山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12994号 上诉人（原审原告）：翟玉丽，女，1968年5月26日出生，汉族，住山东省高密市。 委托诉讼代理人：甄文斌，高密醴泉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：青岛途锦酒店管理有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区阿里山路**万利国际**楼**。 法定代表人：管清云，总经理。 委托诉讼代理人：夏晓晨，山东恒信通律师事务所律师。 上诉人翟玉丽与被上诉人青岛途锦酒店管理有限公司（以下简称途锦公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初9743号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 翟玉丽上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或改判确认被上诉人解除合同的行为无效；3.上诉费等由被上诉人承担；4、恢复上诉人对该房屋的合法占有。事实与理由：2018年2月1日，上诉人与被上诉人就青岛市黄岛区万利国际1号楼312户房屋签订《物业委托管理经营合同》，约定租期五年等内容。双方完成房屋交接，被上诉人就房屋权属、钥匙等物品进行查验并出具交接单。后被上诉人以“甲方与相关人员存在严重的经济纠纷及该房屋产权纠纷等问题”向上诉人出具解除协议告知书，通知上诉人解除《物业委托管理经营合同》。该房屋上诉人于2013年12月23日与青岛鑫安麟置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》并已经于2014年1月9日完成房产预告登记，且该房屋上并无抵押等担保物权设立、无作为争议标的物的司法诉讼纠纷，上诉人自双方合同签订后依据合同约定履行相关权利义务并无合同约定或者法定的相关合同解除事由出现。上诉人认为，一审法院适用法律错误。一审法院认为涉案房屋的权属问题不属于该案审理范围并解除《物业委托管理经营合同》不当。1.在上诉人与被上诉人签订《物业委托管理经营合同》时，被上诉人应该已明确该房屋的权属且该房屋占有的丧失并非归因于上诉人，该占有是因为被上诉人在进行房屋管理时的过失，导致该房屋落入案外人非法占有之中。2.截止到上诉时，涉案房屋未发生预告登记异议，而预告登记有对抗第三人的效力，预告登记的权利可以阻止第三人取得与预告登记的权利相矛盾的物权，即预告登记能产生债权物权化的效果。且该房屋被上诉人管理多年，中间合同履行一直没有问题。3.从占有的角度，上诉人是依据债权对该房屋进行的合法占有。案外人对房屋的占有是非法占有、该占有的造成是因为被上诉人的错误处分导致，进而使合同不能履行。 途锦公司辩称：1.本案中因翟玉丽至今未取得房产证且涉案房屋一直被案外人曲某占用导致涉案房屋无法使用，根据《物业委托管理经营合同》相关规定其有权解除合同。2.本案中，由于第三人占用涉案房屋至今导致其无法使用涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，其要求解除合同符合法律规定。 翟玉丽向一审法院起诉请求：1.确认途锦公司解除《物业委托管理经营合同》行为无效；2.诉讼费、案件代理费等由途锦公司承担。 一审法院认定事实：翟玉丽系位于青岛市黄岛区万利国际1号楼312户房屋(房地产预告登记证明：青房地预市字第××号)的预告登记权利人。2018年2月1日，翟玉丽（甲方）与途锦公司（乙方）签订《物业委托管理经营合同》，约定甲方将涉案房屋委托乙方经营，经营期限为5年，乙方每年支付租金31000元。还约定：甲方应保证其对托管物业拥有合法有效的所有权，并保证在整个经营托管期内，乙方能按本合同的约定单独占有、使用和管理经营托管物业，不受非法干涉、侵犯。因甲方原因而发生的托管物业的产权、债务等各类纠纷，均由甲方负责处理，并确保乙方及客人不因此而遭受不利影响，否则应承担违约责任并赔偿乙方及客人全部损失。 