江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初4189号原告：赵某某，男，1962年11月5日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。委托诉讼代理人：秦世海，江苏日出律师事务所律师。被告：李某某，男，1954年10月1日出生，汉族，上海市人，住上海市黄浦区。第三人：龙誉（扬州）置业有限公司，住所地高邮经济开发区文游北路。法定代表人：范犇屋。原告赵某某与被告李某某、第三人龙誉（扬州）置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告赵某某及其委托诉讼代理人秦世海到庭参加诉讼，被告李某某经本院合法的传票传唤，无正当理由未到庭应诉，第三人龙誉（扬州）置业有限公司（以下简称：龙誉公司）经本院公告送达传票，公告期满后其未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求排除对秦邮路299号帝景龙庭第28幢“丽晶会公寓”710、711、712、706房屋的强制执行。事实和理由：高邮市人民法院于2020年8月10日（2020）苏1084执异43号《执行裁定书》驳回了原告对“丽晶会公寓“710、711、712、706室的执行异议。该裁定书在认定事实和法律适用上均有不同程度、不同性质的错误。逐一阐述如下：一、争议房屋在案涉房屋未竣工验收情况下登记在龙誉公司名下，不符合法律规定的。对此，原告已就该行政登记行为在江都区人民法院提起了行政诉讼，故在行政诉讼法律结果尚未确定时，本案执行异议之诉应依法中止审理。二、原告提交了案涉《房屋买卖合同》在法院查封之前就以房抵债达成一致，该合同合法有效。最高人民法院（2019）最高法民申1560号《民事裁定书》其裁判观点也很明确“以抵账方式”进行的房屋交易，可认定为买受人已实际支付了购房款。三、被告在本案中并非善意合法买受人，其办理的备案登记仅是让与担保且无优先受偿权。四、原告与龙誉公司以房抵债行为是合法维权行为，被告怠于权利行使理应自担风险。五、原告在签订协议时无证据证明知道或应当知道涉案房产尚未经过竣工验收的事实。原告提供的高邮市建设工程质量监督站出具的情况说明如何能证明原告签协议就知道或应当知道涉案房产尚未经过竣工验收的事实。两者缺乏逻辑联系。更何况竣工验收并非龙誉公司权利障碍，仅是办理产证时间迟延。最高人民法院（2019）最高法民申1560号《民事裁定书》其裁判观点也非常明确，案涉房屋因工程未办理竣工验收而未办理过户手续，并非买受人（即原告）的过错。六、本案审查适用的法律应当是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条而非二十九条。综上所述，原告申请涉案房产排除强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，为维护原告的合法权益，特诉讼，望判如所请。被告未答辩。第三人未答辩。本院经审理认定事实如下：2015年1月4日，原告与第三人龙誉公司签订《房屋买卖合同》一份，其主要内容为：第三人将坐落于高邮市秦邮路299号丽晶会公寓710室、711室、712室、706室出售给原告所有，购房款以第三人下欠原告的部分借款充抵支付。庭审中，原告陈述购房款并非由借款充抵，而是向中介家家福房屋销售有限公司（下称：家家福公司）交纳全部房款90万元。提交2012年第三人龙誉公司与家家福公司签订的《高邮市帝景龙庭小公寓项目营销代理协议》，以及2013年8月13日家家福公司的法定代表人费庆和向原告出具收条一份，金额为60万元，并注明：丽晶公寓710室、711室、712室、706室，该房款如需补交在家家福公司保证金中扣除。其后，原告对上述房屋的电房进行整改，对房屋进行改造、装修，并支出相关费用。2019年2月14日，因第三人向被告李某某借款未归还，被告向本院起诉要求第三人偿还借款，本院依法作出（2018）苏1084民初3853号民事判决书，判决：第三人龙誉公司于判决生效后十日内一次性归还被告李某某借款本金700万元及利息11339999元（已计算至2019年1月31日，逾期顺加）。第三人龙誉公司不服一审判决，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉，但其未在规定期限内预交上诉案件受理费，被按自动撤回上诉处理。因第三人龙誉公司未履行判决确定义务，被告李某某向本院提出强制执行申请。本院立案受理后，于2019年11月4日查封了第三人龙誉公司所有的位于高邮市帝景龙庭的房产，房号分别为28幢606、607、609、607、611、608、504、510、509、607、609、601、612、609、701、702、607、609、704、705、706、707、708、709、710、711、712、805、806、807、808、809、810、811、812、311、312号。在执行过程中，原告向本院提出异议，要求排除对上述28幢710室、711室、712室、706室房产的执行。