福建省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽执复140号 复议申请人（利害关系人）：北京中冶华融实业有限责任公司，住所地北京市朝阳区北辰西路******。 法定代表人：王东奇，经理。 委托诉讼代理人：蔡国军，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐亚飞，福建闽天律师事务所律师。 申请执行人：福建海峡银行股份有限公司福州金城支行，住所地福，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇塔头路**v> 负责人：牛园园，行长。 被执行人：福建顺安医药有限公司，住所地福建省，住所地福建省福州市仓山区盖山镇齐安路**（福湾工业区**地块）源盛纺织公司GJ-16成衣车间**** 法定代表人：李广宏。 被执行人：陈道旺，男，1958年6月10日出生，香港特别行政区居民，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：李桂英，女，1963年11月23日出生，香港特别行政区居民，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：王界斌，男，1968年12月26日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 复议申请人北京中冶华融实业有限责任公司（以下简称中冶华融公司）因不服福州市中级人民法院（以下简称福州中院）作出的（2020）闽01执异38号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 福州中院在执行申请执行人福建海峡银行股份有限公司福州金城支行（以下简称海峡银行金城支行）与被执行人福建顺安医药有限公司（以下简称顺安公司）、陈道旺、李桂英、王界斌金融借款合同纠纷一案中，中冶华融公司向该院提出书面异议，请求退还中冶华融公司交纳的428万元保证金。 中冶华融公司异议称：一、福州中院于2019年11月17日10时至2019年11月18日10时止在淘宝网司法拍卖平台上对（2019）闽01执1289号执行裁定拍卖的房屋进行公开拍卖活动，中冶华融公司报名参加竞买，并向福州中院指定账户支付了428万元保证金。之后，中冶华融公司以最高价竞得拍卖标的物10套房屋。中冶华融公司竞得上述房屋后，与房屋的现使用人福州锦颐大酒店有限责任公司接洽房屋移交接收事宜，得知上述房屋系由福州国际民航广场有限公司出租给福州锦颐大酒店有限责任公司使用，租期长达20年。福州锦颐大酒店有限责任公司以买卖不破租赁为由，拒绝中冶华融公司的移交要求。中冶华融公司于2020年1月9日收到福州中院下达的（2019）闽01执1289号之二执行裁定书，裁定重新拍卖上述房屋，并对中冶华融公司交纳的保证金428万元不予退还。二、中冶华融公司基于以下理由申请退还前述保证金：（一）福州中院未调查核实和准确披露拍卖房屋存在长期租赁的情况，且披露拍卖房屋可顺利交接使用，违反司法拍卖规定。（二）中冶华融公司基于福州中院关于房屋交付使用的披露而做出竞买决定，构成重大误解，且拍卖成交结果严重损害中冶华融公司合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的……”的规定，应当予以撤销并返还中冶华融公司支付的保证金。请求：撤销福州中院（2019）闽01执1289号之二执行裁定书，并撤销涉案拍卖房屋的第一次拍卖成交结果，退还该公司交纳的428万元保证金。 福州中院查明，海峡银行金城支行与顺安公司、陈道旺、李桂英、王界斌金融借款合同纠纷一案，该院作出（2016）闽01民初867号民事判决，判决：一、被告福建顺安医药有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告福建海峡银行股份有限公司福州金城支行借款本金1950万元及利息（利息含罚息、复利，暂计至2016年8月20日为1682185.47元，此后发生的罚息和复利按《流动资金借款合同》之约定计至被告实际还清借款之日）；二、被告福建顺安医药有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建海峡