浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初4614号原告：王春云，女，1985年6月23日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告：任卯，男，1981年11月16日出生，汉族，住温州市瓯海区。原告：胡建茹，女，1981年8月23日出生，汉族，住温州市瓯海区。原告：方玉，女，1970年7月7日出生，汉族，住河南省郸城县。原告：张超，男，1968年3月14日出生，汉族，住河南省郸城县。原告：陈建双，女，1985年3月27日出生，汉族，住温州市。原告：项延棉，男，1969年10月19日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告：郑建华，男，1982年2月20日出生，汉族，住文成县。原告：庄洪柳，女，1960年5月4日出生，汉族，住温州市瓯海区。原告：王永革，男，1985年4月22日出生，汉族，住福建省石狮市。原告：王亚萍，女，1990年3月5日出生，汉族，住福建省石狮市。王春云等11名原告共同委托诉讼代理人：余守坤、李勇，浙江时代商务律师事务所律师。被告：温州德信时代置业有限公司，住所地温州市瓯海区娄桥街道中汇路**第****，统一社会信用代码91330304MA287EAB8R。法定代表人：翁继明。委托诉讼代理人：黄雪巨、邵柏瑜，浙江大界律师事务所律师。原告王春云、任卯、胡建茹、方玉、张超、陈建双、项延棉、郑建华、庄洪柳、王永革、王亚萍与被告温州德信时代置业有限公司（以下简称“德信公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，温州市瓯海区人民法院于2020年5月6日立案后，该院认为存在其不宜行使管辖权情形，故报请温州市中级人民法院指定管辖，温州市中级人民法院裁定本案由本院审理。本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理，原告任卯、张超、郑建华、王永革本人及其各原告共同代理人余守坤、被告德信公司代理人黄雪巨、邵柏瑜到庭参加诉讼。本案经各方庭外和解无果，现已审理终结。各原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告开发的德园（推广名∶德信·时代公园）二楼的露天平台属全体业主共有；2、判令被告立即拆除德园5幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢二楼露天平台上预留给一楼商铺使用的空调外机平台并封堵好所预留的空调外机管孔；3、本案诉讼费用被告承担。事实与理由∶原告均购买了被告开发的“德园（推广名德信·时代公园）”二楼的住宅，现已交付原告使用，原告发现二楼屋面露天平台上设置了空调平台并预留了空调管孔，欲将二楼屋面露天平台提供给一楼商铺设置空调外机使用。原告发现后即与被告沟通，经协商，被告同意由原告自行拆除二楼屋面露天平台上的空调平台并封堵空调管孔，更换护栏。原告正组织工人拆除不到一半的时候，被告又组织人员阻止原告的拆除，并强行组织工人又将空调平台建起来。之后，原告委托浙江时代商务律师事务所发函给被告，要求被告拆除德园二楼露天平台上预留给一楼商铺使用的空调外机平台并封堵好所预留的空调外机管孔。被告委托浙江嘉瑞成律师事务所回函明确拒绝了原告的要求，并表示二楼露天平台上就是给一楼商铺安装空调外机使用的。原告认为德园二楼屋面露天平台属于全体业主共有，不能由个别业主单独使用，现被告在二楼屋面露天平台上设置空调平台并预留了空调管孔欲提供给一楼的个别业主使用，严重侵犯了原告的合法权益。另外，二楼屋面露天平台离原告购买的二楼的住宅极近，窄处仅1.75米（庭审中更正为1.05米），若装空调外机，空调外机的噪音和排气等必然严重影响原告住宅的使用，必将严重损害原告的生活和休息，也必将影响原告及原告家人的身体健康。其次，在如此窄的二楼屋面露天平台安装空调也不符合法律法规及相关行业标准。为此，原告特提起诉讼。被告德信公司辩称：1、德园二楼露天平台属全体业主共有并无争议。