甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初11080号原告：兰州昊业房地产开发有限公司,住所地:甘肃省兰州市城关区箭道巷**依河园**2506。法定代表人：兰雁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨燕，甘肃同心律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜博伟，甘肃同心律师事务所实习律师。被告:高小青，女，汉族，1978年5月6日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：田国平，甘肃致中律师事务所律师。原告兰州昊业房地产开发有限公司与被告高小青房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰州昊业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨燕、杜博伟，被告高小青及委托诉讼代理人田国平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告兰州昊业房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向兰州昊业房地产开发有限公司支付剩余房款及其他入住费用共计人民币308589.86元；2、判令被告支付兰州昊业房地产开发有限公司房屋尾款295524.56元的利息至实际清偿完毕之日止，暂计算为136960.86元（自2014年1月1日至2020年9月15日），共计人民币445550.72元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年11月，被告购买原告兰州昊业房地产开发有限公司位于兰州市城关区××单元××楼××房，房屋总价为人民币1295524.56元。被告首次交付房款100万，约定剩余尾款295524.56元于办理入住时结清。被告已于2014年入住，但未缴付尾款及有线电视安装费人民币360元、天然气初装人民币5000、房屋维修资金人民币7655.30元、单元门ＩＣ卡人民币50元，合计人民币308589.86元。被告恶意拖欠房款，且拒不支付。因此被告应支付逾期利息136960.86元（自2014年1月1日至2020年9月15日止），共计人民币445550.72元。被告的行为已违约和侵犯了原告利益，原告故诉至法院。被告高小青辩称，原告所述不属实，之前诉讼法院认定的房款跟本案的房款有差异，欠付房款应该是255600元；原告主张的房屋尾款的利息，没有依据，原告一直否认与被告的房屋买卖关系，被告另案起诉城关区人民法院以及中级人民法院的生效判决2010年10月19日双方才确定房屋买卖关系，不存在被告逾期缴纳房款的事实，原告主张的电视安装费天然气安装费房屋维修资金等费用没有依据，被告入住涉案房屋后没有水电气这些责任由被告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定如下：2013年11月，原告与被告就购买原告兰州昊业房地产开发有限公司位于兰州市城关区××单元××号房屋达成合意，被告于2013年12月3日通过案外人代积文的银行卡向原告现场刷卡首付100万元，约定尾款于办理入住时结清。后原告于2013年12月27日向被告发出《住户缴付房款通知书》，要求“高小青您购买的伊河园1单元11层01户楼宇，现已交付，并具备入住条件。您的住房面积108.24平方米，房屋总价125.56万元，尚欠购房款25.56万元，请务必在办理入住手续时结清房款。”同时原告还向被告发出《入住通知书》。被告于2014年5月入住。后被告一直未付尾款，原告多次催收无果，双方发生纠纷。高小青要求兰州昊业房地产开发有限公司签订合同、网签备案、办理房产证为由，于2019年7月24日将兰州昊业房地产开发有限公司诉至本院。本院于2020年3月19日作出（2019）甘0102民初8341号民事判决书,判决:一、高小青与兰州昊业房地产开发有限公司之间存在房屋买卖关系,涉案房屋归高小青所有；二、驳回高小青的其他诉讼请求。高小青不服上诉至兰州市中级人民法院，兰州市中级人民法院于2020年10月19日作出（2020）甘01民终2963号民事判决书，判决：一、维持本院（2019）甘0102民初8341号民事判决第二项；二、撤销本院（2019）甘0102民初8341号民事判决第一项；三、兰州昊业房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内协助高小青办理兰州市城关区箭道巷114号1单元11层1103室的房屋产权手续。另查，被告高小青于2020年4月27日向原告转账购房尾款255600元，原告于2020年4月28日将该款退回被告。本院认为，依法成立的合同，具有法律效力，对双方当事人具有约束力，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方虽未签订书面商品房买卖合同，但就房屋价款及其支付方式和时间达成了合意，并对合同进行了实际履行，可以认定双方形成了事实上的房屋买卖合同法律关系，双方应按照约定忠实履行各自的义务。被告高小青在房屋交接入住后未能及时支付房屋尾款，经原告多次催收未果，存在违约事实，应当承担逾期利息。关于尾款数额，原、被告分别提供了证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定：双方当事人对同一事实分别举出相反证据，但都没有足够依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供的证据的证明力是否明显大于另一方提供的证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中被告提供的有力证据为原告出具的盖有其印章的《住户缴付房款通知书》，明确记载房屋总价125.56万元，尚欠购房款25.56万元。被告还提供了生效的本院(2019)甘0102民初8341号民事判决和兰州市中级人民法院（2020）甘01民终2963号民事判决，查明事实部分为被告尚欠购房款25.56万元。原告则提供了其与案外人代积文的短信截图，内容为“购房尾款295524.56元，物业费（两年），维修基金等合计41838.32元欠款一共合计：337362.88元。”案外人代积文的意思表示并不能代表被告，也未取得被告的授权。故本院认为被告提供的关于尾款数额的证据的证明力明显大于被告，本院对其主张的255600元尾款予以采信。关于其他入住费用，即：有线电视安装费360元、天然气初装费5000元、房屋维修资金7655.30元、单元门IC卡费50元，合计13065.3元，根据商品房预售房屋买卖交易习惯和被告所购房屋所在楼栋和户型的其他业主，对于上述费用均有收取。另关于有线电视安装、天然气安装等均为开发商代收代缴，房屋维修基金及单元门IC卡费的收取也符合交易习惯，故原告的此项诉求，本院予以支持。关于原告诉求的利息损失，因被告高小青已于2020年4月27日支付了尾款，被原告退回，因此，被告只应承担自2014年5月（被告入住、原告要求付清尾款之日）起至2020年4月的利息，计6年（72个月），年利率按2014年银行同期贷款利率6.55%计算，利息总计：255600×6.55%/12×72=101450.8元。关于被告辩述因为买房主体未确定，双方房屋买卖关系未确定而未支付尾款，本院认为被告一直认为其是购房者和口头房屋买卖合同的相对方，被告认为案外人代积文系代付100万元购房款，购房人并非代积文，故被告更应积极支付剩余购房款和办理后续相关购房手续。另被告知悉原告公司地址及账户信息等，被告完全可以以汇款转账的方式缴纳剩余购房款。被告未支付剩余购房款的行为并不构成履行不安抗辩权和同时履行抗辩权，故被告的辩述本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：一、被告高小青于判决生效后三日内向原告兰州昊业房地产开发有限公司支付购房尾款255600元、利息101450.8元及收房入住费13065.3元；二、驳回原告兰州昊业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3992元（已减半），由原告兰州昊业房地产开发有限公司承担1330元，被告高小青承担2662元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  黄劲松二〇二〇年十二月二十九日书记员  施璞琰