浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初1809号 原告：郭文彬，女，1971年12月31日出生，汉族，住内蒙古包头市青山区。 被告：王挺云，男，1970年4月15日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 被告：孙义科，男，1982年1月13日出生，汉族，住甘肃省岷县。 被告：柳今哲，男，1974年2月15日出生，朝鲜族，住浙江省嘉善县。 被告：曲荣环，女，1979年10月25日出生，汉族，户籍所在地江苏省涟水县，现住上海市浦东新区。 被告：郑文辉，男，1970年1月27日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 被告：浙江大宴房地产营销策划有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区楼塔镇岩山村，统一社会信用代码9133010931122292XP。 法定代表人：李波。 被告：李波，男，1989年12月18日出生，汉族，住浙江省象山县。 被告：李益军，男，1995年12月7日出生，汉族，住浙江省象山县。 原告郭文彬与被告王挺云、孙义科、柳今哲、曲荣环、郑文辉、浙江大宴房地产营销策划有限公司（以下简称大宴公司）、李波、李益军案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告郭文彬，被告王挺云、郑文辉、孙义科到庭参加诉讼。被告柳今哲、曲荣环、大宴公司、李波、李益军经法院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告郭文彬向本院提出诉讼请求（当庭变更后）：1.解除对原告购买的嘉善县××街道××号楼××室房产的查封措施；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月27日，原告和丁霞一起到嘉善，与被告大宴房产营销公司签订位于嘉善县乔克国贸中心1号楼《房地产买卖合同》共计4份，房号分别为533号、523号、505号、511号，房款总价190万元，合同签订后付清全部房款。其中，合同约定由原告购买登记在被告李益军名下的位于嘉善县××号楼××室的房屋，总价款为399306元。合同签订后，原告支付了全部购房款，并取得了房屋钥匙。2018年11月30日，原告与被告李益军到不动产登记中心办理过户登记手续，但不动产登记中心告知该房产待评估，等待地税电话通知。此后，原告一直未接到缴税、过户的相关通知。直到2019年11月18日原告从外地赶来嘉善办理过户手续时才得知该房屋已被嘉善县人民法院多轮查封。后原告了解到，法院因被告王挺云、孙义科、柳今哲、曲荣环、郑文辉与被告大宴公司、李波、李益军的商品房销售合同纠纷系列执行案件于2019年9月27日作出（2019）浙0421执770号执行裁定书对案涉房屋采取了查封措施（轮候于另案查封之后），因首轮查封解除，该裁定书于2019年12月20日发生法律效力。原告遂提出执行异议，嘉善县人民法院于2020年4月13日作出（2020）浙0421执异2号执行裁定书驳回原告的执行异议。原告与被告大宴公司、李益军在法院查封之前已经签订合法有效的买卖合同，且原告已支付全部购房款并合法占有，未办理过户登记也并非因原告自身原因。原告认为，本案符合《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。 被告王挺云答辩称：房产登记在李益军名下，原告的交易是否真实我们不知情。原告未办理房产登记是其自身原因造成的。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告孙义科答辩称，查封系法院实施，与我无关，请法院依法判决。 被告柳今哲未到庭应诉，口头答辩称与丁霞案意见相同。 被告曲荣环称因身体不适无法到庭，请法院依法判决。 被告郑文辉答辩称，原告没有合法的不动产权证，不同意涉案房产归原告所有。 被告大宴公司、李益军提交书面意见认可丁霞与郭文彬购买4套房屋并已支付全部190万元房款的事实。 原告郭文彬围绕诉讼请求依法提交了《房产地买卖合同》、收据、银行交易明细、不动产登记预收件告知书等证据。本院组织当事人进行了举证和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于部分被告对于原告提交证据的真实性、关联性提出的异议，本院经审查认证如下：1.原告持有的不动产登记预收件告知书等与不动产登记机构的存根联一致，可证明申请登记的真实性，本院予以确认；2.