山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0105民初4187号 原告（并案被告）：燕玉忠，现住济南市。 委托诉讼代理人：燕丽，山东舜翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：井远宁，山东舜翔律师事务所律师。 原告：刘保华，现住济南市。 委托诉讼代理人：燕丽，山东舜翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：井远宁，山东舜翔律师事务所律师。 被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：韩光，该公司经理。 委托诉讼代理人;蒋中华，男，该公司员工。 被告（并案原告）：北京联优生活物业管理有限公司，住所地北京市。 法定代表人：韩光，该公司经理。 委托诉讼代理人：乔涵，女，该公司员工。 被告：侯亮，现住黑龙江省七。 原告（并案被告）燕玉忠、原告刘保华与被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）、被告（并案原告）北京联优生活物业管理有限公司（以下简称联优公司）、被告侯亮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。燕玉忠、刘保华及其共同委托诉讼代理人燕丽，美丽屋公司的委托诉讼代理人蒋中华，联优公司的委托诉讼代理人乔涵到庭参加诉讼。被告侯亮经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告燕玉忠、刘保华向本院提出诉讼请求：1.三被告支付到期未付房屋租金16500元；2.三被告支付违约金32257.5元；3.本案的案件受理费、保全费、诉讼保全责任险保费、公告费（如有）由三被告承担。诉讼中，原告增加并明确诉讼请求为：1.三被告支付原告到期未付房屋租金16500元（暂计算至起诉之日）、其他到期应付未付租金（起诉之日起至判决生效之日）及租金的利息（自相应租金履行期届满时起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效之日止）；2.请求判令三被告支付原告免租期租金共计16500元，原告支付的租房中介费用2470元；3.请求判令三被告支付原告违约金32257.5元；4.本案的受理费、保全费由三被告承担。事实和理由：原告与美丽屋公司、侯亮于2018年7月31日签署《房屋租赁合同》及补充合同协议书一份，合同约定原告将位于济南市天桥区茂新新区一区8号楼1-1001的房屋租赁给两被告，房屋租金为每月2750元、支付方式为季付，其他租赁事项也在合同中作了相关约定。合同履行中，联优公司进行债务加入，其一直在租赁住房并履行支付租金的义务，同时，将美丽屋公司与原告联系的工作人员更换为联优公司的工作人员，联优公司向原告发出了单方要求解除合同的通知。原告认为，三被告应共同履行交付租金的义务并承担违约责任。其中，截至到起诉之日，三被告欠付原告已到期未还租金16500元，违约金32257.5元。原告认为，房屋租赁合同系原、被告间真实意思表示，均合法有效。原告已按照合同的约定履行了自己的合同义务。然而被告履行了部分租金支付义务后，未再履行租金支付义务，虽经原告多次催要，至起诉之日仍欠付多期租金，已构成违约。原告为了维护自身合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，向法院提起诉讼，望判如所请。 美丽屋公司辩称，2018年7月31日，美丽屋公司与燕玉忠签订了关于济南市天桥区茂新新区一区8号楼1单元1001室的《济南市房屋出租委托合同》，委托期限为2018年11月1日至2024年10月31日，月租金为2750元，合同签订后，双方依约履行。2019年9月1日，燕玉忠与美丽屋公司解除了《济南市房屋出租委托合同》，双方互不承担违约责任。2019年8月2日，燕玉忠将涉案房屋委托于联优公司，并与联优公司签订了关于济南市天桥区茂新新区一区8号楼1单元1001室房屋的《资产管理服务合同》。燕玉忠与联优公司签订了《资产管理服务合同》后，涉案房屋一直由联优公司提供服务，该房屋的租赁相关事宜有联优公司处理，同时由联优公司向燕玉忠支付房屋相关费用。