银行股份有限公司福州金城支行偿付律师代理费88283元；三、被告陈道旺、李桂英、王界斌对被告福建顺安医药有限公司第一、二项判决确定的债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权向被告福建顺安医药有限公司追偿；四、原告福建海峡银行股份有限公司福州金城支行有权以被告陈道旺名下的坐落于福建省福州市台江区××街道××路××号××广场××＃楼的下列房屋：318、319、320、321、322、323单元；522、523、524、525单元；418、419、420、421、422、423单元；411、412、424、425、426、427单元；519、520、521单元；201、206、207、210、214、225、407单元；311、312、324、325、326、327单元；501、502、503、504单元；309、313、314、315、316、317单元；409、413、414、415、416、417单元进行折价，或以拍卖、变卖的所得价款优先受偿债权;在原告优先清偿后，被告陈道旺有权向被告福建顺安医药有限公司追偿。陈道旺、王界斌不服前述民事判决，上诉至福建省高级人民法院，福建省高级人民法院作出（2018）闽民终375号民事裁定，裁定：本案按陈道旺、王界斌自动撤回上诉处理。 本案一审诉讼程序中，福州中院于2016年11月依据（2016）闽01民初867号民事裁定书保全查封陈道旺名下的前述房屋。前述民事裁判生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，经海峡银行金城支行申请，福州中院立案执行，案号为（2019）闽01执1289号。进入执行程序后，上述保全查封措施自动转为执行过程中的查封措施。 福州中院查明以下事实： 1.2019年9月5日，该院作出（2019）闽01执1289号执行裁定，裁定拍卖（变卖）被执行人陈道旺名下的前述房屋。同日作出公告，告知拟于近期将上述房屋提交司法网络拍卖平台进行公开拍卖，责令上述房屋使用（占用）单位或个人于2019年9月13日前自行迁出。 2.2019年10月17日，该院公示网络司法拍卖公告（第一次拍卖）、竞买须知等与标的物拍卖有关的信息。中冶华融公司参与竞买并以最高价竞得前述拍卖标的物，该公司未在规定期限内缴清剩余拍卖款项。 3.2020年1月7日，该院作出（2019）闽01执1289号之二执行裁定，裁定重新拍卖前述房屋，原买受人中冶华融公司交纳的保证金428万元不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。 另查明，该院（2016）闽01民初867号民事判决认定：2015年2月4日，陈道旺与海峡银行金城支行签订《抵押合同》，同意以其所有的前述房屋为主合同项下顺安公司的所有债务提供抵押担保。2015年2月17日，陈道旺与海峡银行金城支行就前述担保房屋办理了抵押登记手续。 异议期间，中冶华融公司向福州中院提供下列证据： 1.拍卖房屋租赁合同，载明：2016年1月5日，福州国际民航广场有限公司与福州锦颐大酒店有限责任公司签订房屋租赁合同，约定：福州国际民航广场有限公司将位于福州市台江区茶亭街道五一中路132号民航广场的房屋出租给福州锦颐大酒店有限责任公司使用，租赁期20年，自2016年1月1日至2035年12月31日止，第一年为免租金装修期；2017年1月1日至2017年12月31日，出租房屋租金按30万元每月，2018年1月1日至2018年12月31日按50万元每月计取，2018年1月1日起，出租房屋租金在上一年基础上递增5%，租金每三个月支付一次；合同附件为房屋产权证复印件及房屋平面图复印件等等，福州国际民航广场有限公司以自己的名义在甲方（出租方）处盖章。其提供的授权委托书载明受托人福州国际民航广场有限公司的权利为：代为将委托人名下的房屋出租给九派投资管理有限公司（或其指定的第三方，下称“承租人”），同意承租人转租，代为委托该承租人全权对房屋进行管理，代为与承租人签署租赁相关的文件；委托期限为直至受托人与承租人之间的相关租赁文件履行完毕之日止；该授权委托书载明委托人：见后附清单，中冶华融公司提供的为附件。 2.