四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15001号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李钢，男，1968年3月10日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：肖文平，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐小玉，北京康达（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉第三人）：成都懿鼎商贸有限公司，住所地：四川省成都市武侯区机投镇祥和街**。 法定代表人：娄长兴。 委托诉讼代理人：商洋，四川时代经纬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都新同瑞资产管理有限公司，，住所地：四川省成都市锦江区总府街******** 法定代表人：廖俊萍。 委托诉讼代理人：张骞鹤，四川新开元律师事务所律师。 上诉人李钢因与被上诉人成都懿鼎商贸有限公司（以下简称懿鼎公司）、被上诉人成都新同瑞资产管理有限公司（以下简称新同瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初2896号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李钢上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项判决，查清事实后依法改判支持李钢一审第二、三、四项诉讼请求，驳回新同瑞公司一审全部反诉请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费全部由懿鼎公司、新同瑞公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（一）一审法院对涉案商铺因懿鼎公司、新同瑞公司原因未通过消防验收、通过消防验收后未申请消防安全检查的事实未作认定，属认定事实不清。懿鼎公司、新同瑞公司交付的商铺因未通过消防验收和消防安全检査不得投入使用、营业，不符合约定的服装销售用途。李钢利用商铺进行经营并获取经营收益的目的完全不能实现，懿鼎公司、新同瑞公司构成根本违约。涉案商铺是春熙荟商场的一部分，其消防是与春熙荟商场一起验收，一起申请消防安全检查。因懿鼎公司、新同瑞公司的原因，涉案商铺及春熙荟商场因消防问题多次不能如期开业。涉案商铺及春熙荟商场逾期至2015年12月30日才通过消防验收。一审法院对成都市锦江区公安消防大队将春熙荟商场（含涉案商铺）认定为公众聚集场所的事实及投入使用、营业前应依法申请消防安全检查的明确要求未作认定。2015年12月30日消防验收通过后，懿鼎公司、新同瑞公司未告知李钢，也未组织开业前消防安全检查，导致涉案商铺一直不具备开业条件，不能作为经营使用。涉案商铺不符合约定的服装销售用途，李钢开业经营的目的完全不能实现。2016年8月19日，成都市锦江区公安消防大队出具《行政处罚决定书》，该行政处罚决定书证明至2016年8月10日，涉案商铺未经消防安全检查，不得投入使用。直至本案提起诉讼之日，涉案商铺仍未经消防安全检查，仍不能开业经营。涉案商铺无法作为服装销售使用，无法实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。李钢承租涉案商铺约定的用途为服装销售，李钢承租涉案商铺的目的在于利用商铺进行经营并获取经营收益。涉案商铺因未通过消防验收和消防安全检査，不符合约定的用途，李钢完全不能实现合同目的。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第十五条规定公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。涉案商铺通过消防验收和消防安全检查是懿鼎公司、新同瑞公司作为商场经营管理者的责任，懿鼎公司、新同瑞公司未履行该义务，导致涉案商铺不能开业经营，已构成根本违约。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国合同法》第九十条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。由于涉案商铺因懿鼎公司、新同瑞公司的原因违反《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件的强制性规定，导致李钢完全不能实现合同目的，懿鼎公司、新同瑞公司已构成根本违约。（二）一审法院认定“李钢承租涉案商铺的目的在于利用商铺进行经营并获取经营收益，商场未如期开业显然会降低涉案商铺的商业氛围价值，对李钢经营造成较大影响”缺少事实前提。该认定的事实前提是涉案商铺已如期开业。在涉案商铺已如期开业的前提下，商场未如期开业确实会降低涉案商铺的商业氛围价值，对李钢经营造成较大影响。而事实是涉案商铺未开业经营，因此谈不上商场未如期开业降低涉案商铺的商业氛围价值，而是涉案商铺自身不具有商业氛围价值，对李钢经营造成根本性影响。一审法院将商场和涉案商铺区别对待，在假定涉案商铺能正常开业经营的前提下认定商场未如期开业对涉案商铺的影响缺乏事实支撑。