贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初8368号原告：赵力，男，汉族，1987年5月21日出生，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：贾颖，特别代理，周亚平（实习），一般代理，贵州黔成起智律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，汉族，1986年11月21日出生，该公司员工，住贵阳市南明区，一般代理。委托诉讼代理人：李颖萍，女，汉族，1985年11月6日出生，该公司员工，住贵阳市乌当区，一般代理。原告赵力诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵力的委托诉讼代理人贾颖、周亚平，被告宏益公司的委托诉讼代理人王莉、李颖萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵力向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号142374）；2、判令被告退还原告购房款1224178元，并以购房款1224178元为基数，从2018年9月24日起至2019年9月19日按中国人民银行贷款基准利率计算利息，自2019年9月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至被告实际退还原告购房款之日止；3、判令被告退还原告维修基金4537元；4、本案诉讼费、保全费、保全费保险由被告承担。事实及理由：2018年9月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：142374），约定被告将花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B北区（商业3-4）1-26号房屋出售给原告，房屋价款为1224178元。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款，被告于2018年9月25日将房屋交付给原告，但对于合同所约定的协助办理产权之义务，被告至今仍未履行。原告认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》三十三条之规定，被告应当在2018年9月25日起90日内协助原告办理土地适应全变更和房屋所有权登记手续，现案涉房屋至今未能办理相应的产权手续，被告的行为已违约法律规定。根据相关法律规定，特提起诉讼，恳请依法维护原告合法权益。被告宏益公司辨称：1、2009年10月1日起施行的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”在商品房买卖过程中，买受人只要合法占有交易房屋，即可认定为业主。本案中，原告已于2018年9月25日办理接房并将房屋对外出租持续获取收益。原告签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均已实现，即使被告暂未办理房屋转移登记，也不影响被原告作为房屋业主行使占有、使用、收益、处分该房屋的权利。故被告逾期交付转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，肯定法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求；2、如果法院仍判决解除双方合同，则应按照活期同期存款利率标准计算退还购房款的违约金。原告因被告违约行为所造成的损失已通过案涉房屋的租金收益得到弥补，故被告所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益。且为避免扩大被告的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为房屋交还之日，且原告应将房屋恢复成交付状态交还给被告。3、本案所涉房屋维修基金系交至住建部门，如判决解除合同，被告不承担返还责任，原告可凭相关票据到住建部门办理退还事宜。4、根据合同附件十二20.2条的“无论何种原因解除本合同，双方应配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕，买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项”的约定，如判决解除合同，则原告应配合被告办理备案登记注销手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项。原告赵力围绕其诉讼请求提交如下证据：1、原告身份证复印件、被告的工商公示信息报告各1份，拟证明原、被告主体资格适格。被告无异议；2、《商品房买卖合同》1份，拟证明原、被告于2018年9月24日签订的《商品房买卖合同》约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋总价款1224178元，另合同22条明确约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。被告对合同的真实性无异议，证明目的有异议，认为案涉房屋已经实际交付给原告，原告已经将房屋对外出租，原告签署合同目的已经实现，被告不存在根本性违约；3、转款存单3份、交款凭证、发票、维修金基金通知书各1份，拟证明原告已按约定支付全部购房款1224178元，并支付维修基金4537元。被告对证据的真实性无异议，但提出维修基金收费主体是住建部门；4、房屋交付验收表1份，拟证明涉案房屋于2018年9月25日交付。被告无异议；5、微信聊天记录2份，拟证明被告工作人员陈述未取得房屋初始登记。被告对微信聊天记录的三性及原告证明目的不予认可；6、增值税发票1份，拟证明因被告违约，原告为维护合法权益，做财产保全支出保全保险单500元。被告对发票的真实性无异议，但认为如果判令合同解除，原告对被告所享有的债权是有相应保障的，无须进行保全，相应的保全保险单费用不属于必要支出，不应当由被告承担。被告宏益公司围绕其主张提交如下证据：1、营业执照副本复印件、法人代表身份证复印件、法人代表身份证明各1份，拟证明被告诉讼主体资格适格。原告无异议；2、交房协议、房屋交付验收表各1份、照片1张，拟证明原告已经实际占有案涉房屋实际案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有使用收益的权利。原告对证据的真实性无异议，但不认可被告证明目的。认为不动产的物权变动是以登记为准，涉案房屋没有办理不动产登记手续，原告就不是该房屋的权利人，且涉案房屋原告购买时自带租约，依据买卖不破租赁，原告购房后不能解除与原租户的租赁协议，2019年年中，原租赁协议到期后，原告并未将涉案房屋进行出租及收取租金，且该房屋至今是空置的；3、案涉房屋的建设工程竣工验收备案表、建设工程规划认可证、建设工程规划许可证、案涉房屋所在楼栋住宅部分不动产证书、备案证明、贵州省不动产登记受理通知单各1份，拟证明所涉房屋已经竣工验收，案涉房屋所在土地不存在权利瑕疵，并已经取得办理房屋所有权首次登记的主要证件材料，案涉房屋可以办证，仅是迟延办证，不存在无法办证情形。原告对贵州省不动产登记受理通知单、建设工程规划许可证提出系复印件，真实性不认可。对其余证据的真实性无异议，但认为该组证据并非是涉案房屋的初始登记证书，相反通过该证据可以证明涉案房屋至今未办理房屋初始登记，也未办理转移登记手续；4、官方微信文章2篇、照片4张，拟证明被告持续积极努力的推进花果园项目权属证书办理工作。