甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初251号原告（反诉被告）：薛某某，男，1971年出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：罗海珍，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑瑶，甘肃正鼎律师事务所律师。被告(反诉原告)：王某某，女，1974年出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：唐正浩，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：吴某某，男，1973年出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：唐正浩，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：兰州理工大学，住所地兰州市七里河区兰工坪**。法定代表人：芮执元，该校校长。委托诉讼代理人：宋某某，男，1982年出生，汉族，住兰州市。原告薛某某与被告王某某、吴某某、兰州理工大学房屋买卖合同纠纷及反诉原告王某某与反诉被告薛某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）薛某某的委托诉讼代理人罗海珍、郑瑶、被告（反诉原告）王某某及其王某某、吴某某的委托诉讼代理人唐正浩、被告兰州理工大学的委托诉讼代理人宋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛某某向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令被告王某某赔偿原告房屋差价损失993185元。二、请求贵院依法判令被告王某某赔偿原告房屋装修损失10万元。三、请求贵院依法判令被告王某某向原告支付资金占用期间的利息23万元。四、本案的诉讼费、保全费等一切与案件有关的费用由被告承担。事实与理由：2010年7月20日原告与被告王某某、吴某某签订了《房屋交易协议书》，协议约定，二被告将其共同拥有的位于兰州理工大学后家属院1号高层1605室房屋及屋内设施以39万元价格出售给原告。二被告向原告承诺该房屋可以对外出售，只是暂时无法办理产权手续。故原告与二被告在协议中约定，日后兰州理工大学办理产权证时，二被告无条件配合。原告按照协议约定向二被告支付了购房款39万元，并于2011年5月10日向兰州理工大学交纳了房屋尾款36815.46元。房屋交付原告后，原告对房屋投入大量时间、精力、金钱进行装修，并实际使用至今。2018年4月，被告王某某要求原告向其返还房屋，原告拒绝后被告王某某将原告诉至法院要求解除合同。该案经法院审理后认为合同签订时被告王某某并未取得房屋权利人的许可，事后亦未取得房屋权利人的许可，侵犯了房屋权利人的利益为由，判定涉案合同无效。拥有房屋处置权利是房屋出让方的基本义务，未取得房屋权利人的许可导致合同无效是被告的过错造成的。二被告在需要资金时恶意隐瞒房屋不得交易的事实，向原告恶意虚构其拥有房屋处置权利可以交易房屋的事实，套取房屋变现资金后，在房价大涨后借故要求解除合同并提起诉讼，严重违背了诚实信用原则。根据合同法的规定，合同当事人因合同无效遭受损失的，有权要求过错方予以赔偿。为了维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。针对本诉，王某某辩称，双方对因学校政策、答辩人工作变动原因致合同不能履行的，明确约定各方分别向对方返还购房款和房屋后，双方互不承担责任。现答辩人已经向原告退款，原告也已经返还房屋，双方再无其他责任。1、学校政策原因。《房屋交易协议书》无效系学校政策原因，答辩人对《房屋交易协议书》无效没有过错。2010年7月20日，答辩人在与原告签订《房屋交易协议书》时就已经向原告披露了涉案房屋的权属状况情况，对此，协议书已经明确，“乙方（原告）已充分了解该房屋的基本情况权属现状及甲方（答辩人）工作可能变动情况”。因房屋的权属属于兰州理工大学，双方在签订《房屋交易协议书》时，该协议书应属于效力待定合同，协议的效力具有不确定性，如果房屋权利人理工大认可答辩人转让房屋，协议就生效，反之如果协议未得到房屋权利人的追认，则协议为无效协议。原告明知涉案房屋的权属状况，仍然愿意与答辩人签订协议，说明原告对协议书效力的不确定性，即协议书可能有效也可能无效是有充分认识的，并愿意承担未来协议得不到权利人追认，可能无效的法律后果。2019年因兰州理工大学未追认双方协议书的效力，经贵院确认双方签订的协议为无效协议，这就是双方约定的学校政策原因。因此，对协议无效答辩人没有过错。2、答辩人工作变动。签订协议书时，答辩人明确将自己工作可能的变动状况告知原告，原告愿意承担因答辩人工作变动产生法律后果。2018年答辩人从杭州结束养病回兰州理工大学工作，就按照协议向原告发出通知。答辩人需要说明的是，对以上两种可能出现情形的责任承担，在双方签订的《房屋交易协议书》第二条2款进行了明确约定：“若因甲方（答辩人）工作变动、学校政策等原因造成反悔的，双方互不承担责任，甲方退还乙方购房款叁拾玖万元整，乙方退还甲方原房屋及屋内设施。”