河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17220号上诉人（原审原告）：党大伟，男，1963年9月3日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：王涌，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭建设，河南路德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东方鼎盛地产发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）才高街**东方鼎盛中心****。统一社会信用代码：91410100694899101B。法定代表人：戴杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：丰晓萌，河南国基律师事务所律师。上诉人党大伟、东方鼎盛地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初12685号民事判决，向本院提起上诉。上诉人党大伟未按期交纳上诉费用，亦未提交缓、减、免交诉讼费用申请，本院依法按其撤回上诉处理。本院于2020年12月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月21日公开开庭审理了本案。上诉人东方鼎盛地产发展有限公司的委托诉讼代理人丰晓萌，党大伟的委托诉讼代理人王涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方鼎盛地产发展有限公司上诉请求：一、依法撤销（2020）豫0191民初12685号民事判决书第一项，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定因上诉人东方鼎盛地产发展有限公司（以下简称鼎盛公司）根本违约致使合同解除，属于认定事实错误，适用法律不当，双方在合同履行过程中均有违约行为，未能及时办理案涉房屋产权过户的原因是双方共同的过错。2016年3月31日，党大伟与鼎盛公司签订两份《认购协议书》，同时购买东方鼎盛中心A座4层和A座5层房屋（两层房屋的大厅是上下打通的，必须整体使用）。党大伟自签订《认购协议书》之日就开始违约付款。A座4层购房款2347.4万元，党大伟逾期支付首付款43天，逾期支付尾款57天，逾期付款金额共计2047.4万元；A座五层购房款2615.48万元，党大伟仅支付了41万多，后无力付款，但因为A座4层和A座5层房屋必须整体使用，党大伟要求将购房款转为租金，但又再次长期拖欠租金（党大伟自2018年2月1日起拖欠租金引发诉讼，详见（2019）豫0191民初16708号民事判决书）。因此，鼎盛公司是在党大伟逾期付款的情况下，根据合同的约定另行处置涉案房屋，将房屋抵押给了银行，且将4层、5层整体抵押。后虽鼎盛公司接受了党大伟逾期支付的4层的房款，认可并接受了双方4层合同的继续履行，却因党大伟违约不再支付A座5层房款，致使鼎盛公司的资金预期周转出现了困难，才迟迟未将涉案房屋解押，未与党大伟签订正式的商品房买卖合同，办理产权过户。因此，涉案房屋未能及时办理产权过户是双方共同过错造成的，并非鼎盛公司的单方原因。以上事实已经由（2019）豫0191民初10897号判决书依法确认。二、原审判决认定因案涉房屋被抵押致使合同目的不能实现，属于认定事实错误。党大伟已经占有、使用案涉房屋三年多时间，抵押并未影响其购房的目的，鼎盛公司的行为并未构成根本违约，双方合同的解除属于合意解除。根本违约，是指当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为将导致合同相对方合同目的落空的违约方的严重违约行为。就房屋买卖合同而言，购房人的目的在于取得对房屋占有、使用、收益、处分的权利。案涉房屋的设计及合同中载明的用途为办公，土地使用权的性质也为商业，故双方订立合同的目的应理解商业办公使用。案涉房屋已竣工验收，已于2016年5月11日交付党大伟使用，党大伟一直在使用该房屋进行办公经营，且根据自己的需要，将案涉房屋进行了大幅度的改造。因此，虽然鼎盛公司在党大伟逾期付款的时候将案涉房屋抵押给了中国民生银行郑州支行，但是该抵押对党大伟占用、使用、收益房屋并无产生影响，而且案涉房屋目前依然是由鼎盛公司享有合法产权，党大伟办理房屋登记手续的权利也依法可以实现。鼎盛公司的行为并没有构成根本违约，并未影响案涉合同目的的实现。（2019）豫0191民初10897号民事判决书是在党大伟起诉解除合同，鼎盛公司也同意解除合同的情况下判决解除双方之间的买卖合同的。上述判决已经明确了鼎盛公司的违约只是致使合同目的“难以实现”，而非“不能实现”，基于鼎盛公司也同意解除合同才判决解除，是根据《合同法》93条判决的解除，郑州中院的（2019）豫01民终12402号民事判决书也支持了该项判决。