文书内容贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初5015号原告：李立霞，女，1969年9月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告：黄智旋，女，1997年8月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。二原告共同委托诉讼代理人：陈妞，贵州黔鹰律师事务所律师，特别代理。二原告共同委托诉讼代理人：石凤强，贵州黔鹰律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州龙马物业管理有限公司花溪分公司，住所贵州省贵阳市花溪区贵筑路。负责人：曹立。被告：贵州澳马房地产开发有限公司花溪分公司，住所贵州省贵阳市花溪区磊花路A栋二单元5-2。负责人：曹立。被告：贵州龙马物业管理有限公司，住所贵州省贵阳市云岩区市西路45号海文商城2楼。法定代表人：LONPENGKON（罗炳坤）。被告：贵州澳马房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市云岩区市西路45号海文商城内。法定代表人：LONPENGKON。原告李立霞、黄智旋与被告贵州龙马物业管理有限公司花溪分公司（以下简称龙马物业花溪分公司）、贵州澳马房地产开发有限公司花溪分公司（以下简称澳马房开花溪分公司）、贵州龙马物业管理有限公司（以下简称龙马物业公司）、贵州澳马房地产开发有限公司（以下简称澳马房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序独任审理，于2020年8月28日公开开庭。原告李立霞及原告之委托诉讼代理人陈妞到庭参加诉讼。被告龙马物业花溪分公司、澳马房开花溪分公司、龙马物业公司、澳马房开公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李立霞、黄智旋向本院提出诉讼请求：1.判令被告澳马房开公司立即给原告办理贵筑路澳马荟溪城商铺的网签合同备案登记；2.判令四被告连带支付原告澳马荟溪城商铺2018年4月1日至2020年3月31日期间的委托经营收益272053元；3.判令四被告连带支付原告违约金19111元，暂计算至2020年4月20日，违约金以272053为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准的2倍计算至款项实际付清之日止；4.判令诉讼费、保全费、鉴定费等合理费用由四被告承担。事实与理由：原告于2017年2月13日向被告澳马房开公司购买位于花溪区，双方当日签订《商品房买卖合同》，建筑面积为40.47平方米，总价款为2299101元，同日，原告与被告澳马房开公司签订《澳马荟溪城商铺业主临时公约》，约定被告澳马房开公司将原告购买的上述商铺委托给被告龙马物业花溪分公司统一经营和管理，若被委托单位逾期半年不能按时支付原告收益，原告有权要求被告澳马房开公司按合同约定的房款上浮20%回购。次日，2017年2月14日，原告应被告澳马房开公司的要求，与被告龙马物业花溪分公司、澳马房开花溪分公司签订《澳马荟溪城商铺经营委托合同》等合同条款，约定原告将其澳马荟溪城商铺委托给被告龙马物业花溪分公司、澳马房开花溪分公司进行经营管理，成本由被告龙马物业花溪分公司、澳马房开花溪分公司承担，所得收益归被告龙马物业花溪分公司、澳马房开花溪分公司所有和支配，原告所得委托经营收益由被告龙马物业花溪分公司、澳马房开花溪分公司每年按56810元每平方米的一定比例支付给原告，即每月为该年度的十二分之一，具体是2017年2月15日至2019年8月31日按9%比例支付；2019年9月1日至2023年8月31日按10%比例支付；2023年9月1日至2026年8月31日按11%比例支付，每年支付时间是每年3月31日、6月30日、9月30日、12月31日后七个工作日支付上季度租金。另外，合同第八条第二款约定，被告龙马物业花溪分公司未按本合同规定向原告支付委托经营收益，按未付金额的同期银行贷款利率双倍向原告支付违约金或由澳马房开花溪分公司支付。由于被告龙马物业花溪分公司、澳马房开花溪分公司拖欠原告收益长达1年多，原告到贵阳市花溪区住建局查询才了解到被告澳马房开公司未经原告许可，擅自伪造原告的签名将原告上述商铺的预售备案登记申请撤销。综上所述，被告违约支付委托经营收益及撤销预售备案登记的行为给原告造成了巨大的财产损失。原告为维护其合法权益，诉至本院，请求判如所请。诉讼中，原告变更诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告澳马房开公司于2017年2月13日签订的《商品房买卖合同》；解除原告与被告龙马物业花溪分公司、澳马房开花溪分公司于2017年2月14日签订的《澳马荟溪城商铺经营委托合同》。