安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖05民终1678号 上诉人（原审原告）：董景灏，男，1974年4月28日出生，满族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李国英，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐丽，江苏法德东恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽和县碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省和县石杨镇石杨街道如方山路**。 法定代表人：张铭宗，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：管玲玲，女，该公司员工。 被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司和县支行，，住所地安徽省和县陋室西街** 负责人：刘艳，该行行长。 委托诉讼代理人：何笑，男，该行员工。 委托诉讼代理人：黄冲，男，该行员工。 上诉人董景灏因与被上诉人安徽和县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称和县碧桂园公司）、中国农业银行股份有限公司和县支行（以下简称农行和县支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省和县人民法院(2020)皖0523民初3583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董景灏上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持其一审诉讼请求；2.本案诉讼费由和县碧桂园公司、农行和县支行承担。事实及理由：一、一审法院片面地认定案涉房屋符合规划设计及竣工验收合格，视为达到双方合同目的，缺乏事实及法律依据。开发商出售房屋时的广告宣传内容对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定足以产生重大影响，应视为要约，一旦买受人同意购买房屋，这些承诺和描述就应当视为合同内容，无论是否将其写入合同文本中，都是商品房买卖合同的组成部分，开发商在房屋建成后，不仅要交付符合合同文本内容的房屋，还要与宣传的内容相一致。商品房的规划设计及竣工验收合格，是保证房屋质量的前提条件，不能因为房屋的规划设计及竣工验收合格，就认为已全部达到其订立商品房买卖合同的目的，只有同时具备与其宣传内容相一致的条件，才能符合双方合同约定，一审法院对该事实的片面认定，应当予以纠正。二、一审法院在查明案涉房屋地平线明显低于小区公共道路的情况下，仍认为没有达到影响其便捷使用的程度，忽略了其买房的初衷，属主观认识错误。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，房屋基本状况、道路、绿化等配套基础设施的交付承诺是合同必备条款。其与和县碧桂园公司签订的合同中仅约定了房屋位置、面积、金额等要素，对于房屋的地平线位置未作具体约定，但和县碧桂园公司向其提供的图册、沙盘和鸟瞰图以及样板房等均显示其购买的房屋是建在水平基础地面上，无任何低洼现象。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该宣传资料的说明和允诺虽未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，和县碧桂园公司应当履行。但在交房时，其发现案涉房屋门口地平线比小区内马路低了近1米，还设置了六级台阶才能到达房屋，案涉房屋的状况与和县碧桂园公司口头宣传、展示的宣传图册、样板间及周边水平位置相差巨大。其购买案涉房屋是因为该房屋周边环境优美和该房屋的便利条件，其常年居住在江苏省南京市，购买案涉房屋用于家中老人养老和平时在此度假，现该房屋从小区路面要下六级台阶才能到门口，给老人出行带来不便，也严重影响了其便捷使用，不符合其购房的初衷。三、一审法院认为案涉房屋状况应在其缔约时的合理预期范围内，从而回避了和县碧桂园公司有义务而未告知的情况，属于认定错误。在商品房买卖合同中，出卖人有向买受人告知该套房屋特殊的相邻环境及周边真实情况的义务，而买受人有相应的知情权。其与和县碧桂园公司签订商品房买卖合同时，案涉房屋尚未建成，其作为消费者，对其所购买房屋的具体情况只能从和县碧桂园公司的口头和书面描述中了解。但和县碧桂园公司与其签订合同时，并未将房屋基本状况及周边的详细情况通过样板间、平面图或者其他书面或口头方式明确告知，导致其不能正确了解案涉房屋及周边的基本情况，和县碧桂园公司存在故意隐瞒行为。其直至案涉房屋交付时才发现房屋地平线明显低于小区公共道路1米左右，该情形并非在双方缔约时能预见的范围内，购买该状况的房屋不是其真实意思表示，属于重大误解签订的合同。四、其与农行和县支行基于该合同签订的《担保借款合同》亦因合同目的无法实现，应当一并解除，和县碧桂园公司应当对由此造成的损失承担责任。 和县碧桂园公司辩称，一、本案不构成合同法意义上的重大误解，其与董景灏签订的商品房买卖合同不能因此撤销。1.董景灏主张其因误解而购买案涉房屋，但并未提供证据证明。2.董景灏提供的起诉状及庭审中的陈述表明，并非是对合同主要内容发生重大误解，而仅仅是对订立合同的动机发生错误认识，不构成重大误解。3.董景灏主张的误解，并不影响到应享受的权利与应承担的义务，也不会造成经济上的损失。二、董景灏主张受到欺骗或不正当影响而订立合同，没有事实依据。其在宣传单的醒目位置采取足以引起注意的文字和字体特别标识，具体以政府部门最后批准及双方签署的商品房买卖合同等法律文书为准，且两份宣传单分别为户型图展示和规划示意图，其中并没有房屋地面与小区路面高度的承诺，其在沙盘图上亦注明了免责条款。样板房仅是为了让买受人感受房屋的装修风格、家具摆设等用途，不可能反映出每一套住房的户外情况，不能因样板房门口无台阶，就认为其欺骗了买房人。三、董景灏主张撤销案涉房屋买卖合同的真实原因是董景灏认为风水不好、房屋价格偏高，如果因此撤销合同，不符合诚实信用原则和公序良俗。四、董景灏的诉讼请求与双方的合同约定不符，董景灏对合同解除后如何进行处理的诉请与双方合同约定不一致。 农行和县支行辩称，一、其与董景灏之间是借贷关系，和县碧桂园公司与董景灏之间是房屋买卖合同关系，二者法律关系不同，不应在同一案件中处理。二、按照董景灏签订的《个人购房担保借款合同》第12条的约定，借款人与售房人之间就本合同第24条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行。