河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民再71号 再审上诉人（原审被告）：刘俊杰，男，1993年9月8日出生，汉族，现住河北省高阳县。 委托代理人：岳春蕊，河北后沃律师事务所律师。 再审被上诉人（原审原告）：闫颖杰，女，1976年9月2日出生，汉族，现住河北省保定市莲池区。 再审上诉人刘俊杰因与再审被上诉人闫颖杰确认合同无效纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民再1号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人刘俊杰的委托诉讼代理人岳春蕊、再审被上诉人闫颖杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审上诉人刘俊杰上诉请求：一、撤销河北省保定市莲池区人民法院(2020)冀0606民再1号民事判决，改判驳回闫颖杰的诉讼请求；二、本案诉讼费由闫颖杰承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、根据双方当事人举证的“保定市存量房买卖合同”及相关文件材料、刘俊杰举证的原“房屋所有权证”等证据，均可证实案涉房屋原为徐 2 朝辉个人单独所有。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，案涉房产明确登记为徐朝辉个人单独所有，应当以此认定案涉房屋属徐朝辉单独所有的权属属性。一审判决仅以该案涉房屋的“房屋所有权证”取得时间晚于闫颖杰与徐朝辉的结婚时间即认定“双方婚后购买了坐落于保定市房屋应当认定该房屋属于闫颖杰和徐朝辉的夫妻共同财产”没有事实依据。该种认定方式实质上是在闫颖杰起诉“确认合同效力纠纷”案件中对财产所有权问题进行了裁判，既超越当事人诉讼请求范围，又缺乏事实及法律依据，裁判错误。闫颖杰在2009年5月13日起即明知该房产登记为徐朝辉个人所有，但闫颖杰从未向不动产登记机关申请登记异议以主张自己的权利，也未与徐朝辉达成任何房屋共有的确认意见，而是承认房屋登记状态至今，且闫颖杰既未举证证实其与徐朝辉共同购买案涉房屋，也未证实其与徐朝辉就案涉房屋确认共同所有，由此也证实闫颖杰不享有该房屋的所有权。闫颖杰主张案涉房屋系“对内职工出售，房本都写单独所有”不能成立。如案涉房屋属于单位内部购房的商品房化而来，在该房屋登记为个人所有权的过程中，闫颖杰有充分的权利途径要求该房屋登记为夫妻共同所有。而至徐朝辉向刘俊杰出卖房屋，该房屋均显示为徐朝辉个人所有，故也可证实徐朝辉单独所有案涉房屋的事实。2、关于合同效力问题。刘俊杰与徐朝辉签订“保定市存量房买卖合同”、购买徐朝辉单独所有房屋，所签订的合同依法有效。闫颖杰诉请确认上述合同无效，没有事实依据。其一、上诉人购买徐朝辉房屋的目的是出于在保定市生活需要， 3 且徐朝辉当时因经营资金需求，有出卖房屋意愿，双方就此达成合意，刘俊杰与徐朝辉及其他案外人不存在恶意串通行为，更未损害被上诉人利益。其二、闫颖杰未就所起诉“确认合同效力”请求举证任何可证实合同无效的证据。一审判决没有围绕合同效力的焦点问题进行审理和调查，在没有证据证实合同效力应予否定的情况下，判决合同无效，认定事实错误。3、关于案涉房屋价格和善意取得的问题。刘俊杰与徐朝辉就案涉房屋买卖，向徐朝辉支付了购房款28万元，并负担了购买房屋的相关税费，购房总成本为30余万元；该价格是刘俊杰与徐朝辉协商一致的结果、徐朝辉出卖房屋时要求刘俊杰以现金方式付款，以便用于经营所需。买卖双方就房款价格和支付方式的约定，不违反法律规定，依法应予保护。善意取得制度适用的前提是“无权处分”，刘俊杰购买徐朝辉房屋，案涉房屋为徐朝辉所有，案涉房屋的房屋所有权证及不动产登记管理部门的登记信息中也均记载该房屋为徐朝辉个人所有，由此足以证实徐朝辉就案涉房屋的买卖系具备完全所有权基础上的处分行为，否则不动产登记管理机关也不可能为上诉人与徐朝辉的房屋买卖办理变更登记，本案争议不适用善意取得制度。徐朝辉向刘俊杰出卖案涉房屋，既不存在恶意串通行为，也未损害第三人利益，合同依法成立有效。4、关于证据认定问题。