四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初7114号 原告：南充市环宇物业管理有限公司，住所地南充市顺庆区玉带中路一段20号新华园4幢1层6、7、8号。 法定代表人：何忠强。 委托诉讼代理人：张红斌，男，汉族，1979年6月23日出生。 被告：南充市顺庆区天和嘉宴酒店，住所地南充市顺庆区玉带中路二段3号玉带明珠1幢3层3号。 经营者：冯毅。 被告：冯毅，男，汉族，1965年5月22日出生，住四川省南充市顺庆区。 二被告之共同委托诉讼代理人：甘涛，四川兴恒平律师事务所律师。 原告南充市环宇物业管理有限公司（以下简称：环宇物业公司）与被告南充市顺庆区天和嘉宴酒店（以下简称：天和嘉宴酒店）、冯毅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告环宇物业公司的委托诉讼代理人张红斌，被告天和嘉宴酒店、冯毅及其共同委托诉讼代理人甘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告环宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付拖欠的物业服务费78720元及违约金23616元，合计102336元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月6日玉带明珠小区业主委员会与原告签订《玉带明珠物业服务合同》，约定期限为2018年5月6日至2019年5月5日，2019年5月4日玉带明珠小区业主委员会与原告签订《玉带明珠物业服务合同》，约定期限为2019年5月6日至2020年5月5日，由原告为小区提供前期物业服务，物业费收费标准为高层住宅1.2元/㎡/月，多层住宅0.55元/㎡/月，住改商1.2元/㎡/月，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方0.8元向业主或者物业使用人收费。被告天和嘉宴酒店是玉带明珠小区一栋1-3层非住宅房屋（门牌号镇泰路183号）的物业使用人，被告冯毅是该房屋的所有人，房屋面积4100㎡。二被告自2018年7月1日起至2020年6月30日期间欠物业服务费78720元（4100㎡×0.8元/月×24个月），违约金23676元（78720元×0.3），共计人民币102336元。根据签订的《玉带明珠物业服务合同》中第六章第二十一条第6小条：业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费和其他费用的，从逾期之日起按每天1%缴纳滞纳金。二被告不履行其应尽的缴费义务，原告多次催收，被告拒不缴纳，被告的行为严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益特诉至法院，请求依法判决。 被告天和嘉宴、冯毅共同答辩称：1、二被告不是原告诉状上所称的小区业主，小区业委会成立未通知过被告，二被告的房屋是营业房，未从小区内进出；2、被告未享受到原告提供的保洁、巡逻等方面的服务，被告自行聘请了保洁、安保人员，其所使用的下水管道、电梯均是被告自行安装、维护，原告未为被告提供物业服务。 经审查，本院认定事实如下：2017年5月8日，玉带明珠小区业委会与环宇物业公司签订了《玉带明珠物业服务合同》，约定：玉带明珠小区业委会委托原告提供物业服务，委托服务期限为一年，自2017年5月6日起至2018年5月5日止，物业费标准为高层住宅1.2元/㎡/月，多层住宅0.55元/㎡/月，住改商1.2元/㎡/月，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方0.8元向业主或者物业使用人收费。 2018年5月6日，玉带明珠小区业委会与环宇物业公司签订了《玉带明珠物业服务合同》，约定：玉带明珠小区业委会委托原告提供物业服务，委托服务期限为一年，自2018年5月6日起至2019年5月5日止，物业费标准为高层住宅1.2元/㎡/月，多层住宅0.55元/㎡/月，住改商1.2元/㎡/月，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方0.8元向业主或者物业使用人收费。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金，并对委托服务事项、双方权利义务、物业管理公共服务质量等内容作出约定。 同时查明，被告冯毅系天和嘉宴酒店所使用物业的产权所有权人，建筑面积为526.59平方米。自2018年7月起，被告未向原告交纳物业费。原告曾书面催收未付的物业相关费用。 上述事实有原告提交的玉带明珠物业服务合同二份、催收通知书、房屋登记信息查询结果单、物管费用缴费收据、以及原、被告当庭陈述等证据在卷为凭,已经庭审质证和本院审查,可以采信。 本院认为，本案争议的焦点主要有：1、原告与玉带明珠小区业委会签订的二份物业服务合同是否真实有效，对被告是否产生约束力；2、被告冯毅是否为本案的适格被告，是否应当缴纳物管费。 关于原告环宇物业公司与玉带明珠小区业委会分别于2017年、2018年签订的二份物业服务合同是否真实有效，对被告冯毅是否产生约束力的问题，本院认为，原告与小区业委会先后签订的二份《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政性法规的强制性规定，应认定有效。依照有关法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。冯毅为案涉商铺的所有人（业主），而案涉商铺为玉带明珠小区的组成部分，玉带明珠小区业委会与物业服务企业签订的物业服务合同依法对冯毅具有约束力。若冯毅认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可另行主张权利。 关于被告冯毅是否为本案的适格被告，是否应当缴纳物管费的问题，从2017年5月至今，原告一直为玉带明珠小区提供物业管理服务，被告冯毅系案涉商铺的所有权人，一直接受原告的物业服务，理应按照上述合同的约定向原告支付物业相关费用，故冯毅系本案的适格被告。关于环宇物业公司是否为涉案商铺提供了物业服务的问题。本院认为，物业管理服务是涉及房屋建筑、共用设备、绿化、卫生、交通、生活秩序等多方面的综合体系，并非仅限于冯毅强调的环境清洁、保安等事务，虽然商铺位于小区临街位置，与小区内的住宅有所不同，但是其共用部位、共用设施设备的日常养护管理等仍属于环宇物业公司的物业管理服务范围，不能认为环宇物业公司未为商铺提供任何物业服务；并且，冯毅所有的案涉房屋系玉带明珠小区不可分割的组成部分，被告将不可避免地接受原告为维护小区公共秩序和安全所提供的物业服务。被告不能以原告未对其提供保洁和保安等物业服务，而否定原告为维护小区公共设施设备和公共秩序所提供的综合性服务。故被告抗辩原告未向其提供物业服务的意见不能成立，本院不予采信。 关于被告天和嘉宴酒店是否应当向原告支付拖欠的物业服务费的问题，天和嘉宴酒店系案涉商铺的使用人，物业管理一般只涉及业主与物业服务企业之间的权利义务，二被告之间并未约定由物业使用人向物业公司交纳物业费，原告亦未提交证据证明所拖欠的物业费应当由被告天和嘉宴酒店交付，所以对原告要求被告天和嘉宴酒店支付所拖欠物业费的诉讼请求，不予支持。 原告主张被告所有的商铺总建筑面积为4100平方米，但其提交的证据证明冯毅名下所有房屋建筑面积为526.59平方米，故本院确认被告冯毅从2018年7月1日起至2020年6月30日止应支付物业服务费10110.53元（526.59㎡×0.8元/㎡×24个月）。 关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，虽然物业服务合同约定了逾期交费应当承担的责任，但原告在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上尚有需完善之处，并且被告主观并无拖欠的恶意，故本院对原告主张的违约金不予支持。 综上所述，原告环宇物业公司要求被告冯毅支付物业服务费的诉讼请求成立，本院予以支持，对于原告要求被告支付物业服务费超过10110.53元的部分，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告冯毅于本判决生效后十日内向原告南充市环宇物业管理有限公司给付2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业管理费10110.53元。 二、驳回原告南充市环宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1173元，由原告南充市环宇物业管理有限公司负担1000元，被告冯毅负担173元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期不履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  罗英 二〇二〇年十二月十四日 书记员  赵芮