天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初34111号原告：天津同大物业服务有限公司，住所地天津市东丽区军粮城街苗街村袁家河西（实业公司内）。法定代表人：陈斯宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨俊杰，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：于堃。被告：天津巨如丰商贸有限公司，住所地天津市北辰区北仓镇延吉道技峰路****。法定代表人：刘鹏宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：齐东岩，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建平，天津长丰律师事务所律师。被告：天津时代华翔酒店有限公司，，住所地天津自贸试验区（空港经济区）中心大道与西二道交口华睿广场**楼法定代表人：杨洪元，该公司经理。原告天津同大物业服务有限公司（以下简称同大物业公司）与被告天津巨如丰商贸有限公司（以下简称巨如丰公司）、被告天津时代华翔酒店有限公司（以下简称时代华翔酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨俊杰、于堃，被告巨如丰公司委托诉讼代理人齐东岩，被告时代华翔酒店法定代表人杨洪元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同大物业公司向本院提出诉讼请求：1．二被告向原告支付物业费410,676元；2．支付逾期违约金28,231元，共计438,907元；3．诉讼费用由被告承担。在审理中，同大物业公司请求时代华翔酒店承担给付义务，巨如丰公司承担连带责任。事实和理由：原告系天津松江股份有限公司开发建设的天津空港经济区中心大道与西二道交口华睿广场1、3、4号楼项目的物业服务公司，原告自2014年5月31日起向该物业项目提供物业服务。被告巨如丰公司系华睿广场1号楼1-4、5门，3-11层房屋业主及产权所有人，该被告自2017年11月1日将其房产出租给时代华翔酒店，截至2019年8月31日之前的物业费均由时代华翔向原告支付。自2019年9月1日起时代华翔向原告出具其与巨如丰的民事调解书，声称因与巨如丰的租赁协议约定物业费由巨如丰承担，且双方经过法院调解，之前向原告垫付的物业费均由巨如丰予以返还，2019年9月1日以后的物业费时代华翔不再向原告支付。原告多次向巨如丰催要均予以拒绝，故提起诉讼。原告提交证据：天津市非住宅前期服务合同，物业服务费协议书2份，天津银行大小额来账回单2份，天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初6002号民事调解书，律师函及律师函邮寄单等。巨如丰公司辩称，请求法院驳回原告诉请。巨如丰与天津松江公司约定，2029年10月31日前的物业费均由松江公司向同大物业支付。巨如丰和松江签订协议书购买涉案房产后一直由松江向原告交纳物业费，原告也从未提出异议。被告认为欠交物业费的主体为松江公司，原告应向松江公司主张权利而非二被告。庭前巨如丰申请追加松江公司作为被告，以便法院查清责任主体。巨如丰公司提交证据：华睿广场房屋订购协议书，房屋租赁合同及补充协议。时代华翔酒店辩称，我方和巨如丰合同上写明不需要我方交纳物业费，已经有之前的调解书，我方没有责任交物业费。时代华翔酒店提交证据：（2019）津0116民初6002号民事调解书。本院经审理认定事实如下：2012年4月6日，天津松江股份有限公司（以下简称松江公司）与原告同大物业公司签订非住宅前期物业管理服务合同，委托原告对天津空港经济区华睿广场1、3、4号楼进行前期物业管理服务，双方对物业服务内容及标准等内容进行约定。合同自2012年5月31日开始，至业主大会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日终止，业主根据前期物业服务合同的约定交纳物业费，写字楼物业费按建筑面积每月每平方米8元，业主于每月15日交纳。逾期交纳的从逾期之日起按应交物业费的0.3‰比例交纳违约金。2013年8月5日，松江公司与巨如丰公司签订华睿广场房屋定购协议书，约定巨如丰公司定购坐落天津空港经济区中心大道与西二道交口华睿广场1号楼局部首层至11层，商品1套、办公室34套，房屋建筑面积9166.62平米，签订本协议书前，松江公司已将该房屋租赁给生活派（天津）酒店投资管理有限公司，租赁期限自2013年8月1日至2029年3月31日止，巨如丰公司承诺与生活派（天津）酒店投资管理有限公司继续履行原租赁合同。