内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终4696号上诉人（一审原告）：钱永杰，女，1974年3月3日出生，蒙古族，农民，现住赤峰市。委托诉讼代理人：邱志勇，内蒙古乐民律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨爱茹，男，1974年8月7日出生，蒙古族，无职业，现住赤峰市。被上诉人（一审被告）：赤峰市浩熙房地产开发有限公司。住所地：赤峰市。法定代表人：刘某，经理。二被上诉人的委托诉讼代理人：肖飞，内蒙古彩桥律师事务所律师。上诉人钱永杰因与被上诉人杨爱茹、赤峰市浩熙房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。钱永杰的上诉请求：撤销赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初400号民事判决，改判解除《农村房屋改建委托合同》，返还土地使用权证、房产证。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院对合同目的不能实现的事实认定不清。《农村房屋改建委托合同》中关于2017年12月31日前将置换的楼房交于上诉人的约定，被上诉人至今未能履行。因涉案地块进入城市总体规划，不准许建设合同约定的小产权房，而被上诉人尚未取得涉案地块的开发建设权，故其履行的日期难以确定，上诉人取得置换楼房遥遥无期。一审法院以“合同目的非必然不能实现”为由，认定解除合同的条件尚不具备，缺乏事实依据，以上诉人所举的证据不能证明合同目的不能实现，被上诉人或许能履行合同义务来认定本案合同不具备解除条件，属事实认定不清。二、一审法院以被上诉人投入大量资金为由，不予支持上诉人解除合同的诉求属适用法律错误。合同目的不能实现，不以合同相对方投入资金的多少来确定，迟延履行构成根本违约，也不以合同相对方是否遭受巨大损失为依据。被上诉人已经不能履行合同义务，置换房屋的合同目的已经不能实现，上诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定提起解除合同之诉，合法有据，应得到支持。三、一审判决有违公平公正。上诉人根据（2019）内04民终4714号民事判决的意见，提起本案诉讼，一审法院判决驳回，致使上诉人流离失所，孩子不能入学，有违公平公正。赤峰市浩熙房地产开发有限公司、杨爱茹答辩服判。钱永杰向一审法院起诉请求：判令解除钱永杰与杨爱茹、赤峰市浩熙房地产开发有限公司签订的农村房屋改建委托合同并返还使用权证及房产证。一审法院认定事实：2017年4月2日，杨爱茹与案外人刘某签订WJYZZ2018-0011号地块合作开发协议，双方拟以刘某自然人独资形式设立赤峰市浩熙房地产开发有限公司，对赤峰市松山区大西牛村WJYZZ2018-0011号地块进行开发，双方前期工作应视为公司行为，由后成立的公司负责。协议约定刘某负责拆迁及开发资金、房屋建设、营业执照、资质证明、回收变卖等项目，杨爱茹负责拆迁及与当地居民的争议调解工作，同时约定2017年4月一次性支付杨爱茹3000000元作为前期拆迁费用。2017年4月5日，杨爱茹收取刘某前期拆迁费3000000元，并出具收据。2017年6月，钱永杰与杨爱茹签订农村房屋改建委托合同，约定钱永杰委托杨爱茹将钱永杰现有农房改建成居民楼，改建前的农房所占宅基地以每亩800000元的价格折算后按楼房基础价与楼房置换，楼房基础价为2350元/平方米，并约定了楼层价格浮动方式；双方确定钱永杰宅基地折价款总价款中的100000元由杨爱茹现金支付；钱永杰需要向杨爱茹支付委托费用，委托方式由钱永杰农房拆扒、混凝土预制和改造后剩余的所有权土地70年使用权（用于居民小区配套用房及工商业用房建设，杨爱茹可自行经营也可对外经营，对外租赁经营时，钱永杰在同等条件下有优先租赁权）以及置换后所有剩余楼房的所有权支付杨爱茹全部委托费用；合同签订后，钱永杰需将土地使用权证及房屋所有权证交给杨爱茹；杨爱茹负责到有关部门注销，钱永杰在此过程中必须配合；同时双方还约定合同签订后2017年5月18日钱永杰将院落内除建筑物外的其他物品清空，交予杨爱茹拆迁，杨爱茹应于2017年12月31日前将置换后的楼房交于钱永杰；自钱永杰交付农房之日至杨爱茹交付楼房之日止，杨爱茹每月向钱永杰支付搬家安置费200元，安置周转房由钱永杰自行租赁。