贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7609号上诉人（原审被告）：张云丽，女，彝族，1966年11月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂威路****，统一社会信用代码：91520502095476975B。法定代表人：赵春元，该公司经理。委托诉讼代理人：汪应红，贵州众正律师事务所律师。委托诉讼代理人：糜家欢，贵州众正律师事务所律师。上诉人张云丽与被上诉人毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（以下简称龙腾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院作出的（2020）黔0502民初6334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人张云丽上诉请求：撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6334号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实及理由：1、一审认定事实不清，适用法律错误。被上诉人提交的《前期物业服务合同》应属无效，不应被确认合法有效。首先，贵州省金源达房地产开发有限公司选聘龙腾物业并未通过招标方式，违反了法律强制性规定；其次，违反法律规定的前期物业服务合同对业主不具有约束力；第三，根据同类物业纠纷案件所认定的事实，金源达公司与龙腾物业签订的前期服务合同收费标准是1.00元/平方米，但本案中却是1.2元/平方米，且本案合同并无法定代表人签印并有多处涂改痕迹，很明显，本案的《前期物业服务合同》是伪造的，一审法院认为违反《物业管理条例》的规定仅涉及行政处罚，并不导致合同无效的观点错误。《物业服务条例》是从行政管理的角度对建设单位违反法律选聘物业服务企业进行处罚，而合同有效还是无效应当根据《中华人民共和国合同法》的规定来认定，案涉《前期物业服务合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定，且从中弄虚作假，应被确认无效；2、一审判决没有查清被上诉人是否履行了物业服务义务就认定被上诉人履行了物业服务义务。本小区的其他已生效裁判文书说明，被上诉人并没有完全履行相关义务，应承担相应赔偿责任，上诉人所持有的《商品房买卖合同》也约定，物业服务费用及停车费用是不须缴纳的，且上诉人住宅流年多来并未入住也未出租，上诉人对被上诉人的物业服务及相关通知都不知情；3、被上诉人一审起诉时间是2020年5月3日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，被上诉人主张2017年5月2日之前的物业服务费用已经超过了诉讼时效，应不予支持。综上，请求二审法院查明事实后依法支持上诉人上诉请求。被上诉人龙腾物业公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审原告龙腾物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．判决被告张云丽支付原告公司2014年7月27日至2019年1月31日期间共计1623天所欠的物业服务费4,663元，水费0元，合计4,663元，并按中国人民银行同期同类经营性贷款利率支付原告资金占用利息；2．本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判决被告张云丽支付原告公司2014年7月27日至2017年12月22日期间共计1244天所欠的物业服务费7,153元的70%为5007.10元，并按中国人民银行同期同类贷款利息支付资金占用利息。一审法院经审理查明的事实：2014年3月10日，案涉楼盘的房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司（甲方）与原告龙腾物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同载明：甲方通过协议方式将金源达房地产开发有限公司所开发之地产项目（金源城市花园）委托乙方实行前期物业管理服务，收费标准为住宅每月每平方米1.20元，商业用房每月每平方米为3.5元。合同签订后，原告即进驻金源达城市花园小区，履行前期物业服务合同约定的义务。被告张云丽系金源达城市花园小区业主，其所购D2-D-10户型1002号房，面积为143.65平方米，因该房为空置房，原告诉请按1.00元每月每平方米×70%计算被告应交纳的物业服务费。但被告以其与原告之间不存在物业服务合同关系及被告未在金源达城市花园小区居住，未享受物业服务等为由，拒绝支付2014年7月27日至2017年12月22日期间的物业服务费。故原告以前述诉请诉至法院。另查明，原告在金源达城市花园小区的负责人是龙克淑。2017年5月，龙克淑将该小区的物业服务委托给石详智管理，石详智挂靠的贵阳贵成恒物业服务有限责任公司在该小区开展了一段时间的物业服务工作，部分业主向贵阳贵成恒物业服务有限责任公司交纳过水费，贵阳贵成恒物业服务有限责任公司未收取过此期间的物业服务费。七星关区麻园街道办事处金源达城市花园小区第一届业主委员会成立后，于2017年10月9日到毕节市七星关区房产事业局办理了备案登记，并于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订《贵州省物业服务合同》，后经毕节市正鑫物业管理有限公司多次要求，龙腾物业公司拒绝将案涉金源达城市花园小区的物业移交毕节市正鑫物业管理有限公司。一审法院认为：本案争议焦点为：一、被告张云丽应否向原告龙腾物业公司交纳物业服务费；二、案涉物业服务费如何确定。关于被告张云丽应否向原告龙腾物业公司交纳物业服务费的问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，贵州金源达房地产开发有限责任公司系案涉金源达城市花园小区的建设单位，其与原告龙腾物业公司于2014年3月10日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，原告龙腾物业公司及该小区业主均应当全面履行该合同。