四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15077号 上诉人（原审原告）：邹礼，女，1972年2月2日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（原审被告）：成都市征地事务中心，住所地：成都市青羊区光华村家园路**。 法定代表人：于琦，主任。 委托诉讼代理人：李楷，北京观韬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨奉明，北京观韬（成都）律师事务所律师。 上诉人邹礼因与被上诉人成都市征地事务中心（以下简称征地中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初7572号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邹礼上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初7572号民事判决；2.征地中心按原合同条款退还邹礼一个月租金6095元；3.征地中心赔偿让邹礼强制提前退房造成的直接经济损失290000元。4.本案全部诉讼费用由征地中心承担。事实和理由：2018年7月底邹礼与征地中心在2005年签订的租赁合同到期后，征地中心通知说该房屋如要继续承租，需在网上竞拍招商。商家都积极配合，并同时按原合同交纳了2018年8月1日至2018年12月31日的全部租金。2018年12月28号，征地中心又要求各商家必须要签订“不平等条约”的承诺书。否则，要求商家立即搬离。为了十多年来苦心经营的生意，也是对政府部门的信任，邹礼被迫签订了承诺书，并按承诺书要求交纳了三万元的保证金。在竞拍中，由于价格不合理，三次都流标了。2019年7月1日第三次竞拍后，征地中心要求邹礼在三天内搬离，并多次找到第三方工作人员到邹礼店铺来进行各种威胁、骚扰、恐吓。实际上案涉店铺没有新的承租人。邹礼多次找征地中心要求按照承诺书条款或原合同的时限来搬离，但征地中心不管，导致邹礼处理货物时间不够，损失惨重。承诺书上第一条明确写明“本人未依法竞得房屋承租权的，于相关程序确定与新承租人签订租赁合同3日内，清空腾退所涉房屋交还贵中心”，但到目前为止案涉商铺依然是空的，征地中心要求邹礼搬离不合理。具体而言，1.《租赁房屋退房确认书》不能证明双方为协商一致交接房屋，其实是征地中心强制提前腾退房屋。2.按照承诺书的条款，邹礼与征地中心重新签订了租赁合同，并从2019年1月1日开始按照原房租三倍的价钱支付租金。3.2018年12月3日征地中心没有通知过邹礼腾房，并且2018年12月28日又让邹礼签订了承诺书并交纳了保证金。2019年7月1日，征地中心要求邹礼3天内搬离，不符合承诺书条款或原合同的时限，导致邹礼处理货物时间不够，损失惨重，征地中心应当赔偿。且应按照合同约定退还邹礼腾退之月的房租。 征地中心辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。 邹礼向一审法院起诉请求：1.判令征地中心按原合同条款退还邹礼腾退之后的该月一个月的租金共计6095元；2.判令征地中心赔偿因强制让邹礼提前退房所给邹礼所造成的直接经济损失共计118000元的赔偿；3.判令征地中心承担本案的全部诉讼费用。2020年7月19日，邹礼将第二项诉讼请求变更为判令征地中心因强制让邹礼提前退房所给邹礼造成的直接经济损失共计290000元的赔偿。 一审法院认定事实：2015年8月6日，征地中心（甲方）与邹礼（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、甲方将位于成都市草堂北路11号附9-10号的房屋（使用面积53平方米）出租给乙方作为营业使用；2、租赁期限为2015年8月1日起至2018年7月31日止；3、铺面租金为每月每平方米40元，月租金2120元，年租金25440元，乙方在签订合同后半月内交清全部款项，并在每年8月以前交下一年度的全额租金；3、合同期内，双方不得随意解除合同，甲方如因政策变化因素需要终止合同，须提前一个月书面通知乙方，并免收该月租金；4、乙方如需续租，应提前一个月告知甲方，甲方应根据国有资产管理的有关规定，及时告知乙方是否可以续租，续租时，按照征地中心拟定的出租管理办法实施。 2018年12月3日，北京观韬（成都）律师事务所接受征地中心的委托向邹礼发出《律师函》，主要载明：邹礼承租的房屋已于2018年7月31日到期，征地中心多次要求邹礼腾退，邹礼拒不腾退，要求邹礼在收到律师函之日起三日内腾退房屋。 