内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终2501号上诉人（一审原告）：内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司。负责人：谢敏仁。委托诉讼代理人：王福荣，内蒙古琛琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫勇，内蒙古琛琪律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）：云磊，男，1988年2月18日出生，住内蒙古自治区。上诉人内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司（以下简称智通物业公司）因与上诉人云磊物业服务合同纠纷一案，均不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初517号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。智通物业公司上诉请求：一、依法撤销包头稀土高新技术产业开发区人民法院(2020)内0291民初517号民事判决书,依法改判支持全部物业费或发回重审;二、本案一、二审诉讼费由云磊承担。其上诉主张的事实与理由如下：一、一审法院关于债权转让的事实认定错误。一审法院在(2020）内0291民初517号民事判决书本院认为部分认定:“原告自称与悦榕智胜物业公司公告了债权转让内容,但原告没有证据证实其已经通知被告知晓公告内容,故该债权转让对业主不发生效力,本院仅支持2018年8月22日之后的物业服务费。”智通物业公司认为,一审法院关于债权转让的事实认定错误,理由如下:(一)智通物业公司与包头市锐利宏程房地产开发有限公司(以下简称“锐利宏程公司”)、内蒙古悦榕智胜物业服务有限公司(以下简称“悦榕智胜物业公司”)签订的债权转让协议合法有效。2018年8月22日，智通物业公司与锐利宏程公司、悦榕智胜物业公司共同签订《关于檀香湾、公园大道小区物业服务的协议》,协议约定:“1、悦榕智胜物业公司退出檀香湾物业服务;2、悦榕智胜物业公司将历史债权债务转让给智通物业公司包头分公司;3、由锐利宏程公司与智通物业公司包头分公司签订《檀香湾前期物业服务协议》，合同有效期从签订之日起至2021年8月21日止;4、智通物业公司包头分公司按照物业法律法规要及时完善建设局的备案工作,并在小区进行公示;...”上述协议是智通物业公司、悦榕智胜物业公司和锐利宏程公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的合同。智通物业公司依法受让了悦榕智胜物业公司对檀香湾小区业主欠交物业费等费用的债权，取得了向欠费业主主张收交欠费的权利。(二)智通物业公司与悦榕智胜物业公司依法履行了通知义务。2018年8月22日，三方签订债权转让协议后，又共同草拟债权转让公告，该公告的内容为:“致全体业主:经过包头市锐利宏程房地产开发有限公司、内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司、内蒙古悦榕智胜物业服务有限公司(原呼和浩特市悦榕智胜物业服务有限公司)三方协商一致，现在檀香湾小区物业管理工作自2018年8月22日起,由内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司承接，原悦榕智胜物业公司的预收款、应收债权均转给内蒙古智通物业服务有限公司，有效期至檀香湾业主委员会成立并选聘新的物业服务公司止。”同日，智通物业公司负责将上述公告张贴在檀香湾小区公示栏及楼道公告栏内,向全体业主通知债权转让事项。智通物业公司认为,智通物业公司与悦榕智胜物业公司已经完全尽到了通知义务。首先，从通知的主体来看，本案中，公告由智通物业公司、悦榕智胜物业公司及锐利宏程公司三方加盖公章，三方共同作为履行通知的主体，并由智通物业公司负责将公告张贴于檀香湾小区的公示栏和楼道公告栏，《合同法》并未禁止转让人和受让人共同作为通知的主体。故本案履行通知义务的主体适格。其次，从通知的时间来看，三方签订债权转让协议当日，即向全体业主进行通告，转让人和受让人未怠于履行通知义务。再次，从通知的形式来看，《合同法》并未明确规定采取何种形式通知债务人。司法实践中，登报、邮寄、口头、书面或直接起诉的方式均被认定为通知的合法形式。