山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终13794号 上诉人（原审原告）：刘震，男，1985年12月14日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：张倩，山东鲁和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛博富置业有限公司，住所地青岛市市**绥宁路****楼网点**。 法定代表人：范伟，董事长。 委托诉讼代理人：张翠萍，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹宗，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 上诉人刘震因与被上诉人青岛博富置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初3480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘震上诉请求：1、撤销一审判决，判令被上诉人退还购房款中的装修差价10万元。2、一审诉讼费、上诉费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人对一审认定的购房事实没有异议。双方于2017年11月20日签订《青岛市商品房预售合同》，约定上诉人购买被上诉人开发的涉案房屋。二、被上诉人实际交付给上诉人的房屋，装修价值明显低于合同约定的价值。一审证据中，上诉人提交的房屋照片足以显示，被上诉人实际交付的房屋不符合预售合同中约定的239512元装修标准。一审中，上诉人申请对涉案的真实装修价值进行评估，但一审未采纳。上诉人认为，房屋装修作为一项施工工程，若开发商施工完成后交付装修工程，业主验收认为该装修工程价值明显低于约定价值，则应当进行评估，以查明被上诉人是否存在装修工程违约的事实。三、被上诉人一方面向房屋监管部门呈报毛坯价格作为销售价格，骗得房屋预售许可，一方面抬高售房装修价格并降低装修标准，其恶意隐藏房屋销售价格的行为，属于虚构交易内容和交易价格，构成虚假的意思表示，属于以合法形式掩盖非法目的，故意绕过行政监管，损害社会公共利益。本案合同中区分了购房价格和装修价格，约定了房屋全装修价格为239512元，且约定了装修标准。针对上诉人的诉讼请求，被上诉人在一审中提出按照商品房预售合同补充条款第四条约定，涉案房屋购房款无法区分装修价格和毛坯价格，上诉人无权主张返还房屋装修差价。上诉人认为：1、该条款恶意利用了一项司法审判中的观点“若商品房预售合同中没有明确区分装修价格和毛坯价格，则认为房屋的精装修价格包含在房屋销售价格中，业主不能以装修不符合合同约定为由主张退还装修差价。”被上诉人以预售合同补充条款进行抗辩，显而易见该补充条款是在预售合同已经区分了购房价格和装修价格的前提下，再想办法排除业主对装修违约的索赔权利，该补充条款是恶意利用司法观点以保护开发商利益为目的制作的。2、该补充条款系被上诉人制作，该条款对于非法律专业人员来说极其晦涩难懂，上诉人在签字时不可能明白其中暗藏的陷阱。被上诉人在要求上诉人签订补充条款时违背上诉人的真实意思表示，该补充条款属于格式条款，其内容属于免除被上诉人责任，排除上诉人主要权利的情形，依法应当无效。3、被上诉人使用如此繁复绕弯的方法订立合同，无非是以牟利为目的，在各个方面都照顾周全：（1）对购房人，隐瞒和虚构交易事实，并进行诱导，房价不高且有升值空间；（2）对司法机关，当业主发现装修不符合约定主张权利时，以补充条款为抗辩理由，逃避违约赔偿责任；（3）对于房屋市场监管机构，只呈报较低的毛坯价格，隐瞒真实的交易价格，骗得预售许可，逃避监管执法。被上诉人销售房屋是绕过房地产管理部门和价格部门的监管，以虚假的预收价格进行备案，实际变相提高房屋销售价格，规避房地产调控限价政策。被上诉人的上述行为损害了社会公共利益，超出监管备案部分的房屋销售价格属于欺诈和违背社会公共利益的非法获利，应当退回。被上诉人向上诉人销售房屋是虚构交易事实，明知不可能提供价值239512元的装修，被上诉人却谎称存在239512元的精装修，违背上诉人真实意思表示。装修条款中超出装修实际金额的部分并未真正履行，相应的装修价款应当退回。 被上诉人青岛博富置业有限公司辩称，一、涉案房屋的装修成本造价并不等同于装修价格，因此无需对涉案房屋的装修成本造价进行价值鉴定。