山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13823号 上诉人（原审被告）：郑可省，男，1946年12月4日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：闵凡国，山东海祺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛银都物业管理有限公司，住所地青岛市市**彰化路**。 法定代表人：蔡海峰，总经理。 委托诉讼代理人：王文革、郭宇涵（实习），北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 上诉人郑可省因与被上诉人青岛银都物业管理有限公司（以下简称“银都物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初5763号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 郑可省上诉请求：一、判令撤销一审判决，依法改判上诉人不承担自2019年12月20日以后的物业综合服务费。二、由被上诉人支付一、二审的与诉讼有关费用。事实与理由：一、一审法院适用法律认定事实不清。1、被上诉人提交法庭的前期物业合同虚假，开发商银都地产从未与被上诉人签订过任何前期物业合同。一审法院援引(2019)鲁0202民初7711号、(2019)鲁0202民初965号、970号、971号、青岛市中级人民法院(2020)鲁02民终6223号判决书认定：1996年12月1日被上诉人于1996年12月1日开始管理银都花园前期物业管理，但是上述个案认定的事实是可以被本案查明证据推翻的。上诉人在一审向法庭提交了1996年原始的被上诉人与业主签订的原始物业合同原件，可以证实被上诉人与每个业主均签署了物业合同，并不存在被上诉人提交法庭的与开发商之间签署的前期物业合同，而且两份合同的公章都不一样，经上诉人至开发商处核实，被上诉人提交法庭的前期物业合同中所加盖的公章是其私刻，开发商银都地产公司从未与被上诉人签订过任何前期物业合同。在上诉人已经提交了1996年被上诉人与业主签订的原始物业管理契约的情况下，一审法院没有充分考虑原始证据的证明效力，事实认定不清。2、一审法院认定被上诉二年提交的银都花园小区住房面积收费记录、财务入账明细与银行流水相对应，不符合事实。一审开庭中上诉人对被上诉人提交其收取的银都花园小区业主的2019年至2020年6月的物业费的收费记录不予认可，被上诉人作为专业的物业公司，同时对多个物业提供物业服务，虽然其提供了银行流水，但并不能确认这些流水与本案争议的银都花园物业交费相关联，且反映不出交费的时间所缴纳的期限，更不能证明是736户业主的缴费，也无法证明银都花园业主认可银都物业公司提供的服务。被上诉人回去整理，但再未开庭，一审法院对被上诉人整理后的证据未经上诉人质证，直接认定，侵害了上诉人的诉讼权利，没有查清案件事实。三、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人对下列事实没有争议：被上诉人在2019年10月19将《撤离银都花园小区物业管理公告书》在银都花园小区内进行张贴，送达全体业主及业主委员会；10月31日解除与青岛壹媒介文化传媒有限公司的《物业合作协议》；12月2日再次向全体业主重申其将于2019年12月19日撤离；12月10日再次向业主通知追缴2019年12月19日前的物业管理费；2019年12月16日被上诉人致函银都花园业主委员会再次重申其将在2019年12月19日撤离，要求业主委员会办理水电表的过户手续。2019年12月13日银都花园业主委员会致函被上诉人同意被上诉人在2019年12月19日办理交接；12月17日银都花园业主委员会回应被上诉人指派了工作人员办理水电表的更名。从以上无争议事实可以看出，被上诉人在发出的《撤离银都花园小区物业管理公告书》根本就不是建立在银都花园业主大会决议的基础之上的，其完全是依据《山东省物业管理条例》第67条的规定行使合同解除权，更不是一审法院所认为的终止物业服务合同的意思或意愿，而是对被上诉人具有法律约束力的意思表示。不管银都花园业主委员会的决议是否有效均不影响被上诉人单方依据法律的规定解除双方之间的物业服务合同关系。合同解除权属于形成权，根据《合同法》第96条、《民法典》第565条之规定，合同自通知到达对方时解除，双之间的物业服务合同关系在2019年12月19日已经单方解除。