长春市二道区人民法院民事判决书（2020）吉0105民初2970号原告（案外人）：孙某，住长春市二道区。委托诉讼代理人：邱某、王某1，吉林中证律师事务所律师。被告（申请执行人）：王某2，住长春市朝阳区。被告（被执行人）：吉林泰和房地产开发有限公司。法定代表人：陈某原告孙某诉被告王某2，吉林泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙某及其委托诉讼代理人邱某、王某1到庭参加诉讼，王某2、泰和公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令依法终止对（2019）吉0105执492号执行案件中孙某购买的，吉林泰和房地产开饭有限公司开发建设，位于长春市二道区东逸美郡小区11栋2008号房屋的强制执行，并解除查封措施。2、请求确认原告孙某及吉林泰和房地产开发有限公司于2010年8月10日签订的认购协议书合法有效，并确认位于长春市二道区东逸美郡小区11栋2008号房屋归原告所有。3、请求判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：（2020）吉0105执异64号执行裁定书裁定驳回案外人孙某的异议请求错误，案外人对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。具体理由如下：1、案外人的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。即案外人在2010年8月10日与吉林泰和房地产开发有限公司签订《认购协议书》，并已支付全部购房款，且对房屋占有使用至今，案外人购买房屋已经近10年之久，而案涉房屋被查封时间是2019年6月6日。同时，根据长春市政府答复，案涉房屋未办理产权原因系项目涉及规划变更等原因，非买受人过错导致未办理产权手续。此外，（2020）吉0105执异64号执行裁定书认为，案外人没有提供水电费发票不足以证明案外人实际占有了房屋。该观点混淆了占有和入住的概念。根据吉林省高级人民法院（2020）吉民再35号民事判决本院认为部分“关于对‘合法占有不动产’的理解，本院认为，不应以是否实际入住作为评价标准，应当是以是否实际控制不动产为标准”。本案中，在案涉房屋被查封之前，案外人早己领取房屋钥匙，控制房屋近10年之久。案外人之民事权益当然足以排除强制执行。2、案外人的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即在2019年6月6日案涉房屋被查封前，案外人与泰和公司签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付了全部购房款，同时案外人名下没有用于居住的其他房屋，综上，案外人的民事权益足以排除强制执行，并该涉案房屋属于案外人所有。王某2、泰和公司未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）2010年8月10日，孙某与吉林泰和房地产开发有限公司签订编号为098号的《认购协议书》一份，约定“出卖人：吉林泰和房地产开发有限公司（甲方），买受人：孙某（乙方）。根据甲方与武警吉林省森森总队商品房团购协议规定，就东逸美郡住宅买卖事宜，达成如下协议：一、乙方自愿购买甲方的位于长春市二道区东逸美郡小区内的住宅，购买房号为：11栋3单元2008号，建设面积119.29㎡（以最终批准产权面积为准，房价款实行多退少补），单价3200元/每平方米，总房价款377056元，用途为住宅。二、乙方签定本认购书前己向甲方支付购房定金170000元为该购房价款的40%，上述定金在乙方签定本认购书交纳房款时转为购房款。三、乙方在甲方东逸美郡小区项目开工后，七个工作日内向甲方交付总房价款的20%，即人民币56234元整。四、当甲方获得房屋销（预）售许可证后，乙方向甲方交付总房价款的30%，即人民币113117元。五、当甲方11栋楼主体封闭后七个工作日内，乙方向甲方交付剩余的10%总房价款。六、商品房2010年8月份开工，2011年10月31日前交付使用，商品房交付后，十二个月内办理产权证。七、甲方除因不可抗力的原因外，在交付乙方住房时必须满足水通、电通、暖通、气通。未达到以上要求，视为甲方违约……”该认购协议书落款处由吉林泰和房地产开发有限公司加盖公章、法定代表人陈某加盖名章，孙某签字。认购协议书签订当日，原告按照约定向吉林泰和房地产开发有限公司支付购房定金170000元；2010年10月12日，原告向吉林泰和房地产开发有限公司支付房款56234元；2011年8月1日，原告向吉林泰和房地产开发有限公司支付房款113117元；2011年9月21日，原告向吉林泰和房地产开发有限公司支付房款37705元；2018年6月12日，吉林泰和房地产开发有限公司向原告交付房屋，同时原告向吉林泰和房地产开发有限公司交纳房屋差价款4672元、契税5726元、产权证和他项权利证费72元、印花税5元、公证费150元、代办费600元、采暖费1480元、有线电视初装费450元、煤气安装及防盗门4500元、物业维修基金14911元。