江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初4424号原告：倪某2，男，1962年9月23日出生，汉族，高邮市人，住高邮市经济开发区。委托诉讼代理人：经纬，江苏兴典律师事务所律师。被告：李某某，男，1954年10月1日出生，汉族，上海市人，住上海市黄浦区。第三人：龙誉（扬州）置业有限公司，住所地高邮经济开发区文游北路。法定代表人：范犇屋。原告倪某2与被告李某某、第三人龙誉（扬州）置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告倪某2的委托诉讼代理人经纬到庭参加诉讼，被告李某某经本院合法的传票传唤，无正当理由未到庭应诉，第三人龙誉（扬州）置业有限公司（以下简称：龙誉公司）经本院公告送达传票，公告期满后其未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求贵院排除对秦邮路299号帝景龙庭第28幢704室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：高邮市人民法院于2020年8月18日（2020）苏1084执异52号《执行裁定书》驳回了原告对“丽晶会公寓”704室房屋的执行异议，为此提出诉讼。理由如下：1、原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效。上述“丽晶公寓”704室房屋系第三人开发。2015年7月，原告与第三人订立了上述一户商品房买卖合同，经过双方结算，达成了结算协议，即原告以之前对第三人的已到期债权（借款）与购房款相抵，支付了全部的购房款，为此双方专门签订了抹账协议。同月18日，第三人就将上述商品房交给了原告占有、使用、收益（原告装修后自己做办公室及出租给别人开公司多年），至今已经数年之久。原告与第三人签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，虽具有以物抵债的性质，但不影响合同的合法有效。根据《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》的规定，债务履行期届满后，债权的数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。因此，原告与第三人签订《房屋买卖合同》约定以债权中的部分冲抵购房款，不违反法律、行政法规禁止性规定，且原告已经合法占有、使用涉案房屋，应当认定《房屋买卖合同》合法有效，原告对涉案房屋享有物权。2、被告非涉案房屋的合法买受人。被告与第三人签订了涉案房屋的网签合同，办理合同备案，认定被告为涉案房屋的合法买受人，该认定无事实和法律依据。第三人与被告存在借贷关系，被告与第三人订立相关的商品房买卖合同，其目的并非购买房屋，而是作为第三人向被告借款的担保，但并未办理抵押登记。因此，被告不是涉案房屋的合法买受人，无任何优先受偿或其他特殊权利。3、原告的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。2015年原告已与第三人签订《房屋买卖合同》，购房款以欠款方式冲抵，应当视为已经支付全款，且原告于2016年年初已合法占有、使用涉案房屋。房屋买卖合同签订后，第三人虽已将房屋交付原告占有，但第三人因自身经营问题，一直无法开具办理过户所需的发票，且涉案房屋一直未通过竣工验收。因此，涉案房屋至今未办理过户等，非原告自身原因。另原告知晓涉案房屋尚未经过竣工验收是在2020年7月经多方咨询才得知的事实。贵院以原告知道或应当知道涉案房屋尚未竣工验收的事实，显然无事实依据和法律依据。原告认为，判断原告主观上是否知道或应当知道的时点，应当在原告与第三人订立商品房买卖合同时，原告与第三人订立合同的时间为2015年，涉案房屋当时已经取得合法的房屋预售许可证情况下，原告是无法预见的。综上为维护原告的合法权益，特诉讼，望判如所请。被告未答辩。第三人未答辩。本院经审理认定事实如下：2017年3月9日，第三人龙誉公司向案外人倪荣广出具结算单一份，内容为：经双方确认，第三人龙誉公司欠原告人民币1106310元，双方同意以坐落于高邮市偿还借款，共计226.13平方米，每平方米单价按3700元结算，合计836680元。倪荣广在龙誉公司任职期间为公司向朱崇安个人融资的资金由倪荣广本人负责偿还，用丽晶公寓的707室偿还，每平方米单价按3800元结算，合计231420元；另倪某2为丽晶公寓施工附属工程款下欠资金亦由倪荣广负责偿还，用丽晶公寓的704室偿还，每平方米单价按3800元结算，合计164310元。龙誉公司共拿出6套房偿还倪荣广个人债务，合计1232412元，龙誉公司下欠倪荣广个人不足的部分，倪荣广本人同意放弃。原告曾与第三人龙誉公司签订《房屋买卖合同》，签订时间不明，其主要内容为：第三人将坐落于高邮市秦邮路299号丽晶会公寓704室出售给原告所有，共计43.24平方米，每平方米按3800元计算，购房款以第三人欠原告的部分借款充抵支付。原告不承担该房屋买卖过程中的税款和过户登记的所有费用，如需交纳，无论依法应当由谁交纳，最终概由第三人全部承担。2015年10月22日，第三人龙誉公司出具《交房证明》，内容为：704室房款已全部缴清，第三人现将该房交付原告。2019年5月27日，原告将案涉房屋租赁给他人使用。2020年3月28日，高邮市伟业装饰设计工程有限公司出具《证明书》一份，内容为案涉704室的用电电费多年来由其代为网上充值，该小区为其临时管理。2019年1月3日，原告曾向本院起诉第三人龙誉公司，要求确认其与第三人之间的商品房买卖关系成立并有效，并确认案涉房屋的所有权归其所有，后于2019年12月31日撤回起诉。2019年2月14日，因第三人向被告李某某借款未归还，被告向本院起诉要求第三人偿还借款，本院依法作出（2018）苏1084民初3853号民事判决书，判决：第三人龙誉公司于判决生效后十日内一次性归还被告李某某借款本金700万元及利息11339999元（已计算至2019年1月31日，逾期顺加）。第三人龙誉公司不服一审判决，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉，但其未在规定期限内预交上诉案件受理费，被按自动撤回上诉处理。