江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初2270号原告：李威，女，1987年8月12日生，汉族，户籍地无锡市滨湖区，现住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：卢震、蔡伟斌，江苏定典律师事务所律师。被告：胡桢，男，1982年7月5日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：蒋冬，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，无锡市滨湖区希望法律服务所法律工作者。被告：杜锡君，男，1964年11月18日生，汉族，住无锡市锡山区。第三人：胡海宁，男，1958年7月5日生，汉族，住无锡市滨湖区。第三人：杜志杰，男，1989年1月27日生，汉族，住无锡市锡山区。原告李威诉被告胡桢、杜锡君，第三人胡海宁、杜志杰确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告李威及其委托诉讼代理人卢震、蔡伟斌，被告胡桢及其委托诉讼代理人蒋冬、王倩，被告杜锡君到庭参加诉讼，第三人胡海宁、杜志杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告李威向本院提出诉讼请求：1、判令胡桢与杜锡君于2019年7月19日签订的《无锡市存量房买卖合同》无效，且胡桢与杜锡君需至无锡市不动产登记中心将无锡市××房屋恢复登记至胡桢名下；2、判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：其与胡桢于2018年5月3日在无锡市滨湖区民政局登记结婚，婚前其与胡桢于2018年3月22日在江苏雅言律师事务所陆某律师见证下就购买无锡市××房屋（以下简称“案涉房屋”）事项签订了《存量房屋买卖合同》，后其支付胡桢1200000元购房款并和家人至今一直居住在上述房屋中。2019年7月23日，胡桢以感情破裂为由诉讼至贵院要求与其离婚，2019年7月19日，胡桢将已经卖给其的上述房屋又与杜锡君签订了《无锡市存量房买卖合同》并在当日就将上述房屋产权变更登记到杜锡君名下。依据胡桢与杜锡君签订的《无锡市存量房买卖合同》的约定，可以明确杜锡君甚至在未付任何房款的情况下即完成了过户手续，同时依据合同约定胡桢应当在2019年7月25日前将房产交付杜锡君，但至今其及家人一直住在上述房屋内，未有任何人过来行使权利。其认为，胡桢与杜锡君系恶意串通签订的《无锡市存量房买卖合同》，且严重损害其合法权益，故诉至法院。被告胡桢辩称，其将案涉房屋出售给杜锡君是双方自愿交易的行为，也是正常进行房屋交易的行为，约定的房价也与市场价相当，且已经办理过户手续，没有恶意串通损害他人的目的。故请求驳回李威的诉讼请求。被告杜锡君辩称，其与胡桢签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。我方已经支付完毕全额房款，故不属于恶意。故请求驳回李威的诉讼请求。第三人胡海宁、杜志杰未提出意见。经审理查明：2018年3月22日，出卖人胡桢与买受人李威签署了《存量房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，建筑面积103.14平方米，产权证（2017）无锡市不动产权第0061275号；该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2028年1月1日前办理抵押注销手续；该房屋成交价格为1000000元，买受人应在本合同签订后10天内向出卖人交付房款；出卖人应当在2018年1月1日前将该房屋交付给买受人；除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限将该房屋交付买受人的，出卖人依法承担违约责任。出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，按照年利率6%的标准付给利息，并按买受人累计己付房价款的一倍支付违约金；当事人双方同意，在2028年1月1日前，双方应共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，双方协商或诉讼处理。