文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初21351号原告：重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会，住所地重庆市九龙坡区含谷镇全兴路**。负责人：龚大斌，职务：业委会主任。委托诉讼代理人：熊春，重庆公鸣律师事务所律师。被告：高国庆，男，汉族，1967年11月2日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：张潇云，女，汉族，1969年6月8日出生，住重庆市九龙坡区。原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会诉被告高国庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会委托诉讼代理人熊春、被告高国庆的委托诉讼代理人张潇云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付原告拖欠的2018年1月至2020年7月物业服务费14221.1元及违约金，违约金以欠款为基数，自应付之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付至付清时止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年7月，全兴小区采用业主自治的方式进行管理。2009年11月，小区业主大会通过了《小区业主管理规约》，并向居委会办理了备案登记手续。被告系小区×××号物业的业主，建筑面积为305.83平方米，依据1.5元/月/平方米的标准，被告每月应当缴纳458.75元物业服务费。2018年1月至2020年7月期间，被告未缴纳物业服务费，原告屡次催收未果。依照《小区业主管理规约》第九条第4项“业主延迟交纳物业服务费用，每逾期一日，需依照应付金额，按每日1‰支付违约金”的规定，被告还应当支付违约金。为维护小区正常的秩序，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告高国庆辩称：1、重庆市九龙坡区全兴别墅小区自2007年产生第一届业主委员会后，便再没召开过业主大会，而第一届业主委员会于2012年任期届满，故现在小区没有业主委员会，本案原告无诉讼主体资格，应依法裁定驳回原告的起诉；2、小区常年无人提供服务，原告若要求被告支付物业服务费，则应举证证明原告实际为被告提供了物业服务，及实际的物业服务支出是多少。经审理查明：全兴别墅小区自2007年7月起以业主自治的方式进行管理，自行招聘物业经理、保安公司、服务人员对小区进行物业管理。2009年11月，全兴别墅小区通过《重庆市全兴别墅小区业主管理规约》，该管理规约约定，物业服务费用依照建筑面积计收，业主应当依照每平方1.5元的标准，按月交纳物业服务费用，业主延迟交纳物业服务费用，每逾期一日，需依照应支付金额，按1‰支付违约金。2012年12月18日，全兴别墅小区业主在含谷镇镇政府指导下，选举了新一届的业主委员会成员并将结果进行了公示，当选人分别为龚大斌、王剑羽、余田庆、王宁坤、何贵兰。原告曾于2013年向本院提起诉讼，要求被告支付2007年7月至2013年9月的物业服务费16377.2元，被告在该案中未到庭参加诉讼，本院于2014年7月5日作出（2013）九法民初字第12884号民事判决书，支持了原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求。该判决书查明，原告这一届业主委员会由选举产生，选举应到业主78户，实到业主51户。被告高国庆系九龙坡区含谷镇全兴别墅小区×××号业主，房屋建筑面积为305.83平方米。2020年8月5日，在被告欠付物业服务费的情况下，原告向被告邮寄了缴费催款通知书，对被告拖欠的物业服务费进行了催收。被告于2020年8月6日签收。庭审中，被告举示了照片30张，证明小区无人管理，物业服务不到位。原告对该证据的三性均不予认可，认为无法确认是案涉小区的照片，即便照片是真实的，照片显示的垃圾乱放也是在小区业主的私有部分，是因为业主长期不入住，长期未维护。庭审中，被告申请证人谢鹰出庭作证。谢鹰陈述其是小区×××号李科伟的母亲，一直居住在该小区，2012年3月审计过后，业主要求召开业主大会而未召开，不清楚原告这一届业主委员会是如何产生的，物业服务有几个人，不清楚做什么的，有清洁工在打扫。针对证人的陈述，被告认为证人有几年未在小区居住，可能不太了解小区情况，小区有倒垃圾的，但是没有做清洁的，没有保安，证人能够证明小区未召开业主大会，业主不知道原告这一届业主委员会是如何产生的。原告认为是否召开业主大会与本案无关。庭审中，被告陈述原告这一届业主委员会已于2017年任期届满，根据规定业主委员会任期届满应当自行解散。原告陈述业主委员会的任期问题不构成被告拒绝交纳物业费的理由，成员任期届满，但业主委员会的组织还在。