黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初262号 原告：袁清勇，男，1977年3月5日出生，住牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：张巍巍（系原告袁清勇的妻子），住牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：关宇，黑龙江曦晖律师事务所律师。 被告：吕金平，女，1975年9月20日出生，住牡丹江市阳明区。 委托诉讼代理人：洪钟哲，黑龙江九洲律师事务所律师。 原告袁清勇与被告吕金平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月29日、2020年6月12日、2020年8月7日、2020年12月21日公开开庭审理了本案。2020年5月29日开庭时，原告袁清勇的委托诉讼代理人关宇、张巍巍、被告吕金平到庭参加诉讼；2020年6月12日开庭时，原告袁清勇的委托诉讼代理人关宇、张巍巍、被告吕金平及其委托诉讼代理人洪钟哲到庭参加诉讼；2020年8月7日开庭时，原告袁清勇的委托诉讼代理人张巍巍、被告吕金平到庭参加诉讼；2020年12月21日开庭时，原告袁清勇的委托诉讼代理人关宇、张巍巍、被告吕金平及其委托诉讼代理人洪钟哲到庭参加诉讼。2020年5月29日至2020年12月14日本案在鉴定期间。本案现已审理终结。 袁清勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2020年2月1日至2020年4月15日的房租20833元；利息计算依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%计算，自拖欠之日起至实际清偿之日止；2.判令被告恢复房屋的装修装饰（二楼的地板、暖气片、灯、沐浴间蹲便及屋内的两扇门等）；3.诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更并增加诉讼请求：1.判令被告支付自2020年2月1日至2020年4月15日的房租20833元；利息计算依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%计算，自拖欠之日起至实际清偿之日止；2.判令被告给付原告牡丹江市爱民区x小区20号楼1层108号门市内装饰装修设施恢复费用7176元及鉴定费6000元；3.判令被告赔偿损坏牡丹江市爱民区x小区20号楼1层108门市入户铝合金门费用500元（具体赔偿数额待司法鉴定后予以确认）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月30日原、被告签订房屋租赁合同，租赁面积为282平方米，位于牡丹江市爱民区x小区**楼**门市，租期5年，自2019年8月1日起至2024年8月1日止。每年租金100000元。租金前两年半年一付，上打租金。原告实际是从2019年8月1日开始计算房租，被告和原告口头协商给一个月时间装修，一个月时间安装二层地热，故这两个月没收房租。合同同时约定，租赁期满或中途解除合同，房屋内装修无偿归甲方所有。合同签订后，原告将毛坯房交付给被告。被告分期分批向原告交付了抵押金10000元，房屋租金50000元，共计60000元。被告使用房屋后对房屋进行了装修，砌了沐浴间，卫生间蹲便，挂的镜子，地和墙刷的涂料和油，二楼安的地板和暖气片等。2020年1月，按照合同约定被告应向原告交付半年房租，被告迟迟未履行。为此，原告多次向被告催要租金，被告以各种借口拒绝交付房租。后原、被告解除了租赁合同，2020年4月15日，被告向原告返还了房屋，但擅自拆除了房屋内的装饰装修。同时被告在拆除房屋装修的过程中将租赁房屋铝合金门损坏。原告认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行权利义务，被告拖延交付租金、私自拆除房屋装饰装修的行为，实属严重违约情形。故原告诉至法院，请求如上。 吕金平辩称，一、原、被告签订的房屋租赁合同已经解除，被告不存在拖欠原告租赁费用及利息的事实，原告主张按照4.15%计算利息没有法律依据，并且租赁合同中原、被告也没有进行约定，本案中不存在房屋租赁费利息的事实；二、被告同意为原告的房屋恢复之前的装修包括安装地板、暖气片和两扇门，原告不存在损失，原告主张损失30000元无事实及法律依据；三、关于原告主张的铝合金门损失，原、被告签订房屋租赁合同时，没有交接和确认该铝合金门，退房时对该门也没有交接，交接房屋时原告也没提出房门损坏一事。