四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10666号 上诉人（原审被告）：王贵，男，1967年10月24日出生，汉族，住成都市高新区。 被上诉人（原审原告）：刘华均，女，1971年12月17日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：唐涛，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪平，北京市中银（成都）律师事务所律师。 原审被告：王琼，女，1963年9月2日出生，汉族，住成都市金牛区。 原审被告：王忠碧，男，1956年6月6日出生，汉族，住成都市高新区。 原审被告：王忠华，男，1965年10月24日出生，汉族，住成都市高新区。 上诉人王贵因与被上诉人刘华均、原审被告王琼、王忠碧、王忠华房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚耘独任审理。本案现已审理终结。 王贵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘华均的全部诉讼请求。事实与理由：一、原判决事实不清。1.王明才签订《房屋买卖合同》时已经处于脑梗死、器质性精神障碍阶段，可以推论其在签订案涉合同时是没有行为能力的。此外，王明才除生病外，还没有文化，对自己的行为更是不清楚。2.原审法院将刘华均认定为唯一的遗嘱继承人事实不清。王明才虽然在2012年6月28日订立《遗嘱》，但王明才生前又将其订立《遗嘱》涉及的唯一财产出卖，如此看来此《遗嘱》已经失去了它应有的效力和约束力，《遗嘱》因已经失去了相对标的而无法执行。此后的法定继承人应当是王贵、王琼、王忠碧、王忠华。二、原审判决适用法律错误。原审判决对案涉合同的效力评判主要依据的是案涉房屋的土地性质，而本案所涉及的农村拆迁补偿房屋的买卖不但涉及土地，还涉及农村拆迁安置房不能进入市场自由交易的规定。 刘华均辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.关于王明才是否具有行为能力的问题。一审时王贵并没有就王明才不具有民事行为能力进行举证，而《司法鉴定意见书》已经认定王明才具有相应的民事行为能力；2.即使王明才不具有民事行为能力，但其已在合同签订之前进行遗嘱公证，将房屋明确由王贵进行继承，王贵在《房屋买卖合同》中的签字依然是合法有效的，形成了物权变更的书面约定；3.王贵所称案涉房屋为“农村拆迁房屋土地性质”不能进行自由交易，这一观点错误，案涉房屋的土地性质已经由农村土地转变为国有土地，因此不存在不能进行交易问题。 王琼述称，一审判决正确；王贵上诉的内容大部分是事实。 王忠碧、王忠华未到庭应诉，亦未提交书面陈述状。 刘华均向一审法院提出诉讼请求：1.判令王贵、王忠碧、王忠华、王琼继续履行《房屋买卖合同》的约定，协助刘华均办理案涉房屋的不动产权登记手续；2.判令王贵、王忠碧、王忠华、王琼向刘华均支付违约金5万元。 一审法院认定事实：2011年10月30日，成都高新区建设用地统一征用开发办公司（甲方，以下简称高新区统征办）与王明才（乙方）签订《成都高新区拆迁补偿、住房安置过渡协议》，约定高新区统征办对王明才进行拆迁补偿安置，拆迁住房先实行过渡安置，安置住房建设竣工验收后再对王明才进行现房安置。备注载明：平户丈量面积150.44㎡，分房划拨50㎡对王明才进行安置，余下100.44㎡，对王贵进行结算。该协议由王贵在乙方委托代理人处签字。 2012年6月26日，王贵委托四川西南司法鉴定中心对王明才有无民事行为能力进行鉴定。 2012年6月27日，四川西南司法鉴定中心出具川西南鉴［2012］精鉴字第0721号《司法鉴定意见书》，检案摘要载明：被鉴定人王明才年事已高，拟订立遗嘱，现委托本中心对其有无民事行为能力进行鉴定；检验过程载明：被鉴定人王明才由家人扶入检查室，意识清楚，年貌相符，表情自然，问答切题……其名下有房产一处，拟将该处房产遗留给幺儿；分析说明载明：被鉴定人王明才头脑清楚，语言表达清楚。