重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初30597号原告：朱一丹，女，1977年7月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：罗琳，重庆溯源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李菀宁，重庆溯源律师事务所实习律师。被告：贺永强，男，1991年6月24日出生，汉族，住四川省自贡市。委托诉讼代理人：宋华伟，重庆子希律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯婷，重庆子希律师事务所实习律师。原告朱一丹与被告贺永强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱一丹及其委托诉讼代理人罗琳、李菀宁，被告贺永强及其委托诉讼代理人宋华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱一丹向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告之间的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金1050元，依《房屋租赁合同》之约定可获得的预期租金利益37250元，因逾期支付租金产生的违约金3359元，拖欠的水电费、物业费合计225.55元，并赔偿租赁期间房屋丢失的家具家电费用1290元，合计44033.05元；3.判令被告支付装修公司上门评估费180元、房屋修复费用57172元，合计57352元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于重庆市渝中区凯旋路XX号（凯旋银行大厦）XX楼X号的房屋租给被告，租期36个月（2018年6月15日至2021年6月22日），期间被告不得提前退租，否则原告有权收回房屋并没收保证金1500元。2019年8月23日，被告提出提前退租，原告遂提出需没收保证金，要求被告返还房屋钥匙并协同办理退房手续，但经原告多次催告，被告均未交还房屋钥匙。8月29日晚及8月30日白天，经邻居与物管通知，原告得知房屋内水龙头疑似被人多次打开，大量自来水流出造成房屋严重渗水，并使原告房屋与邻居房屋均因此被水浸坏。浸水期间原告多次与被告联系要求被告开门排水，但被告都置之不理。因原告与邻居房屋的渗水情况越来越严重，身在外地的原告遂于8月30日委托父亲报警。报警后被告继续推脱，拒不交出房屋钥匙，致使原告迟至9月2日方拿到房屋钥匙，此时发现房屋已因浸水损坏严重，且屋内家具亦有多件丢失。根据原被告之间签订的《房屋租赁合同》第六条，被告提前退租，原告有权收回房屋并没收保证金1500元。由于《房屋租赁合同》中双方明确约定了实行三年固定租期，原告有理由认为依据此合同可以获得三年租期内全部租金，故要求被告赔偿剩余租期内的可预期租金利益37250元。根据《房屋租赁合同》第三条的约定，被告应在租金到期日提前10日支付下一季租金，逾期支付的，收取月租金50%的违约金。自2018年6月起，被告逾期支付租金四次，按约应付违约金3359元。被告多次未足额缴纳租金，尚欠原告租金1050元。被告退租时未结清水电、物业等相关费用，共计拖欠225.55元。被告退租后，原告发现租赁房屋内丢失办公椅两张、1.5米双人床垫一张、单人钢丝床一张、客厅灯泡九个、黄色小风扇一把，费用约为1290元。以上费用按照《房屋租赁合同》的约定，均应由被告承担。经邻居证实与被告默认，2019年8月29日晚及8月30日白天，房屋内水龙头多次被打开导致浸水事件为被告所为。经行业内专业公司评估，案涉房屋因浸水损坏需修复费用52172元，邻居房屋因浸水损坏需修复费用5000元，专业机构上门评估费180元，上述费用亦理应由被告承担。故依法提起诉讼。被告贺永强辩称，《房屋租赁合同》已于2019年9月2日解除，被告只需向原告支付租金25150元，扣除被告垫付的房屋修复费用600元及维修便池的费用300元，仅需支付租金24250元。而被告向原告支付了租金25600元，已经足额支付，并不欠付租金，也不应支付逾期违约金，且违约金标准过高。原告先提出解除合同，被告不应支付预期租金利益，且该损失属于间接损失和原告自身原因导致的扩大损失，不应由被告承担。原告主张的水电费及物业费均是双方合同解除后产生的之后的费用，不应由被告承担。丢失的家具只有两张无法使用的椅子，没有任何经济价值，原告陈述丢失的床垫及钢丝床，被告已经更换了质量更好面积更大的床在房屋内，小风扇在柜子里面没有丢失，该1290元不应支付。原告房屋受损是因为房屋卫生间防水损坏，被告多次通知原告维修，但原告均未进行维修，该损失应由原告自行承担。