广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22711号原告：荆州市创美计算机科技有限公司，住所地：湖北省荆州市沙市区*******************，统一社会信用代码XXX。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：施杰龙，广东丰源律师事务所律师。被告：叶景环，男，1967年8月20日出生，汉族，住广东省佛山市三水区****************，公民身份号码XXX。原告荆州市创美计算机科技有限公司与被告叶景环租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人施杰龙,被告叶景环到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1.原告与被告于2018年4月15日签订的《物业租赁合同》于起诉之日起正式解除；2.被告向原告返还位于佛山市南海区桂城XXX楼的房屋；3.被告立即向原告支付租金270710.75元及违约金9985.88元[以2020年5月15日至2020年9月14日期间的每月租金80177.69元为基数，分别各自从该月的15日起按月利率2%的标准分别计算违约金至被告实际清偿之日止，均暂时计算至起诉之日止违约金为9985.88元]；4.被告从2020年9月15日起按每月80177.69元的标准（该标准数额按每2年作为一个周期递增8%的数额计算，即自2022年4月15日起按每月86591.91元的标准计算，自2024年4月15日起，按每月93519.26元的标准计算，以此类推）向原告支付场地使用费至其实际将案涉租赁物交付还给原告之日止；5.被告向原告缴纳的合同履行保证金222715.8元归原告所有；6.被告立即向原告支付水费2433.6元、电费28284.8元（具体为2020年4月9日至2020年12月9日期间的水电费共30718.4元）；7.被告向原告支付律师服务费24000元；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月15日，被告因经营需要向原告提出租赁其位于佛山市南海区桂城A24街区桂澜路东侧XXX楼（下称涉诉房屋）事宜，经双方协商一致后，双方签订了《物业租赁合同》，约定:原告将建筑面积为1237.31平方米的涉诉房屋出租给被告使用，租赁期限为2018年4月15日至2028年4月14日止;免租期为3个月，起始租金为每月74238.6元，此后按每2年为一个周期进行递增，递增比例为8%（即使用满2年后，第三年开始的租金则以前2年的月租金数额为基数递增8%）;租金实行先缴后用的原则，被告须于每月的5日前将租金足额支付至原告指定的银行账户（后实际履行过程中，双方将缴纳租金的日期变更为每月的15日前）;被告须在签订《物业租赁合同》之日以转账的形式缴纳222715.8元作为合同履行保证金，待合同期满，未存在违约且缴清合同约定的各项费用及按约定归还租赁物后，由原告予以无息退回;另外，双方还对租赁物的装修和改建、转租、分租及出借、双方的权利义务、合同变更、解除和终止与续期、违约责任（逾期缴纳租金的，原告有权按每日逾期总额的0.3%计算迟延履行违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，没收保证金并收回逾期租金及计算至实际给付之日止的违约金）、合同争议解决方式等进行了详细的约定。上述合同签订后，原告按照《物业租赁合同》的约定将上述房屋交付给被告使用，被告也依约向原告缴纳了合同履行保证金，并在2018年至2019年5月份期间足额缴纳相关租金，双方均履行了相关合同义务。但自2019年6月起，被告则以各种理由延迟、不足额缴纳租金，甚至不予缴纳租金，且相关水电费也不予以缴清。为此原告曾向法院起诉，经法院主持调解并制作民事调解书确认：一、原、被告确认被告叶景环欠付原告荆州市创美计算机科技有限公司2019年7月15日至2020年1月14日期间的租金345431.6元、2020年1月15日至2020年5月14日期间的租金193020.36元、2019年3月26日至2020年4月8日期间的水电费51587元，上述欠付金额合计590038.96元；二、原、被告同意被告叶景环就上述第一项欠付金额分期付款如下：2020年5月15日前支付80000元，2020年7月至2020年12月期间（共6个月）每月的最后一日前各支付85006.49元；三、如被告叶景环逾期或未足额支付上述第二项中的任何一期，则原告荆州市创美计算机科技有限公司有权就所有未付款项（包括未到期款项）向法院申请强制执行；四、原告荆州市创美计算机科技有限公司自愿放弃其他诉讼请求。