2019年12月16日市南区珠海路街道召开物业管理联席会议，业主委员会主任王志淮拒绝在会议记录上签字的行为完全说明银都花园业主委员会与被上诉人之间根本没有达成一致，而且在2019年12月19日被上诉人拒不撤离后，银都花园业主委员会同日发布《告银都花园全体业主书》，明确自2019年12月19日24时，被上诉人在银都花园的一切物业管理活动非法，更加确认了被上诉人与银都花园业主委员会之间在被上诉人单方解除合同生效后并没有重新达成让被上诉人继续进行物业管理的合意。被上诉人在2019年12月19日24时后如实际管理也没有合同依据，属于无因管理的另一法律关系。银都花园业主委员会为维护全体业主权利而做出的决定，在没有依法撤销前，上诉人作为业主依法应当遵守。被上诉人在本案中依据已经在2019年12月19日解除的前期物业合同关系，主张解除后的物业管理费，没有合同依据，依法应当驳回。一审法院将被上诉人单方解除物业服务合同的法律事实与解除后的客观事实相混淆，罔顾被上诉人单方解除合同已经发生法律效力，不管银都花园所在地的街道办事处及居委会的要求还是部分不明真相的业主向被上诉人继续缴纳物业管理费，都不能改变被上诉人与银都花园全体业主已经不存在物业管理合同关系的法律事实。按照一审法院的逻辑，如果被上诉人一直在银都花园赖着不走或是只要有一户继续缴费，双方之间物业合同就不能认定终止，就要强制全体业主继续向被上诉人缴费，岂不是很荒唐。综上，一审法院认定事实不清，特别是适用法律不当，变相强迫银都花园全体业主继续向出尔反尔的被上诉人继续缴纳物业管理费，严重的损害了包括上诉人在内的全体银都花园业主的合法利益，望二审法院依法予以改判。 银都物业公司答辩称：一、《前期物业管理服务合同》合法有效，上诉人应按合同的约定缴纳拖欠的物业服务费。被上诉人与银都物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，该合同并未违反法律的强制性规定，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。上诉人不能提交确实充分的证据证明该份合同无效，也没有行使相应的业主撤销权。并且青岛市中级人民法院做出的（2020）鲁02民终6223号判决书中显示，青岛市中级人民法院已查明此合同系合法有效的物业服务合同。因此，被上诉人于庭审中所提交的《前期物业管理服务合同》应当被认定为真实有效的合同。二、《前期物业服务合同》未到期，被上诉人积极履行了为小区提供物业服务的义务，上诉人作为小区业主，应当履行按时缴纳物业管理费的义务。《青岛银都花园前期物业管理合同》第三条约定银都物业管理有限公司的委托管理期限自1996年12月1日起，至小区业委会正式聘物业公司止。截止目前，银都花园小区业委会没有正式聘用其他物业企业。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人需由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据2019年12月6日珠海路街道办事处出具的再告银都花园业主书可知银都花园业委会与青岛奥托纳蒙斯物业股份有限公司签订《物业服务合同》的决定，没有经过业主大会的法定程序，导致此次大会无效，也没有形成业主大会决议，不能代表全体业主的意志，故青岛奥托纳蒙斯物业股份有限公司不是经合法程序选聘的物业服务企业。被上诉人与银都物业公司签订的《前期物业管理服务合同》仍在物业服务合同履行期间。三、《前期物业服务合同》仍处于继续履行状态，上诉人作为小区业主，应当履行按时缴纳物业管理费的义务。虽然被上诉人于2019年10月在小区张贴过撤场通知，但业委会没有组织召开业主大会或者业主委员会会议，没有形成业主大会或者业主委员会会议的决议。也没有没有合法选聘的物业公司与被上诉人进行交接，根据《山东省物业管理条例》第六十七条规定的物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。故被上诉人不得擅自撤离银都花园小区，也不得擅自停止物业服务。珠海路街道办向小区居民出具《情况说明》建议被上诉人继续服务至银都花园业委会正式选聘新的物业企业止。被上诉人一直事实上为小区提供物业服务，被上诉人从未实际终止履行对小区物业的管理服务，《青岛银都花园前期物业管理合同》仍在继续履行的状态。上诉人提交的2019年12月19日银都花园业委会《告银都花园全体业主书》无合法性依据。首先，此书面告知书虽然加盖银都花园业委会的公章，但是关于此告知书的内容，上诉人不能证明是召开业主大会或者业主委员会会议之后形成的决议，也没有业主大会或者业主委员会会议的会议纪要，故此书面告知书不是小区业主的共同意志，而是张贴此告知书业主的个人行为。