宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初863号 原告：宁波江北恒一商业管理有限公司（统一社会信用代码：91330205340487599D）。住所地：宁波市江**恒一商业中心**2-10。 法定代表人：鲍人友，该公司经理。 委托诉讼代理人：戴洁洁，浙江和诚震旦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋佳盛，浙江和诚震旦律师事务所律师。 被告：宁波市江北金如通讯设备有限公司（统一社会信用代码：91330205099393878H）。。住所地：宁波市江**洪都路**** 法定代表人：王金如，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐勤，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告宁波江北恒一商业管理有限公司（以下简称恒一公司）与被告宁波市江北金如通讯设备有限公司(以下简称金如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序于2020年6月8日公开开庭进行了审理。后为进一步核实案件事实，本案依法转为普通程序于2020年11月9日第二次公开开庭进行了审理。原告恒一公司委托诉讼代理人戴洁洁、被告金如公司法定代表人王金如及委托诉讼代理人徐勤均到庭参加了诉讼。在审理过程中，原、被告申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。 恒一公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2018年5月17日签订的《宁波江北恒一广场租赁合同》于2019年12月10日解除，被告立即将房屋腾退并恢复原状后交还给原告，且需注销登记在涉案房屋上的营业执照、税务登记证等营业手续；2.判令被告支付2019年11月1日至12月9日的租金40857.96元（377149元／年÷360日×39日）；3.判令被告支付自2019年12月10日起至实际交还房屋之日止、按照1047.64元／日计算的房屋占用费（暂算至2020年3月1日为86954.12元）；4.判令被告支付2019年11月1日起至实际交还房屋之日止、按82元／日计算的物业服务费（暂计算至2020年3月1日为10004元）；5.判令被告支付违约金94287.25元（377149元／年÷4）。事实和理由：2018年5月17日，原、被告签订《宁波江北恒一广场租赁合同》一份，约定被告承租原告位于江北区××路××号××号××号××号××商铺（以下简称涉案商铺），用于经营华为品牌店／移动营业厅／苹果体验店／ＯＰＰＯ体验店品牌，租赁面积为246.02平方米，租赁期限自2018年8月1日至2021年3月30日。租赁期间，因被告逾期支付租金及物业费达三次以上，原告按约以书面函件的形式催款并通知被告租赁合同已于2019年12月10日解除。合同解除后，被告至今未将涉案商铺腾退交还给原告，故原告诉至法院，望判如所请。 金如公司答辩称：1.被告支付租金的时间虽较合同约定不一致，但系双方协商一致变更的结果，且被告已足额支付租金至2019年12月，之后因原告对涉案商铺锁门、断电，影响被告正常经营，被告有权拒付此后租金，故而原告不享有单方解除权。2.租赁合同已明确约定了被告的送达地址和联系方式，但原告未按照约定地址对被告进行送达，且被告实际上也未收到过原告催缴房租的函件，不能据此认定涉案租赁合同已于2019年12月10日解除。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院认定事实如下： 一、无争议事实 （一）合同约定情况 2018年5月17日，原、被告签订《宁波江北恒一广场租赁合同》一份，约定原告将建筑面积为246.02平方米的涉案商铺出租给被告，用于经营华为品牌店/苹果体验店/移动营业厅/OPPO体验店，租赁期限自2018年8月1日至2021年3月30日。自计租日（即免租装修期届满次日）开始，被告需支付租金，租金标准按照固定租金方式计取，其中第一个租约年（计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年以此类推）年租金为359189元、第二个租约年年租金为377149元、第三个租约年年租金为262558元；第一个租约年第一个季度被告实际需交纳租金89798元，在第二、三、四个季度被告实际需交纳租金89797元/季度。一个季度为一个缴租期，被告应当提前一个月（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向原告一次性足额支付下个缴租期租金。第一期租金的支付时间为本合同签订后7个工作日内，如果计租日不是该月第一天，则计租日当月的租金按实际天数计算。装修管理费为每平方米8元，合计1968元，该款项需在办理进场交接手续时一次性支付，且不退还。本合同签署当日，被告应向原告支付29932元履约保证金，同时向原告或原告指定的物业服务公司支付4920元物业服务费保证金。原告或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除被告欠付的租金或物业服务费或相应的违约金、滞纳金。双方约定本合同项下的进场日为2018年6月1日，开业日暂定为2018年8月1日。