福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初6708号 原告：葛筱萍，女，汉族，1962年2月4日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：王小英，福建宽达律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林丽丽，福建宽达（自贸区福州片区）律师事务所执业律师。 被告：苏晖，女，汉族，1971年8月2日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告：王睿，女，汉族，1990年8月4日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄松泰，福建泾渭明律师事务所执业律师。 原告葛筱萍与被告苏晖、王睿债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年10月13日公开开庭进行了独任审理。原告葛筱萍的委托诉讼代理人王小英，被告苏晖，被告王睿及其委托诉讼代理人黄松泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 葛筱萍向本院提出诉讼请求：1．法撤销苏晖和王睿于2019年7月15日签订的关于转让位于福州市鼓楼区××街道××路××号××花园××＃楼××东龙楼）205单元及57附属间的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》及该房产转让行为；2．依法判令上述房产仍属于苏晖所有，王睿协助配合将上述房产产权恢复登记至苏晖名下；3．本案的诉讼费、保全费等诉讼费用由苏晖和王睿承担。事实与理由：苏晖和案外人丁某勇系夫妻关系。2012年起，苏晖和丁某勇陆续向葛筱萍借款525万元，月利率1.8%，因其未还款，葛筱萍于2019年5月14日起诉，鼓楼区人民法院于当日立案受理。2019年10月30日，鼓楼区人民法院作出（2019）闽0102民初8387号民事判决书，判决苏晖和丁某勇在判决生效十日内向葛筱萍偿还借款本金525万元及该款自2018年1月15日起计算至款项还清之日止按月利率1.8%的利息。因苏晖和丁某勇未按生效判决履行，葛筱萍于2020年1月16日向鼓楼区人民法院申请执行，执行案号为（2020）0102执453号。执行过程中，因未查询到可供执行的财产，鼓楼区人民法院于2020年4月28日作出终结本次执行程序的执行裁定书。收到该裁定书后，葛筱萍为维护自身的债权得以顺利实现，特申请法院开具调查令查询苏晖和丁某勇名下房产历史交易记录，于2020年6月17日在福州市不动产登记中心查询到苏晖于2019年7月15日将其名下所有的产权证号为ＦＺ权1××2的位于福州市鼓楼区××街道××路××号××花园××＃楼××东龙楼）205单元（建筑面积：122.06平方米，套内建筑面积：115.44平方米）及57附属间（建筑面积：7.83平方米，套内建筑面积：6.36平方米）以55万元价款转让给王睿，苏晖、王睿签订了《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》。王睿系苏晖的丈夫丁某勇的表侄女，葛筱萍认为苏晖在与其民间借贷案件审理期间以明显不合理低价转让给王睿，苏晖、王睿明显存在恶意串通，以达到为逃避债务而恶意转移财产的目的。葛筱萍因苏晖恶意转移财产的行为致使执行案件被终结本次执行，判决的525万元本金及利息至今分文未得，对葛筱萍造成严重损害。综上所述，根据《合同法》第74条相关规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”及《民事诉讼法》之规定，葛筱萍为维护自身利益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持葛筱萍全部诉讼请求！ 苏晖辩称，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”，可见债权人撤销权必须符合相关要件。一、王睿通过麦田房产中介介绍了解后，先后带她父母前来位于苏晖落座于福州市鼓楼区××路××号××花园××座××室××房，并且苏晖及家人也如实向麦田中介告知这套房子做过抵押，之后王睿有点顾虑，后来麦田中介业务员告知她如果抵押如果能还清，手续正常交接过户没有问题，王睿父母也十分满意，便与麦田中介一同前往麦田公司福州总部签订购房合同，最终双方协商以303万元价格谈成并签订了买卖合同，而且由麦田中介业务员陈某敏带领下去银行做了287万元的交割手续。在二手房买卖中，买卖双方为避税等确实存在签订两份价款不一的合同，这也是二手买卖市场的潜在交易习惯。在价款不一时，应以真实交易价格备案合同进行买卖双方交易，并不像葛筱萍所说的那样按备案合同中约定的55万元进行买卖交易，不存在明显不合理的低价买卖行为。