山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14156号 上诉人（原审原告）：青岛绿城华川置业有限公司，住所地青岛市李沧区合川路****网点。 法定代表人：胡裕波，职务:董事长。 委托诉讼代理人：王彦魁，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛雁，山东元鼎律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛绿城独门烎餐饮管理有限公司，，住所地青岛市李沧区铜川路 法定代表人：刘桂香，职务：总经理。 委托诉讼代理人：范志强，山东万桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冷云霓，山东万桥律师事务所律师。 上诉人青岛绿城华川置业有限公司（以下简称绿城华川公司）与上诉人青岛绿城独门烎餐饮管理有限公司（以下简称独门烎餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省李沧区人民法院（2020）鲁0213民初1929号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 绿城华川公司向本院提出上诉请求：一、请求撤销(2020)鲁0213民初民初1929号民事判决书第四项，改判独门烎餐饮公司青岛绿城独门爽餐饮管理有限公司向绿城华川公司青岛绿城华川置业有限公司支付房屋租金、房屋占有使用费205，278.3元。二、本案一、二审诉讼费用由独门烎餐饮公司承担。事实与理由如下：一、涉案《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同合法有效，对当事人具有法律约束力。各方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更。涉案《房屋租赁合同》第4条租金、递增及支付方式的4.1条中已经明确约定：上述租金不包含物业管理费等其他应由乙方(即独门烎餐饮公司，下同)交纳的费用，乙方在论其房屋经营期间应当交纳的物业管理费应与该房屋的物业服务公司另行结算。乙方应在该房屋交付的同时另行与该房屋的物业服务公司签订《物业服务协议》，并按该协议的相关约定执行。在本合同履行期间，未经甲方(即绿城华川公司，下同)书面同意，乙方不得以任何理由要求折抵、抵扣、减免租金。据此，在未经甲方书面同意的情况下，《房屋租赁合同》第4条中所约定的年租金以及各个时间节点应付租金均为固定金额租金，不就因涉案租赁房屋所在的绿城天地商业建筑物风格、特点导致的公摊面积分摊系数相差较大，且在未改变独门烎餐饮公司占有使用租赁房屋套内面积、公共面积的情况下进行折抵或返还。二、涉案租赁房屋所在的绿城天地商业街公摊面积的分摊系数相差较大，例如：涉案租赁房屋(6号楼101室的分摊系数为2.19%)，而4号楼B102室的分摊系数为119.65%，5号楼108户的分摊系数为22.18%。绿城天地商业街商铺在2016年对外出租、运营时，本着所有商户共同维护商街的经营的目标，是按照各个商户所租赁的套内面积比例分摊公共商街面积。目前，每个房屋的分摊系数不同，房屋的实测面积会出现小于合约面积的情况，也会出现实测面积大于合约面的共识，无论根据是否有合约面积的差异均按照合同约定的年租金标准履行合同。现一审在本案中适用“公平原则”认定租金标准，恰恰应以结合绿城天地商街的项目情况与合约合意为出发点，以合约租金为标准认定涉案租赁房屋租金，否则势必对商街内其他商户的不公平，引发众多商户补交租金进而产生群诉、群访事件。综上，绿城华川公司特提出上诉请求，恳请贵维护绿城华川公司的合法权益。 独门烎餐饮公司答辩称：关于房屋租金双方签订的合同第一条、第四条约定的很明确是按照租赁面积计付租金，关于租赁面积我方认为房屋的分摊面积计算公式不应有变化，应按照通常的方式来计算，绿城华川的解释明显不合理。绿城华川提供的房屋租赁面积比约定面积少了50多平方米，为此我方与绿城华川多次沟通退还多收取的租金未果，绿城华川违约在先，我方有权在对方退还多收取的租金后再履行，且我方已预先支付租金，因此绿城华川要求我方支付租金的主张应当驳回。我方于2019年12月1日起腾空退房屋，绿城华川明知我方关闭门店腾退房屋仍不积极收房，放任损失扩大，因房屋闲置产生的损失不应由我方承担，绿城华川要求我方支付房屋占有使用费无事实及法律依据。 独门烎餐饮公司向本院提出上诉请求：1.