江西省宁都县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0730民初3353号 原告：何冬生，男，1960年9月19日生，汉族，现住宁都县。 委托诉讼代理人：谢小生，宁都县城郊法律服务所法律工作者，一般代理。 被告：肖冬秀，女，1962年11月3日生，汉族，现住宁都县。 被告：孙瑜，女，1982年9月20日生，汉族，现住广东省深圳市罗湖区。 被告：孙葵，男，1986年4月1日生，汉族，现住宁都县。 被告：何玉美，女，1932年6月12日生，汉族，现住宁都县。 四被告共同委托诉讼代理人：李建铭，宁都县同心法律服务所工作者，特别授权。 原告何冬生与被告肖冬秀、孙瑜、孙葵、何玉美农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何冬生及其委托诉讼代理人谢小生、被告肖冬秀及其特别授权委托诉讼代理人李建铭到庭参加诉讼。 原告何冬生向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告协助原告办理宁都县青塘镇新建北路50号房屋房权证及土地使用证过户手续（房权证号为：字第××号、土地使用证号为：宁集建（1992）字第04060057号），将该房屋的土地使用证、房权证过户在原告名下。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1992年被告肖冬秀与其丈夫孙移山（于2018年已死亡）俩夫妻购买宁都县土地兴建了房屋一栋，即宁都县青塘镇新建北路50号房屋，在1999年农历3月，温建生告知原告，说被告肖冬秀、孙移山所有坐落在的房屋会转让，于是原告就找到温建生一起到找孙移山，和孙移山谈好了房屋买卖事项，孙移山将上述房屋一栋一次性作价133100元卖给原告。双方便商定好了后，在1999年6月24日，原告便支付了购房定金3100元给孙移山。当原告付清了全部购房款133100元给孙移山后，孙移山便将该房屋的土地使用证、房权证交付给了原告。1999年农历6月，双方便叫了一些亲属在温建生家订立永出卖店房字，并由孙移山的父亲孙谦铭执笔。立永出卖店房字时，双方共有21人参加。过了一个多月，被告肖冬秀、孙移山就将房屋腾空交付给了原告使用。原告全家在1999年冬便乔迁入住至今。原告曾多次要求被告肖冬秀及孙移山协助原告办理该房屋的过户手续，而被告肖冬秀及孙移山却不配合原告去办理过户手续。原告认为，被告肖冬秀、孙移山将其所有坐落在宁都县的上述房屋转让给原告，原告系宁都县村民，该转让符合《中华人民共和国土地管理法》的规定，原告对上述房屋的土地享有使用权。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》之规定，特提起诉讼。 原告为支持其诉讼主张向法庭提交了以下6组证据：1、原告身份证、户口本复印件2份，证明原告何冬生的身份信息及诉讼主体资格。2、常住人口信息2份，证明被告肖冬秀、孙葵的身份信息及诉讼主体资格。3、收条1份，证明1999年6月24日，原告与被告的被继承人孙移山及卖房介绍人温建生一起经协商，孙移山将其所有的涉案房屋以价格133100元转让给原告。证明孙移山收取了原告的购房定金3100元。双方约定1999年7月15号前需付清购房款。4、永出卖店房字3份，证明1999年农历6月，原告付清了全部购房款给孙移山后，原、被告双方共叫了21人亲属在介绍人温建生家订立了永出卖店房字，并由孙移山的父亲孙谦铭执笔。证明原告在订立永出卖店房字前就已经将全部购房款付清了给孙移山。5、房权证、土地使用证、契税证3份，证明孙移山将其转让给原告房屋的房权证、土地使用证交付给了原告。证明原告乔迁入住该房屋后，青塘镇财政所工作人员到原告家收取了契税。6、证明1份，证明孙移山及肖冬秀于1999年将其所有坐落在的房屋转让给了原告。证明原告何冬生全家于1999年冬乔迁入住该房。 被告肖冬秀、孙瑜、孙葵共同辩称，一、原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效，请求人民法院判决驳回。原被告双方的房屋买卖行为发生在1999年6月，至今已历时二十多年。根据《中华人民共和国民法总则》第188条规定，自权利受到侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。二、被告主体不适格。房屋买卖是原告和被告的亲属孙移山之间实施完成，被告没有参与，不是房屋买卖的当事人和合同的相对人。永出卖字除约定日后左右前后发生争端异说由出卖人承担责任外，没有约定出卖人其他义务，更没有约定该房屋产权证及土地使用证过户义务。且房屋出卖已过了二十年，出卖人孙移山也已离世，被告虽然是孙移山的近亲属，既不存在合同义务更无法定义务。三、根据被告亲属孙移山1999年6月24日向原告出具的收条及1999年农历6月签订的永出卖店房字，可证明被告亲属孙移山出卖给原告的仅是土地上的建筑物所有权，并没有转让土地的使用权。而且，该永出卖字中，也没有就房屋过户的有关事项进行约定。因此被告没有义务协助原告办理房屋过户事项。