四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13848号 上诉人（原审被告）：成都玩九餐饮管理有限公司，住所地：成都市武侯区桐梓林路**附********。 法定代表人：毛康，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：文星，四川颂亚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林昱含，女，1988年5月27日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：马稼，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：杨蓉，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨小樱，女，1981年11月2日出生，汉族，住四川省崇州市。 上诉人成都玩九餐饮管理有限公司（以下简称玩九公司）因与被上诉人林昱含、杨小樱房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初8259号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 玩九公司上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、本案诉讼费由林昱含承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，玩九公司不应当承担2018年4月1日至2019年4月26日期间的租金、违约金、商铺垃圾处理费和商业物业公共服务费。玩九公司与林昱含之间签订的《房屋租赁合同》于2018年4月1日已经解除。玩九公司租赁林昱含的商铺用于经营酒吧“玩酒会”，“玩酒会”因经营出现亏损，在2018年3月决定停止经营。但案外人谢强拟接手“玩酒会”继续经营，条件是替玩九公司支付租金后，玩九公司退出，由谢强和杨小樱合伙经营“玩酒会”酒吧。林昱含对上述情况完全知情，因此在原租赁合同未到期的情况下，在2018年4月1日与案外人重新签订了《房屋租赁合同》。案外人谢强在2018年4月12日向林昱含的母亲马凌的个人账户支付了134196元商铺租金。从林昱含在一审时向法庭提交的其与案外人在2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》可以看出，林昱含明知与玩九公司签订的原租赁合同已经解除，因此将商铺转租给第三人并签订了合同。玩九公司认为林昱含明知玩九公司并非2018年4月1日之后的承租人，不应当承担责任，因此在一审时未到庭。在得知一审判决后，玩九公司发现一审法院认定事实错误，特提起上诉，请求依法撤销一审判决并依法改判。 林昱含辩称，一审判决事实认定正确，玩九公司主张林昱含与玩九公司的租赁合同应当在2019年4月26日，即玩九公司收到律师函通知解除合同之日才解除。玩九公司主张的该租赁合同已于2018年4月1日解除没有任何事实和法律依据。一、林昱含与玩九公司签订租赁合同后，双方一直在实际履行租赁合同，林昱含与玩九公司没有达成过任何解除租赁合同的合意，玩九公司也没有提供任何证据证明该租赁合同实际已经于2018年4月1日被解除。二、杨小樱与林昱含签订租赁合同不能证明玩九公司与林昱含签订的租赁合同自然终止。第一，关于该份合同的签订背景，该租赁合同系玩九公司法定代表人毛康提供，各方的真实意思表示是杨小樱与玩九公司作为共同承租人，共同承担支付房租的义务，其作用是为了保证玩九公司按期履行租赁合同为房东林昱含提供的增信措施。根据林昱含在一审提供的证据，玩九公司在租赁期间存在拖欠房租的事实，杨小樱作为玩九公司持股60%的大股东为玩九公司提供担保符合常理。第二，该租赁合同在一审时已经司法鉴定并非杨小樱签订，该协议自始不成立。而杨小樱也当庭否认其签订或者实际履行过该租赁合同，显然不能证明林昱含存在任何转租行为，更不能证明林昱含与玩九公司之间的租赁合同已经解除。第三，即使林昱含真的存在“一房二租”的行为，根据《中华人民共和国合同法》规定，也仅会导致林昱含违约，不会直接导致其与玩九公司之间的租赁合同自然终止。玩九公司的上诉主张没有任何法律依据，依法不能成立。综上所述，请求法院驳回上诉，维持原判。 杨小樱未发表答辩意见亦未提交书面答辩状。 林昱含向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方签订的两份《房屋租赁合同》于2019年4月26日解除；2、确认玩九公司、杨小樱所支付的履约保证金33549元，林昱含不予退还；3、判令玩九公司、杨小樱向林昱含支付欠付租金411818.0667元（从2018年5月1日起至2019年4月26日止）及违约金（按银行同期贷款利率标准计算，从2018年5月1日至付清时止）；4、判令玩九公司、杨小樱向林昱含支付欠付的商铺垃圾处理费和商业物业公共服务费共计1953.10元（从2019年1月1日起计算至2019年4月26日止）。 一审法院认定事实：位于成都市武侯区××路××号××号××层××号××层房屋，建筑面积共135.28平方米房屋（规划用途商业）系林昱含单独所有。 玩九公司系自然人投资或控股的有限责任公司，股东为毛康、刘磊、杨小樱、周泽。毛康担任法定代表人。 