黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初1458号 原告：史嘉翊，男，1990年6月30日出生，住牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：孙志超，黑龙江国大律师事务所律师。 被告：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区江南开发区八面通街99号。 法定代表人：马金福，该公司经理。 第三人：牡丹江建工集团有限公司，住所地牡丹江市西安区西平安街327号建工大厦。 法定代表人：王胜林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李彩云，黑龙江乾熙律师事务所律师。 第三人：闫爱洁，女，1973年2月24日出生，住牡丹江市西安区。 原告史嘉翊与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园公司）、第三人牡丹江建工集团有限公司（以下简称建工集团公司）、第三人闫爱洁商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭审理了本案。原告史嘉翊及其委托诉讼代理人孙志超、被告世纪家园公司的法定代表人马金福、第三人建工集团公司的委托诉讼代理人李彩云到庭参加诉讼，第三人闫爱洁经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 史嘉翊向本院提出诉讼请求：1.请求判令史嘉翊与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议有效；2.请求判令世纪家园公司交付位于牡丹江市爱民区XX1小区X号楼X单元XX室房屋；3.请求判令世纪家园公司按照房屋价款日万分之一的标准支付2018年3月17日至2020年12月1日期间逾期交房违约金32538元，并按照上述标准继续支付逾期交房违约金至世纪家园公司实际交付房屋时止；4.请求判令注销世纪家园公司与闫爱洁签订的商品房买卖合同登记备案；5.诉讼费由世纪家园公司负担。诉讼中，史嘉翊撤回请求判令注销世纪家园公司与闫爱洁签订的商品房买卖合同登记备案的诉讼请求。事实和理由：一、史嘉翊与世纪家园公司之间系商品房买卖合同关系。2016年3月16日，史嘉翊与世纪家园公司签订房屋优先认购权协议，约定史嘉翊以330000元价格购买位于牡丹江市爱民区XX1小区X号楼X单元XX室案涉房屋；协议签订后，史嘉翊向世纪家园公司支付了全部购房款，但世纪家园公司至今未向史嘉翊交付房屋。二、世纪家园公司与建工集团公司签订的协议书中约定世纪家园公司以XX1小区包含案涉房屋在内23套房屋抵顶拖欠建工集团公司施工XX2小区的工程款，但该协议第七条约定已抵顶房屋必须在2016年11月30日前交工，如未达到交工条件，所欠工程款需以现金形式支付给房屋买受人房屋总额的等额现金，故建工集团公司仅有权要求给付案涉房屋总额的等额价款，而无权主张案涉房屋的物权。三、世纪家园公司与闫爱洁之间系借贷关系。世纪家园公司与闫爱洁虽就案涉房屋签订商品房买卖合同并已办理登记备案，但双方之间并非商品房买卖合同关系，双方签订商品房买卖合同的行为属于让与担保，该商品房买卖合同登记备案损害了史嘉翊的合法权益。综上，史嘉翊与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议合法有效，具有商品房买卖合同的效力，世纪家园公司应向史嘉翊履行交付案涉房屋的义务，故史嘉翊诉至法院。 世纪家园公司辩称，一、世纪家园公司同意向史嘉翊交付案涉房屋，但不同意支付史嘉翊逾期交房违约金，亦不同意承担诉讼费；二、世纪家园公司对史嘉翊的其他诉讼请求无异议。 建工集团公司述称，世纪家园公司已将案涉房屋以抵顶工程款的方式抵给了建工集团公司，故该房屋应归建工集团公司所有。 闫爱洁未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.史嘉翊举示的证据一、房屋优先认购权协议复印件（与原件核对无异）1份、收据复印件（与原件核对无异）1份、证明复印件（与原件核对无异）1份、牡丹江XX医院（以下简称XX医院）住院病案1份（共计3页）、XX医院住院退款单1份。