广东省深圳市福田区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0304执异856号 案外人：张玉池，女。 委托诉讼代理人：林挺，广东智洋律师事务所律师。 申请执行人：黄可志，男。 被执行人：罗加久，男。 上列申请执行人黄可志与被执行人罗加久排除妨害纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2019）粤0304执17141号。在执行过程中，案外人向本院提出异议，以其享有租赁使用权为由要求停止执行（2017）粤0304民初13721号民事判决书、（2019）粤03民终2170号民事判决书，保障其承租权、转租权及优先购买权，排除（2019）粤0304执17141号执行。本院依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人称，案外人与池xx签有租赁合同，并在履行之中。案外人对深圳市福田区彩田路XX大厦x座xx阁A房产（以下简称涉案房产）享有承租权，以及基于租赁享有的优先购买权。一审法院在审理黄可志和罗加久的排除妨害纠纷中未通知案外人参与诉讼，是诉讼主体适用错误，事实认定不清，适用法律错误，判决的该项内容应当依法予以撤销。一、（2017）粤0304民初13721号、（2019）粤03民终2170号民事判决书事实认定错误，罗加久并非涉案房产实际承租人，也从未占有过涉案房产，不适用排除妨害纠纷的民事主体。二、案外人与业主池xx，于2014年8月8日签署了租赁合同。在合同签署前罗加久自称业主老公，并出示了广东省深圳市公证处公证过的公证书，代业主池梓蓉签署该份租赁协议。合同中明确注明，转让涉案房产需告知案外人，并在该买卖合同中签宇释明，以确保案外人买卖不破租赁。然而业主却在案外人毫不知情的情况下，私自完成了房屋转让。侵犯了案外人的优先购买权。三、案外人于2014年8月8日签署租赁合同后，随即便装修了涉案房产，对其进行了改造+隔断出多个小房间，用于租赁使用。直至2020年5月29号，案外人才从案涉房屋的门上，得到要求腾空房屋的公告，随即向法院提起异议。请求：1、停止执行（2017）粤0304民初13721号民事判决书、（2019）粤03民终2170号民事判决书；2、依法保障案外人的合法承租权及转租权，以及基于租赁权享有的优先购买权；3、排除申请执行人黄可志的（2019）粤0304执17141号执行。 申请执行人答辩称，一、被执行人罗加久为涉案房屋的实际占用人，而非案外人张玉池。罗加久与申请执行人排除妨害纠纷一案，（2017）粤0304民初13721号、（2019）粤03民终2170号民事判决均认定：1、罗加久搬离涉案房屋；2、罗加久应向黄可志支付涉案房屋的占用使用费；3、罗加久否认其占用涉案房产，但在（2017）粤0304民初3439号案件中，罗加久曾称涉案房屋系其借用涉案房产原所有人池xx名义购买，其系实际所有人，自2014年7月16日搬进后一直居住在涉案房产。罗加久的陈述在不同的案件中前后矛盾，缺乏可信度，两审法院均为采信其主张。4、张玉池本人并未在涉案房产居住。申请执行人两次前往涉案房产，第一次去时与罗加久交涉并发生冲突，从未听说过张玉池居住于此。第二次去时遇到罗加久的姐姐，声称是帮罗加久代管房屋，也未提及张玉池。申请执行人与管理处沟通过程中也未听闻过张玉池。张玉池并未在涉案房屋居住，租赁合同和租赁行为不合理。5、罗加久在（2018）渝0108民初12308号案件为原告，其与该案被告的邮件显示寄件人罗加久的地址为涉案房产。此证据可证明罗加久在涉案房产居住，而非张玉池。二、案外人声称与池xx签订房屋出租合同存在诸多疑点。1、罗加久在（2017）粤0304民初13721号、（2019）粤03民终2170号案中提交了深圳市创和盛贸易有限公司（以下简称创和盛公司）与池xx签订的租赁合同，并称创和盛公司一直在涉案房产办公经营，两审法院均为认定该租赁合同。广东省高级人民法院（2019）粤民申9628号民事裁定中认定，因罗加久关于同一事实前后不一致，且租赁合同亦存在诸多疑点，故不予采纳，驳回罗加久的再审申请。2、张玉池称罗加久代池xx与张玉池签订房屋出租合同，与罗加久提交的与创和盛公司为涉案房产承租人的租赁合同相互冲突，且两份租赁合同罗加久均为知情人，明显存在恶意串通的可能性，以虚假合同阻碍执行。3、案外人提交的租赁合同中涉案房产的不动产号写错了，错误的号码与罗加久曾提供过的两份租赁合同错误一样。三、张玉池并非适格的异议人，无需向其告知腾空房屋的通知。张玉池与罗加久恶意串通进行虚假合同租赁，妨碍执行，请求查清事实，并追究虚假合同租赁人妨碍法院执行的责任，使其受到应由的惩罚。四、生效判决确定的腾空房屋的人是罗加久，罗加久与张玉池的法律关系与申请执行人无关，应由罗加久履行法院判决。 