即上诉人是在合理的情形下抵押房子的，既没有故意隐瞒房屋抵押的情况，也没有影响党大伟占有使用房屋，没有影响合同目的的实现，合同是在双方都同意的情形下解除的，不符合司法解释中一加一赔偿的条件。三、原审判决在双方对合同解除均有过错且党大伟的损失已经得到弥补的情况下，判决鼎盛公司赔偿党大伟500万元，严重违反了公平原则。在先行诉讼中，本案合同已经解除，先行判决判决党大伟免费使用鼎盛公司房屋三年多时间，且判令鼎盛公司向党大伟支付案涉房款的利息，即鼎盛公司450万元的房屋使用费不仅得不到补偿，还要另外支付党大伟330余万元的利息。且在中央“房住不炒”的政策下，近年来郑州市房价不断下滑。本案所涉合同签订于郑州市的楼市黄金期，合同单价为20000元/平方米，解除时处于楼市下滑期，同地段（××郑东××）写字楼的均价仅为12000元/平方米。解除合同后，党大伟不仅没有受到实际损失，且挽回了其资产贬值的损失达900多万元，即党大伟实际上得到了900多万元的利益，其资产贬值与损失均转由鼎盛公司单方承担。另外，答辩人还要承受再次销售房屋产生的销售佣金、广告营销等各项高额费用，其已遭受重大损失超过1000万元。即本案合同合意解除后，党大伟不仅损失得到了弥补，而且其在解除合同中已经受益。与此同时，鼎盛公司已经遭受损失接近1500万元。在双方均有违约行为的情况下，双方当事人的利益已经严重失衡，原审判决鼎盛公司再赔偿党大伟500万元，严重违反了公平原则。四、原审法院认定党大伟不属于重复诉讼，属认定事实错误。党大伟起诉的赔偿装修费损失及一加一赔偿，并非独立的债权债务关系，而是解除房屋买卖合同的损失范围。当事人请求人民法院判决解除房屋买卖合同时，可以请求判决违约方赔偿守约方损失。党大伟在先行起诉答辩人解除合同时，已就答辩人的违约行为选择了请求赔偿购房款的利息损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，应当视为其放弃了要求答辩人赔偿其他损失的权利。房屋买卖合同判决解除后，党大伟另案主张因房屋买卖合同解除造成的其他损失，违反一事不再理原则，人民法院应当驳回起诉。综上，恳请贵院采纳上诉意见，依法支持上诉人的上诉请求。党大伟辩称，一、党大伟对东方鼎盛公司提起的本次诉讼并不构成重复起诉，原审法院对本案进行实体审理并无不当，于法有据。《民事诉讼法司法解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”虽然党大伟之前对东方鼎盛公司提起过买卖合同纠纷的民事诉讼，但本案中，党大伟的诉讼请求与之前案件的诉讼请求不相同，也并没有否定之前裁判结果，且在立案时，郑州高新区法院立案庭已经对本案是否构成重复起诉进行了实质审查，在认为党大伟不构成重复起诉的情况下才对本案予以立案，故党大伟对东方鼎盛公司提起的本次诉讼并不构成重复起诉。二、原审判决认为“原告党大伟解除了《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》”属于事实认定清楚，适用法律正确。（一）党大伟于2016年8月26日全额缴纳了案涉全部房屋的购房款，东方鼎盛公司却于2016年10月17日又擅自将案涉全部房屋为案外人办理了抵押担保登记手续，党大伟的合同目的自此不能实现，东方鼎盛公司的行为确实构成根本性违约。党大伟与东方鼎盛公司于2016年3月31日签订了《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》及《协议书》各一份。其中《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》主要约定：党大伟购买东方鼎盛公司投资建设的位于郑州市郑东新区才××街××号东方鼎盛中心A座第四层（面积共计1173.7㎡）办公用房的事宜，单价：20000元/㎡，总价：23474000元；而《协议书》主要约定：党大伟购买东方鼎盛中心B座负一层、夹层的使用权，其中夹层面积：249.27㎡，单价5000元/㎡，总价：1246350元，负一层面积：140.59㎡，单价5000元/㎡，总价：702950元，总金额1949300元。《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》及《协议书》约定的金额共计25423300元。该二份协议签订后，党大伟分别于2016年4月1日、4月14日、4月20日、5月13日、8月11日、8月15日、8月26日向东方鼎盛公司转款，共计23474000元，故案涉房屋的购房款已于2016年8月26日全部缴纳完毕。但2016年9月7日，东方鼎盛公司却擅自以案涉A座四层房屋作为抵押财产为第三人河南省太华实业发展有限公司做了抵押担保并签订了《最高额抵押合同》，抵押权人系中国民生银行股份有限公司郑州分行，担保的最高金额为1100万元，并于2016年10月17日到不动产登记机关办理了抵押担保登记手续。由此明显可见，东方鼎盛公司主观上具有恶意违约的故意，客观上其行为已然构成了根本违约，党大伟签订《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》合同目的不能实现，东方鼎盛公司的行为确实构成了根本性违约。