河北省遵化市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0281民初2544号 原告：肖福成，男，1969年1月13日出生，汉族，居民，现住遵化市。 委托诉讼代理人：董青青，李丽洁，北京步睿律师事务所律师，代理权限特别授权。 被告：唐山凤辉房地产开发有限公司，住所地唐山市路**西窑电厂工房商业楼A段。 法定代表人：董庆祝，系法人代表。 委托诉讼代理人：董雅君，代理权限特别授权。 第三人：于志忠，男，1965年4月26日出生，汉族，农民，现住遵化市。 委托诉讼代理人：李志安，男，1962年9月1日出生，汉族，农民，现住遵化市，居委会推荐，代理权限特别授权。 委托诉讼代理人：郑国帅，遵化市城关安国法律服务所法律工作者，代理权限特别授权。 原告肖福成与被告唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉房地产公司）、第三人于志忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖福成、原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖福成向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告肖福成与被告唐山凤辉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号为：唐凤辉玫瑰园字第863号）合法有效；2、依法判令被告唐山凤辉房地产开发有限公司继续履行与原告肖福成签订的《商品房买卖合同》（合同价款2003900元）,协助原告肖福成将遵化市玫瑰园小区一区5-6号别墅的不动产权属登记至原告肖福成名下；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告肖福成与被告唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉公司）签订了《商品房买卖合同》肖福成已支付购房款等费用，合同合法有效并已实际履行。2015年7月11日，肖福成与凤辉公司签订了《商品房买卖合同》凤辉公司将遵化市玫瑰园小区一区5-6号别墅（玫瑰园小区一区5号楼东数第6间）出售给肖福成，房屋总价款为2,003900元，合同签订后，肖福成已支付包括全部房款、前后院、车库（合计2205250元）维修基金、热力表、燃气初装、房本制证费（合计45599元）购房相关费用，金额总计2250849元，凤辉公司已开具相关费用收据。二、因案外人王某未能偿还肖福成借款，王某用其有处分权的房屋抵偿其对肖福成的债务，此为肖福成所购上述房屋的款项来源。2012年11月16日，王某（甲方）与凤辉公司（乙方）、梅子杰（丙方）签订《售楼经营权授权协议书》约定“由甲方向乙方和丙方开发的遵化市玫瑰园小区1区工程进行融资支持，乙、丙方将所售的1、2、3、4号小区售楼权交由甲方负责，售楼款全额交到甲方派驻人员手中或甲方指定账号用于偿还甲方借款本息”案涉房屋为1号小区其中的别墅，故王某享有案涉房屋的处分权。2014年11月12日起肖福成与遵化银邦投资有限公司、王某分别签订3份《借款合同》，肖福成向遵化银邦投资有限公司（实际控制人为王某）、王某三笔借款950万元。《借款合同》到期后，因王某未能按时偿还，王某用凤辉公司开发的遵化市玫瑰园小区一区5-5、5-6、5-7、5-8四套别墅抵偿肖福成的借款，抵偿金额合计8821000元，其中本案房屋抵偿金额2205250元。2015年7月11日，肖福成为王某出具了8821000元的收条。三、凤辉公司已将案涉房屋交付给肖福成，肖福成也已实际占有并使用该房屋，凤辉公司至今未办理不动产登记手续已构成违约，肖福成有权要求凤辉公司继续履行合同，办理不动产登记手续。2015年7月11日，凤辉公司出具的《交费流转通知单》显示“业主肖福成在我处已全部办完入住手续，请物业公司办理相关手续并发放钥匙”。2019年7月23日，遵化市建华物业服务有限公司出具证明2015年7月11日已完成房屋交接手续。