重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初26644号 原告：陈林，男，1974年10月6日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：颜卫，重庆智跃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何国通，重庆智跃律师事务所律师。 被告：重庆昕景酒店管理有限公司，住所地重庆市北部新区树兰路**晶瑞大厦第******，统一社会信用代码91500000084671118T。 法定代表人：佘均，执行董事。 委托诉讼代理人：陈峥，重庆吾耀律师事务所律师。 原告陈林与被告重庆昕景酒店管理有限公司（以下简称昕景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法由审判员姚利平独任审判，适用简易程序并于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告陈林的委托诉讼代理人颜卫、何国通，被告昕景公司的委托诉讼代理人陈峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的物业租赁合同；2.判令被告腾还涉案房屋并结清腾还之日止的水、电、气及物业等费用，被告向原告赔偿自解除合同之日起至涉案房屋腾还之日止的租金损失；3.判令被告立即向原告支付房屋租金20481元（2020年3月1日至2020年8月31日）及违约金(以9981元为基数，自2020年3月1日起至付清之日止按每日千分之三计算；以10500元为基数，自2020年6月1日至付清之日止按每日千分之三计算)；4.判令被告向原告支付房屋恢复费用10803元；5.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年12月5日签订物业租赁合同，约定被告承租原告所有的房屋，租赁期限为2018年10月1日至2025年5月31日止。房屋租金为2019年6月1日至2020年5月31日，每月3327元；2020年6月1日至2021年5月31日，每月3500元。租金按自然季度为一期支付，每期租金应在上一期租金到期前15日内全额缴纳。被告自2020年3月起拖欠房屋租金，至今未付。为维护原告合法权益，提起诉讼。 被告昕景公司辩称，1.对于原告的第1项诉讼请求，被告确认在被告收到传票之日，原被告双方签订的物业租赁合同解除；2.对第2、4项诉讼请求金额无异议；3、第3项诉讼请求中因为被告受到新冠疫情影响，2020年3月24日才开业，且营业后因受疫情影响几乎没有任何生意，因此请求法院按照法律规定免除被告2020年3月1日至2020年3月24日的房屋租金，并减少2020年3月24日至2020年9月1日的租金，对于原告主张的违约金被告认为过高，违约金是弥补损失的，本案中被告给原告造成的损失仅仅是应拖欠租金产生的相应的资金占用损失，被告认为按照同业拆借中心公布的贷款利率计算资金占用损失，因此违约金也应当按照上述贷款利率计算；4、第5项诉讼请法院依法裁决。租赁合同第四条明确约定，保证金是要先弥补甲方的损失，合同第八条第2款第1项、第八条第4款与第四条约定向冲突，加之对于保证金本来就具有补偿的性质，只要用于弥补实际损失，因此按照上述约定应当理解为该保证金优先于抵扣被告违约给原告造成的相应损失，包括房屋租金以及房屋恢复费用。 经审理查明，2018年12月5日，陈林（甲方、业主）与昕景公司（乙方、承租方）签订物业租赁合同，主要约定：一、陈林将案涉房屋出租给昕景公司，建筑面积为72.02平方米；二、该物业租期为2018年10月1日至2025年5月31日止。从2018年10月1日至2019年5月31日止每月租金为3174元，从2019年6月1日至2020年5月31日止每月租金为3327元，从2020年6月1日至2021年5月31日止每月租金为3500元……；三、租金按自然季度为一期支付：第一期租金于签订合同时付清，以后每期租金应在上一期租金到期前15日内全额缴纳，资金的交付方式为税后租金；四、乙方在前述合同时，应缴纳相应的履约保证金，金额为7772元。合同期满后，乙方决定不再续约，保证金无息退还。租赁期未满，因乙方原因退租的保证金不予退还。若保证金不足以弥补甲方及相关权益人损失的，则乙方应据实赔偿甲方及相关权益人之所有损失；五、该物业乙方用作于经营酒店业态，乙方不得擅自改变经营业态；六、乙方必须按时支付约定费用，承担租赁期间的水、电、通讯、网络、物业管理费等费用，以及在经营过程中产生的各项费用，并按规定时间如期缴纳。乙方若未按约支付租金，则按支付租金金额的3‰每日支付违约金；七、合同期内，因不可抗力事件致使本合同无法或不能履行时，本合同自然终止，甲乙双方互不承担责任。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担相关责任，赔偿甲方损失：1.乙方逾期支付合同约定的租金达15日以上的，甲方有权解除合同且保证金不予退还……；八、乙方提前解约和本合同期届满甲乙双方如不再续约，乙方必须恢复房子的原状，甲方将无条件退还保证金。如果到期后乙方没有给甲方恢复房子原状，甲方恢复房子原状的所有费用由乙方承担，保证金不再退还。 2018年10月1日，陈林将上述房屋交给昕景公司经营，昕景公司对案涉房屋进行了装修。昕景公司按照上述合同的约定了交纳了履约保证金7772元，并支付了2020年3月1日之前的房屋租金。昕景公司至今仍在经营案涉房屋。 2020年10月3日，晶瑞大厦物业服务中心发出停业说明，载明2020年2月10日因为新冠肺炎疫情的爆发，根据天宫殿街道和东湖路社区有关部门要求辖区内所有企业暂停营业（金融机构、教育培训、房地产、文化旅游、娱乐、百货商场、大型卖场、购物中心、商业综合体、专业市场、住宿餐饮、汽车销售维修、生活服务、废旧物资回收等）封闭式管理，于2020年3月24日天宫殿街道和社区发出复工复产申请，符合复工条件申请复工。 2020年11月6日，本院通过EMS邮政特快专递的方式（快递单号1020174273394）向昕景公司邮寄诉状、开庭传票、应诉通知书等材料，昕景公司于2020年11月7日收到本院邮寄的上述材料。 