江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初5338号原告：董晓冬，男，1977年12月13日出生，汉族，住南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王新明,南京市六合区竹镇法律服务所基层法律工作者。被告：江苏轩辕装饰工程有限公司，统一社会信用代码91320116679037220W，住所地南京市六合区雄州街道公园路东东泰雅园****。法定代表人暨被告：汤秋明，男，1981年7月12日出生，汉族，系江苏轩辕装饰工程有限公司执行董事兼总经理，住南京市六合区。上述两被告共同委托诉讼代理人：汤红萍，系被告江苏轩辕装饰工程有限公司员工暨被告汤秋明之姐，女，1979年8月2日出生，汉族，住南京市六合区。被告：武玉燕，女，1981年11月6日出生，汉族，住南京市六合区。原告董晓冬与被告江苏轩辕装饰工程有限公司（简称轩辕公司）、汤秋明、武玉燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行审理。原告董晓冬的委托诉讼代理人王新明、被告轩辕公司及汤秋明的共同委托诉讼代理人汤红萍、被告武玉燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董晓冬向本院提出诉讼请求：1、判令被告轩辕公司向原告支付房屋租金245000元及利息（以245000元为基数，自2020年9月1日起按照年利率6%计算至实际支付之日）；2、判令轩辕公司承担代理费20000元；3、被告汤秋明对上述款项承担连带保证责任，被告武玉燕在其与汤秋明共有财产一半的基础上对上述款项承担给付责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月31日，原告与轩辕公司签订了租房协议，约定了租赁期限、租金及支付方式。按照该协议约定，轩辕公司在2019年10月1日前应交纳下一年度租金260000万元，但是轩辕公司未能支付，双方第一次协商至2020年5月1日前付清租金，在此期间每月支付利息2600元。到期后，轩辕公司仍然没有支付，双方再次协商至同年6月30日前付清租金，在此期间继续支付利息，并签订房租延期补偿协议。但是轩辕公司仍然没有履行义务，双方于2020年8月20日又一次协商，租房协议在2020年8月30日终止，并由轩辕公司支付房租及违约金合计245000元，汤秋明自愿承担保证责任。现在轩辕公司经营状况恶化，有可能倒闭。武玉燕系汤秋明配偶，汤秋明明知轩辕公司经营状况不断恶化并可能波及到其个人财产时，在2020年6月18日与武玉燕将双方共同房产本区××路××号房屋以2000000元抵押给银行，随后双方协议离婚，将夫妻共同财产中有价值的财产全部约定给武玉燕，之后武玉燕又将约定给她的房产出售给他人。汤秋明、武玉燕明显是为了恶意逃避债务而协议离婚并转移财产。为了维护自身的合法权益，原告故向法院提起诉讼，请求判如所请。被告轩辕公司辩称，对原告董晓冬的诉讼请求没有异议，原告起诉的轩辕公司欠付房屋租金是事实。轩辕公司以前从未欠付过原告的房屋租金，此次是因为疫情影响，公司情况越来越恶劣，而无力及时支付原告的房屋租金，并非是故意拖欠。被告汤秋明辩称，被告轩辕公司因为疫情原因没有及时支付原告董晓冬的房屋租金，双方于2020年8月谈妥欠付原告房屋租金的解决方法，但因轩辕公司经营状况恶化政府介入处理轩辕公司相关事宜，且在轩辕公司后期清算中还需继续使用涉案房屋，而由原告提出由汤秋明进行担保。汤秋明本无义务对涉案房屋进行担保，但在原告要求之下才签字担保的，且汤秋明个人目前也没有能力偿付涉案款项。汤秋明并非是自愿对涉案债务进行担保，而是出于解决轩辕公司问题的情势考虑才同意对涉案债务进行担保的。涉案款项中的50000元违约金是按照欠付一年租金260000元约定的，但实际欠付的为九个月房屋租金。另汤秋明承担担保责任的涉案房屋租金只是原告所有部分的房屋租金，而非是全部涉案房屋的租金。被告武玉燕辩称，原告董晓冬根本不应该起诉其，涉案房屋租金是被告轩辕公司产生的，涉案房屋并没有用于被告汤秋明个人，故涉案债务不构成汤秋明、武玉燕的夫妻共同债务。