河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16989号上诉人（原审被告）：河南凯盛房地产营销策划有限公司行云路店，营业场所河南省郑州市二七区行云路130-8号门面房。负责人：李元静，该店店长。委托诉讼代理人：刘大鹏，河南天新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李艳茹，女，1991年7月18日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：许鑫，河南辰中律师事务所律师。原审被告：张现辉，男，1980年12月20日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王春艳，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵梦，河南陆达律师事务所实习律师。原审被告：河南凯盛房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城区未来路****楼**。法定代表人：古瑞霞，该公司经理。上诉人河南凯盛房地产营销策划有限公司行云路店（以下简称凯盛公司行云路店）因与被上诉人李艳茹及原审被告张现辉、河南凯盛房地产营销策划有限公司（以下简称凯盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初9577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯盛公司行云路店上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判上诉人返还被上诉人定金27400元；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人应返还被上诉人定金8万元属于认定事实错误。被上诉人缴纳的购房定金金额实际应为27400元，并非是8万元。虽然被上诉人向上诉人支付了共计8万元的费用，但根据双方签订的《房屋买卖合同》，其向上诉人缴纳的8万元款项中，实际含有定金27400元、佣金22600元、代办贷款的费用30000元。根据（2020）豫0103民初4317号另案生效判决及合同约定，因被上诉人存在违约行为，导致房屋买卖合同解除，那么其支付的佣金22600元就不应当退还。另外30000元的费用，属于上诉人为被上诉人办理按揭贷款手续而代收代付的贷款办理费用，该费用用于为被上诉人办理贷款，属于被上诉人应当支付的购房成本，且已经代为支付给了第三方贷款公司，也不应当由上诉人返还。二、上诉人作为居间方，尽职尽责履行了中介义务，不存在违约行为，收取27400元佣金合法合理，一审判决将上诉人应当收取的佣金作为定金判令返还，违反了公平原则，依法应当撤销。上诉人在《房屋买卖合同》签订前，已经付出了大量居间中介工作，包括房屋调查、带看，协调磋商，促成交易等，并在促成买卖双方签订《房屋买卖合同》后，组织买卖双方资金收支，协助办理按揭贷款手续，已经履行了全部的居间义务。虽然《房屋买卖合同》因买卖双方的行为解除，但上诉人工作已经完成，不存在违约行为，上诉人依据合同约定，有权足额收取佣金。一审判决将应当由上诉人收取的佣金认定为定金返还给被上诉人，势必使上诉人已经付出的劳动得不到应得的报酬，严重损害上诉人的合法权益。综上所述，上诉人收取的定金金额是27400元，而不是8万元，应退还给被上诉人的定金金额应为27400元，另外的22600元及30000元分别属于被上诉人应当支付的佣金和向第三方贷款公司支付的贷款手续费用，这两项费用不应当退还，一审判决判令上诉人全额退还8万元定金，不仅认定事实错误，且不合理不合法，显失公平，应当依法改判。李艳茹辩称：一、一审法院关于定金的事实认定正确。李艳茹一审提交的收据载明：“兹收到李艳茹交来购房定金人民币捌万元，收款人：李静”，上诉人在该收据上加盖公章。上诉人在一审中委托总公司的历史股东张兵作为诉讼代理人出庭应诉，同时张兵也是上诉人指定的定金接收账户的权利人，该诉讼代理人在一审庭审中表示对李艳茹的全部证据无异议。另外，该诉讼代理人在一审庭审中明确陈述其收取了购房定金8万元。上诉人的该项上诉理由与事实不符，且违反了民事诉讼的诚实信用原则，应不予采纳。二、上诉人的重大失职，给李艳茹造成严重损失，应进行赔偿。二手房房产中介，有义务平等地、公正地向买卖双方披露交易房产的情况，双方各自的情况。本案上诉人弄虚作假，欺骗李艳茹签订房屋买卖合同，且合同存在重大漏洞，自始无法履行，上诉人对案涉房产交易不尽心不尽责，争议发生后未能积极采取措施解决争议促成交易，而是恶意逃避责任，最终导致各方诉诸法律。人民法院另案审理本案有关纠纷时，上诉人拒不出庭，导致人民法院在认定事实不清的情况下，判决李艳茹向卖方支付巨额违约金和律师费，上诉人不但不应收取佣金，还应当向李艳茹承担损失赔偿责任。三、《房屋买卖合同》已经被另案生效判决解除，定金应当返还。人民法院作出的（2020）豫0103民初4317号民事判决书和（2020）豫01民终15008号民事判决书已经发生法律效力，案涉《房屋买卖合同》已经被判决解除，上诉人继续占有8万元定金没有事实和法律依据，应当立即返还并支付非法占有期间的利息损失。