内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终1873号上诉人（一审被告）：芦海亮，男，1985年3月6日出生，住内蒙古自治区。被上诉人（一审原告）：包头市兴廣物业服务有限责任公司。法定代表人：李文革。委托诉讼代理人：刘英。上诉人芦海亮因与被上诉人包头市兴廣物业服务有限责任公司（以下简称兴廣物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人芦海亮，被上诉人兴廣物业的委托诉讼代理人刘英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芦海亮上诉请求：一、撤销一审判决或发回重审;二、本案诉讼费用由兴廣物业承担。三、依法撤销阿穆尔物业服务项目部与芦海亮签署的《物业服务合同》。兴廣物业阿穆尔物业服务项目部退还非法侵占芦海亮的装修押金3000元整。退还领钥匙缴纳的所有费用。兴廣物业阿穆尔物业服务项目部暴力催缴物业费及金额不实事实,对芦海亮造成巨大精神压力及损害,请求人民法院根据情形判令侵权人停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉。依法对物业实际进行评估,芦海亮愿意给付物业合法所得。其上诉主张的事实与理由是:一、一审法院认定事实错误。兴廣物业虽然在阿穆尔嘉园小区进行服务,但是合同不合法,其不具备相关服务资质,存在多项违法犯罪行为及事实,强制占有业主资金,暴力催缴物业费,强制买卖服务及将业主押金抵充物业费,在阿穆尔嘉园小区不具备竣工合格条件的情况下,欺骗业主,骗收物业服务费,多次索要无果。物业服务合同为双务合同,双方的权利义务对等,在兴廣物业未完全履约即未按标准提供物业服务的情况下,判令芦海亮完全按标准交纳物业费,明显违反法律的公平公正原则。二、一审法院适用法律错误。芦海亮并未与兴廣物业签署过合同,交房领钥匙时签署的所谓合同,主体涉嫌欺诈，约定内容显失公平。兴廣物业主要存在以下违反物业服务合同的行为:1、根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定:合同有八个要素,分别是:当事人的名称或者姓名和住所;标的;数量;质量;价款或者报酬;履行期限、地点和方式;违约责任;解决争议的方法。合同约定的基本都是兴癀物业的权力,消费者花钱购买的全是义务。兴廣物业直接剥夺芦海亮的合同知情权,监督权等权利。关于兴廣物业义务部分含糊不清、笼统，涉嫌隐瞒事实,芦海亮认为构成欺诈，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，应当予以撤销。三、兴廣物业收取物业服务费，却从未给业主开具税收发票，涉嫌漏税且数额巨大。四、芦海亮领取房屋钥匙时，以为房屋已经竣工验收合格，但入住后发现小区大门是后建的，消防设施、供电设施均未验收合格，绿化未完成。兴廣物业知晓上述一切情况，并违反了《包头市物业管理条例》第三十六条至第四十二条、第五十一条、第八十九条的规定。五、案涉小区属于经济适用房，其物业费的标准应执行政府指导价，所以兴廣物业的收费标准涉嫌欺诈，且芦海亮至今没有见过兴廣物业的收费许可证、物业资质。六、芦海亮交钥匙时交纳的3000元装修押金，兴廣物业拒不退还，数额巨大（小区400多户业主），涉嫌非法侵占。七、芦海亮主张先履行抗辩权，在兴廣物业纠正其错误的履行行为之前，芦海亮有权拒交物业服务费。兴廣物业答辩称：一、兴廣物业的证件能够证明其合法性，在相关机构有备案。现有政府下发的两书（住宅质量保证书和住宅使用说明书）证明案涉住宅具备交付条件。二、业主与开发商签订的合同以及业主与兴廣物业签订的合同都是有效的。三、房屋质量、水电气、消防是否合格都是开发商的问题，与物业服务费的收取无关。四，因业主没有申请验房，所以没有退还装修押金，装修押金经过验收可以折抵物业服务费。五、关于收费不合理的问题，业主与我们签订的合同中收费标准已经低于前期物业服务合同的收费标准。六、芦海亮所说兴廣物业阻挠业委会成立的事实不存在。关于收费许可证，国家有文件，已经取消了。芦海亮的抗辩理由不能成立。兴廣物业向一审法院起诉请求：1.依法判令芦海亮给付兴廣物业2015年8月6日至2019年12月31日的物业管理费5586元；2.依法判令芦海亮支付逾期付款的违约金3000元直至结清物业费；3.本案诉讼费由芦海亮承担。一审法院认定事实：2013年5月10日，芦海亮与内蒙古龙达（集团）房地产开发有限公司签订《包头市商品房买卖合同》，购买内蒙古龙达（集团）房地产开发有限公司开发建设的的位××区普通住宅一套，房屋建筑面积88.22㎡。2013年12月27日，内蒙古龙达（集团）房地产开发有限公司与兴廣物业签订了《前期物业服务合同》，合同约定兴廣物业为阿穆尔嘉园小区提供前期物业服务。该合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，高层住宅1.7元/月/㎡。2014年8月6日，兴廣物业所设立的阿穆尔嘉园物业服务项目部与芦海亮签订《物业服务合同》，合同约定芦海亮将阿穆尔嘉园小区1栋1单元1602号，一套建筑面积88.22㎡的房产，委托兴廣物业进行物业管理服务。