山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终4798号上诉人（原审被告）：高唐赛石置业有限公司，住所地高唐县鱼邱湖街道滨湖南路赛石·滨湖花街**。法定代表人：郭柏峰。委托诉讼代理人：李德功，男，高唐赛石置业有限公司主管。委托诉讼代理人：童军，山东普新（高唐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘希军，男，1966年7月1日出生，汉族，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：王冠鲁，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张德义，山东舜天律师事务所律师。上诉人高唐赛石置业有限公司（以下简称赛石置业公司）因与被上诉人刘希军房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2020）鲁1526民初2798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。赛石置业公司上诉请求：请依法撤销一审判决，发回重审或依法改判减少上诉人承担的逾期交房违约金。事实与理由：一审法院对于逾期交房判决违约金的计算过高，请二审法院依法予以减少。上诉人与被上诉人2018年8月15日签订商品房买卖合同，合同约定2019年12月1日为交房日期，合同签订后因国家环保政策的严控，2018年至2019年建设施工期间因天气原因以及环保原因有长达三个月的停工期，2019年底至2020年初国家爆发了新冠××疫情以致不能按时交房，这些原因均是国家环保政策和疫情等不可抗力导致的逾期交房，一审时上诉人充分陈述举证，证明了因环保和不可抗力原因导致的逾期交房，一审没有采信上述理由，判令上诉人承担逾期交房的违约责任并支付较大金额的违约金，显失公平。请二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判减少上诉人承担的逾期交房违约金。刘希军辩称，赛石置业公司在交房时仅向被上诉人提供了商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书，没有取得房屋综合验收备案证明文件和房屋测绘报告，赛石置业公司未完全履行双方商品房买卖合同第九条约定的合同义务，构成违约。刘希军向一审法院起诉请求：判令被告支付逾期交房违约金21935.61元(以房屋总价款1239300元为基数，自2019年12月2日至2020年11月19日止，按日万分之零点五计算）。一审法院认定事实：2018年8月15日，原被告签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，主要内容为：“原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的22#楼2单元501室住宅，该商品房及附属房屋总房款合计为1239300元，原告一次性付清总房款1239300元。”合同第九条约定：“商品房交付时应当符合下列所列条件：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条：“出卖人应当在2019年12月1日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。买受人应在2019年12月10日前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修基金专户”。第十二条：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内的，自交付期限届满之日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之0.5的违约金，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部房款，并自买受人付款之日起按照4.35%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%支付买受人违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金”。合同签订后，原告交纳房款1239300元。另查明：被告至本案法庭辩论终结（2020年11月19日）前未取得案涉工程竣工综合验收备案证明文件。原告不认可被告于2019年12月前通知其交房，被告对此无证据提交。一审法院认为：原被告双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》,是双方的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,应属合法有效，双方当事人应该按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：1、关于被告是否承担逾期交房违约责任的问题。根据合同约定，被告应当在2019年12月1日前交付原告房屋，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。被告对于2019年12月1日前电话通知原告交房及曾经通知原告延期交房三个月的主张未提供证据证明，原告亦不予认可，法院不予采纳。根据合同约定，被告应于2019年12月1日前交房，原告于2019年12月10日前将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修基金专户，因此被告履行交房义务在先，原告缴纳维修资金义务在后，被告主张原告未按合同约定缴纳首期住宅专项维修基金、原告违约在先的辩称理由，法院不予采纳。综上，被告未在2019年12月1日前向原告交付房屋，违反合同约定，构成违约。2、关于逾期交房违约金的计算数额问题。根据合同约定，除不可抗力外，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，也可要求继续履行，买受人要求继续履行合同的,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。现原告要求继续履行合同，并主张逾期交房违约金按照房屋总价款1239300元的日万分之0.5,自2019年12月2日至2020年11月19日（将该日计算在内）计算354天，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，按照不可抗力的影响，部分或者全部免除责任但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。因疫情发生在被告迟延履行交房义务之后，被告主张扣除新××炎疫情导致逾期交房的期间无法律依据，法院不予采信。综上，逾期交房违约金为21935.61元（1239300元×0.05‰×354天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告高唐赛石置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告刘希军逾期交房违约金21935.61元。案件受理费174元，由被告高唐赛石置业有限公司负担。本院二审期间，赛石置业公司提交高唐县重污染天气预警停工天数统计表1份，拟证明从2018年1月至2019年4月因重污染天气导致停工99天的事实，这是逾期交房的重要原因之一。刘希军认为该证据无公章且系赛石置业公司单方制作，对其真实性及证明目的均有异议；政府因环境治理发布的限制施工政策和高温降雨天气等原因并非法定的免责事由，不能免除赛石置业公司的违约责任；赛石置业公司作为房地产开发经营者对政府环境治理与天气条件等可能影响施工的外界因素应有所预期，该风险不应转移给购房者；且赛石置业公司提交的证据不足以证明延期交房确实仅因外界因素所造成。二审审理查明的事实与一审相同。本院认为：刘希军与赛石置业公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系有效合同，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。刘希军已按合同约定将房款交付给赛石置业公司，赛石置业公司未能按照合同约定的时间交付房屋，应依法承担违约责任。刘希军与赛石置业公司约定在2019年12月1日前交付房屋，新××炎疫情大规模爆发的时间是在2020年初，该疫情发生在赛石置业公司逾期交房之后。因此，赛石置业公司主张新××炎疫情导致其逾期交房与事实不符，本院不予支持。赛石置业公司提交的高唐县重污染天气预警停工天数统计表系其单方制作，且刘希军对该证据不予认可，本院不予采信。综上，赛石置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费348元，由上诉人高唐赛石置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟凡利审判员  陈正飞审判员  于景涛二〇二〇年十二月二十九日法官助理徐营营书记员李云娇