四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初7252号 原告：赵冬梅，女，1990年10月4日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告：马晋，男，1992年8月13日出生，汉族，住成都市高新区。 二原告共同委托诉讼代理人：余龙,北京炜衡（成都）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：雷蕾,北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：成都龙湖锦鸿置业有限公司。住所地：成都高新区尚阳路**。 法定代表人：王俊友，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢珊珊，泰和泰律师事务所律师。 原告赵冬梅、马晋诉被告成都龙湖锦鸿置业有限公司（以下简称龙湖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员徐永红独任审判，于2020年9月17日、2020年12月4日公开开庭进行了审理，原告赵冬梅、马晋的委托诉讼代理人余龙、雷蕾、被告龙湖公司的委托诉讼代理人冯思然、邢珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵冬梅、马晋向本院提出诉讼请求：1.判令龙湖公司为赵冬梅、马晋办理位于成都市高新区××路××号××街××幢××单元××层××号房屋的不动产权证书；2.判令龙湖公司自2019年4月23日起以已付房款为基数，按照每日万分之一向原告赵冬梅、马晋支付违约金至实际取得产权证之日止;3.本案诉讼费、公告费由龙湖公司承担。事实与理由：赵冬梅、马晋与龙湖公司于2016年2月23日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。由赵冬梅、马晋购买龙湖公司所开发的“龙湖时代天街”项目房屋一套。该合同约定：买受人未能在商品房交付之日起730日内取得该商品房所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得产权证书之日起15日内由出卖人支付。赵冬梅、马晋已支付全部购房款,龙湖公司于2017年4月26日向赵冬梅、马晋交付了房屋。龙湖公司未在合同规定的限期内办理房屋的产权证书，根据合同约定，已构成违约，龙湖公司应按照商品房买卖合同及补充协议的约定向赵冬梅、马晋支付违约金。赵冬梅、马晋为维护自己的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 龙湖公司辩称，第一，针对赵冬梅、马晋的第一项诉讼请求，首先，就约定标的而言，双方并没有约定龙湖公司为原告办理“不动产权证书”；其次，就法定而言，根据《不动产登记条例》第十四条：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。即这本该是一项共同行为，双方行为，并非单方行为。即使法院完全按照该项诉请做出判决，这也是与不动产登记机关的登记行为不符的。民事判决在与行政登记的交叉领域，不应简单的以民事当事人的义务表述作为判决内容，去实现行政行为的效果，这其实会造成无法执行的结果。 第二，针对赵冬梅、马晋的第二项诉讼请求，缺乏依据。首先，双方买卖合同第二十八条约定的是“房屋所有权证书”，补充协议第八条也另约定了“分户国有土地使用权登记”，都没有该项诉讼请求所指的“不动产登记”。即，就不动产登记本身而言，并无条文约定违约金。赵冬梅、马晋却采用买卖合同第二十八条作为不动产违约金主张权利的依据，并不适用。其次，龙湖公司并无违约行为。既然赵冬梅、马晋自身已经懂得，现行需要办理的是不动产登记，而对于不动产登记，是基于政府行为的变化所致，不具有违约性质。 第三，自2016年11月23日起在成都市国土资源局实施了不动产统一登记。双方签约在2016年11月23日前，约定的办理房屋所有权证的时间在2016年11月23日后，在此期间发生了国家政策变化，这是一个国家制度的完善过渡的期间。即基于国家政策因素，使得双方约定的房屋所有权证不再适用，需要办理为不动产权证。双方对于政策、政府因素，做出了有预见性的约定。双方买卖合同补充协议第八条第7款约定了“因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能按本合同约定时间办理产权登记（包括房屋所有权转移登记及分户国有土地使用权登记）相关手续的，出卖人不承担任何责任”。不动产的登记内容是包含了房屋和土地的，故，如要进行同等评价，也应进行同口径评价，即应把原买卖合同约定的房屋权属证书和土地使用权证书的时间一并考量。根据双方买卖合同及其补充协议，房屋权属证书时间+土地使用权证书的时间为2+3年。那么截止本案开庭审理日，目前仍未届满5年。这是本案最大的时间逻辑基础。既然5年时间未到，就不能认定龙湖公司违约。作为合并开庭的若干原告而言，部分原告至今缴纳的资料，对于办理不动产登记而言都是不足够的。在原告没有交齐办理不动产登记所需要资料的前提下，既不属于龙湖公司违约，也不应也无法直接判令龙湖公司办理不动产登记。 本院经审理查明的事实如下：2016年2月23日，赵冬梅、马晋与龙湖公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》（合同自编号：ＣＤ0401313），约定赵冬梅、马晋购买龙湖公司开发的位于成都高新区××路××号××街××幢××单元××层××号房屋，总价款536848元。 《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中主要有以下条款与本案争议焦点有关： 一、《四川省商品房买卖合同（预售）》中与本案争议焦点有关的合同条款。 