山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0282民初1232号原告：杨琨，男，1981年1月20日出生，汉族，户籍地青岛市崂山区，现住青岛市，确认送达地址为青岛市崂山区。委托诉讼代理人：杨明星，男，1953年8月9日出生，汉族，住青岛市崂山区，系原告杨琨之父。被告：青岛渤海湾房地产开发有限公司，住所地青岛市城阳区城阳街道兴阳路**希尔景园办公楼**，确认送达地址为青岛市城阳区城阳街道兴阳路308号希尔景园办公楼416室，统一社会信用代码913702147306100974。法定代表人：徐风友，总经理。委托诉讼代理人：张涛，女，1987年1月25日出生，汉族，户籍地山东省胶州市，现住青岛市城阳区，系被告公司法务。委托诉讼代理人：刘正江，山东齐海律师事务所律师。原告杨琨与被告青岛渤海湾房地产开发有限公司（以下简称渤海湾房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨琨之委托诉讼代理人杨明星、被告渤海湾房地产之委托诉讼代理人张涛、刘正江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨琨向本院提出诉讼请求：1.判令被告渤海湾房地产赔偿原告鳌山名苑2号楼2户房屋因质量瑕疵造成的损失人民币96613.88元(庭审中增加诉讼标的额，原告要求赔偿损失207432.35元)；2.判令被告渤海湾房地产退还多收的房屋散水工程款人民币10656.7元（庭审明确要求退还10788.45元）；3.以上两条的损失评估费由被告渤海湾房地产承担；4.本案诉讼费由被告渤海湾房地产承担。事实和理由：杨琨于2011年1月23日与渤海湾房地产签订了《青岛市商品房预售合同》，购买了渤海湾房地产开发的鳌山名苑2号楼2户房屋。因渤海湾房地产逾期交付房屋，并发现房屋多处质量问题。在渤海湾房地产承诺以后保证给予维修后，杨琨才接收该房屋。但交付后，该房屋负一层多处漏水，杨琨多次要求渤海湾房地产按承诺维修，仅修过一次也没修好，之后每年要求渤海湾房地产维修，杨琨还每年在物业登记报修，但渤海湾房地产以各种理由推脱。2018年底，杨琨网上求助即墨住建局，派鳌山质检站林先生约渤海湾房地产现场查看。2019年7月8日，因下雨，该房屋墙面、地面再、地面再次出现多处严重漏水和渗水琨严重损失。杨琨电话要求渤海湾房地产维修，渤海湾房地产再次以非质量原因导致为由拒绝维修。另外，渤海湾房地产在应当支付给杨琨的违约金中扣除12000元用于做散水工程，但该散水不符合质量要求，后经鉴定发现该散水工程实际造价只有人民币1343.3元，因此渤海湾房地产应当退还多扣除的款项。综上所述，渤海湾房地产的行为严重违反《青岛市商品房预售合同》第二十三条及《住宅质量保证书》的承诺，其应当赔偿杨琨的上述损失。被告渤海湾房地产辩称，一、被告于2015年12月14日将涉案房屋交付给原告，办理房屋交付手续。但是双方对于逾期交房违约金事宜未达成一致意见，后原告基于逾期交房违约金及太阳能设备验收问题向贵院提起过诉讼，经（2017）鲁0282民初8191号民事调解书结案。后被告依照协议支付违约金并办理减免物业费手续，并将设备调试完毕经原告验收合格，原告分别于2017年12月21日和2018年1月20日予以确认；二、针对于原告起诉状提出的2019年7月8日漏水问题，经落实情况是：原告发现家中有水，给质监站打电话，质监站通知物业与被告工程部及原告父亲杨明星一起到场查验，经现场确认，原告家漏水系其西户自来水管道阀门未关闭，其负一层洗手盆连接的软管破裂导致跑水，其中西户地下室积水已经有1米多深，渗到原告房屋内导致的。随后，物业公司联系西户房主，紧急进行了排水工作。针对于此次渗水，质监站一共组织两次现场勘查，质监站从来没说是房屋质量问题导致漏水，若质监站有该认定，早就督促被告和总包单位进行维修了。原告的质监站认定房屋质量原因导致漏水的说法，我们从来没有听说过。原告所要求的损失主张不符合客观事实，该漏水事件及漏水损失与被告无关；三、原告提出的散水工程退还部分款项的问题，更是与事实不符。针对于违约金及原告要求的设备验收问题，我们在2017年的案件中已经一次性了结，现在原告又再次起诉，违反了一事不再审原则，应予以驳回。经审理查明，原告杨琨（合同乙方）与被告渤海湾房地产（合同甲方）于2011年1月23日签订了《青岛市商品房预售合同》，原告购买被告开发的青岛市即墨区鳌山卫鳌山名苑2号楼2户房屋，该合同载明：甲方经批准，在即墨区地块上投资建造《鳌山名苑》商品房，主体建筑物的建筑结构为框架结构；建筑物地上层数为3层，地下层，地下层数为**测涉案房屋面积为281.67平方米，其中套内建筑面积为264.75平方米、公用分摊建筑面积为16.92平方米，另有地下附属面积0平方米，该房屋建筑层高为3.1米。乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币14130.01元，房屋总价款3980000.00元。