安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终3447号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘荣，女，1975年6月10日出生，汉族，住安徽省宿州市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张倩倩，女，1994年10月29日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄曼曼，男，1987年5月7日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人刘荣因与被上诉人张倩倩、黄曼曼租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初8257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘荣上诉请求：1.撤销一审判决第三项，并依法改判，限张倩倩、黄曼曼履行一审判决第二项后三十日内向张倩倩、黄曼曼支付合同约定的欠缴租金及实际发生的物业费；2.撤销一审判决第四项，改判张倩倩、黄曼曼赔偿刘荣房屋租金损失900元（张倩倩、黄曼曼销户断电之日2019年2月21日至2019年5月21日期间三个月的房租损失300元/月）以及2019年5月21日到张倩倩、黄曼曼恢复用电、交付电梯门禁卡之日期间的房租损失；3.本案一、二审诉讼费用由张倩倩、黄曼曼负担。事实和理由：一、一审判决违反公平、公正原则。张倩倩、黄曼曼因家庭矛盾要求解除与刘荣之间房屋租赁合同，进而采取断电、扣留门禁卡等行为违约在先，刘荣因张倩倩、黄曼曼恶意违约而无法缴纳房租、物业费在后。刘荣没有拒绝交纳物业费和水电费，房租也是按时交纳，是因张倩倩、黄曼曼恶意违约，不予配合才没有交纳物业费。只有张倩倩、黄曼曼真正认识到恶意违约的错误，停止损害刘荣的合法权益并履行人民法院的判决后，刘荣才有义务支付房租、物业费。二、张倩倩、黄曼曼因夫妻矛盾，恶意采取断电销户、逼迫租户搬家的行为性质非常恶劣，也严重违背了契约精神，最核心、最基本供电功能的缺失造成了刘荣合法租赁的房屋无法正常使用，严重影响了刘荣全家的正常生活，给刘荣带来了一定的房租损失，张倩倩、黄曼曼理应赔偿适当比例的房屋租金给刘荣（该房屋经刘荣装修后租金约为900元/月，此房租损失为300元/月）。 张倩倩、黄曼曼辩称，一、刘荣一直强调对房屋进行装修，但双方租赁合同中明确约定租客租赁期间不得装修房屋，如果刘荣坚持要说房屋装修之事，已先行构成违约。二、因黄曼曼在小区物业交纳押金2,000元，后直接转了一年的物业费，其就向刘荣索要，刘荣拒接支付物业费引发本案纠纷，刘荣违约在先。三、黄曼曼在2020年6月1日接到一审判决后即将租赁房屋的电表装上，并通知刘荣往室内接电，刘荣称需200元接电费，黄曼曼同意支付，该款可从房租中扣减。刘荣之后并未接电，该责任由刘荣自担。在张倩倩、黄曼曼停电期间，刘荣接通物业用电，并一直在租赁房屋中居住，不存在所谓租金损失，其要求减少租金无依据。 刘荣向一审法院起诉请求：1.请求判令张倩倩、黄曼曼继续履行房屋租赁合同，恢复供电、交付电梯门禁卡。2.赔偿刘荣租金损失3,000元。3.判令张倩倩、黄曼曼赔偿刘荣临时接电工料费400元。4.由张倩倩、黄曼曼负担本案的诉讼费用。 张倩倩、黄曼曼向一审法院反诉请求：1.判令终止张倩倩、黄曼曼与刘荣之间的房屋租赁合同。2.判令刘荣支付房租500元至返还房屋之日止。3.判令刘荣缴纳物业费、水费、电费至返还房屋之日止。4.判令刘荣交纳私自接电造成的张倩倩、黄曼曼缴纳的罚款2,509元。 一审法院认定事实：2018年11月23日，张倩倩、黄曼曼与刘荣之间订立了房屋租赁合同，由张倩倩、黄曼曼将位于宿州环宇国际广场1号楼2403室房屋（毛坯房）租赁给刘荣。合同期三年，每月房租500元，半年一付，押金1,000元。租赁期间，物业费、电费、水费、燃气费均由张荣负担。合同订立后，刘荣支付了2018年12月1日至2019年5月30日的房租3,000元及押金1,000元。刘荣接收房屋后，进行了装潢并购置了家具。房屋租赁期间，张倩倩与黄曼曼因家庭矛盾，张倩倩要求出售涉案房屋、黄曼曼告知刘荣可能出售涉案房屋，刘荣表示不同意。2019年2月21日，张倩倩、黄曼曼利用房主身份对房屋电表销户，影响到刘荣的正常生活，刘荣请求物业协助支付400元电料费搭接了临时用电。2019年4月，黄曼曼领取了门禁卡没有交付刘荣。案件审理期间，刘荣表示同意支付2019年6月份以后的房屋租金及物业费、电费、水费、燃气费。 一审法院认为：张倩倩、黄曼曼与刘荣之间订立的房屋租赁合同合法有效。合同订立后，刘荣支付了2018年12月1日至2019年5月30日的房租3,000元及押金1,000元。2019年2月黄曼曼因与张倩倩产生矛盾要求刘荣解除合同，进而并采取断电行为，构成违约，且严重影响了刘荣的正常生活。刘荣要求张倩倩、黄曼曼继续履行合同、恢复供电、交付门禁卡、支付临时接电的电料费400元的诉讼请求，予以支持。刘荣要求张倩倩、黄曼曼赔偿租金损失3,000元，由于刘荣一直居住，该项诉求，不予支持。