山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异522号 案外人：青岛即建建设集团有限公司 申请执行人：青岛神特新能源科技有限公司 被执行人：青岛温泉阳光置业有限公司 被执行人：青岛渤海湾集团有限公司 被执行人：青岛渤海湾房地产开发有限公司 被执行人：青岛景园假日酒店有限公司 本院在执行申请执行人青岛神特新能源科技有限公司与被执行人青岛温泉阳光置业有限公司、青岛渤海湾集团有限公司、青岛渤海湾房地产开发有限公司、青岛景园假日酒店有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案【执行案号：（2020）鲁02执630号】过程中,青岛即建建设集团有限公司向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 青岛即建建设集团有限公司请求法院终止对青岛市即墨区温泉街道办事处麒麟路16号8号楼3单元1101户房屋（下称“案涉房产”）的拍卖及执行。事实与理由：2018年1月23日，案外人与青岛温泉阳光置业有限公司因建设工程合同纠纷一案【案号：（2017）鲁0282民初2389号】进行了庭外和解，约定了青岛温泉阳光置业有限公司以包含案涉房产在内的多处房屋抵顶青岛渤海湾房地产开发有限公司所欠案外人的工程款若干，其中案涉房产抵顶应退案外人工程质保金1255822.2元，案涉房产在签订协议时并未被查封，且关于房屋相关的价款的支付，青岛渤海湾集团有限公司欠案外人的工程款债权已经形成，青岛温泉阳光置业有限公司在本案中也向案外人交付了案涉房产，双方协议中除案涉房产外，其他的均已履行完毕，待三方协议约定时间达到时，案涉房产因法院查封未能办理过户。青岛温泉阳光置业有限公司一直在努力协调此事，但一直未能解决，直至法院提起拍卖。虽然案涉房产在法院采取保全时没有过户，但关于案涉房产的相关合同，案外人已经满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，案外人对案涉房产享有的权利应当排除执行。 青岛神特新能源科技有限公司辩称，案外人的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定，依法应当予以驳回。 青岛温泉阳光置业有限公司辩称，同意青岛即建建设集团有限公司执行异议，应予以解封。其他被执行人未发表答辩意见。 为证明其主张，青岛即建建设集团有限公司向本院提交了以下证据：1.建设工程施工合同一份，以证明其承包青岛渤海湾房地产开发有限公司胶州新城渤海湾花园工程。2.和解协议一份，以证明案外人与青岛渤海湾房地产开发有限公司、青岛温泉阳光置业有限公司就证据1的相关工程于2018年1月23日就所欠工程款及质保金达成和解协议，三方同意以案涉房产抵顶应当支付案外人的质保金，案涉房产毛坯交付，就案涉房产案外人已经符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定，应当排除执行。 青岛神特新能源科技有限公司质证称，对证据的真实性均有异议。1.证据1与本案无关，是案外人与本案无关的第三方签订的建设工程施工合同，与被执行人无关。2.证据2若按案外人主张，其应当是被执行人以物抵债的债权人，而不是房屋买卖合同的买受人，其身份不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条规定中异议人主体应为买受人的规定，该和解协议既不是判决书也不是调解书，并且通过和解协议内容可知由被执行人代案外无关的人向案外人偿还债务，故案外人与被执行人有恶意串通的行为。和解协议记载案外人的质保金到期日为2018年9月2日，到期后双方签订案涉房产的预售合同，但案涉房产于2018年5月4日被查封，查封前案外人与被执行人未签订预售合同，且至今未签订房屋买卖合同，不符合上述规定第二十八条第一项、第二十九条第一项的规定。案外人与被执行人并未约定房屋交付情况，并且案涉房产所在小区至今未竣工验收，客观上不具备房屋交付条件。即使案外人与被执行人私下交付房屋，也不符合上述规定第二十八条第二项所规定的合法占有这一条件。现实情况是案涉房产至今是空置状态，未交付给案外人。假设案外人主张适用上述规定第二十九条，也不符合该条第二项关于案涉房产系用于居住的规定，因此，案外人的申请不符合第二十八和二十九条的规定，应予以驳回。 被执行人青岛温泉阳光置业有限公司质证称，对证据的真实性与证明事项均无异议。其他被执行人未发表质证意见。 为证明其主张，青岛神特新能源科技有限公司向本院提交（2018）鲁02民初666-1号民事裁定书一份，以证明案涉房产在2018年5月4日由申请执行人申请保全。 青岛即建建设集团有限公司质证称，对该裁定书的真实性无法确认，但即使是真实的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的为已经签署书面合同，而非已经签署预售合同，三方之间的和解协议签署于2018年1月23日，在查封日期之前，恰能证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对于合同签订时间的规定，三方协议上约定房屋为毛坯交付，签订协议时三方已经就协议中所涉的全部房屋进行了交付，案外人已经实际占有了协议中所涉的全部房屋，除案涉房产外，其他房屋均已经按照三方协议的约定办理完毕。 青岛温泉阳光置业有限公司质证称，对证据的真实性无异议，但案涉房产属于案外人青岛即建建设集团有限公司所有，应予以解封。 本院查明，青岛神特新能源科技有限公司与青岛温泉阳光置业有限公司、青岛渤海湾集团有限公司、青岛渤海湾房地产开发有限公司、青岛景园假日酒店有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年8月23日作出（2018）鲁02民初666号民事判决书，判决：一、解除青岛神特新能源科技有限公司与青岛温泉阳光置业有限公司、青岛渤海湾集团有限公司、青岛渤海湾房地产开发有限公司、青岛景园假日酒店有限公司于2016年12月17日签订的《协议书》。二、青岛温泉阳光置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付青岛神特新能源科技有限公司违约金30882353元。三、驳回青岛神特新能源科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费291800元，保全费5000元，共计296800元，由青岛神特新能源科技有限公司负担148400元，由青岛温泉阳光置业有限公司负担148400元。青岛神特新能源科技有限公司、青岛温泉阳光置业有限公司不服上述判决，向山东省高级人民法院提起上诉。2020年4月24日，山东省高级人民法院作出（2020）鲁民终410号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本案诉讼过程中，本院以（2018）鲁02民初666-1号民事裁定书及协助执行通知书查封包括案涉房产在内的29套房产，查封期限自2018年5月4日至2020年5月3日。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，青岛神特新能源科技有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁02执630号。本院于2020年6月23日作出（2020）鲁02执630号执行裁定书，裁定拍卖包含案涉房产在内的29套房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人青岛即建建设集团有限公司提交的证据不足以证明其已于人民法院查封之前合法占有案涉房产，故案外人青岛即建建设集团有限公司的异议理由不能成立，其异议请求本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人青岛即建建设集团有限公司的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年十二月七日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳 书记员张澳