江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0192民初587号原告：陈其程，男，1970年2月4日生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。委托诉讼代理人：孔令勇，江苏嘉诺律师事务所律师。被告：南京长三角园林有限公司，住所地江苏省南京市江北新区天浦路**。法定代表人：李迪。委托诉讼代理人：王毅之，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晨，江苏法德东恒律师事务所律师。第三人：呙如鑫，男，1978年12月18日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。第三人：缪志国，男，1977年6月8日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。原告陈其程与被告南京长三角园林有限公司（以下简称长三角公司）、第三人呙如鑫、缪志国房屋租赁合同纠纷一案，南京市浦口区人民法院受理后，南京江北新区人民法院设立，南京市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）苏01民辖120号批复，指定案件由本院审理。本院于2020年7月20日立案受理，原在南京市浦口区人民法院已进行的程序和诉讼行为继续有效，不再重复进行。本院依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈其程及其委托诉讼代理人孔令勇、被告长三角公司委托诉讼代理人李晨、王毅之，第三人缪志国到庭参加诉讼，第三人呙如鑫经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告陈其程向法院提出诉讼请求：1.判令被告长三角公司向原告支付补偿款11943892元（其中室内装饰装修补偿2280960元、停产停业损失补偿2863091元、搬迁补助费1431545元、提前搬家奖励5368296元）并支付利息（自2019年12月19日起按照中国人民银行贷款利率计算至付清之日止）；2.判令被告长三角公司承担财产保全责任保险费14000元；3.判令被告长三角公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年7月18日、7月19日，被告长三角公司与呙如鑫、缪志国签订了两份房屋租赁合同，合同约定的租赁房屋位于南京市浦口区，租期为十年，合同中约定了双方的权利和义务，第9条约定第三人呙如鑫对外具有转租权。第十条约定在租赁期内，如遇国家或上级拆迁，原楼房及配套设施的拆迁赔偿款归被告所有；第三人呙如鑫装潢部分，停业损失费及搬迁赔偿款归乙方所有。2019年3月20日，第三人呙如鑫与原告签订《酒店经营转让协议》，约定由呙如鑫将四层、五层和大楼进门大厅面积大约1800平方米房屋以150万元的价格转租给原告（该转租包含设备及装饰装潢）。第七条第5款明确约定拆迁时除房屋价值归房主所有，其他任何所有赔偿归原告。第三人呙如鑫、原告双方将签订房屋转租事项告知被告法定代表人父亲李嘉湘，李嘉湘要求将租金交付至其账户上。根据南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7483号庭审笔录，明确记载李嘉湘系被告长三角公司的委托代理人，负责签订房屋租赁合同及收房租事项。2019年6月6日，李嘉湘收取了原告的租金385000元。2019年11月12日，南京市江北新区管委会下发了征收决定，而被告长三角公司与实际拆迁单位顶山街道办事处签订了征收补偿协议，但被告长三角公司拒不与原告协调拆迁补偿事宜，试图独占拆除补偿差额，引起纠纷。原告诉至法院，请依法判如所请。被告长三角公司辩称，1.被告并非《酒店经营转让协议》的合同主体，该协议效力和履行情况与被告并无关联，该转让协议是否有效，对原告及第三人呙如鑫已属于不能履行状态。2.关于被告与呙如鑫租赁关系，被告已经行使了约定解除权，且案涉房屋已经由顶山街道办事处征收。3.