甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初8555号原告:甘肃悦驰仓储物流有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区雁儿湾路高速路口北侧院内。法定代表人：廖元仓，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建新，甘肃达而成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银花，甘肃达而成律师事务所律师。被告:吴俊林，男，汉族，1977年9月16日出生，住浙江省浦江县。委托诉讼代理人：石伟，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莹，甘肃合睿律师事务所律师。原告甘肃悦驰仓储物流有限公司与被告吴俊林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃悦驰仓储物流有限公司委托诉讼代理人王建新、刘银花，被告吴俊林委托诉讼代理人石伟、刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃悦驰仓储物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告库房租金7475元，并自2020年4月10日起，按日利率0.5%向原告支付逾期违约金至租金付清之日止;2、判令被告向原告支付违约金17940元;3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年4月26日，原告甘肃悦驰仓储物流有限公司与被告吴俊林签订《物流库房租赁合同》一份，约定由吴俊林承租甘肃悦驰仓储物流有限公司名下雁儿湾停车场内第四号桥墩北下场地用于经营物流业务，租赁期限为一年，即自2016年4月10日至2017年4月9日，年租金为89700元整。此外，合同约定租金支付方式为每半年支付一次，承租人未按约定支付租金，出租人有权单方解除合同，并要求其按年租金总额的20%支付违约金及所欠租金的0.5%支付逾期违约金。上述合同签订后，原告甘肃悦驰仓储物流有限公司按约将租赁场地交付被告吴俊林使用，但被告并未按合同约定向原告支付租金，原告依合同约定通知被告解除合同。截至目前，被告仍欠原告租金7475元。经原告催告，被告仍未履行合同义务，故原告诉至法院。被告吴俊林辩称，一、原告要求被告支付租金及违约金无事实及法律依据，被告无须支付。2014年4月起，被告租赁涉诉房屋经营物流业务，并依约缴纳了房租89700元及履行合同保证金5000元。2016年4月10日，原告与被告签订《物流库房租赁合同》，约定租期一年，租金89700元。2017年4月11日至2020年4月10日再未签订书面租赁合同。被告在租赁期间依约如数向原告缴纳了租金。2019年9月20日，被告缴纳了半年房租44850元（至2020年4月10日）。2020年4月20日，被告依约预交停车费4200元及电费1000元。因受“新冠”疫情影响，物流行业受到严重影响，未能正常开展业务，被告即与原告协商按照国家政策减免租金，遭拒后原告要求被告腾退场地，被告于2020年4月23日从原告场地撤出，故被告未拖欠原告租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款的规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”故原告要求被告支付违约金的诉讼请求应不予支持。二、原告应向被告退还3个月租金及履行合同保证金、预交停车费及电费。首先，原告出租给被告的场地系甘肃省交通厅所属土地，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内租金的，人民法院应予支持；《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第一款“推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”之规定，被告作为最终承租人有权享受免除上半年3个月租金的权利，原告应向被告退还3个月租金。其次，根据双方2016年签订的《物流库房租赁合同》第四条关于退还履约保证金的约定，现原告单方解除租赁合同且被告未拖欠水、电、气、暖、卫生费等费用，符合合同约定的退还保证金的条件，原告应当退还。最后，被告于2020年4月20日预交了2020年4月20日至7月20日的停车费4200元及电费1000元，但被告实际使用期间为2020年4月20日至2020年4月23日，故在扣除实际使用期间停车费及电费232元后，原告应向被告退还4968元。三、被告自2014年起租用原告场地，6年共计向原告支付租赁费538200元，原告均未向被告开具增值税发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条之规定，被告有权要求原告开具发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月26日，原告甘肃悦驰仓储物流有限公司（出租方，甲方）与被告吴俊林（承租方，乙方）签订《物流库房租赁合同》一份，合同约定：乙方承租甲方雁儿湾停车场内第四号桥墩北下场地经营物流业务，租赁期限1年，自2016年4月10日起至2017年4月9日止，租金为89700元/年，租金支付方式为每半年支付一次，每年3月20日前付清上半年租金，9月20日前付清下半年租金。合同签订之日起3日内，乙方应支付5000元作为履行合同保证金，此保证金在租赁期满退租时，或者合同解除、终止时退还乙方（在乙方无拖欠水、电、气、暖、卫生费和乙方所承租的库房无损坏、无纠纷的情况下全额退还，否则依约扣除）。如因乙方原因提前退租，保证金及剩余租金不退还。乙方未按约支付租金，应每日向甲方按所欠租金的0.5%支付违约金。逾期15日未支付租金的，甲方有权单方解除合同，同时乙方还应按照年租金总额20%的标准支付违约金。因乙方原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知甲方，按照年租金20%的标准向甲方支付违约金。因甲方原因需提前解除合同的，甲方应提前30日书面通知乙方，并按照年租金20%的标准向乙方支付违约金，同时相应减收租金，退还违约金；合同还约定了其他内容。上述合同租赁期满后，双方再未签订书面租赁合同，但租赁物一直由被告承租使用，被告分别于2018年3月20日，以现金方式向原告支付2018年4月10日至2018年10月9日租金44850元。2018年9月21日，以银行转账方式向原告支付2018年10月10日至2019年4月9日租金44850元。2019年3月28日，以现金方式向原告支付2019年4月10日至2019年10月9日租金44850元。2019年9月19日，以银行转账方式向原告支付2019年10月10日至2020年4月9日租金44850元。2020年4月9日之后被告再未缴纳过租金，并从租赁场地中搬出。后双方对2020年4月10日至被告实际搬离期间的租金支付产生争议，遂酿成纠纷。本院认为，关于原告要求被告支付库房租金及逾期违约金的诉讼请求，双方均认可租金已缴纳至2020年4月9日，但原告对于被告系2020年5月15日搬出的主张，未能提交证据证明，应承担举证不能的不利后果。另，被告在庭审中自认其于2020年4月23日搬离承租场地，故被告应支付原告2020年4月10日至4月23日期间的租金3486元（日租金249元×14天）。《物流库房租赁合同》第九条第2款约定：“乙方未按约定支付租金，应每日向甲方按所欠租金的0.5%支付违约金。”本院认为，该合同违约金约定比例明显过高，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率依法予以调整，故被告应从2020年4月10日起，以所欠租金3486元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年4月公布的贷款市场报价利率3.85%（1年期）为标准，向原告支付违约金至实际付清之日止。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告在庭审中向法庭阐明该违约金系解除合同违约金，但原告对于合同解除时间、解除方式等均未提交证据证明，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。关于被告当庭要求原告退还三个月租金及履行合同保证金、预交停车费、电费及开具发票的答辩意见，因被告未提供有效证据予以证明，故本院不予处理，被告可另行起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴俊林自本判决生效之日起十五日内向原告甘肃悦驰仓储物流有限公司支付租金3486元,并从2020年4月10日起，以所欠租金3486元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年4月公布的贷款市场报价利率3.85%（1年期）为标准向原告支付违约金至实际付清之日止；二、驳回原告甘肃悦驰仓储物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费436元，由原告甘肃悦驰仓储物流有限公司承担376元，被告吴俊林承担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  苏克鸿人民陪审员  徐 利人民陪审员  王玉惠二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  蒋阳阳