西安市碑林区人民法院   西安市碑林区人民法院民事判决书 （2019）陕0103民初10726号 原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：陕西省西安市碑林区。负责人：李军，行长。委托诉讼代理人：亓中鲁，陕西吉尔律师事务所律师。被告：西安京龙实业发展有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：易菊英，总经理。委托诉讼代理人：权栓，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婧，陕西海普睿诚律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建设银行陕西分行）与被告西安京龙实业发展有限公司（以下简称京龙公司）保证合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告建设银行陕西分行委托诉讼代理人亓中鲁，被告京龙公司委托诉讼代理人权栓、黄婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行陕西分行向本院提出诉讼请求：1、请求宣布贷款立即到期，判令被告京龙公司向原告清偿贾某某的贷款本息及其他费用（本金304066.45元，截止到2018年9月16日的利息38233.7元，本金罚息2280.28元，复息4127.98元，合计348708.41元，以及2018年9月17日至贷款清偿之日借款合同约定的利息、罚息、复息及实现债权的全部费用）；2、判令原告对贾某某为本案借款提供的抵押房产（西安市高新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房）的变现所得享有优先受偿权；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2010年10月28日,原告与被告签订《个人住房借款最高额保证合同》约定:被告为因购置坐落于西安市高新区XX路西侧糖果SOHO项目所属之住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人所形成的原告一系列债权提供最高额保证。最高额保证所担保的债权自2010年11月2日至2015年11月1日；最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹亿元整；合同项下提供的保证为连带责任保证，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告京龙公司在其保证责任范围内承担连带保证责任。2011年5月20日，贾某某以购买西安市高新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房为由向原告申请个人住房贷款。原告经过信贷审核于2011年5月20日与贾某某签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。其中合同约定：借款本金为人民币33万元整，借款期限为300个月。同日，原告与贾某某签订了以其所购上述房屋作为抵押物的抵押合同，并办理了抵押预登记。合同签订后，原告于2011年9月16日依约发放了个人住房贷款33万元，但贾某某未按合同约定如期归还贷款，截止2018年9月16日尚欠贷款本息、罚息、复息共计348708.41元。现贾某某已死亡，原告为维护合法权益提起本案诉讼。被告京龙公司辩称，1、在案涉债务已由债务人自己财产设定抵押的情况下，债权人应当先就该物的担保实现债权，法院应依法驳回原告的诉讼请求；2、本案的部分债权的诉讼时效已经届满，对于已经届满部分的本金、利息、罚息及复息，法院应驳回其诉讼请求；3、其公司并非抵押房屋的所有权人及抵押人，且该房屋所有权人及抵押人贾某某并非为本案当事人，原告要求就抵押房屋优先受偿不属于本案的审理范围，法院应依法驳回该诉讼请求。经审理查明: 2010年10月28日，原告（债权人、乙方）与被告（保证人、甲方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与因购置坐落于西安市高新区XX路西侧糖果SOHO项目所属之住房房产，而与乙方发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。最高额保证所担保的债权是自2010年11月2日至2015年11月1日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹亿元整。如甲方根据本合同履行保证责任的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2011年5月20日，原告（贷款人、抵押权人）与贾某某（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》约定：原告贷给贾某某33万元，贷款期限300个月，贷款用于购买被告京龙公司出售的，位于西安市高新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。若借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项,即构成违约，则贷款人有权采取以下一种或多种措施：1、停止发放本合同项下借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系。贾某某提供购买的位于西安市高新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋作为借款抵押财产，抵押担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。抵押合同签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。合同签订后，原告与贾某某办理抵押房屋的预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明，但至今未办理房地产抵押登记。原告已向贾某某发放了贷款，但被告贾某某未按照合同约定还款，截止2018年9月16日尚欠原告贷款本息、罚息、复息共计348708.41元。庭审中原告提交贾某某户籍证明，证明贾某某已死亡。原告以截止2018年9月16日确定的数额作为其诉讼请求数额，主张被告就贾某某欠款承担连带保证责任，本院经核实对于贾某某拖欠数额予以确定。以上事实，有当事人提交证据及庭审笔录存卷为证。本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。原、被告构成保证合同的法律关系，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，原告已依借款合同约定向借款人提供贷款，借款人未按照合同约定履行还款义务，被告对贾某某欠款未向原告履行付款义务，承担连带保证责任，构成违约。现原告依据法律规定及合同约定要求被告承担连带保证责任，偿还剩余贷款本金、利息、罚息及实现债权相关费用的诉讼请求于法有据，依法予以支持，具体数额以庭审中确定的数额为准。对于原告要求判令其对贾某某抵押房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求，因涉案房屋仅办理了涉案房屋的预告商品房抵押权预告登记，并未办理抵押房产的抵押备案登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，案涉房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，故对原告此诉讼请求不予支持。对于被告抗辩认为原告部分债权的诉讼时效已经届满的抗辩意见，因原告曾于2017年提起诉讼，要求贾某某、本案被告承担还款责任，构成诉讼时效中断，原告提起本案诉讼未超过诉讼时效，故对被告此抗辩意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，判决如下：一、被告西安京龙实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金304066.45元，截止2018年9月16日的利息38233.7元，本金罚息2280.28元，复息4127.98元，合计348708.41元，以及此后至贷款清偿之日借款合同约定的利息、罚息、复息；二、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6531元，由被告西安京龙实业发展有限公司负担（此款原告已预交，被告于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    员      李新元 二○二〇年十二月三十日 书    记    员      张 宁1