文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初11490号原告：蓝月，女，2001年5月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：丁成琼，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢彬，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告：重庆锦双房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区红糟房正街**附**，统一社会信用代码91500106MA5U4NAG26。法定代表人：张国明，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨缘，男，重庆锦双房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：麻鹏，男，重庆锦双房地产开发有限公司员工。原告蓝月与被告重庆锦双房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蓝月的委托诉讼代理人卢彬，被告重庆锦双房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨缘、麻鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝月向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签署的《重庆市商品房买卖合同》。2.被告向原告返还购房款523643元及资金占用损失（自2019年1月21日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为依据计算）。3.被告向原告返还契税15248.1元、印花税130.9元，合计15379元。4.被告向原告支付违约金5236.43元。5.被告承担本案包括诉讼费等全部诉讼费用。事实及理由：2019年1月21日，原、被告签署了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号为：CQ-104-0231XXXX），约定原告向被告购买由被告开发的位于重庆市沙坪坝区某组团X标准分区XXX-X/XX号附X号X-商业X房屋，房屋用途为非住宅属于商业服务，约定的交房日期为2019年12月31日前，购买价格为523643元，房屋建筑面积为56.45平方米。合同中对交房条件、房屋面积确认差异面积处理、双方需要承担的违约责任、房屋产权情况等进行了明确约定。合同签署后，原告依约向被告支付了全部购房款，合计523643元，并依法缴纳了相应的税款，分别为契税15248.1元、印花税130.9元，合计15379元。2019年12月份，被告向原告发送了《房屋交付通知书》，原告在验收房屋时发现所购商铺大门门口、大门右手边整面墙壁、大门门框及屋顶等位置有一条巨型烟道，该烟道直接横穿房屋大门正门框，并完全挡住了大门右手边全部墙壁，其中部分烟道直接横穿大门正门大部分门框并延伸至屋顶。被告在向原告出售所购商铺过程中，自始至终均未提及存在烟道一事，对应一比一打造的沙盘图位置上显示因该商铺处于楼顶且门口有一个空旷的坝子，原告也是因为看中这个商铺所处楼顶及门口的位置空旷且视野开阔才购买，若一开始知道存在巨型烟道，必然不会购买该商铺，被告在未进行事先披露的情况下，将存在巨型烟道的案涉商铺出售给原告导致其做出错误的决定。上述巨型烟道存在的位置严重妨碍了原告对所购商铺的正常使用，严重影响了商铺的通风性、采光性和商用价值，且因该烟道系其他全部商铺的厨房油烟排出通道，在后期必然会释放一些有毒有害的异味气体，为此原告及家属曾经多次通过电话、微信、至被告现场与被告相关人员进行沟通要求整改，要求将上述烟道的位置走位改道，不得从所购商铺大门门口、大门右手边整面墙壁、大门门框及屋顶位置走位设立，被告一开始表示会立即进行整改，后又回复无法整改可以进行退房处理，再后来被告又回复其同意退房但因为集团不同意退房，之后一直没有给出任何回复。原告遂向法院提起诉讼，请求判如所请。被告重庆锦双房地产开发有限公司辩称，不同意解除双方之间的商品房买卖合同，被告不存在违约事实，也无需支付违约金和退还相关费用。被告严格按图施工，案涉房屋已竣工验收合格，且已取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证明，以及案涉房屋所在楼栋的不动产权证，被告可以据此交房，烟道铺设位置并未占用原告所购买的房屋专有面积，不会对原告的通风、采光、商用价值等造成影响，根据买卖合同补充协议第13条第1款约定，案涉房屋前后可能设置各类公共设施，原告对此不持有异议，案涉房屋处于楼顶，在楼顶公共区域设置烟道、供水等公共设施符合合同约定，也符合建筑规范和惯例，更符合全体业主的利益，该烟道不属于不利因素，原告基于案涉房屋临近烟道就理解为不利因素，属于自身理解偏差。根据合同第15.2条约定，楼盘模型仅供参考，原被告双方权利义务最终以买卖合同约定为准。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2019年1月21日，原告蓝月（乙方）与被告重庆锦双房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同第三条约定，商品房坐落为重庆市沙坪坝某标准分区XXX-X/XX号附X号X-商业X。