美丽屋公司认为，双方于2018年7月31日签订的《济南市房屋出租委托合同》已于2019年8月1日解除，之后美丽屋公司未再向燕玉忠提供该房屋相关服务，所有受托权限均已交还燕玉忠，燕玉忠对此并无异议，燕玉忠与联优公司签订合同后，联优公司按合同约定履行合同义务，燕玉忠亦无异议，且燕玉忠不得将涉案房屋一房二托，遂燕玉忠无权向美丽屋公司主张相关权利，美丽屋公司作为被告主体不适格，遂不同意燕玉忠所有诉讼请求。 联优公司辩称，2019年8月2日，联优公司与燕玉忠签订了关于济南市天桥区茂新新区一区8号楼1单元1001室的《资产管理服务合同》，管理期间为2019年8月1日至2024年10月31日，月预期收益为2750元，合同签订后，双方依约履行至今。首先，联优公司与燕玉忠之间系委托关系，双方签订的资产管理服务合同第三页“鉴于甲方拥有标的资产，乙方具备管理相关资产的能力和经验，依据中华人民共和国合同法及有关法律、法规的规定，双方就甲方委托乙方管理资产事宜达成如下约定”，第1.2条约定“资产管理。甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务（详见附件二）。”依次可以确定双方之间系委托关系。同时，合同中第2.1条“预期收益。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情的预期合理收益为2750元/月，从第1个管理周期起每个管理周期预期合理收益详见附件五。”，第2.3条“实际收益。乙方运营标的资产所实际代收的预期收益为实际收益。乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方（以下简称为“甲方应得收益”）”第2.4条“增值收益。乙方管理标的资产所代收的实际收益高于预期收益之差额为增值收益。”第2.5条“增值收益分成。鉴于乙方管理标的资产为甲方提供相应的增值服务及综合服务（详见附件二），甲方同意向乙方支付下述费用：增值服务费及综合服务费”，以上几条关于费用的约定均可以看出双方之间为委托关系，甲方须向乙方亦利益分成的方式支付服务费，原告主张双方之间为房屋租赁关系不符合双方合同约定。2020年1月，由于全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情，此次冠状病毒肺炎被世界卫生组织列入“国际健康紧急事件”，针对此次疫情济南市采取了小区封闭、控制人员出入、拒绝外部人员居住等防控防疫措施。疫情导致联优公司无法正常履行合同义务，房屋实际使用人无法出入小区正常居住，新客户无法进入房屋踏勘。疫情亦导致联优公司业务无法正常开展，使联优公司经营出现重大亏损，且远远超过了联优公司正常经营风险抵抗范围。因联优公司经营困难，遂无法继续履行与燕玉忠签订的《资产管理服务合同》联优公司遂与燕玉忠协商合同解除事宜，并且联优公司已向燕玉忠发出解约函。2020年3月9日，联优公司与燕玉忠沟通协商解除合同，燕玉忠已知道联优公司的解约意向。2020年4月27日联优公司通过EMS邮件及短信方式向燕玉忠邮寄了关于解除《资产管理服务合同》的告知函，函内约定双方于2020年4月30日上午10点至涉诉房屋所在地进行合同解除手续及房屋交接手续，2020年3月29日燕玉忠签收了邮件，2020年4月30日上午，联优公司按时到达房屋门前，等待燕玉忠办理合同解除手续，燕玉忠未到达现场，联优公司与燕玉忠进行了电话沟通，燕玉忠表示已收到告知函。遂联优公司认为，联优公司因已尽解除告知义务，遂有权解除双方之间签订合同。关于燕玉忠主张的联优公司逾期支付预期收益的主张，《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致命不能实现合同目的……”；第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”，因疫情属于不可抗力因素，因新冠病毒疫情为不能预见、不能避免、不能克服之情形，属于不可抗力因素，遂因疫情导致原被告之间签署的合同不能继续履行应属于无责解约之范围，遂联优公司延迟支付的行为不属于违约，不同意承担违约金。如法院认为联优公司存在违约行为须承担违约责任，但合同中违约责任约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第114条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”，及根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”该条第二条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。