江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初282号原告：胡德华，男，1945年3月23日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：周小玲，女，1947年5月21日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告方共同委托诉讼代理人：丁炳新，苏州市相城区蠡口法律服务所法律工作者。被告：胡兰，女，1992年12月31日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：茆艳，江苏稼禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜培信，江苏稼禾律师事务所实习律师。原告胡德华、周小玲与被告胡兰所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，将本案转为普通程序审理（独任制）。本案于2020年4月14日、2020年8月4日两次公开开庭进行了审理。原告胡德华（参加第二次开庭）以及原告方共同委托诉讼代理人丁炳新，被告胡兰以及委托诉讼代理人茆艳、颜培信（参加第二次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡德华、周小玲向本院提出诉讼请求：一、判决坐落在苏州市相城区元和街道安元佳苑六期105幢304室房屋、105幢车库19为原告所有；被告向原告交房，并协助将该房产过户登记至原告方名下。二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告系亲祖父母与孙女关系。2008年7月23日，原、被告居住的元和街道胡巷村3组拆迁，与元和街道村镇建设管理所签订房屋拆迁补偿协议。2008年7月2日，原告与被告曾在元和街道胡巷村民委员会达成协议，协议明确安置在元和街道唐家六期20幢202室（现安元佳苑六期121幢202室）产权归被告所有。其他安置房的产权（现安元佳苑六期105幢304室）归原告所有。2019年5月11日，被告将座落在安元佳苑六期105幢304室产权登记在被告名下。房屋拆迁后，原告一直居住在大儿子处，因大孙子结婚住房紧张，原告无房居住。被告胡兰辩称，1、涉案房屋被拆迁主体系被告及其父亲胡红伟，胡兰不是本案的适格被告。2008年7月23日，以苏州市相城区元和街道村镇建设管理所为甲方，以苏州市相城区元和街道胡巷村三组拆迁户胡红伟（胡兰）为乙方，签订房屋拆迁补偿协议。因胡红伟精神异常离家走失，胡兰系未成年人，故由胡兰的爷爷胡德华在乙方签字盖章处代为签名。从房屋拆迁补偿价值分户评估单、房屋产价评估单、房屋拆迁调查表等资料中显示户名、产权人均为胡红伟，由此可见本案中被拆迁主体为胡红伟及胡兰。故胡兰并非本案适格被告。2、胡兰与原告签订的协议系无效协议。2008年7月24日，胡兰与原告签协议时仅16岁、在完全不知道协议内容及意思、协议相对方是其爷爷、奶奶的情况下签订的。因胡兰属限制行为能力人，未得到其监护人追认的协议应属无效协议，不能约束协议双方。另，胡红伟系被拆迁主体，对拆迁房屋享有份额，涉案协议双方胡兰与两原告关于拆迁房屋的约定，侵犯了第三方胡红伟的权益，属无效协议。3、胡兰系涉案房屋的所有权人，系单独所有，胡兰和其母亲彭玉平出资购买涉案房屋。2019年登记在胡兰一人名下，系其单独所有。2008年原告已领取全部拆迁补偿款，后其家庭内部已达成协议，原告已明确放弃涉案房屋的所有权，亦同意将涉案房屋登记在胡兰一人名下，归其单独所有。反推之，根据当时规定，在被告父亲失踪的前提下，如原告反对，涉案房屋不可能登记在胡兰一人名下。要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，两原告提供的户籍本显示，两原告为户主，胡红民为次子、胡红伟（1970年12月31日出生）为三子，胡兰为孙女。1989年10月19日获批的《吴县农村宅基地报批表》显示：申请人胡德华，住址，常住人口6人，家庭成员：吴雪州（67岁、父亲）、胡德华（45岁）、周小玲（43岁、妻子）、胡红星（24岁、长子、现役军人），已婚合住户：胡红明（22岁、次子）、胡红伟（20岁、三子）；申请内容：子女已达婚龄，确实需要分居，出宅新建。