文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初3884号原告：官开明，男，1964年1月14日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：黄海卿，重庆公园九里律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪梅，重庆公园九里律师事务所律师。被告：重庆流云房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺渝州路**，统一社会信用代码915001072032914934。诉讼代表人：徐丽霞，重庆流云房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：刘阳，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋雪玮，重庆丽达律师事务所律师。第三人：张丽娟，女，1962年10月22日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝**。第三人：李文娟，女，1973年9月28日出生，汉族，无固定职业，住成都市温江区。委托诉讼代理人：栾友辉，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：田惠聪，重庆学苑律师事务所实习律师。第三人：唐子涵，女，1981年7月17日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王洪仁，重庆巴岳律师事务所律师。第三人：重庆华孚工业股份有限公司，，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道**统一社会信用代码91500000203054682J。法定代表人：李庆安，重庆华孚工业股份有限公司董事长。委托诉讼代理人：刘涛，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡耀，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告官开明与被告重庆流云房地产开发有限公司、第三人张丽娟、李文娟、唐子涵、重庆华孚工业股份有限公司合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告官开明及其诉讼代理人黄海卿、陈雪梅，被告重庆流云房地产开发有限公司的诉讼代理人刘阳、蒋雪玮，第三人张丽娟，第三人李文娟的诉讼代理人栾友辉，第三人唐子涵，第三人重庆华孚工业股份有限公司的诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。审理中，各方申请了庭外和解。本案现已审理终结。原告官开明向本院提出诉讼请求：被告协助原告办理重庆市沙坪坝区某路某号X-X、X-X、X-X房屋的产权证。事实和理由：一、重庆永和建筑工程有限公司承包被告工程项目，陈世忠、官开明系该工程的劳务分承包人。工程竣工后，因被告未按约支付工程款给永和公司，以致永和公司拖欠陈世忠、官开明劳务费，经永和公司出具劳务工程确认书，被告承诺代为支付劳务费。代为支付的清偿期届满后，被告通过以房抵债的形式将X-X、X-X、X-X抵偿给官开明。二、重庆市沙坪坝区人民法院于2011年11月14日作出的（2010）沙法民初字第02613号民事判决书、（2012）沙法民执字第584号民事裁定书不能直接导致案涉X-X、X-X房屋发生物权变动。《物权法解释（一）》第七条对《物权法》第二十八条导致物权变动的法律文书作了限缩性解释，只有形成性法律文书及人民法院在执行程序中作出的部分裁定书才可导致物权变动。判令被告向重庆华孚工业股份有限公司补偿33套房屋并协助办理过户手续的民事判决书，其性质为给付型判决文书而非形成性判决文书，民事裁定书也非执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，因而该判决及裁定并不能直接导致案涉房屋发生物权变动。