二、葛筱萍在不能提供证据证实的情况下，认定王睿是苏晖丈夫丁某勇的表侄女，根本是无中生有，不但对苏晖声誉造成损害，且有误导法院判断的嫌疑。总之，苏晖对本案房产完全是依照现行的法律法规，遵从市场价格规律，并且是在福建麦田房产经纪有限公司全程指导进行房产交易，依法应受国家法律保护。葛筱萍的诉求缺乏事实及法律依据，与事实不符，恳请法院依法驳回葛筱萍的诉讼请求。 王睿辩称，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”，可见债权人撤销权必须符合相关要件。一、王睿不存在以明显不合理的低价购入房产的行为。2019年4月20日，王睿经同事介绍认识福建麦田房产经纪有限公司的业务员小魏，把看房需求、条件与对方交流沟通后，小魏就开始替王睿寻找合适的房源。王睿看中××花园×＃楼（××楼）××单元的房子。由于这套房子离王睿上班单位比较近，且小区环境几年前有社区改造过，较为干净，停车位也相对宽松，最重要的一点是符合我小孩入学的划片小学标准，是近期看过的二手房中比较好的。于是第一次看房以后，王睿就处于比较满意的状态。但是小魏帮忙了解这套房子的情况后，回复王睿说，这套房子是有做过抵押的，还不止一次。听完以后王睿本决定不考虑了，但是后来中介又告知王睿说抵押如果能还清，手续正常交接过户就没问题。所以王睿问小魏能不能再看一次房子。之后，王睿便于2019年5月20日左右通知漳州市长泰县老家的父母一同到福州看房，征求他们的意见。王睿父母于2019年5月31日从漳州市长泰县自驾往福州。2019年6月1日，王睿及其父母便与麦田公司按约定的时间前往东光花园。王睿父母看完以后也十分满意，便与中介一同前往麦田公司福州总部签订购房合同。当时这套房子挂在网上的出售价格是300万元，由于房东急需用钱，需一次性付款到位，而王睿与家人商量想做按揭贷款，房东便要求按揭贷款的话要提价到310万元，因为按揭贷款的手续比较麻烦，他们每个月要还银行大笔的利息。后经中介的一番调解，最终于303万元的价格谈成。我们于当天，也就是2019年6月1日成功签订房屋买卖合同。而当时由于太过匆忙，王睿手头上只有3万元，便先付了3万的定金以及签订了由王睿支付51500元作为麦田公司的区间服务费的承诺函。6月3日，王睿又汇了13万元定金，共16万元的定金是由麦田公司建华支巷门店店长周佐春经办。由于购房需要落户福州，王睿于2019年6月3日开始，向人才市场服务中心咨询应准备的材料。2019年6月4日，王睿正式向古田路128号劳动大厦人才市场中心递交材料，落户花了20个工作日。在等待落户的过程中，小魏约了王睿和房东苏晖一起到交易中心查询东光花园的落户情况，苏晖一人进到预约好的办理窗口，查询结果也录了音，确认这套房子可以正常落户。之后就开始办理过户东光花园房产的一切准备手续，是由麦田公司的业务员陈某敏与王睿交接。2019年7月4日，中介陈某敏约王睿和苏晖一同前往建设银行福州广达支行办理资金托管业务。对于这个资金冻结，中介是这样解释的：“我们把这笔钱冻结在银行的托管账户，苏晖确认完有这笔钱的存在，就立即去解押房产，之后我们跟苏晖办理完过户的手续，银行在确认了双方已经过户交接完后，便会把这笔钱划到指定的账户。”但是7月4日办理的当天，苏晖多带了一个人到现场——林航。苏晖称，林航是他的朋友，苏晖的银行卡丢失了，由林航先做这笔资金的代理人。当时中介陈某敏也在场，没有提出异议。他们先将资料提交银行经办业务员，银行业务员打印提供资金托管协议书，托管协议上明确写着：“资金托管的2870000元是用于交易房产地址：鼓楼区××路××号××花园××＃楼××龙楼）205单元及1层57附属间。”他们在与银行经办人员确认信息的过程中，王睿是回避状态，直到需要做托管手续的时候中介陈某敏才喊王睿上前，与林航签订了托管协议书。协议书上的甲方变成了林航，当时王睿以为这是房东苏晖指定的代理人，银行和中介应该都是确认后才会出此协议，王睿以为一切都是按照正规流程，便不会有太大的问题。之后，苏晖很快就解押了房产。2019年7月16日，中介陈某敏约王睿到便民服务中心办理手续，当天，苏晖也到了现场，她与中介陈某敏先办理完她的业务手续，便离去。最后，中介陈某敏才开始带领王睿办理王睿需要做的手续。2019年7月16日，王睿正式领取房产证，以及过户更改了这套房子的水、电、煤气等户主信息。在二手房买卖中，买卖双方为避税等目的，确实存在签订两份价款不一的合同，这也是二手房买卖市场的潜在交易习惯。在价款不一时，应以真实交易价格而非备案合同的价款为准。王睿与苏晖系通过房屋中介介绍认识，并在房屋中介的见证下签订《房屋买卖合同》，且购房款已实际交付，双方真实的房屋交易价格为303万元，而非备案合同中约定的55万元。葛筱萍估算本案诉争房产的价格也仅为260万元，可见王睿在购买本案房产过程中并不存在明显不合理的低价转让情形。二、王睿系本案善意第三人，葛筱萍无权行使撤销权。