重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7185号上诉人（原审被告、反诉原告）：匡楸妍，女，1992年10月28日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：吴文兰，重庆索源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘志芳，女，1971年1月17日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：谭梦，重庆君策律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵玉龙，重庆君策律师事务所律师。上诉人匡楸妍因与被上诉人刘志芳房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2020)渝0116民初4461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人匡楸妍及其委托诉讼代理人吴文兰，被上诉人刘志芳的委托诉讼代理人谭梦、赵玉龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。匡楸妍上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人赔偿上诉人租赁房屋内的财产损失885000元。主要事实和理由：上诉人租赁被上诉人所有的涉案房屋用于开齐齐火锅店，同时被上诉人将租赁房内的设施、设备、物品以10万元的价格出售给上诉人，后上诉人自己又添置许多设施、设备、物品并对房屋进行重新装修，花费共计885000元。双方解除租赁合同后因上诉人欠租金，被上诉人不让上诉人搬离租赁房屋内的设施、设备、物品，在涉案房屋上加锁，导致上诉人无法将房屋内的东西搬离，还私自将扣留的设施、设备、物品对外出售，造成上诉人的损失，被上诉人依法应予赔偿。上诉人提交的投资流水、购物凭证，证人证言足以证明上诉人的损失为885000元，被上诉人未经上诉人同意私自处理留置上诉人的财产物品明显存在恶意，且其私自处理上诉人财产的动机是认定足以抵扣上诉人所欠的房租和水电费。一审查明的事实中有遗漏部分，一审认定事实错误，请求二审依法判决。刘志芳辩称，上诉人未按约支付租金，构成违约并最终导致双方解除租赁合同，故被上诉人根据合同约定要求其支付租金及违约金是符合法律规定及合同约定的。上诉人提交的证据不能证明其对租赁房屋的投资为885000元，也不能证明被上诉人处理的物品所有权人为上诉人，更不能证明其产生了损失及损失的具体金额。双方的租赁合同于2019年11月7日解除，上诉人也于2019年11月中旬主动归还了租赁房屋的钥匙，从常理分析上诉人已搬离完租赁房屋内的物品且用行为表示退还出租人房屋。被上诉人于2019年12月底处理自有的物品，与上诉人无关，系处分自有财产。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由与事实不相符，请求驳回上诉，维持原判。刘志芳向一审法院起诉请求：“1、判令被告向原告支付租金443000元；2、判令被告向原告支付违约金暂定600000元（以443000元为基数，自2018年4月1日起，按日租金50%标准至付清租金之日止）；3、判令被告向原告支付租赁期间欠付的物业电费、水费、气费及各项滞纳金共47498.07元（32196.1元＋8815.17元＋5486.8元＋1000元，以向各单位交付款项时，各单位收取为准）；4、本案诉讼费由被告承担。”匡楸妍向一审法院反诉请求：“1、判令原告刘志芳（反诉被告）赔偿被告匡楸妍（反诉原告）租赁房屋内的财产损失885000元；2、反诉费用由原告（反诉被告）承担。”一审法院经审理认定事实如下：2018年1月4日，经重庆市渝信公证处公证，由刘琪、刘志洪、刘志玲、刘志兰委托刘志芳办理位于江津区X号B座第一夹层2-1号、江津区X号B座第一夹层2-2号、江津区X号B座第一夹层2-3号三套房屋的出租事宜，刘志久、刘志洪、刘志玲、刘志兰委托刘志芳办理位于江津区X号（B幢）夹1-1号房屋的出租事宜。2018年1月16日，原告刘志芳（甲方）与被告匡楸妍（乙方）签订编号为CQ20180001的《房屋租赁合同》，约定被告租赁位于江津区几江环城南路迷你星座天秤座（B幢）夹1-1号、江津区几江街道环城南迷你星座天秤座B座第一夹层2-3号、江津区几江街道环城南迷你星座天秤座B座第一夹层2-2号、江津区几江街道环城南迷你星座天秤座B座第一夹层2-1号的四套房屋，租赁期限自2018年1月8日起至2023年1月7日止共计五年。