四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终1564号 上诉人（原审被告）：巴中置信投资有限公司，住所地四川省巴中市经济开发区桥河路**，统一社会信用代码91511900056080919H。 法定代表人：尹强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊庆，四川宏坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓伟，巴中市巴州区东城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：鲜林均，男，1986年12月18日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：刘子豪，四川法典律师事务所律师。 上诉人巴中置信投资有限公司因与被上诉人鲜林均房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初3437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 巴中置信投资有限公司上诉请求：1.撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初3437号民事判决第一、二、三、四、五条，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审及上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人按照合同约定按时将案涉房屋及车位交给了被上诉人。接房时间届满前上诉人短信通知被上诉人接收房屋，但被上诉人并未来接收房屋；因被上诉人自身原因导致了交房逾期；被上诉人故意拖延接收房屋的时间，从而来获得更多的违约金；上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条对交房有明确约定。2.原审认定“上诉人向被上诉人支付逾期办理车位产权初始登记的违约金”事实不当，请予以纠正。上诉人未及时取得房屋产权初始登记是因政府政策调整和建设宗地交付诸多因素导致的；上诉人与被上诉人约定办理房屋产权初始登记的客观情况及政策发生显著变化，双方又未达成新的约定；上诉人与被上诉人约定办理房屋初始登记为无效约定。3.原审判决“上诉人于判决生效之日起30日内为被上诉人办理案涉房屋及车位的不动产权证书”不当。既未审查双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，更未考虑合同签订后国家政策调整使办证条件的客观情况发生显著变化的事实，因各方原因导致该判决结果无法实际履行；上诉人与被上诉人签订的《商品房补充协议》中约定：因国家及政府主管部门出台的政策，造成不能或者延期办理各类权属证书的，出卖人不承担任何法律责任；因疫情影响致办证的职能部门和上诉人不能在判定的时间内，为被上诉人办理和交付不动产权证书；关于车位办理产权，是因为政府政策调整导致的不能办理产权，上诉人是不存在违约的，也不需要向被上诉人承担违约金。4.本案与另案所涉房屋的地址、办理初始登记产权的时间等信息一致，应当按照另案的判决来改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。 被上诉人鲜林均以原判认定事实清楚，适用法律正确为主要内容作了答辩，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告鲜林均向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付未达到约定的交付条件而逾期交付住房的违约金1000元（以已交房款金额为基数，自约定交房之日起，按每日万分之一的标准，请求判令至被告实际取得竣工验收备案表之日止）；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权初始登记违约金3000元（以已交房款金额为基数，自约定取得初始登记之日起，按每日万分之零点一的标准，计算至实际取得房屋产权初始登记证书之日止）；3.判令被告向原告支付未达到约定的交付条件而逾期交付位于巴中市巴州区后坝小区置信·逸都花园Ｂ区6栋-2层299号车位的违约金2000元、位于巴中市巴州区后坝小区置信·逸都花园Ａ区××层××号车位的违约金2000元（均以已交车位款金额为基数，自约定交付车位之日起，按每日万分之一的标准，请求判令至被告实际取得竣工验收备案表之日止）；4.判令被告向原告支付逾期办理位于巴中市巴州区后坝小区置信·逸都花园Ｂ区6栋-2层299号车位产权初始登记违约金1000元、位于巴中市巴州区后坝小区置信·逸都花园Ａ区××层××号车位产权转移登记违约金1000元（均以已交车位款金额为基数，自约定完成产权初始、转移登记之日起，按每日万分之零点一、每日万分之一的标准，计算至实际取得产权初始、转移登记证书之日止）；5.判令被告立即向原告办理案涉住房的不动产权证转移登记手续；6.判令被告立即向原告办理位于巴中市巴州区后坝小区置信·逸都花园Ｂ区6栋-2层299号车位及协助办理位于巴中市巴州区后坝小区置信·逸都花园Ａ区××层××号车位的不动产权证转移登记手续，以上暂合计10000元；7.判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原、被告就位于巴州区后坝小区置信·逸都花园B区8栋Z-7-6号房屋于2014年2月19日签约备案《商品房买卖合同》，约定：建筑面积109.41㎡，总价404598元。