张现辉述称：一审判决正确，上诉人的上诉请求事实和理由与张现辉没有关系，不予发表意见。凯盛公司未出庭发表意见。李艳茹向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2019年10月19日签订的《房屋买卖合同》；2、三被告返还购房定金80000元；3、三被告支付违约金113000元；4、三被告承担原告支出律师费5500元；5、三被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：1、原告与被告张现辉、被告凯盛公司于2019年10月19日签订编号为1800119的房屋买卖合同，其中约定：原告李艳茹购买被告张现辉位于二七区××院××楼××单元××号的房屋，成交价格113万元；原告李艳茹与本合同签订时支付5万元（其中佣金22600元），余额做为凯盛公司代为保管的定金；付款方式为按揭贷款，原告李艳茹应在房地产管理局办理过户手续当日付清首付款，首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款；合同约定的违约金为房屋成交价格10％。2、合同签订之后，原告于2019年11月16日向被告凯盛公司行云路店缴纳购房定金8万元，该店为原告出具了收据。3、后因原告未申请到银行贷款，涉案房屋买卖合同约定的后续流程导致至今无法进行。4、原告张现辉于2020年5月28日向该院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2019年10月19日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告李艳茹向原告支付违约金113000元；3.判令被告凯盛公司将涉案房屋的产权证原件返还原告；4.被告承担原告支出律师费5000元。该院2020年10月15日做出（2020）豫0103民初4317号民事判决书，一、解除原告张现辉与被告李艳茹、河南凯盛房地产营销策划有限公司于2019年10月19日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李艳茹于判决生效之日起十日内支付原告张现辉违约金及律师费共计3万元；三、被告河南凯盛房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内返还原告张现辉位于二七区××院××楼××单元××号的房屋的产权证原件；四、驳回原告张现辉的其他诉讼请求。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同不违反法律法规强制性规定，为合法有效合同。该院（2020）豫0103民初4317号民事判决书对原被告签订的合同是否解除、违约责任的划分、违约金的承担已经做出判决，本案不再处理。本案房屋买卖合同的大部分内容尚未履行，原被告分别起诉要求解除合同，属于双方协商一致解除合同的情形，被告凯盛公司行云路店代收的8万元定金应当予以退还。原告的其他诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南凯盛房地产营销策划有限公司行云路店于本判决生效之日起十日内退还原告李艳茹8万元；二、驳回原告李艳茹的其他诉讼请求。如未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4270元，原告负担2562元，被告河南凯盛房地产营销策划有限公司行云路店负担1708元。本院二审期间，上诉人提交2019年11月3日代办贷款费用代收收据一份，证明被上诉人所支付的8万元中有3万元用于为被上诉人办理相关贷款费用。李艳茹质证称：对该证据有异议，该收据盖章单位为郑州富春居房地产营销策划有限公司，上诉人未提交该公司的相应资质，对其真实性不予认可。对其关联性有异议，该收据上只有郑州富春居房地产营销策划有限公司的盖章，无李艳茹签名，与李艳茹无关，不能证明其证明目的。张现辉质证称，该收据与张现辉无关。根据当事人举证质证意见，本院经审查认为，上诉人提交的证据不能达到其证明目的，对其提交的证据不予采信。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人上诉称被上诉人向其缴纳的8万元含有定金27400元，佣金22600元，代办贷款的费用30000元，被上诉人对此不予认可。上诉人上述主张与一审答辩时称的“我方仅收取了购房定金8万元”的陈述不一致，有违诚实信用原则。另，定金合同为实践性合同，自实际交付时生效。李艳茹向上诉人缴纳了8万元定金，上诉人亦出具收据载明收到定金8万元，上诉人称该款项还包含其他费用，依据不足，不予支持。因案涉房屋买卖合同已经解除，上诉人收取李艳茹的定金8万元应予退还，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费485元，由河南凯盛房地产营销策划有限公司行云路店负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 王燕燕审判员 谢宏勋二〇二〇年十二月十七日书记员 赵凌杰