另查明，由于新冠疫情的爆发，重庆市决定自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，2020年3月10日将重大突发公共卫生事件一级响应机制调整为二级响应，并于2020年3月24日起将重大突发卫生公共卫生事件二级响应机制调整为三级响应。 陈林在庭审中陈述，不应当用保证金抵扣租金，根据合同约定第八条第2款第1点，乙方逾期支付租金15日以上，甲方不应退还保证金等及多处不退还情形。 上述事实有物业租赁合同、停业说明以及各方当事人的陈述等在案为证，足以认定。 本院认为，原告陈林与被告昕景公司于2018年12月5日签订的物业租赁合同是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。 关于物业租赁合同的解除。被告昕景公司没有按照物业租赁合同约定支付租金，按照合同约定，原告依法享有解除权。原告以起诉的方式请求解除物业租赁合同，本院于2020年11月6日通过EMS邮政特快专递的方式向昕景公司邮寄诉状、开庭传票、应诉通知书等材料，昕景公司于2020年11月7日收到本院邮寄的上述材料，故2020年11月7日应为物业租赁合同解除之日。且被告昕景公司当庭确认以其收到传票之日（即2020年11月7日）为物业租赁合同解除之日，本院予以确认。 关于腾退房屋及房屋占用费。物业租赁合同解除后，被告昕景公司应当按照合同约定搬离并返还涉案房屋，并结清至腾退之日止所产生的水、电、气及物业服务费等费用。但因原告诉请的水、电、气及物业服务费等费用没有具体金额，本院对原告请求的水、电、气及物业服务费等费用不予支持。对于原告诉请的租金损失，本院认为，合同解除后被告仍占用租赁房屋的应当向原告支付占用期间的房屋占用费，而非租金损失。房屋占用费的标准参照物业租赁合同约定的租金标准，即每月3500元（合同解除时的租金支付标准）予以支付。故本院认为被告应当腾还涉案房屋，并向原告按照每月3500元的标准支付自2020年11月7日起至实际腾退案涉房屋之日止的房屋占用费。 关于房屋租金。根据庭审查明的情况，被告已经支付了2020年3月1日以前的房屋租金，物业租赁合同于2020年11月7日解除，被告还应支付物业租赁合同解除前的房屋租金。现原告主张2020年3月1日至2020年8月31日期间的房屋租金20481元，依据物业租赁合同的约定，从2020年3月1日至2020年5月31日按照每月3327元的标准支付租金，自2020年6月1日至2020年8月31日按照每月3500元的标准支付租金，上述金额共计20481元（3327元/月×3个月+3500元/月×3个月）。但由于新冠疫情的爆发，重庆市决定自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，2020年3月10日将重大突发公共卫生事件一级响应机制调整为二级响应，并于2020年3月24日起将重大突发卫生公共卫生事件二级响应机制调整为三级响应。本次新冠疫情属于不可抗力，被告经营酒店期间确实存在暂停经营且收入减少的情况，本院酌情认定减免2020年3月1日至2020年4月15日的租金4990.5（3327元/月+3327元/月÷2），则被告应当向原告支付租金15490.5（20481元-4990.5）。对于原告诉讼请求中超过上述房屋租金部分的金额，本院不予支持。 关于房屋恢复费用问题。根据物业租赁合同的约定，双方租赁关系终止后，被告应当恢复房子的原状，如果到期后被告没有给原告恢复房子原状，原告恢复房子原状的所有费用由被告承担。现被告还未将案涉房屋恢复原状，故被告应当承担案涉房屋恢复费用。庭审中，被告对于原告要求支付房屋恢复费用10803元无异议，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。 关于违约金的问题。根据房屋租赁合同的约定，“乙方在前述合同时，应缴纳相应的履约保证金，金额为7772元。合同期满后，乙方决定不再续约，保证金无息退还。租赁期未满，因乙方原因退租的保证金不予退还。若保证金不足以弥补甲方及相关权益人损失的，则乙方应据实赔偿甲方及相关权益人之所有损失……乙方逾期支付合同约定的租金达15日以上的，甲方有权解除合同且保证金不予退还……乙方提前解约和本合同期届满甲乙双方如不再续约，乙方必须恢复房子的原状，甲方将无条件退还保证金。如果到期后乙方没有给甲方恢复房子原状，甲方恢复房子原状的所有费用由乙方承担，保证金不再退还。”本案中，被告存在逾期支付房屋租金15日以上等违约行为，故原告有权收取被告履约保证金7772元，并不予退还。而在原告已经收取了被告的履约保证金，且本院已经支持了原告关于房屋占用费及房屋恢复费用等诉讼请求的情况下，原告的损失足以弥补，故对于原告请求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告辩称的，保证金应当优先于抵扣被告违约给原告造成的相应损失，包括房屋租金以及房屋恢复费用等抗辩意见，不符合双方合同约定的内容，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈林与被告重庆昕景酒店管理有限公司签订的物业租赁合同于2020年11月7日解除； 二、被告重庆昕景酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈林腾退案涉房屋，并按照每月3500元的标准支付自2020年11月7日起至实际腾退案涉房屋之日止的房屋占用费； 三、被告重庆昕景酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈林支付房屋租金15490.5； 四、被告重庆昕景酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈林支付房屋恢复费用10803元； 五、驳回原告陈林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2310.3元（已减半收取），由被告重庆昕景酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  姚利平 二〇二〇年十二月二日 书记员  曾 莉