原告对证据的真实性不予认可，并认为被告只要没有按照合同约定办理相应权属证书，本身就存在违约行为。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2018年9月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：142374）一份，约定：原告购买被告开发建设的位于本市南明区棚户区改造项目Ｂ区Ｂ北第3-4栋（商业3、4）1层26号房屋，建筑面积43.63平方米，套内建筑面积40.45平方米，按套计算总房款1224178元；买受人采取分期方式付款。应当在2018年9月24日前分期支付房价款。预付款368178元。剩余房款856000元于2018年9月24日付清；出卖人应当在2018年9月25日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定不申请预告登记。……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记……”；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……”。合同签订当日，原告通过转账方式向被告支付了全部购房款1224178元。2018年9月27日，原、被告签订《房屋交付验收表》，原告确认自2018年9月25日起涉案房屋被告交付给原告。同日，原告向贵阳市住房和城乡建设局缴付案涉房屋维修基金4537元。2018年3月5日，涉案房屋所在楼栋3、4栋住宅及商业部分房屋办理了商品房现房备案。后涉案房屋所在楼栋住宅部分取得不动产权证。因被告至今未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告。原告于2020年6月12日向本院递交民事起诉状，提出如前诉请。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应遵按约履行合同权利义务。合同签订后，原告作为买方已履行了向被告支付购房款的最基本合同义务，被告的合同目的已经实现，原告作为买方取得房屋及房屋所有权为原告订立《商品房买卖合同》的根本合同目的，被告作为房屋出卖人须向原告交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是被告作为出卖人最基本的合同义务，被告逾期履行交房义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。本案涉案《商品房买卖合同》签订后，被告已于2018年9月25日向原告交房，按合同约定，被告承诺“负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，但被告在期限内并未履行该义务。根据《城市房地产经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，在被告逾期履行移交办理产权转移登记证明文书的根本违约行为持续的情况下，原告合同目的不能实现，原告有权依照法律规定行使合同解除权，以使其合法权益得到救济。否则，将产生原告作为守约方既不能通过行使合同解除权使其合法权益得到救济，又因违约方怠于履行办理产权转移登记义务无法取得房屋所有权，不能通过行使对房屋的处分权如将房屋出售使其合法权益得到救济，原、被告签订的《商品房买卖合同》将陷入僵局，并明显违反公平原则及诚实信用原则。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条之约定，原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告退还相应购房款，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告支付利息的诉请，双方合同并未对就利息及起算时间进行约定，现因被告逾期办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，原告有权要求就利息部分的损失要求赔偿。但原告诉请利息从付款之日起算有误，本院确认从付款之次日起算予以支持。至于被告辩称所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益，因涉案合同系因被告的违约行为导致解除，而原告合法占有涉案房屋期间，对涉案房屋进行出租获取收益，系原告对涉案房屋行使自己的处分权利，该收益理应属原告所有，故被告的该辩解意见，于法无据，本院不予采纳。对原告要求赔偿房屋维修基金的诉请，因该款并非被告收取，在原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原告可向相关房产部门申请退还，故对原告的该诉请，本院依法不予支持。官员原告诉请被告支付诉讼保全保险费500元的主张，因申请诉讼保全系法律赋予权利人的权利，原告为诉讼保全按规定提供担保支出的保险费因视为原告的损失，亦应由被告承担。对于被告辩称如合同解除，原告除应返还房屋外还应当配合被告办理完毕商品房买卖合同备案登记注销手续，本院认为合同解除以后，房屋的返还以及相关备案登记属于合同解除以后原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对房屋的交还及相关备案登记的注销在本案当中本院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告赵力与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2018年9月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号142374）。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告赵力购房款1224178元并支付利息（以1224178元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2018年9月25日起计算至全部购房款退清之日止）。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告赵力诉讼保全保险费500元。四、原告赵力于本判决生效之日起十日内将本市南明区棚户区改造项目Ｂ区Ｂ北第3-4栋（商业3、4）1层26号房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。五、原告赵力于本判决生效之日起十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理本市南明区棚户区改造项目Ｂ区Ｂ北第3-4栋（商业3、4）1层26号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续。六、驳回原告赵力的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16666元、减半收取8333元，保全费5000元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告赵力已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告赵力）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十二月三十一日书记员  谭博文