四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1832号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泸州能源投资有限公司，住所地：泸州市江阳区泰安镇酒谷大道四段，统一社会信用代码91510500314546663Q。 法定代表人：刘伟平，董事长。 委托诉讼代理人：赵楷，四川泸杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋大兵，四川鼎正律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：罗朝奎，男，1969年12月29日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：苏静，四川结贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张坪，四川结贤律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘维军，男，1967年4月8日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：苏静，四川结贤律师事务所律师。 上诉人泸州能源投资有限公司（以下简称能投公司）与上诉人罗朝奎、刘维军租赁合同纠纷一案，上诉人泸州能源投资有限公司与上诉人罗朝奎、刘维军均不服四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初3301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理，上诉人泸州能源投资有限公司的委托诉讼代理人赵楷、宋大兵、上诉人刘维军及罗朝奎、刘维军委托诉讼代理人苏静到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 上诉人泸州能源投资有限公司上诉请求：1.请求撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初3301号民事判决；2.依法改判上诉人与被上诉人签订的租赁合同于2019年5月27日解除；3.依法改判被上诉人支付装修期租金及综合服务费307152元；4.依法改判被上诉人立即撤离租赁房屋并支付恢复原状费625081.13元；5.依法改判被上诉人支付租赁房屋占用费（每月17064元租金标准及35550元的综合服务费标准计算，自2019年4月1日起至恢复原状完全撤离止）；6.依法改判被上诉人向上诉人支付迟延履行违约金直至款项付清止（迟延履行违约金按租金及综合服务费为基数，以0.1%/日计算）；7.一审及二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：上诉人的义务仅按照约定将租赁物交付承租人，不负有确保租赁物能够实现被上诉人自己选择的使用用途的义务，一审法院超越双方合同约定扩大了上诉人在租赁合同中的义务，是适用法律错误。上诉人在租赁合同签订前及履行过程中已尽到相关告知义务，扩大损失的部分应由被上诉人自己承担。上诉人要求被上诉人停止装修的部分本不属于租赁合同范围，被上诉人拒付租金没有理由，一审判决退还被上诉人租金、服务费、保证金毫无理由。一审法院关于双方损失认定错误，遗漏了上诉人2019年至今的房屋占用损失。一审判决遗漏了当事人程序违法，强怀军王龙作为经营租赁房屋的合伙人应当被追加为共同诉讼人。 上诉人罗朝奎、刘维军上诉请求：请求撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初3301号民事判决，驳回能投公司的诉讼请求，支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：能投公司与上诉人签订租赁合同时隐瞒荷载标准达不到国家强制性要求，不符合出租房屋用途的重要信息，存在欺诈；案涉房屋2018男6月1日交付时被上诉人未如实告知出租房屋荷载情况，交付房屋不合格，存在严重违约，应对上诉人的全部损失承担赔偿责任；被上诉人提供的用户手册上载明的荷载信息不能免除被上诉人签约和交付房屋时的重大违约，该用户手册是格式条款对相对方无效；被上诉人出租房屋不符合国家强制性要求，是违约方，无合同解除权。 