江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初3815号原告:沈磊，男，1987年1月10日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：王娟，江苏神阙律师事务所律师。被告：陆苗锋，男，1981年6月29日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市锡山区，现下落不明。被告：梁雪茹，女，1986年9月5日出生，汉族，户籍地江苏省沭阳县，现下落不明。原告沈磊与被告陆苗锋、被告梁雪茹民间借贷纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序由审判员杨琦东独任审理，因陆苗锋、梁雪茹下落不明，本院依法裁定转为适用普通程序组成合议庭进行审理，向其公告送达了诉讼材料及开庭传票，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告沈磊及其委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。被告陆苗锋、被告梁雪茹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告沈磊向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告陆苗锋、被告梁雪茹共同向其清偿借款人民币49万元，及该款自2019年1月10日至2019年2月9日的约定利息7350元，并承担该款自2019年2月10起至实际偿还之日止按照年利率24%计算的逾期利息；2、请求判令被告陆苗锋、被告梁雪茹承担本案律师费损失46660元；3、请求法院将陆苗锋、梁雪茹所有位于无锡市锡山区××镇××室的房屋，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，沈磊对拍卖、变卖所得价款优先受偿。事实和理由：2018年7月9日，原告沈磊经昆山善恒投资管理有限公司（以下简称善恒公司）介绍，与被告陆苗锋、被告梁雪茹签订借款合同一份及不动产抵押合同一份，约定由沈磊出借陆苗锋、梁雪茹50万元，月息为1.5%，借期12个月，自下款之日至满12个月时止。借款合同第七条约定：陆苗锋、梁雪茹未按合同约定还本付息的，沈磊有权对逾期本金和利息，按照每日千分之一计收罚息，并有权收取借款本金10%的违约金；如陆苗锋、梁雪茹违约的，沈磊有权要求其清偿相关费用，包括但不限于沈磊实现债权的合理费用，如律师费等。双方的不动产抵押合同约定，陆苗锋、梁雪茹将其共同所有的东湖苑3-502建筑面积126.77平方米的房屋为其借款向沈磊设定抵押，抵押债权数额50万元，抵押担保的范围包括主合同项下沈磊的主债权本息、违约金、赔偿金和相关费用，包括但不限于实现债权的费用，如公证费、律师费、诉讼费、差旅费等。上述合同签订后，陆苗锋、梁雪茹于当日就其抵押房屋至登记部门办理了抵押登记，抵押登记登记的抵押担保债权为60万元。2018年7月10日，沈磊交付了陆苗锋、梁雪茹50万元借款。陆苗锋、梁雪茹支付了善恒公司1万元中介费，该1万元中介费抵作陆苗锋、梁雪茹对沈磊的本金还款。事后，陆苗锋、梁雪茹按约支付沈磊利息至2019年1月9日，此后一直违约未还本付息至今。因沈磊向陆苗锋、梁雪茹催要不到，故现诉至法院。被告陆苗锋未提供抗辩意见及证据材料。被告梁雪茹未提供抗辩意见及证据材料。经审理查明：原告沈磊经善恒公司介绍，于2018年7月9日，与被告陆苗锋、被告梁雪茹、善恒公司签订借款合同一份及不动产抵押合同一份，借款合同约定由沈磊出借陆苗锋、梁雪茹50万元，月息为1.5%，借期12个月，自下款之日至满12个月时止。借款合同第七条约定：陆苗锋、梁雪茹未按合同约定还本付息的，沈磊有权对逾期本金和利息，按照每日千分之一计收罚息，并有权收取借款本金10%的违约金；如陆苗锋、梁雪茹违约的，沈磊有权要求其清偿相关费用，包括但不限于沈磊实现债权的合理费用，如律师费等。善恒公司为陆苗锋、梁雪茹的借款向沈磊提供了一般保证担保。