四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终1033号 上诉人（原审被告）：张敬懿，女，汉族，1987年8月10日出生，户籍地四川省攀枝花市**，现住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：陆林，男，1975年10月8日出生，汉族，住四川省攀枝花市**，系张敬懿丈夫。 被上诉人（原审原告）：攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司，住所地四川省攀枝花市**机场路**钢城经贸大厦******，统一社会信用代码：91510400797864083W。 法定代表人：高鸿翔，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周友琼，四川卓乐律师事务所律师，执业证号：××。 上诉人张敬懿因与被上诉人攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司(以下简称天洁物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初2868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 张敬懿上诉请求：撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初2868号民事判决，改判驳回天洁物业公司的全部诉讼请求，本案一二审诉讼费由天洁物业公司承担。事实和理由：1.小区违章搭建严重，存在严重的安全隐患，物业公司对此却无作为。未对违章搭建提出整改意见或向政府职能部门进行报送寻求解决。2.自2010年入住该小区以来，消防管网无水、高层电梯无双电源，安全隐患极大；3.物业公司公共收益未按国家规定进行公示、配套商铺未经业主同意变更为办公楼、小区幼儿园扩建侵占业主利益、未按国家规定对公用部位、公用设施设备进行巡视保养等；4.物业服务费不应当按照产权面积，应扣除部分公摊。 天洁物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。 天洁物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张敬懿向天洁物业公司支付从2019年1月到2020年5月期间的物业服务费2195.55元、垃圾清运费102元；2.判令张敬懿向天洁物业公司支付滞纳金689.265元（滞纳金=（所欠物业费+垃圾清运费）×30%）；3.本案诉讼费用由张敬懿承担。 一审法院认定事实：2010年10月1日，四川阳城实业有限公司攀枝花分公司与天洁物业公司签订《阳城龙庭前期物业服务合同》，约定：四川阳城实业有限公司攀枝花分公司选聘天洁物业公司为攀枝花市炳三区阳城龙庭1－12栋提供前期物业管理服务事宜，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；交通与车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费由业主按其拥有的建筑面积支付，标准为高层住宅1.00元／平方米；住宅物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应于每年1月、7月的15日前交纳该半年的物业服务费。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠缴费用的3%按月向天洁物业公司支付滞纳金。同时,按照环卫部门要求，住户应当按照6元**／月的标准缴纳垃圾处理费，天洁物业公司据此委托攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所清运生活垃圾。2012年，张敬懿（买受人）与四川阳城实业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：张敬懿购买四川阳城实业有限公司开发的位于攀枝花市东区××幢××号房屋一套，建筑面积为129.15平方米；张敬懿作为买受人同意遵守主要内容与《阳城龙庭前期物业服务合同》一致的物业服务条款以及业主临时公约，同意由出卖人选聘的物业管理企业天洁物业提供前期物业服务。此后，天洁物业公司为张敬懿在阳城龙庭的物业提供了管理服务，但张敬懿未交纳从2019年1月到2020年5月期间的物业费2195.55元及从2019年1月到2020年5月期间的垃圾清运费102元,合计2297.55元。天洁物业公司催要无果，遂诉至法院，请求支持其诉请。以上事实有双方当事人陈述和答辩以及双方当事人提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》《房屋信息摘要》《律师函》《阳城龙庭前期物业服务合同》《攀枝花市物价局关于调整市区城市生活垃圾处理标准的通知》《生活垃圾清运处置委托合同》及照片十张等证据在案佐证。 一审法院认为，四川阳城实业有限公司与天洁物业公司、张敬懿分别签订的《阳城龙庭前期物业服务合同》及《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，该合同合法有效并对业主具有约束力。天洁物业公司按约为阳城龙庭小区提供了物业管理服务，张敬懿作为该小区物业所有人，实际享受了天洁物业公司为其提供的物业服务，理应按约向天洁物业公司支付相应的物业管理服务费用，张敬懿拖欠从2019年1月到2020年5月期间的物业费2195.55元及从2019年1月到2020年5月期间的垃圾清运费102元，有违诚实信用原则，故天洁物业公司要求张敬懿支付拖欠的物业服务费2195.55元、垃圾清运费102元的诉请，于法有据，一审法院予以支持。