甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初5363号原告：祁平东，男，1973年2月3日出生，汉族，个体经营户，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：张选择，甘肃经邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀花，甘肃经邦律师事务所律师。被告：陈海燕，女，1971年7月20日出生，汉族，自由职业，住甘肃省兰州市城关区。原告祁平东与被告陈海燕房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序审理，因本案不宜适用简易程序,转为普通程序并公开开庭进行了审理，原告祁平东的委托诉讼代理人李秀花，被告陈海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祁平东向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《房屋租赁协议》和《转让协议书》系无效协议；2、依法判令被告退还原告房屋转让费216000元；3、依法判令被告赔偿原告经济损失共计93035.9元（门店装修费35535.9元、门头费4500元、货架购置费23000元、加盟店保证金30000元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月26日，原被告签订《转让协议书》，约定被告将位于兰州市城关区××路××号铺面的房屋使用权转让给原告，由原告经营药店使用，协议约定房屋转让价格为216000元。2018年10月19日，原、被告签订《房屋租赁协议》，被告将此铺面出租给原告。2018年10月9日原告将租赁铺面进行装修，产生装修费用35535.9元，安装门头费4500元，购置货架支出64000元。兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1687号民事判决和兰州市中级人民法院（2019）甘01民终3032号民事判决由被告向案外人李丰年腾交涉案房屋，原告由此得知被告无权将涉案房屋进行转租，2020年4月8日，案外人李丰年将涉案房屋使用权收回。被告对出租房屋不但无权进行转租，更无权向原告收取房屋使用权转让费。陈海燕辩称，1、双方签订的《房屋租赁协议》、《转让协议书》合法有效；2、被答辩人主张的房屋转让费不应全额退还，答辩人同意退还50%的转让费。被答辩人承租的涉案房屋是由答辩人装修的，转让费包含了房屋装修费用，被答辩人承租涉案房屋后未经装修也实际经营了1年6个月，双方签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期间是3年，答辩人仅应退还未使用期限内的转让费；3、被答辩人主张的门店装修费、门头费、货架购置费、加盟费不应由答辩人承担；4、被答辩人尚欠2020年1月20日至2020年4月20日期间的房屋租赁费45000元未支付，应当在答辩人应退还的房屋转让费范围内予以扣减。当事人围绕诉讼请求进行举证，原告祁平东提交证据如下：李丰年与陈海燕租房合同、转让协议书、相关票据；陈海燕与祁平东房屋租赁协议及相关票据；兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1687号民事判决书、兰州市中级人民法院（2019）甘01民终3032号民事判决书；连锁药店加盟协议书、结婚证、相关票据；门店装饰工程施工合同、装修费付款凭据、相关票据；展柜制作合同、报价单、展柜制作图、相关票据；兰州市城关区人民法院（2019）甘0102执4585号执行裁定书、执行通知书、报告财产令、扣款凭证；短信记录、对方收到房屋钥匙的收条；连锁加盟协议；被告未提供相应证据。兰州市城关区人民法院（2019）甘0102执4585号执行裁定书、执行通知书、报告财产令、扣款凭证与本案无关，本院不予采信。对其他证据本院予以确认。本院组织当事人进行质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下：李丰年作为出租人，陈海燕作为承租人，双方于2016年1月10日签订租房合同，约定陈海燕租用李丰年位于兰州市城关区××路××号的房屋，租用期限3年，自2016年1月10日至2019年1月10日，每月租金15000元，并约定陈海燕租用李丰年房屋期间，陈海燕只有使用权，无权租借他人。