广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初9444号 原告：张继洪，男，1981年11月2日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。 委托诉讼代理人：张哲，广西桂玺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆思滢，广西桂玺律师事务所实习律师。 被告：广西旭城鸿景置业有限公司，住所地：南宁市江**。 委托诉讼代理人：梁瑞迎，广西佳宾律师事务所律师。 原告张继洪与被告广西旭城鸿景置业有限公司（以下简称“旭城鸿景公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月27日第一次公开开庭进行审理，原告张继洪之委托诉讼代理人张哲、陆思滢，被告旭城鸿景公司之委托诉讼代理人梁瑞迎到庭参加诉讼。本院于2020年12月21日第二次公开开庭进行审理，原告张继洪之委托诉讼代理人张哲、陆思滢，被告旭城鸿景公司之委托诉讼代理人梁瑞迎到庭参加诉讼本案现已审理终结。 原告张继洪向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《西乡塘·海游城摊/铺使用权合同》无效；2、判令被告返还原告支付的使用权转让款103974元；3、判决被告向原告支付资金占用期间利息（利息计算方式：1、以69316元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，自2017年3月23日计算至被告实际清偿完毕之日止；2、以34658元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，自2018年6月2日计算至被告实际清偿完毕之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《西乡塘·海游城摊/铺使用权合同》；2、判令被告退还原告已付款103974元及其资金占用费1337.8元（资金占用费按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算120日），并按已付款的20%支付违约金20794.8元；3、本案的诉讼费、保全费（如有）和诉讼财产保全责任险（如有）全部由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《西乡塘·海游城摊/铺使用权合同》，约定被告转让2-XXXX号铺的使用权给原告使用，涉案项目的具体位置为南宁市大学西路与西宁路交汇处，大学西路南侧、西宁路东侧，西乡塘小学旁，实际为“旭城1+1广场”项目。原告实际向被告付款92422元。因被告逾期交付摊铺超过120日，原告根据合同第七条第1款约定解除合同，要求被告退还已付款项并承担违约责任。 被告旭城鸿景公司辩称：1、认可原告陈述的涉案项目位置，涉案项目已取得建设工程规划许可证，双方签订的合同为有效合同；2、同意解除合同，同意返还实际收到的92422元；3、资金占用期间利息及违约金，原告应单一主张，且被告认为双方约定的违约责任过高，应由法院予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月23日，原告与被告签订一份《西乡塘·海游城摊／铺使用权合同》，约定包括但不限于以下内容：1、被告将位于南宁市塘·海游城2-XXXX号摊/铺的使用权转让给原告，使用权年限自2018年6月30日起至2044年3月6日止（含装修时间）；2、被告应在2018年6月30日前将已通过工程竣工验收及按统一标准装修的商铺交付原告使用；3、商铺使用权转让费为115527元，分三期支付，第一期于签订合同时支付69316元，第二期于工程进度达到±0并接到被告通知7个工作日内支付34658元，余款在项目建设完成第五层并接到被告通知7个工作日内支付11552元，各项付款原告须以现金支付或转账至被告指定账户，被告收到款后开具收款收据给原告；4、被告逾期交付摊/铺的，每逾期一日，被告同意按原告已付使用权转让费的万分之三向原告支付违约金，逾期超过120日的，原告有权解除合同，被告除退还原告已付的款项外，还应按已付款项的20%支付违约金；5、原告在合同终止并结清所有费用后的三日内将商铺交回被告。 同日，被告向原告出具收到第一期款69316元的收据。2018年6月2日，被告向原告出具收到第二、三期款34658元（返租租金抵扣10064元第二期款）的收据。庭审中，原、被告均认可原告实际支付的款项为92422元。 另查，2020年9月18日，“旭城1+1广场”项目取得建设工程规划许可证（建字第4XXXXXXXXXXXXXX号）。 本案审理过程中，被告于2020年9月15日签收本院送达的起诉状、证据副本及应诉材料。 本院认为，原、被告签订的《西乡塘·海游城摊/铺使用权合同》约定，被告向原告转让摊铺使用权，原告向被告支付转让费，使用期限届满后原告返还摊铺。可见，原告对摊铺仅有使用、收益之权利，此为使用权之权能而非所有权，原、被告之间法律关系的特征符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同之规定，故《西乡塘·海游城摊/铺使用权合同》名为使用权合同，实为租赁合同。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，涉案项目已取得建设工程规划许可证，故被告将涉案项目的商铺出租给原告不违反上述规定。《西乡塘·海游城摊/铺使用权合同》系双方的真实意思表示，但双方在《西乡塘·海游城摊/铺使用权合同》中关于使用权期限的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”之规定，故本院确认《西乡塘·海游城摊/铺使用权合同》中约定的不超过20年部分的租赁有效，超过部分无效。 合同约定被告应于2018年6月30日前向原告交付商铺，截至原告起诉之日已逾期超过120日。根据合同约定，原告有权解除合同。现原告要求解除合同，本院予以准许，并确认合同于起诉状副本送达被告之日即2020年9月15日为合同解除之日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告实际向被告支付92422元，被告同意返还，本院予以确认。至于返租租金11552元，由于涉案摊铺一直未能交付原告，故此第一年的返租亦未能实现，原告要求被告返还该部分款项，本院不予支持。 关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告因本案合同解除而产生的损失，在其未举证证明存在实际损失的情况下，本院确定为利息损失，即：以已付款为基数，自支付款项之日起计算至被告实际还清本息之日止，按实际实行的中国人民银行贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付违约金，违约金上限为18484.4元。经计算，截止2019年8月19日，利息为9261.17元。至于原告主张的资金占用费，违约金已填平该损失，本院不再另行支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告张继洪与被告广西旭城鸿景置业有限公司签订的《西乡塘·海游城摊/铺使用权合同》于2020年9月15日解除； 二、被告广西旭城鸿景置业有限公司返还原告张继洪已付款92422元； 三、被告广西旭城鸿景置业有限公司向原告张继洪支付违约金（违约金计算方式：1、截止2019年8月19日，利息为9261.17元；2、以92422元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起计算至被告广西旭城鸿景置业有限公司实际还清本息之日止），违约金上限为18484.4元； 四、驳回原告张继洪的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2676元，由被告广西旭城鸿景置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐 希 人民陪审员  罗海云 人民陪审员  卢碧清 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  韦 械