江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终1365号上诉人（原审原告）：洪水星，男，1954年1月5日出生，汉族，住抚州市临川区。委托诉讼代理人：饶赤明，江西三松律师事务所律师，代理权限一般代理。被上诉人（原审被告）抚州市适城房地产开发有限公司，住所地：抚州市临川区上顿渡六渠道北路程邓村口。法定代表人：唐建荣，该公司总经理。被上诉人（原审被告）唐建荣，男，1975年11月8日出生，汉族，住抚州市临川区。原审第三人丁文华，男，1973年6月15日出生，住抚州市临川区。原审第三人王守刚，男，1960年10月29日出生，汉族，身份证地址江西省抚州市临川区，现住抚州市临川区。上诉人洪水星因与被上诉人抚州市适城房地产开发有限公司（下称适城公司）、唐建荣、原审第三人丁文华、王守刚合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初5373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人洪水星及委托诉讼代理人饶赤明，被上诉人适城公司、唐建荣、原审第三人丁文华、王守刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪水星上诉请求：1、撤销原判，依法支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费、财产保全费及鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：原判不认定上诉人分到2703、2802、2901号房屋违背日常生活法则，没有查明2016年12月11日会议决定执行情况和分到唐建荣及原审第三人名下房屋销售情况，不依法确认合伙人分配到的房屋事实，不认定唐建荣私自出卖分配给上诉人的2703号房屋，隐瞒已查明各合伙人都向适城公司出具借条的事实，错误认定2020年5月31日会议决定有效，不对唐建荣及第三人虚假陈述依法处罚，错误认定已出售的2套房屋上诉人没有请求权，错误地将要求唐建荣返还多收取的35万元认定属于另一法律关系，适用民诉法第六十四条是适用法律错误，原审审理期限超过6个月程序严重违法。适城公司及唐建荣答辩称：上诉人所述没有证据证明，与事实不符，2016年12月11日的《会议决定》是根据上诉人的要求做出分房的决定，后因没有算账，不知项目是否赚钱，所以决定不执行，我通知过上诉人，但上诉人没有参会。2015年2月17日唐建荣和洪水星签订的股份转让协议，明确约定了转让的股份及价格。35万是转让股份的钱，合同约定的是260万。原审第三人丁文华答辩意见：分出去的房子全部都要拿回来，跟老百姓把房产证办好，欠政府的外债要还清。原审第三人王守刚答辩意见：1、我没有参与管理、卖房；2、说我们三个人投资250万与事实不符；3、说我拿了58万没有依据；4、卖房子的钱要归总，不是给哪一个人，我的股份比上诉人多，但是我只拿了一套房子，房子还没正式到我名下。洪水星向一审法院提出诉讼请求：1、判令适城公司、唐建荣在本判决生效之日起十五日内将位于临川区上顿渡桥东路39号龙居庭苑二期3号楼2802、2803、2804、2901房屋解除抵押担保；如不能解除抵押担保应赔偿洪水星损失3261185元；2、判令适城公司、唐建荣赔偿洪水星龙居庭苑二期3号楼2703房的损失733968元；3、判令唐建荣返还洪水星35万元及利息98948元（利息从2015年2月17日起计算至2019年11月16日，按中国人民银行同期贷款利率计算，之后利息计算至还清之日止）；4、案件受理费由适城公司、唐建荣承担。