云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终9292号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘贵早，女，汉族，1981年2月3日生，身份证住址：云南省宣威市。委托诉讼代理人：朱伦浒，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明图秋企业管理咨询有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区江东清水木华木棉园******。法定代表人：齐剑波，总经理。委托诉讼代理人：荣敬华、邓立固，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘贵早因与被上诉人昆明图秋企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初12416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。刘贵早上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、被上诉人退还上诉人房屋租金976522元；4、被上诉人支付上诉人违约金195304.4元；5、被上诉人赔偿上诉人装饰残值损失286565元；6、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判付第二年的租金错误，认为双方均存在不履行合同义务的行为，所以双方主张的违约金互相抵消，该认定错误，被上诉人应当支付违约金195304.4元给上诉人。二、被上诉人应当退还上诉人的房屋租金976522元。三、应当赔偿上诉人剩余租期内装修残值损失286575元给上诉人。四、关于诉讼费的请求，本案是由于被上诉人的先诉行为、违约行为和加害行为而导致，且上诉人的请求根据诉讼费缴纳办法的规定，应当全部由被上诉人承担。综上，请求二审法院依法改判。昆明图秋企业管理咨询有限公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。昆明图秋企业管理咨询有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告结清水、电、燃气、物业费等各项费用；3、判令被告按照合同约定金额支付租金至返还租赁房屋之日，租金暂计至2019年7月15日为122065元；4、判令被告向原告按年租金的20%承担违约金为195304.4元；5、判令被告承担本案诉讼费用（包括案件受理费、保全费、保全担保费）。刘贵早向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告归还反诉原告押金80000元；3、判令反诉被告退还反诉原告房屋租金976522元；4、判令反诉被告向反诉原告支付违约金195304.4元；5、判令反诉被告赔偿反诉原告装饰残值损失286575元；6、判令反诉被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定以下案件事实：2017年6月2日，原、被告（反诉原、被告）签订了一份《房屋租赁合同》和一份《补充协议》，《房屋租赁合同》约定，原告图秋公司（合同甲方）将位于昆明市五华区片区陈家营地块，昆明市级统建保障性住房普惠园项目商业物业9-3＃楼一层出租给被告刘贵早（合同乙方），双方确认，租赁物业建筑面积为2712.56平方米，乙方已进行了现场实际考察并确认对此已经充分了解，附属于租赁房屋、由租赁房屋专用的相关设施设备，一并提供给乙方使用，设施设备清单由双方签署后作为本合同的附件。租赁期限为12年，自2017年6月1日起至2029年5月31日止，其中包含12个月免租期。租金每平方米每月30元，租金包含物业管理费，租金按3年为一个递增周期上涨，首期租金为年付，以后为半年支付；租赁期内，乙方按期自行支付实际使用的水、电、电话等相关费用，收费标准以各相关部门公示的价格为收费标准，乙方到相关部门指定的收费点自行缴纳；第一期支付租金为976522元，自2017年6月1日起至2019年5月31日止共计24个月，其中12个月为免租期，租金交纳时间为2017年5月15日至2017年5月30日；第二期支付租金为488261元，自2019年6月1日起至2019年12月31日止，租金交纳时间为2019年4月1日至2019年5月1日。签署本合同当日，乙方应向甲方支付押金80000元，押金于合同终止且乙方结清所有费用、返还租赁房屋、无合同约定扣除押金的情形、承担了应尽义务及责任后5日内，不计利息返还；如合同履行过程中，乙方未按合同约定的时间和金额支付租金，甲方有权用该押金冲抵租金和逾期缴纳的水电气等相关费用，冲抵后，不足部分租金乙方应当于15日内付清，逾期视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同。租赁房屋的用途为生鲜市场及社区配套。房屋交付标准以合同及其附件为准以双方协商同意交付条件为准；交付时，甲方将租赁房屋移交给乙方，双方或双方授权代表应当共同在《房屋移交清单》（见附件）上签字，确认交付事实；双方签署《房屋移交清单》后，视为乙方认可租赁房屋符合交付标准；交付租赁房屋的当日即为交付日，双方约定房屋的交付日为2017年1月1日。乙方如因需要，在不影响房屋主体结构和消防安全的前提下，可对房屋进行装修；在租赁期满或合同解除后。本着“来装去留”原则，对乙方投入的已形成附合的装饰装修物全部无偿归甲方所有。对于违约责任，合同约定：迟延支付租金的，若乙方迟延支付租金超过15日的，视为乙方根本违约，甲方有权单方面解除本合同。发生违约情形，违约方按合同约定向守约方支付当年年租金的20%作为违约金。《补充协议》约定，第一期租金分两次支付：第一次支付360000元，支付时间为2017年6月8日前；第二次支付616522元,在市场开业之前一次性支付，最迟不超过2017年8月1日。若乙方未在约定的时间内支付租金视为乙方违约，所缴纳的租金及定金不予退回，并收回该物业，在此期间乙方进场装修不予赔偿。若甲方未在预定的时间内交付物业，甲方将乙方所交的费用退回乙方，双方预定时间为2017年6月15日之前，租期以接房时间开始计算。合同签订后，被告于2017年6月13日向原告交付了押金80000元，并自2017年6月13日起至8月30日陆续支付了原告第一期租金976522元。