山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初4741号原告：青岛维德物业管理有限公司，住所地青岛市李沧区。法定代表人：王某1，职务经理。委托诉讼代理人：徐海英，青岛城阳诚德法律服务所法律工作者。被告：刘某某，男，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：王某2（系刘某某之妻），户籍所在地青岛市李沧区，现住青岛市市**。原告青岛维德物业管理有限公司与被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐海英，被告委托诉讼代理人王某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费40041元；2、判令被告给付违约金（计算标准为从逾期之日起每日按照未付款项0.05%的标准支付）；3、判令被告支付拖欠物业费产生的滞纳金；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：自2018年4月至2020年6月止，被告欠原告物业服务费40041元。此款虽经原告多次索要，被告一直拒绝支付，为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请判如所请。被告刘某某辩称，之所以不交物业服务费有以下几点原因：一、被告与原告之间未签订《物业服务合同》，原告起诉被告遗漏主体，应将青岛市李沧区瑞丰苑小区首届业主委员会列为第三人参加诉讼。合同中规定的履行期限、违约责任、以及双方的权利义务等内容，被告均不知晓，小区业委会作为合同的当事人对物业的服务知悉并且具有监督作用，应列为第三人参加诉讼；二、原告未按照合同约定履行相应的义务，构成违约，且给被告造成巨额财产损失，原告起诉无事实和法律依据，应驳回原告起诉，具体表现在1、原告未按照合同第五章的约定，“每年一次向本物业全体业主公布公共部位收支费用”。根据相关法律规定，原告在公共部位的收入费用应从物业服务费中扣除，被告从未见到原告公布公共部位的收入费用，故对其所诉的物业服务费数额存有异议，2、合同第三章物业服务标准中六条明确约定了原告的义务，其中包括第2向设备运行正常，有设备运行记录等，第7项公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等13项内容，原告未按照约定履行相应的义务；3、原告因怠于提供物业服务给被告造成巨额经济损失，被告的房屋系网点房，物业服务费的收取标准明显高于一般居住业主，原告应提供优于居住业主的物业服务，但原告并未给被告提供在日常宾馆经营中所需要的服务，因原告的原因还给被告经营的宾馆断电，造成被告损失3万余元、消防罚款1万元；三、原告起诉的物业服务费数额计算错误，其主张的违约金无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交房产档案一份、提交（2016）鲁0213民初906号民事判决书一份。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交《物业服务合同》一份，证明该合同对瑞丰馨苑小区的全体业主具有约束力。合同约定自2016年1月1日起，原告一直为该小区提供物业管理服务，被告实际居住在该小区，事实上接受了原告提供的物业管理服务。因此，原、被告依法享有合同约定的权利和义务；该合同第十条约定：乙方（原告）向业主或物业使用人按季度收取物业服务费，每季度的一个月10日前缴纳；第二十条约定：业主不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方（原告）有权依法要求业主或物业使用人补交所欠费用，赔偿因此造成的损失并从逾期之日起按所欠费用每日0.05%支付违约金。经庭审质证，被告对该份证据的真实性有异议，被告认为该合同原告并不是与业主签订的，对该份证据不予认可。本院认为，原告提交的该份证据系原件，故本院对该份证据予以采信。2、原告提交催费照片三份，证明原告一直向被告主张缴纳物业服务费，但被告至今仍未缴纳。经庭审质证，被告对该份证据有异议，被告主张没有收到过原告发出的催费通知书。本院认为，该份证据无法确认原告发出的催费通知被告已经收到，故本院对该份证据不予采信。3、原告提交综合考评小结一份，证明原告依约履行了合同义务，且达到相关的标准。经庭审质证，被告对该份证据有异议。被告认为该份证据证明的内容不实，原告并未对被告的网点房是提供任何物业服务。本院认为，被告提交的该份证据系原件，故本院对该份证据予以采信。4、被告提交山东省非税收入通用票据彩印件一份，证明被告酒店因消防问题不合格被罚款1万元。经庭审质证，原告对该份证据有异议，原告认为该证据不是原件，对其不予认可。被告主张的消防罚款是因为被告装修没有让消防部门验收，造成的罚款。如果是原告将水阀关闭，那么消防部门会对原告进行处罚，而不是对业主进行处罚。被告辩称，我是2019年装修的，但是消防罚款是在2018年，罚款原因就是原告将水阀关闭导致，并非原告所述的装修所导致。因为我酒店里的消防栓没有水，消防部门只能对我进行处罚，不可能去处罚原告。本院认为，被告提交的该份证据非原件，故本院对该份证据不予采纳。