江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初5246号原告：吴剑，男，1987年5月11日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：吴兴锁（原告父亲），男，1963年10月11日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被告：南京市秦淮区紫金美罗陈美林美食店，住所地南京市秦淮区中山东路**负**东5商铺。经营者：陈美林，女，1961年1月22日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：贾仲明、陈浩（实习律师）。原告吴剑与被告南京市秦淮区紫金美罗陈美林美食店（下称陈美林美食店）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴剑的委托诉讼代理人吴兴锁、被告陈美林美食店的经营者陈美林及委托诉讼代理人贾仲明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴剑向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的商铺租赁合同；2、判令被告退还原告租金28500元（2020年6月11日-2020年9月17日）、押金10000元；3、判令被告赔偿原告违约金50000元及各项损失62100元（三个月经营损失43500元、误工费8500元、商铺装修损失4300元、部分食材损失3200元、厨具撤场搬运费2600元）；4、判令被告减免疫情期间两个月租金19000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2019年9月7日签订《商铺租赁合同》，合同约定，租赁期限自2019年9月7日至2021年9月7日，付款方式为一年一付，并支付被告一年租金114000元。2020年6月11日，原告正常营业期间，被告与江苏金水同源建材贸易有限公司（二房东）在未通知原告的情况下就共同出具告示张贴在大厅和美食城入口处，告示声明二房东与被告终止合同关系，并于当日收回美食城整体房屋及所有附属设施，即日起南京市中山东路300号负一层所有的商铺与被告再无任何关系。由于原、被告之间签订的合同未到期，为保障原告的合法权益，原告多次与被告和二房东沟通协商要求被告与二房东采取补救措施能继续履行合同，或原告与被告双方协商解决赔偿损失等违约问题，但被告均置之不理，直接让原告去法院起诉，二房东还警告原告，他与原告无合同关系，可以随时就让原告无条件的搬离与被告签订合同的商铺。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院要求处理。被告陈美林美食店辩称:被告虽然与二房东江苏金水同源建材贸易有限公司（下称金水同源公司）签订了提前终止商铺合同的终止协议，但对原告经营及实现合同目的并无影响，被告并无违约行为。另原告主张的违约金及损失无事实和法律依据，在疫情期间原告并没有停止经营，仍在线上经营，疫情并不会影响原告的正常经营，故被告不同意减免租金，也不同意解除合同。综上请求法院依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：被告经营者陈美林（乙方）与案外人刘锋（甲方）签订一份《商铺租赁合同》，合同约定，租赁商铺坐落于长发中心商铺负一层，商铺面积约700平方米，租赁期限六年，自2017年12月18日至2023年11月14日，租金每年766500元，三年递增5%。乙方租赁期间可以部分面积招租或招商，甲方不得以任何理由干涉。2019年9月7日，原告（乙方）、被告（甲方）双方签订一份《商铺租赁合同》，合同约定，被告将坐落于本市秦淮区五老村街道中山东路300号长发中心负一层西一号商铺出租给原告用于餐饮服务。租期两年，自2019年9月7日起至2021年9月7日。租金每年为114000元，从第二年起，租金每年比上一年度增加百分之十。承租方于签订合同之日交付押金1万元。若出租方在承租方没有违反本协议的情况下提前解除协议或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金5万元。合同签订后，原告拿到商铺并装修。经营期间，原告交纳被告2020年5月7日至2020年9月7日租金38000元（9500／月），还交纳了350元水电费用，以上合计交纳被告38350元。2020年6月10日，刘锋（甲方）与陈美林（乙方）签订《商铺租赁合同》终止协议书，主要内容为，按照合同约定乙方应于2020年7月15日向甲方交纳2020年度下半年租金383250元，由于受疫情期间各方面因素影响及乙方自身原因导致经营不善，乙方现向甲方特提出提前终止该合同，对于美食城现有档口13个，目前合作商户8家，乙方首先配合甲方完成交接，甲方依据乙方提供“美食城2020各档口缴费及合同档期表，对现有商户提供缴费到期时间内服务”。根据被告陈美林提供给刘锋的合同档期表显示，原告吴剑租赁期限自2019年9月7日至2021年9月7日，缴费到期2020年9月7日，备注中注明：公摊、保洁费、物业费有争议。2020年6月11日，金水同源公司发出告示，称按合同之约定，现我司已与陈美林女士终止合作，解除了位于南京市的合作关系，我司已收回整体房屋及美食城所有附属设施，陈美林女士在经营期间的一切事宜与我司无关，即日起该商铺与陈美林女士再无任何关联，特此告知”。告示下方注明金水同源公司负责人刘锋。2020年6月30日，金水同源公司又向美食城各商户发出告知函，主要内容为：“依据本司于2020年6月11日在老川味美食城城公布之告示通知大家，本司已与陈美林女士终止合作并收回整体房屋及所有附属设施，陈美林在老川味美食城经营期间的一切事宜与我司无关，我司考虑到该商业经营的延续性、同时也充分考虑到原有商家的实际经营情况，本司同意原有商户继续经营至原定经营期限。