山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终11498号 上诉人（原审被告）：青岛恒大实业集团有限公司，住所地：青岛市市**宁夏路****楼**。 法定代表人：张宗旭，职务：董事长。 委托诉讼代理人：白异敏，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洁，国浩律师（青岛）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛加仑检测技术服务有限公司，住所地，住所地：青岛市李沧区四流北路**iv> 法定代表人：李祥娇，职务：总经理。 委托诉讼代理人：王学英，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：同伟，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛康泰鑫环保科技有限公司，住所地：，住所地：青岛市李沧区郑佛路**v> 法定代表人：王志见，职务：董事。 上诉人青岛恒大实业集团有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人青岛加仑检测技术服务有限公司（以下简称加仑公司）、青岛康泰鑫环保科技有限公司（以下简称康泰鑫公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 恒大公司上诉称，请求：1、撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初790号民事判决，改判驳回加仑公司对恒大公司的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由加仑公司、康泰鑫公司承担。事实与理由：一、加仑公司向恒大公司主张补偿无任何事实与法律依据。1、加仑公司非涉案房屋及土地产权人，其获得补偿无任何法律依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条、第二条均规定被征收房屋所有权人为征收补偿的合法所有权人，没有任何法律规定或司法文件规定，房屋承租人有权获得征收补偿。2、加仑公司与恒大公司未签订任何合同，双方之间不存在租赁合同法律关系。恒大公司自始至终未与加仑公司签订租赁合同，也未同意康泰鑫公司转租，加仑公司以房屋租赁合同纠纷为由向恒大公司主张权利属于诉讼主体不适格。3、恒大公司所签定的为预征收协议，其相关合同权利义务尚处在不确定状态。恒大公司签订的《青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划范围内（市南工业园）国有土地上房屋预征收补偿协议》第十二条第一款约定，甲方应以房屋征收决定公告之日为基准日重新评估被征收房屋（土地）价值并重新签订房屋征收补偿协议。因此，房屋征收补偿款尚处在不确定状态。4、恒大公司已经按与康泰鑫公司之间的租赁合同约定，与其签定补偿协议并实际履行，加仑公司应向康泰鑫公司主张其要求。本案中恒大公司已按与康泰鑫公司签订的补偿协议向其支付补偿款，如再要求恒大公司向加仑公司支付补偿款则会产生重复补偿的情形。因此，加仑公司应向康泰鑫公司主张权利，而非恒大公司。5、加仑公司与康泰鑫公司签订的租赁合同中明确约定因政府有关部门建设征用，致使本协议不能履行时，双方免责。因此，加仑公司对涉案补偿款无权主张任何权利。二、一审法院适用公平原则错误。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人以及其他利害关系人的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。第三条规定房屋征收与补偿，应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。因此，上述规定充分考虑了征收补偿的公平性，一审法院判决实为以司法判例形式否定相关行政法规及规章制度的公平性。综上所述，一审判决查明事实不清，适用法律错误。 被上诉人加仑公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回恒大公司的上诉请求。 加仑公司向一审法院起诉请求：1.