同时，原、被告就位于巴州区后坝小区置信·逸都花园B区6栋-2层299号车位于2015年1月1日签约备案《商品房买卖合同》，约定：建筑面积34.82㎡，总价81000元；就位于巴州区后坝小区置信·逸都花园A区A1区地下室F/1单元289号车位于2016年6月25日签订《商品房买卖合同》，于2016年6月30日就《商品房买卖合同》进行备案登记，约定：建筑面积31.83㎡，总价40000元。 住房及B区299号车位约定：1.出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付商品房、在2016年8月1日前向买受人交付车位，商品房及车位交付时应当已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，住宅应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2.除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。3.商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。4.出卖人应当在2017年4月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，在2017年8月1日前取得车位所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。5.买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 A区289号车位约定：1.买受人在×年×月×日前支付该商品房全部价款。2.出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房，商品房交付给买受人时已取得[×建设工程竣工验收备案证明文件][×建设工程竣工验收合格证明]、房屋面积实测报告书。3.除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间向买受人交付商品房的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。4.商品房达到约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满的前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。5.双方同意自商品房按约定交付使用之日起365个工作日内共同向房屋登记机构办理商品房的房屋所有权转移登记。6.因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得商品房房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 A区289号车位补充协议约定：1.买受人在交付日期届满时有未付清车位款的，出卖人有权不予通知买受人办理交付，交付日期顺延至买受人付清全部车位款或者违约金为止。届时买受人应自行前往出卖人销售现场办理交付手续。2.双方共同办理车位所有权转移登记的，出卖人在车位交付之日起365个工作日内向车位登记机构提交按照规定应由其提供的相关资料、文件并交纳自身应承担税费后，即已履行完毕出卖人协助登记义务，非因出卖人原因导致买受人不能在交付之日起365个工作日内取得车位所有权证书的，出卖人不承担责任。3.出卖人应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后的五年内办理完毕国有土地使用证。若因买受人原因导致办理分户国有土地权证时间滞后，则由买受人自行承担相应责任。4.因出卖人原因致使买受人不能在上述条款约定的时间内取得该车位国有土地使用证书的，自该期限届满之日起至取得土地使用权的权属证明之日止，出卖人按车位总价款每日万分之0.5的标准向买受人支付违约金，但买受人不解除合同。 合同签订后，原告缴纳房屋购房款404043元，于2015年1月1日缴纳B区299号车位款81000元。2016年6月24日，原告缴纳A区289号车位款40000元。2016年5月2日，原告接收案涉房屋。2016年8月1日，原告接收B区6栋-2层299车位。2016年10月23日，原告接收A区A1区地下室F/1单元289号车位。2017年4月20日，被告取得后坝小区置信·逸都花园A区地下室不动产权证书。2018年6月29日，被告取得后坝小区置信·逸都花园B区8幢房屋的不动产权证书。 一审同时查明：自2016年3月28日，巴中市城市规划区范围内的国有建设用地及房屋所有权等不动产登记业务由巴中市不动产登记中心统一办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。原国土、房管部门的各类登记证书停止发放。 原、被告因上述房屋交付等问题酿成纠纷，致使原告起诉提出上列请求 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容真实、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告要求被告支付未达到约定交付条件而逾期交付住房违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》既约定了交房时间即2016年4月30日前交付房屋，又约定了交付条件。