长春市二道区人民法院民事判决书（2020）吉0105民初1790号原告（反诉被告）：陈某，住长春市经济开发区。委托诉讼代理人：王某，住长春市经济开发区。系陈某丈夫。原告（反诉被告）：王某，住长春市经济开发区。被告（反诉原告）：吉林省皇烨房地产开发有限公司。法定代表人：朱某。委托诉讼代理人：马某，吉林阳光博舟律师事务所律师。原告（反诉被告）陈某、王某与被告（反诉原告）吉林省皇烨房地产开发有限公司（以下简称皇烨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年9月9日受理后，于2019年10月31日作出（2019）吉0105民初2213号民事判决，原告（反诉被告）陈某、王某不服提起上诉，吉林省长春市中级人民法院于2020年5月26日作出（2020）吉01民终845号民事裁定，撤销本院（2019）吉0105民初2213号民事判决，发回本院重审。本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈某的委托诉讼代理人王某，原告（反诉被告）王某，被告（反诉原告）吉林省皇烨房地产开发有限公司的委托代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈某、王某向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付自2015年10月1日起至给付之日止的逾期交房违约金265993元（截止2019年3月20日，顺延）；2.判令被告给付自2015年10月1日起至给付之日止逾期交付车库违约金（按同期银行贷款利率计算）；3.诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中变更为：判令被告赔偿房屋预交款、车位款、赔偿款共计2600000元。事实和理由：2013年12月，原、被告双方分别签订商品房认购协议书、认购协议（车位）。约定，原告购买被告“阳光水郡”商品房及车库。现原告已经按合同约定给付被告房款410800元及车库款185000元，但被告未能按合同约定对该房屋进行整体验收，不具备竣工验收条件，无法交付使用。至今亦无法办理房屋预售许可证、住宅质量保证书及住宅使用说明书等竣工验收的相关文件。据此，依据该合同第十一条2项关于违约责任的约定，被告应当承担自2015年10月1日起至起诉之日止按所交房款总额的日万分之五的逾期交付房屋违约金，车库按同期银行贷款利率计算违约金。药监局的职工购买该房屋享有优惠价格每平米3500元，当时该房屋的地块价值应该是7000元，因而原告按3500元计算的双倍赔偿是以优惠价格进行赔偿的，应该按当时的市场价7000元进行赔偿作为赔偿标准。因而3500元与7000元的差是二倍，因而原审判决120余万元的赔偿应该是二倍即240余万元，加上车位款18.5万元，共计260万元，基于上述事实与理由，原告依法提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。吉林省皇烨房地产开发有限公司辩称，1、原告主张被告恶意违约造成房价回落暂定30万元的损失是没有合同及法律依据的。关于变更诉讼请求，以7000元的价格双倍赔偿，同理也是没有合同及法律依据的，合同法113条规定，当事人一方不履行合同义务，或履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，但不得超过违反合同约定一方订立合同时预见到和应当预见的损失，即便被告违约，原告的赔偿损失数额不能超过订立合同时被告预见到的损失，本案是双方当事人均有违约行为，应该根据过错程度赔偿违约责任，合同法119条，当事人一方违约后对方应该采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的不得就损失扩大要求赔偿，本案原告非善意的致使损失扩大，其就扩大的损失无请求权，请依法驳回原告的诉讼请求,原告的诉讼请求与其陈述的事实理由相互矛盾，该项诉请不能成立。2、二原告不是吉林省食品药品监督管理局的职工，原告无权购买涉案房屋，且根据原告提供的证据，不能证明原告已向被告支付房款410800元，车库185000元，被告仅收到原告陈某购房款176800元。3、原告主张被告至今无法办理《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》没有事实依据。4、原告主张要求被告支付逾期办理产权证违约金没有合同约定和法律依据，综上，原告不是食品药品监督管理局的员工，无权购买案涉房屋，如原告与其他人串通变更合同应当承担不利后果，所签订的合同应当认定为无效，本案房屋买卖属于集资团购房，不属于人民法院审理范围，请求贵院依法驳回原告的起诉。5、本案系由原告违约在先，致使合同不能履行，故应当驳回原告诉请。6、车位买卖合同没有约定违约金，因此车位合同应当按照没有约定处理。且车位皇烨公司不存在任何违约问题。7、车位认购协议与商品房认购协议是两个独立的合同，不存在主从之分，因此原告将两个合同混为一谈是不正确的。吉林省皇烨房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人签订的《商品房认购协议书》及《认购协议》（车位）。事实与理由：皇烨公司与陈某于2013年12月3日签订了《商品房认购协议书》，该协议书第六条关于价款及支付方式约定，剩余尾款的20%待房屋建成后交钥匙时乙方一次性交付。