山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13818号 上诉人（原审原告）：魏国，男，1982年12月3日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张贤，山东名昊律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛中房兴业房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市即墨区创智新区晓阳**。 法定代表人：邓华，董事长。 委托诉讼代理人：赵霜，山东石润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田福超，山东石润律师事务所律师。 上诉人魏国与上诉人青岛中房兴业房地产开发有限公司（下称中房公司）因房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服青岛市即墨区人民法院(2020)鲁0282民初4745号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏国上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项改判中房公司向魏国支付逾期交房违约金，暂计算至2020年9月23日总计377273.7元；2、一、二审诉讼费用由中房公司承担。事实与理由：一、一审法院对案件事实部分认定不清，对违约责任承担问题，认定其法律适用明显不当，中房公司应为其逾期交房行为承担违约责任。在争议房屋的归属问题上，一审认定正确，但是在违约责任认定方面，一审并未查明全部事实，错误适用法律公平原则，导致魏国合法权益受到严重损害。1、违约提前付清首付款是不争事实，但是一审在未查清合同事实的前提下，想当然的认为付清全款是交房的前提存在不妥，理由如下：如严格按照合同条款理解，虽然售房合同第10条约定，乙方付清全款是甲方交房前提，但紧跟着第11条约定，甲方应在2017年6月30日前将房屋交付乙方，这就意味着乙方必须在2017年6月30日之前付清尾款，否则甲方有权拒绝交房。合同附则付款方式约定，乙方需在2017年6月30日前付清最后一笔首付款，在首付款付清后30日内，即7月30日之前以银行贷款方式付清余款，因此合同第10条与合同附则的付款条款存在明显冲突。对于该冲突有两个解决方式，方法一：合同正文第28条约定正文与附则不一致的以附则为准，因此可以推导出合同正文第10条关于付清全款后再交房的约定无效。方法二：本案售房合同是中房公司单方提供的格式合同，根据合同法第41条规定，应作出对中房公司不利的理解，也就是说乙方只要在6月30日之前缴足首付，甲方就必须交付房屋。尽管市面上部分交易都是全款在前，交房在后，但本案有其特殊性，中房公司未在2017年6月30日实现交房已构成违约，应承担违约责任。2、退一步讲，即使是在乙方付清全款是甲方交房前提的情况下，中房公司仍应承担违约责任。根据一审提交的证据贷款批复通知书截图等显示魏国与中房公司签订预售合同，销售方合同后，魏国积极申请贷款，银行已经在2017年6月1日完成100万授信，由于中房公司拒不配合，导致最终没有下款，最终中房公司又以此为由拒绝交房，因此过错责任完全在中房公司。关于中房公司拒绝交付房屋的原因，一审认为是由于双方存在劳动争议所致，一审中中房公司无端诬陷魏国及赵毅，赵本龙，刘广、武宏敏存在犯罪行为，但又无法提交证据，庭审中又不惜通过鉴定印章拖延时间，以达到延期交房的目的，两种行为可见其对魏国等成见之深。而在（2020）鲁02民终2612号、（2020）鲁02民终2846号判决书中，都充分显示在相关合同履行过程中，中房公司及关联公司通过实际行动阻挠上述购房人的尾款支付和贷款办理，两个判决也一致认定双方在劳动合同履行过程中发生矛盾。本案中魏国本着诚信原则多次要求以其他方式向中房公司支付剩余房款，但中房公司妄图撕毁合同，拒不接受，在中房公司拒不履行合同的情况下，魏国迫于无奈自筹资金，在一审审理过程中（2020年6月2日）将剩余全部房款100万元提存至一审法院，因此2020年6月2日之后至交房之前，中房公司也应当就该100万元部分支付相应违约金。