江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初2575号原告：镇江市河滨公园，住所地镇江市双井路1号，统一社会信用代码91321100468658684K。法定代表人：李海霞，系该单位主任。委托诉讼代理人：王明辉，江苏路韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱佳欢，江苏路韬律师事务所律师。被告：包丽明，男，1972年4月4日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：韦伟，江苏瀛镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘向阳，江苏瀛镇律师事务所律师。第三人：镇江乐至尚娱乐管理有限公司，统一社会信用代码91321102MA1Q4URJ3H，住所地镇江市京口区双井路1号。法定代表人：陈林森，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：韦伟，江苏瀛镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘向阳，江苏瀛镇律师事务所律师。第三人：朱涛，男，1981年5月9日出生，汉族，住镇江市。原告镇江市河滨公园于2020年7月20日向本院起诉被告包丽明以及第三人镇江乐至尚娱乐管理有限公司、第三人朱涛房屋租赁合同纠纷案，本院立案后，依法适用普通程序审理。2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告镇江市河滨公园的委托诉讼代理人王明辉，被告包丽明和第三人镇江乐至尚娱乐管理有限公司（以下简称“乐至尚公司”）共同委托的诉讼代理人韦伟，第三人朱涛到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告镇江市河滨公园向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的房屋租赁合同；2.被告支付房屋租金暂计10万元（从2019年10月1日开始按每日278元的标准至确定解除之日止）；3.被告支付违约金109800元；4.被告及第三人缴清腾退房屋前使用期间的水电费用（截止起诉时9118.84元，计算至实际腾退之日止）；5.被告及第三人支付占有使用费（以556元/日为标准，自判决确定解除租赁合同之日开始至实际腾退房屋之日止）；6.被告及第三人腾退位于镇江市双井路1号约800平方米的房屋及场地；7.本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实和理由：2010年4月6日，原告与被告包丽明签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告名下位于镇江市双井路1号房屋及场地（以下简称案涉房屋）。租期自2010年8月1日至2023年9月30日，原告依约提供了案涉房屋，但被告未履行租金支付义务。另外，依据（2019）苏1102民初589号民事判决（以下简称589号判决），案涉房屋被第三人占有使用。被告包丽明辩称：1.根据589号判决，原告诉请第六项属于重复主张；2.因案涉房屋实际为案外人朱涛所占有，腾退房屋的义务以及占有使用费、水电费应该由朱涛承担，我方请求继续履行案涉房屋租赁合同；3.原告主张的违约金过高，请求法庭核减；4.如法庭判决解除双方的租赁合同，被告请求原告继续履行案涉房屋因2013年期间拆迁所应当支付给被告的拆迁补偿款剩余30万元，同时案涉房屋内相应的装修以及被告为经营所需申请的配电房所剩金额要求在本案中一并处理。第三人乐至尚公司述称：同意被告包丽明的答辩意见。第三人朱涛述称：基于2018年1月31日和乐至尚公司签订的承包协议，其于2018年2月1日进场接手经营的，在经营中发现乐至尚公司提供的都是过期和无效的营业执照、消防许可证明、经营许可证和公章，导致无证经营，之后就关闭场所诉至法院。2020年3月20日，法院判决不用支付诉讼期间双井路1-8号房屋的承包费和租赁费。依据生效判决已于2020年7月4日向法院申请执行。现实际占有使用案涉房屋，同意迁出，但乐至尚公司需按生效判决履行金钱给付义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的建设工程开工许可证、建设工程施工许可证、情况证明、房屋租赁合同、补充协议、房租催款通知、水电费支付凭证、相关判决书、调解书、裁定书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月1日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告将其位于镇江市余平方米租赁给被告经营原京口区糖果娱乐俱乐部，年租金30万元，被告按时交纳房屋租金、不得拖欠，如延迟则按年租金每日千分之三计算违约金，如拖欠房屋租金超过二个月，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。原京口区糖果娱乐俱乐部于2010年10月取得《公众聚集场所使用、营业前消防安全检查合格证》和卫生许可证。2013年3月1日，双井路拓宽改造，原糖果KTV部分房屋改造重建，双方签订补充协议，约定年租金20万元，原告不支付被告因路面拓宽产生的损失，租赁期为2013年6月13日至2023年9月30日（涉及部分房屋重建向消防机关重新申领消防许可证的事项由被告自行负责）；在本次调整的房屋年租金20万元中，根据双方另订的房屋征收补偿协议，被告在本次补充协议签订后的后十年租赁合同履行期间交纳房屋租金时，实际只需每年交租金10万元，另每年10万元租金原告同意直接冲减原告应付给被告的房屋征收补偿费用；除因被告提前解除合同未履行的房屋征收补偿费原告不再支付，如因原告提前提出解除合同未履行的租赁合同期间原告应支付给被告的房屋征收补偿费（支付标准为每年10万元）视为全部到期，原告应一次性向被告支付余下的房屋征收补偿费。