贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终7605号上诉人（原审原告）：张道平，男，汉族，1968年7月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：丁鹏志,贵州中创联律师事务所毕节分所律师。委托诉讼代理人：王亚松,贵州中创联律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：毕节市工业能源投资建设有限公司（原名：毕节地区洪欣城市建设有限公司），住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路愉景华庭******。统一社会信用代码：91520500775316588C。法定代表人：吴参化，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：吴胜杰,贵州黔信（毕节）律师事务所律师。上诉人张道平与被上诉人毕节市工业能源投资建设有限公司房屋拆迁安置补偿合同一案，毕节市七星关区人民法院作出（2019）黔0502民初8331号民事判决后，张道平不服，向本院提起上诉，本院经审理后作出（2019）黔05民终6289号民事裁定，以原判决认定基本事实不清为由将本案发回重审。毕节市七星关区人民法院重审后作出（2020）黔0502民初3076号民事判决，张道平不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人张道平上诉请求：1、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3076号民事判决第二项，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》中图部分中载明的9.9米不包含违建砖木结构部分的长度1.75米。潘泽荣、游正发、王庆华、刘正风等人的证人证言及社区出具的说明，其中潘泽荣、游正发拒绝到庭接受质询，对该二人证人证言不予采信，王庆华的证人证言仅表示其记不清楚上诉人是否给他打过电话，对事实不清楚，且对事实部分的证人证言均属主观推断，不具客观性，应不予采信，而刘玉凤的证人证言与大兰村委会出具的说明基本相符，应当作为本案的定案依据，即《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》中图部分载明的9.9米不包含违建砖木结构的1.75米，但原判决在已经查明事实的情况下，仍判决驳回上诉人该项诉讼请求，显与本案查明的基本事实不符，应予改判；2、本案中，被上诉人没有在合同中明确拆迁还房的面积包含了公摊面积，双方签订的《南部新区安置回迁协议》属于格式条款，根据《合同法》规定，被上诉人作为提供格式条款一方，在上诉人与被上诉人对合同内容发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即作出不利于被上诉人的解释。另外，根据相关国家政策，不论是国有土地上的房屋征收，还是集体土地上的房屋拆迁，选择产权置换时，不能低于拆一还一的原则，不能因此降低原有的居住面积、降低原有的生活水平，因此，拆迁还房不包含公摊面积，且上诉人拆迁的房屋本身并无公摊，被上诉人安置的回迁房屋理应不包含公摊，综上，回迁房屋的面积应当按照实际使用面积而非包含公摊的面积计算。综上，一审法院基于错误的事实认定而适用法律做出的判决侵犯了上诉人合法权益，请求二审支持上诉人上诉请求。被上诉人毕节市工业能源投资建设有限公司二审答辩称：1、《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》已载明对图一中专门部分的建筑面积的计算公式，表明已经扣除了违建部分的面积，上诉人的上诉理由不能成立；2、根据双方签订的回迁协议，明确约定回迁安置房的面积包括了公摊面积，上诉人已经签字予以确认，系双方真实意思表示，未违反法律法规相关规定，两份协议合法有效；3、根据相关法规、文件，拆迁实物补偿返迁房屋的面积包含公摊面积，根据合同约定及法律规定，拆迁房屋面积应包括公摊面积。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。原审原告张道平向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告因计算错误少算的被拆迁房屋面积补差款46200.00元（13.2平方米×3500.00元/平方米）；2.依法判决被告支付原告因计算错误少算的被拆迁房屋内、外墙补偿款17894.4元；3.依法判决被告支付原告回迁房屋面积补差款63560.00元（18.16平方米×3500.00元/平方米）；4.判令被告支付原告少算面积部分过渡费暂计4万元（具体以实际计算为准，时间从2018年7月23日起开始计算，按照每月每平方米30元计算）;5、案件受理费由被告承担。一审法院经审理查明的事实：2008年7月23日，以被告毕节地区洪欣城市建设有限公司为甲方，原告张道平为乙方，案外人毕节市迎新拆迁有限责任公司为拆迁单位、贵州百盛监理有限公司毕节分公司为监理单位，甲乙丙丁四方签订《房屋拆迁补偿安置合同》，合同约定：为组织实施《毕节城市南部新区控制性详细规划》，被告经有关部门批准，在南部新区规划区内进行工程建设。拆迁范围内涉及原告位于毕节市七星关区建筑面积468.81平方米的房屋需拆除。被告以北、南、昌大安置房与原告进行产权调换，建筑面积为543.43平方米，原告原房面积部分被告按420元／平方米，超过原房面积部分580元／平方米与原告原房补偿价进行结算。