贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0525民初2797号 原告：陈某某，男，某年某月某日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘胜，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。 被告：贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县雍熙镇（现文昌街道办事处）猫场村田包包组。统一社会信用代码91520000053315583U。 法定代表人：张琦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：白秋明，男，该公司员工。 本院受理的原告陈某某与被告贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司（以下简称“佳上雍阳公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，于2019年11月15日作出（2019）黔0525民初4400号民事判决驳回原告陈某某的诉讼请求。原告不服提起上诉，贵州省毕节市中级人民法院于2020年4月27日作出（2020）黔05民终531号民事裁定撤销原判，发回重审。本院于2020月7月10日重新立案受理后，依法适用普通程序另行组成合议庭，分别于2020年9月9日、9月28日公开开庭进行了审理，原告陈某某及其委托诉讼代理人刘胜，被告佳上雍阳公司的委托诉讼代理人白秋明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行合同为原告办理万业兴财富广场二期Ａ区Ａ6栋3层3-3号房的交房、入住手续；2、判决被告履行合同向原告支付2015年10月30日起至起诉之日止共1454日的逾期交房违约金23973元；3、本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年6月，被告因急需资金周转，决定半价销售其开发的商品房。同月19日，我向被告缴纳了购房款164876元，并与被告签订编号：0000384《万业兴财富广场“住宅”商品房认购合同》，认购被告位于万业兴财富广场二期Ａ区第Ａ6栋3层3号房。2015年8月12日，我与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定我向被告购买的商品房位于文昌办事处XXXX二期Ａ区，房屋建筑面积121.01平方米，套内建筑面积100.46平方米，交房时间为2015年10月30日。该合同在纳雍县房产管理部门进行了网签备案。2019年10月23日，我向被告要求履行交房手续，被告拒绝向我交付房屋。为维护我的合法权益，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告佳上雍阳公司辩称，2014年6月至2017年10月，原告作为重庆市渝万建设集团有限公司（持佳上雍阳公司99%股份）（以下简称“渝万公司”），派驻佳上雍阳公司，负责对佳上雍阳公司的经营进行监管，以维护渝万公司合法权益，原告派驻佳上雍阳公司工作期间，负责管理佳上雍阳公司的公章、财务专用章、合同专用章等印章。原告利用在我公司工作期间管理我公司公章和财务专用章的职务之便，给自己开具我公司收到其购房款329,752元的收据并办理了相关购房手续。原告的行为损害了我公司的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。 