湖南省汉寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0722民初2958号 原告：何俊，男，1978年9月15日出生，汉族，住湖南省汉寿县。 委托诉讼代理人：袁宜寿，汉寿县奋进法律服务所法律工作者。 被告：范贤福，男，1964年11月20日出生，汉族，住湖南省汉寿县。 委托诉讼代理人：童中崃，汉寿县顺通法律服务所法律工作者。 原告何俊与被告范贤福、连拥军物权确认纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，何俊申请撤回对连拥军的起诉，本院裁定予以准许，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理，何俊及其委托诉讼代理人袁宜寿，范贤福及其委托诉讼代理人童中崃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何俊向本院提出诉讼请求：依法确认何俊对位于汉寿县××镇××门面的占有、使用为合法占有、使用。事实与理由：何俊于2016年元月31日从连拥军处购得汉寿县崔家桥瑜景苑107、108、109、110、111、112门面房，通过转帐方式支付了购房款110万元。何俊入住该房，对该房进行装修，并利用该门面经营家俱生意。2018年2月15日，何俊将购得的六间门面房租赁给案外人黄政开设舞蹈培训学校，租期5年，第一年租金3.2万元，以后每年递增5%，何俊收取租金3.2万元。2018年5月，范贤福以何俊出租门面房的109、110、111、112门面房为其所有为由，干扰何俊的门面出租行为，致使何俊与黄政解除租赁合同，赔偿黄政相关损失4万余元。何俊认为:何俊有购房合同、转帐凭证，履行了合同义务，已从2016年元月31日起实际占有该门面房，对该讼争门面房理应享有占有、使用、收益权。范贤福虽有一纸合同，但并没有履行付款义务，在何俊占有讼争房屋三年后，才提出异议，心中有鬼，且范贤福作为对讼争房屋提出异议的当事人始终没有露面，其中必有隐情，范贤福不享有讼争门面占有、使用、收益权。 范贤福辩称，一、范贤福所持有的合同效力要高于何俊所持合同的效力。本案争议房屋的标的物位于汉寿县崔家桥集镇的“瑜景苑”小区范围。其开发项目是案外人罗永贵与连拥军二人合伙开发所建成。该项目是2012年春二人开始运作，2012年实际建设竣工。范贤福是2015年5月28日与二位合伙修建人签订的9-12号四间门面的《商品房买卖合同》，签约的当日范贤福作为买受人当即就交付了合同上所约定的1180000元购房款。何俊当时在崔家桥国土所任主要负责人，对连拥军出土地，罗永贵出资金合伙开发“瑜景苑”的情况是很了解的。连拥军与何俊是要好的朋友，连拥军举债参与地下“六合彩”活动的情况何俊也是知情的。后来，连拥军借了何俊几十万元现金用于挥霍后，连拥军又瞒着合伙人罗永贵与何俊商量后于2016年元月31日一人擅自作主又再与何俊另签订了一份《商品房买卖合同》，约定将7-12号六间门面(包含已卖给了范贤福的9-12号的四间门面在内)仅以110万元的价格再出卖给了何俊，该合同没有罗永贵的签名认可。所以，范贤福的合同是真实客观的，何俊的合同虽然不是假的，但至少不能对抗范贤福的合同效力。二、何俊与连拥军所达成的合同也显失公平。涉案房屋的交易公平与否虽然不属于本案必须查明的事由，但对于衡量和分析在有多位买受人同时均持有“有效”合同的前提下，只能认定一份合同顺位在先而享有涉案房屋的物权，另外的有效合同均只能行使其债权。范贤福在2015年5月28日对四间门面就是以118万元成交达成的合同，并一次性结账付清了购房款，而何俊则是在2016年元月31日在当时房地产价格都在普遍上涨的前提下，其成交的6间门面总价款反而又仅110万元，显得太不符合常理而显失公平。三、答辩人订立合同在先，应确认优先顺位占有其买受标的物。因该房系不规范的房产开发行为，虽然在某种意义上应确认建造人就是该房屋的所有权人。但因该房的建设开发未完全办妥开发中的全部行政审批手续，其房现也未进行初始登记。所以，本案也无法确认买受人的所有权。只能将占有和使用权作优先顺位认定。范贤福是以合理的相对高价，先于何俊买受了该涉案房屋的其中四间，何俊是后于范贤福买受该涉案房屋的六间，且六间的合计价款还要低于范贤福四间的总价款，基于上述理由，请法庭审理后，确认范贤福享有优先顺位占有，使用涉案房屋中的9-12号门面的权利；7、8号门面可确认由何俊享有占有和使用的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：1.