浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初5328号 原告：褚全英，女，1969年1月16日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托诉讼代理人：徐飞雄、张俊伟，浙江金品律师事务所律师。 被告：上海羽悉信息科技有限公司。住所地：上海市青浦区清河湾路980号312室、313室。统一社会信用代码：91310118MA1JM7U49A。 法定代表人：谢玉英，总经理。 委托诉讼代理人：潘忆，原系上海青本律师事务所律师，现为上海理本广治律师事务所律师。 原告褚全英与被告嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司（以下简称中南公司）、上海羽悉信息科技有限公司房屋（以下简称羽悉公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。因本案案情复杂，于2020年3月4日，依法组成合议庭，并于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐飞雄、张俊伟，中南公司的委托诉讼代理人王宁，被告羽悉公司的委托诉讼代理人潘忆均到庭参加诉讼。2020年7月10日，原告申请撤回对中南公司的起诉，本院于2020年7月10日裁定准予撤诉。2020年11月12日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐飞雄，被告羽悉公司的委托诉讼代理人潘忆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告褚全英向本院提出诉讼请求（审理中已变更）：1.被告羽悉公司返还原告购房款380812元；2.被告羽悉公司承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原告到中南公司位于平湖市××镇××楼××商铺出售事宜，被告羽悉公司告知原告可以直接向其购买商铺，并宣传存量商铺已所剩无几。2018年8月1日，被告羽悉公司告知原告需要交纳“购房款”380812元。原告缴纳此款后，被告羽悉公司出具了收据一份，载明“购买乍浦中南君悦府商铺房款叁拾捌万零捌佰壹拾贰元整”。2018年10月20日，原告与中南公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买中南公司开发的乍浦君悦府25幢Ｓ101室，房屋总价为1569188.40元。原告向中南公司支付了购房款1569188.40元。在签订合同后，原告与中南公司沟通后才知道，原告支付给被告羽悉公司的380812元，并非作为房屋出卖人的中南公司收取，不能抵扣与中南公司签订的合同中的购房款。根据相关法律规定，被告羽悉公司的上述行为已经侵犯原告知悉真情权和公平交易权，被告羽悉公司无权收取上述款项，原告多次向被告羽悉公司催讨此笔款项，但被告羽悉公司至今未予归还。综上所述，被告羽悉公司利用原告信息不对称、不顺畅的劣势地位，收取了原告与中南公司签订的《浙江省商品房买卖合同》以外的被告羽悉公司所谓的“购房款”，原告特提起诉讼。 被告羽悉公司答辩称：不同意原告的诉请。原告向被告羽悉公司支付的380812元，双方是签订了购房权转让补偿协议的，该款是补偿费，对原告陈述其支付的380812元是购房款不予认可。 为证明自己的主张，原告向本院提交如下证据： 1、《浙江省商品房买卖合同》1份、购房发票2份，证明原告向中南公司购买乍浦君悦府25幢S101室，并支付全部购房款的事实； 2、收据1份，证明被告羽悉公司收取了原告与中南公司签订的《浙江省商品房买卖合同》以外的被告羽悉公司所谓的“购房款”的事实； 3、嘉兴港区城市建设管理处情况说明1份〔原件保存于本院（2019）浙0482民初5124号案件中〕，证明涉案房屋并不存在备案后进行撤销再次销售的记录，被告羽悉公司陈述的在原告购房之前有过购买记录并非事实； 4、嘉兴港区（综合保税区）城市建设管理服务中心情况说明1份〔原件保存于本院（2019）浙0482民初5326号案件中〕，证明被告羽悉公司在嘉兴港区没有买房备案记录，没有将剩余房屋进行兜底买入。 