山西省文水县人民法院民事判决书（2020）晋1121民初928号原告（反诉被告）：郭×，山西省文水县人，住山西省文水县。原告（反诉被告）：贺×，山西省太原市人，现住文水县。委托诉讼代理人：李×，山西品赞律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋×，住山西省文水县。委托诉讼代理人：王×，文水县北张乡法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）郭×、贺×与被告（反诉原告）宋×租赁合同纠纷一案，于2020年6月11日本院受理后，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人李×、被告（反诉原告）宋×及其委托诉讼代理人王×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭×、贺×向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告赔偿二原告装修费等损失约30万元；3、要求被告赔偿二原告因停电造成的营业损失30000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月1日，二原告与被告经过协商签订了《房屋租赁合同》，被告将文水县浅水湾超市一层北至南的2/5（不含西北角的门面房和卫生间的西一半）租给二原告，由原告郭×妻子经营恒悦润美美容院，租赁期限为五年，自2018年6月1日至2023年5月31日止，租赁费每年125000元。该合同明确了双方的权利义务，并且明确被告不得影响和干扰原告的正常经营，否则原告方有权解除合同。房屋交付使用后，原告方依照租赁五年的计划对房屋进行装修，花费近50万余元，且原告方按时按要求缴纳物业费、水电费等相关费用。2020年2月原告方所租赁房屋的物业毫无理由和征兆地切断了电源。原告方经核实，系被告告知物业故意为之。经过多次沟通，物业勉强将电源接通，但不久后，物业再次将电源切断，导致原告方停业至今，损失巨大。原、被告所签订的《房屋租赁合同》是双方在诚信、自愿的基础上签订的，双方均应当按照合同约定的内容履行义务。被告在租赁期间内的行为违背了双方的约定，严重损害了原告的合法权益，符合解除合同的法定条件，请法庭支持原告的诉讼请求，依法公正判决。宋×辩称，一、原告要求解除双方签订《租赁合同》，无事实和法律依据，请予驳回。1、根据《合同》约定，租赁期限为2018年6月1日至2023年5月31日，现租赁期未满，原告单方解除，违反合同约定。2、本案不符合法定的合同解除条件，合同法第231条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”第233条规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”。故原告解除合同的诉求是蓄意撕毁合同，不应得到支持。3、至于起诉状所述物业切断电源，无证据证实，且答辩人没有实施切断电源的行为，也从未告知物业给其停电，答辩人也是租赁的租户，无权控制、切断电源，是否切断，是谁切断与答辩人无关。二、二原告起诉装修费和营业损失属主体不适格。二原告并非“文水县恒悦润美美容店”的经营者，无权提起诉讼，“文水县恒悦润美美容店”属个体工商户，组成形式为个人经营，经营者为郭润梅，与原告郭×虽为夫妻，但并非家庭经营，与原告贺×更无其他关系。债权转让书不能成立，且是转让给原告郭×一人，主体混乱。所以二原告不具有主张装修费和营业损失的主体资格，该诉求应予驳回。三、美容院装修是为其自身经营所需的投资，现原告毁约提前解除合同，无论主体是谁，都无权向出租人主张损失，其装修支出多少与出租人无关。四、美容院并未停业。原告无证据证明其停业，诉讼期间也一直在营业，且现有证据不能证明损失的大小，即便确有损失，也应该向二原告主张权利。综上，请法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。宋×向本院提出反诉诉讼请求：一、判令被反诉人立即支付拖欠租金130000元，并承担违约期间的利息。