对天洁物业公司要求张敬懿按拖欠物业服务费金额的30%支付滞纳金689.265元的诉请，一审法院认为，张敬懿未按约定支付物业服务费的行为已构成违约，双方在合同中也对滞纳金的计算方式进行了约定。但因张敬懿在庭审中表示滞纳金计算方式的约定过高，要求予以降低，鉴于本案的实际情况，对天洁物业公司主张的滞纳金酌情调整为按应交总额的百分之十即229.75元（2297.55元×10%）交纳，超出部分，不予支持。对张敬懿抗辩的,其物业服务费不应当按照产权面积，应扣除部分公摊,因《阳城龙庭前期物业服务合同》中明确约定“物业服务费由业主按其拥有的建筑面积支付”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力……”，故对张敬懿上述抗辩意见，一审法院不予采信。对张敬懿抗辩的，小区违章搭建严重；消防管网无水、高层电梯无双电源；物业公司公共收益未按国家规定进行公示；配套商铺未经业主同意变更为办公楼；小区幼儿园扩建侵占业主利益；未按国家规定对公用部位、公用设施设备进行巡视保养等系天洁物业公司不作为，不同意缴纳物业服务费及滞纳金的抗辩主张，张敬懿证据不足，且一审法院认为因物业服务系针对广大业主，具有公共性，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主的共有权利，如各业主均拒绝交纳物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损失大多数业主的利益。天洁物业公司自2012年3月1日起为张敬懿及其他阳城龙庭小区业主提供了物业管理服务，小区业主理应按合同的约定向天洁物业公司交纳相应的物业服务费用，即便物业公司的物业服务存在瑕疵或问题，也应当通过法律规定的方式予以解决，并非拒绝缴纳物业费用的理由，故对张敬懿的上述抗辩意见，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张敬懿于判决生效后十日内一次性支付攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司从2019年1月到2020年5月期间的物业费2195.55元，从2019年1月到2020年5月期间的垃圾清运费102元，合计2297.55元。二、张敬懿于判决生效后十日内一次性支付攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司滞纳金229.75元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证质证。 上诉人张敬懿向本院提交三组证据：1.阳城龙庭小区电梯张贴广告照片一张、停车收费公示牌照片一张、外来商家摆展照片一张，拟证明天洁物业公司利用小区公共区域进行收益；2.攀枝花市自然资源和规划局东区分局向该小区反映违章搭建问题的回复，拟证明该小区确实存在违章搭建问题；3.《攀枝花市住宅物业服务等级划分试行》，拟证明天洁物业公司提供的物业服务没有达到三级服务标准，不应足额收取物业服务费。对以上三组证据天洁物业公司发表综合质证意见：对上述三组证据的真实性予以认可。但其中三张照片无法反映拍摄时间及地点，不能证明上诉人所反映情况为阳城龙庭小区。对于违章搭建问题天洁物业公司无执法权，且已及时向相关部门进行了报送。物业费的收取应以双方合同约定为准，且天洁物业公司已尽到了相应的物业服务义务。本院认为，张敬懿提交的上述证据不能达到证明物业公司不作为而拒交物业服务费的证明目的。对上述证据，本院依法不予采信。 二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，对一审审理查明事实，本院予以确认。 本院认为，天洁物业公司按约为包括上诉人张敬懿在内的阳城龙庭小区业主提供了相应的物业服务，张敬懿作为该小区物业所有人，接受了该物业服务，双方形成事实上的物业服务法律关系。张敬懿亦承认拖欠物业服务费及垃圾清运费的事实，理应按约向天洁物业公司支付相应的物业管理服务费用及垃圾清运费。对于张敬懿上诉称小区违章搭建严重、消防管网无水、高层电梯无双电源、物业公司公共收益未按国家规定进行公示、配套商铺未经业主同意变更为办公楼、小区幼儿园扩建侵占业主利益等,天洁物业公司不作为问题，本院认为，张敬懿在本案一二审中提交的证据均不足以证明天洁物业公司未尽到基本的物业管理服务义务或履行物业服务存在重大瑕疵，不足以达到其抗辩拒交或减交物业服务费的目的。并且，天洁物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使天洁物业公司在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，张敬懿不能因为天洁物业公司在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定物业公司所付出的服务，不予支付物业服务管理费。小区业主拒绝缴纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常缴费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内的和谐共处。 综上所述，张敬懿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张敬懿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二〇年十二月三日 法官助理 郭 成 书 记 员 罗丽娜