2018年12月28日，邹礼向征地中心出具《承诺书》，主要载明：1．本人未依法竞得房屋承租权的，于相关程序确定与新承租人签订租赁合同后3日，清空腾退所涉房屋交还征地中心，并缴清房屋水、电等使用费；2．为保证本承诺书的有效履行，本人在向征地中心出具本承诺书之日2日内，向贵中心支付保证金30000元；3、本人承诺按照征地中心选定的评估机构出具的评估报告确定的评估价格作为依据向征地中心支付2019年1月1日起自房屋交还征地中心之日止的房屋使用费；4、本人未按照承诺书约定及时退还房屋的，征地中心有权不予退还按本承诺书支付约定的保证金并自行处置房屋中的设备、物品等，由此产生的损失由本人自行承担，而且本人承担由此产生的全部法律责任（包括但不限于主张由此产生的诉讼费、公证费、律师费等损失）。同日，邹礼向征地中心交纳了3万元保证金。 2019年1月，开元资产评估有限公司出具《评估咨询报告摘要》，载明了草堂北路11号附9号、附10号房屋面积分别为30.66平方米、27.87平方米、租金单价115元/平方米/月。 2019年7月1日，征地中心向邹礼出具《关于出租商铺收回通知》，主要内容为：案涉房屋在成都市公共资源交易服务中心资产公开竞租的两次竞价结果均为“流标”，我中心将收回前述营业用房，交由市政府统一安排处理。按你方向我中心递交的《承诺书》，请在2019年7月4日24：00前腾退营业用房，并缴清水、电、气物管等营业期间产生的所有费用。若你方未在前述期限内搬离前述营业用房，我中心将视为你方强占国有资产，我中心将通过必要的手段以及法律途径予以处理，并有权要求你方承担相应损失，由此导致的所有后果，概由你方自行承担。 同日，征地中心资产出租竞价结果公示显示草堂北路11号附9号、附10号均为“流标”。 2019年7月6日，《租赁房屋退房确认书》载明邹礼（乙方）租赁的草堂北路11号附10号商铺经过验收，房屋已经腾空，征地中心（甲方）同意接收房屋，乙方将该房屋钥匙交付甲方，交房完成。 2019年7月16日，《租赁房屋退房确认书》载明邹礼（乙方）租赁的草堂北路11号附9号商铺经过验收，房屋已经腾空，征地中心（甲方）同意接收房屋，乙方将该房屋钥匙交付甲方，交房完成。 一审法院另查明，1、征地中心曾用名称为成都市建设用地统一征地办公室，是案涉房屋的所有权人； 2、2018年8月28日，邹礼向征地中心交纳了租金10600元（5个月）； 3、2019年8月12日,征地中心以邹礼在租赁合同到期后未支付房屋使用费为由另案起诉邹礼。邹礼在该案中对北京观韬（成都）律师事务所接受征地中心的委托于2018年12月3日向其发出《律师函》的事实无异议。一审法院作出（2019）川0105民初12447号民事判决书，判令邹礼向征地中心支付2019年1月1日至腾退之日的房屋使用费（押金及保证金用于一并抵扣）。 一审法院认为，关于重复起诉。虽然征地中心另案起诉邹礼支付2019年1月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费，但本案中，邹礼以征地中心强制其腾退房屋造成经济损失为由起诉征地中心，属基于不同的事实起诉，故不属于重复起诉。 关于退还腾退之后该月一个月租金。邹礼主张根据《房屋租赁合同》第十二条“合同期间，双方不得随意解除合同，甲方如因政策变化因素需要终止合同，须提前一个月书面通知乙方，并免收该月租金”的规定，征地中心并未提前一个月与邹礼解除合同，也未免收一个月的租金。第一，邹礼与征地中心签订的房屋租赁合同至2018年7月31日到期后，双方并未续签租赁合同。征地中心于2018年12月3日向邹礼发送《律师函》，要求其返还房屋，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定。第二，征地中心要求收回房屋时租赁合同期间已经届满，不属于合同履行期间要求终止合同的情形。故邹礼的上述主张无合同及法律依据，一审法院不予支持。 关于强制腾退房屋的损失。邹礼主张征地中心强制其在3日内腾退房屋，导致其低价转让库存商品并支付人员工资合计损失29万元。第一，邹礼主张征地中心存在强制其提前腾退房屋，但其提交证据不能证明强制腾退的事实。且结合《租赁房屋退房确认书》来看，双方属协商一致交接房屋具有高度盖然性。第二，结合邹礼出具的《承诺书》承诺本人未依法竞得房屋承租权的，于相关程序确定与新承租人签订租赁合同后3日，清空腾退所涉房屋交还征地中心。虽然涉案房屋公开竞租的两次竞价结果均为“流标”，并未出现新承租人订立租赁合同的情形，但邹礼也未与征地中心重新签订租赁合同。