甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初4559号原告:于晓辉，女，1965年3月29日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：张北海，兰州黄河律师事务所律师。原告：于岩，男，1998年5月28日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：张北海，兰州黄河律师事务所律师。被告：兰州兰石集团有限公司，住所地：兰州市七里河区西津西路**。法定代表人：张金明，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱宏博，男，1986年9月3日出生，汉族，住兰州市兰州新区，该公司员工。委托诉讼代理人：张文娟，女，1988年11月28日出生，汉族，住兰州市城关区，该公司员工。原告于晓辉、于岩与被告兰州兰石集团有限公司（以下简称：兰石集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于晓辉、于岩的共同委托诉讼代理人张北海，被告兰石集团的委托诉讼代理人朱宏博、张文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于晓辉、于岩向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《兰石豪布斯卡项目公寓认购协议书》、《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告退还原告交付的购房款1621778元；3.判令被告向原告支付上述购房款的同期银行利息236239元（利率按年利息6%，自2018年6月15日计算至2020年9月30日，2020年10月1日后产生的利息计算至实际清偿之日）；4.判令被告向原告支付赔偿款947264元；5.本案诉讼费、保全费、保函费等由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年6月15日签订合同编号为预24381和24394的《商品房买卖合同》两份，合同约定原告以全款方式购买被告开发销售的兰石豪布斯卡璟园公寓区H区（7号8号地块）9号楼1单元909号房和1单元910号房。上述两套公寓的建筑面积分别为59.96㎡和41.53㎡，两套房屋的销售价格分别为947264元和657217元，房屋总价款合计为1604481元。合同签订后当日，原告即履行了合同约定的义务，向被告指定的账户支付了全部购房款1604481元，被告向原告出具了盖有其财务结算章的收款收据6张。2019年10月5日，原告应被告邀请前去办理房屋验收手续时被告要求原告另行交付维修基金7104元，装修押金4000元和物业服务费6193元，原告按其要求履行，交付上述费用共计17297元。同日原告验收被告交付的房屋时发现被告拟交付的两套公寓的窗户与双方在《商品房买卖合同》上的约定严重不符（合同约定宽度为2.9米，实际只有1.4米）。应被告要求，原告于2019年4月14日签署了商品房买卖合同备案撤销确认单，之后被告一直未给予原告任何回复。经原告多次交涉，被告将合同约定、拟交付的房屋做更换，将9号楼1单元909号房调换为9号楼1单元2312号房，将9号楼1单元910号房调换为9号楼1单元2314号房。2019年12月14日，被告邀请原告在其销售中心填写《换房申请表》。2020年1月8日，双方签订了《豪布斯卡项目公寓认购协议书》两份。2020年6月20日，原告电话询问被告置业顾问张兵，张兵称在其完全不知情的情况下，被告于2020年3月将出售给原告的9号楼1单元2312号房再次出售给第三人，且该第三人与被告方已就该套房屋在兰州市不动产登记中心办理了网签登记手续，该第三人也以全款方式交清房款。原告认为被告的行为具有严重的欺诈性，是极不诚实的商业行为。《消费者权益保护法》第55条规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。综合考虑被告违法的严重性和涉案标的较高，为平衡双方利益，原告主张不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。根据相关法律规定，原告为了维护自己的合法权益，诉至法院，请求判如所请。兰石集团辩称，一、答辩人与被答辩人之间未签订《商品房买卖合同》，被答辩人诉请撤销无事实及法律依据。1、答辩人与被答辩人之间尚未签署《商品房买卖合同》，故不存在解除《商品房买卖合同》关系的问题。双方之间只存在《认购协议》，该协议不是《商品房买卖合同》。2、根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确的内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房的基本情况等十三项规定”。答辩人与被答辩人签署的认购协议书只是对房屋的面积和价格进行了约定，不包含商品房买卖合同要求的付款方式、交付使用条件及日期、争议解决的办法、违约责任等其他主要条款，认购协议不具备商品房买卖合同的条件和性质，其只属于认购商品房的一种确认行为，不构成商品房买卖合同；另外，答辩人与被答辩人签订的认购协议中第四条第2项中明确约定，此协议只是对房屋的认购，待办理完撤案相关手续后，答辩人与被答辩人就认购的房屋另行签订商品房买卖合同，由此得出该协议只是认购协议，不是商品房买卖合同，被答辩人诉请撤销与答辩人之间商品房买卖合同无事实依据。