请求依法撤销(2020)鲁0213民初1929号民事判决书第一、第二、第三、第四、第五、第六、第八项诉讼请求，查明事实，改判驳回绿城华川公司的上述诉讼请求，改判金额合计411951.06元；2.请求依法判令绿城华川公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、绿城华川公司违约在先，拒不退还多收取的涉案房屋租金，独门烎餐饮公司有权在绿城华川公司退还多收取的租金后再履行，且独门烎餐饮公司于2020年2月14日法定解除涉案合同，不存在违约情形，原审错误地认定涉案合同的解除时间，认定独门烎餐饮公司承担违约责任系认定事实不清，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据涉案合同约定，绿城华川公司应交付给独门烎餐饮公司399.88平米的房屋使用，每年租金金额均有约定，但绿城华川公司实际交付的房屋面积仅有340.53平方米，为此独门烎餐饮公司与绿城华川公司多次沟通要求退还多收取的租金未果，绿城华川公司违约在先，独门烎餐饮公司有权在绿城华川公司退还多收取的租金后再履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的。”第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”2020年2月13日，独门烎餐饮公司向绿城华川公司邮寄解除涉案房屋租赁合同申请书，申请书载明：“因新冠××疫情(不可抗力)，造成营业额下滑，亏损严重，无法继续营业，故我司申请与青岛绿城华川置业有限公司解除租赁合同。”绿城华川公司于2020年2月14日收到该申请书。新冠××疫情属于涉案合同约定的13.1条不可抗力的情形，独门烎餐饮公司享有法定解除权，解除时间为2020年2月14日。综上所述，原审认定涉案合同于2020年4月8日解除，独门烎餐饮公司向绿城华川公司支付违约金系认定事实不清，适用法律错误。二、独门烎餐饮公司已于2019年12月清空并腾退涉案房屋，完成交接，其已履行承租期间支付租金的义务，且不存在逾期腾退的情形，故原审支持绿城华川公司的第二、第四项诉讼请求系认定事实不清。独门烎餐饮公司因房屋实际面积问题与绿城华川公司协商未果，于2019年12月1日开始陆续搬离，新冠××疫情发生后，其已无法经营，独门烎餐饮公司腾退房屋后，涉案房屋一直由绿城华川公司控制。独门烎餐饮公司已履行承租期间支付租金的义务，且不存在逾期腾退的情形，故原审判决支持了绿城华川公司的第二、第四项诉讼请求系认定事实不清。三、根据合同约定，应由独门烎餐饮公司与物业公司直接签订物业服务合同，绿城华川公司无权向独门烎餐饮公司收取物业费，且绿城华川公司提交的证明物业费损失的证据与本案无关联性，原审仍判决支持其诉讼请求系认定事实不清，证据不足。根据独门烎餐饮公司与绿城华川公司2016年12月19日签订的《房屋租赁合同》第4条第4.1项约定，独门烎餐饮公司在租赁房屋经营期间应当缴纳的物业管理费应与涉案房屋的物业服务公司另行结算，绿城华川公司无权向独门烎餐饮公司收取，事实上独门烎餐饮公司也并没有与物业管理公司签订合同，并不存在物业费。另，原审中绿城华川公司提交的青岛理想之城中心商业区D-2-6地块前期物业服务合同、青岛市前期物业管理中标备案表、中标通知书、物业服务费用结清证明、物业费催缴通知、国内支付业务付款回单等证据均与本案无关联性。故绿城华川公司向独门烎餐饮公司主张物业服务费用损失无事实依据，应当予以驳回。四、绿城华川公司主张的律师费损失明显过高，原审仍判决支持其诉讼请求系认定事实不清，证据不足。原审中，绿城华川公司提交的证据无法证明其确实支出了30000元律师费，且其主张的律师费金额明显高于《山东律师费计算标准》中的收费价格，故绿城华川公司向独门烎餐饮公司主张律师费损失无事实依据，应当予以驳回。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，为此，特上诉至贵院请求依法撤销原审判决，查清事实，依法改判驳回绿城华川公司的诉讼请求。 绿城华川公司答辩称：原审判决第一至第三项、第五至第八项的判决事项认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。本案一审、二审的诉讼费费用均应由独门烎公司负担。具体理由如下：一、独门烎公司所主张的“先履行抗辩权”缺少法定要件，无法成立。涉案合同履行系因独门烎公司的单方违约行为导致合同的约定解除条件、法定解除条件均成就且无法继续履行，进而产生了合同解除的后果，独门烎公司应当承担违约责任。