被告羽悉公司质证认为：证据1，真实性无异议，提醒法庭注意原告与中南公司签订的商品房买卖合同对房款是确定的，签订合同时原告对房款没有提出异议，说明原告对被告羽悉公司收取的补偿款的性质是明确的；证据2，真实性无异议，款项已收取，收款收据中的“房款”是工作人员的书写失误，从被告羽悉公司提供的购房权转让补偿协议可以明确看出该款的性质；证据3，真实性无异议，对证明内容不认可，房管局的备案材料是备案性质，房屋是否销售不能光看备案材料，被告羽悉公司与中南公司之间签订了包销合同，包销方式是买断包销，故被告羽悉公司与中南公司之间既是销售关系又是买卖关系，不能单以备案情况认定被告羽悉公司存在欺诈；证据4，真实性无异议，对证明内容不予认可，该情况说明只是公示信息，并不影响实体关系，不影响被告羽悉公司与中南公司的包销合同关系，不代表被告与中南公司之间不存在买卖关系。 为证明自己的主张，被告羽悉公司向本院提交如下证据： 1、《乍浦中南君悦府销售（包销）合同》、《营销采购中标通知书》各1份，证明合同约定被告羽悉公司独家包销中南公司商铺，包销模式是合同签订之日起七日内双方就包销房源签订认购协议书。后虽未实际签订认购协议书，但双方事实上确实有被告羽悉公司向中南公司购买房源的约定，只不过工作人员认为程序太麻烦没有去做；该合同3.5条中也约定了支付包销款的模式，第一阶段的1000万元是实际支付的，后来的包销款是双方结算的；该合同3.6条约定的退出机制中提到的定金就是3.5条提到的1000万元；该合同5.2条约定了优先购买权转让事宜，故被告羽悉公司对原告不存在欺诈；该合同4.1条约定的营销费用可以看出被告羽悉公司买断包销后需要花费巨大的成本进行再次出售。中标通知书中更明确双方是买断包销的模式； 2、《购房权转让补偿协议》1份，证明被告羽悉公司未全款向中南公司支付包销款，181241元是包销合同退出机制中中南公司退还的该房屋的定金；被告羽悉公司向中南公司预购了房屋；被告羽悉公司收取的380812元是补偿款；原告是明知的，被告羽悉公司不存在欺诈； 3、网上银行电子回单1份，证明中南公司收取的款项包含了隐性成本、显性成本等费用，该款项就是被告羽悉公司花费的显性成本，即支付给带人看房者的中介费，该款项是针对原告购买的房屋的； 4、中南君悦府底商备案一房一价表1份，证明原告购买的商铺，房管部门备案价为2314791元，原告支付给中南公司的房款1569188元及支付给被告羽悉公司的补偿款380812元，合计1950000元，低于上述备案价，证明被告羽悉公司不存在原告所说的恶意炒房行为，向原告出售的房屋也并未超出备案价格，原告本身通过向被告买房已经收获了利益； 5、《二次延期补充协议》、《三次延期补充协议》各1份，证明被告羽悉公司与中南公司的包销合同延期至2019年12月30日，被告羽悉公司以应取得的款项作为购房款支付给了中南公司，且在2019年12月30日前，被告羽悉公司必须以自有资金将全部房款补足； 6、付款凭证8份，证明被告羽悉公司向中南公司支付了1000万元，与合同中约定的首期1000万元一致。 原告质证认为：证据1，对其中的包销合同，从合同名称、内容均说明该合同是中南公司委托被告羽悉公司为销售代理人的代理销售合同，不是买卖合同；对于合同5.2条，被告羽悉公司只强调前半句，而后半句规定被告羽悉公司不得以任何理由收取客户任何费用，说明被告羽悉公司是没有理由向原告收取补偿款的；对中标通知书，从名称、内容看，也说明中南公司与被告羽悉公司之间是代理合同关系而不是买卖合同关系，是代理销售之间的约定。证据2，系被告羽悉公司对原告进行了误导，使原告相信必须要通过被告羽悉公司才能购买房屋。被告羽悉公司签订该份协议，目的是规避国家规定的佣金限额，巧立名目收取佣金以外的款项。且被告羽悉公司提供的上述2份证据存在矛盾，证据1中，被告羽悉公司是代理人的身份，证据2中，被告羽悉公司又是买受人的身份。被告羽悉公司是明目张胆的加价，违反了嘉兴市建委等七部门关于对嘉兴市××房××市场××委××号文件中的第二项相关规定。证据3，被告无法出示原件，对该证据的三性均有异议，且该证据上的佣金的备注，说明被告羽悉公司收取的是佣金。上述3份证据均说明被告羽悉公司与中南公司之间签订的是代理销售合同，被告羽悉公司的身份是代理人，被告羽悉公司不能以其他名义收取房款，也不能收取转让补偿款。证据4，真实性有异议，没有开发商或主管部门确认，且系复印件，即使该表中的价格确实存在，也与本案无关，首先商铺的备案与住宅的备案不同，商铺是开发商自己申报，国家也没有与住宅一样的监控手段，没有任何参考性，第二就算有这么一个备案，不能排除被告羽悉公司虚构自己与开发商的身份来向原告索取所谓的优先购买权转让费，被告羽悉公司与中南公司之间形成的仅是代理关系，被告能够收取的只能是佣金。