松原市宁江区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉0702民初1713号 原告：张艳辉，女，1970年3月6日生，汉族，住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：李忠和（系张艳辉丈夫），男，1968年8月1日生，汉族，住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：王冬雪，吉林东镇律师事务所律师。 被告：松原市某房地产开发有限公司，住所松原市宁江区。 法定代表人：崔明江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于永军，吉林良盈律师事务所律师。 被告：王洵，男，1989年10月3日生，满族，住松原经济技术开发区。 委托诉讼代理人：刘蕊（系王洵母亲），女，汉族，1968年10月13日生，住松原经济技术开发区。 委托诉讼代理人：熊伟，吉林群兴律师事务所律师。 第三人：长春某房地产开发有限公司，住所长春市光**。 法定代表人：崔明江，该公司董事长。 第三人：国家某总局松原市某局稽查局，住所松原市。 法定代表人：张轲，该局局长。 委托诉讼代理人：陈放，该局副局长。 委托诉讼代理人：车宏伟，吉林车宏伟律师事务所律师。 原告张艳辉与被告松原市某房地产开发有限公司（以下简称松原某公司）、被告王洵、第三人长春某房地产开发有限公司（以下简称长春某公司）、第三人国家某总局松原市某局稽查局（以下简称松原市某局）房屋拆迁补偿安置协议纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张艳辉的委托诉讼代理人李忠和、王冬雪，被告松原某公司的法定代表人崔明江、委托诉讼代理人于永军，被告王洵的委托诉讼代理人刘蕊、熊伟，第三人长春某公司的法定代表人崔明江，第三人松原市某局的委托诉讼代理人陈放、车宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张艳辉向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告对宁江区团结街某小区28号楼（342）幢111号商企（实为《房屋拆迁补偿安置协议书》中某31号楼自北向南数第一个门市一、二层商企）依法享有优先取得权；2.判决二被告配合原告将该商企过户到原告名下；3.诉讼费由二被告承担。事实与理由：被告松原某公司与第三人长春某公司是同一个法定代表人崔明江。2010年，长春某公司通过松原市建设局批准，取得了康庭某项目建设的《房屋拆迁许可证》。2010年5月12日，长春某公司和原告签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：长春某公司以产权置换的形式拆迁原告自有建筑面积350平方米的房屋，长春某公司将某31号楼自北向南数第一个、第二个门市（一、二层商企）作为产权调换房屋补偿给原告。签订协议后，原告依约将自有房屋交付给了长春某公司开发。后长春某公司将康庭某项目交给松原某公司承接，由松原某公司负责向原告交付《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的两套商企。2015年10月，松原某公司通知原告接受商铺。原告于2015年10月26日接收了宁江区团结街某小区28号楼（342幢）113和114号商企（实为《房屋拆迁补偿安置协议书》中某31号楼自北向南数第一个门市一、二层商企），办理了入住手续，缴纳了物业维修基金。自此至今，原告一直实际占有、使用该两套商企。2020年1月23日，原告接到被告王洵起诉原告返还原物纠纷一案的民事起诉状，要求原告腾迁房屋，返还房屋。原告经了解得知：松原某公司因欠税在原告不知情的情况下将诉争商企交给松原市某局变卖，用于抵顶税款。王洵于2017年12月5日与松原市某局签订了《抵税房产变卖合同》，以购房款75万元购买了建筑面积157.96平方米的某28号楼（342幢）111号商企。2018年9月18日，王洵在松原市国土资源局将原告所有的宁江区团结街某小区28号楼（342幢）114号，建筑面积254.75平方米的商企变更房号为111并办理了不动产权证。原告认为：原告与长春某公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效。