首先，先履行抗辩权是指根据法律规定或者当事人约定，双无合同一方当事人应当先履行合同义务，先履行一方未履行的，后履行乙方有权拒绝为相应履行。涉案合同系房屋租赁合同双方当事人的合同义务系提供出租房屋义务与支付租金义务。绿城华川公司已经在2016年7月1日前即履行了交付房屋义务，独门烎公司也使用了涉案房屋进行餐饮经营3年有余，并不存在绿城华川公司未按合同约定履行合同义务的情形。独门烎公司主张的“先履行抗辩权”显然属于不对等、过分扩大一方抗辩权的行为，该等“先履行抗辩权”不符合法律规定，无法成立。其次，独门烎公司所主张的“要求退还多收取的租金”并无合同约定，并不属于华川公司应先履行的合同义务。恰恰相反，《房屋租赁合同》约定：“在本合同履行期间，未经甲方书面同意，乙方不得以任何理由要求折抵、抵扣、减免租金”。因此，独门烎公司所主张的“先履行抗辩权”缺乏合同约定依据，其不享有该等抗辩权。二、独门烎公司并不享有单方解除合同的权，其所作出的《解除合同申请书》并不发生解除合同的法律效力。一审判决以独门烎公司收到诉状时间（2020年4月8日）认定涉案《房屋租赁合同》的解除时间事实认定清楚、适用法律正确，依法应予维持。首先，《合同法》第九十四条中关于“不可抗力”法定解除条件已经明确规定了“因不可抗力不能实现合同目的”。但是本案中，虽“新冠××疫情”在短时间对餐饮行业的经营存在影响，但远远不足以造成合同目的无法实现的后果，更何况涉案合同租期于2021年的6月30日届满，独门烎公司完全可以继续履行合同，通过协商减免租金等方式实现其合同目的。因独门烎公司因不享有合同解除权，无论其《解除合同通知》是否符合约定或者法定的通知方式、异议期限，均不发生解除合同的效力。独门烎公司主张的“不可抗力”、“法定解除”等事由均无法成立，试想：如若按照独门烎公司的主张理由，则所有商用房屋租赁合同均可以以“新冠××疫情”为由，不再继续履行合同，该等主张势必违反《合同法》的平等原则、公平原则、诚实信用原则与依合同履行义务原则。其次，一审判决已经查明了涉案《房屋租赁合同》约定解除条件的成就，以及独门烎公司明确表示退租等事实，独门烎公司的逾期支付房屋租金，单方面不再履行合同的行为已经构成违约。一审判决认定解除合同的时间具有事实依据、合约依据、法律依据，依法应予维持。三、独门烎公司“闭店锁门”，自始至终没有与华川公司办理过所谓的“交接”，更是不可能“完成交接”。另外其自认的“交接”也与合同约定交接手续不相一致，至今无法满足交接标准。一审判决认定独门烎公司应当承担解除合同之前产生的租金、解除合同后至完成交接期间的逾期腾房占有使用费认定事实清楚、使用法律正确，依法应予维持。独门烎公司系自行“闭店锁门”，直至本案一审庭审中现状接收房屋（2020年9月28日）前，独门烎公司自始至终没有办理过房屋的返还或者房屋的交接手续，涉案房屋一直由独门烎公司控制。华川公司出于涉案合同无法继续履行，为减少损失进一步扩大而同意破坏门锁、接收房屋。需特别说明的是：本案中，华川公司从未接到房屋交还通知，也从未前往过涉案房屋办理房屋交还手续。独门烎公司在一审中就房屋的腾退返还义务履行相关陈述不仅存在重大矛盾，而且属于虚假陈述。独门烎公司主张其自2019年12月31日开始陆续搬离，直到2020年2月13日之前已经清空涉案房屋。如若门锁由华川公司控制，则独门烎公司每次搬离房屋物品时是否都应当与华川公司联系打开房屋门锁？每次搬离物品结束后再由华川公司再次上锁？该等陈述明显违背常理。事实上，独门烎公司从没有向华川公司交还过租赁房屋，租赁房屋内也摆放了独门烎公司用于餐饮经营的物品。2020年9月28日后，华川公司破坏门锁进入房屋后发现：涉案房屋内除餐饮使用的桌椅、吧台、鱼缸等物品外，房屋内部的厨房还放置了灶台、置物架、鱼池等物品，该等事实进一步印证了独门烎公司没有履行房屋的腾退、交接义务，房屋状态无法满足合同约定交接条件的事实。根据涉案《房屋租赁合同》第11.6条的所约定的房屋交还条件：“（1）乙方已将该房屋恢复至7.12款约定交换状况，或者根据甲方要求，满足甲方要求的维持本合同期满或者提前解除当时日全部或部分现状；（2）乙方已与甲方共同验收了该房屋机器附属设施设备，并对除甲方的过错以及自然磨损造成的损坏外的损坏部分进行了必要的赔偿；（3）乙方已将该房屋的所有钥匙交还甲方；（4）甲方与乙方已签署了书面交接单；（5）乙方已与甲方、物业服务公司结清所有应交纳的费用。”截止本案庭审之日，虽为减少损失的进一步扩大，双方已在一审同意按照现状交接房屋。