山东省平度市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0283民初5975号 原告：姜振永，男，1969年12月19日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：孙玉仁，平度天柱法律服务所法律工作者。 被告：青岛鼎耀房地产开发有限公司，住所地：平度市云山镇驻地仙山街**，统一社会信用代码:913702835797879990。 法定代表人:王洪楠，经理。 委托诉讼代理人：韩宝礼，山东天正平律师事务所律师。 原告姜振永与被告青岛鼎耀房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜振永向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的2014-007号、2014-008号房屋购买协议；2、判令被告退还原告购房款485000元及向原告支付自2014年1月27日至2020年7月27日以485000元为基数按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的房款利息154472.5元；3、判令被告向原告支付自2020年7月27日至实际支付日以485000元为基数按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。事实与理由：2014年1月27日，原、被告签订购房协议，约定将被告开发建设的位于平度市的龙居?香舍里东区内5号楼1单元1层101室房屋和2层201室房屋出售给原告，合同编号为2014-007号、2014-008号。原告依约交清房款，但被告至今不能为原告办理房产证。综上，被告不能为原告办理房产证，致使合同目的不能实现，请求法院判如所请。 被告青岛鼎耀房地产开发有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人之间不存在房屋买卖关系，因此该案的案由不应定为房屋买卖合同纠纷。2013年答辩人在平度市郭家寨社区建设施工时，被答辩人要求为答辩人提供水泥及建筑用砖，为此双方口头约定：总货款的一半为货币结算，另一半为用房产抵顶。后经结算被答辩人共计供货约为120多万元，为此，答辩人除货币结算外另向其支付3套房产。分别为龙居香丽舍5号楼1单元2层201室、龙居香丽舍5号楼1单元1层101室、龙居香丽舍3号楼2单元1层102室。答辩人向其交付房屋的目的是为了消灭债务，被答辩人接受房屋的目的是为了实现自己的债权，双方交易的目的不是房屋买卖而是为了结清货款。因此该案的案由不应定为房屋买卖合同纠纷。当然如果被答辩人不同意以房抵债的话答辩人也不会购买其建筑材料。二、被答辩人要求解除房屋购买协议无法律依据。第一、首先说涉案的房屋坐落在平度市郭家寨社区，属政府的社区建设房，已获得平度市城乡规划局的规划许可，并经平度市人民政府批准同意，房产来源合法，并非是法律意义的小产权房，社区范围内的居民在此社区购房完全合法。第二、涉案房产的确是答辩人抵顶给姜振永的顶账房，顶账行为是双方真实意思的表示完全合法，无欺诈及胁迫的行为。被答辩人虽然不在社区内，但是答辩人与被答辩人之间不是房屋买卖关系，被答辩人所取得的房屋是基于材料买卖关系，顶账仅是支付材料款的一种方式，这是不违法的。第三、该社区房平度市国土资源局已经为该批房产办理了不动产权证，证件号：鲁（2017）平度市不动产权第0007807号，这怎能是无建设用地许可呢？退一步讲如果说被答辩人出售给社区范围外的姜佳佳无效的话，那么他出售给社区范围内的居民不就是合法有效吗？答辩人与被答辩人之间的顶账协议是否合法难道受第三者对象的不同而在变化吗？三、被答辩人的诉讼请求是错误的。由于被答辩人要求解除顶账协议的理由不成立，其诉讼请求缺乏基本的事实依据，依法不应得到支持。