四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17526号 上诉人（原审被告）：彭芳菊，女，1987年1月15日出生，汉族，住四川省金堂县。 上诉人（原审被告）：官邦军，男，1982年10月10日出生，汉族，住四川省金堂县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：曾锟，四川华神律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：曾庆和，男，1955年12月5日出生，汉族，住四川省金堂县，系金堂县人民政府赵镇街道办事处北滨路社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：成都市绿园物业管理有限公司，住所地四川省金堂县淮口镇兴淮大道********。 法定代表人：胡勇，总经理。 委托诉讼代理人：张燕，女，汉族，1984年9月27日出生，住四川省崇州市，系公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈代勇，四川金援律师事务所律师。 上诉人彭芳菊、官邦军因与被上诉人成都市绿园物业管理有限公司（以下简称绿园公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2020）川0121民初3088号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人彭芳菊、官邦军上诉请求：一、撤销一审判决并驳回绿园公司全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由绿园公司承担。事实和理由：一、绿园公司在合同期满后未续签且拒不退出案涉小区构成违约，双方在合同期满后亦未形成事实物业合同关系，绿园公司应按合同约定承担相应违约责任和行政法律责任；二、2014年4月至2017年12月31日案涉小区进行物业管理和收费的是开发商金堂县鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司），2018年5月-7月对案涉小区进行物业管理并收费的是成都市鑫胜意商务服务有限公司（以下简称鑫胜意公司），绿园公司是自2020年4月16日为案涉小区提供服务且提供物业服务未按照合同约定，故绿园公司无权收取物业服务费；三、《商品房买卖合同》《业主临时公约》以及判决书中部分事实未经双方举证质证且物业费不应按照《商品房买卖合同》约定的标准支付,根据《前物业服务合同》第七条，绿园公司放弃了对案涉小区业主收取物业费的权利；四、绿园公司刻意伪造证据，一审法院未依法进行处罚。 被上诉人绿园公司二审中未提交书面答辩意见。 绿园公司向一审法院起诉请求：1.判令彭芳菊、官邦军向绿园公司支付拖欠的物业服务费共计7892.25元，并按中国人民银行同期贷款利率计算损失，具体为：2016年1392.75元，损失从2017年1月1日计算至付清之日；2017年1857元，损失从2018年1月1日计算至付清之日；2018年1857元，损失从2019年1月1日计算至付清之日；2019年1857元，损失从2020年1月1日计算至付清之日；2020年928.5元；2.彭芳菊、官邦军承担诉讼费。 一审法院认定事实：鑫宇公司开发了位于金堂县××镇××街××号××号小区。在该小区一期前期物业服务招标中绿园公司中标，2012年4月9日，鑫宇公司书面通知绿园公司，要求其在接到通知后5个工作日内与鑫宇公司商谈前述××一期物业服务合同事宜。该招标经金堂县城乡房产管理局（现称金堂县住房和城乡建设局）审查后于2012年3月19日同意备案。后绿园公司（乙方）与鑫宇公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同使用说明载明：物业首次交付使用日，是以物业买受人办理房屋交付使用手续之日计。物业服务费用包括物业服务成本、法定税率和利润。为体现自愿原则，本示范文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或者补充约定，双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。本合同的主要内容为甲方与物业买受人签订的物业买卖合同的组成部分。合同备案表载明物业服务费标准高层每月每平方米1.20元，物业管理期限2012年4月10日8时至2017年4月9日8时。备案时间与备案机关处空白。合同主要内容如下：鑫宇公司与绿园公司就××的前期物业服务事宜签订本合同。绿园公司的资质等级为三级，资质证书编号为成房金（2012001）001。第五条乙方提供的物业公告服务事项和质量应符合下列约定：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，详见附件四；（二）公共绿化的维护，详见附件五；（三）公共区域环境卫生的维护，详见附件六；（四）公共区域的秩序维护，详见附件七；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告，详见附件八；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理，详见附件九；（七）物业服务档案盒物业档案的保管，详见附件十。