四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12961号 上诉人（原审原告）：左其友，男，汉族，1943年12月7日出生，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：张剑宇，四川天则律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都华益商业经营管理有限公司，住所地：成都市青羊区万和路****。 法定代表人：甘益阳，董事长。 委托诉讼代理人：赵芃，男，汉族，1965年7月25日出生，住成都市金牛区，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：成都益有实业股份有限公司，，住所地：成都市金牛区西安北路三洞桥** 法定代表人：甘益有，董事。 委托诉讼代理人：潘勐，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人左其友因与被上诉人成都华益商业经营管理有限公司（以下简称华益公司）、成都益有实业股份有限公司（以下简称益有公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初2580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 左其友上诉请求：一、撤销原审判决；二、判令华益公司、益有公司支付租金29000元；三、判令华益公司、益有公司交付商铺；四、本案一、二审诉讼费由华益公司、益有公司承担。事实与理由：一、一审部分事实认定不清。左其友与华益公司、益有公司所签订的《委托租赁管理协议》（以下简称《委托协议》）约定2017年8月23日委托期限终止，但华益公司、益有公司于2017年4月9日把钥匙交给招商委员会，合同到期时也未通知左其友解除合同，左其友有理由相信华益公司、益有公司继续承租该商铺，双方形成了不定期租赁合同关系，所以华益公司、益有公司应当支付租金。二、左其友和华益公司、益有公司签订的《委托协议》本来就允许华益公司、益有公司将案涉物业交于他人管理，2017年4月9日华益公司、益有公司是在合同期内将案涉物业交于第三方使用，一审法院据此认定委托租赁关系终止有误。三、招商委员会不是业主委员会，无业主委员会和左其友的授权，招商委员会不得确定物业使用权属的去向。《委托协议》明确约定协议期满前6个月，由物业的业主委员会研究决定物业使用权属去向。案涉商铺位于南玻商厦，该小区只有一个业主委员会，业主委员会只有依法办理备案登记才取得对外活动的主体资格，但是依据（2015）金牛行初字第64号行政判决书和（2016）川01行终135号，该业主委员会备案登记被撤销，至今未成立新业主委员会。招商委员会不具备合法资质，不能决定案涉物业的使用去向。四、左其友年龄77岁，退休前是支援三省三地的重点高中的人民教师，用多年积蓄购买该商铺后经常因不能按时收到租金，专门从外地赶到华益公司、益有公司所在地讨要租金，身心承受很多压力。华益公司、益有公司应当基于委托租赁关系以及左其友要求解除合同的诉求返还商铺。 华益公司辩称，其认为租金已经全部付清，商铺已经交交接完毕。一审判决正确，请求驳回左其友的上诉请求。 益有公司辩称，一、华益公司与左其友之间的委托租赁关系已经终止，华益公司也已履行完毕租赁物的退还交接手续，双方之间不存在不定期租赁合同关系，左其友主张交付商铺及支付29000元租金缺乏依据。1.华益公司与左其友之间签订的《委托协议》约定委托期限为2007年8月24日至2017年8月23日，委托期限内的租金华益公司已经全部履行完毕。2.基于租赁物业的商场性质难以分割，包括案涉商铺在内的南玻商厦1-2楼在委托期限内全部由四川苏宁易购销售有限公司（以下简称“苏宁公司”）承租，租赁届满时间为2017年3月24日，到期后苏宁公司不再续租。苏宁公司撤场后，2017年4月9日华益公司及苏宁公司与南玻商厦1-2楼业主招商委员会完成了全部1-2楼商铺的现场退还交接手续，并将物业和钥匙全部交给当时的物业公司。3.左其友依据不定期租赁合同关系主张委托期限届满后的29000元租金，理由不能成立。华益公司已经履行完毕支付租金和返还租赁物的义务，双方委托租赁关系终止，且华益公司不再对案涉商铺有任何形式的实际占用或使用行为，不符合不定期租赁合同的规定。二、左其友主张的诉请和益有公司无关，益有公司不应承担责任。根据《委托协议》约定，益有公司对华益公司的租金支付义务承担担保责任，而华益公司已经向左其友支付了全部租金，益有公司无需再承担担保责任。左其友主张的委托关系终止后的租金不属于合同约定的担保范围，与益有公司无关。三、华益公司和左其友之间的委托租赁关系已经终止，其对于终止后案涉商铺的租赁情况并不清楚，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 左其友向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的租赁合同；2.