北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初23567号原告：高群，女，1987年2月12日出生，汉族，新供销产业发展基金管理有限责任公司职员，住北京市西城区。原告：刘大鹏，男，1988年4月24日出生，汉族，五矿证券有限公司职员，住北京市西城区。二原告之共同委托诉讼代理人：孙越，北京衍胜律师事务所律师。被告：常冉，女，1981年10月26日出生，满族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张艺夕，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泓轩，北京市京师律师事务所律师。原告高群与被告常冉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法追加刘大鹏作为共同诉讼当事人参与诉讼，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任适用普通程序公开开庭进行审理。原告高群及其与刘大鹏之共同委托诉讼代理人孙越，被告常冉之委托代理人李泓轩、张艺夕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高群、刘大鹏向本院提出诉讼请求：1.要求常冉向高群、刘大鹏支付违约金460000元；2.要求常冉向高群、刘大鹏支付自2019年5月1日起至2020年7月6日（即常冉最后一个户口迁出之日）止的利息21905元。其中，2019年5月1日至2019年8月19日以违约金460000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息6114元，2019年8月20日至2020年7月6日以违约金460000元为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息15791元；3.常冉向高群、刘大鹏支付房屋差价损失500000元；4.常冉承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年5月14日，高群、刘大鹏与常冉签署《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定高群、刘大鹏购买常冉位于西城区××号房屋，面积40.6平方米，成交总价460万元人民币。根据《北京市存量房屋买卖合同》第九条第（四）款、第十条第（五）款及补充协议第五条，常冉承诺在2019年4月30日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因常冉自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向高群、刘大鹏支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。其后，高群、刘大鹏依约履行支付义务，但常冉一直未将户口迁出，也未按合同约定向高群、刘大鹏支付违约金。2020年4月30日，北京市西城区教育委员会发布西教发[2020]6号文件《北京市西城区教育委员会关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，该文件第五条第（七）项规定，自2020年7月31日后在西城区购房并取得产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区入学。此前，北京市西城区执行单校入学政策。因房屋带学区房属性，上述政策直接影响房屋价格。高群、刘大鹏在2020年6月前联系中介将房屋挂牌出售，并通过中介多次催促常冉迁出户口，但由于常冉迟迟不迁出户口，直接影响房屋成交。最终，高群、刘大鹏未能在2020年7月31日教委新政施行前出售房屋，根据历史成交情况及高群、刘大鹏与中介的微信聊天记录，房屋差价损失至少为50万元。综上所述，根据双方签署的合同，常冉违反约定逾期迁出户口应向高群、刘大鹏支付违约金46万元，因常冉一直未支付违约金应向高群、刘大鹏支付违约金利息21905元。此外，因常冉违约导致高群、刘大鹏未能在西城区教委新政施行前出售房屋，产生房屋差价损失50万元，前述金额共计981905元，望法院依法判如所请。常冉辩称，我方一直在积极履行合同义务，不是故意逾期迁出户口的。双方在签订合同和补充协议之后，我就开始积极办理户口迁出，但一直未找到可以落户的房屋，所以就未能将户口迁出。2020年初疫情爆发，迁户所需的手续没有开出，所以没有在约定的时间内及时迁出。高群、刘大鹏对我没有迁出户口的事情一直是知情的，也没有提出异议，我方提交的证据也证明我方通过中介告知了高群、刘大鹏，迁出户口需要一段时间；2020年4月26日我方又通过中介告知高群、刘大鹏迁户手续没有办完，无法迁出，高群、刘大鹏对此均没有提出异议。我于2020年7月3日已将房屋中的户口迁出。即使法庭认为我方违约，我方认为高群、刘大鹏主张的违约金过高，请求法院酌减。高群、刘大鹏主张的违约金利息没有法律及合同约定，主张的房屋差价损失没有实际交易，故没有实际损失发生，均不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月14日，常冉（甲方，出售方）与刘大鹏、高群（乙方，买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将甲方所有的位于西城区××号房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，该房屋成交价格为4600000元，其中房屋主体价格为4000000元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为600000元。合同第九条第（四）款约定，甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。合同第十条第（五）款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。2018年5月14日，常冉（甲方，出卖方）与刘大鹏、高群（乙方，买受方）及北京我爱我家房地产经纪有限公司（丙方，见证方）签订《补充协议》，约定对甲方向乙方出售涉案房屋一事达成补充协议，其中第五条约定，经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在2019年4月30日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。2020年7月3日，马铮的户口从涉案房屋中迁出。7月6日，马英新和孙嘉的户口从涉案房屋中迁出。庭审中，高群、刘大鹏出示《北京市西城区教育委员会关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，用以证明自2020年7月31日后，在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女入学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式或者相邻学区内入学。常冉认可其真实性，但其与本案无关。高群、刘大鹏出示链家历史成交情况及与链家工作人员的微信聊天记录，证明常冉未按时迁出户口影响房屋成交价格，从而造成损失50万元。常冉对此表示高群、刘大鹏未实际出售房屋，并不存在房屋差价损失。常冉出示其与链家中介的微信聊天记录及高群、刘大鹏与链家中介的微信聊天记录，用以证明在约定迁户日期到期后，常冉积极与高群、刘大鹏沟通迁户事宜，高群、刘大鹏未对此提出异议。高群、刘大鹏对此认为其在2019年曾向常冉询问户口迁出事宜，且常冉和中介的微信聊天记录并不能证明其对常冉逾期迁户不持异议。本院认为，高群、刘大鹏与常冉签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同的约定履行义务。《补充协议》第五条约定，常冉应在2019年4月30日之前，将涉案房屋户口迁出，现常冉在2020年7月3日和7月6日才将户口迁出，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。常冉称其一直在通过中介向高群、刘大鹏联系迁出户口事宜的答辩意见，本院注意到常冉与中介聊天记录日期均为2020年，并未显示高群、刘大鹏对逾期迁户表示认可，故本院对常冉的答辩意见不予采信。现高群、刘大鹏要求常冉支付逾期迁户违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。诉讼中，常冉主张违约金标准过高，本院综合常冉的过错程度等因素，对高群、刘大鹏主张的违约金，酌定予以支持。关于支付逾期迁户的违约金利息一节，因为高群、刘大鹏与常冉并未约定支付违约金的时间，故本院对该诉讼请求不予支持。关于支付房屋差价损失一节，因高群和刘大鹏提供的证据不能充分证明未迁出户口对房屋价款的影响，且涉案房屋并未实际出售，故本院对该诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告常冉支付原告高群、刘大鹏逾期迁户的违约金3万元。二、驳回原告高群、刘大鹏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13619元，由原告高群、刘大鹏负担13203元（已交纳），由被告常冉负担416元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 韩涛二〇二〇年十二月四日法官助理 任卓书 记 员 林彤