吉林省双辽市人民法院民事判决书（2020）吉0382民初1043号原告：孙坤，男，1959年11月10日出生，汉族，个体，住吉林省双辽市。被告：王铁刚，男，1977年8月5日出生，汉族，住吉林省双辽市。委托诉讼代理人：王鹏飞，吉林诚信律师事务所律师。被告：双辽市城建房地产综合开发有限公司，地址：吉林省双辽市。法定代表人：孙双生，经理。委托诉讼代理人：张洪岐，男，1957年4月15日出生，汉族，住长春市绿园区吉粮康郡**1门**，系双辽市。原告孙坤与被告王铁刚、双辽市城建房地产综合开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，于2020年9月22日、12月4日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告孙坤、被告王铁刚委托诉讼代理人王鹏飞、被告双辽市城建房地产综合开发有限公司委托诉讼代理人张洪岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙坤向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令原、被告签订的房屋使用权兑换协议书中450平方米商网无效，予以撤销；2.协议中450平方米商网，系二被告违章建造的，不能办理产权证，原告要求二被告退还给原告双倍商网楼款4050000元；3.二被告赔偿原告450平方米的装修款42408元；4.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年5月，被告王铁刚靠挂双辽市城建房地产综合开发有限公司，在双辽市双山镇开发五栋综合楼，并征用原告自有住房234.23平方米及院落，当时被告与原告签订了房屋使用权兑换协议书，约定被告王铁刚兑换给原告三间，每间面积为5米×15米，第四、第五、第六1-2层面积为450平方米，确定价格为每平方米4500元，住宅楼82.10平方米。2017年10月末，工程竣工后，交付了钥匙，原告便将这450平方米的商网装潢使用，原告多次找被告王铁刚要求办理商网产权证，而被告一拖再拖，无奈原告经多方咨询后，才发现被告建造的五栋综合楼有四栋手续完备，其中一栋二层楼的商网没有任何手续，办理不了房产证，原告所调换的1-2层的商网是被告王铁钢违章私自建造的，没有市规划办的审批，没有土地转让手续，没有交一分钱的各项税费，没有验收合格，更没有售楼许可。被告王铁刚从签订兑换协议书开始到至今，一直以欺诈手段，隐瞒了没有任何手续、私自建造商网对外出售的事实，使原告方无法获得产权证，这种欺诈行为，违背了合同法相关规定，严重的侵害了原告的合法权益，为此，原告诉至人民法院。庭审中，原告明确诉讼请求，即要求撤销与被告签订的房屋使用权兑换协议书中对450平方米商网的约定。王铁刚辩称，被告王铁刚系双辽市城建房产综合开发有限公司双山宏博家园项目负责人，其未以个人身份与原告签订相关合同，被告王铁刚与原告之间未形成相关法律关系，原告告诉主体错误；原告提出诉请缺乏事实及法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。双辽市城建房地产综合开发有限公司（以下简称“城建房地产公司”）辩称，原告请求判令原被告签订的房屋使用权兑换合同中的450平方米商网部分无效，予以撤销，这一请求没有法律依据。首先，双方签订的该协议是双方真实意思表示，合法合规，兑换整体不可分割。其次，450平方米商网早已交付使用，并给原告带来可观效益。因此，撤销已履行协议部分条款，效益与损失无法计算，且不具备合同撤销的法定情形。原告称450平方米商网不能办理产权证，与事实不符，主张商网价款双倍退还更没有法律依据。涉案商网建筑部分，不是独立结构，涉案小区建设过程中，根据规划调整，2016年5月10日，被告已经支付52.7万元，购入了扩建商网的部分土地，至于案涉商网产权办理，只是因为疫情，影响了办理进度，现有相关证据证明，本案并不存在原告所说的商网产权证不能办理情形。同时，原被告签订的房屋使用权兑换协议，并没有案涉商网办理产权的时间和商网价款以及商网价款双倍退还的约定，因此，原告的第二点诉求也不能成立。