河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初3369号原告:佘娜，女，1979年3月8日生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：杨文君，河南彪炳律师事务所律师。被告:安阳市东兴房地产开发有限责任公司，住所地安阳市北关区灯塔路**（灯塔路办事处**）。法定代表人：张俊青,职务执行董事。委托诉讼代理人：张辰，河南大然律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛鹏宇，河南大然律师事务所律师。被告：李新国，男，1973年7月28日生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：袁玉涛，河南永中律师事务所律师。被告：王华，女，1977年7月26日生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：袁玉涛，河南永中律师事务所律师。原告佘娜与被告安阳市东兴房地产开发有限责任公司（以下简称东兴房地产公司）、李新国、王华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佘娜的委托诉讼代理人杨文君，被告东兴房地产公司的委托诉讼代理人盛鹏宇、被告李新国及其委托诉讼代理人袁玉涛、被告王华的委托诉讼代理人袁玉涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佘娜向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告东兴房地产公司签订的《认筹协议书》；2、判令三被告连带承担返还原告向其交纳的购房定金4万元；3、判令三被告连带承担双倍返还原告房款365600元及利息(利息从2012年9月1日起至被告付清之日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算)；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年3月23日，原、被告双方就原告购买被告开发的位于安阳市县中街景春××（县××号院)2号楼1单元14层中户的房屋达成一致，约定原告购买被告东兴房地产公司开发的景春苑(县中街8号院)2号楼1单元14层中户的房屋,建筑面积为88.2平方米，每平方米2000元;被告于2012年8月竣工，并向原告交付房屋；购房期间不经原告同意,被告不得擅自销售原告所购房屋。合同签订当天，原告按照被告要求,实际向其交付了全部房款182800元,并于购房前一日,即2012年3月22日向被告交纳了2万元的购房定金。但被告东兴房地产公司在房屋竣工后,却将原告收购房屋卖给他人，被告的行为构成“一房多卖”，致使原告的合法权益受到严重侵害。故原告只有诉至贵院，望法院判如所请，以维护原告的合法权益。被告东兴房地产公司辩称，本案的事实是被告东兴房地产公司曾向被告李新国借款100万元，用4套房屋做抵押，向李新国出具了空白的相关手续（认筹协议书），原告佘娜诉争的房屋是4套抵押房的其中一套。原告佘娜与被告东兴房地产公司并未签订任何协议，购房款被告东兴房地产公司也并未收到，而是由被告李新国全部收取。被告东兴房地产公司与被告李新国之间的借款东兴房地产公司也即将还清,故被告东兴房地产公司不应当承担原告佘娜所诉的三项诉讼请求。被告李新国、王华共同辩称，1、原告佘娜和被告李新国、王华之间不存在房屋买卖合同法律关系，如被告东兴房地产公司所说购房手续是东兴房地产公司出具,原告佘娜提交的认筹协议书双方主体不包括被告李新国及被告王华,而且该认筹协议书也不是房屋买卖合同。2、原告佘娜无权向被告李新国及被告王华主张定金,该定金证明是李新国出具给宋海岗的，该定金不是原告所交，原告以该证据为依据主张罚金原则，不符合合同相对性原理，原定金所约定的认购房屋事项已经完成，宋海岗已经取得认筹房屋资格,拿到了被告东兴房地产公司出具的空白认筹协议书和房款收据，原告无权根据该协议和房款收据向不属于合同相对人的被告李新国及被告王华主张定金条款。3、原告佘娜和被告李新国、王华之间没有签订过房屋买卖合同，182800元房款也不是原告所缴纳，被告李新国、王华无义务向原告佘娜承担合同责任，认筹协议也不属于购房合同，退一万步说即使原告佘娜和被告李新国、王华个人之间形成合同关系，其主张的双倍返还也没法律依据。4、前文已述被告李新国、王华不是合同的相对人,不是本诉的适格被告,不应承担本案诉讼费用。5、承担连带责任必须有法律的明确依据，根据合同相对性原则被告李新国、王华承担连带责任无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告佘娜（乙方）提供了一份2012年3月23日与被告东兴房地产公司（甲方）签订的《认筹协议书》，该协议书约定，房址为安阳市县中街8号院二号楼1单元14层中户。面积按建筑面积计算,共计约88.2平方米,竣工后按实际建筑面积计算；价格为2000元平方米,总价壹拾柒万陆仟肆佰元整；竣工日期为乙方所购房定于2012年8月竣工，竣工验收后甲方通知乙方办理结清房款,办理交接手续,房屋交付使用；房屋交付使用后,乙方凭购房手续按照国家房产管理政策自行到国家房产管理部门办理房产证书；院内其他没施及空地道路均属于公共设施,任何购房者无权在院内私搭乱建；在订房期间,甲方不经乙方同意不得擅自销售所订房屋,如乙方违约退房,甲方按总房款的5%要求乙方给予赔偿。