浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0521民初275号 原告（反诉被告）：德清县总工会职工业余学校（县工人文化宫），统一社会信用代码12330521E95467106L,住所地浙江省德清县武康镇永安街**。 法定代表人：金慧，负责人。 委托诉讼代理人：刘德美，浙江苏杭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈牡芳，浙江苏杭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：德清县张鸿顺饺子馆，统一社会信用代码92330521L678406133，，住所地浙江省德清县武康街道永安街** 经营者：张根妹，女，1967年11月26日出生，汉族，住址浙江省德清县。 被告（反诉原告）：张仁永，男，1982年10月9日出生，汉族，住址浙江省德清县。 原告德清县总工会职工业余学校（县工人文化宫）（以下简称工人文化宫）与被告德清县张鸿顺饺子馆（以下简称张鸿顺饺子馆）、被告张仁永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告张鸿顺饺子馆、被告张仁永共同提出反诉，本院依法合并审理。因案情复杂，本案于2020年7月20日转普通程序审理，分别于2020年8月6日、2020年12月1日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）工人文化宫委托诉讼代理人刘德美、被告（反诉原告）张鸿顺饺子馆、被告（反诉原告）张仁永均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工人文化宫向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带向原告支付房屋租金75000元，利息以本金75000元为基数，自2018年4月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2.判令两被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：张鸿顺饺子馆的登记经营者为张根妹，实际经营者为被告张仁永。2016年、2017年被告张仁永与原告先后签订两份《租房协议》，租期分别为2016年4月16日至2017年4月16日、2017年4月17日至2017年12月31日，租金分别为45000元、30000元。原告依约履行了自己的义务，但被告却一直拖欠房屋租金。原告多次催讨租金，被告均以各种理由予以推诿，故纠纷成诉。 张鸿顺饺子馆答辩称，1、工人文化宫所述的租金确实没交，但未交租金的原因是原告口头通知被告案涉租赁房屋随时可能拆迁，要求被告暂缓交租并要求不得对商铺改造、装修，为此给张鸿顺饺子馆的经营造成一定影响和损失，要求减免部分租金。2、2018年2月，因案涉租赁房屋拆迁事宜停止，原告既未与被告协商也未对前期因拆迁事宜造成被告经营损失进行处理的情况下强行向被告收租并对张鸿顺饺子馆当即停电上锁，导致被告无法继续经营，造成被告财产和经营损失，要求赔偿。 张仁永答辩称，1、登记经营者及实际经营者均为张根妹，张根妹系其姑妈，其系张鸿顺饺子馆帮工，不是实际经营者；2、2016年4月左右，张仁永代表张根妹去交过租金，但原告称租赁房屋在两、三个月内要拆迁，让其不要交租；3、2016年4月16日至2017年12月31日期间，张鸿顺饺子馆实际在案涉房屋经营是事实，但没有与工人文化宫签订过书面租赁协议，原告提交的该两份租房协议是补签材料，系案涉房屋因拆迁原因，因其上级要检查而补充材料之用，是原告工作人员在2017年12月31日左右找张仁永代“张鸿顺饺子馆”补签的租房协议，不能反映真实租赁关系约定，故两份租房协议均无落款时间。 张鸿顺饺子馆、张仁永共同提出反诉请求：1.请求判令被反诉人赔偿反诉人经济损失78400元；2.