原告诉讼请求第一项为要求确认我公司开发的德园（推广名：德信时代公园）二楼露天平台属全体业主共有。我公司并未主张该部分属于我公司所有，也未收到关于主张该部位属于他人所有的信息，故就涉案原告主张部分属于全体业主共有并无相反的主张和事实清楚。2、设置一楼商铺空调机位属于行政许可内容。本建设项目的行政许可文件有建设工程规划许可证（编号：建字第浙规证2017-030400037号）、建筑工程施工许可证（证号：××），行政许可文件一施工图明确就该项目5-10幢二楼露天平台均为一楼商铺设置了空调机位摆放位置，我公司依法组织施工并确定空调机位，属于合法建造行为。在行政许可内容未做变更之前，原告要求我公司按照其诉求取消空调机位设置、堵塞空调管道，并无事实和法律依据。3、一楼商铺摆放空调属于合理使用情形。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第四条：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。空调设置属于经营性用房的合理需要，由此利用共有屋顶不应认定为侵权行为，原告主张该设置损害其合法利益，与上述规定相冲突。综上所述，原告第一项诉求并无争议，纳入诉讼并无必要；第二项诉讼并无事实和法律依据，应当予以驳回。经审理，本院认定事实如下：2017、2018年间，王春云等11名原告分别与被告德信公司签订《商品房买卖合同》，约定王春云等11名原告向德信公司购买德园（推广名∶德信?时代公园）项目的预售商品房，11名原告购买的房屋均位于二层，现已交付使用，其中王春云购买的房屋为该德信?时代公园项目7幢201室，任卯、胡建茹购买的房屋为8幢202室，方玉、张超购买的房屋为9幢202室，陈建双购买的房屋为6幢201室，项延棉购买的房屋为5幢202室，郑建华购买的房屋为6幢202室，庄洪柳购买的房屋为5幢201室，王永革、王亚萍购买的房屋为10幢201室。上述《商品房买卖合同》第二十条第二款约定，出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质，附件八补充协议内容第四条关于专有（独占）使用权的约定载明，1、屋面露台、地下储、地下储藏室台等区域，非属于专有的部分，为业主共有，但归与该等区域直接连通的商品房的买受人或与出卖人签署了本合同关于地下储藏室的补充协议的买受人专属使用，该买受人享有专有（独占）使用权，其他业主均同意并确认对该等区域不享有使用权...4、本协议项下屋面露台是指供相关商品房业主使用的屋面室外露天平台；地下储；地下储藏室是指供与出卖人签署了本合同关于地下储藏室的补充协议的相关商品房业主使用的地下储藏空间台是指供相关商品房业主使用的平台。附件八第五条第3项约定，对出卖人已在该商品房阳台、露台等部位统一配置安装的空调、家用锅炉等设施设备，买受人同意其安装方案和安装位置，并承诺对安装位置不作随意改变，《商品房买卖合同》项下买受人独立使用的底层庭院、阳台或露台上的附属建筑小品，买受人不得擅自拆除、改变，并自该商品房交付之日起承担维护的义务。附件八第十一条第4项约定，对出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对商品房开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明、示范等仅供买受人参考，并非合同内容，双方不受其约束；销售广告、宣传资料、模型等未标明的内容并不代表实际建造的房屋或者小区范围没有根据规划或者设计要求存在相应的设施、设备或配套建筑物、构筑物。浙江时代商务律师事务所余守坤律师受王春云等11位购房户（即本案原告）委托，曾于2020年4月向德信公司发出律师函，载明：王春云等11位购房户发现德园（推广名德信?时代公园）二楼屋面露天平台上设置了空调平台并预留了空调管孔，欲将二楼屋面露天平台提供给一楼商铺设置空调外机使用，该律师认为：一、根据《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第四条第1项的约定，二楼屋面露天平台属于全体业主共有，不能由个别业主单独使用，因此，贵公司（德信公司）不能在二楼屋面露天平台上设置空调平台并预留了空调管孔欲提供给个别业主使用。