河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1524民初3201号原告：冯世英，女，1962年1月12日出生，汉族，住商城县。委托诉讼代理人：马光伟，河南誉美律师事务所律师。被告：张道国，男，1984年8月6日出生，汉族，住商城县。委托诉讼代理人：王建霞，河南千源律师事务所律师。原告冯世英与被告张道国合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯世英及其委托诉讼代理人马光伟、被告张道国及其委托诉讼代理人王建霞到庭参加了诉讼。庭审中，被告当庭反诉。因与本案不是同一性质的法律关系，本院裁定不予合并审理。本案现已审理终结。原告冯世英向本院提出诉讼请求：1、被告偿还原告欠款5万元及利息（从实际欠款之日起，按6%的年利率计算）；2、被告支付原告因办理房屋产权证费用6万元；3、被告支付违约金12万元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年底，被告于原告丈夫罗本华（在给被告看管工地意外已死亡）签订《房屋土地转让协议》，协议约定原告家出宅基地，由被告负责翻建房屋，并由被告补偿原告家40万元现金和三套房屋及两个车库，翻建房屋产权登记手续均由被告负责办理。另约定如果违约，由违约方向对方支付补偿款30%的违约金，被告方不能办理房屋产权登记手续另支付原告家6万元。合同履行过程中，被告尚欠原告家5万元补偿款，经多次催要无果，房屋登记手续至今未能办理。现被告严重违约。被告张道国辩称，1、原告的诉请没有事实依据。原告要求被告偿还欠款5万元及承担6%的利息不成立。被告已经按照协议书的约定将购买房屋土地款40万元全部给付了罗本华。原告所提到的5万元欠款系房屋建设过程中，罗本华的弟弟罗本清借口罗本华转让给被告的土地中有其父亲罗友山的份额，其有继承权，因此再次要求被告给付5万元，此款不是罗本华转让房屋土地的费用，不包含在40万元转让费中。当时被告不同意另行给付此款，罗友山就阻碍被告施工。为了保证工程顺利进行，被告在被胁迫之下写了一张5万元的欠条交给了罗本华。而且此款被告也已经全部支付给罗本华与原告的儿子罗付强。被告未欠原告的转让房屋土地款，更不需要承担6%的利息，被告没有违约，不应支付违约金12万元给原告。被告不应支付原告办理产权证费用6万元。被告建成房屋后，按照协议的约定，已给付罗本华三套房屋，为办理三套房屋的产权证，被告已经为罗友山办理了国有土地使用证和建设工程规划许可证，为罗本华办理了建设工程规划许可证，还向相关部门另外缴纳了12.0564万元办证费用。因为政策的原因，被告至今未领取到三套房屋的产权证，但并不是被告不办理产权证，而且《房屋土地转让协议书》并没有约定被告办证的时间，因此被告不应支付给原告办理产权证的费用6万元。2、被告与罗本华签订的《房屋土地转让协议书》无效，原告的诉请不应受到法律的保护。3、本案超出诉讼时效。自2010年12月10日协议签订，至2011年被告建成并交付房屋给罗本华至今已近10年，期间原告未向被告主张权利，早已超出诉讼时效，原告丧失了胜诉权。4、原告诉讼无理，被告不应承担本案的诉讼费用。原告冯世英为支持其诉请，向法院提交的证据有：1、身份证复印件；2、商城县赤城街道办事处三和社区居民委员会证明；3、2008年7月31日商城县城关镇人民政府为罗友山出具危房自查整改通知书复印件；4、罗友山国有土地使用证复印件；5、2010年12月10日，罗本华、被告签订《房屋土地转让协议书》；6、2010年12月23日，被告为罗本华出具5万元现金欠条。被告张道国提交的证据有：1、罗本华、被告签订《房屋土地转让协议书》；2、被告为罗友山办理的国有土地使用证、建设工程规划许可证；3、被告为罗本华办理的建设工程规划许可证；4、河南省罚没收入统一票据2张；5、商城县城关镇三里桥居委会证明；6、与原告儿子罗付强的通话录音光盘及纸质内容；7照片三张。被告认为：原告提交的证据1、2真实；证据3、4是复印件，无法确认其真实性，不能达到证明目的，危房改造通知书是2008年的，双方签合同是2010年；证据5协议书是无效的，抬头中乙方张道国的名字不是被告签的，下面的落款是被告写的；证据6是的姓名不是被告签的，可以申请笔迹鉴定，证据目录的字是被告本人签的，可以与欠条笔迹进行比对。