四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川03民终713号 上诉人（原审被告）：自贡市帅旗房地产开发有限公司，住所地四川省富顺县富世镇吉祥路**附**。 法定代表人：魏大棋，董事长。 委托诉讼代理人：毛坚毅，四川文君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李媛，四川文君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邹永芬，女，1966年6月10日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：周建明，自贡市自流井区直立法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：李树奎，自贡市恐龙法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：温杏国，男，1963年10月14日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：周建明，自贡市自流井区直立法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：李树奎，自贡市恐龙法律服务所法律服务工作者。 上诉人自贡市帅旗房地产开发有限公司（简称帅旗房地产公司）因与被上诉人邹永芬、温杏国房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院(2020)川0322民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 帅旗房地产公司的上诉请求为：1.撤销一审判决，依法改判驳回邹永芬、温杏国的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由邹永芬、温杏国承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。邹永芬自1989年与温杏国结婚后，就将户口迁出至四川省自贡市大安区，已丧失四川省富顺县富世镇高峰村五组村民身份。邹永芬、温杏国签订《农房拆迁补偿安置协议书》（以下简称拆迁补偿协议）时隐瞒不是四川省富顺县富世镇高峰村**村民、隐瞒房屋没有合法产权的实际情况。邹永芬、温杏国提交的宗地地籍档案（档案上记录面积为93.64平方米），并与邹永权共同确认该部分属于父母遗产，只是登记在邹永权名下，帅旗房地产公司对邹永全的拆迁补偿款已经包含了该部分面积。2.一审判决适用法律不当。由于邹永芬、温杏国的案涉房屋为无合法产权房屋，一审应查明事实，对案涉房屋的性质予以认定。若邹永芬、温杏国存在欺诈行为，该《拆迁补偿协议》属于可撤销的合同。 邹永芬、温杏国答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 邹永芬、温杏国的一审诉讼请求为：1.判令帅旗房地产公司立即将已建成的“御景名都”拆迁安置房一套16楼2号户型面积为110平方米的房屋交付邹永芬、温杏国；2.判帅旗房地产公司向邹永芬、温杏国支付自2018年1月起至2020年4月的过渡费29400元（350元×3人）；3.判决帅旗房地产公司向邹永芬、温杏国支付自2011年起至2020年4月逾期交房违约金374550元（计算方式：每平方1元/天110元/天×3405天=374550元）。一审诉讼中，邹永芬、温杏国撤回了对违约金的诉讼请求。 一审法院认定事实：邹永芬父母在四川省富顺县原共和乡高峰村五组查家垇田的房屋，其土地使用权登记在邹永全名下，邹永芬、温杏国于1989年登记结婚，一九九几年，邹永芬父母的房屋进行析产，邹永芬分得部分房屋，后进行维修。 2010年，帅旗房地产公司因开发“御景名都”项目，需拆迁邹永芬、温杏国的房屋。帅旗房地产公司对邹永芬、温杏国的房屋进行摸底、测量后，于2010年12月25日，与邹永芬、温杏国签订《拆迁补偿协议》，协议约定：一、甲方需拆迁乙方农房综合建筑面积共计65.40平方米；二、乙方自愿选择住房安置补偿；三、甲方按乙方房屋综合建筑面积以拆壹赔壹的方式进行赔偿，返安位置为“御景名都”的返安房。1、甲方提供给乙方拆迁安置住房壹套，户型建筑面积约为80平方米加空中露台。四、拆迁安置住房（含门面）建筑面积按实结算找补，空中露台不进入产权面积，但抵扣乙方拆除面积。甲方负责拆迁安置房的水、电、闭路电视安装、房产证、土地证的办理。乙方自行负责天然气户头费及安装费用。五、乙方放弃拆迁房的附属设施及果树等其他赔偿。六、拆迁时间、奖励办法及违约责任规定：乙方应在2011年1月10日开始拆迁，2011年1月20日前必须拆除完毕。提前搬迁拆除实行奖励。