山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终13769号 上诉人（原审被告）：青岛天成美寓公寓管理有限公司，住所地青岛市市**敦化路。 法定代表人：王世博，职务：经理。 被上诉人（原审原告）：东煜，男，1987年5月1日生，汉族，住青岛市市**。 上诉人青岛天成美寓公寓管理有限公司（以下简称天成美寓公司）与被上诉人东煜房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初5145号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天成美寓公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的请求；2、被上诉人赔偿上诉人违约金6800元；3、诉讼费由原告承担。事实与理由：本案的事实认定和法律适用均存在严重错误。原审判决对合同的认定分析是错误的，第一，双方签订的合同第九条约定，未按照约定支付租金达3个工作日以上又无正当理由的，方可解除合同。上诉人解除合同并非无正当理由，并且在支付房租前与对方过多次进行沟通，而且被上诉人也认可曾多次进行沟通，乙方也并未表示不支付房租。第二，代理合同约定，因地震、火灾等不可抗力致使房屋损坏或造成其他损失的不负违约责任。因2020年受新冠疫情的严重影响，隔离封闭，无法复工，致使此房长时间空置，按照合同约定，乙方不需要承担违约责任。因东煜向一审法院提起诉讼，误导一审法院判决解除合同，所以要求被上诉人赔偿上诉人违约金6800元。 东煜答辩称：不认可对方上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 东煜向一审法院提出诉讼请求：1、解除东煜、天成美寓公司双方签订的《房屋出租代理合同》；2、天成美寓公司给付东煜违约金6800元；3、本案诉讼费由天成美寓公司承担。事实与理由：东煜与天成美寓公司于2019年1月25日签订《青岛市房屋出租代理合同》，东煜将坐落于青岛市市北区永吉路57号福安小区x号楼x单元x户的房屋委托给天成美寓公司进行对外出租。合同约定房屋出租代理期限自2019年2月16日至2024年8月15日，共计66个月。2019年2月16日至2022年8月15日期间的租金为每月3400元，支付时间分别为2019年1月26日、2019年5月10日、2019年8月10日、2019年11月10日、2020年2月10日、2020年5月10日，以此类推；付款方式为“一季一付”。2020年2月10日和2020年5月10日的租金，经东煜多次催缴，天成美寓公司至今拖欠（起诉时）未付。根据合同约定，东煜将房屋交付给天成美寓公司后，无论该房屋实际出租与否，天成美寓公司均应按约向东煜支付租金。现天成美寓公司逾期未付租金，已经构成违约，东煜因此起诉至法院，请求法院依法判决。 青岛天成美寓公寓管理有限公司一审辩称，公司本来定于2020年2月1日正式上班，因为受新冠疫情的影响，当时给业主打房租的材料都锁在办公室里，工作人员都被封闭在村里，不能外出，所以也无法到公司取回材料给东煜打款。因此我公司不存在违约行为，不应承担违约金。如果东煜要求提前终止合同，那么是东煜违约，按照合同约定，东煜应赔偿被告违约金。 一审法院认定事实如下： 2019年1月25日东煜（出租方，甲方）与天成美寓公司（代理方，乙方）签订《青岛市房屋出租代理合同》。合同约定：甲方将坐落于青岛市市北区永吉路57号x号楼x单元x户的房屋委托给天成美寓公司进行对外出租，出租代理期限自2019年2月16日至2024年8月15日，共计66个月；该房屋租金为2019年2月16日至2022年8月15日期间每月3400元，此后上涨为每月3570元；租金的支付时间分别为2019年1月26日、2019年5月10日、2019年8月10日、2019年11月10日、2020年2月10日、2020年5月10日，以后以此类推，付款方式为“一季一付”，可通过甲方的指定银行账户打款，甲方将房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金；乙方未按约定支付租金达3个工作日以上又无正当理由的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理；出租代理期内，乙方需提前终止合同，应赔偿给甲方合同约定的月租金200%支付违约金。合同签订后，东煜、天成美寓公司开始履行合同。但天成美寓公司在2020年2月10日和2020年5月10日未按时向东煜支付租金，直至2020年6月方将该2个季度的租金给付东煜。在2020年8月份天成美寓公司又向东煜支付了一个季度的租金至2020年11月15日。庭审中，天成美寓公司表示：“逾期支付租金是因为受新冠疫情的影响，当时给业主打房租的材料都锁在办公室里，工作人员都被封闭在村里，不能外出，所以也无法到公司取回材料给东煜打款。公司正式复工是5月份，但财务人员是黑龙江人，当时黑龙江疫情还很严重，所以6月份才到单位正式上班”。对此，天成美寓公司未向法庭提交证据予以证明。东煜则表示：“天成美寓公司曾经多次给我致电，要求减免房租，所以不存在天成美寓公司6月份才复工的情况”。 一审法院认为，东煜与天成美寓公司签订的《青岛市房屋出租代理合同》是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。现天成美寓公司未按时向东煜交纳房租，其行为构成违约。考虑到今年受新冠疫情的影响，天成美寓公司的违约责任应予以减轻，一审法院酌情确定违约金为1000元。同时，因为东煜、天成美寓公司双方之间的信任已荡然无存，合同继续履行的基础已经丧失，故东煜主张解除合同的请求，本院予以支持，并根据双方合同履行的实际情况，确认双方之间的合同截止至2020年11月16日解除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、一百一十四条之规定，判决：一、确认东煜与青岛天成美寓公寓管理有限公司2019年1月25日签订的《青岛市房屋出租代理合同》于2020年11月16日解除；二、青岛天成美寓公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付东煜违约金1000元；如果青岛天成美寓公寓管理有限公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，减半收取144元，由东煜承担72元，由青岛天成美寓公寓管理有限公司承担72元。 二审中被上诉人提交2020年1月至11月电费凭证，证明涉案房屋一直没有空置行为。上诉人质证后对该证据真实性予以认可。本院经审查对该证据真实性予以认可。 二审中双方确认，上诉人2020年11月10日向被上诉人支付房屋租金至2021年2月15日。上诉人自称，已将房屋转租，租赁期限至2021年8月15日。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同。双方合同约定，未按约定支付租金达3个工作日以上又无正当理由的，出租方有权单方解除合同，按承租方违约处理。现天成美寓公司拖延支付租金，东煜有权解除合同，一审对此认定正确。天成美寓公司主张其逾期支付租金是因为疫情导致无法到公司取得支付租金材料，该理由并不充分。但考虑到疫情原因，一审法院对违约金进行酌减，已充分考虑今年的特殊情况，平衡了各方利益。原审中，租赁费交纳至2020年11月15日。一审法院以此日期作为合同解除日期系考虑合同实际履行情况。现上诉人继续支付租金至2021年2月15日，因被上诉人二审中不同意继续履行合同，且一审诉讼请求中未包含腾让房屋，故2020年11月16日至2021年2月15日已支付的租金可折抵房屋占用使用费。 上诉人的第二项上诉请求，不属于二审案件审查范围，本院不予审查。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人青岛天成美寓公寓管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理徐鹏 书记员王若怡