而且，汤秋明担保的时间也是发生在与其离婚以后，两人离婚是正常进行财产分割，后其在无力偿还房屋贷款的情况下才出售房产的，并非是转移财产，且汤秋明名下也有相应房产。本院经审理认定事实如下：南京市六合区××街道××路××号（1-4层）商业用房的房屋所有权人为原告董晓冬与妻子徐某，房屋建筑面积为360.16平方米；南京市六合区××街道××园××幢××号非住宅用房的房屋所有权人为案外人仇某，房屋建筑面积为362.46平方米。上述两套房屋多年来一直由被告轩辕公司租赁并用于经营办公使用。2017年10月31日，原告董晓冬作为出租方，被告轩辕公司作为承租方，再次就上述两套房屋的租赁事宜签订《租房协议》1份，约定：1、房屋租赁期限六年，自2018年12月1日起至2024年11月30日止；2、上述租赁期间每年租金260000元，租金支付方式为年付，提前一个月支付次年房租，逾期未付原告有权终止此合同，合同签订当月支付第一年租金，并支付押金5000元；轩辕公司在租赁期内使用的水、电、气、物业管理费等由轩辕公司按照规定自行承担。该协议还对合同解除、其他事项等进行了约定。该协议签订后，轩辕公司向原告支付了2018年12月1日起至2019年11月30日的租金，之后的租金被告轩辕公司因经营状况不佳而未能在双方约定的时间支付。2020年4月14日，原告董晓冬与被告轩辕公司就欠付的2019年12月1日起至2020年11月30日租金签订《借款协议（房屋延期补充协议）》1份，约定：借款金额260000元专用于轩辕公司市场开发经营资金；借款期限自2020年5月1日至2020年6月30日；月利率1%，还款付息方式为按月付息，一次还本。该协议还对双方权利义务、争议解决方式，违约责任等事项进行了约定。2020年8月20日，因被告轩辕公司仍未能按前述协议履行支付自2019年12月1日起的涉案房屋租金的义务，原告董晓冬作为甲方，轩辕公司作为乙方，签订《协议书》1份，约定：“1、甲乙双方签订的租房协议到2020年8月30日终止。2、乙方欠甲方六合区××街道××园××幢××号、××路××号两处房租：壹拾玖万伍仟元整（自2019年12月1日至2020年8月30日），另加补充协议违约金五万元。合计欠款：贰拾肆万伍仟元整（￥245000）。双方2020年4月14日约定的违约责任同步作废。3、乙方于2020年8月30日前付清欠款贰拾肆万伍仟元整，如到期未能支付，乙方应承担违约责任，包括但不限于诉讼费、交通费、律师代理费等。4、汤秋明自愿为乙方欠款贰拾肆万伍仟元整及违约责任承担连带保证责任。……”同日，轩辕公司向原告出具《欠条》1份，载明欠付涉案两处房屋租金195000元以及违约金50000元，合计欠款245000元。轩辕公司在上述《协议书》《欠条》的乙方或欠款人落款处分别加盖印章，汤秋明亦在上述《协议书》《欠条》乙方或欠款人落款处以及担保人落款处分别签名。因轩辕公司、汤秋明一直未能支付上述款项，原告故诉至本院，诉如所请。原告董晓冬为本次诉讼，于2020年9月16日委托南京市六合区竹镇法律服务所代理本次诉讼，支付基层法律服务费20000元。另查明，被告汤秋明、武玉燕原系夫妻关系，两人于2020年8月12日协议离婚，两人在《离婚协议书》中对于夫妻共同财产的分割约定如下：“1、房产：南京市六合区××街道××巷××号××幢××单元××室（住房），离婚后房产权归女方所有，房贷由女方偿还，南京市六合区××街道××路××号，离婚后产权归男方所有，贷款由男方偿还。2、机动车：宝马苏Ａ×××**，离婚后归女方所有，车贷由女方偿还。3、其他家庭财产的分割：无。4、债权、债务及其他事项：各自名下的债权、债务以及担保债务由各自承担，与××对方无关。”2020年9月××1日，武玉燕就上述六合区××街道××巷××号××幢××单元1201室房屋的出售与他人签订《房地产买卖中介合同》1份。上述事实，有原告董晓冬、被告轩辕公司、汤秋明、武玉燕的陈述，房屋所有权证、《租房协议》《借款协议（房屋延期补充协议）》《协议书》《欠条》《委托代理合同》、代理费发票、《离婚协议书》、离婚证、《房地产买卖中介合同》等证据附卷予以证实，本院予以确认。