四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初7741号 原告：熊海波，男，1983年3月1日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 原告：付婷，女，1990年4月14日出生，汉族，住内蒙古巴彦淖尔市五原县。 二原告共同委托诉讼代理人：何政泉，四川泰仁律师事务所律师。 被告：成都龙湖锦鸿置业有限公司。住所地：成都高新区尚阳路**。 法定代表人：王俊友，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢珊珊，泰和泰律师事务所律师。 原告熊海波、付婷与被告成都龙湖锦鸿置业有限公司（以下简称龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员林旭独任审判，于2020年11月10日、2020年12月4日公开开庭进行了审理，原告熊海波、付婷的共同委托诉讼代理人何政泉、被告龙湖公司的委托诉讼代理人冯思然、邢珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊海波、付婷向本院提出诉讼请求：1.龙湖公司为熊海波、付婷办理并交付房屋的不动产权证书；2.龙湖公司支付逾期办理不动产权证书的违约金（自2019年5月1日起，按照已付房款每日万分之一计算，截至2020年5月31日暂计19880元）。事实与理由：熊海波、付婷与龙湖公司于2015年7月29日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。由熊海波、付婷购买龙湖公司所开发的“龙湖时代天街”项目32栋3单元23层2303号房屋一套。该合同约定：出卖人应在2017年7月15日前向买受人交付该商品房，且买受人未能在商品房交付之日起且符合补充协议第八条第6款起730日内取得该商品房所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。熊海波、付婷已支付全部购房款，于2017年4月25日收房并按要求支付了全部契税、维修基金等费用，但龙湖公司至今未办理不动产权证书。为维护自己的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 龙湖公司辩称，第一，针对熊海波、付婷的第一项诉讼请求，《补充协议》第八条第3款对共同办理作出了解释，明确了买受人是申办主体，出卖人是协助，所以我们认为该项诉讼请求相对来讲比较笼统，也不具有强制执行性，更可能实际上是一种确认的含义，也无法直接判决为其办理，也不应该介入行政机关的登记权限中；第二，针对熊海波、付婷第二项诉讼请求，1.双方合同约定的是房屋所有权证书，补充协议中也约定了分户国土使用权登记，并非不动产权证书，没有约定条文直接可被引用来计算违约金，熊海波、付婷实际上是采用了对房屋所有权登记的违约金条款去追究不动产登记的违约金，这一条款行文适用是错位的；2.龙湖公司并无办理不动产权证书的违约行为，熊海波、付婷现要求办理的是不动产登记，而不动产登记是基于双方签约后政府行为变化所致，并不是违约性质。双方约定了对于政策因素的影响出卖人不承担责任；3.不动产登记内容包含了房屋和土地的，如果要进行同等评价，那么应该进行同口径考虑，也就应该把原合同约定的房屋所有权证书和土地使用权证书时间一并考虑，根据双方合同及补充协议约定，房屋所有权证书加土地使用权证的时间是2+3年，截至本案的开庭日并未届满5年，尚不能认定龙湖公司已经违约；4.部分业主存在着提交资料的瑕疵。 本院经审理查明的事实如下：2015年7月29日，熊海波、付婷与龙湖公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定熊海波、付婷购买龙湖公司开发的位于成都高新区××路××号××街××栋××单元××层××号房屋，总价款502036元。 《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中主要有以下条款与本案争议焦点有关： 一、《四川省商品房买卖合同（预售）》中与本案争议焦点有关的合同条款。 第九条第二款：熊海波、付婷采取贷款方式付款。 第十八条第（一）款：出卖人（即龙湖公司，下同）在2017年7月15日前向买受人（即熊海波、付婷，下同）交付该商品房。 第二十七条：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起且符合补充协议第八条第6款起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。 第二十八条：（一）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起且符合补充协议第八条第6款起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……(2)买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。（二）买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，买受人在接到出卖人发出的房屋所有权登记证书领取通知后10日内领取。 二、《补充协议》中与本案争议焦点有关的合同条款。 第一条第1款：在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。 