四、原告在起诉状中已经自认原、被告签订的房屋租赁合同被解除，并且被告也同意解除租赁合同，租赁合同于2020年2月1日之前原、被告协商解除，所以2020年2月1日之后不存在房屋租金，被告占有该房屋是基于新冠疫情的原因及社区、物业不允许被告在此期间搬离房屋，属不可抗力，房屋占有使用费不应由被告承担。 本案的争议焦点：一、原、被告签订的房屋租赁合同是否已经解除、解除的时间及原因；二、新型冠状病毒感染肺炎疫情是否构成不可抗力，被告是否可以据此少承担或不承担房屋租金或房屋占有使用费；三、原告诉请被告赔偿涉案房屋装饰装修设施恢复费用7176元及铝合金门损失费用500元是否合理合法。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告袁清勇举示的证据一、住宅房屋征收补偿协议复印件（与原件核对无异、共2页）1份。本院认为，吕金平对此份证据的形式要件没有异议，故本院对此份证据的形式要件予以确认；此份证据能够证明袁清勇于2014年4月12日与牡丹江市瑞祥房地产开发有限公司签订住宅房屋征收补偿协议，袁清勇原有房屋经牡丹江市人民政府征收后为袁清勇安置x小区20号楼1层107、108门市、6号楼4单元5层501室房屋的事实，本院予以确认；此份证据无法证明被告承租x小区20号楼1层108门市时，原告与被告交接了入户铝合金门及铝合金门的外观状态，本院对此不予确认。 证据二、房屋租赁合同复印件（与原件核对无异、共2页）1份。本院认为，吕金平对此份证据的形式要件没有异议，故本院对此份证据的形式要件予以确认；此份证据能够证明原、被告于2019年5月30日签订房屋租赁合同，约定袁金清勇将位于牡丹江市爱民区x小区20号楼8号门市租赁给吕金平，租期5年，年租金100000元等事实，本院予以确认。 证据三、光盘1份、照片打印件6页。本院认为，吕金平对此组证据中的照片1及照片6没有异议，本院予以采信；对此组证据中的其他照片及光盘，因吕金平有异议，且无法证明照片及光盘显示的内容系吕金平搬离租赁房屋时的状态，故本院不予采信。 证据四、照片打印件1页。本院认为，此份证据系原告单方拍摄，吕金平有异议，无法证明拍摄的时间及铝合金门底框系由吕金平损坏的事实，故本院不予采信。 证据五、哈尔滨市汇通资产评估事务所鉴定意见书及鉴定费票据各1份。本院认为，吕金平对此组证据的形式要件没有异议，故本院对此组证据的形式要件予以确认；此组证据能够证明经鉴定，，位于牡丹江市爱民区x小区**楼**108门市内装饰装修设施恢复后的市场价值为7176元及袁清勇为此支付鉴定费6000元的事实本院予以确认；吕金平关于鉴定费系原告多次变更诉讼请求导致的，故鉴定费应由原告自行承担的质证意见于法无据，本院不予采纳。 证据六、录音光盘1张、录音整理材料1份。本院认为，吕金平虽对此份证据的形式要件有异议，但对录音光盘中的通话人为其与袁清勇没有异议，故本院对此组证据的形式要件予以确认；此组证据只能证明原、被告在交接涉案房屋时对抵押金折抵吕金平拆除涉案房屋装修物损失及吕金平占用涉案期间房屋占有使用费的协商等情况，但无法证明原、被告签订的房屋租赁合同解除时间为2020年4月15日及吕金平认可因其违约抵押金不予退还的事实，本院对此不予确认。 吕金平举示的房屋租赁合同复印件1份。本院认为，对于此份证据的认证意见已经在袁清勇举示的证据二中予以论述，故在此不再赘述；关于袁清勇是否应返还吕金平抵押金10000元的问题，将在下文中一并论述，在此亦不再赘述。 本院依袁清勇申请对牡丹江市爱民区地明安居社区居委会主任尹某所作询问笔录1份。本院认为，此份证据能够证明涉案房屋属于地明安居社区的管理范围，2020年2月至2020年9、10月新冠肺炎疫情防控期间根据市、区防疫指挥部要求对辖区小区进行封闭管理，前期外来人员不能进小区，后期健康码为绿码人员可以进入小区，并由物业部门在x小区东门、西门设置卡口负责管控的事实，本院予以确认。 本院依吕金平申请对牡丹江市爱民区通乡社区居委员主任姚主任所作询问笔录1份。本院认为，此份证据能够证明吕金平在新冠肺炎疫情防控期间多次到社区或通过电话向姚主任询问是否可以搬离涉案房屋一事，均被告知根据防疫需要，疫情期间外来人员及搬家公司不能进小区，不能搬家的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月30日，原、被告签订房屋租赁合同，主要内容为：出租方（甲方）：袁清勇，承租方（乙方）：吕金平。甲乙双方经过友好一致协商，并且在自愿平等的基础上，就甲方坐落于牡丹江市x20号楼8号门市出租给乙方，相关事宜协议如下：1.甲方出租给乙方的房屋位置位于牡丹江市x小区20号楼8号门市两层总面积约为282平方米。2.甲方出租给乙方的房屋租赁期为5年。自2019年8月1日起至2024年8月1日，每年租金为100000元。年付（前两年半年付），乙方每年需提前一个月向甲方交纳房屋租金。4.签订本合同时，乙方应向甲方支付保证抵押金10000元，作为履约保证金，该费用在合同履行完毕后，根据合同履行情况进行结算，若乙方依约履行，该费用全部退还乙方。