新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初9334号原告：韩文，男，1960年9月17日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：赵焓杏，新疆鼎泽凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙琦，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路**荒山绿化指挥部****。法定代表人：李晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，该公司法务专员。原告韩文与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月17日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告韩文的委托诉讼代理人孙琦，被告新疆胜天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人奥登格尔丽均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告韩文向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期办理产权证书的违约金55,607.02元至实际履行之日止；（暂算至2020年3月20日，利率2019年8月19日前按4.75%计算，2019年8月20日至2020年3月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、本案诉讼费、送达费由被告承担。事实及理由：2013年3月5日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于本市××栋房屋，建筑面积136.95平方米，房款491,650.50元。原告支付完房屋契税及维修基金，并督促被告早日办理房屋所有权证，被告作为房屋买卖合同的出售方，应按合同约定在商品房交付使用后180日内办理房屋权属证书，但被告至今未为原告办理权属证书，被告的上述行为已给原告造成了巨大的经济损失，故原告起诉至法院请求支持其诉讼请求。被告胜天房产公司辩称，原告主张的办理权属证书的违约金的适用法律错误，请法庭予以驳回。首先，被告已经履行房屋买卖合同的主合同义务，只因案外第三人一建公司拒绝移交竣工资料而无法为原告办理产权证书，商品房买卖合同的主合同义务为房屋的交付使用，办理房屋权属登记为合同的附随义务，现被告已将房屋交付给原告，原告也已经实际占有使用涉案房屋，被告的主合同义务已经履行完毕，房屋的价值主要体现于居住使用。其次，被告认为原告主张的违约金明显过高。在涉案合同第十五条对逾期办证做出了特别约定，即双方共同约定排除适用违约金，出卖人不承担支付违约金的责任。最后，现原告所在小区房价涨价幅度超过60%，原告并未有实际损失，原告主张的逾期办证违约金为涉案合同约定逾期交房违约金的13倍之多，明显过高，请求法庭综合考虑买受人实际损失，出卖人出错程度以及涉案合同条文约定。诉讼费请法庭依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供了《商品房预售合同》、房款发票、税收完税证明、民事裁定书，本院对该证据真实性、合法性、关联性均认可。本院经审理认定事实如下：2013年3月5日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋，面积为136.95平方米，房款总价491,650.50元，2014年8月30日前将房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年8月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。……关于产权登记，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。合同签订后，原告按照合同约定缴清全部房款。被告逾期交付涉案房屋，2015年12月29日，被告通过报纸公告通知原告办理入住，原告于2016年4月6日实际办理入住。另查明，由于被告逾期交付房屋及逾期未为原告办理不动产权属证书，原告将被告诉至法院。2018年2月12日，经乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路片区管委会人民调解委员会驻人民法院主持调解，达成调解协议如下：一、申请人新疆胜天房地产开发有限公司代申请人韩文缴纳物业费31,752元，用于抵偿本案中申请人新疆胜天房地产开发有限公司应向申请人韩文赔付的逾期交房及逾期办理权属证书的违约金；二、若申请人新疆胜天房地产开发有限公司未按上述约定履行，则加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、申请人韩文保留自2017年10月2日之后逾期办理权属证书违约金的诉权。被告至今仍未为原告办理不动产产权证书。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金，本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×％向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需要费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。由此可见，原告与被告对被告逾期办理不动产权属证书的违约金数额及计算公式并无明确约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，本案中被告向原告支付逾期办证违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（2018）新0103民特234号民事裁定书已经将原告主张的逾期办证违约金支持至2017年10月1日，同时原告保留继续主张的权利，截至本判决出具之日，被告仍未为原告办理涉案房屋不动产权属证书，理应继续支付逾期办理涉案房屋不动产权属证书违约金，原告主张2017年10月2日-2020年3月20日逾期办理房屋产权证书违约金55,607.02元，本院认为，自2017年10月2日至2019年08月19日逾期办证违约金认定为43,923.85元（491,650.50元×4.75％÷12个月×22.57个月）；被告胜天房产公司自2019年08月20日至2020年3月20日，以已付房价款491,650.50元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告韩文支付逾期办证违约金。被告胜天房产公司自2020年3月21日至涉案不动产产权证书办理完毕之日，以已付房价款491,650.50元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告韩文支付逾期办证违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告韩文支付自2017年10月02日至2019年08月19日逾期利息为43,923.85元（491,650.50元×4.75％÷12个月×22.57个月）；二、被告新疆胜天房地产开发有限公司自2019年08月20日至2020年3月20日，以已付房价款491,650.50元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告韩文支付逾期办证违约金；三、被告新疆胜天房地产开发有限公司自2020年3月21日至涉案不动产产权证书办理完毕之日，以已付房价款491,650.50元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告韩文支付逾期办证违约金。以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费1,190.18元，本院减半收取595.09元（原告已预交），保全费30元，合计625.09元，由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  孙俊伟二〇二〇年十二月二十一日书记员  王文娟