河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终6479号 上诉人（原审原告）：高春艳，女，1974年1月10日出生，汉族，住吉林省东丰县。 委托诉讼代理人：霍灿英，河北海岳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭家城，男，1961年1月17日出生，汉族，住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：宋春岳，河北冀事达律师事务所律师。 上诉人高春艳因与被上诉人郭家城租赁合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2019）冀0983民初4119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人高春艳的委托诉讼代理人霍灿英，被上诉人郭家城的委托诉讼代理人宋春岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人高春艳的上诉请求：1、依法撤销河北省黄骅市人民法院（2019）冀0983民初4119号民事判决书第一项、第三项判决内容并依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人之间租赁合同应该自2019年6月9日解除，一审法院认定租赁合同自一审判决生效之日起解除没有事实依据及法律依据。上诉人与被上诉人双方于2017年9月9日签订了厂房及办公室的租赁合同，租期三年，合同签订后上诉人己经足额交纳了两年租金，2019年6月9日被上诉人强行将上诉人存放在厂房内的货物（活性炭）运输到厂房外空地，且以种种方式阻止上诉人将货物运出，一审庭审过程中被上诉人也承认其未经过上诉人同意就将上诉人货物（活性炭）强制搬出的事实。双方虽然就合同解除没有争议，但需要说明的一点是自2019年6月9日被上诉人将上诉人活性炭搬出后，我方己经无法再使用租赁的厂房，双方之间的租赁合同在事实上己经解除了。且被上诉人在4月份时己经将双方签订租赁合同的厂房再次租赁给第三方，双方之间的租赁合同因被上诉人的种种违约行为己经无法继续履行。显然，双方的租赁合同应该在2019年6月9日己经发生解除，一审法院认定租赁合同自一审判决生效之日起解除明显是不合理的，严重损害了上诉人的利益。二、被上诉人应该返还上诉人租金62500元，一审法院以上诉人货物（活性炭）滞留租赁地点超过第2年租赁期限为由不支持租金退还的诉求是没有事实依据的。上诉人与被上诉人签订租赁合同后，自2017年9月9日至2018年12月6日已将包含38100元变压器款的538100元全部转给被上诉人，其中两年的租赁费共500000元己经全部交清，一审判决也对该事实进行了认定。后因2019年6月9日被上诉人强行将上诉人货物（活性炭）从厂房内搬出导致双方租赁合同解除，上诉人应该将剩余三个月租金退还给上诉人，且被上诉人厂房己在2019年4月份再次出租给第三方，被上诉人没有理由针对同一出租物向不同的主体收两份租金。被上诉人在一审庭审过程中依照租赁合同第三条内容，主张上诉人租赁期限超期与事实不符，租赁合同第三条实施的前提是双方达成意思自治，而被上诉人是强制将上诉人的货物（活性炭）从租赁厂房中拉出的，该行为己经严重损害了被上诉人的利益，当然不能再依照该条内容收取租金。况且2017年9月9日至2019年9月9日两年度的租金，被上诉人在2019年之前均已交清，被上诉人应将上诉人多交的租金退回。一审法院审理该争议焦点时以上诉人货物至今停滞在租赁地点己经超出第二年租赁期限为由驳回了上诉人（原审原告）要求返还租金的诉讼请求是不合理的。首先，上诉人的货物出现在厂房外空地的原因是因为被上诉人强行将我方货物搬出；其次，上诉人知道后多次去租赁地想要搬走货物，但被上诉人以各种理由与方式进行阻止，货物滞留的原因在于被上诉人，因此而导致的不利后果应该由被上诉人承担。上诉人作为受害一方更不应该承担与其无关的责任。上诉人无法使用租赁厂房的三个月租金被上诉人应该返还。综上所述，请二审法院依法查明事实，撤销一审判决，并依法改判。 被上诉人郭家城辩称，上诉人的上诉请求不能成立，具体理由：一审法院认定的解除时间没有不妥，一审法院所认定的租金交付数额欠妥当，两年租金实际支付41万元，2017年9月9日交付租金10万元，2017年9月16日交付租金10万元，2017年10月10日交付租金5万元，2017年租金已经付清，2017年9月20日上诉人转给被上诉人8.32万元，这里面是有6.5万元变压器及其配件和安装人工费，还有1.73万元是施工队的材料费、人工费。因为变压器施工队和建筑施工队都是通过郭家城介绍联系的，2017年10月29日通过郭家成转给施工队2.49万元，都是2017年租金交清之后多付出来的钱，并且都带零头。