2019年6月1日，肖福成与遵化市缘园装饰工程有限公司签订 《装修合同》。上述事实足以证明肖福成已经实际占有并使用案涉房屋，《商品房买卖合同》第八条规定“出卖人应在买受人付清全额房款及其他代缴费用后商品房交付使用”，依据肖福成提交的房款等收据肖福成早已于2015年7月11日付清全款，并交付房屋使用。第二十四条规定“自本合同生效之日起30天内，由出卖人、买受人向遵化市房产交易中心申请登记、监证。”第十五条“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”至今未办理房屋过户手续，凤辉公司已构成违约，故肖福成有权请求凤辉公司继续履行合同，办理案涉房屋产权登记手续。 被告凤辉房地产公司辩称，一、原告肖福成与被告凤辉房地产公司签订的商品房买卖合同说肖福成已支付购房款。没有实际履行，实际上肖福成是以物抵债，而不是凤辉抵给他，凤辉是抵给王某的。不管以什么形式抵债，他说是实际支付购房款这句话是用词不当的。二、王某借款950万的事，王某跟肖福成借款不代表凤辉房地产公司跟肖福成借款，凤辉房地产公司没有委托王某，凤辉房地产实际是欠王某的钱。王某给原告写的950万的借款与凤辉房地产没有关系。而且原告起诉主体不对，原告应该起诉王某，因为凤辉房地产公司跟原告没有借贷关系。但是凤辉房地产跟王某有借贷关系。另外王某把房产抵给原告并没有通知凤辉房地产公司，所以不是凤辉房地产公司不履行合同。三、凤辉房地产公司所卖的房子，前期都是分批去备案，后期由于一些客观的原因已经备不了案，开不了税票、备不了案，并不是凤辉房地产公司的原因，所以被告不构成违约。 第三人述称，一、案涉房产已经有生效的法院判决确认于志忠与凤辉房地产公司之间签订的合同有效且于志忠已经实际占有该房产。二、王某对案涉房产无处分权导致原告基于与王某或者是银邦公司之间的债权债务关系而取得的房产买卖合同无效。三、原告起诉的事实和理由，已经被唐山市中级人民法院生效的判决给予了否定。综上，应当依法驳回原告诉讼请求。 原告肖福成为证明其诉讼主张提交证据如下： 证据一、《商品房买卖合同》、购房款收据。证明原告与被告签订商品房买卖合同，已经实际支付购房款等费用。购房合同合法有效，被告应该协助原告办理登记过户手续。 经质证，被告辩称买卖合同后面的印章没有异议，是凤辉房地产公司的章，但是收款票据的会计不是凤辉公司的，不认可其真实性。另外在王某授权之内的没有异议，在王某授权之外的有异议。 第三人认为，原告合同加盖了凤辉房地产公司的印章，得到了凤辉公司的认可。真实性得到了认可。但该印章的使用过程是违法的。我方有证据证明在2015年的4月1日，凤辉公司的印章已经进行了封存。该份合同很明显签署的时间是后补的，凤辉公司在签署玫瑰园房产的合同时，因为玫瑰园房产开发的过程比较迟缓。我们了解到合同均没有签署时间，只有原告提供的这份合同签署了时间。同时该份合同约定的房产的总价值与原告方提供的收据载明的金额不符。原告提交的收据载明房款是190余万，应当提交将房款转入凤辉房地产公司账户的银行流水。否则无法证实该收据的合法性和真实性。 证据二、售楼经营权授权协议书、售楼经营权授权协议书附加协议。证明王某对案涉房屋享有处分权。 证据三、原告与银邦投资有限公司王某签订的借款合同、收据及银行流水、对账单。 证据四、肖福成为王某出具的收条，证明2015年7月11日肖福成向王某出具收据，同意接收包括案涉房产在内的四套房产用于抵偿王某的借款8821000元。 经质证，被告辩称王某与肖福成之间的借贷关系与凤辉房地产公司没有关系。因为王某所开办的银邦公司是贷款融资公司，凤辉房地产公司并没有授权王某进行融资。如果有授权的话，凤辉房地产公司也会在借据上进行签字。 第三人认为，对编号为6019255的收据真实性不予认可。理由是该份收据的时间经过涂改与借款合同的日期不符，同时与银行的流水不符。借款合同第六条明确约定了乙丙双方自愿以玫瑰园2、3、4区未售楼房作抵押。而案涉房产位于玫瑰园一区。该份借款合同约定借款期限为六个月约定的是到期不能偿还支付违约金并没有约定以抵押物抵债。对于编号为6019253的金额为450万元的收据真实性、合法性不予认可。理由是该份收据形成的时间为2014年12月6日，但其收据的编号却小于2014年11月22日。