贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8012号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路。统一社会信用代码：91520500215470181G。法定代表人：张立华，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：肖顺裕，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李承锦，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李峻森，男，1975年9月18日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：赵波，贵州四立律师事务所律师，执业证号15205201610396291。委托诉讼代理人：龙猷，贵州四立律师事务所律师，执业证号15205201610647085。上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司（以下简称：毕节市房地产公司）因与被上诉人李峻森商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人毕节市房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判；一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1.被上诉人未举证证明其损失，应适当调减违约金。逾期办证违约责任应当截至上诉人取得案涉房屋初始登记之时，一审判决上诉人承担违约责任至不动产登记办理完毕之日也是法律适用错误。2.三通费应受诉讼时效限制，被上诉人的该诉讼请求已经超过诉讼时效，不应支持。被上诉人徐驰、朱妍未进行答辩。一审原告李峻森起诉请求：1.判决被告在十日内赔偿原告自2014年5月31日起至2018年9月4日期间因逾期办理房屋所有权登记的违约金暂计人民币30,000.00元（违约金以总房款461,815.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，计算期间自2014年5月31日起至2018年9月4日止）；2.判决被告在十日内退还原告房屋面积误差款人民币2,576.00元；3.判决被告在十日内退还原告多交的“其他相关费用”人民币12,000.00元；4.本案受理费由被告承担。一审认定事实：原、被告于2012年5月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积为149.34平方米，套内建筑面积为129.38平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为462766.00元；买受人应于本合同签订之日支付首期房款182766.00元，公积金贷款支付余款280000.00元；被告应当于2013年5月31日前交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与合同载明的预测面积发生误差的，据实结算房价款；房屋登记约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。补充协议7.2条约定，出卖只承担办理房屋产权证的代理义务、买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付吧购房款，被告向原告出具了发票，该发票载明：购房款为461815.00元，建筑面积为149.03平方米。2012年5月29日，被告向原告收取了闭路电视入户费350.00元、管道燃气入户费2500.00元、电表入户费529.00元。2013年5月31日，被告将涉案商品房交付给原告。2018年2月8日，被告取得涉案楼幢不动产权证书。2018年8月23日，被告将办理涉案商品房产权转移登记的相关资料提交到不动产登记部门。2018年9月4日，涉案商品房登记在原告名下，不动产权证上载明涉案商品房的建筑面积为149.03平方米，专有建筑面积为128.39平方米。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告于2013年5月31日向原告交付了房屋，合同约定在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2014年5月26日前登记涉案商品房的所有权。本案中，被告于2018年8月23日将办理涉案商品房产权转移登记的相关资料提交到不动产登记部门，已构成违约，应承担违约责任。故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，予以支持。被告答辩称系政府的城市规划的调整，调整后所有的规划手续，施工手续都相应的进行了调整，并且在调整办理手续的过程中又遇到政府机构的改革。政府的规划调整属于不可抗力，所以被告可以免除违约责任。就本案，被告所举证之证据不能证明政府的行为属不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况造成的，被告主张的该情形并不符合不可抗力的构成要件，对被告的该抗辩意见，不予采纳。关于违约金的计算标准问题。双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金计算的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2014年5月26日前登记涉案商品房的所有权，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年5月27日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年4月29日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年4月29日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年4月30日起至被告履行登记涉案商品房所有权义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。对于违约金的截止时间，被告于2018年8月23日将办理涉案商品房产权转移登记的相关资料提交到不动产登记部门，被告已履行了约定的义务，故该项违约金计算至2018年8月22日止。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款461,815.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月30日起计算至2018年8月22日。关于原告主张被告退还其他费用的诉请，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。因此，被告收取原告的闭路电视入户费350.00元、管道燃气入户费2,500.00元、电表入户费529.00元实质为供电、有线电视、管道燃气设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告主张被告退还上述费用共计3,379.00元的诉请，予以支持。关于原告主张被告退还多收的房价款的诉请，被告向原告出具的发票载明，该商品房购房款为461,815.00元，建筑面积为149.03平方米，据此，可知该商品房的计价为每平方米3,098.80元（461,815.00元÷149.03平方米）。涉案商品房不动产权证上载明涉案商品房的建筑面积为149.03平方米，面积误差款为867.49元〔3,098.80元/平方米×（149.34平方米-149.03平方米）〕。故对原告主张被告退还其面积误差款的诉请，按建筑面积据实计算，应退还960.63元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告李峻森支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款461,815.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月30日起计算至2018年8月22日）；二、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告李峻森闭路电视入户费350.00元、管道燃气入户费2,500.00元、电表入户费529.00元；三、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告李峻森面积误差款960.63元；四、驳回原告李峻森的其他诉讼请求。案件受理费425.00元，由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司承担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审认定的其余事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，因不动产物权变动在我国采取登记生效主义，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，上诉人作为本案商品房出卖人一方，负有协助被上诉人办理商品房产权转移登记、取得房屋权属证书的主要合同义务。案涉《商品房买卖合同》约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。结合上诉人代为收取相关税费的事实，可知双方达成了由上诉人限期为被上诉人办理完毕商品房权属登记的合意。上诉人应在交房后360日内办理完毕转移登记。上诉人逾期未能完成约定事项，应当承担相应的违约责任至办理完毕转移登记之日止。上诉人认为违约金应截止到其取得初始登记之日的上诉理由无事实依据，本院不予采纳。关于违约金标准应否调减的问题。双方约定的违约金条款，系双方当事人的真实意思表示，兼具补偿和惩罚功能，不存在利益明显失衡应调整违约金的情形，一审根据双方约定判决违约金并无不当，上诉人主张违约金标准调减，缺乏依据，本院不予采纳。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。面积误差款是依据案涉《商品房买卖合同》载明的房屋面积与案涉房屋不动产权证上载明房屋面积之差计算的，诉讼时效应自被上诉人取得不动产权证之日起算，至其主张该权利时尚在3年内，并未超过诉讼时效，应予退还。综上，上诉人毕节市房地产公司的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月十日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印