就闫颖杰举证的“租房合同和租金转账记录”，与本案“合同效力”问题没有任何关联，一审法院予以认定没有依据；就闫颖杰举证的“通话录音”，其内容体现了案涉房屋的部分交易款项金额，有利查明本案案情，双方无异议，闫颖杰也提交了该录音的原始载体，而一审判决以“闫颖杰未提供原始载体”为 4 由不予认定属于偏向采证，造成本案事实认定不清；《房地产抵押估价报告书》证据来源不明、真实性不明、与本案无关。二、一审判决适用法律错误。1、闫颖杰就本案的起诉，主张刘俊杰与徐朝辉之间的房屋买卖合同无效。“确认合同无效纠纷”一般指“合同当事人”主张确认合同无效，即合同当事人才是该种纠纷的适格原告。同时，在司法实践中，也存在合同当事人以外的第三人主张要求确认合同无效的情形，而人民法院受理此类案件的标准为《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条所规定的“（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”，闫颖杰未经确定刘俊杰与徐朝辉间合同有利害关系，其无权以第三人身份要求确认案涉合同无效。2、一审判决认为“房屋买卖合同无效后，刘俊杰应当将案涉房屋所有权返还给对方”、“现徐朝辉法定继承人对被告返还的财产均享有继承权”认定方式错误。假设案涉房屋应当“返还”，该房屋应按照法定继承或遗嘱继承甚至是否存在遗赠事实，均未确定，一审判决此种“认定”方式没有事实及法律依据。综上所述，一审法院认定认定的事实错误，适用法律错误，应判决驳回闫颖杰诉讼请求。 再审被上诉人闫颖杰辩称：再审一审判决认定事实清楚正确，判决有法可依、公平公正，应予维持。事实与理由：一、“确认合同无效纠纷”一案中的诉争房产“保定市”系闫颖杰和徐朝辉共有。夫妻关系的确立是以双方结婚登记为准，闫颖杰与徐朝辉于2001年7月12日结婚登记。于2006年、2007年花费闫颖杰婚前存款和婚后共同的工资以及向闫题杰娘家亲属及同学的借 5 款分期购买的此房屋，于2009年5月取得该房产证。该房屋婚后取得，且闫颖杰和徐朝辉购买该房屋后没有任何其他关于房产归属约定，理当属于夫妻共有。因该房屋是保定市原先锋机械厂的房改房、而徐朝辉是先锋机械厂的职工，产权都是登记在先锋机械厂职工名下，法院认定闫颖杰和徐朝辉共有符合事实且有法可依。二、刘俊杰至今没有提交任何实质的证据证明，如所付现金的来源、取款凭证等证实已交付房款。经徐朝辉之手的只有“保定市存量房买卖合同”中双方约定的11万元。从该房屋买卖合同签字之日2015年6月3日直到徐朝辉2015年9月29日去世近四个多月的时间里，徐朝辉都是在从事之前的给私人运输煤的行业，刘俊杰称徐朝辉要求以现金方式付款以便用于经营所需不实。徐朝辉出让该房屋并非生活所需，也没有经营其他事项急需现金。“保定市存量房买卖合同”中对“保定市”的约定价格11万元不管支付与否都远远低于当时的市场价格40余万元。闫颖杰提交的2015年6月1日由徐朝辉本人委托保定市永盛房地产评估有限公司对该房屋估价结果是423984元。闫颖杰另提交了该房屋楼下“保定市乐凯南大街2940号29-1-502”由中介出具的买卖合同成交价500000元及在2015年8月5日价值时点的委托评估价值为438028元。刘俊杰质疑上述证据可以另行举证，提供有评估资质的公司对该类房屋的评估报告。诉争房屋过户后，徐朝辉并未向刘俊杰交付该房屋。并且由闫颖杰断续出租并收取租金。刘俊杰并未实际占有该房屋。三、关于房屋买卖合同效力。刘俊杰作为房屋受让人称房屋交易时不曾通知闫颖杰，也未曾见过闫颖杰，没有提交闫颖杰对出让该房 6 屋知情的任何证据。“保定市存量房买卖合同”中也没有答辩人闫颖杰的任何签字。刘俊杰作为徐朝辉的亲属，明知徐朝辉的婚姻状态且自己根本没有在保定市购房的任何工作和生活需要。徐朝辉作为房屋出让人，在隐瞒房屋共有人闫颖杰的情况下擅自处分共有房屋的行为，实为恶意串通，二者共同损害了房屋共有人闫颖杰的权益，该买卖合同应认定无效。四、法院确认“保定市存量房买卖合同”无效后，诉争房屋当然要回复到买卖之前的状态，即闫颖杰和徐朝辉共有的状态。至于该房屋继承人的份额确认已超出一审原告的诉讼请求，法院可不予涉。综上所述，请求法院依事实和法律驳回其诉讼请求，维持一审判决。 闫颖杰向一审法院起诉请求：1、判决徐朝辉与刘俊杰的房屋买卖合同无效；2、判决刘俊杰协助闫颖杰将房屋过户到闫颖杰名下；3、诉讼费和律师费由刘俊杰承担。事实与理由：闫颖杰与徐朝辉于2001年7月12日登记结婚，婚姻存续期间于2006年购买坐落在保定市住房一套，有房屋确权证书。