在本案审理期间，案外人仇某至本院表示，其将名下的南京市六合区××街道××园××幢××号房屋租赁事宜全权交由女婿即原告董晓冬办理，其确认由董晓冬就涉案房屋向被告轩辕公司等人主张权利，其不会再就涉案房屋另行向轩辕公司等人主张权利；案外人徐某亦至本院表示，六合区××街道××路××号（1-4层）商业用房系其和董晓冬的夫妻共同财产，该套房屋的租赁等事宜交由董晓冬办理，其亦确认对房屋租赁的相关权利主张由董晓冬来行使，其以后不会就涉案房屋租赁事实向轩辕公司等人再主张权利。原告及被告轩辕公司、汤秋明还一致确认涉案房屋的押金不在本案中进行处理。另，经原告董晓冬申请，本院于2020年9月16日裁定查封、冻结被告轩辕公司、汤秋明、武玉燕名下银行存款合计265000元或其他等值财产。本院认为，原、被告签订的《租房协议》《协议书》等合同均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定有效，原、被告应按照上述合同内容履行各自的义务，但原告董晓冬履行了将案涉房屋交付给被告轩辕公司使用等合同义务后，轩辕公司未能按约支付自2019年12月1日起的租金，后在双方协议于2020年8月30日止解除双方的租赁关系，并确认轩辕公司于2020年8月30日付清欠付原告的自2019年12月1日至2020年8月30日涉案房屋租金以及违约金之后，轩辕公司在该期限届满后仍未能履行租金给付义务，故原告关于要求轩辕公司支付租金的诉讼请求，有事实和法律依据，但是租金金额应为实际发生且经双方所确认的195000元，另有50000元系双方约定的违约金。综上，轩辕公司应向原告支付租金的金额为195000元。关于违约金。原告董晓冬与被告轩辕公司等人在2020年8月20日签订的《协议书》中约定因轩辕公司未能及时支付涉案房屋租金而由轩辕公司向原告支付违约金50000元，但按双方签订的《租房协议》，轩辕公司应在2019年11月1日前向原告支付租金，而《协议书》约定的支付租金和违约金等款项时间为2020年8月30日前，所约定的50000元违约金的支付基础为轩辕公司逾期10个月左右支付195000元租金，系根据《协议书》当时的违约情况确定的违约金数额，而轩辕公司承担违约责任是基于逾期支付租金行为，原告所遭受的损失亦系因逾期支付租金行为等而产生，双方约定的50000元相较于原告所遭受的损失明显过高，应予以调整，本院对因轩辕公司的违约行为给原告造成的损失，以及涉案租金对应的承租时间段内轩辕公司有受疫情影响的情况等因素综合考量后，酌定轩辕公司向原告支付违约金20000元；对原告就违约金超出此数额的诉讼请求，本院不予支持；对被告汤秋明就违约金所提出的抗辩意见，本院予以采纳。关于原告董晓冬提出的要求被告轩辕公司支付以245000元为基数，自2020年9月1日起至实际支付之日按照年利率6%标准计算的利息的诉讼请求。因上述本院确认的20000元违约金是基于轩辕公司截至2019年8月的逾期支付租金的违约行为，双方再次约定的租金给付期限届满后轩辕公司仍未能支付租金，原告自2020年9月1日起至租金实际支付之日止因轩辕公司仍然逾期支付租金导致原告仍有损失发生，故轩辕公司应向原告继续支付逾期付款违约金，但应以欠付的租金195000元为基数进行计算。因双方对自2020年9月1日起的逾期付款违约金的支付标准等没有进行约定，现原告主张按年利率6%计算的标准较高，本院调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；对原告超出此标准的诉讼请求，本院不予支持。关于基层法律服务费。涉案《协议书》明确约定，如被告轩辕公司于2020年8月30日前未能向原告董晓冬支付租金等款项，应承担律师代理费等费用。虽然该份《协议书》所载明的是轩辕公司逾期付款应支付原告律师代理费等费用，而原告实际委托了基层法律服务所代理本次诉讼并支付了基层法律服务费，但原告委托基层法律服务所代理本次诉讼所产生的基层法律服务费与委托律师律师事务所产生的律师代理费同属因当事人诉讼能力有限而委托具有专业能力的机构、人员代理诉讼，并未超出轩辕公司应承担相应费用的合理预期，故对于原告要求轩辕公司支付代理费即法律服务费的诉讼请求，本院予以支持。