北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初19803号原告：刘小艳，女，1984年10月3日出生，汉族，个体工商户经营者，住四川省眉山市彭山区。委托诉讼代理人：果磊，北京市勤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶晶，北京市勤和律师事务所律师。被告：王丽景，女，1980年8月26日出生，汉族，无业，住河北省安国市。原告刘小艳与被告王丽景房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小艳的委托诉讼代理人果磊及王晶晶、被告王丽景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘小艳向本院提出诉讼请求：1.王丽景返还刘小艳房屋租赁保证金3700元、未到期的房屋租金38367元（自2020年8月1日计算至2021年5月18日，按每月租金4000元，以及每月30日计算）；2.王丽景给付刘小艳违约金24000元（合同约定违约金为2个月租金标准，因刘小艳在临时安置及搬家费用等方面损失较大，故要求增加违约金）；3.王丽景承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月24日，王丽景作为北京市大兴区宏福园小区**楼**的房屋出租人，与案外人李影签订《北京市房屋租赁合同》，租赁期限12个月，自2017年5月29日至2018年5月28日；李影向王丽景支付了房屋租赁保证金3700元以及半年的房屋租金。2017年10月15日，经王丽景同意，刘小艳与案外人李春燕（系李影的女儿）签订《北京市房屋转租合同》，承租北京市大兴区宏福园小区4号楼501室，租赁期限自2017年10月15日至2018年5月29日止，刘小艳按约向李春燕支付了9080元，其中包含房屋租赁保证金3700元；刘小艳在北京新发地市场从事水果批发，涉案房屋在市场附近，比较便捷。2018年5月28日，刘小艳与王丽景就涉案房屋签订《北京市房屋租赁合同》，租赁期限自2018年5月28日至2019年5月18日止，月租金为3700元，按年支付优惠后为44000元；刘小艳按约支付了44000元，继续租用涉案房屋。2019年5月18日，王丽景提出按照原房屋租赁合同继续履行，未签订书面合同，刘小艳支付年租金48000元后，继续租用涉案房屋。2020年5月18日，刘小艳按照王丽景的要求，通过微信转账向王丽景支付2020年5月18日至2021年5月18日1年的房屋租金48000元。2020年6月，北京新发地市场发生新冠肺炎疫情，市场关闭，刘小艳在隔离期结束后，出于生计，将涉案房屋上锁后，到河北省高碑店的新发地市场工作；因疫情及工作性质原因，刘小艳一直无法回京。2020年8月3日，王丽景通知刘小艳，前几天涉案房屋所有权人朱园平一家，破门而入，将刘小艳在房屋内的物品全部搬走，更换门锁；刘小艳的物品现在何处、是否丢失、损坏均不清楚；时至今日，王丽景也没有退还已收取的相关费用、返还刘小艳在房屋内的物品，也没有赔偿刘小艳的损失。王丽景作为房屋出租人没有保障刘小艳正常使用涉案房屋，已构成违约。为维护自身合法权益，刘小艳诉至法院，请求判如所请。王丽景辩称，认可收到租赁保证金3700元，但王丽景和大房东之间的款项还没有结清，需要看大房东扣王丽景多少钱，然后王丽景再把剩余保证金退给刘小艳；认可刘小艳已交纳租金至2021年5月18日，但应该从2020年8月3日起算应退还租金数额，因为王丽景是在这一天通知刘小艳的；对违约金不同意给付，因为责任不在王丽景，并非王丽景对刘小艳清退房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：朱园平原系北京市大兴区西红门镇宏福园4号楼501室（以下简称501室）的业主；刘小艳、王丽景均主张至本案审理时501室已由朱园平卖与他人，并由他人居住使用。在朱园平将501室租赁给王丽景后，王丽景又将501室转租给李影，即在2017年5月24日，王丽景（甲方、出租人）与李影（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，双方甲方出租501室及其设施（家具、家电）给乙方，房屋建筑面积为85平方米，乙方承租该房屋作为居住用途，租赁期限为12个月，自2017年5月29日至2018年5月28日；双方约定房屋租金为每月3700元，租金交付方式为押一付六，乙方在2017年5月29日给付租金25900元，在2017年11月29日给付租金22200元，在合同签订之日起，乙方应向甲方交付1个月房屋租金作为保证金，共计3700元。