江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0302民初2675号 原告：张久林，男，1970年9月24日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。 原告：汤香玲（曾用名汤湘玲），女，1971年12月1日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。 共同委托诉讼代理人：钟鉴幸，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。 被告：胡建明，男，1952年9月17日出生，汉族，住江西省萍乡市芦溪县。 被告：朱建珍，女，1953年1月11日出生，汉族，住江西省萍乡市芦溪县。 共同委托诉讼代理人：孙一琳，江西博韬律师事务所律师。 原告张久林、汤香玲与被告胡建明、朱建珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月9日第一次公开开庭进行了审理，两原告张久林、汤香玲共同委托诉讼代理人钟鉴幸与两被告胡建明、朱建珍共同委托诉讼代理人孙一琳到庭参加诉讼。于2020年10月10日第二次公开开庭进行了审理，原告张久林及张久林、汤香玲共同委托诉讼代理人钟鉴幸与被告朱建珍及胡建明、朱建珍共同委托诉讼代理人孙一琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张久林、汤香玲向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2003年4月9日签订的《契约》无效；2.因房屋已被征收，被告向原告返还房屋价款545476.5元（计算方式：按房屋实际拆迁价款1818255元的30%计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年4月9日，原、被告签订《契约》，将原告位于本市安源区的房屋以50000元的价格转让给被告。该房屋系农村宅基地，一栋二层，建筑面积为458.24平方米，还有其它附属设施等。2017年年底，由于政府建设安源区生态水库，对包括原告名下的联星村六组荷塘冲4号房屋拟进行征地拆迁。原告认为待争议解决后再来签订房屋拆迁补偿合同。但是，被告在诉讼期间单独以自己名义与拆迁指挥部签订了《安源区贺家湾（滨湖）棚户区改造项目房屋征收补偿协议书》，并独得全部的房屋拆迁价款1818255元，涉案房屋随后被拆除。此后，原告提起行政诉讼，要求撤销被告与拆迁指挥部签订的《安源区贺家湾（滨湖）棚户区改造项目房屋征收补偿协议书》，法院以确认房屋买卖合同无效属民事争议，在没有实体判决之前，原告主张撤销涉案房屋征收补偿协议证据不足，没有支持原告诉请。所以，原告只能通过民事诉讼来主张权利。由于农村宅基地附有集体经济组织成员的人身属性，被告非本村农村集体组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第63条等相关法律法规及国家有关政策规定，原、被告签订的《契约》依法应认定无效。依据《合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；如果不能返还或者没有必要返还，该当事人应当折价补偿。该涉案房屋已被拆迁，自然无法返还给原告。造成合同无效的原因买卖双方均有责任，被告明知农村房屋和宅基地非本集体成员不能买卖，同时亦享受到了居住多年的购入成果。原告认定本身最多承担70%的责任，被告至少应承担30%的责任。故合同无效后，因被告无法返还房屋，则至少将房屋整体的价值（拆迁款）的30%支付给原告，以体现过错相当原则。另外，依照法律规定，宅基地是农村村民特有的权利，转让无效后宅基地应返还，故宅基地的征收款和对应福利应全部属原告所有，在分配时应当有所区分。 被告胡建明、朱建珍答辩称：一是被答辩人和答辩人签订房屋买卖《契约》并交付房屋、取得对价的行为，是被答辩人对其财产权利自由处分的行为。双方之间存在客观真实的房屋买卖关系。答辩人也自2004年被答辩人交付房屋后一直在涉案房屋居住至房屋被拆迁止，是该房屋的实际居住人和使用人，且多年来花费巨资对该房屋进行了多次装修、添附，现原告因拆迁利益而反悔，显然违反诚实信用原则，被答辩人具有较大的过错，要求两答辩人给付拆迁补偿款无法律依据，应驳回其诉讼请求。二是被答辩人在答辩人与安源区住房和城乡建设局签订《安源区贺家湾（滨湖）棚户区改造项目房屋征收补偿协议书》之后提起了一系列民事和行政诉讼，而在涉案房屋被纳入征地拆迁范围之前，被答辩人在长达十多年期间内也从未向有权处理机关主张其与答辩人签订的房屋买卖《契约》无效。另外，被答辩人与答辩人签订的《契约》中约定“以此契约为凭，双方永不反悔”等内容，也是对房屋后续可能存在的经济利益的自由处分。被答辩人在涉案房屋拆迁而转化成的巨大利益面前，不顾已将房屋及房屋产权所有证、村宅基地登记卡等所有权凭证交付答辩人十多年并已取得对价的情况下，主张房屋买卖《契约》无效并要求答辩人返还房屋价款，有违诚实和合理原则，亦不符合法律规定。