广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0507民初1463号原告（反诉被告）：汕头市龙湖区****高埕经济联合社，住所地为汕头市龙湖区********侧。法定代表人：纪某1。委托诉讼代理人：詹惠玉，广东粤威律师事务所律师。委托诉讼代理人：林佳淇，广东粤威律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：纪延辉，男，汉族，1980年8月8日出生，住汕头市龙湖区****************，公民身份号码440************915。委托诉讼代理人：洪泽群，广东国源岭东律师事务所律师。原告（反诉被告）汕头市龙湖区****高埕经济联合社（下称高埕经联社）与被告（反诉原告）纪延辉土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高埕经联社的委托诉讼代理詹惠玉、林佳淇，被告（反诉原告）纪延辉及其委托诉讼代理人洪泽群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高埕经联社向本院提出诉讼请求：1.请求判令纪延辉立即向高埕经联社支付949,520元及相应利息（其中474,760元的利息自2019年5月6日起按年利率6%计付至实际付清之日止；474,760元的利息自2020年5月6日起按年利率6%计付至实际付清之日止。利息暂计至2020年5月6日为28,485.6元）；2.本案的诉讼费用由纪延辉承担。诉讼期间，高埕经联社明确上述第1项诉讼请求的计算方法为：纪延辉应在2019年5月5日交纳2019年5月1日至2020年4月30日的年租金474,760元，应在2020年5月5日交纳2020年5月1日至2021年4月30日的年租金474,760元，合共949,520元。因为纪延辉逾期，故应按年利率6%计付违约金。事实及理由：高埕经联社与纪延辉于2017年11月8日签订租赁协议，约定高埕经联社将位于玉山路西西片2.6亩土地以现状出租给纪延辉，排灌水及其它设施由纪延辉自行解决，费用自负，承租期限为20年，即2018年5月1日至2038年4月30日止，承租金额为每年每亩182,600元，纪延辉在签订合同时必须一次性缴纳两年租金949,520元，其中一年租金474,760元作为合同履约保证金，从2019年起每年5月5日前必须交清一年租金474,760元，直至合同期满，期满移交该地时退还履约保证金474,760元，履约保证金不计利息等内容。合同签订当日，纪延辉即开始使用土地并交齐了第一年租金和履约保证金合计949,520元。但此后纪延辉未依约在2019年5月5日和2020年5月5日前交付第二、三年的租金，高埕经联社多次催款未果。综上所述，纪延辉逾期付款行为严重违反合同约定，侵犯了高埕经联社的合法权益。纪延辉在法定答辩期间没有提出书面答辩。在庭审中，纪延辉辩称：1.从现有证据来看，双方签订合同后纪延辉按照合同约定履行义务，但高埕经联社直至起诉时均未按合同约定将案涉土地交给纪延辉使用，根据双方的约定和法律的相关规定，高埕经联社依约依法具有交付土地的义务，但其一直未交付，在纪延辉通过书面形式要求交付土地的请求后均未履行，从此可以看出双方的合同尚未开始履行，现高埕经联社请求收取租金的诉求没有充分的事实和法律依据；2.纪延辉从招租平台得知高埕经联社将出租土地后，通过平台投标中标后与高埕经联社签订合同并依约履行义务，基于对高埕经联社的信任，均按合同约定正常履行合同义务，但高埕经联社利用自己的优势地位，违背合同法的规定、公平平等诚实信用原则，在其违约的情况下起诉要求纪延辉支付租金，没有事实和法律依据，我国法律是保护守约方的权益，合同尚未履行的情况下，高埕经联社的诉求没有事实和法律依据。纪延辉向本院提出反诉诉讼请求：1.判令纪延辉与高埕经联社于2017年11月8日签订的《耕地租赁协议书》解除；2.