四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16057号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李胜，男，1973年7月21日出生，汉族，户籍地四川省资中县，现住成都市龙泉驿区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄本君，女，1978年2月13日出生，汉族，户籍地四川省资中县，现住成都市龙泉驿区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：朱江河，四川华敏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：江邦明，男，1968年10月19日出生，汉族，户籍地四川省资中县，现住成都市龙泉驿区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭小琴，女，1970年11月3日出生，汉族，户籍地成都市龙泉驿区，现住成都市龙泉驿区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨艳，四川康悦律师事务所律师。 上诉人李胜、黄本君与被上诉人江邦明、彭小琴房屋买卖合同纠纷一案，上诉人李胜、黄本君不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）0112民初4080号判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李胜、黄本君上诉请求：1、撤销原判决的第二项、第三项，改判驳回江邦明、彭小琴的全部本诉请求并支持李胜、黄本君的全部反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费用由江邦明、彭小琴承担。事实和理由：一、原审法院认定彭小琴具有原审本诉原告资格，认为成都市龙泉驿区××镇××街××号××栋××单元××楼××号房屋（下称“案涉房屋”）为江邦明与彭小琴共同购买没有法律依据和合同依据，理由不成立。1.本案为房屋买卖合同纠纷而非居住权纠纷，原审法院以江邦明在原审庭审期间自称“接手房屋后，他们一家人就在案涉房屋生活”，作出“这就表明，客观上，彭小琴对于案涉房屋至少具有居住这一方面的民事权益”的判断，并以此认定彭小琴作为原审本诉原告适格，显然是错误地理解《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条所规定的“直接利害关系”。2.房屋买卖是必须签署书面合同的要式合同，对公民而言事关重大，不存在家事代理，必须具备共有人的书面签署或书面授权。江邦明作为完全民事行为能力人，应当明知《房屋买卖合同》签订并在该合同上签名的法律后果，其在本案《民事起诉状》及成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2226号、（2019）川0112执异46号案中的陈述均是其个人购买案涉房屋，从未提及彭小琴是案涉房屋共同购买人。江邦明在成都市中级人民法院（2019）川01民终16225号案审理期间改称涉案房屋为其家庭购买，该说法不具有合理性，难于让一般人所理解，并违反了民事诉讼禁止反言的原则，不符合社会主义核心价值观。原审法院认为“李胜、黄本君应当知道，未在合同上签名的主体就一定不是利益相关人，江邦明独自签订合同后，向外界披露其系为家庭利益购房”并无证据，理由牵强，且与《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定相悖。3.本案争议的焦点为李胜、黄本君与江邦明之间的房屋买卖合同是继续履行还是解除的问题，而不是江邦明在取得案涉房屋的《不动产权证书》后该房屋是其夫妻共同财产还是家庭共有财产问题。原审法院既然认定《房屋买卖合同》为李胜、黄本君与江邦明签订，其认为“在购房后，江邦明将房屋对待成夫妻共同财产或对待成家庭共有财产，并不为法所禁止”，是将房屋买卖合同纠纷与夫妻（家庭）财产纠纷这两个不同的法律关系混为一回事，显然错误。4.彭小琴没有参与购房之协商、未支付房款，江邦明提交的银行账户交易明细、相关收条及当庭陈述足以证明，原审法院认为“李胜、黄本君并无证据予以证明”，有违《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方无需举证证明”的规定。何况，李胜、黄本君从无与彭小琴买卖案涉房屋的意思表示。综上，彭小琴不是案涉房屋买卖合同的签约人、当事人，与该房屋买卖无直接利害关系，彭小琴不是原审本诉原告的适格主体，原审法院认定彭小琴为本诉原告的理由不成立，依法应予以纠正。