浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初7277号原告：汪华强，男，1967年3月22日出生，汉族，住绍兴市上虞区。原告：吕杏芬，女，1973年2月2日出生，汉族，住绍兴市上虞区。上述两原告委托诉讼代理人：张银华，浙江龙山律师事务所执业律师。被告：绍兴俞同春药店有限公司，住所地绍兴市胜利东路**。法定代表人：刘俊。委托诉讼代理人：单龙茂，男，1964年10月23日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告汪华强、吕杏芬与被告绍兴俞同春药店有限公司（以下简称“俞同春药店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告汪华强、吕杏芬的共同委托诉讼代理人张银华，被告俞同春药店的委托诉讼代理人单龙茂到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、判令解除二原告与被告于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告支付拖欠房租262500元（暂计算至2020年8月31日，8月31日之后的房租按房屋租赁合同的标准支付至被告实际腾空之日止；三、判令被告支付违约金105000元；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求，请求判令解除二原告与被告于2018年6月1日签订的《房屋租诉讼赁合同》，并要求被告腾退位于绍兴市××路××号××号××楼××房，同时明确第二项诉讼请求，在合同解除前要求被告支付租金，合同解除后要求被告支付房屋占有使用费，费用按合同约定的进行计算。事实与理由：2018年6月1日，二原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将绍兴市胜利东路202、204号店面及二楼部分营业用房租赁给乙方作为营业用房，租赁期限为7年，租金标准为2018年6月1日—2019年5月30日（一年）年租金300000元、2019年6月1日—2022年5月30日（三年）每年租金350000元、2022年6月1日—2025年5月30日（三年）每年租金400000元，付款方式为租赁期内租费半年一付，并约定在租赁期内乙方逾期不缴租金，每延期一天应向甲方支付违约金3000元，违约金可累积计算，超过三十天视为严重违约，甲方有权解除合同。被告自2019年12月份的租金一直未支付，拖欠房租共计262500元（暂计算至2020年8月31日）。原告多次催讨，被告一直未能支付。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，要求解决纠纷。被告俞同春药店辩称：因为疫情的原因，被告的经营比较困难，被告希望可以分期支付房租，一次是12月底，剩余部分于1月底前付清；违约金过高，要求依法予以调整，如果原告不同意被告的调解方案，要求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2018年6月1日，二原告（甲方、出租方）与被告俞同春药店（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定二原告将位于绍兴市××路××号××楼××房××房，合计面积为396.78平方米。其中一楼（西面）：202、204店面，面积：101.28平方米；二楼（西面五间）面积：295.5平方米。租赁期限为7年，自2018年6月1日至2025年5月30日止。租金标准为：2018年6月1日—2019年5月30日（一年）年租金300000元、2019年6月1日—2022年5月30日（三年）每年租金350000元、2022年6月1日—2025年5月30日（三年）每年租金400000元。付款方式为租赁期内租费半年一付。每半年租金支付日为前半年到期前30天一次性以现金方式付清，即第一年上半年于2018年5月1日之前支付150000元；第一年下半年于2018年11月1日之前支付150000元；第二年上半年于2019年5月1日之前支付175000元；第二年下半年于2019年11月1日之前支付175000元；第三年上半年于2020年5月1日之前支付175000元；第三年下半年于2020年11月1日之前支付175000元，此后支付的时间亦以此类推。乙方另需支付给甲方水电费押金20000元，在本合同签订之日付清，待租期满，乙方付清水电费等其他费用后，归还乙方。在租赁期内，乙方必须按时缴纳租金，不得借故拖欠，乙方逾期不缴，每逾期一天应向甲方支付违约金3000元，违约金可累积计算，超过三十天视为乙方严重违约，甲方有权解除合同。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，二原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了截止2019年11月的房屋，后续房租被告未再支付。另查明，二原告曾于向2020年7月29日向本院起诉要求解决本案纠纷，但由于未在规定的期限内预交案件受理费，本院依法裁定该案按撤诉处理。以上事实由二原告提交的房屋租赁合同1份、案涉房屋的产权证1份、民事裁定书1份以及原、被告的庭审陈述予以证实。本院认为，原告汪华强、吕杏芬与被告俞同春药店之间的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。现二原告以被告俞同春药店逾期支付租金为由，要求解除双方的租赁关系，于法有据，本院予以支持。根据《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”基于本案的起诉状副本于2020年9月28日到达被告俞同春药店处，故本院确认二原告与被告俞同春药店之间的租赁关系于2020年9月28日解除。因双方之间的租赁关系已经解除，故二原告要求被告腾退案涉房屋的诉请，符合法律规定，本院亦予以支持。对于二原告要求被告支付拖欠的租金及房屋占有使用费的主张，本院认为，根据本院查明的事实，被告俞同春药店仅向原告支付至2019年11月30日止的租金，故其理应向原告支付2019年12月1日至2020年9月27日止的租金，按照350000元/年的标准计算，本院核定为289589元（350000元/年÷365天*302天），同时支付租赁合同关系解除之日（2020年9月28日）起至实际腾退日止的房屋占有使用费（2022年5月30日之前按350000元/年计算，2022年6月1日之后按400000元/年计算）。关于租金减免问题。因新冠肺炎疫情，被告俞同春药店承租案涉房屋经营的药店确实受到一定影响，故本院根据公平原则，结合市场具体情况等因素，酌情确定免除被告俞同春药店三个月租金，可在其应支付的租金中扣除。故本院对被告俞同春药店应支付的2019年12月1日至2020年9月27日的房屋租金289589元，扣除免除的三个月租金87500元（350000元/年÷12个月*3个月）后的租金202089元予以支持。关于违约金的问题。根据房屋租赁合同约定，在租赁期内，被告逾期缴纳租金的，每逾期一天应向原告支付违约金3000元，违约金可累积计算，被告俞同春药店抗辩违约金约定过高，要求予以调整。现原告自行将违约金调整至105000元，本院综合考虑原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认为原告主张的违约金尚属合理，但被告在原告处尚有押金20000元，可以在上述金额中予以扣减，故被告实际应支付给原告的违约金为85000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告汪华强、吕杏芬与被告绍兴俞同春药店有限公司于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月28日解除;二、被告绍兴俞同春药店有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退绍兴市胜利东路202、204号店面及二楼部分营业用房；三、被告绍兴俞同春药店有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告汪华强、吕杏芬2019年12月1日至2020年9月27日的租金合计202089元，同时支付自2020年9月28日起至实际腾退日止的占有使用费（2022年5月30日之前按350000元/年计算，2022年6月1日之后按400000元/年计算）；四、被告绍兴俞同春药店有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告汪华强、吕杏芬违约金85000元；五、驳回原告汪华强、吕杏芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费收取6783元，由原告汪华强、吕杏芬负担1177元，由被告绍兴俞同春药店有限公司负担5606元，由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 王 珏人民陪审员 程 静人民陪审员 陈泽萍二〇二〇年十二月三十日书 记 员 柴 静?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。