三、第三人张丽娟、李文娟、唐子涵从被告处购房或抵房的时间在被告将房屋抵偿给官开明之后，且其价款低于官开明抵扣的劳务费，也未实际合法占有房屋。四、官开明已经实际占有、装修案涉三套房屋并出租给他人，在华孚公司、张丽娟、李文娟、唐子涵均未办理房屋所有权登记的情形下，官开明基于合法占有，应优先于第三人享有房屋的所有权。破产管理人向官开明送达的债权申报审核意见书，案涉房屋以第三人华孚公司已有判决裁定、张丽娟、李文娟已购买为由作出不能为官开明办理产权证的审核意见系错误意见，应当予以纠正。被告重庆流云房地产开发有限公司辩称，对于原告的诉讼请求请法院依法判决，管理人将依照法院的判决配合办理房屋产权手续。第三人张丽娟辩称，X-X房屋是张丽娟购买的，是属于张丽娟的，不同意为官开明办理产权证。第三人李文娟辩称，X-X房屋是李文娟购买的，是属于李文娟的，不同意为官开明办理产权证。第三人唐子涵辩称，X-X、X-X房屋已抵债给唐子涵，是属于唐子涵的，不同意为官开明办理产权证。第三人重庆华孚工业股份有限公司述称，第一，被告开发项目的土地原属华孚公司所有，被告对华孚公司土地上的房屋进行拆迁后依法应当补偿，法院已于2012年作出生效判决，判令被告以33套房屋包括案涉的X-X、X-X房屋补偿给华孚公司，因此被告补偿的房屋系依据国家相关法律法规而进行的补偿性质的拆迁安置，可以对抗任何第三人。第二，华孚公司于2010年5月即对前述33套房屋采取了诉讼保全，系首轮查封，查封当时这些房屋已经取得预售许可证，因此查封行为真实合法有效。第三，法院于2012年作出民事裁定书和协助执行通知书要求流云公司将33套房屋备案登记给华孚公司，房产登记中心已经受理并出具了业务受理通知书给法院，因此华孚公司对案涉房屋拥有不可置疑的物权。第三人张丽娟向本院提出诉讼请求：被告协助张丽娟办理重庆市沙坪坝区某路某号X-X房屋的产权证。事实和理由：X-X房屋是张丽娟从被告处购买的，是属于张丽娟的。原告官开明辩称，X-X房屋已抵债给官开明，应为官开明办理产权证，不同意为张丽娟办理产权证。被告重庆流云房地产开发有限公司辩称，对于第三人的诉讼请求请法院依法判决，管理人将依照法院的判决配合办理房屋产权手续。第三人重庆华孚工业股份有限公司述称，X-X房屋已判决补偿给华孚公司，且已办理了备案登记，因此华孚公司对该房屋拥有不可置疑的物权。第三人李文娟向本院提出诉讼请求：被告协助李文娟办理重庆市沙坪坝区某路某号X-X房屋的产权证。事实和理由：李文娟与被告签订了X-X房屋的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，现李文娟已按照合同约定完成了付款义务，被告应当将该房屋过户至李文娟名下。原告官开明辩称，X-X房屋已抵债给官开明，应为官开明办理产权证，不同意为李文娟办理产权证。被告重庆流云房地产开发有限公司辩称，对于第三人的诉讼请求请法院依法判决，管理人将依照法院的判决配合办理房屋产权手续。第三人唐子涵辩称，X-X房屋已抵债给唐子涵，是属于唐子涵的，不同意为李文娟办理产权证。第三人重庆华孚工业股份有限公司述称，X-X房屋已判决补偿给华孚公司，且已办理了备案登记，因此华孚公司对该房屋拥有不可置疑的物权。第三人唐子涵向本院提出诉讼请求：被告协助唐子涵办理重庆市沙坪坝区某路某号X-X、X-X房屋的产权证。事实和理由：X-X、X-X的房屋系唐子涵通过房屋抵借款而来，该房屋的产权归属于唐子涵所有。原告官开明辩称，X-X、X-X房屋已抵债给官开明，应为官开明办理产权证，不同意为唐子涵办理产权证。被告重庆流云房地产开发有限公司辩称，对于第三人的诉讼请求请法院依法判决，管理人将依照法院的判决配合办理房屋产权手续。第三人李文娟辩称，X-X房屋是李文娟购买的，是属于李文娟的，不同意为唐子涵办理产权证。第三人重庆华孚工业股份有限公司述称，X-X房屋已判决补偿给华孚公司，且已办理了备案登记，因此华孚公司对案涉房屋拥有不可置疑的物权。本院经审理认定事实如下：2011年11月12日，被告重庆流云房地产开发有限公司（以下简称“流云公司”）出具了一份《承诺书》，就陈世忠、官开明在重庆永和建筑工程有限公司某项目做的人工劳务费，初步达成支付劳务费协议如下：1、重庆永和建筑工程有限公司向流云公司出具陈世忠、官开明在某项目所做的工程方量确认书。