山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14194号 上诉人（原审原告）：毕可强，男 委托诉讼代理人：郭海平，胶州三里河法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈维新，男 被上诉人（原审被告）：毕可斌，男 委托诉讼代理人：周国栋，山东汇融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹晓华，山东汇融律师事务所律师。 上诉人毕可强因与被上诉人毕克斌确认合同无效纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初3323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人毕可强及其委托诉讼代理人郭海平、陈维新，被上诉人毕克斌及其委托诉讼代理人周国栋、曹晓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 毕可强上诉请求：1.撤销一审判决，确认毕克斌自制的1998年3月18日房屋买卖合同无效；2.上诉费用由毕克斌负担。事实与理由：一、1998年3月18日之前涉房屋归毕可强所有是不争的法律事实，一审法院支持非农村居民在农村宅基地上建房，违反法律强制规定，具体有：(1)毕可强提交的证据一宗毕克斌认可，法院采信，即毕可强享有该房屋物权。(2)毕克斌代理律师调查毕可胜、周诸军、周玉江、王茂义、李方友的调查笔录。他们与毕克斌之间存在利害关系，调查的内容不客观、不公证、不真实、更为严重的是违反最高人民法院民事举证制度的规定，不具有证明力。毕可强与毕克斌有兄弟11人，也分有帮派，毕可胜与毕可强就不来往。而其它被调查人也是毕克斌的酒肉朋友，根本不了解建房的事实。(3)建房收据13张，发票客户名称基本没有毕可斌名字，况且整个价值才1000多元，离建成房子成本还有很大差距。该房屋的宅基地是有大坑的，是毕可强找人用马车拉了30多车土石方填平的。建筑材料也都是毕可强购买的。对以上13张收据毕可强不认可，一审法院因年代久远采信该证据，缺少法律依据。（4）涉案房屋毕克斌只有居住权，没有委托建房、赠与行为。对于一审法院的认定，委托建房的事实行为，毕可强认为不合法也不合理。1996年7月，涉案房屋土地转为国有土地之后，毕克斌需盖南屋厢房，毕可强同意，此时将土地证给了毕克斌，毕克斌建了四间南屋二间厢房，以后双方可以就该房屋协商。但是离开毕可强毕克斌是过不了户的。二、1998年3月18日，毕克斌的单方过户行为严重违反法律规定，法院应认定为无效。（1）毕可强不知情没有到场，是毕克斌找人托关系过户。（2）合同约定的2万元购房款毕可强没有收到，毕克斌没有证据证明毕可强收到了该2万元。（3）房屋买卖合同上没有毕可强的签名。（4）过户卷宗中没有毕可强的双方证明。（5）毕可强没有个人印章。（6）在一审庭审中毕克斌自认他也没签名，是房产局工作人员给代签的，这个说法不符合相关规定，该做法也违反法律禁止性规定，更加证明毕克斌与相关人员恶意串通的事实。综上所述：根据《土地管理法》及国务院有关规定，严禁非农村人员在农村宅基上建房，人民法院依法不能支持，因为建房行为与房屋产权是两个法律关系，对于房屋价值应另案处理。而1998年3月18日被上诉人单方过户行为严重违反了《民法通则》第五十八条下列民事行为无效。(四)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的及(五)违反法律法规的禁止性规定。最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题意见第78条规定，凡是应依法或依双方约定，必须由本人亲自实施的民事行为，本人未亲自实施的，应当认定无效。 毕克斌辩称，一审法院认定事实和适用法律正确，请求维持原判。 毕可强向一审法院提出诉讼请求：1.确认毕可斌签订的大同新村104号房屋买卖合同无效；2.诉讼费由毕可斌承担。 一审法院认定事实： 毕可强和毕可斌系亲兄弟，案外人毕可胜系两人的哥哥。 