且该份收据记载的交款事由为玫瑰园投资款，与借款合同约定的借款性质不符。同时没有转账给王某的银行交易记录。而是韩艳超的银行查询交易流水记载的时间为2013年，借款合同和收据的时间是2014年。编号为6006804数额为200万元的借款收据的质证意见同上。另外借款合同为2015年的1月29日还款日期载明的是借款六个月。原告提交的房屋买卖合同是2015年的7月11日。也就是说债务还没有到期就以合同约定之外的一区的别墅抵顶了未到期的债务。 证据五、交费流转通知单。证明凤辉公司已将案涉房屋交付给肖福成。 证据六、建华物业服务有限公司出具的证明。证明2015年7月11日肖福成已完成房屋的交接手续。 证据七、物业费票据。证明2019年6月5日，肖福成支付物业费、垃圾清运费、电费、电表金额总计12659元。2020年6月5日肖福成支付物业费4809元、电费200元，金额总计5009元。2018年3月18日物业公司证明用物业费抵顶租金充当物业费12824元。 证据八、《装修合同》。证明2019年6月1日肖福成与遵化市缘园装饰工程有限公司签订《装修合同》，由该公司对案涉房屋进行装修。 证据九、遵化市自来水公司出具的水费收据。时间是2020年7月23日和2020年8月28日。证明肖福成已经实际占有案涉房屋。 经质证，被告辩称，流转通知单是王某的会计开的，跟凤辉房地产公司无关。原告提供物业票据应该是建华物业财务专用章，不应该是遵化市玫瑰园财务专用章，盖章主体不对。原告装修问题与本案无关。本案是合同效力问题，房子是否装修与本案无关。 第三人认为，被告已经证明交费流转通知单不是凤辉公司出具，是王某的会计收据。2015年7月份，标记为凤辉公司售楼处一号椭圆形的印章已经封存，不再具有法律效力。同时依据凤辉公司的惯例每一套房的交费流转通知单均配套有一个证明，由凤辉公司加盖印章证明合同真实有效，收据真实有效，房产为谁所有。原告提交的物业票据及证明均不予认可，几张收据自相矛盾，盖章主体一会是建华物业，一会是玫瑰园。自来水公司水费收据的真实性不予认可，收据计费区间是2012年2月1日至2017年3月11日，而原告方自行提供的售楼合同记载的时间为2015年7月11日。凤辉公司陈述2014年才交房，原告在2012年就有用水的收据不真实。建华物业出具的证明的真实性不予认可，因为证明记载直到2015年上半年，而原告合同的签约时间是2015年7月11日。原告只提交了装修合同文本，无法证实合同的真实性。6号别墅也一直处于第三人于志忠的控制状态，涉案别墅的钥匙是由房地产公司的财务总监本案被告的代理人亲自移交的。 证据十、证人王某出庭作证。证实凤辉公司跟我是借贷关系，授权经营售楼的委托书是作为抵押给我授权的。我与肖福成有借款合同，是借贷关系。我将玫瑰园小区5号楼至8号楼四栋别墅作为偿还的借款抵给肖福成，并且跟凤辉公司做了相关的售楼合同。有售楼经营权授权协议书、附加协议，肖福成2015年7月11日收条，王某与梅子杰、唐山凤辉房地产开发有限公司借款合同书证实。 经质证，被告辩称，证人提交的附加协议没有日期，章是凤辉的章。收条与凤辉房地产公司没有关系，是肖福成与王某之间的事。借款合同中董庆祝的章是清楚的，签约时间没有。但是有财务总监还有财务人员及梅子杰的签字。证人证言的质证意见是售楼经营权授权协议书不是我经手，代理人没看见过。肖福成与王某的借款与凤辉房地产没有关系。对于王某所提供的与凤辉地产有梅子杰签字的这些借款是没有异议的。但是肖福成与王某之间借贷跟凤辉地产没关系。 第三人认为，售楼经营权授权协议书的复印件不能作为定案证据。附加协议虽是原件但没有签署时间不能佐证售楼经营权授权协议书的真实性。售楼权协议书的原件证人在2897号案件中陈述在住建局有备案，政府没有备案。今天又陈述没有备案。收条的时间明显有经过改动，其真实性有意见。对凤辉公司与王某之间的借款合同约定的只是抵押，而不是出售。证人证言不具有真实性。 证据十一、证人韩某出庭作证，证实肖福成在玫瑰园有四套别墅。遵化市建华物业服务公司是凤辉公司指定的玫瑰园小区的物业公司。5、6、7、8号别墅是肖福成的已经做了入住手续。肖福成没交物业费，用房子的租金抵的物业费。 经质证，被告辩称，证人证明不了这个案件的主体，起诉的是合同纠纷，跟物业没关系。 