（二）历经法院一审、二审、再审程序后，案涉《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》现已判决解除，而河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民再812号《民事判决书》最终认定解除的根本原因系东方鼎盛公司的行为构成根本违约，案涉《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》的解除并非系双方协商解除。河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民再812号《民事判决书》中第十页载明：“2016年9月7日，鼎盛地产公司又将案涉A座四层房屋抵押给银行，其行为已经构成根本违约。……且鼎盛地产公司将房屋向外抵押，致党大伟取得该房屋的合同目的不能实现，鼎盛地产公司的行为构成根本违约，应当承担违约责任。”故案涉《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》判决解除的根本原因系东方鼎盛公司的行为构成根本违约，并非系双方协商解除。三、原审判决“酌定被告赔偿原告损失500万元”并不超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的已付购房款一倍的赔偿限度，亦不违反公平原则，属于适用法律正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。……”本案中，东方鼎盛公司的行为与该条司法解释规定的情形完全一致，原审法院适用该条司法解释做出裁判具有事实和法律依据。该条款规定系惩罚性赔偿金，其主要目的在于制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，本案中，东方鼎盛公司行为主观上不仅是故意而且主观恶性巨大，客观上给党大伟造成了巨额的损失，严重损害了市场交易安全，且案涉购房款金额巨大达2347.4万元，即使一倍购房款的惩罚性赔偿金也不能完全弥补党大伟的全部损失，原审法院酌定东方鼎盛公司赔偿党大伟500万元，该金额仅系党大伟已付购房款20%，与该条司法解释规定的一倍购房款的赔偿限度相差甚远，并不违反公平原则，明显属于适用法律正确。综上，本案事实清楚、证据充分，答辩人党大伟的诉求具有事实及法律依据，原审判决并无明显不当，故请求合议庭依法维护答辩人党大伟的合法权益，驳回东方鼎盛中心的上诉，维持原判。党大伟向一审法院起诉请求：1、依法判令被告赔偿原告装饰装修等损失共计人民币629888元；2、依法判令被告赔偿原告一倍购房款损失共计人民币23474000元；3、案件受理费、保全费等由被告负担。一审法院认定事实：2016年3月31日，党大伟作为买受人与东方鼎盛就购买东方鼎盛中心写字楼事宜签订《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》，协议约定写字楼的具体位置为郑州市郑东新区才××街××号东方鼎盛中心A座第四层，面积1173.7㎡，单价20000元/㎡，总价23474000元；协议签订时支付1300万元，剩余1047.4万元于2016年6月30日前支付；合同第三条约定待党大伟付清购房款后，双方共同签订正式《商品房买卖合同》；第四条约定党大伟如逾期未按照协议约定支付购房款，则视为自动放弃购买其认购的房屋，东方鼎盛有权将房屋卖与他人；合同第六条约定房屋的交付使用日期为2016年3月31日。该份协议书签订后，党大伟向东方鼎盛支付2542.33万元。东方鼎盛出具《收据》六份，载明其收到党大伟交来款项共计2542.33万元。不动产登记资料查询结果证明显示，坐落郑东新区才高街6号4层房屋于2016年10月17日由东方鼎盛地产发展有限公司抵押给中国民生银行股份有限公司郑州分行，于2019年11月15日由河南省驻马店市中级人民法院查封，查封文号：（2019）豫17执231号，查封期限：2019年11月15日至2022年11月14日。该院于2019年4月29日作出（2019）豫0191民初10897号民事判决书，判决：一、解除党大伟和东方鼎盛于2016年3月31日签订的《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》及《协议书》；二、东方鼎盛于本判决生效之日起十日内返还党大伟购房款25423300元，并以购房款25423300元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年3月19日至上述购房款全部返还之日止的利息。