广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初5437号 原告：覃娥，女，1986年5月8日出生，壮族，住天津市东丽区。 原告：骆建奎，男，1984年12月13日出生，汉族，住天津市东丽区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：朱华，男，1965年8月15日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 被告：广西官塘投资发展有限公司，住所地：广西柳州市柳东新区官塘创业园研发中心**楼****，统一社会信用代码：91450200063562350C。 法定代表人：凌艳，该公司董事长。 诉讼代表人：广西汇力律师事务所，广西官塘投资发展有限公司管理人。 委托诉讼代理人：覃福毅，广西汇力律师事务所律师。 原告覃娥、骆建奎与被告广西官塘投资发展有限公司（以下 -2- 简称“官塘公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。柳州市中级人民法院于2020年10月14日裁定受理被告官塘公司破产清算一案，本院依法裁定中止审理。被告官塘公司的破产管理人依法应诉后，本院于2020年12月10日公开开庭恢复审理本案。原告覃娥、骆建奎的委托诉讼代理人朱华、被告官塘公司的委托诉讼代理人覃福毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃娥、骆建奎向本院提出诉讼请求：1.解除二原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告将购房款527962元退还给二原告；2.判令被告支付原告购房款占用资金利息损失38089.24元（按中国人民银行贷款年利率4.75%，自2019年4月2日至2020年10月9日止共18个月零7天），之后利息继续计算至款项还清之日止；3.判令被告支付原告违约金52796.20元（按原告支付购房款的10%计算）；4.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：一、被告将已被法院保全并进入执行拍卖程序的商品房销售给原告，构成了对原告的严重欺诈。 1、根据2020年4月17日柳州市柳北区人民法院发布的公告［（2018）桂0205执364号］，因追偿权纠纷一案，申请执行人广西柳州中小企业信用担保有限公司依据柳州市柳北区人民法院作出民事判决书［（2017）桂0205民初1945号］，申请执行官塘公司位于柳州市鱼峰区土地使用权及地上建筑物、附着物及其他资产［土地证号：20&tim**;×42、20××32、2015105341］，以拍卖所得款清偿债务。柳北区人民法院依照《中华人民共和国 -3- 民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令被执行人官塘公司及土地使用权人在2020年5月2日前迁出土地。到期仍不履行的，将依法强制执行，由此产生的损失由被执行人官塘公司及土地使用权人自行承担。柳北区人民法院发布的执行拍卖公告说明：因追偿权纠纷，广西柳州中小企业信用担保有限公司早在2017年就起诉了被告，并将被告位于柳州市鱼峰区土地使用权及地上建筑物、附着物及其他资产［土地证号：20&tim**;×42、20××32、2015105341］列为保全的资产；2017年柳北区人民法院下达的判决书判决被告用以上资产偿还债权人广西柳州中小企业信用担保有限公司的债务。被告将实际上已处于柳北区产出售给原告的行为，侵犯了原告的知情权，应承担相应的违约责任！构成了对原告的严重欺诈。2、被告将2018年已经被柳州市鱼峰区人民法院判决并进入执行拍卖程序的商品房销售给原告，也构成了对原告的严重欺诈。根据中国裁判文书网2018年1月2日信息，鱼峰区人民法院在执行邓柳斌与官塘公司借款合同纠纷一案中，作出（2017）桂0203执1621号之一执行裁定书，裁定拍卖官塘公司所有的位于广西柳州市鱼峰区土地［土地证号：柳国用（2015）第&tim**;×号，使用权面积为：38098.44㎡］一宗。经查，该土地上有地上附着物。然而，被告也隐瞒了以上信息，并于2019年4月2日与原告签订《商品房买卖合同》、向原告出售嘉鹏中央城7栋1单元23-3号商品房，该房屋处于被法院拍卖的柳州市鱼峰区土地上［土地证号：柳国用（2015）第&tim**;×号，使用权面积为：38098.44㎡］。 -4- 二、被告在与原告签订《商品房买卖合同》时未取得预售许可证，违反了国家的相关规定。经调查得知，被告是在2019年9月份才获得了7#楼的预售许可证，却在2019年4月2日就将案涉房屋出售给了原告，违反了《商品房销售管理办法》关于“在售商品房必须取得预售许可证，才可以对外出售”的规定。双方在签订《商品房买卖合同》后长达一年多时间里，被告一直找各种借口拒绝与原告网签购房合同，违反了《商品房销售管理办法》关于“在售商品房签订了认购协议书或购房合同后，出让方必须与受让方进行网签合同，并在房产管理部门备案”的规定。鉴于以上各种理由，被告隐瞒了事实，违背了诚实、公正、公平的原则，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告退还全部购房款527962元。 三、《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间是2021年12月31日，事实上由于被告所销售之房屋属于进入拍卖程序的土地及其地上的房产，无法在交房时间将商品房交付给原告。原告的实地调查也表明，被告销售给原告的商品房位于柳州市鱼峰区的地块［土地使用权出让合同号为柳国用（2015）第105341］上的在建7＃楼，至今仍然只盖到13层，目前已经变成了烂尾工程！因此，被告应按照中国人民银行同期贷款利率4.75%，赔偿原告自2019年4月2日支付购房款之日起至2020年10月9日止的利息损失38098.24元，并赔偿自2020年8月2日起至实际退款之日止的利息损失。 四、依据被告与原告所签订《商品房买卖合同》关于出卖人 -5- 逾期交房的违约责任的约定，被告构成了严重违约，原告有权解除合同，并要求被告按已付购房款的10%向原告支付违约金52796.2元。 