综上，被答辩人的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 根据当事人无异议的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实： 根据青岛市委市政府及平度市市委市政府建设宜居幸福新农村的要求，平度市人民政府决定拆除平度市郭家寨村周边村庄集中建设郭家寨社区，并报上级政府部门批准，相关政府部门也为郭家寨社区建设项目办理了乡村建设规划许可证、不动产权证等手续，其中，鲁（2017）平度市不动产权第0007807号不动产权证载明：权利人：平度市人民政府（郭家寨社区），权利类型：集体建设用地使用权，用途：城镇住宅用地。 被告青岛鼎耀房地产开发有限公司投资开发平度市郭家寨社区（龙居?香舍里小区）项目，原告姜振永为被告的建设工程供应水泥砖，双方并达成以房抵债协议，即被告给付原告部分现金，剩余水泥砖款以开发的龙居?香舍里小区楼房抵顶。 2014年1月27日，被告青岛鼎耀房地产开发有限公司与原告姜振永签订编号分别为2014-007、2014-008的房屋购买协议，约定原告购买被告开发的龙居?香舍里东区5号楼1单元1层101室、5号楼1单元2层201室两套楼房，价款分别为238000元、247000元，房屋交付时间为2014年10月1日前。同日，被告青岛鼎耀房地产开发有限公司为原告姜振永出具了收取房款238000元、247000元的收款收据。 房屋购买协议签订后，被告青岛鼎耀房地产开发有限公司将案涉两套房屋交付给原告姜振永。 原告姜振永不是平度市郭家寨社区所涉及村庄的村民。被告青岛鼎耀房地产开发有限公司承认案涉房屋目前不能办理不动产权登记手续。 原告姜振永围绕其诉讼请求提供以下证据： 1、2014-007号、2014-008号房屋购买协议一份，证明原、被告双方签订了房屋买卖合同，以房屋抵消原、被告之间的水泥砖款； 2、0009452号、0009453号购房交款收据两张，证明原告已向被告交清购房款，该购房款是以被告欠原告水泥砖款抵顶的。 被告青岛鼎耀房地产开发有限公司质证意见：对证据1的真实性无异议，该协议双方签订的真正目的，并非是房屋买卖，双方真实意思是以物抵债，该协议充分证明原告取得房屋的实际产权，原告有权进行处置。该协议中，双方并没有约定办理房屋产权登记。对证据2的真实性无异议，该证据并不是实际交款，这只是被告欠原告的水泥砖款，以此来抵顶房款。 被告青岛鼎耀房地产开发有限公司提交以下证据: 1、中共青岛市委办公厅、青岛市人民政府办公厅《关于扎实推进2013年新型农村社区建设的意见》【青办发（2013）2号】，证据来源：中共青岛市委办公厅，证明目的：建设新型农村社区是经过青岛市市委、青岛市人民政府批准的，通过该文件可以清楚地看出建设新社区的目的、目标任务、建设要求、保障措施等，说明涉案小区的建设符合政策要求； 2、《关于提报全市新型农村社区建设新的进展情况的通知》，证据来源：平度市新型农村社区建设工作领导小组办公室，证明目的：在2012年平度市人民政府就对涉案的郭家寨小区建设推进进行督查，说明小区建设获得政府批准许可； 3、《关于重新确认新型农村社区土地用地规划有关情况的紧急通知》，证据来源：平度市新型社区建设工作领导小组办公室，证明目的：涉案的小区用地已经过土地利用规化确认； 4、《关于对新型农村社区工作进行督查的通知》，证据来源：平度市新型农村社区工作领导小组办公室，证明目的：平度市郭家寨社区是新型农村典范，属于政府重点考核的社区之一，设区的建立合乎政策的规定。社区的建设必须有建设用地规划许可证、建设工程许可证、土地使用证； 5、（1）平度市城乡规划局文件【平城规函字（2014）88号】，证据来源：平度市城乡规划局，证明目的：涉案的平度市郭家寨社区符合云山镇的总体规划； （2）青岛市人民政府征地（使用、划拨）批件【青政地字（2014）330号】，证据来源：青岛市人民政府，证明目的：证明涉案的土地属于建设用地范围； 6、《乡村建设规划许可证》，证据来源：平度市城乡规划局，证明目的：证实平度市城乡规划局已为涉案的平度市郭家寨小区颁发乡村建设规划许可证，说明涉案小区建设合法； 7、《关于进一步完善新型农村社区建设方案的紧急通知》，证据来源：平度市新型农村社区建设工作领导小组办公室，证明目的：证实涉案的小区被要求完善建设方案具备7项内容； 8、平度市人民政府《关于集体建设用地使用权（地（地块编号016集-1）供地方案的批复》【平政地字（2016）69号】，证据来源：平度市人民政府，证明目的：平度市人民政府已批准将涉案的土地转为建设用地； 9、平度市环境保护局文件【平环审（2015）232号】，证据来源：平度市环境保护局，证明目的：涉案的小区已获得平度市环保局同意建设的批复； 10、平度市发展和改革局《关于平度市郭家寨社区项目建议书（代可行性研究报告）》的批复【平发改字（2015）406号】，证据来源：平度市发展和改革局，证明目的：证实涉案小区的建设已获得平度市发改局的同意建设的批复。