甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初121号原告（执行案外人）：李浩，男，1986年7月11日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：田亮，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告（申请执行人）:高润霞，女，1954年1月7日出生，满族，住兰州市城关区。被告（被执行人）：刘占辉，男，1982年7月3日出生，汉族，住兰州市城关区。被告（被执行人）：刘常青，男，1954年3月9日出生，汉族，住甘肃省榆中县大名城**。被告（被执行人）：陈秀琴，女，1954年3月13日出生，汉族，住兰州市城关区。原告李浩与被告高润霞、刘占辉、刘常青、陈秀琴案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李浩委托诉讼代理人田亮、被告刘常青到庭参加诉讼,被告高润霞、刘占辉、陈秀琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院按被告高润霞、刘占辉、陈秀琴缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除对高新区北面滩无号1单元5层503室，兰房预（城关区）字第35343号房屋的查封、冻结；2、确认原告与被告刘占辉签订的房屋买卖合同合法有效，对高新区北面滩无号1单元5层503室，兰房预（城关区）字第35343号房屋享有所有权；3、由被告承担案件受理费。事实和理由：2016年8月，其与被告刘占辉签订房屋买卖合同，购买刘占辉、高卓名下位于兰州市城关区××路××号楼××单元××室房屋，房屋总价1060000元。其交清房款后，刘占辉、高卓于2017年5月将房屋交付其使用，但未办理房屋产权过户。后其得知被告刘占辉因涉其他纠纷，房产被被告高润霞在（2018）甘0102执保869号案中保全。被告刘常青辩称，原告所诉属实。被告高润霞未提交答辩状及反驳证据。被告刘占辉未提交答辩状及反驳证据。被告陈秀琴未提交答辩状及反驳证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。事实认定的意见和理由：2016年8月29日，原告通过银行两次向被告刘占辉转账付款计500000元，金额分别为21500元、478500元。2017年3月27日，原告向兰州天正物业管理有限责任公司转账付款1170元。同年5月7日，原告与被告刘占辉签订主要内容为“原告购买被告刘占辉坐落于兰州市××路××号楼××单元××室××建筑面积106平方米房屋（以房产证登记面积为准），总房款1060000元；原告已于2016年8月29日将首付房款560000元交付被告刘占辉（即日该房屋归原告使用），剩余房款过户后，银行贷款将自动打到被告刘占辉指定账户中；补充：原告于2017年5月7日再次付给被告刘占辉100000元，剩余房款390000元；原告承担与本房产过户相关的一切费用;被告刘占辉于2017年5月9日前将其房屋内物品搬走,逾期由原告自行处理;被告刘占辉于10工作日之内（以房产证下发日期为主）进行房产过户（具体时间以房地产交易中心为准）”的房屋买卖合同。2017年8月30日，原告向兰州天正物业管理有限责任公司交纳被告刘占辉、高卓名下房屋的垃圾处理费、公共用电分摊、物业管理费计1169.40元；2017年10月10日，原告通过微信向被告刘占辉转账付款40000元,同月15日，原告通过中国建设银行股份有限公司兰州金昌南路支行向被告刘占辉转账付款170000元。2017年10月29日，原告向兰州天正物业管理有限责任公司交纳被告刘占辉、高卓名下案涉房屋采暖费2643.8元；2017年12月7日，原告通过中国建设银行股份有限公司兰州雁宁路支行向被告刘占辉转账付款180000元,并与被告刘占辉签订主要内容为“原告购买被告刘占辉坐落于兰州市××路××号楼××单元××室××建筑面积106平方米房产一套，总房款1060000元；原告一次性付给被告刘占辉全部房款人民币1060000元；房屋过户费用由原告承担，被告刘占辉应积极协助；签订合同日起原告享有该房产所有权益。补充条款：全款已清”的房屋买卖协议。2018年7月4日，本院依另案原告本诉被告高润霞的诉讼财产保全申请，作出兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初6582号民事裁定书，并于同年7月13日冻结了被告刘占辉坐落于兰州市××路××号楼××单元××室××建筑面积106平方米的房屋的产权交易手续。案涉房屋冻结期间，原告向本院提交执行异议申请书，请求解除对案涉兰州市雁北路中广宜景湾尚城1号楼1单元503室，兰房预（城关区）字第35343号房屋的查封、冻结。2019年11月28日，本院作出兰州市城关区人民法院（2019）甘0102执异217号执行裁定书，驳回原告的异议请求。庭审中，原告自愿放弃确认其对兰房预（城关区）字第35343号房屋享有所有权的诉讼请求。本院认为，不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上,前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。原告与被告刘占辉就案涉房屋签订书面房屋买卖合同的时间分别为2017年5月7日、12月7日，均在2018年7月1日、本院查封案涉房屋前。案涉先后两份房屋买卖合同系原告与被告刘占辉的真实意思表示，其内容不违反法律规定，应确认其成立、有效。合法占有是指不动产买受人对外公示的一种方式,是对不动产实际控制的一种事实状态。基于订立于2017年5月7日的案涉房屋买卖合同中关于“即日该房屋归原告使用……被告刘占辉于2017年5月9日前将其房屋内物品搬走,逾期由原告自行处理”的约定并原告于2017年3月27日、8月30日向相关物业管理公司交纳案涉房屋物业费、垃圾处理费、公共用电分摊费且各被告均未举出反驳证据法律事实的存在，应确认原告已基于房屋买卖合同在本院查封之前合法占有了该案涉房屋。民事法律行为是以意思表示为核心的行为。基于被告刘占辉在2017年12月7日的房屋买卖协议中确认其已收到了原告支付的全部购房价款法律事实的存在，应确认案涉房款已结清。2017年5月7日，原告与被告刘占辉就案涉房屋签订书面房屋买卖合同时，被告刘占辉尚未取得该案涉兰房预（城关区）字第35343号房屋不动产权登记证书，该案涉房屋买卖合同中关于“被告刘占辉于10工作日之内(以房产证下发日期为主)进行房产过户”的约定对此亦予佐证。本院查封时，被告刘占辉未取得该案涉兰房预（城关区）字第35343号房屋不动产权登记证书，此为不争的事实，由此足证案涉房屋未办理过户登记非系原告自身原因，原告对此并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，基于原告对案涉兰房预（城关区）字第35343号房屋享有足以排除强制执行的民事权益法律事实的存在，原告关于解除对高新区北面滩无号1单元5层503室，兰房预（城关区）字第35343号房屋的查封、冻结；确认其与被告刘占辉签订的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：一、不得执行对兰州市高新区××号××单元××层××室，兰房预（城关区）字第35343号房屋的查封、冻结,本院（2019）甘0102执异217号执行裁定于本判决生效时自动失效；二、原告李浩与被告刘占辉签订的房屋买卖合同有效。案件受理费100元，由被告高润霞、刘占辉、刘常青、陈秀琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 陈 辉人民陪审员 张 唯人民陪审员 张洁立二〇二〇年十二月二十九日书 记 员 王琬婧