关于原告银行转款的流向问题，虽然上述款项并未直接转入大宴公司的账户，但涉案房产本身并不登记在大宴公司名下，而转款的时间、金额与合同相符，款项的支付共包含4套房屋，其中郭文彬所购买的另一套511室以（2020）浙0421民初9号另案诉讼并达成调解协议，生效后已进入执行程序，故本院对上述付款凭据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院在执行申请执行人王挺云等人与被执行人大宴公司、李波、李益军商品房销售合同系列执行案件中，于2019年9月27日作出（2019）浙0421执770号执行裁定书，对登记在被执行人李益军名下位于嘉善县××街道××号楼的15套房产采取了查封措施（轮候于2019年8月16日（2019）浙0421执保751号查封之后），该批查封房产中包含本案争议房产505室、533室。郭文彬与丁霞在2019年11月18日知悉嘉善县××街道××号楼505、533室房产被法院查封后，即向本院就首轮查封案件提出了执行异议。后因首轮查封房产案件债权人自愿向本院提出解除查封措施申请，本院作出的（2019）浙0421执770号执行裁定书查封房产措施于2019年12月20日发生法律效力。后本院于2020年4月13日作出（2020）浙0421执异2号民事裁定，驳回原告的执行异议。原告不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。 另查明，原告郭文彬及丁霞和大宴公司于2018年11月27日签订《房地产买卖合同》，购买乔克国贸中心1号楼533室、523室、511室、505室4套房屋，总价款190万元。其中郭文彬购买的乔克国贸中心1号楼505室登记于李益军名下，面积59.74平方米，总价款399306元。合同签订后丁霞与郭文彬共同支付了全部购房款。原告郭文彬和李益军于2018年11月30日到嘉善县不动产登记中心提交相关材料办理乔克国贸中心1号楼533室房产过户手续，登记机关向原告出具了201811300150号《不动产登记预收件告知书》，备注栏内注明“以上材料已收，该房产待评估，等待地税电话通知”，至2019年11月18日原告发现房产被查封，期间未办理后续手续。 本院认为，本案原告郭文彬以其系涉案房产的买受人提出主张排除执行，应符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，本案争议的焦点是原告是否已实际占有房屋、未办理过户是否系原告的原因。 关于原告是否已实际占有房屋。原告提交了其在该房屋内的照片以及交纳物业费的收据作为已实际占有房屋的凭证，因没有当时与大宴公司或李益军之间的房屋交接凭据，部分被告对此予以否认。本院认为，案涉房产属于投资为主的商业地产，并非普通的居民住宅，不以实际生活居住为占有的惟一形态，且本院并未对房屋进行张贴封条的实地查封，对原告主张其已实际占有房屋不能予以否认。 关于未办理过户是否系原告的原因。涉案房屋在交易时处于正常可交易状态，不动产登记机关已受理过户申请并出具了收件凭据。但本案买卖双方申请办理过户后，迟迟未办理后续手续导致未实际过户，远远超过不动产过户的正常办理时间。对此，本院曾向不动产登记机关问询，但因时间较久且具体操作的评估机构、人员均已调换，当时是否曾通知原告等均无法核实。考虑到原告户籍为内蒙古，也未在本地居住，不方便随时办理，本院认为迟延办理不宜认定为原告对于未过户存在过错。 涉案房屋系本院因执行王挺云等申请执行人与大宴公司、李波、李益军就乔克国贸中心房屋的商品房销售合同纠纷而被查封，执行标的均系因解除买卖合同而退款、支付违约金的普通金钱债权。原告郭文彬作为房屋买受人已向不动产登记机关提交了过户申请材料并已受理，其对该房屋的物权期待权应优先于其他金钱债权，享有排除执行的权益。郭文彬与王挺云等人都是购买乔克国贸中心房屋的购房人，如以郭文彬购买的尚未过户房产用于执行支付王挺云等人的债权，亦明显有违公平。 被告柳今哲、曲荣环、大宴公司、李波、李益军经本院合法传唤未到庭，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 不得对嘉善县××街道××号楼××室房屋强制执行。 【本院（2020）浙0421执异2号执行裁定于本判决生效时失效】 案件受理费7290元，由原告郭文彬负担1800元，由被告王挺云、孙义科、柳今哲、曲荣环、郑文辉各负担500元，由被告大宴公司、李波、李益军负担2990元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判长  江万景 审判员  钱 骏 审判员  胡锦明 二〇二〇年十二月一日 书记员  沈 华 8- 7-