贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民初110号原告（执行案外人）：冯蓉，女，1967年1月8日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被告（申请执行人）：泸州富泰建筑安装有限公司，住所地：四川省合江县榕山镇天泉路宏宇花苑****。统一社会信用代码：915105225534552596。法定代表人：张建军，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾虹，女，1966年10月8号生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：一般授权。第三人（被执行人）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路**。统一社会信用代码：91520400670713157L。法定代表人：阳正威，系该公司副董事长。委托诉讼代理人：甘敏，女，1984年8月25日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨超，男，1982年9月23日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。原告冯蓉与被告泸州富泰建筑安装有限公司（以下简称泸州富泰公司）、第三人贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭于2020年11月10日、12月18日公开开庭进行了审理。原告冯蓉、被告泸州富泰公司委托诉讼代理人曾虹、第三人今旦公司委托诉讼代理人甘敏、杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯蓉向本院提出诉讼请求：1.请求确认西秀区地块丰景华府二期第Ｄ3幢2单元X层X号房的产权归原告所有（该房屋总价为424349.00元）。2.判令停止对西秀区地块丰景华府二期第Ｄ3幢2单元X层X号房的强制执行，解除对该房屋的查封措施。3.诉讼费由被告承担。庭审中原告冯蓉当庭放弃第一项诉讼请求。事实和理由：原告于2019年4月29日与第三人今旦公司签订《商品房买卖合同》，并于2019年6月14日对该合同进行网签。截止2019年6月14日，原告已向第三人全额支付购房款424349元（因支付方式从按揭贷款变更为一次性付款，经与第三人协商，实际购房总价变更为424349元），合同约定交房时间为2020年3月30日。该房屋因第三人与被告建设工程施工合同纠纷一案，于2020年7月3日被安顺市中级人民法院查封。原告认为：一、原告虽此前与前夫共有一套房屋，但因离婚，将该房屋的所有权经协议归原告的前夫所有，虽未办理过户登记，但实际已经不再享有该房屋的居住权。案涉房屋为原告在安顺唯一一套可用于居住的房屋，符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定，原告对案涉房屋享有房屋消费者的物权期待权，依法享有排除强制执行的权益；二、即使人民法院否定原告对案涉房屋的物权期待权，但被告所享有的权益为一般债权，并非建设工程施工合同优先受偿权，而原告在房屋查封之前已经签订合法有效的商品房买卖合同，支付完毕所有价款，未办理过户登记的原因在于第三人，原告享有一般不动产买受人的物权期待权。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对案涉房屋享有的权利能对抗被告的一般债权；三、原告与第三人签订《商品房买卖合同》并办理预售合同备案登记的时间早于查封时间，登记具有公示性，其效力也应当能够对抗被告享有的一般债权。综上，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告泸州富泰公司辩称，不同意解封房产，今旦公司差欠被告工程款，被告才申请强制执行查封今旦公司的房子。第三人今旦公司述称，请法院支持原告的诉讼请求，案涉房屋是先卖给原告后才查封的，房屋权属证要等工程整体验收以后才能办，现二期工程C、D、E栋，还差D、E栋没有完工，故二期尚未竣工验收，无法办理房屋权属登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告冯蓉提交证据如下：一、证据1.商品房买卖合同，证据2.银行转账凭证、收款收据各2张，证据3.备案登记表，证据4.预算表，拟证明原告与第三人签订合法有效的合同购买案涉房屋，并支付了全部购房款，办理了备案登记。二、证据5.离婚证，证据6.贵州省不动产登记查询结果，证据7.西秀区新太社区服务中心二场路居委会出具的《证明》，证据8.补充协议，拟证明冯蓉名下不动产仅有其与前夫刘凤民共有的，坐落于西秀区的房屋，该房屋现由刘凤民独自居住，且房屋在离婚时也协商归二人共同生育的女儿所有。被告泸州富泰公司及第三人今旦公司均未提交证据。对原告提交的证据，被告及第三人均无异议。经审查，原告提交的证据客观、真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院依法予以采信。根据本院采信证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2019年4月29日，原告冯蓉（买受人）与第三人今旦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定如下：1.买受人购买出卖人开发的位于安顺市西秀区地块丰景华府二期Ｄ3幢2单元X层X号房，房屋规划用途为住宅，建筑面积104.07平方米，套内建筑面积78.93平方米；2.该商品房单价每平方米5542.54元，总价款437473元；3.付款方式为贷款方式付款，买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款337473元，余款100000元以银行按揭付款支付；4.出卖人应当在2020年3月30日前向买受人交付该商品房。