同时为了打造新的美食城，创造新品牌，更好维护美食城商家及我司的利益现告知如下：一、现有商户如果正常经营的，本司同意经营至原定租期截止日。二、现有商户如不能正常经营、停业超过7月5日的，本司视为自动放弃经营，请与三日内（即7月8日前）将自有物品搬出美食城，如上述期限未搬出，我司视为遗弃物直接予以清场处理。三、现有商户如果愿意后续经营的，请于7月5日前至我司签订新的租赁合同、缴纳相关费用，我司根据情况予以一定的优惠与支持。四、现有商户如未在7月5日前与我司提起申请并签订合同的，我司视为自愿放弃优先续租，不享受租赁到期期间给予的支持与优惠。我司将正常招商到期不予考虑续租事宜，届时请自行搬离。五、现有商户在租赁到期期间所有因经营产生的费用请及时缴纳，如有拖欠等行为，我司有权清场处理并追缴其所欠费用”。告知函下方附件一，注明：1号档口，负责人吴剑，租赁期限2019年9月7日-2020年9月7日，租赁截止日2020年9月20日。其它，1、表中现有商户租赁截止日是以2020年6月11日前商户实际缴费给陈美林（含押金抵充）计算缴费到期日，后续经营过程中如有新发生费用另行计算。2、以上商户凡自行搬离场所档口的，自搬离之日起均视为自动放弃使用，我司即收回档口另行招商。原告认为，由于其于2020年6月13日后就不再经营，2020年7月5日，原告搬离租赁商铺。故原告要求被告退还2020年7月5日至9月7日租金。押金原告实际向转让方支付8000元，因此要求退还8000元。装修缺失，原告提供了微信转账4300元记录，证实其已支付4300元装修款的事实，被告对此不予认可。其它营业损失（2020年6月-9月）43500元、误工费8500元（另外寻找场地的费用）、厨具搬离费用2600元、食材损失3200元，原告均未提供明细，被告均不认可。被告称其虽与刘锋终止合同，但并不影响原告经营，其仍可经营到租赁期限结束。对于原告主张的违约金50000元，被告也不认可，认为被告并未与原告解除协议，被告与上家出租方终止协议，并不影响原、被告之间合同的履行，因此原告主张违约金并无依据，如法院认定被告违约应当调整违约金至1000元以内。原告租赁期间，由于遭遇“新冠肺炎”疫情，故原告要求减免租金两个月，被告认为其承租于他人也未得到减免，且系原告违约解除合同，故不同意减免租金。另外，被告称原告在经营期间尚欠原告水电物业费用等合计18035.3元，原告只认可水电费6402元，其它费用均不认可，认为并无合同依据。审理中，原告申请证人尹某出庭作证，尹某陈述，金水同源公司是美食城的承租方，其是在金水同源公司负责该美食城管理的，刘锋是金水同源公司的法定代表人。2020年6月11日，其与陈美林、刘锋召集美食城租户开会，当时为了商户的利益是承诺各租户继续履行原合同到期，原告吴剑父亲当时也在场，他当时也没有不同意由金水同源公司继续履行合同到期。目前涉案商铺已另行出租。另查明，涉案商铺被告原租赁给案外人丁齐，原承租人交纳租金至2020年5月6日并交纳押金1万元，后涉案商铺丁齐转让给原告。原告转给涉案商铺转让方78000元（含押金，原告称押金只给转让方8000元，由于转让方称由于其违约了，押金拿不到，所以当时原告是自愿补偿8000元押金给转让方），因原承租人租赁期间将商铺转让给原告，故押金1万元未退给原承租人。以上事实，有《商铺租赁合同》、微信聊天记录、转款记录、告示、告知函、终止协议书等证据以及原、被告双方陈述为证。本院认为，原、被告之间于2019年9月7日签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应当按合同约定履行自己权利并承担义务。租赁期间，由于被告与涉案商铺的出租方终止租赁关系，故原告以此为由解除合同并要求被告退还相关费用并赔偿损失。本院认为，被告虽与其出租方终止租赁关系，但原告与被告之间的租赁合同仍然有效并可继续履行，且商铺原承租方金水同源公司也在告知函中明确表示同意原有商户继续经营至原定经营期限，故原告要求被告承担5万元违约金依据不足，本院不予支持。因原告对被告与其出租人纠纷存有疑虑，故其于2020年7月5日撤场，且目前涉案商铺也已另行出租，故双方签订的《商铺租赁合同》事实上已于原告撤场后解除。合同解除后，被告应退还原告租金19633元（2020年7月6日至2020年9月7日）。对于押金，原告称系由于转让方违约，押金无法退还，所以自愿补偿给转让方，故原告要求被告退还并无依据，本院不予支持。对于原告主张的各项损失62100元，因其未提供充分证据，且被告也不认可，故本院不予支持。对于疫情期间原告要求被告减免两个月租金的诉请，本院认为，原告租赁期间遭遇“新冠肺炎”疫情，由于疫情及疫情管控措施对被告经营餐饮确会造成重大影响，原告提出减免并无不当，考虑到原告提前解除合同也应承担违约责任及被告也未从其出租方获得减免的事实，本院酌情在冲抵原告违约责任后不再减免原告疫情期间租金。对于被告主张的水电费用等合计18035.3元，因原告只认可水电费6402元，其它费用原告未能提供证据予以佐证，故本院扣除水电费6402元后，被告应再退还原告13231元，其它费用如被告能够提供证据可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决如下：一、确认原、被告双方于2019年9月7签订的《商铺租赁合同》于2020年7月5日解除；二、被告南京市秦淮区紫金美罗陈美林美食店于本判决生效后十日退还原告吴剑租金13231元；二、驳回原告吴剑的其它诉讼请求。案件受理费5725元，由原告负担3500元，被告负担2225元（原告已预交，被告在履行以上义务时加付此款给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张立旺人民陪审员  王 兴人民陪审员  朱 燕二〇二〇年十二月二十七日见习书记员  孙文莉