广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初5776号 原告：谭凤秋，女，1992年5月29日出生，壮族，住广西田东县。 委托诉讼代理人：张帆，南宁市南湖法律服务所法律工作者。 被告：广西中巽投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道**金桥农产品批发市场**楼**，统一社会信用代码：91450100094637036J。 法定代表人：陈深根，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王东海，广东律点律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙文琦，女，广西乡镇企业联合会法务主办。 被告：蔡宗霖，男，1971年8月8日出生，汉族，住广西陆川县。 被告：蔡长青，男，1984年11月6日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：孙文琦，女，广西乡镇企业联合会法务主办。 被告：蔡宗娴，女，1975年7月7日出生，汉族，住广西陆川县。 -2- 被告：黄宝珠，女，1960年9月12日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：孙文琦，女，广西乡镇企业联合会法务主办。 原告谭凤秋与被告广西中巽投资有限公司（以下简称中巽公司）、蔡宗霖、蔡长青、蔡宗娴、黄宝珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭凤秋的诉讼委托代理人张帆,被告中巽公司的委托诉讼代理人王东海，被告中巽公司、蔡长青、黄宝珠的共同委托诉讼代理人孙文琦到庭参加诉讼。被告蔡宗霖、蔡宗娴经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告谭凤秋向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告于2018年1月18日签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》无效；2、被告退还原告的购房款107442元，并支付资金占用利息15648元（利息计算:以107442元为基数，自2018年1月18日暂计至2020年6月24日共886天，按年息6%计15648元，以后续计至实际清偿债务为止）；3、被告中巽公司应承担的上述第二项债务，被告蔡宗霖在其未出资本息范围内（出资额510万元）承担补充责任，被告蔡宗娴与被告蔡宗霖承担连带责任；4、对被告中巽公司应承担的上述第二项债务，被告蔡长青在其未出资本息范围内（出资额490万元）承担补充责任，被告黄宝珠与被告蔡长青承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月18日，原被告双方共同签订了一份《南宁云时代商贸城合作建房协议》，虽然名义上是《合作建房协议》，但实际上就是原告购买被告没有所有权（只有使用权）的房产，购买后原告可以使用到2069年 -3- 12月31日。被告自称已和兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组合作，共同开发二组位于昆仑××北面路边（即金桥农产品批发市场东面）的商业服务用地，楼房总净用地面积17299.75平方米，总建筑占地面积27893.35平方米，总建筑面积约130000平方米，其中Ａ号楼共16层，Ｂ号楼25层，Ｃ号楼16层。经与被告商定，由原告购买云时代商贸城Ａ号楼9层10号房，共48.67平方米。协议签订后，原告按照协议于2018年1月18日先行支付了所谓的第一笔“合作建房款”107442元。时至今日，该项目尚未动工，也未见到任何动工的痕迹，种种迹象表明，被告已经完全无履约能力，为此原告多次要求被告退还该房款，但被告以种种理由拒不归还，为了维护保护原告的合法利益不受侵犯，根据国家法律的相关规定，特此提起诉讼，请求人民法院作出公正的判决。 被告中巽公司辩称：被告与原告签订的南宁云时代建房协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合同合法有效，合同第一条明确约定本协议甲方与乙方经协商共同出资建设南宁云时代商贸城，第十五条第六款明确约定本协议为合作建房协议，乙方仅获相关楼房的使用权，双方均已清晰认识，双方约定合作建房构成合作关系，共担风险，合同通篇涉及的款项皆为合作建房款，原告已确定合作的建房事实，现又主张是房屋买卖，请求法院确认无效。对于原告要求确认南宁云时代合作建房协议无效的诉讼请求，人民法院应予驳回。第二，合作建房协议系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方约定合作建房系合作建房关系，不是房屋买卖关系，也不是借贷关系，双方应继续履行合同义务，对于原告要求被告返还合作建房款并支付资金占用利息的诉讼请求没有事实和法律依据，人民法院应予驳回。被告蔡 -4- 宗霖、蔡长青、蔡宗娴、黄宝珠是否需要承担赔偿责任由法院认定。 被告蔡长青、黄宝珠辩称：被告与原告签订的南宁云时代建房协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合同合法有效，合同第一条明确约定本协议甲方与乙方经协商共同出资建设南宁云时代商贸城，第十五条第六款明确约定本协议为合作建房协议，乙方仅获相关楼房的使用权，双方均已清晰认识，双方约定合作建房构成合作关系，共担风险，合同通篇涉及的款项皆为合作建房款，原告已确定合作的建房事实，现又主张是房屋买卖，请求法院确认无效。