河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初4500号原告：齐晗，女，汉族，1987年11月1日出生，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：张存智，男，汉族，1987年1月20日出生，住郑州市金水区，系原告丈夫。被告：河南中创置业有限公司，住所地：郑州市惠济区新城路**楼******601，统一社会信用代码：91410100330091996U。法定代表人：刘德伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：高英恒，男，汉族，1989年6月25日出生，住河南省长垣县，系该公司员工。被告：融创物业服务集团有限公司郑州分公司，，住所地：郑州市郑东新区金水东路**美盛中心写字楼**2108统一社会信用代码91410100MA3X848D4A。负责人：杨静，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙静，女，汉族，1994年8月16日出生，住河南省邓州市，系该公司员工。原告齐晗与被告河南中创置业有限公司(简称中创公司)、融创物业服务集团有限公司郑州分公司（简称融创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张存智、被告中创公司委托诉讼代理人高英恒、融创公司委托诉讼代理人孙静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告中创公司支付原告因其未按期交付原告精装修房屋的违约金13777.65元；二、请求法院判令被告中创公司支付原告因其未按期交付原告精装修房屋而产生的租房损失12000元及物业费损失1648.84元；三、被告融创公司对诉讼请求二物业费损失1648.84元承担连带支付责任。四、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原、被告于2017年6月3日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于惠济××××路东、绿洲路南“大河宸院”项目18幢2单元15层1502号精装修房屋，根据约定被告应当于2019年8月1日交房。物业费收取起始时间为2019年8月1日。然而，交房日届期，被告向原告交付的房屋存在卫生间漏水、管道堵塞、墙面大面积开裂及空鼓、装修及卫生恶劣，且大门口的建筑及各种垃圾尚未清理等问题。原告根本无法正常入住。经过原告与被告协调后，被告开始对原告房屋存在的问题进行了维修。2019年12月1日，原告为尽早入住，再次到“大河宸院”楼盘进行收房工作。结果被被告代原告选聘的物业公司告知必须预缴纳一年的物业费方可办理交房手续，而且物业费的起算时间仍然为2019年8月1日。原告为减小损失，及早收房，无奈只得先按照物业公司要求缴纳了一年的物业费。此后，原告就房屋维修影响自己入住期间的物业费及租房居住费用承担问题多次找被告协商，未果。因被告不能按期交付原告精装修房屋，导致原告在2019年8月1日至2019年12月1日并未实际居住该房屋，产生相应租房费用的损失。而且被告一延期交付原告精装修房屋期间的物业费用应由被告一向被告二支付，被告一与被告二强行要求先支付物业费再验房收房的违反商品房买卖交付的相应规定，延期交付合格精装修房屋期间的物业费用应由二被告自行承担。原告为维护自身的合法权益诉至贵院，请求贵院判如所请。被告中创公司辩称：一、被告不存在逾期交房的行为，不应当承担逾期交房的违约责任。1、被告按照双方签订的《商品房买卖合同》约定交付了房屋。2017年6月3日，双方签署《商品房买卖合同》及附件五补充协议等文件，约定交付时间为2019年7月31日，交付标准为该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门竣工备案。2018年12月18日，涉案房屋经五大主体竣工验收合格并依法取得郑州市城乡建设委员会竣工备案验收。之后，被告于2019年7月23日向齐晗邮寄了书面的《交房通知书》，且EMS快递回单显示其已签收。现被告已履行了房屋交付义务，系齐晗原因导致未能办理收房手续，被告不存在逾期交房的行为，更不应承担逾期交房的违约责任。2、根据双方签署的《商品房买卖合同》附件五补充协议第6条第2款约定，常规维修事项不属于拒绝收房的情形，被告应履行修复义务，而不承担逾期交付房屋的违约责任。二、原告齐晗主张租房损失没有事实和法律依据，涉案房屋完全可以正常居住使用。1、从涉案房屋的具体情况来看，仅仅系东北卧室踢脚线上口打胶开裂、衣帽间感应灯不亮等几项常规瑕疵，涉案房屋常规的瑕疵完全不影响齐晗居住使用，且被告已及时修复，故根本不影响齐晗居住使用，更不会给其产生相应的租房损失。2、依据《最高人民法院管理审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十三条第二款规定及《商品房买卖合同》及附件五补充协议约定上看，常规维修事项，被告应承担的是维修责任。