湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初2595号原告：鄢能文，男，汉族，1972年2月21日生，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：程莎，湖南誉翔律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：颜华新，男，汉族，1987年3月22日生，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：杨克武，男，汉族，1981年7月19日生，住湖南省浏阳市，现住湖南省株洲市天元区。代理权限：特别授权。原告鄢能文与被告颜华新租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告鄢能文的委托诉讼代理人程莎、被告颜华新及委托诉讼代理人杨克武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鄢能文向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原被告签订的两份《房屋租赁合同书》，并返还出租房屋；2、判令被告立即向原告支付租金164582元（从2020年6月1日至2020年12月31日止）；3、判令被告向原告支付违约金2万元；4、判令被告向原告支付租赁房屋中9楼履约保证金5万元、8楼的6万元，共计11万元；5、判令被告立即与物业结清所有的水、电、物业管理等费用；6、判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2015年5月30日与2015年7月7日，被告因经营“XXX主题酒店”与原告就株洲市荷塘区XXX路XX号XXXX大厦X楼、X楼出租房屋分别签订两份《房屋租赁合同书》，合同约定：1、甲方（原告）将位于湖南省株洲市荷塘区××路××号××大厦××楼××楼（建筑面积485.1平方米）、（建筑面积540.79平方米）出租给乙方（被告）经营使用；2、租赁期限分别为：九楼（2015年8月30日至2027年8月29日止）；8楼（2015年7月29日至2027年8月28日止）；3、租金为每平米每月22元，前两年租金保持不变，第三年开始年租金逐年在上一年度租金的基础上递增5%；4、租金交纳方式：第一年的租金按年一次性支付，其余年度按半年度方式支付，在每六个月期满当月30日向甲方交纳下一个半年度的租金。5、违约责任第5款：合同期内，乙方（被告）有下列行为之一的，甲方（原告）有权解除本合同，收回本合同项下租赁店铺，剩余商铺租金作为甲方租赁损失不退，乙方同时向甲方支付违约金贰万元整：（1）拖欠租赁费用或应向有关部门缴纳的水电物业费用中任一费用连续超过两个月或者累计欠费超过5000元的。6、违约责任第六条：因乙方过错导致本合同提前解除的，甲方在收回本合同项下商铺时商铺内装饰装修物无偿归甲方所有。7、履约保证金：乙方在本合同签订后当日内一次性向甲方支付履约保证金5万元（九楼）、6万元（八楼），如乙方在合同履行期限内因违约行为造成甲方损失的，甲方有权直接扣除相应金额的履约保证金作为损失补偿。履约保证金不足弥补损失的，甲方有权要求乙方继续赔偿。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了出租房屋，被告也按期支付了11万元的履约保证金。现被告以各种理由无故拖欠2020年6月1日至2020年12月30日期间的租金共计164582元，已构成根本性违约，严重损害原告的合法权益，经原告多次催讨后，被告仍拒绝支付上述费用。综上，原告为了维护原告自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告颜华新辩称：1、双方所签订的合同是合法有效的，没有法定的解除事由，合同具有继续履行的基础，在双方争议发生前，被告已经支付了第一年度到第五年度的全部租金并一直在该租赁物上经营，双方各自的履行情况一致非常良好，被告斥资300万完成的经营场所是完好的，合同解除后仍可正常营业，被告也仍然享有房屋的所有权和出租条件。2、合同没有法定的解除事由，根据最高人民法院5月18日发布的《关于审理新冠肺炎疫情所致的民事案件的若干办法》第一条第五款明确规定：房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按约定期限支付租金为由请求解除租赁合同，人民法院不予支持。2月25日，湖南省高院发布的关于涉及新冠肺炎的司法解释中也明确规定本次疫情属于不可抗力，认定时间为省级政府启动和解除重大公共卫生突发事件的时间来确定，湖南省启动1级响应是1月23日，3月10日转为2级响应，3月30日转为三级响应。在此期间，宾馆一直处于停业状态，株洲市政府办等相关行政管理部门以文件的形式下发对于餐饮和受疫情影响的行业，租金减半。对于减租的规模政府将予以专项支持，并享有税收优惠政策。被告依法享有的免租期限从1月23日起算，远远长于其暂时未交租金的期间。并有权依法享有抵销权抵扣租金。由于被告不具有违约行为，该合同不具有法定解除事由。原告的第二项诉讼请求没有法律依据，原告自8月起截断水电，致使被告没有实际营业，没有实际享有租赁的权利，也就没有缴纳租金的义务。原告的三、四、六项诉求没有依据，被告没有违约行为，不应承担违约责任，不应承担违约金，原告已经收取了被告11万元的保证金，不能重复收取。被告既然没有违约，则不应承担第六项诉求中的诉讼费。原告也无权提起第五项诉求。