四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初3203号 原告：四川省洁源物业有限公司，住所地：四川省凉山彝族自治州西昌市西郊乡南坛村****，统一社会信用代码：91513401MA62H5E72K。 法定代表人：吴世英，董事长。 委托诉讼代理人：蒲礼秀，四川民慷律师事务所律师，执业证号：××。 被告：唐洪军，男，1975年2月17日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：杨先桂（系被告的母亲），住四川省攀枝花市仁和区。 原告四川省洁源物业有限公司（以下简称洁源物业公司）与被告唐洪军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案，依法适用简易程序于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告洁源物业公司的委托诉讼代理人蒲礼秀、被告唐洪军的委托诉讼代理人杨先桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洁源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费933.95元、生活垃圾清运处理费114元；2.判令被告支付原告逾期支付物业服务费违约金150元。上述费用合计1197.95元；3.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年6月1日，原告入住攀枝花市仁和区南山花园小区，为小区业主提供物业服务。2016年6月13日，原告与攀枝花市远达南山花园业主委员会签订了《物业服务合同》，约定：原告为攀枝花市仁和区南山花园小区提供物业服务，合同自订立之日起生效，合同期限截止日期为2022年11月4日；物业服务征收标准及时间为：物业服务费由业主于每个月按期交纳，具体标准为多层住宅0.5元/平方·月，高层住宅1-12层0.65元/平方·月，13-23层0.75元/平方·月，商铺物业1.00元/平方·月；对逾期不缴纳者，从逾期之日起，每天承担0.1%违约金。生活垃圾清运处理费按国家标准代收代缴。原告依约入住为南山花园提供了物业服务，被告作为小区业主，拒不缴纳物业费及垃圾清运费，经多次催收未果，已构成违约。现请支持原告的诉讼请求。 被告唐洪军辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，案件受理费由原告承担。被告拒交物业服务费及生活垃圾清运费的原因是原告违反于2018年6月13日与南山花园小区业主委员会签订的物业服务合同，未尽到物管职责，被告在无奈之下采取的合同抗辩行为。根据双方合同第三条“乙方提供物业服务的内容”约定，原告并未按照该约定履行作为一个物业公司应尽的义务，具体如下： 一、滨江苑5栋一共四层，临街一楼为商铺，租户租用为加工厂，白天夜晚噪音大，致使住在楼上被告无法正常休息，多次反应到原告，至今都没解决。 二、自原告进入南山花园小区后，被告所在的单元门门锁就坏了，大门24小时开着，成了外来人员从渡仁西线上南山片区的公共通道，给业主带来了一定安全隐患。也多次反应到洁源物业公司，至今也未解决。 三、被告所住的滨江苑5栋楼顶（属本栋业主公共部分）被顶楼住户改建成住房，出租给外来人员，而楼下住户的太阳能开发商统一安装在楼顶，现太阳能坏了，要先找楼上业主同意开门，才能上去，由于楼顶是彩钢瓦房，没预留上太阳能安装的通道，人员无法到太阳能安装处，使太阳能无法维修，多次反应到洁源物业公司，也至今没有解决， 四、与滨江苑5栋相邻的滨江苑2栋临街是商铺，多为餐馆，餐馆的油烟排放管道就正对滨江苑5栋排放，只要餐馆营业，大量的油味就排放出来，烟味还很呛人，被告长期在这油烟味下生活，严重影响到身体健康。也是多次找原告反映，至今也没有解决。 五、滨江苑2栋的原告职工食堂和负二楼的油烟管安装排放安装在滨江苑5栋上南山的必经路口旁，只要餐馆营业和职工食堂炒菜时，被告从这儿经过衣服身上就全是油烟味，特别是餐馆炒干辣椒时，味道呛得人都无法呼吸。也是多次反应到原告要求解决，也至今未得到解决。 综上所述，由于原告未按物管合同约定履行其应尽的合同义务，根据权利义务对等原则，原告只有在履行了相关物管义务的前提之下，才能收取相关物管费用。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院认为原告、被告提交的《物业服务合同》《缴费通知单》、照片、攀价费［2007］115号文件、发票等具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。上述证据能够证明原告履行了为远达南山花园小区提供物业服务的义务，并代收代缴垃圾清运费；也反映出滨江苑存在的一些问题。 本院经审理认定事实如下：被告唐洪军系南山花园小区业主，拥有该小区滨江苑5栋1单元建筑面积为98.31㎡的住宅一套（多层）。 2018年6月1日,原告入住南山花园小区并进行物业服务。