物业服务费按合同约定计租面积计算，计租日起每平方米每月10元，年物业费合计29522元，物业服务费每一个季度为一个支付期，被告应提前一个月向原告一次性足额支付下个支付期的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日），第一个季度的物业服务费在进场日支付。被告应在进场日前向原告支付5000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。合同终止后的60日之内，经结算原告应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给被告。自进场日起，被告应承担水、电、燃气等能源费用，并由原告代为收取，其中电费1.20元/kw、水费6.50元/立方米，能源费用的支付方式为被告于每月10日前向原告支付上月的能源费用，费用标准以相关部门公布及调整标准为准。双方确认，本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收本合同项下的履约保证金；在租赁期限内，若被告延迟缴纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则原告有权单方解除合同。本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权直接以履约保证金冲抵被告应负担的租金、物业服务费及其相关费用、违约金或者赔偿金，如有不足，原告有权继续追索。除上述违约责任约定外，任何一方因违反约定或者承诺而导致合同解除的，违约方应向对方支付相当于合同解除当月租金标准三个月的违约金。 被告付款情况 被告（含被告法定代表人）向原告承租了包括涉案商铺在内的多个商铺用于经营，并自2017年7月14日至2020年1月17日共计支付原告1893256.35元。被告法定代表人王金如另于2019年9月24日、10月30日、11月1日、11月28日、12月18日、2020年1月1日分别转账给原告公司的沈总5796元、430元、2400元、1670元、5000元、10000元，共计25296元。以上合计1918552.35元。前述款项中涉及涉案商铺的具体支付情况如下：于2018年6月5日支付第一期租金、物业费等共计138998元；于11月19日支付第二期租金等共计92459元；于2019年3月15日、3月16日支付第三期租金等共计97717.50元；于5月17日、5月26日、5月27日支付第四期租金等共计97000元；于8月1日、8月12日、8月14日、8月17日支付第五期租金等共计101667.75元；于10月23日、10月24日、10月29日、10月30日、11月4日、11月13日、2020年1月17日支付第六期租金等共计89880.85元。前述六期租金、物业费不足金额为16143.40元，其中13289元包含在上述25296元中，另外的2854.40元原告陈述自履约保证金29932元中扣除，剩余的履约保证金27077.60元视为违约金没收。除此之外，被告未再支付过款项。 对上述事实，由原、被告陈述及原告提交的租赁合同、被告提交的银行明细、转账记录予以证明。 二、争议事实 （一）被告是否按约支付了款项 原告认为，被告按约应于2018年5月17日、5月28日、6月1日支付第一期租金、物业费及物业服务保证金、履约保证金等共计138998.50元，应于2018年9月30日、12月30日、2019年3月30日分别支付第二、三、四期租金、物业费97177.50元，应于2019年6月30日、9月30日、12月30日分别支付第五、六、七期租金、物业费101667.75元，但被告从第一期开始即未按约、足额支付各项款项，且自第七期起的租金迄今未支付。 被告认为，对原告诉称的被告应付款时间、金额无异议，因双方就付款时间变更达成了一致意见，被告不存在逾期付款。 本院认为，从付款时间、金额看，被告自第一期起就存在未按约定时间、金额支付款项的情形，逾期次数已达三次以上，且自第七期的租金至今未支付，被告陈述其与原告经协商后就付款时间变更达成了一致意见，但未就此举证证明，应承担不利后果。鉴于此，可认定被告未按约支付相应款项，已构成违约。 （二）涉案商铺是否被原告锁门、断电；若存在，锁门、断电的时间 原告认为，因被告多次未按约支付租金等款项，在沟通无效的情况下，原告工作人员确于2019年12月12日上午将涉案商铺锁门，但被告已于同日将锁打开，原告选择报警，但因被告知该纠纷属民事纠纷应通过法院处理后，原告未再锁门。至于断电，因被告一直拖欠租金，原告于2020年1月15日至5月25日期间对涉案商铺断电，但自5月26日恢复供电后未再进行断电。 被告认为，原告自2019年12月11日至5月25日期间将涉案商铺锁门，且自2019年12月至今一直对涉案商铺断电，导致涉案商铺无法正常经营。 被告为证明其主张，向本院提交了如下证据： （1）照片及视频各一组（均显示涉案商铺处于无电状态）； （2）证人张某、章某证言。其中证人张某到庭陈述：其系被告公司员工，在恒一广场华为品牌店担任店长，涉案商铺在2019年12月份的时候被原告锁门了，直到2020年5月26日开完庭才打开，其不清楚锁门的原因，石安活系其同事，负责管理小米品牌店。证人章某到庭陈述：其系被告公司员工，任江北区域经理，自2019年12月至2020年5月26日期间，涉案商铺一直被原告锁住了，锁门的原因其不清楚，自己向王金如汇报过，目前除了移动营业厅外，其他店铺都恢复了供电。 