一审法院认定事实：2015年7月8日，洪水星、唐建荣及第三人丁文华、王守刚签订了一份共同投资开发龙居庭苑小区二期合同，该合同约定，四方挂靠适城公司共同开发龙居庭苑小区二期3号楼及附属设施工程；龙居庭苑小区二期3号楼及附属设施所有权、国有土地使用权不属于适城公司，属于洪水星、唐建荣及第三人丁文华、王守刚按份所有，其中，洪水星拥有20%、唐建荣拥有13.33%、第三人丁文华、王守刚各拥有33.33%；唐建荣及第三人丁文华、王守刚前期开发龙居庭苑小区一期1、2号楼及其附属设施前后期间的债务，由其承担，与开发的龙居庭苑小区二期3号楼及附属设施工程无关，任何一方不得将个人债务归于龙居庭苑小区二期3号楼及附属设施工程；适城公司前期开发龙居庭苑小区一期1、2号楼及其附属设施前后期间的债务均与四方和龙居庭苑小区二期3号楼无关；龙居庭苑小区二期3号楼及附属设施在建期间，竣工后销售商品房款的收入，和没有销售剩余的房屋和车库，按四方拥有的股份比例分配给四方；投资款、销售房屋收入、开发房屋成本、销售成本支出、分配房屋销售收入，由唐建荣负责，其他三方实施监督，可以随时查阅财务账本，发现问题提出纠正意见。同日，洪水星、唐建荣及第三人丁文华、王守刚与适城公司签订了一份挂靠合同，该合同约定，洪水星、唐建荣及第三人丁文华、王守刚作为乙方，适城公司作为甲方；乙方挂靠甲方开发龙居庭苑小区二期3号楼及附属设施；乙方支付龙居庭苑小区二期3号楼及附属设施的土地款，开发、销售手续费、工程款、税金等全部费用，甲方不承担任何费用；龙居庭苑小区二期3号楼及附属设施的所有权、国有土地所有权属于乙方，不属于甲方；甲方应当配合乙方办理开发销售手续，以甲方名义销售龙居庭苑小区二期3号楼及附属设施，销售收入属于乙方所有，未销售的房屋所有权属于乙方，由乙方自行支配，甲方负责将未销售的房屋所有权过户给乙方；乙方支付挂靠费6万元，甲方不再收取任何费用。2015年7月8日，唐建荣向洪水星出具了一份收条，该收条内容为今收到洪水星交来开发临川区农机公司院内龙居庭苑小区二期危房改造项目投资款200万元；并注明2015年2月17日收到转账899000元，现金601000元，3月12日转账5万元，3月18日转账5万元，3月19日转账20万元，4月10日转账20万元。其中，2015年2月17日，洪水星通过其女婿沈玉三实际向唐建荣转款为1249000元。另第三人王守刚向一审法院证实，洪水星的20%股份系唐建荣转让给洪水星的，当时双方商议价格为275万元。2016年12月11日，洪水星、唐建荣及第三人丁文华、王守刚四名股东召开了股东会议，并形成了一份临川农机公司职工宿舍二期商品房开发项目投资开发人（股东）就有关问题的会议决定，决议内容为：1、经全体投资人同意先拿出30套商品房按投资股份分配，丁文华股份33.33%分得商品房10套，王守刚股份33.33%分得商品房10套，洪水星20%股份分得商品房6套，唐建荣股份13.33%分得商品房4套，原则上每套在120平方米左右，个人所分配商品房按底价结算；2、对于唐建荣前期个人拿了17套商品房（以财务账上面数据为准）代股东结账唐建荣多拿商品房的房款应退回用于项目税款及工程款；3、剩余商品房任何人未经全体股东投资人同意不得私自销售，否则承担一切经济及法律责任；4、剩余商品房销售后，全部用于该开发项目工程建设及税费开支，任何人不得私自挪用；5、商品房销售至80%时所有股东参加进行全面结算，如销售收入不足支付工程款及税费开支时，按各投资人股份分摊费用，结余部分按股份分配；6、该开发商品房密匙由售房部阿兰负责管理。2017年1月10日，洪水星将分到的2704号房屋出售给吴建明、吴冬兰，吴建明、吴冬兰并与适城公司签订了一份商品房买卖合同，该合同约定，由吴建明、吴冬兰购买2704号房产，房屋总金额为608202元，购买人以按揭方式付款，首付188202元，余款42万元在银行按揭，合同签订后，该份商品房买卖合同并办理了备案登记；吴建明、吴冬兰向适城公司支付了首付款188202元，适城公司当日将此款通过银行转账的方式支付给了洪水星。