但双方并没有交接过房屋钥匙、签署交接单，独门烎公司至今也没有结清应交纳的物业服务费用。因此，独门烎公司不仅没有履行过房屋返还，其所虚构的“交接”也无法满足合同约定完成交接条件。故一审判决独门烎公司承担自2020年1月1日起至2020年9月28日至的租金、房屋占有使用费于法有据，应予维持。四、独门烎公司作为物业服务的实际接受主体，应当承担涉案房屋使用、占有期间所产生的物业服务费用。其“没有与物业公司签订合同，并不存在物业费”的诉求显然缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。首先，涉案《房屋租赁合同》第4条的约定“上述租金不包含物业管理费等其他应由乙方交纳的费用”。《房屋租赁合同》第11.6条第（5）项约定：独门烎公司交还房屋应当结清物业服务公司的相关费用。根据上述合同约定，双方已经明确约定租赁期间产生的物业服务费用由独门烎公司承担。《物业服务合同》的签订、物业服务费用的承担，本就属于独门烎公司应当承担的合同义务，独门烎公司以没有签订《物业服务合同》而抗辩“不存在”物业费没有事实依据，违背诚实信用原则。独门烎公司在事实上已经接受了物业服务公司所提供的各项服务，其应当全额承担该等费用以及由此导致的一切损失。其次，结合本案一审华川公司所提供的证据资料已经形成了证据链，互相印证涉案《房屋租赁合同》履行期间产生的物业服务费已经造成了华川公司的损失。独门烎公司认为上述证据与本案没有关联性，应当提供其已经支付物业服务费的反驳证据，或物业服务费并未造成绿城华川公司的反驳证据。无法提供反驳证据应当承担举证不能的不利后果。五、独门烎公司主张本案律师费损失明显过高、律师费的损失没有事实依据等均缺乏事实、法律依据，其提出的上诉请求依法应予驳回。首先，山东省司法厅《关于印发和的通知》（鲁价费发〔2017〕70号）已废止。独门烎公司在上诉状中所提及《山东律师费计算标准》并无相关规定，华川公司可以自行与其代理律所协商律师代理服务的定收费标准。其次，本案争议标的额1262929元，即便按照《关于印发和的通知》（已失效）计取律师代理费，律师代理费收费标准55787.87元至70617.16元，本案的律师代理费不存在高收费的情况再次，《房屋租赁合同》第12.1条也明确约定如独门烎公司存在逾期付款的违约行为，华川公司有权解除合同。华川公司解除合同的，不予退还履约保证金，独门烎公司应当赔偿华川公司因处理纠纷所支付的必要诉讼成本（包括律师费）。综上，独门烎公司的上诉请求均不能成立，恳请二审法院依法驳回独门烎公司的上诉请求。 绿城华川公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除绿城华川公司与独门烎餐饮公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令独门烎餐饮公司支付绿城华川公司违约金78816元（以2019年1月1日起至2020年6月30日应付租金157632元为标准，按照3个月房屋租金计算）；3、判令独门烎餐饮公司已付履约保证金50000元由绿城华川公司所有；4、判令独门烎餐饮公司支付绿城华川公司房屋租金38868.16元（以2020年1月1日起至2020年6月30日应付租金157632元为标准，自2020年1月1日起暂计算至2020年2月15日止，要求计算至房屋租赁合同解除之日）；5、判令独门烎餐饮公司立即腾退坐落于青岛市李沧区铜川路216号6号楼101室房屋，并支付逾期腾退房屋期间的占有使用费（以2020年1月1日起至2020年6月30日应付租金157632元为标准，自房屋租赁合同解除之日起至独门烎餐饮公司实际返还房屋之日止）；6、判令独门烎餐饮公司立即赔偿绿城华川公司代为独门烎餐饮公司支付的物业服务费用损失102159元（代付物业费期间：2016年7月1日至2018年12月31日），并以40863.6元/年为标准支付自2019年1月1日起至独门烎餐饮公司返还房屋之日止的物业服务费；7、判令独门烎餐饮公司支付2019年11月份、12月份使用租赁房屋产生的水电能源费用9256.82元；8、判令独门烎餐饮公司赔偿绿城华川公司因处理纠纷所支付的律师费损失30000元；9、本案诉讼费用由独门烎餐饮公司承担。事实与理由：2016年12月19日，绿城华川公司、独门烎餐饮公司签订《房屋租赁合同》，约定独门烎餐饮公司承租绿城华川公司所有的位于青岛市李沧区铜川路216号6号楼101室房屋从事餐饮业经营使用，租赁期限自2016年7月1日始至2021年6月30日止。