文书内容重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初6212号原告（反诉被告）：重庆嘉富房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道璧青北路999号附105号，统一社会信用代码91500227MA5YQDJY39。法定代表人：黄皓，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊焕，男，系该公司员工。被告（反诉原告）：罗荣沛，男，1973年5月18日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：邓志鹏，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆嘉富房地产开发有限公司（以下简称嘉富公司）与被告（反诉原告）罗荣沛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉富公司的委托诉讼代理人熊焕、被告罗荣沛的委托诉讼代理人邓志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉富公司向本院提出诉讼请求：1.解除嘉富公司与罗荣沛之间的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令罗荣沛给付违约金842,231.4元；3.判令罗荣沛协助办理解除网签手续；4.诉讼费用由罗荣沛承担。事实与理由：2019年11月8日，嘉富公司与罗荣沛签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：罗荣沛购买嘉富公司开发的位于重庆市璧山区的房屋，价格为4,211,157元；罗荣沛于2019年11月8日支付部分首付款843,042元，于2020年2月7日支付剩余首付款842,115元，余款2,526,000元由罗荣沛向银行申请按揭贷款。罗荣沛仅支付了首付款843,042元，且经嘉富公司多次催收未果，故提起诉讼。罗荣沛辩称：罗荣沛支付了首付款843,042元，因新冠疫情而无力支付余款，现同意解除《重庆市商品房买卖合同》；在购买房屋时，嘉富公司未告知在房屋入户大门方向存在网络电话信号发射基站，同时其销售人员所宣称的花园可以外移的情况也不属实，故嘉富公司存在违约行为；《重庆市商品房买卖合同》约定罗荣沛违约需承担房屋总价的20%的违约金，而嘉富公司违约则仅承担每日按已付房款的万分之五计算的违约金，属于《中华人民共和国合同法》第四十条所规定的“或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形；即便前述违约金条款有效，其金额亦过高，且嘉富公司不存在损失，故请求免除违约金。罗荣沛向本院提出诉讼请求：1.判令嘉富公司返还购房款843,042元；2.判令嘉富公司返还公共维修基金6579元、抵押登记费用80元、契税115,904元；3.诉讼费用由嘉富公司承担。事实和理由：罗荣沛依据与嘉富公司签订的《重庆市商品房买卖合同》向嘉富公司支付了首付款843,042元、公共维修基金6579元、抵押登记费用80元、契税115,904元，基于合同解除的后果，嘉富公司应返还首付款、公共维修基金、抵押登记费用、契税。嘉富公司辩称：罗荣沛在承担违约责任且协助解除备案登记手续后，嘉富公司可退还剩余房款；嘉富公司已经代付契税115,903.4元、大修基金6579元，嘉富公司在办理完相关退房手续后可以退还罗荣沛支付的剩余相关费用。经审理，本院认定事实如下：2019年11月8日，嘉富公司与罗荣沛签订《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》（《补充协议》作为《重庆市商品房买卖合同》的附件），约定：嘉富公司将位于重庆市璧山区的房屋出售给罗荣沛，价格为4,211,157元；罗荣沛于2019年11月8日付款843,042元，于2020年2月7日付款842,115元，余款2,526,000元由罗荣沛向银行申请按揭贷款，若因罗荣沛的原因未办妥按揭手续且未获得银行审批通过的，罗荣沛应于2020年5月7日前将余款2,526,000元支付给嘉富公司；罗荣沛未按约定付款，应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五支付违约金，逾期超过30天后，嘉富公司有权单方解除合同，若嘉富公司要求解除合同，则罗荣沛应支付房屋总价20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且嘉富公司有权不予退还已交税费；若嘉富公司逾期办理商品房登记备案超过90日或逾期交房超过180日，罗荣沛有权解除合同，罗荣沛要求解除合同的，嘉富公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款计算），并按罗荣沛已付房款百分之0.01的标准给付违约金；无论何种原因导致《重庆市商品房买卖合同》解除的，罗荣沛应在解除之日起10日内配合嘉富公司办理解除备案登记等手续，否则嘉富公司有权拒绝退房或退款，并要求罗荣沛支付总房款5%的违约金。其后，罗荣沛支付房款843,042元、公共维修基金6579元、抵押登记费用80元、契税115,904元。再后，嘉富公司将公共维修基金6579元、契税115,904元分别交付给了重庆市璧山区住房和城乡建设委员会、国家税务总局重庆市璧山区税务局。2020年3月8日左右，罗荣沛致函嘉富公司，要求解除《重庆市商品房买卖合同》，其理由为：1.距离案涉房屋18米处新设了一处网络电话信号发射基站，该基站存在对人体有害的辐射因素，且在签订合同时，嘉富公司未予告知；2.罗荣沛所承接的景观工程因新冠疫情而延误工期，其无法结算工程款，进而导致其履约困难。2020年3月14日，嘉富公司向罗荣沛邮寄回函，表示不同意解除合同，并认为新冠疫情不影响金钱给付义务的履行，嘉富公司未参与网络电话信号发射基站的建设，且在嘉富公司与罗荣沛签订合同前已动工，罗荣沛应当知晓。