四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1325民初2441号 原告：成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司，住所地四川省西充县城北新区诚信大道鹭岛财富天街****，统一社会信用代码91511325MA62984KXD。 法定代表人：李振宇，执行董事。 委托诉讼代理人：任芝涛，四川罡正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何帆，四川罡正律师事务所律师。 被告：何刚，男，汉族，生于1985年1月26日，住四川省西充县。 被告：李成彪，男，汉族，生于1980年2月15日，住四川省西充县。 被告：庞志平，男，汉族，生于1980年3月3日，住四川省西充县。 三被告共同委托诉讼代理人：袁文，男，汉族，生于1980年8月12日，住四川省西充县，一般授权。。 原告成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司诉被告何刚、李成彪、庞志平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司的委托诉讼代理人何帆，被告何刚、李成彪、庞志平及委托诉讼代理人袁文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告向原告支付欠付的物业管理费人民币373190.4元并按照合同约定承担相应的违约责任；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求应支付的物业管理费的时间明确为2017年1月1日至2020年12月31日。事实与理由：2016年5月5日，三被告与南充万睿文旅发展有限公司（以下简称：万睿公司）签订了《商铺房屋租赁合同》，承租了万睿公司所有的位于西充县城北新区××街××号××号××号××号××号××号商铺及卫生间共七间房屋。2016年8月10日，被告与万睿公司签订《补充协议》确定房屋的建筑面积2099.95平方米。租赁期限自2016年6月15日起至2026年6月14日止，共计10年。根据《商铺房屋租赁合同》第三条约定，租赁期间，被告依据承租商铺的建筑面积，按照物业管理服务费单价4元／平方米／月的标准，向项目物业管理公司（即：原告）支付物业管理服务费。2016年6月1日，原告与万睿公司订立了《前期物业服务协议》，该协议第二十一第条2款、第3款约定，非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米4元向原告交纳，本物业管理公共服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为到期前15日之内。此外《前期物业服务协议》第二十一条第9款约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天应按应付款总额的2‰-5‰交纳滞纳金。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告应按照《前期物业服务协议》向原告支付物业管理费。然而，经原告多次催要，截至2020年8月15日，被告仍欠付原告物业管理服务费373190.4元。原告认为，被告与万睿公司订立了《商铺房屋租赁合同》，承租了万睿公司的商铺，此外，《商铺房屋租赁合同》约定由被告向原告交纳物业管理费用。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。”被告应当按照《前期物业服务合同》的约定向原告交纳支付物业服务费用。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，特依法诉至法院，望判如所请。 被告何刚、李成彪、庞志平的委托诉讼代理人袁文辩称，1、原告起诉所依据的合同无效，根据《物业管理条例》第三十二条第一款规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”该条明确了从事物业管理市场注入条件，即只有具备独立法人主体资格的企业才能从事物业服务活动，而本案原告为分公司，属于其他组织。显然不能从事物业管理服务活动，其与万睿公司订立的《前期物业服务协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。2、原告请求被告支付其物业管理服务费缺乏事实和法律依据且计算有误，被告不知道原告与万睿公司签订的合同无效的情况下，分别2019年8月12日和2020年8月30日两次支付原告物业费共计60000元，因原告与万睿公司签订的合同无效应该退还至被告。另2020年初发生了新冠肺炎疫情该事件已被全国人大法工委确定性不可抗力事件。在此期间相关部门通知自2020年1月24日至4月23日停业三个月，被告不应承担该期间的任何费用。3、原告主张的违约金无事实和法律依据，且严重偏高。原告与万睿公司签订的合同违反了相关法律法规，应属无效的责任在于原告而非被告，被告未支付原告主张的所谓物业费的责任在于原告，因原告既未履行物业服务的相关义务，且在被告租赁的商铺发生漏水后，被告多次请求原告予以解决，原告置之不理，未作出任何处理措施，因此给被告造成了重大损失。原告也从未向被告披露过其与万睿公司签订的《前期物业服务协议》内容对该协议项下的权利义务及违约责任一无所知，故被告不应当承担该协议项下的违约责任。综上所述，故请求法院依法确认原告与万睿公司签订的《前期物业服务协议》无效，并驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年5月5日，三被告与南充万睿文旅发展有限公司（以下简称万睿公司）签订《商铺房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁万睿公司位于西充县城北新区××街××号××号××号××号××号××号商铺及卫生间共七间房屋，总建筑面积2162.4㎡（最终以产权建筑面积为准），租赁期限为10年，自2016年5月31日起至2026年5月30日止；经营项目为主题式量贩式ＫＴＶ，品牌为卡宴Ｋ-ＰＡＲＴＶ；被告在租赁期间按年度一次性向项目物业管理公司支付物业管理服务费，收费标准（按承租商业用房的建筑面积）：单价4元／平方米／月，每年度到期前提前20日缴付下一年度物业管理服务费；如逾期支付租金、物业管理服务费，每日应按欠付交租金总额的千分之五支付滞纳金；未按时缴纳物业服务费，支付违约金壹拾万元。