安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初16063号 原告（反诉被告）：合肥新合作商业管理有限公司,住所地安徽省合肥市蜀山区经济开发区振兴路自主创新产业基地7栋5层578室。 法定代表人:徐海东,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李密侠，辽宁湘辉律师事务所律师。 被告（反诉原告）:合肥龙祥信息技术有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳北路372号(阜阳北路与临泉路交口)生活家广场1楼。 法定代表人:陈小祥,总经理。 委托诉讼代理人：周鑫，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯悦，女，1985年10月1日出生，汉族，系公司员工，住安徽省利辛县。 原告合肥新合作商业管理有限公司（下称新合作公司）与被告合肥龙祥信息技术有限公司（下称龙祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。新合作公司委托诉讼代理人李密侠、龙祥公司法定代表人陈小祥、委托诉讼代理人周鑫、委托诉讼代理人侯悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新合作公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告2020年2月7日至2020年8月6日租金136427元;2、请求法院判令被告支付原告水电费2087元;3、请求法院判令被告支付原告免租期租金20400元；4、请求法院判令被告支付违约金39168元;5、本案诉讼费由被告承担。以上暂计:198082元。诉讼中新合作公司将其中第4项诉讼请求变更为三个月租金的违约金58752元。 事实和理由：2016年3月7日被告与案外人安徽万容达行市场经营管理有限公司（以下简称万容达行公司）签订租赁合同，约定由被告承租案外人万容达行公司位于庐阳区原面积为340平方米的Ａ107营业场地，租赁期限自2016年3月7日至2024年3月6日，合计8年，月租金17400元按年3%递增，房屋用途为以魔耳英语品牌从事教育培训业态的经营。2018年9月10日，案外人万容达行公司、被告和原告三方签订协议书，约定自2018年8月1日起上述租赁合同补充协议中的出租方由万容达行公司变更为原告，相应权利义务由原告行使或承担。被告2020年2月7日至8月6日期间未按合同规定支付房租，原告多次找到被告要求支付房租，但被告均拒绝。 龙祥公司辩称：1.龙祥公司已与新合作公司就案涉房屋租赁解除达成一致，并不存在违约事实。龙祥公司于2020年5月8日向新合作公司交接了租赁房屋场地，同时，龙祥公司关联公司合肥启黄星教育咨询公司与新合作公司就阳光帝景邻里中心二楼即案涉房屋的楼上签订了租赁合同，上述事实足以说明龙祥公司与新合作公司就解除案涉房屋的租赁关系同时就另外场地建立租赁关系进行了充分的协商并达成了一致；在案涉的其他原告出租的商铺中除了本案的被告未减免疫情期间的房租，其他均已减免。 2.案涉租赁合同中2020年2月7日至2020年5月6日因予以免除租金。根据2020年5月9日国家发改委等八部门下发的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，对于餐饮等经营困难行业承租国有房屋的，免除上半年3个月房租，本案中，出租人实际控制人为中华全国供销合作社，符合减免房租的范围。故本案中，龙祥公司因新冠××疫情的不可抗力因素无力继续租赁案涉340平方米的房屋，遂与新合作公司协商解除案涉租赁场地的租赁合同，另行租赁面积较小位置较差租金较低的二楼，并于2020年5月8日交接了案涉租赁场地，而新合作公司却违背诚实守信原则，认为龙祥公司违约。 3.作为受疫情影响最严重的教育培训行业，即使本身严重亏损，龙祥公司及实际控制人也并未像部分同行业公司“跑路”，仍然为广大学生及学生家长考虑，坚守自身的社会责任；其次，代理人了解到龙祥公司的实际控制人为湖北籍，作为本次受影响最严重的地区，其仍然在解封第一时间回到公司，没有拖欠员工一分工资，没有拖欠学生一节课，积极申请减免房屋租金，努力维持公司经营。相反，本案的原告新合作公司本身作为国有企业，不遵守国家相关政策要求，肆意认定合同行对人违约，随意扩大经济损失，丝毫没有任何社会责任感。同时，原告有条件的有选择性的对商户进行减免，明显不符合公平正义原则。这种歧视性的减免方式本案被告保留向相关部门投诉的权利。 