山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3445号上诉人（原审被告）：于守尧，男，1940年12月8日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：汤蕾，山东康桥（威海）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：于守丽，男，1943年7月15日出生，汉族，住荣成市。上诉人（原审第三人）：于俊玲，女，1952年2月11日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：刘德君(于俊玲之夫)，住荣成市。上诉人（原审第三人）：于俊秋，女，1954年8月5日出生，汉族，住荣成市。上诉人（原审第三人）：于振强，男，1956年10月9日出生，汉族，住荣成市。上诉人（原审第三人）：于振亭，男，1963年8月7日出生，汉族，住荣成市。以上五上诉人之共同委托诉讼代理人：尹广甜，山东康桥（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于会兰，女，1987年11月30日出生，汉族，住山东省荣成市。委托诉讼代理人：郑秀萍，山东华夏明德律师事务所律师。上诉人于守尧、于守丽、于俊玲、于俊秋、于振强、于振亭因与被上诉人于会兰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2020）鲁1082民初3144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于守尧上诉请求：撤销一审判决，改判驳回于会兰的诉讼请求。事实和理由：1.出卖拆迁房屋是其自己决定的，没告诉任何兄弟姊妹，签订买卖协议时是在于会兰姨姥王翠芹家，在场的仅有于守尧、于会兰和王翠芹，于会兰一审庭审中说其兄弟姊妹都在场不属实。2.大概签订协议一个月后兄弟姊妹知道出售房屋事宜，兄弟姊妹都不同意，于守尧即告知于会兰房子不能出售，并表示把已收5万元退给于会兰，于会兰不同意。3.房子是其父母的遗产，是属于所有兄弟姊妹的共有财产，其不能将将房产交付于会兰，合同无法继续履行。于守丽、于俊玲、于俊秋、于振强、于振亭（以下简称于守丽等五人）上诉请求：撤销一审判决，改判驳回于会兰的诉讼请求。事实和理由：一、下列认定与事实不符：(1)于会兰并非嘉渔汪村村民，一审认定“双方系同村村民”与事实不符；(2)将“于振亭有房屋属于本次拆迁范围”作为认定“有理由相信于守尧具有代理权”的理由之一，无任何逻辑性，于振亭仅是七位继承人之一，于俊玲、于俊秋及于振胜之女均非嘉渔汪村村民。二、拆迁前的房屋系于守丽等五人父母的遗产，房屋拆迁后转化成拆迁利益，继承人对拆迁前的房屋或拆迁利益尚未进行析产分割，为各继承人(于守丽等五人、于守尧及于振胜之女)共同共有，即拆迁利益的权利人系各共有人。继承人之一于守尧未经其他共同共有人同意，擅自与于会兰签订楼房买卖协议，侵犯了于守丽等五人的作为共同共有人的权利，且于守丽等五人明确对于守尧的行为不同意、不追认。一审认定楼房买卖协议有效、并向于会兰交付案涉房屋，无法律依据。1.根据《合同法》第51条：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。根据该法律规定，不应认定案涉楼房买卖合同有效。2.从物权角度分析，《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”于守尧在处分涉案房屋的拆迁利益时并未经过作为共同共有人的于守丽等五人之同意，在未经其他共同共有人同意的情况下，不应将属于于守丽等五人共有的楼房交付于会兰。3.于守尧代表共有人与村委会签订拆迁安置协议与于守尧将案涉楼房卖给于会兰是两个独立的法律行为，于守丽等五人认可于守尧与村委会签订拆迁安置协议，不代表同意于守尧单独对楼房进行处分，一审认定“足以产生事后追认的法律后果，不会因此而影响原被告之间协议的效力”既无事实依据，亦无法律依据。