判令被反诉人承担全部诉讼费用。 事实和理由：反诉人于2014年开始与被反诉人租赁永安街91号房屋用于经营张鸿顺饺子馆。被反诉人于2016年年初通知张根妹承租房屋要拆迁，暂时不要交房租，配合被反诉人拆迁工作，故反诉人没有支付房租，对房屋的渗漏问题也没有要求被反诉人来维修，且多次在营业中配合拆迁视察登记工作，对经营有一定影响。反诉人租房是为了经营水饺生意，为此已投入约四十万元购买设备、设施和装修及支付转让费。被反诉人于2018年2月10日对出租房屋强制停水停电，要求反诉人无条件迁出，势必造成反诉人巨大损失，被反诉人应承担反诉人经济损失的责任。为此，反诉人提出反诉，请求法院支持反诉人的反诉请求。 工人文化宫针对反诉答辩称，反诉与本诉在事实上和法律上没有牵连。反诉人在租赁期间2016年4月16日至2017年12月31日未提出任何异议，双方的租赁法律关系已经终止，反诉人强行占用被反诉人的房屋；反诉的期限不符合法律规定，反诉应当在举证期限届满前提出;反诉人主张的损失缺乏事实和法律依据。反诉人强行占用房屋，主张的损失与被反诉人无关，强行占用房屋期间也存在房屋租金损失，即使部分损失成立仍不足以弥补被反诉人的损失。综上，请法院驳回反诉人的请求。 工人文化宫为证明其诉称主张，向本院提交了租赁期间2016年4月16日至2017年4月16日的《租房协议》1份、2017年4月17日至2017年12月31日的《租赁协议》1份和案涉房屋不动产权属证1份、受委托管理委托书1份，用于证明2016年4月16日至2017年12月31日期间被告租赁原告受托管理的房屋经营“张鸿顺饺子馆”，但未按照合同约定支付租金的事实。 经张仁永质证，对二份《租房协议》上其代签名予以认可，但对该两份协议的真实性提出异议。认为，1、该两份租房协议的租赁期间有重叠，且承租方应为张鸿顺饺子馆，与张仁永无关。2、该两份租房协议无落款时间，不能确定协议签订时间。3、该两份租房协议是原告因案涉房屋拆迁补充的材料所用，不是真实的租赁关系协议，实际签订时间应为2017年12月31日以后，之前双方未签订合同；4、张鸿顺饺子馆租赁经营的房屋存在漏水事实，承租方未享受到正常使用房屋的权利；5、工人文化宫主张催讨租金未有证据证明；6、被告及张鸿顺饺子馆从未收到案涉租赁房屋的解除、腾空通知，原告擅自停电并上锁、强行停止租赁，给张鸿顺饺子馆造成财产和经营损失。7、对不动产权属证及委托书无异议。 张鸿顺饺子馆的质证意见与张仁永一致。 经审查，本院对两份租房协议上的签字印章的真实性予以认定，但对协议的签订时间、内容和效力将结合其他证据予以综合认定。对不动产权属证及委托书的证据效力予以认定。 张鸿顺饺子馆、张仁永为证明其反诉主张，向本院提交以下证据： 1.视听资料照片26张，用于证明工人文化宫在未书面告知反诉人的情况下对案涉租赁房屋进行修建改造，将反诉人的设备、设施强制拆除搬离并丢弃室外的事实，给张鸿顺饺子馆造成巨大损失。经质证，工人文化宫对照片的真实性无异议，但对关联性有异议，认为照片不能证明反诉人主张的事实。经审查，本院对照片的真实性予以认定，该组照片能够证明工人文化宫拆除搬离反诉人在案涉租赁房屋的设备、设施的事实，由此造成的损失，本院将结合其他证据予以综合认定。 2.陶海平出具的情况说明1份，用于证明陶海平作为工人文化宫的员工，遵循单位领导的指示对案涉租赁房屋拉闸停电的事实。经质证，工人文化宫对该证据的三性均有异议，认为陶海平应该出庭作证，且根据租房协议，不存在2018年2月10日停水停电的情况。经审查，本院将结合其他证据予以综合认定。 为查明案件事实，本院向陶海平调查取证并制作询问笔录。陶海平陈述，其系工人文化宫的工作人员，确认其于2018年2月10日跟随领导来到张鸿顺饺子馆，按照领导的指示对张鸿顺饺子馆拉闸停电。经庭审质证，工人文化宫对笔录的关联性、合法性无异议，但认为该笔录是陶海平的单方陈述，不具有真实性；张鸿顺饺子馆、张仁永对笔录无异议。经审查，对陶海平的证言，本院将结合其他证据予以综合认定。 