6.在租赁期内，乙方如因使用不当造成房屋损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方不得改变房屋内部结构。9.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋并没收全部所剩房租及押金。（1）未经甲方同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构。（3）未经甲方同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（4）利用承租房屋存放危险物品或进行非法活动。（5）逾期没按时交纳房租、其他费用的。10.租赁期满，乙方应如期交还该房屋，逾期未归还，一日应向甲方支付原日租金5倍的滞纳金。11.租赁期满或中途解除合同房屋内装修无偿归甲方所有。14.本合同自双方签字后生效，由甲、乙双方各持一份，具有同等法律效力。袁清勇、吕金平签字。合同签订后，袁清勇将涉案房屋交付给吕金平，吕金平将涉案房屋用于经营健身房，吕金平向袁清勇交付押金10000元及2019年8月1日至2020年1月31日房屋租金50000元。吕金平对涉案房屋进行了装修，二楼安装部分地板，安装门3扇、蹲便2个、暖气片4组、灯12个、开关7个、插座3个。2020年4月15日被告搬离涉案房屋，并拆除了上述装饰装修。原告称被告除拆除上述装饰装修外，还拆除了二楼楼梯扶手及二楼隔板玻璃，拆除的暖气为7组、灯32个、开关7个、插座16个，但未举证证实。原告称被告在拆除涉案房屋装饰装修时，将房屋入户铝合金门下边框损坏，但未举证证实，被告对此亦不认可。庭审中，袁清勇申请对吕金平拆毁的，位，位于牡丹江市爱民区x小区**楼**108门市双方当事人认可的有实物收据、有转账记录的部分修复费用及人工费进行司法鉴定，具体鉴定物品为：1.二楼暖气四组；2.灯具12个；3.开关6个；4.厕所和房间门3扇；5.蹲便2个。经本院依法委托，哈尔滨市汇通资产评估事务所于2020年12月9日出具哈汇通（2020）评鉴字01-2号鉴定意见书，鉴定意见为：位于：位于牡丹江市爱民区x小区**楼**108门市内装饰装修设施恢复后的市场价值为人民币壹佰柒拾陆圆整（￥7176元）。其中：1.暖气片及室内安装管道价值（含人工费）3596元；2.吸顶灯12个价值（含人工费）920元；3.公牛双开开关6个价值（含人工费）130元；4.室内复合门3扇价值（含人工费）1653元；5.蹲便2个（含蹲台恢复）价值（含人工费）877元。袁清勇为此支付鉴定费6000元。 另查，原、被告均认可原、被告于2019年5月30日签订的房屋租赁合同现已解除。对于解除时间及原因，双方各执一词：袁清勇称系因多次向吕金平催要租金，吕金平均未支付，2020年4月15日吕金平向袁清勇交付涉案房屋，原、被告签订的房屋租合同解除；吕金平称2019年12月18日，其与袁清勇协商租赁费事宜，袁清勇表示如果吕金平未在2020年1月31日前交纳房租，就得搬离涉案房屋，故房屋租赁合同于2020年1月31日协商解除。但因为新冠肺炎疫情原因，经询问通乡社区姚主任及牡丹江市鑫龙物业有限公司工作人员，均被告知疫情原因不准许搬离。吕金平于2020年4月15日搬离涉案房屋，并与袁清勇进行了交接。2020年2月1日至2020年4月15日吕金平经营的健身房未营业。经当庭电话询问鑫龙物业公司工作人员，该工作人员表示2020年1月因新冠肺炎疫情原因，曾有多名住户向其询问是否可以搬家，其根据疫情管控的相关规定均答复搬家公司不能进小区，但其记不清楚吕金平是否向其咨询过搬家事宜，同时证实临街的门市房不在物业管控范围内。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。 关于原、被告签订的房屋租赁合同是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。因原、被告均认可房屋租赁合同现已解除，故该房屋租赁合同已经解除。原告虽称合同解除的原因系因原告多次向被告催收租金，而被告拒不交纳租金，被告违约，故而解除房屋租赁合同，但未举证证实。被告称其找原告协商租赁费事宜时约定房屋租赁合同至2020年1月31日解除，且经爱民区通乡社区姚主任证实，吕金平在新冠肺炎疫情防控期间（疫情最严重时）多次到通乡社区或通过电话询问搬离涉案房屋一事。综上，可以认定原、被告系协商一致解除合同，解除时间为2020年1月31日。关于被告交纳的抵押金10000元应如何处理的问题，虽然原、被告系协商解除合同，但按照原、被告于2019年5月30日签订的房屋租赁合同第9条“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋并没收全部所剩房租及押金。