四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18425号 上诉人（原审原告）：北京和泓物业服务有限公司成都分公司，住所地四川省成都市成华区槐树店路长融街**********。 法定代表人：刘涛，董事长。 委托诉讼代理人：王新霞，四川东烜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡琳，四川东烜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨晓琴，女，1980年10月18日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被上诉人（原审被告）：郭祖娟，女，1963年9月29日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：周成飞，北京百瑞（成都）律师事务所律师。 上诉人北京和泓物业服务有限公司成都分公司（以下简称和泓物业）因与被上诉人杨晓琴、郭祖娟物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3757号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人和泓物业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人支付物业费及违约金；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案一审未查清基本事实，错误的认定上诉人未提供充足的证据证明案涉房屋的交付及时间，因此无权收取物业管理费用；2.上诉人所提交的证据已经充分证明了本案案涉房屋的交房条件及时间，被上诉人拒不收房的理由不能成为其违约的免责事由；3.一审法院在事实认定错误的基础上，适用法律错误，应当撤销并改判。 被上诉人杨晓琴、郭祖娟二审中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 和泓物业向一审法院起诉请求：1.判令杨晓琴、郭祖娟立即支付和泓物业拖欠的物业费82274.92元，承担从违约之日起到实际支付完毕之日止的违约金（2015年6月25日前以每日千分之一计算违约金，之后所欠物业费以每日千分之二为标准，暂计算至2020年1月1日）165683.61元，以上共计247958.53元；2.本案诉讼费用由杨晓琴、郭祖娟承担。 一审法院认定事实：2011年3月3日，杨晓琴、郭祖娟与成都和华伟业置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于成都市天府新区××镇××路××号的××二期××栋××单元××层××号别墅，建筑面积258.33㎡。该合同第十四条约定：（一）商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日前7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定的其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。该合同第二十二条约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为成都仁和春天物业管理有限公司。当日，杨晓琴、郭祖娟与成都仁和春天物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定：业主应于出卖人交房之日起足额交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位全额交纳。杨晓琴、郭祖娟同时在《临时管理规约》上签字捺印。该《临时管理规约》第二十四条约定：前期物业服务发生下列情形之一的，由全体业主共同决定或开发建设单位作为招标人依法另行选聘物业服务企业：……；拟定选聘方案，应事先听取业主意见和建议；选聘方案确定后应在建筑区划内公告。2012年12月22日，案涉房屋开发商成都和华伟业置业有限公司在华西都市报上刊登了《交房公告》，载明：您所购买××二期的房屋已经具备交付条件，我司将在2012年12月28日起办理交房手续。后杨晓琴、郭祖娟在验收交接时，发现房屋存在花园下沉以及室内漏水，墙面涂料脱落等严重质量问题而拒绝接受该房屋，该纠纷至今未能解决。2015年3月1日，成都仁和春天物业管理有限公司退出××二期小区物业管理工作。2015年3月25日，成都和华伟业置业有限公司与和泓物业在天府新区管委会对《物业管理服务合同》进行了备案，载明：××二期别墅由成都和华伟业置业有限公司委托和泓物业提供物业管理服务，期限自2015年2月1日至2018年1月31日。2015年3月31日，成都仁和春天物业管理有限公司全权委托和泓物业对该公司为××项目提供物业服务期间未缴物业费进行代收代缴。2015年6月25日，成都和华伟业置业有限公司（甲方）与和泓物业（乙方）签订了《前期物业服务合同》，双方约定如下：建筑区划名称为××（二期），建筑区划类型为别墅（商业），坐落于成都市天府新区××镇××路××号。别墅建筑区划内物业公共服务费用：住宅用房为3.5元／月·平方米；非住宅用房为3.5元／月·平方米。业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。物业服务合同的计费方式为包干制，由业主向乙方和泓物业支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。物业服务费用按半年交纳，业主应在每年的1月1日与7月1日履行缴纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起按欠缴金额的2‰每天，交纳违约金。本合同期限为三年，自2015年2月1日12时起至2018年1月31日12时止。本合同期限届满前30日，甲、乙双方应就是否签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后30日内继续履行本合同。本合同自签字之日起生效。当日，和泓物业与成都仁和春天物业管理有限公司还签订了《债权转让协议》，约定和泓物业受让成都仁和春天物业管理有限公司的债权，即该公司为××项目提供物业服务项下应向业主收取的物业服务费。和泓物业以邮寄的方式向杨晓琴、郭祖娟送达了债权转让通知。2015年7月24日，杨晓琴、郭祖娟进行验房，发现房屋存在花园下沉以及室内漏水，墙面涂料脱落等严重质量问题。提起本案诉讼前，和泓物业以邮寄的方式向杨晓琴、郭祖娟多次送达了《物业催缴通知书》，但杨晓琴、郭祖娟至今仍未向和泓物业交纳物业费。认定上述事实，有当事人身份信息，《商品房买卖合同》《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》、华西都市报复印件（交房公告）、成都仁和春天物业管理有限公司退出××二期小区物业管理的通告、委托书、《物业管理服务合同》备案表、《前期物业服务合同》《债权转让协议》、物业费催收通知邮寄单、债权转让通知邮寄单、《谅解备忘录》以及当事人庭审陈述在案为证。 一审法院认为，依法成立生效的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则履行各自义务。根据杨晓琴、郭祖娟与成都仁和春天物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》关于“业主应于出卖人交房之日起足额交纳物业服务费；纳入物业管理范围的因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位全额交纳”以及杨晓琴、郭祖娟与成都和华伟业置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第十四条“验收交接后，双方应当签署商品房交接单”的约定，本案中，开发商虽公告于2012年12月28日办理交房手续，但是案涉房屋是否交付以及交付时间，和泓物业未提供充足的证据予以证明，故根据物业管理条例的相关规定，和泓物业无权要求杨晓琴、郭祖娟给付物业管理费用。据此，一审法院遂依照《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回和泓物业的诉讼请求。案件受理费5020元，减半收取2510元，由和泓物业负担。 本院二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，杨晓琴、郭祖娟与成都仁和春天物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》及《临时管理条约》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。成都仁和春天物业管理有限公司于2015年3月退出案涉小区后由和泓物业继续为小区提供物业服务，和泓物业主张小区开发商成都和华伟业置业有限公司已于2012年12月22日发出公告称于当月28日办理交房手续，但根据和泓物业提供的现有证据不足以证明案涉小区开发商已经实际向杨晓琴、郭祖娟交付了房屋，且杨晓琴、郭祖娟也已办理完相关的收房手续，故一审法院驳回和泓物业的诉讼请求并无不当。 综上，上诉人和泓物业的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5020元，由北京和泓物业服务有限公司成都分公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十二月十八日 书记员  陈 悦