安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初4299号 原告：王海霞，女，1984年12月12日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 原告:丁晓刚，男，1984年10月7日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王海霞，丁晓刚妻子。 被告:全椒正东建设投资有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县椒陵大道。 法定代表人：陈武，该公司经理。 委托诉讼代理人：龚方明，安徽衡远律师事务所律师。 原告王海霞、丁晓刚与被告全椒正东建设投资有限公司（以下简称正东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王海霞、丁晓刚委托诉讼代理人王海霞，被告正东公司委托代理人龚方明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王海霞、丁晓刚向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除双方签订的全椒县商品房出售合同，退还原告缴纳的首付款66000元，退还原告为购买此房支付的办证费28160元，合计94160元；2.被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：原告于2019年8月2日签订了房地产出售合同，原告购买被告开发的位于全椒县，建筑面积109.74平方米，总房价人民币685000元。实际首付人民币66000元，代为办证费支出28160元。2019年8月2日与被告签订了首付分期合同，第一期款项为65000元，第二期75000元，贷款银行发现，原告所支付的首付款中有非自筹资金，以此为由拒绝贷款。银行拒贷，被告说1%首付可以办贷款的，但是没有办下贷款，现在原告没有钱支付剩余的房款，只能解除合同。后，原告多次与被告协商退房退款，被告以种种理由搪塞，拒不办理退房退款手续，无奈之下，原告只能诉诸法院，维护自己的合法权益。庭审中，原告又主张自己签的的购房合同是受被告销售人员所承诺的一折首付所欺骗而无效。 正东公司辩称，原告诉称不实，请求法院驳回原告的诉讼请求。一、原告诉讼解除双方签订的全椒县商品房出售合同，被告返还66000元没有事实和法律依据。1、原告诉讼解除双方签订的全椒县商品房出售合同没有依据，原被告签订的商品房合同经过房产登记部门备案，且已经办理了房产证，商品房已经登记在原告名下，原告已经取得物权，取得房屋所有权，原告要求解除双方的合同没有依据。2、原被告双方签订的商品房买卖合同第15页补充条款第五条明确约定如因原告资信问题未能通过银行按揭审查，或无法获取全部按揭贷款，原告应在收到银行通知之日起7日内向被告一次性付清购房款或未通过的贷款差额部分。逾期超过30日仍未付，被告有权解除合同，原告支付总房款的10%违约金给被告。本案是因原告无法办理按揭贷款，被告公司无过错，原告无权要求解除双方合同，且原告已经违约，只有被告有权解除合同，同时如果被告解除合同，原告应支付总房款的10%违约金给被告，在返还原告购房款时进行冲抵。3、原告没有依据解除双方签订的商品房买卖合同，所以被告不需要返还原告已经支付的首付款。二、原告诉讼要求被告退还原告办证费28160元没有事实和法律依据。1、原告购买的商品房已经办理产权证，原告的办证费用是交付给政府部门，不是交付给被告，被告没有得到原告所讲的28160元办证费，被告不需要返还给原告。2、原告购买的商品房物权已经转移给原告，原告支付给房产部门的办证费用是原告应该支付的费用，如果原告要求解除双方签订的商品房合同，已经支付的办证费用也应该由原告自行承担，与被告无关，被告不需要返还。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年8月2日，正东公司（甲方）与王海霞（乙方）签订了一份《全椒县商品房出售合同》，合同约定：正东公司将位于全椒县的商品房出售给王海霞，房屋的总房价款为685000元。该合同载明：付款方式为分期付款；贷款方式为商业贷款。乙方于2019年8月2日前支付房款计人民币206000元，于2019年11月2日前应支付房款计人民币479000元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之0.6计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同。乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。甲方在收到乙方全部房价款之日起7天内，甲方向乙方交付该房屋。双方商定，2020年2月2日前，由甲方向全椒县房地产管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。