原告明确自己系次承租人，并非被告的承租人，故原告要求拆迁利益，缺乏请求权基础和事实依据，具体理由如下：一是，原告与被告之间并无书面合同，不存在租赁合意，无论是案涉房屋是否被征收，根据合同相对性原则，被告均不基于此向原告负有责任；二是，被告与第三人呙如鑫的房屋租赁合同已经因呙如鑫违约导致解除，根据双方的房屋租赁合同约定，装修补偿归属于被告所有，基于此产生的所有拆迁利益与其他一方无关系。三是，征收补偿协议确定的补偿标准、金额，是顶山街道办事处依据拆迁办理办法，作为产权人的被告，符合相关法律规定。而原告主张的标准缺乏相应法律依据和事实依据。四是，原告作为次承租人主张所谓“拆迁补偿”，应当就自己的装饰装修、经营实际损失进行举证，并无权直接援引被征收人获得补偿的标准而主张权利。4.被告与第三人之间的房屋租赁合同中关于拆迁利益分配条款，与本案无关，并非原告请求权基础的要件事实。鉴于房屋租赁合同已于2019年8月1日解除，解除后租期随即届满，故本案中并无租期内遇到拆迁的情况，该约定于本案无关。5.关于李嘉湘是否代表被告，原告在庭审笔录中均表示李嘉湘系受被告委托经办案涉房屋租赁事宜，具体负责对接承租人收取租金，对李嘉湘以被告公司名义对外签订的合同一概不予追认。第三人呙如鑫庭前质证时述称，在2019年4月份时，其已经知道案涉房屋要被征收，当时找到了陈其程和李嘉湘协商此事，并不是在合同签订后才出现的征收事宜，但是拆迁公告公示的时间推迟了。第三人缪志国述称，在2014年，已经与呙如鑫脱离关系了，不再承租案涉房屋，已经退出承租关系。南京市中级人民法院民事判决书认定其是承租人。在呙如鑫与原告签订的转让协议时，并不知情。与呙如鑫股份转让协议中明确之前的债务和后续的债务与其无关。本院查明事实如下：陈其程于2019年3月28日注册成立了南京咖居宾馆有限公司，住所地在南京市江北新区综合楼****，并取得了特种行业许可证、卫生许可证。长三角公司（甲方、出租方）与呙如鑫、缪志国（乙方、承租方）在2012年7月19日签订的房租租赁合同中，另约定，在租赁期内，如遇国家或上级拆迁，原楼房及配套设施的拆迁赔偿款归甲方所有，乙方装潢部分，停业损失费及搬迁赔偿款归乙方所有。同时，约定双方在2017年11月8日签订的房屋租赁协议不具有法律效力。2019年3月20日，原告与被告法定代表人父亲李嘉湘就呙如鑫转让酒店事宜进行沟通，李嘉湘称：原告可以租四楼、五楼开设宾馆；在合同期内，原告有权对外转租，不予干涉。款项汇入李嘉湘个人南京银行江浦支行账户上。原告在受让酒店后，使用酒店大堂、四楼、五楼用于经营宾馆。顶山街道办事处（甲方）与原告（乙方）签订了征收补偿协议，约定，双方按照博文房地产评估造价集团有限公司南京分公司出具的房屋评估结果，确定房屋建筑面积为4271.15平方米（包括营业用房4161.5平方米、未登记房屋109.65平方米），土地面积为2542.22平方米；补偿金额合计为98538474元。甲方应当支付装饰装修补偿金额5413392元，附着物及设备资产补偿金额624061元，苗木补偿金额144420元，上述三项款项合计为6181873元。甲方另支付补偿费用：征收其他非住宅的设施搬运费3941539元、征收营业用房的停业补偿费用7883078元、提前搬迁和货币安置奖励费用14780771元，上述三项款项合计为26605388元。乙方同意在2020年1月10日将房屋腾空交由甲方拆除。2019年10月21日，博文房地产评估造价集团有限公司出具了估价结果报告，财产范围：已登记产权房屋及其占用范围内的土地使用权的价值和未登记产权房屋的价值、房屋室内装饰装修、附属物及设备、苗木价值。房屋用途：登记用途为综合楼，实际用途为商业用房，1层网咖及宾馆大堂，2层网吧（停业），3层浴室（停业），4层宾馆，5层宾馆，6层办公。所有权、使用权及共有情况：土地所有权属于国家，土地使用权为国有建设用地，权利性质为出让，使用期限：2003年12月31日至2053年12月30日，其中第一至五层建筑面积均为800平方米，第六层建筑面积为161.5平方米，即已登记产权面积房屋为4161.5平方米。土地使用权人及房屋所有权人均为长三角公司。装饰装修：外立面部分贴仿石砖，部分玻璃幕墙。1层宾馆大堂地面贴地砖，墙面贴墙布或木板，顶棚吊顶；4层、5层：客房地面铺实木地板与复合地板，墙面贴墙布，顶棚吊灯，有衣柜、背景墙等装修，卫生间地面贴地砖，墙面贴墙砖，顶棚吊顶，有大理石洗漱台、钢化淋浴房、马桶等装修，过道地面铺地毯，墙面贴墙布、PVC墙裙，顶棚石膏吊顶。