广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2277号原告(反诉被告)：范伟文，男，1955年10月19日出生，汉族，住广东省佛山市三水区****，公民身份号码440************41X。委托诉讼代理人：唐晓燕，广东存业律师事务所律师。委托诉讼代理人：范剑豪，男，系范伟文的儿子。被告(反诉原告)：占仕红，男，1987年4月3日出生，汉族，住江西省上饶市*******，公民身份号码362************514。被告(反诉原告)：张华，男，1982年2月8日出生，汉族，住湖北省公安县*********，公民身份号码421************937。占仕红和张华的共同委托诉讼代理人：罗西伟，广东三佛律师事务所律师。占仕红和张华的共同委托诉讼代理人：吴泽桧，广东三佛律师事务所实习律师。范伟文诉占仕红、张华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理。诉讼中，占仕红、张华提出反诉，本院依法将审理程序由简易程序转为普通程序。本院先后两次公开开庭审理本案。第一次开庭时，范伟文及其委托诉讼代理人唐晓燕，占仕红,张华,占仕红和张华的共同委托诉讼代理人罗西伟到庭参加了诉讼。第二次开庭时，范伟文及其委托诉讼代理人唐晓燕和范剑豪，张华，占仕红和张华的共同委托诉讼代理人罗西伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。范伟文向本院提出本诉诉讼请求：1.判令两被告停止对乐平镇禾里坑村一区八巷11号房屋的占有、使用、收益，并归还交付该房屋；2.判令两被告连带支付案涉房屋2020年2月至5月的租金95200元；3.判令两被告支付逾期违约金3506.53元及因违约解除合同的违约金23800元（2020年5月16日起按本金95200元、年利率24%计算逾期违约金）。诉讼中，变更本诉诉讼请求为：1.判令占仕红和张华停止对乐平镇禾里坑村一区八巷11号房屋的占有、使用、收益，并原状归还房屋；2.判令占仕红和张华连带支付2019年11月28日至2020年5月31日的房屋占用费142800元（自2020年6月1日起至实际支付之日止，以本金142800元为本金，年利率6%为利息，计算延期支付损失）。事实和理由:2019年11月28日，范伟文与占仕红签订《房屋租赁合同》，范伟文将位于佛山市三水区****11**屋出租给占仕红，约定租赁期限为2019年11月28日至2027年30日，其中2020年2月至2022年11月30日，每月租金23800元。但占仕红承租以来未支付租金，现拖欠2020年2月至2020年5月的租金95200元，经范伟文多次催收，仍未付款。占仕红违反约定长期拖欠租金，并将房屋与张华合伙出租，严重违反合同约定，范伟文有权主张解除合同，并主张解除合同的违约金23800元。张华与占仕红共同经营获益，应承担连带责任。若法院判定租赁合同无效，则占仕红和张华应按合同约定的租金标准23800元/月支付房屋占用费，2020年2月-5月的占用费为95200元。合同无效，占仕红和张华应支付2019年11月28日至2020年1月31日免租期期间的房屋占用费47600元。占仕红和张华针对本诉共同辩称：请求驳回原告的诉讼请求。1.疫情属于不可抗力，开始交租期间正逢疫情。合同约定2020年2月1日开始交租，但新冠疫情突然爆发，租赁房屋所在地封村封路，禁止外来人员进入，5月10日才解封，租赁房屋没有客源，被告损失巨大。新冠疫情属于不可抗力，国务院规定可以免除上半年3个月的租金。2.双方多次因租金减免协商未果，范伟文突然起诉。3.协商阶段，范伟文强行停水停电，发布停租告示，导致租客退租，占仕红和张华损失巨大。4.占仕红和张华开始占有房屋的时间是2020年2月，不是2019年11月28日。范伟文主张的占用费142800元没有计算依据，不予认可。占仕红和张华向本院提出反诉诉讼请求：1.判令范伟文返还押金60000元；2.判令范伟文返还房屋内的属于占仕红和张华的家电、家私（价值298901.5元），支付网络开户费1095元、广告费1800元；3.判令范伟文承担反诉费。事实和理由：双方于2019年11月28日签订《房屋租赁合同》后，占仕红和张华支付了押金60000元，并花费巨资购置了家电、家私。2020年发生新冠疫情，导致租客寥寥无几。在双方协商减免租金之时，范伟文反复无常，拒绝协商。租赁房屋未经报建，属违法建筑，无出租许可证，属违法出租，故《房屋租赁合同》无效。范伟文针对反诉答辩称：1.押金是否返还由法院判定。2.对家电、家私的价值不予确认，网络开户费、广告费的真实性无法核实。应根据过错原则进行赔偿，范伟文无需承担网络开户费和广告费。范伟文在诉讼中提交了如下证据：1.集体土地使用证一份、乐平镇农村宅基地四邻意见征求表一份。