（三）一审法院认定“涉案商铺位于所在商场外，承租方开业经营的目的并非完全不能实现......不能以商场未开业为由拒绝缴纳租金及相关费用”缺乏事实依据。涉案商铺不能实现开业经营目的的根本原因是涉案商铺未通过消防验收和消防安全检查，而不因涉案商铺位于商场内侧或外侧有所区别。一审法院将商铺位置作为是否开业经营的认定标准，仅因涉案商铺位于所在商场外侧而认定承租方开业经营的目的并非完全不能实现缺少事实依据。即使涉案商铺位于商场外侧，也应受《中华人民共和国消防法》的约束，不得违反法律、行政法规的强制性规定。因懿鼎公司、新同瑞公司未履行通过消防验收和消防安全检查义务，导致涉案商铺不能开业经营，承租方开业经营的目的不能实现。一审法院认定“承租方开业经营的目的并非完全不能实现”没有事实依据。一审法院“并非完全不能实现”的意思是可以实现一部分，可以实现部分一审法院未作说明，也没有事实依据。在懿鼎公司、新同瑞公司交付的涉案商铺不符合约定用途的前提下，在涉案商铺不符合《中华人民共和国消防法》强制性规定的前提下，在涉案商铺未开业经营的前提下，涉案商铺不可能实现部分开业经营的目的。一审法院认定“李钢可就相应期间的租金及费用减免等事项与出租方协商，但不能以商场未开业为由拒绝缴纳租金及相关费用”的理由不成立。首先，李钢接收涉案商铺时，出租方已收取租金、保证金后下落不明，李钢无法找到出租方退还租金、保证金，只得被迫接收涉案商铺。第二，出租方跑路后，春熙荟新的经营管理团队明确要求李钢等待开业，并承诺李钢在开业前不收取租金。第三，李钢拒绝缴纳租金及相关费用的理由并不是商场未开业，而是懿鼎公司、新同瑞公司未履行组织商场（包括涉案商铺）开业的义务，交付的涉案商铺不符合约定的用途，导致不能开业经营，完全不能实现合同目的。因此，李钢不应缴纳租金及相关费用。（四）一审法院认定“涉案商铺已交由李钢占有使用，李钢应当支付该期间的占有使用费”的理由不成立。李钢承租涉案商铺的目的在于利用商铺进行经营并获取经营利益。李钢虽然曾占有使用涉案商铺，但并未开业经营，而是为配合商场开业进行装修和开业准备。由于涉案商铺不符合开业条件，春熙荟新经营管理团队要求等待消防验收通过后开业。在退还租金、保证金无望的条件下，李钢选择等待开业。在等待开业期间，李钢无法利用涉案商铺进行经营并获取经营利益。只有经营性占有使用才能实现合同目的，一审法院不考虑合同目的和商铺用于经营的属性，简单地认定只要占有使用就应支付占有使用费的理由不成立。由于涉案商铺不具有经营价值，李钢非经营性占有使用不应支付占有使用费。（五）一审法院认定“本案中，李钢未按照合同约定按期支付租金，已构成违约”缺乏事实前提。李钢签订《商铺租赁合同》后，按约支付了租金、保证金，并接收商铺进行了装修，做好了开业前的一切准备工作。由于懿鼎公司、新同瑞公司的原因导致涉案商铺无法开业经营，懿鼎公司、新同瑞公司已构成根本违约。由于懿鼎公司、新同瑞公司交付的涉案商铺不符合约定的用途，李钢已明确告知懿鼎公司、新同瑞公司并要求整改。在懿鼎公司、新同瑞公司交付的涉案商铺符合约定的用途即符合开业经营条件之前，懿鼎公司、新同瑞公司无权收取租金，李钢没有支付租金的义务。只有在懿鼎公司、新同瑞公司交付的涉案商铺符合约定用途的前提下，李钢未按照合同约定按期支付租金才构成违约。因此，李钢不存在违约的情形，一审法院认定李钢已构成违约缺乏事实前提。（六）一审法院对李钢占有使用涉案商铺的时间认定与客观事实不符，属认定事实错误。一审法院认定“另查明，从2015年7月17日起至2017年10月止，李钢使用涉案商铺，涉案商铺入口开放，店内及橱窗有服装样品展示。”与客观事实不符。李钢商铺撤场的时间为2017年8月31日，而不是2017年10月。根据懿鼎公司、新同瑞公司一审提交的证据，李钢最后一次签署《催费通知单送达确认表》的时间为2017年8月21日，最后一次签署《单据签收确认表》的时间为2017年8月31日。此后再未签署过类似文件。2017年7月15日至8月15日李钢商铺的电费为7592.50元，8月15日至10月15日的电费为3690元，不足7月15日至8月15日的一半。因此，自8月15日至10月15日期间，李钢使用涉案商铺的时间实际只有半个月，即李钢使用涉案商铺的截止时间应为2017年8月31日。2017年10月24日，李钢向懿鼎公司、新同瑞公司支付最后一次水电费3713元，此系李钢撤场后对水电费的结付行为，不能据此将占有使用时间计算至10月24日。一审法院认定“2017年10月1日，成都市锦江区人民政府春熙路街道办事处对涉案商铺进行消防安全检查，涉案商铺内的工作人员在《（步行街）2017年春熙路辖区单位安全生产、消防安全责任书》上签字确认店内有灭火器”属认定事实错误。该责任书的签字时间应为2017年1月10日。首先，按照街道办事处通常工作安排思路，年度安全责任书应于年初签订，而不会延迟至10月1日才签订。其次，该责任书上的日期以“10/1”表示，按书写习惯，分母应为月份，分子应为日期。因此，该责任书的签订时间应为1月10日，而不是10月1日。不能据此认定李钢占有使用商铺的时间截止至2017年10月。李钢虽然于2015年7月17日接收涉案商铺，但并未实际占有和使用，直至2015年8月15日之后才开始进场装修，才实际占有涉案商铺。从懿鼎公司、新同瑞公司提交的证据《春熙大厦水电费》可证明，涉案商铺在2015年8月15日之后才产生水电费。一审法院认定李钢在占有商铺期间使用涉案商铺，涉案商铺入口开放，店内及橱窗有服装样品展示与客观事实不符，属事实认定不清。