2017年6月30日，林昱含（甲方）与玩九公司（乙方）签订1份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市武侯区××路××号××号××号××号商铺（建筑面积135.28平方米）出租给乙方用于咖啡馆、酒吧使用；租赁期限5年，即从2017年8月1日至2022年7月31日；租金标准为248元／㎡月，第一年租金总额为402593元，第二年至第五年，每年在上一年度的基础上按5%的增幅递增；乙方应在签署本合同的同时向甲方支付定金33549元，在合同签订10日内支付2017年8月1日至2017年10月14日租金100648元，以后每三个月支付一次房租，应在每期限满15日前将下一期租金交付；在甲方交付房屋给乙方使用时，乙方所缴纳的定金33549元自动转为履约保证金，在合同履行完毕时，由甲方无息全额退还，若乙方未履行与甲方在本合同约定的相关费用（包括但不限于租金、水、电、气费、物业管理费）或违约，则甲方可从乙方所缴纳的履约保证金中扣除其未履行费用以及乙方应向甲方支付的违约金，不足部分乙方应补足；房屋交付后，产生的水、电、气、通讯等费用及房屋的物业管理费均由乙方自行承担；乙方有未按合同约定时间支付租金、定金以及未按规定支付水、电、气、物业管理等费用视为违约；当乙方违约逾期30天内，除应支付逾期应付款外，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款的5‰的违约金；逾期超过30天，甲方有权解除合同并收回房屋，乙方除应支付逾期应付款之外，甲方得没收乙方履约保证金，乙方的装修损失自行承担，如乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行，自逾期之日起至乙方全额支付当次应付款之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款的5‰的违约金。合同同时对双方其他权利义务做了约定。 合同签订后，玩九公司分别于2017年7月8日、2017年7月31日、2017年12月5日、2018年1月30日、2018年4月12日向马凌（林昱含母亲）个人账户转款33549元、100648元、35000元、35000元、134196元。其中2017年7月31日及12月5日由杨小樱个人账户转款，均备注“玩酒会房租”。此后，玩九公司未再支付房租。 2019年4月25日，林昱含通过EMS方式向玩九公司、杨小樱发送律师函，快递封面有“解除房屋租赁合同”内容。玩九公司法定代表人毛康拒收，杨小樱邮件显示“原址无此人”未能送达。 2019年1月1日起至2019年4月26日止，案涉商铺产生垃圾处理费及物业费共计1953.10元。 本案在一审审理过程中，林昱含还出具了1份《房屋租赁合同》，载明签订时间为2018年4月1日，租赁期限6年，从2018年4月1日至2024年3月31日。乙方为杨小樱，其余合同条款与前述林昱含与玩九公司于2017年6月30日签订的《房屋租赁合同》基本一致。“乙方（承租方）”处有“杨小樱”签名及捺印。杨小樱否认真实性，并申请鉴定。林昱含陈述，因玩九公司经营困难，不能按时缴纳房租，玩九公司法定代表人毛康告知林昱含，房屋由玩九公司和杨小樱共同承租，并将该合同交给林昱含，且毛康称合同上“杨小樱”签名及捺印系杨小樱本人所为。 经杨小樱申请，一审法院委托四川旭日司法鉴定中心对2018年4月1日《房屋租赁合同》第7页“乙方（承租方）”处“杨小樱”签名及手印是否是杨小樱书写及捺印进行鉴定，该司法鉴定中心于2020年6月19日出具鉴定意见为“乙方（承租方）”处“杨小樱”签名及手印不是杨小樱本人书写及捺印。 一审法院认为，林昱含与玩九公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。玩九公司承租林昱含房屋，应按约支付租金，其于2018年5月1日起未再支付房租，应承担给付房租411818元（2018年5月1日至2018年7月31日为100648元、2018年8月1日至2018年10月31日为105680.40元、2018年11月1日至2019年1月31日为105680.40元、2019年2月1日至2019年4月26日为99809元）的民事责任。因玩九公司未按约支付房租，已构成违约，林昱含有权解除租房合同。林昱含于2019年4月26日向玩九公司、杨小樱发出律师函，要求解除合同，虽玩九公司法定代表人毛康拒收，但其并无证据证明有继续履行合同的意愿及行为，解除合同自送达之日起即生效，故对林昱含主张与玩九公司签订的租赁合同于2019年4月26日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。租赁合同约定“房屋交付后，产生的水、电、气、通讯等费用及房屋的物业管理费均由乙方自行承担”，故2019年1月1日起计算至2019年4月26日止的商铺垃圾处理费和商业物业公共服务费1953.10元，应由玩九公司负担。因玩九公司未按时支付房租，给林昱含造成资金利息损失，林昱含主张自2018年5月1日起，以未付款金额为计算基数，按银行同期贷款利率计算，符合法律规定，亦与林昱含损失相符，一审法院予以支持。 租赁合同约定“逾期超过30天，甲方有权解除合同并收回房屋，乙方除应支付逾期应付款之外，甲方得没收乙方履约保证金”，故林昱含可不退还玩九公司缴纳的履约保证金33549元，该保证金作为违约金的一部分对林昱含进行补偿，但无须作为判项进行判决。 