河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14517号上诉人（原审被告）：郑州市三阳商贸有限公司，住所地郑州市**材料厂街**楼**。法定代表人：李洋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王某某，系该公司员工。委托诉讼代理人：张小君，安徽正申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李彩峰，女，1971年3月6日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：赵得良，河南公为律师事务所律师。上诉人郑州市三阳商贸有限公司（以下简称“三阳公司”）因与被上诉人李彩峰建设用地使用权纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初5663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人三阳公司的委托诉讼代理人王某某，被上诉人李彩峰的委托诉讼代理人赵得良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三阳公司上诉请求：依法撤销新郑市人民法院(2020)豫0184民初5663号判决第一条和第二条支付资金占用期间的利息损失,依法改判确认上诉人郑州市三阳商贸有限公司与被上诉人李彩峰于2017年2月16日签订的《土地使用权转让协议》无效,上诉人按照缔约责任承担50%(以3000000元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款利率的一倍自2017年2月16日起计算至2019年8月19日,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期的一倍自2020年8月20日起计算至转让款实际付清之日至)。上诉理由:一审判决适用法律错误。一、一审判决认定案涉土地性质已由居住用地更为道路用地和公园绿地属于适用法律错误。新郑市自然资源和规划局于2020年9月18日关于人民法院征询函中新土国用(2006)第074号土地用地性质的情况说明，涉案地块用地范围内的用地性质规划为道路和公园绿地。但新郑市人民法院从新郑市不动产登记中心2020年9月7日不动产登记资料查询结果证明内容来看，涉案土地用地用途为居住。依据物权法的规定，案涉土地性质以产权证书登记为准。故涉案土地性质仍是居住用途，所以被上诉人主张的合同目的不能实现的情形不存在，据此解除合同的依据不足。二、一审法院认为《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》关于土地出让的规定为管理性规定并非强制性规定，故上诉人郑州市三阳商贸有限公司与被上诉人李彩峰于2017年2月16日签订的《土地使用权转让协议》有效，属于适用法律错误。（一）上诉人郑州市三阳商贸有限公司与被上诉人李彩峰于2017年2月16日签订的《土地使用权转让协议》为无效。1.从案涉土地即新土(2006)第074号土地使用权证记载的地类(用途)为居住，使用权类型为出让。可见案涉土地性质为建设用地，通过出让方式取得，用于开发居住。故案涉土地的出让应该符合《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定。2.《土地管理法》第二条第三款规定:任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。可见上诉人与被上诉人非法买卖案涉土地违法。3.《城市房地产管理法》第二十六条规定:以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。按照该规定,案涉土地使用权可能被政府无偿收回土地使用权,属于《城市房地产管理法》第三十八条不得转让的情形。4.《城市房地产管理法》第三十八条规定:下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的。(三)依法收回土地使用权的。(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条规定:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。可见案涉土地买卖应该符合上述要求才能出让。5.《合同法解释(二)》第14条规定:“《合同法》第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”。(二)《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》关于土地出让的规定为管理性规定还是强制性规定,应个案分析,本案中应属于强制性规定。