证据5，真实性无异议，但不能证明被告的证明内容，恰恰相反两份补充协议第二条均明确规定了所有涉及房子的款项均需中南公司收取，被告羽悉公司无权收取；即使存在被告羽悉公司所说的与中南公司的包销关系，补充协议也进行了变更，已没有包销关系；补充协议的效力与原来的包销合同的效力都作了说明，两份协议均载明以本协议为准，所有款项都应由中南公司收取，两次协议明确了这只是普通的代理销售。证据6，对1000万转款的真实性无异议，但结合包销合同3.5条付款周期来看至少没有一一对应，合同约定第一阶段是在合同签订前支付1000万元，但有两笔款项是在合同签订后支付的，原告提出疑问；合同3.5条结合3.6条至3.10条看，这1000万元应是保证金、定金的性质，合同3.9条、3.10条都说是销售；退一步说1000万元是第一批的包销分期付款，合同约定还有第二阶段、第三阶段，现在房屋没有全部卖完，被告也没有举证最后兜底将所有房屋包销了；综上，原、被告之间最多只是房屋销售代理关系，本案诉争的房产已由被告代理销售给原告了，故被告羽悉公司与中南公司之间不可能再形成包销兜底买断的关系。 经审核，本院对原、被告提供的上述证据认证如下： 原告提供的证据1、2、3、4，被告对真实性均无异议，本院予以认定。 被告提供的证据1，原告对真实性未提出异议，且中南公司在本案第一次开庭时质证对真实性无异议，本院予以认定。证据2，原告对真实性未提出异议，本院予以认定。证据3，原告对三性有异议，系复印件，且无证据证明收款方与本案的关系，本院不予认定。证据4，原告对真实性有异议，且系被告羽悉公司自己制作，本院不予认定。证据的5，原告对真实性无异议，本院予以认定。证据6，原告对真实性无异议，本院予以认定。 根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 2018年7月1日，原告褚全英与被告羽悉公司签订《购买权转让补偿协议》1份，协议载明：1.被告羽悉公司已购得嘉兴中南锦恒商铺，现该房屋暂登记在中南公司名下，被告羽悉公司有完全的处分权、转让权。并就此与中南公司签订了协议书并已经支付了款项181241元，成为了该房屋的指定买受方；原告拟购买该房屋，但鉴于被告羽悉公司已先行预约，原告已没有机会成为该房屋的指定买受方；据此，原告商请被告羽悉公司，希望被告羽悉公司终止与开发商的协议，并希望被告羽悉公司促成原告与开发商就该房屋订立相关协议，使得原告能够有机会购买该房屋。现双方基于上述情况，经协商一致，达成如下协议：第一条：1.被告羽悉公司以买方的身份从开发商处购得该房屋，并约定有权指定买受方与开发商签署关于该房屋的《浙江省商品房买卖合同》；2.该房屋合同价为1569188元；第二条：1.被告羽悉公司同意解除与开发商签署的协议书，放弃优先购买该房屋的机会，并促成原告与开发商签署购买该房屋的《浙江省商品房买卖合同》，使得原告能购买该房屋；2.鉴于被告羽悉公司丧失了优先购买该房屋的机会，且该房屋的升值空间较大，原告自愿一次性付款被告羽悉公司380812元补偿费，而且房屋总价加上双方约定的补偿费不超过该房屋的网上公示的备案价；第三条：1.原告应于与开发商签署该房屋的买卖合同前，支付被告羽悉公司补偿款380812元；2.双方明确并同意，被告羽悉公司无需就补偿费向原告开具任何发票，只需出具收款凭证。2018年8月1日，原告向被告羽悉公司支付380812元，被告羽悉公司当日开具收款收据1份，注明购买乍浦中南君悦府商铺25幢S101室，房款380812元。 2018年10月20日，原告褚全英与中南公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告购买中南公司开发的乍浦君悦府25幢S101室，建筑面积共103.70平方米，该商品房毛坯单价为每平方米15132.00元，总价款为1569188.40元。原告于本合同签订之日已付首付款784594.40元，余款784594元于2018年12月5日之前付清。现原告已付清上述房款，中南公司于2018年10月20日开具金额784594.40元的发票，于2018年12月15日开具金额784594元的发票。 