涉案房屋仅仅系东北卧室踢脚线上口打胶开裂、衣帽间感应灯不亮等常规简单几项瑕疵，现被告已积极履行了维修义务，及时修复完毕，并及时通知了原告齐晗。现维修义务已履行完毕。三、原告齐晗主张的物业费损失没有事实与法律依据。涉案小区在2019年7月31集中交付后，物业公司已经进驻，按约提供了涉案小区的物业服务，且被告已经履行了交付义务，现系齐晗自身原因未办理收房手续，故涉案房屋产生的物业费系其合理合法的支出，不属于其损失范围。另本案系商品房买卖合同纠纷，被告融创公司与本案无关，也非本案适格的被告，依法依规均不应当承担任何责任。综上，原告齐晗要求支付逾期交房违约金及相关损失的诉请请求没有任何事实与法律依据，依法应当予以驳回。被告融创公司辩称：1、双方基于真实意思表示签订的合同合法有效。根据原被告签订的《商品房买卖合同》附件四第六条及附件五?补充协议（二）第十项“关于买卖合同附件四第六条的补充”约定：乙方办理接房手续时一次性预交12个月的物业服务费。甲方为了优惠广大业主将收费方式调整为自交房之日起一年内（2019年8月1日至2020年7月31日)。原告已知晓物业费的收费时间和收费标准，也已向被告缴纳了此期的物业费用。《郑州市物业管理条例》、《河南省物业管理条例》和《物业管理条例》中对于预收物业费的期间未做禁止性规定，所以“自交房之日起一年内预交12个月”的合同约定符合行业习惯与市场惯例，并经业主认可。该条约定合法有效。原告第三项诉讼请求没有事实和法律依据。2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主不得以未享受物业服务为抗辩理由拒绝缴纳物业服务费。原告提到不应承担2019年8月1日至2019年12月1日的物业服务费的主张没有事实和法律依据，应当予以驳回。3、此案为买卖合同纠纷，但原告与我方是物业服务合同关系，与此案法律关系不同，原告应当另行提起诉讼。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请贵院予以驳回。本院根据原、被告陈述、举证、质证及诉辩意见，确认本案事实如下：2017年6月3日，原告齐晗与被告中创公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将位于郑州市惠济××××路东、绿洲路南18幢2单元15层1502号房屋售予原告，建筑面积为142.14平方米，单价为每平方米15761元，房屋总价款2240269元；被告应在2019年7月31日前将商品房交付原告使用。交付的房屋应具备以下条件：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。另外，双方签订了合同附件五?补充协议（二），该协议第六项关于买卖合同第八条、第九条的补充：“除非出现法定或者约定乙方有权退房的情形外，常规维修事项（××）以及公用配套整改事项，不属于拒绝收房的情形，但甲方应当积极补救和整改，如造成乙方损失的，甲方应当承担违约责任，但甲方不承担逾期交付房屋的违约责任。乙方基于所购房屋需要维修或者公共设施需要整改而拒绝接受房屋的，视为甲方按时交付房屋。”当日原告与被告融创公司就运和启园18号楼2单元15层1502号物业签订了《前期物业管理服务协议》。合同签订后，原告向被告支付了购房款。涉案房屋所在的运和启园18号楼于2018年12月17日取得《工程竣工验收备案表》。被告中创公司于2019年7月23日通过EMS快递向原告齐晗邮寄了《交房通知书》，通知原告前往办理交房手续。因原告认为房屋存在墙面开裂、空鼓等问题而未去办理交房手续。针对原告房屋存在的问题，被告中创公司对其房屋进行了维修。后原、被告于2019年12月1日对涉案房屋办理了交付手续。原告向被告融创公司缴纳了2019年8月1日至2020年7月31日的物业费4946.52元。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方应当积极履行合同约定义务。本案中，原、被告在签订的附件五?补充协议（二）中约定：“除非出现法定或者约定乙方有权退房的情形外，常规维修事项（××）以及公用配套整改事项，不属于拒绝收房的情形。乙方基于所购房屋需要维修或者公共设施需要整改而拒绝接收房屋的，视为甲方按时交付房屋。”被告中创公司在涉案房屋取得《工程竣工验收备案表》后，在合同约定的交房时间内通知原告交付房屋，已履行交房义务。原告提供的证据不能证明房屋存在的质量维修问题属于合同约定的拒绝收房的情形，不能证明被告中创公司存在逾期交房的违约过错。故原告主张被告支付未按期交房违约金、租房损失及物业费损失的诉讼请求，证据不力，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告齐晗的诉讼请求。案件受理费527元，由原告齐晗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王彦斌二〇二〇年十二月十四日书记员  史英楠