广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初6002号 原告：北海创美物业服务有限公司，住所地广西北海市海城区北海大道与四川南路交汇处明珠花园**10-C，统一社会信用代码：91450500695356969H。 法定代表人：伍智。 委托诉讼代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昆俊，广西宇盛律师事务所实习人员。 被告：金志琳，男，汉族，1985年11月19日出生，住广西合浦县，现住广西北海市海城区。 原告北海创美物业服务有限公司（以下简称“创美物业公司”）诉被告金志琳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告创美物业公司的委托诉讼代理人刘宁富、被告金志琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创美物业公司向本院提出诉讼请求，判令：被告向原告支付2018年10月1日至2020年8月31日期间的物业服务费2219.7元、电梯维护费840元、水费390.8元、水电公摊费210元、垃圾处理费211.2元、二次加压费112元及逾期付款违约金314元（以每月物业管理费105.7元为基数，按一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%，从次月1日起计至付清为止，暂计至2020年9月30日为314元）。事实与理由：2014年11月6日，被告与北海洪恩房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购置了广西北海市海城区商品房，面积为88.12平方米。2015年9月22日，被告接收了该商品房。2016年7月7日，北海洪恩房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，将洪恩花园委托原告进行前期物业管理服务，约定：合同期限自2016年7月7日至首次业主委员会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日止（第三条）；物业管理服务费1.2元／㎡／月（住宅），垃圾处理费8.8元／月／户，公共用电、绿化保洁用水及线、变损，Ａ／Ｆ幢按16元／月／户收取、Ｂ／Ｃ／Ｄ幢按20元／月／户收取（第七条）；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金（第七条）等条款。同日，北海洪恩房地产开发有限公司将洪恩花园小区交由原告管理。被告作为洪恩花园小区的业主，应当及时缴纳物业管理费、水电公摊费、电梯维护费等费用，但被告从2018年10月1日起不再缴纳上述费用，为此，原告特向本院起诉，提出以上诉讼请求。 被告金志琳辩称：请求法院驳回被答辩人各项违规收费的诉讼请求，根据法律规定标准依法公平、公正判决。理由如下：一、被答辩人提供的《前期物业管理服务合同》是开发商与被答辩人在建房前期签订的合同，仅是建设单位与被答辩人磋商的结果，非答辩人的意愿，不能作为被答辩人要求答辩人支付物业费用的依据；被答辩人诉请答辩人支付各项费用标准不符合法律规定和双方约定，应当按政府指导价执行；被答辩人诉请的各项收费从未向业主公示，违反《物业服务收费管理办法》第八条规定；二、被答辩人在服务过程中存在服务质量差、从未向业主公开账目、私自承接电梯广告和小区辖内广告的行为，违反法律规定，损害广大业主的切身利益，构成根本违约，答辩人有权依法行使先履行抗辩权。对于原告诉请的各项费用，其中物业管理费，被答辩人按照《关于印发的通知》（北价格字［2008］68号）中的一级（甲等）服务标准（1.1元／平方米）上浮10%收费，但自答辩人入住小区以来，发现被答辩人物业服务标准确实，物业管理和服务严重不到位，其服务水平根本达不到其所收费的服务标准，应当依法判令答辩人减少缴纳；其中电梯维护费，根据《关于进一步规范北海市物业服务收费管理的通知》（北价格［2014］11号）第三点规定，电梯维护费最高收费标准为35元／月，被答辩人按40元／月收取属于超标收费，不应得到支持；其中水电公摊费，被答辩人未提供整改小区在2018年10月1日至2020年8月31日期间总的公用水电费用支持和缴费票据，且被答辩人将单独高额收取充电费用的车棚用电接入小区公共用电，产生电费分摊到公共用电的违规行为损害广大业主的切身利益，应将该部分违规产生的费用扣除，或判令被答辩人减少缴纳；其中二次加压费，被答辩人未能提供任何相关证据来证实该项费用的收取，应不予缴纳；另外，根据物权法中规定小区停车位属于业主共有的规定，被答辩人私自侵占本该属于所有业主共有的公共区域经营性收入，而且业主交纳物业费，被答辩人只开收据未开具发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理规定》，涉嫌偷税漏税；三、被答辩人违法违约在先，答辩人有权拒绝向被答辩人支付费用，不存在违约行为，被答辩人主张要求答辩人支付违约金没有法律依据。 经审理查明：2014年11月6日，被告金志琳与案外人北海洪恩房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定被告购买坐落于北海市，建筑面积88.12平方米。 2016年7月7日，原告创美物业公司（乙方）与案外人北海洪恩房地产开发有限公司（甲方）签订一份《前期物业管理服务合同》，主要约定：1、甲方将洪恩花园委托乙方进行前期物业管理服务，合同期限自2016年7月7日起至本物业首次业主委员会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日止；2、物业服务费用收费标准为：住宅房屋按建造面积每月每平方米1.2元由业主交纳，商铺和经营性用房按每月每平方米1.5元收取，代收生活垃圾费每户每月8.8元，公共用电、绿化保洁用水以及线、变损按A/F幢每户16元收取，B/C/D幢每户20元收取；3、物业费用于每月5日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；4、合同还约定了其他相关内容。