二、被答辩人诉请解除其认购的璟园9号楼1单元2314号房不存在解除情形，该认购协议应当继续履行。答辩人与被答辩人于2020年1月8日签订兰石豪布斯卡项目公寓《认购协议书》，约定被答辩人认购璟园9号楼1单元2314号房，该协议合法有效，答辩人无任何过错，被答辩人应当按照协议约定继续履行相关义务。三、被答辩人请求的利息也没有事实根据及法律依据。1、答辩人与被答辩人之间签订的《认购协议》中并未就利息作出约定，故被答辩人不能向答辩人主张利息及违约责任。其中《认购协议》中被答辩人认购的兰石豪布斯卡璟园9号楼1单元2314号房因被答辩人原因至今未签署《商品房买卖合同》，答辩人不应支付被答辩人诉请利息。2、答辩人与被答辩人于2020年1月6日就先前已签订的《商品房买卖合同》（合同编号预24381和预24394）解除事宜签订了《商品房买卖合同》解除协议。协议第四条明确约定“《商品房买卖合同》解除后，甲乙双方之间因《商品房买卖合同》产生的一切权利义务终结，双方互不追究责任”。故被答辩人向答辩人主张利息无事实根据和法律依据。四、被答辩人的赔偿请求没有事实根据及法律依据。答辩人与被答辩人双方之间没有签署商品房买卖合同，只是签署了《认购协议》，被答辩人依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定向答辩人主张赔偿属于适用法律错误。综上，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2018年6月15日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》两份，合同编号分别为2018预24381号和2018预24394号。根据编号为2018预24381号的房屋买卖合同，原告购买了被告开发销售的位于兰州市七里河区××路街道××路××号××公寓××号楼××单元××室房屋一套，该房屋建筑面积59.96平方米，合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款947264元，同年10月5日，原告向被告缴纳了维修基金4197元，被告对上述交款均出具了收款收据。同年10月5日，原告向兰州兰石物业服务有限公司缴纳了装修押金2000元及其他物业服务费3604元。根据编号为2018预24394号的房屋买卖合同，原告购买了被告开发销售的位于兰州市七里河区××路街道××路××号××公寓××号楼××单元××室××，该房屋建筑面积41.53平方米，合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款657217元，同年10月5日，原告向被告缴纳了维修基金2907元，被告对上述交款均出具了收款收据。同年10月5日，原告向兰州兰石物业服务有限公司缴纳了装修押金2000元及其他物业服务费2589元。2019年10月5日，原告与兰石豪布斯卡物业服务中心签署钥匙签领确认书，于晓辉领取了上述两套房屋的大门钥匙、房门钥匙和装修钥匙。被告交房之后，原告发现被告向其交付的两套房屋窗户不符合合同约定，按照合同约定窗户宽度应为2.9米，实际为1.4米，要求换房。2019年12月27日，被告给原告的两套房屋进行了房源调换，将9号楼1单元909室调换为9号楼1单元2312室，将9号楼1单元910室调换为9号楼1单元2314室，调换理由为房屋窗户发生改变，原来为2.9米，现宽度为1.4米。双方签订换房申请表之后，撤销了该两套商品房买卖合同备案。2020年1月6日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》解除协议两份，按照协议约定，双方解除了2018年6月15日签订的合同编号为预24381和预24394的两份《商品房买卖合同》，协议还约定合同解除后双方之间因合同产生的一切权利义务终结，双方互不追究任何责任。解除协议签订后，被告收回了原告持有的上述两份《商品房买卖合同》，本案在审理过程中，法庭多次要求被告向法庭提交该两份《商品房买卖合同》，但被告至今未提交，其最后电话回复法庭没有找到该合同，无法提交。2020年1月8日，原、被告双方签订了《兰石·豪布斯卡项目公寓认购协议书》两份，其中与9号楼1单元909号房相关的认购书约定：原告原认购兰石豪布斯卡璟园9号楼1单元909号房，面积59.96平方米，成交单价每平方米15798.27元，成交总价947264元，已于2018年6月15日向被告全额支付购房款并签订了《商品房买卖合同》，合同编号2018预24381。现原告同意并确认调换房源至璟园9号楼1单元2312号房，面积61.24平方米，其中59.96平方米部分面积按2018年909号房单价及折扣计算，增大1.28平方米部分按当前2312号房单价每平方米17914.75元计算，为22931元。协议中关于差额款支付及优惠约定：原告房屋原面积59.96平方米给予折扣后总价987574元，换房后原告需补交房源差价40310元（987574元-947264）及增大面积1.28平方米的购房款。协议还约定，原告需无条件配合被告办理9号楼1单元909号房屋撤案手续，付清差额房款，就9号楼1单元2312号房签订商品房买卖合同，被告按照合同给原告办理交房事宜，原告调换后房源被告再不予退换。原、被告双方对9号楼1单元910号房相关的认购书作出了和909号房认购书同样的约定，按照该协议约定，双方同意将原告原认购的兰石豪布斯卡璟园9号楼1单元910号房调换房源至9号楼1单元2314号房，面积41.19平方米，成交单价每平方米15387.21元，成交总价633799元，被告应退还原告差额房款23418元。