江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初3399号原告（反诉被告）：陆某某，男，1970年8月22日出生，汉族，高邮市人，住高邮市经济开发区。原告（反诉被告）：朱某某，女，1973年11月24日出生，汉族，高邮市人，住高邮市经济开发区。两原告共同委托诉讼代理人：施德林，高邮市阳光法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：孙某某，女，1967年8月11日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。被告（反诉原告）：张某，男，1990年4月9日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。被告（反诉原告）：于某，女，1992年5月1日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。三被告共同委托诉讼代理人：李峰，江苏金飞达律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：殷飞天，江苏金飞达律师事务所律师。原告陆某某、朱某某与被告孙某某、张某、于某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理，先适用简易程序，于2020年8月25日开庭审理，后因案情复杂依法转为普通程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告孙某某、张某、于某提起反诉，本院决定合并审理。原告陆某某、朱某某的委托诉讼代理人施德林均到庭参加诉讼，三被告委托诉讼代理人殷飞天到庭参加第一次庭审，三被告的委托诉讼代理人李峰到庭参加第二次庭审，本案现已审理终结。原告陆某某、朱某某向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2020年4月26日签订的《房地产买卖契约》；2、判令被告向原告返还购房款人民币30万元及资金占用费（按月息2%计算至被告实际返还之日）；3、判令被告向原告双倍返还定金4万元；4、判令被告向原告支付租房房租1.2万元；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中放弃“判令被告向原告支付违约金2万元”的诉讼请求。事实和理由：2020年4月26日，两原告与三被告签订《房地产买卖契约》一份，约定：三被告将位于高邮市万元的价格出售给两原告，房款分三次交付，第一次托管20万元，第二次建行转30万元，第三次余款在房产过户（或银行贷款发后）全款。同时约定上述房产办理所有权过户手续所需缴纳税、费由被告承担，办理土地证过户手续所需缴纳税费由被告承担。如被告违约，被告应承担双倍返还定金和赔付原告相当于定金数额的违约金。合同签订后，两原告按约想被告交付了购房款72万元（其中给付被告32万元，交高邮市房屋权属交易中心资金托管专户40万元）。事后两原告一直催促被告与其办理房产过户手续，但被告一直不予配合，并提出加价的无理要求。为此，双方经派出所、第三人多次调解无果，无奈两原告于2020年6月22日再次向被告发书面告知函，要求在五日内配合两原告履行过户、交付手续，但到目前为止，被告仍然不予配合履行义务。为此，原告特提起诉讼，望判如所请。被告孙某某、张某、于某辩称：1、2020年4月26日双方签订的房地产买卖契约合法有效，双方均履行了主要义务，应当继续按约全面履行自己的义务。2、原告自身存在违约行为且违约在先。因为合同约定托管20万元，但原告托管40万元。且约定余款在银行贷款发放后或房产过户同时付清，但原告并未履行付清义务。3、法定解除条件不具备，因为原告虽违约但不构成根本性违约，不符合合同法94条规定的五种解除情形之一。4、原告其余诉讼请求无事实法律依据，因为由原告自身违约行为导致，后果应由原告承担。反诉原告孙某某、张某、于某向本院提出如下诉讼请求：1、判令反诉被告继续履行《房地产买卖契约》；2、判令反诉被告支付购房余款1万元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告因腾房而租赁房屋居住的租金损失12000元；4、判令反诉被告向反诉原告支付逾期交付房款的违约金219000元；5、判令反诉被告承担本案本诉、反诉诉讼费用。