根据《内蒙古自治区物业管理条例》第四十九条规定:“物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:......(五)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况,住宅专项维修资金使用情况,物业共用部位、共用设施设备经营所得收益;......(七)其他应当公示的内容。”由此可见，对物业管理服务中的重大事项，法律法规容许物业服务企业采取公示的方式通知全体业主。故智通物业公司通过在檀香湾小区公示栏和楼道公告栏张贴公告的形式进行通知，符合规定。退一步讲，即使债权人没有履行通知义务，债权受让人直接向法院起诉，并借助人民法院送达起诉状的方式，亦发生通知转让的法律效力。最后，从通知的目的来看，主要是为了避免债务人重复履行、错误履行债务或加重履行债务的负担，因此债务人是否知晓债权转让的事实应当作为认定债权转让通知法律效力的关键。本案中，即使智通物业公司以起诉的方式通知云磊，既不会导致云磊错误履行债务，也不会造成双重履行债务或加重云磊履行债务的负担，更不会损害云磊的利益，现实的情形反而是云磊拖延履行债务至今。退一步讲，就算云磊之前不知晓债权转让的事实，云磊通过参加一审的诉讼活动，已明知债权转让的事实，且知道履行债务的对象。而一审法院机械理解法律，放纵当事人拖延债务,徒增当事人诉累。二、一审法院关于物业费的收取标准认定错误。一审法院关于物业费认定:“......但原告2019年向小区业主发出的交费通知单明确单价为1.6元/平方米/月,说明原告调整了物业服务费收费标准”，智通物业公司认为，一审法院对物业费的认定错误。(一)一审法院确定物业服务费标准违法。根据《包头市物业管理条例》第五十六条:“住宅物业服务收费实行政府指导价。......政府指导价由价格主管部门会同房产行政主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。”由此可见,包头地区住宅小区的物业服务收费实行政府指导价，定价权属于价格主管部门和房产行政主管部门。人民法院可以物业服务企业未达服务标准对物业服务费进行相应减免，但无权调整物业服务费价格。(二)物业服务费收取标准的调整需符合法定的条件。根据《内蒙古自治区物业管理条例》第五十三条规定:“物业服务企业应当在业主委员会的监督下，征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可调整物业服务费。”可知，物业服务企业调整物业服务费需满足面积和人数的“双过半”，不是智通物业公司一张交费通知单就可以调整的，假设智通物业公司有权通过交费通知单调整物业服务费，那么就意味着智通物业公司下一次在交费通知单中可以随意变更价格，这显然是不成立的。(三)交费通知书中载明的价格是全年交费优惠，而不是对物业费收取标准的调整。本案中，交费通知单中载明的1.6元/平方米/月，是为了鼓励业主积极交费，对一次性交纳全年物业服务费用的优惠价格，而不是对物业费收取标准的调整。如果业主愿意一次性交纳全年的物业服务费用，该承诺是一直有效的。但该承诺不代表智通物业公司对《前期物业服务合同》中约定的物业服务费收取标准进行了调整，且智通物业公司也没有权利随意调整。业主一次性交付全年物业费，物业服务企业给予相应优惠属于行业惯例，人民法院也应当大力肯定该种做法，而不能一刀切式的否定，一审法院的做法既不合情、又不合理、且不合法。综上所述,一审法院对债权转让及物业费的收取标准的认定均存在错误，严重侵害了智通物业公司的合法权益。云磊答辩称：1、未曾看到智通物业公司的转让通知；2、檀香湾业委会于2018年7月28日成立，物业转让协议签订时间是2018年8月22日，物业转让协议签订时间晚于业委会成立时间，故转让协议无效。业委会成立后，小区物业选聘、解聘需业委会作为主体，不应由开发商锐利宏程公司作为主体；3、根据合同法的规定，债权转让必须通知第三方利益人，案涉转让协议需要通知第三方利益人，智通物业公司所述张贴的形式并非通知形式，云磊并未接到通知；4、关于物业费收取标准，智通物业公司主张的1.9元／平方米／月的物业费收费明细、物业费组成没有向业主公示，智通物业公司履行合同过程中严重违背合同约定的各项义务，故不应按1.9元／平方米／月标准收取物业费。云磊上诉请求：一、撤销包头稀土高新技术产业开发区人民法院(2020)内0291民初517号民事判决第一项，依法改判驳回智通物业公司一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由智通物业公司承担。