甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初347号原告：李立新,男,汉族,1984年7月8日出生,住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人:洪建军,甘肃诚益通律师事务所律师。被告:甘肃陇泰教育科技有限公司(更名为:甘肃瑞鑫晟源商贸有限公司),住所地甘肃省兰州市城关区雁滩万达写字楼33层3309、3310室。法定代表人：革新。被告：革新，男，汉族，1966年11月16日出生，住甘肃省兰州市城关区。原告李立新诉甘肃陇泰教育科技有限公司、革新房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李立新及委托诉讼代理人洪建军到庭参加了诉讼,被告甘肃陇泰教育科技有限公司、革新经本院在《人民法院报》上刊登公告，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告李立新向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告之间的租赁合同；2、判令二被告向原告支付拖欠的租赁费、制冷费、取暖费及相应的违约金等合计320483元；3、判令被告承担2018年12月31日之后至2019年5月21日（公证保全原告房屋回收后）期间拖欠房租费79695元、物业费6072元、采暖费2267元、违约金37238元，合计125272元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月28日，原告李立新与二被告签订租赁合同，约定被告租赁原告的位于兰州市城关区××楼××层××房，面积分别是71.95平方米、89.54平方米共计161.49平方米，租期2017年3月7日至2020年3月6日,租金为每月每平方米100元，租金每年上浮调整一次。合同签订后，原告履行了合同全部义务，被告自2018年4月7日开始拖欠租金149216.76元（2018年4月7日-2018年12月31日）、拖欠物业费15503.04（2018年1月1日-2018年12月31日）、拖欠制冷费9195.24元（2017年6月1日-2017年8月31日、2018年6月1日-2018年8月31日）。根据合同约定二被告应当承担前述拖欠费用的违约金，拖欠租金、物业费、制冷费、取暖费费用及违约金合计224693.3元，原告多次催收上述租赁费、违约金等费用，被告借故拖延，给原告造成了较大的经济损失。原告起诉后，于2019年5月21日公证保全后收回了租赁房屋，原告要求被告承担2018年12月31日之后至2019年5月21日欠费及违约金125272元。原告为维护自身合法权益，诉讼至法院，请求判如所请。被告甘肃陇泰教育科技有限公司、革新未到庭，未提出答辩意见。原告李立新围绕诉讼请求提交了产权证、房屋租赁合同、催收欠款短信、拖欠费用及违约清单、公证书、公证费、浙商银行电子回单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于兰州市城关区雁北街道天水××路××号××层××室房屋系原告李立新名下单独所有房屋。2016年5月28日，原告李立新（甲方）与被告甘肃陇泰教育科技有限公司、革新（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将其归属所有权的位于兰州市城关区××楼××层××号房，建筑面积71.95平方米和3310号房，建筑面积89.54平方米，共计161.49平方米出租给乙方使用，乙方租赁用途主要用于办公使用。出租期间甲方不得再向第三方出租。2、乙方的租期从2017年3月7日至2020年3月6日止，为期36个月，承租期间乙方不得将房屋转租第三方。承租期间，租金每一年上浮调整一次，第一次调整在上一年租金价格基础上上浮5%，第二次调整在上一年租金价格基础上上浮5%。合同期满后，如乙方继续续租，租费随行就市，同等价格，乙方优先租赁；3、本房屋租金为人民币每月每平方米100元（本合同约定的租金不含税费，房屋租赁税由乙方承担），按每期12个月共3期，结算支付房租。乙方自合同签订之日起5个工作日之内向甲方一次性支付第一期12个月的房租计：193788元，甲方在收到租金后一个星期内将房屋交付乙方使用，2017年3月7日-2017年4月6日为房屋装修期，甲方免收房租。乙方应于每一期租期满前15天支付下一期租金。4、乙方自合同签订之日起向甲方交纳租房押金计16149元整，保证金不计利息。合同期满，甲方经验收确认房屋无毁损等情形，与万达物业确认无任何欠费，且乙方付清全部租金、租赁的费用后，将保证金退还乙方。