鉴定检查时，被鉴定人意识清楚，能清楚表达对自己房产的处理意见；鉴定意见载明：被鉴定人王明才目前精神状态正常，能清楚表达自己的意愿，具有完全民事行为能力。 刘华均向一审法院提交的显示2012年6月28日由王明才所立的《遗嘱》，主要内容为：王明才因年事已高，恐今后遇有不测，经司法中心鉴定，立遗嘱人神志清醒，语言表达能力良好，为避免今后子女争夺财产发生不必要纠纷，订立遗嘱如下：一、因高新区临江村8组王明才名下的自建房屋系王贵所有，只是方便确权时将王明才名字添加上去。现政府拆迁，王明才分得安置房一套（套一，约50㎡），房屋未办理产权，王明才同意将此房屋留给儿子王贵个人继承，其他子女不得以任何借口和理由参与分配上述房屋。此份《遗嘱》见证人处有“马茂琼”、“王忠碧”签字捺印，一审庭审中，王忠碧认可《遗嘱》中签名为其本人所签。同时，王贵认可《遗嘱》真实性，且在庭审中未明确表示放弃继承。 2013年3月18日，王明才因病入住成都大学附属医院，入院诊断为左股骨颈骨折，收住骨科。查体：神志清楚，查体合作。诊疗经过载明：王明才间断有胡言乱语、行为异常，予利培酮片抗精神治疗。2013年5月25日出院，出院记录载明：患者咳嗽好转，未再气促，精神行为异常较前明显减少。出院诊断载明：1.脑梗死；2.器质性精神障碍；……。 刘华均向一审法院提交的落款为2013年8月1日，由王贵、王明才（甲方）与刘华均（乙方）签订的《房屋买卖合同》，约定：1.此房屋是成都市高新区××村××组，补偿给王明才、王贵的安置房，为套一，约50平方米，（原房屋是王明才）卖给刘华均的住房，现已拆迁；2.房屋售价180000元，由刘华均付给王贵、王明才170000元，剩余10000元王贵、王明才过户给刘华均手续完善后再付清余款；3.不管房屋今后价格如何，王贵、王明才都无权要回本房屋并且无权向刘华均索要任何款项；4.王贵、王明才将无条件协助刘华均办完此房屋过户手续，所产生的过户费用由刘华均承担；5.王贵、王明才违约，则退还刘华均房屋款并赔付500000元；6.刘华均违约，王贵、王明才不退还刘华均房屋款，并赔付王贵、王明才500000元。对于《房屋买卖合同》，王贵发表质证意见称：“对房屋买卖合同真实性确认，是我与王明才一起签订的合同”，王忠碧、王忠华、王琼发表质证意见称：“买卖合同不能代表权利人的真实意思……王明才签订房屋买卖合同时并不具有民事行为能力”。 同日，王贵、王明才向刘华均出具《收条》，载明：今收到刘华均买成都市高新区临江村赔王明才安置房一套一，约50平方米，现金人民币170000元。一审庭审中，王贵认可收到上述170000元。 2014年10月23日，王明才因病去世。 2016年10月26日，高新区统征办发出《通知》，载明：王明才，经现场抽签，你户住房分配在，请凭此通知办理住房结算手续。 2016年11月3日，王忠华作为王明才代理人，与高新区统征办签订《安置房屋结算协议》，约定：高新区统征办拆除王明才位于××村××组的住宅，其证载房屋建筑面积50㎡，高新区统征办对王明才应安置房屋建筑面积为35㎡，通过王明才认可的抽签等方式，高新区统征办以，合计建筑面积50.27㎡的房屋对王明才进行安置。因安置房屋套型原因超出的15.27㎡，由王明才按政策规定承担面积补差费用。 同日，案涉房屋缴清房差款162元后交付给刘华均，由刘华均占有使用至今。 一审法院另查明以下事实： 1.根据成都市高新区桂溪街道临江社区出具的《证明》载明：王明才配偶张素清，已于2004年7月21日去世，二人育有四个子女，分别是长子王忠碧、女儿王琼、次子王忠华、三子王贵。除上述四人外，未收养、送养过子女，无非婚生子女。王明才的父亲、母亲均先于王明才死亡。 2.涉案房屋现尚未登记至王明才、王贵名下。 一审法院认为，本案争议焦点在于：1.案涉《房屋买卖合同》是否违反《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定；2.