双方在认购协议履行过程中，被告在原告不知情的情况下将认购给原告的璟园9号楼1单元2312号房另行出售给了案外第三人，该第三人已向兰州市不动产登记事务中心备案，办理了网签，被告已无法向原告交付该房屋。另查明，房源调换后的两套房屋被告均未向原告实际交付，原告应补交的房屋差价款和被告应退还的房屋差价款均未补交和退还。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同是一种合意。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案原、被告双方于2018年6月15日签订《商品房买卖合同》两份，原告购买了被告开发销售的位于兰州市七里河区××路街道××路××号××公寓××号楼××单元××室××室××，原告按照合同约定向被告支付了两套房屋的全部购房款，被告理应按照合同约定按时向原告交付与约定相符的商品房，但因被告交付的房屋窗户与合同不符，原告要求进行房源调换，原、被告双方于2020年1月8日签订了《兰石·豪布斯卡项目公寓认购协议书》两份，将原告原购买璟园9号楼1单元909号房调换为璟园9号楼1单元2312号房，将璟园9号楼1单元910号房调换为璟园9号楼1单元2314号房。原告请求解除该两套房屋的《商品房买卖合同》和《兰石·豪布斯卡项目公寓认购协议书》，因原、被告双方已于2020年1月6日签订《商品房买卖合同》解除协议，解除了两套房屋的买卖合同，现在无需解除。对于房源调换后的2314号房认购协议书，不存在履行不能及合同目的无法实现等履行障碍，双方应按照协议约定继续履行，原告要求解除协议、退还购房款并支付利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于房源调换后的2312号房，原、被告双方签订认购协议书后，在原告不知情的情况下，被告将该房屋另行出售给案外第三人并办理了网签，向兰州市不动产登记事务中心进行了备案登记，该房屋现已无法向原告交付，致使原告该合同目的不能实现，原告请求解除该房屋的《兰石·豪布斯卡项目公寓认购协议书》，退还购房款947264元及维修基金4197元，本院予以支持。原告向兰州兰石物业服务有限公司缴纳了装修押金2000元及其他物业服务费3604元，两项合计5604元，收款主体不是本案被告，原告应向兰州兰石物业服务有限公司主张权利。关于原告对已付购房款利息的诉讼请求，已付购房款利息应以947264元为基数，2018年6月15日原告付款之日至2019年8月19日期间的利息应按照中国人民银行1-5年期贷款基准利率年息4.75%计算，数额为53131元（947264元×4.75%×431天÷365天）。2019年8月20日至2020年9月29日立案之日的利息，应按照全国银行间同业拆借中心2020年9月20日公布的贷款市场报价利率3.85%计算，数额为40566元（947264元×3.85%×406天÷365天）。原、被告签订关于璟园9号楼1单元2312号房屋的认购协议书后，被告未经原告同意，将该房屋另售他人，构成一房二卖，原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，该项诉讼请求具有事实依据和法律依据，本院予以支持。被告辩称原、被告双方没有签订《商品房买卖合同》，双方之间只存在认购协议，认购协议不是《商品房买卖合同》，不具备商品房买卖合同的条件和性质，其将2312号房出卖给第三人，是其公司的售房系统出了问题，不是其故意所为。本院认为原、被告双方对2312号房的认购协议是在解除原9号楼1单元909号房《商品房买卖合同》的基础上，调换房源后所签订，被告将原告的9号楼1单元909号房《商品房买卖合同》收回后，本院虽无法核实该买卖合同的具体内容，但根据双方的买卖合同解除协议和认购协议的内容，可以确定原商品房买卖合同及调换后签订的认购协议均对合同当事人、房屋基本状况、销售方式、房屋价款、付款方式等商品房买卖合同应具备的主要内容作出了约定，应认定双方具有商品房买卖合同关系，并非只是商品房认购协议关系，该认购协议是对原《商品房买卖合同》的协议变更和补充。被告将出卖给原告的房屋在原告不知情的情况下另售第三人，显然属于一房二卖，至于是否是故意所为，责任不在于原告，不能将该后果归责于原告，应由被告承担违约责任，本院对被告的抗辩意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告于晓辉、于岩与被告兰州兰石集团有限公司于2020年1月8日签订的对于兰石豪布斯卡璟园9号楼1单元2314号房的《兰石·豪布斯卡项目公寓认购协议书》继续履行；二、解除原告于晓辉、于岩与被告兰州兰石集团有限公司于2020年1月8日签订的对于兰石豪布斯卡璟园9号楼1单元2312号房的《兰石·豪布斯卡项目公寓认购协议书》；三、被告兰州兰石集团有限公司于本判决书生效之日起10日内退还原告于晓辉、于岩购房款及维修基金951461元，承担利息93697元，支付赔偿款947264元，三项合计1992422元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14621元，由原告于晓辉、于岩负担4229元，被告兰州兰石集团有限公司负担10392元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  石丽萍二〇二〇年十二月七日书记员  强小娥