第七条乙方根据物业使用的性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费，该条款中的费用标准全部为空白。第八条物业买受人自物业首次交付使用之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由甲方缴纳。第十一条物业服务费用按（此处空白）（年／季度／月）缴纳，业主应在（此处空白）（每次缴纳的具体时间）履行缴纳义务。业主逾期缴纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：（此处空白）。第十三条本建筑区划内按规划配建的停车场（库）、位，由乙方进行管理和维护的，乙方应当按照有关规定规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场（库）的照明、消防、环境卫生等工作。第十四条停车场（库）的收费方式和标准全部为空白。第二十三条本合同期限5年，自2012年4月10日8时起至2017年4月9日8时止。本合同期限未满，但业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十四条本合同期限届满前（此处空白）日，业主大会尚未设立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后（此处空白）日内继续履行本合同。第二十八条乙方的物业服务达不到本合同第五条约定的服务事项和质量的，应当以本合同第七条第（此处空白）项约定收取的物业服务费用为基数向全体业主或相应业主支付（此处空白）元的违约金，并赔偿由此给甲方、业主造成的损失。第二十九条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付，已经支付的，业主有权要求乙方（此处空白）倍返还。第三十九条补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。第四十条本合同正本连同附件共（此处空白）页，一式（此处空白）份，甲乙双方各执（此处空白）份；由甲方或乙方抄送一份样本向房产管理部门备案。第四十一条本合同自（此处空白）起生效。合同及附件的尾部均加盖了鑫宇公司以及绿园公司印章和法定代表人名章，但未载明鑫宇公司和绿园公司签订合同和附件的时间。彭芳菊、官邦军与鑫宇公司于2014年2月26日签订《商品房买卖合同》，购买××小区××的房屋（建筑面积128.96平方米），与本案相关的合同内容有，第二十二条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为成都市绿园物业管理有限公司，资质证号为成房金（2012）001。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.20元／月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容详见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。附件七载明，本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致。业主临时公约载明，在业主大会成立之前，业主同意由建设单位委托的物业服务企业行使以下权利和职责。合同未约定物业服务费的缴费方式和时间。上述合同于签订当日备案成功，备案号为57439。按照《前期物业服务合同》的约定，绿园公司接手××小区的物业管理工作，并派出工作人员对小区实施管理。期间，绿园公司授权××项目部使用“成都市绿园物业××服务部”的印章，代表绿园公司在该小区办理业主接房入住、业主装修申请、收取物业费、张贴通知提示等。在履行物业管理职责期间，绿园公司使用该枚印章收取了××小区部分业主缴纳的物业服务费。2014年4月26日，鑫宇公司将商品房买卖合同约定的房屋交付给彭芳菊、官邦军，彭芳菊、官邦军缴纳了接收房屋至2015年3月的物业服务费。鑫宇公司逾期交房，与彭芳菊、官邦军商定以免除其一年物业服务费的方式承担逾期交房的违约责任。彭芳菊、官邦军自2016年4月起未再缴纳物业服务费，截止2020年6月30日，彭芳菊、官邦军未缴物业服务费共计51个月7892.25元。一审法院另查明，××小区至本案法庭辩论终结时，尚未成立业主大会和业主委员会。一审法院认为，案件的争议焦点为：1.绿园公司与彭芳菊、官邦军之间是否具有合法有效的物业服务合同关系；2.绿园公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；3.彭芳菊、官邦军是否应当支付违约金。一审法院评议如下：第一，关于绿园公司与彭芳菊、官邦军之间是否具有合法有效的物业服务合同关系的问题。彭芳菊、官邦军认为，绿园公司与鑫宇公司签订的《前期物业服务合同》未经过行政主管部门备案登记，不具有法律效力。