朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初3232号原告：朝阳彤启物业管理有限公司，住所地朝阳市龙城区文化路五段****118。统一社会信用代码91211303MAOYEBG9XN。法定代表人：于海军，经理。委托代理人：唐福全，男，1972年11月18日出生，汉族，该公司副经理，住朝阳市龙城区。被告：郭振兴，男，1964年7月17日出生，汉族，教师，住朝阳市双塔区。原告朝阳彤启物业管理有限公司与被告郭振兴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳彤启物业管理有限公司的法定代表人于海军及委托代理人唐福全，被告郭振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳彤启物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付2019-2020年度的物业管理费736元，并承担此案的诉讼费用。事实和理由：原告系物业管理企业，2019年4月承接了上届物业对恒屹新村的物业管理业务。2019年7月19日原告与被告所在小区的业主管理委员会签订了物业服务合同。物业服务合同对原告、业主委员会及业主相关权利、义务，特别是对物业费的交纳期限及标准都进行了详细的约定，现2019-2020年度的物业管理期限业已届满，但被告却以种种理由拒绝交纳物业费用，原告无奈特向贵院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。被告郭振兴辩称，一、原告以“承接”上届物业入驻本小区，进入“程序”不合法。本小区于七八年前被弃管（大约是2012年夏初被弃管），已经属于无物业小区，物业进入要由业主大会或业主代表通过招标聘请物业，该物业没经过必要的法定程序直接进入，这样的物业我们业主不接受；二、消防通道被物业人为堵死，业主生命、财产安全受到威胁该“物业”进入后，把消防通道都划上了停车位，出租给业主，使车辆停靠在消防通道合法合理化了，现在各楼之间消防通道都被车堵死，如此一来，消防、救护车等车辆无法靠近住宅，一旦出现险情，业主的生命和财产将受到严重威胁。在以前弃管的七、八年时间里，业主从来没有把车辆停放在消防通道上。该物业为了获取利益，置业主生命财产安全于不顾，我们整日生活在慌恐与不安之中。这样物业我们业主不接受；三、损毁绿地，小区环境严重破坏该“物业”进入时，把原各楼栋之间的花池子面积给改变，长度缩短，宽度变窄，小区绿地面积占比是在小区建设时按照国家要求统一规划设计的，原宽度在7米左右，现给改为不到4米，严重地破坏了小区环境。这样物业我们业主不接受；四、业主公共财产被非法侵占，业主合法权利被非法剥夺小区内的公用面积应该归全体业主所有，该“物业”在各空地都划满了车位，不是为了规范管理，而是占为己有，并以每个车位800元的价格出租给业主，谋利。不租他们车位的业主车不让回自己的小区，有车库的也要每年付服务费，否则车不能回小区，（本人有车库，第一年付费200元，今年付费120元，据说是进门抬杆费）因此事业主多次报警，110不下十次出警来解决。这样的物业我们业主不接受；五、管理、服务严重不到位，收费与服务价值不对等自认为是“物业”，是不是应该担负起相应的责任和义务，管理不到位，各单元的墙壁上，“疏通下水、无抵押贷款”等等随处可见，这些人员的进入各单元给我们业主财产等安全带来了隐患；单元门口几户被废弃电动车、自行车堵死，来回行人都要侧身通过，出现险情后果可怕；仅有的一点绿地也不去管理，杂草丛生，到处是垃圾，夏天蚊虫乱飞；接连他们淘汰的垃圾箱也堆放在小区明显位置；垃圾更是随处可见；下雪过后，从来没看到物业人员来除雪，都是我们业主自己除，此类事例很多，不一一列举，提供较少的服务，却来收高价的物业费。本院经审理认定事实如下：被告郭振兴系朝阳市双塔区北大街恒屹新村小区2号楼5单元201室业主，其房屋建筑面积为102.31平方米。2019年6月27日，恒屹新村业主委员会与原告朝阳彤启物业管理有限公司对物业费收费情况进行了公示，其中记载物业费用为0.6元/㎡。2019年7月19日，原告朝阳彤启物业管理有限公司作为乙方与被告郭振兴所在的恒屹新村业主委员会作为甲方签订了《辽宁省物业服务合同（试行）》一份，该物业服务合同的期限自2019年7月19日起至2022年6月止。上述物业服务合同约定，甲方委托乙方物业管理服务事项包括：一、物业共用部位的维修、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维修、养护、管理；三、物业共用部位、住宅楼梯间的保洁，公共污水管道的疏通与维修，垃圾清运；四、公共绿地、花木、建筑小品及文体设施的养护与管理；五、停车场（位）公用部位的维修养护及车辆停放秩序和管理；六、公共秩序维护、安全防范等事项的管理与协助治安管理；七、房屋装饰装修管理；八、物业档案、资料的管理；九、电梯的运行、维修、养护和管理；十、物业公共部分、共用设施设备在维保期内，出现质量问题有维保单位负责维修。超过维保期，大中小修和更新、改造费用应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出和物业服务成本；十一、法规和政策规定的由物业服务企业管理的其他事项；十二、业主可委托物业服务企业对其专有部分提供维修、养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。上述物业服务合同中约定的物业费收费标准为住宅每月每平方米0.60元，物业服务费采取预收的方式，按年度一次性足额交纳，业主交纳物业管理服务费的时间为每年5月1日至4月30日。上述物业服务合同还约定了其他事项。2019年1月21日，原告朝阳彤启物业管理有限公司依法登记成立，并领取营业执照。现原告朝阳彤启物业管理有限公司以被告郭振兴未向其交纳2019年至2020年期间的物业费736元为由诉至本院。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、《辽宁省物业服务合同（试行）》等证据材料载卷为凭，经本院审查及庭审质证，可以采信。对于双方当事人没有争议的上述事实，本院予以确认。本院认为，恒屹新村业主委员会与原告朝阳彤启物业管理有限公司签订的《辽宁省物业服务合同（试行）》，是恒屹新村业主委员会代表包括被告郭振兴在内的恒屹新村小区全体业主的行为，对小区全体业主具有约束力，合法有效。被告郭振兴作为恒屹新村小区的业主接受了原告提供的物业服务，其即应按物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。现被告郭振兴未将2019年至2020年期间的物业费给付原告，其违反了合同的约定，应继续履行将其所拖欠原告的物业费736元给付原告的合同义务。被告辩称物业进入程序不合法，因其未能提供证据予以证明，本院不予采信；被告关于消防通道被物业堵死、业主公共财产被非法侵占等辩解理由，如有争议，可以依法另诉解决，但上述辩解意见并非其拒绝交纳物业费的正当理由，本院不予采信。同时应当指出，原告朝阳彤启物业管理有限公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告朝阳彤启物业管理有限公司要求被告郭振兴给付2019年至2020年期间物业费736元的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告郭振兴于本判决生效后10日内给付原告朝阳彤启物业管理有限公司2019年5月30日至2020年6月1日期间的物业服务费736元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告预交，已减半收取），由被告郭振兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  杨春玲二〇二〇年十二月二十一日书记员  陈丽华