广东省丰顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1423民初1226号原告：彭思鹏，男，1992年2月7日出生，汉族，住广东省丰顺县。原告：徐弦，女，1992年10月25日出生，汉族，住广东省丰顺县。上述两原告的共同委托诉讼代理人：曹扬佳，广东泰伦律师事务所律师。被告：丰顺培英房地产有限公司，住所地：广东省梅州市丰顺县汤坑镇顺发路**。统一社会信用代码：91441423MA4UNXK558。法定代表人：黄振，该公司经理。委托诉讼代理人：周洁琪、罗琳琳，均是广东以泰律师事务所律师。原告彭思鹏、徐弦与被告丰顺培英房地产有限公司（以下简称培英房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，分别于2020年9月14日、2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告彭思鹏、徐弦的共同委托诉讼代理人曹扬佳及被告培英房产公司的委托诉讼代理人周洁琪、罗琳琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭思鹏、徐弦向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交楼的违约金19189.7元(违约金按总房价每日万分之一计算，自2019年12月1日起计至被告将符合双方所签署《商品房买卖合同》约定条件的房屋实际交付给原告之日止，暂计至2020年6月30日)；2、判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年5月28日签订《商品房买卖合同》（预售），购买了位于梅州市丰顺县XXX，商品房总价款为905178元，原告已经按照合同约定向被告履行了付款义务。根据买卖合同第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房之交付条件约定“该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”，但被告在未取得以上资料即涉案商品房尚不符合交付条件的情况下即向原告发出《培英锦绣城商品房交付通知书》，被告该行为已构成严重违约。根据买卖合同第十一条交付时间及手续约定“（一）出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。根据买卖合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，即逾期按总房价每日万分之一收取违约金”。同时，由于被告尚未将符合交付条件的房屋交予原告，被告应按合同约定承担违约责任。被告培英房产公司辩称：一、涉案房屋已于2019年11月30日前（即双方约定的交房时间）取得双方买卖合同第九条约定的下列建设工程竣工验收备案证明文件，并取得了第九条约定范围之外的部分其他竣工验收文件。2017年8月26日，有资质的第三方机构出具培英锦绣城的《施工图设计文件审查合格书》，证明培英锦绣城工程施工图设计文件合格。2019年9月15日，施工单位中铁二局出具培英锦绣城的《单位（子单位）工程竣工验收报审表》，向被告申请办理工程竣工验收手续，证明培英锦绣城工程已于2019年9月7日完工并具备竣工验收条件。2019年10月30日，勘察单位出具培英锦绣城的《勘察文件质量检查报告》，证明培英锦绣城工程的勘察文件经勘察单位检查合格。2019年11月15日，设计单位出具培英锦绣城的《设计文件质量检查报告》，证明培英锦绣城工程的设计文件经设计单位检查合格。2019年11月18日，燃气主管部门、监理单位、施工单位出具培英锦绣城燃气工程的《工程联合验收单》，证明培英锦绣城庭院及户内燃气管道安装工程于2019年11月15-17日经三方联合验收合格。2019年11月22日，被告、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位出具培英锦绣城的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《单位（子单位）工程竣工验收报告》，证明培英锦绣城已于2019年11月22日经五方验收合格。2019年11月22日，被告与施工单位签署培英锦绣城项目的《房屋建筑工程质量保修书》，被告出具《住宅质量保证书》，被告、施工单位、设计单位、监理单位出具《住宅使用说明书》。2019年11月23日，监理单位出具《单位工程质量评估报告》，证明培英锦绣城的工程质量经监理单位审查合格。2019年11月27日，丰顺县住房和城乡规划建设局出具培英锦绣城的《建设工程消防验收意见书》，证明培英锦绣城商住小区的消防于2019年11月20日经住建局验收合格。2019年11月28日，丰顺县人民防空办公室出具培英锦绣城的《人民防空工程备案审查意见书》，证明培英锦绣城的人防工程经该办公室审核合格。