安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖05民终1681号 上诉人（原审被告）：张胜，男，1966年6月14日出生，汉族，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：罗年新，安徽吐哺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：含山县发展和改革委员会，住所地安徽省含山县环峰镇含山县政务中心西边**。 法定代表人：王月田，该委员会主任。 委托诉讼代理人：辛献华，男，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：卢本涛，安徽吴楚律师事务所律师。 上诉人张胜因与被上诉人含山县发展和改革委员会（以下简称含山发改委）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省含山县人民法院（2020）皖0522民初1757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张胜上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回含山发改委的一审诉讼请求或发回重审；2.案件一、二审诉讼费用由含山发改委承担。事实及理由：1.一审遗漏重要当事人，未追加案外人学前教育机构负责人为当事人，导致本案重要事实未能查清，属程序性错误。2002年至2012年,张胜承租案涉房屋，租赁期满后,含山发改委将该案涉房屋二层转租给学前教育机构，此时张胜无权向该学前教育机构收取租赁费。即便张胜确实代收了该学前教育机构2013年至2014年租赁费,也只有在查明学前教育机构欠付含山发改委租赁费且怠于向张胜主张返还的情况下,含山发改委才能越过学前教育机构直接向张胜主张该费用,否则应由该学前教育机构向张胜主张权利。2.关于含山发改委提交的《关于租赁粮食局谷丰大酒店缴纳租金情况说明》(以下简称《情况说明》)的形成原因,张胜在一审中已充分说明,系为配合含山发改委财务审计而确认签字。同时从内容上看,该《情况说明》所表达的文意是张胜欠付租金以及代收租金,但与含山发改委欠付的维修金、餐费冲抵后,两不相欠，也正是在此情形下,张胜才愿意配合含山发改委的审计，在该《情况说明》上签字,此与张胜的陈述相吻合。3.一审法院未审慎审查张胜的整体抗辩意见,片面截取张胜的陈述,属事实审查不清。尽管一审庭审中张胜陈述租期内租金45000元已用2张原含山县粮食局招待费单据和代垫粮食局维修费用抵扣缴清,未就该部分租赁费提出诉讼时效抗辩,但张胜在一审提交的书面答辩状中概括陈述了其在租期内欠付的所有租金已超过诉讼时效。综上,张胜不欠含山发改委房屋租赁费,含山发改委恶意诉讼并作虚假陈述,请求二审法院在查清事实的基础上依法裁判。 含山发改委辩称，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应依法驳回张胜的上诉请求。1.一审不存在诉讼程序问题。张胜向含山发改委作出的《情况说明》第二条显示，张胜承认收取了学前教育机构2011年至2012年及2013年至2014年的两次租金共计78000元，张胜代收取的该款项应当交给原含山县粮食局，只是因为与原含山县粮食局的相关费用账尚未结清而没有转交。张胜代收其合同期外即2013年至2014年学前教育机构承租房屋租金48000元没有依据，按照不当得利来说，张胜也应当将收取的该租金交给含山发改委，所以含山发改委可以直接向张胜主张该租赁费。2.张胜向含山发改委出具的《情况说明》真实性不存在问题。该《情况说明》是如何产生的，尚且不去追究，但该《情况说明》已经一审质证确认其真实性，且已确认《情况说明》上系张胜本人签名，具有客观真实性。3.含山发改委与张胜没有就租金及其他待定费用进行结算，没有形成明确的债权债务，故本案不存在诉讼时效问题，对于一审法院的判决，含山发改委没有提起上诉，系对实体权利的处分，不能因此认定该案诉讼时效存在问题。2019年8月份，张胜向原含山县粮食局作出了《情况说明》，认可其代收学前教育机构四年转租租金78000元。含山发改委与张胜就房屋租赁租金的支付进行清算，张胜积极配合，认可没有交的租金及代收租金的数额，此时案件诉讼时效应该重新计算。根据一审提交的证据，双方之间当时确实有餐费、维修费的发生，但张胜主张其中的45000元在此之前就已经扣除了，就该数额再次主张属重复计算。4.如果张胜认为有关费用没有处理，因其在一审中没有提出反诉，显然不在本案二审的处理范围内，张胜可以另案进行诉讼。5.张胜诉称含山发改委恶意诉讼，并作虚假陈述，没有任何事实根据，其应当提供证据予以证明。