甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初4964号原告：兰州月星家居企业经营管理有限公司，住所地兰州市七里河区南滨河中路**。法定代表人：李国祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李冬冬，甘肃溥德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文梅，女，1977年2月18日出生，汉族，住兰州市七里河区。被告：张静如，女，1987年10月7日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：袁超，甘肃唯真律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴廷发，甘肃唯真律师事务所律师。原告兰州月星家居企业经营管理有限公司（以下简称月星公司）与被告张静如租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告月星公司的委托诉讼代理人李冬冬、李文梅，被告张静如的委托诉讼代理人袁超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。月星公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金118943.2元、违约金47559.6元；2.判令被告向原告支付律师费1万元；3.本案诉讼费全部由被告承担。事实及理由：2019年10月26日，原告、被告、甘肃中实国际家居有限公司三方签订了《兰州月星家居广场租赁合同》，合同约定,甘肃中实国际家居有限公司委托原告对商场进行管理并代为行使出租人的相关权利，将位于兰州市七里河区南滨河中路651号兰州月星家居广场编号为×××72的展位，承租计费面积240.2平方米，出租给被告用于经营软装布艺窗帘品种锦沐布艺品牌瑞祺系列，被告于2020年1月1日接收该租赁展位后，自2020年5月起就开始拖欠租金，截止目前共拖欠租金共计118943.2元。经原告多次催要，被告找各种理由推脱拒不支付。张静如辩称，1.原告主张的租金118943.2元不属实。根据原告向被告发出的通知，涉案展位已被原告收回。原告于2020年8月25日收回展位，5月份的租金交了一半，被告实际欠费3个半月，共55486.2元；2.原告应当体现其“两免三减半”的承诺。应当体现在被告前半年的租金中，应减去23779.8元；3.原、被告签订合同中，没有约定支付律师费的条款，依法应当驳回；4.租赁合同第八条免责条款之一约定，如发生不可抗力，不能使用展位，可以解除展位租赁合同，不可抗力暂时阻碍合同履行，可以全部或部分免除不可抗力一方的违约责任，因为新冠疫情属于不可抗力，应当尽可能减免被告的费用，原告向被告主张违约金，违反了不可抗力的事由，也违反中央精神；5.涉案合同是被告的格式合同，原告应当向被告提供符合条件的展位。原告在疫情期间大搞门前装修，致使原本冷清商场经营更加困难。原告违反合同约定，应当对被告的经济损失承担相应的责任。原告至少应当降低30%以上的租赁费；6.原告没有尽到管理职责，没有及时纠正很多经营者的雷同经营，被告的商品最先进场，后来相同产品也进入商场，被告多次找原告，原告也不处理。原告应当承担违约责任；7.被告不想拖欠租赁费，在今年5月份之前，从未拖欠租金。后来形成拖欠，是因为疫情影响。加上商场门前的施工，影响经营，被告无力承受，只能与原告协商，当时原告的经理称实在干不下去可以离场。原告违约在先，诉请计算有误，应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年10月26日，原告月星公司、被告张静如、甘肃中实国际家居有限公司三方签订了《兰州月星家居广场展位租赁合同》，合同约定，甘肃中实国际家居有限公司委托原告月星公司对月星家居商场进行管理,并代为行使出租人的相关权利，将位于兰州市七里河区南滨河中路651号兰州月星家居广场编号为×××72、计费面积为240.2平方米的展位出租给被告张静如，用于经营软装布艺窗帘品种锦沐布艺品牌瑞祺系列产品，租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日，租赁费以综合费每月为66元／㎡、每月合计15853.2元计算，每月为一个结算期,综合费包括展位租金、物业管理费、商场运营管理费。