贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9270号上诉人（原审原告）：贵州恒泰物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区同心路1号。法定代表人：张世惠。委托诉讼代理人：龙子枭，该公司法务。上诉人（原审被告）：代志军，男，1978年5月17日出生，汉族，住贵州省开阳县。上诉人（原审被告）：陈春霞，女，1981年2月28日出生，汉族，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：代志军，系陈春霞丈夫。上诉人贵州恒泰物业管理有限公司（以下简称恒泰物业公司）因与上诉人代志军、陈春霞物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初2251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用普通程序独任审理，本案现已审理终结。恒泰物业公司上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判或者发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决刻意区分停车管理费概念，错误认定上诉人无权收取该笔费用，事实不清，于法无据。房开公司对停车场进行投资建设，且已明确授权委托上诉人负责案涉停车场管理收费相关事宜，案涉停车位属于上诉人按规定标准收费的停车位，且经与业主达成共识并公示后正式执行。上诉人仅是按200元/月的标准收取停车位使用、管理的费用，并未向被上诉人收取停车位使用、管理的其他费用。一审判决对上诉人的权益极为不利。二、上诉人有权就被上诉人私自搭建构筑物部分提起独立的恢复原状诉讼请求。按照法律规定和建设单位与被上诉人共同签订的合同约定对住宅共有部分和自用部分的界定，被上诉人擅自凿墙打洞对自有空间不合理的拓展行为，不仅侵占了住宅共有部位，超出了正当行使权利的界限，妨害了物业管理公司正常管理秩序，违背了法律、法规及双方签订的系列文件约定，属于侵权与违约的混合行为，上诉人有权要求被上诉人对私自搭建部分进行拆除、恢复原状。代志军、陈春霞辩称，接收房屋后向恒泰公司办理了装修许可，房屋装修完毕经恒泰公司整体查验合格后入住，恒泰公司将装修保证金如数退还二答辩人。恒泰公司主张二答辩人在外墙公共部分违章搭建建筑构的事实不成立，其提供的一页四张照片与本户型没有半点关联，并非二答辩人房屋装修时的状况，也非本房屋现状，应不予认定。二答辩人未交纳物业费并非恶意，按恒泰公司诉请的物业费对应期限，其主张前段部分物业费已超过3年诉讼时效，应不予支持。恒泰公司提供的物业服务整体较差，应予扣减部分物业费。龙湾国际小区全体业主均未开始交纳停车管理费，恒泰公司未取得停车收费许可，二答辩人未在前期物业协议和物业手册上签字确认停车费事宜。恒泰公司无法证明二答辩人需向其交纳停车管理费1200元。代志军、陈春霞上诉请求：1、请求变更原判第一项内容，改判对被上诉人主张的2015年8月12日至2017年2月26日期间的物业服务费不予支持，并对2017年2月27日起的物业服务费予以减少；2、一二审案件受理费由法院裁决。事实和理由：一审对二上诉人提出的诉讼时效抗辩未予审查不当，一审中二上诉人于2020年4月23日书面邮寄了民事答辩状，并以电话向一审法院确认已收悉答辩状，其中二上诉人在答辩状中对被上诉人主张的物业服务费提出了3年诉讼时效抗辩，即被上诉人从起诉之日（2020年2月27日）倒推超过三年的物业费部分不应得到法律支持，但一审对此未予评价明显不妥。前期二上诉人在接收房屋时发现入户防盗门损坏、厨房与厨房外延生活阳台中间的隔墙墙体、门窗均未安装，经二上诉人及建设单位恒阳房开公司、恒泰公司曾协商一致，由二上诉人自行处理未完善部分，由被上诉人减收2年物业费，被上诉人在一审未提及该减免内容，明显违反双方合意。恒泰物业公司辩称，一、原告为适格诉讼主体，且原告对所诉请享有独立请求的权利。二、被告在自有房屋内凿通连接外墙墙壁，对其室内空间的延展是对物业管理的必然妨碍。三、法院对本案的审慎判决，是对此乱象的拨乱反正。四、私自搭建建筑具有实际灾害隐患。恒泰物业公司向一审法院起诉请求：1．判令被告对贵阳市经济技术开发区黄河北路龙湾国际7栋2单元10层3号外墙公共部位违章搭建建筑进行拆除，恢复原状；2．判令被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告增加诉讼请求如下：判令被告向原告偿付自2015年8月12日至实际支付之日所拖欠的物业服务费、自2019年8月31日至实际支付之日所拖欠的停车管理费，暂计至2020年2月29日止物业管理费共计13300元、停车管理费1200元。