遂原、被告双方签订的合同中约定的违约金数额明显过高，要求人民法院予以调整。现因疫情原因，导致联优公司经营困难，无法继续履行与燕玉忠签订的《资产管理服务合同》，联优公司依据合同第8条8.1款约定，以邮寄及短信方式作出了函告，遂联优公司已做到了通知义务，联优公司要求解除合同合法有据，解除函发出前的预期收益联优公司同意支付，但应当考虑疫情因素，联优公司要求燕玉忠对疫情期间的预期收益部分或全部减免，减免后的剩余部分，联优公司同意支付。 并案原告联优公司向本院提起诉讼请求：1.解除联优公司与燕玉忠于2019年8月2日签订的《资产管理服务合同》；2.本案诉讼费用由燕玉忠承担。事实和理由：2019年8月2日，燕玉忠与联优公司签订了关于涉案房屋的《资产管理服务合同》，管理期间为2019年8月1日至2024年10月31日，月预期收益为2750元，合同签订后，双方依约履行至今。2020年1月，由于全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情，此次冠状病毒肺炎被世界卫生组织列入“国际健康紧急事件”，针对此次疫情济南市采取了小区封闭、控制人员出入、拒绝外阜人员居住等防控措施。疫情导致原告无法正常履行合同义务，房屋实际使用人无法出入小区正常居住，新客户无法进入房屋踏勘。疫情亦导致原告业务无法正常开展，使原告经营出现重大亏损，且远远超过了原告正常经营风险抵抗范围。因联优经营困难，遂无法继续履行与燕玉忠的《资产管理服务合同》。2020年3月9日，联优公司与燕玉忠沟通协商解除合同，燕玉忠已知道联优公司的解约意向。2020年4月27日，联优公司通过EMS邮件及短信方式向燕玉忠邮寄了关于解除《资产管理服务合同》的告知函，函内约定双方于2020年4月30日上午10点至涉案房屋所在地进行合同解除手续及房屋交接手续。2020年3月29日燕玉忠签收了邮件。2020年4月30日上午，联优公司按时到达房屋门前，等待燕玉忠办理合同解除手续，燕玉忠未达到现场，联优公司与燕玉忠进行了电话沟通，燕玉忠表示已收到函。现因疫情原因，导致联优公司经营困难，无法继续履行与燕玉忠签订的《资产管理服务合同》，原告依据合同第8条8.1款约定，以邮寄及短信方式作出函告，遂联优公司已做到了通知义务，燕玉忠要求解除合同合法有据，望法院判如所请。 并案被告燕玉忠辩称，第一，请求法院撤销联优公司起诉的《资产管理服务合同》，该合同系在欺诈并违背燕玉忠真实意思表示的前提下形成的，对燕玉忠不发生法律效力。联优公司起诉燕玉忠要求解除的《资产管理服务合同》，燕玉忠没有签订过，不知道其中的具体合同内容。在被诉后，燕玉忠才知道这份合同的存在，联优公司没有向法院提交该合同的完整内容，燕玉忠对这份18页的合同并不知情。在原被告履行房屋租赁合同期间，联优公司多次更换与燕玉忠联系的业务人员，根据该合同的形成时间，经燕玉忠回忆，2019年8月份，联优公司的业务人员打电话要求燕玉忠必须携带智能手机去联优公司进行房主身份认证，北京总公司要求如不进行认证则无法继续支付下一季度房租。燕玉忠一直使用老年机，无奈借了一部智能手机，到联优公司后业务人员全程用燕玉忠的手机进行操作。因此，该份合同是联优公司采取欺诈的方式在违背被告真实意思的情况下订立的，根据合同法第五十四条请求法院撤销，该合同对被告不产生法律效力，燕玉忠只认可书面的有燕玉忠亲笔签字的房屋租赁合同。第二、联优公司以疫情为由要求解除与燕玉忠的房屋租赁关系没有事实基础和法律依据。此次疫情对不同性质的合同履行的影响是不同的，涉案房屋为居住房屋，且一直处于适租状态，承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形。根据山东省高级人民法院发布的《关于服务保障在常态化疫情防控中加快生产生活秩序全面恢复和九大改革攻坚行动的意见》（鲁高法2020第22号）第六条妥善化解各类合同纠纷中“对于当事人主张因不可抗力导致合同不能履行的，综合考虑当事人之间的约定，疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系、疫情影响程度等因素，严格把握适用条件，同时要防范当事人以疫情为由，滥用不可抗力逃避合同责任。当事人以不可抗力为由主张部分或全部免除责任的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。”