甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初3794号原告：张重鼎，男，汉族，1988年12月4日出生，住甘肃省榆中县。被告：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区武都路**。法定代表人：程立俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。原告张重鼎诉被告甘肃华韵房地产开发有限公司（以下简称华韵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张重鼎，被告华韵公司的委托诉讼代理人王方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张重鼎向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即协助为原告办理房屋所有权证；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金22228.9元（从2019年9月24日开始计算至2020年4月26日，此处按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），并判令被告自2020年4月27日开始计算以后的每个月支付违约金3087.4元，直至房屋产权证办结交付为止；3、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年9月26日签订商品房买卖合同，约定：原告购买由被告开发的位于甘肃省兰州市城关区××道××号楼××商品房一处，按建筑面积算，单价为每平方米5483元，总建筑面积为112.77平方米，房屋总价款为618318元整，合同第十五条约定：出卖人应当在房屋交付720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。对出卖人的违约责任未做明确的约定。原告如约给被告支付了全部房款618318元，但被告未如期交付房屋，原告实际入住时间为2016年11月6日。被告自交房至今，一直未给原告办理房屋权属登记备案。原告虽向被告要求办理房证，但被告以各种理由拒绝。综上，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应在合同签订之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据相关法律规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日内，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告华韵公司辩称，一、原告所诉不属实，造成被告至今未能协助给原告办理房产证的原因和过错不在被告，而是政府规划变更和政府的政策、指令等的一变再变，是政府的过错，属于法律规定和房屋买卖合同（附件四：《合同补充协议》第七条第2款）约定的不可抗力。被告主、客观上都没有过错，不应当承担“违约”责任。同时，无论是根据公平原则，还是从社会效益角度考虑，也不应由被告承担违约责任。而且，被告还深受其害且面临开发成本的意外大幅增加而产生的巨额损失，今后能不能正常经营都是未知数，也确实无力承担所谓的“违约”责任。二、办理产权证是政府的法定职权，商品房买卖合同中关于被告为原告办理和限时取得房产证的约定无效，被告只有协助原告办理房产证的义务，无为原告办理房产证的义务。同时，根据合同约定和如前所述，实际是被告应在房屋交付使用日起720个工作日内协助原告办理所有权登记手续，并非原告诉状中所说的720日，更非90日。但基于本案的特殊情况和情势变化，应按补缴土地出让价款之后720个工作日来确定被告应当完成履行协助办理权属登记的义务。三、即使如此，被告仍在坚持顶着巨额损失，继续完成项目开发，协助原告取得产权证，避免原告利益受损。现在，被告正在努力多方筹借资金，争取尽早补缴清政府规划变化多出的四千多万元土地出让金。希望原告以实事求是的态度看待房产证至今办不下来的原因，与被告密切合作争取早日把房产证办下来。而不是推波助澜，在政府重重一刀致被告半死之后，再轮番给被告补刀，让被告难以承受损失而破产倒闭，无法继续协助原告办理房产证。诉则两败，合则两利。希望原告能够撤诉，并能承担多出的每平方三百多元的房屋成本，补缴购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份。双方约定：原告购买被告开发建设的位于兰州市城关区××路“九州·江南明珠”第2幢1单元2101室住宅房屋一套；房屋建筑面积112.77平方米，其中套内建筑面积84.00平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.77平方米；房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5483元，总金额618318元。双方关于产权登记的约定为：被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方未约定被告应承担的违约金计算方式。同时，该合同附件四补充协议第五条约定：“1、买受人如委托出卖人办理该商品房所有权登记的，需按照本合同约定办理该商品房交付手续，在签署《房屋交接单》时提供办理权属的全部材料，并付清相关税费，办妥委托代办手续，结清面积差价款;若买受人违反本条约定，则房地产权属证书延期取得的责任及由此产生的相关损失由买受人自行承担，与出卖人无关。2、出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保的，买受人必须委托出卖人或出卖人指定的第三方办理房地产权属证书，相关税费由买受人予以承担。3、买受人未委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料按期报产权登记机关备案后，所有权登记手续由买受人自行办理，出卖人予以协助。若买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书。”双方还约定了其他事宜。该合同成立后，原告向被告交付全部购房款，并交付了办理产权证所需的费用。2016年11月6日，被告向原告办理了入住手续。后被告未能在合同约定的期限内给原告办理产权证,原告遂诉至本院。另查明，2008年3月4日，被告取得兰国用（2008）第J193号国有土地使用权证，证载地类为综合用地。2011年1月20日，兰州市城乡规划局向被告作出的规划条件通知书中载明案涉住宅小区建设项目的建筑密度（%）≤25，容积率≤3.5。2011年6月14日，兰州市城乡规划局向“九州.江南明珠”住宅小区建设项目的用地单位被告核发了地字第2011-067号建设用地规划许可证。