关于第三点诉求，由于第一、第二点诉求不成立，第三点诉求自然也就不能单独成立了。希望原告调整心态，都是邻居，友好相处，配合被告妥善处理相关事宜，早日拿到产权证，并建议原告撤诉，减少诉讼损失。如果原告不同意撤诉，我方请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告依法提交了如下证据：1.房屋使用权兑换协议书，证明原告与被告王铁刚签订的书面合同。王铁刚对证据的真实性无异议，但对合同证明问题有意见，质证称根据协议内容可知，被告王铁刚虽然在乙方处签名，但该协议中加盖了宏博家园小区项目部公章，王铁刚是履行职务行为，非其个人行为，可以确定双方形成的是拆迁安置合同，而非商品房买卖合同，被拆迁人仅有权请求解除拆迁补偿安置协议，但解除合同的前提是合同有效，在2019吉03**民初215号案件中，原告就合同的有效及其他补偿事宜予以确认，且其相关权利以通过2019吉03**执1160号实现，本案中再次提出确认合同无效，返还双倍房款的诉请属于重复起诉，人民法院应依法驳回其诉讼请求。本合同不存在无效或可撤销的法律条件,本案中不存在原告申请解除合同的情形。原告在被告交付房屋后始终占有并使用房屋，不存在司法解释中拆迁人将房屋抵押或出卖给第三人的情形，因此原告要求被告返还双倍房款的主张没有事实根据。城建公司同意王铁刚的质证意见。2.装修房屋发票十三张，证明原告装修款花费42408元。王铁刚质证称对该组证据的真实性、关联性有异议，证据均为收据，无收款人签字盖章，若其想证明装修实际花费金额，应提供税务机关开具的税务发票。而且原告在诉状中自述被告交房时间为2017年10月末，但该证据中有大量时间在10月前，因此该证据不能证明系原告装修房屋费用，且装修损失费用应在确认合同无效或撤销或解除时，原告才有权向被告主张。城建公司质证称对真实性和关联性有异议，十三张收据均为白条不是发票，且购货方不清楚，该白条收据不能证明所购物品用在案涉房屋，关于装修造价应进行造价折旧鉴定确定装修损失。3.证人周连江出庭作证，证人称：当时在拆迁时我和王铁刚、孙坤都认识，是在2014年，王铁刚拆迁孙坤房子之后盖楼，王铁刚开发楼房占孙坤的地，涉及到价格问题，找我到中间沟通一下价格，具体谁找的我忘了，当时都写在合同中了，协调完之后签订了书面合同，具体的关于价格面积等不记得了。当时房价是每平方米4500元，是商网的价格。原告因为欠钱的事情找过王铁刚，办房产证时找过王铁刚。原告对证言无异议。王铁刚对证人证言效力及证明问题有异议，证人在陈述相关问题时多次提到记不清、想不起来了，但唯独对2014年时案涉工程附近工程商网价格记忆清楚，而又说不出现在案涉工程附近商网价格，明显违背常理，其与原告系朋友关系，证人证言效力低、不应作为案件事实的证据。被告城建房地产质证称证人证言与本案焦点没有关联性，不能作为本案证据使用。4.证人沈继东出庭作证,证人称：当时孙坤和王铁刚拆迁房屋补偿交易时我在场，签合同时我在场，具体约定在合同上都写了，具体内容我记不清了，合同是他们双方亲自签的。当时价格是市场价在4000左右。孙坤去找王铁刚，我跟孙坤去过。原告质证无异议，称证人有些事想不起来了，但事实是存在的。王铁刚对证言真实性、证明效力、关联性均有异议，在证人回答是给房屋补偿还是现金补偿时，证人说有房屋补偿，但又有单位面积补偿，与原告提交合同不符，证人自述和原告是战友关系，其证明效力低，证人证言与原告提出的诉请没有关联性，无法证明原告诉请符合事实，因此该证人证言不能作为认定本案事实的证据。城建房地产质证意见与王铁刚一致。被告王铁刚提交了如下证据:1.房屋使用权兑换协议书复印件，证明被告王铁刚系双山宏博家园项目部负责人，其与原告签订该协议时，系代表双辽市城建房地产公司，双方签订合同是真实意思表示，不存在欺诈隐瞒事实真相的相关行为，该合同合法有效，不存在无效或被撤销的情形，原告所述暂无法办理产权证的问题不是合同被认定无效或被撤销的法定要件，原告的诉请缺乏事实及法律依据。原告及城建房地产质证均无异议。2.国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地出让补充合同，证明通过政府部门挂牌出让，被告城建公司合法受让案涉土地，并建设双山宏博家园项目，规划总占地面积为12622.9平方米（10907.7+1715.2），总建筑面积25199.6平方米（21815+800+2584.6），原告所述案涉商网在此规划面积内。