山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14250号 上诉人（原审原告）：王丕龙，男，1952年5月25日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张有凤，北京通商律师事务所上海分所律师。 委托诉讼代理人：褚雨凡，北京通商律师事务所上海分所实习律师。 被上诉人（原审被告）：张精波，男，1975年8月22日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：张莉美，上海市汇业（青岛）律师事务所律师。 原审第三人：单希龙，男，1980年9月20日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：于力军，山东涵清律师事务所律师。 原审第三人：王珍明，女，1941年2月27日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：曲永军，山东海双律师事务所律师。 原审第三人：王珍秀，女，1947年12月21日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：曲永军，山东海双律师事务所律师。 原审第三人：王秀菊，女，1949年11月29日出生，汉族，住烟台市芝罘区。 委托诉讼代理人：曲永军，山东海双律师事务所律师。 上诉人王丕龙与被上诉人张精波原审第三人单希龙、原审第三人王珍明、王珍秀、王秀菊房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初1851号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷调查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 王丕龙向本院提出上诉请求：请求法院依法撤销一审判决第二项，改判确认上诉人与被上诉人2000年1月22日签订的房屋买卖《协议书》无效并判令向上诉人返还涉案房屋。事实与理由：上诉人认为，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，上诉人恳请二审法院在查清案件事实的基础上，正确适用法律，并撤销一审判决第二项，依法予以改判。具体理由如下：一、一审判决已认定上诉人与被上诉人之间的协议书无效，但一审判决第二项却又驳回了上诉人请求确认该协议书无效的诉讼请求，于法无据，处理失当，应予纠正。上诉人第1项诉讼请求为“依法确认原、被告2000年1月22日签订的房屋买卖《协议书》无效”，一审判决第11页已称，“原告与被告签订的协议书，虽因被告非本村集体成员而无效，但由于被告将涉案房屋转卖给该村集体成员，原告主张其与被告签订的协议无效亦无实际意义…”。上诉人认为，一审法院经审理，已实质认可合同无效，说明上诉人的诉讼请求成立，却又以“无实际意义”为由驳回了上诉人的诉讼请求，于法无据，处理失当。其一，上诉人与被上诉人之间签订的协议书无效，法院应支持上诉人诉讼请求。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19条第2款的规定：“在非试点区域，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”由此可见，上诉人与被上诉人签订的协议书确属无效，一审判决亦认可该协议书因被上诉人非本村集体成员而无效。人民法院经审理认为当事人诉讼请求成立的，应当判决支持诉讼请求；认为当事人诉讼请求不成立的，才可判决驳回诉讼请求。现一审法院却在实质认可上诉人诉讼请求成立的情况下，又判决驳回上诉人的诉讼请求，显然处理失当。其二，一审判决所称“原告主张其与被告签订的协议无效亦无实际意义，被告应支付原告剩余房款28000元”并无根据。根据《中华人民共和国合同法》(下称“《合同法》”)第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由此可见，合同是否被确认无效，关系到合同当事人后续的权利义务关系，并非“无实际意义”。如合同有效，则当事人应继续履行合同；如合同无效，则当事人应相互返还或折价补偿，故合同效力问题对于判断当事人的权利义务关系至关重要，实际意义重大。在合同无效情形下，一审判决认为上诉人主张合同无效“无实际意义”，并认为被上诉人应继续支付剩余房款，如此，便形成了被上诉人依据无效合同应履行合同义务的奇怪情形，一审判决的上述处理明显属于适用法律错误，应予以纠正。二、涉案房屋目前属上诉人所有，合同无效后应判决向上诉人返还。1.涉案房屋系上诉人所有。在一审诉讼中，第三人单希龙请求法院确认涉案房屋归单希龙所有，一审判决未作处理。