四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3526号 上诉人（原审被告）：四川万基投资有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区都尉路，统一社会信用代码91511304MA62936R66。 法定代表人：赵桂英，执行董事。 委托诉讼代理人：何健，四川泰宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周策，男，1988年10月4日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 被上诉人（原审原告）：田巧孟，女，1989年11月10日出生，汉族，住四川省通江县。 二被上诉人的委托诉讼代理人：曹佩，四川天普律师事务所律师。 上诉人四川万基投资有限公司（以下简称万基公司）因与被上诉人周策、田巧孟商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院(2020）川1304民初1034号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万基公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、案涉延迟办证是因施工单位川北数码港建设股份有限公司不移交验收资料造成，一审不同意追加施工单位是错误的。二、上诉人与被上诉人对延迟办证有特殊约定，一审适用法律不当。双方在《商品房买卖合同》中特别约定：若不能依合同约定时间办理产权登记，被上诉人可以退房，退房款按银行同期贷款利率计息。而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的前提，是对未能取得房屋权属证据没有特殊约定，但本案对此是有特殊约定。同时，违约金额度应当与违约造成的损失相当。在未造成被上诉人损失的情况下，一审判决支持高额利息，与相关法律规定及公平诚信原则不符。 周策、田巧孟辩称：一、关于增加施工单位川北数码港为诉讼当事人。本案为商品房买卖合同纠纷，而上诉人与川北数码港为建设工程施工合同纠纷，与本案不具有关联性，根据合同的相对性原则，其不应成为上诉人减轻或者免除违约责任的理由，且上诉人与施工单位已经通过另案进行处理，故应当不予追加施工单位。二、关于违约金。(1)双方签订的案涉商品房买卖合同真实有效，上诉人应当按照约定为被上诉人办理初始登记以及协助办理不动产转移登记，但截止今日都尚未办理，应当承担相应的违约责任。(2)上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》没有约定违约金。被上诉人一审主张违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条计算并无不妥。 周策、田巧孟向一审法院起诉请求：1.判令万基公司继续履行《商品房买卖合同》，为周策、田巧孟办理所购买房屋的产权证书；2.判令万基公司从2015年5月29日起按年利率7.35%支付违约金直至万基公司向周策、田巧孟办理产权证书为止（计算至2019年5月29日止为143,207.4元）；3.判令万基公司向周策、田巧孟退还其擅自收取的契税9,742.00元，并从2015年5月29日起按照年利率7.35%支付违约金至万基公司向周策、田巧孟办理产权证为止；4.本案诉讼费由万基公司承担。 一审法院认为，本案争议焦点为：逾期办证违约金标准及起止时间。1、周策、田巧孟与万基公司于2013年12月16日签订的《商品房买卖合同》第十一条约定交房时间为2015年2月28日前，在第二十条约定的办理初始登记为房屋交付之日起360日前，办理转移登记的时间为初始登记完毕之日起90日内，因周策、田巧孟主张违约金系转移登记的违约金，故计算转移登记违约时间的起算点为2016年5月23日，截止时间应为周策、田巧孟起诉之日即2020年4月14日，之后的违约金，周策、田巧孟可在具备办理转移登记条件之后再行主张权利。2、因《商品房买卖合同》未约定逾期办理转移登记违约金标准，只约定买受人可以退房，但万基公司作为出卖方既负有向买受人交付商品房的义务，也负有向买受人转移商品房所有权的义务，因其未在约定的期限内向周策、田巧孟办理转移登记，已经违约，应当承担违约责任。虽该合同未约定违约金，但周策、田巧孟主张按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计收违约金显属太高，万基公司主张违约金过高辩称理由成立，予以调整，结合促进民营企业良性发展相关文件精神，一审法院将违约金标准调整为按日万分之一标准支付。办理产权问题。因万基公司至今未办理案涉房屋初始登记，现周策、田巧孟要求办理转移登记的条件不成就，不予支持，其可在具备办理转移登记时再行主张权利。退还税款及违约金问题。万基公司系开发商，其在办证期限内代收税款属于合法收取，但在约定的期限内不能办理转移登记时，应当及时退还代收款项，否则，应承担相应的责任。一审法院考虑到开发商代收税费具有普遍性，且属于善意，对逾期未退还的违约金调整为按中国人民银行公布的同期同类存款利率支付，起算时间应从其应办理转移登记之日即2016年5月23日起计算至该款退还为止。 综上所述，周策、田巧孟的部分诉讼请求，事实清楚、证据确凿，符合法律规定，予以支持。为维护交易秩序的稳定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、四川万基投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向周策、田巧孟支付逾期办证违约金（违约金以487,100.00元为基数，从2016年5月23日起按每日万分之一计付至2020年4月14日）；二、四川万基投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向周策、田巧孟退还代收税费9,742.00元，并从2016年5月23日起按中国人民银行公布的同期同类存款利率计付违约金至该款退完为止；三、驳回周策、田巧孟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1,729.00元，由周策、田巧孟负担795.00元，由四川万基投资有限公司负担934.00元。 二审查明：万基公司投资开发位于南充市嘉陵区××路××段××号“万基蓝域”楼盘。2013年12月16日，周策、田巧孟与万基公司签订《商品房买卖合同》，合同约定总房款为487100.00元。周策、田巧孟通过抵押贷款的方式，向万基公司支付了全额房款。根据合同约定，万基公司应当在2015年5月29日前为周策、田巧孟办理所购房屋的产权证书。但至今万基公司未为周策、田巧孟办理产权证书。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕万基公司的上诉请求进行审理。 关于万基公司是否应当承担逾期办证的违约责任问题。万基公司与周策、田巧孟签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。案涉《商品房买卖合同》第二十条第二、三款约定了办理初始登记及转移登记的时间，万基公司未按约定的时间办理房屋产权转移登记，已构成违约。万基公司称迟延办证原因系施工单位川北数码港建设股份有限公司不移交验收资料造成，即使存在川北数码港建设股份有限公司的原因导致迟延办证，但根据合同相对性原则，万基公司与施工单位之间的合同纠纷，不能成为万基公司不承担本案违约责任的理由，不能免除其与周策、田巧孟在《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约责任。 关于逾期办证违约金的计算标准问题。我国合同法规定的违约金性质以损失填补功能为主，周策、田巧孟没有举证证明其具体损失，结合本院同期判决该楼盘逾期办证违约金标准，酌定将本案逾期办证违约金标准调整为日万分之零点五。 综上所述，本院对万基公司的上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院(2020）川1304民初1034号民事判决第二、三项，即“四川万基投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向周策、田巧孟退还代收税费9,742.00元，并从2016年5月23日起按中国人民银行公布的同期同类存款利率计付违约金至该款退完为止；”、“驳回周策、田巧孟的其他诉讼请求。” 二、变更四川省南充市嘉陵区人民法院(2020)川1304民初1034号民事判决第一项为：四川万基投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向周策、田巧孟支付逾期办证约金（违约金以487,100.00元为基数，从2016年5月23日起按每日万分之零点五计付至2020年4月14日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,281元，由周策、田巧孟负担427元，四川万基投资有限公司负担854元。二审案件受理费2,562元，由周策、田巧孟负担854元，四川万基投资有限公司负担1,708元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 张 媛