四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17188号 上诉人（原审原告）：杨延伦，男，1966年10月8日出生，汉族，住四川省射洪县。 被上诉人（原审被告）：四川锦家伟业房地产营销策划有限公司，住所地：四川省成都市锦江区百日红西路********。 法定代表人：杜俊朋。 上诉人杨延伦因与被上诉人四川锦家伟业房地产营销策划有限公司（以下简称锦家伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5504号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用独任制对本案进行审理。本案现已审理终结。 杨延伦上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5504号民事判决第四项，改判锦家伟业公司支付物业管理费、生活垃圾费至其实际腾退之日止；2.撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5504号民事判决第六项，改判锦家伟业公司退还杨延伦支付的装修费、配套费及增值服务费24000元，锦家伟业公司因违约向杨延伦赔偿车旅费损失3000元；3.维持成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5504号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；4.本案一审和二审的诉讼费用、保全费由锦家伟业公司承担。事实和理由：1.本案属于欺诈案件，案涉合同应当予以撤销或者解除。锦家伟业公司为了骗取24000元的“装修配置费、增值服务费”而和杨延伦签订了《锦家房屋租赁托管合同》，却只对房屋进行了简单的地板铺设装修。之后锦家伟业公司又以租金过高为由强行要求降低租金，在杨延伦不同意的情况下，就拒绝支付租金。2.一审判决认定事实正确，但判决错误。一审法院将案涉24000元认定为装修房屋配置及增值管理服务费正确，但一审法院判决不予退还所谓装修配套费，增值服务费约22000元错误。首先，锦家伟业公司的装修实际花费共计1840元，所以锦家伟业公司所做装修实际上并没有完成。锦家伟业公司违约、毁约造成案涉合同解除，应判决锦家伟业公司无条件退还杨延伦剩余的装修费及增值管理费约22000元，并赔偿杨延伦车旅费损失3000元；其次，一审法院以证据不足，不能证明装修费少于24000元为由判决驳回杨延伦的请求错误。案涉房屋是由锦家伟业公司占用，杨延伦无法委托评估机构前去评估装修价格，应当责令锦家伟业公司提供装修费支出明细，如拒不提供就按杨延伦所评估的2000元价格为依据，锦家伟业公司不服可以委托评估机构进行评估，费用由锦家伟业公司承担，其不提供的话，应当承担不提供的后果。最后，一审法院判决锦家伟业公司不予支付占用房屋期间的物业费及垃圾清运费错误。锦家伟业公司至今还在占用案涉房屋，其应当向杨延伦支付占用期间的物业费和垃圾清运费，再由杨延伦支付给物业管理公司。 锦家伟业公司未发表答辩意见。 杨延伦向一审法院提出诉讼请求：1.解除杨延伦与锦家伟业公司于2019年7月28日签订的《锦家房屋租赁托管合同》，并退还租赁杨延伦的房屋；2.判决锦家伟业公司立即退还收取杨延伦所谓的服务费、装修费24000元；3.判决锦家伟业公司支付占用杨延伦房屋租金27945元（共计11.5个月）；4.判决锦家伟业公司支付占用房屋期间应当承担的物业管理费、生活垃圾费及其他费用共计3489.40元；5.请求依法判决锦家伟业公司赔偿杨延伦违约金及重新装修返工损失费等费用6355元；6.判决本案的诉讼费用由锦家伟业公司承担。 一审法院经审理认定事实：2019年7月28日，杨延伦与锦家伟业公司签订《锦家房屋租赁托管合同》，合同主要内容约定如下：1.杨延伦将其所有的位于成都市金牛区××路××号××栋××单元××号房屋委托锦家伟业公司管理出租；2.合同期限：自2019年10月1日至2025年9月30日，杨延伦应于2019年7月28日前将房屋交于锦家伟业公司。包含准备期、装修期、租赁期和空置期四部分；3.房屋月租金为2430元，从合同开始的第三年起（含第三年）每年的月租金以第一年租金为基础上浮5%，即第三年月租金为2560元，第四年为2680元……4.