另查明，被告羽悉公司在中南公司组织的乍浦君悦府项目商铺包销招标中中标，中南公司向被告羽悉公司发出《营销采购中标通知书》，通知书载明：包销底价为平方米15200元；合同期限为2018年3月30日至9月30日；包销模式为买断包销；付款周期为第一阶段被告羽悉公司在2018年3月30日前支付包销总价的1000万元（约11.6%），第二阶段在2018年6月30日前支付到包销总价的50%，第三阶段在2018年9月30日前支付到包销总价的100%；包销收益为被告羽悉公司以中南公司的名义与客户签订《浙江省商品房预售合同》，被告羽悉公司销售超出底价的溢价部分作为被告羽悉公司的包销利润全部归被告羽悉公司所有（累计扣税11%）；退出机制为中南公司在被告羽悉公司成功销售并提供符合中南公司要求的退房手续后的45日内退还该套房屋的定金。 2018年4月29日，中南公司与被告羽悉公司签订《乍浦中南君悦府销售（包销）合同》一份，约定中南公司委托被告羽悉公司为乍浦君悦府项目商铺的销售代理人，委托可销售总建筑面积为约5691.55平方米（即剩余可售建筑面积），销售期限为2018年4月29日至2018年10月28日，如双方继续合作，需另行签订协议约定。本合同采取独家包销模式，项目包销总价为8651万元，被告羽悉公司根据包销底价（每平方米15200元）制作一房一价表，经中南公司确认后作为包销单套底价，中南公司需提供该项目房地产交易中心备案价明细；包销模式约定为自本合同签订之日起7日内双方就包销房源逐套签订房源认购协议书，被告羽悉公司在买断包销房源后，自行寻找客户销售包销房源，中南公司负责配合被告羽悉公司进行合同签署或更名等工作；包销收益约定，被告羽悉公司以中南公司的名义与客户签订《浙江省商品房预售合同》，网签价格即是包销单套底价，被告羽悉公司销售超出包销底价的溢价部分作为被告羽悉公司的包销利润全部归被告羽悉公司所有，在与客户签订相关协议后自行收取溢价款；付款方式为分期付款，被告羽悉公司承诺分期付款的模式如下：第一阶段被告羽悉公司在合同签订之日前支付包销总价的1000万元（约11.6%），第二阶段在合同签订之日起三个月内支付到包销总价的50%，第三阶段在合同签订之日起的六个月内支付到包销总价的100%；被告羽悉公司负责本项目的全程营销策划、广告策划工作；营销费用由被告羽悉公司承担。在违约责任栏约定，购房客户所支付的房款进入中南公司指定账户，被告羽悉公司自行与购房客户沟通优先购买权转让事宜，被告羽悉公司不得以任何名义收取任何客户除此以外任何费用，否则视为被告羽悉公司严重违约。 该合同到期前，中南公司与被告羽悉公司又签订《二次延期补充协议》，约定双方同意将原合同的有效期延长至2019年6月30日，销售价格不得高于备案价，所有房款需由中南公司进行收取，对于溢价部分被告羽悉公司提供11%税点发票，由中南公司扣除底价款部分与税点部分后，其余返还给被告羽悉公司；原合同中付款合约规定2018年7月30日回款达到50%指标，10月30日完成回款的100%，延期至2019年3月31日回款70%，商铺总房款100%到账时间不得晚于2019年6月25日。后中南公司与被告羽悉公司又签订《君悦府项目三次延期补充协议》，双方同意将原合同的有效期延长至2019年12月30日；截止2019年6月30日，被告羽悉公司可结溢价款2699695.73元；商铺（12-S109、17-S103）兜底款703309元，总计3403004.73元。中南公司商铺（12-S109、17-S103）由被告羽悉公司按兜底价购买（如后期卖出可更名），双方同意该3403004.73元作为被告羽悉公司已支付的此两间商铺的分期购房款，中南公司无需返还被告羽悉公司。此两间商铺的剩余房款2686254.27元以其他商铺后续产生的溢价款优先冲抵，若后续无溢价款不足以冲抵房款的，被告羽悉公司需在2019年12月30日前以自有资金补齐，若后续产生的溢价款冲抵此两套后，有剩余款项，中南公司需在被告羽悉公司提交完成结佣材料后，30天内支付给被告羽悉公司；对于商铺17-S109、20-S103、25-S115，被告羽悉公司须于2019年7月30日前付至房屋总价款的20%，于2019年8月25日前完成签约更名并付至该房屋总价款的50%，于2019年10月25日前付至房屋总价款的100%；对于商铺8-S103、8-S104、8-S105、8-S106、8-S107、8-S114，被告羽悉公司须于2019年12月30日前正式签约并付至房屋总价款的100%。若被告羽悉公司未按上述约定的时间、金额足额支付相应款项，被告羽悉公司除须立即补齐相关款项外，还须每日按应付未付款金额的万分之一向中南公司支付逾期付款违约金。