江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初8416号原告：江阴市澄东房地产开发有限公司，统一社会信用代码913202811422977512，住所地江阴市新华路**。法定代表人：季晓春，该公司总经理。委托诉讼代理人：王弘侃，北京大成（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晶晶，北京大成（无锡）律师事务所实习律师。被告：顾维明，男，1970年12月6日出生，汉族，住无锡市滨湖区。第三人：江苏江阴农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91320000732252764N，住，住所地江阴市澄江中路**/div>法定代表人：孙伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐军，远闻（上海）律师事务所律师。原告江阴市澄东房地产开发有限公司（以下简称澄东公司）与被告顾维明、第三人江苏江阴农村商业银行股份有限公司（以下简称江阴农商行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告澄东公司的委托诉讼代理人王弘侃、吴晶晶，第三人江阴农商行委托诉讼代理人徐军到庭参加诉讼，被告顾维明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告澄东公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除澄东公司与顾维明于2018年11月7日签订的《商品房买卖合同》；二、判令顾维明支付解除合同的违约金计249491.8元（总房价2494918*10%=249491.8元）；三、判令顾维明支付澄东公司承担保证责任的资金占用利息，自2020年8月14日计算至实际支付之日止，按每日538元计算（按央行同期贷款利率的4倍，1130227.18*4.35%*4÷365=538.79）；四、判令顾维明承担澄东公司本次诉讼的律师费135000元；五、判令由顾维明配合澄东公司办理南方豪庭8单元1002号网签注销手续并解除预告登记。诉讼过程中，澄东公司撤回第三项诉讼请求,将第二项诉讼请求变更为判令顾维明支付解除合同的违约金124745.9元（2494918*5%）。事实和理由：2018年11月7日，澄东公司与顾维明签订《商品房买卖合同》，约定澄东公司将南方豪庭8单元1002号房屋出售给顾维明，该房屋总价2494918元，在合同签订时支付1294918元，余款1200000元由顾维明向江阴农商行贷款，澄东公司作为贷款的担保人。自2020年3月起，顾维明未能按期偿还江阴农商行借款本息，导致澄东公司于2020年8月4日向江阴农商行承担了保证责任，代顾维明偿还了1130227.18元。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第7款，澄东公司有权解除双方之间的《商品房买卖合同》。为维护自身权益，故诉至法院，望判如所请。被告顾维明未答辩，亦未举证。第三人江阴农商行辩称，对澄东公司的陈述无异议，由法院依法判决。本院经审理认定事实如下，2018年11月7日，澄东公司与顾维明签订《商品房买卖合同》一份并于同日进行备案，合同备案号201811070056，约定顾维明购买澄东公司开发的南方豪庭8单元1002号房屋，房屋总价为2494918元，顾维明于合同签订时支付1294918元，剩余房款1200000元以按揭贷款方式支付，澄东公司应当在2019年12月28日前将经综合验收合格的商品房交付顾维明。合同附件四《合同补充协议》第三条第一款第7项规定，如因顾维明未能按期偿还贷款，导致澄东公司承担保证责任的，顾维明须从澄东公司实际承担责任之日起按房屋总价款每日万分之三向澄东公司支付违约金。顾维明应当于澄东公司实际承担责任之日起10天内支付欠付的物业管理费、水电费，归还澄东公司被扣划的所有款项、代顾维明向贷款银行垫付的全部金额，支付澄东公司的其他一切损失（包括但不限于律师费、诉讼仲裁费等费用）。如果顾维明未按时支付上述所有费用和损失，则顾维明应当承担上述金额的利息损失，该利息损失为中国人民银行同期贷款利率的4倍，否则澄东公司有权单方面解除本合同，并向顾维明收取房屋总价款10%的违约金，如果违约金数额不足以赔偿澄东公司损失的，顾维明仍然应当继续赔偿；本合同解除后，澄东公司向顾维明返还已付房款时，该返还金额为扣除顾维明各项违约金之后的剩余金额。2018年11月8日，顾维明、江阴农商行、澄东公司签订《个人购房借款（担保）合同》，约定顾维明向江阴农商行借款1200000元用于购买南方豪庭8单元1002室房屋，澄东公司为借款提供连带责任保证。上述合同签订后，顾维明向澄东公司刷卡支付了1294918元。江阴农商行按约发放了贷款1200000元并直接支付给了澄东公司。本案审理中，澄东公司陈述已通知顾维明办理交房手续，因顾维明未办理交房手续，故涉案房屋尚未向顾维明交付。2018年12月4日，涉案房屋办理了不动产预告登记，证号为苏（2018）江阴市不动产证明第0053684号。同日，涉案房屋还办理了不动产抵押预告登记，证号为苏（2018）江阴市不动产证明第0053685号。2020年6月3日，远闻（上海）律师事务所受江阴农商行委托向澄东公司发出律师函，要求澄东公司履行保证责任。2020年7月30日，江阴农商行向澄东公司发出《督促提前承担保证责任通知书》，告知澄东公司截止2020年7月20日，顾维明的贷款已欠款60727.31元，江阴农商行决定提前收回贷款，已通知顾维明于2020年8月5日前偿还贷款本息，要求澄东公司按照合同约定提前承担保证责任，于2020年8月5日前还款。