合同的变更、解除与终止方面约定：1、双方可以协商变更或终止合同；2、甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方使用的，乙方有权解除合同；3、房屋租赁期间，乙方由下列行为之一的，甲方有权解除合同：（1）擅自转租、转借承租房屋或未经甲方书面同意拆改变动房屋结构以及改变租赁用途的；（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（3）利用承租房屋存放危险品或进行违法活动的；（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成损害的；（5）拖欠租金的；（6）乙方自租房期内，不得将租房作违法经营场所。一经发现，除按法律制裁外，甲方有权收回房屋，所剩租金不退。乙方违约责任：1、乙方不按时交付租金及水电费用、物业管理费用的，应如数补交外，每逾期1日，应按所欠费用总额的日3‰向甲方支付违约金。如因乙方未按时交纳前述费用造成停水停电等后果的，由乙方承担责任；2、租赁期间，乙方有本合同第七条第3项行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，已收取的租金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿相应损失；3、在租赁期间，乙方中途擅自退租的，甲方已收取的租金、押金都不予退还。乙方应当按本合同年度租金总额20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿相应损失；4、租赁期满，乙方逾期归还房屋的，则每逾期1日应向甲方支付约定日租金5倍的违约金。合同生效后，原告李立新向被告交付了案涉租赁房屋，被告交纳了租金209937元，自2018年4月7日开始拖欠租金、2018年1月1日开始拖欠物业费、2017年6月1日开始拖欠空调费、2017年11月开始拖欠采暖费等。另查明，被告甘肃陇泰教育科技有限公司于2019年10月16日更名为:甘肃瑞鑫晟源商贸有限公司。原告李立新诉讼到法院后，于2019年5月21日委托兰州飞天公证处做租赁房屋现场现状保全，收回了案涉租赁房屋。截止2019年5月21日，被告拖欠房屋租金228347元、物业费21575元、空调制冷费5518元、暖气费7558元。现原告李立新要求解除原、被告之间的房屋租赁合同、要求被告支付房屋租金、物业费、制冷费、暖气费等262998元并支付违约金182757元，遂酿成纠纷。本院认为，合法的民事行为受法律保护。本案中，原告李立新与被告甘肃陇泰教育科技有限公司、革新签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告在合同履行期间，长期拖欠房屋租金及其他费用，导致原告李立新通过公证现场现状的方式收回房屋，因双方签订的房屋租赁合同2020年3月6日租期届满，原告李立新亦收回了租赁房屋。房屋租赁合同事实上已无继续履行的可能，故房屋租赁合同已经实际解除，无须再作处理。关于原告李立新要求被告支付房屋租金、物业费、制冷费、暖气费等262998元并支付违约金182757元的诉讼请求，被告在租赁期间，没有按照合同约定及时向原告李立新支付房屋租金及相关费用,双方之间签订的房屋租赁合同中关于拖欠租金及其他费用约定的违约责任有两种：（1）不按时交付租金及水电费用、物业管理费用的，应如数补交外，每逾期1日，应按所欠费用总额的日3‰向甲方支付违约金；（2）应按照本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。因被告拖欠房屋租金且占有房屋不及时腾退，给原告李立新造成了一定的损失。但是，双方约定的违约责任明显过高，为了惩罚被告的不诚信行为,本院酌情考虑以被告所有拖欠数额的20%作为违约金（262998元×20%=52560元），由被告向原告李立新支付；原告李立新提供票据证明已支付相关费用共计34651元，故被告应当向原告李立新支付。因被告甘肃陇泰教育科技有限公司已更名为甘肃瑞鑫晟源商贸有限公司，故应由甘肃瑞鑫晟源商贸有限公司承继上述债务。综上所述，被告甘肃瑞鑫晟源商贸有限公司、革新应向原告李立新支付房屋租金228347元、相关费用34651元及违约金52560元，对原告李立新的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十三条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告甘肃瑞鑫晟源商贸有限公司、革新在本判决生效后一个月内向原告李立新支付房屋租金228347元、暖气费7558元、物业费21575元、空调制冷费5518元，并赔偿原告李立新违约金52560元，共计315558元。二、驳回原告李立新的其他诉讼请求。案件受理费4670元、公证费1000元、公告费390元，由被告甘肃瑞鑫晟源商贸有限公司、革新负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  张广真人民陪审员  谈俊鹏二〇二〇年十二月三十日书 记 员  陈丽丽