江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0116民初4950号原告：中国银行股份有限公司南京六合支行，住所地江苏省南京市六合区雄州街道龙津路**。负责人：邱晓鑫，该支行行长。委托诉讼代理人：周凤梅，江苏宁瑞律师事务所律师。被告：袁田野，男，1984年8月6日生，汉族，住山东省鱼台县。被告：南京锐昱房地产开发有限公司，，住所地江苏省南京市六合区金牛湖街道青龙市场街青龙综合商贸市场******法定代表人：葛春华,该公司董事长。委托诉讼代理人：张其防，男，该公司员工。原告中国银行股份有限公司南京六合支行（简称中行六合支行）与被告袁田野、南京锐昱房地产开发有限公司（简称锐昱房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法由审判员王家权适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。在本案审理期间，经本院院长批准，本案延长审理期限一个月。原告中行六合支行的委托诉讼代理人周凤梅，被告袁田野，被告锐昱房产公司的委托诉讼代理人张其防到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行六合支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告袁田野偿还原告借款本金592817.71元、利息21095.59元，并自2020年7月15日起按合同约定支付利息、罚息、复利至实际付清之日；2.判令被告袁田野承担本案一审律师费34100元；3.被告锐昱房产公司对上述1-2项债务承担连带清偿责任；4.判令原告对被告袁田野抵押的南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋拍卖、变卖价款在上述1-2项债权享有优先受偿权；5.判令两被告承担本案的案件受理费、保全费等诉讼费用。事实和理由：被告袁田野与原告中行六合支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告袁田野向原告申请借款60万元用于购买南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX室，合同期限为30年，自实际放款日起算，贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款年利率为5.88%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮20%作为下一个浮动周期的适用利率。借款的实际发放日为2018年12月6日，还款日为每月15日，等额本息，按月还款；借款逾期的罚息利率为合同约定的贷款利率水平加收50%。被告袁田野将南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋作为抵押物抵押给原告，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用，因被告违约，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，要求被告赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用。被告锐昱房产公司提供阶段性保证担保至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止，承担连带保证责任。2018年11月5日，被告袁田野、锐昱房产公司与原告签订《南京市房地产抵押合同》，约定抵押事项。原告依约向被告袁田野发放60万元贷款。现被告袁田野多次逾期，经催收无果，原告认为被告袁田野己构成违约，特诉至法院，望判如所请。被告袁田野辩称：对欠款事实没有异议，因自身工作和理财亏损原因，出现逾期。原告主张的律师代理费太高，其他没有异议。被告锐昱房产公司辩称：1.被告袁田野是否存在逾期，我司不清楚，请法庭核实；案涉房屋已签订抵押合同，办理了抵押登记，原告对案涉房屋的拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权；2.根据《物权法》第176条规定，即使原告可以提前收回贷款，我司作为第三人的保证人，在被告袁田野提供自己的房屋抵押的情况下，被答辩人应先就被告袁田野提供的房屋担保实现债权，即通过对案涉房屋的拍卖、变卖、折价所得价款受偿，不足部分，由我司承担垫付费用。本院经审理认定事实如下：2018年11月5日，被告袁田野向原告中行六合支行申请额度为600000元的个人贷款,用于购买一手住房，并自愿以南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋（简称案涉房屋）作为贷款抵押。当日，原告中行六合支行作为贷款人，被告袁田野作为借款人，被告锐昱房产公司作为保证人，签订了《个人一手住房贷款合同》一份，约定：袁田野向中行六合支行贷款600000元，用于购买涉案房屋，贷款期限360个月；贷款利率采用浮动利率，为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，首次定价日的贷款利率采用定价日当日适用的参考利率上浮20%，重新定价日的贷款利率采用重新定价日当日的参考利率上浮20%，每12个月为一个浮动周期，付息方式为按月付息；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照本合同约定的贷款利率水平上加收50%作为逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；贷款支付方式为受托支付，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定的锐昱房产公司锐昱房产公司的专用账户；首期还款日为放款日起经过一个还款周期后的15日，还款方式为按月等额本息还款；借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用等，构成违约，贷款人有权视具体情形宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等。出现违约事件时，贷款人有权要求保证人承担保证责任。保证人（开发商）提供阶段性担保，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。