甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初1430号原告：康彩元，女，1974年4月27日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：杜函霖，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋雯慧，甘肃诺典律师事务所律师。被告：兰州凯地置业有限公司，住所地：兰州市西固区西固西路**。法定代表人：李晓龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：李朝，甘肃律华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李升，男，1972年2月3日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。原告康彩元与被告兰州凯地置业有限公司（以下简称凯地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序经公开开庭审理，于2019年12月27日作出（2019）甘0104民初3227号民事判决。宣判后，原告康彩元不服依法提起上诉。兰州市中级人民法院经审理于2020年4月15日作出（2020）甘01民终768号民事裁定书，以原审判决认定案件基本事实不清为由，裁定撤销原判，发回本院重审。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告康彩元的委托诉讼代理人宋雯慧，被告凯地公司的委托诉讼代理人李升、李朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康彩元提出变更后的诉讼请求为：1、依法判令被告向原告赔偿因其擅自变更取暖方式给原告造成的实际损失，即退还已收取的天然气壁挂炉费用6500元；2、依法判令凯地公司向康彩元支付逾期交房违约金8213元；3、本案诉讼费由凯地公司负担。事实和理由：2016年10月29日，康彩元与凯地公司签订了商品房买卖合同，购买了凯地公司开发建设的“凯地·华丽世家”6幢1单元804室的房屋。商品房买卖合同附件3第10项载供暖方式为集中供热。并在合同第8条中明确约定交房期限为2018年3月31日之前。2018年7月22日，凯地公司实际交房时向康彩元收取了天然气壁挂炉费用6500元，否则不交房。原告及时向被告提出了异议，但迄今为止未得到有效解决。兰州市人民政府发布的《关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见的通知》规定，供暖及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用均包含在住房价格中，房地产开发经营单位不得向购房人另行收取。凯地公司前期规划设计不到位，未向康彩元告知，擅自将房屋的供暖方式改为天然气壁挂炉供暖构成违约，应向康彩元返还壁挂炉费用6500元。另外，合同对凯地公司逾期交房的违约金约定过低，远低于给康彩元造成的损失，且该约定与原告违约应当承担的违约责任严重不对等，显失公平。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，请求人民法院按同地段同类房屋租金标准增加至8213元。被告凯地公司辩称，小区供暖方式发生变化后，凯地公司与康彩元对壁挂炉供暖形成了新的合意，不应当由凯地公司承担壁挂炉费用。2、对于逾期交房的违约金，凯地公司与康彩元协商在康彩元应缴纳的物业费和相关费用中已折抵。对原告康彩元的诉讼请求不予认可，请求依法驳回。原告康彩元围绕其诉讼请求和理由提交了以下证据：第一组：1、《商品房买卖合同》；2、购房款票据；3、入伙费及天然气壁挂炉等费用的收款收据。第二组：1、业主反映问题联名信；2、《关于对张亮亮等33名已签购房合同业主所提问题的答复》；3、兰州西热东输经营有限公司西热函［2017］47号《关于兰州凯地置业有限公司供热申请的回复函》。第三组：视频五段、照片5张。经质证：被告对第一组证据真实性予以认可，证明目的不予认可；对第二组证据中的业主联名信的真实性不予认可，表示没有收到这个联名信。《关于对张亮亮等33名已签购房合同业主所提问题的答复》，凯地公司表示没有出具过该答复，没有被告公司的签章，也没有任何人的签名。兰州西热东输经营有限公司西热函［2017］47号《关于兰州凯地置业有限公司供热申请的回复函》真实性予以认可，证明目的不予认可；对第三组证据的真实性和证明目的均不予认可，此次会议主要解决的是停车位等其他问题，与本案没有关系。被告凯地公司围绕抗辩理由提交以下证据：第一组：1、《商品房买卖合同》；2、西热东输公司的回函；3、情况说明一份。第二组：1、规建（2015）118号文件、工程结算书一份；2、集中供暖施工图一份；3、兰州市城乡建设局初步设计批复。第三组：1、壁挂炉采购和安装合同；2、燃气管道安装施工合同；3、壁挂炉的市场价格截图。第四组：1、部分业主签字的变更供暖方式的通知书；2、变更供暖方式通知书公告张贴照片。第五组：1、交楼手续书；2、房屋入住验收交接表（双方签字）；3、入住办理物业缴费收据明细。经质证，原告对第一组商品房买卖合同的真实性没有异议，证明目的有异议。对情况说明不予认可，真实性无法确定。对回函的证明目的不予认可，回函中也说明了是因为被告层高跨距不足造成不能采取集中供暖的。对第二组证据中的118号文件不予认可，符合国家标准也不能证明被告擅自变更取暖方式的合法性，对工程结算书的证明目的不予认可，损失和造价与本案没有关联性。第三组证据中的合同和照片我们无法核对，对真实性、关联性、证明目的都不予认可。第四组证据的变更供暖方式通知书原告没有见过，原告不知情，也没有同意过变更供暖方式，对真实性不予认可，且与本案没有关联。公示的照片没有具体的拍摄时间，也看不出拍摄地点，原告没有见过。对第五组证据交楼手续书真实性予以认可，但与本案的6500元无关。验收交接表三性均不予认可，合美物业与被告属于两个法律主体，而且合美物业没有加盖公章，该份证据没有法律意义，交接表可以视为没有交接，不能作为本案证据。