因甲方原因，乙方无法在2020年2月2日前取得房地产权证，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的0%；2019年8月2日之日起的180日内，乙方仍无法取得房地产权证，则乙方有权单方面解除合同。 同时补充条款还约定，除合同明确约定乙方可解除合同的情形外，乙方如果要单方解除合同，需征得甲方书面同意，并向甲方支付相当于总房款10%的违约金。如因乙方资信问题未能通过银行按揭审查或者无法获取全部按揭贷款，则乙方应在银行或甲方通知之日起7日内向甲方一次性付清购房款或未通过的贷款差额部分，逾期超过30日仍未付清，甲方有权解除合同，收回物业另行出售，乙方应向甲方支付相当于总房款5%的违约金。 签订合同时，正东公司已告知王海霞案涉房屋为现房。2019年5月21日，王海霞向正东公司支付定金10000元，2019年8月2日，王海霞在正东.凯旋名门售楼处签字正东公司提供的客户申请单两份，申请单内容分别为“借款人王海霞，联系电话139××××5948，借款日期2019.5.11，所购房号41＃1702。全椒正东建设投资有限公司：本人王海霞（身份证号3209811984××××××××），因资金周转不便，特用所购房屋作为抵押向林上智（身份证号）借款65000元，用于所购房屋购房首付款，本人承诺于2019年11月21日前将所借款项一次性还清；若逾期不还，贵公司有权将房屋不交付与本人，且一切后果由本人自行承担。申请人王海霞2019年8月2日”和“借款人王海霞，联系电话139××××5948，借款日期2019.5.11，所购房号41＃1702。全椒正东建设投资有限公司：本人王海霞（身份证号3209811984××××××××），因资金周转不便，特用所购房屋作为抵押向林上智（身份证号）借款75000元，用于所购房屋购房首付款，本人承诺于2020年5月21日前将所借款项一次性还清；若逾期不还，贵公司有权将房屋不交付与本人，且一切后果由本人自行承担。申请人王海霞2019年8月2日”。同日，王海霞向正东公司支付房款首付款196000元。 2020年8月20日，中国银行全椒支行向王海霞出具拒贷证明，拒贷证明记载“客户王海霞，身份证3209811984××××××××，购买的正东.凯旋名门41幢1单元1702室，经我行调查核实，客户当初所提供首付款有部分非自有资金，不符合我行贷款要求，我行拒绝该笔贷款，特此证明”。 另查明，王海霞向代办公司交纳办证费28000元，代办公司已为原告办理好房屋产权证。经核对相关票据，代办公司办证实际支出21505.72元。 再查明，王海霞与丁晓刚是夫妻关系，2009年10月16日登记结婚。 本院认为，案涉的《全椒县商品房出售合同》，是双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，合法有效，依法对双方具有约束力，双方应按照约定履行合同规定的义务，正东公司应按约履行交付房屋的义务，原告应按约履行交付房款的义务。原告主张正东公司在销售房屋过程中存在欺诈行为等但未提供证据予以证明，故对原告主张合同无效或可撤销的主张不予支持。本案中，原告未能按约交付剩余房款虽违约但并无主观恶意，正东公司介绍借贷让王海霞支付首付款，导致银行拒贷，主观上具有规避贷款政策的故意，有违诚实信用原则，考虑到原告自有资金付齐首付尚且困难，再继续履行47万剩余房款也确无能力，故对原告主张解除《全椒县商品房出售合同》正东公司返还购房款66000元予以支持。正东公司抗辩请求依约原告应按涉案房屋总价款的10%支付违约金冲抵应退房款，原告主张该违约金过高，请求予以调整；同时原告主张正东公司退还办证费用，该办证费用非正东公司收取且该费用已实际发生应认定为王海霞因合同的损失。本院结合合同履行情况、双方的过错程度、违约造成的损失以及本地的房地产市场行情等因素，调整王海霞向正东公司支付违约金为26000元，正东公司承担王海霞支付办证损失21505.72元，双方折抵过后，正东公司应返还王海霞61505.72元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、原告王海霞、丁晓刚与被告全椒正东建设投资有限公司签订的《全椒县商品房出售合同》于2020年11月16日解除； 二、被告全椒正东建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王海霞、丁晓刚61505.72元； 三、驳回原告王海霞、丁晓刚其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费适用简易程序减半收取1077元，由原告王海霞、丁晓刚负担400元，被告全椒正东建设投资有限公司负担677元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  高家斌 二〇二〇年十二月三十日 书记员  陈甜甜 附注法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。