2.判令四被告连带支付原告贵筑路澳马荟溪城商铺2018年4月1日至该商铺被被告龙马物业公司、澳马房开公司回购时止的委托经营收益272053元（暂计算至2020年3月31日）、违约金19111元（暂计算至2020年4月20日，违约金以272053为基数，按中国人民同期贷款利率标准的2倍计算至款项实际付清之日止）。3.判令被告龙马物业公司、澳马房开公司立即按照原告与被告澳马房开公司签订的《商品房买卖合同》约定的房款上浮20%向原告支付回购款2758921元及维修基金22991元、相关税费2266元（其中交易手续费486元、工本费80元、登记费550元、维修基金1150元）。4.本案诉讼费、保全费、鉴定费等合理费用由四被告承担。被告龙马物业花溪分公司、澳马房开花溪分公司、龙马物业公司、澳马房开公司均未作答辩。本院经审理认定事实如下：贵州澳马房地产开发有限公司于1994年10月18成立，注册资金为350万美元，主要经营房地产开发建设及经营管理，营业期限截止日期至2044年10月17日。贵州澳马房地产开发有限公司花溪分公司经营期限为2010年10月20日至2034年10月16日，经营范围主要为总公司接洽业务。贵州龙马物业管理有限公司成立于2003年3月26日，注册资金3050万元，主要经营物业管理、房屋、销售、商业管理、策划、咨询服务、建材、装饰品等，营业期限截止日期至2033年3月25日。贵州龙马物业管理有限公司花溪分公司营业期限为2015年8月17日至2033年3月25日，经营范围为物业管理、房屋租赁，为总公司接洽义务。2017年2月13日，原告李立霞、黄智旋（买受人）与被告澳马房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买位于贵阳市花溪区房屋，该商品房建筑面积为40.47平方米，套内建筑面积34.44平方米。按套内建筑面积计算，单价每平方米66756.71元，总价款人民币2299101元，付款方式为签订本合同之日支付完本合同规定所有房款。出卖人应当在2017年2月15日前向买受人交付该商品房”。合同签订之日，原告向被告澳马房开花溪分公司支付了荟溪城商铺＃房款2299101元、维修基金22991元及相关税费2266元（包括交易手续费486元、工本费80元、登记费550元、维修基金1150元），被告澳马房开公司花溪分公司向原告出具了相应收据。2017年2月14日，原告李立霞、黄智旋（甲方）与被告龙马物业花溪分公司（乙方）、被告澳马房开花溪分公司（丙方）签订《澳马荟溪城商铺经营委托合同》，合同约定“一、委托标的：甲方购买的澳马荟溪城1层35号物业，销售面积40.47平方米。二、委托方式：甲方将本合同约定标的物委托期限内的经营、管理权委托给乙方，由乙方开展专业经营和管理活动。三：委托事项：……四：委托期限：1：起始于2017年2月15日至2026年8月31日……五：委托经营收益及支付：本合同标的物业委托乙方经营管理，成本由乙方承担，所得收益归乙方所有和支配，甲方应得的收益由乙方每年按56810元/平方米的一定比例支付给甲方，每月为该年度的1/12，具体是2017年2月15日—2019年8月31日按9%比例支付；2019年9月1日—2023年8月31日按10%比例支付，2023年9月1日—2026年8月31日按11%比例支付，每年支付时间是每年3月31日、6月30日、9月30日和12月31后支付上季度租金，每次支付款为应付款时间前应付款，支付时由甲方自行缴纳各种相关税费，乙方代扣物业招租租金3%的物业招租租金。…六、1.委托期限内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取本合同约定的委托经营收益……八：违约责任：1、……2、乙方未按合同规定向甲方支付委托经营收益，按未付金额的同期银行贷款利率双倍向甲方支付违约金或由丙方支付，支付时间不超过约定时间之后30个工作日内，支付款为乙方未付款及违约金”。原告李立霞、黄智旋与被告澳马房开花溪分公司于2017年2月13日签订了《澳马荟溪城商铺业主临时公约》，合同约定原告委托龙马物业花溪分公司对其购买的澳马荟溪城商铺统一经营管理，使业主投资统一得到回报收益。合同第十一条约定：“若被委托单位经营不善，半年内不能按时支付《荟溪城商铺委托经营合同》规定的业主收益时，业主可选择由开发单位按照《商品房买卖合同》约定的房款上浮20%回购，支付时间为业主书面提出书面申请三个月内支付完毕，延期半年的收益由业主享有，与回购款一同支付，各方按照国家法律规定承担相应责任与义务；同时在委托经营期间，若个别业主违反本公约的，由被委托单位申请经业主委员会同意，由开发单位原价回购该物业”。2018年4月26日，原告李立霞（甲方）与被告龙马物业花溪分公司（乙方）、澳马房开公司（丙方）签订《协议书》，载明“鉴于甲方已购丙方开发的澳马荟溪城商铺，且甲方与龙马物业花溪分公司签订《澳马荟溪城商铺经营委托合同》，由龙马物业花溪分公司统一经营管理。