林昱含主张杨小樱共同与玩九公司租赁案涉房屋，经鉴定，2018年4月1日《房屋租赁合同》中“杨小樱”签名及捺印非本人所为，故2018年4月1日的《房屋租赁合同》未成立，不存在解除。对于林昱含主张杨小樱与玩九公司共同支付房租、物业费及违约金等的诉讼请求，因现有证据不能证明杨小樱系承租人，杨小樱以个人账户向林昱含转款发生在2018年4月1日的《房屋租赁合同》之前，且转款备注为“玩酒会房租”，综上，以上不能证明杨小樱有以个人名义与玩九公司共同承租房屋，并支付房租的事实，故对林昱含的该项主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认林昱含与玩九公司于2017年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月26日解除；二、玩九公司自判决生效之日起三日内向林昱含支付租金411818元及违约金（截止2019年4月26日为12716.55元，之后以411818元为计算基数自2019年4月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）；三、玩九公司自判决生效之日起三日内向林昱含支付商铺垃圾处理费和商业物业公共服务费1953.10元；四、驳回林昱含的其他诉讼请求。如果玩九公司未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7668元，财产保全费5000元，公告费560元，共计13228元，由玩九公司负担；鉴定费9900元，由林昱含负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。林昱含没有提交新证据。玩九公司提交以下证据：谢强银行转账记录（2018年4月12日）。拟证明：案外人谢强已租赁案涉房屋并向林昱含支付了租金，支付的前提是玩九公司退出商铺的租赁由其来经营，并且林昱含对此也是清楚的。 林昱含发表质证意见称，对真实性予以认可，一审中林昱含也提交该证据，对关联性不予认可，该转账记录仅能证明谢强代付的行为，上一笔租金是在2018年1月30日所以2018年4月12日支付的前三个月玩九公司欠付的租金，不能证明谢强已成为了新的承租人。 本院对玩九公司提交新证据认定如下：对该证据的真实性、合法性予以确认，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，玩九公司与林昱含签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。因玩九公司认可案涉合同解除，但认为合同解除时间为2018年4月1日，故根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉租赁合同解除时间的认定；二、玩九公司是否是欠付租金等费用的支付主体。对此，本院评述如下： 关于案涉租赁合同解除时间的认定问题。玩九公司主张，因亏损无力经营后，杨小樱提出引进案外人谢强与杨小樱作为新的承租人，玩九公司退出租赁关系，林昱含于2018年4月1日已经就案涉房屋另行签订了租赁合同，案涉租赁合同视为解除。对此本院认为，首先，林昱含与杨小樱于2018年4月1日签订的租赁合同，经鉴定，并非杨小樱本人签订。虽玩九公司称该合同系其法定代表人毛康代杨小樱签订，但杨小樱表示从未委托他人以杨小樱名义签订该份合同，因该合同非杨小樱与林昱含合议达成，一审认定该份合同不成立并无不当。其次，玩九公司二审认可除林昱含与杨小樱签订的合同外，无其他证据证明其主张的杨小樱与谢强代替玩九公司作为新的承租人进入租赁关系告知林昱含并征得其同意。虽玩九公司二审提交谢强转账记录，但在无其他证据进行佐证的情况下，无法认定谢强的支付行为系基于代付或其他法律关系。故在案涉合同明确载明签订主体为玩九公司与林昱含的情况下，玩九公司仅以该履行行为主张案涉合同主体发生变更，本院不予支持。综合上述事实，在案证据不足以证明玩九公司主张林昱含与毛康代杨小樱签订租赁合同的原因客观存在，其主张案涉合同自该合同签订之日视为解除本院不予支持。玩九公司主张其已退出案涉租赁合同因缺乏证据予以证明，本院亦不予支持。其作为案涉合同承租人应按约履行合同义务。 因案涉合同第十条第一款约定，在玩九公司逾期支付应付款超过30天（包括30天）的，林昱含有权解除合同并收回房屋，玩九公司除应支付逾期应付款外，林昱含有权没收其支付的履约保证金。因玩九公司自2018年5月1日起未再支付房屋租金，林昱含有权解除案涉合同并不退还保证金。林昱含于2019年4月25日向玩九公司发送的解除合同通知虽被毛康拒收，然因快递封面载明名为“解除房屋租赁合同”，故该通知发生解除的效力，一审以此认定案涉合同于通知到达之日即2019年4月26日解除并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，对一审认定的欠付租金、违约金、垃圾处理费、商业物业管理费的金额，玩九公司二审称如果按照合同约定，认可一审认定的上述费用的数额。故玩九公司应当按照一审认定的结果承担上述费用的支付义务。 综上所述，上诉人玩九公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7668元，由成都玩九餐饮管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 王果 审 判 员 廖方 审 判 员 赵韬 二〇二〇年十二月七日 法官助理 郑帅 书 记 员 袁敬