湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初15746号原告周乐丰，男，1996年7月5日出生，汉族，住湖南省隆回县。被告李玲，女，1988年9月20日出生，汉族，住湖南省新邵县。原告周乐丰诉被告李玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年12月24日公开开庭进行了审理，书记员周音担任法庭记录。原告周乐丰，被告李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周乐丰向本院提出下列诉讼请求：1.判令被告恢复原告租赁房屋的水电供应，被告停止对原告的滋扰；2.判令被告赔偿原告每日200元的住宿费（自被告对原告租赁房屋停止断电日起计算至水电恢复）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2020年8月9日，被告李玲与案外人长沙如居房屋租赁有限公司就长沙市岳麓区潇湘南路一段508号湘熙水郡14栋1112房签订了《房屋租赁管理服务合同》，租赁期限为2020年8月9日至2021年9月2日，长沙如居房屋租赁有限公司在被告知情且同意的情况下对该房屋进行对外转租，2020年8月11日，原告与长沙如居房屋租赁有限公司签订房屋租赁合同，租赁期限为2020年8月11日至2021年8月10日。2020年10月27日，被告以长沙如居房屋租赁有限公司未按合同规定日期交付房屋租金为由，要求原告于2020年11月9日前腾空租住的房屋。在原告不同意的情况下，被告于2020年11月7日通知原告将对涉案房屋进行停水断电。同日，原告租住的涉案房屋在未欠缴水电费的情况下遭到了停水断电。2020年11月8日，被告到原告租住的房屋内吵闹，要求原告马上腾空房屋。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以代理人名下实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，因长沙如居房屋租赁有限公司在被告的委托授权下，与原告签订租房合同，代收租金，该行为对被告发生效力。故被告有义务维护原告与长沙如居房屋租赁有限公司签订的房屋租赁合同正常履行。2020年11月7日，被告通过对涉案房屋进行停水断电的方式驱赶原告，给原告的居住生活造成了严重妨碍。现原告特提起诉讼，请求法院判令被告立即停止侵权行为，并赔偿原告另行租赁房屋的损失（每200元）。被告李玲辩称：一、2020年8月7日，本人与长沙如居房屋租赁有限公司就长沙市岳麓区××路××段××号××栋××号房屋签订了租赁管理合同。租赁时间为2020年8月9日至2021年9月8日，付款方式为按月支付。原告与长沙如居房屋租赁有限公司签订的租赁时间为2020年8月11日至2021年8月10日，付款方式为半年付。本人在2020年8月11日收到了押金，2020年9月15日收到了第1期租金（即2020年9月9日至2020年10月8日的租金），本人在2020年10月1日未收到长沙如居房屋租赁有限公司应付的2020年10月9日至2020年11月8日的租金，于是在第一时间到涉案房屋与原告联系，告知其长沙如居房屋租赁有限公司有问题、会跑路，让原告赶紧与该公司联系，避免受到损失，并询问原告交了多长时间的租金，提醒其将多交的租金要回来，之后的租金别交，保护好双方的利益。后来长沙如居房屋租赁有限公司果然跑路。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效，履行期间届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用费的，人民法院应予支持。原告在此情况下不得以本质为债权的租赁权来对抗房屋所有人，故被告有权要求原告腾房，如原告存在损失，可根据其与长沙如居房屋租赁有限公司签订的房屋租赁合同向其主张权利。二、被告亦是此次事件的受害者，被告未收取租金，按照与长沙如居房屋租赁有限公司签订的租赁合同约定，30天未收到租金，被告有权解除合同。被告多次与原告协商以减少双方的损失，但原告不理睬，并且态度很不友善。为避免损失扩大，本人对涉案房屋进行了停水断电。对原告所说未欠缴水电费与事实不符，原告入住期间从未缴纳水费、电费，水电费均系本人垫付。因此，原告诉请要求被告赔偿每日200元的住宿费，不合理。综上，恳请法院依法判决。经审理查明，2020年8月7日，被告李玲（业主方，甲方）与案外人长沙如居房屋租赁有限公司（服务方，乙方）了签订《房屋租赁管理服务合同》，约定：“第一部分商业条款第一条租赁管理服务对象1.乙方为甲方所拥有的长沙市岳麓区××路××段××号××栋××号房屋（建筑面积35.15ｍ2）提供租赁管理服务。第二条双方约定，乙方为甲方房屋提供的租赁管理服务期限为13个月，自房屋交付之日起计算。第三条管理期间房屋收益分配1.业主方有权在起租后按下列标准及方式收取月固定租金收益：合同期限：自2020年8月9日至2021年9月8日。其中第一年免租30天，自2020年9月9日至2021年9月8日，共分12期，每期固定租金收益1500元。首次支付日为2020年8月9日，支付金额为1500元。二次支付日为2020年9月15日，支付金额为1500元。之后以每期15日为支付日（公司固定租金支付日期为每月的5／15／25号）。2.乙方管理期间向承租人实际收取的租金扣除应支付业主方的前述月固定租金收益外，剩余部分作为增值服务收益所得归乙方所有。如服务方房屋空置或收取的实际租金低于前述月固定租金收益的，服务方有义务为业主方补足至前述标准的月固定租金收益，确保业主方的月固定租金收益不受影响。第二部分通用条款……第二条房屋租金收益及服务收益1.