综上，张胜的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 含山发改委向一审法院提出诉讼请求：1.判令张胜支付谷丰大酒店租金或占用房屋期间的租金129221元；2.判令张胜承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实如下：（一）含山县环峰镇环峰东路1幢1单元2层201号房屋即案涉房屋系原含山县粮食局单独所有。2006年8月18日，原含山县粮食局作为甲方与张胜作为乙方签订《协议书》，协议书载明“甲方谷丰大酒店已于二〇〇二年六月一日起租赁给乙方，后于二〇〇三年七月十五日因有关情况更改了承包期至二〇〇八年五月三十一日止，现因乙方经营酒店业不畅，要求改行做小超市，因乙方投资较大，要求延长承包期，现经甲乙双方共同协商，达成下列协议：一、承包期：原定二〇〇八年五月三十一日结止，现更改至二〇一二年五月三十一日止。二、租赁价格：每年租金仍为4.5万元，其租金纳税等应由乙方支付，均与甲方无关。三、甲方来人招待就餐，正常情况下，应优先安排在乙方就餐，乙方凭甲方就餐证与甲方结算支付。四、二〇〇二年五月八日的原协议三、四、五、六、七、八、十、十一条款继续有效。五、本协议经甲、乙双方签字后，即生效。”协议书上由原含山县粮食局进行盖章，张胜签字。（二）2010年11月7日，原含山县粮食局与谷丰酒店（张胜）结账，形成一份《谷丰酒店结账记录》，该《谷丰酒店结账记录》载明：一、谷丰酒店2009年6月1日至2010年8月31日租金伍万陆仟贰佰伍拾元整（￥56250元）。二、谷丰酒店交粮食局餐费清单2009年元月21日至2010年11月7日止，菜单贰张计贰仟伍佰陆拾伍元（￥2565元），交代垫维修费叁万捌仟壹佰元整（￥38100元），合计肆万零陆佰陆拾伍元整（￥40665元）。三、2009年元月21日结账时欠谷丰酒店人民币壹万叁仟壹佰壹拾肆元（￥13114元）。四、根据本期清单和上次欠单扣除房租后，两比谷丰酒店累计欠粮食局人民币贰仟肆佰柒拾壹元整（￥2471元）。原含山县粮食局负责人刘锋及张胜在《谷丰酒店结账记录》上签字。（三）2019年8月27日，张胜出具一份《情况说明》，内容为“1、2010年租金4.5万元用2张粮食局招待费单据和代垫粮食局维修费用抵扣缴清，我不欠租金。2、2011-2012年收转租给学前教育租金1.5万元/年，计3万元，2013-2014年收转租给学前教育租金2.4万元/年，计4.8万元，四年共收转租租金7.8万元，因有代垫县粮食局费用账没有结清，此款没有交给粮食局。我承认！3、2011年-2014年谷丰大酒店一层门面房租金，我本人没有收到租卖电瓶车吴涛的房租，如吴涛出示张胜收到吴涛租金收条，为张胜认账”。原含山县粮食局负责人刘锋在该份《情况说明》上签字，并注明“情况属实”，另张胜本人亦在上面签名。 一审另查明，2019年2月20日，含发﹝2019﹞4号中共含山县委文件《中共含山县委含山县人民政府关于县级机构改革的实施意见》中将县商务局（县粮食局）的粮食管理相关职责划入县发展和改革委员会，加挂县粮食和物资储备局牌子。 一审法院认为，原含山县粮食局与张胜签订的《协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原含山县粮食局已经将案涉房屋交付给张胜使用，张胜应按约支付租金。对含山发改委主张的2010年8月31日前张胜所欠租金2471元以及2010年9月1日至2012年5月31日期间张胜所欠租金78750元，张胜抗辩其中2010年租金45000元已经用2张原含山县粮食局招待费单据和代垫粮食局维修费用抵扣缴清，另36221元租金已经超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原含山县粮食局与张胜的租赁关系于2012年5月31日终止，在2019年8月27日的《情况说明》中也没有涉及上述租金，含山发改委也没有提交证据证明其在诉讼时效内向张胜主张过上述租金，故张胜关于36221元租金已超诉讼时效的抗辩，予以采纳。对于另外45000元租金，结合2010年11月7日的《谷丰酒店结账记录》，张胜所述的招待费及维修费已经在2009年6月1日至2010年8月31日期间的租金中予以抵扣，在2010年9月1日至2012年5月31日期间的租金中不应重复抵扣，故对张胜的这一抗辩不予采纳，因张胜对该部分租金未提出诉讼时效的抗辩，故对含山发改委要求张胜支付该部分45000元租金的主张，予以支持。对于张胜代收2013年至2014年出租给学前教育的租金48000元，张胜在《情况说明》中明确认可收到该48000元租金，张胜作为有民事行为能力的自然人，在没有相反证据推翻该份《情况说明》的情况下，对该份《情况说明》的真实性予以认定。