广东省揭阳市揭东区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5203民初1919号原告：林锐杰，男，1989年9月4日出生，汉族，住普宁市南溪镇市****过47号，身份证号码：445************056。委托诉讼代理人：方素海，男，1981年11月4日出生，汉族，住普宁市***************，身份证号码：445************015。系普宁市南溪镇市**民委员会推荐的公民。被告：揭阳市玉祥投资有限公司，住所地：揭阳市环市********。法定代表人：林松波，经理。被告：林松波，男，1963年10月24日出生，汉族，住揭阳市揭东区**************，身份证号码：440************413。原告林锐杰与被告揭阳市玉祥投资有限公司（以下简称玉祥公司）、林松波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林锐杰的委托诉讼代理人方素海到庭参加诉讼，被告玉祥公司、林松波经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林锐杰向本院提出诉讼请求：1．判令原告与玉祥公司签订的《商品房买卖合同》无效；2．判令玉祥公司返还原告购房款209300元；3．判令玉祥公司赔偿原告209300元；4．判令林松波对玉祥公司的上述债务承担连带清偿责任；5．本案全部诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年11月底，被告方公司员工在揭阳市蓝城区******进行售楼宣传，向原告发出购房邀请。在被告方宣传和诱导下，2016年12月10日在揭阳市揭东区（蓝城区）阳美路玉阳美国际大酒店右侧玉祥投资售楼处签订购买位于揭阳市揭东区（蓝城区）阳美路（即大世界翡翠城北侧）第A幢A03梯901号房（玉祥花园）的广东省建设厅编号000079《广东省商品房买卖合同》及约定至2019年上半年前向原告方交付房屋。2017年12月27日，原告支付玉祥公司购房定金5万元。2018年3月27日，原告支付玉祥公司159300元首付款。2019年6月，原告发现该楼盘只建至2层，之后没有再施工建设，而售楼处人去楼空。后经向行政主管部门求助，发现该地块并不能进行住房建设买卖，被告方也从未取得商品房预售许可。被告方隐瞒事实欺诈原告签订购房合同，应属无效。此外，玉祥公司属自然人独资公司，林松波作为玉祥公司的股东，也未对其进行实际出资，应对玉祥公司的债务负清偿连带责任。原告提交如下证据证明自己的主张：1．原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2．企业信息公示报告，证明玉祥公司的企业登记情况及诉讼主体资格；3．林松波的户籍登记信息，证明林松波的诉讼主体资格；4．《商品房买卖合同》，证明原告向玉祥公司购买玉祥花园A幢A03梯901号房；5．收款收据，证明原告向玉祥公司支付购房定金及首付款209300元，由玉祥公司收款并出具收款收据；6.玉祥花园2019年6月工地现场照片，证明玉祥花园项目目前处于停工状态，且不可能在合同预期范围内完成交房。被告玉祥公司没有答辩也没有提交证据。被告林松波辩称，原告在购房时已知道涉案房地产手续未完善，原告及玉祥公司对合同无效均有过错，应当各自承担相应的民事责任，原告无权主张赔偿。1．《商品房买卖合同》第七条第二款明确约定：“如今后政府出台政策，本合同项下乙方的房屋如今后三旧改造项目申报成功…”可以证实原告在签订合同时知悉涉案房地产手续未完善，原告存在过错。2．涉案房屋每平方米只有4000元左右，明显低于同地段的价格，可以推定原告知道涉案房屋手续不完善。被告林松波没有提交证据。对原告提交证据，本院依法予以审查。证据1、2、3是公安机关出具或核发，可以作为认定事实的依据；证据4是双方签订的合同，可以作为认定事实的依据；证据5是玉祥公司出具的收据，可以作为认定事实的依据；证据6相片不足以证明涉案工程的施工情况。经审理查明，原告（乙方）与玉祥公司（甲方）于2016年12月10日签订《商品房买卖合同》（合同编号为000079号），合同约定：1．甲方拥有位于阳美路（即大世界翡翠城北侧）地块，并在该地块上兴建楼房，建筑主体为钢筋混凝土框剪结构（共28层），定名为玉祥花园；2．甲、乙双方合作建设楼房的地点位于阳美路（即大世界翡翠城北侧）第A幢A03梯901号房，合作按套分配给乙方的该房屋投影面积约163.02平方米；3．乙方在签订本合同时应支付甲方5万元作为购房定金，乙方须在本合同约定期限内付清相应款项，逾期视为放弃本合同，甲方不退还定金，在合同履行情况下，定金放在尾期抵扣；4．购房款项为531000元，配套费28850元；5．甲方在乙方付清全部款项后，于2019年上半年前将该房屋交付乙方使用；6．