江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7316号上诉人（原审原告）：徐州雄鹰汽车销售服务有限公司，住所地徐州市三环东路40号-4-3号。法定代表人：李强，总经理。委托诉讼代理人：孙晋国，江苏金朝阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州国康中医医院有限公司，住所地徐州市云龙区碧华园1#-103，203，303，403。法定代表人：苏文达，总经理。委托诉讼代理人：费文滔，江苏英特东华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雁，江苏汇君律师事务所律师。上诉人徐州雄鹰汽车销售服务有限公司（以下简称雄鹰公司）因与被上诉人徐州国康中医医院有限公司（以下简称国康中医公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初2582号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雄鹰公司上诉请求：依法改判支持雄鹰公司一审诉讼请求或将本案发回重审，诉讼费用由国康中医公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审判决在事实查明部分认定：“同年8月份被告开始装修，12月12日沛县人民法院带着评估公司人员查看该房屋现场，12月29日被告全部停工，全部工作人员撤出了涉案房屋。由于装修未完成，涉案房屋被告一直没有使用”，针对该事实，国康中医公司既没有提供证据，法院也未查看现场，就认定涉案房屋一直没有使用。事实上，房屋一直处于国康中医公司控制之下，其从未与雄鹰公司办理房屋交接手续，截止提起上诉之前，涉案房屋的钥匙一直在国康中医公司手中。2.雄鹰公司与旭通公司签订长期租赁协议，租赁合同签订的时间为2015年1月1日，该日期在房屋抵押日之前，参照“买卖不破除租赁”原则，即使涉案房屋被拍卖，也丝毫不影响租赁合同的正常履行。3.涉案房屋虽然已经进入司法拍卖程序，但是债权人沛县农商行已经以书面形式明确告知国康中医公司，认可该租赁合同，并且愿意按照原合同约定的条件继续履行该房屋租赁合同，国康中医公司的租赁权利已经得到保障，不存在任何影响租赁权行使的问题。4.在签订租赁合同时，国康中医公司对于该房屋存在抵押的事实是明知的，在签订合同之前，雄鹰公司也将涉案房屋的产权证提供给国康中医公司查看，在签订租赁合同之初也告知国康中医公司涉案房屋存在抵押这一事实。国康中医公司明知房屋已被抵押的事实，在拒绝支付的基础上行使不安抗辩权，有违诚信。一审法院直接引用不安抗辩权作出判决，太过武断。综上，一审判决认定事实不清，法律适用错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法予以改判。国康中医公司答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法予以维持。1.对雄鹰公司有异议的事实，国康中医公司在一审期间向法庭提供了国康中医公司于2018年12月29日、2019年1月29日的通知函。对于国康中医公司在函件中所述的事实，雄鹰公司并没有提出异议。且该房屋确实已被沛县法院评估拍卖，也印证了该事实的存在。至于国康中医公司是否使用过涉案房屋，国康中医公司已经在泉山区人民法院向雄鹰公司提出了赔偿纠纷诉讼。泉山区人民法院的法官到现场进行了拍照、录像并进行了证据保全。国康中医公司已经将涉案房屋钥匙交到了泉山区人民法院。2.在发出通知函前，雄鹰公司从未向国康中医公司披露其与旭通公司存在租赁关系的事实，而且该租赁关系并未得到沛县法院认可。法院在拍卖时也未注明是带租拍卖。事实上，雄鹰公司和旭通公司是关联公司，租赁关系不可能得到法院认可。3.国康中医公司于2019年1月29日向雄鹰公司发出了解除合同通知，雄鹰公司在2019年1月30日前签收，故而双方的租赁合同关系在2019年1月30日已经解除。对于该解除合同通知，雄鹰公司未提出异议。