事实上，涉案商铺因未通过消防验收和消防安全检查，锦江区公安消防大队明确要求不得投入使用。因此，入口绝大部分时间处于关闭状态。懿鼎公司、新同瑞公司提交的证据不能证明涉案商铺入口开放处于持续状态，一审法院也不能查明涉案商铺入口开放处于持续状态。（七）一审法院酌定李钢应当按照第一年租金标准的50%支付房屋占有使用费和逾期支付租金的利息缺乏事实依据，违背公平原则和诚实信用原则。李钢一审提交的2015年7月维权协议会议录音可证明懿鼎公司、新同瑞公司已明确表示在春熙荟商场开业前不收取商户租金。李钢能够提交新证据证明懿鼎公司、新同瑞公司承诺未能如期开业，将给予超出开业延后时间双倍免租期。因此，在春熙荟商场开业前，涉案商铺属于免租期，不应支付租金或占有使用费。涉案商铺的租金标准是基于春熙荟商场整体开业的商业氛围确定，达到850元/平方米/月。涉案商铺附近其它临街商铺的租金均价仅为170元/平方米/月。涉案商铺在通过消防整改，具备开业条件，且周边商业氛围已大大提升的条件下，目前的租金标准仅为210/平方米/月。因此，涉案商铺在商场未开业、且自身不具备开业经营条件的情况下，只能在附近其它临街商铺的租金标准或涉案商铺现租金标准的基础上降低。李钢在占有使用涉案商铺期间，并未开业经营。懿鼎公司、新同瑞公司从未书面或口头明示或暗示过商场开业前涉案商铺需支付租金或占有使用费。李钢基于对懿鼎公司、新同瑞公司承诺的商场开业前免收租金的信任，也一直认为无需支付租金或占有使用费。即使在不收租金的条件下，李钢的经济损失仍在继续扩大，由于等待开业无望，李钢才于2017年8月主动撤离涉案商铺。假定李钢可以利用涉案商铺进行经营并获取收益，在不收租金的条件下，李钢应选择继续利用涉案商铺进行经营并获取收益，而不会主动撤场。因此，一审法院判定李钢应支付占有使用费和逾期支付租金的利息违背公平原则和诚实信用原则。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项属适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。一审法院适用该条规定系适用法律错误。首先，本案承租人并未请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，因此不适用该条规定。其次，李钢对涉案商铺进行装修后，由于懿鼎公司、新同瑞公司的原因，导致涉案商铺的装修无法投入经营使用，不能实现合同目的。因此，对装修损失的赔偿应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条的规定，全额赔偿李钢装修损失。（二）一审法院认定李钢应当支付占有使用费属适用法律错误。占有使用费的规定见于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十八条规定房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。除此之外，法律法规并无占有使用费的相关规定。根据前述规定，占有使用费仅在房屋租赁合同无效和履行期届满或者解除后逾期腾房才产生。本案《商铺租赁合同》系有效合同，一审法院认为李钢应承担履行期间的占有使用费没有法律依据。（三）本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，但一审法院未适用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；(二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。涉案商铺因未通过消防验收和消防安全检查而无法使用，符合第八条第（三）项违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，属于懿鼎公司、新同瑞公司根本违约。因此，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条的规定，判令懿鼎公司、新同瑞公司退还租金、保证金并赔偿装修损失。（四）一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条属适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，承租人李钢签订《商铺租赁合同》后，按照约定支付了租金、保证金。由于涉案商铺未通过消防验收和消防安全检查，不符合约定的用途，导致李钢租赁商铺用于服装销售的目的不能实现，有权拒绝支付租金，李钢不存在违约的情形。因此，本案不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条的规定。李钢不应支付租金或占有使用费，亦不应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。懿鼎公司、新同瑞公司2017年7月17日将涉案商铺交付给李钢后，因未通过消防验收和消防安全检查，在租赁期间没有保持租赁物符合约定的服装销售用途，承租人无法进行使用并收益，合同目的不能实现，承租人有权拒付租金。因此，本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百一十二条、第二百一十六条的规定。一审法院适用法律错误。综上，请求二审法院支持李钢全部上诉请求。 