安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9491号 上诉人（原审被告）：合肥凯富汽车服务有限公司,住所地安徽省合肥市包河区骆岗镇老官塘村新村。 法定代表人：魏琳，总经理。 委托诉讼代理人：徐成玲，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨**，安徽华人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周年友,男,1957年6月6日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：林辉，合肥市诚信法律服务所法律工作者。 原审被告：魏琳，男，1969年7月8日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上诉人合肥凯富汽车服务有限公司（以下简称合肥凯富公司）因与被上诉人周年友、原审被告魏琳房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初10783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 合肥凯富公司上诉请求：撤销原判第一、二项，（改判《租赁合同》不解除，合肥凯富公司不支付违约金5335元），周年友承担二审诉讼费。事实和理由：1.涉案租赁场地位于合肥市包河区，该地块目前被政府征收用于中央公园建设，合肥凯富公司租赁场地的临时房屋即将面临拆迁。在缴纳2019年11月7日至2020年5月6日期间的租金后，合肥凯富公司的负责人多次联系周年友，商谈后期租金的支付方式。合肥凯富公司提出按实租实付的方式，按月支付租金，但遭到周年友的拒绝。涉案租赁合同履行过程中，因遇到政府征收、租赁房屋随时被拆的不可抗力因素，合肥凯富公司提出调整租金的支付方式，不属于违约行为，合肥凯富公司主观上也没有任何过错。2.由于2020年初疫情影响，各地采取封控措施，合肥凯富公司分别于2020年4月16日和2020年4月30日转账7万元和6万元，并备注为房租费，支付了2019年11月7日至2020年5月6日期间的租金。此后，合肥凯富公司仍按原合同标准支付了2020年5月6日至2020年11月6日期间的租金，周年友接受后也未提出异议。合肥凯富公司由于客观原因迟延支付租金，且拖欠时间较为短暂，未给周年友造成经济损失，请求法院根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，支持合肥凯富公司的上诉请求。 周年友辩称，一审判决正确，应予维持。其不清楚2020年5月6日至2020年11月6日期间的租金支付情况，即使合肥凯富公司已给付，也是履行一审判决。双方应按合同约定解除合同，合肥凯富公司主张的租金支付及解除合同的意见不能成立。 魏琳未作陈述。 周年友向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间签订的房屋租赁合同；2.判令合肥凯富公司、魏琳返还周年友位于合肥市包河区安徽东方汽车服务发展有限公司院内厂房（以搬离之日止为准）;3.判令合肥凯富公司、魏琳共同支付周年友租金滞纳金费用70000元×6‰×191天＝80220元（自2019年10月7日计算至2020年4月16日）;4.判令合肥凯富公司、魏琳共同支付周年友租金滞纳金费用60000元×6‰×219天＝78840元（自2019年10月7日暂计算至2020年5月14日，2020年5月14日后租金计算至合肥凯富公司搬离之日止）;5.判令合肥凯富公司、魏琳共同支付周年友租金26000元（自2020年5月7日暂计算至2020年6月6日止，2020年6月6日后以每月26000元租金为基准计算至合肥凯富公司搬离之日止）;6.判令合肥凯富公司、魏琳共同支付周年友租金滞纳金费用26000元×6‰×7天＝1092元（自2020年5月7日暂计算至2020年5月14日止，2020年6月6日后租金计算至合肥凯富公司搬离之日止）;7.判令合肥凯富公司、魏琳共同支付周年友卫生费用5500元（自2019年7月暂计算至2020年5月30日止，2020年6月1日后卫生费计算至合肥凯富公司搬离之日止）；8.判令合肥凯富公司、魏琳共同支付周年友卫生费滞纳金5500元×15‰×319天＝26317.5元（自2019年7月暂计算至2020年5月30日止，2020年6月1日后卫生费计算至合肥凯富公司搬离之日止）;暂合计217969.5元;9.本案一切诉讼费由合肥凯富公司、魏琳承担。 一审法院认定事实：2018年1月1日，周年友与案外人安徽东方汽车服务发展有限公司签订一份《租赁合同》，约定将包河区机场路七号安徽东方汽车服务发展有限公司院内的修理厂所有场地租给周年友使用，房屋租期从2018年1月1日至2028年1月1日。2019年5月7日，周年友作为甲方、合肥凯富公司作为乙方签订一份《租赁合同》，约定由合肥凯富汽车服务有限公司承租包河区机场路七号安徽东方汽车服务发展有限公司院内的修理厂，房屋租期为一年，从2019年5月7日至2020年5月6日；年租金为26万元，乙方半年支付一次房租，先付后住，本合同自签订之日，乙方预付六个月房租，第二次及以后支付租金，乙方必须提前一个月支付给甲方，逾期的按未支付总金额每天上浮6‰支付给甲方，直至结清欠款为止；合同结清后，立即结清所有欠款搬离，若无搬离且无新签订租赁合同，租金按本合同月租金每月上浮20％支付给甲方，直至将房屋租金全额支付给甲方后，重新签订租赁合同为止；乙方每月的水电费由甲方代收，税费5元/吨，电费1.2元/度。乙方每月未及时全额缴纳水电费，逾期的按未支付总金额每天上浮15%支付给甲方，直至结清欠款为止，且甲方有权停水、停电。垃圾由甲方安排指定的位置存放，每月向甲方缴纳500元垃圾运输费，逾期的按未支付总金额每天上浮15%支付给甲方，直至结清欠款为止。