一审法院认定事实：一、涉案房屋坐落：贵阳市花溪区小河黄河北路1号龙湾国际B地块7幢2单元10层3号，建筑面积122.54平方米。二、房屋所有权人：2013年4月25日被告代志军作为买受人与恒阳房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋，被告陈春霞系共有人。三、物业服务合同签订情况：（1）被告代志军、陈春霞与恒阳房开公司签订的《商品房买卖合同》第二十三条前期物业管理约定，出卖人依法选聘的物业企业为贵阳市白云区恒泰物业管理有限公司（即本案原告，于2015年10月22日更名为贵州恒泰物业管理有限公司），物业服务收取价格为1.96元每月每平方米（建筑面积），物业服务费按年收取，买受人应当在每年的1月10日前缴费。（2）恒泰物业公司作为受委托方（乙方）与恒阳房开公司作为委托方（甲方）于2016年12月25日签订《前期物业服务合同》，约定原告为包括案涉房屋在内的房屋、地下停车场提供物业服务，服务费用为1.96元每月每平方米。（3）原告提供的《业主手册》中第三部分《前期物业管理服务协议》仅有作为甲方的原告签章，无作为业主的乙方签字，其中第一条双方的权利和义务第一项甲方的权利义务第3点约定“遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》”；第四部分《临时管理规约》第六章业主的共同利益第四十一条约定“建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，非经相关业主和物业服务企业同意并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用，变更构造和颜色或设置广告物”、第四十五条：“个别业主违反本规约，侵害全体业主的共同利益的，在业主大会成立之前，可由贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司或授权物业服务企业向相关业主主张权利”。四、原告为上述小区提供物业服务至今，并主张依据上述《商品房买卖合同》《前期物业服务合同》约定向被告收取物业费及停车费，但对停车费收取标准合同中无约定。2019年8月原告在小区公示牌张贴了《住宅停车场收费通知》，根据该通知显示公示期为2019年8月1日至8月31日，业主月卡停车第一辆车收费标准为200元每月，从2019年9月1日正式计费。该通知第2项业主固定车位长租备注一栏有“免收车位管理费”。五、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限为2015年8月12日至实际支付之日、停车费缴纳的期限2019年8月31日至实际支付之日；原告提供了被告装修案涉房屋时于2015年8月12日缴纳装修保证金、垃圾清运费的票据，拟证实被告从2015年8月12日未缴纳物业费。六、原告未提交是否催缴过物业费的相关证据，但提供了照片4张、《装修整改通知书》张贴照片，拟证实被告在外墙公共部分违章搭建建筑物。七、被告未到庭进行陈述亦未提交相关证据材料上述事实，有当事人的陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》《前期物业服务合同》《业主手册》《住宅停车场收费通知》《收据存根》及照片若干等证据及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告与恒阳房开公司签订的《商品房买卖合同》约定聘请原告作为物业服务企业，且恒阳房开公司实际与原告签订了《前期物业服务合同》，该《前期物业服务合同》对被告具有约束力，可以认定原、被告之间存在物业服务合同关系，原告为涉案小区提供了物业服务，被告于2015年8月12日缴纳装修保证金至今未向原告缴纳物业服务费，根据《商品房买卖合同》中关于前期物业服务之约定，被告应于每年1月10日前按年缴纳当年物业服务费，被告未缴纳物业服务费的行为已经构成违约，现原告主张被告缴纳2015年8月12日至实际支付之日期间的物业服务费，该缴纳方式未超出双方对“每年1月按年缴纳”之范围，系原告自愿，该院予以支持。而被告应向原告支付物业服务费的标准为：1.96元/平方米/每月×122.54平方米=240.1784元/月。关于停车管理费，双方在《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》中均未约定原告是否有权收取停车管理费及停车管理费收取标准。