室内装饰装修价值：已登记房屋产权室内装饰装修工程单位面积价格参照旅游类房屋—中档宾馆酒店估算指标，取1620元/平方米，综合确定成新率为80%，即已登记室内装修价值为4161.5平方米×1620元/平方米×80%=5393304元。其中附属物及设备产权人系长三角公司，总价值为624061元。2019年11月23日，长三角公司向原告发出了告知函，要求其在2019年12月1日前搬出房屋一楼大厅、四楼、五楼房屋。2019年11月27日，原告向被告邮寄了律师函，称其与呙如鑫的转租合同已经得到被告认可，合同真实、有效，按期足额支付租金。而被告已经在2019年11月13日向原告发出了告知函要求被告搬离；原告致函如下：1.请贵司切实履行合同义务，原告将继续支付房屋租金；2.要求贵司提供公司账户，原告将继续支付房屋租金；3.贵司向浦口区人民法院提起与呙如鑫、缪志国解除房屋租赁合同纠纷正在审理中，浦口区人民法院并未判决；4.贵司如采取强制措施迫使原告搬离，原告则追究相应法律责任。2019年12月3日，长三角公司在原告承租房屋处张贴告知函，要求使用人自2019年12月1日不再是合法使用人，配合腾空、交付房屋。2020年1月份，长三角公司收到水费、电费发票。其中水费使用月份为2019年12月。2020年4月份，长三角公司向南京浦口自来水总公司支付水费，并取得了发票，水费系2020年4月份。原告于2019年12月向安邦财产保险公司支付了诉讼财产保全保费14000元。另根据南京市中级人民法院(2020)苏01民终3518号民事判决书认定如下：长三角公司系南京市浦口区江浦街道天浦路**房屋的权利人。2012年7月19日，长三角公司（甲方，出租方）与呙如鑫、缪志国（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定长三角公司将位于天浦路2号综合楼二、三、四、五层和大楼进门大厅面积约3300平方米租赁给呙如鑫、缪志国经营使用，租赁时限自2012年8月1日至2022年11月30日。双方同时约定：甲方同意2012年11月30日前的四个月时间为乙方装潢时间，租赁房屋的经营有效期和租金缴纳期为拾年整；最后四年即2018年12月1日至2022年11月30日，每年租金为人民币150万元；本着先缴纳租金后使用房屋的原则，乙方于当年的十二月份与次年的六月份分别将年租金的一半一次性付给甲方；在租赁期内，乙方有权将所租的房屋转租给第三方经营，甲方不得干涉，但乙方必须对合同中所承担的义务负责到底；甲乙双方必须严格履行合同内容，任何单方解除合同属违约行为，任何一方提前自主解除合同，必须按租金标准规定，以两年的租金金额作为对方的赔偿，并且如乙方违约，乙方的装潢部分也必须完好地无偿地归甲方所有，如甲方违约，乙方的装潢部分或设施可无条件拆除并带走；乙方必须及时按标准向甲方缴纳租金，乙方逾期三个月不交纳租金，甲方有权解除合同，并且乙方要补足所欠租金，还要按第三款第一条中的违约责任赔偿甲方经济损失。上述合同签订后，长三角公司按约将涉案房屋交付呙如鑫、缪志国使用。2019年3月20日，呙如鑫（乙方，转让方）与丙方（陈其程、承租方）签订酒店经营转让协议，约定：呙如鑫将其承租的长三角公司综合楼四、五两层和大楼进门大厅面积约1700多平方米的房屋转让给陈其程使用，转让金额1500000元，包含房屋租金支付到2019年5月31日，以及酒店经营权和在用所有设施；乙方、丙方签订合同后当场支付500000元定金，乙方就必须无条件把酒店经营权及所有酒店设施同步转交给丙方，交接后产生的任何处罚和安全事故和乙方无关；合同生效后，15日于2019年4月付乙方人民币900000元，如若未按时支付逾期每日加收滞纳金3000元/日计算；双方签字后乙方收到丙方人民币500000元，乙方立即交接酒店全部经营权；丙方所用一楼大厅设立客房接待、早餐厅、四、五层客房经营租金每年为770000元，每半年支付一次，本着先缴纳租金后使用房屋的原则，即每年6月1日前，12月1日前，分别将年租金的一半一次性付给甲方。2019年6月6日，陈其程向长三角公司法定代表人父亲李嘉湘转账汇款385000元，附言注明：天浦路2号宾馆2019年6月至11月房租。长三角公司认可陈其程已向其支付2019年6月至11月共6个月房租385000元。2019年7月25日，长三角公司向呙如鑫、缪志国发出合同解除通知书，以呙如鑫、缪志国未按约支付租金约8个月为由，自2019年8月1日起解除与呙如鑫、缪志国所签合同，并保留追究呙如鑫、缪志国违约责任的权利。