对于原告要求确认南宁云时代合作建房协议无效的诉讼请求，人民法院应予驳回。第二，合作建房协议系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方约定合作建房系合作建房关系，不是房屋买卖关系，也不是借贷关系，双方应继续履行合同义务，对于原告要求被告返还合作建房款并支付资金占用利息的诉讼请求没有事实和法律依据，人民法院应予驳回。全国法院、最高法院发布的民商事审，判会议纪要第六条规定，股东依法享有期限利益、股权债权人以公司不能清偿到期债务为由，请求出资期限的，股东在出资，范围内对公司不能清偿的债务承担赔偿责任的，人民法院不予支持，但是下列情形除外，一、作为被执行人的案件人民法院穷尽执行措施，无财产可供执行已具备破产原因，但不申请破产的。第二，在公司债务产生后，公司股东大会决议以其他方式延长股东出资的，但蔡长青与黄宝珠显然不符合这个除外的情形，请求人民法院依法驳回对蔡长青与黄宝珠的诉讼请求。 被告蔡宗霖、蔡宗娴、均未作答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月18日，被告中巽公司（甲方、开发方）与原告谭 -5- 凤秋（乙方、合作方）签订一份《合作建房协议》，主要约定：“第一条、合作建房依据甲方与广西南宁市兴宁区三塘镇那况村坡二组以合作开发经营的方式，取得广西南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组位于兴宁区面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）的商业服务用地的合作开发权和特定房屋使用权，甲方与乙方经协商共同出资建设南宁云时代商贸城多功能综合楼。第三条、合作模式二、乙方自愿出资与本协议甲方合作建房，同意按本协议约定的时间支付建房款，同时享有约定的楼房使用面积及使用年限。三、乙方与甲方合作建房，甲方负责该楼房的建设及组织实施，包括商业服务用地的土地证、报建手续、设计、勘探、施工建设运营管理等相关工作，为此，乙方须按本协议所约定支付合作建房款，结余或不足由甲方享有和承担。四、乙方同意按本协议第六条第二种方式向甲方支付合作建房款，同时享有南宁云时代商贸城的Ａ号楼9层10号，建筑面积48.67平方米……第四条、使用年限乙方依本协议约定，乙方对该楼房拥有使用权从甲方交房之日起到2069年12月31日止。第五条、计价方式该楼房的合作建房款为358140元。第六条、付款方式及期限第二种、分期付款乙方在签署本《合作建房协议》的同时交纳合作建房款总额的30%即107442元，该楼房建到地面正负零一周内交纳合作建房进度款30%即107442元，楼房建设达到封顶一周内，交纳合作建房进度款40%即143256元。第七条、甲方逾期交房的违约责任除本协议第九条规定的特殊情况外，甲方如未按本协议规定的期限将该楼房交付乙方使用，按下列方式处理（按逾期时间，分别处理，不作累加） -6- 一、逾期不超过90日,自本协议第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付合作建房款万分之1.4的违约金,协议继续履行。二、逾期超过90日后，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付己交付款项万分之2(该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。第九条、交付期限甲方应在2019年12月31日前将符合本协议约定的楼房交付标准交付给乙方使用……该合同还对其他事项进行约定。原告根据合同约定向被告中巽公司缴纳合作建房款107442元。 另查明，根据2014年7月25日中巽公司章程记载，中巽公司注册资本1000万元，股东蔡宗霖认缴出资额510万元，占注册资本比例51%，货币出资，股东蔡长青认缴出资额490万元，占注册资本比例49%，货币出资。以上股东出资于2016年7月30日前一次性足额缴付。2019年8月28日，蔡宗霖与蔡宗娴签订股权转让协议书，蔡宗霖将其持有中巽公司510万元（占注册资本51%）的股权转让给蔡宗娴。同日，蔡长青亦与黄宝珠签订股权转让协议书，蔡长青将其持有中巽公司490万元（占注册资本49%）的股权转让给黄宝珠。根据2019年8月28日中巽公司章程修正案记载，股东蔡宗娴认缴出资额510万元，占注册资本比例51%，货币出资，股东黄宝珠认缴出资额490万元，占注册资本比例49%，货币出资。以上股东出资于2029年12月31日前一次性足额缴付。 再查明，未见有房屋坐落为“广西南宁市兴宁区面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）南宁云时代商贸城Ａ9- -7- 10号房”的预售信息和房屋权属登记记录。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告蔡宗霖、蔡宗娴、经本院依法送达传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、关于案涉合同的性质和效力问题。原告谭凤秋与被告中巽公司签订的合同名称为《合作建房协议》，首先，从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由合作方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变被告中巽公司向原告谭凤秋出售房屋的本质属性。其次，从合作表现形式上来看，原告谭凤秋并不符合合作人的法律特征。合作人可以间接或直接参与公司事务，影响公司的经营。本案中双方签订的合同名为合作建房，但原告谭凤秋并不参与建房、经营管理等事务，对被告中巽公司的建设情况、经营状况并不了解，其合同权利义务只是向被告中巽公司支付相应款项，被告中巽公司到期交付房屋。