贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初2752号 原告：贵州省龙里县北部新城物业管理有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道簸箕村，统一社会信用代码91522730347053929U。 法定代表人：刘元江，总经理。 委托诉讼代理人：陈明莉，贵州合君律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：钟文，贵州合君律师事务所律师，特别授权。 被告：陈大海，男，1974年10月12日生，布依族，贵州省龙里县人，住龙里县。 原告贵州省龙里县北部新城物业管理有限公司（以下简称北部新城物业公司）诉被告陈大海物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告北部新城物业公司委托诉讼代理人陈明莉到庭参加诉讼，被告陈大海未经法庭许可中途退庭。本案现已依法缺席审理终结。 原告北部新城物业公司向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告向原告支付物业管理费共计1751元（自2019年3月6日起算至2020年8月31日）以及违约金共计1255.5元（以1751元为基数，按曰利率千分之三自2020年1月5日起暂算至2020年8月31日，实际算至物业管理费付清之日止）；2．依法判决被告向原告支付因被告违约行为导致原告提起诉讼而产生的律师代理费500元；3．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系龙里县×××××号房屋业主，其房屋建筑面积为102.59㎡，该小区由原告进行物业管理。原告与被告签订了《物业服务协议》，根据协议约定，被告应按照其房屋的建筑面积以1元/月＊平方米的标准向原告缴纳物业管理费用。但被告自2019年3月6日至今未按协议约定缴纳物业费，截至2020年8月31日止，拖欠物业费共计1751元。原告多次以多种形式向被告催收，被告均未理睬，2020年1月4日原告以书面形式向被告出具《物业缴费通知单》后被告仍未缴纳。综上所述，被告共计差欠原告物业服务费1751元至今未支付，故原告为维护自身合法权益，现根据相关法律规定诉至贵院，望判如所请。 被告陈大海到庭时辩称，首先，被告认为原告将业主作为被告向法院提起诉讼，属于主体事实不清，缺乏诸多事实依据，理由如下：1．被告自2016年8月入住小区以来，存在很多问题，作为业主多次反应未果，或者物业推脱责任，才导致不交物业费；2．原告对A区与B区的服务态度不一样，B区有多个路口，四通八达没有给业主有安全感，小区内还有随处可见的流浪狗；3．本小区是安置小区还是开发商承建的商品房，如作为商品房，为何每栋楼没有门禁，外来人员可自由出入，各楼层业主门上及墙上野广告之多，业主的财产安全无法保障，这些均与原告有关，而原告将责任推到开发商那里；4．本小区的房屋隐患很多，难道是属于物业服务范围还是属于房开问题，原告只是一味地收取物业费就不管；5．本小区自从入住进来，电瓶车及电瓶等多次被盗，业主找到原告，原告以不是其服务范围为由不管，经业主多次在小区业主群反应后才装了监控；6．业主之所以不交物业费，是源于原告的服务质量极差，每栋楼电梯经常卡停，其安保人员每天的巡检均无问题，每次都是业主反馈到“物业、业主沟通群”，同时消防通道拥堵；7．房屋质量方面，达不到交付使用的效果；8．安全隐患方面，每栋楼门口，电线跟蜘蛛网一样，容易因碰电引起火灾；9．原告收取本小区业主在小区内办理红白喜事的水费4.5元/吨、电费2元/度、场地费300元一天无相关单位或者部门的收费标准或者相关部门的文件，该收取依据并未进行公示；10．既然每个业主购房都有公摊面积，小区公摊的地方所产生的收益应该归属于业主集体所有，但小区电梯里的广告收益以及车管所门口之前停车收取的费用所有业主并不知情，也没有看到物业的开支公示；11．售楼部门口到车管所门口及B1栋一带悬挂有“禁止货车停放违者锁车，谢谢合作”，但也没有见到锁车，这个告示只是摆设；12．A区门口经常有大车停放，既影响交通又存在隐患，且还有人在摆夜宵摊，导致经常发生交通事故，而原告或者开发商有义务去找交警或者相关部门拿一块禁停或者告示牌子，但是原告并未采取措施；13．每栋楼的门口电瓶车乱停乱放，充电桩处经常停放一些摩托车或者其他车，原告有义务出来进行整顿，或者划出停放区域，将充电桩与其他不需要充电的车辆停放区域划分开。其次，1．原被告于2016年8月25日签订的《物业服务协议》第二章第二条约定“在物业管理区域，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：（1）物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位包括：房屋承重结构、房屋主体结构公共门厅、公共楼梯间、户外墙壁和层面）。