2019年11月7日，广东电网梅州丰顺供电局有限责任公司出具培英锦绣城的《客户受电工程竣工检验意见书》，证明培英锦绣城受电工程经主管部门检验合格。2019年11月15日，丰顺粤海水务有限公司出具培英锦绣城供水管道安装工程的《竣工验收报告》，证明培英锦绣城供水管道安装工程已于2019年11月14日验收合格。二、双方买卖合同第九条约定的部分建设工程竣工验收备案证明文件及部分其他竣工验收文件因政府或公用事业部门行为、新冠肺炎疫情、涉案房屋所在土地的地质问题等原因迟延取得，交房时间应相应顺延，被告依法依约均无需承担逾期交房的违约责任。根据双方买卖合同补充协议第三条第2点约定，遭遇政府行为、公用事业部门所引起的原因，被告可据实予以延期交楼。该约定是双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，对双方均有约束力，符合该约定条件的，被告可将交房时间顺延，无需承担逾期交房违约责任。新冠肺炎疫情属《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，被告因此迟延取得竣工验收备案证明文件的，应予免责。涉案房屋所在土地复杂的地质状况属不能避免、不能克服的自然因素，且依现有经济技术条件和正常认识能力不能预见，属《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，被告因此迟延取得竣工验收备案证明文件的，应予免责。受丰顺县自然资源局工作安排影响，被告于2019年12月2日才取得自然资源局就培英锦绣城出具的《建设工程规划核实凭证》。被告在2019年10月30日已向自然资源局申请办理培英锦绣城的规划核实，并提交了相关资料，根据《广东省城乡规划条例》四十六条规定，自然资源局应当自受理申请之日起二十个工作日内（即2019年11月27日前）办理核实手续，但自然资源局在2019年11月11日经现场勘验核实培英锦绣城符合规划许可要求后，于2019年12月2日才出具《建设工程规划核实凭证》。受建设工程质量安全监督检测站的工作安排影响，被告于2020年1月22日才取得培英锦绣城的《工程质量监督报告》。首先，该报告显示培英锦绣城的监督起止时间是2017年10月25日至2020年1月14日，同时，根据自然资源局规划核实凭证、住建局出具的《关于培英锦绣城项目相关情况的说明》、五方竣工验收报告、住建局消防验收意见及有资质的第三方机构出具的竣工测量成果等文件载明的培英锦绣城竣工验收时间可知，培英锦绣城已于2019年11月22日竣工验收合格，因此，该报告中注明的竣工验收时间2020年1月14日实为质监站完成工程质量监督的时间，并非培英锦绣城的实际竣工验收时间，质监站的时间滞后。其次，该报告的工程质量评价内容中载明培英锦绣城在施工过程中无需要整改的质量问题、竣工验收的组织形式无发现违反建设工程强制性标准、在竣工验收时无发现质量缺陷，证明2019年11月22日的五方竣工验收报告符合规定，培英锦绣城在验收前后不存在质量问题，2019年11月22日为实际竣工验收时间，符合交付使用条件。再次，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第七条，质监站应当在工程竣工验收之日起5日内（即2019年11月27日前）出具工程质量监督报告并提交给住建局，但质监站在2020年1月22日才向被告出具该报告，且被告无法控制其向住建局提交报告的时间。质监站受新冠肺炎疫情防控措施影响，于2020年4月27日才出具培英锦绣城的《广东省建筑施工项目安全生产标准化评定结果告知书》，导致被告在2020年5月6日前才进行竣工验收文件的备案。首先，我国法律法规没有规定需将《安全生产标准化评定结果告知书》一并提交住建局备案，被告在收集好其他备案文件并办理备案手续时才得知需备案，对于该要求，被告不但不能避免、不能克服，还必须配合。因此，因该告知书迟发导致被告迟延取得《竣工验收备案表》的，构成不可抗力。其次，该告知书说明部分第三点载明“项目验收前建筑施工企业未提交经建设、监理单位审核的《考评申请书》和自评材料的，视同项目考评不合格”，结合该告知书中记载的培英锦绣城项目的考评结果为合格可知，施工单位已于培英锦绣城项目验收前（即2019年11月22日前）向质监站申请安全生产标准化考评，根据《广东省住房和城乡建设厅关于建筑施工安全生产标准化评定工作的实施细则》第十条，质监站应在收到申请材料后5个工作日内（即2019年11月30日前）发出《安全生产标准化评定结果告知书》，但其在2020年4月27日才出具。上述验收文件因新冠肺炎疫情及政府工作安排迟延取得，导致住建局于2020年5月6日才出具培英锦绣城的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》。首先，住建局需收集齐全部竣工验收备案文件才同意在《竣工验收备案表》上签署备案意见，但质监站于2020年4月27日才出具备案所需的《安全生产标准化评定结果告知书》，导致住建局于2020年5月6日才出具《竣工验收备案表》。