广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初14981号原告：刘桂林，男，汉族，身份证住址广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：王清，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘扬，广东品杰律师事务所实习人员。被告：佛山康锋扬科技发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：李义康。委托诉讼代理人：梁世灿，该司员工。委托诉讼代理人：李棣虹，该司员工。原告刘桂林与被告佛山康锋扬科技发展有限公司土地承包经营权纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员任坤灵独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘桂林的委托诉讼代理人王清、被告佛山康锋扬科技发展有限公司的法定代表人李义康及其委托诉讼代理人李棣虹、梁世灿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂林主张因被告未依约向其缴纳租金而向本院提起诉讼，请求判令：1、原告与被告签订的《农村土地经营合作协议书》于2020年5月21日依法解除；2、被告向原告支付2019年8月13日至2020年5月22日的租金55011.67元（每天租金219.17元×252天）；3、被告向原告支付违约金17.6万元（合同金额88万元×20%）；4、被告承担本案的一切诉讼费用。被告佛山康锋扬科技发展有限公司答辩称：因被告提交的立项报告未审批通过，同意解除合同。被告承包土地用途是“研发草本精华生物酶基地”，于2019年8月底向广州市白云区钟落潭镇政府相关部门递交申请，经镇政府查核，案涉地块属于山林地，不得更改土地用途做非农业用地，所以不允许作为“研发草本精华生物酶基地”使用。原告未经被告同意在终止合同前自行修改案涉土地上盖临时建筑。原告原承包合同约定土地用途为种植水果，与被告约定的土地用途不同，若非农业用地须经政府部门审核同意合同才生效。在立项报告中加盖广州市白云区钟落潭镇茅岗村村民委员会公章，但未附全体村民三分之二以上签字的同意表决书。经审理查明：2019年8月13日，原告(土地承包方，甲方)与被告（乙方）签订《农村土地经营合作协议书》，约定甲方提供其租用的广州市白云区钟落潭镇茅岗村观音山脚（土名：猪洞山）地块共98亩和乙方合作建立“研发草本精华生物酶基地”，租金由乙方支付，土地用途为“研发草本精华生物酶基地”；该地原合作经营期限为10年，自2019年9月1日至2029年8月31日，现由双方合作10年，每年租金为800元/亩；乙方应在本协议签订之日起在甲方配合下申报立项；乙方负责撰写立项申请报告、甲方负责向茅岗提出立项申请、盖章，茅岗村审查、批准、盖章后五天内一次性向甲方支付十年的承租金，租金800000元，合作费用80000元，合计880000元；乙方享有合作土地上的收益权和按照协议约定兴建、购置财产的所有权；在协议履行期间，任何一方违反本协议的约定视为违约，违约方应按照土地利用的实际总投资额和协议未到期的承包金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。后原告协助被告向广州市白云区钟落潭镇茅岗村民委员会递交《关于“研发草本精华生物酶基地”的立项报告》，该报告载明向广东省发展与改革委员会申请立项，广州市白云区钟落潭镇茅岗村民委员会于2019年8月26日盖章同意该申请。原告确认上述合同约定的“乙方享有合作土地上的收益权和按照协议约定兴建、购置财产的所有权”是指被告因高科技需要增加建筑物作出的约定，并主张其在当时将案涉土地交付被告使用，约定的交付时间为村委审批同意的时间，案涉土地是开放式的，被告可随时使用，后其在2020年5月对案涉土地上的建筑物进行了整改；被告则主张案涉土地是开放式的，但从未交付，对于交付时间及方式均没有约定，至今未向原告付款，也没有催促原告交付土地，其在2020年5月22日前往案涉土地查看发现原告新建了临时生活区、厕所等。2020年5月20日，原告向被告发出《律师函》，载明《农村土地经营合作协议书》约定合作期限为2019年9月1日至2029年8月31日，自被告收到该函之日起解除合同，要求被告向原告支付2019年8月13日至2020年5月22日期间的租金55230.84元及违约金176000元。被告于次日收取该函。庭审中，经本院释明合同效力问题，原告明确其诉请中的租金变更为使用费，其他诉请不作变更，使用费按214.79元/天计算251天。另查，涉案土地已取得《集体土地所有证》，权利人为广州市白云区钟落潭镇茅岗村第四经济合作社、广州市白云区钟落潭镇茅岗经济联合社，在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为农用地（耕地、园地、林地、其他农用地），无相关《建设工程规划许可证》《建设用地批准书》，未办理建设用地规划许可及农转用批复文件。以上事实，有《农村土地经营合作协议书》《关于“研发草本精华生物酶基地”的立项报告》、照片和当事人陈述等证据证实。本院认为：案涉土地性质为农用地，根据《农村土地经营合作协议书》约定及原告主张可知，案涉土地需进行非农建设，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农业地转用审批手续。”及《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”的规定，上述合同约定的土地用途与涉案地块的土地利用总体规划不符，且至今仍未办理相关农业用地转用审批手续，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，上述合同应属无效。原告诉请确认《农村土地经营合作协议书》于2020年5月21日解除并由被告支付违约金均无法律依据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方对于案涉土地交付时间无约定，但约定10年租金总额为800000元，故从双方真实意思可知租金并非从交付之日起算，而是从租赁期限开始之日（即2019年9月1日）起计。现被告虽无正常使用案涉土地土地，但案涉土地为开放式，被告可随时使用，结合租金并非自交付之日起计的情况，原告主张其产生使用费损失合理，本院予以采纳，使用费可参照租金标准计付，原告主张按214.79元/天的标准计算无超出合同约定标准，本院予以采纳，该费用亦应自2019年9月1日起计。原告确认其在2020年5月对案涉土地上建筑物进行修整，由此可知其已收回案涉土地使用，其要求被告支付2020年5月的使用费无据，本院予以驳回，并认定使用费计至2020年4月30日。对于案涉合同的无效，双方具有同等过错，故被告对原告的使用费损失承担50%的赔付责任。经核算，被告应付原告使用费总额为26097元（214.79元/天×243天×50%），原告主张超出部分无据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告佛山康锋扬科技发展有限公司向原告刘桂林支付使用费26097元；二、驳回原告刘桂林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4768.46元，由原告刘桂林负担4499.46元，由被告佛山康锋扬科技发展有限公司负担269元，并于本判决生效之日起五日内迳付原告刘桂林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  任坤灵二〇二〇年十二月十四日书记员  林月好