刘震所主张的房屋装修价值实际上仅指房屋的装修成本造价，但被上诉人与上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》中约定的是装修价格而不是装修成本造价，装修价格受到市场供求关系、品牌价值等多种因素影响，由买卖双方在自愿、平等协商的基础上确定，不仅包含装修的成本造价，还包括开发商的合理利润及其价值因素，所以装修价格必然不等同于装修成本造价，对于装修成本造价的鉴定与认定涉案房屋实际装修标准和合同约定装修标准是否一致无任何关联性，对于本案的审理也无任何意义，故根据《关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定》第一条：“严格审查拟鉴定事项是否属于查明案件事实的专门性问题，有下列情形之一的，人民法院不予委托鉴定：（1）通过生活常识、经验法则可以推定的事实；（2）与待证事实无关联的问题；（3）对证明待证事实无意义的问题；……”之规定，人民法院对刘震提出的“对涉案房屋的全装修市场价值进行评估”的鉴定事项不予进行委托符合上述规定。二、上诉人关于被上诉人仅呈报毛坯价格作为销售价格，骗取房屋预售许可，虚构交易价格等主张无任何事实依据上诉人一审提交证据证明涉案房屋为精装修房屋，并主张涉案房屋的装修价格为239512元，二审又提出被上诉人仅呈报毛坯价格作为销售价格，骗取房屋预售许可，前后主张明显相悖。涉案房屋的装修价格系双方针对《青岛市商品房预售合同》约定的装修标准，在平等自愿的基础上，通过协商一致确定的，是双方真实的意思表示，所以在涉案房屋的装修标准完全符合《青岛市商品房预售合同》约定的精装C标装修标准的情况下，并不存在隐瞒和虚构销售价格的情形。上诉人在一审阶段提出诉讼请求判令被上诉人对房屋质量问题及不符合标准的装修、设备进行整改。但一审开庭的过程中撤回了该项诉讼请求，也从未提交证据证明涉案房屋装修不达标，由此可以推定上诉人的主张无任何事实依据。三、被上诉人与上诉人签署的《青岛市商品房预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。《青岛市商品房预售合同》补充协议约定：“甲方（即被上诉人）已向乙方（即刘震）就主合同及本补充协议条款内容作了相关说明和解释，乙方对主合同及本补充协议的内容已全面详细阅读和了解，清楚无异议。”因此上诉人对于《青岛市商品房预售合同》及补充协议的内容是完全知悉的，上诉人在与被上诉人协商一致的情况下，自愿签署《青岛市商品房预售合同》及补充协议也代表其对包括涉案房屋销售价格在内的相关约定是认可的。此外，商品房预售合同补充协议第四条仅是双方对于涉案房屋销售价格组成的约定，并未排除上诉人任何的权利。综上，即便《青岛市商品房预售合同》及补充协议系被上诉人提供的格式条款，由于被上诉人已尽到解释与说明的义务，同时不存在排除上诉人主要权利的情形或其他无效情形，所以《青岛市商品房预售合同》及补充协议是合法有效的，根据商品房预售合同补充协议第四条的约定，上诉人无权再就房屋的装修价格向被上诉人主张任何权利。综上所述，上诉人的上诉请求没有任何事实与法律依据，请依法驳回其上诉请求。 刘震向一审法院起诉请求：1.请求判令青岛博富置业有限公司退还刘震购房款中的装修差价人民币10万元；2.请求判令青岛博富置业有限公司对房屋质量问题及不符合标准的装修、设备进行维修整改；3.本案所涉诉讼费等费用由青岛博富置业有限公司承担。 一审法院认定事实：2017年11月20日，刘震（乙方）与青岛博富置业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方开发的位于青岛市市北区中海寰宇天下项目9号楼1单元11层102户房屋，该房屋为精装修房屋，建筑面积88.85平方米。合同附件三就房屋的装修、装饰、设备标准进行了详细约定。房屋总购房款1889633元，其中全装修价格239512元；交房日期为2019年10月31日前：交付条件为单体竣工验收。合同第十七条约定甲方交付的房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。合同补充条款第十五条约定，对装饰装修部分的验收，甲方与乙方一致同意，下列情形均应视为甲方交付的该房屋的装饰、装修、设备与附件三相符；该房屋的装饰、装修与附件三约定的装饰、装修为同档次品牌或同等品质的装饰、装修、设备；该房屋的装饰、装修标准或使用的相关材料、设备标准等同于或高于附件三。若甲方交付的房屋的装饰、装修或使用的相关材料、设备标准低于附件三的，甲方应整改至达到附件三标准。甲方按照附件三向乙方交付房屋的，乙方不得以房屋装饰、装修不符合约定为由拒绝接收房屋，装饰、装修质量问题由甲方按照本补充协议约定整改、维修。被告认为涉案房屋户型对应的装修标准为合同附件三中对室内部分的“精装C标”，约定了公共部分及室内部分的各项装修标准，如：入户门：铸铝门配指纹锁，厨房地面：地砖：地砖波罗或同等档次品牌），等等。