山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终6866号上诉人（原审原告）：烟台市水利工程处，住所地：烟台市芝罘区新桥西路**。法定代表人：于福永，处长。委托诉讼代理人：于建庆、王伟，山东通世律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台市凤桥商贸有限公司，，住所地：烟台市芝罘区新桥西路**法定代表人：谭朝予，系该公司经理。委托诉讼代理人：孙慧，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。上诉人烟台市水利工程处因与上诉人烟台市凤桥商贸有限公司联营合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人烟台市水利工程处上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由上诉人烟台市凤桥商贸有限公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。1、二上诉人之间名为联合营运实为租赁法律关系。自2007年9月28日双方签订协议后，烟台市凤桥商贸有限公司每年向烟台市水利工程处交付租赁费；2、根据双方签订的《网点房联合运营协议》第6条，租金每年一付，自2015年底烟台市凤桥商贸有限公司拒绝交纳租赁费，已经构成根本违约，根据《合同法》第94条之规定，烟台市水利工程处可以解除合同；3、二上诉人之间没有约定租赁期限，应视为不定期租赁，根据《合同法》第232条之规定，烟台市水利工程处有权随时解除合同；4、《网点房联合运营协议》第9条约定的合同终止权条件已成就即房屋所涉土地被收储，烟台市水利工程处有权解除协议；5、烟台市凤桥商贸有限公司曾提起的行政复议和行政诉讼实质上不影响本案审理，对本案审理结果也不产生影响。根据《行政复议法》第21条和《行政诉讼法》第44四条之规定：行政复议和行政诉讼期间具体行政行为不停止执行，目前没有任何阻断收储行为执行的法定事由，烟台市水利工程处要求解除协议正当；6、烟台市凤桥商贸有限公司案外提起行政复议和行政诉讼可以采取多种证据保全形式，不能强制占有烟台市水利工程处房屋；综上，烟台市水利工程处有权解《网点房联合运营协议》并要求烟台市凤桥商贸有限公司腾空交付房租且支付租赁费，望二审法院支持上诉人烟台市水利工程处的上诉请求。针对上诉人烟台市水利工程处上诉理由，烟台市凤桥商贸有限公司答辩称，二上诉人之间系合作运营关系，双方之间的关系不符合租赁合同的特征；针对烟台市土地资产管理中心收储涉案房屋所涉土地的具体行政行提起行政复议，烟台市人民政府虽作出《驳回行政复议申请决定书》，但该决定书已被烟台市中级人民法院予以撤销，土地收储行为的合法性尚不确定，不符合合同约定的解除条件，双方之间的合同应继续履行。请求二审法院驳回上诉人烟台市水利工程处的上诉请求。上诉人烟台市凤桥商贸有限公司上诉请求：1、请求依法撤销烟台市芝罘区人民法院作出的(2016)鲁0602民初164号民事判决书第一项判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由上诉人烟台市水利工程处承担。事实与理由：一、一审法院按2014年度已付款项标准计算租金，判令上诉人烟台市凤桥商贸有限公司以每年478694元的标准向上诉人烟台市水利工程处支付自2015年至2019年的租金共计2393470元没有事实依据。1、二上诉人在2007年9月28日签订《网点房联合营运协议》，协议具体约定房屋权属、收入租金分配及结算、对外租赁、市场管理等内容。二上诉人于2008年8月1日签订《房屋委托管理补充合同》，合同约定上诉人烟台市水利工程处将新桥西路88号大门以东9间网点房全权委托上诉人烟台市凤桥商贸有限公司进行管理，委托管理事项按双方2007年9月28日签订《网点房联合营运协议》执行。