经庭审举证、质证，本院对原、被告的证据作如下认定：对原、被告提交的证据本院均予以采信，但对于证明目的，本院结合庭审查明的情况综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月30日、2015年7月7日，被告因需经营“XXX主题酒店”与原告分别签订《房屋租赁合同书》、《商铺租赁合同书》，2份合同共同约定：原告将位于湖南省株洲市荷塘区××路××号××大厦××楼××楼（建筑面积分别为485.1平方米和540.79平方米）出租给被告经营使用；租赁期限分别为：九楼（2015年8月30日至2027年8月29日止）；八楼（2015年7月29日至2027年8月28日止）。九楼租金为每月10670元，第三年起逐年递增5%，八楼租金为每月11897元，第三年起逐年递增5%。乙方（被告）未按时足额向甲方（原告）交纳租金的，乙方应按拖欠租金数额5‰／日向甲方支付违约金。乙方超过约定交租期拾日以上未缴纳租金的，甲方有权停水停电，造成的一切后果均由乙方负责。乙方租金逾期交纳超过15日后拖欠连续超过30天、累计超过90天的，甲方有权解除合同，收回合同项下商铺，不给予乙方任何补偿或赔偿，当年度的租金不予退还。双方还在合同中对租金缴纳方式、履约保证金、甲乙双方的权利义务及违约责任等事项作出了约定。合同签订后，被告一直如期交纳租金，履行合同中的约定。直至2020年年初疫情暴发后，自2020年1月23日湖南省启动重大公共卫生突发事件一级响应起，至3月30日转为三级响应时，被告在租赁楼层进行经营的“爱侣行”主题酒店一直处于停业状态。在此期间，被告已于2020年2月3日向原告交纳2020年上半年度（九楼：2020年2月29日-2020年8月29日，八楼：2020年1月29日-2020年7月28日）的房屋租金156745元。随后，被告以上半年酒店实际经营时间较短，且酒店处于亏损状态为由，希望原告减免上半年的部分租金，但双方协商未能达成一致意见。2020年7月30日，按照合同约定，被告此时应向原告缴纳租赁楼层九楼2020年8月30日-2021年2月28日，八楼2020年7月29日-2021年1月28日的租金。被告一直未交纳相关租赁款项。期间，原告多次与被告协商租金交纳问题，双方协商未果。原告于2020年8月11日前往被告租赁的酒店楼层张贴《告知书》，要求被告于2020年8月14日前向原告交纳半年度租金164582元，如未按期交纳原告将按照合同的相关约定计算滞纳金。8月14日期满后，被告仍未按约交纳租赁楼层的租金。最终，原告于2020年8月30日将被告租赁楼层的水、电关闭，致使被告在租赁楼层经营的酒店无法继续运营，酿成本案纠纷。本院认为，本案系租赁合同纠纷，一、关于被告是否违约及合同能否解除的问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定:“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。”新冠疫情及其防控措施属于不可抗力。本案中,被告颜华新租赁涉案房屋系用来进行宾馆经营,属于经营性用房，未按约定的期间支付租金虽构成违约,但系受疫情影响所致；且依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项的规定，“疫情导致合同履行困难的，法院应积极引导当事人继续履行，当事人以此为由请求解除合同的，法院不予支持”。综上，双方签订的租赁合同并不因该违约行为解除，双方租赁关系缔结维持已久，且一直合作良好，应互商互让，共同配合履行完租赁合同。故原告主张的违约金及履约保证金及结清水、电、物业费的诉求，本院不予支持。关于本案租金支付问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》的规定，2020年1月底，新冠疫情暴发，2月初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，其中就包括被告经营的宾馆住宿业，属于政府强制性要求，商户无法经营的情形属于不可抗力，不属于商户责任，3月中旬疫情减轻，虽部分商户逐渐恢复，但原告经营的宾馆主要对象面对短期外来人员，仍属严格管制而无法开业的状态，一直持续至4月中下旬左右，故对该段时间的租金，本院酌情减免一个半月的租金即：（74111元+82634元）÷6×1.5=39186.25元。被告主张因为原告于2020年8月30日擅自停止了其租赁房屋的水、电，停断水电期间的租金不应支付。本院认为，原、被告双方已于合同中约定“乙方超过约定交租期拾日以上未缴纳租金的，甲方有权停水停电，造成的一切后果均由乙方负责。”被告虽因疫情原因免除了违约责任及部分交租义务，但其客观上未交租金的行为符合合同约定条款情形，原告停断水、电的行为虽有不妥，但并未违反双方约定，对被告的这一主张，本院不予支持。故被告仍需按约定交纳相应期间的租金，即77817元+86765元=164582元。原告应及时恢复被告承租房屋的水、电供应。综上，被告按双方约定应付的租金减去因疫情减免的租金，被告应向原告实际支付的租金为：164582元-39186.25=125395.75元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告颜华新在本判决生效后十五日内向原告鄢能文支付租金共计人民币125395.75元；二、驳回原告鄢能文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5718元，减半收取2859元，保全费2020元，共计4879元，由原告鄢能文负担2802元，被告颜华新负担2077元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  蒋坤学二〇二〇年十二月十日书记员  胡 榕