山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初3930号原告：中国石油天然气股份有限公司山东销售分公司，住所地济南高新区综合保税区经十东路与港西路交叉口西南角未来创业广场**楼****，统一社会信用代码91370100863114468G。负责人：刘德祥，总经理。委托诉讼代理人：贺宁，山东齐鲁律师事务所律师。被告：陈清印，男，1961年12月24日出生，汉族，住临沂巿兰山区。委托诉讼代理人：肖锋，山东兰友轩律师事务所律师。原告中国石油天然气股份有限公司山东销售分公司（以下简称中石油山东分公司）与被告陈清印买卖合同纠纷一案,本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中石油山东分公司的委托诉讼代理人贺宁，被告陈清印的委托诉讼代理人肖锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中石油山东分公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈清印继续履行与中石油山东分公司签订的《土地使用权转让合同》；2.判令陈清印将位于临沂巿兰山区宗地编号为XXX的国有土地使用权证（临兰国用2012第0161号)办理至中石油山东分公司名下；3.判令陈清印将位于临沂巿兰山区金雀山路XXX号楼101的房屋所有权证（临房权证兰山区字第**)办理至中石油山东分公司名下；4.判令陈清印向中石油山东分公司支付违约金12550200元【自2015年11月4日起算，按合同总价款每日万分之三即每日7800元，暂计算至2020年3月31日，共计1609天，嗣后违约金按照每日7800元计算，计算至国有土地使用权证(临兰国用2012第0161号)房屋所有权证（临房房权证兰山区字第**)理至中石油山东分公司名下之日至】；5.判令本案律师费287000元由陈清印承担；6.判令本案诉讼费、保全费、诉讼财产责任险费由陈清印承担。诉讼中，中石油山东分公司将诉讼请求变更为：1.判令陈清印向中石油山东分公司支付违约金12550200元【自2015年11月4日起算，按合同总价款每日万分之三即每日7800元，暂计算至2020年3月31日，共计1609天，嗣后违约金按照每日7800元计算，计算至国有土地使用权证(临兰国用2012第0161号)房屋所有权证（临房权房权证兰山区字第**)至中石油山东分公司名下之日止】；2.判令本案律师费100000元由陈清印承担；6.判令本案诉讼费、保全费、诉讼财产责任险费由陈清印承担。事实和理由：2001年5月28日，中石油山东分公司与临沂巿兰山区顺昌加油站(陈清印为该加油站负责人)签订了《加油站收购合同》，合同约定由中石油山东分公司收购临沂市兰山区顺昌加油站(以下简称顺昌加油站)全部资产包括顺昌加油站内所有的设备、设施；土地租赁合同项下的土地租赁使用权；土地上的所有附属设施。2001年5月28日，因中石油山东分公司与顺昌加油站签订《加油站收购合同》，该加油站坐落于临沂，针对该加油站所属土地使用权，中石油山东分公司与顺昌加油站签订《土地使用权租赁合同》，约定将加油站占用土地租赁给中石油山东分公司使用，租赁期限为2001年6月1日至2031年5月30日。2012年，因顺昌加油站注销，陈清印将该加油站涉及的国有土地使用权及房产证办理至陈清印名下。2015年4月2日，双方签订《土地使用权转让合同》，约定陈清印将加油站之国有土地使用权转让给中石油山东分公司，陈清印于合同签订之日起180天内将国有土地使用权证与房产证【即：国有土地使用权证(临兰国用2012第0161号)房屋所有权证（临房权证房权证兰山区字第**】中石油山东分公司名下。该合同第十一条约定，如合同履行过程中发生争议，向中石油山东分公司所在地人民法院起诉。《土地使用权转让合同》签订后，陈清印以各种原因迟延履行合同，中石油山东分公司方多次致函要求其履行合同义务，但至今未将合同约定的国有土地使用权证和房产证办理至中石油山东分公司名下，根据《土地使用权转让合同》第十条第二款的约定，陈清印未按时交付证照的，每延误一日，按照合同总价款的万分之三承担违约责任。中石油山东分公司为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。