江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初10628号原告：张家港万达广场商业管理有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇人民东路**万达广场5F。法定代表人:王志彬，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：冯晓萍，江苏福地律师事务所律师。被告：白聪宇，男，2001年生，蒙古族。委托诉讼代理人：彭营国，广东允升律师事务所律师。被告：张春龙，男，1983年生，汉族。委托诉讼代理人：何庆，江苏君桥律师事务所律师。被告：计凤君，男，1986年生，满族。委托诉讼代理人：何庆，江苏君桥律师事务所律师。被告：杨天明，男，1978年生，汉族。原告张家港万达广场商业管理有限公司（以下简称万达广场管理公司）与被告白聪宇、张春龙、计凤君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，根据原告万达广场管理公司的申请，本院依法追加杨天明为共同被告参加诉讼，并于2020年11月20日公开开庭进行审理。原告万达广场管理公司的委托诉讼代理人冯晓萍，被告白聪宇的委托诉讼代理人彭营国，被告张春龙、计凤君的委托诉讼代理人何庆，被告杨天明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达广场管理公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告万达广场管理公司与被告白聪宇签订的《商铺租赁合同》于2020年7月10日解除，被告白聪宇将房屋返还给原告；2、被告白聪宇、张春龙、计凤君、杨天明向原告支付租金6949.44元(自2020年7月1日至2020年7月10日)；3、被告白聪宇、张春龙、计凤君、杨天明向原告支付物业服务费24730.2元(自2020年7月1日至2020年9月30日)；4、被告白聪宇、张春龙、计凤君、杨天明向原告支付占有使用费106326.39元(自2020年7月11日至2020年9月30日)；5、被告白聪宇、张春龙、计凤君、杨天明向原告支付合同期内租金、物业服务费延迟履行违约金1745.5元；6、原告没收被告白聪宇、张春龙、计凤君、杨天明履约保证金55455.6元；7、诉讼费用由四被告承担。事实和理由：万达广场管理公司与计凤君于2018年9月19日签订《商铺租赁合同》，约定将位于张家港房屋(以下简称案涉房屋)出租给计凤君作为体验业态使用，经营品牌为“北京同仁养生馆”。租赁期限自2018年12月28日起至2021年9月27日，租金支付方式为每3个月为一个交租期，在每个交租期最后一个月20日前一次性足额支付下个交租期租金。而自“北京同仁养生馆”品牌正式运营后，2019年8月7日万达广场管理公司与计凤君、张春龙签订《主体变更协议》，签约主体变更为张春龙。2020年5月18日又再次签订《主体变更协议》，签约主体变更为白聪宇。后未经万达广场管理公司许可，案涉房屋又转让给了杨天明。自2020年6月20日起，白聪宇开始逾期支付2020年7月1日起的租金、物业管理费，经万达广场管理公司多次催缴，白聪宇至今未支付。根据合同约定，万达广场管理公司有权单方解除合同。根据《主体变更协议》第三条，计凤君、张春龙应对白聪宇继续履行《租赁合同》项下承租人的义务和责任(含违约责任等)提供连带保证责任，杨天明也应共同承担责任。被告计凤君辩称：其向原告租赁了案涉房屋并开店经营，后其将店铺转让给了张春龙，张春龙与原告之间建立租赁合同关系,此后张春龙又将店铺转让给了白聪宇，白聪宇与原告又建立租赁合同关系,其与原告之间的租赁合同已经终止；《主体变更协议》是原告提供的格式合同,该合同中虽约定其对张春龙继续履行租赁合同项下的义务与责任承担连带保证担保,但原告未明确告知其该条款承载的义务,即使认定其对张春龙、白聪宇承担担保责任,也不应认定其对杨天明承担担保责任。请求驳回原告对其的诉请。被告张春龙辩称：其将店铺转让给白聪宇后，白聪宇与原告之间建立租赁合同关系,其与原告之间的租赁合同已经终止;《主体变更协议》是原告提供的格式合同,该合同中虽约定其对白聪宇的继续履行租赁合同项下的义务与责任承担连带保证担保,但原告未明确告知其该条款承载的义务,即使认定计凤君对其及白聪宇承担担保责任,其的担保责任也不及于对白聪宇、杨天明承担担保责任。请求驳回原告对其的诉请。