广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终706号 上诉人（一审原告）：徐子亮，男，1946年11月6日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈港，1968年12月25日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被上诉人（一审被告）：徐雅，女，1971年月3月18日出生，汉族，户籍所在地广西北海市海城区。 被上诉人（一审被告）：徐珂，女,1974年1月11日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：卢波锋，广西启迪律师事务所律师（受上诉人徐雅、徐珂共同委托）。 委托诉讼代理人：宋春晖，广西海城律师事务所律师（受上诉人徐雅、徐珂共同委托）。 上诉人徐子亮因与被上诉人徐雅、徐珂占有物返还纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐子亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由:（一）一审法院认定事实错误。1.上诉人是在案涉房屋所有权归其所有的前提下，办理案涉土地使用权的购买手续的，理由如下：虽然上诉人与杜佰妤于2003年12月12日离婚时约定案涉房屋归杜佰妤所有，但杜佰妤去世前，同意将案涉房屋归还上诉人，在上诉人办理了案涉土地手续后，两被上诉人于2009年4月8日公证放弃对案涉房屋的继承权。由此可见，上诉人办理案涉土地使用权的购买手续时，主观上认为案涉房屋所有权归其所有。然而一审法院在确认案件事实时，忽略了两被上诉人公证放弃案涉房屋继承的事实，错误认定上诉人不是房屋所有权人或继承人，以自己名义交纳土地使用权转让费。2.上诉人购买案涉土地使用权的行为不属于无因管理。无因管理是基于管理他人事务，为他人谋取利益为目的，然而本案中上诉人在主观上认为案涉房屋归其所有，方用个人财产购买案涉土地使用权，而两被上诉人对上诉人的上述行为未提出异议，且同意放弃案涉房屋的继承权，将房屋归还上诉人，即两被上诉人认同了上诉人购买土地使用权归上诉人所有的事实。虽然两被上诉人后来请求法院撤销公证，继承房屋，但不能否认上诉人是在两被上诉人放弃案涉房屋继承权的情况下，方自愿去购买案涉土地使用权的事实。上诉人用个人财产购买了案涉土地使用权的行为，证实案涉土地使用权应属上诉人的个人财产，两被上诉人应按照案涉土地使用权现值返还土地款给上诉人，一审法院认定上诉人的行为属于无因管理，损害了上诉人的合法权益。（二）一审法院适用法律错误。鉴于上诉人的行为不属于无因管理，一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第九十三条判决本案，且拒绝上诉人提出的评估土地使用权现值申请，明显错误。（三）案涉房屋存在房地分离的情形。案涉房屋所在的北海市云南路怡丰花园的房屋产权属于北海宏银实业有限公司（以下简称宏银公司）所有，土地使用权则属于北海贵州宏宇实业总公司（以下简称宏宇公司）所有。1997年3月5日，北海市银海区人民法院裁定将宏银公司所有的包括案涉房屋在内的5幢房屋按评估价抵偿给骆锦章，1998年上诉人向骆锦章购买案涉房屋。由此可见，上诉人购买案涉房屋时只购得房产。2003年12月，上诉人与杜佰妤签订离婚协议，约定将案涉房屋归杜佰妤所有，该协议约定的房屋仅指并只能是房产，土地使用权仍属于宏宇公司所有。 徐雅、徐珂辩称，（一）案涉房屋占用的土使用权属归被上诉人所有。（二）2008年上诉人隐瞒案涉房屋真实权属情况，与宏宇公司达成关于案涉土地8万元转让款的（2008）银民初第552号民事调解书，是上诉人实施离婚财产转移行为并侵占被上诉人应得的继承资产，侵占资产及现金的金额远超过应支付土地转让款的总金额。 徐子亮向一审法院提出诉讼请求：判令两被告向原告支付位于北海市银海区房屋的土地使用权费用80万元（最终以评估机构的评估结果为准）。 一审法院认定事实：1970年1月7日，徐子亮与杜佰妤登记结婚，共同生育徐雅、徐珂，于2003年12月12日协议离婚。1998年年初，原告向案外人骆锦章、宏银公司购买位于北海市贵州开发区房屋。2000年10月30日，原告办理了该房屋的房屋所有权证。2003年12月12日，原告与杜佰妤协议离婚时，约定案涉房屋的房屋所有权归杜佰妤所有。2007年11月10日，杜佰妤因病去世。由于购买房屋时的土地使用权属于宏宇公司，导致原告无法办理房屋的土地使用权购买手续。2008年4月18日，原告与宏宇公司签订《土地使用权转让合同》，该公司将案涉房屋的土地使用权转让给原告。后原告起诉到法院，经双方调解，宏宇公司同意该房屋的土地使用权办理到原告名下，原告于2008年5月14日交付了80000元。2017年3月17日，两被告向法院起诉，要求分割杜佰妤的遗产。法院判决案涉房屋归两被告所有。后两被告到北海市房地产交易中心办理了不动产权证，将该房屋改登记到被告徐珂名下。 一审法院认为，位于北海市贵州开发区房屋，原为原告与杜佰妤的夫妻共有财产，因原告与杜佰妤协议离婚时，已将该房屋分给了杜佰妤，该房屋属于杜佰妤的个人财产。杜佰妤死亡后，原告不是房屋所有权人或继承人，却以自己的名义与宏宇公司签订《土地使用权转让合同》，交纳了该房屋的土地使用权转让费80000元，徐子亮的行为符合无因管理表征。根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条规定，没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。原告为避免两被告的利益损失完善土地使用权手续而支出80000元，两被告应当及时返还给原告，两被告长期不予返还，应当按照年利率6%支付利息。两被告主张原告支付的费用是出卖共有财产所得款项及原告冒领杜伯妤死亡后遗属生活困难补助款，原告所支付给宏宇公司80000元土地款实为两被告所有的资金，因出卖共有财产及冒领遗属生活困难补助款属另一法律关系，法院不予采信。