江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10568号上诉人（原审被告）：苏州方正地产发展有限公司，住所地常熟市虞山南路**山水桃源山庄**，统一社会信用代码91320581674860090U。法定代表人：陶子鹏，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：崇斯源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆洁琳，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吕吟怡，女，1991年6月23日出生，汉族，住常熟市。上诉人苏州方正地产发展有限公司（以下简称方正公司）因与被上诉人吕吟怡买卖合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初5133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。方正公司上诉请求：请求法院撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：1.上诉人迟延交付是因不可归责于上诉人的情势变更、政府出台相关政策及村民聚众闹事等原因所致，不应承担违约责任。2.被上诉人存在逾期支付购房款的行为，直至合同约定的交房日期2016年9月30日也未能缴纳全部房款，作为后履行交房义务的上诉人有权顺延交房，且即便一审法院认定上诉人存在逾期交房的行为，上诉人认为也已经与被上诉人逾期付款的违约责任相抵消。3.被上诉人并未举证证明就房屋延期交付造成的损失，基于房屋本身用途和功能就是实际使用，衡量不能使用的标准价值就是租金损失，无其他损失。违约金标准应以实际损失为参考进行调整。一审法院认为政府政策、村民闹事等原因不属于订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，且未将被上诉人逾期付款的天数顺延相应的交房时间，属于事实认定不清、法律适用错误。此外，一审法院酌定的违约金标准过分高于被上诉人的实际损失。吕吟怡向一审法院起诉请求：1.判令方正公司支付吕吟怡逾期交房违约金792050元；2.诉讼费由方正公司承担。审理中，吕吟怡变更诉请第1项为，判令方正公司支付吕吟怡逾期交房违约金766500元（以365万元为基数，按每日万分之七自2016年10月1日计算至2017年7月27日计300天）。一审法院认定事实：2015年6月6日，吕吟怡（买受方）与方正公司（出卖方）签订编号为Y20150008654的《商品房买卖合同》一份，约定买受方向出卖方购买常熟市山水桃源三期82幢29单元129室商品房；该商品房建筑面积346.58平方米，总价款365万元；买受方于2015年6月6日一次性支付房款110万元，于2015年12月31日付款110万元，于2016年6月1日付款145万元；出卖方应当在2016年9月30日前，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用，逾期超过90天后，买受方有权解除合同，若买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同约定房屋总价款万分之七的违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，吕吟怡付清了房款，但并未完全按合同约定时间付款。方正公司未能按合同约定时间交付房屋，后于2017年7月26日取得涉案房屋的商品房交付使用备案通知，并以邮寄方式通知吕吟怡于2017年7月28日起开始办理房屋交付手续。吕吟怡收到交付通知书后于2017年8月6日办理了收房手续。审理中，方正公司为证明其抗辩主张事实成立，向一审法院提交如下三组证据：第一组证据：证据1、关于山水桃源三期85#住宅楼规划调整申请报告一份，显示方正公司于2015年7月12日向常熟虞山尚湖旅游度假区管理委员会及常熟市规划局提出书面规划调整申请报告，因洩水村村民对于85号楼的南立面墙体形式提出反对意见，经村委会协调无果，故采纳村民意见，申请调整85号楼规划布局。证据2、涉案项目规划许可证及施工许可证各两份，载明规划许可证先后取得日期为2014年4月8日、2015年9月2日，施工许可证的先后取得时间为2014年9月1日、2016年6月30日。证据3、停工（核查）通知书一份，载明常熟市住建局以山水桃源项目85#、86#楼无施工许可施工为由于2015年11月9日通知被告方正公司立即停止施工。证据4、常度管[2016]5号虞山尚湖旅游度假区管委会关于免予对山水桃源变更处罚的请示文件一份，载明常熟市虞山尚湖旅游度假区管委会于2016年1月14日请示常熟市人民政府，表示2015年3月，方正公司反映有洩水村村民以83#、85#“墙角冲”为由在施工现场堵路、堵门及售楼处闹场导致其无法正常施工及销售，经管委会对村民劝导教育无效，为社会稳定考虑，管委会要求方正公司按照村民意愿取消83号楼东侧异形房，调整85号楼墙与屋角，方正公司从大局出发，积极配合，调整了规划并向有关部门办理了变更手续；2016年1月12日，住建局公布了行政处罚意见，现基于上述情况，恳请对方正公司免予处罚。