呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初8119号原告：呼和浩特市中海物业服务有限公司。法定代表人：肖俊强，该公司董事长。委托诉讼代理人：褚文磊，男，该公司法务专员。被告：李立峰，男，住呼和浩特市。原告呼和浩特市中海物业服务有限公司（以下简称中海物业公司）与被告李立峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托诉讼代理人褚文磊，被告李立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令李立峰立即支付欠付物业费15,148.2元（欠付期间自2015年8月1日至2020年7月31日）；2.请求判令李立峰支付欠付物业费的滞纳金7025.58元；3.请求判令由李立峰承担本案诉讼费。事实与理由：2012年11月2日，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司签订《呼和浩特市中海紫御东郡前期物业服务合同》，双方约定由中海物业公司为中海紫御东郡提供物业服务，委托管理期限为5年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格开始计算服务期限。前期物业服务合同于2017年11月14日期满，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司于2017年11月7日签订《呼和浩特市中海紫御东郡前期物业服务合同补充协议》，合同约定由于业主委员会尚未成立，现续签2年，续签日期为2017年11月15日至2019年11月14日。本补充协议期满后，本项目业主委员会仍未成立，或者业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。物业服务管理费标准为高层住宅每平方米建筑面积收取标准为人民币2.18元每月，商业每平方米建筑面积收费标准为人民币3.35元每月。《呼和浩特市中海紫御东郡前期物业服务合同》中第七章第五十六条约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之五交纳滞纳金。物业使用人拖欠物业服务费的，业主承担连带责任”。中海物业公司自工程竣工并经市政府有关部门验收合格之日起开始提供物业服务，并严格履行物业服务合同中规定的各项义务。李立峰系中海紫御东郡7-1-301室业主，自2015年8月1日至今未交纳物业费共计15,148.2元（115.81平方米），经中海物业公司多次催要，李立峰拒不交纳。李立峰违反合同约定拒不交纳物业费已严重侵害了中海物业公司的合法权益，中海物业公司无奈诉至贵院，请求贵院依法支持中海物业公司的诉讼请求。李立峰辩称，李立峰2012年11月2日购买了案涉301号房屋，在交接时并未签订过前期物业服务合同及补充协议，李立峰不清楚两份合同的内容，也未在合同上签字认可，李立峰不是这两份合同的当事人，根据合同相对性原理，李立峰不应成为本案的被告。李立峰在2014年验收房屋时为了能按时领到钥匙，缴纳了2014年7月31日至2015年7月31日的物业费，即使与中海物业公司形成事实上的物业服务合同关系，时隔五年却未出具正式的发票，中海物业公司违约在先。在提供物业服务期间，在不提前通知业主的情况下，停水，停电现象频繁；小区内消防设施不完善，随意挤占消防通道、消防安全方面无预案，无消防演练措施，服务不到位；对小区电梯广告收益情况不向业主公布，严重侵犯了业主的知情权。李立峰所在的楼层是三楼，窗外是天台，2015年初中海物业公司和开发商将烟道放置在李立峰的窗外，烟道工作时，油烟气味和噪音严重干扰了李立峰的生活，为此李立峰多次找中海物业公司和开发商协商解决，中海物业公司却置之不理，李立峰最后不得不在外临时租房，直到市政府出台政策，不允许楼上有居民的临街饭店营业才搬回居住，现废弃的烟道还在天台上放置未能拆除，垃圾也不打扫，气味难闻，究其原因都是中海物业公司物业服务不到位，中海物业公司不履行物业合同约定的服务义务，李立峰依法行使同时履行抗辩权，具有相应的事实依据和法律依据，满足抗辩权的行使条件，应当受到法律的保护，李立峰并非有意拖欠物业费，实在是事出有因。中海物业公司的各项诉讼请求已过诉讼时效，中海物业公司于2020年9月8日向法院提起诉讼，主张2015年8月1日至2020年7月31日期间的物业费15,148.2元，其中2015年8月1日至2018年8月1日三年的物业费已过诉讼时效。2018年8月2日至2020年7月31日的物业费，李立峰愿意在中海物业公司拆除了李立峰窗户外烟道的前提下给付。中海物业公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回中海物业公司的诉讼请求。