重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初8206号原告:许寿鹏，男，1990年2月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：彭楠，重庆华立万韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欢，重庆华立万韬律师事务所律师。被告:刘备，男，1985年10月27日出生，汉族，住重庆市巴**。被告：重庆同荣共进房地产营销策划有限公司，住所地重庆市南岸区涂山镇腾黄路******，统一社会信用代码91500108345886548E。法定代表人：李居会。原告许寿鹏与被告刘备、重庆同荣共进房地产营销策划有限公司（以下简称同荣共进公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月12日作出(2018)渝0113民初13162号民事判决书，原告不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2019年9月16日作出（2019）渝05民终4418号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2020年6月17日立案后，依法追加同荣共进公司作为被告参加诉讼。2020年8月27日，本案第一次公开开庭进行了审理。原告许寿鹏及其委托诉讼代理人彭楠、李欢到庭参加诉讼，被告刘备、同荣共进公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。2020年10月27日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告许寿鹏的委托诉讼代理人李欢到庭参加诉讼，被告刘备、同荣共进公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。经本院审委会讨论决议，本案现已审理终结。原告许寿鹏向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告刘备于2016年12月20日签订的《重庆同荣共进房产房屋买卖协议书》中的房屋买卖合同；2.被告刘备向原告返还2万元定金；3.被告刘备赔偿原告房屋差价损失44.23万元；4.本案的诉讼费、保全费由被告刘备承担。事实和理由：2016年12月20日，原告与被告刘备、同荣共进公司签订《重庆同荣共进房产房屋买卖协议书》约定，原告购买被告刘备坐落于重庆市巴南区××路××号××幢××号房屋（以下简称案涉房屋），房屋成交价款678000元，原告在签订合同时支付定金20000元，首付款208000元于被告刘备解除抵押登记后支付，余款通过银行贷款直接支付等。合同签订后，原告当即支付被告刘备购房定金20000元，被告刘备将案涉房屋交付原告使用。之后，被告刘备未解除案涉房屋抵押权登记。2018年7月，原告得知重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中法院）因被告刘备欠付银行贷款而将案涉房屋进行司法评估拍卖，导致原告与被告刘备就案涉房屋签订的房屋买卖协议履行不能。案涉房屋在2018年6月27日的评估价为1121000元，在2018年9月23日时的拍卖成交价961700元，造成原告房屋价差损失442300元。原告在重庆市没有房屋，2016年12月20日案涉房屋产权有光大银行重庆分行的抵押。被告刘备、同荣共进公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年12月20日，原告许寿鹏（作为乙方）与被告刘备（作为甲方）、同荣共进公司（作为丙方）签订房屋买卖协议书，约定：1、甲乙双方通过丙方买卖案涉房屋，建筑面积106平方米；2、甲方持有房产证复印件、抵押合同，土地性质为普通住宅；……4、转让价格为人民币678000元，乙方按下述方式付款：ａ)人民币贰万元(￥20000元),须于签署本协议书之同时支付作为购房定金;ｂ）人民币贰拾万零捌仟元(￥208000元),须于过户之日时支付作为首期楼款。……5、乙方通过丙方办理银行按揭，乙方于签订有关按揭贷款协议时支付丙方办理银行按揭服务费2000元；……10、甲方同意在过户之日交付该物业予乙方使用，并将户籍迁出；……14、基于丙方提供之中介及咨询房屋，乙方须支付丙方中介费3000元；……20、备注：①买方以按揭方式购买此物业，首付贰拾贰万零捌仟元，银行按揭肆拾伍万元，首付款于过户当日支付卖方；②卖方需保证此房在2016年12月30日前在银行解押取证，把房屋产权证取出来，在2016年12月30日后保证此房无其他债权纠纷，无其他民间抵押，无银行和法院冻结，保证房产真实，如出现其现象，卖方定金双倍返还于买方等。同时该协议载明：兹收到乙方定金人民币贰万元，被告刘备在签收人处签名捺印予以确认。