河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0824民初3035号 原告：田志国，男，1990年10月21日出生，汉族，住河北省承德市承德县，现住北京市密云区。 原告：李彤，女，1993年8月23日出生，汉族，住河北省承德市滦平县。 委托诉讼代理人：田志国，男，系原告李彤之夫。 被告：滦平丰森正房地产开发有限公司，住所地：滦平县滦平镇西瓜园村。统一社会信用代码：91130824089430321Q。 法定代表人：韩守丰，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张柏军，男，系工程部经理。 原告田志国、原告李彤与被告滦平丰森正房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月18日公开开庭进行审理，原告田志国及原告李彤的委托诉讼代理人田志国、被告滦平丰森正房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张柏军到庭参加诉讼，原告李彤、被告滦平丰森正房地产开发有限公司法定代表人韩守丰经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田志国、原告李彤向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金82963.00元（自2019年1月13日至2020年10月28日共计645天的违约金）；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年1月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），购买被告开发的位于滦平县。合同约定交付该商品房日期为2018年6月30日前，实际交付日期为2018年10月13日，并于当日缴纳了专项维修基金以及物业费等费用，原告已依约履行了付款义务。（购房款共计75万元）《商品房买卖合同》（预售）第二十条，房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋交易管理部门申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第二种方式处理，其中第二条约定协商解决。原告曾与被告协商违约金赔偿方案，但被告以政府原因不能办理权属登记为由拒绝协商。据原告调查被告因未按照规划方案布置停车位，在规划条件核实时未通过规划验收导致无法办理不动产权证，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的权限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。基准利率加最低罚息30%（4.75%＋30%）年利率为6.175%日利率为万分之1.715元。为此，具状诉讼，请求人民法院依法维护原告的合法权益。 被告滦平丰森正房地产开发有限公司辩称，一、被告公司不存在违反合同约定行为，被告与原告于2018年1月29日签订《商品房买卖合同（预售）》，被告按照合同的约定日期向原告交付了房屋，被告因小区临时用电未接入正式用电一直未通过消防验收，导致不能办理综合验收，从而导致原告未能办理房屋所有权转移登记，而被告用电方面的问题，是由滦平县行政审批局、滦平县供电公司负责。对于非建设单位原因造成项目临时用电未改为正式用电问题，由建设单位对配套设施不完善问题指定解决方案后，容缺办理验收。由此可见，导致原告未能办理房屋转移登记的根本原因不是被告造成的，而是由于非建设单位原因造成的。同时，相关责任单位承诺于2020年12月底完成相应整改措施，由滦平县自然资源和规划局不动产登记中心负责办理房屋所有权首次登记和分户登记。因此，原告主张由被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。二、被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条明确约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋所有权证书的，双方同意按照下列第二种方式处理，（二）双方协商解决。合同是双方的法律行为，即需要双方当事人互为意思表示，合同在履行过程中如遇到问题，合同双方应依据合同条款的约定解决问题。因此原告应与被告协商解决上述问题。综上所述，被告未违反合同约定，因此不应向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。原告所诉没有任何事实和法律依据，请求贵院依法查清事实，驳回原告诉讼请求。 本案的争议焦点为：合同履行过程中被告是否存在违约行为，被告是否向原告支付违约金，如果支付，支付的数额。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行举证及质证。 原告田志国、李彤向本院提交如下证据材料： 1、原告田志国、李彤与被告滦平丰森正房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》。 2、购房款发票。 3、物业费、电梯费票据。 4、河北省住宅专项维修资金专用票据。 5、河北省人民政府咨询投诉回复。 6、物品交接单。 以上证据证明交楼的日期、被告存在违约行为以及被告违约的天数。 原告田志国、李彤认为河北省政府官网公开信息给出的答复是被告没按照规定规划停车位，规划验收时候没有验收合格，导致办理不了不动产权登记，而且他说通过不了验收，临时用电应该没啥关系。滦平县人民政府2018年5月3日发布的《滦平县新建住宅的配套设施交付使用管理办法》试行的通知，其中规定也不一定具备交付使用条件，是得有相关的备案证明，交房已经违法了，也没有在合同约定期限内办理房产证，90天之内被告也没向房管局提交办理权属登记的材料。1-5年期贷款年利率是4.75%，罚息是30%，（4.75%+30%）年利率为6.175%，日利率为万分之1.715元（自2019年1月13日至2020年10月28日共计645天的违约金）。 被告滦平丰森正房地产开发有限公司的质证意见为：对原告提交的证据没有异议。 被告滦平丰森正房地产开发有限公司认为关于项目未办证这个事，非建设单位原因，主要是正式用电进不了，当初我们在开发这个项目的时候，政府给过我们承诺，关于“三通一平”进入的事。滦平县政府协调行政审批中心，协调滦平县电力局，但是滦平县电力局还要向上报告。业主上访，政府也给业主作出承诺，在正式电之前安装发电机，协调消防验收，近期就会有结果，这事确实不是我们开发公司的责任。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查当事人提交的证据，本院对本案事实认定如下： 原告田志国与原告李彤系夫妻。2018年1月29日，原告田志国、李彤作为买受人，被告滦平丰森正房地产开发有限公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告田志国、李彤购买位于滦平县，建筑面积91.35平方米，8210.18元／平方米，总价款750000.00元。合同第十一条：“出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。”第二十条：“（一）双方同意共同向房屋交易管理部门申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退换买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照Ｘ%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ的违约金。2、双方友好协商解决。（三）因买受人的原因未能在约定期限内办结该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”2018年10月13日，原告田志国、李彤交纳专项维修基金5937.00元，物业费、电梯费1206.00元，被告滦平丰森正房地产开发有限公司将上述房屋交付给原告田志国、原告李彤。 本院认为，本案立案案由为合同纠纷，合同纠纷为第二级案由，《民事案件案由规定》第三级、第四级案由中没有规定的，才适用相应的第二级案由。本案中，原告田志国、李彤基于与被告滦平丰森正房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，而向被告滦平丰森正房地产开发有限公司主张违约责任，故本案案由确定为商品房预售合同纠纷。 原告田志国、李彤与被告滦平丰森正房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。双方在合同中约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方友好协商解决”，即原告田志国、李彤与被告滦平丰森正房地产开发有限公司双方对于产权登记进行了特殊约定，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用于当事人并未进行特殊约定的情况，故对原告田志国、李彤要求被告滦平丰森正房地产开发有限公司支付未在规定的期限内取得房地产权属证书违约金82963.00元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告田志国、原告李彤的诉讼请求。 本案受理费1874.00元，由原告田志国、原告李彤负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  石 刚 人民陪审员  褚晓玉 人民陪审员  张国侠 二〇二〇年十二月二十四日 法官 助理  刘小玉 书 记 员  林 辉 附页： 1、本判决书引用的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： loz1loz商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； loz2loz商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日； loz3loz商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融结构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于承德市中级人民法院。并于递交上诉状之日起七日内预交与一审相同数额的上诉费，逾期不交按放弃上诉处理。 三、如双方均不提起上诉，判决书生效后，有履行义务的一方当事人不自动履行判决书确定的义务，相对方可向人民法院申请强制执行。申请的期限，公民的为自约定执行之日起二年之内。 四、标的款账户 开户名：滦平县人民法院 开户行：中国农业银行滦平支行 账号：50×××78 联系电话：0314-85××××4 备注：案号及对方当事人名称 五、上诉费缴纳账户 开户单位：河北省承德市中级人民法院 开户行：建行承德市车站路支行 账号：13×××02 联系电话：0314-21××××5 备注：上诉人名称（上诉费）