原告陈某某对其提出的诉讼请求所依据的事实提供了证据： （一）《房价特别优惠通知》（以下简称“《通知》”）、《万业兴财富广场“住宅”商品房认购合同》（以下简称“《认购合同》”）、收据各一份，证明被告因急需资金将案涉房屋半价优惠销售给原告，要求一次性付款，根据《通知》，原、被告签订了《认购合同》，原告已一次性支付了房屋买卖款164,876元，收据上加盖了公司财务专用章。 （二）《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”）及附件、现金缴款单、预告登记单及纳雍县房产事业局出具的登记费用收据、贵州省住宅专项维修资金专用收据各一份，证明原被告确定案涉房屋相关单价总价后，应纳雍县房产事业局要求，原被告双方签订了《商品房买卖合同》用于备案，合同中的单价及总价只为备案使用。原告配合被告现金转款备案中载明的329,752元房款，再签购买合同。原告办理了商品房预告登记，并缴纳了案涉房屋的住宅专项维修资金6,595元。 （三）工资确认单、收款确认单、《万业兴财富广场车位买卖合同》各一份，证明被告公司在2016年至2017年10月共计欠付原告工资87,099元，可佐证被告急需资金而半价销售房屋的事实；被告二期A区大底盘负一层252号车位用于抵扣原告工资65,000元，后被告根据原告要求将车位出售给张玉槐，佐证原告购买案涉房屋的事实，且已经支付完毕购房款。 （四）郭某某半价购房收据、纳雍县人民法院2019年11月15日法庭审理笔录、毕节市中级人民法院2020年4月16日的质证调查调解笔录、《协议》，证明被告同时以半价销售了三套房屋给案外人郭某某、罗某某、丁某，且被告已交房，半价销售房屋在被告公司大部分都知晓；秦某系被告高级管理人员，对半价销售房屋是同意的，并只在内部销售。二审中被告承认房屋可以交付使用。《协议》证明我是渝万公司的员工，被派遣到被告公司监管，工资由被告每月支付给我。我在2014年5月份或6月份就来公司上班了。 （五）证人证言。1．证人颜某证实，我2013年至2017年在佳上雍阳公司综合办公室上班，秦某是佳上雍阳公司纳雍片区的总经理，当时黄某是董事长，佳上雍阳公司是海南佳上的子公司。2015年半价房优惠政策有公司开会决定，秦某参与的，我没有参与开会，只知道有这个政策，没有对外宣传，我没有见到任何书证说明半价销售。2．证人潘某证实，原告在签订购房时秦某当时是佳上雍阳公司的负责人，半价房签订的时候有3个人知道，售房部负责人我、公司负责人秦某、财务负责人丁某，接到秦某通知后，我们3人在华熙酒店一楼召开了一个沟通协调会，秦某口头传达了黄某的意见。原告当时的收据有括号，实际支付房款的收据没有括号，另一张收据载明有销售折让的实际未交付，原告是先交钱后与公司补签合同，半价房销售公司大部分员工都知道，是公司急需用钱，我是2015年10月左右离职的。3．证人秦某证实我是被告公司的原总经理，我负责案涉商品房销售整个过程，当时有人堵门讨薪，被告公司资金紧张，通过公司开会拿了四套房来半价销售，同时还和黄某商量，黄某赋予权利让我处理该事，组织公司员工开会讨论筹集资金解决工程欠款一事，当时公司各个部门都参与了开会，白秋明也知晓此事，当时是要求内部处理，在会上宣布了半价卖房的事情，在第二天拿现金来交付房款，当时有郭某某、陈某某等四人第二天拿钱来交，并办理了手续，双方的半价购买是成立的。备案时因相关部门规定了商品房销售底价，公司为避免造成负面影响，所以缴款是按照半价缴款，商品房买卖合同是按全款来签订的。2015年6月份渝万公司只是施工方，刘某某只是代表渝万公司代持股份，并没有参与公司管理。陈某某当时是渝万公司派来监管资金，财务章是渝万公司监管，并参与到佳上雍阳公司的内部管理。陈某某虽持有相关公章，但我们有严格的管理流程，必须经过销售签字、盖章才能生效。 被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据（一）中收据，证据（二）中《商品房买卖合同》及附件、预告登记单及登记费收据，证据（四）中的《协议》，证据（五）中证人秦某证言质证无异议，对证据（三）收款确认单、《万业兴财富广场车位买卖合同》，证据（四）未发表质证意见，质证中未提出异议。