合同第四条约定，甲方提供给乙方的厂房和房屋，没有报建手续，且该房屋没有消防等报建手续，如遇国家或公司改造需强行拆除的情况下，甲方仅退还多余房租，不承担其他任何费用和责任。租用期间如国家征收或市政建设需要拆迁及公司改造等不可抗拒因素，甲方不承担违约责任；甲乙双方任一方需要提前解除合同的，必须提前一个月以书面形式、张贴公告；甲方如需收回用地，通知后，方可单方解除本合同，不承担一切责任；合同到期不提前预付视为自动解除合同，甲方有权收回租赁土地及地面上所有建筑物，乙方必须在合同截止日期当天搬离，否则视为违约，违约金按租金每天上浮20%收取，直至乙方结清欠款搬离为止；乙方应按时足额交付租金，逾期交付的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，每天按拖欠总金额10%，直至结清欠款为止。 一审另查明，双方签订合同后，合肥凯富公司于2019年5月7日支付了7万元，于2019年11月7日支付了6万元，于2020年4月16日支付7万元，与2020年4月30日支付6万元，以上合计26万元，系2019年5月7日至2020年5月6日的租金。 一审法院认为，双方签订的《租赁合同》虽没有加盖合肥凯富公司的公章，但在该合同的抬头上明确载明承租方为合肥凯富公司，且魏琳作为法定代表人，其可以履行职务行为代表合肥凯富公司订立合同，故该《租赁合同》的相对方应为周年友与合肥凯富公司。周年友与合肥凯富公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合肥凯富公司在合同到期后未能与周年友签订新的《租赁合同》，也未提前缴纳租金，按照双方签订的租赁合同第四条第十五款约定，双方的租赁关系不再延续。现双方均确认租赁合同期间内的租金已经全部支付，故对周年友诉请要求合肥凯富公司返还厂房并支付相应的占有使用费，予以支持。根据《租赁合同》第二条第三款及第四条第十七款的约定，占有使用费应按照31.2万元/年（26万元×1.2）计算，故每月的占有使用费为2.6万元。 关于违约金及滞纳金的计算。滞纳金指因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务，有国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间。而本案中，双方系平等民事关系主体，结合合同上下文的条款，可以得知关于滞纳金的表述均为一种违约金的计算方式。违约金性质以补偿性为主、以惩罚性为辅，在判定违约金是否约定过高时，应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。现周年友并未对其可得利益损失总额、必要的交易成本进行举证，故该院酌定按年利率6%计算逾期缴纳租金的滞纳金。综上，结合合同约定的付款时间及合肥凯富公司的实际付款时间，合肥凯富公司应支付延期付款违约金5335元。 关于卫生费用的收取。租赁合同中对垃圾运输费已明确约定，合肥凯富公司辩称周年友未履行相应的责任，但提供的证据并不能达到其证明目的，且合肥凯富公司也未向周年友提出异议，对此不予采信。合肥凯富公司在庭后未及时提供其缴纳垃圾运输费的凭据，视为举证不能，应承担举证不能的法律后果，故对周年友要求合肥凯富公司支付自2019年7月起的垃圾运输费及逾期支付违约金的主张，予以支持。故截止至2020年5月7日，合肥凯富公司应支付垃圾运输费5500元及逾期付款违约金165元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认周年友与合肥凯富汽车服务有限公司于2019年5月7日签订的《租赁合同》已于2020年5月6日解除；二、合肥凯富汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内支付周年友2019年5月7日至2020年5月6日延期缴纳租金的违约金5335元；三、合肥凯富汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内支付周年友场地占有使用费（占有使用费以26000元/月为标准，自2020年5月7日起计算至实际返还时日止）；四、合肥凯富汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内支付周年友垃圾运输费5500元及延期付款违约金165元（此后垃圾运输费以500元/月为标准，自2020年6月7日计算至场地实际返还之日止）；五、驳回周年友的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5470元，由周年友承担3000元，由合肥凯富汽车服务有限公司承担2470元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，周年友、合肥凯富公司签订的《租赁合同》，约定案涉房屋租期自2019年5月7日至2020年5月6日，期满未续租，故案涉租赁合同已于2020年5月6日自行终止，出租方可收回房屋。合肥凯富公司提出合同履行过程中遇到不可抗力因素，遂提出调整租金的支付方式，合肥凯富公司迟延支付租金事出有因，主观上没有过程，不属于违约行为等理由，均不能改变合同已终止的客观事实。且在双方未就租金支付方式达成合意的情况下，迟延支付租金的行为构成违约，应支付相应的违约金。合肥凯富公司二审中所提对案涉房屋进行了大量投入的问题，其一审未就此提出反诉，不属于本案审理范围，双方可协商解决或另案处理。 综上，合肥凯富公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由合肥凯富汽车服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。