江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初4322号原告（反诉被告）：南通感恩园林景观工程有限公司，住所地如皋市如城街道中山西路**。法定代表人：张素娴，公司执行董事。委托诉讼代理人：程玉兵，公司股东。委托诉讼代理人：周敏，江苏简易律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏顺时源园林景观建设有限公司，，住所地海安市孙庄街道韩庄村**法定代表人：钱军，公司董事长。委托诉讼代理人：冒健，如皋方圆法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）南通感恩园林景观工程有限公司（以下简称感恩公司）与被告（反诉原告）江苏顺时源园林景观建设有限公司（以下简称顺时源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）感恩公司的委托诉讼代理人周敏、程玉兵及被告（反诉原告）顺时源公司的委托诉讼代理人冒健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告感恩公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还租金五万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告洽谈租赁场地以开办农家乐，并向被告支付款项50000元。2018年5月9日，原、被告之间签订《租赁经营合同》，约定由原告租用顺时源公司的苗圃及房屋，租金每年为250000元，同时约定争议解决方式是向海安市人民法院起诉。2018年8月23日，被告委托律师发函催告。原告认为，《租赁经营合同》已经无法履行，被告应当返还租金。被告（反诉原告）顺时源公司辩称：1、双方签订的合同合法有效，并已实际履行，顺时源公司不同意解除合同；2、顺时源公司为履行租赁合同花费已有十几万元，并且现土地仍处于荒废状态，损失巨大。故请求驳回感恩公司的诉讼请求。被告（反诉原告）顺时源公司反诉诉称：2018年年初感恩公司股东程玉兵到顺时源公司商议租赁位于海安市高新区河道等开办农家乐餐饮服务事宜。经过协商达成租赁意向，感恩公司于2018年3月2日以王凤麟的名义向顺时源公司转账50000元作为预付第一年的部分租金。顺时源公司为落实租赁事宜，即组织人员将租赁物范围中苗圃小围墙（约12亩）内的土地上栽育的32000棵树苗移至他处，腾空土地；在小围墙外浇筑水泥场地，再将出租房屋内物品堆放到水泥场地上以腾空房屋。清理完毕后将租赁物交予感恩公司，其在河塘中投放鱼苗，并在50亩农田周围设置了栅栏准备养殖鸡鸭。双方于2018年5月9日签订正式租赁合同，在签订合同时感恩公司以其经营投资大为由请求顺时源公司将第一年租金减少50000元。合同约定感恩公司应于签订合同时一次性支付第一年的租金，在合同签订时感恩公司以资金困难为由请求宽限几日，直至顺时源公司于2018年8月催促其支付租金，但至今未缴纳也未回应。但顺时源公司交给感恩公司的租赁物仍按当时的情况闲置。顺时源公司为履行合同花费十几万元，在租赁合同未解除的情况下，双方均应按约履行合同，故请求判令:1、感恩公司支付顺时源公司2018年5月9日至2019年5月8日的租金150000元，支付2019年5月9日至2020年5月8日的租金250000元；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担；3、同时确认合同合法有效，要求反诉被告继续履行合同。原告（反诉被告）感恩公司辩称：1、双方签订合同后，是顺时源公司一直不履行合同，未按合同约定交付房屋、土地、鱼塘等，故感恩公司可拒绝给付租金；2、顺时源公司已经发函解除合同，现感恩公司无支付租金之义务，况且是顺时源公司违约在先。综上，请求驳回顺时源公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年5月9日，感恩公司与顺时源公司签订《租赁经营合同》一份，主要约定顺时源公司将位于海安市高新区该公司的苗圃小围墙（约12亩）内1980平方米的房屋及苗圃西南角池塘、西北主河道计14亩、农田50亩出租给感恩公司，其中房屋按照每天每平米0.28元计算，租金为20.2万元每年，场地租金为60000元每年，经双方协商租金第一年为200000元，第二年后每年按250000元结算，租金自合同签订之日起一次性支付200000元，自正式交付之日起计算，第二年提前十日交付当年租金；该房屋用途为农家乐餐饮服务，在租赁期间未经顺时源公司书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，感恩公司不得擅自改变房屋的用途，不得擅自搭建房屋；顺时源公司在本合同签订后10日内对该房屋进行清理，搬离原有家具；感恩公司逾期交付租金，顺时源公司有权终止合同，并对其经营场所另有安排，造成一切经济损失由感恩公司承担，等等。