庭审中，放弃“判令反诉被告多次侮辱、哄闹导致反诉原告孙某某住院的费用6389.49元。”反诉被告陆某某、朱某某辩称：1、反诉原告要求继续履行房地产买卖契约，缺乏事实和法律依据，因反诉原告在反诉被告一而再的催告下拒不履行过户义务，而该义务属于合同主要义务；2、鉴于反诉被告已经主张解除合同，故反诉被告没有再向反诉原告支付购房余款1万元的义务；3、反诉被告没有义务承担反诉原告的租金损失，因为目前为止反诉被告并未占有反诉原告房屋；4、反诉原告诉求的违约金219000元无事实和法律依据。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月26日，两原告与三被告签订《房地产买卖契约》一份，约定被告将位于高邮市驿都花园（苑）3-6号房屋出售给两原告，被告已收到原告定金2万元（以收条为准）。原、被告议定上述房地产成交价人民币73万元，原告分三次付清给被告，购房定金在房款中抵充。第一次托管20万元，第二次建行转30万元，第三次余款在房产过户（或银行贷款发后）全款。原、被告同意在2020年5月20日前，由原告将购房余款计人民币73万元结清交与被告，同时被告将上述房地产正式移交原告，移交时，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。原告中途违约，原告不得向被告索还订（定）金，所付订（定）金归被告和中介方所有。被告中途违约，被告自违约之日起三日内将订（定）金退还原告，另外赔付原告相当于订（定）金数额的违约金，方可收回押在中介的房地产权证（或购房有关手续）。原告不能按期向被告付清房款，或被告不能按期向原告交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方赔偿上述房地产成交价千分之十的滞纳金。被告中途违约，被告除付清自身中介费外，还应承担被告所付中介费用。原告中途违约，订（定）金不予退回，中介费在订（定）金中提取。上述房地产办理所有权过户手续所需缴纳税、费由被告承担。办理土地证过户手续所需缴纳税费由被告承担（原告提供拆迁减免税手续）。当日，原告向被告支付房款订（定）金2万元。2020年4月28日，原告朱某某向被告孙某某汇款30万元。2020年4月30日，原告朱某某向高邮市房屋权属交易中心资金托管专户汇款38万元。2020年5月9日，原告朱某某向高邮市房屋权属交易中心资金托管专户汇款2万元。至2020年5月20日，原告尚有1万元房款未支付。2020年5月21日下午，原、被告均到高邮市不动产登记中心，但未成功办理涉案房屋过户。其后，原告曾找了第三方与被告协商房屋过户一事，但因被告要求原告支付违约金与费用，双方未达成一致意见。2020年6月22日，原告陆某某向被告孙某某发出《告知函》，主要内容为：因被告不守诚信，目前原告一家出于无奈在高邮租房居住，造成经济损失，希望被告孙某某接函后五日内，依规依法取走房款，将该房交付，过户给陆某某所有。该函于当日向被告孙某某的地址“高邮市驿都花园3-6号”寄送，于6月23日被签收。另查明，截止开庭审理时，被告尚未将涉案房产交付原告使用。2020年5月21日上午，原告陆某某与被告孙某某微信沟通房屋过户一事。聊天记录节选如下：陆：“老板娘，现在你有时间吗？”孙：“陆老板，你好！今天21号了，如果你同意各交各的费用，我就约下午过户”陆：“你预约下午过户吧，我凭拆迁协议（照片已经转发给你），我没有费用了呀。我除了工本费80元之外，再无其他费用了”孙：“陆老板！还有两家过户费用2万，还有说好那家违约，要付违约金的，我们最迟是20号期限。”陆：“老板娘，是你违约在先，如果你当初不隐瞒欠贷无证的事实，过户手续早就办好了，而且我们四人商定打包价73万，除此以外，我方不再承担任何费用”孙：“陆老板，我下午就还了，没有耽误时间吧，再说了我欠贷，不欠贷跟你没有关系哦。上午叫你帮我垫付一下，你也没有同意哦。”陆：“我下午在行政中心等你来过户，你不来，所造成的后果由你负责。”孙：“我会去的，你要把违约金和费用付了，人家才能过户的”陆：“你自己本身就是中介（中介圈内有好几个人认识你的），至于你为什么要请别的中介以及产生别的费用，都与我没有关系，你当初还承诺我方可以省去中介费用的呢。”孙：“合同上面写的清楚得很，我违约要付双倍给你的。”上述事实，双方均无异议，本院予以确认。