故对含山发改委要求张胜返还该48000元租金的主张，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，判决：一、张胜在本判决生效后十日内一次性向含山发改委支付租金93000元；二、驳回含山发改委的其他诉讼请求。案件受理费1442元，由张胜负担。 二审中，张胜向本院提交了一份原含山县粮食局内部收款凭证，证明张胜2002年10月18日以其当时经营的富丽华大酒店名义向原含山县粮食局支付了酒店承租押金20000元。含山发改委质证认为，对该20000元押金内部收款凭证在庭后进行了认真的核查，查无记录，故对其真实性、合法性、关联性均不认可。本院认证意见为，张胜提交的该份富丽华大酒店交给原含山县粮食局酒店承租押金20000元内部收款凭证，因含山发改委对其不予认可，本院亦不作认定。 二审查明的事实与一审相同。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.张胜在租赁合同期间内是否尚欠含山发改委房屋租赁费用；2.2013年至2014年张胜收取学前教育机构转租租金48000元应当如何认定；3.含山发改委向张胜主张欠付的房屋租金是否已超过诉讼时效。 本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。原含山县粮食局与张胜签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应对双方均具约束力，双方应按照协议约定全面履行。含山发改委基于含山县2019年2月机构改革规定，并入了原含山县粮食局职能，依法承继原含山县粮食局与张胜房屋租赁协议的权利义务。现含山发改委向张胜主张权利，主要凭借2019年8月27日张胜出具的一份《情况说明》，如何正确判断双方的权利义务关系，应当对该《情况说明》进行全面、客观的审查分析。第一，关于《情况说明》形成的原因。原含山县粮食局与张胜之间的租赁合同于2012年5月31日履行完毕后，双方在长达七年的时间里未就租金问题结算。据张胜在本案一、二审陈述，之所以会出具《情况说明》，是因原含山县粮食局在相关部门巡察过程中发现问题，为了应付财务检查所使用，并非是双方真实的结算凭据，含山发改委对此未明确否认。因此，本院认为对双方没有争议的部分可依法予以确认，对有争议的部分，需结合法律规定及有无其他证据佐证予以综合分析认定。第二，关于张胜应付租金数额。双方在一审中对2010年9月1日至2012年5月31日租金结算为81221元（78750元+2471元）均无异议。张胜提出应扣除2010年租金45000元，因为《情况说明》中明确了该部分租金以粮食局招待费单据和代垫粮食局维修费抵扣，含山发改委认为45000元已在2010年11月7日的《谷丰酒店结账记录》中予以抵扣，不能重复计算。经本院核查，该结账记录中抵扣数额为40665元，并非45000元。故张胜主张抵扣45000元后仅欠付协议期限内租金36221元，理由成立，本院予以采纳。第三，关于张胜收取2013年至2014年转租租金48000元问题。张胜虽然在《情况说明》中认可2013年至2014年收到转租给学前教育租金48000元，但在本案审理中一直否认收取该款，含山发改委为支持其主张应当提供其他证据予以佐证。但含山发改委未能提供证据证明其曾委托张胜收取及学前教育机构确实欠付租金、张胜实际已收取租金等相关证据，故含山发改委该项主张证据不足，并有可能涉及案外人学前教育机构的权利义务，本院依法不予支持。第四，关于本案诉讼时效问题。原含山县粮食局在长达七年时间内没有与张胜结算，确实存在怠于行使权利的情形。但是，张胜于2019年8月27日出具《情况说明》，包含了愿意履行部分义务的意思表示，张胜在本次诉讼中又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，本院不予支持。通过上述分析，张胜应当支付含山发改委租金36221元。 综上，一审判决部分事实认定有误，适用法律不当，应依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销安徽省含山县人民法院（2020）皖0522民初1757号民事判决； 二、张胜于本判决生效之日起十日内一次性支付含山县发展和改革委员会租金36221元； 三、驳回含山县发展和改革委员会其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1442元，由含山县发展和改革委员会负担；二审案件受理费2125元，由张胜负担。 本判决为终审判决。 审判长 钟 源 审判员 赵丽萍 审判员 齐 萍 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理陈刚 书记员冯倩