合同的签订是否系当事人真实意思表示；3.《遗嘱》的效力；4.案涉合同是否具有可履行性；5.刘华均主张的违约金是否应予支持。 一、案涉《房屋买卖合同》是否违反《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定 王忠华、王忠碧、王琼抗辩称，案涉合同所指向的标的物性质为国家征收农村宅基地而补偿的安置房，具有专属性，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条之规定，刘华均并非王明才所在集体经济组织成员，不能获得该集体经济组织的拆迁安置房或指标，故案涉合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。对此，一审法院认为，我国土地管理法以及相应的政策法规之所以对于农村房屋买卖加以限制，是因宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。但案涉《房屋买卖合同》明确约定出售的房屋系高新区统征办拆除王明才自建的位于成都市高新区××村××组的房屋后，对其进行补偿的安置房，属建在国有土地之上的房屋，其性质已发生转变，因此案涉房屋交易应适用房屋买卖及合同法相关规定，其转让不涉及原被拆迁宅基地上的自建房，不违背法律和行政法规关于农村宅基地房屋的禁止性规定。 二、合同的签订是否系当事人真实意思表示 对于合同的签订，王贵陈述案涉《房屋买卖合同》为其本人签订，虽王明才在合同中签字，但对于房屋买卖情况并不知情。王忠华、王忠碧、王琼陈述，其父王明才签订合同时为无民事行为能力人，合同的签订并非王明才真实意思表示。对此，一审法院从以下几个方面进行考量： 首先，从合同签订来看，案涉《房屋买卖合同》中有王明才签字，各方当事人对于王明才签字的真实性均未提异议，且案涉房屋成交价并未明显低于当时的市场价。 其次，从合同履行情况来看，合同签订后，刘华均即按照约定支付了170000元购房款，案涉房屋也从2016年起交付，由刘华均占有使用至今。 再次，从王明才订立合同时的行为能力来看。第一，根据《中华人民共和国民法总则》第十七条：“十八周岁以上的自然人为成年人。”、第十八条：“成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为”以及第二十一条：“不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。”之规定，一般而言，已满十八周岁的成年人推定为完全民事行为能力人，但有证据证明其不能辨认自己行为的除外。王忠华、王忠碧、王琼主张王明才为无民事行为能力人，应对其主张进行举证，但三人未能提出充分证据证明王明才为无民事行为能力人，应承担举证不能的责任；第二，王忠华、王忠碧、王琼向一审法院提交的2013年3月18日王明才住院诊疗记录载明王明才间断有胡言乱语、行为异常，欲证明同年8月1日王明才作为一名垂老重病患者签订合同时，根本不具备处理合同等重大复杂问题的能力，由此推定王明才签订合同时不具有民事行为能力。但一审法院认为，虽王明才住院治疗时有胡言乱语、行为异常的情形，但诊疗经过也明确载明是间断性，王明才入院诊疗至签订合同已近五个月时间，有间断行为异常并不必然推断出签订合同时精神异常，且王忠华、王忠碧、王琼也未提交证据对王明才签订合同时处于精神异常进行证明；第三，对于无民事行为能力人的认定应由其利害关系人或有关组织向人民法院申请认定，经过严格的法定程序进行判断，而王忠华、王忠碧、王琼仅以医学诊断上的间断性结论，并不能否定王明才签订合同时的民事行为能力。 综上所述，一审法院认为，案涉《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应依约履行。 