福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽01执异345号 案外人：陈建辉，男，汉族，1969年12月30日出生，住福建省福建省福州市仓山区。 委托代理人：李希友，福建知信衡律师事务所律师。 委托代理人：梁晓南，福建知信衡律师事务所律师。 申请执行人:李时举，男，汉族，1962年8月8日出生，住福建省福州市仓山区。 委托代理人：温雪生，北京大成（福州）律师事务所律师。 被执行人:福州文华房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区红星路**，统一社会信用代码91350100611330308N。 法定代表人：黄贵樱，该公司董事长。 委托代理人：唐辉，福建辉扬律师事务所律师。 本院在执行申请执行人李时举与被执行人福州文华房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，陈建辉向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 陈建辉异议称，请求法院立即解除对异议申请人所有的福建省福州市××路××路××广场××层××层××层××层××层××层××办公的查封、冻结。事实和理由：2019年7月，异议申请人向福州文华房地产开发有限公司购买了其开发的福建省福州市××路××路××广场××层××层××层××层××层××层××办公并按照福州文华房地产开发有限公司的要求支付了相应的价款，福州文华房地产开发有限公司亦将上述房产交付给异议申请人占有至今。同时，双方于2019年7月5日在福州市不动产登记和交易中心进行了备案登记，因此该房产属于异议人陈建辉所有是无可争辩的事实。被申请人李时举与被申请人福州文华房地产开发有限公司民间借贷纠纷执行一案与异议申请人没有任何关系，异议申请人属于该案的案外人，因此法院对于异议申请人所有的福建省福州市××路××路××广场××层××层××层××层××层××层××办公的查封、冻结没有任何依据，依法应予以解除。为此，异议申请人特依据相关法律规定，请求法院立即解除对异议申请人所有的上述房产的查封、冻结。 李时举答辩称，陈建辉不具备案外人排除执行的法定条件，其异议不能成立，依法应当予以驳回。一、案外人提出的排除执行异议的法定条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”二、异议人陈建辉没有证据证明其对执行标的享有排除执行的法定权利，也没有证据证明其具备排除执行的法定条件。1.陈建辉提供的不动产登记查询信息并非所有权登记凭证，该登记显示的仅仅为网签记录。2.陈建辉提供的不动产登记查询信息也并非预告登记凭证，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条适用条件。《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”如上所述，陈建辉的没有提供合法有效的预告登记凭证，不属于预告登记权利人。而且，根据该条规定，讼争房产早就具备不动产登记条件，预告登记已经超过法定期限，也已经失效。3.陈建辉没有提供合法有效的买卖合同、付款凭证，不具备适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。4.本案讼争的房产属于商务、办公，并非住宅，而且陈建辉购买多套办公房产，不属于法律应当保护的范围。根据执行异议相关规定，出于保障生存权，法律主要保护符合法定条件用于居住且只有唯一房产的权利人，并不保护房产投资人。综上，陈建辉不具备案外人排除执行的法定条件，其异议不能成立，依法应当予以驳回。 福州文华房地产开发有限公司称，我们同意申请执行人的答辩状。涉案房屋的用途均为商业及办公并非住宅房屋，根据文华公司提供的商品房买卖合同及律师函可以显示，异议人未按合同的约定向我公司缴纳购房款，我公司委托律师催收，但异议人至今仍欠大部分购房款。 经查，本院在执行申请执行人李时举与被执行人福州文华房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，根据已发生法律效力的本院作出的（2018）闽01民初669号民事判决书和福建省高级人民法院作出的（2019）闽民终610号民事裁定书，已责令被执行人福州文华房地产开发有限公司偿还申请执行人借款本金人民币127566560元及相应利息等。但被执行人未履行生效法律文书确定的义务。本院于2020年5月22日查封了被执行人福州文华房地产开发有限公司名下位于福建省福州市××路××路××广场××项目的62套房产（案涉房产包括在内）及29个车位，并于2020年8月21日作出裁定（2020）闽01执恢175号之一执行裁定：拍卖（变卖）被执行人福州文华房地产开发有限公司上述财产。 另查，2019年7月5日，福州文华房地产开发有限公司与陈建辉签订6份《商品房买卖合同》，约定将福州文华房地产开发有限公司名下位于福建省福州市××路××路××广场××层××层××层××层××层××层××办公用房出售给陈建辉，总价6575000元，2019年7月4日，陈建辉支付了1920000元，上述合同于2019年7月5日在福州市不动产登记和交易中心进行网签。2020年6月28日，福州文华房地产开发有限公司向陈建辉发出律师函要求其按约支付购房余款。 以上事实有(2020)闽01执恢175号之一执行裁定书、商品房买卖合同、银行交易明细、收款收据、律师函等材料为证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实,在本院对案涉办公房产查封前,案外人已于2019年7月5日就案涉商铺与被执行人福州文华房地产开发有限公司签订了书面买卖合同,进行了网签,该合同系双方的真实意思表示,依法应予认可;合同订立前,案外人仅支付了部分购房款,余款亦未交至法院，且双方目前尚未进行房产交付,案外人未实际占有了该房产。 综上,案外人对案涉办公房产提出的异议,不符合上述司法解释的规定,其对案涉办公房产享有的权利不能排除本院的执行,其异议理由不成立,对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第二项之规定,裁定如下: 驳回案外人陈建辉的异议请求。 如案外人、当事人对本裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 林 辉 审判员 魏毅斌 审判员 杨贵先 二〇二〇年十二月三十日 书记员 侯珊珊 附：本案引用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。