贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初3700号原告：沈如国，男，汉族，1980年7月10日生，住所地浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈照巧，贵州贵君律师事务所律师。被告：贵州红华物流有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳新区白云大道**，统一社会信用代码91520115780172208M。法定代表人：时伟，公司副总经理。委托诉讼代理人：李家洋，男，公司工作人员。原告沈如国与被告贵州红华物流有限公司（以下简称红华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人王孝益、陈照巧，被告委托诉讼代理人李家洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈如国向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金合计39679元；2、判令被告支付原告截至2020年4月1日的逾期办理房屋转移登记违约金128209元，并自2020年4月2日起至实际办理房屋转移登记之日以购房款为基数，日息万分之二为标准向原告支付逾期办理房屋转移登记违约金；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原被告于2013年10月1日签订《商品房买卖合同》，原告以413043元的价款购买位于观山湖区，付款方式为首付款加银行按揭。合同约定被告应在2013年12月31日前向原告交付该商品房，逾期交房的，逾期时间超过90日，若原告要求继续履行合同的，则被告应以原告已付房款为基数、自约定交房期限届满之次日起至实际交付之日止，按照日利率万分之0.5的标准向原告支付违约金。被告并未于约定的时间将商铺交付给原告。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八章房屋登记、第二十二条第三项转移登记的约定：被告承诺于2015年12月31日前办理好商品房转移登记，如果逾期60日未办理转移登记的，且原告不退房，从约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告至今尚未取得产权证。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，因《商品房买卖合同》约定的违约金严重低于给原告造成的实际经济损失，原告将违约金日利率调整为万分之二进行相应计算。综上所述，因被告没有按照《商品房买卖合同》的约定向原告交付商铺及为原告办理商品房转移登记，构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特依法起诉至贵院，望判如所请。被告红华公司辩称，1、关于逾期交房违约金。被告开发的A栋项目在2013年底已经竣工，并从2014年上半年开始陆续交付给业主装修使用，开展商场前期试营业，2015年5月28日被告取得A栋商场的竣工验收表，正式具备交付使用的条件，并在2015年5月29日在贵州商报上公告通知原告在内的所有业主前来办理交房手续，至此被告已经具备交房条件并尽到通知义务，如原告是在2015年5月29日前收房，则按实际收房之日视为交付之日，如原告是在2015年5月29日之后收房，则2015年5月29日为收房之日。2、关于逾期办证违约金。逾期交付房屋转移登记文书是政府职能部门审批导致，被告不具有过错，应当免责。被告于2018年8月30日取得A栋商场大产权证，办理了初始登记，全部业主包括原告已经可以办理小产权证，被告在取得大产权证之日就已经通知业主代表及业主办理产权事宜，且已经有部分业主办理完毕，现原告可随时前往被告处办理，即便法院认定被告违约，逾期办证的截止时间也应当为2018年8月30日。3、原告主张的违约金标准过高，应当按照合同约定的标准执行。本院经审理认定事实如下：2013年10月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的贵州红华商贸物流园仓储物流中心x单元x层xx号商铺，总价款413043元；合同主要内容有：一、第十一条交付时间和条件。出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房应当具备下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。二、第十三条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。三、第二十二条第三款转移登记。出卖人承诺于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，逾期超过60日。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。四、附件十二补充协议第十六条第5款，买受人未按出卖人书面通知的时间、地、地点领取所有权初始登记相关资料的卖人不承担延期办理或交付房屋所有权证的责任。五、附件十二补充协议第二十一条第1款第（3）项，对于房屋交付，出卖人可以登报公告的形式发布通知，在《贵州都市报》或《贵阳晚报》刊登交房通知之日起第3日即视为买受人接到出卖人发布的通知，并以通知确定的交付时间为交房时间。上述合同签订后，原告依约支付了购房款，被告却未按约定期限交付房屋，亦未在约定期限向原告交付办理产权转移登记的有关文书。