第三人认为，证人的陈述是虚假的。肖福成在其他案件中提供了物业服务合同签署的时间是2019年6月14日。证人当庭陈述两份合同是2018年3月份一起签署的。所以是虚假陈述。 证据十二、2019年9月25日一区情况说明。2012年12月17日凤辉地产一区情况说明。凤辉地产在2012年12月17日交付一区情况说明及对抵押物58套住房的明细。 经质证，被告辩称，情况说明里说的情况只是王某个人单方意见，没有凤辉房地产公司的解释也没有凤辉房地产公司负责人签字，情况说明中的情况都不存在。王某没有提交售楼经营权原件，公司没有给他授权，也没有签字。关于王某所说售楼处的印章从没刻制过，王某说了不算。哪个印章有效应该由凤辉房地产公司决定。关于一区的情况，王某所说的123套的情况，只是王某对外给外人看的，真正生效的只有54套，而且没有别墅、也没有底商，抵押明细表应以凤辉地产提交的为准。 第三人认为，2019年9月25日情况说明的合法性不予认可。王某没有提供售楼经营权原件。抵押物58套住宅明细中加盖的是凤辉已经公告的无效的售楼处印章。2897号案件判决以后，肖福成上诉，生效文书中明确了肖福成主张的合同有效，肖福成实际占有控制房产的意见被中院给予了否定。 被告凤辉房地产公司为证明其主张提交证据如下： 提交复印于凤辉房地产公司的123套与54套房产情况的复印件。123套未售房屋是王某对外说在玫瑰园有123套房产，但实际上凤辉房地产与王某之间有效房产就是54套，并且这54套具体的坐落门牌都包含在123套之中。 经质证，原告辩称，本案涉及一房二卖的问题，直接责任在于被告管理不善，被告本身具有重大过错。被告出具的证据不是原始证据且只是部分销售情况，并不能证明玫瑰园一区整体的销售和抵顶情况。至于合同签章如何形成，是否具有无权处分的情形均与本案无关。 第三人认为，被告提交的证据复印件真实合法。第三人与被告之间的合同效力问题，占有和控制房产问题已经被生效的判决确认。王某与肖福成签订的借款合同明确约定了王某是以2、3、4区楼房作抵押，充分印证了被告当庭所述的王树春对于别墅和底商没有售楼权的内容。 第三人于志忠提交证据如下： 证据一、商品房买卖合同。证实凤辉公司与于志忠之间存在合同关系。 证据二、（2019）冀0281民初2897号民事判决书、（2020）冀02民终824号民事判决书。证明判决书确认案涉房产的合同在于志忠与凤辉公司之间合法有效。且在判决中我方提供了相关的证据用以证实案涉房产已经被我方实际占有。 证据三、2897号案件进行庭审时有庭审笔录在第13页记录内容。证明王某接受庭审调查时承认售楼经营权协议书在住建局有备案，政府没有备案，也就是说本案中王某是否有售楼权一直是案件审理的关键。 证据四、销控表复印件。证明123套房产中王某无权处分一区四套别墅。 经质证，被告对上述证据无意见。 原告认为，商品房买卖合同的真实性不认可，因为合同落款处没有于志忠签字，合同开头的手写字体与于志忠在庭审笔录中的签字明显不同。合同未写明签订时间，仅是于志忠自述是2015年签订。由于其真实的关系是以房抵债，没有实际的付款环节。合同没有法定代表人亲笔手写签名。2897号、824号民事判决的证明目的不予认可。824号民事判决只是认为肖福成没有提供充分的证据证实凤辉地产与于志忠签订的商品房买卖合同存在无效的情形。而对于凤辉公司是否将本案所涉的5-6号别墅实际交付给肖福成、王某等与本案履行有关的情况均未予以认定，因此该案的判决并没有解决肖福成与凤辉公司之间的房屋买卖合同纠纷的任何的实质纠纷。2897号案件庭审笔录真实性认可，证明目的不认可。经与王某核实，王某称其因投资凤辉公司的时候后期是有政府在中间协调，在政府开会时有会议纪要提及了售楼经营权授权协议，此为王某对与该协议在政府已备案的理解。王某出庭作证提交了售楼经营权的补充协议可以证明售楼经营权协议书真实存在。借款协议中也有凤辉公司关于王某的授权。不管王某跟凤辉公司之间是否有售楼的协议，都不影响本案的三方抵债行为的形成。因为王某最终以本案所涉的5-6号房产抵偿肖福成的债权的事项，经过凤辉公司的盖章，也经过凤辉公司法定代表人的签名。玫瑰园一区的售楼统计表没有提交证据原件，真实性无法确认。