四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16241号 上诉人（原审被告）：成都新和房地产开发有限公司。住所地：成都市金牛区蜀华街**。 法定代表人：黄元章，总经理。 委托诉讼代理人：白满都拉，男，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：王顺慧，女，1982年10月14日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：李晓庆，四川曙恒律师事务所律师。 上诉人成都新和房地产开发有限公司（以下简称新和公司）因与被上诉人王顺慧商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初2140号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用普通程序进行独任审理。新和公司的委托诉讼代理人白满都拉，王顺慧的委托诉讼代理人李晓庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新和公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王顺慧的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审未查明关键事实。案涉项目系新和公司与西南石油大学联合开发建设，销售对象均系西南石油大学以书面方式指派给新和公司，新和公司按指派名单与对应人员签订房屋买卖合同，新和公司并无销售案涉房屋的权利。且西南石油大学至今仍有大量房屋未指派购买人，依据新和公司提供的新都房管局打印的案涉项目房屋状况，案涉项目仍有大量房屋未予销售。西南石油大学也出具了书面函件，确认此责任系西南石油大学而非新和公司。一审庭审查明了该事实，却未在判决中予以表述。二、一审法律适用错误。根据案涉合同补充协议第4条第2款约定可知，案涉项目系高校校园内教职工住宅，王顺慧在同意西南石油大学指派时应当知晓并认同，在签订案涉合同时也是协商一致的，且该条款仅对办理分户权证的条件约定，而非排除王顺慧的权利，一审认定该条款系格式条款系认定错误。 王顺慧辩称，1.本案商品房买卖合同的双方当事人是新和公司和王顺慧，并无西南石油大学，根据商品房买卖合同相关法律规定及合同约定，新和公司有义务给王顺慧如期办理不动产权证。2.案涉房屋于2011年取得楼栋的初始产权，且房屋没有限制登记，王顺慧已于2019年11月18日将案涉房屋的按揭款项结清。故案涉房屋现已满足办理分户产权的条件。3.双方商品房买卖合同补充协议中关于办理房屋权证条件的约定排除了王顺慧的主要权利，不符合生活实际。且根据成都市的交易习惯，案涉买卖合同及补充协议是由新和公司单方面拟定制作的，王顺慧没有修改的余地，因此该条款应为无效条款，对王顺慧没有约束力。一审判决认定事实清楚明确，适用法律正确，请求依法驳回新和公司的上诉请求。 王顺慧向一审法院起诉请求：1.判令新和公司立即协助王顺慧取得位于成都市新都区××道××号××栋××单元××楼××号房屋的所有权证书（一审当庭明确为办理不动产权证书），将上述房屋过户登记至王顺慧名下；2.判令本案全部诉讼费用由新和公司承担。 一审法院认定事实：2009年6月30日，王顺慧（买受人）与新和公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定王顺慧购买新和公司开发的位于成都市新都区××镇××道××号××栋××单元××楼××号房屋，建筑面积共124.92平方米，总价款为291064元。同时对商品房付款方式、商品房的交付、面积差异处理、产权登记等事项进行了约定。《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）见补充协议”。《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款载明：“2、贷款方式付款：买受人于合同签订之日起当日内，向出卖人支付购房总价款的79.39%的首付款231064元（含已付定金5000元）。其余价款60000元，买受人以公积金按揭方式向中国银行贷款的方式进行支付”，第四条第一款约定：“出卖人交付商品房的日期为2010年7月24日至2010年7月30日，除出卖人推迟交房日外，届时出卖人不再另行通知交房日期”，第五条约定：“1、买受人委托出卖人办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向出卖人提交办理房屋产权证所需资料（包括购房合同、夫妻双方或单身身份证复印件、未成年人户口簿及其监护人身份证和户口簿复印件、购房收据、委托书、面积结算协议等）以及相关费用（含专项维修基金、相关税费、面积差异结算款等，如有变化以房管部门、税务部门的最新规定为准）。否则，每逾期一日出卖人可按照购房总价款的万分之一的标准向买受人收取违约金并顺延为买受人办理房屋产权证的时间……3、新和.香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书……4、出卖人应在买受人取得该商品房所有权证书后两年内，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》……”。王顺慧所提交加盖新和公司财务专用章的收据显示，王顺慧于2009年5月25日向新和公司支付购房定金50000元，于2009年6月25日向新和公司支付购房款181064元，于2009年9月7日通过办理个人房屋公积金（组合）贷款方式支付购房款60000元，以上共计291064元，并于2010年7月29日支付委托办证所需费用共计6741.02元。双方一致确认，案涉房屋已于2010年7月29日向王顺慧交付。 一审另查明，2009年7月17日，新和公司对案涉房屋办理了网签备案登记，登记买受人为王顺慧，合同备案号6xx3。2011年6月16日，新和公司取得对案涉房屋所在项目的初始登记。2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。