其次，根据住建局情况说明可知，受新冠疫情影响，在疫情防控期间，相关部门主抓疫情防控工作，房地产企业停工停产，培英锦绣城项目于2020年5月6日办结竣工验收备案手续，证明相关部门未及时向被告出具验收文件的原因是受到新冠肺炎疫情影响。被告因政府或公用事业部门行为迟延取得其他竣工验收文件的情况。受政府工作安排影响，被告于2019年12月3日才取得培英锦绣城的《房屋面积测绘报告》。《房屋面积测绘报告》用于办理房屋所有权登记手续，需根据规划核实结果而定，因自然资源局于2019年12月2日才出具规划核实凭证，故被告在2019年12月3日才取得《房屋面积测绘报告》。受公用事业部门的工作安排影响，被告于2019年12月2日才取得《关于丰顺县汤坑镇培英锦绣城光纤到户通信设施工程验收备案的意见函》。被告已于2019年11月22日向广东省通信管理局梅州市通讯建设管理办公室申请对培英锦绣城光纤到户通信设施工程进行验收备案，通讯办公室于2019年11月29日对该工程现场查验合格，至2019年12月2日才出具《验收备案意见函》。受公用事业部门的工作安排影响，被告于2019年12月25日才取得《关于丰顺县汤坑镇培英锦绣城光纤到户通信设施工程验收的意见函》。被告已于2019年11月20日向丰顺县广播电视台申请对培英锦绣城光纤到户广电设施工程进行验收备案，电视台于2019年11月29日对该工程现场查验合格，至2019年12月25日才出具《验收意见函》。2016年10月，勘察单位出具培英锦绣城的《岩土工程勘察报告》，认定拟建建筑物的地基复杂程度为一级，建议优先采用旋挖灌注桩基础，必要时采用钻（冲）孔灌注桩基础；1栋五层会所也可采用打入式预应力管桩基础。2016年11月4日，被告与施工单位签订《基坑支护及桩基础施工合同》，约定按地勘报告建议的旋挖钻孔灌注桩（冲孔灌注桩）及双管高压旋喷桩方式施工，支护桩至2016年12月31日前完成，工程桩60天内（即2017年2月前）完成。该合同签订后，基坑支护工程于2016年12月开始施工。在施工过程中，因现场地质状况与地勘报告出入较大，按地勘报告建议的施工方式根本无法进桩，还将施工场地附近的多户居民楼震裂，项目被迫多次停工。根据现场施工情况及地质情况，被告经与各主管部门进行开会研讨，于2017年4月8日将施工方式调整为预制管桩，设计单位于2017年8月10日将1栋和2栋的施工方式调整为人工挖孔灌注桩并调整了5号楼的旋挖灌注桩位置，于2017年8月28日将3栋的基础由独立基础改为旋挖灌注桩，于2017年9月1日将4栋部分基础由独立基础改为旋挖灌注桩。可见，地，地质状况的不可抗力因素导致原应在2017年2月前完工的地基工程期至2018年5月27日才完成，工期延误时间达1年4个月，地，地上主体工程的竣工验收及备案时间理应顺延1年4个月涉案房屋的交付时间可相应顺延，但事实上，房屋已准时交付装修使用，只是顺延了备案时间。三、涉案房屋已于2019年11月30日前达到质量合格标准，符合交付使用的实质条件，被告在2019年11月30日前通知原告收楼有理。现行法律法规并无规定房屋需经竣工验收备案方能交付使用，而根据《建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第一、三款、《城市房地产管理法》（2009修正）第二十七条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款等相关规定，房屋可交付使用的法定条件为经建设、监理、勘察、设计、施工单位竣工验收合格，涉案房屋已于2019年11月22日经五方验收合格并取得竣工验收报告，依法可交付使用。住建局情况说明中确认培英锦绣城已于2019年11月22日经五方验收合格，符合法律法规规定，可交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第三条、涉案商品房买卖合同说明部分第1点可知，住建局是建设工程质量和安全的监督管理机构，负责工程竣工验收备案管理工作，有权结合实际情况调整涉案买卖合同的相应内容，因此，其对涉案房屋已符合交付使用条件的认定合法、客观、权威，上述情况说明具有证明力。质监站《工程质量监督报告》的工程质量评价内容可证明培英锦绣城在2019年11月22日竣工验收前后均不存在质量问题，符合交付使用条件。2019年11月30日前，涉案房屋不但通过了五方竣工验收，还通过了自然资源局的规划核实、住建局的消防验收、人防部门的人防工程验收以及水务、供电、通信、燃气相关公用事业部门对基础设施设备的验收等等，充分证明涉案房屋早已竣工，并经各主管部门验收合格，可交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第二款、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定，住建局或其他有关部门发现被告在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，有权责令停止使用，重新组织竣工验收，培英锦绣城从未被主管部门责令停止使用或重新组织竣工验收，证明涉案房屋在2019年11月22日竣工验收时已符合国家有关建设工程质量管理规定。