2017年3月，洪水星联系购房人朱志华，将2804号房产卖给朱志华，购房款合计544194元，洪水星和朱志华到售楼部签订购房合同时被告知该房产被冻结，暂时不能网签，但可以先装修，随后，朱志华将购房款544194元支付给了洪水星，并对房屋进行了装修；2018年7月31日，朱志华向适城公司支付了物业管理费、燃气初装费，电费、装修押金等，适城公司向朱志华出具了收据，并于2018年10月17日向朱志华出具了燃气开通通知单。2017年11月14日，洪水星将2803号房产出售给梁太阳、王琼，并由梁太阳、王琼与适城公司签订了一份商品房买卖合同，该合同约定，房屋总价款为495052元，以按揭方式付款，首付195052元；合同签订后，梁太阳、王琼向洪水星儿子支付了首付款195052元，由适城公司向梁太阳、王琼出具了首付款收据。一审另查明，2017年1月22日，适城公司因向案外人借款，将龙居庭苑小区二期3号楼十二套商品房（房号为：2901、202、2802、3202、3302、203、2803、3203、204、2804、3304、205）用作借款抵押担保，并在抚州市临川区房管局开发办办理了抵押登记。2017年1月13日，洪水星向适城公司出具了一份借条，该借条内容为，今借到临川农机公司二期危房改造3号楼项目人民币20万元；2017年11月15日，由洪水星儿子洪志泉向适城公司出具了一份借条，该借条内容为，今借到适城公司金榜苑小区3号楼2803房房款计人民币486442元。洪水星还提供了与第三人丁文华的通话录音，证明第三人丁文华作为合伙人也分得了房产。但第三人丁文华表示当时是喝了酒说的话，实际上其没有分得房产。洪水星还对涉案的五套商品房价值进行评估，2703、2802、2803、2804、2901号房产价值共计3995153元，洪水星支付鉴定费为19000元。适城公司、唐建荣提供了一份2020年5月31日临川农机公司职工宿舍二期危房改建项目开发人相关问题会议决定，该会议决定主要内容为，因项目尚欠承建方工程款，附属工程尚未结算，工程所涉及税款尚未缴纳，分房行为实际系分利润行为，项目尚未结算，现洪水星要求分房，必然会严重损害项目和其他股东的权益，导致工程出现烂尾，造成恶劣社会影响；故决定不再实施2016年12月11日的分房决议。唐建荣，第三人王守刚、丁文华在该决定上签名。洪水星没有在该决定上签名，并中途离场。一审法院认为，洪水星与唐建荣、第三人丁文华、王守刚合伙以适城公司名义开发龙居庭苑小区二期工程，双方并签订了共同投资开发龙居庭苑小区二期合同及挂靠协议，双方对此也予以确认，故一审法院对洪水星与唐建荣、第三人丁文华、王守刚合伙以适城公司名义开发龙居庭苑小区二期工程的事实予以确认。对于2016年12月11日签订的临川农机公司职工宿舍二期商品房开发项目投资开发人（股东）就有关问题的会议决定，该决定经全体股东同意，且不违反法律法规禁止性规定，应属有效决定，在该决定中洪水星按股份比例应当分得六套商品房，之后，经洪水星介绍以适城公司的名义向购买人出售了三套商品房，分别为2704、2803、2804号。其中2804号商品房洪水星收取了全部房款，2704和2803号商品房均由洪水星收取了首付款，并由适城公司向购买人出具了房款收据，并交付了房产。证明该三套商品房适城公司认可应当由洪水星所有并同意洪水星出售该三套商品房。虽然2803、2804号商品房被唐建荣、适城公司用于个人借款被抵押，但该两套商品房在出售并签订了房屋买卖合同后，对于涉及该房产的权利应当由购买人依据房屋买卖合同向出售方或侵权人主张，现洪水星仍然以该房屋按股东会决定归其所有，要求适城公司、唐建荣承担侵权责任，该诉讼请求不应支持。