广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终13617号上诉人（原审原告）：孙军峰，男，1985年2月12日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：钟纯，广东天汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市渔人码头文化实业有限公司，住所地深圳市宝安区,统一社会信用代码91440300MA5DPBP54P。法定代表人：黄育林，执行董事。委托诉讼代理人：黄映辉，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑壮豪，广东瀛尊律师事务所律师。上诉人孙军峰因与被上诉人深圳市渔人码头文化实业有限公司（以下简称渔人码头公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初30222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。孙军峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院对案件事实认定不清，适用法律错误。案外人颜某某于2018年6月16日与渔人码头公司签订了期限为两年的《租赁合同》，并向渔人码头公司一次性支付了两年租金105600元、房屋押金17600元、市场信用管理保证金10000元。2019年4月，孙军峰从颜某某及颜某父子处接手了渔人码头公司所出租的档位。孙军峰经与颜某某（及颜某）、渔人码头公司协商，将2019年4月至2020年6月的租金61600元、房屋押金17600元、市场信用管理保证金10000元直接支付给了颜某某和颜某父子，颜某某和颜某父子出具了收到上述费用的收据。然而，一审法院却认定孙军峰未向颜某某（及颜某）支付上述费用及未能证明颜某某（及颜某）已通知渔人码头公司收据上对应的债权已转让于孙军峰，这与事实是严重不符合的。因为渔人码头公司对上述事实都是知情的,且颜某某（及颜某）可以证明。二、对于装修费用损失，一审法院的判决是不符合法律规定的。孙军峰在与颜某某（及颜某）、渔人码头公司协商承租档位后，渔人码头公司同意孙军峰对档位进行装修，渔人码头公司还帮助孙军峰在物业管理处办理了装修许可证。渔人码头公司将未取得建筑工程规划许可证的违法建筑房屋出租给孙军峰，给孙军峰造成了装修房屋的损失。后渔人码头公司又对档位停水停电，造成孙军峰无法完成装修并开始经营。综上所述，一审法院判决对于事实认定不清。孙军峰为了维护法律的尊严，保护自己的合法权益，恳求二审法院本着对事实负责、对法律负责的司法精神，依法对一审的错误判决予以改判或发回重审。渔人码头答辩称，一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，请求二审法院依法予以维持。孙军峰向一审法院提出起诉，请求：判令渔人码头公司退还孙军峰房屋租金61600元、押金17600元、市场信用管理保证金10000元及赔偿孙军峰装修损失128000元。一审法院认定事实：一、合同关系：孙军峰、渔人码头公司于2018年6月16日签订档位租赁合同，约定渔人码头公司将位于深圳市宝安区档位租赁给孙军峰，租赁期自2018年7月1日至2020年6月30日。二、合同的效力：一审法院向深圳市××公司调取了涉案房屋产权资料，双方对真实性均认可。该产权资料显示，深圳市××公司已向深圳市宝安区福永街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室交纳申报的材料未包括建设用地规划许可证、建筑许可证和房屋所有权证。《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》第八条规定，禁止未按《决定》和本实施办法要求申报、办理临时使用备案的历史遗留违法建筑进入租赁市场，房屋租赁管理部门不得为其办理房屋租赁登记或者备案手续。故上述租赁合同因未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，且涉案房屋无临时使用备案而为无效合同。三、费用返还：孙军峰请求渔人码头公司返还房屋租金61600元、押金17600元、市场信用管理保证金10000元，但提交的收据未显示为孙军峰所交纳。孙军峰主张费用由颜某向孙军峰出具了上述费用的收据，并提交收据为证。一审法院认为，孙军峰未能提交由颜某某出具的收据，且无其他证据佐证已向颜某某支付了相应的费用及颜某某已通知渔人码头公司收据上对应的债权已转让于孙军峰，故对孙军峰请求返还上述费用法院不予支持。四、装修损失：孙军峰未举证证明经渔人码头公司同意装饰装修，由孙军峰自行负担装修费用。五、合同无效的法律后果：因涉案房屋租赁合同的无效，孙军峰应当向渔人码头公司返还涉案房屋并恢复原状。一审法院依照《中国人民共和国合同法》第八十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、孙军峰应于本判决生效之日起十五日内向渔人码头公司返还位于深圳市宝安区的档位并恢复原状；二、驳回孙军峰的全部诉讼请求。案件受理费2279元，由孙军峰承担。本院二审期间，孙军峰申请证人颜某出庭作证，并提交了颜某某出具的书面说明。颜某出庭作证称，其与颜某某系父子关系，涉案档位系颜某某从渔人码头公司租赁，并向渔人码头公司一次性支付了两年租金105600元（4400元／月×24）、房屋押金17600元、市场信用管理保证金10000元；涉案档位后由其进行经营，并在2019年4月由其将涉案档位转让给孙军峰，孙军峰向其支付了颜某某原先支付给渔人码头公司的房屋押金17600元、市场信用管理保证金10000元以及2019年4月之后的租金，其与颜某某将向渔人码头公司要求退还押金、保证金的权利转让给孙军峰，其及颜某某不会再要求渔人码头公司退还上述费用；渔人码头公司对其与孙军峰之间的转让事实是清楚且认可的；孙军峰接手涉案档位后进行了重新装修，装修期大概1个月，渔人码头公司对此也是知情且同意的。