重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0237民初4148号原告:曹先敏，女，1987年4月28日出生，汉族，现住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：曹先进（特别授权），重庆市巫山县维正法律服务所法律服务工作者。被告：重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇太平路**，统一社会信用代码:91500238673396425P。法定代表人:彭希，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张旭（特别授权），重庆浩志律师事务所律师。原告曹先敏与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司（以下简称“圣贤鼎房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，由重庆市第二中级人民法院指定本院审理。本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序并于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告曹先敏的委托诉讼代理人曹先进，被告圣贤鼎房产公司的委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹先敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约交房的违约金12721.97元(计算方式302400元×0.00007×601天，从2017年10月1日起至2019年5月24日止，共计601天);2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由:2017年4月19日，原告向被告购买位于巫溪县的商品房，并签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，合同约定购房款为302400元，该合同第7、8条约定被告于2017年9月30日将取得《竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。2017年9月30日前将商品房交付给原告，虽然原告接受了该商品房并装修入住至今，但不等于被告已按合同约定将取得《竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告，实际在此期间该房屋是不具备使用条件的。原告认为，被告未按合同约定条件履行交房义务，应承担违约责任，但由于被告客观上没按期交付房屋的情形不同，原告自愿降低标准为要求被告按日万分之零点七承担违约义务，请求法院支持原告的诉讼请求。被告圣贤鼎房产公司辩称，对原告诉讼请求中违约金的计算方式有异议，原告主张的违约金起止时间应为2017年10月1日开始计算至2019年5月24日，因为双方签订的合同补充协议第八条明确约定，以原告支付购房尾款的时间为违约金计算的起始时间。本院经审理认定事实如下:2017年4月19日，被告圣贤鼎房产公司(卖方，甲方)与原告曹先敏(买方，乙方)签订编号为CQ-319-00818578的《重庆市商品房买卖合同》，约定原告以建筑面积单价3600元/m2、套内建筑面积单价4314.45元/m2、总价款302400元的价格购买被告销售的重庆市巫溪县房屋，签订合同之日付清首付购房款62400.00元，其余房款240000.00元由乙方向有关银行申请贷款应委托贷款机构将取得的贷款一次性转付给甲方。该合同载明“第七条交房期限及交付条件(一)本商品房交房期限2、属预售商品房的，甲方应当在2017年09月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二)本商品房交付时应符合以下条件:(1)本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：(2)逾期超过90日(与本条第1款第(1)项约定的日期相同)后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金……”。该合同附件五为《巫溪县逸美兴悦住宅小区（商品房买卖合同）补充协议》，载明“……8、在交房时，若乙方未将购房款和其他相关税、费结清的，交房时间向后顺延至乙方将购房款和其他相关税、费付清为止，乙方同意甲方不承担此段时间逾期交房的违约责任……18、特别约定：（3）由于不可抗力、政府行为、政策因素，导致甲方不能按期交房和办理备案登记、产权证书的，期限顺延，甲方不承担违约责任……”合同签订后，原告曹先敏按约向被告圣贤鼎房产公司支付了购房首付款62400元，并付清了大修基金、登记费及契税。2017年8月29日，原告以公积金贷款方式付清剩余购房款240000元。2017年10月21日，被告将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告，原告接房后装修入住至今。2019年5月24日，被告取得案涉楼房的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。另查明，原告曹先敏起诉后，于2020年10月12日向重庆市巫溪县人民法院提出申请，要求对被告圣贤鼎房产公司银行账户内存款12721.97元予以保全。该院经审查作出（2020）渝0238执保176号执行裁定书、（2020）渝0238民初2882号民事裁定书，准许原告的财产保全申请并冻结了被告圣贤鼎房产公司在中国农业银行的存款12721.97元。原告支付了财产保全费147.23元。庭审中，原告主张违约金期间的时间按每月30日计算。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《巫溪县XXXX小区(商品房买卖合同)补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应按约定严格履行各自的义务，不得擅自变更或者撤销。上述合同对交房条件和交房期限约定十分明确，被告圣贤鼎房产公司的义务是按期将已经取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告，而不只是交付物理状态的房屋。根据审理查明的事实，被告圣贤鼎房产公司将尚未进行建设工程竣工验收备案登记的物理状态的房屋交付给原告。虽然原告接受了该房屋，但被告履行义务不全面，明显违反了合同约定，不构成有效交付，直至2019年5月24日被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告的交付义务才全面履行完毕。被告未提供确实充分的证据证明存在法定或约定的免责或减轻责任的事由，则被告延迟交房的行为违反合同约定，应承担相应的违约责任。原告主张要求被告支付从2017年10月1日起至取得备案登记证之日止（即2019年5月24日止，共计594天）的违约金，符合法律规定，本院予以支持。对于违约金的计算标准，本院综合考虑合同履行情况、违约事实的严重程度、双方诉辩意见等，对原告按已付房款每日万分之零点七的标准计算违约金的主张，予以采纳。因此，被告应承担逾期交房的违约金为12573.79元（即302400元×0.00007×594天=12573.79元）。原告主张中的超过部分，本院不予支持。综上所述，原告曹先敏的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于本判决生效后三日内，支付原告曹先敏违约交房的违约金12573.79元。二、驳回原告曹先敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费118元，减半交纳59元，诉讼保全费147.23元，合计206.23元，由被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行的最后一日起计算。本判决为终审判决。审判员  何玲二〇二〇年十二月二十二日书记员  夏燚