上诉人认为，目前涉案房屋显然属上诉人所有，具体为：第一，一审判决已认定涉案房屋原属上诉人王丕龙单独所有。第二，上诉人王丕龙将涉案房屋向被上诉人张精波出售后，被上诉人张精波因非本村集体组织成员，未取得涉案房屋所有权，涉案房屋仍属上诉人王丕龙所有。第三，被上诉人张精波将涉案房屋向第三人单希龙出售，属于无权处分，单希龙明知张精波非本村集体组织成员无法取得涉案房屋所有权，其也未对涉案房屋权属状态进行核实，其明知张精波无权处分仍与其签订房屋转让协议，不构成善意取得，故涉案房屋仍属上诉人王丕龙所有。2.合同无效后应判决向上诉人返还涉案房屋。如前所述，根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院在认定合同无效后，未能判令将涉案房屋向上诉人返还，反而认为被上诉人应继续支付剩余款项，属于适用法律错误。根据2019年11月发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条，在合同无效案件中，“要防止机械适用‘不告不理’原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷……第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。”上述可见，上诉人有权上诉要求第二审人民法院在确认合同无效后一并改判向上诉人返还涉案房屋。综上，上诉人与被上诉人之间的涉案协议确属无效，涉案房屋现亦为上诉人所有，应向上诉人返还。一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，于法无据，应予纠正，上诉人请求贵院依法查明事实正确适用法律，依法判决支持上诉人的全部上诉请求。 张精波答辩称：一、2000年1月22日王丕龙及其配偶刘爱美将涉案房屋卖给答辩人，被答辩人及第三人王珍明、王珍秀、王秀菊无证据证明涉案房屋是被答辩人父母的遗产，一审法院认定涉案房屋属于王丕龙单独所有。王丕龙将涉案房屋卖给张精波，双方签订买卖协议系真实意思表示，不存在欺诈胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等情形，并且经过即墨区办事处委准许，该村两委已于2001年4月向答辩人发出通知，要求答辩人缴纳硬化胡同的费用535元，答辩人按照村委通知已缴纳该笔费用。答辩人占有涉案房屋至今已20多年，该期间被答辩人将涉案房产交付答辩人，答辩人已合法占有该房产，并交纳水费及电费至2019年9月，被答辩人及第三人王珍明、王珍秀、王秀菊从未向被答辩人主张过任何权利。二、2019年9月28日，答辩人已将涉案房屋转让给村民单希龙，单希龙已将购房款付清，并合法占有涉案房产，因此原审法院认定单希龙与张精波签订的购房合同合法有效。涉案房屋现状是被答辩人怠于行使自身权利致使答辩人与被答辩人之间的房屋买卖行为的非法状态已经消除，单希龙作为本村村民，名下无宅基地，符合购买宅基地的法律和政策，其购买宅基地的行为并未损害其他经济组织的利益，故原审法院判决确认答辩人与第三人单希龙签订的购房合同合法有效是正确的。被答辩人以涉案房屋是违法建筑为由主张涉案房屋买卖合同无效，被答辩人本身就是涉案房屋的出卖人，在其明知违法的情况下仍然转让房屋，并以此为由主张合同无效，属于恶意抗辩，并且是否属于违法建筑应有相关行政机关依法作出认定，目前尚无证据证明涉案房屋是违法建筑。综上所述，一审法院认定事实清楚正确，判决合法，被答辩人上诉请求没有事实根据和法律依据，应当依法驳回其上诉请求，维持原判。 单希龙答辩称：本案一审判决正确，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。 王珍明、王珍秀、王秀菊共同答辩称：第一，涉案的房屋属于上诉人和第三人父母的遗产，第三人享有父母遗产的继承权，上诉人在没有经过第三人同意的情况下，擅自将涉案房屋卖给张精波侵犯第三人合法权益，其买卖协议应当无效。第二，张精波不是和上诉人本村同一村民，因此其买卖协议应无效。而张精波又将涉案的房屋卖给单希龙，基于无效的买卖合同另行订立买卖合同也应属无效。因此请求二审法院认定涉案房屋买卖无效。 王丕龙向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认王丕龙、张精波2000年1月22日签订的房屋买卖《协议书》无效；2、本案诉讼费用由张精波负担。 单希龙向一审法院提出独立诉讼请求：1、判令单希龙与张精波签订的宅基地房屋买卖合同有效，涉案房屋归单希龙所有；2、诉讼费用由王丕龙、张精波承担。 王珍明、王珍秀、王秀菊向一审法院提出如下诉讼请求：请求作为第三人参加王丕龙诉张精波确认合同纠纷一案诉讼。 一审法院查明事实：2000年1月22日，王丕龙与张精波签订协议书，约定：王丕龙将位于即墨区民房四间（东至李淑贞、西至王方基，南至胡同，北至胡同）卖给张精波；房屋价值5万元，张精波于2000年1月前预付22000元，余款在王丕龙办好房权证、土地使用证交给张精波，张精波立即给付王丕龙；张精波在交预付款后即入住王丕龙所卖住宅。