三、《遗嘱》的效力 因王明才在合同履行过程中去世导致合同无法继续履行，根据《遗嘱》内容显示，王明才将其分得的安置房留给儿子王贵继承，而王忠华、王琼认为案涉《遗嘱》主文内容系打印，不符合自书遗嘱的法定形式，对其真实性亦不予认可，所以应当先评判本案中《遗嘱》的效力，从而确定案涉《房屋买卖合同》项下权利义务的承继主体。 根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国继承法若干问题的意见》第四十条规定：“公民在遗书中涉及死后个人财产处分的内容，确为死者真实意思的表示，有本人签名并注明了年、月、日，又无相反证据的，可按自书遗嘱对待。”。首先，根据《鉴定意见书》载明的内容：“被鉴定人王明才年事已高，拟订立遗嘱，现委托本中心对其有无民事行为能力进行鉴定”以及“被鉴定人王明才由家人扶入检查室，意识清楚，年貌相符，表情自然，问答切题……其名下有房产一处，拟将该处房产遗留给幺儿”，可知2012年王明才进行民事行为能力鉴定的目的就是为了订立遗嘱，且《遗嘱》中所述意思与《鉴定意见书》内容也并无矛盾之处；其次，王贵对于《遗嘱》真实性予以认可，王忠碧也确认《遗嘱》中见证人处的签字为其本人所签；第三，王忠华、王琼虽不认可《遗嘱》真实性，但并未提供相反证据予以证明，应承担证明不力的责任；最后，此份《遗嘱》主文虽为打印，但有各方签名并注明了年、月、日，因此，可见王明才将案涉房屋由王贵继承的意思表示真实，案涉《遗嘱》形式上虽有欠缺，但不影响其效力，《遗嘱》合法有效。根据《中华人民共和国继承法》第十六条第二款之规定：“公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。”，案涉房屋应依《遗嘱》内容由王贵个人进行继承，王忠碧、王忠华、王琼对案涉房屋不具有继承权。并且，王贵继承案涉房屋，应同时继受案涉《房屋买卖合同》项下的权利和义务。 四、合同能否继续履行 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案中，刘华均已依约支付了170000元购房款，案涉房屋也已交付，且刘华均当庭表示愿意支付剩余10000元购房款，根据合同约定，王贵作为案涉房屋的继承人应当配合刘华均办理案涉房屋过户登记手续。至于王贵、王忠碧、王忠华、王琼所称案涉房屋因其特殊性不能直接办理产权给非安置人，而是应当由继承人继承房屋的抗辩，一审法院认为，已可以确定王贵为案涉房屋继承人及案涉合同义务继受人，合同履行主体、履行内容均已明确，且不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条阻碍合同继续履行的事项，双方的合同能够继续履行。 五、刘华均主张的违约金是否应予支持 一审法院认为，违约金的请求基础应以实际损失为前提，一方面，房屋客观上无法过户是因王明才去世导致，另一方面，在刘华均购买房屋之后的时间里，整个成都市房价处于大幅上涨趋势，且刘华均也一直在实际使用房屋。因此其不存在实际的损失，对刘华均诉请的违约金不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十六条第二款，《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国继承法若干问题的意见》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、判决生效后，在刘华均向王贵支付剩余购房款10000元的情况下，王贵在刘华均付清剩余房款之日起十日内协助刘华均办理位于成都高新区大房屋的过户登记手续；二、驳回刘华均的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取525元，由刘华均负担。 二审中，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、案涉《房屋买卖合同》中与刘华均建立房屋买卖合同关系的相对方的认定，进而该合同的效力如何认定。 