对于其他洪水星主张的三套商品房2901、2703、2802号归其所有，洪水星主要依据是2016年12月11日股东会决议及龙居庭苑正在使用楼盘表，但从股东会决议上看，虽然约定了洪水星应当分得六套房产，但并没有标注六套房的具体房号，龙居庭苑正在使用楼盘表上虽然注明了洪水星的六套房产，但该份证据系一份打印件，没有任何销售人员及股东签名，被告在质证时对该份证据也不予认可，故洪水星提供的证据不能证明该三套房产已经分配给了洪水星，同时，2020年5月31日临川农机公司职工宿舍二期危房改建项目开发人相关问题会议决定对于2016年12月11日的股东会决定不再予以执行，该决议虽然洪水星没有签名，并对该决议表示异议，但其他合伙人均签名确认，该决议表决人数及所占的股份比例占80%，该决议系在合伙事务清算前做出的，且不违反法律规定，故该决议应属有效，故洪水星在2016年12月11日的股东会决定后并没有实际取得该三套房产，2020年5月31日临川农机公司职工宿舍二期危房改建项目开发人相关问题会议决定对之前的决定予以撤销，故现洪水星向适城公司、唐建荣主张该三套房产归其所有，于法无据，不予支持。对于洪水星提出要求适城公司、唐建荣返还多支付的投资款35万元并支付利息的诉讼请求，一审法院认为，洪水星提出的该项诉请系合伙人之间合伙投资纠纷，在签订合伙协议时仅约定了个人所占股份比例，没有约定合伙人的出资额以及总投资额，洪水星虽然约定所占股份比例为20%，但并没有约定投资金额，洪水星提出的要求返还多收取35万元的投资款属另一法律关系，洪水星可以另行处理。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回洪水星的诉讼请求。案件受理费30392元及财产保全费5000元、鉴定费19000元合计54392元由洪水星承担。对一审查明的事实，被上诉人适城公司、唐建荣、原审第三人丁文华、王守刚没有异议。上诉人有如下异议：“另第三人王守刚向本院证实……当时双方商议价格为275万元”这个事实不存在，没有证据证明。“另查明，2017年1月22日……向案外人借款”，实际上是适城公司和唐建荣一起借款，并非只是公司进行借款。“2017年1月13日……原告支付鉴定费19000元。”该段有异议，出具借条事实本身存在，但是对于为何出具借条及各合伙人出具借条的事实未做认定。丁文华的通话录音不存在丁文华当时是喝了酒说的话，也不存在他未分得房产。不是原告对五套涉案的商品房价值进行评估，是原告申请由法院委托进行评估的。“被告适城公司、唐建荣提供了一份2020年5月31日……并中途离场。”会议决定本身内容虽然是这么写的，但该内容没有事实依据。一审判决还遗漏了其他的事实：1、没有查明唐建荣、王守刚、丁文华三人的投资具体金额；2、2016年12月11日做出会议决定后，洪水星、唐建荣、王守刚、丁文华四人到底是分到了哪些房屋，还有哪些房屋未出售以及在此之前卖了多少房屋，所卖房屋的房款在哪里，是多少均未查明；3、截止到洪水星一审起诉时，四个合伙人开发的龙居庭苑2期3号楼项目总共销售了多少房屋，所得的售房款是多少，由谁占有支配？现在是否还剩余未销售的房屋，外面的债务有多少，清偿了多少，尚欠多少均未查。二审中，被上诉人适城公司、原审第三人丁文华、王守刚没有提交新证据。上诉人洪水星提交如下证据：证据一，商品房买卖合同，证明适城公司及唐建荣将分给上诉人的2703号房屋私自出卖给朱鹿梅、阮盼睇。证据二，不动产登记申请表，不动产抵押登记申请表，预售商品房抵押登记授权委托书，不动产登记证明，证明朱鹿梅、阮盼睇对2703号房屋向中国银行临川支行办理了抵押登记贷款。王守刚质证意见：2703号房屋是卖给了朱鹿梅、阮盼睇，因为这个房子没有分给洪水星，所以没有侵犯他的权益。被上诉人适城公司及唐建荣质证意见：2703号房屋卖给朱鹿梅、阮盼睇是公司的正常销售，卖房后朱鹿梅、阮盼睇抵押登记贷款是正常行为，并无不当。其他的同意王守刚发表的其他质证意见。丁文华同意王守刚及唐建荣的质证意见。被上诉人唐建荣提交股份转让协议，证明35万是洪水星买他股份的钱，并且这35万还不够支付。上诉人洪水星质证意见：对真实性无异议，对关联性有异议，该协议没有最终确定价格，虽然写的是240万元，但又写了以王守刚的财务结算，但王守刚的财务结算一直没有结果，所以在2015年7月8日，四合伙人就签订了共同投资开发龙居庭苑小区2期合同，所以四个人对二期开发进行重新投资，每人的股份在合同中做了约定，每人的投资额按股份比例进行投资，总投资款约定的是1000万元，上诉人有20%的份额，所以他应该投资200万，所以唐建荣提交的股份协议废止了，被2015年7月8日的合同取代了。