同日，北海洪恩房地产开发有限公司将洪恩小区交由原告管理，双方为此还签署了《物业管理交接单》。 被告金志琳接收案涉房屋后依约交纳物业服务费用至2018年9月份，原告创美物业公司分别于2019年2月25日、2020年9月17日向被告发出催款通知。 庭审中，被告金志琳主张因原告存在违约行为故不交纳物业费，并为此提供了多张小区设施及环境的照片等证据予以证实。原告主张若被告认为物业有瑕疵可提出书面意见，但不能因此不交纳物业费。 另查明，2015年9月26日，案外人花育辉、叶小华与北海安家乐物业服务有限公司签订一份《洪恩花园前期物业管理服务合同》，主要约定物业服务费按1.2元/㎡·月收取，电梯费40元/户/月，环卫垃圾处理费8.8元/户·月。原告于2016年7月7日开始进驻案涉小区提供物业服务，此前物业服务企业为北海安家乐物业服务有限公司。 再查明，原告主张被告金志琳拖欠的物业费用分别为：2018年10月1日至2020年8月31日期间的物业费2219.7元（105.7元/月×21个月）、电梯维护费840元（40元/月×21个月）、垃圾处理费211.2元（8.8元/月×24个月）、水电公摊费210元、水费390.8元、二次加压费112元，合计3983.7元。 本院认为，案涉《前期物业管理服务合同》系建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，该合同对业主具有约束力。原告作为涉案小区的物业服务企业，已为含被告在内的小区业主提供物业服务，被告应按照合同约定履行交纳相关物业费用的义务。被告主张原告没有履行《前期物业管理服务合同》的义务，存在服务质量差、超标收费、不履行公示义务等严重违约行为，故拒缴物业管理费。对此本院认为，被告所提供的证据仅能证明原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，并不能证明原告长期不履行合同义务。对于物业公司在物业管理服务过程中存在的瑕疵问题，被告可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护自己的合法权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为于法无据，最终损害的可能是其他缴费业主的合法利益。因此，被告应当依照合同约定交纳物业管理费。另，原告在物业管理服务过程中亦应虚心听取被告等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾，营造和谐小区。 关于原告主张的各项物业费用是否合理的问题。对于物业服务费，案涉《前期物业管理服务合同》对于物业服务费的收费标准已作明确约定，该收费标准亦超过相关收费标准，而且被告按该收费标准向原告缴交了部分物业服务费，视为被告知晓并认可该物业服务费的收费标准，因此被告对物业服务费的收费标准与服务质量不相当的抗辩理由，本院不予采纳。对于水电公摊费，被告虽主张原告将单独收取充电费用的车棚用电计入小区公共用电内，但对此未能提供证据予以证实，故本院不予采信。对于二次加压费，因根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》的规定，二次供水加压费属于合理收费项目，因此原告收取该项费用合理有据。对于电梯维护费，被告主张原告按40元／户·月收取已超过《关于进一步规范北海市物业服务收费管理的通知》（北价格［2014］11号）中规定的最高35元／户·月，但根据《北海市物价局关于明确住宅小区物业管理服务收费政策的通知》（北价格［2018］3号）中“2018年10月1日前签订前期物业服务协议的，可暂按协议约定的相关收费标准执行”的规定，本案中，业主与前手物业公司签订的《洪恩花园前期物业管理服务合同》中已明确约定电梯维护费40元／户／月，原告接手小区后亦按上述标准予以收取，合法有据。综上，原告诉请被告支付2018年10月1日至2020年8月31日期间的物业管理服务费、电梯维护费、水费、水电公摊费、垃圾处理费、二次加压费合计3983.7元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。 关于违约金应否支持的问题。案涉《前期物业管理服务合同》约定逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金，该滞纳金具有违约金的性质，虽然原告将滞纳金的标准下调为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准计算，但是考虑到原告提供的物业服务存在一定瑕疵，且为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐居住环境，本院对于原告要求的违约金，不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告金志琳须支付2018年10月1日至2020年8月31日期间的物业服务费、电梯维护费、水费、水电公摊费、垃圾处理费、二次加压费合计3983.7元给原告北海创美物业服务有限公司； 二、驳回原告北海创美物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告金志琳负担（该费用已由原告预交，被告在本案判决生效之日起十日内付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈军华 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 黄乐婷 书 记 员 陈文姗