在购房合同履行过程中，中房公司违约在先窃取违约行为，最终导致无法交房，况且在庭审中魏国已自筹资金缴足房款，根据合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，因此在有法律明确规定的情况下，一审法院进行适用公平原则明显欠妥。二、一审法院将劳动争议作为评判双方的合同履行过错的依据明显不当。劳动争议与本案合同纠纷属于两个不同法律关系，劳动争议并不能成为任何一方拒绝履行涉案合同的抗辩或免责事由，一审法院以双方存在劳动争议为由，片面加重魏国合同责任，对涉诉违约金不做处理，显然牵强且没有事实和法律依据。三、关于涉案购房合同条款效力问题，（2019）鲁02行终580号判决明确判定其为格式合同，且通过补充条款免除其违约责任，因此在理解和执行，该合同过程中应当作出对中房公司不利的理解。 中房公司针对魏国的上诉答辩称：案涉房屋销售合同系魏国利用职务便利所签署，并非中房公司的真实意思表示，而且魏国在合同的履行过程当中有重大违约，中房公司享有合同解除权，魏国主张违约金无合同及法律依据。 中房公司上诉请求：1、依法裁定终止诉讼，将本案移送公安机关处理或撤销一审判决改判解除魏国与中房公司之间签订的青岛市商品房预售合同；2、一、二审费用由魏国承担。事实与理由：一、魏国与他人串通，利用职务便利挪用资金，交纳首付，并擅自使用公章和财务章，未经中房公司允许签订《青岛市商品房预售合同》和开具购房发票，企图非法占有房屋，涉嫌严重刑事犯罪，应该由公安机关处理。魏国曾在上诉人处工作，在职期间担任前期开发部经理，其与时任财务部经理的刘广(掌握中房公司的财务专用公章)和综合部经理武宏敏(掌握中房公司公章)关系密切，同时还串通采购部经理赵益等人，相互协助提供便利条件，未经中房公司允许使用公章和财务专用章，签订预售合同并开具交纳首付发票及部分房款发票，然后又利用上述合同及发票操作银行贷款，在名义上魏国取得首付发票时已经向中房公司交纳了首付款，应当视为魏国挪用公司资金缴纳，然后又以依他们互相串通违规操作签订的预售合同约定分期支付该部分款项，魏国的行为很明显属于挪用资金归个人使用的行为，一审时中房公司向法院提出建议，请求将案件移送公安机关处理，但一审法院认为中房公司没有报案，且没有正式立案所以不予理睬，根据最高人民法院《关于审理民事纠纷案件中涉及刑事犯罪若干程序问题的处理意见》“一、正在审理的民事案件，人民法院发现案件的全部或部分事实涉嫌刑事犯罪……2、审理中发现涉嫌犯罪，且该刑事犯罪嫌疑案件确认的事实将直接影响民事纠纷案件的性质、效力、责任承担的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第一款第(五)项的规定，法院应裁定中止审理，将犯罪线索移送有关公安机关或检察机关，等待刑事程序终结后再恢复审理”的规定。一审法院应当直接裁定中止诉讼，将案件移送公安机关处理，仅以未报案未提供证据为由不予以支持是错误的。二、即便按照预售合同的约定，魏国存在严重的逾期付款行为，也应当解除预售合同。根据《预售合同》附件一付款方式及期限的约定，魏国应当支付的第3笔款项贷款100万元应于2017年7月30日前付清，但该款项魏国至今未付，而根据补充协议第十条10.1.1的约定，魏国逾期付款超过60天后，中房公司有权选择单方面解除主合同及补充协议，因此一审时中房公司抗辩要求解除《预售合同》，返还已付购房款，但一审法院却认定双方在履行劳动合同过程中产生争议，无法认定应承担的违约责任，中房公司认为劳动合同的履行并不存在影响魏国支付房款的情形，所以魏国存在严重违约事实清楚，故中房公司请求解除预售合同应当得到支持。综上所述，中房公司认为，一审法院对魏国涉的刑事犯罪行为置之不理，对魏国的严重违约行也没有认真审查，导致做出错误的判决，因此请求二市法院查明事实，正确适用法律，依法裁定中止诉讼将案件移送公安机关或撤销一审判决，改判解除预售合同，返还购房款。 魏国针对中房公司的上诉答辩称：第一，关于中房公司提出魏国涉嫌犯罪的问题，魏国认为本案属于民事纠纷，中房公司又未提供确切证据证明存在违法犯罪行为，其诉求不应得到支持；第二，一审证据充分表明两点，一是中房公司拒绝配合办理贷款的在先违约行为，导致魏国无法完成贷款尾款支付的在后结果，中房公司应当承担违约责任；二是中房公司并未在合理期限内行使合同解除权且其提供的合同补充条款已被（2019）鲁02行终580号判决、（2020）鲁02民申198号裁定明确定性为格式合同，不应作为本案审理的依据。第三，本案中魏国是涉案合同的合同相对人，与魏国是否为对方员工无任何关系，中房公司并未在合理的期限内行使合同解除权，且魏国贷款的逾期是由于中房公司拒绝配合造成的，因此魏国并未违约。