2、初步预算大约欠200万元。3、本月底支付50万元。4、12月中旬支付80-120万元。5、1月中旬支付完毕。2011年11月27日，重庆永和建筑工程有限公司向陈世忠、官开明出具了《某项目部劳务工程确定书》，根据公司财务查证核实工程余款是1577216元。2011年12月30日，流云公司与陈世忠、官开明共同达成了一份《抵房协议》。协议内容为：官开明在某项目购房：X-X，建面40.56平方米，单价5500元，建面计223080元；X-X，建面40.46平方米，单价5500元，建面计223080元；X-X，建面40.46平方米，单价5500元，建面计223080元；合计面积121.68平方米，单价5500元，合计669240元，已交200000元。陈世忠在某项目购房16-3，16-7，11-14……合计面积124.63平方米，单价5500元，合计685465元，已交100000元。面积总计246.31平方米，房款总计1354705元（以上不含大修基金及其他规费）。特此说明：重庆永和建筑工程有限公司承建的某项目，欠陈世忠、官开明劳务费，按永和建司给陈世忠、官开明出具的方量确认书，金额为1577216元，由流云公司代重庆永和建筑工程有限公司将以上6套房屋抵偿给陈世忠、官开明的劳务费，多退少补。官开明陈述，抵房协议中的6套房屋的钥匙是流云公司的人员通知陈世忠去售房部领取的，然后陈世忠就交给了官开明；收到钥匙后隔了4、5个月，官开明就将3套房屋进行了装修，装修时间是在2016年；现在也是官开明占有并使用3套房屋。官开明提供的房屋租赁合同显示，案涉X-X、X-X、X-X的房屋现都由官开明在出租给他人使用，官开明还持有该3套房屋的水卡、电卡、气卡。另查明，2011年11月14日，本院作出（2010）沙法民初字第02613号民事判决书，判决：由流云公司以重庆市沙坪坝区某路某号第某层某号…第某层某号…共计33套房屋（建筑面积1792.09平方米，面积以房地产权属证书登记的建筑面积为准）补偿重庆华孚工业股份有限公司（以下简称“华孚公司”）。由流云公司协助华孚公司办理上述33套房屋的备案登记。该判决对华孚公司要求流云公司协助办理补偿房屋的备案登记的诉讼请求予以支持的理由是：鉴于流云公司开发建设的某项目何时能够办理房地产权属登记尚不能确定，备案登记是保护华孚公司权利的实际可操作的方法，故对华孚公司的该项诉讼请求予以支持。流云公司对上述判决不服，提起上诉。流云公司未在规定期限内交纳上诉费，亦未提出缓、减、免交上诉费申请。2012年3月2日，重庆市第一中级人民法院于作出（2012）渝一中法民终字第00953号民事裁定书，裁定：按流云公司自动撤回上诉处理，双方均按原审判决执行。2012年4月19日，本院作出（2012）沙法民执字第584号民事裁定书，裁定：一、解除对重庆市沙坪坝区某路某号第某层某号…第某层某号…共计33套房屋的查封。二、将重庆市沙坪坝区某路某号第某层某号…第某层某号…共计33套房屋备案登记到华孚公司名下。同日，本院还作出（2012）沙法民执字第584号协助执行通知书，请重庆市沙坪坝区土地房屋权属登记中心协助执行前述解除33套房屋的查封以及将33套房屋备案登记到华孚公司名下的事项。2012年4月20日，重庆市沙坪坝区土地房屋权属登记中心将案涉X-X、X-X的房屋解除查封，并备案登记到华孚公司名下。在流云公司管理人提供的由重庆市国土资源和房屋管理局出具的查询时间是2016年4月29日的查询结果中，包括案涉X-X、X-X房屋在内的已判决备案登记给华孚公司的所有房屋，“现权利人”处内容都是空白，“现状情况说明”处内容都是“法院裁定备案登记给华孚公司”。另外，“现状情况说明”处内容是“已预售合同备案登记”的房屋，“现权利人”处内容就是合同相对人的名字。除此之外，包括案涉X-X房屋在内的其他房屋，“现权利人”处内容都是“流云公司”，“现状情况说明”处内容都是“法院已查封”或“该房系还建房，告之法院仍查封”。经流云公司管理人确认，在受理流云公司的破产清算前，案涉X-X、X-X房屋尚不具备办理权属登记的条件。