被告白聪宇辩称：1、其已将店铺转让给了杨天明，原告对此是明知的，并没有提出异议，其与杨天明签订的《转店合同》有效，应由杨天明向原告承担相应责任；2、2020年6月10日，原告向杨天明催要租金，杨天明要求将租金支付方式由按季支付改为按月支付，原告不同意，杨天明又要求分期支付，原告也不同意，并称如不按其要求支付租金，就从2020年6月15日起断水断电，杨天明因无力交纳租金，即告知原告不再经营，弃店而去，杨天明以实际行动表示解除合同，并将店铺交由原告处置，故租赁合同的解除时间是2020年6月15日；3、《商铺租赁合同》第8.1.1.2款是格式条款、霸王条款，不具有法律效力，原告据此主张租金200%的占有使用费及违约金，不应得到支持。请求驳回原告对其的诉请。被告杨天明辩称：其与原告没有合同关系，原告与白聪宇的租赁合同也明确承租人不得对外私自转租。2020年6月21日，其已通知白聪宇这个店铺其不再经营，要求白聪宇将店铺退还给原告，其也与原告明确讲店铺还给原告。其不应承担任何责任。请求驳回原告对其的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定如下事实：2018年9月19日，万达广场管理公司（甲方）与计凤君（乙方）签订《商铺租赁合同》,约定甲方（既是出租方，又是物业服务公司）张家港房屋出租给乙方使用,建筑面积475.26平方米,租赁期限自2018年12月28日起至2021年9月27日止,乙方在该房屋内经营品牌为北京同仁养生馆;自计租日起至2019年12月27日月租金为19484.4元,自2019年12月28日起至2020年12月27日月租金为20848.31元,自2020年12月28日起至2021年9月27日月租金为22308.14元；乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳物业服务费,物业服务费为每月8243.4元;租金和物业服务费均按每3个完整的自然月为一个交租(费)期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金和物业服务费;租赁期内发生的水、电、燃气等能源费用由乙方负担;本合同签署当日,乙方应当向甲方支付38968.8元作为履约保证金,同时支付16486.8元作为物业服务费保证金;甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项,甲方或物业服务公司扣除上述费用并不免除乙方应承担的违约责任;乙方应在本合同签订当日向物业服务公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金;未经甲方书面同意,乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约，甲方有权提前解除合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任；未经甲方书面同意，乙方不得将本合同项下乙方的全部权利义务转让给第三方，否则视为乙方严重违约，甲方有权提前解除合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任。合同第18.1、18.2、18.5条约定“合同终止后，乙方应在7日内将房屋交还甲方，在交还期内付清租金、物业服务费和其他应付款项，交还期满后乙方仍未能交还房屋的，则自交还期届满之日起的次日起按月租金标准的200%支付占有使用费，并按物业服务费标准的100%支付物业服务费及承担相关能源费用”。合同第19.7.3条约定“未经甲方、物业服务公司许可或依据本合同相关约定，乙方不得擅自停止经营或超范围经营”。合同第21.4条约定“乙方迟延交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠款金额1‰的延迟履行违约金……”。第21.7条约定“本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，如违约方支付的违约金不足以弥补守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予补足”。双方还对其他一些权利、义务进行了约定。合同签订后，计凤君按约交纳了保证金55455.6元（38968.8元+16486.8元）。2019年8月7日，万达广场管理公司（甲方）与计凤君（乙方）、张春龙（丙方）签订《主体变更协议》，约定乙方将《租赁合同》项下的权利义务全部转让给丙方，由丙方继续履行《租赁合同》，甲方表示同意；乙方对丙方继续履行《租赁合同》项下承租人的义务与责任（含违约责任等）向甲方提供连带保证担保，保证期间截止至《租赁合同》终止后两年届满之日；乙方支付的履约保证金（38968.8元）、物业服务费保证金（16486.8元）自动转为丙方在《租赁合同》项下的应付款项；自转让日起，因租赁场所发生的租金、物业服务费、能源费等费用，均由丙方按照《租赁合同》的标准及方式承担。