（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集和清运雨、污水管道的疏通。（4）公共绿化的养护和管理。（5）车辆停放管理。（6）公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理。（7）装饰装修管理服务。（8）物业档案资料管理。”，详细的服务内容及标准见双方签订《物业服务协议》，原告未按合同履行责任及义务。2．被告接收装修案涉房屋时，房屋存在严重的渗漏水情况，在装修时多次找到物业公司，物业公司现场简单看了一下就走了，回复要上报房开处理，但房开和原告没有对渗漏水情况进行处理，多次无果后，被告自费方式请专业人员进行处理，至今房屋仍有渗漏水情况。3．原告有严重的侵权行为，将案涉房屋的电强行关闭，导致被告无法正常使用该房。4．小区从交房至今，在小区出入口未设置安全保卫室或值班岗亭，公共安全秩序及防范没有得到有效安全保障。从A6幢1单元7层步行至1层、6层、3层的通道被杂物堵塞，1层的消防门上锁，如发生火灾或其他紧急情况根本无法保证生命通道的畅通。5．A6幢周边的公共区域卫生、墙面只能用脏乱差形容，进入电梯一股异味迎面而来，电梯内墙内的污渍清晰可见，A6幢1单元入口处摆放垃圾箱，出入时异味让人难以呼吸。6．A6幢入口有一块供小区业主活动的绿化场地，此绿化场地现在是专用停放电瓶车及摩托车的停车场。再次，原告提出的第三、第四项诉请根本不成立。最后，被告阳台漏水，墙体崩裂等打电话给原告处理，经处理后仍然有渗水现象，因此被告不敢装修不敢住，同时不知道知因为疫情原因还是房屋质量问题，房屋产权证一直没有办理，前期被告是缴纳物业费的，后面没有缴纳，但是在这期间也没有收到原告催缴物业费的通知。综上，请求人民法院驳回原告起诉，不予受理；换掉现在的物业，由业主委员会重新找物业公司进来；原告无条件配合业主成立小区业主委员会，今后的小区公摊部分所产生的收益由业主委员会与物业商讨用途并公示在小区；由原告找开发商完善小区的安全措施，每栋楼进门安装门禁，处理好业主之前反映过但迟迟不处理的问题。 原告围绕其主张依法向本院提交了证据，经组织双方进行质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下：被告系龙里县×××××号房（建筑面积102.59平方米）的业主，于2016年7月12日与贵州韦顺达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2016年7月31日，合同附件十为《前期物业服务合同》，被告及原告分别作为该服务合同的甲乙方于同日签名盖章。2018年3月5日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《物业服务协议》，约定原告对位于龙里县提供前期物业管理服务；第二章约定物业服务内容包括制定物业管理服务工作计划……，房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理……，共用设施设备的日常维修、养护和管理……，共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理……，公共区域的绿化养护与管理，公共环境卫生……，维护公共秩序，包括门岗服务……，维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理，消防管理服务……等；第十五条约定物业管理服务费的收取每月每平方米1元，在交房时预收半年的物管费，以后按每季度缴纳一次；第十六条约定停车费用业主临时停车每车每次5元、夜宿10元、露天停车每车每月60元；第二十七条约定业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用百分之三加收违约金。协议还就物业服务质量及其他事项进行了约定。被告于上述协议签订次日向原告缴纳了一年的物业管理费1236元，原告亦出具收款收据。后被告因认为原告提供的物业服务质量差，未达到合同约定的标准，故拒绝缴纳物业管理费。2020年1月4日，原告向被告制作《物业缴费通知单》，载明该户物业费于2019年3月6日到期，要求被告及时续缴物业费。因向被告催收物业管理费未果，原告遂诉至本院。 另查明，原告于2015年7月23日办理工商登记；于2017年6月2日在龙里县房地产管理局办理物业服务企业备案登记。2015年8月1日，贵州韦顺达房地产开发有限公司向原告出具《委托书》，载明就其公司开发的项目，购房业主所欠水费、电费均由原告收取。