二、李胜、黄本君与江邦明之间就案涉房屋买卖在2017年9月30日签订《房屋买卖合同》违反了成都市的住房限购政策，破坏了成都市房屋管理秩序，原审法院判决李胜、黄本君协助江邦明、彭小琴办理案涉房屋的不动产权属转移登记手续错误，应予撤销。1、前已述及，原审法院认定彭小琴为案涉房屋的购房人没有法律依据和合同依据。2、《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》“成办发［2017］10号”第一条规定，应符合成办发（2016）37号、成办发（2016）45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）”、第二条规定，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上”，该《通知》自2017年3月24日起实施。之后，成都市龙泉驿区的二手住房买卖纳入限购，即在成都市龙泉驿区区域内购买住房（包括商品住房和二手住房）的购房人必须具有成都市住房限购区域户籍或在成都市住房限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上，违反成都市住房限购政策购房的，不能办理所购房屋的不动产权属转移登记。《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发［2017］10号”在案涉房屋买卖合同签订前已颁布，该住房限购政策的目的在于限制未达到限购条件的个人购买特定城区的房屋，该住房限购政策对案涉购房行为具有约束力。江邦明的户籍在四川省资中县，其在2017年9月30日购买案涉房屋时不具有成都市住房限购区域户籍；其2017年9月30日与李胜、黄本君就案涉房屋签订《房屋买卖合同》时，也不具备“在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上”这一住房购买条件，江邦明属于《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》“成办发［2017］10号”中规定的限制购房对象，其2017年9月30日购买案涉房屋因违反前述住房限购政策不应支持。3、江邦明在2019年6月19日采取不当手段、在未让李胜、黄本君知晓情况下，违反其书面承诺向招商银行成都分行提前代偿按揭贷款、涤除抵押权的行为，应认定为不当的促成房屋权属过户条件成就，有违诚实信用和公序良俗，原审法院对此持肯定态度显然不是在彰显社会主义核心价值观。三、案涉房屋权属转移登记客观上存在实质性障碍和阻却事由，李胜、黄本君与江邦明之间的房屋买卖合同应予解除。根据《中华人民共和国物权法》第七条、第九条的规定，由于江邦明不具有成都市户籍，在2017年9月30日签订房屋买卖合同购买案涉房屋时违反成都市住房限购政策，损害了社会公共利益，其购买案涉房屋必然导致不动产登记机构不予办理该不动产权属转移登记之后果，案涉房屋权属转移登记客观上存在实质性障碍和阻却事由，显然系购房人江邦明不能克服的客观情况，原审法院认为不构成不可抗力错误。由于案涉房屋买卖合同的目的不能实现，李胜、黄本君与江邦明之间的房屋买卖合同依法应予解除。综上所述，原审法院既然已查明彭小琴不是房屋买卖合同的当事人、江邦明不具备案涉房屋购房资格，仍判决“限李胜、黄本君协助江邦明、彭小琴办理案涉房屋的不动产权属转移登记手续”、“驳回李胜、黄本君的反诉请求”才是真的“没有事实作支撑、没有法律规范可依凭”，既未维护法律的严肃性，而且损害了成都市住房限购政策及成都市人民政府的权威，依法应予撤销。 江邦明、彭小琴辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。首先，购房时没有进行特别约定的情况下，一人购房不影响夫妻共同财产认定的这一法律适用。其次，江邦明个人现有社保缴费明细已满2年，即使江邦明个人也符合购房的资格。本案合同有效，且不存在过户障碍，现案涉房款基本付清，李胜、黄本君要求解除合同没有事实和法律依据。 江邦明向一审法院起诉请求：确认江邦明与李胜、黄本君于2017年9月30日签订的房屋买卖合同有效；2.判令李胜、黄本君立即协助办理位于成都市龙泉驿区××镇××街××号××栋××单元××楼××号房屋（合同签约备案号2xx5）的产权过户登记手续；3.诉讼费由李胜、黄本君负担。 李胜、黄本君向一审法院提出反诉请求：1.依法解除李胜、黄本君与江邦明之间的《房屋买卖合同》；2.依法判决江邦明、彭小琴携其财产搬离该房屋并将该房屋返还李胜、黄本君；3.一审案件本诉、反诉的诉讼费用由江邦明、彭小琴承担。 一审法院认定事实：江邦明与彭小琴，李胜与黄本君，均系夫妻。