福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初8102号 原告：龙岩市创佳物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区双泉路78号12号楼一层，统一社会信用代码91350800735652675P。 法定代表人：黄木生，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:温文娟、黄玉珍，员工。 被告：汤超伦，男，汉族，1983年11月5日出生，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：林玲玲（系被告汤超伦的妻子），女，1983年3月27日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告龙岩市创佳物业管理有限公司（以下简称创佳公司）与被告汤超伦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告创佳公司的委托诉讼代理人黄玉珍与被告汤超伦的委托诉讼代理人林玲玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创佳公司向本院提出诉讼请求：要求汤超伦支付2017年2月1日至2019年1月31日的物业管理费4735.2元、车位管理费1440元，2017年2月1日至2019年9月30日的公摊电费841.2元、二次供水加压费308.3元，2017年2月1日至2019年11月30日的公摊水费166.9元，合计7491.6元。事实与理由：创佳公司自2007年进驻城市桂冠小区提供物业管理服务，因城市桂冠小区业主委员会另聘物业公司管理。创佳公司于2019年12月退出城市桂冠小区。2007年9月10日，汤超伦与创佳公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由创佳公司为龙岩市新罗区城市桂冠小区的高层、多层住宅提供物业服务。汤超伦是龙岩市新罗区的业主，房屋建筑面积为140.9平方米，车位（库）Ｃ115一个。依合同约定，该类住房服务物业的服务费按每平方米1元／月（2014年12月调整为每平方1.4元／月），车位（库）1个的物业服务费标准为60元／月，另外，水、电费公摊应按小区单元总数公摊计算。物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月10日前向创佳公司支付物业服务费。创佳公司依据合同约定的服务内容提供了物业服务，但汤超伦未依约缴纳相应的费用，尚欠物业管理费6175.2元、车位管理费1680元、公摊水电费1316.4元，合计7491.6元。虽经创佳公司多次催收，汤超伦至今仍未缴纳上述费用。为此，创佳公司诉至法院，请求判如所请。 汤超伦辩称：2017年龙岩市新罗区城市桂冠全体业主通过公开选聘的方式，选聘了福建亿航物业为城市桂冠小区的物业，业主委员会于2017年6月13日与福建亿航物业签订合同。2017年6月23日，业主委员会发出通知，确定2017年7月1日开始由福建亿航物业为城市桂冠小区的物业。2017年5月31日、8月15日，业主委员会多次发出通知，要求创佳公司撤出城市桂冠小区。新罗区南城办事处于2017年7月24日发出通知，对城市桂冠公开选聘福建亿航物业为城市桂冠小区物业的合法性进行确认。新罗区建设局于2017年9月4日要求创佳公司撤出城市桂冠小区，但创佳公司拒不撤出。创佳公司2017年7月1日以后无权再向业主收取物业服务费。创佳公司弄虚作假，擅自上调收费，2014年12月电梯房物业费由每平方1.0元/月调整为每平方1.4元/月，属于乱收费。创佳公司从未公布物业服务资金收支情况。小区公摊水、电费账目不清，存在乱收费的情况，无法出示明细表。汤超伦于2016年底装修入住，楼宇电话至今不能使用，物业一直不配合安装。小区的井盖、路灯等损坏缺失严重，长期得不到维修，本人自行购买安装费用约300元。本楼门口的树木长白蚁、苍蝇病虫害，物业不处理，是汤超伦花费500元处理。汤超伦房屋内的公共下水管道，因地基下沉，致使下水管道断裂，渗水至房间，物业不处理，汤超伦花费3,000元请修理工修理，至今房间墙壁还未处理，如要处理，至少费用2,000元。创佳公司最多只能达到一半的服务，相应的物业服务费也只能收一半。2020年9月5日，创佳公司将汤超伦的水偷偷关掉，汤超伦的岳父去提水时腰部受伤。当天有多家未交物业的业主家都被断水，物业应赔偿由此造成的损失2,000元。创佳公司对垃圾不进行处理，还锁住大门，不让业主自行请人处理垃圾。城市桂冠小区每年广告收入4万元，2017年开始由业主委员会收取，从2006年至2016年共44万元。小区所属的四个店面每月租金1万元，一年12万元，从2006年至2018年，共156万元。以上合计200万元，应连本带息返还业主，或抵物业费。每户至少分到5,000元以上。创佳公司应于2017年7月1日撤出，但长期占用物业管理用房，每月至少应付租金1万元。汤超伦同意缴纳物业服务费7,000元。 本院经审理认定事实如下：对创佳公司与汤超伦双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。汤超伦是龙岩市新罗区的业主，房屋建筑面积为140.94平方米，另有Ｃ115车位（库）一个。2007年9月10日，创佳公司与汤超伦签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由创佳公司对龙岩市新罗区城市桂冠小区实施物业管理服务。双方约定，高层住宅物业管理服务费按每平方米1元／月（2014年12月调整为每平方1.4元／月），车位（库）物业管理服务费按60元／月计算，水、电费公摊按小区单元总数公摊计算；各项费用按月收取，于每月10日前支付。此后，创佳公司提供了服务。汤超伦仅支付部分费用，2017年2月1日至2019年1月31日期间的物业服务费与车位管理费至今没有支付。创佳公司主张汤超伦尚欠2017年2月1日至2019年1月31日的物业管理费4735.2元、车位管理费1440元，2017年2月1日至2019年9月30日的公摊电费841.2元、二次供水加压费308.3元，2017年2月1日至2019年11月30日的公摊水费166.9元，合计7491.6元。 另查明，本院（2019）闽0802民初1394号、龙岩市中级人民法院（2019）闽08民终1280号民事判决已经发生法律效力。根据该生效判决，创佳公司在城市桂冠小区的物业服务合同关系于2019年1月23日解除。城市桂冠小区业主委员会于2019年12月1日通知创佳公司，将于2019年12月9日举行物业移交。 双方的主要争议焦点是：创佳公司是否提供了物业服务合同约定的管理服务，是否有权收取2017年7月1日以后的物业服务费。 本院认为：创佳公司与汤超伦订立的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定履行各自的义务。汤超伦主张创佳公司未提供物业服务合同约定的管理服务，但创佳公司的服务行为即使存在瑕疵，也不能成为拒缴物业服务费的理由。创佳公司根据《前期物业管理服务协议》的约定提供了物业管理服务，并代缴了公摊水电费等。汤超伦在接受服务后，应按约如期向创佳公司交纳物业服务费及公摊水电费等。创佳公司在城市桂冠小区的物业服务合同关系于2019年1月23日解除，故汤超伦应支付创佳物业公司2017年2月1日至2019年1月22日期间的物业服务费4,683元[140.94平方米×1.4元/平方米·月×(23+22/30)个月)]、车位管理费1,424元[60元/个·月×(23+22/30)个月）]，以及公摊电费841.2元、二次供水加压费308.3元、公摊水费166.9元，合计7,423.4元。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下： 一、汤超伦应于本判决生效之日起六十日内向龙岩市创佳物业管理有限公司支付物业服务费4,683元、车位管理费1,424元、公摊电费841.2元、二次供水加压费308.3元、公摊水费166.9元，合计7,423.4元。 二、驳回龙岩市创佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由龙岩市创佳物业管理有限公司负担5元、汤超伦负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈  淑  玲 二〇二〇年十二月十日 书记员 石志桢（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 3、国务院《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：1710××××4401 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。