贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终9676号上诉人（原审被告）：熊隆兵，男，1982年10月21日出生，汉族，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：冉香云，贵州存正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州开阳凯祺商业管理有限公司，住所地贵州省开阳县城关镇环湖新区火车站麒龙城市广场。法定代表人：宁桂兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：谌鸿伟，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人熊隆兵因与被上诉人贵州开阳凯祺商业管理有限公司（以下简称凯祺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省开阳县人民法院（2020）黔0121民初2321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭继续了审理。本案现已审理终结。熊隆兵上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉求；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定拖欠租金的时间和判决实际计算的时间不符，导致计算租金错误。双方于2016年1月6日签订商铺租赁合同，期限至2020年10月30日止，免租期32个月（含装修2个月），上诉人已支付了部分租金，故一审认定未支付租金时间为2019年5月1日起，但判决拖欠租金的计算时间是从2019年2月开始，明显错误。二、因被上诉人提供的商铺存在重大缺陷以及强行把该商铺上锁，造成不能实现正常经营的合同目的，故上诉人才拖欠租金。对于商铺多次漏水，上诉人陈列的木地板经常被浸泡，多次向被上诉人反映无果。三、自2020年2月开始，受疫情影响，上诉人经营惨淡，履行合同储蓄了不可抗力因素，一审未予开来疫情这一不可抗力因素，直接判决显失公平。凯祺公司辩称，一审认定租金起算时间正确，应予维持。被上诉人提供的商铺没有漏水和重大缺陷，上诉人没有提交证据证明。上诉人称受疫情影响应该扣除时间不应支持，上诉人的违约行为发生在疫情开始之前，不应该扣减。凯祺公司向一审法院起诉请求：1、判决被告支付租金238980元；2、判决被告支付违约金（第一笔以76596元为基数，从2019年1月20日开始计算；第二笔以79660元为基数，从2019年7月20日开始计算；第三笔以82724元为基数，从2020年1月20日起开始计算，以上计算标准均为年利率24%。）3、诉讼费由被告承担。诉讼中，凯祺公司变更诉请为：1、判决解除原、被告于2016年1月6日签订的《麟龙.城市广场项目商铺租赁合同》；2、判决被告向原告支付截止至2020年6月5日租金238980元，并按照《麟龙.城市广场项目商铺租赁合同》约定的租金标准支付从2020年6月6日起直至被告将商铺归还原告之日止的租金；3、判决被告支付违约金（第一笔以76596元为基数，从2019年1月20日开始计算；第二笔以79660元为基数，从2019年7月20日开始计算；第三笔以82724元为基数，从2020年1月20日起开始计算；第四笔以82724元为基数，从2020年7月20日起开始计算，以上计算标准均为年利率24%。）。一审法院认定事实：2016年1月6日，原、被告签订《麟龙.城市广场项目商铺租赁合同》，被告承租原告受托经营的位于开阳麟龙.城市广场麟龙.美家居4-1-1至4-1-7号的商铺用于商业经营，面积364.74平方米。租赁期限为原告将租赁物商铺交付被告时起至2020年10月30日；免租期32个月（包括装修期），从原告将租赁物商铺交付被告时起计算；租金为35元/平方米/月，合计月租金12766元，次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，至本合同终止。租金交纳方式为，在签订合同当时，被告需按第一年标准一次性支付3个月租金（38298元）为第一期租金，第一期租金所对应租赁期限届满后，被告应按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向原告缴纳，每期租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天内全部付清；如逾期支付租金，每推迟一天，应按应缴总额1%支付违约金。如被告拖欠租金、物业服务费及其他由原告代收代付的费用达30日，原告除有权要求被告缴清各项欠费和支付违约金外，还有权解除本合同，并要求被告赔偿损失。同时查明，被告已于签订合同当日支付租金38298元，原告已于2016年6月1日将租赁物交付被告。一审法院认为，案涉租赁合同及管理合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物即案涉商铺，并依约履行了合同约定的其他义务，为此，被告理应依约履行向原告支付租金的义务。被告仅支付了第一期租金，之后便一直未支付，对此，其已构成违约，故应承担相应的民事责任。对原告依合同约定要求解除租赁合同的诉请予以支持。至于合同解除日期，认定为本判决作出之日为较为合理。合同解除后，原告有权要求被告支付合同解除前以合同约定的租金标准计算的租金，因原告于2016年6月1日将租赁物商铺交被告，同时，应扣除32个月免租期，且被告已支付第一期3个月租金，故未支付租金租期为2019年5月1日起，至2020年4月30日止，月租金为12766元，故租期第一年（2019年2月1日至2020年1月31日）未支付租金为9个月x12766元=114894元，租期第二年度（2020年2月1日至2021年1月31日）月租金为12766元x8%=13787.28元，故2020年2月1日至2020年6月5日期间租金为13787.28元x4个月+13787.28元/30天x5天=57447元，故截止2020年6月5日被告未支付租金共计114894元+57447元=172341元。