2016年8月10日，被告与万睿公司签订《商铺租赁合同补充协议》，约定租赁期限为10年，自2016年6月15日起至2026年6月14日止，实际租赁面积为2099.95平方米。合同签订后，被告于2019年8月12日向原告支付物业费30000元，被告于2020年8月30日向原告支付物业费30000元，两次总计60000元。被告尚欠的物业服务费原告进行了催收，被告未付。 同时查明，西充县城北新区鹭岛财富天街项目系万睿公司开发的商业综合体，除已出售近一半面积的商铺外，其余尚未出售商铺由万睿公司出租，万睿公司与原告签订前期物业服务协议、商业委托运营服务协议，约定由原告对全部商铺进行前期物业服务、商业运营管理，物业管理服务费、商业运营服务费均按每月每平方米4元支付。 另查明，2020年初因新型冠状病毒感染疫情爆发，四川省人民政府于2020年1月24日启动1级响应，并制定了严格的防疫措施，西充县域暂停所有歌舞娱乐、游艺、上网服务场所。1月28日，四川省发布第2号公告，暂停各类群体性聚集活动。我县大部分商家（除超市、药房等行业外）陆续停业，2月2日对小区、村庄、单位进行封闭管理。3月12日西充县域为低风险地区。 本院认为，被告与万睿公司签订的《商铺房屋租赁合同》和《商铺租赁合同补充协议》，系双方的真实意思表示，合法有效。租赁合同明确约定：被告在租赁期间按年度一次性向项目物业管理公司支付物业管理服务费，收费标准（按承租商业用房的建筑面积）：单价4元/平方米/月。因此，被告应按合同约定支付物业管理服务费。 本案争议焦点一：案涉《前期物业服务协议》是否有效。《前期物业服务协议》为原告与万睿公司签订，被告认为合同无效的理由是：根据《物业管理条例》第三十二条第一款“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”的规定，本案原告为分公司，不具备独立法人主体资格，不能从事物业管理服务活动，不具备订立《前期物业服务协议》的主体资格，其订立《前期物业服务协议》违反了法律、行政法规的强制性规定。本院认为，原告系依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，其营业执照上的经营范围是物业管理等。根据《中华人民共和国合同法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”、《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”的规定，原告可以自己的名义从事物业管理服务等民事活动，并以其管理的财产承担民事责任。故原告具有缔约能力，其签订《前期物业服务协议》并进行物业管理服务活动符合法律的规定。因此，《前期物业服务协议》应属有效合同，被告的辩称理由不能成立。 本案争议焦点二：原告是否履行了物业管理服务义务。原告提交的证据证明其已按《前期物业服务协议》的约定对西充县城北新区鹭岛财富天街整个商圈提供了物业管理服务。被告支付了部分物业管理服务费也是对原告提供物业管理服务的认同。被告辩称原告未履行物业管理服务的相关义务，但未举出充分的证据加以证明。对被告的该项主张应不予采纳。 本案争议焦点三：租赁房屋有过漏水是否可以免交物业管理服务费。被告称原告未解决租赁房屋漏水问题，给被告造成重大损失，因而未付物业服务费。本院认为，被告提交的证据证明租赁的房屋出现过漏水状况，但该部分证据仅能证明拍照时状况，不能证明物业企业因未尽物业服务而较长期存在的状况。即使原告在提供物业服务中有部分瑕疵，也不是被告就可以免交物业管理服务费的理由，故本院对被告的该项辩称意见不予支持。 本案争议焦点四：关于新冠疫情期间物业管理服务费减免问题。在合同履行期间，因受新型冠状病毒疫情影响，四川省于2020年1月24日启动1级响应，制定了严格的防疫措施，被告承租的商铺暂停营业一段时间。但是，本案原告提供的是物业管理服务，在疫情期间，我县各小区、商圈的物业管理公司都参与了疫情防控，增加了义务，并且被告也没有举证证明原告在疫情期间停止了物业管理服务，故对被告的该项主张应不予支持。 综上，被告作为西充县城北新区鹭岛财富天街商圈商铺经营者之一，享受了原告相关物业管理服务，应按约定向原告支付物业管理服务费，其仅支付了部分物业管理服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张被告应支付的物业服务费的期间为2017年1月1日至2020年12月31日，符合合同关于按年度一次性支付的约定，本院予以支持。本案物业服务费应计算为2099.95㎡×48个月×4元/月/㎡=403190.4元，扣减被告已支付的物业服务费60000元，被告应向原告支付的物业服务费为343190.4元。对于违约金，案涉合同约定的违约金明显过高，依法应予调整，本院酌定按被告欠付物业费金额的10%支付违约金，计34319元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 限被告何刚、李成彪、庞志平于本判决生效后十日内向原告成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司支付物业管理服务费343190.4元及违约金34319元。 如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 案件受理费3449元，财产保全费3520元，合计6969元由被告何刚、李成彪、庞志平负担6300元，原告成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司负担669元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追追究刑事责任。 审判员  张大明 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  胡林华