福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初12634号 原告：厦门市朴邻房地产经纪有限公司，住所地福建省厦门市湖里区高林中路535号万科云玺领航1号楼403单元。 法定代表人：项凌云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈凌云，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄琪翔，该公司员工。 被告：费明利，男，1989年3月9日出生，汉族，住湖南省衡南县。 原告厦门市朴邻房地产经纪有限公司（以下简称朴邻房地产公司）与被告费明利房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朴邻房地产公司的委托诉讼代理人陈凌云、黄琪翔，被告费明利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朴邻房地产公司向本院提出诉讼请求：1.费明利向朴邻房地产公司支付拖欠的2020年2月16日至2020年4月22日期间的商铺租金25567元（与费明利已付的履约保证金11000元、押金1500元和物品变卖款2000元抵扣后，费明利还应支付欠付租金10067元）；2.费明利向朴邻房地产公司支付因违约产生的空置租金24933元（按月租金11000元的标准，自2020年4月23日计至2020年6月30日）。事实和理由：2019年10月14日，朴邻房地产公司与费明利签订《商铺租赁合同》，合同约定：朴邻房地产公司将位于厦门市思明区××路××号店面即案涉店面出租给费明利用作便利店经营使用。租赁期限为自2019年10月10日起至2021年9月15日止，其中免租期为2019年10月10日起至2019年11月15日止；月租金为11000元／月，租金季付且需于每季度起始5日内一次性支付。费明利于2019年11月16日向朴邻房地产公司缴纳履约保证金11000元及转让费20000元，合计31000元。费明利于2020年3月16日向朴邻房地产公司缴纳2019年11月16日至2020年2月16日期间的租金合计33000元，费明利本应依合同约定于2020年2月20日前支付2月16日至5月15日期间的租金，但朴邻房地产公司多次上门沟通催缴无果，后朴邻房地产公司于2020年4月16日向费明利发出租金催缴通知函，费明利于2020年4月22日明确表示提前退租案涉店面并拒绝支付租金。依据《商铺租赁合同》第3.2条、第6.1条、第9.2.2条约定，费明利的行为已构成违约。综上，为维护朴邻房地产公司的合法权益，现依据法律相关规定，请求依法判如所请。 费明利辩称，对朴邻房地产公司的第一项诉讼请求无异议。对朴邻房地产公司主张的空置租金有异议，费明利在承租时支付的转让费中包含三台空调的费用，该三台空调的折抵费用可弥补朴邻房地产公司的空置费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月14日，朴邻房地产公司（甲方、出租方）与费明利（乙方、承租方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：租赁商铺位置位于厦门市思明区××路××号，商铺的租赁产权面积为86.22平方米，乙方承租该商铺的状态为简装，用于经营超市。商铺租赁期限自2019年10月10日起至2021年9月15日，其中免租期自2019年10月10日起至2019年11月15日。租金每一个季度支付一次，并于当期首周内一次性支付，乙方应于本合同签订同时向甲方缴纳履约保证金11000元，转让费20000元，首季度的租金为33000元，合同期满或合同终止后，在乙方腾空所有物品（本合同约定不拆除的物品除外），并付清所有与商铺租赁相关的应付费用（包括租金与其他各项费用）后的1个月内，甲方应将履约保证金余额无息退还乙方。月租金11000元。若本合同终止，乙方应于合同终止后7天内以良好清洁的状态将该商铺返还给甲方。乙方使用该商铺期间自行投入设置的设施设备，乙方可拆除移走，乙方自行装修形成的装饰部分，若属于可移动且移动不致受损的部分，乙方可自行拆除或移走；若属于不可移动或移动就受损的部分，归甲方所有。如果乙方未按本合同第三条约定的金额及期限支付甲方租金且超过约定时间15天，甲方有权解除本合同，并要求乙方按本合同第9.2条的约定承担违约责任。合同第9.2.2条约定：若由于乙方在与甲方签约租期内提前退租而违约，乙方需赔偿甲方从合同违约终止日起至2021年9月15日期间该商铺所产生的全部空置租金。 合同签订后，朴邻房地产公司交付案涉店面，费明利支付了首季度（2019年11月16日至2020年2月15日）租金33000元、履约保证金11000元、转让费20000元。此后费明利欠付租金。 