泸州能源投资有限公司答辩称：1.答辩人与被答辩人签订案涉合同时是现房出租，且双方在签订租赁合同前及签订过程中已经履行房屋荷载的告知义务，不存在隐瞒及欺诈的行为。2.答辩人在签订租赁合同前及交付房屋时已经履行房屋荷载告知义务，交付租赁物为合法建筑物，也符合双方约定的交付标准，答辩人已履行完毕租赁房屋的交付义务，不存在交付违约，被答辩人的损失应由其自身承担。3.答辩人在租赁合同签订及合同签订时将案涉房屋的竣工资料、竣工图纸、装修手册已经提供给了被答辩人的联系人王龙（实为合伙人之一），被答辩人罗朝奎、刘维军足以证明答辩人已经履行相关告知义务,答辩人不存在被答辩人所述的签约交付房屋时存在重大违约责任。4.被答辩人混淆案件事实，其并非原租赁合同的守约方，相反答辩人作为合同守约方一直为合同的履行与被答辩人积极协商，因被答辩人多次无理要求，最终导致答辩人不得不依据原租赁合同约定行使解除权。5.被答辩人并未向答辩人履行装修方案的审核前置程序，答辩人在一审庭审过程中方才看到被答辩人提交的装修图纸，并非被答辩人在上诉状中所陈述答辩人事实上已经认可其装修方案。6.因被答辩人违约导致答辩人不得不依约行使合同解除权，答辩人当然有权依据合同约定向被答辩人收取已经发生的房屋租金、保证金，并非要求被答辩人承担相应违约责任，至于其因自身违约而发生的装修损失应由其自身承担。 罗朝奎、刘维军答辩称：1.能投公司具有约定和法定义务,按双方签订的合同约定交付符合案涉房屋对应的楼板承载力的国家强制性标准规定的房屋。2.能投公司签订合同以前及履行过程中并未尽到告知义务，所谓的用户手册上的载明不能免除能投公司交付房屋不符合约定要求的重大违约行为。3.刘维军、罗朝奎停止向能投公司支付租金等费用，并要求退还服务费、装修保证金等合理合法。4.能投公司无权主张所谓的房屋占用费。5.一审未遗漏当事人，不存在程序违法。 泸州能源投资有限公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方签订的租赁合同自2019年5月30日解除；2.判令二被告立即给付装修期的租金及综合服务费共计307152元；3.判令二被告立即撤离租赁房屋并对租赁房屋恢复原状；4.判令二被告立即给付原告租赁房屋占用费（按每月17064元的租金标准及每月35550元的综合服务费标准计算，自2019年4月1日起计算至恢复原状、修复损坏的消防设施设备并完全撤离为止）；5.判令二被告向原告支付迟延履行违约金至款项付清为止（按租金及综合服务费为基数，以0.1%/日计算）；6.判令本案诉讼费由二被告承担。 罗朝奎、刘维军向一审法院反诉请求：1.解除原、被告之间签订的《能投.摩尔汇商铺租赁合同》；2.判令原告退还被告保证金52614元；3.判令原告退还被告预交的三个月房租157842元；4.判令原告赔偿被告装修、管理人员工资、设计费用等损失合计3500000元；5.反诉费用由原告承担。诉讼中，二被告进一步明确其请求：判决原、被告之间签订的《能投.摩尔汇商铺租赁合同》于2019年9月17日解除，并增加：判令原告退还二被告装修保证金20000元、清理费和基础费20000元。 一审法院审理查明：2018年5月30日，原告（反诉被告）泸州能源投资有限公司（甲方）与二被告（反诉原告）罗朝奎、刘维军（乙方）订立《能投.摩尔汇商铺租赁合同》，约定的主要内容有：甲方将其名下位于泸州市江阳区沙湾的“能投.摩尔汇”[L2-01、L3-01]商铺出租给乙方使用，乙方主要经营项目为宾馆、餐饮、KTV。租赁期限108个月，自开业日开始计算，暂定为自2019年1月1日起至2027年12月31日止;2018年6月1日为进场日，届时甲方按约定向乙方交付该商铺；装修期自进场日2018年6月1日起至2018年12月31日止；除非本合同另有约定，装修期不因任何原因而延长，乙方应在装修期内完成该商铺的装修;乙方应当至少在进场日10天前，向甲方提供该商铺装修设计文件（包括装修图纸等资料）供甲方审查。本合同签署5日内，乙方应当向甲方支付52614元（相当于1个月的月租金及综合服务费）保证金；商铺的租金按计租面积计付，计租面积2370平方米，起始标准为每月每平方米7.2元，自计租日至2021年12月31日，月租金标准与起始月租金标准相同；首期租金51192元，期间为2019年1月1日至2019年3月31日，应于本合同签订两日内支付，除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方应当自进场日起向甲方交纳该商铺的综合服务费，综合服务费收费标准为按商铺的计租面积，计租日起每平方米每月15元，首期综合服务费应于本合同签订五日支付，首期综合服务费期间为2019年1月1日至2019年3月31日，应交综合服务费为106650元,综合服务费均与租金同期交纳。