孙军峰在二审庭审后提交了颜某某出具的书面说明，载明颜某某称其因在老家上班无法出庭作证，故委托其父亲颜某出庭作证；其父亲作证所述均为事实，涉案档位系其委托其父亲转让给孙军峰的，其父亲出具的收据也是真实的。孙军峰对颜某的证人证言并无异议，但明确其所承担的租金的起算点是2019年5月。渔人码头公司则主张：1.其与颜某并无任何法律关系，其是与颜某某存在租赁关系；2.颜某某与孙军峰之间并无任何债权转让协议，孙军峰是否将租金、押金、保证金等支付给了颜某某并无证据证明；3.其与孙军峰之间租赁合同约定的租金标准与其和颜某某之间约定的租金标准不同；4.孙军峰在二审期间才申请证人出庭作证，属于恶意延迟提交证据，孙军峰与证人串通的可能性较大，该证人证言不应采纳；5.孙军峰在二审庭审后才提交颜某某的书面说明，显然是恶意拖延举证，且颜某某作为证人没有出庭作证，该证据不得作为认定案件事实的依据。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，二审期间，渔人码头公司主张其将涉案档位从颜某某处收回后交付给孙军峰，但未提供其向孙军峰交付涉案档位的证据。孙军峰则主张涉案档位是其直接从颜某处接手，渔人码头公司对此则是知情的。渔人码头公司认可孙军峰并未向其支付过押金、市场信用管理保证金和租金，其亦承认并未向孙军峰追讨过上述费用。再查明，渔人码头公司认可其在2020年4月13日收回了涉案档位。本院认为,本案双方当事人之间存在租赁合同关系。但双方所租赁的涉案档位未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故双方的租赁合同关系无效。二审期间，渔人码头公司认可其已收回了涉案档位，故本案已无再判令孙军峰向渔人码头公司交还涉案档位并恢复原状的必要。关于渔人码头公司是否应向孙军峰退还押金、市场信用管理保证金和占有使用费的问题。双方当事人均认可孙军峰并未直接向渔人码头公司支付押金、市场信用管理保证金和占有使用费，渔人码头公司收取的上述费用均系由颜某某支付。故该问题的焦点在于孙军峰是否承继了颜某某就涉案档位对渔人码头公司的权利义务。对此，本院认为，首先，本案双方当事人之间签订的《档位租赁合同》约定的租赁期限系从2018年7月1日至2020年6月3日，即该合同约定的租赁期包含了颜某某向渔人码头公司承租涉案档位的期间，而非从孙军峰实际承租涉案档位之日开始。由此可见，渔人码头公司与孙军峰所签订的租赁合同并非新的租赁合同，而是对此前颜某某与渔人码头公司之间租赁合同的承继。其次，渔人码头公司主张涉案档位是其从颜某某处收回再交付给孙军峰，但并未提供其向孙军峰交付涉案档位的证据，也未提供其从颜某某处收回涉案档位的证据，亦未举证证明其与颜某某就解除涉案档位的租赁关系及退还相关押金、保证金等达成的协议或进行的交接。再次，渔人码头公司并未按照其与孙军峰之间租赁合同的约定向孙军峰收取押金、市场信用管理保证金，孙军峰在2019年4月接手涉案档位之后也未向渔人码头公司支付过租金，而渔人码头公司也承认其并未向孙军峰进行过追讨，明显不符合常理。最后，孙军峰向颜某某、颜某支付了押金、市场信用管理保证金和租金，有颜某出具的收据为证。颜某在二审期间出庭作证，对上述事实予以了认可。颜某某也出具了书面说明予以佐证。综合以上因素，本院认为孙军峰关于其系承继了颜某某就涉案档位对渔人码头公司的相关权利义务的主张较为可信。因此，在双方合同无效的情况下，渔人码头公司应向孙军峰退还押金17600元和市场信用保证金10000元。对于占有使用费退还的问题，颜某某已一次性向渔人码头公司支付了2018年7月1日至2020年6月30日的占有使用费，按本院前述认定，亦应视为孙军峰已向渔人码头公司支付占有使用费至2020年6月30日。孙军峰主张渔人码头公司在其装修接近尾声时要求其改换经营项目，并对涉案档位进行了停水停电，导致其根本未曾经营过涉案档位。但孙军峰并未提供证据证明其该项主张，也无证据显示双方曾就解除租赁合同关系进行过沟通或协商。孙军峰主张渔人码头公司已在2020年3月将涉案档位收回另租给他人，也无证据证明。故在孙军峰承认其持有涉案档位钥匙未交还渔人码头公司的情况下，应认定其一直占有使用涉案档位至2020年4月13日渔人码头公司认可其收回涉案档位之日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，在孙军峰占有使用涉案档位期间仍应支付占有使用费。故渔人码头公司仅需向孙军峰退还2020年4月13日至2020年6月30日期间的占有使用费11440元（4400×2＋4400÷30×18）。关于渔人码头公司是否应赔偿装修损失。孙军峰提供的其支付装修款的微信支付凭证未显示收款人的实际身份，无法证明该款项往来系本案所涉档位的装修款，且数额与其主张的金额并不吻合。孙军峰也未提供其他装修款的支付凭证，故本院对其要求渔人码头公司赔偿装修损失的请求，不予支持。综上，孙军峰的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。原审认定事实不清，适用法律有误，处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初30222号民事判决；二、被上诉人深圳市渔人码头文化实业有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人孙军峰退还押金17600元、市场信用管理保证金10000元和占有使用费11440元；三、驳回上诉人孙军峰的其他诉讼请求。如被上诉人深圳市渔人码头文化实业有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2279元，由上诉人孙军峰承担1869元，由被上诉人深圳市渔人码头文化实业有限公司承担410元。二审案件受理费4592元，由上诉人孙军峰承担3766元，由被上诉人深圳市渔人码头文化实业有限公司承担826元。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年十二月三十一日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。