合同另对租金的支付，物业服务费、水电能源费用的承担，合同解除的条件以及违约责任进行了约定。其中，2020年度租金的支付约定为：独门烎餐饮公司应于2019年12月1日前交付租金157632元（对应租赁期限2020年1月1日起至2020年6月30日止）。《房屋租赁合同》签订后，绿城华川公司、独门烎餐饮公司均依约行使合同权利、履行合同义务。但自2019年12月1日起，独门烎餐饮公司没有按约支付租金，且商铺内经营餐饮所用设备腾空，停止经营。根据《房屋租赁合同》第12.1条第（3）、（4）项的约定：乙方（独门烎餐饮公司）拖欠租金、履约保证金或其他应付费用之任何一项，累计超过30天的，租赁期间乙方（独门烎餐饮公司）擅自停止营业超过30日的，绿城华川公司均有权立即解除合同。现独门烎餐饮公司逾期支付租金、擅自停止经营等行为已构成违约，绿城华川公司有权解除合同。另独门烎餐饮公司也明确告知绿城华川公司不再继续履行合同，涉案《房屋租赁合同》已经无法继续履行。为维护绿城华川公司合法权益，故诉至法院。 独门烎餐饮公司辩称，绿城华川公司的起诉没有法律依据，本案系绿城华川公司先违约，根据合同约定绿城华川公司应当交付给独门烎餐饮公司399.88平方米的房屋使用，每平米的租赁价格均有约定，但独门烎餐饮公司在2019年才发现房屋面积只有340.53平方米，少了50多平米，为此独门烎餐饮公司多次找绿城华川公司要求退还多收的租金未果。根据合同法的规定，独门烎餐饮公司有权利在绿城华川公司退还多收的租金以后再履行合同义务；绿城华川公司主张的保证金、物业费、律师费也没有法律和事实依据，不应得到支持。 一审法院认定事实如下： 2016年12月19日，绿城华川公司作为出租方（以下简称甲方）与独门烎餐饮公司作为承租方（以下简称乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定独门烎餐饮公司承租绿城华川公司所有的位于青岛市李沧区铜川路216号6号楼101室房屋从事餐饮业经营使用，该租赁房屋建筑面积为399.88平方米，租赁期限自2016年7月1日始至2021年6月30日止。房屋租金按租赁面积计付，第一年、第二年租金标准为1元/天/平方米，第三年、第四年租金标准为2.16元/天/平方米，第五年租金标准为2.33元/天/平方米；自2016年7月1日起至2018年6月30日止，房屋年租金为145965元；自2018年7月1日起至2020年6月30日止，房屋年租金为315265元；自2020年7月1日起至2021年6月30日止，房屋年租金为340487元，上述租金不包含物业管理费等其他应由乙方交纳的费用，乙方在租赁房屋经营期间应当缴纳的物业管理费应与该房屋的物业服务公司另行结算。乙方应在该房屋交付的同时另行与该房屋的物业服务公司签订《物业服务协议》，并按该协议的相关约定执行。租金每6月支付一次，每年交款金额及期限如下：合同签订10日内交付2016年7月1日起至2017年6月30日止期间的租金145956元；2017年6月1日前交付2017年7月1日起至2018年6月30日止期间的租金145956元；2018年6月1日前交付2018年7月1日起至2018年12月31日止期间的租金157633元；2018年12月1日前交付2019年1月1日起至2019年6月30日止期间的租金157632元；2019年6月1日前交付2019年7月1日起至2019年12月31日止期间的租金157633元；2019年12月1日前交付2020年1月1日起至2020年6月30日止期间的租金157632元；2020年6月1日前交付2020年7月1日起至2020年12月31日止期间的租金170244元；2020年12月1日前交付2021年1月1日起至2021年6月30日止期间的租金170243元。该房屋交付后，与该房屋有关的水、电、气、暖、通讯、有线电视等费用按照该房屋现场设置的计量设备以及政府部门制定的收费标准进行核算并由乙方自行负担。乙方应按照规定直接或通过物业服务公司代为向相关公用事业单位缴纳。本合同签订后10日内，乙方应向甲方缴纳履约保证金５万元；本合同履行过程中，因乙方原因造成本合同解除或终止的，乙方无权索回履约保证金，除此以外，乙方还应按本合同的约定承担相应的违约责任。租赁期满或本合同提前解除时，乙方最迟应在本合同租赁期满日或本合同提前解除之日前，按甲方对交还状况的要求将该房屋及其设施设备等交还甲方，乙方应与甲方共同验收该房屋及其附属设施设备。