上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13296号上诉人（原审原告，反诉被告）：梁发明，男，1969年8月13日生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。被上诉人（原审被告，反诉原告）：周长才，男，1959年12月29日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。委托诉讼代理人：张云禾，上海道舍律师事务所律师。上诉人梁发明因与被上诉人周长才房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁发明的上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法改判支持上诉人梁发明的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审认定梁发明与周长才之间的租赁合同时间错误，周长才在签字处手写“2015年10月30日”，且一审亦认可梁发明租金支付至2019年10月30日，故双方租赁合同不应至2019年10月1日止；二、周长才未及时告知梁发明房屋即将被拆除，梁发明未及时搬离导致损失严重，房屋无法继续使用，故周长才应当承担梁发明相应的装修残值损失；三、梁发明已于2020年4月26日搬离了上海市奉贤区XX镇XX村XX组XX号房屋（以下简称租赁房屋），故一审法院要求梁发明将房屋返还并支付租金与使用费缺乏依据。梁发明对租金及使用费的金额标准无异议。综上，请求二审法院支持上诉人梁发明的上诉请求。被上诉人周长才辩称，不同意上诉人梁发明的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。梁发明向一审法院提起诉讼，请求：判令周长才赔偿租赁期限内的装饰装修残值损失人民币456,829.2元（币种下同）。一审庭审中，梁发明增加诉请：请求法院判决解除双方之间的租赁合同。周长才向一审法院提起反诉，请求：1.梁发明返还周长才占有使用的房屋；2.梁发明支付周长才占有使用费暂计12,500元（以2,500元每月计算，自2019年10月1日起至返还房屋日止，暂计至2020年2月1日止）。一审法院认定的事实：2014年10月1日，周长才（出租方）与案外人王某（承租方）签订租赁合同，约定租赁房屋为本区XX镇XX村XX组XX号房屋，租赁期限5年，自2014年10月1日至2019年10月1日止，年租金28,800元，合同第4.5条约定，……租赁结束或中途双方协商解除合同，出租方对承租方在租赁期间装修及修缮房屋的费用均与出租方无关。2015年10月30日，双方合意修改上述合同，将承租方（抬头处与落款处）修改为梁发明，在出租方落款处由周长才手书“同意转让周长才2015年10月30日”。该修改的租赁合同仅有一份，由梁发明保存。该租赁合同周长才手书处后而另有手书“-2020年10月30日”。一审另查明，本案租赁房屋为周长才的宅基地房屋。一审又查明，梁发明承租房屋用途为经营浴室。一审庭审中，梁发明认为租赁期限为2015年10月30日至2020年10月30日，周长才认为合同修改日为2015年10月30日，但之前梁发明已在使用房屋，租赁起始日为2015年10月1日，终止日为2019年10月1日。梁发明确认合同手书“-2020年10月30日”部分由梁发明所写。双方确认为年租金已变更为3万元，且对梁发明支付租金金额无异议，但梁发明认为租金支付至2019年10月30日，周长才认为租金支付至2019年10月1日。双方确认承租房屋中有一小部分（26.38平方米）为违章建筑。一审法院认为：双方在周长才与前承租人的租赁合同进行了修改，并明确双方之间存在租赁合同关系，故双方之间的租赁合同成立，但鉴于租赁中有一小部分为违章建筑，故该部分合同无效，其余部分均为有效合同。现双方对租赁期限产生争议，梁发明主张租赁期限至2020年10月30日，周长才予以否认，认为至2019年10月1日，鉴于该修改的合同只有一份，由梁发明保存，且合同上手书部分“-2020年10月30日”是由梁发明自行书写，梁发明也无其他证据予以佐证，故一审法院难以认定该日期是双方的合意结果，而认定租赁期限至2019年10月1日止。