原告同意在安置房建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，被告根据原告原房建筑面积按规定标准给付原告临时安置补助费。被告未按本协议约定期限按期安置原告房屋，应按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第十六条的规定增发原告过渡费。《房屋拆迁补偿明细表》、《拆迁户房屋平面图》为本协议组成部分，具有同等法律效力。甲方处加盖毕节地区洪欣城市建设有限公司印章，乙方处有原告签名，丙方处加盖有拆迁单位毕节市迎新拆迁有限责任公司及法定代表人刘正凤签名，丁方处加盖有贵州百盛监理有限公司毕节分公司印章及葛永伟签名。在《房屋拆迁补偿安置合同》附件部分《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》上载明，面积计算：①（9.9×7.55）-（1.75×7.55）违建。内墙砖＝总面积减去〔（10×8.2）＋（2.7×9.05）＋（3.8×8.65）×2.5〕（内墙砖为建筑面积2.5倍倍率），外墙砖＝（8.2×2）＋（4×5）＝36.4平方米。原告在被拆迁人处签名、捺印。另查明，根据《房屋拆迁补偿安置合同》附件二《房屋拆迁补偿项目明细表》上载明砖混住房面积为262.95平方米，砖木住房面积为205.86平方米，总面积为468.81平方米（262.95平方米＋205.86平方米）。最后查明，根据原告（乙方）与被告（甲方）于2018年12月27日签订的《南部新区安置回迁协议》约定，一、乙方拆迁住房面积为468.81平方米。原回迁安置南安置小区8栋1单元602号住房（建筑面积：185.51平方米）、北安置小区2栋2单元602号住房（建筑面积：176.54平方米）。本次回迁的安置房屋建筑面积为昌大一期5号楼2单元501号住房（建筑面积90.95平方米）、昌大一期5号楼2单元502号住房（建筑面积90.95平方米）。总建筑面积543.95平方米（含公摊，具体面积以房地产管理部门所属测绘机构出具测绘报告据实结算）。二、本次回迁安置住房，甲方应补乙方安置房款：71252.52元。六、房款结清，甲方将房屋移交乙方后，原合同（2008）第15-104号履行完毕，合同终止。七、本次回迁昌大一期5号楼2单元501号住房（建筑面积90.95平方米）、昌大一期5号楼2单元502号住房（建筑面积90.95平方米）共2套房屋产权归张道平所有。一审法院认为：结合原被告双方诉辩意见，本案争执的焦点为：1.《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》中图①部分中载明的9.9米是否包含违建砖木结构部分的长度1.75米？2.如何计算涉案房屋内墙砖的面积？3.被告安置给原告的回迁房的面积是按照建筑面积计算（含公摊）还是按照套内建筑面积计算？关于焦点一：《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》中图①部分中载明的9.9米是否包含违建砖木结构部分的长度1.75米。经审查，该9.9米应当包含违建砖木结构部分的长度1.75米。理由如下：虽然原告提交了大兰村委会于2016年7月25日出具的《说明》（经办人为潘才荣），该说明载明：“原张道平被拆迁房屋砖木结构按图①实际面积为9.9米×7.55米（不含相邻砖木违建1.75米在内），如有核算遗漏，建议洪欣公司在被拆迁人回迁时一并核实结算并补偿到位。”，2019年9月24日，大兰社区又再次对该说明进行备注（经办人为刘正凤），备注内容为：“此证明是由原拆迁丈量小组代表潘才荣（联系电话155××******）、监理方代表孙奎、郭（葛）永伟、甲方代表王庆华一同核实出具。”，但为核实该份《说明》以及《备注》载明的内容的真实性，一审法院依职权向潘泽（才）荣、刘正凤、游正发、王庆华等人进行调查核实，根据原告申请，要求被调查人潘泽荣、游正发出庭接受质询，经一审法院通知，潘泽荣、游正发拒绝到庭接受质询。故对潘泽荣、游正发的证言，不予采信。根据王庆华陈述：“至于张道平到社区去出具说明的时候，是否打过电话给我，由于时间太长，我已经记不清楚，但是我清楚的记得，刘正凤、游正发当时并未拨打我的电话，事后游正发与我沟通过。”，根据《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》上载明，面积计算：①（9.9×7.55）-（1.75×7.55）违建。根据该计算公式可以看出，图①中砖木部分的建筑面积为（9.9×7.55）-（1.75×7.55）违建，这说明，9.9米中已经包含砖木违建部分的长度1.75米，且原告已在《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》上面签名、捺印。故大兰村委会（社区）出具的说明及备注与《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》上载明的内容不符，不予采信。因此，对原告要求被告支付被拆迁房屋面积补差款46200.00元以及超期过渡费4万元（暂计，具体以实际计算为准）的请求，无事实依据，不予支持。关于焦点二：如何计算涉案房屋内墙砖的面积？根据王庆华的证言证实，原告被拆迁房屋内墙四周基本上粘贴内墙砖，但是，对于如何计算内墙砖的面积问题，原被告之间存在分歧，原告认为，应该按照内墙砖面积＝｛总面积（482.01平方米）-〔（10×8.2）＋（2.7×9.05）＋（3.8×8.65）〕｝×2.5＝856.7625平方米，被告认为，应该按照《房屋拆迁补偿项目明细表》上面载明的内外墙砖面积448.50平方米予以计算。