对证据（一）《通知》三性不予认可，与公司原件不同，原告有公司章，可以随意加盖。《认购合同》没有写时间，是作假行为。证据（二）现金缴款单是公司拿钱缴款并不是原告拿钱，不认可，达不到原告的证明目的。房产局登记费用收据不认可，公司开发的房产是佳上雍阳公司万业兴财富广场，不是收据上显示的海南佳上二期。证据（三）工资确认单主要是证明原告的身份，其是渝万公司派来佳上雍阳公司上班的。半价销售房从目前的成本来看不是公司真实意思表示，占股99%的刘某某都不知道该事，也没有股东会议决定证明半价销售的合法性。四套半价房是当时的财务办理。证据（五）颜某证言，佳上雍阳公司不是海南佳上子公司，有单独的法人，各自行使自己的权利，秦某也不是佳上雍阳公司的总经理。潘某证言，证人说开半价优惠协调会的时候秦某都在，但是先交钱后补签优惠通知，自相矛盾。半价房购买人罗某某和颜某是夫妻关系，郭某某是销售部人员、丁某是财务负责人、陈某某是监管章的责任人。 被告为反驳原告的诉讼主张提供了如下证据： （一）2015年6月19日收据2张，用于证明卖给原告的房屋是全价销售，不是半价销售，半价就应该是半价的收据。 （二）收款确认证明单、渝万公司纳雍项目部2015年工资发放明细表等，用于证明原告是渝万公司的员工，渝万公司派驻佳上雍阳公司监管行政公章、合同章等硬件的工作人员。他的购房情况属于监守自盗。 （三）2014年11月6日股东会决议一组，用于证明股东刘某某签字不是本人签的，手印也不是本人的。 （四）刑事控告书一份，用于证明我公司已将原告涉嫌职务侵占向公安机关举报。 （五）股东变更工商登记，证明股东变更情况。 （六）公司章程及公司变更登记，证明公司变更登记情况。 （七）《单位工程验收会议》及签到单、《工作简报》，证明案涉万业兴财富广场二期A区工程已经建设、设计、勘察、施工、监理、监督等五方主体验收合格，只是还存在一些质量瑕疵，所以职能部门未签字，因当时业主堵路，政府要求我们尽快交房，所以才开了业主大会，案涉房屋是可以实际交付的。 原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据（一）该组证据的真实性无异议，但是达不到被告的证明目的，主要是为了网签备案。证据（二）真实性无异议，认购合同上的合同专用章由售房部管，不由我管。证据（三）章是我盖的，签字不是我签的，也不清楚刘某某的签名是否是刘某某本人签的，是接到渝万公司领导要求盖章。证据（四）不清楚。证据（五）真实性请法庭审查，认可合法性及关联性。刘某某只是股权登记代持有人，实际管理控制是由黄某和其他聘请的相关管理人员。证据（六）真实性及合法性请法庭审查。该证据并不能证明刘某某实际享有登记中相应的股权，从章程修正案及股东会决议中，均选举了黄某作为公司执行董事和法定代表人，因此，刘某某在半价销售房屋中并无相应的管理决策权。证据（七）可以证明案涉房屋已经验收合格，符合相关交付使用的规定，同时佳上雍阳公司也认可案涉房屋是可以交付使用的。 为查明案件事实，本院依职权向纳雍县公安局对被告佳上雍阳公司2019年11月11日提出刑事控告一事进行查询。纳雍县公安局经济犯罪刑侦大队出具了“情况说明”，佳上雍阳公司控告其员工陈某某涉嫌职务侵占未达到立案条件，故未受理。原被告对该证据均无异议。本院依职权向纳雍县消防救援大队及纳雍县住房和城乡建设局调取案涉房屋是否经过消防验收，纳雍县消防救援大队及纳雍县住房和城乡建设局证明被告佳上雍阳公司开发的位于文昌办事处万业兴财富广场二期还未办理消防验收事宜。原告质证认为办理消防验收只是行政程序，房屋的交付使用与是否办理了消防验收手续无关，只要经建设、设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收后房屋就可以交付使用。被告质证无异议，认为消防验收事实上未申请验收。 