山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终4778号上诉人（原审被告）：高唐赛石置业有限公司，住所地山东省高唐县鱼邱湖街道滨湖南路赛石·滨湖花街二楼。法定代表人：郭柏峰，董事长。委托诉讼代理人：李德功，男，高唐赛石置业有限公司主管。委托诉讼代理人：童军，山东普新（高唐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林冠春，女，1955年2月8日出生，汉族，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：王冠鲁、张德义，山东舜天律师事务所律师。上诉人高唐赛石置业有限公司（以下简称“赛石公司”）因与被上诉人林冠春房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2020）鲁1526民初2806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人赛石公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判减少上诉人承担的逾期办证的违约金额。事实与理由:一、原审法院认定未在合同约定的期限内办理房产证的原因系双方未共同提出申请，系认定事实、适用法律错误。根据当事人双方合同约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”办理房屋所有权转移登记是被上诉人的义务，上诉人仅是协助义务。在2019年7月1日接收房屋之后的90天内，被上诉人没有证据证明其向不动产登记机构申请登记，上诉人也未收到过要求协助办理登记的通知。另外，上诉人逾期办理初始登记的原因系业主在小区内乱搭违法建筑导致。因此，导致未在合同约定的期限内办理房产证的原因主要是因为被上诉人未提起、小区内业主乱搭乱建违法建筑导致。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，由双方按照50%的比例分担，违约责任明显过高。二、原审法院对于逾期办理房产证违约金的计算过高。本案中合同没有约定违约金，可以按照已付房款的总额，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期（4.25%）基准利率计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条款明确是出卖人的原因导致无法办理房屋所有权登记的，可以要求赔偿损失。而本案无法办理房屋所有权登记的原因系双方违约造成。所以，上诉人认为原审法院按照被上诉人要求的年利率4.25%的1.5倍计算违约金，违反法律规定，数额较高，请二审予以核减。被上诉人林冠春辩称：上诉人未办理完首次登记所需的全部材料，导致被上诉人无法办理房产证，应承担逾期办证的违约责任，支付被上诉人逾期办证违约金。原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。林冠春向原审法院起诉请求：判令赛石置业公司赔偿林冠春自2019年9月29日起至2020年7月20日的逾期办理房产证违约金64380元及自2020年7月20日至本案判决生效之日止的违约金。案件审理过程中变更诉讼请求为：赛石置业赔偿林冠春自2019年9月29日起至2020年11月17日止逾期办理房产证违约金共计88374.67元（以实际房款1216318为基数，按照2019年8月份全国银行间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%的1.5倍计算）。原审判决认定：2017年12月27日，林冠春与赛石置业公司签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，主要内容为：林冠春（买受人）购买赛石置业公司（出卖人）承建的14#楼1单元3-4层302号及附属房屋，总房款合计为1220789元并由林冠春一次性付清；出卖人应当在2019年7月1日前向买受人交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证的，由双方协商处理。林冠春已于2017年11月30日向赛石置业公司交纳房款1220789元，后因房屋面积存在误差，赛石置业公司又向林冠春退还房屋差价4471元。2019年7月1日，双方办理了涉案房屋交付手续。因赛石置业公司未办理完成包括房屋综合验收证明在内的房屋首次登记所需全部材料，林冠春也未向不动产登记机构申请房屋登记，涉案房屋至今未办理完成所有权转移登记手续。原审法院认为，林冠春与赛石置业公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》,是双方的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,应属合法有效，双方当事人应严守契约精神，依约履行各自义务。现涉案房屋未按期办理所有权转移登记手续自无异议，根据双方诉辩理由，本案审理焦点为：1.