合同约定义务超过十五日或者拒绝购买该房屋的，则构成根本违约，原告有权没收被告的定金或者要求被告按照房屋成交总价的20%向原告支付违约金；因违约涉诉的，被告还应承担守约方支出的相关费用，包括但不限于差旅费、公告费、律师费、居间服务费等。被告自2020年8月23日与原告签订《房屋买卖合同》后，于第二天明确向原告及第三人表示不继续购买该房屋，已构成根本违约，应向原告承担房屋成交价20%的违约金即78600元，且还应承担原告为与被告达成购房事宜而产生的实际损失，其中，原告与其父亲张子清从家乡来到北海，产生了差旅费（包括但不限于动车费、住宿费、交通费、搭乘飞机费用等）合计4679.79元，并向第三人优屋公司支付了居间服务费（中介费）7860元，因被告违约，导致涉诉所聘请的律师费服务费5000元。综上，被告的违约行为侵害了原告的合法权益，原告有权解除双方签订的合同，并要求其承担支付违约金、赔偿损失等责任。为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，特提起诉讼，请求判如所请。 被告曹中娟辩称，1、同意解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、不同意原告的第二、第三项诉讼请求。理由：关于第二项诉讼请求，被告认为原告诉请的违约金偏高应当予以减少。本案中被告已经支付了10000元的诚意金，原告在本案中只主张违约金而未主张定金；关于第三项诉讼请求，差旅费部分涉及两个人的费用，案外人张子清是与本案无关的人员，其发生的相关费用不属于原告的损失。关于律师费及居间代理费，被告认为不应承担，因为原被告之间约定的律师费及居间代理费被告认为均是无效的，被告没有看过涉案房屋、不了解涉案房屋，被告是在第三人的诱导及重大误解的情况下签订的买卖合同，合同签订后才发现房屋的朝向以及使用年限与之前了解不符，并且被告手上持有的合同连房产证号都是错误的，因此被告认为本案的买卖合同是三方诚意协议并不是正式的买卖合同。综上所述，原被告之间只是签订了一个购房诚意协议，因此原告的第二、三项诉请没有事实及法律依据，应当予以驳回；3、关于第四项诉讼请求，诉讼费的承担问题应由法院判决而不是由原告主张。 第三人优屋公司发表陈述意见称，我方全程是与被告的亲戚进行沟通购买涉案房屋事宜的，被告的亲戚亦是全程通过视频的方式将看房的过程直播给被告看的，不存在我方对被告有误导的行为，我方只是按照双方的意思促成双方签订涉案房屋买卖合同，合同的签订是双方自愿的，是被告在涉案合同签订之后，被告与其另一亲戚去看房时觉得房屋不值这个价钱，便后悔了，故决定不买这个房子了。 综合全案证据及庭审笔录，本院查明如下法律事实： 位于北海市房屋所有权人为原告张炳刚，产权证号为：桂（2019）北海市不动产权第××号。 2020年8月15日、2020年8月16日，第三人优屋公司分别向被告曹中娟出具《收据》两份，予以确认收到被告曹中娟交来北海市国泰大厦1308号诚意金各5000元的事实。 2020年8月23日，原告（出卖人、甲方）张炳刚与被告（买受人、乙方）曹中娟、第三人（居间人、丙方）优屋公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方将位于北海市房屋出售给乙方，建筑面积91.49平方米，不动产权证号为桂（2019）北海市不动产权第××号，该房屋成交价格为393000元，付款方式为全款支付，定金共计10000元，第一笔定金：乙方应于2020年8月16日以自行支付的方式支付给甲方；第一期购房款383000元，乙方应于本合同签署之日起2日内以自行支付的方式支付给甲方；甲方办理完毕解押手续（如有），确认产权无抵押、无查封情形，贷款机构出具同意贷款通知（如乙方贷款且当地政策规定为过户必备条件的），双方办理完网上签约手续（如有），且乙方已根据合同约定支付完毕所有应于递交房屋权属转移登记申请资料前支付的款项，由甲乙双方于2日内向相关政府部门或机构缴交各项税、费并共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。甲方收到房屋交易的全部价款（不包含物业交割保证金、户口迁出保证金）后1日内将该房屋交付给乙方。若乙方拒绝购买该房屋的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收乙方的定金或要求乙方支付房屋成交总价20%的违约金。甲方与乙方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、律师费等），并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。该合同还对其他内容进行了约定。 同日，原告张炳刚出具《收据》一份，载明：房屋出卖人张炳刚出售坐落于北海市房屋，于2020年8月16日收到房屋买受人曹中娟交来定金共计人民币10000元。原告张炳刚在房屋出卖人处签字捺印予以确认。 另查明，2020年8月23日，原告（出卖人、甲方）张炳刚与被告（买受人、乙方）曹中娟、第三人（居间方、丙方）优屋公司签订《交易服务合同》和《居间服务合同》各一份，主要约定：经甲、乙、丙三方确认，丙方向甲乙双方收取交易服务费共计740元，其中甲方应支付140元，乙方应支付600元，甲乙双方应于签订本合同当日向丙方支付完毕前述全部交易服务费。甲乙双方同意，应向丙方支付的居间代理费为15720元，其中由甲方承担7860元，乙方承担7860元。