实际是中房公司违约，应当承担违约责任。 魏国向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决中房公司立即将即墨区晓阳路2号《新兴中心城》内69户1-3层交付给魏国，并协助办理房地产权证。2、依法判决中房公司支付魏国违约金（以964050元为基数，自2017年6月30日起至中房公司交付上述房屋之日止，按照日万分之三计算的违约金。）暂计算至2019年8月30日，违约金为225587.70元。3、诉讼费用由中房公司负担。 一审法院认定事实如下： 2016年12月9日，魏国（乙方）与中房公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》一份，合同约定：1、房屋地址，青岛市即墨区晓阳路2号《新兴中心城》内69户1-3层。2、房屋价款，（不包含房屋全装修价格）暂定为1964050元。3、付款方式和付款期限，乙方应于2016年12月8日前支付首付款，即全部房价款的28.7%，计564050元；乙方应于2017年6月30日前支付首付款，即全部房价款的20.4%，计400000元；乙方应当在首付款付清后30日内，以银行贷款方式付清其余款项，预期付款，乙方承担违约责任。乙方若未按本合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。4、房屋交付，房屋交付必须符合条件经验收合格。甲方定于2017年6月30日前将房屋交付乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。 中房公司提供证据显示，中房公司于2016年6月7日，给魏国出具收款收据一张，票号为1081632，收取魏国购房款金额为50000元；于2016年10月27日给魏国出具收款收据一张，票号为4081636，收取魏国购房款金额为514050元；2017年5月17日给魏国开具收款收据一张，票号为4995539，收取魏国购房款金额为400000元。以上中房公司共收取魏国购房款964050元。审理中，魏国已将贷款部分房款1000000元一次性汇入一审法院指定的案款账户，中房公司至今未能交付涉案房屋。 一审另查明，魏国于2014年10月与中房公司签订劳动合同一份，期限3年，被招聘为中房公司从事前期开发部经理工作，在聘任中与中房公司签订购房合同，购买涉案房屋，2017年3月魏国为中房公司辞退。 涉案公章经一审法院依法委托潍坊鑫诚司法鉴定所进行司法鉴定，结论为：检材（JC）中甲方盖章处的“中房公司合同专用章3702820065978”印文与样本(YB1、YB2)中“中房公司合同专用章3702820065978”印文是同一枚印章盖印。 一审法院认为，中房公司主张的涉案购房合同中，甲方盖章处，印章存在伪造问题，经一审法院依法委托司法鉴定机构对涉案印章与中房公司备案印章是否系同一枚印章进行司法鉴定，经鉴定属于同一枚印章。因此，中房公司主张涉案合同无效无证据支持，一审法院不予采信。魏国与中房公司签订的青岛市商品房预售合同，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。关于魏国要求判令中房公司立即将涉案的青岛市即墨区晓阳路2号《新兴中心城》内69户1-3层交付给魏国，并协助办理房地产权证的问题。经查，虽然魏国在履行购房合同中，存在逾期交付购房款1000000元的事实，就该事实魏国主张在合同约定的付款期限内（2017年7月30日）主动要求办理银行贷款业务，积极履行给付义务，但因中房公司原因未能实现贷款业务，过错应在中房公司。中房公司抗辩，魏国逾期付款构成违约，按照购房合同约定要求解除合同，但中房公司未提交向魏国催要支付剩余房款的证据且至今未交付涉案房屋也是一个不争的事实。同时魏国、中房公司在履行购房合同过程中，存在劳动关系上的争议，无法认定双方当事人存在违约行为应承担责任。故，根据公平原则，从保护当事人交易安全出发，双方签订的购房合同应继续履行，中房公司应按约交付涉案房屋并协助办理房地产权证。关于魏国要求中房公司支付逾期交房违约金225587.70元（以总房款964050为基数，按照日万分之三自2017年6月30日至2019年8月30日）的主张，因魏国存在逾期付款行为，故对该主张不予支持。