广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初3361号原告：黄金平，女，1988年3月13日出生，汉族，住罗定市***********，身份证号码：445************。委托诉讼代理人：刘真武，广西华胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟夏辉，广西华胜律师事务所实习律师。被告：罗定市增泰房地产有限公司，住所地：罗定市罗城街道西区******，统一社会信用代码：914***********056R。法定代表人：梁辉博，董事长。委托诉讼代理人：李光汉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。原告黄金平与被告罗定市增泰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，并于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告黄金平的委托诉讼代理人刘真武、钟夏辉，被告罗定市增泰房地产有限公司的委托诉讼代理人黄雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄金平向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金61309.08元（违约金按总购房款583896元的每日万分之一计算，从2017年10月30日起计算至2020年9月14日被告交付之日止，逾期天数为1050天，违约金合计61309.08元）；二、判令被告向原告退还因实测面积少于合同面积的房屋差价款人民币14409.42元；三、本案诉讼费由被告承担。原告黄金平诉称的事实和理由：2016年3月16日，原告与被告签订涉案《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买罗定市****小区********，房屋总价款为583896元。合同第十一条约定被告应当在2017年10月30日前向原告交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，被告逾期交付商品房在90日之内的，被告逾期的每日需按全部房价款万分之一向原告支付违约金；逾期超过90日且原告不解除合同的，被告逾期的每日需按全部房价款万分之一向原告支付违约金。被告至今未交付该房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条面积差异处理的约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款。（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。综上所述，被告的违约行为给原告造成了重大经济损失，为了维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告罗定市增泰房地产有限公司辩称：请求依法驳回原告的部分诉讼请求。事实与理由：一、关于逾期交房违约金的计算起点。原告在约定交楼时间前付清房款，逾期交房违约金自约定交楼期限届满日的次日起算。二、关于逾期交房违约金的计算终点。原告在被告符合交楼条件、已通知催告收楼的情况下，仍出于个人缘由拒绝收楼的，逾期交房违约金应当计算至2018年11月30日止。被告与其他业主的生效裁判文书认定：“案涉商品房于2018年5月4日取得工程竣工验收备案表，于2018年9月19日取得房屋面积测绘报告，故涉案商品房于2018年9月19日符合合同约定的交楼条件，上诉人此时前交付涉案商品房给被上诉人，但涉案商品房于2018年9月19日才符合交楼条件，上诉人已经逾期交楼。而上诉人在涉案商品房符合交楼条件后，直至2018年11月4日才履行书面通知义务向被上诉人发出收楼通知，并要求被上诉人于2018年11月30日前办理相关收楼手续。因双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（三）项还约定了被上诉人有权在收楼前对涉案商品房予以查验，若在上诉人通知的交付日期届满之日前，被上诉人未查验或接收房屋的，交付日期届满之日起，应视为上诉人已交付房屋。被上诉人收到上诉人的书面通知后，至今未去办理收楼手续，故可认定上诉人已于2018年11月30日交付了房屋。一审判决上诉人支付逾期交房违约金至实际交付之日止（即2018年11月30日）正确，本院予以维持。”因此，原告在被告符合交楼条件、已通知催告收楼的情况下。仍出于个人缘由拒绝收楼，其不利后果应由个人承受，被告无需支付相应逾期交楼违约金。三、关于逾期交房违约金的计算标准。涉案商品房买卖合同约定的违约金标准过高，明显高于原告的实际损失，应当参照商品房所在地区年利率2%的标准，逾期交房违约金按已付购房款年利率2%的标准计算至交房之日止。四、关于面积差异款。被告与原告双方已对差异面积处理进行约定，确定公摊面积部分与房地产管理部门测绘、确权面积即使存在差异，买卖双方亦不作补偿，应当依约履行。如法院否认买卖双方不作补偿的约定，被告将保留对涉案项目中公摊面积增加的业主主张面积差异款项的权利。根据《商品房买卖合同》附件二关于该商品房共用部位的具体说明，暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。但买受人须按房地产管理部门测绘、确权的公共部位与公用房屋分摊建筑面积根据《前期物业服务合同》约定计算物业服务费。因此，在双方明确约定公摊面积部分与房地产管理部门测绘、确权面积即使存在差异不作补偿，且原告主要面积差异为公摊面积差异的情况下，原告关于面积差异款的诉讼请求无相应的合同依据，不应当予以支持。如法院否认买卖双方不作补偿的约定，被告将保留对涉案项目中公摊面积增加的业主主张面积差异款项的权利。本院经审理认定事实如下：被告罗定市增泰房地产有限公司是位于罗定市*******的房地产开发商。2016年3月16日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第三条约定买受人购买的房屋为***房，用途为住宅，预测建筑面积共148.31平方米，其中套内建筑面积122.89平方米，分摊共有建筑面积25.42平方米。第六条约定该商品房按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币3937元，总价款为人民币583896元。第七条约定买受人应当于2016年3月16日前支付首期房价款人民币183896元，余款人民币400000元向买卖双方约定的银行（贷款机构）申请贷款支付。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：（一）出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人选择一次性或分期付款方式的，须付清全部房款及相关费用，方可要求出卖人交付该商品房；买受人选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且买受人付清相关费用后方可要求出卖人交付该商品房，否则双方约定的交付使用时间相应顺延。