乙方有权以自身的名义向房屋的承租人收取房屋租金（包括服务收益及其他相关费用，下同），该租金包括业主方的月固定租金收益及乙方因对托管房屋提供出租管理、装修、装饰、添置设施、设备、进行维修、维护等服务而增加的服务收益。乙方向承租人实际收取的房屋租金，除按本合同约定向甲方支付固定租金收益之外的部分，乙方提供服务所得，归乙方所有……第五条，乙方权利和义务1.乙方有义务保证业主方在不违约情形下获得每月固定租金收益。2.在管理服务期内，托管房屋的水、电、燃气费、电话费、数字电视收视费、停车费等费用，由乙方负责向承租人代收或结算，不足部分由乙方承担……第六条违约责任……3.乙方发生下列违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方应按相当于托管房屋1个月固定租金收益的数额标准向甲方支付违约金，并赔偿甲方的其他相应实际损失。ａ）乙方无正当理由导致逾期支付固定租金收益超过30天的（非乙方因素除外）……”同日，被告与长沙如居房屋租赁有限公司签署了《物业交验单》及《业主授权书》，将涉案房屋授权给长沙如居房屋租赁有限公司提供租赁管理服务。2020年8月11日，原告周乐丰（承租方，乙方）与案外人长沙如居房屋租赁有限公司（出租方，甲方）签订《长沙市房屋租赁合同》，约定：第一条租赁房屋情况、用途、期限1.乙方承租位于长沙市岳麓区××路××段××号××栋××号房屋；3.租赁期限自2020年8月11日起至2021年8月10日止。第二条租金、押金和其他费用的支付1.双方约定的月租金1530元／月。2.支付方式：半年付，先付后用。乙方应于每期开始日前7天向甲方支付当期租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的100%另行支付滞纳金；遵守提前7天付款，最晚支付日期不能晚于每月2日22：00整。3.双方约定，在签订本租赁合同后当日，乙方另向甲方交付一个月房屋租金1530元作为押金。该押金于双方租赁关系终止时，除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分，无息归还乙方。4.租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、车位、有线电视、租赁税费等使用产生的费用由乙方承担，乙方应在账单截止日期前付清费用，因延迟付费引发的滞纳金或罚款均由乙方承担；如后期房间内安装智能水电表，按水电表实际示数收费。同日，原告与长沙如居房屋租赁有限公司签订了房屋交割清单。上述合同签订后，长沙如居房屋租赁有限公司依约将涉案房屋交付给原告，原告向长沙如居房屋租赁有限公司交纳了租金及押金共计9180元。长沙如居房屋租赁有限公司向被告支付了2020年9月9日至2020年10月8日期间的1500元租金及押金1500元，自2020年10月9日起再未向被告支付租金。后因长沙如居房屋租赁有限公司未依约向被告支付租金收益，遂被告要求原告腾退房屋，双方协商未果，遂酿成本案诉讼。后被告于2020年11月15日收回了涉案房屋。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的原告与长沙如居房屋租赁有限公司签订的《长沙市房屋租赁合同》、房屋交割清单、被告与长沙如居房屋租赁有限公司签订的《房屋租赁管理服务合同》、原、被告的微信聊天记录截图、兴业银行交易记录，被告提交并经庭审质证的被告与长沙如居房屋租赁有限公司签订的《房屋租赁管理服务合同》、物业交验单、《业主授权书》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，虽然被告就涉案房屋向案外人长沙如居房屋租赁有限公司签订了《业主授权书》，由被告将涉案房屋授权给长沙如居房屋租赁有限公司提供租赁管理服务。但从被告李玲就涉案房屋与案外人如居公司签订的《房屋租赁管理服务合同》的内容来看，该合同对涉案房屋的交付，长沙如居房屋租赁有限公司依约定期向被告支付固定的租金收益作了明确约定，并约定了相应的免租期，上述合同内容符合房屋租赁法律关系的构成要件，因此，该合同本质上为房屋租赁合同，被告与案外人长沙如居房屋租赁有限公司之间属于房屋租赁关系，被告李玲为出租人，案外人长沙如居房屋租赁有限公司系承租人。虽然原告周乐丰与案外人长沙如居房屋租赁有限公司亦签订了相应的房屋租赁合同，但其在整个租赁法律关系中，属于次承租人的法律地位。本案中，案外人长沙如居房屋租赁有限公司作为承租人在租赁合同履行期间未依约及时向作为出租人的被告李玲履行租金支付义务，构成违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解除》第十七条之规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”可知，在案外人未依约向被告履行租金支付义务的情形下，作为次承租人的原告有义务代案外人长沙如居房屋租赁有限公司向被告履行租金支付义务，但其以已向案外人长沙如居房屋租赁有限公司支付租金为由，未向被告支付租金，被告作为涉案房屋的所有人及出租人有权要求原告交还涉案房屋。现原告以被告对其造成滋扰，要求被告赔偿其200元每日的住宿费的诉请，本院不予支持。至于原告已向案外人长沙如居房屋租赁有限公司支付的租金，其可根据双方签订的租赁合同另行向长沙如居房屋租赁有限公司依法维权。据此，依照《中华人民共和国合同》第五条、第六条、第八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解除》第十七条之规定，判决如下：驳回原告周乐丰的全部诉讼请求。本案受理费减半收取40元，由原告周乐丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十二月三十一日法官助理罗翠玲书记员周音附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。