判令高埕经联社立即返还纪延辉租金和履约保证金949,520元及自2017年11月9日起至判决实际还款之日的资金占用费（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年3.85％计算）；3.判令高埕经联社承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月8日，纪延辉与高埕经联社签订《耕地租赁协议书》，约定：高埕经联社将位于玉山路西片耕地(面积2.6亩)出租给纪延辉，租赁期限20年，年租金每亩182,600元，每年总租金为474,760元，合同签订时应一次性缴纳两年949,520元，其中一年租金474,760元作为合同履约保证金等约定。合同签订后，纪延辉依约向高埕经联社缴纳租金和履约保证金949,520元。因该地块存在其他合同需到2018年4月底才能履行完毕。因此，双方约定候存在的合同到期时再交付土地。2018年5月，纪延辉要求高埕经联社将上述土地的四至和面积测量后交付。但高埕经联社以种种理由拖延不予办理。2018年9月20日纪延辉通过书面的形式通知高埕经联社，要求立即将上述土地进行移交，但高埕经联社拒不履行移交手续；2020年6月24日，纪延辉通过书面的形式向新津街道农业办报告，请求处理上述土地存在问题，均未得到解决。根据法律的相关规定，高埕经联社依法、依约负有将上述土地移交给纪延辉的义务，高埕经联社拒不行移交义务，导致纪延辉至今未取得租赁土地，高埕经联社的行为已构成严重违约，也造成纪延辉重大的经济损失且无法实现纪延辉的合同目的。因此，纪延辉依法、依约向高埕经联社提出解除租赁合同。另，经纪延辉了解得知，高埕经联社不是上述耕地的所有权人，该地块系争议地块，权属人目前处于不明状态，土地管理部门也未为该地块办理确权手续，且该地块在出租前存在建筑物未予以拆除，不符合耕地的土地性质，导致无法进行耕种，与纪延辉租赁耕地的目的相违背。据此，纪延辉要求与高埕经联社于2017年11月8日签订的合同解除。高埕经联社在法定答辩期间没有提出书面答辩。在庭审中，高埕经联社辩称：一、高埕经联社是依法设立的集体经济组织，纪延辉是高埕经联社的集体成员，高埕经联社出租耕地行为是以实现集体成员的共同利益为目的，为公不为私，与出租耕地的利益之间并不是一个直接的经济挂钩关系，而是一个履职行为。本案没有证据证明高埕经联社在出租耕地过程中存在失职、偏袒、不公正、违背程序的行为。首先需指明，依据《中华人民共和国农民专业合作社法》，高埕经联社是“在农村家庭承包经营基础上，同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者，自愿联合、民主管理的互助性经济组织”，是在中国共产党的领导下，在上级部门汕头市龙湖区****、汕头市及龙湖区****和水务局的指导下，以服务本集体成员为宗旨，谋求全体成员的共同利益为原则，实行民主管理的农村集体经济组织。纪延辉是本集体经济组织的成员。故此，高埕经联社与纪延辉之间的关系是服务与被服务关系，但高埕经联社不仅要服务纪延辉，更要以谋求集体全体成员共同利益为原则服务整个集体，并且在法定和授权范围内有管理集体财产的职权和义务。高埕经联社的工作原则是民主、公平、公开、公正。高埕经联社与诉争耕地之间并不是一个经济上的利益挂钩关系，而是一个履职的行为，高埕经联社所作所为力求符合法律程序、工作原则，合法、公平地对待集体全体成员，并实现集体成员的共同利益。二、高埕经联社依法、依约、依据交易惯例，已完成诉争土地出租的全部义务；诉争合同项下的耕地已按现状由纪延辉在合同期限内使用至今，位置符合合同约定，面积不少于合同约定，高埕经联社没有纪延辉所述之违约行为。