本院于2020年8月10日作出（2020）苏1084执异43号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。另查明，位于高邮市又名为“丽晶公寓”或“丽晶会公寓”。该商品房由第三人龙誉公司开发，第三人龙誉公司已取得商品房预（销）售许可证。但至2020年7月21日止，该小区28幢尚未经过竣工验收。被告李某某与第三人龙誉公司针对上述710室、711室、712室、706室房屋已签订《商品房买卖合同》，并于2011年7月5日在高邮市住房和城乡建设局进行网上合同备案。2020年8月，周某某、倪某1、朱某某、倪某2、赵某某、李某某、王某某、孙某某向扬州市江都区人民法院提起行政诉讼，要求确认高邮市住房和城乡建设局对高邮市秦邮路299号“丽晶公寓”初始登记《增量房确权证明书》行政登记行为违法并依法予以撤销。扬州市江都区人民法院于同年8月19日受理该案。本院认为：本案中，原告要求排除对涉案房产执行的诉讼请求不能成立。理由为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称：《执行异议和复议的规定》）第28条规定，只有同时具备四种情形方能排除执行：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。但本案中并不同时具备上述四种情形。逐一阐述如下：一、关于是否签订合法有效的书面买卖合同。本院查封涉案房产时间为2019年11月4日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》的时间为2015年1月4日。该《房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律的规定，合法有效。因此，在人民法院查封之前，原告与第三人已签订合法有效的书面买卖合同。二、关于是否合法占有该不动产。原告提交案外人郭万中于2015年8月25日出具的丽晶公寓710、712、706室装修款收据，用以证明其在法院查封前已合法占有该不动产。本院认为，至2020年7月21日，案涉房屋尚未经过竣工验收，不具备交付条件。原告对案涉房屋的电房整改及房屋改造亦可佐证此事实。且原告也未提交证据证明案涉房屋已向其交付的事实，故即使原告确实占有该不动产，但该行为不能认定为对案涉房屋的合法占有。三、关于是否已支付全部购房款。根据双方签订《房屋买卖合同》中的约定，购房款以借款抵充。原告在向本院提起执行异议申请时也陈述系以借款抵房款。但庭审时，原告又陈述系向中介家家福公司交付了全部购房款90万元。原告前后陈述不一致。原告提交了由家家福公司法定代表人费庆和出具的收条，金额为60万元。虽该收条中载明房款不足部分在家家福公司保证金中扣除，但无证据证明家家福公司已向第三人交纳足以支付该房款的保证金，故原告不能证明其已支付全部购房款。四、关于非因买受人自身原因未办理过户登记。“买受人自身原因”主要包括对他人权利障碍、政策限制的忽略以及消极不行使登记权利等。根据本案已查明的事实，至本院查封案涉房屋之前，案涉房屋早在2010年7月就已具备办理网签备案手续的条件，原告与第三人签订《房屋买卖合同》系在2015年。且据原告陈述，其系于2013年先交购房款，后于2015年补签的房屋买卖合同。在此期间，原告一直未办理网签备案手续，系怠于行使权利，应认定为系自身原因未办理过户登记。因此，原告的诉讼请求不符合《执行异议和复议的规定》第28条的规定，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。关于本案是否应中止审理。本案系案外人执行异议之诉，只需原告提供证据证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权利，原告的行政诉讼请求能否得到支持并不影响本案的审理，即本案不以行政诉讼案件的审理结果为依据，故本案无需中止审理。综上所述，原告主张排除对涉案房产执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告赵某某的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告赵某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 芬人民陪审员  沈双兵人民陪审员  丁 艺二〇二〇年十二月二十三日法官 助理  朱 珠书 记 员  黄 艳附本判决所依照的法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第二条：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。2、《中华人民共和国合同法》第十二条：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。5、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。6、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。