成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初4386号 原告：周洁，女，1995年5月17日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周阳，四川仁倬律师事务所律师，特别授权代理。 被告：许广利，男，1947年12月26日出生，汉族，住山东省费县。 被告：伊娥，女，1985年8月12日出生，汉族，住成都市成华区。 周洁与许广利、伊娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行审理。周洁及其委托诉讼代理人周阳，伊娥到庭参加诉讼。许广利经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 周洁向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与二被告签订的《房屋买卖定金协议》《成都市存量房屋买卖合同》；2.请求依法判决二被告向原告返还定金20000元；3.请求判决二被告向原告赔偿定金20000元；4.本案诉讼费用由二被告承担。庭审中，周洁明确第一项诉讼请求为：确认原被告双方签订的《房屋买卖定金协议》《成都市存量房屋买卖合同》已于2020年8月15日解除。事实与理由：周洁与许广利、伊娥于2020年5月21日签订《房屋买卖定金协议》，约定由周洁购买许广利成都市温江区学海路399号新尚天地7幢1单元2楼202号的房屋，建筑面积80.01平方米，房屋性质为商品房，规划用途为住宅。定金协议签订后，周洁按照约定向许广利支付定金2万元。后周洁与许广利、伊娥签订了《成都市存量房屋买卖合同》，再次约定周洁购买前述房屋，房屋性质为商品房，规划用途为住宅。上述合同签订后，在办理资金监管过程中，周洁发现许广利出售的房屋规划用途为公寓，并非双方所约定的住宅。许广利、伊娥刻意隐瞒房屋规划用途的行为已构成根本违约，致使周洁不能实现合同目的。周洁据此多次要求许广利、伊娥退还定金均无果。伊娥作为许广利的委托代理人，应当承担连带责任。 许广利未到庭，提交书面答辩状辩称，1、本案房屋属于使用年限为70年的住宅用地上修建的住宅公寓，属于住宅的一种，周洁请求解除定金协议并返还定金的诉请缺少法律依据。按照不动产权证记载，本案房屋用途为：住宅用地/公寓。土地为70年住宅用地，取得方式为出让，国有建设用地使用权2085年11月29日止。按照成都市规定，对日照达不到标准的住宅，标注为“公寓”，此类公寓为住宅公寓，属于住宅的一种，除日照有差异外，在落户、税费、入学、限购、贷款等方面与住宅一致。双方签订的《房屋买卖定金协议》第一条第一款中，规划用途选项为住宅、商业、办公、车位、其他，双方选择住宅并无不妥，定金协议合法有效。对于周洁提到的《成都市存量房房屋买卖合同》，双方进行了初步磋商，但未明确生效日期，双方未实际持有，也未正式履行，因此合同尚未生效，不存在撤销合同。2、签订定金协议时，许广利尚未取得产权证，已将此情况如实向周洁及中介公司告知提醒。签订定金协议前，周洁由中介公司带领看房。后经中介公司告知，2020年5月21日双方见面，主要围绕价格进行沟通磋商。期间，周洁多次催促签订定金协议，待取得产权证后再办理过户，周洁在许广利未取得产权证情况下催促签订定金合同，对此产生的风险应有明确认知，应承担相应风险。周洁在中介公司带领下多次实地看房，对房屋的朝向、日照状况有直观感受和了解，不存在重大误解。周洁通过中介公司提出降价150000元继续履行合同的要求，许广利予以拒绝，周洁系因对合同议定价格反悔违约，其提出不能实现合同目的与事实不符。 伊娥辩称，不同意周洁的全部诉讼请求，具体意见与前述书面答辩状意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年5月21日，伊娥代许广利与周洁签订《房屋买卖定金协议》（以下简称“《定金协议》”）《成都市存量房屋买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”）及其补充协议等附随文件，约定许广利将其位于温江区××路××幢××单元××层××号的房屋出售给周洁，建筑面积80.01平方米，房屋性质为商品房，规划用途为住宅。