广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终20269号上诉人（原审被告）：李云仲，男，1990年4月7日出生，汉族，身份证住址：江西省。委托诉讼代理人：史超，广东百椹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李庐山，男，1983年8月26日出生，汉族，身份证住址：湖南省。委托诉讼代理人：欧阳春，广东鹏浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：段梦妮，广东鹏浩律师事务所实习律师。原审被告：邹凤波，男，1980年12月8日出生，汉族，身份证住址：江西省。原审被告：胡维，女，1990年9月13日出生，汉族，身份证住址：江西省。上诉人李云仲因与被上诉人李庐山及原审被告邹凤波、胡维房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初23169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李云仲上诉请求：一、依法撤销原判，发回重审或改判驳回李庐山的全部诉求；二、本案上诉费用由李庐山承担。事实与理由：一、原审未将诉讼文书依法送达李云仲，致使李云仲未能依法参与诉讼，程序违法。二、李云仲并非恶意拖欠房租，且李云仲有50万元押金在李庐山处，足以支付租金及租客的押金。李云仲因涉嫌刑事犯罪被羁押在龙岗看守所，导致拖延房租，而且李云仲亦及时委托亲属将租赁物返还给李庐山，李云仲主观上并无违约之恶意，客观上亦没有给李庐山造成实际损失。李庐山在李云仲以押金充抵拖欠租金及租客押金后，又起诉李云仲支付租金及押金有违诚信，原审法院判决予以支持显失公平。三、违约金过高，依法应予以调整。即使李庐山将李云仲的50万元押金视为违约金不予返还，那么该违约金亦过高，实际上租赁市场普遍交易习惯是“两押一租”，而本案的月租金为109250元，因此押金惯例应为20万元，本案约定的押金50万显然过高，而本案中李云仲的装修费用及推广费用的推广成果，最终为李庐山所获取。可见李庐山亦无实际损失，且因此获利并承继了租客。可见50万元违约金明显过高，依法应予以调整。原审判决的租金、水电费的滞纳金亦过高，依法应予以调整。被上诉人李庐山对此答辩称，一、由于一审期间龙城街道派出所及法院均无法联系到李云仲，因此一审法院对其进行公告送达，程序合法。二、大量租户无法联系到李云仲，纷纷到街道进行信访。最终经调解后，李庐山根据与李云仲签订的房屋租赁协议为租户追讨押金，并且在租户退租时由李庐山来退还租户的押金。除此之外，李庐山出租给李云仲的房屋是装修完好并配备有家具、电器的，李云仲承租即可转租经营获利，现李庐山接手房屋后发现房屋存在破损，家具电器也都有损坏之处，李庐山维修房屋及家具家电也需要大量费用。综上所述，李庐山因李云仲根本违约的行为所遭受的损失远远超过50万元。被上诉人李庐山一审起诉请求：一、李云仲支付李庐山租金109250元、水电费25874元以及滞纳金40537.2元；二、李云仲将收取的租户押金245150元返还李庐山；三、邹凤波负连带责任；四、胡维负连带责任。一审法院经审理查明，2018年4月20日，李庐山与李云仲签订《房屋租赁协议》一份，协议约定，李云仲向李庐山整体承租位于深圳市龙岗区，前两年（2018年5月10日至2020年5月9日）每月租金109250元；租赁期间为2018年4月18日至2027年10月31日，起租日为2018年5月10日。双方在合同第五条约定，承租人须“另一次性支付押金￥500000.00，大写人民币伍拾万圆整，租房终止甲方验收无任何损坏后，将其押金退还给乙方，押金不计利息”。如逾期支付租金，则按日1%支付滞纳金，逾期一个月以上，则出租人有权解除合同，押金不予退还。李庐山在庭审时确认，李云仲通过支付现金及为案涉房间添置家私家电折抵等方式，已向李庐山支付了押金50万元。案涉房屋的权利人为案外人深圳市龙岗宏昌投资有限公司，已于2008年办理产权登记。