福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0703民初2346号 原告：陈继明，男，1989年7月13日出生，汉族，住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：游富华，福建潭正律师事务所律师。 被告：苏源炼，男，1984年6月14日出生，汉族，住南平市建阳区。 被告：林威武，男，1966年11月21日出生，汉族，住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：刘汉权，福建默远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵杭，福建默远律师事务所实习律师。 原告陈继明与被告苏源炼、林威武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告陈继明及其委托诉讼诉讼代理人游富华、被告苏源炼、被告林威武及其委托诉讼代理人刘汉权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈继明向本院提出诉讼请求：1.解除陈继明与苏源炼、林威武于2018年1月7日签订的《房地产买卖协议》；2.苏源炼、林威武退还购房预付款100000元；3.苏源炼、林威武双倍返还定金共计200000元。事实和理由：2018年1月7日，通过中介方俞鑫火介绍，陈继明与苏源炼、林威武经协商一致，签订《房地产买卖协议》一份，约定苏源炼、林威武将坐落南平市建阳区××名郡××幢××单元××号房（建筑面积84.3平方米）以500000元价款卖给陈继明，购房款分二次支付。在签订协议当日支付购房定金200000元，在双方到房产交易所过户取印时支付300000元。合同签订当日，陈继明通过汇款方式将购房定金200000元汇入林威武账户，苏源炼出具收条一张给陈继明收执。此后，陈继明多次催苏源炼、林威武办理过户手续，但苏源炼、林威武以各种借口拖延，并于2020年8月将案涉房屋另行出售他人，并办理房屋权属转移登记手续。陈继明要求退还购房定金未果。因涉及善意有偿取得的第三人利益保护问题，案涉房屋买卖合同已无法履行，合同目的确定无法实现，苏源炼、林威武无故毁约行为使陈继明遭受重大经济损失，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，陈继明有权提出解除合同，苏源炼、林威武应依法双倍返还定金共计400000元，但因《中华人民共和国担保法》第九十一条明确规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20％，陈继明支付的定金200000元中只有100000元能认定为购房定金。 苏源炼辩称，确与陈继明签订了房屋买卖合同，但已与陈继明达成退房协议，房屋已退，合同已解除。同意返还200000元购房款，但不同意双方返还定金，鉴于陈继明已经收了苏金漩20000元，同意再返还180000元。是苏金漩将房屋另出售他人，与苏源炼无关。 林威武辩称，1.本案不应以房屋买卖合同纠纷法律关系进行审理，应以合同纠纷进行审理；2.林威武不是房屋的所有权人及共有权人，无权处分涉案房屋，不是本案适格被告；3.陈继明支付的200000元不应认定为定金，根据陈继明提供的收条，应认定为购房款预付款。林威武属于合法取得200000元，请求依法驳回对林威武的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据认证如下：陈继明所举证据1.《房地产买卖协议》，证据2.《一本通/绿卡通交易明细（客户）》《账户对账单》，证据3.《收条》，证据4.《建阳区不动产登记查询证明》，上述证据真实、合法，与本案具有关联性，予以确认。林威武所举证据1.《关于代还欠款的函》，证据2.《欠条》，证据3.《退房协议》，真实、合法，与本案具有关联性，予以确认。 本院经审理认定事实如下：苏源炼为南平市建阳区××大道××号（御景湾××幢××房）的所有权人，上述房屋原名为南平市建阳区××名郡××幢二单元××号房。2018年1月7日，苏源炼与林威武作为出卖方，陈继明为购买方，签订《房地产买卖协议》一份，约定苏源炼与林威武将南平市建阳区××名郡××幢二单元××号房以500000元价款出售给陈继明，陈继明分别于签订协议当日支付定金200000元，办理过户时支付300000元，分两次支付购房款。《房地产买卖协议》签订后，2018年1月7日，苏源炼出具《收条》一份，确认收到陈继明购房预付款200000元，并要求陈继明将购房款200000元转入林威武个人账户。陈继明于2018年1月8日通过银行转账200000元到林威武账户。2020年6月10日，苏源炼与陈继明签订《退房协议》一份，约定苏源炼分4个月向陈继明退还房款定金200000元，案外人苏金漩作为担保人在协议上签字。《退房协议》签订当日，苏金漩退还陈继明20000元房款定金。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，苏源炼、林威武与陈继明就购买房屋达成合意，并签订《房地产买卖协议》，现就购买房屋发生争议，认定本案为房屋买卖合同纠纷并无不当。涉案合同虽有中介方的签名，但并无其他与居间服务合同有关的条款，也并非与中介方发生争议，对林威武主张本案应按居间合同纠纷审理的辩解，不予采纳。苏源炼、林威武与陈继明签订的《房地产买卖协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，林威武虽为无权处分人，但不影响合同效力，因此，《房地产买卖协议》合法有效，双方当事人应按合同约定履行权利义务。2020年6月10日，苏源炼与陈继明就解除《房地产买卖协议》达成合意，就退还房款定金200000元达成一致意见，并签订了《退房协议》。现陈继明主张解除与苏源炼、林威武于2018年1月7日签订的《房地产买卖协议》，苏源炼、林威武亦无异议，本院予以支持。从《退房协议》内容中可知，苏源炼应当于合同签订后4个月内返还陈继明购房定金200000元，现陈继明要求苏源炼返还购房款100000元，符合双方约定，本院予以支持。现陈继明要求苏源炼、林威武双倍返还购房定金200000元，与双方签订的《退房协议》约定不符，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。但为减少当事人诉累，本院对其中一倍的定金100000元予以支持。综上，苏源炼应当返还陈继明购房款200000元。本案中，林威武虽不是涉案房屋的所有权人，但其在《房地产买卖协议》的出售方签名，作为该合同的一方当事人，陈继明起诉其为被告并无不当，林威武主张其不是本案适格被告的意见，本院不予采纳。《退房协议》系陈继明与苏源炼双方签订，并无林威武应当履行的民事义务，因此，陈继明要求林威武承担相应的民事责任，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。案外人苏金漩支付给陈继明20000元属另一法律关系，本院不作审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除陈继明与苏源炼、林威武于2018年1月7日签订的《房地产买卖协议》； 二、苏源炼应于本判决生效之日起十日内返还陈继明购房款200000元； 三、驳回陈继明其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，减半收取计4400元，由苏源炼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 余卫东 二〇二〇年十二月四日 法官助理 章铭雪 书 记 员 连春蕾 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。