上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10942号上诉人（原审原告）：窦登寅，男，1947年2月14日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：王静，上海众华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张勤，男，1941年7月23日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐良军，上海永乐律师事务所律师。原审第三人：张戬赟，男，1975年7月3日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人窦登寅因与被上诉人张勤及原审第三人张戬赟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。窦登寅上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认为张戬赟无权代理，与事实不符，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的买卖发生在代理期间，时间节点从征收开始至《征收补偿安置协议》履行完毕，被上诉人张勤与张戬赟征收获得两套房屋需给付差价，该笔款项由上诉人给付张勤与张戬赟后转付征收单位，如张勤对张戬赟的授权包含向征收单位履行支付差价款的义务，则张戬赟筹集款项的行为亦应在授权范围内。故张勤对系争房屋出售的事实应当是明知且同意的。上诉人既是为了购房，又是为了帮助张勤及张戬赟履行支付房屋差价的义务，主观上不但没有过失，更无恶意。另外，上诉人购买系争房屋并实际居住至今，且他处无房，一审判决将导致上诉人无处安身。被上诉人张勤辩称，上诉人明知张戬赟系无权代理，与张戬赟签订的买卖合同无效，要求维持原判。原审第三人张戬赟述称，不同意上诉人的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。窦登寅向一审法院起诉请求：1.确认双方于2012年10月28日签订的房屋买卖合同（居间合同）有效；2.张勤协助窦登寅办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的过户登记手续，将房屋过户至窦登寅名下；3.张勤赔偿窦登寅逾期过户违约金人民币（以下同）88,079.70元。一审法院认定事实：张戬赟系张勤儿子。2012年8月31日，张戬赟作为张勤代理人与案外人上海市杨浦区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》一份，获安置房屋两套，分别为本案系争房屋及顺平路房屋，系争房屋价格为705,797.20元，顺平路房屋价格为1,101,145.30元，两套房屋价格为1,806,942.50元，产权调换房屋与被征收房屋的差价为757,803.38元。2012年10月28日，张戬赟以张勤名义与窦登寅签订《房地产居间合同》一份，合同约定张勤将系争房屋转让给窦登寅，转让价为880,797元，付款方式为：在2012年11月20日之前一次性付清房款，此房总价705,797元；窦登寅应在2012年12月30日之前还清欠张勤的所有债务共17.5万元，如任何一方有任何违约行为，须赔偿对方10%违约金。合同签订后，窦登寅分别于2012年11月19日及12月31日向张戬赟支付房款700,797元及18万元，张戬赟以张勤名义向窦登寅出具了落款时间为2012年10月25日的收条一份，载明张勤收到窦登寅购房款880,797元。2013年3月21日，张勤与案外人上海XX有限公司就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，上述合同落款处加盖有“张勤”印章。2013年3月，张戬赟将系争房屋交付给窦登寅，窦登寅装修后使用至今。2015年9月16日，系争房屋产权经核准登记于张勤名下。一审庭审中，法院对张某作谈话笔录，张某陈述：窦登寅系其前男友，张勤系其XX，张戬赟系其儿子，其与张勤系1990年XX，之后为了动迁在动迁前XX，在动迁后又与张勤XX；其在与窦登寅交往时，窦登寅没有房子，知道其儿子要动迁，让其问问是否可以将动迁房转让，有房子其与窦登寅的关系也可以定下来；其儿子考虑到母亲与窦登寅要结婚，属于共同财产，也有一半份额，也无多大损失，就签了合同，张勤从头到尾对此事一无所知，是瞒着他的，准备过户时再做工作；之后其与窦登寅产生矛盾，一两年后就分手了；窦登寅退休后被聘任到动迁公司工作，系争房屋不是窦登寅争取多拿的，本来按照政策张勤一家就可以分两套房子。一审庭审中，窦登寅陈述，窦登寅有相关动迁经验；张某系窦登寅女友，双方于2008年交往一直到现在，本案张戬赟强行阻止其与张某交往；系争房屋装修后其与张某一起居住了半年，房屋于2013年4月装修，6月装修完毕后两人搬入；在动迁之前窦登寅就与张某谈朋友，动迁的时候是窦登寅帮忙操作，让张某和张勤XX，动迁结束就XX，这个主意是窦登寅学生帮忙出的；系争房屋的转让价格组成为：房屋动迁拿房的价格为705,797元，如张勤不拿房则可以获得补贴35万元（两套房），窦登寅出主意，让张勤拿两套动迁房，把其中一套出售给窦登寅，窦登寅补贴一半的住房补贴给张勤，即17.5万元，两项相加则为房价款构成。窦登寅另陈述，其不认识张勤，所有手续都是张戬赟处理的，所有涉及到张勤的签名都是张戬赟签的，房屋也是张戬赟交付给窦登寅的。一审庭审中，窦登寅申请对《房地产居间合同》及2012年10月25日收条上“张勤”的印章与张勤提供的《上海市商品房预售合同》上“张勤”的印章是否为同一枚印章进行鉴定。经上海市高级人民法院委托司法鉴定科学研究院鉴定，鉴定意见为：根据现有条件，倾向认为《房地产居间合同》及收条上需检的“张勤”印文与预售合同上“张勤”印文系同一枚印章所盖印。