对于租赁期限的起始日，周长才主张自2015年10月1日起，但根据梁发明所提供的租金收据，首次租金收据所记载起始日为2015年10月30日，2016年11月26日的收据所记载的截止日期为2017年4月30日，可以认定租赁起始日为2015年10月30日，并可认定梁发明所支付的租金应计算至2019年10月30日。周长才收取了租赁期满后至2019年10月30日的租金，期满后为不定期租赁合同。现梁发明诉请解除租赁合同，租赁合同至周长才收到起诉状副本之日解除。对梁发明诉请装修赔偿，鉴于租赁合同已期满，期满后亦为不定期租赁，故一审法院不予支持。合同解除后，梁发明应将租赁房屋返还梁发明，并支付至返还日止租金和房屋占有使用费（按合同约定的租金标准）。至于梁发明认为租赁房屋已列入动迁范围，梁发明无法使用租赁房屋，周长才提出尚未签订动迁协议，再者，即使已列入动迁范围，也不影响梁发明使用房屋，故一审法院不考虑该因素。此外，梁发明提出因新冠疫情致无法使用房屋，一审法院考虑到梁发明租赁房屋用途为经营浴室，确受到一定影响，故酌情扣减一个月的租金（占有使用费）。一审法院于2020年9月11日作出民事判决：一、梁发明与周长才签订的租赁合同部分有效，有效部分于2020年1月9日解除；二、梁发明于判决生效之日起十日返还周长才坐落于上海市奉贤区XX镇XX村XX组XX号房屋；三、梁发明于判决生效之日起十日支付周长才自2019年12月1日起至实际返还房屋日止，按年30,000元标准的租金和房屋占有使用费；四、驳回梁发明的其余本诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币8,152元，减半收取计4,076元，由梁发明负担；一审反诉案件受理费人民币56元，由梁发明负担22元，周长才负担34元。二审期间，上诉人梁发明提交一份上海市公安局奉贤分局《建筑工程消防验收意见书》及附件，旨在证明即便是违章建筑也是有相应赔偿的。被上诉人周长才发表质证意见称，对证据的真实性不予认可，且该材料也无法证明梁发明的证明目的，亦与本案无关联。经审查，该份证据材料与本案关联性不足，本院在本案中不作认定。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己的主张应提供证据予以证明。根据已查明事实，上诉人梁发明与被上诉人周长才签订的租赁合同，因其中有部分为违章建筑，故该部分合同应为无效，其余部分均为有效。关于租赁合同的期限。梁发明主张租赁合同截止日期并非2019年10月1日。对此本院认为，该合同由梁发明从案外人王某处转租而来，梁发明与周长才未对主文中租赁期限约定进行修改，仅在落款处手写“-2020年10月30月”，且梁发明承认该字迹由其所写，周长才对该租赁期限亦予以否认，故一审法院认定2019年10月1日后双方为不定期租赁关系，并无不妥，本院依法予以维持。关于装修残值损失。梁发明以租赁房屋部分被拆除，导致梁发明损失严重、无法继续使用房屋为由，主张周长才赔偿其装修残值损失。对此本院认为，经一审查明事实认定，本案涉及的拆除行为并非拆迁，涉及的违章建筑经梁发明一审庭审中确认，系由前任租客所搭建，梁发明对违章搭建部分进行装修和使用的后果亦应有充分认识，而且租赁合同亦约定了承租方在租赁期间装修及修缮房屋的费用的处理方式，故梁发明提出对装饰装修残值赔偿的主张缺乏依据，本院难以支持。关于返还房屋及支付租金、使用费。现梁发明对租金及使用费的标准并无异议，但主张其已于2020年4月26日搬离租赁房屋，故不应承担相应的费用。对此本院认为，梁发明未提交确实、充分、有效的证据证明其已经向周长才返还租赁房屋，双方亦未办理过交接手续、交还过钥匙，故对其该项意见，本院难以采信。一审认定梁发明应返还周长才租赁房屋，并根据实际情况酌情减免一个月租金（占有使用费）并无不妥，本院依法予以维持。综上所述，上诉人梁发明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,152元，由上诉人梁发明负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十二月二十八日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……