陕 西 省 定 边 县 人 民 法 院 陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书  (2020)陕0825民初6468号 原告：常某某。委托诉讼代理人：刘丹，系陕西其源律师事务所律师。委托诉讼代理人：石李婷，系陕西其源律师事务所实习律师。被告：某某政府。法定代表人:苗某某。委托诉讼代理人：白彦强,系陕西丰园律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳某某，系某某政府法律顾问。被告：某某局。法定代表人:万光宏。委托诉讼代理人：崔占华，系陕西金赞律师事务所律师。被告：某某公司。法定代表人:曹某某。委托诉讼代理人：王某某。委托诉讼代理人：付生强，系陕西金赞律师事务所律师。被告：某某房地产开发有限责任公司。法定代表人:郑某某。委托诉讼代理人：刘某某。原告常某某诉被告某某政府（简称县政府）、某某局（简称住建局）、某某公司（简称城投公司）、某某房地产开发有限责任公司（简称金得雨公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年11月19日、2020年12月10日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘丹、石李婷，被告某某政府委托诉讼代理人白彦强、王艳某某，被告某某局委托诉讼代理人崔占华，被告某某公司委托诉讼代理人王某某、付生强，被告某某房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人刘某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。原告诉称，2010年5月16日,应被告某某政府拆迁安排,被告金得雨公司对原告房屋进行了拆迁安置工作。2010年9月1日,原告(乙方)与被告某某政府(甲方)签订了《XX楼南大街A3区金得雨公司、城投公司(丙方)与常某某已拆迁房屋异地置换安置协议》约定甲乙双方在县政府和城投公司协调下,同意采取联户拆迁改造的方式,产权置换异地安置的办法,达成如下协议;“一、在A3区拆迁改造范围,被拆迁户常某某在XX道XX线内有房地产一处,占土地面积426㎡(按城投公司评估为:住宅建筑面积188㎡;商业建筑面积为120㎡)。二、 拆迁房屋采取产权置换,甲方会同丙方置换给乙方异地临街营业房建筑面积一层420㎡;二层420㎡;独立门面,共840㎡，再不找差价。五、协议签订后由甲方负责安置,建设期为有效施工期24个月。逾期交房,甲方按政策支付过渡费。”协议签订后,原告按照约定腾房并交给被告金得雨公司拆除,但四被告至今未能交房,应向原告赔偿定政办发(2008)49号文件“定边县XX楼大街拆迁补偿安置方案”第八条、第九条及《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》第二十六条规定的停业综合补助费。另外,基于“定边县XX大街XX小组专项问题会议纪要”及“某某政府常务会议纪要”确定拆迁工作由被告县政府、被告住建局、被告城投公司负责。被告县政府主导本次拆迁工作。被告住建局为拆迁工作的执行者之一。被告城投公司为被告县政府于2009年6月3日确认的拆迁人之一，负责案涉区域的拆迁建设工作。被告金得雨公司向原告逾期交房的责任是由于上述三被告的原因导致,四被告应当共同承担原告的诉请。为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。请求依法确认原告与被告金得雨公司签订的《XX楼南大街A3区金得雨公司、城投公司与常某某已拆迁房屋异地置换安置协议》合法有效;请求依法判令四被告赔偿原告自2012年5月16日起至营业房交付之日止的停业综合补助费7612920元(自2010年5月16日起至2010年11月16日止,按照一层420㎡×38元/㎡·月计算,二层420 ㎡×15元/㎡·月计算;自2010年11月16日起至2011年5月16日止,按照一层420㎡×76元/㎡·月计算,二层420㎡×30元/㎡·月计算;自2011年5月16日起计算至实际交房之日止,按照一层420㎡×114元/㎡·月计算,二层420㎡×45元/㎡·月计算,暂算至2020 年9月16日共124个月,合计7612920元);判令原告对被告金得雨公司名下XX楼大厦土地426㎡，楼房一层420㎡，二层420㎡不动产享有优先受偿权；本案诉讼费由四被告承担。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据《XX楼南大街A3区金得雨公司、县城投公司与常某某已拆迁房屋异地置换安置协议》，证明2010年9月1日，原告与被告金得雨公司签订《拆迁房屋异地置换安置协议》。