1.在对效力性强制性规定进行理解与适用时,上诉人认为,在把握效力性强制性规定与管理性的强制性规范的区分标准时应考虑以下几个因素:第一,该强行性规定是否直接表明违反该规定的合同应认定无效;第二,该强行性规定的制定目的是否为禁止民商事法律行为的效力;第三,虽无前述明确规定,但该强行性规定是否涉及社会公共利益或者国家利益的保护问题。《土地管理法》第二条第三款和《城市房地产管理法》第三十八条虽没有明确表明违反法律无效,但明确禁止非法转让土地和房地产,其制定目的即为禁止某种民商事法律行为,否定其效力,而非出于行政管理的需要的,则也为效力性强制性规定。此外《土地管理法》和《城市房地产管理法》的相关规定其制定的目的兼有行政管理和禁止某种民商事法律行为(禁止非法转让土地)的目的,但违反该规定将损害社会公共利益或者国家利益的(原被告非法买卖土地势必损失社会公共利益)，则仍应为效力性强制性规定。简言之,效力性强制性规范的目的在于否定民商事法律行为的效力,如果不否定合同的效力,将损害到社会公共利益。2.最高人民法院关于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条强制性规定的识别及其理解与适用对此也进行详细论述,尤其明确指出审判实践中又出现了另一种倾向,有的法院认为凡是行政管理性质的强制性规定都属于“管理型强制性规定”不影响合同效力。这种望文生义的认定方法,应予纠正。结合本案具体而言,上诉人认为无论是上述土地出让(转让)条文的字面理解(比如发文中含有“应当”“必须”“不得”“禁止”),还是从法条所保护的法益类型、违法行为的法律后果来看,应为强制性规定。综上所述上诉人郑州市三阳商贸有限公司与被上诉人李彩峰于2017年2月16日签订的《土地使用权转让协议》违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《合同法》和《民法总则》的相关规定,应为无效。三、关于一审认定利息损失过高无事实和法律依据。(一)一审法院已经论证了合同解除责任不在于上诉人,也不认定上诉人有违约行为。还参照《土地使用权转让协议》的约定关于上诉人违约时退还土地款的年利息24%标准(判决标准稍低于该标准),明确无事实和法律依据。(二)关于上诉人郑州市三阳商贸有限公司与被上诉人李彩峰于2017年2月16日签订的《土地使用权转让协议》后缔约过失责任。协议无效,故协议的约定的利息也无效。因为双方协议无效均有过错。故上诉人意愿按照同期贷款利率计算损失并承担50%。综上,请求二审法院依法查清事实,支持上诉人的诉请。李彩峰辩称，一审判决认定正确，适用法律并无不当，请求二审法院查明事实后依法驳回上诉。李彩峰向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告之间签订的土地使用权转让协议；2.请求依法判令被告返还原告依《协议》支付的3000000元人民币；3.请求依法判令被告依《协议》约定向原告承担违约责任；4.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年2月15日，（转让方、甲方）三阳公司与（受让方、乙方）李彩峰签订《土地使用权转让协议》，主要内容为：甲方拥有位于新郑市XX新城院内占地面积为1999.63平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让的法律法规，结合本协议所指土地的实际情况，自愿达成如下协议，供共同遵照执行。第一条转让土地使用权情况（一）土地使用权情况。1、土地座落位置、证号及地号：新郑市XX镇XX新城内、新土国用（2006）第XXX号、X-XXX-X。2、土地使用权面积：3亩。3、土地规划用途：居住（土地证标明记载）。6、土地性质及使用方式：国有出让方式。第二条本协议之转让价格1、甲乙双方确认本协议的转让价格人民币600万元。第三条转让价款之支付（一）支付：1、在本协议生效之日起当日内，乙方应支付本协议转让价50%（即300万元人民币）给甲方。2、在规划国土部门根据甲乙双方共同申请将涉及转让地块的土地使用权办理到乙方或其指定人名下后三个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的50%（即300万元人民币）给甲方。（二）甲方收取本协议转让价款的开户银行为：建行郑州铁路支行账号为：62×××91，杨某；甲方亦可书面通知乙方有关甲方收款或委托第三人收款的新的银行及账号。第七条违约责任（一）甲方的违约责任。1、在本协议生效后，甲方单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本性违约。