被告提供的证据虽不足以证明其向原告交付房屋时达到了合同约定的交付条件，亦不足以证明其存在符合合同约定的延期交房免责事由，但根据原、被告双方合同中房屋交接手续的约定内容，被告虽存在违约行为，但因原告已于2016年5月2日实际接收房屋，故被告仅应承担2016年5月1日至2016年5月2日期间的违约金，违约金以已交房款金额为基数按每日万分之一的标准进行计算即404043元×0.0001×2天≈81元。 关于原告要求被告支付逾期办理房屋产权初始登记违约金的问题。被告未按合同约定在2017年4月30日前取得原告所购商品房所在楼栋的权属证明，其行为已构成违约，理应承担2017年5月1日至2018年6月29日期间的违约金，违约金以已交房款金额为基数按每日万分之零点一的标准进行计算即404043元×0.00001×425天≈1717元。 关于原告要求被告支付未达到约定交付条件而逾期交付车位违约金的问题。原、被告在合同中约定B区299号车位的交房时间为2016年8月1日，根据原、被告双方合同中车位交接手续的约定内容，因原告已于2016年8月1日实际接收车位，故原告要求被告支付逾期交付B区299号车位违约金的诉请不予支持。 根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，原告于2016年6月24日付清A区289号车位款项，则交付车位的日期顺延至其付清款项之日，而本案被告于2016年10月23日才向原告交付车位，故被告理应承担2016年6月24日至2016年10月23日期间的违约金，违约金以已交车位款金额为基数按每日万分之一的标准进行计算即40000元×0.0001×122天=488元。 关于原告要求被告支付逾期办理B区299号车位产权初始登记违约金的问题。被告未按合同约定在2017年8月1日前取得原告所购车位所在楼栋的权属证明，其提供的证据亦不符合合同中约定的免责事由，其行为已构成违约，但因被告至今尚未取得车位产权初始登记证书，尚未达到合同约定的“出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付违约金”的支付条件，故原告要求被告支付逾期办理车位产权初始登记证书违约金的诉请，不予支持;但是，在相关条件成就的情况下，原告可另行主张权利。 关于原告要求被告支付逾期办理A区289号车位产权转移登记违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议就案涉车位的产权登记系按原国土、房管部门办理证书的政策所进行的约定，而原告要求被告支付逾期办理产权转移登记违约金的诉请与合同约定情形不符，故该项诉请不予支持。 关于原告要求被告立即办理住房不动产权证转移登记手续的问题。被告已取得原告所购房屋所在楼栋的产权初始登记，能够为原告申请办理房屋权属转移登记手续，故原告要求被告立即向其办理房屋不动产权转移登记手续的诉请予以支持。 关于原告要求被告立即向其办理B区299号车位及协助办理A区289号车位不动产权证转移登记手续的问题。被告已取得原告所购A区289号车位所在楼栋的产权初始登记，已具备协助原告办理不动产权转移登记手续的条件，故原告要求被告立即协助其办理车位不动产转移登记手续的诉请，予以支持。因被告尚未取得原告所购B区299号车位所在楼栋的产权初始登记，尚不具备为原告申请办理不动产权转移登记手续的条件，故原告要求被告立即向其办理B区299号车位不动产权转移登记手续的诉请不予支持;但是，在相关条件成就的情况下，原告可另行主张权利。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告巴中置信投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告鲜林均支付逾期交付住房的违约金81元；二、被告巴中置信投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告鲜林均支付逾期办理住房产权初始登记的违约金1717元；三、被告巴中置信投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告鲜林均支付逾期交付Ａ区Ａ1区地下室Ｆ／1单元289号车位的违约金488元；四、被告巴中置信投资有限公司于判决生效之日起三十日内为原告鲜林均购买的位于四川省巴中市巴州区后坝小区置信·逸都花园Ｂ区××栋××号房屋办理不动产权证书；五、被告巴中置信投资有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告鲜林均办理其购买的位于四川省巴中市巴州区后坝小区置信·逸都花园Ａ区××室××单元××号车位不动产权证书；六、驳回原告鲜林均的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告巴中置信投资有限公司负担。 二审中，上诉人提交了以下证据复印件：1.四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初1616号、（2019）川1902民初5234号民事判决书、本院（2020）川19民终847号民事判决书，拟证明同一小区业主起诉上诉人逾期交房逾期办理初始登记及要求立即办理产权证，在另案中法院判决驳回原告的诉讼请求。2.《关于在巴中市规划区范围实施不动产统一登记有关事项的公告》、《市中心城区地下车位不动产确权登记方案（试行）》、听证会公告。被上诉人的主要质证意见是：上述证据与本案没有关联，且与另案的事实和当事人的举证不同，不能作为本案的裁判依据。上诉人没有办理B区的产权，是其自身原因造成。本院认为，上诉人提交的上述证据，不足以达到其主张的不应承担违约责任的证明目的。 