债权人撤销权的又一重要的构成要件即受让人受让时为恶意，否则债权人不得行使撤销权，这也是为保护善意第三人合法权益及交易安全性之目的。本案中，王睿与苏晖系通过房屋中介介绍认识，双方不存在恶意串通的可能性，葛筱萍在不能提供证据证实的情况下，肆意认定王睿为苏晖的表侄女，不但对王睿声誉造成损害，且有误导法院判断的嫌疑，系对司法资源的恶意浪费。综上所述，王睿依照现行法律、法规购房刚需自住，遵从市场价格规律，在福建麦田房产经纪有限公司全程指导下购得房产，依法应受国家法律保护。葛筱萍的诉求缺乏事实及法律依据，建议法院依法驳回葛筱萍的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，因双方当事人提供的证据客观真实，予以采信，对双方的证明观点在本院认为部分予以综合评价。 根据上述已认定的有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定如下事实： 2019年5月14日，葛筱萍向福州市鼓楼区人民法院起诉丁某勇、苏晖民间借贷纠纷一案。本院于2019年10月30日作出（2019）闽0102民初8387号民事判决书，判决丁某勇、苏晖向葛筱萍偿还借款本金5250000元及利息。该判决现已生效。 2019年6月1日，案外人丁某勇作为甲方（卖方）苏晖的代理人与乙方（买方）王某敏（王睿的父亲）签订《房屋买卖合同》，双方主要约定，甲方的房屋位于福州市鼓楼区××街道××路××号××花园××＃楼××东龙楼）205单元及1层57附属间，该房屋成交价格为3030000元；该房屋存在抵押，甲方应在2019年6月3日前向抵押权人申请还款；乙方应在本合同签订时支付购房保证金30000元，另应在本合同签订后三日内支付购房保证金130000元，购房保证金应存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管。同日，双方与福建麦田房产经纪有限公司、福州市鼓楼区大华麦田房产经纪服务部分别签订《交易服务合同》、《居间服务合同》、《“七星”服务保障协议》，福建麦田房产经纪有限公司亦在当天出具收款收据，收到王某敏支付的买卖上述房屋的购房保证金30000元。6月3日，福建麦田房产经纪有限公司亦出具收款收据，收到王某敏支付的买卖上述房屋的购房保证金130000元。2019年7月4日，甲方（卖方）苏晖与乙方（买方）王某敏就上述房屋签订《补充协议》，双方对《房屋买卖合同》第七条交易流程进行了变更，双方对资金监管、领证放款等流程达成一致意见。同日，王睿与苏晖的朋友林航就交易房产鼓楼区××花园×＃楼××单元及1层57附属间签订《房屋交易资金托管业务通知／协议书》，同时，王睿将2870000元转入中国建设银行股份有限公司福州广达支行的房屋结算资金托管专户。根据福州市不动产档案馆提供的由出售人苏晖、买受人王睿与中介机构福建麦田房产经纪有限公司于2019年7月15日签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》，显示双方商定不动产成交价550000元。2019年7月18日，王睿被登记为鼓楼区××花园×＃楼××单元及1层57附属间权利人。同年7月23日，王睿在房易安交易资金划转通知书上签字确认，将交易房产鼓楼区××花园×＃楼××单元及1层57附属间中的交易金额2870000元划至指定的账户，账户名称林航。福州市鼓楼区大华麦田房产经纪服务部于2020年7月24日对上述交易过程出具了情况说明。 本院认为，债务人以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案的争议焦点是涉案房屋转让价格是否属于明显不合理低价，具体而言是转让价格应当按照当事人之间签订的合同认定，还是按照不动产登记部门备案的合同认定。2019年6月1日的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，为有效合同，且王睿作为买受人已按约实际履行全部付款义务，应按该合同认定涉案房屋转让真实的交易价格为303万元。因过户登记需要而在登记部门重新签署格式文本的买卖合同，以及为避税等原因而不记载真实交易价格，均不构成对真实买卖合同的变更、解除，亦不影响真实买卖合同的效力。综上，案涉房屋转让价格应按303万元认定，该价格不属于明显不合理低价，未对债权人造成损害，葛筱萍要求撤销涉案房屋的转让行为，依据不足。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回葛筱萍的诉讼请求。 案件受理费27600元，由葛筱萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄人堃 二〇二〇年十二月十五日 书记员  姜洁玫 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。