四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0922民初2687号 原告（反诉被告）：杨真义，男，1987年10月10日出生，汉族，四川省射洪市居民。 委托诉讼代理人：陈奇英（特别授权），四川远阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：税元民，四川远阳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：袁登兵，男，1971年4月21日出生，汉族，四川省射洪市居民。 被告（反诉原告）：杨秀华，女，1973年11月20日出生，汉族，四川省射洪市居民。 委托诉讼代理人：袁阳（上列二被告共同委托、特别授权），男，1995年5月20日出生，汉族，四川省射洪市居民。 委托诉讼代理人：谢卫东（上列二被告共同委托、特别授权），四川今辰律师事务所律师。 第三人：射洪市宸宇房产中介服务部（个体工商户），住所四川省射洪县太和镇新阳街471号，统一社会信用代码92510922MA6BT13R9C。 经营者：杨春，男，1981年10月2日出生，汉族，四川省射洪市居民。 原告杨真义与被告袁登兵、杨秀华、第三人射洪市宸宇房产中介服务部（简称宸宇中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案，诉讼中被告袁登兵、杨秀华提起反诉，于2020年11月20日依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告杨真义的委托诉讼代理人陈奇英，被告杨秀华及其委托诉讼代理人袁阳及谢卫东，第三人宸宇中介的经营者杨春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨真义向本院提出诉讼请求：1．判令被告袁登兵、杨秀华立即将出售给原告杨真义的位于射洪市振洪路的维卡佩纳城堡3栋29层29-1号住房交付原告杨真义占有使用；2．被告袁登兵、杨秀华从2020年9月1日起至交付日止按年租金1万元的标准向原告杨真义赔偿迟延交付损失；3．诉讼费由被告袁登兵、杨秀华承担。事实和理由：2019年11月26日杨真义委托父亲杨先勇与袁登兵、杨秀华签订《房屋买卖合同》，合同约定：袁登兵、杨秀华将位于射洪市振洪路维卡．佩纳城堡3栋29层29-1号住房（简称案涉住房）以73万元售与杨真义。2019年11月26日支付定金5万元，2019年12月15日支付房款15万元，2020年1月25日支付房款20万元，2020年6月15日支付房款28万元，剩余5万元待房权证过户后再支付。同日在宸宇中介见证下，双方口头约定：在杨真义共计付款40万元时，袁登兵、杨秀华即交付房屋。其后，杨真义通过宸宇中介向袁登兵、杨秀华共计支付房款68万元。按双方口头约定袁登兵、杨秀华应在2020年春节前交付房屋，袁登兵、杨秀华未履行义务应承担违约责任，特提起诉讼。 被告袁登兵、杨秀华共同辩称，2019年11月26日袁登兵、杨秀华委托儿子袁阳与杨真义签订《房屋买卖合同》，袁登兵、杨秀华将案涉住房以73万元售与杨真义。其后，杨真义多次违约推迟付款时间，杨真义应按合同约定赔偿袁登兵、杨秀华14.60万元（73万元×20%）。另外，按合同约定的付款时间及金额，杨真义应支付68万元，但杨真义只支付了65万元，尚欠3万元未付。因杨真义违约在先，袁登兵、杨秀华因此未交付房屋，但袁登兵、杨秀华无需承担违约责任。综上，袁登兵、杨秀华愿继续履行案涉房屋买卖合同。另就杨真义迟延付款的违约行为提起反诉：1．判令反诉被告杨真义向反诉原告袁登兵、杨秀华支付迟延付款违约金14.60万元（73万元×20%）；2．反诉费由反诉被告杨真义承担。 反诉被告杨真义辩称，希继续履行双方房屋买卖合同。因××致收入减收，杨真义迟延付款属实，但杨真义已按合同约定支付房款68万元，余欠3万元房款需待办妥房权证后再行支付，综上，希驳回袁登兵、杨秀华的反诉请求。 第三人宸宇中介陈述，案涉房屋的买卖系由宸宇中介居间促成。2019年11月26日售房人袁登兵、杨秀华委托其子袁阳，购房人杨真义委托其父杨先勇，双方就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，房屋成交价73万元，房款均通过宸宇中介转付。