四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3578号 上诉人（原审被告）：李友平，男，1977年9月15日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：朱伟，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡昌海，男，1964年9月2日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：李小丽，四川勤证律师事务所律师。 上诉人李友平因与被上诉人蔡昌海房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初8445号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李友平上诉请求：1．撤销原判决第三项、第四项；2．本案一、二审诉讼费用由蔡昌海承担。事实和理由：一、本案认定事实错误。首先，一审法院没有认定蔡昌海先违约的事实。案涉《房屋买卖协议》第三条税收：办理产权证件时所产生的契税、维修资金及一切杂费均由乙方（蔡昌海）承担；产权办理后过户给乙方时所产生的契税由乙方承担。在房产证过户前，还房贷的一切费用均由甲方承担，乙方不承担还房贷产生的费用。第六条本房屋拿到产权后，甲方（李友平）立即通知乙方，双方带上所需证件同时到新都房管局办理过户手续。李友平已将房屋交付蔡昌海占有使用，并将购房合同、购房发票等均交付给蔡昌海。蔡昌海不配合李友平办理案涉房屋的产权证。除李友平发送信函催告蔡昌海外，蔡昌海没有证据证明案涉房屋办理产权证的时间，也没有催告过李友平。蔡昌海在产权证尚未办理时提起诉讼，要求解除《房屋买卖协议》，不符合常理。再者，一审法院认定蔡昌海单方孤证后确认装修价格是事实认定错误。蔡昌海起诉时诉讼请求为40000元，一审开庭时变更为110000元。一审法院采信蔡昌海提交的一份装修合同及收据是错误的。二、在合同违约金方面是适用法律错误。双方约定的违约金明显不符合法律规定。本案总金额为200000元，而一审法院调整违约金为140000元，即使按民间借贷来算，每年35%的利息，不符合法律规定。一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条是错误的。请二审法院查明事实，纠正一审法院的错误判决。 蔡昌海辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李友平的上诉请求维持原判。李友平在上诉状中所陈述的事实不真实，也没有任何证据能够予以证明，蔡昌海在一审过程中出示的房屋的装修价值证据能够证明房屋装修的价值，并非李友平所说的一份装修合同和一个收据，请二审法院予以查实，李友平在一审中不服房屋装修价值也没有明确要求法庭予以鉴定。李友平因为房屋涨价而多次要求增加房款，因蔡昌海不同意而一直拖延办理房产证，蔡昌海在起诉前是无法要求李友平协助办理过户登记的，李友平也明确表示不同意继续履行合同，要求解除合同，现李友平称蔡昌海不同意继续履行的理由是完全错误的。综上，请求二审法院驳回李友平的上诉请求，维持原判。 蔡昌海向一审法院起诉请求：1．判令解除蔡昌海、李友平之间的《房屋买卖协议》；2．判令李友平向蔡昌海返还购房款200000元及利息（以200000元基数，按照年利率6%从2017年12月28日计算至实际退还之日止）；3．判令李友平赔偿蔡昌海装修损失110000元；4．判令李友平向蔡昌海支付违约金200000元；5．本案诉讼费由李友平负担。 一审法院认定事实：位于新都区××镇××街××号××栋××单元××楼××号房屋属于李友平所有。双方在协商过程中，李友平于2017年6月19日收到蔡昌海的女儿蔡立凤支付的购房定金10000元后将案涉房屋交付蔡昌海。2017年6月26日，蔡昌海（乙方）与李友平（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定李友平将案涉房屋以250000元出售给蔡昌海。协议第三条约定：“税收：办理产权证件时所产生的契约、维修资金及一切杂费均由乙方承担；产权办理后过户给乙方时所产生的契税由乙方承担。在房产证过户前，还房贷的一切费用均由甲方负担，乙方不承担还房贷产生的所有费用”；第四条约定：“付款时间及方式：乙方分四次支付给甲方购房款（人民币）。第一次支付：定金10000元。