租赁期内乙方有下列行为之一者，构成违约，甲方有权立即终止或解除本合同，收回租赁房屋，同时不予退还已收租金及履约保证金，若仍不足以弥补甲方损失的，可追索乙方违约责任及要求作出赔偿……（3）拖欠租金、履约保证金或者其他应付费用之任何一项，累计超过30天的……本条所称赔偿范围包括但不限于因乙方违约给甲方造成的实际损失、可得利益损失、因避免损失扩大而支出的合理费用以及因处理纠纷所支付的必要诉讼成本（包括诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、律师费、差旅费）等。乙方中途擅自退租的（包括实际退租、停止支付租金），甲方有权立即终止或解除本合同，乙方应向甲方支付相当于该年度三个月的房屋租金作为违约金，同时甲方不予退还乙方的履约保证金，若仍不足以弥补甲方损失的，可追索乙方违约责任及要求乙方作出赔偿。 2020年2月14日，独门烎餐饮公司向绿城华川公司邮寄解除涉案房屋租赁合同申请书，主张解除涉案房屋租赁合同。绿城华川公司陈述，独门烎餐饮公司并没未向绿城华川公司交付涉案房屋，涉案房屋现在处于空置状态，由独门烎餐饮公司上锁，屋内有部分独门烎餐饮公司经营所用物品，但已不经营。独门烎餐饮公司陈述，2019年12月31日左右因房屋实际面积问题与绿城华川公司协商未果，其开始陆续搬离，新冠××疫情发生后，其已无法经营，直到2020年2月13日之前已经清空涉案房屋，房屋现在什么状态不清楚，系由绿城华川公司控制，其并未上锁，也未与绿城华川公司正式办理房屋交接手续。经释明，绿城华川公司同意于2020年9月28日接收涉案房屋。 绿城华川公司、独门烎餐饮公司一致确认：涉案房屋实际租赁面积为340.53平方米，独门烎餐饮公司已足额支付2019年12月31日前的租金，后续租金未支付。 绿城华川公司主张，涉案房屋物业费已由其代独门烎餐饮公司实际支付第三人，至2019年12月31日，为143022.6元；涉案房屋水电费独门烎餐饮公司已足额支付至2019年10月份，11、12月份的水电费共计9256.82元尚未支付。独门烎餐饮公司陈述认为根据合同约定，应由独门烎餐饮公司与物业公司直接签订物业服务合同，绿城华川公司无权向独门烎餐饮公司收取物业费，事实上独门烎餐饮公司也并没有与物业管理公司签订合同，并不存在物业费，相关的物业服务系绿城华川公司在招商时候提出的优惠政策。 一审法院认为，绿城华川公司、独门烎餐饮公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，双方均应遵照执行。本案争议焦点问题：1、涉案房屋租金的计算标准；2、独门烎餐饮公司是否违约；3、若独门烎餐饮公司违约，涉案房屋租金、占有使用费的计算起止时间。 关于焦点问题一，涉案房屋租金的计算标准。涉案房屋租赁合同在约定了每年租金具体金额的同时，也约定了租金的收费标准系按租赁面积计付，根据计算，合同约定的每年租金的具体金额系按照合同约定的建筑面积399.88平方米×相应年份租金标准计算得出。涉案房屋实际租赁面积为340.53平方米，虽绿城华川公司主张涉案房屋租赁合同签订时房屋没有进行测绘，因此合同约定的面积是建筑物以内的面积与涉案商业街公共区域分摊后的面积之和，涉案房屋租金是按套计取，租金与面积均是由总租金倒推测算，在合同中双方已约定不得以任何理由抵扣、减免，但合同约定的涉案房屋建筑面积与实际租赁面积相差较大，绿城华川公司按合同约定的399.88平方米主张租金显失公平，故涉案房屋2016年7月1日至2018年6月30日期间的租金应为248586.9元（1元/天/平方米×340.53平方米×730天），2018年7月1日至2019年12月31日期间的租金应为403814.1元（2.16元/天/平方米×340.53平方米×549天），绿城华川公司多收租金113705.1元（1元/天/平方米×59.35平方米×730天+2.16元/天/平方米×59.35平方米×549天），若独门烎餐饮公司应支付绿城华川公司本案其他费用，该租金可予折抵。 关于焦点问题二，独门烎餐饮公司是否违约。根据房屋租赁合同约定，独门烎餐饮公司中途擅自退租的（包括实际退租、停止支付租金），绿城华川公司有权立即终止或解除本合同，独门烎餐饮公司应向绿城华川公司支付相当于该年度三个月的房屋租金作为违约金，同时绿城华川公司不予退还独门烎餐饮公司的履约保证金。独门烎餐饮公司在2019年12月1日前未支付2020年1月1日起的租金，并在2020年2月14日向绿城华川公司书面提出解除房屋租赁合同，系独门烎餐饮公司退租的意思表示。