懿鼎公司辩称，一、针对李钢提出的消防问题导致合同目的无法实现发表如下意见：李钢承租的不是整个春熙荟商场，而仅仅是春熙荟商场一楼外侧临街独立商铺，实用面积仅仅为285平方米。商场整体于2015年12月30日通过了消防验收，说明春熙荟商场已经达到了消防要求。商场因招商失败的原因导致内部没有营业，既然商场内部面积80%的部分没有营业，因此当然没必要再申请对整个商场进行消防安全检查。李钢承租的系285平方米临街独立的小商铺且不需要办理二消许可证，消防大队也不会对小商铺的开业经营进行专门的开业检查。2017年10月1日成都市锦江区人民政府街道办事处对李钢承租地段的开业商铺进行消防安全检查，李钢的店内跟街道上其他商铺一样配备了灭火器，由此可以看出，并不存在消防问题导致合同目的不能实现，街道办或者消防大队也没有要求李钢因消防问题关门歇业。李钢在2017年还在开门营业还遇到了街道办对消防问题的抽检，合同当然能够实现。春熙荟商场在2015年至2018年期间收取部分开业商户的租金大概40000000余元，若按照李钢的上诉理由，没有组织消防检查所以合同目的不能实现，那么懿鼎公司是不是需要将已经收取的40000000余元租金全部退还给其他已经缴纳租金的承租户。从法律法规以及法理上分析，法律、行政法规的强制性规定有管理性与效力性之分。管理性规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规定。因此消防安全检查的问题是一个管理性的强制性规定并不影响双方民商法上的合同效力。成都周边有大量的商铺没有烟道设计，因此不能取得卫生许可证，但是这些商铺又实际在经营餐饮，它虽然违反了消防以及卫生等法律法规的规定可能会受到处罚，但不能以此判定承租方与业主之间租赁合同无效或者合同目的不能实现甚至要求业主退还租金，这就是管理性的规范不能干预民商事合同效力。二、针对李钢在其上诉状中承认其虽然实际占有、使用了商铺近两年时间，但其商铺并未开业经营，而只是为配合商场开业进行装修和开业准备，其占有商铺不属于经营性占有以及无法利用商铺经营获取经营利益的上诉意见发表如下意见：李钢承租商铺后实际已经营业时间长达两年，在一审中懿鼎公司提供了李钢在长达两年时间内每个月向业主方缴纳水电费的凭证，李钢对其两年内每个月定期缴纳商铺营业期间的水电费合计146088.25元的事实并无异议，如果按照李钢的上诉意见，案涉商铺不能为其带来任何经济收益，消防不合格不能经营性使用商铺，那李钢为什么还要占有这个商铺并任由其发生经营成本，这与事实极其不符。李钢在实际经营过程中业主方每个月会向其发出催缴水电费的通知单，由李钢聘请的店员在催费单上签字，该证据在一审中李钢没有异议在上诉状中李钢也有提及，根据懿鼎公司统计，两年内在催费通知单上签字的李钢的店员多达9名不同员工，李钢认为案涉商铺不能带来任何经营性收益，那李钢又何必请那么多的员工发生员工成本，这与事实同样不符。李钢认为其占有商铺是为了商场开业进行装修和开业准备，懿鼎公司认为开业准备需要准备两年吗？李钢利用商铺进行了经营是不可辩驳的事实。三、一审中懿鼎公司提交了案外的衣念公司的租赁合同以及三年支付租金的付款凭证，证明了同样租赁了春熙荟商场临街商铺的衣念公司支付了2015年3月至2018年4月9日整整三年10250000余元租金，衣念公司承租的商铺也没有通过商场整体的消防检查并且迟至2016年12月才获取二消许可证，李钢与衣念公司都是承租了春熙荟商场的临街商铺，双方都是经营服装，衣念公司可以实现合同目的，李钢为什么就不能实现合同目的，并且衣念公司是按照原合同约定的租金标准支付了三年租金，一审判决还只是让李钢按照合同约定租金的一半支付。新同瑞公司和懿鼎公司从未提出免收租金的事实，李钢提出的拒付租金的上诉理由根本不应得到支持。综上，恳请驳回李钢上诉请求维持原判。 新同瑞公司辩称，关于是否占有使用商铺是一个事实问题，而李钢通过消防的逻辑假定并不能推翻其已经开业经营的事实，而且上述事实均在一审中有大量证据可以证明。李钢所租赁的铺面确实属于临街商铺，开业经营后应当支付租金，且一审法院酌定50%的租金并不高，请求驳回李钢的上诉请求，维持原判。 李钢向一审法院起诉请求：1.确认《商铺租赁合同》于2018年6月4日予以解除；2.判令懿鼎公司退还已付租金1211250元、物业费213750元、保证金570000元，共计1995000元；3.判令懿鼎公司支付李钢遭受的装修损失630560.67元；4.判令懿鼎公司支付李钢利息损失（以已付租金[含物管费]＋保证金＋装修损失为基数，按照银行同期贷款利率，自2015年6月7日起计算至实际支付日止）；5.判令懿鼎公司承担本案全部诉讼费、鉴定费等费用。 新同瑞公司向一审法院反诉请求：1.判令李钢支付拖欠的2015年7月17日至2017年10月17日扣除3个月免租期和已经支付的5个月租金尚欠19个月租金合计4602750元；2.判令李钢支付新同瑞公司应收租金利息损失372215.44元（按照银行同期贷款利率，自2017年9月1日起暂计算至起诉之日，应计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费用由李钢承担。 一审法院认定事实：懿鼎公司为成都市锦江区××路××号1层至23层、建筑面积21651平方米春熙大厦一期房产和成都市锦江区正科甲巷17号负1层至6层、建筑面积14800平方米的春熙大厦二期（冠名为“鸿德春熙中心”）的业主。 