东方鼎盛不服该院作出的（2019）豫0191民初10897号民事判决书，向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院于2019年7月22日作出（2019）豫01民终12402号民事判决书，判决：一、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初10897号民事判决的第一项；二、变更郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初10897号民事判决的第二项为：东方鼎盛于本判决生效之日起十日内返还党大伟购房款25423300元，并支付利息（以购房款25423300元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计付自2016年9月7日至上述购房款全部返还之日止的利息）。东方鼎盛不服郑州市中级人民法院作出的（2019）豫01民终12402号民事判决书，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2019年11月15日作出（2019）豫民申6652号民事裁定书，裁定：一、指令河南省郑州市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。郑州市中级人民法院于2020年3月4日作出（2019）豫01民再812号民事判决书，判决：维持郑州市中级人民法院（2019）豫01民终12402号民事判决。一审法院认为，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告主张被告赔偿一倍购房款损失23474000元，本案中，被告东方鼎盛在与原告签署《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》及支付购房款项，并将房屋交付的情况下，仍将房屋抵押，致原告解除《东方鼎盛中心写字楼认购协议书》，被告应当赔偿23474000元损失，但考虑本案中被告在原告付款迟延未解除合同及对涉案房屋抵押不能清偿之违约后果的预见，以及解除合同前后房价的变动，另考虑原告已经主张购房款利息等，损失已得部分弥补，该院酌定被告赔偿原告损失500万元。原告主张装修损失，但未能举证证明具体支出，考虑该院已经支持上述惩罚性赔偿数额，对原告主张的装修损失，该院不再支持。被告辩称原告属于重复起诉，本案中，原告的诉讼请求与之前案件的诉讼请求不相同，也没有否定之前的裁判结果，对被告辩称，该院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告党大伟损失500万元；二、驳回原告党大伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162319元，减半收取81159.5元，由原告党大伟负担64324元，被告东方鼎盛地产发展有限公司负担16835.5元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本案中党大伟的诉讼请求为赔偿装饰装修等损失及赔偿一倍购房款损失，（2019）豫01民再812号民事案件中，党大伟的诉讼请求为解除房屋买卖合同、返还购房款及利息，党大伟两次诉讼提出的诉讼请求不相同且均符合法律规定，本次诉讼的诉讼请求实质上也没有否定前诉裁判结果，东方鼎盛地产发展有限公司主张本案系重复诉讼，依据不足，本院不予支持。东方鼎盛地产发展有限公司主张党大伟在房屋买卖合同履行过程中，也存在过错，党大伟在合同履行过程中虽存在逾期支付购房款的情况，但东方鼎盛地产发展有限公司予以接受，并未提出异议，且以自己的行为表示愿意继续履行合同，在党大伟足额支付购房款后，东方鼎盛地产发展有限公司又将案涉房屋进行抵押，存在明显过错，其主张党大伟存在过错依据不足，且与生效判决认定不一致，本院不予采纳。东方鼎盛地产发展有限公司上诉称，双方系合意解除合同，没有事实及法律依据，且与生效判决认定不一致，本院不予采纳。东方鼎盛地产发展有限公司上诉称，本案判决违反公平原则，因东方鼎盛地产发展有限公司根本违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，其应当承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可能承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院根据本案的情况，在认定东方鼎盛地产发展有限公司根本违约的前提下，充分考虑了解除合同前后房价的变动，已经支持了购房款利息，判决未支持党大伟主张的装修损失，并酌定支持部分损，并无不当。东方鼎盛地产发展有限公司的该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，东方鼎盛地产发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元，由东方鼎盛地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年十二月二十二日书记员  韩 冰