河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执复409号 复议申请人（异议人、被执行人）：石家庄市长安区人民政府招待所，注册号：1301001402985，住所地石家庄市长安区范光街**。 法定代表人：张键，该招待所总经理。 委托诉讼代理人：张杰诺、王春阳，河北冀督律师事务所律师。 申请执行人：河北明辉房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91130124672093000Y，，住所地石家庄市栾城区惠源** 法定代表人：王京广，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李彦平。 委托诉讼代理人：刘涛，河北尚玺律师事务所律师。 复议申请人石家庄市长安区人民政府招待所（以下简称长安区政府招待所）不服河北省无极县人民法院（2020）冀0130执异17号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院执行长安区政府招待所与河北明辉房地产开发有限公司（以下简称明辉房地产公司）其他案由一案中，异议人长安区政府招待所对无极县人民法院扣除土地出让金937.6万元不服，向执行法院提出书面异议。 执行法院查明，无极县人民法院在执行河北明辉房地产开发有限公司与石家庄星洲大酒店有限公司、石家庄市长安区人民政府招待所为借款合同纠纷一案；石家庄富杰商贸有限公司与石家庄星洲大酒店有限公司、石家庄市长安区人民政府招待所为借款合同纠纷一案；北京京雄消防安全系统有限公司与石家庄星洲大酒店有限公司、石家庄市长安区人民政府招待所为施工合同纠纷一案中，依法拍卖了被执行人石家庄市长安区人民政府招待所的划拨土地及房产，拍卖所得价款2940万元，扣除土地出让金937.6万元，剩余价款20024000元已分配完毕。2018年2月7日，无极县人民法院将扣除的土地出让金937.6万元交付至石家庄市财政局市国库。2020年5月21日，无极县人民法院出具通知，要求异议人石家庄市长安区人民政府招待所接到通知后30日内领取余款2853135元。 另查明，异议人石家庄市长安区人民政府招待所以其位于长安区星洲大酒店有限公司的借款作抵押并依法承担担保责任。上述事实有石家庄市长安区人民法院（2002）长经初字第790号民事判决书所证实。 执行法院认为，《中华人民共和国担保法》第五十六条第二款规定，拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。《中华人民共和国城市房地产抵押管理办法》第四十五条规定，以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。异议人石家庄市长安区人民政府招待所以其位于长安区星洲大酒店有限公司的借款提供抵押担保，无极县人民法院依据上述法律规定首先从执行拍卖价款中拨付土地出让金937.6万元到石家庄市财政局市国库的执行行为不违反法律规定，故对异议人的申请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回石家庄市长安区人民政府招待所的异议请求。 复议申请人长安区政府招待所向本院申请复议称，依法撤销无极县人民法院2020年7月14日出具的（2020）冀0130执异17号《执行裁定书》，并依法改判支持复议人的异议申清。事实与理由： 一、一审法院适用法律错误。 一审法院依据《中华人民共和国担保法》第五十六条第二款规定，拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。以及《中华人民共和国城市房地产抵押管理办法》第四十五条规定，以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿的规定，认为应当在拍卖款中扣除土地出让金，属于事实认定错误。该两条法律调节的是债权人的优先受偿权和国家应收土地出让金的先后顺序，并不是规定土地出让金必须在拍卖款中扣除。 二、一审法院事实认定错误，本案不应在拍卖款中扣除土地出让金。 根据拍卖该房地产时无极县人民法院发布的《公告》第六条可知:标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。以及根据2019年5月21日《石家庄市划拨土地上房屋分套转让缴纳土地出让金的有关规定》第三条：“划拨土地上的非住宅分套转让时，土地出让金由受让人、受赠人缴纳。”的规定土地出让金应由买受人承担。但是无极县人民法院违背了自己所发公告，将土地出让金由复议申请人承担。属于事实认定错误。如果无极县人民法院将土地出让金由复议申请人负担，可能会造成国有资产流失。 