陈清印辩称，一、涉案土地使用权是陈清印与其妻子的共同财产，中石油山东分公司在诉讼请求中陈述是因顺昌加油站注销才将国有土地使用权办理至陈清印名下，我方强调说明的是，该土地租赁使用权从来就不是顺昌加油站的财产，顺昌加油站是个人独资企业，其注册资产仅是30万元，其资产不包括涉案土地使用权。二、陈清印与中石油山东分公司签订土地使用权转让合同未经得其妻子的同意。三、因未经财产共有人同意，所以土地转让合同对财产共有人一方即王学爱不发生法律关系。四、因财产共有人坚决不同意转让，该土地转让合同事实上已经无法继续履行，应确认该土地使用权转让合同无效。五、临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初12528号民事判决确认涉案土地使用权是夫妻共同财产，未经王学爱同意，陈清印擅自签订转让合同是无权处分，对财产共有人王学爱不发生法律效力。该判决不仅对案件当事人具有法律效力，法院同样受该判决的约束，当事人不得在以后的诉讼中主张与该判决相反的内容，法院不得在以后的诉讼中作出与该判决冲突的判断。六、因涉案土地使用权转让合同未经财产共有人同意，导致合同事实上不能履行，故中石油山东分公司诉讼请求的一、二、三均因无事实和法律依据，不能得到支持。对于中石油山东分公司的第四项诉讼请求，因案涉土地的租赁合同一直在持续的履行中，中石油山东分公司一直在占有使用该地，中石油山东分公司没有任何损失，其主张按日计算违约金的主张不能成立，即使认定陈清印根本违约，根据合同第10条2、3、6项，陈清印承担违约金的最高金额也不应超过合同总价款的30%，且合同约定陈清印承担合同总价30%违约金明显过高，所以中石油山东分公司请求按日计算违约金的诉讼请求不能成立。中石油山东分公司主张的律师费用并非解决双方争议的必然支出，双方通过协商，或中石油山东分公司通过本公司法务部门自行处理，中石油山东分公司没有必要聘请律师，律师费并非必须支出的费用。中石油山东分公司主张律师费既没有法律依据，更没有合同依据，该主张不能支持。七、中石油山东分公司在签订《土地使用权转让合同》时有重大过错，应承担相应责任。综上，中石油山东分公司明知转让共同财产应经共有人同意的法律规定，而在共有人未同意的情况下签订土地转让合同，导致合同不能履行，具有重大过错，应承担相应责任。故陈清印承担违约金的比例不应超过约定金额的50%，即陈清印即使承担违约责任，也不能超过合同总价款的15%，即不超过390万元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年5月28日，中石油山东分公司与顺昌加油站签订《加油站收购合同》，由中石油山东分公司收购顺昌加油站及加油站的附属所有资产，收购加油站资产内容如下：1.加油站内所有的设备、设施；2.土地租赁合同项下的土地租赁使用权；3.土地上的所有附属设施。加油站收购价格为230万元。双方均加盖了印章，陈清印作为顺昌加油站的代表人在合同上签字。同日，中石油山东分公司与顺昌加油站签订《土地使用权租赁合同》，约定将顺昌加油站占用的土地使用权租赁给中石油山东分公司使用，土地使用面积为2515平方米，租赁期间为30年，自2001年6月1日至2031年5月30日。并约定在中石油山东分公司与顺昌加油站签订的《加油站收购合同》中所支付的价款中，已经包含了土地的租金，承租方没有义务向出租方再交付租金。同时还约定，出租方在租赁期间不得转让合同项下的土地使用权或用合同项下的土地使用权为自己或者他人提供任何的担保。2001年5月26日，出租方的管理者即土地所有权人临沂市兰山区出具声明称：我单位接受出租方顺昌加油站与中石油山东分公司之间所签订的土地使用权租赁合同的约束。2001年12月10日，出让人临沂市国土资源局与受让人顺昌加油站签订《国有土地使用权出让合同》，约定出让人将临西七路与金雀山路交汇处东北侧2408平方米土地出让给受让人，用途为加油站，出让总金额为423800元。2001年12月31日，临沂市人民政府作出临政土字【2001】899号《关于顺昌加油站用地的批复》，就顺昌加油站于2001年6月1日关于办理用地手续的请示批复如下：你单位于1996年未经批准，擅自占用兰山区银雀山办事处梨杭村耕地1143平方米，用于顺昌加油站的建设。该行为违反了原《土地管理法》的有关规定，鉴于你单位深刻认识错误，市土地管理局以临土行决定(2001)第56号文下达土地行政处罚决定书。