租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方，在交还期内，乙方应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的综合管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使商铺符合甲方要求的交还标准（即恢复玻璃幕墙、房屋顶部、楼板新增钻孔部分的原有状态），在不损毁承重结构的基础上拆离隔墙视为在合理范围内，且保持清洁完好状态，乙方应付清租金、综合服务费或其他应付款项；因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，在交还期内，乙方仍应当按届时月租金标准向甲方支付占用费，并应按照届时综合服务费标准向甲方支付综合服务费及承担各项能源费用等；交还期满后乙方仍未能将符合约定要求的商铺交还甲方的，则自交还期届满之次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺日租金标准的100%向甲方支付占用费，并按照合同终止时日综合服务费标准的100%向甲方支付综合服务费及承担相关能源费用，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止；乙方保证在经营范围内正常合理的使用该商铺及其设施设备，不得放置任何超过该商铺设计荷载的物品。双方还约定了违约责任：本合同签署后，甲方提前3天书面提醒乙方应缴款项明细，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金、综合服务保证金、运营保证金以及租金、综合服务费等应付费用，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除本合同，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和租金、综合服务费等应付金额的违约金；乙方迟延交纳本合同项下租金、保证金或综合服务费或能源费用或其他应付费用的，每迟延1日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额0.1%的迟延履行违约金；乙方迟延交纳本合同项下租金、保证金或综合服务费或能源费用或其他应付费用超过30日的，甲方有权解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任；乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其限期改正，经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月租金标准的10%的迟延履行违约金，直至乙方改正为止，乙方延迟纠正超过15日，甲方有权单方解除本合同；因甲方违约导致乙方无法继续享有该商铺的使用权的，甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该商铺使用权，在该期间内，乙方无需缴纳租金、综合服务费；本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下的履约保证金，如本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金，如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的，则违约方应予以补足；如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。一审法院同时认定：“能投.摩尔汇”[L2-01、L3-01]房屋属泸州市新能源汽车充电设施项目沙湾综合充电站工程，宗地用途登记为商务金融用地，设计为多层公共建筑（一层商业，二至四层为办公），2018年3月1日通过竣工验收。2018年6月1日，泸州能源投资有限公司将租赁房屋交付给罗朝奎、刘维军，该房屋所在楼盘由泸州摩尔恒达商业经营管理有限公司管理。