被告接房时卫生间防水就已经损坏，地板就已经被水浸泡过，损失也不是全部发生在被告承租期间。房屋装修时间较早，已经使用较长时间，装修残值所剩无几，修复费用过高。本院经审理认定事实如下：朱一丹系重庆市渝中区凯旋路**物理层第**房屋的所有权人。朱一丹（甲方）与贺永强（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、经协商，甲方同意将渝中区凯旋路XX号（凯旋银行大厦）XX楼X号中装住房出租给乙方使用。租期36个月，即从2018年6月15日起至2021年6月22日止。二、第一年度：每季度租金5000元正，按季支付。第二年度：每季度租金5150元正，按季支付。第三年度：每季度租金5450元正，按季支付。第一次支付租金时，收取保证金1500元正。若无违约责任，甲方应将保证金全额退还乙方。三、实行先交租金后使用的方式，乙方应提前10日支付下一次租金。甲方逾期交付房屋，按月租金50%向乙方支付违约金，乙方逾期交付房租，按月租金50%向甲方支付违约金。四、乙方不得擅自改变和破坏室内装饰和房屋结构，若需要改变地面、墙面、天棚、室内木门、铝合金窗等现有装饰需征得甲方同意。退租时不得拆除。若有损坏或丢失，应修复或照价赔偿。五、租期内产生的水、电、气、物管、闭路电视、网络以及电话等费用，由乙方自理，并承担安全、防火责任。租房期内，不得在房屋内发生黄赌毒违法行为，如有发生，乙方应承担相关责任，并交由公安机关处理。六、乙方租赁期间，不得将此房转租他人。乙方不得提前退租。若违约，甲方有权收回房屋，并全额收取保证金。乙方若需用于经营活动，必须遵守国家法律法规，并自行到国家相关机构办理相关手续。该合同尾部朱一丹提供家具清单载明的物品包括有黄色小风扇一把、办公椅两张、1.5米双人床一张、单人钢丝床一张。合同履行中，贺永强向朱一丹支付费用的情况为：2018年6月15日支付6500元、2018年9月30日支付4700元、2018年12月22日支付4400元、2019年3月27日支付5000元、2019年6月22日支付5000元。贺永强陈述2018年9月30日支付4700元是因为扣除了更换便池的费用300元，2018年12月22日支付4400元是因为扣除了修复房屋的费用600元。2019年8月23日，贺永强向朱一丹提出退租。2019年8月26日，双方在案涉房屋交涉退租事宜，朱一丹拍摄了现场照片及视频，未显示房屋有被水浸泡的痕迹。2019年8月30日，朱一丹通过微信向贺永强发送“昨天你故意在房间放水，造成了非常严重的后果！今天中午11点半前，务必来打开房门，否则只有警方出面解决，公事公办！你也是奔三的人了，基本的道德常识应该有，很多话不用我多说。”“我再次提醒你，最好是自己主动开门！”贺永强回复“有好远爬好远”朱一丹又发送“骂人的话我先不说！我尽到告知的义务，后果自行掂量！法律会好好教育你”贺永强回复“你以为谁都像你那么有空啊”。朱一丹又发送“你就在大楼中，反反复复开水阀，性质恶劣，已够刑拘”。贺永强回复两个微笑的表情。2019年8月30日，重庆市公安局渝中区分局出具《案（事）接报回执》，载明：朱一丹于2019年8月30日报称在凯旋路XX号租赁纠纷，租客在家中故意放水，导致家里物品有损坏，邻居家中也有损失，现赔偿纠纷。民警联系报警人，报警人称与租赁户发生纠纷导致漏水，民警与当事双方电话联系后，当事双方约定晚上7点来派出所协商解决。当晚，朱一丹的父亲与贺永强前往派出所进行协商未果。2019年9月2日，朱一丹从小区门口药店取得贺永强放置的房屋钥匙后，进入房屋拍摄的照片及视频显示房屋墙面有明显被水浸泡的痕迹。同日，朱一丹拨打贺永强的电话告知房屋被水严重浸泡，要求贺永强进行修复，贺永强未予同意，朱一丹遂告知将采取法律措施。2019年9月6日，贺永强通过微信向朱一丹发送“钥匙不给我吗？”朱一丹回复“你上周四周五在2706恶意放水，两天用了6吨水，导致我的房间和隔壁房间墙面地面受损严重，你先拿出赔偿方案，再说钥匙的事。”贺永强又回复“钥匙你留着吧”。2019年9月18日，重庆益策同城快修科技有限公司向朱一丹出具维修清单，显示渝中区凯旋路XX号凯旋银行大厦XX-X房屋维修费用总计52172元，评估费180元另算。审理中，朱一丹举示了水费提醒（通知）及交费记录，显示案涉房屋2019年9月应交水费68.8元，朱一丹实际支付了69元；电费催费提醒及交费记录，显示案涉房屋有2019年10月电费105.55元未支付，朱一丹实际支付了105.55元；凯旋银行大厦业主缴费单，显示朱一丹于2019年9月支付了电、路灯费及物管费合计51元。贺永强申请证人许娓出庭作证。许娓陈述，其系贺永强的女朋友，贺永强承租重庆市渝中区凯旋路XX号（凯旋银行大厦）XX楼X号的房屋后由许娓在经营民宿，房屋从租过来后就一直有住宿的客人反映漏水的情况。