2016年3月2日，原告与被告所在小区建设单位贵州韦顺达房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，其约定的服务项目、收费标准等内容与原、被告签订的《物业服务协议》一致，亦与原、被告签订的《商品房买卖合同》中附件十《前期物业服务合同》内容一致。2017年6月14日，黔南州特种设备检验所对小区B6-2栋曳引式客梯进行定期检验合格，并载明下次检验日期为2018年5月。2019年10月9日，原告与贵州赫然达电梯工程有限公司签订《电扶梯保养合同》，自2019年10月15日至2020年10月30日将被告所在小区内6台中菱客梯交由贵州赫然达电梯工程有限公司保养。 再查明，被告所住小区旁进入车管所道路及小区内A区、B区之间的道路系规划的市政道路。本院于2020年11月19日组织原被告前往被告所住小区进行现场查看时，该小区存在公共区域墙面卫生清洁不到位、公共区域角落垃圾未清理、电梯内外表面脏乱、部分电梯灯罩损坏、电梯口旁瓷砖脱落、A6栋下水管道漏水、B5与B6栋楼外侧各开挖有坑但未回填亦未设置警示标志、B区设置的保安亭无安保人员值守、小区各单元楼出入口或单元楼前后有电瓶车、摩托车乱停放且有不同楼层的业主从家中牵线用于电瓶车充电、小区绿化中未成活树木未及时更换等问题。原告为被告所住小区提供服务至今，自提供物业服务以来未公布上一年度物业管理服务费用。被告所住小区至今未成立业主委员会。 本院认为，原、被告自愿签订《物业服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自的义务。原告为被告所在小区提供物业管理服务至今，被告作为业主已实际接受了原告的服务，应按约就原告提供服务期间产生的物业服务费用进行缴纳，故原告要求被告交纳物业服务费之诉请于法有据，现被告于2018年3月6日缴纳了一年的物业管理费至2019年3月5日，应按合同约定1元每月每平方米的标准计算支付原告2019年3月6日至2020年8月31日的物业管理费。原告诉请该期间的物业管理费1751元未超过按合同约定的标准计算应交纳的1831.72元（102.59平方米×1元×17个月＋102.59平方米×1元×12个月÷365天×26天），本院予以支持。 关于原告诉请被告支付逾期交纳物业管理费产生违约金之主张。被告虽未按合同约定交纳物业管理费存在违约，但结合本院审理查明的事实，可确认原告提供的物业服务质量未达到合同约定的标准，亦属违约，故对原告之该项诉请，本院不予支持。 关于原告诉请的律师费，虽《物业服务协议》第二十三条约定连续超过三个月不缴纳有关费用的，乙方将通过诉讼程序予以追缴，因此产生的费用由甲方承担，但被告未交纳物业管理费系因原告提供物业服务未达到协议约定标准，非被告恶意拖欠。案涉诉讼为原告违约在先导致，故对原告要求被告承担律师费之主张，本院不予支持。 关于被告请求换掉现在的物业，由业主委员会重新找物业公司进来；原告无条件配合业主成立小区业主委员会，今后的小区公摊部分所产生的收益由业主委员会与物业商讨用途并公示在小区；由原告找开发商完善小区的安全措施，每栋楼进门安装门禁，处理好业主之前反映过但迟迟不处理的问题之主张。首先，被告的第一项与第二项内容相互矛盾；其次，每个单元楼出入口是否安装门禁在双方签订的物业服务协议内容未进行约定；第三，被告并未提交证据证明其此前或其他业主此前有无向原告反映存在而未处理的问题；第四，是否成立业主委员会涉及小区所有业主权益。被告上述主张均涉及所有业主，在本案中不宜处理，被告可根据《物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》的相关规定另行进行权利救济。 关于被告主张房屋阳台、墙体崩裂、产权证未办理等，针对房屋阳台、墙体崩裂问题，该主张系房屋质量问题，在本案中不宜处理，被告可在收集相应证据后向负有维修义务人主张亦可另案主张；针对产权证未办理，不在本案审查范围，被告可依据其签订的《商品房买卖合同》与房开商自行协商或另案主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈大海于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省龙里县北部新城物业管理有限公司物业管理费1751元； 二、驳回原告贵州省龙里县北部新城物业管理有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈大海负担15元，原告贵州省龙里县北部新城物业管理有限公司负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。 本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  李晓燕 二〇二〇年十二月十七日 法官助理祝婷 书记员祝婷