中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终517号 上诉人（一审原告）:金成山,男,1954年2月6日出生,朝鲜族,住辽宁省沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：罗曦，辽宁大宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海英，辽宁大宸律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。住所地：辽宁省沈阳市大**小二台子**。 负责人：申壮，该行行长。 委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市大**观泉路**。 法定代表人：郑宝信，该公司总经理。 被上诉人（一审被告）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族,住辽宁省沈阳市于洪区。 被上诉人（一审被告）：辽宁北方建设（集团）有限公司。。住所地：辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路** 法定代表人：鄂宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。 上诉人金成山因与被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2018）辽民初145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 金成山上诉请求：依法撤销（2018）辽民初145号民事判决书，改判支持其全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司承担。主要事实和理由：（一）原判部分事实认定错误。金成山在签订《商品房买卖合同》时对案涉房产已被查封一事根本不知情，一审判决仅凭案涉合同签订时间晚于首次查封时间几天，认定其与宏缘公司存在恶意串通的可能并进而认定金成山不是真实的买受人是错误的。出于改善居住条件目的而购买“二套房”的普通购房者应当依法认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十九条规定的消费者，金成山夫妻将名下原有住房给儿女，便将原团购的两套小户型换成了案涉大面积住房用于养老居住。不能仅因金成山签订案涉购房合同时名下已有其他房产，便认定其购买案涉房产“不属于满足基本居住需要”。（二）本案系消费者物权期待权与工程价款优先受偿权、担保物权之间权利冲突的案件，非普通金钱债权之间的权利冲突，即本案为案外人作为房屋消费者提起的执行异议之诉，一审判决同时适用第二十八条、第二十九条审理本案系适用法律错误，本案应参照适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定进行审理。此外，金成山与宏缘公司签订《商品房买卖合同》时案涉房产所在的二期项目刚封顶，到2015年5月20日才施工完毕，不具备在法院首次查封前入住的可能，金成山对此不存在过错。 农商行大东支行答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：（一）不动产物权变动应以登记为生效要件，案涉房屋并未登记于金成山名下，其请求确认该案涉房屋归其所有无事实和法律依据。（二）农商行大东支行对案涉房屋依法享有抵押权，金成山不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的情形，不能排除担保物权等优先权利的强制执行。首先，金成山与宏缘公司之间系民间借贷关系，案涉房屋实际是其间以房抵债协议的标的物，故金成山并非第二十九条规定的法律优先保护的解决居住生存权的房屋消费者。其次，金成山除案涉房屋外还有其他三处用于居住的房屋，其中两处房屋用途为住宅，且金成山签订合法有效的《商品房买卖合同》的时间是在案涉房屋被查封之后。 北方公司答辩称，金成山不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的法定条件，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：（一）《执行异议和复议案件规定》第二十九条是消费者物权期待权能排除强制执行的特别规定，是对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）的具体化，结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条之规定，本案应适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条进行审理。（二）金成山不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的可以排除强制执行的条件。金成山名下有其他用于居住的房屋三处，无论该三处房屋是基于什么原因登记在金成山名下，法律上所有权均属于金成山，至于现阶段房屋给谁居住并非本案审查重点，故其辩称名下房屋系儿女所有的观点不能成立。通过金成山多次买房行为亦可推断其条件优越，不涉及法律对生存权的特殊保护。且金成山签订正式《商品房买卖合同》时间为2014年11月5日，在案涉房产被法院查封之后。 金成山向一审法院起诉请求：1.不得执行位于沈阳市大东区观泉路50-4号2-3-1室的房产；2．确认金成山对案涉房屋享有所有权；3．判令宏缘公司为金成山办理案涉房产的备案登记手续；4．由农商行大东支行、宏缘公司、谷实、北方公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173353460.86元；三、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33353460.86元（5000万元扣除已还本金16646539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。上述给付款项如未按判决确定的给付日期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费987329元，保全费5000元，由宏缘公司、谷实共同负担。宏缘公司提出上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。 在该案一审审理中，一审法院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189105832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产。2016年11月15日，一审法院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产。 