广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初4094号原告：清远市清新区恒安物业管理有限公司，住所地清远市清新区******************。法定代表人：黄奕强，职务：总经理。委托诉讼代理人：欧颂波，广东八骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：向江波，系该公司经理。被告：罗新明，男，1984年9月22日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清新区*************，现住广东省清远市清新区*********************，公民身份号码441************431。原告清远市清新区恒安物业管理有限公司（以下简称恒安公司）与被告罗新明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒安公司的委托诉讼代理人向江波、被告罗新明到庭参加诉讼，本院现已审理终结。原告恒安公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费1643.68元，梯灯分摊费287元，合计1930.68元；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为物业管理服务费按1619.84元，梯灯分摊费按280元计算，合计1899.84元。事实与理由：2009年5月，清远市清新区恒信房地产有限公司与原告签订《物业管理服务委托合同》，全面委托原告对其开发的“凯旋城”住宅小区进行物业管理。收费标准为物业管理服务费按建筑面积0.4元/m²收取，梯灯分摊费每户7元/月，被告系凯旋城D栋A梯403房(建筑面积102.73m²)业主，被告从2015年1月1日至2018年4月30日，40个月共欠物业管理服务费1643.68元，梯灯分摊费287元，合计1930.68元。原告多次催讨，但被告拒不缴纳。为了维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉求。原告为其主张向本院提供的证据有：1、营业执照复印件、法定代表人身份证明、身份证复印件，拟证明原告主体适格；2、物业委托管理服务合同、缴费发票，拟证明原告管理凯旋华庭物业，依约履行合同义务的事实;3、告知书、催款通知、收据，拟证明被告未缴纳物业服务费、梯灯费的事实；4、核准变更登记通知书,拟证明清新县恒安物业管理有限公司主体变更为清远市清新区恒安物业管理有限公司；5、被告身份证复印件，拟证明被告主体适格；6、D栋A梯梯灯电费缴费明细，拟证明原告从2015年1月1日至2018年4月30日向太和供电所垫缴D栋A梯梯灯电费；7、商品房买卖合同，拟证明被告罗新明是凯旋城D栋A梯403房业主及涉案房屋面积为102.73平方米；8、通知，拟证明09年开始就对业主的物管费、梯灯费进行通知确认；9、收款收据，拟证明2013年1月至12月已缴梯灯电费；10、清新区凯旋城小区资料移交清单，拟证明原告撤出凯旋城小区，2018年6月25日凯旋城业主委员会向清远市裕兴物业管理有限公司移交物业。被告罗新明答辩称，凯旋城D栋A梯403房在2012年至2019年就租出去了，物业服务费是由承租人交的，原告没有通知其欠缴物业服务费，另房产证上的面积和买卖合同上是不一致的，应按照房产证面积计算物业服务费。被告罗新明提交证据清新字第0100004957号粤房地权证，拟证明罗新明所有的清新区太和镇建设路南38号凯旋城D栋A梯403建筑面积为101.24平方米。本院组织当事人进行了证据交换和质证，各方的举证、质证意见笔录附卷宗佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月26日，清新县恒安物业管理有限公司（以下简称清新县恒安物业公司）与“凯旋城”开发商清新县恒信房地产有限公司签订《物业管理合同书》，约定由清新县恒安物业公司对“凯旋城”提供物业管理服务，主要包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；维护公共秩序和小区交通、车辆行驶及停泊的管理；物业管理服务费按步梯楼每月每平方米建筑面积0.4元收取；提供水费、电费、代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定等。合同订立后，清新县恒安物业公司依约在“凯旋城”提供物业管理服务。在合同履行期间，2009年9月1日、2017年10月10日、2018年1月23日、2020年1月4日原告在小区的公告栏对凯旋城物业费、环卫费、分摊费明细及标准进行公示，其中梯灯电费按每月每户7元收取，且对未缴费的业主，张贴了催收通知。被告罗新明的房屋位于凯旋城D栋A梯403房，粤房地权证建筑面积为101.24平方米。