2015年9月29日徐朝辉发生交通事故死亡，上述房产一直由闫颖杰居住至今。但是2017年5月闫颖杰发现上述房产的确权证书过户到了刘俊杰名下。刘俊杰系徐朝辉妹妹徐梅娜的丈夫刘路民的亲任子，闫颖杰对转让房产事宜一概不知。闫颖杰多次找刘俊杰交涉此事，刘俊杰讲上述房产系刘路民为其出钱购买，闫颖杰又与刘路民、徐梅娜交涉，二人置之不理借故推脱。闫颖杰认为上述房产系夫妻共同财产，2015年闫颖杰与徐朝辉经常发生矛盾，一度闹到要离婚的程度，徐朝辉是害怕离婚时夫妻均分房产才与徐梅娜、刘路民合谋拟定虚假买卖合同， 7 将房产过户到刘俊杰名下。这种虚假买卖、擅自单方转让过户房产的行为应属无效行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第八十九条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共同财产的，一般认定为无效。”刘俊杰并未实际出资购买房屋，属于与第三人徐梅娜、刘路民及徐朝辉恶意串通损害闫颖杰合法权益，应当认定合同无效。 一审法院再审查明，闫颖杰与徐朝辉是夫妻关系，刘俊杰是徐朝辉的妹夫刘路民的侄子。闫颖杰和徐朝辉于2001年7月12日登记结婚、婚后购买了坐落于保定市房屋，2009年5月13日办理了房屋所有权证（编号为保定市房权证字第××号）所有权人登记在徐朝辉名下，共有情况登记为单独所有，建筑面积88.33平方米。2015年6月3日徐朝辉与刘俊杰签订《保定市存量房买卖合同》约定徐朝辉将保定市房屋出售给刘俊杰，合同中约定房屋成交价为110000元，产权过户完成后交付房屋。合同签订同日，买卖双方办理了房屋过户手续，刘俊杰取得保定市房屋的所有权证。闫颖杰述称房屋交易时闫颖杰不知情，认为是合同双方恶意串通虚假出售，刘俊杰并未实际支付对价。刘俊杰述称买卖房屋时刘俊杰不曾通知闫颖杰，徐朝辉是否告知过闫颖杰，刘俊杰不清楚，房屋买卖的实际成交价是280000元，房款已经全部以现金方式交付给徐朝辉，房款和过户交易费用共计300000元的资金来源是向其叔叔刘路民借贷。 又查明，2015年6月1日，徐朝辉委托保定市永盛房地 8 产评估有限公司对保定市房屋估价，估价结果是该房产在2015年6月1日的评估价值为人民币423984元。同年7月16日，该房屋同一单元同等面积的29-1502号房屋出售，房屋买卖合同约定成交价500000元，在2015年8月5日价值时点的委托评估价值为人民币438028元。 再查明，诉争房屋过户后，徐朝辉并未向刘俊杰交付房屋。2015年9月29日，徐朝辉驾驶车辆途中发生交通事故死亡。徐朝辉的法定继承人有配偶闫颖杰、父亲徐志博、母亲史桂荣、儿子徐泽宇。徐朝辉死亡后，保定市房屋由闫颖杰出租并收取租金，刘俊杰至今未实际占有该房屋。 一审法院再审认为，闫颖杰与徐朝辉2001年7月12日登记结婚，婚后购买了本案诉争的保定市房屋，2009年5月13日办理房屋所有权登记，虽然房屋登记在徐朝辉名下，共有情况登记为单独所有，但是该房屋是夫妻关系存续期间购买并取得所有权，应当认定该房屋属于闫颖杰和徐朝辉的夫妻共同财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一、关于房屋买卖合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院第十一条第一款规定，一方未经另一方同 9 意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。根据上述法律和司法解释的规定，未经配偶同意单方出售夫妻共有房屋的房屋买卖合同，认定为有效合同时具备以下几个条件：第一，买受人属于善意购买，而非与出卖人恶意串通损害配偶的利益；第二，买受人支付了合理对价；第三、买受人已经办理了产权登记手续。本案中，徐朝辉生前未经配偶闫颖杰同意而擅自处分夫妻共有的房屋，与刘俊杰签订房屋买卖合同，并将房屋过户至刘俊杰名下，确定双方买卖合同是否有效取决于刘俊杰是否构成善意取得。（一）闫颖杰提交了徐朝辉生前对诉争房屋的委托估价报告，又提交了与诉争房屋同一单元同等面积的502号房屋买卖合同及估价报告书，均显示诉争房屋市场价格在42万元以上。无论是保定市房地产交易中心档案中留存的《保定市存量房买卖合同》中约定的房屋成交价110000元，还是刘俊杰主张的房屋实际成交价280000元，均明显低于该房屋的市场价格。