5、被告申请证人栾某出庭作证，证人栾某称原告的管理有问题，小区物业只有看大门的，维修工、电工都没有，小区常年杂草丛生，树木不修剪，防盗门不好用，消防通道擅自改成收费停车位，小区进车和出车口都是同一个通道，小区业委会成立后，从没有召开业主大会，物业服务费随意涨价。物业曾经失过火，业委会没有经过业主同意，拿了2.6万元给物业维修办公室。另外，我也收到了原告起诉我和我儿子栾保安要求交物业服务费的起诉状。被告申请证人郝某出庭作证，证人郝某称原告提供的物业服务在卫生、绿化、安保、消防等方面做的不到位。原告工作人员太少，网点房的消防管道里没有水，网点房门前的卫生不是原告打扫，而是环卫工人清扫。小区内杂草丛生，监控设施覆盖不全，就是因为小区内监控设备不全，之前我网点房的后门被人撬开了，也不知道是谁干的，物业与刚刚成立的小区业委会在没有公示的情况下，签订合同，给物业服务费涨价，小区业主不知情，也没有看到物价局等相关部门的审批；关于合法性的问题，小区最早是与爱康物业签订的物业服务合同，不知道为什么是原告来起诉主张物业服务费。另外，我也收到了原告起诉我要求交物业服务费的起诉状。经庭审质证，原告对证人栾某、郝某的证言均不予认可，原告认为两位证人与在法院有其他的诉讼案件，与本案有直接利害关系，不能作为证人出庭。经庭审质证，被告对证人栾某、郝某的证言均无异议。被告认为虽然两位证人与本案有利害关系，但他们也是当事人，他们有权利来证明原告的管理存在的漏洞。对上述两证人的证人证言拟要证明的事项，本院将结合其他证据予以综合评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月17日青岛市李沧区瑞丰馨苑小区首届业主委员会（甲方）与原告（乙方）青岛维德物业管理有限公司于签订《物业服务合同》一份，约定由甲方委托原告对青岛市李沧区四流中路5号瑞丰馨苑小区提供物业管理服务，服务期限自2016年1月1日至2020年12月31日，物业费收费标准为商业网点服务费每平方米每月0.9元，每季度第一个月10日前交纳，逾期按所欠费用每日0.05%支付违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告即为青岛市李沧区四流中路5号瑞丰馨苑小区提供物业服务至今。青岛市李沧区四流中路5号瑞丰馨苑小区某号网点房屋建筑面积为1647.58平方米，被告系该房屋业主。原、被告一致确认，被告自2018年4月至2020年6月期间未交纳物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告作为物业服务企业，与被告小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，被告作为该小区的业主，应当受此合同的约束。原告为被告所在小区提供服务，根据权利义务对等原则，被告亦应履行按时交纳物业服务费的义务。被告以未见过《物业服务合同》为由拒绝交纳物业服务费的抗辩意见，本院不予支持。虽被告抗辩主张原告未按照合同履行义务，存在公共秩序维护、安全防范等问题，被告为证明其主张提交了证人栾某、证人郝某的证人证言。被告证人栾某、郝某在本院有其他诉讼案件，与当事人存在利害关系，其证言的证明力不足，且被告未提交其他的证据予以佐证，故对被告的上述抗辩意见，本院不予支持。此外，被告抗辩原告应将相关事项予以公示，该问题涉及全体业主共同利益，宜收集证据后，由业主大会或业主委员会经授权与原告协商或采取相关法律途径予以解决。被告主张因原告断水、断电造成被告经营巨额损失的抗辩意见，本院认为，原被告此项纠纷与本案不属于同一个法律关系，本院不予处理，原、被告可另行主张权利，本院对其抗辩理由不予采纳。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。本案中，原告的物业服务质量和水平确有可以提升的空间，但不足以构成业主不交物业服务费的理由。被告拒交纳物业服务费的行为既直接影响了物业管理服务的质量，又影响其他正常交费业主的利益，其行为不宜提倡。被告应按照合同约定支付原告物业服务费。关于被告应支付物业服务费的数额，依据《物业服务合同》的约定，物业服务费收费标准为商业网点服务费每平方米每月0.9元，被告应给付原告拖欠的2018年4月至2020年6月期间的物业服务费40036元（0.9元×1647.58平方米×27月）。关于原告主张的违约金，本院认为，原告提供的物业服务难以做到尽善尽美，物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意的地方，从缓和物业公司与业主之间矛盾出发，对原告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告刘某某于本判决生效之日起十日内支付原告青岛维德物业管理有限公司2018年4月至2020年6月期间的物业服务费40036元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费801元（原告已预交），减半收取400.5元，由被告刘某某负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  毛国宏二〇二〇年十二月二十九日法官助理张栋书记员沈佳妮