中房公司的抗辩理由部分成立，一审法院予以采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条。判决如下：一、中房公司于判决生效之日起三十个工作日内将坐落在青岛市即墨区晓阳路2号《新兴中心城》内69户1-3层房产交付给魏国，并协助办理房地产权证；二、驳回魏国的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6721元，减半收取3360.5元，魏国负担1680.25元，中房公司负担1680.25元。鉴定费4600元由中房公司负担。 经审理查明，二审庭审中，魏国提交证据：一、（2020）鲁02民终2612号及（2020）鲁02民终2846号判决书各一份；主张中房公司及其关联公司因劳动争议，通过回避沟通、或向放款银行发函等各种方式恶意阻挠魏国及其他购房人完成付款义务，故意造成魏国违约。二、（2019）鲁02行终580号判决书及（2020）鲁02民申198号裁定书各一份；主张：中房兴业公司在涉案房产项目运作过程中违反诚实信用原则，侵犯消费者合法权益遭到群众举报并受到严厉行政处罚；涉案合同补充条款被认定为格式条款，应作出不利于中房兴业公司的解释。中房公司质证意见：对证据一的真实性无异议，对其证明事项有异议。该两份判决书中的当事人赵益与赵本龙均系公司员工，各方利用职务便利虚构首付及购房合同，骗取银行贷款，在法院查明事实中其中新兴公司所提交的证据三可以印证这一事实。对证据二的真实性无异议，但与本案没有直接关系。 本院查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案主要焦点问题是：1、中房公司要求将本案移送公安以及解除合同是否成立；2、魏国主张自2017年6月30日起计算逾期交房违约金是否成立。 关于中房公司主张本案应移送公安的问题，中房公司并未向公安机关报案，公安机关并未立案审查，中房公司仅凭其单方意思即认为魏国构成挪用资金、私开发票、骗取贷款等涉及犯罪，本院无法采信，对中房公司该主张本院不予支持。经一审法院委托鉴定，确认双方之间的商品房预售合同中的中房公司印章与备案印章系同一枚，因此，应认定该合同系中房公司所签订，中房公司主张魏国系擅自使用公章，无证据证实，本院不予采信。双方签订的合同内容并不违反法律规定，应当认定合法有效。中房公司上诉主张改判解除合同，但其一审时并未提起反诉主张，其上诉状中提出诉讼请求，本院不予支持。 关于逾期交房违约金问题，魏国主张应自2017年6月30日起计算逾期交房违约金，对此，本院认为，根据商品房预售合同第十条约定，房屋的交付需符合：房屋已通过单体楼竣工验收、乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。第十一条约定甲方定于2017年6月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。附件一约定乙方按贷款方式付款：（1）应当于2016年12月8日前支付首付款564050元；（2）应当于2017年6月30日前支付首付款40万元；（3）乙方于首付款付清后30日内以银行贷款方式付清其余款项100万元，逾期付款，乙方承担违约责任。从上述约定看，交房的条件和时间与付款时间的约定存在交叉错位，该种约定无法实现，应视为双方对于交房和付款时间约定不明。魏国主张自2017年6月30日起算逾期交房，但该时间魏国并不满足已付款房未的约定条件，而且其在一审诉讼中才将房款支付至一审法院，现魏国又根据合同约定主张逾期交房违约金，缺乏事实和合同依据。对于未付清房款的原因，魏国主张系因中房公司不配合导致无法放贷，但无充分证据证明，一审法院对银行的调查笔录仅能说明双方未能完成贷款手续导致未能放贷，却无法证实系哪一方的原因导致未完成贷款手续。因此，对于魏国该主张，本院不予采信。综上，魏国关于逾期交房违约金的请求，因双方合同约定不明，且双方在履行过程中产生争议和矛盾，对于各自主张的未交房和未付款双方均应负有责任，一审法院对认定合同继续履行并对逾期交房违约金未予支持，并无不当。 综上所述，二上诉人的上诉请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计20400元，由魏国负担6959元，由青岛中房兴业房地产开发有限公司负担13441元。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 王 繁 书记员 马博阳