吉林省镇赉县人民法院民事判决书（2020）吉0821民初1775号原告：杨某，住吉林省白城市新城区。委托诉讼代理人：唐某，吉林镜鉴律师事务所律师。被告：镇赉县宇星房地产开发有限责任公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：孙某，吉林高军律师事务所律师。被告：吴某，住吉林省镇赉县。委托诉讼代理人：张某，吉林创领律师事务所律师。第三人：刘某，住吉林省镇赉县。委托诉讼代理人：柴某，吉林柴某律师事务所律师。原告杨某与被告镇赉县宇星房地产开发有限责任公司（以下简称宇星公司）、吴某、第三人刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告杨某及委托诉讼代理人唐某、被告宇星公司委托诉讼代理人孙某、被告吴某委托诉讼代理人张某、第三人刘某及委托诉讼代理人柴某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某向本院提出诉讼请求：要求被告履行合同，交付东泰小区1号楼6单元102室房屋。事实和理由：吴某挂靠宇星公司，开发建设镇赉县东泰小区工程。2017年6月10日被告吴某以宇星房地产公司的名义与原告签订商品房买卖合同，将东泰小区1号楼6单元102室，面积为55.01平方米卖给原告。原告支付购楼款163,930元。被告未将该楼房交付给原告，后经原告多次催促被告履行合同，被告拒不交付。为维护原告合法权益，特诉至贵院，要求被告履行合同，交付东泰小区1号楼6单元102室房屋。宇星公司辩称，第一，宇星公司与杨某不存在任何房屋买卖合同关系，涉案的楼房是吴某挂靠宇星公司开发建设，宇星公司只是房屋的名义所有权人，而实际对房屋进行出售、收取价款等权力都由吴某本人享有，宇星公司并不享有这些权利。所以杨某作为原告并未与宇星公司签订任何书面的房屋买卖合同，也未向宇星公司发出书面的要求购买该房屋的要约，宇星公司也没有作出相关承诺，所以杨某所陈述的要求认定双方之间存在房屋买卖合同关系事实不存在。第二，杨某多次就涉案房屋起诉又多次撤诉，在最后一次即2020吉08**民初721号民事案件中因要求解除合同而被驳回起诉。针对涉案房屋杨某与宇星公司是否存在买卖关系以及是否交付房屋，宇星公司认为如果杨某无法举证，那么宇星公司认为这些事实是不存在的。最后，如果杨某能够举证证明其购买涉案房屋的真实性、合法性，也是杨某与吴某之间存在的买卖合同关系，宇星公司根本无法向杨某履行交付义务，因为房屋的实际操作和实际交付的权利都在于吴某。请求驳回杨某的诉讼请求。吴某辩称，吴某同意交付案涉楼房，宇星公司在答辩意见中也认可吴某是挂靠宇星公司开发建设镇赉县东泰小区楼房工程。吴某与杨某签订了案涉楼房的买卖合同，收取了案涉楼房的价款，但因第三人无权占有案涉楼房而导致未能交付。所以吴某认为，法院也应当按杨某的诉讼请求判决第三人交付楼房。刘某答辩，杨某提供的其与宇星公司签订的楼房买卖合同是份虚假合同，不存在真实的买卖关系。该楼房是刘某在2015年7月从吴某开发的镇赉县东泰小区干轻工的马普军手中购买。该楼房是吴某抵顶给马普军工程款的顶账楼房，刘某购买后于2016年1月办理了入住手续，东泰小区售楼处（吴某）为其办理了相关入住手续，开具了住房维修基金、取暖费、电费等收据。吴某明知案涉楼房抵顶给马普军后，马普军将该楼房出卖给刘某，吴某为了达到非法占有的目的，又与杨某签订合同，该合同是虚假合同。宇星公司对该合同也不予认可。如果杨某是真实的买卖交易应提供购买楼房款项的合法来源及转账凭证。本案已是杨某第二次在镇赉县人民法院进行诉讼，而两次杨某本人均没有出庭，我方对杨某提供的相关合同持有异议，请法庭依法查明，驳回杨某诉求。