重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初8795号原告：重庆荣翔房地产信息咨询有限公司，住所地重庆市荣昌区盘龙镇龙腾社区大成街**登郎企业孵化园**工位，统一社会信用代码91500226MA60K1GR2J。法定代表人：肖荣翔，总经理。委托诉讼代理人：卢泽东，重庆长弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨光永，重庆长弘律师事务所律师。被告：重庆天投实业有限公司，住，住所地重庆市巴**花溪街道土桥正街****一社会信用代码91500113MA5YNAXW1U。法定代表人：肖毅，总经理。委托诉讼代理人：龚建钊，重庆迈纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茜，重庆迈纵律师事务所律师。原告重庆荣翔房地产信息咨询有限公司（以下简称荣翔公司）与被告重庆天投实业有限公司（以下简称天投公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月30日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭审理。因案情较为复杂，本案依法转为适用普通程序，并于2020年12月17日公开开庭审理。原告荣翔公司的委托诉讼代理人卢泽东及被告天投公司的委托诉讼代理人龚建钊、刘茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣翔公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还已支付的房屋定制金（购房款）2064379元，并支付违约金1049918.5元；2.被告向原告支付原告为实现债权所产生的律师费80000元、保全保险费4725元及保全费5000元。事实与理由：2019年11月30日，原、被告双方签订《重庆奥园誉府商业大客户购房定制协议》（以下简称《定制协议》），实为包销协议，主要约定，原告向被告购房24套房源，总定制金为10499185元，原告或指定的第三人与被告签订正式商品房买卖合同视为房屋更名及交易完成；第一期定制金为总款的20%，即2099837元，若被告原因被限制交易影响原告正常销售，原告有权解除协议并要求被告承担房屋总款10%的违约金等内容。履行中，原告按约于2019年11月7日及2019年11月14日向被告支付第一期定制金共计2099837元。2019年12月25日，被告与原告指定的刘泽樱签订购房合同，但被告延迟于2020年5月13日才退还高泽樱购房定制金35458元。后原告的客户杨迪智、刘毅等人分别认购了1-8、1-9、1-10、1-11、1-12房屋，但被告以走流程为由拒不办理购房手续，实际情况为被告因资金原因，前述房屋被建委“来函限制交易”，导致房屋不能办理签订合同、办理网签及所有权转移登记手续，因催收未果，为防止扩大损失，原告被迫与购房人办理了退房退款。2020年4月29日，原告向被告发出《解除协议通知函》。为维护原告权益，原告起诉来院。被告天投公司辩称，案涉合同尚未解除，原告无权要求被告返还购房款项2064379元；本案中，被告并未禁止原告进行销售，只是销售过程被告却有相关流程，被告也积极履行了相应义务因此并不构成违约，系原告未按约履行相应的合同义务，无权要求被告承担违约责任，被告保留要求原告进行赔偿的权利；基于被告不存在违约，原告就本案所产生的费用应当由原告自行承担；原告在2020年5月1日发出解除合同是其自身行为不再履行协议，所谓因被告影响没有事实依据，即使法院认定被告构成违约原告主张的违约金也过高应当予以调整。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月30日，原、被告双方签订《定制协议》，主要约定：原告向被告购买24套房源，总定制金额共计10499185元，原告在缴纳第一期定制金后，被告不得自行或委托其它第三方销售已定制房源；房屋权利状况承诺：被告对该商品房享有合法权利，房屋没有司法查封或其它限制转让情况，若商品房权利状况与前述不符，导致不能完成本协议登记备案或房屋所有权转移登记，原告有权解除协议；定金为10万元，原告须于2019年11月25日前向被告支付第一期定制金2099837元，第二期定制金于2020年6月25日缴纳未完成更名房源的50%，于2020年11月24日补缴未完成更名部分房源款项的100%；若因被告原因，本合同提前终止或解除合同的，被告应于10个工作日内退还原告已支付的定制金及补缴的未完成更名房源款项，并要求被告承担违约责任；原告可将定制房源的买受人变更为指定第三人并由第三人与被告签订正式购房合同；在原告及指定第三人向支付不抵于50%的首期款及签订正式购房合同时，房款及税费均由被告收取，完成更名网签手续，则该物业对应的原告已付款即达到退款要求；若被告不履行本协议的义务，不按照约定退还定制金、提前终止协议或不配合更名、因被告原因导致原告连续三个工作日无法正常销售等，视为被告违约，被告应当退还已支付的定制金，并支付原告全部房源总价款的10%作为违约金，同时还应当承担原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、保全费、保全担保费及差旅费等全部费用等内容。履行中，原告于2019年11月7日及2019年11月14日向被告支付第一期定制金共计29937元，被告向原告出具了1号楼商业房源1-1至1-13、2-1至2-12（不含2-5）共计24套房源的收款收据。2019年12月25日，被告与原告指定的购房人刘泽樱签订了正式的购房合同，被告退还了原告已缴纳的对应房屋的定制金35458元。2020年4月5日，案外人杨迪智与原告签订《奥园誉府认购协议书》及《商业房产居间服务协议》，约定其认购奥园誉府1-12商业。2020年4月16日，案外人刘毅、张燕、刘天文、陈基敏与原告签订《奥园誉府认购协议书》及《商业房产居间服务协议》，分别认购了1-11、1-10-1-9、1-8四套房源。