2012年7月26日，被告取得建设工程规划许可证。2013年10月28日，被告取得建筑工程施工许可证。2015年3月19日，兰州市住房保障和房地产管理局向被告核发了兰州地区商品房预售许可证。2019年1月8日，兰州市人民政府作出兰政地[2019]4号文件，该文件是针对兰州市国土资源局《关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补收土地出让价款的请示》的批复。该批复载明：“经研究，现批复如下：甘肃华韵房地产开发有限公司“九州.江南明珠”项目用地位于城关区九州中路，原为出让的仓库、住宅、厂房等综合用地，现据《国有土地使用证》(兰国用(2008)第J193号)载明为出让的综合用地，面积为38112.4平方米。据《建设用地规划许可证》(地(地字第**《规划条件通知书》(城规2011-008号)，该宗地建设用地面积为38112.4平方米，规划性质为居住用地、可兼容性质商业，容积率≤3.5。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院[1990]第55号令)、《兰州市人民政府办公厅关于印发兰州市贯彻国土资源部协议出让国有建设用地使用权规范(试行)的实施意见的通知》[兰政办发(2016)22号]等法律、法规和文件精神，同意补收国有建设用地使用权出让价款计人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整(小写:41777852元)。该宗地商业、居住使用年限至2045年6月7日止。接此批复后，由你局与甘肃华韵房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，并由该单位持补充合同及支付凭据办理有关手续，同时核发《建设用地批准书》。”次日，被告与兰州市国土资源局签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》，约定：被告向兰州市国土资源局支付国有建设用地使用权出让价款总额人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整(小写:41777852元)；被告同意按照本补充合同签订之日起一年内付清国有建设用地使用权出让价款。后因被告尚未支付该部分补交的土地出让金，无法取得办理产权证必须具备的“会签单”，被告未能为包括原告在内的业主办理产权证，双方遂酿成纠纷。又查明，本案审理过程中，被告陈述其已经将补交的国有建设用地使用权出让价款交清，其已经着手为包括原告在内的业主办理产权登记手续，现办证的程序正在逐步推进。本院认为，本案争议焦点为：1、原告要求被告协助办理房屋所有权证有无事实及法律依据；2、原告要求被告支付逾期办证违约金有无事实及法律依据。一、原告要求被告协助办理房屋所有权证有无事实及法律依据。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订商品房买卖合同时，双方意思表示真实，合同内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。原告作为买受人，已经履行了支付房款的义务。被告未履行《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”及该合同附件四补充协议第五条第3款约定“出卖人须在该商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书”的合同义务，构成违约。关于逾期办理房产证的原因，双方认可系被告未全额补交甘让A(兰补[2019]1号)《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定的国有建设用地使用权出让金41777852元所致。现被告认可其已全额补交上述国有建设用地使用权出让金，为维护交易安全，保障购房人实现取得所购房产物权的合同目的，应当限定被告在合理期限内履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务。考虑到向产权登记机关提交资料需一定程序及时间，本院酌定被告于本判决生效后六十日内协助原告办理房屋所有权登记手续，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。原告要求被告协助办理房屋所有权证的诉讼请求具备事实及法律依据，本院予以支持。二、原告要求被告支付逾期办证违约金有无事实及法律依据。本院认为，被告在政府相关部门对其作出补交土地出让金的批复且双方签订补充协议后，即应在约定期限内交纳土地出让金。由于被告在约定期限届满后仍未足额交纳补交的土地出让金，其对逾期办理案涉房屋产权证负有责任，对原告构成违约，故原告有权主张被告支付一定数额的违约金以补偿其损失。虽然原、被告双方未在《商品房买卖合同》中约定逾期办证的违约责任，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于被告逾期办证与政府要求被告补交土地出让金有一定关系，而被告补交土地出让金的最后期限届满后，我国发生的新冠肺炎疫情对全国的生产、经营等各项工作开展均造成了不利影响，因此本院酌定被告自2020年9月1日起，以已付购房款总额618318元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的贷款市场报价利率3.85%（1年期）为标准，向原告支付违约金，直至其向产权登记机关提交办理权属登记所需资料备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项、第二款之规定，判决如下：一、被告甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助原告张重鼎办理兰州市城关区××路“九州·江南明珠”第2幢1单元2101室住宅房屋的权属登记手续（将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案）;二、被告甘肃华韵房地产开发有限公司向原告张重鼎支付自2020年9月1日起至其向产权登记机关提交办理房屋权属登记所需资料备案之日止的违约金（以已购房款总额618318元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的1年期贷款市场报价利率3.85%为标准计算）；如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元（已减半），由原告张重鼎承担69元，被告甘肃华韵房地产开发有限公司负担109元（于判决生效后十日内支付给原告张重鼎）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  杨 伟二〇二〇年十二月二十二日法官助理  员聪聪书 记 员  李红艳