吉林省长春市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉01民初3898号 原告（案外人）：马超，男，汉族，1990年7月17日生，住河北省泊头市。 委托诉讼代理人：侯志涛，北京市中闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艳霞，北京市中闻律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：长春建工集团有限公司，住所地吉林省长春市南关区解放大路338号21世纪国际商务总部A座23-24层。 法定代表人：王永君，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李婉秋，吉林叙典律师事务所律师。 被告（被执行人）:吉林省同泽置业有限公司，住所地吉林省长春市农安县合隆镇合兴大路南侧。 法定代表人：王汉福，该公司董事长。 原告马超与被告长春建工集团有限公司（以下简称长春建工公司）、吉林省同泽置业有限公司（以下简称同泽置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马超的委托诉讼代理人侯志涛、王艳霞，被告长春建工公司的委托诉讼代理人李婉秋到庭参加诉讼。同泽置业公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告马超向本院提出诉讼请求：一、撤销（2020）吉01执异100号异议裁定；二、中止对位于长春农安经济开发区合平路以北，海之恋台州大厦A座1502、1503、1504、1519、1208号房屋（该五套房屋以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封。三、诉讼费由长春建工公司承担。事实与理由：2017年5月马超与同泽置业公司、卢磊签订《抵账协议》，约定同泽置业公司用五套台州大厦酒店式公寓代卢磊支付欠付马超的租赁费162.5万元。2017年7月6日马超与同泽置业公司签订了五份《房屋认购意向协议书》，内容为马超购买同泽置业公司的上述五套涉案房屋，总价为162.5万元。当日同泽置业公司向马超出具了一张162.5万元的收据。2017年7月7日马超与同泽置业公司签订了五份《房屋租赁合同》，约定马超将涉案房屋反租给同泽置业公司，租期为2017年7月7日至2027年7月7日。因同泽置业公司拒不配合办理合同备案及产权手续，马超将同泽置业公司起诉至吉林省农安县人民法院（以下简称农安法院）。2018年4月23日农安法院作出（2018）吉0122民初1127号民事判决：一、确认马超与同泽置业公司签订的上述五份《房屋认购意向协议书》合法有效；二、同泽置业公司在判决生效后立即向马超交付涉案房屋，2018年6月26日马超向农安县法院强制执行，该案案号2018吉0122执1286号，现在仍处于执行过程中。长春市中级人民法院（以下简称长春中院）在审理长春建工公司与同泽置业公司、吉林省同乐旅游服务有限公司建设工程施工合同纠纷一案时，于2018年12月3日作出（2018）吉01民初907号民事裁定及协助执行通知书，查封了海之恋台州大厦包括涉案房屋在内的共计291套房屋。该案进入执行程序后，马超提出案外人异议，长春中院作出（2020）吉01执异100号异议裁定，驳回了马超的异议请求，马超不服，向长春中院提出执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，马超已经在长春中院查封前与同泽置业公司签订了合法有效的买卖合同，交付了全部购房款，并将涉案房屋反租给同泽置业公司使用，且对未办理更名过户无过错。马超对涉案房屋享有排除执行的实体权利。长春中院异议裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第二项属于适用法律错误。马超与卢磊之间已完成结算，马超与同泽置业公司之间是房屋买卖关系，马超对涉案房屋享有排除执行的物权期待权。马超对涉案房屋享有的物权期待权优于长春建工公司对同泽置业公司享有的债权。从权利性质上看，马超对涉案房屋享有的是物权、实体权利，优于长春建工公司享有的债权、程序权利。从内容上看，长春建工公司的债权未指向特定物，马超的物权特定指向了涉案房屋。从应交付时间看，农安法院判决要求同泽置业公司交付涉案房屋的时间早于长春建工公司查封时间。 马超就涉案房屋享有的物权期待权优先于长春建工公司对同泽置业公司享有的债权，足以排除执行，具体表现为：从权利性质看马超享有的是物权，长春建工公司享有的是债权，物权优先于债权。从内容看马超针对要求交付的是特定的诉争房屋即本案涉案房屋，而长春建工公司的债权并未指向特定的财产，其查封只是实现其债权的一种行为，不能对抗马超的特定指向性财产。从确定应交付的时间看，农安法院2018年4月23日作出的判决要求同泽置业公司交付房屋，该时间远远早于长春建工公司的查封时间，从权利性质看马超对涉案房屋享有的为实体权利，而长春建工公司对涉案房屋享有的为查封的程序权利，故马超的物权期待权优先于长春建工公司的债权，足以排除执行。 被告长春建工公司辩称，一、鉴于马超曾在农安法院提起过诉讼，诉求法院判令其对涉案房屋享有能够对抗建设工程价款优先受偿权等权利，但农安法院并没有支持其诉求，仅判决抵账协议有效及交付房屋，因此，我方认为马超如想对涉案房屋确认物权期待权或所有权已在其他案件中主张过，如对之前的判决不服，应提起再审，而不应提起执行异议之诉来解决问题。二、本案中马超与同泽置业公司签订的房屋认购意向协议书从本质上是以房抵债的协议，并非房屋买卖法律关系，其形成的基础关系是债权债务法律关系，与房屋买卖合同法律关系有本质区别，且整个以房抵债过程马超在诉状中已经自认，已经农安法院生效判决确认，因此马超的情形不符合《最高院关于办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，二十八条的立法目的是为了保护签订书面的商品房买卖合同支付一定的购房款的消费者的权益，显然马超并不是此类的购房人，因是以房抵债根本不存在实际支付房屋价款的情形，无法适用该法条，也不具有物权期待权；三、农安法院的生效判决并没有确认马超享有物权期待权，反而驳回了马超请求确认其享有物权期待权的诉求，更没有判令马超对涉案房屋享有所有权，马超在诉状中阐述其物权期待权已经生效判决确认与事实不符，因此马超根本不具有物权期待权，更不享有所有权，无法对抗长春建工公司享有的建设工程优先受偿权；四、长春建工公司对涉案房屋享有优先受偿权，已经生效判决确认，优先于马超对抵债房屋的债权。