2020年4月15日，朴邻房地产公司向费明利邮寄送达《租金催缴通知函》，载明费明利应在2020年2月20日前支付2020年2月16日至2020年5月15日的季度租金，截至2020年4月15日仍未完成支付，合计33000元。该通知函显示于2020年4月17日“他人签收”。 2020年4月17日下午，朴邻房地产公司发送微信给费明利“费总，你应该收到公司的租金催缴通知了，现在公司很明确要求按合同条款履行，正常缴交支付租金，原定在2月16日租期开始支付的季度租金，已经拖欠太久，公司法务也已介入，这几天还麻烦你和几位合伙人那边安排下”、“合同约定超期15天，公司就可以单方面解除合同，并按你们违约处理，所以我是希望和我一开始过来沟通的建议还是我们继续来履行合同”，费明利至2020年4月22日凌晨回复“我们的店现在都没有开了”。 2020年6月24日，朴邻房地产公司向费明利微信发送《解约确认函》，载明“费明利于2020年4月22日明确表示提前退租并拒绝支付租金，朴邻房地产公司于2020年6月23日与费明利达成如下一致意见：双方确认解除合同；针对费明利留置于商铺的物品，费明利同意朴邻房地产公司行使留置权，同意朴邻房地产公司自行处置变卖商铺内遗留物品折抵租金。朴邻房地产公司将以费明利签订合同时所付履约保证金11000元用于折抵租金；朴邻房地产公司将保留追诉费明利剩余拖欠租金及空置违约金的权利”。费明利微信回复“好的，收到”，并称“冰箱是不能卖的，一起有三台冰箱，这是人家公司放在里面，其他都可以”。 双方确定案涉租赁合同已解除。费明利认为转让费实际上是支付了3万元，另1万元系支付给朴邻房地产公司员工的个人账户，该1万元系三台空调的费用；费明利的超市用于经营生活用品，系加盟便利店，但因人流稀少外加疫情影响，开业六个月，关门两个月，实际经营时间只有四个月，营业额很少，实在无力承担高昂的租金，故提出解约。 朴邻房地产公司主张案涉店面连同隔壁432号、432号之一店面均系其向业主张剑忠承租并将案涉店面转租给费明利，故在签合同时收取了转让费，并提交案涉店面的权属证书以及与张剑忠之间的租赁合同予以佐证；费明利提前退租后，朴邻房地产公司支付张剑忠商铺租金至2020年6月30日，张剑忠后于2020年7月1日重新将案涉店面出租，并提交与张剑忠于2020年6月30日签订的补充协议予以佐证；费明利主张的三台空调是业主所有的，不能用于进行变卖折抵；案涉店面位于小区内，不受疫情影响，业主张剑忠也未向朴邻房地产公司减免收取租金。 庭审中，费明利放弃对朴邻房地产公司庭审后补充提交的与业主张剑忠的租赁合同及补充协议的质证权利。根据朴邻房地产公司提交的与张剑忠签订的《房屋租赁合同》及补充协议载明，双方约定的2019年6月16日至2020年9月15日的租金标准为151.2元/平方米/月，朴邻房地产公司支付案涉店面租金至2020年6月30日。 本院认为，朴邻房地产公司与费明利就案涉店面签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 根据查明事实，费明利承租案涉店面系经营超市，新冠疫情爆发及防控措施对实体经济及客流量确实会产生一定程度的影响，但费明利未能证明疫情及防控措施足以影响案涉店面的使用用途并最终导致其合同目的不能实现，案涉租赁合同最终系因费明利个人经营原因无力支付租金并要求终止履行合同而解除，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。 费明利对朴邻房地产公司第一项诉讼请求主张的欠付租金和抵扣金额无异议，本院予以照准。 关于空置期间的租金损失。朴邻房地产公司主张按实际空置时间要求费明利赔偿相应损失，鉴于疫情该客观原因，本院结合朴邻房地产公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情认定费明利应支付朴邻房地产公司一个月的空置租金损失即11000元，超出部分不予支持。 费明利抗辩三台空调包含在转让费中，并主张空调折抵费用足以弥补店面空置损失，双方对此存在分歧，本案不对费明利主张的转让费纠纷进行审查，双方可另行处理。 综上所述，对朴邻房地产公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、费明利于本判决生效之日起十日内支付厦门市朴邻房地产经纪有限公司欠付租金10067元； 二、费明利于本判决生效之日起十日内赔偿厦门市朴邻房地产经纪有限公司店面空置损失11000元； 三、驳回厦门市朴邻房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半计收338元，由厦门市朴邻房地产经纪有限公司负担134元、费明利负担204元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。