刘震庭审中不能确认自己所购买涉案房屋的户型，也不能确认是哪一项装修标准。刘震已依约交付总房款且已接收房屋居住使用至今。庭审中，刘震没有明确哪一部分装修没有达到约定标准，原告申请对涉案房屋的价值进行评估，一审法院不予准许。一审法院认为，刘震与青岛博富置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，双方均应依约履行。刘震所购房屋系青岛博富置业有限公司开发的精装房，双方争议焦点主要集中在精装房的装修标准和装修价值的认定上。根据合同约定，青岛博富置业有限公司交付房屋的装修标准应达到合同附件三约定的标准，庭审中，刘震未明确涉案房屋应达到的装修标准，也未明确哪一部分装修未达到约定标准，青岛博富置业有限公司则主张其装修均是按照合同“精装C标”约定的品牌档次进行的装修。因此，根据举证责任分配原则及当事人的陈述，可以认定青岛博富置业有限公司系按照合同约定的装修标准对涉案房屋进行的装修。刘震申请对涉案房屋装修价值进行评估，一审法院认为商品房本身就属于交易商品，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。合同约定的装修价值高于或者低于鉴定的装修价值是符合商品市场正常运行规律的。因此，本案无需对房屋装修进行评估。刘震主张装修差价的请求，不应得到支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回刘震的诉讼请求。案件受理费减半收取1050元，由刘震负担。 经审理查明，二审庭审中，经询问，上诉人称其主张退还装修款的主要依据为：上诉人认为总体的装修价值显然和合同约定的价值相差巨大，合同约定装修价格是239512元，但实际上交付房屋的价格大约为10万左右。品牌大致与合同约定一致，但是质量明显与市面上采购的质量相差巨大。并且，在交付房屋的装修产品是属于特供的商品，在市面上查询不到相应产品的价格。上诉人在一审期间请求法院委托评估机构评估房屋全装修的市场价格，一审法官曾经提出可以委托鉴定，但后来也没有委托。当事人亲自到市场去寻找同品牌同型号的地板、电器、厨卫，但是在市场上没有找到同款。当事人怀疑可能是第三方贴牌生产，或者是被上诉人低价采购的专用于涉案项目的低品质的同品牌产品。上诉人二审期间还是申请法院委托评估机构，对涉案房屋的装修市场价值进行评估。 被上诉人则称其没有更换合同约定的品牌，并没有将合同中指明具体品牌更换为所谓的同档次品牌，而是直接用的合同列明具体的品牌。被上诉人大规模的集中采购均是通过中海地产集团战略采购单位进行采购，采购单位并不一定是青岛当地的单位，因此可能会出现被上诉人采购的货物在青岛不供应或者供应时间不同步的情况。另外，从预售合同签订到房屋实际交付，通常都有两年左右的时间，在这两年的时间内不排除被上诉人所购买的材料设备退市或者更换的情况。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同合法有效。上诉人主张预售合同补充条款第四条为格式条款，应为无效。对此本院认为，该补充条款第四条约定“买受人购买该房屋价款含装修款，每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋全装修价格）为21267.68元，根据甲方预测房屋建筑面积，该房屋的总房价款为1889733元，上述价格为该房屋含装修在内的综合单价和总价，该价格无法拆分为毛坯价和装修价，买受人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不单独就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。”该条款所约定的内容并不违反法律规定，相关内容意思表达较为清晰，上诉人应当清楚。上诉人对于被上诉人交付的房屋中的装修价值有异议，但根据一、二审调查情况看，上诉人主要系通过自己的认知及市场调查时未找到与实际装修同品牌装修材料等情况，认为上诉人低价采购低品质的同品牌产品等。对此，本院认为，即便不考虑上述补充条款的约定，双方在合同中约定了装修价格以及部分装修材料品牌，但并未约定合同中的装修价格系材料成本价，根据合同约定的装修材料品牌也无法确定明确的档次或价格。此外，开发商出售房屋系商业行为，一般来说，实际装修成本要低于合同约定的装修价款，上诉人要求被上诉人根据实际装修的评估价退还装修差价，依据不足，一审未予支持并无不当。 综上所述，刘震的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人刘震负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 王 繁 书记员 马博阳