但被告仍然不按调解书的约定履行，且尚欠原告2020年5月15日至2020年12月的租金及水电费。据上述事实，原告认为原、被告双方签订的《物业租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反我国相关法律法规的规定，其应属合法有效的合同。据此，被告在原告已完全履行合同义务的前提下，仍拒不按期足额向原告缴纳租金行为已经构成了严重违约，侵犯了原告的合法权益。故根据原、被告双方签订的《物业租赁合同》第十二条关于违约责任的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告不仅可以要求立即解除其与被告签订的《物业租赁合同》，没收合同履约保证金，还有权要求被告立即清偿尚未支付的租金和水电费，并承担逾期未能足额缴纳租金的违约责任及赔偿相关经济损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称：原告请求解除《物业租赁合同》，被告认为不合理，不能解除合同，也不能没收合同保证金。理由如下：一、被告所欠的租金270710.75元及违约金，被告已于2020年10月31日支付了原告10万元，2020年11月1日至11月8日期间又支付了4万元，实欠14万多元，但被告缴纳有合同保证金222715.8元，因此原告不会有损失。二、根据有关法律规定，合同保证金不能归原告所有。三、被告自2019年4月起，不能正常缴纳租金的原因是，当时原告物业的楼上楼下围起来施工，人员出入很不方便，严重影响了被告的业务和收入。四、2020年1月起，发生新冠疫情，影响巨大，全国停工停业停学，被告六个月不能正常营业，没有收入，国家都要求减租和免租，这是不可抗力因素，致使被告不能正常履行合同。五、被告一直想通过各种方式筹集资金用于缴纳租金，但原告已申请强制执行，严重影响被告的征信，让被告筹款困难。六、疫情影响严重，并遇到各种困难，被告仍然积极筹款，愿意将名下的房产变卖，以支持拖欠的租金。七、被告在本案中的场地投入300多万元，一分钱本未回。如解除合同，不合理也不合情，被告损失巨大，难以承受。八、被告仍尽力筹款交纳租金，现经营也恢复正常，今后完全有信心有能力履行合同。请求支持被告的抗辩意见。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析如下：对原告举证4，虽然被告表示不清楚，但其同时确认收到原告水电费的通知单，被告不向法院提交其收到的水电费通知单，也不核查水电表以对原告的该举证予以反驳，故本院予以确认该举证的真实性。对原告举证5中的诉讼委托代理合同和发票，被告虽然不予确认，但不能举证推翻，本院确认其真实性。本院结合采信的证据及原告陈述，认定事实如下：案涉的物业位于佛山市南海区桂城XXX楼，登记的产权人是杨XX。原告向杨XX承租该房屋，杨XX同意原告转租。2018年4月15日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定:原告将涉案房屋出租给被告作教育培训，租赁期限为2018年4月15日至2028年4月14日止;免租期为3个月，起始租金为每月74238.6元，此后按每2年在前一期租金基数的基础上递增8%（即使用满2年后，第三年开始的租金则以前2年的月租金数额为基数递增8%）;租金实行先缴后用的原则，被告须于每月的5日前将租金足额支付至原告指定的银行账户（后实际履行过程中，双方将缴纳租金的日期变更为每月的15日前）;被告须在签订合同之日以转账的形式缴纳222715.8元作为合同履行保证金，在合同终止时，若被告未发生违约责任且向原告交清合同约定的各项费用及按合同约定归还该物业后，保证金在三十日内无息返还给被告，在被告违约的情况下原告有权没收保证金；被告违约解除合同的，原告不予返还被告租赁保证金，且被告需另行支付两个月租金作为违约金，被告的装修无偿归原告所有；被告逾期交纳租金，需每日按逾期总额的千分之三向原告支付迟延履行违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，不退回合同履行保证金；双方还对租赁物的装修和改建、转租、分租及出借、双方的权利义务、合同变更、解除和终止与续期等进行了详细的约定。