安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖16民终3230号 上诉人（原审被告）：师连伟，男，1971年3月1日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：王歌，安徽滳博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：亳州华仑国际文化投资有限公司，住所地安徽省亳州市经济技术开发区桐花路翡翠庄园（商业**）。 法定代表人：陈锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于腾飞，安徽重信众合律师事务所律师。 上诉人师连伟因与被上诉人亳州华仑国际文化投资有限公司（以下简称华仑公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 师连伟上诉请求：一、依法撤销（2020）皖1602民初1284号民事判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》不符合解除条件，一审判决予以解除明显错误。1.双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。由于本案所涉及贷款的商品房没有产权登记，在办理银行按揭需要被上诉人配合并提供担保，现有证据不能证明是由于上诉人的原因导致按揭贷款没有通过。2.被上诉人行使合法解除权时超过解除权的行使期限。二、被上诉人要求上诉人协助办理撤销备案无实现可能。一审诉讼期间，案涉商品房已被案外人申请法院查封，现无法办理撤销备案登记。三、案涉商品房已交付上诉人，上诉人基于合理信赖接收房屋后进行了装修，装修费支出200多万元，解除合同会造成更大损失。 华仑公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判、驳回被答辩人的上诉请求。一、2017年3月8日双方签订《商品房买卖合同》，约定被答辩人于合同签订当日一次性支付首付款369564元，于2017年5月30日前付清购房款。被答辩人支付完首付款后，一直未付剩余房款140万元。2018年12月22日，因被答辩人未按约定办理按揭手续，答辩人向被答辩人发出《按揭贷款办理告知书》，被答辩人拒收退回；2019年4月11日答辩人委托律师向被答辩人发出《关于办理分期付款律师函》，答辩人于2019年4月14日签收。综上，答辩人按约履行了协助及敦促义务，被答辩人未按约办理按揭手续，支付剩余购房款，构成违约。按照《商品房买卖合同》第七条和《合同补充协议》第四条约定，被答辩人为办理按揭贷款的义务人，答辩人仅需提供协助义务。二、答辩人行使合同解除权并未超过解除权的行使期限。由于被答辩人逾期支付购房款的行为构成根本违约，答辩人有权依据《合同法》第九十四条规定行使法定解除权。截至2019年4月11日，答辩人一直对被答辩人履行合理催告义务，并给予足够的宽限期履行合同义务，但被答辩人置之不理，答辩人于2019年6月3日起诉解除合同，并未超过解除权的行使期限。三、依据《合同补充协议》第十条第三款的约定，无论何种原因导致合同解除，如该合同已经销售备案，则买受人应在合同解除之日起15日内与出卖人到主管机关办理完毕该房屋的销售备案解除相关手续；如房屋已经交付，应在合同解除之日起15日内腾空房屋交还出卖人。同时第四款约定，如因买受人的过错合同被解除的，出卖人不承担买受人有关装修损失。故对撤销备案登记，被答辩人在房屋被解除查封后，有义务协助答辩人到主管机关撤销备案，本案是被答辩人违约导致合同解除，对其装修损失，应由被答辩人自行承担。 华仑公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并判令被告协助办理撤销该合同在房产登记部门的备案（合同编号：W201703080035）；2、判令被告立即返还温莎堡8#1单元101号房；3、判决被告支付逾期付款违约金7万元（按累计逾期应付款140万元的5%计算）；4、本案诉讼费用、律师费、保全费用由被告承担。 一审法院认定事实：华仑公司（出卖人、甲方）与师连伟（买受人、乙方）签订商品房买卖合同、附件及合同补充协议一份。该合同约定：师连伟购买华仑公司开发的华府·伊顿庄园温莎堡8#楼1单元101号房，建筑面积241.2平方米，每平方米单价为7336.5元，总价款计1769564元。该合同第六条付款方式及期限约定：买受人采用银行按揭贷款的，应当向出卖人支付首期房款369564元，在本合同及补充协议签订当日一次性支付，此款已包含买受人已向出卖人支付的定金；剩余房款1400000元，应在2017年5月30日前全额到达出卖人账户。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合查验合格的该商品房交付买受人使用。2017年3月17日双方对《商品房买卖合同》在房产登记部门进行了网上备案。合同补充协议第四条第三款约定：除出卖人原因外，买受人的按揭贷款不能在主合同约定的时限之前全部到达出卖人账户的，买受人必须在收到银行不予办理贷款通知之日或者主合同约定付款期限届满之日起七日内一次性付清全部房款，否则自七日期满之次日起视为买受人逾期付款，买受人应按主合同第七条承担逾期付款的违约责任。