补充协议第2条载明：案外人四川远投房地产经纪有限公司已明确告知周洁，签署合同当日代理人并未取得授权委托公证书，故签署该合同后可能会出现产权人许广利不愿意出售该房屋导致交易无法正常进行的情况，周洁已知晓该情况，并自愿购买该房屋，若后期产权人许广利不同意出售该房屋，视为许广利违约，伊娥同意定金罚则承担相应的违约责任。同日，周洁向伊娥支付案涉房屋的定金20000元。 后，许广利取得案涉房屋的不动产权证，其中权利性质登记为“出让/普通”，用途登记为“住宅用地/公寓”；房屋分户平面图中用途登记为“公寓”。 2020年8月7日，周洁通过微信就案涉房屋系公寓及有无学区名额等情况与中介公司、伊娥进行沟通。 2020年8月14日，周洁分别向许广利、伊娥邮寄送达《解除合同通知书》，载明“你方与我方于2020年5月21日签订《定金协议》，约定我方购买你方位于温江区学海路（楼盘：新尚天地）7幢1单元2楼202号的房屋……规划用途为住宅……后双方签订了《买卖合同》，再次约定……规划用途为住宅。上述合同签订后，在办理资金监管过程中，我方发现你方所出售的房屋规划用途为公寓，并非双方所约定的住宅，你方刻意隐瞒房屋规划用途的行为已构成根本违约，致使我方不能实现合同目的。鉴此，我方正式书面通知如下：一、解除双方签订的定金协议、房屋买卖合同；二、立即退还我方已支付的定金20000元。”签收方式显示：许广利于2020年8月16日签收；伊娥于2020年8月15日签收。 上述事实，有双方当事人的身份信息及当庭陈述、《定金》《买卖合同》及补充协议等文件、收据、不动产权证、微信聊天记录、《解除合同通知书》、快递详单等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追人的，对被代理人不产生效力。”从补充协议的约定可见，伊娥在2020年5月21日签订案涉《定金协议》《买卖合同》及其补充协议等文件时，并未取得许广利的授权委托书，基于许广利在书面答辩状中已认可《定金协议》的效力，可视为许广利对伊娥签订《定金协议》的追认，故伊娥作为代理人与周洁签订的《定金协议》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应按照约定全面履行义务。而截至法庭辩论终结前，由于周洁与伊娥均未提供能证明许广利对伊娥于2020年5月21日签订的《买卖合同》及其补充协议等文件的行为予以追认的证据，故《买卖合同》及其补充协议等文件对许广利不产生效力。因此，由于《买卖合同》尚未生效，周洁不具有行使法定合同解除权的基础，故对于周洁主张确认《买卖合同》已解除的诉请，本院不予支持。 关于许广利是否存在违约行为致使合同目的不能实现的问题。本案系二手房买卖，案涉房屋的规划用途在许广利从开发商处购买时已确定，双方可在达成交易前到不动产管理部门对房屋的规划用途、性质等备案信息全面予以核实。许广利虽然系出卖人，但其不是房屋的开发建设方，没有能力对房屋的规划用途进行改变，其仅有配合周洁核实房屋规划用途的义务。另，周洁作为大宗财产的买受人，对房屋规划用途有明确且严格的需求，更应当履行审慎义务，其在明知许广利未取得权属登记证书的情况下，依然选择交易房屋，亦未前往权威的不动产登记部门进行确认，仅通过卖方及中介方的陈述来确认拟购买房屋的规划用途，并未尽到足够的审慎义务。因此，对于周洁认为合同目的不能实现系许广利根本违约而导致的主张，证据不足，本院不予采纳。 综上，案涉《定金协议》未达到法定解除的条件，周洁不具有《定金协议》的法定合同解除权，故对于其主张确认《定金协议》已解除，许广利、伊娥应返还定金及按定金罚则承担双倍退还定金责任的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回周洁的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取400元，由周洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 舒 玲 二〇二〇年十二月七日 书记员 杨李欣