松原某公司作为长春某公司对康庭某建设项目权利义务的承继方必须全面履行。事实上，松原某公司履行了向原告交付案涉商企的义务，案涉商企属于松原立信补偿安置给原告的房屋，原告自2015年至今对该房合法占有并实际使用，故原告对案涉商企享有优先取得的权利。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，原告诉至法院，请依法判决。 松原某公司辩称：案涉房屋确实是松原某公司按照拆迁补偿安置协议回迁给张艳辉的，由于某公司员工将房号弄错，导致松原市某局将张艳辉的房屋进行了变卖，但房屋确实应为张艳辉所有。 王洵辩称：一、本案原告张艳辉不具有优先取得权。1.原告主张的房屋与松原市某局变卖的抵税房不是同一房屋。松原某公司物业交付给原告的通知书记载的内容为某28号楼113、114室房屋，所缴纳的物业维修基金也是某28号楼113、114室，和王洵的某28幢111室房屋没有重合，却以此为由非法占用28幢111室拒不返还，并起诉主张优先权，是错误的。2.本次原告起诉的法律依据错误。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，而本条是适用开发商一房二卖情形的处理原则，本案中，松原某公司因欠国家税款，而被松原市某局通过查封、拍卖、变卖，王洵通过变卖购买，不属于开发商一房二卖，不适用该条款。 二、本案存在税务机关的行政拍卖、变卖抵税及不动产登记机关的发证两个行政行为，不先撤销行政行为，原告无法实现诉讼目的。1.本案中税务机关扣押松原某公司提供的房屋拍卖、变卖抵税行为系行政行为，该行政行为一经作出即具有法律效力，且松原某公司自行提供房屋，在拍卖变卖抵税的具体行政行为后两年内没有提出异议或复议并提起行政诉讼，已经丧失了对该行政行为主张撤销权的权利。原告张艳辉如发现自己的权益被侵害，可以采取两种补救措施：第一、起诉开发商松原市某公司按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定主张房屋价值二倍的房款；第二、如认为税务机关侵害了其合法权益，可通过行政诉讼撤销变卖抵税行政行为；第三、在税务行政行为被撤销后起诉不动产登记机关撤销松原某公司的不动产登记行为。如果不解决行政而按本案民事程序审理，民事判决，不具有撤销行政行为的功能，如片面判决原告享有优先取得权，则相当于变相否定并撤销了行政行为，这是法律所不允许的。2.在不动产登记机关的办理程序中，如果房地产开发企业将在建房屋确定为回迁房屋，应进行备案，不动产登记部门根据开发商提供的回迁房源及时登录到电脑管理系统，在不动产登记机关的管理系统中，开发商报备的回迁房屋显示为灰色，没有开发商回迁通知书是无法进行变更登记的，而税务机关在拍卖时查询不动产部门，没有回迁备案，王洵在办理不动产登记时，也没有显示回迁备案，因此，王洵顺利地进行了不动产登记，该事实说明，某28幢111室不是回迁房屋。 三、原告主张某28幢111室为其回迁房屋证据不足，涉嫌伪造证据。1.本案中，原告自称某28幢111室是其回迁房屋，但提供的证据却为28幢113、114室。2.原告提供了《拆迁补偿安置协议》称2010年5月第三人即与之签订了回迁位置，但2015年5月税务机关调查房屋征收中心时，提取原告的《拆迁补偿安置协议》中没有约定回迁的具体位置，亦没有下面的回迁位置补充部分。因此，原告提供的标有安置位置的拆迁补偿安置协议书是后添加的属于伪造的证据，是原告与松原某公司及长春某公司串通的结果。 综上，原告的诉讼请求不符合法律规定，适用法律错误，请人民法院依法予以驳回，并告知其另案提起行政诉讼解决。 长春某公司述称：同松原某公司的意见一致。 松原市某局述称：一、松原某公司在松原市某局将某小区28号楼111室一、二层房屋被查封后又将房屋提供给原告作为回迁房屋的行为不能对抗松原市某局的强制执行行为。2015年5月18日，松原市某局对某28号楼111室一、二层商企房屋下达查封手续后，任何人不得对该房屋任意进行处分。根据现有证据可知，2015年5月18日，松原市某局查封了松原某公司的某28号楼111室一、二层商企房屋，并依法向松原某公司送达了《税收强制执行决定书》及《查封商品、货物或者其他财产清单》，将查封情况告知了松原某公司，松原某公司对于松原市某局的查封行为知晓，且在法定期限内没有提出复议或诉讼，故松原某公司对松原市某局的查封行为没有异议。