这里需要说明的是，停车费（车位租赁费）与车位管理费属于不同概念。停车费作为车位租赁之收益，应属于相应产权人或共有人享有，是否收取及收取标准均应由产权及或共有人与实际租赁使用车位人进行协商，而车位管理费作为物业服务企业提供物业服务后收取物业服务费之项目，是否包含在双方签订的按房屋建筑面积计算的物业服务费中还是单独收取也应由双方进行协商或按照相应行业惯例进行收取。小区停车场车位是否具有相应产权人或是否属于小区业主共有均无相关证据予以证实，而原告作为涉案小区物业服务企业，为涉案小区提供物业服务，其收取停车费应当获得相应车位产权人或共有人的授权。从原告主张及其公示《住宅停车场收费通知》来看，结合贵阳市所在小区停车收费标准，其按每月200元收取应为停车费，而并非车位管理费。从该通知第2项业主固定车位长租备注一栏有“免收车位管理费”，也说明原告此处主张的“停车管理费”应属于车位租赁之收益。而原告未提供相应证据予以证实，即便其对停车费收取标准进行了公示，亦不能作为其收取停车费之依据，即便原告在其诉请中使用“停车管理费”中包含“管理”字样，亦不能改变其实际系收取停车费（车位租赁费）之本质，故对原告要求被告支付停车管理费的主张，该院不予支持。对于原告是否有权收取车位管理费及相应标准，其未在本案中主张，不宜在本案中作出认定。关于原告要求被告对涉案房屋外墙公共部分搭建建筑进行拆除并恢复原状的主张。原告提交了照片拟证实被告存在在外墙公共部分搭建建筑物的情形，其照片来看无法确认确系被告搭建，另外即便被告确实存在在外墙公共部分搭建建筑的行为，该外墙公共部分，均属占用全体业主的共有部分，全体业主才是该区域的物权共有人，而原告并非争议区域的物权人，也未取得业主大会或全体业主的授权，无权就物权人的权利提起物上请求权。虽然在原告提交的《业主手册》中存在有关授权原告主张权利的表述，但该《业主手册》系原告单方制作，且《业主手册》中包含的《前期物业管理服务协议》亦仅有原告单方签章，没有建设单位或业主签名，事后亦未获得追认，故其《业主手册》中包含的《临时管理规约》中对属于业主共有部分物权的相应请求权等重大事项，不发生效力。综上所述，故对原告提出的对争议区域的搭建及恢复原状等诉请，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四规定，判决：一、被告代志军、陈春霞于本判决生效之日起十日内支付原告贵州恒泰物业管理有限公司物业服务费（以每月240.1784元为标准，按月计算，自2015年8月12日起至实际支付之日）；二、驳回原告贵州恒泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币100元（已减半收取），由被告代志军、陈春霞承担。二审中，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，上诉人代志军、陈春霞主张恒泰物业公司2017年2月26日之前的物业费因罹于诉讼时效而不应得到支持的理由成立，本院予以支持。上诉人恒泰物业公司主张代志军、陈春霞应支付停车费，因其无证据证明双方有约定，亦无证据证明停车时间等，一审未予支持并无不当。另，一审关于上诉人恒泰物业公司是否有权要求整改的论述不当，建筑区分所有权业主，应遵守管理规约的约定，其行为受管理规约的约束。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”规定，物业服务企业有权根据管理规约等要求业主承担相应的民事责任。但，本案中上诉人恒泰物业公司提交的照片等证据不足以证明代志军、陈春霞有私自搭建的事实，应承担举证不能的责任。综上所述，上诉人代志军、陈春霞的上诉请求成立，予以支持；上诉人恒泰物业公司的上诉理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初2251号民事判决第二项，即：二、驳回原告贵州恒泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初2251号民事判决第一项为：代志军、陈春霞于本判决生效之日起十日内支付贵州恒泰物业管理有限公司物业服务费（以每月240.1784元为标准，按月计算，自2017年2月27日起至实际支付之日）；三、驳回贵州恒泰物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币100元（已减半收取），由代志军、陈春霞承担。二审案件受理费250元，贵州恒泰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 佳二〇二〇年十二月二十八日书记员 朱紫苇