（从2018年3月26日起至全部支付完毕止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；二、判令被反诉人立即支付第三、第四年的租金250000元，并支付该款从2020年3月26日起至支付完毕之日止的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）；三、由被反诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年6月1日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》一份，由被反诉人承租反诉人浅水湾超市一层北至南2/5（不含西北角的门面房和卫生间的西一半），合同约定租赁期五年，每年租金125000元，第一次2018年3月25日首付第一、二年租金，计款250000元；第二次2020年3月25日付第三、四年的租金，计款250000元；第三次2020年3月25日付第五年的租金，并约定了首付的欠条权利义务。合同签订后，被反诉人陆续支付租金120000元，2018年6月17日就尚欠130000元租金被反诉人给反诉人出具欠条一张，二年多来，该款经反诉人多次催要，但被反诉人一直推脱不付。2020年3月25日，被反诉人再次未按合同约定支付反诉人第三、第四年租金，严重违反合同约定和诚信原则，给反诉人造成了严重损失，为此，特向贵院提起诉讼，依法维护反诉人的合法权益。郭×、贺×辩称，1、宋×的反诉不成立，应当驳回。答辩人的本诉是基于反诉人宋×在履行租赁合同的过程中，出现了严重的违约行为，所行使的解除权与赔偿权，根据双方在租赁合同的第五条之规定：①甲方保证乙方水电的使用；②甲方必须保证对所出租房屋有完全的所有权。而在答辩人承租房屋后，在2020年2月、4月相继出现停水、停电，严重干扰了答辩人经营活动，无法保障答辩人对房屋的正常使用，答辩人认为被答辩人对其所出租的房屋没有完全的所有权，在租赁合同无法实际履行，答辩人不能实现合同目的的情况下，提出解除合同，赔偿损失的要求合理合法；2、答辩人所欠130000元房租款与反诉人停水停电的违约行为并不具备因果关系。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系，诉讼请求之间具有因果关系才能成立。而在本案中，答辩人所欠的房租并不必然引起反诉人停水停电的行为。在租赁协议中也未约定，答辩人欠房租的行为必然导致反诉人停水停电违约行为的发生，答辩人对所欠房租一事已出具借条，且并没有不履行的意思表示，反诉人也没有在合理期限内进行催告。而反诉人所要求的第三、四年房租更是于法无据，在反诉人违约的前提下，答辩人已具备了解除合同的条件，根本无需支付反诉人违约后的房租，因此，答辩人所欠房租款并不是反诉人停水停电的抗辩理由。综上，反诉人的诉讼请求与答辩人本诉的诉讼请求两者之间根本不具备因果关系，应当裁定驳回起诉，另行起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：郭×、贺×提供房屋租赁合同、物业费、电费票据、债权转让书、微信、短信截屏、恒悦润美美容店装修决算书、张继荣证明、月收入明细、郭×与武建康、宋×的电话录音，用以证明双方租赁房屋的时间、付款方式、违约约定，装潢该房屋产生的费用与对其造成的损害。庭审中，经本院释明，郭×、贺×申请对所租赁房屋中装修费用，停业损失等价值进行鉴定。本院依法委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司对上述争议证据进行了工程余值评估。2020年12月1日广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司作出（2020）文法鉴委字第48号工程造价鉴定意见书。鉴定意见书作出后，依法送达双方当事人，郭×、贺×对鉴定意见不持异议，宋×对该鉴定书作出不同意见。郭×、贺×对宋×提供的证据，身份证复印件一份、租赁合同一份、欠条一份、文水县恒悦润美美容院企业信用信息公示报告，郭×代理人认为已超过举证期限不予质证。本院对广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具的工程造价鉴定意见书与宋×提供的以上证据的真实性、关联性、必要性、合法性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月1日郭×、贺×与宋×签订《房屋租赁合同》宋×为甲方，郭×、贺×为乙方。约定甲方出租给乙方的房屋位于：浅水湾超市一层北至南的2/5（不含西北角的门面房和卫生间的西一半）（该房产权人为何钦，于2016年7月5日何钦与宋×签订《文水浅水湾超市租赁合同》租期为五年，2018年6月1日经何钦同意宋×，将超市一层北至南的2/5转租给郭×、贺×，并将租赁期限延续至2023年5月31日）。租赁期限为五年，自2018年6月1日至2023年5月31日止；租金及支付方式：每年租金为125000元，首付两年租金、第二年末付第三、第四年租金，第四年末付第五年的租金。