原告对该组证据有异议，质证称此规划与我的楼无关。城建房地产无异议。3.商品房预售许可证四份，证明被告城建公司按照法律法规及规章要求建设案涉项目，合法享有该项目相关权利，原告诉请标的物含在此项目内，同时证明原告提出被告未办理规划手续、证照不齐等陈述不属实。原告质证称我的楼没有审批手续，我的楼是5号楼。城建房地产无异议。4.双辽市自然资源局规划行政处罚决定书及现金存款凭证，证明案涉工程尚有部分建筑物未办理产权原因是城建公司在开发项目时有部分建筑物、构筑物与规划内容不符，行政机关已经就该问题对被告进行处罚，并责令被告在缴纳罚款后补办相关手续，被告城建公司现已经将罚款缴纳完毕，并向行政机关提交相关手续，案涉未办理权属证明的建筑物现已经具备办理权属证明的相关条件，不存在原告所述案涉标的物涉违建，且无法办理权属证明的情形，其主张缺乏事实依据。原告质证称处罚决定是政府对被告的处罚，不影响被告违约，在2018年时有规定，没有审批手续的建筑，都是违章工程，违反建筑法、土地管理法等相关规定，因此合同无效。我起诉之前被告没有拿出相关审批手续，证明被告没有办来手续。城建房地产质证无异议。5.双山镇宏博家园修建性详细规划平面图，证明案涉楼房与1号楼是一栋，被告是按照图纸建的。原告对该证据有异议，质证称被告没有经过审批，新增的没有规划，该规划与我到土地局查到的不一样。被告城建房地产公司无证据提交。庭审中，我院依职权调取了双辽市人民法院（2018）吉0382民初2677号民事裁定书及（2019）吉0382民初215号民事调解书，并向双方当事人出示，原被告质证均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据1与被告提交的证据1一致，该协议书可以作为认定案件事实的依据；2.原告提交证据2是装修房屋发票，均系白条收据，即便收据所载内容属实，亦不能证明原告主张案涉楼房装修的实际损失，对该组证据不予认定；2.原告申请出庭的二位证人证言(证据3-4)，只能证明原告房屋回迁的事实，关于回迁商网4500元的证言不能作为认定案涉房屋价格的依据；3.被告提交的证据2-4来源合法，与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据。经审理查明：王铁刚系双辽市城建房地产综合开发有限公司双山宏博家园项目部负责人，该项目部成立于2016年10月9日，系被告城建房地产公司的分公司。2014年5月30日王铁刚与孙坤和张桂侠签订房屋使用权兑换协议书，并加盖了双辽市双山镇宏博家园小区公章。该协议甲方为孙坤，乙方为王铁刚。协议约定：1、甲方自愿将自有房屋（砖瓦房共4栋）有房照6间，建筑面积为154.23平方米，没有房照8间，建筑面积为80平方米（包括仓房、院墙、取暖设施、树木等一切附属物），兑换给乙方使用，用于开发综合楼。3、综合楼建成后乙方同意给甲方三间商网（5米开间/间），长度15米楼（不算王忠成，南往北数第四间、第五间、第六间）和住宅（2#楼4层，82.1平方米）。4、乙方综合楼建成完工后，甲方兑换取得的商网楼和住宅楼均为毛坯楼，乙方帮助办理相应证照，甲方承担办理房照工本费和交易税。8、商网回迁时间在2015年10月末，住宅回迁时间在2014年12月末。该协议签订后，原告将房屋等交付被告。2014年7月31日城建房地产与双辽市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，城建房地产取得位于双辽市双山镇宗地编号为SS-14-11，宗地面积10907.70平方米，用途为其他商服用地面积0.36公顷，其他普通商品住房面积为0.73077公顷。2016年5月10日双辽市国土资源局与城建房地产公司签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，合同约定根据双辽市城乡规划管理中心关于《双辽市SS-16-01地块规划条件的补偿说明》和《双山镇宏博家园修建性详细规划平面图》，批准增加用地面积1715.2平方米，增加商业建筑面积800.00平方米，增加住宅建筑面积2584.6平方米等等。