因此，燕玉忠在此期间一直正常租住别人的房屋，对于联优公司而言，在济南市场上的其他房屋租赁合同也在正常履行，其以生产经营受到影响为由，更不构成不可抗力。联优公司之所以与燕玉忠解除合同，是因为至今两年多的租赁时间内，其仅向燕玉忠支付了一年的房屋租金，已经使用了六个月的免租期，解除合同对联优公司来讲实现了利益的最大化。对于燕玉忠来说，该租赁期限为六年的房屋租赁合同未正常履行完毕，该合同涉及的六个月免租期及中介佣金费用产生的损失应当由违约方承担。否则对燕玉忠来说显失公平。第三、联优公司拒付租金的行为给燕玉忠造成了巨大的经济损失。燕玉忠及刘保华系两位年近七旬的老年人，出租的涉案房屋为名下唯一一套住房，为方便照顾年逾九旬的父母，燕玉忠将自己的唯一住房出租，用收取的房屋租金在市中区租住房屋一套。联优公司一直逾期支付房租，燕玉忠不得不支出自己的退休金支付现在租住的房屋，联优公司的违约行为增加了燕玉忠的住房成本，给燕玉忠造成了巨大的经济损失。燕玉忠请求法院支持在2020鲁01**第4187号民事案件中的诉讼请求。综上，请求法院驳回联优公司的诉求，在公平公正的前提下，依法维护燕玉忠的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证，对当事人无异议证据本院予以确认并在卷佐证。对争议证据和事实作如下认定：对于原告提交的《房屋租赁合同》，美丽屋公司虽不认可其真实性，但其认可侯亮系为其公司提供劳务，且侯亮作为原告与美丽屋公司之间合同的经办人签字，《房屋租赁合同》中约定内容与后续美丽屋公司与原告签订的《济南市房屋出租委托合同》的内容相对应，可以印证上述房屋租赁合同的真实性，本院对原告提交的《房屋租赁合同》真实性予以确认。对于原告提交的与21世纪不动产签订的房屋出租委托协议及物业交割单，结合上述《房屋租赁合同》，可以印证该委托协议及物业交割单的真实性，故对该证据本院予以确认。对被告联优公司提交的短信截图，因联优公司已经出示短信记录手机原始载体，故对该证据真实性予以确认。对联优公司提交的EMS快递邮寄单底单，因系打印件，且显示为他人代收，在原告不予认可的情况下，本院对该证据不予认定。对被告联优公司提交的涉案房屋门口张贴照片，结合联优公司提交的短信记录，本院对该证据真实性予以确认。对联优公司提交的电话录音、视频，联优公司虽出示的非原始录音载体，但结合燕玉忠在诉状中主张联优公司向其单方发出解除合同通知，以及短信记录，可以印证其后续要求收房的录音及视频，故对该证据真实性予以确认。对美丽屋公司、联优公司出具的《资产管理服务合同》，燕玉忠虽主张受胁迫，但未提交证据予以证明，故本院对该证据真实性予以确认。对联优公司提交的与案外人签订的电子租赁合同房屋租赁合同，因联优公司仅与燕玉忠签订了电子版的《资产管理服务合同》，但其提供的与案外人签订的电子租赁合同中出租人却载明为燕玉忠、刘保华两个人，明显与《资产管理服务合同》不能对应，且未提交该两笔合同租金支付凭证，本院对该证据不予认定。 综合原、被告陈述及经本院审查确认的证据，认定事实如下： 2018年7月31日，美丽屋公司人员侯亮与燕玉忠在山东中住地产经纪有限公司（21世纪不动产）的居间下签订《房屋租赁合同》一份，约定燕玉忠将济南市天桥区茂新新区一区8-1-1001号房屋（以下简称涉案房屋）出租给侯亮，租赁期限72个月，自2018年11月1日至2024年10月31日；房屋租金为每月2470元，房屋租金支付方式为付三。该合同第十四条，约定：“经双方协商，另签补充合同《济南市房屋出租委托合同》合同编号：1000。房屋的租金支付方式，支付日期以补充合同为准。”同日，燕玉忠、刘保华作为甲方“委托人”，美丽屋公司作为乙方“房屋管理机构”签订编号为1000604号的《济南市房屋出租委托合同》一份，约定：燕玉忠、刘保华委托美丽屋公司全权办理涉案房屋所有出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用；委托期限自2018年11月1日至2024年10月31日，其中，2018年8月1日至2018年10月31日为免租期，2019年11月1日至2020年1月31日为免租期；燕玉忠、刘保华于2018年8月1日前将涉案房屋交付给美丽屋公司钥匙，并签订物业交接清单作为合同附件一；租金标准为：第一年：2018年11月1日起按每月2750元计算总租金为33000元；第二年：2019年11月1日起，按每月2750元计算总租金为24750元；第三年：2020年11月1日起，按每月2750元计算总租金为33000元；第四年：2021年11月1日起，按每月2750元计算总租金为33000元；2022年11月1日起，按每月2750元计算总租金为33000元；2023年11月1日起，按每月2750元计算总租金为33000元。