江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终11563号上诉人（原审被告）：沈根福。上诉人（原审被告）：黄小杰。委托诉讼代理人：黄振华，系黄小杰父亲。被上诉人（原审被告）：武旭昌。委托诉讼代理人：邵玉民，上海熊兆罡律师事务所律师。原审第三人：昆山市住房和城乡建设局。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鑫涛，江苏丰田律师事务所律师。上诉人沈根福、黄小杰因与被上诉人武旭昌、原审第三人昆山市住房和城乡建设局（以下简称住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初11175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。沈根福、黄小杰的上诉请求：撤销一审判决，依法改判；武旭昌承担本案诉讼费用。事实和理由：一、沈根福、黄小杰作为出租人，房屋一旦被征收即无法再出租获得收益，故房屋灭失对于出租人来说存在经营性损失，故沈根福、黄小杰理应获得全部的停产停业损失。二、武旭昌作为被征收房屋的承租人，其早已经知道案涉房屋将被征收，经沈根福、黄小杰多次上门解释，武旭昌同意解除租赁合同，沈根福、黄小杰也给予了武旭昌一定的补偿，武旭昌在知道房屋被征收时，有足够的时间去他处进行经营，如其中有耽搁造成的损失应当是武旭昌自身原因造成的，与出租人无关。三、一审以《国有土地上房屋征收和补偿条例》相关规定判决本案停产停业损失应当归属于武旭昌存在错误。该条例旨在维护被征收人利益，武旭昌仅是承租人，并非征收法律关系的当事人，停产停业损失属于征收法律关系中补偿给被征收人的，与承租人无关，武旭昌只能依据租赁关系向出租人主张赔偿。武旭昌二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。一、沈根福、黄小杰与武旭昌之间的租赁合同在履行期限内遇到政府拆迁，造成房屋租赁合同不能继续履行的期限为六个半月，双方不存在提起协商解除合同的事由，武旭昌租赁案涉房屋经营面馆长达15年，因房屋拆迁而搬离。房屋拆迁沈根福、黄小杰选择货币补偿方案，二人也实际领取了商业补偿金1867824元、补偿奖励费747130元、搬迁补偿费1000元，沈根福已经支付武旭昌装修补偿费95710元、退房租金2500元，黄小杰已支付武旭昌装修补偿费93595元，双方对此均无异议。二、沈根福、黄小杰房屋属于商业房，其实际领取的补偿也是按照商业用房标准进行补偿，其房屋价值中包含其营业价值和损失在内。沈根福、黄小杰的房屋只有用于实际经营才会产生商业价值和效益，案涉房屋拆迁导致租赁合同不能继续履行，实际承受损失的是武旭昌而非沈根福、黄小杰。武旭昌因案涉房屋无法继续经营，仅2019年12月份的经济损失就有280000元之多。三、根据江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答的规定，承租人能够证明其停产停业损失的，相应部分应属于其所有。承租人不能证明停产停业具体损失，出租人与承租人进行分担。故武旭昌根据合同未能履行的期限和实际损失等客观事实及公平原则，主张六个半月的停产停业损失是合理的。四、沈根福、黄小杰主张提前告知武旭昌政府拆迁事宜，武旭昌不存在损失的意见，缺乏依据。事实上，沈根福、黄小杰并没有提前通知武旭昌房屋拆迁事宜，更没有提前解除合同的事实，昆山市政府公告的时间是2019年9月4日，沈根福、黄小杰没有提供证据证明其主张，故理由不成立。五、本案系房屋租赁合同纠纷，因房屋拆迁引起的合同无法继续履行而产生的法律后果，其责任应当由出租人承担。