根据绿城华川公司陈述，涉案房屋实际面积在绿城华川公司、独门烎餐饮公司签订房屋租赁合同时尚未最终确定，绿城华川公司、独门烎餐饮公司应在面积确定后本着互谅互让的原则，通过沟通协商的方式解决问题；新冠××疫情虽在客观上可能造成独门烎餐饮公司经营困难，但不构成解除合同的法定事由，故独门烎餐饮公司明示退租的行为已经构成违约，绿城华川公司有权解除合同，独门烎餐饮公司应按约支付绿城华川公司2020年度三个月的房屋租金66934.58元（2.16元/天/平方米×340.53平方米×91天）作为违约金，绿城华川公司不予退还独门烎餐饮公司的履约保证金50000元。绿城华川公司向一审法院起诉解除涉案房屋租赁合同，独门烎餐饮公司于2020年4月8日该案诉前调解期间收到诉状，故涉案房屋租赁合同于2020年4月8日解除。 关于焦点问题三，涉案房屋租金、占有使用费的计算起止时间。2020年9月28日庭审时，绿城华川公司陈述，独门烎餐饮公司尚未向其交付房屋，独门烎餐饮公司亦认可涉案房屋可交接但尚未正式与绿城华川公司办理交接手续，为避免损失继续扩大，一审法院告知绿城华川公司庭审当日接收房屋，绿城华川公司明确表示同意，故独门烎餐饮公司应支付绿城华川公司自2020年1月1日起至2020年4月8日合同解除日止的涉案房屋租金72818.94元（2.16元/天/平方米×340.53平方米×99天），以及自2020年4月9日起至2020年9月28日的房屋占有使用费132459.36元（2.16元/天/平方米×340.53平方米×83天+2.33元/天/平方米×340.53平方米×90天）。 关于绿城华川公司主张的2019年11、12月份的水电费，因独门烎餐饮公司自认未交纳该两月的水电费，且对绿城华川公司提交的涉案房屋水电费统计表和水电表读数照片的真实性无异议，亦未回复主张庭后落实的具体数额，故一审法院对绿城华川公司主张的水电费9256.82元予以支持。 关于绿城华川公司主张的代理费损失30000元，证据确实充分，未超出相关律师费收费标准，一审法院予以支持。 关于绿城华川公司主张的物业费损失，绿城华川公司提交的青岛理想之城中心商业区D-2-6地块前期物业服务合同、青岛市前期物业管理中标备案表、中标通知书、物业服务费用结清证明与物业费催缴通知、国内支付业务付款回单等证据能够相互印证，形成完整的证据链，独门烎餐饮公司亦未提交证据反驳，故独门烎餐饮公司应支付绿城华川公司自2016年7月1日至2020年9月28日的物业费损失173443.28元（10元/月/平方米×340.53平方米×50个月+10元/月/平方米×340.53平方米×1个月÷30天×28天）。 综上，独门烎餐饮公司应支付绿城华川公司的房屋租金、房屋占用费与绿城华川公司多付的房屋租赁费折抵后，独门烎餐饮公司还应支付绿城华川公司房屋租金、房屋占用费共计91573.2元（72818.94元+132459.36元-113705.1元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、青岛绿城独门烎餐饮管理有限公司与青岛绿城华川置业有限公司就青岛市李沧区铜川路216号6号楼101室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年4月8日解除；二、青岛绿城华川置业有限公司与青岛绿城独门烎餐饮管理有限公司于2020年9月28日交接青岛市李沧区铜川路216号6号楼101室房屋；三、青岛绿城独门烎餐饮管理有限公司已支付的履约保证金50000元由青岛绿城华川置业有限公司所有；四、青岛绿城独门烎餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛绿城华川置业有限公司房屋租金、房屋占用费共计91573.2元；五、青岛绿城独门烎餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛绿城华川置业有限公司违约金66934.58元；六、青岛绿城独门烎餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛绿城华川置业有限公司截至2020年9月28日的物业费损失173443.28元。七、青岛绿城独门烎餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛绿城华川置业有限公司水电费9256.82元；八、青岛绿城独门烎餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付绿城华川公司青岛绿城华川置业有限公司代理费损失30000元；九、驳回绿城华川公司青岛绿城华川置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16166元（绿城华川公司已预交），减半收取8083元，由绿城华川公司青岛绿城华川置业有限公司负担1200元，独门烎餐饮公司青岛绿城独门烎餐饮管理有限公司负担6883元。 