北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18919号原告（反诉被告）：北京众合匠心家居装饰有限公司，住所地北京市大兴区金星西路**及**院**楼****1204。法定代表人：张兴，经理。委托诉讼代理人：徐海章，男，1990年12月10日出生，汉族，北京众合匠心家居装饰有限公司员工，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。被告（反诉原告）：吕游洋，男，1983年3月29日出生，汉族，自由职业者，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京众合匠心家居装饰有限公司（以下简称：众合匠心公司）与被告（反诉原告）吕游洋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）众合匠心公司的法定代表人张兴及委托诉讼代理人徐海章、被告（反诉原告）吕游洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众合匠心公司向本院提出诉讼请求：1.吕游洋返还装修装饰的折价款10000元；2.吕游洋返还押金10000元；3.吕游洋返还非法占有的灯具；4.吕游洋承担全部的诉讼费用。事实和理由：2019年1月11日，众合匠心公司与吕游洋签订房屋租赁合同，众合匠心公司承租吕游洋享有所有权的房屋用于商业经营，房屋坐落于北京市大兴区宏业路9号院8号楼5层507，租赁期限为2019年2月20日至2021年2月19日。租赁伊始，经由吕游洋的同意，并向物业公司备案后，众合匠心公司对房屋进行了装饰装修。2020年，因为疫情原因，众合匠心公司经营困难，与吕游洋协商解除房屋租赁合同，8月6号，双方达成解除合同的一致意思表示。之后，吕游洋联系房产中介公司，带新租户实地查看房屋。2020年8月20日开始，众合匠心公司陆续搬离物品。2020年8月24日，吕游洋毫无征兆的将房屋上锁，非法占有众合匠心公司包括鱼缸在内的剩余物品。截止当日，众合匠心公司得知吕游洋与新租户已经签订了新的房屋租赁合同。综上，众合匠心公司试图就装修装饰的折价款、押金和众合匠心公司所有的物品与吕游洋协商返还事宜，但吕游洋无故推诿，拒不返还。无奈之下，诉至法院，望判如所请。吕游洋辩称，众合匠心公司要求返还装修装饰的折价款10000元，没有合同依据，合同没有明确指出需要吕游洋去承担。因为众合匠心公司违约在先，根据合同需支付违约金，所以押金10000元抵扣违约金10000元。关于返还非法占有的灯具，吕游洋在2020年8月28日已给众合匠心公司发最后通告，让其将屋内大量垃圾及附属品清理运走，但是众合匠心公司只拿走了鱼缸，其余附属品及大量垃圾并未清理运走。吕游洋不同意众合匠心公司的所有诉讼请求，请求法院予以驳回。吕游洋向本院提出反诉请求：1.众合匠心公司支付各项违约金共计30000元；2.众合匠心公司支付赔偿金28478元；3.众合匠心公司承担全部诉讼费用。事实和理由：2019年1月11日，吕游洋与众合匠心公司签订了《北京市房屋租合同》，约定众合匠心公司承租吕游洋名下坐落于北京市大兴区宏业路9号院8号楼5层507的房屋用于生产经营，租赁期间为2019年2月20日至2021年2月19日，月租金为10000元。2020年8月10日，众合匠心公司电话通知吕游洋不再履行合同，吕游洋要求按合同的相关约定解决。至2020年8月20日(合同约定的交租日)，众合匠心公司既没有支付房租，也没有返还房屋。此后吕游洋多次催告众合匠心公司搬离该房屋并恢复原状，但众合匠心公司迟迟不履行合同义务，甚至还在8月24日微信通知吕游洋谎称已经搬离该房屋并把钥匙交给中介公司了。2020年8月27日，吕游洋会同物业人员接收房屋，发现现场遗留了大量建筑垃圾，房屋根本没有恢复原状。8月28日，吕游洋微信通知众合匠心公司解除合同，限期在8月31日之前搬离房屋并承担恢复原状的费用。此后，吕游洋多次要求众合匠心公司履行合同义务，但众合匠心公司以已提起诉讼为由拒不履行。无奈之下，吕游洋只能再请人拆除切割装修废料，搬运遗留的建筑垃圾，恢复原状，共计支出28478元。《房屋租赁合同》第十条第一款规定：乙方不按约定支付租金达7日的，应按月租金的100％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。第二款规定：乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％支付违约金。第四款规定：乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，众合匠心公司未能按时支付租金，未能提前30日通知吕游洋，也未能按时返还房屋，更未能恢复房屋原状。依据上述合同和法律规定，众合匠心公司应当支付违约金和赔偿金。综上所述，为了维护自身合法权益不受侵害，吕游洋现向法院提起反诉，望判如所请。众合匠心公司辩称，不同意吕游洋的全部反诉请求，请求法院予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月11日，吕游洋（出租人，甲方）与众合匠心公司（承租人，乙方）在北京华硕天诚房地产经纪有限公司（居间人，丙方）居间介绍下签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定：甲方将坐落于北京市大兴区宏业路9号院8号楼5层507房屋租给乙方，建筑面积为111.32平方米，租赁用途为办公；租赁期限自2019年2月20日至2021年2月19日，共计2年，甲方应于2019年2月20日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金为10000元/月，年租金总计120000元，租金支付方式为押一付六，各期租金支付日期为2019年1月11日、2019年8月20日、2020年2月20日、2020年8月20日；押金为10000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；本合同签订后当日，甲方应向丙方支付月租金的100%即10000元作为佣金；本合同签订后，如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的佣金；关于合同解除，合同第九条约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达7日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的；2.