湖北省随县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1321民初2437号原告：杨章清，女，1974年5月20日出生，汉族，住随县。委托诉讼代理人：朱文章、徐鹏（代理权限：特别授权，代为调查、提供证据，代为出庭，申请财产保全或证据保全，自行和解，提起上诉、申诉，提起反诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为签署和受领有关文书），北京盈科（武汉）律师事务所。被告：黄本强，男，1972年5月20日出生，汉族，住随县。委托诉讼代理人：吴正平（代理权限：特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或上诉），湖北首义律师事务所律师。原告杨章清与被告黄本强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨章清的委托诉讼代理人朱文章、徐鹏，被告黄本强及其委托诉讼代理人吴正平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨章清向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告双倍返还定金100000元；3、判令被告向原告支付违约金65700元；4、判令被告向原告支付利息748元（以50000元为基数，按资金占用利息年息6%向原告支付从2020年6月25日至实际付清之日止利息，暂计至2020年9月24日）；5、判令被告向原告赔偿损失人民币25000元（购买医疗设备款）；6、上述合计191448元；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月25日原被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于殷店镇××水街××套房屋以219000元的价格卖给原告，原告本想将此房屋装修用作杨六口腔诊所二楼经营场地，原告当日即向被告支付了50000元定金。原告在支付定金后多次催促被告要求将房屋出卖，被告却以房子不卖为由拒绝将房屋出售，已构成了根本性违约。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，故双方的定金合同关系成立并自原告支付定金时生效，对双方均具有约束力。根据合同的约定，原告向被告支付的定金属于履约定金，以担保双方在约定的期限内签订正式买卖合同。根据法律的有关规定，收受定金的以一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故被告应当向原告双倍返还定金100000元。根据当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告拒不履行合同约定义务构成根本性违约，应当向原告支付违约金并赔偿损失。违约金暂按合同标的的30%计算为65700元，原告为此购买医疗费设备款花费25000元。现被告拒不履行合同，无视诚实信用，给原告造成了严重损失，故依法诉至法院，请求判如所请。被告黄本强辩称，本案是一起典型的买房人故意毁约通过法院解除合同的案件，在本案中原告所主张的事实和理由均不能成立，而且完全不符合逻辑，本案真实的事实是被告于数年前就已经购得包括一楼门面、二楼房屋，原告系被告一楼门面的隔壁房东，双方在买卖合同签订前对二楼涉诉房屋的相关情况是完全清楚的。今年六月底，原告向被告提出购买二楼房屋两套，被告就答应了，原告也清楚的知道二楼房屋的现在仍登记在他人名下，不在被告名下，因此在买卖合同上专门要被告签署了房屋权属登记人的名字。合同签订后原告方又向被告提出了两点要求，第一，要求一楼门面的门头招牌拆除降低，第二、要求购买原告一楼门面的储藏室。由于原告方的种种无理要求，被告不能答应，所以原告方才提出不履行合同。如果本案原告方要求继续履行合同，被告方愿意在原告付清房款的情况下，一手交钱一手交房。若原告不愿意履行约定，请求认定原告方故意违约，根据合同法的相关规定，判令原告方承担本案定金责任，向被告赔偿相关损失。本院经审理认定事实如下：原告杨章清与被告黄本强系街坊，原告杨章清经营牙医诊所。2020年6月25日，被告黄本强（甲方）与原告杨章清（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方愿意将位于殷店镇××水街××套房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，愿意购买该房屋。该房屋基本情况：建筑面积60.42平方米。2、房屋成交价为121900元。3、甲乙双方定于2020年6月25日签订售房合同，合同签订时乙方先向甲方支付该房屋定金5万元，剩余116000元等甲方把房屋交付给乙方时全部付清。房屋交付初步约定在2020年9月1日。4、甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效，已取得配偶同意、能正常过户。如因甲方原因导致本合同项下房屋交易发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任。5、甲方在收到全款当天内腾空房屋，搬走房屋里面的所有东西（如甲方不需要的家具乙方愿意留用就留下）。并与乙方进行交接，乙方验收房屋无异议后，将该房屋钥匙交于乙方。6、乙方须保证提供的各种资料与证明真实、可靠。