安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初11893号 原告：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河路35号,统一社会信用代码91340100781060654M（1-1）。 法定代表人:黄焕明，董事长。 委托诉讼代理人：许雪刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑宏伟，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽苏宁易购销售有限公司，住所地安徽省合肥市宿州路76号，统一社会信用代码913401001492099883（1-1）。 法定代表人：左涛，执行董事。 委托诉讼代理人：程晗，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康程，安徽华人律师事务所律师。 原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发公司）与被告安徽苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。明发公司的委托诉讼代理人许雪刚、郑宏伟，苏宁公司的委托诉讼代理人康程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明发公司向本院提出诉讼请求：1、确认我方与苏宁公司签订的《租赁合同》于2020年7月10日解除;2、判令苏宁公司支付我方房屋租金753172.99元及违约金17337.4元(暂计算至2020年7月10日,此后以753172.99元为基数,按日万分之二点一顺延至款清时止);3、判令苏宁公司支付我方解除合同的补偿金3476183元;4、判令苏宁公司赔偿我方的5樘防火分隔卷帘价值56000元;5.本案全部诉讼费用、保全费用由苏宁公司承担。 事实与理由:2012年2月17日,我方与苏宁公司(原名:安徽苏宁电器有限公司)签订一份项目编号为:201110003010059号的《租赁合同》,合同约定,苏宁公司租赁我方位于合肥市庐阳区四里河路与砀山路交口明发商业广场C3区1层建筑面积为5255平方米的租赁物,租期15年,自2012年3月1日到2027年2月28日,免租期6个月,租赁费用采取保底租赁费用或提成方式计算,两者取其高,第三年开始设保底租赁费用50元/平米/月,每两年递增一次,苏宁公司应按季度支付租金,采取先付后租方式。另合同对物业条款、甲乙双方的权利义务、保密条款、违约条款等均作出约定。2012年10月23日,原苏宁公司签订一份《租赁物交付确认书》,确认双方的租赁期限为自2012年5月1日至2027年4月30日。 根据租赁合同约定,苏宁公司应在2020年1月25日前支付2020年2月1日至4月30日期间的租金,但苏宁公司未予支付;嗣后,苏宁公司应在2020年4月25日前支付2020年5月1日至2020年7月31日期间的租金,苏宁公司也未支付。仅在2020年4月2日支付了一个月的租金,我方虽多次催要,均遭苏宁公司推诿拒付。苏宁公司在2020年6月9日向我方寄送一份《关于解除租赁合同的通知函》,要求在2020年7月10日提前解除《租赁合同》及相关补充协议,迫于无奈,我方于2020年6月18日接受了涉案房屋,交接时苏宁公司认可损坏了我方的5樘防火分隔卷帘(价值56000元)。经计算,截至2020年6月18日苏宁公司仍拖欠我方753172.99元租金未付,同时根据《租赁合同》第55条的规定,苏宁公司因此条解除合同的,苏宁公司应补偿我方当年十二个月的保底租赁费用3476183元。为此,特提起诉讼,依法支持我方的诉讼请。 苏宁公司辩称：一、我公司不应再支付明发公司租金，理由：1、2020年1月全国爆发新冠××疫情，致使我公司在1月24日按照政府要求关门后一直无法营业并使用案涉房屋；2、根据双方租赁合同56条约定因遭遇修路、施工、重大疫情等意外突发事件或甲方、第三人装修改造等事件致使乙方停业的，甲方应当免收乙方停业期间租赁费用，致使乙方无法正常经营的甲方应当适当减免乙方部分租赁费用，具体减免金额根据实际发生情况由双方另行协商，明发公司应当减免我公司受疫情影响期间的租金，但经我公司与明发公司多次协商直至我公司解除合同明发公司均未能按照合同约定予以减免，现明发公司主张受疫情影响停业及不能正常经营期间的全部租金不符合合同约定；3、我公司已实际在2020年6月18日前搬离案涉房屋，并与明发公司协商一致完成交接。 二、我公司无违约行为，要求我公司支付补偿金无事实法律依据：1、2020年6月9日我公司书面通知明发公司解除合同，并明确表示按照合同关于不可抗力的约定，明发公司应当免除租金及补偿金，当时明发公司并未提出异议，后双方也按照解除后流程办理了房屋交接，故关于案涉合同解除是双方达成一致的结果，我公司不应再按照违约情形向明发公司支付补偿金；2、双方租赁合同中70条明确约定了“因重大疫情等不可抗力原因......”，我公司作为规模较大的商业体，受政府管控及人们对疫情的防范，自疫情发生以来一直无法使用案涉房屋恢复正常营业，承担着巨额亏损，解除合同符合合同约定；3、明发公司主张补偿金依据的租赁合同第55条其适用前提是单方违约，与本案实际情况不符。