欠缴各项费用达元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7.擅自将房屋转租给第三人的；（五）其他法定的合同解除情形；关于违约责任，甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金；因甲方未按约定时间履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任；甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。签订合同后，众合匠心公司经吕游洋同意对房屋原有装修进行拆除，并重新进行了装修。众合匠心公司的租金交付至2020年8月19日。众合匠心公司主张2020年8月6日因疫情原因，自身经营困难，与吕游洋协商一致解除租赁合同。吕游洋陈述2020年8月6日众合匠心公司法定代表人张兴电话联系告知因资金困难，下半年租金支付不了，要求解除合同，其没办法强制众合匠心公司继续交纳租金，只能让其尽快搬离并恢复原状。2020年8月24日下午，众合匠心公司法定代表人张兴通过微信告知吕游洋现在就搬完了，钥匙已经给了中介，并联系看是否能够退些押金，双方就此未能协商一致。吕游洋表示当天下午其达到现场后，发现屋内仍有大量垃圾并未清理，亦未恢复原状。之后，吕游洋多次通过微信告知众合匠心公司法定代表人张兴，要求将租赁房屋内建筑装修垃圾清理，并将房屋恢复原状，众合匠心公司未能按照要求将租赁房屋内垃圾清理并将房屋恢复原状。后吕游洋自行联系北京天河建筑装饰工程有限公司对租赁房屋进行拆除装修，花费装修款项28478元，并将房屋重新对外进行了出租。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。众合匠心公司与吕游洋签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。众合匠心公司主张2020年8月6日因疫情原因，自身经营困难，与吕游洋协商一致解除租赁合同，但未就此举证证明。根据众合匠心公司从事的业务、提出解除合同时间点疫情对北京市的影响程度，众合匠心公司提出解除的理由并不足以达到合同目的无法实现，故本院认定本案系众合匠心公司在合同未到期的情况下单方提出解除双方签订的房屋租赁合同，缺乏合同及法律依据，对众合匠心公司因合同解除要求吕游洋返还装修装饰折价款10000元的诉讼请求，本院不予支持。对吕游洋要求众合匠心公司按照双方合同第十条第（二）款按月租金100%标准支付违约金10000元的反诉请求，本院予以支持。吕游洋主张众合匠心公司于2020年8月24日下午已将租赁房屋钥匙交还，且在本案中就众合匠心公司未将租赁房屋恢复原状其所支出的拆除装修费用进行主张，根据本案具体情况，吕游洋同时要求众合匠心公司按照合同第十条第（一）款规定支付违约金10000元，根据合同第十条第（三）款规定支付违约金10000元，缺乏依据，本院对此不予支持。众合匠心公司在合同到期前单方提出解除合同，但未能按照合同约定及吕游洋要求对租赁房屋恢复原状，此种情况下，吕游洋对租赁房屋进行拆除装修，花费装修款项28478元，对吕游洋要求众合匠心公司支付该项损失费用的反诉请求，本院予以支持。双方签订的合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。据此，众合匠心公司支付的房屋租赁押金10000元，应先抵扣本案众合匠心公司应支付吕游洋的违约金10000元，不予退还，对众合匠心公司要求吕游洋返还押金10000元的诉讼请求，本院不予支持。同时，因上述房屋租赁押金已经与众合匠心公司应支付吕游洋的违约金10000元相互折抵，故在本案中，众合匠心公司亦无需再另行支付吕游洋上述确认的违约金10000元。众合匠心公司诉讼请求中要求返还的灯具属于其在租赁房屋的装修装饰物品，与其主张的装修装饰折价款存在重复，同时其表示灯具牌子和型号无法提供也无法明确，且众合匠心公司法定代表人张兴在2020年8月24日下午已经通过微信告知吕游洋房屋物品搬完，钥匙已经给了中介，据此，对众合匠心公司要求吕游洋返还非法占有灯具的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京众合匠心家居装饰有限公司于本判决生效后十日内赔偿吕游洋损失28478元；二、驳回北京众合匠心家居装饰有限公司的全部诉讼请求；三、驳回吕游洋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，由北京众合匠心家居装饰有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费631元，由吕游洋负担321元（已交纳），由北京众合匠心家居装饰有限公司负担310元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘恩水二〇二〇年十二月二十五日书记员  寇晓蒙