合同签订后，张精波支付王丕龙22000元，后入住涉案房屋。但王丕龙一直未办理涉案房屋的房权证及土地所有权证。余款张精波亦未支付。王丕龙和第三人王珍明、王珍秀、王秀菊的父亲原在有房屋一处，房屋契纸记载房屋的四至：东至自留地，西至胡同，南至孙玉杰，北至自留地；房屋种类间数为草房陆间。王丕龙和第三人王珍明、王珍秀、王秀菊的父亲于1991年去世，母亲于1994年去世。涉案房屋为1995年以后所建。张精波不是村民。2019年9月28日，第三人单希龙与张精波签订房屋买卖协议，第三人单希龙购买张精波所占有的位于胡同）房屋一处；约定房价为33万元，第三人当日支付5万元，剩余款项于2020年3月30日前付清；第三人在支付定金5万元后即入住使用涉案房屋。合同签订后，第三人单希龙支付张精波定金5万元，后占有并使用该房屋，剩余房款于2020年4月18日全部付清。以上事实,有原、张精波、第三人的陈述,协议书，房屋转让协议书、及收条、银行汇款凭证，依职权到即墨区自然资源局房产管理处调取的房产证照片及存根证明等证据在案佐证,经当庭质证,一审法院予以确认。 一审法院认为，该案争议的焦点：一是涉案房屋到底是属于王丕龙单独所有还是其父母遗留下来的；二是第三人单希龙和张精波之间是否就涉案房屋进行了买卖交易，买卖合同是否有效。 关于涉案房屋到底是属于王丕龙单独所有还是其父母遗留下来的问题，王珍明、王珍秀、王秀菊提交房屋契纸一份，欲证明该契纸上的登记人为王丕龙及王珍明、王珍秀、王秀菊的父亲王乃高，契纸记载房屋属于王丕龙和王珍明、王珍秀、王秀菊父母的夫妻共同财产，其父亲于1991年去世、母亲于1994年去世，涉案房屋属于父母遗产，但王丕龙自称涉案房屋翻建于1990年，经法院依职权到即墨区自然资源局房产管理处调取涉案房屋西邻居王方基房产证照片及存根，房产证上明显显示房屋的东至系夹道，房产证的时间是1995年8月22日，即1995年8月22日，涉案房屋还没有建成。因此，一审法院对于王珍明、王珍秀、王秀菊称涉案房屋属于父母遗产，其享有继承权的主张不予采纳，一审法院认定涉案房屋属于王丕龙单独所有。 关于单希龙和张精波之间是否就涉案房屋进行了买卖交易，买卖合同是否有效的问题，2019年9月28日单希龙与张精波签订《房屋转让协议书》，并提交了收条、银行汇款凭证证明已付清房款，合法占有涉案房屋，且单希龙为即墨区办事处村民，其户籍登记地为青岛市即墨区，单希龙作为本经济组织成员，购买涉案房屋宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员，并未损害其他经济组织成员利益，故一审法院对于王丕龙及王珍明、王珍秀、王秀菊关于2019年9月28日单希龙与张精波签订《房屋转让协议书》无效的抗辩主张不予采纳。单希龙要求确认单希龙与张精波签订的《房屋转让协议书》有效的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。 王丕龙与张精波签订的协议书，虽因张精波非本村集体成员而无效，但由于张精波将涉案房屋转卖给该村集体成员，王丕龙主张其与张精波签订的协议无效亦无实际意义，张精波应支付王丕龙剩余房款28000元，但王丕龙明确在该案中不主张该剩余房款但保留诉权。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认单希龙与张精波于2019年9月28日签订的《房屋转让协议书》有效；二、驳回王丕龙的诉讼请求；三、驳回第三人王珍明、王珍秀、王秀菊的诉讼请求。一审案件受理费1450元（王丕龙预交1050元、第三人单希龙预交100元、第三人王珍明、王珍秀、王秀菊各预交100元），由王丕龙负担1050元、张精波负担100元、第三人王珍明、王珍秀、王秀菊各负担100元。 二审查明的事实与原审一致。 本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点问题为：是否应向王丕龙返还案涉房屋。根据业已查明事实，现案涉房屋的占有使用者为本案第三人单希龙，其与张精波签订《房屋转让协议书》，并已付清房款，其户籍登记地为青岛市即墨区。单希龙作为与王丕龙同村集体经济组织成员，从张精波处购买回原属于本村涉案房屋宅基地使用权，并未损害本村其他经济组织成员利益。单希龙已合法占有使用案涉房屋，现王丕龙在出售案涉房屋二十年后又要求返还，有违诚实信用原则，且与其一审诉讼请求不一致，本院不予支持。 综上所述，上诉人王丕龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人王丕龙负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理栾才玉 书记员王繁