协议约定，第二条拆迁房屋采取产权置换，被告金得雨公司会同被告城投公司置换给原告异地临街营业房建筑面积一层420平方米，二层420平方米，独立门面共840平方米，第四条协议签订后，政府的拆迁费、搬迁费、安置费等各种费用归甲方所有；第五条协议签订后由被告金得雨公司负责安置，建设期为有效施工期24个月，逾期交房，甲方按政策支付过渡费，第七条被告金得雨公司用原XX楼大厦，土地426平方米，楼房一层420平方米做抵押。证明双方协议一致，被告应当向原告按照一层420平方米、二层420平方米共840平方米计算并支付停业综合补助费等费用。第二组证据《定边县XX楼大街拆迁补偿安置方案》，1、2008年5月15日，被告县政府发布的定政办发（2008）49号文件。第八条：拆迁商业营业用房实行产权调换，拆迁人对被拆迁人未安置临时过渡用房造成停业的，由拆迁人支付给被拆迁人直接经济损失补偿费，按下列标准补偿：属于一类商业用地临街一层门面房每月每平方米38元，二层每月每平方米15元。第九条：实行产权调换的房屋，过渡期12-18个月，过渡期限以被拆迁人搬空房屋交由拆迁人之日起计算，超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期的，按《省条例》第二十六条执行。证明停业综合补助费应当按照上述方式进行计算，总合计为7612920元。第三组证据《定边县人大常委会关于对县城XX楼南北街拆迁改造的决定》、《某某政府关于印发定边县XX楼大街拓宽改造实施方案的通知》、《某某政府关于XX楼大街拓宽改造项目拆迁工作的通知》、《定边县XX大街XX小组专项问题会议纪要》、《某某政府常务会议纪要》，证明上述文件能够确定拆迁工作由被告县政府、被告住建局、被告城投公司负责，被告县政府主导并负责本次拆迁工作，被告住建局为产权工作的执行者之一，被告城投公司为被告县政府确认的拆迁人之一，负责案涉区域的拆迁建设工作。被告金得雨公司向原告逾期交房的责任是由于上述三被告的原因导致，四被告应当共同承担原告的诉请。被告某某政府辩称，涉案拆迁安置合同系原告与被告某某房地产开发有限责任公司签订的民事合同，被告某某政府不是合同主体，作为本案的被告主体不适格；根据《城市房屋产权管理条例》相关规定，拆迁人是被许可的房屋拆迁单位，实施监督拆迁工作的部门是房屋拆迁管理部门，被告只是涉案拆迁工作的行政工作安排单位，不承担房屋产权的安置义务。被告作出的工作安排，对外不发生法律效力，并不对原告的权利和义务产生影响，不是可诉的具体行政行为。即使应当承担责任也应当提起行政诉讼。故应当驳回原告的起诉。被告某某政府未向法庭提交任何书面证据材料。被告某某局辩称，同被告县政府答辩意见，另住建局作为行政单位，管理拆迁这项业务，是行政管理部门，不是拆迁人，只有拆迁人才有对被拆迁人补偿的义务。被告某某局未向法庭提交任何书面证据材料。被告某某公司辩称，主体不适格，原、被告没有签订合同，被告某某房地产开发有限责任公司与原告合同中并没有被告签字盖章，涉案与被告没有关系，请求驳回起诉。被告某某公司未向法庭提交任何书面证据材料。被告某某房地产开发有限责任公司辩称，同意原告诉请，事实与理由属实，但不应当由金得雨公司一方承担。被告某某房地产开发有限责任公司未向法庭提交任何书面证据材料。经庭审质证，被告某某政府对原告所举第一组证据证明目的不予认可，安置协议的主体是被告某某房地产开发有限责任公司与原告签订，真实性应由他们确定，承担合同义务也是双方履行，与被告没有关联性，不应当承担合同约定的停业综合补助费等费用。对第二组证据系复印件无法确定真实性，对证明目的不予认可，安置方案确定的停业综合补助费是由拆迁人被告某某房地产开发有限责任公司来负责，计算的数字应当由原告与被告某某房地产开发有限责任公司核算，与被告无关。对第三组证据1、2、3份文件系复印件无法确认真实性，第4、5份从形式上看是原件，但这两个会议纪要属于内部文件不应当在原告手里，所以对证据的来源可疑，当庭不确认真实性，证明目的有异议，交房的义务是由拆迁人被告某某房地产开发有限责任公司负责，不存在被告导致被告某某房地产开发有限责任公司而无法履行，原告的损失应由合同的相对人被告某某房地产开发有限责任公司来承担，被告不应当承担任何责任，根据证据显示2008年改造方案显示拆迁人为被告某某公司，仅是最初的方案，最终的拆迁不仅仅是被告某某公司一家公司进行，而是由金得雨公司参与拆迁，故责任应当由实际拆迁人承担。被告某某局质证意见同被告某某政府，对原告所举第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，这个协议的相对当事人与被告没有关系。对第二、三组证据真实性无异议，证明目的有异议，该文件都是指导性文件，不是履行单位，与政府职能部门没有关系，2016年1月5日政府纪要里面被告某某房地产开发有限责任公司拆迁A2、A3联户拆迁，被告某某房地产开发有限责任公司拆迁共同部分政府给予补贴，与原告没有关联性，政府给被告某某房地产开发有限责任公司补偿共同部分，C区、D区部分交由被告某某公司拆迁，与原告没有关系，对被告某某房地产开发有限责任公司不能兑付的，被告某某房地产开发有限责任公司以7800元每平方米购买被告城市投资经营有限公司开发的房屋补偿给被拆迁户。