同时，松原市某局在查封案涉房屋后依法向松原市房屋产权管理中心下发了《协助执行通知书》。查封作为一种财产控制性的执行措施，其目的是限制或剥夺被执行人对查封财产的使用权、处分权，确保债权人债权的实现，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。在松原市某局查封房屋以后，松原某公司对该房产进行处置的行为不能对抗松原市某局的查封行为。 二、长春某公司在原回迁协议上添“注”，将查封房屋提供给原告张艳辉作为回迁房屋的行为属无权处分行为，且双方之间存在恶意串通，损害了国家和社会公共利益，其行为违反了合同法第五十二条规定，其签订合同无效。1.根据原告2015年10月26日的《回迁楼入住费用交款明细》记载，原告在2015年10月26日办理了回迁楼入住手续，其回迁房屋为某28号楼113、114室商企房屋，同时根据原告陈述，其2010年5月12日《房屋拆迁补偿安置协议书》中标注的“某31#自北向南数第1个门市和第二个门市（一、二层商企）”也是在当日办理入住时标注的。根据《回迁楼入住费用交款明细》可以明确得知，在办理入住时各楼房的楼号都已经明确确定，在入住手续和回签协议上的标注同时形成的情况下，回签协议的标注和入住后续上的回迁楼房应当是一致的，回迁协议上根本不可能标注一个与回迁楼入住明细明显不符的“某31#自北向南数第1个门市和第2个门市（一、二层商企）”，所以说该回签协议标注部分及入住费用明细标注部分明显是原告与松原某公司在已经对113、114室回迁完毕后后补写的，二者的行为完全是为了混淆视听、掩人耳目，且该行为明显不符合逻辑，不符合客观常理，可以确定二者是为了对抗税务执行行为恶意串通形成的，二者之间的行为损害国家利益和社会公共利益，依据合同法第五十二条规定属无效行为。2.长春某公司在取得康庭某小区项目后，将该项目整体转给松原某公司进行开发建设，所以长春某公司将项目整体转给松原某公司后，松原某公司承继了项目的全部权利义务，长春某公司对整个项目的开发建设无权干涉，也无权对松原某公司如何确定回迁房屋的行为进行干预，更无权对松原某公司建设房屋进行处分，其处分行为无效。 三、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，在松原市某局已经先行对某28号楼111室商企予以查封的情况下，张艳辉对某28号楼111室商企不享有优先权。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定主张对某小区28号楼111室商企享有优先权，但松原市某局认为张艳辉的主张不能成立。司法解释第七条适用的前提是在拆迁补偿安置协议签订时协议中已经对补偿安置的房屋的具体位置、用途予以了确定，即在拆迁协议签订时，补偿安置房屋已经能够明确确定并与其他房屋能够进行明确区分。但在本案中，松原市某局从松原市房屋经办中心调取的张艳辉与松原某公司在2010年5月12日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第二条中记载的产权调换房屋为团结街A栋05、07单元一、二楼商企，协议签订时并没有确定本案争议房屋某小区28号楼111室商企为回迁房屋，并且在松原市某局查封该商企前，张艳辉与松原某公司也没有关于某小区28号楼111室商企作为回迁房屋的任何合意，所以根本不存在拆迁人将回迁房屋另行处置出售给第三人的问题，在松原市某局查封案涉争议房屋时，该房屋没有权属争议，故原告依据司法解释第七条规定主张优先权不能成立。 四、案涉房屋面积差并不能作为原告提起诉讼的理由，案涉房屋是否存在面积差与原告无关，如果存在面积差问题，也是某公司与登记房屋所有权人之间就面积差问题协商如何处理，且此事不损害原告的利益，原告无权就此提出任何异议。 综上所述，松原市某局在2015年5月18日查封房屋前案涉房屋不存在权属争议，也不存在指定回迁事实，在查封后，无论原告与某公司之间的回签协议中补充内容是否真实均不能对抗松原市某局的查封行为，某公司将案涉房屋回迁原告的行为无效，原告主张不符合司法解释第七条规定内容，对案涉房屋不能享有回迁优先权，请人民法院在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：一、2010年5月12日，张艳辉与长春某公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：张艳辉以自有房屋面积350平方米，回迁团结街A栋05、07单元212平方米、221平方米房屋两处。 