三、解除借款合同的前提条件在《个人购房担保借款合同》第13条作了明确约定，借款人与售房人的商品房买卖被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施，本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务，如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务，如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部义务。 董景灏向一审法院提出诉讼请求：1、判令撤销其与和县碧桂园公司2019年3月15日签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》；2、判令撤销其与农行和县支行及和县碧桂园公司于2019年8月8日签订的《个人购房担保借款合同》；3、判令和县碧桂园公司向其返还已支付的购房款766361元及利息（自2019年7月31日起，按照年利率5.88%计算至实际履行完毕之日止）；4、判令和县碧桂园公司向其返还已支付的贷款本金及利息共计31800.6元{暂计算自2019年11月20日至2020年7月20日（3533.4元/月*9个月）}，以及其仍将偿还的贷款本息，计算至法院判决生效之日止；5、和县碧桂园公司承担案件诉讼费、保全担保费、律师费。 一审法院认定事实：2019年3月15日，董景灏与和县碧桂园公司签订《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，认购了和县碧桂园公司开发的房屋一套，房屋共三层，面积142.67平方米，总价款为1086361元，董景灏首期付款766361元，尾款320000元由董景灏从中国农业银行办理按揭贷款。2019年8月8日，董景灏作为借款人，农行和县支行作为贷款人，和县碧桂园公司作为担保人，共同签订了《个人购房担保借款合同》，约定由农行和县支行向董景灏发放贷款320000元，借款期限120个月，年利率5.98%，还款方式为等额本息还款。为担保还款，董景灏以房屋为农行和县支行办理了预告抵押登记，和县碧桂园公司为案涉贷款提供了连带责任担保。借款担保合同签订后，董景灏于2019年11月20日开始还款至2020年7月20日。案涉房屋建成后，和县碧桂园公司向董景灏履行了交付义务。董景灏主张案涉房屋地平线低于小区公共道路，认为和县碧桂园公司未履行告知义务，致使董景灏对案涉房屋状况产生了重大误解，不能实现购房目的，请求撤销《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》及《个人购房担保借款合同》。和县碧桂园公司对案涉房屋地平线低于小区公共道路予以认可，但认为案涉房屋建设符合规划。农行和县支行认为董景灏应继续履行《个人购房担保借款合同》的还款义务。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。董景灏与和县碧桂园公司签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立有效。其主张案涉房屋地平线低于小区公共道路，和县碧桂园公司在缔约时未履行告知义务，房屋现状与其预想相距甚远，签订《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》系重大误解，其有权请求撤销。和县碧桂园公司辩称，董景灏不构成重大误解，案涉房屋符合规划设计。从双方签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》来看，对案涉房屋状况未作具体约定，案涉房屋地平线低于小区公共道路，但案涉房屋的规划设计及竣工验收均合格，房屋地平线低于小区公共道路没有达到影响便捷使用的程度，案涉房屋状况应在董景灏缔约时的合理预见范围内，故董景灏主张构成重大误解，请求撤销《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》并相应撤销《个人购房担保借款合同》，不符合法律规定，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回董景灏的全部诉讼请求。案件受理费11,782元，减半收取5891元，由董景灏负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审相同。 根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：董景灏诉请撤销案涉《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》并相应撤销《个人购房担保借款合同》，是否有事实及法律依据。 本院认为，各方当事人在民事活动中应当遵循诚实信用原则。董景灏主张撤销案涉房屋买卖合同，理由系其购买的案涉房屋地面低于小区路面，需要下六级台阶才能到达案涉房屋，影响了其使用的便捷程度，达不到其买房的初衷，且其购房时，和县碧桂园公司并未将此情况向其告知，该情况亦与和县碧桂园公司售房时的宣传不符。根据本案已经查明的事实来看，和县碧桂园公司与董景灏之间签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》并未对案涉房屋的地面高度做出约定，案涉房屋地面高度低于小区路面高度，一定程度上会对董景灏的出行造成不便，这种情况可能与董景灏购房时的预想存在出入，但并未达到重大误解的程度。所谓的重大误解，必须是对合同的主要内容发生重大误解，且必须是因为误解而做出了订立合同的意思表示。案涉房屋的规划设计、竣工验收均为合格，不存在质量问题，案涉房屋的地面高度略低于小区路面，对房屋的居住使用并未造成很大的影响，因此并不构成重大误解，董景灏请求撤销案涉《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》并相应撤销《个人购房担保借款合同》，没有事实及法律依据。若董景灏在居住过程中，认为门口的台阶对其出行造成不便，可要求和县碧桂园公司对台阶地面进行相应地改造，以方便其出行。 综上，董景灏的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11782元，由董景灏负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  王红伟 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理陈婷婷 书记员冯倩