双方的不动产抵押合同约定，陆苗锋、梁雪茹将其共同所有的锡山区东港镇东湖苑3-502建筑面积126.77平方米的房屋为其借款向沈磊设定抵押，抵押债权数额50万元，抵押担保的范围包括主合同项下沈磊的主债权本息、违约金、赔偿金和相关费用，包括但不限于实现债权的费用，如公证费、律师费、诉讼费、差旅费等。上述合同签订后，陆苗锋、梁雪茹于当日就其抵押房屋至登记部门办理了抵押登记，抵押登记登记的抵押担保债权为60万元。2018年7月10日，沈磊交付了陆苗锋、梁雪茹50万元借款。陆苗锋、梁雪茹支付了善恒公司1万元中介费，该1万元中介费由沈磊在出借陆苗锋、梁雪茹的50借款本金中扣除。事后，陆苗锋、梁雪茹按约支付沈磊利息至2019年1月9日，此后一直拖欠本息至今。因沈磊向陆苗锋、梁雪茹催款无果，遂委托江苏神阙律师事务所指派律师代理起诉至本院，双方约定律师代理费为46660元。上述事实，由沈磊举证的借款合同、不动产抵押担保合同、50万元出借款交付凭证、不动产登记证明及无锡市不动产（房屋）登记簿证明、委托代理合同等，及沈磊的陈述经本院依法审查判断作出认定。本院认为：原告沈磊出借被告陆苗锋、梁雪茹50万元，至今尚欠49万元本金未付属实，该本金受法律保护，陆苗锋、梁雪茹应予偿还，长期拖欠显属不当。根据双方合同约定及沈磊于2018年7月10日交付借款的事实，双方约定的借款期限应为2018年7月10日至2019年7月9日。关于双方的12个月的借期内每月1.5%利息约定，并不违反法律及行政法规的禁止性规定，属于有效约定。本案中，陆苗锋、梁雪茹已经清偿利息至2019年1月9日，故自2019年1月10日至2019年7月9日的利息形成拖欠，陆苗锋、梁雪茹对此期间的利息应当按照月息1.5%约定向沈磊作出清偿，经计算为6个月44100元。2019年7月10日起，按照合同约定，陆苗锋、梁雪茹应当清偿全部本息，但其至今拖欠构成违约，应当承担违约责任。本院注意到，根据双方订立的借款合同，双方约定的违约金总额明显超出年息24%的上限，对超出部分本院不予支持。值得注意的是，上述作为违约金的24%的年息上限应包括律师费等实现债权的费用在内，本案中沈磊在主张24%年利率外另行主张的律师费46660元，属于超出上限部分，本院不予支持。综上，沈磊主张的违约金计算期限，及违约金计算标准或不符合双方约定，或违反法律规定，应以本院计算为准。本院注意到，双方签订的不动产抵押合同中约定不动产抵押担保的范围为50万元，而双方至不动产登记部门办理的不动产登记证明中登记的东湖苑3-502房屋抵押担保的范围为60万元债权数额，对此，本院认为，因不动产抵押担保以登记为生效要件，故认定抵押担保的范围为60万元。本案中，陆苗锋、梁雪茹的行为已经构成违约，故沈磊有权要求以该抵押财产，通过拍卖、变卖以获得的价款在60万元范围内优先清偿，拍卖、变卖价款如存在超出部分，归陆苗锋、梁雪茹所有。陆苗锋、梁雪茹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证及抗辩权利，应当承担对其不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陆苗锋、被告梁雪茹应于本判决生效后五日内清偿原告沈磊借款490000元，并承担该款自2019年1月10日至2019年7月9日止的利息44100元，另由其承担自2019年2月10日至实际清偿之日止，按照年利率24%计算的违约金。二、沈磊有权以陆苗锋、梁雪茹名下位于无锡市锡山区××镇××室房产予以拍卖或者变卖所得价款在60万元范围内优先受偿上述第一项中对陆苗锋、梁雪茹的债权。三、驳回沈磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10712元，公告费600元，合计11312元，由原告沈磊负担1430元，由被告陆苗锋、被告梁雪茹共同负担9882元，陆苗锋、梁雪茹负担的费用已经由沈磊预交，沈磊同意该款由陆苗锋、梁雪茹于本判决生效后立即向其直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  杨琦东人民陪审员  吴志慧人民陪审员  许永华二〇二〇年十二月十七日书 记 员  张 麟