原告冯世英认为：被告提交的证据1真实，土地转让协议书若是无效合同，双方可以互相返还财物，经过被告建设的所有权并非是被告所有，应属原告所有，原告给其建筑工程成本费，根据双方过错和责任，对损失另行确定。被告认为双方并未约定办证时间，根据法律规定，正常房屋建设投入使用合理期限内应办理房产证。被告认为违约金过高，根据合同法规定，双方可以约定违约金。证据2、3、4真实，正说明了该房屋的权属并非是被告所有，既然认定合同无效，被告并非该房屋证书的实际所有人。证据5仅证明支付房屋款及相关的事实，村委会无权证明，票据真实。本院经审理认定事实如下：罗友山是罗本华父亲（均已去世），罗本华是原告的丈夫，因罗友山和罗本华原名下的房屋（位于商城县××××村民组，面积共374平方米）属危房，2008年7月31日，商城县城关镇政府下达了危房自查整改通知书，要求对该房屋进行修缮。2010年，被告与原告丈夫罗本华签订房屋土地转让协议约定，罗本华将商城县城关镇三里桥六组建安小区罗友山、罗本华总住宅老房屋及周边所有土地转让给被告以原告家的名义投资建房，房屋建成后被告补偿原告现金40万元、房屋3套(每套面积不得低于120平方，超出120平方罗本华不再付给被告任何款项，原罗友山老房屋一层，原罗本华老房屋一层、四层)及两个车库（每个面积2.5米×5米），其它新建房屋归被告使用。被告首次付给罗本华协议款15万元，地基建成，被告付给罗本华15万元，一层主体建成，被告付给罗本华余款15万元，双方不得违约，若一方违约需付给对方违约金30%。被告负责为罗本华办理3套房屋产权证的相关手续，费用由被告负责，若被告不能出具罗本华房屋产权的一切手续，被告负责付给罗本华现金6万元。罗本华负责所有地块纠纷，保证被告正常施工，因土地纠纷所带来的损失由罗本华承担。罗本华保证施工车辆正常通行。此协议双方签字生效，由罗本华全权负责。被告按协议补偿了原告3套房屋及两个车库，原告还额外使用三个储藏间。2010年12月10日，罗本华因疾病死亡。2010年12月23日，被告在由别人写好5万元的欠条上签名，原告儿子罗付强承认该欠款不是在其家土地使用权投资建房的补偿款。被告先后向土地、房屋管理部门缴纳了12.0564万元费用，为原告办理了国有土地使用证和建设工程规划许可证，但未能办理房屋不动产权证。原告与被告因邻里琐事发生矛盾后，于2020年11月10日向本院起诉。没有证据证明原告在起诉前向被告催要过欠款、催促被告办理房屋产权证。本院认为，原告与被告协商，被告为原告家在其使用的土地上进行投资建房，各自分享获得的利益的约定不违反法律的禁止性规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告2010年12月23日被告出具欠款5万元的欠条时，罗本华已去世，原告的儿子罗付强承认该笔款不是投资建房的欠款，故与本案的合同纠纷不是同一法律关系，本院不予合并审理，原告可另行主张。被告虽已办理了房屋产权的部分手续，但最终未能为原告办理房屋的不动产权证，物权不适用诉讼时效的规定，被告应按约定支付原告款6万元,原告的该项诉讼请求，本院予以支持。没有约定被告为原告办理房屋产权的时间，原协议对该项也没有约定违约金，原告要求被告支付违约金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。被告的其他辩称理由不能成立，本院不予采纳。为了维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、被告张道国于判决生效之日起十日内支付原告冯世英办理房屋不动产权证的费用6万元；二、驳回原告冯世英其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2375元，由原告负担800元，被告负担1575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  黄文献二〇二〇年十二月二十五日书记员  余晓燕