2019年7月4日，长春中院下达2018吉01民初906号、907号两份民事判决书确认了长春建工公司对海之恋广场台州大厦工程、海之恋广场表演秀场及地下室工程的优先受偿权，根据2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定，建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，本案中马超因是以房抵债关系对案涉房屋享有一种债权，既不是物权期待权更不是所有权，这种一般债权连抵押权的效力都对抗不了，更无法对抗长春建工公司享有的经生效判决确认的优先受偿权。综上，马超对案涉房屋只享有一般债权，不享有物权期待权及所有权，无法对抗涉案房屋的查封措施，其诉求应予以驳回。 被告同泽置业公司经本院合法传唤未到庭，也未提交书面答辩意见。 本院查明，本院在审理长春建工公司与同泽置业公司、吉林省同乐旅游服务有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，依长春建工公司的申请，于2018年12月3日作出（2018）吉01民初906号、907号民事裁定及协助执行通知书，同时查封了同泽置业公司开发的坐落于长春农安经济开发区合平路以北，海之恋台州大厦项目291套房屋（包括涉案房屋）。2018年12月12日，本院将上述民事裁定及协助执行通知书送达给农安县乡镇房屋产权管理中心。2019年7月4日，本院作出（2018）吉01民初906号民事判决书，判决：一、解除长春建工公司与同泽置业公司于2017年7月27日签订的《建设工程施工合同》以及2017年7月29日签订的《海之恋广场台州大厦工程施工合同补充协议书》；二、同泽置业公司于判决生效后立即给付长春建工公司工程款107357906.00元，并支付利息10656905.39元（利息计算截止至2019年5月17日）；三、同泽置业公司于判决生效后立即返还长春建工公司履约保证金30000000.00元，并支付利息5053333.34元（利息计算截止至2019年5月17日）；四、吉林省同乐旅游服务有限公司对上述二、三项付款金额承担共同清偿责任；五、长春建工公司在同泽置业公司欠付工程款107357906.00元范围内对案涉“海之恋广场台州大厦工程”所折价或者拍卖的价款优先受偿；六、驳回长春建工公司其他诉讼请求。同日本院作出（2018）吉01民初907号民事判决书，判决：一、解除长春建工公司与吉林省同乐旅游服务有限公司于2017年7月27日签订的《建设工程施工合同》以及2017年7月29日签订的《海之恋广场表演秀场及其地下室工程施工合同补充协议》；二、吉林省同乐旅游服务有限公司于本判决生效后立即给付长春建工公司工程款29876955.00元，并支付利息2311831.26元（利息计算截止至2019年5月17日）；三、同泽置业公司对上述第二项付款金额承担共同清偿责任；四、长春建工公司在吉林省同乐旅游服务有限公司欠付工程款29876955.00元范围内对案涉“海之恋广场表演秀场及地下室工程”所折价或者拍卖的价款优先受偿；五、驳回长春建工公司其他诉讼请求。上述判决生效后，因各被执行人均未履行该判决确定义务，长春建工公司向本院申请执行，案号为（2020）吉01执26号、27号。后马超向本院提出案外人异议，本院以（2020）吉01执异100号、101号异议裁定驳回其异议请求后，马超不服，向本院提起本案外人异议之诉。其中本案系马超在（2020）吉01执26号案件中提出异议，被本院（2020）吉01执异100号执行裁定驳回后，提起的案外人执行异议之诉。另查明，在马超与同泽置业公司确认合同有效纠纷一案中，马超诉请：1.确认其与同泽置业公司签订的关于案涉房屋的5份《房屋认购意向协议书》是合法有效的商品房买卖合同；2.判令同泽置业公司向马超交付涉案房屋；3.判令涉案房屋上产生的建设工程优先权等权利不得对抗马超作为买受人权利；4.判令同泽置业公司承担案件诉讼费。农安法院于2018年4月23日作出（2018）吉0122民初1127号民事判决书，判决：“一、原告马超与被告吉林省同泽置业有限公司签订的五份《房屋认购意向协议书》合法有效。二、被告吉林省同泽置业有限公司于判决生效后立即向原告马超交付坐落于长春合隆经济开发区同泽置业.台州大厦A座1502号、A座1503号、A座1504号、1519号、1208号的房屋。三、驳回原告马超其他诉讼请求。” 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”的规定，本案中，依据本院（2018）吉01民初906号民事判决已经确认长春建工公司对涉案房屋享有建设工程价款优先受偿权，马超此时对涉案房屋提出的排除执行的异议实质是对本院（2018）吉01民初906号民事判决的异议，虽然本院（2018）吉01民初906号民事判决作出的时间晚于马超与同泽置业公司签订涉案房屋《房屋认购意向协议书》及农安法院作出（2018）吉0122民初1127号民事判决的时间，但建设工程价款优先受偿权系法定优先受偿权，产生于承包人承揽工程并开始建设之时，不会晚于建设工程或所建设的不动产被处分之后，故马超应当通过第三人撤销之诉主张权利，而不能通过执行异议之诉程序解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条规定，裁定如下： 驳回原告马超的起诉。 案件受理费19425.00元，由马超预交，予以退还。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  黄 晶 审 判 员  邢春鹤 人民陪审员  齐艳丽 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  赵若冰