毕可强系胶州市阜安街道办事处大同村集体成员，因毕可斌于1986年到胶州市工作时无房居住，毕可胜就委托毕可强以其本人的名义向大同村委会申请了涉案房屋所在的宅基地，1987年3、4月份，毕可斌出资在毕可强申请的宅基地上建设了涉案房屋4间，并于1989年9月13日办理了房屋所有权证（证号：胶房私字第××号、所有权人：毕可强、建筑面积：74.25平方米），1996年7月9日办理了土地使用权证，地号H3-（40）-137.1。该房屋建成后一直由毕可斌居住至今，期间毕可斌加盖了四间南屋和两间厢房。 一审法院从胶州市自然资源局档案馆和胶州市不动产登记中心调取的档案材料显示：一、该两部门保管的档案中均有一份1998年3月18日甲方毕可强与乙方毕可斌签订的房地产买卖契约（（胶）房买卖契字××号），该契约的主要内容：甲方自愿将坐落在阜安大同新村的房地产（房屋建筑面积74.25平方米、土地使用面积182.25平方米）出售给乙方，价格2万元，乙方于1998年3月18日前一次性付给甲方，双方同意于1998年3月18日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。该契约为青岛市房产管理局的制式合同，内容为填充式，其中手写部分的笔迹包括双方当事人签名疑似均为同一人书写，但甲乙双方均加盖了本人私章，合同附件是一份制式表格，上面记载了涉案房屋的坐落、证号、所有权人、面积等，四至界限处加盖了东西邻居的私章，最后处加盖了甲乙双方的私章；二、房地产买卖申请审批书显示，双方于1998年3月25日办理了涉案房屋过户手续并缴纳了契税，办手续时提交了房权证、土地证及双方的身份证，四至界限栏加盖了东西邻居的私章，并由甲乙双方在落款处加盖了私章。1998年4月10日，毕可斌办理了涉案房屋的所有权证（胶房私转字第××号）；三、土地使用权过户登记申请审批表显示，1998年6月25日，土地管理部门依据上述买卖契约及房屋买卖印契将涉案土地使用权人变更为毕可斌，同时注销了毕可强的土地使用权。 同年，毕可斌将户籍迁至涉案房屋所在地的胶州市大同新村**，现在其户籍户籍仍在该处。div> 2000年5月22日，胶州市土地矿产管理局为涉案房屋的土地使用权换发了新的国有土地使用证，证号为胶国用（2000）字第31583号；2011年6月23日，胶州市房产管理局为涉案房屋换发了新的房屋所有权证，证号为胶私转字第89227号，房屋所有权人及土地使用权人均登记为毕可斌。 一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷，毕可强主张涉案房屋买卖契约无效的理由是毕可斌在毕可强不知情的情况下，自制房屋买卖合同找关系将毕可强的房屋过户到自己名下即该协议的签订存在欺诈，对此其应当提交证据予以证明，但其仅申请法院调取了涉案房屋的过户资料，认为其中房屋买卖契约中毕可强的签字非其本人所签，但一审法院认为，仅仅是买卖契约上的签字非其本人所签并不足以否定该协议的效力，认定协议效力的关键因素是该协议的签订是否是当事人的真实意思表示及内容是否违反法律法规的强制性规定，对此，一审法院分析如下： 首先，涉案房屋是毕可斌出资所建，因此毕可强与毕可斌签订房屋买卖契约配合过户符合其当时申请涉案宅基地为毕可斌解决住房问题的初衷：1.毕可斌提交了当年建房购买材料的发票等相关证据证明涉案房屋系其出资所建，上述发票年代久远，不易伪造，虽然上述材料未写明购买人，但单据由毕可斌持有应视为单据上的材料系毕可斌购买，而且材料上记载的砖、建材、五金件、门枕等明显系建房所用，毕可强虽不认可，但未能提交反驳证据；2.毕可胜作为毕可强与毕可斌的亲哥哥，与本案双方当事人利害关系相当，其证言证实了建房时毕可胜委托毕可强在大同新村要了个地方给毕可斌盖房用、涉案房屋都是毕可斌全部出资所建、由毕可斌装修等事实；周绪军、周玉江的证言也证实了是毕可斌找周绪军、周玉江等人在大同新村盖了4间平房，人工费是毕可斌支付的，当时盖房时不认识毕可强；另外，王茂义作为涉案房屋的西邻，其证言也证实了是毕可斌建设的房屋，并且又添加了2间厢房和4间南屋。 其次，办理房屋及土地使用权过户需要双方到场，并需要提供土地使用权证、房产证及身份证等材料，上述材料均由本人保管，毕可强主张其对过户不知情不符合常理：1.从一审法院到两部门调取的过户材料看，当时的工作习惯是过户材料由工作人员统一填写，由当事人加盖私章予以确认，这一点在档案中的多数资料中均有体现，基于此，对合同效力的审查就更加不能仅以是否本人签名作为依据，而应以买卖双方是否提交了全部所需材料为准；2.