甲方应按总标的20%向乙方承担双倍返还定金的违约金，并退还已收乙方的转让款且按年息24%的利率计付利息。2、因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权出现权力或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方单方违约，甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。3、甲方迟延履行本协议的规定义务未达到根本性违约，应按乙方已付转让款每日万分之二点一向乙方支付违约金。协议落款处甲方加盖郑州市三阳商贸有限公司公章，代理人杨某签字，乙方李彩峰签字按印。协议签订当天，靳某某向杨某的中国建设银行郑州市铁路支行账号（卡号62×××91）转账3000000元。庭审中，李彩峰提交新郑市自然资源和规划局出具的土地用地性质图纸一份，该图纸显示：依据《新郑市龙湖镇总体规划（2013-2030）》（2017修订），图中用地范围内用地性质规划为公园绿地和道路用地。拟证明李彩峰与三阳公司签订协议时，三阳公司隐瞒了重要事实，导致李彩峰无法实现签订合同的目的，三阳公司具有根本性违约的性质。三阳公司表示，杨某曾是三阳公司的总经理，公司的公章曾由杨某保管，杨某代表三阳公司与李彩峰签订的《土地使用权转让协议》，三阳公司的法定代表人杨某某1并不知情，三阳公司也未收到靳某某的转账款项。该《土地使用权转让协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，该协议无效，从土地使用权证记载的内容和现有证据来看，三阳公司没有隐瞒真相，三阳公司对于案涉土地的性质从居住用途变为绿化用地是不知情的，三阳公司同意退还土地款3000000元，并依据缔约过失责任来承担李彩峰的损失。另查明，1、靳某某与李彩峰系夫妻关系。2、杨某系三阳公司法定代表人杨某某1之子。3、2006年6月1日新郑市人民政府颁发给三阳公司的新土国用（2006）第XXX号土地使用权证显示，座落：XX镇，XX新城内；地号；地号XX-X-；地类；地类（用途）使用权类型：出让；终止日期：2076.5；使用权面积：1999.63㎡。经新郑市不动产登记中心查询，现该土地使用权人仍为三阳公司，用途为居住，该宗地无查封，无抵押。一审法院于2020年9月14日向新郑市自然资源和规划局发征询函，以确认该地块的准确用途，新郑市自然资源和规划局于2020年9月18日向该院出具《关于人民法院征询函中新土国用（2006）第074号土地用地性质的情况说明》及《新郑市人民政府土地管理文件-新郑市人民政府关于同意向郑州市三阳商贸有限公司出让国有土地使用权的批复》（新政土〔2006〕52号），情况说明及政府土地管理文件主要内容为：2006年5月31日，新郑市人民政府出具文件，同意将位于龙湖镇龙湖新城内的国有土地33359.59平方米出让给三阳公司，用途为居住用地，出让期为70年；2020年9月18日，新郑市自然资源和规划局经对照龙湖镇现行总体规划《新郑龙湖镇总体规划（2013-2030）》（2017修改），涉案地块用地范围内的用地性质规划为道路用地和公园绿地。三阳公司对于新郑市不动产登记中心的查询结果及新郑市自然资源和规划局出具的情况说明表示，三阳公司合法取得案涉土地的土地使用权证，从不动产登记资料查询结果证明的内容来看，案涉土地还是居住性质，至于新郑市自然资源和规划局出具的情况说明显示案涉土地性质为道路用地和公园绿地，依据《中华人民共和国物权法》的规定，以产权证书登记的性质为准，故案涉土地性质依然是居住性质，所以李彩峰主张的合同目的不能实现的情形不存在，同时也证明了三阳公司没有欺诈。但三阳公司认为该土地转让行为违反了法律和行政法规的强制性规定，合同应为无效。以上事实，有当事人陈述、《土地使用权转让协议》、转账记录、土地用地性质图纸、新土国用（2006）第074号土地使用权证、不动产登记资料查询结果证明、《关于人民法院征询函中新土国用（2006）第074号土地用地性质的情况说明》、《新郑市人民政府土地管理文件-新郑市人民政府关于同意向郑州市三阳商贸有限公司出让国有土地使用权的批复》（新政土〔2006〕52号）及本案的庭审笔录等证据可以证实。一审法院认为，本案的争议焦点为原告李彩峰与被告三阳公司签订的《土地使用权转让协议》是否有效，如果该协议有效，是否应当解除，如果协议应当解除，被告三阳公司是否应当承担违约责任。双方在签订《土地使用权转让协议》时，被告三阳公司称杨某曾是三阳公司的总经理，其任总经理期间，公章也由杨某保管，故杨某有权代表公司对外行使公司职权，其代表三阳公司与原告李彩峰签订《土地使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，且该协议内容不违反法律规定，应为有效协议。