广东省云浮市云安区人民法院民 事 判 决 书广东省云浮市云安区人民法院民事判决书（2020）粤5303民初857号原告：黄东耀，男，汉族，1973年2月7日出生，身份证住址：广东省佛山市三水区*************，身份证号码：440************452。委托诉讼代理人：黎石贤、黄忠勇，广东兴贤律师事务所律师。被告：云浮市云安区利凯达投资有限公司，住所：云浮市云安区*********。法定代表人：何柳青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：区德龙，广东言邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何章兴，该公司员工。原告黄东耀与被告云浮市云安区利凯达投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄东耀的委托诉讼代理人黎石贤、被告云浮市云安区利凯达投资有限公司的委托诉讼代理人区德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄东耀向本院提出诉讼请求：1.判决被告在判决生效之日起十日内将云安区六都镇白沙塘行政综合区利云路6号云富花苑2幢第十四层1404号房交付给原告；2.判决被告向原告支付逾期交房违约金（自2018年12月31日起至交付房屋之日止，以344448元为本金，按每日万分之一计算，暂计至2020年9月11日止为21390.22元；3.判决被告向原告退还购房款620011元及该款项的利息损失（利息损失以620011元为基数，自2018年11月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年8月20日起至付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年9月11日为47958.71元）；4.判令被告向原告赔偿损失620011元；5.判令本案诉讼费由被告承担。（诉讼标的额暂为1309370.93元）。事实与理由：2018年10月13日，原告与被告签订了四份《商品房买卖合同》，合同编号分别为2018028、2018029、2018030、2018031，双方约定，原告向被告购买位于云安区六都镇白沙塘行政综合区利云路6号云富花苑四套住房，分别是：1.第2幢第十四层1401号房屋一套，房屋建筑面积为90.99平方米，其中套内建筑面积为72.76平方米，按套出售，单价为每平方米2300元，共计209277元，原告一次性付款，以房抵工程款209277元；2.第2幢第十四层1402号房屋一套，房屋建筑面积为90.03平方米，其中套内建筑面积为72.79平方米，按套出售，单价为每平方米2300元，共计209369元，原告一次性付款，以房抵工程款209369元；3.第2幢第十四层1403号房屋一套，房屋建筑面积为87.55平方米，其中套内建筑面积为70.01平方米，按套出售，单价为每平方米2300元，共计201365元，原告一次性付款，以房抵工程款201365元；4.第2幢第十四层1404号房屋一套，房屋建筑面积为149.76平方米，其中套内建筑面积为119.75平方米，按套出售，单价为每平方米2300元，共计34448元，原告一次性付款，以房抵工程款344448元。四份《商品房买卖合同》同时约定被告应当在2018年12月30日前向原告交付房屋，如果被告逾期超过60日的，自2018年12月31日起，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同》签订后，被告一直没有将《商品房买卖合同》报房地产管理部门进行登记备案，而且至今也没有交付房屋给原告。经原告查询，才知道被告在2019年10月30日将云富花苑2幢第十四层1401号房屋以257852元(申报总价)、2幢第十四层1402号房屋以259560元(申报总价)，在2020年3月23日将2幢第十四层1403号房屋以248164元(申报总价)卖给了第三人，并已经办理了合同备案登记。被告不仅违反了与原告签订《商品房买卖合同》第八条的约定，还在与原告签订《商品房买卖合同》后，又将部分房屋出卖给第三人，致使原告的商品房买卖合同目的无法实现，严重侵犯原告的合法权益。被告云浮市云安区利凯达投资有限公司辩称，1.被告认为原告的诉讼请求没有事实与法律依据，因为原、被告双方没有实际履行本案的《商品房买卖合同》，双方签订合同后，原告并没有促使被告实行以物抵债的协议，并且其也没有依约支付商品房购房款，所以本案是不符合商品房销售合同纠纷的案由。2.本案双方虽然签订了《商品房买卖合同》，但如上所述，没有实质履行的另外一个要素是没有网签合同。3.纵使本案构成让与担保，其也不能诉求直接将案涉商品房归其所有。本院查明并认定如下事实：2018年10月13日，原告黄东耀（买受人）与被告云浮市云安区利凯达投资有限公司（出卖人）签订了四份《商品房买卖合同》（合同编号分别为2018028、2018029、2018030、2018031），约定原告黄东耀向被告云浮市云安区利凯达投资有限公司购买四套座落于云浮市云安区六都镇白沙塘行政综合区利云路云富花苑的房屋，具体为：1.坐落于云浮市云安区六都镇白沙塘行政综合区利云路云富花苑商住小区一期第2幢14层1401号房，建筑面积为90.99平方米，套内建筑面积为72.76平方米，该房总价款为209277元，付款方式及期限为一次性付款，以房抵工程款；2.坐落于云浮市云安区六都镇白沙塘行政综合区利云路云富花苑商住小区一期第2幢14层1402号房，建筑面积为91.03平方米，套内建筑面积为72.79平方米，该房总价款为209369元，付款方式及期限为一次性付款，以房抵工程款；3.坐落于云浮市云安区六都镇白沙塘行政综合区利云路云富花苑商住小区一期第2幢14层1403号房，建筑面积为87.55平方米，套内建筑面积为70.01平方米，该房总价款为201365元，付款方式及期限为一次性付款，以房抵工程款；4.坐落于云浮市云安区六都镇白沙塘行政综合区利云路云富花苑商住小区一期第2幢14层1404号房，建筑面积为149.76平方米，套内建筑面积为119.75平方米，该房总价款为344448元，付款方式及期限为一次性付款，以房抵工程款。四份《商品房买卖合同》均约定有如下内容：1.交付期限：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人或因政府行为，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；2.出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日的，自本合同规定的最后交付期限（2018年12月30日）的第二天起，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；3.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。