双方达成意向时支付。甲方出具收款收据给乙方。第二次支付：140000元，签合同时支付，甲方出具收据款收据给乙方。第三次支付：50000元，签合同后半年内支付，此款用于银行还房贷，在付款当日双方一起到银行去申请还款，甲方出具收款收据给乙方。第四次支付：50000元，在房产证办理完后三个工作日支付，在付款当日双方一起到银行去申请还房贷尾款，如此款金额不足还房贷，差额部分由甲方补交。乙方不承担补差部分。甲方出具收款收据给乙方”。第七条第1款约定：“甲方收到售房款后，不得反悔，不得以任何理由提高房价或无故不卖。不得违反本协议的第五款、第六款之规定。否则，甲方按售房总金额双倍赔偿给乙方，并足额交纳手续办理费及中介等费用”。同日，蔡昌海向李友平支付购房款140000元。2017年12月27日，蔡昌海向李友平支付购房款50000元。后蔡昌海的女儿蔡立凤（不可碰触的伤）和李友平（棋遇）微信聊天，蔡立凤询问李友平什么时候办理案涉房屋不动产权证，李友平陈述其不在成都。后李友平于2019年8月30日向蔡立凤发送信息“我查了银行只差80000块钱左右了，你们商量一下看可以不，银行的款你们给了，在给我50000块钱就行了，马上就可以过户给你们，如果行我这几天就抽时间回来给你办了”。后双方因李友平提出让蔡昌海自行结清银行贷款、再另行付给李友平款项而协商未果。2019年9月12日，李友平向蔡昌海发出《付款告知函》，载明因蔡昌海未按照协议履行付款义务，导致李友平无法正常办理房屋产权证书同时被新都区农业银行起诉造成个人损失，要求蔡昌海两日内将房屋维修基金、税金、过户手续费、律师费、诉讼费、违约金等费用转入李友平账户，否则解除合同。2019年10月22日，案涉房屋取得不动产权证。 一审另查明，2018年2月19日，蔡昌海与案外人成都印象建筑装饰工程有限责任公司签订《成都市家庭装饰装修工程施工合同》，该公司对案涉房屋进行了装修，花费装修费用共计110000元。 一审法院认定以上事实，有《房屋买卖协议》、微信聊天记录、收条、收据、《成都市家庭装饰装修工程施工合同》、当事人陈述等证据在卷予以佐证。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。蔡昌海与李友平签订的《房屋买卖协议》系双方真实的意思表达，内容不违反法律行政法规的效力禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。一审庭审中蔡昌海提出解除合同，李友平同意解除，故一审法院对蔡昌海提出解除合同的诉请予以支持。本案的争议焦点为：1．蔡昌海、李友平是否存在违约行为；2．蔡昌海主张的利息、装修损失、违约金是否具有事实和法律依据。 关于蔡昌海、李友平是否存在违约行为的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，蔡昌海按照合同约定支付了第一笔购房款定金10000元、第二笔购房款140000元后，于2017年12月27日支付第三笔购房款50000元。李友平未按照合同约定在收到第三笔购房款后前往银行偿还案涉房屋的按揭贷款属于违约。后李友平又通过微信聊天记录、付款告知函让蔡昌海自行出资偿还银行按揭贷款并多支付几万元、律师费、违约金等。故一审法院确认违约方系李友平。关于蔡昌海是否存在违约行为的问题。首先，虽合同约定第三笔购房款系合同签订后半年内即2017年12月26日前支付，蔡昌海确于2017年12月27日才向李友平支付50000元，但李友平在一审庭审中陈述系双方约了一个地方于27日将款项转给自己后就走了；其次，合同约定办理产权证时产生的税费、维修基金等由蔡昌海承担，但从微信聊天记录来看，蔡昌海的女儿蔡立凤多次要求李友平办理不动产权证，李友平均称自己不在成都。故蔡昌海不存在违约行为。 蔡昌海主张的利息、装修损失、违约金是否具有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取其他措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，李友平应当向蔡昌海退还已付购房款200000元，蔡昌海应当将案涉房屋退还李友平。但蔡昌海为履行合同对案涉房屋进行了装修，在将案涉房屋退还后产生的装修损失110000元应当由违约方李友平赔偿。关于违约金的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方在案涉合同第七条第1款约定，若李友平违约则按照售房金额双倍赔偿给蔡昌海。