为此，被告向原告交纳了合同保证金222715.8元。2019年6月起，被告开始拖欠原告租金。为此原告以租赁合同纠纷向法院起诉被告，案号（2020）粤0605民初5413号，经法院主持调解并制作民事调解书确认：一、原、被告确认被告叶景环欠付原告荆州市创美计算机科技有限公司2019年7月15日至2020年1月14日期间的租金345431.6元、2020年1月15日至2020年5月14日期间的租金193020.36元、2019年3月26日至2020年4月8日期间的水电费51587元，上述欠付金额合计590038.96元；二、原、被告同意被告叶景环就上述第一项欠付金额分期付款如下：2020年5月15日前支付80000元，2020年7月至2020年12月期间（共6个月）每月的最后一日前各支付85006.49元；三、如被告叶景环逾期或未足额支付上述第二项中的任何一期，则原告荆州市创美计算机科技有限公司有权就所有未付款项（包括未到期款项）向法院申请强制执行；四、原告荆州市创美计算机科技有限公司自愿放弃其他诉讼请求。因被告没有按该民事调解书的约定履行，原告申请法院强制执行，但该案尚未执行完毕。自2020年5月15日起至2020年12月15日期间，被告共向原告支付了租金213000元（包括被告于2020年9月21日支付了18000元，于2020年9月28日支付15000元，于2020年10月1日支付1万元，于2020年10月21日支付了1万元，于2020年10月31日支付5万元，于2020年11月1日支付5万元，于2020年11月7日微信转账2万元，于2020年11月9日微信转账2万元，于2020年12月7日转账2万元）。在2020年5月15日起至2020年12月15日期间，被告使用涉诉房屋共产生水费2433.6元、电费28284.8元。另查1，2020年10月14日，被告向原告出具一份《承诺函》，其主要内容为：本人明确承诺，由于本人的原因，导致严重逾期未能缴纳租金已构成严重违约，故本人现明确承诺自愿承担原告在此期间为维护自身合法权益所依法提起两次诉讼的全部相关费用（包括律师服务费和诉讼费），即（2020）粤0605民初5413号案中的律师费3万元及受理费5983.01元，及（2020）粤0605民初22711号案的律师服务费24000元及案件受理费43000.03元。另查2，原告与广东丰源律师事务所签订一份《民事委托代理合同》，约定原告委托广东丰源律师事务所参与本案诉讼，原告需向广东丰源律师事务所支付律师费24000元。广东丰源律师事务所出具发票确认收到原告律师费24000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，租赁标的物为房屋，涉案房屋已取得不动产权登记证。经审查，原告与被告签订的《物业租赁合同》，是双方当事人自愿的情况下签订，意思表示真实，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定严格履行。根据原告的诉讼请求和被告的抗辩意见，结合本院采信的证据，本院分析如下：一、关于原告请求确认《物业租赁合同》在原告起诉之日起正式解除和请求保证金归原告所有的问题。根据双方签订的《物业租赁合同》约定“被告逾期交纳租金，需每日按逾期总额的千分之三向原告支付迟延履行违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，不退回合同履行保证金”。现被告已出现多个月逾期交纳租金的情况，已构成根本违约，原告有权解除合同。由于原告在起诉前并没有通知被告解除合同，而被告于2020年11月13日收到起诉书副本，故本院确认《物业租赁合同》于2020年11月13日解除。合同解除后，被告应当返还涉诉的房屋给原告，原告根据合同约定有权没收被告所交纳的履行保证金222715.8元。二、关于原告请求被告支付自2020年5月15日之后的租金问题。从2020年5月15日起至今，被告并没有按期足额交纳租金，仅交纳租金213000元，该款优先用于抵扣2020年5月15日至2020年8月14日期间的租金。即截止到2020年12月15日被告尚欠原告租金348243.83元[80177.69元/月（74238.6元上浮8%）×3个月-213000元+80177.69元/月×4个月]，被告应当支付给原告。