广东省南澳县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0523民初155号原告：陈钟荣，男，汉族，广东省澄海区人，自由职业者，住汕头市澄海区******莲池3巷17号，公民身份号码440************513。被告：汕头市盛通投资有限公司，住所地南澳县青澳管委青澳湾旅游度假村I段。法定代表人：吴崇标，系该司董事长。委托诉讼代理人：汤少新，广东众大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳楠，广东众大律师事务所律师实习律师。原告陈钟荣诉被告汕头市盛通投资有限公司（以下简称盛通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，由审判员吴奇宏适用简易程序独任审判，原告陈钟荣、被告盛通公司委托诉讼代理人汤少新、吴佳楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、支付2020年1月1日至2020年1月31日违约金共计31天5609.2392元。2、支付本次起诉所产生的费用。事实与理由：原告陈钟荣于2017年11月21日与被告盛通公司迗成协议，购买被告方位于半岛逸景花园1幢B932房子，并签订商品房买卖合同（预售），预测建筑面积78.83平方，每平方单价为7651.2元，共计房款603144元，现被告盛通公司违反合同中第二十条第（二）款，未在730天内，即2019年12月31日前，为原告取得该商品房的房屋所有权证，应按合同中第二十条第（二）款第1项，应当自2020年1月1日起至实际完成房屋所有权登记日止，被告按日计算向原告支付所有房价款万分之三的违约金，即每天180.9432,现要求被告盛通公司支付第一期2020年1月1日2020年1月31日共计31天违约金5609.2392元。被告盛通公司辩称，造成未能在2019年12月31日取得原告购买的商品房所有权证的直接原因不在被告，被告依约无须承担违约责任，具体理由如下:1、导致项目不能如期进行综合验收的原因是政府对于项目人防工程建设的规划变更。被告投资的半岛逸景海岸项目原规划为两期进行开发(2017年12经南澳县城乡规划局同意变更为四期，即原项目一期变更为一至三期，原项目二期变更为项目四期)，因一期建设用地地形地质复杂，基础处理困难，为保持原来水土，尽量减少滑坡，不宜大型开挖建设地下室，故在2013年11月报建之初，南澳县人民防空办公室批复同意项目一期应建人防地下室面积易地于二期合并建设。后历经四年的护坡工程施工，滑坡风险基本得到控制。2017年10月23日，南澳县人民防空办公室根据现场实际情况，要求在项目的原入户广场增设人防地下室1900平方米。因一期工程主体已经建设完成，在这种情况下重新进行地下基础处理十分困难，建设周期需要24个月，导致原定的综合验收也将顺延24个月。2、被告不存在违约行为。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第二十条第(二)款的约定:因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:..根据合同约定，必须是归咎于出卖人的原因时被告才承担违约责任。如前所述，因政府变更规划增设190平方米人防地下室的原因，导致项目的综合验收时间需顺延24个月，而根据政府办理房屋所有权(不动产权证书)的流程，必须是以项目完成综合验收为前提。政府规划的变更显然不应归咎于被告的原因。被告于2018年1月6日将原告购买的房产交付原告，在政府主管部门明确人防地下室工程规划变更而导致不能如期办理产权证后，被告于2019年9月27日向原告寄送《半岛逸景花园一期不动产权证书延迟办理情况说明函》，随函寄送了《关于半岛逸景花园增设人防地下室工程延期问题的情况说明》，将有关情况向原告进行了说明。综上，被告认为，因被告不能控制的原因导致项目办理产权证书的时间延期，不属于《商品房买卖合同(预售)》第二十条第(二)款所约定的“因出卖人的原因”，故被告无须承担违约责任，原告的诉讼请求缺乏合同依据和法律依据，请求贵院依法驳回其诉讼请求。原告对其起诉的事实在举证期限内提供如下证据：1、原告身份证明复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。2、双方签署的商品房买卖合同（预售）复印件一份，证明双方已经签署合同并且约定未能在该商品房交付之日起730日取得该商品房的房屋所有权证书的情形，但实际没有履行合同的义务，被告应当按照合同赔偿我方的购房资金。被告在举证期限内提供如下证据：1、关于半岛逸景海岸一期人防工程易地于二期用地建设的批复复印件一份，证明原规划报建中，因一期建设用地地形地质复杂，基础处理困难，为保持原来水土，尽量减少滑坡，不宜大型开挖建设地下室，故在2013年11月报建之初，南澳县人民防空办公室批复同意项目一期应建人防地下室面积易地于二期合并建设。2、关于“青澳湾.半岛逸景海岸"项目人防地下室的设计要点、汕头市南澳县人民防空地下室报建申报表、应建防空地下室(地下空间兼顾人防)项目许可意见书、南澳县城乡规划局建设工程规划许可变更意见表复印件各一份，证明2017年10月，南澳县人民防空办公室根据现场实际情况，要求在项目的原入户广场增设人防地下室1900平方米，将导致项目的综合验收时间需顺延24个月。3、关于半岛逸景花园增设人防地下室工程延期问题的情况说明复印件一份，证明南澳县住房和城乡建设局证实，因人民防空要求在项目的原入户广场增设人防地下室1900平方米，建设周期需要24个月，导致原定的综合验收也将顺延24个月。