综上所述，答辩人认为被答辩人要求确认双方签订的《契约》无效且返还房屋价款等诉请于法无据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告张久林、汤湘玲的常住人口登记卡复印件（2003年）、被告朱建珍的户籍信息复印件、法院依职权调取的联星村村民委员会证明、二原告的户籍证明，及原、被告双方均提供的房屋所有权证复印件、宅基地使用权证复印件、契约复印件、安源区贺家湾（滨湖）棚户区改造项目房屋征收补偿协议书复印件、安源区贺家湾（滨湖）棚户区改造项目房屋征收指挥部证明复印件、安源区人民法院(2018)赣0302民初133号民事裁定书复印件、（2018）赣0302行初73号行政判决书、萍乡市中级人民法院（2018）赣03行终56号行政判决书复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.二被告胡建明、朱建珍提供的二人身份证复印件及户口，证明二被告身份信息，主体适格。经质证，二原告对三性均无异议，但认为能证明二被告非原告的本村村民，房屋买卖无效。因二原告对证据的真实性无异议，本院对该证据予以认定，至于能否达到被告的证明目的，本院将综合其他证据予以认定。 2.被告胡建明、朱建珍提供《萍乡市安源区人民政府关于安源生态水库片区开发项目（一期）暨贺家湾（滨湖）棚户区改造项目房屋征收决定书》、胡建明房屋征收测绘成果表、房屋装修及附属物评估报告单、明细表、证明复印件各一份，证明被告的房屋被征收有行政依据，存在征收补偿的事实，房屋价值经过专业测算，协议真实有效，房屋已经被拆除。经质证，二原告对真实性无异议，但认为达不到被告的证明目的，房屋拆迁特别是拆迁农村房屋，必须是本地户口，是本集体组织成员，两被告系外地户口，不符合法律规定的买卖条件，所以应当认定原契约无效，征收款应按双方过错程度予以返还。本院认为，原告对该组证据真实性无异议，对该证据予以采纳，至于能否达到被告的证明目的，本院将综合其他证据予以认定。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年4月9日，二原告张久林、汤香玲（甲方）与二被告胡建明、朱建珍（乙方）签订一份《契约》，约定：“甲方及亲属人等愿将房屋卖给乙方，乙方自愿购买，房屋地点：本市丹江街联星管理处（荷塘冲）；房屋结构及数量：正屋为两层平顶砖混结构，每层为六间，其坐向左边栋墙与张国林共营；房屋内含：房屋内所有不动产，正屋门口水泥坪直达出入之路，后面水泥坪及余土以土岸为界全为乙方所营；甲方负责在管理处（村）一级需交纳之费用，乙方负责区、镇办理房屋手续之费用；交易金额为伍萬万元整，立契之日当面付贰万贰仟元，尚差余额为四月底全部付清给甲方；甲方原办的房产证及土地使用证均为乙方保管。”并在契约后注明‘立此契约为凭，双方永不反悔’，在场人张会林、张国林、胡建军、彭泽群、温长发、张永德等13人签字。房屋所有权证显示：所有权人为张久林，房屋座落地址：城关区，结构砖木，建筑面积154.92平方米，使用面积133.9７平方米。土地使用权证显示：土地使用者是张久林，地址是联星村**，土地类别是宅基地，用地面积152.66平方米。契约签订后，被告胡建明、朱建珍一直在该房屋居住，并对该房屋进行了改建，新建了92.17平方米的砖混结构，搭建了钢棚结构。2008年，原告张久林、汤香玲在联星村二组建一栋七层房屋，后出售。2018年，原告汤香玲在联星村三组建一栋五层房屋，2019年转让。2017年12月30日，被告胡建明与萍乡市安源区住房和城乡建设局、萍乡市安源区丹江街道办事处签订一份《安源区贺家湾（滨湖）棚户区改造项目房屋征收补偿协议书》，约定：征收丹江街联星村六组的案涉房屋，建筑面积为458.24㎡，宅基地面积203.69平方米，砖混结构，补偿方式为货币补偿，其中房屋住宅补偿按市场评估价格计算为300880元（458.24㎡×670元／㎡×0.98）、宅基地重置价731247.1元（203.69㎡×3590元／㎡）、签约奖273752.4元、提前签约搬迁奖18000元、搬迁补助费5498.88元、装修补偿款383501元、过渡安置补助费36659.2元、附属物50422.5元、其他补偿68716.42元，补偿金额合计为1818255元。协议签订后，被告胡建明领取了拆迁补偿款，涉案房屋被拆除。庭审中，被告自认：“在芦溪县的房屋，房屋已经倒了，但地还在那里，还是属于那里的居民。没有另行购买土地，拆迁时的土地面积没有变，就是购买房屋时的土地面积”。 另查明：被告胡建明、朱建珍户籍地均为萍乡市芦溪县顺和**，系农业家庭户口，二被告属夫妻关系。 原告张久林户户籍地在萍乡市安源区荷塘冲**，元化改制前属农业家庭户口。 原告汤香玲户户籍地为萍乡市安源区，元化改制前属农业家庭户口。 本院认为，本案的争议焦点是一、签订的房屋契约是否有效；二、合同无效的过错责任划分；三、返还涉案房屋拆迁款项的金额问题。 一、签订的房屋契约是否有效 2003年4月9日，二原告张久林、汤香玲与二被告胡建明、朱建珍签订的《契约》，虽然是原告张久林、汤香玲与被告胡建明、朱建珍双方当事人真实意思表示，但根据《中华人民共和国土地管理法》第九条：“城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”及第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份,从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋,具有特定福利保障性质,目的是保障本村村民的基本居住条件,其附着在宅基地上,与宅基地不可分离，买卖农村房屋必然涉及宅基地使用权。