至于2020年12月15日之后的租金，被告应当以80177.69元/月的标准向原告支付租金至其实际返还涉房屋之日止（若被告在2022年4月15日前未能返还涉诉房屋的，自2022年4月15日起按每月86591.9元的标准计算）。三、对于原告请求的租金和水电费的问题。原告主张被告拖欠截止至2020年12月9日的水费2433.6元、电费28284.8元，被告确认收到原告水电费的通知单，但被告不向法院提交其收到的水电费通知单，也不核查水电表对原告的该举证予以反驳，被告应当承担举证不能的法律责任，故采信原告主张，被告应当向原告支付水费2433.6元、电费28284.8元。四、对原告请求的被告支付逾期交纳租金的违约金的问题。双方约定被告应于每月15日前支付当月租金，逾期支付的原告有权按每日千分之三计收违约金，根据合同实际履行情况和公平和诚实信用原则，结合原告请求的违约金按月利率2%计算确实过分高于因被告违约所造成的损失，本院确定被告按所欠租金按日万分之一点五的标准各自拖欠日起至2020年12月15日止向原告支付违约金。原告起诉请求超出本院核定的部分，本院予以驳回。经核算，被告拖欠的租金的违约金为4287元（详见附表）。五、对于原告请求返还其因本次诉讼所支出的律师费24000元的问题。被告在《承诺书》承诺返还原告为本案所支出的律师费24000元，原告已为本案支出了律师费，故原告请求被告返还律师费请求符合双方当事人的约定，本院予以支持，被告应返还原告因本次诉讼所支出的律师费24000元。被告抗辩认为2019年4月涉诉物业的楼上楼下围起来施工以及2020年年初发生新冠疫情，影响其营业和收入，要求原告减收或者免收租金，但上述期间的租金已经在（2020）粤0605民初5413号案中予以处理，原告在调解协议中也减收了被告部分租金，而本案被告拖欠的租金并不涉及上述期间，故本院对被告此抗辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告荆州市创美计算机科技有限公司与被告叶景环于2018年4月15日签订的《物业租赁合同》于2020年11月13日解除，被告叶景环应于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市南海区桂城A24街区桂澜路东侧宝石南路夏北社区地段景裕楼二楼的租赁房屋给原告；二、被告叶景环交纳的押金222715.8元归原告荆州市创美计算机科技有限公司所有；三、被告叶景环应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费2433.6元、电费28284.8元予原告荆州市创美计算机科技有限公司；四、被告叶景环应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金348243.83元及违约金4287元予原告荆州市创美计算机科技有限公司，继续以80177.69元/月的标准向原告支付租金至其实际返还涉房屋之日止（若被告在2022年4月15日前未能返还涉诉房屋的，自2022年4月15日起按每月86591.9元的标准计算），并应当自2020年12月16日起至实际清偿日止以348243.83元按日万分之一点五计付逾期付款的违约金给原告；五、被告叶景环应于本判决发生法律效力之日起十日内支付返还律师费24000元予原告荆州市创美计算机科技有限公司；六、驳回原告荆州市创美计算机科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费43000.03元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。对原告已预交但不应当负担的43000.03元，在本判决发生法律效力之日起十日内经原告申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  汤镜波二〇二〇年十二月十二日书记员  邓洁婷时间逾期租金违约金标准逾期之日截止之日违约金数额20年8月27533.07元日万分之一点五20年7月16日20年12月15日632元20年9月80177.69元日万分之一点五20年8月16日20年12月15日1467元20年10月80177.69元日万分之一点五20年9月16日20年12月15日1094元20年11月80177.69元日万分之一点五20年10月16日20年12月15日734元20年11月80177.69元日万分之一点五20年11月16日20年12月15日361元合计共欠348243.83元4287元