判令恒大公司、康泰鑫公司支付加仑公司因拆迁承租房屋产生的搬迁补助费、搬迁奖励金、拆迁装修补偿款、拆迁设备搬迁费、停产停业损失补偿金等共计360,415元；2.判令恒大公司、康泰鑫公司承担案件诉讼费用。事实与理由：加仑公司承租的青岛市李沧区4楼东侧401-403室系恒大公司所有，后恒大公司出租给康泰鑫公司作为检测孵化器产业园区，租赁期限自2010年10月1日至2020年9月30日，租赁期内加仑公司作为科技企业由康泰鑫公司引进该园区并承租涉案房屋，签订《房屋租赁合同》，承租面积为268平方米，租赁期限自2017年6月30日起至2020年6月29日止。协议签订后，加仑公司依约支付了租金、物业管理费等费用，并陆续进行装修实际进行生产经营。2018年3月9日，李沧区人民政府制定了《青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划范围内（市南工业园）国有土地上房屋预征收补偿方案》，确定加仑公司承租的房屋属于拆迁范围，并明确了房屋征收补偿的相应标准。据了解，恒大公司已签订了补偿协议，并获得了大部分拆迁补偿款，但加仑公司与恒大公司、康泰鑫公司多次协商，恒大公司、康泰鑫公司拒绝支付搬迁补助费、拆迁装修补偿款、拆迁设备搬迁费等款项，特诉至法院。 恒大公司一审答辩称，加仑公司诉讼主体不适格，无权对该公司主张权利，加仑公司所主张的被征收房屋价值及具体补偿金额尚无法确定，恒大公司已经将相关补偿款支付给了康泰鑫公司，根据合同相对性原则，加仑公司应当向康泰鑫公司主张。 康泰鑫公司一审未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 一审法院认定事实：2017年6月25日，加仑公司（乙方）与康泰鑫公司（甲方）签订房屋租赁合同，合同约定甲方为乙方提供李沧区4楼东侧401-403室，乙方承租使用面积268平方米，租赁期限为三年，自2017年6月30日起至2020年6月29日止，租金为235元/平方米/年，物业费2元/平方米/月，乙方须在合同首日起提前一个月缴纳当年度房屋租赁费、物业费，协议期满后，如乙方继续租赁使用，应在协议期满前30天通知甲方，双方协商重新签定新协议，如不签定新协议，该协议期满即行终止，免责条款为政府有关部门规划建设征用，致使该协议不能履行时或不可抗力致使该协议不能履行，因上述原因导致该协议履行不能时，按照乙方实际使用期限计算。上述房屋所有权人为恒大公司，2010年6月28日，恒大公司与康泰鑫公司签订《租赁协议》，约定将九水东路320号标准厂房出租给康泰鑫公司生产经营，房屋面积7327.69平方米，附属场地面积约1310平方米，租赁期限为10年，自2010年10月1日起至2020年9月30日止。2018年6月4日，李沧区房屋征收办公室、青岛联德拆迁安置服务有限公司及恒大公司签订编号为（2018）李房征字院士预字第××号《青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划范围内（市南工业园）国有土地上房屋预征收补偿协议（货币补偿）》，被征收房屋位于李沧区，恒大公司自愿选择货币补偿，被征收房屋的货币补偿共计126,499,120元，被征收房屋附属建筑、构筑物、附属物、装修补偿金共计9,880,129元，青苗附着物补偿54,869元，被征收房屋补助、奖励（一）搬迁补助费662,650元、（二）设备迁移费4,678,476元、（三）停产停业损失补偿金，按工业类建筑80元/平方米×月，一次性计发12个月，合计15,903,600元、（四）速迁奖励10,000元整。补偿总款为157,688,844元，于该协议签订后30日内搬迁腾房。后附以2018年3月9日为价值时点的《青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目（市南工业园）国有土地上房屋预征收分户评估结果报告》，其中“市南工业园预征收项目装修及附属物评估明细表”第11页载明房屋9四层加仑公司装修及附属物总价72,197.1元，“停产停业损失明细表”载明补助标准为80元/平方米，“搬迁补助费明细表”载明补助标准为40元/平方米，“机器设备评估明细表”载明搬迁补偿费评估值合计10,218元。加仑公司未在庭后指定期间内向一审法院说明其实际搬迁日期。