若因乙方原因不能按约定的时间付清购买房屋款，甲方有权在规定的时间内终止此合同并收回该房屋的出售权，由此所造成的损失由乙方全部承担。7、如因甲、乙方违约造成无法按时办理产权转移登记手续的，后期因税费等政策调整所造成的守约方损失由违约方承担。原、被告双方均在该协议的开头签名并捺印。合同签订当日，原告通过微信向被告转款定金50000元。后原、被告双方因一楼门面招牌降低问题未能达成一致意见，产生了一系列纠纷，导致房屋买卖合同未能履行。原告认为被告既不履行合同主义务，也不履行从给付义务、拒不拆除或者降低门头招牌，明确告知原告拒不出售案涉房屋；被告将房屋卖给原告存在偷税漏税之嫌疑，被告面临被行政处罚的可能，同时被告办理房产过户需要征得房产所有人邹艳夫妇、陈文双夫妇的同意存在变数；被告拒不出售案涉房屋和办理房产过户给原告，将房屋出售给他人，构成根本违约，故请求解除合同，并要求被告双倍返还定金、承担违约金、赔偿损失。庭审中，原告向本院提供了双方沟通的短信截图、图片等，拟证明被告拒不履行合同约定义务构成了根本违约，应当向原告支付违约金并赔偿损失。另查明，案涉的两套房屋所有权分别为陈文双、邹艳，系被告在十年前通过银行拍卖取得，后一直由被告占有、使用，但未办理过户。原告在签订合同时对案涉房屋的产权情况知情。庭审后，因原、被告双方就一楼门楼招牌事宜未达成一致意见，双方未调解成功。本院认为，虽然被告不是案涉房屋的产权登记人，即不是案涉房屋的所有人，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持”，被告对房屋无处分权并不影响合同效力，故本案案涉的《房屋买卖合同》系原告与被告真实意思表示，不违反法律规定，该合同有效。现原告以被告拒不履行合同义务构成根本违约为由，要求解除合同，并要求被告双倍返还定金、承担违约金、赔偿损失。对于原告诉请是否支持，本院评析如下：原、被告双方因一楼门面的门楼是否应当降低产生了矛盾，导致了后续的纠纷，对于门楼降低是否是被告的合同义务。本院认为，原告与被告系街坊，在购买房屋前已对房屋进行实地查看，对房屋的内部及外部装饰情况及房屋产权情况均已清楚明白，原告是在对房屋外部一楼门面门楼的高度等情况明晰的情况下与被告签订合同，原告在合同中未约定需要由被告来处理一楼门面门楼的问题。且根据交易习惯等，降低一楼门楼招牌也不属于从属义务。故降低门楼等不是被告应当履行的合同义务。对于房屋交付问题。原告庭审中向本院提交了短信截图、照片等来证明被告不交付房屋等等存在违约行为，拒绝履行合同。本院认为，原告提供的微信截图等属于截取的，并不能反映事情的完整处理过程及前因后果，原告的证据不能证明被告存在违约行为的证明目的。原告认为被告将房屋出售给他人，但并未提供证据予以证明。本案中根据合同的约定“剩余116000元等甲方把房屋交付给乙方时全部付清。房屋交付初步约定在2020年9月1日”和“甲方在收到全款当天内腾空房屋，搬走房屋里面的所有东西（如甲方不需要的家具乙方愿意留用就留下）。并与乙方进行交接，乙方验收房屋无异议后，将该房屋钥匙交于乙方”，交付房屋和给付剩余房款是需要同时进行的，但原、被告双方因一楼门面照片事宜发生纠纷，势必会影响到后续的合同的履行问题，双方在争议的事项未达成一致意见前，被告就交付房屋、原告就给付房款均存在顾虑，被告对于房屋的交付可以行使同时履行抗辩权。对于被告不是案涉房屋的不动产登记人，原告是知情的。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，被告在出卖房屋时因未变更房产登记，未取得房屋所有权，但原告作为买受人要求卖方被告承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的前提条件是“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移”，本案被告对房屋的占有等是有合法依据的，其在订立合同时无所有权并不一定导致房屋的所有权在需要变更登记时无法转移，且本案合同的履行尚未进行到需要转移登记的阶段，同时，原告对于被告在签订合同时无所有权是知情的，现原告据此解除合同并要求被告承担违约责任并主张损害赔偿，无事实依据，不应予以支持。综上，被告不构成根本性违约。但鉴于原告与被告双方之间的矛盾较突出，继续履行合同对原告、被告双方均不利，被告在庭审后明确表示愿意解除合同，故对于原告请求解除合同的诉请，本院予以支持。原告请求的返还定金50000元及利息（按年利率6%计算），符合法律规定，应当由被告予以返还，并承担占有期间的利息（以50000元为基数，自2020年6月25日起按6%至付清之日止）。因被告不存在违约行为，对原告要求被告承担双倍返还定金、支付违约金、赔偿损失等的诉请不应支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨章清与被告黄本强于2020年6月25日签订的《房屋买卖合同》；二、被告黄本强于本判决生效之日起十日内内向原告杨章清返还50000元及利息（以50000元为基数，自2020年6月25日起按6%计算至付清之日止）；三、驳回原告杨章清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4128元，按简易程序减半收取2064元，由原告杨章清负担1064元，由被告黄本强负担1000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  晏贵先二〇二〇年十二月二十二日书记员  马皓月