广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终11656号上诉人（原审被告）：广东东田投资股份有限公司。住所地：广东省东莞市莞城区*******田丽峰大厦写字楼1301号。法定代表人：刘向荣，总经理。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：梁锦辉，男，汉族，1967年7月11日出生，住广东省东莞市**************，公民身份号码为442************61X。委托诉讼代理人：赖声平，广东莞祥律师事务所律师。原审被告：东莞市常平房地产开发实业公司。住所地：广东省东莞市********。法定代表人：任兆楼，总经理。委托诉讼代理人：周妙云，该公司员工。上诉人广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）因与被上诉人梁锦辉、原审被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初10937号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东田公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回梁锦辉全部诉讼请求。二、由梁锦辉负担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：一审判决未能查明事实，且适用法律错误。一、东田公司于一审庭审后提交了向不动产登记机关申请商品房确权首次登记的资料提交时间的证据，但是一审法院完全忽视，导致错误认定本案相关事实。东田公司提交的证据是《不动产登记受理凭证》，该凭证载明提交申请资料的时间是2017年7月14日。从该日起至同年12月26日期间，系不动产登记机关审核发证时间。二、一审判决对于诉讼时效期间起算点的认定错误，应予纠正。1.案涉合同第十五条及附件五第五条明确约定了东田公司应当办理房屋权属登记的时间。2016年11月4日前东田公司未能按约定将确权资料报不动产登记机关备案，已经构成违约。因此，诉讼时效期间应当从2016年11月4日起算。2.依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。案涉违约金并非分期履行之债。根据司法实践，房屋买卖的双方当事人约定的逾期办证违约金为固定金额的，应从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。3.即便是按日计算的违约金，本案诉讼时效期间也应从买受人办证权利受到侵害之日起计算。在梁锦辉未提交证据证明本案存在诉讼时效存在中止、中断的情形，其请求已超过诉讼时效，应予驳回。梁锦辉辩称，东田公司的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。一、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，结合司法实践，房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，该金额低于买受人实际损失的，买受人有权根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金。违约金的标准，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》相关规定，按年利率6%计算。由于东田公司、常平房地产公司的原因，导致梁锦辉迟延办理房地产权属证书，梁锦辉作为买受人在急需资金时无法利用案涉房屋担保贷款或融资，如与他人进行二手房交易会因取得房地产权属证书期限较短而需支付更多税费，这些都是梁锦辉的损失。因此，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款正确。二、本案逾期办证违约金应计至2017年12月28日东田公司通知梁锦辉办证并交付商品房确权首次登记证书、查丈图、分户图、宗地图等办证资料之日止。按照案涉《商品房买卖合同》附件五第五条的约定，出卖人应当从交楼之日起，在730天内协助买受人办妥房地产权属证书，而不是仅仅将申请商品房确权首次登记资料交不动产登记机关备案。三、梁锦辉的起诉没有超过诉讼时效期间。如上所述，东田公司逾期协助办证，应参照年利率6%按日计算违约金至实际协助办证之日止。东田公司逾期协助办证的事实一直处于持续状态，故案涉逾期办证违约金属于持续性债权，应按每个个别债权从实际产生之日分别计算诉讼时效期间。一审判决对此处理正确。常平房地产公司述称，同意东田公司的上诉意见。梁锦辉向一审法院起诉请求：一、东田公司、常平房地产公司连带支付梁锦辉逾期办证违约金，以购房款439752元为本金，从2016年11月5日起按照年利率6%计算至2017年12月28日止为30216.38元；二、本案诉讼费由东田公司、常平房地产公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、常平房地产公司、东田公司应于判决发生法律效力之日起十日内共同向梁锦辉支付逾期办证违约金14385.32元；二、驳回梁锦辉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费278元（梁锦辉已预交），由梁锦辉负担146元，常平房地产公司、东田公司共同负担132元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初10937号民事判决书。