综上，双方签订的合同名为合作建房，实为房屋买卖。由于原告谭凤秋实际向被告中巽公司购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的合同为商品房预售合同。 因原告谭凤秋与被告中巽公司签订的《合作建房协议》实质为商品房预售合同，而中巽公司作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的合同应认定为无效。 二、关于原告要求被告返还购房款并支付资金占用期间利息的问题。由于原告 -8- 谭凤秋与被告中巽公司签订的《合作建房协议》属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告中巽公司因合同取得的合作建房款107442元应当返还给原告谭凤秋。对于原告谭凤秋要求被告中巽公司支付的资金占用期间利息，被告中巽公司未取得房屋预售许可证明系其与原告谭凤秋签订的合同无效的原因，被告中巽公司对此负有过错。故本院认定被告中巽公司应向原告谭凤秋支付资金占用期间利息，具体计算方式为：以107442元为基数，自2018年1月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 三、关于被告蔡宗霖、蔡长青、蔡宗娴、黄宝珠是否需要对本案债务承担责任，如何承担的问题。在注册资本认缴制下，中巽公司的时任股东蔡宗霖、蔡长青认缴出资510万元、490万元，上述股东出资于2016年7月30日前一次性足额缴付，故上述股东依法享有期限利益。但从现有证据看，未有相应证据证实上述股东蔡宗霖、蔡长青已于2016年7月30日前一次性足额出资，已履行了出资义务，反而在明知中巽公司对外产生多笔债务的情况下，于2019年8月28日将其持有中巽公司的全部股权转让给蔡宗娴、黄宝珠。而蔡宗娴、黄宝珠于2019年8月28日受让中巽公司股权后，明知中巽公司对外产生多笔债务的情况下，仍延长股东的出资期限至2029年12月31日，应认定构成恶意延长认缴出资期限，股东出资应加速到期。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息 -9- 范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持”及第十八条第一款“有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，被告蔡宗霖、蔡长青、对本案债务在其未出资本息范围内承担补充责任，被告蔡宗娴与被告蔡宗霖承担连带责任，被告黄宝珠与被告蔡长青承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款、第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告谭凤秋与被告广西中巽投资有限公司于2018年1月18日签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》无效; 二、被告广西中巽投资有限公司返还原告谭凤秋合作建房款107442元； 三、被告广西中巽投资有限公司向原告谭凤秋支付资金占用利息（计算方式：以107442元为基数，自2018年1月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、对被告广西中巽投资有限公司应承担的上述第二项和第三项债务，被告蔡 -10- 宗霖在其未出资本息范围内（出资额510万元）承担补充责任，被告蔡宗娴与被告蔡宗霖承担连带责任； 五、对被告广西中巽投资有限公司应承担的上述第二项和第三项债务，被告蔡长青在其未出资本息范围内（出资额490万元）承担补充责任，被告黄宝珠与被告蔡长青承担连带责任。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2762元，由被告广西中巽投资有限公司、蔡宗霖、蔡长青、蔡宗娴、黄宝珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 寒 人民陪审员  赵秋凤 人民陪审员  韦志谭 -11- 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  陈朝婕 -12- 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解 -13- 除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》 第十三条股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。 公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。 股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。 股东在公司增资时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求未尽公司法第一百四十七条第一款规定的义务而使出资 -14- 未缴足的董事、高级管理人员承担相应责任的，人民法院应予支持；董事、高级管理人员承担责任后，可以向被告股东追偿。 第十八条有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。 受让人根据前款规定承担责任后，向该未履行或者未全面履行出资义务的股东追偿的，人民法院应予支持。但是，当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。