呙如鑫、缪志国均认可收到上述通知。2019年11月13日,南京市江北新区管理委员会出具宁新区管发(2019)181号《南京市江北新区管理委员会房屋征收决定》对江北新区顶山街道天浦路2号天浦大酒店（即涉案房屋）实施征收。该民事判决书认为，长三角公司与呙如鑫、缪志国签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。根据长三角公司、呙如鑫、缪志国所签房屋租赁合同约定，呙如鑫、缪志国应当于当年的十二月与次年的六月分别将年租金的一半一次性支付给长三角公司，先缴纳租金后使用房屋，呙如鑫、缪志国如逾期三个月不交纳租金，长三角公司有权解除合同。呙如鑫实际支付租金至2018年11月30日，呙如鑫、缪志国应当于2018年12月支付2019年度上半年的租金，因呙如鑫、缪志国未按约支付租金,逾期时间已超过三个月，且认可长三角公司已向其进行催缴，故合同约定的解除条件已成就，长三角公司据此发函解除与呙如鑫、缪志国所签房屋租赁合同，符合合同约定及法律规定，因呙如鑫、缪志国均认可已收到长三角公司的解除合同通知书，故双方之间的房屋租赁合同已于2019年8月1日解除。关于欠付租金，长三角公司要求判令呙如鑫、缪志国支付2018年12月1日至2019年7月31日期间的租金875000元。法院认定，呙如鑫、缪志国自2018年12月1日起拖欠长三角公司租金，双方合同于2019年8月1日解除，故呙如鑫、缪志国应当向长三角公司支付2018年12月至2019年7月期间的租金1000000元（1500000÷12×8），扣除原告陈其程已支付的2019年6月、7月部分租金128333元（385000÷6×2），呙如鑫、缪志国尚欠付长三角公司租金871667元。法院同时认定，股份转让协议系呙如鑫、缪志国之间的内部约定，呙如鑫、缪志国未举证证明已通知长三角公司并征得长三角公司同意，因此该内部协议不能对抗长三角公司，呙如鑫、缪志国仍应就上述债务对长三角公司承担共同给付责任。原告在庭审中陈述，原告总承租面积为1700多方米，扣除四、五楼1600平方米，一楼大堂面积约为160平方米。根据估价报告，案涉房屋装修单价为1296元/平方米。其在2019年3月20日接手酒店后进行了装修，包括添置了空调、太阳能、4楼5楼宾馆墙纸更换为墙布，家具、布草、床垫、写字台、茶水柜、软包、装饰画、墙面木饰、窗帘、马桶、淋浴房、灯具、防火门全部更新，一楼增设早餐厅、橱柜、展示柜（整体重新修改）、大厅吧台全部更换，总计约100万元。原告在2020年5月25日下午搬离案涉房屋，未形成附合的装饰装修物已经搬走，形成附和的无法搬走。以上事实有原告提供的身份证、企业信息、营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、房屋租赁合同、酒店经营转让协议、银行转账流水、（2019）苏0111民初7843号庭审笔录、征收决定、拆迁协议、律师函、快递面单、录音光盘、装饰照片、保险费发票，被告提供的征收决定、告知函、快递回单、签收记录、张贴照片、水电费缴费凭证、缴费记录、询问笔录、及庭审笔录、(2020)苏01民终3518号民事判决书在卷佐证。本案争议焦点：一、原、被告之间是否存在合法房屋租赁合同关系；二、原告是否有权主张征收补偿款。关于争议焦点一，原告认为其与被告存在租赁合同关系，被告辩称，原告系从两第三人处转租而来，系次承租人。本院认为，原告在租赁房屋时，确系从第三人处承租而来，双方签订了酒店转让协议，包含了第三人欠付的房租。但根据南京市中级人民法院的(2020)苏01民终3518号生效民事判决书，确认被告与第三人房屋租赁合同存续时间为2012年7月19日至2019年8月1日，且原告为第三人垫付了6月、7月份房租；同时，被告认可收到了原告支付的房租385000元（2019年6月至11月）。因此，在被告与第三人租赁合同解除后，原告在事实上与被告形成了合法的房屋租赁合同关系。对于被告辩称，原告系次承租人，并非承租人，与生效法律文书相矛盾，且未提供相反证据，故对该抗辩意见不予采信。在南京市江北新区管委会发布征收决定后，被告与征收单位签订了征收补偿协议，不再占有案涉房屋，因此双方之间的租赁合同也随即终止，不再继续履行。关于争议焦点二，本院具体分析如下：第一，关于装饰装修残值损失。