（二）刘俊杰主张购房款及过户费用共计300000元全部是向其叔叔刘路民借贷现金并已交付给徐朝辉，但是没有提交相应的付款凭证和取款凭证等证据加以佐证，所提交的证据也不足以证实被告这一主张。因此，再审一审法院认为刘俊杰购买诉争房屋未支付合理对价，虽然办理了房屋过户登记手续，但刘俊杰作为买受人不能构成善意取得，由此一审法院认定徐朝辉与刘俊杰关于保定市房屋的买卖合同无效，闫颖杰请求判决徐朝辉与刘俊杰签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求予以支持。二、关于合同被认定无效后的返还问题。无效的 10 合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，房屋买卖合同无效后，刘俊杰应当将保定市房屋所有权返还给对方，对方同时应当将购房款返还给刘俊杰。该房屋原登记在徐朝辉名下，现徐朝辉已经死亡，其法定继承人对被告返还的财产均享有继承权，现继承人各自继承财产的份额尚未确定。闫颖杰只是徐朝辉的法定继承人之一，请求判决刘俊杰协助将诉争房屋登记在闫颖杰名下，没有事实和法律依据，不予支持。徐朝辉的法定继承人继承权利的同时，也应当在所继承的遗产范围内按所继承的权利份额承担被继承人的生前债务。因双方对购房款金额争议较大，且徐朝辉的法定继承人尚未确定继承份额，双方返还财产的范围在本案中确实难以确定，因此对于合同无效后的返还部分，本案中不作处理，双方当事人可以待法定继承人的继承份额确定后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条的规定，判决：“一、徐朝辉与原审被告刘俊杰之间关于坐落在保定市房屋的买卖合同无效。二、驳回原审原告闫颖杰请求判令被告刘俊杰协助原告将房屋过户到原告名下的诉讼请求。案件受理费80元，由原审被告刘俊杰负担。” 再审二审查明的事实与再审一审查明一致。 本院再审认为，一、关于涉案房产原产权归属，闫颖杰与徐朝辉2001年7月12日登记结婚，该房产购买时间与房屋所有权登记证书记载时间均为二人婚姻关系存续期间，且二人对婚后取得的财产没有特别约定，应当认定为该房产系 11 闫颖杰与徐朝辉共同所有。对于共同所有的财产，共有人享有平等的处理权。二、关于诉争买卖合同效力问题，闫颖杰已举证证明，徐朝辉与刘俊杰约定的房屋价款远低于房产当时的评估价格与当时同小区同楼栋同单元同面积房屋市场价格，该事实再审一审法院已经予以认定，且刘俊杰现提交的证据亦不足以证实其已支付合理对价。刘俊杰2015年办理产权过户后至今仍未进行收房，亦未主张房屋交付的行为并不符合常理。另，刘俊杰在再审一审中认可与徐朝辉妹夫的亲属关系，刘俊杰购房行为处于徐朝辉与闫颖杰夫妻关系紧张甚至离婚期间，刘俊杰也认可与其与徐朝辉签订买卖合同时不曾通知闫颖杰。结合以上事实，可以认定徐朝辉与刘俊杰在闫颖杰不知情情况下低价签订合同并转让房屋的行为，侵害了房屋共有人闫颖杰的利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款规定，再审一审法院认定该买卖合同无效符合法律规定。关于刘俊杰是否已经善意取得该房产，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，善意取得需同时满足：一、受让人受让不动产是善意的；二、以合理的价格转让；三、转让的不动产已经登记。本案刘俊杰受让该不动产并非善意，且并未支付合理对价，不适用善意取得。因徐朝辉死亡，继承人各自继承的财产份额尚未确定，闫颖杰并非现房屋产权的唯一所有人，再审一审法院对返还房产的归属未作处理并无不当。 综上所述，再审上诉人刘俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回;一审再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项 12 规定，判决如下： 驳回上诉，维持河北省保定市莲池区人民法院(2020)冀0606民再1号民事判决。 二审再审案件受理费80元，由再审上诉人刘俊杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 皓 审判员 段 超 审判员 陈绍文 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 刘 佳