中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终521号 上诉人（一审原告）：梁德君，男，1968年11月10日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大**。 委托诉讼代理人：张海英，辽宁大宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗曦，辽宁大宸律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。住所地：辽宁省沈阳市大**小二台子**。 负责人：申壮，该支行行长。 委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）:辽宁宏缘商业地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市大**观泉路**。 法定代表人：郑宝信，该公司总经理。 被上诉人（一审被告）:谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。 被上诉人（一审被告）：辽宁北方建设（集团）有限公司。。住所地：辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路** 法定代表人：鄂宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。 上诉人梁德君因与被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院(2019)辽民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年9月15日对本案进行了询问。梁德君的委托诉讼代理人张海英、罗曦，农商行大东支行的委托诉讼代理人包腾飞、丁云鹏，北方公司的委托诉讼代理人古赛男到庭参加询问；宏缘公司、谷实经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 梁德君上诉请求：1.撤销辽宁省高级人民法院（2019）辽民初2号民事判决，改判支持梁德君的全部诉讼请求；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：（一）梁德君在人民法院查封之前已经与宏缘公司签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并合法持续占有沈阳市大东区观泉路50-2号2-13-5室（以下简称案涉房屋）至今，且对未及时办理登记备案无过错。梁德君名下登记的唯一一套房屋系梁德君在购买案涉房屋后，因继承所得。梁德君依法应享有消费者物权期待权，并足以排除人民法院的强制执行。（二）本案系典型的消费者物权期待权与工程价款优先受偿权、担保物权之间的权利冲突，而非普通金钱债权之间的权利冲突，系购房消费者执行异议之诉案件，一审法院同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条审理本案系适用法律错误，依法应予改判。（三）一审法院认定梁德君在签订《商品房买卖合同》时应对案涉房屋上存在的他项权利负有合理的注意义务，梁德君未及时办理登记备案，没有积极主张权利，自身存在过错，系认定事实错误。 农商行大东支行辩称：（一）梁德君请求确认案涉房屋归其所有，无事实和法律依据。不动产物权变动应以登记为生效要件，案涉房屋并未过户登记到梁德君名下。（二）农商行大东支行对案涉房屋依法享有抵押权，梁德君若要排除担保物权等优先权利的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。但梁德君并非应当予以优先保护生存权的房屋消费者，不符合上述规定。梁德君与宏缘公司之间系民间借贷关系，且梁德君除案涉房屋外还有其他用于居住的房屋，并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。 北方公司辩称：本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。因梁德君名下另有其他可用于居住的房屋，不符合上述司法解释的规定。且梁德君购买案涉房屋的目的不是为了居住，而是放贷收息，其与宏缘公司之间系实为买卖名为借贷的法律关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。 梁德君向一审法院起诉请求：1．不得执行宏缘公司开发的案涉房屋；2．确认梁德君就案涉房屋享有所有权；3．判令宏缘公司为梁德君办理案涉房屋的备案登记手续；4．农商行大东支行、北方公司、宏缘公司、谷实承担诉讼费。 一审法院经审理查明:农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173353460.86元；三、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33353460.86元（5000万元扣除已还本金16646539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。上述给付款项如未按判决确定的给付日期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费987329元，保全费5000元，由宏缘公司、谷实共同负担。宏缘公司提起上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。 在该案一审审理中，辽宁省高级人民法院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于189105832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房屋。2016年11月15日，辽宁省高级人民法院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房屋。 2018年1月2日，梁德君作为案外人对案涉房屋提出了书面执行异议，辽宁省高级人民法院于2018年9月25日作出（2018）辽执异21号执行裁定，认定虽然梁德君在辽宁省高级人民法院查封案涉房屋前与宏缘公司签订书面买卖合同，且支付全部购房款，但其名下另有用于居住的房屋，故裁定驳回梁德君的异议请求。