庭审已查明，《房屋买卖合同》中甲方处为“王明才、王贵”，合同尾部亦有王明才、王贵的签名，而该合同签订前，王明才已于2012年6月28日立《遗嘱》一份，确认将案涉房屋留给王贵个人继承，其余子女对该房屋不享有继承权。该《遗嘱》的见证人处有“马茂琼”、“王忠碧”签字捺印，一审庭审中，王忠碧认可其签名的真实性；再结合2012年6月26日的《司法鉴定意见书》载明对王明才进行民事行为能力鉴定的目的和结论，一审法院认定该《遗嘱》合法有效正确。本案中，刘华均持有该《遗嘱》并向一审提交的事实，能够证明刘华均在签订《房屋买卖合同》时知晓案涉房屋由王贵个人继承的事实。假设《房屋买卖合同》签订时买卖双方均认为出卖人为王明才，则无需在合同中将王贵亦列为卖方，亦无需向刘华均告知《遗嘱》事宜，由此可见，签约时买卖双方均认为出卖人为王贵。鉴于签约时王贵尚未取得案涉房屋的所有权，故《房屋买卖合同》中将王明才、王贵均列为出卖方，应系刘华均尽到审慎注意义务的表现。基于此，本院对刘华均主张王贵系案涉房屋买卖合同关系相对方的意见予以支持。 关于《房屋买卖合同》的效力认定。本案中，王贵从未对自己在案涉合同中签名的真实性提出异议，亦从未否认自己有出卖案涉房屋的意思表示。故，根据《房屋买卖合同》载明的内容，能够证明王贵与刘华均就案涉房屋买卖自愿达成的合意系双方的真实意思表示。一审已查明，案涉房屋系高新区统征办拆除王明才在农村宅基地上的自建房后对其补偿安置的房屋，房屋的土地性质为国有土地，在此情况下，案涉房屋的转让亦不违反法律、行政法规的禁止性规定。基于此，一审认定《房屋买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。 关于王贵上诉提出王明才在签订《房屋买卖合同》时不具备相应民事行为能力的问题。本院认为，根据前述分析，案涉合同的相对方并非王明才，因此王明才在签约时的民事行为能力状态不影响案涉合同的效力认定。更何况，王贵在一审中对《房屋买卖合同》质证称“对合同真实性确认，是我与王明才一起签订”的意见，与其该项上诉意见明显矛盾，根据禁反言原则，本院对王贵的该意见不予采信。 关于王贵上诉提出其并非案涉房屋唯一继承人的问题。本院认为，王明才所立《遗嘱》合法有效，案涉《房屋买卖合同》亦非王明才作为出卖人处分权利，而是王贵基于《遗嘱》行使处分权，故，王贵以王明才在所立《遗嘱》之后又将案涉房屋出卖给刘华均为由上诉主张《遗嘱》已丧失效力和约束力的意见不成立。王贵据此主张在王明才去世后，应由王明才的四位子女共同作为案涉房屋继承人的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、刘华均要求王贵协助办理案涉房屋产权过户手续的主张能否成立。 庭审已查明，《房屋买卖合同》签订后，刘华均按约支付了170000元购房款，房屋已于2016年11月3日交付刘华均实际占有使用至今。根据约定，余款10000元应于双方完善过户手续后支付。上述事实能够证明刘华均已按约履行作为买方的义务。虽然当前案涉房屋尚未登记至王贵名下，但该房屋系高新区统征办因拆迁原因安置给王明才，王明才又以《遗嘱》方式确认由王贵继承。在此情况下，一审法院结合向高新区统征办走访调查的情况，认定不应因王贵不配合取得案涉房屋所有权而构成刘华均主张权利的障碍，进而判决王贵应在刘华均支付尾款10000元之日起十日内协助刘华均办理案涉房屋的过户登记手续，并无不当，本院予以维持。需指出的是，本院基于《房屋买卖合同》的约定认定王贵应向刘华均承担的产权过户登记手续这一协助办理义务，该认定不影响高新区统征办根据案涉《成都高新区拆迁补偿、住房安置过渡协议》在办理案涉房屋权属转移登记手续时的审查。 综上，王贵的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王贵负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 龚 耘 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 王朝阳