如果确需协助，则原告应当支付被告的误工费、交通费、食宿费等损失。原告受让的房屋是属于青塘镇青塘村竹陂组集体所有土地，即农村宅基地房屋，而原告是端士组村民，不属于同一集体组织内的成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条，农村集体土地上的房屋不得进入交易市场，只能在本农村集体内部进行，否则无效。因此，原告与被告亲属孙移山于1999年农历6月签订的永出卖店房字违反了法律的禁止性规定。因此原告的诉请依法不能得到法律的支持。四、导致本案诉讼及不利后果，责任完全在于原告。被告同意协助原告办理过户登记。被告没有任何过错。原告支付房屋买卖定金、签订永出卖店房字时，明知所购买的房屋不是自己集体组织内所有的宅基地；原告支付房屋价款后，于1999年11月25日向青塘镇财政所缴纳契税时就知道该房屋因属于集体土地依法不能完成房屋过户手续，但原告没有主张买卖无效要求返回房屋价款，而是继续占有使用，具有明显的主观故意。综上，请求人民法院依法驳回原告的起诉。 四被告没有向法庭提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理可以确认以下事实：被告肖冬秀与其丈夫孙移山（于2018年已死亡）俩夫妻在宁都县兴建了房屋一栋三层（用地面积131.70平方，建筑占地面积106.00平方，建筑面积307.97平方），即宁都县青塘镇新建北路50号房屋，该栋房屋登记在被告的亲属孙移山名下，房屋共有人为被告肖冬秀（房产证号：字第××号、土地使用证号为：宁集建（1992）字第04060057号）。1999年农历3月，案外人温建生告知原告，说被告肖冬秀、孙移山所有的座落在的房屋会转让出售，于是原告就与案外人温建生一起找到孙移山，和孙移山谈好了房屋买卖事宜，孙移山将上述房屋一栋一次性作价133100元出售给原告。双方商定好了以后，在1999年6月24日原告便支付了购房定金3100元给孙移山，孙移山收款后出具了收条给原告。后原告付清了全部购房款133100元给孙移山，孙移山便将该房屋的土地使用证、房产证交付给了原告。1999年农历6月，双方邀请了一些亲属在案外人温建生家订立“永出卖店房字”，并由孙移山的父亲孙谦铭执笔，双方立“永出卖店房字”协议时，被告肖冬秀及双方的亲戚朋友共有21人在场参加，按照农村风俗习惯被告肖冬秀没有在“永出卖店房字”协议上签字。协议签订后一个月，被告肖冬秀、孙移山就将房屋腾空交付给了原告使用，原告于1999年冬乔迁入住至今。期间，原告曾多次要求被告肖冬秀及孙移山协助原告办理该房屋的产权过户登记手续，未果。2018年被告的亲属孙移山意外死亡，导致原告所购买的房屋无法办理产权登记过户手续。另查明，被告肖冬秀系孙移山的妻子，被告何玉美系孙移山的母亲、被告孙瑜、孙葵系孙移山的子女均系孙移山的法定继承人。原告系宁都县村民，于2020年9月14日办理了户口迁移手续。原告因为房产过户登记事宜，与被告发生纠纷，原告于2020年10月13日诉讼至本院请求法院依法处理。 上述事实有原告向法庭提交的6组证据及原、被告的当庭陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告何冬生与被告肖冬秀、孙瑜、孙葵、何玉美的亲属孙移山签订“永出卖店房字”协议，该份“永出卖店房字”协议系双方真实意思表示，该份协议成立并生效，未办理物权过户登记不影响合同效力，对双方均具有法律效力。在买卖不动产协议中，不动产产权过户登记已经构成了出卖人的合同附随义务，一方在合同成立之后没有办理过户登记，或者拒绝履行过户登记义务，另一方基于有效的合同可以行使登记请求权且物权登记请求权不受诉讼时效的限制。本案中，被告的亲属孙移山现已经去世，四被告作为孙移山的法定继承人，原告基于“永出卖店房字”协议，要求四被告协助办理涉案不动产产权过户登记，符合法律规定，且原告的户口已经迁入宁都县的村民已经具备了农村集体土地使用权及地上不动产房屋的过户登记条件，四被告应当予以协助为原告办理涉案房屋不动产产权过户登记，对原告的请求本院予以支持，对被告的辩解意见，本院不予采纳。对此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条的规定，判决如下： 限被告肖冬秀、孙瑜、孙葵、何玉美于本判决生效后十日内协助原告何冬生办理宁都县青塘镇新建北路50号房屋房权证及土地使用证过户登记手续（房权证号为：字第××号、土地使用证号为：宁集建（1992）字第04060057号），将该房屋的土地使用证、房权证过户登记在原告何冬生名下。过户登记费用由原告承担。 案件受理费2962元，由原告何冬生承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  陈梦元 人民陪审员  胡冬英 人民陪审员  夏梦云 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  陈 涛 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。