关于原告主张的违约金，原告计算标准过高，一审法院酌情以前述被告应付租金损失金额为基数，结合本案实际，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率之1.5倍为标准计算，因第二期（2019年5月1日-2019年10月30日）支付时间为2019年5月1日前，违约金应以（12766元x6个月=76596元）为基数从2019年5月1日起计算；第三期（2019年11月1日-2020年4月30日），支付时间为2019年9月1日前，违约金应以（12766元x3个月+13787.28元x3个月=38298+41361.84=79659.84元）为基数从2019年9月1日起计算；第四期（2020年5月1日-2020年10月30日），支付时间为2020年5月1日前，违约金应以（13787.28元+13787.28元/30天x15天=16085.16元）为基数从2020年5月1日起算。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告贵州开阳凯祺商业管理有限公司与被告熊隆兵于2016年1月6日签订的《麟龙.城市广场项目商铺租赁合同》于2020年9月11日解除；二、被告熊隆兵于本判决生效之日起三十日内支付原告贵州开阳凯祺商业管理有限公司2019年5月1日至2020年6月5日租金172341元，并按照《麟龙.城市广场项目商铺租赁合同》约定的租金标准支付从2020年6月6日起直至被告将商铺归还原告之日止的租金；三、被告熊隆兵于本判决生效之日起三十日内支付原告迟延支付租金违约金（第一笔以76596元为基数从2019年5月1日起计算；第二笔以79659.84元为基数从2019年9月1日起计算；第三笔以16085.16元为基数从2020年5月1日起算；上述三笔均以债务生成时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率之1.5倍为标准计算。）至各笔租金付清止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4884元，减半收取2442元，由被告熊隆兵负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。其中上诉人提交2017年11月6日视频、照片，拟证明当时商铺四处漏水，装修造成损失。凯祺公司经质证，对三性不予认可，视听资料应该提交原始载体，现视频系转载，不能看出是涉案房屋，达不到其证明目的。上诉人提交2020年11月25日双方协商的录音，拟证明被上诉人认可涉案房屋存在严重漏水的行为及案涉房屋进行枷锁及断电行为。凯祺公司经质证，对录音三性不予认可，该录音不是原始载体，不符合证据的基本要求，录音对话无法确认说话主体，不能证明上诉人房屋有重大缺陷或者漏水，达不到证明目的。上诉人提交材料损失清单，拟证明漏水造成装修损失42万多元，并申请鉴定。凯祺公司经质证，三性不予认可，是上诉人单方制作，真实性无法核实，达不到证明目的，不同意二审申请鉴定。上诉人提交2018年10月的答辩状证词附件1，拟证明房东凯祺公司强行断电和锁门的事实。凯祺公司经质证，三性不予认可，证据是上诉人及其他业主单方制作，无法达到证明目的。上诉人还申请证人周某、唐某出庭作证，拟证明案涉商铺在2017年至2019年期间漏水以及从2018年10月开始商铺锁门及断电的事实。凯祺公司经质证，认为证人原系上诉人商铺的员工，与上诉人有利害关系，证人证言的证明力不能采信。对于上诉人二审提交的证据，均系因凯祺公司的原因导致其损失的证据，而熊隆兵并未在本案中提出反诉，故该证据与本案凯祺公司诉请无关联性，本院不予确认。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、熊隆兵是否应当支付租金。二、一审对租金起算时间是否计算错误。三、租金是否因出现不可抗力而应予以减免。关于焦点一：依法成立的合同对各方当事人具有约束力，各方均应按合同履行义务。本案中，《麟龙.城市广场项目商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按合同履行义务，凯祺公司依照合同约定将案涉商铺交付熊隆兵，已经履行了合同义务，熊隆兵就应该按照合同约定履行支付租金义务。熊隆兵在支付第一期租金后，未按约履行继续支付租金义务，其行为构成违约，应承担支付租金及违约金等民事责任。因此，凯祺公司请求熊隆兵支付拖欠租金，符合合同约定，一审判决合同解除并判令熊隆兵支付租金并无不当，本院予以维持。熊隆兵上诉主张其拖欠租金是因为凯祺公司交付的商铺存在重大缺陷，以及在其使用过程中强行将商铺上锁断电。对此，熊隆兵如认为凯祺公司存在违约行为，因其并未在本案中提出反诉，其可另行主张，而非以此拒付租金。关于焦点二：熊隆兵上诉主张一审认定未支付租金时间为2019年5月1日起，但判决拖欠租金的计算时间却从2019年2月开始，属于租金起算时间计算错误。对此，因案涉商铺于2016年6月1日交付，扣除32个月免租期，加上熊隆兵已支付的第一期3个月租金，未支付租金租期为2019年5月1日起。但第一年度租金的计算期限应从2019年2月1日起计算至2020年1月31日止，该期间的月租金为12766元，第一年未支付租金为9个月（2019年5月1日至2020年1月31日）×12766元=114894元。因此，一审对未付租金起算时间的认定及判决未付租金金额的起算时间一致，本院对熊隆兵该项上诉理由不予采信。关于焦点三：依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，案涉租赁房屋并非国有企业以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，且二审中本院组织调解，但双方分歧过大调解不成。故熊隆兵请求减免租金的理由本院不予支持。综上所述，熊隆兵的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4884元，由上诉人熊隆兵负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十二月十四日书记员 曹 艳