杨延伦将房屋交付于锦家伟业公司后，锦家伟业公司自2019年10月1日起开始向杨延伦支付租金，第一次支付时间为2019年10月1日，以后按半年付类推；5.杨延伦委托锦家伟业公司对标的房屋进行因出租所必要的装修及配置。标的房屋装修配置及增值管理费用总价24000元；6.锦家伟业公司延迟支付房屋租金达30个工作日以上的，杨延伦有权单方面解除合同，锦家伟业公司应按月租金的两倍标准向杨延伦支付违约金，且杨延伦可要求锦家伟业公司赔偿因违约行为导致的相应损失（包括但不限于因合同解除需向承租人的费用）。杨延伦于2019年7月28日将案涉房屋交付给锦家伟业公司并支付装修费用共计24000元。 一审法院另查明，一、2019年7月12日，成都合智商务服务有限公司专用收据载明：物业服务费（2019年7月12日至2020年1月12日）为1465.74元，垃圾清运费（2019年8月1日至2019年12月31日）为180元，预存水费200元，电费500元，共计2345元，前述费用已由杨延伦垫付。二、杨延伦明确租金暂从2019年8月1日计算至2020年7月15日，实际主张至房屋退还之日止。 一审法院认为，杨延伦、锦家伟业公司签订的《锦家房屋租赁托管合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行相关的权利义务。 一、关于解除租赁合同及退还房屋的问题。本案中，由于锦家伟业公司未按照合同约定，至今未向杨延伦支付租金，锦家伟业公司严重违约，故杨延伦要求解除与锦家伟业公司签订的《锦家房屋租赁托管合同》并退还房屋的请求一审法院予以支持。 二、关于退还服务费、装修费的问题。本案中，由于锦家伟业公司对杨延伦的房屋进行了实际装修，杨延伦认为锦家伟业公司装修费不足24000元，但提供的证据不足以证实其主张，故要求退还服务费、装修费24000元的请求一审法院不予支持。 三、关于租金。锦家伟业公司称杨延伦已于2020年2月收回房屋并对外出租，但未提供证据予以证明，故该抗辩意见一审法院不予采纳。锦家伟业公司占用案涉房屋后至今未支付租金，合同约定锦家伟业公司应于2019年10月1日起向杨延伦支付租金，结合杨延伦主张租金至实际退还房屋之日止，故锦家伟业公司应按合同约定标准2430元∕月，支付自2019年10月1日至合同解除之日的租金及实际退还之日止的房屋占用费。 四、关于物业管理等费用。由于一审庭审中杨延伦提供了缴纳物业费1465.74元、垃圾清运费180元的凭证，此费用系锦家伟业公司租赁期间产生的费用，锦家伟业公司应予支付。由于杨延伦未提供锦家伟业公司实际使用的水电费，故主张的此费用不予支持。 五、关于违约金及重新装修返工损失费的问题。一审法院认为，锦家伟业公司未按合同约定标准及期限向杨延伦支付租金，已构成违约，锦家伟业公司应当按照合同约定向杨延伦支付违约金4860元（两个月租金）。另，锦家伟业公司已经对案涉房屋进行了装修且杨延伦未提供重新装修返工损失费的证据，故杨延伦主张重新装修返工损失费的请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨延伦与锦家伟业公司签订的《锦家房屋租赁托管合同》于判决生效之日起解除；二、锦家伟业公司于判决生效之日起十日内向杨延伦退还位于金牛区××路××号××幢××单元××层××号房屋；三、锦家伟业公司于判决生效之日起十日内向杨延伦支付租金（以2430元∕月为标准，自2019年10月1日起计算至合同解除之日止），并支付房屋占用费（以2430元∕月为标准，自合同解除之次日起计算至实际房屋退还之日止）；四、锦家伟业公司于判决生效之日起十日内向杨延伦支付物业管理费、生活垃圾费1645.74元；五、锦家伟业公司于判决生效之日起十日内向杨延伦支付违约金4860元；六、驳回杨延伦的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取672元，保全费620元，共计1292元，由锦家伟业公司承担。 二审中，锦家伟业公司未提交新证据，杨延伦提交了物业费发票，拟证明杨延伦支付了2020年1月13日至2020年11月30日的物业费2575元。本院对该证据的真实性予以确认。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、锦家伟业公司是否应向杨延伦退还装修费、配套费和增值服务费24000元；二、锦家伟业公司是否应向杨延伦赔偿交通费损失3000元；三、锦家伟业公司是否应当承担2020年1月13日至房屋实际腾退之日止的物业管理费和垃圾清运费。