显然，对于张两种情形的法律后果，双方都有充分的考虑，并对如何承担责任进行了明确约定，该约定不违反法律强制性规定，是双方的真实意思表示，理应得到尊重。退一步将，即使答辩人存在过错，协议书第二条对答辩人承担赔偿责任也做出了明确约定，即答辩人的赔偿金额是人民币贰拾万元。综上，恳请驳回原告的全部诉讼请求。吴某某辩称，其在2004年10月9日就已经和王某某解除婚姻关系，该合同与其没有关系。兰州理工大学辩称，涉案房屋是我学校房屋，原被告在学校不知情的前提下出售，与我学校无关。他们双方的房屋买卖合同我学校是不清楚的。且王某某与学校签订购房合同时，合同中已写明只允许教职工使用，不得出售。同时，反诉原告王某某向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人薛某某向反诉人支付房屋使用费234000元（2010年7月20至2020年4月20日），并按每月3000元计算使用费至实际腾交房屋之日。二、本案诉讼费、反诉费等全部由被反诉人承担；事实与理由：2010年7月20日反诉人与被反诉人签订《房屋交易协议书》时，反诉人明确告知被反诉人，交易房屋的权属在兰州理工大学，反诉人不是权利人，仅仅是房屋的使用人，被反诉人对房屋的状况完全知情，且已经在协议中写明，在这种情况下，被反诉人签订的协议，反诉人没有过错。协议同时约定，若反诉人工作变动、学校政策等原因造成反悔的，双方互不承担责任。2018年反诉人回兰州理工大学工作，依约要求被反诉人返还房屋，被反诉人拒绝，双方酿成纠纷，经贵院审理认定协议无效，被反诉人应向反诉人返还涉案房屋。依据法律规定，协议被认定为无效的，该协议应属自始无效，即该协议在签订之日就属于无效协议，且过错完全在被反诉人一方。据此，被反诉人占有反诉人的房屋没有任何的法律依据，理应向反诉人支付实际占有房屋之日至返还房屋之日的房屋使用费。综上，反诉人提起反诉，请求依法保护反诉人的合法权益。关于反诉，薛某某辩称，一、从薛某某与王某某、吴某某签订的《房屋交易协议书》中第二条第一款“甲方所出售给乙方的房屋权属在兰州理工大学，日后在兰州理工大学给予办理产权证时，甲方应无条件配合”，第二款“甲方在收到全部购房款后，所出售的兰州理工大学后家属院1#高层1605号房屋，不得因为产权证的落实与下发，以及房屋市场上涨等原因而反悔”可以看出，双方在签订合同时，王某某给薛某某传达的信息是：虽然签订合同时房屋的权属是在理工大名下，但是日后房屋权属是能够办到个人名下的，对分配给她个人的房子她个人有权利进行处分，并且在日后权属能办到个人名下时，会配合薛某某办理相关手续。试问如果王某某没有向薛某某表示她对房屋有处分权，薛某某怎么会和她签订房屋交易协议？谁会和没有处分权的人签合同？并且从合同第三条第3款“在未将产权证过户至乙方名下之前，乙方不得出售该房屋，若却需出售的，甲方应积极配合”可以看出，王某某给薛某某承诺的是：不仅王某某对该房屋有处分权，甚至薛某某基于该房屋交易协议，薛某某也对该房屋有处分权，只是处分的时候需要其配合。正是因为王某某告知薛某某虽然房屋产权是在理工大名下，但是她对房屋有处分权，薛某某才会与其签订房屋交易协议书。现经兰州市七里河区人民法院（2019）甘0103民初1009号民事判决书认定，王某某根本就没有取得房屋的合法处分权，从而导致薛某某与王某某、吴某某签订的《房屋交易协议书》无效。因此，王某某未取得房屋的合法处分权是导致合同无效的根本原因，王某某应对合同无效承担全部过错责任，并赔偿薛某某因此受到的损失。吴某某作为王某某的配偶、房屋共同出售人，应与王某某一起共同赔偿薛某某因此受到的损失。二、涉案房屋是薛某某在与王某某、吴某某签订《房屋交易协议书》后合法合理占有使用该房屋的，合同无效的过错方是王某某与吴某某，薛某某不应向其支付房屋使用费。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证对双方无异议的本院予以确认并在卷佐证。经审理认定事实如下：王某某系兰州理工大学职工。2010年7月20日，薛某某与王某某、吴某某签订了《房屋交易协议书》，协议约定：甲方（王某某、吴某某）愿意将其拥有的兰州理工大学后家属院1＃高层1605号（王某某名下）建筑面积142平方米的房屋及屋内设施以叁拾玖万元整出售给乙方（薛某某）；甲方所出售给乙方的房屋权属在兰州理工大学，日后在兰州理工大学给予办理产权证时，甲方应无条件配合，甲方在收到全部购房款后，所出售的兰州理工大学后家属院1#高层1605号房屋，不得因为产权证的落实与下发，以及房屋市场上涨等原因而反悔；甲方收到全部房款后，该房屋的实际拥有人为乙方，甲方承诺自己及配偶以及继承人不对该房屋提出任何涉及房产产权方面的主张。合同签订后，薛某某于合同签订当日向王某某支付房款25万元，2010年7月25日付清尾款14万元。房款付清后，王某某、吴某某将案涉房屋交予薛某某。2011年5月10日，薛某某向兰州理工大学交纳了购房尾款36815.46元。2018年7月，王某某以要求解除双方签订的房屋交易协议书、各自返还所取得财产为由向我院提起诉讼。经审理，我院以（2019）甘0103民初1009号民事判决书判决：王某某与薛某某签订的《房屋交易协议书》为无效协议；王某某返还薛某某购房款426815.46元，薛某某返还王某某位于兰州理工大学后家属院1#高层1605室房屋（建筑面积142平方米）及室内设施。