四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初7926号 原告（反诉被告）：成都奥克斯财富广场投资有限公司，住所地成都市高新区锦城大道********。 法定代表人：吴煜，总经理。 委托诉讼代理人：刘凌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁青山，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨恒，男，1993年5月23日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：邱莉，四川永茂律师事务所律师。 原告成都奥克斯财富广场有限公司（以下简称奥克斯公司）与被告杨恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，被告杨恒于2020年8月17日向本院提起反诉，本院予以准许。后依法适用简易程序，合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）奥克斯公司的委托诉讼代理人刘凌，被告（反诉原告）杨恒的委托诉讼代理人邱莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奥克斯公司向本院提出诉讼请求：1、判令奥克斯公司与杨恒签署《成都奥克斯财富广场投资有限公司与杨恒关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》于2020年3月24日解除；2、判令杨恒向奥克斯公司支付租金35670元，并按每日百分之一的标准支付迟延履行违约金65276.1元（延迟履行违约金自2019年12月15日计算至付清拖欠的租金之日止，暂计至2020年6月15日）；3、判令杨恒腾退占用的奥克斯公司的租赁房屋并恢复至出租前清水房状态；四、判令杨恒按照《租赁合同补充协议》租金标准200%即每月39780元支付房屋占用费（房屋占用费从合同解除之日起计算至实际腾退之日止）；4、判令杨恒向奥克斯公司支付所在租约年三个月租金59670元作为违约赔偿。2020年8月7日，奥克斯公司增加一项诉讼请求，要求判令杨恒向奥克斯公司支付律师费7000元。事实与理由：奥克斯公司与杨恒于2018年9月11日在成都高新区签订关于租赁成都市××新区××道××段××广场××号商铺的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与杨恒关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》。协议约定：杨恒应于每个支付周期结束当月的15日前向奥克斯公司足额支付下一个计组周期的固定租金。合同期间内，奥克斯公司多次催促杨恒支付拖欠的房屋租金，但杨恒拒不履行合同义务。故根据合同的约定，奥克斯公司起诉至法院，望能判如所请。 杨恒辩称，对第1项诉讼请求予以认可，2020年3月24日杨恒收到奥克斯公司单方面解除通知；对第2项诉讼请求，不认可欠付租金金额，认为欠付租金金额为35288.7元，计算依据为2020年2月租金为19890元，3月1日至24日的租金为15398.7元。同时不认可存在违约事实，主要理由是自租赁之日到疫情爆发之前，杨恒均按时足额缴纳房屋租金，本案欠付租金是由于疫情期间造成了严重的经营困难，杨恒于2020年1月27日，2月9日反复向奥克斯公司提出费用减免申请，但未得到答复，奥克斯公司还采取断电措施，事实上也导致了杨恒无法继续经营，不能正常履行合同。根据《最高院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题指导意见二》第一条第五款的规定，杨恒不承担违约责任；对第3和第4项诉讼请求，租赁合同并未明确约定腾退房屋必须恢复至清水房状态为止，杨恒在收到奥克斯公司单方面解除合同的微信信息时，已经着手办理了退还租赁的铺面，根据聊天记录，至少在3月31日之前杨恒已经完成房屋腾退，不存在占用房屋，不应当按照200%的标准计算房屋占用费；对第5项和第6项和增加的诉讼请求，根据前述《最高院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题指导意见二》的规定，杨恒不存在违约行为，不应当支付违约赔偿，并且诉讼请求5和诉讼请求2为重复诉请，杨恒不存在违约行为，也不应当承担本案的诉讼费、律师费、保全费等费用。 杨恒向本院提出反诉诉讼请求：1、判令奥克斯公司与杨恒签订的租赁合同于2020年3月24日解除；2、判令奥克斯公司返还杨恒履约保证金39780元、物业保证金22100元、质量保证金10000元、能耗燃气保证金10000元（合计81880元）；3、判令奥克斯公司退还杨恒支付的2020年3月24日后的物业管理费2495.16元。