（5）逾期没按时交纳房租、其他费用的”的约定，吕金平自认其于2019年12月找到袁清勇协商晚交租事宜，袁清勇未同意，要求吕金平2020年1月31日前交纳房租，但吕金平未交纳，亦未搬离涉案房屋，故按照房屋租赁合同第9条的规定，原告不需要退还被告抵押金10000元。 关于袁清勇要求吕金平给付房屋租金20833元及利息的问题。依前所述，原、被告签订的房屋租赁合同于2020年1月31日解除后，吕金平仍占有使用涉案房屋，但自2020年2月1日起未支付房屋占有使用费，原、被告签订的房屋租合同约定，涉案房屋的年租金为100000元，按此标准计算2020年2月1日至2020年4月15日房屋使用费共计20833.33元。吕金平抗辩称其未于2020年1月31日前搬离涉案房屋的原因系新冠肺炎疫情防疫期间社区、物业因防疫需要不允许其搬家，属不可抗力，故房屋占有使用费不应由其承担。2020年1月，我国及此后在世界范围内发生的新型冠状病毒感染肺炎疫情是一场重大突发公共卫生事件，属于当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，可以认定为“不可抗力”，但吕金平不能以此少付或免付房屋占用使用费。理由如下：虽然吕金平称其曾向爱民区通乡社区及牡丹江市鑫龙物业有限公司询问过疫情期间是否可以搬家，但吕金平未举示其曾于2020年1月31日前向社区、物业等相关部门请示是否可以搬家的证据，通乡社区姚主任只能证实吕金平曾在疫情防控期间询问过是否可以搬家，但未明确询问的时间，鑫龙物业公司工作人员证实其记不清楚吕金平是否向其询问过搬家事宜，同时证实临街门市不属于物业管控范围；另，根据牡丹江市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指挥部通知，牡丹江市小区实施封闭的时间为2020年2月12日，2020年1月31日涉案小区并未实施封闭管理，且社区、物业虽证实疫情期间不允许搬家公司进小区，但临街门市房不在社区及物业的管控范围，涉案房屋位于临街不受社区及物业的管控，且搬家并非一定要雇用搬家公司，吕金平亦可自行搬离涉案房屋。综上，吕金平无充分证据证实未于2020年1月31日前搬离涉案房屋系因新冠肺炎疫情防疫原因，吕金平关于2020年2月1日至2020年4月15日房屋占有使用费不应由其承担的抗辩意见本院不予支持。故吕金平应向袁清勇支付2020年2月1日至2020年4月15日房屋占有使用费20833元。原告请求被告给付迟延支付此款产生的利息于法无据，本院不予支持。 关于袁清勇要求吕金平赔偿涉案房屋装饰装修物恢复费用7176元的问题。因原、被告于2019年5月30日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期满或中途解除合同房屋内装修无偿归原告袁清勇所有，而吕金平在租赁合同解除搬离涉案房屋时将房屋装修拆除，经鉴定涉案房屋装饰装修设施恢复后的市场价值为7176元，故本院对袁清勇诉请吕金平赔偿涉案房屋装饰装修物恢复费用7176元予以支持。关于鉴定费6000元，因该鉴定费属袁清勇鉴定的合理支出，本院予以支持；吕金平关于鉴定费系原告多次变更诉讼请求导致的，故鉴定费应由原告自行承担的抗辩主张于法无据，本院不予采纳。 关于袁清勇要求吕金平赔偿涉案房屋铝合金门底框的更换费用500元的问题。本案中，袁清勇称吕金平在搬离涉案房屋时将入户铝合门底框损坏，但未举证证实，吕金平对此不认可，称其在搬离涉案房屋时与袁清勇就涉案房屋及屋内的设施进行了交接，袁清勇未提出异议。故袁清勇应承担举证不能的法律后果。另，袁清勇申请对涉案房屋铝合金门底框的更换费用进行司法鉴定，如前所述，因袁清勇未能举证证实吕金平在搬离涉案房屋时将入户铝合门底框损坏，为减少当事人诉累，故本院对袁清勇要求对涉案房屋铝合金门底框的更换费用进行鉴定的申请未予准许。综上，本院对袁清勇的此项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告吕金平于本判决生效后十日内给付原告袁清勇位于牡丹江市爱民区x小区20号楼1层108门市房屋占有使用费20833元、装饰装修设施恢复费7176元、鉴定费6000元，合计34009元； 二、驳回原告袁清勇的其他诉讼请求。 如果被告吕金平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1083.33元，减半收取计541.67元，由被告吕金平负担425.12元，原告袁清勇负担116.55元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 王 楠 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 陈义昌