张倩倩、黄曼曼要求刘荣支付租金物业费、电费、水费的诉讼请求，予以支持。张倩倩、黄曼曼要求解除与刘荣订立的房屋租赁合同、要求刘荣赔偿罚款的诉求，没有法律依据，予以驳回。一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百二十六条之规定，判决：一、刘荣与张倩倩、黄曼曼订立的房屋租赁合同继续履行；二、限张倩倩、黄曼曼于判决生效之日起三十日内恢复供电、向刘荣交付门禁卡、赔偿临时接电的电料费400元；三、限刘荣于判决生效之日起十日向张倩倩、黄曼曼支付合同约定的欠交租金及实际发生的物业费、电费、水费；四、驳回刘荣的其他诉讼请求；五、驳回张倩倩、黄曼曼的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，反诉费25元，合计105元。由刘荣负担50元，由张倩倩、黄曼曼负担55元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张倩倩、黄曼曼提交微信记录一组，证明其在2020年6月1日已将租赁房屋的电表接通。刘荣发表质证意见：屋内接通需200元，黄曼曼同意支付，刘荣让黄曼曼出具条据，是否接通刘荣也没有实际去看。本院认证意见为：该证据能够证明张倩倩、黄曼曼重新安装租赁房屋电表，对该证据的证明力予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。另查明，2020年6月1日，张倩倩、黄曼曼通过供电部门已将租赁房屋的电表重新安装，恢复供电，刘荣要求张倩倩、黄曼曼支付室内接电费用200元，黄曼曼表示同意，要求从未支付房租中扣减。二审诉讼期间，刘荣自行找电工通过电表接线接通室内线路，租赁房屋恢复正常通电。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，张倩倩、黄曼曼与刘荣签订房屋租赁协议，刘荣依约交付半年的房屋租金及押金，入住使用租赁房屋，履行了合同约定义务。在刘荣租房期间，张倩倩、黄曼曼夫妇因家庭矛盾要求提前与刘荣解除租赁合同，刘荣不同意解除，双方发生争议。张倩倩、黄曼曼为达到与刘荣解除租赁合同的目的，采取扣留门禁卡，甚至恶意注销电表等手段迫使刘荣解约。因电力供应是房屋租赁方的基本生活保障，断电造成刘荣无法正常生活，其租房使用的合同目的无法实现，张倩倩、黄曼曼的行为构成严重违约，依法应承担违约责任。虽刘荣采取自救行为通过物业接通临时用电，但临时用电并非用户正常通电，受到众多限制，对此张倩倩、黄曼曼却视而不见，一直未恢复用电。刘荣被迫提起本案诉讼，要求恢复用电，并赔偿房租损失合法有据，一审判决双方继续履行合同，责令张倩倩、黄曼曼立即恢复供电、交付门禁卡、赔偿刘荣临时用点电料费400元适当。同时一审亦判决刘荣依约交纳房屋租金、物业费、水电费允当。但一审没有充分考虑到张倩倩、黄曼曼的违约行为给刘荣生活造成的影响，对刘荣主张赔偿损失合理部分未予支持不当，本院酌情判令从张倩倩、黄曼曼将租赁房屋停电当月起扣减刘荣应交纳的租金100元作为对刘荣损失的补偿，直至恢复供电之日止。鉴于一审判决后，黄曼曼在2020年6月1日从新办理电表入户，也通知了刘荣，该期间共断电15个月，刘荣可少支付张倩倩、黄曼曼租金1,500元。二审中，刘荣提出从电表入户找电工接电需支出200元费用，黄曼曼当庭愿意支付,并要求从房租中扣减，根据双方自愿，本院一并从房租中予以扣减。虽张倩倩、黄曼曼违约在先，但刘荣既然要求继续承租张倩倩、黄曼曼的房屋，刘荣就应当依约履行合同义务，按期向张倩倩、黄曼曼交付房屋租金及物业费、水、电等费用。现案涉租赁房屋已通电，障碍得以解除，双方应严格依约履行合同约定的各自义务，化解矛盾，和平相处，直至房屋租期结束。 综上所述，刘荣的上诉部分成立，本院予以部分支持。一审法院认定事实基本清楚，但对张倩倩、黄曼曼的违约行为造成后果处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初8257号民事判决； 二、刘荣与张倩倩、黄曼曼订立的房屋租赁合同继续履行； 三、限张倩倩、黄曼曼于本判决生效后十日内向刘荣交付门禁卡、赔偿临时接电的电料费400元； 四、限刘荣于本判决生效之日起十日内向张倩倩、黄曼曼支付合同约定的欠交租金（从中扣除租金1,700元）及实际发生的物业费、电费、水费； 五、驳回刘荣的其他诉讼请求； 六、驳回张倩倩、黄曼曼的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费80元，由上诉人刘荣负担30元，被上诉人张倩倩、黄曼曼负担50元，反诉费用25元，由上诉人刘荣负担10元，被上诉人张倩倩、黄曼曼负担15元；二审案件受理费80元，由上诉人刘荣负担30元，被上诉人张倩倩、黄曼曼负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  许劲松 审判员  刘 柳 二〇二〇年十二月十日 法官助理赵如如 书记员刘相 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。