案涉四份《商品房买卖合同》均未办理合同备案登记。合同签订后，被告云浮市云安区利凯达投资有限公司未将案涉房屋交付给原告黄东耀，也没书面通知过原告黄东耀办理房屋交付手续，且已将坐落于云浮市云安区六都镇白沙塘行政综合区利云路云富花苑商住小区一期第2幢14层1401、1402、1403号三套房另售第三人，并已到房管部门办理了买卖合同备案登记或网签手续。2020年9月14日，云浮市云安区住房和城乡建设局作出《复函》一份，载明：经我局云浮市产权与交易管理信息平台查询结果如下：……3.云富花苑2幢第十四层1401号房，房屋状态：已售，买卖合同已备案，备案时间：2019年12月31日；4.云富花苑2幢第十四层1402号房，房屋状态：已售，买卖合同已备案，备案时间：2019年12月31日；5.云富花苑2幢第十四层1403号房，房屋状态：已签约，买卖合同未备案，签约时间：2020年3月23日；6.云富花苑2幢第十四层1404号房，房屋状态：现房可售。原告黄东耀在庭审中陈述，原告对案外人谭敏龙享有债权，被告以房抵给原告以抵销被告欠谭敏龙的工程款；被告云浮市云安区利凯达投资有限公司在庭审中陈述，由于案外人云浮市亘隆公司与被告存在债权债务关系，而云浮市亘隆公司欠谭敏龙的工程款，谭敏龙与原告之间有经济往来，被告应云浮市亘隆公司的要求签订了案涉《商品房买卖合同》。原、被告均确认双方之间存在以房抵债的事实。2019年8月16日，中国人民银行发布《关于改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制有关事宜的公告》（中国人民银行公告2019年第15号），第一条规定：“自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率……”上述事实，有原告提供的身份证、企业信用信息、商品房网页信息截图、《商品房买卖合同》（4份）、云浮市云安区住房和城乡建设局出具的《复函》，以及本院的庭审笔录等予以佐证。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效,双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。关于原告黄东耀是否按约定履行了支付购房款义务的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定付款方式及期限为一次性付款，以房抵工程款。虽然原告与被告之间不存在直接的债权债务关系，但被告云浮市云安区利凯达投资有限公司在庭审中陈述，由于被告尚欠案外人云浮市亘隆公司债务，而云浮市亘隆公司欠谭敏龙的工程款，谭敏龙与原告之间有经济往来，被告应云浮市亘隆公司要求签订了案涉《商品房买卖合同》，且原、被告均确认双方之间存在以房抵债的事实，综上，可认定原告通过以其对第三人的债权抵扣房款的方式支付购房款，该付款方式符合《商品房买卖合同》以房抵债的约定，故本院认定原告于签订《商品房买卖合同》当日（2018年10月13日）已支付上述四份合同的购房款，已履行了合同义务。关于原告请求被告交付云浮市云安区六都镇白沙塘行政综合区利云路6号云富花苑2幢第14层1404号房及支付该房的逾期交房违约金的问题。原告履行了交付房款的义务,被告亦应依约将案涉云浮市云安区六都镇白沙塘行政综合区利云路6号云富花苑2幢第14层1404号房在合同约定期限内（2018年12月30日前）交付给原告使用，但被告至今仍未交付案涉房屋给原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告的上述行为已经构成违约，现原告请求被告继续履行交付该房屋的义务，本院予以支持。被告逾期未交付房屋，按照《商品房买卖合同》的约定，被告应该从2018年12月31日起至交付该房屋之日止按日向原告支付已交付房款（344448元）万分之一的违约金。关于原告请求被告返还购房款620011元及利息，并赔偿损失620011元的问题。被告在未依法解除与原告签订的《商品房销售合同》的情况下,将涉案三套商品房[坐落于云浮市云安区六都镇白沙塘行政综合区利云路云富花苑商住小区**第******房，三房总价款为620011元(209277元+209369元+201365元）]出卖给第三人,并已办理网签手续或买卖合同备案手续，导致原告合同目的不能实现,原告无法取得涉案三套商品房,被告的行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定:“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后贷款利息的基本标准应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故原告要求被告退还购房款620011元及利息（利息损失以620011元为基数，自2018年11月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）并赔偿损失620011元，符合上述法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告云浮市云安区利凯达投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内将位于云浮市云安区六都镇白沙塘行政综合区利云路云富花苑商住小区一期第2幢14层1404号房交付给原告黄东耀；二、被告云浮市云安区利凯达投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付从2018年12月31日起至云浮市云安区六都镇白沙塘行政综合区利云路云富花苑商住小区一期第2幢14层1404号房交付之日止，以购房款344448元为基数按每日万分之一计算的逾期交房违约金给原告黄东耀；三、被告云浮市云安区利凯达投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告黄东耀退还购房款620011元及支付利息（利息计算方法：以620011元为基数，自2018年11月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告云浮市云安区利凯达投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告黄东耀赔偿620011元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8292元，财产保全费5000元，合共13292元（该款原告黄东耀已预交），由被告云浮市云安区利凯达投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  黄建新二〇二〇年十二月二十九日书记员  邓晓锋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。