合同第三条“甲方的声明与保证：1、甲方保证向乙方出租的标的房屋系本人所有或享有处分权......；2、甲方向乙方出租的标的房屋已抵押与银行，乙方已知晓，甲方保证不会影响到乙方正常经营使用。甲方保证乙方在承租期内，不会因银行等债权人对出租房屋行使抵押权而导致乙方不能继续经营、使用房屋......；4、甲方保证向乙方出租的标的房屋在出租前未被人民法院依法查封”。第五条“租金及支付期限、方式：1、在合同期内自2018年1月8日起至2021年1月7日止每月租金固定为¥48000.00元（肆万捌仟元整）；2、支付期限及支付方式：每三个月（季度）支付一次，至2021年1月7日止每三个月租金共计¥144000.00（壹拾肆万肆仟元整）......先支付租金后用房，首次与甲方交付房屋日支付（定金折抵转让金），以后每次于到期日前15日内支付。押金为¥48000.00（肆万捌仟元整）”。第六条第2项约定“乙方应交纳的费用、因承担的费用及责任：（1）乙方应按时交纳自己使用的水电气、物业、网络、有线电视、环保垃圾处置费用等因租赁及经营而产生的费用；....”。第九条第3项约定“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（2）欠付当期租金持续达15日以上的。（3）利用承租房屋存放危险物品或进行违法、犯罪活动”。第十二条“乙方违约责任：1、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定租金的，每逾期一天，则应按日租金50%支付给甲方迟延履行违约金......”。第十三条“免责条件：......；3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补”。第十六条“其他约定事项：1、合同签订时乙方向甲方交付押金48000元（肆万捌仟元整）。甲方收到押金后给乙方开具收据；2、租赁期满后或合同解除（终止），乙方交还符合正常使用状态下的房屋，并付清房租及物业、水电气、有线电视等费用后，甲方应立即将押金无息退还乙方；......4、特别约定条款：鉴于甲方出租房内有乙方经营餐饮所需的设施、设备，故双方协商，甲方将所有设施、设备（具体详见附件：设施设备清单）以买卖方式让予乙方，转让价款（转让费）共计100000.00元（壹拾万元），甲方于交付出租房屋时一并交付上述设施、设备。（本条为独立条款）”。原告及被告分别在该合同尾部签字按印，同日原告收取了被告48000元押金并出示收条。合同签订后，被告将租赁房屋用于经营火锅店，取名“齐齐火锅店”。被告于2018年1月8日向原告支付转让费100000元、租金144000元，于同月16日支付保证金48000元。此后每季度的租金被告均迟延支付。合同履行过程中，因涉案房屋所有权人刘志久、刘志兰、刘志洪、刘志玲、刘志芳、郭太平与重庆农村商业银行股份有限公司江津支行借款合同纠纷，重庆市江津区人民法院于2019年6月25日以（2018）渝0116执3235号之二执行裁定书裁定：“将被执行人刘志久、刘志兰、刘志洪、刘志玲、刘志芳在“齐齐火锅”的收入2000000元提取至重庆市江津区人民法院账户，每月提取48000元至提取完毕为止”。2019年11月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁解除协议》，其中载明：“经甲、乙双方协商，因乙方经营不善，连续亏损，无法继续经营。一致同意2019年11月7日解除甲、已双方在2018年所签订江津区X号（夹1-1号，第一夹层2-1号、2-2号、2-3号）的租赁合同。甲方因乙方未按时交纳租金，现甲方解除租赁合同”。该协议尾部有双方签字并按印。2019年12月，原告于涉案房屋原址处理物品并投放广告，载明：原名齐齐火锅店不做了，处理店里所有物品，火锅桌椅、厨房设备、厨房用具、电视、电脑、冰箱、空调、冰柜、洗衣机、空调、音响等。原告陈述其处理的系自身物品，被告并不认可。庭审过程中，原被告对以下内容一致认可：2019年11月中旬，被告向原告归还钥匙。