证据5、建设用地延期开（竣）工申请表一份，载明方正公司以前述情况为由，申请延期竣工日期为2017年6月30日，管委会及常熟市国土局先后予以批准同意。证据6、工程复工通知书一份，载明常熟市建设工程质量监督站于2016年8月3日通知项目施工单位同意复工。以上证据，被告用于证明因政府原因导致工程延期累计17个月。第二组证据：证据1、落款日期为2015年11月11日的常住建[2015]260号《转发苏州市住建局和的通知》文件一份，载明从即日起至11月25日，全市在建工地一律全面停工，对施工现场进行全面整顿，全力排查安全生产事故隐患。证据2、落款日期为2016年8月8日的常住建[2016]172号《关于印发的通知》文件一份，载明工作方案重点保障期间为2016年8月23日至2016年9月7日，要求严格规范涂料作业，禁止进行建筑工地墙体涂刷装饰等使用有机溶剂的作业。证据3、落款日期为2016年8月19日的外墙涂料暂停施工通知一份，载明方正公司根据政府通知要求，通知施工单位在2016年8月23日至9月7日期间暂停外墙涂料施工。以上证据，被告用于证明因为政府政策原因导致工程延期31天。第三组证据：证据1、落款日期为2016年9月25日的方正公司关于请求常熟虞山尚湖旅游度假区管委会协调山水桃源三期与洩水村相邻围墙复工事宜的函一份，载明涉案地块室外地势标高高出村道2米，洩水村村民认为影响村民房屋采光与通风，在围墙施工现场堵路，要求方正公司停止围墙施工，导致公司自2016年9月12日起至今陷入停工状态，故请求管委会予以协调。证据2、落款日期为2016年10月10日的常熟虞山尚湖旅游度假区管委会关于山水桃源三期与洩水村相邻围墙事宜的协调意见一份，载明管委会经研究并结合村民意见后，协调意见为，洩水村的原有围墙保持原样，与洩水村相邻的红线围墙按钢筋混凝土挡土墙方案施工，标高至室外道路标高，小区上部采用镂空铁艺围栏，开发公司按此意见恢复施工。证据3、落款日期为2016年11月28日的方正公司关于山水桃源三期项目主道口修复停工的情况说明一份，载明洩水村村民以项目部分房屋入户台阶金蟾对准村民住宅影响房屋风水为由，于2016年11月5日野蛮挖断混凝土施工主道口，导致工程材料无法送至施工现场，故自2016年11月6日起全面停工至今，后经度假区管委会及村委会及时对村民作劝导、教育工作，最终村民停止了违法行为，公司于2016年11月10日对施工主道口进行了修复工作，并于2016年11月12日完成修复，因混凝土道口养护期需10天时间，故主道口最终于2016年11月23日恢复通车。以上证据，方正公司用于证明因洩水村村民闹事导致工程延期47天。吕吟怡质证认为，方正公司主张的因不可抗力导致逾期交付的主张在多个生效判决中已经查明不属于不可抗力，吕吟怡、方正公司的争议是82#，而在方正公司的规划调整报告申请中讲明82#已经主体完成，要求调整的是85#的布局，与本案无关。此外，方正公司陈述的不能按期交房的事由从未向吕吟怡进行过说明。关于诉讼时效，吕吟怡认为，涉案房屋在2017年8月6日实际交付，并非是方正公司在2016年9月30日之前拒绝交房，诉讼时效并未超过。关于逾期交房违约金的计算标准，吕吟怡表示，因方正公司逾期交房，导致吕吟怡装修成本增加、租金损失，方正公司未举证吕吟怡主张的违约金过高，因此要求按照合同约定的标准计算违约金，不应进行调整。以上事实，由商品房买卖合同、常熟市商品房交付使用备案通知书及一审法院庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。吕吟怡、方正公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，吕吟怡未完全按合同约定及时支付房款，同时方正公司未按合同约定在2016年9月30日前交付房屋，迟至2017年7月26日方才具备交付条件，并通知吕吟怡于2017年7月28日开始办理交房手续，双方均构成迟延履行，应各自依法承担相应的违约责任。方正公司抗辩所提延迟交付是因不可归责于方正公司的情势变更、政府出台相关政策及洩水村村民聚众闹事等原因所致，不应承担违约责任。对此，一审法院认为，第一，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。情势变更旨在解决合同订立后客观情况发生重大变化致继续履行合同会显失公平的问题。所谓“情势”是指与合同有关的客观事实，比如金融危机、重大政策调整等，情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案中，被告抗辩所提村民以“墙角冲”为由堵路闹事及由此规划调整等事由，不属于非商业风险的客观情况发生重大变化，故该事由在本案中不构成情势变更的事实要件。