合同签订时双方口头约定，在2020年1月25日杨真义共计支付40万元房款后（含定金5万元），袁登兵、杨秀华即交付房屋。杨真义支付40万元后，宸宇中介于2020年3月通知袁登兵、杨秀华交付房屋，袁登兵、杨秀华未交付。至本案诉讼时杨真义已支付房款68万元，袁登兵、杨秀华已领取65万元。但就2020年7月28日杨真义补付的3万元房款，袁登兵、杨秀华以杨真义迟延付款为由拒绝领取、拒绝交付房屋，袁登兵、杨秀华要求杨真义按房款总额的20%赔偿迟延付款违约金14.60万元。经宸宇中介协调，杨真义认可存在迟延付款行为并主动提出愿付给袁登兵、杨秀华5,000元以期化解纠纷希尽快交付房屋，袁登兵、杨秀华仍拒绝交付房屋并要求杨真义按房款的20%赔偿迟延付款违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据作当庭质证，本院对下列证据予以确认作为认定案件事实的依据：1．当事人身份信息，证明其诉讼主体资格；2．《商品房买卖合同》、不动产信息查询等，证明袁登兵、杨秀华于2014年12月1日向开发商购买案涉房屋并已取得的事实；3．《房屋买卖合同》、付款凭证等，证明2019年11月26日案涉当事人就案涉房屋签订买卖合同并履行的事实，以及其间杨真义存在迟延付款的违约行为；4．当事人陈述以及证人任某出庭作证，证明当事人在签订案涉房屋买卖合同时，原被告双方曾口头约定至2020年1月25日止杨真义共计付款40万元时（含定金5万元）时袁登兵、杨秀华即交付房屋，但至本案诉讼时仍未交付的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月1日袁登兵、杨秀华与成都澳南实业有限公司签订备案20141200010W《商品房买卖合同》，合同主要约定：“成都澳南实业有限公司将在建的位于射洪市振洪路维卡．佩纳城堡3栋29层29-1号住房（建筑面积约116.38平方米）作价507,417元售与袁登兵、杨秀华，2016年8月31日交付房屋…”。2016年8月23日案涉房产通过竣工验收。2016年9月20日袁登兵、杨秀华向开发商补足房款并取得房屋（实测面积122.25平方米）。 经宸宇中介居间促成，2019年11月26日袁登兵、杨秀华（代理人袁阳）与杨真义（代理人杨先勇）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：“袁登兵、杨秀华（甲方）将其位于射洪市振洪路维卡．佩纳城堡3栋29层29-1号住房作价73万元售与杨真义（乙方）。乙方在2019年11月26日支付定金5万元，2019年12月15日前支付房款15万元，2020年1月25日前支付房款20万元，2020年6月15日前支付房款28万元，剩余5万元房款待甲方将房权证过户至乙方名下并交付乙方当日支付。甲方应在取得房权证3××0日内过户给乙方。甲方应在2020年1月25日前为乙方办理水电更名手续。甲方负责结清房屋交付前的费用。如甲方违约致房屋买卖合同不能履行的，甲方需退还乙方全部房款及装修款（以票据为准），并赔偿乙方房款及装修款总额20%的违约金、承担全部损失。如乙方未按合同约定支付房款，乙方需赔偿甲方房款总价20%的违约金，甲方有权终止合同…”。合同签订时，买卖双方口头约定至2020年1月25日止杨真义共计付款40万元时（含定金5万元），袁登兵、杨秀华即交付房屋。 在合同履行中，杨真义付款情况为：第一笔5万元定金，合同约定应在2019年11月26日支付，实际于2019年11月26日支付1万元，于2019年11月27日支付4万元；第二笔房款15万元，合同约定在2019年12月15日前支付，实际于2019年12月16日支付5万元，于2019年12月27日支付10万元；第三笔房款20万元，合同约定应在2020年1月25日，如期支付；第四笔房款28万元，合同约定应在2020年6月15日支付，实际于2020年6月29日支付10万元，于2020年6月3××0日支付15万元，于2020年7月28日支付3万元。上述款项均由购房人杨真义支付给宸宇中介，再由宸宇中介转付袁登兵、杨秀华。杨真义先后共计支付房款68万元，袁登兵、杨秀华已领取房款65万元。2020年7月28日杨真义又支付房款3万元，以补足应在2020年6月15日支付的房款28万元，袁登兵、杨秀华以杨真义迟延付款为由拒绝领取该3万元房款并拒绝交付房屋，要求杨真义按房款总价的20%承担违约责任。