入住办理物业缴费收据明细真实性予以认可，证明目的不予认可。本院经审查，对双方当事人没有异议的证据予以确认。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月29日康彩元与凯地公司签订了《商品房买卖合同》，康彩元购买凯地公司开发建设的“凯地·华丽世家”第6幢1单元804室住宅房屋。合同附件三约定的供暖方式为采用集中供暖；交房日期为2018年3月31日，并约定逾期交房90日后，出卖人向买受人支付已付房款千分之一的违约金，合同继续履行。凯地公司在开发建设完成原设计的集中供热施工工程，欲将供热管网接入涉案住宅小区时，向兰州西热东输经营有限公司发出供热申请函，该公司于2017年8月8日向凯地公司出具《供热申请的回复函》称：“凯地·华丽世家”项目规划设计热力站位于地下车库，空间跨距无法满足换热设备安装高度技术要求。同时，该小区内也无其他建站位置，热电联产管网负荷紧张，周边也无可并入负荷的热力站。鉴于此，该项目不具备接入供热管网条件，请重新考虑采用其他能源形式供热。其后，凯地公司将供热方式变更为天然气壁挂炉供热，采购并安装了天然气壁挂炉。2018年7月22日，凯地公司向业主交付房屋办理交接手续，康彩元对房屋内的壁挂炉、排烟管、燃气报警器等进行了验收，在凯地公司出具的《凯地·华丽世家房屋入住验收交接表》及《交楼手续书》上签字，并向凯地公司支付天然气壁挂炉费用6500元。凯地公司按照合同约定计算出逾期交房违约金651元，扣减了康彩元应缴纳的物业、水电等费用后，康彩元按抵销后的数额，向物业公司交纳了相关物业费用。本案在审理过程中，凯地公司提出司法鉴定申请，申请对其开发的“凯地·华丽世家”供热站项目的设计、施工是否符合国家有关标准作出司法鉴定。本院依法委托鉴定后，甘肃土木工程科学研究院有限公司于2020年10月16日以当事人无法提供完整的鉴定资料，导致鉴定工作无法正常开展为由，做出退案处理。嗣后，凯地公司在其他类案中又提出鉴定申请。经本院委托鉴定，甘肃土木工程科学研究院有限公司于2020年12月9日出具《“凯地·华丽世家”供热站项目鉴定报告》，结论为：换热站设计中换热站尺寸、净高及设备选型合理，符合相关规范标准要求。换热站实际尺寸与设计吻合，设计所选用换热站设备可安装使用。本院认为，康彩元与凯地公司自愿签订的《商品房买卖合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同有效且双方已基本履行。本案争议的焦点问题是：1、被告凯地公司改变原合同约定的供热方式是否构成违约，是否应当退还已收取原告6500元壁挂炉费用；2、被告逾期交房违约金的约定是否过低，应否应当增加违约金数额。关于被告凯地公司将集中供暖方式改为天然气壁挂炉，且收取原告6500元壁挂炉费用应否退回的问题。经审查，原、被告当初签订的《商品房买卖合同》约定的供暖方式为采用集中供暖，但凯地公司在完成“凯地·华丽世家”经审批的施工项目规划施工图结构，准备接入供热管网时，兰州西热东输经营有限公司回函，认为该小区不具备接入供热管网条件，建议重新考虑采用其他能源形式供热。无奈，凯地公司遂舍弃已建成的集中供热工程，重新改造成壁挂炉采暖。甘肃土木工程科学研究院有限公司出具的鉴定报告，结论是换热站的设计符合相关规范标准要求，换热站实际尺寸与设计吻合，设计所选用换热站设备可安装使用。由此可见，“凯地·华丽世家”项目的确存在联产管网负荷紧张的现实问题，该供暖方式发生改变属不可抗力。另外，康彩元举证证明在交房前得知供暖方式改变后，其与部分业主书面提出异议。但凯地公司向康彩元交付装有壁挂炉的房屋时，康彩元在《房屋验收交接表》上除备注“墙面有问题”外，均打钩确认“壁挂炉、排烟管、燃气报警器”等项目，并于当日支付了壁挂炉费用6500元，且双方签订的《合同补充协议》第八条第三款规定：“买受人收楼时如果对交付标准（条件）有异议，应当在合同约定的交付之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为该商品房符合买卖合同约定的交付标准。”《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，原告的确认签字、支付价款的行为以及收房后15日未提出异议，均表明原告已经接受了壁挂炉的供热方式，可视为双方对供热方式达成了新的合意。对于原告主张壁挂炉费用已经包含在购房款中，被告不应当另行收取费用的问题。因房款中包含的天然气设施为天然气外部管道以及接口等公共设施，壁挂炉安装在原告房屋内，原告是该设备的受益人，该费用由其自行承担并无不当。故对原告要求退还壁挂炉费用6500元的诉讼请求，本院不予支持。2、关于原告主张被告逾期交房违约金约定过低，要求增加的问题。双方签订的《房屋买卖合同》第九条明确约定了出卖人逾期交房的违约责任，交房时也据实计算出凯地公司应付的逾期交房违约金651元，抵顶原告应支付的部分物业等费用后，康彩元缴纳了其余差价。另外，《合同补充协议》第六条对《商品房买卖合同》第八条“交付期限”增补了“如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期”的情形；同时，原告也未举证证明其实际损失高于合同约定的违约金金额，故对于原告主张的要求被告增加支付违约金8213元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十一条第三项、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告康彩元的全部诉讼请求；案件受理费168元，由原告康彩元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  柴宗奉审 判 员  武耀辉人民陪审员  潘晓娟二〇二〇年十二月二十八日书记员王丽丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第九十一条第三项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（三）债务相互抵销；第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。