对于当事人无异议的原告提供的证据（一）中收据，证据（二）中《商品房买卖合同》及附件、预告登记单及登记费收据，证据（三），工资确认单，证据（四），证据（五）中证人秦某证言，被告提供的证据（四）、（五）、（六）、（七）及本院调取的“情况说明”、纳雍县消防救援大队及纳雍县住房和城乡建设局出具的“证明”，经合议庭审查，本院予以确认并在卷佐证，作为认定案件事实的依据。 对双方当事人有争议的证据，本院做如下认定意见：原告提供的证据（一）《通知》有秦某签字，并加盖了被告佳上雍阳公司公章，能与秦某证言相互印证，本院予以采信。《认购合同》虽未写明时间，但有被告佳上雍阳公司合同专用章，与《通知》上载明的房屋号、房款一致，本院予以采信。证据（二）现金缴款单表明陈某某向佳上雍阳公司账户内现金存入329752元。结合陈某某陈述其实际支付购房总金额为164876元，该现金缴款单只是为了网签备案出具，故对该现金缴款单金额超出164876元部分不予认可。住房维修资金收据上载明的住宅地址为海南佳上2期Ａ6-3-3，被告认可海南佳上为代名词，实际为万业兴财富广场，予以采信，能证实原告所交费用6595元为案涉房屋住房维修资金。证据（三）工资确认单能证实陈某某2016年至2017年10月工资由佳上雍阳公司发放。收款确认单及《万业兴财富广场车位买卖合同》签订时间为2017年，与案涉房屋销售时间2015年不属于同一期间，不能达到原告证实2015年被告急需资金的目的，与本案无关联。证据（五）颜某证言及潘某证言，与秦某证言能相互印证，能证实秦某在原告购房时是佳上雍阳公司纳雍片区的总经理，黄某是董事长，2015年半价房优惠政策是公司因资金急需用钱。被告提供的证据（一）收据2张，原告陈某某并未实际支付收据上的全部款项，被告出具收据不符合常理，本院采纳原告陈述是为《合同》在纳雍县房产事业管理局备案才出具。证据（二）原告对真实性无异议，该组证据中的保管证照、印鉴交接明细载明佳上雍阳公司合同章是由其保管，但该证据并不能证明《认购合同》上的公章是由陈某某加盖。证据（三）所载明的股东会决议系佳上雍阳公司与案外人的借款关系，与本案无关联。 本案经审理认定事实如下：2015年6月19日，原告通过现金向被告支付购房款164876元，收款收据注明为销售折让。2015年6月20日，佳上雍阳公司纳雍片区总经理秦某签署书面通知并加盖公司印章后传送给该公司营销部，告知业主陈某某已认购万业兴财富广场二期Ａ区第Ａ6栋3层3号房。依据公司房价特别优惠处理方式，业主除享受公司统一对外的优惠外，再将该房销售单价下调50%。营销部务必遵照执行。《通知》附件写明执行特别优惠后单价为1362.5元／平方米，总价款为164876元。《通知》及附件何某作为填表人签字，秦某签字注明“因公司施工现场急需资金，同意按此优惠价格执行，必须一次性支付现金。”后原、被告签订编号0000384《认购合同》，约定陈某某向佳上雍阳公司认购其位于万业兴财富广场二期Ａ区第Ａ6栋3层3号房，预测建筑面积121.01平方米，套内建筑面积100.46平方米，按建筑面积计算1362.5元／平方米，总价款为164876元，并约定由原告一次性付清该房款等。 2015年8月12日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订合同，约定原告向被告购买的商品房位于贵州省纳雍县文昌办事处xxxx二期Ａ区，建筑面积121.01平方米，套内建筑面积100.46平方米，房屋单价3282.42元／平方米，总价款329752元，同时还约定，买受人于2015年8月11日前支付全部房价款。第十一条约定出卖人于2015年10月30日前向买受人交付商品房。同时约定商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。