甲方定于2013年5月30日将房屋交付给乙方。自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方依照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》的规定在本合同附件五中约定。但合同的附件五为“该房屋《前期物业管理服务合同》《使用公约》或有关承诺书”，并未约定保修的范围和保修期。合同签订后，原告按约定支付了全部房款，被告应于2013年5月30日前交付，但被告于2015年12月14日才交付房屋，因被告逾期交房，原告于2017年8月以（2017）鲁0282民初8191号案诉讼来院，要求被告支付逾期交房违约金并要求被告立即验收该房屋太阳能设备并交付原告使用。经法院主持调解，双方达成如下协议：一、渤海湾房地产于2017年10月15日前一次性支付杨琨逾期交房的各项损失75000元；二、渤海湾房地产于2017年9月20日前协调青岛渤海湾物业管理有限公司免除杨琨物业费96677元；三、关于杨琨请求渤海湾房地产验收该房屋太阳能设备并交付使用的问题，双方另行约定。本案庭审中，原告称，当初双方就上述案件进行调解时，其同意从所主张的183677元的逾期交房违约金扣除12000元用于被告为原告房屋施工散水工程，剩余违约金双方达成如上协议。现原告认为12000元施工费用过高，多扣部分应于退还。同时，原告以房屋负一层存在漏水和渗水质量问题及阳台、平台、屋顶存在质量问题为由，要求被告予以赔偿。庭审过程中，原告申请就上述房屋质量问题的成因、修复方案及修复造价及被告施工的散水工程的工程造价申请鉴定。本院依法委托青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司就房屋存在质量问题的成因及修复方案进行鉴定，青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司于2020年8月10日出具编号为QDSJYJD-8220鉴定意见书，该鉴定意见书载明：经现场勘查，存在以下问题：1.涉案房屋负一层，外墙及内墙踢脚线位置有渗漏痕迹和上返式样的饰面霉变痕迹，有积水现象，饰面有霉变现象；2.涉案房屋阳台栏杆钢筋锈蚀外漏；3.涉案房屋屋檐抹灰开裂，局部脱落；4.涉案房屋阳台外墙饰面脱皮；5.涉案房屋平台外墙面面层脱皮现象。鉴定意见为：1.涉案工程地下室存在渗漏问题，影响建筑使用要求；2.涉案工程护栏存在钢筋锈蚀、保护层脱落现象，层面檐沟抹灰脱落，影响建筑结构耐久性使用要求，应修缮处理；3.涉案房屋室外外墙腻子局部有脱皮落现象，影响建筑美观。以上原因分析：均为施工存在质量问题。鉴定部门就上述3类质量问题分别出具了修复方案。原告预付鉴定费20000元。原告收到该鉴定意见书后，书面提出意见：1.因房屋质量问题造成负一层的门及门边腐烂损害问题要求出具恢复原状意见，给出修复方案；2.2020年8月22日该房屋大厅南窗右侧墙体出现漏水问题，要求进行鉴定修复方案及修复费用；3.要求鉴定房屋散水工程的工程造价。青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司进行书面函复：1.负一层门及负一层木楼梯（负一层地面至负一层休息平台位置）需要重新制作安装；2.房屋大厅南窗漏水如需鉴定，需要再次勘查现场，补交鉴定费。后，经本院允许，原告补交鉴定费10000元，青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司就房屋大厅南窗右侧墙体出现漏水问题成因及修复方案进行补充鉴定，并出具补充鉴定意见为：该房屋一层客厅西南角位置外墙存在渗漏痕迹，导致该位置墙内室内饰面霉变，并给出维修方案。根据青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具的鉴定意见书、回复函及补充鉴定意见中就房屋质量问题的修复方案，本案再次依法委托立信国际工程咨询（青岛）有限公司鉴定维修工程造价及根据原告的申请鉴定房屋散水工程的工程造价。立信国际工程咨询（青岛）有限公司出具信咨青鉴字（2020）第01002号司法鉴定报告书，鉴定结论为：1.修复房屋质量瑕疵工程造价为207432.35元（其中地下室渗漏维修工程造价为180254.85元，护栏、屋面檐沟修缮16442.54元，外墙腻子修缮6219.02元，房屋一层客厅西南角渗漏修缮4515.94元）；2.房屋散水工程造价1211.55元。原告预交鉴定费3130元。原告对上述鉴定结论表示认可，并称因质量问题造成的其它损失将继续保留诉权。被告对QDSJYJD-8220鉴定意见书质证意见为：1.涉案工程地下室存在渗漏属于施工质量问题的结论及维修方案条款，与被告无关，被告不应承担法律责任，因为双方签订的《青岛市商品房预售合同》中并不包含地下室，原告购买的是2号楼2户1-3层。原告要求被告对地下室承担维修及赔偿责任没有合同依据。2.护栏钢筋锈蚀（阳台栏杆）、保护层脱落、屋面檐沟抹灰、房屋室外外墙腻子局部有脱皮的质量问题已过两年的质保期。