综上所述，无论从案件事实及法律规定上，还是从政策情理上，龙祥公司都不存在违约，也不存在拖欠租金的事实，请求驳回新合作公司诉讼请求。 龙祥公司向本院提出反诉请求：一、判令确认龙祥公司与新合作公司于2018年9月10日签订的《协议书》于2020年5月8日解除； 二、判令新合作公司向龙祥公司返还保证金40000元。 三、判令新合作公司承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2016年3月7日，龙祥公司（乙方）与案外人万容达行公司（甲方）签订《租赁合同》，约定万容达行公司将合肥市庐阳区阜阳北路372号(阜阳北路与临泉路交口)生活家广场1楼租赁给龙祥公司。后双方签订面积调整协议，将出租面积调整为340平方米。 同时，上述合同第四条第二款约定，龙祥公司向新合作公司缴纳40000元保证金；第十条约定：由于地震、台风、水灾、火灾、战争以及其它不可预见、不能抗拒或者不能避免的不可抗力事故，致使合同无法履行，甲乙双方可解除本合同，双方不因此相互承担违约责任，甲方在结清所有费用后，应将剩余保证金在90日内无息退还给乙方。 2018年9月10日，龙祥公司与新合作公司及万容达行公司签订《协议书》，该协议约定万容达行公司将《租赁合同》及补充协议的权利义务转让给新合作公司。 2020年2月到4月，因新冠××疫情影响，龙祥公司所属的儿童教育行业全部暂停营业。2020年5月，龙祥公司与新合作公司协商一致，双方同意根据上述合同第十条解除双方于2018年9月10日签订的《协议书》，并于5月8日完成场地交接。同时，新合作公司同意龙祥公司租赁比原租赁场地面积小的生活家广场2楼。 然而，上述手续完成后，新合作公司迟迟未退还保证金40000元，特向贵院提起反诉。 新合作公司针对反诉请求辩称，1、同意解除，但解除时间为2020年8月6日。2、保证金应按照合同约定。在合同完整履行后90日内如期退还。 本院经审理认定事实如下：2016年3月7日龙祥公司（乙方）与案外人万容达行公司（甲方）签订租赁合同，约定由龙祥公司承租案外人万容达行公司位于庐阳区原面积为340平方米的Ａ107营业场地，租赁期限自2016年3月7日至2024年3月6日，合计8年。甲方同意给予乙方两个月租期其自2016年3月7日起于2016年5月6日止免租期。月租金17400元按年3%递增，房屋用途为以魔耳英语品牌从事教育培训业态的经营。第四年2019年3月7日至2020年3月6日月租金19013元。2020年3月7日至2021年3月6日月租金为19584元。合同第五条其他费用条款约定甲方按照以下标准向乙方收取水费和电费。水费为3.3元／吨、电费为1.3元／度。合同第九条违约责任及合同的提前解除条款第三款约定，自本合同生效之日起，除本合同明确规定的终止条款外，任何一方单方面终止合同的应视为严重违约。除以按乙方实际占用租赁场地期间结算租金等费用外，违约方应赔偿守约方按照租期当年租金标准计算的三个月租金数额的违约金。如乙方单方面解除合同，乙方除应支付上述违约金外，还应补交装修免租期租金及其他甲方予以减免的全部费用。合同第十条不可抗力条款由于地震以及其他不可预见不能抗拒或者不能避免的不可抗力事故，致使合同无法履行，甲乙双方可解除合同，双方不因此互相承担违约责任，甲方在结清所有费用后，应将剩余保证金在90日内无息退还给。合同第十二条其他条款约定，本合同履行中的一切通知均应采用书面形式并加盖公章或签字。 2017年9月28日，万荣达行公司与龙祥公司签订租赁合同面积调整补充协议，约定前述合同约定原面积为290平方米，现变更为340平方米。 2018年9月10日，案外人万容达行公司、龙祥公司和新合作公司三方签订协议书，约定自2018年8月1日起上述租赁合同补充协议中的出租方由万容达行公司变更为新合作公司，相应权利义务由新合作公司行使或承担。 龙祥公司2020年2月7日至8月6日期间未按合同规定支付房租，新合作公司要求龙祥公司支付房租未果。 2020年5月6日，新合作公司的工作人员宋家伟通过微信向龙祥公司人员发出违约通知函。5月9日，龙祥公司人员向宋家伟微信传送芒果苗撤场申请书，新合作公司于7月22日微信传送通知函称“你方欠租金电费构成严重违约，通知你方接函后3日内补齐，同时洽谈违约赔偿的具体金额，并要求尽快完成场地交接”。新合作公司认为其8月6日解除了双方合同。 龙祥公司租金已支付至2020年2月7日。 龙祥公司认为其因不可抗力无力继续租赁涉案房屋，遂与新合作公司协商解除了案涉房屋，另行租赁面积较小的二楼并于5月8日交接了场地，新合作公司对此并不认可，现诉至法院要求判如所请。