江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初6522号原告：上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司，住所地江苏省启东市汇龙镇中央路中路**。法定代表人：林世年，该公司执行董事。委托诉讼代理人：施春华，该公司员工。委托诉讼代理人：杨中伟，江苏扬子江律师事务所律师。被告：中传经典（北京）影院投资管理有限公司，住所地北京市西城区新文化街56号1号楼208室，通信地址北京市海淀区学院路甲38号。法定代表人：江心，该公司董事长。被告：启东市中传文化发展有限公司，住，住所地江苏省启东市亿丰商城****楼**/div>法定代表人：马进，该公司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：毛子熙，北京市兰台律师事务所律师。原告上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司（以下简称启东亿丰公司）与被告中传经典（北京）影院投资管理有限公司（以下简称中传北京公司）、启东市中传文化发展有限公司（以下简称启东中传公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人施春华、杨中伟、两被告的委托诉讼代理人毛子熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告启东亿丰公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间2013年4月22日影院租赁合同、2014年12月17日影院租赁合同补充协议、2016年3月1日三方协议，并要求被告支付违约金500万元（保证金10万元不予返还）并腾空案涉房屋交付给原告。2、判令两被告向原告支付租金2244981元、物业费181440元、水电费65591.16元，合计2492012.16元（截止于2020年11月30日）。3、判令两被告向原告支付逾期付款违约金495082元（已计算至2020年9月30日），请求以2492012.16元为基数，按照每日千分之一计算至实际付款之日）；两被告自2020年12月1日起至实际腾房之日止、按每日5246元标准计算房屋占用使用费。4、判令两被告向原告支付律师费120000元、财产保全保函保险费6000元，合计126000元；5、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年4月22日，原告与被告中传北京公司签订《影院租赁合同》一份，约定原告按被告1的设计要求建设6个厅，座位数约907座的电影院出租给被告1经营放映等业务；经营地；经营地址位于启东市中央大道与和平北路交汇处积约3600平方米；租赁期限20年，租价1.5元/天/平方米（含物业费），按季度预付；被告1逾期支付租金及公共事业费用，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之一支付违约金；任何一方违约而引起的包括律师费在内的所有费用均由违约方承担。2014年12月17日原告与被告1签订影院租赁补充协议，协议约定正式交房时间2015年1月1日，原告同意增加2个月免租期。2016年3月1日，原告与两被告签订三方协议，协议约定两被告为上述租赁合同的统一承租方。在合同履行过程中，两被告拖欠原告截止于2020年11月30日期间的租金、物业费及水电费合计2492012.16元。因两被告拖欠原告租金，要求依法解除案涉租赁协议及三方协议并支付违约金500万元，原告的实际损失包括8个月免租期损失、空置期租金损失及根据被告提供的设计要求进行施工的钢结构平台零星工程189万元、消防工程245万元，暖通工程439万元，电梯费22.76万元、空气处理机款35万元。为维护原告合法权益，原告诉至法院并提出上述诉请。两被告共同辩称，1、截止于2020年11月30日，原告第一项诉请中两被告结欠原告租金2244981元、物业费181440元、水电费65591.16元是事实，但被告2目前已不再实际经营，但何时搬出案涉房屋待与公司核实再确定。2020年12月1日以后的房屋占用使用费按每日5246元计算。2、两被告不同意逾期付款违约金的计算标准，我们认为原合同约定过高，建议按最高院民间借贷司法解释规定的不高于LPR四倍即15.4%计算，我们认可的逾期付款违约金222193.59元。3、两被告愿意承担符合当地收费标准的律师费、保单保险费；诉讼费用由法院依法处理。4、两被告同意于2020年12月1日解除与原告之间的案涉房屋租赁合同、补充协议及三方协议，违约金事宜由法院依法处理。综上请求法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告启东亿丰公司系坐落于启东市亿丰商城3幢商铺4801号，建筑面积为3700.14平方米房屋的所有权人。2013年4月22日，原告作为甲方与被告中传北京公司作为乙方签订《影院租赁合同》一份，约定甲方将启东市中央大道与和平北路交汇处（启东新客运站西邻）场地出租给乙方，租赁套内建筑面积3600平方米，该经营场地将建设6个放映厅，租赁期限为乙方租用该场地起租之次日起20年，起租价1.5元/天/平方米（含物业费），每三年递增5%，16年后不再递增，租金付款方式为季付；乙方在签订合同后交付履约保证金50万元，上述保证金中40万元冲抵当季租金，余款10万元转为押金，租赁期满乙方完毕所有应付费用后，甲方无息退还给乙方；乙方享有6个月的免租期；本合同期满或提前终止时，乙方应按本合同规定的期限搬离并将该经营场地完好无损交还甲方，乙方的装修归甲方所有，乙方在不破坏该经营场地的前提下，有权拆除、取回可拆除的归乙方所有的设备；乙方逾期交纳租金或公共事业费用超过90日的，经催告仍不履行的，甲方有权提前10日单方书面通知乙方终止本合同，不予退还乙方保证金（押金）、并要求乙方赔偿全部经济损失；乙方逾期交付租金或公共事业费用，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之一支付违约金；乙方无合法依据擅自终止本合同的，甲方有权不予返还押金，甲方有权要求乙方场地恢复成原样，所有装修、设备不得拆除作为违约金并支付给甲方最高500万元的罚款作为补偿。双方亦就其他事项作了约定。