另查明，渝中法院就案涉房屋价值委托司法评估，2018年7月16日，重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司认为案涉房屋在2018年6月27日的价值为1121000元。后，案涉房屋被拍卖，案外人游贤尾以竞买价961700元购得案涉房屋，现案涉房屋在游贤尾名下。原告许寿鹏于2018年9月向本院提起诉讼请求：1.判决解除原告与被告刘备签订的房屋买卖协议；2.判决被告刘备返还原告购房定金20000元；3.判决被告刘备赔偿原告房屋价差损失442300元。本院于2018年12月12日作出(2018)渝0113民初13162号民事判决：一、原告许寿鹏与被告刘备于2016年12月20日签订的房屋买卖协议书自本判决发生法律效力之日起解除；二、被告刘备返还原告许寿鹏购房定金40000元；三、驳回原告许寿鹏的其他诉讼请求。原告不服，上诉至重庆市第五中级人民法院，该院2019年9月16日以被告同荣共进公司属于必须参加诉讼的当事人为由作出（2019）渝05民终4418号民事裁定：一、撤销重庆市巴南区人民法院(2018)渝0113民初13162号民事判决；二、本案发回重庆市巴南区人民法院重审。2020年8月27日，重庆市规划和自然资源局出具土地房屋查询结果告知单显示原告在本区县范围内无房屋登记信息记录，在本市其他区县范围内无房屋登记信息记录。2020年9月16日，重庆市规划和自然资源局出具房屋登记信息查询证明显示案涉房屋现在案外人游贤尾名下。2020年9月29日，被告刘备收到有“解除原告与被告刘备于2016年12月20日签订的《重庆同荣共进房产房屋买卖协议书》中的房屋买卖合同”内容的明确诉讼请求申请书。经本院询问，原告明确不对案涉房屋在案涉房屋买卖合同解除日或其他日的价值进行鉴定。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据质证。原告举示的房屋买卖协议书、房地产司法评估报告、拍卖资料、裁定书、送达回证、协助执行通知书、房屋登记信息查询证明、土地房屋查询结果告知单有原件印证，本院予以采信。原告举示的为复印件的执行裁定书、房地产司法估价报告、拍卖公告、拍卖截屏与前述证据相互印证，本院亦予以采信。原告举示的短信记录，无法核实真实性，本院不予采信。本院认为，原告许寿鹏与被告刘备、同荣共进公司签订的房屋买卖协议书是当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告许寿鹏与被告刘备均应按照合同的约定全面履行各自义务。本案中，被告刘备所有的案涉房屋因被司法拍卖，致使其与原告许寿鹏签订的房屋买卖协议的合同目的不能实现，其已构成根本违约，原告许寿鹏诉请解除其与被告刘备签订的房屋买卖协议中的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。被告刘备于2020年9月29日收到有“解除原告与被告刘备于2016年12月20日签订的《重庆同荣共进房产房屋买卖协议书》中的房屋买卖合同”内容的明确诉讼请求申请书，本院确认原告与被告刘备于2016年12月20日签订的《重庆同荣共进房产房屋买卖协议书》中的房屋买卖合同于2020年9月29日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告应向原告返还20000元定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，损失范围包括合同履行后的可得利益。因被告刘备不履行合同义务，给原告造成了损失，故原告作为守约方有权要求被告刘备赔偿房屋差价损失。双方约定的房屋价格为678000元，案涉房屋的拍卖成交价格为961700元，故被告刘备应赔偿原告房屋差价损失283700元（961700元-678000元）。综上，对原告许寿鹏的诉讼请求，本院予以部分支持，即原告许寿鹏与被告刘备于2016年12月20日签订的《重庆同荣共进房产房屋买卖协议书》中的房屋买卖合同于2020年9月29日解除，被告刘备返还原告许寿鹏购房定金20000元，被告刘备赔偿原告房屋差价损失283700元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告许寿鹏与被告刘备于2016年12月20日签订的《重庆同荣共进房产房屋买卖协议书》中的房屋买卖合同于2020年9月29日解除；二、被告刘备于本判决生效之日起十日内向原告许寿鹏返还20000元定金；三、被告刘备于本判决生效之日起十日内赔偿原告许寿鹏房屋差价损失283700元；四、驳回原告许寿鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8234.50元，由原告许寿鹏负担2379元，由被告刘备负担5855.50元（于本判决生效后七日内交纳）；保全费3520元，由原告许寿鹏负担1481.50元，由被告刘备负担2038.50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李 杰人民陪审员  喻启平人民陪审员  谢光碧二〇二〇年十二月三日法官 助理  王小凤书 记 员  唐幸鋆