三阳公司依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定抗辩该协议应为无效协议，《中华人民共和国城市房地产管理法》关于出让土地转让的相关规定应为管理性规定，故对于三阳公司的抗辩意见该院不予支持。李彩峰与三阳公司签订《土地使用权转让协议》时，三阳公司向李彩峰交付的土地使用权证载明涉案土地用途为居住用地，但依据新郑市自然资源和规划局出具的情况说明，该地块在双方签订协议时规划已被调整为道路用地和公园绿地，因规划的土地用途与土地使用权证载明的用途不一致，导致双方签订合同的目的不能实现，故双方签订的《土地使用权转让协议》依法应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李彩峰在协议签订后，即依照协议约定向三阳公司指定的账户支付转让款3000000元，因合同解除，李彩峰要求三阳公司返还转让款3000000元的诉讼请求该院予以支持；因土地规划系政府的行政行为，并非被告三阳公司行为所致，故三阳公司在履行合同过程中不存在违约行为，故李彩峰请求三阳公司承担违约责任的诉讼请求该院不予支持，但双方在合同中违约责任约定“在本协议生效后，甲方单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本性违约，甲方应按总标的20%向乙方承担双倍返还定金的违约金，并退还已收乙方的转让款且按年息24%的利率计付利息”，虽然双方合同解除的原因非三阳公司行为所致，该院不予支持李彩峰要求三阳公司支付违约金的诉讼请求，但三阳公司在合同履行过程中占用李彩峰土地转让款势必给李彩峰造成利息损失，三阳公司对该损失应向李彩峰承担责任，双方对于退还转让款时的利息约定可视为双方对于资金占用期间的利率标准约定，该约定过高，该院调整双方资金占用期间的利率标准为：按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍自2017年2月16日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期的四倍自2019年8月20日起计算至转让款实际付清之日止。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、依法解除原告李彩峰与被告郑州市三阳商贸有限公司于2017年2月15日签订的《土地使用权转让协议》；二、被告郑州市三阳商贸有限公司应于本判决生效后十日内向原告李彩峰返还土地使用权转让款3000000元并支付资金占用期间的利息损失（利息以3000000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍自2017年2月16日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期的四倍自2019年8月20日起计算至转让款实际付清之日止）；三、驳回原告李彩峰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，减半收取15400元，由被告郑州市三阳商贸有限公司负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：一、关于案涉协议是否应当解除问题。新郑市自然资源和规划局出具的情况说明等证据均证明，涉案地块用地范围内的用地性质规划为道路用地和公园绿地，故一审法院以规划的土地用途与土地使用权证载明的用途不一致，导致双方签订合同的目的不能实现为由，判决解除案涉《土地使用权转让协议》，符合法律规定。三阳公司关于涉案土地性质仍是居住用途、解除合同的依据不足等上诉理由不能成立。二、关于案涉协议是否有效问题。案涉《土地使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该协议为有效协议并无不当。对三阳公司关于协议无效的上诉理由，本院不予支持。三、关于一审认定资金占用期间的利息损失是否过高问题。案涉协议签订后，李彩峰按约定支付了3000000土地转让款，已经履行协议约定的义务。三阳公司在合同履行过程中占用李彩峰土地转让款势必给李彩峰造成损失，三阳公司对该损失应向李彩峰承担责任。因双方在协议中对于退还转让款时如何计付利息有约定，一审法院认为，对于该约定，可视为双方对于资金占用期间的利率标准约定，同时以该约定过高为由，对双方资金占用期间的利率标准作了适当调整，该调整并无不当，故对三阳公司关于一审认定利息损失过高无事实和法律依据的上诉理由，本院不予采纳。综上，三阳公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人郑州市三阳商贸有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  吕家祥二〇二〇年十二月二十九日书记员  时颖杰