一审法院认为，张戬赟以张勤名义与窦登寅所签订的《房地产居间合同》虽名为居间合同，实为约定了房屋买卖合同权利义务关系，应为房屋买卖合同。本案争议焦点为张戬赟代张勤与窦登寅签订的《房地产居间合同》是否对张勤发生法律效力。根据本案查明事实，张勤本人未在《房地产居间合同》上签名或盖章，《房地产居间合同》及收条上的签名、盖章及事后的交房均系张戬赟所为，张勤与窦登寅也未就系争房屋的出售事宜有过当面协商或事后追认，窦登寅亦未举证张勤曾出具书面委托张戬赟出售房屋，窦登寅、张勤均确认的系张勤曾出具委托书委托张戬赟处理拆迁事宜，虽该书面委托书窦登寅亦未举证。基于上述事实，一审法院认为：首先，对盖章行为的认定，虽经司法鉴定《房地产居间合同》上的印章与张勤在预售合同上的印章为同一枚，但盖章问题的本质是代理权问题，关键需考查盖章之人在盖章之时是否有代理权，从而根据代理的相关规则来确定盖章行为的效力，而并非印章本身的真伪问题。张戬赟经张勤授权处理拆迁事宜，在拆迁事宜范围内张戬赟的代理行为对张勤发生效力，而出售房屋的行为系对房屋所有权的处分，明显超出张勤授权范围，故张戬赟以张勤名义签约及持张勤姓名章在《房地产居间合同》上盖章的行为超出张勤授权委托范围，系无权代理。其次，根据《中华人民共和国合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”则本案中，张戬赟代张勤签字盖章的行为是否构成表见代理。对此，一审法院认为，表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。即表见代理应同时符合权利外观与相对人主观因素两个构成要件。而根据本案窦登寅、张勤及张戬赟、证人张某的陈述，四人之间存在复杂关系，窦登寅购买系争房屋的行为及目的与四人之间的特殊关系密不可分，其并非单纯的公开市场上的房屋购买人，其完全有条件或有可能接近张勤审核代理权限或张勤真实意愿；且按窦登寅自述其有相关动迁经验，则对拆迁流程的了解程度一般而言应高于普通人，其应知晓如何向本人核实委托书的真实性及授权范围；更何况，根据窦登寅陈述的系争房屋价格组成，更接近于其变相与张勤共同分享了张勤的拆迁利益，房屋的转让价亦并非普通意义上的一般购房人所能享有，在此情况下，窦登寅更应审慎张勤本人的真实意愿，而窦登寅均未予审核。故一审法院认为，窦登寅作为合同相对人，至少在合同签订过程中未尽到谨慎注意义务，存在一定过失，并不构成表见代理构成要件中的主观善意无过失，故本案中张戬赟的行为亦不成立表见代理。综合上述分析，一审法院认为，窦登寅之所有诉请系基于主张张戬赟代张勤签订合同的行为对张勤发生效力，现一审法院认为张戬赟的行为系无权代理，且不构成表见代理，故张戬赟的行为对张勤不发生法律效力，窦登寅可向行为人主张承担责任，现其向张勤主张合同权利，一审法院均不予以支持。一审法院判决：驳回窦登寅的全部诉讼请求。案件受理费13,489元（窦登寅已预缴），减半收取计6,744.50元，财产保全费5,000元，鉴定费10,400元，均由窦登寅负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2020年11月19日，张勤向征收单位支付差价款617,403.38元。张勤及张戬赟均认可该款项系张戬赟以张勤的名义支付给征收单位。上述事实由《现金交款单》、张勤一审中出具的情况说明以及张戬赟一、二审中的陈述佐证。本院审理中，窦登寅表示放弃一审其余诉讼请求，仅要求张勤协助其办理系争房屋的过户登记手续，并表示因过户产生的所有税费均由其承担。本院认为，本案二审的争议焦点为张戬赟以张勤名义出售系争房屋的行为，对张勤是否发生法律效力。张勤对其委托张戬赟处理拆迁事宜并无异议，但不认可张戬赟以其名义出售动迁房的行为。窦登寅则认为房屋买卖发生在张戬赟的代理期间故张戬赟系有权代理。对此本院认为，首先，从补偿安置协议与房屋买卖协议的签订情况来看，张戬赟在代张勤签订征收补偿安置协议后，又以张勤的名义与窦登寅签订《房地产居间合同》，《房地产居间合同》与《上海市商品房预售合同》上“张勤”的印文系同一枚印章所盖印；其次，从两份合同的履行情况来看，张勤作为被安置人在获得两套安置房屋的同时必须向征收单位支付差价款61万余元，张勤知晓上述情况并认为款项由张戬赟全权处理，事实上张勤没有支付过补差款，该笔款项系张戬赟在2012年11月19日收取窦登寅支付部分房款的同日交付给征收单位，此后张戬赟将系争房屋交付窦登寅、窦登寅使用至今。由此可见，整个房屋买卖的过程系穿插在动迁过程之中，张勤虽然没有明确委托张戬赟出售系争房屋，但其将动迁事宜（包括交付动迁补差款等）概括性委托张戬赟的行为说明张戬赟有权代理张勤出售系争房屋，因此张戬赟代张勤出售系争房屋的行为对张勤发生法律效力，张勤应当按约履行。现窦登寅名下无其他房屋，故对其要求张勤协助办理过户的诉请，本院予以支持。窦登寅自愿放弃一审其余诉讼请求并自愿承担因过户产生的所有税费，系其对自身权利的合理处分，于法无悖，可予准许。综上所述，上诉人窦登寅的上诉请求成立；一审判决有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92755号民事判决；二、张勤于本判决生效之日起十五日内协助窦登寅办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的过户登记手续，将房屋过户至窦登寅名下；办理上述房屋过户登记手续过程中产生的相关税费均由窦登寅承担。一审案件受理费人民币13,489元，减半收取计人民币6,744.50元，财产保全费人民币5,000元，鉴定费人民币10,400元，均由张勤负担。二审案件受理费人民币13,489元，由张勤负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年十二月二十二日书记员 赵云龙附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……