判令华益公司、益有公司支付2017年8月24日至今的门面租金29000元；3.判令华益公司、益有公司退还房屋；4.判令本案诉讼费由华益公司、益有公司承担。 一审法院认定事实：案涉房屋的所有权人系左其友。 2007年8月24日，左其友（委托人）、华益公司（受托人）、益有公司（担保人）签订《委托租赁管理协议》，约定：1.左其友同意将其名下位于成都市××路××段××号（铺位号：，《房屋买卖合同》编号：ＹＹ356）的铺位授权委托华益公司，并以华益公司名义进行统一租赁管理，华益公司同意接受左其友的委托，对该铺位享有占有、使用、经营管理和收益的权利；2.租期10年，自2007年8月24日起至2017年8月23日止，本协议届满前的六个月内，在保证统一经营管理方式不变的前提下，由物业的业主委员会研究确定物业使用权属的去向；3.第五条：按铺位总价款134626元的10%（含税）作为每年的租金收入，每半年一付，每次支付年租金总额的50%；4.益有公司对华益公司向左其友支付租金收入承担担保责任，担保范围为：按本协议第五条第1款约定的标准向左其友支付租金收入。协议签订后，左其友交付了房屋，华益公司亦支付相关的租金。 2020年2月25日，南玻商厦1-2楼业主招商委员会（以下简称招商委员会）出具《情况说明》，载明“华益公司已于2017年4月8日将位于成都市金牛区××路××段××号××楼商铺整体及相关资料移交给南玻商厦1-2楼商铺业主自治组织：南玻商厦1-2楼临时招商委员会”。 2020年3月30日，南玻公寓物业服务中心（以下简称南玻物业）出具《证明》，载明“2017年4月9日，苏宁电器、华益公司、南玻商厦1-2楼招商委员会等三方现场办理完位于成都市金牛区××路××段××号××楼交接手续后，已将该物业关闭上锁，将此物业和钥匙交与由南玻商厦1-2楼招商委员会指定的成都信谊物业有限公司、南玻公寓物业服务中心管理”。 一审法院认为，左其友与华益公司、益有公司签订的《委托租赁管理协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《委托租赁管理协议》显示，委托租赁期限自2007年8月24日起至2017年8月23日止，且南玻物业和招商委员会出具的《证明》显示，华益公司在2017年4月8日将位于成都市金牛区××路××段××号××楼商铺整体及相关资料移交，2017年4月9日交接了钥匙和案涉房屋所属的物业，左其友与华益公司之间的委托租赁关系终止。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。左其友未举证证明2017年8月24日委托租赁关系终止后，华益公司在继续使用案涉租赁房屋、履行租赁协议，故其主张解除与华益公司、益有公司签订的《委托租赁管理协议》，要求华益公司、益有公司退还房屋并支付2017年8月24日之后的租金的请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回左其友的诉讼请求。案件受理费526元，减半收取计263元，由左其友承担。 二审中，华益公司提交了2017年4月9日华益公司与苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）的交接清单及一审法院（2018）川0106民初3576号民事判决，显示2017年4月9日，苏宁公司将金牛区一环路北三段125号南玻商厦1-2楼的租赁场地交还给了华益公司，拟证明案涉场地实际使用期间，并说明左其友的租金实际一直支付到了八月。左其友质证认为，对证据真实性无异议，但华益公司与苏宁公司的交接与左其友无关，与本案无关联性。本院对该证据真实性予以确认，对证据的关联性和证明力将综合认定。左其友二审中未提交新证据。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，左其友与华益公司、益有公司签订的《委托租赁管理协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。本案争议焦点为左其友与华益公司在原租赁合同到期后，双方是否实际形成了不定期租赁合同关系。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项规定，“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”。左其友主张双方在原租赁合同到期后还实际存在不定期租赁合同关系，应对该事实的存在承担举证责任。本案中，左其友未能提交任何证据证明华益公司在租赁期届满后还在实际占有、使用案涉房屋，且物业管理方也出具《证明》说明案涉房屋已上锁关闭。故左其友在本案中的主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，左其友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费525元，由左其友负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二〇年十二月八日 书记员 袁雅丽