北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初6581号原告：张辉，女，1980年1月15日出生，汉族，北京市延庆区居民，住北京市平谷区。公民身份号码:×××。被告：北京金谷科工贸集团公司，住所地北京市平谷区滨河开发区**区西北侧。统一社会信用代码：110000005018665。法定代表人：郭东凯，总经理。委托诉讼代理人：崔增富，男，北京金谷科工贸集团公司员工。原告张辉与被告北京金谷科工贸集团公司（以下简称金谷公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张辉，被告金谷公司的委托诉讼代理人崔增富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张辉向本院提出诉讼请求：1.金谷公司退还张辉契税费20924元；2.金谷公司退还张辉房本代办费215元；3.金谷公司退还张辉印花税337元；4.金谷公司支付张辉因迟延办理房屋所有权证书的违约金50000元；5.全部诉讼费用由金谷公司承担。事实和理由：张辉和金谷公司于2008年2月20日签订《北京市商品房预售合同》，原房屋地址为平谷区×××。根据政府批准，现房屋地址为×××。张辉于2007年11月27日向北京华欣金谷房地产开发有限公司交纳产权代办费200元、测绘费198元、契税20446元、房产登记费80元，共计20924元；于2008年2月28日向北京华欣金谷房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）交纳印花税337元；于2008年3月3日向中国执业律师王爱东（执业证号0120001102368）交纳代办房本205元、工本费10元，共计215元。在张辉交纳了相关维修基金、契税等费用的前提下，金谷公司承诺依据主合同约定为张辉办理房屋产权证，但张辉多次与金谷公司协商未果。张辉又于2020年3月6日自行向税务部门缴纳契税10121.49元后办理房本。根据双方签订的《合同》之约定，金谷公司应当承担违约责任，违约金约50000元。综上，为维护张辉的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。金谷公司辩称，不同意张辉的诉讼请求。首先，代收契税费、房本代办费及印花税的情况属实，但该费用并非金谷公司收取，数额需要进一步核实。其次金谷公司并非真实房屋买卖合同主体。2005年8月22日，金谷公司与华欣公司签订了《金谷家园》建设工程补充协议，依据该补充协议第五条、第六条约定，金谷公司只出相关手续，不参与该项目的经营管理活动，一切债权、债务均由华欣公司负责。2009年4月29日，金谷公司与华欣公司签订协议书，约定逾期办理房屋权属证书发生纠纷，由华欣公司承担。故迟延办理房屋产权证书的违约金不应由金谷公司承担。此外，虽然迟延办理房屋产权证书，但张辉没有实际损失，不应支持其违约金，即便支持，也应该酌减。经审理查明：2008年2月15日，张辉与华欣公司签订《金谷园购房协议书》，约定由张辉购买×××，建筑面积144.28平方米（均以房管局实测面积为准），单价4678元/平方米，总房款674942元。2008年2月20日，张辉（买受人）与金谷公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定由张辉购买×××，出卖人应当在2008年10月1日向买受人交付该房屋，于2009年5月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。华欣公司于2008年11月27日收取张辉×××面积差款6596元，该房屋于2009年9月向张辉交付。2020年2月19日，金谷公司（出卖人）与张辉（买受人）签订《补充协议》，约定：1.原房屋地址为×××，根据政府批准，现房屋地址为：×××。2.买受人购买房屋按《北京市商品房预售合同》约定，预测建筑面积148.95平方米，套内面积114.99平方米，实测建筑面积149.47平方米，实测套内面积114.96平方米，套内面积差为-0.03平方米。3.实测面积与《北京市商品房预售合同》约定暂测套内建筑面积误差按《北京市商品房预售合同》第十四条的约定方式据实结算，套内面积单价为5869.57元，合同约定总房款为674942元，实测结算总房款674766元，房款差额为-176元。另查，华欣公司于2007年11月27日，收取了张辉房屋产权代办费200元、测绘费198元、契税20446元、房产登记费80元，共计20924元；于2008年2月28日收取张辉印花税337元；中国执业律师王爱东（执业证号0120001102368）于2008年3月3日收取了张辉代办房本205元、工本费10元，共计215元。但直到2020年3月6日，张辉自行缴纳了税费等相关费用后，才取得房屋产权证书。再查：2004年12月15日，金谷公司与北京华欣京都商贸有限公司（以下简称华欣京都公司）签订《项目土地转让合同》,金谷公司将《金谷家园》项目及土地转让给华欣京都公司。华欣公司系华欣京都公司下属企业，2005年8月22日，金谷公司与华欣京都公司、华欣公司签订《建设工程补充协议》，约定将金谷公司与华欣京都公司于2004年12月15日签订的《项目土地转让合同》主体由华欣京都公司变更为华欣公司，合同性质由项目及土地转让变更为合作开发，双方不再办理项目土地转让过户手续，就《金谷家园》项目的开发、建设、销售、项目抵押等业务以金谷公司名义办理，所需费用由华欣公司负责，金谷公司只出手续，不参与该项目的开发、建设、销售和经营管理，华欣公司在开发过程中发生的一切债权、债务及各种人身和生产事故等均由华欣公司负责，与金谷公司无关。2009年4月29日华欣金公司与金谷公司、宋向欣签订协议，约定《金谷家园》项目房屋质量、逾期交房、逾期办理产权登记等责任均由华欣公司承担，宋向欣承担连带保证责任。2014年3月5日，华欣公司与金谷公司出具《承诺书》，华欣公司承诺金谷家园办理房本费用由其负责，与金谷公司无关，逾期办理产权证书违约责任由其承担。现华欣公司已经破产注销。以上事实有双方当事人陈述、《项目土地转让合同》《项目土地转让合同变更乙方说明》《建设工程补充协议》《金谷园购房协议书》《北京市商品房预售合同》《协议书》《承诺书》《补充协议》、编号3846444号收据、编号2847102号收据、编号5541324号收据、中华人民共和国税收完税证明、房屋权属证书等证据在案佐证。本院认为，金谷公司系对外签订商品房预售合同的主体，根据合同约定也是承担违约责任的主体，金谷公司与华欣公司的内部约定不能对抗买受人，故张辉向金谷公司主张逾期办理房屋产权证书违约责任符合法律规定。根据查明的事实，金谷公司确系逾期为张辉办理房屋产权证书，构成违约，但双方约定的违约金过高，张辉亦未举证证明其实际损失，根据法律规定，违约金过高，违约方有权主张酌减，故金谷公司酌减违约金的抗辩意见本院予以采信，本院根据合同约定、违约原因、合同履行情况、张辉的实际损失等因素酌定支持张辉违约金25128元。契税费、房本代办费、印花税虽非金谷公司收取，但金谷公司为商品房预售合同的主体，张辉系根据合同约定按照金谷公司要求交纳上述费用，故金谷公司应赔偿因其未能履行约定义务造成张辉重复交纳以上费用的损失，退还上述费用。但张辉交纳的契税费为20446元，代办房本费为205元，而非其主张的20924元和215元，超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京金谷科工贸集团公司于本判决生效后七日内给付张辉逾期办理房屋产权证书违约金25128元；二、北京金谷科工贸集团公司于本判决生效后七日内退还张辉契税费20446元、房本代办费205元、印花税337元；三、驳回张辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费793元，由被告北京金谷科工贸集团公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 万**宏二〇二〇年十二月一日法官助理 丁兆刚书 记 员 韩庆娜