如今后政府出台政策，本合同项下乙方的房屋如今后三旧改造工程项目申报成功，可以办理房地产登记手续，由甲方配合乙方办理有关申报或登记手续，使用期70年，应缴纳的地价费等由乙方承担，房屋使用年限按政府主管部门审批年限为准。双方还约定了其他权利义务。2017年12月27日，原告支付玉祥公司5万元购房定金，玉祥公司向原告出具了加盖公司印章和揭阳市浩艺五金制品有限公司的财务专用章的收款收据给原告。2018年3月27日，原告支付玉祥公司159300元首付款，玉祥公司向原告出具了加盖公司印章的收款收据给原告。之后，原告没有支付其他款项，玉祥公司也没有按约定时间向原告交付房屋。另查明，玉祥公司是依法成立的有限责任公司（自然人独资），法定代表人是林松波，经营范围是：对房地产业、能源环保业、旅游业、酒店餐饮业、实业的投资；经济信息、企业管理咨询；为企业和个人消费提供担保（不含融资性担保）；网上贸易代理；国内贸易；物业管理。玉祥公司的自然人股东是林松波。玉祥花园占用的位于阳美路（即大世界翡翠城北侧）地块的土地性质是工业用地，玉祥公司没有取得商品房预售许可证。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、原告与玉祥公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、玉祥公司应否返还原告购房款并赔偿损失；三、林松波应否对玉祥公司的上述债务承担连带清偿责任。对于第一个争议焦点。本案涉案房屋所在土地的性质为工业用地，玉祥公司在工业用地上建设商品房，并未取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，玉祥公司未取得商品房预售许可证便与原告订立《商品房买卖合同》，应当认定无效。原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，符合上述法律规定，本院予以支持。对于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效，双方应各自返还因合同取得的财产，原告已支付玉祥公司购房定金及首付款209300元，玉祥公司应予返还。原告主张玉祥公司赔偿损失209300元，根据查明的事实，造成本案合同无效，主要是玉祥公司出售房屋给原告没有取得商品房预售许可证，玉祥公司存在过错，原告认为玉祥公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，但从双方签订的合同条款来看，原告应该知道玉祥公司出售涉案房屋的手续并不完善，没有取得商品房预售许可证，故造成合同无效，原告也存在过错，故原告请求玉祥公司赔偿209300元损失，本院不予支持。但玉祥公司占用原告资金，从中受益，原告受损，玉祥公司应赔偿原告损失。原告的损失主要是利息损失，玉祥公司应赔偿原告资金占用期间按人民银行公布的同期定期存款利率计算的利息损失。对于第三个争议焦点。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，玉祥公司是依法登记成立的有限责任公司（自然人独资），法定代表人是林松波，唯一的股东也是林松波。林松波作为一人有限责任公司的股东，没有提供证据证明玉祥公司的财产独立于股东自己的财产，林松波应对玉祥公司的债务承担连带责任。原告请求林松波对玉祥公司的上述债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。两被告经本院传票传唤没有到庭，视为其放弃抗辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告林锐杰与被告揭阳市玉祥投资有限公司2016年12月10日签订的《商品房买卖合同》无效。二、被告揭阳市玉祥投资有限公司应于本判决生效之日起30日内付还原告林锐杰已支付的购房定金209300元及该款按中国人民银行同期定期存款利率计算的资金占用期间的利息（以5万元为基数，自2017年12月27日起至还清之日止；以159300元为基数，自2018年3月27日起至还清之日止）。三、被告林松波对被告揭阳市玉祥投资有限公司上述第二项中的债务承担连带清偿责任。四、驳回原告林锐杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3790元，由原告林锐杰负担1490元，被告揭阳市玉祥投资有限公司和被告林松波连带负担2300元。两被告应负担的受理费应于本判决生效之日起30日内付还原告林锐杰。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审 判 员 黄楚平二〇二〇年十一月三十日法官助理 黄诗虹书 记 员 陈 英附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。