重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初19183号原告:重庆绿居物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区下中渡口****楼第****，统一社会信用代码9150010675306843X9。法人代表人：刘军，该公司总经理。委托诉讼代理人：周道，重庆德悦律师事务所律师。被告：廖华，男，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：何云红（系被告廖华的配偶），女，汉族，住重庆市。被告：何云红，女，汉族，住重庆市。原告重庆绿居物业管理有限公司与被告廖华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加何云红为本案被告参加诉讼，并依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆绿居物业管理有限公司的委托诉讼代理人周道，被告何云红同时作为被告廖华的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付所欠原告2018年12月至2020年5月期间的物业服务费等费用1805.40元，支付迟延履行的违约金1543.62元；2.判令二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告于2017年1月1日与二被告房屋所在的九龙坡区×××小区业主委员会签订了《物业服务合同》，原告自订立合同以来，认真尽责地提供了物业服务，但二被告从2018年12月至2020年5月共计18个月的时间里无故拒交物业服务费共计1805.40元。经原告多次催收，二被告仍未交纳。请求法院核实后依法判决二被告交纳所欠费用。被告廖华、何云红共同辩称，被告房屋外墙漏水，反映了多次原告未解决；原告提供的物业服务不到位，具体表现在：在未告知业主的情况下随意破坏小区的公共设施；保安未按时巡查，提前把巡查记录表填上，保安临停车费未撕票、值夜班睡觉、小区大门长期未关闭、外来人员可随意进出；消防控制室无人值守、消防网管瘫痪、消防栓无水、消防楼层通道被杂物占用、楼层水、电井堆满杂物；小区监控瘫痪电瓶车经常丢失无法查看监控；小区随处可见张贴的小广告；小区电梯维修公示费用超出市场价，且未经双过半业主同意；二期门口长期堆放大量垃圾不及时处理，气味难闻；小区内猫、狗随处大小便；小区绿化区域被当做停车场使用。原、被告双方围绕诉讼请求举示了房屋登记信息查询证明，物业服务合同、重庆市九龙坡区二郎街道社区居民委员会出具的证明，欠费明细表、催款函、国内挂号信函收据、邮件查询信息，照片等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，并依法进行了审查。根据上述证据及双方当事人陈述，本院确认本案事实如下：被告廖华、何云红系位于重庆市九龙坡区×××号房屋的业主，该房屋建筑面积为109.59平方米，用途为成套住宅。2017年4月29日，×××小区业主委员会（甲方）与作为乙方的原告签订了《物业服务合同》，就甲方通过邀标的方式选聘乙方对重庆市九龙坡区×××住宅小区实施物业管理服务的相关事宜，主要约定如下：本物业管理区域内的物业服务费选择包干制，住宅0.87元/月˙平方米（建筑面积计算）、商业物业1.5元/月˙平方米（建筑面积计算）、公摊费按5元/户/月执行，不足部分乙方自行承担；业主应按产权证记载的建筑面积的价格于每月10日至20日交纳当月物业服务费用，不按时交纳或拖欠的，按每日千分之三收取违约金；本合同期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2020年10月15日，重庆市九龙坡区二郎街道二郎社区居民委员会出具证明，其上载明：兹证明重庆绿居物业管理有限公司从2017年1月1日进场为×××小区提供物业管理服务，2019年12月31日合同到期后，未续签合同，重庆绿居物业管理有限公司至今仍按合同标准内容在×××小区提供物业管理服务。重庆市九龙坡区人民政府二郎街道办事处在该证明上加盖了公章，并载明“情况属实”。2020年5月16日，原告通过中国邮政向被告廖华邮寄了催款函，要求其支付2018年12月至2020年5月期间的物业服务费、公摊费等，该邮件于2020年5月17日由廖华签收。庭审中，原告明确诉请期间二被告支付物业服务费计算方式为：0.87元/月˙平方米×109.59平方米×18个月=1716.18元，原告自愿主张1715.40元；公摊费计算方式为：5元/户/月×18个月=90元；违约金以实际欠费金额为基数，按每日千分之三的标准主张，同意酌情调整。二被告对物业服务费、公摊费的欠费时间和金额无异议，但不同意支付违约金，认为不是二被告故意拖欠上述费用而是原告提供的物业服务不到位。原、被告双方一致确认合同期限届满后原告一直在案涉小区从事物业服务。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与×××小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对原告和二被告均具有约束力。原告在合同签订后，依约为×××小区提供了物业服务，在物业服务合同期限届满后，原告仍在×××小区按照物业合同约定的服务标准提供物业服务，原、被告之间形成了事实服务关系，二被告作为×××小区小区的业主应按照合同约定支付物业服务费等费用。二被告辩称原告提供的物业服务不到位，本院认为，业主拒交物业费的抗辩应基于正当理由。从合同法理角度看，合同一方抗辩权赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则要求合同当事人尊重彼此的利益，并建立密切的协作关系；同时，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但应当在法律规定的范围内行驶该项权利。在物业服务合同中，业主的“正当理由”应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，二被告举示的能够证明原告在提供物业服务的过程中存在瑕疵的照片，属静态反映物业服务某一时间点的状态，不能动态反映物业服务长时间的、持续的状态，不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了业主少交或者拒交物业服务费的程度，即二被告举示的证据无法证明原告提供的整体物业服务质量不达标、存在根本违约的情形，故不能成为二被告拒交物业服务费的抗辩事由。但本院在此也提醒原告注意：原告作为专业的物业服务单位，应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题。原告主张二被告欠付的物业服务费和公摊费经书面催收，且计算方式和金额符合合同约定，二被告亦予以认可，本院予以确认，故二被告应向原告交纳2018年12月至2020年5月期间的物业服务费1715.40元、公摊费90元，合计1805.40元。关于违约金，双方在《物业服务合同》中约定逾期交纳物业服务费等应支付的违约金及标准，但该合同到期后双方形成事实物业服务关系，原告主张的违约金部分在合同期内的，于法有据，本院予以支持，超出合同期的违约金主张于法无据，本院不予支持。因合同约定违约金标准过高，综合本案情况及双方当事人陈述，本院酌情认定违约金为50元。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告廖华、何云红于本判决生效之日起十日内向原告重庆绿居物业管理有限公司支付2018年12月至2020年5月期间的物业服务费1715.40元、公摊费90元、违约金50元，以上费用合计1855.40元；二、驳回原告重庆绿居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告廖华、何云红负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年十二月四日法官助理 文 婷书 记 员 彭柯颖