广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5660号原告：赵改丽，女，1981年12月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告：刘德浪，男，1982年10月18日出生，汉族，住广东省大埔县。以上原告的共同委托代理人：郑福平、王婧欣，广东法制盛邦律师事务所律师、实习律师。被告：增城市新乐房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇东坑三横中路******，统一社会信用代码914401837329810512。法定代表人：郭泽华。委托代理人：杨浩峰、康意娟，系该公司员工。原告赵改丽、刘德浪诉被告增城市新乐房地产有限公司（以下至判决主文简称“新乐公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何宇琳适用简易程序独任审理，并于2020年9月2日公开开庭进行审理。原告赵改丽、刘德浪的委托代理人郑福平、王婧欣，被告新乐公司的委托代理人杨浩峰、康意娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵改丽、刘德浪向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付延期交房违约金23744.64元（自2017年4月1日起至2018年4月20日止，购房总金额×0.01%×384天，不超于购房款5%违约金）；二、被告承担本案全部诉讼费用（由被告直接向原告支付）。事实和理由：根据原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定2017年3月31日交房，截止至原告收楼之日，被告仍未达到买卖合同约定的收楼条件。根据合同约定的，逾期交房，每日应按合同总价的0.01%的标准向原告支付违约金。被告应承担自2017年4月1日至实际符合交楼条件之日止的违约责任。被告增城市新乐房地产有限公司辩称：本案原告在2017年4月4日签署了尚东雅苑收楼确认书，确认涉案房屋的交付使用，意味着答辩人逾期交房的违约行为已于2017年4月4日终止，原告也应当至2017年4月4日清楚自己的的权利受到侵害，但原告直至2020年6月15日才诉至法院，已超出法律规定的三年诉讼时效，应当予以驳回。即便原告在本案中的诉讼时效未届满，涉案房屋是在2018年4月20日才符合《广州市商品房买卖合同》第十二条约定的交房条件，原告签署收楼确认书的行为也应视为对自身权利的处分。故本案逾期交房违约金也应自2017年4月1日起算至2017年4月4日，共计347.90元（869767元×0.01%×4天）。经审理查明：2002年6月6日，被告新乐公司经广州市工商行政管理局增城分局登记成立，商事主体类型为有限责任公司，主营项目类别为房地产业。2015年5月6日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……增城市新塘镇尚东阳光雅苑阳光xx房……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）876712元……。第八条付款方式……3、按揭贷款方式付款……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，……1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……第二十一条产权登记……双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》……2、乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2、乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”。该合同附件七补充协议约定，“为确保双方的权益，甲、乙双方同意对《商品房买卖合同》有关条款作如下修订和补充，并为此签订本《补充协议》，双方共同遵守。……5、据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款中总额的5％，本补充协议另有约定除外。……26、甲方已办妥该房屋产权登记手续的，但未能将《房地产权证》移交乙方的，乙方确认不以此为由向甲方主张相应的违约责任。……50、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容。……52、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。”。合同签订后，原告已依约支付了涉案房屋的购房款。2017年4月4日，原告接收了涉案房屋。另查明，原告曾于2019年7月15日向本院提起诉讼，案号（2019）粤0118民初5904号，请求被告支付逾期办证违约金，原告请求该违约金的时间段中包含了逾期交房的时间段，因该时间段不应按逾期办证认定，故未计算该时间段的违约金。庭审过程中，一、原、被告确认涉案房屋于2018年4月20日取得竣工验收备案表，于2018年3月30日具备永久用电条件，于2018年1月23日具备永久用水使用条件，于2018年1月10日具备永久通邮使用条件，于2017年5月25日具备永久用气使用条件，涉案房屋于2018年4月20日符合合同约定的交付条件。二、以实际成交价869767元为基数计算违约金。三、原告主张若其胜诉，诉讼费由被告直接向原告支付，原告不再向法院申请退费。本院认为：原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七补充协议是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。关于交房条件的问题。根据涉案合同的约定，被告应在2017年3月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付原告使用；被告理应在合同约定的交房期限届满前将具备永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给原告。现双方确认涉案房屋于2018年4月20日才符合合同约定的交付条件，故被告未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。至于诉讼时效是否已过的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时间期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”，原告曾于2019年7月15日就案涉时间段的违约金向本院提起诉讼，诉讼时效发生中断，因被告抗辩本案诉讼时效已过，并无依据，本院不予采信。至于延期交房违约金的计算标准问题。原、被告已在补充协议中将上述标准变更约定为每日以万分之一计算，上述约定为双方合意达成，应予采信。原告已经于2017年4月4日收楼，故延期交房违约金应计算至收楼之日止。故案涉逾期交房违约金按已交付房价款869767元的万分之一从2017年4月1日起至2017年4月4日止（共4天）的违约金347.91元，理据充分，本院予以支持。对于原告诉请超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告增城市新乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金347.91元给原告赵改丽、刘德浪；二、驳回原告赵改丽、刘德浪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费197元（原告已预交），由被告增城市新乐房地产有限公司负担3元，原告赵改丽、刘德浪负担194元。原告已预缴的款项，本院不退回，被告负担部分由被告在支付款项时迳付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何宇琳二〇二〇年十二月十五日书记员  卢殷殷附本判决相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。