而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。在“房随地走，地随房走，房地一体”的房地产制度，本案原告张久林、汤香玲在处理涉案房屋的同时也处分了宅基地使用权，损害了集体经济组织的权益，胡建明、朱建珍并非涉案房屋所在集体经济组织成员，且事后亦未经有关主管部门批准，这是《中华人民共和国土地管理法》明确禁止的，故原告张久林、汤香玲与被告胡建明、朱建珍于2003年4月9日针对涉案房屋所签订的《契约》，因损害社会公共利益，系无效合同。原告张久林、汤香玲诉请确认于2003年4月9日签订的《契约》无效，理由正当，本院予以支持。 二、合同无效的过错责任划分 依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因涉案房屋已经被拆除，故不能再返还房屋。本案原告张久林、汤香玲明知被告胡建明、朱建珍非本集体经济组织成员，仍非法向其出售依法应当由其占用、使用的宅基地，且在2003年签订房屋买卖协议至2017年房屋拆迁，15年时间一直未对协议效力提出异议，现在拆迁利益面前，违反诚信原则反悔，存在重大过错,应当承担主要过错责任；被告胡建明、朱建珍明知自己与张久林、汤香玲属不同集体经济组织,仍然违法受让并占用、使用其他集体经济组织宅基地,亦存在过错,应当承担次要过错责任。综合本案事实,酌情认定,原告张久林、汤香玲应当承担80%的过错责任,被告胡建明、朱建珍应当承担20%的过错责任。 三、返还涉案房屋拆迁款项的金额问题。 本案所涉房屋征收货币化补偿协议中载明,除宅基地重置价731,247.1元、住宅补偿300,880元外,征收机关支付了签约奖273,752.4元、提前签约搬迁奖18,000元、搬迁补助费5498.88元，装修补偿费383,501元、过渡安置补助费36,659.2元、附属物及其他补偿68,716.42元。根据涉案房屋货币化征收补偿协议书,签约奖、提前签约搬迁奖等补偿费用系征收机关对被告胡建明按时配合签订协议、腾退房屋作出的奖励性补偿,并非确定补偿款,该费用能够全额给付完全依赖于二被告自身的诚信履约行为,故原告张久林、汤香玲无权分配该款项。装修补偿费及附属设施补偿款所涉设施虽系附属于该房屋,被告胡建明、朱建珍虽未提供证据证明其在生活期间对房屋进行了装修,但原、被告均认可二被告对房屋进行了改建、扩建，结合被告在该房屋实际生活居住已经15年之久,对房屋及其附属设施进行必要的修葺在所难免,房屋及附属设施未毁损灭失必定赖于被告方的精心维护,原告张久林、汤香玲亦未能提供证据证实给予补偿的装修及附属设施确系该房屋原有设施,其要求分配该费用的诉讼请求,本院不予支持。原告张久林、汤香玲在出售涉案房屋后曾经建了二栋房屋，而二被告一直居住在拆迁房屋，故该房屋被征收后，二被告肯定要寻找房屋居住,搬迁补助费、过渡安置补助费应为搬家及寻找房屋居住时期的费用补偿，故原告要求分配搬迁补助费、过渡安置补助费的诉讼请求，本院不予支持。本案拆迁补偿房屋面积为458.24平方米，庭审中，原告认可二被告对房屋进行了改建、搭建，而二原告也未举证涉案房屋买卖时的房屋面积，故以双方签订契约时交付的房屋所有权证为准，建筑面积为154.92平方米。综上所述,原告张久林、汤香玲要求被告胡建明、朱建珍返还宅基地重置价及原房屋所有权证面积住宅补偿款的合理部分,于法有据,予以支持；超过部分,没有法律及事实依据,本院不予支持。因房屋拆迁的利益得失,当事人应当理性对待,并本着诚信、友善的态度处理。一方请求确认契约无效的实质是对双方已完成且经过十五年交易的反悔,其做法有违诚实信用原则。因此,在考虑过错责任时，同时也要考虑合同自愿、诚实信用等法律原则的适用和维护。否则,将鼓励一方因违反诚实信用原则而获取额外利益,不利于维护交易的公平性和信守契约的正当性。故原告张久林、汤香玲只能要求分配对宅基地重置价731,247.1元及原房屋所有权证面积154.92平方米的住宅补偿101720.47元（154.92㎡×670元/㎡×0.98），上述款项共计832967.57元的20%，计166593.51元。据此,依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认原告张久林、汤香玲与被告胡建明、朱建珍于2003年4月9日签订的《契约》无效； 二、被告胡建明、朱建珍于本判决生效之日起十五日内给付原告张久林、汤香玲涉案拆迁利益补偿166593.51元； 三、驳回原告张久林、汤香玲的其它诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9255元，由原告张久林、汤香玲负担6428元，由被告胡建明、朱建珍负担2827元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 长  温建华 审 判 员  周 飒 人民陪审员  肖艳红 二〇二〇年十二月四日 代理书记员  陆彦秀