四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初5231号 原告：中国工商银行股份有限公司南充分行，住所地南充市顺庆区丝绸路86号。 负责人：刘天勇，分行行长。 委托诉讼代理人：王继泉，男，汉族，1964年1月27日生，住四川仪陇县，该行员工。 被告：李坚，男，汉族，1988年12月14日生，住四川省南部县。 被告：南充绿地申川置业有限公司，住所地南充市高坪区江东大道铁十二局北侧龙江花园1幢1单元2层202号。 法定代表人：田永忠，执行董事。 委托诉讼代理人：王柳，四川首力律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司南充分行与被告李坚、南充绿地申川置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司南充分行的委托诉讼代理人王继泉、被告南充绿地申川置业有限公司委托诉讼代理人王柳到庭参加诉讼，被告李坚经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》项下未偿还的借款立即到期；2、判令被告李坚返还借款本金240134.97元，并支付截止2020年6月21日的利息（含罚息、复利）14817.63元，以及自2020年6月22日起至付清之日止按《个人购房借款／担保合同》约定的标准计算利息、罚息、复利、违约金、补偿金等；3、判令被告南充绿地申川置业有限公司对第2项、第3项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任；4、判令原告对位于南充市顺庆区××路××号××花园××号楼××单元××层××号房屋折价或者拍卖、变卖的价款有权优先受偿；5、诉讼费用由被告承担。事实理由：2014年1月22日，原告与被告李坚、被告南充绿地申川置业有限公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告李坚发放个人购置住房贷款280000元，用于购买南充市顺庆区××路××号××花园××号楼××单元××层××号房屋；贷款方式为抵押和保证；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮18%确定；被告李坚按月等额本息偿还贷款本息，若未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计息，不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定贷款利率基础上加收50%确定；被告南充绿地申川置业有限公司对被本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等承担连带责任保证；被告李坚连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；抵押物为南充市顺庆区××路××号××花园××号楼××单元××层××号等内容。合同签订后，原告于2014年7月30日按约发放了贷款280000元。2014年7月25日，被告李坚对抵押物办理了抵押权预告登记，登记权利人为原告。截止到2020年6月21日，被告李坚已最多连续十七次且累计四十二次未按时足额偿还贷款本息，尚欠贷款本金余额为240134.97元，积欠利息14817.63元，经原告催收，被告李坚仍未还款。据此，原告按照合同约定宣布借款立即到期。综上所述，被告李坚未按约履行还本付息义务，危及贷款安全，为了维护原告合法权益，请求支持原告的全部诉讼请求。 原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1、中国工商银行股份有限公司南充分行营业执照复印件、负责人身份证明、负责人身份证复印件、李坚身份证复印件、南充绿地申川置业有限公司企业信息信用公示报告；2、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务合作协议》、《房屋预抵押登记证书》、个人借款凭证、银行转款凭证；3、还款明细列表、律师函、催收通知书、快递回执。 被告李坚未答辩。 被告南充绿地申川置业有限公司辩称：对原告所诉事实部份无异议。但提出以下答辩意见：本案被告李坚所购房屋未办理正式抵押登记的责任在购房人，公司无过错，应对抵押物进行处置后原告优先受偿，不应由公司承担连带责任。原告既要求我公司承担阶段性担保责任，又要求购房人承担抵押担保责任的诉讼请求前后矛盾。请求依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。 被告南充绿地申川置业有限公司向本院提交了以下证据：1、被告李坚接房的截屏图片；2、通知办理不动产权证的微信朋友圈消息截屏；3、与李坚所购房同区他人的他项权证交接记录表复印件。欲证明李坚同楼层邻居已办理他项权证，原告工商银行未积极催促被告李坚办理抵押权，恶意阻止了被告绿地申川公司保证责任的免除，应当视为绿地申川公司的保证义务已解除。 本院经审理查明事实如下：被告李坚与被告南充绿地申川置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告李坚购买被告南充绿地申川置业有限公司开发的位于南充市顺庆区××路××号××花园××号楼××单元××层××号××房，并于当日合同登记备案。2014年1月22日，原告与被告李坚、南充绿地申川置业有限公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告李坚发放个人购置住房贷款280000元，用于购买南充绿地申川置业有限公司开发的南充市顺庆区××路××号××花园××号楼××单元××层××号房屋；贷款方式为抵押和保证；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮18%确定；被告李坚按月等额本息偿还贷款本息，若未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计息，不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定贷款利率基础上加收50%确定；被告南充绿地申川置业有限公司对被告合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等承担阶段性连带责任保证；被告李坚连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；抵押物为南充市顺庆区××路××号××花园××号楼××单元××层××号等内容。 2013年10月18日，原告与被告南充绿地申川置业有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》，协议第四条“在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证”。 2014年7月25日，被告李坚对抵押物办理了抵押权预告登记，登记权利人为原告。2014年7月30日，原告按约发放了贷款280000元，被告李坚在《个人借款凭证》上签字。《还款明细列表》证实截止到2020年6月21日，被告李坚已连续十七次且累计四十二次未按时足额偿还贷款本息，尚欠贷款本金余额为240134.97元，积欠利息14817.63元。 本院认为，被告李坚、南充绿地申川置业有限公司与原告签订的《个人购房借款/担保合同》系三方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效，对原、被告均产生法律约束力。本案原告按约发放贷款后即完成履约行为，但被告李坚却未按约定偿还借款，逾期次数已超过《个人购房借款/担保合同》第14.1.L条“连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息”约定的次数，《个人购房借款/担保合同》第14.2约定提前收回借款的条件成就，原告主张确认原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》项下未偿还的借款立即到期的请求，本院应予支持。因被告李坚未按约定偿还借款，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任，原告主张被告李坚返还借款本金240134.97元，并支付截止2020年6月21日的利息（含罚息、复利）14817.63元，以及自2020年6月22日起至付清之日止按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算利息、罚息、复利等请求，符合《个人购房借款/担保合同》约定和法律规定，本院应予支持。 因被告李坚购买的由被告南充绿地申川置业有限公司开发的南充市顺庆区××路××号××花园××号楼××单元××层××号房屋未办理房屋产权证及《房屋他项权证》，原告对该房屋主张的优先受偿权本院不予支持。根据双方的约定，应由被告南充绿地申川置业有限公司对原告的该笔借款及利息、罚息等在办理《房屋他项权证》前承担连带偿还责任。被告绿地申川置业有限公司提出自已已尽到通知办证义务，应当解除自已责任的主张，其提交的证据不足以证明其已尽到了完全的合同义务，故其主张免除责任的意见，本院无法采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告中国工商银行股份有限公司南充分行与被告李坚、南充绿地申川置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》项下未偿还的借款到期。 二、被告李坚在本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司南充分行截止2020年6月21日的借款本金240134.97元，利息、罚息、复利14817.63元，并从2020年6月22日起按双方约定的利率继续支付利息及罚息至付清之日止（具体金额以银行会计系统核算数据为准）。 三、被告南充绿地申川置业有限公司在办理南充市顺庆区××路××号××花园××号楼××单元××层××号房屋《房屋他项权证》前对前项被告李坚应偿还原告的借款本金及利息、罚息、复利承担连带偿还责任。 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司南充分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费5278元，由被告李坚负担，南充绿地申川置业有限公司承担连带支付责任。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日之内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  蒋仕萍 人民陪审员  杜 越 人民陪审员  郑 芹 二〇二〇年十二月二十日 书 记 员  杜小顺