2019年12月17日，在泉山区法院赔偿案件开庭时，雄鹰公司提出沛县农商行同意国康中医公司继续使用该房屋，但该时间点并未提供相关证明，并且双方的合同已在1月30日解除，即便是农商行同意国康中医公司继续使用涉案房屋，但农商行并未取得该房屋的所有权，因此国康中医公司的权益同样无法得到保障。4.在签订租赁合同时，雄鹰公司告诉国康中医公司该房屋有按揭贷款，而非事后查明的经营性贷款，其隐瞒的是2018年4月27日沛县法院已经受理沛县农商行申请实现担保物权的案件，8月4日拍卖涉案房屋的事实。综上，雄鹰公司的四点上诉理由均不成立，一审法院认定其隐瞒涉案房屋涉诉，并且被拍卖的事实，使得国康中医公司的租赁权失去保障，构成根本违约并无不当，请求二审法院依法驳回雄鹰公司的上诉请求，维持原判。雄鹰公司一审诉讼请求：判令国康中医公司支付房屋租金75万元、违约金90万元，合计165万元整，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月16日，雄鹰公司、国康中医公司签订房屋租赁合同。约定：雄鹰公司将位于徐州市泉山区出租给国康中医公司作为医院经营及开展医疗相关业务使用，租赁期限自2018年7月16日至2038年7月15日止，租赁期为20年，承租期内年租金为300万元每年，前六年每三年递增5%,余年每五年递增5%。租金支付应遵循先付后用原则，按季度支付，第一期房屋租金支付时间为协议签订后十个工作日内（协议签订日为2018年7月16日），支付金额50万元。租赁期限为2018年7月16日至2019年1月15日（7月16日至11月15日为4个月免租期，实际为2个月房租），其后每期租金必须提前一周交清，雄鹰公司应在7日之内开具发票给国康中医公司。合同第九条违约责任约定，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同。乙方（国康中医公司）违约需支付甲方（雄鹰公司）当年租金总额的50%为违约金，甲方违约需支付乙方当年租金总额的50%为违约金及赔偿乙方前期所有装修费用。房屋租金应付期三十天后，国康中医公司无理由未支付租金的，每天按月租金额的千分之三计算，逾期超九十天，雄鹰公司有权收回房屋，终止协议，不承担由此引发的经济、民事、刑事责任，国康中医公司向雄鹰公司支付当年租金总额的50%为违约金。合同签订后，雄鹰公司即将涉案房屋交付给了国康中医公司，国康中医公司即按约通过银行转帐方式支付了首期房租50万元，雄鹰公司同时也按约定向国康中医公司开具了50万元租金发票。同年8月份，国康中医公司开始装修，12月12日沛县法院工作人员带着评估公司人员查看该房屋现场，12月29日国康中医公司全部停工，全部人员撤出了涉案房屋。由于装修未完成，涉案房屋一直没有使用。因国康中医公司未在2019年1月8日前付清2019年1月16日至2019年4月15日第二期房屋租金75万元，雄鹰公司于2019年1月15前开具租金发票给国康中医公司。由于国康中医公司未支付房屋租金。逾期己超过90日，雄鹰公司遂提起本案诉讼。另查，2018年12月29日，国康中医公司向雄鹰公司发函“我司正在对于租赁房屋进行装修装饰。然而，2018年12月12日，徐州市沛县人民法院执行法官和第三方评估机构人员来到租赁房屋现场，对房屋进行评估。我司目前获悉，贵司因欠付银行贷款本息，法院裁定将对租赁房屋进行变卖、拍卖。我司认为，租赁房屋被变卖、拍卖，将严重影响贵我双方房屋租赁合同的正常履行，甚至可能导致租赁合同无法履行或终止，我司深感不安。鉴此，我司特致函贵司，通知如下:1、我司暂停向贵司支付房屋租金:2、请贵司在接函后15日内消除履约障碍，或者提供我司认可的履约担保:3、否则，贵司承担一切不利的法律后果，并赔偿我司的损失(直接损失和间接损失)。特此函告，请审慎处理”。2019年1月4日,雄鹰公司回函称：“贵公司来函已收悉，我司认为贵公司担心纯属多余。一、徐州旭通物资贸易有限公司已经与徐州雄鹰汽车销售服务有限公司在2015年初(房产未抵押之前)签订了长期租赁协议，并且有税务局以房产出租缴纳的房产税相关手续为证。即使房屋被变卖、拍卖也丝毫不影响租赁合同的正常履行。二、沛县人民法院和铜山区人民法院对该房屋的租赁情况是认可的，现虽进入了执行拍卖阶段，但并没有任何清理租赁户的公告文件和实际执行，对贵公司的房屋使用并未造成任何障碍。三、我公司又主动追加了连带担保人，并且承诺如给贵公司造成任何损失，愿意承担相应赔偿。