江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终3391号上诉人（原审被告）:陈学峰，男，1977年12月26日出生,汉族,住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：刘庆，江苏金天宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王敏，女，1959年8月10日出生，汉族，住仪征市。被上诉人（原审原告）：殷明，女，1974年1月25日出生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：杨静，女，1978年2月8日生，汉族，住江苏省仪征市。三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈伟峰，江苏引瑞律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：孙建，江苏引瑞律师事务所律师。上诉人陈学峰因与被上诉人王敏、殷明、杨静房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院(2019)苏1081民初4452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈学峰上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由王敏、殷明、杨静负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，陈学峰无违约行为，不应承担违约金。虽陈学峰欠付2019年1月至6月21日期间的租金，但根据陈学峰与殷明的聊天记录，2019年3月双方在对2018年12月30日之前的租金结算时，并无对2019年1月至3月租金进行结算或催收的意思表示，此后直至2019年6月1日，殷明才向陈学峰催收2019年第一季度的租金，上述事实足以证明双方就租金的给付方式已达成新的合意。因此，认定陈学峰是否违约，应当结合双方的微信聊天记录综合予以认定。2.一审判决对电梯、天然气管道的处置不当。首先，陈学峰安装电梯和天然气是应当时的出租方仪征市华泰气体制造有限公司法人代表殷宝珠再三要求下安装的，且殷宝珠主动提出在2014年11月20日签订的租赁合同中约定“承租方在经营期间添置的资产，期满后不得拆除，由出租方给付相应补偿”。其次，双方于2018年9月10日签订的租赁合同第九条第六款进一步约定，陈学峰单方投资的电梯、天然气管道可以在折旧后计价，即合同解除后，陈学峰有权主张将电梯和天然气管道设施折价处理。最后，因王敏、殷明、杨静内部矛盾以及房屋设施维修不到位，后杨静老公徐沧提出“如果不想开，尽早结束”，殷明在与陈学峰联系过程中亦多次提出“尽早结束”，否则陈学峰肯定会坚持到合同结束。在此情形下，双方友好协商解除了租赁合同，合同解除非陈学峰违约导致。3.一审审判程序违法。一审中，双方均同意对电梯、天然气管道的价值进行司法鉴定，并一致同意委托仪征价格调解委员会现场评估，但一审以无鉴定必要为由，拒不受理陈学峰的鉴定申请，剥夺了陈学峰的诉讼权利。王敏、殷明、杨静辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王敏、殷明、杨静向一审法院提出诉讼请求：1.判令王敏、殷明、杨静与陈学峰的房屋租赁合同2019年6月21日解除，并要求陈学峰支付2019年1月1日起至2019年6月21日止租金128647元及违约金81900元；2.判令陈学峰恢复原状返还房屋，并支付自2019年6月22日起至实际恢复原状返还房屋之日止的房屋占有使用费。一审法院认定事实：仪征市华泰气体制造有限公司系仪征市东园南路**房屋登记所有权人，2017年12月31日，仪征市华泰气体制造有限公司与王敏、殷明、杨静签订协议书一份，约定将上述房屋出租给三人使用，租期自2017年12月31日至2021年12月30日止。2018年9月10日，王敏、殷明、杨静与陈学峰签订房屋租赁合同一份，合同约定：王敏、殷明、杨静将仪征市东园南路100号明珠楼酒店出租给陈学峰使用，租期为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，租赁房屋租金第一年租金为26万元，以后每年租金按前一年租金的5%递增……陈学峰拖欠租金累计达3个月的，王敏、殷明、杨静有权解除本合同，收回房屋，陈学峰按当年全年租金的30%向王敏、殷明、杨静支付违约金。合同签订后，涉案房屋租金陈学峰已缴纳至2018年12月31日，自2019年1月1日起房屋租金陈学峰未向王敏、殷明、杨静交付。2019年6月21日，陈学峰将涉案房屋钥匙交还王敏、殷明、杨静。经双方一致确认，双方租赁合同于2019年6月21日解除。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据涉案租赁合同第四条第一项约定：租赁房地产的第一年租金为26万元，以后每一年租金按前一年租金的5%递增。双方一致认可涉案房屋租金陈学峰已缴纳至2018年12月31日，自2019年1月1日起房屋租金陈学峰未向王敏、殷明、杨静交付，双方租赁合同于2019年6月21日解除。故王敏、殷明、杨静要求陈学峰支付自2019年1月1日至2019年6月21日的房屋租金共计128647元（26万元*105%÷365天*172天）的诉求，依法予以支持。