本院认为，此组证据均系原件或者复印件经与原件核对无异，来源合法，且世纪家园公司与建工集团公司对此组证据的形式要件没有异议，故本院予以采信；此组证据能够证明史嘉翊于2016年3月16日与世纪家园公司签订案涉房屋优先认购权协议，并于2016年3月17日向世纪家园公司支付购房款330000元及史嘉翊的继父丁某军于2015年12月28日至2016年3月9日在XX医院住院期间预交医疗费押金117000元，后XX医院向史嘉翊的母亲吴某旭退还押金88759.33元，史嘉翊用此款向世纪家园公司支付案涉房屋购房款的事实，本院对此予以确认。 证据二、商品房买卖合同备案证明复印件（与原件核对无异）1份、抵押分类明细表复印件（与原件核对无异）1份、调查笔录复印件1份、执行笔录复印件1份。本院认为，一、商品房买卖合同备案证明经与原件核对无异，来源合法，且世纪家园公司与建工集团公司对此份证据的形式要件没有异议，故本院予以采信；此份证据能够证明世纪家园公司与闫爱洁于2014年12月25日就案涉房屋办理了商品房买卖合同登记备案的事实，本院对此予以确认。二、抵押分类明细表系由世纪家园公司制作形成，且建工集团公司对此份证据的形式要件没有异议，故此份证据结合史嘉翊举示的证据三中的协议书，能够证明世纪家园公司以抵顶工程款的方式将案涉房屋抵给了建工集团公司的事实，本院对此予以确认。三、调查笔录和执行笔录虽系复印件，但此组证据结合史嘉翊举示的证据四，能够证明闫爱洁与世纪家园公司因借款合同纠纷于2020年9月3日在牡丹江市XX区人民法院（以下简称XX区法院）达成执行和解，闫爱洁同意世纪家园公司以其所有的XX112个地下车位抵偿借款1200000元及该案已执行完毕的事实，本院对此予以确认。 证据三、抵账协议复印件1份、明细表复印件1份。本院认为，此组证据虽系复印件，但世纪家园公司与建工集团公司对此组证据的形式要件没有异议，故本院予以采信；此组证据能够证明世纪家园公司与建工集团公司签订协议书，约定世纪家园公司以XX1小区包含案涉房屋在内23套房屋抵顶建工集团公司施工XX2小区7#、8#楼工程款的事实，本院对此予以确认。 证据四、申请本院调取的执行笔录复印件（与原件核对无异）1份、执行案件结案通知书复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，此组证据系本院依史嘉翊的申请到西安区法院调取，有该院办案法官的签字确认并经与原件核对无异，来源合法，且世纪家园公司与建工集团公司对此组证据的形式要件没有异议，故本院予以采信；本院对此组证据的认证意见已在史嘉翊举示的证据二中进行论述，故不再赘述。 2.世纪家园公司举示的证据一、XX2小区7#、8#综合楼补充协议复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，此份证据经与原件核对无异，且史嘉翊与建工集团公司对此份证据的形式要件没有异议，来源合法，故本院对此份证据的形式要件予以采信；此份证据能够证明世纪家园公司与建工集团公司于2011年9月16日针对以房抵顶XX2小区7#、8#楼工程款问题签订补充协议的事实，本院对此予以确认。 证据二、建设工程施工合同复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，此份证据经与原件核对无异，且史嘉翊与建工集团公司对此份证据的形式要件没有异议，来源合法，故本院对此份证据的形式要件予以采信；此份证据能够证明世纪家园公司于2010年将XX2小区一标段7#、8#楼工程发包给建工集团公司施工的事实，本院对此予以确认。 3.建工集团公司、闫爱洁未举示证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年5月5日，世纪家园公司与建工集团公司签订建设工程施工合同，约定世纪家园公司将XX2小区一标段7#、8#楼工程发包给建工集团公司施工，合同工期为2010年5月25日至2010年11月15日，合同价款为45553320元。世纪家园公司及其相关负责人、建工集团公司及其相关负责人均在该合同上盖章。