庭审中，原告陈述因被告未按合同交付房屋，导致其与家人在外租房。提交其于2020年6月10日与他人签订的《房屋租赁合同》，租赁期限从2020年6月12日起至2020年12月12日，租金为6000元。被告陈述因腾房而外出租赁房屋居住。提交其与他人签订的《房屋租赁合同》。双方对对方在外租房居住产生的费用均不认可。关于先支付房款还是先过户，双方意见不一。原告认为先过户后付款。被告认为先付款后过户。本院认为，原、被告之间签订的《房地产买卖契约》是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定享有权利并履行义务。一、关于《房地产买卖契约》是解除还是继续履行。本院认为，《房地产买卖契约》不具备法定解除条件，应继续履行。理由如下：1、房屋买卖合同中，原告作为买方，其主要义务为付房款；被告作为卖方，其主要义务为交付房屋并办理产权过户。双方在《房地产买卖契约》中对原、被告的义务进行两次约定：一是约定“第三次余款在房产过户（或银行贷款发后）全款。”；二是约定“原、被告同意在2020年5月20日前，由原告将购房余款计人民币73万元结清交与被告，同时被告将上述房地产正式移交原告”。双方对这两个约定有各自的理解，原告认为先过户后付款，被告认为先付款后过户。本院结合合同中的语句、合同的条款、合同的目的等因素，上述条款的意思应理解为：双方同时履行各自主要义务，但对原告履行付款义务的时间约定为应于2020年5月20日前，而对被告履行过户手续的时间未约定。根据庭审查明的事实，原告在2020年5月20日前未履行全部付款义务。因此，原告已违约。其后，原告虽多次催促被告履行过户义务，但因其未履行全部付款义务，被告拒绝履行房屋过户手续，不属于违约。2、原告作为违约方，其不具备合同的法定解除权。且其违约情形显著轻微，合同目的尚能实现，故双方于2020年4月26日签订的《房地产买卖契约》应继续履行。二、本诉部分：原告要求被告退还30万元及资金占用费（按月息2%计算至被告实际返还之日）、双倍返还定金4万元以及赔偿其租金损失12000元。因双方签订的《房地产买卖契约》尚未解除，故原告要求被告退还已支付的30万元及支付资金占用费、双倍返还定金、租房房租损失的诉讼请求均无事实和法律依据，不予支持。反诉部分：被告要求原告支付购房余款1万元、赔偿因腾房而租房居住的租金损失12000元、支付逾期交付房款的违约金219000元。因双方签订的《房地产买卖契约》继续履行，故被告要求原告支付购房余款1万元的反诉请求，予以支持。关于被告要求原告赔偿因腾房而租房居住的租金损失。被告至今尚未将涉案房屋交付原告使用，被告在外租房居住并非原告违约所致。因此，被告的租房损失由其自己承担。关于逾期付款违约金。根据双方签订的《房地产买卖契约》的约定，原告若逾期付款，需承担每日房屋成交价千分之十的违约金，即每日7300元。关于计算违约金的起止时间。因双方已于2020年5月21日前去不动产登记中心办理涉案房屋的过户手续，未成功办理相关手续系双方发生争议，且原告此后亦多次催促被告履行合同义务，故自5月22日起至今不属于原告违约行为的持续期间。因此，违约金计算的期间为1日，计算得7300元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原、被告双方于2020年4月26日签订的《房地产买卖契约》继续履行；二、驳回原告陆某某、朱某某的全部诉讼请求；三、反诉被告陆某某、朱某某应于本判决生效之日起十日内向反诉原告孙某某、张某、于某支付剩余房款1万元及逾期付款违约金7300元；四、驳回反诉原告孙某某、张某、于某的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6880元，反诉案件受理费4914元，合计11794元，由原告陆某某、朱某某负担7112元，由被告孙某某、张某、于某负担4682元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 芬人民陪审员  王春华人民陪审员  薛 勇二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  卜俊霞书 记 员  黄 艳附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己的主张有义务提供证据。