四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12443号 上诉人（原审被告）：成都华新国际实业有限公司，住所地：成都市双流区牧马山新城双流区胜利镇月牙村六社。 法定代表人：黄中兴，董事长。 委托诉讼代理人：张洪章，四川矩衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张学习，男，1977年10月9日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：袁露，四川蜀鼎律师事务所律师。 上诉人成都华新国际实业有限公司（以下简称华新公司）因与被上诉人张学习商品房销售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初5948号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华新公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销成都市双流区人民法院（2017）川0116民初5948号民事判决，并改判驳回张学习所有诉讼请求；2.本案所有的诉讼费用、保全费用由张学习承担。事实与理由：一审法院在张学习未就房屋存在质量问题进行充分举证的情况下，认为房屋存在瑕疵、缺陷，在事实认定及法律适用上存在重大错误，应予纠正。1.本案中，张学习主张案涉房屋存在雨季地下室积水，不能使用居住，质量存在问题，应就此进行举证，但张学习在一审中未提供任何证据证明案涉房屋存在设计或质量缺陷问题。相反，华新公司却提供了建设工程规划合格证、住宅工程质量分户验收结果表、竣工验收报告、给排水系统设计图纸、竣工图、排水管道质量验收记录等大量反证对案涉房屋质量、设计、给排水合格，不存在缺陷、瑕疵进行了充分证明。一审法院推定案涉房屋设计存在瑕疵、缺陷没有任何事实依据，存在举证责任分配错误。2.一审法院认为案涉房屋地下室浸水系由于房屋设计缺陷导致，存在因果关系认定错误，案涉房屋浸水实质是由于夏季短时强降水、区域性暴雨天气导致，属于不可抗力事件，且影响较小，华新公司不应对此承担任何违约或赔偿责任。3.一审法院未对《商品房买卖合同》履行情况及各方风险责任承担进行认定，以不可抗力所引发的自然灾害事件作为华新公司应当履行的合同义务，明显违背了法律规定和公平合理的基本原则，对华新公司义务承担范围过于苛责。4.案涉房屋不存在不可使用的状态，一审法院认定张学习因房屋车库及地下室进水，而导致未实际使用案涉房屋，在因果关系上存在认定错误。受影响部分仅为地下室和车库，对房屋客厅、卧室、厨房等主要使用区域和家具电器无任何实质影响，不存在由此导致房屋整体不能使用的客观事实状态和严重程度。5.对于租金损失是否实际产生及损失与房屋地下室进水不可居住使用是否存在因果关系，张学习在一审中未提供充分证据进行证明，一审法院径直认定张学习租金损失存在事实认定错误，且租金损失计算标准也无任何事实及法律依据。6.物业服务费是基于张学习作为房屋所有权人与作为物业服务提供方成都华新瑞泰物业管理有限公司之间的物业服务合同，以及华新公司作为业主分摊的公共区域的能耗及保洁安保等服务的费用，是基于项目公共利益而应当缴纳的费用，与其是否实际居住无关，因此该物业费用并非张学习的损失范围，依法不应由华新公司承担。 张学习辩称，本案案涉房屋存在质量问题，因为案涉房屋存在严重的漏水情况，严重影响房屋的使用，所以一审法院支持张学习的诉讼请求认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 张学习向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令华新公司退还购房款2085000元并赔偿损失，损失包括已交纳税金67366.29元、物管费20754.11元、资金利息损失662413.64元（按银行同期贷款基准利率最低上浮30%计算至退还全部房款止）。一审诉讼过程中，张学习变更诉讼请求为：1、请求判令华新公司赔偿张学习房屋租金456000元及物业费69587元（实际主张至本判决生效之日止），并按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2、华新公司承担本案诉讼费。 一审法院经审理查明，双方于2011年9月23日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由张学习购买华新公司开发的位于成都市双流区××镇××社区××栋××号房屋一栋，该房屋为4层，其中地上3层地下1层，共计建筑面积321.27平方米，房屋总价款为2085000元，张学习分期付款于2011年12月29日将全款付清，华新公司于2012年11月1日交房。