后新同瑞公司受懿鼎公司委托对“鸿德春熙中心”进行翻新改造，以“春熙荟”商场的名义对外招商，双方于2014年2月8日签订《委托经营协议书》，约定懿鼎公司将上述春熙大厦一、二期房产交由新同瑞公司全权经营管理，有效期自2014年8月1日起至2034年7月31日止，新同瑞公司同意接受委托，有权在委托经营的全部商位面积内统一招商和安排品牌。2014年6月3日，懿鼎公司出具《承诺书》称：本公司作为出租房屋产权人，委托新同瑞公司（甲方）经营管理出租房屋，当新同瑞公司不能按时交付出租房屋，承租人（乙方）选择解除租赁合同，要求退还已支付租金、保证金、支付违约金等费用时，本公司承诺对新同瑞公司（甲方）上述退还已支付租金、保证金、支付违约金等费用的责任，承担连带担保责任。 2015年5月7日，新同瑞公司（甲方）与李钢（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业坐落于成都市锦江区××路××号××层××号房屋（详见平面图），房屋实用面积285平方米；乙方向甲方承诺租赁用途为服装销售，租赁期限5年，从2015年6月7日至2020年6月6日止，甲方给予乙方4个月装修免租期，装修免租期应付租金的抵扣方式：租期前四年，每一年度首月免租，即2015年6月7日到7月6日免租、2016年6月7日到7月6日免租、2017年6月7日到7月6日免租、2018年6月7日到7月6日免租；租金为242250元／月，物管费42750元／月，前两年租金不变，从第三年起逐年递增5%，首期租金及物管费（即2015年6月7日至2015年12月7日）共计1710000元，乙方在2015年5月15日前向甲方支付完毕，之后乙方按合同约定付款日期提前十五日支付租金给甲方，乙方逾期未向甲方支付房屋租金等费用达十五日，甲方有权收回房屋并不退还保证金，且每逾期一日，按逾期应支付金额的万分之五／每天向乙方加收滞纳金直至乙方缴清所有费用为止；乙方应在2015年5月8日前，一次性向甲方支付房屋租赁保证金570000元；合同终止或解除时，如果乙方的所有费用均已结清，甲方通知或乙方归还房屋并经甲方验收后五个工作日内无息足额退还其保证金。第十一条“房屋交付与返还”约定，1.交付：甲方暂定于2015年6月7日前将房屋交付于乙方，如前述日期前甲方无法交付房屋，乙方同意以甲方实际交房日为准，租期及免租期自实际交房日起相应顺延，房屋交付应经双方交验签字盖章，交付房屋风貌、周边、权属状况、使用状况以现状为准。2.返还：租赁期满或合同解除后，乙方应及时（特殊情况下不超过5天）返还该房屋及附属设施，返还时房屋及附属设施应处于适用和安全状态，否则乙方承担赔偿责任……3.租赁期满或合同解除、终止等情形，乙方应在甲方通知搬离之日起5日内全部搬离完毕，否则视为乙方同意甲方有权处置房屋内的物品，甲方不负保管责任，由此所造成的一切损失由乙方自行承担……5.房屋返还交付后，对于房屋内乙方遗留的物品，甲方有权自行处置。第十四条“合同的解除及终止”，甲方将本合同约定的房屋另行租赁给第三方的，乙方有权解除合同……第十六条“违约责任”，1.甲方的违约责任，若甲方将本合同房屋另行租赁给第三方的，甲方构成违约，应当支付乙方违约金，违约金为本合同租赁期限内租金总额的20%；2.乙方违约责任，乙方违反本合同相关条款或义务，除有特别约定的条款外，均应按本合同租赁期限内租金总额的20%向甲方支付违约金。第十七条“争议的解决”，协商或调解不成的，双方均有权向房屋所在地人民法院起诉。第十八条“其他事项”，1.如有未尽事宜，双方协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2.合同履行中各项文件、通知或其他材料可以采用以下方式送达：（1）当面送达的以收件人签收为准；（2）不能当面送达的，可以向扉页双方的通信地址邮寄送达，寄出后五日视为已经送达，改变通信地址的，须及时书面通知对方。合同附有载明懿鼎公司为成都市锦江区××路××号产权人的房屋产权证和标明租赁区域的一层楼平面图。 2015年5月8日，李钢向新同瑞公司支付租赁保证金570000元。2015年5月14日，李钢向新同瑞公司支付五个月租金及物管费1425000元。新同瑞公司向李钢出具了相应金额的收据。 2015年7月17日，李钢作为接收人签署了《商铺移交单》。李钢对案涉商铺进行了装修，并进行了开业准备。 2015年3月25日，新同瑞公司发出《致春熙荟全体商户开业通知书》称，“结合目前商场工期及各商户装修工期的实际情况，特通知商场拟定于2015年5月1日正式营业。请各商户积极配合，完成自身经营涉及的消防及环保评审工作，在开业前备齐各自执照，即日进场装修，缩短装修工期，确保如期开业”。 2015年12月30日，成都市锦江区公安消防大队向懿鼎公司出具了锦公消验字［2015］第0046号《建设工程消防验收意见书》，内容为：我大队对你单位报送的鸿德春熙中心改造工程，工程位于锦江区××路××号，建设工程类别为装修工程，使用性质为商业，使用层数为负一层至六层，建筑面积为22950.75平方米，经审查资料及现场检查测试，意见如下：综合评定该工程消防验收合格。 一审诉讼中，因新同瑞公司、懿鼎公司对李钢主张的案涉商铺装修损失及设施设备损失提出异议，故李钢申请对上述损失进行司法评估。经四川同兴达建设咨询有限公司评估，确认李钢承租商铺的商铺装修造价金额共计630560.67元。李钢支付评估费50000元。 2017年10月1日，成都市锦江区人民政府春熙路街道办事处对涉案商铺进行消防安全检查，涉案商铺内的工作人员在《（步行街）2017年春熙路辖区单位安全生产、消防安全责任书》上签字确认店内有灭火器。 