文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初24595号原告：重庆禾美物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇农科大道****6-10，统一社会信用代码915001073050554406。法定代表人：毛盛阳，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周璐，重庆远沐律师事务所律师。被告：冯小健，女，1980年12月20日生，汉族，住重庆市渝**。被告：吴云建，男，1977年5月4日生，汉族，住重庆市渝**。原告重庆禾美物业管理有限公司诉被告冯小健、吴云建物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆禾美物业管理有限公司委托诉讼代理人周璐、被告吴云建到庭参加诉讼。被告冯小健经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆禾美物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付原告2017年4月1日至2020年8月31日物业服务费17431.56元；2、被告支付原告滞纳金（自欠缴当月第16日起算，以当月欠缴金额为基数，按每月2%支付至结清时止）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与建设单位赣江实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告位于重庆市九龙坡区白市驿镇农科大道66号附270号重庆赣江国际五金机电采购中心X栋X号的房屋提供物业服务，被告应在每月15日前缴纳当月物业服务费，若逾期缴纳，按照每日千分之三向原告支付滞纳金。另外，公共部分能源消耗应由业主分摊。之后，原告按照约定履行相应义务，但被告未支付物业服务费和分摊费用。经原告多次催收无果，特起诉至法院，请求支持原告诉请。被告冯小健未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。被告吴云建辩称：1.《前期物业服务合同》是原告与建设单位签订，不应约束被告，被告对此不予认可；2.建设单位延期交房，被告于2016年9月去重庆赣江实业有限公司位于白市驿镇的办公室，找到了负责人李经理，李经理口头承诺针对第一批预购业主的补偿是从公示收取物管费之日起免收三年的物业管理费、补偿8000元的库房租金优惠券、补偿8000元的媒体广告费；2017年1月5日被告接房，同时与建设单位及原告签订了临时物业服务合同，而建设单位延期交房，也未达到一户一表的交房条件，建设单位应支付被告违约金；3.原告未依《临时物业服务合同》约定举办业主沟通会、商业交流会以及为市场繁荣所做的商业文化活动，不应收取合同约定的费用；4.原告监督管理差，默认部分业主将车位改为库房使用或卖给其他业主，给业主带来生命和财产安全的隐患；5.原告未向业主提供约定的物业服务，包括定期如实公布物业服务费用开支情况，未提供过财务报表，举办沟通交流会议、公布开支、分配收益、门岗等方面，物业服务达不到每平方米4元的标准。经审理查明：重庆赣江实业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定：1.前期物业服务是指从业主接到售房单位发出的接房通知单之日起至业主大会委托业主委员会签订物业服务合同时止；2.重庆赣江实业有限公司委托原告对重庆赣江国际五金机电采购中心G、H、J、K栋住宅/商业房屋进行前期物业服务，物业服务费按房屋建筑面积计算，商业物业服务费为6元/月/平方米，不含共用水、电等分摊费用；3.业主的空置房，经双方认定水、电、气三表读数均未走动的，业主缴纳50%的物业服务费，自装修申请表上注明的装修之日起，物业服务费按100%缴纳；4.物业服务费缴纳时间为购买房屋合同约定接房之日起计算，业主应于原告通知期限内到原告收款处交清物业服务费，不按合同约定的收费标准和时间足额缴纳物业服务费的，原告有权有求业主补交，并从逾期之日起加收应交费用（即欠费总额）每日千分之三的滞纳金；5.无故不交物业服务费，拖欠费用3个月以上的，原告有权向违约业主提起诉讼。《前期物业服务合同》还对双方权利义务、物业服务内容等进行了约定。2014年12月2日，前述《前期物业服务合同》在重庆市九龙坡区房屋管理局备案。2016年9月10日，被告与重庆赣江实业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议一》，约定被告购买重庆赣江实业有限公司开发的位于重庆赣江国际五金机电采购中心一期KF幢的房屋，房屋建筑面积106.29平方米。重庆赣江实业有限公司应在2016年12月31日前，将商品房交付被告使用。