经宸宇中介居中协调，杨真义认可存在迟延付款行为，主动提出愿向袁登兵、杨秀华支付5000元以期袁登兵、杨秀华尽快交付房屋，袁登兵、杨秀华予以拒绝，仍坚持要求杨真义按合同约定赔偿房款总额20%的违约金14.60万元（73万元×20%）。原被告协商未果，诉来本院。 本院认为，2014年12月1日袁登兵、杨秀华购买案涉房屋，2016年8月23日案涉房产通过竣工验收，2016年9月20日袁登兵、杨秀华取得房屋。2019年11月26日经宸宇中介居间促成，袁登兵、杨秀华委托其子袁阳，杨真义委托其父杨先勇，双方自愿签订《房屋买卖合同》，案涉房屋买卖合同依法成立且具备交付条件，各方应依约履行，购房人主要义务为如约支付房款，售房人主要义务为如期交付房屋并协助办理过户手续。 在合同履行中，杨真义数次迟延付款构成违约，杨真义应承担违约责任。至2020年6月3××0日止杨真义共计支付房款65万元，宸宇中介随即转付袁登兵、杨秀华，袁登兵、杨秀华收款未提起异议。2020年7月28日杨真义又支付房款3万元，以补足应在2020年6月15日给付的28万元房款，宸宇中介随即转付袁登兵、杨秀华并再次通知交付房屋，袁登兵、杨秀华予以拒绝、拒绝交付房屋，并要求杨真义按房款总额的20%支付迟延付款违约金14.6万元，双方协商未果诉来本院。本院认为杨真义迟延付款应承担违约责任，但合同约定迟延付款即支付房款总额20%的违约金，结合本案购房人杨真义迟延付款的时间及金额，违约金明显约定过高，杨真义亦提出抗辩，就双方约定的迟延付款违约金本院应予调整。另外，合同签订时双方口头约定至2020年1月25日杨真义共付款40万元时，袁登兵、杨秀华即交付房屋。至2020年1月25日杨真义共付款40万元，袁登兵、杨秀华未交付房屋，袁登兵、杨秀华应从2020年1月26日起承担迟延交房的违约责任。至2020年7月28日止，杨真义通过宸宇中介先后共计付款68万元，至2020年6月3××0日止袁登兵、杨秀华已领取65万元亦未提出异议，但就杨真义在2020年7月28日补付的3万元，袁登兵、杨秀华拒绝领取并拒绝交付房屋，本院认为购房人杨真义虽存在迟延付款行为，但随后及时补付，已履行合同主要义务，袁登兵、杨秀华亦领取绝大部分房款，故袁登兵、杨秀华应及时交付房屋，并应就迟延交房承担违约责任，结合本案实际，袁登兵、杨秀华迟延交付房屋造成的损失可参照租金确定。杨真义主张案涉房屋的年租金损失为1万元，结合当地的租金标准，本院予以确认。 诉讼中，杨真义表示鉴于自己迟延付款违约在先，在与袁登兵、杨秀华2020年1月26日至2020年8月31日止迟延交房的违约责任品迭后，杨真义愿再付给袁登兵、杨秀华5,000元以化解纠纷，本院认为杨真义迟延付款应承担的违约责任与袁登兵、杨秀华在该期间（2020年1月26日至2020年8月31日止）迟延交房的违约责任相品迭后，杨真义再付给袁登兵、杨秀华5,000元，已足以承担杨真义应承受的迟延付款违约责任，对此本院予以确认。 就袁登兵、杨秀华迟延交房扩大损失，杨真义要求袁登兵、杨秀华从2020年9月1日起至交付日止按年租金1万元的标准赔偿迟延交房造成的损失。本院认为，杨真义的请求依法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告袁登兵、杨秀华向原告杨真义交付位于射洪市振洪路维卡．佩纳城堡3栋29层29-1号住房（网签合同备案号20141200010W）； 二、反诉被告杨真义向反诉原告袁登兵、杨秀华支付迟延付款违约金5,000元； 三、被告袁登兵、杨秀华从2020年9月1日起至实际交付日止按年租金1万元标准向原告杨真义给付迟延交付房屋损失； 四、驳回反诉原告袁登兵、杨秀华其余反诉请求。 上列给付及交付限判决生效后五日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费减半后收取6320元，由原告杨真义负担1690元，由被告袁登兵、杨秀华负担463××0元。 反诉受理费减半后收取1,610元，由反诉原告袁登兵、杨秀华负担1,510元，由反诉被告杨真义负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员  李 陈 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  黄书美 书 记 员  税 倪