2018年6月13日，原告与攀枝花市仁和区南山花园小区业委会签订《物业服务合同》，合同约定，物业服务期限截止2022年11月4日；物业管理区域的服务收费为包干制，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，其中多层住宅为每平方米每月0.5元，高层住宅1-12层为每平方米每月0.65元，13-23层为每平方米每月0.75元；业主于每个月按期内交纳物业费；逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告业主在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任；业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日0.1%的违约金；合同还对其他事项进行了约定。 自2018年6月1日起，原告组织人力、物力为南山花园小区提供物业服务，被告自2018年6月1日起至2019年12月31日期间未缴纳物业服务费933.95元（0.5元/月/㎡×98.31㎡×19月）及垃圾处理费114元（6元/月×19月）。经原告催收未果，现原告诉讼来院。 本院在2020年12月21日到现场进行了实地察看，远达南山花园滨江苑与远达南山园丽景苑、翠屏苑等并不在一个完整封闭的小区内，滨江宛处于渡仁西线与渡仁西线到南山片区支线之间，被告唐洪军的房屋属商住一体楼，紧邻渡仁西线，车辆噪音大。唐洪军家楼下有多家机械加工门面，会产生机械加工噪音。滨江苑5的单元门禁长期损坏，楼道存在清扫不干净的情形，楼顶被顶楼的业主搭建了彩钢瓦、安装了入户门，导致其他业主无法上楼对楼顶的太阳能进行维护。5栋对面的门面为餐饮店，排烟管道未直接安装至楼顶，堡坎的雨水管存在流出污水的情况。 另：攀枝花市物价局《关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知》（攀价费[2007]115号）文件，居民住户的垃圾处理费为6元/户/月。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，及《物业管理条例》第十五条第二项：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告系南山花园的业主，原告与南山花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》对被告具有约束力。 原告入住南山花园小区后，作为物业管理企业，组织人力、物力按照合同为小区业主提供了物业管理服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。被告实际接受了原告的服务，双方之间建立了物业服务合同关系，被告理应及时按约支付相应的物业管理服务费用。物业管理涉及小区公共建设与管理，原告履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使原告现在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，被告不能因为原告在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定原告所付出的服务，不予支付物业服务管理费。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主委员会解聘物业公司，或者协商变更收费标准等合法途径解决。本案中，被告唐洪军应向原告缴纳自2018年6月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费933.95元，本院予以确认。关于违约金，原告与攀枝花市仁和区南山花园小区业委会签订的《物业服务合同》虽对全体业主具有约束力，但催缴通知中未明确在期限内不缴费应承担的责任，也未提交证据证明其实际遭受的损失，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。 关于垃圾处理费，原告已向攀枝花市仁和区市容环境卫生管理局交纳，被告应当支付，被告应支付垃圾处理费为114元（6元/月×19月）。 关于滨江苑存在的问题，原告应当及时对单元门禁等进行维修，完善服务合同约定的各项公共设施，安排保洁人员定期清扫，对绿化进行管理。对产生的噪音、油烟、违章搭建等与其他业主进行协商处理，无法协商处理的应当及时报告业主委员会及相关的环保部门、违建处理部门，全面履行合同约定的服务义务。各业主应当积极缴纳物业费用，配合业委会及物业公司工作，以逐步改善居住环境，避免陷入恶性循环。 原告作为物业管理公司，对产生的噪音、环保污染、违章建筑等并无执法权、只能进行协商和劝阻，报告有关部门，被告不缴纳物业费的辩解意见本院依法不予采信。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告唐洪军于本判决生效后十日内支付原告四川省洁源物业有限公司自2018年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费933.95元、垃圾处理费114元，合计1047.95元； 二、驳回原告四川省洁源物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐洪军负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。 审判员  李仕荣 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  蒲 杨