河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1325民初3517号原告：袁红，女，汉族，1968年8月8日出生，住内乡县。委托诉讼代理人：曹起锋，南阳市内乡县飞龙法律服务所法律工作者。被告：南阳市鹏翔置业有限公司，住所地内乡县县城南阳路南侧（郦都大道东郊****）。统一社会信用代码：914113255698037722。法定代表人：杨帆，任公司董事长。委托诉讼代理人：杨军剑，任公司员工。原告袁红与被告南阳市鹏翔置业有限公司（以下简称鹏翔置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁红及委托诉讼代理人曹起锋，被告鹏翔置业公司的委托诉讼代理人杨军剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁红向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2017年7月15日签订的《商铺认购合同》，判令被告返还原告购房款156744元，并自2017年7月15日起按银行同期同类借款利率支付原告利息至房款退还完毕时止；2.判令被告赔偿原告已付购房款一倍的损失156744元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求:判令被告支付原告违约金7837.2元,赔偿原告实际损失14106.96元。事实与理由：2017年7月15日，原、被告签订《商铺认购合同》，约定原告购买被告位于内乡县螺蛳河以西、林业局北侧开发的一层22号商铺33.7平米；房屋总价款206744元。原告于2017年7月15日付清房款的70%，计156744元，于2020年7月15日付清剩余30%房款50000元；被告应于2019年7月15日交付房屋，逾期交房,需支付已支付房款的5%违约金。同日双方签订《商铺委托经营合同》，约定逾期交房,应支付原告一年的租金(按照已付房款的9%)。原告依约分期向被告支付70%房款156744元。但被告不仅未按约定交付原告所购房屋，还将合同约定的商铺卖给第三人所有，造成原告严重损失。被告鹏翔置业公司辩称，原、被告签订《商铺认购合同》《商铺委托经营合同》,原告支付房款156744元属实,《商铺认购合同》约定原告应当在2020年7月15日支付剩余款项，但原告至今仍未支付剩余款项，构成违约。且《商铺委托经营合同》显示被告已在2019年7月15日将房屋交付原告，不存在违约行为。合同约定的房屋办理产权登记时间为商铺交付使用后的360个工作日，即2020年7月15日，但因原告此前提出退房退款的要求致使被告继续无法履行剩余合同条款。且房产建设单位南阳市鹏翔科技有限公司涉嫌非法集资，房管部门依据政府要求暂停办理中央御景的产权登记业务。被告亦未将涉案商铺卖给第三人。故原告诉请均不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告出示《商铺认购合同》《商铺委托经营合同》、收据,被告对真实性无异议，但认为不能证明被告逾期交房构成违约的事实，《商铺委托经营合同》足以证实被告在2019年7月15日前将涉案商铺交付原告，原告又将涉案商铺委托被告经营并从中受利益。原告出示(2018)豫1325执1091号执行裁定书,被告对真实性无异议，但认为不能证实案涉房屋包含在执行裁定中查封的商业房1493.12平方米内。被告对原告出示的以上证据真实性无异议，均作为认定案件事实的依据。原告出示收据、房屋和车位回购合同,被告认为是复印件，对真实性不予认可；本院调取（2018）豫1325执1091号案卷中陈雄伟与杨辉、鹏翔置业公司所签订的执行和解协议、杨辉和鹏翔置业公司出具的收据，与原告上述证据相印证，对其真实性予以确认，作为认定案件事实的依据。被告出示土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、公告、《商铺认购合同》《商铺委托经营合同书》，原告对真实性无异议，均作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实认定如下:2017年7月15日，原、被告双方签订《商铺认购合同》，约定原告袁红购买中央御景1幢1层22号商铺，面积33.7平方米；房屋总价款206744元，买受人于2017年7月15日前支付全部房款的70%计156744元，剩余30%房款50000元于2020年7月15日前全部付清；房屋交付时间为2019年7月15日；出卖人逾期交房的违约责任为，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。同日，原告袁红通过现金及银行转账方式支付156744元购房款，被告出具收据。双方于同日还签订《优惠补助条款》，约定原告购买商铺享有被告三年优惠补助政策；优惠补助=已交认购金额×优惠补助百分比，优惠补助百分比为第一年7%（已支付）、第二年8%（已支付）、第三年9%；自合同签订之日起，届满一年年末甲方支付给乙方当年的商铺优惠补助，第二年以此类推；在优惠补助期限内，甲方如向乙方逾期支付优惠补助，甲方须按照年优惠补助的10%支付违约金，逾期超过一个月，乙方有权解除本合同，并同时要求甲方支付拖欠的优惠补助。