江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1003民初4011号原告：蔡叶枫，女，1962年3月11日出生，汉族，住江苏省高邮市。委托诉讼代理人：王毅，江苏唐城律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜一川，男，1962年2月20日出生，汉族，住扬州市广陵区。被告：李正芳，女，1973年8月17日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：吴春雨，江苏中杜律师事务所律师。被告：张洪忠，男，1975年11月14日出生，汉族，住扬州市市辖区。委托诉讼代理人：周广桂，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿菲菲，江苏擎天柱律师事务所律师。原告蔡叶枫与被告李正芳、张洪忠撤销权纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告蔡叶枫的委托诉讼代理人王毅、卜一川，被告李正芳的委托诉讼代理人吴春雨，被告张洪忠的委托诉讼代理人周广桂、瞿菲菲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡叶枫向本院提出诉讼请求：1.撤销两被告于2015年10月16日签订的《房地产买卖契约》；2.两被告承担原告为实现权利救济产生的律师费2万元。事实和理由：被告李正芳于2009年11月16日从扬州金阳光置业有限公司处购买位于扬州市，房屋建筑面积334.84m2，房屋价款2975733元。2015年10月16日，两被告签订《房地产买卖契约》一份，约定被告李正芳以280万元的价格将上述商铺出售给被告张洪忠。原告系被告李正芳的债权人，被告李正芳为逃避债务，以明显不合理的低价转让财产，对原告造成损害，原告依法有权请求人民法院撤销两被告签订的《房地产买卖契约》，故请求判如所请。为证明其主张，原告除当庭陈述外，还向本院提交了借条、离婚证、承诺书、《商品房买卖合同》、购房发票、契税完税凭证、《房屋所有权证》、《房地产买卖契约》、《民事判决书》、《民事调解书》、《委托代理合同》及律师费发票等证据。被告李正芳辩称，案涉房屋的实际成交价格为3305000元，并非《房地产买卖契约》中载明的280万元，双方为了减税才协商降低了合同标的。双方的实际成交价格符合当时的市场行情，且两被告素不相识，不存在恶意串通转移财产的情形，故请求驳回原告的全部诉讼请求。被告李正芳除当庭陈述外，未提交证据。被告张洪忠辩称，案涉房屋的实际成交价格为3305000元，并非《房地产买卖契约》中载明的280万元，双方为了减税才协商降低了合同标的。两被告素不相识，被告张洪忠通过支付合理对价善意取得案涉房屋，双方不存在恶意串通，故双方的房屋买卖合同关系合法有效，不存在合同可撤销的情形。另外，撤销权应自权利人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，原告蔡叶枫另案就其与被告李正芳的民间借贷纠纷主张权利是在2017年7月11日，其在诉讼过程中应当知道被告李正芳已将房屋出售的事实，其未能在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，该撤销权消灭。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告张洪忠除当庭陈述外，还向本院提交了《房屋所有权证》、银行卡交易明细清单、个人结算凭证、购房发票、契税完税凭证、与中介李某,4制作的谈话笔录、互联网上查询的2015年扬州房价信息等书证，并申请传唤证人李某,4出庭作证。当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，本院经审查认定事实如下：2009年11月16日，被告李正芳与扬州金阳光置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李正芳购买扬州金阳光置业有限公司开发的位于扬州市，房屋建筑面积334.84m2，房屋价款2975733元。2015年3月10日，被告李正芳向原告出具借条一张，载明：“今借到蔡叶枫人民币肆佰零叁万元整￥4030000，今借人：李正芳”。2015年7月2日，被告李正芳向原告出具承诺书一份，载明：“本人承诺房子（邗江中路146号-2）价格按450万出售，售得后的价格还掉债务300万后，还蔡叶枫100万，特此承诺，承诺人：李正芳”。2015年10月16日，两被告签订《房地产买卖契约》（网签备案合同）一份，约定被告李正芳以280万元的价格将上述商铺出售给被告张洪忠。购房发票中的房屋价款及契税完税凭证中的计税依据均为334万元。两被告及证人李某,4均当庭陈述讼争房屋的实际成交价格为3305000元，为了减税而协商做低房屋成交价格。2015年9月11日-11月18日，被告张洪忠多次通过银行转账向被告李正芳累计给付3185000元。两被告当庭陈述，被告张洪忠在办理所有权变更登记手续时还向被告李正芳给付现金12万元。2015年11月19日，两被告就上述商铺办理所有权变更登记手续。2017年7月11日，原告蔡叶枫就其与被告李正芳民间借贷纠纷向江苏省高邮市人民法院提起诉讼，该院于2017年11月30日作出（2017）苏1084民初3956号民事判决，判令李正芳应偿还蔡叶枫借款4028806元及利息1832184元。李正芳不服一审判决，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉，双方在二审过程中达成调解协议，约定李正芳分期偿还蔡叶枫借款380万元，若李正芳未按期履行给付义务，蔡叶枫可按一审判决申请强制执行。2020年6月23日，原告蔡叶枫与江苏唐城律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定原告委托江苏唐城律师事务所指派律师代理本案诉讼。原告为此支付律师费2万元。原告认为被告李正芳为逃避债务，以明显不合理的低价转让财产，对原告造成损害，故请求人民法院撤销两被告签订的《房地产买卖契约》，致起讼争。本案的争议焦点为：原告是否得以援引《合同法》第七十四条关于“明显不合理低价转让财产”的规定主张撤销权。对此，本院认为，《合同法》第七十四条规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为；债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。第七十五条规定：撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使；自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。可见，援引《合同法》第七十四条关于“明显不合理低价转让财产”的规定主张撤销权须同时满足四个要件：1.债务人转让财产的价款明显低于其市场价值；2.债务人转让财产的行为对债权人造成了损害；3.财产受让人低价受让财产受益时明知会对债权人造成损害，即债务人与受让人存在恶意串通；4.在撤销权行使期限内行使权利。本案中，原告不得援引该规定主张撤销权，理由如下：1.虽然两被告签订的《房地产买卖契约》（网签备案合同）中案涉房屋的成交价格仅为280万元，但两被告及证人李某,4均当庭陈述讼争房屋的实际成交价格为3305000元，被告张洪忠亦于2015年9月11日-11月18日多次通过银行转账向被告李正芳累计给付3185000元，两被告声称为减少税款而做低房屋价款的行为虽不正当，但在实践中并不鲜见。同时，作为契税完税凭证中的计税依据（334万元）与该房屋的市场价值具有一定的匹配性，而两被告的实际成交价格与计税依据相差无几，故原告提交的证据尚不足以证明被告李正芳以明显不合理的低价转让财产；2.原告未能举证证明被告张洪忠在受让案涉房屋时明知会对债权人造成损害，即原告无证据证明两被告在房产交易时存在恶意串通，以达到转移财产、损害债权人利益的不法目的。综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告蔡叶枫援引《合同法》第七十四条关于“明显不合理低价转让财产”的规定主张撤销权的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的为实现权利救济产生的律师费2万元，因其行使撤销权的诉求未获支持，对于行使撤销权的必要费用，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告蔡叶枫对被告李正芳、张洪忠的全部诉讼请求。案件受理费依法减半收取14600元、保全费5000元，合计19600元，由原告蔡叶枫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员  程 斌二〇二〇年十二月十五日法官助理  刘 涛书 记 员  王姝雯