山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3159号上诉人（原审原告）：孔哲,男，1980年3月17日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：孔鉴平，山西师达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：威海瑞东房地产置业顾问有限公司，住所地山东省威海市青岛中路**。法定代表人：戚务政，总经理。委托诉讼代理人：杨海滨，山东鹏华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海市第二中学，住所地，住所地山东省威海市海滨北路**iv>法定代表人：张良，校长。委托诉讼代理人：刘丽，山东中立达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔笛，山东中立达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海市教育局，住所地山东，住所地山东省威海市文化中路**>法定代表人：徐东晖，局长。委托诉讼代理人：刘丽，山东中立达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔笛，山东中立达律师事务所律师。上诉人孔哲、威海瑞东房地产置业顾问有限公司（以下简称瑞东公司）因与被上诉人威海市教育局（以下简称教育局）、威海市第二中学（以下简称威海二中）合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院(2020)鲁1092民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔哲上诉请求：1.撤销（2020）鲁1092民初1789号判决第二项至第四项；2.维持（2020）鲁1092民初1789号判决第一项；3.改判支持孔哲一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定《经营权转让合同》违法且无效，既无事实依据，亦无法律依据，程序上亦多有违法之处。1.对《经营权转让合同》的有效性，四方当事人皆无异议，也无人提出确认该合同有效与否的主张，依照“诉什么审什么”原则，法院扩张性审判已违背审判伦理。2.《经营权转让合同》约定的经营权源于《合作建房合同》，在未确认《合作建房合同》无效的前提下，不能确认《经营权转让合同》无效。而《合作建房合同》并不在本诉内，非同一法律关系，不应在本案审理。事实上，一审两次开庭根本未涉及该事实。审判委员会脱离庭审结果判案，形同庭外裁判。3.教育局出具的规划许可证并无明确证明目的，更未提及威海二中、威海市第三中学合并及建设工程验收的情况，亦非本案审查焦点。一审法院既无依职权收集证据之事实，更未对其所收集的证据予以质证，判决书所谓“另查……”无事实根据。4.威海市第三中学的《规划许可证》不能作为本案采信的证据，不能据此认定瑞东公司与孔哲之间的《经营权转让合同》无效。5.即使采信该《规划许可证》，涉案每美商城经营场所并非风雨操场、综合楼，而是其地下一层，并未改变规划用途，况且综合楼本身就是概括性（模糊性）用途。利用地下一层拓为商场，充分利用国有资源创收办学，繁荣市场，利国利民，未侵犯公益事业。此外，每美商场已非善意歇业二、三年，现在尚空置不用，是否就有益于公益事业？6.威海二中出租了整个地上一层建筑十几年，甚至整座大楼出租，商铺、饭店、医院鳞次栉比。在每美商场经营的十多年里，规划部门作为职能机构并没有予以干预、指正。是否超越、改变建筑用途的认定，属于行政权限，在未查明行政认可与否的情况下，一审法院属于越权裁判。7.一审判决认定《经营权转让合同》无效却不撤销，也不解除该合同，是否出于规避目的不得而知。二、威海二中、教育局与瑞东公司之间合作建房形成共有关系，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定，教育局、威海二中应承担连带责任。《合作建房合同》是威海二中、教育局与瑞东公司之间的内部合同，不能对抗善意的、毫不知情的孔哲。《经营权转让合同》第十七条约定，孔哲“并代位享受第二中学、威海教育局给予转让的一切权利”，经威海二中、教育局签章认可，已构成了合同的相对关系，因此对二者形成约束。换言之，威海二中、教育局与瑞东公司在该合同中已认可了孔哲对其三方的索赔权。