同日，刘维军与案外人王龙订立《“能投.摩尔汇”L2-01、L3-01商铺设计、装修合同》，约定由王龙作为承包人负责该工程宾馆、餐厅、KTV的设计及装饰装修；合同总价暂定为3719528.15元；开工日期为2018年6月1日，竣工日期为2018年10月30日。2018年6月4日，案外人王龙在该公司制作的《装修手册确认书》上签名。确认书载明：本人/公司王龙为“泸州能投.摩尔汇”L2-L3层01号商户，现声明本人/公司及委托装修施工管理单位已详阅《能投.摩尔汇装修手册》，同意并遵守本装修手册中所列全部规定及条款，承担《能投.摩尔汇装修手册》中约定的责任和义务。确认书落款商户名称“京城一锅鲜”，法人代表处由罗朝奎签名，刘维军在场；所附的《装修手册》也由该公司制作，其中“交房技术标准”部分载明楼板承载力为200kg/平方米；超过楼板承载力的重型设备并计划安装在租赁区内，必须报商业管理公司批准方可施工。所有运输装修施工材料车辆不可使用地下停车场进行转运材料；所有进入内场的装修施工材料或建筑装修垃圾，施工单位必须使用推车转运材料；装修材料在指定区域卸货后，按指定通道进入，不可使用电梯进行转运。商户的施工单位必须将垃圾袋装运后清运至指定区域，商业管理公司定时统一安排清理。商户在装修工作全部完成后，在提供了装修竣工图，并得到商业管理公司和政府有关部门审查合格的前提下，方可提出退还装修押金的请求；商户如在装修过程中造成对“能投.摩尔汇”或第三方的损毁，则商业管理公司有权从商户缴纳的押金中扣除相关费用；如损毁费用大于装修押金的，不足部分由商户在三日内补足。2018年6月18日，案外人强怀军、王龙与刘维军订立《合伙人投资合作协议书》，约定共同出资承包强怀军控股的北京郎九酒店管理有限公司泸州分公司经营“郎9主题文化酒店及餐厅”。2018年7月2日，泸州摩尔恒达商业经营管理有限公司向被告出具收据载明：收到L2/L3楼建渣清运费、基础清运费20000元；2018年7月31日，泸州能源投资有限公司出具三份收据，载明收到刘维军、罗朝奎、陈静款项共计210456元，其中含租金服务费保证金52614元，首期租金51192元，首期综合服务费106650元；2018年9月11日，泸州能源投资有限公司出具收据，载明收到刘维军装修保证金30000元，但庭审中被告确认金额为20000元。2018年8月5日，刘维军（甲方）与四川盛凯辉腾竹木有限公司（乙方）订立《实木烤漆门订购合同》，约定甲方因宾馆需要特向乙方定制一批全实木烤漆门；在签订该合同时，甲方应向乙方支付43000元作为生产定金；甲、乙如有一方违约则按合同价的总额1%每天计算作为违约赔偿；工期要求2018年8月6日至同年9月6日。2018年8月6日，北京郎九酒店管理有限公司泸州分公司（发包方）与四川德宝消防科技工程有限公司泸州项目部（承包方）订立《消防工程安装合同》，约定的工程名称为“北京郎九酒店管理有限公司泸州分公司室内装修工程”，地点为泸州市江阳区“能投.摩尔汇”L2-01、L3-01”；开工日期为双方签订本合同后5日内开工，30日完成安装（与装修工程同步）；合同签订后5个工作日内发包方支付承包方预付款106500元。同日，四川盛凯辉腾竹木有限公司出具收据，载明收到刘维军定制烤漆门定金43000元。2018年8月13日，北京郎九酒店管理有限公司泸州分公司取得营业执照。2018年8月20日，北京郎九酒店管理有限公司泸州分公司（甲方）与中国电信股份有限公司泸州分公司（乙方）订立《中国电信酒店信息化业务合同》，约定甲方加入乙方的酒店信息化业务，2018年8月27日，泸州市龙马潭区兴远大酒店用品商行（供方）与刘维军（需方）订立《厨房用品订购合同》，约定需方向供方订购厨房用品；需方交付定金后15日内交货；双方签订合同支付定金88600元，产品安装完成后支付余款50000元；双方任何一方中途终止合同，违约方应向守约方支付总货款的30%的违约金；同日，兴远大酒店用品商行出具收据，载明收到刘维军订购设备定金88600元。2018年8月29日，四川德宝消防科技工程有限公司泸州项目部出具收据，载明收到北京郎九酒店管理有限公司泸州分公司支付消防安装工程预付款106500元。2018年9月6日，刘维军（甲方）与四川志成众邦商贸有限公司（乙方）订立《海信商用中央空调销售、设计及安装合同》，约定甲方向乙方购买并委托乙方承担设计安装中央空调系统事宜；项目名称：北京郎九酒店中央空调；空调销售总价158400元；进场时间：2018年9月8日前；签订合同后，若一方毁约，毁约者按合同款20%赔付对方。