何俊提交的汉寿县人民法院（2019）湘0722民初19号判决书、《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》，拟证明何俊提交的商品房买卖合同、收款收据、银行转账凭证客观真实、合法有效，原告对107、108、109、110、111、112门面房占有使用，本院对其客观性予以采信，但达不到其对门面占有使用具有合法性的证明目的。2.何俊提交的《协议书》，拟证明从2018年4月4日起范贤福对原告权利形成妨害。该协议证实了何俊与范贤福就涉案门面的相关权利有争议，不能证实何俊就涉案门面享有相关权利并具有排他性，不能达到何俊的证明目的。3.何俊提交的汉寿县人民法院（2019）湘0722民初1455号判决书，拟证明范贤福未缴纳购房款；该判决书在对当事人有争议的证据进行分析时认定，范贤福提交了缴纳购房款的收据，但未提交相关转账凭证，不能达到范贤福缴纳了购房款的证明目的，并未直接认定范贤福未缴纳购房款，不能达到何俊的证明目的。4.何俊提交的汉寿县人民法院（2020）湘0722民初770号判决书，拟证明范贤福给何俊造成损失，该判决证实了何俊与范贤福就涉案门面的相关权利有争议，但损失系何俊与黄政所签合同无效造成，不能达到何俊的证明目的。5.范贤福提交的《商品房买卖合同》、购房款收据、签约说明、连拥军签字时照片，罗永贵出庭证词，拟证明买卖合同真实合法有效且范贤富于购房当日交付购房款，何俊与连拥军有恶意串通行为，该组证据能证明范贤福买受门面的事实，但达不到范贤福的其他证明目的。6.范贤福提交的2016年12月23日连拥军与罗永贵的结算单、汉寿县人民法院（2018）湘0722民初736号判决书，拟证明109-112号门面归罗永贵所有，与本案没有关联，本院不予采信。7.范贤福提交汉寿县人民法院（2019）湘0722民初19号判决书、（2019）湘0722民初1455号判决书、常德市中级人民法院（2019）湘07民终2458号判决书，拟证明何俊要求罗永贵排除妨害的诉讼请求没有得到法院支持、涉案两份商品房买卖合同均有效，与本案没有关联，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：连拥军、罗永贵合伙开发汉寿县崔家桥瑜景苑项目，未取得相关建设工程规划及商品房预售许可。2015年5月28日，范贤福与汉寿县崔家桥瑜景苑项目部签订《商品房买卖合同》，约定范贤福购买崔家桥瑜景苑项目部109、110、111、112号四间门面，价款为1180000元，当日一次性付清；范贤福及瑜景苑项目合伙开发人连拥军、罗永贵分别在合同上签名，并加盖“汉寿县崔家桥瑜景苑房屋销售专用章”，当日，汉寿县崔家桥瑜景苑项目部向范贤福出具购门面款收据一张，金额为1180000元。2016年1月31日，何俊与汉寿县崔家桥瑜景苑项目部签订《商品房买卖合同》，约定何俊购买崔家桥瑜景苑项目部107、108、109、110、111、112号六间门面，价款为1100000元，当日一次性付清；何俊及瑜景苑项目合伙开发人连拥军分别在合同上签名，并加盖“汉寿县崔家桥瑜景苑房屋销售专用章”，当日，汉寿县崔家桥瑜景苑项目部向何俊出具购门面款收据一张，金额为1100000元。2018年2月，何俊将门面107、108、109、110、111、112租予案外人黄政经营，黄政在装修期间，范贤福向黄政宣示门面产权，要求黄政向其支付租金，并引发系列诉讼。至本案法庭辩论终结前，汉寿县崔家桥瑜景苑未获得产权登记。 本院认为，何俊请求确认其对位于汉寿县××镇××门面的占有、使用为合法占有、使用，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”之规定，何俊虽与汉寿县崔家桥瑜景苑项目部签订《商品房买卖合同》，约定何俊购买崔家桥瑜景苑项目部107、108、109、110、111、112号六间门面，但该六间门面一直处于无产权登记状态，何俊未取得不动产物权，不能基于所有权对该六间门面依法享有占有、使用、收益和处分的权利，同时，何俊未向本院提交证据证明其占有和出租该六间门面系汉寿县崔家桥瑜景苑项目部基于买卖合同交付或因其他法律关系取得占有、使用的权利，因此，何俊的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权》第九条、第三十九条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回何俊的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由何俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  罗建军 二〇二〇年十二月十六日 法官助理涂朦 书记员张硕 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。