甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初4447号原告（反诉被告）：刘立志，男，1971年7月14日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：秋炳，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑跃海，甘肃金城律师事务所律师。被告（反诉原告）：王建光，男，1971年12月30日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：陶文甲，浙江近真律师事务所律师。原告（反诉被告）刘立志与被告（反诉原告）王建光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日作出（2019）甘0102民初8335号民事判决后，被告（反诉原告）王建光不服提出上诉，兰州市中级人民法院于2020年5月7日作出（2020）甘01民终48号民事裁定书，撤销原判，发回本院重审。本院于2020年5月26日立案登记后，依法另行组成合议庭对本案进行审理，原告委托诉讼代理人秋炳、郑跃海到庭参加了诉讼，被告委托诉讼代理人陶文甲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘立志向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告之间的《写字楼租赁合同》及《写字楼租赁合同补充协议》；2、请求依法判令被告向原告支付2019年9月1日至2020年5月31日期间的租金、物业费1220710元，并支付自2020年6月1日至合同解除之日的租金、物业费以及合同解除之日至实际向原告腾交房屋之日的房屋占有使用费、物业费（均按照每月141010元计算）；并支付自2019年9月1日起以欠缴租金、物业费为基数至实际付款之日的利息；3、请求人民法院依法判令被告返还兰州市城关区五泉街道民主西路245号四层、五层房屋；4、请求人民法院依法判令被告向原告缴纳的150000元押金不予退还。事实与理由：原告与被告分别于2017年11月15日、2018年9月25日签订《写字楼租赁合同》以及《写字楼租赁合同补充协议》，约定被告承租原告位于城关区××街道××号××层××层共计面积2360平方米的房屋用于开办教育培训机构，约定租金为2018年3月1日至2020年2月29日每月55元／㎡，自2020年3月1日起每年递增5%。合同第八条明确约定“该合同约定租赁期内因乙方原因不能继续履行合同或拖欠支付租金十五日以上，甲方有权解除合同，乙方所交纳的押金作为补偿甲方因合同未履行完毕所造成的经济损失，甲方不予退还。”合同签订后，原告按照约定向被告交付了房屋，被告多次拖延支付房屋租金，2019年6月3日，被告将2019年8-10月的房租转账至原告账户，原告认为双方的合同已解除，遂将该笔款项转回至被告账户，被告又退回至原告，如此来回数次。无奈之下，原告将该笔款转至被告合作伙伴李立新账户。后被告于2019年11月27日缴纳一个月租金及三个月物业费共计143960元后再未缴纳过任何费用，在原告多次催促下仍拒不支付，故诉诸法院，望判如所请。被告王建光辩称及反诉称：1、原、被告于2017年11月15日签订《写字楼租赁合同》，2018年9月25日签订《写字楼租赁合同补充协议》，该合同约定由被告租赁原告城关区五泉街道民主西路245号四层五层开展教育培训，租赁期限为2017年11月16日至2028年2月28日。合同约定：“租赁期限内，因乙方（被告）原因不能继续履行合同，或拖欠支付租金十五日以上，甲方（原告）有权解除合同。”《写字楼租赁合同补充协议》将租金缴纳方式“乙方以半年付方式提前三十日支付下一年度的半年租金”变更为“乙方第一期缴纳八个月租金，以后每期租金乙方仍以半年方式提前三十日向甲方缴纳半年租金。即每年4月15日和10月15日前向甲方缴纳半年租金。”在合同履行过程中，原告未按照租赁合同约定解决西大门的更换和通道清理，主动提出给与被告5000元作为违约赔偿金，但从未履行。