双方代表人在《网点房联合营运协议》与《房屋委托管理补充合同》上签字、加盖公章，是双方真实意思表示，双方之间成立合作运营关系。根据《房屋委托管理补充合同》第三条约定“每间房的年租金以烟台市凤桥商贸有限公司每年与业户签订的合同为准”；另外，根据《网点房联合营运协议》第三条约定“一层租金费，甲方60%，乙方40%；二层全部租金收入归甲方所有；新盖18间平房网点的租金收入按甲方80%、乙方20%的比例进行分配”。上述条款明确约定了二上诉人之间租金结算的标准以及分配比例，并且明确了上诉人烟台市凤桥商贸有限公司应当以每年实际收入的租金为标准进行结算。一审法院在没有查明涉诉房产每年实际出租间数、每年实际租金收入的前提下，错误的以上诉人烟台市水利工程处提交的2014年的租金收入为标准来计算2015年至2019年应得的年租金，明显认定事实有误，缺乏依据。2、退一步讲，即便一审法院在无法查明上诉人烟台市凤桥商贸有限公司于2015年至2019年间对外的实际出租情况下，一审法院以2014年度的租金为标准计算2015年至2019年间的租金无任何法律依据且有悖常理。众所周知，房屋租赁的市场价格是租赁市场的供给与需求来共同决定的，而且市场价格是随供求、需求的变化而变化的，并不是一成不变的。即便在无法查明2015年至2019年间实际租赁情况下，也不能想当然的推定2015年至2019年间的租金同比2014年的租金未发生变化，进而以2014年度租金为标准进行计算。因此，一审法院以2014年租赁价格作为计算标准缺乏法律依据，且有失公允。综上，一审法院按2014年度已付款项标准计算租金，判令上诉人烟台市凤桥商贸有限公司以每年478694元的标准向上诉人烟台市水利工程处支付自2015年至2019年的租金共计2393470元于法无据，且有悖常理。一审法院应当以每年实际租金收入来计算上诉人烟台市水利工程处按分配比例应得部分。因此，请求二审法院查明事实，撤销一审法院判决书中的第一项判决，依法改判或将本案发回重审。针对上诉人烟台市凤桥商贸有限公司上诉理由，烟台市水利工处答辩称，一审法院针对房屋租金的判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人烟台市凤桥商贸有限公司在一审长达四年的诉讼中，拒不向一审法院提供2015年以后的房屋租赁及使用情况，也使得烟台市水利工程处想要在一审中将房屋实际使用人添加为第三人的诉讼请求落空，由此一审法院认定由烟台市凤桥商贸有限公司承担举证不能的法律后果是正确的，请二审法院依法驳回其上诉请求。烟台市水利工处向一审法院提出诉讼请求：判令1、解除双方于2007年9月28日签订的《网点房联合营运协议》及2008年8月1日签订的《房屋委托管理补充合同》；2、被告腾空并返还上述协议及补充合同所涉房屋；3、被告支付租金50万元（暂时计算至2016年1月4日），自2016年1月5日起至被告实际交回房屋时止，仍按合同约定标准支付房屋使用费。一审法院认定事实如下：2007年9月28日，原、被告签订《网点房联合营运协议》，约定为共同发展市场，原告在自有土地上投资建设二层网点房一栋及平房网点18间。被告投资将原幸福河进行加盖改造成市场通道（政府批准），改造后的河道面积使用权属东方文化市场。现房屋已建好，双方达成长期合作协议，内容如下：一、房屋情况：其中二层网点房的一层为21间，二层为20间和展厅一间；平房网点房为18间。二、房屋产权人为原告，被告负责对外承租。三、收入租金分配及房屋使用：一层租金费，原告60%，被告40%；二层全部租金收入归原告所有；新盖18间平房网点的租金收入按原告80%、被告20%的比例进行分配；原告将二层南二间及展厅无偿提供给被告作为管理市场办公室及展厅使用。