河南省长葛市人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫1082民初3627号原告（反诉被告）长葛市金斗粒粮油制品有限公司，住所地：长葛市老城镇台庙社区。法定代表人王会娟，系公司经理。委托代理人郑国珍，河南度邦律师事务所律师。被告（反诉原告）长葛市民政局，机构地址：长葛市泰山路2号楼。法定代表人段勇，系该局局长。委托代理人李岩峰，长葛市公平法律服务所法律工作者。原告长葛市金斗粒粮油制品有限公司（以下简称金斗粒公司）为与被告长葛市民政局房屋买卖合同纠纷一案，于2019年6月15日诉于本院，本院受理后，依组成合议庭公开开庭审理。原告金斗粒公司委托代理人郑国珍、被告长葛市民政局委托代理人李岩峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金斗粒公司向本院提出诉讼请求：1、被告偿还原告买房欠款2739113元，2019年5月1日起到判决书生效之日按月息1%计算利息另行计算；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月18日，原被告双方签订合同，由被告购买原告所建房屋，产权归甲方所有。其中合同第四条第三款第四项规定：购买总面积3548.58平方米，总金额7898989.31元，合同第九条规定：“资金支付。（1）2015年9月30日前支付300万元，余款2015年10月底前付清。若逾期则附加利息，利息标准按月1%执行，如超过2016年10月底视为违约。”合同第十二条规定：“违约责任。一方违约向对方支付违约金伍拾万元整。”合同签订后，乙方按规定履行了合同，甲方只是于2015年12月28日向乙方支付500万元，2017年8月21日支付100万元，2018年2月23日支付70万元。根据合同约定计算，截止到2019年4月30日前，甲方尚欠房款1198989元，欠利息1040124元，违约金50万元，共计欠款2739113元。被告长葛市民政局辩称：原告所诉与事实不符，是原告违约在先，被告不应当支付剩余的购房款及承担违约责任。1、依据双方2015年9月18日签订的协议第二条约定“社会福利中心所有关于土地的征地、审批、土地补偿费等一切费用以及前期的规划、设计、水电安装等费用均由乙方出资”，但截至目前，原告都没有履行协议的约定，完成土地的征地、审批等，从而造成根本违约；2、协议第四条约定：“乙方在完成项目工程建设及投资后，经有关部门验收合格。”，至今原告也未提供任何验收合格的手续，系无证的小产权房；3、原告所诉已经超诉讼时效，根据原告出示的协议约定，最后的付款日期是2015年10月31日前付清，故原告的诉讼时效已经超过；4、因房屋产权登记不明，无法证明原告具有主体资格；5、原告诉请不明，被告并不欠原告购房款2739113元，原告的诉请与事实理由前后矛盾，原告混淆了购房款和违约金。综上，因被告系国家的职能部门，需要正规的产权变更登记手续，但原告至今没有取得土地所有权及审批手续，其建设的房屋更没有验收，合同目的无法实现，原告已经严重违约，故应当依法驳回原告诉请，被告保留要求原告返还购房款及承担违约责任的权利。反诉原告长葛市民政局向本院提出以下诉讼请求：判令反诉人与被反诉人于2015年9月18日签订的协议无效；反诉被告承担反诉费用。事实与理由：2015年9月18日长葛市民政局与金斗粒公司签订协议一份，长葛市民政局出资购买金斗粒公司部分房屋用于建设长葛市福利中心，金斗粒公司在协议第二条承诺“社会福利中心所有关于土地的征收、审批、土地补偿费…”由金斗粒公司负责，但至今该土地仍属长葛市人民政府，金斗粒公司并没有取得该土地的所有权。协议第四条承诺“乙方在完成项目工程建设及投资后，经有关部门验收合格…”，至今金斗粒公司所建工程没有合格验收，造成无法办理房屋产权登记手续等，所有权无法转移，许多政府审计等工作无法通过。截止目前，由于金斗粒公司的欺诈行为，造成社会公共利益严重受损。请依法判令双方签订的合同无效。反诉被告金斗粒公司辩称：一、反诉人与被反诉人双方订立的房屋买卖合同合法有效。涉案合同没有《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情况，是于国于民有利的合同。《合同法》第57条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案涉案合同不具备上述法律列举的任何情况，既无欺诈胁迫之手段，更无恶意串通之行为。既不损害第三人利益，又不损害国家利益和社会公共利益。更不违反国家法律和行政法规的强制性规定。二、反诉状的错误。1、反诉状陈述的情况，无法和《合同法》规定的合同无效的情况对号入座。换句话就是说，没有一条是符合无效合同的条件；2、反诉状犯了一个常识性的错误，即在中华人民共和国管辖的所有土地上，土地所有权属于国家或集体的，任何行政机关、公司或个人都不可能获得土地所有权；三、长葛市社会福利中心的土地使用证正在办理，长葛市民政局负责并正在办理长葛市社会福利中心的土地使用权证，金斗粒公司负责相关费用。四、涉案合同大部分已经履行。双方的房屋买卖合同标的700多万元，已经履行600多万元，只剩少部分款项没有履行，反诉人提起确认之诉，其目的是为了逃避债务，这是不能得逞的。以上事实说明，长葛市民政局与金斗粒公司签订的合同是合法的、有效的合同，应当得到履行，应受法律保护，望法庭驳回反诉人的诉讼请求。经审理查明：2013年9月25日长葛市发展和改革委员会作出《关于长葛市民政局“长葛市社会福利中心”建设项目开展前期工作的意见》，其内容为：长葛市民政局：你们“关于长葛市社会福利中心的请示报告”收悉，该项目位于长葛市老城镇台庙社区，项目拟适用土地18亩，计划总投资1500万元。