2、在收取租金时，被告一直与原告代理人景晓军进行对接并按时足额支付租金，从未拖欠。2019年4月，被告与景晓军商量交付租金事宜，提出分两次缓交租金，景晓军说可以，原告同意。后被告于2019年4月30日向原告交付一半租金和物业费共403560元（兰州银行卡，尾号为6175），转账成功；在2019年6月4日两次将另一半房租和物业费共403560元转账给原告（兰州银行卡，尾号为6175），两次被退回；被告于7月2日再次向原告进行转账（兰州银行卡，尾号4195），再次被退回。被告不得已询问其他承租户得知原告其他卡号（浦发银行卡，尾号3401），于2019年7月3日将房租转至该银行卡内，而此时原告并无任何损失。被告一直在积极履行合同义务，但原告故意不及时告知其银行账户变更情况，并通过代理人景晓军同意可分两次缴纳租金，在被告支付租金后又不予承认，恶意设置障碍以促使达成租赁合同约定的解除条件，以合法形式掩盖非法目的，想在解除合同后占有被告投入的巨额装修，另租他人。3、原告将被告诉至法院以解除合同达成目的，在案件审理期间，合同并未依法解除，但原告设置各种障碍，影响正常教学，并要求被告的合作方解除与被告的合作关系，再与原告继续合作，进一步暴露了其恶意解除合同的目的，同时未经电力部门私自拉闸限电，违反了电力法的相关规定，给被告造成了巨额损失，被告所承租的房屋无法正常使用，五楼于2020年4月1日前已停课，四楼于2020年7月6日前停课，给被告造成了极大损失,合计4675000元。4、双方订立该房屋租赁期限为十年，被告已投入装修费、宣传费以及招生费等大批费用，在合同履行中，被告不仅缴纳了押金且在合同约定的期限内一直在积极支付相应租金，租金之所以未被收取并不归责于被告。原告直接发出律师函解除合同并不符合合同法相关规定的精神，为维护反诉原告的合法权益，申请变更反诉诉讼请求，1、判令反诉原告与反诉被告签订的《写字楼租赁合同》、《写字楼租赁合同补充协议》于2020年7月21日解除；2、判令反诉被告配合反诉原告搬离学校教材教具、家具、办公用品、装饰物品及个人物品；3、判令反诉被告赔偿反诉原告损失4675000元；4、判令反诉被告退还反诉原告房屋租赁押金150000元；5、本案诉讼费由反诉被告承担，望贵院判如所请。原告刘立志针对被告王建光的反诉辩称，1、双方的租赁合同及补充协议签订后，因被告迟延交付租金，包括在人民法院判决诉讼期间，拒绝履行交付租金及物业费的义务，导致原告向被告出租房屋获利的目的不能实现，因此造成合同解除的原因不在原告。2、在合同履行期间，包括诉讼期间，原告按合同履行了自己的义务，被告提出原告恶意停电没有事实依据，停电是因为被告在不交纳租金及物业费的情况下，破坏物业电力设施，私自在物业范围内使用柴油发电机发电，给整个大楼造成安全隐患，由物业部门对被告实施了停电，停电的责任完全在于被告，故被告的反诉没有事实依据。3、关于被告具体反诉的损失，因合同解除完全是属于被告自己经营不善，和合伙人之间发生纠纷，合伙人撤资造成被告不能履行租赁合同导致的，故被告诉称的所有损失，应当依据合同约定，由其自行承担。另，被告在合同履行期间，自行腾空了五层的所有设施，在腾空之时已经拆除了其认为有价值的装修，因此，原告认为被告关于装修的损失，应当由其自行承担。综上，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异义的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月15日，原告刘立志作为甲方、被告王建光作为乙方签订了《写字楼租赁合同》，双方于2018年9月25日又签订了《写字楼租赁合同补充协议》。根据合同和补充协议，双方约定：被告承租原告位于城关区××街道××路××号××层××层房屋用于开办教育培训机构，租期自2017年11月16日至2028年2月28日，2017年11月16日至2018年2月28日为装修免租期。约定租金自2018年3月1日至2020年2月29日每月每平方米55元（月租金为129800元），自2020年3月1日起每年递增5%，物业费每月每平方米2元（月物业费为4720元）。