三、一审法院混淆投资与借款的法律概念，刻意模糊既得利益和可得利益的区别，蓄意缩小孔哲的损失范围和程度，做出了显失公平的判决。从立法到司法实务越来越注重可得利益的主张，以惩戒违约者的失信行为。一审法院无视上诉人高达160万元的可得利益，无视物价上涨指数，无视十几年前40万元与现在实际相差1-2倍的贬值差价，轻率地剥夺了上诉人的索赔权利。四、一审法院在既无法律依据又无法律事实依据的情况下，认定《经营权转让合同》无效，减免了对方的过错责任赔偿，显然违反合同法的有关规定。退而言之，即使认定《经营权转让合同》无效，过错方也应是三个合作建房人、经营权转让人，而孔哲作为受让方，毫不知情，理应得到包括可得利益的全部赔偿。瑞东公司辩称，瑞东公司认可孔哲要求撤销（2020）鲁1092民初1789号民事判决第二项、第三项的上诉请求。关于一审判决第四项，当时由于业主上访，最终政府决定收回涉案商铺，教育局是最终的执行者和实施者，瑞东公司实际是最大的受害者，如果存在违约行为，也应该由教育局和威海二中承担，而不应由瑞东公司承担。威海二中、教育局辩称，首先，孔哲的上诉意见，带有强烈的主观臆断和无端猜测的倾向，无理无据，应当依法予以驳回。第二，一审查明的事实已经十分清楚表明，威海二中将涉案房屋50年使用权转让给瑞东公司，瑞东公司为了经营获利又将该使用权转让给孔哲第三人，由此获得的转让款也均由瑞东公司独自享有，且威海二中和瑞东公司之间明确约定瑞东公司将使用权转让的所有责任和权益均由瑞东公司和所转让的第三人共同承担，与威海二中和教育局无关，因此瑞东公司和孔哲之间的关系更类似于转租而并非孔哲所主张的共有关系，完全不符合共享利益、共担风险的共有关系的基本属性。第三，一审法院关于威海二中和教育局无需承担连带责任的认定，事实清楚，法律适用正确，应当予以维持。威海二中、教育局虽然在瑞东公司和孔哲的合同上加盖了公章，但是由于威海二中和教育局并非涉案《经营权转让合同》的当事人，也并没有在合同中对业主做出任何承诺，更没有担保的意思表示，根据合同相对性原则，教育局、威海二中和业主之间不发生直接的合同法律关系，因此教育局和威海二中均不需要承担连带责任。综上，请求驳回孔哲的上诉请求。瑞东公司上诉请求：撤销威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初1789号民事判决第二项并依法改判解除瑞东公司与孔哲签订的《经营权转让合同》。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。瑞东公司与孔哲签订的《经营权转让合同》合法有效，一审法院认定无效错误。2008年8月25日，瑞东公司与威海二中签订《合作建房合同》，合同约定：双方合作建设威海二中综合楼，瑞东公司付清出资后取得威海二中综合楼及风雨操场工程的地下部分、地面中间连接、地面中间连接部分第**、地面中间连接部分第**的使用权；房屋使用权期限届满后，瑞东公司可以以届时市场租金价格的50%继续租用，继续租用年限为20年；威海二中同意瑞东公司将房屋使用权转让或者出租，收益归瑞东公司所有，在瑞东公司转让给第三人时，由瑞东公司与第三人签订合同，威海二中及教育局盖章确认。之后，瑞东公司依据该《合作建房合同》的约定，与孔哲签订了《经营权转让合同》。瑞东公司与孔哲签订的《经营权转让合同》，系根据瑞东公司与威海二中签订的《合作建房合同》，并经威海二中及教育局盖章确认。现已履行十年，四方皆无异议，且不违反法律规定。因此，涉案合同合法有效。孔哲辩称，对瑞东公司关于违约责任的推卸不认可，因为涉案合同是双方真实意思表示，且没有违反法律规定，应该全部履行。认可瑞东公司关于威海二中、教育局应该承担连带责任的主张，该主张符合本案法律事实，也符合物权法关于共有人的相关规定。到目前为止，教育局、威海二中及瑞东公司对于涉案标的享有共有权，三者之间的共有关系决定了其对外应该共同承担民事责任。威海二中、教育局辩称，瑞东公司转让使用权所获收益全部归其所有，与威海二中和教育局无关。由此可见，瑞东公司和孔哲签订的《经营权转让合同》，也与威海二中和教育局无关。瑞东公司在上诉状中表述，其与孔哲签订的《经营权转让合同》系根据瑞东公司和威海二中签订的合作建房合同的约定而签订，该表述混淆了事实，并不准确。事实上，瑞东公司取得使用权后，其有权按照自己的意愿自行经营或者转让他人经营，收取相关的收益，教育局不予干涉。瑞东公司和孔哲签订的《经营权转让合同》是其双方自行协商的结果，并非根据瑞东公司和威海二中签订的合作建房的约定而签订。威海二中和教育局盖章只是一个见证，不是批准，因此，威海二中和教育局不需要承担就合作建房合同产生的任何法律责任。