第八条第4款：买受人采取按揭贷款的付款方式的，买受人委托出卖人办理房屋权属转移登记手续，向出卖人出具相关授权委托书（此委托不可撤销）且买受人应将所有相关证件及资料交由出卖人收持，待办理完毕房地产权属证书后，由出卖人交于贷款银行办理抵押手续。因银行办理抵押登记而使买受人不能在合同约定的时间内取得权属证书的，出卖人不承担违约责任。 第八条第6款：买受人取得房屋所有权证的730日期间自第1条所称证件资料（含买受人应签署的手续）和税费收齐之日起计算。 第八条第7款：因政策及政府主管部门的原因、工作程序，造成不能按本合同约定时间办理产权登记（包括房屋所有权转移登记及分户国有土地使用权登记）相关手续的，出卖人不承担任何责任。 第八条第10款：出卖人应在买受人房屋所在楼宇物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起3年内协助买受人办理分户国有土地使用权证书。如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用证》的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，买受人实际取得国有土地使用权证书的时间以该证载时间为准。 合同签订后，熊海波、付婷向龙湖公司支付了全部购房款502036元，龙湖公司向熊海波、付婷开具了《销售不动产统一发票（自开）》。2016年9月20日案涉房屋取得《竣工验收报告》。2017年2月7日案涉房屋取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。2017年4月25日龙湖公司向熊海波、付婷交付了案涉房屋。 2017年4月25日，熊海波、付婷向龙湖公司支付了印花税贴花费、转移登记费等共计2593.93元，熊海波、付婷向龙湖公司支付了契税7530.54元。龙湖公司亦认可熊海波、付婷于交房当日已经交齐维修基金和契税等税费及办证资料。 龙湖公司于2020年11月4日已协助熊海波、付婷取得不动产权证书。证书编号为：川（2020）成都市不动产权第×号、川（2020）成都市不动产权第×号。 另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 上述事实，有双方当事人陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》《补充协议》《销售不动产统一发票》《成都市不动产登记信息查询结果》《竣工验收报告》等证据在案佐证，本院予以确认。 本案的争议焦点为龙湖公司于2020年11月4日协助熊海波、付婷取得不动产权证书，是否构成违约？熊海波、付婷主张的违约金是否应得到支持？ 本院认为，成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）自2016年11月23日起实施不动产统一登记，案涉合同签订于2015年7月29日，即，案涉合同签订时，因成都市尚未实施不动产统一登记，故双方分别约定了分户房屋所有权证和分户国有土地使用权证的办理时间。根据审理查明的事实，约定的分户房屋所有权证办理时间于2019年4月24日届满（即熊海波、付婷实际收房且交齐税费和资料的时间，2017年4月25日，再加上730日）。而当时成都市主城区已经开始实施不动产统一登记，故，龙湖公司无法再按照合同约定为熊海波、付婷办理“分户房屋所有权证”，而应当按照成都市国土资源局（成都市不动产登记局）2016年11月14日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》要求，为熊海波、付婷办理不动产权证书。在合同未约定办理不动产权证书的时间、期限、违约责任、双方权利义务，且双方未达成新的协议约定的前提下，因不动产权证书实际上是原来的“分户房屋所有权证书”和“分户国有土地使用权证”的合二为一，其办理不仅需要满足合同约定的分户房屋所有权证书的办理期限和条件，同时需要满足合同约定的分户国有土地使用权证的办理期限和条件，故，开发商为买房人办理不动产权证书的时间，可以参照合同约定的分户房屋所有权证的办理时间加上合同约定的分户国有土地使用权证的办理时间确定。 鉴于以下理由： 1.根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十七条的约定及审理查明的事实，龙湖公司应协助熊海波、付婷取得案涉房屋的分户所有权证的时间为熊海波、付婷实际收房且交齐税费和资料的时间再加上730日，即2017年4月25日加730日，为2019年4月24日； 2.龙湖公司应协助熊海波、付婷取得分户国有土地使用权证期限最早也于2022年4月24日届满，即2017年4月25日加730日再加上三年。理由如下： 《补充协议》第八条第10款的认定问题。双方签订的《补充协议》第八条第10款就案涉房屋的分户国有土地使用权证的办理问题的约定是“出卖人应在买受人房屋所在楼宇物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起3年内协助买受人办理分户国有土地使用权证书。”双方对该条款的效力存在争议。熊海波、付婷认为该条款严重损害买房人利益，违背公平正义，为无效条款，不具有约束力。龙湖公司认为该条款有效，约定的办证期限尚未届满。本院经审查认为： （1）该条款系格式条款。