文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初6187号原告：邹瑜，男，1990年12月16日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：金跃东，重庆衡天律师事务所律师。被告：姚文付，男，1970年10月8日出生，汉族，住重庆市铜梁区。原告邹瑜与被告姚文付房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，并于2020年11月20日、2020年12月14日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告邹瑜及其委托诉讼代理人金跃东，被告姚文付到庭参加了诉讼。第二次庭审，原告邹瑜的委托诉讼代理人金跃东，被告姚文付到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邹瑜向本院提出诉讼请求(审理中变更为)：1.判决被告立即支付原告2017年3月1日至2018年10月30日的房屋租金86195.81元，并计付违约金，违约金的计算方式为：从2017年4月1日至2017年6月30日，违约金以16263.36元为基数，按年利率8%计算；从2017年7月1日至2017年9月30日，违约金以28460.88元为基数，按年利率8%计算；从2017年10月1日至2017年12月31日，违约金以41471.57元为基数，按年利率8%计算；从2018年1月1日至2018年3月31日，违约金以54888.84元为基数，按年利率8%计算；从2018年4月1日至2018年6月30日，违约金以68306.11元为基数，按年利率8%计算；从2018年7月1日至2018年9月30日，违约金以81723.39元为基数，按年利率8%计算；从2018年10月1日起，违约金以86195.81元为基数，按年利率8%计算至被告付清租金之日止（履行时，已支付的履约保证金12197.52元予以抵扣）；2.判令被告支付原告物业管理费5579.89元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月11日，原告与铜梁县印象置业有限公司签订了《租赁合同》，承租了位于铜梁区东城街道龙城大道铜梁印象项目2号商业B区第一层399号商铺。2016年9月14日，原、被告签订了《店面转让协议书》，约定原告将店铺转让给被告，被告代替原告履行原租赁合同中约定的条款，定期缴纳租金及原合同后约定的各项费用。合同签订后，原告将店铺及设备交付被告使用，但被告未向原告或铜梁县印象置业有限公司支付租金及相关费用。为了维护自身合法权益，原告特诉请法院希判决如诉讼请求。姚文付辩称，对于物管费5579.89元无异议，但对房屋租金金额有异议。因案涉房屋只使用至2018年6月28日，租金只应计算至2018年6月28日。同意物管费和租金共计支付56000元。本院经审理认定事实如下：2015年8月11日，铜梁县印象置业有限公司（甲方）与邹瑜（乙方）签订了《租赁合同》。合同约定：租赁房屋位于重庆市铜梁区××街道办事处××大道××项目×号商业×幢××号，建筑面积56.47平方米，租金期限2015年10月31日至2018年10月30日，租金按季度支付，实行先支付后使用。未按时缴纳租金，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金。2016年3月1日，铜梁县印象置业有限公司、邹瑜与重庆茂然商业管理有限公司铜梁分公司（以下简称茂然铜梁分公司）签订《权利义务转让协议》，约定铜梁县印象置业有限公司将其与邹瑜签订的《租赁合同》及《补充协议》约定的权利义务全部转让给茂然铜梁分公司。2016年9月14日，邹瑜（甲方，转让方）与姚文付（乙方，顶让方）签订了《店面转让协议书》，协议约定：“……一、甲方同意将自己位于重庆市铜梁区××大道××号店铺转让给乙方使用，建筑面积为56平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他部分设备和房屋装修等，营业设备等全部归乙方。四、乙方在2016年9月14日向甲方支付转让费共计人民币47000.00元整（大写：人民币肆万柒仟元整）。五、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。……”。合同签订后，邹瑜将案涉店铺交付姚文付使用。姚文付按约定交付了2017年3月1日前的租金和2017年4月前的物业管理费，但从2017年3月1日起未再支付租金，从2017年4月1日起未再支付物业管理费。2019年7月18日，茂然铜梁分公司将邹瑜诉至本院，请求：1.被告立即将所租商铺返还原告；2.被告支付原告从2017年3月1日至2018年10月30日的房屋租金86602.34元及滞纳金，滞纳金从2017年4月1日起按年利率24%计算至该租金付清之日止；3.被告支付原告房屋占用费4472.42元；4.案件受理费由被告承担。2020年7月8日，本院作出（2019）渝0151民初4634号民事判决，判决：一、邹瑜于本判决生效之日起五日内支付重庆茂然商业管理有限公司铜梁分公司从2017年3月1日至2018年10月30日的房屋租金86195.81元及违约金，违约金的计算方式为：从2017年3月1日至2017年6月30日，违约金以16263.36元为基数，按年利率8%计算；从2017年7月1日至2017年9月30日，违约金以28460.88元为基数，按年利率8%计算；从2017年10月1日至2017年12月31日，违约金以41471.57元为基数，按年利率8%计算；从2018年1月1日至2018年3月31日，违约金以54888.84元为基数，按年利率8%计算；从2018年4月1日至2018年6月30日，违约金以68306.11元为基数，按年利率8%计算；从2018年7月1日至2018年9月30日，违约金以81723.39元为基数，按年利率8%计算；从2018年10月1日起，违约金以86195.81元为基数，按年利率8%计算至被告付清该租金之日止（履行时，邹瑜已支付的履约保证金12197.52元予以抵扣）。二、驳回重庆茂然商业管理有限公司铜梁分公司的其他诉讼请求。