此后，原告向被告方发送前述购房人的身份证照片及更名申请表等信息要求办理正式房屋买卖合同的签约手续，但最终未能办理相关签约手续。2020年5月1日，原告向被告送达《之解除协议通知书》，载明：因被告未拖延未配合原告办理刘毅等购房人的签约手续，为维护权利，解除与被告签订的《定制协议》，并要求退还定制金2099837元及违约金1049918.5元等。另查明：2019年12月26日，被告天投公司向重庆市巴南区住房和城乡建设委员会出具“关于奥园誉府项目工程使用预售监管资金的担保物承诺书”，载明因住建委批准其提前使用“奥园誉府”工程1-9#住宅及商业1#楼的预售监管资金2788万元，天投公司提供等值22套商铺进行锁定，不进行销售，待取得竣工验收备案证或将已使用的监管资金重新存入监管银行时方可解锁并恢复销售，在锁定期间，未经住建委同意，擅自对该资产进行任何形式的处置，责任由天投公司承担。其中担保的商铺为奥园誉府1号楼1-1至1-14、2-3至12商铺。前述担保商铺绝大部分为原告向被告定制的商铺。2020年1月6日，重庆市巴南区住房和城乡建设委员会向重庆市巴南区不动产登记中心出具“重庆市巴南区住房和城乡建设委员会关于对奥园誉府项目22套商铺给予销售限制的函”。截至2020年8月11日查询结果，前述1-1至1-13商铺及2-2至2-4等商铺仍被限制交易。还查明，原告为实现本案债权，与重庆长弘律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所进行本案诉讼及财产保全等法律事务，产生律师费8万元。同时，原告就本案申请财产保全，产生保全保险费4725元及保全措施费5000元。上述事实，有当事人举示并经质证的《定制协议》、招商银行付款回单（2份）、收据、证明、重庆市巴南区住房和城乡建设委员会关于对奥园誉府项目22套商铺给予销售限制的函、奥园誉府项目担保物清单、关于“奥园誉府”项目工程使用预售监管资金的担保物承诺书、奥园誉府担保物清单、微信记录、奥园誉府认购协议书、身份证复印件、支付票据、收据、增减更名申请表、退房申请书、收条、《商业房产居间服务协议》、关于《重庆奥园誉府商业大客户购房定制协议》之解除协议通知书、邮件交寄单、收款回单、受理案件通知书、交纳诉讼费用通知书、重庆市非税收入统一收据、诉讼保全责任保险保险单、发票、执行裁定书、保全结果和期限告知书、《委托代理合同》、网上银行电子回单、发票及公证书等据在卷为凭，结合当事人陈述，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方在平等自愿、协商一致基础上签订《定制协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和法规的禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行义务。履行中，原告在约定时间及时足额向被告天投公司支付了第一期定制金2099837元，但在原告与案外人杨迪智等人就定制商铺签订奥园誉府认购协议书及《商业房产居间服务协议》并要求被告与购房人签订正式购房合同，被告未能及时办理相关手续，导致原告荣翔公司无法完成定制商铺的正常销售。结合重庆市巴南区住房和城乡建设委员会关于对奥园誉府项目22套商铺给予销售限制的函及关于“奥园誉府”项目工程使用预售监管资金的担保物承诺书等证据表明，被告天投公司在明知案涉商铺已与原告签订《定制协议》情况下，为取得监管资金，迳行将前述商铺向重庆市巴南区住房和城乡建设委员会提供担保导致被限制销售，截至2020年8月11日前述商铺仍被限制交易。综上，被告天投公司的行为已构成了违约，应承担相应的违约责任。原告荣翔公司按照合同约定，在被告违约后，向其送达关于《重庆奥园誉府商业大客户购房定制协议》之解除协议通知书，依法产生合同解除的法律效力，现原告要求被告返还定制金2064379元，本院予以主张。关于原告要求被告天投公司按《定制协议》总房款10%支付违约金共计1049918.5元问题，本院认为，违约金在法律功能上以填补损失为主，过高的违约金与法律公平原则相冲突，故违约金的认定应以原告实际损失为主要依据。本案中，综合《定制协议》履行情况、被告天投公司违约过错程度、原告所遭受的损失以及被告所能预见程度等因素，本院酌情主张30万元。关于原告要求被告支付其为实现债权所产生的律师费80000元、保全保险费4725元及保全费5000元，因《定制协议》对前述实现债权的费用有明确约定，原告前述主张于法有据，本院予以主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一百三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告重庆天投实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日返还原告重庆荣翔房地产信息咨询有限公司定制金2064379元；二、被告重庆天投实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日支付原告重庆荣翔房地产信息咨询有限公司违约金30万元；三、被告重庆天投实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日支付原告重庆荣翔房地产信息咨询有限公司律师费80000元及保全保险费4725元，共计84725元；四、驳回原告重庆荣翔房地产信息咨询有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费应收取32432元及保全费5000元，由原告重庆荣翔房地产信息咨询有限公司负担5999元（原告已缴纳本院），由被告重庆天投实业有限公司负担31433元（此款原告已垫付，被告在给付上述案款时一并支付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  刘衽伟人民陪审员  徐万普人民陪审员  杨长珍二〇二〇年十二月二十日书 记 员  罗宇婷