新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初4567号 原告：罗伟伟，男，1987年7月7日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉州呼图壁县。委托诉讼代理人：黄淑华，女，1966年6月27日出生，汉族，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律服务工作者。被告：冶小娟，女，1985年9月6日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**。被告：马祥，男，1985年12月27日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**。原告罗伟伟与被告冶小娟、马祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗伟伟及其委托诉讼代理人黄淑华，被告冶小娟、马祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗伟伟向本院提出诉讼请求：1．依法解除原告与被告签订的房屋买卖居间合同；2．要求二被告返还购房款360,000元；3．要求被告返还定金10,000元；4．要求被告支付违约损失82,000元；5．案件受理费及其他费用由被告承担。事实与理由：2019年12月22日，原告与被告冶小娟签订房屋买卖居间合同，由原告购买被告冶小娟坐落于乌鲁木齐市××区的房屋。双方签订合同后，原告按照合同约定向被告支付了定金及购房款，并约定了交房期限。但被告却未按约定履行交房、过户义务。原告多次找被告协商过户事宜无果，诉至法院。被告冶小娟辩称，我不同意解除双方签订的房屋买卖合同，我不存在违约行为。涉案房屋现已查封，目前不能办理入住或过户手续。被告马祥辩称，本案与我无关，双方签订合同内容我不知情。我确实收到了原告转账的房款，但此款用于偿还被告冶小娟的个人债务，故本案中我不承担民事责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二被告2007年2月5日登记结婚，2018年8月27日调解离婚。涉案乌鲁木齐市米东区米东南路1068号13号楼二单元401室房屋系被告冶小娟婚前个人财产。2019年12月22日，原告作为甲方，被告冶小娟作为乙方，乌鲁木齐新宇时代房地产有限公司作为丙方签订房屋买卖居间合同一份，约定：“甲方自愿将合法拥有的，坐落于××区的房屋及该房屋占有范围内的土地使用权出售给乙方，乙方通过丙方介绍已实地看房，对房屋已详细了解，且对该房屋基本信息无异议。并愿意按本合同约定价格购买。甲方的物业为城市房屋，房产证编号：2013479949，房屋用途属住宅。房产证载明的建筑面积100.62平方米。甲乙双方商定房屋买卖总价人民币650,000元。双方同意将该房屋首付款人民币350,000元，于银行解押之前支付与甲方。剩余房款300,000元，过户当日支付给甲方。如甲方房屋系按揭或者抵押房，经甲乙双方协商，甲方于合同签订后十个工作日内提交该房屋的解押申请。若由乙方出资，则冲抵购房款，甲方收到房款后只能用于此房屋解押使用，不得挪作他用，否则视为甲方违约。还清贷款，解押所产生的费用由甲方承担。甲方同意在收到全部房款后10日内通知乙方办理房屋交接手续，甲方应在交接前结清该房交房前的水、电、燃气、暖气、有线电视，物管等费用。经甲乙双方协商一致，本次房屋交易过户费由乙方承担，在房屋交易时所产生的增值税、土地出让金等甲方承担。个人所得税甲方承担。本合同签订后，乙方向甲方支付购房定金人民币50,000元，为保证合同履行。在本次交易中丙方不承担任何责任，包括交易纠纷、解押纠纷、买卖纠纷，乙方知晓甲方银行抵押以及甲方个人纠纷，甲方承诺处理好产权纠纷。如若出现不能交易过户给乙方，甲方收取乙方购房定金，将全额退还乙方，然后终止本合同。甲方在3月之前交房给乙方，乙方也同意”。当日，原告向被告冶小娟支付购房定金50,000元。被告冶小娟向原告出具内容为：“今收到罗伟伟购房定金50,000元，位于××园，产权证，2013479949”的收条一张。2020年1月22日，原告将购房款350,000元，以银行转账方式转账给被告马祥的银行卡中。当日二被告向原告出具内容为：“今借罗伟伟350000整，用于银行解押，办过户手续，将借条归还”的借条一张。2020年3月13日，原告通过微信转账方式向被告冶小娟支付10,000元，被告冶小娟通过微信聊天发图方式向原告出具内容为：“今借罗伟伟10,000元，在房款里扣除”的借条一张，庭审中被告冶小娟认可该款系原告支付的购房款。另查明，涉案房屋已设定抵押，抵押权人为中国农业银行。2020年10月9日，原告罗伟伟向本院提出诉前保全申请，请求查封被告冶小娟名下涉案房屋，并支付诉前保全申请费1,517.60元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，本案被告冶小娟与他人之间债务纠纷，导致涉案房屋被抵押、查封，致使原告签订合同的目的无法实现，被告冶小娟本案中应承担违约责任。直至原告起诉之日，被告冶小娟仍未能使涉案房屋恢复至可以履行状态。故原告要求解除与被告冶小娟签订的房屋买卖合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。诉争合同解除后，二被告已收取的定金及购房款410,000元，应当予以返还。关于原告要求二被告支付违约金的主张。本案诉争合同是因涉案房屋的抵押登记、查封手续未及时注销而未能继续履行，虽然偿还银行贷款、注销抵押登记、解除查封等均系被告冶小娟的合同义务，但原告在合同签订之时已明知房屋处于抵押状态，故此次交易存在较大的风险。但原告对双方交易成功与否的重大事项缺乏关注，未能尽到作为购房人的审慎注意义务。故违约金应当以实际损失为基础，综合兼顾合同的履行程度、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定22,012.40元［（50000×4.35%/年÷365×375天）＋（350000×4.35%/年÷365×344天）＋（10000×4.35%/年÷365×293天）×1.3倍］，本院予以支持。原告主张二被告双倍返还定金，但合同最后一款双方约定被告若不能过户，被告收取的购房定金将全额退还。故原告主张双倍返还定金权利，本院不予支持。被告马祥辩称诉争合同签订行为其不知情，被告马祥此陈述与其向原告出具收条的行为是相互矛盾的，且二被告婚姻关系存续期间收取购房款，被告马祥未提供证据证明此款未用于夫妻共同生活，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、依法解除原告罗伟伟与被告冶小娟于2019年12月22日签订的房屋买卖居间合同；二、被告冶小娟、马祥向原告罗伟伟返还定金及购房款410,000元；三、被告冶小娟、马祥向原告罗伟伟支付违约金22,012.40元；四、驳回原告罗伟伟的其他诉讼请求。以上，被告冶小娟、马祥应支付款项合计432,012.40元，于本判决生效之日起五日内支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,220元，减半收取计4,610元（原告罗伟伟已支付），由原告罗伟伟负担968元，由被告冶小娟、马祥负担3,642元负担；诉前保全申请费1,517.60元、邮寄送达费60元，由被告冶小娟、马祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   马依热·买买提二 〇 二 〇 年 十 二 月 三 十 一 日书  记  员   侍     芳