2029年3月31日之前该房屋的物业费不需要巨如丰公司交纳，自2029年4月1日起巨如丰公司按时交纳物业费。同大物业公司与时代华翔酒店订立物业服务费协议书，约定时代华翔酒店租赁涉案房屋委托原告负责房屋公共部位的物业管理，期限自2018年7月1日至2019年6月30日，收费标准为每月每平方米3.2元，每季度以转账方式向原告支付物业费87,999.55元，每季度末10日内支付，时代华翔酒店未按约定支付物业费，造成原告经济损失的，时代华翔酒店应给予原告经济赔偿等。后双方续订物业服务费协议书，期限自2019年7月1日至2021年6月30日止，其他约定同上一协议书。2019年6月19日、同年8月29日，时代华翔酒店分别向原告转账交付物业费29,334元、58,666元。原告向天津空港经济区中心大道与西二道交口华睿广场1号楼南区提供物业管理服务，涉案房屋建筑面积9166.62平米，按建筑面积每月每平方米3.2元，每月物业费29,333.18元，2019年9月至2020年10月，欠交物业费为410,664.52元。原告向被告催要未果提起诉讼。另查，2017年11月3日，巨如丰公司与案外人签订涉案房屋租赁合同，2018年1月26日，巨如丰公司与案外人及时代华翔酒店签订补充协议，时代华翔酒店自本协议签订之日起，承接案外人与巨如丰公司租赁合同中的权利义务，涉案房屋物业费时代华翔酒店无需承担。时代华翔酒店诉巨如丰公司房屋租赁合同纠纷案，2019年9月19日，经本院主持调解，双方达成协议，截至2019年6月30日，时代华翔酒店交纳涉案租赁房屋物业费351,998.2元（交费期间2018年7月1日至2019年6月30日），尚欠付巨如丰公司因逾期支付租金产生的截至2019年6月30日的滞纳金429,338.33元，巨如丰公司同意以欠付的滞纳金折抵时代华翔酒店已经交纳的物业费。折抵后，就剩余滞纳金77,340.13元，巨如丰公司不再向时代华翔酒店主张等。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，松江公司与原告签订的前期物业服务合同依法成立，对业主具有约束力。松江公司、巨如丰公司与原告对涉案房屋物业费交纳均无另行约定，巨如丰公司作为业主应按前期物业服务合同向原告交纳物业费。巨如丰公司请求追加松江公司为本案被告，原告不同意追加，巨如丰公司与松江公司对涉案房屋物业费承担，是基于双方房屋买卖合同关系，应另行解决。根据《合同法》第八条、《天津市物业管理条例》第六十四条规定，时代华翔酒店与原告签订的物业服务费协议依法成立，对双方具有约束力，时代华翔酒店与巨如丰公司关于涉案房屋的物业费用时代华翔酒店无需支付，属双方间的约定，对双方有约束力，但不能以此对抗原告，时代华翔酒店作为物业使用人应按物业服务费协议约定向原告交付物业费。时代华翔酒店与巨如丰公司对涉案房屋物业费承担，是基于房屋租赁合同关系，应另行解决。关于原告请求巨如丰公司承担连带责任，巨如丰公司与时代华翔酒店未约定由时代华翔酒店交纳物业费，不符合《物业管理条例》第四十二条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，不予支持。关于原告请求时代华翔酒店支付违约金，无证据证明，不予支持。综上所述，时代华翔酒店应向原告交纳物业费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津时代华翔酒店有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告天津同大物业服务有限公司自2019年9月至2020年10月的物业费410,664.52元；二、驳回原告天津同大物业服务有限公司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,942元（系减半收取），由同大物业公司负担212.02元，时代华翔酒店负担3,729.98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  王凤坡二〇二〇年十二月二十五日书记员  宋立鹏《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《天津市物业管理条例》第六十四条物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳，业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的，从其约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。