并且，2019年12月6日珠海路街道办事处张帖在银都花园小区的《再告银都花园业主书》证明2019年9月26日召开的银都花园业主大会因业主参加人数未达到《物业管理条例》及《物权法》中规定的业主人数要求而导致此次业主大会所做的决议无效。告知书中提及的要执行的业主大会的决议已被珠海路街道办事处确认无效，故此书面告知书执行的内容无合法性依据。四、被上诉人为维护小区的稳定和全体业主的利益一直为小区提供服务，上诉人享受了被上诉人提供的物业服务，应履行缴纳物业费的义务。由于银都花园业委会没有正式聘用新的物业公司，为防止被上诉人撤出之后，小区物业管理陷入混乱状态，市南区珠海路街道办事处建议被上诉人继续为小区提供服务，直到业委会正式选聘新的物业服务企业。本着为小区业主负责的态度，经珠海路街道办、物业办、银都花园业委会与被上诉人四方联席会议决定由被上诉人继续为小区提供物业管理服务，当业委会正式选聘新的物业服务企业时，被上诉人将与新的物业服务企业进行交接。被上诉人与珠海路街道办事处分别以告知书的形式将此决定告知全体业主。被上诉人提交的证据六《情况说明》由青岛市市南区珠海路街道办事处海口路社区居委会出具，证明被上诉人至今仍为银都花园小区提供物业服务。被上诉人提交的收费统计情况可以证明，截至目前，银都花园小区内有736户业主正常向被上诉人缴纳物业服务费，占小区业主的百分之八十。故被上诉人履行了为小区提供物业服务的义务，小区内大部分业主接受且正常缴纳物业服务费用。上诉人作为小区业主，享受了被上诉人提供的物业服务，应依法履行缴纳物业费的义务，上诉人拒不缴纳物业费的行为对正常缴费的业主及被上诉人实属不公。根据《合同法》第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。上诉人应履行自己缴纳物业服务费的义务。综上，被上诉人提交的证据足以证明，青岛银都物业管理有限公司为银都花园小区提供物业服务有合法的合同依据和事实依据，且被上诉人为了切实维护小区业主的利益，防止出现无物业公司服务的状况，被上诉人至今仍在小区提供物业服务，这是不容改变的客观事实。被上诉人履行了为小区提供服务的义务，上诉人也应当履行缴纳物业费的义务。综上所述，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 银都物业公司向原审法院提出诉讼请求:1.依法判令郑可省支付物业综合服务费9630.19元；2.依法判令郑可省承担本案诉讼费用。 原审法院对本案事实认定如下： 郑可省系青岛市市南区彰化路1号银都花园小区48号楼1户别墅业主，房屋面积287.22平米。银都物业公司系青岛市市南区彰化路1号青岛银都花园小区的物业管理服务单位，经青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终6223号民事判决书查明并确认：1996年12月1日，银都物业公司与郑可省所在的青岛银都花园小区的开发商青岛银都房地产有限公司签订《青岛银都花园前期物业管理合同》，约定银都物业公司管理该小区的前期物业管理，委托管理期限自1996年12月1日起至银都花园业主委员会正式聘物业公司为止，故从1996年12月1日起银都物业公司即开始起在该小区从事物业管理服务。物业费现根据1995年青岛市物价局下发的青价费【1995】177号《关于银都花园物业管理收费问题的批复》的文件照每平米每月1.2元收取，对应的物业管理服务措施为：一、综合服务的内容及收费标准。主要服务内容包括：1、负责住宅小区内的道路、楼道、甬道、庭院，公厕及公共场所的卫生保洁；2、按时登门为业主代收生活垃圾；3、负责住宅小区内花、草、树木和绿篱的修剪、补植、浇水、灭虫等；4、负责为业主代收水、电、供气、供热等费用；5、负责住宅小区日常治安保卫工作，落实防范措施。 后在物业管理服务过程中，银都物业公司因物业服务管理问题与业主产生分歧。2019年10月银都物业公司发布公告准备逐步停止为该小区进行物业服务，但后期因是否撤离与业委会及业主存在分歧，业委会、珠海路街道办事处、海口路居委会、银都物业公司均多次就有关事项进行通告，庭审中虽然郑可省对上述部分银都物业公司提交的有关银都物业公司、街道办事处及居委会的通告、通知等真实性不予认可，但本案涉案的银都物业公司在原审法院存在多个物业合同纠纷，且在案号为（2020）鲁0202民初5759号案件中，该案被告张开明对上述的通告、通知及意见书等真实性无异议，结合上述实际情况及原审法院查明的其他事实，对于上述涉及多方因小区物业管理纠纷而发出的各项通知、通告等原审法院对其真实性、合法性及与本案的关联性予以认可，通过上述证据显示本案纠纷争议具体过程如下： 1、2019年10月19日，银都物业公司向银都花园小区全体业主发布《撤离银都花园小区物业管理公告书》载明因业委会未与银都物业公司签订物业服务合同，服务工作无法推进；业委会另外成立青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司强行接管小区，非法雇佣人员扰乱园区管理秩序，非法收取物业费；欠缴物业服务费，拖累公司营运，因此银都物业公司将于2019年12月19日24时撤离银都花园小区物业管理。 