该条款系龙湖公司提供的合同文本中予以载明，属于预先拟定并重复使用的条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，该条款属于格式条款。 （2）该条款内容对买受人的权利存在限制情况。《补充协议》第八条第10款的约定，系双方对于办理分户国有土地使用权证期限的约定，因同楼宇物业的其他买受人办理完毕分户房屋所有权证的时间并不是熊海波、付婷所能确定，也不是熊海波、付婷个人通过全面妥善履行己方的合同义务可以完成，故，根据该条款的内容，熊海波、付婷何时能取得分户国有土地使用权证的时间不能明确，该条款内容对买受人的权利存在限制情况。 （3）龙湖公司就该条款已经尽到必要的提示说明义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明。”双方签订的《补充协议》第一条，加黑加粗标示了“买受人已认真阅读”“对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明”“经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利义务”等内容，证明龙湖公司就案涉合同存在限制买受人权利的情形进行了必要的说明和提醒。熊海波、付婷作为购房者，对于购买价值昂贵的房产，也应对自己的权利予以必要的关注，在龙湖公司对相关补充协议存在延长办证期限、限制买受人部分权利的条款等问题已经预先提醒的前提下，熊海波、付婷依旧选择签订案涉合同，可视为熊海波、付婷对分户国有土地使用权证办证期限为房产证办理后三年内的认可。 （4）该条款不存在无效情形。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应认定该格式条款无效”，同时根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第五十二条、第五十三条之规定，合同无效有“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”四种情形，免责条款无效有“造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的”两种情形。双方签订的《补充协议》第八条第10款，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定之无效情形。案涉《补充协议》第八条第10款虽然因约定的办证期限较长，且熊海波、付婷难以通过自己的行为对办证期限进行预期，存在限制买受人权利的情形，但该条款并未免除出卖人的协助办证义务，且《补充协议》第一条对买房人已经进行了提醒，分户房产证办理完毕后再给予出卖人三年的分户国有土地使用权证办证期限，是熊海波、付婷签订合同时可以预期和认同的期限。 综上理由，本院认为，依据案涉合同及补充协议约定，龙湖公司应当协助熊海波、付婷办理不动产权证书的期限,最短也是在所在楼宇物业的所有业主能够在龙湖公司实际交房当日就交齐税费和办证资料，加730日再加三年，如果个别业主未在实际交房当日交齐税费和资料，该期限还可能更长。故，对于熊海波、付婷而言，龙湖公司应当协助熊海波、付婷办理不动产权证书的期限，最早在2022年4月24日届满，系熊海波、付婷在签订合同之时即可以预见的。现因龙湖公司已经于2020年11月4日协助熊海波、付婷取得不动产权证书，故熊海波、付婷请求判令龙湖公司办理不动产权证书的诉讼请求，已无处理必要。另，龙湖公司不存在逾期办证的违约行为，故对熊海波、付婷要求龙湖公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于熊海波、付婷要求龙湖公司交付不动产权证书的诉讼请求，本院认为，商品房买卖合同中约定买受人委托出卖人协助办证的情况下，买受人取得权属证书的含义既包括出卖人协助买受人办理权属证书，也包括出卖人将权属证书在合同约定期限内转交给买受人。本案所涉不动产权证书系熊海波、付婷委托龙湖公司代办，且合同约定熊海波、付婷系贷款方式支付购房款，依据双方补充协议的约定应由龙湖公司统一将不动产权证书交付给银行办理抵押登记，从节省资源、提高效率的角度出发，即使合同未约定龙湖公司通知领取的义务，由龙湖公司在不动产权证办理完毕后统一通知买受人领取，或者在抵押手续办理完结后由龙湖公司至银行统一取回并通知买受人领取，不仅更为高效，权利义务的分配也更为合理。故，龙湖公司应在抵押手续办理完结后及时取回不动产权证书并通知买受人熊海波、付婷领取，该期限本院酌情确定为十日。 综上，本案龙湖公司已经在双方协商认可的期限内协助熊海波、付婷办理不动产权证书，不存在逾期办证的违约行为，但本案纠纷系双方在合同中约定的办证期限过长所致，故本院酌情确定由龙湖公司承担本案诉讼费。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告成都龙湖锦鸿置业有限公司在“川（2020）成都市不动产权第×号、川（2020）成都市不动产权第×号”不动产权证书的他项权证办理完成后十日内通知原告熊海波、付婷领取上述不动产权证书； 二、驳回原告熊海波、付婷的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。 案件受理费减半收取149元，由被告成都龙湖锦鸿置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林 旭 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 王炼石