4、顺丰快递单及附件复印件一份，证明被告于2019年9月27日向原告寄送《半岛逸景花园一期不动产权证书延迟办理情况说明函》，随函寄送了《关于半岛逸景花园增设人防地下室工程延期问题的情况说明》，将有关情况向原告进行了说明。被告对原告提供的证据1三性无异议；对证据二真实性无异议，但对原告所要证明的内容有异议，该合同第二十条第(二)款的约定:因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日取得该商品房的房屋所有权证书的，该条款的前提必须是因出卖人导致的，但本案导致的原因如答辩所说，是因为政府变更规划导致，而不属于出卖人即本案被告导致的，所以不适用该款规定；本案被告不应当承担违约责任。原告对被告提供的证据1三性无异议；证据2、3真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该份证据是2017年10月23日就要求增设地下室1900平方米了，但我方购房是2017年11月买的，是可预见性的，被告应当控制在可控范围内，合同上并没有体现；对证据4三性均无异议，原告有收到该份快递。上述当事人提交的证据，本院经审查认为：当事人没有异议的，本院予以采信，其证明效力予以确认；其它证据，由本院根据证据审核认定规则予以综合审查判断。根据原、被告提供的证据，本院经审理认定事实如下：原告陈钟荣于2017年11月21日与被告盛通公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号500005057），购买被告盛通公司位于南澳县*****************，建筑面积78.83平方米，单价为每平方米7651.20元，总价款603144元。2017年11月24日原告支付被告盛通公司首期房款243144元，之后按月支付房款。该合同第二十条第二款作了约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理，即1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照x%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。2017年10月项目主体竣工验收，但由于该项目增设人防工程，故尚未综合验收。2017年10月在广场增设人防工程，故于2017年11月7日进行报建申报，广东省南澳县人民防空办公室于2017年12月15日出具应建防空地下室（地下空间兼顾人防）项目许可意见书[编号：南人防应（兼）（2017）1号]，南澳县城乡规划局于2017年12月20日出具建设工程规划许可。2018年1月6日，被告盛通公司将原告购买的半岛逸景花园B932号房交付原告陈钟荣。2019年6月19日，南澳县***************项目增设人防地下室工程延期问题的情况予以证实，即要求半岛逸景花园项目的原入户花园增设人防工程，人防地下室建筑面积为1900㎡。项目的综合验收时间需顺延24个月，故办理房产证交付时间也同时顺延。由此，被告盛通公司于2019年9月27日通过顺丰速运向原告陈钟荣寄送《半岛逸景花园一期不动产权证书延迟办理情况说明函》及《关于半岛逸景花园增设人防地下室工程延期问题的情况说明》，阐明根据南澳县人民防空办公室的要求；该项目增设人防工程，导致项目综合验收时间需顺延24个月，房产不动产权证办理时间也同时顺延。原告陈钟荣对被告盛通公司送达说明函没有异议并予以签收。本院认为，本案是因逾期办理房产所有权登记而引起的商品房预售合同纠纷。原、被告就涉案房产买卖双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》，系当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是被告盛通公司是否违约，是否应当向原告支付违约金5609.2392元。根据已查明的事实，被告未能按期办理案涉房产所有权登记，是由于政府对半岛逸景花园项目人防工程建设的规划变更，建设周期顺延24个月，该项目综合验收时间随之顺延，因而未能按合同约定如期办理案涉房产所有权证。由此被告盛通公司将相关情况以书面方式向原告送达《半岛逸景花园一期不动产权证书延迟办理情况说明函》、《关于半岛逸景花园增设人防地下室工程延期问题的情况说明》，阐明相关情况，被告盛通公司已尽到告知义务，原告也予以签收且没提出任何异议。故因人防工程建设规划变更的客观情况发生而无法预见，不能由此认定被告违约。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条第(二)项的约定，导致逾期办理案涉房产所有权证登记，非出卖人即被告盛通公司的原因，原告也未能举证证明逾期办理案涉房产所有权登记系因被告盛通公司的原因及其存在过错，故原告诉请被告支付违约金的请求，没有事实和法律依据，与本院查明的事实不符，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈钟荣的诉讼请求。本案受理费25元，由原告陈钟荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  吴奇宏二〇二〇年十二月三十日书记员  陈依颖附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。