双方约定涉案房屋为毛坯交付，原告必须先进行装修再入住，因此，涉案房屋在2019年11月30日前有少部分验收文件未取得，不影响原告接收房屋后的装修工作。原告未能提供任何证据证明涉案房屋存在质量缺陷，也没有证据证明被告迟延取得相关文件给原告造成了损失，且培英锦绣城已售的788间住宅中，有686户已收楼并装修入住，收楼时间基本在2019年11月30日前，进一步证明涉案房屋在交付时已质量合格，可正常使用，部分验收文件的迟延取得对原告占有、使用案涉房屋不造成实质性的影响。双方买卖合同第九条约定的部分文件虽在2019年11月30日后才实际取得，但根据法律法规规定的办理期限，相关文件本应在2019年11月30日前即可取得，因此，被告完全有理由在2019年11月30日前通知原告收楼。综上，涉案房屋于2019年11月30日前达到质量合格标准，符合交付使用的实质条件，且属于被告应依时完成的建设项目已依时完成并交付使用，属于政府要完成的工作却没有依时完成，加上存在不可抗力、施工困难等约定及法定可延期交房的情形，被告无需承担逾期交房的违约责任，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告彭思鹏、徐弦与被告培英房产公司于2018年5月28日签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于梅州市丰顺县汤坑镇顺发路288号培英锦绣城5栋9单元17A02号房，商品房总价款为905178元。合同第九条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十条：“商品房相关设施设备交付条件：基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。2.供电：交付时纳入城市供电网并正式供电。…4.燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市管网燃气连接。5.电话通信：交付时线路铺设到户。6.有线电视：交付时线路铺设到户。7.宽带网络：交付时线路铺设到户…”。第十一条：“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019-11-30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期按总房价每日万分之壹收取违约金。”合同附件十一补充协议第三条约定“对《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续的补充约定：2、买受人应在出卖人通知的期限内办理交付手续，逾期不办理的，交付通知中确定的日期即为实际交付日期，视为出卖人已按约交付，…遭遇不可抗力（包括但不限于不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因），出卖人可据实予以延期交楼，但需在90天内书面通知买受人”。合同签订后，原告向被告支付了首期房价款275178元、剩余款项办理了按揭贷款。2019年11月25日，被告通知原告于2019年11月28日至30日期间到培英锦绣城7单元雅居乐物业客户服务中心办理收楼手续。原告于2019年11月30日前往该收楼处但拒收，并于2020年5月15日向被告邮寄一份《房屋拒收函》，主要内容：“本人于2019年11月25日收到贵公司寄送的交房通知书，我于2019年11月30日到现场办理验房手续，但贵公司无法提供《建设工程质量认定书竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等能证明房屋经过验收，基于以上原因，我方拒绝接受该房屋，并要求贵公司尽快完善交房工作，将验收合格的房子交于我们业主，由此产生的房屋延期交付的合同违约责任由你方承担等”。2020年7月2日，雅居乐雅生活服务股份有限公司受被告委托再次向原告发出《催缴收楼告知函》，通知原告缴交物业管理费，并告知原告于2020年7月20日前办理相关收楼手续及支付物业管理费。原告认为被告已构成逾期交房，遂于2020年7月28日向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。另查明，被告于2018年3月27日取得了案涉培英锦绣城项目1-3号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]010号），于2018年4月25日取得培英锦绣城项目4号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]012号），于2018年5月25日取得培英锦绣城项目5号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]019号），于2018年12月3日取得培英锦绣城项目1号楼裙楼、1号楼、6-10号楼的商品房预售许可证（丰商预[2018]034号）。