三、本案无“表见代理”制度的适用可能性，一审适用“表见代理”认定“有理由相信于守尧具有代理权，双方买卖行为有效”，属于适用法律错误。1.于守尧与于会兰签订合同系以自己的名义，并不符合表见代理的适用条件；2.于会兰非善意，于会兰知道于守尧签订房屋买卖合同时未同其他兄弟姐妹协商。3.案涉房产的转让价格低于市场价格，且案涉房屋未交付、未办理登记。四、本案于守丽等五人作为有独立请求权的第三人的共有物权不受侵犯，一审判决将本属于兄弟姐妹七人的拆迁利益归为于守尧一人明显错误，将属于于守丽等五人共同共有的楼房交付于会兰侵害于守丽等五人的合法权益。五、一审判决在于会兰只支付5万元的情况下，仅判令于守尧10日内交付房屋，但对于会兰交付房款的事宜未有丝毫涉及，明显不公，违反法律规定。于会兰辩称，一、荣成市寻山街道嘉鱼汪村委与于守尧签订的拆迁安置协议，被拆迁人一栏只有于守尧的名字，协议约定的拆迁利益应归于守尧，无证据证实拆迁利益归于守尧的兄弟姐妹。二、被拆迁的房屋取得了两部分利益，即125平米的楼房和76.8平方米的现金补偿，楼房以每平方米3200元的价格出售，而现金部分价格低于每平方米3200元，于守丽等五人认可价低的现金补偿却不认可价高的房屋买卖行为与常情不符。三、房屋拆迁是家庭的大事，于守丽等五人主张于守尧是代表家庭成员签字的事实无证据证实，不足采信。四、于守尧兄弟7人，于守尧与于守丽未婚与父母共同居住，其收入都交于家庭，被拆迁的房屋也系与父母共同管理维修，按照荣成父母给男孩出资建房的习俗，于守尧在卖房时告诉于会兰案涉房屋已经分家处理完全符合实际和习俗，且签合同时同村于振亭的妻子孙淑芬亦在场。五、于守尧与于会兰在2017年7月12日签订合同，上诉状称一个月以后兄弟姐妹就知道房屋被于守尧出卖，如果属实，于守丽等五人三年以后才参加诉讼完全是为了配合于守尧的诉讼行为。第六、录音证据可以证实于守尧及于守丽等五人主要是因房屋涨价要求加价，并不涉及房屋所有权问题，如果于守尧和兄弟姐妹2017年即提出解除合同并退还100000元钱于会兰会同意的。七、于会兰与于守尧自愿签订合同，价格高于当时的市场价格，如因房屋涨价于守尧拒绝履行合同的行为得到支持，将给于会兰带来巨大损失；如果维持一审判决，于会兰可在判决生效10日内支付全部房款，于守尧可以得到房款用于养老，于守丽等五人如认为有损失可向于守尧主张。八、本案并不存在无法履行的问题，案涉房屋钥匙由村委保管，一审期间于守尧不同意提供银行账户导致无法支付房款。九、（2018）鲁1082民初字4306号、（2018）鲁10民终2566号的案子与本案相似，请求同案同判。于会兰向一审法院起诉请求：1.确认于会兰与于守尧于2017年7月12日签订的房屋买卖合同有效；2.于守尧将荣成市三环西区7号楼703室房屋交付于会兰。一审法院认定事实：2017年7月，于守尧所在荣成市寻山街道嘉渔汪村进行拆迁改造。于守尧拟选择货币补偿方式，按本村补偿政策，补偿标准为（10平方米奖励面积+实测房屋面积）x2600元/平方米，另付搬家费1200元。于会兰、于守尧于2017年7月12日签订楼房买卖协议，约定于守尧将产权置换安置的第一套楼房125平方米外加10平方米储藏室，共计135平方米，按每平方米3200元价格卖给于会兰，计款432000元。该第一套楼房由于会兰抓阄确定楼层单元。于会兰支付定金50000元，于守尧拿到楼房钥匙后10日内办完交楼手续，于会兰一次性付清全部楼款。协议签订后，于会兰依约支付定金，于守尧自行参加楼房抓阄，抓取荣成市三环西区7号（78号）楼703室房屋并拒不交付房屋。双方协商未果，遂成诉。另查明，涉案的拆迁房屋登记房主为于世志，土地证载明用地面积为201.2平方米。于世志与马兰芬系夫妻关系，二人均已去世，共生育于守尧、于守丽、于俊玲、于俊秋、于振强、于振胜、于振亭。于振胜病故，其婚生女儿信息不明。于守尧、于守丽二人未婚，一直随父母生活，父母去世后，于守丽随于守尧共同在房屋内生活，于守尧作为于守丽的监护人。