若出现逾期，出卖人在30天内整改完毕，若在30天内未完成整改，出卖人一次性按照房屋总价款的千分之二支付买受人违约金，若超过120天未完成整改，由此给买受人带来的损失由出卖人按总价款的千分之三赔偿。第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。该合同签订后，佳上雍阳公司在房产管理部门对该房屋进行了网签备案，2015年9月17日进行了所有权预告登记，同日，原告缴纳了案涉房屋住房维修资金6595元。2018年7月27日，佳上雍阳公司作为主持单位，以佳上雍阳公司作为建设单位、贵州正业工程技术投资有限公司作为设计单位、深圳市勘察研究院有限公司作为勘察单位、渝万公司作为施工单位、深圳市恒浩建设工程项目管理有限公司作为监理单位、纳雍县建筑工程质量监督检查站作为监督机构在佳上雍阳公司售楼部对万业兴财富广场二期Ａ区工程召开验收会议，勘察单位评定为合格，监理单位认为原则上同意本次验收，对于有问题的地方，请尽快修补好，下一步进行消防验收。其他单位未在参加验收人员签到单上签字。案涉房屋至今未申请消防验收。2018年8月25日，佳上雍阳公司举行万业兴财富广场二期Ａ区业主大会，并作会议情况通报，通报目前已达到现状交房条件，如业主同意按现状交房，可以办理相关手续。2019年10月23日，原告向被告要求履行交房手续时，双方发生争议，原告诉至本院。2019年11月11日，被告佳上雍阳公司向纳雍县公安局提出刑事控告，控告原告陈某某在上班期间利用管理公司公章和财务专用章的职务行为，侵占公司财产。纳雍县公安局经侦大队认为未达到立案条件，故未受理。 另查明，2014年4月17日，海南佳上投资有限公司、贵州佳上通业房地产投资有限责任公司作为甲方与渝万公司作为乙方达成协议，渝万公司作为甲方债权人将贵州佳上通业房地产投资有限责任公司99%的股份转让至渝万公司代表刘某某名下。后渝万公司派遣原告进驻佳上雍阳公司，负责对佳上雍阳公司的经营进行监管，原告在佳上雍阳公司工作期间，负责管理佳上雍阳公司公章、财务专用章、合同专用章等印章。海南佳上投资有限公司、贵州佳上通业房地产投资有限责任公司与佳上雍阳公司为关联公司，刘某某代渝万公司持佳上雍阳公司股份99%。2017年10月25日，原告从渝万公司离职。何某为被告公司置业顾问。秦某为佳上雍阳公司纳雍片区负责人，任总经理。公司半价销售的房屋还有另外三套，分别由罗某某、郭某某、丁某购买，被告已实际交付，其中郭某某于2015年6月15日向被告现金交付购房款（销售折让）157501元。 再查明，2012年9月3日，案外人黄某、刘某某、田某某、刘某、黄某、杨某、曾某某、黄某某等人准备成立贵州佳上投资有限公司（以下简称“佳上投资公司”）并制定了《章程》，《章程》规定公司设经理1名，由股东会聘任产生。经理对股东会负责，职权包含主持公司的生产经营管理工作及组织实施年度经营计划和投资方案。不设董事会，设执行董事一人，对公司股东会负责。职权包含决定公司的经营计划和投资方案；执行股东会决议。2012年9月4日，佳上投资公司成立，黄某为法定代表人，2013年1月27日，佳上投资公司召开股东会议，对公司章程进行修改，修改内容为股东姓名及出资比例的变更，公司章程其他内容未修改。2014年3月10日，佳上投资公司将名称变更为佳上雍阳公司，2014年4月8日，佳上雍阳公司召开股东会推选黄某为佳上雍阳公司法定代表人、执行董事兼经理，并办理了变更登记。2014年5月21日，佳上雍阳公司股东及股份由黄某97%、张某3%变更为刘某某99%、张某1%。刘某某占股权99%的资金属于渝万公司对佳上雍阳公司享有的债权，不是刘某某实际出资。2014年7月21日，股东变更为郭飞、刘某某，法定代表人未变更。2017年12月28日，刘某某、郭飞召开股东会，同意免除黄某法定代表人职务，由张琦担任。 综合双方当事人的陈述及举证质证意见，本案争议的焦点是：一、案涉房屋半价销售是否为被告佳上雍阳公司的真实意思表示；二、案涉房屋是否达到交房条件；三、原告主张的违约金是否支持，若支持，是否达到支付条件。 