福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初826号 原告：吴瑞民，男，1973年4月20日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：吴烨（系吴瑞民妻子），住福建省三明市三元区。 被告：江彦伟，男，1984年6月17日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：谢跃华，福建万天律师事务所律师。 被告：林乐贤，男，1986年12月30日出生，汉族，住福建省大田县。 被告：王彩云，女，1989年5月7日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：乐美莲（系林乐贤姐姐），住福建省三明市三元区。 原告吴瑞民与被告江彦伟、林乐贤、王彩云相邻关系纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因当事人分歧较大转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴瑞民委托诉讼代理人吴烨、被告江彦伟委托诉讼代理人谢跃华、被告林乐贤、王彩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴瑞民向本院提出诉讼请求：1.被告停止侵害，限期对三元区××村××室卫生间的漏水点进行检查、维修，排除对原告生活的妨碍；2.被告赔偿原告卫生间扣板更换费用780元（币种人民币，下同）、两间卧室壁橱更换费用13600元、受影响的墙面重新刷涂费用8300元以及施工期间产生的租房费用4500元（每月1500元，3个月），合计27180元；3.被告承担与诉讼有关的一切费用。事实和理由：江彦伟系三元区XXXX村****原所有权人，原告居住在501室，双方系楼上楼下邻居关系。近3年来，因漏水问题原告断断续续与江彦伟父亲（实际居住人）接触沟通数次，江彦伟父亲也都有回应，但都没有彻底修复。2019年6月初，原告发现卫生间的墙壁上不断有水流下，遂与江彦伟父亲协商，当时亦有处理。2019年12月中旬，原告发现主卧卫生间外墙开始有黑斑（霉点）出现，并快速向南边扩展，卫生间两侧的卧室壁橱及壁橱内部的物品开始发霉、发黑，餐厅、客厅与卧室的天花板和墙体也发霉，相关情况均有照片可以证实。发现该情况后，原告即与江彦伟联系，才知道江彦伟已将601室出售给林乐贤、王彩云。在沟通过程中，新老房主相互推诿。2020年1月18日，原告卫生间吊顶仍不断漏水，期间林乐贤请人到原告家中查证属实。原告认为，正是新老房主的共同过错，放纵事态发展，导致原告室内受损面积和受害程度进一步扩大，原告虽与各被告多次协商，但未能解决纠纷，为此提起诉讼。 江彦伟辩称，1.答辩人购买案涉房产后未进行装修，对于房屋渗水问题主观上不存在过错，房屋渗水有多方面因素，包括房屋质量引起的外墙渗水、返潮等均可引起渗水和漏水，而房产质量问题应由上一手房主或开发商负责。现房产已经出售给林乐贤、王彩云，根据双方房屋买卖合同第三条第一款约定，新房主对于房产的相关情况均是接受和认可的，故原告要求答辩人承担停止侵害的责任没有事实依据；2.原告主张的各项费用没有实际发生，也没有评估依据，原告房产于1999年购买，屋内装修已经使用多年，不能按现在的全新装修的市场单价去确定价值，原告各项损失主张均无事实依据；3.关于漏水问题，答辩人父亲此前已多次进行处理，原告主张发霉是发生于2019年6月至2019年12月中旬期间，扩大损失发生在2019年12月中旬以后，而答辩人已于2019年11月将房子交付给林乐贤、王彩云，答辩人对于原告房子内进一步扩大的损失无过错，不承担赔偿义务。 林乐贤、王彩云辩称，1.原告首先应确定其房子漏水的具体原因，到底是外墙漏水引起还是楼上漏水引起；2.