关于王敏、殷明、杨静要求陈学峰支付违约金81900元（当年租金的30%）的诉求，一审法院认为，根据涉案合同第四条第三项约定，租金按双方具体约定的日期及方式按期预支：每季度前15日预付当季租金，由出租方当事人代表杨静到场收取，并办理收付手续。第十一条第二项约定，陈学峰拖欠租金累计达3个月的，王敏、殷明、杨静有权解除本合同、收回房屋，陈学峰方按照当年全年租金的30%向王敏、殷明、杨静支付违约金。陈学峰当庭自认，自2019年1月1日起的房屋租金未向王敏、殷明、杨静支付，构成违约，王敏、殷明、杨静有权要求陈学峰支付违约金。陈学峰提供其与殷明之间的微信聊天记录打印件，证明在合同履行过程中，双方均没有按照合同关于租金约定的期限来履行，合同关于租金给付的约定仅仅是一种形式上的约定，陈学峰未支付租金事出有因，并非恶意拖欠。一审法院认为，陈学峰未能提供充分证据证实双方就租金给付时间达成了新的合意，王敏、殷明、杨静对陈学峰的主张亦不予认可，对陈学峰的该项主张不予支持。陈学峰主张合同约定的违约金过高，请求调整为租金的10%，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院结合王敏、殷明、杨静应当收取的租金被陈学峰占用期间的损失，酌情确定违约金数额为27300元（26万元×105%×10%）。关于王敏、殷明、杨静要求陈学峰将涉案房屋恢复原状并返还的诉求，王敏、殷明、杨静当庭表示，将涉案房屋恢复原状就是要求陈学峰拆除电梯及天然气管道，一审法院认为，根据涉案租赁合同第六条第8项约定，因陈学峰责任提前退租的，除双方另有约定外，王敏、殷明、杨静有权要求陈学峰对租赁房地产恢复原状或向陈学峰收取恢复工程实际发生的费用。陈学峰亦当庭陈述，电梯和天然气管道可拆除，故王敏、殷明、杨静要求陈学峰拆除电梯和天然气管道的诉求，依法予以支持。根据双方当庭一致陈述，涉案房屋内所有物品（除电梯和天然气管道）已经搬完，涉案房屋钥匙已经于2019年6月21日交还王敏、殷明、杨静，王敏、殷明、杨静应当配合陈学峰进入涉案房屋将电梯及天然气管道予以拆除。王敏、殷明、杨静申请撤回要求陈学峰支付自2019年6月22日起至实际恢复原状返还房屋之日止的房屋占有使用费的诉求，不违反法律规定，依法予以准许。在审理过程中，陈学峰就涉案房屋内电梯、天然气管道补偿款提出反诉，后又撤回反诉，不违反法律规定，已当庭裁定予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、确认王敏、殷明、杨静与陈学峰于2018年9月10日签订的房屋租赁合同于2019年6月21日解除；二、陈学峰于判决生效之日起十日给付房屋租金128647元，违约金27300元，合计155947元；三、陈学峰于判决生效之日起三十日内拆除仪征市东园南路100号明珠楼酒店内电梯及天然气管道，王敏、殷明、杨静应当予以配合。案件本诉受理费4458元，由王敏、殷明、杨静负担1039元，陈学峰负担3419元。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。二审争议焦点：1.案涉租赁合同是否因陈学峰的违约行为导致解除？2.本案中关于陈学峰添置的电梯、天然气管道应当如何处理？本院认为，王敏、殷明、杨静与陈学峰于2018年9月10日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方应当按照约定，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的全面履行自己的义务。自2019年1月1日起，陈学峰未向王敏、殷明、杨静支付租金。根据合同约定，陈学峰拖欠租金累计达3个月的，王敏、殷明、杨静有权解除合同、收回房屋。因此，2019年6月21日，王敏、殷明、杨静与陈学峰解除案涉《房屋租赁合同》，陈学峰将案涉房屋钥匙交还，陈学峰违约导致合同解除，其应当承担违约责任。一审法院酌情确定陈学峰承担27300违约金，亦属公平合理。陈学峰主张就租金给付方式已与王敏、殷明、杨静达成新的合意，不构成违约的上诉理由与事实不符，本院不予采信。对陈学峰添置的电梯、天然气管道如何处理的问题。案涉《房屋租赁合同》9.6条约定，乙方应于房屋租赁期届满后，将承租房屋及附属设施、设备及用品交还甲方。乙方单方投资的电梯、天然气管道设施可以在折旧后计价，由甲乙双方经协商后确定。陈学峰据此主张其投资的电梯、天然气管道设施应当予以折价处理。本院认为，该条款约定适用的前提为房屋租赁期届满，而案涉《房屋租赁合同》系因陈学峰的违约行为提前解除，非租赁期届满，故本案不具备适用该条款的情形。对电梯、天然气管道的处理，因王敏、殷明、杨静明确表示不愿意接收并要求陈学峰恢复原状，陈学峰认可电梯和天然气管道可以拆除，故一审法院判决陈学峰进行拆除，并无不当。鉴于电梯是特种设备，天然气管道的拆除和安装亦应由燃气公司进行操作，陈学峰在拆除过程中，应当遵守法律法规的相关规定，交由具有相应操作资质的单位进行操作，并注意保障安全。综上所述，陈学峰的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3419元，由上诉人陈学峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 明审 判 员  陈明霞审 判 员  陈少君二〇二〇年十二月二十五日法官助理  葛盈盈书 记 员  付心童