涉案房屋未办理所有权转移登记手续的违约责任由谁承担；2.逾期办证违约金的计算标准及数额。关于审理焦点一，根据双方合同第二十条及《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”之规定，办理不动产登记应是双方共同义务，即应由林冠春办理登记手续，赛石置业公司积极履行协助义务。现林冠春未提交证据证明其已经向不动产登记机构申请登记；而根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、第三十七条之规定，赛石置业公司办理完初始登记后，林冠春方能办理房屋所有权转移登记，因赛石置业公司至今未办理完涉案房屋的初始登记，其迟延申请办理房屋初始登记的行为，也导致林冠春不能在规定期限内办理房屋所有权转移登记手续。综上，因林冠春与赛石置业公司均未在约定期限内向不动产登记机构提出申请，即双方对涉案房屋至今未能办理所有权转移手续均存在过错，故应由双方各自承担相应的违约责任，原审法院酌定为双方分别按照50%的比例分担。关于审理焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人原因，买受人在下列期限未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中，合同约定的逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约责任为协商处理，但双方未能协商一致，故本院参照上述规定以已付实际房款1216318元为基数计算违约金数额；因我国金融市场利率化改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，违约金可参照全国银行间同业拆借中心2019年9月1日贷款市场报价利率一年期（4.25%）的1.5倍即年利率6.375%计算；涉案房屋于2019年7月1日交付林冠春，根据合同约定，最迟应于2019年9月28日办理房屋所有权证书，故其违约金起算时间应为2019年9月29日，自2019年9月30日至2020年11月17日逾期天数共计416天。综上，赛石置业公司应承担的违约金为44187.33元（1216318元×0.06375÷365天／年×416天×50%）。对于林冠春超出该部分的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高唐赛石置业有限公司于判决生效之日起十日内向林冠春支付逾期办理房屋产权证书违约金44187.33元；二、驳回林冠春的其他诉讼请求。案件受理费2009元，减半收取计1005元，由林冠春负担502元，被告高唐赛石置业有限公司负担503元。二审审理期间，上诉人赛石公司提交了高唐县重污染天气预警停工天数统计表，拟证明自2018年1月至2019年4月，因重污染天气导致停工99天，上诉人与被上诉人签订涉案合同后因国家对空气污染的重视导致在上述期限内无法施工，这是逾期交房的重要原因之一，也导致了逾期办证。本院组织当事人进行质证，被上诉人林冠春对该证据的真实性及证明目的均有异议，认为该证据无相关公章，且为上诉人单方制作，即使真实，也不能免除上诉人方的责任。上诉人应对政府环境治理及天气条件等可能影响施工的外界因素有所预期，在订立涉案合同时，对房屋交付期限及办证事宜进行约定时应将上述因素考虑在内。该风险系正常经营风险，不应转移给购房者。上诉人方提交的证据不足以证明延期交房、逾期办证确实仅因外界因素所致。本院审查认为，该证据为上诉人单方制作的空气污染天数统计，缺乏证据的形式要件，且不能证明空气污染与逾期办证之间的因果关系，本院不予采信。二审审理查明的事实、证据与原审相同。本院认为，二审中当事人双方争议的焦点有：1.双方在未办理房屋所有权转移登记中的责任。2.违约金的计算方式及数额确定。关于未办理房屋所有权转移登记的责任。被上诉人林冠春未向不动产登记机关申请房屋所有权转移登记，上诉人赛石公司未及时办理房屋初始登记的行为导致林冠春不能在规定期限内办理转移登记。赛石公司主张逾期办理初始登记的原因系业主在小区内乱搭违法建筑导致，但未提交证据予以证实。原审法院基于以上事实，并考虑赛石公司办理转移登记中系协助义务的因素，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，酌定双方各自承担50%的责任，并无不当。关于违约金的计算方式及数额确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，当事人双方未能就合同约定的“特殊方式”即“协商处理”达成一致意见，因此引起本次诉讼。原审根据被上诉人林冠春的诉求、双方各自相应承担的责任比例，依据上述规定以违约金形式确定违约责任的承担、计算违约金的方法及确定的数额均无不当。综上，上诉人高唐赛石置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费904元，由上诉人高唐赛石置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟凡利审判员  陈正飞审判员  于景涛二〇二〇年十二月二十六日法官助理幺海军书记员付莹莹