其与江彦伟于2019年10月达成房屋买卖协议，而江彦伟于2019年12月30日才将房产实际交付。原告已经明确说明漏水问题由来已久，自2019年6月至12月中旬一直在漏水，一直居住在房子内的江彦伟或其家人却一直未把漏水问题处理清楚，责任在江彦伟；3.因原告反映发生漏水问题，其收房后于2019年12月30日就让房产中介将水管关闭，之后就一直没有居住，水电使用明细都可以证明。其将用水总闸关闭，原告屋内霉点才会显现出来，可见原告屋内的相关损失与其无关，应由江彦伟承担责任；4.江彦伟明知其房屋漏水，却未告知而将存在漏水问题的房屋出售给其，导致其迟迟不能装修和入住，其损失是最大的；5.现在房产已经实际交付，其会在装修时慎重处理漏水问题，将所有水管进行更换，保证不再漏水，但之前漏水引发的损失赔偿与其没有关系。 本院经审理认定事实如下：吴瑞民系三元区XXXX村31幢501室业主，江彦伟系该幢601室原业主（实际由江彦伟父母居住），双方系楼上楼下邻居关系。2017年以来，原告吴瑞民因发现其房内卫生间漏水问题陆续与江彦伟父亲沟通，每次沟通后江彦伟父亲都有进行一定的处理，漏水问题有一定的缓解和改善，但都没有根治。2019年6月始，原告发现卫生间漏水问题加重，与江彦伟父亲再次沟通协商，其虽有采取一定的处理措施，但自2019年12月中旬开始，原告发现有漏水问题的卫生间外墙开始有黑斑、霉点出现，进而扩展至卫生间两侧卧室的墙壁、壁橱、餐厅、客厅的天花板和墙体，橱柜内的物品也出现发霉现象。此时原告再次与江彦伟沟通，被告知601室已出售给林乐贤、王彩云。原告遂与新老业主江彦伟及林乐贤、王彩云沟通解决漏水及赔偿问题，但未能达成一致意见，故起诉至法院。 另查明，江彦伟与王彩云就XXXX村31幢601室房产出售问题于2019年9月22日签订《存量房买卖合同》，约定房款付清七日内实际交付房产，该房产于2019年11月1日过户至林乐贤、王彩云名下。2019年12月28日，林乐贤与江彦伟签订《确认书》，同意中闽住房置业有限公司将林乐贤交存于该房产中介保管的保证金10000元交付给江彦伟，之后江彦伟将该房产正式交付给林乐贤。江彦伟在房屋买卖过程中未将房屋漏水及与楼下邻居间的漏水纠纷告知林乐贤。林乐贤收房后即被中介告知存在漏水问题，遂将水表总闸关闭，因长期在外务工且房子未装修，林乐贤、王彩云尚未正式入住XXXX村31幢601室内。 上述事实，有吴瑞民提供的身份证、房产证、室内设施及物品发霉照片，江彦伟提供的《存量房买卖合同》，林乐贤、王彩云提供的房产证、《确认书》、汇款回单、聊天记录、三明供电公司居民客户联系卡、历月电费明细、用水情况查询单、《第三方情况说明》等证据与双方的庭审陈述予以证实，本院予以确认。 审理过程中，本院多次组织双方当事人进行调解，但因双方分歧大，无法达成一致意见。对于案涉房产漏水原因，江彦伟在本案审理过程中表示认可原告漏水损失由其用水引发并无需法院对漏水原因对外委托鉴定，同意对因漏水造成吴瑞民的相关财产损失进行赔偿。对于本案的财产损失认定，本院征得各方当事人同意后依法委托国宏信价格评估集团有限公司三明分公司对损失进行评估，后者向本院出具评估结论：在未考虑实物已使用的折旧情况下，确定损失金额为15797元（包括客厅、饭厅、闲关、卧室1、卧室2的室内墙体粉刷、卧室1大衣柜、卧室2大衣柜、苏泊尔电饭煲，详见装修评估明细表）。对该评估结论，原告吴瑞民表示无异议，被告江彦伟表示该结论未考虑折旧因素不合理，且应扣除原告未主张的苏泊尔电饭堡价格，林乐贤、王彩云对评估结论无异议。 本院认为，不动产相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理用水用电等方面的相邻关系,给相邻方造成妨碍或损失的,应停止侵权、赔偿损失。吴瑞民家中长期漏水，其与江彦伟家人多次沟通，在江彦伟家人采取一定的处理措施后漏水问题有所改善，可见吴瑞民家中漏水确系江彦伟家中用水引发，江彦伟对此也不持异议，本院对此事实予以确认。