经研究，同意为上述用地补办征用手续，并收回兰山区银雀山办事处梨杭村使用的国有划拨土地1265平方米，共计2408平方米，一并出让给你单位使用，出让期为50年，用于顺昌加油站的建设。2002年1月16日，临沂市兰山区土地交易中心出具《土地出租证明》，载明：顺昌加油站，位于金雀山一路与临西七路交汇处，占地2408平方米，于2001年12月31号已办理完有关土地出让手续，批文临政土字(2001)899号。你单位把该宗土地出租30年给中石油山东分公司的土地出租合同，根据中华人民共和国土地管理法的有关条例，属合法出租，予以登记。2003年12月19日，中石油山东分公司(甲方)与顺昌加油站(乙方)签订补充协议，约定：甲乙双方于2001年5月28日签订了《加油站收购合同》，因该加油站占用的土地是甲方租用乙方的国有土地，加油站房屋是甲方投资建设，房产证不能办理到甲方名下，故乙方应协助甲方办理该加油站的房屋所有权证，乙方将该房产抵押给甲方，他项权利人为甲方。他项权利证书的期限应与甲乙双方签订的收购合同期限一致。房产抵押期间，如遇政府规划将该房屋拆迁时，政府的全部拆迁补偿款应全部归甲方所有。2003年12月19日，临沂市房屋产权管理所为顺昌加油站颁发了临房权证兰房权证兰山区字第**房证书，房产登记面积为462.75平方米。2012年9月11日，该房产变更到陈清印名下，房权证号房权证号为兰山区字第**。v>2012年11月16日，临沂市人民政府就涉案争议土地为陈清印办理了国有土地使用权证，证书编号为临兰国用(2012)第0161号，使用权类型为出让，使用面积为2407.90平方米。2013年3月6日，被告陈清印致函中石油山东分公司称，双方原签订土地租赁合同，因出租土地变更为出让土地，希望双方协商解除原合同，订立新合同。2015年4月2日，中石油山东分公司作为甲方、被告陈清印作为乙方签订《土地使用权转让合同》，约定：乙方将其享有土地使用权的涉案土地2407.9平方米转让给甲方，转让总价款为人民币26905286.34元，扣除乙方需退甲方未经营年限的土地租赁费905286.34元，甲方实际支付乙方合同款为2600万元，此费包括办理土地转让费用、税费和相关费用。乙方负责办理国有土地使用证、房屋产权证，按甲方要求直接办理在甲方指定的名下，因办理上述文件所需交纳的手续费和其他费用由乙方承担。乙方不能取得上述文件时，乙方应当向甲方书面提出，经甲方确认，并就扣减的相应费用达成一致后，甲方免除由乙方办理该文件的义务。双方达不成一致的，甲方有权解除合同并按合同总价款的30%追究乙方违约责任。乙方保证签订合同后180天内办理完毕合同约定的证照、批复、许可证等文件及土地变更手续，并将2047.9平方米的《国有土地使用证》交付甲方。在乙方将国有土地使用权证、房屋所有权证交付甲方，并经双方签订交接确认书之日起45个工作日内，甲方将2600万元的60%汇入乙方指定账户；乙方将与合同总价款26905286.34元数额一致的全额合法税务发票，并将其在履行合同过程中以甲方名义缴纳的各项契税、费用的有效票据交付甲方后45个工作日内，甲方将合同总价款的35%以汇票的方式汇入乙方指定账户；自甲方支付第一笔合同款之日起12个月届满后45个工作日内，甲方扣除应当由乙方承担的费用后，将剩余款项支付乙方。由于乙方未按时交付证照，每延误一日，按合同总价款的万分之三承担违约责任；如延误履行超过三个月，甲方有权解除合同，乙方支付合同总价款30%的违约金。非因不可抗力和政策调整原因，如乙方不能按约定将土地使用权办理出让至甲方指定名下，双方如无法达成一致，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付合同总价款30%的违约金，造成的损失由乙方承担。乙方必须保证其为甲方办理的各种法律证照手续真实有效，如乙方办理委托事项过程中有违法或瑕疵现象，出现纠纷，由乙方负责解决，给甲方造成损失，乙方应负责赔偿损失。如造成合同不能继续履行，甲方有权解除合同，乙方按上款约定承担违约责任。乙方应赔偿损失包括但不限于甲方因此遭受的直接损失，以及甲方为向乙方主张权利而产生的律师费、诉讼费、保全费、鉴定费等一切诉讼费用。同时双方约定，本合同签订后原于2001年5月28日签订的《土地使用权租赁合同》自行解除，双方互不追究责任，履行本合同。