2018年6月4日，懿鼎公司向李钢发出《通知书》，载明“由于李钢存在长期欠付租金等违约情形，正式通知解除《商铺租赁合同》，请于本通知发出之日起5日内并向懿鼎公司支付包括但不限于欠付的租金、违约金、赔偿金，并在本通知发出之日起5日内将成都市锦江区××路××号××层××号房屋返还我司。”。 一审法院另查明，从2015年7月17日起至2017年10月止，李钢使用涉案商铺，涉案商铺入口开放，店内及橱窗有服装样品展示。 一审法院认定以上事实，有当事人陈述一致的事实及李钢身份证复印件、新同瑞公司、懿鼎公司企业信用信息查询单、租房诚意金协议、《商铺租赁合同》、收据、付款凭据、《委托经营协议书》、通知书、承诺书复印件、行政处罚决定书复印件、2016年租户维权照片、（2017）川0104民初2270号《民事判决书》、（2017）川01民终10262号《民事判决书》、懿鼎公司、方正东亚信托公司信用报告、2015年维权往来邮件、2015年7月维权协商会议录音、2016年9月电视台采访视频、2017年春熙商厦拍卖公告、成都衣念商贸有限公司消防验收备案公示、2017年4月6日维权照片、光盘、装修鉴定报告及鉴定费发票、情况说明、商铺移交单、户外招牌设置审批登记表及效果图、春熙大厦商铺装饰装修管理协议、锦江区孙**雄服装店企业信用公示报告、建设工程消防验收意见书、催费通知单送达确认表、春熙大厦开业商户水电费缴纳表（2015年8月至2017年10月）、懿鼎公司公司账户收支流水（2015年1月至2018年3月）、照片四张、成都衣念公司与新同瑞公司签订的商铺租赁合同、情况说明及支付租金凭证等证据为证。 一审法院认为，李钢、新同瑞公司签订《商铺租赁合同》，双方建立房屋租赁合同关系，此系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。2018年6月4日，懿鼎公司以李钢长期未缴纳租金及物管费为由要求解除双方签订的《商铺租赁合同》并要求收回租赁场地，故对李钢主张《商铺租赁合同》已于2018年6月4日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。关于《商铺租赁合同》的出租人责任主体。根据本案查明的事实，懿鼎公司与新同瑞公司之间系委托人与受托人的关系，且李钢自认新同瑞公司在与其签署《商铺租赁合同》时向其提交了新同瑞公司与懿鼎公司签订的《委托经营协议》及懿鼎公司出具的《承诺书》，以上事实表明李钢在签订《商铺租赁合同》时已知道懿鼎公司与新同瑞公司存在委托关系。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，《商铺租赁合同》直接约束懿鼎公司和李钢，故懿鼎公司系《商铺租赁合同》的相对方，应享有和承担《商铺租赁合同》约定的权利和义务。新同瑞公司接受懿鼎公司的委托，与李钢签订合同，系处理懿鼎公司的委托事务，本案出租人的责任应由委托人懿鼎公司承担。 关于李钢的第2、3、4、5项本诉诉讼请求及新同瑞公司的第1、2项反诉诉讼请求是否成立，一审法院认定如下： 一、关于租金、物业费、保证金、利息。关于李钢主张退还租金、物业费、保证金、利息的问题。李钢承租涉案商铺的目的在于利用商铺进行经营并获取经营收益，商场未能如期开业显然会降低涉案商铺的商业氛围价值，对李钢经营造成较大影响，但涉案商铺位于所在商场外侧，承租方开业经营的目的并非完全不能实现，李钢可就相应期间的租金及费用减免等事项与出租方协商，但不能以商场未开业为由拒绝缴纳租金及相关费用。根据本案查明的事实，涉案商铺在2015年7月17日已交由李钢占有使用至2017年10月，李钢应当支付该期间的占有使用费。出租方商场未能如期开业构成违约，涉案商铺的占有使用费应当按照租金标准予以减少，本案结合李钢占用涉案商铺的时间及商场未开业的实际情况，一审法院酌定李钢应当按照第一年租金标准242250元/月的50%支付2015年7月17日至2017年10月的房屋占用费2907000元（242250元/月×24个月×50％=2907000元），此款与李钢已经支付5个月的租金、物管费及保证金1995000元品迭后，李钢还应向新同瑞公司支付912000元。故对李钢请求返还五个月租金、物业费、保证金及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于新同瑞公司主张的逾期支付租金的利息的问题。本案中，李钢未按照合同约定按期支付租金，已构成违约，根据《商铺租赁合同》中“乙方按合同约定付款日期提前十五日支付租金给甲方，乙方逾期未向甲方支付房屋租金等费用达十五日，甲方有权收回房屋并不退还保证金，且每逾期一日，按逾期应支付金额的万分之五/每天向乙方加收滞纳金直至乙方缴清所有费用为止”的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故新同瑞公司要求李钢支付逾期支付租金的利息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于逾期支付租金的利息的数额，一审法院认为，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑承租方的占用时间、合同中对双方权利义务的约定及履行情况，确定逾期支付租金的利息以应当支付的房屋占用费912000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从本案反诉受理之日即2019年7月18日起计算至实际付清之日止。 