2020年5月18日，万达广场管理公司（甲方）与张春龙（乙方）、白聪宇（丙方）签订《〈租赁合同〉主体变更协议》，约定乙方将《租赁合同》项下的权利义务全部转让给丙方，三方的权利、义务与2019年8月7日《〈租赁合同〉主体变更协议》一致。此后，北京同仁养生馆由白聪宇接手经营，租金、物业服务费已交至2020年6月30日。2020年6月6日，白聪宇（甲方）与杨天明签订《转店合同》，甲方将北京同仁养生馆以10000元的价格转让给乙方。随后，该养生馆由杨天明接收经营，自2020年6月15日开始，杨天明就通过微信让白聪宇跟万达广场管理公司沟通一下能不能将按季交租金改为按月交，白聪宇回复已经沟通过了，万达广场管理公司不同意，6月19日晚上，杨天明通知白聪宇养生馆他不做了，并让白聪宇也通知万达广场管理公司，6月20日杨天明将养生馆关闭，此后未再经营。2020年6月21日，万达广场管理公司即向白聪宇邮寄《沟通函》，认为白聪宇于2020年6月20日私自闭店，侵害了会员及万达广场管理公司的权益，构成严重违约，要求白聪宇收函后三日内主动与万达广场管理公司协商处理善后事宜。同日，万达广场管理公司也向张春龙邮寄了《沟通函》，认为白聪宇严重违约，张春龙应承担连带责任。2020年7月10日，万达广场管理公司向白聪宇邮寄《解除合同告知函》，通知白聪宇：1、即日起解除《商铺租赁合同》，并由你承担导致本合同提前终止的违约责任；2、请你立即交纳欠付的租金、物业费等相关费用；3、请你方严格遵守《商铺租赁合同》第十八条“房屋返还”约定，于2020年7月15日前将商铺恢复原状后交还我司，否则我司有权自行处理，并由贵司承担商铺占有使用费以及房屋恢复原状等相关费用；4、就贵司违约导致诉讼所产生的一切诉讼费用、公证费用、鉴定费用等均由你方承担。2020年7月12日,白聪宇在微信中告知万达广场管理公司的营运人员张延安“你们给我发的通知我也看到了，所产生的费用全在押金里，押金我也不要了，店也不做了，你们自行解决吧”。2020年7月23日，万达广场管理公司向白聪宇邮寄《违约责任告知函》，要求白聪宇支付欠缴的租金及物业费，返还房屋并支付占有使用费，万达广场管理公司有权没收保证金。后因白聪宇既不支付相关费用，也不办理房屋退还手续，万达广场管理公司即于2020年10月1日将房屋收回。上述事实，有张家港万达广场(筹备期)商铺租赁合同、租赁合同主体变更协议、转店合同、沟通函、解除合同告知函、当事人陈述等证据证实。本院认为，万达广场管理公司与计凤君签订的《商铺租赁合同》，万达广场管理公司与计凤君、张春龙签订的《〈租赁合同〉主体变更协议》，万达广场管理公司与张春龙、白聪宇签订的《〈租赁合同〉主体变更协议》，是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同均有效。白聪宇虽将店铺转让给了杨天明，但并未取得万达广场管理公司同意，白聪宇与杨天明之间的转让行为对万达广场管理公司没有约束力，案涉房屋的实际承租人仍是白聪宇。因白聪宇拒不交纳租金、物业服务费、未经万达广场管理公司书面同意转让店铺、擅自停止经营，根据合同约定，万达广场管理公司有权解除租赁合同，解除通知到达白聪宇的时间是2020年7月12日，白聪宇也于当天表示同意解除合同，故租赁合同已于2020年7月12日解除。合同解除后，白聪宇应当将案涉房屋返还给万达广场管理公司，因白聪宇未返还，万达广场管理公司已于2020年10月1日将房屋收回，故本院对万达广场管理公司主张返还房屋的诉请不予支持。关于万达广场管理公司主张的租金及物业服务费，本院认为，自2020年7月1日起至7月12日期间系白聪宇的租赁期，租赁期内的租金8339.32元（20848.31元/月÷30天×12天）应由白聪宇承担。房屋实际于2020年10月1日由万达广场管理公司收回，白聪宇作为承租人应当承担自2020年7月1日起至2020年9月30日期间的物业服务费24730.2元（8243.4元/月×3个月）。关于万达广场管理公司主张的占有使用费，本院认为，合同解除后，白聪宇应当将案涉房屋退还给万达广场管理公司，但白聪宇未履行该义务，实际占用了该房屋，占用期间为2020年7月13日至2020年9月30日，故白聪宇应承担该期间按原租金标准计算的占有使用费55595.49元（20848.31元/月÷30天×80天）。万达广场管理公司认为，根据租赁合同约定，承租人应按月租金标准的200%支付占有使用费，本院认为，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。