福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初1584号 原告：中国工商银行股份有限福州仓山支行，住所地福州市仓山区南江滨西大道江城锦绣商务住宅**楼裙楼部分**03复式商场店面，统一社会信用代码：91350100854392220Q。 负责人：林坚英，行长。 委托诉讼代理人：赵秀美，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何奔翔，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 被告：陈华欣，女，汉族，1995年10月16日出生，住福建省平潭县。 被告：陈俊，男，汉族，1970年1月25日出生，住福建省平潭县。 被告：杨珠平,女，汉族，1973年12月18日出生，住福建省平潭县，现羁押于福建省女子监狱。 被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所，住所地福州市鼓楼区湖东路**奥林匹克教学楼**社会信用代码：91350100751381908A。 法定代表人：杨家勇，总经理。 原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行(以下简称：工商银行福州仓山支行)与被告陈华欣、陈俊、杨珠平、福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称：泰禾公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵秀美、被告陈华欣、被告杨珠平到庭参加诉讼。被告陈俊、泰禾公司先经本院公告传唤后经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行福州仓山支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除编号A：[闽]字[营业部]行[城门]支行[2014]年[一手房17]号的《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告陈华欣、陈俊、杨珠平向原告工商银行福州仓山支行偿还借款本金2748706.33元及利息（利息含罚息、复利，按照合同约定的利率计算至借款还清之日止），现暂计至2019年10月31日的利息为44698.34元，本息暂合计为2793404.67元；3、判令工商银行福州仓山支行有权对被告陈华欣提供的抵押物[仓山区××街道××大道××号××生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）××-××#楼××复式单元]折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；4、判令被告泰禾公司对本诉讼请求第二项确定的债务承担连带保证责任；5、本案全部诉讼费、公告费、保全费由四被告承担。 事实与理由：2014年2月28日，原告与被告陈华欣、泰禾公司签署编号Ａ：［闽］字［营业部］行［城门］支行［2014］年［一手房17］号的《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告陈华欣提供贷款2980000元用于购置房屋，贷款期限为360月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，并按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除本合同，由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权及担保权利而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。为担保上述《个人购房借款／担保合同》的履行，2014年1月3日，被告陈俊、被告杨珠平分别出具共同还款确认书确认对案涉借款及原告为实现有关债权的全部费用与被告陈华欣共同承担连带偿还责任；2014年2月28日，被告泰禾公司提供阶段性连带责任保证，对案涉合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；2014年3月13日，被告陈华欣以其位于福州市仓山区××街道××道××号××生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）××-××＃楼103复式单元办理了预购商品房贷款抵押权预告登记手续（榕房预ＱＲ字第1××0号）。 案涉合同签订后，原告依约于2014年5月15日发放了贷款2980000元，借款到期日为2044年5月15日，执行利率为年利率6.8775%。现因被告陈华欣连续三个月、累计六次未按时足额偿还贷款本息，已构成违约。为此，原告诉至本院。 被告泰禾公司辩称，1、被告陈华欣所购商品房已具备办理抵押登记的条件，其已履行了交房义务和及时通知办证及抵押登记等义务，因被告陈华欣怠于办理抵押登记手续导致原告对案涉商品房的抵押权未能登记设立，系被告陈华欣恶意阻止条件成就，应视为条件已成就，原告对案涉商品房已享有抵押权，其不应承担保证责任；2、原告对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告泰禾公司垫付款项及相应利息（如有）；3、即便要求被告泰禾公司承担保证责任，也应在判决文书中明确其享有追偿权。 被告陈华欣、被告杨珠平对本案借款事实没有异议，系因客观原因无力偿还借款。 被告陈俊未作答辩，亦未向本院提交证据材料。 原告围绕诉讼请求依法提交了《共同还款确认书》《个人借款/担保合同》《房屋预告登记证明》《个人借款凭证》《历史自营明细列表》证据，因被告陈俊、泰禾公司未到庭参加诉讼，视为放弃到庭质证的诉讼权利。本院对原告提交的证据经审查予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年2月28日，中国工商银行股份有限公司福州城门支行（贷款人）与被告陈华欣（借款人、抵押人）、被告泰禾公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［闽］字［营业部］行［城门］支行［2014］年［一手房17］号），约定贷款人向被告陈华欣提供贷款2980000元用于购买坐落于福州市仓山区××街道××道××号××生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）××-××＃楼103复式单元的房产，贷款期限为360月，还款方式为按月等额本息还款。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息,贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并有权解除合同；贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。为担保上述《个人购房借款／担保合同》的履行，被告泰禾公司在《个人购房借款／担保合同》上盖章，确认其对被告陈华欣的上述债务承担阶段性连带责任保证，担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，但满足“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。被告陈华欣以其位于福州市仓山区××街道××道××号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）××-××＃楼××复式单元为《个人购房借款／担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用提供抵押担保，并于2014年3月13日办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年5月15日，中国工商银行股份有限公司福州城门支行向被告陈华欣发放贷款2980000元，贷款到期日为2044年5月15日。