杨爱茹自刘某处支取前期拆迁费，并已向钱永杰支付部分前期拆迁安置费及房屋改造费，现涉案宅基地上房屋已经拆迁完毕。现涉案房屋所有权证及土地使用权证由赤峰市浩熙房地产开发有限公司持有。因赤峰市松山区人民政府对赤峰市松山区穆家营子镇大西牛村正在编制总体规划和局部地块的控制性详细规划，其中包含涉案地块，故赤峰市浩熙房地产开发有限公司未能如期交房。钱永杰所居住的房屋系其前夫从潘景华处购买，土地使用权人系潘景华。钱永杰领取2017年安置费2000元，2018年安置费2000元。另查明，赤峰市松山区穆家营子镇人民政府农牧业综合服务中心于2018年9月14日收到赤峰市浩熙房地产开发有限公司征地补偿款。《赤峰穆家营子镇大西牛波罗村村庄规划（2020-2035）》经2020年5月松山区规划委员会审议通过，目前该村庄规划正在审批过程中。一审法院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于乙方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”钱永杰以涉案地块进入城市总体规划，不准许小产权房建设，杨爱茹、赤峰市浩熙房地产开发有限公司不能履行合同交付房屋，合同目的不能实现为由，要求解除双方之间签订的《农村房屋改建委托合同》并返还钱永杰土地使用权证及房屋所有权证。结合本案案情及涉案地块现状，该院认为，《农村房屋改建委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，双方均积极履行合同约定义务，虽因政策调整，涉案地块被列入城市总体规划，涉案地块不准许再建设小产权房屋，但并不影响在涉案地块建设商品房。并且赤峰浩熙房地产开发有限公司已于2018年9月14日向赤峰市松山区穆家营子镇人民政府农牧业综合服务中心交纳了涉案地块的部分征地补偿款，涉案地块规划建设亦在审批过程中，现阶段双方签订的《农村房屋改建委托合同》合同目的非必然不能实现，故钱永杰要求解除合同的条件尚不具备。但不影响在浩熙房地产开发有限公司最终未能取得涉案地块开发建设资格或出现其他符合合同解除事由的情形下，钱永杰与赤峰浩熙房地产公司另行主张解除的权利。另，涉及涉案地块签订《农村房屋改建委托合同》农户众多，且已签订合同农户的房屋大多已被拆毁，赤峰浩熙房地产开发有限公司已投入大量资金用于支付包括钱永杰在内的被征迁农户前期拆迁费及拆迁安置费，被拆除的房屋亦无法恢复原状，如果合同被解除，对双方都将产生巨大的经济损失，且涉及农户较多，不利于社会稳定。综上，钱永杰所举证据不能证明双方签订的《农村房屋改建委托合同》的合同目的不能实现，对钱永杰要求解除双方签订的《农村房屋改建委托合同》的诉讼请求该院不予支持。因钱永杰将土地使用权证及房屋所有权证交付给赤峰市浩熙房地产开发有限公司进行注销登记系合同约定义务，在合同未解除的情况下，钱永杰主张返还土地使用权证及房屋所有权证的诉讼请求，该院亦不予支持。另外，已有生效的民事判决确定杨爱茹并非《农村房屋改建委托合同》的合同向对方，故钱永杰在本案中主张由杨爱茹承担合同权利义务，于法无据，该院亦不予支持。判决：驳回钱永杰的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，《农村房屋改建委托合同》签订后，赤峰市浩熙房地产开发有限公司与钱永杰按照合同约定的义务部分履行了合同。在合同履行过程中，政府政策出现变化，涉案地块进入城市总体规划，不准许小产权房建设，需要进行改变小产权房为商品房开发。根据现有证据并结合本案实际，涉案合同并非没有继续履行的基础，且此时解除合同将不利于整体规划的实行，亦破坏了规划建设的统筹性和稳定性，故一审法院认为现阶段双方签订的《农村房屋改建委托合同》合同目的非必然不能实现，钱永杰要求解除合同的条件尚不具备并无不当。综上所述，钱永杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由钱永杰负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宇审判员 郑舒广审判员 武学良 二〇二〇年十二月十五日书记员 苏日娜