庭审中，原、被告双方确认被告物业费交纳至2017年12月，被告名下的案涉房屋2018年6月已经在装修，装修之前处于空置状态。针对2018年1月至6月的物业费，原告陈述小区从2018年起全价收取未入住房屋的物业服务费，故2018年1月至6月的物业费应按全价收取。尽管原告2018年以前是半价收取未入住房屋的物业管理费，但管理规约并未约定未入住房屋按半价收取物业服务费，全价还是半价收取属于原告的权利，且原告向业主催收也是按2018年以后全价收取物业服务费进行催收的。被告认为如果法院支持原告诉求，2018年1月至6月的物业服务费应按半价收取。庭审中，本院依法询问原告，原告于2018年之后实行全价收取物业服务费，有无向被告发送过通知或存在相关的依据，原告陈述原告向被告发送过通知，但未提供证据，收费标准1.5/平方米是依据的《重庆市全兴别墅小区业主管理规约》及《重庆市物业服务收费管理办法》。以上事实，有《重庆市全兴别墅小区业主管理规约》、证明、全兴别墅第四届业主委员会成员名单及分工、民事判决书、缴费催款通知书、照片、邮寄凭证、证人证言，以及当事人在庭审中的陈述笔录为证，足以认定。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应当按时交纳物业服务费用。本案中，案涉房屋小区决定自行管理，由小区业主委员会提供物业管理服务，被告高国庆作为小区业主应当受此约束。在小区业主委员会自行管理过程中，必然要产生各项开支，原告据此向业主收取物业服务费并无不当。被告抗辩小区没有召开业主大会选举产生原告这一届业主委员会，原告无诉讼主体资格。根据原告举示的证据可以看出，原告这一届业主委员会的产生是经过一定程序的，故被告的该项抗辩可以认为是被告质疑原告这一届业主委员会产生的合法性，由于本案是原告诉请被告支付物业服务费，故被告的该项抗辩与本案无关，本院不予采纳。被告抗辩所谓的全兴别墅第四届业主委员会委员任期已经届满，任期届满应当自行解散。但业主委员会成员的变化并不影响业主委员会的自然存续，在新一届业主委员会尚未产生的情况下，前一届业主委员会作为原告主张其所提供的物业服务的对价并无不当，故被告的该项抗辩于法无据，本院不予采纳。被告举示的相关证据，能够证明原告在物业服务过程中存在一定程度上的问题，但并不能证明原告存在根本违约的情形，故被告仍应支付物业服务费。现原告已经就被告拖欠的物业服务费进行了催收，被告应当支付物业服务费，对原告诉请被告支付物业服务费，本院予以支持。《重庆市全兴别墅小区业主管理规约》约定，物业服务费用依照建筑面积计收，业主应当依照每平方1.5元的标准，按月交纳物业服务费用。但根据原告的陈述，原告于2018年之前是按50%收取未入住房屋的物业费。由于原告于2018年之前一直是按50%收取未入住房屋的物业费，在重新签订物业服务合同或约定新的收费标准前，原告仍应按原收费标准收取物业费。而原收费标准对未入住的房屋按照50%收取物业费。因此，对原告要求被告全价支付2018年1月至6月的物业服务费的诉讼请求，本院依法不予支持。被告仍应按50%的标准支付2018年1月至6月物业服务费。被告物业服务费支付至2017年12月，被告应当支付2018年1月至2020年7月期间的物业服务费，金额为12844.86元（305.83平方米×0.75元/月/平方米×6个月+305.83平方米×1.5元/月/平方米×25个月）。关于原告诉请的违约金，被告逾期支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任，支付原告违约金。结合本案案情及小区物业服务情况，本院酌情认定违约金的数额为以欠付物业服务费12844.86元为基数，从原告向被告催告物业服务费之日（2020年8月6日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业服务费付清为止。综上，原告本案诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高国庆于本判决生效之日起十日内向原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会支付物业服务费12844.86元，并以12844.86元为基数，向原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会支付从2020年8月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业服务费付清为止的违约金；二、驳回原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为89元，由原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会负担17元，由被告高国庆负担72元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 罗霄悍二〇二〇年十二月二日法官助理 王培霖书 记 员 谷小玲