涉案小区建设的目的就是推动农村居民居住地由分散向集中转变，促进人口向城镇集中，推动新农村建设； 11、《关于云山镇郭家寨社区有关情况的说明》，证据来源：平度市新型农村社区建设工作领导小组办公室，证明目的：证实涉案的小区符合青岛市新型农村社区建设的有关要求； 12、平度市国土资源局《关于云山镇郭家寨社区项目用地预审意见》【平国土规字（2015）21号】，证据来源：平度国土资源局，证明目的：证实涉案小区的土地已经过青政地字【2014】330号文批准农转用，符合平度市土地利用总体规划（2006-2020年）； 13、《用电申请报告》，证据来源：平度市人民政府，证明目的：证实云山镇人民政府已为社区申请用电，社区生活保障逐步完善。 14、《用水申请报告》，证据来源：平度市人民政府。 证明目的：证实云山镇人民政府已为社区申请用水，社区生活保障逐步完善； 15、《中华人民共和国不动产权证》，证据来源：平度市国土资源局，证据目的：证实涉案的土地权利人登记在平度市云山镇政府，土地的权利类型为集体建设用地，用途属城镇住宅用地，说明涉案小区建设合法； 原告姜振永质证意见：对于被告提供的证据真实性无异议，对证明目的无异议。证据充分说明被告开发建设房屋是合法的，原告购买房屋也是合法的，只是被告不能为原告办理房屋产权登记，被告作为开发商，为原告等购房者办理房屋产权登记是被告的基本义务，但被告一直没有履行该义务。 本院认为，本案原、被告之间发生的纠纷是因双方基于买卖合同关系而达成以房抵债协议，被告青岛鼎耀房地产开发有限公司以其开发建设的房屋抵顶给原告姜振永消灭债务，而抵顶的房屋目前不能办理不动产权登记手续而引起的。原、被告争执的焦点是：被告青岛鼎耀房地产开发有限公司不能为原告姜振永购买的房屋办理不动产权登记手续，双方之间签订的编号为2014-007、2014-008的两份房屋购买协议应否予以解除。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告青岛鼎耀房地产开发有限公司作为开发商，为房屋买受人办理不动产权登记手续是法定义务。因案涉房屋土地使用权系集体建设用地使用权，而原告姜振永不是平度市郭家寨社区所涉及村庄的村民，根据相关法律法规，案涉房屋不能办理不动产权登记，致使原、被告之间签订的房屋购买协议不能实现合同目的，因此，原告姜振永要求解除其与被告青岛鼎耀房地产开发有限公司签订的2014-007号、2014-008号房屋购买协议，并要求被告青岛鼎耀房地产开发有限公司退还购房款485000元，符合法律规定，本院予以支持。原、被告签订房屋购买协议时，原告姜振永应当知道案涉房屋不能办理不动产权登记，其对合同的不能履行亦有过错，因此，原告姜振永要求被告青岛鼎耀房地产开发有限公司支付自2014年1月27日至2020年7月27日按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的房款利息154472.5元，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告姜振永与被告青岛鼎耀房地产开发有限公司于2014年1月27日签订的2014-007号、2014-008号房屋购买协议； 二、被告青岛鼎耀房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付给原告姜振永款485000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告姜振永的其他诉讼请求。 案件受理费10195元，由原告姜振永承担1620元，由被告青岛鼎耀房地产开发有限公司承担8575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  李卫东 人民陪审员  于洪春 人民陪审员  张瑞莲 二〇二〇年十二月七日 书 记 员  王 欣