河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16865号上诉人(原审被告)：郑州玖智房地产开发有限公司，住所地：郑州高新技术产业开发区瑞达路**，统一社会信用代码：91410100MA3X554GX4。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马旭，该公司员工。被上诉人(原审原告)：陈更生，男，汉族，1979年3月27日出生，住郑州市管城回族区。上诉人郑州玖智房地产开发有限公司（以下简称玖智公司）因与被上诉人陈更生房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初17463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。玖智公司上诉请求：1、请求依法撤销一审民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对“不可抗力”造成上诉人停工的事实认定不清。上诉人开发建设的恒大城芙蓉园首期项目2号楼和7号楼的主体工程因南水北调郑州市邙山D2400输水管改迁工程的严重影响，工期停工长达半年多，且整个项目又位于郑州市高新区国家扬尘检测点附近，扬尘管控极其严格，在2017年11月24日郑州高新技术产业开发区管委会建设环保局又发布《郑州高新区在采暖季“封土行动”期间施工的通知》，通知我司在2017年11月15日志2018年3月15日停止建设工程土石方作业。并且，郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室又多次在2018年3月、4月、5月发文，严格管控扬尘治理，停止建设施工，造成上诉人所建涉案楼宇主体工程和市政配套工程工期异常的紧张。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，非因出卖人的原因对验收及市政配套、安装之延误的，出卖人可据实予以延期。且根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，非因出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。上述停工期长达13个月之久，上诉人只能争抢工按期完成主体工程施工，但是配套工程工期应当予以延期至少13个月，即上诉人交付的房屋主体和配套是符合合同交付条件的。二、一审法院适用法律错误。1、涉案房屋已于2018年12月27日取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保部门出具认可的文件或者批准使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。因此，上诉人交付的涉案房屋是满足交付条件的。2、上诉人已经按照《商品房买卖合同》约定的交付期限通知被上诉人收房，并且上诉人也已经实际收房，办理了房屋验收，应当认定被上诉人对涉案房屋交付时的状况和燃气等公共配套的情况是认可并接受的。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，由于买受人的原因未能按期交付的，自《商品房买卖合同》约定的交付日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。若被上诉人根据诉状所称不认可玖智公司交付房屋的情况，其完全可以根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第四条第2款的约定，拒绝接收房屋。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉。陈更生辩称，首先我听完上诉人的刚才念的内容，我觉得有两点，第一，上诉人所提到的南水北调工程以及什么这些对于我们业主来说，跟我们没有太大的关系，我们只是根据合同到了该交房的日期交房。第二，上诉人说的一点是我更不赞同的，说我们收了房就视同于已经对所有房内的条件都了解了。事实上恒大在交楼的时候，我们所有的业主在收房的时候，上诉人要求我必须交够一年的物业管理费才允许拿钥匙开门进屋去。而且我在收这个房子的时候去售楼部收这个房子，当时我第一时间我就问了，你们有三个女孩在那收费，我说交钱可以，我说收费咱们暖气有吗，天然气有吗，我问过小女孩明确的告诉我说，他说天然气要我们入住一个星期什么燃气公司过来开通，我说那这正常没问题，所以说我们才交了钱，拿了钥匙。事实上从拿了钥匙开始就一直在跟物业联系问天然气的情况。无法收房，然后那时候5号楼还没有交楼，我们2号楼、7号楼的业主一直在追问什么时候能有天然气，一直的答复就是下个月，一直等到了9月30日才正式通知说可以。中间业主也多次组织起来，他们把责任推到燃气公司，我们也去了燃气公司，燃气公司得到的答复是由于玖智公司这边始终没有给燃气公司那边给钱，所以燃气公司这边就没有通，但是具体的原因我们作为业主也没有一个直接的渠道去了解我们所知道的，就是从收房那天开始就答应我们说要通了，一直在到9月30日才正式的通。所以这是对于刚才他所说的，我们是拿了钥匙，就说我们对这个情况都了解了，我们真的是不了解，所以我不赞同不同意他的说法。所以我是支持一审的判决，而且我希望二审的话也能够尊重一审的判决。陈更生向一审法院起诉请求：请求法院依法判令：1、被告向原告赔偿公共配套设施未达到使用条件的违约金68262元（从2019年1月1日之日起，计算至2019年11月15日）；2、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月17日，原告与玖智房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于高新技术产业开发区白桦街32号7幢2单元21层81号房一套，房屋建筑面积142.61平方米，房屋总价2139875元。被告应当在2018年12月31日前，将具备配套的基础设施和公共设施的燃气供应设施于2018年12月31日达到接通条件，运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件该商品房建设工程竣工验收合格。供暖设施于2018年12月31日达到管道铺设到户，实际开通以交楼后第二供暖季由业主申请开通，运行方式为市政管网集中供暖。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；非出卖人原因对验收及市政配套、安装之延误。出卖人逾期交房的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行。