黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0302民初1942号原告：于爱玲，女，1967年8月13日出生，汉族，住地黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：张旭涛，鸡冠区中兴法律服务所法律工作者。被告：姚晓光，男，1976年10月10日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：秦海峰，黑龙江盛夙律师事务所律师。被告：鸡西市锦绣房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。法定代理人：刘某，经理。委托诉讼代理人：牛静，女，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：姜瑞丹，女，该公司员工。原告于爱玲与被告姚晓光、鸡西市锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于爱玲及其委托诉讼代理人张旭涛、被告姚晓光及其委托诉讼代理人秦海峰、被告锦绣房地产公司的委托诉讼代理人姜瑞丹、牛静到庭参加诉讼。2020年8月25日至2020年10月15日本院因新冠疫情原因中止审理，2020年10月16日本院恢复审理，本案现已审理终结。于爱玲向本院提出诉讼请求：1.要求解除对鸡冠区X小区X号楼X室房屋的查封；2.确认原告对查封房屋享有排除（2020）黑0302执异83号执行裁定书强制执行的权利；3.诉讼费由被告姚晓光承担。事实和理由：2012年11月至2016年9月期间，于爱玲与弟弟于铁军为锦绣房地产公司开发建设的鸡西市鸡冠区X小区提供苗木并承揽该小区栽植绿化树木工程的施工，锦绣房地产公司拖欠上述两项费用无钱给付。2016年9月23日，锦绣房地产公司将该小区X区X号楼X号房屋作价285108元抵顶应给付于爱玲的人工费和苗木款，故双方签订了商品房认购协议书。2019年8月5日，于爱玲办理了相关入户手续，与物业管理公司签订了物业管理服务合同及房屋装修管理服务协议书，缴纳了2019年8月至2020年8月期间的物业、供热等费用，于爱玲对房屋进行了装修并实际占有该房屋。于爱玲与锦绣房地产公司之间系建设工程施工合同关系，故于爱玲享有该工程款的优先受偿权，涉案房屋是抵顶于爱玲的苗木款和人工费而采取的走账形式，不是真实的商品房买卖合同关系，而且于爱玲在涉案房屋查封的2020年4月3日之前的2019年8月5日，已经实际占有涉案房屋，未办理产权登记于爱玲并无过错，该房屋系于爱玲家庭成员居住使用。综上，于爱玲具有阻却涉案房屋执行的民事权利。姚晓光辩称，1.于爱玲与锦绣房地产公司之间的小区栽植绿化工程之间的合同关系没有证据证实合同的真实性；2.于爱玲与锦绣房地产公司之间的小区栽植绿化工程之间的合同关系即使真实存在，也不是建设工程；3.于爱玲不是消费者，是为了实现债权而以房抵偿；4.涉案的X区X号楼未取得商品房预售许可证，商品房买卖合同无效。锦绣房地产公司辩称，现锦绣房地产公司没有找到与于爱玲之间的证据来证实于爱玲的主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告于爱玲提交的证据（2020）黑0302执异83号执行裁定书复印件一份，被告姚晓光提交的证据（2020）黑0302执恢64号执行裁定书复印件一份、（2019）黑0302民初648号民事调解书复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告于爱玲提交证据2、2016年5月15日，于爱玲代表哈尔滨市呼兰区违勋花木种植基地与锦绣房地产公司签署的苗木销售合同书、2016年9月23日于爱玲的弟弟于铁军与锦绣房地产公司签署的在建商品房抵付工程款的协议函、锦绣房地产公司出具的商品房选购单和抹账收据以及商品房认购协议书（均为复印件）。证明于爱玲和弟弟于铁军与锦绣房地产公司系建设工程的承包合同关系，锦绣房地产公司将在建商品房X区X号楼X号、面积85.7平方米的房屋作价285108元给付于爱玲，用以冲抵工程款。于爱玲依法享有该工程价款的优先受偿权，明显优先于被告姚晓光申请执行锦绣房地产公司的普通债权，于爱玲对涉案房屋享有的民事权益足以排除以锦绣房地产公司为被执行人案件的强制执行。被告姚晓光质证意见为：对该组证据的真实性及证明目的均有异议，苗木合同供需双方与于爱玲没有实际的利害关系，于爱玲是供方代理人，其代理行为产生的后果，应当由种植基地承担，但锦绣房地产公司直接将案涉房屋抵偿给于爱玲的行为，未经种植基地追认不发生法律效力。于爱玲没有支付对价不能取得房屋，苗木销售合同也没有实际履行的证据。该合同显然是商品买卖合同，不属于施工合同，不享有优先权。被告锦绣房地产公司对该组证据无异议。本院认为，上述证据均加盖了锦绣房地产公司的印章，证据之间相互印证，锦绣房地产公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认，该组证据可以证实锦绣房地产公司将其开发的涉案房屋抵顶于爱玲、于铁军的苗木款和人工费。因是否能够排除执行需结合案件全部事实及法律规定予以确认，仅凭该组证据不能证实于爱玲具有排除执行的民事权利，故本院对该证明目的不予采信。原告于爱玲提交证据3、2019年8月5日鸡西市恒达信物业管理有限公司出具的房屋移交通知单、原告交付2019年物业费垃圾处理费、装修保证金收据和签署的物业管理服务合同，锦绣房地产公司出具的水费、电费收据、2019年度供热费收据（以上均为复印件）。