重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初25622号原告：重庆两江新区物业管理有限公司，住所地重庆市渝**龙兴镇迎龙大道**龙兴工业园，统一社会信用代码91500000597982771H。法定代表人：徐小军，董事长。委托诉讼代理人：王洪涛，系该公司员工。委托诉讼代理人：李俊林，系该公司员工。被告：胡富秀，女，1967年7月19日出生，汉族，住重庆市江**。被告：张治忠，男，1964年7月19日出生，汉族，住重庆市江**。原告重庆两江新区物业管理有限公司（以下简称两江物业公司）与被告胡富秀、张治忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告两江物业公司的委托诉讼代理人王洪涛、李俊林，被告胡富秀、张治忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告两江物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令胡富秀、张治忠支付从2018年4月1日至2020年8月31日的物业服务费共计1044.1元；2、判令胡富秀、张治忠支付因逾期支付物业服务费产生的违约金，计算至2020年8月31日为1470.27元；事实与理由：胡富秀、张治忠系和煦家园1-7-8的业主。两江物业公司于2017年4月19日与胡富秀、张治忠签订《物业管理服务协议》，合同生效后，两江物业公司依约为胡富秀、张治忠提供了完善的物业服务，但对方未依约支付物业服务费。两江物业公司经多次催要未果，遂诉至法院。被告胡富秀辩称，我是和煦家园X栋X-X的业主，我之前交过一年的物业服务费，对未缴纳物业服务费的时间和数额没有意见，不应该缴纳违约金；违约金的标准太高，未缴纳物业服务费的原因是顶楼上面的管子把我家里淹了，两江物业公司不管；楼上经常扔垃圾到我们家二楼平台，平台上有玻璃，我们需要自己爬到玻璃上面去打扫，希望两江物业公司要么把玻璃拆了，要么把垃圾的问题解决了，我就缴纳物业服务费。被告张治忠辩称，厨房里楼上的垃圾问题，多次找两江物业公司，对方不管，家里被水淹两江物业公司也没来看过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：接房流程表、《物业管理协议》、农转非人员住房安置协议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：承诺书系原件，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年4月19日，胡富秀、张治忠与重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司签订农转非人员住房安置协议，二人被安置有位于重庆市江北区和煦路107号9幢2-2号房屋，建筑面积81.46平方米。同日，胡富秀办理上述房屋接房手续，两江物业公司（甲方）与胡富秀（乙方）签订《物业管理服务协议》，该协议主要内容为，本物业名称：和煦家园，乙方物业座落位置：X栋X层X号。该协议第一条（物业管理服务内容）约定，房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）；房屋共用设施正常运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下管道、落水管、水箱、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井，文化设施和共用设施设备用房等；环境卫生：楼宇清洁、公共场所清洁，公共区域绿化养护（其中住户室内绿化日常养护属非物业管理服务内容，如需服务另行收费），安防工作：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，小区执行公共区域值班巡逻，交通秩序与车辆管理车辆出入服从管理；房屋装修装饰管理。第二条（物业管理服务质量）约定，房屋外观：完好整洁；设备运行：运行状态良好，使用正常，维修及时，无损坏；共用部位、共用设施设备的维护和管理：小区路面平整，如有损坏维修及时，标识系统完整规范，配套设施完整；环境卫生：定期消杀，垃圾及时清理，环境整洁；绿化，花草长势良好，修剪及时；交通秩序与车辆管理停放：规范管理，停放有序；安防：协助维护小区公共秩序；消防：系统设备定期检查，使用正常；房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，维修及时。