被告未按约定的时间接房并办理接房交接手续的，或被告逾期未签署房屋交接清单的，均视为重庆赣江实业有限公司按时交房。被告由于种种原因未收到重庆赣江实业有限公司发出的交房通知，则被告按本合同约定的交房期限为双方交接房屋的日期，被告有义务在该日前往房屋所在地接收房屋，重庆赣江实业有限公司有义务在该日应被告的要求向被告交付房屋。2017年7月5日，案涉房屋办理不动产登记，不动产坐落于九龙坡区白市驿镇农科大道66号附270号，登记面积为106.29平方米，登记权利人为被告冯小健、吴云建。2017年3月25日，被告签署了《赣江国际五金机电采购中心一期小商接房会签单》，办理了接房手续。庭审中，被告称对房屋面积、接房时间无异议。庭审中，原告自述物业服务费实际按4元/月/平方米收取，同时举示情况说明一份，拟证明被告所在的X栋X号房屋属于前期物业服务合同中约定的K栋，被告认可其房屋系X栋X号，不清楚是否原告所称K栋。《前期物业服务合同》签订后，原告提供了物业服务。2020年8月31日，原告通过邮政向被告邮寄了律师函，要求被告于收到该律师函后15日内支付拖欠的物业服务费及违约金。物流信息显示2020年9月1日，邮件投递到印铁路口芙蓉超市自提点。庭审中，被告陈述其收到该律师函。上述事实，有《前期物业服务合同》、备案证明、《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议一》、不动产登记信息查询结果告知单、接房会签单、律师函、EMS邮寄单、物流信息、视频及庭审笔录等证据在案为凭等证据在案为凭，并经本院审查属实，足以认定。本院认为：被告冯小健经本院依法传唤，期满未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃诉讼权利，本院可根据庭审查明的事实依法缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。该合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告依约进驻小区提供了物业服务，起诉前通过书面方式向被告催缴过物业服务费，现又通过起诉方式主张被告缴纳物业服务费，被告作为业主应该履行缴纳物业服务费的义务。关于物业服务费的起算时间，《前期物业服务合同》约定物业服务费缴纳时间为购买房屋合同约定接房之日起计算，而《重庆市商品房买卖合同》约定交房时间在2016年12月31日前。依据本案查明的事实，无法确认重庆赣江实业有限公司在2016年12月31日前向被告邮寄了相关的接房通知书。根据现有证据，被告实际是在2017年3月25日接的房。因此，本院以2017年3月25日被告接房时间作为物业服务费的起算时间，现原告自愿以2017年4月1日为物业服务费的起诉时间，本院予以尊重，故对原告要求被告支付2017年4月1日至2020年8月31日期间的物业服务费17431.56元（106.29平方米×4元/月/平方米×41个月）的诉讼请求，本院予以支持。被告提交答辩称建设单位延期交房，李经理称针对第一批预购业主的补偿是从公示收取物管费之日起免收三年的物业管理费、补偿8000元的库房租金优惠券、补偿8000元的媒体广告费；被告2017年1月5日才接房，同时与建设单位及原告签订了临时物业服务合同，而建设单位延期交房，也未达到一户一表的交房条件，建设单位应支付被告违约金，但未举证证明。同时，因被告所述李经理的真实身份无法判断，也无法判断李经理是否与原告存在关系，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于被告所称建设单位延期交房、未达到交房条件不属于本案审理的范围，与本案不是同一法律关系，被告可另行向侵权方主张权利。关于原告诉请的滞纳金，本院认为，被告未按时缴纳物业服务费及公摊费，构成违约，应承担违约责任。庭审中，原告并未举示证据证明因被告违约造成损失，本院酌情从被告收到缴费通知之日（2020年9月1日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率主张滞纳金至付清时止。综上，原告本案诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告冯小健、吴云建于本判决生效之日起十日内支付原告重庆禾美物业管理有限公司物业服务费17431.56元，并以17431.56元为基数，从2020年9月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付滞纳金至付清时止；二、驳回原告重庆禾美物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取118元，由被告冯小健、吴云建负担。本案判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 员 罗霄悍二〇二〇年十二月三十日法官助理 赵雪宇书 记 员 杨小梅