2008年7月23日，以苏州市相城区元和街道村镇建设管理所为甲方，苏州市相城区元和街道胡巷村三组，拆迁户：胡红伟（胡兰）为乙方，签订《房屋拆迁补偿协议》，约定：乙方自签订协议即日起至2008年8月8日前，应将不属于补偿的物资搬迁清理完毕，腾空房屋；乙方拆迁的全部资产补偿款和各项奖金及其他补偿款总计204493元（其中房屋、地面附着物、装修、土地费、评估金额计162255元；评估以外及遗漏财产补偿计4738元；过渡费及搬迁费计7500元；奖励金额计30000元，其中签协议奖励20000元、按时腾空房屋奖励10000元）。签订协议后甲方先付给乙方拆迁补偿总额的80%，搬迁室内物资完毕、腾空房屋，交出房屋钥匙后付清余款。核定安置面积140平方米，……。甲方加盖公章，乙方胡德华签名。《房屋拆迁补偿协议》所附《房屋拆迁补偿价值分户评估单》、《房屋产价评估单》均注明产权人为胡红伟。胡红伟拆迁评估以外统计表上由胡德华作为户主签字。拆迁补偿款由胡德华于2008年7月23日领取160000元、于2008年9月8日领取44493元。2008年7月24日，原告周小玲与胡兰签订《协议》载明，上述协议人系亲祖母孙女关系，由于所在地老宅因沪宁高速建设而拆迁，现涉及拆迁安置房的分配及产权归属，经协议人双方自行协商，并达成协议如下：一、周小玲夫妇同意将安置在元和街道唐家六期20幢202室一套，计房屋面积为73.3平方的安置房及配套自行车库的产权给予其孙女胡兰所有。购买该房的经济由周小玲夫妇负责给付。届时该房若需装饰，其费用由胡兰自负。除此之外其他安置房的产权归属周小玲夫妇所有，协议人双方对此均无异议。二、胡兰所属安置房的产权，为保证其今后生活有着，未经其祖父母（胡德华、周小玲）的同意，不得将其产权转让，胡兰表示同意。三、上述协议内容是协议人双方真实意思的表示，本协议经协议双方签字并经胡巷社区调委会盖章后生效。两原告和被告均签名，苏州市相城区元和街道胡巷村人民调解委员会加盖公章。2010年2月8日，胡德华与胡兰签署了《协议延续》，载明：胡德华、胡兰祖父孙女关系。关于胡兰在校读书期间的费用一半由胡德华负担一次付清，生活费用胡德华每月付房租费300元、生活费用200元，合计500元，每月支付。本协议延接2008年拆迁协议。胡德华、胡兰签名，苏州市相城区元和街道胡巷村人民调解委员会加盖公章。2015年3月13日，以苏州市相城城市建设有限责任公司为卖方（甲方），胡兰为买方（乙方），签订《拆迁安置房购销合同》，约定：乙方购买甲方坐落于安元佳苑105幢304室，安置面积为113.12平方米，自行车库14号6.93平方米，19号汽车库23.60平方米；上述房屋包括契税、进户门、超面积部分维修基金，合计为173317元。胡兰当日缴清款项。2016年7月20日，胡兰又与该公司签订《拆迁安置房购销合同》，购买坐落于安元佳苑121幢202室，建筑面积为73.08平方米，其中安置面积为26.88平方米,超面积部分46.2平方米，自行车库14号7.5平方米；上述房屋包括契税、进户门、超面积部分维修基金，合计为115831元。胡兰当日缴清款项。上述房屋及汽车库均于2019年7月11日取得不动产登记，均为胡兰单独所有。其中相城区元和街道书香路安元佳苑105幢304室[苏（2019）苏州市不动产权第7023732号]建筑面积113.12平方米，附记：相城区元和街道书香路72号安元佳苑105幢车库14。相城区元和街道书香路72号安元佳苑105幢车库19[苏（2019）苏州市不动产权第7023724号]建筑面积24.60平方米。相城区元和街道书香路72号安元佳苑121幢202室[苏（2019）苏州市不动产权第7033123号]建筑面积73.08平方米，附记：相城区元和街道书香路72号安元佳苑121幢车库2。2015年1月6日，由苏州高铁新城胡巷社区居民委员会、苏州市相城区元和街道办事处动迁安置办公室、苏州市相城区人民政府、元和街道办事处共同盖章向苏州市相城区住房和城乡建设局出具《证明》一份，载明：鉴于胡红伟与胡兰属父（母）子（女）关系，原房于2008年7月23日进行拆迁，2012年3月30日安置于安元佳苑小区105幢304室、121幢202室以及车库19号。考虑到农户拆迁是以户为单位实施安置的实际情况，为照顾动迁户利益，解决安置房在房屋登记中的实际问题，现将胡红伟购置的安置房变更为胡兰进行产权登记，由此引发的房屋产权纠纷和相关法律责任，购置方和登记方承诺由双方自行负责。胡兰和胡德华作为购置方（原户内家庭成员）签字，胡兰还作为登记方签字。上述事实，由当事人身份信息、户籍本、《吴县农村宅基地报批表》、《房屋拆迁补偿协议》、《协议》、《协议延续》、《拆迁安置房购销合同》及付款凭证、不动产证书、《证明》以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告称其于2008上7月至9月间领取全部拆迁补偿款后，在2015年被告购买304室房屋及车库时分给被告84000元，其余款项均用于为原告周小玲治病，但被告只承认拿到80000元。