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下：2012年11月2日，呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（甲方）与中海物业公司（乙方）签订《呼和浩特市中海·紫御东郡前期物业服务合同》，合同约定由中海物业公司为中海·紫御东郡项目提供物业服务，委托管理期限为五年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格，本物业正式入伙之日起计，本物业首期预计入伙时间为2012年11月15-17日。物业管理服务费以房屋销售合同约定执行，即住宅每平方米建筑面积收费标准为人民币2.18元每月.平方米，商业每平方米建筑面积收费标准为人民币3.35元每月.平方米。合同第五十六条约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之五交纳滞纳金。物业使用人拖欠物业服务费用的，业主承担连带责任。该合同还就其他事项作出了约定。2017年12月29日，呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（甲方）与中海物业公司（乙方）签订《呼和浩特市中海·紫御东郡前期物业服务合同补充协议》，补充约定如下：中海紫御东郡小区的合同将于2017年11月14日期满，由于业主委员会尚未成立，现续签2年，续签日期为2017年11月15日至2019年11月14日。本补充协议期满后，本项目业主委员会仍未成立，或者业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。协议还对其他事项作出了约定。李立峰系呼和浩特市赛罕区中海紫御东郡的业主，房屋建筑面积为115.81平方米，其于2014年7月20日领取房屋钥匙，李立峰未交纳2015年8月1日至2020年7月31日的物业费15,147.95元（2.18元×115.81平方米×60月）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司签订的前期物业服务合同及其补充协议对李立峰具有约束力，李立峰与中海物业公司形成物业服务合同关系，双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务，对于李立峰提出的其不是上述合同的相对人，不应成为本案被告的抗辩意见，本院不予采纳。中海物业公司为中海紫御东郡提供物业服务，李立峰作为业主应按照物业服务合同的约定支付未付的2015年8月1日至2020年7月31日的物业费15,147.95元，对于中海物业公司的该项诉讼请求，本院按照15,147.95元予以支持。对于中海物业公司请求李立峰支付物业费滞纳金的诉讼请求，因前期物业服务合同及补充协议中均未约定交费时间，故对中海物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持；对于李立峰提出的2015年8月1日至2018年8月1日期间的物业费已过诉讼时效的抗辩意见，基于前述原因，本院亦不予采纳。对于李立峰提出小区电梯广告收益不向业主公示的抗辩意见，李立峰作为小区业主享有知情权和监督权，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业的共用部位和共用设施由全体小区业主共有和共同管理，公共部位的使用及经营收支情况因涉及全体小区业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案调整范围内，应由权利人另行主张，对其该项抗辩意见，本院不予采纳。对于李立峰提出的三楼天台烟道工作时油烟气味和噪音干扰其生活，与中海物业公司协商后，中海物业公司置之不理，其有权行使同时履行抗辩权的抗辩意见，李立峰仅提供证据证明烟道现状，中海物业公司对其提供证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为中海物业公司不是侵权主体，不应承担责任，本院认为，仅依据李立峰提供的照片本院不能判断李立峰所述情况的真实性以及中海物业公司应否承担责任，其反映的天台卫生问题，并不能反映出中海物业公司怠于履行物业服务合同的主要义务，其以此为由拒交物业费，于法无据，对其抗辩意见，本院不予采纳。对于李立峰提出的其他与服务质量相关的抗辩意见，因其未提供证据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、李立峰于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市中海物业服务有限公司支付物业费15,147.95元；二、驳回呼和浩特市中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果李立峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计177元（原告已预交），由李立峰负担90元，由呼和浩特市中海物业服务有限公司负担87元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高晓英二〇二〇年十二月三日书记员 张琪乐