2013年9月25日取得房屋产权证。2013年7月案涉房屋在短时强降水，区域性的暴雨天气下，发生地下车库及地下室进水。其后在2014年、2016年、2017年、2018年的夏季出现短时强降水，区域性的暴雨天气下，均发生一次地下车库及地下室进水，由于出现上述情况，张学习未实际使用该房屋。 一审法院另查明，张学习向案外人成都华新瑞泰物业管理有限公司支付了2012年11月1日至2017年12月8日期间的物业费，按3.8元/平方米/月，建筑面积为321.2平方米，共计70818.14元。 一审法院再查明，华新公司委托四川省建筑设计院对案涉房屋所在小区一期B1、B2区室外污水、雨水和生活、商业、消防给水管网等进行专业设计。一审庭审中华新公司陈述，为提高自然灾害情况下小区的排水能力，华新公司于2017年5月在园区内增加铺设一套排水系统。 一审法院认为，华新公司作为案涉房屋的开发商，应保证其出售的房屋符合正常使用功能。从已查明的事实来看，案涉房屋数年中反复出现了暴雨后地下室、车库积水的情形，影响了房屋的使用，在无相反证据的情况下，应推定房屋设计存在瑕疵或缺陷，故华新公司应就此对张学习造成的损失承担赔偿责任。 从查明的事实来看，每次的积水区域均为地下室和车库，其中地下室用途为下沉庭院、储物间、卫生间、综合用工作间等。由此可见，积水影响区域为房屋的相对次要使用区域部分，房屋的卧室、客厅及厨卫等主要使用区域仍可使用，且该积水对房屋的主要装饰装修、家具家电等影响有限；同时，考虑到案涉房屋虽连续多年出现积水情形，但每年仅一天时间，即便存在一定持续性影响，亦不等同于将影响全年的使用。因此，本案酌情按照每年三个月租金标准确定张学习的实际损失，即实际使用损失为2000元/月×15月＝30000元。张学习的物业费损失也按以上标准计算，即3.8元/平方米/月×321.27平方米×15月＝18312元。对张学习主张的利息，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、华新公司于判决生效之日起十日内向张学习赔付租金损失30000元;二、华新公司于判决生效之日起十日内向张学习赔付物业费损失18312元;三、驳回张学习的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9055元，诉讼保全费5000元，共计14055元，由张学习负担10055元，华新公司负担4000元。 二审中，华新公司向本院提交以下证据：案涉小区的总平面图、华新1期B1-2的雨水高程表、案涉小区给排水总平面图、案涉小区雨水管网改造设计图。拟证明：一审法院以案涉房屋存在进水的情况推定房屋存在设计和施工的瑕疵和缺陷。从举证责任分配角度来说，华新公司认为本案并不应当适用举证责任倒置的情况，如果需要适用特殊的举证责任分配，一审法院也未对此对华新公司提出承担相应举证责任的要求。该组证据可以说明一审法院认定华新公司在对案涉小区管网于2017年进行改造后，推定房屋存在设计缺陷，但是从一审庭审查明事实可以证明，改造工程完毕后于2018年案涉仍然存在地下室进水的情况，而2020年成都地区的暴雨和城市内涝的灾害远远超过了历史最高水平，但是案涉房屋在2020年并未存在地下室进水的情况。由此可以反证案涉房屋进水的原因并非是雨水管网的设计缺陷所导致，而是由于在2019年项目红线范围外三支渠，由双流区人民政府进行了改造和分流，三支渠不再承担泄洪的功能，因此河水没有再漫过河堤涌入地下水。 张学习质证认为，对该份证据的真实性、合法性无异议，但是张学习认为与本案无关联性，不能达到华新公司的证明目的。 本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一审判决认定华新公司应对张学习造成的损失承担赔偿责任结论是否正确。 根据本案查明事实，结合本案中一、二审中双方提交的证据，双方对张学习所购买的房屋在2014年、2016年、2017年、2018年的夏季出现短时强降水，区域性的暴雨天气下，均发生一次地下车库及地下室进水的事实均不持异议的情况下，张学习起诉要求华新公司承担相应的损失赔偿责任，本案应当由华新公司负有举证证明进水的事实与华新公司所销售的房屋设计、建筑质量无关。综合本案一、二审中华新公司所提交的证据，显然不足以达到证据高度盖然性的高度。一审认定在无相反证据的情况下，推定房屋设计存在瑕疵或缺陷的结论正确，本院依法予以维持。 综上，华新公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18110元，由成都华新国际实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 田 笛 审判员 夏 伟 审判员 李 玲 二〇二〇年十二月十日 书记员 李海薷