广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1251号 上诉人（原审原告）：罗土贵，男，1953年6月13日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：温永和，贺州市八步区桂城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：梧州市华升商贸投资有限公司，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇华兴路****楼**。统一社会信用代码91450400595129523W。 法定代表人：姜远溪，执行董事。 委托诉讼代理人：胡石莲，女，该公司法务人员。 上诉人罗土贵因与梧州市华升商贸投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2020）桂0406民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人罗土贵的上诉请求：1.请求撤销一审判决，判决被上诉人支付上诉人租金143512.5元及逾期利息（以143512.5元为基数按照年利率24%从2020年6月17日开始计至支付完毕止）；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案铺面的相应价款1492576元上诉人早已支付，2016年初，被上诉人无法兑现按照最初约定出售“楼花”给上诉人，经双方协商改为购买涉案铺面，网签了《商品房买卖合同》，之前支付的1900000元转为支付该铺面价款，2016年5月26日经双方对账，被上诉人确认收到涉案房款后出具《收据》，一审判决认定上诉人未支付涉案铺面价款错误。2.2016年7月23日，被上诉人以办理产权证为由收取60744元现金，一审判决遗漏了该事实。3.2017年8月份，被上诉人将铺面交付给上诉人，2017年9月1日双方签订了《商铺租赁合同》，并支付了5个月租金，因此，上诉人已实际取得涉案房产的所有权并享有收益权。4.上诉人已交房款的事实清楚，证据确凿，一审判决对此予以否认是罔顾事实，适用法律错误。综上，请求二审法院公正判决。 被上诉人梧州市华升商贸投资有限公司答辩称，1.被上诉人没有收到上诉人现金60744元现金，该《收据》没有明确是收到现金或是转账，上诉人也没有相应付款凭证，仅凭收据不能证明其实际上支付了该笔款项。2.上诉人2014年1月16日转给聂翠的1900000元不是购房款，此款没有流向上诉人公司，双方签订的《梧州市商品房买卖合同》约定应于合同签订后3天支付涉案商铺款1535800元，证明此前的1900000元不是购房款，上诉人也没有1900000元抵付房款的依据，合同和收据只是形式要件，不能证明已实际履行，因此，一审判决认定上诉人没有支付涉案铺款正确。3.上诉人称其已实际取得涉案商铺的所有权，享有涉案房产的收益权，没有事实和法律依据。综上所述，一审事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 罗土贵向一审法院提出的诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金143,512.50元；2.判令被告向原告支付逾期付款利息1,000元（违约金计算：以被告拖欠的租金额143,512.50元为基数，按年利率24%，从起诉之日起计至付清租金时止）；3.本案诉讼费由被告负担。在一审庭审中，罗土贵变更其逾期利息的计算方法，要求以143512.5元为基数，按年利率6%，从起诉之日起计至付清全部租金为止，但总的逾期利息请求为1000元不变。 一审法院查明事实：2016年2月25日，原告、罗艳、罗扬洪与被告签订合同编号为ＷＺ2016058638《梧州市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于梧州市龙圩区，建筑面积153.58㎡，总金额1535800元，原告在合同签订后3天内采用一次性付款方式支付购房款给被告，被告于2016年12月30日将取得建设工程质量竣工验收意见书验收合格的商品房交付给原告使用等内容。2016年5月26日，被告出具内容为“今收到罗土贵（4524261953××××××××）交来龙城国际商住小区4栋Ｄ区10号铺商铺款1492576元并加盖被告财务专用章”的《收据》给原告。2016年7月23日，被告“今收到罗土贵（4524261953××××××××）交来龙城国际商住小区4栋Ｄ区10号铺办证费用60744元并加盖被告财务专用章”的《收据》给原告。原告提供其中国农业银行贺州八桂支行62×××15账户银行转款1900000元的流水明细。该院对原告提供其中国农业银行贺州八桂支行62×××15账户银行转款1900000元银行转款凭证及流水明细所涉及的账户和金额的交易情况进行核查，证实原告在中国农业银行贺州八桂支行62×××15账户于2014年1月16日10:56:26收到罗润莲转入1885250元，同日12:49:58原告向聂翠账户转款1900000元，聂翠于同日13:17:46、13:18:46分别从其账户转款1000000元、920000元到张奇南账户。2017年9月1日原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告其购买位于梧州市龙圩区租赁给被告作为售楼部使用，租赁期限从2017年9月1日至2020年8月30日止，月租金为5375元，前两年租金不变，第三年的租金在原租金基础上上浮10%即月租金5912.50元，被告本合同生效之日起每月10日前将当月租金通过转账一次性支付给原告，被告缴纳押金10750元，租赁期满后无息退回给被告；逾期支付租金，逾期部分按万分之五利息计算，超过六个月视为被告不履行合同，原告有权解除合同并要求被告支付拖欠的租金等内容。