2015年1月15日，李胜、黄本君与开发商成都银诚投资管理有限公司签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号为2xx5），以按揭贷款方式购买了位于成都市龙泉驿区××镇××街××号××栋××单元××楼××号房屋。李胜、黄本君支付首付款132900元，在招商银行股份有限公司成都分行按揭贷款307000元，贷款期限为2015年1月30日至2035年1月30日。李胜、黄本君支付按揭贷款至2017年9月。2017年9月30日，江邦明作为买受人，李胜、黄本君作为出卖人，双方经签订《房屋买卖合同》约定，李胜、黄本君将该房屋转让给江邦明，总价款55万元；合同签订时，支付定金5万元，房屋按揭款由江邦明从房屋交付的次月起以李胜、黄本君的名义继续向贷款银行归还，还款方式是江邦明每月将按揭贷款存入李胜、黄本君的按揭款账户；双方在房产登记部门办理完过户手续时，江邦明支付剩余尾款；李胜、黄本君应在取得房屋产权证7日内通知江邦明，并在30日内协助江邦明将房屋过户至其名下。签订房屋买卖合同后，李胜、黄本君将该房屋交付江邦明占有使用，江邦明先后向李胜支付房款173000元，并代偿李胜的部分债务。江邦明从2017年10月起继续以李胜、黄本君的名义偿还按揭贷款，于2019年6月19日清偿银行贷款。为此，招商银行股份有限公司成都分行于2019年10月9日出具《个人贷款还清证明》，该证明的内容为“客户李胜（身份证号：5110251973××××）在我行的业务编号为8150128380001的项下的贷款本息及相关费用已于2019年6月19日全部清偿。该笔一手楼住房贷款于2015年2月11日发放，贷款金额为30.7万元”。 一审另查明，不动产登记信息显示，该房屋于2015年2月25日预登记抵押至招商银行股份有限公司成都分行，2019年2月25日该房屋的不动产登记完成，产权证号为川（2××9）龙泉驿不动产权第0xx8、0xx9号。 一审法院认为：本案诉讼双方于2017年9月30日签订的房屋买卖合同是否合法有效，是否存在解除理由，分别是本案本诉、本案反诉的基本问题。由于李胜、黄本君在诉讼中并未否定合同的效力，其解除合同的诉求，也是立足于彭小琴无原告资格不应参加诉讼、江邦明不具备购房资格、因购房资格缺失而致合同目的不能实现这三个要点，因此，解决本案争议，可以首先考察解除合同的理由能否成立。对此，应当注意，第一，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（一）项“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”这一规定，考察彭小琴是否具有原告资格，实质上是考察其对于案涉房屋是否有民事权益。江邦明、彭小琴声称，接手房屋后，他们一家人就在案涉房屋生活，于此，李胜、黄本君在本案诉讼中没有否认，也没有证据予以否定，这就表明，客观上，彭小琴对于案涉房屋至少具有居住这一方面的民事利益；进一步考察，江邦明、彭小琴系夫妻，既有证据在案，李胜、黄本君也并不否定，即便如李胜、黄本君一方所说，其并非合同当事人，其未参与房屋买卖的协商过程，其未支付案涉房屋的任何款项等，就算江邦明独自地私下地，甚至违背彭小琴的本意而购买案涉房屋，或者江邦明与彭小琴实行的是夫妻财产分别制且公示于世，在购房后，江邦明将房屋对待成夫妻共同财产或者对待成家庭共有财产，并不为法所禁止，更不容他人所干涉，因为法谚有云“法无禁止即自由”。可事实上，作出彭小琴未参与购房之协商、未支付房款等一系列判断，李胜、黄本君并无证据予以证明，要知道，参与协商并非仅仅指与交易相对方面对面，还包括夫妻私密地商量，也要知道，江邦明为履行房屋买卖合同而支付的款项究竟为谁所属，除了江邦明、彭小琴夫妻，他人是无从得知的，也无需得知。还有就是，李胜、黄本君应当知道，未在合同上签名的主体并非就一定不是利益相关人，江邦明独自签订合同后，向外界披露其系为家庭利益而购房，也不为法所禁、也无害于他人。因此，声称彭小琴作为本案本诉原告不适格，这一观点是不能成立的。第二，关于江邦明的购房资格问题。对此，既要注意江邦明、彭小琴在本市范围内并无其他住房这一基本事实，又要注意江邦明购房是否符合成都市相关政策要求，不能仅仅关注其个人情况，而要关注其家庭的相关情况。经过一审法院在审理过程中就限购政策所进行的咨询，江邦明购买案涉房屋并不违反《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发[2017]10号）。