根据《国务院投资体制改革的决定》规定，该项目属审批类项目，原则同意你单位按照国家审批项目的有关规定开展项目前期工作。河南省恒立资产评估事务所接受长葛市国有资产监督管理局委托对长葛市社会福利中心预购资产事宜涉及的金斗粒公司的房屋建筑物包括西综合楼（部分）和北综合楼（部分）进行评估，2015年8月24日作出豫恒评报字（2015）第037号“长葛市社会福利中心预购资产涉及的长葛市金斗粒粮油制品有限公司的部分固定资产评估报告”，该评估报告结论为北综合楼每平方米市场价格为2080.02元，西综合楼每平方米市场价格为1919.98元。2015年9月18日，原告金斗粒公司与被告长葛市民政局签订协议，协议就双方合作建设长葛市社会福利中心，达成以下条款：长葛市民政局和金斗粒公司合作建设长葛市社会福利中心，该中心所有关于土地的征地、审批、土地补偿费等一切费用以及前期的规划、设计、水电安装等费用均由金斗粒公司出资，长葛市民政局按照国家政策为金斗粒公司进行社会化养老提供项目支持和政策指导。项目工程建设按照有关程序和规定由金斗粒公司负责实施，工程主要有：1、主体建筑为5层楼房，建筑面积4886平方米，辅助设施为4层楼房，建筑面积5725平方米；2、院墙；3、供电、供排水工程；4、电梯等。金斗粒公司在完成项目工程建设及投资后，经有关部门验收合格，长葛市民政局按照市财政部门的评估价格，根据社会福利工作需要购买金斗粒公司所建造的主楼第一层980平方米、第二层877平方米，以及辅助楼第三层（北部）、第四层（中部）合计1691.58平方米，所有权归长葛市民政局，评估结果为（暂时不包括土地费）：（1）主楼2080元每平方米，辅楼1920元每平方米，资金总额7110393.6元。（2）附属物长葛市民政局总计承担788595.71元，（3）专用电梯，由使用方负责。（4）购买总面积3548.58平方米（最终以房产测绘为准），总金额7898989.31元。长葛市民政局项目资金到位后，由金斗粒公司根据有关规定，协助长葛市民政局办理房屋产权登记手续。2015年9月30日前，支付300万元，余款2015年10月底前付清。若逾期则附加利息，利息按月1%执行，如超过2016年10月底视为违约。一方违约向对方支付违约金50万元。原告分别于2015年12月24日、2017年8月14日、2018年2月12日收到长葛市社会福利中心购房款500万、100万元、70万元。2015年12月28日，长葛市社会福利中心向原告转款500万，2017年8月21日转款100万元，2018年2月23日分三次转款70万元。原告于2016年6月21日向被告出具欠条一份，该欠条内容为：今欠长葛市社会福利中心电梯款6000元（可抵购房款）。2015年10月，被告开始入住该楼房。2015年10月6日被告作出“关于申请‘长葛市社会福利中心’划拨土地的申请”。该请示内容为：长葛市民政局与金斗粒公司采用“民建公购”形式建设的长葛市社会福利中心，第三方已作出评估，民政局依据评估结果购买其中3500平方米，资金总额7898989.31元，另外，为满足功能需要，民政局租赁其中3000平方米，计划2017年实现购买所租房屋的目标。目前该项目即将投入运营，请市政府批准长葛市社会福利中心所使用的土地为国有划拨土地。2015年11月16日，原、被告签订协议一份，该协议主要内容为：原被告双方采用“民建公购”模式建设长葛市社会福利中心，该中心所有关于土地的征地、审批、土地补偿费等一切费用以及前期的规划、设计、水电安装等费用均由金斗粒公司出资，长葛市民政局按照国家政策为金斗粒公司进行公益性养老提供项目支持和政策指导。项目工程建设按照有关程序和规定由金斗粒公司负责实施，工程主要有：1、主体建筑为5层楼房，建筑面积4886平方米，辅助设施为4层楼房，建筑面积5725平方米；2、院墙；3、供电、供排水工程；4、电梯等。金斗粒公司在完成项目工程建设及投资后，经有关部门验收合格，长葛市民政局按照第三方评估价格，购买北综合楼第一层全部980平方米、第二层全部877平方米，合计1857平方米；西综合楼第三层（部分）、第四层（部分）合计1691.58平方米，所有权归长葛市民政局所有。评估结果为（暂时不包含土地费用）：（1）北综合楼一层价值1911000元（折合1950元每平方米）。北综合楼二层价值1955700元（折合2230元每平方米）。西综合楼价值3247800元（折合1920元每平方米）。合计建筑面积3548.58平方米，资金总额7114500元。（2）附属物价值合计498700元。长葛市民政局所购面积，占总建筑面积10639.19平方米的33.35%，长葛市民政局分摊金额为166300元。（3）西综合楼专用电梯15万元，由使用方负责。（4）合计购买金额7430800元。长葛市民政局项目资金到位后，由金斗粒公司根据有关规定，协助长葛市民政局办理房屋产权登记手续。2015年12月31日前付清，延期付款部分的违约金按月1%计算，但不得超过2016年6月30日。本院认为：原告金斗粒公司、反诉原告长葛市民政局提供的证据并不能证明其取得了本案诉争楼房占有的土地的使用权证。故因该楼房产生的权利归属及内容的，不属于人民法院受理范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，经本院审判委员会决定，裁定如下：一、驳回原告长葛市金斗粒粮油制品有限公司的起诉;二、驳回反诉原告长葛市民政局的反诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  尚华雷人民陪审员  张桂梅人民陪审员  韩遂欣二〇二〇年十二月十七日书 记 员  李 哲