合同约定租金为每季度付一次，美丽屋公司将各期租金划入燕玉忠账户或支付现金的具体日期如下（遇节假日顺延）：2018年8月3日支付房租8250元；2019年2月1日支付房租8250元；同年5月1日支付房租8250元；同年8月1日支付房租8250元，依次类推。合同第八条违约责任约定：出租委托期内任一方须提前终止合同的应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金的17%向守约方支付违约金。合同还约定了其他权利义务。原告将房屋交付给美丽屋。 上述《济南市房屋出租委托合同》签订后，燕玉忠于2018年8月4日收到租金8250元，于2019年1月27日收到租金8250元，于同年4月24日收到租金8250元。 2019年8月2日，燕玉忠作为甲方，联优公司作为乙方线上签订电子《资产管理服务合同》，约定燕玉忠委托联优公司管理运营涉案房屋，协议管理期限自2019年8月1日起至2024年10月31日止。该合同第二条“标的资产收益及费用结算”第2.1条“预期收益”约定，双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情的预期合理收益为每月2750元，从第一个管理周期起每个管理周期预期合理收益详见附件五。第2.2条“空置期”约定，在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，燕玉忠同意承受附件五约定的相应空置期间，空置期于每个管理周期后起始日先行扣除，燕玉忠同意空置期不取得收益。2.3条“实际收益”约定，联优公司运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，联优公司应根据该协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除联优公司应得的增值收益成分及各项燕玉忠应付费用，将剩余收益部分支付给燕玉忠，即应得收益。2.4条约定增值收益是指联优公司管理标的资产所代收的实际收益高于预期收益之差额。2.5条“增值收益分成”约定，鉴于联优公司管理标的资产为燕玉忠提供相应的增值服务及综合服务，燕玉忠同意向联优公司支付下述费用：“1）增值服务费。单个结算周期内产生的增值收益，甲方（燕玉忠）同意将该结算周期内增值收益的70%作为增值服务费支付给乙方（联优公司）。2）综合服务费。针对综合服务，甲方可作出如下选择：同意接受乙方提供的综合服务，甲方同意将单个结算周期内产生增值收益的30%作为综合服务费支付给乙方。”第2.6条“服务质量保证金”约定，联优公司应于合同签署后交付日起10个工作日内，向燕玉忠支付首期服务质量保证金，共计8250元；此后，每个管理年度的服务质量保证金需于上一管理年度最后一个结算日后5个工作日内支付给燕玉忠；如标的资产实际收益低于预期收益的，燕玉忠有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，一旦发生扣除的情形，联优公司应随时补足。第2.7条“结算方式”约定，双方认可自2019年8月1日始计收收益，每个管理周期内及结算方式详见附件五，每个结算周期最后一日为本期的结算日；除另有约定外，该协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日其5个工作日内支付。合同附件五逾期收益计划表载明，合同分为六个管理周期：第一个管理周期为2019年8月1日至2019年10月31日，共计92天，预期收益为每月2750元，空置期为0天，每3个月为一次结算周期；第二管理周期为2019年11月1日至2020年10月31日，共计一年，预期收益为每月2750元，空置期为92天，每3个月为一次结算周期；第三个结算周期为2020年11月1日至2021年10月31日，计一年，预期收益为每月2750元，空置期为0天，每3个月为一次结算周期；第四个管理周期为2021年11月1日至2022年10月31日，计一年，预期收益为每月2750元，空置期为0天，每3个月为一次结算周期；第五管理周期为2022年11月1日至2023年10月31日，计一年，预期收益为每月2750元，空置期为0天，每3个月为一次结算周期；第六管理周期为2023年11月1日至2024年10月31日，计一年，预期收益为每月2750元，空置期为0天，每3个月为一次结算周期。