2018年，于守尧、于振亭与荣成市寻山街道办事处签订特困人员分散供养协议，由于振亭作为于守尧的监护人，按五保户标准享受分散供养待遇。涉案的拆迁房屋由于守尧与荣成市寻山街道嘉鱼汪村村民委员会签订了安置协议，选定房屋标准为125平方米。于会兰、于守尧签订买卖协议后，就剩余的76.8平方米面积如何处理，于守丽等五人共同到村委会签字，将剩余面积转给于振亭使用，用于置换新的房屋。一审法院认为，于会兰与于守尧签订的合同虽然为“楼房买卖协议”，但签订合同时“楼房”并未确定，从合同内容看，实际上是于守尧将房屋拆迁补偿利益出卖给于会兰，此后通过授权于会兰以抓阄的方式将拆迁补偿利益特定化。房屋拆迁补偿利益的取得来源于嘉渔汪村村委与拆迁户签订的拆迁安置协议，而已去世的于世志名下房屋的安置协议系于守尧与嘉鱼汪村村委签订，表明于守尧系房屋拆迁补偿利益的权利人，于守尧将该利益出卖于会兰，不应苛求作为买受人的于会兰查证是否存在共有人。即使于守尧与第三人兄妹之间就于世志名下房屋未明确如何继承，于会兰基于于守尧与嘉鱼汪村村委签订安置协议、双方均系同村村民、于守尧兄弟于振亭有房屋属于本次拆迁范围等事实，有理由相信于守尧具有代理权，双方的买卖行为有效。况且于守丽等五人共同到村委签字确认剩余76.8平方米的归属，是以认可于守尧与村委会签订的选定125平方米拆迁安置协议的效力为前提，即使于守尧与于会兰签订楼房买卖协议时，案涉拆迁房屋未继承分割，未取得于守丽等五人同意，亦足以产生事后追认的法律后果，不会因此而影响于会兰、于守尧之间协议的效力。于守尧及于守丽等五人亦无证据证明涉案楼房买卖协议存在其他无效情形，故对于守尧及于守丽等五人关于该协议无效的主张，一审法院不予采信。于会兰认可于守尧选定房屋并要求交付，于法有据，一审法院予以支持。于守尧辩称该协议不具备履行的可能，一审法院不予支持。综上所述，于会兰起诉理由正当，一审法院予以支持。于守尧答辩理由不当，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条的规定，判决：一、于会兰与于守尧于2017年7月12日签订的楼房买卖协议有效；二、于守尧于判决生效后十日内向于会兰交付荣成市三环西区7号楼703室房屋。案件受理费4190元（系减半收取），由于守尧负担。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，于守丽等兄妹在一审期间以第三人的身份申请参加诉讼，请求确认于会兰、于守尧签订的房屋买卖合同无效。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，于守尧与于会兰签订《楼房买卖房协议》，约定“将产权转换安置的第一套楼房125平方米外加10平方米储藏室共计135平方米以每平方米3200元的价格出卖给于会兰”，说明双方合同约定的是房屋拆迁安置的利益；在于守尧本人与村委签订了拆迁安置协议的情况下，于守尧即对拆迁利益具有了享有完全处分权的外观，于会兰足以相信于守尧享有相应拆迁利益；在双方约定的每平方米3200元的购买价格并不低于村委现金补偿价格的情况下，应当认定于会兰系善意。在拆迁利益已经确定的情况下，于守尧应当依约向于会兰交付拆迁置换的楼房。于守丽等五人以于守尧系无权处分为由要求确认合同无效理由不当，本院不予支持，至于于守尧与于守丽等五人之间的遗产分割问题可另行解决。关于于守丽等五人所提一审未一并确定于会兰义务的上诉请求，因于守尧在一审期间不同意提供于会兰支付房款所需要的账户，现二审期间双方不同意调解结案，本案不宜就于会兰应履行债务一并处理；于会兰认可其合同义务，应及时加以履行。综上所述，于守尧、于守丽等五人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8380元，由于守尧负担4190元，于守丽、于俊玲、于俊秋、于振强、于振亭负担4190元。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年十二月十八日法官助理马文姣书记员刘金凤