2017年10月，经王丽景同意，又将房屋转租给刘小艳使用，即在2017年10月15日，李影之女李春燕（甲方、出租人）与刘小艳（乙方、承租人）签订《北京市房屋转租合同》；双方约定甲方将501室及其设施（家具、家电）出租给乙方使用，房屋建筑面积85平方米，乙方承租该房屋作为居住用途，租赁期限自2017年10月15日至2018年5月29日，每月租金为3700元，房屋租金交付方式为押一付六，需提前30日存入或转入乙方指定账户内，乙方在2017年10月15日至11月29日期间给付租金9126元，在2017年11月29日给付租金22200元；双方还约定，在合同签订之日，乙方应向甲方交付1个月房屋租金为保证金，共计3700元；双方还对双方义务、房屋交付、合同解除、违约责任、争议解决方法等事项一并进行约定。合同签订后，刘小艳向李春燕给付相关款项，李春燕向刘小艳出具收条；该收条载明：“收款人：李春燕，今收到欣旺北大街宏福园4号楼501室转租房租一个月房租3700元，共收到一个月房租3700元加押金3700加14天房租除去45元卫生费付9080元”。之后，在2018年，作为二房东的王丽景（甲方、出租人）直接与刘小艳（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同》；双方约定甲方将501室及其设施（家具、家电）租赁给乙方使用，房屋建筑面积85平方米，乙方承租该房屋作为居住用途，租赁期限为2018年5月28日至2019年5月18日，同时约定租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋的现有装修及其设施，乙方应如期交还，若乙方要求续租，须在该合同期满后1个月内向甲方提出，双方另行协商续租事宜，如不续租的提前30日配合甲方看房，如不配合视为违约，并承担违约责任月租金的100%违约金；关于租金及支付方式，双方约定房屋租金每月为3700元，房屋租金交纳方式为年付，在2018年5月28日给付44000元（在44400元的基础上减去400元），网费、卫生费、服务费等项目未填写；关于房屋租赁保证金，双方在合同书第四条约定：“1.在合同签订之日起，乙方应向甲方交付壹个月房屋租金为保证金，共计人民币3700元。2.乙方交付的保证金仅做担保用途，用于乙方迟交房屋租金应缴纳的滞纳金与损坏房屋、设备（含家电）的赔偿。剩余部分应如数退还乙方（注：押金不冲抵末期房租）。3.合同期满，乙方结清全部费用（押金条、自来水缴费清单）甲方应在七个工作日退还乙方房屋租赁保证金”；关于双方义务，双方在合同书第五条约定：“1.租赁期内甲方不得无故收回房屋，如因特殊原因中途将房屋收回应提前叁拾天通知乙方并承担相应责任，如因不可抗力致使本合同不能继续履行，双方均不承担责任……3.乙方租住该房期间使用的水、电、燃气、电话、有线电视、宽带上网费、卫生费等费用，由乙方按时向相关部门缴纳，物业管理费由甲方负责，取暖费由甲方缴纳（自采暖除外，由乙方缴纳）……6.现住5人，并保证最多只住5人。如出现超出人数或扰民现象，视为违约，甲方有权单方面终止合同，开启房门收回房屋。7.合同期满前一个月，乙方明确不再续租，必须提前一个月通知甲方，并留钥匙配合甲方看房，否则押金不予退还”；关于房屋交付、交还与修缮，双方在合同书第六条约定：“1.甲方应当在本合同确定承租日期之前，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备（含家电）交付乙方。乙方应仔细检验屋内所有使用物品，验收无误后签署《物品交接单》。2.乙方在入住后因使用造成的房屋及附属设施、设备（含家电）损坏，乙方应当负责维修即赔偿。3.对乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修责任”；关于合同解除，双方在合同书第七条约定：“1.经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。2.有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任——（1）该房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁范围的；（2）因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。