附件五资产预期收益计划表（二）载明，首期服务质量保证金金额为8250元，支付日期为2019年8月1日。该合同还约定了其他权利义务。 2020年8月4日，联优公司向燕玉忠转账支付8250元。 2020年3月9日，联优公司以经营不下去为由向燕玉忠发出解除通知。同年4月30日，联优公司工作人员电话要求与燕玉忠交接房屋，燕玉忠拒绝接收涉案房屋。 本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间的法律关系，以及谁存在违约。 关于美丽屋公司与燕玉忠、刘保华之间的法律关系，本院认为，从美丽屋公司与燕玉忠、刘保华就涉案房屋签订的《济南市房屋出租委托合同》的内容来看，双方就租金的标准、租金的支付期限等均作出明确约定，且美丽屋公司定期向燕玉忠、刘保华支付租金，双方之间的合同虽名为委托合同，但美丽屋公司实际履行的系承租人的义务，故美丽屋公司与燕玉忠、刘保华之间系房屋租赁合同关系。因后期燕玉忠与联优公司就涉案房屋签订了《资产管理服务合同》，且房屋实际由联优公司控制，由联优公司向燕玉忠支付款项，故美丽屋公司与燕玉忠、刘保华签订的《济南市房屋出租委托合同》已经在燕玉忠与联优公司签订《资产管理服务合同》之日解除，即2019年8月2日解除。 关于燕玉忠与联优公司之间的法律关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。本院认为，联优公司与燕玉忠之间仍应为房屋租赁合同关系。理由如下：第一，按照双方签订的《资产管理服务合同》，联优公司应在每个结算周期，即每三个月从实际收益中扣除联优公司应得的增值受益分成及各项燕玉忠应付费用，将剩余收益部分支付给燕玉忠，然而，自双方合同签订之日即2019年8月2日起，至合同约定的第一个结算周期结束之日，即2019年10月31日，联优公司并未与燕玉忠进行结算，未向燕玉忠告知实际收益、增值收益的情况为何，其与预期收益的对比情况为何，显然不符合双方合同的约定；第二，《资产管理服务合同》第2.6条约定，联优公司应当在合同签署后交付之日起10个工作日内向燕玉忠支付服务质量保证金，即一个结算周期内的预期收益，但同时约定如果标的资产即涉案房屋实际收益低于预期收益的，燕玉忠有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，如果结算时每月的实际收益低于双方约定的预期收益每月2750元，燕玉忠有权在联优公司已经支付的预期收益即质量保证金中扣除，从该约定明显可以看出，燕玉忠始终有权获取每月不低于2750元的租金，而不用对于涉案资产最终出租的租金收益的多少负担风险，该约定特征符合租赁合同的特征，而与委托合同的特征不符。第三，《资产管理合同》中约定的空置期为联优公司寻找客户及或对房屋装修等的空租期，但结合联优公司提交的将涉案房屋出租给案外人的两份租赁合同，该租赁合同中均无空租期的约定，与《资产管理服务合同》的约定亦不一致；第四，联优公司自述与案外人签订的租赁合同期间内案外人即实际承租涉案房屋的人在合同期限内违约，但具体案外人支付房租的情况，是否支付违约金的行为，联优公司均未告知燕玉忠，即燕玉忠对联优公司对外的出租情况并不掌握，其亦不承担相应的合同履行风险，该事实亦与委托合同的法律关系特征不符。第五，2020年3月9日，联优公司向燕玉忠提出解除合同，以及2020年4月30日，联优公司工作人员与燕玉忠通话要求燕玉忠办理房屋交接手续时均称与燕玉忠结算的是房租，且联优公司称涉案房屋自案外人违约退租后一直未出租出去，却在解除合同时承诺支付截至2020年3月9日的租金，该承诺亦与双方之间的《资产管理服务合同》约定内容不符。综上，燕玉忠将涉案房屋交付给联优公司，由联优公司控制涉案房屋，双方约定燕玉忠每月固定保证取得2750元的收益，而不受涉案房屋是否实际出租，以及实际出租收益的影响，故双方之间的法律关系应为房屋租赁合同关系，而非委托合同关系。双方租赁关系起始日期为2020年8月2日。联优公司向燕玉忠发出的解除通知，因涉案房屋系居住用途，且联优公司并未举证证明疫情对于涉案房屋出租的影响，故联优公司在合同期限内提出解除，系违约行为，其提出的解除不发生法律效力。但因租赁合同系长期性合同，不适宜强制履行，且燕玉忠在签订《资产管理服务合同》时，亦应知悉联优公司并非为了自行居住使用，自联优公司2020年4月30日至涉案房屋中要求与燕玉忠办理房屋交接手续，可以看出联优公司已不再具有继续履行的意思。