湖北省孝昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鄂0921民初1594号 原告：武丽珍，女，1965年12月22日出生，汉族，孝感市孝**人，住孝感市孝**。 委托诉讼代理人：王**，湖北金煜言律师事务所律师。代理权限：一般授权。 被告：湖北广业房地产开发有限公司。住所地：孝昌县博士湾****。 法定代表人：刘仁超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐辉，湖北中伟律师事务所律师。代理权限：一般授权。 被告：湖北广业房地产开发有限公司昌泰梅园项目部。营业场所：孝昌县花园镇襄花村八组。 负责人：刘贵元，该项目部经理。 委托诉讼代理人：王建江，湖北中伟律师事务所律师。代理权限：一般授权。 原告武丽珍与被告湖北广业房地产开发有限公司（以下简称广业公司）、被告湖北广业房地产开发有限公司昌泰梅园项目部（以下简称昌泰梅园项目部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武丽珍及其委托诉讼代理人王**、被告广业公司的委托诉讼代理人徐辉、被告昌泰梅园项目部的委托诉讼代理人王建江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武丽珍向本院提出诉讼请求：依法判决二被告1.立即为原告办理所购位于孝昌县花园镇襄花村八组昌泰梅园项目5栋1单元602室和8栋1单元601室房屋的不动产权证书；2.立即向原告支付违约金（自2018年8月30日起至二被告为原告实际完成第一项诉求中涉诉房屋所有权登记办证之日止，以购房款的万分之五按日计算），截止2020年9月8日违约金的数额为167345.82元；3.承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月30日，原告武丽珍购买了被告昌泰梅园项目部开发的位于孝昌县花园镇襄花村八组昌泰梅园项目5栋1单元602室和8栋1单元601室房屋，同日二被告向原告交付了房屋，被告广业公司同原告签订了《商品房买卖合同》，原告已付清了全部房款，并到房产管理部门办理了购房合同备案登记手续。合同同时约定被告应当在商品房交付之日起90日内为原告办理房屋所有权证书，如果逾期则自违约之日起以购房款的万分之五按日向原告支付违约金。时至今日，原告多次找到二被告办理上述所购房屋的不动产所有权登记证书未果，特具状起诉，请求依法支持上列诉讼请求。 被告广业公司辩称，1.原告诉请的房屋买卖合同关系，应该是民间借贷纠纷，应当按照基础法律关系民间借贷纠纷予以审理；2.应当按照最新的关于民间借贷纠纷的相关司法解释确定本案借贷的本息额度，所以原告在本案的关于买卖合同的诉请应当依法予以驳回。本案涉及基础借贷关系的往来，我方要求实际借款人刘贵元或项目部借款经办人到庭参加诉讼，以利于查明案件事实，防止虚假恶意诉讼。 被告昌泰梅园项目部辩称，1.如果先有民间借贷再转为房屋买卖，请法庭依法查明；2.即使涉及不动产权证的办理，也不是被告的原因导致不能办证；3.合同约定的日万分之五的违约金的数额过高应予以调整，本院的同类案件是以日万分之一的标准判决的。 本院经审理查明认定事实如下：2014年7月24日、2014年9月25日、2015年6月12日，被告昌泰梅园项目部向原告武丽珍借款200000元、100000元、350000元，原告武丽珍均通过银行转账方式交付上述借款，被告昌泰梅园项目部每次均向原告出具收据，载明收款事由为暂借款，并注明月息2%。2018年，因上述款项本息未清，被告昌泰梅园项目部与原告武丽珍协商以昌泰梅园项目5栋1单元602室和8栋1单元601室房屋作价抵偿部分借款本息。 2018年5月30日，原告武丽珍与被告广业公司签订《商品房买卖合同》（预售）两份并于2018年6月27日办理了登记备案手续。合同约定：第三条商品房基本情况3.该商品房为第一条规定项目中的5号楼1单元6层1-602号…第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1800.00元，总价款为224658元…第七条付款方式及期限（二）买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款买受人应当在2018年5月30日前支付该商品房全部价款…第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房…第二十条房屋登记（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。第二份合同约定的房屋为8号楼1单元6层1-601号，房屋单价每平方米1800元，总价款227628元，其他约定与第一份相同。签订合同当日，被告昌泰梅园项目部向原告武丽珍出具收据两份，载明收受武丽珍上述两套房屋购房款224658元、227628元，收款方式均为抵借款。合同签订后，被告昌泰梅园项目部向原告武丽珍交付了房屋，因该项目部就昌泰梅园项目的税费未清等原因，至今没有办理不动产权证书。 