山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异609号 案外人：曹凇滔 申请执行人：中资国盛实业（青岛）有限公司 被执行人：青岛钻辉酒店物业管理有限公司 被执行人：王良 被执行人：李治国 被执行人：高燕 本院在执行中资国盛实业（青岛）有限公司与青岛钻辉酒店物业管理有限公司、王良、李治国、高燕金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2014）青执字第153号】过程中，曹凇滔向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 曹凇滔不服本院（2014）青执字第153号执行通知，请求本院裁定中止执行。事实与理由：（2014）青执字第153号执行裁定书裁定拍卖登记在王良名下位于青岛市市北区××路××、xx房屋（下称“案涉房产”）在内的多套房产，因新冠疫情影响，曹凇滔于2020年4月15日初次见到本院2020年1月22日签发的《责令限期迁出通知书》，得知该案进入执行且未执行完结。被执行人王良已于2012年2月28日租赁案涉房产给曹凇滔，双方签订了《房屋租赁合同》，租赁期至2032年2月28日，且对租金、付款方式、交房期限、违约责任等都有明确约定，后王良依约将案涉房产交付申请执行人，曹凇滔一直占有使用至今。另外，本案执行所依据的裁判文书也未有要求曹凇滔将案涉房产交付给曹凇滔。本院签发的《责令限期迁出通知书》损害、剥夺了曹凇滔的合法租赁权利等权益。 中资国盛实业（青岛）有限公司辩称，曹凇滔无权提出异议申请，其未在人民法院查封之前合法占有案涉房产，未与王良签订合法有效的租赁合同，未向王良支付所谓的租金，未办理租赁备案，曹凇滔称其与王良签订长达20年的租赁合同，与生活常理不符，因此，曹凇滔与王良并不存在合法的租赁关系，曹凇滔提出的异议申请是故意拖延法院执行的虚假诉讼，应予以驳回。 为证明其主张，曹凇滔向本院提交了以下证据：1.房屋租赁合同，以证明2012年2月28日其与王良签订房屋租赁合同租赁案涉房产，租赁期限自2012年3月1日至2032年2月28日，年租金每户2万元整，曹凇滔与王良之间存在租赁事实。2.青岛市市北区人民法院作出的（2012）北民三商初字第920号民事判决书，以证明王良欠曹凇滔约200万元。3.缴纳电费记录一宗，以证明从租赁开始至今，曹凇滔实际占有使用案涉房产。 中资国盛实业（青岛）有限公司质证称，1.对房屋租赁合同的真实性及证明事项均不予认可，该份合同明显为曹凇滔与王良签订的虚假合同，合同中体现房屋租期为20年之久且约定房屋租金每户每年2万元整，在20年的租期中租金没有一丝改变，与生活常理完全不符，并且曹凇滔也未提供其向王良支付租金的转账凭证。因此，该份证据为虚假，曹凇滔和王良之间不存在租赁关系。2.对民事判决书的真实性无法确认，对证明事项不予认可。该组证据仅能表明曹凇滔与王良之间存在或有债务，与本案没有任何关联性，并且该判决中明确判定曹凇滔所称的债务是由王良的其他房产作为抵押，曹凇滔享有优先受偿权。因此，曹凇滔可通过其在诉讼中享有的优先受偿权完全实现其对王良的债权。曹凇滔所提交的房屋租赁合同中房屋租金也与判决书中所称的债务冲抵租金的数额完全不符。因此，曹凇滔称该笔债权冲抵了本案房屋租金，与客观事实完全不符，故曹凇滔并未向王良支付所谓的房屋租金，其与王良之间不存在合法的租赁关系。3.对证据3的真实性及证明事项均不予认可。该组证据无法证明曹凇滔在人民法院2014年查封之前就占有案涉房产。该组缴费记录显示缴费户名为王良，无法体现是由曹凇滔缴纳所谓的案涉房产的电费，也无法体现缴费的对象为案涉房产，且曹凇滔提交的证据均为2018年或2019年，无法证明其在人民法院查封之前合法占有案涉房产。 本院查明，中国工商银行股份有限公司青岛市南支行与青岛钻辉酒店物业管理有限公司、王良、李治国、高燕金融借款合同纠纷一案，本院于2014年2月21日作出(2014)青金商初字第39号民事调解书，确认如下调解协议：一、青岛钻辉酒店物业管理有限公司于2014年2月28日前偿还中国工商银行股份有限公司青岛市南支行借款本金人民币1200万元及利息69053.10元（已计算至2014年1月20日，此后至2014年2月28日止的利息按该笔借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率上浮15%计算，并以该利率上浮50%计收复利）；二、案件受理费93800元，减半收取46900元，诉讼保全费5000元，合计51900元，由青岛钻辉酒店物业管理有限公司负担，于2014年2月28日前给付中国工商银行股份有限公司青岛市南支行；三、李治国、高燕对上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任。李治国、高燕承担保证责任后有权向青岛钻辉酒店物业管理有限公司追偿；四、王良对上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任。王良承担保证责任后有权向青岛钻辉酒店物业管理有限公司追偿；五、若青岛钻辉酒店物业管理有限公司未按期履行上述第一、二项给付义务，中国工商银行股份有限公司青岛市南支行有权以王良抵押的青房地权市他字第××号房地产他项权证项下的抵押财产以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。王良承担担保责任后有权向青岛钻辉酒店物业管理有限公司追偿。 本案诉讼过程中，本院于2014年2月17日以（2014）青金商初字第39号民事裁定书及协助执行通知书查封包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2014年2月17日至2016年2月16日。 因青岛钻辉酒店物业管理有限公司、王良、李治国、高燕未履行生效法律文书确定的义务，中国工商银行股份有限公司青岛市南支行向本院申请执行，本院以（2014）青执字第153号立案执行。执行过程中，本院续行查封案涉房产至今。 2017年7月13日，依青岛万利恒通商贸有限公司申请，本院作出（2017）鲁02执异186号执行裁定书，裁定变更青岛万利恒通商贸有限公司为本案的申请执行人。2018年3月27日，依中资国盛实业（青岛）有限公司申请，本院作出（2018）鲁02执异16号执行裁定书，裁定变更中资国盛实业（青岛）有限公司为本案的申请执行人。 2020年1月13日，本院作出（2014）青执字第153-2号执行裁定书，裁定拍卖被执行人王良名下位于青岛市市北区××路××号包括案涉房产在内的多套房产。2020年1月22日，本院作出（2014）青执字第153号责令限期迁出通知书，通知案涉房产的住户和其他使用人在通知送达或张贴后30日内自行迁出。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人以不动产租赁权为由请求中止执行，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，案外人曹凇滔提交的证据不足以证明其在人民法院查封案涉房产前持续占有、使用案涉房产，其享有的权利不能阻却人民法院对案涉房产的执行，故案外人曹凇滔的异议申请无事实与法律依据，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，裁定如下： 驳回案外人曹凇滔的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 李兰兰 书记员  刘聪慧 书记员 张 澳