同日，冯蓉通过刷卡向丰景华府小区物业管理公司贵州省安顺市万和物业管理有限公司支付334838元，今旦公司向冯蓉出具收据注明收到冯蓉（Ｄ3-X-X）维修基金7285元、登记费80元。2019年6月14日，冯蓉通过刷卡向贵州省安顺市万和物业管理有限公司支付86876元，并通过现金支付方式向今旦公司支付了部分购房款，今旦公司向冯蓉出具收据注明收到冯蓉（Ｄ3-X-X）购房款424349元。随后，今旦公司就案涉房屋办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Ｙ190098XX），备案登记表中载明签约时间为2019年6月14日，付款方式为一次性付款，付款时间为2019年6月14日，预售房价为424349元，预付房款为424349元。同时查明，泸州富泰公司在与今旦公司建设工程施工合同纠纷一案中申请财产保全，请求查封今旦公司价值130751334.7元的财产包括今旦公司建设的“丰景华府”二期项目同等价值的房产。本院于2019年10月16日作出（2019）黔04民初57号民事裁定，在价值130751334.7元的范围内对被申请人今旦公司的财产采取保全措施。2019年10月25日，本院作出（2019）黔04民初57号民事调解书，对该案原告泸州富泰公司与该案被告今旦公司达成的如下协议予以确认：一、双方确认：截止2019年10月9日，原告已完工的被告在西秀区工程造价为170630611.43元；被告已经支付了原告工程进度款57869000.00元，尚欠112761611.43元，被告承诺从2019年11月1日起开始支付，每月支付总额不低于9400000.00元，于2020年12月31日前全部付清，且2019年11月15日前付款总额不低于5000000.00元；被告任一个月逾期支付或任一期支付金额低于约定金额的，原告有权对本案全部债权申请人民法院强制执行并在欠付工程款范围内对本案建设工程享有优先受偿权。二、原告同意继续履行双方签订的《建设工程施工合同》，继续对“丰景华府”二期工程的施工，确保“丰景华府”二期工程能顺利竣工；后续施工工程量的确认、工程进度款的支付、竣工验收与决算等事宜，继续按双方签订的《建设工程施工合同》等协议、约定执行；原告承诺在被告支付的工程款能保障工程施工正常进度的情况下，确保工程2020年12月31日前完工。三、本案诉讼费695557.00元，减半收取347778.5元，财产保全费5000元，均由被告承担，原告在被告支付工程款时优先扣除。后因今旦公司未按调解书确定的内容履行支付义务，泸州富泰公司向本院申请强制执行。本院于2020年5月7日作出（2020）黔04执恢13号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人今旦公司的银行存款及收入。如其存款及收入不足以偿付，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人今旦公司的其他等值财产。并于2020年7月3日作出查封公告，查封了原告所购房产在内的今旦公司名下若干房产。其中D1幢2-12-4房产查封期限自2020年6月11日起至2023年6月10日止；其余房产查封时间自2020年5月9日起至2023年5月8日止。在查封过程中，冯蓉向本院提出执行异议，本院于2020年7月17日作出（2020）黔04执异68号执行裁定书，裁定驳回异议人冯蓉的异议请求，并于2020年8月6日将该执行裁定书送达冯蓉。原告冯蓉对裁定不服，遂诉至本院提出如前诉请。本案的争议焦点为：原告冯蓉是否对案涉房屋享有排除强制执行的合法权益。本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”规定，原告为生活消费需要购买案涉房屋，消费者的利益属于生存利益，而承包人的利益属于经营利益，两相比较，消费者的生存利益应当优先，承包人的经营利益应退居其次。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，判断购房人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需就上述规定的三项基本事实予以查明。本案中，首先，原告于2019年4月29日与今旦公司签订商品房买卖合同购买案涉房屋，并办理了商品房预售合同备案登记，双方签订的商品房买卖合同合法有效，且签订合同时间在人民法院查封案涉房屋之前。其次，原告名下仅有与前夫刘凤民共同共有的位于西秀区房屋一套，房屋面积仅有77平方米，因二人已不再是夫妻关系，且房屋面积较小，该房屋虽登记在冯蓉名下，实际已不具备居住条件，应认定冯蓉购买案涉房屋是用于居住且其名下无其他可用于居住的房屋。最后，原告冯蓉已提交了相应的银行凭证、收款收据用于证明已支付案涉房屋全部价款，原告提交的银行凭证虽不是全部房价款，但原告通过现金支付的房价款仅占总价款的少部分；通过银行支付的两笔款项虽然是支付到贵州省安顺市万和物业管理有限公司而非今旦公司，但该公司是案涉房屋小区的物业管理公司，与今旦公司有关联，且今旦公司认可收到该笔款项并出具了收款收据，再结合案涉房屋办理了商品房预售合同备案登记的情况及登记表载明的付款信息与收款收据相符，可以认定原告冯蓉已支付完毕案涉房屋的全部价款。因此原告冯蓉对案涉房屋享有的物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除强制执行的条件。综上所述，原告诉请不得执行案涉房屋符合法律规定，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行原告冯蓉购买的西秀区地块丰景华府二期第Ｄ3幢2单元X层X号房屋。案件受理费7665元，由被告泸州富泰建筑安装有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2020）黔04执异68号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  廖美娟审 判 员  陈雯贞人民陪审员  陈中益二〇二〇年十二月十八日书 记 员  熊心怡