租赁合同系由万达广场管理公司提供的格式合同，“承租人应按月租金标准的200%支付占有使用费”的约定加重了承租人的责任，但万达广场管理公司没有采取合理的方式向承租人进行提示和说明，该格式条款无效。关于万达广场管理公司主张的延迟履行违约金，本院认为，租赁合同约定，延迟交纳租金或物业服务费或其他应付费用的，则每延迟一日应支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，但该违约金标准过分高于因延迟履行给万达广场管理公司造成的资金利息损失，故本院认定延迟履行违约金应按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，延迟履行违约金为184.11元[（20848.31+8243.4）元/月×3个月×20天×3.85%/年÷365天]。关于万达广场管理公司主张的“没收白聪宇的履约保证金55455.6元”，本院认为，根据租赁合同第7.1条约定，万达广场管理公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除承租人（白聪宇）欠付的租金、物业服务费、违约金或其他应付款项。虽然租赁合同第21.7条也约定因承租人违约导致合同提前终止的，万达广场管理公司有权没收保证金，如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予补足。该两条的目的一致，均是为了保障万达广场管理公司的租金、物业服务费等权益的实现，万达广场管理公司无权直接没收履约保证金和物业服务费保证金。故白聪宇交纳的55455.6元保证金可冲抵租金、物业服务费、占有使用费、延迟履行违约金（合计88849.12元），冲抵后还应支付33393.52元。杨天明与万达广场管理公司之间没有合同关系，无需承担付款义务。万达广场管理公司与张春龙、白聪宇签订的《〈租赁合同〉主体变更协议》约定，张春龙应对白聪宇继续履行租赁合同项下承租人的义务与责任（含违约责任等）向万达广场管理公司提供连带保证担保，故张春龙应对白聪宇的付款义务承担连带清偿责任。万达广场管理公司与计凤君、张春龙签订的《〈租赁合同〉主体变更协议》约定，计凤君应对张春龙继续履行租赁合同项下承租人的义务与责任（含违约责任等）向万达广场管理公司提供连带保证担保，但张春龙承担的连带清偿责任并非租赁合同项下的义务与责任，而是基于担保而产生，故计凤君对万达广场管理公司无需承担付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、原告张家港万达广场商业管理有限公司与被告白聪宇签订的《商铺租赁合同》于2020年7月12日解除。二、被告白聪宇于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付租金8339.32元、物业服务费24730.2元、占有使用费55595.49元、延迟履行违约金184.11元，合计88849.12元。扣除被告白聪宇已交纳的保证金55455.6元，被告白聪宇还应向原告张家港万达广场商业管理有限公司支付33393.52元。三、被告张春龙对被告白聪宇的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告张家港万达广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，汇入原告指定账号或汇入张家港市人民法院，户名：张家港市人民法院，开户行：中国农业银行张家港分行营业部，账号：62×××61）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2938元，由原告张家港万达广场商业管理有限公司负担1410元，被告白聪宇、张春龙负担1528元。被告白聪宇、张春龙负担部分，限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，中国农业银行张家港分行营业部，账号：62×××62）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  樊逸峰二〇二〇年十二月十五日书记员  沈 云张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港分行营业部，账号：62×××62。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港分行营业部，执行款账号：62×××61。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院