甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初2373号原告：杨世卫，男，1959年4月18日出生，汉族，现住兰州市西固区。委托诉讼代理人：袁虎平，甘肃西润律师事务所律师。被告：甘肃盛大房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区玉门街****3-1,**。法定代表人：黄涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：高志强，男，汉族，1985年8月15日出生。委托诉讼代理人：王泽华，男，汉族，1989年10月8日出生。原告杨世卫与被告甘肃盛大房地产开发有限公司（以下简称盛大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序。审理中因案情复杂，于2020年11月6日依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨世卫的委托诉讼代理人袁虎平、被告盛大公司的委托诉讼代理人王泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨世卫向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为ＧＦ-2000-0171号的《商品房买卖合同》（合同编号：2015预04683）；2.被告返还原告已付的购房款915219元；3.被告支付原告以915219元为基数，按照贷款市场报价利率四倍15.4%／年计算至实际返还房款之日止的违约金，暂计763445元（自2015年3月26日起至2020年8月25日止），并向原告赔偿损失（具体金额以评估鉴定金额为准）；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全财产担保费、评估费、律师费等费用。以上2、3项合计：1678664元。事实和理由：2015年3月7日，原告与被告签订编号为ＬＺＤＳＧＣ0001570号的《兰州恒大都市广场楼宇认购书》（以下简称认购书）和编号为ＧＦ-2000-0171号的《商品房买卖合同》（合同编号：2015预04683）（以下简称合同），约定原告购买被告开发的兰州恒大都市广场××幢××层××号的房屋，房屋面积42.31平方米，单价21631.27元，房屋总价款为915219元。原告于2015年3月5日向被告支付定金50000元、2015年3月7日向被告支付房款415219元，剩余房款450000元由银行提供按揭贷款，按揭贷款到账后，原告于2015年3月25日向被告足额支付了450000元，至此，原告已履行了《认购书》及《合同》约定的全部义务。另，《合同》第八条明确约定了房屋的交付期限为2017年10月31日前，交付期限届至后，原告要求被告交付房屋，但被告告知原告，房屋并未如期建设，无法交付。后原告多次要求被告交付房屋或退还房款、支付违约金及赔偿损失，但被告均以种种理由搪塞敷衍、置之不理。综上，被告的行为严重违反诚实信用原则，属于根本违约，导致《合同》目的无法实现，其行为给原告造成了巨大的经济损失。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。被告盛大公司辩称，1.原、被告之间签订的《商品房买卖合同》属于缔约双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利，履行义务；2.被告确因客观原因无法按照合同约定交付房屋，对于原告第一、二项诉请，被告同意解除合同并返还购房款915219元；3.对于原告第三项诉请，被告认为应当按照合同第九条的约定按已付房款的1%承担违约金，原告该项诉请没有事实依据；4.对于原告第四项诉请中的财产保全担保费、评估费、律师费等，系原告自身行为产生，要求被告承担无事实依据。综上，请求判决支持原告第一、二项诉请，驳回第三项诉请，诉讼费用由双方共同承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合法庭审核认定的证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：原、被告于2015年3月7日签订编号为ＬＺＤＳＧＣ0001570的《兰州恒大都市广场楼宇认购书》及合同编号为2015预04683的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于兰州市西固区合水路无号兰州××广场××幢××层××号房，该商品房的用途为营业，建筑面积42.31平方米，总价款915219元。原告分别于2015年3月5日向被告支付50000元预售定金、3月7日支付415219元预收购房款，余款450000元通过中国工商银行办理按揭贷款后于2015年3月25日向被告付清。合同第八条约定的房屋交付期限即2017年10月31日届至后，被告未能向原告交付房屋。另查明，原告于2018年7月2日向中国工商银行提前结清前述450000元按揭贷款，共支付利息55947.06元。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告已经向被告履行了交付全部购房款915219元的合同义务，被告因合同约定的房屋至今未建造不能向原告交付，致使合同目的不能实现，构成根本违约。原告主张解除《商品房买卖合同》并由被告返还其全部购房款915219元，被告明确表示同意，系双方当事人意思自治达成的合意，对此本院予以支持。关于原告诉请被告支付以915219元为基数，按照贷款市场报价利率四倍15.4%/年计算至实际返还房款之日止的违约金（自2015年3月26日起暂计至2020年8月25日止为763445元）并赔偿其损失，庭审中原告明确该损失为450000元银行按揭贷款产生的利息55947.06元。首先，根据《民法通则》第一百一十五条及《合同法》第九十七条规定，合同解除后当事人有权要求赔偿损失。原告为购买合同约定的商品房向银行按揭贷款450000元用于支付购房款而产生利息55947.06元，是原告因被告违约行为而遭受的实际损失，应当由被告对此承担赔偿责任，对原告该项诉请本院予以支持；其次，被告构成违约，应当向原告承担违约责任。根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房超过180日，出卖人按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，该约定不足以弥补原告的实际损失。原告请求调整增加违约金的数额应予支持，但原告参照民间借贷相关司法解释的规定按照15.4%的年利率主张违约金没有法律依据。违约金具有惩罚性和赔偿性的双重性质，我国合同法中规定的违约金以补偿性为其首要的、基本的功能，主要在于补偿无过错一方当事人所受的损失。在损害赔偿与违约金并用的情况下，也应该以实际损失作为责任的最高限额，即受害人不得获得超过实际损失的赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条亦规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本院综合全案考虑，酌定以违约造成的利息损失确定违约金数额，以已付总房款915219元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构人民币贷款基准利率及贷款市场报价利率（LPR），自2015年3月25日起暂计至判决作出之日为280305.24元。自2020年12月15日起的违约金数额按照贷款市场报价利率（LPR）计算直至被告实际支付之日止。关于原告诉请被告承担本案诉讼费、保全费、保全财产担保费、评估费、律师费等费用。双方在《商品房买卖合同》中对律师费、保全财产担保费并无约定，评估费未实际产生，原告主张该三项费用没有相关事实及法律依据，本院不予支持；案件受理费19908元、保全费5000元，均以原告诉讼总标的额亦即保全申请额1678664元为基础计算。根据前述计算，原告获得支持的数额为1251471.3元，为诉讼总标的额的74.55%，故案件受理费19908元，应由被告负担74.55%计14841.4元，由原告负担25.45%计5066.6元；保全费5000元，应由被告负担74.55%计3727.5元，由原告负担25.45%计1272.5元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、解除原告杨世卫与被告甘肃盛大房地产开发有限公司于2015年3月7日签订的合同编号2015预04683的《商品房买卖合同》；二、被告甘肃盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告杨世卫购房款915219元；三、被告甘肃盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告杨世卫银行按揭贷款的利息损失55947.06元；四、被告甘肃盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告杨世卫违约金280305.24元(自2015年3月25日暂计至2020年12月14日），自2020年12月15日起的违约金以915219元为基数按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）计算直至实际支付之日止；五、驳回原告杨世卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19908元，由原告杨世卫负担5066.6元，由被告甘肃盛大房地产开发有限公司负担14841.4元；保全费5000元，由原告杨世卫负担1272.5元，由被告甘肃盛大房地产开发有限公司负担3727.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张小敏审 判 员  王丽娜人民陪审员  赵 辉二〇二〇年十二月十四日书 记 员  侯沛含