湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0521民初5593号原告湖南省泓光建筑工程有限公司，住所地：邵东市宋家塘街道金利华酒店****。法定代表人曾晟，系该公司董事长。委托代理人（特别授权）彭海军，湖南白泉律师事务所律师。委托代理人（一般代理）刘烨，湖南白泉律师事务所实习律师。被告宁纯，女，1991年3月18日出生，汉族，住邵东市。被告宁泽，男，1994年4月20日出生，汉族，住邵东市。以上两被告的委托代理人王桂香，女，1967年8月5日出生，汉族，住邵东市，系两被告母亲。以上两被告的委托代理人（一般代理）唐飞鹏，湖南启航律师事务所律师。被告邵东县天星房地产开发有限公司，住所地：邵东市红岭路。法定代表人曾来明，系该公司总经理。委托代理人（特别授权）曾建中，湖南天润人合律师事务所律师原告湖南省泓光建筑工程有限公司（以下至判决主文前简称“泓光公司”）与被告宁纯、宁泽、邵东县天星房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“天星公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月4日受理后，依法由审判员刘磊担任审判长，与人民陪审员李**、刘伟组成合议庭，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告泓光公司的委托代理人彭海军、刘烨、被告宁纯、宁泽的委托代理人王桂香、唐飞鹏、被告天星公司的委托代理人曾建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓光公司诉称，因被告天星公司拖欠原告工程款未付，原告向邵东市人民法院在申请了财产保全并提起诉讼。2020年9月9日，邵东市人民法院作出(2020)湘0521财保92号民事裁定书，并作出(2020)湘0521执保340号协助执行通知书，查封被告天星公司名下天盛铭苑（2017—0023）3栋103号门面。被告宁纯、宁泽已查封门面系其购买为由，向邵东市人民法院提出执行异议，要求解除查封。2020年11月19日，贵院作出(2020)湘0521执异68号执行裁定书，裁定中止(2020)湘0521执保340号协助执行通知书对宁纯、宁泽房产房产查封的执行。原告认为被告天星公司系涉案房产的所有权人，被告宁纯、宁泽不是所有权人，对被查封的房产不享有足以排除执行的民事权益，且(2020)湘0521执异68号执行裁定书适用法律错误，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，故原告诉至法院，请求法院判令：1、准许对天盛铭苑3栋103号、104号门面的执行；2、本案的诉讼费由被告承担。被告宁纯、宁泽辩称，被告宁纯、宁泽在法院查封前就与被告天星公司签订了认购协议书和商品房买卖合同，并支付了全部房款，因被告天星公司的原因导致无法办理产权登记；被告天星公司也将房产实际交付给被告宁泽、宁纯使用；邵东市人民法院作出的(2020)湘0521执异68号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回原告的诉讼请求。被告天星公司辩称，被告宁泽、宁纯购买被告天星公司的房产是真实合法的，没有将房产登记在被告宁泽、宁纯名下是被告天星公司欠原告工程款的原因；且被告宁泽、宁纯提出异议的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，而无需选择第二十九条的规定，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告泓光公司因被告天星公司拖欠其工程款未付，向邵东市人民法院申请诉前财产保全并提起诉讼。2020年9月9日，邵东市人民法院作出(2020)湘0521财保92号民事裁定书，并作出(2020)湘0521执保340号协助执行通知书，查封被告天星公司名下天盛铭苑（2017—0023）3栋103号门面。被告宁纯、宁泽以查封门面系其购买为由，向邵东市人民法院提出执行异议，要求解除查封。2020年11月19日，邵东市人民法院作出(2020)湘0521执异68号执行裁定书，裁定中止(2020)湘0521执保340号协助执行通知书对宁纯、宁泽房产房产查封的执行，原告遂向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，2016年12月13日，被告宁纯、宁泽分别与天星公司签订了《天盛铭苑认购协议书》，被告宁泽以3379547元认购天盛铭苑3栋103号门面，被告宁纯以1340453元认购天盛铭苑3栋104号门面，被告宁泽、宁纯于当日通过其母亲王桂香的银行账户分别交纳了1000000元定金至被告天星公司账户。2017年1月21日，被告宁泽、宁纯通过其母亲王桂香将购房尾款2720000元转至被告天星公司法定代表人曾来明账户，该笔资金曾来明用来支付公司工程款。2017年4月5日，被告宁纯、宁泽分别与天星公司签订正式的《商品房买卖合同》，并交纳了工本费730元。2018年2月，被告天星公司将上述103、104号门面交付给被告宁泽、宁纯，该两间门面在不动产登记中心只显示为（2017—0023）3栋103号一个权证号。2018年7月25日，被告宁泽、宁纯进行了水、电立户，并支付了水电费。2019年1月28日，被告宁泽、宁纯与杨青云签订租赁协议，约定以138000元的价格租赁给杨青云使用。还查明，王桂香自2018年10月7日至2020年9月10日，一直通过微信或者电话方式催促曾来明办理不动产权证。2020年9月16日，被告天星公司出具证明，证明未办理不动产权证是由于公司的原因造成的。以上事实有原、被告提交的原、被告的身份信息、营业执照、快递回执、《天盛铭苑认购协议书》、《商品房买卖合同》、转账凭证及收据、水电费开户证明、《门面出租合同书》、微信聊天记录、民事裁定书、执行通知书、银行流水、证明、不动产登记信息以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明的事实，被告宁泽、宁纯与被告天星公司签订合法有效的商品房买卖合同，支付全部价款，并实际合法占有该不动产，均系发生在原告泓光公司采取保全措施前，且因被告天星公司的原因导致未办理过户登记，被告宁泽、宁纯并无过错，因此被告宁泽、宁纯的异议，符合法律规定，本院予以支持。原告诉称本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。本院认为，第二十八条适用金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议的情形，而二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，本案确实同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，产生了竞合，但根据本案查明的事实，被告宁泽、宁纯的异议已经完全符合第二十八条规定的条件，具有能够排除执行的权利，而无需适用第二十九条的规定。此外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本案被告宁泽、宁纯也符合该规定，该规定与上述规定的第二十八条也相一致。综上，对原告泓光公司的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告湖南省泓光建筑工程有限公司的诉讼请求。本案诉讼费18300元，由原告湖南省泓光建筑工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长 刘 磊人民陪审员 刘 伟人民陪审员 李**二〇二〇年十二月三十日代理书记员 姜仕亮附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。