在本案耕地租赁协议签订和履行的过程，高埕经联社按照上述集体经济组织的工作原则和职责要求，通过民主决策、公示、法定审批程序、在农村三资交易平台招租、签订协议，历经10个余月完成交易手续，按照耕地的性质、合同约定及高埕经联社集体耕地交易和使用惯例，诉争耕地面积按亩计，面积及方位有约定但没有列出四至的必要要求，只有村庄建设用地等才必须列出四至，面积按平方米计。故此，高埕经联社出租包括耕地在内的土地无需专门办理书面交接手续是公认的交易惯例，与本村其他耕地的交易惯例一样，诉争土地在合同履约期限内已由纪延辉自行使用至今。诉争耕地此前的承包期在2018年2月届满，但前承包方实际在2018年1月底已予腾退。正是基于这个实际情况，2017年11月8日，纪延辉签订《耕地租赁协议书》时提出给予其一定土地清理期限，高埕经联社召开“两委会”（社区党委和居委联席会议）讨论研究，同意给以其60天即2个月清理期，合同期因此由2018年5月1日起计；土地此前使用者2018年2月到期后撤出，诉争土地至少在2018年3月已由纪延辉实际占有进驻，并开始自行清理和使用。三、高埕经联社在本案涉及的耕地出租过程中遵守工作原则，充分保障了纪延辉通过合法程序获得承租权，在长达数个月的招租过程中，纪延辉作为原告集体成员，且承租不止涉案一块土地，有充分的时间和条件了解拟承租耕地的实际情况，对高埕经联社高埕社区耕地出租的交易惯例非常清楚，也未提出过异议；故此，纪延辉反诉中有多处违背事实的陈述，违背协议约定和常理，纪延辉因个人原因毁约，违背诚信原则，损害了集体利益，依法不应当予以支持。前述相关情况足以证明纪延辉充分了解诉争耕地的土地现状。2018年9月期间，纪延辉仅通过电话提出土地面积是否有差异的问题，对此，高埕经联社按核实的情况明确告知其诉争合同项下耕地面积已经过确认有多无少，更何况哪怕纪延辉对土地面积有些许理解上的细微偏差也不存在影响其使用的情况；此外，至今近两年时间，纪延辉从未正面提出过其他异议；2020年上级部门清查集体经济合同履行情况时，纪延辉在原告发出的《租金催缴通知书》上签名确认欠款事实亦并无异议。综上所述，从双方的合同约定、交易惯例、合同履行的事实情况及合理性角度分析，可见纪延辉的反诉没有事实和法律依据，高埕经联社没有理由也没有对涉案耕地的交付设置任何障碍，涉案耕地按现状已经根据交易惯例由纪延辉交接使用至今，更不存在纪延辉提到的土地权属争议，纪延辉因自身原因出现资金问题或经营不善等意图毁约的行为，违反诚信原则，请求依法对其诉请予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院根据证据规则依法予以审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2017年11月8日，高埕经联社与纪延辉签订《耕地租赁协议书》，约定：高埕经联社同意将位于玉山路西西片耕地2.6亩以现状出租给纪延辉经营，排灌水及其它设施由纪延辉自行解决，费用自负，纪延辉只能发展农业种植，不能作为其他用途，否则高埕经联社有权提前终止合同，所造成后果由纪延辉负责；承租期限为20年，即2018年5月1日至2038年4月30日止，承租金额为每年每亩182,600元，纪延辉在签订合同时必须一次性缴纳两年租金949,520元，其中一年租金474,760元作为合同履约保证金，从2019年起每年5月5日前必须交清一年租金474,760元，直至合同期满，期满移交该地还高埕经联社，高埕经联社退还纪延辉履约保证金474,760元，履约保证金不计利息。同日，纪延辉向高埕经联社支付549,520元，加上纪延辉于2017年10月29日向高埕经联社支付的投标质保金400,000元，纪延辉向高埕经联社共支付949,520元，其中474,760元作为合同履约保证金，474,760元作为第一年即自2018年5月1日起至2019年5月1日止的租金。自2019年5月2日起的租金，纪延辉没有付还。