二层南二间及展厅如出租则收入归原告所有。四、房屋对外租赁及市场管理的一切事宜由被告办理，原告不承担市场日常管理责任，也不承担市场的相关管理费用，市场相关管理费用原则上按照市场统一标准由被告向业户收取。房屋的结构型修缮或改造由原告负责；非业户原因造成的房屋及设施出现问题，由原告负责落实。五、网点房的水电费结算：每月25日由被告向承租业户收取，被告按总表计量数金额交给原告，厕所、路灯由原告按表计量，费用归原告，管理归被告。六、租金的结算：被告每年以租赁合同生效日期为准，在十日内向原告结算一次。被告必须做好房屋对外租赁情况的详细记录，原告有权进行监督和检查，业户如有变更应及时将合同复印件交与原告。……九、协议一经签订即产生法律效力，未经双方协商同意，不得单方面违约。如遇城市规划、原告主管部门大面积改造等不可抗力等因素，原告有权终止合同。2008年8月1日，双方签订了《房屋委托管理补充合同》，约定一、原告将新桥西路88号大门以东9间网点房全权委托被告进行管理。二、委托管理事项按双方2007年9月28日签订的上述《协议》执行。三、每间房的年租金以被告每年与业户签订的合同为准。2008年8月11日，烟台市土地资产经营中心（甲方）与烟台市水利局（乙方）签订了《国有建设用地收回补偿合同》[烟储收字（2008）第15号]，约定甲方收回乙方位于芝罘区新桥西路88号，东至青岛铁路分局烟台车务段仓库用地，西至幸福三河用地，南至新桥西路，北至54685部队第一干休所范围内的土地使用权，土地面积20163.8平方米，，地上建筑物面积700292平方米及地上地下其他附着物和附属设施等。补偿费总额为1733.65万元，其中土地补偿724.39万元，房屋建筑物、附属设施、经营性补偿及搬迁费合计1099.26万元。自双方签订合同之日起10日内甲方付给乙方补偿费1500万元，剩余补偿费233.65万元待乙方将土地、房产权属注销、、地上地下建筑物附着物拆迁完毕土地交付甲方后10日内付清合同签订后60日内乙方须将土地、房产权属注销，900日内乙方须将地上地下建筑物附着物拆迁完毕，双方共同验收后，签订书面移交协议将土地交付甲方。……2008年10月27日，烟台市人民政府向烟台市土地资产经营中心作出烟政土[2008]1047号《关于储备烟台市水利局国有建设用地使用权的批复》，载明“同意你单位储备烟台市水利局使用的位于芝罘区.8平方米国有建设用地，并给予烟台市水利局适当补偿[收回补偿合同为：烟储收字（2008）第15号]，同时注销土地登记及烟国用（92）字第32号国有土地使用证。”2013年5月22日，烟台市土地资产经营中心向烟台市水利局下发了《关于腾空政府储备地的通知》，载明该中心已将上述储备地转至烟台市城市建设发展有限公司，并已拨付补偿费284.6412万元，限烟台市水利局于2013年6月30日前将该宗地上的建筑物、附着物拆迁完毕，之后拨付剩余补偿费。2015年10月20日，烟台市水利局向原告下发了《关于限期腾空政府储备地的通知》，限定日期为2015年11月30日前。2015年10月23日，原告向被告发出通知，要求被告于同年11月25日前腾空涉诉房屋及场地，恢复原状后交给原告。审理期间，被告于2016年2月16日向烟台市人民政府申请行政复议，要求依法确认被申请人烟台市国土资源局有偿收回相关国有土地使用权及未对被告进行经营性补偿的具体行政行为违法。一审法院遂中止审理。2016年4月8日，烟台市人民政府以烟政土[2008]1047号《关于储备烟台市水利局国有建设用地使用权的批复》加盖的是市政府土地管理专用章，“收回土地使用权的行为是烟台市人民政府实施的”为由，以烟政复驳字[2016]15号《驳回行政复议申请决定书》，驳回被告的复议申请。被告不服，于2016年4月25日诉至烟台市中级人民法院，要求撤销上述决定书。烟台市中院经审理认为，“被告作出行政行为时所依据的《批复》是在复议过程中收集的，但其未在举证期限内提交该证据。