被告某某公司对原告所举的第一组证据真实性无异议，被告不是相对的当事人，虽然合同上面写被告是丙方，但是被告并没有签字，所以和被告没有关系。对第二、三组证据真实性无异议，对证明目的有异议，只是改造方案，真正兑付房屋实施拆迁的人来承担，真正的拆迁人是被告某某房地产开发有限责任公司与被告没有关系。被告某某房地产开发有限责任公司对原告所举第一、二、三组证据无异议。本院对原告所举证据作如下认定，对原告所举的第一、二、三组证据，被告某某政府、某某局、某某公司对证据的真实性、证明目的不予认可，某某房地产开发有限责任公司无异议，本院仅对真实存在予以确认。根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实, 2010年9月1日原告与被告某某房地产开发有限责任公司签订《XX楼南大街A3区金得雨公司、县城投公司与常某某已拆迁房屋异地置换安置协议》，协议约定：“常某某所有房产一处426㎡，采取产权置换，由被告某某房地产开发有限责任公司（甲方）会同城投公司（丙方），置换给原告常某某（乙方）异地临街营业房建筑面积一层420㎡，二层420㎡，独立门面，共计840㎡，再不找差价。协议签订后，政府的拆迁费、搬迁费、安置费等各种费用归甲方所有。由甲方负责安置，建设期为有效施工期24个月，逾期交房，甲方负责按政策支付过渡费”。该合同为被告某某房地产开发有限责任公司与原告常某某签订，虽列有被告某某公司，但并无该公司的任何签字及印章。某某政府定政发[2008]49号文件中，确定停业综合补助费属于一类商业用地临街一层门面房每月每平方米38元，二层每月每平方米15元，三层每月每平方米10元；涉案房产位于A3区，已被拆迁，原告就相关赔偿诉至法院。另查明，涉案房屋交付时间为2010年5月16日，协议中约定“金得雨公司（甲方）用原XX楼大厦，土地426㎡，楼房一层420㎡，二层420㎡做抵押”，但未办理抵押登记。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告常某某与被告某某房地产开发有限责任公司签订合同，系双方当事人真实意思表示，合法、有效。而原告所诉被告某某政府、某某局、某某公司与被告某某房地产开发有限责任公司共同赔偿原告停业综合补助费，明显不符合合同的相对性，亦不属突破合同相对性的情形，故原告所诉被告某某政府、某某局、某某公司主体不适，本院不予支持。原告与被告某某房地产开发有限责任公司协议中约定“协议签订后由甲方负责安置，建设期为有效施工期24个月。逾期交房，甲方按政策支付过渡费”，原告主张停业综合补助费，应当按照某某政府办公室定政发[2008]49号文件补偿标准给予补偿，但该补偿标准过渡期为12-18个月，而双方约定变更过渡期24个月，故对过渡期逾期的情形视为约定不明，应当统一按照过渡期内补偿标准计算（一层420㎡×38元/㎡＝15960/月；二层420㎡×15元/㎡＝6300/月），从原告诉请交房之日即2016年5月16日起至2020年9月16日，共计124个月，停业综合补助费2760240元（自2010年5月16日交房之日起暂算至2020年9月16日止，一层420㎡×38元/㎡＝15960/月×124个月＝1979040元；二层420㎡×15元/㎡＝6300/月×124个月＝781200元）,对超出部分不予支持。原告诉请对被告某某房地产开发有限责任公司名下XX楼大厦土地426㎡，楼房一层420㎡，二层420㎡不动产享有优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产抵押权的设立，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，因本案抵押物未办理抵押登记，亦为提供相关证据佐证，故该项诉求本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第二项之规定，判决如下：一、由被告某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告常某某停业综合补助费2760240元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65190元，由被告某某房地产开发有限责任公司承担28882元，由原告常某某承担36308元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  长  党翠琴人民陪审员  秦希清人民陪审员  孙  莉                                    二〇二〇年十二月二十七日 书  记  员  宋霄楠1