2020年6月13日，高埕经联社和高埕居委会共同向纪延辉发出《租金催缴通知书》一份，提出：纪延辉租用位于玉山路西耕地2.6亩，根据双方于2017年11月8日签订的《耕地租赁协议书》的约定，纪延辉截止2020年6月13日已欠高埕经联社2019年度、2020年度租金共计949,520元，要求纪延辉于2020年6月19日前缴清所欠租金。诉讼期间，纪延辉主张：其于2018年9月20日通过顺丰快递向汕头市龙湖区****高埕居委会（下称高埕居委会）邮寄《通知》一份，提出高埕居委会未能及时按上述合同对该土地的四至进行确认及范围内的退迁，至今未能交付使用，其本人多次到居委会反映该土地的情况无果，高埕居委会的行为已构成违约；要求高埕居委会尽快对该土地的四至及面积进行确认，交付使用。诉讼期间，纪延辉提出：其于2020年6月24日向汕头市龙湖区****农业办公室出具《报告》一份，内容为：纪延辉于2017年11月7日与高埕居委会签订《耕地租赁协议书》，租用位于玉山路西西片耕地2.6亩，纪延辉依约向高埕居委会缴交租金和押金，鉴于该地块原来的合同未到期，到期时间为2018年4月。因此，双方约定到期时再交付土地。2018年5月，纪延辉要求高埕居委会把上述土地的四至、面积测量后交付，但高埕居委会以种种理由拖延不予办理。2018年9月21日，纪延辉通过书面通知高埕居委会，要求立即将上述土地进行移交，但至今未果。诉讼期间，根据纪延辉的申请，本院向汕头市自然资源局发出《律师调查令》，调查高埕经联社位于汕头市龙湖区*****片2.6亩土地的性质和征地的情况。汕头市自然资源局出具了《关于对龙湖区人民法院调查情况的函》，该函内容为：“根据龙湖区人民法院（2020）粤0507民调令85号《律师调查令》，来文提出调查高埕经联社位于龙湖区*****片2.6亩土地的性质和征地相关情况，经核查，纪延辉租赁合同所涉及土地位于辛厝寮大村（即新津街道金泰、珠津、金港、泽湖、高埕、金津、金龙、金凤、东龙经联社）权属范围内，尚未办理确权手续，未涉及土地征收相关情况。”诉讼期间，纪延辉提出：双方租赁合同签订后，该土地存在合同未履行完毕，所以双方签订合同约定自2018年5月1日开始计算合同周期，但2018年5月1日起，高埕经联社并没有交付土地，开始纪延辉只是口头催促，后来通过书面并向高埕经联社邮递寄出纪延辉的申请书，足以证明纪延辉有在合理期限内催促高埕经联社履行合同义务，高埕经联社拒不履行土地交付义务，纪延辉于2020年6月24日通过书面形式将高埕经联社存在违约的行为报告新津街道办处理案涉土地的事宜，故该土地至今尚未移交。纪延辉没有使用涉案耕地，因为该耕地上面有厂房，高埕经联社没有去清除。高埕经联社没有派人去丈量四至给纪延辉使用，故纪延辉一直没有去使用，但是有多次要求高埕经联社丈量四至让纪延辉使用，高埕经联社一直没有丈量。耕地上的厂房现在有别人在使用。对此，高埕经联社提出：涉案耕地在招租和签订合同时并没有存在厂房，双方约定以现状给纪延辉经营，不用清除。签订合同当天因为纪延辉提出给予一定的土地清理期限，高埕经联社召开两委会讨论通过了按照前承包方2018年2月28日到期的时间加上纪延辉所要求的两个月的清理期，将合同的收租起算日约定为2018年5月1日。合同签订后，纪延辉于2018年3月自行开始使用诉争耕地至今。纪延辉租赁的另外一个土地，在合同期开始即土地移交时高埕经联社也没有派人去给纪延辉丈量过。诉讼期间，本院召集诉讼双方到争议土地现场进行勘验，经勘验，现场情况为：现场一部分为空地，一部分存在两个建筑物，一处建筑物为铁皮屋、另一处建筑物为贝灰沙结构。高埕经联社的委托诉讼代理人詹惠玉认为其无法确认两个建筑物在租赁场地内，现在的现状与2018年3月移交的现状无关。纪延辉认为上述现场情况属实。在上述现场勘验过程中，本院要求高埕经联社对本案租赁场地的具体四至范围进行指认。高埕经联社的法定代表人纪某1未经同意擅自离开勘验现场。高埕经联社的委托诉讼代理人詹惠玉提出其根据当事人高埕经联社提供的情况，其作为代理人无法指出现场的四至范围。