3.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同——（1）未按约定时间交付该房屋达5日的；（2）未按合同约定行使甲方义务的。4.乙方有下列情形的，甲方有权单方解除合同——（1）不支付或不按照约定在支付租金达3日的；（2）欠各项费用达1000元的；（3）擅自改变该房屋用途及擅自拆改变动或损坏房屋结构的；（4）擅自将房屋转租给其他人的或利用房屋从事违法犯罪的活动；（5）经过核实由辖区派出所、居委会或周边邻居反映的扰民现象”；关于违约责任，双方在合同书第八条约定：“1.乙方在本合同第七条第四款约定的情形之一的，甲方有权开启房门，接纳新租户入住，视为乙方自动放弃房屋内所留物，所造成的后果由乙方承担。2.租赁期内单方解除合同视为违约，如有特殊情况，乙方应在交房租日的前叁拾日通知甲方，并支付两个月租金补偿给甲方，剩余房租及保证金可以抵充违约金，逾期交付房租每日增收壹佰元滞纳金，如三日内仍不缴纳，甲方视为乙方违约，合同终止，并视为乙方放弃房屋内所有物品所有权。3.租赁期内，甲方不履行各项义务，租赁期私自涨房租，乙方有权解除合同，甲方须退还乙方房租及押金”；双方另在合同书第十二条手写补充约定：“房租转了以后留凭条。保安费卫生费90一年（乙方付）（以此凭证）”；双方还在合同书中约定了甲方王丽景指定收取租金的银行账户，还注明交接房屋时501室内有床2张、衣柜1个、沙发1个、空调1台、冰箱1台、洗衣机1个，燃气264，电70元，水216吨（表底）。上述合同签订后，刘小艳按约定向王丽景支付2018年5月28日至2019年5月18日期间租金44000元，并交纳保证金（押金）；关于押金转交情况，刘小艳陈述称，在李春燕承租501室的时候李春燕已经将押金支付给了王丽景，之后刘小艳将押金支付给了李春燕，实质上相当于刘小艳支付给了王丽景；庭审中，王丽景认可收到刘小艳交付的押金3700元，但主张大房东朱园平并未将押金退还王丽景，而501室实际由刘小艳在使用，故大房东所主张扣除金额应由刘小艳最终负担，应在刘小艳所交纳押金3700元中扣除，当然，如果大房东直接向刘小艳收取了相关费用而没有扣除应向王丽景退还的押金，则可以退还刘小艳相应押金；王丽景对其主张提交由北京市自来水集团有限责任公司出具的2张账单详情（载明在2020年8月3日，对501室分别缴纳水费325元、55元）、由北京福盛物业管理中心在2020年8月3日出具的2张收据（其中1张收据载明收到501室的“水1722.72污605.28582T”，合计2328元，另一张收据载明收到501室的“保洁12保安12”，合计24元）、2张水表照片、1张电表照片、2张由北京时尚风影百货商店出具的编织袋收据（开票时间为2020年7月30日，金额分别为200元、138元）、1张北京市燃气集团有限责任公司专用收据（开票时间为2020年7月30日，金额为10元）、1张收条（由赵海涛出具，落款时间为2020年7月30日，载明收到501室整理费3个人，每人400元，共计1200元）、1张由北京车马炮锁具技术服务有限公司出具的收据（开票时间为2020年7月30日，总金额为1100元，载明收到孙国强交来501室的开锁费260元、把收费360元、锁芯费480元），并主张上述单据均系501室的原业主朱园平及配偶孙国强向王丽景出示，并以此扣除应退还王丽景的押金（保证金）；对上述证据材料，刘小艳均不予认可，并主张刘小艳已将朱园平以财产损害赔偿纠纷的案由起诉至北京市大兴区人民法院，在该案中，朱园平以上述证据材料反诉要求刘小艳赔偿损失，所以如果法院在本案处理保证金时扣除上述款项，而另案又支持朱园平的反诉请求，则会出现重复处理的情况；就其主张，刘小艳提交朱园平在上述案件中提交的《寄存协议》（由孙国强与董文章签订，落款时间为2020年8月1日，载明经双方协商，将物品寄存在大兴区六合庄村库房，计费开始时间为2020年8月1日上午8时起，至物品拉走为止，收费标准为每日1200元，物品包括纸箱子、床和床垫、衣柜、保险柜、矮柜、冰箱、电视机、尼龙袋等）。