2016年6月5日，原京口区糖果娱乐俱乐部卫生许可证到期，2017年8月14日注销登记。2016年8月2日，镇江市设立了京口区糖果果生活超市（名称先后变更为京口区叫了个鸡炸鸡店、京口区叫了个鸡小吃店），并于2017年1月4日变更为京口区鸡饿传说特色小吃店，裴楚河为经营者，后注销了该小吃店。2019年8月21日，原告因案涉房屋租赁纠纷，以包丽明为被告、朱涛为第三人诉来本院，要求解除原被告双方的房屋租赁合同；被告支付租金暂计32万元；被告支付违约金205400元；被告缴清腾退房屋前使用期间的水电费用；朱涛自解除之日后支付占有使用费；被告及朱涛腾退位于镇江市双井路1号约800平方米的房屋及场地等。审理中，原告撤回了对朱涛的诉讼请求，并与被告达成一致意见，于2019年11月29日签收了本院（2019）苏1102民初3643号民事调解书，其中约定：被告于2019年12月9日前给付原告租金32万元（计算至2019年9月30日）及违约金25000元（自2018年5月1日计算至2019年9月30日）。2020年2月20日，因被告未履行上述调解书确定的给付义务，原告向本院申请执行。后因执行过程中依职权调查，除查封被执行人所有的车辆（未能实际控制），现暂不具备处置条件外，未发现可供执行的财产，申请执行人亦未提供可供执行的财产线索，2020年6月28日，本院作出（2020）苏1102执116号执行裁定书，终结了本次执行程序。2020年6月17日，原告向被告邮寄《房租催款通知》，言明：经核算，由被告经营的京口区糖果娱乐俱乐部自2019年10月至2020年6月止，尚欠房屋租金十万元。截止到2020年6月17日，原告仍未收到该笔欠款。请被告收到此通知书5个工作日内将上述逾期未付的欠款汇付至原告账户。如逾期未支付到位，根据《房屋租赁合同》规定，一切违约责任将由被告承担。被告于2020年6月25日签收，后被告未支付欠付房租。2020年7月20日，原告诉至本院，即本案。审理中，原告于2020年9月8日申请撤回对第三人乐至尚公司及朱涛的起诉，本院未予准许。另查明。一、经查询工商登记资料显示：2015年8月19日前，包丽明与裴楚河均系镇江瑞德电子有限公司的两位自然人股东。此外，包丽明与裴楚河均系镇江市京口不见不散餐饮有限公司的股东；2017年8月24日，乐至尚公司取得营业执照，法定代表人为陈林森，裴楚河为公司监事。另，裴楚河为池州市糖果娱乐有限公司（2017年9月6日设立）的监事及大股东。二、2018年1月31日，乐至尚公司与朱涛签订《承包经营协议》，约定乐至尚公司交于朱涛承包经营，承包娱乐场所名称：镇江乐至尚娱乐有限公司，位于镇江市。承包期限自2018年2月1日至2021年1月31日止，每年承包费为人民币55万元等。合同同时约定，乐至尚公司保证所发包的娱乐场所符合国家有关规定；承包期间内，如涉及到设备维修、安全保卫、工商、税务、消防等外围关系协商等事项均由朱涛负责，乐至尚公司负责协助处理；朱涛经营期间自负盈亏，朱涛承包经营的债务由朱涛自行承担，承包经营的利润全部归朱涛所有；承包期内，因房屋改动带来国家职能部门的管理和处罚的一切后果，由朱涛承担。承包期间朱涛接收乐至尚公司提供设施、设备除人为损坏丢失，按评估价赔偿以外，其余均应按接收财产清单返还。合同签订后，朱涛向乐至尚公司支付了承包费30万元、保证金10万元，合计40万元。朱涛在承包期间对其承包的经营场所进行装修并购置音响设备等物品。2018年6月1日，京口区卫生监督所向本案所涉娱乐场所发出公共场所卫生许可证办证通知。2018年11月19日，朱涛向乐至尚公司发出律师函要求解除合同并赔偿经济损失、退还承包费及保证金。当月30日乐至尚公司复函同意解除承包合同，要求朱涛付清承包费，并要求于10天内，搬清朱涛个人物品，将场所按原交付时恢复并交还乐至尚公司。因双方未能就承包费的承担和损失的赔偿达成一致，2019年1月24日，乐至尚公司诉至本院，朱涛遂反诉乐至尚公司。本院于2020年3月20日作出589号判决，其中载明，原糖果KTV在2010年取得消防许可证后，2013年因路面拓宽改造，双井路1-8号中部分房屋改造重建，其后未能通过消防部门的审核验收。乐至尚公司在向朱涛发包双井路1-8号时，未能保证该场所符合国家对娱乐场有关消防和卫生的规定，导致双方合同无法履行，应承担70%的过错责任。朱涛在与乐至尚公司签订合同时，未能认真审核对方资质，应承担30%的责任。并判决：乐至尚公司与朱涛签订的《承包经营协议》已于2018年11月19日协商解除；朱涛从镇江市的房屋迁出，向乐至尚公司返还《承包经营协议》约定的设备设施；乐至尚公司赔偿朱涛损失169454.24元，返还剩余的承包费169370元、保证金100000元，给付鉴定费8000元，合计446824.24元。乐至尚公司对上述判决不服，提起上诉后，因未缴纳上诉费用，镇江市中级人民法院于2020年6月16日作出（2020）苏11民终1730号民事裁定：按乐至尚公司自动撤回上诉处理。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。2020年7月4日，朱涛向本院申请执行。后因执行过程中依职权调查未发现被执行人可供执行的财产，申请执行人亦未提供可供执行的财产线索，2020年12月14日，本院作出（2020）苏1102执1391号执行裁定书，终结了本次执行程序。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同双方均依法享有合同权利并应依法履行合同义务。被告欠付房租已远超二个月，经法院调解后仍未履行租金给付义务，根据合同约定“如拖欠房屋租金超过二个月，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任”，原告要求解除双方的房屋租赁合同，本院予以支持。