王守刚质证意见：对股份转让协议无异议，同意唐建荣的举证意见。丁文华质证意见：我不清楚此事，不发表质证意见。本院对上诉人洪水星、被上诉人唐建荣提交的证据真实性予以认定，对各方当事人无争议的事实予以确认。本院认为，根据目前证据，上诉人洪水星在一审提出的诉讼请求难以获得法院支持，理由如下：1、上诉人主张的权利来源为其与唐建荣、丁文华、王守刚签订的共同投资开发龙居庭苑小区二期合同，合同约定了四方挂靠适城公司共同投资开发龙居庭苑小区二期3号楼及附属设施工程，龙居庭苑小区二期3号楼及附属设施所有权、国有土地使用权不属于适城公司，属于洪水星、唐建荣、丁文华、王守刚共同按份所有等内容。该合同所约定的挂靠权则来源于洪水星、唐建荣、丁文华、王守刚与适城公司签订的挂靠合同，挂靠合同约定，洪水星、唐建荣、丁文华、王守刚作为乙方，适城公司作为甲方，乙方挂靠甲方开发龙居庭苑小区二期3号楼及附属设施，乙方支付开发龙居庭苑小区二期3号楼及附属设施的土地款，开发、销售手续费用、工程款、税金等全部费用，甲方不承担任何费用，龙居庭苑小区二期3号楼及附属设施的所有权、国有土地使用权属于乙方，不属于甲方等内容。经查，挂靠合同载明甲方为适城公司，法定代表人为唐建荣董事长，落款甲方只有适城公司盖章，没有法定代表人或委托代理人签名，乙方则签名为洪水星、唐建荣、丁文华、王守刚四人。在合同签订中，适城公司公章是谁盖的？是不是唐建荣盖的？如果是唐建荣盖的，唐建荣代表适城公司与自己签合同是否符合法律规定？签订该挂靠合同是不是适城公司的真实意思表示？适城公司是否真的放弃主张案涉开发房产所有权？这一系列问题与本案不属于同一法律关系，本案不宜径行认定，但这些问题对案涉开发房产能否认定归属于四合伙人有重大影响，在未经有权机关确认挂靠合同效力并认定开发房产归属四合伙人之前，洪水星基于案涉开发房产提出的一审诉讼请求缺乏权利基础。2、《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第五十五条规定：“合伙终止时，对合伙财产的处理，有书面协议的，按协议处理；没有书面协议，又协商不成的，如果合伙人出资额相等，应当考虑多数人意见酌情处理；合伙人出资额不等的，可以按出资额占全部合伙额多的合伙人意见处理，但要保护其他合伙人的利益。”根据法律规定，对合伙财产的处理应在合伙终止时，现本案合伙关系尚未终止，因此即使开发房产能够认定归属四合伙人，洪水星提出对合伙财产的处理也没有法律依据。3、根据洪水星陈述及一审查明的事实，洪水星对分到自己名下的部分房产已经出卖给他人，其对该房产上的权利也随之转移给了他人，因此即使开发房产能够认定归属四合伙人，洪水星针对已出卖的房产也无权再主张权利。4、一审查明，2016年12月11日，洪水星、唐建荣、丁文华、王守刚四人股东会决定第5条内容为：商品房销售至80%时所有股东参加进行全面结算，如销售收入不足支付工程款及税费开支时，按各投资人股份分摊费用，结余部分按股份分配。因此，该会议决定分配的房屋仍需纳入全面结算，根据结算情况分摊费用，分配结余。故该分房决定并非合伙结算的终局决定，不足以作为合伙人主张房屋权属的依据。5、从本案证据看，一审法院认为洪水星要求适城公司、唐建荣返还多支付的投资款35万元并支付利息的诉讼请求系合伙人之间合伙投资纠纷并无不当。另，关于上诉人提出一审审理期限超期问题，经查，一审审理中经过批准延长了审限，且审理期限需扣除鉴定期限，并不存在审限超期问题。综上，上诉人上诉请求不成立，本院不予支持。一审认定基本事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42353元，由上诉人洪水星负担。本判决为终审判决。审判长  王一敏审判员  万燕飞审判员  黎 璆二〇二〇年十二月二十五日书记员  李恒超