河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初10621号原告：戚金星,男,汉族,1982年1月22日出生,住河南省正阳县。委托诉讼代理人：李伟、苏世豪(实习)，大沧海律师事务所郑州分所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路**，统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：刘玉静，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张欢，女，该公司员工。原告戚金星诉被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告戚金星的委托诉讼代理人李伟、苏世豪（实习），被告台兴公司的委托诉讼代理人刘玉静、张欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戚金星向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金7341.35元、逾期办理权属证书违约金21180.58元（合计28521.93元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月4日，原被告双方签订了房屋买卖合同，原告购买被告开发的座落于二七区××、××春××家园小区××楼××单元××室。合同约定被告应当在2015年10月31日前交房,2015年12月31日前办理权属证书，但被告直至2016年6月22日才交房，直至2020年8月20日才办理权属证书。为维护原告自身合法权益，特诉至法院。被告河南台兴房产有限公司辩称,针对原告提出的所有诉讼请求，答辩人均不予认可，对于原告自2013年5月4日至2013年10月21日逾期付款170天根据合同第七条第1款第2项的规定，被答辩人应向我方支付逾期付款违约金2975元，对此违约金及利息请求法院予以抵消，对于不能抵消部分，我公司保留另案起诉的权利。一、针对原告“依法判令被告向原告支付逾期交房违约金7341.35元、逾期办理权属证书违约金21180.58元。(合计28521.93元)”的诉讼请求答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。首先，根据合同第八条约定，买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延，故而台兴公司的交房日期应从2015年10月31日顺延170天，即为2016年4月18日。其次，根据合同约定应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由出卖人将办理初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而房屋交房日期为2016年6月22日，因而台兴公司原则上应该报送材料的截止日期应为2016年8月22日。而根据我方提供的首登查询显示原告房屋的首次登记于2019年3月5日已经办理完毕，因此逾期办理权属登记违约金的计算时间截止到2019年3月4日。再者，根据合同约定转移登记的相关手续是由原告自行办理，我方在此之前并未收到原告的书面通知要求提供办理转移登记的相关材料，因此我方按照我公司工作流程在疫情结束后随着其他人（应由出卖人办理转移登记手续的）一起为原告办理不动产转移登记证书，并于2020年8月6日为其办理完毕不动产转移登记手续，我方不存在违约情形，不应承担违约责任。且我方只负有提供应由我方提供的资料的义务，不负有协助其办理转移登记证书的义务。最后，在此之前原告并未就逾期交房违约金和逾期办理权属证书违约金主张过权利，直至2020年8月27日才起诉，中间也没有提出异议，所以已经过了诉讼时效，其主张不应得到支持。答辩人请求法院予以支持。二、2016年房管局职能调整，同时也造成客观上不能办理房产证，根据《合同法司法解释（二）》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，由于不动产登记发生改革原来办理房产证流程为:去房管局办理实测，初始登记，业主办理房产证。2016年8月20日郑州市政府部门职能调整，原来在房管局办理初始登记转为在不动产局办理首次登记（即合同约定的答辩人义务--房管局初始登记资料提交实际已无法履行）因为改变了到新的部门，从部门成立到新办理流程及增加更繁琐的新的要求资料，长时间积压不接受资料，属于政府职能调整导致答辩人不能执行原合同的房管局初始登记，该合同附件第四第六条的部分款规定因情势变更而失效，所以我公司不应当承担自2016年8月20日后办理房屋权属初始登记提交资料逾期的责任。三、疫情期间，政府为了防控新冠疫情，很多业务都暂时搁置或者延迟，从而导致办理房证的相关资料无法提交，在疫情期间办理不动产证的延迟问题我方不应承担责任。经审理查明：2013年4月4日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南2幢2单元8层805号房屋一套，建筑面积89.31平方米，房屋总价款：637227元。约定金额：287227元，付款方式为现金，付款时间是2013年4月4日；约定金额：350000元，付款方式为公积金贷款，付款时间是2013年5月4日。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条：1、产权初始登记。出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：……买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。合同还对其他事项进行了约定。另查明，1、《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。2、郑州市不动产登记中心于2018年12月26日向被告出具涉案小区二七区赣江路98号2号楼首次登记受理凭证；另查明，郑州市不动产登记中心于2019年3月5日完成对涉案房屋的首次登记，于2020年8月6日完成对涉案房屋的转移登记。3、被告应按合同约定于2015年10月31日前向原告交房，但实际交房时间为2016年6月22日，逾期交房时间从2015年10月31日起至2016年6月22日共计235天。原告应按合同约定于2013年5月4日通过商业贷款的方式支付剩余购房款350000元，但实际支付剩余购房款时间为2013年10月21日，逾期支付剩余购房款时间从2013年5月4日起至2013年10月21日共计170天。按照合同约定商品房交付期限相应顺延170天，顺延后被告逾期交房65天。本院认为,原、被告就商品房买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋产权登记的期限及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于被告逾期交房的违约金问题。在庭审中已查明，被告逾期交房235天，原告逾期支付剩余购房款170天，按照合同约定被告顺延交房日期后仍逾期65天,应向原告支付逾期交房违约金。但被告提出诉讼时效抗辩、原告亦未提交其在诉讼时效期间内向被告主张权利的有效证据，故原告请求被告支付逾期交房违约金，已超过诉讼时效,本院不予支持。关于逾期办理产权登记违约金的问题。《商品房买卖合同》第十五条、附件四第六条第一款产权初始登记约定：出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。郑州市不动产登记中心于2018年12月26日向被告出具涉案小区二七区赣江路98号2号楼首次登记受理凭证，被告应对此承担违约责任。但被告亦提出诉讼时效抗辩且原告未提交其在诉讼时效期间内向被告主张权利的有效证据，因此应当从原告向被告主张的截止日期（2020年8月27日）计算三年诉讼时效，故本案中被告河南台兴房产有限公司由于逾期办理初始登记的违约责任承担时间应计算为自2017年8月28日至2018年12月25日(484天)。《商品房买卖合同》第十五条、附件四第六条第二款转移登记约定：出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：……买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。本案中，郑州市不动产登记中心于2019年3月5日完成对涉案房屋的首次登记，于2020年8月6日完成对涉案房屋的转移登记。原告未提交证据证明其已向被告提出书面申请，被告亦未提交证据证明其已将首次登记完成的情况及时告知被告，故双方均存在未及时充分履行各自义务的情形，对此被告亦应承担部分违约责任，被告河南台兴房产有限公司由于逾期办理转移登记的违约责任承担时间应计算为自2019年3月6日至2020年8月5日(518天)。因郑州市不动产登记中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，且2020年初因疫情发生，综合本案案情，按照公平原则，本院酌定被告支付原告逾期办理权属登记的违约金为7662.02元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告戚金星支付逾期办理权属证书违约金7662.02元；二、驳回原告戚金星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取257元，由被告河南台兴房产有限公司负担69.03元，原告负担187.97元。本判决为终审判决。审判员  赵琳二〇二〇年十二月十七日书记员  邓雯