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起7日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付5000元的违约金；逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金；本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同最后载明：“见证内容：本合同签字系双方本人，身份已核对确认；见证人：陆某”。2018年4月25日，售房人付将伟（甲方）与购房人胡桢（乙方）、中介方无锡宜居盛世房产经纪有限公司（丙方）三方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于无锡市新区新都会花园11-506的房屋（以下简称“新都会房屋”）出售给乙方，总面积64.3㎡，房屋总价1050000元。付款约定：乙方于2018年4月25日交付定金1万元整，2018年6月25日交付房款60万元整，2018年4月26日交付房款3万元整。甲乙双方须在签署本合同生效后7日内备齐按揭所需资料向银行申请贷款并办理相关手续；甲方同意乙方贷款40万元整。乙方应于该房屋办理过户前将1万元交给丙方保管，三方物业交验单签署完毕当日由丙方将尾款直接支付于甲方。2018年6月起，胡桢陆续收到李威父母转账1200000元。2019年7月19日，出卖方胡桢与买受方杜锡君就案涉房屋签署了《无锡市存量房买卖合同》，并于当日进行了网签备案，合同编号201907190125，房屋成交总价为1400000元，支付方式为分期付款：买受方于2019年7月20日前支付500000元，2019年7月31日前支付500000元，2019年8月5日前支付400000元；房屋交付：出卖方应当在2019年7月25日前将房产交付给买受方；买卖双方在网签合同后30日内共同到不动产登记机构办理房屋转移登记手续；违约责任：出卖方应保证上述房产的权属清楚，若发生与出卖方该房产有关的产权纠纷或债权纠纷，概由出卖方承担，由此给买受方造成的经济损失，由出卖方负责赔偿。网签当日，双方即办理了房屋过户手续，上述房屋变更登记至杜锡君名下。2019年11月30日，胡桢（甲方）与杜锡君（乙方）签署了《补充协议》，载明：就乙方购买甲方所有的案涉房屋事宜，经甲、乙双方协商一致，于2019年7月19日签订了《无锡市存量房买卖合同》。现因该房屋不能及时交付，甲、乙方在平等自愿的基础上，就上述房屋买卖事宜达成补充协议如下：第一条甲、乙双方确认无锡市滨湖区不动产登记中心备案的《无锡市存量房买卖合同》约定的购房款及支付方式变更为：该房屋的成交总价为人民币1400000元，即壹佰肆拾万元整。乙方已于2019年7月19日将首付款人民币500000元，即伍拾万元整汇入甲方指定银行账户，余款人民币900000元，即玖拾万元整，乙方应于2019年12月31日前支付人民币800000元，即捌拾万元整，于房屋交付并入住后再支付人民币100000元，即壹拾万元整。第二条房屋交付时间变更为甲方应于2020年3月31日将该房屋交付乙方使用。第三条本协议与《无锡市存量房买卖合同》不一致的，以本协议为准，本协议未对《无锡市存量房买卖合同》作出变更的，继续以《无锡市存量房买卖合同》为准。第四条本协议经甲、乙双方签字之日起生效。2019年7月19日，杜锡君向胡海宁（胡桢父亲）转账500000元，2019年11月21日、12月3日，杜志杰（杜锡君儿子）向胡海宁分别转账300000元、500000元，共计1300000元。另查明，2018年5月3日，李威与胡桢登记结婚，二人均为再婚。2019年11月4日，本院立案受理了原告胡桢与被告李威离婚纠纷一案，案号为（2019）苏0211民初8151号，经审理判决不准胡桢与李威离婚。该案中，胡桢的委托诉讼代理人为陆某，系江苏雅言律师事务所律师。在2019年11月20日下午13时30分的开庭笔录中即双方发问环节，李威的委托诉讼代理人问：“就婚前原告（胡桢）有无和被告（李威）签订隐秀苑的房屋买卖合同？”，胡桢答：“肯定没有签订。”后李威当庭提供了胡桢与其就案涉房屋签订的房屋买卖合同，代理人陆某称：“我见证的是合同签订双方是否是本人，不是内容，隐秀苑合同里面的签字是我本人所签。”，胡桢承认合同上面的签字是本人所签。关于合同约定的价款为100万元而打款120万元，李威称：“用120万元买隐秀苑的房屋，不是合同上的100万。”，胡桢称：“是的，我承认是用来买我隐秀苑的房子的。”再查明，胡海宁与胡桢系父子关系，杜锡君与杜志杰系父子关系。案涉房屋于2017年5月18日设立最高额抵押，数额为929800元，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司无锡市分行，抵押注销时间为2018年8月17日。