二、装修损失费用及鉴定费。关于装修损失费用，鉴定评估机构评估，确认李钢承租商铺装修造价金额为630560.67元。李钢对评估价值无异议。新同瑞公司、懿鼎公司认为应考虑装修折旧问题。一审法院分析认为：本案《评估报告书》系经过法定程序作出，其评估认定的数据应属合法有据，但考虑商铺装修后实际投入使用的时间，一审法院酌定懿鼎公司应按原值630560.67元的60%赔付损失。综前，懿鼎公司应赔偿装修损失费用378336.40元（630560.67元×60%=378336.40元）。关于鉴定费，李钢垫付的鉴定费50000元，此系李钢在处理房屋租赁纠纷支付的合理的费用，应予赔付，对该项请求一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认李钢与新同瑞公司签订的《商铺租赁合同》于2018年6月4日解除；二、李钢应于判决生效之日起十日内向新同瑞公司支付房屋占用费912000元和逾期支付租金的利息（以912000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年7月18日起计算至实际付清之日止）；三、懿鼎公司应于判决生效之日起十日内向李钢赔付装修损失378336.40元、鉴定费50000元；四、驳回李钢的本诉其他诉讼请求；五、驳回新同瑞公司的反诉其他诉讼请求。如果李钢、懿鼎公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费收取59680元，由懿鼎公司负担9736.25元，李钢负担49943.75元；反诉案件受理费收取42733.72元，由新同瑞公司负担34899.87元，李钢负担7833.85元。 二审中，新同瑞公司未向本院提交新的证据。李钢向本院提交了如下新证据：1.李钢商铺对面临街商铺房屋租赁合同，拟证明同一条街临街商铺的租金水平为154—179元/平方米/月，应参照该租金标准，且因懿鼎公司的原因导致案涉商铺不能正常开业使用，案涉商铺租金应在该基础上降低。2.2020年8月7日咨询电话录音及照片，拟证明案涉商铺在可以正常经营条件下的租金（含物管费）为360元/平方米，扣除物管费后的租金为210元/平方米，一审判决租金比现今实际租金都还高，一审判决错误。3.证人询问笔录（含附件：身份证复印件、关于春熙荟开业情况说明、关于鸿德春熙荟商场消防整改工作联系函），拟证明新同瑞公司受懿鼎公司委托经营春熙荟商厦，对2015年当时春熙荟商厦无法通过消防，无法开业给予商户的处理政策就是如未能开业，将给予超出开业时间双倍免租期。4.许岷案一审、二审判决书，拟证明“关于春熙荟开业情况说明”真实，已经被该案法院确认真实性。5.张洁案一审、再审裁定，拟证明再审生效裁定确定案涉商铺不具备开业条件，不应当支付租金。6.（2019）川01民终19620号民事判决书、（2020）川01民终17576号民事判决书、（2019）川0104民初4895号民事判决书、（2019）川0104民初4917号民事判决书、租赁合同租金统计，拟证明（2019）川01民终19620号案锦江区田田李娜颜服饰店，租金15732元/月，面积共计88平方米；（2020）川01民终17576号案黄涛，租金3933元/月，面积22平方米；（2019）川0104民初4895号案刘兴华，租金3933元/月，面积22平方米；（2019）川0104民初4917号锦江区恩曼服饰店，50221元/月，面积280平方米，即使法院不支持李钢不支付租金的抗辩，一审法院酌定的租金标准也远远高于同地段同时间段的对门商铺的租金。同地段同时间段的租金单价在154—179元/平方米，平均价为172元/平方米。7.广西壮族自治区来宾市中级人民法院（2020）桂13民终839号民事判决书、甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初8444号民事判决书，拟证明其他法院判例证明不应当支持租金及占用费。 懿鼎公司针对李钢举出的新证据发表如下质证意见，对证据1的5份合同，对于真实性无法核实，对关联性不予认可。李钢提交该证据拟证明即使要计算租金，也应当参照该5份合同进行计算，但是懿鼎公司并不认可李钢的证明目的。因为商铺并不属于案涉春熙荟商铺，与本案没有关联性且不具备参照价值。证据2不能达到李钢的证明目的，现在是疫情期间，再咨询案涉商铺租赁费，显然不能达到李钢的证明目的，因为懿鼎公司招商部门都是在压价出租，所以该标准其实不具备参考价值的。在商场没有开业的情况下，懿鼎公司提供的李钢案涉商铺右边的商铺的租金标准为523元/平方米/月。对证据3的三性均不予认可，懿鼎公司无法确认询问的是否是郝一多本人，并且根据懿鼎公司了解的情形也与接受李钢诱导性发问回答的情形不一致，所以不能达到李钢的证明目的，根据证据规则，郝一多应当作为证人出庭接受双方的质询。对于开业情况说明，因无原件，对真实性不予认可，该情况说明不是出具给李钢的，因为李钢的租赁合同签订于2015年5月7日，而该情况说明是出具于2014年10月6日，当时李钢并未与新同瑞公司签订租赁合同，因此该情况说明不能达到李钢的证明目的。李钢承租的是临街商铺，懿鼎公司、新同瑞公司从未对临街商铺承诺过予以免租期，并且懿鼎公司在一审中提交证据证明临街商铺在商场开业前已经实际经营，并且缴纳租金，该组证据不能达到李钢的证明目的。