2018年12月29日，刘维军（承租方）向泸州能源投资有限公司发出《回复函》，载明：贵、我双方于2018年5月30日签订《能投.摩尔汇商铺租赁合同》，合同签订后装修工作进行至2018年9月11日上午，贵公司进行安全检查时发现商铺主体楼板承重为200公斤，达不到餐饮用房承重标准，当即要求我方停工。我方多次与贵公司进行磋商，最终确定由贵公司对楼板进行加固，且加固楼板的工期、费用由贵公司承担，至今贵公司仍未加固，我方的装修期限应顺延。2019年1月9日，泸州摩尔恒大商业经营管理有限公司向刘维军、罗朝奎发出《告知函》，载明：我方作为出租方授权的第三方招商运营公司，就你方提出的关于承租商铺延期开业问题，经过与出租方积极沟通协调后，现就有关事项告知如下：……二、1.厨房、冻库载重超负荷问题。出租房已根据你方提出的因你方使用原因可能会造成厨房、冻库部分楼面载重超原设计负荷问题，聘请了有资质的设计公司根据你方提出的承重需求进行了载重设计，并可根据设计由出租方进行加固处理后交由你方使用，以确保建筑结构安全。2.开业延期问题。出租方同意根据你方的履约态度，考虑将计租时间从2019年1月1日延期到2019年3月1日。原合同终止时间及原合同其他内容不变。3.垃圾清运费补贴。我方将根据你方的履约情况，对你方在开业前需签订的垃圾清运合同费用进行最大限度的补贴，合同时间内共计补贴51192元（不包含露台区域）。2019年1月14日，刘维军（承租方）向泸州能源投资有限公司和泸州摩尔恒大商业经营管理有限公司发出《关于“泸州摩尔恒大商业经营管理有限公司告知函”的回函》，载明：我方于2019年1月9日收到泸州摩尔恒大商业经营管理有限公司的“告知函”，针对该函内容回复如下：1.厨房、冻库载重超负荷问题。我方同意由出租方聘请有资质的设计公司根据我方正常经营的承重需求重新进行载重设计，并进行加固处理后交由我方使用，由此产生的所有费用由出租方承担，且加固处理必须在2019年3月1日之前完善。2.开业延期问题。装修期限、开业时限均以出租方完成楼板加固并通过验收之日按照合同约定时限顺延。3.垃圾清运费补贴。我方同意泸州摩尔恒大商业经营管理有限公司提出的补贴政策。之后，因双方就免租期的延长期限未达成一致意见、协商的加固方案未实施，刘维军、罗朝奎未再向泸州能源投资有限公司支付相关费用。2019年5月14日，泸州能源投资有限公司向刘维军、罗朝奎张贴送达《泸州能源投资有限公司关于催缴商铺租金的函》，载明：按合同约定承租人罗朝奎、刘维军应于2019年4月1日缴纳第二季度租金共计153576元，截止发函之日已逾期43天，要求承租人在2019年5月17日前立即补交合同租金及违约金，并要求承租人加快装修并开业运营。2019年5月17日，刘维军（承租方）向泸州能源投资有限公司发出《关于“泸州能源投资有限公司关于催缴商铺租金的函”的复函》，载明：合同明确约定了承租人的主要经营项目为宾馆、餐饮、KTV，承租人与出租人多次磋商，最终确定由出租人对楼板进行加固，且加固楼板的工期、费用由出租人承担，至今出租人仍未采取加固措施，故装修期限、计租时间起点、开业时限均应顺延。2019年5月27日，泸州能源投资有限公司通过邮寄及张贴方式向罗朝奎、刘维军送达《泸州能源投资有限公司关于解除商铺租赁合同的告知函》，载明：截止发函之日承租人仍未缴纳欠交租金及违约金且不能开业运营，现函告承租人自本告知函发送之日起，泸州能源投资有限公司与承租人罗朝奎、刘维军签订的《能投.摩尔汇商铺租赁合同》合同关系终止，请承租方在收到本书面通知后7个日历天内（最迟应在2019年6月4日前）撤出“能投.摩尔汇”。对于承租方因装修导致“能投.摩尔汇”2-3楼原状改变及消防设施设备损坏，要求承租方在2019年6月26日前恢复原状并修复损坏的消防设施设备。2019年6月25日，刘维军（函告人）向泸州能源投资有限公司发出《关于的回函》，载明：我方不同意能源投资公司单方解除《能投.摩尔汇商铺租赁合同》，拒绝限期要求我方撤出“能投.摩尔汇”的要求。2019年7月24日，罗朝奎、刘维军委托律师向泸州能源投资有限公司发出《关于“能投.摩尔汇”商铺租赁相关问题的律师函》，载明：2018年9月贵司工作人员在进行安全检查时发现商铺主体楼板承重（荷载）为200公斤，不符合国家强制性标准（GB50009-2012《建筑结构荷载规范》国家标准中餐厅的荷载为2.5，厨房的荷载为4.0，商店的荷载为3.5，舞厅荷载为4.0），我方也就此进行了确认，根据租赁合同第三条，我方承租的商铺用途为“宾馆、餐饮、KTV”，合同签订及交付商铺时贵司均未告知商铺的实际荷载，贵司构成严重违约。