商品房建筑面积56.45平方米。商品房用途为商业服务用房。第四条约定购房价款为523643元。第五条约定，乙方于2019年1月20日支付甲方首付款263643元，剩余260000元由乙方向银行申请按揭贷款。第七条约定，甲方应当在2019年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同签订后，双方签订《合同补充协议》，第十三条约定，根据市政规划的要求，乙方房屋前后所在地块的地表或者地下可能安置有变压器、配电箱、天然气箱、上下水管道、天然气管道、雨污排水管道、管道井、垃圾收集点、消防井和消防栓等公共设施，乙方对此不持异议，并承诺不改变前述公共设施在交房时的实际状况，且应配合前述公共设施的维修，检修工作。若在维修、检修过程中，对乙方造成损害的，按乙方所受的实际损失进行补偿；若乙方不提供便利或拒不协助的，则应对乙方房屋的相邻房屋或公共部位及设施、设备造成的扩大损失承担赔偿责任。第十五条约定，甲乙双方同意以买卖合同及其附件、本补充协议所约定的内容为确定双方权利、义务之最终有效依据，双方的权利义务均以书面约定为准，甲方工作人员的口头承诺必须经双方确认后才有效，否则对双方不产生约束力，请乙方在签订买卖合同及本补充协议时特别注意。除国家法律、法规、司法解释有明确规定的以外。其他情形适用乙方在签订买卖合同及本补充协议前已经知晓所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅供参考，不作为买卖合同及本补充协议内容，并且对双方不产生约束力，甲方在此特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为买卖合同及本补充协议内容，并且对双方不产生约束力，请乙方在签订买卖合同及本补充协议时特别慎重。合同签订后，原告于2019年1月21日支付两笔共计263643元，于2019年12月26日向被告支付260000元，共计523643元。原告还于2019年8月12日支付契税、印花税共计15379元。2020年7月2日，原告通过上海锦天城（重庆）律师事务所向重庆锦双房地产开发有限公司邮寄律师函，要求被告重庆锦双房地产开发有限公司在收到该函后5日内立即就烟道问题进行整改，整改方案须经蓝月认可，具体整改要求为：将上述烟道的位置走向改道，不得设立在所购商铺大门门口、墙壁、门框位置，整改后不得影响该商铺的采光及通风。若贵司无法就上述烟道问题进行整改，蓝月也接受退房处理，即解除与贵司之间签署的《重庆市商品房买卖合同》，贵司将已支付房款、税费等退还蓝月，若贵司选择该方案请于收到本函后2日内与本所律师或蓝月联系办理退房手续。该函于2020年7月4日送达被告重庆锦双房地产开发有限公司。案涉房屋所在楼栋于2019年12月17日竣工验收，于2019年12月19日取得竣工验收备案登记证，并于2020年5月22日办理不动产权证。原告为证明烟道所在位置，举示了照片一组、视频两份，证明该烟道形体较大（大门对面为高1m×宽1m，门框右侧为高1.8m×宽0.6m），与原告所购买的门面位置较近，从案涉商铺门框右侧通过，并延伸至门框上部，同时还举示沙盘图片一张，拟证明在销售时，案涉房屋沙盘上并无该烟道。原告还举示原告母亲与被告工作人员之间的通话录音，拟证明双方就退房事宜进行过协商，并且被告工作人员也表示退了无法再次销售，说明该烟道的设置为重大不利因素。被告对该录音的真实性予以认可，但认为工作人员的答复为个人意见，根据补充协议第十五条的约定，被告工作人员的口头承诺必须经双方确认后才有效，否则对双方不产生约束力。被告还举示重庆惠庭都市建筑设计事务所设计图纸一份，拟证明案涉烟道属于公共设施，被告按照图纸严格施工，并未擅自更改设计规范，并且已经竣工验收。原告认为，对设计图纸的真实性无异议，证明了在被告销售案涉房屋时，其已知道图纸中的烟道设计，但未将该重大不利因素告知原告。双方争议较大，调解未果。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，系有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。本案争议的焦点在于原告是否享有单方解除合同的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告主张据以解除合同的主要理由是被告交付的房屋门对面及门框右侧、上部有一根形体较大的烟道，妨碍原告对商铺的正常使用。本院认为，案涉门面已经竣工验收，具备交付条件，该烟道的设置确实有碍观瞻，但未对商铺的采光、通风及通行产生实质影响，并未导致案涉商铺不能正常使用，即该烟道的设置并未导致原被告双方订立《商品房买卖合同》根本目的不能实现。原告主张沙盘上无烟道设置，被告工作人员也称退房后无法再次销售，但根据《商品房买卖合同》补充协议第十五条的约定，沙盘模型及工作人员的口头陈述均不作为合同内容，双方权利义务以书面约定为准。故原告请求解除案涉《商品房买卖合同》的主张，因不符合上述法律规定的解除条件，本院不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告蓝月的诉讼请求。案件受理费9200元，减半交纳4600元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈泫华二〇二〇年十二月二十一日书记员  杨 美