对于案涉工程，深圳市爱华勘测工程有限公司梅州分公司于2019年12月3日出具《房屋面积测绘报告》；南方电网于2019年11月7日对案涉商品房出具了竣工检验意见书；丰顺粤海水务有限公司于2019年11月15日出具了竣工验收报告；梅州市通信建设管理办公室于2019年12月2日出具文件证明其办公室于2019年11月29日对小区配套电信基础设施工程进行查验，经查符合标准，备案通过；丰顺县广播电视台于2019年12月25日出具验收意见函，证明其于2019年11月29日对小区配套广电有线数字电视基础设施工程进行查验，经查符合标准，备案通过。在本案审理过程中，本院对涉案房屋建筑工程竣工验收备案文件备案情况等致函丰顺县住房和城乡建设局，该局回复如下：“丰顺培英锦绣城项目建筑工程竣工验收备案目录及出具时间如下：1.单位工程质量控制资料核查记录表（出具时间：2019年11月20日）；2.单位工程安全和功能检验资料核查（出具时间：2019年11月20日）；3.单位工程感观质量检查记录表（出具时间：2019年11月20日）；4.质量评估报告（出具时间：2019年11月23日）；5.勘察文件质量检查报告（出具时间：2019年11月22日）；6.设计文件质量检查报告（出具时间：2019年11月15日）；7.规划验收文件（出具时间：2019年12月2日）；8.消防验收文件（出具时间：1至5栋、1栋裙房及地下车库为2019年11月27日，6至10栋为2020年1月7日）；9.防雷验收合格证（出具时间：2019年9月18日）；10.人防部门备案意见（出具时间：2019年11月28日）；11.房屋建筑工程质量保修书（出具时间：2019年11月22日）；12.住宅质量保证书（仅限于商品房，出具时间：2019年11月22日）；13.住宅使用说明书（仅限于商品房，出具时间：2019年11月22日）；14.工程竣工验收申请表（出具时间：2019年9月15日）；15.单位工程质量竣工验收记录（出具时间：2019年11月22日）；16.工程竣工验收报告（出具时间：2019年11月22日）；17.竣工验收备案表（出具时间：2020年5月6日）；18.工程质量监督报告（出具时间：2020年1月22日）；19.监督站出具的电梯验收准用证（出具时间：2019年11月19日）；20.单位工程施工安全评价书（出具时间：2020年4月27日）；21.燃气工程验收文件（出具时间：2019年11月18日）。丰顺培英锦绣城项目工程竣工验收备案办结时间为2020年5月6日”。2020年11月13日，丰顺县住房和城乡建设局出具一份“补充说明”，主要内容为：“经查阅相关资料，培英锦绣城1-5#楼为高层住宅，均为32层，1#裙楼为5层，6-10#为商住楼，均为4层。该项目1-5#及1#裙楼消防报审单位为原梅州市消防支队，6-10#报审单位为丰顺县消防大队。机构改革后，消防工程的审验职能由住建部门承担，按市住建局相关文件要求，原由市消防支队报审的由市住建局验收，原由县消防大队报审的由县住建局验收，因此1-5#及1#裙楼由市住建局验收”。被告提交相关照片证明其取得上述竣工验收备案文件后将相关文件在被告售楼处公示。被告提交2016年10月《岩土工程勘察报告》、2017年8-9月《设计更改通知单》及工程结算报告等，证明其工程因地质原因，导致工期顺延一年四个月，交房日期亦相应顺延。再查明，2020年8月10日，丰顺县自然资源局回复广东以泰律师事务所《关于培英·锦绣城商住小区项目有关情况的复函》，主要内容如下：“1、培英·锦绣城商住小区建设单位丰顺培英房地产有限公司于2019年10月30日向我局提出办理该项目规划验收的书面申请，并提交了该项目的规划核实资料。2、经我局组织相关业务人员对申请单位提交的资料进行审查，于2019年11月11日到项目现场进行勘验，培英·锦绣城商住小区项目符合规划许可要求，我局于2019年12月2日出具了该项目规划核实凭证”。2020年8月14日，丰顺县住房和城乡建设局回复广东以泰律师事务所《关于培英锦绣城项目相关情况的说明》，主要内容如下：“一、培英锦绣城项目于2019年11月22日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位验收合格。符合《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等相关法律法规的规定，可交付使用。二、因受新冠疫情的影响，在疫情防控期间，相关部门主抓疫情防控工作，我县房地产企业按各级疫情防控工作要求处于停工停产。培英锦绣城项目于2020年5月6日办结工程竣工验收备案”。