本案经本院审判委员会讨论认为，关于焦点一，意思表示真实，系指行为人表示于外的意思与其内心真意相一致。意思表示真实是意思自治的必然要求，是民事法律行为有效的意思表示要件。关于民事法律行为有效的意思表示要件判断，就是关于民事法律行为所涉意思表示的意思和表示是否相一致的判断。据以被告佳上雍阳公司名义向其营销部发出的《房价特别优惠通知》，从意思方面来看，首先，案涉房屋的销售是在施工工地工人堵工，急需资金的情况下，经时任佳上雍阳公司纳雍片区总经理秦某签字半价处理四套商品房来支付工人工资，以消除工人持续堵工状态，属于应急管理行为。时任佳上雍阳公司法定代表人黄某是否授权秦某半价销售案涉房屋，虽然没有书面授权依据，相对于原告来说不必要知道。原告有理由相信秦某代表佳上雍阳公司行使管理决策，无须考虑佳上雍阳公司半价售房的后果；其次，佳上雍阳公司半价售房限制条件是现金当即交付，谁先支付现金，谁优先获得半价房优惠。从表示方面看，原告满足了佳上雍阳公司的要约意思，在《认购合同》签订的前一日以现金交付方式一次性交清了购房款164876元，兑现了承诺。佳上雍阳公司在收到原告的款项后，在收款收据上注明销售折让作为原告收执依据，表示对半价售房的肯定。同时以半价销售的四套房屋都是面对公司内部人员及与公司关联的管理人员，其他三套房屋已交付给买受人。在事实上，原、被告的行为均已符合意思表示真实要件。 能否排除乘人之危、显失公平的情形。首先，如果佳上雍阳公司认为该买卖关系存在乘人之危、显失公平的情形，应在买卖行为发生之日或者合同签订之日起一年内主张撤销合同，但佳上雍阳公司在法律规定的撤销期间并未主张撤销合同，而在原告依照合同约定要求交付房屋时，以原告利用在公司工作期间管理公司公章和财务专用章的职务之便，给自己开具公司收到其购房款329,752元的收据并办理了相关购房手续的行为损害了公司的合法权益为抗辩理由，请求驳回原告的诉讼请求。但对其主张并未提供证据否定原告半价购房的经过及事实。且从原告的行为表现来看，其一，原告不是自作主张购房，更不是半价售房的决策人；其二，原告不是在公司不知情的情况下一人代表双方签订的房屋认购协议和商品房买卖合同，而是在公司具有代表权的人员参与下双方订立的合同；其三，关于公章使用，渝万公司是佳上雍阳公司的股权代持人，原告是受渝万公司委托代表渝万公司管理佳上雍阳公司公章，但公章的使用权利仍然是佳上雍阳公司，渝万公司代管佳上雍阳公司公章是为了防止佳上雍阳公司对外签订商品房买卖合同损害其利益的监管方式，而非控制公章的使用，佳上雍阳公司因应急处置包括本案原告在内的四套房屋，客观上不是为了销售该房屋获得营利占为己有。佳上雍阳公司销售案涉房屋，要求原告在合同上加盖印章，并非个人行为。如果是原告对公章管理不当或者使用不当，利益可能受到损害的对象是渝万公司而非被告佳上雍阳公司，但渝万公司至今没有提出过异议。基于佳上雍阳公司的应急管理决策，原告半价购房的行为应排除乘人之危、显失公平的情形。 关于佳上雍阳公司内部管理在程序上是否影响合同效力。被告抗辩称当时刘某某持有公司99%股权，为公司实际控制人，半价售房政策未经其同意不合法。从被告承认的事实刘某某持有公司99%的股权系渝万公司对佳上雍阳公司享有的债权，并非刘某某实际出资。刘某某只是渝万公司派驻佳上雍阳公司债权人代持股权，并未实际参加公司经营管理。佳上雍阳公司章程明确规定法人的职权之一是决定公司经营计划和投资方案。2014年4月8日，黄某被选举为佳上雍阳公司法定代表人、执行董事直至2017年12月28日才免去法定代表人职务。案涉《通知》签字时间为2015年，黄某作为公司时任法定代表人有权决定公司的经营计划，秦某作为被告佳上雍阳公司纳雍片区时任总经理是基于法定代表人黄某的授权在《通知》上签字，半价处理案涉房屋完全代表公司意思，不影响合同效力。 双方签订的《商品房买卖合同》及现金缴款单注明的价款329,752元，系为在房管局备案登记，不是原告应交的全部购房款。