2015年5月18日，被告取得案涉房屋所在楼栋《建筑工程竣工验收备案表》，2015年5月29日，被告在《贵州商报》刊登收房公告，要求业主在2015年5月31日前办理收房手续。2017年7月13日，原告向案涉商铺物业公司签署《装修申请表》申请装修其购买的xx两间商铺。2017年8月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《协议书》，载明原告向被告购买了红华商贸物流园仓储物流中心x栋壹层xx号商铺，双方达成如下协议：1、根据《商品房买卖合同》的约定，双方共同核算确认，甲方需支付给乙方逾期交房违约金34899元，截止2017年8月31日逾期办理产权登记违约金76181元，两项违约金共计111080元；2、若由于甲方原因，造成2017年9月1日后仍存在商铺产权登记迟延情形，且依据《商品房买卖合同》应当由甲方对此迟延期间承担违约责任的，则双方将在产权登记办理完毕时根据《商品房买卖合同》约定的标准进行核算支付；3、本协议生效后，双方确认甲方已完全履行了《商品房买卖合同》项下的责任与义务，除本协议约定事项外，不存在应向乙方承担违约责任或其他形式责任的情形，除本协议约定的款项外，再无其他任何款项支付义务；4、甲方分6次向乙方支付第一条约定的款项；5、本协议约定事项与《商品房买卖合同》约定不一致的，包括但不限于违约金核算标准等，则以本协议约定为准。同日，原告签署了一份案涉商铺的费用确认单据，载明交房违约金11523元（2013年12月31日至2015年7月12日共558天），产权证办理违约金25154元（2015年12月31日至2017年8月31日），并约定了支付上述违约金的期限。上述协议书及确认单据签订后，被告于2017年9月1日支付17982元，于2017年11月9日支付17981.8元，共计35963.8元，为两间商铺违约金。2018年3月8日，被告取得案涉房屋建筑面积测绘报告。2018年8月30日，被告取得案涉房屋初始登记，但初始登记权证中载明的房屋竣工时间为2018年4月11日。2020年5月14日，原告以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请。另查明，就原告购买的红华商贸物流园仓储物流中心x单元x层xx号商铺的逾期交房、逾期办证违约金，原告亦向本院另案提起诉讼，该案商铺房价款837882元。此外，原告另就其向被告购买的两间商铺向本院提起委托合同纠纷诉讼，该两案的证据材料显示，原告于2015年11月30日与贵州红华商业运营管理有限公司就两间商铺签订《委托经营管理合同》，约定原告将两间商铺委托该公司统一招租经营及管理，委托期限2015年12月31日至2018年12月31日，第一年及第二年免收租金，第三年按建筑面积每平方米90元计租。原告称两间商铺实际由被告经营管理，租金至今未付。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自身义务。本案中原告如约履行了支付房款义务，被告却未按照约定期限交付房屋及办理产权转移登记的有关文书，被告应当承担相应违约责任。对违约金的标准双方当事人于2017年8月21日签署《协议书》进行了明确，该《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，亦属有效，双方应根据《协议书》的内容确定违约金标准。原告虽于2015年11月30日与贵州红华商业运营管理有限公司签订《委托经营管理合同》，但原告于2017年7月13日申请装修案涉房屋，并于2017年8月21日与被告签订《协议书》及费用确认单对截止2017年7月12日的逾期交房违约金金额进行了确认，在被告已于2015年5月18日取得案涉房屋竣工验收备案表的情况下，原告的行为视为已收取案涉房屋，被告承担的逾期交房违约金应以《协议书》及费用确认单内容为准，被告已支付的35963.8元为两间商铺的违约金，该费用已超过双方确认的两间商铺逾期交房违约金数额，本院确认先扣除逾期交房违约金，超出部分1064.8元在逾期办证违约金中抵扣，根据原告购买的两间商铺价款比例，本院确认在本案中抵扣30%即319元。原告主张的逾期办证违约金系按每日万分之二的标准计算，在双方以签订《协议书》的方式对违约金标准予以明确、被告已实际支付部分违约金的情况下，本院对《商品房买卖合同》约定的违约金标准不作调整，被告虽已于2018年8月30日取得初始登记，但并未提供证据证实向原告交付办理转移登记的有关文书或通知原告办理产权转移登记事宜，根据《协议书》及《商品房买卖合同》的约定，被告应向原告支付截止2017年8月31日的逾期办证违约金25154元，抵扣319元后余款为24835元，并从2017年9月1日起继续以413043元为基数、按日万分之一的标准向原告支付逾期办证违约金至其向原告实际交付办理产权转移登记的有关文书或通知原告领取办理产权转移登记的有关文书之日止。被告认为逾期办理产权转移登记系政府部门审批所致，但其提供的证据不足以认定，其辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈如国截止2017年8月31日的逾期办证违约金24835元，并从2019年9月1日起，继续以413043元为基数、按每日万分之一的标准支付逾期办证违约金至其向原告沈如国实际交付办理产权转移登记的有关文书或通知原告沈如国领取办理产权转移登记的有关文书之日止；二、驳回原告沈如国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1828元，由被告贵州红华物流有限公司负担728元，原告沈如国负担1100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 张 铮二〇二〇年十二月二十一日书记员 邵曦霖