近期，由于龙马物业花溪分公司支付租金出现拖欠，三方达成如下协议：一、.…..二、丙方保证在2018年7月7日之前支付甲方2018年1月1日-2018年6月30日期间的租金。三、甲方2018年1月—3月（第一季度）的租金，乙方按银行同期利息7%正常支付给甲方……”。另查，1.庭审中，原告向本院提交了李立霞在贵州花溪农村商业银行于2018年1月1日至2020年4月21日期间的《个人账户明细》（卡号尾号为4688）2张、以及其自行自作的《未付委托经营收益金额及违约金汇总表》，拟证明被告未付2018年4月1日至2020年3月31日期间的委托经营收益272053元、违约金19111元，上述汇总表载明：            应付委托经营收益月份              应付委托      经营收益              未付委托      经营收益              违约金                  2018.4.1-2018.6.30              51729              36210              6154                  2018.7.1-2018.9.30              51729              28450              4154                  2018.10.1-2018.12.31              51729              12931              1578                  2019.1.1-2019.3.31              51729              25864              2551                  2019.4.1-2019.6.30              51729              25864              1775                  2019.7.1-2019.8.31              34486              27780              1297                  2019.9.1-2019.9.30              19159                  2019.10.1-2019.12.31              57477              57477              1424                  2020.1.1-2020.3.31              57477              57477              178                  合计                            272053              19111      2.庭审中，原告还向本院提交了被告澳马房开公司于2017年4月26日向花溪区住建局提供的《承诺书》《情况说明》复印件，载明了被告澳马房开公司向花溪区住建局申请撤销了原告所购买的案涉商铺的网签商品房预售合同备案及预告登记；提交了《贵州省不动产登记查询结果》，显示案涉房屋已被贵阳市云岩区人民法院查封，查封期限从2019年11月12日至2022年11月11日。3.原告于2020年5月9日向贵阳市云岩区人民法院提出异议申请，请求撤销查封保全措施，贵阳市云岩区人民法院于2020年5月20日作出（2019）黔0103民初9781号民事裁定书驳回了原告的复议请求。4.本院于2020年5月8日向被告送达了诉讼文书，原告于2020年6月1日变更诉讼请求，本院于2020年8月21日再次向被告送达了原告变更诉讼请求申请书等相关文书，被告未出庭亦未向本院提交书面答辩状。诉讼中，原告李立霞、黄智旋向本院提出财产保全申请，本院于2020年6月22日作出（2020）黔0111民初5015号民事裁定书，裁定“查封、冻结、扣押被申请人被告贵州龙马物业管理有限公司、贵州龙马物业管理有限公司花溪分公司、贵州澳马房地产开发有限公司、贵州澳马房地产开发有限公司花溪分公司名下价值3075342元的财产”。上述事实，有身份证、企业营业执照、《商品房买卖合同》、《澳马荟溪城商铺经营委托合同》、《澳马荟溪城商铺业主临时公约》、收据、承诺书、情况说明、贵州省不动产登记查询结果、贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初9781号民事裁定书、个人账户明细账查询、协议书、汇总表及当事人陈述等证据在卷佐证。