被告佳上雍阳公司因工人堵工，情况紧急而在公司内部半价销售房屋，原告购买的房屋是以《商品房买卖合同》明示的房屋全价缴税，不损害他人利益、国家利益、社会公共利益，《认购合同》约定的购房款164,876元是原、被告双方的真实意思。双方签订的《认购合同》发生在黄某担任佳上雍阳公司法定代表人期间，佳上雍阳公司在人员全部发生变更的情况下以原告利用管理公章的职务之便损害其利益否认其原来半价售房的真实意思表示，与事实不符，该抗辩理由不能成立，不予采纳。 关于焦点二。本案系商品房买卖合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同有关交付房屋的时间、交房条件、违约责任的约定是确定双方权利义务的依据，当事人应当依照约定履行义务、主张权利。原告请求被告为其办理案涉房屋交房、入住手续。即为交付房屋，钥匙，开通水电，小区出入的门禁卡及前期物业管理及管理规章。根据其明确的请求范围，其请求实际为交付案涉房屋。关于房屋的交付，商品房取得建筑工程竣工合格证明文件是双方约定的房屋交付条件之一，被告佳上雍阳公司提供的《单位工程验收会议》，无设计单位、施工单位及监督机构的签字意见，不能作为证明案涉万业兴财富广场二期A区已最终验收合格的依据，且消防专项验收是建筑工程验收的一项重要项目，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《中华人民共和国消防法》第十三条第三款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需保证其在消防方面不存在影响使用的障碍。本案所涉工程建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位未全部签字确认工程合格，也未经消防专项验收通过，不具备合同约定“该商品房取得建筑工程竣工合格证明文件”的交付条件及国家法律规定的法定条件，故对原告主张交房的请求，应不予支持。 关于焦点三。陈某某依合同约定向佳上雍阳公司支付了购房款，佳上雍阳公司应按约定在2015年10月30日前将经验收合格的房屋交付给陈某某，但佳上雍阳公司未按约履行交付义务，且不存在不可抗力的免责事由，佳上雍阳公司应承担违约责任，向原告支付违约金。《商品房买卖合同》第十三条约定，佳上雍阳公司向陈某某支付违约金的时间是商品房实际交付之日起30日内。该条款是对支付延期交房违约金的时间约定，案涉商品房一直未交付，虽然陈某某要求佳上雍阳公司支付从逾期交房之次日起至起诉之日止的逾期交房违约金未满足合同约定的成就条件，但被告已明确表示房屋已符合现状交付条件，在购房者自愿接受交房情况下可以交付，但原告自愿接受交房而被告不愿向其交房，使双方应当形成交房的合意受到阻却，被告无正当理由阻止原告自愿接收房屋，视为原告请求被告支付违约金的条件成就，应当排除约定的限制。逾期交房违约金应按合同约定从逾期交付之次日即2015年10月31日起算，至起诉之日共1465日，原告主张1454日的逾期交房违约金23,973元，是以已付房款总额164,876元的日万分之一计算的，符合合同约定的计算方式，且日万分之一利率相当于年利率3.6％，低于现阶段银行市场报价利率3.85％，应当支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈某某支付违约金23,973元； 二、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元，由被告贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  张弦 人民陪审员  段敏 人民陪审员  徐静 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理彭朝婷 书记员朱越阳