综上所述，贵公司无理由拒付房租，我公司已将发票开好一起寄送至贵公司，希望贵公司按时交付房租，如达到约定天数造成违约，所有损失由贵公司承担，我公司并且采取一定措施停止贵公司使用该房屋。特此函告，请尽快回复”。2019年1月29日，国康中医公司又向雄鹰公司发告知函“我司对于贵司的函件内容深表惊讶，且不能认同贵司意见。为此，复函如下:1、首先，贵司于2015年初(房产未抵押之前)与徐州旭通物资贸易有限公司签订长期租赁协议的情况，在贵我双方签订粗赁合同时，贵司并没有向我司告知情况，对于贵我双方履行租赁合同是否造成不利影响，我司再次感到不安:2、贵司陈述“沛县人民法院和铜山人民法院对该房屋的租赁清况是认可的是否属实，能否向我司出具书面材料以证明上述法院在执行房屋拍卖时认可租赁关系并告知了买受人？能否向我司出具书面材料以证明涉租房屋的司法拍卖是“带租拍卖”？若贵司不能提供上述书面材料，依然存在法律障碍，不能保证我司在涉租房屋上20年的租赁权。3、尽管杨通先生自愿作为贵司债务的连带责任担保人，但贵司和杨通先生均没有向我司明示担保人的担保能力和财产情况，以达到足以使我司相信的程度。综上，我司郑重向贵司告知如下:1、自本告知函发出之日起，立即解除贵我双方于2018年7月16日签订的《房屋租赁合同》;2、请贵司接函后尽快与我司协商，赔偿我司的损失。否则我司将通过司法途径向贵司和担保人索赔。特此函告，请审慎处理”。经一审法院查询该《告知函》于2019年1月30日被签收。2019年2月18日，雄鹰公司、旭通公司共同致函国康中医公司“贵公司1月25日来函已收悉，近一段时间因处于过年期间和协调沛县农商银行和法院事宜未及时回函。1、我公司与徐州旭通物资贸易有限公司签订长期租赁协议贵公司知晓，因为贵公司的租赁发票就是由旭通物资公司提供的，旭通公司同贵公司并且也签订了转租协议。且旭通公司与雄鹰公司签订的租赁合同时间为2015年1月1日，是在房屋抵押日之前，有合同和房产局的交税记录为证。这样从根本上保证了贵公司的承租权。且沛县农商行和沛县法院今日从我公司拿走该租赁合同复印件，他们认同该租赁，要求租金直接付至沛县法院，有贺鹏在场为证。铜山法院和铜山农商银行还未进入司法程序，他们也会效仿沛县农商行，毕竟是一个系统的。综上，我公司郑重向贵公司告知如下:自收本函起，立即先行支付房租，否则视贵公司单方违约，造成一切后果由贵公司独自承担”。2019年4月15日，雄鹰公司向国康中医公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明，国康中医院（以下简称“贵公司”）于2018年07月16日租赁我公司位于徐州市泉山区，建筑面积为4257.45平方米的房屋签订了《房屋租赁合同》。按照合同约定2019年1月16日至2019年4月15日租金75万应在2019年1月8日之前付清。我公司己于2019年1月7日给贵公司开具75万元发票，至今未收到房屋租金。根据合同第九条约定，乙方租金支付逾期超九十日甲方有权收回房屋，终止协议，不承担由此引发的经济、民事、刑事责任，乙方需向甲方支付当年租金总额的50%为违约金。贵公司上述违约行为完全符合租赁合同的约定的解除条件。现我公司正式和您解除合同，并且将向有关法院提起诉讼。特知您发送本解除合同通知书，租赁合同自本通知书送达之日起解除。再查，因雄鹰公司向沛县农商行贷款7000万元，沛县农商行申请实现担保物权，2018年4月27日立案，江苏省沛县人民法院作出（2018）苏0322民特4号民事裁定书，2018年5月11日裁定，8月4日发布准许沛县农商行对涉案22套房产变卖、拍卖所得价款优先受偿，在其抵押担保范围内优先受偿。2018年9月4日沛县法院立案受理沛县农商行提出的强制执行申请，并作出裁定[(2018)苏0322执2165号]拍卖案涉22套房屋，雄鹰公司被列入失信人员名单。2019年2月22日，沛县法院在淘宝网第一次拍卖涉案22套房屋，没有确认租赁关系，没有优先权人。2019年4月3日，沛县法院在淘宝网第二次拍卖涉案22套房屋，没有确认租赁关系，没有优先权人。以上两次拍卖均已流拍。雄鹰公司诉讼案件表显示，雄鹰公司涉案5个裁判文书（公开的，不包括未上网未能查到的），作为被执行人信息3条，作为失信被执行人信息2条。