本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告李立霞、黄智旋与被告澳马房开公司、被告龙马物业花溪分公司签订的《商品房买卖合同》、《澳马荟溪城商铺经营委托合同》、《澳马荟溪城商铺业主临时公约》系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。关于《商品房买卖合同》的解除。原告李立霞、黄智旋与被告澳马房开公司于2017年2月13签订的《商品房买卖合同》，被告澳马房开公司将位于贵阳市花溪区出卖给原告李立霞、黄智旋，同日，原告李立霞、黄智旋向澳马房开公司一次性支付了购房款2299101元，原告已履行了合同义务。现案涉商铺因澳马房开公司涉及诉讼被贵阳市云岩区人民法院查封，原告向贵阳市云岩区人民法院提出异议被驳回，给原告取得案涉商铺所有权带来极大的风险和不确定性，使得原告的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；......”之规定，对原告要求解除与被告澳马房开公司签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于《澳马荟溪城商铺经营委托合同》的解除。原告李立霞、黄智旋与被告龙马物业花溪分公司、澳马房开花溪分公司签订的《澳马荟溪城商铺经营委托合同》，原告李立霞、黄智旋将其购买的澳马荟溪城1层35号物业的经营、管理权委托给被告龙马物业花溪分公司开展专业经营和管理活动，所得收益归被告龙马物业花溪分公司所有和支配，原告应得的收益由被告龙马物业花溪分公司每年按56810元/平方米的一定比例支付给原告，委托期限内无论被告龙马物业花溪分公司的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告龙马物业花溪分公司收取委托经营收益。但《澳马荟溪城商铺经营委托合同》签订后，被告龙马物业花溪分公司按照合同约定向原告李立霞、黄智旋支付委托经营收益金至2018年3月31日，从2018年4月开始未按照合同约定向原告支付委托经营收益，拖欠经营收益的时间至起诉时已超过半年，且经原告向被告龙马物业花溪分公司催要后未果。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”之规定，对原告要求解除与被告龙马物业花溪分公司、澳马房开花溪分公司签订的《澳马荟溪城商铺经营委托合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告澳马房开公司、龙马物业公司按房款上浮20%向原告支付回购款及返还维修基金、相关税费等。根据原告与被告澳马房开花溪分公司签订的《澳马荟溪城商铺业主临时公约》第十一条“若被委托单位经营不善，半年内不能按时支付《荟溪城商铺委托经营合同》规定的业主收益时，业主可选择由开发单位按照《商品房买卖合同》约定的房款上浮20%回购，支付时间为业主书面提出书面申请三个月内支付完毕，延期半年的收益由业主享有，与回购款一同支付，各方按照国家法律规定承担相应责任与义务”之约定，现被委托单位龙马物业花溪分公司已经超过半年未按照合同约定向原告支付委托经营收益，符合上述合同约定。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”之规定，原告是与被告澳马房开花溪分公司签订《澳马荟溪城商铺业主临时公约》，故被告澳马房开公司对其分公司从事民事活动产生的民事责任应当予以承担。对原告主张被告澳马房开公司按照《商品房买卖合同》约定的房款上浮20%的价格向原告支付回购款2758921元（购房款2299101元×1.2）。另，原告亦同时主张解除《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告澳马房开公司还应返还原告向其支付的维修基金22991元及相关税费2266元（包括交易手续费486元、工本费80元、登记费550元、维修基金1150元）。关于未付委托经营收益及违约金。根据原告与被告龙马物业花溪分公司、澳马房开花溪分公司签订的《澳马荟溪城商铺经营委托合同》第五条“甲方应得的收益由乙方每年按56810元/平方米的一定比例支付给甲方，每月为该年度的1/12，具体是2017年2月15日—2019年8月31日按9%比例支付；2019年9月1日—2023年8月31日按10%比例支付，2023年9月1日—2026年8月31日按11%比例支付，每年支付时间是每年3月31日、6月30日、9月30日和12月31后支付上季度租金，每次支付款为应付款时间前应付款，支付时由甲方自行缴纳各种相关税费，乙方代扣物业招租租金3%的物业招租租金”、第八条“乙方未按合同规定向甲方支付委托经营收益，按未付金额的同期银行贷款利率双倍向甲方支付违约金或由丙方支付，支付时间不超过约定时间之后30个工作日内，支付款为乙方未付款及违约金”之规定，原告提供的汇总表中记载的应付委托经营收益于上述约定计算方式及比例一致，对于其未付委托经营收益亦有其提交的银行流水明细等予以佐证，故对该汇总表中应付委托经营收益及未付委托经营收益的金额，本院予以采信，即被告龙马物业花溪分公司、澳马房开花溪分公司应付原告2018年4月1日至2020年3月31日的未付委托经营收益为272053元。