基于上述法律规定，征地中心要求收回房屋并无不当。第三，租赁合同期间届满后，征地中心分别于2018年12月3日、2019年7月1日两次明确要求邹礼腾退房屋，属于在合理期限之前通知了承租人腾退房屋，尽到了及时通知的义务。故一审法院对邹礼的上述主张不予支持。 综上，对邹礼的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决如下：驳回邹礼的全部诉讼请求。一审案件受理费5742元，减半收取2871元，由邹礼负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 邹礼提交进货单一套，用以证明剩余货品价值350000元，因征地中心要求3天内清退房屋，邹礼以80000元低价处理了货物，货物损失276000元，人员工资损失14000元。 征地中心对该证据合法性、关联性不予认可，认为邹礼在一审时就应当提供该证据，且该证据不能证明货物损失与腾退房屋具有关联性，也不能证明实际损失是否存在。 本院经审查认为，首先，征地中心对邹礼提供的进货单不予认可。其次，邹礼在腾退房屋时也未与征地中心共同对店铺内货品数量予以清点，该份进货单也不能证明2019年7月邹礼清退店铺时，店铺内的货品即为进货单所显示的货物，邹礼也未提供证据证明将这批货物以80000元低价进行了处理，从而存在货物损失276000元、人员工资损失14000元，故本院对该证据不予采信。 本院二审另查明，双方在二审中一致确认，2018年12月28日邹礼向征地中心出具的《承诺书》，系征地中心制作，由邹礼填写并签字。 本院经审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案二审的争议焦点是:1.征地中心是否应当向邹礼退还1个月的租金6095元；2.征地中心是否应当赔偿因强制腾房而给邹礼造成的经济损失290000元（其中货物损失276000元，人员工资损失14000元）。 关于第一个争议焦点，邹礼主张按照双方《房屋租赁合同》的约定，征地中心应当提前一个月通知邹礼搬离并且免收当月租金。对此本院认为，《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2015年8月1日至2018年7月31日，征地中心要求邹礼腾退房屋的时间为2019年7月1日，此时双方《房屋租赁合同》约定的履行期限已经届满，故征地中心并非在合同期内提前终止合同，故不应适用《房屋租赁合同》关于征地中心提前终止合同应免收邹礼当月租金的约定。故邹礼主张征地中心按照《房屋租赁合同》的约定退还腾退房屋当月的租金6095元，因无事实与法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，邹礼主张征地中心强制腾房给其造成了损失290000元，对此本院认为，由征地中心制作并由邹礼在2018年12月28日填写并签字的《承诺书》，系双方在2018年7月31日原《房屋租赁合同》到期后对新的租赁关系的约定。该《承诺书》中邹礼关于“本人未依法竞得房屋承租权的，于相关程序确定与新承租人签订租赁合同后3日，清空腾退所涉房屋交还征地中心，并缴清房屋水、电等使用费”的承诺，实质是双方对新的租赁期限的约定。2019年7月1日，征地中心向邹礼出具《关于出租商铺收回通知》，载明因两次公开竞租流标，征地中心将收回案涉房屋交由市政府统一安排处理。说明按照政府统一要求，征地中心要将案涉房屋交由市政府统一处理，故邹礼与征地中心在《承诺书》中关于征地中心“与新承租人签订租赁合同”这一约定事实上已无法实现，双方之间的租赁关系变更为不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，征地中心作为案涉房屋的所有权人，有权解除合同并收回房屋。而自征地中心在2019年7月1日发函要求收回商铺，到邹礼于2019年7月16日实际腾房完成，征地中心已经给予了邹礼合理的腾退时间。关于邹礼主张征地中心采取强制手段要求其腾房，对此邹礼未提供证据予以佐证，本院对邹礼的该项主张不予采信。综上，邹礼要求征地中心承担其因腾房造成的经济损失因无事实与法律依据，本院予以支持。 综上所述，邹礼的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5742元，由邹礼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王果 审 判 员 廖方 审 判 员 赵韬 二〇二〇年十二月四日 法官助理 黄迪 书 记 员 袁敬