广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初36267号原告（反诉被告）：深圳市某某物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区，统一社会信用代码。法定代表人：曾某尚。委托诉讼代理人：刘舜，广东利众律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭某娟，女，1989年4月29日出生，汉族，身份证住址广东省梅县。委托诉讼代理人：崔艳玲，广东华商（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷某，女，汉族，1967年11月11日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。原告深圳市某某物业管理有限公司与被告彭某娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告彭某娟提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告深圳市某某物业管理有限公司委托代理刘舜、被告彭某娟委托代理人崔艳玲、雷某到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告深圳市某某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原被告双方于2018年11月份签署的《商铺租赁合同》；2.要求被告立即支付所欠原告的租金42000元（该租金从2019年11月份计算至2020年8月30日，剩余租金按照每天140元计算至被告方将涉案商铺移交至原告之日止。）；3.本案诉讼费由被告承担。被告彭某娟答辩称：原告不是涉案商铺合法产权人，且2019年11月后不再为某某花园小区提供物业管理服务，原告的诉求缺乏事实及法律依据，不应得到支持。1.涉案商铺为某某花园小区架空层改建，未办理产权登记手续，应属于全体业主共同所有，原告对涉案商铺并不拥有合法所有权或使用权，原告主体不适格，无权要求被告支付租金。2.原告于2019年11月撤离某某花园小区，不再为某某花园小区提供物业管理服务，据此亦无理由要求被告支付房租。3.原告以欺瞒手段骗取被告签订《商铺租赁合同》，并收取被告押金及2018年11月至2019年期间的房租，构成不当得利，被告应予返还。故被告请求：1.撤销原告与被告于2018年11月签署的《商铺租赁合同》；2.判令原告返还被告2018年12月1日至2019年10月31日期间的租金共计46200元及资金使用利息；3.判令原告返还被告已付的租赁押金共12600元及资金使用利息；4.判令反诉费用由原告承担。原告对反诉答辩如下：1.被告彭某娟在反诉中声称涉案房屋属于架空层，没有事实和法律依据，涉案房屋系由东都物业公司的关联公司，民生东都深圳房地产开发有限公司，于2000年投资开发建设，涉案房屋原设计规划是用做停车库使用，由于当时涉案房屋所在的小区周围没有生活设施，为解决作为小区居民卖菜难的问题，东都房地产公司就将临街的停车库改建为商铺跟东都物业公司使用。被告提出涉案房产是架空层与本案事实不符，也与被告提交的证据八公共建筑面积分层汇总表确定的事实不符。2.按照被告提交的证据，公共建筑面积分摊分层汇总表所确定的事实，涉案房产所在地设计规划为停车库，且该停车库所涉面积没有进行业主分摊的，按照民法典第275条建筑区划内，规划用于停放汽车的车库的归属，本条款规定的当事人应该是开发商与业主，既然法律再次允许开发商与业主通过约定的方式确定车库的归属，也就是法律已经承认开发商对建筑区划内的车库是拥有所有权的，所以涉案房产的所有权属于开发商，民生东都深圳房地产开发有限公司，被告提出涉案房产的所有权属于全体业主，没有法律依据。3.涉案房屋系由民生东都深圳房地产开发有限公司出资建设，并委托东都物业公司管理使用，原、被告18年的11月18日签署的房屋租赁合同后的当天，东都物业将涉案房产移交给被告正常使用至今没有任何异议，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效的，当事人请求按照合同约定的租金标准支付占用房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。也就是说即使涉案房屋租赁合同无效，被告也应该按照双方签订的房屋租赁合同之约定，支付涉案房屋的使用费。4.被告提出要求撤销反诉人与被反诉人于2018年11月签署的商铺租赁合同，没有法律依据。按照《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，显失公正或者有重大误解的合同才可以撤销，涉案房产被告从2018年的11月租赁使用至今，一直处于正常使用状态，另外显失公正或者有重大误解的合同1年内才可以撤销，但是涉案合同从2018年11月到至今已经两年了，被告已经丧失了撤销权，原告就通知被告要求交还涉案房屋，但是被告至今为止一直拒绝按照合同约定办事，并且一直在使用涉案房产，所谓的显失公正或者是存在重大误解，根本不存在。依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，2018年11月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将龙岗区中心城某某花园一区3栋26号商铺，面积97.55平方米，租赁期2年，自2018年12月1日至2020年11月30日止，租金每月4200元，押金12600元。2018年11月18日，原告将涉案商品交付给被告。双方确认被告已经向原告支付押金12600元，2019年10月31日之前的租金。2020年11月24日，原告向被告发出《租赁合同到期通知书》，通知被告租赁合同将于2020年11月30日到期，原告确定不再续租，通知被告在到期之日将租赁商铺归还原告。被告确认没有支付2019年11月的租金，2019年12月6日之后的租金已经支付给深圳市幸福当家物业管理有限公司。另查明，2000年8月24日，深圳市规划国土局龙岗分局向深圳市龙岗区东都实业有限公司颁发《建设工程规划许可证》，用地项目名称为“某某花园一区1#、2#楼施工图修改”，备注“1#、2#楼此次为设计变更报建，1#楼报建面积为5280.7平方米，其中计入容积率面积即住宅为4590.6平方米，不计容积率面积即架空停车层为690.1平方米……”。原告确认深圳市龙岗区东都实业有限公司系原告关联公司，原告从2000年开始为某某花园一区提供物业服务直至2019年11月27日。2019年12月6日，原告与深圳市幸福当家物业管理有限公司、某某花园第二届业主委员会签订《龙岗区某某花园物业交接协议书》，约定原告自愿退出某某花园物业管理区域，2019年12月6日18时前完成小区物业管理事务的移交接收。上述事实有当事人的当庭陈述、商铺租赁合同、移交表、建设工程规划许可证、通知书、物业交接协议书、收款收据等证据为证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》符合平等、自愿原则，不违反法律的强制性规定，且原告已经提交了涉案商铺区域的建设工程规划许可证，故本院认定双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告未提交有效证据证明涉案商铺属于某某花园小区业主共有，且小区业委会亦未向原告主张权利，被告以此主张撤销合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。现合同约定的租赁期限已经届满，原告的租赁义务已经履行完毕，原告主张解除合同已无必要。根据合同相对性，原告将涉案商铺交付给被告使用，被告理应按照租赁合同约定向被告支付租金，截止至2020年12月15日，被告应向原告支付租金共计56700元（4200元×13.5个月），后续按每月4200元的标准支付至交还商铺之日止。被告主张返还已支付的租金和租赁押金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告彭某娟（反诉原告）应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某某物业管理有限公司（反诉被告）支付2019年11月1日至2020年12月15日期间的租金57600元，后续租金按每月4200元的标准支付至返还房屋之日止；二、驳回原告深圳市某某物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告彭某娟的全部反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费425元（原告已预交），由被告负担；本案反诉费317.5元（被告已预交），由被告负担。被告彭某娟应于本判决生效之日起五日内迳付原告深圳市某某物业管理有限公司425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 王 晓 蓉二〇二〇年十二月十五日书记员 易由页恒