青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终1437号民事判决书（已生效）查明，恒大公司分别于2018年6月7日、6月8日自李沧区房屋征收办公室取得补偿款47,306,653元和63,075,537元，占补偿款总额的70%。剩余30%恒大公司自认系因被征收房屋的权属证书尚未注销、未达到房屋预征收补偿协议的要求，故尚未取得该部分补偿。2019年5月30日，康泰鑫公司与恒大公司签订补偿协议书，约定因李沧区房屋和土地实施征收，恒大公司向康泰鑫公司支付拆迁征用补偿金899万元，此补偿金额不包括康泰鑫公司未经恒大公司同意擅自出租给次承租方所产生的补偿。庭审中，原告明确其诉讼请求计算方式如下：搬迁补助费40元/平方米×268平方米=10,720元、搬迁奖励金10,000元、拆迁装修补偿款72,197元、设备搬迁费10,218元、停产停业损失补偿金80元/平方米/月×268平方米×12月=257,280元，合计360,415元。 一审法院认为，案件系因租赁合同引发的纠纷。加仑公司与康泰鑫公司及康泰鑫公司与恒大公司签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，合法有效，法院予以确认。公平原则是民法的一项基本原则，要求当事人在民事活动中以社会正义、公平观念指导自己的行为，平衡各方的利益，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽规定应当对被征收房屋所有权人给予补偿，但规定的补偿项目包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中的后两项补偿，其补偿对象虽然通常是被征收房屋的所有权人，但对于已经出租的经营性用房，在房屋被征收时，因承租人势必会遭受房屋装修、搬迁费用及停产停业等损失，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系，故基于公平原则，承租人有权对此进行主张。涉案房屋的现有装修、设施设备等是加仑公司的投入，加仑公司在涉案房屋中实际从事经营活动，作为装修及设施设备的投资人、所有权人以及实际的经营主体，其系征收行为中房屋装修、搬迁、停产停业损失的最终承受人。且征收过程中确定相应补偿数额的评估是以加仑公司对涉案房屋装修、设备价值等为标的进行的估值，恒大公司就此获得的补偿款是基于加仑公司的投入，因此根据公平原则及“谁投资，谁受益”的原则，应当由加仑公司获得上述项目的补偿。恒大公司基于合同相对性、租赁合同的约定等观点提出的抗辩主张，均不能否定加仑公司相关损失与征收行为存在因果关系的客观事实。加仑公司主张的搬迁补助费应按照实际面积和补助标准计算，即40元/平方米×268平方米=10720元。加仑公司租赁房屋系用于生产经营，因房屋被征收，使其生产经营受到了一定的损失，因此有权取得适当的停产停业损失补偿，结合租赁合同的实际履行情况和公平原则，确定加仑公司取得50%的停产停业损失补偿款，即80元/平方米/月×268平方米×12月×50%=128640元。加仑公司未在庭后指定期间内说明其实际搬迁日期，应当自行承担相应不利后果，故其关于速迁奖励10000元的主张法院不予支持。拆迁装修补偿款及拆迁设备搬迁费应按补偿协议中的金额确定即72197和10218元。康泰鑫公司与恒大公司签订的补偿协议书明确载明补偿金额不包含次承租方产生的补偿，加仑公司亦无证据证明其应得补偿部分已被康泰鑫公司领取，故加仑公司对康泰鑫公司的诉讼请求法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十五条之规定，判决：一、恒大公司于判决生效之日起十日内支付加仑公司搬迁补助费10720元、拆迁装修补偿款72197元、拆迁设备搬迁费10218元、停产停业损失补偿128640元，共计221775元；二、驳回加仑公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6706元，因适用简易程序减半收取3353元，保全费2322元，合计5675元（加仑公司已预交），由加仑公司负担1290元，恒大公司负担4385元。 