对证据4的真实予以认可，对关联性不予认可，不能达到李钢的证明目的。对证据5的真实性予以认可，对关联性不予认可，不能达到李钢的证明目的。张洁一案，在一审中没有提供张洁使用案涉商铺的证据，并且张洁使用案涉商铺时间较短。其次，张洁案在二审上诉时因为公司工作人员工作失误没有缴纳上诉费，所以才使一审判决生效。在再审中提交相关的辅助证据，并且也提交了包括本案在内的两个原审判决，所以中院以不是新证据为由未裁定再审。因此该案判决与本案无关，也不具备参考价值。对证据6的关联性不予认可，不能达到李钢的证明目的，且租赁合同租金统计的真实性无法确认。对证据7的关联性不予认可，广西个案区别较大，不具备参考价值。 新同瑞公司对李钢举示的新证据的质证意见与懿鼎公司质证意见一致。 懿鼎公司向本院提交了《春熙YI项目租赁合同》及业务回单，拟证明毗邻案涉商铺的商铺承租人在春熙荟商场未开业前，承租人按照合同约定缴纳了足额租金，租金每平方米为523元，因此，一审法院酌定的金额并不高。 李钢质证认为，对真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，2019年9月1日时，商场的运营方已经更换，商场的结构又进行了重新规划，再把所有的商铺分个进行出租，打乱了以前商场的整体运营的规划，和案涉商铺的时间、条件不一样。 新通瑞公司质证认为，对懿鼎公司提交的证据的三性无异议，可以达到懿鼎公司的证明目的。 本院认证如下：本院对各方无异议的证据予以确认，作为认定本案事实的依据。对存在异议的证据，其证据资格与证明力，本院将在“本院认为部分”一并阐述。 李钢认为一审法院漏查了消防部门在2016年的时候向懿鼎公司、新同瑞公司出具了消防处罚决定书，包括案涉商铺在内的整个商场都被要求停止营业，并且要求懿鼎公司、新同瑞公司支付了罚款和案涉商场在起诉时都没有开业以及2015年至2017年之前同地段其他非商场内商铺租金情况，对一审另查明的事实有异议，认为一审判决查明成都市锦江区人民政府春熙路街道办事处对案涉商铺进行消防安全检查的时间有异议，实际时间应为2017年1月10日；李钢对一审法院查明的其他事实无异议。懿鼎公司、新同瑞公司对一审法院查明的事实无异议。对各方当事人无异议的事实，本院直接予以确认。对各方当事人有异议的事实，本院将在下文中予以认定。 二审另查明，一审法院于2020年7月22日开庭审理本案的庭审笔录第21页载明“原告（反诉被告）：因我方在等待开业，故安排了人在案涉商铺中留守，且我方出售的服装对温度要求很高，故一直开着空调，产生了大量的电费。且案涉商铺中的空调是由我方自己安装的，大楼提供的中央空调未开放。我方于2017年9月底搬离了案涉商铺。……”。 本院认为，本案的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、关于李钢是否可以案涉商铺未通过消防验收无法用于服装销售，导致合同目的不能实现为由要求返还已缴纳租金、保证金、物管费及支付相应利息的问题 本院认为，李钢的该主张基于案涉《商铺租赁合同》解除而提出，如果确实存在因懿鼎公司、新同瑞公司原因导致李钢无法使用案涉商铺的情况下，李钢不应承担无法使用案涉商铺期间的租金。按照谁主张谁举证的原则，应当由李钢举证证明其无法使用案涉商铺，且系懿鼎公司、新同瑞公司原因造成。结合李钢的主张，应当由李钢举证证明利用案涉商铺从事服装经营，需要在开业前再次进行消防验收，且懿鼎公司、新同瑞公司负有确保通过消防验收的义务，以及李钢因案涉商铺未再次进行消防验收被行政机关责令停业而未能使用案涉房屋的事实存在，否则李钢应承担举证不能的后果，现李钢并未举出充足证据予以证明，李钢应承担举证不能的后果，即其要求返还已经缴纳租金的主张，本院依法不予支持。李钢应支付其占有使用案涉房屋期间的租金。进而李钢要求返还已经缴纳的保证金、物管费及支付相应利息的主张，本院依法不予支持。 二、关于一审法院确定的李钢应承担的租金以及懿鼎公司应赔偿的装修损失是否恰当的问题 对一审法院确定的李钢应支付租金的截止时间是否正确的认定。李钢主张其于2017年8月31日腾退房屋，而非是一审法院认定的2017年10月。对此本院认为，何时腾退房屋应由占有使用房屋的李钢举证加以证明，现李钢并未举出相应证据予以证明，因此，一审法院采纳新同瑞公司的主张即李钢于2017年10月腾退案涉房屋并无不当，本院依法予以确认。 对一审法院确定的李钢应支付的租金标准是否恰当的认定。李钢主张一审法院确定的租金标准远高于同地段其他商铺的租金标准。对此本院认为，案涉《商铺租赁合同》解除前，双方的租金应按《商铺租赁合同》约定的标准予以认定，案涉《商铺租赁合同》解除后，仍可参照《商铺租赁合同》约定的标准予以认定。一审法院认定案涉商场未能如期开业属于出租方违约，并以此确定双方约定租金标准应予减少并无不当，本院依法予以确认。 对一审法院确定的应赔偿的装修损失金额是否恰当的问题。本院认为，李钢投入了装修，但也使用了案涉房屋，因此，一审法院结合案涉商铺实际投入使用时间，确定懿鼎公司赔偿装修损失的60%并无不当，本院依法予以确认。 据此，李钢的上诉请求及上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16863.03元，由上诉人李钢负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 张引千 审 判 员 何广智 审 判 员 张卫敏 二〇二〇年十二月四日 法官助理 郑 帅 书 记 员 曹成香