天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初12815号原告（反诉被告）：天津市龙腾宇悦物业服务有限公司，住所：天津市武清区杨村禄源道南侧**-0，经营地：天津市武清区杨村禄源道南侧**卧龙潭庄园。法定代表人：张树武，职务：总经理。委托诉讼代理人：庞春花，女，1976年4月30日出生，汉族，该公司职员。被告（反诉原告）：王盛铎，男，1949年8月11日出生，汉族，住北，住北京市宣武区北京市丰台区。原告天津市龙腾宇悦物业服务有限公司与被告王盛铎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理,原告天津市龙腾宇悦物业服务有限公司的法定代表人张树武及委托诉讼代理人庞春花，被告王盛铎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天津市龙腾宇悦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费869元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为天津市武清区河北屯镇河北屯路西侧河溪佳园5号楼2门101房屋业主，原告系天津市武清区河北屯镇河北屯路西侧河溪佳园提供物业服务的公司。2019年11月1日起，被告拒绝支付物业费。2020年5月20日及2020年9月原告两次通过张贴通知书的方式向被告催缴2019年11月1日至2020年12月31日的物业服务费，被告均拒绝支付，故原告起诉，请求判准原告如上所请。王盛铎辩称，不应该缴纳物业费，原告没有和被告签订物业服务合同，原告没有正当手续，天津新建住宅商品房使用合格证及消防合格证，被告没有收到这两份文件，按相关规定，物业费应该由开发商交，原告应该退还被告这三年的物业服务费。另外由于物业疏通下水管道失误，造成被告的房屋受损，按相关规定原告应赔偿被告维修及检测费用。发票显示被告2019年10月24日已经交纳物业费，发票上并没有注明有效期限，应该说被告交的是2019年9月24至2020年9月23日的。根据微信约定每年十月交钱，提前一个月交钱，不说明理由催缴不合理。王盛铎向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告退还违规收取反诉原告的物业费745元/年x3年=2235元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告受损房屋的维修检测费1000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告误工费500元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告交通费220元；5、赔偿反诉原告精神损失费1000元，合计4955元；6、诉讼费由反诉被告承担；7、驳回反诉原告的诉讼请求。事实和理由：一,上诉人于2016年7月7日在河溪佳园售楼处全款购买河溪佳园5-2-101房屋及地下室。2017年1月23日取得房产证。其后再未去过该房,没有收到过验房收房通知,也没有拿过房屋钥匙。2017年10月16日被上诉人接管了小区物业,在没有签订服务合同的情况下开始电话催收物业费,本人都年年照交不误。2019年10月24日又交了2019年10月至2020年10月的物业费,物业还给寄来了发票。2020年7月15日有人说我的房子被水泡了,水都流出楼道了。保洁员给我打电话问钥匙在哪里?我说我没有见过,应该在物业。她拿来钥匙将水扫出后说没事儿了。我找人拍照后发现外墙鼓包了,问小赵怎么办,她让问经理。张树武说,你放心吧,保证给你修的棒棒的,让你满意,但却始终未修。此后也多有联络,关系融洽。9月20号,张突然给我发过来两条信息:一条是你该交物业费了,接下来一条是月底不交告上法庭。哎哟,脸变的这么快呀,我实在受不了。再说我的房子不修也不提了什么道理?另外我离交下一年度的物业费还有1个月呢,你突然提前为什么还这么横?我不明白。随后张开始使用语言暴力威胁我,让我不堪其扰,所以要求被上诉人做出精神损害赔偿。二,被上诉人承认至今没有取得“天津市新建住宅商品房准许交付使用证”和“消防合格证”本人也从未接到收房通知。根据合同及相关规定,物业费应向开发商收取。三,被上诉人承认本人房屋进水是由于物业方面在疏通下水道时误操作顶开了管子盖头所致,根据《物业管理条例》第61条之规定,物业应对所造成的损失进行赔偿,除对受损处进行修复外,还应进行必要的安全检测,以确保本人家庭在明年入住后的居住安全。四,物业管理人员无证上岗,违反了“物业管理条例”第33条,也不符合天津发改委、天津国土资源管理和房屋管理局,津发改价管(2015)541号文件中关于最低管理服务等级之规定。物业是空有虚名:没有操作规程,没有保养规范,没有服务公约,没有公示账目,没有业主考评,没有出勤纪录,除一位保洁和门卫以外,再无其他人到岗出勤,物业服务很不到位,与业主矛盾很多,每月好几起官司。综上所述,为了维护广大业主的合法权益,为了创建武清和谐美好的宜居家园,请求支持反诉原告的合法诉求。补充说明:依据龙腾公司给相关部门以及部分业主的《关于河北屯镇河溪佳园小区房专项维修资金的申请事宜情况说明》第二段所载河溪佳园小区“缺乏应由建设开发方申请的《新建住宅商品房准许交付使用证》及《消防合格证》。经我公司于2019年9月16日派人至武清区行政审批局查询,确实未查询到相关信息。”,缺乏应由建设开发方申请的《新建住宅商品房准许交付使用证》《商品房准许交付使用证》，交付业主使用违反《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建设工程质量管理条例》第16条;《天津市商品房管理条例》(2002年10月24日天津市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过根据2016年7月29日天津市第十六届人民代表大会常务委员会第二十七次会议《关于修改部分地方性法规的决正)第十条也规定:房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用。