还查明，2014年12月26日，第三人张丽娟与流云公司签订《商品房买卖合同》，约定由流云公司将重庆市沙坪坝区某路某号X-X的房屋出售给张丽娟，建筑面积单价5000元/平方米，总成交金额为202800元，以借款抵押方式支付房款。同日，流云公司向杨栋伦出具《借条》一份，内容为：今借到杨栋伦420000元。2016年5月16日，流云公司收取了张丽娟交纳的X-X房屋的物管费（3个月）及出渣费411元、装修保证金2000元，并向张丽娟出具了《收据》两份。张丽娟现持有案涉X-X房屋的气卡、电卡以及钥匙2把。张丽娟陈述，流云公司找杨栋伦借了钱，杨栋伦又找张丽娟借了钱；杨栋伦提出买房子更划算，就以张丽娟的名义买房，将杨栋伦应还给张丽娟的钱出借给流云公司，用借款抵作房款；X-X房屋的钥匙是2016年5月16日接房时领取的，接房后没有装修，但因公司要求交装修保证金就交了。第三人李文娟与流云公司签订了一份落款时间为2013年12月30日的《商品房买卖合同》，约定由流云公司将重庆市沙坪坝区某路某号X-X的房屋出售给张丽娟，建筑面积单价4500元/平方米，总成交金额为182520元，以抵陈明借款方式支付房款。2016年3月16日，李文娟与案外人陈明签订了一份《住房抵债协议》，约定陈明将X-X房屋作价200000元抵给原告，一部分用于抵消陈明所欠李文娟借款100000元，另一部分李文娟支付给陈明100000元。李文娟出具了一份没有落款时间的《委托书》给陈明，委托其办理X-X房产的相关手续。陈明在另案中曾陈述，陈明借款给流云公司后，流云公司陆续用五套房屋进行抵债并签订了购房合同；李文娟与流云公司的购房合同是陈明代签的，是在2014年年底签订的，合同的落款时间是用的陈明与流云公司签订的购房合同时间。2014年，第三人唐子涵向案外人彭海恩担任法定代表人的贵州省德恒安房地产开发有限公司提供了借款。2015年4月14日，流云公司与彭海恩等人签订《借款抵房款协议书》，约定流云公司将X-X、X-X、X-X、X-X等41套房屋及售房部门面两个用于抵偿流云公司向彭海恩等人的借款（含利息）约12000000元，本协议签订后流云公司向彭海恩等人分套签订购房合同并出具购房收据，签订本协议时流云公司将房屋交付给彭海恩等人占用、使用。2015年4月22日，唐子涵与彭海恩签订《借款抵房款协议书》，约定彭海恩同意将其债权流云公司开发的X-X、X-X等五套住房交给唐子涵占用使用，在该房屋未取得产权前，彭海恩欠唐子涵的债务不作冲抵，取得产权后并过户给唐子涵，则可按每平方米4000元冲抵唐子涵的等额债权。唐子涵陈述，其去装修所抵房屋时，官开明找人去强占了房屋，为此原告还报了警；派出所民警来出警时，唐子涵出示了抵房协议，但官开明没有出示其抵房协议，所以唐子涵认为官开明的抵房协议是后来补签的；当时都说了强制装修不允许，但后来官开明又去装修了；官开明说是拿到钥匙后装修的，也是不成立的，当时都没有人拿到钥匙，都是强占的。唐子涵提供了2016年11月26日的一份报警接报回执，该回执载明的简要报警信息为：匿名于2016/11/2615:09:26报称：在沙坪坝某路X-X，称房屋被人强占。民警接警后迅速赶到现场，经了解系开发商欠承建商的钱，承建商占用业主的房屋发生纠纷，民警现场调解双方，同意等法院判决。再查明，2015年8月6日，本院裁定受理了董建平对流云公司的破产清算申请。2016年3月22日，本院指定重庆丽达律师事务所担任流云公司管理人。管理人接管流云公司后，未办理过房屋的交付。2020年3月12日，流云公司管理人向官开明出具了《债权申报审核意见书》，就官开明申报债权要求流云公司办理某项目X-X、X-X、X-X房屋的产权证，管理人经审查认为，X-X、X-X房屋已有华孚公司及其他个人购买，故不能办理上述房屋的产权证书，X-X暂无不能办理产权证书的情形。官开明对管理人作出的审核意见有异议，遂向本院提起诉讼。张丽娟、李文娟、唐子涵、华孚公司亦就案涉房屋向流云公司管理人申报过债权。本院认为,案涉的X-X、X-X、X-X三套房屋，就权属登记情况而言，至今未办理权属登记或权属变更登记，但X-X、X-X两套房屋已在不动产登记中心备案登记在华孚公司名下。就房屋占有情况而言，官开明提供的租房合同和水、电、气卡显示三套房屋的现状都是由其占有并出租，但是官开明并没有证据证明其占有使用的案涉房屋是由流云公司向其交付并办理了交房手续的，与此同时张丽娟和唐子涵均指出官开明对案涉房屋是强占。