二、二楼屋面露天平台离二楼的住宅极近，若装空调外机，空调外机的噪音和排气等必然严重影响二楼住宅的使用，严重损害相邻关系。三、二楼屋面露天平台安装空调也不符合法律法规及相关行业标准。为此，请贵公司务必在2020年4月30日前将二楼屋面露天平台上的空调平台拆除，并将预留的空调管孔封堵好，保持良好的二楼屋面露天平台。德信公司对上述律师函予以委托律师复函，称因二楼屋面预留空调外机管孔问题，引起了一楼商铺业主和二楼住宅业主之间的争议，根据《商品房买卖合同》附件八第五条第3、4项的约定以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律干问题的解释》第四条规定，其认为上述预留设置空调外机的位置均位于一楼商铺屋顶的屋面，属于基于对经营性用房专用部分特点使用功能的合理需要的情形，一楼商铺业主有权使用专有部门相对应的楼顶屋面，而不应认定为侵权。就来函所涉的二楼屋面预留一楼商铺空调外机并无违约、违法的情形，敬请各位业主予以理解和支持。2020年11月19日，本院在部分原告和被告代理律师在场的情况下，到德园（推广名∶德信?时代公园）小区进行了现场勘查，发现原告购买房屋对应的二楼屋面露天平台设置有空调外机平台并预留空调管孔（通向一楼商铺），部分空调外机平台距离各原告购买的房屋墙壁、阳台比较近，甚至在1米左右，有的平台上已放置有空调外机。德信公司提供了涉案项目相关的建设工程规划许可证（编号：建字第浙规证2017-030400037号）、建筑工程施工许可证（证号：××）、商品房预售证以及部分施工图，施工图显示该项目5-10幢二楼露天平台均设置有空调机位。原告提供的中华人民共和国国家标准GB17790-2008《家用和类似用途空调器安装规范》第5.8.4.2条规定，空调器的室外机组应尽可能地远离相邻方的门窗和绿色植物，与对方门窗距离不得小于下述值：（a）空调器额定制冷量不大于4.5kw的为3米；（b）空调器额定制冷量大于4.5kw的为4米，确因条件所限达不到要求时，应与相关方进行协商解决或采取相应的保护措施。本院认为，原告第一项诉请为要求确认德园二楼的露天平台属全体业主共有，虽然被告德信公司对此无异议，但德信公司已将一楼、二楼房屋出售，其对二楼平台是否共有并无诉的利益，本案实际是二楼露天平台使用问题，主要利害关系方为一楼和二楼业主，因本案当事人未包括一楼业主，该问题应由原告等另案处理，本案判项中不予认定该诉请。至于原告第二项诉请为要求被告拆除德园5-10幢二楼露天平台上预留给一楼商铺使用的空调外机平台并封堵好所预留的空调外机管孔，本院认为，在被告德信公司已出售5-10幢一楼商铺的情况下，德信公司已非二楼露天平台的共有方或所有方，其建设空调外机平台符合施工图纸要求，在相关行政许可未被撤销的情形下，设置空调外机平台并无违法，原告要求德信公司拆除相关空调外机平台以及封堵管孔，缺乏法律依据和事实依据。根据《中华人民共和国物权法》第八十四条，“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”；以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”，原告辩称施工图纸未显示该空调外机平台给一楼使用，以及认为二楼平台设置空调外机平台供一楼商铺使用不合理，噪音和排气等严重影响二楼住宅的使用，属于一楼、二楼业主间对二楼平台如何合理利用的争议，可由各商品房的业主与其相邻一楼商铺业主协商或依法起诉。综上，对原告的各项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王春云、任卯、胡建茹、方玉、张超、陈建双、项延棉、郑建华、庄洪柳、王永革、王亚萍的诉讼请求。本案受理80元，减半收取计40元，由王春云等11名原告共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  李曙光二〇二〇年十二月三十日书记员  蒋 煜?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。