广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初31101号原告：陈国辉，男，1947年4月28日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：招小明，广东富来之正律师事务所律师。委托诉讼代理人：董长存，广东富來之正律师事务所律师。被告：广州市海珠区龙凤街二龙工业公司，住所地广州市海珠区同福中路天庆里**。负责人：王红薇。委托诉讼代理人：王泽，广东海云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：何文颖，广东海云天律师事务所律师。被告：广州市海珠区珠江渔业社，住所地广州市海珠区石溪村涌口一巷**。法定代表人：梁永恒，经理。原告陈国辉与被告广州市海珠区龙凤街二龙工业公司（以下简称二龙工业公司）、广州市海珠区珠江渔业社（以下简称珠江渔业社）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序进行审理，原告的委托诉讼代理人招小明，被告二龙工业公司的委托诉讼代理人何文颖以及被告珠江渔业社的法定代表人梁永恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告为原告办理广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号209房屋的所有权证；2.两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告珠江渔业社下属成立的“广州白云珠江工业房产服务部”于1994年3月17日代被告二龙工业公司与原告签订一份《房屋合建合同》，约定原告向被告二龙工业公司购买广州市海珠区同福中路二龙街趣园1号3楼B单元房屋，房款总价205739.6元，被告二龙工业公司应在1995年3月前将房屋交付原告并在三年内为原告办理房地产权证等。原告于1996年付清了全部购房款并入住房屋，但被告拖欠资料迟迟未协助原告办理房屋产权证，并一直推脱称正在处理办证事宜，但至今仍未办理，遂提起本案诉讼。被告二龙工业公司辩称，1.原告所主张的《房屋合建合同》签约方为广州白云珠江工业房产服务部，并非二龙工业公司，依据合同相对性原则，二龙工业公司并不负有合同履行义务；2.涉案房屋至今未能办妥房地产权证主要是由于海珠区华联房产服务公司未缴清土地出让金及相关费用，与二龙工业公司无关。被告珠江渔业社辩称，同意原告的诉讼请求。经审理查明：广州白云珠江工业公司房产服务部是由广州白云珠江工业公司（以下简称珠江公司）开办并于1994年3月30日经工商行政部门核准成立的集体所有制企业，经营范围为房地产信息咨询服务、安置服务，法定代表人为陈列。后珠江公司房产服务部经主管部门珠江公司同意后于1999年6月13日被注销。广州市海珠区二龙工业公司于1998年12月20日变更名称为广州市海珠区龙凤街二龙工业公司。被告珠江渔业社于2013年6月11日出具《批准文》载明：我属下企业广州白云珠江工业公司在经营过程中，由于市场竞争激烈，业务下滑，企业出现亏损；企业决定注销工商登记；债务已清理完毕，如有漏遗，由主管部门负责监督清理；现批准企业向相关工商登记部门申办注销工商登记手续，望批准。之后，珠江公司于2013年6月17日被注销。1993年7月13日，被告二龙工业公司与案外人广州市海珠区华联房产服务公司（以下简称华联公司，该公司已于1998年9月10日被注销）签订《委托书》，大致内容为被告二龙工业公司是广州市同福中二龙街趣园**房屋的业权人，因被告二龙工业公司外出，现委托华联公司为被告二龙工业公司的合法代理人，代被告二龙工业公司在广州执行和处理以下事项：代向房管局部门申请办理上述房屋产权变更转移登记和领取房屋契证手续；代对上述房产进行管理，修缮，订立租赁或有关征地拆迁的协议，收取租金，申请办理修缮拆建手续；代向有关部门缴纳上述房产的税款和支付一切正常费用；对上述房屋有出卖的权利；对上述房屋有转委托等。受委托人在办理上述事项的过程中所签署的一切法律文件，被告二龙工业公司予以承认；此委托书有效期为直至上述事项办妥为止。1993年11月3日，被告二龙工业公司（为甲方）与华联公司（为乙方）签订《关于合作改建厂房的协议书》，其中约定：经双方协商同意合作改造海珠区二龙工业公司属下的位于二龙街趣园一号的原裕华毛织厂厂房（面积2847.49平方米），并用房改形式安置海珠区政府属下单位的干部、职工（不包括挂靠企业）；乙方同意负责改造厂房的全部资金，并补偿560万元给甲方，甲方同意在安置区属单位干部、职工中所得收益全部归乙方；改造厂房及房改等工作，均由乙方负责，甲方委托乙方办理，由甲方出具有关委托书，和办理投资批文等必须的证明；如乙方提出不用房改办法而改用房屋交易办法处理时，甲方同意乙方一次性交付厂房转让费540万元，并通过正常的房屋交易渠道办理产权转移手续，直接转到乙方指定的使用户名下，所需的一切税收和费用不管是甲方或乙方的均由乙方负责支付，甲方一概不负责支付等。1994年4月16日，华联公司与珠江公司房产服务部签署《委托书》，大致内容与前述二龙工业公司、华联公司签署的《委托书》一致。1994年3月17日，珠江公司房产服务部（甲方）与原告（乙方）签订《房屋合建合同》，约定双方同意合建广州市海珠区宝岗路二龙街趣园1号3楼B单元房屋，甲方负责建房用地、施工、水电安装、装修等事宜，保证在1995年3月前将房屋交付乙方使用，并在交付乙方使用之日起三年内为乙方办理房地产权证，乙方负责投入建房资金共计205739.6元，其中首期付201624.8元，第二期于入住时付4114.79元等。1995年8月12日，双方签订《补充协议》，约定交楼期定于1996年3月31日，从1995年4月到交楼期间乙方已投资款项的赔偿以银行同期利息计算，乙方原先购买三楼B单元，现改为二楼I单元，面积、单价由原先50.6平方米、每平方米4280元改为51.246平方米、每平方米4300元等。