被告官塘公司辩称，同意解除《商品房买卖合同》，原告并未将购房款转入被告官塘公司账户，故不同意原告的其他诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市柳东新区地产项目的开发商为被告官塘公司。被告官塘公司在2014年2月通过拍卖方式取得柳州市柳东新区新柳大道以北、官塘大道以西Ｌ-13-04-Ａ、Ｌ-13-04-Ｂ地块的国有土地使用权，并在该地块上建设嘉鹏·中央城房地产项目，取得合法审批手续。 2019年4月2日，原、被告签署《商品房买卖合同》，约定：1.原告购买位于柳州市鱼峰区房屋一套，建筑面积89.82平方米，总房款为527962元；2.合同附件（四）第二条第（一）款第1点约定：原告须于签订合同当日付清全部房款527962元；3.被告官塘公司应当在2021年12月31日前将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的商品房交付给原告使用；5.被告官塘公司逾期交房的，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告官塘公司应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金......。合同还对双方的其 -6- 他权利义务进行了约定。原告覃娥于2019年3月27日、4月20日通过POS机将购房款527962元转入柳州市展鹏投资有限公司账户。被告官塘公司于2019年4月2日出具《收款收据》，确认收到二原告交来中央城7栋1单元23-3号房款527962元。 另查明，1.嘉鹏·中央城房地产项目因资金短缺于2016年底停止施工，被告官塘公司至2019年9月12日取得嘉鹏·中央城1期7栋的商品房预售许可审批，有效期为2019年9月12日至2019年11月底。2.2019年9月6日，柳州市柳北区人民法院作出（2018）桂0205执364号之一执行裁定书，裁定：查封（冻结、扣划、扣押）被告官塘公司名下的位于柳州市鱼峰区的房产。3.被告官塘公司因涉及多起诉讼执行案件，其包括案涉项目土地在内的主要资产已被多个法院轮候查封。由于被告官塘公司不能清偿到期债务，明显缺乏清偿能力，柳州市中级人民法院于2020年10月14日作出（2020）桂02破申9号裁定书，裁定受理案外人蒋彩燕对官塘公司破产清算一案，并于同日作出（2020）桂02破申9号决定书，指定广西汇力律师事务所、广西天裕德清算事务有限公司担任被告官塘公司联合管理人。 本院认为，二原告与被告官塘公司签订的《商品房买卖合同》系双方平等协商后自愿订立的，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，被告已于2019年9月12日取得案涉房屋所在楼栋的商品房预售许可证明，该协议应为有效协议。现柳州市中级人民法院已经裁定受理被告官塘公司破产清算，二原告要求解除《商 -7- 品房买卖合同》，被告表示同意，本院予以准许。合同解除后，被告应向二原告返还购房款527962元。被告辩称未收取二原告购房款，对此本院认为，签订合同当日，原告覃娥在被告营销中心通过POS机将购房款转入被告指定账户，被告于同日出具了《收款收据》确认收到二原告支付的购房款527962元，第一次庭审时被告的委托诉讼代理人认可收到二原告购房款，故对被告的辩解，本院不予采纳。原告称被告故意隐瞒案涉房屋及土地被查封的事实，构成欺诈，本院认为，案涉房屋所在楼栋系《商品房买卖合同》签订后被柳北法院查封，且无论系房屋还是土地的查封，其查封的目的在于限制物权转移，并不影响合同效力，原告未提供证据证实购房时被告故意隐瞒房屋或土地被查封的情况，亦未主张撤销该合同，故本院对其主张不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告因自身债务纠纷致案涉房屋所在楼栋被柳北法院查封，后又被柳州中院裁定进入破产程序，系《商品房买卖合同》解除的直接且根本的原因，原告在签订《商品房买卖合同》时未尽必要的注意义务，以明显低于市场价值的价格购入房屋，自身也存在过错。本院从兼顾公平、平等原则出发，综合考虑原告的损失及原、被告的过错程度，酌情确定被告按年利率4.65%支付原告资金占用期间的利息损失。又根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息” -8- 之规定，前述利息应计算至受理被告官塘公司破产申请的前一日即2020年10月13日止，原告主张之后的利息损失缺乏法律依据，本院不予支持，综上，被告官塘公司应当支付原告自2019年4月2日至2020年10月13日止的利息损失37575.5元[(527962元×4.65%÷360天×551天)]。关于违约金，在合同约定的交房日期前双方签订的《商品房买卖合同》已解除，不存在逾期交房的情形，综合考虑双方签订合同的时间、购房的价格、原告自身的过错，本院认为原告遭受的损失主要是资金占用期间的利息损失，故其违约金的主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告覃娥、骆建奎与被告广西官塘投资发展有限公司于2019年4月2日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告广西官塘投资发展有限公司应于本判决生效后十日内返还原告覃娥、骆建奎购房款527962元； 三、被告广西官塘投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告覃娥、骆建奎支付资金占用期间的利息损失37575.5元； 四、驳回原告覃娥、骆建奎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在 -9- 地人民法院申请执行。 案件受理费9717元（原告已预交），减半收取4858.5元，由被告广西官塘投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  全晓岚 二〇二〇年十二月十四日 书记员  袁 铭 -10- 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国企业破产法》 第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。 附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。