本院二审期间，恒大公司提交下列证据：证据一、《房屋租赁合同》复印件一份，康泰鑫公司与加仑公司签订的房屋租赁合同第6条及第13条双方约定，加仑公司退房时各种固定性装修设施不得拆除和损坏做自动放弃处理，归康泰鑫公司所有；证据二、山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初4567号民事判决书、山东省青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终1433号民事判决书，证明在该案件中，二审判决前涉案房屋的钥匙仍由加仑公司保管，加仑公司在2018年6月之后仍占有使用涉案房屋。证据三、恒大公司按照《补充协议书》向康泰鑫公司支付拆迁补偿款等费用870万元的支票存根、康泰鑫公司出具的收款收据。恒大公司主张，1、房屋装修的内部装修设施其所有权人是康泰鑫公司，加仑公司不具有获得赔偿或补偿的权利。2、加仑公司不应获取搬迁损失，因为征收行为发生于2018年6月4日，加仑公司持续占有房屋至2019年6月3日，并未因征收行为发生搬迁，其租赁合同解除与最终搬迁的原因是拖欠康泰鑫公司房屋租金，由康泰鑫公司起诉至法院，诉请解除，与征收行为无关，不应获取征收搬迁损失费。3、停产停业损失加仑公司不应当获得，征收行为发生在2018年6月4日，根据征收补偿协议第6条第3款，停产停业损失是一次性给予12个月补偿金，加仑公司在征收房屋后持续占有和使用涉案房屋至2019年6月3日，故征收行为未给加仑公司造成停产停业损失。 加仑公司质证称，对证据一、二的真实性及证明事项均无异议，对证据三的真实性无法确认，加仑公司并非收付款当事人。 本院认为，本案争议焦点为加仑公司是否有权主张相应补偿。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。恒大公司与康泰鑫公司、康泰鑫公司与加仑公司签订的房屋租赁合同及《补偿协议书》均系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，各方当事人应当按照合同约定行使权力、履行义务。关于恒大公司主张与加仑公司未签订任何合同、双方不存在租赁关系及加仑公司非涉案房屋及土地产权人，其获得补偿无法律依据的上诉理由，本院认为，加仑公司作为涉案房屋的实际使用人，涉案房屋内装修及附属物、设施设备的实际投资人、所有人及实际经营主体，基于物权，加仑公司有权获得因拆迁产生的拆迁装修补偿款、拆迁设备搬迁费等。且本案征收过程中确定相应补偿数额的评估是以加仑公司对涉案房屋装修、设备价值等为标的进行的估值，恒大公司因此获得的补偿款是基于加仑公司的投资、停产停业损失和搬迁补助等。因此，加仑公司获得相应的搬迁补助费、拆迁装修补偿款、拆迁设备搬迁费和停产停业损失补偿具有事实和法律依据，上诉人恒大公司该上诉理由不成立。 关于恒大公司主张所签订的预征收补偿协议相关合同权利义务尚处在不确定状态的上诉理由，本院认为，根据本院（2020）鲁02民终1437号民事判决查明的事实，恒大公司分别于2018年6月7日、6月8日自李沧区房屋征收办公室取得补偿款47,306,653元和63,075,537元，占补偿款总额的70%。剩余30%恒大公司自认系因被征收房屋的权属证书尚未注销、未达到房屋预征收补偿协议的要求，故尚未取得该部分补偿。预征收补偿协议的主要部分已经履行，恒大公司的该上诉理由不成立。 关于恒大公司主张已经按与康泰鑫公司之间的租赁合同约定，与其签订补偿协议并实际履行，加仑公司应向康泰鑫公司主张其要求的上诉理由，本院认为，根据一审查明事实，恒大公司向康泰鑫公司支付的拆迁征用补偿款中不包括康泰鑫公司未经恒大公司同意擅自出租给次承租方所产生的补偿。本案中，恒大公司否认康泰鑫公司将所承租房屋转租给加仑公司经过其同意，故恒大公司关于加仑公司应向康泰鑫公司主张的上诉理由，无事实依据。 关于恒大公司主张加仑公司与康泰鑫公司签订的租赁合同中明确约定因政府有关部门建设征用，致使协议不能履行时，双方免责，加仑公司对涉案补偿款无权主张的上诉理由，本院认为，该租赁合同约定的是基于征用致使合同解除而产生的违约责任免责，而非基于物权产生的征收补偿费用的免除。恒大公司的该条上诉理由不成立。 关于恒大公司主张一审判决错误适用公平原则的上诉理由，本院认为，一审判决综合考量了房屋产权人和房屋实际使用人的利益，判决并未显失公平。恒大公司的该条上诉理由不成立。 综上所述，青岛恒大实业集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6706元，由上诉人青岛恒大实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 张鹏飞 书记员王珩霖