刘某作为有独立请求权的第三人向本院提出诉讼请求，请求确认杨某与宇星公司签订的商品房买卖合同无效。事实与理由：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条及《最高人民法院关于适用民事诉讼案件若干问题的意见》第六十五条之规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”“有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人。”刘某购买的镇赉县东泰小区1号楼6单元102室楼房是吴某挂靠宇星公司开发的，大林建筑公司承建。马普军作为实际施工人，施工建设了东泰小区1号楼，吴某用马普军建筑的1号楼部分楼房抵顶工程款。刘某购买的楼房在吴某抵顶马普军楼房之内，刘某将购楼款16万元（当时马普军给优惠1万元）已交给马普军。双方之间存在楼房买卖关系，应依法确认双方之间的楼房买卖合同有效。交付购房款后，刘某找到吴某，要求与宇星公司签订房屋买卖合同，吴某同意给刘某签订房屋买卖合同，但迟迟没有办理。2015年12月10日，马普军的妻子徐丽丽从吴某手中拿涉案楼房钥匙交付给刘某。2016年1月19日，吴某（东泰小区售楼处）为刘某办理了楼房入住手续，收取了住房维修基金、取暖费、电费，并出具了收据。刘某当年进行了装修并入住。杨某与宇星公司签订的合同是虚假合同，并不是楼房买卖合同。涉案楼房为1号楼，杨某签订房屋买卖合同的时间是2017年6月10日，如果杨某是真实的买房人，在购房时，根据常理应到所购买的楼房处进行实地查看。在2017年刘某已装修完毕并已实际使用，杨某不可能看不到房屋已出卖给他人的实际状况。所以杨某根本就不是实际的买房人，本案属于虚假诉讼，恶意占用刘某的财产，刘某保留向公安机关控告的权利。杨某辩称，杨某与开发商签订的房屋买卖合同是合法有效的。宇星公司在卖房之前已经取得了房屋预售许可证。据了解开发商并没有将该楼房抵顶工程款，而是第三人与马普军之间存在民间借贷关系，后期在没有任何手续的情况下占用了该房屋，请求法院驳回第三人的申请，确认杨某与宇星公司签订的合同合法有效，应予履行。宇星公司辩称，第一，对于第三人请求的参加之诉，本是独立之诉，应当有明确的被申请人，但第三人申请书当中没有明确的被申请人。第二，应当有具体的诉讼请求，但是它针对的诉讼请求在没有明确的被申请人的前提下，只针对宇星公司提出诉讼请求，且事实和理由部分与诉讼请求相互矛盾，具体表现在：第一，最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题意见已于2015年2月4日失效，所以刘某在申请书中事实和理由没有法律依据的。第二，刘某在事实与理由部分陈述其是通过马普军获得的房屋，并将购楼款交付给了马普军，其在第一页倒数第一行陈述双方之间存在楼房买卖关系，应依法确认双方之间楼房买卖合同关系不明确，是谁与谁之间的楼房买卖关系，是马普军与刘某还是刘某与宇星公司。刘某在起诉书中陈述交付购楼款后，其找到吴某要求与宇星公司签订房屋买卖合同，但也迟迟没有办理。也就是说刘某并没有与宇星公司签订房屋买卖合同。第三，向刘某交付房屋钥匙的是马普军的妻子徐丽丽，而不是本案中任何一个被告或杨某，这些是刘某在申请书当中的陈述。第四，刘某陈述杨某与宇星公司签订合同是虚假合同，不是楼房买卖合同，这一点宇星公司也一直陈述，其未与杨某签订任何书面的房屋买卖合同。而且对于恶意串通这样的事实在民事诉讼法当中是唯一一个是需要适用排除合理怀疑的证据规则。