如前所述，疫情发生给双方均造成巨大损失，解除合同是双方均不愿发生的结果，按照最高院《关于依法妥善处理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》精神及政府相关政策，双方应当携手共克时艰，现明发公司要求我公司支付一年租金作为补偿与事实不符，于法律无据，于情理不合；4、我公司在2012年租赁案涉房屋以来，一直恪守合同约定，诚信履约，相反，明发公司却因房屋质量等问题对合同履行存在一定的违约情形。 三、我公司没有赔偿防火分隔卷帘的法定或约定义务：明发公司应当提供证明防火卷帘随案涉房屋的交付给了我公司，根据合同第30、47条约定，租赁期间明发公司对防火卷帘负有管理义务，我公司对此并无保管义务，我公司签署的交接单仅是对房屋交接时的现状进行确认，并不能证明我公司损坏或丢失防火分隔卷帘，更不能推定我公司对此应当赔偿。 本院经审理认定事实如下：2012年2月17日，出租方明发公司（甲方）与承租方安徽苏宁电器有限公司（乙方，后名称变更为现在的苏宁公司），签订了一份《租赁合同》，合同约定，租赁物位于合肥市，建筑面积为5255平方米的商铺；租赁期限为15年，自2012年3月1日至2027年2月28日，免租期为6个月，自租赁物交付之日起开始计算；租赁费用采用保底租赁费用或提成方式计算，两者取其高，租赁期开始的前两年不设保底租赁费用，第三年开始设保底租赁费用50元／平方米／月，保底租赁费用每两年递增一次；租赁期第三年开始，保底租赁费用采取先付后租的方式按季度提前5日以电汇方式预先支付，并详细列明了15年期间每年应付的租赁费用，其中第八年12个月的租赁费用为3476183元。 双方在合同第47条和第55条关于明发公司的权利义务和苏宁公司的权利义务中约定了，如明发公司因物业用途重大调整的，在提前一个月书面通知后即享有合同解除权，但需补偿苏宁公司当年十二个月的保底租赁费用，苏宁公司不得再主张任何补偿、赔偿或违约金；如苏宁公司在租赁物周边的经营环境发生重大变化影响了正常经营、或苏宁公司在租赁物处经营亏损达三个月的、或按总部连锁店布局调整的规划需关闭门店的，苏宁公司在提前一个月书面通知后即享有合同解除权，但需补偿明发公司当年十二个月的保底租赁费用，明发公司不得再主张任何补偿及赔偿。在第56条约定了因修路、施工、重大疫情等意外突发事件致使苏宁公司停业的，明发公司应免收停业期间的租赁费用，致使无法正常经营的，明发公司应适当减免部分租赁费用。在第60条关于租赁费用中约定，苏宁公司应该严格按本合同的约定支付租赁费用，如延期10天以上，则每延期支付一天，明发公司按所欠费用的万分之二点一加收滞纳金，逾期超过30天，经书面通知后仍未交纳的，明发公司有权解除本合同。在第70条约定了因不可抗力原因，导致合同无法履行的，任何一方均可以在书面通知对方并提供相关机关确认不可抗力证明材料后一份解除本合同，无需承担任何责任。双方还约定了其他条款。 合同签订后，双方均按约履行，至2020年3月19日，明发公司委托北京中银（合肥）律师事务所向苏宁公司发出一份《律师函》，要求苏宁公司于2020年3月31日前将所欠付的3月份租金289681.92元支付完毕，否则将取消减免一个月租金的289681.92元的优惠政策。2020年3月25日，苏宁公司发函称在2020年3月6日进行日常商品调拨时，被明发公司阻挠，要求立即停止违约行为，否则应承担法律责任。2020年4月13日，苏宁公司向明发公司出具了《关于的回函》，载明因疫情爆发后，线下门店已按疫情防控要求停止经营，经营模式向线上迁移，希望明发公司在已给予了一个月租金减免的基础上再对2020年2月1日至2020年4月30日的租金予以免除，并希望同意剩余租赁费用在疫情结束后支付。2020年5月8日，苏宁公司向明发公司发出一份《关于苏宁易购合肥明发广场店重装申请函》，申请对店面翻新重装，对老旧设施予以拆除，拆除时间为2020年5月15日至2020年5月17日，计划重装开业时间为2020年6月12日。苏宁公司并于2020年5月14日分别出具了《商铺设施使用承诺书》和《经营承诺书》。 2020年6月9日，苏宁公司发出了《关于解除租赁合同的通知函》，告知明发公司因疫情冲击，防控形势依然严峻，商业氛围仍无明显好转，按总部连锁店布局调整的最新规划，该店被列为需关闭店面，根据双方合同第55条，现正式发函通知，于2020年7月10日提前解除《租赁合同》，并按第58条、59条的约定在合同解除后20个工作日内返回租赁房屋。同时指出因疫情属于不可抗力，根据相关法律规定和合同的第56条、70条的约定及当地政府对疫情期间的减租政策，请明发公司对疫情期间的租金及闭店补偿金予以免除。2020年6月18日，明发公司与苏宁公司进行了租赁房屋的交接，并签署了《商户房屋移交表》，该表中注明了“防火分隔卷帘缺失5樘”。明发公司因主张欠付租金及补偿金未果，遂诉讼来院。 以上事实由当事人庭审陈述以及明发公司提供的企业信用信息查询单、《租赁合同》、《交付确认书》、《建设规划许可证》、《律师函》、《关于解除租赁合同的通知函》、《商户房屋移交表》和苏宁公司提供的《租赁合同》、《律师函回函》、《政府公告》、《函件》、《销售情况表》等相关证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，明发公司与苏宁公司签订的《租赁合同》，符合合同的一般形式，系双方真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。 