综上所述，一审法院于2020年7月14日出具的《执行裁定书》适用法律错误，事实认定错误，望依法支持复议申请人的异议申请。 补充：冀华瑞房估（2016）字第20136号房地产估价报告，确定划拨土地总价值为1436.17万元，实际拍卖大约1000万元。却让招待所支付九百多万的土地出让金后，变为出让土地，由买受人享有土地使用权，土地价值增值8000万到1个亿左右。使国有资产变相流失，而买受人在未付出一分土地出让金的情况下，将土地变为出让土地，增加8到10倍。并且根据招待所向国土部门咨询，回复也是由受让土地的实际享有者来承担土地出让金。因为拍卖时明确说明了是划拨土地，但是因为划拨土地无法办理变更登记所以需要先交纳土地出让金，变为出让土地才能变更。但是实际的享有者仍然是买受人，应该由买受人来承担土地出让金。但是一审法院却直接从拍卖款中拨付土地出让金，是违反了法律的规定。 申请执行人明辉房地产公司答辩称，一审法院认定、适用法律正确，复议申请人的复议不能成立，应依法裁定驳回。 一、一审法院的拍卖程序完全符合法律规定。申请执行人为了实现债权依据生效的判决向法院申请执行，法院在执行过程中委托评估机构对抵押不动产的价值进行评估，一审法院根据评估价值在网络上发布拍卖公告公开进行司法拍卖，买受人通过网络竞拍得到涉案不动产并支付了保证金和拍卖价款，一审法院进行了分配和处置，将申请执行人应得的款项16502265元支付给申请执行人。整个拍卖过程符合法律规定。 二、一审法院在拍卖款中扣除土地出让金937.6万元符合法律规定。 根据《中华人民共和国担保法》第五十六条第二款规定，拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相应于应缴纳的土地使用权出让金所得的款额后，抵押权人有优先受偿权。《城市房地产抵押管理办法》第四十五条规定，以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。从以上法律法规的规定可以看出，一审法院从拍卖价款中先行扣除土地出让金937.6万元完全符合法律规定。从划拨土地的拍卖价款中先行扣除应缴纳的土地使用权出让金是为了保障国家利益而由法律规定的特殊优先受偿权。是必须要从拍卖价款中先行扣除的，上述规定并非只是调节债权人的优先受偿权和国家应收土地出让金的先后顺序，而是为保障国家利益和公共利益的强制性规定，因此一审法院的行为完全符合法律规定，是完全正确的。 三、一审法院并未造成国有资产的流失。 一审法院已将从执行拍卖价款中扣除的937.6万元拨付至石家庄市财政局国库，不存在国有资产的流失问题。 四、一审法院并不存在违反发布拍卖公告的行为。 1、拍卖价款中还有土地出让金。一审法院在发布的拍卖公告第5条明确载明，拍卖标的的土地为划拨用地，需办理土地出让手续，出让金首先在拍卖价款中优先拨付。因此拍卖价款中即含有土地出让金，一审法院先行从拍卖价款中扣除土地出让金并无不当。 2、拍卖公告第6条所载明的费用负担，并不包括土地出让金。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条的规定，执行法院在不动产拍卖公告和特别提示中关于税费承担的内容，应当仅针对拍卖本身而形成的税费，包括增值税、土地增值税、个人所得税、契税，并不包括土地出让金，一审法院发布的拍卖公告第6条所载明的费用负担，并不包括土地出让金，因此并不存在一审法院违背公告，由复议申请人承担土地出让金的情况。 3、本案并未由复议申请人负担土地出让金。本案的涉案土地为国家划拨地，复议申请人无偿取得，一审法院在拍卖价款是由买受人交付，一审法院已先行将土地出让金扣除并上交国库，土地出让金是由买受人承担的，并不存在由复议申请人负担土地出让金的问题。 4、《石家庄市划拨土地上房屋分套转让交纳土地出让金的有关规定》不能作为认定案件事实适用法律的依据。该规定只是石家庄市政府发布的规范性文件，不属于法律法规，同时该规定也只是关于划拨土地上房屋分套转让时土地出让金缴纳规定，该规定第五条也明确规定涉及整宗土地的转让并不适用该规定，因此，该规定明显不能适用本案。 综上所述，复议申请人的复议申请无事实及法律依据，依法不能成立，应依法裁定驳回其复议申请。 申请执行人明辉房地产公司提交如下证据：提交从网络公示上打印的对拍卖对象的拍卖介绍，证明一审法院从拍卖价款中扣除土地出让金并无不当，而且此拍卖介绍之前已经进行了公示。复议申请人当时也没有参与竞拍，现在不能因为拍品的价值又增加了，来撤销一审裁定。复议申请人陈述土地增值到了8000万到一个亿，与事实不符。对标的物进行拍卖的时候进行过评估，而且把评估报告向复议申请人进行了送达，复议申请人也没有提出过任何异议。因此一审法院就以评估报告来确定拍卖的底价，这个是符合法律规定的。 