后，2018年9月26日，陈海燕作为转让方，祁平东作为受让方，双方签订了转让协议书，将该房屋的使用权以216000的价格转让给祁平东，祁平东已向陈海燕支付此款项。2018年10月19日，陈海燕作为出租人与承租人祁平东签订了房屋租赁协议，约定将该房屋以每月15000元的价格租赁给祁平东，按季度支付房租，租赁期限从2018年10月19日至2021年10月18日。2018年10月9日，甘肃至仁同济大药房连锁有限公司与梁立佳签订了连锁药店加盟协议书，约定梁立佳加盟药店，并支付了3万元的加盟店保证金。祁平东与梁立佳系夫妻关系。祁平东于2020年4月11日已腾房，并将钥匙交予陈海燕的委托人张振辉，张振辉出具收到钥匙相关内容的收条。根据祁平东在庭审中的陈述，其诉讼请求中的门头费4500元指的是LED的显示器费用，该LED显示器在祁平东腾房后并未带走，祁平东为经营药店进行装修并购置货架，货架在腾房后带走。另查明，根据已生效的兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1687号民事判决书和兰州市中级人民法院（2019）甘01民终3032号民事判决书，认定1、出租人李丰年于2019年2月25日起诉至兰州市城关区人民法院要求陈海燕、祁平东返还房屋；2、李丰年与陈海燕签订的租房合同有效，租赁期后双方并未达成续租的合意；3、2018年10月9日起，涉案房屋由平凉路店用于药品销售，被告陈海燕以承担涉案房屋租金的方式，投资18万元与祁平东签订了入股加盟合作协议，双方共同经营甘肃至仁同济大药房连锁有限公司平凉路店。本院认为，关于陈海燕与祁平东签订的转租合同是否有效的问题，承租人陈海燕与次承租人祁平东签订的房屋租赁合同约定租赁期限自2018年10月19日至2021年10月18日，陈海燕与祁平东签订的合同超过了自身所享有的租赁期限，且在合同签订后5个月内出租人李丰年以起诉的方式要求归还房屋视为提出异议，加之李丰年与陈海燕的租赁合同中约定不得转租，且陈海燕未提供出租人李丰年同意其转租的相关证据，故陈海燕与祁平东签订的转租合同无效。关于转让协议书是否有效的问题，根据庭审查明的内容，此份转让协议虽然名为转让使用权，但实际是陈海燕将房屋租赁给祁平东收取转让费，本案诉争的转让费不属于不法利益，该转让费系商业惯例，是双方自行约定的，系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，该转让协议书有效。但对于承租人陈海燕与次承租人祁平东签订的房屋转租合同无效导致祁平东无法在涉案房屋继续经营药店，双方均有过错，承租人陈海燕明知出租人李丰年与其约定不能转租仍然将房屋租给次承租人祁平东，祁平东作为次承租人明知房屋系出租人李丰年所有，并未尽到注意义务去核实出租人李丰年与承租人陈海燕的租赁合同的内容，同时，祁平东对于支付转让费的合同目的是期待租赁合同能够顺利履行，租赁合同现无法顺利履行，陈海燕的过错程度相较祁平东更大，祁平东实际经营该药店的时间自2018年10月19日至2020年4月11日，少于转租合同约定的期间，陈海燕对于诉争转让费应部分返还给祁平东，本院酌情确定，陈海燕返还70%的转让费予祁平东。关于陈海燕是否应向祁平东支付门店装修费、门头费、货架购置费、加盟店保证金的问题。祁平东对于门店的装修、购置货架所支出的费用是为了经营支出的费用，祁平东已实际进行经营，货架已搬离店铺，故门店装修费、货架购置费应自行承担。由于LED显示器并未带走，陈海燕应补偿祁平东LED显示器折价后的费用，本院酌情确定为3000元。祁平东的妻子加盟药店系真实意思表示，且已实际经营药店，不因租赁合同无效导致加盟药店的行为无效，祁平东要求陈海燕返还加盟店保证金的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款的规定判决如下：一、原告祁平东与被告陈海燕签订的房屋租赁协议无效；二、原告祁平东与被告陈海燕签订的转让协议书有效，被告陈海燕于判决生效后十日内向原告祁平东退还转让费151200元；三、被告陈海燕补偿原告祁平东门头费（LED显示器的费用）3000元于判决生效后十日内付清；三、驳回原告祁平东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5936元、由原告祁平东负担2974元，被告陈海燕负担2962元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  柴宗海人民陪审员  李洪亮人民陪审员  关爱静二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  黄 微