山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12883号 上诉人（原审原告）：邵光芹，女，1955年4月11日出生，汉族，住山东省东营市东营区。 委托诉讼代理人：刘伟成，山东昶灏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张继忠，山东昶灏律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：杨瑾，男，1980年10月19日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：刘伟成，山东昶灏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张继忠，山东昶灏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛海创开发建设投资有限公司，住所地青岛市李沧区沧安路**。 法定代表人：张东华，董事长。 委托诉讼代理人：姜移风，山东海剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人:郭允英，山东海剑律师事务所实习律师。 上诉人邵光芹、杨瑾因与被上诉人青岛海创开发建设投资有限公司（以下简称海创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初1920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邵光芹、杨瑾向本院提出上诉请求：1、撤销（2020）鲁0213民初1920号判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、2016年12月6日和2020年6月5日，出现了两次“交房确认书”，2016年12月6日交房确认书没有被上诉人盖章无效，且，2020年6月5日交房程序符合商品房买卖预售合同规定，从逻辑上，应当按上诉人与被上诉人最后一次正式房屋交付为准。二、原审认为2016年12月6日商品房买卖合同的交付义务已履行，与事实不符。起诉时涉案房屋未交付才引发房屋交付诉讼，海创公司收到法院传票后才解决的涉案房屋交付事宜。2016年12月6日，海创公司还没有依法规完成确定房屋的测绘面积，且此时的房屋已由海创公司出租给了案外人，按法律、法规和商品房买卖预售合同约定，商品房交付的前提是：预交付的商品房必须经过政府相关部门的综合验收、无任何瑕疵和纠纷能达到可独立使用的状态、并按政府监管的商品房买卖合同的约定日期交付，以上条件没有满足如何交付。海创公司在一审中强调“2019年6月18日，海创公司与案外人的租赁合同到期，海创公司通知按期收房；2019年9月，涉案房屋二楼租户搬离，涉案房屋达到可独立使用的状态”。可见，海创公司2019年6月18日前后，没有通知按期收房；而且，海创公司自认了2019年9月时涉案房屋达到可独立使用的交付交接状态这一重要事实。另外，房屋交付后的风险和收益应当由上诉人全部承担，既认定2016年12月6日交付，交付后的收益为何被上诉人占有、房屋为什么继续由被上诉人占有控制并出租给案外人。因此，原审认定事实上存在自相矛盾。三、根据通知函“所有的权利和义务都将有海创公司无条件的继续履行和承担”。所以，原审法院漏判了海创公司应承担的迟延交付交接的违约问题和赔偿上诉人经济损失的问题。第一，商品房买卖主合同确定交付日是2015年12月21日，被上诉人应当承担违约金：第二，2018年10月1日至2019年6月18日期间的13万元租金应当归属上诉人；第三，2019年6月18日至2020年6月5日期间的经济损失373973元应当由被上诉人承担。四、被上诉人与上海久鑫投资管理服务有限公司（以下简称久鑫公司）存在多重法律关系。不但有原审认为的商业合作经营关系，还有关乎本案定性的代理关系，《商品房销售管理办法》第十一条、第四十二条规定的售后包租关系等。久鑫公司以海创代理人的身份与上诉人签订了相关规避“售后包租”的经营协议。规避“售后包租”的经营协议，如何能成为一审法院关键的定案依据。五、上诉人向被上诉人购买的预售商品房，规避“售后包租”的经营协议也是在被上诉人处签订的，2020年6月5日也是在被上诉人处拿到房屋钥匙，自2015年9月14日签订商品房预售合同至2020年6月5日全部期间的所有事宜，都是上诉人与被上诉人交涉处理，因此，上诉人依据商品房合同等追究被上诉人的迟延交付交接房屋引发的违约责任和经济赔偿并无不妥。被上诉人表面形式上以经济合作开发代理等等多种重叠主体，利用身份优势掩盖诱导欺骗法院，实则是不当手段逃避社会责任。综上所述，一审法院认为的多个法律关系，主题都围绕商品房买卖合同引发的，经营协议权利义务的最终承担者也都是被上诉人，由被上诉人承担迟延交付交接的合同义务，完全符合相关法律的规定。 