福建增值税专用发票载明：购买方：福州锦颐大酒店有限责任公司，销售方：福州国际民航广场有限公司，货物或应税劳务、服务名称：（不动产）房租，价税合计壹十万元整，备注栏载明2017年1、2、3月份房租的发票各3张，2017年10、11、12月份房租的发票各3张，2018年1、12月份房租的发票各5张，2019年7、8、10、12月份房租的发票各5张，福州国际民航广场有限公司在前述部分发票销售方：（章）处加盖该公司发票专用章。 3.福州锦颐大酒店有限责任公司于2019年11月26日出具的声明载明：北京中冶华融实业有限责任公司：贵司向我司主张于2019年11月与通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得位于福州市台江区××街道××路××号××广场××＃楼的下列房屋：318-323单元；522-525单元；418-423单元；411、412、424、425、426、427单元；519-521单元；201、206、207、210、214、225、407单元；311、312、324-327单元；501-504单元；309、313-317单元；409、413-417单元房屋，并依据法院竞买公告披露“房屋由锦颐大酒店统一管理使用，本次拍卖按现状拍卖，拍卖成交过户后一个月内交付使用”的内容，要求我司办理房屋移交事宜。对此我司声明并答复如下：我司于2016年1月与上述房屋的托管人福州国际民航广场有限公司签订了租赁期限为20年的房屋租赁合同并将该房屋作为酒店经营使用，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故我司要求贵司继续履行原房屋租赁合同，不同意贵司提出的解除租赁合同并移交房屋的要求。 福州中院认为，本案的争议焦点是中冶华融公司提出福州中院对拍卖财产所作的“目前由锦颐大酒店统一管理使用…拍卖成交过户后一个月内交付使用”的说明违反网络司法拍卖规定，致其产生重大误解，拍卖成交结果严重损害其合法权益的主张是否成立。 关于中冶华融公司提出的拍卖财产由福州锦颐大酒店有限责任公司承租使用而非公告中的“管理使用”的主张，中冶华融公司提供了福州国际民航广场有限公司与福州锦颐大酒店有限责任公司签订的房屋租赁合同、授权委托书、福建增值税专用发票以证明其前述主张，拍卖财产的所有权人陈道旺在听证中否认其将该房屋委托租赁给福州锦颐大酒店有限责任公司，现亦无证据证明福州锦颐大酒店有限责任公司系中冶华融公司提供的授权委托书载明的承租人（九派投资管理有限公司或其指定第三人），租金交付亦不具有连续性，故，中冶华融公司提供的前述证据不足以证明福州锦颐大酒店有限责任公司对拍卖财产享有合法有效的租赁权。且拍卖财产设立抵押权在先，即便福州锦颐大酒店有限责任公司对拍卖财产享有合法有效的租赁权，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，该租赁权亦不得对抗抵押权的实现，福州锦颐大酒店有限责任公司不能据此阻止向买受人移交占有拍卖财产，中冶华融公司可以在拍卖成交过户后请求法院涤除租赁权后将拍卖财产按期交付其使用。 关于中冶华融公司提出的该公司基于福州中院关于房屋交付使用的披露而做出竞买决定，构成重大误解的主张，中冶华融公司提供了福州锦颐大酒店有限责任公司出具的声明以证明其前述主张。中冶华融公司作为竞得拍卖财产的买受人，其应向福州中院而非福州锦颐大酒店有限责任公司主张交付拍卖财产，如前所述，福州锦颐大酒店有限责任公司是否有意愿转移占有拍卖财产，不影响福州中院将拍卖财产强制交付买受人使用；且其应在拍卖公告确定的期限内履行完毕交付剩余价款义务，方可在福州中院作出拍卖成交过户裁定后主张交付拍卖财产。中冶华融公司在未履行交付剩余价款致使福州中院无法作出拍卖成交过户裁定的情形下，以福州锦颐大酒店有限责任公司拒绝向其移交拍卖财产为由提出前述主张，不是对福州中院作出的拍卖财产于“拍卖成交过户后一个月内交付使用”这一简单易懂说明的误解，而是对前述说明的曲解，不予支持。 综上，关于拍卖财产占有使用状况的表述虽不够准确，但不具有严重失实，致使买受人产生重大误解、购买目的无法实现的情形，且福州中院已在拍卖公告中以特别提示方式就拍卖财产瑕疵以及责任承担予以公示说明。故，中冶华融公司的前述主张不成立，不予采纳；其撤销涉案拍卖房屋的第一次拍卖成交结果的请求，不符合第三十一条第一项规定的情形，不予支持。 另，依据该规定第二十四条第一款的规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。