经审理查明，申请执行人黄可志与被执行人罗加久排除妨害纠纷一案，本院（2017）粤0304民初13721号民事判决书及深圳市中级人民法院（2019）粤03民终2170号民事判决书已经发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，请求：强制被执行人搬离深圳市福田区彩田路XX大厦D座xx阁A房产；被执行人向申请执行人支付涉案房产期间的房屋占有使用费，自2017年1月17日起以每月8000元暂计至2018年10月31日为171871元，之后按该标准继续计至被执行人实际迁出涉案房产止。本院于2019年5月31日依法立案执行，案号为（2019）粤0304执17141号。 在执行过程中，本院在涉案房产张贴搬迁公告，责令被执行人及居住、使用涉案房产的所有人员在本公告张贴之日起十五日内自行迁出，逾期不迁出，本院将依法强制搬迁。案外人向本院提出执行异议，主张其享有涉案房产的租赁权，并提交了《公证书》、《房屋出租合同》等。其中，《公证书》载明，池xx于2014年7月29日前往广东省深圳市深圳公证处，在公证员的见证下签署《委托书》，所附《委托书》内容为池xx拥有涉案房产，现委托余某、何某、陈某、罗加久四人为其代理人，代理期限为2014年7月29日至2017年7月28日，代理事项有申请转按揭贷款或消费贷款；收取与上述房产有关的款项，包括但不限于贷款款项、售楼款项等；转卖上述房产，签收房地产买卖合同等事项。《房屋出租合同》载明，2014年8月8日罗加久代池xx与案外人签署房屋出租合同，约定案外人承租涉案房产20年，租赁期限自2015年1月8日起至2035年1月7日止，每月租金4000元，每月15日前支付租金，因池xx发展急需资金周转，案外人同意自合同签署之日起15天内，一次性将20年租金960000元支付给池xx（免收押金），并指定了收款账号，收款账号户名为罗加久。合同第九条载明池xx承诺签署合同之日起15天内到房屋所在地的租赁所办理租赁合同备案给案外人，如逾期未配合办理，每逾期一天，池xx自愿支付50元给案外人做损失补偿直至办理好为止（如双方不需要办理，不影响合同效力）。 另查明，（2017）粤0304民初13721号、（2019）粤03民终2170号民事判决均已查明认定：2016年11月28日，黄可志向池xx购买涉案房产，已付清购房款，涉案房产于2017年1月6日过户至黄可志名下，黄可志系涉案房产的所有权人，涉案房产现由罗加久占有使用。在（2017）粤0304民初13721号案中罗加久主张池xx于2014年7月20日将涉案房产出租给创和盛公司，租期20年，涉案房产由创和盛公司占有使用。罗加久在（2017）粤0304民初3436、3439号案中均涉案房产系其借用池xx名义购买，其是实际所有权人，其自2014年7月16日搬进涉案房产后一直居住在涉案房屋。继判决生效后，罗加久不服，向广东省高级人民法院提起再审申请，该院于2019年11月18日作出（2019）粤民申9628号民事裁定书，认定黄可志向池xx购买涉案房产，已付清房款，办理登记，取得了房产的所有权。因罗加久关于涉案房产的同一事实在前后两案中的陈述明显不一致，且涉案房产的租赁合同存在诸多疑点，二审法院不予采纳罗加久的主张并无不当，裁定驳回了罗加久的再审申请。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。执行过程中对拟处分房产是否附有真实的租赁关系的审查，需以审慎的标准进行审查，以排除恶意阻碍执行的情形。本案中，案外人主张其与池xx的代理人罗加久签订租赁合同，与池xx存在租赁关系，显然不能采信。首先，从合同内容看，案外人与被执行人签订长达20年的租赁合同，并约定自合同签署之日起15天内一次性支付20年租金960000元，明显有悖于生活常理。其次，从履行情况看，上述租赁合同未进行登记备案，没有转账记录等显示案外人支付了涉案房产的租金。综上，案外人提交的证据均不能充分证明其与池xx之间存在真实的租赁合同关系，案外人要求在执行过程中保护其作为承租人的权益及优先购买权主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 另，案外人主张罗加久并非涉案房产实际承租人及占用人，该主张实质系对否定作为执行依据的（2017）粤0304民初13721号、（2019）粤03民终2170号民事判决的合法性，可通过审判监督程序或另循法律途径以主张权利，并不属于执行异议审查范围，依法应驳回申请。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定裁定如下： 驳回案外人张玉池的异议请求。 案外人对裁定不服，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  霍云波 审判员  王 飞 审判员  徐海玉 二〇二〇年十二月二日 书记员  曹 婉