2020年11月20日，本院进行了现场勘查，确认除华为门店在经营外，其他门店基本处于空置状态，除移动门店外，其余门店打开电源开关后均显示有电，移动门店经现场测试显示电源处处于通电状态，原告工作人员陈述原告可自行控制涉案商铺的电源。 经质证，原告对被告提交的证据均有异议，认为照片及视频无法反映具体停电、锁门情况，证人均系被告公司员工，可信度较低，不应采信。对现场勘察笔录，原、被告均无异议。因被告提交的照片、视频，仅能反映涉案商铺处于无电状态，但无法看出无电的原因及时间；对证人证言，因原告自认确对涉案商铺断电，本院对该事实予以确认，对具体断电时间，被告陈述原告自2019年12月起至今一直对涉案商铺断电，但证人陈述除移动营业厅外，其他店铺至5月26日已恢复供电，且涉案商铺在本院现场勘查时处于通电状态，因被告未举证证明涉案商铺在2020年1月15日前及5月25日后被原告断电，故本院对被告意见不予采纳，并认定原告自2020年1月15日至5月25日期间对涉案商铺断电。对锁门的情况，因被告仅提交证人证言，无其他证据佐证，真实性难以认定。 （三）原告是否有权解除租赁合同及合同解除的时间 原告认为，其于2019年4月16日、7月29日、12月8日发函催促被告付款，但被告一直未履行付款义务，且逾期已达三次以上，其有权解除租赁合同，租赁合同应以2020年2月25日函件确认解除之日解除。 被告认为，原、被告经协商后对付款时间进行了变更，被告已足额支付了租金，原告无权解除租赁合同，且原告对涉案商铺锁门、断电，被告有权拒付此后租金。 原告为证明其主张，向本院提交了2019年4月16日、7月29日、12月8日、2020年2月25日的函件四份（其中4月16日函件上有石安活签名）及函件照片一组、短信打印件一份。经质证，被告表示其工作人员石安活按照原告要求在函件上签名，但随后该函件被原告拿走，其他函件均未收到；原告通过彩信发送的函件，因被告手机未开通彩信业务，未曾收到过。 经审查，因2019年4月16日函件上有被告工作人员签名，真实性可确认，但此后三份函件因原告未举证证明已送达被告，真实性难以认定；对短信截图，因系原告工作人员通过彩信形式发送，被告法定代表人否认收到该信息，且当庭核实时也无法显示被告已收到该信息，故本院对短信不予认定。综上，因租赁合同已对被告支付各项款项的时间、金额进行了明确约定，但被告仅支付了六期款项，且自第一期起即已存在逾期付款的情况，逾期期数达三次以上，原告依约可行使解除权。现因原告未举证证明解除通知已送达被告，故而不应以函件上载明的时间认定合同解除时间。因原告在本案起诉状中诉请确认合同解除，故而可认定自本案副本送达之日即2020年5月6日为合同解除日。 本院认为，原、被告签订的《宁波江北恒一广场租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。现因被告未按约履行付款义务，原告依法可行使解除权，且租赁合同已于2020年5月6日解除。合同解除后，被告应及时办理房屋腾退、注销登记在涉案商铺上的营业执照、税务登记证等手续。对腾退的时间，考虑到涉案商铺的面积、经营性质及腾退的难易程度等，本院酌情给予30日腾退期限。因被告已支付租金、物业服务费至2020年1月31日，原告主张之前的租金、物业服务费，无事实依据，本院不予支持。对自2020年2月1日起至实际腾退日止的租金、占有使用费、物业服务费，原告主张按照租赁合同约定标准计算，符合法律规定，本院予以支持，但自2020年1月15日至5月25日期间因原告对涉案商铺断电，影响涉案商铺正常经营，被告辩称上述期间的租金（经计算金额为136394元）不应支付，该意见具有合理性，本院予以支持。对于违约金，原告主张94287.25元（377149元/年÷4），考虑到原告已将履约保证金29932元中的27077.60元视为违约金扣除及原、被告各自过错程度、租期时间等因素，本院酌定被告另支付违约金5000元，对超过部分不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告宁波江北恒一商业管理有限公司与被告宁波市江北金如通讯设备有限公司于2018年5月17日签订的《宁波江北恒一广场租赁合同》于2020年5月6日解除； 二、被告宁波市江北金如通讯设备有限公司于本判决生效后三十日内将其依据前述租赁合同承租的商铺腾退交还给原告宁波江北恒一商业管理有限公司，并注销登记在该商铺上的营业执照、税务登记证等营业手续； 三、被告宁波市江北金如通讯设备有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波江北恒一商业管理有限公司自2020年2月1日起至实际腾退日止、按照前述《宁波江北恒一广场租赁合同》约定标准计算的在扣除136394元后的租金、占有使用费、物业服务费； 四、被告宁波市江北金如通讯设备有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波江北恒一商业管理有限公司违约金5000元； 五、驳回原告宁波江北恒一商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1787元，由原告宁波江北恒一商业有限公司负担787元，被告宁波市江北金如通讯设备有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  陈冬红 二〇二〇年十二月十一日 书记员  罗燕燕 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。