案涉房屋建成后，陈某接到通知后，至今没有按照上述约定支付剩余尾款，构成违约。房屋未能达到合同约定的其他条件，不可规则于反诉人，案涉房屋的土地是药监局的，然而正是由于药监局的土地存在净地未拆迁完毕的情况造成的，皇烨公司不能按期开工，关于挡光问题是历史遗留问题，是没有根据的，是由于新规的变化造成的结果，这事双方当事人在签订合同时无法预见的。原告之所以能够签订房屋认购协议，是基于原告的母亲是药监局的职工，享受了特殊的待遇，根据权利义务平衡原则，原告也应该承担因药监局土地瑕疵造成的不利益，药监局在发钥匙方案中对皇烨公司的竣工问题表示充分理解，药监局数百户业主对皇烨公司积极作为的情况是认可的，是包容的，仅有原告单独提出证明原告对此问题存在错误认识，在团购房问题上只要求权利忽视义务的错误认识造成的。按合同约定，交钥匙的前提条件不是竣工验收合格，合同约定的条件是房屋建成后，没有约定竣工验收的条件，原告应该按约定支付尾款20%，原告没有支付，证明原告拒不履行合同义务，按照双方签订的认购协议，原告不履行支付尾款义务，被告有权单方解除协议，并将全部本金退还给原告，如果原告不支付尾款即视为原告同意解除合同，因为原告的代理人作为司法人员应该预见。另房屋交付的方式是整体交付，是合同约定的，不是对原告个人的单独交付，原告主张交付尾款必须竣工验收合格，是对合同的误解，认购协议11条约定的条件是逾期1年不能交房，乙方在解除合同的前提下有权请求双倍赔偿，本案中原告未请求解除合同，故其要求双倍赔偿的条件不成就。最后，皇烨公司要求解除合同，符合九民纪要第48条的规定，原告不解除合同，放任结果的损失扩大，并非善意。陈某、王某针对皇烨公司的反诉辩称，1、房屋整体竣工验收及备案是法律强制规定，原告有权拒收房屋。2、原告已经按合同约定足额缴纳20%的尾款且超额46800元交纳。3、被告说药监局的原因造成的逾期交付房屋，但是本案与药监局无关，其中第二条开发商承诺明确载明其处理历史遗留的债权债务问题，保证开工前不存在任何债权债务。4、挡光问题是属于开发商的设计问题，与被告无关，与药监局无关。关于被告提到房屋认购协议第11条违约责任，原告可以解除本协议进行双倍赔偿的问题，这一条款是赋予原告的权利，不是被告的权利，被告不能依据此条款主张购房款的双倍赔偿。5、当时签订合同时，有一个征求意见稿，其上只载明被告应该承担违约金，但是没有载明具体的违约金支付方式，因而是我明确提出的按日万分之五承担逾期交房违约金的情况下，被告才加到合同内容中的，因而该日万分之五的违约金是被告真实意思表示。据此应该承担违约金。6、被告提出按合同法113条规定，主张按订立合同时的价值赔偿，但是本案原告享有药监局的优惠政策，当时的损失解除合同的话就存在3500元与7000元之差。7、扩大损失原告没有任何违约行为，已经按照合同约定足额且超额缴纳了房屋款及车位款，因而没有任何违约行为，恰恰被告没有按合同约定交付房屋，造成诸多损失，因而扩大损失的一方在被告。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院查明认定事实如下：1、2013年12月3日，吉林省皇烨房地产开发有限公司（甲方）与陈某（乙方）签订商品房认购协议书一份，约定，甲方所建“阳光水郡住宅”位于长春市二道区河堤路以东，东平路以南，临河街以西，公平路以北，乙方认购商品房一套，建筑面积约130㎡，最终产权证房屋面积以房地局测绘为准，最后交款按实际面积多退少补，每平方米3500元。房屋价款及支付方式：经甲乙双方商定，认购价格商品房为每平方米3500元，不分楼层，认购商品房总额45500元，协议签订前，乙方已按每平方米1800元预付了购房款，已交付甲方。剩余款项付款时间：甲方在楼梯建设主体封顶前15日书面通知乙方单位，乙方单位组织乙方在15日内将尾款的80%交付甲方，甲方取得房屋预售许可证后与乙方签订正式《房屋买卖合同》。剩余尾款的20%待房屋建成后交钥匙时乙方一次性交付甲方。开工日期为2014年3月31日；2014年12月31日，楼房主体封顶砌体完成；2015年9月30日，楼房交付使用。交付期限：甲方应在开工后18个月内（2015年9月30日前），依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的商品房整体向乙方交付：（1）商品房经验收合格。同时向乙方单位提供一套完整的竣工资料及竣工图。（2）“阳光水郡住宅”团购房必须按照《工程质量验收规范》要求，经综合验收合格。（3）商品房和小区符合交付使用的批准文件。（4）甲乙双方进行验收交接时，甲方应当向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方购房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方依据本协议第十一条承担。甲方如未按本协议规定的期限和方式将商品房交付于乙方，甲方应按本协议第十一条的约定承担违约责任。违约责任（第十一条）：如甲方不能在18个月内按时交房，每推迟一天，则甲方按乙方所交房款总额的日万分之五支付违约金，逾期一年不能交房，乙方有权解除协议，甲方需返还乙方本金，并按所交房款总额双倍赔偿。如该项目经长春市建设工程质量监督站验收主体工程质量不合格，乙方可解除本协议，协议解除后甲方应当按乙方购房款双倍进行赔偿，并应承担因诉讼产生的诉讼费、保全费等合理发生的费用。