上述房屋租赁合同于2019年5月18日到期后，刘小艳、王丽景未续签书面合同，但双方协商确定将房屋租金标准变更为每月4000元，由刘小艳继续租赁501室；2019年5月15日，刘小艳向王丽景交纳2019年5月19日至2020年5月18日期间租金48000元（实际转账汇款金额为49000元，刘小艳主张系失误多转了1000元，但在本案中并未要求返还）；对该多转账1000元情况，王丽景在开庭审理后补充陈述称，其现在查找不到相关记录了，但刘小艳做生意，思路清晰，不可能无故多转1000元，而且刘小艳在长达1年多时间内未提出异议，这说明刘小艳在当时多转1000元肯定事出有因，因为刘小艳在转账后将凭条发给过王丽景，也打电话提醒过王丽景已转账，在此期间如系失误多转钱刘小艳肯定能发现。之后，在2020年5月18日中午，即在前述已交纳租金到期后，通过微信聊天，王丽景向刘小艳催要房屋租金；刘小艳通过微信转账在2020年5月18日傍晚向王丽景转账48000元，王丽景随即收款，刘小艳随即留言：“2020年5月18号——2021年5月18号一年的房租款”，王丽景随即语音留言，内容大致为这个房子不好卖，如果卖的话提前跟刘小艳说，给刘小艳找房的时间，剩余房租再退给刘小艳。2020年6月，北京市丰台区新发地市场发生新冠肺炎疫情，市场关闭，刘小艳在隔离期结束后，将501室房门上锁，到河北省高碑店市的新发地市场工作；因疫情及工作原因，刘小艳长期未回京。为证明已在2020年7月份跟刘小艳联系过搬家的事情，对大房东卖房而安排看房刘小艳也知道，也有过很多次电话沟通，并且在2020年6月份刘小艳就和大房东联系上了，大房东也知道王丽景将501室转租给刘小艳的事情，刘小艳提交其与刘小艳的微信聊天记录（聊天时间为2020年7月12日、7月19日、8月11日、8月14日）、其与微信备注名为“宏福园房主”的微信聊天记录（聊天时间为2020年6月4日、6月16日、6月27日；在2020年6月4日，“宏福园房主”要求王丽景让房屋承租人在5日内搬走，5日后收房；在2020年6月16日，“宏福园房主”要求王丽景配合评估人去501室看房；在2020年6月27日“宏福园房主”向王丽景索要了刘小艳的联系电话）；对王丽景与刘小艳的微信聊天记录的真实性，刘小艳予以认可，但主张在2020年7月12日双方对搬家的事情还在协商，但在2020年8月14日聊天时房屋时已经被清空了，所以不认可王丽景给予了刘小艳合理的搬家时间；对刘小艳与大房东“宏福园房主”微信聊天记录，刘小艳表示无法核实其真实性。自2020年7月30日起，在刘小艳未返京、未在场的情况，501室的原业主开始清退501室，即将刘小艳的室内物品搬离并另行存放，并将501室的门锁更换；然后501室的原业主，即“宏福园房主”通过微信聊天告知王丽景清理情况，表示在31号找了搬家公司将住户物品原封不动打包，然后找了一个寄存的地方寄存起来了，要求走法律程序，让王丽景带话给住户上述结果，并发送室内清理完毕后的短视频；王丽景随即微信留言称：“您去收拾的时候怎么没跟我说一下呀我不是说您再人家在家的时候再去清理的吗”；2020年8月3日晚18时许，通过微信聊天记录，王丽景向刘小艳转发了“宏福园房主”所发送短视频，并将与“宏福园房主”的微信聊天记录截屏后发送给刘小艳，即告知刘小艳501室的清退情况。庭审中，就501室的现状，刘小艳陈述称，房屋已经有人住了，据了解501室已经卖给第三方了；王丽景亦陈述称501室已经被原业主朱园平及其夫孙国强卖了。对于诉争房屋租赁合同的效力，刘小艳陈述称，诉争房屋租赁合同在租赁期间被王丽景强制单方解除了，2020年7月30日系解除时间；王丽景则陈述称，王丽景在2020年6月13日就通知刘小艳大房东要卖房子了，诉争房屋租赁合同已经在2020年7月30日终止了。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，就501室的转租事宜，承租人刘小艳与出租人王丽景所签订《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效；该租赁合同于2019年5月18日届满，之后承租人刘小艳继续使用租赁物并交纳租金，王丽景亦未提出异议，且双方协商月租金标准变更为每月4000元，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；同时需指出，刘小艳在2020年5月18日交纳了2020年5月19日至2021年5月18日期间房屋租金48000元，不能据此就认定双方又订立了租赁期限为1年的房屋租赁合同，因超过6个月以上未采用书面形式订立新的房屋租赁合同，故此时仍为不定期租赁。