至于李胜、黄本君一方在法律意见书中声称，不能依据（2019）川01民终16225号民事裁定而认定该房屋属于江邦明、彭小琴家庭共同购买，以及要以合同作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据等问题，一审法院在前面的评论中已有所回应，在后续评论中也将继续回应，故在此不再赘述。第三，关于合同目的的实现问题，应当注意，双方买卖房屋的目的，通常而言，卖者是获得价款，买者是获得房屋。在双方签订合同后，江邦明一方已支付现金173000元、涤除了抵押权、为李胜代偿了对于他人的债务，尾款按合同约定将在办理完过户手续时支付，这些信息足以表明，声称作为卖者的李胜、黄本君的合同目的不能实现是不实的。作为买者的江邦明一方，如其所言，已经入住，表明其已控制房屋，行使着占用、使用等不动产所有权的权能，只要有合适的交易对象，其行使处分权也并非不可能且并不违法，可见，其对于房屋所有权的权能之享有，总体上已经圆满，只是房屋仍登记在李胜、黄本君名下罢了，同样也不能说买者的合同目的不能实现。即便李胜、黄本君一方所称本案房屋的不动产权属转移登记存在实质性障碍，房屋买卖合同目的不能实现之说也是不能成立的，更不会产生合同解除的法律效果。解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，只有当事人约定和法律规定两种，本案不存在当事人约定的问题，故只需讨论法定解除是否成立。依照我国合同法第九十四条（一）项规定，“因不可抗力致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。就文义论，房屋过户存在障碍与不可抗力之间并无相等或者包含与被包含的关系，二者不是一回事，因为《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款对不可抗力明确规定为“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”；就双方签订合同所从事的交易活动而论，前已叙明，双方目的已经达成或者已达成相当部分，难谓不能实现合同目的。通过前述的分析，李胜、黄本君要求解除合同，难寻事实基础、难找法律依据，一审法院不能支持。至于李胜、黄本君提出的受欺诈签订合同的问题，以及江邦明承诺在签订合同后一次性给付27万元的问题，江邦明一方并不承认，依照“谁主张、谁举证”的民事诉讼基本原理，李胜、黄本君应当提供证据予以证明，但在诉讼中除了他们自己的陈述之外并未举示其他证据，即便当事人的陈述属于证据类型之一种，但毕竟孤证不立，故一审法院对于这两个问题均不认定。同时，李胜、黄本君一方声称，江邦明向银行结清李胜名下的银行贷款，是不当地促成条件成就的行为，增加了人民法院审理案件的难度，是妨碍民事诉讼的不当行为等，这些观点，通常地难于让一般人所理解，不具有一般的社会可接受性，也无法规范上的依据，一审法院均不采纳。 其次，关于江邦明一方诉求的审查，就双方签订的房屋买卖合同的效力问题，从正面观察，对照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，合同双方具备签约能力，双方意思表示真实，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，无害于国家、集体或者第三人利益，也无违背公序良俗之虞，从反面观察，不存在《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的情形，因此合同合法有效。对于合法有效的合同，当事人得依约全面履行自己的义务。本案中，李胜、黄本君未按照双方签订的房屋买卖合同履行房屋过户手续，构成违约，应当承担继续履行合同等违约责任。 综上所述，江邦明、彭小琴的诉讼请求既有事实基础，又有法律依据，一审法院予以支持；相反，李胜、黄本君的诉讼请求没有事实作支撑、没有法规范可依凭，一审法院不能支持。现案涉房屋的不动产权证已登记在李胜、黄本君名下，且抵押权已经涤除，按照房屋买卖合同办理过户登记，已既无法律上的阻却事由又无事实上的障碍，李胜、黄本君没有不予协助过户的理由。唯如此，才能既维护法律的严肃性又彰显社会主义核心价值观。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十四条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认江邦明与李胜、黄本君于2017年9月30日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、限李胜、黄本君于判决生效后5日内协助江邦明、彭小琴办理位于成都市龙泉驿区××镇××街××号××栋××单元××楼××号房屋（产权证号为川（2××9）龙泉驿不动产权第0xx8号、0xx9号）的不动产权属转移登记手续；三、驳回李胜、黄本君的反诉请求。