二、2015年5月18日，松原市某局向松原某公司下发《税收强制执行决定书》，在查封商品、货物或者其他财产清单中，查封商品、货物或者其他财产名称一栏载明“某31号楼111号商企楼”；2015年6月17日，松原市某局向松原市房屋产权管理中心送达的《协助执行通知书》中亦载明“我局依法对松原某公司的某31号楼111号商企实施查封、扣押”。 三、经张艳辉申请，本院调取了松原市天达房地产评估有限责任公司（以下简称天达评估公司）《房地产估价报告》，估价报告载明：2015年8月5日，松原市某局委托天达评估公司对“康庭某28号楼111号1-2层，建筑面积157.96平方米商企”价格进行评估。松原市某局提供给天达评估公司的评估材料如下：（1）房地产测绘成果（预）确认表，项目名称处载明：立信.康庭某-某28#楼；（2）房屋建筑面积计算成果表（预测）载明：342幢111建筑面积157.96；114建筑面积230.92；（3）查封商品、货物或者其他财产清单中，查封商品、货物或者其他财产名称一栏载明“某28号楼111号商企楼”，其中“28”是将“31”手写改动。2015年9月17日，天达评估公司出具《房地产评估报告》，估价对象：康庭某28号楼111号商铺；建筑物状况：总体1-2层，建筑面积157.96平方米，地基基础稳定，承重构件完好，楼面为混凝土板，外墙面涂料，地弹门，塑钢窗，室内为水泥地面和棚顶，内墙面为水泥。其中注册房地产估价师声明第5项载明：注册房地产估价师吴志鹏、张桂艳于2015年8月5日对本估价对象进行了实地勘察。评估报告附室内及室外照片各一枚。 四、2015年9月18日，松原市某局在松原日报发布抵税房产拍卖公告，标的为康庭某28号楼111号商业楼房，建筑面积157.96平方米，拍卖参考价111.9万元。2017年10月25日，松原市某局在松原日报发布抵税房产变卖公告，标的为康庭某28号楼111号商业楼房，建筑面积157.96平方米，变卖价格1118357元。2017年11月16日，松原市某局在松原日报发布抵税房产降价变卖公告，标的为康庭某28号楼111号商业楼房，建筑面积157.96平方米，变卖价格75万元。 五、2017年12月5日，松原市某局与王洵签订《抵税房产变卖合同》，王洵以75万元购买28号楼111号157.96平方米商企，并于12月7日向松原市查干湖旅游经济开发区国家某局缴纳75万元。 六、2018年2月5日，松原市国土资源局不动产登记中心出具的查档证明载明：房屋坐落：宁江区，丘地号：22070**07，幢号：342，所在层：1-2层，室号/部位：111，建筑面积157.96㎡，买受人：王洵。2018年8月14日，松原市某局为王洵出具证明一份，内容如下：根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定，我局已依法将松原市某房地产开发有限公司的松原市宁江区团结街某28号楼（幢号342）111号商业用房实施变卖，买受人王洵缴纳的买房款柒拾伍万元我局已经及时缴入国库抵顶所欠税款。根据《抵税房产变卖合同》规定我局同意买受人王洵（22××11）按照实测建筑面积254.75平方米（套内面积245.752平方米）办理相关房屋交易手续。2018年9月13日，王洵持松原市某局出具的该证明到松原市国土资源局办理了不动产权证书（某小区28号楼（342幢）111，建筑面积254.75平方米）。2018年10月18日，松原市不动产登记中心出具的房屋分层分户图中标明，自南向北数第4个房屋为111商企，254.75平方米。 七、2015年10月26日，张艳辉办理康庭某28号楼342幢114室入住手续，按照230.92平方米缴纳维修资金及物业费等。同日，长春某公司在《房屋拆迁补偿安置协议书》中标注“某31#自北向南数第1个门市和第2个门市（一、二层商企）”，在回迁楼入住费用交款明细中对某28号楼114室，建筑面积230.92平方米处标注“实际某31#自北向南数第1个，测绘在28#中”。2015年，长春某公司已经将康庭某建设项目整体转给松原某公司，长春某公司与松原某公司法定代表人均为崔明江。 八、2018年5月31日，方逊、李天雯夫妇向松原市物业管理中心缴纳维修资金，房屋为某28号楼342幢114室，建筑面积为157.98平方米；2018年8月22日，方逊、李天雯夫妇申请对某小区28号楼（342）幢114室办理不动产登记，不动产登记申请表中载明：不动产面积157.98平方米。