2016年9月13日双辽市住房和城乡建设局为城建房地产发放四份商品房预售许可证，小区名称分别为双辽市双山镇宏博家园小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼。2020年9月18日双辽市自然资源局作出双自资规罚决字[2020]73号规划行政处罚决定书，该决定书对双辽市城建房地产综合开发有限公司双山宏博家园项目部作出如下行政处罚：1、责令双辽市城建房地产综合发开有限公司双山宏博家园项目部限期30日补办手续；2、并处建设工程造价的罚款，即人民币二万陆仟零玖拾贰元捌角零分（26092.80元）。2020年9月18日王铁刚向双辽市财政局非税收入管理专户交纳了违建罚款。2018年10月16日我院受理孙坤、张桂霞与双辽市双山镇宏博家园项目部、双辽市城建房地产综合开发有限公司双山宏博家园项目部房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，孙坤、张桂霞诉讼请求要求被告履行给原告办理房屋产权证照等，于2018年12月26日作出（2018）吉0382民初2677号民事裁定书，以二被告主体不适格为由，驳回孙坤、张桂霞的起诉。2019年我院受理孙坤、张桂霞起诉双辽市城建房地产综合开发有限公司和宏博家园项目部房屋拆迁安置补偿款纠纷一案，并于2019年4月4日作出（2019）吉0382民初215号民事调解书，调解协议：一、被告双辽市城建房地产综合开发有限公司双山宏博家园项目部于2019年5月30日前给付拆迁补偿款200000元，并按照中国人民银行同期利息给付（2016年11月1日至拆迁补偿款还清日为止）。二、被告宏博家园项目部于2019年5月30日前给付原告租赁商网造成的损失30000元。三、双辽市城建房地产综合开发有限公司承担连带责任。另查明，本案案涉商网系双辽市双山镇宏博家园小区商网，位于双辽市双山镇临秀水路东侧**，该商网是独立楼房，共计五个楼门，西数2-4楼门系本案争议商网，2017年10月末建成，被告将建好的房屋交付原告，原告开始进行使用。该楼符合双辽市双山镇城市整体规划，被告正在双辽市国土资源局补办相关手续，待办理完毕，此1-2层商网楼即可以办理不动产登记手续。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”根据上述法律规定，原被告之间于2014年5月30日签订《房屋使用权兑换协议书》，原告作为回迁业主，在协议签订时就应当向开发商或是相关部门了解或查询案涉商网是否符合开工、承建等规定，以及手续是否齐全等，原告怠于行使该权利，至本案原告起诉立案时，原被告之间的拆迁安置补偿合同关系已经六年有余，且在该协议履行期间，原告于2018年10月16日和2019年1月16日两次来院告诉，要求办理案涉房屋产权证照，以及基于双方签订的协议约定，要求给付其延迟交付案涉商网造成的损失等。在两次告诉中，原告均未提出撤销请求，且在本院（2019）吉0382民初215号案件中，原告与双辽市城建房地产综合开发有限公司双山宏博家园项目部已经达成调解协议，由该项目部给付原告因回迁商网迟延交付造成的损失30000.00元，并由双辽市城建房地产综合开发有限公司承担连带责任。现本案中原告要求行使撤销权明显已经超过了法律规定的除斥期间，撤销权已经消灭，故对原告主张撤销与被告签订的《房屋使用权兑换协议书》中关于案涉商网部分的约定不予支持。原告要被告双倍退还楼款4050000.00及装修款42408.00元的请求前提是基于合同撤销，故此项请求亦不能成立，本院不予支持。综上所述，原告主张撤销权超过了法律规定的除斥期间，其撤销权已经消灭，其诉讼请求不应予以支持，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条规定，判决如下：驳回原告孙坤的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39539.00元由原告孙坤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。审判长 杨 萍审判员 刘丽杰人民陪审员 赵海燕 二〇二〇年十二月二十八日书记员 尹立男