费用承担方应于甲乙双方签订买卖合同当日支付给丙方等。 2020年8月24日，第三人优屋公司向原告张炳刚出具《收据》一份，予以确认收到原告张炳刚交来北部湾东路22号国泰大厦1308号中介费7860元的事实。 再查明，2020年8月19日及2020年8月27日，原告张炳刚及案外人张子清分别坐动车往返齐齐哈尔与哈尔滨共花费396元；2020年8月20日及2020年8月26日，原告张炳刚及案外人张子清分别乘坐飞机往返哈尔滨与北海花费机票等费用共计3577.88元；2020年8月19日及2020年8月26日，原告张炳刚分别入住金色时光宾馆共花费440元。另，原告张炳刚及案外人张子清乘坐机场大巴共花费80元、乘坐出租车共花费42.9元。以上合计4536.78元。 还查明，原告为实现本案债权共支出律师代理服务费5000元。 庭审中，原告主张被告持有的涉案房屋买卖合同上记载的房产证号系笔误，该笔误并不影响合同的履行。原被告签订合同后，被告拒绝履行合同约定的义务，已构成根本违约，故原告有权诉请解除合同及要求被告承担违约责任并赔偿损失。被告同意解除合同，但认为不应承担违约责任，原因是被告在没有看过房屋的情况下就签订合同，完全是听信第三人的误导及原告的描述，存在重大误解的情况下签订的合同。关于合同违约条款，原告及第三人并没有向被告进行说明，故原告要求被告承担违约责任没有事实及法律依据。如法院判决被告需承担违约责任，合同约定的违约金过高，要求调整为实际损失的30%。第三人陈述签订涉案合同之前确实没有与被告进行直接接触，都是与被告的亲戚进行对接，其亲戚亦全程通过视频的方式将看房的过程直播给被告看，不存在第三人对被告有误导的行为，且在签订涉案房屋买卖合同时已经告知被告违约责任，被告对违约责任条款是知情的，不存在未告知或是误导的情形。另，对于被告已支付的10000元定金，原被告均同意在明确被告需向原告支付的违约金数额后，进行相应扣减。 本院认为，原告张炳刚与被告曹中娟、第三人优屋公司签订的《房屋买卖合同》是当事人在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告拒绝履行合同约定的支付购房款以购买涉案房屋的行为，已构成根本违约，现原告主张解除该《房屋买卖合同》，被告亦同意解除，故本院对于原告的该项主张，予以支持。 关于被告应否向原告支付违约金的问题。根据涉案《房屋买卖合同》关于“若乙方拒绝购买该房屋的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收乙方的定金或要求乙方支付房屋成交总价20%的违约金”的约定，现被告拒不支付购房款以购买涉案房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。原告诉请按照房屋成交总价20%的标准支付违约金，被告对此提出抗辩，认为该违约金过分高于原告的实际损失，请求法院依法进行调整。结合被告的违约情况以及本案的实际情况，本院酌情将本案的违约金调整为房屋成交总价的10%，即违约金为393000元×10%=39300元。原告主张的超过部分，本院不予支持。结合原、被告均同意在本案中将被告已支付的定金10000元进行扣减，故本案中被告应向原告支付的违约金为29300元（39300元-10000元=29300元）。 关于原告张炳刚因被告曹中娟的违约行为而遭受的实际损失问题。原告主张其共花费了差旅费4679.79元，该费用应为其实际损失。本院认为，原告张炳刚为处理涉案房屋的买卖事宜确实产生了相应支出，但原告所提交的证据涉及其与案外人张子清两人所产生的相关费用，原告对此并未能提交任何证据予以证实案外人张子清所发生的费用与本案有关，故本院认定案外人张子清所发生的相关费用不应在本案中认定为原告的损失，原告张炳刚实际发生的费用为原告的损失，数额为2509.8元（动车费198元+飞机费1788.9元+住宿费440元+班车费40元+打车费42.9元=2509.8元）。此外，原告张炳刚还主张其支出的律师费5000元及居间代理费7860元为其实际损失，并提供了相应委托代理合同、发票及收据等证据证实，本院予以采信。综上所述，本院认定原告张炳刚所遭受的实际损失为15369.8元（2509.8元+5000元+7860元=15369.8元）。现原告张炳刚既要求被告曹中娟支付违约金又要其赔偿实际损失，对此本院认为，原告已获支持的违约金数额为39300元，该违约金数额已足以弥补原告的实际损失，故原告再行请求被告赔偿其实际损失，本院不予支持。 综上所述，原告张炳刚的部分诉讼请求成立，部分不成立，成立的部分应予以支持，不成立的部分应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张炳刚与被告曹中娟及第三人北海优屋房地产代理有限公司于2020年8月23日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告曹中娟支付违约金29300元给原告张炳刚； 三、驳回原告张炳刚的其他诉讼请求。 案件受理费8634元，减半收取4317元，由被告曹中娟承担（该费用原告已向本院预交，被告负担部分在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费8634元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年十二月四日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