2、2019年10月31日，银都物业公司向青岛壹媒介文化传媒有限公司（小区停车服务公司）发出《关于解除合同的通知》，载明：2018年4月1日，贵公司与我公司签订《物业合作协议》，协议期限为3年。现由于多方面问题及原因，我公司即将撤离银都花园小区，不再为该小区提供物业管理服务，贵我双方的上述协议已无法继续履行。故根据合同约定郑重通知解除协议。 3、2019年12月2日，银都物业公司向银都花园小区业主发出《通知》载明：我公司将于2019年12月19日依法依规撤离小区物业管理，在此之前我司是服务园区的合法主体单位，请各位业主尽快到物业管理处缴纳物业服务费。 4、2019年12月10日，银都物业公司又向银都花园小区业主发出通知载明：2019年12月19日之前的物业服务费收缴工作已接近尾声，但至今仍有少数业主由于某种原因未能按时缴费，从12月20日起将按照规定进行追缴，请业主尽快抽时间到物业管理处缴费。 5、2019年12月16日，银都物业公司向银都花园业委会发送《关于银都花园小区水电表过户更名函》载明：公司将于2019年12月19日按照程序撤离，涉及到水电表过户更名问题，请业委会确定时间共同办理更名过户手续。 6、2019年12月17日，银都花园小区业委会向银都物业公司发送《关于〈关于银都花园小区水电表过户更名函〉的回函》载明：银都物业公司2019年12月16日致业委会的《关于银都花园小区水电表过户更名函》业委会已于2019年12月17日收到。业委会将派司金生副主任和秦玉华师傅前去办理银都花园小区水电表过户更名的有关事宜。 7、2019年12月19日，银都物业公司向银都花园小区全体业务发送《告业主书》载明：银都物业公司自2019年10月19日函告银都花园小区业委会及全体业务，将于2019年12月19日撤离银都花园小区的物业管理，但因陆续接到业主反映，2019年9月26日召开的银都业主大会，因人数未达到《物业管理条例》需物业管理区域占总人数过半业主参加的规定，而导致业主大会无效。鉴于节日及未能组织召开业主大会，选聘出新物业服务企业，业主希望银都物业公司能够继续服务，银都物业公司考虑到业主的诉求，并应业务请求，向总公司汇报，决定暂时继续为全体业主服务，直至业主大会依法依规选出新的物业公司，银都物业公司按规定与业委会及新物业公司交接。 8、2019年12月19日，银都花园业主委员会向全体业主发出《告银都花园全体业主书》载明：银都花园业主委员会郑重宣告，自2019年12月19日24时起，银都物业公司在银都花园的一切物业管理活动为非法。业主委员会坚决执行业主大会的决议，驱逐银都物业公司，实行业主物业管理自治，维护业主正当权利。 一审中，双方对于对方提交的下述证据存在异议，原审法院认定如下： 1、银都物业公司提交海口路社区居委会《情况说明》一份，灭蚊蝇消杀记录表一份，证明银都物业公司一直为小区提供物业管理服务，为小区进行了消杀。郑可省对上述《情况说明》的真实性无异议，对于灭蚊蝇消杀记录表真实性不予认可，认为系单方制作。上述《情况说明》载明：银都物业公司于2019年10月19日函告银都花园业委会及小区业主其将于2019年12月19日撤离银都花园小区物业管理，因业委会未召开业主大会，选聘出新的物业服务企业，业主对小区内的卫生、安全、稳定表示担忧。且因节日将至，银都物业公司暂时继续为小区业主服务，截至目前，银都物业公司一直在为银都花园小区业主提供物业服务，特别是在2020年疫情防控期间，该公司在疫情防控、爱国卫生等方面做了大量工作。因郑可省对该情况说明真实性不持异议，而该情况说明了银都物业公司确系一直在银都花园小区进行物业管理服务，故结合该说明，对于灭蚊蝇消杀记录表真实性原审法院予以认可，上述证据能够证明银都物业公司一直在该小区从事物业服务。 2、银都物业公司提交其收取的银都花园小区业主的2019年至2020年6月的物业费的收费记录、银行流水明细。