福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民再52号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：漳州鸿祥房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市漳州开发区南滨大道永鸿御景湾**。 法定代表人：林文平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈桦、秦方方，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：滕维国，男，1965年6月1日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：刘亚华，女，1966年9月15日出生，住福建省漳州市开发区。 上列两被申请人的委托诉讼代理人：戴伟斌、王培军，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 再审申请人漳州鸿祥房地产开发有限公司(下简称鸿祥公司)因与被申请人滕维国、刘亚华商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市中级人民法院（2019）闽06民终1091号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2020年9月2日作出（2019）闽民申1644号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。再审申请人鸿祥公司的委托诉讼代理人陈桦、秦方方，被申请人滕维国、刘亚华的委托诉讼代理人戴伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿祥公司申请再审称，二审判决关于延期交房事由，以及鸿祥公司通知交房的期间属于逾期交房违约时间的认定是错误的,由此做出的二审判决结果错误，应予纠正。具体理由阐述如下：一、“大风大雨暴雨台风”等天气因素属于诉争合同约定的“自然灾害”范畴，构成延期交房的事由。二审法院关于合同未明确约定高温、六级以上大风大雨、暴雨等属于可以延期交房的事由，故不予支持的认定，明显错误。首先，本案诉争合同第八条第三款约定，出卖人均可据实顺延交房时间的事由包括“不可抗力”或“其他特殊原因”，而合同更进一步约定了“其他特殊原因”包括“自然灾害”在内。因此，凡属于“自然灾害”的天气亦可构成延期交房事由。其次，本案“大风大雨暴雨台风”等天气属于国家规定的自然灾害标准范畴。即使合同对“自然灾害”约定不明，也应按照国家标准履行合同。再者，漳州市中级人民法院与本案同类案件的生效判决亦是在合同没有约定具体天气状况的情况下，均认定降水（中雨）及以上、六级以上大风、台风属于“其他非出卖人可以控制的客观原因”，属于延期交房的事由。二、本案被申请人无理拒收，逾期交房违约时间应截止2017年6月9日即交房通知书发出之日，通知交房的期间2017年6月10日至6月30日不属于逾期交房时间。二审判决关于再审申请人应承担上述期间逾期交房违约责任的认定错误。在被申请人无理拒收房屋的情形下，申请人没有违约交房行为，不应承担上述期间的逾期交房责任。二审法院认为诉争合同补充协议第12条约定《入伙通知书》中入伙期限届满之日即为本房地产的交付时间，所以逾期交房违约金也应计算至该日止，完全系对合同内容的曲解，有违诚信原则。综上，被申请人要求申请人支付逾期交房违约金的主张不能成立。请求贵院撤销二审法院判决，支持再审申请人的请求，驳回被申请人的全部诉讼请求。 滕维国、刘亚华辩称,一、据实可以延期理由有《商品房买卖合同》第八条第二款的明文规定，即“特殊原因”，包括“不可抗力”和“其他特殊原因”，且均要求鸿祥公司在发生之日起30日内书面告知答辩人。该条款约定从文意上来看非常清楚，不存在任何争议，且本来该格式合同都是由鸿祥公司提供，按照合同文意理解最符合鸿祥公司的真实意思。二、气象原因并不属于该合同中约定的不可抗力或者自然灾害，且并非不可预知。本案鸿祥公司作为开发商，与所有的业主均签订《商品房买卖合同》的时间均不相同，但是却约定了同样的一个交付时间：2017年3月25日前。在各个业主签订合同之间，均有发生再审申请人所主张的气象情况，但是合同约定的交付时间却没有发生变化，这就充分证明，鸿祥公司已经充分考虑到气象情况可能导致的工期顺延，所提供的2017年3月25日交付时点已经可以完全涵盖天气原因可能导致的工期顺延，其对气候、天气情况其是可以完全预见的。即使存在上述气象原因，但因鸿祥公司没有履行书面通知义务，该等延期事由仍然是不能成立。合同约定发生之日起30日内发出书面通知，对鸿祥公司来说，履行期限已经非常宽裕，但鸿祥公司一方面主张自合同签订至今有多日的延期，但却至今没有依照发出过任何一次通知，当然不能对抗发生延期的效力。鸿祥公司一方面出具了格式合同，另一方面又认为不需要按照约定的义务去履行，这种做法严重地违反公平原则。按照鸿祥公司的逻辑，被申请人作为业主也无需遵循合同约定的付款义务。三、2017年6月9日至2017年6月30日应计入逾期交房的违约时间。根据《商品房买卖合同》附件六第十二条约定，“……除以上原因外，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则出卖人《入伙通知书》中的入伙期限届满之日即为本房地产的交付时间”。原审判决判定鸿祥公司支付2017年6月9日至2017年6月30日的逾期交房违约金并无不妥。综上，请求驳回再审申请人的再审诉求。 滕维国、刘亚华向一审法院起诉请求：一、鸿祥公司应自2017年3月26日起，支付陈洁茹按已付房款406668元每日万分之八计算的逾期交房违约金，暂计算至2017年12月31日共计91093.632元；二、鸿祥公司应立即将办理权属登记所需材料交付陈洁茹，并自2018年4月26日起至陈洁茹实际取得房屋权属证书之日止，向陈洁茹支付按已付房款406668元每日万分之一计算的违约金，暂计算至起诉之日共计2440元。上述两项合计93533.632元。一审法院认定事实：2015年9月26日，双方签订《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》，约定：陈洁茹向鸿祥公司购买位于漳州开发区××道××号××幢××号商品房，房屋总价款为406668元。