一审法认为，该合同未经备案并不当然无效。《物业管理条例》第五条规定，“……县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”由此可知，物业服务合同应当根据市场主体的真实意愿进行约定，其生效不以行政许可、行政审批等为要件，行政主管部门履行监督管理之责。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案的《前期物业服务合同》不存在上述情形，彭芳菊、官邦军的意见，不予采信。彭芳菊、官邦军认为，《前期物业服务合同》第四十一条“本合同自（此处空白）起生效”对合同生效时间未作明确记载，落款处没有填写签订合同的时间，该合同未生效。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，《前期物业服务合同》虽然没有约定生效时间、没有填写签订时间，但加盖了绿园公司与鑫宇公司的印章，因该合同不存在应当办理审批或者登记的情形，故自绿园公司和鑫宇公司在合同上加盖印章时，该合同业已依法成立并生效。至于生效的具体时间，招标备案表上载明“同意备案，2012年3月19日”，《前期物业服务合同》载明物业管理期限为2012年4月10日8时至2017年4月9日8时，2014年2月26日签订的《商品房买卖合同》载明“出卖人依法选聘的物业管理企业为成都市绿园物业管理有限公司”，综合上述内容，足以认定《前期物业服务合同》签订于2012年3月19日至2012年4月10日期间，合同生效时间明显早于绿园公司要求彭芳菊、官邦军履行给付义务的起点“2016年4月”。彭芳菊、官邦军认为，绿园公司和彭芳菊、官邦军没有签订《物业服务合同》，不清楚绿园公司经谁聘请作为××小区的物业管理企业，双方没有建立起有效的物业服务合同关系，绿园公司不具备本案原告的主体资格。一审法院认为，绿园公司是经××小区开发商鑫宇公司通过招投标方式选聘的物业服务企业，符合《物业管理条例》第二十四条“……住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，彭芳菊、官邦军作为××小区的业主，受到绿园公司与鑫宇公司签订的《前期物业服务合同》的约束，绿园公司与彭芳菊、官邦军建立起了有效的物业服务合同关系，绿园公司具有本案的诉讼主体资格。彭芳菊、官邦军认为，即便认定绿园公司与鑫宇公司签订的《前期物业服务合同》已经生效，也因该合同第二十三条“本同期限5年，自2012年4月10日8时起至2017年4月9日8时止。”的约定，合同于2017年4月9日履行期限届满，合同权利和义务已经终止。绿园公司认为，绿园公司与××小区业主存在事实上的物业服务合同关系，《前期物业服务合同》的履行期限届满后，因小区业主大会尚未成立，绿园公司作为《前期物业服务合同》的一方，仍然为该小区体提供物业服务至今。一审法院认为，根据《前期物业服务合同》第二十四条“本合同期限届满前（此处空白）日，业主大会尚未设立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后（此处空白）日内继续履行本合同。”的约定，结合庭审查明的其他事实，一审法院确认绿园公司在《前期物业服务合同》履行期限届满后，继续在××小区为业主提供物业服务至今。彭芳菊、官邦军认为，2014年4月交房起至2020年4月中旬，××小区的物业管理工作都是鑫宇公司在负责，鑫宇公司将2018年5-7月期间的物业管理工作委托给了鑫胜意公司。一审法院认为，按照《前期物业服务合同的》以及《商品房买卖合同》的约定，足以确认绿园公司是××小区唯一合法的物业服务企业，彭芳菊、官邦军并未提供鑫宇公司实际为该小区提供物业服务的相关依据。彭芳菊、官邦军以鑫宇公司免除其一年的物业服务费作为实际是由鑫宇公司向××小区提供物业服务的理由并不充分：首先，鑫宇公司与彭芳菊、官邦军签订的《商品房买卖合同》已经载明了××小区的物业服务企业为绿园公司，鑫宇公司是否实际为小区提供了物业服务，其在该小区实施物业管理工作是否事先受到绿园公司授权或者事后得到绿园公司追认，在案证据并不足以认定相关事实。其次，鑫宇公司作为××小区的开发单位，若其为该小区提供了物业服务，则明显违背《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业……”的规定；再次，对鑫宇公司免除彭芳菊、官邦军应当缴纳的物业服务费，绿园公司并没有重复主张，至于鑫宇公司是否将免除彭芳菊、官邦军应当缴纳的物业服务费交付给绿园公司，是绿园公司与鑫宇公司之间的权利义务，与彭芳菊、官邦军是否应当履行与绿园公司之间的合同义务，并无必然关联。彭芳菊、官邦军认为，2018年5月至7月期间鑫胜意公司在××小区履行物业管理职责。一审法院认为，绿园公司系××小区合法的物业服务企业，鑫胜意公司出具的情况说明载明的“鑫宇公司××项目部经理伍某要求鑫胜意公司到××为该小区提供物业服务”若属实，伍某的口头授意并不符合《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业;……，”的规定，不能产生解除绿园公司与彭芳菊、官邦军之间物业服务合同关系、形成鑫胜意公司与彭芳菊、官邦军之间物业服务合同关系的法律效力。