吉林泰和房地产开发有限公司收到原告交付的上述款项和费用后，分别为原告出据收据。原告接收房屋后，将案涉房屋进行出租使用至今，由于开发商的原因，案涉房屋所在小区均没有办理产权证。2020年7月13日，长春市天鑫物业服务有限公司为原告出具一份证明，载明“东逸美郡小区11栋3单元2008室业主孙某、男，、身份证号XXX，自2012年2月1日起至2021年1月31日止，不欠物业费。特此证明。”（二）2019年1月28日，本院立案受理了王某2与吉林泰和房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案。2019年3月25日，本院作出案号为（2019）吉0105民初366号民事调解书，调解书内容为：“吉林泰和房地产开发有限公司于2019年4月15日前将借款200万元及利息给付王某2，利息按照200万元本金自2016年11月16日起至给付完毕止按年利率24%计算。”该调解生效后，因吉林泰和房地产开发有限公司没有履行到期债务，王某2向本院申请强制执行。2019年6月6日，本院依据（2019）吉0105执492号执行裁定书及协助执行通知书在长春市房产档案馆查封了案涉房屋的房籍，查封期三年。查封期间，原告向本院提出执行异议。2020年10月28日，本院作出的（2020）吉0105执异64号执行裁定书认为：“当事人对自己提出的请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”同时满足以上四个条件，案外人的主张才能得到支持。案外人向本院提供的物业维修基金、煤气安装及防盗门、契税、有线电视初装费、向开发商交纳采暖费相关票据，是房屋入住前交纳的相关费用，案外人不能提供与涉案房屋有关水、电、煤气费票据，不足以证明其在本院查封涉案房屋之前，实际占有了涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”同时满足以上三个条件，案外人的主张也能得到支持，现案外人不能提供其名下无其他用于居住房屋的相关证据。故案外人的主张既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，又不符合第二十九条规定的条件，关于案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，裁定如下：驳回案外人孙某的异议请求。”该裁定书下发后，孙某在法定期限内，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是原告的诉讼请求能否得到支持。关于认购协议书的效力。本案中，原告与吉林泰和房地产开发有限公司在自愿、平等、合法的基础上签订的认购协议书，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，是有效协议。关于原告主张案涉房屋归原告所有。协议签订后，原告按照协议约定履行向吉林泰和房地产开发有限公司交付全部房款和支付各项费用的义务，吉林泰和房地产开发有限公司应按照认购协议书约定将涉案房屋交由原告占有和使用，并将产权登记至原告名下，但吉林泰和房地产开发有限公司仅将案涉房屋交付给原告占有和使用，而没有在认购协议中约定期限内将案涉房屋的产权登记办理到原告名下。现原告要求确认涉案房屋归原告所有，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封措施。本院基于王某2与吉林泰和房地产开发有限公司之间的民间借贷纠纷案件，而由人民法院对案涉房屋进行了查封，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，在人民法院查封之前，孙某就己与吉林泰和房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同，并向吉林泰和房地产开发有限公司支付全部购房款，以及合法占有案涉房屋，且案涉房屋不能办理产权登记的原因在于吉林泰和房地产开发有限公司，而非孙某过错不能办理产权登记。因孙某购买的案涉房屋己同时满足上述规定四个条件，故孙某的此项请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、孙某与吉林泰和房地产开发有限公司签订的认购协议书合法有效，吉林泰和房地产开发有限公司开发建设的坐落于长春市二道区东逸美郡小区11栋3单元2008号房屋归孙某所有；二、不得对孙某购买的吉林泰和房地产开发有限公司开发建设的坐落于长春市二道区东逸美郡小区11栋3单元2008号房屋强制执行，解除查封；本院2020年10月28日作出的（2020）吉0105执异64号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费3478元，由吉林泰和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长 张楠楠人民陪审员 付克文人民陪审员 李桂艳二〇二〇年十二月三十日书记员 马萌萌