第二，方正公司抗辩所提的政府政策原因属于属地政府行政部门履行管理职责，也不能认定其合同成立时所信赖客观环境的异常变化，不能据此构成情势变更，也并非阻却违约的合法抗辩事由。第三，方正公司抗辩所提发生于2016年9月、11月份的村民堵路闹事，即便属实，系第三方因素影响其合同履行，由此所致迟延履行，吕吟怡对此并无过错，也不能构成阻却违约的合理抗辩。第四，方正公司作为房地产开发的专业市场主体，应当对市场风险存在一定程度的预见和判断，履行过程中对不利因素的应对应及时专业，现因各种原因致逾期交房，并非因买房人原因所致，方正公司主张迟延履行的后果由吕吟怡承担而豁免其违约责任，有失公允，缺乏依据。综上所述，方正公司的违约抗辩意见，依据不足，不能成立，一审法院不予采信。关于吕吟怡主张的逾期交房违约金。审理中吕吟怡明确违约金计算期间自交房期间届满的次日起算，计至方正公司通知交房日期的前一日，即自2016年10月1日计算至2017年7月27日，合计300天，方正公司亦无异议，一审法院予以确认。关于违约金的计算标准，合同约定为每日支付总房价的万分之七，方正公司抗辩违约金计算标准过高。审理中，吕吟怡对其损失情况未举证证明，一审法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情调整违约金计算标准为每日支付总房价的万分之三。故对于吕吟怡诉请主张的逾期交房违约金，一审法院予以部分支持，经核算，逾期交房违约金为328500元（365万元*0.0003/天*300天）。方正公司抗辩吕吟怡诉请已超过诉讼时效。对此，一审法院认为，方正公司未按照合同约定交房，直至2017年7月28日通知原告办理房屋交付手续，吕吟怡于2020年5月提起本案诉讼，并未超过三年诉讼时效。方正公司认为诉讼时效应自约定交房时起算，没有依据，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告苏州方正地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕吟怡逾期交房违约金328500元（如采用转账方式支付，请汇入原告吕吟怡指定账号；或汇入常熟市人民法院案件款账户）。二、驳回原告吕吟怡的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5733元，由原告吕吟怡负担3021元，由被告苏州方正地产发展有限公司负担2712元（原告同意其预交的诉讼费剩余部分2712元由被告向其直接支付，一审法院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，一审法院认定合法有效正确。根据合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。方正公司在施工前，即应考虑当地正当的风俗习惯。方正公司与村民之间的冲突，不影响方正公司应向吕吟怡妍承担的合同义务。方正公司认为洩水村村民以“墙角冲”的封建迷信说法为由聚众闹事，以影响村民房屋采光和通风为由堵路，拒绝拆除与项目相邻的围墙，以涉案项目部分房屋的入户台阶金蟾影响村民房屋风水为由挖断施工主道口导致项目停工属于情势变更，不符合法律规定，本院不予采信。对于常熟市住建局于2015年11月11日、2016年8月8日下发的通知，时间在方正公司与部分业主签订的商品房买卖合同之前。方正公司在后续与业主签订的合同中同样约定在2016年12月31日前取得商品房交付使用备案通知书并交付房屋，证实方正公司并未将住建局前述通知作为影响其向业主交房的因素，方正公司以此作为情势变更的理由不能成立。并且方正公司作为专业的房地产开发企业，对于政府行政部门短期临时管理行为，应有合理安排。方正公司在2015年提出85#楼规划调整申请，即应当及时了解政府行政部门相关的审批验收程序。方正公司未能提供证据证实在合同约定的交房期限前向吕吟怡告知调整交房日期事由，故一审法院认定方正公司提出的逾期交房抗辩理由不具有正当性合理。方正公司未能在合同约定的期限内向吕吟怡交付房屋，应向吕吟怡承担逾期交房违约责任。综合前述分析，方正公司要求吕吟怡分担损失没有法律依据，本院不予支持。合同当事人应当重合同，守信用。方正公司提供的涉案商品房买卖合同通过格式条款约定了明确的逾期交房违约金计算方式，按照每日房屋总价款的万分之七计算，一审酌情调整违约金计算标准为每日支付总房价的万分之三，在合理范围之内。方正公司逾期交房导致的吕吟怡损失并不限于租金损失。方正公司认为违约金计算标准过高不能成立，其要求调整逾期交房违约金计算标准的抗辩主张，一审法院未予支持合理。综上所述，方正公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11465元，由上诉人苏州方正地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二〇年十二月三十日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。