河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初5326号原告：刘佩等32人。（具体身份信息见附件1）诉讼代表人：刘佩，女，汉族，1984年7月30日出生，住郑州市中原区陇海西路**。诉讼代表人：宋璐璐，女，汉族，1987年1月4日出生，住，住河南省唐河县/div>被告：郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段****。法定代表人：吴仁开,该公司董事长兼总经理。诉讼代理人：耿永超，河南昇融律师事务所律师。原告刘佩等32人与被告郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员毛大帅采用独任形式，公开开庭进行了审理。原告刘佩等32人的委托诉讼代表人刘佩、宋璐璐和被告元通公司的委托诉讼代理人耿永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘佩等32人向本院提出诉讼请求：1、判令被告元通公司协助原告刘佩等32人办理涉案房屋产权登记证书；2、判令被告元通公司支付原告刘佩等32人逾期办理房屋权属证书的违约金273215.19元（具体每名原告的违约金数额见附件2）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告刘佩等32人分别与被告元通公司签订《商品房买卖合同》，约定原告刘佩等32人分别购买被告开发的位于中国中部（元通）纺织服装品牌中心建设项目（元通雅居小区）的房屋。合同约定出卖人应在交房后60日内持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，逾期按日向买受人支付总房款0.001%违约金。出卖人取得初始登记后，买受人委托出卖人提供办理产权转移登记所需资料，出卖人应在取得商品房初始登记后180日内取得买受人该房屋所有权证。涉案房屋于2015年12月17日在被告没有取得竣工验收备案的情况下强制交付，2019年5月20日完成首次登记。按照合同约定被告构成违约，应向原告支付首次登记违约金和转移登记违约金。被告迟延履行后发生的不可抗力因素，被告未通知原告的情况下不适用免责条款。办理权属登记的职能部门调整在被告办理相关业务时已调整到位，对被告没有实际影响，且政府加大“放管服”、周末不休息等模式大大有利于被告办事效率的提高。综上，被告延期办证不适用不可抗力因素，被告应当支付违约金。被告元通公司辩称，对原告刘佩等32人的第一项诉讼请求无异议，同意协助原告办理涉案房屋的产权证书。对第二项诉讼请求有异议。由于办理产权登记的机关及办理产权登记的内容在2016年8月发生变化，客观上必然影响不动产权首次登记的正常办理。这一政策变化是被告在2015年签订买卖合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。被告提交产权初始登记材料的合同义务客观上无法履行，在情势变更情况下，原告要求被告承担违约责任不应支持。涉案房屋于2015年12月陆续交付原告使用，并已向原告支付了逾期交房违约金，即便承担逾期首次登记的违约责任，起算时间也应自实际交付之日后60日起计算。原告主张转移登记违约金无任何事实和法律依据。双方虽约定由被告办理转移登记，但也约定买受人先履行义务即在房屋交付后向出卖人提供办理产权登记所需资料。涉案房屋办理首次登记后，被告多次催促原告提交办理转移登记所需材料，原告拒不提供，影响了房屋产权登记的办理。办理首次登记和转移登记均系办理产权证书的相关义务，不应重复计算违约金。涉案房屋在办理转移登记过程中，房屋所在土地遭第三人恶意查封，阻碍了涉案房屋产权登记的办理。综上，涉案房屋小区共610户业主，已有近500户取得不动产权证书，元通公司也在积极化解矛盾，协助业主办理不动产权证书。经审理查明：原告刘佩等32人与被告元通公司分别签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于中原区须水河东路东、迎欣南路南中国中部（元通）纺织服装品牌中心建设项目（暂定名）的房屋；出卖人应在2015年9月30日前将房屋交付买受人，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之2的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金；出卖人取得商品房初始登记后，双方约定由买受人委托出卖人办理商品房转移登记，买受人应在房屋交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内取得买受人该房屋所有权证，如因出卖人责任买受人不能在约定期限内取得商品房权属证书的，买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.001%的违约金。被告元通公司在2015年12月起开始向原告交付房屋，并向原告支付了逾期交房违约金。涉案房屋在2019年5月20日办理了不动产首次登记。惠祥龙与原告刘佩等32人共同提起本案诉讼，但惠祥龙于2020年11月10日向本院申请撤诉，本院裁定允许惠祥龙撤回起诉。本院认为：原告刘佩等32人与被告元通公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方当事人均应按照约定履行合同义务。合同签订后，原告方按照合同约定支付了房款，被告也已经将房屋交付原告并办理涉案房屋的不动产首次登记，故原告刘佩等32人请求被告元通公司协助原告办理涉案房屋不动产权属登记，本院予以支持。《商品房买卖合同》中约定交房日期为2015年9月30日，被告逾期交付房屋，并已将逾期交房违约金赔付原告。合同中又约定被告应在交付后60日持办理权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，故计算逾期办理初始登记违约金的起点应自被告实际交付之日60日后计算。2016年8月20日，郑州市实施不动产统一登记，办理产权登记的机关发生变化、由住房保障和房地产管理局变更为不动产登记中心，办理产权登记的内容发生变化，由房屋初始登记变更为不动产首次登记。办理产权登记需由被告提供的材料及办理程序在2016年8月20日以后也发生变化，产权备案登记政策变化涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，上述各种情况客观上影响了不动产权首次登记的正常办理。这一政策变化是原、被告在签订房屋买卖合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。上述变化产生后，若仍以买卖合同约定的办理产权登记备案期限作为计算被告逾期登记违约金的期限，则对被告显失公平，故被告辩称2016年8月20日之后不应再计算逾期登记备案违约金，本院予以采信。原告主张被告支付逾期提交首次登记违约金，本院对自原告实际收房之日起60日后至2016年8月20日期间的违约金予以支持，被告应按原告已付房款按日万分之0.1的标准向原告支付违约金，对2016年8月20日之后的违约金，本院不予支持。对2016年8月20日之后交房的原告，其主张的首次登记违约金，本院不予支持。涉案房屋已于2019年5月20日办理了不动产首次登记，之后办理产权转移登记可由被告办理也可由原告自行办理，双方在《商品房买卖合同》中虽约定原告委托被告办理，但亦约定原告需向被告提供相应的资料，双方对办理转移登记均负有义务，原告未提供证据证明其已将办理转移登记的资料提供给被告，故其向被告主张转移登记违约金，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州元通房地产有限公司于本判决生效后十五日内分别协助原告刘佩等32人办理双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号见附件3）项下房产的不动产登记；二、被告郑州元通房地产有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘佩等32人违约金31005.32元（每名原告应得金额见附件3）；三、驳回原告刘佩等32人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1970.5元，由被告郑州元通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  毛大帅二〇二〇年十二月二十八日书记员  周文玉