请贵司立即按照租赁合同的约定，对商铺的荷载进行调整，以达到法定和约定的要求。一审法院还认定：泸州市新能源汽车充电设施项目（一期）沙湾综合充电站的竣工图设计概要表中载明建筑使用性质为多层公共建筑（一层商业、二-四层为办公）；设计活荷载标准值载明：楼面用途：办公室；活荷载2.0KN/平方米；上人屋面，2.0KN/平方米；非上人屋面，0.5KN/平方米。四川长信工程造价咨询有限公司于2020年7月16日出具川长信咨[2020]字第45号工程造价鉴定报告，鉴定结论为：工程造价鉴定总金额为1170463.26元，其中涉案房屋已装修费用部分金额为545382.13元，涉案房屋恢复原状所需费用部分金额为625081.13元。 一审法院认为：本案争议的主要问题包括：1.原告（反诉被告）泸州能源投资有限公司与二被告（反诉原告）罗朝奎、刘维军订立的《能投.摩尔汇商铺租赁合同》是否符合解除条件，如符合，何时解除。2.如解除，二被告是否应当给付原告装修期的租金、综合服务费、房屋占用费、迟延履行违约金；二被告是否应当承担恢复房屋原状的责任。3.如解除，原告是否应当退还二被告租金及保证金、装修保证金、清理费和基础费。4.原告是否应当赔偿被告装修、工资、设计费用等损失合计3500000元。围绕上述争议问题本院作如下评判：1.关于原告（反诉被告）泸州能源投资有限公司与二被告罗朝奎、刘维军订立的《能投.摩尔汇商铺租赁合同》是否符合解除条件，如符合，何时解除的问题。首先，原、被告订立的《能投.摩尔汇商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按约履行合同义务。其次，合同约定，原告将其名下位于泸州市江阳区沙湾的“能投.摩尔汇”[L2-01、L3-01]商铺出租给被告使用，被告主要经营项目为宾馆、餐饮、KTV，但根据本案相关事实看，涉案房屋宗地用途虽登记为商务金融用地，但设计为多层公共建筑（一层商业，二至四层为办公），故合同标的物“[L2-01、L3-01]商铺”实为办公用房。由此，原告出租给被告的房屋并非普通商铺，根据住房和城乡建设部发布的《建筑结构荷载规范》规定，民用建筑楼面均布活荷载标准值为：住宅、办公楼等2.0KN/平方米，教室、餐厅2.5KN/平方米，运动场、舞厅4.0KN/平方米，厨房、餐厅4.0KN/平方米。因合同约定的被告主要经营项目为宾馆、餐饮、KTV，原告出租给被告的房屋显然不能满足被告的经营需要，据此，原告的交付行为存在瑕疵，属违约行为。本案事实同时显示，2018年9月原告以被告装修设施超过楼面荷载标准要求被告停止装修工程，之后双方未就如何处理最终达成一致意见，在此情况下被告拒付2019年4月起的租金等费用属合法抗辩，原告据此通知被告解除合同于法无据，即使被告未在法定期限内提出异议也不发生合同解除的效力。但是，被告在2019年9月17日的庭审中要求解除合同，此时可以视为双方均认为应当解除合同，故可以确认双方订立的租赁合同于2019年9月17日解除。2.关于合同解除后二被告是否应当给付原告装修期的租金、综合服务费、房屋占用费、迟延履行违约金，以及二被告是否应当承担恢复房屋原状的责任等问题。首先，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案已确认双方订立的租赁合同于2019年9月17日解除，因双方约定装修期自进场日2018年6月1日起至2018年12月31日止，首期租金和首期综合服务费的期间均为2019年1月1日至2019年3月31日，故原告要求被告支付装修期的租金、综合服务费于法无据，应当不予支持。同时，由于原告交付的房屋不符合被告经营项目的荷载标准，导致被告前期装修及后期经营活动无法进行，因此原告要求被告支付迟延履行违约金于法无据，应当不予支持。此外，由于2018年9月原告以被告装修设施超过楼面荷载标准要求被告停止装修，被告事实上已无法使用讼争房屋，在房屋荷载问题未解决的情况下，认定被告占有使用房屋并要求其支付房屋占用费于法无据，对原告的相关主张也不应当支持。其次，被告作为宾馆、餐饮、KTV的经营者，应当知晓经营相关项目对房屋的功能要求，并且虽然原告在订立合同时未告知房屋为办公用房，但在交付装修手册时已载明了荷载技术标准，对此被告未审慎注意就开始装修，就由此造成的后果也应当承担相应的责任，其中就包括恢复房屋原状的责任。