事实与理由：2018年9月11日，奥克斯公司与杨恒签订了《成都奥克斯财富广场投资有限公司与杨恒关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》。合同签订后杨恒按照合同的约定支付了租金及相关保证金。2020年1月新冠疫情爆发后，杨恒的经营受到了重大影响，杨恒分别于2020年1月27日、2月9日向奥克斯公司申请延缓缴纳租金。2020年3月24日，奥克斯公司向杨恒发出了单方面解除合同的通知，奥克斯的行为严重影响了杨恒的合法权益，故杨恒反诉至法院，望能判如所请。 奥克斯公司辩称，对第1项反诉请求予以认可，因为杨恒的违约行为，奥克斯公司发送了解除函件，杨恒于3月24日收到函件，合同于当日解除；针对第2项反诉请求，返还履约保证金不予认可，根据合同第23.11条，因杨恒违约导致合同提前终止，奥克斯公司有权没收此项保证金。关于物业保证金和质量保证金、能耗燃气保证金以及物业管理费，其收取主体均为案外人四川奥克斯商业管理有限公司，并不是奥克斯公司收取的，因此杨恒的这项诉讼请求不符合法律规定，应当另案主张，请求法院驳回杨恒的第2、3项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年9月11日，奥克斯公司（出租方、甲方）与杨恒（承租方、乙方）签订《成都奥克斯财富广场投资有限公司与杨恒关于成都奥克斯广场的租赁合同》约定：1、奥克斯公司同意将位于成都高新区××道××号××广场××街××层××号，门牌号：9栋四层1号商铺出租给乙方用于餐饮经营；租赁期限自2018年9月26日至2023年11月10日。本合同约定的进场日为2018年9月26日，开业日为2018年11月11日，计租日为进场日即2018年9月26日。从计租日起，乙方需向甲方或甲方指定的管理公司支付租金、物业管理费、各项能源费、装修管理费、垃圾清运费等费用；2、计租面积为221平方米，租金计算为：2018年9月26日至2019年11月10日，月租金19890元，总计238680元；2019年11月11日至2020年11月10日，月租金19890元，总计238680元；2020年11月11日至2021年11月10日，月租金21437元，总计257244元；3、除首付租金另有约定外，剩余租金每3个月支付一次，乙方应于每个支付周期结束当月的15日前向甲方足额支付下一个计租周期的固定租金，以此类推。首期租金期限为2018年9月26日至2018年12月31日，租金额为33150元。首期租金在开业日前15个工作日内支付，且不能晚于2018年10月25日；4、合同签署当日，乙方应当向甲方支付39780元作为乙方在本合同项下的履约保证金。并向甲方或甲方指定的管理公司支付22100元作为物业服务费保证金。乙方应当在进场日前，且不晚于2018年9月25日向甲方或甲方指定的管理公司支付10000元作为其销售的商品或服务的质量保证金。合同终止后90日内，如乙方不存在违约情形的，并已提交履约保证金及物业服务费保证金收据原件后，履约保证金和物业服务费保证余额（如有）无息退还给乙方。乙方同意，甲方有权从履约保证金或物业服务费保证金中扣除乙方欠付的租金、物业服务费以及乙方的违约金、赔偿金等。甲方或甲方指定的管理公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方；5、租金支付至成都奥克斯财富广场投资有限公司，物业管理费支付至四川奥克斯商业管理有限公司；6、乙方未能在合同约定的期限向甲方或甲方指定的管理公司足额支付履约保证金、物业管理费保证金、质量保证金、租金、物业服务费及各项能源费用的，则自乙方逾期支付之日起，每日逾期一日按应付总额的1%向甲方支付违约金，超过10日的，甲方有权解除合同。7、乙方延迟缴纳合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用超过5日，经过甲方、管理公司书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方或甲方指定的管理公司可以就该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。合同因乙方违约解除而提前终止的，甲方有权没收本合同保证金并不退还当期租金，并向甲方支付所在租约期三个月的租金作为违约赔偿。8、本合同因任何原因而解除或终止后七日内，乙方应当将该房屋按照附件三标准交还甲方。在交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件并使该房屋符合本合同附件三的各项标准要求，以及通过甲方的验收。