具体付款时间为：第一次2018年3月25日首付第一、二年的租金，计款250000元整；第二次2020年3月25日第三、第四年的租金，计款250000元；第三次2022年3月25日付第五年租金，计款125000元；物业管理等费用由甲方承担。首付还约定，房屋和设施的维修责任，首付的职责和合同变更与解除等相关事宜。双方在合同履行期间，郭×、贺×第一次交付宋×租金人民币120000元，并双方协商延期交付130000元，同时郭×给出具欠条一份，内容为:欠条，恒悦润美已付房租壹拾贰万元，尚欠壹拾叁万（租期贰零壹捌年陆月至贰零贰零年陆月），郭×，2018.6.17。于2020年2月份由于文水县兰庭物业管理有限公司将所管辖的浅水湾超市即郭×、贺×租赁并由郭×的妻子郭润梅经营的恒悦润美美容院停电，为此，郭×、贺×向本院提起诉讼。要求解除签订的《房屋租赁合同》，并要求宋×赔偿装修损失及因停电造成的营业损失。诉讼过程中，宋×提起反诉要求郭×、贺×支付拖欠租金130000元及第三、第四年的租金250000元及利息。另查：2020年12月1日经本院委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司，对该案装饰装修工程的工程余值进行评估，以（2020）文法鉴委字第48号鉴定意见:评估后余值为250445.86元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对合同条款的理解有争议的应当按照合同所使用的词句，合同的有关条款，合同的目的，交易习惯以及诚实信用原则，确定条款的真实意思。宋×与郭×、贺×签订的《房屋租赁合同》系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约全面履行合同义务。本案争议焦点为：1、双方的《房屋租赁合同》是个人投资还是家庭投资，租赁合同履行期间是否存在违约行为，是否应解除；2、郭×、贺×的装修费损失宋×是否应予承担；3、宋×是否应承担因停电造成的营业损失；4、郭×、贺×是否应支付宋×租金130000元及第三、四年的租金250000元。首先：双方的《房屋租赁合同》在合同履行期间是否存在违约行为，是否应予解除问题。在合同履行期间，根据双方合同第六条第四项的预定：房屋租赁期间，甲方由下列行为之一的，乙方有权解除合同，甲方应承担违约责任，①甲方无故干扰乙方正常适用租赁房屋及经营活动，影响乙方正常经营活动的；②甲方认为停水停电，影响乙方的正常经营活动的；……在合同履行期间，恒悦润美美容院，实际经营人是郭润梅，企业信用信息登记在郭润梅名下，宋×也默认由郭×的妻子郭润梅经营，且郭×并出具租金欠条，以公民个人名义申请登记的个体工商户，用家庭共有财产投资，应认定文水县恒悦润美美容院是郭×与郭润梅家庭共同经营。由于双方不能正常履行《房屋租赁合同》且在租赁合同履行期间均存在违约的行为，故应依法予以解除《房屋租赁合同》；第二、关于郭×的装修损失，因涉案合同无法继续履行的情况下，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据法院委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司2020年12月1日作出的（2020）文法鉴委字第48号工程造价鉴定意见书，宋×应予赔偿郭×评估后余值为250445.86元，由于双方均有过错，本院酌情考虑为230000元；第三，关于郭×因停电造成的营业损失，无据可证，本院不予支持；第四，关于宋×反诉郭×、贺×支付租金130000元的事实，本院予以支持，宋×反诉郭×、贺×第三、第四年的租金250000元，由于双方在2020年2月份发生纠纷后，双方并未实际履行租赁合同，且郭×的妻子郭润梅也未实际经营恒悦润美美容院，故本院不予支持；利息问题双方未约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、解除郭×、贺×与宋×的房屋租赁合同；二、宋×于本判决生效之日起十日内赔偿郭×装修费损失230000元；三、郭×于本判决生效之日起十日内支付所欠租金130000元；四、驳回贺×的诉讼请求；五、驳回宋×的其他诉讼请求；六、上述二、三项相互折抵后宋×赔偿郭×装修损失100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，郭×负担3125元，宋×负担3125元，鉴定费26940元郭×负担13470元，宋×负担13470元，反诉费3500元，郭×负担1750元，宋×负担1750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。审判长 孙希亮人民陪审员 白建珍人民陪审员 白小鹏二〇二〇年十二月二十四日书记员 宋晓艳