并且，鉴于本案的具体情况，该责任宜采用赔偿恢复费用的方式。综合来看，由于涉案房屋不符合被告经营项目的荷载标准系因原告的违约行为及被告的不审慎行为所导致，嗣后双方又未能通过协商最终解决上述问题以促成合同继续履行，进而导致合同最终解除，故根据本案具体情况，宜确定由双方对合同解除后的损失各承担50%的责任。因此，涉案房屋恢复原状所需的费用经鉴定为625081.13元，二被告应共同承担312541元。3.关于原告是否应当退还二被告首期租金、服务费及相应保证金、装修保证金、清理费和基础费的问题。首先，本案中被告拒付2019年4月起的租金和服务费属合法抗辩，并非违约行为，在双方的租赁合同解除后，原告应当退还被告租金服务费保证金52614元。其次，本案中并无证据证明被告在装修中有严重违约行为，其在进场装修前未向原告提供装修设计文件供原告方审查并不足以导致可以没收其装修保证金，故原告应当退还被告装修保证金20000元。其三，被告已交纳的首期租金和服务费、建渣清运费及基础清运费均属合同解除后的损失问题，不宜采用退还方式处理。4.合同解除后原告是否应当赔偿被告装修、工资、设计费用等损失3500000元的问题。根据前述本案相关事实，被告的损失可作如下确定：（1）涉案房屋已装修费用，鉴定金额为545382.13元，予以确认；（2）被告已交纳的首期租金、服务费157842元，予以确认；（3）被告已交纳的建渣清运费20000元,予以确认;(4)已交纳的消防安装工程预付款106500元，因案外人强怀军、王龙与刘维军约定共同出资承包北京郎九酒店管理有限公司泸州分公司经营“郎9主题文化酒店及餐厅”项目，结合《消防工程安装合同》约定的“北京郎九酒店管理有限公司泸州分公司室内装修工程”地点为“能投.摩尔汇”L2-01、L3-01”，故该笔款项可以确认为被告一方的损失。上述各项损失合计829724元，根据双方的责任比例确认原告应承担414862元。原告承担的该项损失品迭被告承担的房屋恢复原状损失312541元，原告还应支付被告102321元。此外，关于被告交纳的定制烤漆门定金、订购酒店用品定金，现有证据不足以证实属已经发生的损失，被告可待相关损失确定后另案主张。一审法院判决：一、原告（反诉被告）泸州能源投资有限公司与二被告（反诉原告）罗朝奎、刘维军订立的《能投.摩尔汇商铺租赁合同》于2019年9月17日解除；原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）于本判决生效之日起七日内办理完毕租赁房屋退还手续；二、原告（反诉被告）泸州能源投资有限公司于本判决生效之日起十五日内，支付被告（反诉原告）罗朝奎、刘维军房屋装修等损失款合计102321元；三、原告（反诉被告）泸州能源投资有限公司于本判决生效之日起十五日内，退还被告（反诉原告）罗朝奎、刘维军租金服务费保证金52614元、装修保证金20000元；四、驳回原告（反诉被告）泸州能源投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）罗朝奎、刘维军的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费5908元，适用简易程序减半收取2954元，由原告（反诉被告）泸州能源投资有限公司负担；反诉案件受理费36804元，适用简易程序减半收取18402元，由原告（反诉被告）泸州能源投资有限公司负担920元，被告（反诉原告）罗朝奎、刘维军负担17482元。 本院二审期间，上诉人能投公司向本院提交新证据，租赁物2、3楼的平面图及微信发送平面图的截图，以证明2018年5月25日，能投公司工作人员刘建杰发送给合伙人之一的王龙租赁物2楼、3楼平面图，说明出租人在签订合同前已将租赁的使用用途告知了承租人。该证据经罗朝奎、刘维军质证，本院认为该证据与案件事实具有关联性，并具有真实性与合法性，可以作为证据予以采信。上诉人罗朝奎、刘维军并无新证据向本院提交。通过二审中能投公司提交的新证据，本院可以确认在2018年5月25日，即双方签订租赁合同之前，能投公司曾向刘维军、罗朝奎的合伙人王龙发送房屋平面图，告知了该房屋的使用用途，王龙也是该租赁房屋的改装装修人。本院的其他事实认定与一审法院事实认定一致。 针对本案的争议焦点，本院作如下认定： 一、关于能源公司与罗朝奎、刘维军订立的《能投.摩尔汇商铺租赁合同》不能履行导致合同解除的责任问题。能源公司与罗朝奎、刘维军订立的《能投.