二审期间，梁锦辉、常平房地产公司未提交新的证据。东田公司向本院提交一份由东莞市**********向常平房地产公司出具的《关于东田山畔华庭确权相关情况的回复》，拟证明其提交案涉东田山畔华庭4栋缮证时间为2017年11月27日，系统登记发证时间为2017年12月26日，因而主张2017年7月14日至12月26日期间是不动产登记部门审核并发证的时间，不应计入东田公司违约期间。梁锦辉发表质证意见如下：无法确认该回复的真实性，请法院审核，不确认该回复的关联性。1.系统登记的发证时间不一定与实际发证时间一致。东莞市**********的档案应该有反映东田公司签收商品房确权首次登记证书的原始凭证，但该回复没有附原始凭证的复印件，故该回复的真实性存疑。2.本案逾期办证违约金至少应计至2017年12月28日（详见答辩意见第二点）。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：东莞市**********出具的常不动产函〔2020〕183号《关于东田山畔华庭确权相关情况的回复》中称：东莞市******东田山畔华庭3*、4*、5栋的缮证时间是2017年11月27日，登记发证时间是2017年12月26日。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对东田公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、梁锦辉关于支付逾期办证违约金的请求是否已经超过诉讼时效期间；二、如梁锦辉的请求未超过诉讼时效期间，是否需要对双方约定的逾期办证违约金计算方式进行调整。首先，案涉《商品房买卖合同》（包括主文及附件）是出卖人东田公司、常平房地产公司与买受人梁锦辉的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，梁锦辉亦未在该合同订立之日起一年内申请撤销，因此，该合同合法有效，对各方当事人具有法律约束力。其次，结合案涉《商品房买卖合同》主文及附件，可知当事人约定了出卖人逾期协助办证但买受人不解除合同情形的违约责任。按照合同主文第十五条，该项违约责任为违约金按固定数额（已付房价款的万分之五）计算。再次，由上可知，本案当事人约定的逾期办证违约金是按固定数额计算的，属于一时性债权。一时性债权应从约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体到本案，从东田公司、常平房地产公司向梁锦辉交付案涉房屋之日的2014年11月4日起至2016年11月3日，合同约定的协助办证期限满730日，但此时东田公司仍没有协助梁锦辉办妥房地产权属证书。在梁锦辉不解除案涉合同的情况下，应从2016年11月4日起计算逾期办证违约金的诉讼时效期间。至《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”据此，梁锦辉最迟应于2019年11月3日向东田公司、常平房地产公司主张权利。而梁锦辉于2020年6月12日才向一审法院申请网上预约立案，且没有证据证明在2016年11月4日至2019年11月3日期间曾就逾期办证违约金向出卖人主张过权利，梁锦辉提起本案诉讼显然已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款前段规定的三年诉讼时效期间。在此情况下，无需再考虑是否对双方约定的逾期办证违约金的计算方式进行调整的问题。因此，东田公司、常平房地产公司无需向梁锦辉支付逾期办证违约金。对于梁锦辉提出的逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以驳回。另，一审庭审后、判决作出前，一审法院对于东田公司提交的证据虽然安排了质证，但在判决中未述明证据提交、质证相关情况，亦未对证据进行分析回应，程序不当，本院予以纠正。东田公司一审庭审后及二审期间提交的证据，因与本案争议焦点不存在直接关联，对于本案的处理无影响，且属于有利害关系的当事人可以依法自行查询的资料，本院不予调取案涉商品房确权首次登记的相关档案资料。综上所述，上诉人东田公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及上述援引法律、司法解释的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初10937号民事判决；二、驳回梁锦辉的诉讼请求。一审案件受理费278元，由梁锦辉负担（已预交）。二审案件受理费160元，由梁锦辉负担。广东东田投资股份有限公司预交160元，本院不予清退，由梁锦辉径付160元给广东东田投资股份有限公司。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈雪玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。