许娓出示了其手机中2018年12月2日、2019年1月14日与住宿客人的微信聊天记录，显示有住宿客人反映房屋卫生间漏水，洗澡后需使用拖把将地板上的水拖干。审理中，朱一丹申请对重庆市渝中区凯旋路XX号XX楼X号房屋修复所需费用进行鉴定。本院依法委托北京金马威工程咨询有限公司重庆分公司进行鉴定后，该公司于2020年5月15日出具《工程造价审核报告书》，确定最终工程造价为25091.34元，包含朱一丹家装饰工程23259.63元，邻居装修损失1831.71元。朱一丹支付了鉴定费3000元。贺永强申请对重庆市渝中区凯旋路XX号XX楼X号房屋卫生间防水是否存在问题进行鉴定，如卫生间防水存在问题，则申请鉴定卫生间的防水问题是否是因更换便池导致。本院依法委托重庆建设工程质量监督检测中心有限公司进行鉴定后，该公司于2020年9月7日出具《司法鉴定项目退回函》，以未在约定时间内支付费用为由，将鉴定资料和委托书退回。本院认为，朱一丹与贺永强签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。朱一丹作为出租人，应当按照约定将租赁房屋交付贺永强，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途。贺永强作为承租人，应当按照约定向朱一丹支付租金，并按照约定的方法以及租赁房屋的性质使用租赁房屋。但在贺永强使用房屋期间，房屋被水严重浸泡，遭受损失，该损失并非正常使用房屋导致，贺永强应当向朱一丹赔偿。贺永强辩称是因为房屋卫生间防水本就存在问题造成的损失，但并未举示证据证明在朱一丹交付房屋时，卫生间就存在漏水问题。且许娓的微信聊天记录表明在2018年12月2日之后才有住宿客人反应卫生间漏水，而贺永强自认在2018年9月对卫生间便池进行了更换，不排除此后的漏水是因为更换便池导致。贺永强申请鉴定后，未预交鉴定费用导致重庆建设工程质量监督检测中心有限公司将鉴定委托退回，应自行承担举证不能的法律后果，故本院对贺永强的辩称不予采信。本院委托北京金马威工程咨询有限公司重庆分公司对案涉房屋修复费用进行鉴定后，该公司出具的《工程造价审核报告书》确定最终工程造价为25091.34元，包含朱一丹家装饰工程23259.63元，邻居装修损失1831.71元。其中邻居装修损失并不属于本案的赔偿范围，故贺永强应向朱一丹赔偿房屋修复费用23259.63元。朱一丹诉请的上门评估费180元，以及房屋修复费用超过23259.63元的部分，于法无据，本院不予支持。贺永强于2019年8月23日向朱一丹提出提前退租后，发生了房屋被水浸泡事件，朱一丹于2019年9月2日收回了房屋钥匙，未再交给贺永强，此后双方均无继续履行合同的行为，因此双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月2日解除，无需再判决解除。自《房屋租赁合同》约定的租赁期限起始日2018年6月15日至合同解除的2019年9月2日，按照合同约定的租金标准，贺永强应向朱一丹支付房屋租金24478元。贺永强辩称应扣除2019年9月更换便池的费用300元以及2019年12月修复卫生间漏水的费用600元，但并未举示证据证明相关费用实际产生且属于其垫付的必要的维修费用，也未举示证据证明其就相关费用的扣除与朱一丹协商达成一致，故本院对其辩解不予采信。贺永强实际向朱一丹支付了房屋租金24100元，并支付了保证金1500元。因此，贺永强欠付的租金为378元，朱一丹诉请的租金超过378元的部分，本院不予支持。虽然合同约定逾期交付房租按月租金50%支付违约金，但该违约金标准过分高于逾期支付租金造成的损失，本院酌定将逾期支付租金的违约金调整为100元。朱一丹诉请的未履行租期的预期租金利益，属于并未实际产生的间接损失，本院不予支持。朱一丹诉请的水电费、物业费，均产生于合同解除之后，本院亦不予支持。至于朱一丹诉请的租赁期间房屋丢失的家具家电费用，因其在2019年8月26及2019年9月2日拍摄的照片及视频均不能反映房屋内物品的全部情况，故本院仅对贺永强认可丢失的两把办公椅予以支持，酌定贺永强应赔偿200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告贺永强于本判决生效之日起十日内向原告朱一丹支付拖欠的房屋租金378元及逾期支付租金的违约金100元；二、被告贺永强于本判决生效之日起十日内向原告朱一丹赔偿丢失物品费用200元及房屋修复费用23259.63元;三、驳回原告朱一丹的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1164元，鉴定费3000元，合计4164元，由原告朱一丹负担964元，被告贺永强负担3200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇二〇年十二月二十四日书记员  杨婷