对于信咨青鉴字（2020）第01002号司法鉴定报告书的质证意见为：1.修复房屋质量瑕疵工程造价207432.35元对被告无约束力。2.房屋散水系被告帮助原告施工，并未向原告收取费用，因此，该造价1211.55元的鉴定结论没有任何意义。被告认为两份鉴定报告的鉴定费用均应由原告承担。上述事实，有当事人提交的《青岛市商品房预售合同》、本院（2017）鲁0282民初8191号民事调解书、房屋照片及鉴定部门出具的鉴定意见、鉴定报告及双方当事人的庭审陈述在案佐证，各证据均经当庭质证，上述事实成立。本院认为，原告杨琨与被告渤海湾房地产之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。原告向被告支付了全部房款，被告应交付房屋并按照约定及相关法律规定对房屋的质量负责，履行对房屋应尽的维修义务或承担维修费用。本案的争议焦点问题：1.房屋地下室出现渗漏等质量问题，被告应否承担责任。被告辩称向原告出售的是地上三楼，地下室，地下室未收费地下室，地下室出现质量问题应承担责任，不予进行维修。本院认为，虽然双方签订的合同中未显示对地下室单独收取价款，但地下的建筑成本包含在房屋整体建筑成本中，且该地下室无论从建筑结构上还是使用功能上，均与地上房屋存在密切联系，也是作为房屋的一个组成部分进行整体出售，被告应当依法对地下室的质量负责并履行维修义务，现涉案房屋地下室出现渗水现象，经鉴定属于质量问题，被告拒绝维修，故原告进行维修所产生的费用180254.85元应当由被告承担；2.涉案房屋阳台栏杆钢筋锈蚀外漏；屋檐抹灰开裂，局部脱落；房屋阳台外墙饰面脱皮；涉案房屋平台外墙面面层脱皮现象是否已过质保期。本院认为，涉案房屋的阳台栏杆设计及屋檐部位属于混凝土、钢筋结构，属于房屋的主体结构工程，根据国务院发布的《建设工程质量管理条例》相关规定，该两项施工工程未过质保期，其维修费16442.54元，被告应当承担；房屋阳台外墙饰面、房屋平台外墙面面层属于建筑物的装修工程，根据《建设工程质量管理条例》相关规定，已过两年的质保期，该部位的维修费用6219.02元，被告不应承担；因此，被告的抗辩意见部分成立，本院部分予以采纳；涉案房屋一层客厅西南角渗漏修缮费用4515.94元，被告亦应当承担。综上，被告应支付原告维修费共计201213.33元（180254.85元+16442.54元+4515.94元）；3.原告主张被告多收取散水工程款10788.45元的事实能否成立的问题。本院认为，原告主张返还散水工程款10788.45元的事实是：2017年原告起诉被告的（2017）鲁0282民初8191案中要求被告承担逾期交房违约金183677元，双方达成协议，被告承担逾期交房违约金171677元（183677元－12000元），原告称放弃违约金12000元的前提是由被告为原告施工涉案房屋的散水工程。双方达成调解协议后，被告对涉案房屋散水工程施工完毕。现原告认为，经鉴定被告施工的散水工程造价仅为1211.55元，被告应退还多扣的10788.45元（12000元－1211.55元）违约金。本院认为，关于（2017）鲁0282民初8191号逾期交房违约金案，双方已调解处理完毕，现原告属于变相再次主张该案的诉讼标的，且就其主张的事实无证据证实，故该诉求本院不予支持。本案就涉案房屋争议的质量问题进行了两次鉴定及一次补充鉴定，鉴定费共计33130元，结合本案案情及鉴定过程，本院酌情以被告承担23130元，原告承担10000元，较为公平合理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、参照《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，判决如下：一、被告青岛渤海湾房地产开发有限公司赔偿原告杨琨因房屋质量瑕疵造成的维修损失201213.33元；二、被告青岛渤海湾房地产开发有限公司支付原告杨琨鉴定费23130元；三、驳回原告杨琨的其他诉讼请求。上述应付款项于判决生效后十日付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4575元，由原告杨琨负担575元，被告青岛渤海湾房地产开发有限公司负担4000元。原告已预交的4000元，本院予以退回。被告青岛渤海湾房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日向本院交纳案件受理费4000元，拒不交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  王丽芳审判员  周学成审判员  邵珊珊二〇二〇年十二月二十三日书记员  张 丽附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《建设工程质量管理条例》第四十条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。