贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8337号上诉人（一审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**，统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：罗舸真，该公司员工。被上诉人（一审原告）：明虹，女，1990年9月12日出生，汉族，住贵州省毕节市大方县。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：王丽，贵州神兽律师事务所律师。上诉人毕节万晟置业有限公司（以下简称：万晟公司）因与被上诉人明虹商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14678号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人万晟公司上诉请求：撤销原判并依法改判；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，电视入户费、燃气入户费、水开户费等不应退还被上诉人。是否退还电视入户费、燃气入户费、水开户费等应以双方签订的合同为准。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，而且在后面也注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”，这里约定得十分清楚，“自行办理开通手续”就意味着需要客户自己交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》约定房价款不包括《房屋所有权证》《国用土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。补充协议已经对相关约定进行了确认，合同已经约定得很清楚，房价是不包括上述费用的，且上诉人于2017年2月7日前所制定的房价中并未包含水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装的成本，该部分费用应由被上诉人自行承担。二、一审判决认定上诉人承担逾期办证的违约责任，系认定事实不清。1.不动产统一登记系国家政策调整，事实上已无法单独办理房屋产权证，该变动导致不能按合同约定转移证件不能归责于上诉人，上诉人不应对此承责。双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。因政策原因，上诉人在事实上和法律上都已不可能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书，该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。2.因被上诉人未缴纳契税导致延迟办证系被上诉人过错，由于被上诉人原因导致不能办证的，上诉人不应对此承担责任。根据商品房买卖合同补充协议第九条约定，上诉人代被上诉人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被上诉人过错不能办理房屋产权证书，上诉人不应该承担违约责任。3.即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，减少违约金。4.经双方结算，万晟公司退还被上诉人面积差异补款5341元，折抵三通费，案涉商品房实际交易金额为390986元，一审以合同约定价款396327元计算本案违约金错误。被上诉人明虹二审未作答辩。原审原告明虹一审诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金暂计17042.00元（具体金额以原告已付房款396327.00元为基数，按日1/10000计算，从2017年12月31日起计算至2019年3月5日止）；2.被告返还原告各项开户费3080,00元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告明虹于2015年12月25日与被告万晟置业公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告万晟置业公司开发的位于毕节市七星关区，房号Ａ25-601，建筑面积132.82平方米，总价396327.00元，双方签订格式合同，合同第三章第七条第2款均约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2016年12月30日前向原告交付商品房；合同第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于2017年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、逾期在90个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的万分之一承担违约责任；2、逾期在90个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付万分之一的违约金。合同签订后，原告按约实际支付了房款393991.00元以及办证所需的税费。被告实际于2017年2月5日向原告交付房屋，出卖人于2019年1月30日取得办理涉案房屋初始登记，但对通知原告办证时间未能举证，被告于2019年3月5为原告办理了商品房不动产权证，现原告已取得房屋产权证。另被告在涉案房屋总价款之外分别向原告收取了燃气开户费2500.00元，电开户费380.00元，水开户费200元，合计3080.00元。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并将公共维修基金、契税等办证所需的费用交给被告，成立事实上的委托代办关系。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告未在期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，予以支持。办证逾期违约金的起止时间，应从双方约定交付日期之次日2017年12月31日之次日2018年1月1日计算至办理商品房产权证书日即2019年3月5日止，计429天。被告在本案中提出违约金诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期办证行为系持续性违约行为，该种违约金给付，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，予以支持。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。本案原告主张的违约金的计算期间从2018年1月1日起计算至2019年3月5日止，未超出诉讼时效期间，应予保护。三通费的收取无法律依据，原告可以基于收取理由不成立随时要求予以返还，不受诉讼时效限制。原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告“万晟置业公司”司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了原告明虹的闭路电视入户费等共计人民币3080.00元建设安装费用，无事实及法律依据，应予退还。关于违约金的计算标准问题，合同约定按日1/10000合理，予以支持。原告主张的逾期办证违约金以原告实际支付房款393991.00元为基数，计算为393991×429×1/10000=16902.21元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决生效十日内支付原告明虹逾期办证违约金16902.21元；二、被告毕节万晟置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告明虹闭路电视入户费等3080.00元；三、驳回原告明虹的其他诉讼请求。案件受理费152.00元，由原告明虹负担1.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担151.00元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：双方于一审庭审中确认，被上诉人实际向上诉人支付的购房款为390986元。除此之外，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约责任。上诉人所举证据不能证明上诉人应履行交付办理转移登记有关文书的义务系因国家政策调整所致，存在不可抗力阻碍，其主张减免责任的事由不能成立。上诉人履行交付转移登记有关文书的义务，与被上诉人缴纳契税的情况无涉，上诉人主张因被上诉人未缴纳税费而减免责任的上诉理由也不能成立。故一审认定的违约期间及违约责任并无不当。另外，双方约定的违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，对其主张调减违约金的请求不予支持。但一审判决用于计算本案逾期交付转移登记有关文书违约的购房款金额错误，本院予以纠正，上诉人应向被上诉人承担的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金为390986×1/10000×429=16773.30元。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不足以证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，应予退还。上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实有错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14678号民事判决第二、三项，即“被告毕节万晟置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告明虹闭路电视入户费等3080.00元；驳回原告明虹的其他诉讼请求”.二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14678号民事判决第一项为：上诉人毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人明虹逾期办证违约金16773.30元。三、驳回上诉人毕节万晟置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费152元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担150元，被上诉人明虹负担2元；二审案件受理费302元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担300元，被上诉人明虹负担2元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十二月七日书记员  邓 千