被告租金支付至2019年2月，2019年1月8日至2019年2月7日应付租金48000元，已付租金37000元，尚欠11000元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，刘志芳、匡楸妍双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人在平等、自愿基础上签订的，且系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定，合同经双方签字后生效，对原被告双方均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议的焦点问题：一、被告尚欠租金金额问题；二、原告主张的违约金是否该主张或减免的问题；三、“齐齐火锅”尚欠的水电气费是否该由被告足额支付的问题；四、被告反诉退还押金48000元或抵扣租金的问题；五、被告反诉的损失是否该主张的问题。一、被告尚欠租金金额问题。通过庭审足以认定被告租金支付到了2019年2月，但是应付48000元，只支付了37000元，欠11000元。那么2019年2月8日至11月7日的租金共计应该还欠443000元（2019年2月8日-11月7日，共计9个月，48000*9+11000=443000）。二、原告主张的违约金是否该主张或减免的问题。根据双方签订的《房屋租赁解除协议》以及被告支付租金的银行流水明细看，确因被告未按约支付租金违约导致双方解除合同，因此被告应该承担违约责任。按照租赁合同约定被告应该每三个月支付一次租金，而且是先支付后使用，每次都应该在前一个支付周期到期前15日内支付下一个周期的租金。从原告举示的租金支付明细看，被告于2019年3月13日才开始支付2018年12月8日-2019年1月7日的租金，而且之后每期迟延支付。合同约定“在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定租金的，每逾期一天，则应按日租金50%支付给甲方迟延履行违约金”，按照该约定逾期一天的违约金是800元。庭审中被告辩称该约定过高，要求减免。一审法院认为，被告现欠原告房租443000元是累计计算的最后欠租总金额，合同约定逾期每天违约金800元明显过高，一审法院酌定予以调减45000元。三、“齐齐火锅”尚欠的水、电、气费是否该由被告足额支付的问题。庭审中被告对原告出示的欠天然气8413.57元、水费9288.93元、电费16757.5元的证据真实性予以认可，但是认为这几份证据载明的费用截止时间都是2019年11月，而原被告于2019年11月7日解除合同了，那么解除合同后发生的费用不应该由被告承担。一审法院认为，庭审中原被告双方均认可被告在解除合同后于2019年11月中旬将钥匙交还给了原告，因此，在被告将钥匙交还原告后涉案房屋产生的水电气费应该由原告承担，该费用由原被告各承担一半为宜。审理查明2019年11月涉案房屋产生的水费142.73元、天燃气费及违约金781.62元、物管费及消防维保费及电费1310.8元，三项计2235.15元，减半金额为1117.58元。综上，涉案房屋尚欠的水、电、气费共计34460元，由被告承担33342.42元（34460元-1117.58元），其余由原告承担。另外对原告举示17523.4元电费的证据认定问题，该证据载明的是2017年12月31日至2019年6月30日“齐齐火锅”应收电费17523.4元。而庭审中被告对该证据的真实性不予认可。一审法院认为，该份证据，虽然有“迷你星座物业管理处”的签章，但是没有相关负责人或者经办人的签名，而且上面只是载明应收款，不能认定该款就是“齐齐火锅”欠款。该证据不能作为本案认定案件事实的依据。四、被告反诉退还押金48000元或抵扣租金的问题。一审法院认为，双方在合同中约定的48000元的押金即风险保证金，在被告不履行合同义务时原告可以在押金中予以抵扣。庭审中被告表示愿意以此押金抵扣部分租金，符合法律规定，一审法院予以准许。原告辩称退还押金条件尚未成就，不同意抵扣租金的意见，于法无据，一审法院不予采纳。即上述第一项认定的被告欠原告租金443000元，抵扣押金48000元后，由被告支付原告租金395000元。五、被告反诉的损失是否应予主张的问题。被告反诉称对涉案房屋进行装修、购置设施设备、购买物品等共计损失885000元，但是被告举示购买物品的证据基本都是自己记的流水账，同时也不能证明其所购买的物品就用于“齐齐火锅”，本院认为被告提供的证据不足以证明其为“齐齐火锅”投资了885000元。关于证人证言部分，虽然证人黄文均、黄沁、谢志强均证明“齐齐火锅”处理物品的的情况，但是三个证人证明的物品、种类、数量均不相同。其中证人黄文均用庭前准备好书面材料证明物品的种类和数量，按照证据规则该证据不能作为认定案件事实的依据。