后世纪家园公司与建工集团公司签订协议书，主要内容为：经双方确认，世纪家园公司欠建工集团公司XX27#、8#楼工程款金额为10136083.57元；世纪家园公司以其自行开发建设的XX123套商品房抵顶给建工集团公司，世纪家园公司另支付建工集团公司房源工程款400000元，双方对此金额没有异议；当世纪家园公司以现金形式拨付给建工集团公司剩余工程款1326625.82元时，建工集团公司需为世纪家园公司一次性开具15811988.25元工程款所需的税务发票；建工集团公司需出售该部分房屋变现工程款时，世纪家园公司应予以配合为上述房屋买受人出具商品房买卖合同以及商品房销售发票等相关手续；已抵顶房屋必须在2016年11月30日前交工，如未达到交工条件，所欠工程款需以现金形式支付给房屋买受人房屋总额的等额现金；世纪家园公司需在2015年11月30日前再办理十二套协议抵顶工程款房屋正式机打房屋买卖合同，剩余房屋需在2015年12月30日前办理完正式机打房屋买卖合同；本协议自签订生效后，建工集团公司将XX27#、8#楼土建内业资料交付世纪家园公司，并配合世纪家园公司对工程的交工验收。后建工集团公司与世纪家园公司均未履行上述协议，建工集团公司未将案涉房屋以出售、抵押、以物抵债等形式处分给他人。 2014年12月25日，世纪家园公司与闫爱洁签订商品房买卖合同；当日，双方在牡丹江市房产管理局办理了商品房买卖合同备案证明，该证明记载：买受人为闫爱洁、房屋为XX1一期、产籍号XX、建筑面积87.75平方米。在签订该商品房买卖合同时，世纪家园公司已取得案涉房屋预售许可证；世纪家园公司与闫爱洁系借贷关系，双方签订商品房买卖合同系世纪家园公司以案涉房屋作为向闫爱洁借款的抵押。2020年9月3日，闫爱洁作为申请执行人与被执行人世纪家园公司因借款合同纠纷在西安区法院达成执行和解，即闫爱洁同意世纪家园公司以其所有的XX112个地下车位抵偿借款1200000元，并在上述车位一拍流拍后接收上述车位；2020年11月24日，XX区法院作出（2020）黑X执X号执行案件结案通知书，主要内容为：闫爱洁与世纪家园公司借款合同纠纷一案，经强制执行以物抵债金额1200000元，闫爱洁已接收以物抵债标的物，该案已执行完毕，按强制执行方式结案。 2016年3月16日，史嘉翊与世纪家园公司签订房屋优先认购权协议，约定史嘉翊认购世纪家园公司开发建设的位于牡丹江市爱民区XX1小区X号楼X单元X层XX号、使用性质为住宅、建筑面积87.75平方米商品房；认购价格为3760.68元/平方米，总认购价款为330000元；史嘉翊应在签订本协议时一次性付清认购款330000元，认购房屋的销售价格以本协议约定的认购价格为准，史嘉翊提前交付的认购款全部折抵购房款；世纪家园公司在取得预售许可后应及时通知史嘉翊，史嘉翊在接到上述通知后十五日内与世纪家园公司签订商品房买卖合同后，本协议终止；如史嘉翊在接到上述通知后十五日内没有与世纪家园公司就认购房屋签订商品房买卖合同，视为史嘉翊放弃预先购买权，本协议自动终止；如世纪家园公司在本协议有效期内将认购房屋转卖给他人，应双倍返还史嘉翊交付的认购款；如史嘉翊在本协议有效期内单方提出退房，应按房屋认购总额的5%承担赔偿违约责任。史嘉翊在该协议上签名捺印、世纪家园公司在该协议上盖章。2016年3月17日，史嘉翊向世纪家园公司支付购房款330000元，世纪家园公司向史嘉翊出具了购房款收据；建工集团公司称，史嘉翊未支付全部购房款，但未举示相关证据。 另查，世纪家园公司与建工集团公司签订的协议书中约定的抵顶工程款的XX123套商品房包含案涉房屋。目前，案涉房屋已具备交付条件，世纪家园公司未交付案涉房屋。史嘉翊的继父丁某军于2015年12月28日至2016年3月9日在XX医院住院治疗并预交医疗费押金117000元；2016年3月9日，丁某军因呼吸、循环衰竭死亡，XX医院扣除丁某军的医疗费94974.41元后向史嘉翊的母亲吴某旭退还押金88759.33元，史嘉翊用此款交纳了案涉房屋的房款。 本院认为，史嘉翊与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议是否有效，世纪家园公司是否应向史嘉翊交付案涉房屋及史嘉翊诉请世纪家园公司支付逾期交房违约金是否合法合理应为本案争议的焦点所在。