合同签订后，被告通过银行转账的方式支付了2017年9月至2018年1月每月的租金5375元给原告，之后，被告以原告没有支付涉案商铺的购房款为由，停止向原告支付涉案商铺租金。被告对其与原告签订并已进行网签合同编号为ＷＺ2016058638《梧州市商品房买卖合同》的真实性没有异议，原告与被告均同意继续履行该合同。2014年4月9日，被告的股东由宋秋华、潘群英变更为黄健强、陈文生。2014年4月30日，被告的法定代表人由潘群英变更为黄健强。 一审法院审理认为：虽然原告与被告签订了合同编号为ＷＺ2016058638的《梧州市商品房买卖合同》并办理网签登记手续和被告出具了收取原告支付涉案商铺购房款的《收据》给原告，以及原告与被告签订了《商铺租赁合同》并进行租赁，但根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式、时间，原告均没有提供证据证实其已支付1492576元商铺购房款给被告的付款凭证，且该院对原告提供其中国农业银行贺州八桂支行62×××15账户银行转款1900000元的银行转款凭证及流水明细所涉及的相关账户交易的金额进行核查，证实原告在中国农业银行贺州八桂支行62×××15账户于2014年1月16日10:56:26收到罗润莲转入1885250元，同日12:49:58原告向聂翠账户转款1900000元，聂翠于同日13:17:46、13:18:46分别从其账户转款1000000元、920000元到张奇南账户的事实，表明原告并没有向被告支付了购买涉案商铺的购房款，双方在商品房买卖合同中也没有特别约定涉案商铺的购房款汇入指定的账户，无法确认上述的转账的款项是支付涉案商铺的购房款，且原告主张支付1900000元购房款与双方签订的《梧州市商品房买卖合同》约定支付的购房款金额不相符，被告提出没有收到原告支付涉案商铺购房款和黄健强于2014年4月之后才成为被告的股东、法定代表人的抗辩意见，因此，尽管原告与被告同意继续履行双方签订的《梧州市商品房买卖合同》，但在原告未支付涉案商铺的购房款给被告之前，原告依据其与被告签订的《商铺租赁合同》请求被告支付涉案商铺的租金及逾期支付租金的利息，缺乏事实和法律依据，证据不足，该院不予支持。被告提出其未收到原告购买涉案商铺的购房款，原告对涉案商铺不享有所有权，原告请求被告支付租金及逾期付款的利息，缺乏事实和法律依据，双方存在互负债务，原告未支付完毕商铺购房款前，华升公司作为后履行一方有权拒绝原告要求被告支付租金，请求法院驳回原告的诉讼请求的辩解意见，理由成立，该院予以采纳。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告罗土贵的诉讼请求。案件受理费3190元减半收取计1595元（原告已预交法院），由原告罗土贵负担。 在二审诉讼中，上诉人提交2017桂11**民初3976号、2018桂11民终838号民事判决，证明在2014年1月10日，被上诉人公司股东黄健强、聂翠夫妇已经控制经营华升公司，开始以华升公司名义对外融资。被上诉人质证称，该案已经中止执行，该两份判决书与本案无关，也不能证明上诉人要证明的事项及目的。由于该两份判决已经发生法律效力，本院作为本案处理的参考。除此外，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，根据本案的事实，上诉人与被上诉人2017年9月1日签订了《商铺租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，因而合法有效，双方均应依照履行。上诉人租赁铺位后，以转账的方式支付了2017年9月至2018年1月的租金，证明双方实际履行该租赁合同。被上诉人在2018年2月1日后没有依约支付租金给上诉人，构成违约，应负违约责任。按照《商铺租赁合同》第三条第1项约定，每月租金5375元逐月支付，每月10日前一次性支付租金，前两年租金不变，第三年开始在原租金基础上涨10%。第四条第2项约定，如逾期支付租金，逾期部分按万分之五利息计算。本案上诉人一审时请求的是2018年2月至2020年5月的租金，按照上述《商铺租赁合同》约定，2017年9月至2019年8月的租金为每月5375元，2019年9月起的每月租金在原租金的基础上上涨10%为每月5912.5元，则被上诉人尚欠租金2018年2月至2019年8月共19个月每月5375元为102125元，2019年9月至2020年5月共9个月每月为5912.5元为53212.5元，两项合计为155337.5元，鉴于上诉人一审请求的2018年2月至2020年5月的租金为143512.5元，该143512.5元比被上诉人应付的租金155337.5元少11825元，应视为上诉人对自己权利的处分，本院予以准许，故被上诉人应支付尚欠的租金143512.5元给上诉人。上诉人在一审中请求被上诉人支付逾期利息1000元，该逾期利息有合同约定，按上诉人请求的年息6%计算都已超出1000元，故本院对该1000元的逾期利息予以支持。由于本案是租赁合同纠纷，因此本案对涉案商铺的所有权及铺款支付问题不作审查。综上所述，上诉人的上诉理据充分，本院依法予以支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2020）桂0406民初824号民事判决； 二、由被上诉人梧州市华升商贸投资有限公司支付尚欠租金143512.50元及逾期利息1000元给上诉人罗土贵。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3190元减半收取1595元、二审案件受理费3190元，均由被上诉人梧州市华升商贸投资有限公司负担。（上述款项罗土贵已预交，梧州市华升商贸投资有限公司应在履行上述义务时一并支付给罗土贵） 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  林 远 审 判 员  刘创祥 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  黄仕灵 书 记 员  周静兰