主债务在保证之外同时存在其他物的担保或者保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使。2018年11月5日,原告中行六合支行作为抵押权人（乙方），被告袁田野作为抵押人（甲方），锐昱房产公司作为担保人（丙方），签订了《南京市六合区房地产抵押合同》一份，约定：被告袁田野将涉案房屋抵押给原告，作为被告袁田野履行上述《个人一手住房贷款合同》的担保，担保的范围包括借款本金及利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用；丙方保证担保的范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用；担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）不动产登记证明之日。2018年12月6日，原告与被告袁田野签订零售贷款借款借据，载明：被告袁田野向原告借款金额600000元，借款期限360个月，借款利率为浮动利率4.9‰（月息），汇入被告袁田野指定的锐昱房产公司账户内。原告按约发放了借款600000元，但被告袁田野自2019年7月起未再按约归还借款本息。截至2019年7月15日，被告袁田野欠付原告借款本金592817.71元，利息21095.59元。另查明，2018年11月23日，涉案房屋办理了抵押权预告登记，原告取得证号为苏(2018)宁六不动产证明第XXXX号的不动产登记证明，登记的担保债权数额为600000元,债务履行期限：2018年11月5日起至2048年11月5日止。原告中行六合支行为索要上述款项，委托江苏宁瑞律师事务所代理本案诉讼，支付律师代理费34100元以上事实，有双方当事人的陈述、《个人一手住房贷款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》、不动产登记证明、零售贷款借款借据、逾期未还款查询、《委托代理合同》、江苏增值税普通发票等证据在卷为证，本院予以认定。在本案审理期间，本院依原告中行六合支行申请，于2020年9月1日裁定查封、冻结被告袁田野、锐昱房产公司名下合计价值740000元财产。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告中行六合支行与被告袁田野、锐昱房产公司签订的《个人一手住房贷款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》，内容具体明确，系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同生效后，原告中行六合支行依约向被告袁田野发放贷款600000元，履行了合同义务，被告袁田野未能按约还本付息，应承担相应的民事责任。因此原告主张被告袁田野支付借款本金592817.71元、截至2020年7月15日的利息21095.59元，并自2020年7月16日起至实际给付之日止，按照合同标准给付利息、罚息、复利，本院予以支持。原告主张的律师代理费34100元未超过江苏省律师服务收费标准，符合法律规定和双方约定，应由被告袁田野负担。另，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的物权的处分行为，具有排他的效力，保障预告登记的请求权的将来实现。本案中，中行六合支行就案涉房屋已设立了抵押预告登记，因袁田野未能按约还本付息，故中行六合支行作为预告抵押权人有权就案涉房屋的折价、拍卖、变卖价款在抵押预告登记的担保范围内优先受偿。被告锐昱房产公司自愿为被告袁田野向原告中行六合支行的贷款提供连带责任保证；担保期间至原告中行六合支行领取被告袁田野所购商品房他项权利（抵押权）不动产登记证明之日止；保证范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。涉案房屋目前尚未办理不动产权证和他项权证，故原告主张锐昱房产公司对袁田野的上述债务承担连带还款责任，于法有据，本院予以支持。锐昱房产公司承担保证责任后，有权向袁田野追偿。原告与两被告签订的《个人一手住房贷款合同》中明确约定“主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或者保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使”，故对于被告锐昱房产公司要求先行行使物的担保的辩称本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告袁田野于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司南京六合支行支付借款本金592817.71元、截至2020年7月15日的利息21095.59元，并支付自2020年7月16日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利（按《个人一手住房贷款合同》约定的标准计算）；二、被告袁田野于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司南京六合支行支付律师服务费34100元；三、如被告袁田野不履行本判决第一、第二项所确定的债务，原告中国银行股份有限公司南京六合支行对被告抵押的位于六合区XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋的折价、拍卖、变卖价款在抵押预告登记的担保范围内优先受偿；四、被告南京锐昱房地产开发有限公司对被告袁田野的前述第一项、第二项给付义务承担连带清偿责任，直到被告袁田野取得南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋房地产权属证书，并办妥以原告中国银行股份有限公司南京六合支行为抵押权人的抵押登记手续之日止；被告南京锐昱房地产开发有限公司在履行了上述连带清偿责任后，有权向被告袁田野追偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10280元，减半收取计5140元，保全费4220元，合计9360元，由被告袁田野、南京锐昱房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 王家权二〇二〇年十二月十二日法官助理 杨明月书 记 员 周 荔