因第三人龙誉公司未履行判决确定义务，被告李某某向本院提出强制执行申请。本院立案受理后，于2019年11月4日查封了第三人龙誉公司所有的位于高邮市帝景龙庭的房产，房号分别为28幢606、607、609、607、611、608、504、510、509、607、609、601、612、609、701、702、607、609、704、705、706、707、708、709、710、711、712、805、806、807、808、809、810、811、812、311、312号。在执行过程中，原告向本院提出异议，要求排除对上述28幢704室房产的执行。本院于2020年8月18日作出（2020）苏1084执异52号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。另查明，位于高邮市又名为“丽晶公寓”或“丽晶会公寓”。该商品房由第三人龙誉公司开发，第三人龙誉公司已取得商品房预（销）售许可证。但至2020年7月21日止，该小区28幢尚未经过竣工验收。被告李某某与第三人龙誉公司针对上述704室已签订《商品房买卖合同》，并于2011年7月5日在高邮市住房和城乡建设局进行网上合同备案。2020年8月，周某某、倪某1、朱某某、倪某2、赵某某、李某、王某某、孙某某向扬州市江都区人民法院提起行政诉讼，要求确认高邮市住房和城乡建设局对高邮市秦邮路299号“丽晶公寓”初始登记《增量房确权证明书》行政登记行为违法并依法予以撤销。扬州市江都区人民法院于同年8月19日受理该案。本院认为：本案中，原告要求排除对涉案房产执行的诉讼请求不能成立。理由为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称：《执行异议和复议的规定》）第28条规定，只有同时具备四种情形方能排除执行：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。但本案中并不同时具备上述四种情形。逐一阐述如下：一、关于是否签订合法有效的书面买卖合同。本院查封涉案房产时间为2019年11月4日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》的时间不明，但原告于2019年1月3日起诉时已提交该《房屋买卖合同》，故推定该合同的签订时间在本院查封之前。该《房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律的规定，合法有效。因此，在人民法院查封之前，原告与第三人已签订合法有效的书面买卖合同。二、关于是否合法占有该不动产。原告提交与案外人的租房协议、高邮市伟业装饰设计工程有限公司出具的《证明书》等，用以证明其在法院查封前已合法占有该不动产。本院认为，至2020年7月21日，案涉房屋尚未经过竣工验收，不具备交付条件。高邮市伟业装饰设计工程有限公司对案涉房屋电表开户等亦可佐证此事实。因此，即使原告确实占有该不动产，但该行为不能认定为对案涉房屋的合法占有。关于原告辩称其在签订《房屋买卖合同》时不可能知道该房产尚未经过竣工验收。本院认为，根据相关规定及购房的交易习惯、生活常识等，具备交付条件的房屋应有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（简称“两书”）等相关材料。在交付房屋时，购房人应对上述材料进行合理审查。虽原告签订合同时，高邮市建设工程质量监督站尚未出具情况说明，但原告接收案涉房屋时，案涉房屋不仅不具备“两书”，且连基本水、电都尚未接通，以普通购房人的认知，原告应合理审查案涉房屋是否通过竣工验收。三、关于是否已支付全部购房款。根据双方签订《房屋买卖合同》中的约定，购房款以借款抵充。但诉讼中，原告对借款的来源、如何交付等均未提交证据予以证实，本院无法确认原告与第三人之间是否存在真实借贷关系，故原告不能证明其已支付全部购房款。四、关于非因买受人自身原因未办理过户登记。“买受人自身原因”主要包括对他人权利障碍、政策限制的忽略以及消极不行使登记权利等。根据本案已查明的事实，至本院查封案涉房屋之前，案涉房屋早在2011年7月就已具备办理网签备案手续的条件。原告与第三人签订《房屋买卖合同》后，一直未办理网签备案手续，系怠于行使权利，应认定为系自身原因未办理过户登记。因此，原告的诉讼请求不符合《执行异议和复议的规定》第28条的规定，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。关于本案是否应中止审理。本案系案外人执行异议之诉，只需原告提供证据证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权利，原告的行政诉讼请求能否得到支持并不影响本案的审理，即本案不以行政诉讼案件的审理结果为依据，故本案无需中止审理。综上所述，原告主张排除对涉案房产执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告倪某2的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告倪某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 芬人民陪审员  徐庆坚人民陪审员  黄 玲二〇二〇年十二月二十五日法官 助理  牟疆燕书 记 员  黄 艳附本判决所依照的法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第二条：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。2、《中华人民共和国合同法》第十二条：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。5、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。6、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。