重庆市巫溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0238民初4063号 原告：周娜，女，1989年9月28日出生，住重庆市巫溪县。 原告：舒显忠，男，1988年6月10日出生，住重庆市巫溪县。 委托诉讼代理人：周娜，女，1989年9月28日，住重庆市巫溪县，系被告舒显忠妻子，特别授权。 被告：重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇太平路**，统一社会信用代码91500238673396425P。 法定代表人：彭希，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王发权，重庆浩志律师事务所律师，特别授权。 原告周娜、舒显忠与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舒显忠的委托诉讼代理人兼本案原告周娜，被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王发权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周娜、舒显忠向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付违约交付房产证的违约金49688.91元(计算方式：453780元×0.0001×1095天，2017年5月10日至2020年9月30日，逾期将另外追加)；2、请求判决被告向原告支付违约交付房产证的违约金47646元(计算方式:购房总款453780×2÷10000×525天，2019年5月25日至2020年10月31日，暂计时间算至2020年10月31日，逾期将另外追加)；3、本案案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年5月10日，原告向被告购买位于巫溪县××小区××号的商品房，并签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，合同约定购房款为453780元。该合同第七、八条约定被告于2017年9月30日将取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证的房屋交付给原告。2017年9月30日，被告将商品房交付给原告，原告将该商品房装修居住至今，但被告一直没有交付房产证给原告，后来得知被告不能办理房产证的原因是因为该商品房至今没有进行竣工验收，更没有取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。该合同第十三条第2款约定:“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。该合同第十三条第4款第1项约定“逾期180日(含)之内……甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金……”。该合同第十三条第4款第2项约定“逾期180日后……甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金……”。被告于2017年9月30日将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的××小区××号房屋交付给原告，原告将该商品房装修后居住至今，但被告一直没有交付《房地产权证》给原告。为维护自已的合法权益，原告多次催促被告履行办理《房地产权证》的义务，但被告不予理睬。原告认为，被告的违约行为给原告带来了重大经济损失，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司辩称，原告陈述的事实及经过无异议，对原告的诉讼请求有异议。原告主张的逾期交房违约金诉讼请求已经超过3年诉讼时效，不应该得到支持；原告的购房款以庭审核实为准；原告主张的违约金计算比例过高，由人民法院依法予以降低；计算的违约起始时间依原告付款情况确定，截止时间为被告于2019年5月24日取得备案登记证之日。原告主张逾期办证违约金的起始时间，根据合同的约定应为办理房屋产权登记的预告登记日为60日后；结合2020年新冠疫情的自然灾害，应当扣除期间由人民法院依法予以酌情裁判；计算比例由人民法院根据违约交房的日万分之0.7以内予以依法判决。被告是否构成违约，由人民法院根据原告所提供的证据依法予以认定。 本院经审理认定事实如下：2017年5月10日，原告周娜、舒显忠与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告销售的位于巫溪县××小区××号房屋，房屋成交金额453780元。还约定原告的付款方式为按揭付款，首付款为143780元，其余房款以按揭方式支付给被告；该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第七条第（二）款约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；第八条第1款约定：甲方应于确定交付日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……；该合同第九条约定：甲方逾期交房的违约责任……（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金……。合同第十三条关于办理产权登记约定内容为：“1、……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同15日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。补充协议第8条约定，在交房时，若乙方未将购房款和其他相关税、费结清的，交房时间向后顺延至乙方将购房款和其他相关税、费付清为止，乙方同意甲方不承担此段时间逾期交房的违约责任，同时，办理《房地产权证》的时间相应延后。第18条（3）特别约定，由于不可抗力、政府行为、政策因素，导致甲方不能按期交房和办理备案登记、产权证书的，期限顺延，甲方不承担违约责任。 合同签订后，原告已按约定于2017年8月29日前付清房款。原告委托被告办理案涉房屋产权登记。案涉房屋于2019年5月24日取得竣工验收备案登记证。2020年11月9日，原告就本案起诉向本院递交民事诉状副本等材料。2020年11月27日，巫溪县规划和自然资源局对涉案房屋开具不动产登记受理通知单。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效。双方在合同第七条中约定，交付的房屋应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但被告直至2019年5月24日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故被告向原告交付的房屋不符合合同约定，应当承担逾期交房违约责任。双方虽合同约定逾期交房的违约责任按日万分之一计算，但被告已将房屋交给了原告占有使用，与被告未交付房屋的情形又有区别；结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，本院酌情将逾期交房违约金调整为按已付房款每日万分之零点七的标准计算。综上，原告在合同约定的交房日期（2017年9月30日）前已向被告足额支付了购房款，应自2017年10月1日开始计算违约金；因被告已于2019年5月24日取得建设工程竣工验收备案登记证，房屋已处于符合合同约定的交房条件，故被告承担违约责任的截止日期为2019年5月24日。原告主张的违约基础事实一直持续，但违约金系按日计算，即应按日分段计算诉讼时效，故对被告辩称该违约金整体已过诉讼时效期间，不应承担责任的意见，本院不予采纳。但原告于2020年11月9日才向本院递交民事起诉状，2017年11月8日前的违约金已过诉讼时效，本院不予支持。故被告承担逾期交房违约责任的期间为2017年11月9日至2019年5月24日，违约金为453780元×0.00007×561天=17819.94元。 依照合同第七条第（一）款第2项约定，被告的交房行为在2019年5月24日才符合合同的约定；《不动产登记受理通知单》的取得亦以房屋取得竣工验收备案登记证为前提，故被告办理涉案房屋不动产登记的起算日期为2019年5月24日，被告应在2019年5月24日后的60日内向巫溪县土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的不动产登记受理单，被告应在取得本商品房《房地产权证》后立即交付给原告。现被告逾期取得不动产登记受理单，已然构成违约，应承担相应违约责任，即被告应承担自2019年7月24日起至2020年11月27日止（计492天）的逾期办证违约金。原、被告均未举示出因被告逾期办证给原告造成了实际损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并作出裁决”，结合本地经济社会发展水平、该小区的实际情况，根据公平以及诚实信用原则，酌情对违约金调减为以已付房款为基数，按日万分之零点六的标准计算，即：453780元×0.00006元／天×492天=13395.59元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告周娜、舒显忠逾期交房违约金17819.94元、办理产权证违约金13395.59元，共计31215.53元； 二、驳回原告周娜、舒显忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费521.11元，由原告周娜、舒显忠负担353.99元，被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担167.12元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审判员  胥仲伦 二〇二〇年十二月三十日 书记员  贺 琴