江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初7441号原告：常州明都物业服务有限公司，统一社会信用代码9132041273533452XR，住所地常州市武进区湖塘镇东方路**。法定代表人：巢军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈轶斌，江苏东鼎律师事务所律师。被告：杨亦军，男，1946年10月3日出生，汉族，户籍地常州市钟楼区，现住常州市武进区。原告常州明都物业服务有限公司诉被告杨亦军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，由审判员王新于2020年11月18日、12月4日公开开庭进行了审理。原告常州明都物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈轶斌、被告杨亦军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告常州明都物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付物业管理服务费4292元，并承担自起诉之日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：由常州明都房地产开发有限公司开发的中凉花园住宅小区于1998年10月分期交付使用，其中被告房屋于1999年9月28日移交，面积为140.29平方米。原告与常州市中凉花园业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定物业费1-15幢，30-33幢为0.3元㎡/月，16-21幢、联排别墅为0.35元㎡/月，在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原、被告都应该切实履行《小区物业管理合同》，但被告从2012年开始无故拖延交纳物业管理服务费，自2012年至2020年6月30日共拖欠8年6个月物业管理费，金额为4292元。经原告多次催收被告仍拖欠不交，原告为维护自身的合法权益，请求人民法院查明事实后依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：1.本案应对物业管理委托合同的名称性质、主体、程序、内容的真实性，合法性，有效性作出认定；2.业委会是业主大会执行机构，是非法人组织；3、物管条例第三十四条明确要求应与业主大会选聘的物业签订物业服务合同；4.2016年签的合同，原告如没有合理解释，被告认为是个人承包合同，与广大小区业主的怀疑相一致；5.中凉花园服务处不具备对外签约主体要求，二个签约人都不具备签约资格，所签合同对业主无约束力；6.如若原告没有收费依据的合同，强行收费，违反消法第九条的规定，涉强迫交易；7.对物业无合同的物业服务，据民法通则93条或民法典979条原告应举证是出于业主利益才属无因管理，可在平等公正诚信的原则上按份给予适当补偿；8.物业服务为公共服务，非家政服务；9.合同的物业服务收费显属《物业服务收费管理办法》的“包干制”，把“亏损”作为侵占公共收益的理由如同没钱就可偷盗一样荒谬；10.物业服务的内容接受者和服务费的承担者均为具体单个个体，合同的最终权利义务的承担人也是具体的单个业主，合法有效合同对单个业主均有约束力，故本被告作为主张按份共有的公共收益权利的主体合格，业委会与其他业主不主张权利，不能剥夺本业主主张权利，要求将按份共有人承担的物业服务费与按份共有的公共收益法定抵消，依法有据。本院经审理认定事实如下：由常州明都房地产开发有限公司开发的中凉花园住宅小区于1998年10月分期交付使用，其中被告房屋于1999年9月28日移交使用，面积为140.29平方米。后常州明都物业服务有限公司中凉花园服务处与常州市中凉花园业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定物业费1-15幢，30-33幢为0.3元㎡/月，16-21幢、联排别墅为0.35元㎡/月，后原告为小区物业提供物业管理服务，但被告从2012年开始拖延交纳物业管理服务费，自2012年至2020年6月30日共拖欠8年6个月物业管理费，金额为4292元。原告多次催要无果，故起诉来院。另查明，常州明都物业服务有限公司中凉花园服务处是本案原告在中凉花园小区的办事处。上述事实，由原告提供的《物业管理委托合同》、住宅移交手续、入户手续、住户情况一览表、武进房地产管理处的批复等及出庭当事人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中，常州明都物业服务有限公司中凉花园服务处与常州市中凉花园业主委员会签订了《物业管理委托合同》，该服务处系原告在中凉花园小区办事机构，不具有法人资格，相应权利义务应由原告承担。中凉花园业主委员会经选举产生并于2002年11月报原武进市房地产管理处批准成立，该合同合法有效，各方应按约履行，杨亦军系小区业主，故对其具有约束力。物业公司也实际提供了物业服务，杨亦军在庭审中亦认可2012年至2020年6月30日物业管理费计4292元尚未交纳，杨亦军应交纳物业费。上述司法解释第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，因此，物业公司即使未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、维护义务，被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，但不能成为业主拒绝交纳或少交物业费的理由，故对原告要求被告支付2012年至2020年6月30日物业管理费计4292元的诉讼请求，本院予以支持。因物业公司的服务确实存在一定瑕疵，被告未缴纳物业管理费事出有因，故物业公司关于利息损失的请求，本院不予支持。至于被告提出的原告物业管理存在瑕疵的问题，本院认为:首先，根据被告提供证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，无益于推动和谐小区的建立及良好居住环境的形成，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。同时应当指出，原告在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接受业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。中凉花园小区作为一个九十年代末的老小区，由于历史原因管理中存在一定的困难，只有业主与物业管理企业互相协调配合，在社区、政府的指导下，才能把小区建设得更美好，构建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杨亦军于本判决生效之日起十日内支付原告常州明都物业服务有限公司自2012年至2020年6月30日的物业管理费4292元。二、驳回原告常州明都物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告杨亦军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 员  王 新二〇二〇年十二月十八日法官助理  杨梦茹书 记 员  戴 晟