孔哲向一审法院起诉请求：1.解除孔哲、瑞东公司之间签订的《经营权转让合同》（1158号、1159号商铺）；2.瑞东公司、威海二中、教育局连带返还孔哲商铺经营权转让价款40.296万元并支付违约金40.296万元；3.瑞东公司、威海二中、教育局承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年8月25日，威海二中（甲方）与瑞东公司（乙方）签订两份《合作建房合同》，约定：双方合作建设威海二中综合楼，乙方付清出资款后取得威海二中综合楼及风雨操场工程的地下部分、地面中间连接、地面中间连接部分第**、地面中间连接部分第**的使用权；房屋使用权期限届满后，乙方可以以届时市场租金价格的50%继续租用，继续租用年限为20年；甲方同意乙方将房屋使用权转让或者出租，收益归乙方所有，在乙方转让给第三人时，由乙方与第三人签订合同，合同内容须符合《合作建房协议》的相关条款，所有责任和权益由乙方及第三人共同承担，与甲方无关，甲方应给予审查备案及证明；合同还对双方其他权利义务、违约责任进行了约定；合同末页除甲、乙双方签字盖章外，教育局在主管单位处签字盖章。2008年1月8日，瑞东公司（转让人）与孔哲（受让人）签订编号为881158、881159的《经营权转让合同》各一份，约定：转让人取得威海二中门口西侧土地开发建设经营权，转让人经批准，在上述地块上建设商业经营项目，现定名每美商城；转让人将1158号、1159号商铺经营权转让给孔哲，每套转让面积为24.933平方米，单价8081元/平方米，每套价款为201480元；合同签订之日，受让人须交纳101480元作为首付款，2008年6月30日前支付100000元；第六条为“固定回报约定”：转让人将拥有该商铺2008年7月1日至2018年6月30日10年期间的经营使用权；转让人按每年该商铺总价款8%的回报率支付给受让人，支付方式为每季度支付总价款的2%；受让人在2017年9月10日至2017年9月30日内，有权选择是否继续享有该商铺的经营权，如果选择放弃经营的，转让人将在接到受让人的书面申请后，于2018年7月30日前全额返还该商铺购买时签订合同的总价款201480元，本合同将自动解除，选择继续享有经营权的，双方将继续履行本合同其他条款的规定；第十七条约定，转让人保障受让人无条件享受该商铺的土地使用年限70年及商铺经营权70年，并代位享受威海二中、教育局给予转让人的一切权利，如转让方违约，除返还受让人投资总额以外，另赔偿相等价格违约金；合同中还对其他事项进行了约定。合同末页，瑞东公司在转让人处签字盖章，孔哲在受让人处签字捺印；上述签字盖章下方另打印两行“威海市教育局和威海市第二中学，认可转让人威海瑞东房地产置业有限公司与受让人孔哲（下划线处内容为手写）签定（订）的上述《经营权转让合同》。”教育局、威海二中分别在下方盖章。合同签订后，孔哲依约支付了购房款。2008年6月30日，瑞东公司与孔哲签署一份交接单，确认1158、1159号商铺已交付使用，瑞东公司自2008年7月1日起将固定回报付至孔哲账户。之后瑞东公司陆续向孔哲支付了2008年7月1日至2018年6月30日的回报。2018年7月，每美商城停止营业。2018年9月，瑞东公司向孔哲发送短信，主要内容为：想退铺的业主可继续与瑞东公司办理退铺手续并签订解除合同协议，瑞东公司将尽快安排陆续退款，时间截至2018年9月30日。庭审中，孔哲提交（2019）鲁10民终2825号民事判决书，系王爱礼起诉教育局、威海二中要求支付威海二中综合楼消防工程款，判决认定教育局作为合同的签订主体、威海二中作为合同实际履行主体对所欠工程款承担共同付款责任。孔哲提交该份证据拟证明威海二中、教育局是综合楼及每美商城的建设立项单位、签约主体，是综合楼的共有人。经质证，瑞东公司对该证据的真实性无异议；威海二中、教育局对证据的真实性亦无异议，但主张威海二中是将每美商城50年的使用权转让给了瑞东公司，瑞东公司再转让的行为与威海二中、教育局无关，综合楼并非威海二中、教育局、瑞东公司三者共有。另查，涉案综合楼及风雨操场工程原系以威海市第三中学名义报批立项，后威海二中与威海市第三中学合并。该建筑物单体验收合格，尚未通过综合验收。一审法院认为，孔哲与瑞东公司之间签订的《经营权转让合同》，合同标的是威海二中综合楼及风雨操场工程地下一层的部分经营权，但该建设项目规划为综合楼及风雨操场，用于社会公益事业，而非用于商业经营，瑞东公司与孔哲签订的该份合同违反了规划许可，损害了社会公共利益，依法应当认定无效。