江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10945号上诉人（原审被告）：代露露。委托诉讼代理人：吴如江，江苏凡创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市永盛房地产有限公司。法定代表人：顾三官，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周玲亚，江苏越湖律师事务所律师。上诉人代露露因与被上诉人苏州市永盛房地产有限公司（以下简称永盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初4342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。代露露上诉请求：撤销一审判决，改判代露露支付房屋租金为229859元；一、二审诉讼费用由永盛公司承担。事实和理由：1.代露露不是涉案房屋的实际使用人，且已经支付的租金都不是代露露支付。代露露已提供了实际使用人的身份信息，且实际使用人愿承担支付租金的民事责任，代露露不应成为本案实际支付租金的主体。2.原审判决支付租金数额有误。双方合同约定租期两年即从2016年6月14日至2018年6月13日，期间减半收取租金共199908元。期满后双方未续签合同，实际使用人于2020年4月8日归还了涉案房屋。由于疫情2020年1月1日至退还日2020年4月8日应该免付房屋使用费。自2018年6月14日至2019年12月30日按约定实际使用人应付使用费为149931元，合计欠租金和使用费为229859元。另代露露也不需要支付违约金。永盛公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。永盛公司向一审法院起诉请求：确认永盛公司、代露露签订的房屋租赁合同于2019年12月29日解除；判令代露露向永盛公司支付自2017年6月14日起至2019年12月29日的租金229900元及逾期支付租金的违约金33318元；判令代露露支付房屋占有使用费67191.30元（从2020年1月5日起计算至房屋实际返还之日即2020年4月26日止，按照租金单价16659元/月上浮10%计算），并支付利息至实际清偿之日止（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）。审理中，永盛公司放弃利息的诉讼请求，并变更诉讼请求如下：判令确认永盛公司、代露露之间的不定期租赁合同关系于2019年12月29日解除；判令代露露向永盛公司支付自2017年6月14日起至2019年12月29日的租金229900元（租期为30个月15天，计租时间为15个月加7.5天，按租金16659元/月计算，租金为254049.75元，扣除代露露于2018年5月8日支付的20000元，主张租金229900元）；判令代露露支付房屋占有使用费（自2019年12月30日起按租金16659元/月计算至房屋返还之日止）；判令代露露支付逾期支付租金的违约金33318元。一审法院认定事实：永盛公司系坐落于苏州吴中经济开发区房屋的所有权人。2015年12月15日，永盛公司（出租方，甲方）与代露露（承租方，乙方）签订房屋租赁合同1份。合同载明，出租房屋情况及用途：甲方出租给乙方坐落于苏州吴中经济开发区的房屋，建筑面积为195.61平方米，乙方自营家具、古玩杂件使用。租赁期限自2016年6月14日起至2018年6月13日止。租金及支付方式、期限：每日每平方米租金为2.8元，月租金为16659元。乙方应于规定的付款日期内向甲方支付租金及相关费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期费用总额的千分之五支付滞纳金。甲方给予乙方免租期12个月，在该期限内甲方不收取乙方租金。乙方支付租金方式详见本合同附件一。保证金和其它费用：乙方应向甲方支付保证金10000元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。房屋返还时的状态：本租赁合同无论因何种原因终止后，乙方必须在合同终止后的7日内返还该房屋并撤走属于乙方的所有物品，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按原租金单价上浮10%向甲方支付该房屋的占用使用费。解除合同的条件：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金：……，乙方逾期不支付租金、或水、电等费用的，累计超过1个月的。其他约定：乙方在其租赁期到期后应立即拆除其所有装修和设备（卫生间除外），如不执行，甲方有权进行拆除，所产生的费用由乙方承担。合同附件一即租金支付方式载明，2015年12月22日前支付2016年6月14日至2017年1月13日的租金49980元，2016年12月31日支付2017年1月14日至2017年6月13日的租金49980元，2017年6月30日支付2017年6月14日至2018年1月13日的租金49980元，2017年12月31日支付2018年1月14日至2018年6月13日的租金49980元。2019年12月23日，江苏越湖律师事务所以特快专递的方式向代露露的户籍所在地发律师函。该函明确，该所受永盛公司委托致函代露露，催告代露露在收到律师函后的三日内支付拖欠的租金229900元，到期仍未缴纳租金，永盛公司、代露露之间的租赁关系即告解除。后该快递被退回，退回原因写为拒收。以上事实，由永盛公司提供的房屋租赁合同、律师函、特快专递及当事人陈述予以证实。永盛公司称，永盛公司、代露露之间仅签订上述1份租赁合同，之后双方间存在不定期租赁合同关系，一直参照该份合同履行。租赁合同实际是按租一年免一年租金的方式履行的。代露露支付租金89980元，支付保证金10000元，合计99980元，抵冲2016年6月14日至2017年6月13日期间的租金。2018年5月8日支付租金20000元。2019年12月23日，永盛公司向代露露发律师函，要求代露露在收到律师函后3日内支付租金，如到期仍不支付则直接解除租赁关系。2019年12月26日，代露露拒收律师函，应视为代露露收到律师函，故双方间的租赁合同关系于2019年12月29日解除。