被告张云丽系该小区业主，原告龙腾物业公司与贵州金源达房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对被告张云丽具有约束力，被告张云丽以其并非合同当事人为由提出抗辩并拒绝交纳物业服务费，不予采纳。根据《物业服务收费管理办法》第二条：“本办法所称物业服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告张云丽应当向原告龙腾物业公司交纳物业服务费。原告龙腾物业公司按照《前期物业服务合同》约定在金源达城市花园小区提供物业服务，被告张云丽以其未在该小区居住，未享受物业服务等为由，拒绝交纳物业服务费的主张不成立，不予采纳。原告龙腾物业公司主张被告张云丽未交纳2014年7月27日至2017年12月22日期间的物业服务费，提交了催收物业服务费通知及欠物管费时间统计表予以证明，被告张云丽未提交证据证明其已经向原告龙腾物业公司交纳过物业服务费，故被告张云丽依法应当向原告龙腾物业公司交纳其欠付的物业服务费。关于案涉物业服务费如何确定的问题。《前期物业服务合同》虽约定物业服务费的收费标准为住宅每月每平方米1.20元，但原告诉请按每月每平方米1.00元计收，系原告对自己诉讼权利的处分，未违反法律的规定。因涉案房屋被告一直未入住，系空房，结合原告履行合同的实际情况，酌情按50%计算被告应交物业费。2014年7月27日至2017年12月22日期间，被告张云丽应交纳的物业服务费为2,932.79元（143.65平方米×1.00元/月/平方米×50%×40个月＋143.65平方米×1.00元/月/平方米×50%÷30天×25天=2,932.79元），本院予以支持2,932.79元。原告诉请支付资金占用利息，因《前期物业服务合同》并未约定未按期交纳物业服务费的违约责任，故原告的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张云丽于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2014年7月27日至2017年12月22日期间的物业服务费2,932.79元；二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告张云丽负担。二审中，张云丽提交判决书一份及收据一份，拟证明被上诉人所提交的《前期物业服务合同》是其伪造的假合同。被上诉人质证认为，对判决书真实性合法性均无异议，但达不到上诉人证明目的，我们签订的合同是按照1.2元/平方米收费，但该判决所涉业主是2018年就交了物业费的，公司自行处分权利仅按1.00元/平方米提起诉讼并无不可，且本案中，我方也在庭审中变更了诉讼请求，仅按照1.00元/平方米向张云丽主张物业服务费用。对于收据，我方与金源达公司签订合同是3月10日，开票是以万厦物业来开的，不能达到上诉人证明目的。本院经审查认为，张云丽提交的判决书虽认定物业费用按照1.00元/平方米计收，与案涉《前期物业服务合同》约定不一致，但本案也是按照1.00元/平方米计收，该证据不能证明案涉《前期物业服务合同》系伪造，同时，张云丽所提交的收据也不能证明《前期物业服务合同》系伪造，故，对张云丽所提交的判决书与收据均不予采信。经二审审理查明与一审查明事实一致。本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、案涉《前期物业服务合同》的效力如何；2、龙腾物业是否履行了服务义务；3、本案龙腾物业之主张是否超过诉讼时效。关于焦点1，对于案涉《前期物业服务合同》的效力问题，已有生效裁判文书予以认定合法有效，本院予以确认。二审中，张云丽要求对该协议签订时间进行鉴定以证实案涉协议系伪造或无效，但协议是否于2014年3月10日签署并不能作为认定协议系伪造或无效的依据，且上诉人主张案涉合同并非龙腾物业与金源达公司签订，又始终未能提交金源达公司所签订的《前期物业服务合同》以证其主张成立，故，上诉人要求对案涉协议签订时间进行鉴定对本案事实的认定并无影响，本院不予准许。至于上诉人所称案涉协议与其他案件中的协议不同的问题，一是仅凭其所提交的判决书不能达到其证明目的，二是本院所审理的相同小区的案件中所涉及的《前期物业服务合同》与本案所涉一致，且本案中也是按照1.00元/平方米计算物业服务费用，因此，张云丽认为本案所涉《前期物业服务合同》系伪造的上诉理由缺乏证据证明，本院不予支持。至于上诉人认为该《前期物业服务合同》违反法律法规强制性规定而无效的问题，因上诉人并未提供证据证明，本院不予支持。关于焦点2，原判决明确表述，结合龙腾物业履行合同的实际情况酌情判决张云丽仅按照50%比例计收相应物业服务费用，上诉人认为一审判决未对龙腾物业公司履行合同的情况进行认定缺乏事实依据，本院不予采纳。关于焦点3，由于涉案《前期物业服务合同》中未约定物业费的支付时间，当事人也未举证证明双方对物业费的支付时间进行过明确约定，故被上诉人可随时向上诉人主张物业费，因此，并不存在超过诉讼时效的问题。被上诉人已经举证证明其于2019年在上诉人房屋张贴交费通知，上诉人虽称其未接受，但因该房屋系上诉人所有，被上诉人在该房屋张贴通知应视为有效送达上诉人，故，上诉人称被上诉人主张的物业费已部分超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。关于张云丽称其与金源达公司约定其不须缴纳物业费的问题，经查，张云丽与金源达公司签订的《商品房买卖合同》未对物业服务费用作出具体约定，但不代表双方约定张云丽不须缴纳物业服务费用，且其与金源达公司之间属商品房买卖的法律关系，双方是否对物业服务费用进行约定均不能对抗龙腾物业公司，因此，张云丽该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人所提上诉理由不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人张云丽负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 曹建军审判员 代 珊二〇二〇年十二月十七日书记员 钟 帝