证明合同合法有效，范伟文是权属人。2.《房屋租赁合同》一份。证明范伟文与占仕红签订租赁合同的内容。3.通话记录三页、微信聊天记录二页。证明范伟文经多次电话和微信催交，对方仍未支付租金。4.《出租房租赁合同》三份、收款收据三张、租赁收据一张、微信转账记录一张、微信对话一页。证明占仕红和张华是共同经营人。占仕红和张华在诉讼中提交了如下证据：1.2020年4月18日的微信聊天记录一页。证明范伟文自认可以免租2个月，3月至12月可以减租至每月20000元。2.微信聊天记录五页、照片五张。证明双方协商期间，范伟文将租赁房屋的门锁换掉、断水断电，给占仕红和张华造成巨大经济损失。3.（空调）商品销售单一份。证明占仕红和张华为租赁房屋购买了空调。4.（热水器、抽油烟机）商品销售单一份。证明占仕红和张华为租赁房屋购买了热水器和抽油烟机。5.送货单一份。证明占仕红和张华为租赁房屋购买了48个床头柜、48张床、36个衣柜、31个沙发、35个茶几、48张床垫。6.中国电信股份有限公司佛山分公司电信业务申请单一份。证明占仕红和张华为租赁房屋申请了网络开户。7.银行账户对账单二份。证明占仕红和张华已支付押金。8.网络、家电、家私配置表一份。证明范伟文已确认租赁房屋内的财产配置情况。9.空调铜管收据一份。证明占仕红和张华为租赁房屋购置了空调铜管，花去4050元。10.窗帘收据一份。证明占仕红和张华为租赁房屋购置了60个窗帘，花去12000元。11.博辉图文广告收款收据三份、中国电信客户账单七份、中国电信收款凭证五份、租赁合同一份、微信聊天记录三页。根据本案证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：为租赁房屋，占仕红于2019年10月16日向范伟文的儿子范剑豪转账30000元。2019年11月28日，范伟文与占仕红签订《房屋租赁合同》。该合同的主要内容为：1.范伟文将位于广东省佛山市三水区****11*的房屋的部分楼层（以下称案涉租赁房屋）出租给占仕红作住宅使用。2.租赁期限为2019年11月28日至2027年11月30日，共8年。3.2020年2月1日至2022年11月30日期间的租金为23800元/月，2022年12月1日至2025年11月30日期间的租金为26180元/月，2025年12月1日至2027年11月30日期间的租金为28798元/月。4.占仕红每月5日前支付当月租金。逾期支付的，范伟文有权收取每日按所欠金额5%计算的滞纳金。逾期超过15天的，范伟文有权单方面解除合同，不退还合同保证金并没收占仕红租赁期间所购置的电器、设备、原材料等财产。5.合同签订时，占仕红交纳合同保证金60000元。6.租期内，范伟文违约的，按一个月租赁费用向占仕红支付违约金，占仕红违约的，按一个月租赁费用向范伟文支付违约金，范伟文不退还合同保证金，占仕红无条件搬离，不得拆除装修及其他财产，购置的电器、设备、原材料归范伟文所有。同日，范伟文将案涉租赁房屋交付占仕红使用。次日，占仕红向范伟文的儿子范剑豪转账31200元。至此，占仕红向范伟文的儿子范剑豪共转账61200元，其中60000元为案涉租赁合同的保证金，1200元为网线更换费用。占仕红接手案涉租赁房屋后，与张华共同经营，用于经营出租屋。2020年1月底，新冠疫情爆发，案涉租赁房屋所在地采取了封路等防疫措施，同年5月初，防疫措施解除。疫情期间，范伟文的儿子范剑豪与占仕红、张华协商租金减免问题，范剑豪在2020年4月18日与占仕红的微信聊天中表示“你提出的，我们不同意，我们的方案是2月可以免除房租，3月到12月可以减房租，减到2万一个月”，占仕红、张华未同意该房租减免方案。2020年5月18日,范伟文向案涉租赁房屋内的租客发出《告租户书》，其主要内容为：占仕红、张华从未支付任何租金，范伟文决定解除双方的租赁合同，请各租户停止向占仕红、张华支付租金，若无意继续承租，请于2020年6月1日前搬离，若有意继续承租，请于2020年6月1日前与范伟文签订租赁合同，2020年6月1日前既不搬离又不重新签订合同的，将停水停电并换锁。2020年5月19日，范剑豪与占仕红的微信聊天中表示“占（张先生），你好！你已经拖欠2020年2月至2020年5月的租金95200元，经多次催收都拒绝支付，现我方解除与你的合同，并要求你停止占用收益，归还物业。”占仕红未在微信回复。2020年5月25日，范伟文提起本诉。2020年6月1日，范伟文强行将案涉租赁房屋锁住，并对案涉租赁房屋停水停电。占仕红、张华的部分租客退租。2020年6月4日，范伟文的儿子范剑豪与张华清点案涉租赁房屋内财产后确认占仕红、张华在房屋内添置了以下财产：洗衣机5台、冰箱3台、空调48台、热水器36台、抽油烟机36台、床头柜48个、床48张、床垫48个、衣柜36个、沙发31个、茶几35个、窗帘60个、交换机8个、诺客网络终端路由器2个。占仕红、张华尚未取走上述财产。