本案中，中冶华融公司在拍卖成交后，并未按照网拍规定第二十五条的规定在拍卖公告确定的期限内将剩余价款交付福州中院指定账户，应视为悔拍，福州中院作出（2019）闽01执1289号之二执行裁定书，裁定重新拍卖财产、不予退还其交纳的保证金，并无不当。故，中冶华融公司关于撤销（2019）闽01执1289号之二执行裁定书、退还该公司交纳的428万元保证金的请求不成立，不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定驳回北京中冶华融实业有限责任公司的异议请求。 复议申请人中冶华融公司不服，向本院申请复议，请求撤销福州中院（2020）闽01执异38号执行裁定。理由如下：1.涉案房屋重新拍卖成交总价比第一次拍卖总价超出1225500元，且重新拍卖的成交金额44275500元足以偿还被执行人债务，无需将第一次拍卖的保证金用于冲抵，支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价等用途；2.依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条规定，保证金扣除后有剩余的，也应该退还给原买受人。3.福州中院对涉案房屋的现状描述租赁关系无，与事实不符，对复议申请人的购买意愿造成重大误解。 本院对福州中院查明的事实予以确认。 另查明，福州中院在第一次网络司法拍卖公告需披露事宜载明，拍卖房产目前由锦颐大酒店统一管理使用，本次拍卖按现状拍卖，拍卖成交过户后一个月内交付使用。在公告附件的标的物介绍中租赁情况栏标注“无”，权利限制情况及瑕疵情况栏标注“本次拍卖按现状拍卖，提醒意向买受人自行通过合法途径解决拍卖标的物可能涉及的房屋租赁、标的物移交等方面的纠纷，由买受人自行判断处理”。拍卖公告还明示买受人应于2019年12月3日24时前交纳拍卖成交余款。2019年10月18日中冶华融公司参与竞买并以最高价4305万元竞得前述拍卖标的物，该公司只缴纳拍卖保证金428万元，未在规定期限内缴清剩余拍卖款3877万元。2019年11月28日中冶华融公司以资金暂时紧张为由向福州中院申请延期支付拍卖余款至2020年3月3日，但未获同意。在福州中院裁定重新拍卖并没收已交纳的保证金之后,中冶华融公司向福州中院提出拍卖公告存在重大瑕疵，请示撤销拍卖，退还保证金的执行异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：…（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明…”。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。福州中院拍卖公告仅披露拍卖房产目前由锦颐大酒店统一管理使用，未披露拍卖财产上有租赁权。但中冶华融公司提交了锦颐大酒店租赁拍卖财产的证据材料。福州中院异议裁定未查明该院拍卖时是否已履行了查明涉案房产权利负担的职责，是否存在该披露未披露的情形，是否依法对涉案房产的权利负担予以涤除,中冶华融公司对涉案房产的权利负担情况是否知情等问题。因此，根据现有的事实和证据难以准确判断福州中院是否存在网络司法拍卖第三十一条规定的“由于拍卖财产的文字说明、视频或照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的”的情形。福州中院异议裁定认定基本事实不清、证据不足。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 一、撤销福州市中级人民法院（2020）闽01执异38号执行裁定； 二、发回福州市中级人民法院对北京中冶华融实业有限责任公司的执行异议重新审查。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 王旭盛 审 判 员 张 勇 审 判 员 滕玲燕 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 王 喜 书 记 员 刘小敏 附：所引用的法律条文 中华人民共和国民事诉讼法 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。。