其上诉主张的事实与理由如下：一、檀香湾业主大会成立的时间是2018年7月28日，早于签订《前期物业服务合同》的时间，该合同因违反《物权法》而无效，自始对业主不产生效力。根据物权法第七十六条、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号）第十五条、《内蒙古物业管理条例》第二十一条的规定以及一审中智通物业公司出具的证据“包头市××区《关于檀香湾业委会选举信息的说明》”、“包头稀土高新区檀香湾首届业主委员会《关于檀香湾业主咨询业委会成立时间的回复》”等,可以确认的事实是:檀香湾小区首届业主大会召开时间为2018年7月15日,业主大会表决通过《关于包头市檀香湾小区业委会成员名单、业主大会议事规则、管理规约公告》的时间是2018年7月23日。其后公示五天,无人提出异议,即2018年7月28曰,檀香湾小区业主大会成立。随后,提交包头稀土高新建设环保局进行备案,2018年8月31日取得备案证,各案登记号码为20180503。本案当中,与业主签订最初的前期物业服务合同的是悦榕智胜公司,智通物业公司是锐利宏程公司第二次选聘的前期物业服务公司,其二者签订《前期物业服务合同》的时间为2018年8月22日，该时间晚于业主大会成立的时间。依照上述法律规定,业主大会成立之后,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当由业主共同决定,且经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,与新的物业服务企业签订物业服务合同的主体亦应当为业主委员会。锐利宏程公司无权在檀香湾业主大会已然成立的情况下擅自与智通物业公司签订新的物业服务合同。《合同法》第五十二条第一款规定:“下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”故锐利宏程公司与智通物业公司的《物业服务合同》因严重违反上述《物权法》第七十六条第(五)项的法律强制性规定，属于无效，该合同自始对业主不发生法律效力，智通物业公司无权依据无效的合同向云磊主张物业服务费。另,一审中智通物业公司虽然提交了(2019)内02民终1741号民事判决书,但该判决书解决的实质内容是檀香湾业主委员会是否可以依据2018年12月召开的第二次业主大会进行业主自治、解除锐利宏程公司与智通物业公司之间的物业服务合同,并没有对该物业服务合同的效力进行认定,更不能正面证明物业服务合同的有效性。如上第一条所述,檀香湾业主大会成立的时间为2018年7月28日,该成立时间不等于备案时间。由于一审判决错误地以各案时间8月31日作为业主委员会成立时间,直接导致业主基于一个无效合同而支付物业服务费用的法律后果,无疑是错上加错。二、假设云磊应当支付2018年8月22日后的物业服务费用一审判决确认的物业费标准1.6元/平方米/月也明显过高,应当予以降低。一审判决中一方面确认了:虽然智通物业公司与锐利宏程公司签订的《前期物业服务合同》约定了物业服务费用为1.9元/平方米,但智通物业公司2019年向小区业主发出的缴费通知单明确为1.6元/平方米/月,说明智通物业公司调整了物业服务费收费标准。云磊认为该变更后的物业服务费用标准,只有物业服务企业完全履行物业服务合同约定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,物业服务达到了承诺的服务标准的情况下才能适用。另一方面,云磊在一审中提供了大量的物业服务不到位,小区持续处于管理缺失、环境破败的相关证据,一审法院也予以了确认“原告未能依规划完成整改目标,承诺不能实现、物业服务存在瑕疵”。在智通物业公司没有充分、完整的达到物业服务合同和其承诺的标准时,一审判决云磊按照完全符合物业服务企业的的标准支付物业服务费用是错误的。故即便云磊应当支付物业服务费用,也应当在正常标准1.6元/平方米/月的基础上予以降低,才能使得费用与服务达到相对公平的匹配。三、檀香湾小区至今尚未通过竣工验收,物业服务费用应当由建设单位承担。在智通物业公司一审中举证的《智通物业致广大业主的一封信》中智通物业公司列举了十多项小区物业存在的不良现状,且明确陈述“以上问题均属于施工方工程遗留问题或开发商配套不完善所致”,也就是说智通物业公司对于小区未通过竣工验收、存在大量开发商遗留问题是明知的。