证人黄沁是被告的表兄，其证言的可性度不强。且证人证言不足以认定原告处理变卖的物品就是被告遗留在“齐齐火锅”内的物品，更不能证明处理物品的相应价值。关于被告丈夫与原告的家人刘志兰（房屋产权人之一）的通话记录，庭审中原告没有认可其真实性，即便通话是真实的，但是刘志兰也说的是在处理自己的物品。该证据也不足以证明原告变卖了被告的物品及价值。关于《租赁合同》中约定被告10万元购买原告设施设备的问题，虽然该约定能够证明双方在签订合同时有相应的物品，但是不能以此推定在双方解除合同时这些物品还在。综上一审法院认为，原被告双方解除合同是在2019年11月7日，而被告是11月中旬才将涉案房屋钥匙交给原告，原告是在同年12月才开始处理变卖物品，在双方解除合同至被告交还钥匙期间，被告也有足够的时间将属于自己的物品搬走。被告没有充分证据证明原告在“齐齐火锅”处理变卖的物品是属于被告所有，同时也没有充分证据证明其损失的具体金额。因此，被告反诉要求被告赔偿损失的证据不充分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、由被告匡楸妍（反诉原告）支付原告刘志芳（反诉被告）租金395000元。二、由被告匡楸妍（反诉原告）支付原告刘志芳（反诉被告）违约金45000元。三、由被告匡楸妍（反诉原告）支付原告刘志芳（反诉被告）水、电、气费33342.42元。四、驳回原告刘志芳（反诉被告）的其他诉讼请求。五、驳回被告匡楸妍（反诉原告）的其他诉讼请求。上述款项，限被告匡楸妍（反诉原告）于本判决生效后一月内支付原告刘志芳（反诉被告）。本诉案件受理费6325元，反诉案件受理费7308元,共计13633元，由原告刘志芳（反诉被告）负担3633元、被告匡楸妍（反诉原告）负担10000元。【此款原告刘志芳（反诉被告）已向本院预付6325元，除去其应该负担的3633元，应退其2692元，该款由被告匡楸妍（反诉原告）在履行上述义务时一并支付给原告刘志芳（反诉被告）】”。二审中，上诉人匡楸妍围绕其上诉请求申请了证人周珊、郑小莉出庭作证，拟证明齐齐火锅店关门后，租赁房屋内的东西上诉人没有搬走及房屋内设施设备物品的情况。经质证，被上诉人对证人证言均不予认可，证人没有证据证明其曾在上诉人餐馆工作的事实，即使他们曾经在上诉人处工作，因有利害关系，证言也没有证明力，且两个证人都没有看见处理物品的情况，不能达到上诉人的证明目的。本院结合一审查明的其他事实对上述证人证言予以综合认定。本院对一审判决认定的事实亦予以确认。本院认为，上诉人匡楸妍与被上诉人刘志芳2019年11月7日解除房屋租赁合同后未对租赁房屋内的设施、设备、物品进行交接，明显不符合常理，且被上诉人刘志芳也无证据证明匡楸妍已自行搬离租赁房屋内物品，再结合匡楸妍尚欠刘志芳租金的事实，本院对匡楸妍关于刘志芳留置其经营的“原齐齐火锅”店内物品的陈述，予以采信。同时，结合匡楸妍在一审中提交的刘志芳处理物品时的广告牌中记载的是“原齐齐火锅店不做了......”及一、二审中的证人证言，足以证明刘志芳在原齐齐火锅店关门歇业后，在未经匡楸妍同意的情况下，私自处理匡楸妍所有的原齐齐火锅店内的物品，刘志芳应对匡楸妍的物品损失予以赔偿。但现匡楸妍提交的相关证据不足以证明其损失的具体金额，故本院结合涉案房屋经营情况、匡楸妍曾购买刘志芳出售的经营餐饮所需的设施设备种类、数量等相关情况，酌定由刘志芳赔偿匡楸妍物品损失100000元。综上所述，匡楸妍的上诉请求部分成立，一审认定事实不清，二审中出现新证据，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、维持重庆市江津区人民法院作出的(2020)渝0116民初4461号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销重庆市江津区人民法院作出的(2020)渝0116民初4461号民事判决第五项；三、刘志芳于本判决生效后一月内支付匡楸妍物品损失费100000元；四、驳回匡楸妍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6325元，反诉案件受理费7308元,共计13633元，由刘志芳负担4500元,匡楸妍负担9133元；二审案件受理费13633元，由刘志芳负担1633元，由匡楸妍负担12000元。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  倪洪杰审判员  芦明玉二〇二〇年十二月三十日书记员  陈 丽