2014年12月17日，原告作为甲方与被告中传北京公司作为乙方签订启东亿丰商城影院租赁合同补充协议，主要内容为甲方同意在原合同基础上给乙方增加2个月免租期等事项。签订上述协议后，原告按约交付案涉房屋。被告方按约支付部分房屋租金。2016年2月9日，原告作为甲方与被告中传北京公司作为乙方、被告启东中传公司作为丙方签订三方协议，主要内容为：1、三方同意乙、丙方为租赁合同统一主体，甲乙双方签订的合同及补充协议均适用于丙方。2、乙方授权丙方全权负责经营管理，丙方有权直接与甲方签订补充协议。3、甲乙方送达丙方签收各类文书，视同同时送达乙方。2020年7月21日原告发函催收房屋租金，2020年9月3日，原告委托律师发函催收房屋租金。目前，被告在原告处的房屋押金10万元。原告亦对案涉房屋进行钢结构平台零星工程及暖通、空气处理等进行相应投入。在审理过程中，原告与两被告达成如下协议：1、原、被告于2020年12月1日解除案涉租赁合同、补充协议及三方协议。2、截止于2020年11月30日，两被告结欠原告租金2244981元、物业费181440元、水电费5591.16元（已扣除预付金6万元），逾期付款违约金222193.59元。本院认为，原、被告签订的影院租赁合同、补充协议及三方协议均未违法法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约履行相应义务。关于原告要求解除案涉租赁关系及三方协议，双方在庭审中均同意于2020年12月1日解除案涉租赁合同、补充协议及三方协议，系双方真实意思表示，本院支持原告的该项诉请。关于两被告截止于2020年11月30日，两被告结欠原告租金2244981元、物业费181440元、水电费5591.16元（已扣除预付金60000元），逾期付款违约金222193.59元及自2020年12月1日至实际腾房之日、按每日5246元标准计算房屋占用使用费，双方均予确认，故对原告的该项诉请，本院亦予以支持。针对本案中双方争议的违约金数额、两被告搬离时间等事实，作如下评述：首先，两被告未按约支付租金已超过90日，根据双方合同约定，两被告未及时支付租金已构成违约，被告已交付租房押金10万元，按约不予退还。其次，案涉租赁关系及三方协议解除后，两被告应及时腾空案涉房屋并交付给原告，并参照原租赁合同标准支付相应的房屋占用使用费。再次，原告主张两被告承担律师费12万元及保险费6000元，根据案涉租赁合同第14.1.1约定，守约方有权向违约方主张因其违约引起的所有费用（包括律师费），故对原告要求两被告承担律师费12万元的诉请，本院予以支持。关于保险费并非维权而产生的必要费用，故对原告要求两被告承担保险费的诉请，本院不予支持。最后，关于原告要求两被告支付违约金500万元。一是两被告受疫情影响停业，双方在前期结算租金时未考虑疫情因素，以及双方合同约定的免租期时间，均应纳入考量违约金数额的范围。二是因两被告违约解除案涉租赁合同且其实际腾房后，给原告产生空置期租金损失。三是原告因两被告设计要求进行了装修投入，虽然原告在后期招租时该装修亦具有相应使用价值，但仍给原告产生相应损失。四是双方约定了违约金为500万元，原告提供的证据可证明其装修投入，也存在被告违约造成的预期租金损失，虽然两被告对合同约定违约金500万元认为过高，但未提供相应证据予以证实。以上因素综合考量，本院酌定由两被告支付原告违约金300万元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十七条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司与被告中传经典（北京）影院投资管理有限公司于2013年4月22日签订影院租赁合同及于2014年12月17日影院租赁补充协议于2020年12月1日予以解除；二、原告上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司与被告中传经典（北京）影院投资管理有限公司、启东市中传文化发展有限公司于2016年3月1日签订的三方协议于2020年12月1日予以解除；三、被告中传经典（北京）影院投资管理有限公司、被告启东市中传文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于启东市亿丰商城3幢商铺4801号案涉租赁房屋腾空后立即交还给原告上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司；四、被告中传经典（北京）影院投资管理有限公司、被告启东市中传文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付给原告上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司租金2244981元、物业费181440元、水电费5591.16元（截止于2020年11月30日），逾期付款违约金222193.59元、律师费120000元；五、被告中传经典（北京）影院投资管理有限公司、被告启东市中传文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付给原告上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司自2020年12月1日至实际交付房屋之日止、按每天5246元标准计算的房屋占用使用费；六、被告中传经典（北京）影院投资管理有限公司、被告启东市中传文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付给原告上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司违约金300万元；七、驳回原告上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费39320元（原告已预交），由原告上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司负担14320元，被告被告中传经典（北京）影院投资管理有限公司、被告启东市中传文化发展有限公司共同负担25000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费78640元。审 判 员  陈 杰二〇二〇年十二月四日法官助理  朱莲花书 记 员  王嘉滟