至于彭芳菊、官邦军认为张燕、杨某、巫某在收取物业服务费时是为鑫宇公司或者鑫胜意公司工作，并非绿园公司的员工，以此排除绿园公司为××小区提供物业服务的事实。一审法院认为，该三人是否与绿园公司签订书面劳动合同、建立劳动关系，与其是否代表绿园公司履行向业主收取物业服务费的工作职责，并无直接关联。彭芳菊、官邦军认为，对绿园公司关于“成都市绿园物业××服务部”是其下属机构和内设机构、“成都市绿园物业××服务部”的印章不需要报备的主张，不予认可。一审法院认为，绿园公司当庭认可该枚印章为绿园公司所有和使用，对该枚印章产生的权利和义务承担相应法律责任，该枚印章是绿园公司为了工作便利在内部使用的印章，不存在违反印章管理制度的情形。彭芳菊、官邦军主张绿园公司未经批准和备案使用“成都市绿园物业××服务部”的印章涉嫌违法犯罪，一审法院审查未发现存在违法犯罪的情形，若彭芳菊、官邦军认为绿园公司有此情形，应当提交相应证据，或者依法向公安机关报案或举报。彭芳菊、官邦军主张“成都市绿园物业××服务部”是独立的法人机构或者非法人组织，但是未提交相应证据加以证明，一审法院对其观点不予采信。彭芳菊、官邦军认为，彭芳菊、官邦军拒不缴纳物业服务费，与开发商拒不承担商品房买卖合同中的违约责任及保修责任有关。一审法院认为，本案审理的是绿园公司与彭芳菊、官邦军之间的物业服务合同纠纷，彭芳菊、官邦军的抗辩意见，涉及的是彭芳菊、官邦军与鑫宇公司之间的商品房买卖合同纠纷，两者非同一法律关系，彭芳菊、官邦军应当另案向鑫宇公司主张相关权利。彭芳菊、官邦军认为，××小区物业服务质量差，并以此为由主张与绿园公司不存在物业服务合同关系，拒绝向绿园公司缴纳物业服务费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，彭芳菊、官邦军认为绿园公司不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求绿园公司承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业服务费。彭芳菊、官邦军抗辩《前期物业服务合同》中并未对收费标准进行约定，视为不需要缴纳物业服务费。一审法院认为，绿园公司与鑫宇公司签订的《商品房买卖合同》中已经载明物业服务费每月每平方米1.20元，该条款对彭芳菊、官邦军具有约束力，彭芳菊、官邦军应当按照该标准向绿园公司缴纳物业服务费。一审法院认为，绿园公司与彭芳菊、官邦军之间存在合法有效的物业服务合同关系，绿园公司为彭芳菊、官邦军提供了物业服务，彭芳菊、官邦军应当缴纳物业服务费。根据绿园公司与鑫宇公司签订的《商品房买卖合同》，结合绿园公司对业主缴纳物业服务费情况的记载、彭芳菊、官邦军的自认，足以认定彭芳菊、官邦军欠付自2016年4月起至2020年6月30日共计51个月的物业服务费7892.25元的事实。第二，关于绿园公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。绿园公司以其在小区内以及彭芳菊、官邦军房屋门上张贴催收单主张未过诉讼时效。彭芳菊、官邦军以绿园公司不能提交张贴催收单的照片的原始载体以供质证、催收照片作假作为抗辩，对绿园公司催收的事实不予认可，同时认为即便法院认定彭芳菊、官邦军应当向绿园公司缴纳物业服务费，绿园公司未进行有效催收，其于2020年7月6日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”绿园公司的部分诉讼请求也超过了三年的诉讼时效期间，彭芳菊、官邦军应当缴纳的诉讼费应当从2017年7月7日起算，在该时间点之前的物业服务费因诉讼时效已经经过而不应当得到支持。一审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定：当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。本案中，绿园公司不能提交其张贴催收单的照片的原始载体，以供一审法院核实照片的真实来源，对绿园公司主张其向彭芳菊、官邦军进行了有效催收的陈述，不予采信。彭芳菊、官邦军主张绿园公司提交的部分照片是在2020年补拍的、是假证据，未向一审法院提交书面依据，不予采纳。《前期物业服务合同》第十一条载明：物业服务费用按（此处空白）（年／季度／月）缴纳，业主应在（此处空白）（每次缴纳的具体时间）履行缴纳义务。业主逾期缴纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：（此处空白）。一审法院认为，绿园公司与鑫宇公司没有对物业服务费的缴纳方式和时间等内容作明确约定，绿园公司与彭芳菊、官邦军在一审庭审中均没有提出有力的证据能够证明物业服务企业与业主之间就物业服务费的缴纳有新的约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”以及第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行……”的规定，彭芳菊、官邦军不履行缴纳物业服务费的义务，绿园公司可以随时催告彭芳菊、官邦军履行该义务，绿园公司提起本案诉讼即为向彭芳菊、官邦军催告。