郑可省对于上述银都物业公司的收费记录不予认可，对于银行流水真实性予以认可，但认为银都物业公司作为专业的物业公司，同时对多个物业提供物业服务，虽然其提供了银行流水，但并不能确认这些流水与本案争议的银都花园物业交费相关联，且反映不出交费的时间所缴纳的期限，更不能证明是736户业主的缴费，也无法证明银都花园业主认可银都物业公司提供的服务，据郑可省了解的情况是绝大多数业主因物业公司交接不畅，均已暂时停止交费，待人民法院裁决后根据法院裁决进行缴纳下一步的费用。 经核实，上述证据记录的银都花园小区住房面积、收费记录、财务入账明细能够与银行流水明细相对应，故对于上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性原审法院予以确认。该证据能够证明部分业主至2020年6月仍向银都物业公司交纳物业费。 3、郑可省提交转账记录一份，证明2020年6月17日郑可省已将物业费通过微信钱包支付于新物业公司青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司的事实，从流水中可以看出是通过微信钱包支付。银都物业公司对该证据的真实性不予认可，认为郑可省交费的物业公司因未经过全体业主相关程序，所以不具备合法性，所谓的收据也没有印章，微信打款明细中没有公司注册账户，任何人都可以注册为公司，仅用微信账户予以打款，真实性不予认可。 经查，上述微信支付记录显示的收款方为青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司，支付款项的时间为2020年6月17日至2020年6月28日。因上述微信支付凭证无其他证据证明系郑可省交纳的是物业费，收据显示的业主也并非郑可省，故对于上述证据与本案的关联性原审法院不予认定。 4、郑可省提交照片一组，证明银都物业公司服务不合格、故要求减收物业服务费。银都物业公司对上述证据真实性不予认可，照片不能证明拍摄时间和地点、服务存在瑕疵，只是个节点，不代表持续行为，郑可省可以要求整改，但不能作为拒绝支付物业费的依据。 因上述证据仅系拍摄当时状态，因此即使为银都物业小区的某一时间的状态，但不能证明银都物业公司事后未采取物业服务措施，而郑可省又未提交其他证据与该证据相佐证上述状态系常态及持续存在，故对于该证据的证明效力原审法院不予确认。 一审中，郑可省对于交纳2019年12月20日之前物业综合服务费无异议，但自2019年9月已向新物业公司即青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司交纳了物业综合服务费，因为业委会与新物业公司在2019年8月24日签订了新《物业合同》，因此从2019年9月1日要向新物业公司交纳物业费。 原审另查明，在案号为（2020）鲁0202民初5759号案件中，银都物业公司与案外人张开明因物业服务合同产生纠纷，纠纷性质与本案涉案未交纳物业综合服务费时间基本相同，在该案中银都物业公司及案外人张开明均提交大量的从2019年8月至2020年6月期间的银都物业公司、青岛市珠海路街道办事处、海口路社区居委会、银都花园小区业主委员会向小区居民发送的通告、通知及相互的函件确认，反映出银都物业公司与银都花园小区业主产生纠纷，银都花园小区业委会召开业主大会并发出通知，告知银都物业公司小区物业管理服务将实行自治，要求银都物业公司限期搬离，后经街道办及居委会调查，业主大会决议部分业主不认可，故街道办及居委会行使物业管理监督职责，要求业主委员会撤销自治通告，并维持物业管理现状，后银都物业公司发出撤离小区通知，但实际并未实施撤离行为，现仍然在该小区持续进行物业管理服务。 原审法院认为，首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案案涉争议的1996年12月1日银都物业公司与银都花园小区的开发商青岛银都房地产有限公司签订的《青岛银都花园前期物业管理合同》经青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终6223号民事判决书确认合法有效，因此对于上述合同的效力应予认定，郑可省虽然非该物业服务合同的当事人之一，但其系该小区的业主，因此该合同对包括郑可省在内的银都花园小区业主均具有拘束力，其应当按照合同约定的事项履行相应的义务。 其次，物业服务合同的履行虽然是基于物业公司和全体业主合意的意思表示，但由于物业服务内容的多样性、复杂性及小区业主的要求差异化，导致合同的履行难以获得所有业主的一致意见。因此物业合同是否继续履行及解除应按照法规及物业管理的相关规定由业主大会按照规定程序作出最大限度的有利于业主的决定。