复议申请人长安区政府招待所质证称，对证据真实性无异议，对合法性有异议。土地出让金由谁承担是法律明确规定的，并不是以无极法院的认定为准，无极法院的公告是错误的，违反法律规定的，公告没有说明具体是由谁来承担土地出让金。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定报有关批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 《国家土地管理局对最高人民法院法经（1997）18号函的复函》（国土函字【1997】第96号）四、对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定。但在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移。凡属于裁定中改变土地用途及使用条件的，需征得土地管理部门同意；补交出让金的，应在裁定中明确，经办理出让手续，方可取得土地使用权。 根据相关规定，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权，转让划拨土地使用权需经土地管理部门批准。司法实践中，执行法院可依法拍卖被执行人名下通过划拨方式取得的国有土地使用权，但应在拍卖过程中，依法妥善处理，函商当地政府、充分披露信息等执行工作具体事宜。 本案中，执行法院虽然于2016年12月9日作出向石家庄市长安区国土资源局作出会商处理函，但是长安区国土资源局并没有书面回函。根据执行法院2020年11月14日向本院的执行案件的情况报告中载明，执行法院向石家庄市国土资源局发出会商处理函，该局法规处收到会商处理函后，法规处处长曾口头表示对法院依法处置划拨土地使用权已经知道，不再回函，只是要求处置划拨土地应将土地出让金缴纳到国库。 由此可见，执行法院处置该划拨土地时，究竟是向哪个国土资源局发出并送达的会商处理函？应该向哪个国土资源局送达？国土资源局为什么不书面回函？土地出让金的缴纳应当如何缴纳？本案是在按照划拨土地性质进行的评估拍卖，其评估价值是房地产总价值3675.48万元，其中：房产总价值2239.31万元，划拨土地总价值1436.17万元。2017年2月24日拍卖公告4月10日-11日进行拍卖的起拍价3675万元；2017年4月12日第二次公告5月15日-16日进行拍卖的起拍价2940万元，拍卖成交价为2940万元。那么本案是按照划拨土地价值确定的起拍价，也就是按照划拨土地性质进行的评估拍卖，执行法院是否还能够在划拨土地基础上拍卖的价款中扣除土地出让金？ 执行法院按照上述方式扣除土地出让金是否违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，.....应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的规定。执行法院应当征求所拍卖土地的国土资源管理部门的书面意见，并明确本案拍卖土地的土地出让手续如何办理，应由谁缴纳该拍卖土地的出让金、具体标准、相关依据？ 执行法院还应当查明，拍卖划拨土地与拍卖出让土地有无区别，评估价值、起拍价、土地出让金的缴纳如何确定。 此外，本案复议申请人的异议请求系撤销执行法院2020年5月21日出具的《通知》，返还扣除的土地出让金937.6万元涉及土地出让金是否应由买受人缴纳的问题，其处理结果与买受人石家庄派驰商业管理有限公司有利害关系，应当通知利害关系人参加执行异议审查，其审查程序亦属遗漏当事人。 综上，执行法院的异议裁定认定事实不清、证据不足，应予撤销，发回重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项规定，裁定如下： 一、撤销河北省无极县人民法院（2020）冀0130执异17号异议裁定； 二、发回河北省无极县人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。                                                                                                                          审判长 何    东    华                                                                                                                                           审判员  王    珊    珊 审判员 高   福   兴 二〇二〇年十二月八日 书记员 贾   胜   杰 书记员 白   娟   娟