拆迁完毕的时间与本合同约定拆完的期限，每提前一天，甲方奖励乙方50元，乙方不按协议规定时间拆除对甲方造成损失，由乙方承担相应法律责任，并支付违约金50000元给甲方，反之甲方不按本协议办理相关事宜，则由甲方支付给乙方违约金50000元。乙方拒不拆迁的，甲方有权依法律规定的相关规定，经有权机关依法处理后，申请强制执行。七、乙方房屋拆迁后，由甲方每月支付给乙方每户每人150元/月的过渡费，人员数以乙方2010年12月10日止户口簿在册人员为准。由乙方搬迁之日开始付费至甲方交住房给乙方后三个月为止。乙方搬迁之日，甲方先付乙方一年过渡费，一年届满后，再付半年，以后则按月支付。八、本协议甲方已经对乙方进行了拆迁的全部补偿和安置，则乙方应将土地证、房产证等相关手续交甲方，由甲方与相关部门完清乙方拆迁房拆迁的法律手续和经济结算，所得赔偿为甲方所有。……帅旗房地产公司在该协议上加盖了公司印章及法定代表人魏大棋签字，邹永芬、温杏国签字并捺指纹。 协议签订后，帅旗房地产公司口头委托邹永芬、温杏国自行拆迁自有的房屋，邹永芬、温杏国在双方协议约定的时间内完成了拆迁。 协议签订后，帅旗房地产公司向邹永芬、温杏国支付过渡费至2017年12月，每月（每人）按350元，人口三人支付。 2018年，帅旗房地产公司通知邹永芬、温杏国选房，邹永芬、温杏国选取了“御景名都”小区X楼X号住房一套。 邹永芬原户籍地为四川省富顺县原共和乡高峰村**，后因结婚将户籍迁至四川省自贡市大安区，其女儿温丽媛户籍地为四川省富顺县原共和乡高峰村**。1999年6月，因政府征用了四川省富顺县原共和乡高峰村五组土地，温丽媛按政策农转非。 另查明，帅旗房地产公司开发的“御景名都”小区已于2019年竣工。 诉讼中，一审法院依法调查了案外人邹永全，拟证明邹永芬、温杏国在原高峰村五组查家垇田的房屋系析产分得其父母的房屋，后自行进行了维修，是以其兄邹永全的名义申请的土地使用的事实。经组织帅旗房地产公司和邹永芬、温杏国双方对该调查笔录进行质证，邹永芬、温杏国对调查笔录三性均无异议；帅旗房地产公司对该调查笔录真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为不能证明邹永芬的房屋是以邹永全名义申请的土地的情况。 一审法院认为，邹永芬、温杏国与帅旗房地产公司签订的《拆迁补偿协议》是否有效。帅旗房地产公司认为，自贡市人民政府、富顺县人民政府关于征地补偿的相关规定，认为邹永芬、温杏国的房屋系违法建筑，不应得到补偿，认为双方签订的协议无效。一审法院认为，自贡市人民政府、富顺县人民政府的文件系政府征用土地的规定，而帅旗房地产公司拆迁邹永芬、温杏国的房屋不是政府征用土地的行为，双方签订的协议系平等主体间的民事行为，不是政府行为，不能适用政府拆迁补偿的规定办理。至今仍未有任何主管部门认定案涉拆迁房屋系违章建筑，不应当得到拆迁补偿。且邹永芬、温杏国陈述，帅旗房地产公司拆迁的房屋系分家析产所得，后进行维修，土地使用手续是以邹永全（其兄）名义申请的，邹永芬、温杏国向一审法院提交了邹永全宗地地籍档案，邹永芬、温杏国的陈述符合当时历史客观因素，且与一审法院依法调查的案外人邹永全的陈述一致。同时，双方签订协议前，帅旗房地产公司对邹永芬、温杏国的房屋进行了实地调查、核实、测绘，对邹永芬、温杏国的房屋结构和产权情况是明知的，与邹永芬、温杏国签订的《拆迁补偿协议》系帅旗房地产公司真实意思表示，不违反法律规定，因此，帅旗房地产公司和邹永芬、温杏国签订的《拆迁补偿协议》有效。 关于邹永芬、温杏国要求帅旗房地产公司按照协议约定交付安置补偿的“御景名都”小区X楼X号的住房一套的诉讼请求是否应当支持。合法有效的协议，应受法律保护，对双方均有约束力。双方签订《拆迁补偿协议》后，在协议约定的期限内，邹永芬、温杏国受帅旗房地产公司的口头委托，将房屋在协议约定的期限内予以拆迁。帅旗房地产公司开发的“御景名都”小区已于2019年竣工，已达到交付安置住房的条件，且帅旗房地产公司于2018年通知邹永芬、温杏国选房，邹永芬、温杏国选取了“御景名都”小区X楼X号的一套住房，因此，现邹永芬、温杏国要求帅旗房地产公司按照协议约定交付安置补偿的“御景名都”小区X楼X号的住房一套，于法有据，一审法院予以支持。帅旗房地产公司以双方签订的《拆迁补偿协议》中约定：邹永芬、温杏国应将土地证、房产证等相关手续交付帅旗房地产公司，至今邹永芬未向帅旗房地产公司交付土地证、房产证为由，认为未达到补偿安置的条件及邹永芬、温杏国房屋系违法建筑，双方签订的《拆迁补偿协议》无效，不应交付“御景名都”小区X楼X号住房一套的理由，于法无据，一审法院不予支持。 关于邹永芬、温杏国要求帅旗房地产公司支付自2018年1月起至2020年4月止，按每月350元，人口三人计算的过渡费29400元的诉讼请求是否应当支持。