2、2013年12月17日，吉林省皇烨房地产开发有限公司（甲方）与王某（乙方）签订认购协议（车位）一份，约定，乙方一次性付款方式意向认购甲方位于长春市二道区河堤路以东，东平路以南，临河街以西，公平路以北地块阳光水郡项目地下车位壹个，单价为185000元／个。交付标准：经长春市质检部门竣工验收合格，达到使用标准。如因甲方原因造成无法履行，应退还已交车位款和相当于银行同期贷款利率的补偿金。3、原告提供收据四份，分别为：1.2006年8月1日吉林省食品药品检验所出具的收据一份，载明“今收到郭淑芹交来预付房款97500元”。2.2008年8月20日吉林省食品药品检验所出具的收据一份，载明“今收到郭淑芹交来第二次房款136500元”。3.2014年10月17日吉林省皇烨房地产开发有限公司出具的收据一份，载明“客户名称：陈某，房款176800元，车位还欠69300元…”。4.2014年10月20日，吉林省皇烨房地产开发有限公司出具的收据一份，载明“客户名称：王某，车位，69300元…”。另原告方提供转款凭证两份，载明，原告方分别于2014年10月17日向吉林省皇烨房地产开发有限公司账户转款250000元，于2014年10月20日向吉林省皇烨房地产开发有限公司账户转款69300元。庭审中，双方当事人认可，车位款185000元已经交齐，依据商品房认购协议书房款原告方已经交纳400800元。本院认为，1、关于应否解除商品房认购协议书。原、被告在自愿、平等、合法的基础上签订的《商品房认购协议书》，该合同是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原、被告应按照合同约定履行各自相应的义务。原告按照合同约定向被告交纳购房款，被告应按照合同约定的时间及其他相应条款向原告交付房屋及为原告办理房地产权属登记等相关义务。原告曾接到过收取房屋的通知，但由于被告所交付的房屋不符合合同约定，即无法办理竣工验收，被告方无法按照合同约定向原告交付经综合验收合格的房屋，原告拒绝接收房屋。在庭审中，被告方亦明确表示购房合同中没有约定竣工验收的条件，房屋建成后，原告应按照约定支付尾款，按照合同，被告有权解除合同。王某在庭审中明确表示在解除商品房认购协议书基础上要求被告给付2600000元。依据我国法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方在商品房认购协议中明确约定了被告向原告交付房屋的相关条件，因为被告交付的房屋不符合约定原告至今没有收取房屋，而被告没有履行的合同义务即房屋未经竣工验收、无法办理产权登记手续等于商品房买卖本身来讲应属主要债务未履行。被告主张原告存在违约要求解除合同但并未提供相应证据。故综上，应属被告构成根本违约，在根本违约情形会继续存在且合同在一定时间范围内已经无法依照约定继续履行的情况下，被告反诉要求解除合同符合本案实际情况及法律规定，本院予以支持，但应承担相应违约责任。依据双方合同约定，被告应当返还本金并按所交房款总额的双倍赔偿，即被告应当返还原告方购房款400800元，并支付赔偿金801600元。在解除商品房认购协议并由被告承担违约责任的情况下，原告诉请由被告支付依据该协议产生的延期交付房屋违约金，没有事实及法律依据本院不予支持。2、关于车位认购协议。庭审中原告明确表示要求被告给付2600000元中包含已付购车位款，但是被告并不能向原告交付符合车位认购协议约定的车位，原告目前也并未从被告手中收取车位，故原告要求被告承担违约责任，本院予以支持，依据认购协议约定，如因被告原因致使合同无法履行，应退还已交车款及相当于银行同期贷款利率的补偿金，本案中，原告要求退还车位款，那么应当由被告自违约之日支付违约金。原告方主张依据双方签订的商品房认购协议由被告按照日万分之五支付违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原告部分请求有理，应予保护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除陈某与吉林省皇烨房地产开发有限公司于2013年12月3日签订的商品房认购协议书及2013年12月17日签订的认购协议（车位）。二、吉林省皇烨房地产开发有限公司于判决生效后立即返还陈某、王某已交纳的购房款400800元，并支付赔偿金801600元，共计1202400元。三、吉林省皇烨房地产开发有限公司于判决生效后立即返还陈某、王某已交付的车位款185000元及支付违约金，违约金计算方式为以185000元为基数自2014年10月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止以及自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付完毕之日止。四、驳回陈某、王某其他诉讼请求。五、驳回吉林省皇烨房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27600元、申请费5000元，由吉林省皇烨房地产开发有限公司负担22286元，由陈某、王某负担10314元；反诉案件受理费2645元，由吉林省皇烨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长 范思峰人民陪审员 聂慧清人民陪审员 李 爽二○二○年十二月二十五日书记员 李世超