还查明，2020年1月，我国暴发新冠肺炎疫情，广东省新冠肺炎疫情防控工作领导小组于2020年1月23日决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日，由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日起调整为三级响应。本院认为，本案是房地产开发企业即被告培英房产公司将正在建设中的房屋预先出售给购房人原告，原告支付房屋价款的合同在履行过程中产生的纠纷，故本案应为商品房预售合同纠纷。原告与被告于2018年5月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，被告亦取得了商品房预售许可证，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。综合原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为：被告培英房产公司是否构成逾期交房。本院认为，首先，从法律规定来看，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《建设工程质量管理条例》第十六条第一、三款规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。法律法规这样规定的目的是保证建筑工程的质量和安全，保障购房者的居住安全和生命财产安全。经查，案涉工程经建设、监理、勘察、设计和施工单位五方验收，于2019年11月22日取得工程竣工验收报告，结论为“本项目工程综合评定合格”。且丰顺县住房和城乡建设局在《关于培英锦绣城项目相关情况的说明》中亦载明“培英锦绣城项目于2019年11月22日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位验收合格。符合《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等相关法律法规的规定，可交付使用”，故被告通知原告按期收房未违反上述法律法规的规定，并不会损害原告的实质权益。其次，从合同约定来看，案涉合同第九条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。经本院函询丰顺县住房和城乡建设局，该局复函称，办理工程竣工验收备案需提交21项文件（含竣工验收备案表）。经查，案涉工程除规划验收文件（出具时间：2019年12月2日）、工程质量监督报告（出具时间：2020年1月22日）、单位工程施工安全评价书（出具时间：2020年4月27日）和房屋面积测绘报告（出具时间：2019年12月3日）外，其余备案证明文件均在2019年11月30日前取得，虽然被告取得备案证明文件存在瑕疵，但主体工程和水、电、燃气、电梯、消防等分项工程均已竣工验收合格，可以满足原告收房和装修居住的实际需要。同时，被告迟延取得上述备案证明文件也存在不能归责于被告的原因，被告已积极履行申报义务，如对于规划验收文件，被告于2019年10月30日向丰顺县自然资源局提出申请，根据《广东省城乡规划条例》第四十六条规定，县人民政府城乡规划主管部门应当自受理申请之日起二十个工作日内办理。对于工程质量监督报告，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第七条规定，工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。对于单位工程施工安全评价书，根据《建筑施工安全生产标准化考评暂行办法》第十四条规定，项目完工后办理竣工验收前，建筑施工企业应当向项目考评主体提交项目安全生产标准化自评材料。同时《广东省住房和城乡建设厅关于建筑施工安全生产标准化评定工作的实施细则》第十条规定，项目评定主体在收到项目申请材料后5个工作日内，应组织查验，并向施工企业发出《建筑施工项目安全生产标准化评定结果告知书》。综上所述，被告通知原告在2019年11月30日前收房，虽然出具的工程竣工验收备案文件不够齐全，但案涉房屋在被告通知交房时具备了完整的使用功能，并不影响原告收房和装修居住的实际需要，故本院确认案涉商品房在2019年11月30日前已符合交付条件，原告主张被告逾期交房的依据不足，本院不予支持。据此,经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:驳回原告彭思鹏、徐弦的诉讼请求。案件受理费280元（原告已预交），由原告彭思鹏、徐弦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判长  杨伟雄审判员  张淑婷审判员  蔡庆省二〇二〇年十二月二十八日书记员  邱文科书记员  陈炜瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百七十九条第二款建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。