帅旗房地产公司认为当初与邹永芬、温杏国签订协议时虽系自己的真实意思表示，但当时并不知晓邹永芬、温杏国的房屋系违法建筑，在2019年1月，帅旗房地产公司作为原告诉讼富城房地产公司合同纠纷一案中（邹永芬作为该案第三人参加了诉讼），才知晓邹永芬、温杏国的房屋系违法建筑，帅旗房地产公司不应支付邹永芬、温杏国过渡费。一审法院认为，2019年10月15日，一审法院作出的（2019）川0322民初245号民事判决书中并未认定帅旗房地产公司拆迁的邹永芬、温杏国的房屋系违法建筑，同时，帅旗房地产公司也未向一审法院提交证据证明行政机关对邹永芬、温杏国的房屋作出系违法建筑不应当拆迁补偿的认定，帅旗房地产公司认为邹永芬、温杏国的房屋系违法建筑而不予安置补偿，也不支付过渡费的辩解理由，一审法院不予支持。同时，对于邹永芬、温杏国主张的过渡费计算标准为:双方于2010年12月10日签订的《拆迁补偿协议》中第七条约定：“乙方房屋拆迁后，由甲方每月支付给乙方每户每人150元/月的过渡费，人员数以乙方2010年12月10日止户口簿在册人员为准。由乙方搬迁之日开始付费至甲方交住房给乙方后三个月为止。乙方搬迁之日，甲方先付乙方一年过渡费，一年届满后，再付半年，以后则按月支付。”帅旗房地产公司自双方签订协议后，按照协议约定支付邹永芬、温杏国过渡费，后帅旗房地产公司对支付的过渡标准进行调整为每月每人350元，以三人为标准向邹永芬、温杏国进行支付，且帅旗房地产公司对邹永芬、温杏国2015-2017年的过渡费按此标准进行了支付，且帅旗房地产公司拆迁安置的房屋已竣工，达到了交付房屋的条件，但帅旗房地产公司至今未交房，邹永芬、温杏国主张自2018年1月起至2020年4月止的过渡费29400元（350元×3人×28月=29400元），一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向邹永芬、温杏国交付“御景名都”小区X楼X号住房一套；二、限自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向邹永芬、温杏国支付过渡费29400元；三、驳回邹永芬、温杏国的其他诉讼请求。本案受理费10840元，减半收取为5420元，邹永芬、温杏国承担3459元，自贡市帅旗房地产开发有限公司承担1961元。 二审中，邹永芬、温杏国向本院提交三组证据。第一组为邹永芬的旧身份证复印件，第二组为邹永芬的初中毕业证，第三组为邹永芬的户口迁移证，上述证据拟证明邹永芬原是四川省富顺县原共和乡高峰村**村民，是后来才迁到四川省自贡市大安区。 帅旗房地产公司质证意见为上述证据与本案无关。 对上述证据本院认定如下：上述证据并不能达到邹永芬、温杏国的证明目的，故本院不予采信。 本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院二审对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、邹永芬、温杏国的房屋是否为违法建筑；二、双方签订的《拆迁补偿协议》是否合法有效，帅旗房地产公司是否应按协议履行义务； 一、邹永芬、温杏国的房屋是否为违法建筑。根据邹永芬、温杏国在一审陈述，帅旗房地产公司拆迁的房屋系分家析产所得，后进行维修，土地使用权手续是以邹永全（其兄）名义申请的，邹永芬、温杏国向一审法院提交了邹永全宗地地籍档案，邹永芬、温杏国的陈述符合当时历史客观因素，且与一审法院依法调查的案外人邹永全的陈述一致。同时，双方签订协议前，帅旗房地产公司对邹永芬、温杏国的房屋进行了实地调查、核实、测绘，应是明确知晓和清楚该房屋的建成情况以及现状。是否是违法建筑需有权部门的认定，由于本案缺乏有权部门的认定，故不能认为案涉房屋属违法建筑。 二、双方签订的《拆迁补偿协议》是否合法有效，帅旗房地产公司是否应按协议履行义务的问题。帅旗房地产公司因开发“御景名都”项目，需拆迁与邹永芬、温杏国、邹永全共同修建的房屋，并于2010年12月25日与邹永芬、温杏国签订《拆迁补偿协议》，该协议系民事平等主体之间签订的协议，为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。帅旗房地产公司为开发“御景名都”楼盘项目的需要，占用了邹永芬、温杏国的房屋并对邹永芬、温杏国进行拆迁补偿实为一种交易形式，本院予以认可。帅旗房地产公司开发的“御景名都”小区于2019年竣工已达到了交付安置住房的条件，帅旗房地产公司应按协议履行交房等合同义务。 综上所述，上诉人帅旗房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10840元，由自贡市帅旗房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 俊 审 判 员  郑 轶 审 判 员  甘语慧 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  相星宇 书 记 员  罗 霞