李威自2017年12月居住在该房屋内，后与其父母居住至今。上述事实有《存量房屋买卖合同》、开庭笔录复印件、原不动产权证书、《无锡市存量房买卖合同》、补充协议、《房屋买卖合同》（新都会花园）、汇款凭证、银行流水、结婚证及当事人陈述予以证明。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中,杜锡君于2019年7月19日与胡桢就案涉房屋签署了《无锡市存量房买卖合同》，并于当日进行了网签备案及办理了过户手续，约定总房价1400000元，后杜锡君向胡桢交付了1300000元。现李威以胡桢与杜锡君二人恶意串通损害国家、集体或第三人利益为由主张胡桢与杜锡君于2019年7月19日签订的《无锡市存量房买卖合同》无效，对此，需从两个方面来予以论证：第一、胡桢与杜锡君是否存在恶意串通的主观故意。李威认为，胡桢在离婚起诉状落款时间的前四天将已出售给其的房屋出卖给杜锡君，主观恶意明显，而杜锡君明知案涉房屋已经出卖给了李威，主观上也属于恶意。根据庭审调查，案涉房屋虽然签订主体是胡桢与杜锡君，但无论是前期磋商、订立合同、签订补充协议，还是交付款项等房屋买卖过程的直接参与人均系胡海宁与杜志杰，合议庭为查明案件事实依法追加了胡海宁与杜志杰作为第三人参加庭审，但胡海宁、杜志杰经本院合法传唤均未到庭参加庭审，导致购房过程中重要细节无法查清以及胡桢的抗辩依据不足；其次，根据调取的银行流水显示胡海宁与杜志杰在案涉房屋购买前存在其他的经济往来，案涉房屋直接交付的购房款为1300000元，杜锡君在庭审中称因胡海宁结欠杜志杰借款200000元，抵充剩余未付的100000元房款外，胡海宁尚结欠杜志杰100000元，此抵扣方法与一般常理不符；另外，案涉房屋至今一直由李威及其父母居住，胡桢称因疫情未及时交付，但胡桢与杜锡君就交付的时间、具体如何约定均不能说明。而杜锡君在购买房屋之前甚至没有详细了解房屋背景，对房屋实际状况以及交付约定不予重视，表现出对房屋状况放任的漠视，从杜锡君得知房源到签订购房合同时间较短、胡桢作为出卖方在合同签订当日即杜锡君未支付任何款项的情况下就办理了网签备案及过户手续等方面，均表现出双方均急于求成的主观状态。在此情形下，再结合胡海宁与杜志杰之前的工作与生活中的关系，且买房过程由二人经办，更使本院有理由相信杜锡君并非善意。第二、胡桢与杜锡君就案涉房屋的买卖行为是否损害了李威的利益。李威与胡桢于2018年3月22日就案涉房屋签署了《存量房屋买卖合同》，且李威父母随后向胡桢支付了1200000元。胡桢抗辩签署该合同仅是李威为了能够尽快与胡桢结婚安抚自己的父母，而非真实的买卖行为，李威父母支付的1200000元是赠与给胡桢和李威的,主要用于购买新都会房屋。胡桢对于案涉房屋买卖合同签名的真实性无异议，对其所称的“非真实的买卖行为”未提供任何证据，另胡桢在（2019）苏0211民初8151号案件中已经确认该1200000元是购买案涉房屋的购房款。虽胡桢解释称系自己在离婚案件因为外界压力被迫承认的结果，但当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，现并无证据证明胡桢的抗辩内容也无证据证明该1200000元系李威父母的赠与，故本院不予采纳。所以，李威与胡桢就案涉房屋签订的《存量房屋买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。通过上述分析，可以认定胡桢将案涉房屋出卖给杜锡君之前已出卖给李威，确实损害了李威的利益。综上，胡桢在案涉房屋已经出售给李威的情况下，恶意串通杜锡君进行买卖，该行为损害了李威的合法权益。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。现李威要求确认胡桢与杜锡君于2019年7月19日签订的《无锡市存量房买卖合同》无效，并要求将案涉房屋恢复登记至胡桢名下，具有事实和法律依据。本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告胡桢与被告杜锡君2019年7月19日签订的《无锡市存量房买卖合同》无效；二、杜锡君、胡桢应于本判决书生效之日起三日内将无锡市××房屋恢复登记至胡桢名下。案件受理费21396元，保全费5000元，共计26396元，由被告胡桢、杜锡君共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  郁 松人民陪审员  刘成凤人民陪审员  叶伊娟二〇二〇年十二月二十四日法官 助理  周蔚然书 记 员  唐 洁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。