关于明发公司诉请确认双方《租赁合同》于2020年7月10解除，庭审中苏宁公司对该合同解除时点不持异议，故本院亦予以认可。 关于诉请支付欠付房租，因双方均认可房租已支付至2020年3月31日，则明发公司要求苏宁公司支付自2020年4月1日起至案涉房屋交付时2020年6月18日止的房租，具有事实依据。明发公司主张该期间房租金额按合同计算为753172.99元，苏宁公司对数额并无异议，但一再抗辩在疫情之下应适用不可抗力条款予以减免，本院认为，新冠××疫情的影响已是众所周知的事实，相关防控措施导致商户的经营受到很大影响，而新冠××疫情的确属于无法预见、无法避免且无法克服的意外事件，该事件显已构成不可抗力，依照双方《租赁合同》中明确约定不可抗力适用条款，苏宁公司据此提出减免部分租金，理由成立，本院予以采信。又因明发公司已给予了一个月的租金减免，故本院依照我国《合同法》规定的公平原则酌定明发公司给予苏宁公司疫情期间一个月的租金289681.92元（3476183元／年÷12月×1月）免除。则苏宁公司还应支付明发公司欠付房租463491.07元（753172.99元－289681.92元）。 对于诉请的补偿金3476183元，因双方在《租赁合同》第47条和第55条的约定，赋予了违约方单方的合同解除权，但须以高达几百万（一年租金）作为补偿条件。明发公司该项诉请所持理由为即便同意苏宁公司单方解除合同、收回房屋，其前提条件是苏宁公司须承担双方合同约定了的补偿金，而苏宁公司抗辩理由一是已在2020年6月9日书面通知解除合同中明确表示不可抗力因素应免除租金及补偿金，二是该补偿金适用单方违约的情形而本案双方系协商一致的解除。本院认为，在一份长达十五年的合同履行至尚余八年之时，疫情的短期影响并不必然导致合同目的无法实现，何况苏宁公司与2020年6月9日发函解除合同时，国内疫情早已趋于平稳，更不存在无法继续经营的情形。苏宁公司在解除合同的通知函中也明确指出关闭店面是总部连锁店布局调整的最新规划要求，与合同第55条约定的苏宁公司的单方解除合同的情形相符，现其一方面依据合同享有了违约解除权，另一方面却又依据不可抗力条款不承担赔偿责任，显然有违契约精神，也与诚实信用的基本原则相悖，其抗辩理由不能获得本院采纳。 同时，依照我国《合同法》规定的违约金以补偿损失为主的原则规定，双方约定的3476183元（一年租金）作为补偿金实际是对单方解除合同违约金的约定。而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条的规定的原则，案涉合同的违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、过错程度以及预期利益等因素综合考量，故本院认定该约定的违约金明显过高，具有了明显的惩罚性质，苏宁公司抗辩不承担补偿金即有违约金过高、予以核减之意。苏宁公司作为与明发公司合作达七年之久的大型商超，其中途退场的确给明发公司造成了实际损失，本院酌定苏宁公司承担6个月的租金1738091.5（3476183元／年÷2），则可以弥补明发公司招商招租期间房屋空置期间的租金损失。 关于诉请迟延支付租金的日万分之二点一计算的违约金，因双方合同第55条约定了苏宁公司承担了违约解除合同补偿金后，明发公司不得再主张任何补偿及赔偿，故该诉请所依据的第60条逾期支付房租产生违约责任的约定，已在本院判定苏宁公司应支付6个月的租金作为违约补偿之后，被吸收概括而不应再单独适用，故明发公司的该项诉请本院不予支持。 关于诉请赔偿5樘防火分割卷帘价值56000元，我国《合同法》规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并由有权要求赔偿损失。明发公司在接收房屋时发现有5樘防火分割卷帘缺失，其可以主张恢复原状，返回原物，现其直接要求赔偿，因其物品价值56000元仅为单方计算，苏宁公司并不认可，明发公司亦未提供其他证据证实，故其赔偿数额无法认定，本院对该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认明发集团（合肥）房地产开发有限公司与安徽苏宁易购销售有限公司签订的《租赁合同》于2020年7月10日解除； 二、安徽苏宁易购销售有限公司于本判决生效之日起十日内 支付明发集团（合肥）房地产开发有限公司租金463491.07元； 三、安徽苏宁易购销售有限公司于本判决生效之日起十日内 支付明发集团（合肥）房地产开发有限公司违约补偿金1738091.5元； 四、驳回明发集团（合肥）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为20611元，由明发集团（合肥）房地产开发有限公司负担10099元，安徽苏宁易购销售有限公司负担10512元；保全费5000元，由安徽苏宁易购销售有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二〇年十二月七日 书记员  单劭萌 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二） 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。