同日，被告东兴房地产公司票号为374071的单据载明“今收到现金壹拾柒万陆仟肆佰元整，约88.2平方，二号楼1单元中户14层，全款付清），加盖有东兴房地产公司印章及法定代表人张俊青个人印章。原告佘娜提供了2012年3月22日李新国出具的证明条复印件，内容为“今收到宋海岗交来景春苑2号楼1单元14楼中户（88.2㎡）定金贰万元整”，注明23号全款付清。该证明下方留有王华的手机号，并提供了一份2012年3月23日的转款记录，系由宋海岗名下尾号为4177的工商银行卡转至王华名下尾号为1872的银行账户内，金额为182800元。庭审中经询问，原告佘娜称款项系通过宋海岗付款购买房屋，所有款项已经支付完毕，因房屋涉嫌“一房多卖”，故要求解除协议，返还购房款及赔偿损失。被告李新国称宋海岗通过熟人找到李新国买房，因为前期李新国是东兴房地产公司总经理，认筹协议及收款单据均是东兴房地产公司工作人员出具的，没有写具体买受方是谁是因为宋海岗说不确定用谁的名字，称签订正式合同时再提供名字，后来宋海岗告诉李新国将房屋转卖给原告佘娜，因房屋涨价，宋海岗曾对李新国说过让佘娜补钱，双方协商过该事宜，所以原告佘娜持有的协议不是直接由东兴房地产公司与佘娜签订的。另查明，被告李新国与被告王华系夫妻关系。被告东兴房地产公司与被告李新国之间存有债权债务关系。上述事实，有原告佘娜提供的认筹协议书、委托书及定金证明（复印件）、购房款收据、中国工商银行转账凭证以及当事人陈述等证据，予以证实。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，虽然被告东兴房地产公司称案涉认筹协议原是空白协议，用于借款抵押，但是其未提供证据证明。即使存在借款抵押，因认筹协议已经填写了相关内容且有收款单据，也不能排除存在以房抵债的因素，故被告东兴房地产公司的抗辩理由不予采信。被告李新国称原实际购房者为案外人宋海岗，后宋海岗将上述转卖给原告，现认筹协议书上载明购方是佘娜，佘娜并持有东兴房地产公司出具的收据房款单据，现佘娜作为原告起诉，其主体适格。因涉案房产即位于安阳市县中街8号院2号楼1单元14层中户的房屋至今未取得商品房预售许可证明，被告东兴房地产公司明知自己开发的位于安阳市北关区县中街景春苑小区没有取得商品房预售许可证明，而进行销售房屋，涉案认筹协议违反了国家法律的禁止性规定，属于无效协议，无效的协议自始无效，不存在解除协议的情况。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因佘娜提供的认筹协议书无效，东兴房地产公司出具了收取购房款176400元的单据，东兴房地产公司应当返还给原告佘娜。至于佘娜称通过案外人宋海岗转款至王华名下182800元房款，而被告李新国称王华的账户系由东兴房地产公司实际控制，考虑到李新国与东兴房地产公司之间存在债权债务关系，超出房款收据部分的款项6400元（182800-176400）被告李新国未提供证据证明收取该费用确系是东兴房地产公司所为，因此王华账户上转存的款项无合法收取的依据。李新国与王华系夫妻关系，故被告李新国、王华应当返还原告佘娜超出房款单据部分6400元的款项。关于原告佘娜要求按照双倍返还购房定金4万元的诉讼请求，因原告佘娜提供的2万元定金证明系复印件，且后注明23号全款付清，不足以证明上述2万元定金的去向，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告佘娜要求按照一倍购房款赔偿损失的诉讼请求，理由主要是认为“一房多卖”，因双方签订的认筹协议本质上无效，东兴房地产公司在主观上并不存在恶意违约或者欺诈行为，且佘娜购买房屋时对房屋实际状况没有核实，也不能完全排除其转买房屋的因素，不适用惩罚性赔偿责任。但是纵观本案事实，原告佘娜确实受到了损失，其实际损失为占用资金期间产生的利息损失，现原告佘娜要求从2012年9月1日主张利息损失，本院予以支持，该利息标准按照法律规定的同期标准进行计算。关于佘娜要求东兴房地产公司、李新国、王华连带承担责任的请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告安阳市东兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告佘娜购房款176400元及利息（利息以176400元为基数，从2012年9月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告李新国、王华于本判决生效后返还原告佘娜购房款6400元及利息（利息以6400元为基数，从2012年9月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告佘娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7384元，减半收取3692元，由原告佘娜负担2028元，被告安阳市东兴房地产开发有限责任公司负担1606元，被告李新国、王华负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  陈新玲二〇二〇年十二月十九日书记员  高鹏鹰