上述合同签订后，原告向玖智房地产公司全额缴纳购房款，玖智房地产公司向原告开具发票，总金额为2139875元。郑州华润燃气股份有限公司出具的竣工验收证书显示：工程名称：郑州市郑州玖智房地产开发有限公司（恒大芙蓉园二期）民用燃气工程，工程地址：高新区白桦街北、芙蓉路西，开工时间：2018.11.3，验收时间：2019.9.17。庭审中查明，被告玖智房地产公司已按《商品房买卖合同》约定的2018年12月31日前交房。以上案件事实由原告提交的《商品房买卖合同》、发票、竣工验收证书单及庭审笔录等予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对于原告请求被告赔偿公共配套设施未达到使用条件的违约金，被告虽按《商品房买卖合同》约定的交房期限向原告交付房屋，但涉案房屋交房时燃气和暖气设施并没有达到安装到户的要求，故被告向原告交付的房屋存在瑕疵，亦构成违约，故考虑本案实际情况，原审法院酌定违约金为35000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州玖智房地产开发有限公司向原告陈更生支付违约金35000元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告陈更生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1508元，减半收取754元，由原告陈更生负担354元，被告郑州玖智房地产开发有限公司负担400元。本院二审期间，玖智公司围绕上诉请求依法提交了一组工程开工令两页，证明目的：涉案房屋主体及配套工程在2016年7月29日具备开工条件进行开工建设，工期为300天，若不受市政输水管管线影响，该工程主体及配套工程能够如期完工。陈更生质证认为，不认可，我刚才说了南水北调也好，是应该你在动工之前就要考虑到这些问题。那么跟业主在签署的交楼的合同上面，你就应该在这日期上充分的考虑这些不可抗力的因素，而不能说作为业主已经收房之后，物业配套不合适的情况下，把这个拿出来作为一个理由，我认为这有点牵强。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实外，另确认以下事实：1、双方所签订的《商品房买卖合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……；3、燃气供应设施：于2018年12月31日达到：接通条件；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。4、供暖设施：于2018年12月31日达到管道铺设到户，实际开通以交楼后第二供暖季由业主申请开通。运行方式为：市政管网集中供暖。……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；2、出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。2、案涉郑州恒大城·芙蓉园7#楼东单元及配套工程于2016年8月2日开工；因受市政输水管管线影响，现场只能施工一个单元，考虑不均匀沉降对主体结构安全的影响，建设单位与施工单位共同签署《工程停工令》，7#楼主体及配套工程于2016年11月29日起暂停施工，至2017年6月3日恢复施工，停工期间187天。3、2017年11月15日至2018年3月15日，案涉恒大城·芙蓉园项目被郑州高新区列入采暖季“封土行动”工地清单。根据本案诉讼过程中双方所举证据，2017年12月份至2018年5月份，郑州市多次启动重污染天气预警响应。本院认为，本案中双方当事人所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中双方关于暖气设施的约定为“于2018年12月31日达到管道铺设到户，实际开通以交楼后第二供暖季由业主申请开通”，案涉暖气设施已达到“交楼后第二供暖季由业主申请开通的条件”；本案中双方争议的焦点是燃气供应设施未达到合同约定的接通条件问题。根据本案查明的事实，案涉恒大芙蓉园2、5、7号楼燃气工程于2018年11月3日开工建设，于2019年9月17日验收合格，涉及居民用户598户；根据双方合同约定的接通日期，确实存在燃气供应设施未按照合同约定达到接通条件的事实。关于玖智公司是否应因此承担违约责任问题。本院认为，案涉7号楼主体及配套工程于2016年8月2日开工建设，但因市政输水管管线影响，于2016年11月29日暂停施工；同时，因受重污染天气预警响应、采暖季“封土行动”的影响，在一定程度上影响了案涉工程的施工；在此情况下，案涉工程的建设单位及施工单位通过抢工等措施，案涉7号楼工程于2018年12月27日通过竣工备案并在合同约定日期前交付买房人居住使用。关于配套设施问题，双方合同第八条另约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……。3、非出卖人原因对验收及市政配套、安装之延误。”；第十四条又约定：“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；2、出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。”本案中，玖智公司作为出卖人，已经提交了相应证据证明非因其自身原因造成案涉燃气工程未在合同约定的2018年12月31日达到接通条件；而根据本案中双方提交的证据，不足以认定案涉燃气工程未在约定期日达到接通条件系玖智公司自身原因导致。一审判决酌定玖智公司承担违约金35000元，未充分考虑双方合同第八条及第十四条另约定的玖智公司不承担违约责任的情形，处理不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人玖智公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，应予纠正。但综合考虑本案纠纷发生的原因等实际情况，本院决定，本案所涉诉讼费用，均由玖智公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初17463号民事判决；二、驳回陈更生诉讼请求。一审案件受理费1508元，减半收取754元，由郑州玖智房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1508元，由郑州玖智房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王志民二〇二〇年十二月二十五日法官助理赵浩书记员邓然