山东省海阳市人民法院行 政 赔 偿 判 决 书（2020）鲁0687行赔初1号原告周华峰，男，汉族，1986年11月9日出生，汉族，住深圳市福田区。委托代理人周媛，北京一法（深圳）律师事务所律师。被告海阳市自然资源和规划局，住所地海阳市济南路**。法定代表人梁勇，男，局长。委托代理人杨福海，山东息相通律师事务所律师。委托代理人邢金平，海阳市自然资源和规划局科长。原告周华峰因与被告海阳市自然资源和规划局行政赔偿一案，于2020年6月5日向本院提起行政诉讼。本院于2020年6月5日立案后，于2020年6月9日向被告海阳市自然资源和规划局送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年7月6日、11月20日公开开庭审理了本案。原告周华峰委托代理人周媛，被告海阳市自然资源和规划局行政机关负责人程某、委托代理人杨福海、邢金平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月22日，原告周华峰与山东富达装饰工程有限公司签订《借款合同》，合同约定，原告向山东富达装饰工程有限公司提供1.08亿元人民币（实际借款金额为1.08亿元）。同日，原告与海阳富达置业有限公司签订《抵押合同》，合同约定，海阳富达置业有限公司以评估价值201，586，061.00元的100套房产为山东富达装饰工程有限公司对原告前述债务提供抵押担保。2014年10月30日，海阳市富达置业有限公司与原告到当时的房产抵押登记机关海阳市住房保障和交易中心办理了100套房产抵押登记。海阳市住房保障和交易中心对房产登记信息进行查询后，向海阳富达置业有限公司出具了房产抵押信息查询单，证明所有房产不存在抵押、查封及其他约束登记情况，办理抵押登记和以原告为抵押权人的房产抵押权属证书。山东富达装饰工程有限公司逾期还款，原告向山东省高级人民法院提起诉讼。经调解，作出（2016）鲁民初623号民事调解书，调解书确认原告对100套房产享有抵押权，享有优先受偿权。由于借款人山东富达装饰工程有限公司及保证人海阳富达置业有限公司、于某、吴某、杨某、山东富达幕墙有限公司未履行还款义务，原告向山东省济南市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，海阳市住房保障和交易中心告知执行法官，在已办理抵押登记的100套房产中，有33套房产于2012年6月20日办理了商品房预（销）售合同备案登记，登记的买受人为孟某（16套）、孙某（17套），导致法院对该33套房产抵押权执行程序无法继续。孟某已经对海阳市自然资源和规划局违法登记的16套房产提起行政诉讼，请求撤销原告的抵押登记。2019年6月29日，海阳市人民法院判决撤销原房屋抵押登记机关海阳市住房保障和交易中心于2014年10月30日为海阳富达置业有限公司、周华峰作出的16套房屋（包括A14-101、A14-102、A14-103、A14-104、A14-105、A14-106、A14-107、A14-108、A20-101、A20-102、A20-103、A20-104、A20-105、A20-106、A20-107、A20-108）的抵押登记。周华峰提起上诉，2019年11月25日，烟台市中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《不动产登记暂行条例》第二十二条、《房屋登记办法》第十八条、《城市房地产抵押管理办法》第三十三条的规定，海阳市住房保障和交易中心作为房屋登记机构，在办理房屋抵押登记时，应当对登记事项进行严格审慎的审查，对于存在争议的，应当进一步询问查询，以确定是否实施登记。海阳市住房保障和交易中心既是商品房预售备案合同的法定机构，也是办理房屋抵押登记的法定机构，其业务系统共享，即负有审查义务，也具备审查条件。在办理案涉抵押登记时，海阳市住房保障和交易中心审查严重失职，程序违法，在有限制抵押登记权利的情况下，办理抵押登记，给原告造成巨额经济损失，应当承担相应的赔偿责任。因海阳市住房保障和交易中心房屋抵押登记管理机关划归海阳市自然资源和规划局，故海阳市自然资源和规划局系本案的赔偿义务机关。海阳富达置业有限公司以100套房产为原告出借1.08亿元借款的抵押担保，100套房产面积总计18944.89平方米，案涉16套房产面积总计4030.6平方米，按照2018年6月市场评估价值类比折算的评估价值为39101647.00元。原告申请被告海阳市自然资源和规划局对其过错行为造成财产损失39101647.00元承担赔偿责任。根据国家赔偿法规定，原告于2019年12月28日向被告海阳市自然资源和规划局提交国家赔偿申请书，被告在收到申请书法定期限届满仍未作出任何决定，故向法院提起行政赔偿诉讼。