无建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证,认为河溪佳园不满足交付条件。《天津市商品房管理条例》第十二条规定:房地产开发企业将住宅网付信用时,应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证,提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。我与建设开发方签订的《天津市商品房买卖合同》住宅类第三条约定:商品房交接商品房交付时,甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续,提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》,交接房屋钥匙。请求法庭向原告要求出示合同约定交付条件要求的并经业主签字确认的书面材料原件。因此根据《物业管理条例》的规定,巳竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。物业申请的物业费用应由建设开发方承担。天津市龙腾宇悦物业服务有限公司反诉辩称，第一、退还违规收费被告的物业费不存在，我们没有收取被告三年的，收取的是二年的，前期物业服务合同不需要和业主签订，签合同是与开发商签订的前期物业服务合同，我们也是按照前期物业服务合同履行的。在购房合同中第十四条有相关规定，也是被告自己签字按手印签订的。我们已经按照物业服务严格给被告居住的物业小区进行管理。第二、被告说的房屋漏水，不是物业造成的，是内部业主使用造成的，这不是我们的责任。第三、被告其他的请求跟我们没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据质证意见，及双方陈述本院认定事实如下：原告系天津市武清区河北屯镇河北屯路西侧河溪佳园提供物业服务的公司，被告为天津市武清区河北屯镇河北屯路西侧河溪佳园5号楼2门102房屋业主。2014年4月18日，天津市志佳投资有限公司作为甲方与天津市龙腾宇悦物业服务有限公司作为乙方签订的《天津市住宅前期物业服务合同》（JF2009-018），合同约定，天津市龙腾宇悦物业服务有限公司服务内容包括：河溪佳园小区内房屋共用部位、共用设施、设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理和服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护管理；物业装饰、装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务管理；物业管理区域内公共秩序的服务管理；物业档案的建立、保管和使用等。服务费每月0.68元/平方米，王盛铎房屋面积91.29平米，一年物业费是745元。原告2017年10月21日开始向被告收取物业费，被告通过微信转账缴纳，原告提供2018年10月10日收据记载2017年10月21日-2018年10月31日被告缴纳物业费金额为767.7元，被告提供发票显示2019年10月24日被告缴纳的物业费数额为745元。2020年5月1日、2020年9月6日原告向被告催缴2019年11月1日至2020年12月31日物业费869元。被告提供与原告法定代表人微信聊天记录记载催缴物业费，未能友好协商，为此双方产生矛盾。被告主张已经向原告缴纳3年物业费每年745元未能针对主张举证。从双方提供缴纳物业费收据及发票记载被告缴纳两次物业费第一次767.7元，第二次745元。原告主张的2019年11月1日至2020年12月31日的物业服务费869元，被告未给付原告。本院认为，天津市志佳投资有限公司作为甲方与天津市龙腾宇悦物业服务有限公司作为乙方于2014年4月18日签订的《天津市住宅前期物业服务合同》（ＪＦ2009-018）系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，受法律保护。依此合同天津市龙腾宇悦物业服务有限公司为王盛铎居住河溪佳园小区实际提供物业服务，根据相关规定《天津市住宅前期物业服务合同》对王盛铎具有约束力。双方应按照合同约定履行各自的义务。天津市龙腾宇悦物业服务有限公司对河溪佳园小区提供了物业服务，王盛铎应向天津市龙腾宇悦物业服务有限公司履行给付物业服务费义务。综上所述，天津市龙腾宇悦物业服务有限公司为王盛铎居住小区提供了物业服务，王盛铎应当交纳物业服务费用。双方确认2017年10月21日开始收取物业费，王盛铎通过微信转账缴纳两次物业费。王盛铎未能举证缴纳三次物业费。天津市龙腾宇悦物业服务有限公司请求王盛铎按照每月62.07元的标准支付从2019年11月1日至2020年12月31日止，14个月，位于天津市武清区××镇××屯路××房屋的物业费合法，予以支持。被告反诉请求返还物业费于法无据，不予支持，被告反诉请求中有涉及到侵权的请求，不属于物业服务合同审理的范围。此案经调解未果，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第七项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款的规定，判决如下：一、被告王盛铎于判决生效后5日内给付原告天津市龙腾宇悦物业服务有限公司物业服务费869元。二、驳回反诉原告王盛铎的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉与反诉）50元,由被告王盛铎担负。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王志远二〇二〇年十二月二十九日书记员  于培培附判决所依据法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：......（七）继续履行；......《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条第二款.....物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。