2020年12月1日，本院作出（2019）渝0151民初4634号民事裁定书，裁定更正了（2019）渝0151民初4634号民事判决书中的笔误，即将违约金计算时间从2017年3月1日更正为2017年4月1日。2019年7月22日，重庆市茂田实业集团物业管理有限公司（以下简称茂田公司）将邹瑜诉至本院，案号（2019）渝0151民初4665号，请求：1.邹瑜立即支付茂田公司物业管理费5579.89元；2.邹瑜支付茂田公司违约金11204.28元（暂计算至2019年7月15日），最终计算至付清费用之日；3.本案诉讼费由邹瑜负担。茂田公司与邹瑜在本院支持下达成调解协议：一、邹瑜于2019年8月13日前支付茂田公司物业管理费5579.89元。如果邹瑜逾期未付清，则另行支付茂田公司违约金500元；二、茂田公司放弃本案中的其余诉讼请求。2020年10月23日，邹瑜起诉来院。另查明，姚文付对于尚欠物业管理费5579.89元无异议，但对租金提出异议，认为租金只应计算至2018年6月28日，因此时已将房屋交回公司。邹瑜庭审中陈述姚文付未将房屋交还给自己，且从（2019）渝0151民初4634号民事判决书认定的事实可以看出也未交还公司。邹瑜同意（2019）渝0151民初4634号民事判决中确定的履约保证金12197.52元在本案履行时扣除。邹瑜自愿调低违约金，违约金调整为按（2019）渝0151民初4634号民事判决书中第一项确定的计算方式计算本案违约金。上述事实，有原、被告的陈述，租赁合同、店面转让协议书、公证书、（2019）渝0151民初4665号民事调解书、（2019）渝0151民初4634号民事判决书、（2019）渝0151民初4634号民事裁定书、部分租金收据、水电费收据等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。庭审中，姚文付举示了《退租申请》，拟证明其于2018年5月28日停止使用的事实，因该证据系由其自行制作，且邹瑜对其真实性予以否认，本院不予采信。本院认为，姚文付对于尚欠物业管理费5579.89元无异议，故对邹瑜请求姚文付支付物业管理费5579.89元的主张，本院予以支持。本案的争议焦点为姚文付应当支付邹瑜的租金金额。针对上述争议焦点，本院评析如下：邹瑜与姚文付于2016年9月14日签订的《店面转让协议书》，实质为邹瑜将其承租了门面转租给姚文付，该合同系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，姚文付应当按约支付租金。协议书中明确约定“……二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用……”，姚文付未按合同约定支付租金，其行为已构成违约。据此，邹瑜请求计付违约金的主张，本院予以支持。关于租金金额，姚文付认为其在2018年6月28日已退回商铺，故租金截止日只应算至2018年6月28日的意见，因其未提供相应证据证实，邹瑜当庭也否认已收回商铺的事实，且本院（2019）渝0151民初4634号民事判决书已予以确认，故对该意见，本院不予采纳。据此，本院对邹瑜请求姚文付支付从2017年3月1日至2018年10月30日的租金的主张，本院予以支持。因《店面转让协议书》约定按《租赁合同》计付租金，根据《租赁合同》，2017年3月1日至2017年10月30日的租金为32526.72元（48790.08元÷12个月×8个月），2017年10月31日至2018年10月30日的租金为53669.09元，故本院支持租金为86195.81元。关于违约金，因双方在合同中明确约定租金实行先支付后使用原则，未按时缴纳租金，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金。姚文付未按约支付租金的行为已构成违约，应承担相应违约责任。邹瑜自行调低为按（2019）渝0151民初4634号民事判决书中确定其支付的违约金作为本案违约金的标准，符合法律规定，本院予以支持。据此，本院支持的违约金的计算方式为：从2017年4月1日至2017年6月30日，违约金以16263.36元为基数，按年利率8%计算；从2017年7月1日至2017年9月30日，违约金以28460.88元为基数，按年利率8%计算；从2017年10月1日至2017年12月31日，违约金以41471.57元为基数，按年利率8%计算；从2018年1月1日至2018年3月31日，违约金以54888.84元为基数，按年利率8%计算；从2018年4月1日至2018年6月30日，违约金以68306.11元为基数，按年利率8%计算；从2018年7月1日至2018年9月30日，违约金以81723.39元为基数，按年利率8%计算；从2018年10月1日起，违约金以86195.81元为基数，按年利率8%计算至付清租金之日止。因邹瑜同意履约保证金12197.52元在履行时予以抵扣，本院予以尊重。综上，邹瑜的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告姚文付于本判决生效后十日内支付原告邹瑜租金86195.81元，并计付违约金，违约金具体计算为：从2017年4月1日至2017年6月30日，违约金以16263.36元为基数，按年利率8%计算；从2017年7月1日至2017年9月30日，违约金以28460.88元为基数，按年利率8%计算；从2017年10月1日至2017年12月31日，违约金以41471.57元为基数，按年利率8%计算；从2018年1月1日至2018年3月31日，违约金以54888.84元为基数，按年利率8%计算；从2018年4月1日至2018年6月30日，违约金以68306.11元为基数，按年利率8%计算；从2018年7月1日至2018年9月30日，违约金以81723.39元为基数，按年利率8%计算；从2018年10月1日起，违约金以86195.81元为基数，按年利率8%计算至付清租金之日止（履行时，被告姚文付已支付的履约保证金12197.52元予以抵扣）；二、被告姚文付于本判决生效后十日内支付原告邹瑜物业管理费5579.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2641.66元，减半收取1320.83元，由被告姚文付负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李明星二〇二〇年十二月十五日书记员  刘妤婷