经原告核算，截至2019年10月31日，被告陈华欣拖欠借款本金2748706.33元，利息（包含罚息、复利）44698.34元。 另查明，2014年11月27日，中国工商银行福建省分行营业部印发“工银闽营[2014]1125号”《关于印发的通知》，将中国工商银行股份有限公司福州城门支行隶属关系划归工商银行福州仓山支行管理，由工商银行福州仓山支行承继中国工商银行股份有限公司福州城门支行诉讼主体资格。 又查明，被告陈华欣提供的抵押物即坐落于福州市仓山区××街道××道××号××生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）××-××＃楼××复式单元的房产已可办理房屋所有权证。 本院认为，原告下属支行与被告陈华欣、泰禾公司签订的《个人购房借款／担保合同》系各方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应依约履行。现被告陈华欣逾期还款，根据合同法第九十四条之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以解除合同，故原告解除《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［闽］字［营业部］行［城门］支行［2014］年［一手房17］号）、被告陈华欣偿还贷款本金2748706.33元及相应利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告陈俊、杨珠平在《共同还款确认书》上签字确认案涉借款系与被告陈华欣的共同债务，并自愿对案涉借款及原告实现有关债权的全部费用与被告陈华欣共同承担偿还责任，故被告陈俊、杨珠平负有共同偿还的义务。原告主张其对被告陈华欣提供的抵押物享有优先受偿权，根据本案现有证据，该房产所有权未转移至被告陈华欣名下，原告办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分，故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，坐落于福州市仓山区××街道××道××号××生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）××-××＃楼××复式单元房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人陈华欣怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人陈华欣负有协助办理抵押登记的义务，被告泰禾公司应督促其办理。本院确定陈华欣应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记，若其逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人中国工商银行股份有限公司福州市仓山支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，陈华欣虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于陈华欣财产，客观上应作为陈华欣责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人工商银行福州仓山支行有权处分购房人陈华欣于商品房买卖合同项下的合同权利，而陈华欣取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故工商银行福州仓山支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人工商银行福州仓山支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因原告与保证人泰禾公司约定在满足“正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”条件后到期的借款人债务，保证人免除保证责任。故在抵押权未能依登记而设立情况下，泰禾公司的保证期间延续，其对于抵押权设立之前已经到期的债务仍应继续承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”保证人泰禾公司在承担保证责任后，有权向债务人陈华欣追偿。 被告陈俊、泰禾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限福州仓山支行与被告陈华欣、被告福州泰禾房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[营业部]行[城门]支行2014年[一手房17]号）； 二、被告陈华欣、被告陈俊、被告杨珠平应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限福州仓山支行偿还贷款本金2748706.33元并支付利息（包括罚息、复利,暂计至2019年10月31日，为44698.34元，后续利息按《个人购房借款/担保合同》约定计付至款项还清之日止）； 三、被告福州泰禾房地产开发有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任，福州泰禾房地产开发有限公司承担保证责任后，有权就清偿部分向被告陈华欣追偿； 四、被告陈华欣应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国工商银行股份有限福州仓山支行办理不动产（坐落于福州市仓山区××街道××道××号××生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）××-××＃楼××复式单元）抵押登记手续，被告福州泰禾房地产开发有限公司应督促被告陈华欣并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告福州泰禾房地产开发有限公司的保证责任终止； 五、坐落于福州市仓山区××街道××道××号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）××-××＃楼××复式单元的房产抵押登记办妥后，或被告陈华欣逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限福州仓山支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第二项确定的债权优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29147元，由被告陈华欣、陈俊、杨珠平、福州泰禾房地产开发有限公司共同负担，被告陈华欣、陈俊、杨珠平、福州泰禾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将依法予以强制执行。本案公告费由被告陈华欣、陈俊、福州泰禾房地产开发有限公司承担，原告凭公告费发票结算。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄建平 人民陪审员  林光辉 人民陪审员  赖剑平 二〇二〇年十二月二十二日 法官 助理  叶惠玲 书 记 员  高佳倩 附一：本民事判决书引用的主要法律条款 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关机关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百八十七条以本法第一百八十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4、《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 附二：执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。