从张丽娟提供的钥匙、收据和气、电卡以及唐子涵提供的报警回执可以看出，张丽娟亦持有案涉房屋的使用手续，而唐子涵因房屋占有问题直接发生了冲突并报警。此外，从官开明、张丽娟和唐子涵的陈述来看，其欲接手案涉房屋都是发生在2016年，但此时流云公司已被受理破产清算并已指定破产管理人。根据企业破产法的相关规定，此时的流云公司已不能自行处置其财产，包括不能自行交付房屋，此时能够代表流云公司行使权利的只能是管理人，但管理人在接管流云公司后并未向任何人办理过房屋交付。据此可以看出，虽然案涉房屋的现状是官开明在占有，但是本案中对案涉房屋主张权利的人都无法证明自己是合法占有案涉房屋。对案涉的X-X、X-X房屋，在本案中提出权利主张的有官开明、张丽娟、李文娟、唐子涵。但是，该两套房屋已经生效法律文书判决补偿给华孚公司，且已在不动产登记中心备案登记在华孚公司名下。之所以采取备案登记的方式是因为当时还不能确定何时能够办理房屋权属登记，而备案登记是保护华孚公司权利的实际可操作的方法。直至流云公司的破产申请被受理前，案涉的X-X、X-X房屋尚无法办理权属登记。而从房屋的查询结果来看，X-X、X-X房屋的“现权利人”处已是空白而不是“流云公司”。因此，在现行的不动产登记操作系统中，案涉的X-X、X-X房屋已备案登记公示在华孚公司名下，且登记公示的信息中没有流云公司，同时生效法律文书也已明确备案登记是保护华孚公司权利的方法，现官开明、张丽娟、李文娟、唐子涵再要求流云公司协助办理案涉房屋的权属变更登记就缺乏法律依据。对案涉的X-X房屋，在本案中提出权利主张的有官开明和唐子涵。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条的规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。本案中，因在流云公司的破产申请被受理时，案涉房屋仍未办理权属变更登记，故仍属于流云公司的破产财产。但根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条的规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。也就是说，财产权利人可以通过别除权取回财产。本案中，从官开明和唐子涵提供的协议来看，在性质上均属于以房抵债协议。而在抵债物尚未合法交付前，以物抵债协议的债权人享有的仍是债权性质的权利。据此，在流云公司已被受理破产清算，而作为抵债物的案涉房屋既未办理权属变更登记，也未合法交付，仍属于流云公司破产财产的情况下，如继续履行以房抵债协议，将使其权利仍是债权的官开明、唐子涵在事实上取得所有权，构成了个别清偿，对其他债权人显然不公。因此，官开明、唐子涵要求将案涉房屋从流云公司的破产财产中别除的理由不成立。同理，对案涉的X-X、X-X房屋，即使没有备案登记在华孚公司名下，因官开明、张丽娟、李文娟、唐子涵的协议在性质上均属于以房抵债协议，故其要求将案涉房屋从流云公司的破产财产中别除的理由亦不成立。综上所述，本案中对案涉房屋提出权利主张的官开明、张丽娟、李文娟、唐子涵，其要求流云公司协助办理案涉房屋权属变更登记的诉讼请求均不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国企业破产法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告官开明的诉讼请求。二、驳回第三人张丽娟的诉讼请求。三、驳回第三人李文娟的诉讼请求。四、驳回第三人唐子涵的诉讼请求。原告官开明诉讼的案件受理费10494元，减半收取计5247元，由原告官开明负担。第三人张丽娟诉讼的案件受理费4450元，减半收取计2225元，由第三人张丽娟负担。第三人李文娟诉讼的案件受理费4300元，减半收取计2150元，由第三人李文娟负担。第三人唐子涵诉讼的案件受理费4900元，减半收取计2450元，由第三人唐子涵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  辛灵二〇二〇年十二月二十五日书记员  宋念