2020年4月1日之后的委托经营收益，因原告同时主张了解除《商品房买卖合同》《澳马荟溪城商铺经营委托合同》，故不得对合同解除后的委托经营收益进行主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款或第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方是解除......”之规定，本院于2020年8月21日向被告龙马物业花溪分公司送达了原告变更诉请要求解除合同的相关文书，此时被告澳马物业花溪分公司已知悉原告解除合同之主张，故原告所主张的委托经营收益截止时间为2020年8月21日，根据《澳马荟溪城商铺经营委托合同》约定2020年4月1日至2020年8月21日（共计142天）期间的委托经营收益为89444.47元（56810元/平方米×40.47平方米×10%÷365天×142天）。故被告澳马物业花溪分公司、澳马房开花溪分公司应付原告委托经营收益为361497.47元（272053元＋89444.47元）。对原告主张超出部分，本院不予支持。对原告主张的违约金，根据双方合同约定，应按未付金额的同期银行贷款利率双倍向原告支付违约金至其付清款项为止，因各季度逾期时间不同，故应按合同约定的“每年支付时间是每年3月31日、6月30日、9月30日和12月31后七个工作日支付上季度租金”予以计算至实际付清款项之日止，原告提供的汇总表亦按上述不同时间段进行计算，故对其计算截止至2020年4月20日违约金19111元予以采纳，2020年4月20日之后的违约金，已未付委托经营收益272053元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算至全部款项付清之日止。对于2020年4月1日之后的未付委托经营收益，原告未主张违约金，遵系自愿。对于应由被告龙马物业花溪代扣的税费或物业招租佣金可在支付时进行扣减或依双方另有约定处理。同上，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”之规定，原告与被告龙马物业花溪分公司、澳马房开花溪分公司签订《澳马荟溪城商铺经营委托合同》，故被告龙马物业公司、被告澳马房开公司对其分公司从事民事活动产生的民事责任应当予以承担。因此，前述未付委托经营收益及违约金支付义务由被告龙马物业公司、被告澳马房开公司承担。被告龙马物业花溪分公司、澳马房开花溪分公司、龙马物业公司、澳马房开公司经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼的权利，不影响本院依据已查明的事实作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李立霞、黄智旋与被告贵州澳马房地产开发有限公司于2017年2月13日签订《商品房买卖合同》；二、解除原告李立霞、黄智旋与被告贵州澳马房地产开发有限公司花溪分公司、贵州龙马物业管理有限公司花溪分公司于2017年2月14日签订《澳马荟溪城商铺经营委托合同》；三、被告贵州龙马物业管理有限公司、贵州澳马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李立霞、黄智旋2018年4月1日至2020年8月21日期间的委托经营收益361497.47元；四、被告贵州龙马物业管理有限公司、贵州澳马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李立霞、黄智旋截止至2020年4月20日的违约金19111元（2020年4月20日之后的违约金，以237572.09元为基数，272053元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算至全部款项付清之日止）；五、被告贵州澳马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李立霞、黄智旋支付回购款2758921元、维修基金22991元及相关税费2266元（包括交易手续费486元、工本费80元、登记费550元、维修基金1150元）；六、驳回原告李立霞、黄智旋的其余诉讼请求。案件受理费31402元、保全费5000元，共计36402元，由被告贵州澳马房地产开发有限公司、贵州龙马物业管理有限公司共同负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  段海军二〇二〇年十二月十八日法官助理田浩书记员李敏