福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初2838号 原告：吴凤妹，女，1976年8月24日出生，汉族，住福建省连城县。 被告：连城天一温泉度假村有限公司，住所地福建省连城县文亨镇文保村汤头，统一社会信用代码913508255673034833。 法定代表人：赖德金，职务执行董事。 第三人：连城天和房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市连城县文亨镇文保村白坑路**，统一社会信用代码913508255673035209。 法定代表人：赖德金，职务执行董事。 委托诉讼代理人：霍宏，男，1968年7月30日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区，公民身份号码220204196807××××。 原告吴凤妹与被告连城天一温泉度假村有限公司（以下简称“天一公司”）、第三人连城天和房地产开发有限公司（以下简称“天和公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴凤妹、被告天一公司的委托诉讼代理人霍宏到庭参加诉讼，第三人天和公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴凤妹向本院提出诉讼请求：一、判令天一公司支付吴凤妹15个月租金34927.5元；二、判令天一公司支付吴凤妹违约金9793.97元（计算至2020年10月16日），并支付自2020年10月17日起至实际清偿之日止以未付租金34927.5元为基数按日千分之一计算的违约金；三、本案诉讼费用由天一公司承担。事实和理由：2013年11月22日，吴凤妹与天和公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定吴凤妹购买天和公司开发天一温泉度假村二期工程1号楼325室房产，建筑面积43.74㎡，款为382393元，合同签订前吴凤妹首付192393元，余款190000元申请银行办理按揭。2014年3月25日在连城县房地产管理处备案登记。2014年5月1日，吴凤妹与天一公司（乙方）、天和公司（丙方）签订了《租赁合同》。合同第三条约定：甲方同意将其所购并拥有租赁标的出租给乙方作为经营之用，并依据合同约定标准收取租金。第四条约定：租赁期限共十五年租赁期限从2014年5月1日至2029年4月30日。第五条约定：自2014年5月1日至2029年4月30日，年租金为甲方购买租赁标的《房屋买卖合同》中约定的总房价款的8%，即年租金＝租赁标的总房价款×8%，则月租金＝年租金÷12，按此计算的年租金30591元，月租金为2549元。租金按月支付，乙方应在每月5日前将当月租金支付至甲方指定的银行账户（户名：陈胜坤，开户行：福建省中国工商银行，账号：6212××××1497）。第八条约定：乙方应如期足额向甲方支付租金。第九条：丙方作为乙方的担保人，对乙方在合同下的义务提供一般保证。第十条约定：乙方如逾期向甲方支付租金的，应按应付未付款的每日干分之三向甲方支付违约金，逾期连续超过两期的，甲方有权向法院提起诉讼，由法院解决。此外，合同还就双方权利义务、合同终止等事项进行了约定。合同签订后，吴凤妹依约履行合同，天一公司未按合同约定支付租金，2020年6月10日支付了2020年5月份、6月份租金各为1653.75元，至今仍拖欠2018年12月份、2019年1月份、4月份、11月份、12月份及2020年1份月至4月份、7月份至10月份的租金，天和公司也未承担保证责任。吴凤妹自行将每日千分之三支付违约金调整为以当月未付租金为基数自逾期之日起按每日千分之一计算。吴凤妹认为其系天一温泉度假村**楼325窒房产所有权人，依法享有收取租金权利，天一公司未依约支付租金，依法应承担违约责任。吴凤妹为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请人民法院依法判如诉请。 天一公司、天和公司辩称，因疫情原因，酒店未营业，请求免除2020年2月、3月的租金。企业经营困难无力承担违约金，请求减免违约金。 本院经审理认定的事实与吴凤妹主张的事实一致。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。吴凤妹作为出租方与天一公司作为承租方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，依法成立生效，双方应依约履行各自的义务。在本案中，天一公司未依约支付租金属违约行为，依法应承担相应的违约责任。吴凤妹诉请天一公司支付租金，本院予以支持。依据《租赁合同》的约定，天一公司应按应付未付租金的日千分之三向吴凤妹支付违约金，现吴凤妹主张按日千分之一计算违约金，天一公司辩解认为违约金约定过高，企业经营困难无力承担违约金，请求减免违约金。本院认为，虽双方在合同中对违约金有约定,但该违约金约定明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，依据公平、合理的原则,本院酌定违约金按月利率1.5%计算。吴凤妹主张违约金超过部分,本院不予支持。关于天一公司申请疫情期间减免两个月的租金问题。本院认为，因疫情防控天一公司响应政府号召停止营业属客观事实，天一公司确实因疫情原因营业收入受到影响，故其请求减免租金有事实依据，本院酌定减免其2020年2月份租金2549元及违约金。天一公司要求免除违约金的意见，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，天一公司应支付吴凤妹截至2020年10月的租金32378.5元及至2020年10月16日止的违约金4573.27元，并支付自2020年10月17日起至实际清偿之日止以未付租金32378.5元为基数、按月利率1.5%计算的逾期付款违约金。天一公司、天和公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，属对其自身民事权利处分，本院依法缺席审理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、连城天一温泉度假村有限公司应于判决生效之日起十日内支付吴凤妹至2020年10月止的租金32378.5元及截至2020年10月16日的违约金4573.27元，并支付以32378.5元为基数、按月利率1.5%计算自2020年10月17日起至租金还清之日止的逾期付款违约金。 二、驳回吴凤妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费918元，减半收取459元，由吴凤妹负担80元，连城天一温泉度假村有限公司负担379元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 马  勋  彪 二〇二〇年十二月十一日 书记员 黄晓晖（代） 附注法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。