第十八条第（一）款：出卖人（即龙湖公司，下同）在2017年7月15日前向买受人（即赵冬梅、马晋，下同）交付该商品房。 第二十七条：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起且符合补充协议第八条第6款起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。 第二十八条：（一）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起且符合补充协议第八条第6款起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……(2)买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。 （二）买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，买受人在接到出卖人发出的房屋所有权登记证书通知后10日内领取。 二、《补充协议》中与本案争议焦点有关的合同条款。 第一条第1款：在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。 第八条第4款：买受人采取按揭贷款的付款方式的，买受人委托出卖人办理房屋权属转移登记手续，向出卖人出具相关授权委托书（此委托不可撤销）且买受人应将所有相关证件及资料交由出卖人收持，待办理完毕房地产权属证书后，由出卖人交于贷款银行办理抵押手续。因银行办理抵押登记而使买受人不能在合同约定的时间内取得权属证书的，出卖人不承担违约责任。 第八条第6款：买受人取得房屋所有权证的730日期间自第1条所称证件资料（含买受人应签署的手续）和税费收齐之日起计算。 第八条第7款：因政策及政府主管部门的原因、工作程序，造成不能按本合同约定时间办理产权登记（包括所有权转移登记及分户国有土地使用权登记）相关手续的，出卖人不承担任何责任。 第八条第10款：出卖人应在买受人房屋所在楼宇物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起3年内协助买受人办理分户国土使用权证书。如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用证》的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，买受人实际取得分户国有土地使用权证书的时间以该证载时间为准。 合同签订后，赵冬梅、马晋向龙湖公司支付了全部购房款536848元，龙湖公司向赵冬梅、马晋开具了《销售不动产统一发票（自开）》。2016年2月25日，案涉房屋备案登记在赵冬梅、马晋名下。2016年9月20日案涉房屋取得《竣工验收报告》。2017年2月7日案涉房屋取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。2017年4月26日龙湖公司向赵冬梅、马晋交付了案涉房屋。 2017年4月26日，赵冬梅、马晋向龙湖公司支付了印花税贴花费、产权转移登记费等共计2587.05元，契税8052.72元。龙湖公司认可赵冬梅、马晋在交房当日交齐维修基金和契税等税费及办证资料。 龙湖公司于2020年11月5日已协助赵冬梅、马晋取得不动产权证书。证书编号为：川（2020）成都市不动产权第×号、川（2020）成都市不动产权第×号。 另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 上述事实，有双方当事人陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》《补充协议》《销售不动产统一发票（自开）》《成都市不动产登记信息查询结果》《竣工验收报告》等证据在案佐证，本院予以确认。 本案的争议焦点为龙湖公司于2020年11月5日协助赵冬梅、马晋取得分户不动产权证书，是否构成违约行为？赵冬梅、马晋主张的违约金是否应得到支持？ 本院认为，成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）自2016年11月23日起实施不动产统一登记，案涉合同签订于2016年2月23日，即，案涉合同签订时，因成都市尚未实施不动产统一登记，故双方分别约定了分户房屋所有权证和分户国有土地使用权证的办理时间。根据审理查明的事实，约定的分户房屋所有权证办理时间于2019年4月25日届满（即赵冬梅、马晋实际收房且交齐税费和资料的时间，2017年4月26日,再加上730日），当时成都市主城区已经开始实施不动产统一登记，故，龙湖公司无法再按照合同约定为赵冬梅、马晋办理“分户房屋所有权证”，而应当按照成都市国土资源局（成都市不动产登记局）2016年11月14日发布《关于实施不动产统一登记的通告》要求，为赵冬梅、马晋办理分户不动产权属证书。在合同未约定办理不动产权属证书的时间、期限、违约责任、双方权利义务，且双方未达成新的协议约定的前提下，因不动产权属证书实际上是原来的“分户房屋所有权证书”和“分户国有土地使用权证”的合二为一，其办理不仅需要满足合同约定的分户房屋所有权证书的办理期限和条件，同时需要满足合同约定的分户国有土地使用权证的办理期限和条件，故，开发商为买房人办理分户不动产权属证书的时间，可以参照合同约定的分户房屋所有权证的办理时间加上合同约定的分户国有土地使用权证的办理时间确定。 鉴于以下理由： 1.龙湖公司应在2019年4月25日协助赵冬梅、马晋取得分户房屋所有权证。