无论任何原因，在交还期满未交还或未按要求交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付租金；9、甲方或甲方指定的管理公司因乙方的违约行为遭受损失的，乙方应按本合同约定向甲方或甲方指定管理公司支付违约金外，还应当据实赔偿甲方因此所遭受的全部损失（包括但不限于因乙方原因导致甲方或甲方指定的管理公司向第三方支付的违约金、赔偿金、罚款、鉴定费、评估费、律师费、差旅费、诉讼费、公证费等费用）。合同末尾处有奥克斯公司公章及杨恒签字捺印。 《成都奥克斯财富广场投资有限公司与杨恒关于成都奥克斯广场的租赁合同》附件三未载明具体内容。双方另行签收了商铺交接确认单。附件四交付验收标准载明案涉房屋天花、地、地面均为“按现状交付”。 合同签订后，杨恒按照合同的约定向奥克斯公司支付了履约保证金39780元，并支付了2020年1月后的部分租金24000元（其中2019年12月31日支付15000元、2020年1月22日支付9000元）。奥克斯公司认可该24000元租金折抵日期为2020年2月6日止的租金。杨恒另向成都蓉诚奥克斯商业运营管理有限公司支付了能耗保证金10000元、物业保证金22100元、质量保证金10000元及2020年1月20日至3月31日期间的其他服务费33150元。奥克斯公司因为本案同北京炜衡（成都）律师事务所签订了《委托代理合同》，奥克斯公司支付律师费7000元。 2020年1月25日，成都市市场监督管理局、成都市商务局发出《关于禁止举办群体性餐饮经营活动的通告》，决定成都市行政区域内严禁举办各类群体性餐饮经营活动，本通告自发布之日起实施，解禁时间另行通告。 2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《通告》，禁止举办各类群体性聚餐活动。 2020年1月28日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布《公告》，暂停各类群体性聚集活动。 2020年3月5日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部办公室发布依法科学精准做好新××疫情防控保障经济社会发展的通知，其中《四川省餐饮业性××分区分级防控技术方案》，低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，但限制群体性聚餐等。四川省卫生健康委员会发布的成都市区（市）县疫情分区分级地图（截至3月8日24时）显示，案涉租赁房屋所在地为低风险区。 庭审中，杨恒提供了同奥克斯公司员工王慧的微信聊天记录载明，在2020年1月27日、2月9日，杨恒向奥克斯公司提交因为新冠疫情影响请求减免租金的申请。杨恒另提供2019、2020年1、2月同时段的营业收入，用于证明其经营受新冠疫情影响。 2020年3月16日，奥克斯公司发出《关于成都奥克斯广场减免商户租金的通知》，2020年1月24日至2020年2月22日（30）天的租金，减半收取。同时为了缓解商户资金压力，对2020年2、3月份应缴租金、物管费延迟2个月收取。 2020年3月18日，奥克斯公司向杨恒送达了《关于成都商管步行街清一色大长腿美蛙鱼头店铺解除租赁合同的告知函》，该函告载明“现贵司应于2019年12月15日前缴纳租金59670元。我司已于2019年12月11日下发《缴费通知单》，经我司多次催收。但截至2020年3月18日，贵司仍未缴清欠费，现租金欠费合计35670元，已逾期3个月。基于上述情况，我司依据《租赁合同》约定，并结合贵司违约事实。正式函告贵司，贵我双方签订的《租赁合同》予以解除”。庭审中，杨恒认可在2020年3月24日接收了上述函告，认可双方签订的合同的解除时间为2020年3月24日。2020年3月31日，杨恒通过微信图片向奥克斯公司员工薛帅超发送了其已经按照装修现状腾退房屋的照片。 以上事实，有当事人身份信息、《成都奥克斯财富广场投资有限公司与杨恒关于成都奥克斯广场的租赁合同》、《关于成都商管步行街清一色大长腿美蛙鱼头店铺解除租赁合同的告知函》、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证。 本院认为，杨恒与奥克斯公司签订的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与杨恒关于成都奥克斯广场的租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。 关于合同的解除。根据庭审查明的事实，杨恒缴纳的租金折抵至2020年2月6日，此时新××疫情已经爆发，杨恒经营的店面已处于不能营业的状态，奥克斯公司亦在2020年3月16日发出《关于成都奥克斯广场减免商户租金的通知》，同意对2020年2、3月份应缴租金、物管费延迟2个月收取。