请求被告海阳市自然资源和规划局赔偿原告39101647.00元。原告提交如下证据：1.借款合同，证明原告周华峰与山东富达装饰工程有限公司存在合法有效的借款合同关系；2.抵押合同、海阳富达置业有限公司股东会决议、抵押物清单；3.他项权利证书，证明海阳富达置业有限公司以其名下的房屋为借款提供抵押担保，原告为抵押权人，对抵押物享有抵押权；5.（2016）鲁民初63号民事调解书；6.海阳市人民法院作出的（2019）鲁0687行初68号--83号行政判决书；7.烟台市中级人民法院作出的（2019）鲁06行终309号行政判决书；8.国家赔偿申请书；10.顺丰速运邮寄单、签收单；11.山东省高级人民法院查封、扣押财产清单、济南市中级人民法院（2018）鲁01执恢13号之九；12.济南市中级人民法院（2018）鲁01执855号执行裁定书；13.济南市中级人民法院（2018）鲁01执恢13号之四；14.济南市中级人民法院（2018）鲁01执恢13号之八；15.山东正诚土地房地产评估公司房地产估价报告（2015年8月25日）；16.山东正诚土地房地产评估公司房地产估价报告（2018年6月7日）；17.损害金额计算表；被告海阳市自然资源和规划局辩称:一、案涉抵押登记系海阳市住房保障和交易中心办理，我局不知情，将我局列为被告错误。申请追加海阳市住房保障和交易中心为第三人。二、原告起诉要求抵押登记机关赔偿其损失没有法律依据。三、原告损失不具有确定性。四、原告损失如果能够确定，本案赔偿义务主体应该是海阳富达置业有限公司。因为该公司在办理抵押登记时承诺对抵押物没有出卖。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告在法定期限内提交如下证据：1.案涉抵押房产信息查询单；2.询问笔录。经庭审质证，被告海阳市自然资源和规划局对原告提交案涉16套房产房号无误，评估报告真实性无异议，但超过有效期，需要重新评估。对证据1、2、3认为是原告与海阳富达置业有限公司办理的，不清楚。证据4系海阳市居安城市房产信息中心出具查询信息，并非海阳市住房保障和交易中心出具。证据12与本案没有关联性。对其他证据无异议。原告对被告提交证据真实性和合法性不予认可。本院对上述证据认证如下：当事人质证无异议的证据与案件的待证事实具有关联性，本院予以采信。原告提交证据与案件的待证事实具有关联性，本院予以采信。被告以不知情的质证理由不成立。被告提交证据与案件的待证事实具有关联性，本院予以采信。经审理查明，2014年10月22日，原告周华峰与山东富达装饰工程有限公司签订《借款合同》，合同约定，原告向山东富达装饰工程有限公司提供1.1亿元人民币（实际借款金额为1.08亿元）借款。同日，原告与海阳富达置业有限公司签订《抵押合同》，合同约定，海阳富达置业有限公司以评估价值201，586，061.00元的100套房产（面积总计18944.89平方米）为山东富达装饰工程有限公司对原告前述债务提供抵押担保。2014年10月30日，海阳市富达置业有限公司与原告到当时的房产抵押登记机关海阳市住房保障和交易中心办理办理了100套房产抵押登记。海阳居安城市房产信息中心提供了房产抵押信息查询单，海阳市住房保障和交易中心工作人员对海阳富达置业有限公司人员制作询问笔录。房产抵押信息查询单及询问笔录证实所有房产不存在抵押、查封及其他约束登记情况。海阳市住房保障和交易中心办理抵押登记，颁发了原告为抵押权人的海度假区房他证字第××号房产抵押权属证书。山东富达装饰工程有限公司逾期还款，原告向山东省高级人民法院提起诉讼。经调解，作出（2016）鲁民初623号民事调解书，调解书确认原告对100套房产享有抵押权，享有优先受偿权。由于借款人山东富达装饰工程有限公司及保证人海阳富达置业有限公司、于某、吴某、杨某、山东富达幕墙有限公司未履行还款义务，原告向山东省济南市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，济南市中级人民法院查明，在已办理抵押登记的100套房产中，有33套房产于2012年6月20日办理了商品房预（销）售合同备案登记，登记的买受人为孟某（16套）、孙某（17套），导致对该33套房产抵押权执行程序无法继续。2019年6月4日，孟某对海阳市自然资源和规划局案涉的16套房产提起行政诉讼，请求撤销抵押登记。2019年6月29日，海阳市人民法院判决撤销原房屋抵押登记机关海阳市住房保障和交易中心于2014年10月30日为海阳富达置业有限公司、周华峰作出的16套房屋（A14-101、A14-102、A14-103、A14-104、A14-105、A14-106、A14-107、A14-108、A20-101、A20-102、A20-103、A20-104、A20-105、A20-106、A20-107、A20-108）的抵押登记。