为查明案件事实，本院依职权对案涉租赁房屋进行了现场勘查并制作现场勘查笔录、拍摄照片24张。经现场勘查，案涉租赁房屋系工人文化宫实际控制并已重新装修，房门上锁，房（院）内遗有部分设备设施，房内部分地面潮湿有水迹。 为查明案件事实，本院查阅了本院（2018）浙0521民初1896号卷宗（原告德清县工人文化宫与被告张仁永、被告张根妹房屋租赁合同纠纷一案），调取卷宗中的询问笔录2份（被询问人张仁永、沈小强）。庭审中，本院对2份笔录予以出示，经质证，工人文化宫认为张仁永的笔录系单方陈述，不具有真实性，对沈小强的笔录无异议。张鸿顺饺子馆、张仁永对2份笔录均无异议。经审查，本院对上述两份笔录将结合其他证据予以综合认定。 为查明案件事实，本院依职权向德清县市场监督管理局直属分局调取工商登记存档资料《租房协议书》1份、《委托书》1份、房产证1份，收集在案，供本案佐证。 诉讼中，工人文化宫在庭后还向本院提交了2015年4月18日至2016年4月17日止的租房协议一份、德清县机构编制委员会文件一份。经质证，张鸿顺饺子馆对该租赁事宜予以认可，但对“张仁永”签名不是其本人签字，如果合同上的日期是2015年2月31日，该日期并不存在。张仁永提出该租房协议上“张仁永”不是其本人签名。收集在案，供参考。 因案件审理的需要，本院对反诉中反诉人主张的财产赔偿损失是否需要司法鉴定进行释明，并制作了询问笔录，张鸿顺饺子馆、张仁永陈述：对财产损失，因工人文化宫擅自拆除张鸿顺饺子馆的装饰装饰、搬离设备实施并丢弃室外等原因，故其难以提供全部实物证据，现案涉租赁房屋只遗存部分设备设施，被迫停业时的库存几千个饺子、肉、冰箱、和面机2台、电瓶车1辆都没有了，自己搭建的建筑也没有了；过年前的四、五天停电，当时正是生意好的时候，造成的巨大损失。工人文化宫陈述：根据双方签订的《租房协议》，截止2017年12月31日租赁期已届满，反诉人强行占用租赁房屋，反诉人所主张的损失不在租期内，与被反诉人无关。同时，双方均明确表示，不申请法院委托第三方评估反诉人的损失。 经审理查明，自2013年5月开始，张鸿顺饺子馆向德清县总工会租赁位于德清县武康街道永安街91号（实际门牌号97号）房屋从事餐饮服务，张鸿顺饺子馆经营者为张根妹。张根妹系张仁永姑妈，张仁永在张鸿顺饺子馆帮工。 2014年1月6日以后，因德清县总工会委托工人文化宫管理案涉房屋，张鸿顺饺子馆与工人文化宫发生租赁关系，租房协议一年一签，截止2016年4月17日前，年租金均为45000元，工人文化宫与张鸿顺饺子馆对房屋租赁、租金支付及合同履行的事宜均无争议。 2016年5月至6月期间，因一年一签的租赁合同期限届满，张仁永代表张鸿顺饺子馆经营者张根妹向工人文化宫询问续租事宜并欲交纳继续租赁的租金，工人文化宫告知张仁永案涉租赁房屋面临拆迁、要求暂缓交纳租金且要求张鸿顺饺子馆对经营场所不准改造、装修并对店铺现状进行拍照留存。其后，张鸿顺饺子馆继续使用案涉房屋从事餐饮经营至2018年2月10日，期间双方未签订租赁协议，张鸿顺饺子馆亦未支付租金。 2018年初（春节前），工人文化宫工作人员找到张仁永，要求补签租赁协议，张仁永以自己的名义与工人文化宫签署了《租房协议》两份，租房协议所涉租期为2016年4月16日至2017年4月16日、2017年4月17日至2017年12月31日，租金分别为45000元、30000元。其后，因案涉房屋的拆迁事宜不再进行，工人文化宫向张鸿顺饺子馆催讨租金，张鸿顺饺子馆提出租赁房屋因拆迁事宜不准其改造、装修给其造成一定的经营损失且租赁房屋渗漏问题出租方未进行维护也影响了张鸿顺饺子馆的经营，要求年后交纳租金并减免部分租金，但双方未达成一致合意。2018年2月10日，工人文化宫负责人及工作人员对尚在营业中的张鸿顺饺子馆当即拉闸停电并上锁。此后，张鸿顺饺子馆未再营业，案涉租赁房屋被工人文化宫实际控制，纠纷成讼。 又查明，2018年8月底，工人文化宫单方拆除了张鸿顺饺子馆的装饰装修并将张鸿顺饺子馆的经营设备设施搬离租赁房屋丢弃室外且也未制作财产清单备存、对张鸿顺饺子馆停业时的库存食材也未妥善保管及交付张鸿顺饺子馆。