但现原告所主张的该费用数额较高，本院根据基层法律服务费的收费标准并结合案件难易程度、基层法律服务工作者的工作量大小等因素，酌定轩辕公司应承担基层法律服务费为16000元；对原告超出此数额的的诉讼请求，本院亦不予支持。关于被告汤秋明的保证责任。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。在涉案《协议书》中，明确约定被告汤秋明为被告轩辕公司的涉案租金、违约金以及其他违约责任承担连带保证责任，该《协议书》中汤秋明对涉案债务承担连带保证责任虽然不是汤秋明主动提出，但是系汤秋明为解决其任法定代表人的轩辕公司相关问题，出于情势考虑而自愿承担连带保证责任，汤秋明非系受胁迫而签订该《协议书》，本案现有证据亦不能证实存在免除保证责任的情形，故汤秋明对涉案相应款项的连带保证责任应予认定，其应对上述本院确认的租金、违约金、应继续支付的逾期违约金、基层法律服务费承担连带清偿责任。关于汤秋明承担连带保证责任范围中租金的数额，涉案两套房屋的其他所有权人已向本院明确相关房屋租赁事宜系其他所有权人委托或交付原告办理，对房屋租金相关的诉讼亦由原告一人行使，轩辕公司租赁涉案两套房屋已多年，作为轩辕公司法定代表人的汤秋明对该两套房屋的权属等情况亦应有一定了解，更加之，在涉案《协议书》中已明确轩辕公司欠付的租金计195000元，系涉案两套房屋的租金，汤秋明在承担保证责任时明确系对涉案两套房屋的租金195000元承担连带保证责任。综上，对汤秋明与此相关的抗辩意见，本院不予采纳。关于武玉燕是否应当承担涉案债务的给付责任。首先，轩辕公司系具有独立人格的营利性法人，依法独立享有民事权利和承担民事义务，并以其全部财产承担民事责任；本案系因被告轩辕公司租赁原告董晓冬等人所有的房屋而产生的给付租金的纠纷，轩辕公司租赁涉案房屋系用于该公司的经营活动，而现有证据不能认定涉案房屋的租赁用于汤秋明、武玉燕的夫妻共同生活、共同生产经营，故涉案债务非系被告汤秋明、武玉燕的夫妻共同债务。其次，汤秋明对涉案债务承担连带保证责任时，武玉燕没有作出与汤秋明共同承担涉案债务连带保证责任的意思表示；再次，汤秋明、武玉燕是否在协议离婚时以夫妻共同财产的约定逃避对第三人的债务，非系认定武玉燕是否承担涉案房屋租赁产生的债务的法律事由，且汤秋明、武玉燕在此时已登记解除了两人的婚姻关系。综上，本案缺乏武玉燕对涉案债务承担民事责任的事实和法律依据，对原告与此相关的诉讼请求本院不予支持；对武玉燕的抗辩意见，本院予以采纳。如汤秋明、武玉燕确有协议离婚时以夫妻共同财产的约定来逃避对第三人的债务，相关第三人可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏轩辕装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告董晓冬支付租金195000元；二、被告江苏轩辕装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告董晓冬支付违约金20000元，并以195000元为基数，自2020年9月1日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续向原告董晓冬支付逾期付款违约金；三、被告江苏轩辕装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告董晓冬支付基层法律服务费16000元；四、被告汤秋明对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告董晓冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5275元，减半收取计2637.50元，保全费1845元，合计4482.50元，由原告董晓冬负担575.11元，由被告江苏轩辕装饰工程有限公司、汤秋明负担3907.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  宋路军二〇二〇年十二月十五日书记员  胡 静