被上诉人辩称，一审认定事实准确，上诉人按照商品房预售合同这一法律关系向被上诉人主张相关的损失没有法律依据，一审判决应予以维持。 邵光芹、杨瑾向一审法院起诉请求：1、海创公司按照1297元/天的标准向邵光芹、杨瑾支付自2019年6月19日起至2020年6月5日的逾期交房违约金；2、海创公司按照40万元/年的标准向邵光芹、杨瑾支付自2019年6月19日起至2020年6月5日的租金损失；3.本案诉讼费用由海创公司承担。 一审法院认定事实：邵光芹、杨瑾主张2015年9月14日与久鑫公司签定《海创一号街区商业合作经营协议》，约定于2019年6月19日将涉案房屋交付，但因海创公司与案外人的纠纷导致海创公司直到2020年6月5日才将涉案房屋交付给邵光芹、杨瑾。为证明其主张，邵光芹、杨瑾提交《海创一号街区商铺租赁合同》、《交房通知书》、《海创一号街区业主交房确认书》及现场交付照片11张、《独立商铺租赁合同》、收条、银行交易明细予以证实。邵光芹、杨瑾认为预售合同约定若逾期交付则需按房款0.03%/日支付违约金，独立商铺租赁合同证实涉案房屋租金为40万元/年，故邵光芹、杨瑾应按照上述标准主张自2019年6月19日至2020年6月5日的租金损失及违约金损失。海创公司对独立商铺租赁合同、收条的真实性不认可，对其他证据的真实性认可，租赁价格是邵光芹、杨瑾与他人协商的，并不代表涉案房屋的实际租赁价值。商业经营合作协议约定合作期自2016年6月19日至2019年6月19日，可以证实2016年海创公司已经完成了预售合同的房屋交付义务，邵光芹、杨瑾不应根据预售合同向海创公司主张权利。2019年6月18日，海创公司与案外人的租赁合同到期，海创公司通知邵光芹、杨瑾按期收房；2019年9月，涉案房屋二楼租户搬离，涉案房屋达到可独立使用的状态。邵光芹、杨瑾应当及时接收房屋，否则对于扩大的损失，应当由邵光芹、杨瑾自行承担。涉案房屋的实际租金为13万元/年，邵光芹、杨瑾主张标准过高。且邵光芹、杨瑾不能既主张违约金又主张租金损失。为证明其主张，海创公司提交2016年12月6日邵光芹、杨瑾签署的交房确认书、2020年6月5日邵光芹、杨瑾与海创公司工作人员的录音证据、周边商铺租赁协议及安居客网站截图、邵光芹、杨瑾与久鑫公司签订的商业合作经营协议、海创一号街区全程招商策划、代理招商及运营管理合同、补充协议、终止协议予以证实。邵光芹、杨瑾对业主交房确认书中邵光芹、杨瑾的签字予以认可，但内容是海创公司写的，海创公司应证明涉案房屋经过验收并交付钥匙。对录音的真实性认可，可以证实海创公司交付房屋的时间为2020年6月5日。对周边商铺租赁协议及安居客网站截图的真实性未提出异议，但证明不了涉案房屋的租赁价值。对合作经营协议的真实性无异议，根据该协议海创公司应当于2019年6月19日将涉案房屋交付给海创公司。海创一号街区全程招商策划、代理招商及运营管理合同、补充协议、终止协议与本案无关，不能证明海创公司主张。 邵光芹、杨瑾提交的《海创一号街区商铺租赁合同》、《交房通知书》、《海创一号街区业主交房确认书》及现场交付照片真实性经海创公司认可，一审法院予以确认；《独立商铺租赁合同》、收条、银行交易明细可以相互印证，一审法院予以确认。海创公司提交的交房确认书、录音证据、合作经营协议真实性经邵光芹、杨瑾认可，一审法院予以确认；周边商铺租赁协议及安居客网站截图，缺乏与本案的关联性，一审法院不予确认；《全程招商策划、代理招商及运营管理合同》、补充协议、终止协议可以与合作经营协议相印证，一审法院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，一审法院认定事实如下：2014年、2015年，海创公司与久鑫公司签订招商合同及补充合同，约定邵光芹、杨瑾独家委托久鑫公司对海创一号街区进行招商策划、商业设计、招商代理及后期运营管理等综合服务，久鑫公司将回租商业物业在3年回租期内实际产生的租金收入或营业额扣点收入在扣除租金收入的5.65%税费后按照50%支付给海创公司。2015年9月14日，邵光芹、杨瑾与海创公司签订商品房预售合同，以4323494.45元的价格购买了涉案房屋，合同约定于2015年12月21日交房。同日，邵光芹、杨瑾与久鑫公司签订商业合作经营协议，约定邵光芹、杨瑾将涉案商铺交由久鑫公司进行商业运营，期限自2016年6月19日-2019年6月19日，经营收益949059.36元，在购房时一次性从房价中抵扣。2016年3月9日，邵光芹、杨瑾就涉案房屋办理了预告登记。2016年12月6日，邵光芹、杨瑾向海创公司签署了交房确认书。2017年8月21日，海创公司与久鑫公司签订终止协议，约定终止招商合同，久鑫公司将与业主签订的合作经营协议等合同的权利义务转让给海创公司。2018年9月18日海创公司就涉案房屋与案外人签订商铺租赁合同，将涉案房屋租赁给案外人，租赁期限自2018年10月1日至2019年6月18日。2020年6月5日，海创公司将涉案房屋交付给邵光芹、杨瑾。经一审法院释明，邵光芹、杨瑾坚持要求按照商品房预售合同向海创公司主张违约责任。