故原告吴瑞民主张的因漏水引发的相关经济损失应由江彦伟进行赔偿。本案的争议焦点在于，吴瑞民经济损失的认定问题。本事件造成吴瑞民卫生间漏水，进而引发卫生间吊顶、卫生间两侧卧室的墙壁、壁橱、餐厅、客厅的天花板和墙体及橱柜内的物品发霉，损失已实际造成。从原告提供的照片及本院对现场的勘察情况来看，吴瑞民出于家人健康及居住安全角度考虑，要求对其发霉的橱柜及吊顶进行更换并对受损墙面进行重新粉刷是合理的。对于损失认定，本院经征得各方当事人同意后委托国宏信价格评估集团有限公司三明分公司进行损失评估，其作为有资质的评估机构，评估程序合法，评估意见客观真实，本院对该评估意见予以确认。但该评估结论明确指出，根据涉案财产价格认定相关技术参数参照标准的相关规定，居民用户装修经济寿命为10年，评估结论仅反映评估标的装饰装修费用，未考虑实物已使用的折旧。本案中，吴瑞民家中的橱柜、吊顶等设施于2004年12月装修完工至2020年11月评估基准日已使用16年，确实存在一定的折旧，要求江彦伟按新更换的橱柜、吊顶价值进行赔偿，有失公平，故本院在确定经济损失时应考虑一定的折旧率。同时，评估结论指出现场勘察衣柜配置完好、实物较新，这些家具又是日常生活所必须实际使用，本院考虑在未发生漏水事件的情况下，原告仍可以继续使用而不必更换，且相关物品损失如衣物等无法通过评估确定价值。综合考虑上述正反两方面因素，本院确定按评估结论60%比例来确定原告的经济损失。因原告在诉讼请求中未主张苏泊尔电饭煲的损失，该部分价值应从评估结论中扣除，本院确定原告因漏水事件引发的经济损失为9311元[（15797元-279元）*60%]。吴瑞民同时主张其存在租房预期损失4500元，从现场勘察来看，漏水卫生间两侧的两间卧室橱柜及墙面均已存在较大面积发霉，原告与其妻子、孩子等人在更换橱柜、重新粉刷墙面及更换吊顶时需要在外居住，该损失系合理损失，但因其未就该方面提供相应证据，无法确定具体的租金标准及租赁期限，本院酌情支持预期租房损失2000元。对于原告预支的鉴定费3000元，因本案漏水由江彦伟家中漏水引发，该费用理应由江彦伟承担。对于原告提出的第一项诉讼请求，因目前XXXX村31幢601室已实际交付林乐贤、王彩云并由其使用，林乐贤、王彩云也明确表态同意对漏水问题进行检查维修，本院确定由林乐贤、王彩云对漏水点进行维修和维护，其因修理漏水问题支出的损失可在收集证据后另行主张。对原告吴瑞民主张的其他损失不予支持。综上，本院认为,依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、林乐贤、王彩云应于本判决生效之日起六十日内对其名下房产三元区XXXX村31幢601室的漏水点进行检查、维修，做好防水处理，排除漏水； 二、江彦伟应赔偿吴瑞民经济损失11311元； 三、江彦伟应支付吴瑞民代垫鉴定费3000元； 上述第二至三项损失合计14311元，江彦伟应于本判决生效之日起十日内支付。 四、驳回吴瑞民的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费580元，由吴瑞民负担290元，由江彦伟负担290元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  郭秀娣 审 判 员  余秋琳 人民陪审员  蒋宗解 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  傅 皓 附法律条文： 1、《中华人民共和国民法通则》 第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 2、《中华人民共和国物权法》 第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。 3、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。