广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初42027号原告：侯士英。委托诉讼代理人：段尚坤，广东圣天平律师事务所律师，执业证号14403201711898062。被告：李昌。委托诉讼代理人：罗贤逸，广东深大地律师事务所律师，执业证号14403200710706955。委托诉讼代理人：洪庆，广东深大地律师事务所律师，执业证号14403201811048399。第三人：深圳市果菜贸易有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路**百货广场大厦****，统一社会信用代码91440300192173351G。法定代表人：杜鹏，董事长。委托诉讼代理人：于晓明，女，汉族，1981年2月12日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，公司员工。原告侯士英与被告李昌、第三人深圳市果菜贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯士英及其委托诉讼代理人段尚坤，被告李昌及其委托诉讼代理人罗贤逸，第三人深圳市果菜贸易有限公司委托诉讼代理人于晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯士英向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告间的房屋租赁协议；二、请求法院判令被告向原告支付拖欠的租金31200元（暂计至2020年11月30日止，按照实际拖欠租金的数额多退少补）。事实与理由：被告于2019年5月起与原告签订《房屋租赁协议书》，原告将其承租的位于罗湖区个门面转租给被告，供其作为经营场所，并协助其完成了工商登记。被告由此获得了《营业执照》。原被告之间关于租赁的《房屋租赁协议书》是一年一签，其中约定会根据市场行情涨租金。被告一直以来履约情况良好，只是从2020年6月开始拖欠租金直至今日，共欠原告31200元未履行支付。原告多次催被告缴纳，被告置之不理，多条通话记录显示，被告甚至都不愿意接电话。被告欠原告租金未支付一事不受疫情的影响。原告曾于2020年3月7日向政府热线12345致电，询问疫情期间房屋租赁事宜。政府的回答是不受疫情影响，但可以和租户商议调整租金的金额。原告由此减免了被告1个半月的租金。更何况，被告拖欠租金是从6月份开始的，更不应该受疫情的影响。原告在多次催缴未果的情况下，于2020年8月17日通过微信向被告发出解除合同的通知。原告希望被告能结清所欠的租金，并尽快搬出去。被告李昌辩称：第一、原告有欺诈行为。原告出租的物业系果菜公司的物业,原告与果菜公司的租赁合同中约定须经果菜公司书面同意方可转租。原告未取得果菜公司的书面同意便转租给我们,并一直隐瞒这一事实,也不让我们知道交给果菜公司的租金是多少。第二、原告有违法行为。原告向果菜公司承租的物业系住宅,原告没有向政府相关部门办理合法手续,擅自改造为商铺出租,也没有向房屋租赁部门办理出租手续,致使我们无法经营该地址的营业执照。第三、原告有误导行为。本人承租的物业早已列入罗湖区政府的改造范围,本人与原告签合同时,原告口口声声否认改造的事实,致使本人损失65000元的转让费。第四、原告有乱收费的行为。供电部门早已明文规定抄表到户,但原告一直向我们收取每度电1.2元,属乱收费行为,因此多收的电费应退还本人。第五、原告干扰租户的经营。原告为了向本人追讨租金,竟然雇人强行关闭商铺的闸门,并把本人拉进店内,威胁恐吓。鉴于原告有上列不当行为,被告认为欠交的租金应按原告与果菜公司约定的租金计收。另外,受疫情和拆迁的影响,被告一直没有生意做。本人又有三个小孩还在读书,需付出大笔的培养费。现生活困难,需借债度日,因此恳请酌情判决。第六、原被告之间的租赁合同关系效力待定。1、原告不是涉案房屋的产权人，原告转租的行为应当获得第三人的书面许可，但到目前为止原告都没有提交该份证据，因此该租赁合同关系效力待定；2、涉案房屋的产权状况不明，有无房产证、是否取得建筑规划许可证，均没有证据证明。该租赁合同关系可能是无效。第七、原告解除与被告之间的租赁合同关系并追究被告的违约责任，依据最高院的司法解释的规定，该两项请求人民法院应不予支持。1、被告拖欠原告租金是由于疫情的原因，导致营业收入明显减少，资金周转困难，根据最高人民法院关于依法妥善处理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第5条的规定，原告提出解除合同以及追究被告的延期支付租金的违约责任，人民法院应不予支持；2、原告只给被告一个半月的租金减免，但是第三人给了三个月的租金减免，因为第三人是国有企业，原告的这种行为明显不当，应当同样的给予被告三个月的租金减免。第八、涉案房屋所在区域已经被列入城市更新的计划，周边的房屋都面临被征收，这也导致被告营业收入减少的另外一个原因，根据情势变更的原则，请法院调低租金标准，减半计算。第三人深圳市果菜贸易有限公司陈述称：原被告之间的租赁合同与第三人无关，原告与被告的关系第三人不清楚。本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、原告长期承租第三人深圳市果菜贸易有限公司位于深圳市罗湖区房屋（建筑面积158.56平方米），双方最后一次所签房屋租赁合同的租期为2019年12月1日至2020年11月30日。第三人称该房产由其建设，但未取得房产证。二、2019年5月，原告与被告签订房屋租赁协议，约定原告将教育新村2060号的一部分（即2060-2）出租给被告，租期自2019年5月15日起至2020年5月15日；租金为每月5100元，押金5100元；每月1-2号交房租，如被告逾期支付，加收房租的5%作为滞纳金；每年1月份根据市场行情涨房租。自2020年1月起，原被告协商一致，租金涨为每月5300元。房屋租赁协议期满后，原、被告未再签订书面协议。三、被告自2020年4月起开始拖延支付租金，后陆续支付租金至2020年6月，其中6月份租金被告仅支付了2000元。疫情期间，原告减免了被告2、3月份共计一个半月的租金。第三人共减免了原告2月、3月、9月三个月的租金。原告自2020年6月多次向被告催租，并要求被告搬离。被告至庭审之日仍未搬离涉案租赁房屋。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告于2019年5月就文锦中路教育新村2060-2号房屋签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。2020年5月15日合同到期后，双方未签订新的书面租赁合同，但被告继续承租涉案物业并向原告支付租金，双方形成不定期租赁合同。由于原告与第三人的房屋租赁合同于2020年11月30日截止，合同到期后，第三人不再将房屋续租给原告。因此，原、被告的租赁合同已于2020年11月30日解除,被告亦需向原告支付租金至2020年11月30日。被告拖欠原告2020年6月份租金3300元，7月份至11月份租金（5300×5=）26500元，合计29800元。因第三人减免了原告3个月租金，根据公平原则，原告应相应减免被告租金。原告已减免被告1.5个月的租金，还需减免被告1.5个月的租金（5300×1.5=）7950元，故被告还应向原告支付租金（29800-7950=）21850元。鉴于被告系因疫情导致收入减少而迟延支付租金，对于原告关于滞纳金的主张，本院不予支持。鉴于原被告在庭审中均同意用被告向原告支付的5100元押金冲抵被告尚欠原告的租金，为减轻当事人诉累，本院在此一并处理，原告无需向被告退还已收取的押金5100元，被告还应向原告支付租金（21850-5100=）16750元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告侯士英与被告李昌之间就涉案物业签订的房屋租赁合同于2020年11月30日解除；二、被告李昌应于本判决生效之日起十日内向原告侯士英支付拖欠的租金16750元；三、驳回原告侯士英的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258元，由原告负担78元,由被告负担180元。上述费用原告已预付，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告180元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李乾二〇二〇年十二月二十一日尹丹荔书记员    柏榕楠