河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初4633号原告（执行案外人）：陈荟东，男，1985年11月29日出生，汉族，林州市红旗渠经济技术开发区工作人员，住林州市。委托诉讼代理人：芦广生，安阳市林州市博开法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：赵太常，男，1967年1月19日出生，汉族，个体工商户，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：杜振杰，河南大创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宪娜，河南大创律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：安阳上元房地产开发有限公司，住所地安阳市文峰区民安街道华府景园**楼******。法定代表人：王迷生，职务：执行董事。原告陈荟东与被告赵太常、第三人安阳上元房地产开发有限公司（以下简称上元房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告陈荟东及其委托诉讼代理人芦广生，被告赵太常及其委托诉讼代理人杜振杰、刘宪娜到庭参加诉讼，第三人上元房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈荟东向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销（2020）豫0502执352号执行裁定书，判决林州市××名城××楼××单元××房产归原告所有，停止对该房屋的执行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月，原告与第三人上元房地产公司达成口头《商品房买卖合同》，合同约定：原告自愿购买第三人上元房地产公司开发的林州市上元名城龙凤苑5号楼1单元502号商品房一套，房屋总价300473元。根据约定：原告于2011年11月20日、2012年8月12日分两次将全部购房款300473元交付第三人上元房地产公司，第三人上元房地产公司于2016年1月8日将林州市上元名城龙凤苑5号楼1单元502号商品房及钥匙交付原告占有居住使用至今。因第三人上元房地产公司的原因，房屋至今未能办理房屋产权登记手续。基于以上事实，为保护原告的合法权益，原告于2016年1月8日购买接受房产的时间在前，安阳市文峰区人民法院2018年8月24日查封原告购买的房产在后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院支持原告的诉讼请求。被告赵太常辩称，1.陈荟东不具备起诉的主体资格。根据安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502执异78号执行裁定书的裁定内容，明确了该涉案房屋的实际购买人为方建林，原告陈荟东向上元房地产公司支付的购房款以及后期的装修费、天然气初装费等一切费用均是由方建林实际支付的，且在2019年5月23日，是由方建林与上元房地产公司签订的《商品房买卖合同》，故陈荟东无起诉的主体资格，法院应当驳回起诉；2.即使陈荟东具备主体资格，但在法院查封该涉案房屋之前，其并未与上元房地产公司签订合法有效的书面买卖合同。法院查封该涉案房屋的时间为2018年8月24日，而在此之前原告并未与第三人签订合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；故原告的诉讼请求无法律依据，法院应当驳回其诉讼请求。第三人上元房地产公司未到庭，亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交购房款收据2张、（2018）豫0502执352号执行裁定书、协助执行通知书、协助执行通知书回执、（2020）豫0502执异81号执行裁定书、邮件详情单、工本费备案手续费单据、暖气初装费收据、装修水电费收据、天然气初装费收据、银行业务凭证、户口本，被告提交方建林执行异议申请书、（2019）豫0502执异78号执行裁定书，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.在赵太常申请执行上元房地产公司民间借贷纠纷一案中，本院于2018年8月20日作出（2018）豫0502执352号执行裁定，裁定冻结、划拨、查封被执行人上元房地产公司名下银行存款182951元及利息或同等价值的财产。2018年8月24日，林州市房产管理局向本院出具情况说明，内容为：经系统查询，安阳上元房地产开发有限公司开发的上元名城龙凤苑5-1-502楼盘显示为未签约。同日，本院查封上元房地产公司名下林州市××名城××楼××单元××房屋。案外人陈荟东向本院提出执行异议，本院于2020年8月27日作出（2020）豫0502执异81号执行裁定，裁定驳回陈荟东的异议请求。陈荟东对该裁定不服，向本院提起本案诉讼。2.2011年11月20日第三人上元房地产公司出具收款收据，写明“今收到陈荟东二期房款定金100473元”，2012年8月12日第三人上元房地产公司出具收款收据，写明“今收到陈荟东购房款200000元”。2017年12月5日第三人出具收据，写明“今收到上元名城龙凤苑5#1单元502陈荟东工本费200元、备案手续费300元（合同有上元公司保存并备案登记）”。原告分别提交了2017年10月19日暖气初装费、2016年2月12日装修水电费、2016年5月10日天然气初装费的收款单据。原告称上述费用均是其支付，原告手中无与第三人签订的房屋买卖合同，原告称该房屋买卖合同在第三人处。原告名下有其他用于居住的房屋。3.方建林曾于2019年3月6日就林州市龙凤苑5号楼1单元502号房屋提出执行异议，方建林称其于2019年3月1日在涉案房屋处看到评估拍卖该房产的通知，其于2011年11月20日购买了涉案房产，委托陈荟东两次向上元房地产公司交付房款304730元，交款单写成了陈荟东的名字，上元名城不给更改为方建林，方建林于2016年5月10日交纳装修初装费、天然气初装费，2017年10月19日交纳暖气初装费，2018年2月交纳装修费，上元房地产公司于2016年向方建林交付了该房屋，将钥匙交给方建林，认为该房屋已归方建林所有，要求终止对该房产的执行。本院于2019年10月24日作出（2019）豫0502执异78号执行裁定，裁定驳回方建林的异议请求。该案查明：2019年5月23日上元房地产公司与方建林就案涉房屋签订《商品房买卖合同》。4.方建林系原告陈荟东的姐夫。原告称涉案房屋最初是其出资购买，2017年底方建林因没有房子，想让陈荟东把该房屋卖给方建林，想直接找开发商进行更名；原告称其交完房屋装修水电费后2017年开始装修铺地板砖，之后的装修是方建林负责；原告与方建林没有签订购房合同，方建林没有向原告支付购房款；现方建林在该房屋居住。本院认为，申请执行人赵太常在申请执行上元房地产公司民间借贷案件中，本院查封了上元房地产公司名下位于林州市××名城××楼××单元××房产，案外人陈荟东对该房屋的执行提出执行异议，本案的争议焦点为原告陈荟东就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告系针对房地产开发公司即第三人上元房地产公司名下的商品房提出的执行异议，本案依法应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告未提交其与第三人上元房地产公司签订的房屋买卖合同，原告称该合同在第三人处，要求第三人提交，第三人上元房地产公司未到庭亦未提交证据，且就同一涉案房屋，上元房地产公司在2019年5月23日与方建林签订了《商品房买卖合同》，故原告主张在法院查封涉案房屋之前已与第三人签订合法有效的书面买卖合同，本院不予采信；且原告陈荟东名下有其他用于居住的房屋，故原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，原告就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告陈荟东的诉讼请求。案件受理费5807.09元，由原告陈荟东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  孙莉莉人民陪审员  李保英人民陪审员  王海芬二〇二〇年十二月十四日代理书记员  张晴晴