另，案涉租赁房屋所在土地的集体土地使用权证号为佛三集用（2009）第20093200036号。案涉租赁房屋无房产证、无建设工程规划许可证。范伟文与占仕红已清缴案涉租赁房屋2020年6月1日前发生的水电费。范伟文与占仕红安装空调时购置了价值4050元的铜管。范伟文与占仕红为案涉租赁房屋申请接通了电信宽带，花去宽带年费1095元。范伟文与占仕红为在案涉租赁房屋经营出租屋，花去广告及门牌制作费1936元。范伟文现已将部分案涉租赁房屋转租他人使用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。具体分析如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第一条第二款规定“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”本案中，案涉租赁房屋位于乡村，未取得建设工程规划许可证，故依上述司法解释的规定，租赁双方签订的《房屋租赁合同》无效。范伟文作为出租方，提供适合租赁的房屋是其主要合同义务，但其明知案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证不适合出租，而将案涉租赁房屋出租，存在过错；占仕红和张华作为承租人，对租赁房屋的状况具有审慎的注意义务，但其疏于注意，而承租了并不适合租赁的案涉租赁房屋，也存在过错。根据租赁双方的过错大小，本院酌定租赁双方对《房屋租赁合同》无效造成的损失承担同等责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，范伟文已收取的押金（实为合同保证金）60000元，应返还给占仕红和张华，故占仕红和张华关于返还押金（实为合同保证金）60000元的反诉诉讼请求，合法有理，本院予以支持。范伟文已实际控制案涉租赁房屋，有义务将占仕红和张华添置的财产返还给占仕红和张华，故占仕红和张华关于返还案涉租赁房屋内家电、家私的反诉诉讼请求，合法有理，本院予以支持。范伟文已实际控制案涉租赁房屋，故范伟文关于要求占仕红和张华停止对案涉租赁房屋占有、使用、收益的本诉诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。占仕红和张华主张的宽带年费损失1095元、空调铜管费损失4050元、广告及门牌费损失1936元，合计7081元，属于占仕红和张华经营案涉租赁房屋的合理支出，也属于合同无效造成的合理损失，考虑到双方对合同无效的责任比例、占仕红和张华实际占用案涉租赁房屋的时间和合同租期比例等因素，本院酌定由范伟文赔偿占仕红和张华宽带年费损失、空调铜管费损失、广告及门牌费损失共3000元。合同无效，免租期条款同时无效，占仕红和张华应向范伟文支付实际占用案涉租赁房屋期间的占用费。占仕红和张华实际占用案涉租赁房屋的期间为2019年11月28日（交付使用之日）至2020年6月1日（案涉租赁房屋被范伟文锁住之日），共6个月；占用费计算标准可比照《房屋租赁合同》约定的租金标准即23800元/月。因此，案涉租赁房屋占用费本应为23800元/月×6个月=142800元，但是，综合免租期2个月的合同约定、新冠疫情的影响、范伟文强行控制案涉租赁房屋的负面影响、范伟文实际使用了占仕红和张华的家电和家私等因素，基于公平原则，本院酌定案涉租赁房屋的占用费为75000元。范伟文关于占用费142800元的本诉诉讼请求偏高，对偏高部分的诉讼请求，本院不予支持。范伟文关于占用费利息损失的本诉诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认范伟文与占仕红于2019年11月28日签订《房屋租赁合同》无效。二、占仕红、张华于本判决生效后十日内共同付给范伟文房屋占用费75000元。三、占仕红、张华于本判决生效后十日内取走洗衣机5台、冰箱3台、空调48台、热水器36台、抽油烟机36台、床头柜48个、床48张、床垫48个、衣柜36个、沙发31个、茶几35个、窗帘60个、交换机8个、诺客网络终端路由器2个。范伟文有协助配合义务。四、范伟文于本判决生效后十日内向占仕红、张华返还合同保证金60000元、赔偿损失3000元，合计63000元。五、驳回范伟文的其他本诉诉讼请求。六、驳回占仕红、张华的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3156元（范伟文已预交）,由占仕红、张华共同负担1658元，范伟文负担1498元。反诉案件受理费6684元（占仕红、张华已预交）,由范伟文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  张 荣人民陪审员  梁振忠人民陪审员  卢信全二〇二〇年十一月十二日法官 助理  徐少艺书 记 员  梁丹蕾