福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初4258号 原告（反诉被告）：深圳市中濠建工集团有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道西乡大道**中濠大厦**。 法定代表人：康明，总经理。 委托诉讼代理人：韩超良，公司员工。 委托诉讼代理人：赵非，福建宽达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林明载，男，汉族，1953年3月21日出生，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：庄凤华，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林皓伦，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 第三人：福州市仓山区晨星房产中介所，住，住所地福州市仓山区金山街道滨州路**吉苑**团金山桔园一期吉苑A组团）4#1层13店面。 经营者：黄睿，男，汉族，1995年4月10日出生，住福建省武夷山市。 原告（反诉被告）深圳市中濠建工集团有限公司（以下简称中濠公司）与被告（反诉原告）林明载、第三人福州市仓山区晨星房产中介所（以下简称晨星中介所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中濠公司委托诉讼代理人韩超良、赵非，被告（反诉原告）林明载委托诉讼代理人庄凤华，第三人晨星中介所经营者黄睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中濠公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除中濠公司与林明载、晨星中介所签订的《房地产租赁合同》（编号：×××65）；2.判令林明载向中濠公司返还房屋及设备保证金14600元、2020年2月、3月的房屋租金共计14600元；3.判令林明载向中濠公司支付违约金7300元；4.判令晨星中介所向中濠公司返还居间服务费3650元；5.判令林明载承担本案诉讼费用。诉讼过程中，中濠公司撤回第4项诉讼请求。事实与理由：2020年1月17日，中濠公司通过晨星中介所介绍向林明载租赁位于福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××单元房居住使用,并由三方共同签订了《房地产租赁合同》（编号：×××65）。中濠公司随即按合同约定向林明载支付了房屋及设备保证金14600元、2020年2月份及3月份的房屋租金共计14600元，向晨星中介所支付了居间服务费3650元。根据《房地产租赁合同》第六条约定，林明载应在合同签订之日即2020年1月17日就应将合同约定的房产交付中濠公司使用，但林明载签完合同后并未将房屋交中濠公司使用，人不知去向，钥匙也没有留下来。疫情期间，中濠公司急需试图使用该房屋,但由于无法联系上林明载,更是无法办理小区进入证明。综上，林明载作为出租方一直未能及时履约，影响了中濠公司作为承租人的正常活动，使得中濠公司合同目的不能实现，晨星中介所亦并未实际完成居间义务，提供有效的居间服务。本案中濠公司于2020年6月2日在仓山区人民法院起诉并立案，后因中濠公司方未及时缴纳诉讼费，仓山区人民法院作出（2020）闽0104民初3075号裁定书，裁定撤回起诉。现为维护中濠公司的正当权益，再次起诉，请求依法支持中濠公司的诉讼请求。 林明载辩称，1.中濠公司、林明载双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同签订当天在晨星中介所服务下，林明载已按合同约定将房屋交付给中濠公司使用，中濠公司使用房屋并依约支付2020年2月及3月的房租，故中濠公司诉称房屋未交付其使用，没有事实和法律依据。首先，双方签订的《房屋租赁合同》第六条明确约定，合同签订之日起即日内将本合同约定的房屋交付给中濠公司使用，中濠公司、被双方在合同签订当日在房产中介服务下办理房屋的锁匙、物品移交，林明载将房屋交付给中濠公司使用。其次，中濠公司分别于2020年1月31日与2020年2月29日向林明载支付2020年2月及3月的房屋租金共计14600元，反而证实其已交接使用房屋，如若是中濠公司诉称的房屋未交付，则中濠公司完全有理由拒付房屋租金。故中濠公司诉称房屋未交付其使用，没有事实和法律依据。2.中濠公司应当按照《房屋租赁合同》约定支付房屋租金及物业管理费等房屋使用期间产生的费用。从2020年4月起，中濠公司拒付房屋租金及使用相关费用，已构成违约，中濠公司应承担相应的违约责任。中濠公司无权要求林明载返还房屋及设备的保证金、2020年2月及3月的房屋租金，无权要求林明载支付违约金。根据双方签订的合同约定，中濠公司应按时缴纳中濠公司使用房屋而产生的水、电、煤气、温泉、物业管理费、机顶盒等一切费用，且中濠公司向林明载每个月支付一次租金，并于应付租金当月的3号前支付，每逾期一日，林明载有权按逾期未支付租金的千分之五向中濠公司收取滞纳金，逾期七天或以上的，林明载有权解除合同，同时扣留保证金作为违约金。中濠公司在支付2020年2月及3月的房屋租金后，便不再向林明载支付后续的房屋租金及房屋使用相关费用，其行为已构成违约。按双方合同约定，一方未能履行合同，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由违约方承担。故，中濠公司无权要求林明载返还房屋及设备的保证金、2020年2月及3月的房屋租金，无权要求林明载支付违约金。 林明载向本院提起反诉，请求：1.判令中濠公司向林明载支付的房屋租金共计36500元及延期支付租金的违约金16279元；（每月租金7300元，从2020年4月起计至合同解除之日，暂计至2020年8月31日；违约金按日千分之五计）；2.判令中濠公司缴交租赁期间的物业费2040.5元（从2020年1月17日起计至租赁合同解除之日，暂计至2020年8月31日）；3.判令中濠公司支付提前解除合同的违约金7300元；4.判令中濠公司赔偿林明载中介费损失3650元；5.请求判令本案的诉讼费用全部由中濠公司承担。