本院分别认定如下： 一、关于锦家伟业公司是否应向杨延伦退还装修费、配套费和增值费服务费24000元的问题，首先，杨延伦出示的24000元收据载明的费用名称虽为加盟托管方案费，但锦家伟业公司在一审中认可其收到的是装修费，双方在《锦家房屋租赁托管合同》中亦未约定支付加盟托管方案费，该24000元的支付金额与该合同中“标的房屋装修配置及增值管理费用总价24000元”的约定相符，故本院认定杨延伦支付的24000元应为装修费及增值管理费用。锦家伟业公司辩称其已完成全部装修，不应退还该24000元，但未提交相应证据证明，本院认为，虽然双方对装修内容和标准未作明确约定，但考虑到杨延伦向锦家伟业公司交付的是清水房用于委托出租，锦家伟业公司对房屋的装修应当满足房屋可用于出租的标准，而在锦家伟业公司进行了部分装修后，其无证据证明已有第三方承租案涉房屋，锦家伟业公司在《锦家房屋租赁托管合同》签订后未向杨延伦支付过租金，故可以认为其装修并未满足《锦家房屋租赁托管合同》的目的，亦未提供相应的增值管理服务，杨延伦有权要求锦家伟业公司向其返还部分装修费和增值管理费用。关于装修费用，锦家伟业公司未证明其实际装修费用，杨延伦认可实际装修费用为1840元，本院在杨延伦认可的基础上，综合考虑到一审已判决锦家伟业公司向杨延伦支付一定期间的租金和房屋占用费、杨延伦就已装修部分开始享受收益等事实，判令锦家伟业公司向杨延伦返还装修费及增值管理费18000元。 二、关于锦家伟业公司是否应向杨延伦赔偿交通费损失3000元的问题，本院认为，一审已根据合同约定判令锦家伟业公司向杨延伦赔偿违约金4860元，违约金本就具有填补损失的功能，且一审判决的违约金高于杨延伦主张的交通费损失，故对杨延伦要求锦家伟业公司赔偿交通费损失的上诉请求，本院不予支持。 三、关于锦家伟业公司是否应当承担2020年1月13日至房屋实际腾退之日止的物业管理费和垃圾清运费的问题，《锦家房屋租赁托管合同》第六条第二款约定由锦家伟业公司承担租赁托管期间（准备期、装修期除外）的物业管理费和卫生管理费，杨延伦要求锦家伟业公司支付2020年1月13日至房屋实际腾退之日止的物业管理费和垃圾管理费符合合同约定。一审仅判令锦家伟业公司支付截止于2020年1月12日的物业服务费和截止于2019年12月31日的垃圾清运费，与合同约定不符，本院予以纠正。从杨延伦举示的收据来看，其在一审判决前支付了1465.74元物业服务费和180元垃圾清运费，其在一审判决之后向物业公司又支付了2575元物业服务费，总计4220.74元，故本院对其诉请的3489.40元物业服务费和垃圾清运费予以支持。二审中，杨延伦主张物业服务费和垃圾清运费计算至锦家伟业公司实际腾退之日止，属于增加诉讼请求，本院不作处理，只在其一审诉请的范围内对其主张予以支持。 综上，杨延伦的上诉理由部分成立。一审认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5504号民事判决第一、二、三、五项； 二、撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5504号民事判决第六项，即“驳回杨延伦的其他诉讼请求”； 三、变更成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5504号民事判决第四项“四川锦家伟业房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向杨延伦支付物业管理费、生活垃圾费1645.74元”为“四川锦家伟业房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向杨延伦支付物业管理费、生活垃圾费3489.4元” 三、四川锦家伟业房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向杨延伦退还装修费及增值管理费18000元； 四、驳回杨延伦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取672元，保全费620元，共计1292元，由杨延伦负担258元，由锦家伟业公司负担1034元。二审案件受理费531元，由杨延伦负担171元，由锦家伟业公司负担360元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王果 二〇二〇年十二月一日 书记员  袁敬