福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初7785号 原告：龙岩市三禾物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区东城东宝路65号东景园小区16幢B1-201室，统一社会信用代码91350800MA2YDJ3C1R。 法定代表人：温友清，总经理。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈思蓉，福建联合信实（龙岩）律师事务所实习律师。 被告：薛文信，男，1995年9月8日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告龙岩市三禾物业管理有限公司（以下简称三禾公司）与被告薛文信物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三禾公司的委托诉讼代理人钟永香与被告薛文信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三禾公司向本院提出诉讼请求：要求薛文信支付2019年1月至2020年8月的物业服务费2,790元、公摊电费402元、2019年各式设备年检及环卫清理费30元，返还2018年10月至2019年7月公摊电费32元，并支付自违约之日起至款清之日止按月利率2%计算的违约金。诉讼过程中,三禾公司变更诉讼请求为：要求薛文信支付2019年1月至2020年8月物业服务费2,790元、公摊电费370元、2019年各式设备年检及环卫清理费30元，并支付从起诉之日起至款清之日止以2,790元为本金按月利率2%计算的违约金。事实与理由：2019年2月22日，三禾公司与龙岩市新罗区莲东非凡SOHO小区业主委员会签订物业服务合同，约定该小区由三禾公司实施物业管理服务，期限至2021年9月30日，高层住宅物业服务费1.2元/㎡.月，水电公摊按实际数量分摊，各式设备年检及环卫清理30元/年由业主支付。合同第十六条第二款约定，业主违反本合同第七条、第八条约定，经三禾公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日千分之三标准支付违约金。三禾公司自接手之日起，即按照物业服务合同的约定履行了物业管理的义务。薛文信系莲东非凡SOHO小区1216室业主，面积为116.26平方米，经三禾公司多次催收，均未缴纳物业服务费。为此，三禾公司诉至法院，请求判如所请。 薛文信辩称，三禾公司未经招投标进驻非凡小区，在三个月试用期结束前，全体业主没有见到合同草案，不顾业主强烈反对，凭业主委员会的违法公告，三禾公司与业主委员会签订了物业服务合同。物业服务合同未经业主大会确认。业主委员会的成立日期为2018年10月16日，三禾公司在2018年9月底进驻小区，属非法进驻，双方签订的物业服务合同应认定为不合法。现业主委员会全体成员已辞职，目前处于无人员管理状态。三禾公司主张的清洁卫生费用已包含在业主所交的物业服务费中，属不合理的重复收费，应不予支持。三禾公司从未向全体业主公示需要年检设备的名称、实施过程、费用支出等凭据。如确有此笔费用的支出，应以实际支出为依据再向全体业主公摊，对无法提供证据的设备年检费用不予支持。三禾公司从未就“公共用电楼层分段方案、标准、依据”征询全体业主意见并依法作出公示，没经过业主大会通过，没有在物业服务合同中体现。多位业主提供了按系数公摊的相对合理方案，但三禾公司不予采纳，还把他们踢出物业服务群。许多业主强烈敦促三禾公司依法按月公示电业局缴费数据并按实公摊，在业主群中以图片形式提供了其它小区物业收费方面规范的数据公示表。三禾公司对业主的合法合理要求置之不理、态度恶劣，引发了三禾公司与业主之间的强烈对立情绪，失去了业主的信任，导致了近100户业主缓交物业费或公摊电费，缓交业主的数量仍在呈上升态势，给小区带来不可预知的风险。2018年10月--2019年6月，连续9个月三禾公司均按6,400元/月向住户收取公摊电费。不少业主向e龙岩多次投诉、有关主管部门介入核查，2019年8月三禾公司才向业主公示编号为9AA、11AA两块公用电表的电业局缴费数据。经本小区1713业主程云花女士等热心业主的数据汇总、核算，发现三禾公司在进驻小区起的9个月多收取电费3,882.67元。三禾公司在未征询全体业主意见情况下以故障为由擅自把开发商原配的小区入户大厅门禁主机强行报废，并授权本小区从事安防业务的1206业主蔡双兴负责把原门禁系统更换成另一套更为低端的门禁系统（原门禁系统带可视功能）。三禾公司应赔偿薛文信购买2个话机和6个门禁卡的经济损失共计260元，或抵扣物业费。入户大厅、楼梯、走廊等公共照明灯长期不亮，亮灯率大大低于合同标准，导致小区照明昏暗。电梯口、楼道等墙根多处瓷砖、墙壁粉刷掉落不予维修，受损面积不断扩大。从未对小区绿化区域进行养护或补种，黄土多处裸露，部分区域杂草丛生不去处理。公共部位、区域的卫生工作差，楼道、电梯等经常几天不打扫，保洁人员经常只用一桶水从24层拖地至一楼，垃圾桶长期不清洗。