刘某在已经陈述的相互矛盾的事实中，仅依据其实际占有房屋这一事实要求认定杨某与宇星公司存在虚假合同关系，是没有法律依据的。而且刘某在申请书中进一步陈述“恶意占有申请人的财产”，请问是谁占有，现在占有该房屋的不是杨某，也不是宇星公司。综上，宇星公司认为，刘某要求参与本次诉讼没有合法的依据，也不是对本案诉讼标的有直接的利害关系，不具备有独立请求权第三人的身份和依据，请求人民法院依法驳回刘某的诉讼请求。从刘某的申请书中可见，马普军及其妻子对查明本案事实有着至关重要的作用，所以，宇星公司认为马普军应当参加诉讼。吴某辩称，刘某的诉讼请求不成立。第一，刘某自认其与马普军之间存在房屋买卖合同关系。第二，吴某与刘某之间不存在房屋买卖合同法律关系，且吴某未将案涉楼房抵顶给马普军。另外，根据我们所掌握的事实，吴某与刘某有房屋买卖合同的意向，刘某就此也办理了入住手续。但是因刘某迟迟不交付购房款，在经过催告吴某后仍然拒不交付。吴某于2017年6月8日向刘某发出了解除合同通知书，解除合同通知书送达后，刘某未依法提起诉讼确认通知合同书是否有效，因此刘某如果与吴某有建立合同关系的意向，现已解除。刘某不具备第三人的主体资。因此刘某无权参加诉讼，其诉讼请求也不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：杨某提供的证据：1、商品房买卖合同及收款收据，证明吴某于2017年6月10日将案涉房屋出售给杨某，杨某向吴某交付购房款163,930元。关于该组证据的分析认证在本院认为部分予以评析。2、委托授权书，证明吴某挂靠宇星公司开发东泰小区，虽吴某认为其与宇星公司之间即是挂靠关系又是委托关系，但通过庭审，本院认为，吴某与宇星公司之间实际系挂靠关系，不存在委托关系。3、商品房预售许可证，证明吴某与其签订的房屋买卖合同合法有效。本院认为，评判杨某与吴某之间签订的房屋买卖合同有效需满足合同成立并生效的条件，故对该证据的证明问题不予采信。4、大林建筑有限公司的情况说明和抵账明细，证明刘某所述的案涉房屋是抵账房屋，转卖的事实不成立，该楼房未被抵账。吴某称该证据证明案涉楼房不是顶账房屋，系其直接出售给杨某。本院认为，该证据系镇赉县大林建筑有限责任公司自制的说明，虽有大林建筑有限公司和东泰小区的公章，但无其他证据予以佐证，无法认定案涉楼房是否存在抵账的情况，故对该证据不予采信。5、镇赉县人民法院（2020）吉0821民初721号民事判决书复印件，证明杨某要求解除买卖合同返还购房款被法院驳回，其除要求交房外无其他救济途径。因各方当事人对证据真实性元异议，本院对证据予以采信。吴某提供的证据：1、中标通知书、竣工工程备案证、商品房预售许可证、委托书，各方当事人对证据真实性无异议，本院予以采信。2、（2018）吉0821民初1968号民事裁定书及庭审笔录，因各方当事人对证据真实性无异议，本院对证据予以采信。3、通知张贴照片，证据证明2017年6月8日向刘某送达解除合同通知书，通知书已生效，与刘某之间的房屋买卖合同已经解除。本院认为，刘某对该证据不予认可，且无其他证据予以佐证，无法认定通知作出及送达刘某的时间，故本院对该证据及证明问题不予采信。刘某提供的证据：1、交付购楼款的收据，关于该组证据的分析认证在本院认为部分予以评析。2、镇赉县东泰小区售楼处出具的三份收据（取暖费、电费、住房维修基金）及镇赉县水费、物业费收据，上述证据可以证明吴某向刘某交付案涉房屋，刘某已经入住并缴纳相关费用，故本院对上述证据予以采信。3、刘某与吴某的录音，证明吴某对将案涉房屋抵顶给马普军，且马普军将案涉房屋出售给刘某一事予以认可，并同意为刘某出具楼房买卖合同。本院认为，录音内容不具体明确，又无其他证据予以佐证，无法证明刘某欲证明的问题，故本院对该组证据不予采信。