2017年6月15日原告将租赁房屋交付被告，被告以此开办了普惠园标准化农贸市场，成立了以租赁房屋为住所的昆明贵早企业管理有限公司。2019年5月20日，被告向原告提交了书面《退铺申请》，主要内容为：“我是贵公司位于普惠园9-1-2栋一层物业的承租人刘贵早，本着诚信合作的理念，本人于2017年6月15日承租了贵公司普惠园9-1-2栋一层的物业，承租一年多以来，由于物业管理方的多种不配合，以及隔壁新开农贸市场的竞争，导致今天我方农贸市场的经营困难，特提出退铺申请，希望贵方退还之前我方缴纳的保证金80000元。”此后，原告于2019年7月向一审法院提起诉讼。本案审理中，基于双方均诉请解除租赁合同，在取得双方同意的情况下，一审法院组织双方于2019年12月19日现场办理了涉案房屋的移交手续。一审法院认为：原、被告（反诉原、被告）基于自愿签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，其内容系双方协商一致的结果且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效的合同，有效的合同对合同当事人双方具有法律约束力。本案原、被告在履行上述合同过程中均有不履行合同义务的行为，被告未按合同约定在2019年5月15日前交付第二期的租金，交纳租金是承租人的根本合同义务，被告逾期不交构成根本违约。而原告作为出租方负有协助被告正常合理使用租赁房屋的义务。虽然锁门堵路、停止水电供应被告没有充分的证据证明系原告所为，但也没有证据证明原告从中作了沟通、协调的作用，原告存在没有履行合同从义务的违约行为。本案原、被告（反诉原、被告）均诉请解除双方的房屋租赁合同关系，且诉讼中经法院主持双方于2019年12月19日办理了租赁房屋移交手续，双方租赁合同关系已解除。本案被告应偿付原告自2019年6月15日起至租赁房屋移交之日的2019年12月19日止的房屋租金。至于原告本诉及被告反诉主张的违约金，因双方均存在不履行合同义务的行为，双方承担违约金的责任相互抵销。在本诉中，原告主张判令被告结清水、电、燃气、物业费等各项费用，但原告没有对具体金额予以明确。且根据双方合同约定，该费用是由被告自行到相关部门收费点缴纳，原告也没有提交证据证明其代被告进行了缴纳的事实存在，故一审法院对该费用不予支持。就被告的反诉，被告已实际使用了租赁房屋，在一审法院主持双方办理租赁房屋移交时，部分租赁房屋仍由被告在出租收取租金，被告要求判令原告退还已支付第一期租金无事实和法律依据。因双方租赁合同关系已解除，原告应退还被告收取的押金80000元。对于被告要求原告赔偿装饰残值损失的请求，根据原、被告签订的租赁合同的约定，在租赁期满或合同解除后。本着“来装去留”原则，对乙方投入的已形成附合的装饰装修物全部无偿归甲方所有，被告的要求与合同约定不符，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）昆明图秋企业管理咨询有限公司与被告（反诉原告）刘贵早于2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；二、被告（反诉原告）刘贵早于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）昆明图秋企业管理咨询有限公司自2019年6月15日起至2019年12月19日止按年租金976522元为标准计算的租金；三、原告（反诉被告）昆明图秋企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）刘贵早租房押金80000元；四、本诉原告昆明图秋企业管理咨询有限公司和反诉原告刘贵早的其他诉讼请求不予支持。在二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。对一审认定的案件事实，上诉人对“2017年6月15日原告将租赁房屋交付被告”有异议，其主张是8月份交付的。同时，上诉人要求补充确认：被上诉人没有交付货运电梯给上诉人使用。对此，被上诉人不予认可。本院认为，上诉人主张被上诉人8月份才向其交付租赁房屋，但未提交相应的证据，且与其出具的《退铺申请》中自认的6月15日承租涉案房屋相悖，故本院对其事实异议不予采信。对上诉人要求补充确认的案件事实，因双方《房屋租赁合同》中并没有约定移交货运电梯，故交付货运电梯不是被上诉人的合同义务，因此，是否交付货运电梯与双方当事人履行合同不具有关联性，本院不予以确认。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人的上诉请求是否成立？本院认为：二审中，双方当事人对解除双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》均无异议，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，双方在《补充协议》中约定，并且上诉人在《退铺申请》中自认，被上诉人于2017年6月15日将涉案房屋交付给上诉人，因此，上诉人认为被上诉人未按时交付租赁房屋，主张退还其房屋租金976522元，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人认为被上诉人未交付货运电梯，构成违约，但在双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》中均未对货运电梯的交付进行过约定，因此，交付货运电梯不是被上诉人的合同义务。一审判决已经对双方当事人的违约行为进行了分析，本院不再赘述。双方当事人对各自的违约行为应当承担相应的违约责任，因此，双方主张的违约金195304.4元相互抵销，上诉人的该项上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张的装修残值损失，根据双方签订的《房屋租赁合同》第9.7条的约定，在租赁期满或本合同被解除后，本着“来装去留”原则，对上诉人投入的已形成附合的装饰装修物全部无偿归被上诉人所有。上诉人的该项诉请与双方签订的合同约定不符，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9323元，由上诉人刘贵早承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 王思予审判员 李 蕊二〇二〇年十二月十四日书记员 王 欣