原告陈述，在拆迁后一直住在大儿子胡红星家里。大儿子是出宅的，单独拆迁，也拿到两套安置房屋。因为大儿子的儿子结婚房屋紧张，才提出本案诉讼。二儿子胡红民入赘他家，户口未迁出。被告陈述，胡红民入赘他家后又离婚，在拆迁时已也单独安置了一套房屋。其2015年初开始实习，之后一直在酒店和汽车4S店做文员，现在待业在家带孩子。涉案105幢304室房屋由被告一家三口以及母亲彭玉平居住，房屋的汽车库（105幢车库19）自行使用，自行车库（105幢车库14）以每月300元出租；小户房屋（121幢202室）以每月2000元出租，自行车库（121幢车库2）空关。被告另表示其父亲胡红伟处于下落不明状态，尚未经法定程序宣告失踪或死亡，其合法利益应该得到保护。其父胡红伟有精神疾病、母亲有癫痫病。听母亲和原告说过，当初母亲从重庆市秀山县经人介绍嫁给父亲胡红伟，但双方并未登记结婚。胡红伟在被告出生前到重庆找我母亲，离家后一直没有音讯。母亲因为要生我，回到我家，于1992年12月31日生育了被告。听说是1993年，由两原告介绍，又把我母亲嫁出去。母亲连同我父亲一共嫁过4次，都在，有无登记结婚不清楚，但是第四次是有离婚证的。涉案两套房屋及装修其母亲出资了大部分。被告称，大房子中不可拆卸的装修是18万元、小房子中不可拆卸的装修10万元、汽车库中不可拆卸的装修是5万元。原告称，对装修价值，大房子认可12万元，小房子认可6万元，汽车库认可2万元。原告表示如果法院判房屋给原告，对房屋差价、装修款项，愿意向他人借款后支付。被告表示，2009年左右即可购买安置房屋，但原告方一直未购买；其可以提供小户房屋和相应自行车库由二原告免费单独居住到百年，但不同意进行产权变更。原告对此予以拒绝。本案中，被告还提供了其于2011年6月4日向胡巷村委会、胡巷村人民调解委员会发出的声明函，称：本人在2008年7月20日，经胡巷村人民调解委员会调解，与祖父、祖母订立了安置房分配及产权归属协议，在2010年2月8日订立延续协议，在主协议订立时，本人在学校上学未满18岁，认为该协议应属无效协议，望给予撤销该协议。领导是否同意撤销，在本月给予书面回复。原告在本案中表示，如需撤销协议，应向法院诉讼。本院认为，根据1989年10月19日获批的《吴县农村宅基地报批表》，并结合被告之父胡红伟当时的年龄，应认定本案中所涉被拆迁房屋为两原告所建。2008年7月23日签订相关《房屋拆迁补偿协议》，虽拆迁户列明为胡红伟（胡兰），但由原告胡德华签字，应认为胡德华作为家庭代表签字。拆迁实际以户为单位实施安置。次日即2008年7月24日，原告方与被告胡兰签订《协议》，约定：拆迁安置房小套以及相应自行车库产权归被告所有，并由原告方负责出资购买，其余安置房归原告所有……。签订该协议时，被告未满十八周岁，尚在读书。协议内容亦不一定就能认为被告系纯获利益。当时，被告之父胡红伟下落不明，协议内容亦未经被告的另一法定代理人被告之母的同意、追认。但协议系在元和街道胡巷村人民调解委员会的组织和加盖公章确认的情况下所签，应为有效。但原告方并未按此协议履行，在可以购买安置房的情况下，长期不购买。2015年1月6日，胡德华签字确认，可购买的两套拆迁安置房的产权登记至被告胡兰名下，可认为两原告放弃了安置房的购买权利。在此情况下，被告胡兰单独以买方身份先后签订了两套拆迁安置房的购销合同，在其母亲彭玉平资助下出资购买房屋并获得了不动产登记。在被告购买第一套大户房屋时，原告方曾给被告8万元左右，但该款并不能认为必定是原告方对房屋的出资。因为原告方领取了全部拆迁补偿款20余万元，其中除房屋、附着物和装修价值的补偿外，还包括了部分土地费用、过渡费、搬迁费、奖励费等。综上，现涉案的两套房屋以及单独办证的汽车库均登记在被告名下。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告要求对涉案房屋进行确权，该请求不应支持。原告方在对住房没有需求时，长期不购买房屋；在被告出资购买、并进行了装修后，原告又要求对大套房屋及汽车库进行转移登记并交付房屋，该请求也无法律依据，不予支持。被告表示可将小套房屋及其附属自行车库无偿交由原告方单独居住使用、直至百年，但原告予以拒绝。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》以及相应法律规定，判决如下：驳回原告胡德华、周小玲的诉讼请求。本案案件受理费为11800元，由原告胡德华、周小玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  丁亦辛二〇二〇年十二月十一日书记员  柳 溪