甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初89号原告：兰州宏辉房产经纪有限公司，住所地兰州市城关区张掖路街道张掖路**保利大厦第****。法定代表人：杨成虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：许秀慧，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪梅，甘肃正天合律师事务所实习律师。被告：尚建明，男，1987年11月15日出生，回族，无固定职业，住兰州市城关区。原告兰州宏辉房产经纪有限公司与被告刘鑫、尚建明居间合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，原告申请撤回对被告刘鑫的起诉，本院准许后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兰州宏辉房产经纪有限公司的委托诉讼代理人许秀慧及被告尚建明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰州宏辉房产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付中介服务费10700元；2、判令被告每日按应付款的万分之三向原告支付违约金（从刘鑫与尚建明到房屋所有权登记部门办理变更登记手续起至款项实际付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告将其第二项诉讼请求变更为：判令被告承担违约金32100元。事实和理由：2019年9月7日，原告与刘鑫及被告尚建明签订《房屋买卖（居间）合同》，约定刘鑫将位于兰州市城关区××路××村街道××路××号××单元××层××室××建筑面积为135.22平方米的房屋以10700006元的价格转让给尚建明。合同第六条及第八条约定：基于原告已经促成《房屋买卖（居间）合同》成立及之前提供的服务，居间服务已经完成，该合同签订时刘鑫须向原告支付21400元的居间服务费，尚建明须向原告支付10700元的居间服务费；刘鑫、尚建明未按合同约定时间向原告支付居间服务费，超过双方到房屋所有权登记部门办理房屋所有权变更登记时间仍未支付的，每迟延一日，按应付金额的万分之三向原告支付违约金。上述合同签订后，刘鑫按约为尚建明办理了不动产权属转移登记手续，案涉房屋已经过户至尚建明妹妹尚菊萍名下。原告的居间服务已经完成，但尚建明不予支付中介服务费，故原告诉至本院。被告尚建明辩称，1、原告未履行或未完全履行居间服务的实质义务，无权要求被告承担居间费用。该合同签订时，原告告知被告其提供的中介服务包括促成买卖双方达成最终买卖合同、促使卖方如期交房、买方如期付款、协助买卖双方办理过户登记手续、为买方办理按揭贷款提供居间服务等。但合同签订后，由于刘鑫拒绝出售案涉房屋，致使双方未能完成案涉房屋的买卖。原告也未能依约履行上述任何居间服务。此外，《房屋买卖（居间）合同》是原告反复适用的格式条款，其合同中关于“基于丙方已促成本《房屋买卖（居间）合同》成立及之前提供的服务、居间服务已经完成…”、“本合同签署后，若甲乙双方任何一方违反合同约定致本合同被撤销、解除或未被实际履行，均不影响丙方收取上述服务的权利”之规定属于原告特别设置的合同陷阱，原告并未就此严重侵犯相对人合法权利的格式条款提请买卖双方特别注意或加以特别说明，因此该条款无效。2、即使合同有效，被告也不是违约方，不应承担任何居间服务费用。被告按照合同约定于2019年9月17日缴纳10000元定金，并积极履行了合同其他义务。但导致《房屋买卖（居间）合同》不能再实际履行的根本原因为刘鑫拒绝出售案涉房屋所致，刘鑫才是违约方。因此被告并非本案适格被告。综上，原告诉讼请求无事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于兰州市城关区××路××村街道××路××号××单元××层××室房屋原系刘鑫所有。2019年9月7日，刘鑫（甲方）、尚建明（乙方）与原告（居间方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，刘鑫将上述房屋以成交价1070000元出售给了尚建明。三方在合同中约定：乙方于2019年9月7日交付定金人民币10000元予丙方，丙方于签订《房屋买卖（居间）合同》当时代乙方向甲方支付定金5000元，剩余定金5000元甲方委托丙方托管，待过户后冲抵房款；乙方采用首付加银行按揭方式（公积金）付款：乙方于2019年11月20日前将首付款人民币260000元按照房屋所有权登记部门关于资金监管的规定进行资金监管；甲乙双方于2019年9月20日前备齐本次贷款所需相关证件及资料交给丙方并到现场办理相关手续，若以上事宜出现迟延，均由延误方承担违约责任；剩余房款乙方委托丙方向银行申请二手房商业按揭贷款，预计800000元，贷款金额具体以银行或者公积金中心审批为准；丙方托管的定金10000元待房屋交接完成，且房屋所有权变更登记完成，甲方承诺于2019年11月20日将户口（包含该物业上所有户口）迁出，并在房屋交接清单上签字后3个工作日内，由丙方代乙方向甲方支付；基于丙方已促成本《房屋买卖（居间）合同》成立以及之前提供的服务，居间服务已经完成，甲乙双方确认，本合同签订时甲方须支付丙方的服务费为21400元，乙方须支付丙方的服务费为10700元，应于本合同签订之日起3日内支付；本合同签署后，若甲乙双方任何一方违反合同约定致本合同被撤销、解除或未被实际履行，均不影响丙方收取上述服务费的权利，违约方不仅应当向丙方承担本合同自己应当承担的服务费，还应当承担守约方应当承担的服务费部分；甲乙双方未按本合同约定时间向丙方支付居间服务费，超过双方到房屋所有权登记部门办理房屋所有权变更登记时间仍未支付的，应当向丙方承担迟延履行违约金，每迟延一日，每日须按应付金额的万分之三承担。