根据上述法律第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故出租人王丽景可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知刘小艳；根据王丽景所提交微信聊天记录可以认定，在2020年6月期间，501室的业主（在501室出卖后为原业主）即开始与王丽景等人协商因出卖501室所涉及看房及搬家事宜，在2020年7月中旬，王丽景即已积极协调刘小艳的搬家事宜，甚至在2020年7月19日晚上微信留言称：“燕子打扰一下，高碑店离北京也不远等哪天您生意批发完的早的话，辛苦些早点去北京找下房子吧我说给我会补偿你些，谢谢。大房东到法院起诉我了。如我败诉了，到时找房时间就短些”“您上次说等到月底类的，可以尊重您，就是怕疫情不知道什么样以后。所以您辛苦些能早点早就早点找吧，谢谢您了”“如您方便的话想给我面谈的话我可以去高碑店找您”，即王丽景所提交证据可以证明其作为二房东在积极协商合同解除及所涉腾退事宜；众所周知的事实为，在2020年6月6日0时起，北京市重大突发公共卫生事件二级应急响应下调为三级，后因新发地市场爆发新冠肺炎疫情，之后又调高响应级别，但随着疫情防控工作开展，自2020年7月20日0时起，北京市突发公共卫生事件应急响应级别调整至三级，包括满足条件下可举办500人左右规模的会议，按50%限流开放公园、景区和体育健身等场所，经评估后逐步限流开放会展、体育赛事、演出活动及电影院等；众所周知的事实，区别于经营性用房因腾退另行寻找可租赁房源相对较难，本案诉争501室属住宅房屋，因受疫情影响大量住户退租，导致存量房交易及房屋租赁市场疲软，房屋租赁价格降低；在事先已明确及反复通知刘小艳的情况下，又因北京市突发公共卫生事件应急响应级别调低，刘小艳返京不存在客观障碍，其另行寻找租赁房屋不存在客观障碍，但直至王丽景通知刘小艳大房东已清退房屋时的2020年8月3日，刘小艳仍未返京，消极对待合同解除及腾退房屋事宜；还需指出，河北省高碑店市新发地市场距离501室所在地北京市大兴区西红门镇距离较近，1天之内足以返还，但在王丽景的恳切要求下，刘小艳仍不为所动，现无证据证明刘小艳曾就另处租房采取过积极措施；综合前述，本院认定对于诉争不定期租赁合同关系，出租人王丽景已在合理期限之前通知承租人刘小艳解除合同，系依法行使合同解除权，不存在违约解除合同的事实；现双方当事人均认可租赁合同在2020年7月30日终止，对此本院不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故刘小艳要求退还2020年8月1日至2021年5月18日期间已交纳租金，理由正当；上述期间为9个月零18日，即9.6个月，按照每月4000元租金标准计算，应退还租金数额为9.6×4000=38400元，故刘小艳要求王丽景退还租金38367元并无不当，本院予以支持。关于房屋租赁保证金，刘小艳系以转交别人的形式交纳，王丽景亦认可收取保证金3700元，对此本院不持异议；因对于王丽景要求扣除保证金所依据的各类票据及收条等，501室的原业主朱园平已在另案中持上述证据材料要求刘小艳给付，且相关费用并非王丽景所支付，故对该房屋保证金3700元，王丽景应予退还；当然，如在本案判决后发生了新的情况，就水电费承担事宜，王丽景可根据另案审理结果等情况，与争议方另行解决。虽然根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”但根据本案已认定事实，不存在王丽景违约解除合同的情况，且双方当事人所签订《北京市房屋租赁合同》仅载明：“租赁期内单方解除合同视为违约，如有特殊情况，乙方应在交房租日的前叁拾日通知甲方，并支付两个月租金补偿给甲方”，并未约定甲方单方解除合同时的违约金数额，故对刘小艳要求王丽景赔偿违约金24000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对刘小艳诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、王丽景于本判决生效后十日内退还刘小艳房屋租赁保证金3700元、未到期房屋租金38367元，合计42067元；二、驳回刘小艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元，由刘小艳负担290元（已交纳），由王丽景负担436元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 振二〇二〇年十二月十八日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