租金的交纳方式为“乙方第一期交纳8个月租金（2018年3月1日至2018年10月31日）以后每期租金乙方仍以半年方式提前三十日向甲方交纳半年租金。即每年度4月15日和10月15日前向甲方交纳半年租金。”合同第八条约定“该合同约定租赁期内因乙方原因不能继续履行合同或拖欠支付租金十五日以上，甲方有权解除合同，乙方所交纳的押金作为补偿甲方因合同未履行完毕所造成的经济损失，甲方不予退还。”合同约定的房屋面积为2360平方米，房屋实际面积为2361.58平方米，四、五层均为1180.79平方米。合同签订后，原告按照约定向被告交付了房屋，被告开始尚能依约履行合同，付清了2018年3月1日至2018年10月31日的房租及物业费。2018年10月24日，原告向被告发出催费通知书，要求被告收到该通知后3日内补交所拖欠的房租及物业费、被告于2018年10月31日予以交纳。按照合同约定，被告应当在2019年4月15日前交纳半年的房租778800元及物业费28320元，两项共计807120元，但被告未按期缴纳，原告于2019年4月29日向被告发出催费通知书，要求被告于2019年4月30日前交清房租及物业费。被告王建光接到通知后于2019年4月30日向原告交纳房屋租金及物业费的一半403560元。原告认为被告未按照合同约定按期、足额交纳6个月的房屋租金，于2019年5月15日委托甘肃善业律师事务所向被告发出律师函，要求解除与被告签订的房屋租赁合同。2019年6月4日，被告王建光将2019年8至10月的房租403560元转账至原告账户，原告认为双方的合同已解除，遂将该笔款项转回至被告账户，被告又退回至原告，原告将该笔款转至被告合作伙伴案外人李立新的账户。原告于2019年7月诉至本院，请求确认原、被告之间签订的《写字楼租赁合同》、《写字楼租赁合同补充协议》已解除，本院于2019年8月2日向被告王建光送达了起诉状副本。双方诉讼期间，被告仍占有使用原告的房屋，原告多次向被告发出催费通知书，被告于2019年11月27日向原告缴纳1个月房屋占用费129800元及3个月物业费14160元。2020年3月，案外人李立新将403560元退回原告。2020年4月10日，被告王建光向原告刘立志发出交房通知，将承租房屋的五楼交付原告，并将剩余装修部分赠与原告。2020年10月21日，被告王建光将承租房屋的四楼腾交原告。本院认为，原告刘立志与被告王建光签订的《写字楼租赁合同》、《写字楼租赁合同补充协议》内容合法、意思表示真实、为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。双方约定的交纳房租的时间为每年度4月15日和10月15日前交纳半年租金。原告已按约将房屋交付被告使用，但被告在使用过程中，存在未按时交纳房租的情形。2019年4月15日前，被告应交纳2019年5月1日至2019年10月31日的房租及物业费807120元，但被告未按期交纳，经原告催告后，被告于2019年4月30日向原告交纳房屋租金及物业费的一半，未依约足额履行合同义务，已构成违约。合同第八条第二项约定“该合同约定租赁期内因乙方原因不能继续履行合同或拖欠支付租金十五日以上，甲方有权解除合同。”原告因不能实现合同目的，于2019年7月向本院起诉，请求确认原、被告之间签订的《写字楼租赁合同》、《写字楼租赁合同补充协议》已解除，本院于2019年8月2日向被告王建光送达了起诉状副本，视为原告的解除通知已到达被告，双方的租赁合同及补充协议于2019年8月2日解除。被告在合同解除后，应当向原告返还涉案房屋，但其没有返还，故应承担相应的占用费及物业费，原告主张被告支付房屋占用费、物业费的诉讼请求成立，本院予以支持。对于房屋占用费的数额，因原告转账给案外人李立新的403560元，李立新于2020年3月已退回原告，且被告在诉讼期间又交纳了一个月的房屋占用费及三个月物业费，房屋占用费交纳至2019年11月30日，物业费交纳至2020年1月31日。被告于2020年4月10日将五楼腾交原告，故被告应向原告交纳自2019年12月1日至2020年4月10日的房屋占用费及2020年2月1日至2020年4月10日的物业费。