摩尔汇商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。2018年5月30日，能投公司将其名下位于泸州市江阳区沙湾的“能投.摩尔汇”[L2-01、L3-01]商铺出租给罗朝奎、刘维俊使用时，作为出租方应明知其出租的房屋用途为办公用房，承重为200kg/㎡这一状况，在知晓承租人租赁用于宾馆、餐饮、KTV时应予以善意提示；而罗朝奎、刘维俊承租该房屋系主要经营宾馆、餐饮、KTV，2018年5月25日、6月4日在收到能投公司提供的图纸、《装修手册》时，未予审慎审查，对已经载明的房屋承重疏于注意，以致在房屋荷载标准不能达到其经营目的情况下签订合同。对此，导致发生纠纷后合同不能履行双方均有过错。 二、关于合同解除时间以及双方的损失如何确定问题。2018年9月能投公司要求刘维军停止装修工程，之后双方就房屋加固、加固完成期限、延长装修期等问题进行了协商但未能达成一致意见。2019年能投公司向承租人送达解除合同告知函，故能投公司认为本案双方合同解除时间为2019年5月30日之主张本院予以支持。 因本案合同不能履行，双方均有责任，综合本案具体情况本院确定由双方对合同解除后的损失各承担50%的责任。经鉴定涉案房屋恢复原状所需的费用为625081.13元，对此损失双方各自承担312541元；承租人的损失包括1.涉案房屋已装修费用鉴定金额为545382.13元，2.已交纳的建渣清运费20000元,3.对已交纳的消防安装工程预付款106500元，上述各项损失合计671882元，双方各自承担335941元。品迭后能投公司应承担罗朝奎、刘维军装修损失23400元。对承租人主张的定制烤漆门及酒店用品的定金等损失问题。本案一审及二审期间给双方当事人提供了充足的举证期间，上诉人刘维军、罗朝奎举出的证据并未能证实其存在定金损失等，故对该项损失，本院不予确认。 三、对能投公司收取的保证金是否应予退还以及其主张的其他时间段租金、房屋占用费、迟延履行违约金应否支持问题。能投公司已经收取了承租人2019年1月至2019年3月的首期租金和首期综合服务费，而在2018年9月合同约定的装修期内，因荷载标准问题能投公司叫停了承租人装修，直至2019年1月9日双方均还在洽谈房屋加固和延长装修期问题，故能投公司收取承租人2019年1-3月首期租金、服务费157842元及租金服务费保证金52614元、装修保证金20000元已无基础，对此应予返还。 2018年9月上诉人罗朝奎、刘维军事实上已无法使用讼争房屋，在房屋荷载问题未解决的情况下，认定承租人占有使用房屋并要求其支付房屋租金、占用费及迟延履行违约金于法无据，故对能投公司的相关主张一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 四、关于本案是否遗漏了当事人问题。本院认为，本案所争议的诉讼标的是租赁合同纠纷，租赁合同的双方当事人为能投公司与刘维军、罗朝奎，案外人强怀军与王龙并未参与签订租赁合同，故能投公司认为遗漏当事人的诉讼主张不能成立。 综上所述，一审法院关于双方在履行房屋租赁合同时违约责任及双方所主张的损失的认定有误，依法应予纠正。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初3301号民事判决； 二、泸州能源投资有限公司与罗朝奎、刘维军订立的《能投.摩尔汇商铺租赁合同》于2019年5月30日解除。刘维军、罗朝奎于本判决生效之日起10日内向泸州能源投资有限公司办理完毕租赁房屋退还手续； 三、泸州能源投资有限公司于本判决生效之日起15日内，支付刘维军、罗朝奎损失共计23400元； 四、泸州能源投资有限公司于本判决生效后15日内退还刘维军、罗朝奎租金服务费保证金52614元、装修保证金20000元，退还刘维军、罗朝奎首期租金、服务费157842元； 五、驳回泸州能源投资有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回刘维军、罗朝奎的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费48722元，由泸州能源投资有限公司负担16392元，刘维军、罗朝奎负担32330元。 本判决为终审判决。 审判长  胡艳 审判员  马黎 审判员  刘静 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  唐繁