被告羽悉公司逾期超过30日的，中南公司还有权单方面解除合同。 又查明，嘉兴港区城市建设管理处于2020年1月3日出具情况说明一份，载明：根据浙江省房屋交易与产权管理系统查询，乍浦君悦府25幢S101室已在其处备案且无历史撤销记录。嘉兴港区（综合保税区）城市建设管理服务中心于2020年8月11日出具情况说明一份，载明：根据浙江省房屋交易与产权管理系统查询，嘉兴港区范围内未查询到上海羽悉信息科技有限公司相关新商品房买卖合同备案信息。 本院认为，本案原、被告主要争议焦点为：一、被告羽悉公司与案外人中南公司之间属什么关系，双方签订的《乍浦中南君悦府销售（包销）合同》是否合法有效；二、被告羽悉公司是否有权向原告收取380812元。 对于争议焦点一。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人以包销基价，将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买。本案中南公司的中标通知书中明确载明：包销模式为买断包销；包销底价每平方米15200元；包销收益为被告羽悉公司以中南公司的名义与客户签订《浙江省商品房预售合同》，被告羽悉公司销售超出底价的溢价部分作为被告羽悉公司的包销利润全部归被告羽悉公司所有（累计扣税11%）。后被告羽悉公司与中南公司签订的《乍浦中南君悦府销售（包销）合同》也明确约定：本合同采取独家包销模式，项目包销总价约8651万元，被告羽悉公司根据此包销底价（15200元/平方米）制作一房一价表，经中南公司确认后作为包销单套底价；被告羽悉公司销售超出包销底价的溢价部分作为被告羽悉公司的包销利润全部归被告羽悉公司所有，在与客户签订相关协议后自行收取溢价款。后又在双方签订的《三次延期补充协议》约定：截止2019年6月30日，被告羽悉公司可结溢价款2699695.73元；商铺（12-S109、17-S103）兜底款703309元，总计3403004.73元。商铺（12-S109、17-S103）由被告羽悉公司按兜底价购买（如后期出卖可更名）。综上，本案被告羽悉公司与中南公司签订的《乍浦中南君悦府销售（包销）合同》的约定符合上述最高人民法院关于商品房包销合同司法解释的规定，被告羽悉公司与案外人中南公司之间属商品房包销合同关系，该合同是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。 对于争议焦点二。《乍浦中南君悦府销售（包销）合同》第3.3条约定，被告羽悉公司销售超出包销底价的溢价部分作为被告羽悉公司的包销利润全部归被告羽悉公司所有，在与客户签订相关协议后自行收取溢价款。据此，被告羽悉公司于2018年7月1日与原告签订了1份《购买权转让补偿协议》，约定原告自愿一次性支付被告羽悉公司380812元补偿费，原告应于签署房屋买卖合同前，支付被告羽悉公司补偿款380812元。上述协议，是双方真实意思表示，未违反法律规定，也无证据证明被告羽悉公司在签订协议过程中有欺诈、胁迫的行为。且原告也据此协议于2018年8月1日支付了上述款项380812元，并收取了被告羽悉公司开具的收据。此后，原告与中南公司于2018年10月20日签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同中明确约定了购房款1569188.40元及支付时间，原告当时并未提出其已支付过380812元而要求扣除。后原告按合同约定分二次支付了合同约定的全额购房款1569188.40元，支付购房款时，原告也未提出扣除其已支付的380812元的要求，原告支付的上述二笔款项均由原告自行自愿支付。综上，本案并无证据证明被告羽悉公司通过欺诈、误导等手段收取原告款项的事实，被告羽悉公司收取原告上述380812元款项，符合合同约定，也不违反法律规定。综上，原告的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告褚全英本案诉讼请求。 案件受理费7012元，财产保全费2424元，合计9436元，由原告褚全英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  唐永祥 人民陪审员  张惠芳 人民陪审员  马水华 二〇二〇年十二月二十二日 法官 助理  张黛琳 书 记 员  黄韵如 14- 15-