甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初8905号原告：甘肃温商物业管理有限公司，住所地兰州市城关区武都路**第****。法定代表人：单晓东，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵和康，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨骞，甘肃赛莱律师事务所律师。被告：兰州家百味食品有限公司，住所地兰州市城关区九州主食厨房食品工业园区******。法定代表人：周浩，该公司经理。被告：燕云峰，男，1978年9月4日出生，汉族，住兰州市城关区。原告甘肃温商物业管理有限公司（以下简称温商公司）与被告兰州家百味食品有限公司（以下简称家百味公司）、燕云峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行审理。原告温商公司，燕云峰均到庭参加诉讼。被告家百味公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温商公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与二被告签订的《租赁合同（Ａ区，合同编号：×××53）》；2、依法判令二被告给付截止2019年6月4日的厂房租金251049.60元及实际腾交厂房之日止的占用费（按20.80元／平方米／月计算）；3、依法判令二被告给付物业费、暖气费76469.60元及实际腾交厂房之日止的物业费、暖气费；4、依法判令二被告支付截止2019年7月8日的违约金66663.83元（按照年利率24%计算，2017年12月6月至2019年7月8日期间所欠租金145766.40元之违约金和2018年12月6日至2019年7月8日期间所欠租金72883.20元的违约金）以及自2019年7月9日起至厂房返还之日止所欠全部占用费的违约金（按年利率24%计算）；5、诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告将位于兰州市城关区××房××工业区××幢楼××层××的厂房出租给二被告使用。二被告自2017年12月5日支付了第四年上半年的租金后，再未支付租金。二被告尚欠物业费、暖气费亦未付，故其履行行为构成违约。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告家百味公司未作答辩。被告燕云峰辩称，其与原告无法律关系，原告诉其属诉讼主体错误。其在案涉租赁合同上签字的行为系代表家百味公司所签，因在签订租赁合同时，家百味公司尚未注册成立，后该公司成立后，与原告缔约的承租人变更为家百味公司，并将其在合同文本中的签字划去，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，开庭时进行了质证。本院对原告提交的证据认定如下：甘肃温商控股集团有限公司证明、［2012］82号兰州市人民政府市长办公会议纪要、兰州市城乡规划局会议纪要、租赁合同、宿舍登记表、家百味公司工商登记信息资料、暖气费收费收据、租金发票、告知函、以报刊登载的解约通知。原告拟证明双方存在租赁法律关系，其依约完成了合同义务，二被告未履行合同义务构成违约，其公司已发出解约通知的事实以及原告受托管理案涉租赁标的物的事实。燕云峰对该组证据的真实性无异议，但质证认为原告提交的租赁合同上亦反映出其所签名字上在划痕的事实。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实原、被告间权利义务之确认具有关联性，本院予以采信。对被告燕云峰提交的证据，本院认定如下：租赁合同、家百味公司营业执照、证人刘某和杨某的证言。燕云峰拟证明其系家百味公司的员工，替家百味公司在租赁合同上的签字系代理行为。原告对该证据的真实性无异议，但质证认为证人证言并不能否认燕云峰系共同承租人的事实。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实燕云峰是否系共同承租人具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月15日，家百味公司尚未设立时，由燕云峰与原告签订房屋租赁合同1份。双方约定：家百味公司承租原告位于兰州市城关区××房××工业区××幢楼××层××的厂房经营使用。建筑面积584平方米，租房保证金175200元。租赁期限为2014年12月15日起至2017年12月15日。每月租金9344元。第4年至第6年的租金在第3年的基础上根据市场行情上下浮动，但上下浮动幅度最高不超过第3年的30%；第7年至第9年的租金浮动不超过第6年租金的30%。免租期60日。家百味公司逾期支付租金及其他费用，每逾期一目，每日应支付租金总额5%的违约金。逾期一个月，出租人有权解除合同，保证金直接冲抵违约金。双方约定合同期满后如承租方不再续租，应提前6个月书面申报出租人，在租赁期满次日向出租人交还厂房，否则，承租人以日租赁费的两倍乘以实际占用天数支付占用费，且无权要求返还租赁保证金。