2017年7月15日，原告与南阳汇丰物业管理有限公司（以下简称汇丰公司）签订《商铺委托经营合同》，约定2017年7月15日至2020年7月15日期间，原告所购商铺委托给汇丰公司经营；由汇丰公司向原告支付租金，第一年支付租金为商铺认购款的7%（已支付），第二年支付租金为商铺认购款的8%（已支付），第三年支付租金为商铺认购实到款的9%。2018年11月26日，陈雄伟与杨辉、鹏翔置业公司达成执行和解协议，约定杨辉、鹏翔置业公司以其所有的位于中央御景1号楼北裙房商业用房（一、二层总面积为1493.12平方米）抵债1045.184万元。2018年11月25日，杨辉、鹏翔置业公司向陈雄伟出具了收款收据。2018年11月27日，杨辉与陈雄伟签订《房屋和车位回购合同》，约定甲方杨辉自愿回购2018年11月26日出售给乙方陈雄伟的坐落于内乡县林业局北侧中央御景一号楼北裙房商业房一、二楼，销售面积1493.12平方米；回购期三年期内，乙方有出租权和占有权。本院认为，原告袁红与被告鹏翔置业公司签订的《商铺认购合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，为有效协议。原告已向被告履行付款义务，被告应向原告按期交付房屋。关于案涉房屋是否交付的问题。原告主张被告未交付房屋；被告辩称《商铺委托经营合同》已证明其履行了交房义务。首先，《商铺认购合同》签订于2017年7月15日，约定的房款是206744元，交房时间是2019年7月15日，而《商铺委托经营合同》签订于2017年7月15日，委托期限为2017年7月15日至2020年7月15日；其次，《优惠补助条款》约定原告购买商铺享有被告三年优惠补助政策，优惠补助=已交认购金额×优惠补助百分比，优惠补助百分比为第一年7%（已支付）、第二年8%（已支付）、第三年9%，而《商铺委托经营合同》约定由汇丰公司向原告支付租金，第一年支付租金为商铺认购款的7%（已支付），第二年支付租金为商铺认购款的8%（已支付），第三年支付租金为商铺认购实到款的9%；再次，从上述三份协议的约定内容看，房款206744元是被告向原告优惠房款的7%和8%之后的原告应实付房款，所以《优惠补助条款》《商铺委托经营合同》均约定前两年的优惠金额和委托经营收益均为房款的7%和8%，且均注明已付，故原告应实付的房款是206744元，被告和汇丰公司实际上并未向原告支付优惠金额和委托经营收益，故被告依据《商铺委托经营合同》辩称其已履行了交房义务的理由不能成立，不予采纳。被告未按约定时间向原告交付房屋，构成根本违约，原告请求解除《商铺认购合同》并返还购房款156744元及利息的理由成立，本院予以支持，利息应以156744元为基数按原告起诉时一年期贷款市场报价利率即3.85%自2017年7月15日计算至款项付清之日止。关于逾期交房违约金，双方约定出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；被告未按约定时间向原告交付房屋，故原告请求被告赔偿逾期交房违约金7837.2元（156744元×5%）的理由成立，本院予以支持。关于原告请求被告赔偿实际损失14106.96元的问题，原告主张的理由是《商铺委托经营合同》约定逾期交房,应支付原告一年的租金(按照已付房款的9%)；《商铺委托经营合同》是原告与汇丰公司所签，被告并不是该合同的当事人，且因被告未交房，原告亦未将房屋交付汇丰公司，故《商铺委托经营合同》并未实际履行，原告依据该合同请求被告赔偿实际损失14106.96元的理由不能成立，不予采纳。关于原告请求被告赔偿已付购房款一倍的损失156744元的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”原告出示的收据、房屋和车位回购合同,与本院调取（2018）豫1325执1091号案卷中陈雄伟与杨辉、鹏翔置业公司所签订的执行和解协议、杨辉和鹏翔置业公司出具的收据相印证，虽然表明在被告与原告签订《商铺认购合同》后，被告与第三人陈雄伟签订《房屋和车位回购合同》，但原告并未提供证据证明《房屋和车位回购合同》中的房屋包含原告所购买的房屋，故原告以被告将案涉房屋出卖给第三人为由要求被告赔偿已付购房款一倍的损失156744元的理由不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定判决如下：一、解除原告袁红与被告南阳市鹏翔置业有限公司于2017年7月15日签订的《商铺认购合同》；二、被告南阳市鹏翔置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告袁红返还购房款156744元及利息（利息以156744元为基数按年利率3.85%自2017年7月15日计算至款项付清之日止）,并向原告袁红支付违约金7837.2元；三、驳回原告袁红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6331元，减半收取计3166元，由原告袁红负担1583元，由南阳市鹏翔置业有限公司负担1583元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  张松哲二〇二〇年十二月十六日法官助理刘蔚书记员常康朔