合同第二条约定：物业管理服务费用1.2元/㎡/月，全年服务费用必须提前一个月内交清，逾期不交费者，按所欠费用的3‰加收滞纳金。合同签订当日，芦海亮向兴廣物业交纳2014年8月6日至2015年8月5日一年的物业费。自2015年8月6日至2019年12月31日，芦海亮累计欠付物业服务费5586元。2014年8月6日，芦海亮与兴廣物业所设立的阿穆尔嘉园物业服务项目部签订《房屋装饰装修管理协议》，向兴廣物业交付装修押金3000元。兴廣物业同意以3000元的装修押金抵扣3000元的物业费，芦海亮不同意在本案中核减。一审法院认为，兴廣物业与芦海亮签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。芦海亮作为阿穆尔嘉园小区1号楼1单元1602号房屋的业主，已接受了兴廣物业提供的物业服务，其应按合同约定履行交纳物业费的义务。兴廣物业同意芦海亮以3000元的装修押金抵扣相应的物业费，芦海亮明确表示不同意在本案中核减，故对兴廣物业要求芦海亮给付2015年8月6日至2019年12月31日期间的物业服务费5586元的诉讼请求，法院予以支持。芦海亮抗辩称双方签订的《物业服务合同》显失公平，阿穆尔嘉园物业服务项目部无权签订合同，物业收费标价构成欺诈的抗辩理由，无事实及法律依据，法院不予支持。芦海亮抗辩称兴廣物业涉嫌偷税漏税、涉嫌组织沙霸等黑恶势力以及涉嫌非法侵占的相关问题，不属于民事案件的审理范围，法院不予审理。对于芦海亮申请调取阿穆尔嘉园小区竣工验收、消防验收等相关材料，以及芦海亮申请调取经济适用房物业费收费价格的指导性文件，以此来确定房屋性质的问题，不属于本案审理范围，法院不予调取。关于兴廣物业要求芦海亮支付违约金的主张，兴廣物业未提供证据证明其已按照《物业服务合同》的约定履行了服务义务，亦未提供芦海亮恶意拖欠物业费的相应证据，其要求芦海亮支付违约金3000元的诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告芦海亮于判决生效之日起十五日内给付原告包头市兴廣物业服务有限责任公司2015年8月6日至2019年12月31日的物业服务费5586元；二、驳回原告包头市兴廣物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告包头市兴廣物业服务有限责任公司已预交），由被告芦海亮负担25元。二审经审理查明，一审判决认定的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为：首先，芦海亮与兴廣物业之间是否存在物业服务合同关系的问题。阿穆尔项目部属于兴廣物业的内设机构，没有民事主体资格，其按照兴廣物业指令与芦海亮签订了2014年8月6日的《物业服务合同》，法律后果由兴廣物业承担，所以芦海亮与兴廣物业之间存在物业服务合同关系。芦海亮提出的因其与兴廣物业未签订合同，主体涉嫌欺诈，所以其与兴廣物业之间不存在物业服务合同关系的主张不能成立。其次，案涉2014年8月6日《物业服务合同》的法律效力问题。兴廣物业在阿穆尔嘉园未进行竣工验收的情况下对该小区进行接收并开始提供物业服务，确实未遵守《包头市物业管理条例》第三十六条“新建物业应当符合下列条件后，方可开始向业主收取物业费：（一）所有建设项目按照批准的规划和有关专业管理设计要求全部建成，经竣工验收合格；（二）供水、排水、供电、燃气、供热、电梯等设施设备和道路、绿化、物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并且达到有关建设标准，具备使用条件，其中绿化可以在物业验收合格后的第一个绿化季节内完成；……”之规定。但《包头市物业管理条例》第八十九条还规定，“违反本条例第三十六条规定，建设单位或前期物业服务企业在新建物业不符合该规定的条件，向业主收取物业服务费的，由房产主管行政部门给予警告，责令限期改正，并责令其限期退还收取的物业服务费；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款”。可见兴廣物业的该违法情形应由其行政主管部门处理，不影响案涉2014年8月6日《物业服务合同》的法律效力，也不属于本案民事诉讼审理的范围。兴廣物业在案涉小区未竣工验收的情况下入驻一事，属于其在接收物业时履行注意义务方面的瑕疵，案涉2014年8月6日《物业服务合同》是有效合同，双方均应依约履行，所以芦海亮应向兴廣物业给付2015年8月6日至2019年12月31日的物业服务费5586元。再次，芦海亮提出的兴廣物业未退还其装修押金一事，与本案不属同一法律关系，其可另行解决；芦海亮上诉状中第三项上诉请求，因其在一审期间未提起反诉，本院在二审期间不作审理，其可另行解决。芦海亮的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人芦海亮负担。本判决为终审判决。审判长 乔瑞全审判员 王雅琴审判员 董婷婷 二〇二〇年十二月三十日书记员 段鹧庭本判决所适用的法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。