4、证人孟繁发的证言，通过庭审对各方当事人的调查，证人证言可证实马普军承建了东泰小区1号楼，案涉房屋已交付给刘某居住等事实。经审理本院认定事实如下：2015年吴某挂靠宇星公司开发镇赉县东泰小区1、3、4号楼，宇星公司于2015年4月29日书面授权吴某办理镇赉县东泰小区工程建设的所有事宜。2017年6月10日，吴某以宇星公司的名义与杨某签订《商品房销售合同》，合同加盖“镇赉县东泰小区预售楼专用章”，将镇赉县东泰小区1号楼6单元1层102室（面积55.01平方米）出售给杨某，合同约定“出卖人在2015年12月31日将该商品房经验收合格，商品房交付买受人使用”。另查明，刘某已于2015年12月10日入住上述房屋，且向镇赉县东泰小区缴纳了物业费，镇赉县东泰小区物业为其出具了收款票据。在2016年1月19日刘某向镇赉县东泰小区缴纳了住房维修基金、取暖费及电费，镇赉县东泰小区分别为其出具了相应收据，且在收据上加盖了“镇赉县东泰小区预售楼专用章”。镇赉县东泰小区售楼处系吴某为建设东泰小区设立。另，刘某于2018年8月9日以马普军、吴某、宇星公司为被告，针对上述房屋提出诉讼，要求协助办理过户，后又撤回起诉。本院认为，本案的争议焦点为杨某与吴某签订的《商品房销售合同》是否合法有效，吴某、宇星公司是否应履行交付义务；刘某的诉讼请求是否有事实与法律依据，应否支持。本院认为，刘某于2015年12月10日入住涉案房屋后向东泰小区售楼处交纳了物业费、住房维修基金、取暖费、电费等费用，而吴某向刘某交付了涉案房屋的钥匙，并收取上述费用及为其出具相关票据（盖有镇赉县东泰小区预售楼专用章）的行为表明吴某对刘某占有涉案房屋是知情且认可的。刘某称案涉房屋系实际施工人马普军在吴某处顶工程款所得，由马普军出售给自己，购房款也交付给马普军，马普军为其出具了收据。吴某对此均予以否认，而吴某作为涉案房屋的实际开发人（实际所有人）没有对刘某占有、使用涉案房屋提出任何异议，反而接受刘某交纳住房维修基金等相关费用的义务。由此可以推断刘某对涉案房屋的占有系有权占有。至于涉案房屋是否系马普军在吴某处因顶账所得及是否由马普军出售给刘某均不能否认刘某已合法占有、使用涉案房屋的事实。而吴某与马普军之间因涉案房屋是否存在争议非本案审理范围。吴某以宇星公司的名义与杨某签订了《商品房销售合同》时，刘某已合法占有并使用涉案房屋，杨某在庭审中陈述“于2017年5月交付购房款120000元，于2017年6月10日即签订合同当日交付剩余房款43930元，在看房子时，房子在出租。”作为买受人，在购买房屋这种生活重要资源时应该更加审慎，而杨某在出卖人未交付房屋，且知晓涉案房屋已被他人实际占有使用的情况下，未尽到房屋购买人的审慎注意义务交付全部购房款，与常理相悖。庭审中杨某仅提供了收款收据而未能提供实际给付购房款的证据，购房款是否真实交付，本院亦无法确认。虽双方签订的《商品房销售合同》不存在合同无效事由，但因涉案房屋已被刘某合法占有使用，致使杨某的《商品房销售合同》履行不能。故本院对杨某要求履行《商品房销售合同》，交付涉案房屋的诉求不予支持。综上所述，本院对杨某的诉讼请求不予支持；对刘某的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第一款、第九十条规定，判决如下：一、驳回杨某的诉讼请求；二、驳回刘某的诉讼请求。案件受理费200元，由杨某负担100元，刘某负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判长 邓连昌审判员 韩丽丽审判员 闫铭铭二〇二〇年十二月二十八日书记员 赵书淼