合同的解除需要以合法有效为前提，故孔哲要求解除合同，理由不当，一审法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因2008年7月1日至2018年6月30日期间，孔哲每年均收到购房款8%的固定回报，该回报高出银行同期贷款利率40%-84%，故不能认定孔哲因涉案合同无效受到损失，故涉案《经营权转让合同》无效后，瑞东公司应当向孔哲返还转让款402，960元。合同无效，其中的违约金条款亦无效，因此孔哲依据合同约定要求瑞东公司支付违约金402，960元，理由不当，一审法院不予支持。威海二中、教育局虽在瑞东公司与孔哲的合同上加盖印章，但内容是认可瑞东公司的转让行为，并非合同主体，亦无担保的意思表示。威海二中、教育局与孔哲之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，孔哲仅有权要求瑞东公司承担责任，其要求威海二中、教育局对瑞东公司的上述债务承担连带清偿责任，理由不当，一审法院不予支持。综上所述，孔哲诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（四）项、第五十八条规定，判决：一、瑞东公司于本判决生效后十日内返还孔哲转让款402，960元；二、驳回孔哲要求解除其与瑞东公司于2008年1月8日签订的《经营权转让合同》的诉讼请求；三、驳回孔哲要求瑞东公司支付违约金402，960元的诉讼请求；四、驳回孔哲要求威海二中、教育局承担连带返还责任的诉讼请求。如果瑞东公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5，930元（孔哲已预交3，672元），由孔哲负担2，258元，瑞东公司负担3，672元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《经营权转让合同》的效力；二、如涉案《经营权转让合同》有效，那么，涉案合同应否解除，瑞东公司、威海二中、教育局民事责任应如何确定。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，涉案综合楼的规划许可系规范建设单位开发的建设项目应当符合《中华人民共和国城乡规划法》的规定，至于项目建成后的具体使用用途，法律和行政法规并无禁止性规定，涉案合同亦无其他无效情形，故涉案《经营权转让合同》合法有效。一审法院以涉案合同违反规划许可为由认定无效，法律依据不当，本院予以纠正。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，在涉案合同有效的前提下，因每美商城已经停止经营，客观情况发生了变化，已无继续履行必要，根据上述规定，应当解除涉案《经营权转让合同》。合同解除后，双方权利义务终止，但不影响合同中约定的结算条款的效力，瑞东公司除应返还孔哲转让款402，960元外，还应当从2018年7月1日起至付款之日按照合同约定的商铺总价款的8%支付款项给孔哲。瑞东公司依据其与威海二中签订的《合作建房合同》仅取得综合楼部分面积的使用权，威海二中、教育局在涉案合同中仅表达认可双方签订合同的意思，孔哲无证据证明瑞东公司、威海二中、教育局对涉案综合楼存在共有关系，故孔哲要求威海二中、教育局对瑞东公司应当承担的合同义务承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，孔哲、瑞东公司的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省威海经济技术开发区人民法院(2020)鲁1092民初1789号民事判决第一项、第四项；二、撤销山东省威海经济技术开发区人民法院(2020)鲁1092民初1789号民事判决第二项、第三项；三、解除孔哲与威海瑞东房地产置业顾问有限公司签订的《经营权转让合同》；四、威海瑞东房地产置业顾问有限公司自2018年7月1日起至实际付款之日止按照《经营权转让合同》约定的商铺总价款的8%支付款项给孔哲。上述条款于本判决生效后十日内履行。如果威海瑞东房地产置业顾问有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,930元，由孔哲负担2,258元，威海瑞东房地产置业顾问有限公司负担3,672元。二审案件受理费7,444元，由孔哲负担100元，由威海瑞东房地产置业顾问有限公司负担7,344元。本判决为终审判决。审判长  苏丽杰审判员  马树芳审判员  于 晶二〇二〇年十二月三十日法官助理李斐书记员邹乔