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，原告将合同项下的厂房交付给被告的发起人进行装修。家百味公司于2015年9月18日登记成立，家百味公司遂在上文所述租赁合同上加盖了公章，家百味公司还租赁了原告提供的九州“主食厨房”食品加工园区的宿舍。2017年12月15日，租期届满后，家百味公司未与原告续租，亦未继续支付租金，但仍占用租赁的厂房。2018年5月，家百味公司再未经营，人去楼空。2018年7月5日，原告向家百味公司发出告知函1份。原告通知家百味公司双方间的租赁合同已解除，并要求收到告知函后返还租赁的厂房。家百味公司仍未返还租赁的厂房，并欠物业费21967.20元及暖气费54502.40元（3间宿舍暖气费）。由于家百味公司未依约返还租赁的厂房，故实际上形成了占用费，遂酿成纠纷。本案在审理过程中，经本院释明，原告将家百味公司遗留在租赁厂房内的物品清点并予以保管后自行收回了租赁厂房。本院认为，本案争议焦点为：1、被告燕云峰是否系共同承租人；2、原告与家百味公司是否形成不定期租赁法律关系，原告与家百味公司之间的租赁合同是否因履行期限届满而终止，家百味公司的履行行为是否构成违约，是否应向原告支付占用费及违约金。一、被告燕云峰是否系共同承租人本院认为，从家百味公司的注册地和经营范围分析，案涉厂房的使用人系家百味公司；从租赁合同履行的情况分析，向原告支付租金的当事人系家百味公司；另燕云峰提交的证人证言亦证明燕云峰系家百味公司的工作人员。故在家百味公司尚未成立之时燕云峰在案涉租赁合同上的签名应认定为法人工作人员的职务行为，燕云峰辩称其非案涉租赁合同的缔约主体，其非本案适格诉讼主体的理由，与事实相符，于法有据，本院予以采纳。二、原告与家百味公司是否形成不定期租赁法律关系，原告与家百味公司之间的租赁合同是否因履行期限届满而终止，家百味公司的履行行为是否构成违约，是否应向原告支付占用费及违约金本院认为，原告与家百味公司签订的租赁合同的履行期限截止至2017年12月15日，租期届满后未能续签合同，家百味公司亦未按原合同继续支付租金的事实表明，双方间未形成不定期租赁关系。依据合同法第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行。依此法律规定，原告与家百味公司之间原本生效的租赁合同因履行期限的届至而终止，合同的终止意味着双方间权利义务的消灭，亦即原告与家百味公司之间的租赁合同自履行期限届满的2017年12月15日终止。之后，原告虽单方同意继续按原协议履行，但家百味公司即未允诺支付租金，亦未以实际履行行为表明愿意续租，故原告于2018年7月5日发出的解约通知已属无必要，原告以诉讼方式主张解除租赁合同本院亦无需再作出判处。原告其在通知中主张返还厂房并支付相关费用的要求，系基于对案涉厂房实际享有合法处分权而对家百味公司发出的债务催告，家百味公司人去楼空不返还厂房及支付相关费用的行为对原告构成违约，其应支付合同终止后继续占用原告厂房期间的占用费，该占用费参照原租金计算应为9344元/月/584平方米×18个月（2017年12月15日至2019年6月15日）=168,192元。原告主张占用费在原租金基础上上浮30%计算，由于该约定系原告与家百味公司约定的续租时的上浮上限，该条款因双方未续租而未生效，故原告以此上限为标准计算占用费本院不予支持。又因被告在合同期满后未返还租赁的厂房，该行为构成对原告合法财产权益的严重损害，故原告主张占用费暂计算至2019年6月本院予以支持。但原告主张自2019年6月之后的占用费，因原告在家百味公司人云楼空的情况下，亦应为防止损失进一步扩大而采取必要的自力救济手段收回租赁的厂房，原告未积极作为，故该部分占用费本院不予支持。关于原告主张家百味公司还应支付相应的违约金，由于双方在合同中约定的违约金过高，本院酌定违约金按2020年10月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算，即168,192元×3.85%×2年（2018年12月至2020年12月）＝12,950元。原告主张的违约金超出此数额部分的不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下：一、被告兰州家百味食品有限公司于判决生效后立即支付原告甘肃温商物业管理有限公司厂房占用费168,192元；二、被告兰州家百味食品有限公司于判决生效后立即支付原告甘肃温商物业管理有限公司物业费21,967.20元、暖气费54,502.40元；三、被告兰州家百味食品有限公司于判决生效后立即支付原告甘肃温商物业管理有限公司违约金12,950元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回原告甘肃温商物业管理有限公司对被告燕云峰的诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7212元，原告甘肃温商物业管理有限公司负担2499元，被告兰州家百味食品有限公司负担4713元（于判决生效后立即付清原告甘肃温商物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  李春彦人民陪审员  李慧琴人民陪审员  蔡兰萍二〇二〇年十二月四日书 记 员  徐 萍