毕可强称其对过户之事不知情，是对方单方办理的过户，但对此不符合常理之事毕可强未提交任何证据予以证明，对为何其房权证、土地证及身份证会被对方拿走也不能做出合理解释，因此一审法院认为其该陈述为虚假陈述；3.即便毕可斌是以非正常手段取得了毕可强的证件，但自1998年过户至今已经二十多年，期间毕可斌已将户籍户籍迁至涉案房屋所在地，历了换发土地证和房产证，毕可强作为毕可斌的亲兄弟对此一无所知不说，竟然也不向毕可斌索要相关证件，且据其所述直到2019年10月才发现对方的过户行为，其对自身权利的漠视程度显然超出了一般理性人的范围，尤其是在近几年政府拆迁范围不断扩大的大背景下。 综上，一审法院认为，毕可强与毕可斌于1998年3月18日签订的涉案房屋的买卖契约是双方真实意思表示，其内容也不违反法律法规的强制性规定，合法有效，毕可强所诉无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于毕可斌抗辩的诉讼时效问题，一审法院认为，合同效力的认定实质是国家公权力对民事行为进行的干预，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变合同效力的状态，当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，故对其该抗辩理由一审法院不予采纳。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回毕可强的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由毕可强负担。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案的焦点问题是：毕可强与毕克斌之间是否存在房屋买卖关系。 毕可强提起本案诉讼，要求确认毕克斌自制的1998年3月18日房屋买卖合同无效，其主张成立的前提是其与毕克斌之间存在房屋买卖关系。根据双方提交的证据及本案查明事实，可以确认当初涉案房屋的宅基地系由毕可强向胶州市阜安街道办事处大同村村委会申请后由该村委会批给毕可强，毕可强接收涉案宅基地后并未在该宅基地上建房，而是由毕克斌出资建设涉案房屋并居住至今。1998年4月10日，毕可斌办理了涉案房屋的所有权证，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法经登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故毕克斌已取得涉案房屋的物权。毕可强主张毕克斌取得涉案房屋的产权证系依据毕克斌本人自制的1998年3月18日房屋买卖合同而违法取得，对此本院认为，首先，涉案房屋系由毕克斌所建，鉴于毕可强与毕克斌系亲兄弟的特殊关系，本院认为双方之间于1998年3月18日所签房屋买卖合同仅为办理涉案宅基地过户用，双方不存在真实的房屋买卖关系；其次，涉案房屋的产权证一直由毕克斌持有，毕可强主张因毕克斌需盖南屋及厢房，其于1996年7月将土地证给了毕克斌，对此毕可强未提交有效证据证明。且毕克斌取得涉案房屋的产权证至今已二十多年，在如此长的时间里毕可强一直未要求毕克斌返还土地证，与常理明显不符。再次，虽然毕克斌取得涉案房屋产权证时其不是胶州市阜安街道办事处大同村村民，但同年毕可斌将户籍户籍迁至涉案房屋所在地的胶州市大同新村**，其户籍仍在户籍仍在该处。000年5月22日，胶州市土地矿产管理局为涉案房屋的土地使用权换发了新的国有土地使用证，证号为胶国用（2000）字第31583号，故毕克斌取得产权证的效力瑕疵已得到补正。最后，毕可强在本村已有宅基地一处，其主张涉案宅基地也系其所有，违反了一户一宅的宅基地政策。综上，本院确认毕可强与毕克斌之间不存在房屋买卖关系，双方系顶名申请宅基地关系。虽然毕可强代毕克斌申请涉案宅基地时不符合相关政策规定，但后来毕克斌已将户籍迁至户籍迁至胶州市阜安街道办事处大同村，已取得涉案房屋产权证，涉案宅基地的性质也已变为国有土地，故毕克斌系涉案房屋的合法产权人。一审法院判决驳回毕克强的诉讼请求，判决正确，本院予以维持。 综上所述，毕可强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人毕可强负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 黄鹤颖 书记员 韩明玉