再者，一审法院认为，物业服务合同的权利义务具有连续性，绿园公司至今仍然在履行物业服务合同的相关义务，如果诉讼时效按月分别计算，将会割裂物业服务合同的整体性，还将导致频繁主张权利，不利于物业服务合同目的的最终实现，故一审法院认定本案的诉讼时效尚未经过。第三，关于彭芳菊、官邦军是否应当支付违约金的问题。综合庭审查明的事实以及绿园公司与彭芳菊、官邦军在庭审中提交的催缴物业服务费的照片、物业服务费收款收据、电梯定期检验报告、快递公司发的短信、配电房的照片等证据，绿园公司在履行物业管理职责时确实存在管理混乱、服务质量存在瑕疵等情形，彭芳菊、官邦军不缴纳物业服务费与绿园公司提供的物业服务未能达到合同约定和业主期望有密不可分的关系，故逾期缴纳物业服务费的违约责任应当由绿园公司和彭芳菊、官邦军共同承担。综合双方的违约程度及造成的不利后果，对绿园公司要求彭芳菊、官邦军承担利息损失的主张，一审法院不予支持。综上，绿园公司要求彭芳菊、官邦军支付2016年4月至2020年6月30日的物业服务费共计7892.25元，有事实基础和法律依据，应当予以支持。绿园公司要求按照按中国人民银行同期贷款利率计算损失，因没有事实基础，不予支持。一审法院遂依照《物业管理条例》第五条、第七条第五项、第十一条第四项、第二十一条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十一条、第六十二条、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条之规定，判决：一、彭芳菊、官邦军于判决生效后十日内向绿园公司支付物业服务费共计7892.25元；二、驳回绿园公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由彭芳菊、官邦军负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，绿园公司与鑫宇公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，对包含彭芳菊、官邦军在内的案涉小区业主均有约束力，双方均应当按约履行。彭芳菊、官邦军上诉称绿园公司在合同期满后未续签且拒不退出案涉小区构成违约，双方在合同期满后亦未形成事实物业合同关系，绿园公司应按合同约定承担相应违约责任和行政法律责任。本院认为，根据《前物业服务合同》第二十四条：本合同期限届满前（此处空白）日，业主大会尚未设立的，甲乙双方应延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后（此处空白）日内继续履行本合同。本案中，《前物业服务合同》自2017年4月9日到期后双方未续签，案涉小区在一审法庭辩论终结时亦未召开业主大会和成立业主委员会明确要求绿园公司退出，且合同期限届满后绿园公司仍继续为案涉小区提供物业服务，双方已形成事实上物业服务关系。彭芳菊、官邦军上诉称2014年4月至2017年12月31日对案涉小区进行物业管理和收费的是鑫宇公司，2018年5月至7月对案涉小区进行物业管理并收费的是鑫胜意公司，绿园公司是自2020年4月16日为案涉小区提供服务且提供物业服务未按照合同约定，故绿园公司无权收取物业服务费。本院认为，根据彭芳菊、官邦军提供的证据尚不能确定鑫宇公司与鑫胜意公司是否实际为案涉小区提供了物业服务亦不能证明绿园公司是自2020年4月16日入驻案涉小区并提供物业服务，一审法依据《前期物业服务合同》以及《商品房买卖合同》的约定并结合庭审查明的事实确认绿园公司为案涉小区提供了物业并无不当。彭芳菊、官邦军上诉称《商品房买卖合同》《业主临时公约》以及判决书中部分事实未经双方举证质证且物业费不应按照《商品房买卖合同》约定的标准支付,根据《前物业服务合同》第七条，绿园公司放弃了对案涉小区业主收取物业费的权利。本院认为，鑫宇公司与彭芳菊、官邦军签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《商品房买卖合同》约定的物业费支付标准与《前期物业管理服务合同备案表》中载明的物业费支付标准基本一致：高层为每月每平方米1.20元，故绿地公司与鑫宇公司就案涉小区物业费收取标准达成一致。《前期物业服务合同》第七条即使未载明物业费收取标准也不能认定绿园公司放弃了对案涉小区业主收取物业费的权利，故一审法院按照每月每平方米1.2元计算物业服务费并无不当。彭芳菊、官邦军上诉称绿园公司刻意伪造证据，但未提供证据证明，本院不予认可。综上，绿园公司履行了提供物业服务的义务，彭芳菊、官邦军亦应按约履行支付相应物业服务费的义务。根据查明的事实，彭芳菊、官邦军欠付2016年4月至2020年6月30日期间物业服务费且经绿园公司催告后仍拒不履行显属不当，一审法院据此判决彭芳菊、官邦军向绿园公司支付欠缴的物业服务费正确。 综上，上诉人彭芳菊、官邦军的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人彭芳菊、官邦军负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十二月十六日 书记员  陈 悦