一审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告徐雅、徐珂在本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐子亮返还无因管理的费用80000元及利息（利息计算，以80000元为基数，按年利率6%，自2008年5月15日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告徐子亮的其他诉讼请求。本案受理费11800元，由原告徐子亮负担8800元，被告徐雅、徐珂负担3000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经阅卷和询问当事人，对一审查明的事实予以确认。 本院二审另查明，两被上诉人办理放弃案涉房屋继承权公证手续的时间分别是2009年4月8日和2009年5月7日。 再查明，本院于2005年2月24日作出的已经生效的（2004）北法确字第6号裁定认定如下事实：1.1993年7月2日，宏宇公司与宏银公司签订《关于在北海贵州经济开发区的合同》约定，宏宇公司在发开区Ａ区五号地段向宏银公司提供五十亩土地（以红线图为准），用于开发别墅区，宏银公司负责出资兴建Ａ型别墅32幢，Ｂ型别墅28幢，共建60幢，别墅用地面积33331.7平方米，总建筑面积22390.6平方米。别墅区建成后，双方按别墅完工后实际建筑面积进行分配，宏银公司得63%，宏宇公司得37%，采用先分房后销售的方式等。2.1997年3月5日，北海市银海区人民法院分别作出（1997）银执字第174－3号、174号民事裁定，将被执行人宏银公司投资兴建的“怡丰花园”的57幢单体别墅（包括案涉房屋）按房产评估总价2561512万元抵偿给申请执行人武汉建筑总承包（集团）北海公司第三工程处（以下简称第三工程处），“怡丰花园”的57幢单体别墅房产所有权自本裁定生效后转给第三工程处所有。3.宏宇公司到目前为止，因为费用问题尚未取得“怡丰花园”土地使用权证；“怡丰花园”所有57幢别墅均已抵给有关债权人，并已办理房屋产权证。 还查明，1997年3月5日，北海市银海区人民法院作出（1997）银执字第198号民事裁定书，该裁定书载明，法院依法查封并委托北海市房地产评估所对被执行人宏银公司开发兴建的位于北海市贵州开发区进行评估，作价224992元。因未能拍卖，将上述五幢单体别墅按评估总价224992元抵偿给申请人骆锦章，上述五幢单体别墅的房产所有权自本裁定生效后转给申请人骆锦章。 本院认为，房地一体转移是房地产交易的一般原则，即房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权亦同时转让。《建设部关于国有房屋土地使用证及房地产交易中土地使用权转让等有关问题的答复》[（89）建房市字第77号]第二条、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条等均体现房地一体转移原则即房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权亦同时转让。本案中，根据本院（2004）北法确字第6号裁定可知，案涉房屋由宏银公司与宏宇公司共同开发建造，因为宏银公司的债务被法院于1997年3月5日处置时还没有办理好房屋所有权证和土地使用权证。北海市银海区人民法院于1997年3月5日作出的（1997）银执字第198号民事裁定书载明，该院委托北海市房地产评估所对包括案涉房屋在内的五幢别墅进行评估作价，并按评估的价值将该五幢别墅抵偿给骆锦章。但从该裁定书的内容不能确定评估的价格是否包括土地使用权的价值。根据房地一体转移的原则，在没有证据证明法院将案涉房屋抵偿给骆锦章时不包括土地使用权的情况下，应推定是房地一体抵偿。上诉人于1998年从骆锦章处受让案涉房屋时，也应是房地一体受让，同理，最后案涉房屋由被上诉人继承时亦应是房地一体继承。无因管理是指没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的行为。上诉人于2003年12月12日与杜佰妤协议离婚时约定案涉房屋归杜佰妤所有。杜佰妤于2007年11月10日去世后，上诉人不是案涉房屋的所有权人和继承人，为了能够完善案涉房屋土地使用权登记手续，于2008年与宏宇公司签订《土地使用权转让合同》，交纳土地使用权转让费80000元的行为符合无因管理的表征。上诉人主张杜佰妤去世前同意将案涉房屋归还其，但没有证据证明，本院不予采信；被上诉人办理放弃案涉房屋继承权公证手续的时间是2009年。据此，上诉人以杜佰妤去世前同意将案涉房屋归还给其及被上诉人公证放弃案涉房屋继承权为由，主张其于2008年办理案涉土地使用权手续时主观认为案涉房屋归其所有，其行为不属于无因管理的理由不成立，本院不予支持。由于上诉人的行为属于无因管理，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条的规定“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。”判决被上诉人向上诉人返还无因管理费用80000元及利息并无不当，本院予以维持。另外，上诉人在未通知被上诉人或征求被上诉人意见的情况下，办理了案涉房屋占用范围内的土地使用权购买手续，在土地使用权价格上涨后，又以土地使用权系其购买的为由主张被上诉人按现值向其支付土地使用权费用，对被上诉人显失公平。 综上所述，徐子亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人徐子亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 文庆强 审 判 员 何能媛 审 判 员 明 智 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 庞晓湖 书 记 员 曾 荣