本案诉讼中，龙祥公司提起了反诉，亦要求判如所请。 另查明，2020年7月27新合作公司与合肥启黄星教育咨询公司签订租赁协议一份，该公司租赁新合作阳光帝早景邻里中心二楼商铺编号为B-2-04商铺建筑面积为270平方米，用于教育培训业态经营，租赁期限至2020年5月1日起至2025年4月30日止，装修免租期为一个月，2020年5月1日至2010年9月30日，月租金13067元。 以上事实由双方当事人陈述以及新合作公司提供的三份涉案租赁合同、解除通知函及微信截图、龙祥公司提供的租赁合同及面积调整协议、协议书、收据、微信聊天记录、场地交接验收单、租赁协议等相关证据证实。 本院认为，新合作公司、龙祥公司之间签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，龙祥公司租金已经交至2010年2月7日，之后租金未再交纳。本案的争议焦点，龙祥公司解除合同是否有依据。 合同履行中，龙祥公司于2020年5月8日撤场，新合作公司称其并未同意。由于疫情影响，龙祥公司经营受到影响，5月8日各行业已陆续复工复产，而本案合同长达八年，仅履行一半时间，故新合作公司称其为不可抗力解除双方合同，本院不予采纳。本院认定龙祥公司违约解除。龙祥公司认为其举证的其关联公司启黄星公司与新合作公司签订的合同反映双方就本案租赁合同解除达成协议，因签订合同的主体不同，本院不予采信。 新合作公司各项诉讼请求：1、请求判令龙祥公司支付新合作公司2020年2月7日至2020年8月6日租金136427元;由于疫情影响，本院根据最高院关于依法妥善审理涉及新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）相关规定，本院酌定减少三个月租金。而5月9日之后的租金因已经搬离，并告知新合作公司方人员宋家伟，宋家伟收到了撤场申请以及交接单，故应视为双方合同于5月8日已解除。之后租金属于龙祥公司扩大损失，其自行承担。故本院对新合作公司该项诉讼请求不予支持。 2、请求判令龙祥公司支付新合作公司水电费2087元;由于龙祥公司电费仅交至2020年1月，之后电费龙祥公司认为未经营不产生电费，但其5月8日搬离时并未记录电费数额，故新合作公司主张电费，本院可予以支持。 3、请求判令龙祥公司支付新合作公司免租期租金20400元，新合作公司在开庭后要求变更该诉讼请求为40800元，已超过法律规定的可以变更诉讼请求的期限，本院不予准许。其要求支付免租期租金20400元，因有合同依据，且龙祥公司单方解除合同，故本院可予以支持。 4、请求判令龙祥公司支付违约金58752元;因有违约解除合同，考虑到疫情因素，本院酌定减少，可支持一个月租金19584元的违约金。 关于龙祥公司反诉请求： 一、判令确认龙祥公司与新合作公司于2018年9月10日签订的《协议书》于2020年5月8日解除；本院可予以确认。 二、判令新合作公司向龙祥公司返还保证金40000元。合同解除，可予以返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、合肥龙祥信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥新合作商业管理有限公司水电费2087元; 二、合肥龙祥信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥新合作商业管理有限公司免租期租金20400元； 三、合肥龙祥信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥新合作商业管理有限公司违约金19584元； 四、确认合肥新合作商业管理有限公司与合肥龙祥信息技术有限公司于2018年9月10日签订的《协议书》于2020年5月8日解除； 五、合肥新合作商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还合肥龙祥信息技术有限公司保证金40000元； 六、驳回合肥新合作商业管理有限公司其他诉讼请求； 七、驳回合肥龙祥信息技术有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2131元，由合肥新合作商业管理有限公司负担1680元，合肥龙祥信息技术有限公司负担451元；反诉费440元，由合肥新合作商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  张而影 附本案适用法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。