《包头市物业管理条例》第三十七条第二款规定:“物业服务企业不得承接不符合交付条件的物业。建设单位提出要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业的,物业服务费由建设单位承担。”故而智通物业公司在明知的情况下承接不符合交付条件的物业管理,应当由其自身承担由此带来的商业风险并向建设单位追缴物业服务费。云磊作为小区业主已经是开发商强制交付、物业服务严重缺失的最大受害者,不应对目前的现状承担唯一的责任。综上所述,一审判决认定事实不清,适用法律错误。智通物业公司答辩称：1、檀香湾小区业委会成立时间已经生效判决确认，智通物业公司与开发商签订前期物业服务合同合法有效；2、业主实际收房入住并享受了智通物业公司提供的服务，应向智通物业公司交纳物业费，业主主张案涉小区未通过竣工验收的抗辩无依据，不能成立。其它答辩意见同智通物业公司上诉意见。智通物业公司向一审法院起诉请求:1、判令云磊支付智通物业公司2015年9月15日至2020年5月31日期间的物业费12027元；2、判令云磊支付智通物业公司违约金1202.7元；3、本案诉讼费由云磊承担。一审法院认定事实：云磊系包头稀土高新技术产业开发区檀香湾小区6栋107号房屋业主，该房屋建筑面积为111.05平方米，该小区由悦榕智胜物业公司进行前期物业管理服务。2014年9月16日，云磊与悦榕智胜物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议第五条约定物业服务费“高层住宅按建筑面积每月每平方米1.9元”。2018年8月22日，智通物业公司（乙方）与锐利宏程公司（甲方）、悦榕智胜物业公司（丙方）签订《关于檀香湾、公园大道小区物业服务的协议》，协议中约定“丙方退出檀香湾物业服务，丙方将历史债权债务转让给乙方，由甲方与乙方签订《檀香湾前期物业服务协议》，合同有效期从签订之日起至2021年8月21日止”。2018年8月22日，智通物业公司与锐利宏程公司签订《前期物业服务合同》，合同第六条约定物业服务费“高层1.9元／月／平方米”，第十条约定物业服务费交纳时间“业主或物业使用人于每年6月1日前交纳”，第十八条约定违约责任“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条至第十条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按物业服务费日3‰的标准，向乙方支付违约金”。2019年7月15日，包头稀土高新技术产业开发区建设环保局作出［2019］72号《政府信息公开申请答复书》答复，内容为“‘包头市稀土高新技术产业开发区檀香湾小区竣工验收备案手续’信息，经查询，该申请信息不存在”。包头稀土高新技术产业开发区檀香湾小区首届业主委员会曾对智通物业公司提起诉讼，包头市中级人民法院作出（2019）内02民终1741号民事判决，认为“2018年8月31日，檀香湾业委会成立，业主大会召开程序不合法，业委会无权据此会议决议解聘智通物业，亦无权解除智通物业与包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订的物业合同”。云磊自2015年9月15日至2020年5月31日未交纳物业费。一审法院认为，2018年8月31日，檀香湾小区业委会成立，根据生效判决，业委会无权解除智通物业公司与锐利宏程公司签订的《前期物业服务合同》。智通物业公司虽然未经法定程序与锐利宏程公司签订该合同，但是智通物业公司依合同提供了物业服务，与业主已经形成事实上的物业服务合同关系，业主应当向智通物业公司交纳物业服务费。关于债权转让对业主的效力。《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。智通物业公司自称与悦榕智胜物业公司公告了债权转让内容，但智通物业公司没有证据证实其已经通知云磊知晓公告内容，故该债权转让对业主不发生效力，法院仅支持2018年8月22日之后的物业服务费。关于物业费的收取标准。智通物业公司与锐利宏程公司签订的《前期物业服务合同》约定物业服务费为1.9元／平方米／月，但智通物业公司2019年向小区业主发出的交费通知单明确单价为1.6元／平方米／月，说明智通物业公司调整了物业服务费收费标准。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。