现工人文化宫已自行将案涉租赁房屋重新进行装修备作他用。 另查明，案涉房屋产权系德清县总工会所有，其在2014年1月6日委托德清县工人文化宫进行管理。 2018年4月27日，德清县机构编制委员会以德编[2018]21号文件下发了“关于调整县总工会部分下属事业单位机构编制的批复”如下：一、同意撤销县工人文化宫。二、同意县总工会职工业余学校增挂“县工人文化宫”牌子，经费形式、事业单位类别保持不变。调整后，县总工会职工业余学校（县工人文化宫）为公益二类事业单位。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷并因租赁关系发生了财产损害的事实。对本案争议焦点，本院阐述如下： 一、案涉房屋租赁合同法律关系的主体认定。 案涉房屋租赁合同关系的主体为工人文化宫与张鸿顺饺子馆。其一，从租赁关系的历史看，2013年、2014年、2015年的租房关系，承租方均系张鸿顺饺子馆（经营者张根妹签订并实际履行合同），双方未发生争议；其二、从租赁房屋的使用看，案涉租赁的房屋是张鸿顺饺子馆实际使用；其三，从张仁永的权利看，张根妹系张仁永姑妈，张仁永在张鸿顺饺子馆系帮工，张仁永以自己名义对外代表张鸿顺饺子馆行使代理行为，经营者张根妹也予以确认；其四，从两份租房协议的作用看，工人文化宫提交的两份租房协议虽有张仁永的签名，但均系事后补签，并未对双方的实际行为发挥预测、指引作用及约束。本案中，工人文化宫也未提交证据证明张仁永为实际经营人，且张鸿顺饺子馆经营者张根妹在诉讼中也再次追认张仁永的代理行为。故张仁永并非本诉的适格被告，亦非反诉的适格原告。本案房屋租赁关系的合同相对人为工人文化宫与张鸿顺饺子馆，本院予以确认。对张仁永的该抗辩意见，予以采纳。 二、工人文化宫与张鸿顺饺子馆之间是否构成不定期租赁合同关系。 工人文化宫提交的二份租房协议的租赁期间为2016年4月16日至2017年12月31日，其与前期租赁关系中一年一签的事实情况不符，不符合双方的交易习惯。租房协议虽有张仁永署名但无落款时间，不符合常理，且张鸿顺饺子馆、张仁永抗辩该租房协议系因工人文化宫因上级检查需要而事后补签材料、不能反映双方之间的真实租赁关系约定。同时，案涉房屋在当时确实存在可能拆迁的事宜及工人文化宫也要求张鸿顺饺子馆暂缓收租及要求张鸿顺饺子馆不得改造、装修的事实，故双方之间形成不定期租赁合同关系具有高度可能性的，根据高度盖然性原则，可以认定该事实存在。据此，对2016年4月16日以后工人文化宫与张鸿顺饺子馆之间形成不定期租赁合同关系的事实，本院予以确认，其租金可参照上一年度租赁关系的年租金45000元标准执行。对张鸿顺饺子馆主张二份租房协议是在2017年12月31日以后补签、不能反映真实租赁关系约定的抗辩意见，本院予以采信。对工人文化宫主张租赁期届满，张鸿顺饺子馆主张的反诉损失不在租赁期内、与被反诉人无关的抗辩意见，不予采信。 三、关于工人文化宫主张的2016年4月16日至2017年12月31日期间租金金额的认定。 张鸿顺饺子馆实际占有使用案涉租赁房屋，其未支付过租金的事实，双方均无异议。工人文化宫要求张鸿顺饺子馆按年租金45000元支付租金75000元的标准，并无不当。但因案涉房屋在此案涉租赁期间存在的可能拆迁事宜、工人文化宫也曾暂缓收租并要求张鸿顺饺子馆不准改造、装修的事实，给张鸿顺饺子馆的经营收入造成一定的损失。且工人文化宫未尽漏水修缮维护义务，根据权利义务一致原则，可以参照不定期租赁合同关系之前约定的租金相应调低租金，即工人文化宫应予以酌情减免部分租金，本院酌定案涉不定期租赁期间的租金为60000元，张鸿顺饺子馆应予清偿。即对工人文化宫主张的租金金额，本院支持60000元，超出部分的，不予支持。对工人文化宫主张租金利息损失的诉讼请求，不具有合同依据，也不符合本案的实际情况，本院不予支持。 四、反诉人张鸿顺饺子馆主张请求赔偿损失金额的认定。 2016年4月16日以后，工人文化宫与张鸿顺饺子馆之间形成不定期租赁合同关系，出租人有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。