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，史嘉翊与世纪家园公司于2016年3月16日签订房屋优先认购权协议，约定史嘉翊以330000元价格认购世纪家园公司开发建设的案涉房屋，因该协议有史嘉翊与世纪家园公司的签名捺印和盖章确认，系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，故该协议有效，本院对史嘉翊主张该房屋优先认购权协议有效的诉讼请求予以支持。 关于史嘉翊诉请世纪家园公司交付案涉房屋的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，因史嘉翊与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议中已载明双方当事人的名称或者姓名等基本信息、商品房的基本状况、销售方式、价款的确定方式、总价款、付款方式及时间、解决争议的方法、违约责任等内容，即该协议具备商品房买卖合同的主要内容，且世纪家园公司已依约向史嘉翊收受全部购房款并认可其与史嘉翊之间系房屋买卖合同关系，双方未签订商品房买卖合同系因世纪家园公司已与闫爱洁签订商品房买卖合同，而世纪家园公司与闫爱洁之间系借贷关系，而非真实的商品房买卖合同关系，世纪家园公司系将案涉房屋抵押给闫爱洁作为借款担保，且双方的借款合同纠纷已通过法院强制执行程序解决完毕，闫爱洁亦表示放弃主张案涉房屋相关权利，且世纪家园公司在与史嘉翊签订优先认购权协议时已取得案涉房屋预售许可证明，故史嘉翊与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议应认定为商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，因史嘉翊作为房屋买受人已履行支付购房款的义务，世纪家园公司作为房屋出卖人应向史嘉翊履行交付案涉房屋的义务，且案涉房屋已具备交付条件，故本院对史嘉翊主张世纪家园公司交付案涉房屋的诉讼请求予以支持。建工集团公司虽主张世纪家园公司已将案涉房屋以抵顶工程款的方式抵给了建工集团公司，案涉房屋应归其所有，但因世纪家园公司与建工集团公司并未实际履行双方签订的以房屋抵顶工程款协议，建工集团公司亦未将案涉房屋处分给他人，且世纪家园公司以案涉房屋抵顶的工程款系建工集团公司施工的XX2小区7#、8#楼工程，而非XX1小区工程，现世纪家园公司已将案涉房屋出售给史嘉翊，史嘉翊已支付全部购房款，故建工集团公司与世纪家园公司签订的协议书不具有对抗买受人史嘉翊的效力，且世纪家园公司同意将案涉房屋交付给史嘉翊，故本院对建工集团公司的主张不予支持。 关于史嘉翊诉请世纪家园公司支付逾期交房违约金的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，史嘉翊与世纪家园公司虽于2016年3月16日签订房屋优先认购权协议，且世纪家园公司至今未向史嘉翊交付案涉房屋，但因双方未就世纪家园公司交付房屋的时间、违约责任等问题进行约定，史嘉翊亦未举证证实世纪家园公司未向其交付案涉房屋存在逾期的违约行为，故史嘉翊主张世纪家园公司自2018年3月17日起按照房屋价款日万分之一的标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，无相关依据，本院不予支持。 综上所述，本院对史嘉翊的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、原告史嘉翊与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于2016年3月16日签订的房屋优先认购权协议有效； 二、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告史嘉翊交付位于牡丹江市爱民区XX1小区X号楼X单元X层XX号、使用性质为住宅、建筑面积87.75平方米房屋； 三、驳回原告史嘉翊的其他诉讼请求。 案件受理费6700元，减半收取计3350元，由原告史嘉翊负担279.42元、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司负担3070.58元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  刘凤羽 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  郭新宇