智通物业公司在《智通物业致广大业主的一封信》中陈述了多项小区存在的问题并作出整改规划，但智通物业公司却未能依规划完成整改目标。承诺不能实现、物业服务存在瑕疵、未与业主签订物业服务合同等多种原因，造成业主不予配合交费、收费率低的现状，陷入物业服务有瑕疵-拒绝交费-服务更差的恶性循环。智通物业公司只有提升物业服务水平，得到广大业主的认可，才能步入良性循环。综合考虑，一审法院将物业服务费标准确定为1.6元／平方米／月，同样，智通物业公司请求的违约金亦不予支持。综上，一审法院支持云磊向智通物业公司交纳2018年8月22日至2020年5月31日（共计21个月零10天）的物业服务费3788.6元（111.05㎡×1.6元×21个月＋111.05㎡×1.6元÷31天×10天）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、八十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告云磊于判决生效之日起十五日内给付原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司2018年8月22日至2020年5月31日的物业服务费3788.6元；二、驳回原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司的第二项诉讼请求；三、驳回原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司的其他诉讼请求。案件受理费132元，减半收取计66元，由原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司负担47元，被告云磊负担19元。二审中，智通物业公司提交了27份《收据》复印件，拟证明案涉小区部分业主已将2018年8月22日之前的欠付悦榕智胜物业公司的物业费向智通物业公司交纳，说明相关公告和通知已经通知到业主。二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题为云磊是否应当向智通物业公司交纳物业服务费及具体金额。首先，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”依据该规定，债权转让发生效力的前提是必须以适当的方式通知债务人。对于以诉讼方式视为通知的情形，是在债权转让无法有效通知到债务人或者难以通知债务人等情况下，为了保护债权人及债权受让人能够及时主张权利，有效地保护合法债权人的利益而作出的认定。本案中，智通物业公司受让的债权所针对的债务人均为其提供物业服务的小区的业主，不存在上述情形，且物业服务针对的是小区的众多业主，涉及群体性利益，物业服务费的债权受让人仅以诉讼的方式通知债务人，有违《中华人民共和国合同法》第八十条的法律精神，故一审法院对此认定并无不当。另外，本案的法律关系是物业服务合同纠纷，智通物业公司提出的支付2018年8月22日前的物业服务费的主张是基于债权转让合同法律关系，该两个不同的法律关系也不宜在本案中一并处理。其次，智通物业公司向小区业主发出的交费通知单明确为1.6元/平方米/月，对于该收费标准，双方当事人均未提供证据证明涉案物业服务区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主对1.6元/平方米/月物业服务费标准提出异议，那么，智通物业公司作为市场经营主体，在依法、依约提供服务及未增加业主负担的前提下，且在不违反相关法律、行政法规规定的情况下，根据其自身经营需要给予业主一定数额或比例的物业服务费的减免的民事行为是有效的。故智通物业公司的该项上诉主张本院不予支持，一审法院对于交费标准的确认并无不当。第三，云磊接收了涉案房屋，智通物业公司也向云磊提供了物业服务，作为小区业主之一，亦应当承担交纳物业服务费的义务。综上所述，智通物业公司和云磊的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由上诉人内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司和上诉人云磊各负担132元。本判决为终审判决。审判长 吴 钢审判员 乔瑞全审判员 董婷婷 二Ο二Ο年十二月三十日书记员 段鹧庭附：本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。