文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初18290号原告：重庆盾安物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区兴胜路******，统一社会信用代码91500107784211024T。法定代表人：吴晓军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘芳，女，汉族，系该公司员工。被告：张南英，女，汉族，户籍地重庆市。委托诉讼代理人：唐林，男，汉族，住重庆市，系被告配偶。原告重庆盾安物业管理有限公司（以下简称“盾安公司”）与被告张南英物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员马依婷适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告盾安公司的委托诉讼代理人刘芳，被告张南英的委托诉讼代理人唐林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盾安公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付物业管理费用11104.6元；2.被告立即支付违约金2000元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年6月26日，被告办理了现在居住房屋的入住手续并领取了相关的物品。双方签订了《前期物业服务合同》。该协议第四章第五条约定了“物业服务费标准：1、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取。2、第八条约定“甲方（注：被告）应在每月十五日前缴纳下月物业服务费用，如未按期缴纳当月物业服务费用，则按每日千分之三收取违约金”。从2014年10月至2020年5月，被告并未向原告交纳物业管理费用11104.6元。原告为维护合法权益，诉至法院。被告张南英答辩称，其未向原告交纳物业管理费是因为原告未按约定履行合同以及未按相关规定提供服务，造成违约。具体阐述如下：一、原告未按合同约定开展满意度调查，导致很多问题得不到解决，物业公司与业主矛盾激化，对于不缴费原因从未入户或电话调查、主动沟通；第21幢外有违章建筑，致使被告家有安全隐患，有老鼠钻入被告房屋；原告未完全履行合同约定“公共执行、安全、消防等事项”的管理义务，18栋外中庭出入电梯口保安岗长期不在岗，未对外来人员登记，部分区域出租给物流公司造成小区公共绿化区域被占用、车辆乱停乱放问题，同时干扰业主休息；案涉房屋从2018年至今，每月不定期有污水从楼上流出或渗漏到被告生活阳台造成空调外机、外墙受损，公共区域水井漏水，导致被告房屋墙体受潮，原告均未处理；基于业主知情权，原告应提供性小区建筑区域总平面图、物业服务内容、标准、收费依据、养护记录等资料；二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行不完全履行物业服务合同约定或法定维修、维护、管理和维护义务的，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。三、根据《合同法》67条规定，被告享有先履行抗辩权暂时拒交物业费，另，原告诉请期间，被告有将2000元装修保证金转为物业管理费，其他物业费是因为原告服务不到位被告才未支付。原告解决被告反映的第一点中的问题后，被告愿意酌情交纳所欠费用。原、被告双方围绕诉讼请求向本院举示了房屋登记信息查询证明、×××前期物业服务合同、×××临时管理规约及前期物业服务合同、重庆市物价局物业服务收费备案表、×××收费标准公示网页截图、业主登记表、入住资料/物品发放清单、接房流转表、催费函、催费通知单及EMS流程跟踪信息截图、照片等证据，本院依法进行了审查。根据上述证据及当事人陈述，本院确认案件事实如下：2011年3月22日，原告盾安公司与重庆同创置业（集团）有限公司签订《×××前期物业服务合同》，其中约定：重庆同创置业（集团）有限公司选聘原告为×××项目提供前期物业服务，该项目物业建筑面积296998.02平方米；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.8元/月·平方米（包含公共区域的公摊能耗费用）；业主应当自购房合同约定的交付之日（通知业主接房之日）起交纳物业服务费；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在当月15日前履行交纳下月物业服务费用的义务；业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日1%的标准向原告支付违约金；本合同期限自2011年3月23日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时终止。2011年3月30日，重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局就该合同进行了备案，备案号为渝高新物备[2011]第005号，备案证明显示项目名称为×××，建筑面积29.7万平方米，座落地点为高新区高九路×××号。后九龙坡区×××小区由原告盾安公司提供物业服务至今。被告张南英系重庆市九龙坡区×××号房屋业主，前述案涉房屋建筑面积为90.74平方米，系高层住宅，属于×××小区。2014年6月被告接房，被告张南英（甲方）与原告盾安公司（乙方）签订《×××前期物业服务合同》，其中约定：被告同意接受原告对×××提供物业管理服务；物业服务费用（按建筑面积）高层住宅为1.8元/月·平方米（包含公摊费用）；甲方应于交房之日起交纳物业服务费或物业服务资金；物业服务费或物业服务资金按月（也可按季度、年度缴纳），甲方应在每月15日前交纳下月物业服务费用（如未按期缴纳当月物业服务费用，则按每日3‰收取违约金）；乙方有权对欠费超过3个月的业主提起诉讼进行追讨，败诉方除补缴纳物业服务费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。审理中，原告明确被告于2014年10月开始欠付物业管理费，其通过向被告寄送催费函、上门张贴的方式，向被告催收物业管理服务费，原告自愿主张2014年10月至2020年5月的物业管理费11104.6元，违约金原告放弃合同标准，酌情主张2000元，同意法院对违约金进行调整。被告则陈述，其未收到原告寄送的EMS邮件，但原告在门上张贴有催费通知，但也仅是张贴，没有沟通过，对欠费时段不清楚，认为原告服务达不到1.8元/平方米·月的标准，不同意支付违约金。就物业服务是否达标问题，被告举示了照片一组，拟证明原告在管理案涉小区期间，存在物业服务不到位，包括因水井渗水导致墙面受潮、发霉、公共区域空调机位渗水导致被告空调及墙面受损，违章建筑导致被告家里出现老鼠造成经济损失，物业人员脱岗等问题。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告盾安公司与重庆同创置业（集团）有限公司签订的《×××前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，对作为业主的被告及原告重庆盾安物业管理有限公司均有法律约束力。依照权利与义务相一致的原则，原告依约为被告房屋所在小区提供了物业管理服务，被告作为前述案涉小区业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳物业管理费，其无正当理由拒绝交纳的，还应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。关于被告辩称原告提供物业服务不符合合同约定义务的意见，本院认为，物业服务是一种具有持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务中，原告依照合同约定向被告所在小区提供了物业服务，被告提供的证据，虽能证明原告在物业服务过程中存在一定瑕疵，但不足以免除被告交纳义务。原告主张物业管理费即物业服务费按照1.8元/月·平方米标准的计算符合合同约定，本院予以支持，被告未举示证据证明其在2014年10月至2020年5月期间缴纳过物业服务费用，且对该欠费时段未提出异议，且未在规定期限内向本院提交费用核实情况，本院对前述欠费时段予以确认。故本院结合前述认定物业服务费标准、欠费时段及案涉房屋建筑面积，认定如下：被告应向原告缴纳2014年10月至2020年5月期间的物业服务费11106.58元（90.74平方米×1.8元/月·平方米×68个月），原告自愿主张11104.6元，本院依法予以尊重。关于被告辩称的知情权、装修保证金、违章建筑、空调及墙面受损等问题，因被告辩称2000元装修保证金转为物业服务费的情况，原告对此未予以认可，且因前述问题均与本案纠纷不属于同一法律关系，本院不宜在本案中一并处理，被告均可以另案主张权利。关于违约金，根据庭审查明的事实，被告并非恶意拖欠，被告提供物业服务确实存在一定瑕疵，故本院对此请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告张南英于本判决生效之日起十日内向原告重庆盾安物业管理有限公司支付2014年10月至2020年5月期间的物业服务费11104.6元。二、驳回原告重庆盾安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为64元，由原告重庆盾安物业管理有限公司承担25元，被告张南英承担39元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年十二月三日法官助理 文 婷书 记 员 彭柯颖