合同还约定了其他事项。该合同签订后，被告即向原告支付了定金10000元。但因刘鑫后拒绝将房屋出售给被告，三方又于2019年11月6日签订了《解除合同协议书》，该协议书约定：甲乙双方一致同意解除双方之间的房屋买卖关系，但不解除其与丙方的居间合同关系；因是甲方违约导致合同解除，因此按照合同法定金适用规则，对于由丙方代乙方转付甲方的5000元定金，甲方予以退还乙方，由甲方委托丙方托管的定金5000元，经甲方同意，由丙方代甲方退还乙方；甲乙双方不得以自己及近亲属名义私下成交或通过其他中介成交上述房屋，否则愿意向丙方承担违约金32100元（成交价×3%）；上述款项付清后，甲乙双方法律关系解除，互不负权利义务，甲乙双方相互不再以任何形式追究另一方的责任；另外，甲乙之间的房屋买卖关系解除不影响丙方收取中介费的权利。该合同签订后，刘鑫与尚建明之间签订的《房屋买卖（居间）合同》再未履行，原告及刘鑫亦将尚建明支付的10000元定金退还给了尚建明。后原告发现在《房屋买卖（居间）合同》尚未解除前，尚建明已作为其亲戚尚菊萍的代理人与刘鑫私自签订《存量房买卖合同》，并办理了房屋产权转移登记手续。尚菊萍于2019年10月31日已取得了案涉房屋的所有权。原告认为尚建明与刘鑫私自交易的行为，违反了三方的约定，遂诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原告与刘鑫、尚建明签订的《房屋买卖（居间）合同》、《解除合同协议书》是三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，三方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。关于被告辩称《房屋买卖（居间）合同》中“基于丙方已促成本《房屋买卖（居间）合同》成立及之前提供的服务、居间服务已经完成…”、“本合同签署后，若甲乙双方任何一方违反合同约定致本合同被撤销、解除或未被实际履行，均不影响丙方收取上述服务费的权利”之规定属于未明示的侵犯相对人权利的条款，应属无效的主张。我国合同法规定，提供格式条款的一方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉《房屋买卖（居间）合同》的上述约定仅是约定了居间服务费支付条件，并非是免除或限制相对方责任的条款，且原、被告作为平等的民事主体，被告在签订合同时能够详细阅读合同条款并就相关条款提出异议，因此上述条款并非免除原告责任、加重被告责任的条款，本院对被告的该辩称不予采纳。原、被告及刘鑫签订的《房屋买卖（居间）合同》虽然约定买卖双方签订合同后，被告即应当向其支付居间服务费10700元，合同被撤销、解除或违背实际履行的，不影响原告收取居间服务费的权利，但该合同同时约定合同因违约方原因被解除或撤销的，守约方的居间服务费应由违约方承担。而三方签订的《解除合同协议书》及原、被告当庭陈述能够证明《房屋买卖（居间）协议》解除系刘鑫违约所致，因此根据合同约定，原告再要求被告尚建明支付居间服务费无法律依据，本院对此不予支持。关于原告要求被告支付违约金32100元的诉讼请求。原、被告及刘鑫签订的《解除合同协议书》约定，甲乙双方不得以自己及近亲属名义私下成交或通过其他中介成交上述房屋，否则愿意向丙方承担违约金32100元（成交价×3%）。本案被告尚建明在与刘鑫的《房屋买卖（居间）合同》解除之前，即作为其亲戚尚菊萍的委托代理人与刘鑫签订《存量房买卖合同》，进行了私下交易，该行为违反了上述约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。但是《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告在庭审中未提供证据证明被告尚建明的违约行为给其造成了除买方居间服务费损失以外的其他损失，因此原告要求被告承担违约金31200元过分高于其损失。因被告在庭审中亦主张该违约金过高，故本院结合被告的违约程度、原告的损失情况，酌定被告以成交价的1%向原告支付违约金，即被告向原告支付违约金10700元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告尚建明于本判决生效后十日内向原告兰州宏辉房产经纪有限公司支付违约金10700元；二、驳回原告兰州宏辉房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取301元，由原告兰州宏辉房产经纪有限公司承担201元，被告尚建明承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 祝 静二〇二〇年十二月二十九日书记员 张燕冰