江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初18143号原告：江苏苏南万科物业服务有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市周市镇长江北路**华城美地南岸****，统一社会信用代码91320583MA1MGEU803。法定代表人：王琢珺，该公司总经理。委托诉讼代理人：仲莉娟，该公司员工。委托诉讼代理人：李玉侠，该公司员工。被告：丁建军，男，1981年4月16日生，汉族，住，住所地江苏省淮安市淮阴区/div>委托诉讼代理人：王敏，女，1983年8月5日生，汉族，住，住所地江苏省淮安市淮阴区被告丁建军配偶。原告江苏苏南万科物业服务有限公司昆山分公司（以下简称苏南万科公司）与被告丁建军债权转让纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人仲莉娟、李玉侠，被告丁建军的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏南万科公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告立即支付2017年1月1日至2020年9月30日的物业服务费8390.85元，并承担逾期付款违约金（以8390.85元为基数，从逾期支付的2017年1月1日起计算至实际缴纳之日，按照日万分之五的标准计算）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年2月25日，原告与被告所在业务会/开发商签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，由原告为天地华城小区提供物业管理服务，约定物业管理费为1.4元/平方米·月，并约定了相关违约金条款。但被告拖欠物业费未付，原告遂诉诸法院。被告丁建军辩称，2011年2月25日，被告是与昆山华地物业管理有限公司签订了《天地华城前期物业服务协》，从未和原告签订过任何书面合同，原告主体不适格，违约金亦没有事实和法律依据；原告未提供正规物业服务，消防栓爆裂导致损失未解决、网络线损坏未解决、门前墙体广告未处理、503室门前公共照明灯损坏未处理、漏水情况未处理、车位经常被别人使用，物业推诿，迟迟不予解决；要求原告立刻退出被告所居住的小区，今后也将拒绝原告为被告提供物业服务；要求公开公示相应资料。本院经审理查明认定事实如下：2011年2月25日，昆山华地物业管理有限公司（以下简称华地公司，作为甲方选聘的物业管理公司）与昆山华地置业有限公司（合同甲方，作为房地产开发经营企业）、丁建军（合同乙方，作为购房人）签订天地华城前期物业管理服务协议，约定：乙方所购房屋物业名称为天地华城住宅，坐落在****，建筑面积133.2平方米，在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业公共服务费中，高层、小高层住宅按1.4元/月·平方米，入伙时预收6个月物业管理费，以后按月收取；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。2020年10月8日，华地公司形成物业服务费催缴函，载明丁建军位于江苏省昆山市天地华城花园11幢503室，面积133.18平方米，自2017年1月1日至2020年9月30日止尚未缴纳费用8390.85元，因自2020年10月1日起，天地华城项目物业服务企业由华地公司变更为苏南万科公司，华地公司服务期间所有对业主债权(包括但不限于物业服务费、车位管理费、代收代缴费用等)一次性转让给苏南万科公司。现原告为催讨物业费，遂向本院起诉而引起纠纷。另查明，被告丁建军于2012年12月20日起登记为昆山市玉山镇天地华城花园**楼**的房屋产权人，房屋建筑面积为133.18平方米。再查明，2020年12月16日，昆山市玉山镇共青社区居民委员会出具情况说明，载明：天地华城花园位于昆山，目前暂未成立业主委员会；自2007年10月1日起，由华地公司提供物业服务，2020年10月1号由苏南万科公司提供物业服务至今。庭审中，各方当事人陈述如下：原告解释称，2017年左右，华地公司被原告母公司收购，原告即为该小区提供睿服务，但实际的物业服务企业仍为华地公司，直到2020年9月份，小区通过全体业主表决，选取原告作为物业服务企业，并在社区、住建部门、价格主管部门进行了备案和批准，由原告正式为该小区提供物业服务；华地公司服务期间所有拖欠的物业费债权，已经全部转让给原告，在小区内进行了公示，并逐一告知欠费业主，也通过在被告入户门张贴通知的方式告知被告，债权转让协议及通知书原件均可提交。被告解释称，其是与华地公司签订的物业服务合同，认可是原告实际提供物业服务；被告曾愿意缴纳物业费，是原告不收取，现当庭确认不愿意全额缴纳物业费，要求打折；不清楚物业费缴纳情况，对拖欠华地公司物业费无异议，不同意承担违约金，计算标准不发表意见。上述事实由当事人提交的天地华城前期物业管理服务协议、情况说明、物业服务费催缴函、债权转让协议、照片、产权证明及当事人陈述在案佐证。本院认为：原告自认其主张部分的物业费是由华地公司将物业费债权转让给原告，故本案实际系债权转让纠纷。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。本案中，华地公司与被告签订的前期物业管理服务协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方当事人均应恪守，华地公司依据前期物业管理服务协议为天地华城花园提供物业管理服务，作为涉案房屋的物业服务提供者,有权收取物业服务费。被告丁建军作为昆山市玉山镇天地华城花园11号楼503室业主，事实上接受了华地公司提供的物业服务，应当按约支付物业服务费。被告丁建军辩称物业服务不正规，但未提交证据佐证其主张，依据不足，本院不予支持。原告主张被告结欠华地公司自2017年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，且被告亦未提出明确异议，经本院核算为8390.34元，本院依法予以确认。原告苏南万科公司通过债权转让方式取得华地公司对被告丁建军的债权，系苏南万科公司与华地公司真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，本院依法予以认可。此后，华地公司亦已通过入户门张贴、小区公示等方式通知债务人，亦于庭审中确认并提交债权转让协议及物业服务费催缴函原件予以确认债权转让事项，债权转让对债务人丁建军发生法律效力，被告丁建军应向原告苏南万科公司履行付款义务。综上，原告主张要求被告向其支付物业费8390.34元，并无不当，本院依法予以支持。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，本案中，被告未按约支付物业服务费，应承担相应的法律责任，故原告依据合同约定，主张要求被告承担违约金，并无不当，本院依法予以支持；但原告主张违约金计算标准过高，本院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算为宜。原告主张以结欠物业费金额为基数，自2017年1月1日起算违约金，但此时物业费的全部欠款金额未实际产生，合同亦未明确约定物业费均需预收，故原告的主张依据不足；原告主张的物业费自2017年1月1日至2020年9月30日，本院综合全案情况，认定违约金应以8390.34元为基数，自2020年10月1日起算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告丁建军于本判决生效之日起十日内支付原告江苏苏南万科物业服务有限公司昆山分公司欠款8390.34元及违约金（以8390.34元为基数，自2020年10月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理154元，减半收取77元，由原告负担30元，由被告丁建军负担47元。本判决为终审判决。审 判 员 赵雅婷二〇二〇年十二月二十五日法官助理 张 颖书 记 员 俞 林