第三条（甲、乙双方的权利和义务）约定，甲方的权利和义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度；制止违反本物业的物业管理制度行为；物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；依据本协议向乙方收取物业服务费用；提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件告知乙方，并与乙方签订《装修管理协议》；不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或者改变其使用功能；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。乙方的权利与义务包括遵守本物业的物业管理制度，依据本协议按时向甲方交纳物业服务费用；装修装饰房屋是，遵守《装修管理协议》；非经相关部门审批，不得擅自改变物业的使用功能；不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，因搬迁、装饰装修等原因需要合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失，给予赔偿；转让房屋时，事先通知甲方，同时应明确告知受让人，本协议约定的乙方权利和义务自转让行为完成之时自动转于受让人；告知和监督承租人、使用人、乙方访客遵守本物业管理制度，并对承租人、使用人及访客违反管理制度造成的损失、损害承担连带民事责任；对房屋异产毗连部位的维修，应给予甲方通行和维修的便利；按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；乙方享有法律规定的其他权利和义务。第四条（物业管理服务费用）第一项约定乙方缴纳物管费：每月15日前到管理处缴纳次月物业管理服务费用(每月1-15日为集中收费时间），第三项约定住宅物业服务费暂按建筑面积（房产证建筑面积）0.45元/㎡.月的标准收取。第六条（违约责任）约定，甲方违反协议，未达到管理服务约定内容的，乙方有权要求甲方整改；乙方违反协议，使甲方未达到物业管理服务约定内容的，甲方有权要求乙方整改；未按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金；乙方违反《装修管理协议》进行违章装修时，甲方有权责令乙方整改，恢复原状，乙方拒不整改的，甲方可按管理规定扣除装修保证金，不足部分甲方有追缴的权利；乙方擅自改变房屋功能，占用、损坏本物业的共用部位公共设施、设备，甲方有权责令整改，恢复原状、赔偿经济损失，乙方拒不整改的，甲方为维护公共利益可实施停工、停水、停电、没收工具等方式予以制止；乙方无理由拒绝对房屋异产毗连部位的维修时，甲方有权责令乙方予以配合，乙方拒不配合的，甲方有权进行修复，并要求乙方支付所产生的费用。协议签订后，两江物业公司依约提供了物业服务，胡富秀、张治忠未支付2018年4月1日至2020年8月31日的物业服务费共计1044.1元。本院认为，两江物业公司与胡富秀签订的《物业管理服务协议》，系当事人真实意思表示，合法有效。双方成立物业服务合同关系，均应按照合同约定享受权利并履行义务。因胡富秀、张治忠未支付2018年4月1日至2020年8月31日的物业服务费1044.1元，故关于两江物业公司要求其支付物业服务费的请求，本院予以支持。胡富秀、张治忠主张顶楼上面的管子漏水及楼上常扔垃圾到二楼平台应由物业公司解决的问题，但未对该主张所涉事实举证加以证明，故关于胡富秀、张治忠的上述抗辩，本院不予采纳。根据《物业管理服务协议》的约定，胡富秀、张治忠应于每月15日前缴纳次月物业服务费，未按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，从逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金。胡富秀、张治忠未按照协议约定支付物业服务费用，应向两江物业公司支付违约金，但双方约定的违约金标准明显过高，且两江物业公司未举证证明逾期收取物业服务费产生的损失，作为物业服务企业，在本案中未举示相应证据证明其已充分履行了全部合同义务，以及在双方存在矛盾时曾进行过有效的协调处理和沟通反馈，本院结合合同的履行状况、当事人违约的过错程度等因素，对两江物业公司要求支付违约金的诉讼请求酌情主张200元，超出该数额的违约金请求部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告胡富秀、张治忠于本判决生效之日起十日内向原告重庆两江新区物业管理有限公司支付2018年4月1日至2020年8月31日的物业服务费1044.1元；二、被告胡富秀、张治忠于本判决生效之日起十日内向原告重庆两江新区物业管理有限公司支付截止至2020年8月31日的违约金200元；三、驳回原告重庆两江新区物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡富秀、张治忠负担。本判决为终审判决。审 判 员 王中申二〇二〇年十二月二十九日法官助理 杨 琴书 记 员 李 甜