二审中绿城华川公司提交拍摄于2020年12月10日涉案房屋的内部照片9张，出示拍摄原始载体，提交光盘及打印件，证明截止2020年12月10日涉案房屋内仍存有对方的餐饮经营的物品，独门烎餐饮所陈述的腾空房屋与事实不符，且绿城华川从来没有接收到独门烎餐饮返还房屋的通知，结合双方租赁合同，独门烎餐饮即没有履行交接义务涉案房屋的现状也无法满足合同11.6条的房屋交还条件。独门烎餐饮公司质证认为：对该证据的真实性不予认可，拍摄的照片无法与诉争房屋相关联，即便是真实的，也不能证明绿城华川的主张。作为房东明知道房子已经完全腾空的情况下，独门烎餐饮公司已经停止经营了超过1个月以上，对方有责任采取措施，然而绿城华川怠于行使自己的权利，至于绿城华川造成的损失扩大的部分，不应由我方承担，不能说现场遗留的部分垃圾就说独门烎餐饮实际占用了涉案房屋。本院经审查认为，该照片与一审中绿城华川公司提交的照片可以相对应，故本院对该组证据的真实性予以认可。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案的争议焦点在于合同解除的责任认定及房租租金、占用使用费、物业费的承担。 依据查明的事实，双方对租赁合同租金的计算方式产生争议，但双方均未提出解除合同，且合同也具备继续履行条件。至2020年2月14日，独门烎餐饮公司以新冠××疫情发生、无法继续营业为理由，申请解除合同。疫情的发生并不必然导致合同无法履行，独门烎餐饮公司的该解除合同行为，系违约单方解除合同，不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除权，因此不产生合同解除的效力。后绿城华川公司以独门烎餐饮公司单方停止经营为由向法院起诉解除合同，符合合同约定的解除条件，发生合同解除的法律后果，故一审法院以独门烎餐饮公司收到诉状的实际2020年4月8日作为合同解除时间，认定正确，本院依法予以维持。因合同解除系因独门烎餐饮公司单方违约造成，故一审判决已支付保证金不予退还、支付三个月房屋租金作为违约金，符合合同约定，本院予以维持。 关于房屋租金的计算标准，虽然合同载明的面积与房屋实际面积不符不是出租人故意造成，但因合同明确约定系按照/天/平方米的标准计算房屋租金，且房屋实际面积与租赁合同载明的面积差距较大，对承租人权益产生了较大的影响，因此一审法院按照房屋的实际面积计算租金，符合合同约定的本意，该计算方式及多支付金额应予折抵的认定正确。 关于房屋租金及房屋占用使用费的计算即绿城华川公司是否怠于收回房屋致使损失扩大，对此本院认为，独门烎餐饮公司虽然主张其于2020年2月14日将房屋清空，但并未提交证据证明其上述清空行为告知绿城华川公司，也未提交证据证明其向绿城华川公司履行了合同规定的交接房屋义务，或具备合同约定的交接条件，因此，绿城华川公司并无义务自该日收回房屋。在独门烎餐饮公司停止经营后，绿城华川公司于2020年3月提起诉讼并要求解除合同、腾让房屋，已积极采取措施，处理双方合同解除后果。在整个一审诉讼过程中，双方对房屋的现状有争议，独门烎餐饮公司也未主动要求履行与绿城华川公司的交接、腾让义务。而绿城华川公司在一审法院要求其接收房屋后表示同意，并未有扩大损失的故意，因此一审法院以第二次庭审告知绿城华川公司交接的时间作为房屋交接时间并以此作为房屋占用使用费的计算依据，符合双方合同履行的实际情况及合同条款的约定，本院予以维持。 关于物业费用，依据合同约定，租赁费不包含物业费。独门烎餐饮公司也未提交证据证明绿城华川公司承诺减免物业费或其他承租人减免物业费的情形。现绿城华川公司提交证据证明物业费的实际发生，独门烎餐饮公司应向绿城华川公司支付。 关于律师费，该费用符合相关计费标准，且律师费的承担符合合同约定，一审法院对此认定正确。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，两上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 维持原判，驳回上诉。 二审案件受理费共计11858元，由两上诉人各自负担己方预交部分。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