在这种情况下，奥克斯公司在2020年3月18日向杨恒送达了《关于成都商管步行街清一色大长腿美蛙鱼头店铺解除租赁合同的告知函》，正式函告解除租赁合同的行为不当，并不能发生解除合同的法律后果。但杨恒在庭审中已认可双方之间的租赁合同于2020年3月24日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。故本院确认案涉租赁合同于2020年3月24日解除。因杨恒认可应当支付合同解除日之前的租金，仅对计算方式存在异议，本院认为，其应当缴付的2020年1月1日至2020年3月24日期间的租金为55692元（19890元／月×2个月＋19890元／月÷30天×24天），扣减其已经缴纳的24000元，还应当支付31692元。关于奥克斯公司要求支付迟延履行违约金的问题，本院认为，由于奥克斯公司已向承租人发出了延缓支付租金的通知，表明其有同意租户延迟支付的意思表示，故对其主张延迟支付租金的违约金，本院不予支持。 关于奥克斯公司主张杨恒未腾退房屋至清水状态，并要求杨恒支付从2020年3月24日解除之日起至实际腾退之日的房屋占用费的问题。奥克斯公司诉称，杨恒未腾退且占有使用案涉房屋，应当按照合同约定按照租金标准的200%支付房屋占用费的主张。本院认为，在本案中，杨恒在2020年3月31日向奥克斯公司员工发送了房屋已经腾退的照片。庭审中，奥克斯公司主张杨恒未按照《租赁合同》的约定将案涉房屋恢复至清水状态，但本院认为，案涉《租赁合同》对房屋的交付状态约定不明，奥克斯公司要求将案涉房屋恢复至清水并无合同依据。2020年3月31日，杨恒已将案涉房屋搬空并向奥克斯公司发送了搬离后的照片，在此时房屋腾退后，作为出租人的奥克斯公司应当及时接收房屋并按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，采取必要措施防止损失的扩大，出租人在明知承租人已经不可能继续履行合同的情况下，对租赁物闲置有过错的，不得就扩大的损失要求赔偿。故对于2020年3月31日之后的房屋占用费，本院不予支持，杨恒应当支付合同解除后至2020年3月31日腾退之日期间的房屋占用费，按照房屋租金标准计算为4641元（19890元/月÷30天×7天）。 关于奥克斯公司要求杨恒承担违约责任的问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，杨恒经营的店面因为疫情受到影响，奥克斯公司亦同意延迟支付租金，故奥克斯公司以杨恒迟延支付租金系违约，要求承担违约责任及因违约导致合同解除还应当律师费，本院均不予支持。 关于杨恒主张应当品迭履约保证金39780元、并退还物业保证金22100元、质量保证金10000元、能耗燃气保证金10000元及物业管理费2495.16元的问题。租赁合同约定，杨恒在按照合同约定交还租赁场所并缴清所有费用并完全履合同的义务后90天，奥克斯公司应当将履约保证金在扣除杨恒欠付的租金、物业服务费、违约金、赔偿金后的剩余部分无息退还杨恒。杨恒主张将履约保证金用于品迭其应当承担的房屋租金及房屋占用费，符合双方合同约定。品迭租金、房屋占用费后，奥克斯公司还需返还杨恒3447元（39780元-31692元-4641元）。关于退还其他相关保证金及物业管理费的问题，本院认为物业保证金、质量保证金、能耗燃气保证金、物业管理费均系杨恒交纳给案外人奥克斯商管公司，奥克斯公司不是上述费用的返还主体，杨恒可另行协商或主张相关权利。故本院对杨恒的上述请求不予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）成都奥克斯财富广场投资有限公司与被告（反诉原告）杨恒签订《成都奥克斯财富广场投资有限公司与杨恒关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》于2020年3月24日解除； 二、原告（反诉被告）成都奥克斯财富广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）杨恒3447元； 三、驳回原告（反诉被告）成都奥克斯财富广场投资有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）杨恒的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本诉案件受理费2750元，由成都奥克斯财富广场投资有限公司负担2353元，杨恒负担397元。反诉案件受理费954元，由成都奥克斯财富广场投资有限公司负担504元，杨恒负担450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  陈春梅