四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16239号 上诉人（原审被告）：成都新和房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区蜀华街**。 法定代表人：黄元章，总经理。 委托诉讼代理人：白满都拉，男，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：孙妮雅，女，1957年4月19日出生，汉族，住成都市新都区。 上诉人成都新和房地产开发有限公司（以下简称新和公司）因与被上诉人孙妮雅商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初2139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。 新和公司上诉请求：撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初2139号民事判决，改判驳回孙妮雅的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审未查明关键事实。案涉项目系新和公司与西南石油大学联合开发建设，销售对象均系西南石油大学以书面方式指派给新和公司，新和公司按指派名单与对应人员签订房屋买卖合同，新和公司并无销售案涉房屋的权利。且西南石油大学至今仍有大量房屋未指派购买人，依据新和公司提供的新都房管局打印的案涉项目房屋状况，案涉项目仍有大量房屋未予销售。西南石油大学也出具了书面函件，确认此责任系西南石油大学而非新和公司。一审庭审查明了该事实，却未在判决中予以表述。二、一审法律适用错误。根据案涉合同补充协议第4条第2款约定可知，案涉项目系高校校园内教职工住宅，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日办理房屋所有权证书，孙妮雅在同意西南石油大学指派时应当知晓并认同，在签订案涉合同时也是协商一致的，且该条款仅对办理分户权证的条件约定，而非排除孙妮雅的权利，一审认定该条款系格式条款系认定错误。 孙妮雅向一审法院提出诉讼请求：1.判令新和公司为孙妮雅办理并交付成都市新都区房屋不动产权证。 一审法院认定事实：新和公司出具的收据载明，于2009年5月收到孙树培支付的购买案涉房屋定金50000元，于2009年6月21日收到孙树培、孙妮雅支付的购房款151370元，于2009年8月25日收到孙树培、袁锦芳、孙妮雅支付的购房款70000元，以上共计271370元。新和公司于2010年7月27日收到孙树培、袁锦芳、孙妮雅支付的契税4070.55元、维修基金2220.3元、印花税5元、登记费100元、国土证费41.5元，共计交纳办证所需费用6437.35元。孙妮雅确认案涉房屋在2010年12月5日已向其交付，新和公司述称该房屋在2010年12月5日前交付，但不能说明具体时间，也未举示相应证据。2009年8月25日，新和公司对案涉房屋办理了网签备案登记，登记买受人为孙妮雅，备案号为6xx6。2011年6月16日，新和公司取得对案涉房屋的初始产权登记。 2015年5月14日，四川省成都市新都公证处作出（2015）新证民字第2302号公证书，证明：孙树培于2013年7月8日因病死亡，死亡时遗留财产为与配偶袁锦芳、女儿孙妮雅共同购买的位于新都区××镇××道××号××幢××单元××楼××号房屋，房屋买受人为孙树培、袁锦芳、孙妮雅，合同签约备案号：6xx6。孙树培的继承人女儿孙庆、孙妮雅、儿子孙鹤、孙平、孙安悌均已书面表示放弃对孙树培上述遗产的继承权，该遗产由配偶袁锦芳继承。孙妮雅提交署名为袁锦芳的《说明》载明：我已将新都大道房的所有部分自愿放弃，同意转给女儿孙妮雅；对于该房现在属于孙妮雅一人所有完全知晓。 孙妮雅（买受人）与新和公司（出卖人）签订了未填写签订时间的《商品房买卖合同》，约定孙妮雅购买新和公司开发的位于新都区××镇××道××号××栋××单元××层××号房屋，建筑面积共123.35平方米，总价款为271370元。该合同对商品房付款方式、交付条件、面积差异处理、产权登记等事项进行了约定。该合同第十九条第（二）款载明：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）见补充协议。孙妮雅述称其并未与新和公司签订补充协议，新和公司述称因案涉合同主体进行过变更，可能没有重新签订补充协议。 一审法院另查明，2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。2018年6月26日，西南石油大学向新和公司出具的《关于办理“香城学府”房屋产权证的函》载明：贵司在办理房屋产权期间，若再发生教职工（即购买新都.香城学府项目的业主）起诉贵司或干扰贵公司正常办公秩序的情况，贵司有权暂停房屋产权证办理工作，由此产生的责任由我校承担和解决。 一审法院认为，孙妮雅与新和公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。本案中，新和公司开具的购房款收据显示，孙妮雅及其父孙树培（已死亡）、其母袁锦芳共同向新和公司支付了合同约定的全部购房款，并交纳了房屋登记费、契税、维修基金及土地证工本费，新和公司为孙妮雅办理了签约备案手续，对孙妮雅的买受人资格无异议，双方一致确认案涉房屋已在约定的交付期限内向孙妮雅交付，但至今未为孙妮雅办理分户权属转移登记。现新和公司已取得案涉房屋的初始产权登记，具备办理分户产权登记的条件，应当履行基于房屋买卖关系产生的协助孙妮雅办理案涉房屋不动产权登记的义务。新和公司虽辩称双方存在“案涉项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书的约定”，但未举证证明，所提交的西南石油大学发送新和公司有关办证的函件，系西南石油大学单方作出的承诺，未得到孙妮雅的认可，对孙妮雅不产生约束力。从本案查明情况看，孙妮雅与新和公司签订的《商品房买卖合同》并未就案涉房屋产权过户登记时间作出明确约定，按照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，孙妮雅有权随时要求新和公司履行协助办理案涉房屋不动产权过户登记的义务，但应当给新和公司必要的准备时间。一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，结合不动产统一登记政策实施情况，将新和公司协助孙妮雅办理案涉房屋不动产权登记的必要准备时间酌定为90日。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、新和公司于判决发生法律效力之日起九十日内协助孙妮雅办理位于成都市新都区××镇××道××号××栋××单元××层××号房屋的不动产权证书；二、新和公司于上述案涉房屋不动产权证书办出后三十日内将不动产权证书交付与孙妮雅。案件受理费100元，由新和公司负担。 本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，新和公司与孙妮雅签订的案涉合同系各方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。孙妮雅已按照合同约定履行了付款义务，则新和公司应当按照合同约定为孙妮雅办理房屋权属转移登记。 关于新和公司提出基于与西南石油大学之约定，且西南石油大学亦出具书面函件，未办证责任不在新和公司。本院认为，新和公司与西南石油大学之间的合同关系不属于本案审查之范围，西南石油大学出具的《关于办理“香城学府”房屋产权证的函》不能作为新和公司拒绝为孙妮雅办理房屋权属转移登记的理由。孙妮雅与新和公司之间的争议，应当以法律规定和孙妮雅与新和公司之间的合同约定作为解决依据。 在新和公司与孙妮雅签订的《商品房买卖合同》约定的“新和·香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋即地下车位销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”，该条约定中的销售、交付完毕时间不能确定，故根据该条款的内容，买受人何时能取得权属证书不能明确，对买受人的权利存在限制的情况。且该条款系新和公司提供的格式合同文本中载明，该约定对孙妮雅不能发生约束力。根据本案查明的事实，现案涉房屋、土地不存在办理权属证书之障碍，故一审法院判决新和公司协助孙妮雅办理案涉房屋不动权属证书符合法律规定，本院予以确认；新和公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费200元，由成都新和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 俊 二〇二〇年十二月四日 书记员 何佳林