安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终3428号 上诉人（原审原告)：潍坊鸿瑞商业运营有限公司，住所地潍坊综合保税区政务服务中心****。 法定代表人：张纪龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宗升广，男，汉，1988年7月11日出生，住山东省成武县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：董豪，安徽龙方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：涡阳县金盾置业有限公司，住所，住所地涡阳县胜利西路金盾首府**楼div> 法定代表人：王成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：简洪利，安徽元祥律师事务所律师。 上诉人潍坊鸿瑞商业运营有限公司（以下简称鸿瑞公司）与被上诉人涡阳县金盾置业有限公司（以下简称金盾公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初3337号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿瑞公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费、律师费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定事实及适用法律错误。本案中上诉人为证明双方合同关系，提交了2019年9月1日上诉人与被上诉人签订《【涡阳﹒金盾首府】项目独家代理合同》，该合同明确约定双方的权利义务。2.为证明双方结算的具体数额及支付欠款相关事宜，上诉人提交了2020年4月12日与被上诉人签署的《合同终止协议书》，证明双方最终结算所欠佣金数额，佣金的结算及支付方式。上诉人提交证据证明上述终止协议书已经开始实际履行。以上证据足以证明本案基本法律关系及上诉人所诉请的法律依据，一审法院以上诉人不能提供与业主签订的招商及销售合同原件为由，驳回上诉人的诉讼请求不合法。被上诉人在一审中承认欠上诉人销售佣金，只是具体数额有异议。即使法院认为招商佣金的诉请证据不足，也应对被上诉人已认可的相关事实进行审理，并依法作出该部分判决。二、上诉人无需提供被上诉人与业主签订的销售及招商合同，客观上也不能提供该合同。被上诉人提供招商合同证据显示，安徽科邦商业管理有限公司为甲方（运营商），业主为乙方（承租方）。该证据达不到其抗辩的证明目的，相反能证明被上诉人与案外人恶意串通。即使科邦公司与上诉人有委托关系，系其与我公司之间的争议，应另案解决。综上，被上诉人的行为，严重侵害了上诉人的合法权益，违反了诚信原则。一审法院没有查明案件事实，请二审法院依法纠正，支持上诉人的上诉请求。 金盾公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请二审驳回上诉、维持原判。一、被答辩人的上诉与事实不符。虽然被答辩人与答辩人签订了《【涡阳﹒金盾首府】项目独家代理合同》和《合同终止协议书》，但答辩人不知道被答辩人与安徽科邦商业管理有限公司之间的关系。被答辩人对其未结算的佣金应提供证据证明是其进行销售的工作成果。被答辩人不能证明现已完全符合结佣条件，其诉称事由不能成立。二、合同终止协议的附件一和附件二具体金额不吻合，附件一下文有备注：铺子S5106潘全英分期付款差25万元尾款，S5108于娜分期付款差7万元尾款，S8113董影分期付款差98万元尾款，此三户必须按网签合同补足尾款，否则扣除尾款应占佣金。合同终止协议并没有进行扣除。附件二的S103出租给蒋昭兰，该房屋在附件一中又卖给杨玉乾，上诉人作为房地产经纪公司不能把被上诉人的房屋既进行销售又出租给第三方，侧面反映销售和招商不是上诉人一人完成的。附件二下方备注：客户申彬、尹云飞、蒋昭兰、杨志强、马程程，五户需要在4月21日前补足一年租金，否则这5户将从乙方租金中扣除两个月的租金金额，但这五户的佣金在合同终止协议中全部结算且4月21日前才能补足一年租金，是否补足在合同终止协议签订时不能确定。综上，合同终止协议与客观事实不符，本案不应该按照终止协议认定。