江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初11311号 原告：南昌市汇佳物业管理有限公司，住所地江西省南昌市进贤县民和镇云桥路**，统一社会信用代码91360124074287569R。 法定代表人：雷清庚，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹建国，江西华赣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏政豪，江西华赣律师事务所实习律师。 被告：邓某，女，江西省南昌市人，汉族，户籍地江西省南昌市东湖区，现住南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：郭某某（与被告邓某系夫妻关系），男，住南昌市东湖区。 原告南昌市汇佳物业管理有限公司与被告邓某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南昌市汇佳物业管理有限公司委托诉讼代理人曹建国、魏政豪，被告邓某委托诉讼代理人郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南昌市汇佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费4756元及违约金4000元；2.本案诉讼等费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年10月1日与南昌市东湖区商品房开发公司香樟院项目部签订物业服务合同，约定多层住宅收费标准为2.3元/月/平方米以及业主逾期缴纳物业管理费用的按应缴费用的两倍的标准向原告支付违约金，并从2016年10月1日起至起诉之日一直服务小区业主。被告于2017年7月15日与南昌市东湖区商品房开发公司签订南昌市商品房买卖合同，购买小区X栋X单元XXX室建筑面积为98.46平方米的商品房。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原、被告都应切实履行物业服务合同，被告作为小区业主，在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当履行缴纳物业管理费用的义务，但被告从2018年10月1日起无故拖延缴纳物业管理费，截至2020年6月30日止共欠费21个月，在原告多次催缴且已发律师函催收的情况下，被告仍拖欠不缴，已属严重违约。故原告为维护自身合法权益诉至法院，请求依法判决。 被告邓某辩称，起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按合同约定及相关规定提供服务，已构成违约。1.前期物业管理服务协议约定物业管理公司每半年公布一次物业管理收支情况，但从第一批业主入驻至今原告未对财务收支进行公布；2.前期物业管理服务协议关于物业管理服务质量方面约定要保证设备运行良好、使用正常、及时维修，但小区单元门常年敞开、外人可随便进出，单元入户门可视对讲设备至今都未交付使用，业主曾多次催促物业加快安装，至今未得到解决；3.保洁方面，楼道常年积灰，小区蚊虫鼠特别多，垃圾经常不及时清理导致臭味熏天；4.前期物业管理服务协议约定绿化方面要花草长势良好、修剪及时、无害虫和枯死，但物业从未及时修剪花草；5.前期物业管理服务协议约定消防方面要保证系统设备定期检查、使用正常，但物业消防安全意识淡薄，视业主安全为儿戏，从未对楼梯间每层的消防灭火器检查，也无任何检查记录表，放置在业主家门口的灭火器失效，亮红色指示灯，还是业主自己发到业主微信群中去；6.地下停车场入口铁板噪声问题困扰业主许久，每辆车进出地下停车库，汽车压铁板的声音会响遍整个小区，被告家中小孩经常半夜被噪声惊醒、无法安睡，业主得不到一个安静的休息环境，已向物业反映多次，至今得不到任何解决；7.原告提供服务至今，从未主动与业主进行沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，出现业主不交物业费的情况后，原告也从未入户或电话调查业主不交费原因或考虑如何解决业主问题让业主主动缴费，只是电话催费、门上贴条、发律师函，最后起诉至法院；8.原告建小区业主微信群本是为了更好服务于业主，但其负责人却在群里怒怼业主、无视业主请求，有业主因频繁要求物业做清洁被踢出业主群；9.小区停车收费不符合物价部门的文件要求，停车收费是半小时内免费，停一晚缴纳25至30元不等，且全部交至物业经理私人微信账户，也没有开具发票。