中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终1201号 上诉人（原审原告）：潘文亮，男。 委托诉讼代理人：谢晓勇，北京安杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶朗，北京安杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。 法定代表人：鲍世峥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈明俊，北京汉韬（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。 原审第三人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路**气象大厦**。 法定代表人：陈贵德，该公司董事长。 上诉人潘文亮因与被上诉人中国金融租赁有限公司（简称中金公司）、原审第三人山东晨始置业有限责任公司（简称晨始公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市高级人民法院（2019）津民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。潘文亮的委托诉讼代理人谢晓勇、叶朗，中金公司的委托诉讼代理人沈明俊、孙宪到庭参加诉讼，晨始公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 潘文亮上诉请求：1.依法撤销一审法院（2019）津民初112号民事判决，发回重审或依法改判支持潘文亮一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由中金公司承担。主要事实和理由：（一）2018年8月8日，潘文亮与晨始公司在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）潘文亮于2014年9月12日在购房户钥匙发放联系单、物品交验清单上签字确认，自2015年5月开始缴纳物业费，即法院查封前合法实际占有居住案涉房屋至今。（三）潘文亮于2018年8月8日以工程款抵顶的方式全额付清案涉房屋购房款。（四）晨始公司拒绝配合潘文亮办理房屋过户登记，未办理过户登记非因潘文亮自身原因。（五）潘文亮购买案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，因临沂市不动产登记交易中心无法查询到沂南县房产信息，遂提交沂南县不动产登记信息查询证明。（六）在法律适用上，执行异议不同于执行异议之诉。本案符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条等的规定，且符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条之规定。因此，本案应当认定潘文亮的权利优先于中金公司的抵押权，潘文亮对执行标的享有足以排除执行的民事权益。 中金公司辩称：（一）中金公司对案涉房屋享有抵押权，潘文亮作为购房人若要排除中金公司对案涉房屋抵押权的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，《执行异议和复议规定》第二十八条在本案并无适用的余地。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条明确说明，一般买受人不能排除抵押权的强制执行。（二）潘文亮的上诉主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，是在人民法院查封后才与晨始公司签订的房屋买卖合同，未提供任何证据证明所购商品房是用于居住且名下无其他用于居住的房屋，潘文亮所提交的证据不能证明已经支付了相应的购房款。综上，潘文亮的上诉请求无任何事实和法律依据，恳请驳回上诉，维持原判。 潘文亮向一审法院起诉请求：1.依法撤销一审法院（2019）津执异7号执行裁定书（以下简称7号执行裁定）；2.依法解除对登记在晨始公司名下的位于沂南县智圣汤泉庄园南区Ａ2号楼（沂房权证城区字第××号）（以下简称Ａ2号房屋）的查封，并停止对该房屋的执行；3.依法确认Ａ2号房屋归潘文亮所有；4.案件受理费由中金公司承担。 一审法院认定事实：2018年8月8日，潘文亮与晨始公司签订《智圣汤泉庄园认购协议》,主要约定：潘文亮认购晨始公司位于临沂市沂南县智圣汤泉庄园南区，暂测建筑面积393.65平方米，规划用途为酒店式住宅，房屋单价7800元／平方米，总价款3070470元。此外，双方还约定潘文亮在签订认购协议书的同时交付定金150万元。 在审理中金公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司（以下简称智圣汤泉公司）、晨始公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中金公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定，裁定：1.立即查封中金公司所有的位于浙江省浦江县（产权证号浦房权证浦阳字第××、06××07号）；2.立即冻结被申请人智圣汤泉公司、晨始公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。并于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了被申请人晨始公司名下、包括蒙山温泉庄园Ａ2号楼（房产证号沂房权证城区字第××号）在内的房产。 2017年7月10日，一审法院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中金公司与智圣汤泉公司、晨始公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》《手续费支付协议》等；二、判决生效之日起十五日内，智圣汤泉公司、晨始公司返还中金公司案涉租赁物；三、判决生效之日起十五日内，智圣汤泉公司、晨始公司赔偿中金公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额；四、收回租赁物价值按照中金公司与智圣汤泉公司、晨始公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归智圣汤泉公司、晨始公司所有；五、晨始公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、中金公司有权以智圣汤泉公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向中金公司承担连带保证责任；陈贵德、高树英承担责任后，有权向智圣汤泉公司、晨始公司追偿；八、中金公司有权以陈贵德持有的智圣汤泉公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回中金公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由智圣汤泉公司、晨始公司、陈贵德、高树英共同负担。 另查，案涉A2号房屋目前仍登记在晨始公司名下，且已经于2015年10月9日进行了抵押登记。一审法院作出的(2016)津民初100号民事判决书主文第五项所述“31套房屋抵押物”包含本案中潘文亮主张权利的A2号房屋。 (2016)津民初100号民事判决生效后，因智圣汤泉公司、晨始公司、陈贵德、高树英未在规定期限内履行义务，中金公司向一审法院申请执行，一审法院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定天津市第一中级人民法院执行。 2019年9月2日，一审法院作出7号执行裁定，驳回潘文亮的异议申请。 一审法院认为：本案的争议焦点为：潘文亮对A2号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及潘文亮对A2号房屋是否享有所有权。 潘文亮在执行异议被裁定驳回后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的;案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依照相关法律规定，并结合案外人对执行标的是否享有民事权益及享有民事权益的具体类型，判断其民事权益相较于申请执行人对执行标的民事权益是否应优先得到保护。 《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 从上述三个条文分析，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了一般不动产买受人和商品房消费者的物权期待利益能够排除执行的充分必要条件。第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，系对不动产物权期待利益排除执行的一般性认定标准规定；第二十九条系针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者之外的一般买受人，其享有的债权请求权不能对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权；如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权，《执行异议和复议规定》第二十九条属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定”的情形之一，即商品房消费者对执行标的物权期待利益应优先于申请执行人对执行标的享有抵押权。 本案中，案涉A2号房屋登记在晨始公司名下，中金公司对该房屋享有抵押权。已生效的(2016)津民初100号民事判决判令：中金公司就案涉A2号房屋在内的“31套房屋抵押物”折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿。潘文亮系在法院查封后才与晨始公司签订了有效的房屋买卖合同，且未能提交证据证明其符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这两个条件。潘文亮享有的债权请求权不能对抗中金公司的抵押权，其依照《执行异议和复议规定》第二十八条规定要求对A2号房屋停止执行，依据不足。因此，一审法院对潘文亮要求解除对案涉A2号房屋的查封，并停止执行的主张不予支持。 因潘文亮要求对案涉A2号房屋停止执行的主张缺乏依据，且目前A2号房屋仍登记在晨始公司名下，潘文亮仅对案涉A2号房屋享有债权请求权，故，潘文亮要求确认其对案涉A2号房屋享有所有权缺乏法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条和第二十九条规定，判决驳回潘文亮的诉讼请求。一审案件受理费18300元，由潘文亮负担。 二审审理过程中，潘文亮提交证据一沂南县不动产登记信息查询证明，拟证明潘文亮所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。证据二物业缴费单，拟证明潘文亮在法院查封前已经合法占有案涉房屋。 中金公司质证称，对证据一的真实性、合法性认可，对证明目的不予认可，该证据下方明确注明“仅证明查询时刻的不动产登记状态”，不能证明潘文亮于2018年购房时名下房屋的情况，且其应当出具临沂市范围内名下无其他用于居住房屋的证明。潘文亮在一审法院释明的情况下未出具相关证明，存在转移名下房产以规避执行的嫌疑。潘文亮未提供是否有配偶、未成年子女的相关证明。案涉房屋为三层别墅，规划用途为酒店式住宅，不满足基本居住的目的。对证据二的真实性认可，对证明目的不予认可，缴费单中未载明有关房屋地址、名称等信息，不能体现与案涉房屋的关联性。 本院结合判决理由对潘文亮二审提交的证据予以分析。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据本案当事人的上诉请求，并经双方确认，本案二审争议的焦点问题为：潘文亮对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益及对于案涉房屋是否享有所有权。对此，应结合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的相关规定进行分析。 首先，本案无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。本案潘文亮受让的案涉房产为300多平方米的别墅，从使用功能上看，明显不涉及生存权的保护问题，潘文亮二审提交其在沂南县无其他用于居住的房产的证据并不足以证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。 其次，本案也无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。根据一审法院查明的事实及潘文亮的上诉主张，关于商品房买卖合同，潘文亮系于2018年8月8日与晨始公司签订《智圣汤泉庄园认购协议》，晚于人民法院查封案涉房屋的时间。潘文亮在二审中主张该合同为倒签，并提交物业缴费单等证明其于2014年实际入住房屋，但上述单据均为案外人物业公司出具，不能证明存在合同倒签的事实。关于购房款，一审中潘文亮主张其系以“金都鞋业车间款”抵顶房款，晨始公司亦认可收到潘文亮150万元购房款，但双方当事人对此事实的举证相互矛盾，不足以证明潘文亮已支付购房款的事实，一审法院对此不予认定并无不当。关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本院认为，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，本案中潘文亮并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故潘文亮对于案涉房屋的权益亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。 再次，关于潘文亮就案涉房屋是否享有所有权的问题。根据一审查明的事实，案涉房屋目前仍然登记在晨始公司名下，故一审判决认定潘文亮仅对案涉房屋享有债权请求权，并对其要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持，并无不当。 因此，一审法院对于潘文亮主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益及所有权的请求未予支持，认定事实及适用法律均无不当。 综上，潘文亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由潘文亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑学林 审判员  汪 军 审判员  谢爱梅 二〇二〇年十二月三十日 法官助理马冉 书记员  宋 健