如拖欠综合费用超过一个月,月星公司有权要求支付3个月综合费用作为违约金。合同签订后，被告张静如于2020年1月1日接收该租赁展位，并开始经营。由于受新冠疫情的影响，原告月星公司免除了被告张静如2020年2月份的租赁费,被告张静如付清了2020年1、3、4月份的租赁费，支付了2020年5月份的租赁费7882.4元，拖欠5月份租赁费7970.8元，2020年6月1日之后的租赁费被告张静如一直拖欠。2020年9月17日，原告月星公司向被告张静如发出通知，通知载明：“张静茹女士你好：您租赁的位于我商场家居馆三楼×××72锦沐布艺展位，截止到目前，已欠商场综合费用71383.6元，已严重违反商场与你签订的租赁合同，商场郑重通知，收回展位。商场将通过法律途径追缴所欠费用。店内所有物品不得拆除与破坏。如有异议，请与今天下午前来招商部办理相关手续。特此通知！兰州月星家居企业经营管理有限公司2020年9月17日”。2020年9月24日原告月星公司用喷绘布封堵了被告张静如的展位，影响了周围商户的正常经营，原告月星公司遂于2020年11月20日拆除封堵，并允许其他商户将商品及货物放置到被告张静如的展位。以上事实，庭审中查证属实，并有兰州月星家居广场展位租赁合同、增值税普通发票、银行收款记录、转账记录及当事人的陈述等证据予以证实。本院予以确认。本院认为，原告月星公司、被告张静如、甘肃中实国际家居有限公司三方签订的《兰州月星家居广场展位租赁合同》是三方方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告月星公司按照合同约定给被告提供了展位，并履行了合同约定的管理义务，被告张静如应当按照合同约定按月及时支付租赁费，但被告张静如自2020年5月起一直拖欠租赁费，属违约行为，原告月星公司要求被告张静如支付拖欠的租赁费，并要求承担违约金，本院予以支持。关于租赁费的计算问题。由于被告张静如拖欠商场综合费用，已违反租赁合同约定，原告月星公司于2020年9月17日向被告张静如发出郑重通知，收回展位，被告张静如对此并无异议，原告月星公司于2020年9月24日对展位进行封堵，双方虽未办理收回展位的相关手续，但被告张静如从此无法正常经营，应认定原告月星公司于2020年9月24日收回了展位。被告张静如主张原告月星公司已于2020年8月25日收回展位，其未提供证据予以证实，对其抗辩主张本院不予采信。故租赁费应计算至2020年9月24日。2020年上半年，受新冠肺炎疫情的影响，服务行业房屋租金成本支出压力增大，月星集团有限公司积极响应国家政策，实行“两免三减半”特殊支持政策，对月星家居全国商场品牌商户实行三个月租金减半收取。原告月星公司积极落实集团公司政策，已对被告张静如2月份的租金予以免收。因此，免收后，被告张静如拖欠2020年9月24日之前的租金应为68213元。关于违约金的计算问题。被告张静如抗辩，由于受新冠肺炎疫情的影响，发生不可抗力的情形，加之原告月星公司在管理、装修上给被告造成经营困难，应免收违约金。因新冠肺炎疫情期间原告月星公司已免收了一个月的租金，被告张静如也未提供相关证据证明原告月星公司在管理、装修上给其造成经营困难，故对被告张静如主张免收违约金，本院不予支持。双方约定，若拖欠综合费用超过一个月,月星公司有权要求支付3个月综合费用作为违约金，该约定过分高于造成的损失，被告张静如请求予以减少，本院予以支持。考虑到原告月星公司的实际损失，兼顾合同的履行情况，违约金应以一个月的综合费15853元计算为宜。原告月星公司主张律师费1万元，因其证据不充分，对此诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、被告张静如于本判决生效之日起十日内向原告兰州月星家居企业经营管理有限公司支付租金68213元、违约金15853元；二、驳回原告兰州月星家居企业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2815元，由被告张静如负担1421元，原告兰州月星家居企业经营管理有限公司负担1394元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  万学亮二〇二〇年十二月十一日书记员  李 豪