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年3月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设计；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。合同第八条第三款约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.遭遇其他特殊原因，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收、安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方遵从附件六补充协议第13条约定：“除本合同第八条和本协议第十条规定的特殊情况外，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付本房地产总价款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权要求继续履行合同或者在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之八的违约金……。”合同签订后，陈洁茹依约支付购房款406668元。根据陈洁茹于签订合同时所提供的联系地址，鸿祥公司于2017年6月9日向陈洁茹邮寄了《商品房交房通知书》，通知陈洁茹于2017年6月10日至2017年6月30日办理交房手续，该通知被陈洁茹拒收退回。观澜国际1号楼于2016年8月19日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收，结论为：工程质量符合国家现行的检验评定标准，评定为合格，同意该工程竣工验收。漳州市公安消防支队于2017年1月6日出具建设工程消防验收意见书，意见为：综合评定本工程消防验收合格。一审法院判决：一、鸿祥公司应于判决生效之日起二十日内支付陈洁茹逾期交房违约金9394.03元；二、鸿祥公司应于判决生效之日起二十日内支付陈洁茹逾期办证违约金2440元；三、鸿祥公司应于判决生效之日起六十日内按照《商品房买卖合同》第十四条约定将办理权属登记所需材料交付驳回陈洁茹；四、驳回陈洁茹的其他诉讼请求。案件受理费2138元，减半收取计1069元，由陈洁茹负担934元，由鸿祥公司负担135元。 鸿祥公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回滕维国、刘亚华全部诉讼请求。二审法院认定事实与一审相同。二审法院认为，双方所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。鸿祥公司上诉提出根据合同约定及国家质检总局和标准委规定，自然灾害包括大雨、六级以上大风、大雨、高温、暴雨、大暴雨等，应予以计算顺延日期的理由，因鸿祥公司主张的六级以上大风、暴雨、大暴雨等原因在本案合同第八条中并未明确约定为可据实顺延交房的原因，中、高考因素亦是鸿祥公司在签订合同前即可预见的，在约定交房期限时鸿祥公司就应考虑该因素，不属于合同第八条约定的特殊原因，故鸿祥公司主张因以上原因可顺延交房的天数不予采纳。鸿祥公司上诉提出其不应承担通知交房后产生的逾期交房责任，一审判决承担至6月30日的逾期日期错误的理由，根据合同补充协议第12条约定“……除以上原因外，买受人不得以任何其它理由拒绝或拖延办理交付手续，否则出卖人《入伙通知书》中的入伙期限届满之日即为本房地产的交付时间”，故违约金的计算应截止至鸿祥公司通知的办理交房手续的期限届满之日即2017年6月30日，一审对此认定正确。关于三方会议记录，一审根据该记录内容，所涉及的小区绿地、道路、大门等若存在不完善之处，属于质量瑕疵问题，据此作出该认定，一审仅是陈述会议记录内容所要表述内容，不存在需要事实认定，故该上诉理由也不能成立。综上，鸿祥公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实及适用法律、处理结果正确，予以维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 再审申请人鸿祥公司及被申请人对一审、二审认定的事实均无异议，再审予以确认。 另查明，双方签订的附件六《合同补充协议》第十二条规定：买受人与出卖人一致同意：出卖人及本合同项下的房屋在同时满足本合同第八条之规定条件时，除了有关市政工程（如，管道燃气等）以政府实施为准，即达到交付标准。除以上原因外，买受人不得以任何其它理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人《入伙通知书》中的入伙期限届满之日即为本房地产的交付时间。鸿祥公司承认其于2017年6月9日向被申请人发出的交房通知书就是入伙通知书。该通知书的届满日期为2017年6月30日。 本案争议焦点：生效判决认定的延期事由是否成立？交房时间应如何认定?逾期交房天数是否正确？ 本院认为，《商品房买卖合同》第八条约定了遭遇“不可抗力”和“其他特殊原因”鸿祥公司可据实予以延期。台风天气属不可抗力因素，可直接予以扣除天数，原审扣除台风天气的天数是正确的；对“其他特殊原因”，合同没有明确约定什么样的自然灾害可以顺延交房，故鸿祥公司主张六级以上大风、大雨、暴雨、大暴雨等原因可再顺延的天数的理由依据不充分，原审判决不予采纳并无不当。关于交房时间的认定，《合同补充协议》第12条对符合法定交付条件的房屋，购房人拒绝、拖延接收如何确定交付时间作出明确约定，即入伙期限届满之日即为交付时间。根据查明的事实，鸿祥公司于2017年6月9日向被申请人邮寄《交房通知书》，通知被申请人于2017年6月10日至2017年6月30日办理交房手续，被申请人收到该通知后未在通知期限内办理收房手续。依双方约定，应认定2017年6月30日为商品房交付时间。被申请人没有正当理由在通知期内办理收房手续，故2017年6月30日之后产生的逾期交房责任不应由鸿祥公司承担。 综上,鸿祥公司的再审请求,依据不充分，应予驳回。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下： 维持本院（2019）闽06民终1091号民事判决。 本案一、二审案件受理费均按一、二审判决执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 袁五一 审 判 员 王泰峰 审 判 员 徐鸿林 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 洪小凡 书 记 员 姜 苏 黄溢琼