2018年6月26日，西南石油大学向新和公司出具的《关于办理“香城学府”房屋产权证的函》载明：贵司在办理房屋产权期间，若再发生教职工（即购买新和·香城学府项目的业主）起诉贵司或干扰贵公司正常办公秩序的情况，贵司有权暂停房屋产权证办理工作，由此产生的责任由我校承担和解决。 一审法院认为，王顺慧与新和公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面诚信履行各自的义务。合同及补充协议签订后，王顺慧按约向新和公司支付了全部购房款，并交纳了委托代为办理权属证书所需税费，履行了合同约定的全部义务，新和公司于2010年7月29日向王顺慧交付了房屋，但未办理该房屋的权属转移登记。新和公司辩称双方补充协议约定“出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”，现案涉项目还有房屋未出售，合同约定的办证条件尚未成就，对此一审法院认为，《商品房买卖合同补充协议》中的该条约定对于项目内房屋全部销售、交付完毕的时间均未确定，买受人何时能够取得权属证书并不明确，且该条款系新和公司提供的合同文本中预先载明，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，该条款应属于格式条款。该条款并未明确标示以提示买受人注意，新和公司也未提交其他证据证明该公司已通过其他方式对买受人就该条款进行了说明，从该条款内容看则存在对买受人主要权利进行了限制的情况，依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款应属无效条款，对王顺慧不产生约束力。王顺慧作为购房者，有权主张在合理期限内取得案涉房屋的不动产权证书。关于西南石油大学向新和公司发送的有关办证的函件，系西南石油大学单方作出的承诺，未得到王顺慧的认可，对王顺慧不产生约束力。现案涉房屋已交付，所在项目已办理初始产权登记，不存在办理分户权属证书的客观障碍，新和公司应在合理期限内履行协助办理产权转移登记的附随义务，对王顺慧的诉讼请求，本院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：新和公司于判决发生法律效力之日起六十日内协助王顺慧办理位于成都市新都区××道××号××栋××单元××楼××号房屋的不动产权证书。案件受理费100元，由新和公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人新和公司的上诉请求与被上诉人王顺慧的答辩意见，本案二审争议焦点为：新和公司是否应当立即协助王顺慧办理案涉房屋的不动权属证书。现就上述争议焦点论述如下。 新和公司与王顺慧签订的案涉合同系各方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，王顺慧均已按照合同约定履行了付款义务，则新和公司应当按照合同约定为王顺慧办理房屋权属转移登记。 关于新和公司上诉提出，基于其公司与西南石油大学之约定，且西南石油大学亦出具书面函件，未办证责任不在新和公司。本院审查后认为，新和公司与西南石油大学之间的合同关系不属于本案审查之范围。新和公司在一审中提交的由西南石油大学于2018年6月26日出具的《关于办理“香城学府”房屋产权证的函》，西南石油大学在该函第四条载明“贵司在办理房屋产证期间，若再发生教职工（即购买新和·香城学府项目的业主）起诉贵司或干扰贵公司正产办公秩序的情况，贵司有权暂停房屋产权证办理工作，由此产生的责任由我校承担和解决”，并不能作为新和公司拒绝为王顺慧办理房屋权属转移登记之理由。在该函第一、第二条的内容为西南石油大学向新和公司陈述其校愿意对教职工做好宣讲、化解矛盾之工作；请新和公司将办理好的产权证交与该校代为发放。在该函第三条中，西南石油大学公司载明“请贵公司尽快启动新一批房屋产权证的办理，积极配合做好新都房管局、税务局的相关协调工作，制定出工作计划，正确尽快完成所有工作”。故该函的内容中，第一、第二两条的内容为化解商品房预售合同之间的矛盾，第三条为催促办理案涉房屋的转移登记；第四条的内容虽有可对有关人员暂停办证的说明，但该说明不能约束王顺慧依法行使诉讼权利，也不能对王顺慧与新和公司以平等民事主体身份建立商品房预约合之法律关系予以干涉。故王顺慧与新和公司之间的法律关系调整，应当以法律规定和王顺慧与新和公司之间的合同约定作为依据。新和公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于新和公司上诉提出，根据其公司与王顺慧的合同约定，现办证条件尚未成就。本院经审查认为，在新和公司与王顺慧签订的《商品房买卖合同》约定的“新和·香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋即地下车位销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”，该条约定中的销售、交付完毕时间不能确定，故根据该条款的内容，买受人何时能取得权属证书不能明确，对买受人的权利存在限制的情况。且该条款系新和公司提供的格式合同文本中予以载明。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，故该条款属于格式条款。该款项并未明确标示以提示买受人注意，新和公司也未提交其他证据证明以其他方式对买受人对该条款进行说明，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定之规定，该条款应属于无效。根据本案查明的事实，现案涉房屋、土地不存在办理权属证书之障碍，故一审法院判决新和公司协助王顺慧办理案涉房屋不动权属证书符合法律规定，本院予以确认。 综上，新和公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费200元，由成都新和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 冯 璐 二〇二〇年十二月四日 书记员 何佳林