2020年3月16日，罗荣沛收到该邮件。2020年4月24日，嘉富公司向罗荣沛邮寄《催告函》，要求罗荣沛支付其应于2020年2月7日支付的房款842,115元及对应的违约金。次日，罗荣沛收到该邮件。2020年5月20日，嘉富公司再次向罗荣沛邮寄《催告函》，要求罗荣沛支付其应于2020年2月7日支付的房款842,115元及对应的违约金43,369元,次日，罗荣沛收到该邮件。在案涉房屋所在小区之外，有一座网络电话信号发射基站。2020年8月25日，罗荣沛收到本案的起诉状副本。上述事实，有双方当事人的陈述、嘉富公司举示的《重庆市商品房买卖合同》《关于的函>的回函》及EMS单、两份《催告函》及EMS单、《招商银行电子缴税付款凭证》《招商银行转账支票存根》《用款申请报告》和罗荣沛举示的《预收款凭证》《的函>》等证据证明，本院予以确认。本院认为，嘉富公司与罗荣沛之间的《重庆市商品房买卖合同》是依法成立的有效合同，嘉富公司和罗荣沛均应诚信履行。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，罗荣沛与嘉富公司约定罗荣沛应于2020年2月7日付款842,115元、2020年5月7日前付款2,526,000元，若逾期30天则嘉富公司有权解除合同，现罗荣沛已逾期30天以上，嘉富公司有权解除合同。《合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，嘉富公司向本院起诉，请求解除其与罗荣沛之间的《重庆市商品房买卖合同》，本院向罗荣沛所送达的副本即可视为解除合同的通知，副本送达之日即为合同解除之日，故该合同于2020年8月25日被解除。《合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，《重庆市商品房买卖合同》关于违约金和合同解除后罗荣沛配合办理注销备案登记等条款为结算清理条款，不受合同解除的影响。按照约定，罗荣沛逾期30日以上，嘉富公司有权解除合同，若嘉富公司解除合同，则罗荣沛应支付房屋总价20%的违约金，嘉富公司基于该约定而请求判令罗荣沛给付违约金，而罗荣沛主张违约金过高，请求人民法院免除，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，鉴于双方均未举证证明嘉富公司的具体损失，且从双方合同签订之日至合同解除之日的时间不足一年，嘉富公司的损失主要在于丧失交易机会和延迟收款所带来的损失，故本院参照合同中对因嘉富公司自己违约导致合同解除应承担的违约责任(计算方法)来计算嘉富公司所主张的违约金，具体计算方式为：从购房款应付未付之日起至解除合同之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率加日万分之一（年利率3.65%）的标准支付违约金。双方还约定，罗荣沛应在解除合同后配合嘉富公司办理注销备案登记，现合同已被解除，罗荣沛应当协助办理注销备案登记。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，罗荣沛要求返还已付房款843,042元、抵押登记费用80元，本院予以支持。因嘉富公司系代为收付契税和维修基金，且其已向相关职能部门缴纳，罗荣沛要求嘉富公司退还该笔款项，无法律依据，本院不予支持。罗荣沛主张新冠肺炎属于不可抗力，但新冠肺炎并不妨碍罗荣沛给付房款，故该项主张不成立。罗荣沛还主张案涉房屋前新增的网络电话信号发射基站有害人体健康，但其并未举证证明，且该基站在案涉房屋所在小区之外，不能归责于嘉富公司。至于罗荣沛提到的嘉富公司虚假宣传的问题，因并无证据证明，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）重庆嘉富房地产开发有限公司与被告（反诉原告）罗荣沛之间的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）罗荣沛于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）重庆嘉富房地产开发有限公司违约金（以842,115元为基数，从2020年2月8日起至2020年8月25日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款一年期市场报价利率再加3.65%计算；以2,526,000元为基数，从2020年5月8日起至2020年8月25日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率再加3.65%计算）；三、原告（反诉被告）重庆嘉富房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还被告（反诉原告）罗荣沛的购房款843,042元、抵押登记费用80元；四、被告（反诉原告）罗荣沛协助原告（反诉被告）重庆嘉富房地产开发有限公司办理解除网签手续；五、驳回原告（反诉被告）重庆嘉富房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）罗荣沛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取23,586.86元，由原告（反诉被告）重庆嘉富房地产开发有限公司承担2936.3元，被告（反诉原告）罗荣沛承担20,650.56元；反诉案件受理费减半收取6728.03元，由被告（反诉原告）罗荣沛承担612.02元，原告（反诉被告）重庆嘉富房地产开发有限公司承担6115.61元。品迭各自缴纳和承担的案件受理费后，限罗荣沛于本判决生效后随案款一并支付重庆嘉富房地产开发有限公司垫付的案件受理费14,534.95元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  何国华二〇二〇年十二月三十日书记员  何宗媛