2017年7月24日，陈清印向中石油山东分公司发出“关于解除编号MMHT-SD547《土地使用权转让合同》的通知函，提出解除双方签订的土地使用权转让合同。另查明，王学爱与陈清印于1985年1月14日登记结婚。1996年王学爱与陈清印租赁临沂市兰山区银雀山办事处梨杭村委位于临沂市东北侧的土地一宗建设加油站。1999年2月1日，该加油站办理了营业执照，登记名称为顺昌加油站，地，地址位于临沂市责人为陈清印，经济性质为私人所有制。2002年因未年检，被工商行政管理机关公告吊销营业执照，2012年6月14日，由企业申请办理注销。2019年，王学爱将陈清印、中石油山东分公司诉至山东省临沂市兰山区人民法院，请求确认陈清印与中石油山东分公司签订的土地使用权转让合同无效。该院作出（2019）鲁1302民初12528号民事判决书，认定陈清印未经王学爱同意擅自与中石油山东分公司签订土地使用权转让合同处分夫妻共同财产的无权处分行为对王学爱不发生法律效力，但合同为有效合同，并判决驳回了王学爱的诉讼请求。再查明，案涉土地及房产仍登记于陈清印名下。案涉房产于2020年3月6日设立最高额抵押，抵押权人为建设银行临沂分行，抵押金额为500余万元。中石油山东分公司为本案诉讼，支出律师代理费10万元；为采取诉讼财产保全提供担保，支出诉讼责任险20800元，保险金额为2600万元。本院认为，中石油山东分公司与陈清印之间的《土地使用权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。诉讼中，中石油山东分公司自愿撤回了要求陈清印继续履行合同将土地使用权证、房屋所有权证办理至中石油山东分公司名下的诉讼请求，系当事人对其权利的自行合法处分，本院予以准许。根据双方合同约定，陈清印应于合同签订后180日内办理完毕相关证照；陈清印未按时交付证照，每延误一日，按合同总价款的万分之三承担违约责任；如延误履行超过三个月，以及不能按约定将土地使用权办理出让至中石油山东分公司指定名下，中石油山东分公司均有权解除合同，陈清印应向中石油山东分公司支付合同总价款30%的违约金。陈清印未按合同约定履行办理相关证照的合同义务，存在违约，应支付违约金，但应以合同约定的总价款30%为限。本案中，中石油山东分公司已撤回了要求陈清印将土地使用权证、房屋所有权证办理至中石油山东分公司名下的诉讼请求，且合同中双方约定了违约金的上限，故对中石油山东分公司按日万分之三自2015年11月4日起至陈清印将相关证照办理至其名下之日止计算违约金的主张，本院不予采纳。本院确定陈清印应按合同约定向中石油山东分公司支付违约金780万元（2600万元*30%）。违约金约定系双方当事人自愿作出的真实意思表示，且陈清印在双方订立合同时即已可以预见到其违约所要承担的责任，故对其要求对违约金予以调减的抗辩意见，本院不予采纳。双方合同中约定了陈清印如违约应赔偿中石油山东分公司为主张权利而产生的律师费、诉讼费、保全费、鉴定费等一切诉讼费用，因此，陈清印应赔偿中石油山东分公司因本案诉讼所支出的律师代理费10万元。诉讼保全保险费系中石油山东分公司为保证债权顺利实现所支出的合理性、必要性费用，但保险金额为2600万元，故本院根据本案中认定的债务数额酌定支持6300元。陈清印于本案法庭辩论终结后提交的反诉请求，本案不再予以受理，相关当事人可另案主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告陈清印于本判决生效之日起十日内向原告中国石油天然气股份有限公司山东销售分公司支付违约金780万元；二、被告陈清印于本判决生效之日起十日内向原告中国石油天然气股份有限公司山东销售分公司支付律师代理费10万元；三、被告陈清印于本判决生效之日起十日内向原告中国石油天然气股份有限公司山东销售分公司支付诉讼财产保全保险费6300元；四、驳回原告中国石油天然气股份有限公司山东销售分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计49412元，财产保全费5000元，由原告中国石油天然气股份有限公司山东销售分公司负担15840元，被告陈清印负担38572元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王卉二〇二〇年十二月二十一日法官助理崔来运书记员韩菁