合同签订后，双方履行到2019年11月份，案外人曲某以涉案房屋系其顶账房屋为由入住该房屋至今。2020年2月1日，途锦公司向翟玉丽发出解除协议告知书，内容为：现因甲方（翟玉丽）与相关人员存在严重的经济纠纷及该房屋产权纠纷等问题，导致乙方无法继续正常使用和委托管理该房屋，根据合同约定，如房屋产权存在纠纷或因甲方原因导致乙方无法使用该房屋等问题，乙方有权与甲方解除协议，并可追究相关违约责任及损失，由甲方进行赔偿。乙方将于2020年3月1日起正式与甲方解除合同，请甲方知悉。2020年3月1日，途锦公司向翟玉丽发出退租通知书，明确自2020年3月1日起不再使用该房屋。 翟玉丽为证明其是涉案房屋权利人，除提交房地产预告登记证明外，还提交青岛鑫安麟置业有限公司以房抵债审批表、翟玉丽与青岛鑫安麟置业有限公司签订的补充协议、青岛鑫安麟置业有限公司开具的销售涉案房屋的发票（1157988元）予以证明，途锦公司质证认为上述证据不能证明翟玉丽系涉案房屋的所有权人，因为不动产登记证明是证明所有权的唯一证据。 途锦公司申请证人曲某出庭作证，证人称其与翟玉丽2010年认识，是男女朋友关系；涉案房屋系其从青岛鑫安麟置业有限公司顶账而来，并提交工程施工资质挂靠协议书、万利国际项目北侧新增路段铺装工程施工合同、结算审核报告予以证明。 一审法院认为：该案为租赁合同纠纷。翟玉丽仅是涉案房屋的预告登记权利人，并未取得涉案房屋的物权，现案外人曲某认为涉案房屋归其所有并占有、使用，涉案房屋的物权归属问题不属该案的审理范围。现途锦公司依据双方《物业委托管理经营合同》的约定“甲方应保证其对托管物业拥有合法有效的所有权，并保证在整个经营托管期内，乙方能按本合同的约定单独占有、使用和管理经营托管物业，不受非法干涉、侵犯”向翟玉丽发出解除协议告知书，并于合同解除之日向翟玉丽发出退租通知书，明确自2020年3月1日起不再使用该房屋。途锦公司发出的解除合同通知符合法律规定，合法有效，应依法确认双方签订的《物业委托管理经营合同》于2020年3月1日解除。故，应依法驳回翟玉丽的诉讼请求。综上，判决：驳回翟玉丽的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由翟玉丽负担。 二审中，上诉人提交如下证据： 证据一、翟玉丽自2014年4月至2020年4月就该房屋的房贷还款及银行流水，证明该房屋系翟玉丽购买，并至今还在还房贷。 证据二、青岛合鼎盛石材有限公司（系一审中的途锦公司的证人曲某开办）的工商登记材料，其中的房屋租赁合同与经营场所承诺书，证明曲某、青岛合鼎盛石材有限公司在开办时租赁了翟玉丽的房屋，房屋的所有权人系翟玉丽，曲某作为证人在一审时所陈述的证言不属实。 途锦公司质证称，对证据的真实性及证明目的均不予认可，该证据恰恰能证明涉案房屋产权存在争议。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为涉案合同应否解除。具体分析如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，涉案合同约定“甲方（翟玉丽）应保证其对托管物业拥有合法有效的所有权，并保证在整个经营托管期内，乙方（途锦公司）能按本合同的约定单独占有、使用和管理经营托管物业，不受非法干涉、侵犯。”该合同还约定“如房屋产权存在纠纷或因甲方（翟玉丽）原因导致乙方（途锦公司）无法使用该房屋等问题，乙方（途锦公司）有权与甲方（翟玉丽）解除协议…”。而在涉案合同履行过程中，案外人曲某以“顶账”取得房屋所有权为由入住涉案房屋。因此，涉案房屋产权存在纠纷，上诉人构成违约。因涉案房屋产权存在纠纷，被上诉人解除涉案合同的通知有事实和合同依据。故，一审法院认定涉案《物业委托管理经营合同》解除，并无不当。 综上，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人翟玉丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二〇年十二月十日 法官助理 曹文斌 书记员王珩霖 书记员从丽红