故，一审法院认定事实正确，适用法律正确。 鸿瑞公司向一审法院起诉请求：请求判令被告支付原告佣金927303元及违约金（自2020年4月24日起按万分之五计算至还清止）并由被告承担本案诉讼费、律师费。 一审法院认定事实：2019年9月1日，原告潍坊鸿润商业运营有限公司与被告涡阳县金盾置业有限公司签订《【涡阳﹒金盾首府】项目独家代理合同》一份，约定被告委托原告独家销售及招商【涡阳﹒金盾首府】项目的所有房源（商铺和住宅）产品，被告按合同约定向原告支付代理佣金。合同有效期限为2019年9月1日至2020年5月31日。2020年4月12日，原告潍坊鸿润商业运营有限公司与被告涡阳县金盾置业有限公司又签订一份《合同终止协议书》，协议约定，双方同意于2020年4月12日提前终止上述《【涡阳﹒金盾首府】项目独家代理合同》。《合同终止协议书》另载明，截止2020年4月12日，被告欠原告销售佣金1371205元和招商佣金364584元，合计共欠原告未结算佣金1735789元。被告于协议签订三日内向原告支付佣金100000元。剩余未结算佣金1635789元，自2020年4月13日起金盾首府项目所有营业收入的70%用来支付原告佣金，被告收款三日内将所收款中现金的70%转至原告公司账户，直至原告所有佣金结算完毕为止。如被告未在三日内足额向原告支付佣金，原告有权按日收取应结佣金的万分之五作为违约金等。该协议还约定，原告在代理销售及招商期间已经成交但未签约的客户，由原告负责跟进，截止到2020年4月30日前签约的客户仍然为原告业绩并正常结算佣金，如4月30日后未签约的客户移交被告。后因被告未按照以上协议履行，原告即诉至法院。另，被告涡阳县金盾置业有限公司举证的《涡阳金盾首府铺位租赁合同》中，与租赁方蒋昭兰签约的是安徽科邦商业管理有限公司。 一审法院认为，本案双方当事人所争议的原告潍坊鸿瑞商业运营有限公司代理被告涡阳县金盾置业有限公司房屋销售及商铺招商一事牵涉到安徽科邦商业管理有限公司。而原告潍坊鸿瑞商业运营有限公司在庭审中既不承认其与安徽科邦商业管理有限公司之间的关系，又不能说明销售及租赁合同的原件在存于安徽科邦商业管理有限公司的理由，亦不能提供其代理房屋销售及商铺招商的原始合同文本作为补充证据供法庭审查，故本案原告仅提供与被告签订的《【涡阳﹒金盾首府】项目独家代理合同》和《合同终止协议》而不提供与之相关联的代理房屋销售及商铺招商的所有原始合同文本等其他相关证据，显然证据不足，其举证并不能形成一个完整的证据链条。因此，一审法院对其诉讼请求难以支持。其可在补足相应证据后，另案进行诉讼。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告潍坊鸿瑞商业运营有限公司的诉讼请求。案件受理费13073元，减半收取6537元，由原告负担。 本院对一审查明事实予以确认。另查明，2019年9月1日金盾公司（甲方）与鸿瑞公司（乙方）签订的《【涡阳﹒金盾首府】项目独家代理合同》第七条第1项第1.1款约定，乙方佣金标准：商铺销售结佣标准：签约额的10%；住宅销售结佣标准：签约额的2%；商业招商结佣标准：租赁面积的5个月租金。另在《独家代理合同》附件二销售预期下方备注：当月销售佣金按套结算，结算标准每套按网签合同金额的90%结算，当月预期销售额完成85%及以上，按结佣标准百分之百结算，次月甲方支付应结算销售总额剩余的10%部分；当月销售预期销售额未完成85%，按结佣标准的90%结算，预留10%部分在累计（含上月未完成部分）次月完成预期销售额后，在第三个月再一次性补发其预留部分的佣金，依此类推。 本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：一审判决驳回鸿瑞公司的诉讼请求是否有事实和法律依据？ 本案中，鸿瑞公司主张金盾公司支付佣金及违约金，并提供了《【涡阳﹒金盾首府】项目独家代理合同》和《合同终止协议书》。《合同终止协议书》对欠付鸿瑞公司佣金进行了结算。本院认为，《合同终止协议书》系双方真实意思表示，是合法有效的合同。金盾公司辩称，合同终止协议与客观事实不符，本案不应该按照终止协议认定于法无据，本院不予采信。 案涉《合同终止协议书》载明，截止2020年4月12日，金盾公司欠鸿瑞工资销售佣金1371205元和招商佣金364584元，合计共欠鸿瑞公司未结算佣金1735789元。