事实与理由：2020年1月17日，中濠公司与林明载签订了《房地产租赁合同》（编号：×××65），合同约定中濠公司承租林明载位于福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××单元的房产，租期自2020年2月1日至2022年1月31日，共24个月。房地产的租金为每月7300元，中濠公司向林明载每个月支付一次租金，并于应付租金当月的3号前支付，每逾期一日，林明载有权按逾期未支付租金的千分之五向中濠公司收取滞纳金。合同签订当日，双方了办理房屋的锁匙、物品移交，林明载按合同约定将房屋交付给中濠公司使用。中濠公司向林明载于2020年1月17日支付了房屋及设备保障金14600元，并分别于2020年1月31日与2020年2月29日向林明载支付2020年2月及3月的房屋租金共计14600元后，便不再向林明载继续支付房屋租金，其行为已构成违约。中濠公司应按合同约定向林明载支付房屋租金，并缴交租赁期间产生的物业费。由于中濠公司提前解除合同造成林明载损失，故中濠公司应赔偿林明载的中介费损失及提前解除合同违约金。 中濠公司针对反诉辩称，请求法院驳回林明载的反诉请求。案涉房屋并未交付中濠公司使用，林明载未收到中濠公司应缴的房租已经多月，其在知道无法达成合同目的时应当采取措施，避免损失扩大，但其并未采取措施仅在提出反诉时主张损失，明显无法律和事实依据。 第三人晨星中介所述称，其对中濠公司以及林明载的诉请及事实理由均无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院分析、认证如下：1.林明载、第三人晨星中介所对中濠公司提交的微信截图真实性无异议，对该份证据的形式真实性本院予以采信。2.中濠公司、第三人晨星中介所对林明载提交的证据真实性均无异议，对林明载提交的证据的真实性本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 中濠公司、林明载在晨星中介所居间介绍下，双方就中濠公司承租林明载坐落于福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××单元房屋事宜达成合意，双方于2020年1月签订《房地产租赁合同》，约定：中濠公司承租上述房屋，租期自2020年2月1日至2022年1月31日止，每月租金7300元，租赁保证金14600元，待租赁期满及合同终止，中濠公司将所有费用结清后将保证金无息退还；合同第六条约定：甲方（林明载）应在本合同签订之日起即日内将本合同约定的房屋交付给乙方使用（中濠公司）。第九条第5点约定：乙方应按约支付租金，否则，每逾期一日，甲方有权按月租金金额的千分之五向乙方收取滞纳金；乙方应按时缴纳因乙方使用而产生的水、电、煤气、温泉、物业管理费、机顶盒等一切有关费用。第十条第2点约定：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由违约方承担；第3点约定：在租赁期间内，任何一方需要提前终止本合同时，应提前一个月告知对方，提出解除合同方需要赔偿等同于一个月的租金违约金给守约方。第十一条第3点约定：本合同自甲乙双方签字之日起生效。 2020年1月17日，中濠公司向林明载支付保证金，此后，中濠公司分别于1月31日、2月29日向林明载支付租金2020年2月、3月租金7300元、7300元。 另查，2020年2月至12月讼争房屋的物业服务费、水、电公摊费、变频分摊费用均系林明载支付。 本院认为，根据中濠公司、林明载提交的《房地产租赁合同》等证据以及第三人晨星中介所的陈述，中濠公司、林明载于2020年1月17日-18日期间就中濠公司向林明载承租讼争房屋达成合意，双方签订了讼争的《房地产租赁合同》。房屋租赁合同系诺成性合同，合同一经成立即生效，故《房地产租赁合同》在双方签订后即发生法律效力，中濠公司应当履行支付租金的义务，林明载应履行交付房屋的义务，任何一方未履行义务的，另一方均可要求对方继续履行并承担违约责任。 本案中，林明载作为出租方，负有交付讼争房屋的义务，虽然《房地产租赁合同》第六条有约定林明载于合同签订之日起即日内将讼争房屋交付中濠公司，但林明载至今未提交证据证实其已将讼争房屋交付给中濠公司，其应当承担举证不能的不利后果。林明载未能按约交付房屋，其应当承担逾期交付房屋的违约责任。中濠公司通过向本院提起诉讼方式要求解除讼争《房地产租赁合同》，本院于2020年8月25日将包含民事起诉状在内的诉讼材料送达林明载，中濠公司解除合同的意思表示于当日送达林明载，故应当认定合同于当日解除。因讼争房屋未实际交付中濠公司，中濠公司未实际使用讼争房屋，故中濠公司已支付的租金合计14600元以及设备保证金14600元在合同解除后，林明载应当予以返还。中濠公司在林明载未交房后亦未及时采取相应措施督促林明载早日交房，以减少相应的损失，故其不得就扩大的损失要求赔偿，中濠公司要求林明载支付违约金7300元，亦无相应合同依据，本院不予支持。因林明载无证据证实其已将讼争房屋交付中濠公司，故其要求中濠公司支付租金、物业费以及违约金、中介费损失的反诉请求，均无相应依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认深圳市中濠建工集团有限公司与林明载的《房地产租赁合同》于2020年8月25日解除； 二、林明载于本判决生效之日起十日内退还深圳市中濠建工集团有限公司设备保证金14600元、租金14600元； 三、驳回深圳市中濠建工集团有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回林明载的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4475元，由深圳市中濠建工集团有限公司负担154元，林明载负担4321元；反诉案件受理费722元，由林明载负担。林明载应承担的案件受理费，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈家挺 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  周靖玮 附注一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附注二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”