买受人无权以此为由解除本合同；第四款约定：在出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保期间，如买受人对贷款人违约，买受人应承担因此给出卖人造成的所有经济损失（包括但不限于贷款利息损失、诉讼代理律师的代理费及诉讼费等），连续叁期未还款出卖人有权解除本合同。合同补充协议第十条第三款约定：无论何种原因导致合同解除，如该合同已经销售备案，则买受人应在合同解除之日起十五日内与出卖人共同到主管机关办理完毕该房屋的销售备案解除相关手续；如房屋已经交付，应在合同解除之日起十五日内腾空房屋并交还出卖人……。2017年2月25日师连伟支付完毕首付房款369564元，下余房款140万元师连伟至今未支付。2018年12月22日，华仑公司向师连伟发出《按揭贷款办理告知函》，师连伟拒收退回。2019年4月11日，华仑公司委托安徽重信众合律师事务所于腾飞律师向师连伟发出《关于办理分期付款律师函》，师连伟于2019年4月14日签收。另查明，华府·伊顿庄园温莎堡8#楼1单元101号房已交付给师连伟。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害其他人利益，应为有效合同，双方应当依约履行合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告至今未能按照约定支付剩余房款或者办妥贷款手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。同时，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，因被告上述违约行为，原告可以解除合同，故对于原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求，一审法院予以支持。另外，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应将案涉房屋退还给原告。因案涉房屋已经进行备案登记，对原告要求被告协助办理商品房买卖合同备案登记撤销手续的诉讼请求，一审法院予以支持。因被告未按合同支付购房款，已构成根本违约，导致合同被解除，被告应按合同约定承担违约责任。因双方合同约定出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，故被告应按照应付款140万元的5%向原告支付违约金，违约金为7万元（140万元×5%）。因原告要求的律师代理费请求，不符合双方合同约定承担律师费的条件，故对此请求一审法院不予支持。对于被告称多次协助原告办理按揭贷款的辩解，因其未提供证据证明，故一审法院对此不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下：一、原告亳州华仑国际文化投资有限公司与被告师连伟于2017年3月8日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日予以解除；二、被告师连伟于本判决生效之日起三十日内，将华府·伊顿庄园温莎堡8#楼1单元101号房交付给原告亳州华仑国际文化投资有限公司并协助原告办理撤销《商品房买卖合同》在房产登记部门的备案（合同编号：W201703080035）；三、被告师连伟于本判决生效之日起十日内，支付原告亳州华仑国际文化投资有限公司违约金7万元；四、驳回原告亳州华仑国际文化投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由被告师连伟负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：案涉商品房买卖合同是否符合解除条件，是否超过解除权行使期限。 本院认为，依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，师连伟上诉称办理银行按揭贷款需要华仑公司配合并提供担保，但其未提供证据证明按揭贷款未通过系华仑公司未协助办理的原因导致，本院对其主张不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第六条、第七条对买受人付款期限及逾期付款后出卖人有权解除合同的违约责任作了约定，师连伟未按约定期限支付剩余购房款或者办妥贷款手续，华仑公司经催告后师连伟在合理期限内仍未履行，华仑公司主张解除合同的请求应予支持，一审判决解除合同并无不当。师连伟主张华仑公司超过了解除权的行使期限于法无据，本院不予支持。师连伟称案涉商品房已交付，其基于合理信赖接收房屋后进行了装修。关于装修损失师连伟并未提出反诉，如因华仑公司原因造成，可另行主张。 综上所述，师连伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由师连伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  安翠香 审判员  沙启峰 审判员  孙 曼 二〇二〇年十二月七日 法官助理高辛冉 书记员张依隽