2018月4月3日上诉人支付5万元租金，2018年12月6日支付11万元租金，2018年共支付16万元租金，仅仅到2019年3月份。随后2018年底因为环保部门不再让上诉人进行生产，环保局给予了断电停工。上诉人所以将变压器、设备拆迁走了，设备场地里面用的没有恢复原状，变压器附件都在杆上，没有拆走。整个场地里面堆了一堆活性炭，上诉人答应3月底把拉走，但是迟迟没有拉走，也不缴纳租金。郭家城到6月份就把活性炭挪到厂区院内了，也通知上诉人尽快拉走，上诉人也同意挪出来后尽快拉走，周围村民种的冬枣树受到污染，2018年经过环保局调解解决了，2019年污染村民又找来了，上诉人不准备干了也不想赔偿，村民就把大门锁了。郭家城有钥匙，可以打开，但是是村民锁的门。一审法院认定两年租金交清是不妥的。一审庭审中证人出庭对以上事实均认可，应结合证人证言综合认定。2、按照合同约定，退一步讲，由于一审郭家城没有上诉，按照合同约定，如果第二年租金超出6个月，租金按照1年收取，不足按照半年，到6月份已经超过了半年，上诉人主张不应得到支持。上诉人没有清场影响了租赁物的使用。 高春艳向一审法院起诉请求：1、解除原、被告订立的租赁合同；2、被告返还原告租金62500元；3、准许原告将原告所有的活性炭拉走；4、被告赔偿原告损失。 一审法院认定事实：2017年9月9日，原、被告约定：原告向被告租赁黄骅市犇诚家具有限公司北厂钢结构厂房及西南角平房办公室，期限3年，自2017年9月9日起至2020年9月9日止，每年租金250000元，合同书签订之日，原告交纳第1年租金250000元，第2年租金250000元于合同书签订后至2018年春节前交纳，如因国家政策造成原告不能生产，租用时间超出6个月租金按1年收取，租用时间少于6个月租金按半年收取。同日，原、被告签订了书面的租赁合同，对上述约定予以确认。被告将上述厂区内的房屋交付给了原告，原告于2017年9月9日至2018年11月5日，原告以银行转账方式向被告交付538100元，其中租金500000元，变压器款38100元。现原告仍有货物（活性炭）滞留在上述租赁房屋院内。原告在租赁的厂区内房屋生产活性炭，因环保不达标，河北省黄骅市滕庄子乡政府以及环保部门责令原告自行拆除相关设备。2018年10月，原告自行拆除了变压器，2018年12月，自行拆除了其他生产设备。被告要求原告于2019年3月底搬离上述厂区内的房屋。2019年6月9日，被告将上述厂区内的厂房内原告存放的货物（活性炭）强行运到厂房外空地（厂区院内）上。案外人魏宝贵、刘强以自己的枣树被原告污染了为由，不让原告将上述厂房外空地（厂区院内）上的货物（活性炭）运走。被告主张原告承租上述厂区内的房屋后，因安装了变压器并进行了一些工程建设，被告为原告支付了相关费用，应从原告转给被告的款项中扣除，原告仅同意承担其中变压器款38100元，被告未能提供原告同意承担其他费用的证据。被告主张原、被告订立的租赁合同已经以口头协议的形式解除，申请证人刘某1、郭某出庭作证。证人刘某1、郭某是被告出资的家具厂的员工，其证言内容是：2018年末原告在被告出资的家具厂找到被告，听到原、被告讲租赁协议已经解除。上述事实，有租赁合同书、转账记录、证人证言及当事人陈述在案佐证。 一审法院认为，原、被告订立的租赁合同，双方意思表示真实，合法有效。虽然本案租赁期限没有届满，但是被告已经将本案涉及的租赁地点内原告存放的货物（活性炭）强行运到厂房外空地（厂区院内）上，以自己的行为表明将收回本案涉及的厂区内的房屋，在此情形下，原告请求解除租赁合同，一审法院予以支持。租赁合同解除后，被告不得妨碍原告将原告的货物（活性炭）从本案涉及的租赁地点运走。原告已经足额交纳了2年的租金，第2年的租赁期限为2018年9月10日起至2019年9月9日，虽然被告于2019年6月9日将本案涉及的租赁地点厂房内原告存放的货物（活性炭）强行运到厂房外空地（厂区院内）上，但是由于案外人魏宝贵、刘强的原因，原告的货物（活性炭）至今仍滞留在本案涉及的租赁地点，已经超出第2年的租赁期限，原告请求被告返还第2年的部分租金62500元，一审法院不予支持。原告请求被告赔偿损失可另案处理。在租赁地点安装变压器并进行一些工程建设费用的承担，应由出租方和承租方协商确定。被告主张原告承租本案涉及的租赁地点内的房屋后，因安装了变压器并进行了一些工程建设，被告为原告支付了相关费用，应从原告转给被告的款项中扣除，但是原告仅同意承担其中变压器款38100元，被告未能提供原告同意承担其他费用的证据，被告支付的相关费用（除变压器款38100元外），不应从原告以银行转账方式向被告交付538100元中扣除。应当认定原告已经足额交纳了前2年的租金。尽管因环保问题，原告的经营难以继续，但是在租赁期限内且租金已经足额交纳的情况下，原告何时搬离租赁地点，被告仍应尊重原告的意见。