原审第三人昆山市住房和城乡建设局述称，一、一审关于租赁协议的相关内容，如租期、年租金、房屋交付等均未查清。二、本案是因房屋征收导致案涉租赁协议提前解除，但武旭昌与沈根福、黄小杰在交付房屋之前进行了装修费用的结算，结算后武旭昌自动将房屋交给第三人，可以理解武旭昌自动履行了甲方义务。三、本案租赁合同中约定因动迁武旭昌必须服从，包括了提前解除合同的意思，根据省高院的意见，租赁房屋属于商业用途，承租人可以要求出租人赔偿合理期限内的经营损失，最长期限不得超过六个月，故一审认定的损失过高。四、房屋征收之前是经过民意征求意见的，武旭昌应当在六个月之前就知晓房屋要被征收。因此，一审对于停产停业损失或违约损失的判决缺乏事实和法律依据。武旭昌向一审法院起诉请求：1.判令沈根福向武旭昌支付案涉房屋押金1000元、搬迁费4440元、停产停业补偿费56174元，共计61614元；2.判令黄小杰向武旭昌支付案涉房屋押金1000元、搬迁费4440无、停产停业补偿费56174元，共计61614元；3.判决两被告承担诉讼费。审理中，武旭昌变更并明确诉讼请求为：要求沈根福支付押金1000元、停产停业损失40098.3元，共计41095.3元；要黄小杰支付押金1000元、停产停业损失45598元（包括装饰装修的3000元），共计46598元。一审法院认定事实：1、武旭昌自2013年7月起承租沈根福所有的位于朝阳中路383-10号商铺以及黄小杰所有的朝阳商铺，用于经营“傻子面馆”，最后一份合同由武旭昌与沈根福、黄小杰（黄振华代签）共同签订，租赁期限至2020年6月30日，合同内容中载明“如政府动迁因素，乙方必须服从”。2、2019年9月4日，昆山市人民政府发布涉案房屋实施征收的决定通知，并公布了征收补偿方案。沈根福、黄小杰均选择货币补偿方案，分别于2019年11月7日、2019年11月14日与住建局签订了《昆山市房屋征收补偿安置协议书》，均约定搬迁期限为2019年12月5日，其中黄小杰所涉房屋补偿房屋装修设备及附着物97120元、房屋评估价值1867824元、补偿奖励费747130元、搬迁补偿费1000元、停业停产补助费111041元，合计2824115元；沈根福所涉房屋确认补偿房屋装修设备及附着物95710元、房屋评估价值1867824元、补偿奖励费747130元、搬迁补偿费1000元、停业停产补助费111041元，合计2822705元；上述款项，沈根福、黄小杰均已领取完毕，并将其中的房屋装修设备及附着物补偿款均支付了原告。3、2019年12月中旬，武旭昌搬离上述租赁房屋。沈根福、黄小杰均尚未退还武旭昌租房押金1000元。争议的要素事实：沈根福、黄小杰是否应当向武旭昌支付停业停产补助费。对此，武旭昌认为其存在7个月的停业损失，向一审法院提交了武旭昌的银行个人流水明细、说明，欲证明武旭昌在10月份实际损失工资支付了96342元，采购成本197949元，证明武旭昌在12月份实际成本支出的经济损失为280000元之多的事实。沈根福、黄小杰质证认为，对上述证据不清楚。沈根福、黄小杰认为已与武旭昌协商确认以已经支付武旭昌的装修补偿费用折抵停业停产损失，并向一审法院提交了房屋装修设备及附着物评估单，证明铝合金卷帘门、房屋防水、二次水电安装中一半都是两被告支付的，补偿款应归沈根福、黄小杰所有，但是在房屋装修补偿款中一并支付给了武旭昌。对此，武旭昌质证认为，上述三项设备及附着物都是在经营过程中已经多次重做和更换过了的，应归武旭昌所有。一审法院结合庭审的举证、质证，对上述争议的要素事实确定为：武旭昌主张停业停产补助费，实际系因停业停产产生损失向沈根福、黄小杰主张违约责任。双方最后一份合同约定的租赁期限至2020年6月30日，因动迁原因，武旭昌按约服从合同约定，实际于2019年12月中旬搬离，距离合同到期尚有六个半月的时间，确存在停业停产损失。