现该房屋已办理不动产权证书，权利人为方逊、李天雯。 九、经张艳辉申请，本院到松原市金马物业公司调查张艳辉、方逊物业费缴纳情况，金马物业公司于2020年9月18日出具说明一份证实，方逊回迁商企的房号分别为某28号楼111商企（面积157.96平方米，年物业费2275元）和某28号楼112商企（面积170.04平方米，年物业费2449元）；张艳辉回迁商企的房号分别为某28号楼113号商企（面积190.01平方米，年物业费2736元）和某28号楼114号商企（面积230.92平方米，年物业费3325元）。 十、2019年4月18日，松原某公司法定代表人崔明江（甲方）与王洵的代表人其母亲刘蕊（乙方）在松原市某局签订协议书一份，主要内容为：甲方同意以135万元回购乙方购买的某小区28号楼（342幢）111号（面积254.75平方米）商品房，甲方付全款日期为2019年5月31日前，甲方于2019年4月19日交付定金20万元，如果甲方没有在约定的日期支付全款，甲方每月支付5万元利息。如果2019年9月30日甲方未支付全款，此协议失效。甲方支付的定金20万元乙方不予返还。同时，甲方负责将目前实际占有商品房的回迁户搬出乙方已取得合法手续的商品房，否则乙方将依法诉讼甲方和回迁户。协议签订后，松原某公司仅给付王洵7万元利息，该协议并未履行。 十一、原告王洵与被告张艳辉、第三人松原某公司返还原物纠纷一案，本院于2020年1月3日立案，王洵请求判令被告张艳辉立即从原告王洵的房屋（康庭某28号楼342幢111号商企）中迁出，将房屋返还给原告。本院认为，因本案涉案房屋的权属存在争议，王洵要求张艳辉返还房屋不符合起诉条件，于2020年5月26日作出（2020）吉0702民初208号民事裁定书，裁定驳回原告王洵的起诉。王洵不服该裁定，上诉于松原市中级人民法院，松原市中级人民法院认为，本案张艳辉对案涉房屋是否享有特种债权、能否基于特种债权优先取得该房屋、该房屋物权变动能否对抗张艳辉的物上请求权等问题均应在实体审理中查清并认定。现王洵依据其《不动产权证书》向张艳辉、某公司提起返还原物纠纷，符合起诉条件，一审法院驳回王洵起诉不当，将案件指令本院审理，本院于2020年8月4日立案，案号为（2020）吉0702民初3075号，该案正在审理中。 上述事实，有原、被告及第三人庭审中的陈述、房屋拆迁补偿安置协议书、交款明细、吉林省住宅专项维修资金专用票据、水电费收据、物业费收据、回迁楼入住费用交款明细、照片、房屋分层分户图、税务处理决定书、抵税房产拍卖、变卖、降价变卖公告、抵税房产变卖合同、已收变卖款证明、税收缴款书、松原市某局关于对松原市某房地产开发有限公司采取税收强制措施情况的说明、某公司与王洵签订的协议书、松原市某局出具的证明、不动产权证书、查档证明、不动产登记资料查询结果证明、《房地产估价报告》等证据在卷为凭。 本院认为，本案通过原、被告及第三人的当庭陈述及所提供的书证，能够证明松原某公司已经按照房屋拆迁补偿安置协议约定将案涉回迁房屋（254.75平方米）交付给张艳辉，张艳辉已经对该房屋进行装修并实际占有、使用。因松原某公司拖欠税款，松原市某局拍卖、变卖相邻地段157.96平方米房屋（该房屋与254.75平方米房屋之间相隔两个房屋），买受人即被告王洵买受了该157.96平方米房屋，而在办理不动产权证时，松原市国土资源局依松原市某局出具的“证明”，将张艳辉占有、使用的254.75平方米房屋办理在王洵名下，此事实有本院调取的天达评估公司《房地产估价报告》及2018年2月5日房屋查档证明在卷予以佐证，并有本院现场勘查录像证明。松原市国土资源局为王洵办理254.75平方米房屋产权证的这一行政行为对张艳辉构成侵权，张艳辉可通过行政诉讼的方式解决，其纠纷不属于民事受案范围，故本院对张艳辉的起诉予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告张艳辉的起诉。 案件受理费13340元，由本院退还给原告张艳辉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审 判 长  李秀梅 人民陪审员  张彩辉 人民陪审员  谭凤玲 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  高玉鹏