2018年1月2日，金成山作为案外人对案涉房屋提出了书面执行异议，一审法院于2018年9月25日作出（2018）辽执异6号执行裁定，认定金成山虽然已经支付了全部购房款，但其与宏缘公司签订《商品房买卖合同》在一审法院查封案涉房屋之后，且其名下另有用于居住的房屋，故裁定驳回金成山的异议请求。金成山不服，向一审法院提起本案诉讼。 2013年11月11日，宏缘公司取得9#-12#号楼预售许可证。 另查明：金成山于2011年1月29日通过转账的方式向谷实个人账户转款人民币272000元。2011年1月31日，蔡某某通过转账的方式向谷实个人账户转款人民币272000元，2012年12月3日通过POS刷卡支付宏缘公司12533元。蔡某某系金成山女儿金某的丈夫。2012年12月3日，宏缘公司出具付款人为金某、数额为284533元的收款收据。 2014年11月5日，金成山与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定金成山购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50-4号第12幢2-3-1号房产，建筑面积94.28平方米，房屋价款583593元，合同第6.1条载明：买受人于签约当日已交齐全部房款（含定金）。 2015年8月20日，团购工作组出具的《团购客户金成山充抵物业费》载明：团购客户金成山，本息合计774220元，选房12#2-3-1，面积94.28平，单价6190元，总价583593元。选车库V1-160，单价15万元。剩余尾款40627元。客户要求剩余尾款充抵物业费。 沈阳盈德物业管理有限公司于2015年9月1日为金成山办理了案涉房产的入住手续，向金成山交付了《验房收楼确认单》《资料签收确认书》《装修隐患通知书》及房屋钥匙。同日，沈阳盈德物业管理有限公司向金成山开具了收款收据，收款事由为物业费、电梯费、建筑垃圾清运费及预收电费、采暖费。 还查明：房屋电子登记（簿）查询证明记载，金成山名下另有房屋三处，分别位于沈阳市皇姑区，面积97.22平方米，设计用途为“普通住宅”,登记日期为2009年8月4日；位于沈阳市皇姑区，面积115.90平方米，设计用途为“住宅”,登记日期为2014年5月26日；位于沈阳市皇姑区3门，面积44.41平方米，设计用途为“公建”,登记日期为2009年12月4日。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。金成山在本案中提起的是案外人执行异议之诉，故应当对金成山就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。 金成山的民事权益不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定，不能产生足以排除强制执行的法律效果，理由如下：第一，《商品房买卖合同》及《补充协议》签订于人民法院查封案涉房产之后。2014年10月23日，一审法院依农商行大东支行申请查封了案涉房产,对外产生法律效力。金成山和宏缘公司于2014年11月5日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是在一审法院第一次查封案涉房产的期限之内，故不影响金成山在一审法院查封后才与宏缘公司签订书面买卖合同的事实认定。其次，金成山在案涉《商品房买卖合同》签订时名下还有三处房产，其中两处为住宅,案涉房屋在面积上并不属于满足基本居住需要,金成山并非《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的商品房消费者。此外，金成山主张的办理入住及交纳物业费等各种费用的时间均在2015年9月之后,无法证明其在一审法院查封前实际占有案涉房屋。综上，金成山就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其关于中止执行案涉房屋以及确认对案涉房屋享有所有权、判令宏缘公司为其办理案涉房屋备案登记手续的诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，参照《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定，判决：驳回金成山的诉讼请求。案件受理费9635.93元，由金成山负担。 本院二审对于一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，二审争议的焦点问题为金成山对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于一审法院适用法律是否错误的问题。金成山主张本案应当适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定进行审理，一审判决同时适用第二十八条和第二十九条规定属适用法律错误。在金钱债权执行中，《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条是对买受人在何种情形下能够排除人民法院强制执行而作出的规定，均可作为判断买受人是否享有排除强制执行民事权益的依据。一审法院虽就金成山不符合该两条规定的相关情形均进行了论述，但最终仍以第二十九条之规定作出判决。故对金成山关于一审判决适用法律错误的主张，本院不予支持。 关于金成山是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，金成山于2014年11月5日与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，在一审法院2014年10月23日首次查封案涉房产之后，金成山是否知晓案涉房屋被查封不影响对房屋买卖合同签订时间晚于查封时间这一客观事实的认定。故一审法院认定金成山因未在法院查封之前签订买卖合同而不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条第一项之规定并无不当，本院予以支持。根据一审法院查明事实，金成山名下另有三套房屋，其中两套房屋的设计用途为普通住宅，建筑面积分别为97.22平方米和115.90平方米。金成山虽以该三套房屋分别给儿女为由主张案涉房屋系其唯一可供居住的房屋，但该三套房屋始终登记于金成山名下，不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。故金成山关于其属于满足基本居住需要的商品房消费者而享有排除执行民事权益的主张，缺乏事实基础，本院不予支持。 综上，金成山的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9635.93元，由金成山负担。 本判决为终审判决。 审判长  王富博 审判员  仲伟珩 审判员  李赛敏 二〇二〇年十二月二日 法官助理彭娜 书记员黄婷婷