2018年7月31日，原告武丽珍（债权人、甲方）与被告昌泰梅园项目部（债务人、乙方）签订债权、债务协议书，与本案相关内容有：乙方两年分三次（2014年、2015年）向甲方借到现金共计650000元并承诺按每月2%计息，目前乙方已向甲方支付2015年全年利息，2016年下半年至今利息未付甲方。介于乙方当下困境，经双方协商同意，乙方将2017、2018两年度按月利率2%调整为按年利率10%计算，按借款本金650000元计算，2016年下半年和2017、2018两个年度利息共计162892元。经双方协商，乙方将孝昌县昌泰梅园小区已建成两套房产作价452286元抵扣偿还部分借款本息。偿还方式为以本金650000元中支出289394元加上乙方欠甲方利息162892元，共计452286元作为甲方两套房产的抵扣房款。 又查明：被告昌泰梅园项目部系被告广业公司依法设立的分公司，经工商登记，独立纳税。 本院认为，本案原告武丽珍与被告昌泰梅园项目部之间在2014年就存在民间借贷关系，2018年，在被告昌泰梅园项目部未还清本息情况下，双方经协商将案涉的两套房屋出售给原告武丽珍，用以抵偿部分借款本息，系双方之间因意思表示发生变化，达成新的合意。双方在该合意形成后，由原告武丽珍与被告广业公司就案涉两套房屋签订《商品房买卖合同》（预售），并向房管部门登记备案，至此双方形成新的法律关系，即商品房买卖合同关系。双方之间签订商品房买卖合同并非是为保障债权的实现为民间借贷关系提供担保，而是在债务人昌泰梅园项目部难以清偿债务时，通过将商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的行为。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉两份《商品房买卖合同》（预售）合法有效，本院予以确认。但原告是以被告昌泰梅园项目部欠付的借款本息抵扣应交付的购房款，故该借款本息的金额特别是利息的计算是否合法、有无应当扣除部分在本案中应当予以审查，用以确定原告是否足额支付购房款，也避免当事人通过签订商品房买卖合同的方式将超出法律规定的高息合法化。根据原告提交的债权、债务协议书，被告昌泰梅园项目部在签订该协议书前仅按约定的月利率2%支付了2015年度利息，双方在该协议书中重新约定2016年下半年及2017、2018年度利率下调为年利率10%，按该标准计算利息为650000×10%×2.5＝162500元，与双方在协议中认定的利息总额162892元较为接近，表明双方之间的利息计算符合法律规定，没有应当扣减的金额，由此可以认定原告武丽珍全额支付了购房款。依法成立的合同，对合同双方具有约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中原告已按合同约定履行了义务，被告虽已交付房屋，还应依合同约定在交付房屋之日起90日内协助原告办理房屋所有权登记，逾期则应承担违约责任，自逾期之日起支付违约金。双方认可已实际交房，但没有办理书面的交房手续，现双方对交房时间陈述不一，略有差异，根据合同约定以及双方陈述，结合双方签订合同时案涉房屋是符合交房条件的现房等情况，本院综合考虑确定交房时间为合同约定的交房时间，即2018年6月30日。那么被告应在2018年9月30日前协助原告办理不动产权证书。双方所签合同约定逾期办证违约金按日万分之五的标准计算，该约定的标准过高，应当予以调整。双方所签合同中约定的逾期办证与逾期交房违约金计算标准相同，显然，逾期交房给买受人造成的损失明显大于逾期办证；再结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将逾期办证违约金计算标准依法调整为按日万分之一的标准计算。案涉合同虽由被告广业公司签订，但办理产权登记必须提供税票，而被告昌泰梅园项目部虽系广业公司设立的分公司，但其独立纳税，税票应由昌泰梅园项目部向税务部门纳税后开具，故被告昌泰梅园项目部亦具协助义务，应于被告广业公司共同承担责任。综上所述，对原告诉讼请求的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 一、被告湖北广业房地产开发有限公司、被告湖北广业房地产开发有限公司昌泰梅园项目部于本判决生效后三十日内提供涉案房屋权属登记的相关材料，协助原告武丽珍办理昌泰梅园项目5栋1单元602室和8栋1单元601室房屋不动产权证书。 二、被告湖北广业房地产开发有限公司、被告湖北广业房地产开发有限公司昌泰梅园项目部于本判决生效后十日内向原告武丽珍支付逾期办证违约金，以452286元为基数，按日万分之一的标准自2018年10月1日起计算至实际办证之日止。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3746元减半收取计1873元，由被告湖北广业房地产开发有限公司、被告湖北广业房地产开发有限公司昌泰梅园项目部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  祝荣 二〇二〇年十二月十六日 法官助理杨莹 书记员欧阳文静