本案中，工人文化宫并未提交证据证明其向张鸿顺饺子馆发出了解除合同的通知，却于2018年2月10日对尚在营业中的张鸿顺饺子馆拉闸停电并上锁，致使张鸿顺饺子馆当即无法经营，显属无理。工人文化宫未恰当履行不定期租合同存在过错，给承租人造成损失的，应予以赔偿。同时，工人文化宫实际控制案涉租赁房屋后，擅自将张鸿顺饺子馆的装饰装修单方拆除并将张鸿顺饺子馆的经营设备、设施强制拆除搬离租赁房屋并丢弃室外，既未向张鸿顺饺子馆办理设备设施物品移交手续，也未对张鸿顺饺子馆经营被迫停业时的库存食材妥善保管并移交张鸿顺饺子馆，造成张鸿顺饺子馆装饰装修财产、设备实施及库存食材的财产损害，故工人文化宫未恰当履行不定期租合同存在过错、擅自处置张鸿顺饺子馆财产的行为构成侵权。现张鸿顺饺子馆反诉主张工人文化宫赔偿其财产损失，具有事实依据，本院予以采信。诉讼中，本院对案涉现场进行了勘验，由于设备设施实物缺少不齐且未有造册清单、装饰装修也已被实际拆除，导致司法鉴定不能，且也无进一步补充证据的可能，造成上述损害结果的发生，应归责由工人文化宫承担。 对这种侵权事实存在，但侵权造成的损害数额大小无法确定或者难以确定的情况，本院认为应适用自由心证原则处理，不能因此而拒绝裁判或不予认定，自由心证原则不仅适用于侵权事实确定的领域，而且适用于侵权赔偿数额确定的领域，具体数额应结合本案的实际情况、间接证据及其他事实等，根据一般社会常识和日常生活经验予以适当确定，而不应使张鸿顺交饺子馆在损害事实确实存在的情况下，却因具体数额无法确定而不能得到相应的司法救济。因此，根据自由心证原则、公平原则及归责责任，为减轻当事人诉累，本院酌情确定张鸿顺饺子馆的财产损害金额为30000元，即对张鸿顺饺子馆主张的财产赔偿金额，本院支持30000元，超出部分的，不予支持。鉴于案涉损害赔偿的财产经本院裁判工人文化宫对张鸿顺饺子馆作出赔偿，故张鸿顺饺子馆所主张的损害赔偿财产残值部分应归属工人文化宫所有（以现场、现状为准）。 综上，张鸿顺饺子馆应支付工人文化宫租金60000元，工人文化宫应赔偿张鸿顺饺子馆损失30000元，经充抵，张鸿顺饺子馆实际应支付工人文化宫租金30000元。 本案中，对工人文化宫、张鸿顺饺子馆、张仁永各自主张的与本院认定不一致的其他意见，均不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告德清县张鸿顺饺子馆于本判决生效之日起十日内支付原告德清县总工会职工业余学校（县工人文化宫）租金60000元。 二、反诉被告德清县总工会职工业余学校（县工人文化宫）于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告德清县张鸿顺饺子馆财产损失30000元；该损害赔偿财产的残值部分归反诉被告德清县总工会职工业余学校（县工人文化宫）所有（以现场、现状为准）。 上述第一、二条款项经冲抵，德清县张鸿顺饺子馆实际应支付德清县总工会职工业余学校（县工人文化宫）30000元，限于本判决生效后十日内清偿。 三、驳回原告（反诉被告）德清县总工会职工业余学校（县工人文化宫）的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）德清县张鸿顺饺子馆、被告（反诉原告）张仁永的其他诉讼请求。 本诉案件受理费1675元，由原告（反诉被告）德清县总工会职工业余学校（县工人文化宫）负担335元，被告（反诉原告）德清县张鸿顺饺子馆负担1340元。 反诉案件受理费减半交纳880元，由原告（反诉被告）德清县总工会职工业余学校（县工人文化宫）负担337元，被告（反诉原告）德清县张鸿顺饺子馆负担543元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陶志林 人民陪审员  王武群 人民陪审员  陈水红 二〇二〇年十二月二十五日 法官 助理  孙德胜 书 记 员  郑秋萍