珠江公司房产服务部于1994年5月17日向原告开具《收款收据》，载明收到原告交来广州市海珠区宝岗路二龙街趣园1号三楼B单元首期购房款201624.8元，其中5000元订金、2000元优惠款；珠江公司房产服务部又于1996年3月28日向原告开具《收款收据》，载明收余下房款7715.11元。原告与被告二龙工业公司均确认因补充协议变更房屋增加部分款项尚未支付，均同意另行协商支付。珠江公司房产服务部于1996年3月19日向原告发出《房屋入住通知书》，通知原告办理入住手续，又于1996年9月18日向原告发出《通知》，通知原告提交身份证复印件及未交款项以办理产权。根据广州市国土资源和房屋管理局于2009年11月11日作出的穗国房群字【2009】1442号信访复函载明：海珠区同福中路二龙街趣园1号A、B、C座，产权人为二龙工业公司；原分别以统字120433号、统字120434号、统字120435号登记，分别为一幢6层钢筋混凝土、混合和砖木结构住宅及两幢1层砖木结构住宅；后经广州市城市规划局海珠区分局批准【（93）海城建字757号、（94）海城建字499号及（95）海城建字668号】进行改建，建成一幢8层（部分7层）的钢筋混凝土结构楼房，并经广州市城市规划局{穗海规验【2003】86号}验收合格；房屋地址经龙凤街派出所证明，由海珠区同福中路二龙街趣园1号A、B、C座变更为海珠区同福中路二龙街趣园5号；2006年9月，二龙工业公司委托代理人陈列向海珠区交易登记所提交房产证、国有土地使用证、建筑工程规划许可证、规划验收合格证、房屋面积测量成果报告书等资料申请办理变更登记，海珠区交易登记所以2006登记08020824号立案受理；经审核，海珠区房地产交易登记所确认该物业建筑面积为3980.31平方米；经对该项物业评估后，海珠区房地产交易登记所出具了《广州市国有土地使用权出让金评估答复书》，产权人二龙工业公司须缴纳土地出让金共2736861元；海珠区房地产交易登记所多次通知二龙工业公司前来补缴土地使用权出让金手续，但二龙工业公司至今未交，导致该登记案件暂未能办结等。原告与被告二龙工业公司均确认涉案房屋现址为广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号209房；原告提交相关水电费及卫生费收据证实其以实际居住在涉案房屋。根据查册资料显示，广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号的房地产权属人为二龙工业公司。广州市海珠区不动产登记中心于2020年11月2日向本院出具《购房资格证明》，载明截至该日，原告具备本市住房限购区域内住房购房资格。另，原告在庭审中表示愿意承担本案诉讼受理费。本院认为：原告为香港特别行政区居民，其依据房屋买卖合同诉请办理房屋产权登记，本案属涉港不动产纠纷，应参照涉外民商事纠纷程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案讼争不动产位于我国内地，故应适用我国内地法律作为准据法。原广州市海珠区同福中路二龙街趣园一号房屋所有权人是被告二龙公司，被告二龙公司经批准将上述房屋改建为现址广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号的房屋，并已交付使用。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为对被代理人发生效力”。从被告二龙公司与华联公司签订的《委托书》及华联公司与珠江公司房产服务部签订的《委托书》的内容来看，珠江公司房产服务部是代被告二龙公司与原告签订《房屋安置合同》的，该合同约定被告二龙公司提供涉案房屋给原告，原告支付房屋对价，故该《房屋安置合同》实为房屋买卖合同，双方之间的房屋买卖合同关系成立。上述合同是签约双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，对原告和被告二龙公司均有约束力。根据合同约定，被告二龙公司应从涉案房屋交付原告使用之日起四年内为原告办理该房屋的房地产权证。现原告已按合同约定支付了大部分房款，且双方在庭审中均表示同意另行协商剩余房款的支付问题，原告也已接收涉案房屋使用至今十多年，被告二龙公司亦取得涉案房屋所在楼宇的权属证明书，但至今仍未为原告办理涉案房屋的房地产权证，已构成违约，应承担相应的民事责任。现原告要求被告二龙公司为其办理涉案房屋的房地产权证的请求，合法有理，本院予以支持。至于被告二龙公司抗辩土地出让金的缴纳问题，属于另一法律关系，故本案对此不予调处。如前所述，珠江公司房产服务部是代表被告二龙公司与原告签订合同的，珠江公司房产服务部只是被告二龙公司的委托代理人，且现珠江公司房产服务部及其主管部门珠江公司均已被注销，原告要求珠江公司的主管部门即被告珠江渔业社承担本案责任，依据不足，本院对此不予支持。另原告表示同意承担本案受理费，两被告对此表示同意，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广州市海珠区龙凤街二龙工业公司应于本判决发生法律效力之日起15日内，协同原告陈国辉到房地产行政管理部门办理将广州市宝岗二龙街趣园一号二楼I单元（现址为广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号209房）的所有权登记至原告陈国辉名下的房地产权证；二、驳回原告陈国辉的其它诉讼请求。本案受理费4386元，由原告陈国辉自愿负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 咏人民陪审员  黄慧琦人民陪审员  蔡淑冰二〇二〇年十二月三十日法官助理蔡泳书书记员李锐