山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14158号 上诉人（原审被告、反诉原告）：高许朋，男，1984年9月24日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：徐照邦，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李尚谕，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：汪德玉，男，1967年11月16日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：庄世明，胶州恒德法律服务所法律工作者。 上诉人高许朋因与被上诉人汪德玉房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 高许朋上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人支付违约金69457.67元及30000元损失；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、短信和通信录音发生在磋商过程中，上诉人不存在违约行为。录音形成的时间是被上诉人将上诉人强制清除涉案房屋后。上诉人出于协商目的而非主动提出解除合同。被上诉人一直诱导让上诉人承认违约，但上诉人从未承认违约。被上诉人在2019年7月份要求增加房租未果，2019年8月份开始招租，造成被上诉人压力与不安。二、退一步讲，即使一审认定短信及通话录音的内容，当事人双方也是协商一致解除合同，上诉人也不应当承担违约金。三、合同违约金远超过被上诉人实际损失，不应由上诉人全额承担。被上诉人在2019年8月31日之前已经找到了新的承租人，且价格远高出与上诉人合同价格。四、被上诉人应承担强制清场给上诉人造成的损失。 汪德玉辩称：一审认定事实清楚，采信证据得当，判决正确，应依法维持原判。 汪德玉向一审法院起诉请求：高许朋支付违约金69457.5元，垃圾清理、房屋修整费用20000元，合计89457.5元。 高许朋于一审中辩称，汪德玉违约在先，其诉讼请求没有事实与法律依据，请求驳回汪德玉诉讼请求。高许朋提出反诉诉讼请求：1.双方继续履行《房屋租赁合同》，自判决生效汪德玉将房屋交付高许朋使用之日起一年。2.汪德玉按合同约定赔偿违约金 69457.67元。3.汪德玉赔偿因违约清场造成的损失暂计30000元。4.诉讼费由汪德玉承担。 汪德玉于一审中对反诉辩称，高许朋主张不成立，无事实与法律依据，应依法驳回其反诉请求。 一审法院认定事实：2015年8月5日，汪德玉（甲方）与高许朋（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将胶州市北京东路299号《绿城紫薇广场风华苑东苑小区》6号楼商业104户房屋租赁给乙方使用，租期为五年。自2015年9月1日至2020年8月31日止，合同到期后，乙方有优先承租权。年租金18万，付款方式为一次性。在签订协议时，乙方支付租金壹拾捌万整。每期租金乙方应提前1个月缴纳。合同终止前，无论是否续约，乙方应提前一个月通知甲方（乙方不续租，应提前30天配合甲方看房，如不配合押金不退）。双方自签订合同之日起，如有违约，违约方应向对方支付肆个月房租为违约金。合同期间，甲方不得无故提高房租或收回房屋。特别约定：2015年租金壹拾捌万元，2016年租金壹拾捌万元，2017年起每年租金递增5%。 合同签订后，高许朋使用涉案房屋并进行了装饰装修。 房租由高许朋支付至2019年8月31日。 汪德玉称2019年9月1日双方交付钥匙，高许朋不认可，称钥匙被汪德玉以查看房屋为由骗取。在原高许朋的短信聊天记录中，汪德玉：“汪大哥！我向您告知，绿城的网点我就不续租了！主要目的就是别让它闲置，都不容易！”8月31日，汪德玉：“汪哥！下午什么时间过来收房，我把钥匙给你。”以上可以看出，汪德玉曾主动联系高许朋交付钥匙。该院对原高许朋双方于2019年9月1日交付钥匙予以确认。 在汪德玉与高许朋的通过录音中，汪德玉：“咱该交接的交接，高，咱减少最大的损失，我不能不去接，你闲着了已经，咱到了也就是31号，这个月到了最那个了，我没多要你一天，你也没多倒一天……咱合同吧咱有个违约是4个月，如果你违约了的话你承担我4个月的房租……”高许朋：“嗯，那你快那个吧，那你快说个方案吧，那个事那个你出个方案中了。”“反正那个样，我给你那个吧，我给你认着拆这一块儿，行吧……”“嗯嗯，好，然后这个事咱俩也别谁违约了，这个事就算了。”汪德玉：“不，高，你得承担点违约金，反正是你得给我，说实话我和你商量就是落落台的事，你得承担点，这个合同违约的话你得承担点昂。”高许朋：“我给你花两三万给你拆出去，我还得给你承担违约金？” 一审法院认为：《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当根据约定全面履行合同。租赁期限为2015年9月1日至2020年8月31日，但高许朋将房租支付到2019年8月31日，并于2019年9月1日交付钥匙，高许朋已通过实际行为解除与汪德玉签订的《房屋租赁合同》，汪德玉要求高许朋按照合同约定支付四个月违约金69457.5元（2019年租金208372.5元÷12月×4月），符合双方的约定及法律规定，该院予以支持。汪德玉主张高许朋装修拆除、垃圾清理、房屋修整费用20000元，但未提交充分证据证明，该院对汪德玉的该项主张不予支持。高许朋已经通过实际行为解除与汪德玉签订的《房屋租赁合同》，其再要求继续履行合同，使用房屋一年，于法无据，该院不予支持。从汪德玉与高许朋的通话录音内容看，双方一直协商由高许朋支付违约金以及清场事宜，且高许朋未提交证据证明汪德玉存在违约行为，故高许朋要求汪德玉支付违约解除合同的违约金69457.67元，清场造成的损失30000元，于法无据，该院不予支持。高许朋于一审庭审后申请对清场造成的实际损失进行评估，没有实际必要，该院不予准许。综上，判决：一、高许朋于判决生效之日起十日内支付汪德玉违约金69457.5元。二、驳回汪德玉的其他诉讼请求。三、驳回高许朋的反诉请求。案件受理费2036元，适用简易程序减半收取1018元，反诉费1144元，由汪德玉承担227元，高许朋承担1935元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、相关违约事实的认定；二、违约金是否过高；三、上诉人主张其因清场造成的损失应否支持。 关于焦点一，相关违约事实的认定。被上诉人以上诉人未按约定支付房屋并将租赁房的钥匙返还被上诉人为由主张上诉人存在违约。上诉人则主张其于2019年9月1日交付钥匙的行为主张系受被上诉人欺骗，且未按约定支付租金是因为被上诉人要求增加租金并另行招租。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中，上诉人作为承租人未按照约定支付租金，其辩称被上诉人要求增加租金并另行招租等非其逾期未缴纳租金的正当理由，一审法院据此认定上诉人存在违约行为，并无不当。 关于焦点二，违约金是否过高。上诉人、被上诉人就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，是基于双方的真实意思表示，合法有效，双方均应予以遵守。本案因上诉人未按照约定支付租金，其应当依据合同约定承担相应的违约责任。上诉人虽主张合同约定的违约金过高，但因其并未提交有效证据证明在涉案合同违约金过高的情况下，一审法院依据合同约定认定上诉人承担违约金，并无不当。 关于焦点三，上诉人主张其财产因被上诉人的清场而造成损失。同上所述，上诉人作为承租人未按照约定支付租金，构成违约，被上诉人有权收回租赁房屋。而根据一审法院查明事实，租赁合同双方就房屋返还及清场事宜进行了协商，故，对上诉人主张的财产损失，一审法院未予支持，亦无不当。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3180元，由上诉人高许朋负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 王颖颖 审判员 谷林平 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 曹文斌 书记员王珩霖