售楼权经营权授权协议书明确表示将遵化市玫瑰园小区一区的售楼权交予王某，案涉房产包含在玫瑰园小区一区，王某对案涉房屋具有处分权。2012年10月凤辉公司将案涉房屋在内的4套别墅抵押给王某，将原始的售楼合同及抵押的手续一并移交给王某。一区未售的123套住宅及抵押的58套住宅均属于玫瑰园一区的房屋。 本院依法调取（2019）冀0281民初2897号案卷中凤辉房地产售楼处合同章、财务专用章、项目工程章作废声明刊登的证明，2015年11月13日凤辉地产通知，玫瑰园一区售楼统计表，售楼经营权授权协议书，玫瑰园一区5号住宅楼统计表。 经质证，原告辩称，被告自始未提交其在2015年7月11日与肖福成签订购房协议前向社会公众作出过废除售楼处公章的公示。提交的所谓售楼处公章的通知时间是2015年11月13日，而原告购房合同及收据盖章时间是在2015年的7月11日。2015年11月13日的通知无法证明被告在2015年的4月1日已封存公章并对公众进行通知。 被告辩称，证明及通知没有意见。其他证据的意见已经发表。 第三人对上述证据予以认可。 经审理查明，2012年11月16日王某（甲方）与凤辉地产（乙方）、梅子杰（丙方）签订《售楼经营权授权协议书》，主要内容为：“由甲方向乙方和丙方开发的遵化市玫瑰园小区1区工程进行融资支持，乙丙双方同意把玫瑰园小区售楼权交予甲方。甲方派驻专职财务和专职合同管理人员进驻玫瑰园小区售楼处进行账务与合同的管理。乙、丙双方所办售楼处所售1、2、3、4号小区楼房，售楼权由甲方负责，甲方派专人担任售楼收款员，凡售楼所得款项必须全部足额交到甲方所派专职现金人员手中或汇入甲方指定的账户。售楼合同由甲方派专职人员管理，按顺序编号。乙丙双方售楼时必须向甲方申领售楼合同，售楼合同在售楼款给付后乙丙双方必须交还给甲方保管，未经甲方编号的售楼合同一律不得使用”。2014年11月22日、2014年12月6日、2015年1月29日，肖福成为帮助王某、遵化银邦投资有限公司在遵化玫瑰园工程的资金困难，由肖福成出借资金合计950万元，并分别签订《借款合同》，用玫瑰园2、3、4区未售楼房、5＃别墅4套作抵押。因王某未能按时偿还，经王某与肖福成协商，王某同意用被告开发建设的遵化市玫瑰园小区1区5-5、5-6、5-7、5-8四套别墅抵顶欠肖福成的借款，抵顶金额合计8821000元，2015年7月11日肖福成为王某出具8821000元收条。2015年7月11日肖福成与被告凤辉地产签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将遵化市玫瑰园小区1区5-6号别墅（1区5号楼东数第6间）出售给肖福成，建筑面积400.78平方米，单价每平方米5000元，房屋价款为2003900元，一次性付款。出卖人及法定代表人处加盖凤辉房地产公章和梅子杰印章。合同签订后，王某派驻的人员为原告肖福成出具了房款1905250元、前后院150000元、车库150000元、维修基金40186元、热力表1533元、燃气初装3800元、房本80元的收款收据，并加盖售楼处公章。该房产没有办理房屋所有权登记手续，亦未在房产管理部门进行备案登记。 第三人于志忠与被告凤辉房地产公司存在民间借贷法律关系，因被告不能清偿到期债权，第三人与被告在2015年签订《商品房买卖合同》，被告将本案争议房产出售给第三人。合同约定单价5500元/平方米，总价款2204290元，一次性付款2204290元。出卖人应当在2014年12月31日前经验收合格，买受人付清一切应缴费用后交付使用。该合同加盖了被告公司印章，梅子杰手写“同意按每平方米伍仟伍佰元收费”。同时手签备注：此房在售出或顶账时需有法人亲笔签字方能生效，售出或顶账的价格得由双方认定的价格为准。”的内容。2015年9月28日，被告为第三人出具了涉案房产的房款和小院、车库收款收据，加盖“唐山凤辉房地产开发有限公司”印章。2015年9月28日，被告又为第三人开具了热表费、燃气费和工本费收据，加盖“唐山凤辉房地产开发集团财务专用章”印章。2016年9月28日，被告为第三人开具交费流转通知单和证明，加盖“唐山凤辉房地产开发有限公司（A）售楼处”方章。以上收据和通知单均有董雅君签名。该房产未办理房屋所有权登记手续及在房产管理部门进行备案登记。