故本院认定燕玉忠与联优公司之间的房屋租赁合同关系自2020年4月30日解除。联优公司作为违约方，应承担违约责任。《资产管理服务合同》7.3条约定，因联优公司违约，联优公司应支付月预期收益的两倍的违约金并赔偿燕玉忠相应的损失。因合同约定每月预期收益为2750元，故联优公司应支付燕玉忠违约金5500元。合同于2020年4月30日解除，联优公司应支付燕玉忠截至2020年4月30日的租金，按照合同约定，即2020年2月1日至2020年4月30日的租金，按照每月2750元的标准计算，联优公司应支付给燕玉忠租金8250元。联优公司未按照合同约定的上一结算周期结束后5日内即2020年2月5日前支付燕玉忠上述租金，应赔偿租金的利息损失，故联优公司应赔偿燕玉忠逾期支付租金的利息损失，燕玉忠主张的同期贷款利率较为合理，本院予以支持。故联优公司应赔偿原告未付租金利息损失，该利息损失以8250元为基数，自2020年2月6日起，至联优公司实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率计算。关于燕玉忠主张的免租期租金，合同虽然对此并无约定，但合同约定的空置期实际为免租期，免租期作为租赁合同长期履行而设置，而因联优公司未能正常履行合同，该免租期损失应作为燕玉忠的实际损失，故联优公司应赔偿燕玉忠免租期租金损失16500元（2750元*3个月）。关于燕玉忠主张的中介费2470元，因燕玉忠未提交支付凭证，本院不予支持。 对于燕玉忠主张的自2020年5月1日之后的租金，燕玉忠明确该租金为燕玉忠的实际损失。合同虽然解除，联优公司不再支付解除之后的租金，但因联优公司的违约行为导致合同无法正常履行，燕玉忠需重新将涉案房屋再行出租，产生的重新出租合理期限内的租金损失即空租期租金损失应由联优公司承担，关于该部分损失，本院酌定为4个月的租金损失，故联优公司应赔偿燕玉忠空租期租金损失11000元。 对于燕玉忠、刘保华向美丽屋公司主张权利，因双方之间的租赁关系已实际解除，故对其诉讼请求不予支持。关于刘保华对联优公司的诉讼请求，因刘保华非合同相对方，不予支持。关于燕玉忠、刘保华对侯亮的诉讼请求，因侯亮非合同相对方，不予支持。侯亮经本院传票传呼，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其举证、质证、答辩等权利，应承担对己不利法律后果。 关于并案原告联优公司要求解除其与并案被告燕玉忠之间的《资产管理服务合同》的诉讼请求，因双方之间租赁合同关系已于2020年4月30日实际解除，即《资产管理服务合同》已于2020年4月30日实际解除，故对联优公司再要求解除的诉讼请求不再予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告北京联优生活物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告燕玉忠2020年2月1日至同年4月30日期间的租金8250元。 二、被告北京联优生活物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告燕玉忠未付租金的利息，该利息以8250元为基数，自2020年2月6日起，至联优公司实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率计算。 三、被告北京联优生活物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告燕玉忠违约金5500元。 四、被告北京联优生活物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告燕玉忠免租期租金损失16500元、空租期租金损失11000元，合计27500元。 五、驳回原告燕玉忠的其他诉讼请求。 六、驳回原告刘保华的诉讼请求。 七、驳回并案原告北京联优生活物业管理有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1018元，申请费508元，共计1526元，由原告燕玉忠负担235元，被告北京联优生活物业管理有限公司负担1291元。 并案案件受理费100元，由并案原告北京联优生活物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 季 丹 二〇二〇年十二月十七日 书记员 郝慧明