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第十三条约定面积差异处理，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款。（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。建筑面积误差比＝（实测建筑面积－预测建筑面积）/预测建筑面积×100%。（3）因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。《商品房买卖合同（预售）》附件二约定：暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积有差异的，以房地产管理部门测绘、确权的面积为准。暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。但买受人须按房地产管理部门测绘、确权的公共部位与公用房屋分摊建筑面积根据《前期物业服务合同》约定计算物业服务费。合同签订前一天，原告支付了契税款8758元及办证费3000元给被告。2016年3月25日，原告向被告支付了首期房价款183896元。2016年4月7日，原告通过向银行贷款的方式向被告支付了剩余购房款400000元。2018年7月22日，被告向原告邮寄了《催告函》，通知原告在8月30日前办理收楼手续，否则办理不动产权证的期限相应顺延，由此产生的一切责任由原告自行承担。2018年11月4日，被告再次向原告邮寄了《催告函》，通知原告在11月30日前办理收楼手续，否则办理不动产权证的期限相应顺延，由此产生的一切责任由原告自行承担。原告至今未办理涉案商品房的收楼手续。另查明：涉案商品房于2018年5月4日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2018年9月19日经罗定市罗建测绘有限公司测绘，取得房屋面积测绘报告。根据原告提供的取值小数点后两位数分户面积明细表显示，涉案商品房套内面积为122.82平方米，公摊面积为21.76平方米，建筑总面积为144.58平方米。庭审中原、被告双方均确认该表载明的面积为涉案商品房的实测面积。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、发票、借款凭证、收据，被告提供的（2019）粤53民终146号民事判决书、快递单、催告函及本案的庭审笔录等证实。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定被告应当在2017年10月30日前向原告交付商品房。而涉案商品房于2018年5月4日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2018年9月19日取得房屋面积测绘报告。即被告于2018年11月4日再次向原告发出催告函通知原告于2018年11月30日前办理收楼手续时，涉案商品房已符合合同约定的交付条件，但原告至今没有办理收楼手续。故本院认定，涉案商品房的交付使用时间为2018年11月30日，原告应自行承担迟延收楼的不利后果。被告需向原告支付的逾期交房违约金应为23122.28元（583896元×1/10000×396天）。对于被告认为合同约定的逾期交房违约金计算标准过高的问题。本院认为，原告虽无法举证其因被告逾期交房所受的损失，但因逾期交房而导致原告无法完全自由行使对涉案商品房占有、使用、收益、处分等权利，对原告所造成的损失是客观存在的，但损失数额却确实难以确定。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现在原、被告双方签订的合同约定被告从逾期交房次日起按日计算向原告支付总房价的万分之一作为逾期交房违约金，属双方真实意思表示，该约定并没有违反法律法规的强制性规定，约定的违约金计算标准也没有超出上述解释的规定，故对被告认为合同约定的逾期交房违约金计算标准过高的抗辩意见，本院不予采纳。对于被告应向原告支付的面积差异款应如何计算的问题。涉案商品房预测建筑面积148.31平方米，套内建筑面积122.89平方米，分摊共有建筑面积25.42平方米；确权建筑总面积144.58平方米，套内面积122.82平方米，公摊面积21.76平方米。即确权建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积均小于预测建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积，且建筑面积及套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，应根据实测建筑面积结算房价款，实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告。而涉案商品房的面积差异款＝（预测建筑面积－实测建筑面积）×单价＝[(预测套内建筑面积＋预测分摊建筑面积)－(实测套内建筑面积＋实测分摊建筑面积)]×单价＝[(预测套内建筑面积－实测套内建筑面积)＋(预测分摊建筑面积－实测分摊建筑面积)]×单价＝(预测套内建筑面积－实测套内建筑面积)×单价＋(预测分摊建筑面积－实测分摊建筑面积)×单价＝(122.89平方米－122.82平方米)×3937元＋(25.42平方米－21.76平方米)×3937元＝275.59元＋14409.42元。但根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件二的约定，暂测的涉案商品房的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。该约定属双方真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，因此，被告应返还给原告的面积差异款为套内建筑面积差异部分的差异款275.59元，分摊建筑面积差异部分的差异款14409.42元被告无需返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告罗定市增泰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄金平支付逾期交房违约金23122.28元。二、由被告罗定市增泰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄金平返还面积差异款275.59元。三、驳回原告黄金平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费846元（原告已预交），由原告黄金平负担585元，被告罗定市增泰房地产有限公司负担261元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二〇年十二月二十五日书记员  黄子成附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。