本案中虽然银都物业公司于2019年9月19日发出《撤离银都花园小区物业管理公告书》告知业主其将于2019年12月19日终止为小区提供物业服务，办理交接手续，有终止物业服务合同的意愿，业主委员会也同意进行物业交接，但银都物业公司基于对小区物业管理的需要，并未实际实施撤离的行为，也未因上述业主委员会的自治决定而影响其持续的为小区进行物业服务。由此可以看出双方虽均有解除物业服务合同的意愿，但实际银都物业公司基于银都花园小区所在的街道办及居委会监督管理的要求及对银都花园小区居民对物业服务的需求，并未实际终止履行对小区物业管理服务行为，部分业主也仍继续向银都物业公司交纳物业费，故不能以银都物业公司作出撤离声明，业委会同意撤离的决定认定物业服务合同终止，故综合上述实际情况应确认1996年12月1日银都物业公司与银都花园小区的开发商青岛银都房地产有限公司签订的《青岛银都花园前期物业管理合同》仍处于合同的继续履行状态。 再次，从本案查明的事实来看，由于物业服务内容的多样性、小区业主要求的差异化，小区物业管理实现让全体业主满意存在一定的困难性，导致业主与银都物业公司产生纠纷矛盾。本案中郑可省向案外的青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司转账，但其提交的证据不足以证明青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司实际在小区从事物业服务，而照片也不足以证明银都物业公司在小区物业管理服务方面存在瑕疵，故对于其辩称的青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司在该小区从事物业管理服务并向该公司交纳物业综合服务费及银都物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵要求减收物业综合服务费的辩论意见原审法院不予采纳。 综上，银都物业公司在诉争2018年1月至2020年3月期间一直在银都花园小区进行物业管理服务，而郑可省提交的证据又不足以证明银都物业公司在物业管理服务方面存在瑕疵，因此郑可省作为小区的业主应当按照物业合同约定和政府部门定价按时足额的交纳物业综合服务费。本案涉案郑可省未交纳的从2018年1月至2020年3月物业综合服务费9630.19元，因该段期间银都物业公司提供了物业管理服务，故对于该诉请请求，原审法院予以支持。 综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院》第一条规定，判决：郑可省于判决生效之日起十日内支付青岛银都物业管理有限公司2018年1月至2020年3月的物业综合服务费9630.19元。如果郑可省未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，简易程序审理减半收取25元，由郑可省负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：郑可省应否向银都物业公司缴纳物业费的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，（2019）鲁0202民初7711号、（2020）鲁0202民初965号、970号、971号、（2020）鲁02民终6223号等多份生效的民事判决均确认银都物业公司与银都花园小区的开发商青岛银都房地产有限公司签订的《青岛银都花园前期物业管理合同》合法有效，郑可省未提交有效证据推翻上述判决，故该合同对包括郑可省在内的银都花园小区业主均具有拘束力。合同签订后，银都物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，郑可省亦应依据合同约定缴纳物业费。郑可省以银都花园小区成立业主委员会对小区物业管理自治、及案外人青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司实际为涉案小区提供服务为由，抗辩不缴纳物业费。对此，本院认为，珠海路街道办事处及办事处居委会的《告知书》及《情况说明》均载明，银都物业公司未实际实施撤离的行为，并根据珠海路街道办事处及办事处居委会的要求继续履行物业管理服务职责，故郑可省该项抗辩不成立，本院不予支持。 综上，上诉人郑可省的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人郑可省负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年十二月三十日 书记员  方高海 书记员  韩 平