梁德君不服，向一审法院提起诉讼。 另查明：2011年1月31日,中国建设银行沈阳中山支行个人活期明细信息载明，梁德君向谷实个人账户转款272000元。 2014年7月31日，梁德君与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定梁德君购买案涉房屋，建筑面积51.25平方米，房屋价款227123元。合同载明梁德君已一次性交齐全款。2016年11月8日，宏缘公司向梁德君开具了227123元的发票。 宏缘公司向梁德君出具《宏缘地产50号公馆入住通知书》,载明宏缘公司50号公馆已通过竣工验收,请梁德君于2015年7月3日到50号公馆15-14号网点办理入住手续。2015年10月31日，沈阳盈德物业管理有限公司向梁德君开具了收款收据，收款事由为建筑垃圾清运费、预收电费、水费,还陆续开具了2015-2019年的物业费发票。沈阳华瑞供热有限责任公司向梁德君开具了2015-2018年度的采暖费发票。 还查明：房屋电子登记（簿）查询证明记载，梁德君名下另有位于沈阳市大东区滂江街72号5-5-3房屋，建筑面积61.87平方米，设计用途为“普通住宅”,梁德君确认该房屋系母亲去世继承所得，过户日期为2017年1月20日。 一审法院认为，梁德君在本案中提起的是案外人执行异议之诉，故应当对梁德君就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。 梁德君和宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的时间为2014年9月30日，而辽宁省高级人民法院查封案涉房屋的时间分别为2014年10月29日及2016年11月15日，故依照《执行异议和复议规定》第二十九条第一项关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，应当认定梁德君在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2011年1月31日，梁德君向谷实个人账户转款227123元。结合《商品房买卖合同》载明梁德君已一次性交齐全款以及宏缘公司向梁德君开具发票、办理入住的事实，可以认定梁德君已于案涉房屋被查封前即2011年1月31日交付全部房款。 虽然如此，但梁德君在本案中的诉请不能支持，理由如下：1.宏缘公司于2015年10月向梁德君出具了入住通知，沈阳盈德物业管理有限公司向梁德君收取了建筑垃圾清运费、预收电费、水费、物业费，沈阳华瑞供热有限责任公司向梁德君收取了采暖费，可以证明梁德君于2015年10月占有了案涉房屋。但《执行异议和复议规定》第二十八条第二项关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，其立法本意是为执行机构甄别真实的买受人提供证据，并减少被执行人与第三人恶意串通的可能性，故虽然《商品房买卖合同》及《补充协议》的签订时间在第一次查封案涉房屋之前，但是梁德君实际占有案涉房屋的时间是在第一次查封案涉房屋之后。因辽宁省高级人民法院首次查封案涉房屋后即对外产生法律效力，故第二次查封的时间及期限并不影响梁德君在辽宁省高级人民法院查封后占有案涉房屋的事实认定。2.案涉房屋在2012年即以在建工程抵押给农商行大东支行，梁德君在与宏缘公司签订《商品房买卖合同》时应对案涉房屋上存在的他项权利负有合理的注意义务，且在《商品房买卖合同》签订时案涉房屋并未被司法查封，但梁德君仍未及时要求进行登记备案，因此,按照《执行异议和复议规定》第二十八条第四项规定，梁德君作为买受人未及时办理房屋过户登记，没有积极主张权利，自身存在过错。 综上，梁德君就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院判决：驳回梁德君的诉讼请求。案件受理费4706.84元，由梁德君负担。 本院审理期间，梁德君向本院提交了三份新证据：1.梁德君的居民户口簿；2.梁德君的结婚证；3.梁德君妻子张国莲的不动产查询结果证明。上述三份证据拟证明：1.梁德君与妻子、儿子现共同居住在案涉房屋；2.登记在梁德君名下的位于沈阳市大东区滂江街72号5-5-3号房屋，系梁德君母亲过世后，梁德君继承所取得；3.梁德君妻子名下无任何房产。农商行大东支行、北方公司对上述证据的关联性提出异议。本院经审查认为，梁德君提供的上述证据不足以证明其名下无可用于居住的房屋的事实，对上述证据不予采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案审查的重点问题是：梁德君对案涉房屋是否享有足以阻却执行的民事权益。针对该问题，本院分析认定如下： 《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，一审法院已查明，梁德君名下另有位于沈阳市大东区滂江街72号5-5-3号房屋，建筑面积61.87平方米，设计用途为普通住宅。因该房屋系登记于梁德君名下，房屋用途为居住。故梁德君的上诉主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定，本院不予支持。 此外,因梁德君提交的办理入住及交纳物业费等费用的证据均在2015年9月之后形成,且梁德君于2014年7月31日与宏缘公司签订《商品房买卖合同》时案涉房屋尚未被人民法院查封，梁德君虽主张其积极向宏缘公司主张权利要求办理备案登记及产权过户手续，但并未提供证据支持其主张。一审法院认定梁德君未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，及案涉房屋未办理过户登记梁德君存在过错，符合本案实际。梁德君虽主张一审法院不应同时适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条对本案进行审理，但一审法院并未以梁德君应当同时满足《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定作为法律适用的前提。梁德君的该项上诉理由，本院不予支持。 综上，梁德君的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，缺席判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4706.84元，由梁德君负担。 本判决为终审判决。 审判长  王富博 审判员  仲伟珩 审判员  李赛敏 二〇二〇年十二月九日 法官助理赵迪 书记员李杨