证明于爱玲已经实际合法占有、使用了案涉房屋。被告姚晓光质证意见为：对证据的真实性及证明目的均有异议，案涉楼房于2019年10月-11月竣工，至今没有为业主办理入户手续，上述证据是为本案逃避执行而开具的。被告锦绣房地产公司质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据是物业公司出具的，不是锦绣房地产公司出具的。本院认证意见为，该组证据加盖了锦绣房地产公司及鸡西市恒达物业有限责任公司印章，可以证实于爱玲实际接收了案涉房屋，故本院对证据真实性予以确认，并对于爱玲已占有房屋的证明目的予以采信。因是否能够排除执行需结合案件全部事实及法律规定予以确认，仅凭该组证据不能证实于爱玲具有排除执行的民事权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月23日，被告锦绣房地产公司出具在建商品房抵付工程款的协议函——树苗抹账一份，约定购房人为于爱玲，现锦绣房地产公司用在建商品房抵付工程款，预付锦绣房地产公司在建商品房一套，房屋位置为X号楼X号，面积85.70平方米，总价285108元。同日，锦绣房地产公司出具商品房认购协议书一份，认购方为于爱玲，约定认购房屋为鸡冠区X路北侧X区X楼X单元X层X号，建筑面积85.70平方米，价款为285108元，于爱玲未在协议书中签字，锦绣房地产公司并出具购房款收据一份。2019年8月5日，锦绣房地产公司向于爱玲交付了案涉房屋，于爱玲向物业公司交纳了物业费、垃圾处理费等费用，向锦绣房地产公司交付了水费、电费、供热费。另查鸡冠区X小区X号楼至今尚未取得商品房预售许可证。锦绣房地产公司与于爱玲之间未办理房屋所有权转移登记。2019年2月13日，本院受理原告姚晓光与被告锦绣房地产公司民间借贷纠纷一案，并于2019年3月2日作出（2019）黑0302民初648号民事调解书，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：锦绣房地产公司于2019年4月15日前给付姚晓光借款本金550万元。民事调解书生效后，姚晓光向本院申请执行，2020年4月3日，本院作出（2020）黑0302执恢64号执行裁定书，裁定查封鸡冠区X小区X号楼X室房屋。于爱玲向本院提出案外人异议申请，本院于2020年8月7日作出（2020）黑0302执异83号执行裁定书，裁定驳回于爱玲的异议请求，故于爱玲在法定时间内提起了案外人执行异议之诉。本院认为，于爱玲虽未在商品房认购协议书中签字，但于爱玲接收了案涉房屋，视为于爱玲实际履行了上述协议。于爱玲基于其与于铁军、锦绣房地产公司以物抵债行为与锦绣房地产公司签订商品房认购协议书，双方欲形成以物抵债合同关系。设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”未取得预售许可证的房屋禁止交易是为了维护交易的秩序，防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害，损害国家利益。锦绣房地产公司至今仍未取得案涉楼房的商品房预售许可证，双方之间签订的商品房认购协议书应认定为无效。虽然于爱玲在查封前已占有了案涉房屋，但于爱玲系基于无效协议进行的占有，因此其非合法占有案涉房屋。故不论依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定亦或依据第二十九条规定，于爱玲对执行标的均不享有足以排除强制执行的民事权益。于爱玲虽辩称案涉房屋是因支付人工费及树苗款而抵付，具有优先受偿权利，可以排除人民法院的执行。本院认为，无论于爱玲主张其享有优先受偿权是否成立，其主张的优先受偿权只是一种顺位权，不能达到排除执行的效果，故本院对其辩解不予采信。《执行异议和复议规定》第二十九条规定之所以对消费者购房人的物权期待权特别保护，系基于消费者购房人的生存权优先的理念。而于爱玲与通常意义上以居住为目的购买商品房的消费者不同，其因与锦绣公司之间的债权而约定以房抵债，并于2016年9月23日与锦绣公司签订《商品房认购协议》，属于当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，于爱玲并未实际支付购房款。因以物抵债属于原来金钱之债的履行方法，仅是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，在完成房屋权属变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益。于爱玲可以请求锦绣公司履行该协议交付房屋。但在房屋权属变更登记之前，于爱玲不能基于案涉的《商品房认购协议》，形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。故于爱玲对涉案房屋并不享有排除法院强制执行的民事权益。综上，于爱玲并非消费者，对案涉房屋均不享有消费者物权期待权。其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对于爱玲的诉讼请求不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：准予执行鸡冠区X小区X号楼X单元X室房屋。案件受理费5577元，由原告于爱玲自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  王圣睿人民陪审员  李南赤人民陪审员  张晟维二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  陈 琳