一审法院认为：雄鹰公司与国康中医公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案争议焦点为：一、国康中医公司是否有权解除涉案合同及解除合同的生效时间。二、国康中医公司是否违约，是否应当给付雄鹰公司租金及违约金。首先，雄鹰公司隐瞒案涉22套房屋的抵押权人沛县农商行已经于2018年4月27日向沛县人民法院提出实现担保物权之诉，并于5月11日由沛县法院作出裁定对房产变卖、拍卖所得价款优先受偿的事实，与国康中医公司签订合同，事后对沛县法院立案受理沛县农商行提出的强制执行申请开始拍卖案涉22套房屋，并将雄鹰公司列入失信人名单的情况，雄鹰公司也没有主动向国康中医公司披露，且已实际拍卖。拍卖后雄鹰公司无法保证国康中医公司涉租房屋上20年的租赁权，雄鹰公司的上述行为违背诚信原则，在此情况下，国康中医公司中止履行支付租金，并要求雄鹰公司提供履约担保于法有据，雄鹰公司在国康中医公司要求的合理期限内未提供适当担保，国康中医公司行使不安抗辩权要求解除租赁合同符合法律规定及合同约定。因雄鹰公司于2019年1月30日收到国康中医公司邮寄的解除涉案租赁合同的告知函，该合同的解除应从雄鹰公司收到解除函之日2019年1月30日生效。故一审法院确认雄鹰公司与国康中医公司签订的《房屋租赁合同》于2019年1月30日解除。其次，雄鹰公司不还贷款的行为，导致抵押权人起诉，房屋被查封，甚至导致租赁合同随时无法履行，是严重的违约行为，国康中医公司因此行使不安抗辩权未按合同约定支付租金，符合法律规定。国康中医公司按约通过银行转帐方式支付了首期房租50万元租金，可以看出国康中医公司之前一直积极给付合同约定的租金，后来不付租金的原因确系雄鹰公司严重违约且直接影响其正常使用甚至直接威胁其租赁权。因此，雄鹰公司作为根本违约方以国康中医公司没有按照合同约定的期间给付租金，要求国康中医公司支付租金及违约金的诉讼请求，不符合诚实信用原则的要求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十八条、第六十九条、第九十六条之规定，判决：驳回徐州雄鹰汽车销售服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费19650元，保全费5000元，合计24650元，由徐州雄鹰汽车销售服务有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明事实予以确认。本院认为，首先，案涉房屋租赁合同签订于2018年7月16日，租赁期限自2018年7月16日至2038年7月15日止，国康中医公司签订案涉合同的目的是作为医院经营及开展医疗相关业务，从租赁期限看，亦是长期租赁，为长久使用。而从双方来往函件中可知，雄鹰公司在案涉房屋租赁合同签订时并未完全披露案涉房屋已抵押、案外人已申请实现担保物权且江苏省沛县人民法院已经立案的事实，亦未披露江苏省沛县人民法院于2018年5月11日裁定案外人对案涉房产变卖、拍卖所得价款优先受偿的事实。而上述事实的存在，足以影响国康中医公司对是否签署租赁合同的判断，甚至于打消其签订案涉合同的意愿。换言之，雄鹰公司对上述事实的隐瞒，已经从根本上影响了国康中医公司对其有效、无障碍行使租赁权实现合同目的的合理期待。其次，在国康中医公司知晓上述事实即案涉房屋将被变卖、拍卖的事实后，已发函要求雄鹰公司消除履约障碍或提供履约担保，但雄鹰公司并未在国康中医公司要求的期限内消除履约障碍或提供履约担保，以保障国康中医公司租赁权的有效行使或保障国康中医公司合同目的的有效实现。在此情况下，国康中医公司基于合同目的可能无法实现之考虑未按约定支付租金，符合法律规定。雄鹰公司以国康中医公司未按约定支付租金为由提起诉讼，于法无据，一审法院不予支持，并无不当。综上，雄鹰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费19650元，由徐州雄鹰汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 秦国渠审 判 员 汪佩建审 判 员 张 洁二〇二〇年十二月十一日法官助理 方 耀书 记 员 陈斯雅