贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8123号上诉人（原审原告）：付家平，男，1958年12月8日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人（原审原告）：付家碧，女，1960年6月24日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。被上诉人（原审被告）：安龙，男，1982年10月17日出生，汉族，贵州省大方县人，住贵州省大方县。被上诉人（原审被告）：杨从军，男，1972年5月16日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。被上诉人（原审被告）：陆茂平，女，1975年2月23日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人付家平、付家碧因与被上诉人安龙、杨从军、陆茂平案外人执行异议之诉一案，不服贵州省黔西县人民法院（2020）黔0522民初1639号民事判决，上诉至本院。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人付家平、付家碧上诉请求：一、依法撤销黔西县人民法院（2020）黔0522民初1639号民事判决；二、请求依法确认上诉人付家平、付家碧与被上诉人杨从军、陆茂平签订的《个人房屋买卖合同》有效，并确认房屋所有权(使用权)属上诉人。事实及理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人杨从军、陆茂平的《个人房屋买卖合同》无效，无事实及法律依据。首先，上诉人与被上诉人签订的《个人房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。其次,根据《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最后，发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同来判断。二、一审法院适用法律错误，判决结果严重损害了上诉人的合法权益。首先，杨从军和陆茂平是夫妻关系，是城东村村民，双方在本村合法拥有宅基地，而且只有该宗宅基地，双方修建房屋居住，没有违法相关法律法规；其次，该涉案房屋的修建并不违背城东村土地总体规划和法律法规的强制性规定。最后，被上诉人杨从军与陆茂平将自己合法拥有的房屋以对等的价格出售给上诉人，不违背法律法规的规定。三、一审法院的判决，有失公平原则。1.从《宪法》规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则来看，城市居民，农村村民，本村人，外地人，都是中华人民共和国公民，享有法律赋予的同等权利，履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任。2.《合同法》和《民法通则》等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民，本村人、外地人而区别对待。3.关于涉及农村房屋买卖最高人民法院的批复观点是如果农村房屋的买卖双方已经实际交付了房屋和全部价款，买卖关系有效，人民法院应予保护。二审中，被上诉人安龙、杨从军、陆茂平未作书面答辩。付家平、付家碧向一审法院起诉请求：1、撤销（2020）黔0522执异4号裁定书；停止对我们购买被告杨从军、陆茂平位于黔西县正对面（老变电站门口）自建房屋的执行，解除对该房屋的查封。2、依法确认我们与被告杨从军、陆茂平于2013年10月25日签订的购买位于黔西县正对面（老变电站门口）房屋的《个人房屋买卖合同》有效及房屋所有权（使用权）。一审法院认定事实：原告付家平、付家碧是亲兄妹关系，被告杨从军、陆茂平是夫妻关系；原告付家平、付家碧与被告杨从军、陆茂平是朋友关系。2013年10月25日，二原告与被告杨从军、陆茂平签订房屋买卖合同，购买被告杨从军、陆茂平位于黔西县正对面（老变电站门口）没有申办相关合法手续的一栋房屋，总价款为224.168万元。签订合同当日，二原告支付被告杨从军、陆茂平购房款54.168万元；同年11月16日、18日、24日、12月30日，二原告分别支付被告杨从军、陆茂平购房款20万元、40万元、30万元、80万元。2013年12月31日，被告杨从军、陆茂平将案涉房屋交付两间给原告付家碧，因被告杨从军、陆茂平没有房屋居住，二原告同意其在该房屋内居住至2018年3月，期间的租赁费及水电费是被告杨从军收取并支付二原告。2019年8月起，案涉房屋水费是原告付家平缴纳，同年9月起，案涉房屋电费是原告付家碧缴纳。一审法院在执行被告安龙申请执行被告陆茂平借款合同纠纷一案中，于2018年11月16日作出（2016）黔0522执53号之四执行裁定书，裁定查封被告陆茂平所有的位于黔西县房屋。二原告以被告已将上述被查封房屋出卖给自己为由向一审法院提出执行异议申请。一审法院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2020年3月5日作出（2020）黔0522执异4号执行裁定书，裁定驳回二原告的异议请求。原告不服该裁定，在法定期限内向一审法院提起诉讼。二原告均不是城东村村民，是城镇居民。案涉房屋使用的土地为原黔西县城东村集体所有。一审法院认为，本案争议焦点为：1、一审法院（2016）黔0522执53号案是否停止执行，是否解除案渉房屋的查封；2、案渉房屋应否确认给二原告所有或使用。本案是案外人执行异议之诉，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释进行处理。关于争议焦点1：二原告不是被告杨从军、陆茂平所属村委会的村民，其与被告签订的《农村房屋买卖合同》没有村或居委会签章同意。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”的规定，被告杨从军、陆茂平案涉自建房屋没有申办相关合法手续，其宅基地是属原黔西县城关镇城东村村民集体所有。依据我国《土地管理法》相关规定，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得；被告杨从军、陆茂平出卖给二原告标的物不仅是房屋，还包含宅基地的使用权，二原告不是城东村村民，不具备在该集体经济组织范围内购房和使用宅基地的权利。二原告与被告杨从军、陆茂平的房屋买卖行为，违反了我国《土地管理法》的强制性规定。因此，原告与被告签订的《个人房屋买卖合同》应为无效合同。二原告提交的《个人房屋买卖合同》等书证和到庭证人证实不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，对原告主张撤销（2020）黔0522执异4号裁定书；停止其购买被告杨从军、陆茂平位于黔西县正对面（老变电站门口）自建房屋的执行，解除对该房屋的查封的诉讼请求，依法不予支持。关于争议焦点2：因争议焦点1已确认原告与被告签订的《个人房屋买卖合同》为无效合同，故对二原告主张确认其与被告杨从军、陆茂平于2013年10月25日签订的购买自建位于黔西县正对面（老变电站门口）房屋的《个人房屋买卖合同》有效及房屋所有权（使用权）的诉讼请求不予支持。一审法院判决：依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告付家平、付家碧的全部诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的基本事实与一审一致。结合本案审理查明的事实及上诉人的上诉请求，本案争议焦点为：上诉人付家平、付家碧的诉请是否应当支持？本院认为，涉案房屋使用的土地为原黔西县城东村集体所有，根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”及《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，上诉人付家平、付家碧与被上诉人杨从军、陆茂平所签订的《个人房屋买卖合同》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，上诉人是城镇居民，依法不享有涉案房屋购房的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，涉案《个人房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该合同应为无效合同，二上诉人不享有涉案房屋使用权（所有权），对涉案房屋也不享有足以排除强制执行的民事权益。二上诉人认为涉案房屋买卖合同系有效合同的上诉理由于法无据，本院不予支持。至于二上诉人实际支付了房屋购买款项，因房屋买卖合同无效遭受的损失，二上诉人可凭有效证据另案主张权利。综上所述，上诉人付家平、付家碧的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人付家平、付家碧负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈红梅审 判 员 李厚军审 判 员 张 伟二〇二〇年十二月十日法官助理 成 梅书 记 员 陈红千