四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初7854号 原告：李大培，男，1951年6月3日出生，汉族，住四川省南充市西充县。 被告：四川中南明大置业投资有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路二段**青年城****楼****。 法定代表人：肖广瑜，执行董事。 委托诉讼代理人：杜黎宏，男。 原告李大培与被告四川中南明大置业投资有限公司（以下简称中南明大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李大培、被告中南明大公司的委托诉讼代理人杜黎宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李大培向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告房屋所有权证逾期办理的违约金23752.00元（初始登记违约金11876元，转移登记违约金11876元，均从2018年1月1日算至2020年10月30日）；2.判令被告2020年10月30日之后的违约金，每半年支付一次，直至取得产权证为止；３.判令被告立即为原告办理房屋所有权证；４.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告明确违约金的方式为从2018年1月1日起每天按购房款的万分之零点三计算。事实与理由：2017年4月6日，原告李大培在中南明大公司开发的南充顺庆区滨江中路二段433号青年城二区购买了3号楼2单元33层1号的现房。购房款房屋维修基金在签订合同之前均已付清，但至今未取得产权证，被告违约，故特向法院起诉。 被告中南明大公司辩称，我方对违约金的计算方式有异议，初始登记及转移登记应该是同一违约行为，不应该重复计算违约金；2.对违约金计算方式应当按照合同约定处理；3.由于该楼盘的办证条件并不成就，所以原告第三项诉请无法实现，请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月6日，原告李大培（买受人）与被告中南明大公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买由中南明大公司开发的位于南充市顺庆区××路××段××号××幢××单元××层××号房屋，房屋总价款为384700元。 该合同第十一条约定“交付条件”为：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书。 该合同第十三条约定“逾期交房责任”为：除不可抗力外，中南明大公司未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照以下方式处理：逾期在200日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过200日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。 该合同第二十条第（二）款约定“初始登记”为：出卖人应当在2018年1月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。因出卖人责任未取得的，双方同意按“逾期后向买受人支付已付房款的万分之三作为违约金，买受人不退房”处理。第二十条第（三）款约定“转移登记”为：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理：逾期后向买受人支付已付房款的万分之三作为违约金，买受人不退房。 合同签订后，原告向被告付清了购房款。本院另案生效法律文书查明，2016年4月7日，南充市房地产测绘所出具了《房屋面积测绘报告》。2019年1月2日，泰合青年城二区1-4号楼（不包含地下室）取得了南充市住房和城乡建设局出具的《竣工验收备案书》，该备案书中竣工验收备案文件中包含了《建设工程规划许可证》及竣工验收报批审查意见、《住宅质量保证书》和《住宅质量使用说明书》等。被告庭审中陈述，该房屋截止到本案法庭辩论终结之日，未能办理初始登记及不动产权属转移登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表现，合法有效，所约定的条款对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点：（一）怎样认定中南明大公司应承担的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金；（二）是否应该判令中南明大公司立即协助李大培办理房屋所有权证。 关于争议焦点（一）：原告主张的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金，都是从2018年1月1日起开始起算。因两项违约金约定的起始时间不同，初始办证违约起算时间为2018年1月1日，转移登记违约起算时间为商品房交付之日起365日之次日，两项违约起算时间部分重叠，但该两项违约行为对原告造成的损失是同一的，可以将迟延办理初始登记和迟延办理转移登记视为一个整体计算违约金。据此，被告至今未办理初始登记及协助原告取得房屋权属证书，构成违约，应当承当相应的违约责任。由于初始登记时间约定在先，故应从约定的初始登记违约之日2018年1月1日作为被告逾期办证的违约起算时间。按合同约定中南明大公司承担房款总价万分之三计算的固定违约金，明显过低。为平衡双方权利义务，本院认为原告主张按日万分之0.3计算违约金较为合理。故中南明大公司截止一审法庭辩论终结之日2020年12月2日逾期办证违约金为12314.25元=（384700元×0.00003×1067天）。若中南明大公司在法庭辩论终结日后存在违约行为，原告可另行主张。 关于争议焦点（二）：根据审理查明的事实，案涉房屋所在楼栋尚未办理初始登记，中南明大公司立即协助李大培办理房屋所有权证书在法律上或者事实上不能履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，对原告主张中南明大公司立即协助办理房屋所有权证的诉讼请求，本院不予支持。原告可待初始登记完成后另行请求出卖人协助办理房屋权属证书。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，判决如下： 一、被告四川中南明大置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李大培支付截止2020年12月2日的逾期办证违约金12314.25元； 二、驳回原告李大培的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费197元，由原告李大培负担43元，被告四川中南明大置业投资有限公司负担154元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭艳 二〇二〇年十二月十四日 书记员  王茜