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及合同法第六十七条的规定，因原告未履行合同约定义务、明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据合同法规定暂时拒绝交纳物业费用，在原告按合同解决下列问题后，被告再缴纳所欠费用：于判决后15天内在小区公告栏公布2018年至2020年9月物业费用收支情况，以后每6个月公布一次；处理并彻底解决地下车库入口及出口车辆进出铁板的噪音；对小区卫生及楼梯道的消防灭火器，做到每日检查、清洁并做好养护记录表；对所有入驻业主进行入户满意度调查并针对问题进行合理解决；解决入户单元门可视对讲系统的使用问题，让单元入户门起到作用；公示公开物业公司的营业执照、管理人员持证上岗的上岗证、小区管理规约、服务人员的基本情况及职责分工、联系方式、投诉机制、物业服务合同、物业服务等级、物业服务内容、物业服务标准、收费项目、收费依据、计费起始时间、价格举报电话、安全生产预案、设备设施的年检手续、建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用情况、小区停车管理方案、人员配置、物业公司对业主满意度调查表、满意度明细、对楼梯外墙楼顶防水的养护记录以及小区的公共区域、公共部位、公共设施的养护记录。此外，原告不应违规收取滞纳金，诉讼相关费用由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的南昌市商品房买卖合同、南昌市不动产登记信息查询结果、南昌市东湖区董家窑街道办事处金家山社区居委会的证明、保安人员巡逻登记本、物业服务照片、张贴催缴通知单和律师函的照片、小区内环境照片及视频资料、前期物业服务协议等证据，本院认定事实如下： 原告南昌市汇佳物业管理有限公司系南昌市东湖区青山南路601支路57号香樟院小区开发商选聘的前期物业服务企业，一直为该小区提供物业管理服务。被告邓某于2017年7月与香樟院小区开发商签订《南昌市商品房买卖合同》购买香樟院X商品住宅X单元XXX室房屋一套，房屋建筑面积为98.46平方米，房屋的产权于2018年3月20日起登记至被告邓某名下。商品房买卖合同附件五对前期物业管理有如下约定：1.前期物业管理由原告提供，管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放；2.物业管理服务质量方面，按照有关法规规定和临时管理规约的约定对房屋及配套设施提供管理服务，共用设施设备运行正常、无事故隐患，设立24小时报修值班电话，急修报修0.5小时内到达现场，建立回访制度，实施每周7天每天8小时服务接待，小区主出入口24小时值班（其中8小时立岗），对重点部位每4小时巡查一次，视频监控设施24小时开通，保持完整的监控记录，对小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位按服务合同规定频次打扫，保持整洁干净，垃圾每日收集1-2次、做到日产日清，及时清扫积水、积雪，二次供水箱定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求，定期巡查；3.物业管理公共性服务收费为2.3元/平方米建筑面积。原告以被告欠付上述房屋2018年10月1日至2020年6月30日期间的物业费为由提起本案诉讼，被告对欠费期间无异议，但辩称是因原告未按合同约定和相关规定提供服务才未交纳上述期间的物业费。 本院认为，原告作为前期物业服务企业为香樟院小区提供了物业服务，被告作为该小区X商品住宅X单元XXX室业主应向原告交纳物业费，但原告也应按照约定的标准提供物业服务。被告辩称其是因原告未按合同约定和相关规定提供服务才未向原告交纳物业费，本院认为，物业服务具有长期性、复杂性、整体性的特点，物业服务企业需要依靠业主交纳的物业费维持运营，物业费的收缴也影响到小区整体的物业管理和服务质量，被告认为原告未完全履行物业服务义务，可要求原告承担继续履行、采取补救措施等责任，以拒交物业费来消极对抗不利于整体物业管理，另一方面,原告作为物业服务的提供者,也应积极采纳业主针对物业服务提出的意见建议,提升物业服务水平。结合被告提交的证据，能够认定原告提供的物业服务存在瑕疵，综合原告物业服务水平和小区实际情况，本院对原告要求被告按2.3元/月/平方米的标准支付案涉房屋2018年10月1日至2020年6月30日期间物业费的诉请予以部分支持，酌定被告按90%的比例支付上述期间的物业费4280元（98.46平方米×2.3元/月/平方米×21个月×90%）。鉴于原告提供的物业服务存有瑕疵，被告并非无故拒交，对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、被告邓某于本判决生效之日起十日内向原告南昌市汇佳物业管理有限公司支付香樟院小区X商品住宅X单元XXX室2018年10月1日至2020年6月30日的物业管理费4280元； 二、驳回原告南昌市汇佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元(已由原告南昌市汇佳物业管理有限公司预交)，由原告南昌市汇佳物业管理有限公司负担10元，被告邓某负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  邬化雨 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  钟芬芬 附：相关法律条文及司法解释 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。