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十七条的约定及审理查明的事实，龙湖公司应协助赵冬梅、马晋取得案涉房屋的分户所有权证的时间为赵冬梅、马晋实际收房且交齐税费和资料的时间再加上730日，即2017年4月26日加730日，为2019年4月25日。 2.龙湖公司应协助赵冬梅、马晋取得分户国有土地使用权证最早的届满期限也系2017年4月26日加730日再加上三年，即2022年4月25日。认定理由如下： 《补充协议》第八条第10款的认定问题。双方签订的《补充协议》第八条第10款就案涉房屋的分户国土使用权证的办理问题的约定是，“出卖人应在买受人房屋所在楼宇物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起3年内协助买受人办理分户国土使用权证书”。双方对该条款的效力存在争议。赵冬梅、马晋认为该条款严重损害买房人利益，违背公平正义，为无效条款，不具有约束力。龙湖公司认为该条款有效，约定的办证期限尚未届满。本院经审查认为： （1）该条款系格式条款。该条款系龙湖公司提供的合同文本中予以载明，属于预先拟定并重复使用的条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，该条款属于格式条款。 （2）该条款内容对买受人的权利存在限制情况。《补充协议》第八条第10款的约定，系双方对于办理分户国有土地使用权证期限的约定，因同楼宇物业的其他买受人办理完毕分户房屋所有权证的时间并不是原告赵冬梅、马晋所能确定，也不是赵冬梅、马晋个人通过全面妥善履行己方的合同义务可以完成，故，根据该条款的内容，原告赵冬梅、马晋何时能取得分户国土使用权证的时间不能明确，该条款内容对买受人的权利存在限制情况。 （3）龙湖公司就该条款已经尽到必要的提示说明义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明”。双方签订的《补充协议》第一条，加黑加粗标示了“买受人已认真阅读”“对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明”“经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利义务”等内容，证明龙湖公司就案涉合同存在限制买受人权利的情形进行了必要的说明和提醒。赵冬梅、马晋作为购房者，对于购买价值昂贵的房产，也应对自己的权利予以必要的关注，在龙湖公司对相关补充协议存在延长办证期限、限制买受人部分权利的条款等问题已经预先提醒的前提下，赵冬梅、马晋依旧选择签订案涉合同，可视为赵冬梅、马晋对分户国有土地使用权证办证期限为房产证办理后三年内的认可。 （4）该条款不存在无效情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应认定该格式条款无效”，同时根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第五十二条、第五十三条之规定，合同无效有“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”四种情形，免责条款无效有“造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的”两种情形。双方签订的《补充协议》第八条第10款，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定之无效情形。案涉《补充协议》第八条第10款虽然因约定的办证期限较长，且赵冬梅、马晋难以通过自己的行为对办证期限进行预期，存在限制买受人权利的情形，但该条款并未免除出卖人的协助办证义务，且《补充协议》第一条对买房人已经进行了提醒，分户房产证办理完毕后再给予出卖人三年的分户国有土地使用权证办证期限，是赵冬梅、马晋签订合同时可以预期和认同的期限。 综上理由，本院认为，合同约定“出卖人应在买受人房屋所在楼宇物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起3年内协助买受人办理分户国土使用权证书”，即，龙湖公司应当协助赵冬梅、马晋办理分户不动产权属证书的期限,最短也是在所在楼宇物业的所有业主能够在龙湖公司实际交房当日就交齐税费和办证资料，加730日再加三年，如果个别业主未在实际交房当日交齐税费和资料，该期限还可能更长。故，对于赵冬梅、马晋而言，龙湖公司应当协助赵冬梅、马晋办理分户不动产权属证书的期限，最早在2022年4月25日届满（即实际交房并交齐办证资料、税费之日2017年4月26日，加上730日再加三年），系赵冬梅、马晋在签订合同之时即可以预见的。现因龙湖公司已经于2020年11月5日协助赵冬梅、马晋取得分户不动产权属证书，故赵冬梅、马晋请求判令龙湖公司办理并交付不动产权属证书的诉讼请求已无处理必要，另，龙湖公司不存在逾期办证的违约行为，故对赵冬梅、马晋要求龙湖公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，本院认为，赵冬梅、马晋与龙湖公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。龙湖公司已经在双方协商认可的期限内协助赵冬梅、马晋办理分户不动产权属证书，不存在逾期办证的违约行为，但酿成本案纠纷系双方在合同中约定的办证期限过长所致，故本院酌情确定由龙湖公司承担本案诉讼费。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告赵冬梅、马晋的全部诉讼请求。 案件受理费332元，减半收取计166元，由被告成都龙湖锦鸿置业有限公司负担。 如不服本判决，可在书面判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐永红 二〇二〇年十二月十六日 书记员  廖 真