贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7205号上诉人（原审被告）：贵州建安房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县鼓场街道建安壹号小区****，统一社会信用代码：91520523080696799F。法定代表人:袁安国，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：赵长琴，女，1974年7月6日出生，汉族，住贵州省金沙县。被上诉人（原审原告）：金傅明，男，1975年9月20日出生，汉族，住贵州省金沙县。上诉人贵州建安房地产开发有限公司因与被上诉人赵长琴、金傅明商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初4048号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州建安房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判上诉人不承担违约责任。事实及理由：1.一审中上诉人明确表示愿意继续为被上诉人办理产权登记手续，只是提出被上诉人主张的违约金过高，请求予以调整。上诉人的抗辩意见并不影响案涉商品房的转移登记,一审法院以“基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义”为由，对上诉人不应承担违约金损失的答辩意见不予采纳错误。同时，案涉商品房的办证工作，上诉人一直在努力，目前只是消防验收还没有过关，一旦消防验收合格，就可以马上办理房屋产权登记。一审法院认定上诉人至今不具备办理案涉房屋产权转移登记的法定条件，上诉人负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，对被上诉人要求上诉人为其办理不动产登记证的请求不予支持，势必造成商品房买受人永远办不了其所购商品房的不动产权证，必将给商品房买受人造成更大的风险和麻烦，更不利于问题的解决和社会的稳定。事实上，被上诉人要求办理产权证才是第一位的。2.上诉人并无主观恶意违约，并一直在努力弥补违约过错。虽然上诉人已经违约，但上诉人的违约并未给被上诉人造成实际损失。根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条相关规定，上诉人请求对被上诉人主张的违约金进行调整符合法律规定。一审法院认定上诉人主张违约金过高，请求予以调整无法律依据，不予采信错误。被上诉人赵长琴、金傅明未进行答辩。赵长琴、金傅明向一审法院起诉请求：1.判决被告履行与原告签订的商品房买卖合同，及时为原告办理商品房转移登记相关手续；2.判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记手续的违约金，违约金暂计算至起诉之日为23363.00元（违约金计算标准为：从2018年6月30日起，按已付房款305004.00元的日万分之一计算，支付至被告实际办理商品房转移登记相关文书止）；3.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年1月27日，被告建安公司取得金沙县黎明社区建安壹号商品房预售许可证。2016年9月30日，被告取得建安壹号土地使用权证，使用面积为13631.00平方米。2016年2月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号第3栋8层1号商品房，建筑面积96.64m2，房屋总价款305004.00元。原告于2016年1月29日向被告支付首付款105004.00元，于2016年2月19日向被告支付首付款50000.00元，共计支付被告首付款155004.00元，并依照约定办理银行按揭贷款，于2016年3月23日将150000.00元按揭款全部支付给被告，原告已向被告交付办理不动产权的费用及代办理资料。2016年12月28日前交房。《商品房买卖合同》第二十二条还约定：出卖人承诺于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。后双方又签订了《补充协议》，12-3条约定“买受人同意：出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证”。被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。一审法院依职权向金沙县不动产登记中心发函，金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”。一审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记相关文书，以便原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷，对被告称已向原告交付房屋，何时办理产权证不损害原告任何利益的答辩意见不予采纳。根据金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”可知，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其它方式替代履行，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告要求被告为其办理不动产登记证事实上履行不能，不予支持。关于被告是否违约的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在被告因自身原因导致其至今未能办理房屋转移登记有关文书的情形下，被告已经违约。对此，被告主张自己并无主观恶意违约，不应承担违约责任，且该商品房所有权证及时办理也是移交给贷款银行作为抵押保管，原告不能直接拿到该商品房所有权证。因此无论什么时候办理该商品房所有权证，都没有给原告造成实际损失，原告的实际损失为零。即便是自己应承担违约责任，每日万分之一也远远大于原告实际损失的130%，因此原告的诉请不应得到支持。合同是双方行为的准则，既然原、被告双方已经约定被告应在2018年5月31日前取得原告所购买商品房所有权初始登记，就应按照合同约定履行自己的义务，怎么能以未办理初始登记不给原告带来损失为由抗辩?况且原告买房子是为了安心居住，如果辛辛苦苦挣来的钱所购买的房屋未在自己名下，根据不动产物权变动在我国采取登记生效主义，原告怎能心安？故对被告主张未对原告造成实际损失的意见，不予采信。关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题，现原告要被告承担违约责任，只能依照合同约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，本案被告应向原告支付违约金，违约金以已付购房款总额305004.00元为基数，按双方购房合同约定的万分之一支付违约金。对被告认为支付违约金过高的主张，无法律依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告贵州建安房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告赵长琴、金傅明违约金，以购房款305004.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年6月30日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。二、驳回原告赵长琴、金傅明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取200元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的法定义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人履行协助办证义务的具体方式是限期取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上诉人至今未依合同约定取得商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记有关文书交付被上诉人的行为已经构成违约，应当依照双方合同约定承担违约责任，向被上诉人支付违约金。上诉人主张不应承担违约责任无事实及法律依据，不予采纳。双方约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。同时，因案涉商品房至今不具备办理产权转移登记的条件，一审法院据此根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，不支持被上诉人要求上诉人及时为其办理商品房转移登记相关手续的请求并无不当，且被上诉人并未对此提起上诉，上诉人就此提出异议无事实及法律依据，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400.00元，由上诉人贵州建安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月三日书记员 高 进