李庐山于2017年11月21日与该公司签订《租赁协议》，约定租赁期间自2017年11月21日起至2027年10月31日止。李云仲在承租案涉房屋之后，将房屋分租给许多次承租人。自2019年3月开始，李云仲未再向李庐山支付租金及水电费用。2019年3月31日，李庐山向李云仲邮寄了催缴租金的通知，催促李云仲支付2019年3月份租金及水电费用。2019年5月12日，李庐山向李云仲邮寄了《解除合同通知书》，通知李云仲依据合同约定解除合同。李庐山陈述，其主张的租金为2019年3月份的租金，水电费用为2019年1-3月的费用，滞纳金按每日1%计算了30天。2019年7月19日，经深圳市龙岗区龙城街道新联社区人民调解委员会主持调解，李庐山与数十名次承租人达成调解协议，由李庐山退还了李云仲向次承租人收取的押金共计245150元。李庐山提供的《结婚登记审查处理表》显示，李云仲与胡维于2013年8月29日在永修县民政局登记结婚。李庐山提供了邹凤波多次向李庐山转账的记录，主张邹凤波与李云仲为合伙人，二人合伙经营案涉房屋的分租事宜。邹凤波则主张邹系李云仲聘请的员工，按李的指示办理相关业务。一审法院认为，李云仲、胡维在诉讼中有提供答辩意见及相关证据反驳李庐山请求的权利，李云仲与胡维在一审法院向其送达诉状及证据副本后未提供答辩及证据，视为李云仲、胡维对相关权利的放弃。案涉房屋租赁合同的相对人分别为李庐山与李云仲，邹凤波并非合同当事人，李庐山主张邹凤波与李云仲为合伙人，缺乏证据证实，依据合同相对性原则，对李庐山要求邹凤波对案涉租赁承担责任的请求，一审法院不予支持。胡维与李云仲为夫妻关系，但李庐山缺乏证据证实胡维参与案涉租赁，或李云仲通过案涉租赁获取的收益来维持其与胡维的家庭共同生活支出，对李庐山要求胡维对案涉租赁承担责任的请求，一审法院亦不予支持。李庐山与李云仲签订的房屋租赁合同，符合自愿、合法原则，一审法院予以确认。对李庐山要求李云仲支付2019年3月租金109250元、2019年1-3月水电费用25874元及代其退还的押金245150元的请求，一审法院均予以支持。双方当事人在合同中约定的逾期缴租滞纳金达每日1%，过分高于因此而给出租人造成的损失，但李庐山要求李云仲支付的总额为逾期基数的30%，而自逾期之日至本判决预计的生效之日长达一年多，因此李庐山主张的以上滞纳金总额并未过分高于实际损失，对李庐山的滞纳金请求，本院予以支持。一审法院判决：一、李云仲支付李庐山2019年3月份租金109250元；二、李云仲支付李庐山水电费25874元；三、李云仲支付李庐山以上租金及水电费的滞纳金40537.2元；四、李云仲支付李庐山代其支付的次承租人押金245150元；五、驳回李庐山其他诉讼请求。案件受理费7612元，由李云仲负担。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。李云仲未支付李庐山租金、水电费以及滞纳金的事实清楚，李云仲对此也未提出异议，本院对此予以确认。李庐山在人民调解委员会的调解下，与次承租人达成调解协议，由李庐山退还了李云仲向次承租人收取的押金，李云仲应当支付李庐山代为支付的费用。至于押金问题，因李云仲在一审时未向原审法院提起反诉，未到庭参与诉讼，亦未进行举证、答辩，故本院对此不作处理，李云仲可另寻法律途径解决。经本院核实，在向李云仲的身份证地址邮寄送达传票被退回后，原审法院已于2019年11月27日对李云仲进行公告送达，送达程序合法。在李云仲未到庭参加诉讼的情况，原审法院依法缺席开庭审理并作出判决，符合法律的相关规定。李云仲主张原审法院送达程序违法，缺乏法律依据，本院对此不予支持。原审其它认定无误，本院依法予以确认。综上，李云仲的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7612元，由上诉人李云仲负担。本判决为终审判决。审判长 周  最  久审判员 张  士  光审判员 罗    巧二〇二〇年十二月四日书记员 周铃燕(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……