被上诉人提交了本院（2020）川19民申52号等案件民事裁定书复印件，拟证明上诉人的违约事实在其他案件中已有认定，该公司应当承担违约责任。上诉人对被上诉人提交的以上证据真实性无异议，对关联性不予认可。本院对被上诉人提交的证据，结合一、二审查明的事实和相关证据综合予以认定。 经二审查明，案涉置信·逸都花园A区工程于2016年7月27日通过竣工验收备案，B区工程于2018年4月3日通过竣工验收备案。 一审判决认定的本案其他事实与二审查明的事实一致，二审予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：1.一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期交付房屋和车位的违约金是否不当；2.一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金是否不当；3.一审法院判决上诉人于判决生效之日起30日内为被上诉人购买的案涉房屋和车位办理不动产权证是否不当。 关于一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期交付房屋和车位的违约金是否不当的问题。 案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方在合同中对B区房屋和299号车位的交付约定“出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付商品房，在2016年8月1日前向买受人交付车位”，对逾期交房责任约定“自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，......并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。双方对逾期交付A区289号车位的违约金约定“出卖人未按照约定的期限将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。本案中，上诉人未按照合同约定时间向被上诉人交付房屋，且在收取被上诉人的车位款后迟延交付车位，存在违约行为，上诉人虽称系被上诉人故意拖延接收房屋的时间，但未提交相关证据予以证实，也未提交充分证据证实存在合同约定或法定免责的情形，一审法院判决上诉人支付逾期交付房屋和车位违约金，符合合同约定和法律规定，并无不当，巴中置信投资有限公司上诉认为一审法院判决该公司支付该违约金不当的理由不成立，本院不予支持。 关于一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金是否不当的问题。 案涉合同对初始登记约定“出卖人应当在2017年8月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，......出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。本案中，上诉人于2018年6月29日才取得置信·逸都花园B区的房屋所有权初始登记，超过了合同约定取得产权证明的期限即2017年8月1日前，上诉人虽称系政府政策调整等诸多因素导致的，但其提交证据不足以证实该主张。同时，商品房所在楼栋经过竣工验收备案后，才能办理房屋产权初始登记，案涉置信·逸都花园B区工程于2018年4月3日才通过竣工验收备案，此时已超过了约定的办理初始登记日期即2017年8月1日前，因此，上诉人以2016年3月起巴中市实施不动产统一登记为由，认为属于不应当承担违约责任的理由不能成立，其亦未提交相关证据足以证实存在其他免除责任的情形，一审法院认定该公司存在逾期办理房屋产权初始登记证书的违约行为，并判决该公司支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金，符合合同约定和法律规定，并无不当。上诉人认为一审法院判决该公司支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金不当并认为初始登记约定无效的理由不能成立，本院不予支持。 关于一审法院判决上诉人于判决生效之日起30日内为被上诉人购买的案涉房屋和车位办理不动产权证是否不当的问题。 被上诉人与上诉人签订案涉《商品房买卖合同》的目的就是购买该房屋并取得产权证明。在合同签订后，虽然政府实施不动产统一登记，将房屋的产权证明由房屋所有权证和国有土地使用权证两证合二为一变更为不动产权证，但双方签订案涉《商品房买卖合同》的目的没有改变，上诉人巴中置信投资有限公司仍应履行为购房户办理产权证的义务。本案中，上诉人巴中置信投资有限公司于已向被上诉人交付了房屋和车位，并已取得了所有权初始登记，已具备办理案涉房屋和A区车位不动产权证的条件，一审法院判决上诉人于判决生效之日起30日内为被上诉人购买的案涉房屋和A区车位办理不动产权证，符合本案的实际，也未违背合同的相关约定和法律规定，上诉人认为一审法院判决该公司为被上诉人购买的案涉房屋和车位办理不动产权证不当的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人巴中置信投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人巴中置信投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖 敏 审 判 员  王健宇 审 判 员  王 军 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  邓秀英 书 记 员  白茂松