2019年7月4日，第三人起诉被告确认合同有效纠纷一案向本院提起诉讼，肖福成作为第三人参加诉讼。本院审理后于2019年12月2日做出（2019）冀0281民初2897号民事判决书，判决：一、确认原告于志忠与被告唐山凤辉房地产开发有限公司签订的遵化市玫瑰园小区1区5-6号别墅商品房买卖合同有效；二、驳回原告于志忠的其他诉讼请求。”判决后，第三人肖福成提出上诉。唐山市中级人民法院审理后于2020年3月12日做出（2020）冀02民终824号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。 另查明，原告提交2019年6月5日遵化市建华物业玫瑰园小区收据记载5号楼6号别墅电表850元、垃圾清运费、保证金、电费周转金合计11809元；2020年6月5日购电200元、20.6.5-21.6.5物业费4809元，以上收据均加盖“遵化市玫瑰园财务专用章”。2018年3月18日，肖福成物业费2015.7-2018.3计12824元，此收据加盖“遵化市建华物业服务有限公司财务专用章”。 上述事实，有商品房买卖合同、收据、（2019）冀0281民初2897号民事判决书、（2020）冀02民终824号民事判决书证实。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告与被告凤辉房地产公司于2015年7月11日签订涉案玫瑰园一区5-6号住宅的《商品房买卖合同》内容不违反法律禁止性规定，原、被告均在合同上签字、盖章确认，合同签订的形式符合法律规定，能够认定原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，自原告签字、被告盖章时合同即已成立，依法成立的合同，自成立时生效。原告要求确认与被告签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，理据充足，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是加盖被告印章的制式合同，虽然原告的房款收据和交房流转通知单是由王某派驻人员开具，肖福成基于对王某的售楼经营权授权的信任，其有理由信任其与被告签订的《商品房买卖合同》真实有效性。被告虽辩称被告与王某之间有借款关系，与肖福成没有借款关系，被告给王某抵押的房产是54套不是58套，1区5号4套别墅不在抵押范围内，王某没有售楼经营权，但未提交足够的证据反驳其与肖福成签订《商品房买卖合同》的有效性，被告的意见本院不予采纳。第三人关于涉案房产所发表的意见，本院亦不予采纳。关于原告主张被告继续履行合同，协助过户的请求。因原、被告之间签订合同后未办理房屋所有权登记手续，亦未在房产管理部门进行备案登记，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，虽然备案登记属于行政管理的行为不影响合同的效力，但因为被告的原因在房产管理部门无法进行产权登记，故原告要求被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》,协助原告肖福成将遵化市玫瑰园小区一区5-6号别墅的不动产权属登记至原告肖福成名下的请求，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款，第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条第一款，第十七条的规定，判决如下： 一、确认原告肖福成与被告唐山凤辉房地产开发有限公司于2015年7月11日签订的《商品房买卖合同》（玫瑰园一区5-6号）有效； 二、驳回原告肖福成的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，被告唐山凤辉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员 刘 浩 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 杨志行