宣判后薛某某不服一审判决提出上诉，经兰州市中级人民法院二审判决，维持原判。但关于无效合同造成的损失，二审法院认为：合同当事人因合同无效遭受损失的，有权要求过错方予以赔偿，王某某、薛某某在一审时均未就各自损失提出主张或反诉，故本案对于双方因合同无效遭受损失部分不予审理，双方可另行处理。截止诉讼时，王某某已返还薛某某购房款426815.46元，薛某某亦将位于兰州理工大学后家属院1#高层1605室房屋（建筑面积142平方米）及室内设施返还王某某。另查明，案涉房屋所有权人系兰州理工大学，产权证为兰房权证（七里河区）字第2××3号，王某某与校方签订购房合同时，合同中已注明只允许教职工使用，不得出售。王某某自签订协议（与薛某某所签协议）至今始终系兰州理工大学职工，期间并无工作变动，其与吴某某原系夫妻，2004年10月9日双方离婚。但在2010年7月20日签订《房屋交易协议书》时，王某某、吴某某并未将其二人已离婚的事实告知薛某某，仍以夫妻名义签订了该合同，并签字按手印予以确认。再查明，案涉房屋兰州理工大学后家属院1#高层1605室（建筑面积142平方米），王某某集资购买时，全款仅为不足17万元。2020年10月20日，经甘肃格致房地产评估商务有限责任公司评估：该房屋现在的市场价为单价9566元／㎡，总价135.84万元。本院认为，公民法人合法的民事权益受法律保护，民事活动应当遵循等价有偿的原则，秉持诚实、恪守承诺。我国合同法规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告薛某某与被告王某某、吴某某于2010年7月20日签订的《房屋交易协议书》因诉讼已归于无效。但纵观全案，协议签订时，案涉房屋的性质系单位职工集资建房，该性质决定了房屋所有权并非当然归属兰州理工大学所有，而是被告王某某全款集资购得，根据通常的生活经验与常识及单位职工集资建房的所有权最终都能办至集资者名下的社会普遍现象判断，原告薛某某有理由相信王某某、吴某某有权处置集资所购房屋并最终取得房屋所有权证书，且在签订协议时被告王某某明确表示“日后在兰州理工大学给予办理产权证时，甲方应无条件配合”。为促成协议签署并实施，被告王某某不但隐瞒“只允许教职工使用，不得出售”的校方规定，还隐瞒其与吴某某已离婚的事实，仍以夫妻名义协商、签订合同。因此，原告薛某某基于该信赖基础签订了《房屋交易协议书》，并以高出集资款25万余元的价格购买了案涉房屋。然近几年来兰州市房屋价格大幅上涨，案涉房屋经评估现市场价值为135.84万元，较2010年7月20日的实际交易价426815.46元已增值931584.54元。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获利。……应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益”。分析本案，即未出现协议中约定“学校政策”原因（因王某某自签协议之初，就明知校方不允许出售的规定），也未有被告王某某“工作变动”因素（因为王某某自始为兰州理工大的职工）。故原告薛某某主张被告王某某赔偿原告房屋差价损失931584.54元（1358400元－426815.46元）的诉讼请求，合理正当、理据充分，本院依法予以支持。但其主张被告王某某赔偿房屋装修损失10万元及资金占用期间的利息23万元的诉讼请求，因房屋自装修居住起至返还给被告王某某止，在长达十年的时间内均由原告薛某某享受由装修带来的品质生活，且该装修残值已包含于房屋的市场评估价中，关于利息业已由房屋增值部分补偿。因此对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告王某某主张的请求反诉被告薛某某支付房屋使用费234000元（2010年7月20至2020年4月20日），并按每月3000元计算使用费至实际腾交房屋之日的反诉请求，因案涉房屋的集资款仅为不到17万元，而反诉被告薛某某支付的购房款却高达426815.46元，反诉原告王某某以无效合同已获利25万余元。虽然该款项因诉讼已返还反诉被告薛某某，但反诉原告王某某就该获利款项已实际占有并支配长达十年，十年的孳息或支配使用的获利当与房屋使用费冲抵。故对于反诉原告王某某的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告王某某于本判决生效后十日内，偿还原告薛某某房屋差价损失931584.54元。二、驳回原告薛某某的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告王某某的全部反诉请求。本诉案件受理费16708元，由原告薛某某负担4945元，被告王某某负担11763元，保全费5000元、评估鉴定费9000元，由被告王某某负担。反诉案件受理费4810元，由反诉原告王某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  刘克斌人民陪审员  张本玲人民陪审员  张元鹏二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  申俪洁