2020年8月4日，江阴农商行出具《贷款销户及结清证明》，证明顾维明的贷款已于2020年8月4日结清，由澄东公司代偿1130227.18元。另查明，涉案房屋自2019年12月12日起至2020年8月12日，已被无锡市梁溪区人民法院、江阴市人民法院、无锡市滨湖区人民法院等查封多次。再查明，澄东公司为本案诉讼，与北京大成（无锡）律师事务所签订《委托代理协议》，约定澄东公司应支付律师费135000元。澄东公司提起诉讼后，本院于2020年8月19日向顾维明送达了民事起诉状副本等应诉材料。以上事实，有《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房借款（担保）合同》、不动产登记证明、律师函、《督促提前承担保证责任通知书》、《贷款销户及结清证明》、《委托代理协议》、证明及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为：澄东公司与顾维明所签《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。顾维明购房时向江阴农商行按揭贷款1200000元用于支付购房款，后因顾维明未按约向江阴农商行还款,江阴农商行要求澄东公司作为连带责任保证人承担责任，澄东公司据此向江阴农商行代偿1130227.18元。根据《合同补充协议》约定，顾维明应在澄东公司代偿款项后10天内支付代偿款项，现澄东公司已于2020年8月4日向江阴农商行承担了保证责任，顾维明未能按约向澄东公司支付，顾维明的违约行为符合双方约定的合同解除条件，且已经致使澄东公司不能实现出售商品房以获得房款之合同目的,故澄东公司可以解除《商品房买卖合同》。当事人一方依据合同法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本院于2020年8月19日向顾维明送达了起诉书副本等应诉材料,应认定澄东公司解除《商品房买卖合同》的通知于当日到达顾维明，《商品房买卖合同》于当日解除。澄东公司要求解除《商品房买卖合同》的请求可予支持。至于房屋上存在的查封并不能限制澄东公司行使合同解除权,因为人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产,且法律并无明确规定,与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中,顾维明向澄东公司购买涉案房屋并办理了房屋预告登记，2019年12月起人民法院对预告登记在顾维明名下的涉案房屋进行查封，故查封的效力限制的是顾维明处分涉案房屋的行为,并不当然等同于限制顾维明、澄东公司关于诉争房屋买卖的合同权利。需要指出的是，虽然本院判决解除案涉《商品房买卖合同》，但因案涉商品房已被另案查封，故在合同解除情况下，查封效力应及于澄东公司应返还顾维明的房款。因《商品房买卖合同》解除,双方应作返还。因澄东公司陈述涉案房屋尚未向顾维明交付，故顾维明无须返还涉案房屋，澄东公司应返还购房款2494918元。因《商品房买卖合同》解除,顾维明还应配合澄东公司至房产管理部门申办《商品房买卖合同》网上备案注销手续。因顾维明未按约向银行支付贷款本息,导致澄东公司承担了保证责任,且在澄东公司承担保证责任后未按约支付垫付款导致《商品房买卖合同》亦因此解除,合同解除的原因应归责于顾维明,故顾维明还应按合同约定支付澄东公司房款10%的违约金，现澄东公司自愿按5%计算，本院予以准许，故违约金为124745.9元。澄东公司主张顾维明承担因本次诉讼发生的律师代理费135000元，符合江苏省律师收费标准，按约应由顾维明承担。综上，顾维明已付澄东公司2494918元,与应返还澄东公司的垫付款1130227.18元和应支付违约金124745.9元、律师费135000元相抵,澄东公司应返还顾维明购房款1104944.92元。顾维明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其怠于行使自己的诉讼权利,应承担对己不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:一、原告江阴市澄东房地产开发有限公司与被告顾维明之间的《商品房买卖合同》(合同备案号201811070056)于2020年8月19日解除；二、被告顾维明于本判决生效之日起十日内协助原告江阴市澄东房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续并解除预告登记；三、原告江阴市澄东房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起返还被告顾维明购房款1104944.92元（已扣除垫付款、违约金、律师费）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取14918元（澄东公司已预交），由澄东公司负担646元，顾维明负担14272元。（澄东公司同意其预交案件受理费中的剩余部分14272元由顾维明直接向其直接支付，本院不再退还，由顾维明在本判决生效之日起10日内向澄东公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  沈金锋二〇二〇年十二月十五日书记员  蒋敏绮附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。