在该合同签订之前，王凤麟于同年3月2日汇款50000元至张建华账户中作为预付款，即案争款项。同年8月23日，顺时源公司法律顾问冒健向感恩公司发出《催告函》一封，主要载明：租赁合同签订后，感恩公司仅缴纳50000元，而顺时源公司为履行合同已经花费十几万元。书面函告感恩公司于2018年8月31日前支付剩余租金，若逾期不缴纳，视为感恩公司单方面解除合同，顺时源公司不再履行租赁合同。在庭审过程中，双方就苗圃西南角的池塘、西北主河道及农田面积及是否符合约定基本无异议，而争议点主要为苗圃内房屋面积是否满足合同约定的1980平方米。为查清案件事实，本案审判人员与感恩公司股东程玉兵、委托诉讼代理人周敏及顺时源公司委托诉讼代理人冒健于庭后一同至案涉租赁地点进行实地勘察、测量。经查，苗圃内有大厂房、小厂房、小厨房各一间及二层小楼一栋，测量后计算总面积约为737.9平方米，就上述房屋的绘制图纸、测算面积，原、被告双方均无异议。以上事实,有《租赁经营合同》、《催告函》、中国建设银行客户回单、现场照片、本院制作的图纸、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，所谓按照约定交付租赁物即按照合同载明的租赁物的名称、数量、交付方式、时间和地点向承租人交付租赁物。本案中，感恩公司与顺时源公司签订租赁协议，将案涉房屋及周围场地作为农家乐经营场所，承租人即感恩公司租赁目的的实现，有赖于出租人即顺时源公司依约交付租赁物，并随时保证租赁物适合于使用与收益状态。而交付苗圃内的房屋系顺时源公司的主要给付义务，其一，苗圃内房屋租金占据了整个合同租金的主要部分；其二，感恩公司的合同目的系开设农家乐，而农家乐主要经营项目是餐饮，即需要大面积的房屋作为场地。但顺时源公司实际所有并进行准交付的房屋面积仅有737.9平米，与合同约定的1980平米相距甚远，应当认为顺时源公司未履行合同主要义务。而顺时源公司所称的感恩公司对案涉租赁物进行围挡就是已经完成交付，本院认为，感恩公司此行为仅是为后续的经营活动做好前期准备，并不能视为其认可所交付的租赁物存在的瑕疵亦或是缺陷。顺时源公司发函要求解除合同，虽其未按约定交付租赁物，但因案涉租赁协议系不定期租赁合同，且苗圃内的土地性质亦不能作为建设用地，实现合同目的已无可能，故应认定当时租赁合同已经解除。在案涉租赁合同存续期间，感恩公司是否需要支付顺时源公司租金包括已经给付的50000元预付款，本院认为不应支付。因租赁关系表明，出租人交付租赁物的义务与承租人支付租金的义务形成对价关系，因而承租人享有同时履行抗辩权与先履行抗辩权，顺时源公司未交付约定的租赁物，感恩公司享有履行抗辩权而拒付租金。此外，顺时源公司虽称其为履行合同而花销十几万元，但使租赁物符合约定状态是出租人获得收取租金权利前所必须履行之义务，此部分费用不应由感恩公司承担，况且顺时源公司也并未提供证据对此予以证明。故对于顺时源公司要求感恩公司支付2018年至2020年的租金的诉讼请求不予支持，而感恩公司预付的50000元租金也应当予以返还。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、二百一十六条、二百三十二条、三十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江苏顺时源园林景观建设有限公司在本判决发生效力十日内返还原告（反诉被告）南通感恩园林景观工程有限公司预付款50000元。二、驳回被告（反诉原告）江苏顺时源园林景观建设有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费1050元，由本诉被告江苏顺时源园林景观建设有限公司负担（已由本诉原告缴纳，本诉被告在履行上述义务时一并支付给本诉原告）；反诉案件受理费7300元，减半收取3650元由反诉原告江苏顺时源园林景观建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8350元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行账号：46×××65）。审 判 长  陈广平人民陪审员  王维祥人民陪审员  丁兴太二〇二〇年十二月二十日法官 助理  李益晨书 记 员  徐 阳