高埕经联社的委托诉讼代理人詹惠玉同时提出：高埕经联社已于2018年3月将上述2.6亩土地移交纪延辉使用，以当时现状为准，移交的依据是耕地租赁协议书，现场移交，没有其他书面手续，按惯例现场移交。对此，纪延辉提出：涉案土地没有移交才导致诉讼，高埕经联社今天到现场均无法确定涉案土地的四至，认为高埕经联社所述不符合事实，目前涉案土地四至不明确。本院认为：高埕经联社与纪延辉签订的《耕地租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。关于争议土地的四至范围。汕头市自然资源局复函称上述《耕地租赁协议书》项下土地位于辛厝寮大村（即新津街道金泰、珠津、金港、泽湖、高埕、金津、金龙、金凤、东龙经联社）权属范围内，尚未办理确权手续；高埕经联社没有提交证明争议土地四至范围的依据，在争议土地现场勘验过程中亦未能指认出争议土地的具体四至范围，且无法确认争议土地现场上的两个建筑物是否在租赁场地内。据此，应认定本案争议土地的四至范围不明确。关于争议土地是否已移交的问题。纪延辉主张争议土地四至范围不明确，高埕经联社没有将土地移交给其使用。高埕经联社主张其已于2018年3月将争议土地按惯例以当时土地现状移交给纪延辉使用。根据现有证据，本案争议土地四至范围不明确，应认定高埕经联社没有将争议土地移交给纪延辉使用。关于双方签订的《耕地租赁协议书》是否应予解除的问题。高埕经联社没有明确争议土地的四至范围，在诉讼期间的现场勘验过程中，仍未能在本院主持下指认出争议土地的四至范围，双方签订的租赁合同项下土地至今没有移交使用，合同目的无法实现。双方签订的上述《耕地租赁协议书》依法应予解除。因此，纪延辉反诉要求解除双方签订的《耕地租赁协议书》的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。上述租赁合同解除后，高埕经联社应将收取纪延辉的租金和履约保证金共949,520元返还纪延辉并支付该款的资金占用费。纪延辉反诉要求高埕经联社返还纪延辉租金和履约保证金949,520元及资金占用费的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持，但资金占用费应从纪延辉提起反诉之日即2020年9月14日起计算。关于高埕经联社要求纪延辉支付自2019年5月1日至2020年4月30日止、自2020年5月1日至2021年4月30日止的年租金共949,520元及相应利息的诉讼请求，因高埕经联社未能举证证明其已将明确四至范围的租赁土地移交纪延辉使用，且纪延辉实际上没有使用租赁土地，故该请求证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十三条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告汕头市龙湖区****高埕经济联合社的诉讼请求。二、解除反诉原告纪延辉与反诉被告汕头市龙湖区****高埕经济联合社于2017年11月8日签订的《耕地租赁协议书》。三、反诉被告汕头市龙湖区****高埕经济联合社应于本判决发生法律效力之日起十日内，返还反诉原告纪延辉租金和履约保证金共949,520元。四、反诉被告汕头市龙湖区****高埕经济联合社应于本判决发生法律效力之日起十日内，向反诉原告纪延辉支付以949,520元为基数，自2020年9月14日起至付清欠款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,580元，由高埕经联社负担；反诉案件受理费6647.6元，由高埕经联社负担并应本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 吴  映  君人民陪审员 丁  旭  辉人民陪审员 罗  欣  如二〇二〇年十二月三十日法官 助理 王    琛书 记 员 辛丽冰（代）黄瑾蕴