被告逾期在庭审时提交该关键证据未能说明正当理由”，遂于2016年9月25日以（2016）鲁06行初75号行政判决书，撤销上述决定书。该判决现已生效。本案恢复审理。诉讼中，原告主张被告按照2014年向其交纳租金的标准计算联营收益，并提供《市场营业房租赁合同》复印件一宗，称该宗合同系2014年12月被告向其提供的，双方经过核对，被告已按联营协议约定的比例向其支付2014年的租金478694元。被告对该宗合同真实性没有异议，辩称合同与当前实际租赁状况不符，但在一审法院限定的期限内未提供相关据。另查，坐落于芝罘区新桥西路**房屋于2008年3月31日登记在烟台市水利局名下。诉讼中，烟台市水利局出具证明称，涉诉房屋由原告出资修建并管理使用，因该宗土地使用权登记在烟台市水利局名下，故房产证亦办理在其名下。一审法院认为，被告于2016年2月向烟台市人民政府申请行政复议，请求确认相关部门收回国有土地使用权及未对被告进行经营性补偿的具体行政行为违法，后烟台市人民政府虽然作出《驳回行政复议申请决定书》，但该决定书已经烟台市中级人民法院依法予以撤销，对此烟台市人民政府未再作出新的行政复议决定，故相关具体行政行为的合法性尚未确定。现原告以涉诉房屋所在地块被政府收归储备为由，申请解除原、被告于2007年9月28日签订的《网点房联合营运协议》及2008年8月1日签订的《房屋委托管理补充合同》，并腾空涉诉房屋，于法无据，法院不予支持。涉诉房屋至今仍由被告负责对外承租，故2015年度至今的房屋租赁情况应由被告提供证据证明，被告在一审法院限定的期限内未提供相关证据，对此应承担举证不能的法律后果。现原告主张按2014年度已付款项标准计算联营收益，法院酌情予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条之规定，一审法院于2020年3月27日判决：一、限被告烟台市凤桥商贸有限公司于判决生效之日起10日内支付原告烟台市水利工程处联营收益152519元（暂时计算至2016年1月4日止），同时自2016年1月5日起至判决确定之日止仍按年租金478694元的标准支付联营收益给原告烟台市水利工程处。三、驳回原告烟台市水利工程处的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由原告烟台市水利工程处负担100元，被告烟台市凤桥商贸有限公司负担8700元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人烟台市凤桥商贸有限公司向法院提交2015年-2019年租赁合同及租金收据一宗，证实其从2015年-2019年应交给上诉人烟台市水利工程处的实际租金应为1495155元。上诉人烟台市水利工程处庭后出具质证意见称，1、该租赁合同、收费单据产生时间看不属于法律规定的“新证据”，一审历时4年不提交，判决其承担不利后果以后二审再提，此行为违反法律规定；2、收费单据均为烟台市凤桥商贸有限公司单方制作，没有其他证据佐证，部分单据没有公章；3、租赁合同不齐全，甚至是伪造的，理由：(1)由于烟台市凤桥商贸有限公司不及时提交这些证据，造成我方无法核实房屋的真实租赁情况，不利后果应由烟台市凤桥商贸有限公司承担；(2)(2020)鲁06民终742号王中华与烟台市水利工程处财产损害赔偿纠纷案件中，王中华提交的涉案房屋租赁合同烟台市凤桥商贸有限公司这次就没提交；(3)(2020)鲁06民终742号案件王中华租赁69号营业房，租赁合同显示租期至2024年10月31日，而本案烟台市凤桥商贸有限公司提交的王中华租赁69号营业房合同期限截至2017年10月31日，烟台市凤桥商贸有限公司也没在汇总表中像其他业主那样备注王中华合同变更终止；(4)(2020)鲁06民终1425号芝罘区金海岸水族店与烟台市水利工程处财产损害赔偿纠纷一案中，李志杰为证明2015年11月26日以后仍承租我单位的营业房向法庭提交了一份涉案房屋租赁合同，合同租赁期限2015年8月20日至2025年8月19日，该合同本案未提交。