周华峰提起上诉，2019年11月25日，烟台市中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。济南市中级人民法院对案涉抵押的100套房产中60套房产依法进行了处置。对于2012年6月20日办理预售备案登记的33套房产及7套提起执行异议之诉房产依照法律规定不能依法处置而未进行处置。济南市中级人民法院通过执行网络查控系统，现场调查等执行措施，未发现被执行人有可供执行的财产，2019年6月21日作出（2018）鲁01执恢13号之八执行裁定书，终结本次执行程序。原告于2019年12月28日向被告海阳市自然资源和规划局提交国家赔偿申请书，被告在收到申请书法定期限届满仍未作出任何决定，向法院提起行政赔偿诉讼。请求被告海阳市自然资源和规划局赔偿原告39101647.00元。本院另查明，2016年，不动产登记职能由海阳市住房保障和交易中心划归海阳市自然资源和规划局。本院认为:《中华人民共和国国家赔偿法》第四条规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：。（四）造成财产损害的其他违法行为。《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十一条的规定，赔偿请求人单独提起行政赔偿诉讼，应当符合下列条件：。（4）加害行为为具体行政行为的，该行政行为已被确认为违法；。原不动产抵押登记机关海阳市住房保障和交易中心作出的案涉抵押登记中16套房产抵押登记被依法撤销，该行政行为侵犯原告的财产权，原告有取得赔偿的权利。《中华人民共和国和行政诉讼法》第二十六条规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。原告根据《中华人民共和国国家赔偿法》第九条、第十一条、第十二条、第十三条之规定，向被告海阳市自然资源和规划局请求赔偿，符合法律规定。被告海阳市自然资源和规划局在法定期限内未作出是否赔偿的决定，原告提起行政赔偿损失，符合法律规定。原告具有主体资格，海阳市自然资源和规划局是适格被告主体。海阳市住房保障和交易中心作为负责办理不动产抵押登记的行政机关，在办理房产抵押登记过程中，对当事人的申请应当以高度负责任态度认真履行必要的注意义务，对于申请预办理抵押的房产是否存在查封、抵押、已经预售备案登记等约束登记情形应尽到审慎审查之职责，尤其是海阳市住房保障和交易中心又是商品房预售合同备案登记的行政机关，查询房产是否预售备案登记具有明显优势。对于海阳市住房保障和交易中心没有尽到相应义务违法办理抵押登记行为，而原告基于对住房保障和交易中心所办抵押登记行为的信赖向山东富达装饰工程有限公司发放了借款，导致原告享有16套房产的抵押权及优先受偿权无法实现。海阳市住房保障和交易中心违法出具的他项权利证书的行为与原告财产损失之间存在法律上的利害关系和因果关系，海阳市住房保障和交易中心在案涉被执行人无法履行债务的情况下，承担相应的过失赔偿责任。海阳市自然资源和规划局作为不动产登记的承继部门，依法承担赔偿责任。海阳市自然资源和规划局承担赔偿责任后，有权就其承担的数额行使追偿权。关于本案赔偿数额的确定。本院认为，《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项规定，对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。为保证原告其债权的实现，由海阳富达置业有限公司提供了100套房产作为抵押。抵押物抵押时评估值为201，586，061.00元，担保的借款本金为1.1亿元，评估价值与借款金额比例为1：0.55。由此可以得出，案涉16套房产所担保的借款本金为评估价值24，070，255.00元（4376.41万元*0.55），即为原告的直接损失。原告以2018年6月市场评估价值类比折算的评估价值为39101647.00元计算其损失不具有合理性。一是依据评估报告已经超过时效。二是抵押的房产类型不一，影响评估价值其他因素也是存在。按照类比方式计算存在差异和不确定性。二是房产市场评估价与变现价值也存在差异和不确定性。正是因为存在差异和不确定性，以此作为直接损失由被告赔偿不具有合理性。依照《中华人民共和国国家赔偿法》第二条、第四条第（四）项、第九条第（一）款、第三十六条第（八）项之规定，判决如下：被告海阳市自然资源和规划局于判决生效后三十日内赔偿原告周华峰人民币24，070，255.00元。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  范 平人民陪审员  王立亮人民陪审员  于晓霞二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  李开慧