一审法院认为，结合《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》中载明的：内墙砖＝总面积减去〔（10×8.2）＋（2.7×9.05）＋（3.8×8.65）×2.5〕（内墙砖为建筑面积2.5倍倍率），涉案房屋内墙砖的计算方式应为：内墙砖＝｛总面积（468.81）-〔（10×8.2）＋（2.7×9.05）＋（3.8×8.65）〕｝×2.5，经计算为823.7625平方米，扣除被告现已补偿的内墙砖面积421.1平方米（448.5平方米-36.4平方米（外墙砖面积）），被告还应补偿原告内墙砖款项为：（823.7625平方米-421.1平方米）×40元／平方米＝16106.50元。原告要求被告支付17894.4元，予以支持16106.50元，其余部分不予支持。关于焦点三：被告安置给原告的昌大一期5号楼2单元501号、502号回迁房的面积应当按照建筑面积计算（含公摊）还是按照套内建筑面积计算？本案中，原告认为，对于被告回迁安置给原告的昌大一期5号楼2单元501号、502号住房（经毕节市房地产交易市场测绘，建筑面积均为90.95平方米，套内建筑面积均为81.61平方米），应当以套内建筑面积安置，不应当以建筑面积安置。一审法院认为，原告该诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。理由如下：根据原被告签订的《房屋拆迁补偿安置合同》第三条：“被告以北、南、昌大安置房与原告进行产权调换，建筑面积为543.43平方米。”以及原被告2018年12月27日签订的《南部新区安置回迁协议》第一条：“一、乙方拆迁住房面积为468.81平方米。原回迁安置南安置小区8栋1单元602号住房（建筑面积：185.51平方米）、北安置小区2栋2单元602号住房（建筑面积：176.54平方米）。本次回迁的安置房屋建筑面积为昌大一期5号楼2单元501号住房（经毕节市房地产交易市场测绘，建筑面积为90.95平方米，套内建筑面积为81.61平方米）、昌大一期5号楼2单元502号住房（经毕节市房地产交易市场测绘，建筑面积为90.95平方米，套内建筑面积为81.61平方米）。总建筑面积543.95平方米（含公摊，具体面积以房地产管理部门所属测绘机构出具测绘报告据实结算）。”之约定，被告安置给原告的回迁房均按建筑面积计算，而非按照套内建筑面积计算。故对于原告要求被告以套内建筑面积对其进行安置的请求，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告毕节市工业能源投资建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张道平涉案被拆迁房屋内墙砖面积补差款16106.50元；二、驳回原告张道平的其他诉讼请求。案件受理费2125.00元，原告张道平负担1922.00元，被告毕节市工业能源投资建设有限公司负担203.00元。二审中，各方均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，综合各方诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》中图①部分中载明的9.9米是否包含违建砖木结构部分的长度1.75米？2.被上诉人安置给上诉人的回迁房面积应按照建筑面积计算（含公摊）还是按照套内建筑面积计算？关于焦点1，《南部新区拆迁房屋踏勘表建筑示意图》系对上诉人被拆迁房屋进行踏勘所作，上诉人在该示意图上签字确认，即认可该示意图与其被拆迁房屋情况相符，现上诉人提出该示意图中载明的9.9米并未包含违建砖木结构部分的长度，但从该示意图上面积计算所示，踏勘当时对该9.9米房屋面积的计算扣除了1.75米违建部分的面积，故，从该示意图可以明确踏勘当时9.9米房屋面积范围包含了该1.75米违建部分的面积。对于七星关区碧阳街道办事处大兰村村民委员会出具的说明应否作为认定本案事实依据的问题，经查，七星关区碧阳街道办事处大兰村村村民委员会2016年7月25日出具的说明上仅加盖村委会印章，并无经办人签名，根据该说明备注内容及一审法院依职权调查的情况可知，该说明系潘才荣出具，印章由刘正风加盖，大兰社区主任游正发在场并知晓出具该说明的相关情况，但经一审法院通知，潘才荣、游正发均拒绝出庭，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。”之规定，该说明不能作为认定案件事实的依据。上诉人认为大兰村委会出具的说明应当作为认定本案事实依据的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因上诉人并无证据证明对其房屋踏勘时的情况与实际情况不符，对其要求被上诉人支付的面积补偿款以及相应过渡费之诉讼请求，本院不予支持。关于焦点2，本案双方所签订的《房屋拆迁补偿安置合同》第三条以及《南部新区安置回迁协议》第一条所表述的面积均为“建筑面积”，该“建筑面积”即包含了分摊的公用建筑面积。至于房屋面积包含公摊面积是否合理的问题非本案审查要点，在我国现行法律法规允许范围内，应当充分尊重当事人意思自治，且上诉人基于拆迁安置而取得的相应房屋权利并不仅限于案涉安置房屋本身，对于该楼栋或者该小区内的业主共有部分，上诉人同样享有权利，因此，上诉人认为应当按照室内面积对其进行安置的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人所提上诉理由不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2125.00元，由上诉人张道平负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 曹建军审判员 代 珊二〇二〇年十二月十七日书记员 钟 帝