原告2014年5月27日收到被告交纳的2013年1至12月的公共水电费85元、2015年4月16日收到被告交纳的2014年1至12月的物业服务费及公共水电分摊费577元，从2015年1月1日至2018年4月30日被告未向原告交纳物业服务费1619.84元（计算方式为101.24㎡×40个月×0.4元/月/㎡=1619.84元）；梯灯分摊费280元（计算方式为7元/月×40个月=280元、以上合计1899.84元。经多次催收未果，遂引发本案诉讼。另查明,原告2009年7月1日开始入驻凯旋城小区，为该小区提供物业服务，原告终止对凯旋城小区的物业服务后，2018年6月25日，由清新区凯旋城业主委员会向新一任清远市裕兴物业管理有限公司移交物业。原告于2007年9月27日登记成立，清新县恒安物业管理有限公司于2014年11月26日变更名称为清远市清新区恒安物业管理有限公司。庭审中，被告不承认没有交物业服务费，但没有提交向原告缴费的证据。以上事实，有营业执照复印件、法定代表人身份证明、身份证复印件、物业委托管理服务合同、缴费发票、告知书、催款通知、收据、核准变更登记通知书、被告身份证复印件、D栋A梯梯灯电费缴费明细、商品房买卖合同、通知、清新区凯旋城小区资料移交清单、粤房地权证、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。清新县恒安物业管理有限公司已变更为清远市清新区恒安物业管理有限公司，其权利义务已由变更后的清远市清新区恒安物业管理有限公司享有和承担，故原告主体适格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，清新县恒安物业公司与“凯旋城”建设单位签订的《物业管理合同书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规，对双方具有法律约束力。原告依约提供了相应的物业服务，业主享受了原告提供的物业服务，就应当向原告缴纳物业服务费，被告辩称凯旋城D栋A梯403房已于2012年至2019年出租，物业服务费由承租人交纳，原告没有通知其欠缴物业服务费，因被告没有提交其与承租人之间的租赁合同，约定由承租人交纳物业服务费用，故不能证明双方约定由承租人交纳物业服务费用，根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定。结合原告的诉讼请求，被告以此为由不交物业服务费依据不足。另从原告提供的原告于2009年9月1日、2017年10月10日、2018年1月23日、2020年1月4日作出通知并张贴在小区公示栏，已告知各业主物业服务费的收费项目、标准，且对未交物业服务费的业主进行了公示并催收，故对被告的辩解，本院不予采纳。被告不承认没有交物业服务费，但没有提供证据证明其已付清原告主张的欠款，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”的规定，故对被告的主张，本院不予支持。现被告未依约在合理期限内履行交付物业服务费的义务，属于违约行为，应承担违约责任，支付拖欠原告如下的费用和项目：1、原告变更诉讼请求，同意按被告提交的粤房地权证上的建筑面积为101.24平方米计算，从2015年1月1日起至2018年4月30日止，物业服务费为1619.84元，是其对其诉权的处分，本院应予准许；2、梯灯分摊费280元，有原告提供的其向清新供电局代缴了小区梯灯电费发票、原告的主张有事实依据，且被告未对此提出异议，故本院对梯灯分摊费280元，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告罗新明应于本判决生效之日起十日内向原告清远市清新区恒安物业管理有限公司支付物业服务费1619.84元元、梯灯分摊费280元，合计1899.84元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计25元（原告清远市清新区恒安物业管理有限公司已预交），由被告罗新明负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  丁红霞二〇二〇年十二月十六日书记员  潘国恒附1：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附2:执行提示一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、清远市清新区人民法院执行款账户信息：户名：清远市清新区人民法院。开户行：中国银行股份有限公司清远清新支行。账号：714********1391。三、如果当事人选择同意由法院对案件实行主动执行的，请在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定的申请执行的期间内到本院办理主动执行的相关手续，否则自行承担相应的法律后果。