根据被告签收《房租催款通知》的情况，本院认定双方的《房屋租赁合同》于2020年7月3日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故作为租赁合同的相对方即被告包丽明应当将租赁物予以返还，尽管庭审中被告及第三人乐至尚公司均未就其真实关系进行说明，但经本院查明的工商登记可推定被告与第三人乐至尚公司存在关联，故第三人乐至尚公司亦负有返还案涉房屋的义务。至于被告与第三人乐至尚公司之间是否有存在其他法律关系，因在本案审理中，其均未提交充分证据解释两者之间的关系，故不利后果应自行承担。如两者间确存在其他法律关系，并不影响案涉房屋向原告的返还，被告与乐至尚公司的纠纷可另行主张。此外，因第三人朱涛与乐至尚公司之间的纠纷已由发生法律效力的589号判决处理完毕，其中已判决朱涛向乐至尚公司返还案涉房屋，故本案不再涉理。至于朱涛关于乐至尚公司需要履行金钱给付义务的辩称，属于按生效判决执行的问题，本案中亦不再涉理。经审理，被告还应给付原告欠付租金75624元，即274元/天×276天（自2019年10月1日起计算至2020年7月3日止）。并按合同约定的租金标准274元/天（年租金100000元/365天）自2020年7月4日起支付房屋使用费至实际交还房屋之日止。违约责任的承担主要体现为因违约行为对守约方造成的经济损失的填补功能。本案房屋租赁合同约定的违约金明显过高，且合同解除后原告对于实际损失亦未举证证明，故根据被告违约的程度、出租房屋的具体状况等，结合被告当庭提出的相关抗辩，本院酌定违约责任以被告承担相当于两个月房租租金的损失为宜，即被告承担因违约的损失赔偿16667元（年租金100000元/12个月×2个月）。至于租赁期间发生的水电费用，依法应当由租赁人承担。现有证据显示，截至2020年7月20日，原告垫付了水费3606.77元、电费5512.07元，合计9118.84元应当由被告返还给原告。至于此后在被告向原告交还租赁房屋时，是否存在新发生的水电费用，因本案中尚无充分证据证实，且也可能存在与案外人的争议，故本案中就尚无证据证实的水电费用暂不支持，原告可待费用发生后，依据相关票据等证据向被告另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告镇江市河滨公园与被告包丽明之间的《房屋租赁合同》于2020年7月3日解除；二、被告包丽明、第三人镇江乐至尚娱乐管理有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内将镇江市双井路1号的房屋场地交还给原告镇江市河滨公园；三、被告包丽明于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告镇江市河滨公园欠付租金75624元；四、被告包丽明于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告镇江市河滨公园违约损失赔偿款16667元；五、被告包丽明于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告镇江市河滨公园房屋使用费（以274元/天为标准，自2020年7月4日起计算至实际交还房屋之日止）；六、被告包丽明于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告镇江市河滨公园垫付的水电费用9118.84元；七、驳回原告的其他请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4546元（原告镇江市河滨公园已预交），由被告包丽明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本三份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费（根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，请与本案的案件承办人员确认上诉缴费的具体账号），并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。判决发生法律效力后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），在生效判决确定的期限内，义务人必须主动按期将生效判决所确定的义务履行完毕。逾期未履行的，权利人可在判决所确定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行；涉及诉讼费用等履行义务的，可以由审判员移送执行员执行。负有履行义务的当事人，逾期未依法履行生效判决所确定义务的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费以及非生活和工作必需的消费行为。本条款作为执行通知，附随判决书向当事人送达后，即视为已送达了执行通知。本案启动强制执行程序后，对于违反执行通知规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  汪忠春人民陪审员  沈礼玉人民陪审员  郭道余二〇二〇年十二月三十日书 记 员  张 璐附：⒈相关法律条文⒉上诉须知附：⒈相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。⒉上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号11×××611；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。