另，2020年4月20日，永盛公司发现代露露在对外转租房屋后在房屋上张贴了警告，禁止代露露转租。后代露露于2020年4月26日才腾空房屋并返还永盛公司。租赁合同约定，代露露逾期支付租金超过1个月的，永盛公司可解除合同，违约方应向另一方支付月租金16659元的2倍的违约金。据此，永盛公司提供了落款时间为2020年4月20日的永盛公司致代露露的警告1份及永盛公司工作人员与蒋易申的微信聊天记录。其中警告载明“我司禁止你方将此间房屋对外转租”。微信聊天记录显示，2020年4月8，蒋易申发微信“3063已经清理干净了”，永盛公司工作人员回复称“要墙隔好，门开好，过来办手续，才能算退租”，蒋易申回复“那全部退吧”。后永盛公司工作人员发微信“我们要进3062、3063去看看，你过来开一门”，蒋易申回复“钥匙给你们了啊”，永盛公司工作人员称“你给谁了，我问了一下现在办公室的，都说没有”。经质证，代露露称，对微信聊天记录无异议，聊天记录表明，蒋易申于2020年4月8日向永盛公司的管理人员李君说商铺已清理干净，并于当天将商铺钥匙给了永盛公司，故合同解除之日为退还房屋之日即2020年4月8日。警告系永盛公司单方制作，商铺已在此之前返还。同时代露露称，对永盛公司所称的租金计算方法及已付租金没有异议。审理中，永盛公司确认代露露搬离房屋之日为2020年4月8日，双方之间的不定期租赁合同关系解除之日为2020年4月8日。据此，永盛公司称，代露露应支付自2019年12月30日起至2020年4月8日的租金，租期为100天，计租时间为50天，按月租金16659元计算。其在疫情发生之前就通过多种方式通知代露露支付租金，否则解除合同并腾退房屋。而代露露不支付租金，仍占有使用房屋不腾退，故应承担相应费用，其不同意减免疫情期间的租金。且其是按合同约定的租金减半收取的，即已给了代露露租金优惠。另租赁合同的相对方为代露露，至于代露露与蒋易申之间是何关系与永盛公司无关。又，租赁合同约定租赁到期后代露露自行拆除所有装修和设备，如不执行，永盛公司有权拆除，相应费用由代露露承担，故永盛公司无需承担代露露的装修费用。一审法院认为，首先，永盛公司、代露露签订的租赁合同于2018年6月13日到期。永盛公司、代露露确认合同期满后代露露继续租赁使用房屋，故双方之间存在不定期租赁合同关系。审理中，永盛公司、代露露一致确认代露露于2020年4月8日腾空并退还房屋及双方之间的不定期租赁合同关系于2020年4月8日解除，一审法院予以确认。关于代露露主体问题。代露露称涉案商铺的实际使用人为蒋易申，代露露为蒋易申的员工，是代蒋易申签订的租赁合同，故本案被告应为蒋易申。对此永盛公司不予确认，而代露露未能提供证据证明永盛公司知晓其是代蒋易申与永盛公司签订的租赁合同。房屋租赁合同载明承租方为代露露，永盛公司根据合同要求代露露承担责任，合法有据，一审法院予以支持。其次，关于租金问题。永盛公司、代露露确认2017年6月14日前的租金代露露已支付，故永盛公司要求代露露支付自2017年6月14日起至2020年4月8日期间的租金，一审法院予以支持。代露露对永盛公司主张的租金计算方法无异议，一审法院予以采纳。经核算，截至2019年12月29日的租金为253992.81元，扣除永盛公司自认的代露露于2018年5月8日支付的20000元，尚欠租金233992.81元。永盛公司主张229900元，一审法院尊其自愿。就2019年12月30日至2020年4月8日期间的租金，永盛公司亦主张按双方之间收取租金的惯例计算，即按合同约定的租金减半收取，一审法院予以采纳。经核算，租金为27223.04元。代露露主张该期间的租金因疫情原因应减免，但未能提供证据证明其因疫情原因无法经营，且永盛公司已按合同约定租金减半计算，即已给予减让，故一审法院对代露露的意见不予采纳。由上所述，代露露应支付永盛公司租金257123.04元。第三，关于违约金，租赁合同明确，代露露逾期不支付租金，永盛公司可通知解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金。如前所述，代露露未按期支付租金，构成违约，永盛公司据此要求代露露支付违约金33318元，一审法院予以支持。另代露露称永盛公司收回商铺，其要求商铺装修折价抵充租金。对此永盛公司不同意，而代露露的该要求缺乏依据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州市永盛房地产有限公司与代露露之间的不定期租赁合同关系于2020年4月8日解除。二、代露露于判决生效之日起十日内支付苏州市永盛房地产有限公司租金人民币257123.04元、违约金人民币33318元。案件受理费减半收取为人民币3128元，由苏州市永盛房地产有限公司负担人民币300元，代露露负担人民币2828元。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，永盛公司与代露露签订的房屋租赁合同合法有效，对双方具有约束力。代露露主张其系代案外人蒋易申签订租赁合同，但无证据证明永盛公司订立合同时知道代露露与蒋易申的代理关系，永盛公司有权依据合同直接向代露露主张权利。代露露认为其不应承担支付租金的义务不能成立，本院不予采信。关于租金金额。租赁合同约定月租金为每月16659元，永盛公司给予代露露免租期12个月，永盛公司还主张双方实际按照租一年免一年租金的方式履行。一审法院在此基础上以月租金减半金额核算2017年6月14日至2019年12月29日的租金为253992.81元对代露露并无不利。代露露主张2020年1月1日至2020年4月8日其房屋空关，因疫情原因应减免该期间的租金，但2020年1月中上旬本地尚无疫情，代露露并无证据证明其确因疫情原因导致该段期间无法经营，而且永盛公司已给予租金减让，一审法院对代露露要求进一步扣减租金的主张未予采信并无不当。代露露未支付租金已构成违约，一审法院判决其支付违约金合法有据，应予维持。综上所述，代露露的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6256元，由上诉人代露露负担。本判决为终审判决。审判员  沈维佳二〇二〇年十二月二十四日书记员  王冰雅法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。