一审本诉案件受理费100元，财产保全费3270元，共计3370元，由李胜、黄本君负担；一审反诉案件受理费100元，由李胜、黄本君负担。一审本诉诉讼费3370元，已由江邦明向一审法院预交，责令李胜、黄本君在履行判决所确定的协助义务时，一并将该费用3370元支付给江邦明。 二审中，李胜、黄本君申请证人李某1、李某2到庭作证，拟证明房屋是出卖给江邦明个人，彭小琴未参与房屋买卖合同的协商和签订。 李某1证言的主要内容为：李胜对外欠钱，自己喊江邦明咨询律师谈购买房屋的事。自己是提前认识的江邦明、彭小琴及其儿子，彭小琴在签订合同时不在场，协商时是否在场记不清楚了。 李某2证言的主要内容为：双方协商时自己未在场。签订合同时李胜让自己去作证，李胜和江邦明提前互相认识，在场的人有李胜、黄本君、江邦明、李某1、李某2和律师。因李胜欠银行的钱，就卖房，当时说先拿5万元就搬进去住，房产证出来后就过户。 江邦明、彭小琴质证认为，上述证言并非新证据。两名证人不是本案的被上诉人，不能证明房屋到底归属于谁。同时，两名证人未参与整个的谈判过程，并不清楚房屋买卖是否归属于个人。 本院审查认为，江邦明、彭小琴对上述证言的真实性不持异议，且一审中认可李某1、李某2签订合同时在场，故李某1、李某2的证言具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。两名证人均陈述彭小琴签订合同时未在场，也与彭小琴未在合同上签字的情况相印证，故本案应认定彭小琴在签订合同时未在场。但李某1陈述记不清彭小琴协商时是否在场，李某1陈述未参与协商的过程，故二人的证言不能证明各方协商时彭小琴不在场。因此，不能达到李胜、黄本君关于彭小琴未参与案涉房屋协商的证明目的。 本院查明事实与一审查明事实一致，予以确认。另查明，彭小琴在一审中陈述，自己知晓江邦明购房的情况，买了房子后二人就搬进去了。彭小琴在案涉房屋买卖合同签订过程时不在场。以上事实，有一审庭前会议记录，证人李某1、李某2的证言，予以证实。 本院认为，根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点是案涉房屋是否由江邦明、彭小琴共同购买，二人是否具有购买该房屋的资格。对此，李胜、黄本君上诉认为，本案属房屋买卖合同纠纷，江邦明签订购房合同不属于家事代理，应按合同签字署名情况认定江邦明个人为购房主体。同时，因江邦明不符合成都市当时的住房限购政策条件，案涉房屋买卖合同的履行存在实质性障碍，故应判令解除。本院审查认为，第一，住房是居民家庭赖以生存和正常生活的重要保障。本案一审中彭小琴参加诉讼并表示，其事先知道江邦明向李胜、黄本君购买房屋一事，且在交付后就搬入与江邦明共同居住，也与本案原审中查明的二人实际居住情况相符。案涉合同虽由江邦明一人参与签署，但从彭小琴事先知情和房屋交付后即用于家庭居住的情况下，案涉房屋应认定江邦明为家庭使用而购买。第二，2018年5月15日《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》第一条之（二）和第二条之（二）均规定：“本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有**以下（含**）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。”据此，在案涉房屋签订后，成都市后来执行的限购政策已将限购对象由自然人调整为家庭，并考虑家庭自有产权住房套数不能超过1套作为限制范围。在江邦明、彭小琴作为夫妻的家庭中，彭小琴户籍地位于成都市龙泉驿区，其名下及夫妻二人名下并无产权住房，故二人作为家庭具有购买案涉房屋的资格。第三，《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”在案涉合同的履行中，江邦明已支付173000元房款并代李胜偿还个人债务，又通过代为偿还房贷，推动李胜被执行的民事案件中在案涉房屋上设定的抵押权被解除，较为充分地体现了诚实信用原则，这一情况应作为解决本案纠纷的考量因素。因此，李胜、黄本君在自身债务因江邦明的履行行为偿还后，仅以江邦明无购房资格、请求判令解除合同的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 综上所述，李胜、黄本君的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李胜、黄本君负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 张卫敏审判员夏伟 审判员 龚      耘 二〇二〇年十二月九日 书记员 刘   小   春