房屋占用费计算为：562467元（129800×4月＋129800÷30天×10天＝562467）、物业费计算为：11013元（4720×2月＋4720÷30天×10天＝11013）；2020年4月11日以后被告只使用四楼，故只承担四楼至2020年10月21日腾交时止的相应费用。四楼的房屋面积与五楼相同，均为1180.79平方米，合同约定总面积为2360平方米，以合同约定为准，故四楼面积为1180平方米。因租赁合同于2019年8月2日已解除，合同约定的自2020年3月1日起租金每年递增5%不再履行，故被告四楼的房屋占用费仍以原合同约定的每月每平方米55元计，每月占用费为64900元（1180×55＝64900），被告应付四楼房屋占用费为：411033元（64900×6月＋64900÷30天×10天＝411033）、物业费为：14946元（1180×2×6月＋1180×2÷30天×10天＝14946）；关于原告主张被告支付欠付费用利息的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持；关于原告主张的判令被告返还涉案房屋的诉讼请求，因被告已将房屋实际腾交原告，故本院不再处理；关于原告主张被告缴纳的150000元押金不予退还的诉讼请求，因合同第八条约定“该合同约定租赁期内因乙方原因不能继续履行合同或拖欠支付租金十五日以上，甲方有权解除合同，乙方所交纳的押金作为补偿甲方因合同未履行完毕所造成的经济损失，甲方不予退还。”在合同履行过程中，被告构成违约，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持；对于被告所述在合同履行过程中，原告未按照租赁合同约定解决西大门的更换和通道清理，主动提出给与被告5000元作为违约赔偿金，但从未履行的辩称理由，以及原告通过代理人景晓军同意可分两次缴纳租金的辩称理由，因其未举证证明，本院不予采信。关于被告主张的判令反诉被告配合其搬离学校教材教具等物品的反诉请求，因被告已实际搬离涉案房屋，故不再处理；对于被告主张的判令反诉被告赔偿其装修损失2454400元、艺术培训费525600元、合作方管理费1695000元、合计4675000元的反诉请求，因租赁合同第六条约定“若乙方对租赁的写字楼进行装修，装修内容须合乎相关部门要求，费用自理。所形成新装修物（墙面、隔断和屋顶不可移动的附着物及灯饰）无论租赁合同终止和期满，乙方都不得拆除，均无偿归属甲方（物品及可移动设备除外）”，且被告在2020年4月10日向原告发出的交房通知中告知将剩余装修部分赠与原告，根据合同的约定、被告的赠与、及被告在合同履行中违约的事实，本院对被告要求原告承担房屋装修费的反诉请求不予支持；对于被告要求原告承担其他损失的反诉请求，因证据的真实性及关联性均无法确定，且被告违约在先，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十八条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、原告刘立志与被告王建光签订的《写字楼租赁合同》、《写字楼租赁合同补充协议》于2019年8月2日已解除；二、被告王建光向原告刘立志支付2019年12月1日至2020年4月10日的房屋占用费562467元、物业费11013元；支付2020年4月11日至2020年10月21日的房屋占用费411033元、物业费14946元，共计999459元（本判决生效之日起十日内一次性付清）；三、被告王建光向原告刘立志缴纳的150000元押金不予退还。四、驳回原告刘立志的其他诉讼请求。五、驳回被告王建光的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期限的债务利息。案件受理费21192元，由被告王建光负担15145元（于本判决生效后三日内向原告刘立志支付），原告刘立志承担6045元；反诉费22750元，由被告王建光承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  梁燕平人民陪审员  刘小霞人民陪审员  徐 翠二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  郭桂荣