当事人再未能提交其他新证据。本院二审查明的其他案件事实与一审法院查明事实一致。本院认为，二上诉人之间签订的《网点房联合营运协议》及《房屋委托管理补充合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规之强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照上述协议约定，履行义务，同时享受权利。联合营运协议约定双方当事人为共同发展市场，由上诉人烟台市水利工程处在自有土地上投资建设二层网点房一栋及平房网点18间，上诉人烟台市凤桥商贸有限公司投资将原幸福河进行加盖改造成市场通道（政府批准），改造后的河道面积使用权属东方文化市场，上诉人烟台市水利工程处委托上诉人烟台市凤桥商贸有限公司出租网点，所收租金双方分成。上诉人烟台市水利工程处上诉主张二上诉人之间名为联合营运实为租赁法律关系，且为不定期租赁关系，以上诉人烟台市凤桥商贸有限公司没有按照合同向其交纳租赁费，构成违约为由解除该联营协议及委托管理补充合同，理由不成立，于法无据，本院依法不予支持。上诉人烟台市水利工程处上诉主张根据网点房联合运营协议第9条约定的合同终止权条件已成就即房屋所涉土地被收储，烟台市水利工程处有权解除该联营协议，因上诉人烟台市凤桥商贸有限公司对相关部门收回国有土地使用权具体行政行为提起复议，烟台市人民政府虽然作出《驳回行政复议申请决定书》，但该决定书已经烟台市中级人民法院依法予以撤销，对此烟台市人民政府未再作出新的行政复议决定，故涉案房屋所涉土地收储行政行为的合法性尚未确定，故本院对上诉人烟台市水利工程处该上诉主张，依法不予支持。上诉人烟台市凤桥商贸有限公司上诉主张一审法院按2014年度已付款项标准计算租金，判令其以每年478694元的标准向上诉人烟台市水利工程处支付自2015年至2019年的租金共计2393470元没有事实依据，因上诉人烟台市凤桥商贸有限公司在一审庭审中虽对上诉人烟台市水利工程处要求按2014年度已付款项标准计算租金提出异议，但在一审法院限定期限内未向法院提交其2015年至2019年的租金收入账目，二审庭审中虽向法院提交了2015年-2019年租赁合同及租金收据一宗，证实其从2015年-2019年应交给上诉人烟台市水利工程处的实际租金应为1495155元，经质证，上诉人烟台市水利工程处对上述租赁合同及租金收据的真实性不予认可，主张上述该租赁合同、收费单据产生时间看不属于法律规定的“新证据”，一审历时4年上诉人烟台市凤桥商贸有限公司拒不提交，且收费单据均为烟台市凤桥商贸有限公司单方制作，部分单据没有公章，以及租赁合同不齐全，甚至是伪造的，因根据双方之间签订的《网点房联合营运协议》第6条约定：租金的结算：烟台市凤桥商贸有限公司每年以租赁合同生效日期为准，在十日内向烟台市水利工程处结算一次。烟台市凤桥商贸有限公司必须做好房屋对外租赁情况的详细记录……，烟台市凤桥商贸有限公司未按照该约定履行义务，导致双方对所欠租赁费数额产生争议，责任在烟台市凤桥商贸有限公司，故对上诉人烟台市凤桥商贸有限公司该上诉主张，本院依法不予支持。综上，一审判决正确，应予维持。二上诉人上诉理由均不成立，本院依法不予支持。综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人烟台市水利工程处负担100元，由上诉人烟台市凤桥商贸有限公司负担8700元。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  殷连泽二〇二〇年十二月二十五日书记员  王 玥