虽拆迁事项发生取决于相关行政部门，但仍属于沈根福、黄小杰对武旭昌的违约，沈根福、黄小杰仍应承担违约责任；至于违约赔偿的数额，根据合同实际未到期情况，综合考虑武旭昌租赁经营时长，参考沈根福、黄小杰实际取得的停业停产补助费金额，武旭昌该项主张，依法合理，一审法院酌情予以认定。武旭昌对黄小杰的装饰装修部分主张，依据不足，一审法院不予支持。沈根福、黄小杰关于以装饰装修补偿款折抵停业停产损失的抗辩意见，依据不足，一审法院不予采纳。综上，沈根福、黄小杰应当各退还武旭昌租房押金1000元，各支付武旭昌停业停产损失40098.3元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、沈根福于判决生效之日起十日内一次性退还武旭昌租房押金1000元并支付停业停产损失40098.3元。二、黄小杰于判决生效之日起十日内一次性退还武旭昌租房押金1000元并支付停业停产损失40098.3元。二、驳回武旭昌的其他诉讼请求。案件受理费940元，减半收取470元，由沈根福负担157元，黄小杰负担157元，武旭昌自负156元。二审另查明，2016年6月30日，沈根福、黄小杰的父亲黄振华与武旭昌签订《租房协议书》，其中约定：一、房屋租金每年为七万元，半年支付一次为三万五千元。二、时间从2016年7月1日到2020年6月30日止，期限为四年。三、如政府动迁因素，武旭昌必须服从。二审对于一审查明其他事实予以确认。二审中，当事人均未提交新的证据。二审中，对于案涉《租房协议书》第三条约定“如政府动迁因素，武旭昌必须服从”，沈根福、黄小杰与武旭昌有不同的理解。沈根福、黄小杰一方认为，政府部门要动迁房屋，作为出租人肯定要跟武旭昌讲，告知其2019年12月底要动迁了，武旭昌是知道的，因为沈根福、黄小杰把所有的装饰装修补偿全部给了武旭昌，停产停业损失应当属于沈根福、黄小杰。武旭昌一方认为，该条款只是概括性的陈述，并没有实际约定如何服从，没有约定合同如何解除，也没有约定装饰装修损失和停产停业损失如何处理。二审中，沈根福、黄小杰陈述案涉房屋原来有点小装修，但武旭昌承租房屋后对于房屋重新进行了装修。武旭昌陈述案涉房屋是自2007年开始承租的，实际装修是由武旭昌完成。二审中武旭昌明确表示本案中所主张的停产停业损失是指因武旭昌承租的房屋在租赁期限内被提前收回所造成的全部损失，后续其不再向出租人沈根福、黄小杰主张其他违约责任。本院认为，《租房协议书》依法成立并生效，各方均应恪守。根据约定，租赁期限至2020年6月30日届满，如政府动迁因素，武旭昌必须服从，但武旭昌并未明确放弃主张因动迁原因导致合同无法继续履行所产生的损失的权利。本案中武旭昌实际上于2019年12月中旬搬离案涉房屋，虽拆迁事项发生取决于相关行政部门，但仍构成出租人对承租人的违约，出租人仍应承担违约责任。武旭昌在本案中虽主张的是停产停业损失，但实际上是要求沈根福、黄小杰承担违约责任，关于违约赔偿的数额，一审法院参照拆迁合同中停产停业补偿等相关费用，结合房屋租赁合同未履行到期的期限等因素酌定承租人的损失数额为40098.3元，尚在合理范围之内，本院不予调整。沈根福、黄小杰上诉主张其不应当支付上述款项理由不成立，本院不予支持。综上所述，沈根福、黄小杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费940元，由上诉人沈根福、黄小杰负担。（沈根福、黄小杰多缴纳的60元，由本院予以退还）本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二〇年十二月二十二日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