现蔡昌海主张违约金为200000元，一审法院认为，众所周知，包括新都区在内的成都地区从2017年下半年后房价大幅上涨。现蔡昌海与李友平签订的购房款合同解除后，蔡昌海除遭受装修损失外，还遭受了房屋溢价损失，但蔡昌海未提交有证明力的证据证明溢价具体数额。故一审法院根据现在新都区房屋的市场价格、李友平的违约情况等因素确定本案违约金为140000元。至于利息损失，蔡昌海主张按照年利率6%计算无事实和法律依据，且上述违约金已能够填补蔡昌海遭受的损失，故一审法院对该请求不予支持。 综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除蔡昌海与李友平于2017年6月26日签订的《房屋买卖协议》；二、李友平于判决发生法律效力之日起七日内向蔡昌海退还购房款200000元；三、李友平于判决发生法律效力之日起七日内向蔡昌海赔偿房屋装修损失110000元；四、李友平于判决发生法律效力之日起七日内向蔡昌海支付违约金140000元；五、驳回蔡昌海的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取4655元，由蔡昌海负担655元，李友平负担4000元。 二审中，蔡昌海提交了新证据。 1．六张房屋装修照片及光盘，拟证明：房屋的装修现状，李友平在上诉状中所述不实。 李友平发表质证意见，对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，无法核实其真实性。 2．同小区同户型房屋买卖协议，拟证明：案涉房屋的清水房的价值在430000元以上，房屋增值有溢价，且案涉房屋与案外人的房屋是同一个房屋中介售出。 李友平发表质证意见，对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，该合同上的人与本案当事人并无关系，无法核实其真实性。 二审中，李友平未提交新证据。 对上述证据，本院将结合案件事实在下文评述。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：蔡昌海诉请李友平赔偿装修损失110000元是否成立及一审法院判决李友平向蔡昌海支付违约金金额是否恰当。现评判如下。 本院认为，蔡昌海、李友平签订的《房屋买卖协议》系双方真实的意思表达，内容不违反法律、行政法规的效力禁止性规定，应属有效，各方均应按约定履行各自的义务。 根据本案查明的事实，案涉《房屋买卖协议》签订后，蔡昌海已按约定支付了定金、二笔购房款、第三笔购房款，并无违约行为。李友平向蔡昌海交付了案涉房屋，蔡昌海已装修入住。但李友平在收到第三笔购房款后并未按约定前往银行偿还案涉房屋的按揭贷款已构成违约。其后，李友平通过微信聊天记录、付款告知函让蔡昌海自行出资偿还银行按揭贷款并多支付几万元、承担律师费、支付违约金等，李友平不愿再继续履行合同，其构成根本违约。因李友平违约导致该协议的解除，李友平应承担违约责任。李友平上诉主张，一审法院对案涉房屋装修价款认定错误。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定可知，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则，应承担不利的后果。本案中，李友平并未提供证据证明其上述主张，李友平应承担不利的法律后果。一审法院根据本案查明的事实，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决李友平向蔡昌海赔偿房屋装修损失110000元正确，本院予以维持。 关于违约金的问题。案涉《房屋买卖协议》第七条违约责任约定“1．甲方收到售房款后，不得反悔，不得以任何理由提高房价或无故不卖……。否则，甲方按售房总金额双倍赔偿给乙方，并足额交纳手续办理费用及中介等费用”。本案中，双方约定案涉房屋总价为250000元，而蔡昌海起诉要求违约金200000元。一审法院根据李友平的违约情况，现在新都区房屋的市场价格溢价等因素确定本案违约金为140000元并无不当，本院予以维持。 综上，李友平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由李友平负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  白福群 审判员  李 俊 审判员  龚 耘 二〇二〇年十二月一日 书记员  杨珍梅