鸿瑞公司起诉时自认金盾公司分别于2020年4月16日支付佣金100000元、2020年4月17日支付佣金500000元、2020年4月20日支付佣金238500元，共计838500元。扣除上述已支付佣金款项后，金盾公司尚欠897289元。 自2020年4月13日起，金盾公司营业收入为：邓士伟2020年4月29日支付购房款148000元；王艳侠分别于2020年5月15日、2020年5月24日支付购房款100000元、415000元；李陆甲于2020年5月18日支付购房款500000元，共计：1163000元。上述营业收入有金盾首府认购书、加盖涡阳县金盾置业有限公司财务专用章的收款收据和刷卡小票佐证，本院予以认定。 鸿瑞公司主张补签约客户房号为S7-110应结佣金99431元，系2020年4月12日《合同终止协议书》签订后产生的佣金，双方当事人并未结算，本院不予支持。鸿瑞公司未提供客户张腾伟签约的证据，其亦认可如客户不能正常签约，此套佣金从最后一批佣金中扣除，故张腾伟应结佣金10241.59元应予扣除。鸿瑞公司主张客户申彬、尹云飞、蒋昭兰、杨志强、马程程五户在4月21日前已补足一年租金的收款收据和刷卡小票均系复印件，且收款收据上加盖安徽科邦商业管理有限公司印章，刷卡小票收款方为安徽迈瑞投资管理有限公司，故对其关于上述五户补足租金的主张本院不予支持。鸿瑞公司主张支付律师费的请求，未提供相关证据予以证明，本院不予支持。 金盾公司辩称铺子S5106潘全英分期付款差25万元尾款、S5108于娜分期付款差7万元尾款、S8113董影分期付款差98万元尾款，此三户必须按网签合同补足尾款，否则扣除尾款应占佣金。二审中，鸿瑞公司自愿放弃潘全英、于娜、董影欠付尾款的佣金117000元（欠付总尾款1300000元×上述三户商铺销售结佣标准9%）。金盾公司辩称，客户申彬、尹云飞、蒋昭兰、杨志强、马程程，五户需要在4月21日前补足一年租金，否则这五户扣除两个月的租金金额。鸿瑞公司无充分证据证明上述五户在4月21日前已补足一年租金，故应从招商佣金中扣除该五户两个月租金（申彬5834元/月＋尹云飞21667元/月＋蒋昭兰13334元/月＋杨志强9167元/月＋马程程3334元/月）×2，共计106672元。金盾公司辩称，S103铺既出租给蒋昭兰又卖给杨玉乾，销售和招商不是上诉人一人完成。本院认为，《合同终止协议书》对销售佣金和招商佣金同时进行了结算，故对金盾公司该项辩解，本院不予采信。 综上，金盾公司应支付鸿瑞公司佣金663375.41元（897289元一10241.59元一106672元一117000元）。《合同终止协议书》第二条第2款第（2）项约定，如甲方（金盾公司）未在3日内足额向乙方（鸿瑞公司）支付佣金，乙方有权按日收取应结佣金的万分之五作为违约金，故金盾公司应予2020年5月2日、2020年5月19日、2020年5月22日、2020年5月28日起分别以103600元（148000元×70%）、70000元（100000元×70%）、350000元（500000元×70%）、139775.41元（663375.41元一103600元一70000元一350000元）元为基数，按日万分之五支付违约金至款项付清之日止。 综上所述，鸿瑞公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初3337号民事判决； 二、涡阳县金盾置业有限公司于本判决生效后十日内支付潍坊鸿瑞商业运营有限公司佣金663375.41元及违约金（违约金自2020年5月2日、2020年5月19日、2020年5月22日、2020年5月28日起，分别以103600元、70000元、350000元、139775.41元为基数，按日万分之五计算至款项付清之日止）； 三、驳回潍坊鸿瑞商业运营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11600元，减半收取6537元，由潍坊鸿瑞商业运营有限公司负担1861元，由涡阳县金盾置业有限公司负担4676元。二审案件受理费13073元，由潍坊鸿瑞商业运营有限公司负担3721元，由涡阳县金盾置业有限公司负担9352元。 本判决为终审判决。 审判长  安翠香 审判员  沙启峰 审判员  孙 曼 二〇二〇年十二月十六日 法官助理高辛冉 书记员张依隽