电梯维保不力，故障频发，消防消控系统无养护，已经处于瘫痪状态，多处楼层消防应急报警灯长期处于点亮的报警状态，部分应急疏散指示灯缺失。三禾公司从进驻起收取广告费、地下公共车位出租费、移动通讯公司电费价格差额产生的利润等，但有关公共收入账目至今未向全体业主公示，把本该存入本小区公共账户的资金占为己有。电梯维修费等需由业主支付的部分从未向业主主动公示。小区的公共用电均由两公用电表输出，把本不该由住户公摊的商业用电在已向商户和移动公司等收取了有关电费的基础上仍向住户再次公摊含通讯基站、商业电梯、1--4层商业公共照明、物业公司自身用电和社区用电等费用，属重复公摊。2019年8月底三禾公司擅自更改本小区的供电线路，2019年3月30日-2019年8月重复公摊给全体业主的移动公司用电电费至今没退还给业主。三禾公司经常用给业主停水、威胁等不法手段催缴物业费。要求在物业公示各种支出之后缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：2019年2月22日，三禾公司与龙岩市新罗区莲东非凡SOHO小区业主委员会签订物业服务合同，约定物业名称为莲东非凡SOHO小区；期限为三年，2018年10月1日起至2021年9月30日止；三禾公司提供物业服务的主要内容：1、根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施，保管相关的工程技术资料、承接查验资料等，2、负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理，3、负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理，4、负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，5、负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理，6、负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作，7、其他服务事项（正常供水通电、确保消防检查每次通过，消控室能正常运作，总服务人员按七人配置）；物业服务费按建筑面积计算：高层住宅每月1.2元/平方米、水电公摊按实际数量分摊、各式设备年检及环卫清理费每户一年30元、车位每个每月60元；从物业交付买受人之日起按月收取，每季度15日前支付，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，按日千分之三支付违约金。莲东非凡SOHO小区1216室房屋（建筑面积为116.26平方米），所有权人为薛文信的父亲，薛文信居住使用该房，同意由其交纳该房的物业服务费。三禾公司主张薛文信尚欠2019年1月至2020年8月物业服务费2,790元、公摊电费370元、2019年各式设备年检及环卫清理费30元。薛文信主张三禾公司与业主委员会签订的物业服务合同不合法，三禾公司未按合同约定履行义务。 本院认为，三禾公司系有资质的物业管理服务单位。龙岩市新罗区莲东非凡SOHO小区业主委员会有权与三禾公司签订物业服务合同，委托三禾公司对物业进行管理。该合同未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。薛文信主张本案合同不合法，没有事实依据和法律依据。三禾公司作为物业服务企业，应按约定的物业管理事项和服务质量提供相应的服务。业主或物业使用人应按约向三禾公司交纳物业服务费。三禾公司要求从起诉之日起按月利率2%计算违约金，未超出约定范围，亦符合法律规定。薛文信主张三禾公司未按合同约定履行义务，但三禾公司的服务行为即使存在瑕疵，也不能成为薛文信拒缴物业服务费的理由。 综上所述，三禾公司的诉讼请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下： 薛文信应于本判决生效之日起十日内向龙岩市三禾物业管理有限公司支付2019年1月至2020年8月的物业服务费2,790元、公摊电费370元、2019年各式设备年检及环卫清理费30元，并支付从2020年9月24日起至款清之日止以2,790元为本金按月利率2%计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由薛文信负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈  淑  玲 二〇二〇年十二月七日 书记员 温丽芳（代） 书记员 石志桢（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、国务院《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：1710××××4401 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。