被告不能基于“如因国家政策造成原告不能生产，租用时间超出6个月租金按1年收取，租用时间少于6个月租金按半年收取”的约定，恶意要求原告提前解除租赁合同。被告主张原、被告订立的租赁合同已经以口头协议的形式解除，申请证人刘某1、郭某出庭作证。证人刘某1、郭某是被告出资的家具厂的员工，其证言内容是：2018年末原告在被告出资的家具厂找到被告，听到原、被告讲租赁协议已经解除。鉴于证人刘某1、郭某与被告存在利害关系，并且当时原告并没有搬离本案涉及的租赁地点，原、被告口头确认租赁合同已经解除的可能性并不是很大，对证人刘某1、郭某证言的真实性一审法院不予认定，对被告上述主张一审法院不予支持。综上所述，对于原告关于解除租赁合同及租赁合同解除后被告不得妨碍原告将原告所有的活性炭运走的诉讼请求，一审法院予以支持，对于原告关于返还租金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，遂判决：一、原告高春艳与被告郭家城订立的租赁合同自本判决生效之日起解除；二、原告高春艳与被告郭家城订立的租赁合同解除后，被告郭家城不得妨碍原告高春艳将原告高春艳的货物（活性炭）运走；三、驳回原告高春艳关于返还租金的诉讼请求。案件受理费706元，由原告高春艳承担681元，被告郭家城承担25元。（限判决生效之日交纳） 本院二审期间，上诉人申请证人刘某2、周某出庭作证，以查清案件事实。 上诉人高春艳针对证人证言发表质证意见：该证人证言可以证实是被上诉人强行将大门上锁，并于6月9日用叉车将上诉人的货物强制搬出，而且在2019年4月份，被上诉人就已经将涉案厂房另行租赁给了第三人，第三人也于6月份入场。所以说双方的合同是2019年6月9日解除。 被上诉人郭家城针对证人证言发表质证意见：证人证言不具有真实性，周某和高春燕本身是老乡，他们是老板和雇员的关系，刘某2和周某是夫妻，另外其证明内容也不具有真实性。断电是电力局吊下来的变压器，厂子都是一个变压器的线路，和生产用电一条线。证人陈述不真实。另外锁大门，是碳拉走的时候，枣农给锁的，上诉人说是郭家城锁的大门的观点是不能成立的。说租给第三人也是不成立的，上诉人答应搬走，被上诉人是以对外出租的名义赶他走，厂子至今也没有租赁出去。证人证言不能成立。 本案其他案件事实本院审理查明与原审法院查明一致。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同真实合法有效，本院予以确认。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案案涉租赁合同履行过程中，在上诉人已经交纳租金至2019年9月9日的情况下，被上诉人于2019年6月9日强行将上诉人存放的货物运到厂房外空地（厂区院内）上，被上诉人以自己的行为表明拒不履行租赁合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”，上诉人请求解除租赁合同的主张应予支持。原审判决解除双方之间的租赁合同符合相关法律规定，本院予以确认。上诉人上诉请求确认租赁合同在2019年6月9日解除的主张超出了其原审仅主张解除租赁合同的诉讼请求，故对上诉人该上诉理由本院不予支持。 由于被上诉人已交纳租金至2019年9月9日，而被上诉人于2019年6月9日就强行将上诉人的货物搬离租赁场地，拒不履行租赁合同义务，违反了双方合同约定以及诚实信用原则，依法应当承担违约责，上诉人请求其返还多收取的2019年6月9日之后的租金62500元依法应予支持。原审以上诉人的货物滞留租赁场地之外的空地为由驳回上诉人要求返还租金的请求于法无据，本院予以纠正。对于因货物滞留产生的损失，一审未予审理，二审亦不涉及，双方均可另案主张。 另外，关于被上诉人二审中辩称的理由，因其并未提出上诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共国和民事诉讼法〉的解释》第三百二十二条的规定，本院不予审理。 综上所述，上诉人高春艳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省黄骅市人民法院（2019）冀0983民初4119号民事判决第一、二项； 二、撤销河北省黄骅市人民法院（2019）冀0983民初4119号民事判决第三项； 三、被上诉人郭家城于本判决生效后十日内返还被上诉人高春艳租金62500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费706元，二审案件受理费1363元，均由被上诉人郭家城负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘晓莉 审判员  穆庆伟 审判员  张友僧 二〇二〇年十二月十八日 书记员  孙 伟