一审法院认为，就涉案房屋存在邵光芹、杨瑾与海创公司之间的商品房预售合同关系，邵光芹、杨瑾与久鑫公司之间的租赁合同关系、海创公司与久鑫公司之间的商业合作经营关系等几个法律关系。虽然邵光芹、杨瑾称海创公司未达到验收、交付房屋钥匙等条件，但邵光芹、杨瑾与久鑫公司之间的商业合作经营协议签订之后，久鑫公司控制使用涉案房屋并对外进行经营海创公司也实际获取了相关的租金收益，2016年12月6日邵光芹、杨瑾签署了交房确认书，在之后的合作经营协议履行期限内，邵光芹、杨瑾也并未提出异议，故可以认定海创公司已经履行了商品房买卖合同项下的交付义务。 2019年6月19日将涉案房屋交付给邵光芹、杨瑾，是邵光芹、杨瑾与久鑫公司之间合作经营协议的约定，与邵光芹、杨瑾、海创公司之间的商品房预售合同关系不是同一法律关系。因此对于邵光芹、杨瑾按照商品房预售合同向海创公司主张自2019年6月19日至2020年6月5日的租金损失及违约金损失的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回邵光芹、杨瑾的诉讼请求。案件受理费41388元，减半收取20694元，由邵光芹、杨瑾负担。 经审理查明，上诉人二审期间提交合同终止协议、商业合作经营协议及被上诉人发给上诉人的通知函；该三份材料系一审中被上诉人提交的证据，上诉人对上述证据补充意见认为：根据该三证据来看，久鑫公司的债权债务及所有权利、义务都由现在的被上诉人来承担，所以上诉人的上诉请求是符合法律规定的。被上诉人称，这三份证据在一审当中虽然由被上诉人提交给法庭，但证明事项与上诉人向法庭提出的诉讼请求是两个法律关系，因此上诉人以此来证明他的诉讼请求可以依据这三份协议来得到支持是错误的。上述通知函加盖了被上诉人及久鑫公司的印章，其中记载的主要内容为：海创公司将全面接管海创一号网点的合作经营，并承诺久鑫公司与上诉人于2015年9月14日签定的《海创一号街区商业合作经营协议》中所有的权利和义务都将由海创公司无条件的继续履行和承担。上诉人在通知函页面下方落款处签名并注明收到此通知同意上述事项。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，上诉人与被上诉人于2015年9月14日签订的《商品房预售合同》约定于2015年12月21日交房。同日，上诉人与案外人久鑫公司签订《海创一号街区商业合作经营协议》约定上诉人将商铺交给久鑫公司进行商业运营（期限自2016年6月19日至2019年6月19日）。2017年8月21日，被上诉人与久鑫公司签订终止协议，久鑫公司将与业主签订的合作经营协议合同义务转让给被上诉人，被上诉人当日向上诉人发出通知函，将被上诉人接管海创网点一号网点的合作经营事项告知了上诉人，同时承诺久鑫公司与上诉人于2015年9月14日签定的《海创一号街区商业合作经营协议》中所有的权利和义务都将由被上诉人无条件继续履行和承担。上诉人收到通知并注明同意上述事项。根据上述预售合同及经营协议的约定以及通知函的内容，在2019年6月19日之前，上诉人的房屋系直接交由久鑫公司招商运营，上诉人的经营收益抵扣购房时的房价。且双方亦实际按此约定履行。被上诉人接管后与案外人签订的租赁合同期限为2019年6月18日，该期限与经营协议约定的合作经营期限相符，足以说明被上诉人接管后亦按该合作经营协议履行。因此，在2019年6月19日之前的房屋占有和经营状况系按照《海创一号街区商业合作经营协议》而为，也即经上诉人认可的行为，在此之前房屋系交由久鑫公司及被上诉人进行经营。根据《海创一号街区商业合作经营协议》的约定“在本协议有效期届满，乙方需将本商铺恢复到可独立使用的状态。”被上诉人应于2019年6月19日合作经营期限届满后将商铺恢复到可独立使用的状态，但直到2020年6月5日才将房屋将给上诉人，确实存在在经营合同期限届满后未及时将房屋交给上诉人的事实。但该逾期返还房屋的事实系基于履行合作经营协议不当而发生，并非因履行房屋预售合同所致。因此，上诉人在一审中明确表示其系根据房屋买卖合同主张自2019年6月19日至2020年6月5日的逾期交房违约金及损失，该诉讼主张与上述逾期返还房屋的事实并不存在合同上的对应关系，一审对上诉人基于房屋买卖合同主张的违约金及损失不予支持，并无不当。另外，即便不考虑上诉人诉讼主张与所依据合同的关联关系，被上诉人在2019年6月19日至2020年6月5日期间未返还上诉人房屋，对于该段期间的实际损失也未有充分证据证明，双方各自主张的租赁合同价款并未得到对方的认可，也无法确认哪一方主张的价格符合该逾期返还房屋期间的真实租赁价格，上诉人未申请评估，本院对其损失也无法确认，上诉人的该部分损失可另行协商或主张。 综上所述，上诉人邵光芹、杨瑾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费41388元，由上诉人邵光芹、杨瑾负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十二月十一日 法官助理栾才玉 书记员 王繁