根据法律规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案，原告与被告的租赁合同因征收予以解除，该解除是由并非双方过错。原告作为酒店经营者，在接手后进行了装修；原告仅向长三角公司支付了半年租金，双方之间的租赁合同随即终止。而原告并未提供证据证明其装修实际投入，其陈述投入大约100万元，同时，其陈述已经将未形成附和的部分予以拆除办理，原告主张按照评估价格计算装修费用，缺乏法律依据。本院根据公平原则，考虑到原告投入装饰装修存在折旧情形，酌定装饰装修价值为700000元。第二，关于停产停业损失部分。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收补偿包含停产停业损失的补偿。根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，停产停业损失的补偿无法采用评估方式确定的，对非住宅房屋中的营业用房，给予不超过其房地产评估价格百分之八的停产停业损失补偿，参考本案征收补偿协议确定停业补偿费7883078元。原告投入资金进行酒店经营，在遇到征收时，需另行承租房租及装潢，导致其存在暂停经营状态，无法获得相应经营收入。根据估价结果报告显示，案涉房屋二楼、三楼处于停业状态，而原告及其他经营主体未停业，因此，应当给予原告一定停业补偿费用。根据公平原则，本院酌定原告停业补偿1500000元。第三，关于搬迁补助费部分。根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，搬迁补助费（含设备迁移费）由被征收房屋的合法占有人获得。本案的征收补偿协议中确定设施搬运费为3941539元，而本案中，原告承租了一层部分作为大堂、四楼、五楼共计面积约为1700平方米，而案涉房屋总计面积为4271.15平方米，结合原告的陈述，其已经在2020年5月份，自行搬离了案涉房屋，同时需要另行支付重置费用，原告作为合法占有人可以获得相应的搬迁补助费。根据公平原则，本院酌定，原告搬迁补助费为1400000元。第四，关于提前搬迁奖励费部分。根据《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》，被征收人承租人在签约期限内签约，并在约定时间内办理交接手续的，可以给予不超过房地产评估价格5%的提前搬迁奖励费。仅选择货币补偿的，还可以给予不超过房地产评估价格10%的货币安置奖励费。本案被告作为征收人选择货币补偿，其获得提前搬迁费和货币安置费共计14780771元。即本案征收补偿款中的货币安置费应由被告所得，原告无权主张；提前奖励费的主体也是被告，如原告能够配合被告征收补偿协议规定的协议予以搬迁，则被告应当予以补偿。现原告直到2020年5月25日才从案涉房屋内搬离，原告未履行相应的协助义务，则无权主张该笔款项。故对该部分诉请，本院不予支持。故被告应向原告支付补偿款360万元，原告主张自起诉之日起计算征收补偿款利息，但根据原告陈述其在2020年5月25日才将房屋交付给征收单位，因此，应由被告于2020年5月26日起支付相应的利息损失。原告为提起本次诉讼，支付了诉讼保全保费14000元，系必要的诉讼费用支出，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告南京长三角园林有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈其程支付3600000元及利息（自2020年5月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际付清之日止）;二、被告南京长三角园林有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈其程支付诉讼保全保费14000元；三、驳回原告陈其程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104706元，保全费5000元，合计为109706元，由原告陈其程负担79706元，被告南京长三角园林有限公司负担30000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  张维超人民陪审员  陈冬梅人民陪审员  王长宏二〇二〇年十二月三十日书 记 员  张 倩